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給付租金

臺灣臺中地方法院民事判決　 113年度簡上字第81號上訴人李坤旺訴訟代理人簡靖軒律師被上訴人顏睿宏訴訟代理人顏瑞成律師複代理人宗孝珩律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國112年12 月13日本院臺中111年度中簡字第3450號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國113年12月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用( 除確定部分外)之裁判均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新臺幣392萬9,802 元，及自民國111年9月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、上訴人其餘上訴駁回。四、第一審(除確定部分外)及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔 69％，餘由上訴人負擔。五、本判決第二項上訴人勝訴部分，得假執行；但被上訴人如以新臺幣392萬9,802元為上訴人預供擔保，得免為假執行。六、上訴人其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、上訴人主張：上訴人與訴外人沈勝煌、王萬鐘、林蓁（下分稱姓名，合稱沈勝煌等3人，與上訴人合稱上訴人等4人）為門牌號碼臺中市○區○○街000號地下2樓至8樓房屋（下稱系爭房屋）之共有人，其等於民國105年9月24日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將系爭房屋出租予被上訴人，約定租賃期間自105年10月1日起至108年12月31日止，租金每月新臺幣（下同）100萬元，上訴人應分得之租金為每月應收租金之30％即30萬元，上開租賃期間屆滿後，被上訴人仍繼續使用系爭房屋，不定期租賃期間自109年1月1 日起至110年3月24日止。詎被上訴人僅實際給付如附表一被上訴人每月實際給付之租金欄所示金額，共計1,041萬9,746 元，尚積欠上訴人租金585萬8,818元。爰依系爭租約法律關係，請求被上訴人給付570萬5,818元本息等語。二、被上訴人則以：　㈠上訴人等4人原為薇米精品商旅股份有限公司（下稱薇米商旅）股東，持股比例為王萬鐘10％，其餘3人各30％，被上訴人則為林蓁之配偶。上訴人等4人於105年9月24日與被上訴人簽訂系爭租約，於105年10月1日起將系爭房屋出租予被上訴人，並將薇米商旅交付予被上訴人經營管理。系爭租約屆滿前，上訴人等4人決議將系爭房屋及坐落土地出售予被上訴人，並同意被上訴人於等待過戶期間得繼續使用系爭房屋，於109年1月1日起至109年3月31日止，被上訴人僅需繳納系爭房屋之貸款利息，於109年4月1日起至110年3月31日止，被上訴人可無償使用系爭房屋，故系爭租約屆滿後，兩造未成立不定期租賃關係。　㈡上訴人於111年8月30日始提起本件訴訟，依民法第126條規定，就105年10月至106年8月之租金請求權已罹於時效而消滅，被上訴人拒絕給付。又被上訴人於106年9月1日起至108年 12月31日止，墊付上訴人應分擔之系爭房屋貸款本息30％即6 26萬5,657元，及於106年9月至107年11月間，匯款105萬3,2 45元至上訴人開設於新北市蘆洲區農會帳戶，故被上訴人已給付上訴人租金731萬8,902元，尚積欠上訴人租金108萬1,0 98元。　㈢另被上訴人為薇米商旅全體股東墊付如附表二被上訴人墊付金額欄所示款項，上訴人應負擔其中30％，即如附表二上訴人應負擔金額所示金額，共計239萬9,400元，被上訴人得以上開債權對上訴人主張抵銷等語，資為抗辯。三、本件上訴人原起訴聲明請求被上訴人應給付570萬5,818元，及自109年1月1日起算之法定遲延利息。原審法院審理後，判決被上訴人應給付上訴人6,418元，及自111年9月17日起算之法定遲延利息，並駁回上訴人其餘請求。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人569萬 9,400元，及自111年9月17日起算之法定遲延利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行；被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。（兩造未上訴部分，已告確定，不在本院審理範圍）。四、得心證之理由：　㈠經查，上訴人等4人為系爭房屋之共有人，共同將系爭房屋出租予被上訴人作為飯店營業使用，於105年9月24日與被上訴人簽訂系爭租約，約定租期為105年10月1日至108年12月31 日，每月租金100萬元，而上訴人於共有人間持分為30％，則上訴人每月得向被上訴人收取之租金即為30萬元，且系爭租約到期後，被上訴人仍繼續使用系爭房屋等情，有系爭租約契約書附卷可查（見原審卷第25-27頁），亦未為兩造所爭執（見本院卷第82-83頁），堪信為真實。　㈡上訴人得向被上訴人請求給付105年10月1日至110年3月24日租金：　⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，為民法第 450條第1項、第451條所明定。所謂以不定期限繼續租賃，乃租賃雙方依原來租賃條件不定期限繼續租賃。故出租人於訂約之際，苟未訂明「期滿後絕不續租或續租應另訂契約」或其他相類之情形者，於「不即表示反對之意思」條件成就時，租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，無待於契約當事人重為要約或承諾。又租賃契約依上開規定更新為不定期限租賃關係後，未經合法終止契約，租賃關係自仍存續。　⒉查系爭租約之租期為105年10月1日至108年12月31日，且上訴人仍繼續使用系爭房屋至110年3月24日等情，為兩造所不爭，復經原審傳喚沈勝煌等3人到庭作證，亦無上訴人等4人當時有為反對被上訴人繼續使用系爭房屋之意思顯現，依前開說明，足認被上訴人仍依系爭租約相同之條件不定期限繼續承租系爭房屋甚明，被上訴人於109年1月1日至其於110年3 月24日間，仍負有每月給付100萬元租金予上訴人等4人之契約上義務。　⒊被上訴人固抗辯上訴人等4人同意被上訴人於109年1月1日起至109年3月31日間，僅需繳納系爭房屋之貸款利息，於109 年4月1日起至110年3月31日止，被上訴人可無償使用系爭房屋等語，並提出上訴人委託書為證（見原審卷第121、157頁），惟查，王萬鐘於原審證稱：系爭租約期滿後，上訴人有簽立委託書，寫明同意被上訴人不用繳本息貸款，並委託我前往討論，後來是約定被上訴人於系爭房屋買賣期間負擔系爭房屋之貸款利息，沒有討論要不要付房租等語（見原審卷第210-213頁），佐以上訴人所簽立之委託書亦僅載明委由王萬鐘處理系爭房屋買賣案，與王萬鐘上開證稱未談及系爭房屋之房租等語相符，足認上訴人同意被上訴人不用繳納系爭房屋貸款本息之意思，與被上訴人應負擔之租金給付義務無關。另參以被上訴人提出之LINE文字訊息（見原審卷第14 1-145頁），可知被上訴人計算給付租金之計算，均以租金1 00萬元扣除系爭房屋貸款後計算，且租金與貸款本息金額並非相當，故尚不能解釋上訴人同意免除被上訴人代付系爭房屋貸款本息，即謂上訴人同意免除被上訴人給付租金之義務。　⒋基上，上訴人請求被上訴人給付105年10月1日至110年3月24 日間每月租金30萬元為有理由，至上訴人雖主張扣除上開期間被上訴人每月代償貸款本息及給付部分租金後被上訴人應給付585萬8,818元如附表一上訴人主張所示，惟經本院比對放款帳戶交易明細（見原審卷第401-438頁），認定被上訴人實際給付租金總額後，被上訴人尚欠租金應為571萬3,361 元如附表一本院認定欄所示。　㈢時效抗辯部分：　　按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅；消滅時效，自請求權可行使時起算；時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第126條、第128條前段及同法第144 條第1項分別定有明文。查，上訴人遲至111年8月30日始提起本訴，有起訴狀收狀戳章可證（見原審卷第15頁），則被上訴人抗辯105年10月至106年8月之租金請求權罹於2年消滅時效為有理由。至上訴人主張被上訴人有權利濫用，不得抗辯時效消滅等語，然上訴人既有短收租金之情事，自應於權利受損之初即據以行使權利，積極確認被上訴人有無繳納系爭房屋之貸款、其他稅費，況被上訴人每月給付金錢如附表一所示差距甚大，上訴人自應逐一清算每月應收受之租金為何，而非僅推稱信任被上訴人之話語，任由權利睡著，否則難顯時效規定之立法意旨，是被上訴人縱有向上訴人陳稱已如數繳納租金等語，尚非權利濫用甚明。故如附表一本院認定105年10月至106年8月之尚欠租金共109萬6,201元（計算式：2萬9,554－4萬7,834＋8萬1,975＋30萬＋17萬2,693＋4萬5,7 13＋30萬＋4萬6,186＋12萬2,212＋1萬9,793＋2萬5,909＝109萬6, 201），上訴人不得請求，應予扣除。　㈣抵銷抗辯部分：　⒈被上訴人抗辯上訴人應負擔薇米商旅於沈勝煌經營期間之虧損68萬0,940元等語，經查，被上訴人提出之LINE對話訊息、總資金缺口概算表分別載明有資金缺口，各股東應墊補及上訴人應負擔68萬0,940元（97萬2,767元*0.7）等文字（見原審卷第137、139頁）。而沈勝煌於原審證稱略為：系爭房屋出租予被上訴人前，薇米商旅由我管理，缺損這些錢，都是我先墊付的，之後由股東商議要如何彌補，協議結果由我墊付的總金額打7折，大家依股份分配，且總資金缺口概算表的內容，股東們包括上訴人在內都有看過且同意等語(見原審卷第198-202頁)；王萬鐘於原審證稱略以：總資金缺口概算表是被上訴人寫的，上面是寫各股東的負擔，乘以0.7 就是打七折的意思，我有看過，上訴人也有看過，都沒意見等語（見原審卷第208-209頁）；林蓁於原審證稱略以：總資金缺口之手寫概算表是被上訴人跟其他股東討論完後拿給我看的，該概算表上，右邊「分項」部分寫到「沈董負擔97 2,767、坤旺負擔972,767、王董負擔552,700、富哥負擔164 ,666、睿宏負擔808,100」就是之前沈勝煌營運虧損300多萬，由股東照比例要負擔的金額，至於有無打折，我都是交給被上訴人去洽談，所以不清楚等語(見原審卷第274-277頁) 。衡以上開證人之證述與被上訴人提出之LINE對話訊息、總資金缺口概算表大致相符，堪認薇米商旅於前期由沈勝煌經營時虧損達356萬1,600元，嗣經全體股東協議後，同意由全體股東自得領取之租金扣抵分擔，上訴人原應負擔97萬2,76 7元，經全體股東打折決議以7成分擔，故上訴人應分擔損失 68萬0,940元甚明，是被上訴人抗辯上訴人應分擔部分沈勝煌經營虧損金額並主張抵銷，即有所據，應為可採。　⒉被上訴人抗辯其墊付上訴人應分擔之系爭房屋109年1月1日起至109年3月31日貸款本金43萬5,060元，及109年4月1日起至 110年3月31日貸款利息54萬元等語，並提出存摺影本、合作金庫銀行放款帳務資料查詢單為證（見原審卷第313-325頁），亦傳喚證人沈勝煌等3人到庭證述（見原審卷第198-214 、274-282頁），沈勝煌等3人均證稱自109年1月1日起系爭房屋貸款均由被上訴人繳納（見原審卷第203-204、210、27 9頁），惟依合作金庫銀行放款帳務資料查詢單所示，被上訴人於109年1月7日、109年1月31日、109年2月5日繳納系爭房屋貸款本金12萬元、50萬元、27萬2,557元（見原審卷第4 11、425頁），上訴人應負擔金額為26萬7,767元【計算式：（12萬＋50萬＋27萬2,557）×30％＝26萬7,767，小數點以下四捨五入】，另於109年4月1日起至110年3月31日繳納系爭房屋貸款利息合計166萬6,119元（見原審卷第411-413、425-4 27頁），上訴人應負擔金額為49萬9,836元【計算式：166萬 6,119×30％＝49萬9,836，小數點以下四捨五入】，然本院既已論斷被上訴人仍應給付109年1月1日至110年3月24日之租金如前，則上開金額已於上訴人請求之租金中扣除，則被上訴人再就此部分房屋貸款抗辯抵銷，有重複得利之虞，自屬無據。　⒊被上訴人抗辯於承租期間墊付臺中市政府觀光旅遊局（下稱觀光局）裁罰18萬元、消防設備改善費用11萬元，上訴人應分擔8萬7,000元等語，並提出觀光局106年10月19日中市觀管字第1060017050號函及函附行政裁處書、行政罰鍰繳費單、107年11月21日中市觀管字第1070020643號函及函附行政裁處書、行政罰鍰繳費單、110年6月8日中市觀管字第11000 08427號函、110年5月27日中市觀管字第1100005658號行政罰鍰催繳通知、統一發票為證（見原審卷第327-351頁），亦傳喚證人沈勝煌等3人到庭證述（見原審卷第198-214、27 4-282頁），沈勝煌證稱：被上訴人有為上訴人等4人墊付遭觀光局裁罰的罰單、消防整改費用，會從分配給我們的租金直接扣掉，上訴人等4人都同意等語（見原審卷第204頁），王萬鐘證稱：被上訴人為上訴人等4人代墊違規罰金、消防整改費用，上訴人等4人都有看過，只是沒有簽字而已等語（見原審卷第211頁），林蓁證稱：被上訴人為上訴人等4人墊付觀光局的罰單及消防改善費用，被上訴人有告知上訴人等4人要照比例分擔等語（見原審卷第280頁），然系爭租約第7條約定「系爭房屋之七、八樓為違章使用之樓層，日後若有因此部分違規營業導致產生罰單或損失，其相關罰單或是損失金額由上訴人等4人負擔40％、被上訴人負擔60％」（見原審卷第27頁），惟觀光局係因宏耀投資開發股份有限公司（下稱宏耀公司）擅自擴大營業客房及市招與原登記名稱不同，對宏耀公司裁罰共計18萬元，該遭裁罰之事由顯然與該約定內容不符，且裁罰對象為宏耀公司，並非薇米商旅，消防設備改善費用之發票買受人欄亦記載為宏耀公司，縱宏耀公司曾繳納上開費用，並將債權轉讓與被上訴人，惟被上訴人未具體陳明宏耀公司基於何法律關係因此對上訴人有何債權，如何得向上訴人為請求，故本院尚無法判斷得據以為抵銷之請求權為何，是被上訴人此部分抵銷抗辯無理由。　⒋被上訴人抗辯其為上訴人墊付上訴人應分擔之租賃所得稅、二代健保補充費、營業稅共計52萬3,800元等語，並提出上訴人之各類所得扣繳暨免扣繳憑單、各類所得扣繳補充保險費證明單、薇米商旅總分類帳為證（見原審卷第357、363、 371-373頁），亦傳喚證人沈勝煌等3人到庭證述（見原審卷第198-214、274-282頁），惟上訴人之各類所得扣繳暨免扣繳憑單、各類所得扣繳補充保險費證明單，其上記載之所得所屬年月為105年1月至105年9月，並非被上訴人承租系爭房屋的時間，薇米商旅總分類帳僅記載薇米商旅於105年1月1 日起至106年12月31日止租金收入金額，無法證明上訴人應負擔之稅額為何。至沈勝煌等3人雖均證稱：被上訴人承租期間之租金，會先扣除租賃所得稅10％及二代健保補充保費2 ％、營業稅5％後，將餘額支付給沈勝煌等3人（見原審卷第20 4-205、211、280-281頁），惟此僅能證明上訴人等4人出租系爭房屋與被上訴人當時確有該約定，且倘若被上訴人確有代上訴人繳納租賃所得稅、二代健保補充費、營業稅等費用，被上訴人自得向相關政府機關查詢相關單據，詎被上訴人未提出任何證明或請求本院調查，自難審認被上訴人確有代上訴人繳納上開費用，該部分抵銷抗辯並非可採。　⒌被上訴人抗辯其為上訴人等4人墊付薇米商旅委任會計師事務所處理帳務費用44萬2,000元，上訴人應分擔13萬2,600元，並提出銓興聯合會計師事務所及台証記帳士事務所之各類所得扣繳暨免扣繳憑單、收據為證（見原審卷第375-397頁），亦傳喚證人沈勝煌等3人到庭證述（見原審卷第198-214、 274-282頁），惟上開各類所得扣繳暨免扣繳憑單、收據僅能證明銓興聯合會計師事務所及台証記帳士事務所有來自薇米商旅之執行業務所得，無法證明該費用係由被上訴人繳納。王萬鐘雖證稱：被上訴人承租期間，關於系爭房屋及薇米商旅經營所衍生的稅費及記帳事宜，委託臺北的事務所處理，相關委任報酬實際上是被上訴人支付，上訴人等4人都同意從租金中扣除之等語（見原審卷第212頁），惟沈勝煌證稱：被上訴人承租期間，關於系爭房屋及薇米商旅經營所衍生的稅費及記帳事宜，係委託台証記帳士事務所處理，相關委任報酬每一年度索取10幾20萬左右，由公司先支付，再分配等語（見原審卷第205頁），已與王萬鐘上開證述有所矛盾，審酌沈勝煌為薇米商旅實際上之代表人，對於薇米商旅如何作帳應較知之甚詳，故此部分沈勝煌之證述應較為可信，足認薇米商旅委任會計師事務所處理帳務之費用應由薇米商旅自行支出，可認被上訴人抗辯係由其支出即屬無據。縱使薇米商旅嗣後陳報債權已讓與被上訴人（見本院卷第171- 173頁），然薇米商旅如何得向股東請求該帳務請求之費用顯屬有疑，蓋前開彌補虧損部分，係股東間已清算營收不足支出成本後所為之決定，而薇米商旅嗣後由被上訴人經營，於未結清每月營利與成本之情形下，如何能要求股東逕行每月均支出該筆費用，足認該部分抵銷抗辯之請求權基礎未明，顯為被上訴人臨訟置辯，尚難採信。　㈤基上，上訴人得向被上訴人請求之租金為571萬3,361元，扣除罹於時效不得請求之租金109萬6,201元、被上訴人墊補虧損而據以抵銷之68萬0,940元、原審已判命被上訴人給付之6 ,418元後，被上訴人應再給付上訴人392萬9,802元（計算式：571萬3,361－109萬6,201－68萬0,940－6,418＝392萬9,802）。至上訴人主張上開墊補虧損之68萬0,940元應溯及到106年 1月至5月間抵銷，然所謂抵銷，係以兩造均存在得互為請求之權利始得為之，本院既已認為上訴人於105年10月至106年 8月間之租金請求權罹於時效，自不得以該時段之債權據為抵銷之標的，併此敘明。五、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。上訴人對被上訴人請求之租金債權，核屬有確定期限之給付，然上訴人以起訴狀繕本送達之翌日即111年9月17日起（見原審卷第81頁）請求按週年利率5％之遲延利息當無不可，依前開說明，應予准許。六、綜上所述，上訴人依系爭租約請求被上訴人給付392萬9,802 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即111年9月17日起（原審卷第81頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分，為有理由，應予准許，原審就上開部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第1、2項所示。至於上訴人其餘請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件係本於租金請求而涉訟，依民事訴訟法第389條第1項第 3款、第427條第2項第8款之規定，應依職權宣告假執行，故就上訴人勝訴部分，依職權宣告假執行，並依職權酌定相當擔保金額，准被上訴人供擔保後，得免為假執行。至上訴人敗訴部分，其假執行之聲請即失其依據，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論述，併此敘明。九、據上論結，本件上訴人之上訴，一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450 條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　李悌愷　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李宜娟　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃崧嵐上正本證明與原本無異。如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由，於本判決正本送達後20日內，向本院提出第三審上訴狀（須按他造當事人人數附繕本及繳納第三審裁判費），同時表明上訴理由，經本院許可後始可上訴第三審；前項許可以所涉及之法律見解具有原則上之重要性者為限。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王峻彬附表一：租賃期間上訴人主張本院認定被上訴人每月實際給付之租金（代付本息係指被上訴人墊付上訴人應分擔之系爭房屋貸款本息30％）被上訴人尚欠租金（計算式：105年10月至110年2月為30萬元-被上訴人每月實際給付之租金，110年3月為24萬-被上訴人每月實際給付之租金）被上訴人每月實際給付之租金（小數點以下四捨五入）被上訴人尚欠租金（計算式：105年10月至110年2月為30萬元-被上訴人每月實際給付之租金，110年3月為24萬-被上訴人每月實際給付之租金） 105年10月代付本息27萬0,437元。 2萬9,563元代付本息27萬0,446元【計算式：（22萬4,885＋7萬6,286＋5,425＋50萬＋8萬8,615＋6,277）×30％】。 2萬9,554元 105年11月代付本息20萬2,634元，匯款至上訴人帳戶14萬5,200元。 -4萬7,834元代付本息20萬2,634元【計算式：（8萬1,381＋25萬＋7萬2,895＋2萬1,172＋25萬）×30％】，匯款至上訴人帳戶14萬5,200元。 -4萬7,834元 105年12月代付本息20萬2,634元，匯款至上訴人帳戶9萬0,600元。 6,766元代付本息12萬7,425元【計算式：（8萬1,381＋9萬3,369＋25萬）×30％】，匯款至上訴人帳戶9萬0,600元。 8萬1,975元 106年1月 0元。 30萬元 0元。 30萬元 106年2月代付本息9萬9,414元。 20萬0,586元代付本息12萬7,307元【計算式：（8萬1,381＋9萬2,975＋25萬）×30％】。 17萬2,693元 106年3月代付本息25萬4,286元。 4萬5,714元代付本息25萬4,287元【計算式：（8萬1,381＋8萬1,381＋1萬4,996＋7萬,649＋25萬＋6,613＋8萬5,603＋25萬）×30％】。 4萬5,713元 106年4月 0元。 30萬元 0元。 30萬元 106年5月代付本息25萬4,286元。 4萬5,714元代付本息25萬3,814元【計算式：（8萬1,381＋8萬1,381＋5,948＋8萬5,872＋25萬＋1萬5,299＋7萬6,167＋25萬）×30％】。 4萬6,186元 106年6月代付本息12萬0,727元，匯款至上訴人帳戶5萬7,060元。 12萬2,213元代付本息12萬0,728元【計算式：（8萬1,381＋8,845＋8萬2,200＋23萬）×30％】，匯款至上訴人帳戶5萬7,060元。 12萬2,212元 106年7月代付本息13萬2,606元，匯款至上訴人帳戶14萬7,600元。 1萬9,794元代付本息13萬2,607元【計算式：（8萬1,381＋2萬＋6,067＋9,064＋7萬5,511＋25萬）×30％】，匯款至上訴人帳戶14萬7,600元。 1萬9,793元 106年8月代付本息12萬6,491元，匯款至上訴人帳戶14萬7,600元。 2萬5,909元代付本息12萬6,491元【計算式：（42萬1,638＋8,769＋8萬1,488＋25萬）×30％】，匯款至上訴人帳戶14萬7,600元。 2萬5,909元 106年9月代付本息12萬6,365元，匯款至上訴人帳戶13萬0,800元。 4萬2,835元代付本息12萬6,366元【計算式：（8萬1,381＋2,910＋8萬6,928＋25萬）×30％】，匯款至上訴人帳戶13萬0,800元。 4萬2,834元 106年10月代付本息9萬8,394元，匯款至上訴人帳戶13萬9,200元。 6萬2,406元代付本息9萬8,394元【計算式：（23萬8,849＋8萬9,131）×30％】，匯款至上訴人帳戶13萬9,200元。 6萬2,406元 106年11月代付本息55萬4,144元，匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 -31萬8,344元代付本息74萬7,067元【計算式：（23萬8,849＋8萬9,131＋8萬1,381＋24萬0,809＋8萬1,381＋23萬7,734＋8萬8,716＋8萬8,306＋25萬＋2,994＋50萬＋9萬4,267＋40萬＋9萬6,655）×30％】，匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 -51萬1,267元 106年12月代付本息17萬5,281元，匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 6萬0,519元代付本息17萬5,281元【計算式：（8萬8,306＋40萬＋9萬5,965）×30％】，匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 6萬0,519元 107年1月代付本息17萬5,074元，匯款至上訴人帳戶1萬2,845元。 11萬2,081元代付本息17萬5,074元【計算式：（8萬8,306＋40萬＋9萬5,275）×30％】，匯款至上訴人帳戶1萬2,845元。 11萬2,081元 107年2月 0元。 30萬元 0元。 30萬元 107年3月代付本息34萬9,527元，匯款至上訴人帳戶12萬8,400元。 -17萬7,927元代付本息34萬9,528元【計算式：（8萬8,306＋8萬8,306＋40萬＋9萬4,585＋40萬＋9萬3,895）×30％】，匯款至上訴人帳戶12萬8,400元（計算式：6萬4,200＋6萬4,200）。 -17萬7,928元 107年4月匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 23萬5,800元匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 23萬5,800元 107年5月代付本息34萬8,699元，匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 -11萬2,899元代付本息34萬8,700元【計算式：（8萬8,306＋8萬8,306＋40萬＋9萬3,205＋40萬＋9萬2,515）×30％】，匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 -11萬2,900元 107年6月匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 23萬5,800元匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 23萬5,800元 107年7月代付本息34萬7,871元，匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 -11萬2,071元代付本息34萬7,872元【計算式：（8萬8,306＋8萬8,306＋40萬＋9萬1,825＋40萬＋9萬1,135）×30％】，匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 -11萬2,072元 107年8月代付本息20萬2,634元。 9萬7,366元代付本息17萬3,625元【計算式：（8萬8,306＋40萬＋9萬0,445）×30％】。 12萬6,375元 107年9月匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 23萬5,800元匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 23萬5,800元 107年10月代付本息34萬6,629元，匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 -11萬0,829元代付本息34萬6,630元【計算式：（8萬8,306＋8萬8,306＋40萬＋8萬9,755＋40萬＋8萬9,065）×30％】，匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 -11萬0,830元 107年11月匯款至上訴人帳戶12萬8,400元。 17萬1,600元匯款至上訴人帳戶12萬8,400元（計算式：6萬4,200＋6萬4,200）。 17萬1,600元 107年12月代付本息28萬0,303元。 1萬9,697元代付本息28萬0,298元【計算式：（25萬7,644＋8萬8,306＋40萬＋8萬8,375＋10萬）×30％】。 1萬9,702元 108年1月代付本息42萬6,886元。 -12萬6,886元代付本息45萬6,055元【計算式：（25萬8,089＋8萬7,861＋3萬5,074＋50萬＋5萬2,508＋50萬＋8萬6,650）×30％】。 -15萬6,055元 108年2月代付本息10萬3,785元。 19萬6,215元代付本息10萬3,785元【計算式：（25萬8,534＋8萬7,416）×30％】。 19萬6,215元 108年3月代付本息41萬3,304元。 -11萬3,304元代付本息41萬3,305元【計算式：（12萬＋8萬6,970＋50萬＋8萬5,788＋50萬＋8萬4,925）×30％】。 -11萬3,305元 108年4月代付本息6萬2,028元。 23萬7,972元代付本息6萬2,029元【計算式：（12萬＋8萬6,763）×30％】。 23萬7,971元 108年5月代付本息41萬2,145元。 -11萬2,145元代付本息41萬2,146元【計算式：（12萬＋8萬6,556＋50萬＋8萬4,063＋50萬＋8萬3,200）×30％】。 -11萬2,146元 108年6月代付本息6萬1,904元。 23萬8,096元代付本息6萬1,905元【計算式：（12萬＋8萬6,349）×30％】。 23萬8,095元 108年7月代付本息41萬0,986元。 -11萬0,986元代付本息41萬0,987元【計算式：（12萬＋8萬6,142＋50萬＋8萬2,338＋50萬＋8萬1,475）×30％】。 -11萬0,987元 108年8月代付本息23萬5,964元。 6萬4,036元代付本息23萬5,964元【計算式：（12萬＋8萬5,935＋50萬＋8萬0,613）×30％】。 6萬4,036元 108年9月代付本息6萬1,718元。 23萬8,282元代付本息6萬1,718元【計算式：（12萬＋8萬5,728）×30％】。 23萬8,282元 108年10月代付本息40萬9,247元。 -10萬9,247元代付本息40萬9,248元【計算式：（12萬＋8萬5,521＋50萬＋7萬9,750＋50萬＋7萬8,888）×30％】。 -10萬9,248元 108年11月代付本息23萬5,001元。 6萬4,999元代付本息23萬5,002元【計算式：（12萬＋8萬5,314＋50萬＋7萬8,025）×30％】。 6萬4,998元 108年12月代付本息23萬4,681元。 6萬5,319元代付本息23萬4,681元【計算式：（12萬＋8萬5,107＋50萬＋7萬7,163）×30％】。 6萬5,319元 109年1月代付本息23萬4,360元。 6萬5,640元代付本息23萬4,360元【計算式：（12萬＋8萬4,900＋50萬＋7萬6,300）×30％】。 6萬5,640元 109年2月代付本息10萬7,034元。 19萬2,966元代付本息10萬7,175元【計算式：（27萬2,557＋8萬4,693）×30％】。 19萬2,825元 109年3月代付本息23萬4,360元。 20萬4,204元代付本息9萬5,797元【計算式：（8萬4,223＋8萬4,223＋7萬5,438＋7萬5,438）×30％】。 20萬4,203元 109年4月代付本息4萬5,472元。 25萬4,528元代付本息4萬5,473元【計算式：（4萬8,904＋3萬1,054＋4萬3,803＋2萬7,814）×30％】。 25萬4,527元 109年5月代付本息4萬2,113元。 25萬7,887元代付本息4萬2,113元【計算式：（7萬4,051＋6萬6,327）×30％】。 25萬7,887元 109年6月代付本息4萬2,113元。 25萬,887元代付本息4萬2,113元【計算式：（7萬4,051＋6萬6,327）×30％】。 25萬7,887元 109年7月代付本息4萬2,113元。 25萬7,887元代付本息4萬2,113元【計算式：（7萬4,051＋6萬6,327）×30％】。 25萬7,887元 109年8月代付本息4萬2,113元。 25萬7,887元代付本息4萬2,113元【計算式：（7萬4,051＋6萬6,327）×30％】。 25萬7,887元 109年9月代付本息4萬2,113元。 25萬7,887元代付本息4萬2,113元【計算式：（7萬4,051＋6萬6,327）×30％】。 25萬7,887元 109年10月代付本息4萬2,113元。 25萬7,887元代付本息4萬2,113元【計算式：（7萬4,051＋6萬6,327）×30％】。 25萬7,887元 109年11月代付本息4萬2,113元。 25萬7,887元代付本息4萬2,113元【計算式：（7萬4,051＋6萬6,327）×30％】。 25萬7,887元 109年12月代付本息4萬2,113元。 25萬7,887元代付本息4萬2,113元【計算式：（7萬4,051＋6萬6,327）×30％】。 25萬7,887元 110年1月代付本息4萬2,113元。 25萬7,887元代付本息4萬2,113元【計算式：（7萬4,051＋6萬6,327）×30％】。 25萬7,887元 110年2月 0元。 30萬元 0元。 30萬元 110年3月代付本息4萬2,113元。 19萬7,887元代付本息4萬2,113元【計算式：（7萬4,051＋6萬6,327）×30％】。 19萬7,887元合計 585萬8,818元 1,042萬6,639元 571萬3,361元附表二：被上訴人墊付金額上訴人應負擔金額薇米商旅於104年7月至109年9月由沈勝煌經營期間之虧損356萬1,600元，經全體股東決議，由股東按股份比例分擔虧損金額之7成 68萬0,940元被上訴人於109年1月1日起至109年3月31日止，墊付系爭房屋貸款本金145萬0,200元，由股東按股份比例分擔 43萬5,060元被上訴人自109年4月1日起至110年3月31日止，墊付系爭房屋貸款利息180萬元，由股東按股份比例分擔 54萬元被上訴人於承租期間墊付觀光局裁罰18萬元、消防設備改善費用11萬元，由股東按股份比例分擔 8萬7,000元系爭房屋每月租金100萬元，其中40萬元係以全體股東個人名義出租、其餘60萬元係以薇米商旅名義出租，以股東個人名義出租部分，需繳納10％租賃所得稅、2％二代健保補充費，以薇米商旅部分，需繳納5％營業稅，被上訴人於承租期間合計代墊174萬6,000元，由股東按股份比例分擔 52萬3,800元薇米商旅委任會計師事務所記帳及簽證費用，需給付委任處理帳務費用44萬2,000元，由股東按股份比例分擔，上開款項經被上訴人墊付後，薇米商旅已將債權讓與上訴人 13萬2,600元

