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拆屋還地

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第148號上訴人王金蘭訴訟代理人羅銘松黃丁風律師被上訴人余長清訴訟代理人彭傑義律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國112年7月 31日臺灣基隆地方法院第一審判決（112年度訴字第177號），提起上訴，本院於113年10月8日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判廢棄。被上訴人應將坐落基隆市○○區○○段○○地號土地附圖所示甲部分（面積十六.九八平方公尺）之地上物拆除，將占用土地返還予上訴人及其他全體共有人。第一審訴訟費用關於廢棄部分及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：基隆市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地）為伊與訴外人羅銘松（下稱其名）共有，應有部分各2分之1 ，被上訴人為門牌號碼基隆市○○區○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）之事實上處分權人。系爭房屋如附圖所示甲部分（面積16.98平方公尺，下稱甲部分）無權占用系爭土地（下稱系爭占用部分），被上訴人與訴外人余長勳（下稱其名，與被上訴人合稱余長清等2人）於民國00年00月00日出具切結書予伊，確認系爭房屋樓梯間部分占用系爭土地，日後上訴人請求返還樓梯間土地時，願無條件配合拆除並恢復原狀（下稱系爭切結書）。伊業於111年8月17日發函請求被上訴人於同年11月16日返還系爭占用部分之土地（即樓梯間土地），爰依民法第767條第1項前段、第821條規定及切結書之約定，擇一求為命被上訴人拆除系爭地上物，將系爭占用部分返還予伊及其他全體共有人之判決（上訴人於原審依基隆市地政事務所測量結果主張占用面積為36.51平方公尺，經本院囑託內政部國土測繪中心測量結果實際占用面積為16 .98平方公尺）等語。二、被上訴人則以：系爭土地重測前為基隆市○○區○○○段○○小段0 0-1、00-2地號土地（下各稱00-1、00-2地號土地），上訴人依序於96年12月28日、97年11月24日取得00-1、00-2地號土地之所有權。又系爭房屋坐落重測前00-7地號土地（下稱 00-7地號土地），其中甲部分之樓梯間則占用00-2地號土地，且余長清等2人曾於97年10月22日將系爭房屋事實上處分權讓與上訴人，故系爭房屋甲部分與00-2地號土地於97年11 月24日同屬上訴人一人所有。上訴人嗣又將系爭房屋事實上處分讓與余長清等2人，復於102年5月8日向余長清等2人購買系爭房屋及00-7地號土地，並於取得所有權後，再將系爭房屋事實上處分權讓與伊，依民法第425條之1規定，推定伊與上訴人在系爭房屋得使用期限內有租賃關係。又伊於110 年5月17日向上訴人承租系爭占用部分（下稱系爭租約），係以在上訴人土地上有房屋為目的而租用，屬租地建屋契約，且未附有解除條件，兩造於租期屆滿後未另訂租約，伊繼續使用收益系爭占用部分，並支付租金，上訴人不為反對之意思表示，已視為不定期限租賃，上訴人終止系爭租約，與土地法第103條規定不符，不生終止效力，伊非無權占有等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人第㈡項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應將系爭土地上甲部分（面積16.98平方公尺）之地上物拆除，將系爭占用部分之土地返還予上訴人與及其他共有人全體。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：(本院卷第181頁) ㈠系爭土地為上訴人及羅銘松（108年4月22日自上訴人取得應有部分2分之1）共有，應有部分各2分之1，被上訴人為系爭房屋事實上處分權人，系爭房屋甲部分（面積16.98平方公尺）占用系爭土地。㈡余長清等2人出具系爭切結書予上訴人，確認系爭房屋樓梯間部分占用系爭土地，日後上訴人請求返還樓梯間土地時，願無條件配合拆除並恢復原狀。㈢上訴人與被上訴人於110年5月17日簽立系爭租約，租賃期於1 11年5月16日屆滿，被上訴人於租期屆滿後繼續占用系爭土地，上訴人於同年9月8日通知上訴人於同年10月16日終止租約。五、上訴人主張系爭房屋甲部分占用系爭土地等情，雖為被上訴人所不爭執，惟抗辯基於租賃關係有權占有系爭土地。是本件應審酌者為：㈠兩造間是否依民法第425條之1第1項規定推定有租賃關係存在？㈡兩造就系爭占用部分之土地是否視為以不定期限繼續租賃契約？本院判斷如下：㈠關於兩造間是否依民法第425條之1第1項規定推定有租賃關係存在部分：　　⒈按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將　　房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相　　異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受　　讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃　　關係，民法第425條之1定有明文。其規範意旨係為解決同屬一人所有之土地及其上房屋分由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係。依此法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就未辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形。　　⒉被上訴人抗辯余長清等2人於97年10月22日將系爭房屋事實上處分權讓與上訴人，上訴人於同年11月24日向余長清等 2人購買00-2地號土地，斯時系爭房屋甲部分與坐落00-2 地號土地同屬上訴人一人所有，上訴人嗣再將系爭房屋讓被上訴人；及上訴人於102年5月8日向余長清等2人購買系爭房屋及00-7地號土地，取得所有權後，系爭房屋（含甲部分）及坐落00-2、00-7地號土地同屬上訴人一人所有，上訴人復將系爭房屋讓與被上訴人，故推定在房屋得使用期限內有租賃關係云云，並提出重測前系爭土地之異動索引表為據（見原審卷第153至165頁）。經查：　　　⑴余長清等2人於97年10月22日向上訴人借款新臺幣（下　　　同）150萬元，約定借款期間自97年11月10日起至100年　　　 11月9日止，並同意將系爭房屋移轉過戶（實際為變更　　　稅籍登記）予上訴人，以擔保借款債務之履行，如余長　　　清等2人按期清償債務，上訴人應無條件將系爭房屋過　　　戶移轉予余長清等2人，如余長清等2人逾時無法還清債　　　務，同意以系爭房屋抵充債務，有上訴人提出之借貸契　　　約書足參（見原審卷第229頁），又上訴人主張97年辦　　　理系爭房屋稅籍變更登記為上訴人，係擔保余長清等2 　　　人借款之事實，亦為被上訴人所不爭（見本院卷第245 　　　、246頁），嗣余長清等2人清償前開借款後，已將系爭　　　房屋之稅籍資料變更為余長清等2人。足見上訴人與余　　　長清等2人於97年間變更系爭房屋之稅籍登記，真意是　　　讓與擔保，如余長清等2人不履行該擔保之借款債務時　　　，上訴人始確定取得該擔保物之權利。嗣余長清等2人　　　清償借款，已履行所擔保之債務，上訴人再將系爭房屋　　　之稅籍變更為余長清2人，使系爭房屋事實上處分權回　　　復為被上訴人所有，以解免其擔保責任。上訴人實質上　　　並未取得系爭房屋事實上處分權，自無所謂甲部分和坐　　　落基地同屬一人可言。故被上訴人抗辯系爭房屋與系爭　　　土地於97年11月24日同屬上訴人一人所有，上訴人再將　　　系爭房屋事實上處分權讓與余長清等2人，依民法第425 　　　條之1第1項規定，推定兩造間有租賃關係云云，即無可　　　採。　　 ⑵又上訴人主張余長清等2人於102年5月8日向其借款100 　　　萬元，並簽立附2年期限之不動產買賣契約，將00-7地　　　號土地所有權及系爭房屋稅籍移轉予上訴人作為擔保等　　　情，為被上訴人自承屬實（見本院卷第246頁），堪認　　　上訴人與余長清等2人於102年5月8日變更系爭房屋之稅　　　籍登記亦為讓與擔保，並無讓與系爭房屋事實上處分權　　　之真意。而余長清等2人於104年1月19日將買回權讓予　　　其姊余鳳娟，並經上訴人同意，亦有不動產買賣契約書　　　附記文字可參（見本院卷第55至58頁），余鳳娟嗣於00 　　　 0年0月間代余長清等2人清償借款，履行余長清等2人以　　　上開房地為讓與擔保之債務，上訴人再依前揭約定將系　　　爭房屋之稅籍變更為余鳳娟及將00-7地號土地所有權移　　　轉登記予余鳳娟。可知上訴人實質上亦未於102年5月8 　　　日取得系爭房屋事實上處分權，亦不符系爭房屋（含甲　　　部分）和坐落基地同屬上訴人一人所有之要件。故余鳳　　　娟因代余長清等2人清償借款而取得系爭房屋事實上處　　　分權後，再將之讓與被上訴人，被上訴人亦無從據以主　　　張兩造間有民法第425條之1第1項推定之租賃關係。　㈡關於兩造就系爭占用部分之土地是否視為以不定期限繼續租賃契約部分：　 ⒈按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民　　法第450條第1項所明定。同法第451條所謂視為不定期限　　　繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用　　　收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。此　　種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租　　賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得　　　此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示。於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院42年台上字第410 號、55年台上字第276號裁判先例要旨參照）。　　⒉上訴人固於本院113年9月9日準備程序自認兩造就系爭占用部分成立不定期限租賃關係（見本院卷第224頁），惟嗣於同年10月8日言詞辯論期日主張其非自認，縱為自認亦與系爭租約約定事實不符，爰撤銷自認等語（見本院卷第 245頁）。查系爭租約約定：被上訴人向上訴人租用系爭房屋樓梯間二坪土地，租金每月2,000元，自簽約日起1年內每月一付，1年到期後再立租賃合約等語（見原審卷第8 1頁），已明定1年到期再立租約，故上訴人主張「到期後再立租賃合約」之約定，係於租賃期間屆滿前預為反對之表示，即非無憑。參以上訴人於111年9月8日發函予被上訴人載明：租期屆至，雙方對於租賃標的物返還與續租無共識，被上訴人表示任憑上訴人處置，不再續約等語，該函於同年月13日送達被上訴人，有基隆港東郵局存證號碼 70號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執可佐（見原法院卷83至85頁），被上訴人於收受函文後對不再續約一事，並未異議，且自認於113年2月6日、同年8月12日支付租金，並提出匯款單為據（見本院卷第202、204至　　　 205頁），由上可見被上訴人於租期屆滿後對兩造未再立　　　新約、上訴人表明不再續約，均無反對之意思，亦未繼續給付租金予上訴人，其遲至原審判決後，始於113年間給付111年至112年之租金，要難認其有續租之意思。故上訴人主張其於系爭租約已預為反對默示更新之意思，且被上訴人亦不願續租乙節，非無可採。上訴人主張其自認與事實不符，依民事訴訟法第279條第3項規定撤銷自認，即屬有據。被上訴人抗辯系爭租約屆期後，其繼續使用系爭占用部分土地，上訴人不即為反對之意思表示，依民法第45 　　　 1條規定，兩造就系爭占用部分成立不定期限租賃契約，為無可採。　　⒊綜上，系爭租約於111年5月16日租期屆滿，且並未視為以不定期限繼續租約，被上訴人自翌日即同年月17日起即無占有系爭土地之權源，洵堪認定。六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。　　對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人　　，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之　　請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前　　段、中段及第821條分別定有明文。查系爭房屋甲部分占用　　系爭土地，為兩造所不爭執。從而，上訴人依前開規定請求　　被上訴人拆除甲部分之地上物，將系爭占用部分之土地返還　　予上訴人及其他全體共有人，即屬有據。又上訴人依民法第　　767條第1項前段、中段及第821條規定請求既有理由，其選　　擇合併依系爭切結書為同一請求部分，即毋庸再予審酌。七、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、中段及第821 條規定，請求被上訴人拆除甲部分（面積16.98平方公尺）之地上物，將系爭占用部分之土地返還予上訴人及其他全體共有人，即屬有據，應予准許。從而，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　29　　日民事第三庭審判長法官劉又菁法官徐淑芬法官吳素勤正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　書記官林敬傑

