Know99判決書

搜尋結果：公寓大廈管理條例

共找到 250 筆結果（第 61-70 筆）

給付管理費

臺灣基隆地方法院民事判決 113年度訴字第252號原告中正國寶社區管理委員會法定代理人趙國智訴訟代理人郭百祿律師被告張涵訴訟代理人胡大中律師何明峯律師俞伯璋律師上一人複代理人蔡欣澤律師上列當事人間給付管理費事件，本院於民國114年2月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬貳仟玖佰捌拾捌元，及自民國一百一十三年五月十四日起至清償日止，按週年百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用（扣除撤回、減縮部分外）由被告負擔分百分之九十三，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣捌萬肆仟參佰貳拾玖元供擔保得為假執行；但被告如以新臺幣貳拾伍萬貳仟玖佰捌拾捌元預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項一、查原告之法定代理人原為鄭玉雲，本件訴訟繫屬後變更為趙國智，有基隆市中正區公所民國114年1月13日函可佐，並經趙國智具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第175條第1項、第176條規定相符，應予准許。二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10 日內未提出異議者，視為同意撤回；訴經撤回者，視同未起訴，民事訴訟法第262條第1項、第4項、第263條第1項前段分別定有明文。本件原告原併列陳正義（以下逕稱其名）、張涵為被告（見本院卷㈠第11至15頁之民事起訴狀），惟嗣於113年12月16日具狀撤回對陳正義之起訴（本院卷㈡第47至 48頁之民事撤回起訴狀），嗣陳正義於113年12月19日接獲本院通知後未於10日內提出異議，揆諸首揭規定，原告就陳正義撤回起訴，已生「視同未起訴」之法律效果，先予敘明。三、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第3款定有明文。查原告起訴聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）32萬3, 910元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，嗣於本院審理期間最終變更聲明如後，核屬基於同一基礎事實而減縮應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。貳、實體事項一、原告起訴主張：原告為中正國寶社區（下稱系爭社區）依公寓大廈管理條例（下稱本條例）成立並經向主管機關報備之管理委員會，被告係社區內門牌號碼基隆市○○區○○路0巷000 號4樓、112號4樓房屋（以上2戶均屬被告所有，作為經營基隆市私立學緣屋文理短期補習班營業使用，下稱學緣屋）之區分所有權人。又被告在成立學緣屋前，於96年間向證人即當時系爭社區之主委趙國智（即原告之法定代理人，下稱趙國智）承諾以回饋系爭社區、承擔消防開支為條件，換取系爭社區區分所有權人同意被告設立學緣屋，而經96年度第2 次區分所有權人會議決議（下稱系爭決議），學緣屋除每年應繳交5萬元回饋金外，亦應負責申報每年社區之消防安全檢查，並分擔消防檢修費用（消防檢修費用未逾2萬元由被告全額負擔，逾2萬元部分則由系爭社區之區分所有權人共同分攤【即被告負擔32分之2】），始同意被告設立學緣屋；且因被告曾向趙國智允諾上開消防檢修費用不包含消防申報費用，被告另須負擔每年消防申報費用8,000元；詎被告未依約繳納，積欠如附表一總金額欄位所示之款項，經催告仍不給付，為此提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告27萬2 ,807元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告之抗辯略以：㈠、被告並無繳納附表一所示款項之義務：　⒈觀諸中正國寶社區規約第10條第1項、第2項僅規定「區分所有權人或住戶均應遵照區分所有權人會議決議之規定，向管理委員會繳交下列款項：㈠社區管理費。㈡設備維護分攤費」、「社區管理費及設備維護分攤費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之」。是區分所有權人應繳交社區管理費及設備維護分攤費，並未見需繳交回饋金（權利金）之款項，亦未明文規定回饋金（權利金）之收費方式。　⒉原告於起訴時，原主張被告應給付每年5萬元回饋金及2萬元消防維修及改善費用，超過部分由被告負擔2分之1，後將消防維修及改善費用超過2萬元部分，減縮為應由被告負擔32 分之2，嗣再改稱被告除應負擔前述金額外，另須負擔8,000 元之消防申報費用，故其多次變更請求之費用，不足採信。　⒊被告固曾交付原告如本院卷一第453頁附表所列之支票（原告指稱其性質為回饋金及消防費用），然其中部分款項為被告替其姑丈繳納之管理費用，其餘部分則因相關單據遭火災付之一炬而無從確認。又除前述繳納之管理費外，原告過去多次向被告催討規約以外之額外費用、要求學緣屋「奉獻」，被告雖均依指示付錢了事或現場開立支票繳納，然此係為免鄰里不睦以致影響學緣屋經營，但被告現今已不願再做原告之「提款機」，因此拒絕繼續給付無法律關係之「保護費」，自應由原告舉證雙方存有契約關係，被告並無繳納上開費用之原因。　⒋被告否認原告主張之系爭決議內容，縱認系爭決議確有規定被告需繳納回饋金及消防檢修費用、消防申報費用（假設語氣），然：　⑴此乃區分所有權人會議以多數暴力之方式決議被告應額外給付回饋金及消防維修及改善費用（含消防檢修費用及消防申報費用），除未有充分正當理由外，亦悖離本條例第10條第 2項規定及司法實務所肯認「按應有部分比例分擔」之原則，亦有違公平及誠信原則，且屬權利濫用，應屬無效。　⑵原告主張學緣屋作為文理補習班營業使用，耗費較多公共設施與資源，且產生出入複雜、消防安檢費用提升等問題，乃約定學緣屋應繳納額外之回饋金及消防檢修費用以支應學緣屋對於系爭社區所增加之維護成本，惟依各類場所消防安全設備設置標準第12條規定，被告設立之學緣屋與系爭社區均為乙類場所，消防安全設置標準屬於同一層級，並未因設立補習班而加重系爭社區之消防義務。且原告迄今未提出實際消防安檢等級及費用提升之紀錄、耗費較多清潔與公共電費或任何因被告經營學緣屋導致原告需額外支應維護成本之資料，倘以系爭決議強制約定被告應額外負擔每年高達5萬元之回饋金及2萬元之消防維修及改善費用，實有違公平原則。　⑶況學緣屋於96年間設立登記於社區內門牌號碼基隆市○○區○○ 路0巷000號4樓、112號4樓房屋，嗣於99年1月8日移轉所有權登記為被告所有。而96年區分所有權人會議決議成立時，被告並非學緣屋之房屋所有權人，且被告嗣後並未同意承受原所有權人之債務，本於債之相對性原則，被告無須繼受前區分所有權人之債務，亦不受該決議之拘束。故原告不得與原所有權人間之約定向被告請求給付此部分費用。㈡、原告請求之106年、107年回饋金及消防檢修費用已罹於時效：　　原告係以收取管理費之方式向被告請求給付回饋金與消防檢修費用，且原告並未就管理費或回饋金進行區分或專款專用，故本件實則為管理費之取收。而依實務見解，管理費之各期給付請求權應屬民法第126條所謂1年或不及1年之定期給付債權，而有5年短期時效期間之適用；惟原告於113年3月2 1日提起本件訴訟，是依前揭說明，原告僅得就108年3月22 日以後所生之債權向被告請求，則原告主張106年、107年之回饋金及消防檢修費用共計14萬7,667元（5萬元＋5萬元＋2萬 4,689元＋2萬4,978元），業已罹於時效而消滅，被告就此部分自得拒絕給付。㈢、又被告已繳納106、107、108年度之消防申報費用共2萬4,000 元（每年8,000元×3年），然消防申報費用核屬消防維修及改善費用額之一部分（原告原亦採該列計方式，嗣後方改稱消防檢修費用不包含消防申報費用），被告以此作為清償抗辯，故原告之請求亦應扣除被告已繳納之消防申報費用。㈣、並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告假執行。三、兩造不爭執事項　　被告於96年11月29日經基隆市政府准予設立學緣屋並擔任負責人；嗣於99年1月8日以買賣為原因，登記為門牌號碼基隆市○○區○○路0巷000號4樓、112號4樓房屋之所有權人等事實，為兩造所不爭執，並有建物登記第一類謄本、基隆市政府 113年10月21日函暨學緣屋負責人及歷年登記資料在卷可稽，此部分事實堪信為真。四、得心證之理由：　　原告主張被告曾於96年間承諾以回饋系爭社區、承擔消防開支為條件，換取系爭社區區分所有權人同意被告設立學緣屋，而經系爭決議學緣屋應繳交每年5萬元回饋金，並分擔消防檢修費用（消防檢修費用未逾2萬元由被告全額負擔，逾2 萬元部分則由系爭社區之區分所有權人共同分攤【即被告負擔32分之2】），始同意被告設立學緣屋；且因被告曾向趙國智允諾上開消防檢修費用不包含消防申報費用，被告另須負擔每年消防申報費用，因而請求被告給付如附表一總金額欄位所示之款項等節，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：㈠、被告依兩造於96年之約定，應繳納每年5萬元回饋金，並分擔消防維修及改善費用（含消防檢修費用及消防申報費用，其中未逾2萬元由被告全額負擔，逾2萬元部分則由被告負擔32 分之2），析述如下：　⒈趙國智於本院113年11月14日準備程序到庭證稱：96年中旬，被告姑姑與被告來我家拜訪，告知我學緣屋要在系爭社區裡經營，請我協助讓其能順利進駐營業，我回答說權限不在我個人，希望被告及她姑姑能夠透過區分所有權人會議來決定；（有無提出什麼條件說要回饋社區？）回饋金額5萬元，並每年負擔消防安檢跟設備維修的費用2萬元，2萬元以上就應該所有住戶共同分攤，我個人有提出一個要求，就是希望學緣屋如果進駐社區營業以後，每年的消防安檢申報，由學緣屋去處理，（這些費用）應該是學緣屋的經營者（即被告）出；96年之區分所有權人會議開了二次，第一次被告有到場，當時議案內容是「是否同意學緣屋進駐系爭社區（即系爭社區）設立營業」，第一次未通過，後來開了第二次（即系爭決議），被告姑姑與被告都有來開會並表達回饋的內容，社區部分區分所有權人也改變主意願意支持，通過之內容為「同意學緣屋回饋社區之金額（每年5萬元）與消防檢修（每年2萬元以內學緣屋全額負擔，大於2萬元之部分被告應負擔32分之2）」；自從被告卸任108年主委移交時，所有資料並未交出，所以無法提出該次紀錄（即系爭決議之會議紀錄）等語（見本院卷一第563-571頁）。　