2025-01-17

TCDV-113-簡上-81-20250117-1

簡上

臺灣臺中地方法院

返還押租金等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度簡上字第376號上訴人許瑩柔即許月雲被上訴人孫筱喬即孫昭芬訴訟代理人周平凡律師複代理人戴勝偉律師上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國113年4 月16日本院臺中簡易庭113年中簡字第1114號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國113年12月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人部分：　㈠原審起訴主張略以：　⒈訴外人張雯芳於民國103年3月31日，承租上訴人所有之臺中市○○區○○街000號房屋全部範圍（下稱系爭房屋），約定租賃期間自103年7月1日起至113年6月30日止，租金為每月新臺幣（下同）47,000元，並由被上訴人擔任張雯芳之連帶保證人（下稱前約）。被上訴人嗣於103年3月31日匯款押租金 141,000元予上訴人，並遵約定由被上訴人擔任發票人一次開立兩年24期(張)之遠期支票，逐月兌現。嗣因上訴人希冀逃漏稅捐，於103年6月24日與張雯芳擔任負責人之懷德文教有限公司籌備處，就系爭房屋另行簽訂房屋租賃契約書並經公證（下稱103年6月24日簽訂之契約），惟雙方權利義務仍係依循前約。後103年6月24日簽訂之契約經張雯芳與上訴人合意提前於106年10月31日終止，然上訴人斯時並未將押租金141,000元返還予被上訴人。　⒉前約及103年6月24日簽訂之契約終止後，被上訴人於106年11 月1日起承租系爭房屋並簽訂租賃契約（下稱106年11月1日簽訂之契約），雙方約定租賃期間自106年11月1日起至113 年6月30日止，契約雖名義上約定租金為30,000元，然實際租金於106年7月1日至108年6月30日止為47,000元，108年7 月1日至113年6月30日止，每月租金51,000元，租金給付方式仍舊為被上訴人每2年開立24張支票逐月兌現，並以被上訴人依據前約所給付之押租金141,000元，充作106年11月1 日簽訂之契約押租金。嗣後被上訴人承租系爭房屋經營補習班，因COVID-19病毒肆虐，無法繼續營運，遂於110年11月2 2日以存證信函向上訴人言明，自111年1月31日終止106年11 月1日簽訂之契約，上訴人隨即於111年2月1日將系爭房屋轉租予訴外人彭泰錦使用。　⒊而兩造於106年11月1日簽訂之契約既已於111年1月31日合意終止，且系爭房屋自111年2月1日起即由彭泰錦承租使用，上訴人自應返還押租金141,000元，及未到期之預付租金258 ,500元，惟經被上訴人多次催討，上訴人均置之不理，被上訴人爰依民法第179條、第263條、第259條第1款規定提起本件訴訟。　㈡於本院抗辯略以：　　上訴人所提上訴理由，並未就原判決有何認事用法不當之處提出說明，僅稱被上訴人未經屋主同意擅自改造房屋結構，且將1樓鋁合金材質落地門拆除改成玻璃門，並將瓷磚改成塑膠地板云云。惟原審判決理由已就被上訴人改造樓梯部分係經上訴人同意、拆除塑膠地板之義務係由彭泰錦負擔等情詳為說明，並認定被上訴人應就1樓鋁合金材質落地門部份回復原狀。上訴人僅空言泛稱鑑定報告内容偏頗，並未提出實證推翻，足認上訴人提起本件上訴，顯無理由等語。二、上訴人部分：　㈠於原審抗辯略以：　　關於前約，被上訴人為張雯芳之連帶保證人，惟據張雯芳告知被上訴人實際上為出資開設補習班之幕後老闆，自始至終租金全由被上訴人支付，待補習班上軌道後，即契變被上訴人為負責人，故系爭房屋之真正承租人自始至終為被上訴人。然被上訴人於承租後，未經上訴人同意，擅自將地板磁磚改造為塑膠地板，及拆除1樓鋁合金材質大門改成玻璃門，於租約終止後並未回復原狀，顯違反前約第9條之約定。嗣因被上訴人違約及提前解除契約，上訴人始依前約第7條、第11條、第12條、第18條約定沒收押租金及未到期之租金。　㈡上訴意旨略以：　⒈103年6月24日簽訂之契約與106年11月1日簽訂之契約，均係承租人張雯芳及實際承租人即被上訴人為節稅而簽訂（即目的係逃稅之脫法行為），實質上兩造迄今均未依系爭二契約履行，足見係虛偽意思表示而簽立，自屬無效。是以如被上訴人主張有履行之積極事實，自應由其負舉證責任。且基於債之相對性，自不能拘束兩造於103年3月31日簽訂之契約效力，是故兩造間之租賃契約實際上只有103年3月31日簽訂之契約，被上訴人亦依該契約為履行。　⒉被上訴人辯稱改造樓梯乙事是經上訴人同意云云，然當時係被上訴人保證日後不續約時，定會負回復原狀之責，上訴人始答應之，並註記於103年3月31日簽訂之契約第9條。另因被上訴人嚴重毀損系爭房屋1樓大門（甚至廢棄該大門），及擅自將1至4樓地板為改裝（以上均為毀損罪），且未經上訴人同意即擅自將系爭房屋租約頂讓予彭泰錦，顯違反前約第8條之約定，故上訴人依前約第13條約定，沒收押金，應屬有據。　⒊原審所憑臺中市建築師公會就關於1樓鋁合金材質落地門價格與樓梯回復原狀之價格之鑑定，均與市價差距甚大，蓋依優美鋁門窗行估價單，鋁合金材質落地門價格為80,500元；關於樓梯部分，依豪嘉工程行估價單為253,050元，而本工程施工天數約45日，每月租金80,000元，為進行施工，上訴人期間之損失為120,000元（80,000÷30日×45日＝120,000元)，以上合計為453,550元。三、本件經原審審理後，判決㈠上訴人應給付被上訴人328,642元，及自111年5月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被上訴人其餘之訴駁回；㈢訴訟費用由上訴人負擔82％，餘由被上訴人負擔；㈣本判決被上訴人勝訴部分得假執行；但上訴人如以328,642元為被上訴人預供擔保後，得免為假執行。上訴人不服，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於原審之訴駁回；㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人聲明：㈠上訴駁回；㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。四、本院之判斷：　㈠上訴人主張於103年3月31日將系爭房屋出租予張雯方，實則供被上訴人作經營補習班之用，被上訴人並於同日匯款押租保證金141,000元予上訴人。雙方因節稅需求，先於103年6 月24日由上訴人與張雯芳擔任負責人之懷德文教有限公司籌備處，就系爭房屋另行簽訂房屋租賃契約書並經公證，106 年11月6日復以兩造名義，簽訂房屋租賃契約。自103年7月1 日起至108年6月30日止，每月租金47,000元，108年7月1日至113年6月30日止，每月租金51,000元，租金給付方式為被上訴人每2年開立24張支票逐月兌現，後兩造106年11月1日簽訂之契約提前111年1月31日終止，尚有附表所示編號1至5 由被上訴人預先簽立之支票5紙(票面金額共255,000元)未兌現，嗣上訴人另與訴外人彭泰錦就系爭房屋另行簽立房屋租賃契約書，上訴人卻仍兌現附表所示之支票之事實，業據被上訴人提出前約、103年6月24日簽訂之契約、106年11月1日簽訂之契約及上訴人與彭泰錦簽立之房屋租賃契約書（見原審卷第27至39頁、第45至55頁、第69至77頁）為證，上訴人對此亦不爭執，則被上訴人此部分之主張，自堪信為真實。　㈡按「除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力」，民事訴訟法第400條第1項定有明文，所謂既判力之作用，包含禁止反覆之消極作用與禁止矛盾之積極作用，所稱既判力之客觀範圍，不僅關於其言詞辯論終結前所提出之攻擊防禦方法有之，即其當時得提出而未提出之攻擊防禦方法亦有之。是為訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張，法院亦不得為反於確定判決意旨之認定，亦即當事人於既判力基準時點前得提出而未提出之其他攻擊防禦方法，因該既判力之遮斷效（失權效或排除效）而不得再為與確定判決意旨相反之主張，此乃法院應以「既判事項為基礎處理新訴」及「禁止矛盾」之既判力積極的作用，以杜當事人就法院據以為判斷訴訟標的權利或法律關係存否之基礎資料，再次要求法院另行確定或重新評價，俾免該既判力因而失其意義（最高法院96年度台上字第1629號民事判決要旨參照）。查：⒈ 上訴人前於本院對被上訴人提出損害賠償訴訟，經本院於11 3年1月24日言詞辯論終結，並於113年2月27日判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請(111年度訴字第3164號，下稱另案確定判決)，嗣上訴人雖提出上訴，卻未繳納裁判費，經本院於113年4月19日駁回上訴而確定。⒉前開案件之當事人與本件之當事人相反（該案之原告為本件之被告即上訴人），列爭點認定「依系爭租約請求被告連帶給付地板及樓梯工程費用100萬9050元、施工期間租金損失25萬3333元、落地門工程費用5萬2500元及律師費10萬5000元」，並於得心證理由中認定被上訴人已於110年11月22日寄發台中軍功郵局存證號碼473號存證信函予上訴人，表示因新冠肺炎，補習班經營發生困難，自111年1月31日終止雙方租賃關係，嗣上訴人與彭泰錦簽立房屋租賃契約，由彭泰錦承租系爭房屋，租期自111年1月1日至121年1月31日，租金每月51,700元，自113 年7月1日起，租金調漲為每月80,000元，且該契約第4條第4 項約定「房屋有改裝設施之必要者，應取得甲方(即上訴人，下同)書面同意，但不得損害原有建築物；租賃關係消滅後，乙方(即彭泰錦，下同)於交還房屋時，應回復至乙方前手承租時之原狀，並清潔整理後返還(地板、裝潢、廣告看板均應拆除，並將一樓大門回復原狀)，但經甲方書面同意，無須回復之部分不在此限」；復參酌上揭契約租期自111 年2月1日至121年1月31日，長達10年，顯見上訴人應有為免除被上訴人之回復原狀責任之意思，蓋彭泰錦租期至121年，若被上訴人於111年2月1日後仍有依前約負有回復原狀之義務及權利，則上訴人如何確保彭泰錦得於承租期間使用承租時系爭房屋之裝潢，顯見上訴人及彭泰錦雙方之真意，即為該段期間均為彭泰錦使用系爭租房屋內之設備及裝潢，至租期屆滿後，由彭泰錦將系爭房屋內之設施拆除，而非由被上訴人按照前約負有拆除義務，蓋若被上訴人於121年前拆除裝潢，回復原狀，反而將損害彭泰錦使用系爭房屋設施之權益，無法達到上訴人及彭泰錦簽立之丙契約第4條第4項之安排，顯然雙方之真意並非如此，是依上揭契約之條款及締約過程，應認雙方之真意為上訴人於111年2月14日將系爭房屋現況承租予彭泰錦，租期為111年2月1日至121年1月31日，待租期屆滿後，彭泰錦應依據上述契約第4條第4款之規定回復原狀，上訴人已免除被上訴回復原狀之義務，且此約定亦經上訴人、被上訴人及彭泰錦三方同意，是上訴人不得依前約第7、9、12條請求被上訴人將系爭房屋回復原狀。⒊上訴人於本件再行主張前約終止後被上訴人並未回復原狀，顯違反前約第9條之約定，故上訴人依前約第13條約定，沒收押金及未到期之租金等語，其所執理由無非係就上訴人於另案確定判決中已主張及該審已論斷之事實及證據內容再為爭執，惟另案判決既已確定，上訴人應受系爭確定判決判斷結果之拘束，不得再次要求法院重新評價。　㈢綜上所述，本件上訴人抗辯前約於租賃關係終止後，被上訴人應依前約第9條將系爭房屋1樓大門、1至4樓地板及樓梯負回復原狀義務卻未為之，故其得沒收押金及未到期之租金等情，為不足採，上訴人執此主張，被上訴人應給付一樓鋁合金材質落地門80,500元、給付253,050元將樓梯回復原狀及因施工導致45天之租金損失120,000元云云，自屬無據。從而，被上訴人主張本於民法第179條、第263條、第259條第1 款規定，請求上訴人應給付被上訴人328,642元【計算式：上訴人應返還之押租金141,000元＋應返還之預付未到期之租金258,500元－被上訴人提前解約，應賠償一個月租金51,700 元－原審鑑價之大門修復費用19,158元＝328,642元】，及自1 11年5月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。是以，上訴人之上訴理由，均不足採，原審駁回上訴人之訴，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。　中　　華　　民　　國　 114　　年　　1　　月　 17　　日　　　　　　　　　民事第六庭　審判長法　官　巫淑芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡汎沂　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　莊毓宸上正本證明與原本無異。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　 114　　年　　1　　月　 17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　丁文宏附表：編號發票人發票日期發票金額支票號碼 1. 孫筱喬 111年2月1日 51,700元 PB0000000 2. 孫筱喬 111年3月1日 51,700元 PB0000000 3. 孫筱喬 111年4月1日 51,700元 PB0000000 4. 孫筱喬 111年5月1日 51,700元 PB0000000 5. 孫筱喬 111年6月1日 51,700元 PB0000000

