返還定金等
臺灣臺南地方法院民事判決
113年度訴字第643號
原 告 蘇煜展
訴訟代理人 楊鎮謙律師
被 告 蔡宜峯
訴訟代理人 林育如律師(法扶律師)
上列當事人間請求返還定金等事件,經本院於民國113年12月23
日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應給付原告新臺幣30萬元,及自民國113年4月20日至清
償日止,按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用新臺幣3,200元由被告負擔,並自本判決確定之翌
日起至清償日止,加計按週年利率百分之5計算之利息;餘
由原告負擔。
四、本判決於原告以新臺幣10萬元為被告供擔保後,得假執行。
但被告如以新臺幣30萬元為原告預供擔保,得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張:
㈠原告於民國112年12月間在臉書之「台南店面出租頂讓.設備
買賣」社團上,看到被告PO文表示有一間位於中西區海安路
上1樓52坪、2樓12坪之店面(下稱系爭店面)欲盤讓,原告
表示有興趣後,由被告女友以暱稱「婉儀」之帳號回覆原告
:系爭店面租金為月租金新臺幣(下同)65,000元,盤讓金額
可現場商議等語。嗣原告於同月19日前往系爭店面與被告商
討盤讓金額及內容,談妥頂讓金為55萬元。被告表示原告需
先給付5萬元定金後,始交付房東之聯絡資訊,並表示已與
房東商議完畢,房租為每個月65,000元及2個月押金。原告
即於當日匯款5萬元至被告指定帳戶。嗣兩造於同月21日簽
訂營業讓渡契約書(下稱系爭契約),簽約後,被告將房東
之聯絡資訊交予原告。
㈡詎原告與房東聯絡後,房東竟表示未同意被告找人頂讓,需
另行審核簽約,且除2個月押金外,尚須給付80萬元修繕準
備金,並負擔房東之租金所得稅2%。原告考慮後接受並分別
於同月31日、113年1月1日匯款20萬元、5萬元予被告。豈房
東於原告113年1月1日匯款後、簽定租賃契約前,復要求原
告需再負擔申報國稅局租金10%申報扣繳之金額,並表示被
告此前都有繳該筆款項,因該項要求與被告當初向原告表達
之條件完全不同,原告自難接受,故於翌日即向被告要求退
還定金及頂讓金,惟被告表示該筆款項已經花掉,需找到頂
讓之人再行退款,原告亦有幫忙找人頂讓,孰料原告於同年
2月6日再次向房東確認時,房東表示系爭店面業已頂讓,被
告迄今仍拒絕退還30萬元之頂讓金。本件因被告謊稱租賃條
件,誘騙原告支付定金及部分頂讓金,故原告除請求被告應
加倍返還所收受定金及頂讓金外,另依系爭契約第7條之約
定請求賠償律師費用8萬元之損害。
㈢並聲明:
⒈被告應給付原告68萬元,並自起訴狀送達翌日起至清償日止
,按週年利率百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔,並應自裁判確定之翌日起至清償日止
加給按週年利率百分之5計算之利息。
⒊原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以:
㈠兩造於112年12月19日協議由原告以55萬元為條件盤讓系爭店
面,原告當日匯款定金5萬元予被告,並於同月21日簽訂系
爭契約,隨後由原告與房東聯繫租賃契約之相關事宜。在此
期間,原告亦多次前往察看系爭店面,並進行相關營業之規
劃。兩造與房東於同月31日完成點交,被告亦與房東確認租
賃期間至當日,其後之租賃契約即由原告負責。原告本應一
次給付尚積欠之50萬元盤讓金,卻藉詞有資金需求,僅能先
給付25萬元。