⒉復觀諸被告於系爭社區102年度區分所有權人會議之發言紀錄：「（臨時動議）被告建議：學緣屋於96年區分所有權人會議中決議每年繳交回饋金5萬元予管委會，並負擔本社區每年之消防維修及改善費用2萬元，其他超出金額部份則依區分所有權人比例3/32比例分攤之，所餘費用由社區管理基金支付。因目前學緣屋招生不善經營不易，建請管委會是否可降低回饋金以利學緣屋持續經營；決議內容：本案經與會住戶表決不同意」（見本院卷一第91-93頁），109年度區分所有權人會議紀錄亦載明「有關學緣屋應履行回饋金，仍請按 96年決議內容繳交社區管理基金…須經社區管委會再召開區分所有權人大會決議同意後修改」（見本院卷一第103-104 頁）；佐以被告於114年2月24日言詞辯論期日不爭執其曾交付其於100至106年間開立之支票（詳見本院卷一第453頁支票明細表）予原告等語（見本院卷二第183-186頁），更自承曾開立支票繳納原告要求之費用（見本院卷一第477頁），益徵原告主張被告於96年間承諾給付前揭回饋金、分擔消防維修及改善費用以求設立學緣屋，而經系爭決議以該條件同意學緣屋進駐等事實，應堪採信。　⒊原告又主張被告曾向趙國智允諾除依前述比例分擔消防檢修費用外，被告另須自行全額負擔每年消防申報費用8,000元，然趙國智於本院113年11月14日準備程序先證稱：系爭決議通過之內容為「同意學緣屋回饋社區之金額（每年5萬元）與消防檢修（每年2萬元以內學緣屋全額負擔，大於2萬元之部分按區權人比例支付，被告按比例應負擔2/32，這是因為社區當時收費會是32戶，學緣屋佔了2戶）」；嗣後方補充證述：系爭決議內容，除了約定剛才說的那二項外，還有消防申報費用8,000元等語（見本院卷一第568-569頁），核與原告所稱消防檢修費用與消防申報費用需分開繳納之費用乙節，係出於被告承諾趙國智之口頭約定，並非系爭決議之內容等語（見本院卷二第99頁）互有出入，要難驟採。況原告其所提出之102年度、109年度區分所有權人會議紀錄，均未曾提及消防維修及改善費用不含消防申報費用，而須由被告另行給付等情；原告於111年度區分所有權人會議紀錄第4 案所計算被告積欠之回饋金及消防改善分攤費32萬3,910元（見本院卷一第36頁），亦係將109年度之消防申報費用8,0 00元加計消防檢修費用1萬7,140元後，再將超過2萬元部分按比例計算被告應分擔之消防費用（見本院卷一第159頁備註欄），堪信兩造約定之內容，應如被告於102年度區分所有權人會議之發言紀錄所自承，係由被告每年給付回饋金5 萬元，並負擔每年之消防維修及改善費用（消防申報費用亦應納入計算）2萬元，超出2萬元部分再依32分之2比例分攤之，尚難單執趙國智上開證述逕認消防維修及改善費用不含消防申報費用，而請求被告應額外再給付每年8,000元之消防申報費用。　⒋被告固執前詞，辯稱其不受系爭決議所拘束等語，惟系爭決議並非課予某特定區分所有權人額外繳款之義務，而係全體區分所有權人與被告成立私法契約，同意被告在系爭社區開設學緣屋之意思表示，其中不同意學緣屋進駐之區分所有權人須受系爭決議之拘束，被告則須受「其與全體區分所有權人間」所成立之學緣屋進駐契約之拘束。本件被告既於通盤考慮後，自行要約以給付一定款項為條件，換取系爭社區同意學緣屋進駐營業，系爭社區之區分所有權人亦已藉由系爭決議就被告所為要約「表示承諾」，被告自應受上開約定拘束，而有給付前開費用之義務，核與區分所有權人會議決議對區分所有權人之拘束力不同，因此被告辯稱其於96年尚非所有權人（僅為學緣屋負責人）、系爭決議顯失公平、多數暴力而屬無效等語，尚與被告應受其自行所為要約之內容所拘束乙節無涉，故被告此部分所辯委無可採。㈡、準此，被告應給付之回饋金、消防維修及改善費用之計算方式，既經認定如前，兩造亦不爭執被告曾繳納106年至108年每年8,000元之消防申報費用，故本件原告得請求被告給付之回饋金、消防維修及改善費用如附表二「原告得請求之金額」欄所示之金額（計算方式詳如附表二所示，消防維修及改善費用部分應先將消防檢修費用8,000元納入計算，未逾2 萬元由被告全額負擔，逾2萬元部分則由被告負擔32分之2，再將計算結果扣除被告於該年度已繳付之消防申報費用）。㈢、原告上開請求並未罹於時效：　⒈按請求權，因15年間不行使而消滅；但法律所定期間較短者，依其規定；利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1 年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第125條、第126條分別定有明文。　⒉被告雖辯稱本件實則為管理費之取收，而有5年短期時效期間之適用，而主張時效抗辯等語，惟依兩造間前述回饋金、消防維修及改善費用約定，要與管理費之性質相異，且須待消防改善檢查費用實際開支，方能按上揭方式計算被告各年度應給付之金額，非屬民法第126條所規定因一定時間之經過而依序發生之定期給付債權，而應適用民法第125條一般請求權之時效，則本件原告請求被告給付之債權均尚未逾15年，被告前開辯稱，即難足採。五、綜上所述，原告請求被告給付25萬2,988元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即113年5月14日（見本院卷一第187頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或所用證據暨調查證據之聲請，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分經核均與規定相符，爰依聲請分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。八、本件原告原起訴聲明其訴訟標的金額為75萬9,510元（請求被告張涵32萬3,910元、請求陳正義給付43萬5,600元），並因之繳納裁判費8,260元；惟原告嗣撤回其對陳正義之起訴（詳如前揭壹、二所述），參酌最高法院112年度台抗大字第630號裁定意旨，原告就此撤回起訴部分，尚可於「4,730 元（計算式：原繳納8,260元－請求被告張涵32萬3,910元之應徵第一審裁判費3,530元＝4,730元）」之範圍內，請求退還裁判費之3分之2。又因原告再就被告張涵部分減縮其聲明為27萬2,807元（詳如前揭壹、三所述），故本件應徵第一審裁判費為2,980元，爰依兩造勝敗比例，由被告張涵負擔9 3％（計算式：25萬2,988元÷27萬2,807元＝0.93，小數點第2 位以下四捨五入）之訴訟費用，餘由原告負擔；至原告自行減縮部分之裁判費即550元（計算式：原起訴32萬3,910元之應徵第一審裁判費3,530元－減縮後27萬2,807元之應徵第一審裁判費2,980元＝550元），則應由原告自行負擔，附此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　　官　陳湘琳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　　官　王慧惠　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　　官　姜晴文以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林煜庭　　　　　　　　　　　　附表一：原告請求之項目及金額編號項目每期(年)金額原告主張未繳費用起迄月期數原告請求總金額 1 回饋金 5萬元 106年至109年 4 20萬元消防檢修費用 2萬4,689元 107年度 1 2萬4,689元 107年度之消防檢修費用9萬5,030元，依區分所有權人決議被告應負擔2萬元，逾2萬元部份由被告負擔32分之2即2萬4,689元（計算式：2萬元＋【〈9萬5,030元－2萬元〉×2/32】） 2萬2,978元 108年度 1 2萬2,978元 108年度之消防檢修費用6萬7,650元，依區分所有權人決議被告應負擔2萬元，逾2萬元部份由被告負擔32分之2即2萬2,978元（計算式：2萬元＋【〈6萬7,650元－2萬元〉×2/32】） 1萬7,140元 109年度 1 1萬7,140元 109年度之消防檢修費用1萬7,140元，未逾2萬元，依區分所有權人決議應由被告負擔全額1萬7,140元消防申報費用 8,000元 109年度之消防申報費用8,000元應由被告負擔 1 8,000元合計 27萬2,807元　　　　　　　　　　　　附表二：本院認定原告得請求之項目及金額編號項目每期(年)金額未繳費用起迄月暨內容期數原告得請求總金額 1 回饋金 5萬元 106年至109年 4 20萬元消防維修及改善費用 106年度 - （原告未請求，非本件審理範圍）被告固抗辯已繳納其中106年度之消防申報費用8,000元，惟因原告並未請求106年度之消防維修及改善費用，此部分非本件審理範圍 107年度 1 1萬7,189元 107年度之消防維修及改善費用10萬3,030元（含消防檢修費用9萬5,030元、消防申報費用8,000元），依區分所有權人決議被告應負擔2萬元，逾2萬元部份由被告負擔32分之2即2萬5,189元（計算式：2萬元＋【〈10萬3,030元－2萬元〉×2/32】，元以下四捨五入，下同），扣除被告已繳消防申報費用之8,000元，尚欠1萬7,189元（計算式：2萬5,189元－8,000元） 108年度 1 1萬5,478元 108年度之消防維修及改善費用7萬5,650元（含消防檢修費用6萬7,650元、消防申報費用8,000元），依區分所有權人決議被告應負擔2萬元，逾2萬元部份由被告負擔32分之2即2萬3,478元（計算式：2萬元＋【〈7萬5,650元－2萬元〉×2/32】），扣除被告已繳消防申報費用之8,000元，尚欠1萬5,478元（計算式：2萬3,478元－8,000元） 109年度 1 2萬0,321元 109年度之消防維修及改善費用2萬5,140元（含消防檢修費用1萬7,140元、消防申報費用8,000元），依區分所有權人決議被告應負擔2萬元，逾2萬元部份由被告負擔32分之2即2萬0,321元（計算式：2萬元＋【〈2萬5,140元－2萬元〉×2/32】）合計 25萬2,988元