2025-01-17

TCDV-113-簡上-376-20250117-1

訴

臺灣臺中地方法院

損害賠償等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第678號原告陳霙玉訴訟代理人邱奕賢律師被告陳欣蓉上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年12月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3款定有明文。本件原告訴之聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）1,330,220元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息等語。嗣具狀變更為：一、被告應給付原告990,354元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、原告願供擔保請准宣告假執行等語（見本院卷第399頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。貳、實體部分一、原告主張： (一)原告於民國106年出租臺中市○○區○○路0段00號1、2樓房屋（下稱系爭房屋）予被告之夫即訴外人廖予正作為托嬰中心使用，雙方因政府行政因素，先於106年2月24日簽訂第一份租賃契約，並經臺灣臺中地方法院所屬民間公證人公證（下稱 106年公證租約），再於106年3月1日由原告與廖予正、被告三方簽訂第二份租賃契約（下稱106年私租約），以廖予正為承租人，被告為連帶保證人，並約定以106年私租約為租賃系爭房屋之依據。嗣廖予正於110年6月1日死亡，由被告承受106年私租約，依約繳納房租，並表示會承租至111年3 月31日租賃期間屆滿為止，租期結束後會將系爭房屋回復原狀返還予原告。期間，被告聲稱欲申請政府紓困補助，要求配合被告訂定虛假租約，兩造遂於110年7月5日簽訂第三份租約，並經前開公證人公證（下稱110年公證租約），惟兩造均無受110年公證租約拘束之意思，被告仍依106年私租約按月繳交第5年租金每月42,000元。詎被告於111年2月28日將系爭房屋之鑰匙放在管理室後，以通訊軟體LINE告知僅租到2月底為止，且沒有錢可以回復原狀等語，於106年私租約租期尚未期滿即搬離系爭房屋，且未將系爭房屋回復原狀。 (二)爰依106年私租約，請求被告給付下列費用：　1.依106年私租約第6條第1項，廖予正應負擔於106年3月至110 年6月間未繳納之租賃所得稅，以及被告承受106年私租約後，應負擔於110年7月至111年3月底未繳納之租賃所得稅，合計267,323元。　2.依106年私租約第7條第2項，承租人應於租賃契約終止或期限屆滿翌日起，將系爭房屋回復原狀騰空返還，惟被告承受 106年私租約後提前終止租賃契約，拒絕回復原狀並擅自搬離系爭房屋等情已如前述，原告自行拆除系爭房屋之裝潢、維修及回復原狀之裝潢費用，合計1,009,020元。　3.依106年私租約第7條第3項，違約之一方應賠償他方之律師費用，按稽徵機關核算112年度執行業務者收入標準第1項第 1款，請求被告給付律師費40,000元。　4.綜上，被告應給付原告1,316,354元，扣除已收受之本票款向150,000元、兩個月押金76,000元以及裝潢押金100,000元，尚餘990,354元未給付。 (三)並聲明：1.被告應給付原告990,354元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。2.原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：原告與廖予正先簽訂106年公證租約後，原告再拿106年私租約之第1頁與最末頁予被告簽署，且契約書內並未蓋有騎縫章，106年私租約之簽訂過程被告並未參與，也未看過契約內容，故106年私租約並不拘束兩造。106年私租約第6條第5項約定：「本租賃契約應經法院公證始生效力」，惟該項遭劃掉後，僅蓋有原告與廖予正之印章，可知被告並未同意刪除該項，106年私租約仍應經公證始對被告生效力。廖予正於110年6月1日死亡後，因托嬰中心不同於一般行業，無法馬上辦理停業或歇業，被告遂向原告詢問是否願繼續出租，原告說希望被告繼續承租，兩造因此至前開公證人處簽訂110年公證租約。兩造先後於110年7月5日及112年2 月17日簽訂終止租賃契約同意書，分別終止106年公證租約、110年公證租約，該等同意書載明：對於交還房屋及返還押租金等事項，雙方已辦理清楚，並無未了手續等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由 (一)經查，原告與廖予正於106年2月24日在臺灣臺中地方法院所屬民間公證人連宏仁事務所（下稱公證處）先簽訂106年公證租約，約定租金每月18,000元，租賃期間為106年3月1日至112年8月31日，雙方復於106年3月1日另行簽訂106年私租約，約定租金第1年每月36,000元、第3、4年每月40,000元、第5年每月42,000元，租賃期間為106年3月1日至111年3月 31日，以廖予正為承租人，由被告擔任連帶保證人，並於契約書之備註記載：「應政府單位需要公證於106年2月24日之租約不做依據，以本租約為主要依據」等語；嗣廖予正於11 0年6月1日死亡後，原告與被告於110年7月5日在公證處簽訂終止租賃契約同意書以終止106年公證租約，同意書內記載：「茲因承租人去世，經雙方協議同意終止上述租約」等語，兩造並於同日在公證處簽訂110年公證租約，約定租金每月15,000元，租賃期間110年7月5日至115年7月4日；其後，原告與被告於112年2月17日在公證處簽訂終止租賃契約同意書，協議110年公證租約於111年2月28日終止，同意書內記載：「經雙方協議同意終止上述租約，對於交還房屋及返還押租金等事項，雙方已辦理清楚，並無未了手續」等語，有 106年私租約影本、106年度中院民公仁字第0147號公證書影本、106年公證租約影本、110年7月5日簽訂之終止租賃契約同意書影本、110年公證租約影本、110年度中院民公仁字第 0966號公證書影本、112年2月17日簽訂之終止租賃契約同意書影本可稽（見本院卷第21至27、367至368、369至373、37 5、377至379、381至382、383頁），核與兩造所述大致相符，是以兩造與廖予正於上述時間就系爭房屋分別簽訂與終止租約等情，洵堪認定。 (二)按民法第452條前段規定：「承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止租約」，其立法目的旨在使承租人死亡而有繼承人繼承其租賃權時，於其繼承人無須繼續租賃契約者，應使之得以終止契約。惟如承租人死亡，而無繼承人或繼承人全部拋棄繼承時，因已無契約承租人主體存在，應解為其租賃關係當然歸於消滅（最高法院109年度台上字第2112號判決參照）。查：　1.觀之106年私租約（見本院卷第21頁至第27頁，該租約內並未蓋有騎縫章，且106年私租約第6條第5項原約定：「本租賃契約應經法院公證始生效力」，惟該項遭劃掉、備註約定：「騎樓柱子留一處屋主廣告使用，應政府單位需要公證於 103年2月24日之租約不做依據，以本租約為主要依據...」，103年部分刪除更正為106年，均僅蓋有原告與廖予正之印章，而無被告之用印，是被告有無同意刪除106年私租約第6 條第5項，即非無疑。準此，被告抗辯：106年私租約仍應經公證始對被告生效力等語，尚屬有據，堪以採信。　2.106年私租約之承租人廖予正於110年6月1日死亡後，被告隨即於110年7月5日與原告簽訂終止106年公證租約之同意書，並於同日另行簽訂110年公證租約，已如前述。而廖予正死亡後，被告於110年6月24日以通訊軟體LINE向原告傳送訊息：「姊姊我想清楚了我想要收掉離開比咪傷心地，比比也長大了，但是是非自然違約是不是懇求妳不要扣押金及退還10 萬元讓我進行拆房子資金，我冷氣無條件給您……」等語，兩造以語音通話後，被告於隔日傳送：「房東姊姊問了很多繼承租約的問題，還是建議重簽租約，我們一樣可以有2份約，一份是實際結束租賃日，一份是公證5年約」等語，有兩造通訊軟體LINE對話紀錄截圖可佐（見本院卷第29頁），依上開通訊軟體LINE之對話內容，可知被告於廖予正死亡後，本即有終止106年私租約之意思，經與原告討論而決定採用與106年私租約、106年公證租約相同之方式，重新簽訂兩份契約，並於110年7月5日分別簽訂終止106年公證租約之同意書與110年公證租約，足認被告簽訂終止106年公證租約之同意書，兼有終止廖予正簽立之106年私租約之意思，揆諸前開說明，106年私租約已於110年7月5日經兩造終止應堪認定。 (三)原告雖主張：被告審理中自承租金係依照106年私租約之租金給付，顯然承認該租約繼續有效云云（見本院卷第429頁）。惟查，被告雖於110年3月起至111年2月止繳納42,000元之租金一節，有被告提出之臺灣新光商業銀行存摺存款對帳單可稽（見本院卷第153至165頁），確與106年私租約所約定之第5年租金數額相同，然無法遽以證明106年私租約並未終止，蓋被告僅係於110年後比照106年私租約之「租金金額」給付，不得僅憑此認定被告仍受106年私租約之拘束。又原告以通訊軟體LINE向被告傳送訊息：「陳欣蓉陳霙玉兩人於7月5日公證約為市政府使用不做任何法律做用」、被告回覆「同意！」等語（見本院卷第33頁），此僅可知兩造並非依照110年公證租約之實際內容租賃系爭房屋，亦與106年私租約是否已終止無涉。另原告於110年8月以通訊軟體LINE向被告傳送訊息：「請你想清楚是要明年3月收還是……如果要六月那要提前兩點月……」，被告於110年8月29回覆：「房東姊姊我考慮好了就到原約111年3月底……」等語（見本院卷第 257頁），可知兩造並非依據106年私租約之租賃期間終止，而係另行討論租約終止之時間，被告僅係決定於與106年私租約相同之時間終止，難謂被告已同意承受106年私租約並成為契約之當事人，是以原告之主張難認有據，尚非可採。四、綜上所述，廖予正死亡後，106年私租約已於110年7月5日經兩造終止，原告依106年私租約請求被告應給付原告990,354 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，尚屬無據，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件　　判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　　法　官　李婉玉以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　7　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　童淑芬