2024-10-29

TPHV-113-上易-148-20241029-1

重訴

臺灣臺中地方法院

請求地上權登記

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度重訴字第458號原告承鋒冷凍材料有限公司法定代理人陳惠真訴訟代理人翁瑋律師羅偉甄律師被告林金釵邱渝真邱姿瑜邱忠威共同訴訟代理人楊俊樂律師上列當事人間請求請求地上權登記事件，本院於民國113年10月1 1日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應就附表所示土地，協同原告向臺中市大里地政事務所辦理如附表所示內容之地上權設定登記。訴訟費用由被告連帶負擔。事實及理由壹、程序方面按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第182條第1項定有明文。惟所謂訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言。若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序即毋庸停止（最高法院101年度台抗字第224號裁定意旨參照）。被告稱本件原告之主張係以民國105年5月25日其與邱樹林簽訂之土地租賃契約（下稱系爭租約）有效為前提，兩造間另案即本院111年度訴字第373號事件，業經被告提起上訴，由臺灣高等法院臺中分院以113年度重上字第165號審理中，被告於該案主張系爭租約為偽造，尚待另案調查及判決，請裁定停止本件訴訟程序等語（見本院卷第598頁），然查，兩造間另案係被告向原告請求租金或不當得利，被告原係依系爭租約請求本件原告給付租金，後又改稱系爭租約為偽造，此據本院調取另案卷宗核閱屬實，並有另案一審判決在卷可憑（見本院卷第493-593頁），是另案訴訟之訴訟標的法律關係為不當得利，本件原告係依民法第422條之1請求，爭點固均為系爭租約是否有效，然另案是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，無停止訴訟之必要，合先敘明。貳、實體方面一、原告主張：㈠臺中市大里區成功段500-19、500-32、500-33、500-34、500 -35地號土地（下稱合稱系爭土地），原為被告之被繼承人邱樹林所有，邱樹林前於89年間，以其為負責人之暄億企業有限公司（下稱暄億公司）為起造人，以系爭土地為建築基地，興建完成臺中市○○區○○段0000○號即門牌號碼臺中市○○ 區○○街00號建物（下稱系爭建物），暄億公司並向邱樹林承租系爭土地。㈡暄億公司嗣將系爭建物出售予原告，原告為確保得以繼續使用系爭土地，仍持續向邱樹林承租系爭土地，並於105年5月 25日與邱樹林簽訂系爭租約，約定使用範圍為系爭土地全部，租賃期間自105年6月1日起至155年5月31日止，共50年，租金每月新臺幣（下同）90,000元。惟邱樹林於105年12月2 1日死亡，其全體繼承人間另案分割遺產事件，於111年7月2 7日判決確定，由被告共同取得系爭土地，並於111年9月14 日辦妥所有權移轉登記。㈢原告所有之系爭建物坐落於系爭土地上，系爭土地為系爭建物之建築基地，原告與邱樹林間成立之系爭租約，為租地建屋契約，邱樹林死亡後，應由被告繼承邱樹林基於系爭租約之權利義務，爰依民法第422條之1規定提起本件訴訟，請求被告應協同就系爭土地辦理如附表所示之地上權登記。並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：㈠原告提出之系爭租約並非真正，邱樹林於105年12月死亡，在此之前已多次出入醫院，當時並無意思能力締結契約，該契約為偽造。且邱樹林與原告間之歷次契約，其91年、95年、 100年之契約用印與105年間之契約用印不同，系爭租約上邱樹林之筆跡並非真正，印章應是原告盜刻蓋用。況105年1月 1日邱樹林才與原告簽訂第一份土地租賃契約，期間自105年 1月1日起至109年12月31日止，每月租金10,000元，為何不及半年即改定租約，自105年6月1日起至155年5月31日止，每月租金90,000元，可見係原告法定代理人利用邱樹林病危之機會所為。㈡縱使系爭租約為真正，本件兩造間亦非租地建屋關係，系爭建物為暄億公司於88年間所興建，後由暄億公司於91年12月 20日出售予原告，並於91年4月1日就系爭土地簽立土地租賃契約，可見系爭廠房並非原告自行租地興建，並非租地建屋契約。㈢本件原告自91年起即開始承租系爭土地，嗣後雖多次續約，但其租賃法律關係並未中斷，縱使本件認有租地建屋法律關係存在，自91年間開始起算消滅時效，於106年間已時效消滅，被告得拒絕給付。㈣參照民法第833條之1規定，地上權存續期間原則上為20年，原告自91年4月1日開始承租系爭土地，至111年3月31日止已滿20年，其在112年6月29日始提出登記地上權之請求，不符誠信原則。縱准許原告之請求，其請求登記地上權存續期間為50年，衡酌其已使用系爭土地20年以上，應依民法第833 條之1規定意旨，縮短其存續期間等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由㈠原告主張其為系爭建物所有權人，被告為邱樹林之繼承人，目前為系爭土地之所有權人等情，據其提出建物登記謄本、土地登記謄本為證（見本院卷第35頁、第81-97頁），復為被告所不爭執，堪以認定。㈡租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記，民法第422條之1定有明文。原告依前揭規定請求被告就系爭土地為地上權之登記，為被告所否認，茲分述如下； ⒈系爭租約有效： ⑴原告提出其與邱樹林簽訂之系爭租約（見本院卷第37-39頁），並於112年12月21日準備程序時提出原本供本院核對，經核與卷內影本相符（見本院卷第290頁），且系爭租約上邱樹林之印章及簽名，印章與被告提出之105年1月1日之土地租賃契約相同（見本院卷第119-120頁），復經本院依原告聲請向彰化銀行、元大證券等金融機構函調邱樹林留存之帳戶開戶資料，回函結果可見邱樹林留存之簽名及印章均與系爭租約上之簽名及印章相符（見本院卷第303-331頁），已足認系爭租約上邱樹林之簽名及印章為真正。 ⑵被告雖稱：系爭租約上日期105年5月25日是用藍色筆書寫，其他簽名、身分證號碼、戶籍地址都是用黑色筆書寫，該日期應為倒填等語（見本院卷第290頁）。經查，系爭租約原本上日期係使用藍色墨水書寫，出租人及承租人之簽名、身分證字號、戶籍地址則是使用黑色墨水書寫，固經本院核閱屬實（見本院卷第290頁），然徒憑此尚難認定其上日期為倒填。復依被告提出邱樹林生前於中國醫學大學附設醫院之護理紀錄記載（見本院卷第421-460頁），邱樹林於105年12 月7日入院，至同年月8日8時35分許開始意識不清，持續至同年月21日，因生命徵象不穩始離院返家後死亡，是系爭租約上記載之日期暨為105年5月25日，亦無證據證明為倒填，復無證據證明邱樹林當時欠缺意思能力。再被告雖提出105 年1月1日之土地租賃契約（見本院卷第119-120頁），稱此契約與原告提出之系爭契約租賃範圍有重疊，系爭契約應為偽造等語，然被告提出之105年1月1日租賃契約，租賃期間為105年1月1日起至109年12月31日止，每月租金為10,000元，原告提出之系爭租約，租賃期間為105年6月1日起至155年 5月31日止，每月租金90,000元，系爭租約租期較長且租金較高，原告與邱樹林自有可能係以系爭租約取代105年1月1 日之租約，尚難憑此認定系爭租約為偽造。準此，系爭租約應屬有效。 ⒉系爭租約為租地建屋契約：按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約（最高法院 74年度台上字第2562號判決意旨參照）。又參民法第422條之1之立法目的，其係為保護承租人，將土地法第102條規定移列於此，是關於租地建屋之解釋，自應與前揭關於土地法之解釋相同。原告所有之系爭建物，使用原邱樹林所有之系爭土地，並成立土地租賃關係，其目的即在保持系爭建物之使用，縱係原告取得系爭建物後始與邱樹林訂立土地租賃契約，亦為租地建屋契約。 ⒊原告請求權未罹於時效：按基地承租人依土地法第102條規定，請求出租人協同辦理地上權設定登記之請求權，有民法第125條15年消滅時效規定之適用，其消滅時效自基地租賃契約成立時起算（最高法院63年度第3次民庭庭推總會議決定㈠參照，並於92年度第8 次民事庭會議增列民法第422條之1為本則決定）。被告雖辯稱原告於91間即開始與邱樹林承租系爭土地，已罹於消滅時效等語，然原告本件所主張之依據為105年5月25日簽訂之系爭租約，縱使原告承租系爭土地已久，其與邱樹林間有不同期間之土地租賃契約，各次契約獨立，自應以原告所主張之系爭租約成立時起算消滅時效15年，自105年5月25日系爭租約成立時，迄原告於112年6月29日提起本件訴訟時，顯然未逾15年，被告此部分辯解亦不足採。 ⒋地上權存續期間部分：系爭租約約定租賃期限為105年6月1日起至155年5月31日止，每月租金9萬元，原告請求設定如附表所示之地上權內容，與系爭租約相符，當屬可採。被告辯稱依民法第833條之1 規定，地上權存續期間不得逾20年等語，然民法第833條1係規定地上權未定有存續期間之情形，本件原告請求設定之地上權為定有期間之地上權，民法地上權之相關規定亦無限制合意設定地上權之期間上限，自應尊重當事人之意思，以租賃契約約定之存續期間為準，被告此部分辯解亦不足採。準此，被告為邱樹林之繼承人，繼承系爭土地及系爭租約，原告依民法第422條之1規定，請求被告協同辦理設定如附表所示之地上權，於法有據，應予准許。四、綜上所述，原告依民法第422條之1，請求被告應就系爭土地，協同原告辦理如附件所示之地上權設定登記，為有理由，應予准許。五、被告雖聲請調查原告於105年度申報營業稅之資料、105年度會計師申報營業稅之工作底稿、105年度日記簿（見本院卷第356-360頁），然系爭租約業經本院認定為真正，業如前述，被告上開聲請調查之證據，與系爭租約之真正間亦無必然關聯，認無調查必要。本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日民事第五庭審判長法官陳文爵法官潘怡學法　官陳昱翔以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日書記官許瑞萍附表：地上權登記內容土地臺中市○○區○○段000000地號臺中市○○區○○段000000地號臺中市○○區○○段000000地號臺中市○○區○○段000000地號臺中市○○區○○段000000地號設定權利人承鋒冷凍材料有限公司設定義務人林金釵、邱渝真、邱姿瑜、邱忠威設定權利範圍全部地租依照土地租賃契約約定存續期間 50年（民國105年6月1日起至155年5月31日止）設定目的建築房屋

2024-10-25

TCDV-112-重訴-458-20241025-1

訴

臺灣臺中地方法院

遷讓不動產等

