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搜尋結果：租賃關係不存在

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租佃爭議

臺灣高等法院臺南分院民事判決 112年度上字第267號上訴人即原告鑫富貴生物科技有限公司法定代理人杭潤鵬訴訟代理人林志忠律師鄭家旻律師上訴人即被告林芝均林禾洺被上訴人蔡文東上 3 人訴訟代理人劉烱意律師蕭宇廷律師上列當事人間租佃爭議事件，鑫富貴生物科技有限公司及林芝均、林禾洺對於民國112年8月29日臺灣嘉義地方法院110年度訴字第624號第一審判決各自提起上訴，本院於113年10月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴人鑫富貴生物科技有限公司及上訴人林芝均、林禾洺之上訴均駁回。第二審訴訟費用由上訴人鑫富貴生物科技有限公司及上訴人林芝均、林禾洺各自負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。本件耕地租佃爭議由上訴人鑫富貴生物科技有限公司（下稱鑫富貴公司）申請調解，經嘉義縣民雄鄉公所耕地租佃委員會於民國11 0年8月26日調解，嘉義縣政府耕地租佃委員會於110年11月1 9日調處，均未成立，由嘉義縣政府移送原審法院處理（原審卷一第7-51頁），是本件耕地租佃爭議事件已踐行前揭調解、調處程序。二、次按第二審當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限：對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。上訴人鑫富貴公司於原審已就上訴人林芝均、林禾洺（下稱林芝均等2人）不自任耕作有所主張，並經兩造於原審閱覽臺灣嘉義地方檢察署（下稱嘉義地檢署）110年度他字第610 號案件（下稱另案刑事案件）資料（原審卷二第190、193、 195頁），鑫富貴公司於本件上訴程序中，提出另案刑事案件資料中之上證1、2、3調查筆錄（本院卷第219-230頁），核屬就其在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充，依前揭規定，應予准許。貳、實體方面：　　　一、鑫富貴公司本訴主張及反訴答辯：坐落嘉義縣○○鄉○○段000 、000-0、000-0、000-0、000-0、000-0、000、000、000地號土地（下以系爭各地號分稱，合稱系爭耕地），為鑫富貴公司所有，與林芝均等2人及被上訴人蔡文東（下以姓名稱之）分別簽訂民雄鄉公所民興字第000號、000號三七五租約（下分稱系爭000號、000號租約，合稱系爭租約），約定租賃範圍各為系爭耕地面積之2分之1。林芝均等2人未依租約約定種植正產物甘薯、稻穀，而植樹成林，蔡文東未種植農作物，亦未申報休耕轉作，且林芝均等2人及蔡文東未依租約就各筆土地各耕作2分之1面積，而將系爭耕地分成兩邊各自耕作，位置如嘉義縣大林地政事務所（下稱大林地政事務所）112年7月19日複丈成果圖（下稱附圖）所示，亦屬轉租或與他人交換耕作，均為不自任耕作。依減租條例第16條第 1項規定，系爭租約全部無效。爰請求確認鑫富貴公司與林芝均等2人就系爭000號租約，及與蔡文東就系爭000號租約之租賃關係不存在。又林芝均等2人及蔡文東對鑫富貴公司法定代理人黃義彬、系爭耕地前地主韋立仁及土地仲介吳其穎提起之違反廢棄物清理法、毀損等刑事案件（即另案刑事案件）告訴，經嘉義地檢署檢察官以111年度偵字第4600、4 601號不起訴處分，林芝均等2人及蔡文東聲請再議後，亦經臺灣高等檢察署臺南檢察分署（下稱臺南高分檢）111年度上聲議字第968號處分書駁回再議，林芝均等2人及蔡文東均未聲請交付審判而確定，林芝均等2人及蔡文東反訴請求鑫富貴公司清除廢棄物，回復原狀，應予駁回等語。二、林芝均等2人及蔡文東本訴答辯及反訴主張：林芝均等2人在系爭耕地栽種園藝，並未不自任耕作。蔡文東種植水稻，10 2年至110年間申請休耕，改種植番薯、青花豆、田菁等農作物，亦無不自任耕作。又依系爭租約，林芝均等2人及蔡文東就系爭耕地之耕作範圍各為2分之1，長期以來，承租人約定耕作範圍，即由蔡文東耕作土地西邊，林芝均等2人耕作土地東邊，位置如附圖所示，並依此耕作，原地主沒有意見，鑫富貴公司係承受原地主之權利義務，林芝均等2人及蔡文東非不自任耕作。且林芝均等2人及蔡文東係各自與鑫富貴公司締約，縱一部不自任耕作，亦僅就各承租人承作範圍之租約無效，非全部無效。另鑫富貴公司於110年1月18日雇工刨除系爭耕地作物，違法將再生粒料回填，致系爭耕地不堪耕作，爰依民法第423條及債務不履行規定，反訴請求鑫富貴公司將系爭耕地之廢棄物移除，回復可耕作之狀態等語，資為抗辯。三、原審就本訴部分為鑫富貴公司一部勝訴，一部敗訴之判決，就反訴部分為林芝均等2人為敗訴之判決，為蔡文東勝訴之判決，鑫富貴公司就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，上訴聲明：㈠本訴部分：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。⒉確認上訴人與蔡文東間就原判決附表一所示土地之民雄鄉公所民興字第000號耕地三七五租約之租賃關係不存在。㈡反訴部分：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。⒉上開廢棄部分，蔡文東在第一審之訴駁回。　　蔡文東答辯聲明：㈠本訴部分：上訴駁回。㈡反訴部分：上訴駁回。　　林芝均等2人就其敗訴部分，提起上訴，上訴聲明：㈠本訴部分：⒈原判決不利於林芝均、林禾洺部分廢棄。⒉被上訴人於第一審之訴駁回。㈡反訴部分：⒈原判決不利於林芝均、林禾洺部分廢棄。⒉鑫富貴公司應將坐落原判決附表一所示土地上，如大林地政事務所112年7月19日複丈成果圖A、C、E、G 、I所示部分，面積共2940.59平方公尺土地範圍內所掩埋玻璃、塑膠、瀝青等雜物全部清除，並回填可供耕地使用之農用土方。　　鑫富貴公司答辯聲明：㈠本訴部分：上訴駁回。㈡反訴部分：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：　㈠訴外人林泰山與訴外人韋淵泉於38年6月14日，就嘉義縣○○鄉 ○○段000（之後分割出000-0、000-0、000-0）、000、000、 000土地，向嘉義縣○○鄉公所辦理系爭000號租約，依租約記載，承租範圍為上開土地面積2分之1。原承租人林泰山死亡後，由林文信繼受租約，林文信死亡後，由林芝均等2人於1 02年間繼受該租約。（原審卷一第191-201頁）　㈡訴外人蔡聰有與韋淵泉於38年6月14日，就嘉義縣○○鄉○○段00 0（之後分割出000-0、000-0、000-0）、000、000、000土地，向嘉義縣○○鄉公所辦理系爭000號租約，依租約記載，承租範圍為上開土地面積2分之1。原承租人蔡聰有死亡後，先後由蔡火生、蔡錢雪月繼受租約，蔡錢雪月死亡後，由蔡文東於102年1月4日繼受租約。（原審卷一第203-213頁、原審卷二第171-183頁）　㈢系爭000、000號租約之原出租人韋淵泉死亡後，由韋錦村繼受租約，韋錦村死亡後，由韋立仁繼受租約，韋立仁嗣將前開耕地出售予上訴人鑫富貴公司，由鑫富貴公司於110年間承受系爭000、000號租約。（原審卷一第193、198、196、2 06、212、211頁）　㈣系爭000、000號租約，原記載出租土地為嘉義縣○○鄉○○段00 地號（重測後為○○段000地號，之後分割出同段000-0、000- 0、000-0地號）、000地號（重測後為○○段000地號，之後分割出同段000地號〈重測前為○○段000-0地號〉、000地號〈重測前為○○段000-0地號〉）土地。鑫富貴公司取得系爭耕地後，再分割出同段000-0、000-0地號土地。兩造就系爭000、000 號租約，依租約記載，承租範圍均為系爭000、000-0、000- 0、000-0、000-0、000-0、000、000、000土地，面積各2分之1。（原審卷一第90-103頁）　㈤依附圖所示（原審卷二第391頁），林芝均耕作位置為編號A 、C、E、G；林禾洺耕作位置為編號I；蔡文東耕作位置為編號B、D、F、H、J、000-0地號、000-0地號、000地號、000 地號土地。兩造不爭執編號A、C、E、G、I是林芝均、林禾洺共同耕作位置。　㈥蔡文東於103年至110年間有申報轉作，核定轉作情形如原審卷二第301至303頁所示。　㈦林芝均等2人及蔡文東，以韋立仁、吳其穎（土地仲介公司人員）、黃義彬（鑫富貴公司前法定代理人）為被告，向嘉義地檢署提出違反廢棄物清理法等告訴（即另案刑事案件），經嘉義地檢署以111年度偵字第4600號、4601號為不起訴處分，林芝均等2人及蔡文東聲請再議，經臺南高分檢以111年度上聲議字第968號駁回再議確定。（原審卷一第357-361、 363-370頁）　㈧原審曾於112年2月7日會同大林地政事務所至系爭土地勘驗，土地現況上方已無作物，現場鋪設土在上方，四周有種樹及雜草。現場黃土上有玻璃碎片、類似瀝青物質等雜物。現場照片如原審卷二第233-239、243-253頁所示。（原審卷二第 211-216、233-239、243-253頁）五、兩造爭執事項：　㈠本訴部分：　⒈鑫富貴公司主張林芝均等2人未自任耕作，系爭000號租約依減租條例第16條第1項、第2項規定無效，有無理由？（林芝均等2人上訴部分）　⒉鑫富貴公司主張蔡文東未自任耕作，系爭000號租約依減租條例第16條第1項、第2項規定無效，有無理由？（鑫富貴公司上訴部分）　㈡反訴部分：　⒈林芝均等2人依民法第423條、債務不履行之規定，反訴請求鑫富貴公司清除系爭耕地掩埋之廢棄物，回填農用土方，回復土地原狀，有無理由？（林芝均等2人上訴部分）　⒉蔡文東依民法第423條、債務不履行之規定，反訴請求鑫富貴公司清除系爭耕地掩埋之廢棄物，回填農用土方，回復土地原狀，有無理由？（鑫富貴公司上訴部分）六、得心證之理由：　㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項定有明文。　⒈林芝均等2人及蔡文東抗辯：其等間就系爭租約有約定耕作使用範圍，由蔡文東耕作系爭耕地西邊，即附圖編號B、D、F 、H、J、系爭000-0、000-0、000、000土地，由林芝均等2 人耕作系爭耕地東邊，即附圖編號A、C、E、G、I等情，為鑫富貴公司所不爭執（原審卷二第410頁，不爭執事項㈤)，堪予認定。　⒉鑫富貴公司雖主張：林芝均等2人及蔡文東就系爭租約之耕作範圍，應逐筆約定各筆土地2分之1之耕作範圍，始符合減租條例之自任耕作云云，惟查：　⑴依不爭執事項㈠、㈡所示，林芝均等2人及蔡文東之祖輩，係自 38年間即承租系爭耕地，並輾轉由林芝均等2人、蔡文東分別繼受。而系爭000、000號租約，原記載出租耕地為嘉義縣 ○○鄉○○段00地號（重測後為○○段000地號，之後分割出系爭0 00-0、000-0、000-0）、000地號（重測後為○○段000地號，之後分割出系爭000〈重測前為○○段000-0地號〉、系爭000〈重測前為○○段000-0地號〉）土地。鑫富貴公司取得系爭耕地後，再分割出系爭000-0、000-0土地等情，均為兩造所不爭執（不爭執事項㈣），是系爭000、000號租約之出租耕地地號，係因耕地嗣後陸續分割，始變更為系爭000、000-0、000- 0、000-0、000-0、000-0、000、000、000地號。　⑵又系爭耕地原地主係於38年6月14日，分別與承租人訂立系爭 000號、000號租約（不爭執事項㈠、㈡），同時將系爭耕地分租不同之人，且未以附件（圖）或其他文字敘述各租約就各筆土地之使用範圍；而依附圖所示，未分割前之○○段00地號（即重測後之000地號）土地位於北側，○○段000地號（即重測後之000地號）土地位於南側，地界相鄰，林芝均等2人及蔡文東之前手間，為便利耕作，勢需協議劃分各自耕作範圍，林芝均等2人及蔡文東又係延續祖輩之租約而來，則其等抗辯：前承租人間已有附圖所示耕作範圍之約定，且為原地主之意思或不違背原地主之意思，應為可採。　⑶另依社會一般不動產買賣之交易習慣，買家通常會親至現場察看，並調查不動產坐落位置、使用現況、周邊環境及該不動產之相關權利義務等事項，而訂有減租條例租約之土地，亦應會調查出租使用情形，則鑫富貴公司於買受系爭耕地時，衡情應知悉系爭000、000號租約之各自耕作範圍，其既仍買受系爭耕地並承受系爭租約，且未向林芝均等2人及蔡文東表示異議，則林芝均等2人及蔡文東間就系爭耕地約定耕作範圍，難認係交換耕地。鑫富貴公司主張：林芝均等2人及蔡文東約定附圖所示之耕作範圍，係變相交換耕作土地云云，並無可採。　