2025-03-25

KLDV-113-訴-252-20250325-1

訴

臺灣桃園地方法院

確認管委會決議無效等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1773號原告鄧福林邱進元邱佳榆詹景志李政暐顏薇真共同訴訟代理人洪崇遠律師被告慶賀天樂社區管理委員會法定代理人陳乙瑩訴訟代理人蘇家玄律師上列當事人間請求確認管委會決議無效等事件，本院於民國114 年3月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文確認慶賀天樂社區民國一一三年三月十七日第一屆第三次臨時區分所有權人會議「管理費每月調漲為７５／坪」、「透天區每月／每戶新台幣２０４５元」之決議不成立。訴訟費用新臺幣壹萬柒仟參佰參拾伍元由被告負擔，並應加給自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。　　事實及理由壹、程序事項：一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時，先位聲明為：確認被告於民國 113年3月17日所召開慶賀天樂社區第1屆第3次臨時區分所有權人會議（下稱系爭會議）「管理費每月調漲為75／坪」之決議不成立；備位聲明為：確認系爭會議之決議內容，應予撤銷。嗣將前開決議內容變更為「管理費每月調漲為75／坪、透天區每月／每戶2045」（該決議下稱系爭決議），並追加另一備位聲明為：確認系爭決議無效，暨變更為如後開之聲明，核其變更追加前後之訴請求之基礎事實同一，其訴之變更追加為合法，應予准許。二、確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。本件原告主張其等為慶賀天樂社區住戶，訴請確認系爭決議不成立或無效。因該等決議倘屬有效，原告即應按其內容取得負擔權利義務，則關於該等決議之效力，原告主觀上認其等在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以本件確認判決將之除去，而有即受確認判決之法律上利益。三、當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第17 0條、第175條第1項定有明文。本件被告法定代理人原為鄭舟榮，嗣變更為陳乙瑩，並經其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第3宗第161至207頁），於法有據，應予准許。貳、實體事項：一、原告主張：（一）原告為慶賀天樂社區住戶，居住於透天區之新加坡式建築。被告前於113年1月21日召開第1屆第1次臨時區分所有權人會議，針對管理費調漲乙事提請討論，因同意票數未達門檻而未達成決議，旋公告於113年2月18日召開第1屆第2 次臨時區分所有權人會議，然因出席人數未達門檻而無法召開，被告又公告召開系爭會議，嗣公告稱系爭會議決議通過將大樓區每月管理費調漲為每坪新臺幣（下同）75元，透天區每月管理費調漲為每戶2,045元。（二）然113年2月18日第1屆第2次臨時區分所有權人會議根本未召開，被告依公寓大廈管理條例第32條第1項規定計算出席比例，即屬有疑；又被告於113年3月17日實未召集區分所有權人進行任何程序，僅以設置投票箱之方式進行投票表決，系爭決議應不成立；又透天區與大樓區之結構、外觀、管線、消防設備、管理維護均有所不同，卻未見被告合理說明何以等同對待調整，違反公寓大廈管理條例第10 條第2項前段規定，依民法第56條第2項、第148條第1項規定，系爭決議亦屬無效；另系爭會議之召集程序或決議方法違反公寓大廈管理條例第31條、第32條、第34條規定及慶賀天樂社區規約第2章規定，依公寓大廈管理條例第1條第2項類推適用民法第56條第1項規定，系爭決議應予撤銷，原告前已寄發存證信函與被告，主張系爭會議之召集程序不合法，要求重新依法召集會議並審酌相關調漲公平性問題，然均未獲置理等語。（三）並聲明：　　1.先位聲明：確認系爭決議不成立。　　2.備位聲明：確認系爭決議無效。　　3.再備位聲明：系爭決議應予撤銷。二、被告則以：（一）被告前於113年1月21日召開第1次臨時區分所有權人會議時，因區分所有權人同時提出多項管理費調漲方案，分散投票之結果，致使議案未通過，然同日討論之清潔人員上班工時增加議題則照案通過，造成社區經費入不敷出，被告為解決經費短缺及管理費調漲意見不一之問題，並避免管理費調漲範圍之選項過多，乃於113年2月18日召開第2 次臨時區分所有權人會議，仍未達規約所定出席額數，被告乃召開系爭會議，並依慶賀天樂社區規約第7條規定降低表決權門檻，且採全天投票之召集方式，公告通知區分所有權人出席及投票表決辦法，即自當日上午7時至下午5 時由區分所有權人至社區大廳經被告查驗身分並確認其表決權後始得領取選票，被告於當日下午5時開票並統計票數，同時在社區公務群組直播，以確保開票過程及結果之正確性，嗣被告將系爭會議之會議紀錄張貼於智生活APP ，以公告於全體區分所有權人知悉，未有區分所有權人於公告後7日內以書面提出反對意見。另系爭會議之召集、表決、送達程序既無違反公寓大廈管理條例之規定，自無得撤銷之瑕疵可言，遑論已逾民法第56條第1項所定之除斥期間等語，以資抗辯。（二）並答辯聲明：原告之訴駁回。三、區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之，公寓大廈管理條例第31條定有明文。又公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。區分所有權人會議之決議乃多數區分所有權人基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，如法律規定其決議必須有一定數額以上區分所有權人及其區分所有權比例出席，此一定數額以上之區分所有權人出席，為該法律行為成立之要件。欠缺此項要件，區分所有權人會議決議即屬不成立，尚非單純之決議方法違法問題（最高法院103年度第11次民事庭會議決議、109年度台上字第502號判決意旨參照）。四、得心證之理由：（一）本件原告主張渠等為慶賀天樂社區住戶等情，為被告所不爭執，堪可採認。（二）被告於113年3月11日公告「第一屆臨時區分所有權人會議通知函」，其說明欄謂：「第一屆臨時區分所有權人會議謹訂於113年3月17日（日）上午07點00分開始投票」、「此會議採用全天投票方式，投票時間為早上7點至下午5點，當天請區權人或代理人攜帶身分證至大廳簽到領取投票單投票，將確認是否為所有權人」（見本院卷第1宗第35 頁），只有公告要投票，沒有公告要開會；卷附系爭會議會議紀錄，也是記載「投票事由」、「投票時間」、「投票地點」、「投票人員」、「投票事項及決議」（見本院卷第2宗第219至221頁），而不是議程、開會時間地點、出席人員，也沒有討論議案的過程。（三）對此，被告抗辯：系爭會議乃採全天投票之方式云云，本院詢問：該日是否並無區分所有權人共聚於大廳討論議案之過程？被告答以：當天應該是沒有坐在一起沒錯，是簽到之後發給選票予住戶，再讓住戶投進投票箱，此部分我們認為是社區選擇的會議進行方式云云（見本院卷第3宗第157、158頁）。（四）可見，系爭會議根本沒有真的召開，當天只有投票而已，然而會議沒有召開，就不會有會議的決議，原告求為確認系爭決議不成立，為有理由，應予准許。（五）被告雖抗辯：系爭會議表決採取全天投票方式，諒係會議召開之形式問題，對於系爭決議之效力不生影響云云，並援引內政部109年3月4日內授營建管字第1090803838號函釋（見本院卷第3宗第177頁），然而本件涉及的，不是選擇哪種會議形式的問題，而是到底有沒有開會的問題，沒開會決議就無從成立，而法令固然沒有限制區分所有權人會議召開的形式，但至少要有個開會的形式，而系爭會議在形式上就是沒有召開，當天只有投票，被告託言社區選擇的會議進行方式云云，於法無據，並無可採。五、綜上所述，原告先位求為確認系爭決議不成立，為有理由，應予准許。原告先位之訴既經勝訴判決，其以備位之訴所為請求，即無實益，爰不予論駁。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1項、第78條定有明文。另依民事訴訟法第91條第3項規定，依同條第1項及其他裁判確定之訴訟費用額，應於裁判確定之翌日起，加給按法定利率計算之利息。本件訴訟費用即第一審裁判費新臺幣17,335元應由被告負擔，爰判決如主文第2項，並依前開規定諭知加給利息。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　孫健智正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　彭明賢

