給付租金等
臺灣高雄地方法院民事判決
113年度雄簡字第1685號
原 告 森富國際開發有限公司
法定代理人 顏名輝
訴訟代理人 吳政勳律師
被 告 合鑫工程顧問有限公司
法定代理人 張美煌
訴訟代理人 林弘炤
上列當事人間請求給付租金等事件,本院於民國113年12月12日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣捌仟貳佰肆拾壹元,及其中新臺幣捌仟元
自民國一一三年七月二十一日起至清償日止,按週年利率百分之
五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一,餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣捌仟貳佰肆拾壹元為
原告預供擔保,得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
按下列各款訴訟,不問其標的金額或價額一律適用簡易程序
:一、因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生
之爭執涉訟者;不合於第1項及第2項之訴訟,法院適用簡易
程序,當事人不抗辯而為本案之言詞辯論者,視為已有前項
之合意,民事訴訟法第427條第2項第1款及第4項分別定有明
文。查本件原告起訴時訴訟標的金額固為新臺幣(下同)56
5,265元(見本院卷第7頁起訴狀),原應適用通常程序,然
原告請求如附表項目中包含兩造依房屋定期租賃契約所生之
費用,且兩造於本院審理中就適用簡易程序均未抗辯而為本
案之言詞辯論,參諸前揭規定,亦視為已合意適用簡易程序
,合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張:被告於民國111年3月20日向伊承租高雄市○○區○○
○路000號建物第502室房屋(下稱系爭房屋),約定租期自1
11年3月20日起至112年3月19日止,每月租金32,000元(下
稱系爭租約),被告並已繳納押金64,000元。嗣被告於112
年3月19日租期屆至後,繼續占用系爭房屋,伊未為反對之
意思表示,應認兩造就系爭房屋成立不定期限租賃關係,然
被告遲未給付租金,經伊催告並於113年3月18日以存證信函
為終止租約之意思表示後,被告始於113年3月19日向本院聲
請提存系爭房屋自112年5月起至113年3月止之租金共352,00
0元,顯有遲延給付租金之情,依系爭租約第3條第2、5項之
約定,被告遲延給付租金時,每遲延2日,須給付如附表編
號1、2滯納金及違約金。又被告後雖搬離系爭房屋,然於使
用系爭房屋期間,積欠伊如附表編號3至5之費用未繳納,且
被告未與伊點交、亦未返還系爭房屋之鑰匙與磁扣,爰依民
法第184條第1項、第199條、231條第1項之規定、系爭租約
第4條之約定起訴。聲明:㈠被告應給付原告565,265元,及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之
利息。㈡被告應自113年3月20日起至返還系爭房屋之日止,
按月給付原告34,200元。
二、被告則以:本件係因原告遭訴外人中華郵政股份公司向本院
聲請對原告為強制執行,伊收受本院112年度司執全130號執
行命令,告以不得對原告給付租金,伊遂分別於113年3月19
日及113年9月20日提存應給付予原告之租金於本院,並無積
欠租金之意思,原告自不得請求滯納金。又伊於系爭租約屆
其終止後,因上開執行命令致無法與原告簽訂新租約,然伊
已於113年8月7日搬離系爭房屋,原告請求違約金亦無理由
,又原告於租賃期間從未向伊表示要繳交或結算過電費、伊
僅有使用系爭租約附贈之編號46號車位及後來多承租之另1
停車位,然均有現金交付停車位費用予原告,而機車位係原
告免費提供大家使用;另原告於遭強制執行後,長期未派人
打掃系爭房屋所在大樓公共區域並清運垃圾,伊僅是先將垃
圾集中在走廊,每週由伊之員工拿到1樓集中堆置,並無堆
積垃圾未清理之情,況伊所繳納每月租金已包含清潔費,自
不應再向伊請求等語,資為抗辯。聲明:原告之訴駁回。
三、得心證之理由