⒊林芝均等2人未自任耕作，系爭000號租約無效：　　　⑴按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，均在不自任耕作之列（最高法院106年度台上字第2963 號判決參照）。又所謂原定租約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效，縱當事人嗣依同條例第6條第1項、第20條規定變更或續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力（最高法院108年度台上字第115號判決參照）。　⑵鑫富貴公司主張：林芝均前於另案刑事案件中，向警方提出告訴時，陳稱：「我祖父林泰山是佃農，承租嘉義縣民雄鄉 ○○段000、000-0、000-0、000-0、000、000、000等農地，並與地主訂有三七五租約，6年需換約一次，祖父過世後農地租約由我父親林文信繼承，我父親逝世後由我與弟弟林禾洺共同繼承…承租之農地委託我叔叔林文慶代為管理…相關管理情形問我叔叔比較清楚」、「我弟弟林禾洺因工作無法請假過來，由我代表前來製作筆錄」、「110年1月18日蔡文東發現農地上作物遭剷除，才通知我叔叔林文慶過去查看，我叔叔林文慶於110年1月21日前往農地查看情形，確認作物遭剷除…詳細情形問我叔叔比較清楚」等語，及蔡文東於前開刑事案件中向警方提出告訴時，陳稱：「韋立人委託吳其穎來我我及林文慶（林芝均、林禾洺之叔叔，受委託管理農地之人），向我們表明要出售該土地…」、「我於110年1月18 日前往農地時，發現種植之地瓜葉、青皮豆已遭破壞剷除，正在回填瀝青等廢棄物，然後我通知林文慶農地遭破壞…」、「我通知林文慶找時間過來查看處理，他於110年1月21日前來查看時，有通知環保單位前來查看，才確認回填是瀝青廢棄物」等語，暨林文慶於前開刑事案件中，向警方陳稱：「（你是否受林芝均、林禾洺之委託，管理承租之農地嘉義縣○○鄉○○段000、000-0、000-0、000-0、000、000、000等農地？）是」、「（受委託之內容為何？）原承租之農地在 82年間，我哥哥林文信（即林芝均、林禾洺之父親）已在承租之農地上栽種水黃皮行道樹約600欉（每欉約5棵植栽，總計約3000棵植栽），我受託管理照顧那些行道樹」、「我於 110年1月18日接獲蔡文東通知，告知農地上之樹木遭人剷除 …蔡文東叫我找時間過去查看，我於110年1月21日到場時發現樹木已遭剷除」等語，有鑫富貴公司所提調查筆錄（本院卷第219-222、223-226、227-230頁）在卷可稽，足見林芝均等2人已將其承租範圍之系爭耕地，全部委託林文慶代為管理，且其等除對林文慶管理之情形不清楚外，對於林文慶於110年1月21日前往查看後之結果，亦未詳加瞭解，致均無法清楚陳述，堪認林芝均等2人並未親自從事耕作事務，亦未總理其事或參與系爭耕地之經營謀劃，全交由林文慶實際管理、耕作，則鑫富貴公司主張林芝均等2人未自任耕作，堪可採信。　⑶另系爭耕地租約所約定之正產物甘藷、谷，應係計算租金之標準，而非只能種植甘藷、谷，不能種植其他農作物之約定（最高法院100年度台上字第183號判決參照），惟所謂耕作，係指以定期即如按季或按年收穫為目的，栽培農作物者而言，園藝作物，倘係定期收穫，亦屬於耕作之對象（最高法院80年度台上字第420號判決參照）。林芝均等2人雖抗辯：系爭耕地上有種植超過25年之水黃皮，證人劉永閔所描述看過樹木之場所，即為系爭耕地，可證系爭耕地上原先種植之樹木有農業經營之事實，並提出93年及95年間第三人樹谷園藝社之支票付款簽收單、支票簽收單（本院卷第49、167頁）為證，惟查：　①林芝均等2人係於102年間繼受系爭000號租約（不爭執事項㈠），則縱或系爭耕地於93年及95年間曾出售水黃皮，亦與林芝均等2人於102年繼受系爭000號租約後，有無以系爭耕地上種植之樹木供出售、定期收獲之情事無涉。林芝均等2人聲請訊問樹谷園藝社負責人林柏伶，於林柏伶未到庭後，聲請再次訊問，無調查之必要。　②另依證人劉永閔於原審證稱：伊有開店，從事園藝，店內是擺放花草進行買賣，室外有景觀造景。伊不認識林芝均等2 人、林文信。伊沒有向林文慶購買樹木，伊係幫林文慶維護他在嘉義市文化路靠近協志路橋左手邊家裡的園子的景觀造景。伊曾經到嘉義市往民雄方向的建國路，右轉進去一條小路那邊看過樹木，因為店裡有客人來問伊等有沒有在收購，伊會去現場看，如果不需要，就不會買。伊不記得當時在建國路看的樹木是什麼樹種，現場是何人，伊不會問，也不知道是誰要賣樹木，伊就是去看現場有沒有樹木可以買等語（原審卷二第124-125、269-272頁）以觀，其並不認識林芝均等2人，亦不曾向林文慶購買樹木，且依其所述，除無法確認其前往之地點即為系爭耕地外，其亦僅係到建國路那邊看有無樹木可以買，而無實際交易之相關單據供參，尚無從逕認其曾向林芝均等2人購買系爭耕地栽種之樹種，而為有利於林芝均等2人之認定。　⑷綜上，鑫富貴公司請求確認系爭000號租約之租賃關係不存在，即屬有據。　⒋蔡文東並無不自任耕作之情事：　⑴按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效（最高法院106年度台上字第2963號判決參照）。又為確保農業生產資源之永續利用，並紓解國內農業受進口農產品之衝擊，主管機關應對農業用地做為休耕、造林等綠色生態行為予以獎勵。依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由，而未實際供農作、森林、養殖、畜牧等使用者，視為作農業使用。農業發展條例第55條、第3條第12款但書亦有明文。　⑵蔡文東就系爭耕地，於103年至110年間有申報轉作，為兩造所不爭執（不爭執事項㈥），並有嘉義縣民雄鄉公所111年8 月24日嘉民鄉農字第0000000000號函檢送之耕作措施申報書、查核紀錄及其他休耕轉作資料（原審卷二第7-109頁）、1 12年5月23日嘉民鄉農字第0000000000號函檢送之申報休耕、轉作核定情形明細表（原審卷二第299-306頁）可佐。另蔡文東102年度之申報休耕等資料，民雄鄉公所系統雖無資料，紙本亦已銷燬，惟蔡文東於該年度有耕作錄，並領取轉作補助等情，亦有耕作錄（原審卷二第55-109頁）、存摺明細（原審卷二第363-365頁）、公務電話紀錄（原審卷二第3 49、385頁）可參，參以系爭耕地租約約定之正產物甘藷、谷，僅係計算租金之標準，而非只能種植甘藷、谷，不能種植其他農作物之約定，復如前述，則蔡文東休耕或轉作，均非屬不自任耕作。　⑶至於鑫富貴公司主張：系爭000-0、000-0土地，於102年至11 0年間，無耕作措施申報書、查核紀錄及其他休耕轉作相關資料，足見蔡文東就系爭000-0、000-0土地未自任耕作云云，查前開2筆土地，係鑫富貴公司於110年5月間買受取得系爭耕地後，始再分割出之地號（原審卷一第90-102頁、不爭執事項㈢、㈣），則鑫富貴公司此部分主張，亦不足採。　⑷證人即經營仲介公司之吳其穎雖於原審證稱：原地主於108年 10月中旬，委託伊出售系爭耕地，公司接到案件，一定會去現場看及拍照，才能上網廣告、販賣。108年10月中去看系爭耕地，上面是荒廢的，沒有任何東西，也沒有種植。110 年1月，有向地政申請鑑界，地政到現場鑑界時，現場雜草叢生，有去清除雜草，上面沒有任何農作物。另案刑事案件第84-89頁照片，係伊親自拍攝，提供給檢察官，84至86頁照片係108年10月8日拍攝，87至89頁照片是110年1月26日拍攝，係伊看現場之實際狀況等語（原審卷二第273-275頁)。惟查：　①依證人吳其穎拍攝之108年10月8日照片（本院卷第185-191頁，即另案刑事案件110年度他字第610號卷第84-86頁），顯示該地有樹林，樹林前方未種植作物；110年1月26日照片（本院卷第193-197頁，即另案刑事案件110年度他字第610號卷第87-89頁），則顯示土地上有綠色植物。　②又蔡文東於108年、110年均有申報轉作，已如前述，且蔡文東申請轉作之青皮豆、太陽麻、甘藷均為短期作物，亦為鑫富貴公司所不爭執（本院卷第171頁），則證人吳其穎於108 年10月及110年1月前往系爭耕地時，縱土地處於未種植農作物之休耕狀態或短期作物已收成之狀態，亦無法以此逕認蔡文東無休耕或轉作之情事。　③鑫富貴公司雖主張：蔡文東於102、103、104年度均無第2期申報紀錄，105年度第1期亦未申報系爭000土地部分，惟不論是否屬實，縱或為真，依前揭說明（⑴），亦僅涉及有無消極不為耕作之問題，而非屬不自任耕作。　⑸另蔡文東、被告林芝均等2人與鑫富貴公司間之系爭000號、0 00號租約，並非同一租約，縱林芝均等2人有違反減租條例第16條規定不自任耕作之情形，蔡文東與鑫富貴公司間之系爭000號租約，亦不因此歸於無效。鑫富貴公司主張：系爭耕地一部分未自任耕作，兩份租約均屬無效云云，亦無可採。　⑹綜上，鑫富貴公司請求確認系爭000號租約之租賃關係不存在，洵屬無據。　㈡次按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務（最高法院86年度台上字第3490號判決參照）。又所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務（最高法院89年度台上字第422號判決參照）。　⒈林芝均等2人與鑫富貴公司間之系爭000號租約，因林芝均等2 人不自任耕作，租約無效，已如前述，其等間已無租賃關係，則林芝均等2人依民法第423條、債務不履行之規定，請求鑫富貴公司除去妨害，回復合於使用、收益狀態，即屬無據。　⒉另蔡文東與鑫富貴公司間之系爭000號租約有效存在，已如前述。而原審曾於112年2月7日會同大林地政事務所至系爭耕地勘驗，土地現況上方已無作物，現場鋪設土在上方，四周有種樹及雜草。現場黃土上有玻璃碎片、類似瀝青物質等雜物，現場照片如原審卷二第233-239、243-253頁所示，亦為兩造所不爭執（不爭執事項㈧），鑫富貴公司並於另案刑事案件中，自承係其委由工人整平、回填再生粒料、鋪設瀝青（本院卷第239），則依首揭說明，不論系爭耕地前開妨害蔡文東使用、收益之狀態，是否係基於可歸責於鑫富貴公司之事由或第三人之行為而生，鑫富貴公司均負有以適當方法除去及防止之義務，則蔡文東請求鑫富貴公司將其承租系爭耕地耕作範圍，即附圖編號B、D、F、H、J、系爭000-0、00 0-0、000、000土地內掩埋之雜物全部清除，並回填可供農用之土方，即屬有據。鑫富貴公司抗辯：其不清楚前開玻璃碎片係何人回填，或抗辯：其僅委託廠商在既有路上鋪設瀝青云云，均不影響其所負於蔡文東租賃關係存續中，保持合於約定使用、收益狀態之積極義務。七、綜上所述，鑫富貴公司本訴請求確認系爭000號租約之租賃關係不存在，應予准許；請求確認系爭000號租約之租賃關係不存在，不應准許。蔡文東反訴請求鑫富貴公司將其承租系爭耕地耕作範圍，即附圖編號B、D、F、H、J、系爭000-0 、000-0、000、000土地內掩埋之雜物清除，並回填可供農用之土地，應予准許。林芝均等2人反訴請求鑫富貴公司將其承租系爭耕地耕作範圍，即附圖編號A、C、E、G、I土地內掩埋之雜物清除，並回填可供農用之土方，不應准許。原審就上開不應准許部分，駁回鑫富貴公司之本訴請求及林芝均等2人之反訴請求，及就上開應准許部分，為林芝均等2人及鑫富貴公司敗訴之判決，均無不合。鑫富貴公司、林芝均等2人就其敗訴部分分別上訴，指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，均為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，鑫富貴公司、林芝均等2人之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　吳上康　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李素靖　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林育幟上為正本係照原本作成。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　被上訴人不得上訴。　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅珮寧【附註】民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上　訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：　上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請　第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

