債務不履行損害賠償
臺灣宜蘭地方法院民事判決
113年度重訴字第42號
原 告 昕彤建設開發股份有限公司
法定代理人 劉致錚
訴訟代理人 楊延壽律師
被 告 陳嘉玲
訴訟代理人 李蒼棟律師
被 告 陳嘉莉
訴訟代理人 林子翔律師、雷兆衡律師
被 告 陳宏毅
訴訟代理人 林國漳律師
上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件,本院於民國113年1
2月17日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
貳、實體事項:
一、原告主張:坐落於宜蘭縣宜蘭市慈安段1078、1079、1080、
1084、1085、1086、1087、1088、1089、1090、1091、1092
、1093、1095、1096、844、845、846、1082、1083、1084-
1、1102、1103、1104、1113地號土地(下合稱系爭土地)
為被告陳嘉莉、陳嘉玲、陳宏毅(下分稱姓名,合稱被告3
人)所分別共有,另同地段1169建號建物(下稱系爭建物)
則為陳宏毅單獨所有。被告3人前與訴外人陳國政(即陳嘉
玲之配偶)簽立不動產委託銷售契約書(下稱系爭委託書)
,委託陳國政銷售系爭土地及建物,其等均同意概括授權陳
國政得代為受領定金,並均概括同意陳國政得複委託第三人
。嗣陳國政簽立授權書(下稱系爭授權書),將上開受託銷
售標的複委託不動產仲介人員即訴外人高偉哲、吳俊林銷售
。又原告係經由高偉哲居間得悉被告3人有意出售系爭土地
及建物。其後,原告之法定代理人劉致錚即於民國113年3月
28日與高偉哲、吳俊林、陳國政、陳嘉莉及訴外人吳鵬飛(
即陳嘉莉之配偶)在原告公司商談買賣事宜,當日陳國政、
陳嘉莉與原告簽訂土地購買協議書(下稱系爭協議書),原
告並開立發票日113年4月28日、票面金額新臺幣(下同)1,
000萬元之遠期支票乙紙(下稱系爭支票)交由0陳國政收受
保管,以作為立約定金及違約定金。嗣陳國政、陳嘉莉及吳
鵬飛又於113年4月25日再度前往原告公司商談本件買賣事宜
,雙方並就系爭協議書中「第4點最末一句『若申請結果有違
乙方權益、乙方得取消交易、取消信託,返還雙方產權及價
金』等語刪除、第7點全文刪除」之共識,陳國政即將正式之
不動產買賣契約書草稿攜回,並表示詳閱後即可擇期簽約。
詎料,被告3人事後竟委請蔡勝雄律師寄發律師函(下稱系
爭律師函),通知原告取消系爭協議書,並表明願歸還系爭
支票,請原告聯繫陳國政約定交還事宜等語。原告收受系爭
律師函後,亦委請律師函覆原告表明略以:兩造已就買賣價
金、標的等買賣契約必要之點達成共識,於113年4月25日亦
就部分細節溝通達成結論等語。被告3人復委託李蒼棟律師
寄發存證信函(下稱系爭存證信函),以兩造對系爭協議書
第4、7條有不同意見,未能達成共識為由,再次通知取消本
件買賣,並以附件方式退還系爭支票予原告。原告收受系爭
存證信函後,再委請律師發函催告被告3人應於文到5日內出
面簽訂土地買賣契約書,然被告3人收受後仍置之不理,是
其等故意不履行系爭土地、建物買賣之協議,為此,爰依民
法第249條第3款之規定,請求被告3人應加倍返還其等所受
之定金等語。並聲明:㈠被告3人應給付原告1,000萬元,及
自起訴狀繕本送達翌日起清償日止,按年息5%計算之利息;
㈡願供擔保,請准宣告假執行。
二、被告則以:
㈠陳嘉玲、陳宏毅部分:
⒈原告雖依系爭協議書第1條之約定,簽立發票日為113年4月28
日之1,000萬元之系爭支票乙紙交付陳國政收受,然系爭支
票屬遠期支票,且兩造並未以系爭支票充作定金之合意,亦
無代物清償之意,故並不符合定金之要物性。退步言,縱認
原告給付之系爭支票合於定金之性質,惟觀之系爭協議書第
7、8、9條之約定載有「另做買賣合約價書」、「簽訂正式
合約」、「協議不成取消本協議書」等用語,顯見系爭支票
至多僅為買賣預約證明之定金,而系爭協議書第1條復已明
文約定,買賣不成,原告僅得向被告3人請求退還系爭支票
,並未約定原告得向被告3人請求與系爭支票同面額之賠償
,可徵兩造就此「定金」已有特約,是不論原告交付之系爭
支票是否同時具有「買賣預約之證約定金」、「買賣本約之
立約定金」或「供作原告不履行買賣預約之損害賠償擔保之
違約定金」等多重定金之性質,兩造均應受系爭協議書之特
約拘束,無從再適用民法第249條第3款之規定。
⒉又依系爭協議書第4、7條之約定,兩造間若針對此部分內容
後續協議不成,得依系爭協議書第9條之約定取消協議。而
於簽立系爭協議書後,被告3人多方諮詢專家後,發現系爭
協議書第4、7條內容,對賣方隱藏極大風險,可能因製作不
實之買賣合約價格,有向銀行違法超貸之嫌,故要求刪除系
爭協議書第4、7條全部內容,經陳國政多次與劉致錚協商,
其堅持不接受全部刪除,兩造遲無法達成共識,陳國政、陳
嘉玲遂於113年4月25日再度前往原告公司討論協商,然劉致
錚除否認同意取消系爭協議書外,甚而拍桌叫罵,語出威脅
、恐嚇,其後又提出其對系爭土地之規劃圖,並出示已經洽
妥貸款融資之文件,試圖取信陳國政等人,然經被告3人再
請教專家後,仍擔心原告融資方式隱藏有超貸違法之虞,且
設定金額明顯超出買賣價格,如原告捲款潛逃,將對地主被
告3人造成極高風險,基此,被告3人即於113年4月27日委請
律師寄發系爭律師函給原告,再次表明取消系爭協議書,並
請原告與陳國政聯繫歸還系爭支票事宜。惟原告仍函覆不同