㈠原告主張被告於111年3月20日向伊承租系爭房屋,約定租期
自111年3月20日起至112年3月19日止,每月租金32,000元,
被告並已繳納押金64,000元。嗣被告於112年3月19日租期屆
至後,繼續占用系爭房屋,伊未為反對之意思表示,應認兩
造就系爭房屋成立不定期限租賃關係,然被告遲未給付租金
,經伊催告並於113年3月18日以高雄站前郵局000013號存證
信函為終止租約之意思表示後,被告始於113年3月19日向本
院聲請提存系爭房屋自112年3月20日起至113年3月19日止之
1年租金共352,000元等情,業據提出等件為證(見本院卷第
頁),經核與其所述相符,並經本院依職權調閱本院113年
度存字第412號卷宗核閱無訛(見外放卷),首堪採信。
㈡茲就原告聲明第1項請求如附表所示項目有無理由,分述如下
:
⒈附表編號1滯納金部分:
⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金;違
約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償
總額,其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債
務時,即須支付違約金者,債權人除得請求履行債務外,違
約金視為因不於適當時期或依適當方法履行債務所生損害之
賠償總額,民法第250條定有明文。是違約金之性質可區分
為「損害賠償總額預定性違約金」及「懲罰性違約金」,其
效力各自不同,前者係以違約金作為債務不履行所生損害之
賠償總額,後者則以強制債務之履行為目的,確保債權效力
所定之強制罰,於債務不履行時,債權人除得請求支付違約
金外,並得請求履行債務,或不履行之損害賠償。當事人約
定之違約金究屬何者,應依當事人之意思定之,如無從依當
事人之意思認定違約金之種類,即依民法第250條第2項之規
定視為損害賠償總額預定性違約金。
⑵查系爭租約第3條第2項約定:「租金應按契約期限內繳清,
逾期未繳租金時,每逾期2日,乙方(被告)須支付每月租
金2%作為滯納金,並當月結清。」(見本院卷第17頁),並
未規定除應按上開標準計算滯納金外,原告尚得請求其他損
害賠償,且該計罰之標準係以欠繳租金額按每2日以1%計算
,則依前揭說明,堪認該滯納金之規定係屬因被告不履行給
付價金之義務而生損害賠償總額預定性質之違約金,並非懲
罰性質違約金。又被告雖抗辯於112年4月25日收受本院112
司執全意字第130號執行命令,遭命不得對原告給付租金,
伊遂於113年3月19日向本院聲請提存租金,並非不願給付租
金等語,惟被告係於113年4月15日始聲請提存系爭房屋自11
2年5月起至113年3月止之1年租金352,000元,有本院113年
度存字第412提存通知書可佐(見外放提存卷),應認被告
於113年4月15日始生清償積欠租金之效力,是原告主張被告
有遲延給付租金之事實,堪可採信。
⑶惟按約定之違約金過高者,法院得減至相當之數額,民法第2
52條定有明文。此項核減,法院得以職權為之,亦得由債務
人訴請法院核減,且不論懲罰性違約金或損害賠償額預定性
違約金均有適用。至於當事人約定之違約金是否過高,須依
一般客觀事實,社會經濟狀況,當事人所受損害情形為衡量
標準。倘違約金係損害賠償總額預定性質者,尤應衡酌債權
人實際上所受之積極損害及消極損害,以決定其約定之違約
金是否過高。本件審酌原告前已遭中華郵政股份有限公司聲
請假扣押,被告並經本院執行處以112司執全意字第130號執
行命令命於扣押命令效力範圍內不得將租金交予原告等情,
有上開執行命令在卷可佐(見本院卷第115頁),而原告復
未釋明其受有何具體之損害,則原告主張按遲延租金每2日
以1%計算至113年3月19日之違約金,即每月4,800元(計算
式:32,000×1%×30÷2=4,800),實屬過高,是本院認原告既
未釋明因被告遲延給付租金受有何具體損害,其得請求被告
給付之違約金,應依民法第205條之規定,酌減至5,000元,
方屬公允,逾此部分之請求則屬無據,應予駁回。
⒉附表編號2違約金部分:
⑴按租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。未定