2024-11-19

TNHV-112-上-267-20241119-1

訴

臺灣臺中地方法院

返還租賃物等

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度訴字第3265號原告連建發訴訟代理人蔡志忠律師被告瓏騰鍋物企業社被告兼法定代理人張瓏騰上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院裁定如下：　　主　　文一、本件訴訟標的價額核定為新臺幣2689萬2196元。二、原告應於收受本裁定送達翌日起5日內補繳裁判費新臺幣23 萬7720元，逾期未繳，即駁回原告之訴。　　理　　由一、按因租賃權涉訟，其租賃定有期間者，以權利存續期間之租金總額為準；其租金總額超過租賃物之價額者，以租賃物之價額為準；未定期間者，動產以2個月租金之總額為準，不動產以2期租金之總額為準，民事訴訟法第77條之9定有明文，又倘原告合併提起數訴，各訴之訴訟標的雖不相同，惟自訴訟利益觀之，其訴訟目的一致，不超出終局標的範圍，其訴訟標的價額應以其中價額最高者定之（最高法院107年台抗字第259號裁定意旨參照）。另按因財產權而起訴，其訴訟標的之價額不能核定者，應以第466條所定不得上訴第三審之最高利益額數加十分之一定之，民事訴訟法第77條之2 第1項定有明文。次按土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，故房屋所有人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以起訴時房屋之交易價額為準，核定其訴訟標的之價額（同院105年度台抗字第445號裁定意旨參照）。所謂交易價額，係指客觀之市場交易價格而言。而地政機關就不動產之交易價格已採實價登錄制度，故鄰近不動產於一定期間內所登錄之交易價格，應趨近於客觀之市場交易價格，可作為核定訴訟標的價額之基準；稅務機關核定之房屋課稅現值，非當然與市價相當，法院仍應調查，以核定訴訟標的之價額（同院110年度台抗字第325號、108年度台抗字第149 號裁定意旨參照）。二、原告起訴聲明：㈠確認原告與被告張瓏騰間就門牌號碼臺中市○○路0段000○0號房屋（下稱系爭房屋）之租賃關係不存在。㈡被告張瓏騰、瓏騰鍋物企業社應將系爭房屋回復原狀及騰空返還原告。㈢被告瓏騰鍋物企業社應將公司地址自上開門牌號碼遷出並辦理變更登記。㈣被告張瓏騰應給付原告新臺幣（下同）25萬8433元，並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按年利率百分之五計算之利息。㈤被告張瓏騰應自民國113年11月1日起至騰空遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告6萬元等語。　㈠聲明㈠部分，依原告所提出被告間就系爭房屋所簽立之租賃契約，契約期間自113年5月1日起至116年4月30日止，每月租金為新臺幣（下同）6萬元，原告既訴請確認兩造間就系爭房屋於前揭期間之租賃法律關係不存在，則本件訴訟標的價額即應為兩造租賃期間之租金總額216萬元（計算式：6萬元 ×12月×3年＝216萬元）。　㈡聲明㈡部分，固據原告主張以房屋課稅現值26萬9500元計算系爭房屋之價額，惟房屋課稅現值僅係行政機關課徵稅收之基準，與市場客觀交易價額不免相差懸殊，尚難據以認定為系爭房屋起訴時之交易價額，依前揭說明，該部分訴訟標的價額應以系爭房屋於本件起訴時之交易價值定之，此部分訴訟標的價額為2497萬1763元（計算式詳附表）。　㈢聲明㈢部分，核屬財產權訴訟，惟原告倘獲勝訴，所受利益之客觀價值顯難以金錢量化，依卷內資料亦難以估算，故其訴訟標的價額應屬不能核定，依民事訴訟法第77條之12規定，應以同法第466條所定不得上訴第三審之最高利益數加十分之一即165萬元核定之。　㈣聲明㈣部分，訴訟標的金額為25萬8433元。　㈤聲明㈤部分，其中自113年11月1日起至起訴前1日即113年11月 6日止相當於租金不當得利之訴訟標的金額為1萬2000元【計算式：60000×6/30＝12000】，至自起訴後即113年11月7日起至返還系爭房屋日止之相當租金不當得利之附帶請求，依民事訴訟法第77條之2第2項規定不併算其價額。　㈥訴之聲明㈠、㈡訴訟目的一致，訴訟標的價額應以其中價額最高者定之。聲明㈢、㈣、㈤與聲明㈠、㈡為不同訴訟標的，應予併算。本件訴訟標的價額核定為2689萬2196元（計算式：24 97萬1763元＋165萬元＋25萬8433元＋1萬2000元＝2689萬2196元），應徵第一審裁判費24萬8720元，扣除前已繳1萬1000元外，尚應補繳23萬7720元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達翌日起5日內補繳，逾期不繳，即駁回原告之訴。三、爰裁定如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官陳僑舫正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃俞婷附表：依內政部不動產交易實價登錄查詢資料，與系爭房屋相同路段、相近建造年限、商業用之不動產（即門牌號碼臺中市○○區○○路○ 段000號），於起訴相近時點交易價格約為每平方公尺12萬8674 元【計算式：3800萬元÷295.32㎡＝12萬8674元，元以下四捨五入】，而系爭房屋之面積為194.07.平方公尺（計算式：182.55+11 .52＝194.07，參卷附原告提出系爭房屋建物登記第一類謄本），則系爭房屋於起訴時之交易價格約為2497萬1763元（計算式：19 4.07㎡×12萬8674元＝2497萬1763元，元以下四捨五入）。

2024-11-13

TCDV-113-訴-3265-20241113-1

司他

臺灣南投地方法院

依職權裁定確定訴訟費用額

臺灣南投地方法院民事裁定 113年度司他字第26號受裁定人即原告高明史上列受裁定人即原告與被告南投縣仁愛鄉公所、榮高育樂股份有限公司間請求確認租賃關係不存在事件，原告向本院聲請裁定准予訴訟救助，因該事件業經本院112年度訴原重訴字第2號判決確定終結，本院依職權確定訴訟費用額，裁定如下：主文受裁定人即原告應向本院繳納之訴訟費用額確定為新臺幣81,388 元，及自本裁定確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。理由一、按經准予訴訟救助者，於終局判決確定或訴訟不經裁判而終結後，第一審受訴法院應依職權以裁定確定訴訟費用額，向應負擔訴訟費用之當事人徵收之，民事訴訟法第114條第1項定有明文。又依同法第91條第3項規定，法院依聲請以裁定確定之訴訟費用額，應於裁判確定之翌日起，加給按法定利率計算之利息，其立法理由旨在促使當事人早日自動償付其應賠償對造之訴訟費用，基於同一法理，於當事人無資力支付訴訟費用，由國庫暫時墊付，法院依職權以裁定確定訴訟費用額，應類推適用，加給法定遲延利息（最高法院108年度台抗字第814號裁定意旨參照）。次按因租賃權涉訟，其租賃定有期間者，以權利存續期間之租金總額為準。民事訴訟法第77條之9亦有明定。二、經查，受裁定人即原告與被告間請求確認租賃關係不存在事件，經臺中高等行政法院移送至本院，原告向本院聲請訴訟救助，經本院112年度救字第2號裁定准予訴訟救助，該事件經本院112年度原重訴字第2號判決原告敗訴，並諭知訴訟費用由原告負擔已確定在案。依前揭規定，本院應依職權裁定訴訟費用，向應負擔之當事人即原告徵收之。又本院依職權調閱上開事件卷宗審核，原告訴之聲明為:確認被告間就坐落南投縣仁愛鄉清流段1250、1263、1267、1267-1、1283、 1283-1、1283-2、1285、1286、1289地號土地於民國109年1 月1日起至114年12月31日止之租賃關係不存在。被告間所訂之租賃契約期間為6年，每年租金為新臺幣(下同)1,352,680 元，此有被告南投縣仁愛鄉109年6月15日仁鄉土農字第1090 013162號函，及被告間所訂立之原住民保留地租賃契約，附於臺中高等行政法院111年度原訴字第4號卷宗第113頁至第1 15頁可查，本件訴訟標的價額核定為8,116,080元(計算式:1 ,352,680×6＝8,116,080)，應徵第一審裁判費81,388元，因原告聲請救助而暫免繳納。是以，原告應向本院繳納之訴訟費用額確定為81,388元，並加計自本裁定確定之翌日起，按法定利率即週年利率百分之5計算之利息。三、依民事訴訟法第114條第1項之規定，裁定如主文。四、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法事務官提出異議，並繳納裁判費1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日民事庭司法事務官賴思岑

2024-11-13

NTDV-113-司他-26-20241113-1

訴

臺灣桃園地方法院

債務人異議之訴

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度訴字第1937號原告洪良瑩被告汪則佑汪則延上列當事人間債務人異議之訴事件，本院裁定如下：　　主　　文一、本件訴訟標的價額核定為新臺幣（下同）13,716,207元。二、原告應於本裁定送達後14日內，補繳裁判費132,736元，逾期未補正，即裁定駁回本件訴訟。　　理　　由一、按提起民事訴訟，應依民事訴訟法第77條之13規定繳納裁判費，此為必備之程式；原告起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之，但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第249條第1項第6款及但書分別定有明文。次按同法第77條之9規定：「因租賃權涉訟，其租賃定有期間者，以權利存續期間之租金總額為準」同法第 77條之1第2項規定：「核定訴訟標的之價額，以起訴之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。」二、本件原告起訴請求撤銷本院113年度司執字第76819號執行程序（下稱系爭執行程序），並確認107年度桃院民公禧字第0 00428號公證書（下稱系爭公證書）所示之租賃關係不存在；並請求被告汪則延將桃園市○○區○○段0000○號建物（下稱4 571號建物）、同段4634建號建物權利範圍1/85（下稱4634 號建物），於107年11月23日以買賣為原因之所有權移轉登記塗銷。三、查本院系爭執行程序中，被告汪則佑係以系爭公證書為執行名義，而系爭公證書公證之契約，為原告與被告汪則佑之租賃契約，約定租賃期限自107年12月3日起至108年6月2日止，每月租金25,000元。是此部分訴訟標的價額應為權利存續期間之租金總額，即15萬元【計算式：25,000×6=150,000】。四、次查4571號建物面積共93.84平方公尺，有建物謄本在卷可參（見本院卷第51頁）。而查同社區之建物實價登錄，建物面積為113.39平方公尺，扣除停車位後交易價格為14,580,0 00元（見本院卷第73、74頁），是以此換算4571號建物市價約12,066,207元【計算式：14,580,000÷113.39×93.84=12,0 66,207，四捨五入至整數】。再查4634號建物為地下室停車位，有建物謄本在卷可參（見本院卷第55頁），而查同社區之實價登錄，4634號建物之市價約為150萬元（見本院卷第7 4頁）。五、是本件訴訟標的價額核定為13,716,207元【計算式：150,00 0+12,066,207+1,500,000=13,716,207】，應繳第一審裁判費132,736元，未據原告繳納。從而，原告起訴之程式顯有欠缺，茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達後14日內補繳裁判費，逾期未補正，即駁回原告之訴，特此裁定。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 8　　日　　　　　　　　　　　民事第二庭　法　官周仕弘以上為正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000 元；其餘命補繳裁判費部分，不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 8　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇玉玫