2025-03-25

TYDV-113-訴-1773-20250325-1

上

臺灣高等法院臺中分院

確認區分所有權人會議無效

臺灣高等法院臺中分院民事裁定 113年度上字第14號聲請人即被上訴人蔡憶蓉林志錦卓俊呈黃記鵝肉美食股份有限公司上一人法定代理人趙有義共同訴訟代理人洪家駿律師複代理人鄭淄宇律師上列聲請人因與相對人即上訴人幸福大樓管理委員會間請求確認區分所有權人會議無效事件，聲請為上訴人幸福大樓管理委員會選任特別代理人，本院裁定如下：　　主　文選任吳桂香於本院113年度上字第14號請求確認區分所有權人會議無效事件為上訴人幸福大樓管理委員會之特別代理人。　　理　由一、聲請意旨略以：兩造間請求確認區分所有權人會議無效事件（下稱系爭事件），經原審法院於民國112年10月31日以111 年度訴字第415號判決「確認110年11月20日以盧宣伶為召集權人之幸福大樓區分所有權人會議（下稱系爭會議）之決議均無效」，現由本院以113年度上字第14號事件審理中。惟上訴人前法定代理人吳桂香任期於112年11月30日屆滿後，迄今未選任合法之法定代理人，又無其他可為訴訟上行為之代理人，致系爭事件無法續行，爰聲請選任盧宣伶為上訴人之特別代理人等語。二、按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人或其法定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人；特別代理人於法定代理人或本人承當訴訟以前，代理當事人為一切訴訟行為；民事訴訟法關於法定代理之規定，於依法令得為訴訟上行為之代理人準用之，民事訴訟法第51條第1項、第4項前段、第52條分別定有明文。所謂法定代理人不能行代理權，不僅指法律上不能（如經法院宣告停止其權利）而言，並包括事實上之不能（如心神喪失、利害衝突等）在內。次按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會；管理委員、主任委員之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年；管理委員、主任委員任期屆滿未再選任者，自任期屆滿日起，視同解任，公寓大廈管理條例第29條第2至4項定有明文。三、經查：　㈠幸福大樓規約第6條第4項規定，管理委員之任期，為期2年；上訴人前法定代理人吳桂香於110年11月20日經系爭會議選舉當選上訴人第二屆管理委員，任期自110年12月1日起至11 2年11月30日止，並經當選委員職務選任為主任委員，有幸福大樓規約、會議記錄在卷可稽（見原審卷一第24頁，本院卷第117至118頁），是吳桂香主任委員任期已於112年11月3 0日屆滿。又上訴人自系爭會議以後，未再召開區分所有權人會議選任新任管理委員等情，為兩造所不爭執（見本院卷第264頁），則依上規定，自吳桂香主任委員任期屆滿日起，視同解任。是上訴人自112年12月1日起已無合法之法定代理人，被上訴人聲請為上訴人選任特別代理人，於法有據，應予准許。至被上訴人前於112年1月30日聲請為上訴人選任特別代理人，經原法院以112年度聲字第57號裁定駁回其聲請，乃因斯時吳桂香主任委員任期尚未屆滿，形式上仍為上訴人之法定代理人，核與被上訴人於113年12月11日具狀聲請（見本院卷第267頁之本院收狀章）時之情形不同，附此敘明。　㈡關於特別代理人之人選，被上訴人主張：盧宣伶為系爭會議之召集人，對於系爭會議之過程較為瞭解，宜選任盧宣伶或由財團法人法律扶助基金會指派中部地區執業之律師等語（見本院卷第268至269頁、第301至302頁）；上訴人則主張：盧宣伶因系爭事件而承受極大壓力，且不具備法律專業能力，其無意願且不適宜擔任上訴人之特別代理人，建議選任張育瑋律師擔任特別代理人等語（見本院卷第279至281頁、第 314頁）。本院審酌張育瑋律師固具法律專業能力及相當之實務經驗，其亦表達願意擔任特別代理人等語（見本院卷第 289至291頁），惟其事務所設於嘉義市，與上訴人址設不同縣市，將衍生額外交通費用之支出；且按民事訴訟法第51條第5項、第77條之25第1項、第2項規定，法院或審判長為當事人選任律師為特別代理人者，當事人需支付律師酬金，而該酬金為訴訟費用之一部，原則上須由敗訴之當事人負擔，被上訴人因此表明不同意由張育瑋律師擔任特別代理人（見本院卷第301至302頁），且倘上訴人因敗訴而須負擔該筆律師酬金，恐將轉嫁由全體區分所有權人負擔。再審酌盧宣伶無意願擔任上訴人之特別代理人；而吳桂香為上訴人前任主任委員，並為上訴人提起本件上訴，對於上訴人事務及系爭會議之過程較為瞭解，且上訴人於112年12月1日以後所提之書狀，仍列吳桂香為法定代理人（見本院卷第23、79、81、 103、227、229、231、277頁），兩造對於由吳桂香擔任上訴人之特別代理人一節，亦無意見（見本院卷第264、314頁）。本院審酌上情，認由吳桂香擔任上訴人之特別代理人，應屬妥適，為避免訴訟遲延致有礙兩造程序利益，爰選任吳桂香於系爭事件為上訴人之特別代理人。四、據上論結，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　審判長法　官　黃綵君　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　高士傑　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳宗賢以上正本係照原本作成。不得抗告。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　金珍華　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日

2025-03-24

TCHV-113-上-14-20250324-1

訴

臺灣臺北地方法院

分割共有物

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度訴字第174號原告彭伊瑈訴訟代理人呂靜玟律師鄭宇容律師高敏翔律師被告彭羽蓁彭逸軒上一人訴訟代理人張寧洲律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於本裁定送達後五日內，補繳第一審裁判費新臺幣捌萬壹仟捌佰柒拾元，逾期即駁回原告追加之訴。　　理　由一、按訴之變更或追加，其變更或追加後訴訟標的之價額超過原訴訟標的之價額者，就其超過部分補徵裁判費，民事訴訟法第77條之15第3項定有明文，此為法定訴之變更或追加之必備程式。又依同法第77條之1第1項、第2項前段及第3項規定，訴訟標的之價額，由法院依職權調查證據後，以起訴時之交易價額核定。至所謂交易價額，應以客觀之市場交易價格為準，不動產如無實際交易價額，當事人復未能釋明市場交易價格，法院即得依職權參考客觀之市場交易價格資料為核定。準此，不動產實價登錄價格，乃一定期間內，於地政機關登錄之不動產交易價格，現行地政機關就不動產之交易價格既已採實價登錄制度，則鄰近不動產於一定期間內所登錄之交易價格，倘趨近或與客觀之市場交易價格相當，應可作為核定訴訟標的價額之基準（最高法院107年度台抗字第261 號、111年度台抗字第150號裁定要旨參照）。另分割共有物涉訟，以原告因分割所受利益之價額為準，民事訴訟法第77 條之11亦有明定。觀諸該條立法理由，乃因原告共有權於判決前仍存在於共有物全部，自應以其分割所受利益核定訴訟標的價額為合理。二、本件原告起訴時，原請求准予就兩造共有坐落臺北市○○區○○ 段○○段00地號土地上，門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000號5 樓建物為變價分割，所得價金按原告應有部分4分之1、被告彭羽蓁應有部分4分之1及被告彭逸軒應有部分4分之2比例分配，並依本院113年度補字第2729號裁定繳納第一審裁判費新臺幣（下同）7,380元後；嗣於民國114年1月14日具狀為訴之追加，變更請求准予就兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○ 段00地號土地，及其上門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000號5 樓建物（下合稱系爭不動產）為變價分割，所得價金按原告應有部分4分之1、被告彭羽蓁應有部分4分之1及被告彭逸軒應有部分4分之2比例分配，依前揭民事訴訟法規定及最高法院裁定要旨，本院自得就其追加後超過原訴訟標的價額部分補徵裁判費，且依職權調查起訴時系爭不動產趨近或相當於鄰近不動產一定期間內實價登錄之客觀市場交易價格後，按原告應有部分比例計算並核定其分割利益之訴訟標的價額。三、經查，依土地及建物登記第一類謄本（所有權個人全部）、土地建物查詢資料、內政部不動產交易實價查詢服務網公告之實價登錄資料（見北司調字卷第13至15頁；訴字卷第43至 52頁），可知兩造所共有系爭不動產建物部分之主要建材為鋼筋混凝土造，位於十二層建築之第五層，自78年9月6日建築完成至113年9月6日起訴時之屋齡為35年，總面積共101.6 2平方公尺【計算式：層次面積83.87平方公尺＋附屬建物（陽臺）面積9.49平方公尺＋附屬建物（雨遮）面積0.98平方公尺＋共有部分面積7.28平方公尺（臺北市○○區○○段○○段000 0○號面積170.5平方公尺×權利範圍427/10000＝7.28平方公尺，小數點後二位數以下捨去）＝101.62平方公尺】，衡以系爭不動產曾於113年2月24日以單價約每平方公尺29萬5,159 元，完成建物面積25.41平方公尺連同坐落基地之持分移轉交易，堪可推估同年起訴時系爭不動產整體之客觀市場交易價格為2,999萬4,058元（計算式：每平方公尺交易單價約29 萬5,159元×系爭不動產建物總面積101.62平方公尺＝2,999萬 4,058元，元以下四捨五入），並得據為核定訴訟標的價額之基準。是以原告就系爭不動產之應有部分比例為4分之1，其為訴之追加後請求變價分割該筆不動產所得受價金分配之利益為749萬8,515元（計算式：2,999萬4,058元×1/4＝749萬 8,515元，元以下四捨五入），即應憑此核定本件訴訟標的價額為749萬8,515元，應徵第一審裁判費8萬9,250元，扣除原告已繳金額後，尚欠8萬1,870元（計算式：8萬9,250元－7 ,380元＝8萬1,870元）。茲依民事訴訟法第249條第1項但書規定，限原告於本裁定送達後五日內如數向本院補繳上開不足額之裁判費，逾期未繳，即駁回其追加之訴。四、末按區分所有建築物專有部分與其所屬共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔；區分所有建築物專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，民法第79 9條第5項及公寓大廈管理條例第4條第2項規定甚明。故原告起訴時原僅請求分割系爭不動產之建物部分，未包括該建物所坐落之基地，已與法相悖，倘其追加之訴因未補繳裁判費而遭駁回，原告之訴將有違反上開規定，併予敘明。五、依法裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114　年　　3　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第七庭　法　官　黃珮如以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃俊霖

