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遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1195號原告桃園市政府住宅發展處法定代理人邱英哲訴訟代理人張庭維律師張義群律師程光儀律師被告陳昱佐上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣161,438元，及自民國114年1月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔78％，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣161,438元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由壹、程序方面：一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告起訴時原聲明：㈠被告應將門牌號碼桃園市○ ○區○○○路00號13樓之2房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）116,163元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自民國112年12月16日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告7,200元，暨各期應給付之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行；嗣因被告於113年5月15日遷出系爭房屋，原告遂撤回原聲明第1項遷讓房屋之請求，並變更聲明為：㈠被告應給付原告205,725元，及自民事變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第35、85頁）。原告於被告為言詞辯論前撤回聲明第1項部分，於法有據；至上開聲明之變更，係減縮應受事項之聲明，且其請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論為判決。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠兩造於110年4月21日簽立「桃園市八德二號社會住宅租賃契約書」（下稱系爭租約），並經本院公證處公證在案（公認證字號：110年度桃院公字第000000000號）。依系爭租約之約定，系爭房屋租賃期間自110年5月1日起至113年4月30日止，以每月為一期，每月租金7,345元（租金5,700元＋家具選配1,645元），並應於每月15日前完成繳納，又租金自112 年5月起調降為5,245元（租金3,600元＋家具選配1,645元）。　㈡被告自111年9月起即未繳納房屋租金，故原告於112年6月13 日寄送存證信函催告被告於函到14日內清償積欠租金，並表示逾期不繳將終止系爭租約，然未獲置理，原告遂以桃園永安郵局存證號碼411、412號存證信函向被告為終止系爭租約，及請被告將系爭房屋回復原狀點交返還原告之意思表示，該存證信函已於112年8月17日送達被告，故系爭租約於同日發生終止契約之效力，惟被告迄至113年5月15日始自系爭房屋遷出，是被告應給付原告自111年9月1日起至112年8月17 日止之租金78,114元、逾期繳納租金之違約金9,577元、選配家具違約金4,042元，暨自112年8月18日起至113年5月15 日止相當於租金之不當得利32,168元，及逾期遷讓房屋之違約金32,168元。　㈢又被告於返還系爭房屋時，未依系爭租約第11條約定，依原況及設備移交原告，致原告需額外派工修繕及清潔系爭房屋，支出修復及清潔費用52,526元，被告復未繳清所積欠之水、電、瓦斯費用共計11,220元、磁扣費用600元，於扣除保證金14,690元後，被告尚須給付原告49,656元。為此，爰依系爭租約及不當得利之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如變更後之聲明所示。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。三、原告主張之上開事實，業據其提出系爭房屋土地建物查詢資料、稅籍證明書、系爭租約、本院公證書、存證信函暨回執等件在卷可憑（桃簡卷第9至23頁），經核與其所述相符，本院綜合各項證據調查結果及全辯論意旨，堪認原告之主張為真實。四、本院之判斷：　㈠積欠租金部分：　　原告主張被告自111年9月起即未繳納租金，迄至112年8月17 日系爭租約終止時，計積欠租金78,114元【計算式：7,345 元×8月＋5,245元×3月＋3,600元×17/31＋1,645元＝78,114元，元以下四捨五入】之事實，業據其提出系爭租約及上開存證信函為憑，本院綜合各項證據調查結果及全辯論意旨，堪認原告之主張為真實，是原告請求被告給付租金78,114元，應屬可採。　㈡不當得利部分：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。　⒉系爭租約業於112年8月17日終止，此後被告即已喪失繼續占有系爭房屋之正當權源，其繼續占有系爭房屋自屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，而應返還原告相當於租金之不當得利。依此，原告請求被告按月租金額即每月3,60 0元，給付自系爭租約終止翌日即112年8月18日起，至原告遷出系爭房屋之日即113年5月15日止，相當於租金之不當得利32,168元【計算式：3,600元×（8＋×29/31）＝32,168元，元以下四捨五入】，亦屬有據。　㈢水電瓦斯費、大門磁扣及清潔費部分：　 ⒈依系爭契約第11條約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，乙方應即時將房屋依原移交狀況返還甲方、清空私人家具及物品、遷出戶籍、將租金、水、電、瓦斯費等或其他依約應繳納之費用全數繳清並檢附相關證明予甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。前款房屋之返還，甲方應依原交付乙方之屋況及設備，經甲方（或甲方委託之管理人員）及乙方共同完成屋況及設備之移交手續。如乙方未會同移交，經甲方定期催告仍不會同者，視為完成移交。移交當日房屋及設備如有未復原情形，由甲方派工修繕，修繕所需費用甲方得逕自第四條之保證金扣除，乙方不得異議，如有不足，仍得向乙方請求賠償。」　 ⒉原告主張被告於113年5月15日交還系爭房屋時，未將屋況復原，致原告支出系爭房屋清潔修繕費用52,526元，且被告尚積欠磁扣費用600元，及113年5月15日前之水費217元、電費5,184元、瓦斯費5,819元未繳納，以上合計64,346元等情，業據其提出社會住宅退租點交單、台灣自來水公司各項費款繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證、欣桃天然氣股份有限公司繳費憑證、桃園市社會住宅磁扣補發申請費用調整公告、辰萱國際有限公司報價單、良福公寓大廈管理維護股份有限公司發票、聯隊水電材料有限公司發票、龍門洗衣報價單、遠東鐵櫃鋼鐵廠股份有限公司發票、承泰鎖印店免用發票收據等件為證（本院卷第41、42、45至6 7頁），則原告依系爭租約第11條約定，於扣除保證金14,6 90元後，請求被告給付49,656元（計算式：64,346元－14,6 90元＝49,656元），亦屬有據。　㈣違約金部分：　⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之數額，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異(最高法院8 2年度台上字第2529號裁判意旨參照)。　⒉原告依系爭租約第3條第3項：「乙方（即被告）應依前款約定之繳款方式如期繳交租金，不得以任何理由拖延或拒絕。逾期未繳上開費用者，甲方（即原告）得依下列基準加收違約金：㈠逾期繳納未滿一個月者，照欠額加收千分之五。但逾期五日以內繳納者，免予加收違約金。㈡逾期繳納一個月以上，未滿二個月者，照欠額加收千分之十。㈢逾期繳納二個月以上，未滿三個月者，照欠額加收千分之十五。㈣依此類推，每逾一個月，加收千分之五，最高以欠額之百分之三十為限。」，請求被告給付逾期繳納租金之違約金9,577元；依系爭租約第11條第3項：「乙方未依約返還房屋時，甲方除得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求前開月租金額一倍之違約金。」，請求被告給付逾期遷讓房屋之違約金32,168元；依系爭租約第18條暨附表三之註 2.：『如因承租人於租期未滿三年即提前終止本案社會住宅租賃契約者，視為所有選配家具均退租，應按「選配家具違約金計算表」計算違約金。』，請求被告給付選配家具違約金4,042元。本院審酌社會住宅於性質上只租不售，且係為解決青年及弱勢家戶的基本居住需求之政策目的，認原告因被告未依約繳納租金及遷讓房屋所受之損害，除租金及租金利息損失外，尚難認有其他高額損害，且原告已請求被告給付租金及相當於租金之不當得利，業如前述，若再課予被告高額違約金給付義務，殊非公允，故本院認為原告所得請求之上開違約金全部，應酌減至1,500元，始為適當。　五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付161,438元（計算式：78,114元＋32,168元＋49,656元＋ 1,500元＝161,438元），及自民事變更聲明狀繕本送達翌日即自114年1月21日起（本院卷第65頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第38 9條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行；又法院應依職權宣告假執行者，本無庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅在促使法院職權發動，法院仍係本於職權而宣告，自無庸對該聲請為准駁之裁判。至本件原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其附麗，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　江碧珊正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林冠諭