2024-11-08

TYDV-113-訴-1937-20241108-1

台上

最高法院

請求確認租賃關係不存在

最高法院民事判決 112年度台上字第2028號上訴人包恒榮包梅英包春桂共同訴訟代理人李大偉律師上訴人包春榕被上訴人龔文玲顏昌榮黃愛鈴黃培文柯鉅墴柯文榮柯界君柯英樞范振泰范振昌范育瑄范彥為范哲明范家賢范雀屏范澤祥范睿荃范敏良范嘉和楊黃愛娟柯淑卿兼上一人法定代理人柯鴻濤被上訴人黃愛順黃愛琴黃愛善黃耀民黃宜利陳芳珠柯煌村彭雅雪柯献茂劉奕揚劉奕恒吳民雄吳政雄范誠賢楊斯勝盧瑞環劉學演共同訴訟代理人林坤賢律師邱華南律師被上訴人臺灣產業拓殖株式會社特別代理人陳佳函律師被上訴人財政部國有財產署法定代理人曾國基被上訴人魏憶龍律師即黃培元之遺產管理人林梁雪鳳任根生上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，上訴人對於中華民國112年5月17日臺灣高等法院第二審判決（110年度上易字第26 號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。理由一、本件被上訴人起訴請求確認兩造就臺灣新竹地方法院106年度訴更㈡字第4號判決（下稱第一審判決）附表（下稱附表）一所示土地之耕地三七五租佃關係不存在，對於因繼承而為承租人之上訴人須合一確定。雖僅上訴人包恒榮、包梅英、包春桂對第二審不利判決提起第三審上訴，惟上訴理由非基於個人關係之抗辯，且有理由，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其上訴效力及於同造未提起上訴之包春榕，爰將之併列為上訴人，先予敘明。　二、被上訴人主張：附表一所示重測前○○縣○○鄉○○○段○○小段80- 2、84-1、87-1、88-1、88-3、88-4、88-5、88-6、89、89- 1、89-2、334-1、368-3、368-9、368-11、368-12地號16筆土地（下合稱系爭土地，分稱地號）現為伊等所共有，於民國36年9月間登記為黃春福、黃金穗、顏柳枝、范江水、梁錦枝、陳金喜、臺灣產業拓殖株式會社（下稱拓殖株式會社）、柯子濱、柯子鏞、柯子清、柯子餘11人共有（下稱黃春福等11人）。上訴人之被繼承人包旺就系爭土地雖於58年3 月22日與黃春福等11人簽訂「臺灣省新竹縣私有耕地租約（ 58）寶深字第2號」（下稱58年租約），然共有人黃金穗、梁錦枝於58年前已死亡，該租約未經全體共有人同意而無效。又包旺將系爭土地部分轉租或無償交由其兄弟即訴外人包文義、包火生承耕，並增建第一審判決附圖（下稱附圖）所示地上物居住使用，有不自任耕作情事，亦屬無效等情。爰依98年1月23日修正前（下稱修正前）民法第820條第1項、耕地三七五減租條例第16條規定，求為確認兩造就系爭土地之耕地三七五租佃關係不存在之判決。三、上訴人則以：伊等祖父包阿俊（原審誤載為包俊）及訴外人蔡金田之祖父蔡昂苟（下合稱包阿俊2人）於41年4月間，向訴外人鄭戴月霞買受黃春福、黃金穗出售其所分管、含系爭土地在內之74筆土地，並繳納田賦；黃春福亦將368-3地號土地所有權狀及田賦繳稅證明書輾轉交付包阿俊、蔡金田持有。因系爭土地存有抵押權登記致未辦理所有權移轉登記，包阿俊之子包旺乃與黃春福等11人簽訂58年租約，同日黃春福等11人亦與蔡金田、訴外人黃金水、胡榮發、黃銀山（下稱蔡金田4人）分別簽訂臺灣省新竹縣寶深字第01、04、06 、07號私有耕地租約(下稱1、4、6、7號租約)，復於同年3 月24日與訴外人蔡正海簽訂臺灣省新竹縣寶深字第05號私有耕地租約(下稱5號租約)。58年租約嗣於64年1月1日、70年1 月1日、75年1月1日、98年1月1日辦理續租登記（58年與其後歷次續約合稱系爭租約），且58年租約與1、4至7號租約，均有黃春福用印，經新竹縣政府、寶山鄉公所核定後，登載於三七五耕地租約登記簿，及於鄉鎮市區私有耕地租約異動登記欄位加註續訂租約，系爭土地確經全體共有人同意出租而有效。縱認58年租約僅由黃春福1人出租，亦構成表見代理，全體共有人應負授權人之責。又系爭土地共有人間有分管契約，黃春福將其所分管之土地出租予包旺，無須全體共有人同意。另附圖所示之三合院、庭院、土角厝等地上物於日治時期早已存在占用88-1地號土地上，而非系爭租約承租範圍；其餘倉庫、棚架、工具間、農機室、水塔等地上物，均堆置農具、肥料、雜物，或供務農臨時休息，伊等無不自任耕作情形等語，資為抗辯。四、原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明，無非以：㈠系爭土地於36年9月間為黃春福等11人共有，被上訴人因繼承、受讓取得系爭土地所有權之應有部分，現為系爭土地之共有人。上訴人為包旺之繼承人，包旺、包文義、包火生則為包阿俊之子。黃春福等11人與蔡金田4人（承租人）於58年3 月22日分別簽訂1、4、6、7號租約，另於同年月24日與蔡正海（承租人）簽訂5號租約等情，為兩造所不爭。　㈡58年租約於同年3月22日簽訂時，出租人雖記載黃春福等11人，惟僅有黃春福1人之印文，無其他共有人同意或授權黃春福簽訂租約之文書或證物，且系爭土地共有人梁錦枝、黃金穗早於54年11月15日、56年4月2日死亡，拓殖株式會社之原始股東亦未能確認（109年間經臺灣新竹地方法院109年度訴字第476號確定判決始確認原始股東為鄭傳、鄭國章、鄭盛、鄭萬吉、鄭水柳、鄭萬釘、鄭根塗、謝吳庚辛8人），難認系爭土地斯時全體共有人及拓殖株式會社全體股東，均同意將之出租予包旺。又58年租約之租賃標的為系爭土地，64 年續租時，增加同段368-15、368-18、368-19、368-20地號土地；70年續租時，未含80-2地號土地，僅有15筆土地；98 年續租時，變更為系爭土地，卻未見各次變動租賃標的之原因及相關證物存卷。縱系爭租約經鄉鎮公所辦理耕地三七五租約登記，非可遽認租約登記內容為真正，亦無法以此認定均經土地全體共有人同意出租。是系爭土地未經全體共有人同意而出租，違反修正前民法第820條第1項，對於共有人不生效力，兩造之耕地三七五租佃關係即不存在。　㈢上訴人提出土地轉賣買契約書、共有土地杜賣證書、收據、3 68-3地號土地所有權狀，及田賦折征代金繳納收據聯等書證，雖可知鄭戴月霞將其於39年間向黃金穗、黃春福購買之土地，轉賣予包阿俊2人，拓殖株式會社股東鄭萬釘亦於44年1 1月26日出售土地持分予包阿俊2人，然均未辦理土地所有權移轉登記，要僅屬附條件出售他人之物。上訴人固曾於50年至52年間繳納田賦，然未證明系爭土地全體共有人有授與代理權或同意黃春福代表全體共有人與包旺簽訂58年租約之表見事實，難認黃春福構成表見代理。上開書據及拓殖株式會社股東鄭萬釘、鄭國章、梁錦枝之繼承人林梁雪鳳分別與第三人簽訂之分管持分土地買賣契約書、不動產買賣契約書，均僅標示地號、面積，並無土地分管位置及如何分管之具體約定。證人蔡金田雖於原審證稱伊委託叔叔蔡漂來簽訂1號租約，業經黃春福等11人同意等語，惟其係經叔父蔡漂來轉述始知分管情事，非其所親身見聞，即無足採。上開書據及蔡金田之證詞，均無法證明系爭土地全體共有人間存有分管契約，亦難認黃春福係將其分管土地出租予包旺。　㈣從而，被上訴人訴請確認系爭土地之耕地三七五租佃關係不存在，為有理由，上訴人是否自任耕作，即毋庸再行審究，為其判斷之基礎。五、本院判斷：　㈠據臺灣省耕地租約登記辦法（舊辦法於45年9月5日訂定、89 年8月22日廢止；新辦法於89年4月26日訂定）第2條及耕地三七五租約清理要點第3點規定，耕地租約之訂立、續訂，由出租人會同承租人申請登記。如不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記，鄉（鎮、市、區）公所應通知他方於接到通知後一定日數內提出書面意見，逾期未提出，視為同意，由該管鄉（鎮、市、區）公所逕行登記。受通知他方提出異議，屬租佃爭議者，依耕地三七五減租條例第26條之調解、調處、移送司法機關等程序處理。是耕地租約之訂立，原則上係由出租人會同承租人申請登記，例外符合一定要件，始得由一方單獨申請登記。再按文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正，民事訴訟法第355條第1項定有明文。所謂依其程式及意旨得認作公文書，除審其外觀合乎一般公文程式，可認係公務員職務上所作之公文書外，須其內容亦無背乎公文書意旨，即具備形式證據力；倘公文書記載之內容，有證明應證事實之價值，法院得據為判斷事實有無之證據資料者，即具實質證據力。而證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，如能以間接證據證明間接事實，且綜合諸間接事實，得以在符合論理及經驗法則下，推認待證事實為真實者，亦無不可。　㈡查系爭租約經新竹縣政府、寶山鄉公所核定後，登載於三七五耕地租約登記簿，自58年租約屆滿後，分別於64年、70年、75年、98年續約，並於鄉鎮市區私有耕地租約異動登記欄位加註續訂租約6年，為原審認定之事實（見原判決第9-11 頁）。復經鄉長於證明人欄位簽名核章，鄉公所蓋用大印、新竹縣政府核定後加蓋戳記，且地政機關核發之系爭土地登記謄本上均載有「本筆土地訂有三七五租約」（見一審訴更㈡卷四第122頁以下、卷五第7頁以下），被上訴人未爭執上開文書之真正，可見卷附系爭租約、其後續約及土地登記謄本等公文書，應推定為真正，而具形式證據力。上開公文書均載明系爭土地上有三七五租約，出租人為黃春福等11人，承租人為包旺，其等間有系爭租約之法律關係，則為該等公文書之實質證據力。雖被上訴人以系爭土地部分共有人黃金穗、梁錦枝於58年前已死亡為由，否認上開租約記載之實質證據力。惟共有人之一之拓殖株式會社為日治時期成立之公司，據光復後臺灣省行政長官公署於36年1月21日公布修正「臺灣省公司登記實施辦法」第3條規定：「本辦法施行前已設立之公司，其未經登記，或登記不合法定程式者，應於民國36年1月31日以前向財政處依法聲請登記，或改正其登記」。即臺灣地區在日治時期成立之會社，倘未依上開規定辦理者，其原設立會社應視為不存在，僅屬合夥組織，該會社之原有財產應視為原權利人公同共有。而鄭萬釘為該株式會社之原始股東（參臺灣新竹地方法院109年度訴字第476號確定判決，見原審110年度上易字第26號卷五第455-461頁），參以包阿俊2人曾於41年4月間向鄭戴月霞買受黃金穗、黃春福售出之系爭土地應有部分4分之1，再於44年間向鄭萬釘買受持分，有土地轉賣買契約書及收據、共有土地杜賣證書、368-3地號土地所有權狀、田賦折征代金繳納收據聯在卷（見一審更㈠卷六第32-40頁、第118-122頁、一審更㈠卷七第 72-77頁、第144頁）；另寶山鄉公所於98年4月15日發文之核定承租人續訂租約通知書，載明依三七五減租條例第20條、第5條規定通知准由承租人包旺自98年1月1日至103年12月 31日續訂租約6年，並另通知出租人黃金穗等27人（見一審更㈠卷六第19頁），而黃春福等11人除與包旺訂有耕地租約外，亦與其他承租人蔡金田4人、蔡正海訂有1、4、6、7及5 號耕地租約（見一審更㈠卷三第21頁、卷六第87-91頁），證人蔡金田（1號租約承租人）、蔡美麟（5號租約承租人蔡正海之女）均證述系爭土地各承租人（含包旺）與黃春福等11 人簽訂之租約範圍，係從日治時期即開始分耕之範圍，已逾 100年，出租業經系爭土地共有人同意等語（見一審更㈠卷六第196-205頁）；復以蔡金田持有承租土地之多份土地所有權狀原本（見一審更㈠卷七第49-68頁）；徵諸系爭租約自58 年起，迄103年由黃春福繼承人黃愛鈴、黃培文、繼受黃春福應有部分之龔文玲及顏柳枝繼承人顏昌榮4人初始提起本件訴訟前，歷時已逾45年，系爭土地各共有人之繼承人陸續辦理土地繼承登記，已得知悉土地登記謄本上有三七五租約之註記，於64年、70年、75年、98年續訂租約受通知時，未曾依臺灣省耕地租約登記辦法、耕地三七五租約清理要點之規定提出異議，以其等長期以來未對系爭租約有所爭執，尤以對上訴人占用系爭土地之情未曾指摘無權占有，已歷數十年等各情。果爾，綜合上開事證，依一般經驗及論理法則判斷，是否不足推認58年租約及其後歷次續訂租約均經系爭土地原始共有人及其繼承人之同意？自滋疑義，非無詳予研求之餘地。原審逕以58年租約簽訂時，共有人有死亡情事，即認未經全體共有人同意，遽謂系爭租約無效，自嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第 478條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日最高法院民事第七庭　　　　審判長法官林金吾法官陳靜芬法官高榮宏法官藍雅清法官蔡孟珊本件正本證明與原本無異書　記　官　林蔚菁中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日

