Know99判決書

訴

臺灣新北地方法院

損害賠償等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第520號原告林益民訴訟代理人洪振庭律師複代理人林君達律師被告林宜南訴訟代理人楊延壽律師被告宏喜不動產仲介有限公司兼上法定代理人許立宏上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國114年2月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告林宜南應給付原告新臺幣玖拾玖萬柒仟陸佰元及自民國一百一十三年三月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告宏喜不動產仲介有限公司、許立宏應連帶給付原告新臺幣玖拾玖萬柒仟陸佰元及自民國一百一十三年三月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。前二項任一被告為一部或全部給付者，其餘被告於已給付之範圍內，免其給付責任。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之二十五，餘由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：其於民國（下同）109年6月間，經被告宏喜不動產仲介有限公司(下稱宏喜公司)介紹，得知被告林宜南欲出售其所有之新北市○○區○○段0000○號、3建號(門牌號碼為新北市○○區○○街00號2樓、25號2樓)建物及座落之新北市○ ○區○○段00○00地號土地(權利範圍各4分之1)，並於109年8月 6日簽訂不動產買賣契約(下稱系爭不動產買賣契約)，價格各為新臺幣（下同）665萬元。原告於113年1月19日委託訴外人信義房屋中正店銷售系爭房地，並由業務人員嚴盟鈞為本案銷售之承辦人員。豈料，並由信義房屋總公司進行屋況調查後，竟發現新北市○○區○○街00號2樓(下稱系爭房屋)，於109年8月6日當日有租客於屋內上吊自縊之情事，然觀系爭不動產買賣契約所附之房地產標的現況說明書所載之房屋現況，對於持有期間是否曾發生非自然死亡情形，或本標的是否經曾發生非自然死亡情形(即俗稱凶宅)均隻字未提，於簽約後至繳清尾款、完稅，甚至辦妥移轉登記交屋前，被告亦均未就此一情形如實說明，顯然刻意隱瞞。原告若知悉此重大瑕疵，絕無意願購買系爭房屋。觀諸上開等情，被告林宜南自應負民法物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任甚明，原告自得請求被告返還減少之價金99萬7600元 (減損程度以百分之十五計算)，次按原告依據民法第567條、不動產經紀業管理條例第24條第2之2第3款、第5款、第26 條第2項之規定，被告許立宏為居間之經紀人員，自未盡據實報告及調查之義務，蓄意造成房客未死亡、未搬走之假象，未將凶宅之事實告知原告，自難認已盡其受委託之義務，被告許立宏、宏喜公司應連帶賠償原告99萬7600元，且被告宏喜公司依據消費者保護法（下稱消保法）第51條之規定，顯有故意或重大過失，以致原告因而受有價值貶損之損害，得依該規定請求宏喜公司給付三被懲罰性賠償金299萬2800 元。綜上，爰依民法第179條、第184條第2項、第567條、不動產經紀業管理條例第24條第2之2第3款、第5款、第26條第 2項、消保法第51條之規定，提起本訴，並聲明：被告林宜南應給付原告99萬7600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告宏喜公司、許立宏應連帶給付原告99萬7600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。前二項任一被告為一部或全部給付者，其餘被告於已給付之範圍內，免其給付責任。被告被告宏喜公司應給付原告299萬2800元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被告林宜南則以： (一)兩造簽約後被告旋致電聯繫租客，與租客配偶聯絡始知租客剛去世，因租客配偶未告知死因，且遭逢喪偶之痛，僅允諾會如期搬遷，被告基於人情義理自然不變深究，而依約給付賠償金、搬遷費(若被告知悉租客係於系爭房屋內殺身亡，豈可能還給付提前終止租約之賠償金與搬遷費?)，嗣租客配偶亦如期搬遷騰空，被告即按約點交房屋予原告。參照台灣高等法院台中分院108年度上字第581號判決意旨，被告出售系爭房屋時，完全不知有原告所稱租客上吊自縊之事；退萬步言，縱有原告所述之事，惟系爭於交屋後，原告正常使用系爭房屋經營安親班、補習班已近四年之久，期間一切如常，並無物之瑕疵，亦未影響通常效用，接獲起訴狀後詢問系爭房屋左鄰右舍亦無人知曉或聽聞，上網查詢各式凶宅網亦一無所獲，且詢問當地派出所亦以事涉個資而遭拒絕回覆，足徵本件縱有原告所主張之自殺情事，顯然甚為隱密且無法經由通常管道查證，則對市場價格之影響應屬有限，當與民法354條所指滅失、減少價值或通常效用之瑕疵不符。 (二)聲明：原告之訴駁回。　　三、被告宏喜公司、許立宏則以： (一)原告稱被告製造假象云云，然係原告當時要開補習班，說要盡快請建築師丈量好，送新北市政府審核，所以才會催促屋主，屋主也允諾租客清空點交於以補貼一個月租金。原告於六月到七月份看屋多次，至8月6日與前屋主見面議價敲定成交價格，被告直到113年3月文到才知道此事，由此可知，原告並未說明當時之事實，並斷章取義，指控被告知情是凶宅，並未向原告告知事實，並非事實。被告於113年3月15日收到法院通知文時，並再次詢問轄區警察局，系爭房屋有無非自然死亡之情事發生，因被告非當時之所有權人無權查詢、同日晚上詢問里長有無上吊情事，里長亦無聽說；同棟住20 幾年鄰居亦未聽說凶宅等情，被告至地政機關、新北市政府、上各網站查詢均無如原告陳述有上吊凶宅情事。按民事訴訟法第277條之規定，應由原告負舉證之責，證明系爭房屋為凶宅之主張為真。 (二)聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。四、兩造不爭執之事項（見113年5月14日筆錄，本院第199至202 頁）： (一)原告於109年6月間經由被告宏喜公司居間，以665萬元，買受被告林宜男所有系爭房屋、25號2樓房屋，並於109年8月6 日簽訂如原證2之買賣契約(以下簡稱系爭契約，見本院卷第 32-72頁)。 (二)原證4之line為被告許立宏與原告間之對話真正。 (三)系爭房屋於109年8月6日晚上10時38分有發生自殺死亡事件，現場勘查時間為同日晚上11時25分，有新北市政府警察局新莊分局函文可按（見本院卷第135-137頁）。 (四)原證3之信義房屋仲介一般委託書、原證5信義房屋買賣委託書內容更改/更新契約之形式真正不爭執。（見本院卷第73 、149頁）五、本件爭點如下： (一)原告依據民法第179條、第359條、第227條請求被告林宜南減少價金99萬7600元（系爭房地價格15%），是否有理由? 　1.所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判決參照）。另有非自然身故情事之房屋即一般所稱之凶宅，雖無法律上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指曾發生凶殺或自殺致死之情事之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成相當大之負面影響，因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及購買價格，亦造成該等房屋之市場接受程度及價格之低落情事，同時該等房屋從市場接受度而言，亦非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。 2.再者，物之價值瑕疵（即交換價值）與效用瑕疵（即使用價值）之認定，應不限於存在於或出於物之本身而言，物是否存有瑕疵，應先依當事人主觀之瑕疵概念，凡可影響物之價值或效用一切關係者，都足夠構成物之瑕疵，至於宗教信仰因素、時間經過等因素，僅屬價值減損程度之考量，參考德國民法第434條第1項，指出判斷買賣標的物有無瑕疵，有三階段之思考順序:⑴優先審查是否符合當事人約定之物之性質（主觀瑕疵標準）⑵如當事人未明白約定時，則依契約所預定之效用而定，意及雙方當事人想像該物可使用之情形（半主觀瑕疵標準），⑶最後則依物是否合乎通常的可使用性或當事人依該契約通常可期待之性質而定其有無瑕疵（客觀標準），依照理性平均買受人之期待水平作為標準，解釋上包括外在於標的物之狀況在內，不以瑕疵之定著點於物之本體為限，亦即明示品質保證之情形，故無爭議，然於默示品質保證時，則與「預定承擔物具有一定效用或價值」，難以區分，學者認此情形，不應一概適用品質保證或一般適用預定效用或價直欠缺之瑕疵，而應於個案中考量買受人是否有特別保護之必要性，例如:出賣人基於特別或專業性之地位而為表示，締約時當事人有特別強調使用之目的或依照交易習慣或商業慣例而生者等（參見吳從周著，凶宅與物之瑕疵擔保，月旦法學教室，99期，2011年1月），準此以解，物之瑕疵之判斷標準，應包括買受人之主觀瑕疵及半主觀瑕疵判斷及客觀瑕疵判斷標準而定，附此敘明。 3.經查，按系爭不動產買賣契約第五條第七款之規定:「賣方保證本買賣標的物之專有部分在賣方產權持有期間確無兇殺或自殺致死之情事發生，買方確已知悉，惟嗣後若發現賣方所言不實，賣方仍須負法律上之責任」及信義房屋買賣仲介一般委託書之標的物現況說明書中，第24項次:「本標的物專有部分、約定專用部分、增(違)建部分內，是否曾有自然人發生兇殺、自殺、墜樓、意外病致死之情事」，並經被告勾選「否」（見本院卷第40、第78頁）。原告主張兩造於訂約時有合意系爭房屋須未曾發生兇殺或自殺等非自然身故事件，即未發生非自然身故事件乃系爭房屋應具備之重要品質之一，自屬可取。被告抗辯其不知情云云，要非可取。系爭房屋於109年8月6日發生租客上吊自縊之情形，有新北市政府警察局新莊分局函文可稽（見本院卷第131~134頁），足見系爭房屋曾於109年8月6日發生租客上吊自縊(以下簡稱系爭事故)曾為凶宅之事實，應可認定。 4.次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第179條、第359條有明文，經本院委託仟暉不動產估價師事務所賴承諺估價師估價結果，於109年8月6日時，系爭房地之勘估正常市價為671萬6500元，然因發生系爭事故，價格減為515萬 9615元，因系爭事故所減損之價格比例為23.18％即155萬688 5元等情，有113年6月3日（出件日期）不動產估價報告書（另放卷外，函文於本院卷第233-235頁）在卷可佐，是原告僅請求減少99萬7600元價金，為有理由，應予准許。 (二)原告依據民法第567條、不動產經紀業管理條例第24條第2之 2第3款至第5款、第26條第2項之規定，請求被告宏喜公司、許立宏連帶給付99萬7600元，是否有理由?　　　1.按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務，民法第567條定有明文。次按仲介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第4條第5款、第24條之2條第3款、第4款、第26 條第2項分別定有明文。又仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責（最高法院84年台上字第1064號裁判意旨參照）。被告許立宏、宏喜公司對於買賣系爭房地之必要資訊負有調查及誠實告知買受人即原告之義務。　⒉經查，系爭房屋於109年8月6日發生租客上吊自縊之情形，已如前述，系爭房屋於109年9月25日始交屋，被告許立宏、宏喜公司自應有據實查證之義務，被告許立宏收受報酬，自應有詳實查證之義務，卻疏於查證，自難以不知情為由，被告許立宏自有違反據實告知之義務，違反民法第567條居間人應據實告知及調查義務，並違反不動產經紀業管理條例第 24之2條第3款提供買受人必要之資訊，自係違反保護他人之法律，原告依據民法第184條第2項規定，請求被告許立宏應負損害賠償責任；依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求許立宏、宏喜公司應負連帶損害賠償責任，應屬有據。　3.按不真正連帶債務之發生，係因相關之法律關係偶然競合所致，多數債務人之各債務具有客觀之同一目的，而債務人各負有全部之責任，債務人中之一人或數人向債權人為給付者，他債務人亦同免其責任（最高法院100年度台上字第848號判裁判意旨參照）。被告林宜南、許立宏、宏喜公司分別基於請求減少價金、違反居間義務之原因，就原告買受凶宅之損害各負全部給付義務，性質上屬不真正連帶債務，則被告林宜南及許立宏、宏喜公司，如任一人為給付者，另一人於該給付範圍內免給付之責。　 (三)原告依據消保法第51條之規定，請求被告宏喜公司給付三倍懲罰性違約金299萬2800元，是否有理由? 　　按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時專業水準可合理期待之安全性。商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。企業經營者違反前兩項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任；企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；另依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額3 倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額1 倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第7 條、第22條、第51條分別定有明文。又按消費者保護法對於商品或服務既未加以定義，倘企業經營者提供之商品或服務攸關消費者健康與安全之確保，為促進國民消費生活安全及其品質，即應有該法之適用。而本件原告與宏喜公司間因簽立居間契約，委託宏喜公司就系爭房屋為原告報告訂約之機會，並為訂約之媒介，所涉及者為宏喜公司於履約過程中有無故意、過失而未告知系爭房屋相關事項及有無盡調查、說明義務，此與服務符合本業水準可合理期待之安全性與健康無關。換言之，本件宏喜公司縱造成原告之損害，依民法有關規定保護即可，其與健康與安全性無關，並非消保法第7條第1項之規範範圍，自無同法第51條之適用。從而，原告主張依消費者保護法之規定，請求宏喜公司給付三倍懲罰性違約金，應屬無據。 (四)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其　　催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人　　起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相　　類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金　　錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民　　法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。又應付　　利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率　　為5%，亦為同法第203條所明定。被告林宜南、許立宏、宏喜公司均於113年3月13日收受起訴狀繕本，有卷附之送達證書可按(見本院卷第113、117頁)，因此，原告請求被告應自 113年3月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應屬有據。八、綜上述，原告依據民法第179條、第359條、第227條、第567 條、不動產經紀業管理條例第24條第2之2第3款、第5款、第 26條第2項之規定，請求如主文所示，為有理由，逾此部分，應予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。　　十、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第三法庭　　法　官　徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林昱嘉

