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履行契約

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度訴字第1321號原告陳錦慶訴訟代理人商桓朧律師被告陳錦雄訴訟代理人吳富美上列當事人間履行契約事件，本院於民國114年2月26日辯論終結，判決如下：　　主　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時聲明第二項為：「被告應自民國112年8月23日起至點交上一、所述房屋之日止，按日給付原告新臺幣(下同)1,960元。」嗣原告於本院審理中具狀減縮上開聲明請求之起始日為「自112年9月1日起」（見本院卷第135頁），係屬減縮其應受判決事項之聲明，原告就該部分訴之聲明所為之變更，核與上揭法條規定相符，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：緣被告前於112年8月3日與原告簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭契約)，以總價新臺幣(下同)980萬元將新竹市○○段○○段00○號建物即門牌號碼新竹市○○路○段000號房屋(下稱系爭房屋)所有權全部出賣予原告。原告依約將全部價款匯入第一建築經理股份有限公司之信託財產專戶後，被告於112年8月17日以買賣為原因將系爭房屋移轉登記予原告所有。詎料被告未依系爭契約第7條第2項之約定於移轉登記 5日內將系爭房屋完成點交予原告，遲至112年9月1日始與原告配偶至系爭房屋辦理點交前會勘，發現系爭房屋除廢棄物散布於屋內，外牆廣告物及鐵架等物未拆外，屋內亦有多處明顯漏水痕跡，且自來水、瓦斯管線無法正常使用等諸多瑕疵，被告雖委由修繕業者進行清運拆除及修繕等費用估價，惟一方面拒不給付上開清運拆除及修繕費用，另一方面拒不點交系爭房屋與原告，則依系爭契約第7條第2項「前項期限屆至前完成移轉登記並塗銷他項權利，買賣雙方應於5日內完成點交手續，否則依違約事項計算違約金。」及第8條第2 項「賣方違反契約之義務時，每逾一日按買方已付價款萬分之二計算違約金(自逾期之次日起至完成給付日止)」，是原告得依系爭契約及民法第250條第1項，請求被告自112年9月 1日起至點交系爭房屋之日止，按日給付違約金1,960元。另依系爭契約第7條第4項「賣方應將本標的騰空點交予買方，如有遺留物品，買方得視為廢棄物處理，處理費用由賣方負擔」、第5條第2項「賣方保證買賣標的於點交前無物之瑕疵存在。如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。」及民法第359條前段、第360條前段之規定，請求被告賠償修繕上開瑕疵所受之損害。另依民法第179條不當得利之規定，請求被告返還代墊之電錶更名代辦費2,000元及契約撤案代辦費3,000元。綜上，原告就上開違約情事，除得請求被告點交房屋外，並得請求給付違約金，及清運、拆除及修繕之費用232,000元、門窗修繕費15,000元，返還代墊費5,000元，共計252,000元(計算式：232,000+15,000+ 5,000=252,000)，為此，爰提起本件訴訟，並聲明： (一)被告應將新竹市○○段○○段00○號建物即門牌號碼新竹市○○路○ 段000號房屋點交予原告。 (二)被告應自112年9月1日起至點交前開房屋之日止，按日給付原告1,960元。 (三)被告應給付原告252,000元，即自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 (四)原告願供擔保，請准宣告假執行。 (五)訴訟費用由被告負擔。二、被告則以：系爭房屋原係欲出售予訴外人即證人黃湘賀(下稱證人黃湘賀)，當時已與證人黃湘賀談妥係現況交屋，黃湘賀願意自行修復房屋漏水，因原告有優先承買權，故由原告承買，承買條件應與原買受人相同，不然就不要買。被告既然已於112年8月17日完成移轉登記，並無不履約，112年9 月1日點交時，係原告配偶拒絕點交，原告請求被告給付違約金、清運修繕費用均無理由等語置辯。答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。三、本院之判斷： (一)原告主張於112年8月3日與被告就系爭房屋簽訂買賣契約，被告已於同年月17日將系爭房屋移轉登記並過戶予原告，業據其提出不動產買賣契約書、系爭建物第一類登記謄本等資料為證(見本院卷第21至49頁)，被告亦不否認上情，堪信原告主張之事實為真。 (二)按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。上開規定之意旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。所謂「依同樣條件優先購買」，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，土地所有權人得要求優先成為房屋之買受人。易言之，在土地所有權人行使優先購買權時，對房屋之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為土地所有權人而已，其餘因買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同。且優先購買權為形成權之一種，一經合法行使，即生與出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂買賣契約之效力( 最高法院106年度台上字第2335號民事判決參照)。 (三)經查，本件被告原先與證人黃湘賀於112年3月7日締結買賣契約，欲將系爭房屋以980萬元出售與證人黃湘賀。證人黃湘賀於本院言詞辯論時到庭證稱：「(法官問：簽約前有無到系爭房屋看過？)有。(法官問：有無進到房屋內？)有。房屋總共有3樓，我1至3樓都有看。(法官問：當時有無約定屋況要如何處理？)買賣合約內有標的物現況說明書，把房屋的情形寫清楚，我們就是依照現況說明書去買賣。(法官問：當時是現況交屋？)是。(法官問：系爭房屋外是否有廣告招牌及鐵架？)應該是之前有出租，所以有這些東西，我也願意自行處理，反正我是要做店面。(法官問：房屋內有無廢棄物？)應該有一些，我也是想說要自己處理，反正要做裝潢。(法官問：所以房屋如果有要修繕之情形，你都會自行處理？)當然。(法官問：當時有無約定行政規費如契稅、移轉過戶費用等如何處理？)代書在合約書裡應該都有寫，理論上好像都是我們這邊支付。當時有跑買賣合約流程。 (法官問：當初簽約時雙方是否有講好如果有漏水你要自行修繕？)有。」等語(見本院卷第181至183頁)，可知被告與證人黃湘賀針對系爭房屋簽訂買賣契約，雙方並約定現況交屋，系爭房屋之屋況與清運廢棄物等事宜，證人黃湘賀皆允諾自行處理。則原告如行使土地法第104條之基地所有人優先承購權，揆諸上開法條及實務見解意旨，針對上開買賣條件均須接受，如有部分不接受，或擅自變更買賣條件，即非合法行使優先購買權。 (四)次查，證人即承辦代書洪淑瑄於本案言詞辯論時到庭證稱：「(法官問：兩造間是何人找妳辦理？)被告先找我，因為他要賣給黃湘賀，黃湘賀並不是我介紹的，所以我就負責被告和黃湘賀間的買賣、簽約。(法官問：被告與黃湘賀買賣簽約時妳有無參與？)是在我事務所簽約的。(法官問：被告與黃湘賀簽訂買賣契約時有無提到屋況？)現況說明書有寫得很清楚，而且雙方有講好如果有漏水買方會自己修復，這只有口頭講好，現況說明書我忘了記載買方同意自行修繕。( 法官問：屋況除了提及漏水外，還有無提及其他情形？)當時簽約時買方有說房子如果有什麼問題他自己會整理，比如漏水、水電瓦斯部分大概這樣子。(法官問：有無提到如果屋內有物品或屋外有廣告架子問題？)有提到廣告招牌買方也會自己處理，屋內的話就沒有印象。(法官問：妳說買方會自己處理是什麼意思？)這無非就是費用，也就是買方會自己出錢處理。(法官問：上述這些並沒有註明在被告與黃湘賀間買賣契約內？)對。當時我也有和原告說明這些事情，原告認為還是依照被告與黃湘賀間的書面處理。我有和原告說黃湘賀買這間房子所有的屋況他都會自己處理，因為被告年紀大了，我都有和原告說，講好久。(法官問：兩造簽約也是妳處理？)對。(法官問：為何不將上開屋況記載在契約內？)當時被告一直說原告不會要買，他也有通知，我有想到這些小細節，也都有口頭詢問黃湘賀，他都有同意自己處理，因為他們談得很好，我就沒有寫這些。後來原告優先承買時我有和原告提，但原告不同意讓我寫，我就尊重他。」等語(見本院卷第126至128頁)。由上可知，證人洪淑瑄於處理兩造間之買賣契約時，有將證人黃湘賀與被告約定現況交屋，且會自行負擔費用處理屋況一事告知原告，係因原告不同意將此節記載於系爭契約上，證人洪淑瑄始未將此部分內容列載於系爭契約內。原告雖主張被告與證人黃湘賀之買賣契約之標的物現況說明書就是否有滲漏水之選項勾選「無」，足見被告與證人黃湘賀間係以系爭房屋無漏水為前提成立買賣契約，證人黃湘賀稱房子有什麼問題會自己處理是好意施惠，無拘束原告之效力。然查，被告與證人黃湘賀就系爭房屋乃係現況交屋，及證人黃湘賀承諾房屋之問題皆會自行處理等情，業據證人黃湘賀到庭證述明確，已如上述，雖未記載於被告與證人黃湘賀之買賣契約內，惟雙方既已合意此買賣條件，自不因漏未記載於書面契約而影響此部分約定之效力。而被告與證人黃湘賀上開約定，證人洪淑瑄已於兩造簽訂系爭契約時如實告知，僅因原告拒絕將此節記載進系爭契約內，始未形諸於系爭契約之文字上，不能認係兩造已合意變更契約內容。原告既已經證人洪淑瑄告知被告與證人黃湘賀之買賣條件，而仍願行使優先購買權承購系爭房屋，並與被告簽訂系爭契約，進而接受被告移轉系爭房屋之所有權登記，應認已願以與證人黃湘賀相同之買賣條件購買系爭房屋，是其於本案中主張依系爭契約第7條第4項、第5條第2 項及民法第359條前段、第360條前段規定請求被告應負擔系爭房屋拆除外牆廣告物及鐵架、清運廢棄物、修繕漏水及門窗之相關費用，顯屬無據。至原告主張被告應給付電錶過戶代辦費用及契約撤案之代辦費用，此部分係原告委任代書辦理事務之費用，本應由委任人即原告本人自行負擔，並無要求被告負擔之理。 (五)又原告主張被告應點交系爭房屋予原告，並給付遲延點交之違約金，而被告則主張已於112年9月1日點交系爭房屋予原告。惟按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任，民法第367條、第234條分別定有明文。是買受人受領標的物，為其權利亦為其義務，買受人拒絕受領或不能受領之情事者，不僅為權利不行使，而發生受領遲延責任，同時亦為債務不履行，發生給付遲延責任。且買賣房屋，因房屋有瑕疵，買受人應依瑕疵擔保及不完全給付之法律關係行使權利，不得以物有瑕疵之理由拒絕受領點交，而使遲延點交之違約責任歸出賣人負擔。經查，本件兩造於112年9月1日進行系爭房屋之點交，原告要求被告清空屋內雜物，此為原告所自承(見本院卷第81頁)，並主張被告應負擔房屋相關修繕及清運物品之費用，惟原告即便有瑕疵擔保請求權，亦僅得依相關規定行使權利，不得以此為由拒絕受領被告點交，已如上述，更有甚者，本件中原告行使優先購買權，本應依被告與證人黃湘賀所約定之現況交屋條件受領系爭房屋，原告已從證人洪淑瑄得知被告與證人黃湘賀之完整契約內容，卻對被告作出反於契約內容之要求，應認被告於112年9月1日已依債之本旨點交系爭房屋，原告未依債之本旨受領房屋，自係不可歸責於被告之事由，原告對被告自無再予要求點交及違約金請求權。四、綜上所述，原告主張依據系爭契約之約定，請求被告點交系爭房屋，並主張被告應給付原告自112年9月1日起至點交系爭房屋之日止，按日給付原告1,960元違約金，及252,000元修繕、清運、代辦費用，並無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。五、本件事實已經明確，兩造提出其他的攻擊或防禦方法及證據，皆已經本院詳細斟酌，不影響本件判決的結果，爰不再一一論述。六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　高上茹以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳筱筑

