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訴
臺灣桃園地方法院

返還所有物等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1377號 原 告 曾盛興 訴訟代理人 方南山律師 被 告 黃錦豐 訴訟代理人 陳夏毅律師 被 告 黃范雪妹 黃盈蓁 黃瑞娥 黃綵庭 兼上四人訴 訟代理人 黃家鈞 上五人訴訟 代 理 人 黃錦豐 上列當事人間請求返還所有物等事件，於民國114年3月12日辯論 終結，本院判決如下： 　　主　文 被告黃范雪妹應自民國一百一十二年七月七日起至一百一十三年 十二月二十九日止，按月給付原告新臺幣伍仟元，及前三期給付 金額自民國一百一十二年十月七日起，其餘各期給付金額自各該 期屆滿翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 。 原告其餘之訴駁回。 本判決第一項得假執行。但如被告黃范雪妹以新臺幣捌萬捌仟柒 佰壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。 訴訟費用由被告黃范雪妹負擔十分之九，餘由原告負擔。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張及 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款各有明文。查原告起訴係聲明：1.被告應將坐 落桃園市○○區○○段00000地號土地（下稱系爭土地）上，如 起訴狀附圖編號X部分所示化糞池（下稱系爭化糞池）拆除 ，並將該土地騰空返還原告。2.被告應自民國112年7月7日 起算迄至騰空返還前項土地之日止。按月給付新台幣（下同 ）5,000元，並自每期屆滿翌日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息。嗣於本院審理中因系爭化糞池已於113年2 月29日拆除，及重新計算相當於租金之不當得利，最後聲明 為如後開訴之聲明所示，經核屬應受判決事項之擴張、減縮 ，合於民事訴訟法第255條第1項第3款之規定，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：原告為系爭土地之所有權人，訴外人黃發錦未經 原告同意興建系爭化糞池於其住家即門牌號碼桃園市○○區○○ 路000號房屋（下稱系爭房屋）旁，嗣訴外人黃發錦於111年 10月5日死亡，其繼承人即被告黃范雪妹、黃錦豐、黃盈蓁 、黃瑞娥、黃綵庭、黃家鈞未拋棄繼承，即繼承取得系爭化 糞池之事實上處分權。因系爭化糞池經測量後發見有占用系 爭土地之情事，占用位置及面積為如附圖編號A、B所示共29 .9平方公尺即約9.0447坪（下稱系爭占用面積），迄113年1 2月29日始經被告拆除完畢，被告有獲得自112年7月7日起至 113年12月29日止，此段占用期間之相當於租金之不當得利 ，此利益之計算，依臺灣高等法院暨所屬113年度法律座談 會民事類提案第5號研討結果，應不受土地法第97條之限制 ，依查得之110年內政部不動產交易實價查詢服務網資料， 系爭土地所在隔壁戶即中豐路272號房屋距坐落燈潭段219地 號之中豐路370號房屋僅270公尺，而219地號110年之月租金 為每坪1,190元，復參以110年為基期之113年消費者物價指 數上漲為107.72％，依該指數調後整，被告占用系爭土地每 月相當於租金之不當得利為11,594元（9.0447坪×1,190元×1 07.72％=11,594元，小數點以下四捨五入）。爰依民法第179 條、第181條但書規定，提起本件訴訟等語。並聲明：1.被 告應自112年7月7日起至113年12月29日止，按月連帶給付15 ,000元，並自每期屆滿翌日起至清償日止，按週年利率百分 之5計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：系爭化糞池為系爭房屋之附屬物，而系爭房屋為 被告黃范雪妹單獨所有，是原告對被告黃錦豐、黃盈蓁、黃 瑞娥、黃綵庭、黃家鈞提起本件訴訟，要屬無理。另按「城 市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年10 ％」土地法第97條第1項定有明文，而原告就不當得利之主張 ，係依實價登錄、113年度消費者物價指數計算，認為系爭 化糞池占用系爭土地每月相當於租金之不當得利為11,594元 ，與前揭實務見解大相逕庭，被告至多每月給付原告相當於 租金之不當得利327元（6,560元×29.9平方公尺÷12=327元， 小數點以下四捨五入）等語置辯。並聲明：1.原告之訴駁回 。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、本院之判斷及得心證之理由： 　㈠原告主張系爭化糞池為訴外人黃錦發生前所興建完成，占用 原告系爭土地面積如系爭占用面積所示，且該化糞池於111 年10月5日黃錦發去世前即已存在，迄113年12月29日始經拆 除完畢等情，為被告所不爭執，且有如附圖所示之桃園市大 溪地政事務所土地複丈成果圖及原告所提之系爭化糞池占用 系爭土地照片資料（見本院壢簡卷第88頁至第90頁反面）、 被告所提系爭化糞池於113年12月29日經拆除及填土完畢照 片資料及報價單暨估價單影本（見本院訴字卷第67頁至第73 頁）在卷可佐，原告此部分事實主張，足信為真。至原告雖 又主張系爭化糞池事實上處分權人為被告，並認為被告因系 爭化糞池無權占用系爭土地，獲得相當於租金之不當得利， 該利益應以每月1萬1,594元計算等節，則為被告所否認並爭 執，是本院所應審究者厥為：1.系爭化糞池為何人所有或有 事實上處分權?原告得請求何人為相關不當得利返還?2.原告 得請求不當得利返還之數額為何?茲分別敘述如後述。 　㈡系爭化糞池應為被告黃范雪妹所有或為該設備事實上處分權 人，原告僅得請求被告黃范雪妹返還不當得利； 　1.按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取 得動產所有權，民法第811條定有明文。稽諸上開原告所提 系爭化糞池占用系爭土地照片資料及被告所提系爭化糞池拆 除及填土完畢照片資料，可知系爭化糞池為水泥結構體，於 建築之初係由水泥等動產構築附合於系爭房屋，以增進系爭 房屋使用便利等經濟效用，且該設備並無獨立自主使用效用 ，明顯係依附於房屋整體為使用，而已附合為系爭房屋建築 之一部，該設施所有權及事實上處分權並非歸興建人所有， 而已因附合於系爭房屋而使該房屋所有人或事實上處分權人 為支配使用，是該設施無權占用系爭土地之不當得利人即應 為該房屋之所有人或事實上處分權人。 　2.經查，系爭房屋為未辦理保存登記之建物，依卷內事證並無 從認定該房屋係由何人興建而無從以此判別所有人為何人。 然據卷內系爭房屋之113年度房屋稅繳款書納稅義務人記載 僅有被告黃范雪妹一人（見本院訴字卷第65頁），及據該房 屋座落基地即桃園市○○區○○段000地號土地之第一類登記謄 本（見本院訴字卷第61頁）上基地所有權人僅被告黃范雪妹 一人，應得綜以認定系爭房屋之所有權人或事實上處分權人 僅有被告黃范雪妹一人。準此，本件原告就系爭化糞池無權 占用系爭土地，得請求不當得利返還對象自僅有被告黃范雪 妹，而不得向其他非為系爭化糞池所有人或事實上處分權權 人之被告為請求，是本件原告對被告黃范雪妹外之其餘被告 請求不當得利返還之本息，即無理由。 　㈢本件原告得請求被告黃范雪妹返還每月相當於租金之不當得 利數額應以5,000元為合理： 　1.本件原告雖提出110年內政部不動產交易實價查詢服務網資 料及消費者物價指數（CPI）年增率查詢表（見本院訴字卷 第91頁至第93頁），主張比照鄰地110年出租行情及消費者 物價指數年增率，認被告黃范雪妹因系爭化糞池無權占用系 爭土地，於原告請求112年7月7日起至113年12月29日此段占 用期間之相當於租金之不當得利，應以每月11,594元計云云 。然原告所提鄰地交易實價查詢資料，其出租情形係整筆土 地189.20坪為出租，與本件系爭土地僅邊角部分遭小面積占 用之使用利益不能相比擬，自不應以該租金行情比照認定本 件不當得利數額。本院審酌系爭化糞池總共占用系爭土地之 面積大小，復參酌一般小規模土地如停車位租用之租金行情 約每月2,000元至3,000元左右，而衡量本件占用面積較一般 停車格為大，且為儲放排泄物之嫌惡設施，然地上占用情況 較停放車輛而言較不顯著等情，認本件被告黃范雪妹因系爭 化糞池無權占用系爭土地之每月相當於租金之不當得利數額 ，應以5,000元計算為合理。是本件原告請求被告黃范雪妹 自112年7月7日起至113年12月29日止，按月給付5,000元之 相當於租金之不當得利返還，為有理由。逾此部分之其餘不 當得利返還請求，則無理由。 　2.至被告雖抗辯上開計算每月相當於租金之不當得利數額，應有土地法第97條規定之適用，不得逾相關上限云云。惟按無權占有他人土地，占有人所受利益為「占有使用」本身，僅因依其性質不能原物返還，故應依民法第181條但書規定，償還其價額。是無權占有他人土地，所受利益為土地之占有本身，依其性質不能返還，應償還其價額（最高法院 108　年度台上字第 872　號判決意旨參照）。法院應就個案視具體情況，從客觀上認定無權占有所受利益之數額。至於土地法第 97 條規定立法意旨，僅在於對租賃契約所定租金數額加以規範，並非就無權占有他人房屋所受利益數額加以規範，是法院於認定無權占有人因不能返還占有而應償還之價額時，自不受土地法第 97 條規定之限制（臺灣高等法院暨所屬法院113年法律座談會民事類提案第5號研討結果多數說意旨參照）。是以本件原告請求被告返還不當得利者，乃係無權占用土地之利益，因不涉及租賃契約之訂定，自不受土地法第97條相關數額上限之規範，故被告上開辯稱尚難認可採，附此敘明。 　㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 ；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者， 週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項本文、第 203條分別定有明文。本件原告請求被告給付有理由者，為 未定給付期限且係以支付金錢為標的，又未約定利息之不當 得利返還之債，且於原告起訴時尚未全部屆清償期，是原告 自得請求就訴狀繕本送達時已屆清償期限之各期之債，於起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算 之遲延利息，及訴狀送達時未屆清償期限之其餘各期之債， 按各該期滿日翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算 之遲延利息（見本院卷內114年2月21日言詞辯論筆錄），即 屬有據。又本件原告起訴狀繕本係於112年10月6日送達被告 黃范雪妹，有本院送達證明書在卷可稽（見本院壢簡卷第26 頁），是本件原告就上開請求有理由之被告應自112年7月7 日起至113年12月29日止，按月給付5,000元之債權，就前三 期（清償期屆至日分別為112年8月6日、9月6日及10月6日） 訴請另計上開送達翌日即112年10月7日起；及就其後各期訴 請自各該期屆滿翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算 之利息，即屬有理由。至原告逾此部分之其餘利息請求，則 屬無據。 四、綜上所述，原告依不當得利返還法律關係，請求被告給付如 主文第1項所示金錢，為有理由，應予准許。逾此部分之其 餘請求，為無理由，應予駁回 五、本件原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，依民 事訴訟法第389條第1項第5款之規定，不待原告聲請，爰依 職權宣告假執行，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依被 告聲請酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保後，得免為假 執行。至原告敗訴部分，其該部分假執行聲請即失所附麗， 應併予駁回之。 六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此 敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件原告起訴時 主要請求乃係被告應拆除系爭化糞池並返還占用土地，有關 相當於租金之不當得利返還係併同請求。嗣因訴訟過程中， 系爭化糞池經被告黃范雪妹自行拆除完畢，是原告乃變更、 追加相關訴之聲明，改僅請求相當於租金之不當得利返還。 本院認本件原告請求雖敗訴部分較多、勝訴部分較少，然就 其主張之基礎事實即被告黃范雪妹無權占用系爭土地等節事 實既經本院所認定，是本院認本件訴訟費用應由被告黃范雪 妹負擔十分之九，餘由原告負擔為合理，附此敘明。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　陳炫谷 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　盧佳莉

2025-03-28

TYDV-113-訴-1377-20250328-2

簡上
臺灣桃園地方法院

減少價金等

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度簡上字第192號 上 訴 人 林淑淨 訴訟代理人 洪承佳 上 訴 人 置信不動產經紀有限公司 法定代理人 李建煌 上 訴 人 洪鈺婷 上二人共同 訴訟代理人 鄭信煌律師 被上訴人 李建明 訴訟代理人 徐豪鍵律師 上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於民國112年4月21 日本院桃園簡易庭109年度桃簡字第43號第一審判決提起上訴， 本院於民國114年1月14日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　文 一、上訴駁回。 二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、原審原告即被上訴人主張 （一）被上訴人於民國107年12月19日，透過上訴人置信不動產 經紀有限公司（下稱置信公司）之房仲人員即上訴人洪鈺 婷，購買上訴人林淑淨所有之坐落於桃園市○○區○○段0000 地號土地之應有部分及其上同段1747建號建物（即門牌號 碼桃園市○○區○○○路00號10樓，下稱系爭房屋），被上訴 人與上訴人林淑淨簽有不動產買賣契約書及買賣價金履約 保証書（下合稱系爭契約）。 （二）系爭房屋於交屋前已有因上層即桃園市○○區○○○路00號11 樓（下稱11樓房屋）主浴室裂縫滲漏，致系爭房屋天花板 滲漏水之瑕疵。而上訴人林淑淨在系爭契約中就系爭房屋 現況說明書中並未勾選有漏水，上訴人林淑淨即應依系爭 契約擔保系爭房屋於移轉予被上訴人時不具滲漏水之瑕疵 。 （三）系爭房屋有滲漏水之瑕疵，經估價師鑑定後認為有新臺幣 （下同）271,300元之交易性價值減損。被上訴人自得向 上訴人林淑淨主張減少價金，另併請求因系爭房屋漏水致 被上訴人生活品質遭侵害之精神慰撫金28,700元。而上訴 人洪鈺婷為系爭房屋買賣之仲介人員，任職於上訴人置信 公司，知悉系爭房屋有滲漏水之情事，卻未告知被上訴人 ，致被上訴人受有溢付價金、居住安寧受侵害之損害，應 負連帶賠償之責等語。 二、原審被告即上訴人答辯 （一）上訴人林淑淨答辯 　　⒈系爭房屋點交前已將漏水修復，系爭房屋點交時並無漏水 之瑕疵，系爭房屋11樓房屋主浴室地板有裂縫屬於建商或 11樓房屋住戶應維修，非上訴人林淑淨應負責，上訴人林 淑淨亦就滲漏水之發生無過失。 　　⒉縱認上訴人林淑淨需負責任，然11樓房屋住戶、建商、上 訴人林淑淨就此責任為不真正連帶關係，應扣除建商與被 上訴人和解賠償之12萬元，且被上訴人請求因漏水瑕疵所 生之非財產上損害，自被上訴人所自稱因漏水對生活品質 所生影響之108年1月知悉時起至被上訴人向上訴人請求之 日即110年4月22日，已罹於兩年之請求時效，原告亦未提 出其人格權受侵害之舉證。 　　⒊並於本院補充：系爭房屋漏水原因，可能係因108年4月18 日發生地震，或鄰近社宅施工所導致。且漏水既已修復， 即無減少價金之問題等語。 （二）上訴人置信公司、洪鈺婷答辯 　　⒈系爭房屋於上訴人林淑淨持有及置信公司銷售期間，並無 漏水之情形，且被上訴人並未舉證上訴人置信公司、洪鈺 婷有何未盡基於仲介之專業而漏未發現系爭房屋於交屋時 之現況有滲漏水之瑕疵 　　⒉益誠不動產估價師事務所YC72204R估價報告（下稱估價鑑 定報告），所選定之比較實例與系爭房屋所在地有相當距 離，非屬同一供需圈之近鄰地區或類似地區，與不動產估 價技術規則之規定不符，不能認為估價報告所載之金額合 理，且系爭房屋滲漏水問題並非不可修復，於修繕後即應 無發生反覆滲漏水瑕疵之虞，不會因無法修復造成系爭房 屋內裝、外觀損害，並無經濟價值減損，估價報告結論不 可採 　　⒊並於本院補充：被上訴人發現漏水時間為108年4月22日， 亦在桃園市土木技師公會110年1月4日桃土技字第1100000 004號鑑定報告（下稱漏水鑑定報告）中，所稱發生漏水1 至2年時間內，故無法認定上訴人林淑淨交付系爭房屋予 被上訴人時，系爭房屋即有漏水。且證人陳昀鴻僅依照片 判斷，其認為系爭房屋有漏水並不可採。又估價鑑定報告 ，未檢附土地及建物謄本、地籍圖、平面圖、建物隔間裝 修增建資料、區位及供需圈資料、使用現況與相關照片等 參考資料，其鑑定之結果並不可採。且上訴人置信公司、 洪鈺婷並不具備調查有無漏水之專業能力，上訴人林淑淨 亦未告知有漏水，上訴人置信公司、洪鈺婷應無須負損害 賠償責任等語。 三、原審判決及兩造聲明 （一）原審判決：「⒈被告林淑淨應給付原告171,300元，及自10 8年10月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉ 被告洪鈺婷、置信不動產經紀有限公司應連帶給付原告新 171,300元，及自民國108年10月30日起至清償日止，按週 年利率5％計算之利息。⒊前二項所命給付，如其中任一被 告為全部或一部之給付，其他被告於其給付範圍內，同免 給付責任。⒋原告其餘之訴駁回。⒌訴訟費用由被告連帶負 擔10分之6，餘由原告負擔。⒍本判決第1項至第2項得假執 行，但被告如以171,300元為原告預供擔保後，得免為假 執行。⒎原告其餘假執行之聲請駁回。」（被上訴人對其 敗訴部分未據上訴，非本院審理範圍） （二）上訴聲明：「⒈原判決不利上訴人部份廢棄。⒉上開廢棄部 分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請駁回。」（見本 院卷第213頁第19至27行） （三）被上訴聲明：「上訴駁回。」　　 四、本院得心證之理由 （一）系爭房屋於交付被上訴人時，是否已有滲漏水之損害？ 　　⒈按民事訴訟法第454條第2項規定：「判決書內應記載之理 由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見 與第一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記 載。關於當事人提出新攻擊或防禦方法之意見，應併記載 之。」 　　⒉本院認定系爭房屋於交付被上訴人時，已有滲漏水之損害 ，其理由與第一審判決相同，均引用之。上訴人林淑淨另 辯稱係因108年4月18日發生地震，或鄰近社宅施工所導致 等語。上訴人置信公司、洪鈺婷則辯稱被上訴人發現漏水 之108年4月22日，亦在漏水鑑定報告所稱1、2年內，故無 法確認系爭房屋於交付時已有滲漏水之損害等語。 　　⒊然查11樓房屋屋主，即證人石文雄證稱：其於105年搬進去 後，一直有建商工務來看我的浴室和女兒房間有無漏水， 總共來看3次但不了了之，直到上訴人搬進來後，上訴人 才叫抓漏的來看等語（見原審卷第154頁第1至10行）。而 比對漏水鑑定報告中，認為系爭房屋漏水係因11樓房屋主 浴室地板漏水所致（見漏水鑑定報告第9頁），可知漏水 鑑定報告認定漏水位置，與證人證述105年後建商工務查 看有無漏水之主浴室位置相符。 　　⒋而查上訴人洪鈺婷於刑事偵查程序中，亦自陳107年12月初 帶被上訴人看屋時，已見系爭房屋臥室天花板潮濕等語（ 見臺灣桃園地檢署108年度他字第8165號卷，下稱偵查卷 第105頁）。復比對漏水鑑定報告所載系爭房屋因滲漏水 受損位置，亦為臥室天花板（見漏水鑑定報告第9頁）。 可知系爭房屋因漏水受損位置，與107年12月初天花板潮 濕位置相符。 　　⒌系爭房屋因漏水受損位置，既與107年12月初所見天花板潮 濕位置相符，且11樓房屋自105年起，工務到場檢查有無 漏水情形之處，亦與漏水鑑定報告所載相符，可推知11樓 房屋之主浴室地板，於107年12月前，應已有破損導致向 下滲漏水之情形，堪認系爭房屋於交付被上訴人前，即已 因滲漏水受損。是上訴人所辯，並不可採。 （二）被上訴人得否請求減少價金？ 　　⒈本院認系爭房屋因漏水減少之交易價值為271,300元，其理 由均引用第一審判決。上訴人置信公司、洪鈺婷另辯稱估 價鑑定報告未檢附土地及建物謄本、地籍圖、平面圖、建 物隔間裝修增建資料、區位及供需圈資料、使用現況與相 關照片等參考資料，其鑑定之結果並不可採云云。 　　⒉然查不動產估價技術規則第13條第1項係規定：「確認勘估 標的狀態時，應至現場勘察下列事項：一、確認勘估標的 之基本資料及權利狀態。二、調查勘估標的及比較標的之 使用現況。三、確認影響價格之各項資料。四、作成紀錄 及攝製必要之照片或影像檔。」可知就基本資料及權利狀 態，僅須就「勘估標的」，即系爭房屋為之，對於「比較 標的」，則僅需確認使用現況及影響價格之各項資料，並 未限制必須調取土地及建物謄本、地籍圖、平面圖、建物 隔間裝修增建資料、區位及供需圈資料、使用現況與相關 照片。上訴人此部分主張，與不動產估價技術規則規定不 符，已難採信。 　　⒊而查估價鑑定報告中，已調閱勘估標的即系爭房屋之土地 、建物登記謄本，足以確認勘估標的之基本資料及權利狀 態。並已就勘估標的及比較標的之建物實質條件如建物之 面積、高度、屋齡、結構、管理狀況、公設比、建材；道 路條件如臨路寬度、道路鋪設及種類；公共設施接近條件 如接近捷運站、公車站、學校、市場、公園及停車場；週 邊環境條件如地勢、日照、嫌惡設施有無、停車方便性及 生活機能等詳為記載，並有勘估標的及比較標的之照片， 並標示各標的所在位置（見估價鑑定報告第28、34、49、 54、59頁），應認估價鑑定報告已符合不動產估價技術規 則之規定，是上訴人此部分主張，並不可採。 （三）被上訴人得否請求慰撫金？ 　　　本院認被上訴人得請求慰撫金2萬元，其理由與第一審判 決相同，均引用之。 （四）上訴人置信公司、洪鈺婷是否應連帶負損害賠償責任？ 　　⒈本院認上訴人置信公司、洪鈺婷是否應連帶負損害賠償責 任，其理由與第一審判決相同，均引用之。上訴人置信公 司、洪鈺婷另辯稱其並不具備調查有無漏水之專業能力， 上訴人林淑淨亦未告知有漏水，上訴人置信公司、洪鈺婷 應無須負損害賠償責任云云。 　　⒉然該部分業經原審敘述甚詳，且上訴人置信公司、洪鈺婷 既辯稱其無調查漏水之專業能力，則上訴人洪鈺婷於107 年12月初帶被上訴人看屋，發現系爭房屋臥室天花板潮濕 時，本應尋覓專業人士妥為調查後，再告知被上訴人調查 結果，始符合居間之忠實義務。然上訴人洪鈺婷竟捨此不 為，直接稱可能是天氣下雨潮濕等語（見偵查卷第105頁 ）。顯見上訴人洪鈺婷違反其對被上訴人之居間義務，而 為有利於上訴人林淑淨之行為，上訴人置信公司、洪鈺婷 此部分所辯，並不可採。 （五）被上訴人得請求之賠償數額。 　　　本院認被上訴人得請求上訴人林淑淨賠償之數額共171,30 0元、得請求上訴人置信公司、洪鈺婷連帶賠償之數額共1 71,300元，其中上訴人林淑淨與上訴人置信公司、洪鈺婷 間為不真正連帶關係，其理由與第一審判決相同，均引用 之。 （六）遲延利息 　　　本院認遲延利息應自108年10月30日起，按週年利率5%計 算，理由與原判決相同，均引用之。 五、綜上所述，被上訴人依民法第354條、359條、179條、535條 、544條、227條之1、195條第1項及不動產經紀業管理條例 第26條第2項之法律關係，請求上訴人林淑淨給付171,300元 ，及自108年10月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息；並請求上訴人置信公司、洪鈺婷連帶給付171,300元 ，及自108年10月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。如任一上訴人已為給付全部或一部者，其餘上訴人就 給付範圍內，免給付之義務，為有理由。原審就此部分為上 訴人敗訴之判決，於法有據，當無違誤，上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、85條第1項。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　黃漢權 　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李思緯 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周仕弘 上判決正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張淑芬