2025-03-11

PCDV-113-訴-520-20250311-1

中簡

臺中簡易庭

請求找補價金

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 113年度中簡字第4224號原告晨旭建設實業有限公司（即原昇揚開發實業有限公法定代理人蔡宗霖訴訟代理人賴宜孜律師被告黃仁又訴訟代理人潘彥瑾律師上列當事人間請求找補價金事件，本院於民國114年2月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣伍萬柒仟肆佰柒拾壹元及自民國一一三年十月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用百分之四十九由被告負擔，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；如被告願以新臺幣伍萬柒仟肆佰柒拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實與理由ㄧ、原告昇揚開發實業有限公司於民國113年10月25日變更公司　　名稱為晨旭建設實業有限公司(下稱晨旭公司)，惟其法人格　　同一性及董事、股東組織並未變動，無承受訴訟情事，且為　　被告所不爭執，先予說明。二、原告主張：　㈠被告於108年向原告購買坐落臺中市○○區○○段00地號土地及其上門牌號碼為台中市○區○○路000號5樓之1區分所有建物(建案名稱：四季文華，下稱系爭房屋)之預售屋，並簽立預售屋買賣契約書(系爭契約)在案。嗣興建完成，原告於112年1 1月1日辦畢建物所有權移轉登記，登記面積有下列差距：⒈ 主建物74.02平方公尺，較系爭契約約定之面積73.96平方公尺增加0.06平方公尺，⒉共有部分面積即公設面積為52.39平方公尺，較系爭契約約定面積47.52平方公尺增加約4.87平方公尺，⒊車位登記面積32.04平方公尺，較系爭契約約定面積增加約0.64平方公尺。則依系爭契約關於主建物、共有部分、車位之價金分別計算登記面積增加之找補金額分別為新臺幣(下同)2,255.27元、169,097.21元、22,216.56元，共計193,569元。　㈡依系爭契約第5條約定：房屋總登記面積有誤差…其超過部　　分，買方只找補2%為限。而系爭房屋總價金為582萬元，2% 金額為116,400元，故被告僅給付找補金額116,400元予原告即可，爰依契約之法律關係，請求被告給付原告面積找補金額等情。　㈢並聲明：被告應給付原告116,400元及自112年11月2日起至　　清償日止之法定遲延利息並請依職權宣告假執行。三、被告則以：　㈠對於上開原告依系爭契約第6條約定系爭房屋分主建物、共　　有部分、車位之總價金與每平方公尺計算之單價不爭執。　㈡既然系爭房屋依主建物、附屬建物、共有部分、車位分別約　　定購買價金，則是否逾找補最高限額2%之面積亦應先分別認定有無超越2%，如有，則超過部分面積依該建物各部分單價 2%計算最高找補金額，如無，則無需找補，是被告就原告主張主建物部分找補金額為2,255元為相同計算；共有部分約定47.52平方公尺，2%誤差為0.9504平方公尺，被告僅需找補33,000元(計算式：0.9504×34,722元＝33,000元，元以下四捨五入〈下同〉)；車位因兩造僅約定超過一定尺寸誤差方要找補，並未約定以面積誤差找補，所以車位不以面積誤差找補，故毋庸找補。基上，被告找補原告之金額應為35,255 元，而原告一律以建物總價金乘以2%為找補上限依據，實屬不公等情。　㈢依系爭契約第11條第1項約定，原告應於112年6月1日前完全　　使用執照必要設施，並取得使用執照，斯時原告已給付274 萬元價金，惟原告迄至同年8月9日始取得使用執照，共遲延 69日，原告應依預售屋定型化契約應記載事項第12點第2項條示規定給付被告遲延利息94,530元，應予被告找補原告上開金額互為抵銷等語。　㈣並聲明㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假　　執行。四、本院之判斷：　㈠被告向原告購買系爭房屋(預售屋)及訂立系爭契約，兩造對　　於系爭契約約定面積及價金內容均不爭執，並有系爭契約、建物所有權狀(112中興建字第015953號)等件附卷可稽，應堪信原告主張之購屋、辦畢登記面積之事實為真。　㈡按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意(最高法院96年度台上字第2631號判決意旨足參)。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。此項規定，固已揭示舉證責任分配之方向，惟其規定，尚無具體標準，仍應視各別事件情形之不同而為具體之認定，使舉證責任公平合理分配於兩造負擔。此於當事人就發生法律上效果所必要之事實，如可分為特別要件事實與一般要件事實之具體個案時，其主張法律效果存在者，自應就其特別要件事實負舉證責任，始符上揭條文所定之趣旨（最高法院101年度台上字第9 95號判決意旨參照）。　㈢本件被告對於原告依系爭契約計算主建物部分面積誤差之找　　補金額2,255元不爭執(見本院卷第159頁)，應認主建物找補　　金額為2,255元。　㈣本件爭點在於：⒈共有部分找補金額就應如何認定、計算？　　⒉停車位是否依據面積差異需找補？如是，金額為何？下分　　述之：　⒈共有部分應依該部分面積差異與系爭契約第3條(各部分面積　　)與第6條(各部分價金約定)約定，先計算誤差值2%之面積為多少，再乘以每平方公尺單價，而得出找補金額，理由如下：　⑴預售屋係購屋者在買賣房屋時，欲購買之房屋尚未興建起造　　，而完全依賴房屋廣告、銷售講解、樣品屋展現、建材展示等銷售企劃行為，而使購屋者心中產生未來住處之憧憬，進而以期款方式方式與工程進度，漸次完全購屋過程，故在房屋興建完成後，因購屋者之預期(利益)與興建者完工時之心理落差，迭生糾紛，惟預售屋因期款給付而對於民眾資金周轉有其潛在利益，相對對於興建廠商亦可即時取得興建資金 (不須先墊付大筆金錢興建)，社會上實有其存在之必要，故內政部於112年6月間部頒修正後之「預售屋買賣契約書範本」及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，作為預售屋買賣契約之「標準示範契約」，期能藉其歸整預售屋買賣秩序，以維交易上之安全及法律之安定性。　⑵系爭契約即係依照上開預售屋買賣契約書範本製作而成，經　　本院比對，內容除將「土地」改為「主建物」、「本房屋」　　(例如：第5條)外，其餘約定均大致相符。本件系爭房屋各部分面積約定在第3條，各部分價金約定在第6條，而主建物每平方公尺單價約為37,588元，共有部分每平方公尺單價約為34,722元(見本院卷第17頁)，如登記面積與系爭契約約定面積有差異，其找補方式係約定在第5條第2項，觀諸其約定內容略以：「…其【超過部分】，買方只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以【各】該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。」等字樣(見本院卷第112頁)。則以系爭契約約定之文義，先載明除主建物外，系爭房屋其他部分找補金額以2%為上限，再對於如何計算找補金額作相應之約定(即「各」該面積、單價)，既然契約內容已約定依各面積之單價計算房屋不同部分之找補金額，則依第5條第2項文義先後約定事項順序，應先分別計算各部分面積是否超過2%為公平適當。又系爭契約依內政部範本而製作，內政部將房屋各部分分別記載其金額，除價金逐項嚴謹記載外，亦有區分房屋各部分「分別」買賣、「分別」計算價金之意，然後作一個各部分之總登記，以示慎重杜絕爭議，自然也有不同房屋部分，買賣價金亦不同之意(事實亦是如此)。是依買賣契約第 5條第2項文義，本院認契約文字業已表示當事人真意，無須以別事探求者，即不得反捨契約文字意思而更為曲解成先計算面積超過2%之各部分價金，再與總價金乘以2%之金額作比較，如超過上限金額，則以上限金額為找補價金依據。是原告上開主張之計算找補依據方式，委無足採。　⑶共有部分面積約定為47.52平方公尺，則此部分面積找補上　　限應為0.9504平方公尺，找補上限金額應為33,000元（計算式：0.9504×34,722元〈每平方公尺單價〉＝33,000元）。　⒉停車位部分亦應找補，理由如下：　⑴被告辯稱：依系爭契約第5條第4款關於車位之約定，僅約定　　車位如竣工規格尺寸產生誤差而減少長度、寬度各逾5公分時，【買方】(指被告)得就減少部分依系爭契約所簽訂車位價款分算後減少價金，惟兩造並未約定車位登記面積超過約定面積時，買方須找補賣方價金，故買方對於車位實際使用面積增加約0.64平方公尺，無須找補價金云云。經查：　①次按解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之(最高法院8 8年度台上字第1671號判決意旨足參)。　②系爭契約內容第5條第4款約定如車位竣工尺寸如產生誤差之　　認定標準係在於長度、寬度各逾5公分，而非以面積計算誤差，惟依契約第2條第3項關於買方購買平面式停車位屬，有兩種車位規格供被告選擇，而被告選擇勾選第1種即2.5公尺 ×6平方公尺之較大車位，其應登記面積約定契約第3條第4款車位面積為31.4平方公尺，實際原告登記予被告車位使用面積經換算為32.04平方公尺(全部車位登記在2個建號下持分使用)，多了約0.64平方公尺，被告固以上情答辯，被告不應找不價金，惟本院認：⑴以車位之長度、寬度作為認定原告交屋時是否有瑕疵，而長度、寬度之尺寸足或不足，就是等於面積是否足敷交屋，如果長度或寬度減少逾5公分，其面積亦與系爭契約約定面積不符，被告亦會以物之瑕疵追究原告之責任，為何被告多了0.64平方公尺之面積(或稱其為長度、寬度各多了5公分以上，即辯稱：應作有利於消費者之解釋等語，而不計算找補金額？⑵消費者保護法第11條第2 項「有利於買方之解釋」字句，其前提係建立在雙方權利義務相同平等之情形下方有適用，上開被告所辯重點簡言之在於：原告面積登記(或共有部分依持分換算面積)少了，需要負擔出賣人不完全給付或瑕疵擔保之責任，如面積登記多了，買方不需補償賣方價金(見本院卷第160頁)。被告所辯兩造本即非立於平等之地位，既然非平等地位，則由本院先為利益衡量與衡平原則之適用，認為公平方為兩造最重要之交易原則，被告上開所辯有利於買方之解釋原則自應退讓。　⑵在寸土寸金之都市房屋，停車位之有無及大小，其重要性並　　不亞於主建物之面積，而依系爭契約第5條第4款約定，車位　　如有誤差，不適用第2款2%上限找補約定(見本院卷第23頁至　　第25頁)，而應依車位價款分算找補金額，所以被告應找補　　原告車位款22,216元(計算式：〈1,090,000元÷31.4平方公尺〉×0.64平方公尺＝22,216元）。　⒊承上，被告應找補原告57,471元(計算式：2,255＋33,000＋　　22,216＝57,471)。　㈤至被告辯稱：系爭契約第11條第1項約定，原告應於112年6月 1日前完全使用執照必要設施，並取得使用執照，斯時原告已給付274萬元價金，惟原告迄至同年8月9日始取得使用執照，共遲延69日，原告應依預售屋定型化契約應記載事項第 12點第2項條示規定給付被告遲延利息94,530元，應予被告找補原告上開金額互為抵銷等語(見本院卷第175頁、第193 頁)。本院認被告固提出系爭契約約定及使用執照在卷可憑，然系爭契約第11條第1項尚有第1款至第5款之除外責任之特約約定，被告並未對原告是否有第1款至第5款事由舉證以實其說，則被告是否對於原告有遲延取得使用執照之請求違約損害賠償之權利，已非無疑。本院仍認被告非具有抵銷適狀，對於被告上開所辯，尚難憑採。　㈥末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。再按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第 1項、第203條亦分別明定。兩造並未約定112年11月2日為契約債權確定期日，是原告不得以上開期日為法定遲延利息之起算日，而本件原告起訴請求，起訴狀繕本業於113年10月2 4日送達被告(見本院卷第35頁)，依前開說明，被告應自送達翌日即同年月25日始負遲延責任，遲延利息應自該日起算，原告請求自112年11月2日起算，於法尚有未合。五、綜上所述，原告依契約法律關係，請求被告給付找補款57,4 　　71元及自113年10月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。本件訴訟費用，其中49%由被告負擔，餘由原告負擔。六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，並為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；並依職權定預供擔保免為假執行之金額。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不逐一論述。　　　八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　臺中簡易庭　法　官　　丁兆嘉以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　吳淑願