2025-03-26

SCDV-112-訴-1321-20250326-1

上更一

臺灣高等法院

返還借款

臺灣高等法院民事判決 113年度上更一字第42號上訴人柯欐潔訴訟代理人林東乾律師被上訴人李育儒訴訟代理人吳炳毅律師上列當事人間請求返還借款事件，上訴人對於中華民國111年12 月21日臺灣桃園地方法院110年度訴字第474號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決不利於上訴人部分廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一審(除確定部分外)、第二審及發回前之第三審訴訟費用，均由被上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按不變更訴訟標的，而更正法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，此觀民事訴訟法第256條規定即明，依同法第463條規定，於第二審程序準用之。本件被上訴人原依民法第478 條、第179條規定，擇一請求上訴人給付新臺幣（下同）510 萬元，及自民國109年8月26日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息（利息逾此請求部分，業經原審駁回確定，非屬上訴審理範圍）。嗣於本院更審時，將前揭請求權基礎變更為先位依民法第478條，備位依民法第179條為請求（見本院更一卷第183頁），核屬補充或更正法律上之陳述，非為訴之變更或追加。貳、實體方面：一、被上訴人主張：上訴人因擬將其所有坐落高雄市○○區○○段00 0、000-0、000-0地號土地應有部分各2分之1，併整合附表二項次1至3所有權人之同段000、000-0、000-0、000-0地號土地（下逕稱地號，合稱系爭7筆土地）出售予寶佳集團副董事長林家宏，而授權其母呂雪詩代理與伊父李和勲洽談合作事宜，並於107年7月3日簽立「合作協議書」，約定上訴人負有排除地上占用戶、協助點交義務，嗣上訴人為處理系爭7筆土地上占用戶拆遷補償而有資金需求，遂委由其母呂雪詩代理向伊父李和勲調錢，李和勲代理伊出借510萬元，由伊於108年2月1日匯款至上訴人之陽信商業銀行（下稱陽信銀行）000000000000號帳戶（下稱系爭帳戶），上訴人則預先開同額之取款條，併將系爭帳戶存摺交付予伊，以便將來取回借款。詎伊109年5月21日寄發存證信函催告上訴人清償借款遭拒。爰先位依民法第478條規定，請求上訴人返還借款510萬元本息，如認兩造間未成立消費借貸契約，上訴人亦屬無法律上原因受領該款，致伊受有損害，備位依民法第179條規定，請求上訴人返還不當得利510萬元本息等等語（原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服提起上訴，未繫屬本院部分，不予贅述）。並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：伊未授權母親呂雪詩向李和勲或被上訴人借款，兩造間無借貸關係，證人吳崇源無法確定伊母親調錢當時伊有在埸，且就借貸金額、利息及期限均稱不清楚，無法證明兩造曾達成消費借貸之合意。因李和勲稱可代伊處理占用戶拆遷補償事宜，要求伊將附表一第4期、第5期買賣價金5, 500萬元、1,800萬元作為處理費用，伊為便利與占用戶和解及提領拆遷補償費，始將存摺與預先用印之取款條交予李和勲，惟李和勲領款後未代為處理，事後僅於108年2月1日透過被上訴人匯款退回510萬元，伊受領該510萬元非無法律上原因。被上訴人雖稱其父李和勲所領取6,800萬元及尚未領取1,275萬元為居間仲介費用云云。惟伊與林家宏間之買賣仲介人為卓新發，非李和勲；呂雪詩與李和勲簽訂之「合作協議書」未約定李和勲可取得服務費或報酬，至於附表二項次3唐榮鐵工廠股份有限公司(下稱唐榮公司)所有000、000- 0、000-0、000-0地號土地買賣整合勞務費用部分，需待唐榮公司將出賣土地過戶予林家宏後，伊始有支付予李和勲之義務，李和勲提領第4期、第5期買賣價金中之6,800萬元時，林家宏尚未付清價款予唐榮公司，伊當無支付整合勞務費用予李和勲之理；因與李和勲就排除占用戶之花費未會算清楚，致生爭議，兩造間無借貸關係，伊亦未獲有不當利益等語置辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第185至187頁，並依判決格式增刪修改文句）：　㈠呂雪詩、許玄昇、李和勲為共同行銷高雄市苓雅區意誠段土地予買方林家宏，於107年7月3日簽訂「合作協議書」（見原審卷第101至103頁），雙方約定如下：　1.第2條約定甲方（呂雪詩、許玄昇）同意於107年11月30日前排除地上占用戶及所有干擾並協助地主點交土地及建物予買方管理使用。乙方（李和勲）負責和買方溝通協調以利甲方整合土地，並與地主簽訂買賣契約。　2.第3條約定林家宏委託總價款以實際移轉之土地面積為計價標準，每坪土地平均單價96萬元，扣除標的不動產買賣總價款後剩餘之款項為呂雪詩、許玄昇整合土地之服務報酬。　㈡上訴人於107年7月10日與林家宏簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由上訴人以總價3億0,058萬8,400元出售其所有000、000-0、000-0地號土地應有部分各1/2予林家宏。雙方約定價款給付方式匯入上訴人開立之陽信銀行信託專戶（見原審卷第19至29頁），第3條約定之付款期程如下（參附表一）：　1.第1期款1,848萬4,000元，於簽約時給付。　2.第2期款5,545萬2,000元，於107年9月25日給付。　3.第3期款7,393萬5,000元，於稅單核發後15個工作日給付。　4.第4期款5,500萬元，於000-0、000、000-0、000-0、000-0 等5筆地號土地完成簽訂買賣契約後7日給付。　5.第5期款1,800萬元，於系爭7筆土地地上占用戶開始拆除時7日內給付。　6.第6期款1,275萬元，於系爭7筆土地地上占用戶拆除完成後7 日內給付。　7.尾款6,696萬7,400元，於點交土地時給付。　　㈢上訴人、李和勲與卓新發於107年7月10日簽訂「勞務費確認書」，第2段約定：甲方（上訴人）同意配合買家林家宏購買取得唐榮公司名下000（1/2），000-0（1/2），000-0（1 /1），000-0（1/1）等4筆土地，約000坪。委託乙方（李和勲）協助取得，每坪單價低於85萬以下的價額，歸予李和勲所有，為土地買賣整合勞務費用，完成買賣程序且過戶完成後，以現金方式一次給付（見原審卷第131頁）。　㈣系爭買賣契約第1至3期款合計1億4,787萬1,000元匯入上訴人設於陽信銀行之個人帳戶。第4期款5,500萬元於107年10月1 7日匯入上訴人設於陽信銀行之信託專戶（即系爭帳戶），同日由李和勲領取5,000萬元，呂雪詩領取500萬元。第5期款1,800萬元於107年12月12日匯入系爭帳戶，同日由李和勲全數領取。第6期款1,275萬元於109年5月22日由林家宏扣除為上訴人代墊之300萬元後匯款975萬元至系爭帳戶。尾款6, 696萬7,400元部分林家宏主張依系爭買賣契約特約條款之違約賠償扣抵完畢而未支付（見原審卷第71、85頁取款條、本院更一卷第80、98頁臺灣高等法院高雄分院111年度重上字第50號判決）。　㈤被上訴人於108年2月1日匯款510萬元至系爭帳戶，上訴人於當日自系爭帳戶匯款轉出6萬6,000元、領取現金503萬4,000 元（見高雄地院卷第18頁存摺內頁影本）。　㈥被上訴人於109年5月21日以存證信函催告上訴人於同年6月30 日前清償借款510萬元；上訴人則於同年5月29日委任律師函覆否認向被上訴人借款510萬元（見高雄地院卷第21至22存證信函、第25至26頁律師函）。四、得心證之理由：　　被上訴人主張：上訴人透過李和勲出售土地予林家宏，需款支應土地占用戶之搬遷費用，故授權母親呂雪詩向伊借款51 0萬元，伊為使父親李和勲能領取居間報酬而匯借510萬元，如認兩造間無借貸關係，亦屬給付目的不達之不當得利，應返還510萬元本息等情。上訴人則否認授權母親呂雪詩向被上訴人借款，亦否認受有不當得利，以被上訴人匯入伊系爭帳戶之510萬元係退回之地上物搬遷處理費等語置辯。茲就兩造爭議之點論斷如下：　㈠兩造間是否存在510萬元之消費借貸關係？被上訴人先位依民法第478條規定請求返還借款及本息，有無理由？　　1.按當事人主張有利於己之事實者，應就該利己事實負舉證責任，為民事訴訟法第277條本文所明定。又消費借貸，於當事人間必本於借貸之意思合致，而有移轉金錢或其他代替物之所有權於他方之行為，始得當之，此觀民法第474條規定自明。而交付金錢之原因多端，主張消費借貸關係存在之當事人，除有金錢之交付外，尚須就借貸意思表示合致之事實，負舉證責任。　2.查上訴人於107年7月10日與林家宏簽訂系爭買賣契約，出售其名下000、000-0、000-0地號土地應有部分，並與林家宏特約約定負責於107年11月30日前排除系爭7筆土地（含其出賣之3筆土地）上占用戶始能領取買賣尾款，此為上訴人所是認（參不爭執事項㈡，見原審卷第27頁）。被上訴人主張上訴人為排除土地占用戶急需款項故透過伊父親李和勲向伊借款，伊已將510萬元匯入上訴人之系爭帳戶（參不爭執事項㈤），無非以證人吳崇源之證詞為據。惟查，證人吳崇源於原審係證稱：上訴人的事情主要都是他媽媽處理，上訴人因履行系爭買賣契約逾期數月，表示需要一筆錢才能排除地上占用戶，向李和勲調錢，李和勲說他沒有這麼多錢，就請李和勲幫他想辦法，那天沒有想好辦法，伊不記得討論時上訴人有無在場；兩造或其家人曾在高雄市中山路跟民生路的古德曼咖啡討論事情，但不記得是否討論借錢這件事；伊後來得知李和勲他們有借一筆錢給上訴人，但伊不知道錢是誰的，亦不知道兩造或其家人商談借款之金額、利息、還款期限等具體內容等語（見原審卷第208至210頁）。顯見證人吳崇源並未親自見聞上訴人授權其母呂雪詩代理其向李和勲借錢，及兩造就系爭款項達成消費借貸之意思表示合致。又被上訴人縱有授權父親李和勲出借款項，惟上訴人否認授權母親呂雪詩向被上訴人借款，被上訴人對於呂雪詩獲得上訴人授權乙節全未加以舉證（見本院卷第213、215頁），則其主張兩造已達成借貸510萬元之合意，依民法第478條規定請求上訴人返還510萬元本息，自非有據。　㈡被上訴人備位依民法第179條規定請求返還不當得利510萬元本息，應否准許？　1.被上訴人主張伊父親李和勲與林家宏溝通協調並安排與上訴人簽訂系爭買賣契約，上訴人應支付5,000萬元、1,800萬元、1,275萬元3期居間報酬予李和勲，上訴人支付前2期後，因無法完成地上物排除事宜遲未支付第3期款，並向李和勲商討借款，伊透過李和勲借款510萬元予上訴人係為協助排除占用以利上訴人履約，李和勲方能領取第3期款居間報酬，若認兩造間借貸關係不存在，則伊給付目的不能達到，上訴人應依不當得利規定返還510萬元等情。上訴人否認與李和勲約定居間報酬，辯以：李和勲稱可代為處理占用戶拆遷補償事宜，要求伊將系爭買賣第4期價金5,500萬元、第5期價金1,800萬元作為處理費用，伊為便利李和勲與占用戶和解及提領拆遷補償費用，始將存摺與預先用印之取款條交予李和勲，惟李和勲領款後並未代為處理，事後僅透過被上訴人於108年2月1日匯款退回510萬元等語。由此可見兩造間對於上訴人是否允給李和勲合計8,075萬元（5,000萬元＋1,800 萬元＋1,275萬元）之居間報酬，抑或以該款作為排除系爭7 筆土地占用戶之費用，各執一詞，爭議甚劇。　2.經查，上訴人原欲以1億8,483萬8,400元（每坪單價96萬元）出售其所有000、000-0、000-0地號土地應有部分予林家宏，嗣雙方另約定林家宏提高買價為3億0,058萬8,400元，上訴人則須負責於107年11月30日前排除系爭7筆土地之占用戶，此有雙方於107年7月10日簽訂之2份買賣契約、系爭買賣契約特約條款「約定於民國107年11月30日前，雙方約定標的高雄市苓雅區意誠段000、000-0、000、000-0、000-0 、000-0、000-0地號等7筆土地上地上物、地下物辦理搬遷、撤銷房屋稅籍登記，逕由乙方（指上訴人）搬遷清空完畢點交予甲方（指林家宏）拆除，甲方始為支付尾款予乙方… 」等語可憑（參不爭執事項㈡，見原審卷第19至29頁、本院更一卷第173-179頁）。又上訴人母親呂雪詩、被上訴人父親李和勲為共同行銷系爭7筆土地予買方林家宏，於系爭買賣契約簽訂前之107年7月3日簽訂「合作協議書」，由呂雪詩負責排除地上占用戶以點交予買方林家宏，李和勲則負責與林家宏協調簽約事宜；協議書並附註林家宏允給呂雪詩每坪單價96萬元以下價額為整合土地之服務報酬（參不爭執事項㈠㈡）。上訴人於系爭買賣契約簽訂之同日復與李和勲簽訂「勞務費確認書」，由上訴人委託李和勲協助林家宏購買取得唐榮公司所有000，000-0，000-0，000-0等4筆土地，上訴人則允給李和勲每坪單價低於85萬以下價額為土地買賣整合勞務費用（參不爭執事項㈢），以上均堪信為真實。　3.被上訴人主張上訴人允給其父親李和勲8,075萬元居間報酬其中之3,756萬元，無非係以「勞務費確認書」約定上訴人委託李和勲、卓新發協助取得唐榮公司名下4筆土地，並允予每坪單價低於85萬以下之價額為土地買賣整合勞務費用為依據（參不爭執事項㈢），且以林家宏以每坪69.32萬元取得唐榮公司上開土地，故上訴人應給付李和勲3,756萬元（239 .58坪×〈85萬-69.32萬〉，見本院上字卷第99頁計算式）居間報酬為據。惟查，林家宏係於107年10月9日經由唐榮公司公開標售程序得標取得附表二項次3所示土地，於107年12月26 日始付清尾款，於108年1月19日才完成所有權移轉登記，此有土地買賣契約、付款支票及匯款申請書、地籍異動索引可憑（見原審卷第133至149頁)，而李和勲領取5,000萬元及1, 800萬元之時間係在107年10月17日、107年12月12日（參不爭執事項㈣），當時林家宏尚未付訖買賣價金予唐榮公司、土地未完成過戶，上訴人當無支付李和勲「勞務費確認書」所載整合勞務費用之理，此由該確認書明載「完成買賣程序且過戶完成後，以現金方式一次給付」等語即明（見原審卷第131頁）。職是，被上訴人主張其父親李和勲領取上開5,0 00萬元及1,800萬元係依「勞務費確認書」約定可領取之居間報酬，實與雙方約定及事理不符，上訴人稱雙方尚未會算，李和勲領取之款項並非居間報酬等語，非不可信。　4.被上訴人另主張上訴人允給其父親李和勲8,075萬元居間報酬其中之4,319萬元，係以林家宏與上訴人於107年7月10日先簽訂價金為1億8,483萬8,400元土地買賣契約，按土地總坪數192.5坪計算，每坪為96萬元，因林家宏表示土地若可整合並處理地上物願以每坪103萬元購買，故每坪96萬至103 萬之價差為李和勲之居間利潤，而林家宏就系爭7筆土地共購買745.66坪，每坪103萬元，買賣總價金為7億6,802萬9,8 00元（745.66坪×103萬元），上開買賣總價金扣除林家宏應給付予陳添貴、邱螺蘭、大益營造公司、唐榮公司之買賣價金4億6,744萬1,400元，差額3億0,058萬8,400元（7億6,802 萬9,800-4億6,744萬1,400）即為上訴人與李和勲可分得款項（參附表二），故上訴人以此金額再與林家宏重新簽訂第 2份即系爭買賣契約等情，並提出附表二上開出賣人與林家宏簽訂之買賣契約、上訴人與林家宏簽訂之第1份買賣契約、呂雪詩與李和勲簽訂之「合作協議書」書為憑（見原審卷第101至103頁、第133至139頁、本院上字卷第135至143、14 5至150頁、本院更一卷第173至179頁）。惟查，呂雪詩與李和勲簽訂之「合作協議書」僅附註林家宏允給呂雪詩每坪單價96萬元以下價額為整合土地之服務報酬，並無呂雪詩允給李和勲任何報酬之約定（參不爭執事項㈠）。何況林家宏係於107年8月1日與陳添貴、邱螺蘭、大益營造公司簽訂買賣契約、於107年10月9日與唐榮公司簽訂買賣契約，故107年7 月3日「合作協議書」簽訂當時，各該出賣人售予林家宏之土地價格於當時尚未可知，顯無可能預先扣除4億6,744萬1, 400元以計出4,319萬元居間報酬。至於上訴人與林家宏於10 7年7月10日簽訂買賣價金不同之2份契約，僅足證明林家宏出價由每坪96萬元提高為156萬元（3億0,058萬8,400元÷192 .54坪），上訴人除出賣其所有3筆土地外，另負有排除系爭 7筆土地占用戶之義務，尚無法證明林家宏出價每坪103萬元，遑論每坪96萬與103萬間之價差為李和勲之報酬。何況兩造既於同日簽訂「勞務費確認書」，如上訴人確有允給4,31 9萬元居間報酬，自無不在確認書約定記載之理。又縱使林家宏確有對系爭7筆土地出價每坪103萬元，被上訴人主張之 4,319萬元分潤亦僅為李和勲心中盤算與事後計算，難認係上訴人允給之報酬約定，故被上訴人主張上訴人允給其父親李和勲4,319萬元居間報酬，尚非有據。　5.再查，系爭買賣契約第1至3期款合計1億4,787萬1,000元匯入上訴人設於陽信銀行之個人帳戶；第4期款5,500萬元、第 5期款1,800萬元、第6期款975萬元（1,275萬元扣除林家宏代上訴人墊款300萬元）則另匯至上訴人設於同銀行之系爭帳戶。而第4期款5,500萬元於107年10月17日匯入後同日由李和勲領取5,000萬元、呂雪詩領取500萬元，第5期款1,800 萬元於107年12月12日匯入後同日由李和勲全數領取（參不爭執事項㈣）。上訴人於本件固主張上開款項遭李和勲盜領，惟依陽信銀行三鳳分行襄理林鉦崑於關聯刑案偵訊時證稱：因為呂雪詩、柯欐潔跟李和勲他們之間有帳務處理，伊不清楚是什麼帳務，所以伊才建議他們另外設第2個帳戶，把他們的帳務分開。因為寶佳集團跟柯欐潔他們買土地，裡面土地價款有包括柯欐潔跟李和勲不知道什麼錢，所以他們要把柯欐潔自己的錢，跟柯欐潔與李和勲的錢分開等語（見本院更一卷第118頁臺灣高雄地方檢察署〈下稱雄檢〉110年度偵字第11190號不起訴處分書），而上訴人母親呂雪詩於關聯刑案陳稱：第4期至第6期的款項，當初就是談好要用來處理地上占用戶拆遷的補償金，李和勲在107年10月9日前幾天打電話給我，表示買方擔心這3筆款項撥付給我之後，我會挪為他用，所以希望我可以另外開立一個帳戶作為這3筆款項撥款使用，並將存摺、印章交給他們保管，我跟柯欐潔就在 107年10月9日到陽信銀行三鳳分行開立了系爭帳戶，當時李和勲跟我說第4期、第5期款項5,500萬元及1,800萬元，在撥款後要領出來交回公司保管，所以開戶之後李和勲就各寫一張金額5,500萬元及1,800萬元的取款條，要求我蓋印柯欐潔的印章，我蓋好之後就將取款條連同系爭帳戶存摺交給李和勲等語（見本院更一卷第116頁雄檢110年度偵字第11190號不起訴處分書），並有呂雪詩與李和勲相約於107年10月17 日前往陽信銀行領取第4期款之LINE對話紀錄可資勾稽，而由呂雪詩在LINE中對李和勲表示「錢在簿子裡會被法院查封請早上九點領出來，我到時再蓋章」等語（見原審卷第107 至113頁），足認李和勲執有系爭帳戶存摺，呂雪詩執有系爭帳戶之上訴人印章，2人共同控管林家宏匯入之第4至6期買賣價款。上訴人以林家宏匯入第4、5期價款遭李和勲盜領，固不可信；惟被上訴人主張上開價款係上訴人允給之居間報酬，亦屬可疑。惟由第4至6期價款匯入系爭帳戶由呂雪詩與李和勲共同控管乙情觀之，呂雪詩陳稱上開價款係雙方約定用來處理地上占用戶拆遷之補償金等語應堪信實，且呂雪詩所稱委託李和勲排除土地占用戶而允給「勞務費確認書」所載每坪低於85萬元以下之「土地買賣整合勞務費用」，與「合作協議書」附註說明林家宏允給呂雪詩96萬元以下之「整合土地之服務報酬」似可對應。佐以證人卓新發於關聯刑案中證稱：呂雪詩賣給寶佳集團土地的價款每坪156萬元及9 6萬元的價差，就是呂雪詩及李和勲利潤的分配及作為占有戶補償金拆遷費用，伊不知道中間差額如何分配，拆遷戶係由呂雪詩或李和勲處理，一直變來變去10多次，最後敲定是呂雪詩拆除拆遷，但後來實際執行部分伊跟鄧惠方都不知道費用如何支付等語（見本院卷第118頁雄檢110年度偵字第11 190號不起訴處分書）。可見呂雪詩與李和勲或有達成以負責排除土地占用戶為由向林家宏爭取較高賣價，用以支應排除占用花費及分潤利益之情，惟如何分潤尚有不明。　6.按主張不當得利存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件即他方無法律上之原因受利益，致其受有損害應負舉證責任，故關於不當得利之無法律上原因之消極要件，原則上固應由主張權利者負舉證責任。惟此一消極事實本質上難以直接證明，僅能以間接方法證明之。因此，倘主張權利者對於他方受利益，致其受有損害之事實已為證明，他造就其所抗辯之原因事實，除有正當事由，應為真實完全及具體之陳述，以供主張權利者得據以反駁（最高法院98年台上字第39 1號判決參照）。上訴人以系爭買賣第4至6期款係預為處理地上占用戶拆遷之補償金，李和勲領取第4、5期款後未依約代為排除占用，事後僅透過被上訴人匯款退回510萬元，業已提出「勞務費確認書」等相當事證以為說明，縱其認知與被上訴人不同，亦難認其違反真實陳述義務或生舉證責任轉換之效果。被上訴人主張其交付510萬元予上訴人係為協助排除占用以利李和勲領取1,275萬元居間報酬，因給付目的不達請求返還不當得利，仍應證實其主張之事實為真，且呂雪詩縱將已用印之510萬元之取款條交予李和勲，惟由系爭帳戶開立目的、匯入款項用途、及上訴人確實於107年11月3 0日與林家宏約定期限前後履行土地占用排除義務等節觀之（見本院更一卷第94至95頁臺灣高等法院高雄分院111年度重上字第50號民事判決），尚難認被上訴人已就給付目的不達或無法律上之原因已盡其舉證責任，是其依民法第179條規定請求上訴人返還510萬元本息，為無理由。五、綜上所述，被上訴人先位依民法第478條規定、備位依民法第179條規定，請求上訴人給付510萬元及其法定遲延利息，均無理由，不應准許。原審判命上訴人給付510萬元，及自1 09年8月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並為准免假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄改判如主文第2項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第十九庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　魏麗娟　　　　　　　　　　　　　　法　官　林哲賢　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳靜怡正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃麗玲