意取消系爭協議書之旨。被告3人遂於113年5月8日委請律師
再度寄發系爭存證信函,表明取消系爭協議書,並將系爭支
票以附件方式退還原告,是兩造間簽立之系爭協議書即已取
消,契約已不存在,而被告3人所為均係依系爭協議書第9條
之約定行使正當權利,並無違約,亦無民法第101條第2項以
不正當行為促其條件成就之情形等語為辯。
㈡陳嘉莉部分:
⒈兩造間尚未就系爭土地、建物正式成立土地買賣契約。而原
告所交付之系爭支票,於系爭協議書中僅提及買方開立1,00
0萬元支票予賣方做為「協議金」,並無任何明示此屬「定
金」之約定,形式上已無從認定系爭支票為定金。復參以系
爭協議書第1、9條約定之內容,及系爭支票影本下方第2點
記載:「簽定正式合約時入履約信託」等語,足見系爭支票
至多僅表明買方有購買之誠意及資力,於日後簽訂土地買賣
契約後,將作為買賣總價金之一部,惟就兩造事後倘因故無
法成立買賣契約,或因雙方對於系爭協議書第4、7條有不同
意見,終致取消系爭協議書,並無沒收或加倍返還與系爭支
票面額相同金錢等制裁效果之約定,僅需被告3人將系爭支
票無息無條件退還原告即可,顯見雙方並無以系爭支票擔保
契約履行之意,其性質並非「立約定金」或「違約定金」,
自無民法第249條第3款之適用。況系爭支票為遠期支票,於
113年4月28日始可兌現,此即雙方原定協商期限,被告3人
亦於系爭支票發票日前表明取消系爭協議書,嗣並將系爭支
票退還予原告,自始未兌現系爭支票,亦無任何代物清償之
合意,是系爭支票與定金之要物性亦有所違背。
⒉又不論系爭支票性質是否屬於定金,兩造於簽訂系爭協議書
時,本預留有系爭協議書第9條之特約。被告3人討論確認意
向後,始終係依系爭協議書之約定,告知對於系爭協議書第
4、7條之約定有不同意見,也與原告進行相關協議程序,惟
兩造於113年4月25日會面後仍無法達成共識,則被告3人依
系爭協議書第9條規定,取消系爭協議書,並依約退還系爭
支票,乃係依照系爭協議書正當行使權利,並無民法第101
條2項所指不正當行為之情。而兩造對於本件買賣如不成立
,既已有「無條件無息解除、退還支票」之約定,足見兩造
已有預為無條件、無息退還回復原狀之安排,原告自應受此
拘束,不得再額外請求違約金或其他賠償,亦無從於被告3
人返還系爭支票後,再依民法第249條第3款之規定,請求加
倍給付1,000萬元等語為辯。
㈢被告3人均聲明:⒈原告之訴駁回;⒉如受不利判決,願供擔保
請准宣告免為假執行。
三、兩造協議不爭執事項(見本院卷㈡第130至133頁,並依判決
格式增刪修改文句):
㈠系爭土地為被告3人所分別共有,另系爭建物則為陳宏毅單獨
所有。而系爭土地、建物之所有權自被告3人取得後,迄今
仍為被告3人所有,並未變動。
㈡被告3人於113年2月29日與陳國政簽立系爭委託書,委託陳國
政銷售系爭土地及建物,委託銷售價格為每坪36萬元,合計
8億9,136萬元(見本院卷㈠第69至71頁),且被告3人均有同
意概括授權陳國政得代為受領定金。
㈢陳國政於113年3月3日另簽訂系爭授權書予高偉哲、吳俊林,
授權其等銷售系爭土地(見本院卷㈠第73頁)。而被告3人均
有概括同意陳國政得複委託第三人即高偉哲、吳俊林銷售系
爭土地及建物。
㈣原告經高偉哲、吳俊林居間,欲購買系爭土地及建物,並由
原告法定代理人劉致錚與陳國政、陳嘉玲約定於113年3月28
日至原告公司商談買賣事宜,當日陳國政、陳嘉莉與原告簽
訂土地購買系爭協議書(見本院卷㈠第75頁),由劉致錚草
擬本件買賣系爭土地及其地上物協議事宜,原告並於當日開
立發票日為113年4月28日之1,000萬元之系爭支票(遠期支
票)交由陳國政收受保管,另於系爭協議書第3條記載:「
買賣雙方權利義務按一般不動產買賣原則處理。」;第4條
記載:「買賣標地物交付信託後賣方同意由信託機構出具同
意函,由買方向相關主管機關申請相關許可,包括但不限於
:測量、建築線、都市危險及老舊建築物加速重建申請、拆
除執照、容積移轉、建造執造...等。但建照執照應於土地
依約交易過戶後方得核准領取。若申請結果有違乙方(按即
買方)權益,乙方得取消交易,取消信託,返還雙方產權及
價金。」;第7條:「賣方同意在不損及賣方利益條件下配
合買方另做買賣合約價書。」;第8條:「雙方同意在本協
議簽訂後1個月內簽訂正式合約(含信託),經雙方同意得
延長。」;第9條:「若賣方其中所有權人對本協議書第4、
7條有不同意見,雙方得另行協議,協議不成取消本協議書
,甲方(按即賣方)無息無條件退還乙方開立之協議金支票
,乙方不得異議。」。當日高偉哲及吳俊林、吳鵬飛均全程
在場。
㈤陳國政受領系爭支票後,即於系爭支票影本上記載:「1.代
收協議金乙紙(以上述明金額)。2.簽定正式合約轉入履約
信託。以上貳條。陳國政113年3月28日」等語(見本院卷㈠
第77頁)。被告3人均有同意委託陳國政收取系爭支票作為
協議金。
㈥陳嘉莉、陳國政及吳鵬飛於113年4月25日再度前往原告公司
商談本件買賣事宜,當時高偉哲及吳俊林均全程在場。原告
並於當日提供完整之不動產買賣契約書予陳嘉莉、陳國政及
吳鵬飛。惟原告提供給法院之版本(見本院卷㈠第393至398
頁),其中第12條特約事項記載;「買賣標地物交付信託後
賣方同意由信託機構出具同意函,由買方向相關主管機關申
請相關許可,包括但不限於:測量、建築線、都市危險及老
舊建築物加速重建申請、拆除執照、容積移轉、建造執造..