2025-03-24

TPDV-114-訴-174-20250324-1

中簡

臺中簡易庭

回復原狀

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度中簡字第1880號原告吳繼釗被告楊淑芬訴訟代理人陳怡婷律師王雪雅律師上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國114年2月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：　　不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查，本件原告起訴時原第一項聲明：請求被告拆除文山親家社區臺中市○○區○○○街000號9樓3增設之咖啡色與不鏽鋼兩道門，回復通道予全體共有人。」等語（見本院卷第11頁），迭經變更，終於民國114年1月6日言詞辯論期日，以言詞變更聲明：「被告應將臺中市中興地政事務所113年11月14日土地複丈成果圖編號B部分（面積2平方公尺）之地上物拆除，並將該部分返還原告及其他共有人。」等語（見本院卷第19 5頁），屬不變更訴訟標的而更正陳述，揆諸前揭規定，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：　㈠被告擅自將臺中市○○區○○○街000號9樓3（下稱系爭房屋）大門面臨走廊通道之牆面拆除，使走道與客廳合為同一空間，並私設兩道鐵門如臺中市中興地政事務所113年11月14日土地複丈成果圖（下稱系爭成果圖）編號B部分（面積2平方公尺），占用公共走道（下稱系爭公共走道），故請求被告拆除鐵門，並將系爭公共走道回復原狀。　㈡原告為臺中市○○區○○○街000號建物（下稱系爭建物）共有部分之所有權人，就系爭建物共用部分所生之私法上爭議，自有訴訟實施權。因被告與原告母親有糾紛，故原告僅對被告提告，他戶部分占用公共走道部分應由管委會追討，原告為適格當事人。　㈢原告否認有約定專用或分管契約，被告應負舉證責任。被告稱與建商有分管契約，惟原告僅單純不知情未表示反對，不生任何法律效果，亦非默示同意。又被告占用部分為走道及升降機間之樓地板排煙室面積，依法不得作為約定專用。再者，公寓大廈管理條例施行前之區分所有建物，涉及共有部分之利用行為，固然不受公寓大廈管理條例第7條之限制，而得約定為專用部分而供特定人專用，惟此不能解為區分所有權人可以就其專用部分做出有害其他共有人之情事，故尚不得僅依照約定專用之情形，即判斷專用權人得以自由增改共有建物之結構。另公寓大廈管理條例第16條第2項之立法目的係為維護公共安全，被告將占用部分拆除牆壁，併為客廳使用且另設置門扇，已有違系爭公共走道之設置目的，而非通常之使用方法。　㈣爰依民法第767條第1項、第821條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：1.被告應將系爭成果圖編號B部分（面積2平方公尺）之地上物拆除，並將該部分返還原告及其他共有人；2. 願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠系爭房屋所在社區於84年4月1日建築完成，被告於同年11月2 1日買受，同年12月22日登記為所有權人。被告自買受系爭房屋後，至今已20幾年，從未對系爭房屋進行格局上之改建，亦從未改變大門設立位置。再者，系爭房屋大門口與逃生門口間，尚有一段白牆之距離，與原告所提竣工圖上所標示之A位置與逃生門口間完全沒有距離不同，原告所言並非事實。　㈡縱認被告所有系爭房屋大門位置部分屬公寓大廈共有部分，惟系爭房屋所在大樓，所有門牌號碼為「臺中市○○區○○○街0 00號N號樓之3」之建物大門位置均與被告系爭房屋相同，各戶買受時均知悉上情，且20幾年均無人為反對之意思表示，可知該公寓大廈之共有部分於設立至今均係由特定共有人使用，應認共有人間已合意成立分管契約，各住戶買受後即受該分管契約所約束，原告請求破懷長久以來之分管約定與法安定性。　㈢公寓大廈管理條例為84年6月28日公布，系爭房屋所在大樓完工日期為84年4月1日。依法律不溯及既往原則，系爭房屋完工日期於公寓大廈管理條例公布之前，則系爭房屋應不受公寓大廈管理條例之限制。另公寓大廈管理條例僅第29條之1 第1項、第55條第1項中有提到「本條例施行前」，第7條並未明文於本條例施行前適用，則依法律不溯及既往原則及公寓大廈管理條例之體系解釋，系爭房屋並無公寓大廈管理條例第7條之適用。　㈣並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　㈠原告提起本件訴訟，其當事人適格有無欠缺？　1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。次按數人區分一建築物，其所有權之客體，可分為專有部分及共同部分；就專有部分，在構造上及使用上具有獨立性，固得成立區分所有權而個別成為單獨所有權之客體，但就專有部分以外，性質上及使用上不許分割、不得與建築物分離之公用部分，即共同部分，應為該建築物全體區分所有人所共有，此觀諸民法第799條第1項、第2項規定甚明（98年1月23日修正前係規定推定為各所有人之共有，然其規範意旨並無不同），且縱未經登記，仍不失其公用、共有之性質。再按，共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判決意旨參照）。復以，所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。　2.查系爭建物於84年4月1日建築完成，各戶在構造及使用上均明顯區分，並登記為不同人專有，兩造分別為系爭建物12樓之9、9樓之3之區分所有權人，此有建物登記謄本可稽（見本院卷第15頁、第17頁）。系爭建物之公共走道，雖未辦理建物所有權第一次登記，惟系爭建物之公共走道於構造及使用上均與整棟建築物不能分離，無法割裂為單獨個別所有之客體。依上說明，此等在構造、使用上不具獨立性，無法與建築物分離，且性質上為整體建物不可或缺之通路，即應屬全體區分所有權人共有之部分。從而，原告既為系爭建物12 樓之9之區分所有權人，其就系爭建物之公共走道等公用部分，自為共有人，是原告為本件訴訟標的之主體，且得為共有人全體之利益而單獨為回復共有物之請求，本件訴訟並非固有共同必要訴訟，無須以共有人全體為原告起訴，是原告提起本件訴訟，其當事人適格並無欠缺，先予指明。　㈡原告主張被告所有系爭房屋之兩道鐵門設置在如系爭成果圖編號B部分（面積2平方公尺），占用系爭公共走道等情，業據其提出現場照片及竣工圖等件為證。另據本院會同兩造現場履勘，且囑託臺中市中興地政事務所測量原告所指之地上物位置、面積作成複丈成果圖，有該所113年11月27日中興地所二字第1130013220號函檢附之系爭成果圖在卷可稽，復經本院向臺中市政府都市發展局調取系爭建物建築執照檔案相關資料核閱無訛，勘認被告大門位置確實超出其專有部分而占用系爭公共走道，是堪認原告前揭主張屬實。　㈢被告占用系爭公共走道有無占用權源？　1.按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，84年6月30日施行。是區分所有建築物共用部分之專用權約定，於公寓大廈管理條例施行前，係屬共有物之管理範圍，依98年1月23日修正前之民法第820條第1項之規定，應由共有人即區分所有權人共同協議定之。而共有物分管契約，係共有人就共有物管理方法所成立之協定，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之（最高法院89年度台上字第585 號民事裁判要旨可參）。惟公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633 號民事裁判要旨可參）。甚至倘起造人於規劃興建公寓大廈時，即有對公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定者外，應認共有人（起造人）間已合意成立分管契約（臺灣高等法院99年度上易字第1167號民事判決可參）。又所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院83年台上字第1377號、98年度台上字第633號民事裁判要旨、89年台上字第1228號、98年度台上字第2426號、98年度台上字第1087號、99年度台上字第790號民事判決可資參照）。　2.經本院就系爭建物逐層勘驗結果，除系爭建物7樓之3大門位置外，其餘3樓之3至6樓之3、8樓之3至14樓之3之大門位置均與系爭房屋位置相同，且本院履勘日之時任系爭建物之主任委員亦陳稱：我在系爭建物居住了26年，系爭建物3樓之3至6樓之3、8樓之3至14樓之3之大門相對位置均相同，僅有7樓之3之大門位置客變等語，此有本院勘驗筆錄、現場照片可稽。又證人張志宏於本院審理中具結證稱：「（法官問：被告住處大門位置是何時設置？）3號、5號大門的位置都跟現況一樣，只有7樓之3大門的位置在樓梯間，這是因為那一戶當時在建商交屋之前改變位置，因為他不想跟5號相碰。如我自己住5號，開門也會跟3號相碰。鐵門是後來我們進去之後再加做的，並不影響消防法規。（法官問：與被告同棟大樓之相對位置之3樓至14樓（除7樓外）之大門位置，是否均相同？）是。（原告訴訟代理人問：我住在8號，是不是有一個走道？我8號的門是不是沒有像3號的門一樣占用走道？）因為當時消防法規並沒有說3號占用走道，也沒有影響消防。當初建商交屋的時候沒有鐵門，但是3號大門的位置就是現況。」等語（見本院卷第216頁至第217頁），可知系爭建物之建設公司於交屋時，系爭房屋之大門位置即位在系爭成果圖所示B部分，因而認系爭建物共有人就系爭成果圖所示B部分，係由系爭房屋所有人即被告占有並單獨管領使用一事，多年來均予容忍且未加干涉，而係彼此間已有劃定不同範圍各自管有使用之默示分管契約存在。又自系爭大廈外部及內部觀察，均得輕易得知系爭成果圖所示B部分係由被告所獨自占有使用，其他共有人均無法任意使用該部分，堪認系爭建物各區分所有權人及其後之受讓人對於該分管契約之存在，可得而知，自因受前揭默示分管契約之拘束。　3.又公寓大廈管理條例第7條第3款規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，並不得為約定專用部分。」同條例第55條第1項、第2項規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推1人為召集人，並召開第1次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。」本件兩造居住之系爭建物係於84年4月1日建築完成乙節，業據原告提出建物登記謄本為憑，而公寓大廈管理條例經總統於84年6月28日公布施行，於00年0月00日生效，則系爭建物既於84年4月1日即公寓大廈管理條例施行前即建築完成，依公寓大廈管理條例第55條第2項規定，倘系爭建物全體區分所有權人將大樓共用部分提供為約定專用部分，乃屬適法之行為，亦即不受同條例第7條各款不得約定為專用部分之限制。　4.另按住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。公寓大廈管理條例第16條第2項前段定有明文。查公寓大廈管理條例第16條第2項之立法意旨及規範目的，係為維護建築物公共安全及避免妨礙逃生避難為其目的，爰明定住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。職是，公寓大廈住戶不得妨礙建築物公共安全及逃生避難者，其處所並不限於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊或防空避難設備，且其行為亦不限於堆置雜物、設置柵欄、門扇、營業使用、違規設置廣告物、私設路障及停車位侵占巷道，只要其行為確有妨礙建築物公共安全及逃生避難者，依法即應受到限制（最高行政法院96年度判字第1839號判決意旨參照）。是以，行為人之行為是否構成公寓大廈管理條例第16條第2項之態樣，仍應以其有否「妨礙建築物公共安全」及「阻礙逃生」為前提，並非不以個案判斷，而一律構成公寓大廈管理條例第16條第2項前段之「堆置雜物」及「妨礙出入」。本院履勘日時，臺中市政府都市發展局住宅處人員表示：「依照現狀不會影響到逃生及電梯出口。」等語，顯見被告系爭房屋大門位在系爭成果圖編號B部分，並不致妨礙其他住戶逃生避難及出入通行，自不該當於公寓大廈管理條例第16條第2項前段之行為態樣。是以，原告主張被告違反公寓大廈管理條例第16條第2項，不得約定專用，要屬無稽。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條等規定，請求被告應將系爭成果圖編號B部分（面積2平方公尺）之地上物拆除，並將該部分返還原告及其他共有人，為無理由，應予駁回。另原告雖陳明請求本院依職權宣告假執行之聲請，惟此僅生促請法院注意之效力，爰不另為駁回之諭知。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳玟珍以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王素珍