2025-03-26

TPHV-113-上更一-42-20250326-1

上易

臺灣高等法院臺中分院

清償借款

臺灣高等法院臺中分院民事判決 112年度上易字第134號上訴人財政部國有財產署中區分署（即陳漢修之遺產管理人) 法定代理人趙子賢訴訟代理人蔣志明律師複代理人楊榮富律師被上訴人張讚里訴訟代理人梁徽志律師上列當事人間請求清償借款事件，上訴人對於中華民國112年1月 18日臺灣彰化地方法院111年度訴字第346號第一審判決提起上訴，本院於114年3月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序事項：　　按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；又上開所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。查上訴人陳漢修於民國112年4月2日訴訟程序中死亡，其遺產管理人為財政部國有財產署中區分署，此有臺灣臺中地方法院113年度司繼字第2500號裁定（本院卷第127至128頁）為證，並經財政部國有財產署中區分署（即陳漢修之遺產管理人）具狀聲明承受訴訟（本院卷131頁），依前揭規定，尚無不合，應予准許。　　貳、實體事項：一、上訴人主張：被上訴人曾委任陳漢修為其購買彰化縣○○市○○ ○段000地號土地應有部分1/2、同段000地號土地應有部分1/ 10，上開2筆土地應有部分均已於110年6月23日移轉登記予被上訴人（下稱系爭委任案件）。兩造就系爭委任案件約定相關費用均各負擔一半，是被上訴人就系爭委任案件應給付陳漢修共新臺幣(下同)149萬9567元之款項【下稱系爭款項，含土地價金147萬5000元（295萬元/2）、代書費8217元（ 1萬6435/2）、仲介費含整地費1萬元（2萬元/2）、地界測量費6350元（1萬2700元/2）】。兩造並約定以先前被上訴人委任陳漢修出售彰化縣○○市○○○段000地號土地（下稱系爭土地）給源永建設有限公司（下稱源永公司）案件中，陳漢修所代收之價金，抵償被上訴人應給付陳漢修之系爭款項。系爭土地買賣價金為300萬元，陳漢修簽收之金額為285萬47 83元，惟此代收價金須扣除：1.陳漢修支付訴外人王重政之買賣居間報酬87萬元；2.依系爭土地不動產買賣契約書(下稱系爭契約)第21條第5點約定，被上訴人負有拆除系爭土地上建物之義務，上訴人乃為被上訴人委請訴外人江憲政處理拆除等事務而支付費用90萬元；3.陳漢修已將代收價金給付給被上訴人10萬元。經扣除上開款項後，陳漢修實際僅取得 98萬4783元之代收價金【計算式：285萬4783元-87萬元-90 萬元-10萬元＝98萬4783元】。被上訴人應給付陳漢修之系爭款項149萬9567元，經以上開98萬4783元抵償後，陳漢修尚得請求被上訴人給付51萬4784元，惟上訴人本件僅請求51萬 0341元。爰依民法第546條之規定，請求被上訴人給付51萬0 341元本息。二、被上訴人則以：被上訴人出售系爭土地給源永公司之買賣價金為300萬元，上訴人迄今未將該筆款項交付被上訴人，該筆價金已足抵償被上訴人應給付上訴人之系爭款項149萬956 7元，故上訴人本件請求並無理由等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人51萬0341元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。　　四、兩造不爭執事項：　㈠被上訴人委任陳漢修為其購買彰化縣○○市○○○段000地號土地應有部分1/2、同段000地號土地應有部分1/10，上開2筆土地應有部分均已於110年6月23日移轉登記予被上訴人（即系爭委任案件）。　㈡被上訴人與陳漢修就系爭委任案件約定相關費用均各負擔一半，即被上訴人應給付陳漢修共149萬9567元【含土地價金1 47萬5000元（295萬元/2）、代書費8217元（1萬6435元/2）、仲介費含整地費1萬元（2萬元/2）、地界測量費6350元（ 1萬2700元/2）】。　㈢系爭契約記載之價款為300萬元，陳漢修簽收之金額為285萬4 783元。　　　㈣系爭委任案件中被上訴人應給付陳漢修之系爭款項，雙方約定由上開被上訴人委託陳漢修出售系爭土地給源永公司案件中，陳漢修所代收之價金中抵償。五、本院之判斷：　　　㈠上訴人坦認陳漢修為被上訴人出售系爭土地所代收之價金為2 85萬4783元，惟主張須扣除陳漢修代為支付之買賣居間報酬 87萬元及處理拆除等事務之費用90萬元，及陳漢修已給付被上訴人之價金10萬元；被上訴人則否認陳漢修有支付上開居間報酬87萬元及拆除等事務費用90萬元，並主張其並無義務支付該等報酬及費用。經查，系爭契約已約明系爭土地之買賣總價為300萬元（原審卷第154頁），就此小規模之不動產交易，上訴人竟主張賣方須支付高達87萬元居間報酬及90萬元拆除費用，則賣方實得價金僅剩123萬元，顯然悖於一般交易常理，殊難採信。上訴人雖以系爭契約第21條第5點約定出賣人使用建物應於交地前拆除完畢（原審卷第158頁）為由，主張被上訴人負有拆除系爭土地上建物之義務，惟陳漢修與被上訴人就系爭土地買賣已立有特別授權書，約明土地增值稅等「全部費用」由買方負擔（原審卷第159頁），故縱陳漢修與源永公司約定被上訴人負有拆除系爭土地上建物之義務，亦屬越權代理，該拆除費用或居間報酬等一切稅費，不應由陳漢修向被上訴人主張支付。從而，陳漢修縱有支付居間報酬87萬元及拆除等事務費用90萬元，亦不得自代收價金285萬4783元中扣抵。上訴人既不得主張扣抵，則其請求傳喚王重政證明陳漢修有支付居間報酬87萬元及拆除費用90萬元，核即無調查必要。　㈡承上述，陳漢修代收之系爭土地買賣價金為285萬4783元，經扣除其主張已付被上訴人之價金10萬元後，尚保有代收款27 5萬4783元，已足抵償被上訴人應給付上訴人之系爭款項149 萬9567元，故上訴人本件請求並無理由。六、綜上所述，陳漢修代收之系爭土地買賣價金已足抵償被上訴人應給付上訴人之系爭款項，上訴人依民法第546條之規定，請求被上訴人給付51萬0341元本息，即屬無據，應予駁回。原審所為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第八庭　　審判長法　官　黃裕仁　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉惠娟　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡建興正本係照原本作成。不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　詹雅婷　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日