2025-01-17

TCDV-113-訴-678-20250117-1

北簡

臺北簡易庭

第三人異議之訴

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度北簡字第12040號原告周世輝被告陳明輝訴訟代理人呂欣潔上列當事人間請求第三人異議之訴事件，本院於民國113年12月2 5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣3,200元由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張略以：㈠本院民事執行處113年度司執字第197299號清償債務執行事件中（下稱系爭執行事件），在門牌號碼為：臺北市市○○道0段0巷 0號（下稱系爭房屋）原告租屋處內，查封之執行標的之動產如附表所示之物品（下稱系爭物品），實際上均為原告所有，並非債務人陳美惠所有，債務人雖設戶籍在此，但於民國111 年7月1日原告租下系爭房屋，開始裝潢，111年10月份開始辦畫展，現場均為原告銷售之商品，故均為原告所有之物品，與債務人陳美惠無關。為此，提起第三人異議之訴等語。㈡並聲明：本院系爭執行事件就原告所有之系爭房屋內之如附表所示物品所為之強制執行程序應予撤銷。二、被告抗辯：㈠原告主張系爭物品非債務人陳惠美所有，要屬無據，原告雖於原證5提出蝦皮賣場，但其平台上販售商品並非查封標的。債務人陳惠美於113年6月25日另臺灣士林地方法院113年度司執字第9785號執行事件（下稱另案）履勘時，已經自陳：其現住於系爭房屋且債務人之戶籍仍設於此，故依一般常理判斷，系爭房屋其屋內動產屬於債務人所有，被告聲請強制其動產洵屬有據。針對原告提出與債務人間簽訂之租賃契約(原證1，下稱系爭租約)，首先，其未經公證，無法確認其真實性，即便該租約為真，亦無法證明房屋內之物品，歸屬原告所有。此因原告主張並提出其有舉辦畫展(原證2)、健保繳單地址(原證3)、貨運公司簽約書(原證4)，均無法直接證明執行標的系爭物品之所有權歸屬，且原告聲稱其經營蝦皮賣場，惟賣場所販售之商品對照後均非執行標的之系爭物品。再查，被告於113年11 月12日查封系爭物品時，原告聲稱有該進貨證明與售出發票，且執行處書記官已要求原告提出能證明查封標的之相關文件，惟原告至今未能提供任何能直接證明查封標的即系爭物品為其所有之相關證據，例如：收據、發票及進貨證明等等，足見原告所言為虛。準此，原告提出之證據，與本件查封標的之系爭物品無任何關聯，且其無法有效證明系爭物品之歸屬，原告起訴此舉令人質疑是否試圖以不相關之證據混淆視聽，甚至有欺瞞或戲弄法院執行處之虞，原告主張要非可信，毫無根據，自不足採。㈡並聲明：原告之訴駁回。　三、本院認定之理由㈠按第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。如債務人亦否認其權利時，並得以債務人為被告，此強制執行法第 15條定有明文。查：本件被告前提出臺灣士林地方法院112年度司促字第10383號支付命令暨確定證明為執行名義，聲請系爭執行事件強制執行債務人系爭房屋內全部動產，經系爭執行事件於113年11月12日會同被告等人至系爭房屋處查封系爭物品，原告已於113年11月21日對被告聲明異議及於同年12月3日提起本件第三人異議之訴事件，系爭執行事件尚未執行完畢等情，經本院調取系爭執行事件卷查核屬實。是原告起訴時，系爭執行事件之執行程序尚未終結，原告提起本件第三人異議之訴，程序上合於前揭強制執行法之規定。㈡又按強制執行法第15條所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴，強制執行法第15條亦有明定。故提起第三人異議之訴之人，既係主張其對於執行標的物有足以排除強制執行之權利，自應由其就該足以排除強制執行之權利存在負舉證之責。經查：原告雖提出與債務人之租約為佐，然該租約未經公證，業經被告抗辯該租約真正性，並以前詞置辯，觀之該租約乃原告與債務人2 人所簽署，上載日期為111年7月1日，債務人於簽署時早即知悉其積欠被告110年11月11日借款債務，縱然被告取得確定執行名義之支付命令在後之112年9月20日，但債務人陳美惠究否有積欠原告債務始為毋庸實際支付租金以債務抵償系爭租約，即有可疑，更何況，債務人陳美惠依兩造所述，本即為系爭房屋之承租人、系爭物品之所有權人，乃於系爭執行事件開始強制執行後，始有所謂系爭租約之提出，則被告質疑系爭租約之真實性，並非無本，原告既主張系爭品為其所有，依前所述，自應先負舉證之責。㈢然而，原告於本院詢問時，亦陳稱：我是系爭房屋承租人，於1 11年7月1 日承租，公司是我兒子周家億名下，我在系爭房屋2 樓用道場，債務人陳惠美從107年到110年間跟我借錢共3,000 多萬元，我沒有實際繳租金，是用對債務人之債權抵扣租金來承租，我雖然沒有財產所得紀錄，但我是有現金，當初債務人陳惠美分成10次借錢，每次我都去陳惠美永豐松江分行跟士林銀行分行存入她戶頭，所以，也沒有匯款之紀錄，系爭房屋現場放有家具、水晶球等，不是我買的，也是債務人陳惠美原來所有東西，她拿來給我抵債的，本來是她的東西，有些是抵押品，如：愛馬仕、LV絲巾、包包、衣服等。常凌是債務人陳惠美介紹的，他們那時候在那邊辦畫展。系爭房屋2樓是我們重新再整理過的，整間裝潢花了快200萬元，至於債務人陳惠美現在抵扣我多少債務，我係於111年7月時，她欠我錢還有些利息沒有還，她用系爭房屋讓我租，系爭房屋要等都更，等都更後，債務人陳惠美再把欠我的錢跟利息償還，我就說可以，房租抵扣1月5萬元，到現在陳惠美應該還欠我3,400萬元。（法官問：原告提出的借據於111年就3,400萬元債務，抵扣到現在還是3,400萬元？）我借債務人陳惠美是3,026萬元，欠的訴外人威力股國際職業有限公司是債務人陳惠美原本的公司，債務人陳惠美從107年到110年7月份結算，共欠我3,490幾萬元，她拿那些東西給我抵押的。她的東西都放在我這裡，我有造冊起來，我每件都有拍照，被告執行名義雖然在前，但債務人陳惠美東西在我那邊，債務人陳惠美給我的東西每件我都拍照共約 7,000件等語（見本院卷第69至72頁）。是以，姑不論原告與債務人陳惠美間，有無私相授受以轉讓租約或以動產為質作抵債或償債之約定真意，亦不論究否已經違反債權公平受償性問題，原告當庭已自承：包括系爭物品在內之諸多放置系爭房屋之物品，均為債務人陳惠美所有等節，此與被告所抗辯：系爭房屋承租之屋主為陳惠美，陳惠美於另案執行之時已有明確陳明她現在住在系爭房屋，且系爭房屋所有權人之屋主也有說系爭物品為債務人陳惠美的等情一致，並與債務人陳美惠甫於另案陳稱：另案之士林房屋租給他人，債務人現在住在市民大道系爭房屋情節一致，有另案之同年6月25日之履勘筆錄存卷可按。參以，原告提出之系爭租約或主張系爭物品為其所有云云，均無法提出任何其與債務人陳美惠間借款金流或租金給付之實際證據，且系爭物品，亦顯非原告所購買入，原告亦不否認本為債務人陳美惠之物品無誤，但其提出與系爭租約相同時間之協議書亦只泛泛概括債務人陳惠美稱願以字畫、藝術品、仿古家具等物品抵償，未能特定為系爭物品，且書面約定真意不明，又原告提出抵押品協議書物件附表，名目皆為服飾配件類及畫作等，顯非與系爭物品品項為水晶球、花瓶、家具相關，原告又提113年5月26日由債務人簽收之收據，然其雖稱收購辦公用具、花瓶、家具等，仍無原告任何實際之購買且有支付價金之證明可憑，亦與其所稱抵債云云不同，據上，原告所言均無客觀實據，僅有其與債務人陳惠美私下製作之如前資料，然債務人陳惠美就積欠被告債務而遭到系爭執行事件強制執行之立場，顯和原告之利害一致，本院認為原告歷次主張其與債務人陳美惠間有諸多債權債務、其對債務人陳美惠有鉅額之借貸支出、有動產物品抵償或購入之約定等節，其真正性存疑，且與卷證資料亦有不符，是原告本件空言主張系爭物品已為其所有一情，均無實據，且主張之內容，亦與一般人生活常情不合，復與債務人陳美惠已於另案之陳述有所歧異，更難採為有利原告之認定。被告抗辯前情，既提出有利於被告之事證，均查符實，並較與一般社會交易常情相當，自無從在原告未能為實際舉證之下，以此推認系爭物品確為原告所有之物。此外，原告即未能提出其他證據可以證明系爭物品確為原告所有、其有所有權之事實，揆諸首揭舉證責任分配法則，其不利益應由原告承受，而應認系爭物品於系爭執行事件強制執行時並非原告所有。四、綜上所述，原告既未能舉證證明系爭物品已經為其所有，原告即無得排除系爭執行事件之強制執行之權利存在，其提起本件第三人異議之訴，請求撤銷系爭執行事件就系爭物品之強制執行程序，既舉證有所不足，為無理由，難以照准，自應駁回其訴。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。又本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第2項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　徐千惠以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○ 路0段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳玉瓊訴訟費用計算書項　　　　目　　　　　　金　額（新臺幣）　　　備註第一審裁判費　　　　　　　　　　3,200元合　　　　計　　　　　　　　　　3,200元　　　附表：查封清單系爭物品表（2張、影本）