.等,尾款需符合融資機構核撥條件後撥付」等語,而被告3
人持有之不動產買賣契約書版本(見本院卷㈡第117至121頁
),其中第12條特約事項記載;「買賣標地物交付信託後賣
方同意由受託機構出具同意函,由買方向相關主管機關申請
相關許可,包括但不限於:測量、建築線、都市危險及老舊
建築物加速重建申請、容積移轉...等。若申請結果有違買
方權益,買方得取消交易,取消信託,返還雙方產權及價金
。本約定甲方(按即指買方)應於產權信託完成後3個月內
推動完成。超過3個月後依買賣契約書執行。」等語。
㈦被告3人於113年4月27日委請蔡勝雄律師寄發系爭律師函,通
知原告略以:因被告3人與原告間就系爭協議書之內容未能
達成協議,且陳國政業於113年4月25日協商時當場表明終止
系爭協議書,並欲歸還系爭支票,為求慎重再依系爭協議書
第9條之約定,通知原告取消系爭協議書,陳國政並願依協
議書約定歸還日前簽署時收受之系爭支票,請原告聯繫陳國
政交還事宜等語(見本院卷㈠第81至82頁)。原告則於113年
4月29日收受前揭律師函。
㈧原告於收受上開律師函後,亦委請楊延壽律師於113年4月30
日函覆原告(見本院卷㈠第83至85頁)。
㈨被告3人復於113年5月8日委託李蒼棟律師寄發系爭存證信函
通知原告略以:因兩造對於系爭協議書第4、7條有不同意見
,未能達成共識,故發函再次通知取消本件買賣等語,並以
附件方式退還系爭支票予原告(見本院卷㈠第91至93頁),
原告則於113年5月9日收受前揭存證信函。
㈩原告於收受系爭存證信函後,委請楊延壽律師於113年5月10
日函覆原告,限期被告3人於文到5日內與原告聯繫簽訂買賣
契約事宜(見本院卷㈠第95至96頁)。
陳國政為陳嘉玲之配偶,吳鵬飛為陳嘉莉之配偶。
兩造對於卷內證物之形式真正,均不爭執。
四、兩造爭執要旨(見本院卷㈡第133頁,並依判決格式增刪修改
文句)及本院論斷:
㈠原告交付之系爭支票性質為何?如為定金,是否符合定金之
要物性?
⒈兩造簽立之系爭協議書應屬買賣預約:
⑴按「當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,
契約即為成立。」;「當事人對於必要之點,意思一致,
而對於非必要之點,未經表示意思者,推定其契約為成立
,關於該非必要之點,當事人意思不一致時,法院應依其
事件之性質定之。」,民法第153條第1項、第2項定有明
文。次按,「契約有預約與本約之分,兩者異其性質及效
力,預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務,不得
逕依預定之本約內容請求履行,又買賣預約,非不得就標
的物及價金之範圍先為擬定,作為將來訂立本約之張本,
但不能因此即認買賣本約業已成立。」(最高法院106年
度台上字第480號民事裁判意旨參照)。又「當事人就標
的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。」,民法
第345條第2項固有明文。惟按,「不動產之買賣,除標的
物及其價金,當事人須互相同意外,尚涉及付款方法、稅
負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約,固非不得
就標的物及其價金,或其他事項之範圍先為擬定,作為將
來訂立本約之張本,惟預約與本約究非同一,其內容未必
盡同,通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議,於
獲得具體之結論後,再據以訂立本約。」(最高法院79年
度台上字第1357號民事裁判要旨參照)。而「當事人訂立
之契約,究為本約或係預約,應就當事人之意思定之,當
事人之意思不明或有爭執時,應通觀契約全體內容是否包
含契約之要素,及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂
本約等情形決定之。」(最高法院85年度台上字第2396號
民事裁判要旨參照。)準此,買賣標的物與價金之約定,
雖非不得作為認定契約是否成立之重要依據,然當事人之
真意究係依所訂立之契約履行而無須另訂本約,抑或當事
人訂立契約之目的乃在約定將來訂立一定之契約,自有再
為審究之必要,應通觀契約全體內容是否包含契約之要素
,及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決
定之。
⑵原告雖主張兩造已就買賣標的物及價金兩大必要之點達成
共識,且已簽立系爭協議書,被告3人亦委由陳國政收受
系爭支票作為定金,買賣契約應已成立,並提出系爭協議
書、系爭支票影本為證(本院卷㈠第75至77頁)。被告3人
固不否認簽立系爭協議書及收受系爭支票,惟辯稱以系爭
協議書僅為系爭土地、建物之買賣預約而非本約等語置辯