㈡詎於113年1月2日被告突獲房東告知「原告表示不盤了」,因
被告與房東之租賃契約本來到112年12月31日即告終止,卻
因原告嗣後反悔,致被告需再支付1個月之房租65,000元,
房東並要求被告需在113年1月20日前找到盤讓對象,否則需
清空系爭店面內部裝潢,回復原狀。情急之下,被告僅得向
原有意盤讓系爭店面之王小姐詢問是否仍有盤讓意願,然王
小姐表示僅願以20萬元之頂讓金向被告盤讓系爭店面,被告
考量回復原狀需耗費更多勞費,僅得無奈接受。本件被告本
於112年12月31日點交系爭房屋予原告,係因原告擅自毀約
致系爭契約無法履行,故原告不得請求返還定金及律師費,
且因原告之惡意毀約行為,致被告受有415,000元【計算式
:65,000元(所受損害)+350,000元(所失利益)=415,000
元】之損害,故原告不得請求返還任何費用。
㈢並聲明:原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利判
決,願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經協商並簡化爭點後,確認兩造不爭執及爭執事項如下
:
㈠不爭執事項:
⒈原告於112年12月19日匯款5萬元給被告,兩造於同年月21日
簽訂系爭契約,約定以55萬元將系爭店面盤讓予原告。嗣後
被告才將房東聯繫方式交給原告。
⒉原告除前項已交付之5萬元為定金外,分別於112年12月31日
、113年1月1日交付20萬元、5萬元給被告。
⒊房東與被告所簽立之房屋租賃契約在租金一欄記載「上開租
金不含租賃所得稅及健康保險補充保費」等語。
⒋房東於112年12月31日簽署租屋使用同意書給原告,房東嗣於
113年1月2日命原告撕毀。
⒌原告於113年1月2日告知被告不願意繼續盤讓,並請求被告返
還30萬元。
㈡爭執事項:
⒈原告請求被告加倍返還60萬元,有無理由?
⒉原告依據系爭契約之約定請求賠償律師費8萬元,是否有理由
?
四、本院得心證之理由:
㈠被告與房東間之租賃契約,約定被告於112年1月11日至115年
2月28日止承租系爭店面,每月之租金為65,000元,該租金
不含租賃所得稅及健康保險補充保費。被告於112年12月間
在臉書之「台南店面出租頂讓.設備買賣」社團上PO文表示
欲出讓系爭店面,原告遂與被告接洽表示有意願盤讓,並於
同月19日匯款5萬元予被告,兩造隨後於同月21日簽訂系爭
契約,約定原告以55萬元盤讓系爭店面,簽約後被告始將房
東聯繫方式交予原告。原告又分別於同月31日、113年1月1
日匯款20萬元、5萬元予被告,房東則於112年12月31日簽立
租屋使用同意書給原告。原告於113年1月2日向被告表示不
願盤讓,並於當日請求被告返還已交付之30萬元,房東亦於
同日命原告撕毀租屋使用同意書。原告拒絕盤讓後,房東將
被告之盤讓期間延長至113年1月20日,並要求被告需於同月
29日前回復原狀,並於同月30日返還鑰匙,待確認恢復原狀
後退還押租金。嗣被告接洽訴外人王麗芬詢問是否有意願盤
讓系爭店面,系爭店面於同年2月6日出讓予訴外人王麗芬使
用,上開事實有被告臉書PO文截圖、原告與暱稱「婉儀」之
對話紀錄截圖、原告與被告之LINE對話紀錄截圖、匯款紀錄
、系爭契約書、原告與房東之LINE對話紀錄截圖、被告與房
東之LINE對話紀錄截圖、被告與訴外人王麗芬之LINE對話紀
錄截圖、被告與房東之租賃契約書(本院卷第21-37、63、9
9-106、129-133頁)附卷可稽,且為兩造所不爭執,上情首
堪認定。
㈡茲就本件爭點判斷如下:
⒈原告請求被告加倍返還60萬元,有無理由?
