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搜尋結果：土地法第100條

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返還租賃物等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第612號原告許郁明訴訟代理人黃翔彥律師被告陳秀花上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告主張被告向其承租坐落彰化縣○○段○○○段0 000○號建物（即門牌號碼彰化市○○路0段000巷00號，下稱系爭房屋），然租期屆滿後，未依約返還，爰依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空返還與原告（見本院卷第11頁）；嗣具狀主張被告於租期屆滿後仍繼續占有使用系爭房屋，爰依兩造租約違約金約定、民法第179條規定，追加請求被告應給付原告18萬元及法定遲延利息。核原告追加之訴之基礎事實與原訴同一，自應准許。貳、實體方面一、原告主張：　㈠兩造於民國111年9月間就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭乙租約），約定租賃期間自111年9月18日起至112年3 月23日止，每月租金1萬元。詎系爭乙租約屆滿後，被告未依約騰空返還系爭房屋。兩造於系爭乙租約第12條第1、3項已約明期滿不續租。且原告自112年4月18日起即拒絕向被告收取每月租金，另於112年5月17日寄送存證號碼000096號存證信函、於112年11月14日寄送存證號碼000228號存證信函（下合稱系爭存證信函）與被告，均言明系爭乙租約已於11 2年3月23日屆滿，因另有他用，故不再續約等語，可知原告於系爭乙租約租期屆滿後，亦具體向被告表示不續租。是兩造租賃關係已消滅，被告並無使用系爭房屋之正當權源，然迄至113年9月23日（112年3月24日至113年9月23日共計18個月）仍無權占有使用系爭房屋，未將系爭房屋騰空返還與原告，違反系爭乙租約第12條第1項約定，應依同條第3項約定或民法第179條規定，給付原告18萬元（計算式：1萬元X18 個月=18萬元）之違約金或相當於租金之不當得利。　㈡縱認系爭乙租約原租期屆滿後轉為不定期租賃契約，惟訴外人即原告母親黃秀卿於110年11月間經彰化基督教醫療財團法人彰化基督教醫院（下稱彰化基督教醫院）診斷左側近端股骨骨折，術後不良於行、需乘坐輪椅，無法自理、需專人照顧，目前黃秀卿住在彰化縣○○市○○○路000○0號5樓房屋（下稱介壽北路住所），該處一樓有階梯阻礙、不便進出，亦缺少無障礙設施，系爭房屋為透天厝，便於黃秀卿進出，且訴外人即原告胞兄許郁祥住在系爭房屋隔壁，得就近照顧黃秀卿，故有土地法第100條第1款所定收回自住之情事；被告於系爭乙租約終止後，未依約遷讓返還房屋，亦未依約給付違約金，有土地法第100條第5款違反租賃契約之情事，故原告得依土地法第100條第1、5款規定收回系爭房屋，且於系爭存證信函或民事起訴狀繕本送達被告時，該終止不定期租賃契約之意思表示已到達被告，則被告於不定期租賃契約終止後仍占有使用系爭房屋亦屬無權占有。爰依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求擇一判命被告將系爭房屋騰空返還與原告，暨依系爭乙租約第12條第3項約定、民法第1 79條規定，請求擇一判命被告給付18萬元等語。並聲明：⒈ 被告應將系爭房屋騰空返還原告。⒉被告應給付原告18萬元，及自民事準備暨爭點整理狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠兩造於109年9月間簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭甲租約），原告將其所有系爭房屋出租與被告使用，約定租賃期間自 109年9月18日起至110年9月17日止，每月租金1萬元；系爭甲租約屆滿後之110年9月18日至111年9月17日，原告仍將系爭房屋出租與被告使用；嗣被告與許郁祥因故發生紛爭，原告遂提議兩造簽訂系爭乙租約，租賃期間自111年9月18日起至112年3月23日止，屆時視被告與許郁祥關係有無改善再行打算。系爭甲、乙租約雖記載每月租金1萬元，然兩造為舊識，故原告每月僅向被告收取9,000元，租金應於每月17日前繳納，寬限期5日，每月23日為最後繳納日。　㈡惟系爭乙租約即將到期前，原告未立即表示反對續租之意思，且逕自至系爭房屋向被告收取112年3月18日至112年4月17 日之租金1萬元（含當期水電費用，多退少補），是以，系爭乙租約已法定更新為不定期租賃契約，被告占有、使用系爭房屋係有正當權源。另原告自112年4月18日起雖不再收取系爭房屋租金，意圖營造被告遲付租金之假象，惟被告已一再聯繫原告前來收取租金。　㈢終止不定期租賃契約，須符合土地法第100條規定。黃秀卿先前長年住在彰化縣○○市○○路0段00號房屋，嗣因年邁行動不便、在浴室跌倒骨折，原告為利照料黃秀卿，遂將黃秀卿攜至介壽北路住所居住，原告則住在同社區之不同棟房屋，兩棟相距15公尺，且黃秀卿住在介壽北路住所已有3年。而系爭房屋1樓無房間可住，2樓雖有房間，然通往2樓之樓梯寬度僅66公分，無法供輪椅上下樓，環境不適合黃秀卿居住，原告理應將黃秀卿攜至其住所或許郁祥住所同住照料，是原告所稱系爭房屋另有他用欲收回供黃秀卿居住，係虛假編造之詞。另兩造就系爭房屋之租賃關係，係由定期契約法定更新為不定期契約，被告迄今均按月匯款系爭房屋租金與原告，並無遲延或積欠租金之情，故原告主張被告違反租賃契約而有土地法第100條第5款事由，併請求被告給付18萬元均屬無稽等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第266至268頁；僅依判決格式調整文字及順序）：　㈠兩造簽訂系爭甲租約，原告將其所有系爭房屋出租與被告使用，約定租賃期間自109年9月18日起至110年9月17日止，每月租金1萬元，每期應繳納1個月份租金，且應於每月23日前繳付。　㈡110年9月18日至111年9月17日間，兩造有以系爭甲租約為底本，由原告於每月向被告收取系爭房屋租金時，在系爭甲租約末頁簽收欄位簽名。　㈢兩造簽訂系爭乙租約，原告將其所有系爭房屋出租與被告使用，約定租賃期間自111年9月18日起至112年3月23日止，每月租金1萬元。　㈣兩造就系爭房屋自109年9月18日起至112年3月23日止存有租賃關係，此段時間每月實際租金為系爭甲、乙租約約定租金之9折即9,000元。　㈤原告有向被告收取112年3月18日至112年4月18日之1萬元款項，且房租收付款明細欄該1萬元記載旁註記有「加水電費」等文字；原告有於房租收付款明細欄後方簽名。　㈥原告於112年5月17日、112年11月14日有寄送系爭存證信函與被告，前者內文記載系爭乙租約於112年3月23日到期，另有他用，不再續約等語，後者內文記載系爭乙租約於112年3月 23日到期，另有他用，不再續約，請於收文後2個月內，完成遷出等語，被告有收受系爭存證信函。四、兩造爭執事項：　㈠系爭乙租約是否於112年3月23日因租賃期限屆滿而終止？亦或已視為以不定期限繼續契約？　㈡如認系爭乙租約於112年3月23日後已視為以不定期限繼續契約，則原告主張於系爭存證信函或民事起訴狀繕本送達被告時，已終止兩造不定期限租賃契約，有無理由？有無符合土地法第100條第1、5款之規定？　　　㈢原告請求被告給付18萬元及法定遲延利息，有無理由? 五、得心證理由：　㈠系爭乙租約於原定租賃期限即112年3月23日屆滿後，已視為以不定期限繼續契約：　⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。經查，系爭乙租約租賃期間為111年9月1 8日至112年3月23日，每月租金1萬元，租期屆滿後，兩造未再簽訂租賃契約，然被告仍繳納系爭房屋自112年3月18日起至112年4月18日止之租金及水電費共計1萬元，並由原告簽收等情，有系爭乙租約、房租收付款明細欄附卷可稽（見本院卷第155至179頁），是系爭乙租約於112年3月23日租賃期限屆滿後，被告仍持續占有使用系爭房屋，原告未即表示反對之情，堪以認定，自屬已視為以不定期限繼續契約至明。　⒉原告固主張：兩造於系爭乙租約第12條第1、3項已約明租約期滿不續租云云。然查，依系爭乙租約第12條第1、3項約定「（第1項）租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記；（第3項）承租人未依第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止」之文義，兩造僅約定系爭乙租約租期屆滿或終止時，被告應負遷讓返還系爭房屋之義務，及被告違反該義務時，原告得向被告請求相當月租金額及違約金之一般租賃契約權利義務之規定，未足解為系爭乙租約係具明文期滿後絕不續租而無適用民法視為不定期繼續租賃之特別約定，是原告此部分主張，難認可採。　⒊原告雖主張：伊於112年4月18日起即拒絕向被告收取每月租金，且有寄送系爭存證信函與被告，已具體向被告表示不再續租云云。然系爭乙租約於原定租賃期限即112年3月23日屆滿後，已視為以不定期限繼續契約，業論如上，原告單方所為終止租約之意思表示未足影響契約之效力，是原告此部分主張，無從採取。　⒋原告另主張：伊向被告收取112年3月18日至112年4月18日之1 萬元款項，係因後續尚有水電費，故結算至112年4月18日，該1萬元款項非系爭房屋租金云云。然比較房租收付款明細欄所示（見本院卷第155頁），112年3月18日至112年4月18 日之列，該1萬元記載旁註記有「加水電費」等文字，與111 年9月18日至111年10月18日、111年11月18日至111年12月18 日、112年1月18日至112年2月18日之列，亦均有水電費之記載，足徵該1萬元係系爭房屋租金加計水電費之款項，而非水電費之結算，是原告此部分主張，並不可採。　㈡原告依土地法第100條第1、5款事由主張終止前開不定期限租賃契約為無理由：　⒈按租賃契約未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第4 50條第2項本文固定有明文。惟按土地法第100條規定「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時」，此於未定期限之房屋租賃契約，無論租賃目的係供住屋或供營業之用，均有適用（最高法院37年上字第7729號、51年台上字第370號民事判決意旨、94年3月15日第3次民事庭會議決議參照），依特別法優於普通法之原則，土地法第100條規定應優先於民法第450 條第2項本文規定而為適用。　⒉次按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言。故出租人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之證明始得為之；出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應就此負舉證責任（最高法院41年台上字第138號、43年台上字第1199號民事判決意旨參照）。原告主張其有收回系爭房屋自用需求等語，既為被告否認，依前揭說明，自應由原告就有收回自用之正當理由及必要情形負舉證責任。經查，原告固主張：其母黃秀卿於110年11月間經彰化基督教醫院診斷左側近端股骨骨折，術後不良於行，需專人照顧，目前黃秀卿住所設有階梯不便進出，且許郁祥居住在系爭房屋隔壁，得就近照顧黃秀卿，故有收回系爭房屋自用之事由云云，並提出黃秀卿病症暨失能診斷證明書、黃秀卿現住所照片、黃秀卿乘坐輪椅照片、許郁祥戶籍謄本為憑（見本院卷第29、289至291、293至296頁）。然查，依黃秀卿病症暨失能診斷證明書所示，黃秀卿於110年11月3 0日即經診斷術後不良於行、需人照護，生活因高齡而無法自理，且黃秀卿斯時即住在介壽北路住所，嗣兩造訂定系爭乙租約時，原告明知上情，卻仍將系爭房屋出租與被告，堪認原告容無將黃秀卿攜至系爭房屋照料之必要，況該評估日期迄今已逾3年，原告亦未另舉證黃秀卿確有住用系爭房屋之需，是難認原告現有將系爭房屋收回自用之必要情形。　⒊原告另主張：被告不依約搬遷返還系爭房屋並給付違約金，違反系爭乙租約第12條第1、3項約定，有土地法第100條第5 款所定情形云云（見本院卷第13、246、265、266頁）。惟查，系爭乙租約於112年3月23日屆滿後已視為以不定期限繼續契約，業經本院認定如上，則被告未搬遷、返還系爭房屋並給付違約金，難認有何違反系爭乙租約之情。　⒋從而，原告主張其以系爭存證信函或起訴狀繕本送達，通知被告依土地法第100條第1、5款規定終止該不定期限租賃契約，均難謂合法，不生終止該不定期限租賃關係之效力，則被告迄今仍占有使用系爭房屋，自非屬無權占有，原告請求被告應將系爭房屋騰空返還，亦屬無據。　㈢原告不得請求被告給付18萬元及法定遲延利息：　　兩造就系爭房屋存在不定期限租賃關係已論如上，則被告占有使用系爭房屋，即非屬無權占有，其享有占有系爭房屋之使用利益，亦非無法律上之原因，故原告依系爭乙租約第12 條第3項約定、民法第179條規定，請求被告給付18萬元，均屬無據。　六、綜合上述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告騰空返還系爭房屋，暨依系爭乙租約第12條第 3項約定、民法第179條規定，請求被告給付18萬元及法定遲延利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　洪榮謙　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鍾孟容　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝舒萍以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李盈萩