2025-03-19

TYDV-113-訴-1195-20250319-1

訴

臺灣桃園地方法院

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1194號原告桃園市政府住宅發展處法定代理人邱英哲訴訟代理人張庭維律師程光儀律師張義群律師被告吳綺妮上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣133,130元，及自民國114年1月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔73％，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣133,130元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由壹、程序方面：一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告起訴時原聲明：㈠被告應自門牌號碼桃園市○ ○區○○○路00號6樓之2房屋（下稱系爭房屋）遷出，並將該房屋騰空返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）111,6 22元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息。㈢被告應自民國112年12月16日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告7,200元，及自各期應給付之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行；嗣因被告於113年5月15日遷出系爭房屋，原告遂撤回原聲明第1項遷讓房屋之請求，並變更聲明為：㈠被告應給付原告180,977元，及自民事變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第33、75頁）。原告於被告為言詞辯論前撤回聲明第1項部分，於法有據；至上開聲明之變更，係減縮應受事項之聲明，且其請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論為判決。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠兩造於110年4月21日簽立「桃園市八德二號社會住宅租賃契約書」（下稱系爭租約），並經本院公證處公證在案（公認證字號：110年度桃院公字第000000000號）。依系爭租約之約定，系爭房屋租賃期間自110年5月1日起至113年4月30日止，以每月為一期，每月租金5,700元，並應於每月15日前完成繳納，又租金自112年5月起調降為3,600元。　㈡被告自111年7月起即未繳納房屋租金，故原告於同年12月15 日寄送存證信函催告被告於函到14日內清償積欠租金，並表示逾期不繳將終止系爭租約，然未獲置理，原告遂以桃園永安郵局存證號碼226號存證信函向被告為終止系爭租約，及請被告將系爭房屋回復原狀點交返還原告之意思表示，該存證信函已於112年5月31日送達被告，故系爭租約於同日發生終止契約之效力，惟被告迄至113年5月15日始自系爭房屋遷出，是被告應給付原告自111年7月1日起至112年5月31日止之租金60,600元、逾期繳納租金之違約金6,905元，暨自112 年6月1日起至113年5月15日止相當於租金之不當得利41,342 元，及逾期遷讓房屋之違約金41,342元。　㈢又被告於返還系爭房屋時，未依系爭租約第11條約定，依原況及設備移交原告，致原告需額外派工修繕及清潔系爭房屋，支出修復及清潔費用31,155元，被告復未繳清所積欠之水、電、瓦斯費用共計10,043元、磁扣費用600元、鑰匙補發費390元，於扣除保證金11,400元後，被告尚須給付原告30, 788元。為此，爰依系爭租約及不當得利之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如變更後之聲明所示。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。三、原告主張之上開事實，業據其提出系爭房屋土地建物查詢資料、稅籍證明書、系爭租約、本院公證書、存證信函暨回執等件在卷可憑（桃簡卷第10至22頁），經核與其所述相符，本院綜合各項證據調查結果及全辯論意旨，堪認原告之主張為真實。四、本院之判斷：　㈠積欠租金部分：　　原告主張被告自111年7月起即未繳納租金，迄至112年5月31 日系爭租約終止時，計積欠租金60,600元【計算式：5,700 元×10月＋3,600元（租金自112年5月起調降為3,600元）＝60, 600元】之事實，業據其提出系爭租約及上開存證信函為憑，本院綜合各項證據調查結果及全辯論意旨，堪認原告之主張為真實，是原告請求被告給付租金60,600元，應屬可採。　㈡不當得利部分：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。　⒉系爭租約業於112年5月31日終止，此後被告即已喪失繼續占有系爭房屋之正當權源，其繼續占有系爭房屋自屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，而應返還原告相當於租金之不當得利。依此，原告請求被告按月租金額即每月3,60 0元，給付自系爭租約終止翌日即112年6月1日起，至原告遷出系爭房屋之日即113年5月15日止，相當於租金之不當得利 41,342元【計算式：3,600元×（11＋×15/31）＝41,342元，元以下四捨五入】，亦屬有據。　㈢水電瓦斯費、大門磁扣及鑰匙補發費、清潔費部分：　 ⒈依系爭契約第11條約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，乙方應即時將房屋依原移交狀況返還甲方、清空私人家具及物品、遷出戶籍、將租金、水、電、瓦斯費等或其他依約應繳納之費用全數繳清並檢附相關證明予甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。前款房屋之返還，甲方應依原交付乙方之屋況及設備，經甲方（或甲方委託之管理人員）及乙方共同完成屋況及設備之移交手續。如乙方未會同移交，經甲方定期催告仍不會同者，視為完成移交。移交當日房屋及設備如有未復原情形，由甲方派工修繕，修繕所需費用甲方得逕自第四條之保證金扣除，乙方不得異議，如有不足，仍得向乙方請求賠償。」　⒉原告主張被告於113年5月15日交還系爭房屋時，未將屋況復原，致原告支出系爭房屋清潔費用31,155元，且被告尚積欠磁扣費用600元、鑰匙補發費390元，及113年5月15日前之水費834元、電費4,119元、瓦斯費5,090元未繳納，以上合計4 2,188元等情，業據其提出社會住宅退租點交單、台灣自來水公司各項費款繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證、欣桃天然氣股份有限公司繳費憑證、承泰鎖印店免用發票收據、良福公寓大廈管理維護股份有限公司報價單、龍門洗衣報價單等件為證（本院卷第43至57頁）。然磁扣費用600元之部分，原告並未提出任何證據證明其已支出上開費用，本院就此部分無從為有利原告之認定，則原告依系爭租約第11條約定，於扣除保證金11,400元後，請求被告給付30,188元（計算式：31,155元＋390元＋834元＋4,119元＋5,090元－11,400元＝30 ,188元），逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。　㈣違約金部分：　⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之數額，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異(最高法院8 2年度台上字第2529號裁判意旨參照)。　⒉原告依系爭租約第3條第3項：「乙方（即被告）應依前款約定之繳款方式如期繳交租金，不得以任何理由拖延或拒絕。逾期未繳上開費用者，甲方（即原告）得依下列基準加收違約金：㈠逾期繳納未滿一個月者，照欠額加收千分之五。但逾期五日以內繳納者，免予加收違約金。㈡逾期繳納一個月以上，未滿二個月者，照欠額加收千分之十。㈢逾期繳納二個月以上，未滿三個月者，照欠額加收千分之十五。㈣依此類推，每逾一個月，加收千分之五，最高以欠額之百分之三十為限。」，請求被告給付逾期繳納租金之違約金6,905元；暨依系爭租約第11條第3項：「乙方未依約返還房屋時，甲方除得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求前開月租金額一倍之違約金。」，請求被告給付逾期遷讓房屋之違約金41,342元。本院審酌社會住宅於性質上只租不售，且係為解決青年及弱勢家戶的基本居住需求之政策目的，認原告因被告未依約繳納租金及遷讓房屋所受之損害，除租金及租金利息損失外，尚難認有其他高額損害，且原告已請求被告給付租金及相當於租金之不當得利，業如前述，若再課予被告高額違約金給付義務，殊非公允，故本院認為原告所得請求之上開違約金全部，應酌減至1,000元，始為適當。五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付133,130元（計算式：60,600元＋41,342元＋30,188元＋ 1,000元＝133,130元），及自民事變更聲明狀繕本送達翌日即自114年1月21日起（本院卷第65頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第38 9條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行；又法院應依職權宣告假執行者，本無庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅在促使法院職權發動，法院仍係本於職權而宣告，自無庸對該聲請為准駁之裁判。至本件原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其附麗，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　江碧珊正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林冠諭