期限者,各當事人得隨時終止契約,民法第450條第1項及第
2項前段定有明文。出租人非因左列情形之一,不得收回房
屋:三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達2個月以
上時,土地法第100條第3款亦有明文。又系爭租約第3條第5
項前段約定:「乙方於終止租約或租賃期滿未續約而不交還
房屋,自終止租約或租賃期滿之翌日起,乙方應支付按房租
5倍計算之違約金」(見本院卷第19頁)。
⑵查原告主張於113年3月18日以存證信函通知被告因積欠1年租
金故兩造租約已終止等情,業據提出高雄站前郵局存證號碼
000025號存證信函暨回執在卷(見本院卷第25-29頁),原
告於上開存證信函內表示:「…現今無論貴司如何主張,本
司均主張貴司的租賃契約已經因貴司自始終未付租金已達2
個月自行終止(如今已經未付租金長達1年)。退步言之,
即使台端主張本司於此段期間始終未正式表達終止,最遲也
於本存證信函送達時終止。…」(見本院卷第25-27頁),堪
認原告已有為終止兩造租賃關係之意思表示,且被告遲於11
3年4月15日始聲請提存系爭房屋自112年5月起至113年3月止
之1年租金352,000元,業經本院認定如前,則被告於113年3
月19日收受上開存證信函(見本院卷第29頁)時,仍處於積
欠1年租金之狀態,於扣除被告承租時已繳納之2個月押金64
,000元,被告仍積欠原告10個月租金,原告以上開存證信函
向被告為終止租賃關係之意思表示,核屬有據。又兩造既未
於系爭租約中約明屬懲罰性違約金,揆諸上開判決意旨,即
應視為賠償總額預定性質。該等違約金之目的既為填補原告
之損害,本院審酌原告若無法如期收回系爭房屋,其所受損
害應為未能另行出租之租金損失,而此部分損失原告已得向
被告請求每月相當於租金之不當得利獲得填補,及被告違約
而生之催告返還系爭房屋、協商處理等成本損失,併衡諸社
會經濟狀況及一般租賃交易常態,認系爭租約第3條第5項前
段關於違約金之約定尚嫌過高,應酌減為3,000元為適當,
逾此部分之請求則屬無據,應予駁回。
⒊附表編號3電費部分:
原告主張系爭房屋自111年3月20日至113年4月24日之電費共
18,697元,應由被告負擔,然經伊詢問中華郵政股份有限公
司以被告從未繳納等情,固據提出電錶照片1張及存證信函
在卷(見本院卷第47、51頁),惟經被告以前詞置辯。查該
存證信函內容為原告自陳之詞,又原告未說明該電錶照片拍
攝日期,且該電錶至多僅能證明系爭房屋截至原告拍攝之日
時之用電度數為8068.7度,且就原告是否有代被告墊付等情
,原告未舉證以實其說,本院自難僅憑電錶照片及存證信函
內原告自陳之詞遽認原告有代被告清償其所應繳納電費之事
實,故原告此部分主張,不應准許。
⒋附表編號4停車費部分:
原告主張被告積欠停車位費用5,400元一節,僅提出兩造LIN
E對話紀錄截圖(見本院卷第57頁),為被告以前詞置辯。
查被告雖自承除46號車位外另有承租1車位,然原告並未具
體說明兩造約定的車位收費計價標準,且該LINE對話紀錄截
圖中亦僅有原告自行製作之收費表格,難以此遽認被告有使
用且積欠停車費5,400元之事實,原告請求要屬無稽,不應
准許。
⒌附表編號5清潔費部分:
原告主張被告在系爭房屋所在5樓之公共走廊堆積垃圾,致
伊須另之出清潔費4,528元等情,固據提出估價單及照片在
卷(見本院卷第59-63頁),惟估價單僅為預估費用,原告
並未提出發票等證明已支出該筆清潔費之證據,自難認原告
受有支出該筆費用之損害,原告此部分主張,亦屬無據,不
應准許。
㈢原告聲明第2項部分:
⒈按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利
益;不當得利之受領人,除返還其所受之利益外,如本於該
利益更有所取得者,並應返還。但依其利益之性質或其他情
形不能返還者,應償還其價額,民法第179條前段、第181條
分別定有明文。而無權占有他人之房屋及土地,可獲得相當
於租金之利益,為社會通常之觀念。
⒉查系爭租約已於113年3月19日終止,業經本院認定如前,而
被告自承於113年8月7日搬離系爭房屋,原告據以請求被告