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第518號原告張賴玉雪住○○市○○區○○○道0段000巷000 訴訟代理人王仁祺律師被告楊火成訴訟代理人徐文宗律師複代理人林雅儒律師上列當事人間遷讓不動產等事件，本院於民國113年9月18日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　事實及理由壹、程序部分：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告起訴時係民法第440條、第455條及第76 7條等規定為請求權基礎，並聲明：㈠被告應將坐落臺中市○○ 區○○段00○00地號土地（下分稱77地號土地、88地號號土地，合稱系爭土地），全部遷讓返還予原告共有人張賴玉雪及其他全體共有人；㈡被告應給付原告及其他全體共有人相當所積欠租金新臺幣（下同）78萬元之不當得利，及自起訴狀送達被告之日起至遷讓第1項所示不動產之日止，按月給付1 萬3000元予原告共有人張賴玉雪及其他全體共有人(見本院卷第11-15頁)。嗣於民國112年8月23日言詞辯論程序追加民法第831條準用第821、767條等規定為請求權基礎(見本院卷第185-191頁)。原告並多次變更追加聲明，最終於113年3月 18日言詞辯論程序聲明：㈠被告應將坐落77地號土地上如臺中市中正地政事務所113年1月18日中正地所二字第11300007 71號函檢附之複丈成果圖（即本判決附圖，下稱附圖）所示編號B部分之地上物，及82地號土地上如附圖所示編號A部分之地上物均拆除，並將上開土地返還予原告及其他土地全體共有人；㈡被告應給付原告及其他全體共有人相當所積欠租金78萬元之不當得利，及自起訴狀送達被告之日起至遷讓第 1項所示不動產之日止，按月給付1萬3000元予原告共有人張賴玉雪及其他全體共有人等語(見本院卷第296頁)。原告前開訴之變更追加，均係本於主張被告無權占有系爭土地之同一事實，相關證據及訴訟資料得一併利用，應認符合請求之基礎事實同一情形，揆諸前開法條規定，原告所為訴之變更追加，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：㈠系爭土地原為原告母親賴蔭（已歿）所有，賴蔭於84年間及8 6年間分別有與被告簽訂兩份土地租賃契約書，約定由賴蔭將系爭土地出租予被告，供被告放置大理石使用，第1份租賃契約書租期為84年1月5日起至86年1月4日，第2份租賃契約書租期為86年1月4日起至87年1月4日，每月租金均為1萬3 000元。因第2份租賃契約書租期屆至後，賴蔭及被告並未再簽訂後續租賃契約，則賴蔭就系爭土地與被告間之租賃契約於87年1月4日屆滿時即消滅。嗣賴蔭於106年8月10日死亡，由原告與訴外人賴玉如、賴加勳、賴淑媛等人共同繼承系爭土地後，始知被告對系爭土地之租賃契約早已屆期，被告自原租賃契約消滅後即無償占用使用系爭土地迄今。原告爰依民法831條、第821條、第767條第1項及第455條等規定，請求被告拆除坐落系爭土地之地上物，返還系爭土地，並依民法第179條之規定，請求被告給付起訴前5年期間相當租金之不當得利78萬元，並自起訴狀繕本送達之日起至返還系爭土地止，按月給付1萬3000元予原告及其他全體共有人等語。㈡並聲明：1.被告應將坐落77地號土地上如附圖所示編號B部分之地上物，及82地號土地上如附圖所示編號A部分之地上物均拆除，並將上開土地返還予原告及其他土地全體共有人； 2.被告應給付原告及前項土地全體共有人相當於所積欠租金 78萬元之不當得利，及自起訴狀送達被告之日起至遷讓第1 項所示不動產之日止，按月給付1萬3000元予原告及其他全體共有人；3.願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠被告否認曾與賴蔭簽署如原告所提出之兩份租賃契約書。實則，系爭土地前由原告之父親賴木欽（已歿）提供殯葬業者使用，嗣殯葬業者遷離，於80年間以前，由被告向賴木欽租用，雙方口頭約定成立不定期租賃契約，租金每月3000元，由賴木欽之配偶賴林甘（已歿）於每年1月5日向被告收取。被告原以現金支付租金，97年以後改用支票給付，107年後因賴林甘不良於行，改由賴蔭（為賴木欽之同居人）之女兒賴玉如收取租金，而系爭土地旁，另有賴玉如所有建物１棟( 下稱系爭房屋)以每月1萬8000元出租予被告使用，是系爭土地、房屋之租金被告均一併以支票交付賴玉如收受。　㈡109年間，賴木欽之繼承人因系爭房屋應否屬賴木欽之遺產有所爭執，賴玉如將租金支票退還被告，被告每年一再通知，賴玉如均未前來取回，是系爭土地之租金應以被告住所為清償地，屬往取債務，又賴木欽往生後，原告與其他繼承人公同共有系爭土地租金債權，被告屢次請求原告邀集繼承人商議租金給付方式，原告雖曾應允，但均無下文，足見被告並無遲延支付租金。況且依民法第258條、263條規定，終止租約當事人有數人者應由全體為之，則本件當應由賴木欽之全體繼承人共同行使終止權方可，原告所提出之存證信函並未以上開全體繼承人名義為之，顯然於法不合。且原告20餘年對被告租用系爭土地均未異議，現始主張被告無權占有，原告本件請求亦為權利濫用等語，資為抗辯。㈢並聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。　三、不爭執事項（見本院卷第370-371、447頁）：　㈠系爭土地於84年11月24日起至107年1月29日以前其土地登記簿之登記所有人均為賴蔭（見本院卷第81-83頁）。　㈡賴木欽與賴林甘為配偶關係，賴木欽與賴蔭為同居人關係，賴木欽分別與賴林甘、賴蔭均生育有子女，賴木欽、賴林甘及賴蔭之死亡日期及其等繼承人，均如本院卷第317、337頁之繼承系統表所示。　㈢賴加勳、賴玉如、賴淑媛及原告，因賴蔭於106年8月10日死亡而繼承系爭土地，並均於107年1月30日以分割繼承為登記原因，登記各持有系爭土地應有部分4分之1（見本院卷第73 -83頁）。　㈣被告有於111年3月4日收受台中路郵局49號存證信函（見本院卷第41-46頁）。　㈤賴加勳於111年4月17日寄發台中路郵局331號存證信函予被告，並於翌日送達（見本院卷第47-48頁）。　㈥原告於112年2月10日委任王仁祺律師寄發曙律民字第0000000 00號律師函予被告，並於112年2月13日送達（見本院卷第51 、52、97頁）。　㈦被告自80年間即占有使用系爭土地至今。　㈧如附圖所示，系爭土地上之符號A、B地上物(下稱系爭地上物 )為被告所有（見本院卷第235頁）。　㈨就系爭土地於本件起訴前5年間之申報地價，兩造同意以每平方公尺2720元為準。　　四、本院之判斷：㈠關於系爭土地之租賃契約，最初係成立於賴蔭與被告之間，原告此部分主張，應屬事實：　⒈關於被告最初何以得占有使用系爭土地，原告主張係84年及8 6年間賴蔭分別與被告簽訂兩份定有確定期限之租賃契約書；被告則抗辯其係於80年以前與賴木欽口頭約定成立不定期租地建屋契約，並否認原告提出之租賃契約書上其簽名、印文之真正。　⒉查，據證人即賴蔭之媳婦徐凱玲證稱：我有看過原告提出之兩份租賃契約書，當時是我公公賴木欽提出如原證2號契約書交給我先生賴加勳，請賴加勳按照該文字內容重謄寫一次，賴加勳謄寫成原證3號之契約書，該原證3號契約書是由我跟賴林甘婆婆一起拿去給被告用印，我有看到被告親自拿印章用印，地點就是系爭土地現場等語（見本院卷第374-379 頁）；證人即原告之弟賴加勳證稱：系爭土地原先是先母賴蔭租給被告的，我有看過原證2、3號契約書，原證2契約書，是租約快到期時，我父親賴木欽交給我第1份契約書，叫我重新抄一遍，說要去續約，我抄完以後拿給我太太徐凱玲，她跟賴林甘一起拿去給被告，上開兩份契約書租期屆滿後，沒有再續租給被告等語（見本院卷第381-385頁）。參諸上開二證人之證述一致，均表示原告所提出之第2份契約書（即原證3號，本院卷第29-31頁）係賴加勳根據第1份契約書（即原證2號，本院卷第21-27頁）內容所謄寫，再由徐凱玲偕同賴林甘攜帶第2份契約書交由被告親自用印，並參系爭土地於84年11月24日起至107年1月29日前其登記所有人均為賴蔭（見不爭執事項㈠），則原告主張被告原先係基於原告所提出之上開兩份租賃契約書，而與賴蔭成立租賃契約，原定之租賃期限分別為84年1月5日起至86年1月4日、86年1 月4日起至87年1月4日為止等情，應屬事實。　⒊被告雖以證人賴玉如之證詞，抗辯認為被告係與賴木欽成立租賃契約云云。然，據證人即原告之妹賴玉如證述：系爭土地在很久以前，我父親賴木欽在世時就租給被告了，當時是賴木欽口頭與被告約定，至於何時約定的，這是我父親賴木欽的事情，我不清楚；系爭土地都是我母親賴蔭的，都是我父親賴木欽在處理，所以我認為是賴木欽出租等語（見本院卷第387、389、390、392頁）。由上開證人賴玉如之證述可知，賴玉如當係基於家族事務原先均係由父親賴木欽主導，方認為關於系爭土地之租賃契約，其出租人為賴木欽，但其亦自承並不清楚何時約定租賃契約，則顯然證人上開陳述，當屬其個人推論，無從以其證詞認定有被告所稱被告係口頭與賴木欽就系爭土地成立租賃契約一事，被告復未提出其他足供佐證其抗辯事實之證據，應認被告所辯並不可採。㈡賴蔭與被告間就系爭土地之租賃契約於87年1月4日原定租賃期限屆滿後，轉為不定期限之租賃契約：　⒈租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第 451條定有明文。　⒉查，據證人賴加勳證述：88年以後系爭土地仍繼續由被告在占用，我們家族成員對於被告占用一事是直到賴蔭過世，系爭土地登記到包含我在內之繼承人名下後，才覺得我們要把土地收回來等語（見本院卷第386頁）。依此證述足認，包含原租賃契約之出租人賴蔭在內之原告家族成員，於原告所提出之第2份租賃契約書租賃期限於87年1月4日屆至後，均了解被告有繼續占有使用系爭土地之事實，但均未對被告有反對（表示不再出租）之意思，則依民法第451條規定，應視為賴蔭及被告間以不定期限繼續契約，即賴蔭及被告間就系爭土地轉為不定期限租賃契約（下稱系爭契約）。㈢系爭契約法律關係於賴蔭於106年8月10日死亡後，由原告、賴玉如、賴加勳及賴淑媛等人所繼承，並公同共有；系爭契約並未經出租人合法終止，則系爭契約迄今仍屬有效存續：　⒈按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。上開規定，由數人公同共有所有權以外之財產權者，亦準用之，此觀民法第828條第3項、第831條規定自明。租賃權屬所有權以外之財產權，終止公同共有之租賃權，涉及該法律關係之存否，將使共有人原有之權利發生變動，自應得公同共有人全體之同意（最高法院111年度台上字第2893號判決意旨參照）。　⒉查，賴蔭與被告就系爭土地之租賃契約，自87年1月4日後轉為不定期限租賃契約，經認定如上，又賴蔭於106年8月10日死亡，其繼承人則包含原告、賴玉如、賴加勳及賴淑媛等人（見本院卷第317頁），則系爭契約自應由原告、賴玉如、賴加勳及賴淑媛等人所繼承並公同共有該租賃權。　⒊雖原告所提出之台中路郵局49號存證信函，有提其催告被告限期清償積欠之租金，如未清償則將終止租賃契約（見本院卷第41-46頁），所提出委任王仁祺律師所寄發曙律民字第0 00000000號律師函，有提及終止與被告間之租賃契約等語（見本院卷第51、52頁），惟上開台中路郵局49號存證信函其寄件人中僅經原告、賴加勳、賴淑媛用印（該信函有載明寄件人賴玉如，但未經賴玉如用印），上開委任王仁祺律師所寄發律師函其委任人僅為原告，且證人賴玉如證稱其不知悉有上開台中路郵局49號存證信函之事（見本院卷第388-389 頁），則依原告所提出之證據，無從證明對於系爭契約之終止有經出租人全體同意，是原告所提出之上開函文，均無從發生終止系爭契約之效力，應認系爭契約目前仍有效存續。　⒋既系爭契約目前仍有效存續，被告占有系爭土地為有權占有，則原告主張被告為無權占有，依民法831條、第821條、第 767條第1項及第455條等規定，請求被告拆除坐落系爭土地之地上物，返還系爭土地，並依民法第179條之規定，請求被告給付起訴前5年期間相當租金之不當得利78萬元，並自起訴狀繕本送達之日起至返還系爭土地止，按月給付1萬3000元予原告及其他全體共有人等語，均無理由。五、綜上所述，原告依民法831條、第821條、第767條第1項、第 455條及第179條等規定，聲明請求㈠被告應將坐落77地號土地上如附圖所示編號B部分之地上物，及82地號土地上如附圖所示編號A部分之地上物均拆除，並將上開土地返還予原告及其他土地全體共有人；㈡被告應給付原告及前項土地全體共有人78萬元之不當得利，及自起訴狀送達被告之日起至遷讓第1項所示不動產之日止，按月給付1萬3000元予原告及其他全體共有人，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　18　　日民事第五庭法官潘怡學本判決有附圖：臺中市中正地政事務所收件日期文號112年8月25 日正土測字第131500號複丈成果圖。以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　18　　日書記官蔡秋明

