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修復漏水等

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第3436號原告嘉慶國際開發股份有限公司法定代理人張家豪訴訟代理人王慧凱律師被告鼎天商務大樓管理委員會法定代理人馬文隆訴訟代理人張恩鴻律師上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國114年2月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號27樓共用平台如附圖所示位置，依附件所示修復方法，將原告所有門牌號碼臺中市○○ 區○○路0段000號26樓之1號房屋回復至無滲漏水之狀態。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔7％，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣13萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面一、被告法定代理人於本院審理時變更為馬文隆，業據其聲明承受訴訟(本院卷二第169頁)，核無不合，先予敘明。二、原告起訴聲明第二項請求被告給付新臺幣(下同)112萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息(本院卷一第9頁)。嗣於訴訟進行中，擴張上開應受判決事項之聲明如下貳、原告聲明欄所示(本院卷二第163至 164頁)，核與民事訴訟法第255條第1項但書第3款規定相符，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：伊為門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號26樓之1 、26樓之2號房屋（下分以門牌號碼稱之，合稱系爭房屋）所有人，即鼎天商務大樓（下稱系爭大樓）之區分所有權人。因系爭大樓27樓屋頂共用平台（下稱系爭共用平台）擺設中央空調機，致頂樓樓地板常有積水及滲漏水，亦造成位處下方之系爭房屋多處滲漏水（下稱系爭漏水）。伊於民國11 1年12月19日起至112年6月8日止，數次發函促請被告修繕系爭共用平台，均未獲置理。另訴外人蒂雅事業股份有限公司（下稱蒂雅公司）於112年1月1日向伊承租系爭房屋作為醫美診所使用，預計自同日起至同年4月30日止進行裝修，卻因系爭漏水造成裝潢毀損及工程延宕，迄今無法營業，而拒絕支付伊自同年5月至114年1月份之租金。被告怠於履行公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定之修繕義務，具有過失，不法侵害系爭房屋之所有權，致伊受有不能使用收益系爭房屋之損害189萬元。爰依公寓大廈管理條例第10條第2項、民法第184條第1項前段之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應就系爭114年1月22日民事辯論意旨狀附圖二所示漏水位置，依附表一所示修復方法，將26樓之1號房屋修復至不漏水之狀態。㈡被告應給付原告189萬元，及其中112 萬元自起訴狀繕本送達翌日起、其餘77萬元自民事辯論意旨狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率之5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭大樓區分所有權人會議前於108年決議施作系爭大樓25樓、27樓、28、29樓全部露臺地坪、頂樓周邊鋁製圍牆及26樓玻璃帷幕之防水修漏工程，嗣經臺中市建築師公會鑑定達到防漏作用。原告於112年4月20日向伊反應系爭房屋右側牆面滲漏水後，伊尋找廠商於同年7月11日完成系爭共用平台之防水工程。原告復於同年8月26日反應左側牆面漏水，伊亦於同年9月14日召開管委會會議討論，並無置之不理。嗣於同年12月21日管委會例會決議同意由伊邀請各家廠商說明工法，施作估價並採分項多期付款方式，以完成頂樓漏水修繕工程，並於113年2月15日委由訴外人力廣工程行施作系爭共用平台修繕工程，伊已善盡修繕及維護之責，未怠於履行修繕義務，亦無故意或過失，不構成侵權行為。又原告未證明蒂雅公司承租系爭房屋為醫美診所，且約定每月租金14萬元，而蒂亞公司拒絕給付租金與系爭漏水有因果關係，自不得請求189萬元之損害等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　㈠被告應依附件所示修復方法將26樓之1號房屋修復至無滲漏水之狀態。　⒈公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；管理委員會之職務包括：共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良與公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項，公寓大廈管理條例第10條第 2項前段、第36條第2款、第3款分別定有明文。　⒉原告為系爭大樓之區分所有權人。系爭共用平台為系爭大樓共用部分，系爭房屋位於系爭共用平台下方乙節，為兩造所不爭執(本院卷一第469頁)，首堪認定為真正。經本院囑託臺中市建築師公會鑑定系爭房屋有無滲漏水情形，該滲漏水位置與範圍、成因，及應以何種方式修補，據其覆稱：經鑑定機關指定之建築師會同兩造進行72小時屋頂防水檢測，除 26樓之1號房屋上方暗架天花板兩處有漏水現象外，系爭房屋其餘地方皆無漏水現象。上開漏水情形應係上方屋頂版樓板有縫隙(包含女兒牆與樓地板交接處有縫隙)造成，得以施作附件所示方法修補等情，有該公會113年12月12日中市建師鑑字第1130900242號函附鑑定報告書(下稱系爭報告書)可考(外放系爭報告書第17至18頁)；系爭報告書認定之漏水位置屬於系爭大樓共用部分，亦為被告所不爭執(本院卷二第1 65頁)，是揆諸上開規定，被告應負責修繕系爭共用平台上開漏水情形，使原告所有26樓之1號房屋回復至無滲漏水之狀態。　㈡被告就系爭原告依民法第184條第1項規定，請求被告給付189 萬元之本息並無可採。　⒈因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。又侵權行為損害賠償責任，須以故意或過失不法侵害他人之權利為要件，而過失之有無，應以是否怠於注意義務為斷，倘無怠於此種注意，即不得謂之有過失。又公寓大廈管理委員會職務包含其所管理社區之共有及共用部分之維護、修繕及一般改良等事項，其於執行職務有無過失，應以是否未盡上開事項之注意義務為斷。末以當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦有規定。是本件應由原告就被告維護系爭共用平台具有過失乙節，盡其舉證責任。　⒉原告雖主張其於111年12月19日曾發函被告修繕系爭共用平台，惟被告否認有修繕必要，待其於112年4月20日、同年5月2 4日、同年7月29日、同年8月26日、113年4月9日及26日持續反應漏水問題，被告才陸續進行部分修繕，未於接獲之初對系爭共用平台進行全面放水測試，拖延至今仍有漏水現象，未善盡修繕、維護義務，而有過失等語。然查：　⑴考諸系爭大樓歷有年所，因天氣、風雨、地震等環境因素當將產生自然減損，原先建材之功效亦隨時間經過遞減，被告職責應在於定期檢視、維護，發現不足部分及時進行修繕，以確保共有及共用部分能維持一定之狀態。兼衡漏水生成原因諸多，無論是原有結構體老舊產生龜裂、建築物防水層失效、牆壁或樓板內管線破裂、窗框接角處填縫缺陷、地震應力造成裂縫等情形，均可能導致漏水現象，漏水點與呈現漏水位置亦非當然對應。且自發生漏水情形後，尚待測驗找出漏水成因，方能對症下藥杜絕再次發生。是被告應盡之注意義務，除定期維護外，乃於區分所有權人反應共用部分問題時，能在合理期間內尋找專業廠商進行修繕。　⑵被告於108年間經區分所有權人會議決議委由訴外人廣又工程股份有限公司施作系爭大樓25樓、27樓、28、29樓全部露臺地坪、頂樓周邊鋁製圍牆及26樓玻璃帷幕之防水修漏工程，嗣因履約糾紛，於仲裁過程送臺中市建築師公會進行鑑定，經該公會於111年2月17日提出鑑定報告，認為28樓、29樓之屋頂平台地坪具有防水作用；頂樓周邊鋁製圍牆及26樓玻璃帷幕外牆有達到防漏作用，27樓防水工程經兩次試水作業仍有疑慮，尚無法做出明確之判斷乙節，業據被告提出臺中市建築師公會111年2月17日函文及後附報告書為憑(本院卷一第189至191頁)；原告亦自承知悉被告於108年初依照系爭大樓區分所有權人會議決議，將頂樓漏水修繕工程發包施作，亦有原告111年12月19日存證信函可參(本院卷一第79至85頁 )，可見被告對於系爭大樓樓頂防水作業，已依照區分所有權人會議決議委請廠商全面施作更換防水材料，且大部分防水工程亦經鑑定機關專業檢視具有防水功效，已盡檢視系爭大樓共用部分防水功能，並確保功效之義務。　⑶原告於112年4月18日至同年月20日再次向被告反映系爭房屋有滲漏水情形，被告於同年5月11日例會，經被告決議找廠商承攬施作，以完成原告於同年4月21日反應頂樓漏水問題；被告管理中心經理於同年5月26日、29日記錄進行27樓屋頂漏水及女兒牆修繕、26樓頂樓漏水工程；於同年6月15日例會討論，廠商施工前發現水塔滲水，須先解決滲水問題，才能保證屋頂防水工程，故同意廠商施工。故26樓女兒牆牆面、水塔腳均進行防水工程，嗣於同年7月10日完工且完成驗收，有3年保固等情，有被告上開例會會議紀錄、管理中心經理工作日誌可憑(本院卷一第205至257、213頁)。　⑷另原告於112年7月29日反應26樓之2號房屋內漏水，經被告管理中心經理記載於工作日誌；嗣於同年8月26日再經原告反應頂樓漏水事情，被告管理中心經理通知廠商到場維修，經廠商判斷該管路屬於糞管滲水，另左側牆面照片所示漏水與先前同年4月20日反應之右側牆面區域不同，需要區分所有權人決議通過樓頂防水工程費用依上開過程。於112年11月1 6日系爭大樓區分所有權人會議，決議26樓與27樓頂樓全面性防水工程經費上限140萬元，交付管委會徵選廠商辦理；漏水工程經原告反應仍有漏水情形；被告於同年12月例會決議，漏水維護保養由被告以小額修繕工程分項提案進行維修，並列為管理室重點待辦事項；於113年1月11日例會，亦針對系爭房屋樓頂帷幕女兒牆雙面斷水整修工程同意原告試水 7日完成驗收，並由原告於同年2月份例會表達意見後再決議進行工程修繕；同年2月份例會決議依照原告提供的漏水點相關公共區域先行修繕；頂樓水塔腳樁漏水與帷幕牆漏水修繕工程於113年4月11日試水驗收，原告於同年月9日反應之漏水，與原先指示的漏水點位置不同，需要在樓頂鐵皮屋接角縫進行工程；嗣於113年5月決議委託廠商原告上開鐵皮屋角接縫處漏水情形進行修繕等節，亦有被告例行會議紀錄與管理中心經理工作日誌可參(本院卷一第259、261、268、27 2、275、329、492至493、500頁)。　⑸由上述各情，可見被告就原告通知漏水情形，均有列於管理委員會例會討論，並決議尋覓廠商進行修繕作業，並未棄之不為處置。尚難認有何怠於執行共用部分維護、修繕事務之情。況原告所指漏水位置(本院卷一第479頁)，經系爭報告書認定無漏水現象，而係其他非原告原本主張位置產生漏水情形(外放系爭報告書第6至7頁)，益徵原告所主張之漏水情形，已經被告進行前揭修繕事務為適當處置。自難認被告有何過失而怠於修繕、管理及維護之情，尚不負侵權行為之責。　⒊此外，原告復未提出其他事證以證明被告有何過失侵害其權利之事實，其依民法第184條第1項前段規定請求被告損害賠償，於法即屬無據。又原告請求被告負損害賠償責任既無理由，則關於原告得請求賠償金額即無庸再予審酌，附此敘明。四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被告應依附件所示修復方法將26樓之1號房屋修復至無滲漏水之狀態部分，為有理由，應予准許；逾該範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，所命給付之價額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款職權宣告假執行，被告聲請宣告免為假執行，核無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　鍾宇嫣以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林錦源