2025-03-26

TCHV-112-上易-134-20250326-1

重訴

臺灣新北地方法院

回復抵押權登記等

臺灣新北地方法院民事判決 111年度重訴字第447號原告李文華訴訟代理人張立筠律師複代理人張立慈律師訴訟代理人何乃隆律師被告張淑華陳子瑋陳岱陽億昆工業股份有限公司法定代理人張豐山訴訟代理人吳瑞堯律師複代理人莊典憲律師被告張豐山被告白佳弘（白炳盛之繼承人）白佳永（白炳盛之繼承人）上二人共同訴訟代理人鄭崇文律師被告紀政廷訴訟代理人林峻義律師（法律扶助律師）被告劉世傑黃伊苓（簡英案之繼承人）簡引琦（簡英案之繼承人）簡菀莉（簡英案之繼承人）上三人共同訴訟代理人周宜隆律師上列當事人間請求回復抵押權登記等事件，經本院於民國114年2 月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　被告張淑華、陳子瑋、張豐山、劉世傑經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告起訴主張： (一)緣陳振輝（下逕稱其名，訴訟繫屬中死亡）先虛偽自稱陳振榮，自民國106年5月時起，多次夥同被告張淑華、陳子瑋、陳岱陽、紀政廷、劉世傑等人，假借投資合建新北市○○區○○ 段00○00○00○地號土地（下稱系爭土地），向原告陸續募集資金，允諾保本投資，每年給付原告相當於年息百分之12利息之報酬，並先以其子即被告陳子瑋暨被告紀政廷、劉世傑等為抵押人，後107年8月再以其侄即被告陳岱陽成立之保得利投資股份有限公司（下稱保得利公司）為抵押人，分別以系爭土地為抵押物，設定有最高限額抵押權登記，登記抵押權額總計新臺幣（下同）4,600萬元（詳如先位聲明第1、2 、3項所示；下合稱系爭抵押權），或開立本票用以擔保原告之出資，前後總計自原告處詐得3,290萬元。 (二)其間，於106年11月17日時，陳振輝、被告張淑華等人，再遊說原告與被告陳子瑋共同合作投資買受新北市○○區○○街0 號8樓之房地（下稱系爭不動產），稱系爭不動產即將辦理都更，現在買受將來必可賺取價差等語，委託代辦地政士簡英案（下逕稱其名，訴訟繫屬中死亡）送件辦理過戶，嗣因陳振輝、被告張淑華、陳子瑋、陳岱陽等人提出不平等要求，聲稱系爭不動產之抵押權須由原告1人擔任義務人，但系爭不動產要登記為原告與被告陳子瑋共有，經原告拒絕後，其等再聯合遊說原告退出本件投資案，將系爭不動產原告之持分所有權移轉登記予被告陳岱陽名下，被告陳岱陽並允諾會將原告已為支付之價款760萬元如數歸還原告，簡英案則向原告佯稱因為系爭不動產已經過戶到原告名下，需原告提供印鑑證明以憑辦理，原告誤為信任而交付印鑑證明，而該印鑑證明終遭簡英案交付予被告陳振輝、張淑華、陳子瑋、陳岱陽、張豐山等人不法利用。 (三)被告等人經簡英案非法取得上開原告之印鑑證明後，以此仿照盜刻原告之印鑑章，欲用以蓋印在塗銷系爭抵押權之申請文件而偽造之，即於107年10月23日委託代辦地政士白炳盛（下逕稱其名）、被告白佳弘等人，向地政機關佯稱抵押權人即原告之「他項權利證明書」已遺失，偽造塗銷同意書、權狀遺失切結書、印鑑章等，於塗銷申請書上用印，申請辦理塗銷系爭抵押權，並於塗銷後，再於108年7月25日將系爭土地移轉與被告張淑華之父親設立之被告億昆工業股份有限公司（下稱億昆公司），自此，陳振輝、被告張淑華、陳子瑋、陳岱陽、紀政廷、劉世傑等，即拒絕依約給付原告投資報酬，經原告多次催討仍無果，欲放棄本投資案，央求被告等人返還出資額亦遭拒絕，原告無奈，僅能透過聲請拍賣系爭土地取償之，惟於此時，始驚覺系爭抵押權早已遭債務人等申請塗銷，始知上當受騙。甚者，經原告調閱系爭不動產異動索引，未曾見原告登記為系爭不動產之所有權人，是何來因已過戶要再移轉給被告陳岱陽需原告提供印鑑證明乙說，足見本件系爭不動產買賣過戶自始乃虛構，目的只在共同詐騙原告給付價金760萬元，並騙得原告之印鑑證明供其他共同被告做非法塗銷系爭抵押權之用。 (四)由上可知，陳振輝、被告張淑華、陳子瑋、陳岱陽、紀政廷、劉世傑、張豐山等人，最初即係想方設法，利用系爭土地及系爭不動產等合作投資共同開發為由，陸續分次向原告偽稱籌資合建或合資買賣，允諾給付相當於12%利息之報酬，因而詐得鉅額不法利益，其後夥同簡英案共同騙得原告之印鑑證明供不法利用，再夥同白炳盛、被告白佳弘等人偽造塗銷同意書、權狀遺失切結書等，用以申請塗銷抵押權之用，待其等以偽造之文書申請塗銷抵押權後，旋即拒絕返還原告出資額，更將系爭土地經多手買賣，欲藉所謂善意第三買受人地位躲避原告追及，使原告求償無門，受有巨額財產上損失，本件被告等人乃共同行為人，就原告因無法透過執行抵押權所致之損害3,290萬元，負連帶賠償之責。 (五)先位之訴部分，請求確認系爭抵押權存在，理由為塗銷文件是被盜刻印章，送件辦理未經原告同意且印章從外觀上可見明顯不符，故應回復登記。而請求回復系爭抵押權登記之請求權基礎為：⒈民法第184條第1項前段及後段（即故意詐欺取得印鑑證明並盜刻印鑑章）、第185條、第213條第1項請求回復原狀。⒉依民法第92條第1項撤銷後，依民法第113條請求回復原狀（上開⒈⒉為選擇合併）。並聲明如下：　1.確認原告就坐落新北市○○區○○段00地號土地（權利範圍1/2 ；設定義務人：紀政廷、陳子瑋、劉世傑）、同段90地號土地（權利範圍1/1；設定義務人：陳子瑋）、同段91地號土地（權利範圍7/8；設定義務人：紀政廷、陳子瑋、劉世傑），於106年8月30日所設定1,200萬元最高限額抵押權（收件字號：106年莊登字第212770號）存在。　2.確認原告就坐落新北市○○區○○段00地號土地（權利範圍1/1 ；設定義務人：保得利投資股份有限公司）、同段91地號土地（權利範圍1/1；設定義務人：保得利投資股份有限公司），於107年8月8日所設定1,800萬元最高限額抵押權（收件字號：107年莊登字第198000號）存在。　3.確認原告就坐落新北市○○區○○段00地號土地（權利範圍1/2 ；設定義務人：紀政廷、陳子瑋、劉世傑）、同段90地號土地（權利範圍1/1；設定義務人：陳子瑋）、同段91地號土地（權利範圍7/8；設定義務人：紀政廷、陳子瑋、劉世傑），於107年5月3日所設定1,600萬元普通抵押權（收件字號：107年莊登字第22980號）存在。　4.被告陳子瑋、被告億昆公司、被告紀政廷應回復原告前3項之抵押權登記（就前3項抵押權登記，即系爭抵押權）。 (六)備位之訴部分，若先位之訴請求回復抵押權登記不獲准許，則依民法第184條第1項前段及後段、第185條規定，請求被告負共同侵權行為之連帶賠償責任，並聲明如下：　1.被告億昆公司、張豐山、陳子瑋、紀政廷、張淑華、陳岱陽、劉世傑、白佳弘、白佳永、黃伊苓、簡引琦、簡菀莉應連帶給付原告3,290萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　2.願供擔保，請准宣告假執行。　二、被告則以： (一)被告張淑華：　1.當初係因陳振輝欲購買新莊和平段土地（即系爭土地），資金不足，因而於106年6月間因向本人借貸，本人同意借其數百萬元，並以本人之子即被告陳子瑋為名義登記人之一，而其餘資金不足的部分，由陳振輝自行向原告即其金主借貸，並提供土地設定抵押權登記，以為擔保。當初陳振輝向原告借貸時，同意按月息1分給付予原告，故有於107年6月4日，由本人共開立2張本票共271萬利息給原告質押之情形。　2.嗣因吳興街債權已於107年4月27日轉讓完成，故本人即向原告表示之後將不再付任何利息，原告亦表示同意。在此之前，雙方並協調同意由本人將吳興街債權3,000萬元轉讓予原告，以充抵原告系爭土地之全部債權，原告則必須負責塗銷系爭土地之抵押權登記，並約定該塗銷手續由白炳盛代書處理。經本人聯繫白炳盛代書，請他直接聯繫原告，之後相關塗銷文件均是原告和白炳盛接洽，相關塗銷文件均由原告交付給白炳盛，本人並無經手。　3.事隔多年，該吳興街土地一直沒有動靜，但系爭土地業已於 111年5月18日，因億昆公司拍賣取得其中89地號，整合完成，消息傳到原告，原告即透過陳振輝告訴本人表示，他不要吳興街的爛地，要求再清算一次，還他錢云云，本人並未答應其要求，此應為原告提起本件訴訟之動機。　4.另關於原告主張原證9是假的印鑑証明云云，實屬無稽之談。蓋申請印鑑證明，若不是原告本人，也要原告親自授權的受託人才可申請，且塗銷抵押權登記送件時，地政機關還要經過收件櫃台比對，再經過初審、複審通過，才可辦理塗銷，倘係假的印鑑証明，偽造的印文，如何能輕易過關。 (二)被告陳岱陽：我是在107年5月間第一次跟原告見面，原因是他要借名登記，他們買了板橋新生街的房子（即系爭不動產），原告年紀大銀行不願意借他錢，他才找我借名登記在我名下，在此之前起訴書寫的內容我都不知道也沒有參與，後來沒有成功借名登記在我名下，因為我的貸款金額只有2,10 0萬不足，他們要貸的是2,500萬元，總價是因為原告已經支付一筆現金給原屋主，金額是多少我不知道，原告跟陳振輝當時跟我說都更要時間，所以借名登記在我名下，我想了一週後才同意，也有去申貸，但我也貸不到2,500萬，所以做罷。至於他們跟原屋主談的買賣價金多少我不知道，貸款到 2,500萬是因為他們說這樣才夠付買價。陳振輝跟被告張淑華有再找到訴外人黃仕讀作為借名登記人同時也是投資人，被告張淑華找我簽了一張原證5權利轉讓書，但那份轉讓書事先所有內容及署押都已經簽好，我只是最後一個簽名的人。至於新生街（即系爭不動產）都更案的送件，我沒有聽過姓簡的人，只有聽過姓白的人。 (三)被告億昆公司：本件可確定之客觀事項為申請辦理塗銷抵押權登記所檢附之印鑑證明乃原告所交付，而該印鑑證明確實為戶政機關所核發之公文書，且該印鑑證明應為原告本人親自申請或由原告授權他人申請而來，另原證六土地登記申請書上所蓋原告之印文與印鑑證明上原告之印文，經目視即可確定應為同一顆印章所蓋，或至少印文相似。從而，原告對於被告等人究竟係如何「盜取」其所有之之印鑑證明、如何「偽造」印鑑章及印鑑章如何與真正之印鑑不符暨被告等如何偽造塗銷同意書、清償證明等，均未舉證以實其說，自應駁回原告之訴。 (四)被告白佳弘、白佳永（即均為白炳盛之繼承人）：　1.有關原告主張之詐欺、侵權行為，被告白佳弘、白佳永全部否認。原告自應就被告等有「詐欺事實」及「故意過失」、「不法行為」、「損害」、「因果關係」等侵權行為構成要件，具體舉證以實其說。然原告並未舉證，故應駁回其訴。　2.被告白佳弘為白炳盛（已歿）之子，被告白佳弘平時擔任父親白炳盛之代書助理，協助辦理白炳盛所承接之代書事務。本件塗銷抵押權案件當初係當事人與白炳盛接洽，白炳盛再指示被告白佳弘辦理，而代書作業流程主要就是以印鑑章及印鑑證明書作為認定當事人意思表示之依據，因系爭塗銷抵押權登記案件之文件資料均已蓋妥印鑑章，並附印鑑證明書，被告白佳弘即不疑有他，依白炳盛之指示辦理塗銷登記，即依一般代書作業程序進行塗銷抵押權登記，殊不知何來詐欺或侵權行為？ (五)被告紀政廷：　1.先位之訴部分，系爭89地號、91地號土地上抵押權之塗銷，係經過原告同意為之，此有本院向新北市中和地政事務所函調之資料顯示，土地登記申請書、切結書及抵押權塗銷同意書上均蓋有原告之印鑑章，並附有原告之身分證影本、印鑑證明等可證。茲原告主張印鑑證明、土地登記申請書、切結書及抵押權塗銷同意書等係經他人偽造云云，自應負舉證之責任，否則即無足採。　2.備位之訴部分，依據卷內資料，被告紀政廷所有之系爭89號、91號土地雖有於106年8月30日提供設定抵押權1,200萬元，以擔保940萬元乙情，然被告紀政廷既無邀約原告投資，亦無偽造任何文件，且係原告因受清償之故，而於107年9月 25日申請塗銷抵押權登記，則被告紀政廷既無不法行為，自無須負損害賠償之責。 (六)被告黃伊苓、簡引琦、簡菀莉（即均為簡英案之繼承人）：　1.原告請求被告等人應連帶給付原告3,290萬元，惟原告至今尚未提出伊係於何時交付3,290萬元之款項予被告，而受有損害，原告之請求顯屬無據。　2.另簡英案生前係受板橋區新生街房屋（即系爭不動產）之「賣方」所託辦理不動產買賣雙方之簽約及所有權移轉登記等相關事宜，於此之前，簡英案並不認識原告及其他被告，並未參與其間之投資不動產事宜，且上開和平段土地（即系爭土地）之抵押權塗銷登記亦非簡英案生前所承辦，主觀上實不可能有與之有加害之故意，亦無共同加害之行為，原告訴請侵權行為之損害賠償，顯與法未合，委不足採。　3.簡英案從未以辦理板橋新生街房地（即系爭不動產）過戶為由要求原告提供印鑑證明，蓋因不動產移轉登記時，須提供印鑑證明者為出賣人，而非買受人，而原告為系爭不動產之買受人毋庸提供印鑑證明，足見原告主張並不足採。　4.此外，原告主張若本院認為上開3,290萬元為借款，而非出資額，然借貸之雙方當事人為原告與參與投資之其他被告，簡英案僅承辦系爭板橋區新生街不動產（即系爭不動產）之過戶事宜，並非借貸關係之當事人，故原告本於借貸關係向簡英案之繼承人即被告黃伊苓、簡引琦、簡婉莉請求返還3, 290萬元之借款，顯與法無據。 (七)上開被告並均答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 (八)被告陳子瑋、張豐山、劉世傑：未於準備程序及言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、系爭土地先後設定系爭抵押權詳如前開先位聲明所載，原告為權利人，擔保債權總金額共計4,600萬元，嗣於107年10月 23日因清償而塗銷系爭抵押權等情，有系爭土地之他項權利證明書（見本院卷一第35-38頁）、土地登記申請書及其附件（見本院卷二第149-158頁）、系爭土地地籍異動索引等在卷為憑（見本院卷二第193、203、219、223、239頁），兩造對此均未爭執，堪以認定。四、本件爭點：本件原告主張因遭被告等人故意詐欺取得印鑑證明並盜刻印鑑章，用以不法將系爭抵押權塗銷，致原告無法就系爭抵押權聲請強制執行，因而受有系爭抵押權所擔保之 3,290萬元債權無法獲償之損害，故先位之訴依故意侵權行為責任之規定或撤銷詐欺之意思表示，聲明請求確認並回復系爭抵押權，備位之訴則依故意詐欺之侵權行為規定，請求被告依共同侵權行為責任就原告之3,290萬元債權損害負連帶賠償責任，從而可認先位及備位之訴之爭點相同，即系爭抵押權之塗銷，是否遭被告故意詐欺取得印鑑證明並盜刻印鑑章所為？又備位之訴部分，原告之3,290萬元投資款是否因遭被告共同詐欺取財之侵權行為而受有損害？五、本院之判斷： (一)民法第184條第1項規定「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」，主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年度台上字第328號裁判意旨參照）。民法第92條第1項本文規定「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」，主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。又民事訴訟法第277條前段規定「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，且按由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真正，則被告就其抗辯事實即令不能舉證或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院83年度台上字第1073號裁判意旨參照）。 (二)關於系爭抵押權之塗銷部分，原告主張係遭簡英案佯稱因系爭不動產已過戶到原告名下，要辦理將原告所有權之應有部分移轉至被告陳岱陽名下，需要原告提供印鑑證明云云，以此詐欺取得原告之真正印鑑證明後，由被告等人仿照該真正之印鑑證明盜刻印鑑章，用以蓋印在塗銷同意書、權狀遺失切結書等文件，向地政機關佯稱抵押權人即原告之他項權利證明書已遺失，申請辦理塗銷系爭抵押權得逞（見本院卷一第15頁），且被告用以辦理塗銷系爭抵押權之印鑑證明（下稱系爭印鑑證明，係於106年10月25日申請，戶印證字號000 0000號，見本院卷二第152、243-245頁），其上印文及其印鑑章為假，即上開盜刻印鑑章之印文，而原告提出之原證10 印鑑證明（係於111年4月18日申請，見本院卷二第247-249 頁）其上之印文及其印鑑章始為真正等語（見本院卷二第16 0頁；卷三第第88-93頁），然為被告張淑華、黃伊苓、簡引琦、簡菀莉（即簡英案之繼承人）所否認。經查：　1.本院依原告之聲請，向核發上開2份印鑑證明之新北○○○○○○○ ○函詢原告之印鑑證明自105年至今，是否曾辦理變更（見本院卷二第160、321頁），經新北○○○○○○○○於112年4月27日以新北重戶字第1125604153號函覆：「經查本所檔存資料，10 6年10月25日及111年4月18日均係原告親至本所臨櫃申請印鑑證明，本所並於申請當日分別核發戶印證字號0000000及0 000000號之印鑑證明（按：依序為系爭印鑑證明、原證10印鑑證明），另查自106年迄本（112）年4月24日止，並無原告向本所申請印鑑變更之紀錄。」等情（見本院卷二第503 頁），並檢附上開2份「印鑑證明申請書」為憑（見本院卷二第505-506頁）；觀諸上開2份「印鑑證明申請書」，「申請人（簽章）」欄均係簽署原告本人姓名且筆跡相同，「申請人與當事人之關係」欄均記載「本人」意即原告親自申請，其中，系爭印鑑證明之申請書，最末尚記載「本人同意拍攝人貌影像於『新北市印鑑數位化比對系統』存檔，供核對身分使用：李文華（簽章）」等情，堪認申請在後之原證10印鑑證明，原告申請當時，亦有先前原告因申請系爭印鑑證明時所拍攝之影像可供核對，從而可知系爭印鑑證明及原證10 印鑑證明確實均為原告親自申請無訛，是原告主張系爭印鑑證明、辦理塗銷系爭抵押權之相關文件，均係被告以盜刻之印鑑章蓋印其上虛偽製作之文書等情，與上開事證不符，顯不可採。故原告主張系爭抵押權遭被告等人以上開詐欺、盜刻印章並偽造文書之手法不法塗銷等語，自無可採。基此，上開2份印鑑證明既均由原告親自臨櫃辦理而均為真實，則原告主張蓋印其上之2顆印鑑章並非同一，並聲請將上開2份印鑑證明送請鑑定乙節（見本院卷二第570頁；卷三第第195 頁），即無鑑定之必要，蓋縱使鑑定結果確實並非同1顆印鑑章，然仍無礙上開2份印鑑證明均係由原告親自臨櫃辦理而均屬真正之認定。　2.再就原告主張系爭印鑑證明上盜刻之印鑑章，乃其遭簡英案騙取印鑑證明後，遭被告等人仿照盜刻而來，而簡英案等人之詐術，乃因系爭不動產之投資，被告陳振輝、張淑華、陳子瑋、陳岱陽等人提出不平等要求，聲稱系爭不動產之抵押權須由原告1人擔任義務人，但系爭不動產要登記為原告與被告陳子瑋共有，經原告拒絕後，其等再聯合遊說原告退出本件投資案，將系爭不動產原告之持分所有權移轉登記予被告陳岱陽名下，被告陳岱陽並允諾會將原告已為支付之價款 760萬元如數歸還原告，簡英案則向原告佯稱因為系爭不動產已經過戶到原告名下，需原告提供印鑑證明以憑辦理，原告誤為信任而交付印鑑證明，而該印鑑證明終遭簡英案交付予被告陳振輝、張淑華、陳子瑋、陳岱陽、張豐山等人不法利用等語（見本院卷一第15頁），並提出原證5「買賣契約權利轉讓書」為憑（見本院卷一第49頁）；然為黃伊苓、簡引琦、簡菀莉（即簡英案之繼承人）所否認，辯稱原告簽署原證5「買賣契約權利轉讓書」時，原告尚未過戶取得系爭不動產之所有權，故原告轉讓予被告陳岱陽者僅為買賣契約之「權利」，自無所謂簡英案佯稱欲移轉所有權而向原告騙取印鑑證明以供偽造印鑑章之情事等語（見本院卷三第292 頁）。然查：　　⑴觀諸原證5原告與被告陳岱陽於107年1月8日簽署之「買賣契約權利轉讓書」，其上記載「緣原告於民國106年11月2 7日和出賣人高忠仁簽訂不動產買賣契約（按：即原證4「不動產買賣契約書」），不動產標示如下：土地：新北市 ○○區○○段000地號，權利範圍495/20000，建物：新北市○○ 區○○街0號8樓（按：即系爭不動產），建號11468，所有權全部。今因李文陽（按：此乃誤繕，應為李文華即原告，下同）個人財務規劃，願將上述權利轉讓陳岱陽，李文陽已支付予出賣人高忠仁之承購價款，由陳岱陽支付予李文陽，後續和出賣人高忠仁之權利義務由陳岱陽承受，與李文陽無涉」等情（見本院卷一第49頁），可見原告所轉讓者，並非系爭不動產之所有權，而乃原告因簽署原證4 「不動產買賣契約書」所生作為買受人之權利義務，即該契約所生之「債權」（見本院卷一第49頁）。　　⑵復觀諸原證4系爭不動產之「不動產買賣契約書」，買受人係原告及被告陳子瑋，買賣雙方係於106年間簽署該契約書，其中第2、3條約定，買賣總價款為3,3356,000元，第一期簽約備證款買方應給付100萬元、第二期買方應給付7 ,006,000元、第三期尾款買方應給付2,335萬元，賣方同意買方得以貸款支付尾款；第6條約定買方勾選其需貸款；另「收受款紀錄表」可見原告已支付7,006,000元等情（見本院卷一第41-47頁），參以原告自陳其簽署原證5「買賣契約權利轉讓書」時，被告陳岱陽允諾會將原告已為支付之價款760萬元歸還原告等語（見本院卷一第15頁），可見當時原告僅支付第2期款760萬元，尚未支付尾款，且原告拒絕擔任抵押人向銀行貸款以支付尾款，則以原告頻繁參與諸多房地投資買賣之經驗，原告對其簽署原證5 「買賣契約權利轉讓書」時，尚未給付尾款而未取得所有權之登記一事，自當知之甚明，故原告主張簡英案佯稱系爭不動產已經過戶登記在原告名下，因原告簽署原證5「買賣契約權利轉讓書」而將所有權讓與給被告陳岱陽，需原告提供印鑑證明以辦理將原告名下就系爭不動產之所有權移轉至被告陳岱陽名下，致其陷於錯誤而交付真正之印鑑證明給簡英案等語，顯非真實，並非可採。　　⑶並觀諸原證7系爭不動產之異動索引，可見原告未曾登記為所有權人，而係於107年5月7日以買賣為原因登記於高姓、黃姓名下，並於同日設定他項權利部，權利人為第一商業銀行股份有限公司（見本院卷一第63頁），此與被告陳岱陽復於107年3月23日簽署被證5-1、5-2「變更同意書」，同意將其就系爭不動產之權利，變更為訴外人黃仕讀，以及被告陳子瑋於107年3月30日簽署被證6「買賣契約權利轉讓書」，願將其就系爭不動產所簽署原證4「不動產買賣契約書」之權利轉讓與黃仕讀等情（見本院卷二第69 -73頁），均互核相符，由上可見，原告於107年1月8日與被告陳岱陽簽署原證5「買賣契約權利轉讓書」時，僅支付第2期款760萬元，並未登記取得系爭不動產之所有權，故原告讓與被告陳岱陽者，並非系爭不動產之所有權，而僅乃原證4「不動產買賣契約書」之債權甚明，後續復經被告陳子瑋、陳岱陽將其等就上開買賣契約之債權，再讓與給訴外人黃仕讀，最終由訴外人黃仕讀向第一銀行抵押貸款而取得系爭不動產之所有權，堪以認定，此亦與簡英案之繼承人即被告黃伊苓、簡引琦、簡婉莉所辯關於簡英案受系爭不動產之賣方委託而承辦系爭不動產買賣之過程，互核相符（見本院卷三第290-292頁）。從而，原告主張其因簽署原證5「買賣契約權利轉讓書」，簡英案向其佯稱因為系爭不動產已經過戶到原告名下，需原告提供印鑑證明以憑辦理，原告誤為信任而交付真正之印鑑證明，而該印鑑證明終遭簡英案交付予被告陳振輝、張淑華、陳子瑋、陳岱陽、張豐山等人不法用以仿冒盜刻印鑑章，用以偽造系爭印鑑證明、蓋印於塗銷系爭抵押權之相關文件上，而不法將系爭抵押權塗銷等語，顯與上開事證不符，自無可採。　3.此外，關於原告主張系爭抵押權之塗銷，係遭被告等人故意詐欺取得真正印鑑證明後，仿照盜刻印鑑章用以偽造塗銷系爭抵押權之文件（含系爭印鑑證明）乙節，原告復未舉證以實其說，自無可採。是原告先位之訴依⒈民法第184條第1項前段及後段、第185條、第213條第1項請求回復原狀。⒉依民法第92條第1項撤銷後，依民法第113條請求回復原狀（上開 ⒈⒉為選擇合併），請求確認並回復原告就系爭抵押權之登記，自於法無據；備位之訴依民法第184條第1項前段及後段、第185條規定，主張因系爭抵押權遭不法塗銷，因而受有系爭抵押權所擔保之3,290萬元債權無法獲償之損害，請求被告連帶賠償3,290萬元債權損害，亦於法無據。　　 (三)另關於原告主張就系爭土地遭被告詐欺取得3,290萬元部分，原告主張陳振輝先虛偽自稱陳振榮，自106年5月時起，多次夥同被告張淑華、陳子瑋、陳岱陽、紀政廷、劉世傑等人，假借投資合建系爭土地，向原告陸續募集資金，允諾保本投資，每年給付原告相當於年息百分之12利息之報酬，並先以其子即被告陳子瑋暨被告紀政廷、劉世傑等為抵押人，後 107年8月再以其侄即被告陳岱陽成立之保得利公司為抵押人，分別以系爭土地為抵押物，設定有最高限額抵押權登記（即系爭抵押權），登記抵押權額總計4,600萬元，或開立本票用以擔保原告之出資，前後總計自原告處詐得3,290萬元等語（見本院卷一第14-15頁），並提出原證2系爭土地之他項權利證明書、原證3被告張淑華簽署之本票影本為憑（見本院卷一第35-39頁）。然為被告張淑華所否認。經查：　1.關於原告主張之上開詐術及行為人，即陳振輝先虛偽自稱陳振榮，自106年5月時起，多次夥同被告張淑華、陳子瑋、陳岱陽、紀政廷、劉世傑等人，假借投資合建系爭土地，向原告陸續募集資金，允諾保本投資，每年給付原告相當於年息百分之12利息之報酬等語，為被告張淑華所否認（見本院卷二第390頁），而原告並未舉證以實其說，揆諸前述詐欺、侵權行為應由原告就各該構成要件事實負舉證之責，是原告主張自難為採。另原告就其遭詐取之金額為3,290萬元而受有損害乙節，因被告張淑華否認辯稱應為將近3,000萬元等語（見本院卷二第390頁），而原告並未舉證以實其說，亦未具體陳明各該款項如何交付、又由何人收受，自難遽認其主張之上開3,290萬元為真。　2.此外，原告就本件主張之相同事實，另對被告等人提起詐欺、偽造文書之刑事告訴，業經臺灣新北地方檢察署（下簡稱新北地檢署）檢察官以112年度偵字第56013號就偽造文書部分、以112年度偵字第4107號就詐欺部分，分別為不起訴處分確定在案，此有上開不起訴處分書、臺灣高等檢察署112 年度上聲議字第6340號駁回再議處分書、新北地檢署113年1 月8日新北檢貞仁112偵56013字第1139002102號函、臺灣高等檢察署113年1月19日檢紀藏113上聲議786字第1139005020 號函等在卷可憑（見本院卷二第593-599頁；卷三第15-17、 106-118頁），並經本院依職權調閱上開卷宗核閱無訛，上開兩案經檢察官以雙掛號方式合法傳喚，原告無正當理由未到庭，檢察官無從命身為告訴人之原告具結以實其說，益徵原告於刑事之告訴、本件之起訴主張，實難遽信為真。　3.是原告備位之訴依民法第184條第1項前段及後段、第185條規定，請求被告連帶賠償遭詐欺侵權之3,290萬元損害，亦於法無據。六、綜上所述，原告先位之訴依⒈民法第184條第1項前段及後段、第185條、第213條第1項請求回復原狀。⒉依民法第92條第 1項撤銷後，依民法第113條請求回復原狀（上開⒈⒉為選擇合併），請求確認並回復原告就系爭抵押權之登記，以及備位之訴依民法第184條第1項前段及後段、第185條規定，請求被告連帶賠償3,290萬元之損害，均於法無據。被告備位之訴既受敗訴判決，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第五庭　審判長法　官　黃信樺　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄧雅心　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉容妤以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖宇軒