2025-03-24

TCEV-113-中簡-1880-20250324-1

執事聲

臺灣桃園地方法院

聲明異議

臺灣桃園地方法院民事裁定 114年度執事聲字第18號異議人阿薩投資顧問有限公司法定代理人梁家源相對人合揚建設股份有限公司破產管理人葉大殷律師謝天仁律師歐宇倫律師兼法定代理人張德佃無固定住所，籍設臺北○○○○○○○ 相對人陳秀英廖耿暉即廖宜清之繼承人上列當事人間因拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於本院司法事務官於民國114年1月9日所為113年度司執字第156421號裁定聲明異議，本院裁定如下：　　主　文異議駁回。異議程序費用新臺幣壹仟元由異議人負擔。　　理　由一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項前段、第2項、第3 項分別定有明文。又強制執行程序，除本法有規定外，準用民事訴訟法之規定，此觀強制執行法第30條之1即明。查：本院司法事務官於民國114年1月9日所為113年度司執字第15 6421號裁定（下稱原裁定）於114年1月17日送達異議人，有送達證書在卷可參，異議人於114年1月23日聲明異議，自未逾異議期間，是異議人聲明異議應屬合法，先予敘明。二、異議意旨略以：　㈠依照異議人所提出之他項權利證明書暨移轉（變更）契約書、不動產登記謄本所示，附表一所示之建物（下稱系爭建物）與附表二所示之基地（下稱系爭土地）原同屬債務人合揚建設股份有限公司所有，債務人合揚建設股份有限公司於81 年7月25日，以系爭建物、系爭土地作為擔保，設定抵押權予原債權人即臺灣土地銀行股份有限公司，嗣於84年9月14 日間，將系爭建物、系爭土地出售予訴外人廖宜清，系爭土地又於87年12月9日，設定抵押權予訴外人蘇家豐、呂學地。惟系爭建物、系爭土地因買賣而移轉所有權予廖宜清後，卻僅剩系爭建物存有抵押權之登記，系爭土地已無抵押權之登記，故原債權人即臺灣土地銀行股份有限公司於96年間，僅得就系爭建物取得拍賣抵押物之裁定。　㈡異議人既已提出對於系爭建物之執行名義及他項權利證明書、建物謄本與債權讓與證明文件，異議人聲請強制執行拍賣系爭建物自無違誤，另依民法第876條、第877-1條之規定，系爭建物拍賣時，即視為已有地上權之設定，僅異議人對該地上權賣得之價金，無優先受清償之權，亦無牴觸公寓大廈管理第4條第2項之規定。是以，異議人並無對於系爭土地之執行名義，爰依法提起異議，並聲明：原裁定廢棄並繼續執行附表一所示建物。三、按「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文；又98年1 月23 日增訂施行之民法第799條第5項亦規定：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」，次按「建築物及其基地同屬於債務人所有者，得併予查封、拍賣。」，強制執行法第75條第3項亦有明文；另「建築物及其基地同屬債務人所有者，宜將建築物及其基地併予查封、拍賣。其有公寓大廈管理條例第4執條第2 項情形者，應將其建築物及其基地併予查封、拍賣，不得分別拍定。」，辦理強制執行事件應行注意事項第40條第7項復規定甚明。四、經查：　㈠異議人前持臺灣臺北地方法院85年度執字第2655號債權憑證、本院95年度拍字第2779號民事裁定暨確定證明書為執行名義，向本院聲請強制執行相對人廖耿暉如附表一所示之不動產，經本院以113年度司執字第156421號受理在案（下稱系爭執行事件），嗣本院於113年12月27日以桃院雲金113年度司執字第156421號執行命令命異議人於5日內補正附表二所示不動產強制執行之聲請，經異議人於113年12月31日收受，嗣本院執行處司法事務官以異議人逾期未補正上開事項，以原裁定駁回異議人就附表一不動產強制執行之聲請等情，業經本院調取系爭執行事件卷宗確認無訛。　㈡依附表一所示桃園市○○區○○段0000○號建物、1138建號建物之建物登記公務用謄本所示，上開建物乃坐落於桃園市○○區○○ 段000地號土地（即附表二所示之土地），且相對人廖宜清亦為附表二所示土地之所有權人（應有部分為10000分之27 ），另依桃園市桃園地政事務所114年1月2日桃地所登字第1 130017344號函之函覆內容略為「三、另查本所地籍資料，債務人餘有本市○○區○○段000地號土地（權利範圍10000分之 27），依民法第799條第5項及公寓大廈管理條例第4條第2項規定，應與前開查封不動產一併移轉」，酌諸上開謄本及函覆內容，可認附表二所示之土地確為附表一建物之基地，揆諸前揭法條之規定，附表一、二所示之不動產，自不得分離而為移轉。　㈢是以，附表二所示之不動產既為相對人廖宜清所有，且該不動產為附表一所示建物之基地，而辦理強制執行事件應行注意事項第40條第7項既已規定「建築物及其基地同屬債務人所有者，宜將建築物及其基地併予查封、拍賣。其有公寓大廈管理條例第4條第2項情形者，應將其建築物及其基地併予查封、拍賣，不得分別拍定」，則原裁定發函請求異議人補正附表二所示基地之強制執行聲請，當無違誤，異議人未於補正期間內補正上開事項，原裁定因而駁回異議人就附表一建物之強制執行聲請，確屬有據，應為妥適。　㈣異議人雖指出依照民法第876條、第877條之1等規定，縱異議人僅就附表一所示建物聲請強制執行，然該建物拍賣時，即視為已有地上權之設定等語：　⒈民法第876條乃規定「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定」、第877條之1則規定「以建築物設定抵押權者，於法院拍賣抵押物時，其抵押物存在所必要之權利得讓與者，應併付拍賣。但抵押權人對於該權利賣得之價金，無優先受清償之權」，是以，民法第 876條第1項之法定地上權，須具備土地及建築物於抵押權設定時同屬於一人所有；於設定抵押權時，土地上已有建築物存在；經拍賣結果，土地與建築物異其所有人等要件。　⒉而系爭執行事件非屬於「經拍賣結果」後，土地與建築物異其所有人之情況，且依異議人所提出之桃園縣桃園地政事務所之他項權利證明書所示，設定抵押權義務人即合揚建設股份有限公司原係以附表一、二所示之建物及基地一併設定抵押權，與民法第876條第1項之規定亦未相符，則系爭執行事件是否符合民法第876條法定地上權之適用，非無異議，異議人主張系爭執行事件業已該當民法第876條法定地上權之要件，難認有據。　⒊是以，系爭執行事件既不符合民法第876條法定地上權所規定僅以土地或建築物設定抵押之要件，且亦無經拍賣結果後，土地與建築物異其所有人之情形，異議人主張系爭執行事件適用民法第876條法定地上權之規定，自不足採。　㈤綜上，揆諸前開規定及說明，附表二所示之基地應與附表一所示之建物併付拍賣，確屬有據，異議人卻未於期間內補正強制執行之拍賣標的，原裁定駁回異議人就附表一所示建物之強制執行聲請，於法並無違誤，核無不合，異議意旨猶指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。　五、綜上所述，異議人之異議為無理由，爰裁定如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　潘曉萱以上正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳佩伶附表一編號建號基地坐落建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍最低拍賣價格（新臺幣）建物門牌樓層面積合計附屬建物主要建築材料及用途 1 1137 桃園市○○區○○段000地號 22層樓房鋼骨鋼筋混凝土造、防空避難室兼停車場地下一層：138.12 地下二層：3618.30 合計：3756.42 1060分之39 桃園市○○區○○○街00號地下室底二層備考廖耿暉即廖宜清之繼承人 2 1138 桃園市○○區○○段000地號 22層樓房鋼骨鋼筋混凝土造、防空避難室兼停車場地下三層：3716.9 合計：3716.9 1284分之45 桃園市○○區○○○街00號地下室底三層備考廖耿暉即廖宜清之繼承人附表二編號土地坐落面積權利範圍最低拍賣價格（新臺幣）縣市鄉鎮市區段小段地號平方公尺　1 桃園市桃園區中山 102 4130.34 10000分之27 備考廖耿暉即廖宜清之繼承人