2025-01-08

CHDV-113-訴-612-20250108-1

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遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第870號原告傅廷翔被告李育茱訴訟代理人羅添文上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000巷00號房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣221,000元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之86，餘由原告負擔。本判決第1項得假執行，但被告如以新臺幣238,700元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第2項得假執行。但被告如以新臺幣221,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第255條第1項但書第3 款、第255條第2項、第262條第1項、第2項分別定有明文，依同法第436條第2項規定，前揭條文於簡易訴訟程序亦適用之。經查，本件原告起訴時聲明原為：「㈠被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000巷00號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）71,000元，並自民國112年9月20日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告 15,000元。㈢被告應於房屋遷讓返還同時保持或恢復房屋生產狀態。㈣願供擔保，請准宣告假執行。」(見本卷第4頁)；嗣最終變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告296,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。(見本院卷第51頁、第71頁)。核原告前開所為，就原訴之聲明第㈢項部分為撤回訴之一部，其餘訴之變更或追加被告均無異議而為本案言詞辯論，依前揭說明，均應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：被告前向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自10 8年10月15日起至109年10月14日止，每月租金為16,000元，須於每月15日前繳納，押租金為32,000元(下稱系爭租約)。嗣系爭租期屆滿後，被告持仍持續承租系爭房屋，系爭租約則轉為不定期租賃契約，且因被告有資金困難，兩造於110 年4月21日遂合意將租金調整為每月15,000元。詎被告自112 年9月20日起，即未曾依約給付租金，迄同年11月20日止，已積欠租金45,000元，扣除押租金後仍積欠41,000元（前因被告曾積欠房租，扣抵後仍餘4,000元押租金），原告復於1 12年12月12日、同年月22日以存證信函催告被告給付積欠租金，並表示若未給付將依法終止系爭租約，而被告迄113年2 月1日尚未給付，原告於該日即以存證信函向被告終止系爭租約。是兩造間之租賃關係終止後，被告即應遷讓交還系爭房屋，且被告於系爭租約終止前，尚積欠原告112年9月至11 3年1月共5個月之租金75,000元，扣除押租金4,000元後，依系爭租約應給付71,000元，又被告迄今拒不遷讓交還系爭房屋，妨害原告之使用收益，依不當得利及系爭租約第7條之約定，原告得請求被告給付相當月租金額，及相當月租金額 1倍之違約金，至113年12月18日止共計為300,000元（月租金額、違約金額各為150,000元），但因考量被告情況，願減半違約金之請求，爰依系爭租約、不當得利法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：如前述變更後訴之聲明所示。二、被告則以：我現在還居住在系爭房屋裡面，我收入不穩定不是故意拖欠，中間沒有給錢是因為遇到岳父過世，我尊重法院判決等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠原告主張兩造前就系爭房屋成立系爭租約，約定租賃期間自1 08年10月15日起至109年10月14日止，每月租金為16,000元，須於每月15日前繳納，押租金為32,000元。嗣系爭租期屆滿後，被告持仍持續承租系爭房屋，系爭租約則轉為不定期租賃契約，而兩造於110年4月21日遂合意將租金調整為每月 15,000元，然被告自112年9月20日起，即未曾依約給付租金，迄同年11月20日止，已積欠租金45,000元，扣除押租金後仍積欠41,000元，原告復於112年12月12日、同年月22日以存證信函催告被告給付積欠租金，並於113年2月1日以存證信函向被告終止系爭租約，被告現仍占有系爭房屋等情，業據提出與其所述相符之系爭租約、LINE對話紀錄擷圖、存證信函回執等為證（見本院卷第55至67頁），且為被告所是認（見本院卷第70至71頁），此部分事實，自堪信為真實。茲就原告之請求有無理由，分述如下。　㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？　⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租金，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每個月開始支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項及第2項定有明文。又承租人積欠租金除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。按土地法第100條第3款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例參照）。次按表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院109年度台上大字第908號裁定要旨參照）。　⒉查被告自112年9月20日起即未依約給付租金，至112年11月20 日止，扣除押租金已積欠租金41,000元，原告復於112年12 月12日、同年月22日以存證信函催告被告給付積欠租金，並於113年2月1日以存證信函向被告終止系爭租約等情，已如前述。又原告寄送之存證信函雖經郵局招領，後因無人收信後遭退回，然被告自承其於113年2月底前均居住在系爭房屋（見本院卷第70頁反面），依上開說明，應認原告寄送之存證信函已生送達效力，則揆諸前揭規定，系爭租約應已於11 3年2月1日合法終止。兩造間之不定期租賃契約既已合法終止，被告繼續占用系爭房屋即屬無權占有，是原告依系爭租約請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。　㈢原告得否請求被告給付租金71,000元？　　按民法第439條前段規定：「承租人應依約定日期，支付租金。」又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。查，兩造於110年4月21日合意將租金調整為每月15,000元，系爭租約已於113年2月1日經被告合法終止，被告自112年9月20日起即未曾依約給付租金，原告尚有4,000元之押租金尚未退還被告亦如前述。是計至系爭租約終止之日止，被告共積欠原告5個月之租金75,000元【計算式：15,000×5=75,000】。再抵充押租金4,000元後，被告尚應給付原告積欠之租金為7 1,000元【計算式：75,000-4,000=71,000】，是原告請求被告給付積欠租金71,000元，亦屬有據。　㈣原告得否請求被告按月給付不當得利共計150,000元？　　第按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」次按如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97 年度台上字第294號判決參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。系爭租約已於113年2月1日終止，已如上述。被告既未於系爭租約終止時返還系爭房屋，則被告於終止系爭租約翌日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。參以系爭房屋每月租金為15,000元，應認此數額為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益系爭房屋之損害，是原告請求被告自系爭租約終止翌日即113年2月2日起至本院言詞辯論終結期日即113年12月18日止，給付10個月相當租金不當得利共計150,000元原告【計算式：15,000×10 =150,000】，洵屬有據，應予准許。　㈤原告得否請求被告給付違約金共計75,000元？　　末按乙方於租期屆滿時，除經甲方同意續租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空並遷出戶籍或其他登記交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓房屋時，甲方得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一隔個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止，乙方及連帶保證人丙方決無異議，系爭租約第 7條固約定明確（見本院卷第6頁反面）。然查，系爭租約係於113年2月1日為原告「合法終止」，而系爭租約第7條既約定於「租期屆滿時」為條件，考量租期屆滿與提前合法終止本屬不同法律概念，是本件應無適用前開約定之餘地，則原告依系爭租約第7條約定，請求被告給付違約金75,000元，應屬無據。　㈥基上，原告得向被告請求之金額為221,000元。【計算式：71 ,000+150,000=221,000】四、綜上所述，原告依系爭租約、不當得利法律關係，請求如主文第1項、第2項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。五、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依第436條第2項、第389條第1 項第3款之規定，依職權宣告假執行。並依同法第392條第2 項規定，依職權酌定被告供所定金額之擔保後，得免為假執行。至原告勝訴部分雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟本院既已職權宣告假執行，其此部分聲請，核僅為促請本院職權發動，自無庸另為准駁之諭知。原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官黃麟捷如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳香菱