。經查,觀諸系爭協議書主旨及第1、5、6、8、9條約定
內容:「甲(賣方)、乙(買方)雙方,基於平等信賴原
則,同意以下列條件買賣系爭土地25筆,共約2,476坪(
以登記謄本為準),含所有地上物及他項權利。」;「買
方開立1,000元萬元支票予賣方做為協議金,並交賣方保
管。若買賣不成立賣方無息無條件退還買方本支票。」;
「買賣標的物包括道路用地部份買賣以公告現值之百分之
50做為買賣價金。(詳細價金於買賣合約載明)。」;「
買賣標的物中建築用土地(住宅區含地上所有建築物及他
項權利),以土地每坪31.88萬做為買賣價金。(詳細價
金於買賣合約載明)。」;「雙方同意在本協議簽訂後1
個月內簽訂正式合約(含信託),經雙方同意得延長。」
;「若賣方其中所有權人對本協議書第4、7條有不同意見
,雙方得另行協議,協議不成取消本協議書,甲方無息無
條件退還乙方開立之協議金支票,乙方不得異議。」等語
(見本院卷㈠第75頁),由此可知兩造僅就買賣標的、土
地每坪買賣價金及後續契約訂立時間等條件達成合意,其
餘有關價金付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事
項均付之闕如,尚未約定,仍待系爭協議書成立後1個月
內雙方再簽立後續正式合約予以確認,相較於原告提出之
兩造均未簽署之不動產買賣契約書(見本院卷㈠第393至39
8頁),內容詳載總價金、買賣交易付款、信託、稅費負
擔、瑕疵擔保等各項細節,足徵系爭協議書雖已就民法第
345條所定「標的物」及「價金」之買賣契約要素有所合
致,然因雙方對於系爭協議書第4、7條之內容尚須協議,
關於是否先將系爭土地及價金信託,原告申請相關建築執
照、許可之結果是否對其有利、如何移轉所有權及價金如
何給付等問題,實均有待兩造進一步討論及約定,可見單
憑系爭協議書,尚不能據以履行而達成買賣契約成立之目
的。從而,參酌系爭協議書內容及簽立當時之情形而論,
系爭協議書應僅就買賣「標的物」及「價金」之範圍先為
擬定之「買賣預約」,以作為將來依此預約所擬定之範圍
進行商議,據以訂立正式「買賣本約」之張本,其性質應
屬「買賣預約」無訛,原告主張系爭協議書應為系爭土地
之買賣本約等語,於法尚有未合,難可憑採。
⒉原告交付系爭支票,其法律性質應非定金,而係訂約協議金
,並約定於買賣本約生效後轉換為買賣總價款之一部分,並
未約定用以「擔保契約之履行」或「擔保契約之成立」:
⑴按「定金之性質,因其作用之不同,通常可分為:㈠證約定
金,即為證明契約之成立所交付之定金。㈡成約定金,即
以交付定金為契約成立之要件。㈢違約定金,即以定金為
契約不履行之損害賠償擔保。㈣解約定金,即為保留解除
權而交付之定金,亦即以定金為保留解除權之代價。㈤立
約定金,亦名猶豫定金,即在契約成立前交付之定金,用
以擔保契約之成立等數種。」(最高法院91年度台上字第
635號民事裁判要旨參照);「立約定金係在契約成立前
交付之定金,用以擔保契約之成立;違約定金為供契約不
履行損害賠償之擔保,其性質應認為最低損害賠償額之預
定;違約金則係除當事人另有訂定外,視為因不履行債務
而生損害之賠償總額;性質各不相同。」(最高法院106
年度台上字第480號民事裁判要旨參照)。所謂立約定金
,乃在成立契約以前交付之定金,用以擔保契約之成立。
如付定金當事人拒不成立主契約,則受定金當事人得沒收
其定金;受定金當事人如不成立契約,應加倍返還定金,
此與證約定金、成約定金、違約定金、解約定金等均係為
確保契約之履行為目的,而以主契約之存在為前提之定金
,尚屬有間。
⑵原告固主張其開立系爭本票交付予陳國政收受,其性質乃
兼具有立約定金及違約定金之性質等語;被告3人則以前
詞置辯。經查,系爭土地、建物之買賣本約尚未成立,僅
成立預約,業經本院說明如前,而系爭支票既係於買賣本
約前交付,非為強制本約之履行,或用作本約債務不履行
損害賠償之擔保,自非屬違約定金,更非係為確保契約之
履行為目的,以買賣本約存在為前提之證約定金、成約定
金或解約定金。
⑶又觀之原告法定代理人劉致錚製作之系爭協議書第1條約定
:「買方開立1,000元萬元支票予賣方做為協議金,並交
賣方保管。若買賣不成立賣方無息無條件退還買方本支票
。」;第8條:「雙方同意在本協議簽訂後1個月內簽訂正
式合約(含信託),經雙方同意得延長。」等語,業如前
述,併參以陳國政在系爭支票影本上僅有如不爭執事項㈤
所示之用語記載,均無買賣不成立,應由買方沒收系爭支
票,或賣方應賠償相同數額金錢之相關文字記載。復參以
不動產仲介即證人高偉哲於本院具結證述略以:若原告不
買,系爭支票就是賣方(按即被告3人)要返還,至於被
告3人不賣,現場均未提到效果如何,系爭支票也是算入
總價金中,之後會轉入簽約金等語(見本院卷㈠第504頁)
;證人陳國政於本院具結證述略以:因為雙方就系爭協議