2024-10-18

TCDV-112-訴-518-20241018-1

訴

臺灣基隆地方法院

恢復回狀等

臺灣基隆地方法院民事判決 112年度訴字第25號原告陳清芳陳美君陳志安陳志成陳志堅陳麗鳳陳美雪陳美麗陳黃碧雪陳秀玲陳秀美陳俊良陳秀華共同訴訟代理人林富貴律師被告簡清標上列當事人間請求恢復回狀等事件，本院於民國113年9月27日言詞辯論終結，判決如下：主文被告向原告承租坐落新北市○○區○○段000地號土地（面積107.5平方公尺）之租金，自民國112年2月1日起，調整為每年新臺幣7,8 04元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分12，餘由原告負擔。事實及理由甲、程序事項　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。查原告起訴時先位聲明原請求：⑴被告應將坐落新北市○○ 區○○段0000地號土地（下稱系爭土地），門牌號碼新北市○○ 區○○里○○00號（占用面積75平方公尺），房屋稅籍編號為Z0 0000000000號之地上物（下稱系爭房屋）拆除，並將土地返還原告。⑵被告應將系爭房屋四周空地（如原證2、3照片所示）返還原告。⑶被告應給付原告新臺幣（下同）13,510元，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按年給付2,702元予原告；備位聲明原請求：被告承租原告所有系爭房屋坐落土地（占用面積75平方公尺）之租金自起訴狀繕本送達之翌日起調整為每年189,140元（見本院卷第13-15 頁）。嗣原告以民國112年5月22日到院之民事辯論意旨狀變更先位訴之聲明第1、2項為：⑴被告應將坐落系爭土地（占用面積107.5平方公尺）上之系爭房屋拆除，並將土地返還原告。⑵被告應將系爭房屋四周占用空地（占用面積126.61 平方公尺）返還原告；備位訴之聲明為：被告承租原告所有系爭房屋之坐落土地（占用面積234.11平方公尺）之租金自起訴狀繕本送達之翌日起調整為每年189,140元（見本院卷㈠第201-203頁）。最終以113年9月16日到院之民事陳報㈡狀變更備位訴之聲明為：被告承租原告所有系爭房屋坐落土地之租金自起訴狀繕本送達之翌日起調整為每年52,440元（見本院卷㈡第171頁）。經核原告有關先位聲明之變更，屬依據本件土地複丈成果更正關於被告占有使用系爭土地範圍及相當於租金不當得利數額之陳述；有關備位聲明之變更，則屬減縮請求調整之租金數額，核與首揭規定相符，均應予准許。乙、實體事項壹、原告主張：一、系爭土地原為原告陳清芳與訴外人陳清淋、陳新傳、陳新年共有，訴外人即原告陳清芳之母陳許爽於66年10月15日代理渠等將系爭土地出租予被告之母簡徐秀琴，並同意簡徐秀琴在系爭土地上重建受「薇拉」颱風損害之系爭房屋，雙方為此簽立同意書（下稱系爭同意書）為憑，約定簡徐秀琴應每年給付租金稻谷100台斤，未定租賃期限（下稱系爭租約）。其後，陳清淋、陳新傳、陳新年相繼過世，由陳清芳以外之其餘原告12人繼承其等權利。嗣原告陳美君因被告自83年起即未依系爭租約給付租金，迄今已逾2年，遂於111年10月 21日以存證信函通知被告不再出租系爭土地予被告使用，並委託原告訴訟代理人以111年12月14日律師函（下稱系爭催告函）通知被告應於文到10日內清償積欠之系爭土地租金75 ,667元，否則即終止系爭租約。二、詎被告於111年12月21日收受系爭催告函後，逾10日仍未清償前揭租金，原告乃以前揭催告終止日即111年12月30日為系爭租約終止日。又系爭租約所定之使用目的為供簡徐秀琴興建房屋自住使用，是被告依約僅得將系爭房屋供作自住之用，並經原告同意始得加以修繕。然系爭房屋原始牆壁倒塌、木造梁柱腐朽，且未經原告同意修繕，已喪失居住功能，不合於原定使用目的，而被告亦未實際居住於系爭房屋之中，均屬原告得終止系爭租約之事由。兩造就系爭土地成立之系爭租約既已終止，被告即屬無權占有使用系爭土地，被告自應將系爭房屋拆除後，返還系爭土地予原告。系爭租約所約定之租金為每年稻谷100台斤，換算市價為每台斤27.024 元，亦即每年租金為2,702元，因被告逾5年未給付前揭租金，原告爰以5年為度，請求被告給付5年之相當於租金不當得利13,510元，並應自起訴狀繕本送達之翌日起按年給付原告 2,702元至返還系爭土地為止。三、倘本院認為系爭租約仍屬有效，因系爭土地自66年10月15日迄今坐落環境已有重大變化，周圍已有飯店及集合住宅林立，繁榮程度不可同日而語，土地公告現值迄今漲價350倍，原定租金已有顯失公平之情事，而本院雖囑託神碟國際不動產估價師事務所鑑定系爭土地目前之租金行情（下稱系爭鑑定報告），惟系爭鑑定報告低估系爭土地之價值，是應參酌前揭地價漲幅，依系爭土地公告現值、被告占有使用係爭土地面積及土地法第97條規定，按年息8％計算，將系爭租約所定之每年租金調整為52,440元（計算式：2,800元×234.11平方公尺×8％＝52,440元）。四、原告基於上述：㈠先位以民法第440條、第767條、第179條及系爭同意書之規定，聲明：　 ⒈被告應將坐落系爭土地（占用面積107.5平方公尺）上之系爭房屋拆除，並將土地返還原告。　　⒉被告應將系爭房屋四周占用空地（占用面積126.61平方公尺）返還原告。　　⒊被告應給付原告13,510元，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按年給付2,702元予原告。　㈡備位以民法第442條、第227條之2規定，聲明：　　被告承租系爭土地租金自起訴狀繕本送達之翌日起調整為每年52,400元。　　貳、被告答辯：一、被告繼承訴外人即其母簡徐秀琴所有之系爭房屋，據簡徐秀琴所述，其因無資力購買房屋，前向訴外人吳念政商借系爭土地，被告之父母遂以換工方式整理系爭土地並搭建小房屋以供其等居住之用。詎陳許爽知悉上情後，未告知被告之父母，即向吳念政洽購系爭土地。迄至66年間，被告父母因所建房屋受「薇拉」颱風損害，被告之父母遂以4,000元為對價徵得陳許爽同意在系爭土地上重建房屋（即為系爭房屋），陳許爽並簽立收據（下稱系爭收據）及系爭同意書以證明其同意被告父母「租借」系爭土地上重建使用系爭房屋之事實。二、系爭收據使用「租借」一詞之用意在於系爭土地未辦「地上使用權」前用租，每年應付租金為稻谷100台斤；辦理「地上使用權」後用借，是被告得向原告主張「地上使用權」。又兩造約定用稻谷作為給付租金方式，係考量每年稻谷會漲價，租金亦隨之上漲，顯見雙方所簽定者為未定租賃期限之契約。再系爭同意書僅敘明陳許爽同意原居住人簡徐秀琴原地整修重建系爭房屋，並未限制系爭房屋僅能供人居住使用，不能用以存放農具，亦未限制系爭房屋如受天災侵襲或年久損壞，必須徵得系爭土地所有人同意，方能進行修繕，是被告並未違反系爭同意書之約定。又被告依系爭同意書之約定，均將系爭土地之租金交給訴外人即陳許爽之長子陳新傳，亦無未依約給付租金之情形。三、而陳許爽於66年至68年間所收取之租金已相當於地上使用權之價值，故自69年起所收取之租金均屬超收，原告應退還被告84,000元。至於系爭土地之租金應以全國平均稻穀之平均價格計算，系爭鑑定報告估定之系爭土地適當租金行情，未斟酌系爭土地地形呈45度之不規則斜坡，實屬過高等語。四、基於上述，聲明：原告之訴駁回。參、本院之判斷：一、經查，原告主張其為系爭土地之所有權人，被告為系爭建物之事實上處分權人，兩造分別繼承陳許爽與簡徐秀琴以系爭同意書成立之系爭土地租賃契約，而系爭建物坐落於系爭土地上如附圖所示A部分，使用面積為107.5平方公尺等情，業據原告提出系爭土地之土地登記第三類謄本、系爭同意書為憑（見本院卷㈠第39-42頁、第43頁），並有新北市政府稅捐稽徵處淡水分處112年1月30日新北稅淡二字第1125382533號函檢附之系爭房屋稅籍證明書、新北市汐止地政事務所112 年5月10日新北汐地測字第1125926060號函檢送之系爭土地複丈成果圖（見本院卷㈠第103-105頁、第187-189頁）、本院依職權調取之系爭土地地籍異動索引（見本院卷㈠第257-2 74頁）在卷可稽，且為被告所不爭，堪信屬實。惟原告主張被告租用系爭土地已逾2年未給付租金，且未依原定之居住目的使用系爭房屋，又未經原告同意即修繕系爭房屋，原告因此已合法終止系爭契約等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件先位之訴部分應審酌者即為：系爭租約是否業經原告合法終止？被告是否無權占有系爭土地？原告請求被告拆除系爭房屋以返還系爭土地，並請求給付相當於租金之不當得利，有無理由？備位之訴部分應審酌者即為：倘本件原告先位之訴無理由，原告備位請求調整租金，並按年給付原告，有無理由？茲分述如後。二、系爭租約未經原告合法終止，被告有權占有使用系爭土地；原告請求被告拆屋還地併給付相當於租金之不當得利，為無理由：　㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定；租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第440條、第450條第2項前段定有明文。次按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時。五、承租人違反租賃契約時，土地法第103條定有明文。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。準此，倘當事人一方主張他方構成土地法第10 3條各款事由，欲終止兩造間租地建屋契約，即應就上開利己事實加以舉證，始足當之。茲就原告主張終止系爭租約之事由，審酌如次。　㈡原告主張被告違反系爭房屋之使用目的、未經原告同意修繕系爭房屋而構成終止事由，為無理由：　　按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準；解釋契約，應探求當事人立約之真意，而於文義及論理上詳為探求當時之真意如何，又應斟酌訂立契約當時及過去之事實，其經濟目的及交易上之習慣，而本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷。又探求契約當事人之真意，本應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察（最高74年度台上字第355號、108年度台上字第448號判決意旨參照）。經查，系爭租約係以系爭同意書為據，且兩造均繼受系爭同意書之法律關係等情，為兩造所是認，而觀諸上開同意書之文義，僅約定：「茲本人陳許爽同意簡徐秀琴女士座落在萬里鄉玉田路17號之房屋（即系爭房屋）受薇拉颱風損害同意原居住人重建是實」（見本院卷㈠第43頁），並無關於系爭土地租賃目的之明文，又原告迄本件辯論終結為止，均未就簡徐秀琴與陳許爽確曾另行約定系爭房屋限供自住使用，且簡徐秀琴應徵得陳許爽同意後始得修繕系爭房屋等利己事實加以舉證；被告亦否認兩造間就此有特別約定，復辯稱系爭房屋亦兼具存放物品功能，亦未曾有大幅修繕之情事等語（見本院卷㈠第334頁），是本院斟酌一般租地建屋契約之經濟目的、市場習慣及誠信原則，認陳許爽既出租系爭土地予簡徐秀琴，供其自行興建系爭房屋以收取租金，衡情當無額外干涉簡徐秀琴如何使用系爭房屋之理。從而，原告主張被告未以居住為目的使用系爭房屋，亦未徵得原告同意即自行修繕系爭房屋，有違反系爭租約情形；原告得據以終止系爭租約云云，顯屬無據，不足為取。　㈢原告主張系爭租約因使用目的已達成而構成終止事由，為無理由：　　按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形；否則，在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平（最高法院95年度台上字第388號判決意旨參照），換言之，倘承租人興建之房屋尚未因自然耗損而不能為通常使用，即難謂上開租地建物契約之目的已經完成。查系爭房屋乃簡徐秀琴於47年間興建，於66年間受薇拉颱風損害而需重建等情，為兩造所不爭；惟被告否認其嗣後曾大幅修繕系爭房屋，參以系爭房屋於66年重建後，係以水泥、磚塊、鐵皮等材料搭建，有原告陳報之現場遺留系爭房屋舊有建築材料照片（見本院卷㈠第227-229頁）可佐，互核本院勘驗筆錄所附系爭房屋現況照片，足認該屋雖有局部門扇脫落、外牆倒塌之情形，然整體結構尚稱完整，所用建材亦無顯著更新（見本院卷㈠第175-181頁），尚難認系爭房屋有因毀損已達不堪使用程度，經被告利用現代建築材料加以改建之情，而原告復未能就系爭房屋確已不能使用之利己事實加以舉證，揆諸前揭說明，原告主張兩造間系爭建物已達不堪使用程度，可認租用目的不能達成，應視為租賃期限屆至云云，亦非有據。　㈣原告主張被告未依債之本旨給付租金已達2年以上而構成終止事由，為無理由：　　按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235條定有明文。查原告固主張被告自陳許爽於83年間死亡後，迄未依債之本旨繳納系爭土地之租金已達2年以上，為被告所否認，辯稱：陳新傳說他是長子，由其統一收取系爭土地租金，並稱其有權代表系爭土地全體共有人收取上開款項，被告相信陳新傳所述，遂將系爭土地租金匯款交其收取，嗣因陳新傳於110年過世後，被告於111年間匯款之租金遭退匯，致無人可收取租金，方未再給付等語（見本院卷㈠第335頁、第428頁），並據提出載有收款人名義為陳新傳之95年、96年、99年、100年間系爭土地租金收據、收款人為原告陳志安之97年、98年、101年間系爭土地租金收據各1 紙、102年至104年、106年至111年間匯款單共9紙為據（見本院卷㈠第133頁、第433-451頁，本院卷㈡第203-207頁）。原告雖否認陳新傳有向被告收取系爭土地租金之權限，然陳新傳於生前確為系爭土地之共有人，而陳志安目前仍為系爭土地之共有人等情，有前揭地籍異動索引可稽（見本院卷㈠第第259頁、267頁），而土地共有人為免收取租金之煩，委由其中一人或其親屬代理全體共有人向承租人收取租金，實甚符事理。況由前揭收據、匯款單可知，陳新傳、陳志安向被告收取系爭土地租金期間長達十餘年，倘其等2人確實未徵得系爭土地當時全體共有人同意，即逕自向被告收取系爭土地租金，系爭土地之其他共有人豈有長期容忍陳新傳、陳志安上開無權代理行為之理？由是足認原告主張被告未依債之本旨給付系爭土地租金，並否認陳新傳有代為收取系爭土地租金權限云云，顯與常情未合，不足採信；被告於111年前確有依約給付系爭土地租金之事實，洵堪認定。又被告於陳新傳死亡後，因原告陳美君曾向被告表示系爭土地共有人將本件糾紛委由其1人全權處理，遂請求陳美君儘速提供匯款帳號以利其給付系爭土地租金等情，業據其提出手機簡訊截圖畫面、111年10月28日士林郵局第000264號存證信函等件為憑（見本院卷㈠第385頁、第387頁），而原告陳美君嗣後雖以系爭催告函通知被告應給付系爭土地租金，然未細觀該催告函之全文，未據提供給付租金之方法，難認被告斯時尚有給付系爭土地租金之適當方式。職故，本件被告給付系爭土地租金，既需原告配合提供其匯款帳戶始得完成，兼之被告確有請求原告陳美君提供匯款帳戶之行為，堪認被告業以準備給付之事情，就系爭土地租金之債通知債權人即陳美君以代提出，揆諸前揭規定，應認被告就系爭土地租金已依債之本旨實行提出給付。從而，原告主張被告有逾2年以上未給付系爭土地租金，且被告向陳新傳給付系爭土地租金乃未依債之本旨為給付云云，要乏所據，無可憑採。　㈤被告占有使用系爭土地，有法律上之權源：　　按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段固有明文，惟所有物返還請求權之成立，須所有權人對於妨害其所有權者無容忍之義務，始足當之。查原告主張終止系爭租約之事由均不成立，業經本院認定如前，職是，原告以被告違反系爭同意書之約定，主張依土地法第100條第4款、第5款規定合法終止系爭土地租賃關係云云，洵屬無據。系爭租約既尚未經原告合法終止，被告依系爭租約之約定，就系爭土地即屬有權占有，原告當有依約容忍被告占有、使用系爭土地之義務；又被告既屬有權占有、使用系爭房屋，其因此獲得占有、使用系爭房屋之利益，自亦於法有據。　㈥綜上所述，被告抗辯系爭租約仍有效存在，其有占有使用系爭土地之權源，應屬可取，則原告依民法第440條、第767條、第179條及系爭同意書之規定，求為判命被告應將系爭房屋拆除，並將占有使用之系爭土地返還原告；被告應給付原告13,510元，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1項土地之日止，按年給付2,702元之相當租金不得得利，均屬無據，應予駁回。三、原告請求調整系爭土地之租金，為有理由：　㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442 條定有明文。又民法第442條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26 年滬上字第4號判決先例要旨參照）。是民法第442條規定之不動產租賃租金增減請求權，以租約未定期限且租賃物之價值有所昇降為要件，並無其他限制。又土地公告現值、公告地價及申報地價之漲跌之幅度雖非即等同於土地市值漲跌之幅度，惟土地價值如有漲跌，通常會影響公告現值、公告地價及申報地價漲跌，故土地之公告現值、公告地價或申報地價如有昇漲，可認為土地價值已有昇漲。查兩造間之系爭租約關係仍存在，業如前述，而原告主張系爭土地於66年後迄今之年租金係以折合時價方式計算系爭同意書所定「稻谷1 百台斤」之具體金額，為被告所不爭，堪信屬實（見本院卷㈠第361-362頁）。又系爭土地於66年間之公告地價為6元；於原告起訴時（112年1月）之公告地價為560元，兩者相差逾93倍，有原告提出之系爭土地之公告地價查覆表、新北市系爭土地之公告地價查詢資料在卷可參。可見系爭土地價值自系爭租約成立之66年迄今確有顯著提昇，然被告應繳納租金之計算標準40餘年來未曾改變，故原告請求調整系爭土地之租金，為有理由。㈡至有關本件系爭土地之合理租金行情，經兩造合意囑託神碟國際不動產估價事務所作成系爭鑑定報告，結論為每月每坪 20元，有系爭鑑定報告存卷可參（見本院卷㈡第97頁、第101 頁）。依此計算，系爭房屋依其使用系爭土地之面積（為10 7.5平方公尺，見本院卷㈠第189頁新北市汐止地政事務所複丈成果圖【下稱系爭複丈成果圖】A部分範圍），每年租金應調整為7,804元【計算式：20元×12月×107.5平方公尺÷3.3 058＝7,804元，元以下四捨五入】；原告請求調整之系爭土地租金，逾此範圍部分即核屬過高，不能准許。原告雖主張系爭鑑定報告所定租金行情過低；被告則爭執系爭鑑定報告鎖定租金行情過高云云，惟系爭鑑定報告係由兩造合意選任之鑑定人本於其專業知識，依不動產估價技術規則，綜合採行比較法、積算法等方式，考量系爭土地與鄰近標的之情況因素、價格日期因素、區域因素及個別因素調整之幅度，經權重調整後求得勘估標的之比較價格，再以適當之租金收益率加計維持租賃必要費用，據以估定本件系爭土地之適當租金行情，其結論自屬公正、客觀且信實可採，當無偏頗其中一造之虞（見本院卷㈠第543-565頁）。兩造雖泛稱上開鑑定所得之租金行情結論不當，惟未均舉證以實其說，所言即難採信。再原告固另爭執系爭土地租金除系爭房屋坐落土地外，尚應加計該屋四周面積為126.61平方公尺之空地（即系爭複丈成果圖所示B部分範圍）之租金，然系爭同意書並未明載兩造就上開B部分範圍亦有成立租賃契約，且該部分土地僅為草地，無人為使用之跡象，有本院勘驗筆錄所附照片可憑（見本院卷㈠第179頁），被告亦否認有承租該部分土地之情，是原告主張本件應以系爭複丈成果圖A、B部分面積總和作為計算調整後租金之基礎，要屬無據。　㈢末按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48 年台上字第521號判決先例要旨參照）。查原告係於112 年1 月5日提起本件訴訟向被告主張調整系爭土地租金，起訴狀繕本則於112年1月31日送達被告，有送達證書附卷可憑（見本院卷㈠第109頁），而被告自111年後因無原告陳美君提供之匯款帳號，未能給付系爭土地租金，業經本院認定如前，則本院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算，是原告主張調整系爭土地租金自被告收受起訴狀繕本翌日即112年2月1日起，調整系爭土地之租金，為有理由，應予准許。四、綜上所述，本件原告提起先位之訴，依民法第767條第1項前段規定，請求被告拆除系爭房屋並返還系爭土地，另依民法第179條規定，被告應給付原告13,510元，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按年給付2,702元予原告，為無理由，應予駁回。惟原告提起備位之訴，依民法第 442條規定請求調整系爭土地之租金自112年2月1日起，調整為每年7,804元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，仍屬無據，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。又被告雖於本院審理中爭執其就系爭土地有「地上使用權」，並稱原告應返還其84,000元云云，惟經本院行使闡明權後，被告則稱：我沒有要告他的意思，因為很麻煩，我等本件訴訟判決後再做打算等語（見本院卷㈡第219頁），堪認被告並無就本件訴訟提起反訴之意，均附此敘明。六、按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之，民事訴訟法第77條之2第1項定有明文；又出租人請求增加租金之訴，即民事訴訟法第77條之10所謂因定期收益涉訟，其請求增加之租金即同條所稱之收入者。而本件原告先位聲明請求被告拆屋還地，其訴訟標的價值核即其土地價值，依起訴時公告現值計算為65萬5,508元；而原告備位聲明請求調整後每年之租金收益為7,804元，又本件係不定期限租賃契約，依民事訴訟法第77條之10後段但書規定，收入期間超過10年者以10年計，是原告備位聲明其因調整租金可得受財產上利益推定為78,040元。原告以一訴為預備合併之請求，經本院審理後認其備位主張為有理由，是訴訟費用負擔，爰依先備位聲明之訴訟標的比例，酌定如主文第3項所示。七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　18　　日民事第一庭審判長法　官　周裕暐　　　　　　　　　法官高偉文　　　　　　　　　法官張逸群以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　18　　日書記官　顏培容