2025-01-07

CLEV-113-壢簡-870-20250107-1

新簡

新市簡易庭

給付租金

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決 113年度新簡字第542號原告林冠享訴訟代理人林啟峰被告陳仲德楊坤祥上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國113年12月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告陳仲德應將門牌號碼臺南市○○區○○路000○0號房屋騰空遷讓返還與原告。二、被告應連帶給付原告新臺幣17萬2,258元。三、被告應自民國113年12月20日起至被告陳仲德返還第一項所示房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣3萬8,000元。四、訴訟費用由被告連帶負擔。五、本判決第一項至第三項得假執行。　　事實及理由壹、程序事項：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。原告起訴時，訴之聲明原為「一、被告應連帶給付原告新臺幣（下同）25萬4,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路000○0號房屋清空，並返還給原告。三、被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項房屋給原告之日止，按月連帶給付原告3萬8,0 00元」（新司簡調字卷第14頁），嗣於民國113年12月20日言詞辯論期日，當庭變更其訴之聲明如主文第一至三項所示（新簡字卷第68頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，程序上應予准許。二、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：　　被告陳仲德邀被告楊坤祥擔任連帶保證人，向原告承租門牌號碼臺南市○○區○○路000○0號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自112年4月10日起至114年4月9日，每月租金3萬8, 000元（下稱系爭租約），詎陳仲德自112年10月起未按時繳付租金，經原告於112年12月5日寄發存證信函催繳，僅於11 3年1月8日給付5萬元，原告另對被告聲請核發支付命令，並已確定，仍未獲給付，乃於113年5月17日提起本件訴訟，陳仲德並於113年6月21日繳納部分租金17萬8,000元，並承諾剩餘積欠租金會於113年7月底前清償，但屆期仍未給付，後僅於113年10月24日繳納部分租金11萬4,000元，並持續在系爭房屋做生意，經原告聲請以113年10月18日民事變更訴之聲明暨準備狀繕本、本院113年10月25日言詞辯論筆錄之送達，作為請求被告給付欠繳租金之催告，上開書狀繕本、筆錄於113年10月29日送達被告後，已經過相當時間，被告僅於113年11月29日再給付3萬元，仍未給付其他欠繳之租金，扣除陳仲德於112年3月15日繳納之押租保證金即2個月之租金額，遲延給付之租金仍已達2個月之租金額以上，爰以上開言詞辯論程序筆錄之送達，作為行使租約終止權之意思表示，系爭租約已於113年12月20日發生合法終止之效力，並依租賃契約、連帶保證及不當得利法律關係，請求陳仲德將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並請求被告2人連帶給付系爭租約終止前尚積欠之租金17萬2,258元，及自113年12月20日起至陳仲德返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告相當於租金之不當得利3萬8,000元。並聲明：如主文第一至三項所示。二、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠原告主張之前揭事實，業據提出被告之身分證正反面影本、系爭租約、存證信函、存摺內頁影本、本院113年度司促字第4822號支付命令及確定證明書、陳仲德承諾繳納積欠租金之切結書、租金給付明細附卷為證（新司簡調字卷第17頁至第33頁，新簡字卷第33頁至第39頁、第71頁），並有系爭房屋之房屋稅籍證明書、本院113年10月25日言詞辯論筆錄、送達證書在卷可稽（新司簡調字卷第43頁，新簡字卷第48頁至第49頁、第53頁至第55頁）；被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出任何書狀或證據資料爭執前揭原告主張事實，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項前段準用同條第1項規定，應視同自認，綜合上開證據調查結果，堪信原告之主張為真實。　㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。承租人應依約定日期，支付租金；租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第 440條第1項、第2項前段分別定有明文。次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。　㈢經查，陳仲德自112年4月10日起，向原告租用系爭房屋，約定每月租金3萬8,000元，應於每月10日以前繳納，陳仲德自 112年10月起，未按時繳交租金，嗣於113年1月8日給付5萬元、113年6月21日給付17萬8,000元，合計22萬8,000元即6 個月之租金額，應係支付112年10月10日起至113年4月9日期間之租金，後於113年10月24日給付11萬4,000元即3個月之租金額，則係支付113年4月10日起至113年7月9日期間之租金，自113年7月10日起之租金仍未給付，原告聲請以本院11 3年10月25日言詞辯論筆錄之送達，作為請求被告給付欠繳租金之催告，該筆錄於113年10月29日送達被告後，迄至113 年12月20日本件言詞辯論終結之日止，已經過相當時間，被告僅於113年11月29日再給付3萬元，仍未給付其他欠繳之租金，至113年12月20日止，陳仲德欠繳之租金已達5個月以上之租金額，扣除陳仲德於112年3月15日繳納之押租保證金即 2個月之租金額，仍積欠3個月以上之租金額，且遲延給付已逾2個月，可認原告已取得系爭租約之終止權，並得收回系爭房屋，原告同時以上開筆錄之送達，作為行使租約終止權之意思表示，並主張系爭租約自113年12月20日起，已經原告合法終止，確屬有據，是原告依民法第455條前段規定，請求陳仲德將系爭房屋騰空遷讓返還與原告，為有理由，應予准許。　㈣陳仲德自113年7月10日起至系爭租約於113年12月20日因終止而消滅前為止，欠繳之租金額應為5個月又10日之租金（113 年7月10日至113年12月9日共5個月，加計113年12月10日起至113年12月19日止共10日），依每月租金3萬8,000元計算，陳仲德欠繳之租金金額應為20萬2,258元【計算式：每月3 萬8,000元×（5+10/31）＝20萬2,258元，元以下四捨五入】，扣除陳仲德於113年11月29日給付之3萬元，可認原告請求陳仲德給付系爭租約終止前欠繳之租金17萬2,258元，確屬有據，應予准許。　㈤又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額。民法第179條、第181條但書定有明文。系爭租約既於113年12月20日起因終止而消滅，陳仲德自該日起繼續占有系爭房屋，核屬無法律上之原因而受有使用系爭房屋之利益，並因而造成系爭房屋所有權人即原告受有無法使用系爭房屋之損害，原告自得請求陳仲德給付相當於租金之不當得利。又兩造就系爭房屋約定之租金，既為每月3萬8,000元，自得以此作為陳仲德使用系爭房屋利益之計算標準。是原告請求陳仲德自113年12月20起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬8,000元，亦屬有據，應予准許。　㈥另按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約。保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔。保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償。保證人拋棄前條之權利者，不得主張前條之權利，民法第739條、第740條、第745條、第746條第1款分別定有明文。本件楊坤祥為陳仲德擔任系爭租約之連帶保證人，依系爭租約第16條約定，業已拋棄其先訴抗辯權，並同意與陳仲德就系爭租約所負債務負擔連帶清償責任，是本件原告就上開得請求陳仲德給付之欠繳租金及相當於租金之不當得利，依連帶保證法律關係，請求楊坤祥與陳仲德負連帶給付之責，自屬有據。四、綜上所述，原告依租賃契約、連帶保證及不當得利法律關係，請求陳仲德將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並請求被告連帶給付系爭租約終止前尚積欠之租金17萬2,258元，及自113 年12月20日起至陳仲德返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告相當於租金之不當得利3萬8,000元，為有理由，應予准許。五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。共同訴訟人因連帶或不可分之債敗訴者，應連帶負擔訴訟費用。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第85條第2項、第87條第1項分別定有明文。本件原告之訴有理由，訴訟費用應由因連帶之債敗訴之被告連帶負擔，爰依職權確定訴訟費用之負擔如主文第四項所示。六、本件係屬民事訴訟法第427條第2項第1款所定訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第85條第2項、第87條第1項、第389條第1項第3款，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院新市簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳品謙以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃心瑋