2025-02-27

TCDV-112-訴-3436-20250227-1

雄小

高雄簡易庭

清償借款

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄小字第2681號原告王仁威訴訟代理人秦睿昀律師李佳穎律師洪珮珊律師被告林昌麒上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造同為址設高雄市○○區○○路0號甲六園大樓（下稱系爭大樓）住戶，被告兼為該大樓管理委員會主任委員。詎被告竟有如附表所示行為，意在塑造伊影響社區住戶安寧形象，已不法侵害伊名譽權，致伊受有莫大精神上痛苦，依法應各賠償精神慰撫金新臺幣（下同）3萬元，計為9萬元。爰依民法第184條第1項前段及第195條第1項規定起訴，聲明：被告應給付原告9萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：伊所張貼公告內容均有實據，並非憑空捏造，而原告以私人物品或車輛占用樓層廊道及地下室行為，已違法公寓大廈管理條例第16條第2項規定，管委會已多次接獲系爭大樓其他住戶檢舉，仍未獲原告自發改善，伊張貼存證信函或公告均僅係本於管委會維護公共區域職責，對原告進行勸導改善，當非出於貶損原告名譽之意。又113年10月30日事發經過實係原告當日至管理室領取包裹之際，因不滿其配偶駕駛車輛行為經公告在公共區域，遂揚言對張貼之管理員即訴外人苑文儀提告，伊見狀向原告提出解釋無果，便大聲向原告稱「你到底要不要聽我說」，當無公然辱罵原告或作勢毆打原告舉動等語置辯，聲明：原告之訴駁回。三、得心證理由　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告請求，有最高法院105 年度台上字第2214號判決意旨參照。　㈡經查：　⒈附表編號㈡　⑴查原告主張被告有於113年10月30日18時許，在系爭大樓大廳公然辱罵原告，並作勢毆打原告一節，固據提出該地點監視器影像擷取照片為據（卷第125至137頁）。然觀諸該照片僅見兩造分別佇立於管理室櫃台前，被告或僅將雙手交叉置於胸前，或僅隨講話過程有正常手部揮舞舉動，顯無原告所指作勢毆打原告之舉，則原告所提監視器影像擷取照片即不足採為其有利認定。　⑵又原告雖聲請傳訊證人苑文儀到庭為證，惟其到庭結證稱：1 13年10月30日當天18時至18時30分許，原告前來管理室領取包裹，被告同時亦前來簽財報兼領包裹，兩造因此在管理室前碰面。原告就向被告提起其配偶駕車通過車道，經管委會張貼如有破壞車道則要賠償的公告，原告認為該紙公告含有其個人資料，要求伊應將公告撤下，並揚言對伊提告。被告連忙向原告解釋公告內容無法識別駕駛人身分，原告不聽被告解釋，被告就大聲向原告說「你到底要不要聽我說」，直到兩造離開管理室前均未再對話，伊僅看到原告頻頻撥打電話，大樓住戶群組則出現「要訴諸法律」等文字訊息，被告「真的沒有」拍桌辱罵原告或作勢毆打原告舉動。又113年1 0月30日以前，原告已有在走廊放鞋子、雨傘、腳踏墊，並在地下室公共區域滅火器旁邊擺放私人雜物，經管委會勸導原告，而原告僅將私人物品收進去1個星期後又拿出來，其後復經工務局來函要求勸導原告，但原告迄今仍未將私人物品收進去。113年8月15日存證信函是原告經管委會一再勸導無效後，管委會才將存證信張貼在電梯內等語（卷第143至1 45頁）。是依證人所證，被告亦無拍桌辱罵原告或作勢毆打原告之舉，則原告主張被告此舉侵害其名譽權，自無可採。　⒉附表編號㈠㈢　　⑴查原告雖主張被告於113年8月15日所發布公告內容涉及不實訊息云云（卷第7頁），然經被告執前詞否認，並提出被告自行拍攝原告將其機車、私人物品停放於公共區域及將腳踏墊、雨傘放置於其住家門前公共區域之照片為證（卷第93、 97、99、101頁），復經原告不否認有如照片所示事實（卷第121頁），則原告主張被告張貼公告內容敘及不實訊息即難謂有據。又觀諸原告所提113年10月31日管委會公告（卷第17頁），其內容記載：「昨日（10/30）進行車道磁磚修繕工程，本會（指系爭大樓管委會）已於施作日之5日前公告請住戶避開施工期間車輛進出車道，仍然有住戶於PM12： 26施工管制期間（9：00～17：00）駛經車道，輾壓修繕完成的磁磚……」，所附照片並明載「照片經過模糊處理」，復經原告不否認有公告上所記載行為內容（卷第121頁），可見該等公告確係經由實際監視器照片紀錄而來，亦難逕認被告係以不實內容貶抑原告名譽及社會評價。　⑵至原告雖另主張被告未先以私下規勸即逕予張貼公告，仍屬侵害原告名譽之虞云云（卷第121頁）。然參諸證人前揭證述，可知管委會並非未曾先以勸導方式敦促原告，而經管委會勸告結果，原告僅維持1週後即再度以私人物品堆置於公共空間，則原告屢經勸告無果，又焉能期待管委會再度以私下規勸原告予以改善。況公寓大廈共用部分維護乃管委會法定職務內容，而依諸公寓大廈管理條例規定，並未限定管委會履行其職務需優先以私下規勸方式為之，則原告主張被告未先以私下規勸即逕予張貼公告，尚屬虛增法無明文限制，同無可採。四、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段及第195條第1項規定，請求被告給付9萬元本息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。另依同法第436條之19第1項規定，確定訴訟費用額如主文第2 項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　官鄭宇鈜以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林麗文附表編號原告主張侵權事實㈠被告於113年8月15日起，利用其主委得以發布社區公告之便，在系爭大樓住戶得共見共聞之公共區域，張貼存證信函內載原告將私人物品堆放於樓梯廊道及地下室公共區域，或有違規停車等不實事實。㈡被告於113年10月30日18時許在系爭大樓大廳公然辱罵原告，並作勢毆打原告。㈢被告於113年10月31日再度利用其主委職權，於公共區域張貼不實公告指稱有住戶（指原告）於管委會公告地下室車道修繕期間，仍駕車駛經甫經修繕完成之車道等事實。

2025-02-27

KSEV-113-雄小-2681-20250227-1

重建簡

三重簡易庭

損害賠償

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度重建簡字第38號原告邱柏雄邱柏淵兼共同訴訟代理人邱柏盛被告陳鈺春訴訟代理人李明龍上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬肆仟伍佰伍拾貳元，及自民國一一三年七月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面　　原告邱柏盛起訴時以李明龍為被告，並聲明：被告應給付原告新臺幣(下同)38萬9790元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於本院言詞辯論程序時變更被告為陳鈺春，另追加邱柏雄、邱柏淵為原告。合於民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予准許。　　貳、實體方面一、原告主張：原告共有門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號房屋 (下稱系爭房屋)與被告所有門牌號碼新北市○○區○○街00號房屋(下稱被告房屋)相鄰。詎原告於民國112年12月間發現系爭房屋3樓主臥室木地板及衛浴室滲漏水，水漬並從樓梯間向下滲漏到系爭房屋2樓天花板，系爭房屋滲漏水肇因被告房屋之浴室於112年12月6日進行修繕工程未盡管理維護所致，自應由被告賠償系爭房屋因修復漏水造成損害之回復原狀費用28萬9790元及精神慰撫金10萬元，合計38萬9790元。為此，爰依民法第184條第1項前段、第191條第1項前段、第21 3條、第214條及第215條規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告38萬9790元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡原告願供擔保，請准許宣告假執行。二、被告則以：系爭房屋滲漏水原因並非被告房屋裝潢施工造成，是過了8、9年才漏水，去抓漏發現是樓板裡面的漏水，被告也無法去維持，該位置隱藏在結構體內水管滲漏水，被告實屬無法預知，樓層板中的管路可能因地震或是其他原因造成，也已經請水電師傅止漏了。又被告房屋漏水發生在3樓浴室，漏水會影響到系爭房屋之3樓的木地板是有可能性，但原告卻提出衣櫃及木地板要全部換新的以及1、2樓沒有相關聯性的，已經出現白華及結晶的牆面照片，並不是一兩星期會造成的，故原告此部分請求實不合理。再者，原告所提出之修繕項目依法應計算折舊等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由　　工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺　　，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已　　盡相當之注意者，不在此限。民法第184條第1項前段、第19 1條第1項前段分別定有明文。又負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第213條第1項、第3項亦有明文。又物被毀損時，其材料更換，既以新品替換舊品，計算材料零件之損害賠償數額時，應扣除折舊始屬合理。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第 277條本文定有明文。另專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。公寓大廈管理條例第10條第1項復有明定。準此，被告就其專有部分依法自應盡修繕、管理、維護之責，如因未盡修繕、管理、維護責任，致他人受有損害，其就建築物之保管自有欠缺，即有過失。　㈡原告主張系爭房屋3樓主臥室及衛浴室於112年12月間發生滲漏水情形，肇因被告房屋未盡管理維護問題等節，業據提出系爭房屋主臥室、浴室室內之照片為憑，並由本院依原告聲請，兩造合意選任臺北市建築師公會為鑑定機關（見本院11 3年7月2日言詞辯論筆錄），由該公會指派李易軒建築師於1 13年8月5日13時30分許會同兩造至現場進行初勘，復於同年 9月19日13時30分許進行複勘，作成113年11月18日（113）（十七）鑑字第3090號鑑定報告書，其鑑定結果略以：依照兩造提送資料照片、現場會勘及徵詢兩造後，被告房屋之衛浴設備及隔間有更改，研判其給水管路有更改動，系爭房屋 3樓主臥室及衛浴室於112年12月間發現漏水情形，為相鄰被告房屋未盡管理維護所致，且由詢問兩造、漏水部位勘測、系爭房屋3樓主臥室衛浴原漏水部位牆面表示水份計檢測、系爭房屋3樓主臥室衛浴漏水部位牆面紅外線遙測溫度熱像分析儀量測試等方式，研判上開滲漏水已經造成系爭房屋內之損失，但目前無滲漏水情事，有鑑定報告書第6-9頁為證。足見系爭房屋3樓主臥室及衛浴室滲漏水之原因，係因被告房屋之衛浴設備變動給水管所造成，已妨害原告就系爭房屋之所有權，且被告房屋之衛浴設備埋設之給水管(冷水管) ，係為被告之專有部分，被告對其房屋衛浴之地板內埋設之給水管(冷水管)，因破損而滲漏，自應負修繕、管理、維護之責，則原告依上開規定，請求被告負侵權行為損害賠償責任，即屬有據。被告固以前詞置辯，但被告並未舉證證明其對自己房屋之保管無欠缺，或對於防止漏水損害之發生，已盡相當之注意義務，是其所辯，不足採信。　㈢本件鑑定報告書由臺北市建築師公會依新北市政府頒訂建築物工程施工損壞鄰房修復單價表及坊間行情鑑定系爭房屋之修復費用項目如下：　1.3樓臥室及樓梯木地板地坪更新(含拆除)11萬4000元。　2.左側衣櫃更新(含拆除)5萬7000元。　　　3.右側衣櫃更新(含拆除)5萬元。　4.3樓壁面、2樓臥室平頂及樓梯間重新粉刷整修(含批土)1萬8 000元。　5.保護工程1萬5000元。　6.廢料清理及運什費1萬2700元。　7.其他費用1萬7780元。　8.利潤、稅捐及管理費4萬2672元。　　4.合計修復費用32萬7152元。　5.原告主張被告應賠償原告系爭房屋回復原狀費用(即修繕樓地板及天花板)28萬9790元等語，固提出私家室內裝潢有限公司開立之工程預算估價單為證。惟本院認臺北市建築師公會為獨立並具有防水工程方面之專業鑑定單位，並經兩造合意選任，且指派建築師至現場會勘，見3樓臥室及樓梯木地板有水痕漬、變形隆起，牆面、樓梯及2樓臥室平頂有水痕漬、漆剝落，衣櫃水痕漬、底部劣化等情，進而進行鑑估計算上開修復費用為32萬7152元，鑑定結果中肯公正，較為可信。觀上開修復項目，其中關於連工帶料為第1項之3樓臥室及樓梯木地板地坪11萬4000元、第2項之左側衣櫃更新5萬70 00元及第3項之右側衣櫃更新5萬元，其餘項目均屬工資性質，又上開連工帶料費用並未區分工資、材料費數額，本院應認材料及工資各占3分之2及3分之1為合理，因此認系爭房屋修復費用32萬7152元中之材料費為14萬7333元【計算式：（ 11萬4000元＋5萬7000元＋5萬元）÷3×2，元以下四捨五入，下同】，工資為17萬9819元（計算式：32萬7152元－14萬7333 元），另本院認依系爭房屋受損狀況，修復時須支出上開修復費用，應屬合理必要，被告應予以賠償。惟系爭房屋回復原狀所需材料費部分係以新材料更換受損之舊材料，其折舊部分，應予以扣除。再觀系爭房屋受損之設備大都為地板及衣櫃，依行政院所頒「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」之規定，可知地板及衣櫃相當於「房屋附屬設備」中之「其他設備」，其耐用年數為10年，依定率遞減法每年折舊千分之206，其最後1年之折舊額，加歷年折舊累積額，總和不得超過該資產成本原額之10分之9之計算方法，因原告陳稱系爭房屋於112年12月間發現滲漏水時，屋齡已使用約10年，則系爭房屋購入至發生滲漏水受損之日止，其設備使用年數已逾10年，故原告就材料費部分得請求被告賠償之金額扣除折舊後餘額為10分之1即1萬4733元，其餘工資17 萬9819元，無折舊之問題，被告應全額賠償。從而，被告應賠償系爭房屋回復原狀之必要費用為19萬4552元（計算式： 1萬4733元＋17萬9819元元），原告逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。　㈣末按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。民法第195條第1 項前段定有明文。次按不法侵害他人居住安寧之人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195條第1項規定請求賠償相當之金額。經查，原告固主張系爭房屋3樓主臥室因滲漏水情形造成環境潮濕不舒適，受有精神上痛苦甚鉅，已屬重大侵害其居住安寧之人格法益，請求被告賠償精神慰撫金10萬元等語，然原告自陳該主臥室平常實際由原告母親居住使用，顯見渠等並未住居在上開主臥室內，要無從因系爭房屋主臥室滲漏水之紛爭而影響其居住安寧，更遑論為此侵害其人格法益達情節重大之程度，是原告請求被告賠償精神慰撫金，並非有據，不應准許。四、綜上所述，原告所有系爭房屋主臥室及衛浴室之滲漏水肇因被告房屋未盡管理維護之注意義務。從而，原告依民法第18 4條第1項前段、第191條第1項前段、第213條、第214條及第 215條規定，請求被告給付回復原狀所需修復費用19萬4552 元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年7月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，應依民事訴訟法第389條第1項第3款規定職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失其依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提或其他聲請調查證據，經本院審酌後，認為均不足影響本判決之結果，爰不一一論述。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　三重簡易庭　法　官　王凱平以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊家蓉