2025-03-19

TYDV-113-訴-1194-20250319-1

簡上

臺灣臺北地方法院

返還押租金等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度簡上字第419號上訴人許祖云即若荷蔬食時尚館訴訟代理人黃浩然林明葳律師蔡宗隆律師複代理人傅羿綺律師被上訴人杜月娥訴訟代理人吳存富律師陳庭琪律師上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國113 年4月19日本院臺北簡易庭112年度北簡字第5905號第一審判決提起上訴，本院於民國114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：兩造於民國108年6月26日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約），約定由上訴人向被上訴人承租門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段000巷00號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自108年7月5日起至111年9月4日止，每月租金新臺幣（下同）18萬元（除108年9月5日起至109年9月4日止為16 萬元、109年9月5日起至110年9月4日止為17萬元），上訴人並已交付押金100萬元。兩造訂立系爭契約後，因適逢新冠肺炎疫情期間，故被上訴人同意自109年9月5日起至111年9 月4日之月租金調降為16萬元，復同意將110年6月至111年2 月之月租金調整為10萬元。兩造於系爭契約租期屆滿前協議續租條件，兩造原已談妥將來改由新成立之公司繼續承租系爭房屋經營餐廳，詎被上訴人於111年9月4日向上訴人表示欲變更續租條件，兩造為此持續協商續租條件，直至111年1 1月11日上訴人確定不續租後，被上訴人竟要求上訴人於短時間內遷出，上訴人無法如期返還系爭房屋，實係可歸責於被上訴人。又上訴人與訴外人即被上訴人之女陳茵琪、訴外人即被上訴人之子陳宏森於111年11月16日合意雙方各自分頭找尋新承租人，暫時先不拆遷，上訴人將部分廚房設備、裝潢留置於現場，係經兩造同意而成，兩造間即成立無償使用借貸契約，上訴人並無違約情事，且因上訴人早於111年1 1月28日將系爭房屋之鑰匙返還予被上訴人，至遲應認斯時已返還系爭房屋予被上訴人，則上訴人自得依系爭租約第4 條約定，請求被上訴人返還押金100萬元。縱認上訴人有違約情事，被上訴人既已依系爭租約第11條約定請求賠償性違約金，其請求權目的已達，被上訴人之不當得利請求權即行消滅，爰依系爭契約法律關係請求返還押租金等語。並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被上訴人則以：被上訴人從未同意調降租金，依系爭租約第 3、4條約定，上訴人迄今仍積欠租金共94萬元未清償，被上訴人自得以押租金抵扣。系爭租約租期已於111年9月4日屆滿，被上訴人於111年10月22日、同年12月17日發函催告上訴人交還房屋，上訴人遲至111年11月28日始返還鑰匙，112 年7月6日始拆除古董窗花、冷氣等設備，無權占用305天，依民法第179條約定，上訴人應給付相當於租金之不當得利1 83萬元（計算式：18萬÷30×305＝183萬），暨依系爭租約第1 1條約定，上訴人應另給付按房租日租金1倍計算之違約金18 3萬元，故上訴人所交付之押金100萬元，於抵充被上訴人應給付之租金、違約金、相當於租金之不當得利後，已無剩餘押金可退還等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項（見本院卷第184、185頁）：　㈠兩造於108年6月26日簽立系爭租約，約定由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自108年7月5日起至111年9月4日止，每月租金除108年9月5日起至109年9月4日止為16萬元、 109年9月5日起至110年9月4日止為17萬元外，其餘每月租金為18萬元，上訴人並交付押租金100萬元（見原審卷一第37 至41頁）　㈡系爭租約於111年9月4日終止（見本院卷第81頁）。　㈢上訴人於附表三「上訴人給付租金日期」欄所示日期給付如「上訴人給付金額」欄所示之款項。另被上訴人於收受110 年6月份租金16萬元後，陳茵琪有匯款6萬元予上訴人（見本院卷第175、183、184頁）。　㈣被上訴人所收受之押租金100萬元，尚未返還予上訴人。　㈤上訴人於111年11月28日將系爭房屋之鑰匙返還予被上訴人，此係由陳宏森代為收受（見原審卷一第161頁）。　㈥上訴人於111年11月28日返還鑰匙時，尚未將系爭房屋內全部裝潢、設備拆除，係於112年7月6日將附表一、二等遺留於系爭房屋內之裝潢設備拆遷完畢（見原審卷一第527頁）。五、本院得心證之理由：　㈠被上訴人得否以上訴人積欠租金扣抵押租金：　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。次按意思表示之效果，原則上採表示主義，即以表示上之效果意思為標準，必要時始設若干例外（如民法第86條、第88條及第89條等），以保護交易安全及表意人之利益，使當事人實現或維持合理之協同關係，並維持國家社會經濟生活秩序（最高法院112 年度台上字第1228號判決意旨參照）。　⒉上訴人主張：兩造訂立系爭契約後，因適逢新冠肺炎疫情期間，故兩造有協議降租之情事等語，業據提出兩造對話紀錄截圖、帳戶交易明細等件為佐（見原審卷一第43至160、539 至544頁，原審卷二第35至54、113至116頁），觀上開對話紀錄，被上訴人於109年9月12日對上訴人稱：我已經將2萬元交給妳女兒了，等下個月房租進我戶頭，領到錢後，我再拿2萬回給妳等語（見原審卷二第113頁），復於同年12月8 日對上訴人稱：經過一天考慮與思後，我表示我最高的誠意，房租如之前疫情時的補貼，你開16萬元支票給我銀行進帳，之後我再私下還給妳2萬，以1年為期，到明年9月再回復每月16萬等語，上訴人則回覆：感謝您願意降租減壓等語（見原審卷二第115頁），嗣被上訴人於110年6月9日對上訴人稱：疫情困擾期間，我將託我女兒匯6萬元給妳，但每個月還是幫我進帳16萬元，讓我銀行過關，希望我們一起共度難關等語，上訴人則回：謝謝您等語（見原審卷一第539頁），上訴人又於同年月30日傳送訊息予被上訴人女兒陳茵琪稱：我們要繳租稅，這個月可以用10萬元的租稅去繳嗎，還是要用16萬元的金額去繳稅等語，陳茵琪則回：用10萬元等語（見原審卷一第543頁），就兩造及上訴人與陳茵琪之對話紀錄前後脈絡觀察，可見被上訴人於109年12月8日明確向上訴人表示先由上訴人按月給付16萬元，再由被上訴人匯還2 萬之方式處理租金之給付，亦即已合意將109年12月起之月租金調整為14萬元，為期1年，嗣因疫情加劇，被上訴人遂於110年6月9日同意再次調整月租金，給付方式係先由上訴人按月給付16萬元，再由陳茵琪匯還6萬元，故月租金為10 萬元，此情亦與上訴人與陳茵琪之對話紀錄互核相符，並有銀行交易明細、匯款單、銀行轉帳傳票在卷可佐（見原審卷二第35至46頁），堪信上訴人主張兩造將自109年12月起至1 10年4月止之月租金調整為14萬元、自110年6月起再度調降為10萬元等節為真實，另就110年5月份之租金，雖堪認兩造有降租至14萬元之合意，然上訴人主張此部分租金僅調降為 16萬元，則應認此部分租金為16萬元，以符辯論主義。　⒊至於調降租金之期間於何時結束部分，依兩造於111年9月8日之對話紀錄，被上訴人稱：跟你有了感情，也相信你們夫妻，在疫情期間也和你們一起渡過難關，三級警戒結束又再加 6個月，讓你們回復元氣等語（見原審卷一第281頁），陳茵琪亦於110年6月26日對上訴人稱：三級結（應為「解」）封後，從那個月開始起算6個月都給上訴人這種租金，謝謝上訴人在我們困難的時候，一起努力度過等語（見原審卷一第 541頁），就上開對話紀錄互核可知，被上訴人同意降低租金之期間，應係至疫情三級警戒結束後6個月為止，又中央流行疫情指揮中心係於110年7月27日起將全國疫情警戒調降為二級，此有衛生福利部疾病管制署新聞列印資料在卷可查（見本院卷第197、199頁），應認被上訴人同意前開將月租金調降為10萬元之期間至多僅至111年1月止，則自111年2月起，上訴人仍應依系爭契約約定之租金數額繳納租金。　⒋被上訴人雖辯稱：兩造並未合意降低租金，被上訴人或陳茵琪對上訴人所為之匯款或現金交付，僅是好意施惠行為等語，惟查，依兩造前開對話紀錄，被上訴人談及租金匯還事宜時係稱：「房租如之前疫情時的補貼」等語（見原審卷二第 115頁），則顯見被上訴人或陳茵琪對上訴人所為之匯款或現金交付，係與租金數額有直接關聯，揆諸首揭判決意旨，以客觀角度觀察被上訴人所為上開意思表示所欲生之法律效果，應係合意降低租金，並非僅屬單純之贈與或好意施惠，被上訴人所辯，自不足採。　⒌從而，兩造確有合意將自109年12月起至110年4月止之租金調降為14萬元、110年5月之租金為16萬元、自110年6月起至11 1年1月之租金調降為10萬元，被上訴人主張兩造無降租之合意，不足為採。至於111年2月起至約定租賃期間屆滿之日止，月租金即回復為系爭契約所約定之18萬元（見兩造不爭執事項㈠），另就109年9月起至同年11月止之租金，難認兩造有降租之合意，應以系爭契約約定之17萬元作為給付標準，上訴人主張此部分亦有降租之合意，不足為採。又上訴人就各月已給付之租金如附表三所示，被上訴人亦不爭執收受此部分租金（見兩造不爭執事項㈢），以此核算後，上訴人尚欠如附表三所示之租金23萬元（詳如附表三「是否積欠租金」欄所示），是被上訴人由上訴人給付之押租金100萬元中先行抵充所欠之租金23萬元，應屬有據。　㈡被上訴人得否以上訴人遲未返還系爭房屋所生之違約金扣抵押租金：　⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院113年度台上字第170號判決意旨參照）。　⒉系爭契約第8條第2項約定：「於交還租賃房屋時，乙方（即上訴人，下同）應將房屋打掃乾淨、清空，不得有任何違法增建物，乙方之生財器具、垃圾、雜物應清除，按裝潢現狀房屋保持天、地、壁、空間完整以及基本照明設備交還甲方（即被上訴人，下同），不得任意破壞。」、第11條約定：「本契約租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租。乙方應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方，不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止，按房租日租金壹倍計算之違約金。」（見原審卷一第40頁）。由上開約定可知，如系爭契約約定租賃期間屆滿，而兩造仍未簽署新的「書面租賃契約」，視為不再續租，且不得以任何理由繼續使用系爭房屋，並應將系爭房屋打掃乾淨、清空，及清除生財器具、垃圾、雜物等，始符合系爭契約所約定「返還」租賃物之意旨，不得反捨契約文字而更為曲解。　⒊上訴人雖主張：兩造本已談妥續租條件，被上訴人卻片面稱要變更條件，兩造持續協商未果，上訴人於111年11月11日確定不續租後，被上訴人便要求上訴人應於同月15日前點交房屋，因時間過於倉促，上訴人無法及時拆遷完畢，不可歸責於上訴人，且兩造已就系爭房屋有使用借貸之合意等語，並提出兩造對話紀錄截圖、上訴人與陳宏森、陳茵琪之對話紀錄截圖為證（見原審卷一第43至160頁），惟上訴人既未提出兩造於系爭契約所定租賃期間屆滿前、後有成立「書面租賃契約」之證據，依系爭契約第11條之約定，視為不再續租，且不得以任何理由繼續使用系爭房屋。又觀兩造間之對話紀錄，被上訴人於111年8月30日向上訴人表示：妳若有要繼續經營，必須在同年9月4日前簽續約等語（見原審卷一第 259頁），於同年8月31日表示：妳若有誠意，必須要回答簽約的時間，但不能超過同年9月4日，若超過就以不續約為主等語，上訴人則回：我知道等語（見原審卷一第259、261頁），嗣上訴人於同年9月15日稱：我們預計同年9月20日遷出並交還系爭房屋，店內之裝潢及設備，提出不保留裝潢與設備給新承租人之方案一，及保留裝潢與設備給新承租人之方案二，給被上訴人參考選擇等語（見原審卷一第287頁），被上訴人則於同年9月16日回：我選擇方案一，不保留裝潢與設備，在同年9月20日清理完畢，拆除所有設備及點交還屋等語（見原審卷一第289頁），顯見兩造並未於系爭契約屆滿日即111年9月4日前後成立新「書面租賃契約」，自無繼續占有系爭房屋之合法權源，況被上訴人已明確表示不同意上訴人將系爭房屋內之裝潢、設備保留，並請求上訴人將系爭房屋清空返還，要難認兩造間有成立使用借貸契約，上訴人主張，自不足採。又上訴人雖另主張：陳宏森、陳茵琪分別向上訴人表示，系爭房屋之裝潢設備須於111年12月31 日前拆除完畢，顯見上訴人將部分廚房設備、裝潢留置於現場，係經兩造同意而成立使用借貸契約等語，並以上開對話紀錄為證，惟觀上開對話紀錄，陳茵琪於111年12月28日向上訴人稱：12月31日前快點搬東西喔，12月31日後當廢棄物處理等語（見原審卷一第141頁），陳宏森亦於111年12月30 日向上訴人稱：明天是12月31日，廚房用品請一次搬完等語（見原審卷一第157頁），此僅是陳宏森、陳茵琪分別催告上訴人於一定時限內搬遷完畢，並非容忍上訴人繼續占用系爭房屋之意，亦難認有成立使用借貸契約，上訴人主張，自不足採。　⒋就上訴人無權占有系爭房屋之期間部分，上訴人雖主張：依系爭租約第12條約定，系爭房屋內部裝潢、設備縱未拆除，亦僅生廢棄物清理、費用分擔問題，而非上訴人仍占用系爭房屋，且上訴人既於111年11月28日將系爭房屋之鑰匙返還予被上訴人，應認至遲於斯時起已遷出系爭房屋等語。惟觀系爭契約第12條約定：「乙方遷出時，如有遺留物品者，視同廢棄物任由甲方處理，其處理所需費用，由保證金先行扣抵，如有不足由乙方補足。」（見原審卷一第41頁），可知該條僅係約定遺留物如何處理，及對處理廢棄物所生費用應如何分擔，並不影響系爭契約約定遷讓、返還租賃物之認定標準。又系爭契約第8條第2項既已約定於交還租賃房屋時，應將房屋打掃乾淨、清空，並將生財器具、垃圾、雜物清除，則只要系爭房屋內尚遺留裝潢、生財工具等，縱使已歸還鑰匙，仍未達系爭契約所約定之遷讓、返還租賃物之標準。是以，上訴人於111年11月28日返還鑰匙時，既尚未將系爭房屋內全部裝潢、設備拆除，直至112年7月6日始將附表一、二等遺留於系爭房屋內之裝潢設備拆遷完畢（見兩造不爭執事項㈥），應認上訴人遲於112年7月6日始將系爭房屋返還予被上訴人，則上訴人自111年9月4日起至112年7月6日止，共無權占有系爭房屋305日。　⒌末按違約金是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債權人因債務人如能按期履行債務時，可能享受之利益，與因債務人違約所受損害之情形，以為酌定之標準（最高法院 84年度台上自第2172號判決意旨參照）。本院審酌上訴人自 111年11月28日返還系爭房屋之鑰匙後，即無從在系爭房屋內使用收益，兼衡附表二所示裝潢設備占有系爭房屋之情形，及當時受疫情影響之社會經濟狀況、兩造之利益損害等一切情狀，認系爭契約第11條約定之違約金，應酌減至一半即日租金之0.5倍，方屬適當。上訴人占有系爭房屋共305日，業如前述，被上訴人自得依系爭契約第11條之約定向上訴人請求按房租日租金0.5倍計算之違約金91萬5,000元【計算式：（每月租金18萬元/30日）×305日×0.5=91萬5,000元】，則被上訴人由上訴人給付之押租金100萬元中先行抵充之，洵屬有據。　⒍從而，被上訴人得向上訴人請求違約金91萬5,000元，被上訴人由上訴人給付之押租金100萬元中先行抵充之，應屬有據。　㈢綜上，被上訴人以上訴人積欠租金23萬元、違約金91萬5,000 元為由，自上訴人所給付之押租金100萬元扣抵清償後，押租金已無剩餘，則上訴人請求返還押租金，應屬無據。另就被上訴人主張民法第179條不當得利亦應扣抵部分，因被上訴人主張扣抵之順序為：先抵積欠租金，再抵違約金，末抵不當得利（見原審卷二第165頁），既本件押租金於以積欠租金、違約金扣抵後已無剩餘，則不當得利部分，本院即無庸審酌，附此敘明。六、綜上所述，上訴人依系爭契約法律關係，請求被上訴人給付 100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，不予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，自應予以駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不予一一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第463條、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　民事第四庭　審判長法　官溫祖明　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉娟呈　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官廖哲緯以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　何嘉倫附表一：編號物品名稱數量 1 大門骨董窗花 2件 2 櫃台窗花 1件 3 屋內骨董屏風 7件 4 壺座櫃子 2件 5 竹捲簾 1件 6 榻榻米整間 7 天花板字畫 2件 8 牆壁字畫 1件 9 冷氣（分離式） 6台 10 冷氣（水冷式） 1台 11 吊式不鏽鋼層架 1件 12 不鏽鋼層架 2層 13 不鏽鋼淺櫃 1件 14 後防火巷伸縮棚架 1件 15 燈具 1批附表二：編號物品名稱數量 1 大門骨董窗花（老件） 1對 2 櫃台窗花 1件 3 屋內骨董屏風（老件） 5件 4 壺座櫃子 2座 5 竹捲簾 2件 6 新作榻榻米全室 7 天花板字畫（梅） 2件 8 牆壁字畫（竹） 1件 9 冷氣（分離式） 6台 10 冷氣（水冷式） 1台 11 吊式不鏽鋼層架 1件 12 不鏽鋼層架 2件 13 不鏽鋼淺櫃 1件 14 後防火巷伸縮棚架 1件 15 後防火巷熱水器 1台 16 全室LED燈具 1批 17 合室新捲簾 1式 18 茶室對開布幔 1式 19 茶室天花木座格柵 3組 20 洗手間大理石檯面 1式　　　　　　　　　　　　附表三（元：新臺幣／年：民國）編號上訴人給付租金日期上訴人給付金額上訴人主張租金金額被上訴人主張租金金額本院認定應給付金額是否積欠租金 1 109年9月7日 16萬 16萬 17萬 17萬尚欠1萬元 2 109年10月6日 16萬 16萬 17萬 17萬尚欠1萬元 3 109年11月6日 10萬 16萬 17萬 17萬尚欠1萬元 4 109年11月16日 6萬 5 109年12月7日 10萬 14萬 17萬 14萬尚欠1萬元 6 109年12月16日 3萬 7 110年1月6日 10萬 14萬 17萬 14萬尚欠4萬元 8 110年2月9日 19萬 14萬 17萬 14萬溢付5萬元 9 110年3月8日 14萬 14萬 17萬 14萬無積欠 10 110年4月6日 14萬 14萬 17萬 14萬無積欠 11 110年5月6日 16萬 16萬 17萬 16萬無積欠 12 110年6月7日 16萬 10萬 17萬 10萬此部分陳茵琪已匯還6萬元，依本判決伍、㈠之說明，應係因降租而匯還，故此部分租經已清償，無積欠。 13 110年7月6日 10萬 10萬 17萬 10萬無積欠 14 110年8月6日 10萬 10萬 17萬 10萬無積欠 15 110年9月6日 10萬 10萬 18萬 10萬無積欠 16 110年10月6日 10萬 10萬 18萬 10萬無積欠 17 110年11月8日 10萬 10萬 18萬 10萬無積欠 18 110年12月6日 10萬 10萬 18萬 10萬無積欠 19 111年1月6日 10萬 10萬 18萬 10萬無積欠 20 111年2月7日 10萬 10萬 18萬 18萬尚欠8萬元 21 111年3月7日 16萬 16萬 18萬 18萬尚欠2萬元 22 111年4月6日 10萬 16萬 18萬 18萬尚欠2萬元 23 111年4月20日 6萬 24 111年5月6日 16萬 16萬 18萬 18萬尚欠2萬元 25 111年6月17日 10萬 16萬 18萬 18萬尚欠8萬元 26 111年7月12日 10萬 16萬 18萬 18萬尚欠8萬元 27 111年8月16日 10萬 16萬 18萬 18萬尚欠8萬元 28 111年9月6日 18萬回補過去積欠之租金填補積欠費用18萬元共計尚欠23萬元