2025-01-03

SSEV-113-新簡-542-20250103-1

訴

臺灣士林地方法院

返還租賃房屋等

臺灣士林地方法院民事判決 113年度訴字第1679號原告戴道福訴訟代理人王奕仁律師被告吳季蓁上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國113年12月1 6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號三樓之房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣參拾參萬陸仟元，及自民國一百一十二年八月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、被告應自一百一十二年八月二十六日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟元。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔。六、本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰玖拾玖萬陸仟陸佰玖拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項於原告以新臺幣拾壹萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參拾參萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決第三項於原告按月以新臺幣陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣壹萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。九、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：　　本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告起訴主張：緣兩造於民國106年8月12日就門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號3樓之房屋（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約書），約定租期自106年8月 12日起至109年8月12日止，每月租金新臺幣（下同）16,000 元，原租期屆滿後雙方未再另立書面租約，而轉為不定期租賃（下稱系爭租約）。詎被告自110年2月10日起至原告112 年6月起訴時止，僅於111年12月、112年1、2、4、5月有支付租金，扣除2個月押金後，仍積欠租金逾2月以上未繳。原告業於111年11月25日以存證信函催告被告應於文到7日內給付租金，並告知如逾期未給付將依法終止租約等旨，被告收受後仍未清償積欠之租金，亦未返還系爭房屋。準此，爰依法以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，請求被告返還系爭房屋。又被告尚積欠租金336,000元，且被告於原告以起訴狀繕本作為終止系爭租賃契約書之思表示後，繼續無權占用系爭房屋，並獲有相當於租金之利益，爰依法請求被告按月給付16,000元。為此，爰依民法第767條第1項、第45 5條前段、第179條規定、系爭租賃契約書第4條、15條第1款約定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告336,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢自112 年7月10日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告16,000元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：　　㈠、本件原告主張之事實，業據其提出系爭房屋租賃契約書、桃園府前郵局111年11月25日存證號碼001262號存證信函、郵件回執等件為憑（本院112年度湖簡字第1247號卷【下稱湖簡卷】第25至35頁），並有系爭房屋之房屋稅繳款證明書附卷可參（湖簡卷第23頁）。被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出任何書狀答辯以供本院審酌，依民事訴訟法第280條第3項前段規定視為自認，自堪信原告之主張為真實。㈡、按承租人應依約定日期，支付租金；租賃物為房屋者，承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋，民法第439條前段、土地法第100條第3款定有明文。再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，復為民法第767條第1項前段所明定；而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年度台上字第801號判決意旨參照）。又系爭租約第4條、第5條約定：「承租人每月租金為新臺幣16,000元整，每期應繳納1 個月租金，每月10日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕… 」、「擔保金（押金）由租賃雙方約定為2個月租金，金額為32,000元整…」；第15條第1款約定：「承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：㈠遲付租金之總額達二個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付…」。另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條亦有明文；而無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。經查：　⒈被告於兩造間原始租約之租期屆滿後繼續使用系爭房屋並繳付租金，與原告間之租約已變更為不定期限租賃契約，惟依民法第451條之規定更新後僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更，按系爭租約第4條約定，租金為每月16,000元、應於每月10日以前繳納（湖簡卷第26頁），然被告自110年2月10起迄原告起訴時止，除11 1年12月、112年1月、2月、4月、5月外，其餘各月份均未給付租金，而原告主張以本件起訴狀為終止租約之意思表示，本件起訴狀繕於112年8月15日寄存於被告戶籍址，寄存日不算入，自112年8月16日計算10日期間，至112年8月25日午後 12時發生送達效力（參湖簡卷第41頁送達證書），經計算自 110年2月10日起至112年8月25日租約終止日止之未付租金額，於扣除擔保金32,000元後之數額為376,000元【計算式：① 110年2月10日至112年8月25日共為30個月又16日，每月租金為16,000元，是30個月又16日之未付租金額為：【16,000（元/月）×30又16/30（月）】-已付租金16,000×5＝488,533-8 0,000＝408,533（元）；②408,533（元）－押租保證金32,000 （元）＝376,533（元）】，已逾2個月租金額，堪認系爭租約業經原告依土地法第100條第3款之規定及系爭租約第15條第1項約定，於112年8月25日午後12時合法終止。　⒉又系爭租約終止後，被告已無基於承租人之地位而繼續占有系爭房屋之權源，惟其迄未返還系爭房屋，是原告依民法第 455條、第767條第1項規定，得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；且被告就系爭租約終止前其所積欠之上開租金376,53 3元，仍負有給付義務，是原告依系爭租約第4條約定，向被告請求未付之租金336,000元，洵屬有據。再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條所明文規定。本件被告積欠之租金之清償期並無確定期限，是原告請求被告給付積欠租金336,000元自民事起訴狀繕本送達翌日即113年8月26日（參湖簡卷第41頁送達證書）起算之法定遲延利息，亦屬有據。　⒊末查，系爭租約經原告終止後，被告已無基於承租人之地位而繼續占有系爭房屋之權源，惟其迄未返還系爭房屋，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋可獲得相當於租金之利益，原告自得請求被告返還不當得利。而依兩造間過往租約，承租系爭房屋每月租金為16,000元，是原告請求以系爭租約之月租金額作為計算不當得利數額之標準，尚非無憑。從而，原告主張被告自系爭租約終止翌日即起訴狀繕本送達翌日之112年8月26 日起至返還系爭房屋之日止，依原約定租金額計算不當得利數額，按月給付原告16,000元，亦屬有理由。原告主張逾此範圍之期日部分，因系爭租約尚未終止，被告尚得基於承租人地位占有系爭房屋，自無不當得利之情形，是原告該部分請求，即屬無據。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第455條、第179條規定及系爭租約第4條、15條第1款約定，請求①被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；②被告應給付原告336,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年8月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；③被告應自112年8月26日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告16,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、又原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，其勝訴部分，經核與民事訴訟法第390條第2項之規定並無不合，爰酌定相當擔保金額，予以准許。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失其據，應併予駁回。另依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。　六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　黃瀞儀以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　宋姿萱

2024-12-31

SLDV-113-訴-1679-20241231-1

重訴

臺灣士林地方法院

返還租賃房屋等

臺灣士林地方法院民事判決 113年度重訴字第371號原告關雅萍訴訟代理人陳志誠被告陳泳蓁上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國113年12月2 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號三樓之二房屋騰空返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣拾伍萬元。三、被告應自一百一十三年六月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬元。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一項於原告以新臺幣貳佰柒拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒佰捌拾貳萬陸仟柒佰肆拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項於原告以新臺幣伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第三項於原告按月以新臺幣壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣參萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：緣兩造就門牌號碼新北市○○區○○路00號3樓之2房屋（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自112年6月1日起至113年5月30日止，每月租金新臺幣（下同）30,000元，並應於每月15日前繳納，租屋擔保金為60,000元，水、電、瓦斯及等費用均由被告負擔。詎被告自112年11月起即未給付租金，且截至113年5月止扣除租屋擔保金60,000元後，尚積欠5個月之租金共150,000元。原告已分別於112年3月20日、同年5月24日以存證信函催告被告應於文到5日內，給付租金，並告知如逾期未給付將依法於113年5月30日終止租約、不再續租等旨，被告收受後仍未清償積欠之租金，亦未返還系爭房屋。是被告迄今仍未返還系爭房屋，亦未繳清欠款，爰依法請求被告返還系爭房屋。又被告尚積欠112年11月1日至113年5月30日之租金共計21 0,000元（計算式：30,000元×7＝210,000元），扣除押金60, 000元後，尚應給付150,000元（計算式：210,000元－60,000 元＝150,000元），且被告於系爭租約關係終止後，繼續無權占用系爭房屋，並獲有相當於租金之利益，爰依法請求被告給付欠繳之租金150,000元，及按月給付相當於租金之不當得利30,000元。為此，爰依民法第767條第1項、民法第455 條規定、系爭租約第6條約定（擇一請求）、民法第439條規定、系爭租約第3條、第4條約定（擇一請求）、民法第179 條規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告150,000元，及自113年6月 1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告30,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：㈠、查原告主張之事實，業據其提出系爭租賃契約、113年3月20 日臺北永吉郵局存證號碼000055存證信函、113年5月18日臺北永春郵局存證號碼000314存證信函等件為證（本院113年度湖司簡調字第479號卷【下稱本院湖司簡調卷】第15至17 、19至23、27至33頁）。被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出任何書狀答辯以供本院審酌，依民事訴訟法第280條第3項前段規定視為自認，自堪信原告之主張為真實。㈡、關於原告之請求得否准許：１、請求返還房屋及給付未付之租金部分： ⑴、按承租人積欠租金除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，為土地法第100條第3款所明定。而上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，而不得由當事人基於契約自由之原則以約定予以排除；且在定有期限之租賃，實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院111年度台簡字第44號、95年度台簡上字第2號，及臺灣高等法院105年度上易字第1303號　　判決意旨參照）。　 ⑵、次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明文。再租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年度台上字第801號判決意旨參照）。又系爭租賃契約第3條、第4 條約定：「每月租金新臺幣30,000元整，乙方（即被告）不得藉故拖延或拒納」、「租金應於每月15日以前繳納，每次應繳1月份，乙方不得藉詞拖延」；系爭租賃契約第2條、第 6條則約定：「租賃期限：自112年6月1日起至113年5月30日止」、「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日起將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方…」。 ⑶、系爭租約固為定期租約，惟依前揭說明，仍有土地法第100條第3款規定之適用。查系爭租約經原告以113年5月18日臺北永春郵局存證號碼000314存證信函主張於112年5月30日終止時，被告尚積欠112年11月、12月及113年1月至5月共7個月之租金合計為210,000元，業如前述，而該等未繳之租金額經以被告所繳付之擔保金60,000元抵償後為150,000（計算式：210,000元－60,000元＝150,000元），已超過2個月之租金額，是原告以前開存證信函通知被告終止系爭租約，並非無據，亦即系爭租約業因原告行使終止權，而於112年5月30 日午後12時發生終止之效力。又系爭租約經原告終止後，被告已無基於承租人之地位而繼續占有系爭房屋之權源，惟其迄未返還系爭房屋，是原告依民法第455條、第767條第1項規定及系爭租約第6條約定，得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；且被告就系爭租約終止前其所積欠之上開租金150,00 0元，仍負有給付義務，是原告依系爭租約第3條約定，得向被告請求未付之租金150,000元，洵屬有據。２、請求相當於租金之不當得利部分 ⑴、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條、第181條定有明文。無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179 條前段規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨參照），於無權占用他人之房屋時，亦應為相同解釋。 ⑵、查系爭租約於113年5月30日經原告終止後，被告已無基於承租人之地位而繼續占有系爭房屋之權源，惟其迄未返還系爭房屋，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋可獲得相當於租金之利益，原告自得請求被告返還不當得利。而依兩造間過往租約，承租系爭房屋每月租金為30,000元，是原告請求以系爭租約之月租金額作為計算不當得利數額之標準，尚非無憑。從而，原告主張被告自113年6月1日起至返還系爭房屋之日止，依原約定租金額計算不當得利數額，按月給付原告30,000元，亦屬有理由。四、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項、第179條規定及系爭租約第3條、第6條約定，請求①被告應將系爭房屋遷讓返還予原告、②被告應給付原告150,000元，及③被告應自113年6月1日起至遷讓房屋之日止,按月給付原告30,000元，均有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。另依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。　六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　黃瀞儀　　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　宋姿萱