2025-02-27

SJEV-113-重建簡-38-20250227-1

雄簡

高雄簡易庭

給付分攤大樓工程款

臺灣高雄地方法院民事判決 114年度雄簡字第227號原告全家福大樓第二代管理委員會法定代理人吳淑玲訴訟代理人江斌榮被告邱文瑜上列當事人間給付分攤大樓修繕工程款事件，本院於民國114年2 月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣參拾貳萬參仟貳佰貳拾捌元，及自民國一一三年十月二十一日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。訴訟費用新臺幣參仟伍佰參拾元由被告負擔。本判決得假執行；但被告以新臺幣參拾貳萬參仟貳佰貳拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告原起訴請求被告應給付原告新臺幣(下同)323,321元，及自支付命令繕本送達翌日起清償日止，按週年利率10%計算之利息，嗣後於本院審理時變更聲明為：被告應給付原告323,228元，及自支付命令繕本送達翌日起清償日止，按週年利率10%計算之利習（見本院卷第233頁），核屬減縮應受判決事之聲明，依前開規定，應予准許。　二、原告主張：被告為全家福大樓之區分所有權人，全家福大樓　　於民國112年12月15日召開臨時區分所有權人會議，決議通過進行大樓外牆拉皮重大修繕，原告並於113年5月24日召開區分所有權人會議（下稱系爭決議），通過由訴外人華奕營造有限公司承攬大樓之外牆拉皮工程，總價為42,166,337元，且通過以每戶總坪數乘以每坪7,662元計算分攤額，且住戶應於111年8月23日前繳納分攤額完畢。詎料，被告竟遲遲未繳納，屢經原告催討，均置之不理，爰依區分所有權人會議決議及住戶規約第10條之規定，提起本件訴訟，請求被告如數給付等語。並聲明：被告應給付原告323,228 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息10 %計算之利息。三、被告則以：㈠系爭決議是由不具備區分所有權人資格之訴外人吳晨弘所召集，依民法第56條及住戶規約第5條之規定，系爭決議應不成立，是系爭決議通過之議案應屬無效。㈡縱認系爭決議有效，然原告提出之三家廠商經查詢並無公司登記資料，且原告無法提出有詢價之相關紀錄，另原告要求住戶簽署免責同意書，罔顧住戶權益，是系爭決議違反住戶規約第5條，應屬無效等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 、原告主張被告依系爭決議負有繳納分攤工程款323,228元之義務等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：　㈠按共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，公寓大廈管理條例第11條定有明文。又公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照1 年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入，公寓大廈管理條例第18條第1 項亦有明文。是於區分所有權人會議決議就公寓大廈共用部分及相關設備為重大修繕，並由區分所有權人繳納公共基金以支付修繕費用時，區分所有權人即有依該決議內容繳納公共基金之義務。　㈡經查：原告主張被告所有之門牌號碼高雄巿小港區大鵬路133 號坐落於全家福大樓內，為該大樓之區分所有權人，該大樓經區分所有權人臨時會議決議進行修繕，並於113年5月24日召開系爭決議通過各區分所有權人應繳納之金額部分，而依上開分攤明細被告應分攤金額為323,228 元，惟被告並未繳納等事實，業據提出112年12月15日臨時區分所有權人會議紀錄、住戶規約、113年5月24日區分所有權人會議紀錄、建物謄本、存證信函、拉皮工程公共基金北戶分攤金額、外牆拉皮運作時程表等件為證（見本院卷第9-34頁），核與其所述情節相符，堪信為真實。是被告為全家福大廈之區分所有權人，而系爭決議各區分所有權人應依上開分攤明細繳納外牆修繕費用，揆諸上開規定，被告自有依決議內容繳納之義務。　㈢被告雖辯稱系爭決議係由不具備區分所有權人資格之吳晨弘所召集，依民法第56條及住戶規約第5條之規定，該決議應不成立云云。然依原告提出之113年5月8日公告書及開會通知單（見本院卷第171-173頁），系爭決議之召集人形式上確為訴外人卓明香，並非吳晨弘。再者，系爭決議之會議紀錄記載：「…召集人：主任委員卓明香。主席：吳晨弘代（簽名或蓋章）…」、「出席人員：1.本次出席區分所有權人（含代理出席）計72人…2.依據區分所有權人名冊，應出席區分所有權人總計110人，區分所有權總計5503.84平方公尺。3.…已出席區分所有權人數計72人，占全體區分所有權人數65.45%。已出席區分所有權比例計6395.73/10000，占全體區分所有權63.96%」、「議案開票結果：…、議案三：社區外牆拉皮進度報告及住戶提問事項說明。決議經委員會三家比價後，委員會建議由華奕營造有限公司以00000000元取得承攬本大樓外牆拉皮工程案…同意：53票。是否同意每戶應分擔額以每戶總坪數乘以每坪7,662元計價？同意：50票」，有該會議記錄附卷可稽（見本院卷第175-179頁）。可見系爭決議係通過社區之外牆工程施作由華奕工程有限公司承攬及每戶總坪數乘以每坪7,662元計算分攤額等事項；而系爭決議之召集，斯時確由合法當選且經主管機關准予備查之時任主任委員卓明香所召開，又依公寓大價管理條例或原告住戶規約並未限制召集人不可以委託他人代為出席及主持會議。是此，既然系爭決議召開前，原告業已發放開會通知單，並記載討論提案內容，且記載召集人為卓明香，是系爭決議形式上非無召集權人所召集主持之會議，即屬有效成立，至於被告所辯：系爭決議係違法召開、外牆拉皮工程之招標程序有瑕疵等情，惟參以首揭說明，上述區分所有權人會議在法院撤銷決議前，該決議仍屬有效，被告仍應受該決議之拘束，此外，被告並未提出確切證據證明系爭決議有違反公寓大廈管理條例規定或住戶規約之情，是原告依系爭決議向被告請求分攤費用，於法有據。　㈣再者，次按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。又系爭決議業已議決通過住戶規約第10條增定第 8項：「社區外牆共用部分修繕，依照區分所有權人會議同意社區外牆共用部分之決議進行修繕...於繳款截止後未繳之欠繳戶，管理委員會得即可訴請法院執行、命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息、遲延利息以未繳金額之年息10 % 計算。」等語，有上開會議紀錄可佐（見本院第185頁），是區分所有權人即被告遲延未繳付外牆修繕費用時，管理委員會即原告自得依上揭規定訴請法院命未繳付費用之被告給付應繳之金額及遲延利息。則原告請求被告給付其積欠應繳納之外牆修繕費用323,228元，及自支付命令送達之翌日即113年10月21日起至清償日止，按年息10%計算之利息，應屬有據。五、本件判決係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被　　告敗訴之判決，依同法第389條第1 項第3款規定，應職權宣　　告假執行。並依同法第392條第2項規定，職權宣告被告為原　　告預供擔保後，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影　　響，爰不一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　官張茹棻以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖美玲

2025-02-27

KSEV-114-雄簡-227-20250227-1

訴

臺灣新北地方法院

修復漏水等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第2300號原告蕭預銘訴訟代理人葉慶人律師被告陳愷崎訴訟代理人鄭安恬律師何皓元律師上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國113年12月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第262條第1項、第2項定有明文。查原告起訴聲明為：一、被告應容忍原告進入被告所有門牌號碼為新北市○○區○○○道0段00號7 樓房屋內，進行漏水修繕工程。二、被告應給付原告新臺幣 60萬元整，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、如受有利之判決，原告願供擔保請准宣告假執行。(見本院卷第11頁)；嗣於民國 113年12月27日言詞辯論期日撤回聲明第一項，聲明第二項則減縮為30萬元(見本院卷第117頁），經核原告上開所為訴之追加變更，合於前揭法律規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠緣原告所有之新北市○○區○○○道0段00號6樓房屋，於108年10 月4日發現主臥室衛浴天花板漏水，經訴外人即建商遠雄建設公司人員至原告所有之房屋內現場會勘後，確認是被告所有之新北市○○區○○○道0段00號7樓房屋主臥室衛浴地坪漏水所致，但斯時建商遠雄公司與被告交涉後，被告表示不願配合維修，並稱原告所有之房屋內的主臥室衛浴天花板漏水與其無關云云。因被告當時不願配合修繕，遠雄公司只能先從原告所有之房屋主臥室衛浴天花板平頂漏水處施以藥劑灌注處理（自109年51月6日開始施作，至109年9月22日施作完成），處理後之漏水情形雖有改善，然仍未能完全解決，至11 2年8月又再度漏水。　㈡原告所有房屋之主臥室衛浴係因被告房屋之主臥室衛浴之防水結構存有瑕疵，且不願意配合修繕，致其主臥室衛浴發生滲漏水嚴重，導致原告房屋主臥室衛浴多處漏水、油漆及粉塵脫落、壁癌發生，有多張照片可稽，原告所有之系爭房屋受被告房屋漏水不願修繕所生之影響，導致原告自108年10 月至本件起訴時已長達5 年期間不能正常使用主臥室衛浴，期間並因此患有憂鬱症持續服藥，足證原告因被告之不法侵害行為而受有莫大之精神及心理上痛苦，是原告依民法第18 4條第1項、第195條第1項之規定請求被告應賠償精神慰撫金 30萬元。　㈢並聲明：1.被告應給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2 .如受有利之判決，原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則抗辯：　㈠被告為新北市○○區○○○道0段00號7樓之所有權人，該建物之原始起造人暨出賣人為遠雄人壽保險事業股份有限公司(下稱遠雄公司)，原告於108年10月向被告表示兩造共用地板有漏水情形，被告推由被告之配偶即訴外人許財順為代理人與原告交涉，原告並於112年8月22日將被證1之遠雄現場勘查資料結果透過社區管理中心轉知被告，兩造及遠雄公司　　於112年9月7日協議解決共同樓地板漏水情形，作成如被證2 之協議(下稱系爭協議)。依照該協議，兩造雙方同意待被告宜蘭礁溪225建號建屋(下稱宜蘭新屋)交屋、裝潢後，讓遠雄公司進駐系爭建物7樓修繕共同樓地板。遠雄公司並已於1 13年11月27日派員於系爭建物7樓及6樓共同樓地板浴室防水地坪進行修繕，並於同年12月6日進行漏水測試，經原告自伊6樓側確認共同樓地板無漏水並簽立切結書。　㈡查，原告於112年8月22日將遠雄公司所製作之報告，及遠雄公司之衛浴地坪防水改善工程施工方案交付予被告。該份報告係遠雄公司就原告向伊表示爭建物6樓浴室滲水所作之鑑定結果，其中就滲水之原因載以「依報修紀錄A02F06戶最早於108年10月14日反應主浴天花板有水痕，本公司現勘後發現主浴平頂樓板雖有水痕並有白華現象，樓板白華處有細微裂痕。查本公司該案排水管為明管施作並未埋於樓板內，故可排除水管滲水之可能。又給水管平時有水壓為持壓狀態，樓板裂痕雖有白華狀況，但無持續性滴水，且自樓上A02F07 戶現勘並無滲水異狀，故可初判非給水管滲水。判斷應為樓板乾縮裂防水層失效所致。」有被證1可憑。而地坪防水層一般使用年限多為15年，系爭建物使用執照取得日期為103 年8月26日，距原告所稱滲水時點（108年10月14日）甫5年又2月，於正常使用衛浴設備下，防水地坪原不致於一般使用年限內失效。再巴黎公園社區其他住戶亦有浴室滲水情形，經他戶向遠雄公司反應後，遠雄公司亦協助改善，勘認系爭建物浴室地坪滲水非單一個案，為遠雄公司於施作時所致系爭建物浴室有此瑕疵始積極介入修繕。是被告於一般防水地坪年限下正常使用衛浴情形尚非可歸責於被告。本件如有原告所指之非財產上損害應由原告證明身體權受侵害事實外，並應就行為人故意或過失，責任成立因果關係及責任範圍因果關係負舉證之責任。　㈢原告並主張因被告致其五年間不能正常使用主臥室衛浴，期間並因此患有憂鬱症持續服藥，受有莫大精神、心理上痛苦云云。然原告所提出之原證5就醫紀錄充其量僅能證明110年 9月13日當下有持續性憂鬱症並有酒精使用、酒精導致之情感疾患，並有持續就醫及服用藥物等節，惟無法證明其身體權受損就醫係與房屋漏水有關。再浴室漏水是否達持續常態性而已超越一般社會生活所能容忍之程度情節重大，容有疑問，是原告除應證明被告有故意或過失之侵權行為事實外，於證明其所指身體權侵害與侵權行為間有責任成立因果關係前，原告之請求無理由。　　㈣況原告、被告代理人及遠雄公司簡宜堂副理已於112年9月7日達成如被證二之協議，協議內容結論係以被告宜蘭新屋交屋、裝潢完成為始期，再由遠雄公司進入系爭建物七樓修繕浴室地坪防水層為履約內容，即以第三人遠雄公司進駐改善浴室地坪防水層，代替兩造對互相之修繕請求之法律關係。系爭協議係單純無因性之債務約束，原告即應受系爭協議內容之拘束，不得再就本件共同樓地板漏水原公寓大廈區分所有權人法律關係或侵權行為相關法律觀關係有所請求，是其再依民法第184條第1項、第195條第1項之規定請求損害賠償，應無理由。　㈤並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　㈠按民事訴訟法第277 條前段規定當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院 106 年台上字第298 號民事判決意旨參照）。再者，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分。民法第184 條第1 項前段、第195 條第1項定有明文。依民法第184 條第1 項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100 年度台上字第328 號民事判決要旨參照）。原告主張被告系爭7樓房屋主臥室衛浴地坪漏水，致系爭6樓主臥室衛浴發生滲漏水嚴重、油漆及粉塵脫落及壁癌，請求被告賠償精神慰撫金 30萬元等情，並提出照片及病歷紀錄單等件為證（見本院卷第25至39頁），然為被告所否認，並以前詞置辯，依上述說明，自應由原告就被告有侵權行為之事實負舉證責任。　㈡查原告主張被告系爭7樓房屋主臥室衛浴地坪漏水，致系爭6 樓主臥室衛浴發生滲漏水嚴重、油漆及粉塵脫落及壁癌等情，固據提出照片及病歷紀錄單為證，惟被告否認其有故意或過失之侵權行為事實。而觀諸被告所提出之巴黎公園A02F06 戶浴室滲水說明，滲水原因探討載以「依報修紀錄A02F06戶最早於108年10月14日反應主浴天花板有水痕，本公司現勘後發現主浴平頂樓板雖有水痕並有白華現象，樓板白華處有細微裂痕。查本公司該案排水管為明管施作並未埋於樓板內，故可排除水管滲水之可能。又給水管平時有水壓為持壓狀態，樓板裂痕雖有白華狀況，但無持續性滴水，且自樓上A0 2F07戶現勘並無滲水異狀，故可初判非給水管滲水。判斷應為樓板乾縮裂縫防水層失效所致。」等語，然巴黎公園A02F 06戶浴室滲水說明僅判斷應為板乾縮裂縫防水層失效所致，並未證明系爭系爭6樓主臥室衛浴發生滲漏水之情形係由系爭7樓所致，原告亦未提出其他證據證明被告有侵權行為之事實，自難認被告有何侵權行為。況原告提出之病歷紀錄單，亦謹記載持續性憂鬱症、酒精使用，伴有酒精導致之情感疾患，與系爭漏水情節無關聯性，原告亦未舉證證明有何身體，或其他人格法益受不法侵害而情節重大，原告之主張與上開得請求非財產上損害之規定要件不符，原告請求被告賠償精神慰撫金30萬元部分，亦屬無據，不予准許。四、綜上所述，本件原告並未舉證證明被告有何侵權行為，則原告依民法第184條第1項、第195條第1項等規定，請求被告賠償30萬元，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　傅紫玲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅婉燕