2025-03-19

TPDV-113-簡上-419-20250319-1

雄簡

高雄簡易庭

返還租賃物等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第2403號原告陳碧雲被告傅心信上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國114年2月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼○○市○○區○○○路00號00樓之0房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣41,500元，及自民國113年12月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。三、被告應自113年12月3日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣3,500元。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一、二項及第三項已屆期部分得假執行。　　事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：兩造於民國108年4月間就○○市○○區○○○路00號00 樓之0房屋（下稱00樓之0房屋）簽立租約，約定租期自108 年4月25日起至109年4月25日止，每月租金為新臺幣（下同）4,000元，並應按月於25日前繳納。嗣兩造於上開租賃期間，合意變更租賃標的物為○○市○○區○○○路00號00樓之0房屋（下稱00樓之0房屋，與00樓之0房屋合稱系爭房屋），並變更每月租金為3,500元。而被告於租期屆至後，仍繼續使用0 0樓之0房屋，原告亦未為反對之意，兩造間之租賃關係已視為不定期限租賃契約（下稱系爭租約）。詎被告自112年10 月25日起即未再支付租金，經原告多次催繳均置之不理，至 113年11月24日止（共13個月），被告尚積欠45,500元之租金未為清償，且仍繼續占有使用00樓之0房屋。經原告以民事起訴狀繕本（下稱系爭書狀）於113年12月2日送達被告為終止系爭租約之意思表示通知，系爭租約既經原告終止，被告除應於抵扣押租金4,000元後給付被告積欠之租金共41,50 0元外，並應返還00樓之0房屋，暨返還其等於租約終止後繼續占用00樓之0房屋所受相當於租金之不當得利。為此，爰依系爭租約、民法第179條、第455條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1至3項所示。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、得心證之理由：　㈠按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第2項、第 3項、第451條、第455條前段分別定有明文。再契約終止權，並非以債權人定相當期限催告為發生要件，而係以債務人於催告期限內不履行為發生要件，故債權人所定催告期限雖不相當，或未定期限催告，但若自催告後經過相當期限債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認債權人已酌留相當期限，以待債務人履行，仍難謂不發生該條所定終止契約效力。　㈡經查，原告主張兩造間有系爭租約，被告自112年10月25日起即未再給付租金，而原告已於113年12月2日以系爭書狀向被告終止該租約等情，業據提出與所述相符之系爭租約、00樓之0房屋登記第一類謄本、○○郵局第179號存證信函及回執、通訊軟體LINE對話紀錄等件為證（見本院卷第13至35、89頁），並有本院公示送達證書存卷可查（見本院卷第65頁），且與證人顏○○到庭具證述：我於系爭租約期間在系爭房屋所在大樓擔任○○○，原告委託我出租系爭房屋，被告於108年4 月25日以每月4,000元向原告承租00樓之0房屋，並交付押金 4,000元，後因被告表示不想租這麼貴，而改租00樓之0房屋，每月租金則為3,500元，被告就承租00樓之0房屋至今，都是由我幫原告收租金，被告自112年11月以後之租金都沒有繳納，被告目前未遷出00樓之0房屋，東西還在裡面等情（見本院卷第115至116頁）互核相符，是本院綜合審酌調查證據之結果，堪信原告之主張為真實。系爭租約既於113年12 月2日經原告合法終止，被告已無繼續占用00樓之0房屋正當權源，則原告依民法第455條前段規定，請求被告遷讓返還該房屋，要屬正當。再被告於112年10月25日起未再依約繳付租金，則經計算至原告主張之113年11月24日止，抵充押租金4,000元後，原告得再請求被告依約給付欠租數額計為4 1,500元（計算式：3,500×13－4,000＝41,500）。　㈢復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第1695號判決要旨參照）。承前所述，被告自11 3年12月3日起即失其占有00樓之0房屋權源，而系爭租約已約定每月租金為3,500元，業如前認定，復無證據顯示該租約數額有低於或超逾租賃市場行情之處，則以該數額作為計算不當利益基準，自屬允當。從而，原告請求被告自113年1 2月3日起至遷讓返還00樓之0房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3,500元，亦屬有據。　五、綜上所述，原告依系爭租約、民法第455條前段、第179條等規定，請求被告遷讓返還00樓之0房屋、給付積欠租金41,50 0元，暨自113年12月3日起至遷讓返還前揭房屋之日止，按月給付原告3,500元，為有理由，應予准許。六、本件係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，職權宣告假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　19　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官游芯瑜　以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　武凱葳