2025-01-16

TPEV-113-北簡-12040-20250116-1

重上

臺灣高等法院高雄分院

酌減租金等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 111年度重上字第136號上訴人森富國際開發有限公司法定代理人顏名輝訴訟代理人顏鳳冠林孟乾律師被上訴人中華法定代理人王國材訴訟代理人林石猛律師梁郁茌律師上列當事人間請求酌減租金等事件，上訴人對於中華民國111年9 月23日臺灣高雄地方法院110年度重訴字第234號第一審判決提起上訴，本院於113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分：　　被上訴人之法定代理人於本院審理時由吳宏謀變更為王國材，茲據其具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第401頁至第405頁），核與民事訴訟法第170條、第175條第1項規定相符，應予准許。　貳、實體部分：一、上訴人主張：兩造於民國108年1月11日簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），並經公證，由上訴人向被上訴人承租位在高雄火車站前門牌號碼高雄市○○區○○○路0○0號大樓（下稱站前大樓）之第4、5、10層及地下第2層（下合稱系爭房屋），租期自同年6月9日起至114年6月8日止，每月租金新臺幣（下同）445,000元。詎上訴人承租後，因「ACL212標高雄車站段地下化（明挖覆蓋）工程」（下稱鐵道工程）圍籬封閉阻礙周遭環境及交通，及嚴重特殊傳染性肺炎（下稱新冠肺炎）疫情爆發，影響站前大樓周邊環境、工商繁榮之程度與上訴人利用之經濟價值，非締約時所得預料，上訴人自得依民法第227條之2第1項規定，請求自108年9月1日起至114年5 月31日止，酌減租金金額2/3，即調降每月租金為148,333元。又兩造約定以現況點交應包含中央空調系統（下稱空調），惟空調持續無法正常運轉，經多次催告，被上訴人均未修繕，上訴人遂自行支出575,075元委請廠商修繕處理。另因空調無法正常運轉，致13個承租戶退租，致上訴人受有損失 3,879,300元（營業損失195,300元及租金損失3,684,000元）。另上訴人承租之地下2層停車場於108年8月19日起至l09 年11月2日止，因出現漏水、積水及牆壁龜裂等情形，致10 個承租戶退租，致上訴人受有租金損失36,000元。又被上訴人於109年7月12日施工造成管線破裂，系爭房屋第4層天花板嚴重漏水，致上訴人置放該層之物品泡水而損壞，受有損失433,500元。系爭房屋第5層505室於110年5月10日因屋頂水管嚴重漏水，同層走廊及507室嚴重淹水，致上訴人受有財物損失11,990元。被上訴人自應負不完全給付之瑕疵損害賠償責任。為此，爰依民法第430條、第227條之2第1項、第 227條第1、2項、第226條第1項規定，提起本件訴訟等語。聲明求為判命：㈠系爭租約自108年9月1日起至114年5月31日止，每月酌減原約定租金2/3，即每月租金調整為148,333元。㈡被上訴人應給付上訴人4,935,865元（計算式：575,075+ 3,879,300+36,000+433,500+11,990=4,935,865），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被上訴人則以：被上訴人於107年12月17日公開徵租時，鐵道工程已於同年6月起動工，非兩造簽約時不可預見；另新冠肺炎雖於108年12月底出現病例，但商工業仍正常營運。又被上訴人未同意減免租金，但將同年5月9日至同年12月8 之租金，展延至同年12月18日前繳納完畢，詎上訴人於展延期限屆至，屢經催告仍不繳納，迨至110年3月31日，已積欠 10個月又23天租金共4,833,561元，被上訴人始依系爭租約第10條約定，於是日函知上訴人終止系爭租約。又空調非系爭租約之租賃物，且被上訴人已依系爭租約第7條第3款約定，於108年7月15日以現況點交上訴人，維護修繕義務應由上訴人為之。又被上訴人於108年2月9日點交地下2層平面停車位，同年9月23日會勘時，無上訴人所指漏水、積水情形，況被上訴人同意減免7個停車位之6個月租金，已填補上訴人損失。再者，系爭房屋第4層漏水係廠商施工不慎所致，非可歸責於被上訴人。系爭租約既於110年3月31日終止，上訴人主張其於同年5月10日因系爭房屋第5層屋頂水管漏水而受損，請求被上訴人賠償，並無理由等語為辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡系爭租約自108年9月1日起至114年5月31 日每月酌減原約定租金2/3，即每月租金調整為148,333元。㈢被上訴人應給付上訴人4,935,865元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：如主文所示。四、兩造不爭執事項：　㈠兩造於108年1月11日簽訂系爭租約，由上訴人向被上訴人承租位在高雄火車站前門牌號碼高雄市○○區○○○路0○0號站前大樓之第4、5、10層及地下2層33平面停車位（即系爭房屋），租期自108年6月9日起至114年6月8日止，每月租金445,00 0元（含稅）。　㈡爭租約於108年1月11日簽訂當日經公證並作成公證書（即108 年度雄院民公嫻字第45號）。　㈢空調無法正常運轉，上訴人支出575,075元委請廠商處理，並造成13個承租戶退租，致上訴人受有損失3,879,300元（營業損失195,300元及租金損失3,684,000元）　㈣上訴人承租地下2層停車場，自108年8月19日起至109年11月2 日止，出現漏水、積水及牆壁龜裂等情形，上訴人屢要求被上訴人修繕未獲置理，造成10個承租戶退租。　㈤系爭房屋之第5層505室於110年5月10日因屋頂水管嚴重漏水，致該層走廊及507室嚴重淹水，上訴人受有財物損失11,99 0元。　㈥兩造間另一訴訟即本院112年度上字第85號事件，為上訴人積欠被上訴人依系爭租約應給付109年5月9日起至110年3月31 日之租金，共4,833,561元，被上訴人執經公證之系爭租約強制執行約款聲請強制執行（即原審110年度司執字第45800 號強制執行事件），上訴人乃依強制執行法第14條規定提起異議之訴，主張被上訴人應賠償其空調修繕費用575,075元、租金損失3,879,300元、地下2樓停車場承租客戶退租租金損失36,000元、4樓天花板漏水所受物品損失433,500元、5 樓屋頂漏水所受物品損失11,990元，而以此損害賠償債權抵銷被上訴人租金債權，請求撤銷強制執行程序（下稱另案）。　㈦被上訴人則另以上訴人積欠被上訴人系爭房屋租金，違反系爭租約第10條約定，被上訴人於110年3月31日函知上訴人終止系爭租約，依民法第455條、第767條第1項及第179條規定，另起訴請求上訴人返還系爭房屋，並應於返還系爭房屋前，按月給付相當於租金之不當得利及代墊費用89萬元，暨應給付282,251元及法定遲延利息。　㈧系爭房屋之站前大樓建國路出入口於108年9月1日因鐵道工程遭設置圍籬封閉。　㈨上訴人經營商業，從事販售、製造等業務。　㈩站前大樓在建國三路並無出入口，在站西路（系爭租約簽訂時並無路名），則有汽車停車場出入口。　被上訴人允許上訴人將系爭房屋分租他人。　被上訴人公告系爭房屋公開徵租資料中，並未提及交通路線規劃之訊息。　被上訴人辦理系爭房屋公開徵租，僅有上訴人1家申辦登記承租投標。　上訴人於109年5月9日起即無支付被上訴人系爭房屋租金。　系爭房屋第4層之天花板於109年7月12日因訴外人上友營造有限公司（下稱上友公司）施工造成管線破裂而漏水，上訴人並未自上友公司或訴外人新光產物保險股份有限公司（下稱新光產險）受領賠償金或保險金。　新冠肺炎疫情係自109年年初發生，衛生福利部疾病管制署於同年1月15日將之列為第五類法定傳染病，世界衛生組織則於同年3月11日宣布新冠病毒疫情進入全球大流行，政府除實施口罩販售實名制及其他多項管制措施外，並發布「嚴重特殊傳染性肺炎防治及紓困振興特別條例」，嗣新冠肺炎疫情雖未大規模流行，惟已造成國人消費力減退，政府遂於同年7月15日實施振興三倍券刺激消費。嗣於110年5月間開始，國內開始出現大規模流行，國內防疫警戒等級於同年5月1 1日提升至第二級警戒，再於同年5月19日提升至最高之第三級警戒，其後至同年7月27日，國內防疫警戒等級雖由第三級警戒調降至二級警戒，惟各項管制措施仍持續，國內確診感染人數亦持續上升，於111年5月間突破100萬例，並於同年7月間突破400萬例（以上參見衛生福利部網頁資料）。　高雄鐵路地下化工程在上訴人所承租標的面臨站西路的圍籬迄今尚未拆除。　　五、本件爭點：　㈠上訴人承租系爭房屋後，鐵道工程設置圍籬，封閉阻礙周遭環境及交通，是否為兩造於簽訂系爭租約前所未能預料？如是，依系爭租約所定租金給付，是否顯失公平？又上訴人承租系爭房屋後，爆發新冠肺炎疫情，如依系爭租約所定租金給付，是否顯失公平？上訴人請求於108年9月1日至114年5 月31日止，每月租金減少2/3為148,333元，有無理由？　㈡系爭房屋之空調，是否包括在系爭租約所定租賃物之範圍內？上訴人主張其自行支出575,075元修繕，並因而受有損失3 ,879,300元（營業損失195,300元及租金損失3,684,000元），請求被上訴人賠償，有無理由？　㈢系爭房屋之地下第2層於108年8月19日起至109年11月2日止，持續出現漏水、積水及牆壁龜裂之事，上訴人主張因此受有 10個承租戶退租，致受有租金損失36,000元，請求被上訴人賠償，有無理由？　㈣系爭房屋之第4層，是否於109年7月12日由被上訴人施工造成管線破裂致天花板漏水，造成上訴人放置該層物品泡水損壞而受有433,500元之損害？系爭房屋之第5層於110年5月10日因屋頂水管漏水，該層走廊及507室淹水，是否致上訴人受有財物損害11,990元，被上訴人是否應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任？　六、經查：　　　　㈠上訴人承租系爭房屋後，鐵道工程設置圍籬，封閉阻礙周遭環境及交通，是否為兩造於簽訂系爭租約前所未能預料？如是，依系爭租約所定租金給付，是否顯失公平？又上訴人承租系爭房屋後，爆發新冠肺炎疫情，如依系爭租約所定租金給付，是否顯失公平？上訴人請求於108年9月1日至114年5 月31日止，每月租金減少2/3為148,333元，有無理由？　　⒈按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。依上開規定請求增、減給付或變更契約原有效果者，應以契約成立後，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當時所得預料之劇變情事，因而認為依原有效果履行契約顯失公平，始足當之。倘所發生之情事，綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷，尚未超過依契約原有效果足以承受之風險範圍，即難認有情事變更，自無上開規定之適用。查鐵道工程於107年6月間起即已開工施作，原預定完工期程為113年7月 27日，而被上訴人係於107年12月17日公告系爭房屋公開徵租，凡有意承租者，自107年12月24日起至108年1月2日止至高雄郵局勞安（總務）科庶務股辦理登記承租，如有2人以上辦妥登記承租者，則於108年1月3日辦理競價等各情，有被上訴人提出上訴人不爭執形式真正之交通部鐵道局有關鐵道工程之工程管理網頁、被上訴人高雄郵局107年12月17日公告等為證（見原審卷一第59頁至第61頁、第85頁至第86頁）。而上訴人於107年12月28日向被上訴人高雄郵局申辦系爭房屋之承租登記，並委由訴外人顏久曜代理處理參加開標與減（加）價等招標事宜，僅上訴人1家投標等情，亦有有被上訴人提出之高雄郵局公開徵租承租房屋登記申請書、廠商參加開標授權書、（開標）決標紀錄等在卷可稽（見原審卷一第313頁至第315頁）。顯見上訴人向被上訴人高雄郵局申辦系爭房屋之承租登記時，即已知系爭房屋所在之站前大樓周邊已經開始施作鐵道工程，至少於113年7月27日鐵道工程預定完工前，勢必影響站前大樓之人車出入。再觀諸上訴人所提被上訴人不爭執形式真正之108年1月8日空拍照片，斯時高雄火車站前面南、西南的公車及客運等場站已全數拆除，原聯絡建國三路之U型無名道路雖仍存在，但原公車、客運等場站區塊已經設置圍籬，高雄火車站西側的站前大樓附近已有設立若干圍籬，益徵上訴人至遲於108年1月8日即明知站前大樓之人車出入，日漸受鐵道工程施作影響至深且鉅。雖其後鐵道工程圍籬因工程進度關係而調整變動，惟工程圍籬因工程進度關係而調整，此乃大範圍工程施工時之常見狀況，並非不能預見。嗣兩造於108年1月11日簽訂之系爭租約雖未明示約定如何因應鐵道工程施作進程，然鐵道工程施作既為兩造於締約前即知之情事，殊非系爭租約成立或兩造間就系爭房屋租賃關係發生後始劇變情事，為可得預料之事，要無依情事變更原則予以合理分配當事人間之風險及不可預見之損失，而調整當事人間法律關係以增減給付或變更其他原有之效果，使趨於公平裁量之可言。上訴人執之主張應予酌減租金，並無所據。　⒉上訴人雖再主張系爭租約簽訂後發生新冠肺炎，致上訴人因此面臨經營困難，有依情事變更原則酌減租金之必要云云，惟被上訴人否認。查新冠肺炎疫情雖係自109年年初發生，衛生福利部疾病管制署於同年1月15日將之列為第五類法定傳染病，世界衛生組織則於同年3月11日宣布新冠病毒疫情進入全球大流行，政府除實施口罩販售實名制及其他多項管制措施外，並發布「嚴重特殊傳染性肺炎防治及紓困振興特別條例」，惟國內於110年5月間始開始出現大規模流行，國內防疫警戒等級於同年5月11日提升至第二級警戒，再於同年5月19日提升至最高之第三級警戒，其後至同年7月27日，國內防疫警戒等級雖由第三級警戒調降至二級警戒，惟各項管制措施仍持續，國內確診感染人數亦持續上升，於111年5 月間突破100萬例，並於同年7月間突破400萬例（以上參見衛生福利部網頁資料），觀之新冠肺炎疫情自109年年初始發生，國內於110年5月間始開始出現大規模流行，則上訴人主張自108年9月1日起即要酌減租金，已難認有據。　⒊再者，上訴人對於其此部分主張，雖據提出其受經濟部補貼因新冠肺炎影響之艱困事業營業衝擊之經濟部110年8月26日書函暨申請書為證（見原審卷一第157頁至第160頁），然新冠肺炎疫情第三級警戒期間僅持續約三個月，且上訴人並未提出可供勾稽之申請經濟部補貼證明文件。再細繹上開書函暨申請書內容以觀，上訴人係表明於新冠肺炎第三級警戒期間之110年5、6、7月任1個月之營業額較110年3至4月之月平均營業額減少達50%，充其量僅為上訴人於110年5至7月之1 個月營業額有減少達50%之情形外，無法證明其所主張於108 年9月起以降每月營業額均有減少之事，遑論有何應予酌減租金2/3之必要。再者，上訴人另外有百貨業務，所以營收還包括百貨營收等情，業據上訴人自承在卷（見本院卷一第 528頁），上訴人復無法提出其在系爭房屋此一營業據點之營收及損益資料，則其主張所承租之系爭房屋，因新冠肺炎之發生致營業額甚或營業利益大幅減少，即難認有憑。況被上訴人業已於110年4月1日合法終止系爭租約（詳如後述），兩造自是日起就系爭房屋已無租約存在，則上訴人主張迄至114年5月31日止均要減酌租金，亦難認有據。　㈡系爭房屋之空調，是否包括在系爭租約所定租賃物之範圍內？上訴人主張其自行支出575,075元修繕，並因而受有損失3 ,879,300元（營業損失195,300元及租金損失3,684,000元），請求被上訴人賠償有無理由？　⒈系爭租約第1條約定：上訴人向被上訴人承租系爭大樓第4、5 、10層建物及地下第2層平面停車位33位等語；第3條「租賃物交付」約定：租賃物係以現況點交，被上訴人應於簽約日起30日內通知上訴人辦理點交事宜，並應作成點交紀錄（含租賃物點交時現況照片以為日後本契約屆期、終止或解除時回復原狀之認定依據）等語；第16條約定：本租賃物之點交紀錄視為契約之一部分，其效力與契約書相同等語，有系爭租約可稽（見原審重訴卷第25頁至第34頁）。　⒉兩造於108年2月9日點交系爭房屋，並製作點交紀錄且經兩造用印，該點交紀錄記載「本出租標的物已點交無誤，自即日起由承租人管理使用，房屋現況詳如附件照片」，有中華郵政股份有限公司高雄郵局出租房屋點交紀錄（下稱2月9日點交紀錄）及附件點交現況照片可參（見原審審重訴卷第375 頁至第400頁）。觀諸2月9日點交紀錄所附點交現況照片，第4、5、10層建物拍攝照片之區域包含一般樓層、廁所、空調室、陽台、電梯間、樓梯間等，其中空調室內有第4、5、 10層所安裝之空調管線、空調箱等設備，可知108年2月9日點交之設備包含第4、5、10層之空調設備（見原審審重訴卷第383頁至第384頁、第391頁至第392頁、第399頁）；兩造另於108年7月15日點交設置在地下2樓機房內之中央空調主機等設備，並於點交紀錄記載「本出租標的物已點交無誤，自即日起由承租人管理使用，空調設備之維護修繕由承租人負責」等語，有該日之點交紀錄(下稱系爭點交紀錄)及附件點交現況照片為憑（見原審卷一第119頁至第122頁）。被上訴人既將系爭房屋各樓層之空調設備及設置在地下2樓機房之空調主機設備先後點交予上訴人使用收益，並作成點交紀錄，依系爭租約第3條約定，上訴人承租標的範圍自當包含冷氣中央空調設備，應堪認定。　⒊按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。民法第429條第1項定有明文。綜觀系爭租約全文，關於系爭房屋內空調設備之修繕義務並無特別約定，依前揭規定，應由出租人即被上訴人負修繕義務。但系爭點交紀錄已載明「空調設備之維護修繕由承租人負責」，業如前述，依系爭租約第16條約定，系爭點交紀錄應視為系爭租約之一部分，堪認兩造於108年7月15日另約定系爭租賃物空調設備之維護修繕義務由上訴人負擔，故被上訴人自108年7月15日起不負空調之修繕義務，應堪認定。　⒋上訴人固主張伊未曾收執系爭點交紀錄，與一般交易習慣契約應由兩造各持1份有違，且在系爭點交紀錄之點交單位人員欄簽名之楊正義為被上訴人之工友，無代理被上訴人簽署法律文件之權限，系爭點交紀錄亦未見被上訴人提出逐級簽核之證明，是否已合法發生效力即屬有疑，另在承租人欄簽名之顏久曜，非上訴人之法定代理人、內部經理或具有職務之員工，亦未獲上訴人授予代理權，對上訴人不生合法代理之效力云云。惟：　①按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」（最高法院92年度台上字第1064判決要旨參照）。查在系爭點交紀錄之承租人欄簽名者為顏久曜，其雖未記載代理上訴人在承租人欄簽名之意旨，但顏久曜曾於107年12月28日經上訴人授權，代理上訴人填載系爭租賃物之承租登記申請書、參加系爭租賃物公開徵租之開標，並代理上訴人在決標紀錄之得標人欄用印，有高雄郵局公開徵租房屋登記申請書、廠商參加開標授權書及決標紀錄為證（見原審卷一第313頁至第315頁），而前揭廠商參加開標授權書上記載顏久曜為上訴人之總經理；另兩造於110年4月16日在立法委員李昆澤辦公室協調系爭租賃物所生爭議時，係由顏久曜代理上訴人出席，有開會簽到表為憑（見原審卷一第161頁）；顏久曜復於110年11月16日代理上訴人在系爭租賃物之分戶作業同意書上簽名，有同意書可參（見原審卷一第317頁），足見顏久曜係有權代理上訴人處理系爭房屋承租相關事務之人，並為被上訴人所明知。又兩造係為點交設在地下2樓機房內之空調主機設備而製作系爭點交紀錄，顏久曜當日自係代理上訴人到場點交，並因此在系爭點交紀錄之承租人欄簽名，故其實際上亦有代理上訴人之意思，依前揭說明，顏久曜係隱名代理上訴人在系爭點交紀錄上簽名，系爭點交紀錄自對上訴人發生效力。　②另系爭點交紀錄之點交單位人員欄已填載高雄郵局，並由楊正義在該欄簽名，且系爭點交紀錄及附件現場照片各頁間蓋有「中華郵政股份有限公司高雄郵局騎縫印章」之印文（見原審卷一第119頁），已表徵楊正義係代理被上訴人點交及在系爭點交紀錄簽名之意，被上訴人亦承認楊正義係有權代理及其代理效力（見原審卷二第60頁），故系爭點交紀錄亦對被上訴人發生效力。又當事人互相表示意思一致者，契約即為成立，兩造既於系爭點交紀錄明示約定空調設備之維護修繕由承租人負責，上訴人縱未持有系爭點交紀錄之書面文件，亦不影響此特約之效力，上訴人前揭所辯難認可取。　⒌兩造既約定空調之維護修繕義務由上訴人負擔，業如前述，上訴主張客戶之租賃期間均發生在上訴人應自負空調維修義務之期間，被上訴人無未依債之本旨提出給付之情事，自不負賠償責任。上訴人主張其自行支出修繕費575,075元，並因而受有損失3,879,300元（營業損失195,300元及租金損失 3,684,000元），請求被上訴人賠償自無所據。　㈢系爭房屋之地下第2層於108年8月19日起至109年11月2日止，持續出現漏水、積水及牆壁龜裂之事，上訴人主張因此受有 10個承租戶退租，致受有租金損失36,000元，請求被上訴人賠償，有無理由？　　⒈針對停車場自108年9月23日至同年11月2日是否仍有漏水、積水之不合約定使用收益狀態情形，經另案勘驗上訴人提出之錄影光碟及照片，其中附件編號6、7、8、9、10、11錄影畫面截圖及照片，可見編號50、51車位處及部分車道上有積水，有勘驗筆錄及附件錄影畫面截圖及照片可稽（見另案二審卷第9頁至第15頁、第19頁至第23頁），被上訴人對於上訴人主張前揭錄影畫面截圖及照片之拍攝日期不爭執（見另案二審卷一第131頁至第132頁），堪認於上開截圖或照片所載拍攝日期即109年5月27日、同年8月5日、同年8月18日、同年8月26日、同年8月29日、同年9月2日，地下2樓停車場上開位置有積水情形，但此均屬108年9月23日以前之狀態；至於上訴人所提出上開附件編號13、14、15、16、18、19、25 、27、28、29、30錄影畫面截圖及照片（見另案二審卷二第 24頁至第32頁），雖可見亦有積水情況發生，但此乃發生於 000年0月0日、同年6月6日、同年6月7日，尚難認109年9月2 3日至同年11月2日仍有繼續漏水、積水之情形。　⒉再觀諸台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）高雄區營業處108年10月1日高雄字第1081336742號函記載：函囑修復站前大樓地下配電室漏水一案，108年9月23日本處派員與楊正義、保全王清水現場會勘，現場已無漏水，牆壁有水氣是連續壁結構問題等語（見原審卷一第123頁），及中華郵政股份有限公司高雄郵局0000000000號存查批示單亦記載：台電公司於108年9月23日派員至本轄高雄站前大樓會勘該大樓地下配電室漏水一案，已派員重封管線通口，現場已無漏水等語（見原卷一第124頁），可知108年9月22日以前發生之積水，係因台電公司配電室管線通口漏水所致，於109年9月23 日重封管線通口後已無漏水，是被上訴人抗辯漏水已修復，於109年8月23日至109年11月2日無漏水情事，尚屬有據。至上訴人指稱台電公司上開函文提及「牆壁有水氣是連續壁結構問題」，即係可歸責於系爭大樓本身瑕疵云云，然牆壁水氣可能係因溫差、濕度等因素造成，非屬滲漏水，無從僅因 108年9月23日牆壁上有水氣，即可推論109年9月23日至同年 11月2日地下2樓停車場仍有漏水、積水之情，上訴人主張並無可採。　⒊查上訴人承租地下2層停車場，自108年8月19日起至108年9月 22日出現漏水、積水情形，業如前述，又因此造成10個承租戶退租，受有租金損失36,000元，被上訴人因地下2層停車場漏水，減免上訴人租金共14,000元（原審卷一第125頁），以填補上訴人之損失等情，為兩造所不爭執，而地下室停車場發生漏水，難謂被上訴人有保持租賃物合於兩造約定之使用收益狀態，自不符債之本旨，被上訴人復未證明係不可歸責其之事由所致漏水，上訴人主張被上訴人應依上開規定賠償其餘損害22,000元（即36,000-14,000=22,000），雖屬有據，惟此部分，業經本院另案判決上訴人勝訴確定，並於被上訴人聲請強制執行金額中扣除，有另案判決可稽，則上訴人於本院再就同一金額，請求被上訴人賠償，已屬重覆，自難認有憑。　㈣系爭房屋之第4層，是否於109年7月12日由被上訴人施工造成管線破裂致天花板漏水，造成上訴人放置該層物品泡水損壞而受有433,500元之損害？系爭房屋之第5層於110年5月10日因屋頂水管漏水，該層走廊及507室淹水，是否致上訴人受有財物損害11,990元，被上訴人是否應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任？　　⒈按不完全給付債務不履行責任，以可歸責於債務人之事由而給付不完全（未符債務本旨）為其成立要件。如債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人賠償損害，應先由債權人就其所受領之給付未符合債務本旨致造成損害，負舉證責任。至債務人如欲免責，則須就不完全給付債務不履行，係因不可歸責於己之事由所造成，負舉證責任（最高法院107年度台上字第1678號判決參照）。　⒉關於4層漏水之損害：　①查系爭租賃物第4層，於109年7月12日因被上訴人之承包商上友營造公司施工造成管線破裂，造成第4層天花板嚴重漏水一情，為兩造所不爭執，堪信為真。被上訴人依系爭租約應提供未漏水之建物予上訴人使用，系爭租賃物第4層既發生漏水情事，即難謂被上訴人已盡保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，而屬未依債之本旨提出給付。　②惟被上訴人係為修繕系爭大樓第1、2層，將郵政博物館整修工程發包予上友營造公司承攬，上友營造公司施工時切除原有空調管線之切斷處位於止水閥前端，及重新送水未將管路內空氣完成排除，造成管內壓力過大肇致管線破損，因而使第4層管線破裂而發生上開漏水情事，有被上訴人提出之本轄高雄站前大樓3、4樓漏水會勘紀錄為憑（見原審卷一第12 9頁），可知第4層漏水乃上開工程承攬人施工過失所致。而被上訴人非為履行系爭租約之維護義務，而與上友營造公司成立承攬契約，上友營造公司即非被上訴人履行系爭租約義務之使用人或代理人，被上訴人就上友營造公司之過失不須依民法第224條規定負同一責任，另被上訴人為上開工程之定作人，亦無積極證據可認其就工程之指示有過失，故被上訴人抗辯前揭漏水係因不可歸責於其之事由所造成，尚屬有據。據此，被上訴人既不具可歸責性，上訴人依民法第227 條第2項規定請求被上訴人賠償損害，即難認有憑。　⒊關於5層漏淹水之損害：　①查上訴人於109年5月9日起迄今皆未繳納租金，為兩造所不爭執。上訴人於109年4月15日向被上訴人申請減免租金，被上訴人以109年5月12日回函表示同意109年5月9日至109年12月 8日之租金得展延至109年12月18日前繳納完畢；被上訴人陸續於109年12月21日、110年1月11日、110年1月22日發函定期催告上訴人繳納積欠之租金，並告知若未於110年2月18日前未給付，將終止系爭租約，並於110年3月31日再發函予上訴人表示因上訴人經催告後未繳清租金，以該函為終止系爭租約之表示，並於110年4月1日送達與上訴人等情，有被上訴人提出之兩造往來函文為證（見原審卷一第81至第83頁）。上訴人於109年5月9日起即未支付租金，經被上訴人多次定期催告仍未繳納，於110年3月31日業已積欠租金10月又23 日，縱扣除履約保證金（相當於6個月租金金額），仍積欠逾2個月租金，依民法第440條第2項及系爭租約第10條第2款約定，被上訴人即得終止系爭租約，故被上訴人上開終止租約之意思表示於110年4月1日到達上訴人時，系爭租約應已合法終止。　②上訴人固主張兩造曾於110年4月16日至立法委員李昆澤辦公室協商，並於於110年4月23日至現場會勘，可見被上訴人應已撤銷終止租約之意思表示云云。惟終止權為形成權，為求法之安定性，依民法第263條準用同法第258條第3項規定，不得撤銷，且依上訴人提出之協商相關文件，雙方係亦就積欠租金、上訴人於本件提出之損害賠償項目為協商，然未達成共識，有兩造往來函文可佐（見原審卷一第165頁至第173 頁），難認被上訴人有為撤銷意思表示之情，上訴人主張被上訴人終止租約不合法云云，並不足採。而上訴人稱系爭房屋第5層於110年5月10日漏淹水發生時，系爭租約業經被上訴人合法終止，兩造不存在契約關係，則上訴人自應自負其責，其請求被上訴人賠償其所受損害，自亦難認有憑。七、綜上所述，上訴人聲明求為判命系爭租約自108年9月1日起至114年5月31日止，每月酌減原約定租金2/3，即每月租金調整為148,333元，被上訴人並應給付上訴人4,935,865元本息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　民事第一庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　蘇姿月　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊國祥　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉傑民以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王秋淑附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2025-01-15

KSHV-111-重上-136-20250115-1

上易

臺灣高等法院臺中分院

妨害自由

臺灣高等法院臺中分院刑事判決 113年度上易字第830號上訴人臺灣臺中地方檢察署檢察官被告凃驊蔚上列上訴人因被告妨害自由案件，不服臺灣臺中地方法院113年度易字第786號中華民國113年7月17日第一審判決（起訴案號：臺灣臺中地方檢察署112年度偵字第29125號），提起上訴，本院判決如下：　　主　文上訴駁回。　　理　由一、經本院審理結果，認第一審判決對被告凃驊蔚為無罪之諭知，核無不當，應予維持，並引用第一審判決書記載之證據及理由（如附件）。二、檢察官上訴意旨略以：原判決主要是以被告與告訴人邱00所簽訂「裝潢設備及經營權使用協議書」第10條約定，認被告並非無故侵入他人建築物。但上開約款所稱「自行處理該店」，並未敘明究指事實上之處理抑或被告取得法律上之終止契約權。另原審亦未審酌卷內「金擘聯合法律事務所函」之內容，據以推敲雙方對於每月租金給付期限之真意，認事用法，難認妥適等語。三、按刑法第306條之罪重在保護個人之住屋權，即個人居住之場所有不受其他人侵入留滯其內干擾與破壞之權利，故該條第1項之罪係以未經同意無故進入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦為構成要件。而所謂「無故侵入」，係指行為人無權或無正當理由，或未得住屋權人之同意，而違反住屋權人之意思，以積極作為或消極不作為之方式進入他人之住宅或建築物或附連圍繞土地。又有無正當理由而侵入，其理由正當與否，應以客觀標準觀察，凡法律、道義、習慣等所應許可，而無背於公序良俗者，即可認為正當理由。四、經查：　　　㈠原判決依憑被告與告訴人LINE對話記錄而認其2人已就本案店面之當月使用費，應於當月1日前給付一事達成合意；告訴人坦承僅給付民國112年1月份之使用費，同年2月份之使用費則均未給付；2人簽訂之「裝潢設備及經營權使用協議書」第10條約定，乙方（即告訴人）如未能按時支付每月之協議費用時（延誤最長以7天為限），得自行交還該店設備及經營權，並放棄保證金，否則甲方（即被告）可逕行沒收保證金，自行處理該店等證據資料，詳加研判，說明被告於案發時雖有進入本案店面內，但其依「裝潢設備及經營權使用協議書」第10條約定，即可自112年2月8日起自行處理本案店內設備，被告基於此認知而進入本案店面，並非出於不法目的，主觀上既缺乏侵入建築物之故意，客觀上亦非屬無故侵入之行為。所為論斷，核與經驗法則及論理法則無違，亦無理由不備之違法情事。　㈡證人方清泉於偵查中證稱：店面承租有三種方式，一為空屋自己裝潢店面，二為直接頂讓店面，再向房東承租，三為原租金含設備使用費。其向告訴人說明本案店面每月原始租金達2萬500元，若資金不足，可採第三種租金含設備使用之方式，經被告與告訴人討論後，即協議每月應支付之金額為3 萬5000元等語（見偵卷第131至135頁）。是被告與告訴人所約定之3萬5000元費用中，除告訴人使用被告提供之店內相關生財設備之對價1萬元外，另包括被告應另行給付與本案店面房東之租金2萬5000元。又依據被告與房東簽訂之租賃契約書第3條約定，本案店面之租金為每月2萬5000元，並應於當月5日前繳付，亦有房屋租賃契約書在卷為憑（見原審卷第34至38頁）。準此，被告與告訴人約定之每月3萬5000 元金額中，既包含被告本人應在每月5日前給付房東之本案店面租金2萬5000元，衡情告訴人支付本案使用費用之期限應不晚於每月5日。再參酌被告於111年12月30日之通訊軟體 Line對話紀錄中，特意向告訴人稱「要麻煩邱小姐每月1號前再記得匯使用費35000元到以下帳戶。謝謝」，而告訴人答覆稱「好的感謝！」等對話（見原審卷第45頁），可認被告與告訴人已就本案費用應於每月1日前給付一事達成合意。檢察官上訴意旨指摘原判決此部分事實認定不當，難認可採。　㈢被告與告訴人係採用「原租金含『設備使用費』」方式簽訂本案店面使用協議，業經證人方清泉證述明確；所簽訂之「裝潢設備及經營權使用協議書」第10條復約定，告訴人如未能按時支付每月之協議費用時（延誤最長以7天為限），得自行交還「該店設備及經營權」，並放棄保證金，否則被告可逕行沒收保證金，自行處理該店。則所稱「自行處理該店」，乃是指取回店內相關設備，與契約文義尚無不合。是被告主觀上認為告訴人未於約定之期限前支付費用，合於協議書第10條約定事由，而逕自進入本案店內搬取相關物品並主張權利，即非「無故」而侵入本案店面內，主觀上應未具有無故侵入他人建築物之犯意。　㈣綜上，檢察官所提出之證據，尚不足以證明被告確有無故侵入他人建築物犯行，原審因而為被告無罪之諭知，認事用法並無違誤，檢察官之上訴並無理由，應予駁回。　　　據上論斷，應依刑事訴訟法第368條、第373條，判決如主文。本案經檢察官郭明嵐提起公訴，檢察官張永政提起上訴，檢察官許景森到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　刑事第六庭　　審判長法　官　吳　進　發　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許　冰　芬　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鍾　貴　堯以上正本證明與原本無異。不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林　德　芬　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日