2025-02-27

PCDV-113-訴-2300-20250227-1

訴

臺灣新北地方法院

減少價金等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第1958號原告廖嘉偉訴訟代理人林家慶律師陳思愷律師被告王榮義訴訟代理人邱昱宇律師上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國114年1月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴聲明：被告應給付原告新台幣（下同）340萬元，及其中260萬元自民事起訴狀繕本送達翌日起，其餘80萬元自民國113年12月27日(即113年12月26日言詞辯論期日之翌日)起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。暨願供擔保請准宣告假執行。並主張略以：　㈠兩造於110年8月20日簽立不動產買賣契約書，約定由被告將其所有新北市○○區○○段0000地號土地及其上新北市○○區○○段 0000○號即門牌號碼新北市○○區○○街000號0樓建物(下稱系爭房地)出售予原告，買賣總價金為818萬元(下稱系爭買賣契約)。其後，原告依約給付價金，並於110年9月22日辦畢系爭房地所有權移轉登記，原告並依系爭買賣契約第8條第5項約定，指名登記於胞弟廖嘉輝名下。　㈡被告於系爭買賣契約書所附「標的物現況說明書」第49項之其他重要事項(針對屋況、產權、使用權等)勾選「否」。然因系爭房屋屋內本即存在諸多漏水瑕疵問題(詳系爭買賣契約所附增補契約)，故原告於簽立系爭買賣契約前，曾多次要求被告提供系爭房屋之使用執照平面圖，以利原告或胞弟廖嘉輝後續向新北市政府工務局申請室內裝修許可，進行全面性漏水整修及重新裝潢等事宜，然被告卻一再藉故推託而不願協助提供系爭房屋之使用執照平面圖予原告，並要求原告自行向主管機關為申請。原告基於善意相信被告前開保證之情況下，即與被告簽立系爭買賣契約及辦理完畢系爭房地之所有權移轉登記，之後自行於110年11月1日委請訴外人順泰防水工程行向新北市政府工務局代為申請，並於110年11 月9日取得系爭房屋使用執照平面圖，竟察覺系爭房屋之(1) 室內外出入口位置、(2)室內前陽台出入口設置、(3)公寓樓梯上下方向等現況均與使用執照平面圖上所示內容不同。且系爭買賣契約書所附臺北縣板橋地政事務所建築改良物勘測結果圖之測繪結果亦與系爭房屋使用執照平面圖所示室內尺寸不符(使用執照平面圖所示縱向尺寸由上至下分別為100公分、340公分、430公分、100公分；下方橫向尺寸由左至右分別為300公分、320公分；而系爭契約所附臺北縣板橋地政事務所建築改良物勘測結果圖之測繪結果所示縱向尺寸由上至下則分別為0.8公尺、6.1公尺、1.2公尺；橫向尺寸由左至右則分別為3公尺、4.3公尺，甚且二圖間之屋內右下方格局亦有所不同）。堪認系爭房屋前已存有與經主管機關審核通過之使用執照平面圖所示核准規畫設計內容不同之違建重大瑕疵，原告遂於111年5月3日委請胞弟廖嘉輝寄發存證信函向被告為民法物之瑕疵擔保責任及損害賠償責任之主張( 詳原證5號，於同年月4日送達被告，下稱系爭存證信函)，然被告置之不理，原告不得已提起本件訴訟，請求被告於減少價金及損害賠償之基礎下返還或賠償340萬元予原告。　㈢按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」、「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」民法第179條、第226條第 1項、第227條第1項、第359條、第360條分別定有明文。再按「買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任。」、「又物之出賣人就其交付有瑕疵之買賣標的物，而應負瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任者，買受人依前者得主張解除契約或請求減少價金（民法第359 條）、不履行之損害賠償（民法第360 條）或另行交付無瑕疵之物（民法第 364 條）之權利，依後者則得主張解除契約或請求債務不履行之損害賠償。」、「惟系爭封閉空間及設施被新北市政府認定為違建，於民國102年6月間予以拆除變為供公眾使用之頂蓋型開放空間，上訴人不得補辦建築執照致無法補正，其交付具有上開瑕疵之系爭房地予買受人，致買受人受有價值減損之損害，且係可歸責於上訴人，自構成不完全給付，應負債務不履行損害賠償責任。而不完全給付之債務不履行責任與物之瑕疵擔保責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，買受人得擇一行使上開請求權」最高法院分別著有112年台上字第924號、109年台上字第1289號及110年台上字第3108號裁判意旨可資參照。　㈣經查，系爭房地早自原告向被告購置之際即已存有與經主管機關審核通過之使用執照平面圖所示核准規畫設計內容不同之違建重大瑕疵，被告對此亦不爭執。被告所為給付內容實不符合兩造間買賣之債務本旨而應屬不完全給付。且原告及廖嘉輝曾數度在簽立系爭買賣契約前要求被告應提出使用執照平面圖，被告卻一再推託，顯見被告確有故意或過失不告知瑕疵之情事而存有可歸責於被告之事由，原告爰依民法第 179、359、360條等規定，及依民法第227條第1項、第226條第1項不完全給付之規定，請求被告應返還或賠償340萬元。　㈤本件鑑定人蔡政穎估價師已明確證稱伊與建築師及其他估價師討論後得知系爭房屋樓梯間因存在與使用執照竣工圖不符之瑕疵至少有高達500萬元之價值減損等語，故原告請求被告賠償340萬元，自屬合理。　㈥被告雖辯稱系爭存證信函係由廖嘉輝所為寄發，並非原告所寄發，且該存證信函內容係通知解除契約，而認原告起訴請求減少價金有所違誤，原告再為起訴已逾除斥期間已不能行使權利云云。惟查，廖嘉輝是原告胞弟，也是本件系爭房地的登記名義人，於本件買賣交易中參與各項磋商事宜，其寄發存證信函，乃是基於原告隱名代理人之地位，為原告行使權利，此事應為被告所明知。故系爭存證信函雖係由廖嘉輝作為寄件人，然被告主觀上實已明知該存證信函係廖嘉輝基於為原告本人之意思，而向被告主張系爭房地具有重大瑕疵，為相關買賣瑕疵擔保權利之行使，實無逾越除斥期間之問題。況且，原告及廖嘉輝曾在簽立系爭買賣契約前曾數度要求被告提出使用執照平面圖，被告卻一再推託而不願協助配合向主管機關申請調取，亦顯見被告有故意不告知瑕疵之情事，依民法第365條第2項規定「前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」故被告於本件亦不得主張有除斥期間之適用。且原告、廖嘉輝均非係具有法律專業背景之人，因不諳法律而未能於系爭存證信函中正確引用相關民法條文，向被告為減少價金之主張，但系爭房地具有瑕疵，買受人得請求減少價金、請求返還溢付價金、不當得利等權利，性質上亦近似於瑕疵損害賠償，均涵蓋於物存在瑕疵導致價值降低的請求類型，應可認系爭存證信函寄予被告時，已生原告向被告為減少價金之意思表示，更何況原告亦有以民法第360條之物之瑕疵損害賠償請求權為主張，而關於民法第360條之請求權更未罹15年之消滅時效。　㈦被告又辯稱其本人並非系爭房地之第一手屋主，亦無對之為任何裝修違建，並不知悉系爭房地與使用執照平面圖不符等情事，故被告雖於系爭買賣契約附件標的物現況說明書第四十九項有勾取無其他重要事項等，並非被告保證系爭房地無違建物之品質云云。惟按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第 354條第1項本文、第2項及第360條定有明文。又依建築物室內裝修管理辦法第23條第1項第3款規定：「申請室內裝修審核時，應檢附下列圖說文件：…三、前次核准使用執照平面圖、室內裝修平面圖或申請建築執照之平面圖。」。本件原告前曾多次要求被告提供系爭房屋之使用執照平面圖以利原告確認，後續要向新北市政府工務局申請室內裝修許可，被告卻一再推託等情，已如前述。原告自陳已居住於系爭房屋甚久，而並無裝修過系爭房屋等語，並於系爭買賣契約之「標的物現況說明書」第49項中明確保證無其他重要事項(針對屋況、產權、使用權等)存在，自堪認被告已向原告保證系爭房屋並無與使用執照平面圖之核准規畫設計內容有不相符合之瑕疵。故本件原告在系爭房屋缺少被告所保證品質之情況下，依民法第360條規定向被告為損害賠償之請求，自屬有理由。　　　㈧關於「就建築物尺寸不符及樓梯行向標示錯誤一事，依新北市政府回函表示，如屬竣工圖筆誤或漏列，得依『新北市政府使用執照更正標準作業程序』辦理」部分，原告於112年11 月2日庭期後，即遵鈞院諭示委託林金鋒建築師著手辦理系爭房屋之使用執照平面圖更正程序等相關事宜，而在林金鋒建築師依其建築專業評估下，認此系爭房屋使用執照平面圖更正案因牽涉到所在公寓樓梯上下方向之變動，故須取得該公寓全體所有權人之書面同意，且亦須有相關如系爭房屋在興建當時及過程中之施工照片以作為更正系爭房屋使用執照平面圖之佐證資料，顯非原告能片面決定或依能力得達成者，其後林金鋒建築師前往新北市政府工務局工程科洽詢辦理系爭房屋之使用執照平面圖更正程序時，即經該管人員當面明確告知因系爭房屋之實際整體格局、尺寸及樓梯上下位置均與使用執照平面圖差異過大，且原告除無法提出相關足以佐證系爭房屋興建當時之原貌外，亦無法證明系爭房屋之使用執照平面圖是出於筆誤或漏列，故不予辦理更正等語。除此之外，原告亦委託林金鋒建築師就系爭房屋向新北市建築師公會申請室內裝修許可，然同樣經新北市建築師公會以系爭房屋現況與使用執照平面圖符故不予核發許可，導致原告現實上根本無法就系爭房屋進行漏水修繕工程；原告前亦曾委請裝潢業者沈君益協助確認系爭房屋得否申請室內裝修許可，仍無法辦理。職是，本件系爭房屋所存在之「與經主管機關審核通過之使用執照平面圖所示核准規劃設計內容不同」一事，確屬事實上無法補正之重大瑕疵，被告就此仍應對原告負瑕疵擔保責任。　㈨就原告所受損失之價額部分，對於113年6月27日亞太不動產估價師聯合事務所113估字第108號估價報告書(下稱113年不動產估價報告書)之鑑定結論，實有諸多違誤，不足採信。且按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。民事訴訟法第222條第2項定有明文，本件鑑定人蔡政穎於鈞院已證稱：就系爭房屋現況因存在與使用執照竣工圖不符之瑕疵，評估至少受有500萬元之損害等語，原告爰請求鈞院於該500萬元損害之範圍內，依所得心證定原告得請求減少價金及請求返還溢付不當得利之數額，或得請求瑕疵損害賠償及債務不履行損害賠償之數額，以保障原告之合法權益等語。二、被告聲明：原告之訴暨其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。並略以下列情詞置辯：　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅；前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第354條第1項前段及第365條第1項分別定有明文。準此，買受人主張買賣標的物存有瑕疵而行使減少價金請求權者，其除斥期間原則上乃為通知出賣人後6個月內，要無疑義。　㈡再按，選擇之債者於數宗給付中，得選定其一為給付之債是也，至於選擇之債其種類有二，其一為約定選擇之債，即由當事人以契約訂定者；其二為法定選擇之債，即由法律直接規定者是，民法第359條所定減少價金、解除契約即屬於法定選擇之債。又買受人如欲行使法定選擇之債之選擇權，洵應以意思表示向出賣人為之，買受人於選擇後，則已將選擇之債變成單純之債，經選擇後即為特定，選擇為一種形成權，因其行使而使權利發生變動之效果。從而，上開法定選擇之債，本有相互排斥之法效果，此就法理上推論可得至明。　㈢經查，本件如原告起訴狀所載，其係於110年11月9日取得順泰防水工程行所申請調得系爭房屋之使用執照平面圖，嗣因認系爭房屋乃有重大違建瑕疵，乃於111年5月3日寄發存證信函，向被告主張應負民法所定物之瑕疵擔保及損害賠償等責任。然觀該存證信函內容，係由廖嘉輝所為寄發，並非系爭買賣契約之買受人即原告所寄發，廖嘉輝並非系爭買賣契約之當事人，並無主張買賣契約上所生物之瑕疵擔保等權利。復以該存證信函內容係通知表示解除契約，則本件原告再起訴主張減少價金，即有違誤。故依民法第365條第1項規定，原告本件起訴顯為已逾6個月之除斥期間，不得再行使減少價金之權利。至原告主張廖嘉輝係代理其本人寄發系爭存證信函予被告云云，被告爰予否認。　㈣又查，廖嘉輝前向台灣新北地方檢察署提告被告等涉犯刑事詐欺之罪嫌，業經承辦檢察官認定並非事實，而為不起訴之處分確定（台灣新北地方檢察署112年度偵字第41755、1283 1號，下稱系爭不起訴處分），查明被告並非系爭房地之第一手屋主，且被告所有系爭房地期間亦無任何裝修違建，或其他顯能證明被告知情違建有與使用執照平面圖不符等情事。從而，被告雖於系爭買賣契約附件標的物現況說明書第四十九項有所勾取無其他重要事項等，亦不能證明被告已保證系爭房地為無違建物之品質。故原告依民法第359條及第360 條規定起訴而為主張，洵非有理。申言之，原告依民法第17 9條規定主張不當得利返還，亦非有理。　㈤原告就本件另向新北地方檢察署提出刑事告訴部分，檢方曾就本案何以出現使用執照圖面與現況不相符之情形進行調查，又兩造於協議過程中，曾洽議員協助處理，初步得悉此確係當年行政作業產生之問題，與被告無任何關聯，應非可歸責於被告。　㈥且依系爭不起訴處分書所載，檢察官有調查本件系爭房地建案歷年調取使用執照圖資等檔案，無從證明被告前曾有調取系爭房地建案之使用執照圖資，而有明知本件系爭房地內部隔局與使用執照圖資不符之情事。被告於偵查中已說明本身非為第一手買受人，多年所有均未變更系爭房地內部隔局等，不知使用執照等情。是被告自無故意或過失不告知原告瑕疵之情。　㈦又本件系爭不動產經亞太不動產估價師聯合事務所提出本件估價報告書。內容略以：（一）本件不動產經估價：1.估價日期：110年8月20日，正常件約計817萬8700元，瑕疵件減少市價約計40萬47852元。2.估價日期：112年8月10日，正常件約計887萬0100元，瑕疵件減少市價約計42萬8392元。