2025-03-11

TCEV-113-中簡-4224-20250311-1

訴

臺灣新北地方法院

給付貨款

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1224號原告即反訴被告御軒食品有限公司法定代理人陳佳齡訴訟代理人郭子揚律師被告即反訴原告澤洋國際有限公司法定代理人余泰德訴訟代理人張孝詳律師上列當事人間請求給付貨款事件，經本院於民國114年1月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文 被告應給付原告新臺幣82萬3,735元，及自民國113 年1 月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣27萬4,600元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣82萬3,735元預供擔保，得免為假執行。 反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。查本件本訴原告基於兩造間買賣契約請求被告給付積欠之買賣價金新臺幣（下同）823,735元之本息；反訴原告提起反訴，主張兩造間之買賣契約係反訴被告以詐欺、偽造文書之不法手段欺騙被告購買，反訴被告因此取得反訴原告給付之668,500元貨款之不法利益，依民法第197條第2項及第180條第4款規定，反訴被告應返還反訴原告交付之買賣價金668,500元之本息。經核本件訟爭之基礎原因事實，均係因兩造間同一買賣契約所發生爭執，其主要部分相同，應認彼此間之請求有密切牽連關係，揆諸前揭規定，被告提起本件反訴，程序上於法並無不合，自應准許。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告於訴之變更或追加無異議而為本案之言詞辯論者，民事訴訟法第255條第2項有明文。反訴原告提起反訴時，原依民法第19 7條第2項及第180條第4款規定為其請求權基礎，嗣於113年1 2月17日具狀以兩造已合意解除本件買賣契約，或其依民法第365條第1、2項規定解除本件買賣契約為由，追加民法259 條規定為其請求權基礎（見本院卷二第161至173頁），並經反訴被告無異議而為本案言詞辯論，是反訴原告上開追加，於法亦無不合，應予准許。貳、實體方面甲、本訴部分：一、原告主張：被告於民國110年10月間至110年12月間，陸續向原告訂購手撕魷魚產品（下稱系爭手撕魷魚）2萬餘包，原告業已如數出貨寄送予被告收受，系爭手撕魷魚貨款總計新臺幣(下同)1,502,435元，扣除被告預付款668,500元，及退貨136包之價金10,200元後，被告尚積欠原告823,735元之貨款尚未給付，爰依民法第367條規定請求被告給付823,735元等語，其聲明為：被告應給付原告823,735元，及自本院113 年度司促字第405號支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。二、被告辯稱：被告於110年10月間向原告購買系爭手撕魷魚，原告明知系爭手撕魷魚之保存期限只有2個月之情況下，竟虛偽告知被告可以保存一年，並於外包裝上為保存期限為一年之不實記載，復偽造被證3之檢驗合格報告交予被告，致被告誤信系爭手撕魷魚為經檢驗合格且可長期保存一年之產品，因而向原告購買系爭手撕魷魚，嗣於原告陸續交貨後，系爭手撕魷魚即發生大量膨包、發霉現象。原告既以詐欺手段欺騙被告購買系爭手撕魷魚，顯係因侵權行為對被告取得系爭魷魚貨款債權，被告自得依民法第198條規定主張債權廢止請求權，拒絕履行給付剩餘價金。又因系爭手撕魷魚發生膨包、發霉之瑕疵，故兩造嗣已合意解除系爭魷魚買賣契約，縱未合意解除，因系爭手撕魷魚有大量膨包、發霉現象之嚴重瑕疵，被告自得依民法第365條第1、2項規定解除系爭手撕魷魚買賣契約，並以113年12月11日辯論意旨狀之送達向原告為解除系爭手撕魷魚買賣契約意思表示，原告自不得向被告請求給付剩餘之買賣價金等語置辯。其聲明為：原告之訴及假執行之聲請均駁回。並陳明如受不利判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。乙、反訴部分：一、反訴原告主張：反訴原告於110年10月間向反訴被告購買系爭手撕魷魚，反訴被告明知系爭手撕魷魚之保存期限只有2 個月之情況下，竟虛偽告知反訴原告可以保存一年並於外包裝上為保存期限為一年之不實記載，復偽造被證3之檢驗合格報告交予反訴原告，致反訴原告誤信系爭手撕魷魚為經檢驗合格可長期保存一年之產品，因而向反訴被告購買系爭手撕魷魚，嗣於反訴被告陸續交貨後，系爭手撕魷魚即發生大量膨包、發霉現象。反訴被告既以詐欺手段欺騙反訴原告購買系爭手撕魷魚，顯係因侵權行為而取得反訴原告已給付系爭魷魚買賣價金668,500元之不法利益，爰依民法第197條規定第2項及第179條規定，請求反訴被告返還。又兩造嗣已合意終止系爭魷魚買賣契約，縱未合意解除，因系爭魷魚有發生大量膨包、發霉現象之嚴重瑕疵，被告自得依民法第365 條第1、2項規定解除系爭手撕魷魚買賣契約，並以113年12 月11日辯論意旨狀之送達向原告為解除系爭手撕魷魚買賣契約意思表示，爰依民法第259條第1項第1款之規定，請求反訴被告返還已給付系爭魷魚買賣價金668,500元等語，其聲明為：反訴被告應給付反訴原告668,500元。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。二、反訴被告辯稱：㈠反訴被告對反訴原告並無為詐欺之侵權行為，反訴被告於收受上游廠商交付之魷魚絲原料後，會先以攝氏88度之溫度加熱50分鐘，以達滅菌之加工處理，故反訴被告並非僅將魷魚絲原料逕行分裝而已，而證人葉容竹雖證稱：系爭手撕魷魚原料常溫保存約2個月云云，然葉容竹無食品加工之專業，其上開證述並非可採，況本件所涉「手撕魷魚」於市面上有多家廠商販售類似產品，渠等之保存期限均為12個月(含以上)，是反訴被告向反訴原告表示系爭手撕魷魚之保存期限為12個月，合於食品安全之相關規範，難謂有施行詐術之行為。又兩造於110年10月間起就買賣系爭手撕魷魚之商談過程中，反訴被告未曾表示會將系爭手斯魷魚送檢，其間反訴原告亦未曾要求反訴被告就系爭手撕魷魚提出檢驗合格之報告，此由110年10月28日至11月3日間經反訴原告人員簽收之出貨單可知反訴被告於110年10月28日至11 月3日即交付4批共計3,606包系爭手撕魷魚予反訴原告，兩造於110年10月至11月間進行「手撕魷魚」之交易時，反訴被告既未取得「手撕魷魚」之測試報告，除顯無於110年10 月間持以偽造檢測報告而持以向反訴原告為詐欺行為之可能外，反訴原告於未取得檢測報告之情況下，即向反訴被告訂購系爭手撕魷魚，顯然反訴原告要無因反訴被告交付被證3 之測試報告陷於錯誤而向原告訂購系爭手撕魷魚之可能。再者，反訴原告並未以詐欺為由撤銷兩造間系爭手撕魷魚之買賣契約，則反訴被告自反訴原告受領668,500元，並非無法律上原因，反訴原告依民法第197條第2項、第179條之規定，請求反訴被告返還不當得利，要屬無據。㈡反訴原告向反訴被告共購買2萬包手撕魷魚，除反訴原告出售予訴外人瀚森實業股限有限公司（下稱瀚公司）之8,800包外，反訴原告就其餘12,000包，僅因膨包退貨136包(比例僅1.1%)予反訴被告，且反訴原告就所出售予瀚森公司之8,800包，雖主張因瀚森公司反應有膨包發霉情形之瑕疵云云，然反訴原告僅提出6張模糊不清之照片，已難證明系爭手撕魷魚確有瑕疵。又系爭手撕魷魚是否有反訴原告所指之瑕疵，並非難以知悉，縱系爭魷魚有反訴原告所指之瑕疵，然由反訴原告所提返還瀚森公司貨款之被證5還款收據簽署日期為111年3月2 4日，可證反訴原告至遲於111年3月24日即知悉瑕疵情事，反訴原告遲至113年12月間始主張依民法第365條第1項之規定解除契約，已逾6個月除斥期間，且反訴原告就反訴被告有何故意不告知系爭手撕魷魚有瑕疵之情事毫無舉證，應無民法第365條第2項之適用，故反訴原告主張解除系爭手撕魷魚買賣契約並無理由。另反訴被告否認有與反訴原告合意解除系爭手撕魷魚買賣契約。㈢退萬步言，縱認反訴原告主張依民法第365條解除兩造間系爭手撕魷魚買賣契約有理由，然解除契約之法律效果為互負回復原狀之義務，反訴原告迄未退回其所主張有瑕疵之系爭手撕魷魚予反訴被告，反訴被告依民法第261條準用第264條之規定，自得拒絕退還貨款予反訴原告等語。其聲明為：反訴原告之訴駁回，並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。丙、原告主張被告於110年10月間至110年12月間，陸續向原告訂購系爭手撕魷魚，原告業已如數出貨寄送予被告收受，系爭手撕魷魚貨款總計1,502,435元，扣除被告預付款668,500元，及退貨136包之價金10,200元後，被告尚積欠原告823,735 元尚未給付之事實，有原告所提出貨單為據（見本院司促卷第11至29頁），復為被告不爭，堪信為真實。惟原告依兩造間系爭手撕魷魚買賣關係請求被告給付所餘貨款823,735元，被告則以前揭情詞置辯，並提起反訴，請求原告返還已給付之貨款668,500元。丁、本院之判斷：　　　本訴部分：　㈠按因侵權行為對於被害人取得債權者，被害人對該債權之廢止請求權，雖因時效而消滅，仍得拒絕履行，民法第198 條固有明定。惟前開規定之適用係以「債權人以侵權行為取得債權」為前提，倘被害人不能證明上情，自不得拒絕履行。先此敘明。又按民法第92條第1項所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷，最高法院100年度台上字第858號民事判決要旨參照。　⒈被告抗辯原告明知系爭手撕魷魚之保存期限只有2個月，竟虛偽告知被告可以保存一年並於外包裝上為保存期限為一年之不實記載，復偽造被證3之檢驗合格報告交予被告，致被告誤信系爭手撕魷魚為經檢驗合格可長期保存一年之產品，因而向原告購買系爭手撕魷魚乙節，固提出被證3之測試報告（見本院卷一第81頁），並以證人葉容竹之證詞為其論據。惟被證3之測試報告之委託單位、聯絡人、聯絡電話部分雖經原告變更，但其餘內容並未為原告所變動，此有原告所提原證4之測試報告為憑（見本院卷一第121頁），且原證4測試報告內容之真正，並經證人即供應系爭手撕魷魚原料予原告之上游廠商葉容竹於113年11月22日到庭證稱：伊與原告進行系爭手撕魷魚原料交易時，系爭手撕魷魚原料有經檢驗合格，原證4的檢驗報告伊上游魷條魷小舖給伊的檢驗報告等語(見本院卷第二第74、77頁)，是被證3之測試報告關於檢驗項目、檢驗結果既未有不實，自難認被告有因被證3之測試報告內容而遭詐欺之情。再葉容竹同日固另證稱：系爭手撕魷魚原料以冷藏、冷涷、常溫保存都可以，常溫保存約 2個月，伊出售予原告前，有向廖國清<即原告之實際負責人 >說過常溫保存期限等語（見同上頁），然兩造為系爭手撕魷魚買賣交易時，關於系爭手撕魷魚之保存期限係被告形成向原告買受系爭手撕魷魚之意思過程中屬於重要而有影響之因素（即系爭手撕魷魚以常溫保存如未達1年即不欲購買）乙節，始終未見被告提出事證證明，則被告辯稱係受原告虛偽告知被告系爭手撕魷魚可以保存一年之欺罔行為而向原告購買系爭手撕魷魚云云，即非有據。　⒉再者，民法第198條雖規定：因侵權行為對於被害人取得債權者，被害人對於該債權之廢止請求權，雖因時效而消滅，仍得拒絕履行，惟被害人因受害而與加害人訂立雙務契約，而又已受領加害人所為全部或部分之對待給付者，應可視為已承認該雙務契約之效力，不得再援此法條規定，拒絕履行。否則反而使被害人單方面受領加害人對之所為之給付，自己則毋庸履行給付之義務而蒙受利益，此顯非事理之平，有最高法院88年度2507號民事判決見解可資參照。本件系爭手撕魷魚買賣契約，被告業已受領全部系爭手撕魷魚產品，乃其所自承，其既未曾以遭原告詐欺為由，依民法第92條規定向原告撤銷系爭手撕魷魚買賣契約之買受意思表示，依前開最高法院判決意見，被告顯無從援引民法第198條規定拒絕給付。　⒊綜上，被告以其受原告詐欺為由，依民法第198條規定為拒絕履行之抗辯，自無足取。　㈡按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第356條第 1項、第365條第1項定有明文。　⒈被告另辯稱：於原告陸續交貨後，因系爭手撕魷魚發生膨包、發霉現象之瑕疵，雙方遂合意解除系爭手撕魷魚買賣契約，縱未合意，因系爭手撕魷魚有大量膨包、發霉現象之嚴重瑕疵，被告自得依民法第365條第1、2項規定解除系爭手撕魷魚買賣契約，並以113年12月11日辯論意旨狀之送達向原告解除系爭手撕魷魚買賣契約意思表示，故原告不得向被告請求給付剩餘之買賣價金乙節，原告則否認系爭手撕魷魚有被告所指之瑕疵，亦否認兩造有因此合意解除系爭手撕魷魚買賣契約。　⒉查：依被告所提110年11月26日兩造系爭手撕魷魚交易業務承辦人間之通訊軟體對話紀錄內容顯示，被告之業務承辦人當天曾出示系爭手撕魷魚多包呈現膨包狀況之照片予原告之承辦人，告知系爭手撕魷魚有膨包之瑕疵（見本院卷一第267- 269頁），再依瀚森公司函覆本院之內容略以：「本公司20 21年11月5日向澤洋公司預採購50000包手撕魷魚絲，澤洋公司分別於同年11月10日、12月11日、12月29日分批出貨給瀚森公司，合計共8800包手撕魷魚絲...中國大陸配合廠商於 2022年1月20日左右告知本公司發現此商品有發霉變質現象. ..該事件發生後澤洋負責人余泰德、製造工廠負責人廖國清、原物料工廠負責人葉容竹於2022年2月底左右一同到我公司討論解決方案，澤洋公司余泰德於2022年3月下旬先將該筆貨款退還予瀚森公司....」等語（見見本院卷第245至2 47頁），及證人即瀚森公司負責人陸奕中於113年10月18日到庭證稱：瀚森公司向被告訂購銷往大陸之系爭手撕魷魚有發霉及發生澎包的狀況，通路商直接下架並要求在大陸廠商賠償，大陸廠商再向我公司索賠，當時伊只認識被告公司負責人余泰德，因伊公司有賠償大陸廠商，所以伊要求被告賠償，被告帶上游公司之實際負責人廖國清及原料商葉容竹過來，我要釐清到底貨品的瑕疵是那裡出問題等語（見本院卷二第40頁），堪認系爭手撕魷魚確有膨包、發霉之瑕疵情形，是被告辯稱：於原告陸續交貨後，系爭手撕魷魚發生大量膨包、發霉現象之瑕疵乙情，應屬可信。　⒊再被告辯稱：因系爭手撕魷魚有膨包、發霉現象之瑕疵，雙方遂合意解除系爭手撕魷魚買賣契約乙節，已為原告所否認，而證人陸奕中固於113年10月18日到庭時另證稱：過幾天，廖國清、余泰德及葉容竹又跟伊要來伊公司，余泰德有貨款現金拿給伊，當場伊就跟被告合意解除系爭手撕魷魚的合約，余泰德也跟當場跟原告解除合約，被證5<見本院卷一第93頁> 之還款收據是被告返還伊公司全部貨款之收據，這是第二次他們三人到伊公司時簽的等語（見同上頁及第41頁），然依證人葉容竹於113年11月22日到庭證稱：伊有看過被證5之文件，該文件「葉容竹」的簽名是伊親簽，簽立此文件當天現場有廖國清、陸奕中，還有一位澤洋公司的人員，當天在場是討論魷魚絲的事，因陸奕中表示他向被告進貨的魷魚絲都遭退貨，希望被告可以還他錢，廖國清則希望伊從高雄上來做證，證明被告有還錢給陸奕中。伊沒有印象被告有跟廖國清要解除合約的事，但被告有要求廖國清賠償等語（見本院卷二第75頁），並參佐原告於112年12月間傳訊予被告負責人余泰德，表示：「余老闆您好，這是2021.10.28～2021.12.29手撕魷魚的相關帳務，應收餘款816,255元。請問手撕魷魚款項是否能先匯款，如果有訴訟上的問題，我們後續都可以再商議，麻煩您～謝謝」，余泰德係回訊稱:「律師跟您聯絡再說，不然就請陸先生對我撤銷告訴」等語（見本院司促卷第31頁），完全未提及兩造間之系爭手撕魷魚契約業經雙方合意解除乙事，可認證人陸奕中關於澤洋公司與被告合意解除系爭手撕魷魚的合約當天，被告亦當場與原告解除系爭手撕魷魚合約之證詞，實難憑信，是被告抗辯系爭手撕魷魚買賣契約雙方業已合意解除，自無足取。　⒋又依瀚森公司前開函覆及證人陸奕中前開⒉之證述內容，可知被告至遲應於111年2月左右已依民法第356條之規定向原告為瑕疵之通知，原告實際負責人廖國清方會與其上游廠商葉容竹及被告負責人余泰德一同前往瀚森公司商議，然被告迄本件訴訟期間之113年12月間，始主張依民法第365條第1項規定解除系爭手撕魷魚買賣契約，則被告所主張之解除契約權顯已罹於民法第365條第1項所規定6個月之除斥期間而消滅。至被告雖辯稱：因原告故意不告知瑕疵，依民法第365條第2項規定不適用6個月期間云云，然被告就原告係故意不告知系爭手撕魷魚有膨包、發霉之瑕疵，未提出任何事證以實其說，況依被告上開所提110年11月26日兩造系爭手撕魷魚業務承辦人間之通訊軟體對話紀錄內容可知，系爭手撕魷魚於證人葉竹容所稱之常溫2個月有效期限前即有發生膨包之問題，是被告上開抗辯顯不足採。　⒌綜上，被告未能證明兩造業已合意解除系爭手撕魷魚契約，且被告就系爭手撕魷魚發生膨包、發霉之瑕疵,既未於發見瑕疵通知原告後6個月期間依法解除契約，該解除契約權即於6個月後消滅，自無從再據以向原告解除系爭手撕魷魚買賣契約。是被告以系爭手撕魷魚契約業經兩造合意解除，或其已於113年12月11日依民法第365條第1、2項規定（應為民法第359條之誤）解除系爭手撕魷魚買賣契約為由，拒絕給付所餘買賣價金，均無足取。　反訴部分：　㈠查，兩造為系爭手撕魷魚買賣交易時，關於系爭手撕魷魚之保存期限係反訴原告形成向反訴被告買受系爭手撕魷魚之意思過程中屬於重要而有影響之因素（即系爭手撕魷魚以常溫保存如未達1年即不欲購買）乙節，未見反訴原告提出事證證明，尚難認反訴原告係受反訴被告虛偽告知系爭手撕魷魚可以保存一年之欺罔行為而向反訴被告購買系爭手撕魷魚，業經本院認定如前【見本訴部分㈠之論述】，且反訴被告收受反訴原告支付之貨款668,500元，係基於兩造間系爭手撕魷魚買賣契約而受領給付，非無法律上之原因，是反訴原告依民法第197條第2項及第179條規定，請求反訴被告返還已支付之貨款668,500元，洵屬無據。　㈡再查，反訴原告未能證明兩造業已合意解除系爭手撕魷魚契約，且反訴原告就系爭手撕魷魚發生膨包、發霉之瑕疵，未於發見瑕疵通知反訴被告後6個月間依法解除契約，其主張之解除契約權已罹於民法第365條第1項所規定6個月之除斥期間而消滅，無從再據以向反訴被告解除系爭手撕魷魚買賣契約，亦經本院認定如前【見本訴部分㈡之論述】。則被告以系爭手撕魷魚契約業經兩造合意解除，或其已依民法第36 5條第1、2項規定解除系爭手撕魷魚買賣契約為由，依民法第259條第1項第1款之規定，請求反訴被告返還已給付系爭魷魚買賣價金668,500元，亦非有據。　　戊、從而，本訴部分，原告依兩造間買賣之法律關係，請求被告給付823,735元，及自本院113年度司促字第405號支付命令送達翌日即113 年1月13日起（見本院司促卷第55頁）至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。又兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。反訴部分，反訴原告依民法第197條第2項、第179條及第2 59條第1項第1款規定，請求反訴被告返還已給付之貨款668, 500元，為無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經全部駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回己、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。庚、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　古秋菊以上正本係照原本作成如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀. 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉馥瑄

2025-03-11

PCDV-113-訴-1224-20250311-1

投小

南投簡易庭(含埔里)

給付買賣價金

臺灣南投地方法院民事小額判決 113年度投小字第246號原告雲龍國際有限公司法定代理人林昊龍訴訟代理人許雅貞被告貴都城市商旅有限公司法定代理人黃仕旻訴訟代理人胡榮傑上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國114年2月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。　　　事實及理由壹、程序事項：　　按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查本件依兩造所簽訂之UVC自動測溫除菌防疫門（下稱系爭防疫門）買賣合約書第8條約定，兩造合意以本院為本合約涉訟時之第一審管轄法院，本院自有管轄權。被告雖抗辯，原告不符合消保法予以合理之審約期限，合意管轄無效等語，惟原告所否認，被告未舉證說明以證其說，是被告上開主張應屬無據。貳、實體事項：一、原告主張：被告於民國111年3月7日向原告購買系爭防疫門1 組，簽訂買賣契約及報價單（下合稱系爭買賣契約）。嗣原告依買賣契約內容，派員至被告指定位置安裝系爭防疫門，並經被告於111年3月14日驗收完成而受領，金額共計新臺幣 (下同)10萬元。兩造約定待交通部觀光局(下稱觀光局)核發首次購置防疫門(通道、艙)補助金後匯款。被告迄今仍積欠貨款10萬元遲不給付，原告屢經催討，被告均置之不理。為此，爰依系爭買賣契約、民法第367條，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告10萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：被告雖有與原告簽訂系爭買賣契約，惟原告販售之系爭防疫門，具有嚴重物之瑕疵，原告未依保證之品質給付，亦未補正瑕疵，被告爰依債務不履行之規定，解除兩造間簽立之買賣契約，被告自無依契約關係給付買賣價金之義務，原告應負瑕疵擔保責任、債務不履行之責等語，並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　　經查，兩造前簽立系爭買賣契約，由被告向原告購買系爭防疫門，並於111年3月14日安裝完成，兩造約定買賣價金10萬元；系爭防疫門未通過觀光局之經費補助等情，業據兩造之買賣契約書、報價單及觀光局111年7月6日觀宿字第1110600 878號函等件（見本院卷第19-21、59-61頁）為證，且為兩造所不爭執，堪以認定。復原告主張被告應依系爭買賣契約、民法第367條給付買賣價金等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠系爭防疫門是否欠缺契約預定之效用而具有瑕疵？㈡原告主張被告應給付買賣價金，是否有據？茲分述如下：　㈠系爭防疫門欠缺契約預定之效用而具有瑕疵　⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。　⒉經查，本件兩造係於疫情期間簽立系爭買賣契約，而原告亦承諾系爭防疫門之規格具有「2秒內除菌率大於99%」，此有兩造之報價單（見本院卷第21頁）在卷可佐。參酌兩造簽訂本件買賣契約時，適逢國內COVID-19疫情嚴峻時刻，而被告身為旅館業者，具有篩選疑似染疫旅客得否進入營業場域之需求，並確保投宿旅客之健康安全，足認兩造係以「2秒內除菌率大於99%」，且以具備消滅COVID-19病毒或與之相類具呼吸道傳染性之病毒、細菌為要件，為系爭防疫門所應具備之效用，堪可認定。惟觀之系爭防疫門之SGS測試報告，可知測試結果為：「菌株名稱：大腸桿菌、作用時間：10分鐘、滅菌率R(%)：>99.9」等語（見本院卷第63頁），且觀光局之函覆，內容：「防疫門主要係設置於通道入口，旨在提供住宿旅客在通過防疫門當下即時達滅菌效果，惟補正資料附之SGS測試報告顯示經10分鐘方產生抗菌作用顯與常理不合，且未說明滅菌燈具之效力範圍」，衡以被告購置系爭防疫門之目的，即是期待系爭防疫門設置於通道入口，供旅客能通過防疫門時達到即時滅菌之效果，而原告所提供之系爭防疫門需長達10分鐘方產生抗菌作用，顯與被告設置防疫門提供投宿旅客即時滅菌之目的相違，自影響防疫門之價值、效用及品質，屬物之瑕疵甚明。　⒊至原告主張系爭防疫門具備「2秒內除菌率大於99%」之效用等語，固據提出光鋐科技股份有限公司(下稱光鋐科技公司) 產品規格書、劦鴻電子有限公司(下稱劦鴻公司)演算公式報告書等件為證(見本院卷第103-125頁)，惟原告所提之光鋐科技公司產品規格書、僅能表彰光鋐科技公司曾有出具上開產品規格書之事實，且劦鴻公司製作之演算公式報告書內容，僅係依據光電特性所為之推斷，並非實際針對原告販售之系爭防疫門進行檢測，均無法證明系爭防疫門有具備「2秒內除菌率大於99%」之效用，是原告上開主張，實委難憑取，礙難採信。　　㈡原告主張被告應給付買賣價金，應屬無據　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。又所稱依情形解除契約，顯失公平，係謂瑕疵對於買受人所生之損害，與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院73年度台上字第4360號裁判意旨參照）。　⒉系爭防疫門欠缺「2秒內除菌率大於99%」、消滅COVID-19病毒或與之相類具呼吸道傳染性之病毒、細菌之效用，已如前述。不僅減損其通常效用，抑且減低經濟上之價值，揆諸前揭說明，足見原告於契約中已就系爭防疫門已達成保證品質之特約，惟系爭防疫門欠缺依兩造約定應具備之品質，堪認系爭防疫門確有瑕疵，則被告主張系爭防疫門缺少原告所保證之品質，原告應負物之瑕疵擔保責任、債務不履行等情，堪認有據。而被告以113年6月25日之民事答辯一狀向原告表示解除契約(見本院卷第47-53頁)等情，原告雖抗辯被告未於期限內主張物有瑕疵，其此節請求已罹於時效而消滅等語。然按民法365條第1項雖規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅」，惟因物之瑕疵擔保責任而生之損害賠償請求權，性質上為債務不履行之損害賠償，其權利存續期間，宜與一般之債務不履行作相同之解釋，而應適用15年消滅時效之規定，是被告依民法第360條所得主張之損害賠償請求權尚未罹於時效，原告此節抗辯，自無足採。足徵被告請求解除系爭買賣契約，要屬合法，被告主張上開買賣契約業經其合法解除一節，應屬可採。既被告已依法解除契約，則原告請求被告給付買賣價金10萬元部分，即屬無據。四、綜上所述，原告依系爭買賣契約、民法第367條之規定，請求被告給付10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，不予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114　　年　　3　　月　　10　　日　　　　　　　　　南投簡易庭　法　官　蔡孟芳以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴；並向本院繳足上訴裁判費。中　　華　　民　　國　114　　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官蘇鈺雯