書其中第4、7條內容尚須協議,於是原告開立系爭支票,
日期押在113年4月28日,其用意在於展現原告有誠意繼續
商談後續買賣細節及簽訂正式買賣契約,被告3人均有同
意伊收取,當時約定不賣就退還系爭支票,不買也是退還
系爭支票,系爭協議書第1條亦是如此記載,並無沒收或
賠償之約定,系爭支票影本下方記載如不爭執事項㈤所示
之用語,係伊所寫,買方說後續條件都可以的話,即將此
筆協議金存入履約信託轉為買賣價金等語(見本院卷㈡第1
9至20頁);證人吳鵬飛於本院具結證稱略以:系爭支票
係劉致錚開立給伊等,在系爭協議書第1條即開宗明義寫
原告開1,000萬元支票當協議金,若買賣不成,賣方無息
無條件退還支票,當時並未討論協議金之性質,亦未提到
買方不買伊等是否得沒收,或賣方不賣有何法律效果,買
賣不成,就是退還系爭支票,伊認知就是仲介買賣房子時
,類似斡旋金之概念,代表有誠意買賣,但並未特別說可
以沒收或加倍返還之約定,當時伊並未聽到劉致錚有特別
表示其反悔不買,伊等得沒收系爭支票等語(見本院卷㈡
第32頁)。互核前揭3位證人證詞,均一致證述倘本件買
賣不成立,被告3人均應將系爭支票返還予原告,並無被
告3人不出售系爭土地即須加倍返還與系爭支票同面額金
錢之約定,雙方僅有將來簽訂買賣本約後,應將系爭支票
轉入履約保證作為買賣價金之一部之約定。從而,由上開
3位證人證述及前揭客觀書面事證,均可徵兩造並無「付
定金當事人拒不成立主契約,則受定金當事人得沒收其定
金;受定金當事人如不成立契約,應加倍返還定金」之約
定,僅有「若本件買賣不成立,被告3人應無息條件退還
」之約定,是可認系爭支票之目的亦無擔保買賣本約成立
之效用,其法律性質應係原告為保留與被告3人簽訂買賣
本約機會之協議金,充其量僅係將來簽訂本約後用以支付
買賣價金之第1期款項,並非擔保買賣本約成立之立約定
金,是原告主張為立約定金,亦不足採。
⑷至原告之法定代理人劉致錚於本院當事人訊問時固具結證
稱略以:系爭協議書係伊草擬;伊開立系爭支票之用意在
於伊不能違反系爭協議書,按照系爭協議書1個月內若伊
違反不跟對方簽約,對方可以執行系爭支票,沒收1,000
萬元,系爭支票影本下方陳國政所記載之文字,係因為將
來買賣價金均要存入信託,之後會將系爭支票轉入簽約款
之一部;在此協議下,伊就是同意要買,不能反悔,若是
伊違約,伊支票就要讓對方沒收,若對方違約,就要賠償
同等價金以上之金額給伊,伊有以口頭跟陳國政說明,對
方說其理解,所以系爭協議書有載明,若是第4、7條協商
不成,可以無條件解約,無息返還系爭支票,若非此種情
形,就是要執行系爭協議書;伊沒有載明賠償同等價金之
意旨在系爭協議書上,是因為此為土地買賣習慣成俗之正
常作業模式等語(見本院卷㈠第444頁、第459至460頁、第
462至464頁)。然劉致錚為原告之法定代理人,與本案有
重大利害關係,顯已難期為公正、真實之陳述,且核其所
述除與證人高偉哲、陳國政及吳鵬飛證述均不相符外,亦
與其自行書寫之系爭協議書第1條之意旨相悖。復參以不
動產仲介即證人吳俊林於本院具結證述略以:就伊認知,
系爭支票應該屬於定金,代表買方有誠意要買土地,如果
買方不買,應該要給賣方沒收,若賣方不賣,應該要有相
對賠償,但大家當場並沒有講這件事等語(見本院卷㈠第4
80頁),益徵兩造在簽立系爭協議書時,劉致錚確實並未
向陳國政具體說明,如被告3人嗣後不出售系爭土地,即
須加倍賠償與系爭支票同面額金錢等節,是自難以劉致錚
上開所述,逕為有利於原告之認定。
⒊退步言,系爭支票為遠期支票,亦不符合定金之要物性:
⑴又「定金契約為要物契約,需有交付標的物之行為始告成
立。」(最高法院110年度台上字第1851號民事裁判要旨
參照);「支票雖係有價證券,然本身並非代替物,原不
能充作定金,惟如雙方另有特約以支票面額所表彰之金錢
價值,充作定金,以支票經提示或追索未獲付款為解除金
錢給付效果之要件,本諸契約自由原則,定金契約仍得認
為成立。」(最高法院103年度台上字第775號民事裁判要
旨參照),是當事人之一方交付遠期支票予他方,充作定
金,雙方必均有代物清償之意思,要物契約始視為成立。
⑵經查,依陳國政在系爭支票影本下方所載,其固於113年3
月28日代理被告3人收受原告所簽發面額為1,000萬元之系
爭支票作為協議金,並記載如不爭執事項㈤所示用語,然
系爭支票之發票日期為113年4月28日(見不爭執事項㈣)
,堪認系爭支票於原告交付時仍屬遠期支票,尚未能兌現
,且觀之陳國政於系爭支票影本下方記載之文字,僅有系
爭支票於簽訂買賣本約後,得轉為買賣價金一部分之記載
,並無任何系爭支票得以兌現作為「定金」之記載。再參
以系爭協議書第1條約定:「買方開立1,000元萬元支票予
賣方做為協議金,並交賣方保管。若買賣不成立賣方無息