2025-03-21

TYDV-112-簡上-192-20250321-1

訴
福建金門地方法院

拆除地上物返還土地等

福建金門地方法院民事判決 113年度訴字第59號 原 告 黃梓函 訴訟代理人 陳昭琦律師 複 代理人 黃國維 被 告 金門縣政府 法定代理人 陳福海 訴訟代理人 李志澄律師 上列當事人間請求拆除地上物返還土地等事件，本院於民國114 年3月5日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分： 　　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。原 告起訴時聲明第一項：被告應將坐落金門縣○○鎮○○○段000地 號土地如附圖所示A部分及同段473地號土地如附圖所示B部 分之柏油路面拆除後，將占用之土地騰空返還原告。嗣依金 門縣地政局土地複丈成果圖，變更為：被告應將坐落金門縣 ○○鎮○○○段000地號土地如附圖所示編號甲部分、面積55.72 平方公尺之地上物（水泥路面）及同段473地號土地如附圖 所示編號乙部分、面積63.90平方公尺之地上物（水泥路面 ）拆除後，將占用之土地騰空返還原告，核屬補充及更正事 實上之陳述，非為訴之變更或追加，依前揭規定，並無不合 ，應予准許。 貳、實體部分： 一、原告主張：緣坐落金門縣○○鎮○○○段000○000地號土地（下稱 系爭土地），面積各為151.09平方公尺及209平方公尺，原 告分別於民國113年1月9日、112年1月7日登記為系爭土地之 所有人，權利範圍均為全部。被告不知於何時起，長期占用 系爭土地，分別於472地號土地鋪設如附圖編號甲之柏油路 面、於473號土地鋪設如附圖編號乙之柏油路面，作為道路 通行之用，致原告無法使用、收益系爭土地。被告所鋪設之 柏油路面就系爭土地既無占有之正當權源，則原告本於所有 權之權能，依民法第767條第1項前段、中段，請求被告將系 爭土地上編號甲部分、乙部分之柏油路面拆除後，將占用之 土地騰空返還原告；且被告無權占有系爭土地而侵害原告對 系爭土地所有權之使用權益，致原告完全無法使用系爭土地 鋪設柏油路面部分而受有損害，具直接因果關係，又被告未 取得原告之同意或授權，其受利益無法律上原因甚明，參系 爭土地交通便利、遊客甚多，附近尚無嫌惡設施，請求不當 得利之數額自應以系爭土地申報地價年息10%為計算依據， 即每年新臺幣3,169元（151.09平方公尺*88元*10%+209平方 公尺*88元*10%），乃依民法第179條前段之規定請求不當得 利。至被告雖抗辯系爭土地成立公用地役關係云云，惟系爭 土地非為不特定之公眾通行所必要，至多僅為通行之便利或 省時，原告並無以系爭土地為特別犧牲之必要，是被告抗辯 難認有據。並聲明：㈠被告應將坐落金門縣○○鎮○○○段000地 號土地如附圖所示編號甲部分、面積55.72平方公尺之地上 物（水泥路面）拆除；及同段473地號土地如附圖所示編號 乙部分、面積63.90平方公尺之地上物（水泥路面）拆除後 ，將占用之土地騰空返還原告。㈡被告應自起訴狀送達翌日 起至返還前項土地之日止，按年給付原告新臺幣3,169元。㈢ 原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則辯以：系爭土地最早於民國55年間即已形成道路供公 眾通行使用迄今不變，且系爭土地如附圖編號甲、乙所示部 分現況亦屬柏油水泥路之範圍，故原告請求部分確屬早已供 公眾通行之既成道路應屬確定。按私有土地實際供公眾通行 數十年之道路使用，公法上應認已有公用地役權存在，其所 有權之行使應受限制，土地所有人不得違反供公眾通行之目 的而為使用，故土地所有人於上述公用目的範圍内，有容忍 他人使用之義務，政府機關為有利於公眾通行使用，就該道 路予以舖設柏油，屬合乎公共利益之行為，土地所有人亦應 容忍。又既成道路成立公用地役關係者，其所有權人對土地 既已無從自由使用收益，即無私法上不當得利之問題。土地 所有權人自不得請求剷除系爭柏油路面及給付不當得利，從 而原告本件請求即顯無理由，且原告請求不當得利之數額， 亦顯過高而不合理。並聲明：㈠請求駁回原告之訴及假執行 之聲請。㈡如受不利之判決，請准供擔保免惟假執行。 三、兩造不爭執事項：系爭土地為原告所有。　　 四、兩造爭執事項：系爭土地是否為既成道路？ 五、得心證之理由： (一)按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；對於妨 害其所有權者，得請求除去之；無法律上之原因而受有利益 ，致他人受損害者，應返還其利益，民法第767條第1項前段 、中段、第179條分別定有明文。次按既成道路成立公用地 役關係，首須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之 便利或省時；其次，於公眾通行之初，土地所有權人並無阻 止之情事；其三，須歷經之年代久遠而未曾中斷，所為年代 久遠雖不必限定其期間，但仍應以時日長久，一般人無復記 憶其確實之起始，僅能知其梗概（例如始於日據時期、八七 水災等）為必要（司法院釋字第400號解釋意旨參照）。所 謂通行所必要，雖不必類如無此通路即不能與公路聯絡，要 須無此通路，則欲到達此通路所達到之公路，在客觀上顯然 不便，不合社會生活所需要者始可（最高行政法院92年度判 字第1889號判決意旨參照）。又既成道路是否為不特定公眾 通行所必要，非僅圖一時之便利或省時，應綜合考量當地之 現有客觀情狀，判斷其屬於特定地區對外聯絡之原有功能已 否喪失，有無較為適宜之其他道路可供替代而定。易言之， 凡私有土地長期供不特定公眾通行未曾中斷，土地所有權人 於通行之初未為阻止，且目前並無因地理環境或人文狀況改 變，喪失其供道路通行之原有功能者，其成立公用地役關係 之狀態自仍存續中。再按私有土地實際供公眾通行數十年之 道路使用，公法上應認為已有公用地役關係存在，其所有權 之行使應受限制，土地所有人不得違反供公眾通行之目的而 為使用，即於上述公用目的範圍內，有容忍他人使用之義務 。政府機關為有利於公眾之通行使用，就該道路舖設柏油路 面，設置側溝、路燈，埋設管線等都市道路之通常設施，屬 合乎公共利益之行為，土地所有人亦應容忍（最高法院107 年度台上字第2451號判決意旨參照）。末按既成道路符合一 定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從 自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國 家自應依法律之規定辦理徵收補償，各級政府如因經費困難 ，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌 措財源逐年辦理或以他法補償其損失，經司法院大法官會議 釋字第400號解釋在案；惟既成道路之使用既係公法上之公 用地役關係，其補償關係自屬公法上之權利義務，此公用地 役關係存續時，於此公用目的範圍內，要無私法上不當得利 之問題（最高法院107年度台上字第1703號判決意旨參照） 。 (二)原告主張系爭土地為其所有，業據提出土地登記第一類謄本 ，且為被告所不爭執，自堪信實。原告復主張被告於系爭土 地上如複丈成果圖編號甲、乙部分鋪設柏油，而無權占有之 ；雖被告不爭執有鋪設柏油之情（本院卷第179頁），但抗 辯系爭土地如複丈成果圖編號甲、乙部分於55年間，已形成 道路供公眾通行使用迄今。經查，被告之前揭抗辯，業據其 提出系爭土地空拍圖、金門縣現有巷道資訊管理系統查詢資 料、金門縣金城鎮公所現有巷道證明書等件為憑，復經本院 履勘現場，有勘驗筆錄、現場照片，及金門縣都市計畫整合 資訊系統圖在卷可；且查系爭土地上如複丈成果圖編號甲、 乙部分，從GOOGLE MAP街景圖觀之，向北銜接珠水路，向南 為延伸之巷道，巷道旁之村落，咸仰賴該巷道向北或向南通 行，而形成完整之路網，除可供該巷道兩旁之住戶使用外， 尚提供附近及到訪之不特定公眾往來通行之用，包含住戶之 親友、郵差、送報生、水電抄表員，及其他經濟生活上所必 須連絡之人員之通行利益。設若無系爭土地上如附件複丈成 果圖上甲乙部分之現有巷道，不但將使面向巷道之住戶難以 南向通行（參現場照片），且不特定公眾僅可經由該巷道旁 水頭聚落內狹小曲折之村落小道通行，除造成不特定公眾通 行不便外，也有礙於急難時消防車或救護車之出入，足見系 爭土地上之既成道路實為不特定公眾通行所必要，而具有供 不特定公眾通行之功能及必要性，並非僅係供附近住戶通行 便利或省時之用，顯具有公用地役關係，是被告上開抗辯， 應屬有據。 (三)綜上，如附件複丈成果圖編號甲、乙之系爭土地已成立公用 地役關係，參照前開說明，原告即有容忍他人使用之義務， 無從主張無權占有；且原告對該部分土地自由使用收益已受 限制，國家縱應依法律之規定辦理徵收補償，惟此乃公法上 之權利義務，並無私法上不當得利之問題，是原告主張依民 法767條第1項前段、中段，及依同法第179條規定，請求被 告返還系爭土地甲乙部分、排除侵害及給付相當於租金之不 當得利，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假 執行之聲請即失所依附，應併予駁回。　 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決 結果不生影響，爰不一一論述。　　　　 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　魏玉英 正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林詮智

2025-03-19

KMDV-113-訴-59-20250319-1

簡上
臺灣臺南地方法院

請求排除侵害等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度簡上字第231號 上 訴 人 李清溪 訴訟代理人 郭子誠律師 被 上訴 人 張振茂 兼上列一人 訴訟代理人 陳家正 上二人共同 訴訟代理人 張喬薰 上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對民國113年5月24日 本院臺南簡易庭112年度南簡字第650號第一審簡易判決提起上訴 ，本院於民國114年2月26日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、上訴人即原告於原審起訴主張： 　㈠先位部分： 　⒈上訴人為門牌號碼臺南市○區○○路0段00號之1七樓之1（下稱 系爭7樓之1建物）區分所有權人，被上訴人陳家正、張振茂 先、後為門牌號碼臺南市○區○○路0段00號之1七樓(下稱系爭 7樓建物)之區分所有權人，兩戶建物呈直角相連，詎被上訴 人未經上訴人同意，擅自占用上訴人之系爭7樓之1建物外牆 ，將冷氣室外機及鐵窗興建、架設於系爭7樓之1建物外牆， 並將螺絲釘於上面，侵害上訴人對系爭7樓之1建物之使用收 益，妨害上訴人對於系爭7樓之1建物供居住利用之所有權行 使，爰先位部分依民法第767條第1項前段、第821條請求被 上訴人將臺南市東南地政事務所民國113年2月5日土地複丈 成果圖（下稱原審附圖）所示編號A之冷氣室外機、編號B之 鐵窗拆除之，並返還予全體共有人。 　⒉被上訴人雖抗辯該螺絲並未釘於上訴人之系爭7樓之1建物外 牆上，而係鎖在兩片鐵框上云云，然鐵窗實無可能懸浮於空 中，必定係釘於上訴人之系爭7樓之1建物外牆上，方可固定 ，被上訴人所辯不合常理，基此，被上訴人應證明占用上訴 人之系爭7樓之1建物外牆具合法權源，否則即屬無權占有。 又系爭7樓之1建物所屬社區大樓（名家福地，下稱系爭大樓 ）外牆，除被上訴人加蓋冷氣室外機外，究竟有多少住戶以 此種方式增建冷氣室外機不得而知，共有人及其應有部分是 否過半數尚屬有疑，尚難遽認各住戶就系爭社區外牆有各自 占有劃定特定範圍占有使用之默示分管情形，故無從僅因各 住戶以此使用外牆之事實，遽認系爭大樓住戶間有對建物外 牆之默示分管契約存在。 　⒊又因被上訴人所有如原審附圖所示編號A之冷氣室外機、編號 B之鐵窗無權占用上訴人之系爭7樓之1建物外牆，而受有相 當租金之利益，致上訴人受有損害，上訴人自得依民法第17 9條規定請求被上訴人給付相當於租金之不當得利。其不當 得利之計算標準如下： 　⑴被上訴人2人應按渠等先後占用上訴人之系爭7樓之1建物外牆 ，比例分擔5年間相當於不當得利之租金2,967元：依原審附 圖所示編號A之冷氣機、編號B之鐵窗占用上訴人之系爭建物 外牆面積合計為0.67平方公尺（冷氣機面積0.28平方公尺+ 鐵窗面積0.39平方公尺)，而審酌上訴人系爭7樓之1建物所 坐落之土地（臺南市○區○○段0000地號）位於臺南市東門路 上，且鄰近臺南市區，交通便利，周遭無其他嫌惡設施等情 ，應以該土地申報地價總價額年息10%計算不當得利數額方 為適當。是前開土地申報地價為每平方公尺8,858元，上訴 人於100年12月30日完成建物買賣登記，自得請求被上訴人 返還自起訴前5年相當於不當得利租金之數額2,967元（8,85 8元×0.67㎡×10%×5年）及自111年11月18日起至返還所占用之 外牆予上訴人之日止，按月應給付之數額則為49元（8,858 元×0.67㎡×10%12月）。 　⑵上訴人得請求之範圍應為自起訴日111年11月18日往前回推5 年，亦即106年11月19日至111年11月18日間為本件不當得利 之請求範圍，其中被上訴人陳家正占用時間為110年4月20日 系爭7樓建物完成所有權移轉登記之前（即自106年11月19日 起至110年4月19日止，共計約41月），應返還不當得利數額 為2,009元（每月49元×41月）；被上訴人張振茂則係自110 年4月20日起至111年11月18日止（共計約19個月），應返還 不當得利數額為931元（每月49元×19月），且被上訴人張振 茂未來須按年給付588元（每月49元×12月），直至其將如附 圖所示編號A之冷氣室外機、編號B之鐵窗拆除為止。　　 　㈡備位部分：被上訴人之冷氣室外機設置於上訴人之系爭7樓之 1建物窗外，致上訴人常年被迫無法開窗通風，實有造成上 訴人生活上之不便。尤其適逢夏日，被上訴人之冷氣室外機 運轉時，所產生之熱氣均會由窗口排放至上訴人之系爭7樓 之1建物中，並因室外機型老舊所產生之大量噪音，實已影 響上訴人之生活品質，故上訴人自得依民法第793條、第800 條之1規定，請求被上訴人禁止排放噪音、熱氣至其建物中 ，併依民法第184條、第195條請求被告給付損害賠償（計算 方式如先位聲明中不當得利之計算標準）。 　㈢並於原審聲明：　 　⒈先位聲明： 　⑴被上訴人張振茂應將系爭7樓之1建物上如原審附圖所示編號A 之冷氣室外機、編號B之鐵窗拆除並回復原狀，且將該部分 外牆返還予全體共有人。 　⑵被上訴人陳家正應向上訴人給付2,009元及自111年11月18日 起至清償日止，按年息5%計算之利息；被上訴人張振茂應向 上訴人給付931元及自111年11月18日起至清償日止，按年息 5%計算之利息；暨被上訴人張振茂自111年11月18日起至返 還前項冷氣室外機及鐵窗之日止，按年給付上訴人588元。 　⒉備位聲明： 　⑴禁止被上訴人於系爭7樓之1建物牆壁外之冷氣室外機運轉時 製造噪音、喧囂、排放熱風或為其他侵害上訴人居住安寧之 行為。 　⑵被上訴人陳家正應向上訴人給付2,009元及自111年11月18日 起至清償日止，按年息5%計算之利息；被上訴人張振茂應向 上訴人給付931元及自111年11月18日起至清償日止，按年息 5%計算之利息；暨被上訴人張振茂自111年11月18日起至返 還本判決前項冷氣機及鐵窗之日止，按年給付上訴人588元 。 二、被上訴人於原審之答辯： 　㈠系爭7樓之1建物之外牆，並非上訴人之專有部分，而應屬社 區區分所有權人公同共有之共用部分，非上訴人一人即可主 張權利，而被上訴人既為社區之區分所有權人，對系爭7樓 之1建物外牆本即有使用收益之權利。又建物外牆之使用， 依社會一般之通常使用方式，除承載建物結構及遮風擋雨功 能外，尚另有其他附加之功能（如安設或吊掛器物等），而 安設冷氣機及冷氣機鐵架，為吾人一般之外牆使用方法，且 亦無礙於建物外牆之設置目的（承載建物結構及遮風擋雨功 能），此觀諸社區除被上訴人外，幾乎各住戶均以此方式使 用外牆，甚至上訴人亦同；況被上訴人冷氣機外框之螺絲係 鎖在被上訴人所有之兩片鐵框上，並釘在被上訴人建物之牆 壁上，亦即被上訴人之冷氣機、鐵窗係安裝（於被上訴人陳 家正持有建物期間即已安裝）於自己之系爭7樓建物之牆壁 上，並未安裝於上訴人之系爭7樓之1建物牆壁上，僅係距離 上訴人之系爭7樓之1建物很近。從而，被上訴人於建物外牆 裝設冷氣鐵架及冷氣機等，既屬社會一般之外牆使用方式， 且又與建物外牆之設置目的及其功能等有任何影響，上訴人 主張侵害全體住戶權益云云，顯屬無端爭執。 　㈡又目前社會發展情形，都會地區人口密集，高樓大廈林立， 住戶緊鄰而居比比皆是，是彼此日常生活難免相互影響，故 依通常情形，倘房屋所有人係依正常方式使用，於合理範圍 内，縱或造成相鄰房屋所有人生活上之不便，亦難認係妨害 相鄰房屋所有人之所有權，故相鄰房屋所有人尚不得本於其 個別之所有權能請求予以排除。是被上訴人於建物外牆設置 冷氣機，既屬依正常方式使用，且於合理範圍内之正常使用 外牆方式，縱造成上訴人生活之不便，上訴人亦有忍受義務 ，是上訴人先位聲明及備位聲明請求拆除冷氣機及禁止冷氣 運作發出聲響氣體云云，於法不合。 　㈢被上訴人於建物外牆安設冷氣鐵架及裝設冷氣等，本即屬合 法權利之行使，則被上訴人縱受有利益，亦非無法律上之原 因。從而，上訴人依不當得利之規定請求被上訴人給付云云 ，亦屬於法不合。至上訴人另主張因冷氣運行產生氣體侵害 其權利，請求損害賠償云云，因被上訴人並無不法侵害，且 系爭冷氣縱自排風口排放熱氣或產生音響，尚屬輕微且依據 地方習慣認為相當，上訴人主張妨害其生活安寧，亦屬無據 等語，資為抗辯。並於原審聲明：上訴人之訴駁回。 三、原審判決駁回上訴人之起訴，上訴人不服提起上訴，並聲明 （見簡上卷第16頁）： 　㈠先位上訴聲明： 　⒈原判決廢棄。 　⒉被上訴人張振茂應將系爭7樓之1建物上如原審附圖所示編號A 所示之冷氣室外機、編號B所示之鐵窗拆除並回復原狀，且 將該部分外牆返還予全體共有人。 　⒊被上訴人陳家正應向上訴人給付2,009元及自111年11月18日 起至清償日止，按年息5%計算之利息；被上訴人張振茂應向 上訴人給付931元及自111年11月18日起至清償日止，按年息 5%計算之利息；暨被上訴人張振茂自111年11月18日起至拆 除前項冷氣室外機及鐵窗並回復原狀之日止，按年給付上訴 人588元。 　㈡備位上訴聲明： 　⒈原判決廢棄。 　⒉禁止被上訴人於系爭7樓之1建物牆壁外之冷氣室外機運轉時 製造噪音、喧囂、排放熱風或為其他侵害上訴人居住安寧之 行為。 　⒊被上訴人陳家正應向上訴人給付2,009元及自111年11月18日 起至清償日止，按年息5%計算之利息；被上訴人張振茂應向 上訴人給付931元及自111年11月18日起至清償日止，按年息 5%計算之利息；暨被上訴人張振茂自111年11月18日起至不 為前項行為之日止，按年給付上訴人588元。 四、上訴人於本院之陳述，除與原判決記載相同者外，並補充： 原審僅憑系爭大樓之外牆遭多數住戶設置鐵架、空調設備且 歷時多年，即逕認各住戶屬默示同意之意思表示，惟其他區 分所有權人縱未為明示反對，其原因多端，且被上訴人未能 舉證證明共有人曾以舉動或其他情事，足以間接推知有同意 占用系爭建物外牆之意思，自僅堪認為屬單純之沉默，尚難 僅憑其他共有人未提出異議或反對，逕認已構成默示同意； 又依被上訴人所提出之手機錄影光碟顯示被上訴人所有之冷 氣機鐵窗，確係釘置於上訴人住戶之外側牆面上等語（見簡 上卷第127至130頁）。 五、被上訴人於本院之陳述，均與原判決記載相同。並聲明：上 訴駁回（見簡上卷第75頁)。 六、兩造不爭執事項如下（見簡上卷第123頁）： 　　上訴人為系爭7樓之1建物所有權人；系爭7樓建物原為被上 訴人陳家正所有，嗣於110年4月20日以買賣為原因移轉登記 為被上訴人張振茂所有。 七、本院得心證之理由： 　㈠先位部分： 　⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民 事訴訟法第277條本文定有明文。民事訴訟如係由原告主張 權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證 實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉 證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法 院17年上字第917號裁判意旨參照）。 　⒉經查： 　⑴上訴人主張伊為系爭7樓之1建物之所有權人，被上訴人張振 茂現為系爭7樓建物之所有權人（被上訴人陳家正為該建物 之前所有權人），兩戶建物呈直角相連；被上訴人在系爭大 樓之外牆架設如原審附圖所示編號A之冷氣室外機、編號B之 鐵窗等情，為兩造所不爭執，並有土地建物查詢資料、異動 索引查詢資料、建物登記第一類謄本、現況照片、原審勘驗 筆錄及原審附圖（見南司簡調卷第47頁、南簡卷第41、42、 153、185至201、227至233、239至241、269頁）附卷足憑， 且為被上訴人所不爭執，堪認為真實。本件上訴人先位主張 被上訴人無權占用系爭7樓之1建物外牆，備位主張原審附圖 A之冷氣室外機運轉時製造噪音並排放熱風，侵害上訴人居 住安寧，均為被上訴人所否認，依前揭說明，應由上訴人就 此負舉證責任。本件上訴人主張被上訴人於系爭7樓之1建物 外牆裝設冷氣鐵架及冷氣機云云，固提出手機錄影光碟及翻 拍畫面(見簡上卷第81至91頁)為據，惟該機錄影光碟及翻拍 畫面均無法認定被上訴人鐵窗之螺絲係鎖在系爭7樓之1建物 外牆。 　⑵又共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有 之附屬建築物，而供共同使用者。公寓大廈管理條例（下稱 公寓條例）第3條第4款定有明文。按公寓大廈之外牆，係建 築物之主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要，性質上 亦不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使 用，自屬共同使用部分（最高法院108年度台上字第1538號 判決意旨參照）。再者，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂 平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、 設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦 理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決 議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受 該規約或區分所有權人會議決議之限制。公寓條例第8條第1 項定有明文。是就公寓大廈外牆管理使用之限制，須規約另 有規定或區分所有權人會議已有決議，並經向直轄市、縣（ 市）主管機關完成報備有案，其區分所有權人始受限制。否 則，區分所有權人就屬共有部分之外牆仍可自由使用，非屬 無權占用（最高法院108年度台上字第1538號民事判決意旨 參照）。另共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共 有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相 容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉 ，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。再所謂 默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有 承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特 定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意 思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院100年 度台上字第2103號判決意旨參照）。本件上訴人就系爭大樓 外牆是否存有使用限制乙情，迄今未提出公寓大廈規約或區 分所有權人會議之決議以資佐證，況經本院檢視系爭大樓外 牆照片、現場照片（見南簡卷第127至135、232至233頁、簡 上卷第135、137頁），系爭大樓之各樓層多有架設鐵窗、雨 遮、鐵架、懸掛空調室外機等，且上訴人亦在其系爭7樓之1 建物之外牆裝設鐵架，用以固定窗型冷氣機（見南簡卷第23 2、233頁），是依一般社會通念堪認系爭大樓之區分所有權 人就屬共有部分之外牆係由區分所有權人各自使用，並可懸 掛、架設上開裝置設施一事，已有默示同意而有默示分管契 約存在。 　⒊依上，被上訴人在系爭7樓建物之外牆裝設如原審附圖A、B所 示之鐵窗、冷氣機，難認侵害上訴人及其他共有人之所有權 ，亦未受有相當於租金之不當得利。是上訴人此部分主張， 為無理由，應予駁回。 　㈡備位部分： 　⒈按人格權受侵害時，得請求法院除去其侵害；有受侵害之虞 時，得請求防止之。不法侵害他人之身體、健康、名譽、自 由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重 大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額 ，民法第18條第1項、第195條第1項定有明文；而於他人居 住區域發出超越一般人社會生活所能容忍之噪音，應屬不法 侵害他人居住安寧之人格利益，如其情節重大，被害人非不 得就其非財產上之損害，請求賠償相當之金額（最高法院92 年台上字第164號判例意旨參照），然而「噪音」之認定， 應以是否超越「一般人社會生活所能容忍」之客觀標準決定 ，而非單憑當事人主觀喜惡或感受以為審認。又土地所有人 於他人之土地、建築物或其他工作物有瓦斯、蒸氣、臭氣、 煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動及其他與此相類者侵入時， 得禁止之。但其侵入輕微，或按土地形狀、地方習慣，認為 相當者，不在此限。前揭規定，於地上權人、農育權人、不 動產役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工 作物利用人準用之。民法第793條、第800條之1雖有明文。 然氣響之侵入，按土地形狀，地方習慣可否認為相當，仍應 參酌主管機關依法所頒布之管制標準予以考量，俾與事業之 經營獲得衡平，以發揮規範相鄰關係積極調節不動產利用之 功能（最高法院99年度台上字第223號民事判決意旨參照） 。 　⒉經查：系爭7樓之1建物、系爭7樓建物之窗戶設置緊密相鄰， 系爭大樓之其他房間窗戶設置亦是如此，難以期待有足夠之 空間保持個別房屋之絕對安寧性。且系爭大樓之空調設備多 設置、懸掛於系爭大樓之外牆，實無法避免冷氣機有運轉聲 音、排放熱氣侵入之情形；況該噪音、熱氣是否已超越一般 人社會生活所能容忍之客觀標準，上訴人亦未提出相關事證 以實其說，是上訴人主張應禁止被上訴人之冷氣室外機運轉 時製造噪音、喧囂、排放熱風或為其他侵害上訴人居住安寧 之行為，並主張依民法第184條、第195條規定請求損害賠償 ，均屬無據。 八、綜上所述，上訴人先位主張依民法第767條、第821條、第17 9條之規定，請求拆除原審附圖所示編號A之冷氣室外機、編 號B之鐵窗並回復原狀，並請求被上訴人陳家正、張振茂應 分別給付相當於租金之不當得利；備位主張依民法第793條 、第800條之1之規定禁止被上訴人為侵害上訴人居住安寧之 行為，並依民法第184條、第195條之規定請求被上訴人損害 賠償，均屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並 無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理 由，應駁回其上訴。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所援用之 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰 不逐一論列，附此敘明。 十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　審判長 法　官 林勳煜 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 法　官 施介元 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 法　官 王淑惠 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 書記官 洪凌婷