⑴按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任,
民事訴訟法第277條前段定有明文。又契約因可歸責於受定
金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所
受之定金,民法第249條第3款亦有明文。所稱「不能履行」
,必須於契約成立後發生給付不能之情形,且其給付不能係
因可歸責於受定金人之事由所致,始足當之。原告雖主張:
被告曾承諾房東將會以65,000元租金及2個月押金為條件出
租系爭店面予原告,惟當原告向房東磋商承租條件時,房東
卻表示未同意被告直接找人頂讓,需另行審核簽約,且除2
個月押金外,尚須支付80萬元修繕準備金,並負擔房東之租
金所得稅2%。房東復於113年1月1日要求原告再負擔申報國
稅局租金10%申報扣繳之金額,並表示被告皆有給付,房東
之上開條件與被告所言不符,顯見被告有謊稱租賃條件,誘
騙原告支付定金及頂讓金等情云云。惟從原告提出與暱稱「
婉儀」之對話紀錄截圖:「1樓58坪、2樓12坪,租金65,000
,盤讓金額可現場商議、海安路2段345號、租金可以跟房東
談唷」(本院卷第23頁),難認被告已承諾原告確切之系爭
店面承租金額,且由上開被告之回覆以觀,可知原告盤讓系
爭店面後租金多寡及租賃條件,最終決定權仍在房東,而非
被告。參以被告於本院113年8月19日當庭表示:「與房東簽
之租賃條件為租金65,000元、押金2個月,不需負擔房東的
個人租賃所得稅及二代健保補充保費額。」(本院卷第90頁
),及被告提出之租賃契約書中之租金條款:「2.自民國11
2年3月1日起至民國115年2月28日止每月租金為新臺幣陸萬
伍仟元整。上開租金不含租賃所得稅及健康保險補充保費。
」(本院卷第131頁),暨證人鄭智仁於本院113年8月19日
審理時具結證稱:當初兩造談租金是6萬多元,押金是給房
東2個月,盤讓金最後是55萬元…在付定金前,沒有跟房東聯
絡過,是付完定金才與房東聯繫…與房東聯絡後,房東才說
要房屋修繕保證金80萬元,後來又說個人所得稅、二代健保
要由原告支付,等於變相調漲租金到7萬多元,我們跟房東
反應不合理,房東當下就拒絕再轉租給我們等語(本院卷第8
5至86頁),顯見系爭店面轉租之租賃條件與被告向房東原承
租之條件不同,係因房東單方面改變所致,並非被告刻意欺
瞞所造成。而被告依據其與房東簽立之租賃契約向原告表明
租金標準,難認被告有故意謊報租賃條件,欺騙原告之意。
是原告主張被告謊稱租賃條件,誘騙其支付定金及讓渡金,
並未提出其他積極證據以實其說,自難逕予採認。
⑵又定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:…四、契約
因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返
還之,民法第249條第4款定有明文。本件被告以其與房東簽
立租賃契約之內容向原告告知系爭店面之租賃條件,經原告
評估後雖同意盤讓系爭店面,惟嗣後房東除向原告要求2個
月押金外,尚須支付80萬元修繕準備金,並提出其他條件,
致原告難以接受,不願再履行系爭契約。由上情觀之,系爭
契約無法繼續履行之事由,並非可歸責兩造,而係因房東一
再對原告增加額外之租賃負擔,原告難以接受所致。故系爭
契約之不能履行既不可歸責於被告,則原告請求被告加倍返
還定金,即無理由,是原告僅得依民法第249條第4款之規定
請求被告返還已給付之5萬元定金。
⑶因不可歸責於雙方當事人之事由,致一方之給付全部不能者
,他方免為對待給付之義務;如僅一部不能者,應按其比例
減少對待給付。前項情形,已為全部或一部之對待給付者,
得依關於不當得利之規定,請求返還。民法第266條定有明
文。雙務契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行
者,依民法第225條第1項、第266條第1項規定,雙方均免其
給付之義務,契約關係當然從此消滅,無待乎契約當事人另
為解除權之行使。當事人已為之給付,依民法第266條第2項
規定,得依關於不當得利之規定,請求返還。如上所述,系
爭契約係因房東額外要求原告負擔國稅局租金10%申報扣繳
等條件,原告無法接受致系爭契約無法履行,系爭契約係因
不可歸責兩造之事由致不能履行,揆諸上開見解,兩造皆免
給付之義務,且無待原告行使解除權,契約關係當然消滅,
原告自得請求被告返還已收受之25萬元。
⑷綜上,原告主張被告謊稱租賃條件,誘騙原告支付定金及頂
讓金等情,尚非有據,原告據此請求被告加倍返還已收受之
金額,自非可採。惟系爭契約既因不可歸責雙方之事由致不
能履行,原告依民法第249條第4款之規定請求被告返還已收
受之定金5萬元,並依民法第266條第2項、第179條之規定請
求被告返還已收受之頂讓金25萬元,核無不合,應予准許。
⒉原告依據系爭契約之約定請求賠償律師費8萬元,是否有理由
?