無條件退還買方本支票。」,足見倘若買賣不成立,系爭
支票被告3人亦應返還原始支票予原告,益徵系爭支票未
能發生金錢給付之效果。是尚難逕認陳國政簽收系爭支票
時,即有代理被告3人與原告以系爭支票面額所表彰之金
錢價值充作定金之特約。
⑶再者,被告3人於113年4月27日先委請律師寄發系爭律師函
,表明終止系爭協議書,並欲歸還系爭支票,原告於113
年4月29日收受系爭律師函後,並未聯繫陳國政取回系爭
支票,被告3人復於113年5月8日委請律師寄發存證信函,
以附件方式歸還系爭支票予原告,原告業於113年5月9日
收受系爭支票,此均為兩造所不爭執(見不爭執事項㈦、㈨
),足見系爭支票屆期均未提示兌現,且已歸還原告,顯
自始未發生金錢給付之效果,被告3人實未獲分文定金之
支付,應認本件「定金」自始尚未現實交付,是縱如原告
所述,兩造有立約定金之合意,惟原告未能舉證兩造有以
系爭支票代物清償之合意,則因系爭支票欠缺要物性,該
定金契約亦失其效力而未能成立。
㈡原告主張本件因可歸責於被告3人,而有給付不能之情,依民
法第249條第3款之規定(以本約成立為前提)或類推適用民
法第249條第3款之規定(以本約未成立,僅成立預約為前提
),請求被告應再給付1,000萬元,均無理由:
⒈查兩造就原告交付予陳國政保管之系爭支票,並未約定於原
告違約時得由被告3人沒收之,亦未約定於被告3人違約時得
由原告請求加倍返還,可見原告所交付之系爭支票,其性質
顯非擔保本約履行之定金,亦非擔保本約成立之定金,其法
律性質應係原告保留與被告3人簽訂買賣本約機會之協議金
,並約定於買賣本約締結生效後,轉換為買賣總價款之一部
分,且依兩造所簽訂之系爭協議書第1條之約定內容,於買
賣不成立時,至多僅生原告得請求被告無息無條件返還系爭
支票之權利,原告並無請求被告3人應加倍返還同額金錢之
權利,業經本院認定如前,是被告3人既業已返還系爭支票
,此亦為兩造所不爭執(見不爭執事項㈨),則原告自無從
再適用或類推適用民法第249條第3款,請求被告3人加倍返
還同額金錢之餘地。
⒉退步言,縱認兩造有立約定金之合意,惟原告交付之系爭支
票屬於遠期支票,且原告未能舉證兩造間就此遠期支票有代
物清償之合意,而欠缺定金之要物性,亦經本院說明如前,
準此,原告主張被告3人間之立約定金契約已生效乙節,難
認可取。被告3人既未收受任何定金,即無適用或類推適用
民法第249條規定之餘地。從而,原告依此請求被告3人加倍
給付1,000萬元之定金,洵屬無據。
⒊再退步言之,縱認系爭支票屬於立約定金,且該遠期支票合
於定金之要物性,本件買賣亦無給付不能之情:
⑴按「契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時
,該當事人應加倍返還其所受之定金。」,固為民法第24
9條第3款所明定;惟所謂不能履行,係指於契約成立後發
生「給付不能」之情形而言。如債務人對於債權人之債務
,並非不能履行,僅係不為履行,尚無該條款規定之適用
;除當事人另有約定外,祇於契約因可歸責於受定金當事
人之事由,致「不能履行」時,該當事人始負加倍返還其
所受定金之義務,若給付可能,而僅為遲延給付,即難謂
有該條款之適用(最高法院102年度台上字第69號、85年
度台上字第2929號、71年台上字第2992號民事裁判意旨參
照)。準此,預約成立,而尚未成立本約時所交付之定金
,如可歸責於受定金當事人之事由而不能訂立本約,收受
之定金,應可類推適用民法第249條之規定予以主張,惟
該條文第3款規定,須限於可歸責於受定金當事人之事由
,且已達「不能履行」之結果時,始得請求受定金當事人
加倍返還其所受之定金,苟尚有給付可能,即無類推適用
該條款之餘地。
⑵經查,被告3人分別於113年4月27日、同年5月8日委請律師
寄發系爭律師函、系爭存證信函,表明終止本件買賣,此
為兩造所不爭執(見不爭執事項㈦、㈨),是兩造未能依系
爭協議書簽立買賣本約,固係因被告3人拒絕所致,然系
爭土地、建物迄至本件訴訟言詞辯論終結時,仍登記於被
告3人名下而未移轉所有權與第三人,此亦為兩造所不爭
執(見不爭執事項㈠),亦無系爭土地、建物已毀損、滅
失而無法交付之情,可見系爭土地、建物並未陷於「給付
不能」之情形,依上說明,顯然不符合民法第249條第3款
規定之要件,亦無類推適用該條款之餘地,是被告3人既
已歸還之系爭本票,原告復主張應類推適用民法第249條
第3款之規定,請求被告3人應再給付與系爭本票面額同額
之1,000萬元,於法即有未合,應予駁回。
⒋況被告3人係依系爭協議書第9條之特約,終止系爭協議書並
拒絕簽訂買賣之本約,自無再適用或類推適用民法第249條
第3款之餘地:
⑴觀諸系爭協議書第4條記載:「買賣標地(按應為「的」)
物交付信託後賣方同意由信託機構出具同意函,由買方向
相關主管機關申請相關許可,包括但不限於:測量、建築