2025-03-19

KSEV-113-雄簡-2403-20250319-2

雄簡

高雄簡易庭

遷讓房屋

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第1901號原告陳蔡照洋訴訟代理人陳常麗被告陳孟碩上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國114年2月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號一樓房屋騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬捌仟零貳拾壹元，及自民國一一三年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一一三年十月一日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元，及每月已到期部分自次月份一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣玖仟玖佰壹拾元由被告負擔十分之九，並應於裁判確定之翌日起至清償日止加給按週年利率百分之五計算之利息。餘由原告負擔。本判決第一、二項得假執行。但被告如分別以新臺幣陸拾玖萬貳仟柒佰玖拾參元、新臺幣壹拾伍萬捌仟零貳拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項到期部分得假執行。但到期部分被告如按月以新臺幣貳萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告於民國112年6月1日向伊承租門牌號碼高雄市○○區○○○路000號1樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期自1 12年6月1日起至114年6月1日止，每月租金新臺幣（下同）2 5,000元，應於每月1日前繳交當月租金（下稱系爭租約），被告並給付押租金50,000元予伊。詎被告自113年3月起即未給付租金，經伊多次催繳均置之不理，爰以本件起訴狀繕本為向被告為終止租約之意思表示。被告仍繼續占有使用系爭房屋，另尚積欠112年3月至9月之租金175,000元、電費33,0 21元、自113年9月起每月相當於租金之不當得利25,000元未為清償，爰依系爭租約、民法第179條、第455條之規定起訴。聲明：如主文第1至3項所示。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、得心證之理由　㈠原告請求被告返還系爭房屋並給付積欠租金175,000元、電費 33,021元部分：　⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。又按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定，該擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年度台上字第516號判決意旨參照）。再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條復規定甚明。次按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年度台上字第2108號、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。　⒉經查，原告主張被告向伊承租系爭房屋，租期自112年6月1日起至114年6月1日止，每月租金25,000元，應於每月1日前繳交當月租金，被告並給付押租金50,000元予伊，被告積欠自 113年3月至9月之租金共175,000元（計算式：25,000×7=175 ,000）及電費33,021元，伊以本件起訴狀繕本送達作為向被告為終止租約之意思表示，被告現仍占有系爭房屋等情，業據提出系爭租約、電費繳費憑證、現場照片等件可佐（見本院卷第17-31、153-155頁），經核與其所述相符，且被告於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出準備書狀爭執，本院綜合卷內事證及全辯論意旨，認原告之主張為真實。被告積欠之租金扣除原告自承已收受之2個月押金後，已逾2個月，本件起訴狀繕本係於113年9月30日送達被告，亦有送達證書在卷可佐（見本院卷第53頁），應認系爭租約於113年9月30日終止。原告依民法第455條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。然就被告積欠之租金175,000元及電費33,021元部分，應扣除原告自承已收取之50,000元押金，是被告應給付積欠之租金及電費為158, 021元（計算式：175,000+33,021-50,000=158,021），為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。　㈡原告請求被告按月給付相當租金不當得利部分：　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條分別定有明文。而無權占有他人之房屋及土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查，本件系爭租約已於 113年9月30日終止，而被告於系爭租約終止後仍繼續占有系爭房屋，係無法律上原因而受有相當租金之利益，併觀兩造原約定系爭房屋之租金每月25,000元，自應以該數額作為計算不當利益之基準。從而，原告依民法不當得利之規定，請求被告給付自113年10月1日起至系爭房屋騰空遷讓返還予原告為止，按月給付以25,000元相當於租金之不當得利，及每月到期部分自次月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核屬有據，應予准許，逾此範圍則屬無據，應予駁回。五、綜上所述，原告依系爭租約、民法第455條、第179條之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付原告15 8,021元，及自113年10月1日起至清償日止（見本院卷第53 頁），按週年利率5%計算之利息，及自113年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元，及每月到期部分自次月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3 款規定，依職權宣告假執行。併依同法第392條第2項規定諭知被告得供相當擔保金額後免為假執行。　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官林　容以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　冒佩妤

2025-03-19

KSEV-113-雄簡-1901-20250319-2

北簡

臺北簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度北簡字第11864號原告高耀宗訴訟代理人劉昌崙律師林聖彬律師被告劉芳彣上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國114年3月5 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼臺北市○○路○段○○○巷○○號三樓房屋遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣參拾參萬貳仟肆佰元，及自民國一百一十四年一月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一百一十三年九月二十六日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟元。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳佰貳拾參萬陸仟捌佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣參拾參萬貳仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項於每月屆期後得假執行。但被告如按月以新臺幣壹萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加為他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查本件原告原起訴聲明為：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○路0 段00巷00號3樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）284,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元；㈣願供擔保請准宣告假執行，有民事起訴狀可稽（見本院卷第11頁）。嗣原告於民國114年1月7日言詞辯論時變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告；㈡被告應給付原告334,000元，及自114年1月7日言詞辯論筆錄繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應自113年9月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元；㈣願供擔保請准宣告假執行，亦有114年1月7日言詞辯論筆錄可按（見本院卷第95頁）。再於114年3月5日言詞辯論時減縮聲明第二項為：被告應給付原告332,400元，及自114年1月7日言詞辯論筆錄繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，有114年3月5日言詞辯論可參（見本院卷第105頁），核原告所為，係基於兩造間同一租賃契約關係之基礎事實而為請求及減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。次按，本件被告經受合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，均合先敘明。　　二、原告主張略以：被告於111年9月26日與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約A），向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自111年9月29日至112年9月28日止（按起訴狀誤繕為自11 1年9月26日至112年9月25日止，應予更正），共計1年，每月租金16,000元，租金應於每月30日前交付，被告並已交付押租保證金50,000元予原告；迨至系爭租約A屆滿前，被告為續租系爭房屋，又於112年9月25日與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約B），約定租賃期間自112年9月26日至113 年9月25日止，共計1年，每月租金16,000元，租金應於每月 30日前交付，兩造並將系爭租約A之押租保證金50,000元挪為系爭租約B之押租保證金使用。詎被告僅曾於簽訂系爭租約A時交付上開押租保證金50,000元予原告，之後卻未交付租金，原告前以存證信函向被告催繳所欠租金，被告置之不理，是被告自111年9月29日至113年9月25日期間積欠之租金共382,400元（計算式：24個月×每月租金16,000元－3天之租金1,600元=382,400元），經以押租保證金50,000元扣抵後，被告尚積欠租金332,400元（計算式：382,400元－50,000 元＝332,400元）；又系爭租約B於113年9月25日到期，原告自得請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，且被告自113年9 月26日起對系爭房屋即屬無權占有，受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，應自113年9月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利16 ,000元，爰依民法第767條、第455條、第179條、系爭租約A 及B之第4條之給付租金約定等法律關係起訴請求。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告；㈡被告應給付原告332,40 0元，及自114年1月7日言詞辯論筆錄繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應自113年9月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元；㈣願供擔保請准宣告假執行三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；承租人應依約定日期，支付租金，民法第45 0條第1項、第455條前段、第439條前段分別定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決可資參照）。經查，本件原告主張之事實，業據其提出系爭租約A、系爭租約B系爭契約書、臺北三張犁郵局113年1月25日第000057號及回執、臺北三張犁郵局113年3月12日第000225號存證信函等件可稽（見本院卷第21-59頁），又被告經合法通知，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項、第1項之規定，即視同自認原告之主張，原告前開主張自堪信為真實。故原告請求被告返還系爭房屋，給付積欠之租金332,400 元及自114年1月7日言詞辯論筆錄繕本送達翌日即114年1月2 1日（見本院卷第97頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自113年9月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元，均洵屬有據。五、綜上所述，原告據以提起本件訴訟，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並給付332,400元及自114年1月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自113年9月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元，均為有理由，應予准許。六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。七、民事訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19 　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　陳仁傑以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○ ○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19 　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃進傑

2025-03-19

TPEV-113-北簡-11864-20250319-1

重上

臺灣高等法院

拆屋還地等

臺灣高等法院民事裁定 114年度重上字第179號上訴人鄭至宏羅怡真被上訴人李悌添李悌元李悌達李麗玉李發琦侯幸君共同訴訟代理人王冠瑋律師上列上當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國113年7月 19日臺灣臺北地方法院112年度重訴字第982號判決提起上訴，本院裁定如下：　　主　文本件第一審訴訟標的價額及第二審上訴利益均核定為新臺幣伍仟貳佰柒拾萬伍仟壹佰零肆元。被上訴人應於收受本裁定正本之日起七日內，補繳第一審裁判費新臺幣參拾陸萬肆仟玖佰參拾貳元，逾期不補正，即廢棄第一審判決駁回被上訴人在第一審之訴。上訴人應於收受本裁定正本之日起七日內，補繳第二審裁判費新臺幣伍拾伍萬壹仟肆佰玖拾陸元，逾期不補正，即駁回上訴。　　理　由一、按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟法第77條之1第1、2項定有明文。倘土地無實際交易價格，而公告土地現值係主管機關依平均地權條例第46條規定，調查地價動態，逐年評定公告之土地移轉現值，更近於市價，應以起訴時當年度土地公告現值為準，核定訴訟標的之價額（參照最高法院106年度台抗字第305號裁定意旨）。次按，以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，修正前民事訴訟法第77條之2亦有明定。再按，向第二審法院上訴，應依同法第77條之16第1項規定繳納裁判費，此為上訴應具備之程式。上訴不合法而其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，如不於期間內補正，應以裁定駁回之，同法第444條第1項均有明文。又原告在第一審未繳納裁判費或繳納不足者，第一審為實體判決後，當事人提起上訴，此際第二審固應命原告補繳第一審裁判費，倘不遵辦，則應視何造上訴而異其處置，如係原告上訴，應將上訴駁回，如係被告上訴，應廢棄第一審判決駁回原告在第一審之訴（最高法院86年度台抗字第341號、109年度台抗字第1318號裁定意旨參照）。二、被上訴人主張共有坐落臺北市○○區○○段○○段00地號土（權利範圍全部，下稱系爭土地），於兩造簽訂之租賃契約（下稱系爭租約）期滿後未續約，上訴人拒絕遷離，故請求拆除門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號房屋（下稱系爭房屋），並返還系爭土地如原判決附圖A、B所示部分（占用面積108.86 平方公尺，下稱占用土地），暨給付積欠之租金及違約金，於原審起訴請求：㈠上訴人鄭至宏應拆除系爭房屋，返還占用土地予被上訴人全體。㈡上訴人應自民國112年9月1日起至拆除系爭房屋並返還占用土地予被上訴人之日止，按月連帶給付如原判決附表（下稱附表）二所載「請求違約金數額」。㈢上訴人應連帶給付如附表三所載「請求租金數額」。其中聲明㈠係依民法第767條第1項、第821條規定及系爭租約第 6條約定為請求，聲明㈡係依系爭租約第4條第3項約定請求違約金，聲明㈢則係依民法第179條規定、系爭租約第3條約定請求積欠租金新臺幣（下同）15萬元。依前揭說明，聲明㈡違約金為聲明㈠拆屋還地之附帶請求，不併算其價額；聲明㈠、㈢之訴訟標的無競合或選擇關係，應合併計算價額。又聲明㈠於起訴時並無交易價格，則訴訟標的價額應按被上訴人起訴時即112年10月11日之系爭土地公告現值即每平方公尺4 8萬2,777元核定（見原法院卷13頁），是此部分訴訟標的價額核定為5,255萬5,104元（計算式：482,777×108.86=52,55 5,104，元以下四捨五入）；聲明㈢之訴訟標的金額核定為15 萬，是本件訴訟標的價額核定為5,270萬5,104元（計算式： 52,555,104+150,000＝52,705,104）。準此，被上訴人應繳納之第一審裁判費為47萬5,848元，扣除已繳納之裁判費11 萬0,916元，尚欠繳36萬4,932元（計算式：475,848-110,91 6=364,932）；又原審判決上訴人敗訴，上訴人上訴聲明：原判決廢棄，被上訴人在原審之訴駁回（見本院卷21頁），是其上訴利益即為5,270萬5,104元，則上訴人應繳納之第二審裁判費為71萬3,772元，扣除已繳納16萬2,276元，尚欠55 萬1,496元（計算式：713,772-162,276=551,496）。爰命兩造於收受本裁定正本之日起7日內補正，裁定如主文所示。三、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　賴劍毅　　　　　　　　　　　　　　　法　官　賴秀蘭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　洪純莉正本係照原本作成。核定訴訟標的價額部分，如不服裁定得於收受送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1500元（若經合法抗告，命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　何旻珈