2025-03-26

PCDV-111-重訴-447-20250326-1

上

臺灣高等法院臺中分院

損害賠償等

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上字第203號上訴人葉芬菲訴訟代理人黃聖棻律師周秉萱律師被上訴人王俊凱(即王大本之承受訴訟人) 訴訟代理人林堡欽律師複代理人林柏漢律師被上訴人王黃瓊英(即王大本之承受訴訟人) 王玲玲(即王大本之承受訴訟人) 王薇涓(即王大本之承受訴訟人) 兼上三人訴訟代理人王乾亮(即王大本之承受訴訟人) 上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於民國113年3月19 日臺灣彰化地方法院112年度重訴字第18號第一審判決提起上訴，本院於114年3月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序事項：一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。查原審被告王大本於民國000年0月00日死亡，其繼承人為王黃瓊英、王玲玲、王俊凱、王薇涓、王乾亮(下合稱王黃瓊英等5人)，業經上訴人具狀聲明由王黃瓊英等5人承受訴訟(見本院卷第131頁)，此情有戶籍謄本、繼承系統表在卷可佐(見本院卷第99-113、1 33-140頁)，核無不合，應予准許。二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查上訴人主張王大本負欠損害賠償債務尚未清償，其於原審訴請王大本應給付新臺幣(下同)716萬元本息，原審為上訴人全部敗訴判決，上訴人僅就160萬元本息敗訴部分，提起上訴，嗣因王大本於二審訴訟繫屬中死亡，上訴人更正其訴之聲明：被上訴人應於繼承王大本遺產範圍內連帶給付上訴人下述160萬元本息(見本院卷第268-269頁)，核屬更正事實上及法律上之陳述，非為訴之變更或追加，併先敘明。貳、實體事項：一、上訴人主張：　　伊與訴外人○○不動產經紀業有限公司(下稱○○公司)於110年1 2月25日簽訂不動產買賣意願書(下稱系爭意願書 )，委由○○ 公司仲介購買王大本所有坐落○○縣○○市○○段○○○○段000地號土地應有部分5519分之3500(下稱系爭土地或系爭持分)，承購總價9,850萬元，伊並交付斡旋金100萬元之支票(票據號碼000000000、發票日110年12月31日；下稱系爭支票)。王大本則與訴外人○○○產業開發有限公司(下稱○○○公司)於110 年12月26日簽訂不動產一般委託買賣契約書(下稱系爭委託書)，委由○○○公司出售系爭持分，授權開價9,850萬元。又王大本另於110年12月29日在系爭意願書賣方欄簽章，同意以9,850萬元將系爭土地出賣予伊，伊與王大本間就系爭持分已成立買賣契約。詎王大本嗣後拒絕履約，並於111年1月 27日以1億500萬元將系爭持分出賣予訴外人鄭○○、黃○○(下稱鄭○○等2人)，再於111年3月21日辦竣所有權移轉登記，已無從移轉系爭持分予伊，而陷於給付不能，伊得請求賠償違約定金100萬元，及所失利益60萬元(6個月租金損失36萬元＋價差損失24萬元)。被上訴人為王大本之繼承人，應就王大本所遺前開損害賠償債務負連帶責任。爰依民法第1148條、系爭意願書(第6條)約定，及民法第226條第1項規定，請求被上訴人應以因繼承王大本所得遺產為限，連帶給付伊160 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年1月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息(下稱160萬元本息)。二、被上訴人則以：　　否認王大本曾在系爭意願書上簽名，縱王大本曾簽署之，上訴人與王大本就系爭持分亦未成立買賣契約。此由系爭意願書第2條第2條期款給付欄位載明「協議」意旨，及王大本要求上訴人給付3,000萬元定金，上訴人僅將系爭支票交予仲介人員李○○，雙方就付款條件於系爭意願書有效斡旋期間始終未達成協議，依系爭意願書第4條約定，系爭意願書失其效力，即可明瞭。是上訴人與王大本間未成立買賣關係，上訴人仍請求伊等損害賠償，即無依據等語，資為抗辯。三、上訴人於原審請求王大本應給付716萬元(違約定金100萬元＋租金損失36萬元＋所失價差利益580萬元)本息，原審為上訴人全部敗訴判決，上訴人僅就其中160萬元本息敗訴部分元( 違約定金100萬元＋租金損失36萬元＋所失價差利益24萬元)，提起上訴，其餘556萬元本息敗訴部分，未聲明不服，不在本院審理之範圍。　　　　四、兩造聲明：　㈠上訴人之上訴聲明：　⒈原判決關於駁回上訴人後開第⒉項之訴及假執行之聲請均廢棄。　⒉被上訴人應以因繼承王大本所得遺產為限，連帶給付上訴人1 60萬元本息。　⒊願供擔保，請准宣告假執行。　　　　㈡被上訴人之答辯聲明：　⒈上訴駁回。　⒉如受不利之判決，願供擔保，請准為假執行。　　五、兩造不爭執事項(見本院卷第207-209頁，並依卷證文義略作文字調整)：　㈠王大本原為系爭土地共有人(見本院卷第66頁)。　㈡王大本與訴外人施○○曾簽訂租賃契約書，由施○○以每月6萬元，向王大本承租系爭土地，租期自109年7月1日起至111年6 月30日止〈見臺灣臺中地方法院111年度重訴第453號(下稱中院卷)第33頁〉。　㈢王大本與○○○公司於110年12月26日簽署系爭委託書，由王大本委由○○○公司出售系爭持分，授權開價及授權底價金額均為9,850萬元，授權期間自110年12月26日起至同年月31止( 見中院卷第25頁)。　㈣上訴人與○○公司於110年12月29日簽署系爭意願書，願以9,85 0萬元購買系爭持分，並交付系爭支票，充當斡旋金，斡旋有效期間至110年12月31日24時止(見中院卷第23頁)。　　　㈤王大本未曾收受系爭支票。　㈥王大本已於111年1月27日將系爭持分出賣他人，並於111年3 月21日辦竣所有權移轉登記(由鄭○○等2人各取得應有部分55 19分之2100、5519分之1400；見中院卷第29-30頁、本院卷第67-68頁)。　㈦王大本已於000年0月00日死亡，其繼承人係王黃瓊英等5人( 見本院卷第133-140頁)。六、兩造爭執事項：　㈠系爭意願書賣方簽章欄「王大本」之簽名，是否為王大本親簽？　㈡上訴人與王大本就系爭持分已否成立買賣契約之本約或預約？　㈢上訴人依據民法第1148條、系爭意願書第6條約定，及民法第 226條第1項規定，請求被上訴人應以因繼承王大本所得遺產為限，連帶給付160萬元本息，有無理由？　　七、本院之判斷：　㈠王大本簽名部分：　⒈被上訴人雖否認系爭意願書賣方簽章欄「王大本」之簽名出自王大本親簽，惟據證人賴○○(即買方○○公司仲介人員)、李 ○○(即賣方○○○公司仲介人員)於原審均一致證稱：其上王大本簽名係出自其本人所親簽(見原審卷第90、96頁)。尤以李 ○○所為證述，係屬其親見親聞，亦無證據顯示其等有何甘冒偽證罪之風險，藉以維護上訴人之動機，益徵其等證言真實可採。　⒉再觀諸系爭意願書賣方簽章欄「王大本」之簽名樣式，與系爭委託書上王大本簽名樣式，其筆劃結構與主要特徵，經比對頗為相似，應可認王大本確曾簽署系爭意願書。　⒊從而，系爭意願書賣方簽章欄「王大本」之簽名係出自王大本親簽，尚無疑義。被上訴人反此抗辯，自不可採。　㈡已否成立買賣契約部分：　⒈按買賣契約之成立，固以標的物及價金之意思表示一致，為其必要之點。惟當事人間除標的物及價金外，若有將契約之常素或偶素如買賣價金之清償時間、給付方法及比例，或其他交易上之重要事項，特別注重而列為必要之點者，衡諸契約自由原則，法院自當尊重。倘兩造對於該必要之點未達成意思表示合致，其契約自屬尚未成立(最高法院111年度台上字第1182號、109年度台上字第67號判決意旨參照)。而主張買賣契約成立者，應依民事訴訟法第277條前段規定，就此利己事實，先負舉證責任。負有舉證責任之當事人，若未能先證實自己主張之事實為真實，縱他方就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應受敗訴之判決(最高法院108年度台上字第129號判決意旨參照)。經查：　⑴上訴人主張其與王大本就系爭持分已成立買賣本約或預約，既為被上訴人所否認，揆諸前開規定與說明，應由上訴人就其主張此等利己事實，先負舉證責任。　⑵上訴人主張雙方就系爭持分已成立買賣本約或預約，無非以王大本在系爭意願書上賣方欄簽名，且雙方同意以價金9,85 0萬元買賣系爭持分等情，為其最主要依據。　⑶然其後雙方簽訂系爭意願書，惟上訴人並非系爭委託書之當事人，則關於系爭持分買賣是否成立乙節，仍應以事後簽定之系爭意願書記載為準，此由李○○於原審亦證稱：事後賴○○ 說有1個客人要買，伊就去找王大本的女兒，最後王大本接受1坪10萬元，後來伊有說對方(指上訴人)下了斡旋金　　100萬元(指系爭支票)等情(見原審卷第95-96頁)，益臻明瞭。是依系爭意願書第4條第1項「斡旋有效期間至110年12月3 1日24時止，若賣方(即王大本)於期間內接受買方(即上訴人 )之承購總價款及付款條件時，買賣契約即成立生效，買方同意前條斡旋金即轉為購屋定金之一部分，此據即視為定金收據。買方與賣方應於轉定之日起5日內或依書面約定日至受託人處所簽訂不動產買賣契約書。若斡旋有效期間內賣方不接受買方之承購總價款及付款條件時，則本意願書自動失效，受託人應於3日內無息返還斡旋金與買方。買方充分了解於斡旋有效期間賣方隨時可能同意買方之承購總價款及付款條件」約定內容，可知上訴人應於110年12月31日24時前，除同意王大本所出價額外，尚須同意王大本所提付款條件，雙方買賣契約始克成立，即雙方特別注重付款條件，而將此列為必要之點，此在鉅額標的買賣，攸關買方資金籌措，與賣方可能亟需鉅款，頗為常見。倘雙方就付款條件未達成意思表示合致，除系爭意願書失其效力外，其買賣契約亦未成立。　⑷參酌被上訴人王玲玲於原審證稱：李○○轉述上訴人僅提供系爭支票(金額100萬元)放在她那邊，等取得上訴人之1,000萬元後，再一併交付王大本，然其父王大本因看中臺中1棟房子，需要3,000萬元，李○○所說1,000萬元不夠，如果沒有3, 000萬元，臺中房屋買不成，就不賣系爭土地等情(見原審卷第146-148頁)。再對照系爭意願書第2條期款給付欄位均留白，並以手寫標註「協議」意旨，及系爭土地當時市值近億元，賣方要求買方先付約3成定金，亦符合一般鉅額交易常情，至於李○○於原審亦證稱在洽談買賣過程中，王大本好像有提出從履保帳戶要先拿3,000萬元，賴○○則稱買方可接受云云(見原審卷第96頁)，然未見上訴人簽發3,000萬元票據或將同額現金交付王大本；及上訴人亦不否認其僅提出系爭支票，未曾允諾先行交付3,000萬元予王大本，可知雙方於1 10年12月31日24時斡旋有效期間屆至前，仍未就付款條件達成協議，始為實情。　⑸至於賴○○、李○○固於原審證稱：王大本事後要求上訴人於簽約後先付1-2,000萬元價金，或證稱：王大本事後一直提條件，雙方同意由王大本從履保帳戶先拿3,000萬元云云(見原審卷第89-90、95-96頁)。惟其等均為系爭持分買賣之仲介人員，如上訴人與王大本成立買賣者，其等均可獲取鉅額仲介報酬，可謂與上訴人休戚與共，是其等證言之證明力原屬薄弱，若無其他客觀事證佐參，應難遽採。況參酌系爭意願書明載付款條件仍待協議，及系爭持分買賣價額近1億元，暨王大本當時已有購屋之高額資金需求，客觀上在斡旋有效期間尚不可能僅收取系爭支票，且在付款條件未具體明確約定前，遽同意出賣系爭持分予上訴人。是其等前述證言，核與上開客觀事證，與鉅額標的一般交易常態，均有未合，應難供作上訴人有利認定之依據。　⑹此外，上訴人未能提出其他具體證據以佐其系爭持分成立買賣之說，縱被上訴人就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，揆諸前開說明，應逕為上訴人不利之認定。　⒉從而，被上訴人抗辯雙方於斡旋有效期間均不同意對方所提付款條件，系爭意願書因此失其效力，雙方未成立買賣本約或預約，應可採認。是雙方就系爭土地未成立買賣契約之本約或預約。上訴人仍反此主張，要難憑採。　　　　㈢損害賠償部分：　　　　⒈違約定金100萬元本息：　⑴系爭意願書既已失其效力，則王大本基於系爭土地所有人出賣系爭持分予他人，核屬所有人依民法第765條規定自由處分所有物之範疇，尚非上訴人所得置喙干涉，自不生有無違約，賠償違約定金與繼承之問題。　⑵從而，上訴人仍依繼承關係及已失效之系爭意願書第6條約定，請求被上訴人連帶賠償違約定金100萬元本息，即無依據。　⒉所失利益60萬元本息：　⑴按所謂債務不履行，乃因可歸責於債務人之事由，致未依債之本旨，以為給付之狀態。是債務不履行損害賠償，以雙方有債之關係存在，為其前提要件，若雙方無債之關係存在，即不生債務履行或不履行之問題，遑論如何構成損害賠償。　⑵查系爭意願書既已失其效力，而上訴人與王大本就系爭土地亦未成立買賣之本約或預約，可見雙方並無任何債之關係，且王大本係基於所有人之地位處分自己所有物，上訴人無權干涉，則本件自不構成債務不履行損害賠償之要件。　⑶從而，上訴人本於前開繼承與債務不履行損害賠償規定，請求被上訴人應連帶賠償60萬元本息，亦無依據。　　八、綜上所述，上訴人依前揭規定與約定，請求被上訴人應以因繼承王大本所得遺產為限，連帶給付上訴人160萬元本息，非屬正當，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，所持理由固與本院未盡相同，惟結論尚無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。九、王大本於系爭意願書失效後所為出賣系爭持分之舉，既屬所有權之正當行使，尚無一物二賣之情形，則其曾否委託仲介人員出賣系爭持分予鄭○○等2人？若有，何時為之？均無調查之必要；又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。十、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　謝說容　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖純卿　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳正禧正本係照原本作成。僅上訴人得上訴。如不服本判決，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書狀（均須按他造人數附具繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林玉惠中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日

2025-03-26

TCHV-113-上-203-20250326-1

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臺灣新竹地方法院

給付違約金

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度重訴字第274號原告范秉興陳在鈁翁鳳嬌盧奕廷共同訴訟代理人苗繼業律師吳世敏律師被告旺得富開發建設有限公司法定代理人張正堂上列當事人間給付違約金事件，本院於民國114年3月5日辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告范秉興新臺幣80萬元，及自民國114年2月22 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被告應給付原告陳在鈁新臺幣215萬元，及自民國114年2月2 2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告應給付原告翁鳳嬌新臺幣200萬元，及自民國114年2月2 2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。四、被告應給付原告盧奕廷新臺幣750萬元，及自民國114年2月2 2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。五、訴訟費用由被告負擔。六、本判決第一項於原告范秉興以新臺幣26萬7000元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣80萬元為原告范秉興預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項原告陳在鈁以新臺幣71萬7000元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣215萬元為原告陳在鈁預供擔保，得免為假執行。八、本判決第三項原告翁鳳嬌以新臺幣66萬7000元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣200萬元為原告翁鳳嬌預供擔保，得免為假執行。九、本判決第四項原告盧奕廷以新臺幣250萬元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣750萬元為原告盧奕廷預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：一、按當事人法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；次按第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第170條、第1 75條定有明文。被告旺得富開發建設有限公司原法定代理人張素娥變更為張正堂，經原告於民國114年2月8日具狀聲明由張正堂承受訴訟，並有被告公司114年2月8日商工登記公示資料查詢服務在卷可稽（見本院卷第119至121頁），經核尚無不合，應予准許。二、被告旺得富開發建設公司未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張： (一)緣就坐落於新竹縣○○鄉○○段000地號土地(下稱系爭土地)，被告曾在105年間向新竹縣政府申請建築地上興建五層，每層兩户之集合住宅(下稱系爭住宅)，被告在建案實際建成之前，其公司之實際負責人張正堂就開始對外預售。 (二)就「系爭住宅」五樓平面圖B部分之預售建物，原告范秉興曾在109年5月26日以新臺幣(下同)270萬元向被告承購，依雙方簽訂之不動產買賣契約書其他約定第3點，被告應將原告范秉興所承購之前開預售建物，在109年11月30日前移轉於原告范秉興。而就前開預售建物，原告范秉興已給付80萬元與被告，然時至今日，該預售建物仍未移轉並交付與原告范秉興。就此未依照約定完成交屋之違約事項，依據上開買賣契約書第12條規定，被告應賠償已收到原告范秉興繳納之買賣價金同數額之賠償金，即80萬元予原告范秉興。 (三)就「系爭住宅」五樓平面圖A部分之預售建物，原告陳在鈁於107年1月3日以320萬元向被告承購，而後在107年9月19日，就「系爭住宅」四樓平面圖B部分預售建物，原由第三人黃慶忠以300萬所承購，在黃慶忠已支付被告20萬元之買賣價金後，原告陳在鈁以30萬元之代價承受。而針對前開二預售建物，原告陳在鈁就「系爭住宅」五樓平面圖A部分之預售建物，已支付被告125萬元，就「系爭住宅」四樓平面圖B 部分之預售建物，連同黃慶忠轉讓之部分，合計支付金額為 90萬元，然被告一再遲交屋，而後原告陳在鈁與被告協商，被告指派代表張正堂出具承諾會在109年11月30日交付前述房屋予原告陳在鈁，然時至今日，被告依然未履行承諾，依據雙方所簽定之不動產買賣契約書第12條規定，被告應賠償已收到原告陳在鈁繳納之買賣價金同數額之賠償金，合計21 5萬元(計算式：125萬元+90萬元)予原告陳在鈁。 (四)就「系爭住宅」三樓平面圖A部分之預售建物(含車位編號C) ，原告翁鳳嬌曾在109年1月6日以400萬元向被告承購，並在簽立不動產買賣契約時，給付200萬元予被告，雙方約定被告應在109年8月1日點交予原告翁鳳嬌。然時至今日，被告依然未交屋，依據雙方所簽立之不動產買賣契約書第12條規定，被告應賠償已收到原告翁鳳嬌繳納之買賣價金同數額之賠償金200萬元予原告翁鳳嬌。 (五)被告之實際負責人張正堂，因被告營運上之資金需求，在10 9年10月間以其個人名義，向原告盧奕廷借款共計750萬元，並以被告所興建「系爭住宅」二樓平面圖A部分及所規劃之車位D以及「系爭住宅」三樓B部分，作為前述借款之擔保。而就前開款項之清償方式，雙方約定在系爭住宅取得使用建照後，以前開提供擔保之房屋向金融機構貸款，以償還前述借款；然因不論是張正堂或被告都無法繳納本應給付原告盧奕廷之約定利息，為解決此爭議，張正堂及被告皆同意將借款轉做前述擔保房屋之買售價金，以上開房屋作為清償債務之方式。然因被告就「系爭住宅」之建築執照在主管機關要求之竣工期間未完工，且被告也未申請延長，該建築執照已逾期，而依據建築法第53條第2項規定，已失其效力，且被告也未就「系爭住宅」重新申請建築執照，顯然就前述房屋根本無法完成交付義務，依據雙方所簽立之不動產買賣契約書第12條規定，被告應賠償已收到原告盧奕廷繳納之買賣價金同數額之賠償金，即750萬元予原告盧奕廷。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷： (一)原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之系爭住宅建造執照、原告4人各與被告簽訂之不動產買賣契約書、被告公司商工登記公示資料查詢服務等為證(見本院卷第15至62 頁)，而被告對原告主張之上開事實，已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為何爭執，本院依調查證據之結果，堪信原告之主張為真實。 (二)經查，依兩造所簽訂之不動產買賣契約書第12條後段約定「倘乙方(即被告)反悔不賣或不照約履行即視同違約，乙方除應將既收價款全數退還甲方外，並應賠償所收價款同額之賠償金予甲方，各無異議。」；而被告銷售之系爭住宅，依新竹縣政府(105)府建字第623號建造執照所示，發照日期為10 5年11月9日，竣工期限為「自開工日起13個月竣工」，然至今被告仍未將系爭住宅完工取得使用執照交屋予原告4人，則原告4人主張其得依上開約定，請求被告賠償原告4人已收受之同額價款，應屬有據。 (三)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件係屬於未定給付期限之金錢債權，又係以支付金錢為標的，揆諸前述規定，原告自得請求被告給付自民事起訴狀繕本送達翌日即114年2 月22日起（見本院卷第117頁)至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，為有理由。四、綜上所述，原告4人依系爭契約之約定，請求被告給付如主文第1項至第4項所示之金額及法定利息，為有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依職權宣告被告預供擔保免為假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　高上茹以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳筱筑