2024-12-31

SLDV-113-重訴-371-20241231-1

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第2625號原告張玉君訴訟代理人張任妤被告劉毓儒上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年12月11 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○弄○號三樓房屋全部遷讓返還原告，並給付原告新臺幣伍萬陸仟肆佰參拾壹元，及自民國一百一十三年十月五日起至遷讓前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬參仟陸佰捌拾元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。　　事　實壹、程序部分：　　被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告主張：兩造於民國113年1月1日訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定被告自113年1月1日起向原告承租原告所有之新北市○○區○○路000巷00弄0號3樓（下稱系爭房屋），租賃期間至114年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）1 1,400元應於每月10日前支付，押金11,400元，詎被告自113 年4月起未再支付租金，經原告於113年4月19日以新莊思源路郵局存證號碼83號存證信函（下稱83號信函）定7日期限催告被告支付租金，於113年5月20日以新莊思源路郵局存證號碼111號存證信函（下稱111號信函）定5日期限催告被告支付租金，否則將依法終止租約，被告仍置之不理，原告乃再於113年9月以陳報狀（下稱系爭書狀）定3日期限催告被告支付租金，如逾期不支付，則同時以系爭書狀終止兩造間系爭租約，被告逾期仍不支付租金，兩造間系爭租約已合法終止，被告未即時返還系爭房屋，自應按月給付相當月租金額1倍之不當得利及相當月租金額1倍計算之違約金，爰依所有權、租賃、系爭租約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，並給付22,800元，及自113年5月21日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付22,800元。二、被告未於最後言詞辯論期日到場，據其之前言詞辯論時所為之陳述及聲明則以：系爭房屋熱水器費用9,000元是我兒子代墊，且原告向我溢收水費3,000多元，我因此拒付租金等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張兩造於113年1月1日訂立系爭租約，約定被告自113 年1月1日起向原告承租原告所有之系爭房屋，租賃期間至11 4年12月31日止，每月租金11,400元應於每月10日前支付，押金11,400元，被告自113年4月起未再支付租金，迄今仍居住其內而繼續為系爭房屋之使用收益等事實，有系爭租約、原告收租帳戶存摺封面暨內頁交易明細、兩造間通訊軟體Li ne訊息紀錄可稽（見本院卷第105頁至第121頁、第125頁至第169頁、本院113年度重簡字第1372號卷【下稱重簡卷】第 59頁至第97頁），且為被告所不爭執（見本院卷第101頁、第102頁），堪信為真實。四、本院之判斷：　㈠被告以代墊熱水器費用9,800元、水費溢收3,000多元為由拒絕給付租金有無理由？　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又請求履行債務之訴，若被告自認原告所主張債權發生原因之事實，但主張該債權已因清償、抵充（償）等事由而消滅，則就該債權消滅之事由，應由被告負舉證之責任。　⒉被告雖以熱水器費用9,000元係其子代墊及原告溢收水費3,00 0多元云云置辯，並據此拒付租金，然為原告所否認，被告既未就其抗辯之事實舉證以實其說，並由原告持執保管熱水器費用9,000元收據原本之客觀狀態（見本院卷第102頁、第 123頁），足以推認該熱水器費用9,000元係原告出資支付，被告抗辯之事實自難信為真。　⒊縱使承租人或有代墊或溢繳費用，而或生出租人應負返還義務之問題，然該返還義務，非係出租人之主給付義務，與承租人支付租金之主給付義務間，彼此並無對價關係，承租人仍不得以此為由拒絕租金之給付，系爭租約第3條第1項並已約明承租人每月租金11,400元，每期應繳納1個月租金，並於每月10日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕（見本院卷第106頁、第107頁），自不許被告藉詞拒絕給付租金。　㈡系爭租約是否已合法終止？何時終止？　⒈按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，土地法第100條第3款、民法第440條第1項、第2項亦有明文。又出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定參照）。　⒉按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，為民法第95條第1項前段所明定。所謂達到，係指意思表示已進入相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言（最高法院112年度台上字第1 566號判決參照）。而表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院民事大法庭109年度台上大字第908號裁定參照）。且表意人將其意思表示以電子文件方式發送至相對人指定之資訊系統者，除法律另有規定、當事人另有約定，或相對人能證明其客觀上有不能讀取之正當事由外，應認以該電子文件進入該資訊系統之時，表意人之意思表示已達到相對人而發生效力，不以相對人實際讀取為必要（最高法院112年度台上字第1566號判決參照）。　⒊被告自113年4月起未再支付租金，原告於113年4月19日以83 號信函定7日期限催告被告支付租金，83號信函經郵務機關寄送至被告居住之系爭房屋，因不獲會晤被告而製作招領通知單通知被告領取，嗣因招領逾期退回，有83號信函（見重簡卷第49頁至第57頁）暨加蓋「招領逾期退回」戳記之83號信函信封原本可考（見證物袋），被告既未能證明其客觀上有不能領取83號信函之正當事由，應認被告受招領通知時，原告以83號信函所為定期催告之意思表示已到達被告而發生效力，原告復於113年5月20日以111號信函定5日期限催告被告支付租金，否則將依法終止租約，111號信函郵務機關寄送至被告居住之系爭房屋，因收件人被告拒收退回，則有11 1號信函（見重簡卷第45頁至第47頁）暨加蓋「招領逾期退回」戳記之111號信函信封原本（見證物袋）可按。　⒋兩造於系爭租約第19條第3項就租賃雙方相互間之通知，固未勾選得以即時通訊軟體方式為之（見重簡卷第25頁），惟兩造彼此間多以Line文字訊息互為通知，有前揭兩造間Line訊息紀錄可查，則兩造間Line聊天室自係兩造就彼此間之通知所指定之特定資訊系統，原告並於113年5月20日至同月31日間某時，將111號信函全文內容以照片方式發送至該特定資訊系統，依上說明，該111號信函全文內容進入該資訊系統之際，原告以該111號信函所為定期催告否則將依法終止租約之意思表示，即已進入被告之支配範圍，置於被告可隨時了解其內容之客觀狀態，而已達到被告並發生效力，至於被告何時「已讀」（見本院卷第167頁Line訊息紀錄），在所不問。　⒌縱認111號信函為附停止條件之終止租約意思表示，但該意思表示達到被告之時，被告遲付租金額以押金11,400元抵償後，尚未達2個月以上之租額，遲延給付亦未逾2個月，不生合法終止系爭租約之效力，原告繼於113年9月以系爭書狀定3 日期限催告被告支付租金，逾期不支付，即同時以系爭書狀通知被告終止兩造間系爭租約（見本院卷第27頁系爭書狀），此時被告遲付租金額以押金11,400元抵償後已達2個月以上，且遲延給付已逾2個月，系爭書狀繕本並於113年10月1 日送達被告（見本院卷第31頁），而被告於定期催告期限3 日屆滿即113年10月4日（依民法第120條第2項規定始日不算入）後，仍未支付租金，停止條件成就，即發生終止系爭租約之效力，堪認系爭租約已於前開期限屆滿翌日即113年10 月5日經原告合法終止。　㈢原告請求被告遷讓返還系爭房屋有無理由？　　按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，為民法第455條前段、第767條第1項前段所明定。而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號裁判參照）。系爭租約於113年10月5日終止後，兩造間租賃關係消滅，被告已無占有系爭房屋之正當權源，而屬無權占有，則原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。　㈣原告請求被告給付欠租、不當得利及違約金有無理由？金額若干？　⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段規定甚明。系爭租約第3條第1項就承租人租金之支付亦有明定，已如前述。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書亦有明定。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。系爭租約第14條第3項亦約定租賃關係消滅時，承租人未將租賃住宅返還出租人者，出租人得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止（見本院卷第109頁）。　⒉被告自113年4月1日起至113年10月4日止共積欠租金69,871元（計算式：11,400元×6個月＋11,400元×4/31，元以下四捨五入）未付，於113年10月5日兩造間租賃關係消滅後，未即時遷讓返還系爭房屋，無法律上之原因而受有相當於租金之利益，該利益依其性質無法返還，原告自得請求被告自113年1 0月5日起至遷讓系爭房屋之日止，按月返還相當於原租金額之不當得利，又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條規定甚明，本院審酌系爭租約約定每月租金11,400元，於兩造間租賃關係消滅後，被告未即時遷讓返還系爭房屋，原告所受積極損害與所失利益，通常為租金之收入與租金轉投資之收益，以及被告不依約遷讓返還，致原告需耗費勞力、時間、費用追討並喪失其他利用機會等不利益，因認原告按月請求原租金額1倍之不當得利外，併按月請求原租金額1倍之違約金，顯屬過高，應酌減至得按月請求原租金額0.2倍之違約金方為適當，合計原告自113年10 月5日起得按月請求被告給付13,680元（計算式：11,400元× 1.2），另押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決參照），是兩造間租賃關係消滅後，押金11,400元發生當然抵充之效力，並以被告無義務而自行為原告繳納之管理費2,040元抵償被告負欠之租賃債務（見本院卷第196頁）後，原告仍得請求被告給付56,431元（計算式：69,871元－11,400元－2,040元），以及自113年10月5 日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付13,680元；逾此範圍之請求，不應准許。　　五、綜上所述，原告依所有權、租賃、系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並給付56,431 元，以及自113年10月5日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付13,680元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　陳佳君以上正本證明與原本無異。　　　　　　　　　如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　康閔雄