2025-03-19

TPHV-114-重上-179-20250319-1

重上

臺灣高等法院高雄分院

遷讓房屋等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度重上字第65號上訴人莊增瀧訴訟代理人許龍升律師被上訴人恩承企業有限公司法定代理人許主培訴訟代理人陳世明律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國113年2月26 日臺灣屏東地方法院110年度重訴字第69號第一審判決，提起上訴，被上訴人並減縮請求不當得利期間及擴張請求不當得利金額，本院於114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。原判決所命上訴人分期給付金錢債權部分，減縮並擴張為：上訴人應自民國一一四年二月二十一日起至返還被上訴人坐落屏東縣 ○○市○○路○號三、四樓建物之日止，按月給付被上訴人新臺幣肆拾壹萬元。　　事實及理由一、被上訴人主張：上訴人向伊承租所有坐落屏東縣○○市○○路0 號3、4樓建物（下各稱3、4樓建物，合稱系爭建物）經營大豐護理之家，約定自民國109年6月21日起，每月應支付租金新臺幣（下同）40萬元，惟上訴人僅支付20萬元，迄至110 年5月21日（即應支付同年6月20日前之租金）積欠租金240 萬元，已逾2個月租額。伊於同年5月27日函催上訴人限期支付未果，遂於同年6月22日函知上訴人終止上開租約，上訴人已無繼續占用系爭建物之合法權源，應自系爭建物遷出並返還。上訴人於110年6月21日起至114年2月20日，已按月給付所欠租金或償還合法終止租約後之不當得利，然自114年2 月21日起至返還系爭建物之日止，仍應每月償還合法終止租約後之不當得利41萬元。又伊墊付上訴人積欠水費125,386 元（107年6月至112年3月）、公共用電費216,639元（107年 8月至112年2月）及公共工程費用19萬7,140元（107年6月至 112年3月），共539,165元。爰依兩造間租約及不當得利等法律關係，提起本件訴訟等情。並除於原審聲明求為命　　：㈠上訴人應自系爭建物遷出並返還；㈡上訴人應自113年1月 21日起至返還前項建物之日止，按月給付被上訴人40萬元；㈢上訴人應給付2,939,165元及自110年9月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈣願供擔保請准宣告假執行之判決，並於本院減縮並擴張不當得利請求之聲明：上訴人應自114年2月21日起至返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人41萬元。並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：系爭建物有伊另案主張之瑕疵（原審法院110 年度訴字第320號），4樓建物已無法合於租約目的使用，在被上訴人改善前，伊得拒絕支付租金之半數即每月20萬元，為同時履行抗辯，經催告修繕，被上訴人均置之不理，伊遂自行改善，並於110年6月30日完成修繕，被上訴人不得請求 109年6月21日至110年6月20日間之租金240萬元，亦不得以伊積欠上開租金為由，終止兩造間租約。被上訴人起訴請求伊自系爭建物遷出、返還，並請求給付租金240萬元等，均為無理由等語，資為抗辯。原審為上訴人全部敗訴之判決，伊聲明不服，提起上訴，聲明：原判決廢棄；被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造間之不爭執事項：　㈠系爭建物均為被上訴人所有，兩造於107年2月6日經公證人王道光公證，簽訂系爭租約，租期10年，租期係自主管機關允許收案當日即107年6月21日起算。　㈡上訴人自109年6月21日起至110年6月22日被上訴人寄發存證信函終止系爭租約之日止，每月僅支付20萬元租金（3樓建物部分）予被上訴人，尚積欠上開期間每月20萬元之租金（ 4樓建物部分），合計積欠240萬元。　㈢上訴人於107年6月至112年3月間，應負擔之水費、公共工程費用各為125,386元、197,140元；107年8月至112年2月間，所應負擔之公共電費為216,639元。　㈣關於上訴人主張系爭建物之瑕疵，倘屬存在，至遲均已於110 年6月30日經上訴人自行修繕完畢。　㈤110年6月21日至113年1月20日間，上訴人每月開立40萬元支票交付被上訴人，並經被上訴人兌現。　㈥113年1月21日至同年6月20日間，上訴人每月開立40萬元支票交付被上訴人，並已兌現；另於113年6月21日至114年2月20 日間，上訴人每月開立41萬元支票交予被上訴人，並已兌現。（本院卷頁279）四、爭點：　㈠被上訴人以上訴人積欠4樓建物租金已達2個月之租額，作為終止系爭租約之理由，是否合法？　㈡被上訴人請求上訴人遷出並返還系爭建物，有無理由？　㈢被上訴人請求上訴人支付109年6月21日至110年6月20日間之租金240萬元，有無理由？　㈣被上訴人請求上訴人自114年2月21日起至返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利41萬元，有無理由？五、本院判斷：　㈠關於上訴人積欠租金是否已達2個月租額，得否以被上訴人未修繕4樓建物設施、設備瑕疵而為同時履行抗辯，拒絕給付租金等爭點，兩造雖仍互有爭執，惟經核兩造之攻擊或防禦方法及舉證，與其等各於原審所為相同，而原判決已詳為論述：上訴人以4樓建物有缺少設備、病床規格不符及多處漏水、積水等缺失，無法收案照護個案，另案訴請修復租賃物，但依兩造間租約第2、3條有關租期及租金支付約定，租期自主管機關允許收案當日即107年6月21日起算，租期前6個月上訴人僅使用3樓建物，按月支付租金20萬元；租期開始第7個月起，上訴人如仍無法使用4樓建物，按月支付租金30 萬元；租期開始第2年起，無論上訴人是否使用4樓建物，按月支付租金40萬元（重訴卷一頁39），故4樓建物於租期開始後是否即得合法收案照護個案，殊非兩造租約之目的，縱認4樓建物有如上訴人另案主張之瑕疵，上訴人亦不得以被上訴人未提供合於租約之租賃物而為同時履行抗辯，拒絕支付租金。而上訴人於109年6月21日起至110年6月20日，每月僅支付租金20萬元，尚積欠租金共240萬元，顯已逾2個月租額。是本院就此爭點兩造所為攻擊或防禦方法之意見及法律上意見與原判決相同，依民事訴訟法第454條第2項前段規定，茲引用之，不再贅述。　㈡上訴人抗辯：伊於兩造租約成立後交付保證金即押租金合計1 50萬元，並未依約支付租金總額未達2個月租額，亦未遲延支付逾2個月；被上訴人終止兩造租約，未依民法第450條第 3項規定意旨，應以該月之末日為給付遲延，催告履行及終止租約，均非合法云云，為被上訴人所否認。然依兩造租約第5條約定，上訴人依約交付保證金150萬元，於積欠租金及費用等債務時，被上訴人得扣抵之（重訴卷一頁39），而上訴人於109年6月21日起至110年6月20日，積欠租金共240萬元；上訴人於107年6月至112年3月間，應負擔之水費、公共工程費用各為125,386元、197,140元；107年8月至112年2月間，所應負擔之公共電費為216,639元等各情，為兩造所不爭執，已如前述。被上訴人於110年5月27日函知上訴人應於文到7日內清償積欠租金、水電費及公共費用（重訴卷一頁4 3至49之存證信函暨掛號郵件收件回執），倘計算上訴人積欠109年6月21日起至110年5月20日（即寄發存證信函前）租金共220萬元。另上訴人應負擔107年6月至110年4月之水費共75,664元（計算式：125,386×35/58≒75,664，元以下四捨五入），同期間之公共工程費用共118,964元（計算式：197 ,140×35/58≒118,964，元以下四捨五入），107年8月至110 年4月之公共電費共122,983元（計算式：216,639×33/55≒12 2,983，元以下四捨五入）。是被上訴人於110年5月27日函知上訴人限期應清償積欠之租金共220萬元；應負擔107年6 月至110年4月之水費、公共工程費用各共75,664元、118,96 4元；應負擔107年8月至110年4月之公共電費共122,983元，合計2,524,611元（計算式：220萬＋75,664＋118,964＋122,98 3＝2,524,611）。倘扣抵上訴人交付保證金150萬元後，仍尚積欠1,024,611元（計算式：2,524,611－150萬＝1,024,611），洵已逾2個月租額80萬元，且遲延給付逾2個月甚明。而兩造租約為定有期限之租賃，並無民法第450條第3項規定未定期限租賃終止通知之適用。是故上訴人此部分所辯，核無可採。益徵被上訴人嗣於110年6月22日以催告上訴人限期清償積欠已逾2個月租額且遲延給付逾2個月之租金未果，函知上訴人終止兩造租約，合於民法第440條第1、2項所定要件，則兩造租約關係合法解消，上訴人自應遷出並返還租賃之系爭建物。　㈢至上訴人辯稱：被上訴人依租約第6條約定，應提供空調、消防、呼叫鈴、護理站、櫃子、床，但4樓建物設施、設備多有瑕疵，不合於約定之使用、收益狀態，伊自得行使同時履行抗辯，拒絕支付租金云云，為被上訴人所否認。惟所謂合於約定使用、收益狀態，應就租賃之經濟目的、租賃物之現狀，依誠信原則檢視其瑕疵，是否已達足以影響承租人依約使用之程度為判斷，並非謂租賃物一有出現需要修繕之情事，承租人即可行使同時履行抗辯而拒付租金。然上訴人另案主張4樓建物有瑕疵乙事，為被上訴人否認，該事件已於111 年5月27日裁定停止訴訟程序（本院卷頁93至95），尚未確定，殊難謂上訴人所主張4樓建物需要修繕情形，已達足以影響上訴人不能依約使用、收益之狀態而得行使同時履行抗辯，拒付租金之程度。況依前㈠所述，縱認4樓建物有上訴人主張之瑕疵，依兩造租約約定，上訴人仍應支付租金。故上訴人此部分所辯，亦無可採。　㈣職是之故，被上訴人既於110年6月22日函知上訴人終止兩造租約，並於同年月23日送達（重訴卷一頁51至61之存證信函及掛號郵件收件回執），則上訴人自應依約支付109年6月21 日至110年6月20日間積欠之租金240萬元。且上訴人迄未返還被上訴人系爭建物，自應依約支付110年6月21、22日之租金及償還被上訴人110年6月23日起相當於租金（即每月40萬元，及自113年6月21日起每月41萬元）至返還系爭建物之日之不當得利。而110年6月21日至113年6月20日間，上訴人每月開立40萬元支票交付被上訴人，並已兌現；另於113年6月 21日至114年2月20日間，上訴人每月開立41萬元支票交予被上訴人，並已兌現等各情，為兩造所不爭執，詳如前述。是被上訴人請求上訴人應自114年2月21日起至返還系爭建物之日止，按月給付41萬元相當於租金之不當得利，即屬有據。六、綜上所述，被上訴人依兩造租約、不當得利等法律關係及民法第767條第1項規定，請求上訴人自系爭建物遷出，並返還被上訴人；暨上訴人應給付2,939,165元（即租金240萬元、水電費及公共工程費用共539,165元），及自起訴狀繕本送達翌日即110年9月18日（重訴卷一頁95之送達證書）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並至返還系爭建物為止，按月給付之不當得利，均屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。又被上訴人於本院減縮並擴張請求上訴人應自114年2月21日起至返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人41萬元，為有理由，應予准許，如主文第三項。本件事證已臻明確，兩造其餘主張、抗辯等攻防方法及卷附其他證據，經本院斟酌後，咸認與判決結果不生影響，均毋庸再予一一論述，附此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，被上訴人所為減縮並擴張為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　民事第一庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官蘇姿月　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官劉傑民　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官劉定安以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳慧玲附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2025-03-19