2025-03-10

NTEV-113-投小-246-20250310-1

板簡

板橋簡易庭

損害賠償

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決 111年度板簡字第2910號原告潘宜旻訴訟代理人吳仁華律師被告謝麗娟訴訟代理人羅惠民律師訴訟代理人吳文貴上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣34萬0,937元，及自民國111年11月23 日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔76％，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣34萬0,93 7元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：伊於民國111年1月20日透過仲介住商不動產而與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以新臺幣（下同）750萬元購買被告所有之新北市○○區○○路0段 00巷00號3樓房地（下稱系爭房地，單稱建物則稱系爭房屋），伊已付清價款，並於111年3月16、28日完成所有權移轉登記及交屋。詎伊於111年8月11日進行房屋木作裝潢時，發現系爭房屋天花板等處遭白蟻蛀蝕，隨即通知仲介並委請除蟻公司前來勘查，經檢視發現系爭房屋天花板、房間內櫃體、隔板及門框等多處均遭白蟻嚴重蛀蝕，伊遂委請房仲通知被告處理，惟被告回覆稱僅願意負擔除蟻費用，而不願協商解決，惟系爭房屋既遭白蟻嚴重蛀蝕，而存有物之瑕疵，致伊須僱工將白蟻蛀蝕部分拆除並重新木作裝潢，而受有修復費用42萬6574元及租金支出9000元，合計43萬5574元之損害（計算式：426574元＋9000元＝435574元），伊自得請求減少價金。為此，爰依民法第227條第1項及第2項、第359條、第 179條等規定，請求被告返還因前開瑕疵減少之價等語。並聲明：㈠被告應給付原告44萬7,550元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：兩造所簽訂系爭買賣契約有約定按現況交屋，即已免除伊之物之瑕疵擔保責任；伊在不動產委託銷售標的現況說明書勾選未有白蟻蟲害一節，係就伊持有系爭房屋期間從未知悉有白蟻蟲害乙情為說明，並非故意不告知瑕疵；又以手摸敲擊即可檢查有無白蟻蛀蝕，惟原告於交屋後未從速檢查，而係逾4個月半月始檢查房屋，應認已視為承認其所受領之物，不得主張物之瑕疵擔保；況縱認系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵，亦應係兩造買賣契約成立即前已存在，原告僅能主張物之瑕疵擔保責任，而不得主張不完全給付之債務不履行；而係社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（下稱住宅消保會）之鑑定報告意見，伊至多僅須負擔折舊後之費用即16萬0778元作為賠償範圍，至於原告請求賠償租金支出之損害則屬無據等語，以資抗辯。其聲明為：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：　　原告主張其經由訴外人住商不動產之居間仲介於111年1月20 日與被告簽訂系爭買賣契約，約定以750萬元價金向被告系爭房地，並於111年3月16、28日完成所有權移轉登記及交屋，業據提出不動產買賣契約書、建物及土地登記第二類謄本為證（卷一第15至23頁、第31至34頁），復為被告不爭執（卷二第43頁），首堪認定。四、得心證之理由：　㈠關於系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵及其發現經過情形：　⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。是買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，即應先由買受人就買賣標的物於交付時即危險移轉時，有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵存在之事實，負舉證之責。　⒉查原告主張其於交屋後發現系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵，隨即通知仲介及被告處理等情，業據提出示意圖及照片、影像光碟、白蟻防治工程報告、郵局存證信函及line對話紀錄等件為證（本院卷一第第37頁、第39至64頁、第155至157頁、第159至167頁、第195至219頁、第261至265頁）。　⒊又證人陳俊傑具結證稱：白蟻防治工程報告是我所出具的，我從89年開始從事病媒防治、清潔及消毒業務迄今，並有領得專業技術人員證照。我所經營的諾盾病媒防治企業社每年 7月至11月平均1個月大約有5件跟白蟻有關的案件是針對白蟻防治工程。我在111年8月間去系爭房屋3次檢視及施作白蟻工程。系爭房屋會發現白蟻是因為原告裝修時，想保留部分舊有木作，木工在拆除木作時，就發現活體白蟻，所以裝修設計師立即停工，並聯絡我過去檢視，我到場檢視時，系爭房屋只有拆除部分木作裝潢，我印象當時客廳櫥櫃大部分都拆了及部分客廳天花板也拆了。原證5光碟檔案是我拍的，都有拍到蟻泥，也就是白蟻排泄物。蟻泥的產生是因為白蟻在木頭裡面啃食木作而產生蟻泥，天然纖維是白蟻主要食物來源，吃纖維就會有排泄物，這個排泄物不是廢棄物，主要是用來築巢，這樣的橫條蟻泥也就是蟻道，蟻道是保護白蟻不受光害，白蟻在蟻道遮蓋下活動，如果看到像這樣的蟻泥就可以判斷木作裡面有被白蟻吃空，這樣白蟻才有活動擴散的途徑。系爭房屋非常老舊，我判斷是在早期有紛飛的白蟻入侵系爭房屋開始擴散築巢，從侵入到築巢蟻穴至少需半年以上的時間，築巢後再擴散又需要好幾年的時間，這是我依照我白蟻防治實務經驗，並根據這個個案所看到的屋況去作判斷。本案白蟻已侵入系爭房屋屋內及屋內裝潢，從一開始白蟻侵入到築巢蟻穴至少需半年以上時間，築巢後再擴散到房子各區域木作像提示影像這樣又需要好幾年的時間，我無法肯定需要幾年，但絕對不是短時間或幾個月。我出具的防治報告研判是綜合我在系爭房屋各區域看到的屋況作出綜合研判。白蟻生長確實會受環境、濕度、溫度、有無人居住等因素影響，但這個個案從我方才所述白蟻擴散及破壞狀況及子巢數量且影片中都還有拍攝到白蟻活體，可以研判侵入時間已有數年，以我的經驗，系爭房屋這種舊裝潢白蟻可食部分不多，我能夠肯定侵入時間有數年最主要的判斷依據在於白蟻的擴散破壞範圍，因為客廳、兩間房間、小更衣室都有白蟻擴散破壞的情形，所以就系爭房屋這個個案可以研判白蟻侵入時間有數年等語（本院卷一第328至338頁）。　⒋再觀本院囑託住宅消保會鑑定系爭房屋結構、構造、泥作、木作、裝潢、家俱等存在白蟻侵入破壞之具體受損情形，其中玄關、客廳、廚房、房間及小更衣室之天花板，及上開地點內之木作隔間牆、木作衣櫃等位置，均發現有白蟻損害，亦有該會所出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）存卷可參（見該報告第10頁）。　⒌本院審酌證人陳俊傑具有從事病媒防治、清潔及消毒業務多年經驗及專業證照，且與兩造間無利害關係，其所為證言復係出於其親臨現場觀察見聞之所得，應堪採信，另系爭鑑定報告亦係經兩造合意囑託之鑑定單位就系爭房屋受白蟻侵入破壞之具體受損情形為調查認定，亦屬可採。從而，參酌上開證人所述證言、原告提出之現場照片及系爭鑑定報告，可知原告於系爭房屋交屋後，在進行裝潢拆除木作時，發現系爭房屋內有白蟻，隨即通知證人到場檢視並確認系爭房屋內玄關、客廳、廚房、房間及小更衣室之天花板及上開地點內之木作隔間牆、木作衣櫃等位置，均有嚴重之白蟻蛀蝕及擴散破壞之現象，且白蟻侵入時間已有數年之久，並非短期數個月所形成，而被告既為系爭房屋之出賣人，復不爭執白蟻係於簽約時及交屋時即已存在（本院卷一第228頁），堪認原告主張系爭房屋存有多處白蟻蛀蝕之瑕疵及其係於施作木工裝潢時發現瑕疵等語，應可採信。　㈡原告主張因系爭房屋有白蟻蛀蝕之瑕疵而得請求減少價金，是否有理由？若有理由，減少之價金應為若干？　⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（參看最高法院87年台簡上字第10號民事判例意旨）。而無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。準此，出賣人既於其減少之範圍內無該價金之請求權存在，則買受人自得依不當得利請求出賣人於減少範圍內返還已交付之價金。另負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害；又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第 213條第1項、第3項、第215條及第216條分別定有明文。而請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，如修理材料係以新品換舊品，則應折舊計算（參看最高法院104年度台上字第504號判決意旨）。　⒉承前所述，被告交付之系爭房屋存有白蟻蛀蝕屋內多處裝潢之瑕疵，原告發現後即於合理期間內通知被告，被告應負物之瑕疵擔保責任，是原告依民法第359條之規定請求減少買賣價金，即屬有據。至被告雖不否認系爭房屋有白蟻蛀蝕之情形，並以前揭情詞置辯。惟查，系爭買賣契約第15條固有約定按現況交屋（本院卷第22頁），然而系爭房屋存有多處白蟻蛀蝕及擴散破壞之現象，且白蟻侵入時間已有數年之久，並非短期數個月所形成，被告更不爭執白蟻係於簽約時及交屋時即已存在（本院卷一第228頁），堪認原告於交付系爭房屋時，應已知悉系爭房屋存在白蟻蛀蝕之物之瑕疵。再觀諸被告於本件『不動產委託銷售標的現況說明書』就系爭房屋之建物瑕擔保情形，其中關於是否有白蟻蟲害情形，係勾選「否」（本院卷一第29頁），則原告主張被告係告知其系爭房屋現況無白蟻蟲害，系爭房屋「存有白蟻蟲害之瑕疵」不在兩造所合意現況交屋範圍內，被告仍應負物之瑕疵擔保責任等語，應屬可採。被告辯稱其僅就現況交屋而免負物之瑕疵擔保責任云云，洵非有據。又原告於交屋後111年8月間進行木作施工裝潢時發現有白蟻蛀蝕，隨即於111年8月15日通知房仲人員，並於111年8月26日發函通知被告請求減少價金，亦對話紀錄及存證信函在卷可稽（本院卷一第159至167頁、第265頁），嗣於111年10月6日提起本件訴訟，亦有民事起訴狀本院收狀戳可供核對（本院卷一第11頁），足見原告行使減少價金請求權未逾通知後6個月之法定期間，出賣人即被告所得請求之價金，即於應減少之範圍即33萬7336元（理由詳如下述）內縮減，而無該價金之請求權存在，是原告依民法第359條規定向被告請求減少價金，於法自屬有據。被告辯稱原告未從速檢查，應認已視為承認其所受領之物，不得主張物之瑕疵擔保云云，尚非可採。　⒊又依兩造合意囑託之鑑定單位住宅消保會就系爭房屋受白蟻損害回復原狀之合理修繕工程項目、內容及方法，合理修繕費用金額若干等節為鑑定，經該會鑑定結果認系爭房屋進行白蟻損害修繕工程費用總計為37萬4543元，合理修補期間約需15個工作日，並建議施工期間應避免供人起居生活，有該會出具之系爭鑑定報告附卷可稽（見該報告第11至13頁)，而參諸系爭鑑定報告，業已就修繕工程項目、方法、數量及單價，均詳述在案，並具體說明施工期間應避免供人起居生活之理由，自屬可採。而依系爭鑑定報告之估算結果，修繕工程費用總計為37萬4543元，包含木作及油漆工程之材料費用加總為10萬3912元，另木作及油漆、清潔工程工資費用加總為22萬0368元，再加計監工費用10％即3萬2428元、稅捐5％即1萬7832元。其中木作及油漆工程之材料費用，因系爭房屋係於104年11月11日裝潢啓用、於111年3月間出售辦理交屋，則於交屋時之房屋裝潢材料其折舊率為35％，殘值為65％，亦有住宅消保會113年12月31日函復補充說附卷可參（本院卷二第15至17頁），則被告抗辯此部分修繕費用應計算折舊，應屬有據。從而，原告得請求被告賠償之修繕工程材料費用經計算折舊後應為6萬7543元（計算式：103912元×65％＝ 67543元，元以下四捨五入，以下同），加計工資費用22萬0 368元，外加監工費用10％及稅捐5％，合計其金額應為33萬25 37元【計算式：（67543元＋220368元）＋｛（67543元＋220368 元）×10％｝＋｛（67543元＋220368元）×1.1×5％｝＝332537元】。至原告雖主張系爭鑑定報告漏列小更衣室其中一個衣櫃，及系爭房屋修繕工程尚須施作拆除後之水電工程、電線及開關插座，此部分工程費用13萬6000元應計入本件損害賠償範圍內云云，惟查經鑑定單位函復系爭鑑定報告「無漏列」附件光碟錄影檔當中之小更衣室影片檔案時間第1秒畫面左側櫃體，且鑑定當日現況已修繕完成，依據原證5檔案中「小更衣室.mp4」影片，其雖有顯示左側櫃體，但未顯示該櫃體是否有受蟲蟻損害及具體侵害程為何，故建議另行提供相關資料佐證證明...鑑定當日現況已修繕完成，本會無從得知先前受蟲蟻侵害之確切燈具、電纜、插座、開關之實際位置、數量、型號等相關資訊（本院卷二第15頁），而原告對此未能進一步舉證證明系爭鑑定報告有何漏列或系爭房屋之燈具、電纜、插座或開關有何受到白蟻侵蝕損害之具體情形，另參酌證人陳俊傑證詞及原告提出之白蟻防治工程報告，亦均未提系爭房屋之燈具、電纜、插座或開關有何受到白蟻侵蝕損害之具體情形，是本院認此部分原告之舉證尚有不足，其主張自難憑採。　⒋又原告另主張其於系爭房屋進行白蟻損害修繕工程時，因無法居住使用系爭房屋，而受有另行租屋居住15個工作日共計 3週之房屋租賃損害9000元一情，亦據提出591租屋網頁資料及房屋租賃契約在卷可稽。按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任（參看最高法院112年度台上字第924號判決意旨）。查原告於交付系爭房屋時，應已知悉系爭房屋存在白蟻蛀蝕之瑕疵，業據本院認定如前，惟原告卻仍於本件『不動產委託銷售標的現況說明書』就系爭房屋之建物瑕擔保情形，其中關於是否有白蟻蟲害情形，係勾選「否」（本院卷一第29頁），而因故意或過失未告知該瑕疵於被告，致被告不知有瑕疵仍為購買，則原告所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任。本院審酌系爭鑑定報告認定系爭房屋受白蟻損害之合理修補期間約需15個工作日，並建議施工期間應避免供人起居生活，有該會所出具之系爭鑑定報告附卷可稽（見該報告第11至13頁)，原告在該15個工作日無法居住使用系爭房屋，自必受有損害，原告請求被告賠償損害，即無不合。則以15個工作日加計週六日，期間共計為3週，再根據原告提出之591租屋網頁資料，與系爭房屋條件相當之當地市場租金行情為月租金2萬元，原告主張以月租金1萬2000元（換算日租金為400元）計算，已低於當地市場租金行情，應認可採。從而，原告請求被告賠償系爭房屋於白蟻損害修繕工程3週期間，無法使用系爭房屋之租金損害共計為8400元（計算式：400元×21天＝8400 元），亦屬有據。　⒌基上，原告因系爭房屋所生瑕疵而受有須支出木作、油漆及清潔工程等修繕費用33萬2537元，及修繕期間無法使用系爭房屋之租金損害8400元，合計為34萬0937元（計算式：3325 37元＋8400元＝340937元），而系爭房屋因上開修復工程而使瑕疵狀況得以改善復原，成為無瑕疵狀況，故應以上開修復費用加計租金損害數額即34萬0937元做為減少之價金。則就原告行使減少價金34萬0937元範圍內，被告受領該部分價金之法律上基礎已喪失，而成為無法律上之原因，原告依不當得利法則請求被告返還此部分價金，於法自屬有據。五、綜上所述，原告依民法第359條、第227條第1項及第179條規定請求被告給付34萬0937元，即自起訴狀繕本送達翌日即11 1年11月23日（繕本於同年月22日送達被告，送達證書見本院卷一第95頁）起至清償日止，按年息5％計算利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所用證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列。又本件係適用簡易程序而為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，另被告聲請免為假執行，亦無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，應不予准許。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國114年3月10日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　法　　　官江俊傑以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國114年3月10日　　　　　　　　　　　書　記　官　蔡儀樺