2024-10-18

KLDV-112-訴-25-20241018-2

簡上

臺灣屏東地方法院

拆屋還地等

臺灣屏東地方法院民事判決 112年度簡上字第56號上訴人唐三寶訴訟代理人錢政銘律師複代理人張錦昌律師被上訴人李家勝張美純潘琇彌潘維得張富淳張基漢王芮妤李怡慧李志邦李家坤上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國112年2 月10日本院潮洲簡易庭111年度潮簡字第908號第一審判決提起上訴，經本院於113年9月25日言詞辯論終結，判決如下：主文一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用負擔部分，均廢棄。二、上開廢棄部分：　㈠被上訴人應再將坐落屏東縣○○鄉○○段0000地號土地上如原判決附圖編號2797⑵所示屋頂完整地上物（面積117平方公尺）拆除，並將前開占用土地返還上訴人。　㈡被上訴人應再自民國111年9月15日起至返還上開占用土地之日止，按月連帶給付上訴人新臺幣195元。三、第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人連帶負擔。事實及理由壹、程序方面：一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第262條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文，上開規定依同法第436條之1第3項、第446條第1項但書，於簡易訴訟之上訴程序準用之。查本件上訴人上訴聲明原為：㈠原判決不利上訴人部分廢棄；㈡前項廢棄部分：⒈被上訴人應再將上訴人所有坐落屏東縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地），如原判決附圖所示暫編地號2797⑵之地上物（面積117平方公尺）拆除，並將上開占用之土地返還予上訴人；⒉被上訴人應向屏東縣政府財稅局潮州分局申請就稅籍編號Z00000000000之房屋辦理繼承登記後，予以註銷稅籍；⒊被上訴人應再自民國111年9月15日起至返還第一項占用土地之日止，按月給付上訴人新臺幣（下同）195元等語（見本院卷一第17頁）。嗣於本院審理時變更聲明如後（見本院卷一第7至8頁），就撤回註銷房屋稅稅籍部分，被上訴人李家勝（下逕稱其姓名）當庭表示同意撤回（見本院卷二第42頁）；另依民法第185條第1項前段規定，訴請被上訴人應每月連帶給付相當於租金之損害賠償部分，李家勝雖不同意上訴人上開訴之變更追加（見本院卷二第110頁），然追加之訴與原訴均基於上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地等同一基礎事實，與首揭規定相符，自應准許。二、本件被上訴人張美純、潘琇彌、潘維得、張富淳、張基漢、王芮妤、李怡慧、李志邦及李家坤經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、上訴人於原審起訴及本院主張：　㈠系爭土地為其父唐居富於多年前向被上訴人之父李萬來購得，並登記取得系爭土地所有權，其等口頭約定唐居富將系爭土地一部出租與李萬來建屋居住使用，惟並未約定租賃期限（下稱系爭租約）。嗣李萬來於系爭土地興建門牌號碼屏東縣○○鄉○○路0號房屋即原判決附圖所示編號2797⑵、2797⑶之未辦理建物所有權第一次登記房屋（下合稱系爭房屋；如單指其一，則以其編號稱之）。後李萬來死亡，其全體繼承人為被上訴人，系爭房屋應由被上訴人取得公同共有之事實上處分權。唐居富嗣於108年間死亡，由上訴人因分割繼承取得系爭土地所有權。　㈡依最高法院實務見解，系爭租約雖未約定租賃期限，應解為定有租至房屋不堪使用為止之期限，編號2797⑵之地上物長期無人居住，目前僅放置祖先牌位，被上訴人僅於年節時返鄉祭祖而使用，已無居住之需要。況編號2797⑵之地上物部分屋頂瓦片破損、大門毀損，已達不堪居住使用之程度，上訴人前於原審以111年9月2日民事追加被告暨聲明狀通知全體被上訴人終止系爭租約，並將系爭土地騰空返還予上訴人，經被上訴人收受書狀在案。系爭租約既已合法終止，被上訴人自屬無權占用系爭土地。　㈢爰依民法第767條第1項前段、中段規定及繼承之法律關係，請求被上訴人拆除編號2797⑵之地上物，返還占用之系爭土地；依民法第179條、第184條及第185條第1項前段規定，擇一請求被上訴人應按月連帶給付相當於租金之不當得利等語（另上訴人就其餘勝訴部分，已告確定，非本院審理範圍，茲不贅述）。二、被上訴人部分：　㈠李家勝（與其餘被上訴人下合稱被上訴人）則以：系爭房屋雖平常沒人居住，但被上訴人逢年過節會回來祭拜祖先，且系爭房屋也還能使用及補強，屋頂也只是小面積坍塌，原判決附圖所示編號2797⑵之地上物漏水部分，伊原本要用鐵皮覆蓋，但因上訴人不同意而無法施作，其餘部分均不會漏水等語，資為抗辯。　㈡被上訴人張美純、潘琇彌、潘維得、張富淳、張基漢、王芮妤、李怡慧、李志邦及李家坤均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判命被上訴人應將系爭土地上如附圖所示編號2797⑶部分地上物（面積20平方公尺）拆除，並將上開占用之土地返還上訴人，及被上訴人應自111年9月15日起至返還上開占用土地之日止，按月給付上訴人33元，駁回上訴人其餘請求，且就上訴人上開勝訴部分，為准、免假執行之宣告。上訴人對於其不利部分聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分：⒈被上訴人應再將編號2797⑵之地上物（面積 117平方公尺）拆除，將占用系爭土地部分返還上訴人；⒉被上訴人應再自111年9月15日起至返還上開占用土地之日止，按月連帶給付上訴人195元。李家勝則聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項（見本院卷二第111至112頁，部分文字依判決編輯略為修改）：　㈠於多年前，上訴人之父即唐居富向李家勝等之父即李萬來購買系爭土地，在辦畢所有權移轉登記後，二人再約定將系爭土地之一部份出租與李萬來建屋供居住使用，惟二人未簽立書面之租地建物租賃契約，亦未約定租賃期限（即系爭租約）。㈡李萬來於系爭土地上興建系爭房屋（即如原判決附圖編號279 7⑵、2797⑶所示之地上物），並於61年間申辦房屋稅籍登記以李萬來為納稅義務人（稅籍編號：Z00000000000號）。其中附圖編號2797⑶之地上物部分，原作為養豬之用，現有部分屋頂已塌陷，並有木門；附圖編號2797⑵之地上物部分，屋內放置有桌椅、電扇及供奉祖先之牌位等。㈢李萬來於78年1月8日死亡，被上訴人為李萬來之全體繼承人，並對編號2797⑶之地上物有事實上處分權。㈣唐居富於108年間死亡，上訴人因分割繼承而登記取得系爭土地所有權。㈤李家勝分別於110年3月24日、111年8月、112年3月13日及113 年2月，因上訴人拒收系爭房屋110年度租金2,000元、111年度租金2,000元、112年度租金3,000元及113年度租金2,000 元，故將該等租金提存於本院提存所（案號：110年度存字第200號、111年度存字第105號、112年度存字第90號及113 年度存字第85號）。㈥上訴人於原審以111年9月2日民事追加被告暨聲明狀通知全體被上訴人終止系爭租約，並將系爭土地騰空返還予上訴人之意思表示，經被上訴人收受書狀在案，且送達最後一位被上訴人係於111年9月14日。㈦系爭土地111年1月申報地價為每平方公尺400元。五、兩造爭執事項（見本院卷二第112頁，部分文字依判決編輯略為修改）：㈠上訴人主張編號2797⑵之地上物已達不堪使用之程度，並得依土地法第103條第1款終止系爭租約，有無理由？㈡上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被上訴人拆除編號2797⑵之地上物並返還所占用之土地，有無理由？㈢上訴人依民法第179條、第184條及第185條第1項前段規定，擇一請求被上訴人返還因編號2797⑵之地上物無權占用系爭土地所受相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，其數額為何？六、本院之判斷：㈠上訴人主張編號2797⑵之地上物已達不堪使用之程度，得依土地法第103條第1款終止系爭租約，有無理由部分：　⒈按租地建屋契約，非有相當期限不能達其建屋使用之目的，當事人雖未明定租期，惟參諸民法第449條第3項規範意旨，及依契約目的並探求當事人之真意，非不得認為定有租至房屋不堪使用時止之期限。次按土地法第103條第1款規定租用建築房屋之基地，非因契約年限屆滿，出租人不得收回。此所謂「契約年限屆滿」，不僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，即契約雖未明定年限，然依租賃契約目的，如可認已達訂約目的之年限者，亦應包括在內，否則將造成土地所有與使用永遠分離之局面，當非立法本意。又土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租期，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院110年度台上字第195號、109年度台上字第477號判決意旨參照）。查唐居富將系爭土地一部出租予李萬來建造系爭房屋使用，依前開說明，系爭租約性質屬租地建屋契約。又唐居富與李萬東成立系爭租約時，僅口頭約定，未簽立字據，亦未明定租賃期限（見不爭執事項㈠），考其租賃目的係使系爭房屋得占有使用坐落之系爭土地，故系爭租約之租賃期限雖未明確約定，僅係「不確定其期限」，而非「未定期限」，而以系爭房屋不堪使用時作為系爭租約消滅時點，合先敘明。　⒉且查，系爭房屋為一層磚造紅瓦頂房屋，屋頂有塌陷等情，業經原審、本院鑑定時會同兩造至現場履勘屬實，並有勘驗筆錄及現場照片可稽（見原審卷第48至53頁，本院卷第195 至197、203至231頁）。上訴人主張編號2797⑵之地上物已不堪使用等語，雖為李家勝所否認，惟本院依聲請囑託社團法人臺灣省土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定標的物構造、用途及現況暨鑑定結果略以：編號2797⑵之地上物構造及現況為地上1樓之磚構造，屋頂為木竹構架，鋪設瓦片，現況北側屋頂坍塌，無人居住；依上訴人提供編號2797⑵之稅籍登記資料係於61年興建，經詢問被上訴人編號2797⑵之地上物屋齡已逾52年，現況老舊，建物磚牆剝裂、柱子開裂、屋頂木架構、竹支架開裂及變形腐蝕等，且屋頂已有大面積塌陷，研釋其結構已老化，影響使用安全；編號2797⑵之地上物屋齡逾52年且屋況老舊不佳，依據建築物耐震能力初步評估系統（PSERCB），評估編號2797⑵之地上物耐震能力尚有疑慮，屋齡超過30年且結構安全性能評估耐震能力不佳，判釋屬於危老建築，未進行結構整修補強前，不適合居住使用等語，有土木技師公會112年8月23日(112)省土技字第高0517號函檢附鑑定報告書可憑（見本院卷一第163至175頁）。嗣土木技師公會再出具補充建議略以：編號2797⑵之地上物其屋齡已逾52年，現況老舊，建物磚牆剝裂、柱子開裂、屋頂木構架、竹支架開裂及變形腐蝕等且屋頂已有大面積塌陷，建議拆除重建較符經濟效益等語，此有土木技師公會 112年11月21日(112)省土技字第高0688號函可稽（見本院卷一第327頁）。本院審酌編號2797⑵之地上物已逾使用年限，屬老舊建物，且經土木技師公會鑑定認有耐震能力不佳，而有結構安全疑慮，建議拆除重建較符經濟效益等語，則揆諸前揭規定及說明，編號2797⑵之地上物既達不堪使用之程度，應認系爭租約業已屆至。是上訴人前於原審以111年9月2 日民事追加被告暨聲明狀通知全體被上訴人終止系爭租約，並將系爭土地騰空返還予上訴人之意思表示（見不爭執事項㈥），應屬有據，則系爭租約自已消滅而不復存在。　㈡上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被上訴人拆除編號2797⑵之地上物並返還所占用之系爭土地，有無理由部分：　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。復按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院97年度台上字第1101號判決參照）。　⒉編號2797⑵之地上物之原始狀態已達不堪使用之程度，上訴人前已終止系爭租約，已如前述。兩造間系爭租約既已終止，上訴人為系爭土地之所有權人，編號2797⑵之地上物占有系爭土地如原判決附圖編號2797⑵地號面積共117平方公尺，被上訴人既均對編號2797⑵之地上物有事實上處分權，被上訴人復未舉證證明其有占有使用系爭土地之合法權源，則上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地，並依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被上訴人拆除系爭土地上如原判決附圖所示之編號2797⑵之地上物，將占用部分之系爭土地騰空返還予上訴人，洵屬有據。㈢上訴人依民法第179條、第184條及第185條第1項前段規定，擇一請求被上訴人返還因編號2797⑵之地上物無權占用系爭土地所受相當於租金之不當得利等，有無理由部分：　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段、第185條第1項前段分別定有明文。又無權占有被害人之土地係侵害被害人對土地之所有權，足使被害人無法使用收益該土地而受有損害，故占有人對於加害行為苟已具備一般侵權行為所應具備之故意或過失要件，亦難免負損害賠償責任（最高法院97年度台上字第1804號判決意旨參照）。兩造間系爭租約既已終止，被上訴人仍繼續以編號2797⑵之地上物占用系爭土地，即無正當權源，不法侵害上訴人之所有權，致生損害，兩者間具有因果關係，上訴人自得依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段，請求被上訴人連帶賠償損害。　⒉次按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，土地所有人則受有相當於租金之損害。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，此規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條亦有明定。而依土地法施行法第25 條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言，又依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，是城市地方建築基地之租金應以土地申報地價年息百分之十為上限。又未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條分別定有明文。查系爭土地屬鄉村區乙種建築用地，南邊及東邊均臨路，對外交通便利，附近有一般住家，無商業活動等情，被上訴人占用系爭土地，作為居住使用，有原審勘驗筆錄、國土測繪圖資服務雲網頁列印資料及現場照片可參（原審卷第20、48至54頁），本院審酌上情，認以系爭土地申報地價週年利率5％計算被上訴人占用土地應賠付上訴人之損害為適當。　⒊又編號2797⑵之地上物占有系爭土地之面積為117平方公尺，又系爭土地111年1月申報地價為每平方公尺400元（見不爭執事項㈦）。以此計算後，被上訴人占有原判決附圖編號2797⑵所示之地上物部分，應給付上訴人相當租金之損害，每月為195元（計算式：400元×117×5％÷12＝195元），是上訴人主張被上訴人應再自111年9月15日起至返還上開占用土地之日止，按月連帶給付上訴人195元，自屬有據，應予准許。至上訴人基於選擇合併，另依民法第179條規定為同一聲明，於其勝訴部分，自無庸再予審究，併予敘明。七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、後段，請求被上訴人拆除如原判決附圖編號2797⑵之地上物，並將占用土地部分返還予上訴人；依民法第184條第1項前段、第185 條第1項前段規定，請求被上訴人應再自111年9月15日起至返還上開占用土地之日止，按月連帶給付上訴人195元之不當得利，均有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示（上訴後，已撤回假執行之聲請）。八、本件事證已臻明確，李家勝聲請鑑界系爭土地，以確認編號 2797⑵之地上物有無占用系爭土地等節（見本院卷一第461頁），然系爭土地之界址點異動涉及土地經界確認，應由李家勝另訴確認界址所在，故李家勝前開調查證據之聲請，應無調查之必要，又兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第385條第1項前段、第450條、第85條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日民事第一庭審判長法　官　陳怡先　　　　　　　　　法　官　劉佳燕　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　沈蓉佳以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10 　　月　 16 日書記官　鄒秀珍