KSHV-113-重上-65-20250319-1

訴

臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 114年度訴字第358號原告京晨科技股份有限公司法定代理人楊文彬訴訟代理人吳家維律師被告李英瑜即德鑫工業社上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月19日言詞辯論終結，判決如下︰　　主　　　文一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號8樓包廂112室房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣166,000元，及自民國114年2月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告應自民國114年2月3日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣18,000元。四、被告應自民國114年2月3日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按日給付原告新臺幣600元。五、訴訟費用由被告負擔。六、本判決第一項於原告以新臺幣720,000元為被告供擔保後，得假執行。七、本判決第二項於原告以新臺幣55,000元為被告供擔保後，得假執行。八、本判決第三項於原告就各到期部分以新臺幣6,000元為被告供擔保後，得假執行。九、本判決第四項於原告就各到期部分以新臺幣6,000元為被告供擔保後，得假執行。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明：㈣被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按日給付原告新臺幣（下同）1,800元之違約金。嗣變更為：㈣被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按日給付原告600元之違約金（見卷第89頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依據前揭規定，並無不合，應予准許。　二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：兩造於民國112年3月間簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被告向伊承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000號8樓包廂112室房屋（下稱系爭房屋），約定租期自民國112年4月10日起至113年4月9日止，每月租金18,000元，系爭租約雖約定擔保金36,000元，但被告自承租以來並未繳納。系爭租約於113年4月9日屆滿後，未另訂租約，被告繼續使用系爭房屋，伊並無反對，視為以不定期期限繼續系爭租約。詎被告自113年5月10日起即未給付租金，符合土地法第100條第3款已逾2個月以上租金未付之規定，伊已於113 年12月10日發函催告被告於7日內給付積欠租金，屆期如未給付，系爭屋租約即告終止，被告於113年10月12日仍未清償租金，系爭租約乃於113年12月18日因停止條件成就而終止，爰依民法第455條規定、系爭租約第7條第2項前段請求遷讓返還系爭房屋；依系爭租約第3條第1項請求給付終止前積欠租金126,000元，依系爭租約第7條第3項請求被告違約造成伊支出之律師費4萬元；依民法第179條規定請求被告返還租約終止後至返還房屋之日所受相當於租金之不當得利；依系爭租約第7條第2項後段請求被告按日給付違約金等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告166,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付18,000元。㈣被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日給付違約金600元。㈤願供擔保請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告：　　按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。系爭租約第7條第2項前段約定：「乙方（按即被告）於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物誠心按照原狀遷讓交還甲方（按即原告），...」（見卷第29頁）。原告主張被告向其承租系爭房屋，約定每月租金為18,000元，系爭租約於113年4月9日屆滿後，未另訂租約，被告繼續使用系爭房屋，原告並無反對，惟被告自 113年5月10日起即未給付租金等情，業據提出系爭租約、系爭房屋位置平面圖、兩造間LINE對話紀錄、營業人統一編號查詢結果、113年12月10日中和郵局722、724、725號存證信函等件為證（見卷第29-30、21、37-65頁），堪信為真。系爭租約於113年4月9日租賃期限屆滿，被告仍繼續使用系爭房屋，原告不即表示反對意思，兩造間租賃關係視為以不定期限繼續契約至明。再按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三.承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款定有明文。查被告自113年5 月10日起即未給付租金，且亦未依約給付擔保金，迄至原告 113年12月10日寄送存證信函時已積欠2個月以上租金，則原告以存證信函定期催告被告履行，同時表明於7日期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約意思表示，被告逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力（最高法院87年度台簡上第7號裁定意旨參照），系爭租約於113年12月18日已生合法終止效力，則原告依民法第455條前段規定、系爭租約第7條第2項前段約定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，應屬有據。　㈡被告應給付原告166,000元，及自114年2月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息：　　　按系爭租約第3條第1項約定：租金每月18,000元整（含稅），並應於每月10日前匯款；第7條第3項約定：違約處罰：㈢甲、乙任一方入有違約情事，至損害他方權益時，願賠償他方之損害及支付因涉及之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之最低收費標準）或其他相關費用（見卷第29頁）。原告主張被告迄至終止租約為止，共積欠7個月租金（即113年5月10 日起至113年12月9日），合計為126,000元（＝18,000元×7）。另依稅捐機關核算112年度執行業務者收入標準規定，律師於民事訴訟案件於直轄市收入額標準為4萬元（見卷第67 頁），被告既有未依約繳納租金之違約情事，原告確實委任律師提起本件民事訴訟，有民事委任狀可憑（見卷第19頁），則原告依系爭租約第7條第3項約定請求被告給付律師費40 ,000元，亦屬有據。原告另依民法第229條第2項規定請求上開給付（即積欠租金126,000元、律師費40,000元）加計法定遲延利息即自起訴狀繕本送達翌日即114年2月3日（見卷第83頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據。　㈢被告應自114年2月3日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,000元：　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。系爭租約於113年12月18日終止後，被告即無繼續占有使用系爭房屋之法律上原因，其繼續使用系爭房屋，致原告受有無法繼續使用收益系爭房屋之損害，自應給付原告相當於系爭房屋租金之不當得利。又依系爭租約第3條第1項約定系爭房屋月租為18,000元，則原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即114 年2月3日起，至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利18,000元，應屬有據。　㈣被告應自114年2月3日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日給付原告違約金600元：　　依系爭租約第7條第2項後段約定：「...，如不即時遷讓交還租賃標的物時，甲方（按即原告）得向乙方（按即被告）請求按實際逾期日數以每日（採每月租金十分之一）元計算之逾期懲罰性違約金，逾期不滿1日者，以1日計算，乙方決無異議」（見卷第29頁）。原告主張於系爭租約終止後，被告仍繼續占有使用系爭房屋，則原告依系爭租約第7條第2項後段約定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日即114年2月3日起，至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付違約金 600元，亦屬有據。四、綜上所述，原告依民法第455條、第179條規定、系爭租約第 7條第2項、第3條第1項、第7條第3項約定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；請求被告給付166,000元，及自114年2月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息；請求被告自114年2月 3日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付18,000元；請求被告自114年2月3日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日給付違約金600元，均有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第八庭　法　官　張瓊華上列正本係照原本作成。如不服本判決對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　邱美嫆