2025-03-24

TYDV-114-執事聲-18-20250324-1

訴

臺灣士林地方法院

交付文件

臺灣士林地方法院民事判決 113年度訴字第1117號原告陳宏紀陳宏明共同訴訟代理人高宏銘律師複代理人吳承諺律師被告萬象廣場綜合大樓管理委員會法定代理人王耆瀚訴訟代理人王文範律師上列當事人間交付文件事件，本院於民國114年2月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應提出如附表二所示之文件予原告閱覽、影印。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣伍拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告陳宏紀、陳宏明(下單指其一逕稱其名，合稱原告)原起訴請求被告提出如附表一所示文件供其閱覽、影印(見臺灣臺北地方法院北司補字卷【下稱北司補字卷】第7至11、19頁) 。嗣變更請求提出之文件為如附表二所示(下稱系爭文件，見本院卷第351頁)。核其等所為變更與原起訴請求均係基於其等得否閱覽、影印被告之會計帳簿等文件爭執之同一基礎事實，依上開規定，應予准許。貳、實體事項：一、原告主張：伊等為萬象廣場綜合大樓（下稱系爭大樓）區分所有權人，為明瞭系爭大樓管理費、公共基金及其他經費之收支、保管與運用，以監督系爭大樓公共事務運作，由陳宏明提出申請後，於民國112年7月17日至被告辦公室閱覽、影印111年1月至112年4月之管理費收取、欠款明細及支出憑證等文件，及於同日函詢被告關於系爭大樓財報內容疑義，被告均拒絕提出完整文件供予閱覽，爰依公寓大廈管理條例( 下稱公寓條例)第35條及系爭大樓規約第36條規定，請求閱覽、影印系爭文件，並聲明：㈠被告應提出系爭文件供原告閱覽、影印。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：系爭大樓依規約第19條至21條規定，區分為「萬象廣場綜合大樓管理委員會(住宅區)」(下稱住宅區管委會) 與「萬象廣場綜合大樓管理委員會(商業區)」(下稱商業區管委會)，分別處理系爭大樓住宅區、商業區之公共基金、帳務等事宜，原告為住宅區區分所有權人，應向住宅區管委會請求閱覽、影印文件。又伊未拒絕原告申請查閱資料，而系爭大樓約定專用部分係機房、公廁、供水、車道、梯廳、管理室及公共開放空間等公共設施，均非用於營利，無約定專用權使用費資料。另住宅區管委會已公布截至113年7月之「欠繳公共基金、管理費、公共設施維護費與應分攤或其他應負擔費用情形」(下稱欠費情形表)及相關財務報表，原告之請求亦無必要，並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠原告主張其等為系爭大樓登記區分所有權人，陳宏明曾向被告申請閱覽系爭大樓管理費等文件，及函詢被告關於財務報表等疑義，有建物登記謄本、函文(見北司補字卷第39至48 頁)、申請書、申請表、回覆表(見本院卷第236至244頁)可佐，應屬有據。　㈡原告另主張其等為明瞭系爭大樓管理費、公共基金及其他經費之收支、保管與運用，以監督系爭大樓公共事務運作，有依公寓條例第35條及系爭大樓規約第36條規定請求閱覽、影印系爭文件之必要，為被告否認，並以上開情詞置辯。查： ⒈按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入；利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕；管理委員會之職務如下： …七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。八、…會計憑證、會計帳簿、財務報表…及有關文件之保管。… 十三、其他依本條例或規約所定事項，公寓條例第18條第1 項、第35條、第36條第7、8、13款分別定有明文。又公寓條例第35條及第36條第8款所稱會計憑證，指證明會計事項之原始憑證；會計帳簿，指日記帳及總分類帳；財務報表，指公共基金之現金收支表及管理維護費之現金收支表及財產目錄、費用及應收未收款明細，為公寓條例施行細則第10條所明定。另委員會及分區委員會應製作並保管財務會計帳簿、公共設施設備清冊、固定資產與雜項購置明細、區分所有權人與區分所有權比例名冊等。如區分所有權人或利害關係人提出書面理由請求閱覽時，不得加以拒絕，但得指定閱覽之日期、時間與地點，系爭大樓規約第36條亦有明定。　⒉原告為系爭大樓登記之區分所有權人，自屬有權明瞭系爭大樓管理費收支等公共事務運作之利害關係人，其等以監督系爭大樓公共事務運作為由，依公寓條例第35條及系爭大樓規約第10條規定，請求被告於其職務範圍內，提出如附表二所示相關公共基金之會計憑證、會計帳簿、財務報表、應分擔或欠款費用情形等文件，供原告閱覽、影印，洵屬有據。 ⒊被告雖辯稱系爭大樓區分為住宅區管委會與商業區管委會，原告為住宅區之區分所有權人，應向住宅區管委會請求閱覽、影印文件，而住宅區管委會已公布截至113年7月之欠費情形表及相關財務報表，原告無請求之必要，並提出被告第28 屆區分所有權人大會會議紀錄、財務報表、銀行存摺、欠費情形表(見本院卷第54至82頁)為證。惟原告主張被告乃系爭大樓區分所有權人選任住戶為管理委員所設立，並向主管機關報備之組織，為被告所不爭執，並有報備資料可佐(見本院卷第260頁)，則原告依上開規定向被告請求閱覽、影印文件，於法並無違誤，此與系爭大樓是否尚有住宅區管委會、商業區管委會，或住宅區管委會是否已公布財務報表或欠費情形無涉，被告所辯，難認可取。 ⒋被告另辯稱其未拒絕原告請求閱覽、影印文件，亦未以公共設施營利而有約定專用權使用費資料，並提出申請書、申請表、回覆表(見本院卷第236至244頁)、系爭大樓專用部分、共用部分、約定專用部分標記資料(見本院卷第390至414頁) 為證。然依上開申請書、申請表、回覆表所載，僅足為陳宏明曾於112年6月19日、7月6日、8月25日向被告申請閱覽財務報表等文件，被告則通知陳宏明得於同年7月17日、9月6 日前往閱覽之證明，無足為被告同意提出完整之系爭文件供原告閱覽、影印之認定。又觀諸被告第27屆、第28屆區分所有權人大會會議紀錄之財務收支年報表收入欄，均載有場地、停車場、廣告牆等租金收入(見本院卷第58、120頁)，合於系爭大樓規約第33條第2項：「擁有臨接一樓之空地及騎樓、懸掛廣告物之外牆面及屋頂部份及公共部份停車場之約定專用權者，應依約定繳交約定專用權使用費。」之規定( 見北司補字卷第29頁)，可見系爭大樓應有約定專用權使用費之收入，原告請求被告提出如附表二編號3之文件供予閱覽、影印，亦屬有據，被告所辯，難以憑採。四、從而，原告依公寓條例第35條及系爭大樓規約第36條規定，請求被告提出系爭文件予其等閱覽、影印，為有理由，應予准許。五、原告就其等勝訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許，併依職權酌定相當擔保金額，宣告准被告預供擔保而免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用分擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官林昌義以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周苡彤附表一：原告起訴請求被告提出之文件(見北司補字卷第19頁) 編號文件名稱１ 111年1月至112年6月華南商業銀行松山分行代收管理費已扣帳、未扣帳成功報表。２ 111年1月至112年6月各戶(包括商場及住宅區)之管理費、公共基金繳納清冊及欠繳金額清冊。３ 111年1月至112年6月萬象大樓1樓空地與騎樓、懸掛廣告物之外牆面及屋頂部分及部分停車場等約定專用權者，約定專用權使用費繳納清冊及欠繳金額清冊。附表二：原告變更請求被告提出之文件明細(見本院卷第351頁) 編號文件名稱１ 111年1月至113年10月，萬象廣場綜合大樓公共基金、管理費及公共設施維護費之會計憑證、會計帳簿、財務報表。２ 111年1月至113年10月，萬象廣場綜合大樓住戶欠繳公共基金、管理費及公共設施維護費與應分攤或其他應負擔費用情形文件。３ 111年1月至113年10月，萬象廣場綜合大樓約定專用權使用費之會計憑證、會計帳簿、財務報表及欠繳情形文件。

2025-03-21

SLDV-113-訴-1117-20250321-1

橋小

橋頭簡易庭

給付管理費

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度橋小字第1436號原告達爾文社區住戶委員會法定代理人張雄鍵被告趙鳳玉上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國114年3月5日辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣75,000元，及自民國114年1月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率5％計算之利息。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣75,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）67,500元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；嗣於114年1月22日當庭擴張聲明為：被告應給付原告75,000元，及自114年1月 23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，經核係擴張應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許。二、原告主張：被告為原告社區內門牌號碼高雄市○○區○○路00○0 0號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人。依據原告社區管理規章（下稱系爭規章）第19條規定，每戶每月應繳納之管理費為新臺幣（下同）2,500元。詎被告自110年10月起至113 年3月止（共30個月，下稱系爭期間）積欠管理費共75,000 元迄未付款（計算式：2,500×30=75,000），迭經催討均無結果。為此，爰依公寓大廈管理條例第21條、系爭規章第19 條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如擴張後之聲明所示。三、被告則以：被告確實未繳納系爭期間之管理費，但是因為11 0年10月起，系爭房屋旁之房屋經由當時管理員引薦出租，租客進住後，出入複雜，頻頻出現令人聞了頭暈、噁心、想吐之異味，深夜時分，頂樓也時常發出鑽牆、撞擊等擾人聲響，甚至其中租客，一人把風，一人欲闖進被告室內，被告將上述種種情形反映給原告，卻被以沒有管委會為由搪塞過去，被告不得已乃另行在外租屋，因此被告不需要繳納管理費等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。四、本院得心證之理由　㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第10 條第2項、第21條分別定有明文。再按為維護社區之公共安全、環境衛生、中庭花園等公共區域，社區得聘請警衛管理員及環境美化人員。其管理費之負擔，每戶每月繳納新台幣貳仟伍佰元整，而店舖繳納新台幣壹仟元整，系爭規章第19 條亦有明定。　㈡查，被告為原告社區之區分所有權人，有系爭房屋建物及土地登記謄本在卷可佐，是依系爭規章前揭規定，被告於系爭期間，每月就系爭房屋應繳納之管理費為2,500元。被告尚積欠系爭期間之管理費未繳納，復為被告所不爭（見本院卷第44頁）。是依首揭規定，原告請求被告給付管理費75,000 元（計算式：2,500×30＝75,000元），自為有理。　㈢至被告雖以前詞辯稱管理委員怠忽職守，且系爭期間無管理委員會，自無須繳納管理費等語。惟查，系爭期間經社區住戶推選之委員，無人願意擔任主任委員，但各委員決議管理室將正常運作比照以往，亦有召開管理委員會議，委任物業管理顧問公司進行大樓管理維護等情，業據原告提出系爭期間區分所有權人會議記錄、管理委員會議記錄、契約書、收支報表、財務期間等在卷可佐（本院卷第111至259頁）。再者，公寓大廈之管理委員會係為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，公寓大廈管理條例第3條第9 款定有明文。管理委員會之職務內容於同條例第36條規定明定係處理全體住戶委託處分之公共事務。又區分所有權人依區分所有權人會議決議有繳納公共基金之義務，同條例第18 條第1項第2款亦有明文，足見決定區分所有權人繳納公共基金（含管理費）多寡之主體，係區分所有權人會議所決定，管理委員會僅係代為執行區分所有權人決議事項而代收管理費，是區分所有權人繳納管理費之債權主體，係屬全體區分所有權人，而非管理委員會。管理費等費用並非各別住戶委任管理委員會處理事務所支付之對價，管理委員會之職務進行與管理費之收取並非源於同一雙務契約，而非立於對待給付之關係，自無同時履行抗辯之問題。從而，被告辯稱系爭期間並無管理委員會，且管理員未善盡管理之責等節，縱令屬實，亦屬原告執行職務是否適當之問題，難認被告得據此拒繳管理費等費用，是被告上開所辯，自無可採。五、綜上所述，原告依系爭規章、公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告應給付75,000元，及自114年1月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件係依民事訴訟法第436條之8規定適用小額訴訟程序所為被告敗訴判決，依同法第436條之20規定，職權宣告假執行。併依同法第436條之23準用第436條第2項，適用同法第392 條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　　　官郭育秀以上正本係照原本作成。民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　林國龍