2024-10-16

PTDV-112-簡上-56-20241016-1

訴

臺灣彰化地方法院

確認租賃關係存在

臺灣彰化地方法院民事判決 112年度訴字第1116號原告林秀川訴訟代理人蘇文俊律師複代理人吳奕賢律師被告楊翠娥訴訟代理人陳世煌律師李冠穎律師被告洪湟淥即洪銘成上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國113年9月 25日言詞辯論終結，判決如下：主文確認原告與被告楊翠娥間坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地及其上建物即門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路00000號之租賃關係存在。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告楊翠娥負擔百分之50，餘由原告負擔。事實及理由壹、程序方面一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；又原告之訴，有當事人不適格或欠缺權利保護必要者，法院得不經言詞辯論，逕以判決駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第 247條第1項前段、第249條第2項第1款分別規定甚明。本件原告主張其所有門牌號碼彰化縣○○鄉○○路00000號建物（下稱系爭建物）就被告楊翠娥、洪湟淥（以下各稱其名）所有坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）有租賃關係存在，洪湟淥承認原告之主張（本院卷第156頁），原告對洪湟淥之系爭土地之租賃權存否已無不明確之情事，原告之法律地位要無不安定之狀態，其訴請確認此部分之法定租賃權存在，難認有受確認判決之法律上利益，應依民事訴訟法第249條第2項第1款規定，予以駁回。又楊翠娥否認原告之主張，則原告對於楊翠娥之系爭土地有無租賃關係存在，即屬不明確，原告在私法上之地位自有受侵害之危險，且此項危險得以對於楊翠娥之確認判決除去，是原告提起此部分之確認之訴，於法尚無不合。二、洪湟淥經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　　　貳、實體事項一、原告主張：伊與訴外人洪清雄為夫妻，育有洪湟淥及訴外人洪明煌及洪淑玲、洪淑芬（下稱洪湟淥等4人），楊翠娥為洪明煌之配偶。洪清雄為系爭土地之原所有權人，於88年間在地上興建系爭建物，洪清雄於89年1月23日過世後，其繼承人於89年5月10日以遺產分割協議（下稱系爭協議）由洪湟淥、洪明煌取得系爭土地所有權各2分之1，原告則取得系爭房屋之事實上處分權，系爭建物與系爭土地間即有法定租賃關係存在，又系爭協議並無特別約定分得房屋之原告不許使用土地，嗣楊翠娥於95年10月25日受贈洪明煌之土地應有部分25分之12時，及原告自102年5月15日起至112年5月14日止，將系爭房屋出租予統一超商股份有限公司（下稱統一公司），楊翠娥早已知悉且無反對，有默許原告繼續使用系爭土地之意。爰依民法第425條之1規定或類推此規定，提起本件訴訟，並聲明如主文第1項所示。二、被告楊翠娥則以：原告與洪湟淥等4人就系爭土地、建物為系爭協議後，原共有人間之共有關係及分管約定即已終止，原告喪失對系爭土地之共有權，且未舉證其與被告有使用土地之約定，楊翠娥或洪明煌亦未向原告收取任何對價，難謂原告有何權源占用土地，遑論兩造間有法定租賃關係。又系爭建物為88年間興建之鐵皮屋建物，已逾財政部頒布之固定資產耐用年數表所示金屬建造（有披覆處理）之耐用年限20 年，且因鄰近海邊，風力極強，鹽分甚高，應已達不堪使用之程度，縱系爭土地、建物有法定租賃關係存在，亦應歸於消滅，不因原告嗣後改造或更新建物結構而使消滅之租賃關係回復。況系爭建物占用面積之土地價值新臺幣（下同）70 7,720元，該建物之價值則為66,700元，兩者相差懸殊，系爭建物顯不具相當之經濟價值等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷　㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1 項定有明文。查原告主張系爭土地及建物原為洪清雄所留遺產，為原告與洪湟淥等4人於89年1月23日繼承取得土地及建物之所有權，楊翠娥於95年10月25日受贈取得洪明煌之土地應有部分25分之12時，及系爭建物範圍為彰化二林地政事務所102年11月19日二林測字第2161號土地測量成果圖所示編號②部分（本院卷第91頁）等情，此為兩造所不爭執（本院卷第158至159、298頁），堪予採信。又系爭土地、建物原同屬原告與洪湟淥等4人所有，其等同時將建物、土地所有權讓與相異之繼承人原告、洪湟淥及洪明煌，酌以本件遺產分割協議並無約定建物之存續期間，自有使建物繼續占用土地存續之意，則依民法第425條之1之規定，系爭建物對系爭土地有法定租賃權存在，楊翠娥因贈與取得洪明煌就系爭土地之應有部分，應繼受此項法律關係，是原告主張系爭建物、土地有法定租賃關係存在，係屬有據。楊翠娥雖抗辯原告於系爭協議後喪失對土地之共有權，系爭建物為無權占用等語，惟原告之系爭房屋占用土地係依法定租賃關係，自與其是否喪失土地共有權無關，併此敘明。　㈡又按房屋是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意，反之，房屋經出租人同意而改造時，應以變更後之狀態認定是否達不堪使用。查系爭建物於88年完成建造時為鋼架造一層建物，南、北、西側牆面及屋頂均以鐵皮覆蓋；於92年時，北、東側面改為立柱及加裝玻璃，其餘仍包覆鐵皮，如一般常見之便利超商外觀；於112年時，建物之西側覆蓋綠色鐵皮，屋頂則疊加鐵皮，有照片及使用執照影本等可佐（本院卷第69、219至2 27頁），可見系爭建物現況與興建時，已有不同。又查，原告自92年至112年間將系爭建物出租統一公司期間，為楊翠娥以通盈裕有限公司加盟統一公司之方式，在系爭建物經營超商生意，此為楊翠娥所肯認（本院卷第298頁），楊翠娥亦稱其經營期間，7-11公司告知原告漏水，要求原告裝鐵皮才有外加上綠的鐵皮等情（本院卷第298至299頁），可見系爭建物變更外觀及加裝綠色鐵皮等情，均係配合楊翠娥經營超商之條件，原告主張系爭建物之之加固更新已得楊翠娥之同意，自屬有據，依前開說明，應以系爭建物現狀認定有無不堪使用之情。再查，系爭建物於108年時雖已達財政部頒布之固定資產耐用年數表所示金屬建造（有披覆處理）之耐用年限20年，惟被告自承在建物內經營商業活動至000年0月間止，可見系爭建物之構造尚屬堅固而可繼續使用，亦具有一定經濟價值，並未因鐵皮銹蝕而至不堪用之情況，楊翠娥抗辯已因系爭建物不堪使用而消滅租賃關係等語，自不足採。四、綜上所述，原告依民法第425條之1規定，請求確認系爭房屋以法定租賃關係占有楊翠娥之系爭土地，為有理由，應予准許。原告對洪明湟之請求，則無確認利益，應予駁回。　　五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。六、訴訟費用之負擔：民法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日民事第二庭法　官　李莉玲以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日書記官謝儀潔

2024-10-16

CHDV-112-訴-1116-20241016-1

重上

臺灣高等法院

確認優先購買權等

臺灣高等法院民事判決 112年度重上字第520號上訴人唐辛存余蔣水倉李麗霞市更新建設股份有限公司上一人法定代理人楊宗錦上四人共同訴訟代理人李永然律師陳宜鴻律師被上訴人楊棟彥訴訟代理人余政勳律師複代理人李余信嘉律師上列當事人間請求確認優先購買權等事件，上訴人對於中華民國 112年4月13日臺灣基隆地方法院第一審判決（111年度重訴字第4 1號）提起上訴，本院於113年9月11日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴駁回。第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：上訴人唐辛存、余蔣水倉及李麗霞（下稱唐辛存等3人）為如附表所示土地（下稱系爭土地）之共有人，伊前向唐辛存等3人承租系爭土地作為鐵皮屋基地使用，並於民國107年9月10日訂立租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自107年5月1日起至112年4月30日止，伊依民法第426 條之2、土地法第104條規定就系爭土地有優先承買權，並經雙方於系爭租約第6條確認此情。詎唐辛存等3人於110年10 月6日出售系爭土地及基隆市○○區○○段0000、000000、00000 0、000000地號土地（以上4筆土地下合稱0000地號等4筆土地）予上訴人市更新建設股份有限公司（下稱市更新公司），卻完全未通知伊願否以相同條件優先承買，更於110年10 月18日向基隆市地政事務所辦理以買賣為原因之系爭房地所有權移轉登記（下稱系爭移轉登記）予市更新公司完畢；前開優先承買權依民法第426條之2、土地法第104條規定具有物權效力，上訴人間就系爭土地、0000地號等4筆土地所訂立之買賣契約（下稱系爭買賣契約）及所為系爭移轉登記均不得對抗伊，且違反前開強行規定，依民法第71條規定應屬無效，伊已以起訴狀繕本之送達行使優先承買權，上訴人自應塗銷系爭移轉登記，按同一條件出售予伊，並於伊繳付價金同時移轉系爭土地所有權登記予伊等情。爰請求確認伊就系爭土地之優先承買權存在，並依民法第426條之2、土地法第104條規定，請求塗銷系爭移轉登記，唐辛存等3人並應就系爭土地按與系爭買賣契約相同條件與伊訂定買賣契約，及於伊給付買賣價金之同時移轉系爭土地所有權登記予伊（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：被上訴人之子楊一書所有門牌號碼基隆市○○區 ○○路00號房屋（為鋼架結構，作為臨時停車場使用，下稱00 號房屋）原坐落基隆市○○區○○段0000地號土地（後因分割而改坐落於同段000000地號土地），惟違法加蓋致無權占有系爭土地約35坪，唐辛存等3人係為取得在拆屋還地前之使用補償金，方與被上訴人簽訂系爭租約，被上訴人既非00號房屋之所有權人，系爭租約即非租地建屋契約，且前開加蓋違章建築之行為已違反都市計畫法第42條第1項規定，被上訴人不能因此就系爭土地取得民法第426條之2、土地法第104 條之優先承買權，僅因系爭租約第6條約定取得具債權效力之優先承買權，唐辛存等3人依此僅須詢問被上訴人有無意願優先承買，並無以書面通知之義務。唐辛存等3人於109年 2月4日即以存證信函通知被上訴人包含系爭土地在內之9筆土地出售之情，嗣雖減縮買賣標的，惟以系爭買賣契約出售者仍包含系爭土地；余蔣水倉之子余逸隆已於110年9月29日、同年月30日以LINE通訊軟體傳送訊息告知被上訴人太太賴淑娟系爭土地之相關買賣內容，唐辛存等3人更委由李德雄（即系爭土地之原實質共有人）於110年10月1日下午5時許在被上訴人診所2樓告知被上訴人系爭土地買賣之全部細節，然經被上訴人當場明示其無承買系爭土地之意願而拋棄優先承買權，故唐辛存等3人始於110年10月6日辦理系爭土地之買賣過戶事宜，被上訴人已無優先承買權可資行使。如認被上訴人仍有優先承買權，該權利之行使不得對抗市更新公司，且其效力不及於0000地號等4筆土地，就系爭土地復應限於被上訴人依系爭租約所租用之35坪面積範圍內，自無從依系爭買賣契約之相同條件與唐辛存等3人締結買賣契約；況系爭租約已於112年4月30日屆期且未經續約，00號房屋違規增建部分亦經主管機關排期拆除，被上訴人於辦理系爭房地所有權移轉登記前既已無權承租系爭土地，本件自無權利保護之必要等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨可資參照）。本件被上訴人起訴主張其就系爭土地有優先承買權存在，惟為上訴人以前情否認，可見雙方就被上訴人對系爭土地有無優先承買權乙情確有爭議，且被上訴人之權益將因前開優先承買權之存否而處於不安之狀態，並得以確認判決除去之，故被上訴人提起本件確認訴訟，自有確認利益，合先敘明。　㈡次按民法第426條之2第1項前段規定，租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。又土地法第104條第1項前段規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。土地法第104條第1 項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，其規範意旨在保護現有房屋所有權人之權益，使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。且該條所稱「承租人」之範圍，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求。故得依土地法第104條規定主張優先購買權者，固非僅限於「租用基地建築房屋」關係，即令房屋建造完成後，始由房屋受讓人向土地所有人租用該基地，仍無礙該條之適用。惟按民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項所定基地承租人之優先承買權，既係為調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予基地承租人之特權，其適用範圍不宜過寬，是得據以主張優先承買權之人，仍以於基地出賣時，對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者為必要，否則前開欲使基地與其上房屋合歸一人所有以求法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值並盡經濟上效用之立法目的即無從達成（最高法院91年度台上字第2154號、106年度台上字第1268號、111年度台上字第206號、111年度台上字第2616號判決參照）。經查： ⒈被上訴人主張系爭土地原為唐辛存等3人所共有，雙方於107 年9月10日訂立系爭租約，約定唐辛存等3人自107年5月1日至112年4月30日止出租系爭土地共約35坪予被上訴人等事實，業據被上訴人提出系爭租約為證（見原審卷第17頁）。次依證人李德雄（即上訴人主張系爭土地之原實質共有人）於本院所證：被上訴人的太太在伊等機關用地上建房子，已經建好幾年，伊等發現後跟被上訴人太太請求補償金，因為都沒有打契約，經過幾年後怕拿不到補償金，地也收不回來，所以伊等就與被上訴人太太商量打契約，才簽立系爭租約；當初跟伊等聯繫的都是被上訴人太太，但實際承租人是被上訴人，簽立系爭租約是因為如果不打契約就會變不定期租賃，土地就會收不回來，伊等本來打算5年就把土地收回來，所以倒不如先租給被上訴人一定的期間，之後就可以不續租把土地收回等語（見本院卷第343頁），並參酌系爭租約內已明言唐辛存等3人將系爭土地「出租」予被上訴人之意旨，並訂明租金、租期、屆期續租與否之處理方式等節（見原審卷第17頁），堪認唐辛存等3人確欲出租系爭土地予被上訴人，始特意與被上訴人以書面締結系爭租約，至其雖意在避免日後法律爭議以期順利取回系爭土地，以及於取回前先行取得土地使用對價，惟此內心動機無礙兩造達成租賃契約之意思表示合致，上訴人辯稱系爭租約非屬租賃契約，被上訴人未向唐辛存等3人承租系爭土地云云，固無可採。 ⒉惟按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文。該登記之推定效力，乃登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之，是於依法定程序塗銷該登記前，其直接前手以外之第三人，尚不得逕否認登記名義人之物權。又按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，於出名人依此債權契約移轉不動產所有權予借名人之前，借名人尚非該不動產之所有權人，自不得本於所有權人之身分行使權利（最高法院108年度台上字第2154號、111年度台上字第 897號判決同此意旨）。查被上訴人主張系爭土地上存有鐵皮屋之事實，雖為上訴人所不否認，然辯稱：該鐵皮屋係由被上訴人之子楊一書所有之00號房屋向外違章加蓋而成，並非被上訴人所興建及所有等語，並提出基隆市政府建築管理資訊系統－執照存根查詢系統之查詢資料、林務局農林航空測量所91年1月1日、93年2月11日航空照片、00號房屋及坐落土地之建物、土地登記謄本為佐（見本院卷第139至149、 215至225頁）。參以00號房屋之建物登記謄本已記載該建物之主要用途為臨時停車場、主要建材為鋼造等情（見本院卷第215頁），系爭買賣契約亦記載：土地上（即系爭土地）「車庫」拆除及楊醫師（即被上訴人）租賃換約由買方（即市更新公司）自行處理等語（見原審卷第219頁）。再依前開航空照片（見本院卷第143至149頁），可見系爭土地係於 91年1月1日至93年2月11日間某時始出現以鐵皮覆蓋之建物，不僅與00號房屋係於91年間取得使用執照乙情具有時間之密接性，復無結構上明顯可認與64號建物相區隔之情，另佐以被上訴人不僅未否認系爭土地上之鐵皮屋係屬00號房屋未經登記之違建部分，以及上訴人所主張該違建係由00號房屋向外加蓋等情（見本院卷第132至133、252-9、252-11頁），反稱：系爭土地上所建鐵皮屋1棟即00號房屋（含違建）之實際所有人本即為伊，僅係伊購入時為了節稅考量而借名登記予早已移居美國多年之伊子楊一書，購屋資金為伊實際出資，使用收益亦為伊所保有等語（見本院卷第189頁），堪認系爭土地上之鐵皮屋係由00號房屋向外加蓋而成，且難認具有構造上或使用上之獨立性。00號房屋既登記為楊一書所有，縱係被上訴人借名登記予楊一書，依前說明，被上訴人仍不得以此內部關係對抗上訴人而主張00號房屋為其所有，該違建部分亦因欠缺構造上及使用上之獨立性而不得單獨為所有權之客體，自應與00號房屋同屬楊一書所有，且無從由被上訴人單就該部分取得事實上處分權；被上訴人主張系爭土地上所存之鐵皮屋係其所有或具有事實上處分權云云，自難採取。 ⒊被上訴人雖以系爭租約向唐辛存等3人承租系爭土地共約35坪，惟其既非其上建物之所有權人或事實上處分權人，依上說明，即難認屬民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定所稱之承租人。又觀系爭租約第6條僅記載唐辛存等3人如於租賃期限內出售系爭土地，被上訴人有優先承買權，並未就通知方式、行使期限及其法律效果等特為約定，亦未明言排除民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定之適用，被上訴人復自陳依當時締約雙方均非屬法律專業之情況，不可能係有意排除適用前開規定，系爭租約第6條約定純係為確認其依前開法律規定有優先承買權之申明約定等語（見本院卷第97頁），顯見締約雙方並非欲以系爭租約第6 條約定排除前開規定之適用而另行議定優先承買權，僅在重申被上訴人得在符合該等規定之情況下以承租人之身分取得系爭土地之法定優先承買權。從而，本件被上訴人既不符民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項所定要件，自無從取得對系爭土地之前開法定優先承買權，即屬甚明。 ⒋從而，被上訴人對系爭土地並無優先承買權存在。其請求確認就該地有優先承買權存在，並依民法第426條之2、土地法第104條規定，請求塗銷系爭移轉登記，並請求唐辛存等3人按與系爭買賣契約相同條件與其訂定系爭土地之買賣契約，及於其給付買賣價金之同時，移轉系爭土地所有權登記予其，均無理由，不應准許。四、綜上所述，被上訴人請求確認其就系爭土地之優先購買權存在，並依民法第426條之2、土地法第104條規定，請求塗銷系爭移轉登記，並請求唐辛存等3人按與系爭買賣契約相同條件與其訂定系爭土地之買賣契約，及於被上訴人給付買賣價金之同時，移轉系爭土地所有權登記予被上訴人，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄原判決，改判如主文第2項所示。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日民事第二十三庭審判長法官張松鈞法官吳孟竹法官許勻睿附表　　　　　　　　　　　　　　　　　　編號土地坐落面積權利範圍縣市鄉鎮市區段 ○段地號平方公尺 1 基隆市 ○○區 ○○段 0000-0 00 唐辛存：3分之1 李麗霞：3分之1 余蔣水倉：3分之1 2 基隆市 ○○區 ○○段 0000-0 000 唐辛存：3分之1 李麗霞：3分之1 余蔣水倉：3分之1 正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　書記官莫佳樺