2024-10-30

TPSV-112-台上-2028-20241030-1

店簡

新店簡易庭

確認租賃關係存在

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　　　　　　　112年度店簡字第912號原告李明雄即反訴被告訴訟代理人黃勝和律師被告即反訴原告酈俊睿訴訟代理人孫瑞蓮律師上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，於民國113年10月7日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文一、本訴部分　　確認兩造間就門牌號碼臺北市○○區○○路○段000號1樓房屋於民國111年12月21日至民國114年9月30日之租賃關係存在。　　訴訟費用由被告即反訴原告負擔。二、反訴部分　　原告即反訴被告應給付被告即反訴原告新臺幣70萬4167元，及自民國113年4月30日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。　　被告即反訴原告其餘之訴駁回。　　訴訟費用由原告即反訴被告負擔百分之69，餘由被告即反訴原告負擔。　　本判決反訴部分第一項得假執行。但原告即反訴被告如以新臺幣70萬4167元為被告即反訴原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面一、查原告起訴時聲明請求確認就門牌號碼臺北市○○區○○路○段0 00號1樓房屋(下稱系爭房屋)於民國111年10月1日至114年9 月30日之租賃關係(下稱系爭租賃關係)存在(訴字卷7頁)，嗣變更聲明為確認兩造間於111年12月21日至114年9月30日就系爭房屋之租賃關係存在(簡字卷一310頁)，核上開聲明更動，有關原告主張確認之租賃關係存續期間部分，乃減縮聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許；就請求確認之租賃關係存在於何人之間，乃補充陳述，依民事訴訟法第256條規定，非為訴之變更。二、查被告於本件言詞辯論終結前，以受原告詐欺始承租系爭房屋，並因此受有損害而對原告提起反訴求償(下稱原告即反訴被告為原告；被告即反訴原告為被告)，經審酌上開反訴與本訴在法律上或事實上均關係密切，審判資料共通，且皆屬因建築物定期租賃所生爭執涉訟而同適用簡易程序，復無其他民事訴訟法第260條所定不得提起反訴之情形，是被告提起本件反訴，自應准許。三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。查原告主張兩造間存有系爭租賃關係，為被告所否認，是兩造間系爭租賃關係有無已生爭執，則系爭租賃關係存否不明，則原告私法上地位處於不安之狀態，且不安狀態得以消極確認判決除去，應認原告具有確認利益。貳、本訴部分一、原告主張：系爭房屋乃原告母親李劉對繼承取得而向外招租，111年間被告為經營壽司店而要想要承租系爭房屋，原告向被告表明系爭房屋不能辦理商業登記，但有繳納房屋稅，被告仍表示要承租，經李劉對同意後，由原告代理李劉對於 111年10月1日前與被告簽署房屋租賃契約(下稱系爭租約)，約明租賃期間為111年10月1日起至114年9月30日止，每月租金新臺幣(下同)2萬元。嗣李劉對於111年12月21日亡故，包括原告在內之全體繼承人協議由原告繼受取得李劉對就系爭租賃關係之出租人地位。而被告僅給付租金至112年3月，自 112年4月起即未給付租金，復無繼續營業，原告請求被告換簽租約，為被告所拒並指系爭租賃關係不存在，爰訴請確認等語。並聲明：確認兩造間於111年12月21日至114年9月30 日就系爭房屋之租賃關係存在。二、被告則以：原告僅係代理李劉對與被告簽訂系爭租約，系爭租賃關係自非存於兩造間，原告訴請確認乃當事人不適格。又被告為在系爭房屋開設壽司店，訂約時有向原告表示系爭房屋要能辦理商業登記，而原告出示系爭房屋111年房屋稅繳款書(下稱系爭稅單)，卻故意隱瞞其上所載系爭房屋所有權人李碧桃早已亡故、管理人李劉對有無系爭房屋合法管理權不明、系爭房屋未辦保存登記，並占有水利地等重要資訊，指系爭稅單可取代系爭房屋所有權狀而辦妥商業登記，主動積極讓被告誤以為系爭房屋可辦商業登記，致被告受詐欺而陷於錯誤，遂簽訂系爭租約。繼而被告向臺北市商業處( 下稱商業處)申請商業登記於111年11月15日以「鴻睿壽司店」之獨資商號名稱申請「F501060餐館業」之所營業務獲商業名稱及所營業務預查核定書(下稱系爭預查核定書)後，因可歸責於原告之未能釐清系爭房屋權屬及占有水利地等情，無法完成商業登記。被告已以113年1月9日答辯(一)狀之送達，依民法第92條規定撤銷受詐騙而為之簽署系爭租約之意思表示，故系爭租賃關係並不存在等語。並聲明：原告之訴駁回。三、查原告代理李劉對與被告於111年10月1日前就系爭房屋簽訂系爭租約，租賃期間為111年10月1日至114年9月30日，有系爭租約(訴字卷17-21頁)可據，復為兩造所是認(簡字卷○000 -000頁，卷二216頁)。又系爭房屋未辦理保存登記，有臺北市古亭地政事務所112年9月5日函可憑(簡字卷一25頁)。而依臺北市稅捐稽徵處可查得資料，系爭房屋納稅義務人為「李碧桃管理人李劉對」(簡字卷一49頁)，原告主張系爭房屋原所有權人乃李碧桃等語，為被告所不爭執(簡字卷一53、2 49頁)。以上各情，可信為真。四、按租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人不以所有人為限；就出租人無所有權之物，亦得成立。在租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使，概由締約當事人為之（最高法院 48年台上字第1258號、33年上字84號判例要旨參照）。而租賃權係財產權，得為繼承之標的，繼承人自可承繼被繼承人在租賃契約之權利義務關係。查： (一)系爭房屋所有權人李碧桃於48年3月4日亡故(訴字卷39頁)，李劉對乃李碧桃長孫李日之媳，於李日60年9月12日逝世後之111年12月21日歿，乃李碧桃之再再轉繼承人，有原告提出之繼承系統表、手寫戶籍謄本及除戶謄本可參(訴字卷37- 47、53頁)，惟李劉對乃與包括原告在內之子女(詳後述)對被繼承人李日共同繼承，且由李劉對僅能在系爭房屋之稅籍登記上列為李碧桃管理人，無從接替李碧桃而更為納稅義務人乙節以觀，於李碧桃故後之繼承及再繼承後，難認系爭房屋所有權歸由李劉對一人繼受取得，參以兩造於系爭租約簽訂後之對話錄音譯文內容(簡字卷○000-000頁)，就被告質以原告無法提出系爭房屋所有權人同意書一節，被告稱「當初我們跟你講商業登記處那邊沒辦法登記的時候，我們把問題告知你，你一句話那沒辦法處理，那同意書有那麼」、「同意書有那麼多人要簽名，你說有的往生了，也沒辦法簽名，你當初就拒絕了」等語(本院卷一114頁)，未見原告有何反駁，益徵李劉對僅繼受系爭房屋之繼承人中之一，而酌以原告提出事證，雖無法認定李劉對有得到其他繼承取得系爭房屋共有人同意而出租系爭房屋，使系爭租約不能對他共有人發生效力(最高法院86年度台上字第3020號判決參照)，惟依上說明，此並不妨礙李劉對與被告就系爭房屋成立租賃契約。被告辯稱系爭房屋之出租未得系爭房屋所有權人同意，不應受法律保護等語(簡字卷一247頁)，並不可採。 (二)李劉對111年12月21日亡故後，由李劉對子女即原告、李連治、李寶月、李明岳、李寶秀、李招治、李寶猜共同繼承。按積極確認之訴，僅須主張權利之存在者對於否認其主張者提起，當事人即為適格。蓋確認之訴之性質及目的，係就既存之權利狀態或法律關係之歸屬、存在或成立與否，而對當事人間之爭執以判決加以澄清，並無創設效力，亦非就訴訟標的之權利為處分，是以有即受確認判決之法律上利益者對否認之人起訴，當事人即為適格。是本件起訴無以李劉對全體繼承人為原告之必要。況包含原告在內之上開李劉對繼承人均簽立協議書，由原告繼受系爭房屋之使用及收租、簽約等事宜，有112年2月16日協議書(訴字卷23-25頁)及親等資料(本院調取被告前提告原告涉嫌詐欺之臺灣臺北地方檢察署【下稱北檢】112年度他字第7002卷237頁)可稽，可見於李劉對之繼承人間於112年2月16日已就依系爭租約成立之系爭租賃關係為遺產分割，則揆諸首揭說明，原告自已繼受李劉對之出租人地位。從而，原告訴請就系爭租賃關係訴請確認，並無當事人不適格之情形。五、查被告租用系爭房屋係為開設壽司店，此為兩造所不爭，佐以系爭租約內各約定提及系爭房屋係標明為「店屋」(訴字卷19-20頁)，可認系爭房屋乃供被告營業使用。按商業，指以營利為目的，以獨資或合夥方式經營之事業，除小規模營業人外，非經商業所在地主管機關登記，不得成立，商業登記法第4、5條各有明文。而被告在系爭房屋開設壽司店，因每月營業額已達營業稅起徵點，非屬小規模營業人，依法應辦理商業登記，有商業處112年3月6日函可考(簡字卷一119 頁)。原告主張有向被告表示過系爭房屋不能辦商業登記，只能做稅籍登記，但被告仍要承租等語(訴字卷7頁，簡字卷一187頁，卷二215頁)，然被告辯稱訂約時有向原告表示系爭房屋要能辦理商業登記，原告表示可用系爭稅單辦理商業登記等語(簡字卷一53頁)，予以爭執。查證人即被告開設壽司店之加盟總部負責人楊勝雄證稱：被告要租系爭房屋前有告知我，並請我一同去看，租之前跟被告去時，原告及其太太都在，我問原告系爭房屋可否申請商業登記，原告說可以，之前有申請過，第一次去看屋後隔1、2週簽約當天，我跟被告還有再跟原告確認等語(簡字卷○000-000頁)。證人即負責系爭房屋被告租用後裝潢施工公司之負責人許家琪則證稱：111年9月26日到系爭房屋丈量當天，兩造在簽約，我聽到證人楊勝雄問系爭房屋有沒有辦法做商業登記使用，原告說可以等語(簡字卷二213頁)。而系爭租約所載簽訂日111年10 月1日比實際簽約晚，證人許家琪於簽約當天有在系爭房屋丈量，據原告陳明在卷(簡字卷○000-000頁)。基上，可認上開證人所證一致，均指稱被告簽租約前有向原告詢問系爭房屋可否辦理商業登記，並獲肯定回覆，當可採信，原告上開主張，並不可採。而被告租用系爭房屋係作為壽司店營業獲利，由一般商業營業行為作為判斷基準以探求當事人真意，當認原告代理李劉對與被告簽約時，應認有達成出租人負有使系爭房屋可供商業登記義務之合意。六、按商業名稱及所營業務，於商業設立或變更登記前，應由申請人備具申請表，向商業所在地之直轄市或縣（市）政府申請預查，商業名稱及所營業務預查審核準則(商業登記法第2 8條第3項規定授權訂定)第2條第1項定有明文，而辦理商業登記應檢附商業名稱及所營業務預查核定，有商業處113年8 月12日函可參(簡字卷二425頁)，可見申辦商業設立登記前當先辦理商業名稱及所營業務之預查。而被告前於111年11 月15日以「鴻睿壽司店」之獨資商號名稱申請「F501060餐館業」之所營業務獲商業名稱及所營業務預查核定書，有系爭預查核定書可憑(簡字卷一279頁)，以作為後續申請商業設立登記之應備文件，復有商業處113年4月3日函可稽(簡字卷二51-52頁)。而按商業登記申請辦法(商業登記法第15條第2項規定授權訂定)第5條規定，所在地之建物所有權狀乃申請商業設立登記應備文件，所有權人非商業負責人或合夥人者，並應附具所有權人同意書。建物所有權狀得以建物謄本、房屋稅籍證明、最近一期房屋稅單或其他得證明建物所有權人之文件代之；所有權人同意書得以商業與所有權人簽訂之租賃契約，或載明得辦理商業登記或供營業使用之商業負責人與所有權人簽訂租賃契約代之，可知商業負責人以非其所有建物營業，除有證明建物所有權狀之文件外，尚需有可證明該建物所有權人同意之文件為憑。而依證人楊勝雄所證，其與被告一同去辦商業登記，商業處人員查出系爭房屋屋主不是系爭租約上的屋主，要求補正屋主同意書再辦商業登記等語(簡字卷二209頁)。觀諸被告以系爭房屋為登記地及營業場所(下合稱所在地)於111年11月15日申請商業設立登記所提出之申請文件(簡字卷○000-000頁)，其中，建物所有權人同意書全無填載(簡字卷一301頁)，而商業處認憑系爭稅單無法確認李劉對作為管理人之管理範圍是否包括出租、收益在內，有待釐清，有商業處113年8月12日函可佐(簡字卷二426頁)，與證人楊勝雄前揭證述一致，可見其證述與事實相符，堪信被告雖有提交商業設立登記申請，系爭稅單亦屬可取代建物所有權狀之登記所需文件，但因欠缺可證明系爭房屋所有權人同意之證明文件，而遭商業處承辦人員要求補正並退回其申請文件。原告主張被告未曾提出商業登記申請等語，自不可採。又原告雖指其當初雖向被告表示系爭房屋不能辦商業登記，然經本件訴訟過程，發現有所誤解，系爭租約可取所有權人同意書，且有門牌號碼便可以辦理商業登記等語(簡字卷二475、330頁)。然細譯前述商業登記申請辦法第5條規定文義，租約要可以取代所有權人同意書，必須是該租約乃商業與所有權人所簽訂，始足取代所有權人同意書，而系爭租約出租人李劉對乃系爭房屋所有權人李碧桃之管理人，又非李碧桃唯一繼承人(貳、四、(一))，則系爭租約自難認取代所有權人同意書，是於依上規定補正所有權人同意書或可資顯示所有權人同意以系爭房屋辦理商業登記之租賃文件前，被告實無從以系爭房屋為所在地而辦理商業登記。七、再者，系爭房屋後方部分建物位於堤內河川區域，該區域原為未登記土地，已於112年2月22日登記為臺北市○○段0○段00 0地號，為由臺北市政府工務局水利工程處(下稱水利處)管有國有土地，土地使用分區為河川區等情，有水利處113年8 月21日函、土地使用分區線上查詢及核發系統查詢結果、土地查詢資料(簡字卷二435、441、462頁)可據。而河川區內土地及建築物使用應依水利法及相關法令規定辦理，臺北市土地使用分區管制自治條例第78-1條定有明文。又河川區域內禁止建造房屋、水利法第78條第4款亦有明文，是系爭房屋因後方位於前揭水利處管有河川區部分，自屬違法使用，且迄今此等占用河川區情勢並無更動，有系爭房屋後方照片可憑(簡字卷二141頁)，並為兩造所不爭執(簡字卷二504頁) ，則被告租用系爭房屋欲申請在系爭房屋經營餐館業，就使用系爭房屋占用河川區部分，自無從合於臺北市土地使用分區管制。而依商業處113年8月12日函所示，109年1月1日起，受理商業登記時營業場所經預審不合土地使用管制相關規定，將請申請人撤件、另擇其他合法營業場所或刪除不符規定之營業項目再辦登記(簡字卷○000-000頁)，是以，系爭房屋占用河川區域之狀態如未除去，則被告亦難以系爭房屋為所在地而辦理商業登記。八、基上，系爭租約之出租人李劉對依約負有使系爭房屋可供商業登記義務，然李劉對及嗣繼受出租人地位之原告迄未能提出系爭房屋所有權人同意書或所有權人同意以系爭房屋辦理商業登記之租賃契約，並除去系爭房屋後方占用水利地之違反土地使用分區情形，使系爭房屋尚無從作為商業所在地而申請商業登記。查被告租用系爭房屋後僅營業至112年3月，自同年4月起即未營業等情，為兩造所是認(簡字卷○000-000 頁)，參以商業處112年3月6日函(簡字卷○000-000頁)限期被告辦妥商業登記以觀，可知被告於停止營業前雖有提出申請 (貳、六)，但始終未能以系爭房屋為所在地辦妥商業登記。九、被告辯稱原告隱瞞系爭房屋所有權人李碧桃早已亡故、管理人李劉對有無系爭房屋合法管理權不明、系爭房屋未辦保存登記，並占有水利地等資訊之情，並指以系爭稅單即可辦商業登記，而使被告誤認系爭房屋可辦商業登記而受原告詐欺才簽訂系爭租約，以113年1月9日答辯(一)狀之送達，依民法第92條規定撤銷受詐騙而為之簽署系爭租約之意思表示等語。