2025-03-26

SCDV-112-重訴-274-20250326-1

訴

臺灣高雄地方法院

侵權行為損害賠償

臺灣高雄地方法院民事判決 114年度訴字第127號原告張秀花被告藍鴻能上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，原告提起刑事附帶民事訴訟，經本院刑事庭裁定移送前來（113年度附民字第1500號），本院於民國114年3月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣（下同）57萬5,054元，及自民國113 年11月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決第一項於原告以19萬1,000元得假執行，但被告如以5 7萬5,054元供擔保後得免為假執行。　　事實及理由一、原告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告以代書為業，於民國112年11月13日10時30 分許，受伊委託辦理遺囑及換發所有權狀，因而持有伊所有、坐落於高雄市○○區○○○○0000○0000號地號土地所有權狀、高雄市○○區○○○○000○號建物所有權狀（前開土地及建物合稱系爭不動產）、印鑑證明書及印鑑章1枚。被告竟意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財、行使偽造私文書、使公務員登載不實及意圖供行使之用而偽造有價證券之犯意，向經營不動產買賣之友人李承樺佯稱：伊欲以系爭不動產擔保品，向其借款新臺幣（下同）150萬元等語，並於112年11月13日在附表編號1至4所示私文書上盜用伊之印鑑章蓋印，而偽造上開私文書，並於同日持以辦理抵押權設定登記及預告登記予李承樺之子李易儒，並致李承樺陷於錯誤，於112年11月1 4日交付50萬元現金予被告簽收，被告另於附表編號5所示之收據上盜用伊之印鑑章蓋印，而偽造由伊簽收之私文書，並於同日在附表編號6所示之本票上盜用伊之印鑑章蓋印，而偽造本票1紙，再將收據及本票交付李承樺作為借款之擔保而行使之。嗣因伊至地政事務所查詢，始發現系爭不動產遭設定抵押權及預告登記，被告上開不法侵害行為，致使系爭不動產遭李易儒聲請拍賣抵押物，經本院以113年度司拍字第62號裁定（下稱系爭裁定）准許，嗣經李易儒持系爭裁定為執行名義對伊所有系爭不動產聲請強制執行，經鈞院以11 3年度司執字第54187號強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理，伊為避免系爭不動產遭強制執行，遂與李易儒以57萬 5,054元達成和解，李易儒始同意撤回系爭執行事件，足見，伊因被告前揭不法侵害行為受有57萬5,054元之損害，伊自得依侵權行為法律關係，請求被告賠償57萬5,054元暨遲延利息等語，並聲明：㈠被告應給付原告57萬5,054元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。三、被告經合法通知均未到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。經查，原告主張被告利用　　受伊委託辦理遺囑及換發所有權狀職務之便，取得伊所有系爭不動產權狀等文件，未經伊之同意擅自於系爭不動產上設定系爭抵押權、於附表1至4之文書上盜用伊之印鑑蓋印、偽造附表5之收據、附表6之本票，持以向第三人李承燁借款，致伊所有系爭不動產，因此遭系爭抵押權人李易儒聲請強制執行，為免系爭不動產遭強制執行，伊因此以57萬5,054元與李易儒達成和解，因此受有57萬5,054元暨遲延利息之損害乙節，此有本院113年度訴字第361號（下稱系爭刑案）刑事判決書為憑（見本院卷第11至16頁），並據原告提出與其所述相符之清償提存收據影本為證（見附民卷第5頁），另經本院調閱系爭刑案電子卷證核閱無誤，而被告經合法通知，既未到庭爭執，則本院依前揭調查證據之結果，應堪認原告之主張為真實。本件原告既因被告之不法侵害行致受有前揭57萬5,054元之損害，則其依侵權行為法律關係，請求被告賠償57萬5,054元本息，自屬有據。五、綜上所述，原告依侵權行為之法律關係，請求被告給付57萬 5,054元及自起訴狀繕本送達翌日113年11月14日起（見附民卷第3頁起訴狀上本院收文戳章）至清償日止，按週年利率5 %計算之利息，為有理由，應予准許。六、原告陳明願供擔保宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。另併依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供相當金額之擔保而免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　民事第三庭法　官　林綉君以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　張傑琦附表：被告藍鴻能盜印暨偽造文件一覽表編號文件名稱印文數證據出處 1 土地登記申請書（抵押權登記）1張 4 偵卷第41至42頁 2 土地建築改良物抵押權設定契約書1張 5 偵卷第43至44頁 3 土地登記申請書（預告登記）1張 2 偵卷第51頁 4 預告登記同意書1張 1 偵卷第49至50頁 5 收據1張 3 偵卷第79頁 6 本票（票號846353，金額50萬元）1張 2 偵卷第81頁

2025-03-25

KSDV-114-訴-127-20250325-1

重上

臺灣高等法院臺南分院

履行契約

臺灣高等法院臺南分院民事判決 113年度重上字第25號上訴人薛水青訴訟代理人賴巧淳律師陳澤嘉律師複代理人陳佾澧律師被上訴人洪國賓張蔚琦共同訴訟代理人邱皇錡律師丁詠純律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國113年1月22日臺灣嘉義地方法院112年度重訴字第54號第一審判決提起上訴，被上訴人變更起訴聲明，本院於114年3月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴人應於被上訴人給付新臺幣1,600萬元即匯入附表所示專屬帳號之同時，將坐落嘉義市○○段00○0000地號土地分割如附圖所示，並將其中編號A1面積1978.33平方公尺、A2面積7.67平方公尺土地所有權，移轉登記予被上訴人共有，應有部分各2分之1。變更之訴訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。又在第二審為訴之變更合法者，原訴可認為已因而視為撤回時，第一審就原訴所為判決，自當然失其效力。第二審法院應專就新訴為裁判，無須更就該判決之上訴為裁判（最高法院71年台上字第3746號原判例參照）。被上訴人於原審請求上訴人於被上訴人給付新臺幣（下同）1,600萬元即匯入附表所示專屬帳號（下稱履約帳號）之同時，將上訴人所有坐落嘉義市○○段00地號土地（下稱系爭土地）權利範圍百分之65移轉登記予被上訴人各20 0分之65，上訴人上訴後，被上訴人變更起訴聲明，請求上訴人於被上訴人給付1,600萬元即匯入履約帳號之同時，將系爭土地（嗣後逕為分割為同段96、96-1地號土地，下以分割後各地號分稱）分割如嘉義市地政事務所民國113年8月8 日土地複丈成果圖（即本判決附圖，下稱附圖）所示，並將其中編號A1、A2之土地所有權移轉登記予被上訴人共有，應有部分各2分之1（本院卷第255頁），核其變更請求之基礎事實同一，且為上訴人所同意（本院卷第255頁），與前揭規定尚無不合，應予准許。二、被上訴人主張：被上訴人與訴外人陳尚萌於112年3月6日，分別與上訴人簽訂土地買賣契約書（就兩造部分之契約，下稱系爭契約），就系爭土地所有權全部，約定由被上訴人買受如系爭契約後附地籍圖所示A部分之600坪土地（占總面積百分之65），其餘百分之35土地所有權由陳尚萌買受。被上訴人買賣價金為每坪2萬9,500元，總價1,770萬元，並向訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理價金履約保證，分4期給付。被上訴人已將第1期款項存入僑馥公司指定如附表所示之履約帳號，惟上訴人於112年5月23日又與訴外人羅少妘等12人（下稱羅少妘等人）簽立系爭土地之買賣契約，羅少妘等人並給付第一期款839萬元，被上訴人發覺後，於112年6月7日就系爭土地應有部分百分之65聲請假處分，經臺灣嘉義地方法院（下稱嘉義地院）112年度全字第22號准假處分，並依嘉義地院112年度執全字第62號辦理假處分執行登記。爰依系爭契約及民法第348條規定，請求上訴人於被上訴人給付剩餘買賣價金1,600萬元即匯入履約帳號之同時，將分割後96、96-1地號土地予以分割如附圖所示，並將其中編號A1（面積1978.33平方公尺）、A2（面積7.67平方公尺）之土地所有權移轉登記予被上訴人共有，應有部分各2分之1等語。三、上訴人則以：上訴人5年前罹患阿茲海默症，有失智情形，認知能力不佳，領有（輕度）身心障礙證明。上訴人於112 年3月6日經中信房屋嘉義福德加盟店（下稱仲介公司）人員仲介，與仲介公司人員陳尚萌及被上訴人簽立系爭契約，不知系爭契約為土地買賣契約，即置放抽屜，嗣於112年5月23 日又有土地開發人員到上訴人住處，詢問系爭土地是否出售，上訴人再與他人簽訂系爭土地之買賣契約，而有重複買賣之情形，因買方已支付第一期價金839萬元，若解除該買賣契約，需給付加倍之違約金，因上訴人識字不多，未以意思表示內容錯誤撤銷系爭契約，但已接受陳尚萌意見，加倍給付被上訴人違約金，並依系爭契約第8條第1、3項，以112年 6月29日太保南新郵局第000044號存證信函（下稱系爭存證信函），解除系爭契約，各支付被上訴人170萬元及陳尚萌1 00萬元賠償，及依契約給付仲介費82萬9,000元及代書費1萬元。被上訴人既已收受系爭存證信函，依民法第95條規定，已生解除系爭契約之效果等語，資為抗辯。並答辯聲明：變更之訴駁回。四、兩造不爭執事項：　㈠系爭土地（面積3055.33平方公尺）為上訴人所有，權利範圍全部。（原審卷第43頁）　㈡被上訴人及陳尚萌於112年3月6日分別與上訴人簽訂土地買賣契約書，由被上訴人以總價款1,770萬元（第一、二期款：各170萬元，第三期款：360萬元、第四期款：1,070萬元），向上訴人購買系爭土地，如系爭契約後附地籍圖謄本所示 A區面積600坪土地（待地政機關測量），並共同委任僑馥公司辦理買賣價金信託履約保證。陳尚萌則以955萬8,000元購買B區土地324坪。（原審卷第15-22、75頁）　㈢被上訴人已依約於112年3月7日將第一期款170萬元，匯入兩造所約定由僑馥公司將價金信託存放之履約帳號。陳尚萌亦依約於112年3月8日繳納第一期款100萬元至履約帳號。（原審卷第15、23、77頁）　㈣上訴人另於112年5月23日與羅少妘等人簽訂土地買賣契約書，將系爭土地全部，以總價2,798萬8,000元出售予羅少妘等人。買方當場交付上訴人100萬元支票，其餘739萬7,000元匯入中信銀行受託信託財產專戶，共付第一期款839萬元。（原審卷第25-35、57、99、116頁）　㈤上訴人於112年6月3日於中信房屋福德加盟店簽立解約協議書（原審卷第75頁），載明上訴人除退還被上訴人170萬元、陳尚萌100萬元簽約款外，並賠償被上訴人170萬元、陳尚萌 100萬元，作為和解補償，及依契約給付仲介費82萬9,000元、代書費1萬元、履保費成交價萬分之6。上訴人已將賠償被上訴人之170萬元匯入履約帳號，並於112年7月15日與陳尚萌簽立終止不動產買賣價金履約保證協議書，合意解除陳尚萌與上訴人間就系爭土地之買賣契約。被上訴人未同意前述解除契約方案而未簽立。(原審卷第75、77、116頁) 　㈥上訴人委託其子薛朝聰，於112年6月29日以系爭存證信函，向被上訴人解除系爭契約，存證信函內容如原審卷第65-69 頁所示。被上訴人於112年7月4日收受該存證信函。（原審卷第65-73頁）　㈦被上訴人就系爭土地應有部分百分之65範圍聲請假處分，經嘉義地院112年度全字第22號於112年6月6日裁定准被上訴人供擔保後為假處分。被上訴人已依前開裁定供擔保，並經嘉義地院112年度執全字第62號於112年6月7日辦理假處分登記。（原審卷第37-39、41-43頁）　㈧上訴人於112年5月5日經鑑定，取得障礙類別為第一類、障礙等級輕度之身心障礙證明（有效期限：117年5月31日）。（原審卷第63頁）　㈨系爭契約第8條「違約罰則」約定略以：（原審卷第17頁）　⒈第1項：除本約有特別約定外，甲（被上訴人）乙（上訴人）任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥公司進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥公司執行專戶價金之撥付作業。　⒉第2項：本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金；除非甲方於僑馥公司最終催告期限內向法院起訴，否則僑馥公司即依約將上述款項交付乙方沒收，沒收後若甲方對違約金之數額再有異議時，甲方依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方請求，不得對僑馥公司做主張。甲方若有開立本票或支票亦應照其面額賠償並同意乙方據以執行。　⒊第3項：本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲方，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。　㈩系爭契約第4條第3項約定：乙方應依約交付所有權狀正本（於簽約時）、印鑑證明、戶籍資料、稅單等產權移轉所需文件予特約代書。雙方應配合完成不動產所有權移轉之書表用印。自文件交付日起至買賣合約完成（或解除）日止，非經甲乙雙方同意，任一方均不得向特約代書要求取回文件、終止委託或直接向有關機關申請案件撤銷，違者對特約代書不生效力。雙方同意授權特約代書使用當事人交付之印章蓋妥撤銷買賣申報及代繳稅款及回復產權之用印書類。日後如需乙方本人出面協辦或補蓋印鑑、補換證件等時，乙方應無條件即時交付，不得藉故拖延拒絕或要求任何補償行為，否則所生之損害概由乙方負擔之，雙方同意由特約代書依法依約依例辨理繳稅，不得另主張繳稅日期。　系爭契約第3條「買賣價金之給付與收受」第2項第二期款部分，付款方式欄約定：需分割完成；繳款時間及說明約定：乙方應於分割、鑑界完成日，備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業。　系爭土地於113年2月7日因逕為分割，增加同段96-1地號土地，分割後，96地號土地面積為2984.16平方公尺，96-1地號土地面積為71.17平方公尺。（本院卷第167、169頁）　系爭契約後附圖，經囑託嘉義市地政事務所複丈，製作113年 8月8日之複丈成果圖A1、A2（本院卷第191頁）為被上訴人買受之範圍。五、兩造爭執事項：　㈠上訴人依系爭契約第8條第1、3項約定，以系爭存證信函解除系爭契約，是否生解除之效力？　㈡被上訴人依系爭契約、民法第348條，請求上訴人於被上訴人將1,600萬元匯入履約帳號之同時，將其所有分割後00、00- 0地號土地予以分割如附圖所示，並將其中編號A1（面積197 8.33平方公尺）、A2（面積7.67平方公尺）之土地所有權移轉登記予被上訴人共有，應有部分各2分之1，有無理由？六、得心證之理由：　㈠系爭土地為上訴人所有，權利範圍全部。被上訴人於112年3 月6日與上訴人簽訂系爭契約，由被上訴人以總價款1,770萬元（第一、二期款：各170萬元，第三期款：360萬元、第四期款：1,070萬元），向上訴人購買系爭土地中，如系爭契約後附地籍圖謄本所示A區面積600坪土地，即附圖A1、A2部分，並共同委任僑馥公司辦理買賣價金信託履約保證。被上訴人已依約於112年3月7日將第一期款170萬元，匯入履約帳戶等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈡、㈢、），堪予認定。　㈡關於爭執事項㈠部分：　⒈上訴人曾委託其子薛朝聰，於112年6月29日以如原審卷第65- 69頁所示之系爭存證信函，向被上訴人解除系爭契約，被上訴人於112年7月4日收受該存證信函，固為兩造所不爭執（不爭執事項㈥）。惟查：　⑴按契約除因當事人約定保留之解除權外，以有民法第254條至 256條或其他法定之情形為限，始得向他方當事人為解除之意思表示（最高法院57年台上字第3211號原判例參照）。又解除權之行使，屬於不違約之一方（最高法院50年台上字第 1883號原判例、88年度台上字第1453號裁定參照）。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所明定。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能拘泥字面或摭拾書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院110年度台上字第3293號、110年度台上字第857號判決參照）。　⑵依系爭契約第8條「違約罰則」記載，第1項：除本約有特別約定外，甲（被上訴人）乙（上訴人）任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥公司進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥公司執行專戶價金之撥付作業。第2項：本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金；除非甲方於僑馥公司最終催告期限內向法院起訴，否則僑馥公司即依約將上述款項交付乙方沒收，沒收後若甲方對違約金之數額再有異議時，甲方依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方請求，不得對僑馥公司做主張。甲方若有開立本票或支票亦應照其面額賠償並同意乙方據以執行。第3項：本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲方，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方等語（不爭執事項㈨）以觀，該條項之違約罰則，顯係就違約、解除契約之相關程序及損害賠償內容為約定，而第1項既已明定：「…甲乙『任一方』若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日以上期間催告仍未履行，…應由僑馥公司進行最終催告仍未履行…，本約即生解除之效力」等語，則依文義及體系解釋，第1項乃係就兩造任一方違約不履行時，如何解除契約之程序事項而為約定，第2、3項則係再就第1項解除契約係因甲方或乙方違約所致者，分別應對他方負損害賠償責任之內容為約定。　⑶又核諸系爭契約之核心為系爭土地之買賣移轉，倘賦予任一方得於契約成立後擅自解除契約之權利，則兩造以系爭契約拘束彼此履行義務之本意即無從達成，且契約解除權之行使，亦應屬於不違約之一方，再參諸第3項關於「乙方若有『擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事』…」之記載，復均屬第1項違約情事之範疇，則通觀前開契約條款內容，依文義上及論理上探求當事人立約時之真意，兼衡諸契約目的、交易習慣及誠信原則，應認第3項關於「乙方擅自解約」僅係違約態樣之約定，並非將「乙方擅自解約」排除在第 1項解除契約程序適用範圍外之特別約定。上訴人抗辯：「擅自解約」其意為系爭契約之乙方（出賣人）得未經甲方（買受人）同意解除契約，屬第1項「本約有特別約定」之情形云云，或抗辯：乙方「擅自解約」並非「不依約履行義務」，不構成第1項所定「不依約履行義務」之情形云云，均無可採。　⑷綜上，上訴人既不得擅自解約，則其縱以系爭存證信函為解除系爭契約之意思表示，亦不生系爭契約解除之效力。另上訴人原抗辯其就系爭契約有意思表示錯誤部分，嗣已陳明不再主張（本院卷第237頁），則不另就此部分予以審究。　㈢關於爭執事項㈡部分：　⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第348條第1項、第367條、第264條第1項分別定有明文。又買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之義務有對價關係，當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付，並非以他方之給付，為自己給付之停止條件。故買受人對於出賣人請求履行因買賣契約所負之債務，倘其未付清價金，出賣人復無先為給付之義務，出賣人即得拒絕履行交付標的物及使買受人取得標的物所有權之義務，於裁判上援用此項抗辯時，買受人如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院即應為買受人提出對待給付時，出賣人應向買受人為給付之判決，不得僅命出賣人為給付，而置買受人之對待給付於不顧（最高法院87年度台上字第19 號判決參照）。　⒉系爭契約未經上訴人合法解除，已如前述，而依系爭契約第3 條「買賣價金之給付與收受」第2項之約定，上訴人應於分割、鑑界完成日，備齊一切過戶所需之證件資料，並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業（不爭執事項）。被上訴人最遲應於前開日期將第二期款存匯入專戶（原審卷第15頁）。另於系爭契約第12條「其他約定事項」第點，亦約定分割費用由賣方（上訴人）支付（原審卷第18頁），則被上訴人主張：上訴人負有將系爭土地先行鑑界、分割出如系爭契約後附地籍圖所示A區之600坪土地，並將分割後之A區土地所有權移轉予被上訴人之義務等語，堪可採信。　⒊又系爭契約後附地籍圖，經囑託嘉義市地政事務所複丈，製作113年8月8日之複丈成果圖（即附圖）A1、A2部分土地，為被上訴人買受之範圍，亦為兩造所不爭執（不爭執事項 ）。　⒋上訴人既負有將系爭土地分割、交付買賣標的物（即附圖A1 、A2部分）予被上訴人，並使被上訴人取得該物所有權之義務，被上訴人負有給付剩餘買賣價金及受領買賣標的物之義務，則被上訴人請求上訴人於被上訴人給付剩餘買賣價金1, 600萬元即匯入履約帳號之同時，將系爭土地如附圖編號A1 、A2之土地所有權，移轉登記予被上訴人共有，應有部分各 2分之1，即屬有據。七、綜上所述，被上訴人依系爭契約、民法第348條規定，變更請求上訴人於被上訴人給付1,600萬元即匯入履約帳號之同時，將系爭土地如附圖編號A1、A2之土地所有權，移轉登記予被上訴人共有，應有部分各2分之1，應予准許。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件被上訴人變更之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　李素靖　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　余玟慧　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林育幟上為正本係照原本作成。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。被上訴人不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　凌昇裕【附註】民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。附表：金融機構中國信託商業銀行營業部戶　　名中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶專屬帳號 00000-00000000-0