2025-03-21

CDEV-113-橋小-1436-20250321-1

司促

臺灣臺北地方法院

支付命令

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度司促字第2745號聲請人即債權人彩蝶別墅社區公寓大廈管理委員會法定代理人劉梅芳上列聲請人與相對人鹿宇君間請求支付命令事件，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。聲請程序費用新臺幣伍佰元由聲請人負擔。　　理　由一、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。次按，支付命令之聲請，應表明請求之原因事實，民事訴訟法第511條第1項第3款亦有明文。所謂表明請求之原因事實，除應敘明聲請人何以對相對人有得聲請支付命令之請求權外，併應提出所述原因事實之相關釋明資料，俾使法院得即時形式判斷應否核發支付命令。又支付命令之聲請，不合於第511條之規定，法院應以裁定駁回之，同法第513條第1 項亦規定甚明。二、本件聲請人以相對人鹿宇君為其社區之區分所有權人且欠繳管理費為由聲請核發支付命令，經本院於民國114年3月4日裁定命聲請人於7日內提出催繳管理費通知合法送達相對人之證明文件及回執到院。雖聲請人於114年3月18日提出存證信函回執，惟該存證信函非送達相對人之戶籍址且非由相對人本人收受，難認為合法送達，難謂聲請人「已定相當期間催告相對人而其仍不給付」，則聲請人顯未踐行公寓大廈管理條例第21條所定之催告程序，自不得請求法院命相對人給付應繳之金額及利息，聲請人聲請對相對人核發支付命令，於法不合，應予駁回。三、依首開規定裁定如主文。四、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法事務官提出異議，並繳納裁判費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21 　日　　　　　　　　　民事庭司法事務官　黃菀茹

2025-03-21

TPDV-114-司促-2745-20250321-2

重小

三重簡易庭

損害賠償

臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度重小字第3352號原告張美映被告林進安上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國114年3月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣壹萬捌仟元，及自民國一百一十四年ㄧ月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟伍佰參拾元，由被告負擔新臺幣柒佰柒拾捌元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。　原告其餘假執行之聲請駁回。　　　理由要領一、原告主張：原告所有新北市○○區○○路○段000巷00號4樓房屋（下稱系爭4樓房屋）的廚房天花板自民國113年1月24日開始漏水，漏水原因為樓上即被告所有新北市○○區○○路○段000 巷00號5樓房屋（下稱系爭5樓房屋）之水管老舊、脆化及鬆脫所致，經原告向被告反應未果，原告只得自行委託修繕公司進行修繕，修繕工程已於113年9月7日完工，被告自應賠償原告所受損害新臺幣（下同）35,400元（修繕費33,000元及清潔費2,400元），並聲明：⑴被告應給付原告35,400元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：兩造前曾因另案漏水事件成立調解即鈞院110年度重司建簡調字第41號110年5月11日調解筆錄，被告已依該調解筆錄內容成就所有修繕之責，並於110年12月封閉系爭5 樓房屋舊有廚房水管，另遷新管排水。嗣於113年1月間接獲原告告知水管又漏水，惟被告已將廚房水管用水泥封閉而且另遷新管，根本沒再使用舊有水管，怎可能再漏水？請水電師傅再次檢視後發現，本次的漏水非屬系爭5樓房屋專有部分水管漏水，而係整棟公共管線堵塞造成廻堵所致，當下併同水電師傅至原告處面對面向原告說明，需請管委會幫忙處理。故原告請求被告賠償其損害，顯無理由等語，並聲明：原告之訴駁回。三、法院之判斷：　㈠原告主張其為系爭4樓房屋之區分所有權人，被告為系爭5樓房屋之區分所有權人之事實，業據其提出建物登記謄本為證　　，且為被告不爭執，洵堪採信。　㈡原告主張系爭4樓房屋之廚房天花板自113年1月24日起開始漏水，漏水原因為系爭5樓房屋之水管老舊、脆化及鬆脫所致，原告已自行僱工修繕，被告應賠償原告所受損害35,400元（修繕費33,000元及清潔費2,400元）等語，則為被告否認其漏水原因與系爭5樓房屋有關，並以前詞置辯，查：　　⑴按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。民法第184條第1項前段、第191條第1項前段分別定有明文。另專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。公寓大廈管理條例第10條第1項復有明定。準此，被告就其系爭5樓房屋之專有部分依法自應盡修繕、管理、維護之責，如因未盡修繕、管理、維護責任，致他人受有損害，其就建築物之保管即有欠缺，自應負損害賠償責任。　　⑵關於原告主張系爭4樓房屋廚房天花板漏水為其上方之系爭 5樓房屋水管老舊、脆化及鬆脫所致漏水乙節，業據其提出錄影光碟、照片為證，並有證人即社區管委會副主委丁嘉慧到庭證稱：（問：有關於原告住處去年廚房天花板漏水情形，是否知悉？）知道，去年原告有來告知管委會他家的廚房天花板漏水，請我們去看，我們看了以後有爬到天花板把維修孔打開並錄影，有與原告說這是樓上漏水的事情，要他們自行處理。經過好幾個月，原告有來反應說樓上沒有處理還在漏水，因此我們有協助聯繫被告，也有去區公所開調解會，當時被告說會請水電師傅處理，後來水電師傅來了但也沒有具體作為，又隔了一段時間，原告表示仍繼續漏水，管委會就建議原告自行找水電師傅處理，施工過程我有去現場看並拍照存證。被告有說漏水是公管的問題所以我們有去協調1-7 樓住戶是否願意分攤，但有些住戶不願意。（問：有關原告廚房天花板漏水原因為何？）四樓的天花板上的一條私管塑膠管老化造成漏水，所以水電師傅把該管更換，之後原告就說沒有漏水了等語（見本院114年3月7日言詞辯論筆錄）可佐，原告主張漏水原因為系爭5樓房屋水管老舊、脆化及鬆脫所致，洵堪採信；至被告抗辯其之前已用水泥封閉廚房水管另遷新管，沒再使用舊管，系爭4樓房屋漏水是因整棟公共管線堵塞造成廻堵所致等語，依證人丁嘉慧證稱：（問：有關於被告私管本次漏水的問題，是否如被告所抗辯是因公管堵塞迴堵逆流到五樓私管所致？）應該說是若兩戶同時使用，水量較大時，公管的水會逆流，但若私管不是老舊脆化，也不會滲水。四樓五樓六樓雖然把管線換為明管，但最後出水仍然是接到公管，因此我們管委會當時才會協調4- 7 樓做新的公管，但因1-3 樓的違建都把法定空地佔滿，所以也沒辦法做新公管，所以原告找的水電師傅才會建議把五樓老舊的私管換掉做一個水盤，從水盤接塑膠水管把水排到四樓的流理台，避免將來再漏水等語，可知，雖然兩造之社區公共水管有因住戶用水量較大時廻堵逆流至各住戶專有部分水管之情事，然倘若各住戶之水管仍屬完好狀態，並不會造成外滲滴漏之情事，則被告雖無使用系爭 5樓房屋廚房下方之水管，然其既屬於其專有部分之設施，仍應由被告負盡修繕、管理、維護之責，乃被告竟疏於維護，致該水管因老舊、脆化及鬆脫而於公共水管廻堵逆流時漏水至系爭4樓房屋廚房天花板，則原告依侵權行為法律關係，請求被告負損害賠償責任，自屬有據。　　⑶按民法第213條規定之意旨，請求損害賠償以回復原狀為原則，並非回復為新品；而建物及裝潢等附屬設備有一定之耐用年限，自應扣除合理之折舊，以回復原狀所必要之費用定其損害額。又按，法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽。但別有規定者，不在此限。當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。民事訴訟法第222條第1項、第2項亦有明文。經核系爭4樓房屋係原告於83年11月2日取得所有權，此有卷附建物登記謄本可參，本院參考固定資產耐用年數表（建物耐用年數為50年、裝潢耐用年數為10年），審酌系爭4樓房屋之屋齡、受損狀況、工程款收據之施工項目等各節，以回復原狀必要修繕費用應扣除合理折舊暨綜酌一切情況後，認為原告得請求被告賠償必要修繕費之損害額應以18,000元為適當，超過部分，尚屬無據。至原告另主張清潔費2,400元云云，既未舉證以實其說，自無可採。　㈢從而，原告依前揭規定，請求被告給付18,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即114年1月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；原告逾此部分之其餘請求，為無理由，應予駁回。　㈣本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證　　據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論駁，　　併此敘明。　㈤本件原告勝訴部分係適用小額訴訟程式所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之；並確定本件訴訟費用額為1,53 0元（第一審裁判費1,000元、證人旅費530元），由敗訴之被告負擔778元，餘由原告負擔。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　21　　日　　　　　　　　臺灣新北地方法院三重簡易庭　　　　　　　　　　法　　　官葉靜芳以上為正本係依照原本做成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　書　記　官楊荏諭

2025-03-21

SJEV-113-重小-3352-20250321-2