2024-12-31

PCDV-113-訴-2625-20241231-2

南簡

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遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1352號原告謝孟君訴訟代理人陳寶華律師被告王書妤王偉翔上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼臺南市○區○○路0段00巷00號5樓房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應分別給付原告新臺幣126,000元，及自民國113年7月6 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、被告應分別自民國113年7月10日起至遷讓返還訴之聲明第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣9,000元。四、第二至三項所命給付，如任一被告已為給付，其餘被告於其給付範圍內免給付義務。五、訴訟費用新臺幣3,090元由被告負擔，並應於本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率5％計算之利息。六、本判決得假執行。　　　　事實及理由一、被告均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告自民國107年起向訴外人李美月承租門牌號碼臺南市○區○○路0段00巷00號5樓房屋（下稱系爭房屋），租金為每月新臺幣（下同）9,000元，於每月10日前給付，被告並分別與李美月簽訂租約（下稱系爭租約）。嗣原告向李美月購買系爭房屋，系爭契約對原告仍繼續存在，然被告自112年5月起即未依約給付租金，原告遂於113年4月16日以存證信函催告被告繳納，並以本件起訴狀繕本送達作為終止系爭租約之意思表示，被告即應遷讓交付系爭房屋。爰依民法第767條第1項前段規定、系爭租約及不當得利法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋及清償所積欠之租金126,000元（112年5月至6月），暨自113年7月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利9,000元等語。並聲明：如主文第1項至第4項所示；願供擔保，請准宣告假執行。　　三、被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。四、得心證之理由：　㈠原告主張之上開事實，業據其提出與其所述相符之房屋稅繳款書、存證信函、系爭租約、通訊軟體LINE對話紀錄擷圖、土地及建物登記第一類謄本為證（見調解卷第13至15頁，本院卷第49至57頁）。又被告對原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為何爭執，依民事訴訟法第436條第2項適用同法第280條第3項準用同條第1項規定，視同自認，是堪信原告之主張為真實。　㈡按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。又出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋。土地法第100條第3款亦有明文。是依前開規定，出租人應於承租人所積欠租金扣抵押租金後達2個月時，始得於催告承租人繳納而未獲清償後終止租約，並請求承租人返還租賃物。　　㈢經查，被告就112年5月至113年7月之租金，尚有135,000元（計算式：9,000×14＝126,000）未清償，已積欠租金達2個月以上，原告起訴後，本件起訴狀於113年6月25日寄存送達被告，應以該日為系爭租賃契約終止日，應認系爭租約已於11 3年7月5日合法終止，原告自得本於出租人之地位請求被告遷讓返還系爭房屋；又系爭租約約定每月租金為9,000元，而被告尚積欠原告112年5月至113年6月之租金共126,000元，故原告依系爭租約請求被告給付租金126,000元，自屬有據。　㈣又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。經查，系爭租約既於113年7月5日終止，則被告自113年7月5日起繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原因受有利益，致原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。是原告依不當得利之法律關係，請求被告自113年7月10日起至遷讓交付系爭房屋予原告之日止，按月給付9,000元，應屬有據。　㈤末按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272條定有明文。故若非基於當事人明示之意思表示又無法律規定，而數債務人具有同一目的，因相關之法律關係偶然競合，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即同免其責任之債務者，則為不真正連帶債務。查本件被告乃分別與李美月成立系爭租約，李美月將系爭房屋售予原告後，系爭契約對原告仍繼續存在，即被告對原告所負債務具有同一目的，但如其中一被告為給付時，原告所受之租金損害在已給付之範圍內即獲得填補，故被告對原告所負之債務，係不真正連帶債務。　　五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定、系爭租約及不當得利法律關係，請求如主文第1項至第4項所示，為有理由，應予准許。六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1 項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為3,090元（即第一審裁判費），爰確定訴訟費用由被告負擔，並依同法第91條第3項規定，諭知被告應就訴訟費用加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。七、本件係依民事訴訟法第436條第2項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，原告聲請願供擔保請准宣告假執行，僅促使法院職權為上開之宣告，自無准駁諭知之必要，附此敘明之。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第87條第1項、第389 條第1項第3款，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　臺南簡易庭　法　官　王偉為以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林耿慧

2024-12-31

TNEV-113-南簡-1352-20241231-1

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彰化簡易庭

遷讓房屋等

臺灣彰化地方法院民事簡易判決 113年度彰簡字第683號原告陳進華訴訟代理人陳進忠被告許顯裕上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應自門牌號碼彰化縣○○市○○路○段000巷0號2樓房屋遷出，並將該房屋騰空返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣125,000元。三、被告應自民國113年9月29日起，至返還前項之房屋之日止，按月給付原告新臺幣25,000元。四、訴訟費用新臺幣4,520元由被告負擔。被告應給付原告新臺幣4,520元及自本判決確定之翌日起至訴訟費用清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。五、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣294,700元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣125,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　七、本判決第三項於每月屆期後得假執行。但被告如按月以新臺幣25,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：兩造於民國102年1月5日簽訂房屋租賃契約，約定由原告將其所有之門牌號碼：彰化縣○○市○○路○段000巷0 號建物之2樓（下稱系爭房屋）出租予被告做店本面經營早餐店使用，租賃期間為自102年1月5日起至105年1月4日止，租金每月新臺幣（下同）25,000元。嗣租賃期限滿後，被告仍就系爭房屋為使用收益，並有繳納租金給原告，且原告亦未表示反對之意思，視為以不定期限繼續契約（下稱系爭租約）。詎被告僅繳納租金至112年10月止，自112年11月起未再繳付租金給原告，是被告自112年11月至113年7月，已積欠8個月租金未付（計算式：25,000元x8月=200,000元），爰以起訴狀送達被告，作為催告被告於起訴狀送達翌日起1 個月內給付積欠之租金，若逾期未給付則同時為終止租約之意思表示。又本件原告所收押租金為75,000元，經扣除押租金後，被告尚積欠原告租金125,000元（計算式：200,000元 -75,000元=125,000元），爰依民法第767條第1項前段、第4 55條、第179條之規定，請求被告遷讓房屋，並請求被告給付上開所欠租金及按月給付相當於租金之不當得利等語，並聲明：㈠如主文第1至3項所示；㈡願供擔保請准宣告假執行。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何爭執或陳述。四、本院之判斷：　㈠原告主張之上述事實，業據其建物登記第一類謄本（建號全部）、房屋租賃契約書、房屋現況照片（本院補字卷第17、 21-29頁；本院簡字卷第55頁）。又被告已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，視同自認，堪認原告上開主張之事實為真實。　㈡被告迄仍積欠原告有關系爭房屋自112年11月至113年7月，共計200,000元之租金未償，扣除押租金75,000元後，被告仍積欠原告則原告125,000元租金未償，是原告請求被告給付積欠之租金125,000元，自屬有據。　㈢按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第 440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第 455條前段及第767條第1項前段分別定有明文。租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物(最高法院75年台上字第801號裁判參照)。㈣經查，本件屬不定期租賃契約，被告與原告於訂約時曾交付押租金75,000元，業經原告自承在卷，被告自112年11月起即未按期繳納租金，至原告於113年7月29日提起本件訴訟止，其所積欠租金，顯已逾2期以上之金額未清償；原告以本件起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示，而起訴狀繕本送達生效之日為113年9月28日，此有本院送達證書在卷可佐(本院簡字卷第25頁)，該時被告所積欠租金，經抵充被告前交付75,000元押租金後，顯已逾2期以上之金額，是系爭租約亦於同日發生終止效力，被告即已失去使用收益系爭房屋之權利，自負有返還系爭房屋之義務。是原告請求被告返還系爭房屋，即屬有據。　㈤按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查原告已於113年9月28日終止系爭租約，業如上述，則被告於租賃關係終止後，仍拒不遷讓並繼續使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，參以系爭房屋每月租金為25,000元，堪認此金額為被告使用系爭租賃物每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益之損害。是原告請求被告自終止系爭租約翌日起即113年9月29日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當利益25,000元予原告，亦屬有據。五、綜上所述，原告依系爭租約、民法第767條第1項前段、第45 5條及第179條之規定，請求如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。另原告就勝訴部分所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行，惟此部分聲請既已依職權宣告，無再命原告提供擔保之必要，此部分不另為准駁之諭知。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　彰化簡易庭　法　官黃佩穎以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林嘉賢