2025-03-10

PCEV-111-板簡-2910-20250310-2

壢小

中壢簡易庭

返還價金

臺灣桃園地方法院小額民事判決 113年度壢小字第1907號原告潘婷昱訴訟代理人黃郁棋被告邱珮甄訴訟代理人黃品閣許洪堯上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國114年2月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣8萬8,000元，及自民國113年10月17 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔新臺幣952元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣8萬8,000 元為原告預供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由一、原告主張：伊於民國113年5月4日，經由有巢氏房屋仲介，向被告以新臺幣（下同）1,120萬元，購買桃園市○○區○○路0 00號9樓房屋（下稱系爭房屋）暨坐落土地，兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），且被告於系爭契約所附之標的物現況說明書第12項「建築物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」中勾選「否」，並於113年7月3日交屋，伊於點交系爭房屋後，發現系爭房屋主臥室與浴廁共有之牆面有壁癌、水痕、滲漏水情形存在（下稱系爭滲漏水瑕疵），多次要求被告修繕遭其拒絕，經伊委由師傅於浴廁內拆除壁磚後，發現滲漏水係因給水管之水龍頭之內牙斷裂，且拆除壁磚後水龍頭周圍牆壁仍有水痕，系爭滲漏水於系爭房屋點交前即已發生，被告自應就交屋後仍發生滲漏水問題，負物之瑕疵擔保責任，又系爭滲漏水經伊委由師傅施工共計8萬8 ,000元，加計5%營業稅後為9萬2,400元，爰依民法第359條請求減少價金，並依同法第179條不當得利等法律關係請求被告給付9萬2,400元。並聲明：被告給付原告9萬2,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告提供的報價與建材、現況不符，原本是一般建材，而不是馬賽克建材，且應由雙方共同找公認的人員來估價，並先用儀器檢查找出漏水點即可，而不是全部打掉，伊預估2萬元以內就可以修復漏水等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、茲就兩造間之爭點，說明本院之判斷如下：　　　　㈠原告主張系爭房屋於危險移轉時（即被告於113年7月3日交付時），存有系爭滲漏水瑕疵，有無理由：　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣人所交付之物，其價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之；且該瑕疵擔保係基於買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不以出賣人有過失為必要（最高法院108年度台上字第196號、107年度台上字第2072號、104年度台上字第2437 號、104年度台上字第418號、103年度台上字第366號判決意旨參照）。　⒉原告主張其於113年5月4日，經由有巢氏房屋仲介，向被告以 1,120萬元，購買桃園市○○區○○路000號9樓房屋（即系爭房屋）暨坐落土地，兩造並簽訂不動產買賣契約書（即系爭契約），且被告於系爭契約所附之標的物現況說明書第12項「建築物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」中勾選「否」，並於113年7月3日交屋，其於點交系爭房屋後，即發現系爭房屋主臥室與浴廁共有之牆面有壁癌、水痕、滲漏水情形存在（即系爭滲漏水），經其委由師傅於浴廁內拆除壁磚後，發現滲漏水係給水管之水龍頭內牙斷裂，且拆除壁磚後水龍頭周圍牆壁仍有水痕，系爭滲漏水於系爭房屋點交前即已發生等情，業據其提出系爭契約、現場照片、修繕照片、LI NE對話截圖等為據（卷7-23、50-67），並有證人卓子朋於本院之具結證述可佐（卷70-71反），佐以被告對此未曾爭執，上開事實應堪屬實。從而，原告主張系爭房屋於被告交付時，系爭房屋內之給水管之水龍頭內牙已斷裂，並有系爭滲漏水瑕疵，為有理由。　㈡原告主張系爭滲漏水之瑕疵，並依民法第359條、第179條主張減少價金後，請求被告返還價金9萬2,400元，有無理由：　⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。復按買受人之減少價金請求權，為形成權，一經行使，即生減少價金之效果，惟就該減少之價金，如已為給付，出賣人在買受人減少之價金範圍內，買受人已無法律上之原因，應依民法第179條規定，負不當得利之返還責任。如前述本件買賣標的中，被告就所交付之系爭房屋，有系爭滲漏水之瑕疵，則原告請求該部分瑕疵之修復費用，相當於買賣標的無該瑕疵所減少之金額，洵屬有據。　⒉原告主張系爭滲漏水瑕疵之修復費用9萬2,400元，包含師傅卓子朋之施工費用5萬元、馬賽克磚3萬5,000元、安裝淋浴龍頭3,000元及營業稅4,400元等情，業據其提出工程報價單、收據等為憑（卷24、68），且觀諸工程報價單所載施工項目「浴室乾濕分離區-3壁面磚-打除工+粗工搬運工+土賽廢棄物棄運資+三壁面做打底工程+地壁兩層彈泥防水層+地上4 角邊.角鋪設不織布（含工帶料）+拆除淋浴龍頭組」、「貼壁.地馬賽克磚+填縫--黏著劑材料+貼2.2公分馬賽克磚」、「淋浴龍頭組安裝」，而收據記載品名「馬賽克」等情，且經證人即施工人員卓子朋於本院具結證稱：當時房間有壁癌，伊為找出壁癌發生原因，就從浴室打除3面牆及地板，最後才發現是水龍頭內牙斷裂造成，房間壁癌對應的浴室那一面是水龍頭內牙旁邊那一面，伊總共施工2天才完成，本件工程總共收了5萬元，磁磚不是伊叫的，但是伊貼上去的等語（卷69反-71反），核諸各該工項固均堪認與系爭滲漏水之發現、重建相關，且施工費用5萬元、馬賽克磚3萬5,000 元、淋浴龍頭組安裝工資3,000元尚無明顯悖於常情，而營業稅4,400元部分係原告依公司名義開立發票而加收5%之營業稅，然本件工程應開立發票人分別為施工師傅即卓子朋、磁磚提供者即大東建材行才對，且依卓子朋之證述，其僅收 5萬元，而非含稅之5萬2,500元，另大東建材行所開立之收據，亦為3萬5,000元，而非含稅之3萬6,750元，是原告請求修復費用中另含5%營業稅即4,400元，自屬無據。是原告就系爭滲漏水瑕疵之修復費用，得請求8萬8,000元（計算式： 5萬元+3萬5,000元+3,000元＝8萬8,000元），逾此金額之請求，則難准許。　⒊至被告抗辯原告提供的報價與建材、現況不符，原本是一般建材，而不是馬賽克建材，且應由雙方共同找公認的人員來估價，且應先用儀器檢查找出漏水點即可，而不是全部打掉，預估2萬元以內就可以修復漏水等情。惟查，觀諸原告與仲介之LINE對話內容，略以：原告方於交屋日即113年7月3 日起即陸續與房屋仲介聯絡，要求房屋仲介處理系爭房屋滲漏水，仲介表示有找師傅估價，但要看屋主即被告態度如何處理，迄至113年7月18日仲介回覆在等屋主回覆，113年7月 19日仲介表示屋主不願意出來碰面，但屋主說不認同估價單修法，會帶師傅過來評估修繕那塊壁癌，113年7月20日原告方表示被告無誠意心來處理浴室滲漏水源頭，仲介表示己轉給開發方，113年7月21日原告方表示29日開始浴室滲漏水修繕工程等情（卷54-63），足見原告於交屋後即發現系爭房屋有滲漏水之壁癌發生，且經由仲介聯絡被告處理，被告未積極出面處理，可想為免滲漏水造成損害繼續擴大，原告自行尋找師傅以解決系爭房屋之滲漏水，況且事後發現系爭滲漏水原因係因給水管之水龍頭內牙斷裂造成，而該水龍頭內牙斷裂若未即時處理，必造成大量水自該處溢出，造成系爭房屋之損害擴大，屆時恐非僅打除3面牆壁及地面能解決。再者，上開LINE對話過程中，仲介雖有提供報價為1萬6,000 元之工程報價單（卷53），且被告亦表示2萬元以內就可以修復漏水等情，惟上開工程報價單所載施工項目均為壁癌修復，並未包含尋找系爭滲漏水之原因，更遑論就系爭滲漏水之源頭即水龍頭內牙斷裂修復及施工現場回復。甚者，系爭房屋發現壁癌之處，所對應浴室之牆面，並非水龍頭內牙斷裂之牆面，此經證人卓子朋證述在卷（卷71），堪認系爭滲漏水已自水龍頭內牙斷裂之牆面溢出至其它牆面，且該牆面防水層亦失其效用，才會滲漏至房間牆壁而出現壁癌，證人卓子朋就系爭滲漏水而打除3面牆壁及地面等施作範圍，及因而使本件施作之浴廁牆面所需之磁磚共計3萬5,000元，均屬合理。另是否應由雙方共同找公認的人員來估價，並先用儀器檢查找出漏水點？此部分審酌原告經由仲介通知被告該系爭房屋發現滲漏水之瑕疵起，被告遲未積極出面處理，倘若待被告出面與原告協調找尋公認之第三人，不知要過多久之時間，系爭滲漏水之損害必會擴大，故考量上開遲未修復系爭滲漏水可能造成損害之擴大，認證人卓子朋施作範圍及方式所索取之費用5萬元、磁磚費用3萬5,000元及淋浴龍頭組安裝3,000元，尚屬合理。是被告上辯，均無從為有利被告之認定。四、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。經債權人起訴而送達訴狀與催告有同一之效力；又遲延債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。查本件被告所負之債屬給付無確定期限之金錢債務，雙方就利率並無約定，亦無其他可據之利率計付規範，揆諸前揭規定，原告自得請求被告給付該債務自起訴狀繕本送達翌日即113年10月17日起（卷27-送達證書）至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息。四、綜上所述，從而，原告依民法第359條、第179條規定，提起本件訴訟，請求被告給付8萬8,000元，及自113年10月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係適用小額訴訟程序所為被告敗訴判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，原告就該部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，僅係促請法院上開職權宣告之發動，本院就此部分不另為准駁之諭知，另職權酌定被告供所定金額之擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，因其訴業經駁回，故該部分之假執行聲請已失所附麗，爰併予駁回。。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依同法第436 條之19第1項規定，確定訴訟費用之負擔如主文第3項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官　紀榮泰正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　施春祝中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日附錄：一、民事訴訟法第436條之24第2項　　對於前項第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理　由，不得為之。二、民事訴訟法第436條之25 　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項︰　　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471條第1項（依同法第436條之32第2項規定於小額事件之上訴程序準用之）　　上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後二十日內，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毋庸命其補　正，由原第二審法院以裁定駁回之。