2025-01-15

TCHM-113-上易-830-20250115-1

重上

臺灣高等法院臺中分院

返還土地

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度重上字第204號上訴人曾進財訴訟代理人楊淑琍律師被上訴人吳昌榮上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於民國113年6月21日臺灣臺中地方法院111年度訴字第633號第一審判決提起上訴，本院於113年12月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決關於命上訴人給付逾新臺幣38萬7,708元及自民國111 年10月22日起清償日止按年息5%計算之利息，及該部分假執行宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判，均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均　　　駁回。三、其餘上訴駁回。四、第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：　　一、被上訴人主張：　　被上訴人於民國72年2月27日因分割繼承取得臺中市○○區○○ 段00地號土地（下稱系爭土地）所有權，上訴人所有地上物無權占用系爭土地如附表一所示，依民法第767條第1項規定請求上訴人移除地上物將占用土地返還被上訴人。另依民法第179條規定請求上訴人給付自起訴日回推5年（即106年9月 16日至111年9月15日）占用系爭土地所受相當於租金之利益 79萬4,720元（以年息7%計算，計算式如附表二所示），及自111年10月22日起清償日止按年息5%計算之利息。原審判命上訴人如數給付，上訴人不服提起上訴，答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分未上訴而告確定，非本院審理範圍，茲不贅述）。二、上訴人抗辯：　　系爭土地原為被上訴人祖父〇〇〇所有，上訴人父親〇〇〇與〇〇〇簽訂私有耕地租約，被上訴人繼承系爭土地之所有權及租賃關係，且〇〇〇配偶〇〇〇長期給付租金予被上訴人，兩造間就系爭土地有租賃關係存在；又上訴人實際占用面積為387.32㎡，原審以系爭土地面積790㎡計算不當得利，有所違誤等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷第140至143頁）：　㈠被上訴人於72年2月27日因分割繼承取得系爭土地，於79年6 月22日爲所有權移轉登記（見原審卷第21頁之登記謄本）。　㈡系爭土地於99年11月8日地籍圖重測登記，登記面積爲790㎡，重測前地號爲〇〇路段000-00地號土地（見原審卷第21頁之登記謄本）。　　　　　㈢系爭土地之111年度申報地價爲每㎡2640元；109年度申報地價爲每㎡2640元；107年度申報地價爲每㎡3,120元（見原審卷第 25頁之地價謄本）。　㈣臺中縣政府42年6月發文之耕地租賃契約更正通知書上記載承租耕地如附表三所示，並記載承租人爲〇〇〇、〇〇〇（見原審卷第154頁）。　　　㈤〇〇〇於84年12月18日以上坪林郵局第70號存證信函通知被上訴人「84年度稻穀田租以換爲現金6,000元整寄到府上」（見原審卷第156頁）。　㈥〇〇〇於86年3月6日以台中十三支郵局第6號存證信函通知被上訴人「85年度稻穀田租以換爲現金6,000元整寄到府上」（見原審卷第158頁）。　　㈦〇〇〇於86年12月20日以台中十三支郵局第78號存證信函通知被上訴人「86年度所有稻穀田租，地號000-0、-00、-00以換現金6,000元及85年度租金共計12,000元」（見原審卷第160 頁）。　㈧被上訴人於86年12月30日以霧峰民生路郵局第115號存證信函回覆〇〇〇「台端第78號函中有關中縣〇〇市〇〇路段000-00與000 -00二筆土地事項答覆如下：本人及本人兄弟與台端就上述二筆土地無任何租賃關係，請勿侵佔使用」，並退回租金（見原審卷第258至260頁）。　　㈨〇〇〇於89年1月13日以太平坪林郵局第2號存證信函通知被上訴人「向你們承租農地坐落太平〇〇路段000-0、000-00、000-0 0等三筆地租，每年爲稻谷480台斤，自85年至88年地租共19 40台斤之稻谷，業已於89年1月11日寄放在順光碾米廠，自即日起該稻谷請自行處理」（見原審卷第162頁）。　㈩被上訴人於89年2月21日以太平郵局第138號存證信函回覆〇〇〇「貴我双方於000-00農地沒有任何租賃關係，特此再次說明。000-00土地非本人所有，故本人無權收租金。000-0土地及建物（太平市○○路000號）之租金，台中高院雖於88年12 月有所判決，但其意爲『不得變更租金給付之種類』，故本人將另案申辦調整『稻谷租金』。租金之給付方式待新案判決後，您再給付即可」（見原審卷第262頁）。　〇〇〇於94年11月28日以太平坪林郵局第123號存證信函通知被上訴人「向你們承租農地坐落太平○○路段000-0、000-00、0 00-00等三筆地租，每年爲稻谷480台斤，自89年至94年地租共2880台斤之稻谷，業已於94年11月27日寄於順光碾米廠，自即日起該稻谷自行處理……上開土地每年租金你父親（〇〇〇）都是親自來收，本人都有準備，但你未來收，從明年起請自來取」（見原審卷第164頁）。　被上訴人於94年12月14日以霧峰郵局第360號存證信函回覆〇〇〇「您隨附於太平坪林郵局存證信函第123號由順光碾米工廠開立提貨單2880台斤稻谷之租金已收到。總結自75年至94年止，租金尚差欠我方計38356台斤，請於94年12月25日前一次付清，逾期未付清，我方將依法辦理並中止租賃關係。另 000-00、-00二筆土地與您沒有租賃關係，請勿侵占使用。有關租賃範圍爲土地000-0及○○路000號，年租金依法院判決爲稻谷3989台斤」（見原審卷第268頁）。　被上訴人以〇〇〇與〇〇〇於41年間就000-0地號土地（面積561㎡）成立不定期租賃租約，向〇〇〇、上訴人提起調整租金訴訟，經臺中地院以89年度訴字第333號判決000-0地號土地之租金自89年4月1日起每年調整為稻穀3989公斤確定（見原審卷第 220至234頁）。　被上訴人向上訴人請求給付承租000-0地號土地（面積561㎡）自75年1月1日起積欠之38,356台斤即23,041公斤，經臺中地院以96年度簡上字第77號判決被上訴人勝訴確定；上訴人於該案抗辯承租範圍含000-00、000-00地號土地，爲該案承審法官所不採（見原審卷第236至242頁）。　臺中市○○區○○000○00○00○○區○○○○0000000000號函文說明系爭土地無訂立三七五租約（見原審卷第298頁）。　　　附表一所示地上物爲上訴人所有（見本院卷第101頁）四、兩造爭點：　㈠上訴人抗辯〇〇〇（被上訴人祖父）與〇〇〇（上訴人父親）訂立耕地租約，上訴人係有權占有，有無理由？　　　㈡被上訴人請求上訴人給付106年9月16日至111年9月15日之不當得利爲79萬4,720元，有無理由？五、本院判斷：　　　㈠被上訴人請求上訴人移拆除地上物返還占有土地部分：　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。　⒉本件被上訴人主張其為系爭土地所有權人，系爭土地遭上訴人所有地上物占用如附表一所示，為上訴人所不爭執（見不爭執事項)，堪信為真實。上訴人則抗辯其父親〇〇〇與被上訴人祖父〇〇〇就系爭土地訂立耕地租約云云，並提出臺中縣政府為私有耕地租賃契約更正通知書及〇〇〇、被上訴人間存證信函為證。經查：　⑴觀之臺中縣政府為私有耕地租賃契約更正通知書係通知承租人〇〇〇、〇〇〇就耕地租約應變更為附表三所示土地，此有臺中縣政府為私有耕地租賃契約更正通知書附卷可稽（見原審卷第154頁）。其中坐落太平鎮〇〇路段000-00地號土地重測後為臺中市○○區○○段00地號土地即系爭土地，惟依該更正通知書之記載，〇〇〇、〇〇〇同為承租人地位，而非〇〇〇出租予〇〇〇，上訴人對此亦表示不予爭執（見本院卷第170頁），故上訴人以該更正通知書證明〇〇〇、〇〇〇間就系爭土地成立耕地租約關係，自無可採。　⑵上訴人母親〇〇〇（〇〇〇配偶）於86年12月20日以台中十三支郵局第78號存證信函通知被上訴人「86年度所有稻穀田租，地號000-0、-00、-00以換現金6,000元及85年度租金共計12,0 00元」（見原審卷第160頁）；被上訴人於86年12月30日以霧峰民生路郵局第115號存證信函回覆〇〇〇「台端第78號函中有關中縣太平市○○路段000-00與000-00二筆土地事項答覆如下：本人及本人兄弟與台端就上述二筆土地無任何租賃關係，請勿侵佔使用」，並退回租金（見原審卷第258至260頁）。由上可知，被上訴人於86年12月30日即以存證信函告知〇〇〇，兩造間僅就太平鎮〇〇路段000-0地號土地成立租賃關係，就太平鎮〇〇路段000-00地號土地（即系爭土地）並無租賃關係存在，故上訴人以86年12月20日台中十三支郵局第78號存證信函證明兩造間就系爭土地成立耕地租約關係，自無可採。　⑶〇〇〇再於89年1月13日以太平坪林郵局第2號存證信函通知被上訴人「向你們承租農地坐落太平○○路段000-0、000-00、000 -00等三筆地租，每年爲稻谷480台斤，自85年至88年地租共 1940台斤之稻谷，業已於89年1月11日寄放在順光碾米廠，自即日起該稻谷請自行處理」（見原審卷第162頁）；被上訴人於89年2月21日以太平郵局第138號存證信函回覆〇〇〇「貴我双方於000-00農地沒有任何租賃關係，特此再次說明…… …」（見原審卷第262頁）。由上可知，被上訴人於89年2月2 1日即以存證信函告知〇〇〇，兩造間就太平鎮○○路段000-00地號土地（即系爭土地）並無租賃關係存在，故上訴人以89年 1月13日太平坪林郵局第2號存證信函證明兩造間就系爭土地成立耕地租約關係，自無可採。　⑷〇〇〇再於94年11月28日以太平坪林郵局第123號存證信函通知被上訴人「向你們承租農地坐落太平○○路段000-0、000-00 、000-00等三筆地租，每年爲稻谷480台斤，自89年至94年地租共2880台斤之稻谷，業已於94年11月27日寄於順光碾米廠，自即日起該稻谷自行處理……上開土地每年租金你父親（〇〇〇）都是親自來收，本人都有準備，但你未來收，從明年起請自來取」（見原審卷第164頁）；被上訴人於94年12月1 4日以霧峰郵局第360號存證信函回覆〇〇〇「您隨附於太平坪林郵局存證信函第123號由順光碾米工廠開立提貨單2880台斤稻谷之租金已收到。……。另000-00、-35二筆土地與您沒有租賃關係，請勿侵占使用………」（見原審卷第268頁）。由上可知，被上訴人於94年12月14日即以存證信函告知〇〇〇，兩造間僅就太平鎮〇〇路段000-0地號土地成立租賃關係，就太平鎮〇〇路段000-00地號土地（即系爭土地）並無租賃關係存在，故上訴人以94年11月28日太平坪林郵局第123號存證信函證明兩造間就系爭土地成立耕地租約關係，自無可採。　⑸上訴人再以被上訴人簽收田租之文件為證，觀之該文件雖記載「72年度第一期田租收完170斤」、「72年度第二期田租收完170斤」、「73年度第一期田租收完166台斤」、「73年度第二期田租、74年度第一、二期田租實收507台斤」等語（見原審卷第282至284頁），惟未記載承租之田地係系爭土地，故上訴人以該文件證明兩造間就系爭土地成立耕地租約關係，亦無可採。　⑹原審至系爭土地現場勘驗結果，系爭土地現況為貨櫃、鐵皮圍籬、門、雨遮水塔、廁所、蓄水池、藍色貨櫃、水泥道路所占用，此有勘驗筆錄及現場照片在卷可憑（見原審卷第11 4至122頁），上訴人亦自認並未在系爭土地耕作（見本院卷第165頁）；參以臺中市○○區○○000○00○00○○區○○○○00000000 00號函文亦說明系爭土地無訂立三七五租約（見不爭執事項 ），益徵上訴人並未與被上訴人就系爭土地成立耕地租約關係。　⑺上訴人另以訴外人〇〇〇對〇〇〇、上訴人提起返還土地訴訟（即臺灣臺中地方法院110年度訴字第2441號返還土地事件），該事件判決理由記載：「重測前之臺中縣○○市○○段00000地號土地（整編後為臺中市○○區○○段00○00○0000○0000○00地號土地），原係訴外人〇〇〇、吳昌榮之祖父〇〇〇所有，於41年間出租予被告曾〇〇〇、曾進財之先祖〇〇〇，成立不定期租賃關係 ……」（見本院卷第55頁），以此抗辯〇〇〇與〇〇〇就系爭土地成立不定期租賃關係云云。惟經臺中市太平地政事務所以113 年10月16日平地一字第1130007925號函覆本院：「太平區〇〇段00地號重測前為太平市○○路段00000地號，又00地號於107 年12月14日因判決分割增加同段00-0、00-0地號。另太平區〇〇段00、00地號重測前分別為〇〇路段000-00地號、000-00地號，且〇〇路段000-00地號係於50年9月5日由〇〇路段000-00地號分割而來」等語（見本院卷第107頁）。故〇〇〇、〇〇〇成立不定期租賃關係之土地，係臺中縣○○市○○段00000地號土地（即重測後之太平區〇〇段00地號土地），亦與系爭土地無關。　⑻基上，上訴人無法舉證證明其占有系爭土地具有正當權源，從而，被上訴人依民法第767條第1項規定請求上訴人應將系爭土地如附圖一所示地上物移除，並將上開占用部分之土地返還原告，為有理由，應予准許。　㈡被上訴人請求相當於租金之不當得利部分：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是占有土地所得之利益，應相當於法定最高限額租金之數額（最高法院61年台上字第16 95號判決先例意旨參照）。　⒉本件上訴人無權占有系爭土地如附圖一編號C、D、E及附圖二編號G、H、I、J部分，面積合計為387.32㎡（計算式：89.18 ㎡＋60.91㎡＋43.09㎡＋49.58㎡＋10.88㎡＋30.13㎡＋103.55㎡＝387.32㎡），依社會通常之觀念，可獲得免於支付租金之利益，致被上訴人受有損害，被上訴人自得依系爭土地所有權人之地位請求相當於租金之損害。原審未以上訴人實際占用面積計算被上訴人所受損害，而以系爭土地面積計算被上訴人所受損害，自有違誤。　⒊按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。又民法第126條所謂之租金債權係指承租人使用租賃物之代價，出租人應定期按時收取租金之債權而言，故租金請求權因5年不行使而消滅，係就出租人對於承租人之租金請求權而言（最高法院94年度台上字第1198號判決意旨參照）。被上訴人起訴狀繕本係於111年1 0月11日寄存送達上訴人（見原審卷第33頁送達證書），寄存日不算入，自111年10月12日計算10日期間，至111年10月 21日午後12時發生送達效力，因此被上訴人請求自111年10 月21日起回溯5年之租金，應屬有據。　⒋按諸城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，該條項所謂土地申報總價，土地價額依法定地價，土地法施行法第25條亦有明定。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80%為其申報地價，平均地權條例第16條亦有規定。另按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決先例意旨參照）。經查，系爭土地位處臺中市太平區中心地段，鄰近精武車站，土地周邊為多為住家用地，交通及生活機能尚屬便利，並有原審查詢GOOGLE地圖附卷可稽（見原審卷第362至365頁），本院審酌系爭土地之經濟繁榮程度認以系爭土地申報總價年息7%計算相當於租金之不當得利為適宜，此為上訴人所不爭執（見本院卷第170頁）。依系爭土地106至111年度之申報地價計算，被上訴人得請求上訴人給付自111年10月21日起回溯5年相當於不當得利之損害金計為38萬7,708元（詳如附表四所示）。　㈢按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率百分之5計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。被上訴人起訴狀繕本係於111年10月11日寄存送達上訴人（見原審卷第33頁送達證書），寄存日不算入，自11 1年10月12日計算10日期間，至111年10月21日午後12時發生送達效力，應自111年10月22日零時起算遲延利息，因此被上訴人請求自111年10月22日起算法定遲延利息，尚無不合。六、綜上所述，被上訴人主張依民法第767條第1項、第179條規定請求上訴人應將如附表一所示地上物移除，將土地返還被上訴人，並給付相當於租金之不當得利38萬7,708元及自111 年10月22日起清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。至被上訴人請求相當於租金之不當得利逾38萬7,70 8元本息部分，則無理由，應予駁回。上開被上訴人請求有理由部分，上訴人上訴意旨仍執陳詞上訴，為無理由，應予駁回。被上訴人請求無理由部分，上訴人上訴意旨為有理由，應將原審判決關於此部分廢棄，並駁回被上訴人之訴及假執行之聲請。七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。八、據上論結，上訴人上訴部分有理由，部分無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　民事庭第四庭　審判長法　官　楊熾光　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭妙俐　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖穗蓁正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃美珍中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日【附表一】編號位置範圍　面積　　地上物占有情形 1 附圖一編號C部分　89.18㎡貨櫃、鐵皮圍籬、門、雨遮 2 附圖一編號D部分　60.91㎡水塔、廁所、蓄水池、藍色貨櫃 3 附圖一編號E部分　43.09㎡水泥道路 4 附圖二編號G部分　49.58㎡香蕉樹、樟樹、楊桃樹 5 附圖二編號H部分　10.88㎡蓮霧樹 6 附圖二編號I部分　30.13㎡小葉欖仁 7 附圖二編號J部分 103.55㎡竹筍合計 387.32㎡【附表二】編號年度申報地價計算期間面積年息不當得利 1 111 2,640元 111.01.01至111.09.15 　790㎡ 7% 103,194元 2 110 2,640元 110.01.01至110.12.31 　790㎡ 7% 145,992元 3 109 2,640元 109.01.01至109.12.31 　790㎡ 7% 145,992元 4 108 3,120元 108.01.01至108.12.31 　790㎡ 7% 172,536元 5 107 3,120元 107.01.01至107.12.31 　790㎡ 7% 172,536元 6 106 3,360元 106.09.16至106.12.31 　790㎡ 7% 54,470元合計 794,720元【附表三】編號土地坐落面積產物種類收穫總量租率 1 太平鎮〇〇路段000-00地號 1276㎡　谷1123台斤 375台斤 2 太平鎮〇〇路段000-0地號 3875㎡　谷2895台斤 375台斤 3 太平鎮〇〇路段000-00地號 1101㎡　谷2056台斤 375台斤【附表四】編號年度申報地價計算期間面積年息不當得利 1 111 2,640元 111.01.01至111.10.21 387.32㎡ 7% 57,654元 2 110 2,640元 110.01.01至110.12.31 387.32㎡ 7% 71,577元 3 109 2,640元 109.01.01至109.12.31 387.32㎡ 7% 71,577元 4 108 3,120元 108.01.01至108.12.31 387.32㎡ 7% 84,590元 5 107 3,120元 107.01.01至107.12.31 387.32㎡ 7% 84,590元 6 106 3,360元 106.10.22至106.12.31 387.32㎡ 7% 17,720元合計 387,708元