2024-12-31

CHEV-113-彰簡-683-20241231-1

上易

臺灣高等法院

給付相當於租金之不當得利

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第774號上訴人即附帶被上訴人邵柏諺（原名邵俊明）被上訴人即附帶上訴人趙興偉律師即張建鎰遺產管理人訴訟代理人陳欣男律師上列當事人間請求給付相當於租金之不當得利事件，上訴人對於中華民國113年2月1日臺灣新北地方法院112年度訴字第600號第一審判決提起上訴，被上訴人則提起附帶上訴，本院於113年11 月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於駁回被上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人新臺幣貳萬元，及自民國一一二年十一月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。上訴人之上訴駁回。第一、二審（含上訴及附帶上訴部分）訴訟費用均由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0號3樓（下稱系爭房屋）於民國75年1月30日即登記為訴外人張建鎰所有，嗣張建鎰於107年12月25日死亡，伊則經臺灣新北地方法院（下稱新北地院）選任為張建鎰之遺產管理人。上訴人前向張建鎰承租系爭房屋，租賃期間自92年12月1日起至9 3年11月30日止，每月租金新臺幣（下同）8千元，嗣上訴人於屆期後仍繼續對之為使用收益，張建鎰亦無反對之意，依民法第451條規定視為不定期限之租賃契約（下稱系爭租約），伊遂依民法第450條第2、3項規定，以原審112年5月30 日民事變更聲明暨準備狀（下稱系爭書狀）繕本之送達，對上訴人為終止系爭租約之通知，並自送達日即112年10月8日之翌日起算滿30日即112年11月7日發生終止系爭租約之效力，爰依民法第455條、第767條第1項前段及中段規定，擇一求為判命上訴人應騰空遷讓返還系爭房屋予伊。又上訴人自張建鎰死亡前即未給付租金，以致上訴人於訂約時所交付之 2萬元押租金早已抵扣租金殆盡，爰依民法第439、440條規定及租賃契約之約定，求為判命上訴人應給付回溯前5年及迄至系爭租約終止日，即自107年5月30日起算65個月之租金 52萬元，及自租約終止日之翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息。另上訴人於系爭租約終止後仍無權占有系爭房屋，享有相當於租金之利益，致伊受有無法利用系爭房屋之損害，爰依民法第179條規定，求為判命上訴人應自租約終止日之翌日即112年11月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付8千元之不當得利等語。（未繫屬於本院者，茲不贅述）二、上訴人則以：系爭契約雖約定租金為8千元，其後因伊經濟困難，伊在張建鎰生前即與張建鎰兒子即訴外人張人山談減少租金事宜，張人山有答應僅收5千元即可，談妥後伊有拿過5、6次租金給張人山；伊現仍經濟狀況不佳，請求被上訴人讓伊繼續居住於系爭房屋內至分期付款清償完畢為止等語，資為抗辯。三、原審判決：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人50萬元，及自租約終止日之翌日即112年11月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢上訴人應自租約終止日之翌日即112年11月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人8千元；並就判命上訴人給付部分，分別諭知准、免假執行之宣告；另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。兩造就其敗訴部分各自提起上訴及附帶上訴。上訴人之上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。被上訴人之附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第㈡項之訴部分廢棄；㈡上開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人2萬元，及自 112年11月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。上訴人則答辯聲明：附帶上訴駁回。四、查系爭房屋為張建鎰所有，嗣張建鎰於107年12月25日死亡，且其繼承人均已拋棄繼承，經新北地院以110年度司繼字第2693號裁定（下稱系爭裁定）選任被上訴人為張建鎰之遺產管理人，系爭裁定已於111年2月21日確定等情，有系爭房屋之建物登記謄本、系爭裁定、確定證明書等件影本在卷可稽（見原審卷一第25至29頁），堪信屬實。五、得心證之理由：　㈠被上訴人主張系爭租約業已合法終止，得依民法第455條、第 767條第1項前段及中段之規定，擇一請求上訴人應騰空遷讓返還系爭房屋，是否有理？　⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第45 1條、第450條第2項前段及第3項、第455條前段分別定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。　⒉查張建鎰與上訴人前於92年12月1日簽訂系爭租約，租賃範圍為系爭房屋，租賃期間為92年12月1日起至93年11月30日止，每月租金8千元，上訴人並於訂約時交付2萬元作為押租保證金等情，有房屋租賃契約書影本在卷可稽（見原審卷二第 53至56頁）。而上訴人於上開租賃期間屆滿後迄今仍繼續居住於系爭房屋內，堪認仍對系爭房屋為使用收益，且未見張建鎰有何反對之意思表示，依民法第451條規定，系爭租約視為不定期限。再者，上訴人自承伊於96年12月間離婚後即未繳納房租（見本院卷第77頁），則扣除2萬元押租保證金後，迄至被上訴人以系爭書狀繕本送達為終止系爭租約之通知時，上訴人顯已欠租達2個月以上，依土地法第100條第3 款之規定，被上訴人自得收回系爭房屋。又系爭書狀係於11 2年9月28日寄存送達予上訴人（見原審卷二第17頁），依民事訴訟法第138條第2項規定，自寄存之日起經10日即112年1 0月8日生送達效力，再依民法第450條第3項規定，該終止租約之通知到達上訴人經30日後，即112年11月7日已生終止系爭租約效力，是被上訴人依民法第455條前段之規定，本於租賃契約終止後之租賃物返還請求權，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋予伊，自屬有據。　　　⒊被上訴人依民法第455條前段規定請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋既屬有理由，則其另依民法第767條第1項前段及中段之規定為此項請求部分，乃基於選擇合併為單一聲明，即無再予論述之必要，併此敘明。　　　　　㈡被上訴人主張被上訴人長期積欠系爭房屋租金，於簽立系爭租約時所交付之2萬元押租保證金早已抵扣租金殆盡，得依民法第439、440條規定及系爭租約之約定，請求上訴人給付 65個月租金共52萬元，是否有理？　⒈按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之，民法第439條前段定有明文。而民法第451條有關租賃契約擬制更新之規定，係以租賃期間屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為表示反對之意思為要件。該契約之更新，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。　⒉查系爭租約已明定每月租金為8千元，上訴人並於訂約時交付 2萬元作為押租保證金（見原審卷二第53至56頁），則此項租金數額之約定於系爭租約視為不定期限後自仍繼續存在而未變更。上訴人雖辯稱伊曾於張建鎰生前與張人山合意租金降至5千元云云（見本院卷第76頁），惟系爭租約之出租人為張建鎰（見原審卷二第53頁），上訴人與張建鎰以外之人為租金之協商，自難認對張建鎰發生效力，況張人山已於原審到庭表示伊不知道有講到變5千這件事等語，此據原審112 年10月30日言詞辯論筆錄記載甚詳（見原審卷二第29頁），並經本院於113年11月26日言詞辯論期日當庭勘驗上開期日之法庭錄音光碟無誤（見本院卷第106頁），上訴人就此復未提出其他事證以實其說，自難逕以其片面所述而為有利之認定，是上訴人此部分所辯，礙難採認。又上訴人自承伊於 96年12月間離婚後即未繳納房租（見本院卷第77頁），則上訴人於訂約時所繳交之2萬元押租保證金自應抵充97年1、2 月及3月份之部分租金（計算式：2萬元÷8千元＝2.5），抵充後已無餘額，是被上訴人依民法第439條前段規定及系爭租約之約定，請求上訴人給付自107年5月30日起至租約終止日（即112年11月7日）共計65個月所積欠之租金52萬元（計算式：8千元×65個月），應屬有據。　㈢被上訴人主張系爭租約終止後，上訴人無權占有系爭房屋，構成不當得利，得依民法第179條規定，請求上訴人按月給付8千元，是否有理？　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條定有明文。又承租人於房屋之租賃關終止後，已無繼續占有使用該房屋之權源，然其卻繼續占有使用，受有使用收益該屋之利益，並致所有權人受有損害，且為無法律上之原因，則房屋所有權人因無權占有人所受利益依其性質不能返還，自得依不當得利之法律關係，請求其償還相當於租金之價額。　⒉承前所述，系爭租約已於112年11月7日終止，上訴人本應依民法第455條前段規定，即時遷讓返還系爭房屋予被上訴人，而上訴人迄今仍占有使用系爭房屋，又未舉證有何其他合法占用權源，自屬無權占有，影響被上訴人對於系爭房屋之使用收益，並致被上訴人受有損害，核屬無法律上原因而所得利益性質不能返還之情形，自應返還相當於租金之價額，是被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人自系爭租約終止之翌日即112年11月8日起，至上訴人騰空遷讓交還系爭房屋予被上訴人之日止，按月給付相當於原定租金8千元之不當得利，洵屬有據，應予准許。上訴人辯稱租金已調降為 5千元云云，並不可採。　㈣至於上訴人辯稱伊經濟狀況不佳，請求繼續居住於系爭房屋內並分期償還積欠之租金，待清償完畢後再行搬走云云，惟被上訴人本無接受協商讓步之法律上義務，且上訴人有無資力償還欠款，乃係判決確定後執行問題，不得據為不負履行義務之抗辯，是上訴人此部分所辯，亦無足取，併予敘明。　　六、綜上所陳，被上訴人依民法第455條前段、第439條前段規定及系爭租約之約定、不當得利之法律關係，請求上訴人：㈠應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人；㈡應給付被上訴人5 2萬元，及自系爭租約終止日之翌日即112年11月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢應自系爭租約終止之翌日即112年11月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人8千元，均為有理由，應予准許。原審就上開應准許㈡之其中2萬元本息部分，為被上訴人敗訴之判決，於法尚有未洽，被上訴人附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至原審就上開應准許部分，判命上訴人如數給付，並為准、免假執行之宣告，核無不合，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，並無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由、被上訴人之附帶上訴為有理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78 條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第十四庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　李媛媛　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳雯珊　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周珮琦正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　強梅芳