2025-03-10

CLEV-113-壢小-1907-20250310-1

訴

臺灣橋頭地方法院

減少價金

臺灣橋頭地方法院民事判決 110年度訴字第403號原告陳雅芳訴訟代理人曾嘉雯律師複代理人陳亮妤律師訴訟代理人葉凱禎律師被告廖子嫻訴訟代理人陳惠媖律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國114年2月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國107年1月8日以新臺幣（下同）6,000 ,000元之價格，向被告購買如附表一所示之不動產（下稱系爭房地，編號2建物稱系爭房屋），兩造並書立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），系爭房地於同年3月1日辦畢所有權移轉登記，並於同年6月1日交屋。原告於107年6月17日第一次發現系爭房屋一樓大門外牆附近（邊牆、窗台）有漏水情形，原告即於同年月18日通知被告，109年8月4日發現第二次漏水時，亦於同日通知被告；另系爭房屋一樓後方，如附圖紅線範圍所示部分（面積約0.22平方公尺，下稱系爭占用部分），無權占有高雄市市有坐落高雄市○○區○○段000○0 地號土地（下稱525之5土地，管理機關為高雄市政府工務局，下稱工務局），日後有遭工務局訴請拆除之虞，原告於10 9年8月5日發現時，即於同日通知被告。系爭房屋既有前揭瑕疵，被告自應對原告負民法第354、359條之瑕疵擔保責任，原告並得依民法第227條第1項規定，依關於給付不能即民法第226條第1項規定，請求被告負債務不履行之損害賠償責任。經鑑定後，系爭房屋漏水部分需支出修復費用158,204 元，拆除系爭占用部分並回復原狀則需支出如附表二所示修復費用292,950元，爰依前揭規定提起本訴，請求被告賠償之。又系爭房屋因有前揭瑕疵，而有房屋價值減損百分之30 （漏水減損百分之15、占用鄰地減損百分之15）即1,800,00 0元（計算式：買賣價金6,000,000元Ｘ百分之30＝1,800,000 元）之情，原告亦得依民法第359條規定請求減少價金或依民法第179條規定，請求被告返還溢領之價金1,800,000元，爰依前揭規定提起本訴，請求本院擇一為原告勝訴判決。聲明：（一）被告應給付原告2,251,154元，及110年5月3日民事起訴（二）狀繕本送達翌日即同年月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：由原告提出之實價登錄資料，可知與系爭房屋相同，位於清平街、屋齡25年、建物移轉面積為62.19坪的4層樓透天厝，107年4月間的交易價格為7,600,000元，而系爭房屋面積為68.81坪，若非被告於出售系爭房地時，已告知原告系爭房屋有漏水情形，當無以低於市價1,600,000元之6 ,000,000元之價格，將系爭房地出售予原告之理。原告於10 7年6月告知被告系爭房屋有漏水情形時，被告隨即請統軍工程企業有限公司（下稱統軍公司）進行修繕，統軍公司第一次修繕完畢後，原告於同年8月24日通知被告仍有漏水情形，因當時被告婆婆過世，無暇處理此事，被告即將統軍公司之聯絡方式告知原告，請原告自行聯絡處理，事後原告即未再向被告為任何通知；況依原告提出之帳戶明細、照片可知，原告於107年11月9日曾購買木地板鋪設客廳，若系爭房屋仍有漏水情形，原告豈會如此為之，由此應可推知，統軍公司應已完成修繕，統軍公司既已完成修繕，系爭房屋109年8 月4日漏水，即與被告無涉，是原告請求被告賠償漏水修復費用158,204並無理由。又系爭房屋係由建商興建，被告自9 7年間購得系爭房地後，未曾增建或擴建，亦未曾申請鑑界或丈量或相關拆除通知，工務局亦不曾要求被告拆除系爭占用部分，被告就系爭房屋是否有占用525之5土地乙節並不知情，否認有故意不將此情告知原告之情，況系爭占用部分為社區與外界之界線，為社區外部景觀，並非系爭房屋之一部，否認系爭占用部分在系爭契約買賣範圍內，原告請求被告賠償拆除系爭占用部分並回復原狀之修復費用292,950元，亦無理由。系爭房屋既無前揭瑕疵，原告請求減少價金1,80 0,000元或返還溢領價金1,800,000元，亦無理由等語，資為抗辯。聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、不爭執事項：（一）被告於107年1月8日以6,000,000元之價格，將系爭房地出售予原告（含土地價金4,500,000元、系爭房屋價金1,500 ,000元），並書立書面不動產買賣契約，系爭房地於同年 3月1日辦畢所有權移轉登記，並於107年6月1日交屋。（二）兩造於107年6月1日交屋時，原告查看系爭房屋，未發現漏水情形。（三）原告於107年6月5日動工整修系爭房屋，拆掉如審訴卷第3 1至33頁證三照片所示木櫃時，發現櫃腳腐朽及牆面修補痕跡；於107年6月17日時，系爭房屋一樓自上開客廳木櫃下方漏水至客廳地面。原告於107年6月18日通知被告，被告於107年7月初委請統軍公司施作漏水修復工程。（四）系爭房屋客廳木櫃下方於107年7月16日、8月25日、8月28 日，因雨再度漏水，且進入大門右側牆面、前門門框、門軸舊天地栓處、前門地板縫亦發生漏水情形。原告於107 年8月24日以通訊軟體LINE（下稱LINE）告知被告，被告表示因婆婆過世，請原告自行聯絡統軍公司處理。（五）109年8月4日、8月26日原告發現系爭房屋前門門框、前門地板縫漏水，原告於109年8月4日以LINE告知被告前揭情事。（六）系爭房屋為82年5月31日建築完成。（七）被告於110年5月6日收到民事起訴狀（二）繕本。（八）原告不再就系爭契約主張有解除權，也不再請求被告返還價金、賠償稅費及裝潢費用、給付違約金，系爭契約現仍有效存在。四、本院得心證理由：　　　　按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。是以，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第354條、第359條本文、第365條、第227 條第1項、第226條第1項、第179條亦分有明文。經查：（一）房屋漏水本為中古屋買賣常見之糾紛，而房屋隨著屋齡增加，因地震、風力、溫度變化熱脹冷縮等自然因素，造成材料老化、劣化，結構體防水功能降低、失效，導致漏水之情形，亦屬常見，買賣中古屋時，尤其是屋齡逾20、30 年以上之房屋時，縱該房屋原未發生漏水情形，亦無法期待該房屋日後不會發生漏水情形，此應為購買中古屋之買家所週知之事。而系爭房屋係於82年5月31日興建完成，迄兩造簽立系爭契約時，屋齡已約25年，自無可期待完全無漏水情形發生。觀諸系爭契約（審訴卷第19至25頁），兩造並未載明系爭房屋漏水情形，證人即地政士謝淑美到院作證時，雖證稱被告於簽約時有表示系爭房屋沒有漏水情形，然同時亦證述原告也表示看過房子，兩造均表示毋庸在特約條款載明漏水情形等語（本院卷一第288頁）。若被告確有向原告保證系爭房屋並無漏水之情，或原告有不知老屋本易有漏水問題之情，原告應無表示毋庸在特約條款載明漏水情形之理，顯見，兩造就老屋本易有漏水問題乙事均有所預見，故未要求於系爭契約記載，被告保證系爭房屋有「無漏水情形」之品質，亦未記載漏水情形。原告於107年6月17日發現系爭房屋一樓有漏水情形並通知被告後，被告隨即於107年7月初，委請統軍公司施作漏水修復工程；107年8月24日以LINE告知被告仍有漏水情形，被告雖因婆婆過世而無法聯繫，仍將統軍公司之聯絡資料告知原告，請原告自行聯絡統軍公司處理，顯見被告就此情，亦無推諉不願負責修繕之情。又依原告提出之交易明細、照片（審訴卷第175、177頁）可知，原告於107年11 月9日購買木地板鋪設客廳，若統軍公司未完成修繕，原告應無購買木地板鋪設客廳之理，且原告第二次發現漏水時，已為近2年後之109年8月4日，該次漏水是否為系爭房屋交屋時原有之漏水瑕疵，即非無疑。本院前囑託高雄市土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定系爭房屋漏水情形，鑑定結果認為，系爭房屋屋齡迄今已逾30年，歷經地震、風力及溫度變化熱脹冷縮等自然因素，造成材料老化劣化致建物結構體防水功能降低、失效（標的物進行試（漏）水試驗時，同一時期興建之隔壁鄰房一樓前院及室內亦發現有滲水情形可證），據此研判標的物一樓大門外牆附近漏水主要原因為材料老化劣化、防水功能失效所致，有鑑定報告足稽（鑑定報告第7頁），是土木技師公會未認系爭房屋109年8月4日之漏水，係因統軍公司未將漏水修繕完畢所致。本院前於112年11月2日準備程序時，詢問原告有何證據可證明兩次漏水成因相同，原告表示請求送土木技師公會為補充鑑定；本院隨即於同年月3日發函囑託土木技師公會鑑定兩次漏水成因是否相同、107年6月發生之漏水是否業經統軍公司修復；原告於113年1月11日具狀表示此部分毋庸鑑定；本院再於同年月16日發函告知原告，此部分應由原告負舉證責任，基於處分權主義，原告可選擇不為此部分鑑定，惟此部分舉證責任之不利益，應由原告負擔；原告仍於同年月25日具狀表示依現有證據應已盡其舉證責任，毋庸為此部分鑑定；本院再於113年2月 1日行調查程序，再次對原告闡明前揭事項，原告仍表示確定不請求此部分鑑定；本院於同日發函請被告就此表示意見，被告於113年2月16日具狀表示無意見；本院於同年月20日函請土木技師公會毋庸為此部分鑑定，有準備程序筆錄、囑託鑑定函、民事陳報狀、本院通知、調查筆錄、民事陳述意見（三）狀、變更囑託事項函可佐（本院卷二第94、101、139、140、145、147、155、156、161、173 、177頁）。原告固主張兩次漏水位置相同，可證明兩次漏水成因相同，惟水係流動之液體，只要一有縫隙就會沿著縫隙流動，縱漏水處均相同，水之來源亦非必定相同，況若非統軍公司已完成107年6月間漏水之修繕，原告當無於107年11月9日購買木地板鋪設客廳之理，而第二次漏水發生時即109年8月4日，距統軍公司完成修繕已近2年，亦無證據可證明兩次漏水成因確實相同，仍應由專業鑑定機構鑑定，方能確認，原告以此主張兩次漏水成因相同，理由難認充足。經本院對原告闡明舉證責任之分配與效果後，原告仍表示毋庸鑑定，難認原告已就兩次漏水成因相同盡其舉證責任，原告既未盡其舉證責任，其主張被告就系爭房屋109年8月4日發生之漏水，仍應負物之瑕疵擔保責任，洵屬無據。（二）由系爭房屋外觀觀之，並無增建情形，社區各戶臨清平街 52巷處均有花台，花台瓷磚與房屋樣式相同，雖與各戶後方相連，惟無後門可直接到達花台，而需由各戶大門繞過社區中庭後，由社區中庭進入清平街52巷，方得到達各戶後方花台，有本院履勘筆錄、照片可稽（本院卷一第321 至365頁）；依工務局檢送之系爭房屋壹層平面圖（本院卷一第179頁）記載，系爭房屋所在社區之房屋均無花台之設計；本院於113年9月19日函詢工務局，系爭占用部分是否為系爭房屋建造執照或使用執照之一部，工務局亦函覆本院稱系爭占用部分並非系爭房屋之建造執照或使用執照之一部，有相關函文可憑（本院卷二第227、241頁）。依前揭情事綜合觀之，被告抗辯系爭占用部分係建商興建，被告未曾增建、擴建，應屬可採；系爭占用部分既非系爭房屋建造執照或使用執照之一部，亦無法由系爭房屋、系爭占有部分之位置、用途，認定系爭占用部分究係系爭房屋之一部或為系爭房屋之從物，及系爭占用部分究屬各住戶單獨所有，抑或屬社區住戶共有供管理委員會管理使用或約定由各戶各自管理使用不明；系爭契約固於備註欄記載買賣標的「含未辦保存登記之建物在內」（審訴卷第 19頁），惟所謂未辦保存登記之建物係指何部分，是否包含系爭占用部分亦屬不明，原告復未提出其他證據以證明之，原告主張系爭占用部分為系爭契約之買賣標的，進而主張系爭占用部分占用525之5土地，請求被告賠償拆除系爭占用部分後回復原狀之費用，亦屬無據。（三）原告主張系爭房屋有漏水、占用鄰地之瑕疵，均屬無據，業據本院認定如前，原告主張系爭房屋因有前揭瑕疵，進而主張系爭房屋有價值減損百分之30，並請求被告返還溢領之價金1,800,000元，亦難認有理。再者，系爭契約之買賣價金，包含土地價金4,500,000元、系爭房屋價金1,5 00,000元，為原告不爭執，縱認系爭房屋有漏水情形，當不致土地價值減損，系爭占用部分係坐落鄰地，亦不致影響土地價值，原告明知系爭房屋價金僅1,500,000元，仍請求減少逾系爭房屋價金之1,800,000元或請求被告返還1 ,800,000元，其主張顯亦欠缺合理依據，併予敘明。五、綜上所述，原告依民法第354條、第359條本文、第365條、第227條第1項、第226條第1項、第179條規定，請求如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第三庭法　官　　呂明龍以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　　曾啓聞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附圖：高雄市政府地政局楠梓地政事務所民國110年11月1日楠法土字第207號複丈成果圖。附表一編號種類坐落權利範圍備註１土地高雄市○○區○○段000地號 432/10000 ２建物高雄市○○區○○段0000○號 1/1 門牌號碼：高雄市○○區○○街00巷00弄00號；含共有部分：同段1403建號（權利範圍：458/10000）附表二（幣別：新臺幣／元）編號施工內容數量單位單價金額１白鐵防盜窗拆除及回復（不含天花板） 1 式 12,000 12,000 ２後牆打除濾 1 式 18,000 18,000 ３新砌上磚 1 式 21,000 21,000 ４後牆、地坪貼磁磚施工 11 坪 7,000 77,000 ５塑鋼浴室門、含門框（更新、含廢棄清運） 1 樘 8,000 8,000 ６廁所內部磁磚全面打除及磁磚回復 1 式 25,000 25,000 ７廁所整間防水施工（加強型防水、共5道） 1 式 15,000 15,000 ８和成馬桶安裝、糞管改移（拆裝、工帶料） 1 座 18,000 18,000 ９各式泥作、防水材料費 1 式 85,000 85,000 合計 279,000 含稅 292,950

2025-03-10

CTDV-110-訴-403-20250310-3

板簡

板橋簡易庭

損害賠償