2025-01-15

TCHV-113-重上-204-20250115-1

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臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第2531號原告楊尚勲楊尚祐前二人共同訴訟代理人陳怡彤律師被告鼎琳科技股份有限公司法定代理人簡令紘上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月9日言詞辯論終結，判決如下︰　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣26,000元。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用除調解、撤回、減縮部分外，由被告負擔5/100，餘由原告負擔。四、本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣26,000元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；民事訴訟法第255條第1項第2款、第262條第1項分別定有明文。本件原告起訴時，原列磊鉅企業股份有限公司（下稱磊鉅公司）、振智家國際企業有限公司（更名為：磊鉅新能源科技有限公司，下稱振智家公司）、臺北市公關業職業工會（下稱公關業工會）為被告，嗣於民國113年12月9日原告撤回對振智家公司、公關業工會之訴訟，已生撤回效力（見卷第201頁），另與磊鉅公司同日當庭調解成立（見卷第210頁）；其起訴聲明：㈠磊鉅公司應自臺北市○○區○○○路000巷00 號1樓房屋（下稱系爭房屋）遷出，並將系爭房屋騰空返還予原告，以及將設立於系爭房屋之公司設立登記遷出。㈡被告鼎琳科技股份有限公司（下稱被告或鼎琳公司）、振智家公司、公關業工會應自系爭房屋遷出；鼎琳公司與公關業工會應將設立於系爭房屋之公司設立登記遷出。㈢磊鉅公司、鼎琳公司、振智家公司及公關業工會應給付原告新臺幣（下同）573,320元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自112年4月25日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告55,000元。嗣經多次減縮、變更，最終聲明如後述貳、一、所載，係基於同一基礎事實所為之變更，均與法相符，合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：伊等與磊鉅公司簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定伊等將系爭房屋出租予磊鉅公司，租期自110 年12月25日起至115年12月24日止，月租55,000元，押金11 萬元，約定每月25日前給付月租，磊鉅公司自112年4月起積欠多期租金，伊等於112年8月28日、同年9月26日寄送存證信函定期催告繳納租金無果，於113年4月23日以存證信函通知終止租約，磊鉅公司仍繼續使用系爭房屋，本件起訴後磊鉅公司始遷讓返還，並將公司登記遷出，伊等於審理中與磊鉅公司成立調解，詎被告鼎琳公司未經伊等同意，將公司登記於系爭房屋所在地址，無法律上原因而受有相當於租金之利益，爰依民法第179條規定請求被告給付573,320元（自11 2年4月起至113年5月止，共計13月）等語。並聲明：㈠被告應給付原告573,320元。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：伊已於113年9月9日將公司地址遷出系爭房屋；伊係隸屬磊鉅公司旗下之關係企業，磊鉅公司向原告租賃系爭房屋，磊鉅公司並未登記該址，租賃本可登記1間公司，磊鉅公司並未轉租予伊而獲利，原告早獲悉此事，因磊鉅公司經營失利未如期繳納租金，原告始改口稱「未經其同意登記」，伊並無不當得利情事，本件應回歸於磊鉅公司與原告間之租金給付關係等語。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　　三、本院之判斷：　㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。次按無權占有他人之物為使用收益，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年度台上字第461號判決意旨參照）。所謂相當於租金之利益，係因本質上並非合法契約下所稱之租金，僅係因占有人使用收益之結果，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據計算之。　㈡原告主張之上開事實，業據提出系爭租約、建物電傳資訊、存證信函2份、系爭房屋實際拍攝照片、網頁資料、經濟部商工登記公示資料查詢服務、113年4月23日存證信函暨送達狀態紀錄等件為證（見卷第71-78、87-89、29-37、41-45頁），又原告於本件審理中與磊鉅公司成立調解，有調解筆錄在卷可憑（見卷第213頁），堪信為實。被告自112年2月6日起迄至113年9月8日將公司登記於系爭房屋所在地址，有公司變更登記表2份在卷可參（見卷第215-221頁），則原告主張被告未經同意，將公司登記於系爭房屋所在地址，依一般社會經驗，被告將公司所在地及營業稅籍登記於系爭房屋，確實影響稅務機關對系爭房屋有無營業使用之事實認定，且被告將受有免予繳付借址登記費用之利益，原告主張被告無法律上原因，受有相當於租金之不當得利，應屬有據。至被告抗辯其屬於磊鉅公司之關係企業云云，並提出其法定代理人簡令紘為磊鉅公司資訊長之名片為證，然依其舉證無從認定被告與磊鉅公司間為關係企業，其所辯並非可採。本院審酌一般公司借址登記之每月費用約為2,000元（見卷第223頁），原告請求112年4月起至113年5月止，期間共計13個月，其得請求相當於租金之不當得利數額為26,000元（＝2,000元 /月×13月），逾此範圍之請求，難認有據。另原告於審理時表明，如磊鉅公司依調解筆錄如數給付573,320元，則不再向被告請求給付（見卷第202頁），故本件原告如以調解筆錄對磊鉅公司為強制執行無效果時，應由被告給付如主文第 1項所示之26,000元，併予說明。四、綜上所述，原告依民法第179條規定請求被告給付26,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，因本院所命之給付未逾500,000元，故由本院依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行；被告陳明願供擔保免為假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額併宣告之；至原告其餘之訴既經駁回，此部分假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經核均與本件判決結果無影響，爰不逐一論駁。七、訴訟費用負擔之依據︰民事訴訟法第79條。本件調解、撤回、減縮聲明部分之裁判費應由原告自行負責，其餘部分則由兩造按主文第3項所示分擔。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第八庭　法　官　張瓊華以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　邱美嫆

2025-01-14

TPDV-113-訴-2531-20250114-3

訴

臺灣新北地方法院

履行協議書

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1080號原告朱祖頡訴訟代理人高逸文律師被告葉誼箴即私立福克斯文理語文數學短期補習班青埔分班訴訟代理人陳有滕律師上列當事人間請求履行協議書事件，經本院於民國113年12月24 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造於民國110年5月3日就門牌號碼為桃園市○○ 區○○路0段00號房屋（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），明訂租賃期間為110年6月1日至115年5 月31日，嗣因被告於111年11月17日向原告表示欲租賃原告所有位於系爭房屋隔壁門牌號碼為桃園市○○區○○路0段00號房屋（下稱53號房），原告因此向53號房租客給付違約金解除租約，詎料，被告竟因覓得更近於青埔國小之房屋後，向原告表示不願意承租53號房，被告並於112年3月17日9時17 分，通知原告要提前至同年7月15日終止系爭租約，原告遂於同（17）日9時50分，通知被告提前至同年3月20日終止系爭租約，被告為避免短時間龐大違約金及回復原狀費用，兩造再行協議，於112年3月19日簽立和解協議書（下稱系爭協議），並經民間公證人劉洋事務所作成公證，約定被告應給付原告新台幣（下同）60萬元作為原告因53號房締約成本之損害，再就系爭租約提前終止所造成所失利益，為如租金給付方式之分期付款，並約定被告於112年7月1日當天返還系爭房屋，而於系爭租約115年5月31日到期時被告應負回復原狀之責。故兩造之系爭協議為創設性和解。詎被告於112年6 月30日點交返還系爭房屋時，原告發現系爭房屋除油漆、地板、大型木作櫃及家具遭被告變動外，並有損壞及配件遺失情形，為被告所否認，因回復原狀裝潢部分需耗費1,459,20 0元、回復大型家具原有位置需耗費4,200元，而被告於112 年9月1日匯款18,565元予原告後，即未給付任何相當租金之和解金予原告，並於同年9月8日發函終止系爭租約，並主張系爭協議因失所附麗而無拘束力，已明示拒絕依系爭協議繼續分期給付每月相當於租金之和解金(須先扣除訴外人朱○鑫、朱○熙之學費)及履行回復原狀之義務，被告尚積欠已到期（112年9月至11月）之和解金122,435元（計算式：47,000 元/月×2月－18,565元＝122,435元），又因被告已發函明示拒絕依系爭協議履行，則原告自得預為請求未到期（112年12 月至115年5月，共30個月）之和解金141萬元、回復原狀費用1,463,400元及懲罰性違約金200萬元，為此，爰依系爭協議第2條第1項、第3項請求被告履行。並聲明：㈠被告應給付原告122,435元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡被告應給付原告4,873,400元，及自 115年5月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：依系爭協議第5條約定，兩造約定不得就系爭房屋租賃相關事件提起訴訟，原告已拋棄相關請求，自無提起本件訴訟之餘地，應認其無權利保護必要。系爭協議為系爭租約之延伸、更新，並未有以他種法律關係替代原有之法律關係之意，系爭協議非和解契約，更非創設性和解契約。又被告已依系爭租約第13條第1項約定，於112年9月8日發函終止系爭租約，原告請求被告給付到期租金及預為請求給付租金，並無理由，又被告從112年9月8日起，因系爭租約終止，始負有回復原狀義務，然被告於112年6月30日交還系爭房屋給原告後，由原告對系爭房屋占有使用收益，致使被告無從對系爭房屋為回復原狀義務之履行，縱願履行，仍陷於事實上給付不能，依民法第255條第1項，被告已免回復原狀給付義務，則被告依民法第250條第1項規定，無需支付違約金，若認被告回復原狀義務無給付不能情形，因系爭租約第9 條第3項規定「甲方同意乙方裝修部分，可依現況返還」，被告於112年6月30日將系爭房屋現況返還原告，已履行回復原狀義務，況依原告主張系爭協議為創設性和解，則被告回復原狀義務應至115年5月31日後才須履行，原告仍依系爭協議第2條第3項主張回復原狀費用及違約金，自無理由，若認原告主張有理，因系爭協議第5條約定原告本不得再提起系爭房屋之相關訴訟卻仍提起本訴，被告對原告應有200萬元違約金債權，被告並提出抵銷抗辯等語置辯。並答辯聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造經本院整理下列不爭執及爭執事項並協議簡化爭點如下 (見本院卷二第45頁至第46頁)：　㈠兩造不爭執事項：　　⒈兩造於110年5月3日就系爭房屋簽訂系爭租約，租賃期間為 110年6月1日至115年5月31日(見板簡卷第21至42頁)。嗣於112 年3 月20日簽訂系爭協議，並於同日經臺灣新北地方法院民間公證人劉洋事務所公證（見板簡卷第43至54頁）。　　⒉被告於112年3月17日9時17分以LINE通訊軟體終止系爭租約，希望承租至同年7月15日(見本院卷一第60頁、卷二第32 頁)。原告則於112年3月17日9時50分以電話向被告表示同年3月20日終止系爭租約(見本院卷二第33頁)。　　⒊被告於112年6月30日點交返還系爭房屋與原告，並由原告占有使用中。　　⒋被告於112年9月8日寄發律師函終止系爭租約，並於112年9 月9日送達原告（見板簡卷第101至104頁、本院卷一第67 頁律師函及收件回執)。　㈡兩造爭點如下：　　⒈原告提起本訴是否無權利保護必要？　　⒉原告主張系爭協議為創設性和解契約，是否有理由？　　⒊承上，被告依系爭租約第13條第1項約定向原告終止系爭租約，是否有據？　　⒋原告依系爭協議請求被告給付和解金、回復原狀費用及懲罰性違約金，有無理由? 四、得心證之理由:　　　　㈠原告提起本訴有權利保護必要：　　被告抗辯依系爭協議第5條約定，兩造約定不得就系爭房屋租賃相關事件提起訴訟，原告已拋棄相關請求，自無提起本件訴訟之餘地，應認其無權利保護必要，然查系爭租約第13 條提前終止租約約定：「㈠本契約於期限屆滿前，租賃雙方得終止租約。㈡依約定得終止租約者，租賃之一方應於一個月前通知他方。㈢任一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方一個月租金額之違約金。前項乙方應賠償之違約金得由第四條之押金中扣抵。」一節，有系爭租約1件（見板簡卷第25頁）在卷可稽，堪認兩造均得於租賃期間屆至前提前終止租約。又被告前於112年3月17日9時17分以LINE通訊軟體終止系爭租約，希望承租至同年7月15日。原告則於1 12年3月17日9時50分以電話向被告表示同年3月20日終止系爭租約一節，為兩造所不爭執（見三、㈠不爭執事項⒉），則被告前於112年3月17日9時17分向原告表示兩造系爭租約在同年7月15日終止租約，合於系爭租約第13條第1項、第2項約定，是被告所為租賃契約終止日應為同年7月15日，又原告112年3月17日9時50分以電話向被告表示同年3月20日終止系爭租約，合於系爭租約第13條第3項約定，則原告所為租賃契約終止日為112年3月20日。雖被告先為提前終止系爭租約意思表示，然契約終止尚未於同年0月00日生效前，原告自得提前於同年3月20日終止系爭租約。又系爭租約若於同年3月20日終止，依據系爭租約，被告有返還系爭房屋義務，而被告以系爭房屋作為補習班教學教室使用，若被告為履行系爭租約於112年3月20日終止後系爭房屋返還義務，恐將造成自身補習班經營是否有教室上課、學生受教權利受影響、家長質疑、補習班信用等問題，而系爭租約若於同年7月1 5日終止，原告亦有可能一時空屋租金損失等問題，兩造遂於同年3月19日雙方協議，並於同年3月20日簽訂系爭協議，兩造並同意系爭租約繼續依約進行，並在系爭協議第5條約定兩造對於對方其餘請求均拋棄，對於對方已提起之訴訟、檢舉或言語評論或相類行為等，應即刻全部撤回，亦不得再對本事件提起相關訴訟，則系爭協議第5條乃就系爭租約若於112年3月20日及同年0月00日生提前終止效力衍生問題為協議，而之後被告於112年9月8日寄發律師函終止系爭租約，並於112年9月9日送達原告，原告因而提起本訴，顯與前開就系爭租約若於112年3月20日及同年0月00日生提前終止效力衍生問題並非同一事件，被告主張原告起訴，違反系爭協議第5條無權利保護必要，尚屬無據，原告自得提起本訴。　　　㈡系爭協議為認定性和解，被告得依系爭租約第13條第1項約定向原告終止系爭租約，：　　⒈按和解，係指當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約，民法第736條定有明文。又當事人成立之和解，倘係以原來明確之法律關係為基礎，相互讓步而意思合致，屬認定性和解；此時債權人仍須依原有法律關係為請求依據，僅應受和解內容拘束。而倘當事人係捨原有法律關係，以他種法律關係或單純無因性之債務拘束，相互讓步而意思合致，所成立之和解，則屬創設性和解；此時債權人不得再依原有法律關係為請求，僅得依新創設法律關係為請求(最高法院109年度台上字第2736號判決意旨參照)。　　　⒉經查被告前於112年3月17日9時17分許，向原告表示系爭租約於同年7月15日提前終止之意思表示，然契約終止尚未於同年0月00日生效前，原告自得提前於同年3月20日終止系爭租約，系爭租約若於同年3月20日終止，被告將有返還系爭房屋義務進而造成自身補習班經營是否有教室上課、學生受教權利受影響、家長質疑、補習班信用等問題，而系爭租約若於同年7月15日終止，原告亦有可能一時空屋租金損失等問題，兩造遂於同年3月19日協議，並於同年3月20日簽訂系爭協議並於同日經臺灣新北地方法院民間公證人劉洋事務所公證，已如前述，觀諸公證書載明「上列請求人間，因和解事件，訂立如後附之協議書...」，系爭協議第二條記載「先前就系爭房屋所簽訂系爭租約繼續依約進行，惟針對以下要點另作約定：（一）本契約第3條第2項所約定之支付方式（差額支付）不變。...(三 )本契約到期(即115年05月31日)後，除甲方另為特別(優先)同意外，乙方應負回復原狀之責；若乙方於本契約到期後，未履行回復原狀義務，則乙方應支付甲方懲罰性違約金新臺幣200萬元。」系爭協議第三條記載「乙方得使用本契約所約定之房屋，自112年3月20日至112年6月30日。故民國112年7月1日當天，乙方即須返還本契約所約定之房屋予甲方...」等情，有臺灣新北地方法院所屬民間公證人劉洋事務所公證書及所附公證協議書1件（見板簡卷第43頁至第54頁）在卷可稽，足見兩造係為系爭租約若於同年3月20日及同年7月15日提前終止衍生問題協議而為和解，雙方均同意撤回原終止租約意思表示，明確約定系爭租約於同年3月20日及同年7月15日均繼續有效不生終止效力，系爭租約所約定權利義務關係除與系爭協議相左時，優先依照系爭協議約定，否則仍依系爭租約約定，堪認系爭協議乃以兩造間原來之系爭租約為基礎，而就金額、返還系爭房屋、回復原狀義務違反等事項，相互讓步而意思合致性質上屬認定性之和解，並非創設性之和解。雖原告主張簽立系爭協議並沒有要撤回原終止系爭租約意思表示，然觀諸上開系爭協議內容，原告若未撤回終止系爭租約意思表示，則系爭租約將於000年0月00日生終止效力，顯與系爭協議所載系爭租約繼續依約進行、本契約到期（即民國115年5月31日）相左，原告上開主張，為臨訟之詞，並不可採，至於系爭協議第一條被告給付原告60萬元，縱如原告主張被告因原欲承租53號房卻悔諾而同意支付，亦不影響本院就系爭協議為認定性和解認定。又系爭協議約定於112年7月1日當天被告即須返還系爭房屋，此為被告拋棄其使用收益權利尚無不可，並非因此即認系爭協議為創設性和解，故原告主張系爭協議為創設性和解及被告不得再以系爭租約第13條第1項約定向原告為終止系爭租約，尚非可採。　㈢原告依系爭協議請求被告給付和解金無理由：　　　被告於112年9月8日寄發律師函依據系爭租約第13條約定終止系爭租約，並於112年9月9日送達原告一節，有格律律師函及送達回執各1件（見板簡卷第101頁至第104頁、本院卷一第67頁）在卷可稽，且為兩造所不爭執，又兩造簽訂系爭租約第13條以約定兩造均得提前終止租約，已如前述，堪認系爭租約於000年0月0日生終止效力，而系爭協議亦隨之失效，又被告主張簽立系爭協議後，依系爭租約及系爭協議之約定，於扣除朱○鑫、朱○熙於被告上課應缴年度學費除以12個月之餘額，將112年7月至9月間每月租金匯款至原告之國泰世華銀行帳戶內，並為原告檢視手機內國泰世華銀行網路銀行交易明細後所自承並表示不主張112年9月被告未支付和解金等語（見本院卷二第44頁、第49頁），則兩造間簽立系爭租約及系爭協議之法律關係既於112年9月9日均生終止及失效，原告依據系爭協議主張被告應給付112年9月至11月間和解金122,435元及預為請求112年12月至115年5月間之和解金141萬元，均無理由，應予駁回。　㈣原告依系爭協議請求被告給付回復原狀費用1,463,400元及懲罰性違約金200萬元均無理由：　　⒈原告主張被告於112年6月30日點交返還系爭房屋時，原告發現系爭房屋除油漆、地板、大型木作櫃及家具遭被告變動外，並有損壞及配件遺失情形，因回復原狀裝潢部分需耗費1,459,200元、回復大型家具原有位置需耗費4,200元一節，並提出點交表、實際變動表、紳市室內裝修有限公司報價單、快樂屋搬家貨運有限公司出具統一發票各1件（見板簡卷第55頁至97頁）為據，為被告所否認，並以前詞置辯。惟查系爭租約第9條約定「租賃住宅室內裝修之必要，乙方應經甲方同意...乙方返還租賃住宅時，應負責回復原狀（原告同意被告裝修部分，可依現況返還）」，而兩造所簽立租賃標的現況確認書並約定附屬設備項目，原告同意被告將附屬設備暫移至5樓儲藏室，被告返還租賃住宅時，應負責回復原狀一節，有系爭租約及租賃標的現況確認書（見板簡卷第24頁、第33頁）在卷可佐，又系爭協議第2條第3項約定有「本契約到期(即115年05月31 日)後，除甲方另為特別(優先)同意外，乙方應負回復原狀之責」，此有系爭協議書（見板簡卷第45頁）1件在卷可稽，又系爭租約及系爭協議於112年9月9日終止及失效，為本院認定在前，則被告依系爭租約及系爭協議，均負有回復原狀義務甚明。又系爭房屋縱交還原告，被告仍得在原告同意下，進入系爭房屋為回復原狀行為，或以他種給付代原定給付方式為回復原狀，被告抗辯於112年6月30 日交還系爭房屋給原告後，由原告對系爭房屋占有使用收益，致使被告無從對系爭房屋為回復原狀義務之履行，縱願履行，仍陷於事實上給付不能，尚難可採。又被告主張依據系爭租約第9條約定，被告現況返還已履行回復原狀義務，然原告既已否認有同意被告裝修系爭房屋，被告就此未盡舉證責任，尚難以系爭房屋被告於112年6月30日交還給原告即認被告已履行回復原狀義務，況就系爭房屋附屬設備，被告於112年7月20日對原告提出112年6月30日點交清單所載關於五樓梯間一盞燈不亮、一樓前廳、三樓、四樓之大金冷氣各少一支遙控器、對講機被拆除無意見一節，有原告所製作點交清單、被告於112年7月21日發出律師函1件（見板簡卷第55頁至第59頁、第67頁）在卷可稽，堪認被告主張已履行回復原狀義務，尚不可採。至於被告主張回復原狀義務應至115年5月31日始發生，然因系爭租約及系爭協議於000年0月0日生終止及失效，則被告回復原狀義務即不能再主張應至115年5月31日屆期。　　⒉惟按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第2項定有明文。而無確定期限之債務，係包括未定期限之債務、雖定有期限而其屆至之時期不確定期限債務，是無確定期限債務，應於受債權人催告履行後，始發生遲延責任（最高法院18年上字第1318號判決意旨參照）。又按「清償期，除法律另有規定或契約另有訂定，或得依債之性質或其他情形決定者外，債權人得隨時請求清償，債務人亦得隨時為清償」，同法第315條亦有明文。所謂未定期限債務係指期限之屆至雖屬確定之事實，但何時屆至則未確定，其情形為未定期限，一為雖定有期限而其屆至之時間不確定。前者稱不定期債務，即民法第315條所規定之除法律另有規定或契約另有訂定，或得依債之性質或其他情形決定外之未定清償期債務。另為不確定期限之債務，即當事人未有約定而得依上開第315條規定，以法律規定，或債務之性質或其他情形，決定其清償期者。從而必待不能依上開標準，定清償期，債務始視為與其發生同時即清償期屆至，債權人始得隨時請求清償。又所謂依債之性質或其他情形決定清償期者，就其中依債之性質決定清償期者，係包含依給付之性質，對於債務人應給一定之準備或完成給付之時間者。是如得依債之性質決定清償期者，債權人不得隨時請求清償，既不得隨時請求清償，必待依債之性質或其他情形決定之清償期屆至，處於債權人得請求狀態，債務人經債權人催告而未為給付，始自受催告時起，負遲延責任。查被告雖於112年9月9日起負有回復原狀義務，已如前述，然回復原狀方式、回復原狀完成時間等，兩造並未約定，原告主張回復原狀應給予被告一定之準備及完成給付之時間，回復原狀為未定期限之給付，原告應定合理期間催告，被告若未能完成給付才有遲延給付可言，然原告自承於112年9月9日後原告並未通知過被告要回復原狀等語（見本院卷二第45頁），則原告於112年9月9日之後未定合理期間催告被告回復原狀，被告並未有違反回復原狀義務，應不負給付遲延之責任。再者，租賃關係終止，承租人亦得自行或委託第三人回復原狀，被告縱有違反回復原狀義務，原告亦不得直接請求被告給付金錢已代回復原狀，故原告主張被告應給付回復原狀費用1,463,400元，本院於審理時闡明被告負回復原狀義務違反何以原告得直接主張回復原狀費用？請求的法律依據為何？原告仍主張依據系爭協議第2條第3款（見本院卷二第44頁），然系爭協議第2條第3項僅約定被告應負回復原狀之責，並未約定原告得主張回復原狀費用甚明，則原告主張被告應給付回復原狀費用1,463,400元及自115年 5月31日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由應予駁回。又被告既未違反回復原狀義務，原告主張依據系爭協議第2條第3項被告未履行回復原狀義務應給付違約金200萬元，亦屬無理由應予駁回。五、綜上所述，兩造前因互為提前終止系爭租約問題協議後，互為撤回原終止系爭租約意思，互為讓步所簽立系爭協議，為認定性和解，則被告之後又終止系爭租約，系爭協議因而失其效力，則原告依據系爭協議主張已到期和解金、未到期和解金均無理由，系爭租約終止及系爭協議失效後，被告有回復原狀義務，然原告未定合理期間催告被告回復原狀，被告並未有違反回復原狀義務，應不負給付遲延之責任，則原告依據系爭協議逕行請求被告給付回復原狀費用及違約金均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　顏妃琇以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林俊宏