2025-03-19

TNDV-113-簡上-231-20250319-3

上易
臺灣高等法院臺中分院

拆屋還地等

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上易字第490號 上 訴 人 陳芝媛 被上訴人 賴清吉 賴麗華 賴秀眉 賴玉枝 上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國113年7月17 日臺灣臺中地方法院112年度訴字第1640號第一審判決提起上訴 ，本院於114年2月11日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條所列各款事由，爰依上訴人聲請，由其一造辯 論而為判決。 貳、被上訴人主張： 　　被上訴人與訴外人賴錦地、賴明玉、林世澤（下合稱賴錦地 等3人）共有臺中市○○區○○段000000地號土地（下稱系爭土 地），被上訴人之應有部分如附表所示。上訴人所有門牌號 碼臺中市○○區○○路0段000巷0號房屋（下稱系爭房屋）之磚 牆及雨遮（下稱A地上物）無權占用系爭土地如附圖標註241 -42(A)部分土地（面積0.18平方公尺）。被上訴人得依民法 第767條第1項規定，請求上訴人拆除占用部分地上物並返還 土地予被上訴人及其餘共有人，並得請求上訴人給付自民國 107年5月19日至112年5月18日之5年期間，按申報地價年息 百分之10計算如附表欄所示相當於租金之不當得利；暨自1 12年5月19日起至返還土地之日止，按年給付如附表欄所示 之不當得利。爰依民法第767條第1項、第821條及第179條等 規定，求命：㈠上訴人應將A地上物拆除，並將該部分土地返 還予被上訴人及其他共有人。㈡上訴人應給付被上訴人如附 表欄所示之金額，及自112年5月19日起至返還土地之日止 ，按年給付被上訴人如附表欄所示之金額。㈢願供擔保，請 准宣告假執行（原審就上開部分為被上訴人勝訴之判決，上 訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴；被上訴人敗訴部分 ，未據其聲明不服，已告確定，非本院審理範圍，不予贅載 ）。並在本院答辯聲明：上訴駁回。 參、上訴人抗辯： 　　上訴人所有系爭房屋係繼承自母親許撰而登記取得，許撰則 係以買賣之原因自前手林清堯取得，不清楚林清堯之前手為 何人。且系爭土地分割前之241地號土地之原所有權人賴諸 隆（已於75年7月9日死亡）已出具土地使用權同意書予原始 起造人供建築房屋，A地上物為磚牆及雨遮部分，係有權占 有系爭土地，上訴人所得利益甚微，被上訴人訴請拆除A地 上物為濫用權利等語。上訴人就其在原審敗訴部分，提起上 訴，並在本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡ 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。 肆、本院之判斷： 一、被上訴人主張其與賴錦地等3人共有系爭土地，被上訴人之 應有部分如附表所示；而系爭房屋之A地上物（磚牆及雨遮 ）占用系爭土地如附圖標註241-42(A)部分（面積0.18平方 公尺）等事實，為上訴人所不否認，並經原審囑託臺中市中 正地政事務所複丈並繪製附圖在案，且有系爭土地登記謄本 、勘驗筆錄、系爭房屋現場照片可佐(原審卷一第71-72頁、 347-351頁、355頁），堪予信實。 二、被上訴人主張A地上物無權占用系爭土地一節，雖為上訴人 所否認，並以前詞置辯。惟查： 　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前 段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者 ，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占 有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉 證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明 之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。 　㈡上訴人辯稱系爭土地係分割自241地號土地，而分割前241地 號土地之原所有權人賴諸隆有出具67年1月17日土地使用權 同意書（下稱甲同意書），已同意使用該分割前241地號土 地全部面積1647平方公尺，故A地上物係有權占有一節，並 提出甲同意書為證（原審卷一第403頁）。被上訴人雖不爭 執系爭土地係分割自241地號土地，而分割前241地號土地之 原所有權人賴諸隆有出具甲同意書等事實，惟抗辯賴諸隆已 變更僅同意使用分割前241地號土地部分面積675.31平方公 尺部分，且依該同意書所附地籍圖謄本標示之同意使用範圍 位置、形狀，並不包括分割後241-42地號土地等語，並提出 67年1月土地使用權同意書為證（下稱乙同意書，原審卷一 第317頁）等語。經查： 　⒈兩造均不爭執依原審調取系爭房屋之使用執照即臺中市政府 發展局68中工建使字第696號（建造號碼67中工建建字第114 號）之卷宗資料影本（見原審卷一第493-564頁），該卷宗 內有甲、乙同意書，又乙同意書後並附有標示同意面積範圍 之地籍圖（分見原審卷一第540頁、555頁）之事實，亦不否 認該二份同意書之真正性，雖兩造就甲、乙同意書何者先為 提出，有無互為取代或變更而生爭執，且依證人即系爭房屋 之之設計兼監造者藍澄雄建築師在原審證稱：為何有2張土 地使用權同意書，因為時間太久，不記得了等語（原審卷一 第483、484頁），亦無法推斷前開甲、乙同意書何者先為提 出，有無互為取代或變更等爭議事項，惟依甲、乙同意書上 均記載：「……等人，擬在下列土地（指分割前241地號土地 ）建築貳層樓加強磚造建築物乙棟，業經賴諸隆等人完全同 意，為申請建照執照，特立此同意書為憑」等語，及依前開 卷宗資料內所附建物竣工照片，顯示當時土地上僅有系爭房 屋之主建物，並無A地上物存在之事實，有該卷宗內之現場 完工照片可佐（原審卷一第323-324頁），亦為上訴人所不 否認（本院卷第90頁），可證該建案申請建造之建物僅有上 述主建物，A地上物之磚牆、雨遮，並非前揭執照所核發系 爭房屋之主體建物部分，並不在甲或乙同意書興建建物之範 圍。足認無論是甲同意書或乙同意書，至多僅能證明賴諸隆 在67年間同意提供分割前241地號土地以供使用部分，係同 意興建該建造執照及使用執照所核發之「貳層樓加強磚造建 築物」部分，並未包含上開執照所核准之主體建物以外之增 建物。至於該等同意書如有同意提供主體建物坐落位置以外 部分土地，至多係同意作為法定空地使用，並不能證明賴諸 隆有同意起造人於主體建物坐落位置以外部分土地亦得興建 地上物。故上訴人抗辯其所有A地上物部分基於甲同意書而 得占用系爭土地云云，並不可採。 　⒉上訴人另抗辯A地上物係當時建商統一做二次施工，而賴諸隆 為當時起造人之一，自有獲得賴諸隆之同意云云。惟查，上 訴人主張依據系爭房屋之使用執照卷宗內資料，系爭房屋在 興建時之編號為B7一節（本院卷第90頁），此外，同一建案 之其他房屋尚有編號為B1、B2、B3、B5、B6等5戶建物，上 開6戶主建物外之增建物部分，圍牆、雨遮型式規格並不一 致，有現場照片可佐（原審卷一第355-371頁），上訴人雖 陳稱係各戶事後改建或加建云云（本院卷第91頁），然未提 出證據以實其說，不能逕認上開增建物係建商獲得賴諸隆同 意而在系爭土地上統一施作之事實。此外，上訴人並未提出 分割前241地號土地所有權人賴諸隆等人或系爭土地所有權 人即被上訴人等共有人有同意上訴人可在系爭土地興建A地 上物之事實，故上訴人抗辯A地上物有權占用系爭土地云云 ，即無足採。 　⒊上訴人雖聲請調查賴諸隆之繼承人兼另戶房屋起造人賴錦地 、同社區另戶林棟材父親為證人，惟賴錦地的親屬在原審已 具狀表示賴錦地已高齡90歲，已不清楚土地之事等語（原審 卷一第453頁），上訴人於原審表示無意見而不爭執（原審 卷一第462頁），則賴錦地既已高齡90歲且對於系爭土地之 事已不復記憶，自無再調查之必要；至於林棟材父親部分， 上訴人表示待證事項為林棟材父親向賴錦地買門牌號碼臺中 市○○區○○路0段000巷0號房屋（下稱4號房屋），有關土地的 使用關係一事等語（本院卷第90頁第18-19行），然林棟材 父親與賴錦地有無約定4號房屋使用系爭土地部分，與賴諸 隆或被上訴人是否同意系爭房屋之所有權人在系爭土地上興 建A地上物，係屬二事，上開待證事項與A地上物是否有占用 系爭土地之合法權源並無關聯性，亦無調查之必要，併此敘 明。 　㈢另按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，此觀民 法第148條規定甚明。又權利之行使，是否以損害他人為主 要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及 國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其 權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損 失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社 會化之基本內涵所必然之解釋。上訴人雖辯稱被上訴人請求 拆除A地上物，屬權利濫用云云，然被上訴人已否認，且在 自由經濟市場機制下，斟酌情況，權衡損益，上訴人所有之 A地上物係供雨遮、大門、圍牆、庭院等用途，並非合法申 請之房屋主體建物，經比較權衡後，上訴人雖受有拆屋還地 之財產上不利益，然被上訴人為追求其使用系爭土地之目的 ，而回復其對共有系爭土地所有權能之完整性，尚難認被上 訴人之權利行使行為係以損害上訴人為主要目的，故上訴人 抗辯被上訴人訴請拆除A地上物為權利濫用云云，亦不可採 。 　㈣上訴人所有A地上物占用系爭土地既無合法權源，被上訴人依 民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人將A地上物 拆除，並將占用土地返還被上訴人，即屬有據。 三、又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179條前段定有明文，而得請求之不當得利範圍， 應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準， 而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會 通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照） 。土地法第105條準用同法第97條之規定，租用基地之租金 以不超過土地申報地價年息百分10之為限。上訴人無合法權 源而以A地上物占用被上訴人共有系爭土地，則上訴人就該 地上物占用之範圍即獲有相當於租金之不當利益，而上訴人 對於被上訴人請求自107年5月19日至112年5月18日之5年期 間不當得利以附表所示申報地價每平方公尺新臺幣4,394.6 元為計算基礎部分並不爭執（本院卷第64頁第15行），但抗 辯應以年息百分之3為計算云云。經審酌系爭土地臨太原路3 段602巷銜接太原路3段，交通便利，附近並無嫌惡設施，上 訴人以A地上物作為庭院大門供生活居住使用等情事，業經 原審勘驗現場屬實，並有現場照片可佐（原審卷一第349、3 55頁），認被上訴人主張以申報地價年息百分之10計算之， 尚稱允當。經核算A地上物在107年5月19日至112年5月18日 之5年期間，占用系爭土地面積為0.18平方公尺，並以前揭 上訴人所不爭執申報地價依年息百分之10計算之結果即如附 表欄所載（每年金額部分如附表欄所載），上訴人對上開 計算結果，亦無爭執（本院卷第64頁），則被上訴人主張按 其各人應有部分，107年5月19日至112年5月18日之5年期間 ，各得對上訴人請求給付如附表欄所載不當得利金額，並 主張上訴人應自112年5月19日起至返還占用土地之日止，各 應按年給付被上訴人如附表欄所示之不當得利金額，均屬 有據。 四、綜上，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第821條 規定，請求上訴人應將A地上物拆除，並將該部分土地返還 予被上訴人及其他共有人；上訴人應給付被上訴人各如附表 欄所示之金額，及自112年5月19日起至返還土地之日止， 按年給付被上訴人各如附表欄所示之金額，為有理由，應 予准許。原審判決上訴人敗訴，併為兩造附條件之准、免假 執行宣告部分，尚無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當 ，求予廢棄改判，並無理由，應駁回其上訴。 伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，不另論述。 陸、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　 　月　 11　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　　審判長法　官　張瑞蘭 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭舜元 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林孟和 正本係照原本作成。　　　 不得上訴。　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　何佳錡 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日 附表 地號 占用面積 申報地價 相當租金之不當得利（10％） 臺中市○○區○○段000000地號土地 0.18㎡ 4,394.6元/㎡ 被上訴人 應有部分 5年金額 每年金額  賴清吉 6/32 74元 15元 賴麗華 4/32 49元 10元 賴秀眉 4/32 49元 10元 賴玉枝 4/32 49元 10元