原告另主張債務不履行之損害賠償等，損害賠償應以回復原告起訴時之應有狀態，而非原有狀態，故應將買賣契約簽訂後之變動情形列入。故應以起訴時112年8月10日作為估價基準日。依此，系爭不動產於起訴時112年8月10日正常價格約計887萬0100元，扣除可能減少市價約計42萬8392元，仍有8 44萬1708元市值，對照原告其時買賣價金約計818萬元，亦難認原告受有損害，其請求核無理由。　㈧末查，亞太不動產估價師聯合事務所蔡政穎估價師於鈞院已明確證述，因本件房地十分老舊，且樓梯錯位如要回復不但需其他區分所有權人同意，現今亦無修復必要，況原告當初有口頭陳明目前就是現況居住等待都更，然訴訟時卻強人所難，就所謂技術性貶值無限上綱，殊違誠信原則。且本件經鑑定系爭房地於起訴時正常價格約887萬0100元，扣除可能減少市價約42萬8392元，仍有844萬1708元市值，較原告當時買價818萬元為更高。被告已表示願意原價買回，被告卻悍然拒絕，反獅子大開口主張至少受有500萬元以上損害，請鈞院鑒察上情，賜為符合社會常情及誠信原則之判定等語。三、兩造不爭執之事實：　㈠兩造於110年8月20日簽立系爭不動產買賣契約書，約定由被告系爭房地出售予原告，總價金為818萬元。原告依約給付價金完畢，被告並依原告之指示，於110年9月22日將系爭房地所有權移轉登記於原告之弟廖嘉輝名下。　㈡被告於系爭買賣契約書所附「標的物現況說明書」第49項之其他重要事項(針對屋況、產權、使用權等)勾選「否」。　㈢系爭房地存在現狀與使用執照平面圖不符之情形，其中房屋尺寸與樓梯上下行向、房屋內外出入口位置不符部分，應係房屋興建時即屬如此。　㈣廖嘉輝以寄件人身分於111年5月3日寄發系爭存證信函予被告，被告於同年5月4日收受，內容略為：本人於民國111年10 月2日透過永慶房屋板橋新站直營店（下稱永慶房屋）向台端（即被告）購買系爭房地（中略）而台端將上開房屋點交予本人後，本人竟發現該房屋使造圖與現況不符，以致無法申請室內裝修許可證，致本人無法居住，顯然具有重大瑕疵。台端出售系爭房屋予本人時，未告知上情，期間本人請永慶房屋向台端提出查閱使造圖之需求，為台端所拒，永慶房屋向本人表示台端為一手屋未變更格局，令本人深信房屋現況並無違反建築法之問題。本人認為台端與永慶房屋均刻意隱瞞交易重要資訊，致使本人誤判情事而購屋，台端故意不告知上情，即有構成詐欺罪之可能，按民法第359條、184條等相關規定，本人自可解除與台端間之買賣契約，並請求相關損害賠償。另本人將依民法第197條及消費者保護法第51 條，向未善盡調查義務的永慶房屋請求返還仲介費用及相關賠償。由於本人之前已多次透過永慶房屋與台端連絡，促請出面處理，但台端均置之不理，為此特以此函通知台端，自即日起向台端解除系爭買賣契約，請台端於函到七日內將本人前所給付之價金共818萬元返還本人，並賠償相關損失123 萬元，否則本人將依法提起相關民、刑事訴訟等語。四、本件爭點及本院之判斷：　㈠本件被告抗辯系爭存證信函係由廖嘉輝所寄發，並非原告所寄發，故本件原告請求物之瑕疵擔保，已逾法律規定之除斥期間等語。原告則主張系爭存證信函係其弟弟即登記之所有權人廖嘉輝代理原告所寄發，對原告本人亦生效力，此事為被告所明知，並無所謂逾除斥期間的問題等語。就此爭點，本院認定如下：　　⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院98年台上字第1925號、96年台上字第286號判決意旨參照）。　　⒉本件兩造並不爭執於系爭買賣過程中，原告的弟弟廖嘉輝也多有參與，最後並受原告指定登記為系爭房地之所有權人，其內部關係究係原告借廖嘉輝之名登記，或原告與廖嘉輝之間係基於兄弟信任關係而由一人出名簽約、一人出名登記，固為外界所不知。然廖嘉輝與原告之關係親密，且於本件房地買賣中亦擔任重要角色一節，應為被告所明知，故原告委請廖嘉輝代為寄送存證信函，依常情自有相當之可能性，亦應不在被告意料之外。且依系爭存證信函之內容以觀，已明確記載「本人向台端購買」、「台端出售系爭房屋予本人」、「本人請永慶房屋向台端...」、「致使本人誤判情事而購屋」、「本人自可解除與台端間之買賣契約」等文字，均可判斷此函文之真意係以系爭買賣契約之買受人身分所為之意思表示，當無誤認之可能。故而，本件原告主張系爭存證信函係其本人向被告所為之意思表示，僅係廖嘉輝代理其寄發存證信函予被告，被告應可得而知之等語，核與上述情狀相符，較屬可信。　㈡被告抗辯原告依系爭存證信函，業已為解除契約之意思表示，不得事後再改為起訴請求減少價金等語。原告則主張因其本人與廖嘉輝均為不諳法律之人，系爭存證信函的意思係表示被告應負瑕疵擔保責任，也應包含減少價金的請求在內等語。就此爭點，本院認定如下：　　⒈按民法第365條第1項規定之請求減少價金，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為必要，與同條項規定解除契約之性質，同屬形成權，該條項於二者所規定之六個月行使期間，皆為無時效性質之法定期間。次按選擇之債，謂於數宗給付中，得選擇其一以為給付之債。選擇之債，在特定前，數宗給付處於同等地位以待選擇，非予特定，債務人不能為給付，債權人亦不能請求特定之給付。選擇權之行使，以意思表示為之，即生效力。再按所謂選擇之債，係指於數宗給付中，得選定其一宗為給付標的之債。其數宗給付相互間，具有不同內容而有個別的特性，為當事人所重視，故須經選定而後特定。倘已因選擇權人之選擇，而成為單純之債（最高法院73年台上字第4354號、78年台上字第1753號、71年台上字第3204號判決意旨參照）。申言之，選擇之債者於數宗給付中，得選定其一為給付之債是也，至於選擇之債其種類有二，其一為約定選擇之債，即由當事人以契約訂定者；其二為法定選擇之債，即由法律直接規定者是，民法第359條所定減少價金、解除契約即屬於法定選擇之債。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；債權人或債務人有選擇權者，應向他方當事人以意思表示為之，民法第359條、第209條第 1項定有明文。故原告主張系爭房屋缺少被告所保證之品質，果若屬實，則原告自得依上開規定請求減少價金、解除買賣契約，兩者間原告有選擇權，此係法定選擇之債。原告欲行使選擇權，應以意思表示向被告為之，原告於選擇後，則已將選擇之債變成單純之債，經選擇後即為特定。由於選擇為一種形成權，一經行使，即有使權利發生變動之效果。另按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第360條前段定有明文，故倘若本件原告不行使上開請求減少價金、解除買賣契約之選擇權，始得根據民法第360條前段規定請求損害賠償，合先敘明。　　⒉經查，本件依原告起訴時所提出之系爭存證信函，其內容已載明「由於本人之前已多次透過永慶房屋與台連絡，促請出面處理，但台端均置之不理，為此特以此函通知台端，自即日起向台端解除系爭買賣契約，請台端於函到七日內將本人前所給付之價金共818萬元返還本人，並賠償相關損失123萬元，否則本人將依法提起相關民、刑事訴訟」等語，依其文義觀之，原告業已將解除契約之意思表示明確的傳達於被告，依據前述說明，自堪認原告已於法定選擇之債的種類中，選擇了解除契約的項目，此一選擇乃屬形成權，於意思表示到達被告時，即生法律效果，而使上述法定選擇之債變為解除契約並請求返還價金的單純之債。原告雖主張其本人與廖嘉輝乃不諳法律之人，故系爭存證信函的意旨應不限於解除契約，亦包含請求減少價金之意思云云。惟本院認為，一般民眾關於權利義務之行使本不以熟諳法律為前提，其意思表示及法律行為如依我國社會一般成年人之理解能力不致誤解時，即應生相應之法律效果，況查系爭存證信函之內容，不但引用相關法條，關於請求內容之用語亦相當精確，其遣詞用字並非一般口語，明顯帶有法律文書的特徵，衡情應為原告諮詢具有法律專業之人後所出具之文書，故依據上情，本院認原告就此主張其意思表示因不諳法律而不明確故應為擴張解釋云云，尚難遽予採認。況且，本件被告於本案訴訟中亦已同意解除契約，並將買賣價金返還予原告，惟為原告所拒絕，是以，原告於行使契約解除權，並於意思表示到達被告而生效後，復行翻悔，自非法之所許。　　⒊綜上所述，本件系爭房地既存在現況與使用執照圖面不符致無法進行合法修繕之嚴重瑕疵，原告向被告行使解除契約之權利，自屬於法有據。而本件原告向被告行使解除契約暨返還價金之請求權，其性質為形成權，因意思表示已到達被告，即已生效，揆諸前揭說明意旨，原告即不得再依民法第359條規定請求依物之瑕疵擔保減少價金。　㈢原告另依民法第360條規定請求被告賠償300萬元，是否有理由？　　本院按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第360條定有明文。由條文意旨可知，買賣之物缺少出賣人所保證之品質時，買受人於選擇「不解除契約」或「不請求減少價金」之前提下，可以選擇請求債務不履行的損害賠償。惟本件原告業已選擇對被告解除契約，業見前述，從而，原告自不得再對被告主張債務不履行之損害賠償，乃屬適用上述法律當然之結果。　㈣原告依民法第179條規定，向被告請求賠償340萬元部分，是否有理由？　　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。　　⒉本件原告解除系爭買賣契約，則被告受領買賣價金有即失其法律上之原因，依不當得利之法理，原告本得請求被告返還買賣價金818萬元。惟依原告起訴之內容，其所請求被告給付之340萬元係指系爭房地一現狀與使用執照圖面不符之價值減損，顯然並非買賣價金之返還。原告雖稱因系爭房屋有上述瑕疵，致其以溢付之價格購買，被告因此而有不當得利云云。惟原告此種說法，即屬物之瑕疵擔保中買受人得請求減少價金之權利。而於本案中本院業已認定原告不得再行使減少價金之權利，苟原告復得以曲解不當得利法律規定之方式請求相同之金額，自非法之所平。故而，本件原告主張依不當得利之規定請求被告返還此34 0萬元，應認其並未能證明被告於此部分有何無法律上之原因而受有利益之情形存在，故於法無據，不能准許。　㈤原告依第227條第1項、第226條第1項規定，向被告請求賠償3 40萬元部分，是否有理由？　　⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。而因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第227條第1項、第226條第1項定有明文。　　⒉經查，原告就系爭買賣契約，已經依物之瑕疵擔保行使契約解除權，依民法第360條之意旨，應已不得再選擇債務不履行之損害賠償，業見前述。　　⒊況按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解除契約，兩者有別。前者無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第359 條規定解除契約；後者則須有可歸責於出賣人之事由始可解除契約，且買受人主張出賣人應負不完全給付之責任時，如其不完全給付可能補正者，惟於買受人定期催告補正而不補正時，始得依民法第254條之規定解除契約，不能補正者，則可不經催告而解除契約（最高法院94年台上字第2352號判決意旨參照）。故本件原告縱主張被告應負不完全給付之債務不履行責任，亦以被告可歸責為前提，且應由原告負舉證責任。　　⒋再按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負擔保責任之瑕疵，其瑕疵係於契約成立後始發生者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。亦即出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且應可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院院98年度台上字第1691號、87年台上字第575號判決意旨參照）。經查，本件系爭房地之瑕疵，係其現狀之房屋尺寸、上下樓梯之行向、內外出入口之位置與其原核准使用執照之圖面不符，業見前述，並為兩造所不爭執。本院審酌系爭房屋係屬公寓，其樓梯乃是由地面連接到頂樓，為建築物之重要結構部分，樓梯是走那一邊上下樓，顯然是興建完成即已確定，依一般常情，樓梯興建完成之後，並無再行改造整棟建築物樓梯上下行向之可能性，而房屋內外出入口一定是連接到樓梯間，當樓梯的上下行向不同，房屋的內外出入口位置也一定會跟著改變，不可能樓梯在左而出入口在右，此為事理所不許。由是可知，本件原告所指系爭房地上述瑕疵，應係於興建系爭房地並申請使用執照繳驗圖面時，即已存在。此究係屬未依使用執照施工之瑕疵，或屬實質上已依使用執照興建但繳驗時出現圖面錯誤之瑕疵，因年深日久，已難以確定。惟此一瑕疵並非於系爭買賣契約成立後始發生一事，當可確定無疑，是以，該瑕疵之出現顯非可歸責於出賣人即被告之事由。從而，原告主張其可依民法第227條第1項、第226條第1項之規定，請求被告賠償340萬元云云，即屬無據。　　⒌本件原告雖又主張被告於買賣過程中推拖不願協助申請使用執照平面圖，乃故意不告知瑕疵等語。惟此節為被告所否認，辯稱其買受系爭房地後從未變更格局，亦不知有現狀與使用執照平面圖不符之事等語。本院查，故不論兩造就此部分爭執何者為是，然原告主張「故意不告知瑕疵」一節，乃屬民法第360條之規定，而本件原告不得依上開規定請求被告為債務不履行之損害賠償，本院業已論述如前，併此敘明。五、綜上所述，本件原告主張依物之瑕疵擔保、不當得利或不完全給付之債務不履行等法律關係，請求被告給付或賠償340 萬元，經核均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之請即失其依附，應併予駁回。六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核於本院認定之事實不生影響，爰不予一一論駁，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　許映鈞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳逸軒