2024-10-16

TPHV-112-重上-520-20241016-1

竹簡

臺灣新竹地方法院

分擔地價稅費用

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹簡字第457號原告新竹市政府法定代理人邱臣遠訴訟代理人彭建寧律師被告快麗屋股份有限公司法定代理人鄭郭汶訴訟代理人李林盛律師上列當事人間分擔地價稅費用事件，本院於民國113年9月24日辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬貳仟柒佰伍拾肆元，及自民國一一三年三月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之三十三，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾壹萬貳仟柒佰伍拾肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。原告之法定代理人原為高虹安，於訴訟進行中變更為邱臣遠，並具狀聲明承受訴訟，有聲明承受訴訟狀（見本院卷第189-192頁）可按，參諸前揭規定，應予准許，合先敘明。　　二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時，原聲明：㈠被告應給付原告新臺幣(下同)40萬4206元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國113年8月6日具狀將聲明㈠變更為：被告應給付原告33萬8263元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息(見本院卷第171頁)。原告所為核屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，自應准許。　貳、實體方面：　　　　　一、原告起訴主張：　㈠被告為坐落新竹市○○段○○段000○號，門牌號碼新竹市○○路00 號建物(下稱系爭建物)之所有權人。於63年間，原告改制前為新竹縣新竹市公所，就新竹市東門市場通巷即東門市場靠近中正路之通巷(下稱系爭通巷)，坐落新竹市○○段○○段0地號土地、1-46地號土地(下分別稱1地號土地、1-46地號土地，並合稱系爭土地)上私有建物使用乙事，與原告前手即訴外人鄭蔡招琴簽訂合約(下稱系爭合約)，雙方約定在系爭土地上改建私有建築物需原告同意並議定條件，及約定應按建物層數均攤負擔系爭通巷土地之地價稅。然系爭建物所有權人自76年起即未依上開約定分擔地價稅。被告為系爭建物受讓人，依民法第426條之1規定，系爭合約對於被告仍有效，爰起訴請求被告分擔系爭通巷自98年至112年間應分攤之地價稅，共計33萬8263元(計算式如附表所示)。　　㈡因系爭通巷上建築物2至6層與地下室均係由建物所有權人自行改建，且原告尚無收取對價。從而，系爭合約約定雙方按建物層數「均攤」負擔地價稅。因此系爭地價稅之繳納屬共同分擔，而非為給付租金之性質。且依系爭合約第7條約定：「乙方應依照甲方通知限繳日期繳納分攤額」，並無約定應於每年固定期限繳納當年地價稅分攤額，從而，本件請求不適用5年之短期消滅時效，原告於113年3月提起本件訴訟要求被告繳納最近15年地價稅分擔額，應自本件民事起訴狀送達被告時，始計算時效。　㈢並聲明：⒈被告應給付原告33萬8263元，並自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　被告為系爭建物之所有權人，被告之前手即訴外人鄭蔡招琴與原告改制前之新竹縣竹北市公所於63年9月19日簽訂系爭合約，鄭蔡招琴租用原告所有系爭土地(即系爭通巷之土地) 興建房屋，其法律關係為租地建屋關係。被告於94年11月2 日向鄭蔡招琴購得系爭建物，並於95年1月3日辦妥所有權移轉登記，依民法第426條之1規定，繼受與原告之租地建屋契約。查被告所有系建物使用系爭土地之比率為56.61%，又本件為租地建屋關係，為兩造所不爭執，則所謂分擔地價稅費用，其法律性質即屬租金；又地價稅係每年課徵，被告應分擔之地價稅費用額為多少應由原告每年計算後，通知被告繳納，故亦屬一年定期給付之債權，依民法第126條規定，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅。本件原告既怠於權利之行使，被告爰依法為時效消滅抗辯。又系爭建物為地下1層、地上6層，合計7層建物，1樓為原告供公眾通行進出東門市場之用，故被告應負擔之比例為7分之6，從而，原告願給付原告5年即自108年至112年應分攤地價稅11萬2754元【(35591.30＋10883.40)×5×56.61%×6/7】，原告逾此部分請求，依法無據。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　㈠原告主張系爭土地為新竹市所有，並由原告管理，系爭土地上有被告所有系爭建物，系爭通巷坐落1地號土地面積65平方公尺、1-46地號土地面積16平方公尺，且系爭建物因前手與原告簽訂系爭合約，被告則應繼受與原告間租地建屋之法律關係，依約應分攤地價稅費用之事實，業據提出建物登記謄本、系爭合約照片、地籍圖查詢資料、東門市場現場照片、複丈成果圖、土地登記謄本、新竹市稅務局函等件為證( 見本院卷第31-93頁)，被告對此及原告所主張之系爭建物占用系爭土地之比例、被告應分攤之比例等節均不爭執，然以前詞置辯，是本件本院所應審究者為：原告請求被告分攤地價稅費用之請求權時效為何？被告主張時效抗辯，有無理由？㈡按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅；消滅時效，自請求權可行使時起算；時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第126條、第128條前段、第144條第1 項分別定有明文。又按地價稅以每年8月31日為納稅義務基準日，由直轄市或縣（市）主管稽徵機關按照地政機關編送之地價歸戶冊及地籍異動通知資料核定，於11月1日起一個月內一次徵收當年地價稅，土地稅法第40條定有明文。查系爭合約第7條規定：「通巷土地應繳稅課甲、乙雙方按建物層數均攤負擔乙方應依照甲方通知限繳日期繳納分攤額逾期繳納時應按繳納當時台灣銀行放款利率加收逾期息。」，有系爭合約照片在卷可證(見本院卷第35頁)，可知被告應分攤之地價稅係基於兩造間租地建物之法律關係而生，且依上開規定，地價稅是每年定期徵收，故原告依約得向被告請求分攤地價稅之請求權，自屬民法第126條所謂1年或不及1年之定期給付債權，而有前開5年時效期間之適用，應可認定。㈢至原告雖主張：依系爭合約第7條約定，被告應照原告通知之限繳日期繳納分攤額，並無約定被告應於每年固定期限繳納當年地價稅分攤額，故應自本件起訴狀送達被告時才開始計算時效等語。然按消滅時效，自請求權可行使時起算，民法第128條前段定有明文。而本件原告得向被告請求繳納地價稅分攤額之請求權，於地價稅徵收期限屆至時，即處於得行使之狀態，依上開規定，其即應起算時效，且本件原告亦未主張有中斷時效之事由存在，是原告本件請求權，應自每年地價稅徵收期限屆至時起算，原告主張應自起訴狀送達被告時才起算等語，並不可採。而原告係於113年3月11日向本院提起本件訴訟，有本院收文章在卷可查(見本院卷第11頁)，則原告請求被告應分攤之98年至107年間之地價稅部分之請求權顯然於原告具狀提起本件訴訟時，已罹於5年時效，故被告為時效抗辯，拒絕給付98年至107年間應分攤地價稅，洵屬有據。而原告依系爭合約請求被告分攤自108年至112年地價稅費用共計11萬2754元部分，即有理由，逾此範圍部分則無理由，不應准許。　㈣又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1、2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。依系爭合約第7條之約定，如被告逾期繳納依分攤之地價稅時，應按當繳納當時臺灣銀行放款利率加收逾期息，是以本件被告所負債務有約定利率，而原告請求被告給付自訴起訴狀繕本送達翌日即113年3月27日 (見本院卷第107頁)起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，低於上開約定利率，此部分請求，自屬有據。四、綜上所述，原告依系爭合約請求被告給付應分攤之地價稅11 萬2754元，及自113年3月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。五、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行部分，核無不合，爰酌定如主文第4項但書所示之相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 113 年 10 月 15 日新竹簡易庭法官黃世誠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日書記官楊霽　　　　　　　附表：土地 1地號土地 1-46地號土地年分 98年至112年 98年至112年每年系爭通巷占用系爭土地面積比例地價價稅 35591.30元 10883.40元每年系爭建物占用系爭通巷比例地價稅(56.61%) 20148.24元 6161.09元每年系爭建物應分攤地價稅(6/7) 17269.92元 5280.94元 98年至112年共15年應分攤地價稅合計 259048.73元 79213.86元 2筆土地應分攤地價稅總計 338262.59元