2025-03-11

TCHV-113-上易-490-20250311-1

重上
臺灣高等法院臺南分院

損害賠償

臺灣高等法院臺南分院民事判決 112年度重上字第111號 上 訴 人 陳仁欽 訴訟代理人 鄭植元律師 林世勳律師 蔡長勛律師 被上訴人 太子建設開發股份有限公司 法定代理人 羅智先 訴訟代理人 金玉瑩律師 李育錚律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年7月 31日臺灣臺南地方法院110年度重訴字第290號第一審判決提起上 訴，本院於114年1月14日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、被上訴人主張：上訴人於民國92年1月至99年7月4日，擔任 被上訴人之總經理，綜理公司各項業務，兩造間有委任關係 。上訴人於96年8月間，代表被上訴人與訴外人蔡鎮宇，就 蔡鎮宇名下坐落○○市○區○○段000、000-0至000-0、000-00至 000-00地號等00筆土地（下稱系爭土地）洽談合作開發事宜 ，由上訴人親自將雙方合意內容擬定為契約，指派財務經理 鄭德盛，於96年10月26日代表被上訴人與蔡鎮宇簽訂土地買 賣契約（下稱系爭契約），由被上訴人以新臺幣（下同）1 億4,000萬元購買系爭土地。因上訴人未親自確認或指派法 務人員審閱契約內容，漏未發現契約第2條第2項（下稱系爭 追加價款條款）：「本案預估總銷售額為3億4,000萬元，雙 方同意於使用執照取得日起算6個月屆滿時，結算實際已銷 售總價款，如有溢上開預估總銷售金額時，以溢價金額（不 含營業稅）扣除乙方自取得標的土地產權起，迄上開結算日 止，就貸款額度1億2,500萬元整所設算之土地貸款利息後， 餘額之40％為追加土地買賣價款」之約定，與原先秉持「合 建精神」之「銷售金額扣除成本後之超額盈餘再分配一定比 例予地主」之意旨明顯不符，導致只要建案銷售額逾3億400 0萬元，被上訴人便須將溢價金額扣除土地貸款利息後之40％ ，作為追加價款給付蔡鎮宇，毋庸扣除買地、興建、管銷等 成本，使被上訴人蒙受鉅額虧損之風險。上訴人於系爭契約 之簽約過程，未事先將契約交法務等相關人員協助審閱，復 未親自對契約內容作最後之確認，即指示下屬與蔡鎮宇簽約 ，導致未能察覺系爭契約條款有與上訴人之真正意旨不符， 其行為顯然違反經理人應盡之善良管理人注意義務。其後被 上訴人於系爭土地上興建建案「太子美學」之大樓（下稱系 爭建案），於100年10月27日取得臺南市政府工務局核發之 使用執照。蔡鎮宇即於104年6月間，依系爭契約第2條第2項 ，請求上訴人給付追加買賣價款，經本院以107年度重上更 一字第9號判決，命上訴人給付蔡鎮宇8418萬5,220元，及自 102年7月17日起算之法定遲延利息；被上訴人提起上訴，經 最高法院駁回上訴確定；被上訴人於108年12月13日給付蔡 鎮宇1億0813萬8216元。如上訴人未漏將扣除成本再作利潤 分配之意旨載入系爭追加價款條款，系爭建案銷售額扣除土 地貸款利息與被上訴人支出之各項成本費用後，於101年4月 27日結算時已虧損604萬7875元，根本無須再給付任何款項 予蔡鎮宇。因上訴人之疏失，致被上訴人受有給付上開金額 之損失。爰依民法第544條、公司法第23條第1項之規定，請 求上訴人賠償1億0813萬8216元，並加計自起訴狀繕本送達 翌日起算之法定遲延利息等語。 二、上訴人則以：上訴人處理系爭契約之簽訂，未違反善良管理 人之注意義務，伊擔任總經理期間，被上訴人就土地買賣事 宜未有明確之內部作業規範，系爭契約經公司內部員工多人 經手均未發現缺失，被上訴人就其之使用人之過失應負與有 過失之責；系爭建案總銷售額累計至101年12月31日止為8億 0753萬2,000元，扣除成本6億8742萬6,350元，縱使再支付 追加買賣價款給蔡鎮宇，被上訴人亦無虧損；上訴人任職總 經理月薪約17萬元，7年半薪資1657萬多元，若須伊賠償被 上訴人8418多萬元，顯屬過苛造成上訴人生計困難，應依民 法第218條酌減等語，資為抗辯。 三、原審判決命上訴人給付被上訴人8418萬5220元，及自110年1 1月16日起算之法定遲延利息，駁回被上訴人其餘之訴。上 訴人不服提起上訴。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分 廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及其假執行聲 請均駁回。 　　被上訴人答辯聲明：上訴駁回。 　　（被上訴人就其敗訴部分未提起上訴，此部分已非本院審理 範圍，被上訴人於原審另主張依民法第184條第1項前段請求 ，於本院審理時已不再主張此項請求權。） 四、兩造不爭執事項： 　㈠上訴人於65年3月任職被上訴人之財務會計人員，歷任職員、 課長、襄理、副理、經理、協理，於89年間升任副總經理， 92年1月1日由執行副總經理升任總經理，至99年7月4日屆齡 退休（108偵字第9533號卷第279頁），前後任職被上訴人34 年。 　㈡被上訴人於96年10月26日與蔡鎮宇簽訂爭買賣契約，蔡鎮宇 以1億4,000萬元出售系爭土地予被上訴人，面積3372.73平 方公尺。於契約第2條第2項約定有系爭追加價款條款。被上 訴人已給付系爭土地價款1億4,000萬元予蔡鎮宇，蔡鎮宇於 96年11月15日，將系爭20筆土地移轉登記為被上訴人所有。 系爭土地於98年7月23日，合併登記為臺南市○區○○段000地 號土地。 　㈢被上訴人於系爭土地上興建系爭建案，於100年10月27日取得 臺南市政府工務局(100)南工使字第03894號使用執照。 　㈣蔡鎮宇於104年6月10日，依系爭追加價款條款，請求被上訴 人給付追加價款，經臺南地院104年度重訴字第151號判決、 本院106年度重上字第46號判決、107年度台上字第321號判 決後，經本院107年度重上更一字第9號判決：被上訴人應給 付蔡鎮宇84,185,220元，及自102年7月17日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息。被上訴人不服提起上訴， 經最高法院以108年度台上字第2078號民事裁定駁回上訴確 定（下稱本院另案）。被上訴人已於108年12月13日，依確 定判決給付蔡鎮宇108,138,216元（含利息）。 　㈤本院另案更一審訴訟程序係於107年8月1日收案，107年9月18 日進行第一次準備程序，被上訴人於107年10月22日聲請告 知上訴人訴訟，告知訴訟狀繕本於107年11月8日送達上訴人 ，上訴人未參加訴訟，但於準備程序及言詞辯論程序，均委 任林世勳、郭群裕律師參與，上訴人曾親自到庭陳述，於10 8年4月23日準備程序進行爭點整理時，上訴人對爭點整理表 示無意見。　 　㈥系爭建案自使用執照取得日起算6個月屆滿時即101年4月27日 為止，實際已銷售之總價款為597,183,255元。被上訴人自9 6年11月15日取得系爭土地產權之日起至101年4月27日止， 依系爭契約第2條第2項約定計算之土地貸款利息為46,720,2 05元。 　㈦被上訴人於系爭建案實際支出建築成本為310,098,285元、廣 告費及管銷費為104,896,711元、過戶費及佣金為1,525,929 元。被上訴人101年度財務報告中記載，累計至101年12月31 日止，系爭建案總銷售額為807,532,000元。 　㈧被上訴人於106年10月27日，向法務部調查局臺南市調查處（ 下稱台南調查處），對上訴人提起違反證券交易法等刑事告 訴，經臺南地方檢察署（下稱臺南地檢署）檢察官以108年 度偵字第9533號（下稱系爭偵查案件）為不起訴處分，被上 訴人不服聲請再議，經臺灣高等檢察署臺南檢察分署以110 年度上聲議字第855號處分書駁回再議確定。 五、兩造爭執事項： 　㈠被上訴人主張上訴人漏未將扣除成本再為利潤分配之意旨載 入系爭追加價款條款，就系爭買賣契約之簽立違反善良管理 人之注意義務，致被上訴人受有額外支付蔡鎮宇追加價款之 損害，是否可採？ 　㈡被上訴人依民法第544條、公司法第23條第1項之規定，請求 上訴人賠償84,185,220元及法定遲延利息，有無理由？ 　㈢上訴人以民法第217條與有過失及民法第218條生計減輕抗辯 ，是否可採？ 六、本院之判斷： 　㈠查商業事件審理法第2條第2項第1款規定：商業訴訟事件指下 列各款事件：一、公司負責人因執行業務，與公司所生民事 上權利義務之爭議，其訴訟標的之金額或價額在新臺幣一億 元以上者。司法院發布本法於110年7月1日施行，本件被上 訴人係於110年10月20日對上訴人提起訴訟，請求就上訴人 擔任其總經理即公司負責人期間，執行系爭土地買賣之公司 業務所生損害賠償責任，賠償金額為1億0812萬6216元，有 起訴狀可按（原審110年度補字第843號卷第15頁）。是本件 應屬商業訴訟事件，依同法第3條第1項規定，專屬商業法院 管轄。但同法第5條第6項規定，普通法院已就商業事件為本 案終局判決後，上級法院不得以其違背專屬管轄為由廢棄原 裁判。依上說明，本件原審法院既未移送商業法院審理而 自為判決，本院就本件訴訟即應為實體審理，合先說明。 　㈡關於爭點㈠部分： 　⒈兩造間於系爭契約簽訂時存有委任關係： 　　上訴人於92年1月1日升任被上訴人之總經理，至99年7月4日 屆齡退休，系爭契約簽訂於96年10月26日（不爭執事項㈠、㈡ ）。依公司法第29條第1項規定：「公司得依章程規定置經 理人，其委任、解任及報酬，依左列規定定之。……」是以， 依公司法設置之經理人與公司間為民法第528條規定之委任 關係，上訴人既係被上訴人之總經理，則兩造間之關係為委 任關係，堪以認定。又公司法第8條第2項規定，公司之經理 人在執行職務之範圍內亦為公司負責人，準此，上訴人於擔 任被上訴人之總經理期間在執行職務範圍內，係被上訴人之 負責人，亦堪認定。 　⒉上訴人處理本件契約之簽訂應盡善良管理人之注意義務：　 　　按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己 事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意 為之，民法第535條著有明文。如前所認定，上訴人係公司 負責人，依公司法第23條第1項規定，公司負責人應忠實執 行職務並盡善良管理人之注意義務。上訴人既擔任被上訴人 之總經理，受有報酬（月薪17萬元，本院卷二第270頁）， 於執行職務訂立系爭買賣契約時，自應盡善良管理人之注意 義務。次按「公司負責人應忠實執行業務並盡善良管理人之 注意義務，如有違反致公司受有損害者，負損害賠償責任。 受任人處理委任事務，其受有報酬者，亦應以善良管理人之 注意為之。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之 行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。此觀公司法第 23條第1項、民法第535條及第544條規定自明。所謂忠實執 行業務係指公司負責人執行業務，應充分取得並了解資訊， 為公司謀取最大利益並防免公司受有損害；所謂盡善良管理 人之注意義務，則係指具有相當知識經驗且忠於職守之受任 人，依交易上一般觀念所用之注意而言（最高法院106年度 台上字第472號、107年度台上字第1052號民事判決意旨參照 ）。 　⒊系爭契約係上訴人主導訂立： 　⑴上訴人於偵查案件在臺南調查處接受調查（110年2月20日） 時供述，其擔任總經理期間，被上訴人之公司治理係採總經 理制，總經理之職務包含綜理公司全臺灣各部門所有業務， 土地採購金額在5億元以下者，總經理可直接決行，不用送 董事會等語（臺南地檢署108年度偵字第9533號卷，以下稱1 08偵9533卷，筆錄影本附本院卷二第113-114、118頁）。系 爭土地之價金為1億4000萬元，在其決行權限範圍內。上訴 人就系爭契約之簽訂過程，陳稱：「契約書的條文都是由我 與王寶珠直接洽談，沒有其他人參與」「談妥所有買賣條件 後，於簽約當日再拿給鄭德盛審視並請他持往與蔡鎮宇或王 朝籐簽合約」「本土地開發契約內容我沒有拿給法務人員審 核，我都是交待鄭德盛辦理」「一般來講，太子建設公司土 地開發案契約書條文都會先交給法務人員或財務部門、企劃 部門等相關單位複核，…」等語（同上卷第122-123、131頁 ）。上訴人於同日接受檢察官訊問時供稱：「系爭契約是我 草擬的，簽約當天交給鄭德盛去簽約」「我草擬的買賣契約 就已經包含第2條第2款有關於追加土地買賣價款的約定，… 」「我所擬的合約沒有拿給太子建設法務人員審核」「會叫 鄭德盛代表公司簽約是因為他當天有空，我沒空。不見得所 有的合約都要我去簽，因為合約我都擬好了，只是叫鄭德盛 去簽」等語（同上卷第137-138頁）。依其於調查處及檢察 官訊問之上開陳述，系爭土地開發案之談判、交涉係其親自 處理，系爭契約之條款係其個人直接擬定，並無公司之其他 相關人員參與。 　⑵江校煜（被上訴人臺南分公司96年7月至9月30日之經理）於 臺南調查處調查時（107年1月5日）證稱：「陳仁欽於92年 至98年間擔任本公司總經理，於96年8月間，向土地開發單 位同仁戴均融表示，對○○段000號等00筆土地進行土地開發 效益評估，…有製作本建地之損益分析表，並上簽至我本人 ，我簽核後亦有逐級陳核至總經理，但陳仁欽將損益表擱置 在他那邊，沒有做指示。…；被告於96年10月26日指示財務 經理鄭德盛與蔡鎮宇簽訂土地買賣契約。但陳仁欽與蔡鎮宇 商議之交易條件，並未先在公司進行提案討論，亦未依一般 簽約程序經法務人員或公司配合的顧問律師審閱契約條文， 係由陳仁欽自行決定簽約」等語（106年度他字第5763號卷 ，第77至83頁，筆錄影本附本院卷二第238頁）。該證人於 檢察官訊問（109年7月17日）時證稱「…當時我曾陪同戴均 融及業務部門代表，去現地會勘，查看現地有無嫌惡設施及 現地狀況，回來後把這個土地開發案交由戴均融他們去作評 估，後來土地開發部門作成個案損益分析表呈核上來，…業 務單位加註意見…認為不符合公司目標，建議不予開發，我 看完簽名便往上呈核給陳仁欽總經理。」等語（108偵9533 卷，第183至186頁，筆錄影本附本院卷二第248頁）。又證 人所稱損益分析表（96年9月10日）影本亦存卷可按（同上 卷第235頁）。依證人之證述，系爭土地之買賣過程未於事 先經公司相關人員商議討論，上訴人未接受土地開發部門之 不開發之建議，逕行決定買受系爭土地。 　⑶戴均融（臺南分公司經理）於檢察官訊問時（109年7月17日 ）證稱：「…94年7月1日調到台南分公司開發處的規劃課，… ○○段000地號土地是陳仁欽總經理交辦…，要我進行評估，96 年年中，我就跟…經理江校煜及業務部門王朝禾、姚正慧， 去現地勘査及討論商品的定位，評估完之後，…，製作了本 案的個案損益分析表，…，就給會辦單位加註意見，結論是 不建議開發，呈核給經理江校煜，後來就沒有下文」「沒有 看過本件的土地買賣契約，簽約時我沒有在場」等語（108 偵9533卷，第186至188頁，筆錄影本附本院卷二第250頁） 。依證人之證述，上訴人未接受內部同仁之不開發系爭土地 之建議，簽約當日其不在場。　 　⑷鄭德盛（簽約當時之財務經理）於偵查（108年4月18日）時 證稱：「是當時之總經理陳仁欽叫我去簽訂契約，…；本件 土地買賣洽談、契約擬定我的感覺是陳仁欽總經理和對方談 好的」「他叫我去簽，就是沒有問題，就是我形式上去蓋章 ，就是代他去而已」「沒有參與本件土地買賣契約之洽談及 擬定」等語（106他字第5763號卷，第178至180頁，筆錄影 本附原審卷第228頁）。於偵查中（109年11月2日）證稱「 契約不是我擬的，…是陳仁欽叫我去跟對方簽約的，一開始 該筆土地是陳仁欽直接跟對方談的，…。去簽立的契約版本 跟陳仁欽直接拿給我的契約版本是一樣的内容」等語（108 偵9533卷，第219-220頁，筆錄影本附原審卷第232-233頁） 。於本院前案（106重上64號）中證稱：「就是按照總經理 交待之版本去簽約」等語（筆錄影本附本院卷二第145頁） 。依證人之證述，系爭契約條款是上訴人親自與賣方談妥、 擬定，其僅形式上代替上訴人代表公司去蓋章簽約而已。 　⑸證人沈斐卿於本院前案（106重上46號）證稱：「94年12月1 日任職被上訴人公司擔任法務，負責公司各部門合約審定， 公文的擬定。土地買賣契約是後來蔡先生來要求要結算的時 候，我才看到。簽約之前沒有看過」「不知道本件契約之交 易過程」等語（筆錄影本附原審卷第332-333頁）。依證人 上開證言，並參酌上訴人前開所述（即⑴）「契約係簽約當 天交鄭德盛去簽約、未交給法務審核」相互勾稽，足以認定 證人鄭德盛於臺南調查處（108年3月8日）及臺南地檢署（1 08年4月18日）偵查中所證述「96年10月間拿土地契約書給 我或相關同仁檢視，並表示有問題可提出討論，印象中法務 有意見」「在簽約日早上或前1日，拿一份土地買賣契約書 版本叫我去簽約」，其中「前1日拿契約書給伊」「10月間 （指簽約前）拿契約書給相關同仁檢視，並表示有問題可提 出討論」「印象中法務有意見」云云（筆錄影本附原審卷第 223、229頁），均屬誤記，簽約前系爭契約未曾讓公司相關 同仁檢視討論，證人鄭德盛此部分證述，與事實明顯不符， 不足採認。 　⑹蔡鎮宇（系爭土地之賣方名義人）於110年2月20日接受臺南 調查處訊問時陳稱：「我是在96年10月26日簽約當天，在太 子公司會議室與陳仁欽談妥所有買賣內容及條件，…當天並 未攜帶任何土地買賣契約書到太子建設公司與鄭德盛核對， …，與陳仁欽討論合約内容，…，由陳仁欽將契約書的草稿交 代太子建設公司的法務人員，…依據他的草稿内容及加註我 們雙方談妥第2條第2項的内容繕打土地買賣契約書，…繕打 完成後，陳仁欽請鄭德盛到簽約的會議室，代表太子建設公 司簽約」「該份土地買賣契約書是當場由陳仁欽指示太子建 設公司人員繕打的，…陳仁欽確實有到會議室的簽約現場， 陳仁欽全程在場直到簽約完成，還送我到電梯口，目送我搭 電梯下樓。」「我於96年間經王富弘介紹購買○○段00筆土地 ，…因公司財務吃緊，決定委託王富弘出售，…不是由我直接 向太子建設公司接洽土地買賣及議價，委託王富弘與太子建 設公司聯繫」「我簽約前沒有跟太子建設公司的人進行協商 過，中間人王富弘跟王寶珠先談好的，系爭契約第2條第2項 是被告在簽約當天跟我談妥的」等語（108偵9533卷，第347 至363頁，筆錄影本附原審卷第238、248、250-251頁）。於 同日接受檢察官訊問時證稱：「於96年10月26日簽約當天才 見到太子建設公司的人…，細節部分中間人有跟太子建設公 司談好了…，合約書第2條第2項是當天才講的，該條款是太 子建設公司總經理陳仁欽當天臨時提出來的。當天本來就約 好要去簽約，後來因為臨時說到這一條，所以重新打契約用 印…我不知道簽約前王富弘已經跟陳仁欽先協商過。聯繫過 程都是王富弘、王寶珠和太子建設公司的陳仁欽接洽的沒錯 」等語（筆錄影本附原審卷第254-256頁）。依證人之證述 ，系爭契約條款係由上訴人提出，經賣方同意，簽約當天其 未帶書面契約到場。又證人雖證稱系爭追加價款條款係當天 由上訴人臨時提出，但其亦承認其不知道王富弘與王寶珠已 事先就此條款與上訴人協商過，是其所證述此項追加價款條 款係上訴人臨時提出云云，當屬誤會。 　⑺王富弘於接受臺南調查處調查（110年2月20日）時證稱：「○ ○市○區○○段00筆土地由我本人在96年間購買，蔡鎮宇登記為 土地所有權人，實際上都是我處理的。委託王寶珠幫我仲介 賣出，她介紹太子建設公司的總經理陳仁欽，雙方達成土地 買賣的共識」「是與陳仁欽接洽土地買賣，…完全依照該合 約，簽約當時有鄭德盛、王寶珠、蔡鎮宇及我等4人參與， 合約都是太子建設公司草擬的，我方完全沒有改過任何文字 」「有跟陳仁欽在簽約前先談論簽約的内容，陳仁欽有拿擬 完的合約給我看，但我希望是整筆的土地買賣合約，希望一 次賣斷，可是陳仁欽向我表示公司規定要用追加土地買賣價 款的方式才能完成簽約，在96年10月26日簽約當天，就直接 簽約」「内容是經過王寶珠的協商及我事先知悉後才確定的 」「簽約當天有看到陳仁欽，契約書不是當場繕打的，簽約 完畢後，陳仁欽有送我們離開，但是他並沒有進入會議室」 等語（筆錄影本附原審卷第263、267、275、277-278、281 頁）。依證人之上開證言，證人王富弘係系爭土地之實質所 有人，由證人與中間人王寶珠直接與上訴人洽談契約內容， 系爭追加價款條款係由上訴人提出。又蔡鎮宇與王富弘二位 證人就系爭契約書面是否於簽約當天繕打，為相異之陳述， 不影響本院就事實之認定，但就系爭追加條款已於簽定書面 契約前已談妥一節，則甚為明確。二位證人均陳稱契約係先 由王富弘與陳仁欽接洽、由陳仁欽擬定契約條款，並由被上 訴人公司製作完成契約書面，賣方並未提出書面契約等情， 是證人鄭德盛於臺南調查處陳述「蔡鎮宇簽約當天有帶2份 契約書來，核對無誤後在蔡鎮宇帶來之2份契約書上簽名」 一節，核屬誤記，不足採認。又依證人之上開證述簽約之在 場人數、姓名，比對證人戴均融上開「簽約時其不在場」之 證述，是證人鄭德盛於109年11月2日檢察官訊問時，所證述 「簽約時戴均融在場」一節，亦屬誤記，不可採信。 　⑻綜合上開上訴人之陳述及多位證人之證述，系爭土地之買賣 ，上訴人排除了公司土地開發部門之反對意見，買賣契約之 內容及價金付款方式等系爭契約之具體條款，均係上訴人親 自與中間人及地主談妥，親自擬定契約條款，未於簽約前先 將契約條款交由公司之土地開發部門及法務人員審核，於簽 約當天始交付鄭德盛形式上代表被上訴人去簽約，堪以認定 。易言之，系爭土地買賣之整個過程，係上訴人親力親為未 假手他人完成，鄭德盛僅形式上出席於契約上蓋用公司印信 ，完成簽約手續而已。 　⒋上訴人未盡忠實及善良管理人之注意義務：　 　⑴由司法院依商業事件法第80條之規定所頒布之商業事件審理 細則第37條規定：法院審理商業事件，得審酌下列各款情事 ，以判斷公司負責人是否忠實執行業務並盡善良管理人注意 義務：一、其行為是否本於善意且符合誠信。二、有無充分 資訊為基礎供其為判斷。三、有無利益衝突、欠缺獨立性判 斷或具迴避事由。四、有無濫用裁量權。五、有無對公司營 運進行必要之監督。本件訴訟實質上係商業事件，自應參酌 上開細則之規定而為審理判斷。本院認本件於起訴時屬於商 業事件，上開辦法可供本院審理之參考，核先說明。 　⑵承前段所述，上訴人擔任被上訴人之經理、執行副總理、總 經理多年，深具土地之買賣、合建、營建經驗，於本件土地 買賣過程，未依公司過去之一般處理流程，將契約書條文先 交給法務人員或財務部門、企劃部門等相關單位討論複核， 跳過公司之各部門，逕自直接與賣方商談，未集思廣益，自 行擬定契約條款，擬出公司營運30多年來未曾有之「所謂形 式上買賣實質上合建」之系爭「追加土地買賣價款」二次付 款方式，致公司除須支付當時市場之行情價之價金外，於出 賣人無須再支付出任何合建代價之情形下，可分受營建利潤 ，完全無視賣方因系爭土地背負每月須支付90萬元貸款利息 之沈重負擔(調查筆錄影本，見原審卷第272頁)，急於出售 解套之主觀事實，以及系爭土地之價金1億4000萬元，與當 時之市價相差不多（每坪10-14萬元）之客觀事實(調查筆錄 影本見本院卷二第126頁)，即便退言之，認為如上訴人所辯 每坪賣價約有少二千元少了約200萬價金(上訴人陳述，筆錄 影本見本院卷二第140頁)，因而提出此種追加價款條款，以 上訴人之前開學經歷，實無從解釋為何未於此條款中加上須 扣除「價金、營建、管銷等相關成本」之文字，從此等事實 觀之，上訴人就本件契約之議約簽訂無法通過「行為本於善 意符合誠信」「有無對公司營運進行必要之監督」之檢驗標 準」，換言之，上訴人就本件契約之簽訂之執行職務行為， 顯未「為公司謀取最大利益並防免公司受有損害」之忠實義 務及忠於職守具有相當知識經驗之受任人義務，事甚明確。 　　 　㈢被上訴人受損害之金額？ 　⒈按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補 債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明 文。又所稱之損害係指積極損害，以被害人實際因侵權行為 所致之財產損失或增加之債務始得請求賠償。上訴人漏未將 「扣除成本」之意旨載入系爭契約第2條第2項之內容中，顯 未善盡善良管理人之注意義務及公司負責人忠實義務，業如 前述，被上訴人因上訴人此一疏失是否受有實際損害，比較 倘若上訴人有將扣除買賣價金、營建、管銷等相關成本之意 旨載入條款中，被上訴人須支付蔡鎮宇之追加土地買賣價款 金額，與上訴人漏未載入致被上訴人依約須給付予蔡鎮宇之 追加土地買賣價款金額，二者相較之差額，即屬被上訴人因 上訴人此一疏失所生之損害。 　⒉查系爭建案使用執照取得日起算6個月屆滿時即101年4月27日 為止，實際已銷售之總價款為597,183,255元，被上訴人於9 6年11月15日起至101年4月27日止，依系爭條款約定計算之 土地貸款利息合計為4672萬0205元；被上訴人除購買系爭土 地之1億4000萬元外，於系爭建案實際支出建築成本3億1009 萬8285元、廣告費及管銷費1億0489萬6711元、過戶費及佣 金152萬5929元，業經另案更一審列為不爭執事項並引為判 決基礎（不爭執事項㈥）。倘若上訴人有將扣除成本之意旨 載入系爭條款，系爭建案銷售額扣除土地貸款利息與被上訴 人支出之前揭成本費用後，至101年4月27日結算時已虧損60 5萬7875元（計算式：已銷售總價款597,183,255元－土地貸 款利息46,720,205元－系爭土地買賣價金140,000,000元－建 築成本310,098,285元－廣告費及管銷費104,896,711元－過戶 費及佣金1,525,929元＝－6,057,875元），根本無須再給付任 何追加價款予蔡鎮宇。惟因上訴人漏未將扣除成本之意旨載 入條款中，致被上訴人須給付蔡鎮宇追加土地買賣價款8418 萬5220元（不爭執事項㈣）。 　⒊上訴人雖辯稱依被上訴人101年度財務報告記載，累計至101 年12月31日止，系爭建案總銷售額為8億0753萬2000元（不 爭執事項㈦），被上訴人主張系爭建案之成本費用為6億8742 萬6350元（土地買賣價金＋建築成本＋廣告及管銷費＋過戶費 及佣金元＋土地貸款利息＋追加買賣價款），被上訴人開發系 爭建案並無虧損云云。但被上訴人就系爭建案之開發最終是 否有虧損，與其是否因上訴人之過失而受有系爭損害，係屬 二事，倘若上訴人稍加注意，將上開相關成本費用過戶及佣 金支出一併列入上開條款之扣除範圍，則被上訴人即無須再 支付系爭追加土地價款，是追加土地價款，即屬被上訴人所 受多支出費用之損害，上訴人之抗辯，並無可採。又上訴人 於本院已不再主張受告知訴訟之參加效果之排除抗辯，本院 就此部分即不再細論，併此敘明。 　㈣上訴人以民法第224條、第217條之與有過失抗辯及民法第218 條因生計之減輕賠償抗辯，是否可採？ 　　上訴人辯稱系爭契約之簽訂有諸多公司員工參與，當時被上 訴人就土地買賣之程序亂無章法，內控機制不足，無任何作 業規定，被上訴人就其使用人之過失亦應負責，有過失相抵 之適用，應減輕其賠償責任等語。惟查： 　⒈按法院援引民法第217條第1項過失相抵原則，減輕或免除賠 償金額，僅於賠償權利人向其使用人以外之第三人請求賠償 時，始有其適用。於賠償權利人請求賠償義務人賠償時，賠 償義務人不得以賠償權利人之其他使用人亦與有過失，以對 賠償權利人主張過失相抵之餘地（最高法院民事判決88年度 台上字第2631號、81年度台上字第959號判決參照）。本件 被上訴人既係請求其使用人即總經理賠償，上訴人並非使用 人以外之第三人，上訴人自不能以被上訴人之其他員工即使 用人亦與有過失而主張過失相抵，上訴人此部分抗辯，於法 已無足取。　 　⒉況且，如前所述，上訴人擔任被上訴人之總經理，綜理公司 業務，系爭土地之買賣開發事宜，其親自與中間人及地主接 洽商議，自行擬定買賣條件及系爭條款，未就契約相關條款 提出於公司內部與其他相關法務土地開發部門人員討論，且 系爭土地之開發金額亦在其可自行決行之五億元之權限範圍 內，無須經董事會或股東會同意，所辯公司員工多人參與未 發現契約漏洞云云，並非事實。 　⒊至於其另抗辯公司制度無章法內控機制不足云云，依不爭執 事項㈠所示，其長期在被上訴人任職，歷練課長、襄理、副 理、經理、協理，於89年間升任副總經理，92年1月1日升任 總經理，長期從事土地買賣合建之開發事業，本身又係大學 會計統計系畢業，對成本費用深具專業知識，於擔任總經理 7年半期間，顯可以其長年高階主管專業經理人之歷練，規 劃建立完善之採購相關規定，其所辯公司內控機制不足作業 程序無章法一節，實係其長期擔任高階主管消極不作為所致 ，此部分抗辯，顯無可採。 　㈤上訴人以民法第218條因生計影響重大請求減輕賠償金額，是 否可採？ 　⒈民法第218條規定：「損害非因故意或重大過失所致者，如　 其賠償致賠償義務人之生計有重大影響時，法院得減輕其　 賠償金額。」。次「按損害係因侵權行為人之故意或重大　 過失所致者，依民法第218條之規定，緃令該侵權行為人， 　因賠償致其生計有重大影響，亦不得減輕其賠償金額。」 　最高法院著有33年上字第551號原判例可資參照。學說上 認　為，於個案中如具備發生酌減權之積極要件（倘全數賠 償將重大影響賠償義務人之生計），而無消極要件（損害非 基於故意或重大過失所致）之存在時，酌減權即依法當然發 生，法院即取得酌減損害數額之權限。酌減權乃法院依法當 然發生之法定權限，並非賠償義務人之權利，本無待當事人 之主張即得審酌行使。故法院應依職權探知發生酌減權之積 極及消極要件是否存在（林易典，論法院酌減損害賠償金額 之規範：歐陸各國民法中之酌減條款與我國民法第二百十八 條之比較研究，刊台大法學論叢第36卷第3期，第358-359頁 ）。或謂「民法第218條不是一種請求權基礎，非屬抗辯權 ，而是抗辯，法院得就個案依職權認定是否符合法定要件， 而減輕義務人的之賠償金額（王澤鑑，損害賠償，第393頁 ，2017年3月版）。準此，本條既屬抗辯而非抗辯權，法院 無待當事人之主張即得審酌行使，被上訴人抗辯上訴人於二 審言詞辯論時始行主張，逾期提出已生失權效云云，即無足 採。 　⒉民法上所謂過失，以其欠缺注意之程度為標準，可分為抽象 過失、具體過失及重大過失三種。…有無重大過失係以是否 顯然欠缺普通人之注意定之（最高法院96年度台上字第1649 號判決意旨參照）。本件被上訴人並非質疑上訴人不應購買 開發系爭土地，而係對上訴人於決定以買賣而非合建方式開 發系爭土地後，於執行簽約之過程中之失誤，即就系爭契約 第2條之「追加土地買賣價款」條款之擬定上之失當。如前 所述，上訴人既有意排除公司相關人員之協力集思廣益，自 行單獨與賣方商討契約條件，自行擬定契約條款，漏未「扣 除相關買受、營建、管銷等相關成本」列入扣除項目（多賺 的錢），此種錯失遺漏係屬明顯可見之錯誤，只要上訴人能 於簽約前再稍加核對，或依過去公司一般作業方式與法務人 員或土地開發人員就本條款稍加商討研究，即可輕易發現此 項錯誤進而及時更正，卻因上訴人特意排除公司相關法務及 土地開發員工之參與，獨自處理致生此項疏漏，上訴人之過 失，顯然欠缺普通人之注意程度，應屬重大過失。依上說明 ，本院無從援引民法第218條，減輕上訴人之賠償金額。 　㈥末按公司法第23條第1項及民法第544條之損害賠償責任，性 質上屬於債務不履行之責任，其請求權應適用民法第125條 規定為15年，此與公司法第23條第2項所規定之賠償責任， 性質上係對第三人之侵權行為損害賠償責任，其請求權消滅 時效為2年（最高法院112年度台上大字第1305號裁定、112 年度台上字第1305號、第49號判決）二者不同，上訴人抗辯 被上訴人依公司法23條第1項之請求權已罹於2年短期時效， 尚屬誤會。　 七、綜上所述，上訴人「漏未將扣除成本再為利潤分配之意旨」 載入系爭追加價款條款，違反其擔任總經理執行公司業務時 應盡之忠實及善良管理人注意義務，且其情節重大顯有重大 過失，致被上訴人受有額外支付蔡鎮宇追加土地買賣價款84 18萬5220元之損害，堪以認定。上訴人之過失相抵及生計減 輕之抗辯，均不可採，被上訴人請求上訴人賠償，於法自屬 有據。 八、從而，被上訴人依公司法第23條第1項、民法第544條之規定 ，請求上訴人給付8418萬5220元，及自起訴狀繕本送達之翌 日即110年11月16日（於110年11月15日送達上訴人-見原審 卷第37頁之送達證書）起，至清償日止，按年息百分之5計 算之利息，自屬正當，應予准許。原審就此部分為上訴人敗 訴之判決，並依聲請分別為准免假執行之宣告，於法並無不 合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由， 應駁回上訴。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 十、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第 78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　民事第二庭審判長法　官　吳上康 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林育幟 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　余玟慧 上為正本係照原本作成。 上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出 理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委 任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應 附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條 之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 被上訴人不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李育儒 【附註】 民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 民事訴訟法第466條之2第1項： 上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第 三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