2025-02-27

PCDV-112-訴-1958-20250227-2

北簡

臺北簡易庭

修復漏水等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度北簡字第10002號原告許銘桂訴訟代理人王振屹律師被告張繁訴訟代理人張俊浩上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣397,700元，及自民國113年7月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告應容忍並不妨礙原告偕同修繕人員進入門牌號碼臺北市○○區 ○○路000巷00號6樓之3房屋，依如附件所示工法實施修繕至不漏水之狀態。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣397,700元為原告預供擔保，則得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：原告門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號5樓之3 房屋（下稱5樓之3房屋）所有權人，被告則為上方直接相鄰之同號6樓之3房屋（下稱6樓之3房屋）所有權人。因被告對 6樓房屋後陽台地坪防水構造及廚房排水管之維護有欠缺，導致滲漏水至5樓之3房屋，5樓之3房屋廚房上方混凝土天花板因而產生壁癌、油漆剝落之現象。原告因上開情事，於起訴前與被告合意由駿瑩實業股份有限公司（下稱駿瑩公司）實施漏水原因及修繕方法鑑定，因而支出初勘費用新臺幣（下同）800元、鑑定費用102,900元，且經鑑定，預估之漏水修繕費用為294,000元，依證據契約及民法第191條第1項前段規定，應由被告負賠償之責。又因此等損害係6樓之3房屋之構造欠缺所致，原告須進入6樓之3房屋始能實施漏水修繕，被告依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定有容忍並不妨礙之義務。爰依上開契約及法律規定提起本件訴訟，聲明：如主文第1、2項所示。二、被告則以：兩造於本件起訴前雖有合意由駿瑩公司實施鑑定，但鑑定費用之報價應先讓被告知悉，而非逕行實施後直接要求被告負擔。且合意鑑定之範圍應僅限於漏水之原因，不及於修繕方法之鑑定，亦不得逕依駿瑩公司預估之修繕費用要求被告賠償。又駿瑩公司未進行開挖檢查，無法完全確定漏水原因，僅是依其檢測方法，推測漏水「應該」是6樓之3 房屋所致，故5樓之3房屋之漏水仍難認與6樓之3房屋有關關。另經被告僱工檢測，5樓之3房屋現已無漏水現象，應無再行修繕之必要等語，以資答辯。聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷： (一)按土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任；但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限；負損害賠償責任者，應回復他方損害發生前之原狀；債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，民法第191條第1項、第213條第1項、第3項分別定有明文。他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，住戶不得拒絕，則為公寓大廈管理條例第6條第1項第2款所明定。又鑑定為調查證據方法之一種，當事人因裁判上確定事實所需之證據資料而行鑑定時，參照民事訴訟法第376條之1第1 項、第326條第2項前段、第270條之1第1項第3款、第3項規定，得於起訴前或訴訟進行中，就鑑定人、鑑定範圍、鑑定方法等事項加以合意；此種調查證據方法所定之證據契約，兼有程序法與實體法之雙重效力，具紛爭自主解決之特性及簡化紛爭處理程序之功能。倘其內容無礙於公益，且非屬法院依職權應調查之事項，及不侵害法官對證據評價之自由心證下，並在當事人原有自由處分之權限內，基於私法上契約自由及訴訟法上辯論主義與處分權主義之原則，自應承認其效力（最高法院102年度台上字第246號判決見解可資參照）。 (二)本件原告及被告分別為5樓之3、6樓之3房屋所有權人，為兩造所不爭執。其等會同同號6樓之2房屋所有權人之代理人白佳靜，於民國113年2月22日共同簽立同意書，就5樓之3房屋之疑似滲漏水現象同意委任駿瑩公司進行會勘鑑定，並約定費用由可歸責之一方全額負擔，如非可歸責於被告或白佳靜者，則由原告全額負擔，有同意書附卷可參（本院卷第75頁），兩造於起訴前定有此等證據契約，就5樓之3房屋漏水之責任歸屬合意選任鑑定人，及約定鑑定費用之負擔方式，應堪認定。而經駿瑩公司針對6樓之2、6樓之3房屋之冷、熱水管、後陽台地坪與排水管、廚房排水管，以紅外線熱顯像儀、混凝土水分計、水壓計等儀器實施測試，結果顯示6樓之3 後陽台地坪與廚房排水管經測試均有水分擴散現象，認與5 樓之3廚房上方混凝土頂板漏水有關聯，有鑑定報告書可憑（本院卷第17-46頁）。被告固辯稱駿瑩公司未為開挖、僅是依其檢測而為推論等語，但未舉證說明駿瑩公司所採鑑定方法有何違背常規、有何開挖之必要；且鑑定人依其觀測、蒐集所得資料，本於特殊之知識經驗而為推理，本就是此種證據方法之本質，其因鑑定人之推論作用而否認鑑定之可信性，亦有誤會，均不足採。從而，5樓之3房屋之滲漏水係6 樓房屋之管理維護欠缺所致，堪以認定。被告自應就因此所生之損害負賠償之責，並依上開證據契約負擔鑑定費用。 (三)駿瑩公司受任實施上開勘查鑑定，產生勘查費用800元、鑑定費用102,900元，而由原告先行墊付完畢，有現況履勘、檢測鑑定報價單、統一發票附卷可參（本院卷第54-61、77 頁）。5樓之3房屋之滲漏水係被告所有之6樓之3房屋所致，既經認定如前，則依上開證據契約第3條關於鑑定費用負擔之約定，此等費用即應由被告負擔。被告固辯稱鑑定費用之報價未先予其知悉等語，但縱覽上開同意書，並無先行通知鑑定報價之相關約定；且原告於實施鑑定前已將上開報價單傳送予被告及白佳靜，其等亦未表示意見，有通訊軟體對話紀錄可參（本院卷第181-185頁）。從而，原告請求被告給付其已墊付之勘查鑑定費用共計103,700元，應屬有理。 (四)關於5樓之3房屋漏水修繕方法，經駿瑩公司現場勘查鑑定，建議應由漏水源進行開挖止漏，再就5樓之3混凝土天花板進行壁癌處理，預估工程費用為294,000元，有上開鑑定報告所附報價單可參（本院卷第47-53頁，即本判決附件）。核其內容，已就修繕工程之具體項目、計價之考量基準、施工之注意事項等情事為詳細說明；被告則僅提出寥寥數行之自製簡略紀錄（本院卷第209、211頁），辯稱經其另行勘查，現在已無漏水，故無修繕必要等語，而未提出其他替代之具體修繕方法，自應以駿瑩公司提出之上開報價單較為可信。從而，原告請求被告給付上開漏水修繕費用294,000元，應屬有理。 (五)又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，為民法第 229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別明定。本件原告對被告之鑑定費返還請求權、損害賠償請求權均屬未定給付期限之金錢債權，故其就上述397,700元（計算式：103 ,700＋294,000＝397,700），請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即113年7月18日（本院卷第89頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬有據。 (六)承上述，5樓之3房屋之漏水係源於6樓之3房屋之後陽台地坪及廚房排水管，為修復漏水源，必須進入6樓之3房屋施工，有上開報價單可參（本院卷第50頁）。依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定，被告即有容忍之義務。原告請求被告應容忍且不妨礙其偕同施工人員進入6樓之3房屋進行修繕，應屬可採。四、綜上所述，原告依民法第191條第1項前段、公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定、契約之法律關係，請求判決如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。五、本判決係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。並依同法第436條第2項、第392條第2項規定，宣告被告如為原告預供擔保，則得免為假執行。六、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　陳逸倫以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　馬正道