查： (一)按民法第224條前段規定「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失，負同一責任」，通說認為債務人之代理人或使用人，於締約過程有故意或過失時，應類推適用上開規定，亦即債務人亦應負同一責任。又按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171號判決參照) (二)依兩造於系爭租約簽訂後之對話錄音譯文內容(簡字卷○000- 000頁)，就被告表示無法辦理商業登記一事，原告稱「我們也不知道」、「我要是知道，我何必跟你說可以」(簡字卷一101頁)、「這個法規是政府規定的」、「因為這1、2年改成這樣」(簡字卷一102頁)、「這兩年變更的變的無法申請」(簡字卷一106頁)，指系爭房屋原可供作申請商業登記之所有地，係因系爭租約簽訂前之法規更改而無法登記。參以系爭房屋前於85年間經訴外人景合興企業有限公司辦理公司登記，有商工登記公示資料查詢結果可憑(簡字卷○000-000 頁，當時公司登記辦法【原名稱：公司之登記及認許辦法】尚未訂定)，可認原告就系爭房屋無法供被告申辦商業登記表示與其過往所悉有別，就系爭房屋曾能作為公司登記所在地以觀，並非虛捏。雖原告非無混淆公司登記與商業登記之情，惟既無事證顯示原告有得以區辨相關登記種類之專業，實難苛責。又商業處就營業場所預審是否符合土地使用管制相關規定，審查不合則會請申請人以自行撤件在內等後續處理，乃自109年1月1日起施行(貳、七)。準此，商業登記申請之審查，尤以預審方面，於系爭租賃關係成立前，確有更動，從而，自難認原告於系爭租約簽訂前有明知系爭房屋無法供作商業所在地而辦妥登記，為使被告陷於錯誤而故意對被告為不實說明，則依上說明，被告辯稱原告有詐欺之情，自不可採。 (三)被告另指原告有前開隱瞞資訊之情，然就系爭房屋後方占用河川區部分，依被告與水利處人員之112年3月29日對話錄音譯文內容(簡字卷○000-000頁)，水利處人員係表示需先行鑑界確認占用位置(簡字卷一133頁)，且此部分原為未登記土地，直至112年2月22日才登記為水利處管有土地(貳、七)，足見於系爭租約簽立時，並無前揭河川區土地之登記，亦無鑑界結果可佐，難認原告就系爭房屋占用河川區已屬明知，為騙得被告簽約而未告知。至於系爭房屋由管理人李劉對出租，就以系爭房屋為所在地辦理商業登記，尚待釐清李劉對之管理權限是否包括出租收益，僅由李劉對任出租人之系爭租約，未能取代辦理商業登記應有之所有權人同意書(貳、六)，惟參酌原告於前揭與被告間之對話中，就被告質疑系爭房屋產權不清時，陳稱「那管理人呢？管理人是我媽媽」等語(簡字卷一104頁)，則不能排除原告認由管理人簽立租約即是對系爭房屋出租為有權同意。雖原告此等認知並非基於對於系爭房屋所有權屬之完整理解，非無誤認，然難認原告即有被告所辯之故意隱瞞而為詐欺之情。十、縱認被告願簽立系爭租約乃原告施詐而使被告錯認可以系爭房屋為所在地辦理商業登記所致，惟依111年12月29日被告寄予原告之存證信函中記載「本人向商業處申請商業登記時，經商業處告知該址非台端母親所有，若未得屋主同意即不予核發商業登記」(簡字卷一195頁)，而一同與被告去申辦商業登記(貳、六)之證人楊勝雄證稱：商業處說實際屋主跟簽約屋主不是同一人，要我們補正屋主同意書，我當下打給原告，原告只說這個很複雜，他不知道該怎麼處理，就沒有辦成，之後陸續打電話給原告要他給屋主資料，最後原告補不出來等語(簡字卷二209頁)，而上開存證信函即因證人楊勝雄前揭所證商業處要求補正一事而寄予原告，經被告陳明在卷(簡字卷二217頁)，堪認原告111年11月15日遞件申請商業登記時(貳、六)，已經商業處人員告知需補正房屋所有權人同意書，始能辦妥登記，然被告屢催原告提供系爭房屋所有權人同意書未果，遂於111年12月29日寄發前揭存證信函予原告。綜上，足見被告至遲於111年12月29日前已知原告隱瞞系爭房屋資訊，並假稱系爭房屋憑其提出之系爭稅單即可辦商業登記，則被告遲至113年1月9日始撤銷簽署系爭租約即承租之意思表示(簡字卷一81頁)，已逾除斥期間而不生撤銷之效力。至被告辯稱其至112年3月29日水利處人員到場才因知系爭房屋占用河川地而確實發現原告詐騙，應自該日起算除斥期間等語，然此乃在前述被告察悉原告無法提出以系爭房屋為所在地辦理商業登記應具備之所有權人同意書後，又得知系爭房屋後方位處河川區無法供被告申請餐館業營業使用，將致商業處請申請人撤件、另擇其他合法營業場所或刪除不符規定營業項目之有礙商業登記申請情事(貳、七) ，惟此並不影響被告111年12月29日寄發上開存證信函時即已知受騙，故被告此部分就除斥期間起算時點之抗辯，並不可採。十一、綜上所述，原告代理李劉對與被告簽立系爭租約就系爭房屋存有系爭租賃關係，之後李劉對之出租人地位為原告所繼受，被告辯稱乃遭原告詐欺可以系爭房屋為所在地辦理商業登記始願承租等語，並不可採，從而被告以民法第92 條規定撤銷簽訂系爭租約之意思表示，自非可取，是原告請求確認兩造間就系爭房屋於111年12月21日至114年9月3 0日之租賃關係存在，自有理由，應予准許。叁、反訴部分　一、被告主張：原告代理李劉對與被告簽訂系爭租約，係以背於善良風俗之詐騙方法致被告陷於錯誤所為，被告因而受有支出購買廚具費用9萬元；裝潢設計費用10萬元；裝潢設計費用66萬5000元，共85萬5000元，財產權受有侵害，爰依民法第184條第1項後段規定請求原告賠償。又被告撤銷受原告詐騙而簽約之意思表示後，原告無法律上原因受領被告支付之 111年10月至112年3月每月2萬元租金，共12萬元及押租保證金(下稱押金)4萬元，總計16萬元，爰依民法第179條規定請求原告返還。另被告無法辦理商業登記，乃原告未依債之本旨提出給付，上開押金、租金乃原告瑕疵給付所致損害；其餘前揭損害乃原告加害給付所致損害，總計101萬5000元，爰依民法第227條規定請求原告賠償。且就上開請求權基礎，應擇一為被告勝訴判決等語。並聲明：原告應給付被告10 1萬5000元，及自113年1月9日起至清償日止按年息5％計算之利息。二、原告則以：原告在被告要承租系爭房屋前即已向被告說明系爭房屋不能辦商業登記，並未約定要讓被告可以用系爭房屋為所在地而辦理商業登記。又原告當初雖向被告表示系爭房屋不能辦商業登記，然經本件訴訟過程，發現有所誤解，實則辦理商業登記只需所在地經編訂門牌，且系爭稅單即可取代所有權人同意書，又系爭房屋是否違建或有無占用水利地，非商業處准駁商業登記依據，且被告從未申辦商業登記，未提出系爭房屋無法辦理商業登記之證據，被告前提告原告涉嫌詐欺，經不起訴處分(案列北檢113年度偵字第958號【臺灣高等檢察署113年度上聲議字第3245號駁回再議處分】) 確定，被告復未能說明原告施用何等詐術，則被告依民法第 92條撤銷受詐騙意思表示及依侵權行為、不完全給付之法律關係求償，均屬無據。況被告撤銷受詐騙意思表示已逾除斥期間。再者，被告就所舉損害提出之匯款、支付單據，均無法證明被告有支付其主張之各項費用，並與被告支付對象有成立買賣、承攬契約之合意等語。並聲明：被告之反訴駁回。　　三、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。是出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務（最高法院106年度台上字第2449號判決參照）。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。查原告代理李劉對與被告簽約時，應認有達成出租人負有使系爭房屋可供商業登記義務之合意(貳、五)，李劉對及繼受出租人地位之原告(貳、四、(二))雖均有提供系爭房屋予被告使用，然商業處112年3月6日函限期命被告辦妥商業登記，否則即依法處罰(簡字卷○000-000頁)，被告並自112年4月起便無營業，為兩造所不爭執(簡字卷○000-000頁)，迄今原告仍未能提出系爭房屋所有權人同意書或所有權人同意以系爭房屋辦理商業登記之租賃契約，並除去系爭房屋後方占用水利地之違反土地使用分區情形，使系爭房屋仍無從作為商業所在地而供被告申請商業登記，在租賃期間內已陷入長期無法保持合於約定使用、收益之狀態，觀諸上開兩造對話錄音譯文所示內容，亦見原告自陳「不是不解決，是我沒辦法解決」(簡字卷一103頁)，堪認原告不完全給付情形已不能補正，則依民法第227條規定及給付不能之規定即民法第226 條第1項規定，被告請求原告賠償損害，應屬有據。至被告主張因受原告詐欺而依侵權行為求償及撤銷受詐騙意思表示後依不當得利法律關係請求原告返還租金及押金部分，因無法認原告存有詐欺行為(貳、九)，此部分被告主張，自不可採。四、茲就被告主張之各項損害，審酌如下： (一)被告租用系爭房屋已支付押金4萬元，並給付111年10月至11 2年3月間租金共12萬元等情，為兩造所是認(訴字卷7-9頁，簡字卷○000-000頁)，並有租金收據可憑(訴字卷31頁)。被告主張因原告為瑕疵給付而受有此部分損害等語(簡字卷二5 03頁)，惟被告遭商業處112年3月6日函以被告在系爭房屋經營業務但未辦理商業登記而限期命辦妥商業登記(叁、三)，被告始自112年4月起並無營業，故於前開被告尚給付租金期間，被告均在系爭房屋實際營業中，自難認受有損害，加以兩造就系爭房屋於111年12月2日至114年9月30日之租賃關係復經確認存在(貳、十一)，則押金擔保目的並無消減，從而被告請求原告賠償租金及押金共16萬元，難認有據。 (二)廚具費用、裝潢設計及施工費用部分　1.被告為在系爭房屋營業而購買廚具，有與廚具業者間對話擷圖可據(簡字卷○000-000頁)，被告主張此部分支出9萬元，且將來無繼續使用計畫等語(簡字卷二503頁)，但被告提出之111年11月14日及17日之匯款紀錄(簡字卷○000-000頁)只見被告有匯給上開業者8萬元，所剩1萬元支出部分，僅被告一方之陳述(簡字卷二189頁)，並無證據可佐，則被告因租用系爭房屋就廚具部分之支出，於8萬元之範圍內，應可採認。　2.被告為在系爭房屋營業，與證人許家琪(貳、五)擔任負責人之訴外人競繪空間設計有限公司各於111年9月27日、同年10 月12日簽訂室內設計承攬合約書(簡字卷○000-000頁)及室內裝修工程承攬合約書(簡字卷○000-000頁)，分別約定被告應付設計繪圖費10萬元及工程款66萬5000元，被告已於111年9 月29日、10月17日及11月28日付畢上開款項，有該公司出處之收據、請款單及交易紀錄可稽(簡字卷○000-000、381-383 頁)，被告主張因租用系爭房屋已支出裝潢設計費用10萬元、裝潢施工費用66萬5000元等語，應屬有據。　3.原告辯稱上開事證均無法佐以認定被告有支付其主張之各項費用，並與其支付對象有成立買賣、承攬契約之合意等語，然參酌原告於兩造間上開對話時對被告所稱「因為你也花那麼多錢下去」(簡字卷一105頁)、「因為裝潢下去這個事情說實在話，所以我才想說看要怎麼我們來處理」(簡字卷一1 08頁)，且被告簽立租約後有在系爭房屋實際營業至112年3 月(叁、三)，堪認被告已實際支出上開廚具及裝潢設計、施工費用，原告此部分辯解，並不可採。　4.基上，被告為在系爭房屋營業而支出廚具費用8萬元、裝潢設計費用10萬元、施工費用66萬5000元，共84萬5000元，而被告係自112年4月起因無法辦理商業登記而致營業停止(叁、三)，衡情就廚具及裝潢設備自無法繼續使用而受有損失，則以112年4月被告停止營業起算至租期屆滿114年9月30日共2年6月所佔全部租賃期間3年之比例折算，應認被告此部分所受損害為70萬4167元(845000×2.5÷3，元以下4捨5入)。五、查李劉對所遺系爭租賃關係，在其111年12月21日亡故後，由其繼承人於112年2月16日簽署協議書為分割，由原告一人繼受(貳、四、(二))，而原告繼受系爭租約之出租人地位後，未能使系爭房屋合於可辦理商業登記之約定使用、收益狀態，遭商業處112年3月6日函限期命經營業務中之被告辦妥商業登記否則開罰，被告遂自112年4月起並未營業，已購買之廚具及已裝設之裝潢於所餘租賃期間內無法繼續使用而受有損害，則被告依上規定(叁、三)請求原告賠償原告70萬41 67元，應屬有據。六、查被告對原告之請求屬無確定期限之給付，自應經被告之催告而未為給付，原告始負遲延責任。而被告於113年4月29日提出反訴起訴狀，該起訴狀繕本於113年4月29日(簡字卷二1 17頁)送達原告，準此，被告請求自同年月30日起算之遲延利息，自屬有據。至被告於113年4月29日前曾於113年1月9 日提出答辯(一)狀而提起反訴(簡字卷一75-87頁)，惟同時亦稱原告提出本訴有當事人不適格，待確定進入實質審理等語(簡字卷一87頁)，是此時被告就是否提起反訴，意思並非明確，此見諸後續被告書狀及開庭所述(簡字卷一259頁，卷二30頁)可明。繼而被告以113年3月26日陳報狀表示「決定另行起訴，不提反訴」(簡字卷二41頁)。基上，自難認被告 113年1月9日答辯(一)狀繕本之送達已生催告原告給付之效力。被告雖稱113年3月26日陳報狀所為不提反訴之表示，經被告113年4月29日親自到場更正要提反訴，依民事訴訟法第 72條規定，應以被告更正後表示為準等語(簡字卷二119頁) 。惟該條規定「訴訟代理人事實上之陳述，經到場之當事人本人即時撤銷或更正者，不生效力」。而反訴提出與否，事涉訴訟行為，難認係事實陳述。縱認被告於113年4月29日到場提出反訴起訴狀，意在更正113年3月26日陳報狀所為不提反訴表示而為事實上陳述，究非於該陳報狀提出到院時到場即時撤銷，自無上開規定使用，併此說明。七、綜上所述，被告反訴主張因可歸責於原告而使被告無法在租用系爭房屋期間辦理商業登記合法營業，原告所為乃不完全給付，應就被告所受損害賠償被告，依民法第227條、第226 條第1項規定，於原告應給付被告70萬4167元，及自113年4 月30日起至清償日止，按年息5％計算之利息之範圍內，被告上開請求為有理由，應予准許。逾此範圍，則無理由，應予駁回。肆、本訴及反訴均就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序，而本訴判決內容乃在於確認，性質上不適宜為假執行，爰不依職權宣告假執行；反訴中被告勝訴部分，依同法第389條第1 項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2 項規定，依職權宣告原告如預供擔保，得免為假執行。又被告就反訴所為假執行聲請，乃促法院發動職權，不另為准、駁之諭知。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。陸、訴訟費用負擔之依據：一、本訴部分：民事訴訟法第78條二、反訴部分：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10 　月　　30　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李陸華　　以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張肇嘉