2025-02-11

TNHV-112-重上-111-20250211-1

訴
臺北高等行政法院

公平交易法

臺北高等行政法院判決 高等行政訴訟庭第七庭 112年度訴字第207號 113年12月26日辯論終結 原 告 冠德建設股份有限公司 代 表 人 馬志綱 ( 董事長 ) 訴訟代理人 黃慧婷 律師 被 告 公平交易委員會 代 表 人 李鎂（主任委員） 訴訟代理人 李婉君 王政傑（兼送達代收人） 伍安義 上列當事人間公平交易法事件，原告不服被告中華民國111年12 月23日公處字第111090號處分書，提起行政訴訟，本院判決如下 ： 主 文 原處分撤銷。 被告應給付原告新臺幣120萬元。 訴訟費用由被告負擔。 　　事實及理由 一、爭訟概要： 　　原告投資興建「冠德泰極」建案（下稱系爭建案），經民眾 檢舉於系爭建案專屬網站（下稱原告網站）廣告登載德國Du ravit品牌馬桶圖片，於廣告DM表示使用「24小時防塵有氧 換氣窗」，惟原告實際交付之馬桶蓋品牌及馬桶座體、24小 時防塵有氧換氣窗等與原告網站及廣告DM內容不符，復經被 告認定其差距已逾一般大眾所能接受之程度，足以引起一般 大眾錯誤之認知或決定，係屬虛偽不實及引人錯誤之表示， 核已違反公平交易法（下稱公平法）第21條第1項規定，乃 以民國111年12月23日公處字第111090號處分書處（下稱原 處分），裁處原告新臺幣（下同）120萬元罰鍰。原告不服 ，遂提起本件行政訴訟。 二、原告主張及聲明： 　㈠關於窗戶部分，系爭網站、廣告DM及591網站開箱文廣告 (下 稱591廣告)之文字及照片，均記載系爭建案使用「日本YKK 氣密隔音窗」，並說明該窗具有防塵有氧換氣之功能，原告 實際交付之物品與廣告之內容並無不符，原處分認定事實顯 有違誤： 　　原告於廣告DM中表示使用「日本YKK氣密隔音窗」文字並附 上「參考圖片」；網站上亦記載「日本YKK氣密隔音窗」文 字並附有「參考圖片」；原告於591廣告，亦清楚介紹窗戶 為「日本的YKK氣密窗」，以上廣告DM、網頁及591廣告，均 屬同一廣告行為，應整體觀察而非割裂解讀，均係說明建案 所使用窗戶為「日本YKK氣密隔音窗」，並未記載窗戶之型 號或規格，且原告實際交付予消費者之窗戶亦為「日本YKK 氣密隔音窗」。廣告DM上所稱「24小時防塵有氧換氣窗」只 是單純描述窗戶搭配紗窗後所具備之防灰塵及使空氣對流之 功能，並未變更「日本YKK氣密隔音窗」此一設備，自應無 使消費者誤認之虞。原處分竟認定原告實際交付之窗戶與廣 告DM不符，顯有認定事實之違誤。 　㈡依公平法第21條及其立法目的可知，構成廣告不實須符合「 虛偽不實或引人錯誤」及「足以影響交易決定之事項」兩項 要件始足當之： 　⒈按公平法第21條於80年間制定時之立法理由：「事業常為競 爭之目的，於商品或其廣告上或以其他使公眾得知之方法， 就商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、 有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加 工者、加工地等做虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，致他 人誤信而與之交易遭受損害，故明定禁止。」並參公平交易 委員會對於公平法第21條案件之處理原則（下稱第21條處理 原則）第2點、第5點及第7點規定、最高行政法院109年度判 字第16號判決及111年度上字第212號判決意旨，公平法第21 條規範「廣告不實」之行為，係為維護市場競爭秩序，避免 事業單位透過不實廣告爭取交易機會，且綜合公平法第21條 相關規範即可知，事業單位之廣告行為違反本條規定之構成 要件為：⑴該廣告內容係「虛偽不實」或有「引人錯誤」之 情形。⑵涉有虛偽不實或有引人錯誤情形之廣告內容，須係 「足以影響交易決定之事項」。 　⒉第21條處理原則第5點規定，公平法第21條第1項所稱「虛偽 不實」，需廣告內容與事實不一致之程度之「差異難為一般 大眾所接受」，始足當之。次依本院105年度訴字第1827號 判決及99年度訴字第2147號判決意旨，判斷廣告內容是否「 表示或表徵與事實不符，其差異難為一般或相關大眾所接受 」而涉及「虛偽不實」時，應以廣告內容與實際商品差異之 程度來進行認定，如不動產廣告予人公共設施得合法使用， 然實際上卻有可能遭拆除之風險即屬之，惟本案中原告網站 廣告圖示中之馬桶與實際交付之商品，其差異顯非「難為一 般或相關大眾所接受」，故無涉公平法第21條第1項之「虛 偽不實」之可能。 　⒊原告於網站廣告中僅以文字載明「德國Duravit衛浴」並載有 馬桶圖片，從未表示本建案將使用該型號之馬桶，原告實際 交付之馬桶座體固與廣告圖片所示型號不同、馬桶蓋與廣告 所示之品牌不同，然此一差異並未影響本建案中馬桶設備之 功能，其差異未達「難為一般或相關大眾所接受」之程度， 顯與前述實務見解所示之情事不同，原處分顯有認定事實之 違誤。 　⒋另就被告認定原告涉及廣告不實之窗戶部分，被告固稱原告 既於廣告DM中宣稱使用「24小時防塵有氧換氣窗」，自應交 付消費者同時具備防塵及換氣功能之鋁窗，惟廣告DM僅於第 3頁處，使用「24小時防塵有氧換氣窗」之用語，依第21條 處理原則第7點第6項規定可知，如廣告用語如有多重合理之 解釋時，只要其中一意為真即無不實，更何況原告於同一份 廣告第12頁處，已明確以圖片搭配文字說明，使消費者得知 悉本建案將使用氣密窗搭配紗窗，故廣告DM就窗戶部分顯無 廣告不實之情事。 　㈢公平法第21條第1項於104年修正時增加「足以影響交易決定 」之要件，藉以限縮廣告內容須為「足以影響交易決定」之 事項，惟窗戶、馬桶等建材設備並非影響消費者做成購屋決 定之事項，顯與公平法第21條第1項要件有間： 　⒈公平法第21條第1項於104年修正時增加「足以影響交易決定 」之要件，修正理由謂：「一、在不實廣告案件中，事業除 以商品之價格、數量、品質、内容等事項為廣告以招徠交易 相對人外，亦常以事業之身分、資格、營業狀況等與商品相 關而具有足以影響交易決定之事項為廣告，以達招徠交易相 對人之目的。因原條文第1項『商品』之概念，是否包括與商 品相關而具有決定交易作用之事項，仍存有歧異見解，為免 法律適用疑義，爰於第1項增列「與商品相關而足以影響交 易決定之事項，亦不得為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵 。二、行政救濟實務上，對於原條文第1項『價格、數量……加 工地』等虛偽不實或引人錯誤表示或表徵，究屬列舉或例示 規定容有爭議存在，為避免法律適用之疑義，並使第1項所 稱『與商品相關而足以影響交易決定之事項』範圍得以明確， 爰將原條文第1項所定事項移列第2項予以例示，以杜爭議。 」藉以限縮廣告内容須為「足以影響交易決定」之事項，避 免打擊範圍過廣。 　⒉再由被告110年11月委託銘傳大學並由學者陳蕙君主持之研究 報告〈公平交易法國内重要案例之評析-以不實廣告行為為例 〉、110年12月委託國立臺北大學由學者陳皓芸主持之研究報 告〈我國不實廣告執法實務之評析〉、學者陳蕙君、顏廷楝、 馬泰成、張宏浩等人共同發表之研究論文〈公平交易法國内 重要案例之評析-以不實廣告行為為例〉及學者廖義男發表之 研究論文〈從公平交易法談不實廣告〉亦可知，廣告内容須為 「足以影響交易決定」之事項，始符合本條文之構成要件， 而本件原告可能涉及廣告不實之廣告内容，僅係窗戶、馬桶 等建材設備，顯不影響消費者做成交易決定，自不符合公平 法第21條第1項之構成要件。 　㈣縱認系爭建案實際使用之馬桶蓋，並非廣告內容所示之品牌 ，然就不動產交易而言，馬桶蓋顯非「足以影響交易決定之 事項」，自無違反公平法第21條第1項規定之虞，原處分未 論及此，自有認事用法之不當。依華中科技大學教授盧新梅 、博士生王進祥之研究報告〈以層級分析法建立影響消費者 購屋因素之研究〉，整理之學者文獻後，可知民眾購屋考量 因素通常於「住宅本身條件」外，亦會考量位置其「交通條 件」、「公共設施」、「環境屬性」、「嫌惡設施」等因素 。其次，就一般民眾可能考量之「住宅本身條件」因素，中 山大學之碩士生賀振宇，曾於其碩士論文〈高雄市中產階級 自用住宅屬性需求之研究〉中，以高雄市中產階級為研究對 象，認為就「住宅本身條件」上，一般民眾主要考量因素， 依序為「住宅品質」、「風水」、「建設公司信譽」、「住 宅屬性」、「住宅類型」、「屋齡」等。內政部亦曾公告「 新春看屋內政部提醒買預售屋要注意這9點」，提醒民眾於 購買預售屋時應注意之事項，其中亦無將建物提供之馬桶或 類似之附屬設施，列為提醒民眾購屋時之應注意事項；臺北 市政府地政局提供之「買賣不動產注意事項」，內容亦是如 此。故建物提供之馬桶蓋或類似之附屬設施，於不動產交易 實務上，並非消費者購買房屋時，足以影響其作成交易決定 之事項，且依行政機關之認知，一般民眾購屋應注意之事項 ，亦未包含建物提供之馬桶蓋或類似之附屬設施在內，是原 告實際交付之馬桶蓋縱與網站所載不符，亦非屬公平法第21 條第1項所稱「對於與商品相關而足以影響交易決定之事項 」，原告顯無違反上開規定，原處分竟未論及此，逕認原告 違反公平法第21條第1項規定，顯有適用法令之違誤。 　㈤被告就處理不動產廣告不實之案件，訂有「公平交易委員會 對於不動產廣告案件處理原則」（下稱廣告案件處理原則） ，於該原則第3點即詳列15款關於不動產廣告不實之案例類 型，其中並未有將不動產之附屬設備廣告列入，且所列15款 案例皆為買受人購買建物後不能、或難以改變之因素，如建 物坐落位置、環境、面積或相關設施是否得取得合法使用執 照等，過往被告依公平法第21條第1項裁罰之案例，均依廣 告處理原則第3點來認定「足以影響交易決定」之事項。然 本件原告涉及廣告不實之馬桶、窗戶等設備，不僅所占整體 建物比例甚低，亦可於購買後依買受人個人需求進行調整， 顯然與該原則所示之違法案例存在重大區別。由此亦可印證 ，馬桶、窗戶等不動產附屬設施，並非足以影響交易決定之 事項，自與公平法第21條之不實廣告無涉。而今被告卻無正 當理由推翻過去之行政慣例，逕對原告加以裁處，違反行政 自我拘束原則、平等原則、誠信原則，原處分顯有違法之不 當。　　 　㈥被告未考量原告係初次違反公平法第21條第1項，且窗戶及馬 桶等廣告內容並非足以影響交易決定之事項，被告亦未斟酌 系爭廣告對市場交易秩序之影響不大、原告得因此獲得之利 益甚微等等有利原告之因素，即裁處原告高達120萬元之罰 鍰，顯有裁量瑕疵，並違反比例原則，原處分自應予以撤銷 ： 　⒈縱認原告之行為確已違反公平法第21條第1項規定，然被告依 同法第42條前段規定裁處罰鍰時，仍應依行政罰法第18條、 公平法施行細則第36條等規定，審慎判斷被告整理之違法情 狀，並依其情節而為適當之裁量，否則，即有裁量懈怠之違 法。惟原處分僅空泛記載公平法施行細則第36條之內容，未 見被告將該規定之內容逐一「涵攝」於本件事實，況且依行 政罰法第18條第1項規定，被告裁處罰鍰本應審酌行為人違 反行政法上義務行為應受責難程度、所生影響及因違反行政 法上義務所得之利益，並得考量受之資力，原處分對上開法 律明定應審酌之事項無任何具體說明，難認被告作成原處分 時已具體考量原告之違法情節，原處分顯有裁量懈怠之違法 。 　⒉又原告係首次違反此一規定，且原告涉及廣告不實之內容， 僅為系爭建案附屬設備中之馬桶、窗戶設施，所占整體建物 之價值比例甚微，而公平法第21條第1項之規範目的，係在 防止企業以不實廣告而取得優勢之市場地位，然馬桶、窗戶 等設備既非一般民眾購屋之主要考量，則原告得因此獲得之 利益顯然不大。原處分未論及此，逕對原告裁處高達120萬 元之罰緩，不僅有裁量懈怠之瑕疵，亦違反比例原則。 　⒊經於網路上搜尋系爭廣告所示Duravit馬桶(型號222659)之價 格，馬桶座為645美元、免治馬桶為1,605美元，總計約為70 ,000元整，可知馬桶市價佔雙衛浴戶建案平均成交價之0.6% ，佔單衛浴戶建案平均成交價之0.5%，佔整體不動產交易價 格之比例不及1%，適足證實馬桶並非影響不動產交易決定之 重要事項，亦無影響市場秩序之疑慮。系爭建案之馬桶、窗 戶等建物附屬設備，於整體建案中所佔比例甚微，通常不影 響一般消費者交易決定，礙於廣告之篇幅有限，自可能無法 於單一廣告頁面上，將建案配備各項附屬設備之品牌，向消 費者一一介紹，故欲了解原告各銷售廣告之真意，自應將原 告銷售案關建案之各項廣告內容合併觀察，而非僅憑單一文 件而為認定。　 ㈦按被告發布之「公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之 處理原則（下稱預售屋處理原則）附表「不適用公平交易法 類型之例示」，業已臚列不適用公平法，而應循民事途徑解 決之預售屋買賣糾紛之類型。附表之例示類型如4「施工瑕 疵」、5「坪數不足」、9「建材消防設備不符」等，應依營 建法規向内政部或直轄市、縣（市）政府建管、消防單位反 映，抑或依規定，循民事途徑解決。本案涉及馬桶、窗戶等 設備之爭議，僅屬私權糾紛而應排除於公平法之適用，原處 分顯無裁罰之法源依據。 　㈧原告與消費者簽訂之預售屋買賣契約中，亦已詳細說明系爭 建案使用之衛浴設備，將「選用TOTO、V&B、DURAVIT、LAUF EN、KARAT等品牌」，前開契約內容雖因衛浴設備非不動產 交易過程中之主要内容，故僅列舉出可能使用之衛浴品牌， 然消費者亦可由契約内容充分了解本建案係混搭各衛浴品牌 。若屬於成屋買賣之消費者，於簽約前定會實際前往建物參 觀，自得透過屋內實際擺設，了解系爭建案使用YKK氣密窗 、Panasonic免治馬桶蓋與德國Duravit馬桶座體。此外，原 告將系爭房屋點交予消費者時，消費者於房屋點交之過程中 ，亦未就系爭建案使用之馬桶設備表示任何異議。 　㈨聲明： 　⒈原處分撤銷。 　⒉被告應返還原告已繳納之罰鍰120萬元。 　⒊訴訟費用由被告負擔。 三、被告答辯及聲明： 　㈠有關原告訴稱原告網站、廣告DM及591廣告均同屬一廣告行為 應整體觀察等云云，不足為採： 　⒈按廣告提供之消費資訊，往往是消費者從事消費行為的重要 判斷依據，若事業對其商品或服務，為虛偽不實或引人錯誤 之廣告，將使消費者陷於錯誤，而為不正確之選擇，且將導 致市場競爭秩序喪失其原有之效能，而生「不公平競爭」之 效果，故不實廣告將損害消費者利益，同時破壞競爭秩序， 違反者自應負行政法上之責任。復按公平法第21條第1項之 立法目的，係要求事業對其所銷售之商品，於廣告中應為真 實表示，以確保市場公平競爭秩序及市場效能，不因不實宣 傳內容而受損害，其所非難者，乃事業對其商品利用虛偽不 實或引人錯誤之廣告，以爭取交易機會之不正競爭手段。據 此可知，公平法第21條規範目的在於防止事業利用不實廣告 扭曲交易資訊，致消費者產生錯誤之認知或決定，交易秩序 並因而遭受破壞，先予敘明。 　⒉原告網站係於108年9月2日上線、廣告DM訂購日期及報價日期 分別係109年2月10日及109年2月11日，且依原告委託之廣告 公司豐玄企業社111年2月17日函復被告表示，原告廣告DM係 於109年2月中旬印製，另原告所稱591廣告，則係於109年2 月5日登載於591網站；原告110年8月4日函復內容表示，系 爭建案於108年11月間開始預售。因3則廣告時間、型態、可 知悉之方法及位置均不同，故消費者無法注意前揭3則廣告 各別出現時間及地點，並整體一次性地知悉3則廣告之各別 內容及資訊，並加以詳閱瞭解比較差異而後再行做出交易決 定，爰原告網站、廣告DM及591廣告等3則廣告，自得依其發 布及使用情狀判斷是否應個別獨立予以評價，故原告主張原 告網站、廣告DM及591廣告同屬一廣告行為應整體觀察等云 云，要無可採。 　㈡有關原告主張系爭建案之馬桶蓋品牌及馬桶座體、24小時防 塵有氧換氣窗等無廣告不實一節，顯無可採，理由如次： ⒈有關馬桶座體及馬桶蓋部分： ⑴原告網站載有系爭建案預定使用之馬桶圖片及「德國Durav it衛浴 細節裡都是天使，冠德的房子　總是把舒適擺第 一」等文字，該圖片所載馬桶座體及馬桶蓋均為Duravit 品牌，依Duravit品牌代理商正緯國際有限公司111年3月2 8日及111年5月9日函復被告表示，原告網站所示德國Dura vit馬桶及馬桶蓋，型號分別為2226590000及61000100100 1301，然依原告111年5月19日到會陳述紀錄，原告實際配 置於案關建案之馬桶，依單雙衛浴格局而有不同，「雙衛 浴」住宅之「主衛」配置Duravit品牌2123010005型號馬 桶座體搭配Panasonic品牌免治馬桶蓋，「客衛」配置Dur avit品牌2123010005型號馬桶座體搭配同型號之緩降馬桶 蓋；「單衛浴」住宅配置Duravit品牌2123010005型號馬 桶座體搭配Panasonic品牌免治馬桶蓋。是系爭建案無論 單雙衛浴之住宅，所配置馬桶座體與馬桶蓋均與原告網站 圖片所登載有別。 ⑵原處分就馬桶部分認定違法之廣告為網站廣告登載德國Dur avit品牌馬桶圖片。系爭建案專屬網站上線於108年9月2 日，早於該建案開始預售時間（108年11月），更早於廣 告DM及591廣告之使用（109年2月），其內容至少持續至 被告通知原告接受調查前（110年7月），該專屬網站內容 既屬長期單獨使用，自應個別獨立予以評價。而原告網站 內容對有意購買原告預售屋之潛在消費者評估並決定是否 與原告進行交易上，甚為關鍵，係足以影響消費者作成交 易決定之重要考量因素之一，前揭見解亦為本院102年度 訴字第454號判決肯認。且原告網站特別強調「系爭建案 內設之馬桶及窗戶」，並輔以照片等圖示強化廣告行銷， 可知原告網站廣告具有招徠效果，且對於消費者作成交易 決定當具一定影響力，依上開事證，原告網站廣告對於馬 桶蓋品牌及馬桶座體等與網站廣告內容不符，係虛偽不實 及引人錯誤之表示，違反公平法第21條第1項規定。 ⑶再者，原告所屬營造公司向供應商採購系爭Duravit特定型 號規格之馬桶座(蓋)及Panasonic品牌免治馬桶蓋，其材 料訂購合約書之簽約日期為107年6月28日、核准日期為10 7年7月18日，均早於網站廣告、DM廣告及591廣告推出日 期，顯見其作成廣告之前，已知未來交屋時所採用之建材 設備，原告既為廣告主，並以銷售系爭建案營利，自應善 盡查核廣告是否有虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵之責 ，卻猶仍使用系爭廣告以招徠不特定大眾，實具有非難性 。 ⒉有關24小時防塵有氧換氣窗部分： 　　⑴原告廣告DM宣稱案關建案係使用「24小時防塵有氧換氣窗 」，然原告110年8月4日函復表示系爭建案各戶係配置YKK 品牌之「氣密窗」並搭配「紗窗」；另依窗戶製造商臺灣 華可貴建材股份有限公司111年2月18日函復被告表示，系 爭建案使用之鋁門窗主打「隔音氣密」，並於推開窗、橫 拉窗搭配「紗窗」來幫助室內的通風、換氣及吸附灰塵等 ，且「鋁窗『氣密隔音』及紗窗『防塵有氧換氣』之功能存在 同一樘鋁門窗產品上是不會彼此矛盾。」。故原告理應交 付案關建案消費者，如原告廣告DM所示之「同一扇窗同時 具備防塵及換氣功能」之「24小時防塵有氧換氣窗」，而 非以「氣密窗」輔以「紗窗」充之。原告實際交付之氣密 隔音窗並不具備隨時防塵有氧換氣功能，與原告廣告DM宣 稱內容不同，核屬違反公平法第21條第1項規定。 　　⑵又同一廣告DM第12頁，雖載有圖片搭配「日本YKK氣密隔音 窗」文字，惟消費者綜觀同一廣告DM，將產生「24小時防 塵有氧換氣窗」所指為「日本YKK氣密隔音窗」，而「日 本YKK氣密隔音窗」可提供24小時防塵有氧換氣之印象， 尚無從知悉廣告所稱「24小時防塵有氧換氣窗」乃氣密隔 音窗加上紗窗。詳言之，原告挑選YKK氣密窗防塵與有氧 功能進行文案規劃，顯見原告係經由市場觀察而將消費者 認為重要之交易事項進行整體包裝行銷，並將「24小時防 塵有氧換氣窗」文字與「FTTH光纖到府數位家庭/活水濾 水設備」同列在「科技」項目，藉此凸顯、強調產品特色 ，惟原告卻交付「防塵」與「有氧換氣」功能無法併存之 產品，此與其廣告DM所宣稱之「24小時防塵有氧換氣窗」 之文字顯有不符，已有可議，況YKK確實有兼具防塵與有 氧功能之產品，名為「GREEN BREATH 換氣框」，原告既 以「科技」作為訴求，卻僅提供YKK所生產的一般「氣密 窗」產品，以「換氣窗」文字誤導消費者，藉此達到招徠 消費者至建案中心看屋之目的，實已讓消費者產生錯誤期 待進而影響其交易決定，爰足堪認定違反公平交易法第21 條，原處分並無違誤。 　㈢有關原告主張系爭建案之馬桶蓋品牌及馬桶座體、24小時防 塵有氧換氣窗業於591廣告說明實際型號及品牌，故無廣告 不實一節，顯無可採： 　⒈原告網站係於系爭建案預售期間即上線使用，故原告網站廣 告核屬預售屋廣告，考量預售屋交易性質，消費者與原告進 行交易時，並無成屋可實地參觀評估，消費者只能憑「原告 網站廣告所述內容」來認識、模擬未來建物之各項條件，可 知廣告實係招攬消費者之主要商業工具，另對預售屋銷售同 業，廣告內容更係與銷售建案之成績息息相關，故消費者如 於建案預售期間，欲評估建商所示之預售物件是否符合所需 並決定是否與之交易，其僅能依憑預售屋廣告上所述所示各 項內容及圖片資訊進行評估，其中就案關建案之環境、設施 、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備(如馬桶、窗戶)等， 當為消費者於選購時重要考慮因素，倘事業在廣告上為虛偽 不實或引人錯誤表示，將導致消費者產生錯誤之認知與決定 之可能性，當有依公平法第21條規範之必要，上開見解亦為 最高行政法院98年判字第241號判決、本院105年度簡上字第 233號判決及105年度訴字第1285號判決所肯認。 　⒉公平法第21條規定有關不實廣告之管制，係在規範事業於廣 告時真實表示，以確保市場公平競爭之秩序及市場效能無因 該廣告內容而遭致損害，藉以保護效能競爭不因消費者受錯 誤交易資訊而破壞，包括消費者不受誤導、事業間的公平競 爭不受影響，以及效能競爭不被扭曲，其所非難者，乃事業 對其商品利用虛偽不實或引人錯誤之廣告及其他使公眾得知 之方法，以爭取交易機會之不正競爭手段，影響潛在消費者 之判斷，至於接收宣傳對象是否因而受欺騙或實際受有損害 ，並非所問，縱因交易相對人在實際交易磋商過程中，自契 約書內容、銷售人員口頭說明等情形得了解完整資訊，事業 亦僅係得免除其所應負民事上物之瑕疵擔保責任，並不因此 阻卻其因利用系爭廣告之不實表示，而招徠消費者與增加交 易機會，依本法第21條規定應負行政法上責任，有本院108 年度訴字第1826號判決及105年度訴字第23號判決可參。 　⒊依上開實務見解，原告縱於591廣告已說明「馬桶蓋品牌及馬 桶座體、24小時防塵有氧換氣窗」實際採用型號及廠牌，原 告亦僅免除民事上物之瑕疵擔保責任，並不因此阻卻原告利 用廣告不實表示而招徠消費者，進而增加消費者與原告進行 交易之機會。且依原告網站及廣告DM所示內容，業已足使具 普通知識經驗之一般交易相對人誤認，不因原告建案接待中 心說明及實物演示，而得阻卻廣告不實之行政責任。是原告 已就網站及廣告DM之不實內容爭得潛在交易機會，縱使原告 另以591廣告說明，亦無法脫免不實廣告責任。 ㈣有關原告引用2篇學術研究、內政部公告事項及廣告處理原則 ，主張於不動產交易中，馬桶及窗戶等商品並非足以影響交 易決定之事項一節，顯無可採： 　⒈上開學者研究並非法律依據，且上開學者研究之主題與研析 方向均與公平法第21條廣告不實等相關規範並未相符，不足 採為本件行政訴訟爭點論述之依據。另有關內政部公告事項 ，其亦僅係內政部提供各項資訊供民眾參考之用，其目的亦 與本案廣告不實所規範部分不同，要無可採。 　⒉廣告處理原則係被告舉出實務上常見影響不動產交易之因素 ，並非排除其他因素亦得影響不動產交易及違反公平法第21 條規定。為有效處理不動產廣告不實問題，被告於83年訂定 廣告處理原則時，即參酌相關案例，將不動產不實廣告違法 態樣類型化，嗣並持續視執法情形增修其內容，另該處理原 則第7點業已載明「不動產廣告案件除受本處理原則規範外 ，仍應適用公平法第21條及相關處理原則之規定」，可知廣 告處理原則第3點係「例示」規定，並非列舉規定，且公平 法第21條第1 項既已明確揭示事業不得在商品的內容上為虛 偽不實或引人錯誤之表示，故原告尚不得據此為由，抗辯上 開處理原則因未為明確規定建材設備(如馬桶座體、馬桶蓋 及窗戶等)而未違法，並主張被告違反行政自我拘束、平等 原則及誠信原則等云云，不足為採。 　㈤按公平法施行細則第36條規定，被告依公平法量處罰鍰時， 業已審酌一切情狀，並注意原告違法行為之動機、目的、預 期不當利益、對交易秩序之危害程度、持續期間、所得利益 ，及事業規模、經營狀況、市場地位、以往違法情形、違法 後改正情形及配合調查等態度。原告資本總額65億元，108 年營業額約149.88億元、109年約211.47億元、110年約164. 7億元，另原告網站自108年9月2日上線預售，迄至111年1月 7日系爭建案已銷售263戶，總銷售金額亦達51億4,268萬元 ，考量原告網站使用違法廣告期間已超過1年 ，被告已依上 開施行細則所定因素綜合衡量本案處分金額，並無裁量瑕疪 及違反比例原則。 　㈥系爭建案250戶住宅，其中雙衛浴格局100戶、單衛浴格局150 戶，共計350個馬桶(含蓋)【100戶*2個+150戶*1個】，原告 實際交付馬桶(含蓋)之採購成本共4,017,500元，原告廣告 所示馬桶(含蓋)之採購成本共24,255,000元【(19,300元+50 ,000元)*350個=24,255,000元】，廣告所示馬桶(含蓋)與實 際交付馬桶(含蓋)差價20,237,500元。【24,255,000元 - 4 ,017,500元=20,237,500元】，故本案廣告所示馬桶(含蓋) 與實際交付馬桶(含蓋)，以250戶計算二者價差達2,023萬7, 500元。又原告在推銷系爭建案時，周遭仍有其他銷售中之 建案，茲因系爭建案係109年6月取得使用執照，屋齡約3年 ，位於新北市新莊區的頭前重劃區；且原告敘明系爭建案「 每坪牌價約53萬元，與附近區域行情相當」，足徵在相同價 格下，原告以較優品質之建材設備爭取交易機會，觀諸同時 期原告系爭建案周邊至少有30件銷售中建案，以及原告交付 系爭與廣告不符之產品因而節省成本約2千萬元等情，實難 認原告系爭不實廣告符合公平競爭手段。可見原告銷售系爭 建案時，鄰近區域亦有相當多建商參與競爭。系爭建案於10 8年11月至109年6月間為預售型態，網站廣告更早於108年9 月即上線宣傳，是其內容之正確性甚為關鍵，雖馬桶、紗窗 等建材設備價格占整棟房價比例低，惟廣告具有招徠效果， 對於消費者作成交易決定當具有一定影響。況系爭建案網站 及廣告DM，對於馬桶及窗戶多有表示，並在該等表示旁標榜 「細節裡都是天使，冠德的房子總是把舒適擺在第一」等， 可悉該等馬桶、窗戶等設備為原告銷售建案所欲凸顯、強調 之事項，對於消費者具有招徠效果，且為消費者在決定是否 購買房屋時之考量因素。 ㈦公平法104年1月22日針對第21條修正時新增「與商品相關而 足以影響交易決定之事項」，並例示價格、數量、品質、內 容等均屬「與商品相關而足以影響交易決定之事項」，倘有 廣告不實即構成違法。相關期刊論文亦肯認本次修法目的， 諸如劉姿汝教授(2009)於公平交易季刊指出：「修法之前， 對於舊法第1項所規範之廣告內容，實務上有究竟是『列舉』 還是『例示』的爭議，因此此次修法將其移至第2項，做為針 對第1項之『與商品相關而足以影響交易決定之事項』之具體 說明。乃包括所有與商品相關而具有招徠效果之事項，修正 理由明確表示採行『例示』。」劉教授進一步敘明：「關於不 實廣告之內容，是否有虛偽不實或引人錯誤，最主要是看廣 告之可能的交易相對人。從競爭法的角度，若使交易相對人 因不實廣告做出錯誤的交易決定，將影響廣告主與競爭者間 之公平競爭……。」衡酌本案係屬於商品「內容」不實，當屬 於公平法第21條第2項所例示「與商品相關而足以影響交易 決定之事項」無疑，更何況縱與商品本身無直接相關，被告 亦曾針對與事業(或品牌)成立日期之不實宣稱迭有處分案例 ，近日亦有建商交付與廣告不符之電梯遭被告處分。 　㈧原告引用「公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理 原則」及「不動產廣告處理原則」，主張馬桶、窗戶之廣告 不實非公平交易法之規範對象一節，顯無可採： 　⒈此類處理原則為被告於法定權限範圍內，本於職權所為細節 性、技術性之解釋性行政規則，係根據被告過往實務執法經 驗所訂定，本得持續視執法情形增修內容、動態調整，個案 違法與否仍應回歸公平法第21條規定之構成要件加以判斷。 況對於建材設備之廣告不實，被告並非無處罰前例，如在公 處字第098010號處分書中，即認為廣告內容予人產生一樓公 共進口門廳主要係使用「高級石材」或「高級面磚」等建材 之印象，惟經查該等區域牆面卻僅張貼木頭貼皮，已逾越一 般消費大眾所能接受之程度，核屬違反公平法第21條第1項 規定，本院98年度訴字第1583號判決亦肯認被告於該處分案 之見解。 　⒉另被告於廣告處理原則第7點業已載明「不動產廣告案件除受 本處理原則規範外，仍應適用公平法第21條及相關處理原則 之規定」，學者牛曰正教授亦曾撰文指出，廣告處理原則第 3點僅止於執法重點之例示，其第7點中也強調並不能限制公 平法規範的適用範圍，且凡是具有招徠效果之事項都在規範 範圍之內。在確保事業間公平競爭之目的下，不實廣告判斷 之重點並不僅在於該不實之內容占整體交易金額之比例，而 更須考量該廣告有無發揮招徠效果等語。 　⒊既然原告為強調品質、舒適而將馬桶、24小時防塵有氧換氣 窗作為廣告內容藉此達到招徠效果，本身即屬與商品相關而 足以影響交易決定之事項（最高行政法院98年判字第241號 判決、100年判字第1409號判決參照)，是原告雖陳稱於樣品 屋現場已向看屋民眾說明馬桶蓋及氣密窗之型號，縱事後向 民眾解說，惟系爭廣告在前階段已具有招徠效果，依前揭最 高行政法院判決意旨，仍無法阻卻其責任。　 　㈨至原告雖稱單一建材占房屋總價比重低等語，並不可逕解為 消費者或競爭同業得容忍其為虛偽不實及引人錯誤之表示， 參酌最高行政法院111年度上字第212號判決理由可知，不實 廣告規範之核心，在於要求事業對其廣告應為真實之表示， 不可利用不實廣告爭取交易機會而為不公平競爭，既然消費 者「是否」實際受有損害已非重點，則消費者受損數額的「 多寡」更不足論。故原告以馬桶、紗窗等價格占整棟房價比 例低為由抗辯不會影響消費者交易決定，應無理由。 　㈩聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 四、本件如爭訟概要欄所載之事實，業經兩造分別陳明在卷，並 有原處分(本院卷1第31-36頁)、系爭建案廣告DM(本院卷1第 65-75頁)、系爭建案網站截圖(本院卷1第77-83頁)可參。經 核本件爭點為：本件有無公平法第21條第1項規定之適用？ 原告就系爭建案實際交付之馬桶蓋品牌及馬桶座體、24小時 防塵有氧換氣窗等，是否與原告網站及廣告DM內容不符？該 不符情事是否屬於「足以影響交易決定之事項」？原處分裁 量是否適法？有無違反比例原則？以下敘明之。　 五、本院之判斷： ㈠應適用之法律： 　⒈公平法第21條規定：「（第1項）事業不得在商品或廣告上， 或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交 易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。（第 2項）前項所定與商品相關而足以影響交易決定之事項，包 括商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、 有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加 工者、加工地，及其他具有招徠效果之相關事項。」第42條 前段規定：「主管機關對於違反第21條、第23條至第25條規 定之事業，得限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施 ，並得處新臺幣5萬元以上2500萬元以下罰鍰；……」 　⒉被告為確保事業公平競爭，保障消費者權益，有效執行公平 法第21條，禁止事業於商品（服務）或廣告上，或以其他使 公眾得知之方法，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，依 職權訂定第21條處理原則。該原則第2點規定：「本法第21 條第2項所稱其他具有招徠效果之相關事項，指凡一切具有 經濟價值之其他非直接屬於交易標的而足以影響交易決定之 事項，諸如事業之身分、資格、營業狀況，與他事業、公益 團體或政府機關之關係，事業就該交易附帶提供之贈品、贈 獎、機會中獎商品(服務)之機率或獎項，及就他事業商品（ 服務）之比較項目等。」第5點規定：「本法第21條所稱虛 偽不實，指表示或表徵與事實不符，其差異難為一般或相關 大眾所接受，而有引起錯誤之認知或決定之虞者。」第6點 規定：「本法第21條所稱引人錯誤，指表示或表徵不論是否 與事實相符，而有引起一般或相關大眾錯誤之認知或決定之 虞者。」第7點規定：「判斷虛偽不實或引人錯誤之表示或 表徵應考量因素如下：㈠表示或表徵應以相關交易相對人普 通注意力之認知，判斷有無虛偽不實或引人錯誤之情事。㈡ 表示或表徵之內容以對比或特別顯著方式為之，而其特別顯 著之主要部分易形成消費者決定是否交易之主要因素者，得 就該特別顯著之主要部分單獨加以觀察而判定。㈢表示或表 徵隔離觀察雖為真實，然合併觀察之整體印象及效果，有引 起相關交易相對人錯誤認知或決定之虞者，即屬引人錯誤。 ㈣表示或表徵有關之重要交易資訊內容於版面排版、位置及 字體大小顯不成比例者，有引起相關交易相對人錯誤認知或 決定之虞。㈤表示或表徵有關之負擔或限制條件未充分揭示 者，有引起相關交易相對人錯誤認知或決定之虞。㈥表示或 表徵客觀上具有多重合理的解釋時，其中一義為真者，即無 不實。但其引人錯誤之意圖明顯者，不在此限。㈦表示或表 徵與實際狀況之差異程度。㈧表示或表徵之內容是否足以影 響具有普通知識經驗之相關交易相對人為合理判斷並作成交 易決定。㈨表示或表徵之內容對於競爭之事業及交易相對人 經濟利益之影響。表示或表徵與實際狀況之差異程度，得參 酌目的事業主管機關或公正客觀專業機構之意見予以判斷。 」 　⒊另被告為維護交易秩序，保障消費者權益，避免不動產業以 不實廣告行為誤導交易相對人，形成不公平競爭，依職權訂 定不動產廣告處理原則；該處理原則第3點：「不動產廣告 不得為下列虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，例示如下： ㈠建築物坐落地點：廣告表示建築物坐落地點與事實不符， 且其差異難為一般或相關大眾所接受。㈡不動產面積：廣告 表示建築物之房屋或土地合計面積與所有權狀登記之面積不 符。廣告表示建築物之房屋或土地合計面積雖與所有權狀登 記之面積相符，惟有下列情形之一者：⑴廣告中使用『使用面 積』、『公共面積』、『室內面積』、『受益面積』、『公共設施』 、『受益憑證』或其他非法定名詞作為建築物面積之表示或表 徵，未於明顯處以相當比例之字體註明其包括範圍，而有引 人誤認面積數量。⑵廣告中使用『建築面積』、『基地面積」、 『主建物面積』、『附屬建物面積』、『共有部分面積』或其他法 定用語作為建築物面積之表示，而其面積表示之數量與法定 用語所應有或登記之面積不符，且其差異難為一般或相關大 眾所接受。⑶廣告表示建築物共有設施比例之具體數字與完 工建築物不符，且其差異難為一般或相關大眾所接受。㈢夾 層屋：廣告表示房屋為挑高空間，並以文字、照(圖)片、裝 潢參考圖、平面配置圖、立面剖視圖或樣品屋表示有夾層設 計或較建築物原設計更多之使用面積，且有下列情形之一者 ：廣告表示與施(竣)工圖不符。廣告未明示建築法規對施作 夾層之限制(例如：樓層、面積、材質、容積率管制等)。經 建築管理機關確認為違建。㈣建築物內部格局：廣告表示建 築物內部自有格局配置(例如：陽臺、機電設備空間、雨遮 位置等)與施(竣)工圖不符、經建築管理機關認定係屬違建 或無法申請變更為合法。㈤溫泉設施：廣告表示溫泉設施， 實際給付不符溫泉法相關法令。㈥建築物外觀、設計、共有 部分：建築物外觀、設計、共有部分之格局配置(例如：圖 書室、交誼廳、健身房等)與廣告不符，或與廣告表示相符 ，惟與施(竣)工圖不符，經建築管理機關認定係屬違建或無 法申請變更為合法。設施或服務不屬於給付或附隨給付，而 廣告表示有使一般或相關大眾誤認為屬於者。㈦停車位：廣 告表示停車位與施(竣)工圖不符，經建築管理機關認定該停 車位配置違反建築法規。㈧公有公共設施或交通道路：廣告 對公有公共設施(例如：學校、公園、運動場、政府機關等) 之表示與使用廣告當時之客觀狀況或完工後之實際狀況不符 ，且其差異難為一般或相關大眾所接受。