2025-02-27

TPEV-113-北簡-10002-20250227-1

訴

臺灣橋頭地方法院

損害賠償等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度訴字第577號原告東方大地大廈管理委員會法定代理人施珮珍訴訟代理人林石猛律師梁郁茌律師黃士龍律師被告羅水發蘇楓閔共同訴訟代理人李俊賢律師複代理人李育萱律師被告圓融開發工程有限公司法定代理人陳楣勻訴訟代理人林怡君律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年2月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　事實及理由一、原告主張：被告羅水發於民國107年1月至6月間，擔任東方大地大廈(下稱系爭大樓)管理委員會主委，被告蘇楓閔則為系爭大樓管理委員會財委。羅水發於107年4月8日將社區水塔整修等工程發包予被告圓融開發工程有限公司(下稱圓融公司)，總價金為新臺幣(下同)504,630元。嗣至108年底，水塔保固期屆至已一段時間，因多數住戶抱怨水質不良，原告始察覺該水塔施作工程，竟以廉價之地磚充數高價磁磚，且施作面積短少，價差竟逾十數萬元。原告因認該水塔工程係羅水發於任內發包並驗收，自108年底起多次要求羅水發應出面或與圓融公司協調解決遭拒。圓融公司所使用為廉價地面磁磚，並不符合水塔磁磚需使用光滑面瓷磚之要求，造成水塔水質汙染及清潔不易。另水塔面積為200平方公尺，被告圓融公司卻偷工減料僅施作121平方公尺，未施作部分僅上漆草草了事，該綠漆長期將損害人體健康，不宜使用在水塔中，且報價單中「水線管路修改架設工程」，為不必要之工程，為羅水發為圖利廠商圓融公司所為之工程，造成系爭大樓公款受有損害。且水塔施工不涉及電力，報價單中「電源開關箱」及相關耗材，經原告調查係施作在羅水發住家中，羅水發用系爭大樓公款去施作自家工程。是羅水發於擔任系爭大樓主委期間，將水塔整修工程發包予圓融公司，明知圓融公司未依約定施作工程，有偷工減料之情事，蘇楓閔身為財委，亦明知圓融公司偷工減料，卻仍讓該工程驗收通過並將工程款撥款予圓融公司。羅水發、蘇楓閔及圓融公司之行為，造成原告財產權受有損失，且須另外再次施工以修復水塔水質問題，工程總金額為937,000元，加上圖利圓融公司之工程款504,630元，合計原告所受損害為1,441,630元，被告等人應就此損害，負侵權行為損害賠償責任。原告自得依民法第184條第1項、第185條第1項規定，請求羅水發、蘇楓閔、圓融公司連帶給付原告1,441,630元。另圓融公司明知其施工之工程不符合系爭大樓之期待品質及需求，卻仍向系爭大樓請款504,630元，其所受領之工程款之給付目的自始欠缺而無法律上原因，原告亦得依民法第179條規定請求圓融公司返還不當得利504,630元。又羅水發與蘇楓閔擔任系爭大樓主委及財委，2人於執行委任事務時，造成管委會財務受有損害，則原告亦得依民法第544條之委任關係請求羅水發、蘇楓閔負1,441,630元損害賠償責任。為此，依法提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告羅水發、蘇楓閔、圓融公司應連帶給付原告1,441,630元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告之答辯：　㈠羅水發、蘇楓閔辯以：系爭大樓於107年1月27日召開臨時區分所有權人會議，會中指出清洗大樓水塔時發現水塔底層及牆壁面水泥已腐蝕，將汙染住戶飲用水衛生，遂向住戶公告將於同年3月25日召開工程說明會，說明各廠商報價、進度等事項，當時亦同時提出澄品工程行、燿新油漆、圓融公司等廠商供系爭大樓選擇，最終系爭大樓水塔工程乃選擇報價最低之圓融公司承接系爭大樓之水塔工程(下稱系爭工程)，並於同年3月26日向住戶公告之，且註明若有異議可於10天內向管委會表達，如無，則視為無異議，可證羅水發係循正當程序發包予圓融公司施作系爭工程。又系爭工程確係按照前已向住戶公告之報價單所載面積即200平方公尺進行施工，且工程完竣後，羅水發更將完工之系爭工程照片張貼於公告欄中供系爭大樓住戶檢視無誤，從而原告指摘偷工減料僅施作121平方公尺之論述顯屬個人臆測，並無憑據。另原告所指綠漆並非系爭工程所為，該綠漆係於系爭工程施作前即已存在，與系爭工程實無任何關聯。再者，系爭工程之施作需要一定時長，系爭大樓之住戶數量龐大，為免斷水狀態過久，因而一併請圓融公司施作臨時蓄水池以作臨時水塔之用，並加設臨時抽水馬達、樓頂給水並聯之管線，以確保住戶用水不至因系爭工程而中斷，是「水線管路修改架設工程」核屬系爭工程所必要之附加工程，且其費用亦涵蓋於圓融公司之報價單中，並無不當圖利。另未有明確法規範硬性規定水塔磁磚之貼設標準、材質要求，羅水發、蘇楓閔亦非該專業出身，自然僅能按系爭大樓當前所能承擔之施工成本，向各廠商尋求報價，經公告後，交由專業之工程人員進行施作，復由時任監委查看工程無誤後，由時任主委羅水發、時任財委蘇楓閔，及時任監委同時蓋章，方放款於圓融公司，顯見，羅水發及蘇楓閔係各司其職，按正常程序公告、簽約、驗收、放款，難認有何不法之舉。且水塔之維護本應每半年進行清潔保養，然系爭大樓卻於系爭工程107年4月完工後遲至109年3月方找人清潔水塔，按一般經驗法則，自然會有大量不明附著物及雜質附著於水塔之中，是原告以109年系爭大樓因遲未清洗水塔已非清澈之水質照片質疑被告等人共同為不法侵害行為，實屬牽強。是故，原告對其有利之主張未盡舉證責任，其請求顯無理由。退步言，原告至遲於110年與羅水發及蘇楓閔間就系爭工程發生刑事紛爭時，即已知悉其主張受有損害之情形，且其主觀上亦知悉應向羅水發及蘇楓閔為主張，則其主張之侵權行為損害賠償請求權時效應自 110年起算，原告卻遲至113年3月15日始對羅水發及蘇楓閔起訴請求賠償損害，其請求權顯已罹於2年時效而消滅等語，作為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。　　㈡被告圓融公司則以：系爭大樓管理委員會將系爭工程發包予圓融公司，此為承攬契約關係，圓融公司承攬系爭工程後已於107年5月20日完工、驗收、啟用，保固期限1年，即於108 年5月20日保固期屆滿。原告迄今亦未解約，圓融公司乃依兩造間有效成立之債權契約合法領取工程款，其受利益即具有法律上之原因，自不生不當得利問題。又系爭工程之施作項目及提供材料均與報價單內容相符，亦無瑕疵，更無故意不法侵害他人權利或違反善良風俗加損害於他人之情形，原告主張依民法第184條第1項、第185條第1項規定請求損害賠償，並無理由。且當時之報價單就地面/牆面磁磚鋪設施作之備註欄位，註明係30*30隔熱磚，現場鋪設者亦確係30*30 隔熱磚，完全符合契約內容，並無瑕疵，更無不法可言。另現場磁磚鋪設範圍實超過200平方公尺，原告主張圓融公司僅施作121平方公尺云云，並非事實。至現場的綠漆並非圓融公司所漆，貼磚前水塔內部的原始狀況即係塗有綠漆，該綠漆實與圓融公司毫無關聯。而「水線管路修改架設工程」乃避免施工期間停電、斷水之必要工程，原告主張為不必要工程，實有誤解。再者，系爭大樓管理委員會現任主委施珮珍與前任主委羅水發素有嫌隙，施珮珍當選主委後於110年間即對羅水發及蘇楓閔就系爭工程提出刑事告訴，且原告應知系爭工程為圓融公司施作，是原告至遲於110年間提告時即知有損害及賠償義務人，其侵權行為損害賠償請求權時效應自110年起算，原告竟遲至113年3月15日始起訴主張，顯已罹於2年時效而消滅。況依台灣省自來水處規定水塔保養建議，須每半年清潔維護水塔，原告未依建議每半年清潔維護1次，難免會有附著物及雜質等不明物質，實無歸咎於107 年之施工方圓融公司之理等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：(本院卷第252頁）　㈠羅水發曾於107年1至6月間，擔任東方大地大廈(即系爭大樓) 管委會主委，蘇楓閔則為系爭大樓管委會財委。　㈡羅水發於107年4月8日曾將社區水塔整修等工程(即系爭工程) 發包予圓融公司，總價金為504,630元。四、本件之爭點：(本院卷第252至253頁)　　　　㈠羅水發、蘇楓閔、圓融公司是否對原告成立共同侵權行為?原告請求被告連帶賠償1,441,630元，有無理由？被告抗辯原告主張之侵權行為損害賠償請求權已罹於時效而消滅，有無理由？　㈡圓融公司是否無法律上原因受有利益，致原告受有損害？原告請求圓剛公司返還不當得利504,630元，有無理由？　㈢羅水發、蘇楓閔處理委任事務有無過失或逾越權限致原告受有損害？原告依民法第544條規定，請求羅水發、蘇楓閔賠償1,441,630元，有無理由？　　五、本院之判斷：　㈠原告依侵權行為法律關係，請求被告連帶賠償1,441,630元，有無理由？　1.按因故意或過失不法侵害他人權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段、第185條第1項固分別定有明文。惟因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，2年間不行使而消滅，民法第197條第1項亦有明文。又關於侵權行為損害賠償請求權之消滅時效，應以請求權人實際知悉損害及賠償義務人時起算；而所謂知有損害，非僅指單純知有損害而言，其因而受損害之他人行為為侵權行為，亦須一併知之(最高法院72年台上字第738號及46年台上字第34號裁判要旨參照)。是請求權人若主觀上認其因他人即為損害之人侵害權利之行為受有損害及知悉為損害之人即賠償義務人時，即起算時效，至請求權人何時向檢察官提起告訴或法院何時判決，不影響請求權人原已知悉之事實及時效之起算。　2.經查，本件原告主張被告3人之共同侵權行為事實為羅水發擔任系爭大樓主委期間，將系爭工程發包予圓融公司，其與財委蘇楓閔明知圓融公司未依約施作工程，且偷工減料，仍讓該工程驗收通過並撥款予圓融公司，造成原告財產權受損等情，而原告於起訴狀自承：「嗣至108年底，水塔保固期屆至已一段時間，因多數住戶抱怨水質不良，原告始察覺該水塔施作工程，竟以廉價之地磚充數高價磁磚，且施作面積短少，價差竟逾十數萬元…。原告因認該水塔工程係被告羅水發於任內發包並據被告羅水發驗收，著即自108年底起多次要求被告羅水發應出來面對，至少應聯繫被告圓融公司協商解決。」(審訴卷第8頁)；原告法定代理人施珮珍經本院詢問何時發現主張之瑕疵時，亦稱：施工1年後要洗水塔後及公佈欄看到施工照片等語(本院卷第34頁)。可見，原告至遲於108年底，主觀上即已知悉其所主張之系爭工程於羅水發擔任主委期間發包予圓融公司，圓融公司以次充好、偷工減料，羅水發及時任財委蘇楓閔明知上情仍予驗收撥款(原告即系爭大樓管理委員會應知其發包工程之驗收撥款流程須主委、財委、監委共同簽認)等事實，並已知悉其所主張之侵權行為事實之損害(即價差逾十數萬元，造成原告財產權受損)及賠償義務人(即發包、驗收、撥款之羅水發、蘇楓閔及偷工減料獲利之圓融公司)，然原告遲至113年3月18日始提起本件訴訟(審訴卷第7頁)，顯已罹於2年之消滅時效，依民法第197條第1項前段規定，其請求權已逾2年時效而消滅，則被告為本件罹於時效之抗辯而拒絕給付，於法自屬有據。原告雖稱：伊係至111年5月間臺灣高等法院高雄分院以11 1年度上易字第67號刑事判決伊法定代理人施珮珍無罪時，始知被告有侵權行為而起算時效，其起訴並未罹於時效等語，惟侵權行為請求權時效，應自請求權人實際知悉侵權行為之損害及賠償義務人時起算，並非至提起刑事告訴或法院判決時始行起算，有如前開說明所述，原告據此主張本件其主張之侵權行為請求權時效尚未罹於時效云云，於法無據，不足採信。　3.準此，原告之侵權行為請求權既已罹於2年時效，並經被告為時效抗辯，則原告依侵權行為法律關係，請求被告連帶賠償1,441,630元，即屬無據。　　㈡原告依不當得利法律關係，請求圓融公司返還504,630元，有無理由？　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段亦有明定。而主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的。故主張該項不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的(最高法院103年度台上字第2198號判決意旨參照)。　2.本件原告主張圓融公司明知施工不符合系爭大樓之期待品質及需求，卻仍向系爭大樓請款504,630元，其所受領之工程款之給付目的自始欠缺而無法律上原因，構成民法第179條不當得利等語。然原告既不否認系爭工程係時任主委之羅水發代表原告發包予圓融公司，圓融公司施工後，業經原告驗收、撥款完畢，並保固1年期滿之事實，有如前述。足見，原告與圓融公司間就系爭工程確有承攬之法律關係存在，原告依此承攬法律關係受領圓融公司施作之系爭工程並支付工程款，圓融公司亦依此承攬法律關係施作完成系爭工程，經原告驗收後受領原告支付之工程款，係有法律上原因(兩造間系爭工程之承攬法律關係)而受利益。又原告自承沒有向圓融公司表示解除或終止系爭工程契約(本院卷第34頁)，則圓融公司受領系爭工程工程款之法律上原因即系爭工程承攬法律關係迄未消滅，原告復未能為其他舉證以證其給付系爭工程工程款欠缺給付目的，則其主張給付系爭工程工程款之給付目的自始欠缺而無法律上原因云云，即難採信。是被告受領系爭工程工程款，有正當法律上原因，原告依民法第17 9條不當得利之法律關係，請求被告返還504,630元本息，尚屬無據。　㈢原告依委任法律關係，請求羅水發、蘇楓閔賠償1,441,630元，有無理由？　　1.按受任人處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，為民法第544條所明定。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦有明定。而債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行而受損害，請求債務人負債務不履行責任，應先就債務人有債務不履行及其受有損害之事實負擔舉證責任。　2.原告主張羅水發、蘇楓閔處理委任事務，有①水塔內磁磚並未鋪滿，係肉眼可見瑕疵，未反應請求改善即撥款、②系爭大樓本身即有揚水馬達，不需要另設抽水馬達、③未依規約對重大修繕工程召開區分所有權人會議決議之過失等語(本院卷第209至210頁)。惟依系爭工程報價單(審訴卷第17頁) 之工程項目「地面/牆面磁磚鋪設施作」欄，僅約定施作數量200平方公尺，並未約定水塔內磁磚必須鋪滿，而被告辯稱磁磚鋪設面積係以施作面積到九成滿水線處為估算基礎，水塔儲水本不應超過滿水線，超過滿水線高度部分貼滿磁磚並無實際效用，故以實用、經濟考量，報價及施作均係貼磚到滿水線高度，並無瑕疵等語，未違情理，自難僅以水塔內滿水線以上未鋪滿磁磚，即認施工有瑕疵，而認羅水發、蘇楓閔有未反應請求改善即撥款之過失。又系爭工程報價單之「水線管路修改架設工程」，被告辯稱原告明確要求於施工期間35天內均不能夠有停電、斷水情事，故須施作中庭臨時蓄水池、臨時抽水馬達及樓頂給水並聯之管線等語，亦未違情理，尚難事後徒憑主觀認定設置抽水馬達等「水線管路修改架設工程」為不必要工程，而認羅水發、蘇楓閔有發包、驗收、撥款予不必要工程之過失。至系爭大樓規約第七條第四項第五款及第三條第四項第二款固規定金額10萬元以上修繕工程為重大修繕工程，重大修繕應經區分所有權人會議決議(本院卷第232、236頁)，然規約第七條第六項第四款同時規定：當大樓內發生急迫性之必要修繕工程，雖超出管委會權限，但管委會得立即進行強修作業(本院卷第236頁)。而依系爭大樓管理委員會107年3月26日公告：「住戶大家好：一、上次區權會住戶反應為改善水質，水塔地面及牆壁面改貼磁磚。經製作問卷調查後大多數住戶同意貼磁磚，並已於 3月5日公告住戶週知。二、昨日說明會雖住戶參與不多，但委員會基於職責，仍找三家廠商報價、比價，最後選定由最低價之圓融開發工程有限公司以未稅480600元得標。三、施工期程長達35天，為保障住戶在施工期間不缺水，必須更換水電管路，因此施工費用才會達到48萬餘元。…六、自公告日起十天內住戶如有意見請向管理室表達，逾期如住戶無異議，委員會則會與廠商簽約開始施工。」(本院卷第161頁) 。顯示水塔地面及牆壁貼磁磚以改善水質之住戶反應意見，曾於區分所有權人會議提出討論，惟或因出席人數不足等原因未能作成解決問題之決議。則會後管委會考量清洗大樓水塔時已發現水塔底層及牆壁面水泥腐蝕，汙染住戶飲用水衛生，且原牆面塗有原告主張長期足以損害人體健康之綠漆，認有急迫修繕必要，乃製作問卷調查，經大多數住戶同意貼磁磚後，召開廠商說明會，選定由最低價之圓融公司得標，再經公告10日，住戶未有異議，始與圓融公司簽約施工，尚非無據。而大樓住戶本應積極參與公共事務，亦難於區分所有權人會議不積極參與，管委會啟動急迫修繕程序徵求意見時未表示異議後，再以系爭工程未經區分所有權人會議決議，主張羅水發、蘇楓閔處理委任事務有過失。故原告此部分主張，均難認可採。　3.此外，原告未能為其他舉證以實其說，自難認羅水發、蘇楓閔有處理委任事務過失或逾越權限致原告受有損害之行為。且住戶吳承祐於本院110年度易字第94號案件110年8月6日審判程序曾到庭證稱：106年10月(即系爭工程施工前)伊有與羅水發一同到大樓最上面看水塔並拍照，發現上面都浮一層類似青苔、鈣的汙垢。(系爭工程)完工後，一開始都還好，正常1年後108年6、7月要洗水塔，但沒有人記得，在108年底，伊拍照在群組說蓮蓬頭都生青苔、很髒，是不是要洗水塔了等語(見該卷第123頁)，可見，系爭工程施工後確有改善施工前之汙垢水質，事後係因長期未清洗水塔，水質才變壞，則水質既有因系爭工程施作而變得比施工前好，顯見原告亦未受有損害。是原告依委任法律關係及民法第544條規定，請求羅水發、蘇楓閔賠償1,441,630元，亦屬無據。六、綜上所述，原告依侵權行為、不當得利及委任之法律關係，請求被告應連帶給付原告1,441,630元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之請求既經駁回，其假執行之聲請即失去依據，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，因此不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　 114　　年　　 2　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　陳景裕以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　 114　　年　　 2　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭珓銘