線、都市危險及老舊建築物加速重建申請、拆除執照、容
積移轉、建造執造...等。但建照執照應於土地依約交易
過戶後方得核准領取。若申請結果有違乙方權益,乙方得
取消交易,取消信託,返還雙方產權及價金。」;第7條
:「賣方同意在不損及賣方利益條件下配合買方另做買賣
合約價書。」;第9條:「若賣方其中所有權人對本協議
書第4、7條有不同意見,雙方得另行協議,協議不成取消
本協議書,甲方無息無條件退還乙方開立之協議金支票,
乙方不得異議。」,此為兩造所不爭執(見不爭執事項㈣
),足見兩造就系爭協議書第4、7條之內容因有不同意見
尚須協議,並保留有協議不成,兩造得無條件取消系爭協
議書之特約。
⑵再參以陳國政與劉致錚間以通訊軟體LINE對話紀錄之內容
,陳國政於113年4月10日至同年月23日間曾陸續表達「第
4條我們內部再討論一下,第7條取消。」;「我們單純只
談買賣土地。」;「在協議書上第9條賣方其中之土地所
有權人,對第4、第7條有不同意見,經協商不成時,雙方
無條件無異議終止本協議書。」等語,並轉貼陳嘉莉與陳
國政間以通訊軟體LINE對話內容截圖,表明陳嘉莉不同意
系爭協議書第4、7條之內容,並依系爭協議書第9條之約
定,取消系爭協議等語(見本院卷㈠第375至376頁;㈡第45
頁),劉致錚則回覆略以:「第4條對我方而言是很重要
,對您也是公平不損您利益的事!請好好思考。」;「這
點我是堅持的,可限定時間沒問題!合理的時間!」;「
一且(按應為「切」)都跟價格有關,我方第1次出購買意
向書時就有第4第7的條件了,您說價格好可商量我方才一
直向上加價的,如果這兩項條文,您都完全不接受,我方
也出不到目前的價格!」,可見雙方磋商過程中,對於系
爭協議書第4、7條之內容均未能達成一致協議,且如被告
3人欲刪除系爭協議書第4、7條之內容,原告亦有意變動
其提出之買賣價金之意。
⑶復參酌證人高偉哲於本院具結證述略以:113年4月25日當
天是伊敲定雙方協商,當時因為地主堅持要刪除第4條,
原告認為有信託的問題,對買賣沒有保障,伊認知兩造沒
有共識,就協同陳國政要去原告公司退;當天協商後賣方
說要回去再討論,因為還有地主沒到;後來陳國政有說因
為劉致錚罵伊傳達錯誤,陳嘉莉有嚇到,且賣方對於第4
、7條有不同意見,其等就想說有不同意見就退還等語(
見本院卷㈠第501至508頁)。證人陳國政於本院具結證述
略以:113年4月25日伊等先進辦公室,伊認為是要退還協
議金,就在系爭協議書上填寫退還時間,伊簽名蓋章後請
劉致錚蓋章,另外在仲介的1式3份開始寫退還時間,寫到
一半,劉致錚進來就開始咆哮,後來氣氛緩和後,劉致錚
表示其係在罵仲介,希望繼續協商,劉致錚希望保留系爭
協議書第4條前面地質探勘等部分,伊說是純粹買賣,賣
方不予參與,後續並沒有達成結論;伊沒有聽到劉致錚說
同意將系爭協議書第4、7條全部刪除,最後就是沒有結論
,伊等要求全部刪除,但劉致錚未同意;伊於113年4月25
日要退協議金,但劉致錚不收,且劉致錚不同意刪除第4
、7條;事後劉致錚傳訊息說要113年4月25日延後1個月,
伊說要找地主詢問,但詢問後還是沒有結論,所以才委請
律師寄發系爭律師函要退協議金等語(見本院卷㈡第21至2
2頁);證人吳鵬飛於本院具結證述略以;伊與陳嘉莉認
為系爭協議書第4條太複雜希望全部刪除,另外第7條有違
法之虞,希望實價登錄,陳國政亦於113年4月11日傳達此
相關訊息給劉致錚,劉致錚就表示要擇期協商;其後於11
3年4月11日劉致錚針對第4條提出修改版本,保留第4條,
加但書要在3個月完成,陳國政亦有回傳給伊等,詢問可
否改成該版本,伊就回答說伊與陳嘉莉討論後希望交易單
純化,希望把第4條刪除,陳國政亦如實轉達,劉致錚說
可以修正但不能全部刪除,又說一切與價格有關連;之後
協商無果,被告陳嘉莉於113年4月23日再次傳訊給陳國政
說因為第4 、7條沒有全部刪除,依照第9條取消協議書,
證人陳國政也傳給劉致錚;劉致錚回覆收到,證人陳國政
也有回報截圖給伊等;其後,雙方約定於113年4月25日上
午10時至劉致錚辦公室去取消協議;到場後陳國政就拿系
爭協議書在第9條後面空白處,寫113年4月25日協議取消
歸還系爭支票,寫完後,劉致錚進來就拍桌叫罵,那時候
伊很害怕,怕出什麼事情,還以通訊軟體LINE傳訊給伊女
兒,說如果12點伊沒有出去就報警;伊有跟陳國政解釋說
伊等為何要刪除;後來劉致錚態度緩和後有跟伊等道歉,
並拿出中租的授信條件給伊等看,好像貸款8億多,說貸
款都已處理好,錢沒問題;當時並沒有就系爭協議書第4
、7條達成結論,甚至在離開前陳嘉莉都有問說可不可以
刪除第4、7條,劉致錚都不置可否,沒有具體回應,劉致
錚除中租的授信條件,還有出示平面設計圖,說已經花很
多時間規劃,說第4條對他很重要,對伊等也不是不利,