2024-10-30

STEV-112-店簡-912-20241030-1

潮簡

潮州簡易庭

遷讓房屋等

臺灣屏東地方法院民事判決 113年度潮簡字第607號原告張以璇被告劉秦甄上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年9月25日言詞辯論終結，判決如下：主文一、確認兩造間就門牌號碼屏東縣○○鎮○○里○○路000號地下室之租賃關係不存在。二、被告應將門牌號碼屏東縣○○鎮○○里○○路000號地下室騰空遷讓返還原告。三、被告應給付原告新臺幣17,800元。四、被告應自民國113年7月22日起至騰空遷讓返還第二項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣8,000元。五、訴訟費用由被告負擔。六、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣171,500元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第三項得假執行。但被告如以新臺幣17,800元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決第四項已到期部分得假執行。但被告如以已到期部分之金額為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：　㈠被告於民國111年5月19日向原告承租門牌號碼屏東縣○○鎮○○ 里○○路000號之地下室（下稱系爭地下室），兩造並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定租期自111年5月 19日起至112年5月18日止，每月租金新臺幣(下同)4,000元，水電費每月300元（由被告負擔），並約定被告應於每月1 9日前按月給付租金及水電費合計4,300元。　㈡嗣系爭租賃契約期滿後，兩造未再訂立書面契約，惟原告同意被告以相同條件續租而延長租賃期間，依據民法第451條規定，兩造間視為以不定期限繼續系爭租賃契約。惟自112 年11月19日起，被告未依約按月給付租金及水電費，經原告多次催告，仍拒絕給付，迄今積欠6個月以上租金及水電費未繳，縱以2個月押金扣抵，亦欠租達4個月以上，原告爰以本件起訴狀繕本之送達作為終止系爭租賃契約之意思表示，依民法第440條第1項規定，系爭租賃契約業已合法終止。而因被告始終拒絕給付遲繳之租金，且拒絕搬遷其置放於系爭地下室之個人物品，則兩造間系爭租賃契約關係是否存在，仍處於不確定狀態，原告爰依法聲明請求確認兩造之系爭租賃關係不存在。又系爭租賃契約業已終止，然被告仍將個人物品置放於系爭地下室，已屬無權占用，原告爰依據民法第 455、767條規定，請求被告應將系爭地下室騰空返還原告。另被告已積欠6個月租金及水電費合計25,800元（4,300×6＝2 5,800，112年11月份至113年4月份），扣除押金8,000元後，尚積欠17,800元，原告依據系爭租賃契約關係，請求被告給付積欠之租金及水電費17,800元。另依系爭租賃契約第6 條規定：「乙方（指被告）租賃期滿時，除經甲方（指原告）同意續租外，不得推諉或主張任何權利，如未及時交還房屋，甲方每月得向乙方要求月租金之兩倍違約金至交遷為止，乙方不得異議。」，而系爭租賃契約業已終止，被告迄今仍未交還系爭地下室，原告爰依據上揭約定請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭地下室予原告之日止，按月給付原告8,000元等語，並聲明如主文第1項至第4項所示。三、被告經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。　　四、本院之判斷：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第42 1條第1項、第439條第1項前段、第451條、第440條第1項、第2項、第455條、第250條第1項分別定有明文。　㈡本件原告主張之上揭事實，業據其提出113年房屋稅繳款書、系爭租賃契約書、原告催告被告繳納租金之LINE對話紀錄截圖等資料在卷可參，且經本院核閱無誤，另被告經本院通知，未於言詞辯論期日到場，前亦未提出書狀作何聲明或陳述，經本院參酌上揭事證之結果，認為原告上揭主張，應堪信屬實。查兩造雖以不定期限繼續系爭租賃契約，然被告自11 2年11月19日起，即未依約按月給付租金及水電費，經原告多次催告，仍拒絕給付，而原告以2個月押金扣抵後，顯仍積欠2個月以上租金未繳，則原告依據民法第440條第1、2項規定，以本件起訴狀繕本之送達作為終止系爭租賃契約之意思表示，而終止系爭租賃契約，應屬有據。又因被告並未出庭答辯，亦未提出書狀作何聲明或陳述，然卻仍將其個人物品置放於系爭地下室，則堪認兩造間系爭租賃契約是否已合法終止，仍處於不安之狀態，而原告此不安狀態，得以確認判決除去，是原告聲明請求確認系爭租賃契約關係不存在，依法洵屬有據。又兩造間系爭租賃契約業已終止，則原告依據民法第455條規定，請求被告應騰空遷讓返還系爭地下室，亦屬有據。另原告依據系爭租賃契約關係，請求被告給付積欠之租金及水電費合計17,800元，及依據系爭租賃契約第 6條約定，請求被告應給付自起訴狀繕本送達翌日（即113年 7月22日）起至遷讓返還系爭地下室予原告之日止，按月給付租金兩倍之違約金即8,000元，均屬有理由，應予准許。爰判決如主文第1項至第4項所示。五、本件係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　18　　日潮州簡易庭法官呂憲雄正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　21　　日書記官魏慧夷