2025-01-10

PCDV-113-訴-1080-20250110-1

南簡

臺南簡易庭

核定租金等

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1817號原告周月嬌郭家晟郭嘉倫上三人共同訴訟代理人林子恒律師被告洪佳芸訴訟代理人陳仙州郭麗秋被告郭進長訴訟代理人郭麗燕上列當事人間請求核定租金等事件，經本院臺南簡易庭於民國11 3年12月24日言詞辯論終結，判決如下：　主　　　文一、核定被告洪佳芸所有臺南市○○區○○段000○號建物，占用原告所有臺南市○○區○○段000000地號土地，自民國111年1月21日起至法定租賃關係終止日止，每月租金如附表一之一「月租金」欄所示。二、核定被告郭進長自民國108年8月1日起至民國111年1月20日止所有臺南市○○區○○段000○號建物，占用原告所有臺南市○○ 區○○段000000地號土地，自民國108年8月1日起至民國111年 1月20日止，每月租金如附表二之一「月租金」欄所示。　　三、被告洪佳芸應給付原告新臺幣23,912元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自民國113年8月1日起至法定租賃關係終止日止，按月給付原告新臺幣816元。　四、被告郭進長應給付原告新臺幣22,125元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　五、訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。　　六、本判決第三項及第四項所命給付部分得假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時原係列「洪**」、「郭**」為被告，並請求判決如附表三編號⒈所示，嗣於民國113年8月28日以民事陳報狀將被告之姓名更正為「洪佳芸」、「郭進長」，其後復於113年12月24日言詞辯論期日將訴之聲明第六項部分更正為「原告願供擔保請准宣告第三項、第四項假執行」，核與前揭規定並無不合，應予准許。貳、實體方面：　一、本件原告起訴主張：　㈠坐落臺南市○○區○○段000000地號土地（面積76平方公尺，下稱系爭土地）為原告三人所共有；坐落系爭土地上之臺南市 ○○區○○段000○號建物（下稱系爭建物）自108年8月1日起至1 11年1月20日止為被告郭進長所有，嗣被告郭進長於111年1 月21日以贈與為原因辦理所有權移轉登記予被告洪佳芸，則系爭建物自111年1月21日起迄今為被告洪佳芸所有。　㈡又系爭土地與系爭建物原同屬同一訴外人郭進丁所有，後因種種因素，致系爭土地與系爭建物所有權現分別為兩造所有，且系爭建物1、2樓雖未經合法登記而有區分所有權之分別，然系爭建物既建築於原告所有之系爭土地上，且系爭建物之1、2樓均有占用原告土地或原告土地上空之面積，即非單純動產之堆積，在滅失或毀損達至不堪住居之程度前，均致原告就土地被占用之部分及土地上空被占用之部份無從使用，是在建物得使用期限內所成立之租賃關係即應分別計算並加總占用之面積。而原告於起訴前即多次向被告請求應給付土地租金，未料，雙方協調未果，爰依民法第425條之1第2 項規定提起本件訴訟請求法院核定租金，併依土地法第97條第1項規定計算每月租金如附表一、二「月租金」欄所示，及請求被告給付法院所核定之租金如附表一、二之總計。　㈢被告雖抗辯系爭建物之租金以系爭土地申報地價之10%計算顯屬過高云云，然系爭土地並非坐落深山，且被告為實際使用人，是原告以系爭土地申報地價10%計算建物租金，應屬適當。若本院依職權參考GOOGLE地圖顯示之系爭土地坐落位置之經濟繁榮狀況核定租金數額，原告無意見。　　㈣並聲明：請求判決如附表三編號⒉所示。二、被告辯稱：系爭土地與系爭建物原同屬訴外人郭進丁所有，嗣系爭土地為原告所有、系爭建物為被告郭進長、洪佳芸轉轉所有，而被告雖同意支付土地租金予原告，惟系爭土地位於鄉下偏遠地區，並非市區黃金地換，故原告請求以系爭土地申報地價10%計算租金顯過高，被告請求以系爭土地申報地價3%計算租金，且對本院依職權參考GOOGLE地圖顯示之系爭土地坐落位置之經濟繁榮狀況核定租金無意見。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠經查，原告主張系爭土地為原告三人所共有，系爭建物自108 年8月1日起至111年1月20日止為被告郭進長所有，嗣被告郭進長於111年1月21日以贈與為原因辦理所有權移轉登記予被告洪佳芸（即系爭建物自111年1月21日起迄今為被告洪佳芸所有）；且系爭土地與系爭建物原同屬同一訴外人郭進丁所有，有民法第425條之1之適用等情，業據其提出系爭土地所有權狀、系爭建物之異動索引及第二類謄本，且為被告所不爭執，堪信為真實。　㈡被告固不爭執原告主張兩造間存有民法第425條之1之法定租賃關係，惟爭執租金數額，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：原告請求被告所有之系爭建物坐落於系爭土地上部分之租金，有無理由？如有理由，適當之租金數額為若干？分述如下：　　⒈原告得請求其自108年8月1日起之租金：　　　⑴按民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項定有明文。又按承租人自租賃關係成立時起，即有給付租金之義務，此於民法第425條之1第1項所定推定租賃關係亦然。依該規定，土地及其土地上房屋同屬一人所有，其後因移轉而異其所有人時，即推定於不同之房、地所有人間，成立土地租賃關係，自斯時起，承租人（房屋所有人）即有給付租金予出租人（土地所有人）之義務，僅因兩造間於此推定租賃關係成立時未有意思表示，事後復未能協議定租金數額，始按同法條第2項規定，由法院以判決定之，替代當事人成立契約時應互相一致之意思表示。租賃關係既非於當事人請求核定租金數額時方成立，租金給付義務亦非於斯時始發生，法院判決主文，自得於「推定租賃關係成立後」，當事人聲明之期間範圍內，宣示其租金數額，並命房屋所有人給付該期間之租金，尚不以自起訴狀（載明請求核定租金數額之旨）繕本送達房屋所有人後之期間為限（最高法院110年台上字第3013號判決意旨參照）。　　　⑵兩造間確有民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係存在，既為兩造所不爭，則依上開說明，原告請求自推定租賃關係成立後之108年8月1日起之租金，自無不合。　　⒉本件合理之租金數額：　　　⑴經查，系爭土地為76平方公尺，系爭建物坐落於系爭土地，登記為二層鋼筋混凝土造建物，其一層面積為46.3 5平方公尺，二層總面積為95.66平方公尺乙節，有前開系爭土地所有權狀及系爭建物謄本在卷可佐，且為被告所不爭執，是系爭建物占用系爭土地之面積自應以76平方公尺計算（因系爭土地之地目為建，其上有系爭建物坐落後，其餘之土地自難為通常之使用），自屬兩造間租賃關係存續之範圍。至原告雖主張以建物之總面積95 .66平方公尺計算，惟系爭土地僅76平方公尺，自難認兩造就系爭土地之租賃範圍大於原告所有，是原告此部分之主張，尚難憑採。　　　⑵又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言，依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。另依土地法第105條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10％為上限。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號原判例要旨參照）。查系爭土地之地目為建，鄰近台南市關廟區光復街、和平路，附近之建物大部分屬私人住宅，並非商業機能十分活躍之區域，有GOOGLE地圖在卷可參，足見系爭土地周圍之工商業並非繁榮，生活機能及經濟發展尚非良好，本院審酌上情並考量被告占用系爭土地所得之經濟價值與所受利益，認為本件租金之核定，應以系爭土地每年申報地價年息7％計算租金之標準為適當。又系爭土地自108年1月至113年7月間之申報地價分別如附表一、二之申報地價欄所示，系爭土地為76平方公尺，則依此計算，本院核定系爭法定租賃關係之每月租金如附表一之一、二之一月租金欄所示（計算式詳如附表一之一、二之一）。從而，原告請求本院核定系爭建物占用原告所有系爭土地自108年8月起至法定租賃關係終止日止之每月租金及被告應給付已屆期之月租金為如附表一之一、二之一所示部分，應屬有據；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。　　⒊按民法第425條之1第2項關於請求法院定租金數額，屬形成之訴，在法院定租金數額之法律效果形成前，承租人無從知悉應給付之租金數額為若干，致未為給付，乃不可歸責於承租人之事由，依民法第230條規定，承租人不負遲延責任，必待法院定租金數額之判決確定，出租人得請求給付之內容始告確定，此時承租人自判決確定翌日始負遲延責任。依上開說明，原告就此得請求之法定遲延利息，應自本件核定租金之形成判決確定翌日起算（最高法院113 年度台上字第766號判決意旨參照）。本件原告請求被告給付之已屆期月租金數額自本判決確定翌日起至清償日止之法定遲延利息（即主文笫3、4項部分），於法亦屬有據，應予准許。四、綜上所述，原告主張依民法第425條之1第2項規定及系爭法定租賃關係，請求本院核定系爭建物占用原告所有系爭土地自108年8月1日起至法定租賃關係終止日止之每月租金，及請求被告給付已屆期之租金與法定遲延利息，於主文第1項至第四項所示範圍內，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟原告勝訴部分既經本院依職權宣告假執行，即無再行宣告其得預供擔保後假執行之必要，併予敘明。另原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與判決結果不生影響，爰不再一一論駁，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　臺南簡易庭　　法　官　洪碧雀　　以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林政良　　附表一：位置公告地價申報地價【公告地價×0.8】月租金【計算式：建物面積×權利範圍×申報地價×10%/12（元以下4捨5入）】 111年1月21日起至113年7月31日之租金數額【計算式：月租金×月數】面積 113年 113年 1,840元/㎡×95.66㎡ ×10%/12=1,467元 1,467元×7月（113年1至7月）=10,269元（113年起均按1,467元計算）建物總面積95.66平方公尺 2,300元 1,840元 112年 112年 1,760元/㎡×95.66㎡ ×10%/12=1,403元 1,403元×12月（112年1至12月）=16,836元 2,200元 1,760元 111年 111年 1,760元/㎡×95.66㎡ ×10%/12=1,403元 1,403元×11又1/3月（111年1月21日至12月）=15,901元 2,200元 1,760元總計 43,006元附表二：位置公告地價申報地價【公告地價×0.8】月租金【計算式：建物面積×權利範圍×申報地價×10%/12（元以下4捨5入）】 108年8月1日起至111年1月21日之租金數額【計算式：月租金×月數】面積 111年 111年 1,760元/㎡×95.66㎡×10%/12=1,403元 1,403元×2/3月（111年1月1日至1月21日）=935元建物總面積95.66平方公尺 2,200元 1,760元 110年 110年 1,680元/㎡×95.66㎡×10%/12=1,339元 1,339元×12月（110年1至12月）=16,068元 2,100元 1,680元 109年 109年 1,680元/㎡×95.66㎡×10%/12=1,339元 1,339元×12月（109年1至12月）=16,068元 2,100元 1,680元 108年 108年 1,680元/㎡×95.66㎡×10%/12=1,339元 1,339元×5月（108年8月至12月）=6,695元 2,100元 1,680元總計 39,766元　　　附表一之一：位置公告地價申報地價【公告地價×0.8】月租金【計算式：土地面積×權利範圍×申報地價×10%/12（元以下4捨5入）】 111年1月21日起至113年7月31日之租金數額【計算式：月租金×月數】面積 113年 113年 1,840元/㎡×76㎡ ×7%/12=816元（113年起均按816元計算） 816元×7月（113年1至7月）=5,712元土地面積76平方公尺 2,300元 1,840元 112年 112年 1,760元/㎡×76㎡ ×7%/12=780元 780元×12月（112年1至12月）=9,360元 2,200元 1,760元 111年 111年 1,760元/㎡×76㎡ ×7%/12=780元 780元×11又1/3月（111年1月21日至12月）=8,840元 2,200元 1,760元總計 23,912元附表二之一：位置公告地價申報地價【公告地價×0.8】月租金【計算式：建物面積×權利範圍×申報地價×10%/12（元以下4捨5入）】 108年8月1日起至111年1月21日之租金數額【計算式：月租金×月數】面積 111年 111年 1,760元/㎡×76㎡×7%/12=780元 780元×2/3月（111年1月1日至1月21日）=520元土地面積76平方公尺 2,200元 1,760元 110年 110年 1,680元/㎡×76㎡×7%/12=745元 745元×12月（110年1至12月）=8,940元 2,100元 1,680元 109年 109年 1,680元/㎡×76㎡×7%/12=745元 745元×12月（109年1至12月）=8,940元 2,100元 1,680元 108年 108年 1,680元/㎡×76㎡×7%/12=745元 745元×5月（108年8月至12月）=3,725元 2,100元 1,680元總計 22,125元　　附表三：原告訴之聲明編號訴之聲明內容 ⒈ 一、核定被告洪**所有臺南市○○區○○段000○號建物，占用原告所有臺南市○○區○○段000000地號土地，自111年1月21日起至法定租賃關係終止日止，每月租金如附表一「月租金」欄所示。二、核定被告郭**自108年8月1日起至111年1月20日止所有臺南市○○區○○段000○號建物，占用原告所有臺南市○○區○○段000000地號土地，自108年8月1日起至111年1月20日止，每月租金如附表二「月租金」欄所示。　　三、被告洪**應給付原告43,006元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自113年8月1日起至法定租賃關係終止日止，按月給付原告1,467元。　四、被告郭**應給付原告39,766元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　五、訴訟費用由被告負擔。　　六、原告願供擔保請准宣告假執行。　　 ⒉ 一、核定被告洪佳芸所有臺南市○○區○○段000○號建物，占用原告所有臺南市○○區○○段000000地號土地，自111年1月21日起至法定租賃關係終止日止，每月租金如附表一「月租金」欄所示。二、核定被告郭進長自108年8月1日起至111年1月20日止所有臺南市○○區○○段000○號建物，占用原告所有臺南市○○區○○段000000地號土地，自108年8月1日起至111年1月20日止，每月租金如附表二「月租金」欄所示。　　三、被告洪佳芸應給付原告43,006元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自113年8月1日起至法定租賃關係終止日止，按月給付原告1,467元。　四、被告郭進長應給付原告39,766元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　五、訴訟費用由被告負擔。　　六、原告願供擔保請准宣告第三項、第四項假執行。

2025-01-09

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