2025-02-27

CTDV-113-訴-577-20250227-1

鳳簡

鳳山簡易庭

給付修繕費

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度鳳簡字第478號原告蓮之園吉祥樓管理委員會法定代理人宋孝忠被告陳許鳳珠訴訟代理人陳元生上列當事人間請求給付修繕費事件，本院於民國114年1月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣106,000元，及自民國113年3月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行；但被告如以新臺幣106,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、本件原告之法定代理人原為賴惠美，於訴訟繫屬中變更為宋孝忠（見本院卷第243至247頁），宋孝忠具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。二、原告主張：被告為門牌號碼高雄市○○區○○街000巷0號、6號房屋之所有人，而屬伊所管理「蓮之園吉祥樓」（下稱系爭大樓）之區分所有權人。又系爭大樓於民國109年9月23日召開第一次臨時區分所有權人會議，決議就部分修繕工程（排水管）、清洗水塔、化糞池抽運等費用，由系爭大樓住戶每戶分擔新臺幣（下同）3,000元（下稱甲決議），被告有2戶，應分擔6,000元；復於112年7月13日召開區分所有權人會議，決議購新換置消防設備，並由系爭大樓住戶每戶分擔5 萬元（下稱乙決議），被告有2戶，應分擔10萬元。上開部分修繕工程（排水管）、清洗水塔、化糞池抽運及購新換置消防設備等費用，均經伊給付完畢，惟被告就其應分擔之費用共106,000元，迄今仍未給付，為此依甲、乙決議，請求被告如數給付等情，並聲明：如主文第1項所示。三、被告則以：伊確為系爭大樓之區分所有權人，且有2戶，惟伊不曾出席參加前揭區分所有權人會議，原告應提出發票始能請求伊給付前開應分擔之費用。又原告帳務不明，上開部分修繕工程（排水管）、清洗水塔、化糞池抽運及購新換置消防設備等費用，應尚得由系爭大樓公共基金支出，原告要求伊給付前開應分擔之費用，顯係針對伊，於法不合等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。四、本院之判斷：　㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。依上開規定，可知就共用部分、約定共用部分之修繕、管理及維護費，原則上係由公共基金支付或由區分所有權人按應有部分比例負擔，並允各公寓大廈以區分所有權人會議或規約另為規定，且基於住民自治原則，就公寓大廈修繕費等由區分所有權人自治決議之事項，若已合法成立，倘未違反公序良俗或強制禁止規定，尚難認法院有介入或限制自治決議之必要。　　　　㈡經查，上開部分修繕工程（排水管）、清洗水塔、化糞池抽運及消防設備，均屬系爭大樓之共用部分，揆諸前揭規定，其所需修繕、管理及維護費用，即應由公共基金或區分所有權人分擔，或由區分所有權人會議另為規定。又系爭大樓分別於109年9月23日、112年7月13日召開區分所有權人會議，會中通過甲、乙決議之事實，業據原告提出會議紀錄為證（見本院卷第99、101頁），則原告依上開決議，請求被告給付其應分擔之費用共106,000元【（甲決議部分：3000×2）＋（乙決議部分：50000×2）＝106000】，即屬有據。　㈢被告雖辯稱：伊不曾出席參加前揭區分所有權人會議，伊認為出席人數均未超過半數，有簽名的人均是私下遊說，而非開會時簽章云云，然徵諸原告所提前開會議紀錄及高雄市大寮區公所檢送本院之資料（見本院卷第181至190頁），前揭區分所有權人會議之出席人數均超過半數，被告上開說詞，與此證據資料不符，且其迄今除泛稱：伊只是肉眼看到，沒有錄影，也不確定開會地點之系爭大樓中庭有無攝影機云云外，並未提出任何證據加以證明，所述自難遽信。又原告就其支出上開部分修繕工程（排水管）、清洗水塔、化糞池抽運及購新換置消防設備等費用乙節，已提出繳交明細表、被告以外住戶之郵政劃撥單、訴外人昶源消防工程實業有限公司出具之收款證明單為憑（見本院卷第109至133頁），堪認系爭大樓確有支出上開部分修繕工程（排水管）、清洗水塔、化糞池抽運及購新換置消防設備等費用之必要及事實，則被告猶執詞辯稱：原告應提出發票始能請求伊給付應分擔費用云云，自無足取。　㈣被告復辯稱：原告帳務不明，上開部分修繕工程（排水管）、清洗水塔、化糞池抽運及購新換置消防設備等費用，應尚得由系爭大樓公共基金支出，原告要求伊給付前開應分擔之費用，顯係針對伊云云，並提出原告112年11月份及113年11 月份收支明細表、112年度消防修繕工程費用工程修繕進度收支明細表、住戶規約、系爭大樓109年9月23日第一次臨時區分所有權人會議紀錄、公寓大廈管理組織報備證明、住戶規約住戶領取簽收簿及被告自行製作之管理委員會收支明細為據（見本院卷第199至237頁、第255至259頁）。惟無論被告所述屬實與否，系爭大樓既已召開前揭區分所有權人會議，通過甲、乙決議，決議之內容復未違反公序良俗或強制禁止規定，依前開規定及說明，被告即應受決議內容之拘束，要難以上開事由資為其拒絕給付應分擔費用之正當理由。是被告上開所辯，亦無足取。五、綜上所述，原告依甲、乙決議，請求被告給付其106,000元，及自支付命令送達翌日即113年3月26日（見本院卷第41頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，另就被告部分，併依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額，依職權宣告免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　鳳山簡易庭　　法　官　林婕妤以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳孟琳

2025-02-26

FSEV-113-鳳簡-478-20250226-1

店簡

新店簡易庭

修繕漏水

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 113年度店簡字第1323號原告張雅柔訴訟代理人張兩漢鄭緩華被告馮小蕙訴訟代理人江岳陽律師馮小芳張宜達張桂英上列當事人間請求修繕漏水事件，於民國114年2月5日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造前於民國113年1月31日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告以總價新臺幣(下同)1895萬元( 車位費另計)向被告購買門牌號碼新北市○○區○○街0巷00號( 下同)5樓房屋（下稱系爭5樓房屋）及坐落基地，並依約付訖價金，被告於同年3月31日交屋。嗣於同年5月6日系爭5樓房屋下方之4樓房屋(下稱系爭4樓房屋)屋主即訴外人梁茂松向當時使用系爭5樓房屋之原告親友江鎮州反應系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水。經委請專業技師鑑定後，得悉乃系爭5樓房屋熱水管滲漏(下稱系爭瑕疵)所致漏水，梁茂松並稱其於很久之前已將上開漏水一事告知被告，則被告就系爭瑕疵早已明知。又兩造固簽訂系爭契約之增補特約，約定「乙方(即被告)同意減價78萬元予甲方(即原告)，甲方同意免除乙方物之瑕疵擔保責任，若日後買賣標的發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂…等屋況問題，皆由甲方自行負責，概與乙方無涉」(下稱系爭特約)，然被告提出之系爭特約附件僅揭露系爭5樓房屋各處牆面、窗戶之滲漏水、龜裂及壁癌等屋況問題，而故意隱瞞系爭瑕疵，依民法第148條第2項、第220條第1項、第222條及第366條規定，被告不得憑系爭特約免除就系爭瑕疵之瑕疵擔保責任，而應就原告為修繕系爭瑕疵花費之23萬8000元負賠償責任。爰依民法第354條規定提起本訴。並聲明：被告應給付原告23萬800 0元，及自調解聲請狀送達翌日起加計年息5％之利息。二、被告辯稱：梁茂松前於111年5月間固有向被告反應系爭4樓房屋主臥室馬桶上方天花板及次臥室均有漏水，經系爭4樓、5樓房屋所在山水天地大廈B棟管理委員會(下稱系爭管委會)查明係7樓管道間糞管之公管漏水所致，並由系爭管委會委工於同年9月間修繕完畢，之後被告未再接獲梁茂松通知系爭4樓房屋有何漏水情事，被告以為上開系爭4樓房屋漏水已全部修繕完成，並不知悉系爭4樓房屋主臥室馬桶上方天花板仍持續漏水，自亦無從就系爭瑕疵列入系爭特約附件內而告知原告，當無故意不告知原告系爭瑕疵之情。而被告已將所知系爭5樓房屋存有之壁癌、水痕及滲漏水，及10年前6 樓房屋漏水漏到系爭5樓房屋的爭議事件列明在「標的物現況說明書(成屋)」(下稱系爭說明書)內。而梁茂松上開反應之系爭4樓房屋漏水情事，被告獲悉者乃系爭管委會查得之公管漏水，自與系爭5樓房屋無關，被告始未記載在系爭說明書內。又兩造以系爭特約由被告同意減價為條件，約定原告自行修繕系爭5樓房屋之滲漏水、壁癌、龜裂，系爭特約自屬有效，則就系爭瑕疵顯示之系爭5樓房屋漏水情況，既非重大瑕疵，又在兩造約定免除被告瑕疵擔保責任之列，原告自不得請求被告就系爭瑕疵負瑕疵擔保責任。縱認系爭特約無效，然原告於簽訂系爭契約時既知系爭5樓房屋有滲漏水，則依民法第355條之規定，被告亦無庸就系爭瑕疵負擔物之瑕疵擔保責任等語。並聲明：原告之訴駁回。三、查兩造於113年1月31日簽訂系爭契約及系爭特約，原告向被告購買系爭5樓房屋及坐落基地，被告於同年3月13日交屋等情，有系爭5樓房屋建物登記第一類謄本（店司調卷第41-43 頁）、系爭契約（店司調卷第17-27頁）、系爭特約及附件（店司調卷第45-51頁）可據，並為兩造所不爭執，堪信為真。四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；以特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第354條第1項、第366條、第359條、第373條分別定有明文。又民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104年度台上字第550號判決參照）。原告主張系爭房屋交屋時存有系爭瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任而賠償原告為修補系爭瑕疵支出之23萬8000元等語，為被告所否認，並以前詞置辯。查： (一)被告113年3月13日就系爭5樓房屋交屋後，同年5月初系爭4 樓房屋屋主梁茂松向當時裝潢系爭5樓房屋之原告親友江鎮州反應系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水，抓漏後發現是系爭5樓房屋浴室熱水管漏水導致，已修繕完畢，修繕工程報價23萬8500元等情，經證人江鎮州證述在卷(本院卷第86頁)，並有報價單（司調卷第53頁）、熱顯像儀勘估系爭4樓及5樓房屋及現場情形照片（司調卷第57-61頁）可憑，復為被告所不爭執，可信為真。參以系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板自111年間即見有水滲漏，為兩造所不爭執(本院卷第88頁)。是原告主張系爭5樓房屋有浴室熱水管漏水之系爭瑕疵，可認於被告交屋時即已存在。 (二)兩造訂立系爭買賣契約時，另簽訂系爭特約，約定「甲方( 即原告)已至房屋現場確認，本標的物現況詳如附件照片屋況問題，甲方同意自行修復並負擔修繕所需費用，本案甲乙雙方(乙方即被告)原議定之成交價新台幣1968萬元，乙方同減價78萬元予甲方，甲方同意免除乙方物之瑕疵擔保責任，若日後買賣標的發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂 …等屋況問題，皆由甲方自行負責，概與乙方無涉。惟若重大瑕疵，如：標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強...等情事，乙方仍應負瑕疵擔保責任。甲方經謹慎評估後，同意此交易條件，日後不得就本件買賣向乙方及仲介再為任何請求」。而系爭特約附件為10紙系爭5樓房屋照片，內容顯示系爭5樓房屋在客廳、衛浴、臥室及陽台各處牆面、天花板與窗框之滲漏水、龜裂及壁癌情形，雖不包含系爭瑕疵，惟由系爭特約前揭文義可明，兩造於簽立時之真意係排除系爭特約附件以外尚未發現，除重大瑕疵以外之一切瑕疵。而漏水並非系爭特約中所指重大瑕疵，為兩造所不爭執(本院卷第70頁)，則就系爭瑕疵即系爭5樓房屋浴室熱水管滲漏，被告辯稱其瑕疵擔保責任，業經兩造以系爭特約之約定而免除等語，即為可採。五、原告主張被告早於111年間即因梁茂松通知其系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水而知悉系爭瑕疵，卻故意不告知原告，系爭特約應無效等語。查： (一)按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第366 條定有明文。所謂故意不告知其瑕疵，應就出賣人個人之情事定之，亦即須出賣人事實上知悉有瑕疵而不告知，方足當之。 (二)查被告於111年間有會同系爭管委會人員到系爭4樓房屋查看梁茂松當時所指屋內二處漏水，一處是系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水；一處是次臥室，繼而系爭管委會有修繕公管，公管修完後，系爭4樓房屋次臥室未再漏水，至於系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水是久久滴一滴，梁茂松直到原告購得系爭5樓房屋後裝潢期間，才向江鎮州反應系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水沒有修好等情，為兩造所不爭執(本院卷第88頁)。佐以梁茂松上開111年間反應系爭4樓房屋漏水後，系爭管委會委託廠商檢測查明漏水處，結果發現乃7樓管道間糞管漏水，於同年9 月間經系爭管委會僱工修繕更換7樓糞管等情，亦有系爭管委會簽呈、請款單可考(本院卷第37-41頁)。以上事實，均信為真。 (三)參諸被告與梁茂松間111年5月22日至7月3日間對話擷圖照片 (本院卷第43-46頁)，被告於111年7月3日向梁茂松表示系爭管委會總幹事說「7樓附近的公管有一個漏水點，會再請師傅估價」，梁茂松回以「...漏水部分用好，我在觀察，看師傅是否從我天花板用防漏」、「其實房子老舊，一定會有些小漏水」，嗣未見被告與梁茂松有就梁茂松反應之系爭4 樓房屋漏水再有所聯繫(本院卷第45-46頁)，此與上開兩造所不爭執之梁茂松在系爭管委會修繕公管後，直至113年5月間才又就系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水向江鎮州反應一節無違。 (四)基上，可認被告所悉梁茂松於111年向被告反應之系爭4樓房屋二處漏水情況，在系爭管委會修繕7樓管線完畢後，被告未再接獲梁茂松通知後續情況。被告辯稱其以為系爭4樓房屋漏水原因乃系爭管委會查明之公管漏水所導致，並已修繕完成等語，從梁茂松111年7月3日向被告表示其會再繼續觀察防漏施作，嗣未再與被告聯繫以觀，被告存有上開系爭4 樓房屋在系爭管委會委工修繕公管後未再漏水之主觀認知，難認與常人之經驗判斷有違。準此，被告辯稱其以為系爭4 樓房屋漏水與系爭5樓房屋無關，且已全部修繕完成，所以未記載在系爭說明書及系爭特約附件，其並不知悉系爭4樓房屋主臥室馬桶上方天花板仍持續漏水等語，非不可採。 (五)從而，依目前事證難以認定被告事實上知悉系爭5樓房屋存有系爭瑕疵而故意不告知，則原告主張系爭特約無效等語，自難憑採。六、綜上所述，原告主張依物之瑕疵擔保責任，請求被告給付其修繕系爭瑕疵支出之23萬8000元及自調解聲請狀送達翌日起起加計年息5％之利息，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李陸華以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張肇嘉

2025-02-26

STEV-113-店簡-1323-20250226-1