2025-03-18

TPDV-114-訴-358-20250318-1

壢簡

中壢簡易庭

返還押租金

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第1504號原告彌勒園振被告曾政紳訴訟代理人林翰榕律師上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國114年2月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣202,238元，及自民國113年6月1日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔百分之三十五，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣202,238 元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：兩造於民國113年1月18日簽訂租賃桃園市○○區○○ ○路000號房(下稱本案房屋)之租賃契約(下稱本案契約)，依本案契約第5條之規定，原告交付新臺幣(下同)58萬元作為押租保證金，若被告不續租，則原告應於遷空、交還本案房屋後無息退還押租保證金，而本案契約於113年5月31日合意終止，原告並已交還本案房屋並經被告點交無誤，被告應返還押租金給原告，另原告並無積欠被告租金，且被告於租賃期間占用本案房屋1/3，故兩造口頭合意將租金扣減1/4，兩造口頭約定4月租金為145,000元，5月租金為217,500元，另原告至多僅積欠被告電費15,262元等語。爰依民法第179條提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告58萬元，及自113年5月31日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：本案契約因原告提出終止租約之意思表示，依本案契約第18條之規定，原告應賠償一個月租金，原告雖主張本案房屋有1/3為被告使用，然依原告繪製之平面圖及廠區照片，難以證明有上開情形，且原告於113年2月21日即給付 87萬元(即2個月押金與3月份租金29萬元)，後再於4月給付1 45,000元，5月給付為217,500元，如原告所述為真，原告理應按月扣減1/3租金，豈有每月租金不同之理，故被告以原告積欠4月及5月租金217,500元，且原告積欠電費64,537元( 電號00-00-0000-00-0、00-00-0000-00-0)，加計一個月賠償金，合計積欠572,037元作為抵銷抗辯等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院得心證之理由　　原告主張兩造就本案房屋簽立本案契約，而本案契約於113 年5月31日終止，原告於簽立本案契約時交付押租金58萬元迄今尚未返還，另原告於4月給付145,000元租金及5月給付為217,500元租金等情形，除契約終止之原因為何、被告主張抵銷之部分是否有據外，其餘事實均為兩造所不爭執，堪信原告上開主張之事實為真。然本件原告主張返還押租金，為被告所否認並以前開抵銷抗辯為由為主張，則本件爭點厥為：㈠本案契約之租賃範圍及租金約定為何？㈡被告主張之抵銷範圍是否有據（包含違約金、積欠租金及電費)？㈢原告主張不當得利是否有據？　㈠本案契約之租賃範圍及租金約定為何？　　　1.按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院 98年度台上字第1925號民事判決意旨參照）。是當事人間成立之契約內容，應綜合客觀事證，依文義詳為審究當事人真意，並於不違反經驗法則與論理法則之前提下，就契約條款間之適用關係為解釋、論斷。次按按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277條前段定有明文，是民事訴訟如係由原主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。　　2.經查，細譯本案契約第1條、第3條之記載可知，本案契約租賃標的範圍為本案房屋，租期為113年3月1日至115年2 月28日止，每月租金為29萬元，此有本案契約在卷可考( 見本院卷第6頁)，原告雖主張被告於租賃期間占用本案房屋1/3，有平面圖、原告使用照片、錄影檔等件為證，並主張兩造口頭合意將租金扣減1/4等語，然觀諸原告所提兩造之對話紀錄顯示「原告：可是你一開始就沒照合約走哦，講好的1/3，又不講信用。被告：簽約前我的現況就是這樣，1/3的使用我也折讓給你了」等語(見本院卷第51 頁)，是從兩造之對話紀錄可知，本案契約約簽立時，本案房屋確實有1/3為被告所使用，此與被告所稱「簽約前我的現況就是這樣，1/3的使用我也折讓給你了」相符，惟被告所稱「1/3使用折讓給你」等情，其意思是簽約時依現狀折讓後之租金為每月29萬元，雙方成立本案契約，或者係成立本案契約後，兩造又再另外合意就租金29萬元再扣減，則有疑義，依前開說明，原告既主張兩造有口頭合意之事實，此部分自有利於原告，應由原告負舉證責任，然依原告之舉證，尚難使本院認定兩造有於本案契約成立後再合意更改契約租金之意思。準此，本案契約之租賃範圍雖為本案房屋，然契約成立時，本案房屋由被告使用 1/3，其餘為原告使用，且租金約定為每月29萬元無訛。　㈡被告主張之抵銷範圍是否有據（包含違約金、積欠租金及電費)？　　1.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條固定有明文。然當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條亦有明定，又同法第400 條第2項對經裁判之抵銷數額，復明定有既判力，則主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉證責任（最高法院88年度台上字第3398號判決意旨參照）。而當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院105年度台簡上字第16號民事判決意旨參照）。申言之，當事人之一方對於其主張之事實已盡證明之責後，對造當事人對該主張之抗辯若無確實證明方法或僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，是主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之要件負舉證之責任，至於他方主張有利於己之事實，則應由他方舉證證明之。復按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第25 0條定有明文。而民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上字第2879號判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明定。約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。是損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷。而當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金。俾債權人於債務人違約時，除約定之違約金外，並得請求其他損害賠償，庶符合當事人訂約之真義（最高法院109年度台上字第1013號、106年度台上字第1853號判決意旨參照）。　　2.經查，被告主張依本案契約第18條之約定，原告應賠償1 個月租金29萬元為抵銷，原告則主張兩造係「合意終止」而不用賠償等語，故就抵銷之部分應由被告舉證。而細譯本案契約第18條記載「特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內原告若擬提前遷離他處時，原告應賠償被告1個月租金，原告絕(按：契約記載決字，應屬誤繕)不異議」等語，而依契約之解釋，本條係特別約定原告於提前搬遷時，應賠償1個月租金，此部分堪認為兩造約定係以賠償總額約定，而為損害賠償總額預定違約金之性質。又此條約定「原告若擬提前遷離他處」，並未特別約定排除「合意終止」之情形，亦即無論原告單方終止契約或者兩造合意終止契約，均構成原告應賠償1個月之租金之事實，是此部分原告主張毋庸賠償並無依據。惟本院考量本案契約時間為113年3月1日起，而本案契約終止日為113年5月31日止，中間僅經過3個月，約佔整個契約期間即2年期間之1/ 8，亦即原告於契約成立後不久即契約，使用之期間不長，是本院認本件違約金應酌減1/2，即被告主張違約金145 ,000元為抵銷，應屬有據，逾此範圍之抵銷即屬無據。　　3.次查，原告於4月給付145,000元租金及5月給付為217,500 元租金等情為兩造所不爭執，然本案契約之租金為每月29 萬元已如前述，是2個月之租金總額為58萬元，原告僅給付362,500元(計算式：145,000+217,500=362,500)，尚餘 217,500元未給付(計算式：580,000-362,500=217,500)，是被告主張原告積欠217,500元之租金而為抵銷，應屬有據。　　4.再查，被告主張原告積欠電費64,537元(電號00-00-0000- 00-0及00-00-0000-00-0)，並據此主張抵銷等語，然觀諸原告所提原證六對話紀錄記載「被告：（發布電費帳單） 44678+33243=77921，77921/2=38960。原告：這是2個月，這樣你一個月花不到2萬。被告：我以前2個月才2萬多( 張貼轉帳38,960元之明細)」(見本院卷第52頁至第53頁) ，而上開對話紀錄輔以被告所提之繳費通知單可知，「44 678」即為電號00-00-0000-00-0，計費期間為113年2月26 日至113年4月28日，繳費期間為113年5月26日之總應繳費用44,678元之單據(見本院卷第32頁)；「33243」即為電號00-00-0000-00-0，計費期間為113年2月26日至113年4 月28日，繳費期間為113年5月26日之總應繳費用33,243元之單據(見本院卷第31頁)。而上開計費時間期間之電費總額為77,921元，依兩造對話紀錄可知，總電費為77,921元，原告將總額除以2並繳納38,960元電費給被告，被告亦回答「這樣你一個月花不到2萬」等「表示認同原告應負擔之費用部分」之語句，堪認兩造就上開2電號之電費負擔約定各自分擔1/2已有合意，且原告業已將上開2電號就計費期間為113年2月26日至113年4月28日應負擔之費用繳納完畢。　　5.承上，被告雖以答辯(二)狀主張上開2電號，於計費期113 年2月26日至113年4月28日，扣除不屬於租期部分之費用總額為60,746元(計算方式如本院卷第36頁)，加計計費期間113年4月29日至113年5月31日之電費42,751元(計算方式如本院卷第36頁)，合計應負擔103,497元之電費等語。然觀諸上開2電號於113年4月29日至113年6月26日計費期間之費用，分別為20,773及33,799元，合計為54,572元( 見本院卷第34頁至第35頁)，而計費時間若自113年4月29 日起算，分別算至本案契約終止日即113年5月31日以及計費期間末日即113年6月26日，以始日及末日均列入計算之方式，分別為33日及59日，是113年4月29日至113年5月31 日計費期間費用總計應為30,523元(計算式：54,572/59*3 3＝30,523，小數點後四捨五入)，再依兩造約定各自分擔1 /2之比例計算，原告應負擔之電費即為15,262元(計算式：30,523/2=15,262，小數點後四捨五入)。準此，原告主張其僅需再給付電費15,262元給被告等情並非無據，被告就此部分抵銷抗辯復未再提出其他事證以實其說，堪認被告就積欠電費部分，僅得以15,262元為抵銷甚明。　　6.綜上所述，被告主張抵銷之部分，就積欠租金217,500元、積欠電費15,262元、積欠違約金145,000，合計為377,7 62元(計算式：217,500+15,262+145,000=377,762)，被告於此範圍主張抵銷即屬有據，逾此範圍之主張即屬無據。　㈢原告主張不當得利是否有據？　　　1.按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益。民法第179條定有明文。而不當得利依其類型可區分為「給付型之不當得利」與「非給付型不當得利」，前者係基於受損人之給付而發生之不當得利，後者乃由於給付以外之行為（受損人、受益人、第三人之行為）或法律規定或事件所成立之不當得利。在「給付型之不當得利」固應由主張不當得利返還請求權人（受損人），就不當得利成立要件中之「無法律上之原因」負舉證責任；惟在「非給付型之不當得利」中之「權益侵害之不當得利」，由於受益人之受益非由於受損人之給付行為而來，而係因受益人之侵害事實而受有利益，因此祇要受益人有侵害事實存在，該侵害行為即為「無法律上之原因」，受損人自不必再就不當得利之「無法律上之原因」負舉證責任，如受益人主張其有受益之「法律上之原因」，即應由其就此有利之事實負舉證責任。　　2.經查，本案契約第5條約定「原告於訂約時交付被告58萬元作為押租保證金，原告如不繼續承租，被告應於原告遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」等語(見本院卷宗第6頁正反面)，而原告主張其已遷空返還本案房屋，且交付58萬元押租金給被告，為兩造所不爭執，是依前開所述，本件係因原告之給付關係而生之給付型不當得利，應由原告就「無法律上之原因」負舉證責任。　　3.承上，本件原告雖已就返還58萬元之押租保證金之事由為舉證，然被告既得主張377,762元之抵銷，則原告得主張不當得利之金額即為202,238元(計算式：580,000-377,76 2=202,238)，是原告於此範圍之主張即屬有據，應予准許；逾此範圍之主張即屬無據，應予駁回。四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項、第203條亦分別規定甚明。經查，本案契約既於113年5月31 日終止且遷空交還本案房屋，依本案契約第5條之規定，則應無息退還押租保證金，故就押租金之返還即屬給付有確定期限之債，被告應於本案契約終止日且遷空交還本案房屋日之翌日即113年6月1日起，負擔按年利率5%計算之法定遲延利息，原告主張自113年5月31日起算即屬無據，應予駁回。五、綜上所述，原告依不當得利主張如主文第1項示，為有理由，應予准許；逾此範圍之主張即屬無據，應予駁回。六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，並依同法第3 92條第2項規定，依職權宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。另原告就勝訴部分所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行，惟此部分聲請既已依職權宣告，無再命原告提供擔保之必要，是不另為准駁之諭知，附此敘明。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判　　決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　　　法　官　方楷烽以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃敏翠

2025-03-18

CLEV-113-壢簡-1504-20250318-2