之後劉致錚就拿出1份土地買賣契約書,說這1份內容拿回
去參考,陳嘉莉問其說是否有權可以取消第4條,劉致錚
就未回應,陳嘉莉藉故說伊等與朋友有約趕快離開等語(
見本院卷㈡第29至31頁)。互核上開3位證人所述,均可見
於113年4月25日當日雙方並未就系爭協議書第4條之具體
內容達成如何修正之合意。另觀之劉致錚於113年4月25日
又傳訊給陳國政稱「所以我們都同意4月28日後延1個月」
,陳國政則回覆:「我找其他土地持有人協議一下再回答
」等語(見本院卷㈡第47頁),益徵雙方於113年4月25日
時,就系爭協議書第4、7條之內容並未達成共識,否則劉
致錚又何須再詢問劉致錚是否延長協議期間?顯見兩造就
系爭協議書第4條究要如何修正,始終未於113年4月28日
前達成意思表示合致。從而,被告3人於113年4月27日委
請律師寄發系爭律師函通知原告終止系爭協議書,無意再
延長協議期間,並拒絕簽訂買賣之本約等旨,自係依系爭
協議書第9條之約定行使其等合法權利,尚難認有何可歸
責於被告3人可言,則原告主張本件應適用或類推適用民
法第249條第3款規定,請求被告3人加倍給付與系爭支票
同面額之1,000萬元,殆有誤會,洵無可採。
⑷至劉致錚固於本院當事人訊問時具結證稱略以:113年4月2
5日當天協商有達成共識,伊有同意刪除系爭協議書第4、
7條全部內容等語(見本院卷㈠第450頁、第452頁);證人
吳俊林於本院具結亦證述略以:因為過程中有部分地主對
於系爭協議書第4、7條有疑慮,協商當天劉致錚也同意刪
除全部第4、7條;建築線無法指定原告也願意買等語(見
本院卷㈠第476頁、第478頁、第485頁),然劉致錚又證稱
:當時結論是第4條最後1段刪除,亦即我方不能再取消合
約,關於第4條前半段部分保留,因為另外2位地主未到場
,被告3人保留要再回去研究後回覆等語(見本院卷㈠第45
1頁);證人吳俊林亦證述:第4條是刪除最後一句即若申
請結果有違乙方(按即指買方)權益,乙方得取消交易;
若土地條件有問題的話,伊不清楚原告是否有意願買,協
議書有提到必須土地是沒有問題,若是建築線無法指定,
伊也不曉得買方是否有要買,當天並未做此討論;系爭協
議書第4條有提到信託機構,買方不可能不信託,所以不
可能刪除第4條全部;伊等同意賣方刪除第4、7條,但要
保留信託,兩邊意見到113年4月25日當天還是不一樣,地
主認為第4條要全部刪除,買方認為僅要刪除後段等語(
見本院卷㈠第477頁、第485頁、第490至491頁)。互核劉
致錚與吳俊林上開證述,關於系爭協議書第4條究竟是全
部刪除,或是部分刪除,其等前後所述已顯有矛盾反覆。
復且,劉致錚為原告之法定代理人,與本案有重大利害關
係,難期為公正、真實之陳述,業如前述,亦核與上開高
偉哲、陳國政及吳鵬飛等3名證人所述不符,更與事後劉
致錚傳訊予陳國政之對話內容未合。從而,被告3人於期
滿前1日委請律師發函通知原告終止系爭協議書,並表明
願歸還系爭支票,當係依系爭協議書第9條合法行使其等
之權利。此外,原告復未能舉證證明兩造於簽訂預約後,
究係因何種可歸責於被告3人之事由以致兩造事後無法簽
訂系爭土地之買賣本約,自不能僅因被告3人拒絕簽立土
地買賣本約之行為外觀,即當然推認被告3人必有可歸責
事由存在。原告就此所為主張,並無可採。
⒌至原告復主張被告3人行使系爭協議書第9條之權利,係故意
以不正當方法使解除條件成就,故依民法第101條第2項之規
定,應視為解除條件未成就等語。惟縱令屬實,此僅不生系
爭協議書終止之效果,原告亦僅得依系爭協議書請求被告3
人締結買賣本約,原告尚無從據此進而主張應適用或類推適
用民法第249條第3款之規定,請求被告3人應再加倍給付與
系爭支票同面額之1,000萬元,附此敘明。
五、綜上所述,原告以系爭土地、建物之買賣,因可歸責於被告
3人,而致不能履行,主張適用或類推適用民法第249條第3
款之規定,請求被告3人應再加倍給付1,000萬元暨法定遲延
利息部分,均為無理由,應予駁回。又原告之訴既經駁回,
其假執行聲請自失所依附,應併與駁回。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據,
經核均與判決結果不生影響,爰不逐一論述,併此敘明。
七、訴訟費用負擔依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 1 月 15 日
民事庭法 官 黃淑芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日之不變期間內,向本院提
出上訴狀(應附繕本)。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 1 月 15 日
書記官 廖文瑜
ILDV-113-重訴-42-20250115-1