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決 111年度板簡字第2910號原告潘宜旻訴訟代理人吳仁華律師被告謝麗娟訴訟代理人羅惠民律師訴訟代理人吳文貴上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣34萬0,937元，及自民國111年11月23 日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔76％，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣34萬0,93 7元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：伊於民國111年1月20日透過仲介住商不動產而與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以新臺幣（下同）750萬元購買被告所有之新北市○○區○○路0段 00巷00號3樓房地（下稱系爭房地，單稱建物則稱系爭房屋），伊已付清價款，並於111年3月16、28日完成所有權移轉登記及交屋。詎伊於111年8月11日進行房屋木作裝潢時，發現系爭房屋天花板等處遭白蟻蛀蝕，隨即通知仲介並委請除蟻公司前來勘查，經檢視發現系爭房屋天花板、房間內櫃體、隔板及門框等多處均遭白蟻嚴重蛀蝕，伊遂委請房仲通知被告處理，惟被告回覆稱僅願意負擔除蟻費用，而不願協商解決，惟系爭房屋既遭白蟻嚴重蛀蝕，而存有物之瑕疵，致伊須僱工將白蟻蛀蝕部分拆除並重新木作裝潢，而受有修復費用42萬6574元及租金支出9000元，合計43萬5574元之損害（計算式：426574元＋9000元＝435574元），伊自得請求減少價金。為此，爰依民法第227條第1項及第2項、第359條、第 179條等規定，請求被告返還因前開瑕疵減少之價等語。並聲明：㈠被告應給付原告44萬7,550元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：兩造所簽訂系爭買賣契約有約定按現況交屋，即已免除伊之物之瑕疵擔保責任；伊在不動產委託銷售標的現況說明書勾選未有白蟻蟲害一節，係就伊持有系爭房屋期間從未知悉有白蟻蟲害乙情為說明，並非故意不告知瑕疵；又以手摸敲擊即可檢查有無白蟻蛀蝕，惟原告於交屋後未從速檢查，而係逾4個月半月始檢查房屋，應認已視為承認其所受領之物，不得主張物之瑕疵擔保；況縱認系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵，亦應係兩造買賣契約成立即前已存在，原告僅能主張物之瑕疵擔保責任，而不得主張不完全給付之債務不履行；而係社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（下稱住宅消保會）之鑑定報告意見，伊至多僅須負擔折舊後之費用即16萬0778元作為賠償範圍，至於原告請求賠償租金支出之損害則屬無據等語，以資抗辯。其聲明為：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：　　原告主張其經由訴外人住商不動產之居間仲介於111年1月20 日與被告簽訂系爭買賣契約，約定以750萬元價金向被告系爭房地，並於111年3月16、28日完成所有權移轉登記及交屋，業據提出不動產買賣契約書、建物及土地登記第二類謄本為證（卷一第15至23頁、第31至34頁），復為被告不爭執（卷二第43頁），首堪認定。四、得心證之理由：　㈠關於系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵及其發現經過情形：　⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。是買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，即應先由買受人就買賣標的物於交付時即危險移轉時，有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵存在之事實，負舉證之責。　⒉查原告主張其於交屋後發現系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵，隨即通知仲介及被告處理等情，業據提出示意圖及照片、影像光碟、白蟻防治工程報告、郵局存證信函及line對話紀錄等件為證（本院卷一第第37頁、第39至64頁、第155至157頁、第159至167頁、第195至219頁、第261至265頁）。　⒊又證人陳俊傑具結證稱：白蟻防治工程報告是我所出具的，我從89年開始從事病媒防治、清潔及消毒業務迄今，並有領得專業技術人員證照。我所經營的諾盾病媒防治企業社每年 7月至11月平均1個月大約有5件跟白蟻有關的案件是針對白蟻防治工程。我在111年8月間去系爭房屋3次檢視及施作白蟻工程。系爭房屋會發現白蟻是因為原告裝修時，想保留部分舊有木作，木工在拆除木作時，就發現活體白蟻，所以裝修設計師立即停工，並聯絡我過去檢視，我到場檢視時，系爭房屋只有拆除部分木作裝潢，我印象當時客廳櫥櫃大部分都拆了及部分客廳天花板也拆了。原證5光碟檔案是我拍的，都有拍到蟻泥，也就是白蟻排泄物。蟻泥的產生是因為白蟻在木頭裡面啃食木作而產生蟻泥，天然纖維是白蟻主要食物來源，吃纖維就會有排泄物，這個排泄物不是廢棄物，主要是用來築巢，這樣的橫條蟻泥也就是蟻道，蟻道是保護白蟻不受光害，白蟻在蟻道遮蓋下活動，如果看到像這樣的蟻泥就可以判斷木作裡面有被白蟻吃空，這樣白蟻才有活動擴散的途徑。系爭房屋非常老舊，我判斷是在早期有紛飛的白蟻入侵系爭房屋開始擴散築巢，從侵入到築巢蟻穴至少需半年以上的時間，築巢後再擴散又需要好幾年的時間，這是我依照我白蟻防治實務經驗，並根據這個個案所看到的屋況去作判斷。本案白蟻已侵入系爭房屋屋內及屋內裝潢，從一開始白蟻侵入到築巢蟻穴至少需半年以上時間，築巢後再擴散到房子各區域木作像提示影像這樣又需要好幾年的時間，我無法肯定需要幾年，但絕對不是短時間或幾個月。我出具的防治報告研判是綜合我在系爭房屋各區域看到的屋況作出綜合研判。白蟻生長確實會受環境、濕度、溫度、有無人居住等因素影響，但這個個案從我方才所述白蟻擴散及破壞狀況及子巢數量且影片中都還有拍攝到白蟻活體，可以研判侵入時間已有數年，以我的經驗，系爭房屋這種舊裝潢白蟻可食部分不多，我能夠肯定侵入時間有數年最主要的判斷依據在於白蟻的擴散破壞範圍，因為客廳、兩間房間、小更衣室都有白蟻擴散破壞的情形，所以就系爭房屋這個個案可以研判白蟻侵入時間有數年等語（本院卷一第328至338頁）。　⒋再觀本院囑託住宅消保會鑑定系爭房屋結構、構造、泥作、木作、裝潢、家俱等存在白蟻侵入破壞之具體受損情形，其中玄關、客廳、廚房、房間及小更衣室之天花板，及上開地點內之木作隔間牆、木作衣櫃等位置，均發現有白蟻損害，亦有該會所出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）存卷可參（見該報告第10頁）。　⒌本院審酌證人陳俊傑具有從事病媒防治、清潔及消毒業務多年經驗及專業證照，且與兩造間無利害關係，其所為證言復係出於其親臨現場觀察見聞之所得，應堪採信，另系爭鑑定報告亦係經兩造合意囑託之鑑定單位就系爭房屋受白蟻侵入破壞之具體受損情形為調查認定，亦屬可採。從而，參酌上開證人所述證言、原告提出之現場照片及系爭鑑定報告，可知原告於系爭房屋交屋後，在進行裝潢拆除木作時，發現系爭房屋內有白蟻，隨即通知證人到場檢視並確認系爭房屋內玄關、客廳、廚房、房間及小更衣室之天花板及上開地點內之木作隔間牆、木作衣櫃等位置，均有嚴重之白蟻蛀蝕及擴散破壞之現象，且白蟻侵入時間已有數年之久，並非短期數個月所形成，而被告既為系爭房屋之出賣人，復不爭執白蟻係於簽約時及交屋時即已存在（本院卷一第228頁），堪認原告主張系爭房屋存有多處白蟻蛀蝕之瑕疵及其係於施作木工裝潢時發現瑕疵等語，應可採信。　㈡原告主張因系爭房屋有白蟻蛀蝕之瑕疵而得請求減少價金，是否有理由？若有理由，減少之價金應為若干？　⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（參看最高法院87年台簡上字第10號民事判例意旨）。而無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。準此，出賣人既於其減少之範圍內無該價金之請求權存在，則買受人自得依不當得利請求出賣人於減少範圍內返還已交付之價金。另負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害；又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第 213條第1項、第3項、第215條及第216條分別定有明文。而請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，如修理材料係以新品換舊品，則應折舊計算（參看最高法院104年度台上字第504號判決意旨）。　⒉承前所述，被告交付之系爭房屋存有白蟻蛀蝕屋內多處裝潢之瑕疵，原告發現後即於合理期間內通知被告，被告應負物之瑕疵擔保責任，是原告依民法第359條之規定請求減少買賣價金，即屬有據。至被告雖不否認系爭房屋有白蟻蛀蝕之情形，並以前揭情詞置辯。惟查，系爭買賣契約第15條固有約定按現況交屋（本院卷第22頁），然而系爭房屋存有多處白蟻蛀蝕及擴散破壞之現象，且白蟻侵入時間已有數年之久，並非短期數個月所形成，被告更不爭執白蟻係於簽約時及交屋時即已存在（本院卷一第228頁），堪認原告於交付系爭房屋時，應已知悉系爭房屋存在白蟻蛀蝕之物之瑕疵。再觀諸被告於本件『不動產委託銷售標的現況說明書』就系爭房屋之建物瑕擔保情形，其中關於是否有白蟻蟲害情形，係勾選「否」（本院卷一第29頁），則原告主張被告係告知其系爭房屋現況無白蟻蟲害，系爭房屋「存有白蟻蟲害之瑕疵」不在兩造所合意現況交屋範圍內，被告仍應負物之瑕疵擔保責任等語，應屬可採。被告辯稱其僅就現況交屋而免負物之瑕疵擔保責任云云，洵非有據。又原告於交屋後111年8月間進行木作施工裝潢時發現有白蟻蛀蝕，隨即於111年8月15日通知房仲人員，並於111年8月26日發函通知被告請求減少價金，亦對話紀錄及存證信函在卷可稽（本院卷一第159至167頁、第265頁），嗣於111年10月6日提起本件訴訟，亦有民事起訴狀本院收狀戳可供核對（本院卷一第11頁），足見原告行使減少價金請求權未逾通知後6個月之法定期間，出賣人即被告所得請求之價金，即於應減少之範圍即33萬7336元（理由詳如下述）內縮減，而無該價金之請求權存在，是原告依民法第359條規定向被告請求減少價金，於法自屬有據。被告辯稱原告未從速檢查，應認已視為承認其所受領之物，不得主張物之瑕疵擔保云云，尚非可採。　⒊又依兩造合意囑託之鑑定單位住宅消保會就系爭房屋受白蟻損害回復原狀之合理修繕工程項目、內容及方法，合理修繕費用金額若干等節為鑑定，經該會鑑定結果認系爭房屋進行白蟻損害修繕工程費用總計為37萬4543元，合理修補期間約需15個工作日，並建議施工期間應避免供人起居生活，有該會出具之系爭鑑定報告附卷可稽（見該報告第11至13頁)，而參諸系爭鑑定報告，業已就修繕工程項目、方法、數量及單價，均詳述在案，並具體說明施工期間應避免供人起居生活之理由，自屬可採。而依系爭鑑定報告之估算結果，修繕工程費用總計為37萬4543元，包含木作及油漆工程之材料費用加總為10萬3912元，另木作及油漆、清潔工程工資費用加總為22萬0368元，再加計監工費用10％即3萬2428元、稅捐5％即1萬7832元。其中木作及油漆工程之材料費用，因系爭房屋係於104年11月11日裝潢啓用、於111年3月間出售辦理交屋，則於交屋時之房屋裝潢材料其折舊率為35％，殘值為65％，亦有住宅消保會113年12月31日函復補充說附卷可參（本院卷二第15至17頁），則被告抗辯此部分修繕費用應計算折舊，應屬有據。從而，原告得請求被告賠償之修繕工程材料費用經計算折舊後應為6萬7543元（計算式：103912元×65％＝ 67543元，元以下四捨五入，以下同），加計工資費用22萬0 368元，外加監工費用10％及稅捐5％，合計其金額應為33萬25 37元【計算式：（67543元＋220368元）＋｛（67543元＋220368 元）×10％｝＋｛（67543元＋220368元）×1.1×5％｝＝332537元】。至原告雖主張系爭鑑定報告漏列小更衣室其中一個衣櫃，及系爭房屋修繕工程尚須施作拆除後之水電工程、電線及開關插座，此部分工程費用13萬6000元應計入本件損害賠償範圍內云云，惟查經鑑定單位函復系爭鑑定報告「無漏列」附件光碟錄影檔當中之小更衣室影片檔案時間第1秒畫面左側櫃體，且鑑定當日現況已修繕完成，依據原證5檔案中「小更衣室.mp4」影片，其雖有顯示左側櫃體，但未顯示該櫃體是否有受蟲蟻損害及具體侵害程為何，故建議另行提供相關資料佐證證明...鑑定當日現況已修繕完成，本會無從得知先前受蟲蟻侵害之確切燈具、電纜、插座、開關之實際位置、數量、型號等相關資訊（本院卷二第15頁），而原告對此未能進一步舉證證明系爭鑑定報告有何漏列或系爭房屋之燈具、電纜、插座或開關有何受到白蟻侵蝕損害之具體情形，另參酌證人陳俊傑證詞及原告提出之白蟻防治工程報告，亦均未提系爭房屋之燈具、電纜、插座或開關有何受到白蟻侵蝕損害之具體情形，是本院認此部分原告之舉證尚有不足，其主張自難憑採。　⒋又原告另主張其於系爭房屋進行白蟻損害修繕工程時，因無法居住使用系爭房屋，而受有另行租屋居住15個工作日共計 3週之房屋租賃損害9000元一情，亦據提出591租屋網頁資料及房屋租賃契約在卷可稽。按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任（參看最高法院112年度台上字第924號判決意旨）。查原告於交付系爭房屋時，應已知悉系爭房屋存在白蟻蛀蝕之瑕疵，業據本院認定如前，惟原告卻仍於本件『不動產委託銷售標的現況說明書』就系爭房屋之建物瑕擔保情形，其中關於是否有白蟻蟲害情形，係勾選「否」（本院卷一第29頁），而因故意或過失未告知該瑕疵於被告，致被告不知有瑕疵仍為購買，則原告所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任。本院審酌系爭鑑定報告認定系爭房屋受白蟻損害之合理修補期間約需15個工作日，並建議施工期間應避免供人起居生活，有該會所出具之系爭鑑定報告附卷可稽（見該報告第11至13頁)，原告在該15個工作日無法居住使用系爭房屋，自必受有損害，原告請求被告賠償損害，即無不合。則以15個工作日加計週六日，期間共計為3週，再根據原告提出之591租屋網頁資料，與系爭房屋條件相當之當地市場租金行情為月租金2萬元，原告主張以月租金1萬2000元（換算日租金為400元）計算，已低於當地市場租金行情，應認可採。從而，原告請求被告賠償系爭房屋於白蟻損害修繕工程3週期間，無法使用系爭房屋之租金損害共計為8400元（計算式：400元×21天＝8400 元），亦屬有據。　⒌基上，原告因系爭房屋所生瑕疵而受有須支出木作、油漆及清潔工程等修繕費用33萬2537元，及修繕期間無法使用系爭房屋之租金損害8400元，合計為34萬0937元（計算式：3325 37元＋8400元＝340937元），而系爭房屋因上開修復工程而使瑕疵狀況得以改善復原，成為無瑕疵狀況，故應以上開修復費用加計租金損害數額即34萬0937元做為減少之價金。則就原告行使減少價金34萬0937元範圍內，被告受領該部分價金之法律上基礎已喪失，而成為無法律上之原因，原告依不當得利法則請求被告返還此部分價金，於法自屬有據。五、綜上所述，原告依民法第359條、第227條第1項及第179條規定請求被告給付34萬0937元，即自起訴狀繕本送達翌日即11 1年11月23日（繕本於同年月22日送達被告，送達證書見本院卷一第95頁）起至清償日止，按年息5％計算利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所用證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列。又本件係適用簡易程序而為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，另被告聲請免為假執行，亦無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，應不予准許。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國114年3月10日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　法　　　官江俊傑以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國114年3月10日　　　　　　　　　　　書　記　官　蔡儀樺