⑴按解釋意思表示應探求當事人之真意,不得拘泥於所用之辭
句,民法第98條定有明文。系爭契約第7條雖約定:「乙方
若因甲方無法履行義務,致1個月以上未能開始營業時,得
解除本契約,解除契約之同時,甲方須負擔乙方因解除契約
之一切損害賠償。」法條文句雖僅明列契約「解除」,然從
系爭契約之整體目的及條款脈絡綜合觀之,兩造簽立系爭契
約之目的係為盤讓系爭店面,使原告取得系爭店面之使用權
以便接續經營,若契約無法履行,將導致原告額外增加經營
生意之勞費,故參酌契約目的,系爭契約第7條應解釋為在
可歸責被告之情形下致系爭契約不能履行,原告始得請求損
害賠償。
⑵誠如上述,兩造簽立之系爭契約不能履行係因房東除額外要
求原告負擔80萬元修繕準備金、租金所得稅2%外,並再要求
原告需負擔申報國稅局租金10%申報扣繳等條件,致原告難
以接受所致。系爭契約既因不可歸責雙方之事由致不能履行
,原告即不得依系爭契約第7條約定請求被告賠償律師費8萬
元。
五、綜上所述,原告請求被告給付30萬元,並自起訴狀送達翌日
起即113年4月20日(本院卷第55頁)至清償日止,按週年利
率百分之5計算之利息,為有理由,應予准許;逾此範圍之
請求,則無理由,應予駁回。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,核
與判決結果不生影響,爰不逐一論述,併此敘明。
七、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者,其訴訟費用,由法院酌
量情形,命兩造以比例分擔或命一造負擔,或命兩造各自負
擔其支出之訴訟費用;又法院為終局判決時,應依職權為訴
訟費用之裁判,民事訴訟法第79條、第87條第1項分別定有
明文。本件訴訟費用經核為7,380元(即第一審裁判費),
爰審酌兩造勝敗訴之情形,依職權確定上開訴訟費用兩造各
自之負擔額如主文第3項所示,並依民事訴訟法第91條第3項
規定,諭知自本判決確定之翌日起至清償日止,依法定利率
計算之遲延利息。
八、本件原告勝訴部分,兩造各自陳明願供擔保請求准為假執行
及免為假執行,經核與法律規定相符,爰依民事訴訟法第39
0條第2項、第392條第2項規定,分別酌定相當之擔保金額宣
告之。至原告敗訴部分,其假執行之聲請,因訴之駁回而失
所依附,應併予駁回。
九、結論:本件原告之訴為一部有理由,一部無理由。爰依民事
訴訟法第79條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2
項規定,判決如主文。
中 華 民 國 114 年 1 月 6 日
民事第五庭 法 官 曾仁勇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上
訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後
20日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者,
應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 114 年 1 月 6 日
書記官 黃稜鈞
TNDV-113-訴-643-20250106-1