2025-03-25

TNHV-113-重上-25-20250325-2

審重訴

臺灣高雄地方法院

所有權移轉登記等

臺灣高雄地方法院民事裁定 113年度審重訴字第254號原告趙守仁訴訟代理人張耀聰律師被告蘇鶴立上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，原告起訴未據繳足裁判費：一、按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之，但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之；以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第77條之2第1項、第2項分別定有明文。二、原告於民國113年12月5日起訴，主張兩造於民國113年7月8 日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由原告以新臺幣（下同）9,000,000元購買被告所有附表所示土地及建物（下合稱系爭地下層），因被告拒不履行系爭契約，依系爭契約第5條第1項、第7條第1項、第8條第1項等約定，及民法第348條第1項規定，聲明第1項請求被告將系爭地下層之所有權移轉登記並交付予原告，聲明第2項請求被告自113年8 月14日起，至被告將系爭地下層所有權移轉登記並交付予原告之日止，按日給付原告違約金1,800元。查聲明第1項訴訟標的價額應以系爭地下層於起訴時之客觀交易價格為準，考量原告係於113年7月間以9,000,000元購買系爭地下層，距起訴時未滿半年，應與市價交易價格相近，此部分訴訟標的價額核定為9,000,000元，聲明第2項請求給付違約金為聲明第1項之附帶請求，計算至起訴前1日即113年12月4日之違約金203,400元（計算式：1,800元×113日＝203,400元），應併算價額。是本件訴訟標的價額為9,203,400元（計算式：9,0 00,000元＋203,400元＝9,203,400元），應繳納第一審裁判費 92,179元，扣除前已繳納之90,100元，尚應補繳2,079元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達7日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 25 日民事審查庭法官楊佩蓉正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新臺幣1,500元。中華民國 114 年 3 月 25 日書記官陳展榮附表：編號土地或建物權利範圍所有權人１高雄市○○區○○○段0000地號土地 10000分之1250 蘇鶴立２高雄市○○區○○○段00000○號建物（門牌：苓雅區仁義街2之4號地下層，共有部分過田子段11411建號權利範圍1000分之135）全部蘇鶴立