2024-10-18

CCEV-113-潮簡-607-20241018-1

士簡

士林簡易庭

確認租賃關係不存在

臺灣士林地方法院民事簡易判決 113年度士簡字第1170號原告葉明吉訴訟代理人葉芷妤被告石磊芳兼訴訟代理人石廷輝上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國113年9 月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文確認原告與被告石廷輝間於民國一百一十二年六月二十七日所訂立，出租人原告、承租人被告石廷輝、租賃標的新北市○○區○○路 ○○○號七樓之房屋、約定租期自民國一百一十二年七月十日起至民國一百一十三年六月三十日止之租賃契約不存在。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣貳仟貳佰壹拾元由被告石廷輝負擔，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。　　事實及理由壹、程序部分：一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，確認證書真偽或為法律關係之基礎事實存否之訴，亦同；前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247條定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明，而有不安之狀態存在，且此種狀態能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告主張與被告間關於門牌號碼新北市○○區○○路000號7樓之房屋（下稱系爭房屋）之租賃關係不存在，為被告否認，是兩造間關於房屋租賃法律關係即有不明之處，且造成原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，確能以確認判決將之除去，故原告提起本件訴訟具確認利益甚明。二、按原告於判決確定前，得撤回其訴之全部或一部；但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1 項定有明文。又依同法第436條第2項之規定，前揭規定於簡易訴訟程序亦適用之。原告起訴時以石磊芳、石廷輝為被告，訴之聲明為：「1.確認租賃契約不存在；2.確認原告可按雙方租賃契約之其他約定事項，有權清空房屋全物品做廢棄物」；嗣於民國113年9月26日言詞辯論程序中，原告當庭表示捨棄訴之聲明第2項及撤回被告石磊芳部分之訴訟；然查，於上揭言詞辯論程序中，被告石廷輝代理被告石磊芳到庭進行程序，並已就本案為言詞辯論，故原告其後撤回被告石磊芳部分之訴訟，自應得被告石磊芳之同意，惟本件被告石廷輝代理被告石磊芳出庭，並當庭表示不同意撤回被告石磊芳部分（見本院113年度士簡字第1170號卷【下稱本院卷】第102頁），故原告前開撤回被告石磊芳起訴部分，不生效力；而撤回訴之聲明第2項部分，被告未為同意與否之表示，是原告此部分之撤回，應予准許。貳、實體部分：一、原告起訴主張：原告於112年6月27日與被告石廷輝就系爭房屋訂定租賃契約（下稱系爭契約），並由被告石磊芳為被告石廷輝之代理人，每月租金為新臺幣（下同）17,000元、租賃期間自112年7月10日起至113年6月30日止、水電、瓦斯、管理費等費用均由被告石廷輝負擔；而於系爭契約之其他約定事項載明：直至112年6月3日被告石廷輝與其連帶保證人即被告石磊芳尚積欠房東即原告389,889元房租，屋內物品已扣押在原告，被告石廷輝同意每月1需準時繳交租金，若5 日內未繳交，系爭契約視為終止等事項，被告卻仍未按時給付租金，原告依系爭契約之約定，以存證信函及通訊軟體，向被告主張系爭契約終止，故系爭契約已不存在，並聲明：請求確認系爭契約不存在。二、被告共同答辯則以：系爭契約簽訂後，原告逕自更換系爭房屋門鎖，致使被告石廷輝無法使用系爭房屋，且就積欠租金部分，被告石廷輝有陸續付款，已經給付不少租金；關於系爭契約之其他約定事項部分，被告石廷輝僅有應允與原告締結系爭房屋之租賃契約，並無答應其他約定事項部分，係原告強迫被告石磊芳於簽訂系爭契約時同意，原告並擅自拿被告石廷輝之印章用印其上等語，資為抗辯，並聲明：請求駁回原告之訴。三、本院得心證之理由：（一）按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，民法第19 9條第1項定有明文。是債權債務之主體，以締結契約之當事人為準，僅債權人始得有權向債務人請求給付，亦唯有契約債務人始有依契約履行之義務，若訴訟之一造並非契約當事人，自非屬該契約之債權或債務主體，兩造間即無債權債務關係可言。查本件依原告提出之系爭契約（見本院卷第95至96頁），出租人為原告、承租人為被告石廷輝，系爭契約係存在於原告與被告石廷輝之間，被告石磊芳並非系爭契約當事人，本於債之相對性原則，唯有契約當事人即原告與被告石廷輝始有依系爭契約行使權利、履行義務之可能，故原告據此請求確認原告與被告石磊芳間就系爭契約不存在，並無理由，故此部分應予駁回。（二）原告主張系爭契約已經因終止而不存在，被告石廷輝則以前詞置辯，首應探究者為系爭契約之其他約定事項是否有效存在：　　1.本件被告石廷輝以系爭契約中之其他約定事項未經其同意、其上用印係原告所為、未授權被告石磊芳有同意該部分之權利、被告石磊芳係遭原告強迫而用印等語為辯。而按私人之印章，由自己使用為常態，被人盜用為變態，主張變態事實之當事人，應就其印章被盜用之事實負舉證責任（最高法院100年度台簡抗字第19號裁定、100年度台簡上字第44號判決意旨參照)，查系爭契約之其他約定事項上之用印為被告石廷輝之印章印文，業經被告石廷輝自承在卷（見本院卷第102頁），故應由被告石廷輝就非其使用或未授權他人使用印章之事負舉證責任，但被告石廷輝並無提出任何證據以實其說，自難為對其有利之認定，是被告石廷輝上開所辯，尚難憑採。　　2.被告石廷輝另以未授權被告石磊芳同意系爭契約其他約定事項、及被告石磊芳受強迫而用印等事由為語置辯；然被告石廷輝自承有授權被告石磊芳與原告簽訂系爭契約（見本院卷第103頁），可認被告石磊芳就系爭契約應有代理被告石廷輝全權處理之權限，且系爭契約其他約定事項之內容係亦係與系爭契約相關，當認自係在被告石廷輝之授權範圍內，被告石廷輝空言否認未授權被告石磊芳同意系爭契約其他約定事項或被告石磊芳係遭原告強迫而用印等情，並無提出任何證據，自難採信。　　3.綜上所述，系爭契約其他約定事項為系爭契約之一部且有效存在，原告及被告石廷輝均應受之拘束。（三）又原告主張被告石廷輝未依照系爭契約之其他約定事項繳付租金，故系爭契約已經終止而不存在，並提出與所述相符之系爭契約、存證信函及回執、通訊軟體對話紀錄、還款協議書等件為證（見本院卷第23至25、95至97、109至1 11頁），而被告石廷輝雖以其有繳付租金為辯，但其所繳付之租金，經本院依職權調閱本院112年度士簡字第1366 號、113年度簡上字第149號之相關卷證，可見係被告石廷輝係依據此前與原告之其他租賃契約而繳付，難認與系爭契約有關，被告石廷輝又無提出任何證據證明其已經繳付系爭契約其他約定事項所記載之積欠租金或系爭租約成立後之租金，是以，原告依照系爭契約其他約定事項之約定，主張被告石廷輝未依約繳付租金，故終止系爭契約，自屬有理由。（四）況且，系爭契約原定之租賃期間係至113年6月30日止，而兩造間查無另簽有續租之契約，原告亦清楚表示終止系爭契約之意思，此有通訊軟體對話紀錄附卷可參（見本院卷第25頁），可見系爭契約業已屆期終止，是原告主張系爭房屋之租賃關係不存在，當屬有理。（五）綜上，系爭契約既已終止，原告與被告石廷輝就系爭房屋之租賃關係即已消滅，自屬當然。從而，原告請求確認與被告石廷輝間系爭契約不存在，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。四、本件事證業臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及證據資料，經本院審酌後認均不足以影響本件判決之結果，爰不逐一論列。五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告石廷輝部分敗訴之判決。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第436條第2項。依職權確定訴訟費用額為2,210元（第一審裁判費），應由被告石廷輝負擔，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。中　　華　　民　　國　 113　　年　　10　　月　　17　　日　　　　　　　　　士林簡易庭　法　官　葛名翔以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　 113　　年　　10　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　詹禾翊

2024-10-17

SLEV-113-士簡-1170-20241017-1

簡上

臺灣臺北地方法院

確認租賃關係不存在

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度簡上字第157號上訴人蘇焜榮訴訟代理人陳彥嘉律師被上訴人台灣電力股份有限公司法定代理人曾文生訴訟代理人韓國銓律師上列當事人間確認租賃關係不存在等事件，前經辯論終結，茲因本件仍有事實尚待調查，爰依民事訴訟法第210條規定再開辯論，並指定於民國113年10月30日下午2時45分於本院臺北簡易庭第 6法庭再開準備程序，特此裁定。中華民國 113 年 10 月 16 日民事第八庭審判長法官蔡世芳法官姚水文法官張瓊華以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國 113 年 10 月 16 日書記官邱美嫆

2024-10-16

TPDV-113-簡上-157-20241016-2

抗

臺灣高等法院

塗銷不動產所有權移轉登記等

臺灣高等法院民事裁定 113年度抗字第736號抗告人廖云英住○○市○○區○○路0段000號0樓上列抗告人因與相對人高聿軒等間請求塗銷不動產所有權移轉登記等事件，對於中華民國113年5月20日臺灣臺北地方法院112年度補字第2519號裁定提起抗告，本院裁定如下：主文原裁定廢棄。本件訴訟標的價額核定為新臺幣壹仟貳佰伍拾玖萬捌仟伍佰零壹元。抗告訴訟費用由相對人負擔。理由一、按核定訴訟標的價額之抗告法院為裁定前，應使當事人有陳述意見之機會，民事訴訟法第77條之1第4項規定有明文。該條所謂陳述意見之機會，包括以書狀陳述意見之情形在內。查抗告人向原法院提起塗銷不動產所有權移轉登記等事件，經原裁定核定本件訴訟標的價額為新臺幣（下同）3,911萬8 ,882元，應徵第一審裁判費35萬6,256元，抗告人不服提起抗告，並於抗告狀中載明抗告理由，本院於民國113年9月3 日通知相對人於10日內陳述意見，於同月5日已送達於相對人，有本院送達證書在卷為憑（見本院卷第35頁、第37頁），然相對人迄未表示意見，是本院已賦予當事人陳述意見之機會，合先敘明。二、次按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。法院因核定訴訟標的之價額，得依職權調查證據。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之，民事訴訟法第77條之1第1項至第3項、第77條之2第1項定有明文。是訴訟標的價額係依原告主張訴訟標的之法律關係，所得受之客觀利益定之，倘原告合併提起數訴，各訴之訴訟標的雖不相同，惟自訴訟利益觀之，其訴訟目的一致，不超出終局標的範圍，其訴訟標的價額應以其中價額最高者定之（最高法院107年度台抗字第2 59號裁定意旨參照）。所謂起訴時之交易價額係指起訴時之市價而言，且訴訟標的之價額，乃法院應依職權調查核定之事項，不受當事人主張之拘束。又動產或不動產之交易價額常受買賣雙方之需求、主觀好惡、目的及利用價值等之影響，若當事人間就該交易價額有所爭執，尤應調查實際情形以為核定訴訟標的價額之依據。是此所謂之交易價額，應係指客觀之市場交易價額而言（最高法院99年度台抗字第88號裁定意旨參照），而現行不動產之交易價格已採實價登錄制度，故鄰近不動產於一定期間內所登錄之交易價格，趨近於客觀之市場交易價格，自可為核定訴訟標的價額之基準。另因租賃權涉訟，其租賃定有期間者，以權利存續期間之租金總額為準，民事訴訟法第77條之9前段亦定有明文。三、抗告意旨略以：伊遭相對人及訴外人洪瑞祥、薛宇晨詐欺，以協助抗告人降息轉貸為由，於111年6月1日誘騙抗告人一次簽署2份買賣契約，將如原裁定附表所示之不動產（下合稱系爭不動產）先後出售予相對人陳皇志、高聿軒。又於111年8月1日與高聿軒簽立系爭不動產之房屋租賃契約（下稱系爭租約），高聿軒於111年7月21日以買賣原因，取得系爭不動產所有權。然伊係陷於錯誤而為上開行為，依民法第92條規定得撤銷其意思表示，上開法律行為均屬無效，爰依民法第767條第1項中段規定，請求高聿軒塗銷系爭不動產之登記，回復登記為伊所有，或依民法第179條規定，請求高聿軒返還系爭不動產予伊，並聲明：㈠高聿軒應就系爭不動產，於111年7月21日以買賣原因取得所有權之登記應予塗銷，回復登記為抗告人名義；㈡確認高聿軒與抗告人就系爭不動產，於111年6月1日所為之買賣關係不存在、於111年8月1日所為之租賃關係不存在；㈢確認陳皇志與抗告人就系爭不動產，於111年6月1日所為之買賣關係不存在。上開聲明訴訟目的一致，所得受之客觀利益同為系爭不動產起訴時交易價值約1,700萬元至1,511萬元之間，加計系爭租約之租金總額21萬6,000元，應核定為1,532萬6,000元。原裁定認系爭不動產之交易價額為1,945萬1,441元實屬過高，核定本件訴訟標的價額為3,911萬8,882元亦有違誤，爰提起本件抗告，求為廢棄原裁定等語。四、經查：　　　　㈠抗告人訴之聲明第㈠至㈢項除確認租賃關係不存在部分外，各自訴訟標的雖異，然其就本件訴訟標的所受之客觀利益，應以「單一所有權」計算，並非因有數個買賣關係存在，依「數個買賣」分別計算後，再合併其總額計價，自應以系爭不動產起訴時即112年11月16日（見原法院卷第9頁）之交易價額為準。系爭不動產建築完成日期為63年8月15日，為四層樓房之一樓公寓，有系爭不動產建物登記第一類謄本在卷為憑（見原審卷第29頁），參考系爭不動產週邊自112年6月起至000年00月間實價登錄資料，與系爭不動產同位於臺北市○ ○區○○街、屋齡相近，且同為四層樓房之公寓者，交易價格每平方公尺約14萬2,557元，有內政部不動產交易實價登錄查詢服務網查詢結果可參（見本院卷第47、57頁），與本件起訴時點較為接近，且現行不動產之交易價格已採實價登錄制度，故鄰近不動產於一定期間內所登錄之交易價格，趨近於客觀之市場交易價格，自可為核定訴訟標的價額之基準。系爭不動產總面積86.86平方公尺【計算式：層次面積76.06 平方公尺＋平台面積10.80平方公尺】，有前揭建物第一類謄本足按，依此計算系爭不動產於起訴時之交易價額為1,238 萬2,501元【計算式：14萬2,557元×86.86平方公尺＝1,238萬 2,501元，元以下4捨5入】。抗告人雖主張系爭不動產之交易價額約1,700萬元至1,511萬元之間，並提出台灣房屋及59 1網站出售臺北市○○區○○街00巷房地之廣告為證（見本院卷第25、29頁），惟該廣告僅委售價格，與客觀市價並非相當，自不得逕為系爭不動產於本件起訴時之市場交易價格；另抗告人於原法院陳報之內政部不動產交易實價查詢服務網之資料，為門牌號碼○○路000巷00弄00號房地、交易日期為111 年2月19日、交易單價為每坪74萬0,298元（見原法院卷第71 頁），惟該交易日期與抗告人112年11月16日提起本件訴訟，已間隔約2年，已有相當之時間，受市況影響價格因素較大，故應無足為本件系爭不動產起訴時之交易價額之參考。　㈡抗告人訴之聲明第㈡項後段請求確認租賃關係不存在部分，依系爭租約之約定，租賃期限自111年8月1日起至112年1月31 日止，租金每月3萬6,000元，是兩造租賃期間之租金總額為 21萬6,000元【計算式：3萬6,000元×6月＝21萬6,000元】，是此部分訴訟標的價額為21萬6,000元。從而，本件數項標的之訴訟標的價額合併計算為1,259萬8,501元【計算式：1, 238萬2,501元＋21萬6,000元＝1,259萬8,501元】。五、綜上所述，本件訴訟標的價額應為1,259萬8,501元，原裁定核定為3,911萬8,882元，尚有未洽，抗告意旨摘原裁定此部分不當，聲明廢棄，為有理由，爰由本院將原裁定關於核定訴訟標的價額部分廢棄，裁定如主文第2項所示。又原裁定關於核定訴訟標的價額部分既經本院廢棄，則原裁定關於命抗告人補繳第一審裁判費部分即失所附麗，依民事訴訟法第 77條之1第4項後段規定，併予廢棄。六、據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　14　　日民事第六庭審判長法　官　周美雲　　　　　　　　　　　　　法　官古振暉　　　　　　　　　　　　　法　官王　廷正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　14　　日書記官　王詩涵

2024-10-14

TPHV-113-抗-736-20241014-1