2024-10-15

SCDV-113-竹簡-457-20241015-1

訴

臺灣宜蘭地方法院

返還土地

臺灣宜蘭地方法院民事判決 112年度訴字第458號原告游凱傑訴訟代理人楊家寧律師陳敬穆律師莊銘有律師複代理人陳頡宇律師被告游俊榮游茂林共同訴訟代理人黃豪志律師上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國113年9月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，固為民事訴訟法第168條所明定。惟此項規定，依同法第173條前段，於有訴訟代理人時不適用之。故在當事人有委任訴訟代理人之情形，當事人於言詞辯論終結前死亡，並不當然停止訴訟程序，縱應承受訴訟之人未承受訴訟，亦可進行言詞辯論，及本於該言詞辯論而為判決（臺灣高等法院暨所屬法院67年度法律座談會民事類第30號研討結果參照）。經查，被告游茂林雖於民國113年9月9日死亡，有本院死亡通報警示（限制閱覽卷）在卷可稽，惟因其已委任訴訟代理人（本院卷第 61頁委任狀），依上開規定，其死亡並不停止本件訴訟程序，縱其繼承人未聲明承受訴訟，本院仍得進行言詞辯論，並本於該言詞辯論而為判決。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第256條分別定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：㈠被告游○○應將坐落於宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地（重測前為宜蘭縣○○鄉○○段000 地號土地，下稱系爭土地）之地上物拆除，並將土地騰空返還予原告及全體共有人；㈡被告游○○應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同） 466元；㈢願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第7頁）。嗣於審理中更正被告姓名為游俊榮、游茂林（本院卷第49頁），並於宜蘭縣宜蘭地政事務所依本院囑託測量繪製，該所以民國113年3月1日函檢送複丈成果圖（下稱附圖）後，變更訴之聲明為：㈠被告游俊榮、游茂林應將坐落系爭土地上如附圖編號A所示建物（1層磚造房屋，面積54.43平方公尺）、編號B所示建物（2層RC加強磚造房屋，面積92.22平方公尺）、編號C所示雨棚（鋼鐵造雨棚，內含部分磚造設施，面積33.60平方公尺）、編號D所示水泥地面（水泥地鋪面，面積80.34平方公尺）所示之地上物拆除，並將土地騰空返還予原告及全體共有人；㈡被告游俊榮、游茂林應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告1,21 6元；㈢願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第155-159頁）。核原告上開更正被告姓名及變更拆屋還地範圍聲明部分，均非變更訴訟標的，僅屬更正事實上及法律上之陳述，另擴張請求被告按月給付相當於租金之不當得利金額，則屬擴張應受判決事項之聲明，參諸首揭規定，均無不合，應予准許。三、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，民事訴訟法第254條第1項定有明文。故在訴訟繫屬中，訴訟當事人雖讓與其實體法上之權利，惟為求訴訟程序之安定，以避免增加法院之負擔，並使讓與之對造能保有原訴訟遂行之成果，本於當事人恆定主義之原則，該讓與人仍為適格之當事人，自可繼續以其本人之名義實施訴訟行為，此乃屬於法定訴訟擔當之一種（最高法院101年度台聲字第1367號裁定意旨參照）。查系爭土地原為原告與訴外人游雯婷、游哲智共有，應有部分各3分之1（本院卷第11-12 頁），嗣原告、游雯婷、游哲智於本件訴訟繫屬中之112年1 2月27日將系爭土地信託登記予訴外人京城國際建築經理股份有限公司（下稱京城公司，本院卷第101-102頁），依上開說明，於本件訴訟無影響，原告仍為適格之當事人，仍得以其本人之名義實施訴訟行為，先予敘明。貳、實體事項：　　　　一、原告主張：　㈠原告為系爭土地之共有人，被告於系爭土地上搭建如附圖編號A、B所示建物、編號C所示雨棚，門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○ ○○路00○0號，並在前方鋪設如編號D所示水泥地面，面積合計260.69平方公尺（下合稱系爭地上物），無權占用原告共有系爭土地，顯有害於原告所有權之圓滿行使，爰依民法第 767條第1項規定、第821條規定，請求被告拆除系爭地上物，將占用之系爭土地返還予原告及全體共有人，並依民法第 179條規定向被告請求返還相當於租金之不當得利，期間為自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開土地遭占用部分之日止，按月給付不當得利1,216元。　　㈡被告雖主張與原告前手即訴外人劉明傳就系爭土地有不定期租賃關係，惟被告提出之租金收據無法確認是否為劉明傳本人所親簽，也未見收據上有任何關於系爭土地之紀錄，僅有記載自102年起至110年止之租金等文字，且被告縱有與劉明傳於102年成立租賃契約，依民法第425條第2項規定，原告亦不需受民法第425條第1項之拘束等語。並聲明：如前開壹、程序事項，二、變更後訴之聲明所示。二、被告則以：系爭地上物為被告向原告之前手劉明傳租地建屋居住至少40年，並由劉明傳向被告收取租金多年，依民法第 425條第1項規定，兩造就系爭土地應成立不定期租賃關係，被告並非無權占有。又劉明傳於112年9月5日以買賣為原因，將系爭土地移轉登記予原告及游雯婷、游哲智，並未依土地法第104條規定通知有優先承買權之被告，故原告與劉銘傳間就系爭土地之買賣契約及移轉登記均不得對抗被告，其等買賣之債權行為及物權行為均自始無效，原告應非系爭土地之所有權人，其為本案之請求即無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，應供擔保請准宣告免為假執行。三、不爭執事項（本院卷第239-240頁，並依判決格式修改文句）：　㈠系爭土地於60年登記為劉明傳所有，劉明傳於112年9月5日以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記予原告、游雯婷、游哲智共有，應有部分各3分之1。　㈡系爭土地上有系爭地上物，占用系爭土地之範圍及面積如附圖編號A、B、C、D所示，被告為系爭地上物之事實上處分權人。　㈢系爭土地於起訴後之112年12月22日自益信託予京城公司。四、得心證之理由：　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按原告以無權占有為原因，提起請求返還所有物之訴，被告就物屬原告所有而為被告占有之事實不爭執，而僅以被告非無權占有為抗辯者，被告應就其占有係有正當權源之事實證明之（最高法院91年度台上字第2578 號判決意旨參照）。本件原告主張被告無權占有系爭土地，被告就系爭地上物占用系爭土地之事實不為爭執，依上開說明，即應由被告就系爭地上物為有權占有之事實負舉證之責。㈡經查，被告抗辯與原告前手劉明傳就系爭土地成立租賃關係乙節，業據證人黃金連即兩造鄰居到庭具結證稱：我今年約 85歲，游茂林、游俊榮住在我對面，我認識原告及訴外人游義童即原告父親，他們也住我對面，我從小就認識游茂林，游茂林、游俊榮住在系爭地上物大約50年以上，我有看過劉明傳來向游茂林、游俊榮收租金，劉明傳來收租金都會把車停在我的門前空地，我有問劉明傳為何停在這裡，劉明傳說來跟游茂林收租金，要借停，劉明傳最早約20、30年前就開始收租，我有時候不在家，我有遇到的時候，就會問劉明傳要去哪裡？為何把車停在這裡？劉明傳就說要去收租，借停一下，我記得劉明傳通常是農曆12月的時候來收租，我只知道他農曆12月有來，沒有看到我就不知道，我從去年就沒有看到劉明傳來收租金等語（本院卷第236-239頁）、證人游秀鳳即游茂林之女具結證稱：我從出生就住在系爭地上物，到78、79年出嫁，出嫁後住在礁溪鄉大忠路，我現在60幾歲了，我認識原告及原告父親游義童，原告與游義童住一起，住在我家隔壁。我有看過劉明傳來收租金，但沒有看過幾次，總共看過約3、4次，不是全部都是我出嫁後看到的，有的是我小時候看到的，我大約10幾歲時看過，我媽媽還在的時候，我比較常會回去，快過年的時候，劉明傳就會來收租，最後一次看到來收租大約是90幾年至101年間，是訴外人陳婉婷即游俊榮的太太拿給地主劉明傳，劉明傳通常是年底，將近過年的時候來收租，收租是收現金，我不知道每年收多少租金，我出嫁時，我才知道被告跟劉明傳有租賃關係，某次回去，我看到地主收租金，我問我父親原因，我父親跟我說是用租的，我說為何不買，我父親說因為地主不賣，我無法確認租賃是從何時開始，但是我知道至少從我出嫁即78年、79年開始就有租賃關係了等語（本院卷第247-251頁）在卷足憑。雖證人游秀鳳與被告有親屬關係，然證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信（最高法院53年台上字第2673號判決意旨參照）。衡諸證人黃金連與兩造均無利害關係，仍與證人游秀鳳就劉明傳前來向被告收租及收租時間為年底之農曆12 月間，為相互一致之證述，且均係親自見聞劉明傳前來收租，雖因渠等未直接經手租金之給付及參與租約簽訂而無法詳述租約細節，尚屬合情適理，並未悖於常情，佐以劉明傳自 60年至112年9月間確為系爭土地之地主，而系爭地上物之建築完成日期分別為68年、59年間等情，有系爭土地公務用謄本、異動索引、電子處理前登記簿、光復後登記總簿、系爭地上物稅籍登記表、房屋平面圖（本院卷第101-125頁、第2 5頁、第33頁）附卷足稽，苟劉明傳與被告就系爭土地無一定法律關係存在，按諸經驗法則，當無任由被告無權占用系爭土地長達數十年之久，均未加聞問之理，並審酌證人黃金連、游秀鳳之證述內容均無矛盾或顯不可採之處，且與上開事證大致相符，考量證人游秀鳳並未繼承系爭地上物，應無動機甘冒偽證罪而為虛偽陳述之必要，故渠等就親身經歷之事實所為證詞，應值採信。此外，原告就其反對之主張復未提出其他反證以實其說。綜上各節，堪認劉明傳與被告就系爭土地所成立之法律關係應為有償之租賃。　㈢次按現行民法第425條：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」之規定，係於88年4 月21日修正公布，自89年5月5日施行。修正施行前之民法第 425條僅規定：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。」，基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。是租賃契約成立於89年5月5日民法債編修正前，縱有「未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者」之情形，亦有買賣不破租賃原則之適用，不受現行民法第425條第2項規定之限制。㈣經查，證人游秀鳳證稱其小時候，大約10幾歲時，就曾看過劉明傳前來收租，至少從其出嫁之78年、79年開始，與劉明傳有租賃關係等語，足認被告與劉明傳間至少於78年、79年間即就系爭土地存有租賃關係，縱屬期限逾5年或未定期限之租賃契約，依上開說明，並無修正後民法第425條第2項規定之適用，亦即，雖未經公證，仍有買賣不破租賃原則之適用，是原告於112年9月間自劉明傳處受讓系爭土地，依民法第425條第1項買賣不破租賃之規定，原有之租賃契約對原告仍繼續存在，被告辯稱其等占用系爭土地有合法占用權源，即屬有據。　㈤從而，被告既係基於租賃之法律關係而使用系爭土地，即非無權占有，亦非無法律上之原因而受有利益，原告主張被告係無權占有使用系爭土地，依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆除系爭地上物並將系爭土地返還原告及全體共有人；另依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，均非可採。　五、綜上所述，被告係基於租賃之法律關係而占有使用系爭土地，並非無權占有，是原告依民法第767條第1項、第821條、第179條規定，請求被告拆除系爭地上物，返還系爭土地予原告及全體共有人，及請求返還不當得利，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所依附，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　 10 　月　　9　　日　　　　　　　　　民事庭審判長法　官　伍偉華　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃淑芳　　　　　　　　　　　　　　　法　官　夏媁萍以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林琬儒

2024-10-09

ILDV-112-訴-458-20241009-2

台再

最高法院

請求確認優先購買權存在等再審之訴

最高法院民事判決 113年度台再字第31號再審原告鍾榮焜鄧勢華共同訴訟代理人林祺祥律師再審被告黃秀文黃羿達上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，再審原告對於中華民國113年3月28日本院判決（112年度台上字第2340號），提起再審之訴，本院判決如下：主文再審之訴駁回。再審訴訟費用由再審原告負擔。理由一、本件再審原告主張本院112年度台上字第2340號確定判決（下稱原確定判決）有民事訴訟法第496條第1項第1款之情形，對之提起再審之訴，係以：伊於民國104年10月30日簽訂不動產買賣契約書（下稱土地買賣契約）時，再審原告鍾榮焜與再審被告間就買賣標的物土地（下稱系爭土地）尚無租金協議，嗣後始由法院另案判決再審原告鄧勢華與再審被告間，依民法第425條之1規定，就系爭土地有租賃關係。前訴訟程序第二審判決（下稱原第二審判決）認定，土地買賣契約簽訂時，再審被告與鍾榮焜間就系爭土地即有租賃關係，與民法第425條之1規定有違。又依土地買賣契約之約定，鄧勢華應於104年11月2日、同年月13日依序給付鍾榮焜新臺幣（下同）16萬元、24萬元，再由鄧勢華承擔鍾榮焜對訴外人鍾新羱所負281萬2000元之債務，以代償其餘買賣價金260萬元。鄧勢華已於104年11月13日承擔該債務而付清價金，原第二審判決未經鍾新羱同意再審被告承擔上開債務，即命鍾榮焜於再審被告給付40萬元之同時，將系爭土地移轉登記予再審被告，已非與土地買賣契約之同樣條件，影響鍾榮焜權益，適用土地法第104條規定，亦有不當。原確定判決未依民事訴訟法第477條第1項規定，廢棄原第二審判決，適用法規顯有錯誤。另原確定判決認土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，所稱承租人，涵蓋意定及法定租賃關係，且不以租地建屋為限，與36 年司法院院解字第3763號解釋、本院53年台抗字第570號判例、83年度第11次民事庭會議決議相牴觸，適用法規亦顯有錯誤云云，為其論據。二、按民事訴訟法第496條第1項第1款所謂適用法規顯有錯誤，係指確定判決所適用之法規，顯然不合於法律規定，或與司法院大法官解釋或憲法法庭裁判意旨顯然違反，或消極不適用法規，顯然影響判決者而言，不包括漏未斟酌證據及認定事實不當，或判決不備理由或理由矛盾，及在學說上諸說併存致發生法律上見解歧異等情形在內。又第三審為法律審，其所為判決以第二審判決所確定之事實為基礎。上開規定所謂適用法規顯有錯誤，對第三審判決而言，應以該判決依據第二審判決所確定之事實而為之法律上判斷，有適用法規顯有錯誤之情形為限。至於第二審法院取捨證據、認定事實之職權行使，是否妥當，與第三審判決適用法規是否顯有錯誤無關。查原確定判決依原第二審判決所認定：系爭土地及坐落其上之建物原為鍾榮焜所有，再審被告經由法院拍賣程序取得建物之事實上處分權，類推適用民法第425條之1第1項前段規定，推定其與鍾榮焜間就系爭土地存有法定租賃關係，鍾榮焜嗣將系爭土地出賣予鄧勢華，依土地法第104條第1 項規定，再審被告有優先購買權。鍾榮焜未經通知再審被告，逕就系爭土地為移轉登記，不得對抗再審被告。再審被告已合法行使優先購買權，得請求鄧勢華塗銷土地移轉登記，鍾榮焜應依土地買賣契約之同一條件與再審被告訂立買賣契約，並應於再審被告給付40萬元之同時，為系爭土地移轉登記。因而以上揭理由，為不利再審原告之判決，於法並無不合。並說明再審原告援引36年司法院院解字第3763號解釋、本院83年度第11次民事庭會議決議、53年台抗字第570號判例、111年度台抗字第112號裁定、103年度台上字第1481號判決、109年度台上字第2855號判決、84年度台上字第2110 號判決、109年度台上字第1277號判決意旨，係就不同事實為審認，要與本件有間，尚難比附援引。因而駁回再審原告之第三審上訴，核無適用法規顯有錯誤之情形。三、次按民法第425條之1第1項之推定租賃關係，於土地或其上房屋讓與後，即新成立。再審原告僅因鍾榮焜與再審被告未達成租金協議，即謂其間無租賃關係，不無誤會。又依再審被告簽訂之土地買賣契約，鍾榮焜應先移轉系爭土地登記予鄧勢華，鄧勢華再依序給付鍾榮焜16萬元、24萬元，此為原第二審判決所合法確定之事實，該判決命鍾榮焜依同樣條件與再審被告簽訂買賣契約，與土地法第104條規定，尚無不符。至該判決命鍾榮焜於再審被告給付40萬元之同時，辦理系爭土地所有權移轉登記予再審被告，則係就再審被告依鍾榮焜應簽訂之買賣契約為請求，於其聲明範圍內所為裁判，對於鍾榮焜之權利，無不利影響，難謂違背土地法第104條規定。再審原告就此指摘原第二審判決違背法令，及原確定判決違法未依民事訴訟法第477條規定予以廢棄，亦有誤會。再審論旨，指摘原確定判決適用法規顯有錯誤，聲明廢棄，非有理由。四、據上論結，本件再審之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日最高法院民事第三庭　　　　審判長法官魏大喨法官李瑜娟法官林玉珮法官胡宏文法官周群翔本件正本證明與原本無異書　記　官　謝榕芝中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日

2024-10-09

TPSV-113-台再-31-20241009-1