2025-03-25

KSDV-113-審重訴-254-20250325-2

重上

臺灣高等法院臺中分院

租佃爭議

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度重上字第79號上訴人陳順發陳冠宇訴訟代理人許宜嫺律師上訴人陳明發訴訟代理人徐豪駿律師被上訴人立御建設股份有限公司法定代理人賴雅玲訴訟代理人何俊龍律師被上訴人祭祀公業陳瑞好法定代理人陳金禎訴訟代理人蔡昆宏律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國113年2月 21日臺灣彰化地方法院112年度訴字第276號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於114年3月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、上訴駁回（先位之訴部分）。二、確認上訴人就坐落彰化縣○○鎮○○段00地號土地（下稱系爭土地）如附圖（即彰化縣田中地政事務所收件日期文號：民國 113年12月2日土丈字第121300號複丈成果圖）所示區塊A部分土地（面積1327.67平方公尺，下稱系爭A地），有優先承買權存在。三、被上訴人立御建設股份有限公司應將系爭A地自系爭土地辦理分割登記，並將系爭A地於彰化縣田中地政事務所登記日期110年10月20日，以判決移轉為原因所為之所有權移轉登記塗銷。四、被上訴人祭祀公業陳瑞好應就系爭A地，以總價新臺幣2,562 萬3,119元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金同時，將系爭A地辦理所有權移轉登記予上訴人公同共有。五、第二審(含追加之訴)訴訟費用由被上訴人負擔2分之1，餘由上訴人負擔。　　　　事實及理由壹、程序方面：　　按於二審訴訟程序為訴之變更或追加，非得他造之同意，不得為之。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第446條第l項定有明文。本件上訴人於原審起訴請求：㈠確認上訴人對被上訴人祭祀公業陳瑞好（下稱系爭祭祀公業）所有系爭土地所有權全部，與被上訴人立御建設股份有限公司（下稱立御公司）於民國108年3月26日所訂不動產買賣契約書及110年8月25日所訂之補充條約，有以總價新臺幣（下同）5,370萬1,928元同一條件之優先承買權存在。㈡立御公司應將系爭土地於登記日期110年10月20日以權狀字號：110 彰田資字第009601號所為之判決移轉登記予以塗銷，回復登記於系爭祭祀公業之名下。㈢系爭祭祀公業應將系爭土地以總價5,370萬1,928元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金同時，將系爭土地辦理所有權移轉登記予上訴人維持公同共有。嗣於本院審理時，㈠更正先位聲明：1.確認上訴人對系爭祭祀公業所有系爭土地（面積2808.49平方公尺）所有權全部有優先承買權存在。2.立御公司應將系爭土地於登記日期110年10月20日以權狀字號：110彰田資字第00 9601號所為之判決移轉登記予以塗銷。3.系爭祭祀公業應將系爭土地，以總價5,420萬1,928元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金同時，將系爭土地辦理所有權移轉登記予上訴人公同所有。㈡另追加備位聲明：1.確認上訴人就系爭A地，有優先承買權存在。2.立御公司應將系爭A地自系爭土地辦理分割登記，並將系爭A地於田中地政登記日期1 10年10月20日，以判決移轉為原因所為之所有權移轉登記塗銷。3.系爭祭祀公業應將系爭A地，以總價2,562萬3,119元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金同時，將系爭A地辦理所有權移轉登記予上訴人公同所有（見本院卷二第379至381頁、卷三第18至21頁、第44頁），核上訴人就訴之聲明更正、減縮及追加，原訴與追加之訴之訴訟資料可相互援用，主要爭點具共通性，基礎事實同一，且立御公司為原審之當事人，就立御公司之審級利益及防禦權之保障無重大影響，合於前揭規定，應予准許。貳、實體方面：　一、上訴人主張：訴外人陳德連（即上訴人陳明發、陳順發之父親、陳冠宇之祖父）於44年1月1日與系爭祭祀公業間就重測前彰化縣○○鎮○○段000○0地號土地訂有耕地三七五租約（下稱系爭耕地租約），上開土地經重測後，陳德連承租範圍為重測後彰化縣○○鎮○○段00○00地號土地（下稱00、00地號土地）全部及系爭A地。80年9月26日依據彰化縣政府函文，准予承租人名義變更為上訴人陳順發、陳明發及訴外人陳振發，後陳振發死亡，由上訴人陳冠宇繼承承租權並為租約變更登記。系爭土地雖於60年6月25日編訂為住宅區，然系爭A地仍持續由系爭祭祀公業出租予伊作農業使用，伊就系爭A地仍持續耕作，縱系爭土地東北角曾存在檳榔攤，亦非坐落於伊實際承租範圍即系爭A地內，無從逕認伊有未自任耕作之情事，伊為耕地三七五減租條例（下稱減租條例）之承租人。系爭祭祀公業於108年3月26日與立御公司簽訂不動產買賣契約書，約定將系爭土地所有權全部以總價9,854萬8,960元出售予立御公司，被上訴人間於110年8月25日再簽立補充條約，將系爭土地之買賣價格降低為5,420萬1,928元，惟均未踐行減租條例第15條第1項、土地法第107條優先承買權通知，致伊無法行使優先承買權，系爭祭祀公業並於110年10月2 0日將系爭土地移轉登記予立御公司。伊於知悉買賣雙方就系爭土地之買賣條件後，即向系爭祭祀公業表示願以同一條件優先承買，伊自得以總價5,420萬1,928元承買系爭土地之全部，或以價金2,562萬3,119元承買系爭A地。爰依減租條例第15條、土地法第107條規定，提起本件訴訟（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。並㈠上訴聲明：原判決廢棄。先位聲明：⒈確認上訴人對系爭祭祀公業所有系爭土地（面積2,808.49平方公尺）所有權全部有優先承買權存在。⒉立御公司應將系爭土地於登記日期110年10月20 日以權狀字號：110彰田資字第009601號所為之判決移轉登記予以塗銷。⒊系爭祭祀公業應將系爭土地，以總價5,420萬 1,928元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金同時，將系爭土地辦理所有權移轉登記予上訴人公同所有。㈡追加備位聲明：⒈確認上訴人對系爭A地，有優先承買權存在。⒉立御公司應將系爭A地自系爭土地辦理分割登記，並將系爭A地於田中地政登記日期民國110年10月20日，以判決移轉為原因所為之所有權移轉登記塗銷。⒊系爭祭祀公業應將系爭A地，以總價2,562萬3,119元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金同時，將系爭A地辦理所有權移轉登記予上訴人公同所有。二、被上訴人則以：系爭土地於60年6月25日編訂為住宅區，已非耕地，不得作為減租條例之標的，無從再成立耕地租約關係，上訴人自無減租條例第15條優先承買權可行使。系爭土地於99年10月間至109年11月間存有檳榔攤，有不自任耕作情事，系爭耕地租約有無效事由，上訴人亦無優先承買權可行使。上訴人雖備位請求優先承買系爭A地，惟以同一條件優先承買，應係指與被上訴人間就系爭土地所有權全部之買賣條件為優先承買，上訴人無法僅就系爭A地優先承買。被上訴人間於108年3月26日時係以9,854萬8,960元達成系爭土地買賣價金合意，倘上訴人得就系爭A地主張優先承買權，應以9,854萬8,960元為計算依據，並依1327.67/2808.49的比例計算優先承買金額等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴及追加之訴駁回。　三、本院之判斷：　㈠上訴人與系爭祭祀公業間就系爭A地，有耕地租約關係存在：　⒈按耕地租賃權為財產權之一種，於被繼承人即承租人死亡時，其繼承人除拋棄繼承者外，依法固均有繼承之權利。惟繼承後，部分繼承人非不得放棄該財產權，而將耕地租賃權分歸其他繼承人共有（最高法院106年度台上字第510號民事判決參照）。經查，訴外人陳德連於44年1月1日與系爭祭祀公業就重測前彰化縣○○鎮○○段000○0地號土地其中部分面積訂有系爭耕地租約，上開土地於76年辦理地籍圖重測後，陳德連承租範圍包含重測後00、00地號土地全部及系爭A地；系爭耕地租約於80年9月26日依據彰化縣政府函文准予承租人名義變更為陳順發、陳明發及訴外人陳振發，後陳振發死亡，由陳冠宇繼承承租權並為租約變更登記等情，為兩造所不爭執（見本院卷一第341至342頁不爭執事項1.、卷二第349頁），並有陳順發、陳冠宇經本院行當事人訊問時結稱及證人陳冠宏於本院證述明確（見本院卷二第72至73頁、第75至80頁），及系爭耕地租約資料、耕地租約續約資料、陳德連繼承系統表、陳德連及其全體繼承人戶籍謄本、陳振發繼承系統表、陳振發及其全體繼承人戶籍謄本、原審法院99年度訴字第504號宣示判決筆錄、非現耕繼承人同意書、印鑑證明書、陳月英（陳德連繼承人）簽立收據、耕地三七五租約登記申請書、陳月英印鑑證明、陳德連繼承系統表、彰化縣田中鎮公所113年8月22日函文及檢附租約變更登記資料、田中地政113年12月23日函文在卷可佐（見原審卷一第37至38頁、第185至187頁、第221至223頁；本院卷一第273至295頁、卷二第9至22頁、第25至37頁、第125至第131頁、第303頁），可認陳德連於44年租約訂立時租賃標的物為耕地，陳德連過世後，上訴人為繼承00、00地號土地及系爭A地租約之繼承人。　　⒉按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項亦有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效（最高法院105年度台上字第359號、91年度台上1447號民事判決參照）。被上訴人主張上訴人未自任耕作一事，無非以系爭土地曾設置檳榔攤為憑，並提出google街景照片、系爭土地99 年4月26日、105年5月14日、108年10月18日空照圖為證（見原審卷一第211至219頁、第405至409頁、第553頁），然查：　⑴陳順發於本院結稱：伊為陳德連之子。陳德連跟陳上卿是兄弟。陳德連跟陳上卿先前向系爭祭祀公業承租土地時即各自承租，係兩份租約。00年4月田中地政辦理假分割成果圖現場勘測時伊有在現場，擬分割線是以田埂為界計算出陳德連耕作範圍之面積。00年現場勘測時，系爭祭祀公業有陳金魁、陳武雄在場。陳德連過世後，伊跟陳順發、陳振發即繼續承租00、00地號土地及系爭A地。中正路還沒開通時，就是種稻田。中正路開通後，就種植竹子果樹。伊於104年至109 年時係跟陳上卿之繼承人即陳文貴等人一起合繳租金等語（見本院卷二第71至74頁、第86頁），核與系爭土地00年4月1 日地籍圖謄本上記載：「本案土地係因三七五租約地，因公共設施徵收後需要辦理三七五換訂租需要申請現況勘測。說明：...80A、面積0.1327.67（公頃）、耕作人陳德連。80B 、面積0.1480.82（公頃）、耕作人陳文貴等4人」等語，並經測量員張國珍蓋印其上（見原審卷一第541頁），且80A、 80B之擬分割線與79年6月15日、79年10月6日空照圖顯示田埂分界情形相符（見本院卷二第319至321頁），並有耕地租約書、110年繳租明細可佐（見原審卷一第37至38頁；本院卷一第375至300頁、第331頁），可認陳德連及其繼承人於6 0年後仍繼續種稻耕作系爭A地至中正路開通，陳德連承租系爭土地特定位置即系爭A地等情，堪可採信。參以陳順發於本院結稱：陳冠宇會協助伊除草、種植，陳明發也會協助伊種樹，自108年起種香蕉比較多，也有種植一些雜糧。收成時間不一定，香蕉就是一年到頭、芋頭最近有採收等語（見本院卷二第74、84頁），陳冠宇於本院結稱：有種雜糧，大部分是種香蕉。伊大伯說可以收成時，伊就去收成等語（見本院卷二第88頁），及證人陳聰明於本院證稱：上訴人在00 、00地號土地及系爭A地有種植香蕉等語（見本院卷二第83 頁），陳文貴於原審法院112年度重訴字第89號案件（下稱另案）證稱：伊是系爭土地其中1480.82平方公尺的承租人；系爭土地有分A、B部分，A部分是上訴人承租，B部分是伊兄弟承租；以前有田埂，伊長輩承租時就有田埂。00、00地號土地及系爭A地上訴人都有在種，是種香蕉等語（見本院卷一第394至395頁），與證人陳文賢於另案證述：上訴人3 人都有在系爭A地耕作，沒有種稻米後就是種竹子、香蕉等語（見本院卷一第400至402頁）相符，並有112年9月11日履勘照片、上訴人提出之現場照片可佐（見原審卷一第441至4 43頁；本院卷一第441至457頁），可見上訴人係向系爭祭祀公業承租系爭土地之特定部分（即系爭A地）而非應有部分（見本院卷二第346至347頁），上訴人就系爭A地有實際耕作之事實，應可認定。　⑵陳冠宇於本院結稱：檳榔攤是在系爭土地上或人行道上伊不清楚。檳榔攤不知何人設置，伊並未向檳榔攤買過東西；伊不清楚檳榔攤跟陳文貴那邊有無關係等語（見本院卷二第87 頁），證人陳聰明於本院證稱：檳榔攤不知何人興建，伊等為佃農不可能租給他人等語（見本院卷二第95頁），陳文貴於另案證稱：系爭土地之人行道曾有人設立檳榔攤，但不知是何人設立的，伊跟上訴人都沒有向檳榔攤收取租金，伊有去趕過檳榔攤，但趕不走等語（見本院卷一第395至398頁）；陳文賢於另案證述：以前在系爭土地上有檳榔攤，伊不知是何人興建，伊並無向檳榔攤收取租金，不清楚上訴人有無向檳榔攤收取租金等語（見本院卷一第402頁），可認並無證據顯示檳榔攤為上訴人同意他人設置，尚無從逕認上訴人有將系爭土地轉租或出借他人設置檳榔攤之未自任耕作之事實，被上訴人主張系爭租約無效，難認有據。　⒊按土地法第82條所謂凡編為某種使用之土地，不得供其他用途之使用，並非排除於其所定之使用期限前，仍為繼續從來之使用，此觀同法第83條之規定自明。自不能因系爭土地經編為住宅區用地，即認為原耕地租賃關係當然終止，而無減租條例第15條之適用（最高法院97年度台上字第1592號、64 年度台再字第80號民事判決參照）。另按出租人之耕地，在租賃關係存續中，雖經編為都市計畫建築用地，惟地目尚未變更，依土地法第83條規定，承租人仍得繼續為原來之耕作使用，在出租人合法終止租約收回土地之前，並不變更其耕地租賃之性質，自仍有減租條例第15條規定之適用（最高法院103年度台上字第2403號、94年度台上字第228號民事判決參照）。經查：⑴系爭土地於60年6月25日公布田中都市計畫後，使用分區經編定為住宅區乙節，有土地使用分區證明書在卷為憑（見原審卷一第181頁），惟陳德連及其繼承人於6 0年後仍繼續種稻田耕作系爭A地至中正路開通，仍從事農用，業經說明如上，可認陳德連繼續承租系爭A地，仍屬耕地租佃性質。被上訴人抗辯：系爭租約因系爭土地於60年間變更為非耕地，上訴人就系爭A地於60年後登記為三七五租約之承租人為無效，耕地租約不成立云云（見本院卷一第121 頁、卷二第111至115頁），均非可採。⑵耕地租約在租佃期限未屆滿前，得因出租土地經依法編定或變更為非耕地使用時期前終止，減租條例第17條第1項第5款定有明文。是出租人於出租期間，因出租標的依法變更為非耕地使用時，出租人應以意思表示終止租約，而非耕地租約當然失效。經查，上訴人就00、00地號土地及系爭A地之耕地租約最近一次公所依減租條例第20條核定續訂租約期間為104年1月1日至109 年12月31日（見原審卷一第223頁），系爭祭祀公業於110年前仍有收取上訴人就上開所承租土地繳納之108年、109年、 110年租金（見本院卷二第341頁），且系爭祭祀公業並未因系爭土地變更為非耕地，而向訴外人陳德連、陳振發或上訴人3人為終止系爭耕地租約之意思表示乙節，為兩造所不爭執（見本院卷一第342頁不爭執事項4.），可認上訴人行使優先承買權前，就系爭A地之耕地租約關係並未因系爭祭祀公業終止租約而消滅。被上訴人雖舉最高法院86年度台上字第3039號民事判決抗辯上訴人無優先承買權云云（見本院卷一第257頁、卷二第423至425頁），然上開判決之基礎事實乃出租人於承租人合法行使優先承買權前已先合法終止租約，與本件事實尚有不同，難以比附援引。　⒋綜上，上訴人就系爭A地租約未因不自任耕作無效，亦未經系爭祭祀公業合法終止，仍然存續，上訴人承租系爭A地亦有實際耕作。系爭祭祀公業出售系爭土地，並與立御公司就系爭土地簽訂買賣合約，及系爭土地於110年10月20日移轉登記時（見原審卷一第39至48頁），上訴人仍為系爭A地之承租人，上訴人就系爭A地有耕地租賃關係存在。　㈡上訴人不得就系爭土地全部主張優先承買權，惟得就系爭A地主張優先承買權：　⒈按耕地出賣時，承租人有優先承受之權，出租人應將出賣條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄；出租人違反前開規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人；減租條例第15條第1項、第3項定有明文。所謂不得以其契約對抗承租人，係指該項以買賣為原因而成立之移轉物權行為，對於承租人不生效力而言（最高法院106年度台上字第510號、105年度台上字第1505號民事判決參照）。經查，上訴人就系爭A地與系爭祭祀公業間有耕地租約關係，業經本院認定如上。系爭祭祀公業與立御公司於108年3月26日、110年8月25日就系爭土地（含系爭A地）簽訂買賣契約及補充契約（合稱系爭合約）時，並未將出賣條件對上訴人踐行減租條例第15條第1項優先承買權之通知，上訴人未接獲上開契約出賣條件之書面通知等情，為兩造所不爭執（見本院卷一第342頁不爭執事項4.5.）。因此，被上訴人間就系爭A地於田中地政登記日期110年10月20日，以判決移轉為原因所為之所有權移轉登記，對上訴人不生效力。　⒉按基地出賣時，承租人依土地法第104條第1項規定，有依同樣條件優先承買之權，立法目的在保護承租人之權益，使土地所有權之歸屬及建物之利用，於公平合理之原則下，歸併同一人，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用。倘承租人僅承租基地之一部分，就其餘部分並無承租權，於基地出賣時，除該土地有不能分割之情形外，其優先承買權僅限於承租範圍內之基地（最高法院107年度台上字第1427號、106年度台上字第1622號、103年度台上字第1481號民事判決參照）。減租條例第15條、土地法第107條第1項就耕地租賃契約之耕地出租人出賣耕地時，亦規定承租人有依同樣條件優先承買之權，其立法意旨，亦係為使土地之利用與其所有權歸併於一個主體，藉以發揮土地之利用價值。據此，所謂耕地出賣時，耕地承租人有依同樣條件優先承買之權，除該耕地有不能分割之情形外，承租人之優先承買權，應限於其所承租範圍內之耕地。經查，上訴人就系爭土地僅承租其中系爭 A地，業經本院說明如上。又系爭土地依法令得分割出系爭A 地，並無不能分割之情，為兩造所不爭執（見本院卷一第34 3頁不爭執事項9.、第427頁、第433頁），並有田中地政113 年6月28日函、113年10月18日函在卷可佐（見本院卷一第10 0頁、第429至433頁）。參照前開見解，上訴人不得就系爭土地全部主張優先承買權，惟上訴人備位聲明已特定其主張優先承買之位置為系爭A地，自得就系爭A地主張優先承買權。系爭祭祀公業抗辯：上訴人無法僅就系爭A地優先承買云云（見本院卷二第417至419頁），即非可採。　　⒊從而，上訴人依減租條例第15條、土地法第107條規定（見本院卷一第131頁、第344頁），先位聲明：確認其就系爭土地有優先承買權存在，為無理由，應予駁回。上訴人備位聲明：確認其就系爭A地，有優先承買權存在，為有理由，應予准許。　㈢上訴人請求立御公司應將系爭A地自系爭土地分割，並將系爭 A地於110年10月20日之所有權移轉登記塗銷，系爭祭祀公業應與上訴人就系爭A地，以總價2,562萬3,119元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金同時，將系爭A地移轉予上訴人公同所有，為有理由：　　　⒈按耕地出賣時承租人有優先承買之權，出賣人應將買賣條件以書面通知承租人，如違反是項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，為減租條例第15條第1、3項所明定。所謂不得對抗承租人，即出租人（即出賣人）與承買人不得主張基於買賣而承租人之優先承買權為之消滅之意。倘出賣人未將出賣條件以書面通知承租人，該物權移轉契約，對承租人自不生效力（最高法院105年度台上字第1505號民事判決參照）。又民法第426條之2及土地法第104條所謂出賣人未通知優先承買權人而與第三人訂立買賣契約，其契約不得對抗優先承買權人者，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉所有權行為，對於優先承買權人不生效力，優先承買權人仍得行使優先承買權，請求塗銷該移轉所有權登記。此項優先承買權具有相對之物權效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異（最高法院 109年度台上字第3200號民事判決參照）。是減租條例第15 條、土地法第107條亦規定出賣人未通知優先承買權人而與第三人訂立買賣契約，其契約不得對抗優先承買權人，減租條例第15條、土地法第107條之優先承買權，亦應具有相對之物權效力。經查：　⑴上訴人為系爭A地之承租人，就系爭A地得主張減租條例第15 條、土地法第107條之優先承買權，既經本院認定於前。系爭土地於110年10月20日辦理所有權移轉登記予立御公司乙情，為兩造所不爭執（見本院卷一第342至343頁不爭執事項 6.、原審卷一第127頁土地登記謄本），出賣人之系爭祭祀公業未通知上訴人買賣契約條件（見本院卷一第181頁、第3 42頁不爭執事項5.），逕依原審法院109年度重訴字第54號確定判決辦理系爭土地所有權移轉登記，自不得對抗上訴人。因上訴人依減租條例第15條、土地法第107條規定之優先承買權具有物權效力，可對系爭A地之繼受人即立御公司行使，上訴人得主張被上訴人間就系爭A地之所有權移轉行為對上訴人無效，立御公司就系爭A地負有塗銷登記之義務。另按單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地（最高法院75年度台上字第404號民事判決參照）。本件立御公司為系爭土地現單獨所有權人（見本院卷一第373 頁），系爭土地並無不能分割出系爭A地之情事（見本院卷一第343頁不爭執事項9.），上訴人行使優先承買權後，被上訴人間就系爭A地之移轉登記無效，立御公司就系爭A地負有塗銷登記義務，以回復系爭A地所有權予系爭祭祀公業，是立御公司為履行塗銷登記義務，自需將系爭A地自系爭土地分割後，以利塗銷系爭A地所有權登記，將系爭A地所有權回復為系爭祭祀公業所有。從而，上訴人請求立御公司將系爭土地分割出系爭A地及塗銷系爭A地於110年10月20日所為之所有權移轉登記，應屬有據。　⑵從而，上訴人依減租條例第15條、土地法第107條規定，先位聲明：立御公司應塗銷系爭土地於110年10月20日所為之所有權移轉登記，為無理由，應予駁回。上訴人備位聲明：立御公司應就系爭土地分割出系爭A地，塗銷系爭A地於110年1 0月20日所為之所有權移轉登記，為有理由，應予准許。　⒉按土地法第104條所定之優先承買（購買）權，係基於該法律之規定而生「先買特權（先買權）」之形成權，此項優先承買權對出賣人具有相對之物權效力，一旦行使，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件訂立買賣契約之權利（最高法院107年度台上字第1426號、106年度台上字第953號民事判決參照）。是減租條例第15條、土地法第107條之優先承買權，亦得請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件訂立買賣契約之權利。經查：　⑴依被上訴人間系爭合約，立御公司於110年10月20日移轉登記取得系爭土地支付之買賣對價為5,420萬1,928元乙情，為兩造所不爭執（見本院卷一第342頁不爭執事項4.、卷三第24 頁），陳順發嗣後知悉被上訴人間訂立系爭合約後，旋即於 111年4月1日寄發存證信函向系爭祭祀公業表示願以同一條件優先承買，並發函通知被上訴人表明願為優先承買之意思表示（見原審卷一第49至51、139至141頁），陳順發、陳冠宇於租佃爭議調解過程主張有優先承買權（見本院卷二第13 9頁），陳明發於原審程序112年12月26日追加為原告後（見原審卷二第13至15頁、第19至21頁），上訴人行使公同共有之優先承買權時，被上訴人間就系爭土地買賣總價為5,420 萬1,928元（見本院卷二第347頁），是出賣人之系爭祭祀公業，自應按其與立御公司約定之同樣出賣條件，與上訴人訂立買賣契約。是上訴人就系爭A地行使優先承買權價金之計算基礎，自應以5,420萬1,928元為依據（見本院卷一第339 頁），系爭祭祀公業抗辯應以9,854萬8,960元為計算基礎云云（見本院卷二第429頁、卷三第23頁），即非可採。另按在承租人之優先承買權範圍僅有部分土地之情形，所謂同樣條件，係指實質相同（最高法院111年度台上字第2832號民事判決參照）。本件兩造既同意價金比例用系爭A地面積占系爭土地面積之比例即1327.67/2808.49計算（見本院卷一第233頁），上訴人自得請求系爭祭祀公業就系爭A地，以總價2,562萬3,119元（計算式：5,420萬1,928元×1327.67/280 8.49＝2,562萬3,119元）與上訴人訂立買賣契約。則上訴人依減租條例第15條規定以書面向系爭祭祀公業主張以同一價格買受系爭A地，並一次給付全部價金，就系爭A地承買金額與被上訴人間就系爭土地簽訂契約實質相同，付款期限優於被上訴人間之契約條件（上訴人不主張分期付款之利益），堪認上訴人係以同一條件就系爭A地行使優先承買權。又立御公司將系爭A地分割及塗銷後，就系爭A地所有權回復為系爭祭祀公業所有，系爭祭祀公業當依其與上訴人間成立之買賣契約，負有移轉系爭A地所有權予上訴人之義務。　⑵從而，上訴人依減租條例第15條、土地法第107條規定，先位聲明：系爭祭祀公業應就系爭土地，以總價5,420萬1,928元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金同時，將系爭土地辦理所有權移轉登記予上訴人公同共有，為無理由。備位聲明：系爭祭祀公業應就系爭A地，以總價2,562萬3, 119元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金同時，將系爭A地辦理所有權移轉登記予上訴人公同共有，為有理由。　　⑶末查，本判決主文第四項，僅係特別標明買賣契約要素之標的與價金，非指總價2,562萬3,119元即為買賣契約之全部條件（最高法院106年度台上字第1263號民事判決參照），併此敘明。四、綜上所述，上訴人依減租條例第15條、土地法第107條規定，先位聲明：1.確認上訴人就系爭土地所有權全部，有優先承買權存在。2.立御公司應將系爭土地於110年10月20日所有權移轉登記予以塗銷。3.系爭祭祀公業應就系爭土地，以總價5,420萬1,928元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金同時，將系爭土地辦理所有權移轉登記予上訴人公同所有，為無理由，不應准許。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，經核並無不合。上訴論旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人依減租條例第15條、土地法第107條規定，追加備位聲明：1 .確認上訴人就系爭A地有優先承買權存在。2.立御公司應將系爭A地自系爭土地辦理分割登記，並將系爭A地於110年10 月20日所有權移轉登記塗銷。3.系爭祭祀公業應就系爭A地，以總價2,562萬3,119元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金同時，將系爭A地辦理所有權移轉登記予上訴人公同共有，為有理由，應予准許，爰判決如主文第二、三、四項所示。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不影響本院所為論斷，自無逐一敘明之必要，併此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為有理由，爰判決如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　民事第五庭　　審判長法　官黃綵君　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官吳崇道　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官高士傑正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 (均須按他造當事人之人數附繕本)。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官溫尹明　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日

2025-03-25

TCHV-113-重上-79-20250325-2