返還金額之請求權基礎既係依民法不當得利為據,必以被告
受有利益為前提,被告既自承其於113年8月7日前仍占有使
用系爭房屋,是原告請求被告給付自113年3月19日起至113
年8月7日止被告占有系爭房屋期間,無法律上原因而受有相
當租金之利益,應屬有據,至113年8月8日後部分,原告既
不能證明被告有繼續占有使用系爭房屋之事實,其請求自11
3年8月8日後相當於租金之不當得利,即屬無據,不應准許
。又原告雖非系爭房屋所有權人,然原告係向中華郵政股份
有限公司承租包含系爭房屋在內之高雄市○○區○○○路000號建
物(下稱系爭建物),再將系爭房屋轉租給被告等節,為被
告所自承(見本院卷第143頁),則自系爭租約於113年3月1
9日終止後,卷內既無證據顯示原告與中華郵政股份有限公
司間之系爭建物之租賃關係亦已終止,應認原告基於向中華
郵政股份有限公司承租系爭建物,系爭建物包含系爭房屋自
113年3月19日起至113年8月7日止之占有、使用利益應歸屬
原告享有,原告自得請求被告給付自113年3月19日起至113
年8月7日止無權占有、使用系爭房屋相當於租金之不當得利
。再併觀兩造原約定系爭房屋之租金每月32,000元,自應以
該數額作為計算不當利益之基準,即原告得請求之數額為13
5,467元(被告前已提存112年5月至113年3月之租金,故此
部分請求應自113年4月份起算至113年8月7日,共4月7日,
計算式:32,000×4+32,000÷30×7=135,466.6,小數點以下四
捨五入)。然被告已於113年9月20日繳納自113年4月起至11
3年8月7日止之租金135,226元予本院執行處,經中華郵政股
份有限公司收取等情,為兩造所不爭執(見本院卷第188、1
89頁),亦有被告提出函文、支票及本院電話紀錄在卷可稽
(見本院卷第127、131、179頁),堪信為真實,應認被告
就積欠相當於租金之不當得利135,467元中,已清償135,226
元,故原告請求被告給付相當於租金之不當得利241元(計
算式:135,467-135,226=241),應予准許,逾此範圍則屬
無據,不應准許。
㈣從而,原告得請求被告給付之金額為8,241元(計算式:5,00
0+3,000+241=8,241)。
四、綜上所述,原告依民法第184條第1項、第199條、231條第1
項之規定、系爭租約第4條之約定,請求被告給付8,241元,
及其中8,000元自113年7月21日(見本院卷第81頁)起至清
償日止,按週年利率5%計算之利息,為有理由,應予准許。
逾此範圍則屬無據,應予駁回。
五、本件原告勝訴部分,係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決,爰依同法第389條第1項第3
款規定,依職權宣告假執行。併依同法第392條第2項規定諭
知被告得供相當擔保金額後免為假執行。
六、本件判決基礎已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料
經本院斟酌後,核與判決結果不生影響,爰不逐一論述,併
此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 1 月 14 日
高雄簡易庭 法 官 林 容
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀,同
時表明上訴理由;如已於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於
判決送達後20日內補具上訴理由(均須按他造當事人之人數附繕
本)。
中 華 民 國 114 年 1 月 14 日
書 記 官 冒佩妤
附表:
編號 原告請求項目 原告請求金額 本院認定金額 1 被告遲延給付112.3.20~113.2.20租金之1%滯納金 376,640元 5,000元 2 違約金 160,000元 3,000元 3 111.3.20~113.4.24電費 18,697元 0元 4 停車費 5,400元 0元 5 清潔費 4,528元 0元 合計 565,265元 8,000元
KSEV-113-雄簡-1685-20250114-1