廣告以未完成之公 共設施或交通道路為表示或表徵，使一般或相關大眾誤認已 完成。廣告對交通狀況、時間或空間距離之表示，未以通常 得使用之道路狀況為計算標準。㈨外在景觀環境：廣告對建 築物外在環境、視野、景觀之表示與事實不符，且其差異難 為一般或相關大眾所接受。㈩建商(案)獲獎實績：廣告表示 之獲獎情形與事實不符，且其差異難為一般或相關大眾所接 受。不動產經紀業營業實績：不動產經紀業者其廣告表示 之營業實績（例如：成交紀錄、分店數量、買方或買方數量 等）與事實不符，且其差異難為一般或相關大眾所接受。」 　㈡按公平法第21條於80年間制定時之立法理由指出：「事業常 為競爭之目的，於商品或其廣告上或其他使公眾得知之方法 ，就商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、用途、原 產地、製造者、製造地、加工者、加工地等做虛偽不實或引 人錯誤之表示，致他人誤信而與之交易遭受損害，故明定禁 止」，嗣於104年1月22日修正，其修正理由為：「一、在不 實廣告案件中，事業除以商品之價格、數量、品質、內容等 事項為廣告以招徠交易相對人外，亦常以事業之身分、資格 、營業狀況等與商品相關而具有足以影響交易決定之事項為 廣告，以達招徠交易相對人之目的。因原條文第1項『商品』 之概念，是否包括與商品相關而具有決定交易作用之事項， 仍存有歧異見解，為免法律適用疑義，爰於第1項增列『與商 品相關而足以影響交易決定之事項』」，亦不得為虛偽不實 或引人錯誤之表示或表徵。二、行政救濟實務上，對於原條 文第1項『價格、數量……加工地』等虛偽不實或引人錯誤表示 或表徵，究屬列舉或例示規定容有爭議存在，為避免法律適 用之疑義，並使第1項所稱「與商品相關而足以影響交易決 定之事項」範圍得以明確，爰將原條文第1項所定事項移列 第2項予以例示，以杜爭議。」爰此，公平法第21條於104年 1月22日修正時新增「與商品相關而足以影響交易決定之事 項」，並例示價格、數量、品質、內容等均屬「與商品相關 而足以影響交易決定之事項」。可知公平法第21條第1項之 規範目的，乃為確保事業公平競爭，保障消費者權益，禁止 事業於商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，為虛偽 不實或引人錯誤之表示或表徵；由學說上大抵可知之保護法 益可區分為避免交易相對人受誤導(消費者利益)、行為人與 其競爭對手得為公平競爭(競爭利益)，以及一般大眾享有不 受扭曲的效能競爭(公共利益)；公平法第21條所非難者乃為 利用虛偽不實或引人錯誤之招徠方式以爭取交易機會之不正 競爭手段。是事業倘於服務或其廣告上，或以其他使公眾得 知之方法，就商品之品質、內容及其他具有招徠效果之相關 事項為虛偽不實或引人錯誤之表示者，即違反規定（最高行 政法院109年度判字第16號判決意旨參照）。從而，上開規 範目的在於防止事業利用不實廣告扭曲交易資訊，致交易相 對人產生錯誤之認知或決定，交易秩序並因而遭受破壞；期 以透過市場交易秩序之維護，令業者得以完全競爭，以資維 護消費者利益。　 　㈢再按，依照公平法第1條規定：「為維護交易秩序與消費者利 益，確保自由與公平競爭，促進經濟之安定與繁榮，特制定 本法。」第3條規定：「本法所稱交易相對人，指與事業進 行或成立交易之供給者或需求者。」第4條規定：「本法所 稱競爭，指二以上事業在市場上以較有利之價格、數量、品 質、服務或其他條件，爭取交易機會之行為。」第5條規定 ：「本法所稱相關市場，指事業就一定之商品或服務，從事 競爭之區域或範圍。」足見公平法不實廣告所扭曲之「交易 資訊」，以及所影響交易秩序中所謂之「交易」，均事業所 提供之同一特定之商品或服務相關，始能援引上開規定予以 裁罰，以維該等交易所歸屬市場之競爭秩序，此尤以公平法 第21條第1項提及「對於與商品相關而足以影響交易決定之 事項」更可明知。換言之，唯有在不實廣告已經涉及「市場 競爭秩序危害時」，方由被告介入，以真正落實公平法為維 護市場自由及公平競爭秩序之立法目的。否則，倘若僅單純 涉及「廣告內容不實」，卻無市場競爭秩序受危害時，均得 由被告處罰廣告主，會使公平法關於不實廣告之管制，淪為 純然受害者保護，而與市場競爭秩序維護無涉；被告就不實 廣告之調查，自應兼及公平競爭（競爭利益）及效能競爭（ 公共利益），方能準確落實公平法第21條所非難者乃為利用 虛偽不實或引人錯誤之招徠方式以爭取交易機會之不正競爭 手段。當事人所涉如係單純契約履行之瑕疵擔保問題，抑或 是給付義務內容問題，自應回歸民事法律之救濟途徑，就私 人間之權利義務關係為主張。 　㈣再者，公平法第21條不實廣告要件之一乃該廣告乃對於與商 品（服務）相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或 引人錯誤之表示或表徵，由此可知，需該廣告內容足以影響 交易決定。公平法不實廣告學說上關此之保護法益可區分為 消費者利益、競爭利益，以及公共利益，已如前述。又依一 般用語，凡廣告之內容與該商品實際上有不相符合者，均為 「虛偽不實廣告」，但如法律對廣告要求內容與事實需完全 一致時，將使廣告不足吸引消費者之注意，抹煞廣告應有之 功能，阻礙商品流通，致降低競爭，影響商業發展，職是之 故，成為法律規範對象之虛偽不實廣告，應限於其虛偽不實 致消費者陷於錯誤及導致其購買商品決定之虞；而所謂引人 錯誤廣告，係指廣告主利用廣告技巧、手法，誇張或歪曲事 實、遺漏重要事實，使消費者有陷於錯誤之虞，並足以造成 消費者或廣告主同業之損失。是無論虛偽不實或引人錯誤之 廣告，該廣告均須具有足以使消費者有陷於錯誤，並導致其 購買商品決定之虞或造成損失之要件，始足當之。亦即判斷 廣告是否引人錯誤，應以該廣告整體是否足使具合理判斷之 消費者造成誤解，且因是項廣告之誤導，而決定購買該商品 為其標準（最高行政法院93年度判字第384號判決可資參照 ）。又所稱「虛偽不實」，係指表示或表徵與事實不符，其 差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯 誤之認知或決定者；所稱「引人錯誤」，係指表示或表徵不 論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯 誤之認知或決定者而言（參最高行政法院90年度判字第146 號判決）。由此可知，廣告即使與事實不符，其差異非難為 相當數量之一般或相關大眾所接受，且不足以引起錯誤之認 知或決定者，均不得以公平法第21條第1項相繩。故判斷本 件系爭廣告是否引人錯誤，應以該廣告整體是否足使具合理 判斷之消費者造成誤解，且因是項廣告之誤導，而決定購買 該商品為其標準。本件原告刊登系爭廣告，揭示有關「馬桶 及換氣窗」等資訊內容，原告是否以此交易條件爭取「購屋 市場」之潛在消費者？是否有不實進而導致交易相對人誤導 ？是否妨害一般大眾享有不受扭曲的效能競爭？原告是否因 而獲取不公平之競爭地位而影響競爭秩序？自應以上揭見解 綜合判斷衡量。　　 　㈤經查，原處分雖以：系爭網站廣告登載馬桶圖片並註明「德 國Duravit衛浴」，予人印象為該建案係使用該款德國品牌 馬桶，惟實際配備僅馬桶座體為Duravit品牌且外型與廣告 所示不符，雖馬桶價格占整棟房價比例甚低，惟廣告具有招 徠效果，且對於消費者作成交易決定當具有一定影響，核屬 虛偽不實及引人錯誤之表示云云；就系爭廣告DM宣稱該建案 使用24小時防塵有氧換氣窗部分，惟實際交付者為氣密窗配 置紗窗，並非於同一扇窗同時具備防塵及換氣功能，是其交 付產品功能與廣告宣稱不符，亦屬虛偽不實及引人錯誤之表 示，其差距已逾一般大眾所能接受之程度，而足以引起一般 大眾錯誤之認知或決定，核已違反公平法第21條第1項之規 定等語（見原處分書理由三第四頁以下㈠㈡㈢）。惟查：　 　1.原告於網站廣告上所示之馬桶座體、馬桶蓋及廣告DM上所示 之窗戶等設備，並無公平法第21條第1項所稱「虛偽不實」 之情事，原處分顯有認定事實之違誤： 　⑴按第21條處理原則第5點：「本法第21條所稱虛偽不實，指表 示或表徵與事實不符，其差異難為一般或相關大眾所接受， 而有引起錯誤之認知或決定之虞者。」由此可知公平法第21 條第1項所稱「虛偽不實」，需廣告內容與事實不一致之程 度之「差異難為一般大眾所接受」，始足當之，此亦為本院 及實務向來採取之見解。可知判斷廣告內容是否「表示或表 徵與事實不符，其差異難為一般或相關大眾所接受」而涉及 「虛偽不實」時，主要應係以廣告內容與實際商品差異之程 度來進行認定，例如不動產廣告予人公共設施或夾層屋得合 法使用，然實際上卻有可能遭拆除之風險即屬之，惟本案中 原告網站廣告圖示中之馬桶與實際交付之商品，其差異顯非 「難為一般或相關大眾所接受」。蓋原告於網站廣告中僅以 文字載明「德國Duravit衛浴」並載有馬桶圖片，從未表示 本建案將使用該型號之馬桶，原告實際交付之馬桶座體固與 廣告圖片所示型號不同、馬桶蓋與廣告所示之品牌不同，然 此一差異並未影響本建案中馬桶設備之功能，與前述公共設 施或夾層空間等可能無法合法使用等情事已有不同。且查系 爭網站僅表示系爭建案將使用德國Duravit品牌之衛浴，並 未記載特定型號或規格（本院卷一第79頁），該廣告之重點 顯然在於衛浴之品牌，並非特定型號或規格，而原告所交付 馬桶座體確實為德國Duravit品牌，並無與廣告內容不符之 情事。另就馬桶蓋部分，原告於系爭DM上提供之浴室照片， 所使用之馬桶蓋亦為Panasonic免治馬桶（本院卷一第73頁 右上角圖片），雖因系爭DM及系爭網站之篇幅有限，難以鉅 細靡遺說明本建案配備之衛浴設備品牌，然由系爭建案銷售 期間之廣告內容整體觀察，應可知本建案馬桶蓋為Panasoni c免治馬桶。加上原告銷售系爭建案時，設有接待中心，並 已提供實物供消費者瞭解（本院卷一第111頁），顯然原告 已提供充分資訊，使消費者了解本建案將配備Panasonic免 治馬桶，故原告實際交付之馬桶蓋，與廣告內容亦無不符之 情事。原處分未論及此，逕認原告銷售系爭建案之網站廣告 ，有「虛偽不實或引人錯誤之情事」，自屬速斷。　 　⑵再查，原告於廣告DM中表示使用「日本YKK氣密隔音窗」文字 並附上「參考圖片」（本院卷一第95頁），網站上亦記載「 日本YKK氣密隔音窗」文字並附有「參考圖片」（本院卷一 第79頁），均係說明建案所使用窗戶為「日本YKK氣密隔音 窗」，並未記載窗戶之型號或規格，且原告實際交付予消費 者之窗戶亦為「日本YKK氣密隔音窗」，此亦為被告不爭之 事實。系爭DM上所稱「24小時防塵有氧換氣窗」僅係單純描 窗戶搭配紗窗後所具備之防灰塵及使空氣對流之功能，並未 變更「日本YKK氣密隔音窗」此一設備，自應無使消費者誤 認之虞。原告系爭建物均配備紗窗並搭配YKK品牌之氣密窗 ，產品製造商臺灣華可貴建材股份有限公司復表示：該建案 使用之鋁門窗主打隔音氣密，並於推開窗、橫拉窗搭配紗窗 來幫助室內的通風、換氣、阻擋昆蟲室外小垃圾及吸附灰塵 。鋁窗之「氣密隔音」及紗窗「防塵有氧換氣」之功能存在 同一樘鋁門窗產品上（原處分甲卷第218頁）。足見依現有 事證，尚難謂該建案所使用鋁門窗不具備24小時防塵有氧換 氣之功能，原處分竟認定原告實際交付之窗戶與DM不符，亦 有未洽。　　 　⒉原告並未以系爭廣告之交易條件爭取「購屋市場」之潛在消 費者，是系爭廣告並未以不實資訊妨害一般大眾之認知及決 定，原告並未因此而獲取不公平之競爭地位而影響競爭秩序 ： 　⑴經查，依現今社會購買房屋之市場狀況，預售屋交易時，因 尚無成屋，購屋者幾乎完全依售屋廣告來認識其所購建物之 環境、設施、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等條件， 並作為決定交易與否之依據。因此，事業於建物銷售廣告上 提供所售建物之相關資訊，以爭取交易相對人與其交易時， 當負較高之注意義務妥為規劃，確保廣告之真實，以避免購 屋者因其虛偽不實或引人錯誤之廣告內容，產生錯誤之認知 與決定。然而本件系爭建案雖自108年11月間開始預售，在 建物興建完成於109年6月12日取得使用執照（見原處分甲卷 第81頁）之後便開始成屋銷售。購屋之金額頗高，消費者前 往選購時，無不事先觀看網站資訊、當場領取廣告DM，然而 仍均以現場實看現況及樣品屋之擺設及隔間規劃為主要判斷 依據，消費者自可於決定交易前充分瞭解建案之規劃及配置 內容。再附以消費者於簽約時之已有不動產現況說明書（原 處分甲卷第68頁）供其審閱，於房屋點交時亦有簽收點收單 （原處分甲卷第168頁、第170頁）其中詳列各式活動設備及 數量；交屋驗收單（原處分甲卷第169頁至第171頁）區別各 位置「客餐廳、臥室、廚房、浴室、陽台」，檢查項目則將 各機械設備及功能詳列是否破裂是否完整等等。相較於影響 不動產整體使用之土地用途及使用分區、座落位置、面積、 夾層使用、公有公共設施、交通道路、外在環境及共有部分 等等，馬桶座及馬桶蓋及窗戶，對於不動產整體使用之影響 及比例均甚微小，且其品牌及型號規格均得以隨時更換，被 告亦未曾有因此類給付瑕疵爭議而認定不動產廣告不實而予 以處分之案例。加上本件系爭建物於109年12月5日經消費者 驗收過後，遲至110年6月24日方提出檢舉（原處分甲卷第1 頁），且承購戶確實因本案事實有對原告提起民事爭訟刻正 審理中（本院卷一第540頁、卷二第73頁），足見本件爭議 純屬締約後給付內容之問題，實難認定原告之系爭廣告有虛 偽不實，導致購屋者在購買時產生錯誤之認知與決定，進而 影響不公平競爭之秩序。 　⑵再查，被告就處理不動產廣告不實之案件，已制定有不動產 廣告處理原則(本院卷一第49頁），於該原則第三點即詳列 共計15款關於不動產廣告不實之案例類型，其中並未有將不 動產之附屬設備廣告列為不實之案例，且審諸該原則第三點 之15款案例（本院卷一第50-51頁），其類型概屬買受人購 買建物後不能、或難以改變之因素，如建物坐落位置、環境 、面積或相關設施是否得取得合法使用執照等，然本件被告 認定原告涉及廣告不實之馬桶、窗戶等設備，不僅所占整體 建物比例甚低，亦可於購買後依買受人個人需求進行調整， 顯然與該原則所示之違法案例存在重大區別。且本件系爭馬 桶及窗戶市價占該建案平均每戶售價不及0.5％（計算基礎為 ：該建案迄111年1月已售戶數263戶、車位數234個，總金額 51億4,268萬元，每戶平均售價1千8百萬元以上（原處分甲 卷第155頁），系爭廣告所示之馬桶座零售價為25,000元、 免治馬桶蓋為64,500元，有正緯國際有限公司回函在卷可稽 (原處分乙卷第297頁），且馬桶蓋及馬桶座皆屬可依房屋所 有人意願及資力隨意更換之項目，並不受相關建築法規之限 制，亦可印證，馬桶及氣密窗等不動產附屬設施，並非足以 影響交易決定之事項，自與公平法第21條之不實廣告無涉， 至為明確。原處分書僅以窗戶、馬桶等設備廣告「具一定招 倈效果，對於消費者做成交易決定當具一定影響力」，卻未 就「足以影響交易決定」、是否參酌系爭處理原則等事實為 認定，原處分遽認原告違反公平法第21條第1項規定，自屬 速斷。蓋公平法所要處罰的不實廣告，是以不實內容吸引客 人、排除其他業者競爭、破壞競爭秩序的行為，我國對於一 般的消費糾紛（包括不實廣告在內），在公平法之外已另訂 專法消費者保護法等規範，被告有關不實廣告的管制權限， 應限於具有維持市場競爭秩序的指標意義個案，方讓被告充 分發揮維護交易秩序、確保自由與公平競爭的核心職能，而 不會被大量且細瑣的消費糾紛案件所淹沒，附此敘明。　　 　 六、綜上所述，原處分依公平法第21條第1項、第42條前段規定 裁處罰鍰120萬元，自有違誤。至原告主張已繳納罰鍰120萬 元，為被告所不爭執，亦可採認。原處分既應撤銷而溯及失 其效力，依行政訴訟法第196條第1項規定，原告求為判決如 期訴之聲明第2項所示，以回復原狀，核屬有據，亦應予准 許。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結 果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。 八、結論：本件原告之訴為有理由，判決如主文。　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日 審判長法 官　侯志融 法 官　郭淑珍 法 官　張瑜鳳 一、上為正本係照原本作成。 二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭 提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內 補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者， 應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附 繕本）。 三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者， 逕以裁定駁回。 四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟 法第49條之1第1項第3款）。但符合下列情形者，得例外不 委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。 得不委任律師為訴訟代理人之情形 所 需 要 件 ㈠符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人　 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代 理人具備法官、檢察官、律師資格或 為教育部審定合格之大學或獨立學院 公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、 管理人、法定代理人具備會計師資格 者。 3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 ㈡非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明文書影本及委任書。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日 　　　　　　 　　　 書記官 李宜蓁