2024-12-31

TPHV-113-上易-774-20241231-1

再易

臺灣高等法院

返還房屋等再審之訴

臺灣高等法院民事判決 113年度再易字第120號再審原告胡錫言再審被告林明和上列當事人間請求返還房屋等事件，再審原告對於中華民國113 年11月12日本院113年度上易字第730號確定判決，提起再審之訴，本院判決如下：　　主　　　文再審之訴駁回。再審訴訟費用由再審原告負擔。　　事實及理由一、按再審之訴顯無再審理由者，得不經言詞辯論，以判決駁回之，民事訴訟法第502條第2項定有明文。二、再審原告主張：伊將所有門牌臺北市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋）出租予再審被告，兩造並因再審被告於約定租期屆滿後持續使用系爭房屋且繳納租金，而視為以不定期繼續租約。嗣伊欲收回系爭房屋供己與女兒一家自住，且再審被告有擅將系爭房屋轉租予訴外人楊立三之情，故有土地法第100條第1、2款所定收回房屋事由，伊於民國112年2月21 日以存證信函對再審被告終止租約，並依民法第455條、第7 67條第1項、第179條規定，求為命再審被告返還系爭房屋及給付相當租金之不當得利之判決。本院以113年度上易字第7 30號判決（下稱原確定判決）認再審原告未證明其有收回系爭房屋自住之必要，且就再審被告轉租情事亦舉證未足，則其主張有法定收回房屋之事由云云，即非可取為由，判決伊敗訴確定。惟原確定判決採信與再審被告有利害關係之楊立三之證明書，既未敘明理由，亦未適時告知心證，違反民事訴訟法第199條、第222條、第277條規定，有適用法規顯有錯誤之再審事由；且原確定判決就伊所提出之楊立三簽章收據、臺北市政府警察局萬華分局查訪報告（下稱系爭查訪報告）均未予斟酌，如經斟酌伊即可受較有利裁判，故亦有發現未經斟酌證物之再審事由。爰依民事訴訟法第496條第1項第1、13款規定，提起本件再審之訴等語。並聲明：㈠原確定判決廢棄。㈡再審被告於前訴訟程序之上訴駁回。三、本件應審究者為原確定判決是否有民事訴訟法第496條第1項第1、13款所定之再審事由？茲分別論述如下：　　㈠、原確定判決有無民事訴訟法第496條第1項第1款所定之再審事由？　　　⒈按民事訴訟法第496條第1項第1款規定所謂適用法規顯有錯誤，係指原法院判決為確定事實而適用法規，或就所確定之事實而為法律上判斷，顯有不合於法律規定，或與司法院解釋、憲法法庭裁判意旨顯然違反，或消極不適用法規，顯然影響判決者而言，不包括認定事實錯誤、取捨證據失當、漏未斟酌證據、調查證據欠週、判決理由不備或矛盾之情形在內（最高法院113年度台再字第27號、113年度台簡上字第44號、112年度台簡上字第25號民事裁判意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，同法第 277條定有明文。故負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。至同法第 199條規定審判長闡明義務或闡明權行使，應限於辯論主義範疇，以當事人聲明或陳述有不明瞭或不完足者為限，審判長並無闡明令當事人提出新訴訟資料之義務。故當事人未聲請調查之證據，審判長本無闡明、調查之義務（最高法院11 3年度台上字第1922號、113年度台上字第1475號、112年度台上字第2815號民事裁判意旨參照）。　⒉查再審原告於前訴訟程序主張伊有土地法第100條第1、2款之收回系爭房屋事由，自應就此事實負舉證責任。而原確定判決係以：「被上訴人（即再審原告）主張上訴人（即再審被告）轉租系爭房屋與楊立三，雖提出商號簽章為小三百貨、楊立三之收據為據，又轄區員警至系爭房屋查訪，據訴外人張錦庭陳稱：系爭房屋目前為楊立三經營之小三百貨等語，惟楊立三於原審提出書面陳述：『茲證明系爭房屋並非林明和轉租予本人…僅僱本人管理販售…』等語，有該書面陳述在卷可憑，是就上訴人是否轉租系爭房屋與楊立三，尚難僅依前開收據及查訪資料即得證。而被上訴人於原審陳稱：沒有必要傳喚楊立三，於本院陳明：無證據請求調查」之理由，認再審原告「就轉租事實所為舉證未足」，核係本於其取捨證據及認定事實之職權範圍，亦無違反舉證責任分配法則，且再審原告既未聲請調查證據，法院自無闡明令其提出新訴訟資料之義務，而均無適用法規顯有錯誤之情，至縱有判決理由不備，亦非適用法規顯有錯誤之問題。　⒊依上所述，再審原告主張原確定判決違反民事訴訟法第199條、第222條、第277條規定，而有同法第496條第1項第1款所定再審事由云云，即非有據。㈡、原確定判決有無民事訴訟法第496條第1項第13款所定之再審事由？　⒈按民事訴訟法第496條第1項第13款所謂當事人發見未經斟酌之證物或得使用該證物者，指前訴訟程序事實審之言詞辯論終結前已存在之證物，因當事人不知有此，致未經斟酌，現始知之，或雖知有此而不能使用，現始得使用，且經斟酌後可受較有利益之裁判而言。倘按其情狀依一般社會通念，尚非不知該證物或不能檢出者，均無該條款規定之適用（最高法院110年度台上字第2215號、110年度台再字第29號、109 年度台聲字第420號民事裁判要旨參照）。　⒉查再審原告係以原確定判決就伊所提楊立三簽章收據、系爭查訪報告未予斟酌，如經斟酌伊可受較有利裁判云云，主張有發現未經斟酌證物之再審事由。惟如前述，原確定判決已就再審原告所提之楊立三簽章收據、系爭查訪報告予以斟酌，仍認再審原告「就轉租事實所為舉證未足」，故再審原告所稱發現未經斟酌之證物，於前訴訟程序實已存在並經斟酌，非當事人不知或不能檢出，自無所謂當事人發見未經斟酌之證物或得使用該證物之情。　⒊依上所述，再審原告主張原確定判決有民事訴訟法第496條第 1項第13款所定再審事由云云，亦非有據。四、從而，原確定判決既無適用法規顯有錯誤之情形，亦無當事人發現未經斟酌之證物或得使用該證物，經斟酌後可受較有利裁判之情事，則再審原告主張原確定判決有民事訴訟法第 496條第1項第1、13款之再審事由，提起本件再審之訴，顯無再審理由。爰不經言詞辯論，逕以判決駁回之。五、據上論結，本件再審之訴為無理由。爰判決如主文。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第九庭　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　楊絮雲　　　　　　　　　　　　　　　法　官　盧軍傑　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳賢德正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張佳樺

2024-12-31

TPHV-113-再易-120-20241231-1