2025-03-10

PCEV-111-板簡-2910-20250310-1

重建簡

三重簡易庭

給付工程款

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決　　　　　　　　　　　　　　　　　111年度重建簡字第130號原告原象室內裝潢工程有限公司法定代理人黃子恩原告豐華傢飾有限公司法定代理人蘇秉杰共同訴訟代理人王朝正律師複代理人陳全正律師史洱梵律師被告林薏蕙訴訟代理人郭心瑛律師上列當事人間請求給付工程款事件，本院於民國114年1月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告原象室內裝潢工程有限公司新臺幣貳萬元，及自民國一一一年四月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之八，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。　原告其餘假執行之聲請駁回。　　　事實及理由一、原告主張：被告就其所有門牌臺北市○○區○○○路0段000號5樓之1房屋（即麟光耕耘B2戶5樓，下稱系爭房屋)，先於民國1 10年3月3日與原告原象室內裝潢工程有限公司(下稱原象公司)簽訂設計合約書，由原告原象公司進行系爭房屋之室內設計，約定總設計費用新臺幣(下同)5萬元（下稱系爭設計契約）。嗣於同年4月14日再與原告豐華傢飾有限公司(下稱豐華公司)簽訂工程合約書，由原告豐華公司進行系爭房屋之裝潢施工，約定總工程款為84萬元，嗣向原告豐華公司辦理追加工程，約定總金額3萬2930元（下合稱系爭工程、系爭工程契約）。原告已於110年7月間完成系爭工程，並偕同被告於110年8月16日驗收完畢。詎被告僅於110年3月5日給付3萬元給原告原象公司；於110年5月4日、7月15日分別給付33萬6000元、30萬元給原告豐華公司，尚分別積欠原告原象公司尾款2萬元(計算式：5萬元－3萬元)、原告豐華公司尾款23萬6930元(計算式：84萬元＋3萬2930元－33萬6000元－30 萬元)，經原告屢次催討，仍未獲置理。為此，爰分別依系爭設計、工程契約法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告原象公司2萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡被告應給付原告豐華公司2 3萬6930元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5 %計算之利息；㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠原告原象公司、豐華公司並未分別在系爭設計契約與系爭工程契約乙方欄位簽章，且被告實際付款對象為蘇秉杰個人，故各該契約關係是否存在於兩造之間，容有疑問。　㈡原告原象公司設計系爭房屋次臥夾層，但該夾層配置卻經臺北市政府都市發展局認定為違章建築應予拆除，該夾層設計係由蘇秉杰於110年1月26日主動提出設計圖面給被告參考，然原告原象公司或蘇秉杰均未曾告知此種夾層設計係違反法規而屬違章建築，故被告在尊重及信賴專業之狀況下，方同意次臥進行夾層設計施工。系爭房屋之次臥設計違法夾層係屬不能修補之瑕疵，被告自得就次臥設計費部分約2萬元，依民法第494條規定減少原告原象公司請求之報酬。退步言之，若系爭設計契約簽訂時，即以夾層設計為設計合約內容之一部，則為自始客觀不能，依民法第246條第1項規定契約無效，並依同法第113條規定，被告得請求原告原象公司賠償損害，並與設計費抵銷。設若系爭設計契約簽訂時，並未以夾層設計為設計合約內容之一部，則為嗣後客觀不能，依民法第226條第1項規定，被告亦得請求原告原象公司賠償損害，並與設計費抵銷。退萬步言之，若違法夾層設計不該當於民法之給付不能，則被告主張不完全給付之損害賠償請求權，損害額為2萬元，與設計費用抵銷，故被告對原告原象公司不負有給付設計費用之義務。　㈢原告豐華公司就系爭工程有如附表一所示瑕疵、關於次臥室夾層經主管機關認定違章而需拆除支出如附表二所示費用明細、關於陽台冷氣機未按圖放置裝設之瑕疵如附表三、關於原告豐華傢飾公司施工逾期罰款計算式如附表四，加上原告豐華公司應於完工日前給付被告主臥室穿衣鏡，惟未給付，原告豐華公司自不得請求主臥室穿衣鏡920元。原告豐華公司對於廚房專用插座電池迴路，原本報價施作2個迴路，但原告豐華公司僅施作1個迴路(110V)，故原告豐華公司對於未施作之另一個迴路施作費用3600元亦不得請求。綜上，被告請求原告豐華公司償還瑕疵修補費用、不得收取次臥夾層設計費及退還工程費、減少報酬、損害賠償等金額共147萬2 630元(計算式：拆除次臥夾層6萬3500元＋次臥施工費14萬39 50元＋瑕疵修補費用27萬4500元＋逾期罰款98萬6160元＋未給付主臥穿衣鏡920元＋另一個迴路未施作費用3600元)，與原告豐華公司請求之工程款抵銷後，原告豐華公司已無任何餘額債權得向被告請求，故原告豐華公司請求無理由。　㈣原告豐華公司固主張被告曾於110年8月16日偕同驗收完成，惟依原告LINE對話截圖僅得證明於110年8月12日約妥將於11 0年8月16日進行驗收，無法證明於110年8月16日驗收完成，且系爭工程因有附表一之施工缺失未改善並經被告再次驗收前，依系爭工程契約第10條第2項約定，若施工有瑕疵，需再次驗收，故系爭工程未經被告驗收完畢。另被告於工程進行中未到現場，未發現有材料或施工與系爭工程契約不符情形，至於被告於110年8月17日、8月25日、9月2日通知改善缺失，係在原告表示完工後始發現之缺失，並非工程進行中，而被告於100年12月30日、111年1月6日以LINE通知擬會議討論之缺失多係涉及配電專業而無法以肉眼得知之缺失，被告亦係於完工後發現，被告上開行為自與系爭工程契約第11 條第3項約定不符(適用前提：需為工程進行中尚未施工完畢時)，況被告並無發現缺失後怠為通知之情事，反觀被告上開LINE通知擬開會討論缺失時，係原告拒不參加，甚至將被告及家人踢出LINE群組，顯見係原告拒絕改善更正，豈有在原告拒絕改善更正之情況下，反視為被告同意變更工程之理等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：　㈠被告於110年3月間就其所有系爭房屋委由他人進行室內裝修設計，簽立系爭設計契約（見聲證1）；於110年4月14日簽立系爭工程契約（見聲證2）；嗣辦理追加工程（見聲證3）。　㈡被告於110年3月5日給付設計費3萬元；於110年5月4日、110 年7月15日分別給付工程款33萬6000元、30萬元，合計63萬6 000元至蘇秉杰個人名義帳戶。　㈢被告與蘇秉杰於110年8月16日相約至系爭房屋現場驗收。　㈣被告於111年1月18日委由律師寄發台北信義郵局存證號碼33 號存證信函給蘇秉杰，告知系爭工程存在如附表一所示瑕疵，限期於111年2月15日前改善完成；於111年2月16日委由律師寄發台北信義郵局存證號碼80號存證信函給蘇秉杰等人，告知自行修補瑕疵，請求償還修補必要費用，並一步請求逾期完工罰款（見司促卷第39至52頁=被證4、5）。原告則於1 11年3月11日委由律師寄發律師函給被告，告知均否認被告所指逾期完工及工程瑕疵（見聲證6）。　㈤系爭房屋於111年2月25日經主管機關函知涉及違建爭議，須現場勘查（見被證6），嗣於111年3月17日函確認系爭房屋次臥夾層部分為違建，須拆除（見被證16）。　　　　四、本院之判斷：　㈠系爭設計契約、系爭工程契約存在被告與何承攬人之間？　1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法第153條第1項定有明文。次按債權債務之主體，以締結契約之當事人為準，契約成立生效後，因契約所生之債權債務關係即存在於該締約之當事人間。而締約之當事人為何人，應以締約當時之事實及其他一切證據資料作為判斷之標準。　2.原告原象公司、豐華公司主張與被告分別成立系爭設計契約、系爭工程契約，業據提出原始設計合約書耕耘B2-5F、工程合約書耕耘B2-5F為證，觀該合約書封面右下角均印有「執行空間設計聯合事務所-豐華傢飾有限公司/原象空間設計」，且乙方簽署欄位（即承攬人）僅將黃子恩、蘇秉杰列為業務承辦人，足見締約主體應為公司法人而非自然人，參以被告不否認有依各該合約內容履行，堪認被告就系爭設計契約、系爭工程契約成立對象應為原告原象公司、豐華公司，殆無疑義。至被告雖有將設計費、工程款給付至蘇秉杰個人名義帳戶，然蘇秉杰為豐華公司法定代理人，本有支配管領該公司收取款項之權限，不因形式上未原始匯入公司名義帳戶而認契約關係不存在公司之間。　　　㈡原告原象公司依系爭設計契約請求被告給付2萬元，有無理由？　1.按系爭設計契約第6條第2項約定尾款2萬元於圖說完成簽認後付清。　2.查工程進場施工前提必以設計圖說為據，兩造不爭執系爭工程早已進場施工，被告並得具體指摘原告豐華公司施作瑕疵等節，另提出原告原象公司繪製立面施工圖-次臥、立面索引為憑（見被證9、10），參以被告不否認實際收受設計圖說不只前開提出者為限（見本院重建簡卷第193頁），足認原告原象公司主張已完成全部設計圖說並交付被告，應屬可採。至上開契約條款雖以簽認為要件，然所謂簽認本不應拘泥於書面形式簽名，只要被告收到設計圖說，且同意原告豐華公司憑此進場施工，即應該當給付尾款要件。是原告原象公司依系爭設計契約請求被告給付尾款2萬元，洵屬有據，應予准許。　　　3.被告雖抗辯原告原象公司不得收取或應減少違法設計次臥夾層費用等語。惟臥室夾層設計是否構成違反建築法規，本待後續原告豐華公司施工完成後，經人檢舉或他法使主管機關獲悉，始由主管機關認定，否則被告本得保有原告原象公司提供該次臥夾層設計構想之利益。況被告既已同意該設計內容，原告原象公司所提供給付內容已完整規劃該次臥空間配置而符合雙方約定品質，被告本即依約給付該設計勞務之對價，並不因原告豐華公司施工結果事後遭主管機關查報違章建築而認原告原象公司因此成立未依債之本旨給付之債務不履行責任，申言之，原告原象公司所提供給付，僅止於單純構想階段之設計。是被告辯稱原告原象公司不得收取或應減少此部分設計費，抑或負契約債務不履行之損害賠償責任，尚難憑採。　㈢原告豐華公司主張於110年7月間完成系爭工程及於110年8月1 6日完成驗收，有無理由？如有，其得請求給付報酬為何？　1.按稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約。民法第490條第1項定有明文。承攬係以工作完成為目的之契約，承攬人之工作是否完成，應就契約之內容觀察，視工作是否發生契約預期之結果而定。承攬工作是否完成與承攬工作有無瑕疵，兩者之概念不同，工程雖已完工，尚未驗收或驗收未合格，亦不能因未驗收或驗收不合格，即謂工程未完工。至承攬人完成工作時，縱其工作有瑕疵，僅定作人能否請求瑕疵修補、減少價金或損害賠償之問題，仍無解於定作人應給付報酬之義務。　2.原告豐華公司主張於110年7月間完成系爭工程，有LINE通訊軟體對話紀錄、現場油漆完成、空調進場之照片等件為證（見原證2、3、聲證4、5、被證3），觀上開LINE通訊軟體內容，被告於110年7月22日表示請協助提供搬家公司電話；於 110年8月12日詢問何時驗收？；於110年8月17日表示現在剩下房間抽屜跟進門門板下方還沒有貼片，師傅什麼時候可以再來貼？；被告配偶針對原告於111年1月6日提到工程完工迄今已近半年之回應略以：工程問題很多，尤其是用電安全事項等語，是被告既已於110年7月間有搬運家具入系爭房屋之需求，且驗收前提在於完工，佐以上開對話所提時間脈絡，足見原告主張至遲於110年7月31日完成系爭工程（不含下述主臥室穿衣鏡、廚房電器櫃220V專用迴路部分），得請求驗收完成前之工程款（即90%）報酬，應屬可信。至被告抗辯系爭工程存在瑕疵部分，依前開說明，核與完工係屬二事，無礙承攬人施作完工而得請求完工報酬之權利。　3.被告抗辯原告豐華公司未給付主臥室穿衣鏡；復未施作廚房電器櫃220V專用迴路等節，為原告豐華公司所不否認，並有主臥室現場照片（見被證17、17-1至17-3）、臺北市建築師公會出具（113）（十七）鑑字第0675號鑑定報告書（第6頁）在卷可參，堪信為真。依系爭工程契約之報價單，原告豐華公司就上開未完成項目，自不得請領價金或報酬，經核算金額共4520元（計算式：920元+3600元）。至原告豐華公司雖主張穿衣鏡部分已罹於承攬契約短期時效，惟其未舉證證明該應給付穿衣鏡為其自行生產量身訂製物品而具承攬契約性質，自應適用偏重財產權移轉性質之買賣契約，是原告豐華公司此部分主張，難認可採。　4.原告豐華公司固主張於110年8月16日完成驗收，然依其所提 LINE通訊軟體對話內容（見聲證4），至多證明當日兩造相約至系爭房屋現場驗收，無法證明已驗收完成。再依被告配偶尚於110年11月12日傳訊表示由我來跟蘇秉杰（即暱稱Cas -per）洽談最後驗收及尾款事宜，蘇秉杰則回應OK，並未爭執系爭工程早於110年8月16日驗收完成（見被證25），否則何須再次進行驗收？足見原告豐華公司主張110年8月16日驗收完成，並非可採。按系爭工程契約第7條付款辦法第4項約定，尾款10%（即8萬4000元）於完工驗收無誤後3日內付清。原告豐華公司既未能舉證證明系爭工程業經驗收完成，自不得請領此部分報酬。從而，原告豐華公司得請求被告給付工程款為14萬5117元【計算式：（84萬元+3萬2930元）×0.9 －33萬6000元－30萬元－4520元】。　㈣被告抗辯系爭工程有如附表一至三所示瑕疵，並以各該瑕疵修補費用與原告豐華公司請求之承攬報酬為抵銷，有無理由？　1.按承攬人完成工作，應使其具備約定之品質，及無減少或滅失價值，或不適於通常或約定使用之瑕疵。民法第492條定有明文。是以承攬人完成之工作是否具有瑕疵，除應考慮雙方約定之內容外，應以客觀上有無減少或滅失價值，或不適於通常使用為斷，而非以定作人主觀之標準決定。次按工作有瑕疵者，定作人得定相當期限，請求承攬人修補之；承攬人不於前項期限內修補者，定作人得自行修補，並得向承攬人請求償還修補必要之費用。承攬人不於前條第1項所定期限內修補瑕疵，或依前條第3項之規定拒絕修補或其瑕疵不能修補者，定作人得解除契約或請求減少報酬。民法第493 條第1項、第2項、第494條本文亦有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第27 7條本文定有明文。　　2.關於附表一編號1至3、5至7部分，經本院依被告聲請囑託臺北市建築師公會鑑定有無違反電工法規情形，鑑定結果略以：　⑴附表一編號1：　　違反用戶用電設備裝置規則（下稱用電規則）第187-10條規定「於每一條導線接續點、進出點、開關點、連接點、終端點或拉線點，應使用出線盒、拉線盒、接線盒或導管盒等。」。白扁線不必套管，使用白扁線未違反用電規則。未接地線，未違反用電規則。　⑵附表一編號2：　　電器櫃是否應使用5.5mm電線，屬機電工程設計，視使用目的而定。使用單線直徑2.6mm（容量24安培）即符安全。鑑定之電線目視有灰塵、污漬，但無脫皮，觸之無老化，難謂陳年電線。其他違反用戶用電設備裝置規則（下稱用電規則）第187-10條規定「於每一條導線接續點、進出點、開關點、連接點、終端點或拉線點，應使用出線盒、拉線盒、接線盒或導管盒等。」；導線未使用套管保護，違反用電規則第 186-1條第3款規定「絕緣導線除電纜另有規定外，不得與敷設面直接接觸，亦不得嵌置壁內。」。　⑶附表一編號3、5、6：　　3處插座違反用電規則第24條第3款規定「設備搭接：用電設備及用電器具之非帶電金屬部分，或其他可能帶電之非帶電導電體或設備，應連接至系統接地，建立有效接地故障電流路徑。」；主臥室不斷電插座中心線與火線接錯；7處插座違反用電規則第186-1條第1項第3款規定「絕緣導線除電纜另有規定外，不得與敷設面直接接觸，亦不得嵌置壁內。」；插座等裝設位置未使用出線盒，違反用電規則第187-10條規定「於每一條導線接續點、進出點、開關點、連接點、終端點或拉線點，應使用出線盒、拉線盒、接線盒或導管盒等。」。　　　⑷附表一編號7：　　全室燈具未裝地線，未違反用電規則。　⑸被告提出簡佳室內裝修工程報價單為合理必要，係基於為完成改正前述缺失、瑕疵。　　　3.準此，被告抗辯附表一編號1、2、3、5、6所示工項存在上述部分違反法規之客觀瑕疵，應屬可採。原告豐華公司雖主張上開鑑定報告所指為細微末節而無礙整體用電安全之問題，至多為微小瑕疵而不適用被告所提修補工程報價單等語，惟原告豐華公司所為施工既有不符上述用電法規之客觀情事，自足構成契約瑕疵，非謂必重大到影響用電安全才該當之。是原告豐華公司此部分主張，並非可採。而被告於111年1 月18日委任律師寄發存證信函給原告豐華公司法定代理人蘇秉杰告知上開瑕疵，並限期請其修補，原告豐華公司或蘇秉杰收受該存證信函後，卻未為任何修補瑕疵之行為，足認被告抗辯其應償還瑕疵修補費用或減少報酬，合於民法第493 條第2項、第494條本文規定，要屬有據。參以被告提出簡佳室內裝修工程報價單，並經上開鑑定報告書認定為合理必要費用，應屬可採。經依該報價單核算此部分瑕疵修補費用合計16萬4000元（計算式：6萬5000元+3萬3000元+4萬3000元+ 2萬3000元）。又倘原告豐華公司認被告抗辯上開瑕疵修補費用過高或無必要，自應再提出其他反證推翻之，然其未為其他舉證，自無可採。至被告另對上開鑑定報告認定廚房電器櫃使用電線為單線一節雖有爭執，然本院既已准予其請求修補電器櫃用電瑕疵費用全有理由，自無再審酌此部分爭執之實益。從而，原告豐華公司依系爭工程契約所得請求報酬 14萬5117元，經被告以瑕疵修補費用16萬4000元償還請求權進行抵銷後，原告豐華公司已無餘額可再請求被告給付任何承攬報酬。　4.關於附表二所示次臥夾層設計部分：　　⑴按工作之瑕疵，因定作人所供給材料之性質或依定作人之指示而生者，定作人無前3條所規定之權利。但承攬人明知其材料之性質或指示不適當，而不告知定作人者，不在此限。民法第496條定有明文。　⑵系爭房屋次臥夾層施工成果，經臺北市政府都市發展局於111 年3月17日北市都建字第1116119172號函認定違反建築法第2 5條規定、依同法第86條規定應予拆除一節，有該函在卷可參（見本院重建簡卷第73至75頁），主管機關所為上開處分結果，已使被告無法繼續保有使用該次臥夾層空間，堪認被告抗辯原告豐華公司此部分施工成果有瑕疵，並非無據。而蘇秉杰於110年1月25日固有主動提出次臥夾層設計圖供被告參考（見被證8），其目的無非在於增加室內空間使用坪效，符合被告居住使用利益，惟同意此等設計與否繫於被告之決定或指示，原告豐華公司本無從置喙，又次臥夾層設計施工是否必遭主管機關查報為違章建築，係屬不確定發生之風險，此亦得為被告所預見，其實難推諉為全然不知，是被告既然同意此項設計並委由原告豐華公司及指示其進場施工，且於當時別無其他具體證據證明原告豐華公司明知該次臥夾層日後必遭主管機關查報違建拆除，故依民法第496條規定，被告已無承攬契約瑕疵擔保規定之權利，又此情形既是因被告指示而產生，自無從歸責於原告豐華公司，被告抗辯原告豐華公司另應負契約債務不履行責任，亦屬無據。　　5.關於附表三所示冷氣主機位置部分：　　被告抗辯冷氣室外主機未依原設計擺放陽台柵欄處，固據提出B2-7F林公館立面索引圖、陽台現場照片為憑（見被證10 、11），惟上開立面索引圖之陽台位置原始並無繪製或標示冷氣室外主機，僅有於靠陽台柵欄處手寫註記冷氣主機，對照被告另提出B2-7F林公館立面施工圖-次臥（見被證9），手寫註記應有黃子恩（或蘇秉杰）之簽名，以資確認，上開立面索引圖卻無，實難逕認原告豐華公司未依原始設計圖面施工，是被告抗辯此部分缺失，難予採信。　㈤被告抗辯原告豐華公司逾期完工須依約給付罰款，有無理由？　　按系爭工程契約第11條第1項約定：如工程未能按期完成，乙方（即原告豐華公司）應按日以工程總價款千分之一償還甲方（即被告），本罰則由甲方應付乙方之工程款中扣除之。乙方不得異議。查系爭工程契約第5條第1項約定系爭工程完工日不得逾110年6月30日，原告豐華公司復未舉證證明兩造已有依同條第2項約定另行協商完工日，是原告豐華公司實際於110年7月31日完工，自有逾期完工而應負擔罰款，經核算為2萬6040元（計算式：84萬元×1/1000×31日），被告於此範圍之抵銷抗辯，應有理由，而原告豐華公司得請求被告之工程款，前經扣除瑕疵修補費用，已無餘額，是此部分金額，亦無債權可供抵銷，併此敘明。五、綜上所述，原告原象公司依系爭設計契約，請求被告給付2 萬元，及自支付命令送達翌日即111年4月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、本件依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失其依據，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提或聲請調查證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　三重簡易庭　法　官　王凱平以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊家蓉附表一：水電工程及木作工程項目　　　　　　缺失　　修補費用一全室天花板上管線幾乎均以白扁線出線、無接地線及沒有套管，嚴重影響公共安全。缺失一＋缺失七＝6萬6500元二廚房電器櫃應使用5.5mm平方專用迴路，然卻使用3.5mm平方專用迴路及2017、2018年份之老舊電線，嚴重影響公共安全，且降低使用年限；火線和中心線接反；及電線未套管等疏失。 3萬3000元三全室插座為白扁線且無接地線、多處火線和中心線接反，影響公共安全。 4萬3000元四未事先向屋主告知及確認，即拆除總電源電箱之鐵蓋。 2萬1000元五主臥房的不斷電插座中心線與火線接錯，且使用白扁線，造成居住安全之嚴重疑慮，且日後維修維護實難以　辨識。缺失五＋缺失六＝2萬3000元六電視櫃的插座未使用CD套管，且為老舊之臨時插座，並沾滿油漆。七全室燈具皆無安裝地線，影響居住及公共安全。與缺失一合併計算八書房檯面接縫粗糙且縫隙太大、抽屜五金軌道安裝與屋主要求不符。九依合約木作工程之櫃體應使用「科技版」，惟實際上使用波麗板(PVC)，日後將造成邊角翹起之情形。並依合約單價價格表，櫃體面材應該使用實木貼皮。　　　　　　　　　　　　　　　　共計 18萬6500元備註：加計修補前揭缺失而必須施作之保護工程費用8萬8000元，合計為27萬4500元附表二：次臥項目施工項目　修復金額說明一拆除夾層　6萬3500元拆除次臥夾層扣除重作櫃體費用為6萬3500元(計算式：10萬8500元－4萬5000元) 二次臥工程 14萬3950元工程費用為14萬3950元(計算式：次臥衣櫃2萬6250元＋次臥收納櫃1萬2000元＋次臥書桌5萬5000元＋次臥收櫃階梯2萬2000元＋夾層石塑地板7000元＋次臥夾層C鋼結構含鐵件扶手2萬元＋次臥扶手玻璃780元＋次臥穿衣鏡920元) 附表三：空調工程項目　　　　　　缺失　　修補費用一冷氣主機放置位置未依圖施作，本應放置陽台柵欄處，竟放置於陽台門左方，除影響陽台動線外，亦導致冷氣主機散熱不佳。　 1萬8500元附表四：逾期罰款(未含修補必要費用) 項目　依據逾期罰鍰金額　　　說明一系爭工程契約第11條第(一)項規定　98萬6160元 110年6月30日計算至被告民事辯論意旨狀提出日即113年9月16日止，共計98萬6160元【計算式：(365日＋365日＋366日＋31日＋31日＋16日)×84萬元×1/1000】

2025-03-07

SJEV-111-重建簡-130-20250307-2

補

臺灣臺中地方法院

減少價金等

臺灣臺中地方法院民事裁定 114年度補字第593號原告江晶瑩被告陳湘珍上列當事人間請求減少價金等事件，原告起訴未據繳納第一審裁判費：一、按核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。民事訴訟法第77條之1第2項明定。所謂交易價額，係指客觀上市場交易價額而言，法院於核定房屋交易價值時，尚需參酌該房屋坐落位置、面積、結構、新舊及鄰近房屋交易價額等資料，必要時並得命提出鑑定報告。而稅務機關核定之房屋課稅現值，非當然與市價相當，法院仍應調查，以核定訴訟標的之價額。又土地公告現值係直轄市或縣（市）政府依平均地權條例第46條規定，對土地價值逐年檢討、調整、評估之結果，雖得據為核定訴訟標的價額之參考，但非當然與市價相當。若原告起訴時訴訟標的之實際市場成交價額低於或高於公告現值，仍應以實際市場交易價額為準（最高法院108年度台抗字第149號、10 9年度台抗字第1325號裁定參照）。二、經查，原告主張訴之聲明第一項，係請求確認兩造間於民國 110年4月22日就臺中市○○區○○段00000○號建物（門牌號碼臺中市○○區○○路000號，權利範圍全部，下稱系爭房屋）及其坐落之同段209-14、209-15地號土地（權利範圍分別為1/4 、全部）所訂定之不動產買賣契約，被告對原告之買賣價金債權，其中新臺幣（下同）294萬元不存在；第二項主張被告應將系爭房屋交付予原告，係原告對所有權之行使，參酌原告提出兩造間不動產買賣契約，並佐以本院調閱內政部不動產交易實價查詢服務相關資料，於113年間週邊房地暨所坐落基地於起訴相近時點之交易價格，價值波動尚非甚鉅，衡以國稅局對於無法提出房、地分別實際價格時，房、地比約為3比7之課稅原則，則本件原告請求被告履行契約移轉交付之系爭房屋，暫初步核定起訴時之交易價格即訴訟標的價額為984萬元（計算式：系爭房地買賣交易價格32,800,000 元×3/10＝9,840,000元）。揆諸上開說明，原告係以一訴主張數項標的，其價額應合併計算為1,278萬元（計算式：294 萬元+984萬元=1,278萬元），應徵第一審裁判費142,964元。三、茲依民事訴訟法第249條第1項但書規定，命原告於收受本裁定後五日內如數補繳，如逾期未繳，即駁回原告之訴，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 7 日民事第三庭法官王金洲以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元；其餘關於命補正部分，不得抗告。中華民國 114 年 3 月 7 日書記官黃昱程

2025-03-07

TCDV-114-補-593-20250307-1

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