2025-01-23

TPBA-112-訴-207-20250123-1

重訴
臺灣彰化地方法院

所有權移轉登記等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度重訴字第166號 原 告 明家建設股份有限公司 法定代理人 劉宗溢 訴訟代理人 柯瑞源律師 被 告 郭景棠 郭鈞富 許書榮 共 同 訴訟代理人 李偉廷律師 上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國113年12 月24日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分： 　　按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項 定有明文。查原告原起訴聲明為：㈠被告郭景棠（下稱姓名 ）應將坐落彰化縣○○鄉○○段00000地號土地權利範圍全部、 彰化縣○○鄉○○段00地號土地權利範圍43200分之1324、彰化 縣○○鄉○○段000○號建物權利範圍全部（門牌號碼：彰化縣○○ 鄉○○村○○路0段00000號，分稱55-25地號土地、55地號土地 ，與建物合稱109-7號房地）之所有權移轉登記予原告。㈡被 告郭鈞富（下稱姓名）應將坐落彰化縣○○鄉○○段00000地號 土地權利範圍全部（下稱55-27地號土地）、55地號土地、 彰化縣○○鄉○○段000○號建物權利範圍全部（門牌號碼：彰化 縣○○鄉○○村○○路0段00000號）（上開土地、建物合稱109-8 號房地）之所有權移轉登記予原告。㈢被告許書榮（下稱姓 名）應將坐落彰化縣○○鄉○○段00000地號土地權利範圍全部 （下稱55-28地號土地）、55地號土地、彰化縣○○鄉○○段000 ○號建物權利範圍全部（門牌號碼：彰化縣○○鄉○○村○○路0段 00000號）（上開土地、建物合稱109-9號房地）之所有權移 轉登記予原告。㈣郭景棠應給付原告新臺幣（下同）140萬70 00元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息。㈤郭鈞富應給付原告140萬7000元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ㈥許書榮應給付原告140萬7000元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5％五計算之利息。㈦訴之聲明第4 至6項原告願供擔保，請准宣告假執行。（見本院卷第12-13 頁）。嗣於民國113年12月24日言詞辯論期日以言詞撤回訴 之聲明第㈣至第㈦項之請求（見本院卷第451-452頁、第478頁 ），經被告當庭同意（見本院卷第454頁），已生撤回效果 ，先予敘明。 貳、實體部分： 一、原告起訴主張略以： 　㈠原告於彰化縣福興鄉大崙村彰鹿路4段興建「明家美麗國」建 案共4戶房屋，除其中乙戶出售予訴外人張東閔外，已於111 年3月31日分別與郭景棠、郭鈞富、許書榮各就109-7號房地 、109-8號房地、109-9號房地（合稱系爭3筆房地）簽訂不 動產買賣契約（上開3份不動產買賣契約合稱系爭買賣契約 ），約定總價款均為938萬元，原告並於111年6月28日依系 爭買賣契約將109-7號房地、109-8號房地分別移轉登記予郭 景棠、郭鈞富，及於111年6月27日依系爭買賣契約將109-9 號房地移轉登記予許書榮。 　㈡原告於111年6月17日向台灣電力股份有限公司彰化區營業處 （下稱台電公司）申請電力，並經台電公司於112年4月12日 以彰化字第1128041302號函（下稱1302號函）通知被告配合 辦理於55-25、55-27、55-28地號土地（下稱55-25地號等3 筆土地）設立電桿、變電箱，台電公司1302號函於同年月13 日送達被告，被告拒絕配合台電公司於系爭3筆房地前設置 電桿，顯然未盡協力義務，致系爭3筆房地未能連接電力使 用，被告既已拒絕辦理配合辦理，原告無須催告，且得類推 適用民法第101條第1項規定，認其所提出系爭3筆房地已合 於點交階段。則原告已於113年5月31日分別以彰化中央路郵 局149、150、151號存證信函（下合稱第一次催告函）催告 被告應於同年6月17日至原告辦理點交事宜，經被告於同年 月11日分別以彰化中央路路郵局160、161、162號存證信函 （下合稱第一次回覆函）藉詞推託；原告再於同年月18日分 別以彰化中央路郵局172、173、174號存證信函（下合稱第 二次催告函）催告被告應於同年7月1日至原告辦理點交事宜 ，經被告於同年6月27日分別以彰化光復路郵局210、211、2 12號存證信函（下合稱第二次回覆函）藉詞推託，並於同年 7月1日到場表示拒絕點交；原告復於同年7月5日分別以彰化 中央路郵局191、192、193號存證信函（下合稱第三次催告 函）催告被告應於同年月17日至原告公司辦理點交事宜，被 告亦於同年月15日分別以彰化光復路郵局222、223、224號 存證信函（下合稱第三次回覆函）藉詞推託，顯然違反系爭 買賣契約第7條第1項、民法第345條規定之點交、受領標的 物及結算、給付價金義務。被告既已違反上開契約義務，且 經催告均未履行，原告遂於113年7月22日分別以彰化中央路 郵局209、210、211號存證信函（下合稱系爭解除契約函） 通知被告依系爭買賣契約第8條第2項、民法第254條規定解 除系爭買賣契約，上開解除契約函分別經郭景棠、郭鈞富於 113年7月30日收受，經許書榮於113年7月23日收受，系爭買 賣契約已經原告合法解除，被告即應分別將系爭3筆房地返 還原告。爰依民法第259條、第179條規定、系爭買賣契約第 8條第2項約定，提起本件訴訟；並請求法院擇一為原告有利 之判決。並聲明：如上所述。 二、被告抗辯略以：原告所提出之系爭3筆房地均未連接新設水 管、電力，不符合系爭買賣契約之約定內容；又依系爭買賣 契約約定內容，被告亦無配合台電公司於55-25地號等3筆土 地設置電桿、變電箱之義務，則原告提出系爭3筆房地並未 連接電力，其提出給付未符合債之本旨，被告自得拒絕點交 ，且無負有結算價金之義務，是原告解除系爭買賣契約，實 無理由等語。並聲明：如主文第1項所示。 三、兩造不爭執事項： 　㈠原告於111年3月31日分別與被告簽訂系爭買賣契約，分別約 定郭景棠向原告購買109-7號房地；郭鈞富向原告購買109-8 號房地；許書榮向原告購買109-9號房地，買賣價金皆為938 萬元。 　㈡除郭景棠、郭鈞富部分價金先代償建築融資貸款外，郭景棠 、郭鈞富之其餘價金及許書榮之全數價金均已依系爭買賣契 約約定匯入履約保證信託專戶，因被告均未於「不動產點交 暨價金信託履約保證結案單(買方) 」（下稱結案單）簽署 ，故履約保證信託專戶內之價金尚未撥款予原告。 　㈢許書榮於111年6月27日登記取得109-9號房地所有權；郭景棠 、郭鈞富於111年6月28日分別登記取得109-7號、109-8號房 地所有權。 　㈣兩造於系爭買賣契約第1條約定原告至遲應於111年7月28日前 完成交屋。 　㈤原告於113年5月31日以第一次催告函催告被告於113年6月17 日至明家公司辦理點交事宜並配合簽立履約保證結案單，經 被告分別於113年6月11日前某時收受上開存證信函。被告並 於113年6月11日以第一次回覆函回覆以：如系爭3筆房地仍 處於無法供電且存有瑕疵，其將依約拒絕辦理點交，並允諾 於上開期日至系爭房地現場會同點交，經原告收受上開存證 信函。 　㈥原告於113年6月18日以第二次催告函催告被告於113年7月1日 下午2時至系爭3筆房地辦理不動產點交事宜，並配合簽立結 案單結案撥款，經被告郭景棠、郭鈞富於113年6月24日收受 ，被告許書榮於113年6月20日收受。被告並於113年6月27日 第二次回覆函回覆以如系爭3筆房地仍處於無法供電且存有 瑕疵，其得依約得拒絕辦理點交，並允諾於上開期日至系爭 3筆房地現場會同點交，經原告收受上開存證信函。 　㈦原告於113年7月5日以第三次催告函催告被告於同年月17日下 午2時在明家公司、系爭3筆房地辦理不動產點交事宜，並配 合簽立結案單，經郭景棠、郭鈞富於同年月月11日收受，許 書榮於同年月8日收受。被告並於同年月15日以第三次回覆 函回覆以：如系爭房地仍處於無法供電且存有瑕疵，其得依 約拒絕辦理點交，並允諾於上開期日至系爭3筆房地現場會 同點交，經原告收受上開存證信函。 　㈧原告於113年7月22日以系爭解除契約函通知被告依系爭買賣 契約第8條第2項、民法第254條規定解除契約，經郭景棠、 郭鈞富於同年月30日收受，許書榮於同年月23日收受。被告 並於同年月26日分別以彰化中央路郵局0222、0223、0224號 存證信函（下合稱第四次回覆函）回覆以：系爭房地地仍處 於無電力可供居住而未達可點交狀態，原告解約並無理由， 經原告收受上開存證信函。 　㈨系爭3筆房地均無設置外電管路供連接電力使用，且均尚未點 交被告。 　㈩台電公司曾以1302號函通知兩造、張東閔盡速達成設置協議 ，上開函文經被告於同年月13日收受。 　被告不同意台電公司於系爭3筆房地前即55-25地號等3筆土地 設置電桿。 四、本件爭點： 　㈠原告主張其得於113年7月22日依系爭契約第8條第2項、民法 第254條規定，以系爭解除契約函合法解除系爭買賣契約， 有無理由？ 　㈡原告主張其得依民法第259條、第179條、系爭契約第8條第2 項規定，請求被告分別將系爭3筆房地移轉登記予其，有無 理由？ 五、本院之判斷： 　㈠上開不爭執事項㈠至為兩造所不爭執（見本院卷第455-457頁 ），並有系爭買賣契約、系爭3筆房地之土地、建物登記謄 本、第一、二、三次催告函、第一、二、三、四次回覆函、 系爭解除契約函、上開函件回執、台電公司1302號函、彰化 縣鹿港地政事務所113年10月28日鹿地一字第1130005746號 函暨登記資料可參，首堪認為真實。 　㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條本文定有明文。又民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次 按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條 件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有明文 ，當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之 清償期者，倘債務人以不正當行為阻止該事實之發生，類推 適用民法第101第1項規定，應視為清償期已屆至（最高法院 87年度上字第1205號判決參照）。可認除須有故意促其條件 不成就之行為外，尚須該行為為不正當，始得類推適用上開 規定。再所謂協力義務，解釋上係如契約非有締約一方之協 力，難以達成契約目的，故基於誠信原則，在契約條文未明 定之情形下，課予締約一方之義務而言。原告主張被告違反 協力義務即於系爭3筆房地前設置電桿、變電箱及系爭買賣 契約第7條第1項約定、民法第345條規定之點交、受領買賣 標的物及結算、給付價金義務，其得合法解除系爭買賣契約 ，經被告以前詞否認，依前開說明，原告即應就其主張事實 舉舉證責任。 　㈢經查： 　⒈兩造間存有系爭買賣契約，於系爭買賣契約第7條第5項、第1 5條分別約定「買賣標的包含房屋及其室內（外）之定著物 、門窗、廚房、衛浴、防盜、逃生、水、電、照明等設備（ 不含藝術燈飾）及公共設施等物品，在點交房地前賣方應保 持或恢復正常使用，不得任意取卸、變更或破壞，否則應由 賣方負責回復原狀。」、「買賣價金包含房地之室內外定著 物、門窗、廚房、衛浴設備及公共設施等，買賣雙方同意依 照房地之定著物點交，…」等語，有系爭買賣契約在卷可參 （見本院卷第37-38頁、第49-50頁、第61-62頁），可見兩 造約明買賣標的包含系爭3筆房地室內外之照明設備，且原 告應確保交屋時此等設備得正常使用。堪認原告所提出系爭 3筆房地應能連接電力使用，方符合系爭買賣契約所約定之 可點交階段。 　⒉原告固以被告未盡其協力義務即配合台電公司於55-25地號等 3筆土地前設置電桿、變電箱，主張其能類推適用民法第101 條第1項規定，視為原告提出系爭3筆房地已合於契約約定， 且能合法解除系爭買賣契約等等。然原告原為55-25地號等3 筆土地之所有權人，嗣111年6月27、28日方將55-25地號土 地分別移轉予被告，有55-25地號等3筆土地登記謄本可參； 又原告前於111年6月14日向台電公司申請電力線路設置，原 規劃將電桿設置於55地號土地東側、鄰近同段53地號土地位 置，因55地號土地之部分共有人反對設置，台電公司先於11 2年2月2日通知原告於112年2月28日前協調後再續辦，再於1 12年4月13日通知兩造得擇於系爭3筆房地之騎樓柱前方設置 電桿、變壓器以供電力，並提供5項選擇方案（即電桿、變 壓器設置位置），供兩造協調設置，然因無法取得共識，台 電公司最終通知需嗣判決結果方能配合辦理等節，亦有台電 公司繳費憑證、台電公司113年12月5日彰化字第1131256267 號函、111年10月25日彰化字第1118132787號函、申請案件 需請改善事項通知單、台電公司1302號函可參（見本院卷第 73頁、第405-409頁、第421-423頁、第425頁、第427頁）。 本院審酌原告為建設股份有限公司，本以規劃、興建、出售 房屋為業，其就系爭3筆房地應連接電力後，方合於系爭買 賣契約第7條第5項、第15條所約定之點交階段，必然知悉； 原告於規劃、建築系爭3筆房地時，應早就房地連接電力方 式妥為規劃，並基此規劃建築圖面並取得建築執照，再於取 得使用執照後連接電力使用；如其初始即有意於55-25地號 等3筆土地前設置電桿、變電箱供系爭3筆房地連接電力，亦 能於系爭3筆房地登記於被告前妥為規劃、設置，以使系爭 房3筆房地合於點交狀態。顯見本件係因原告原先規劃之電 桿設置位置遭55地號土地之部分共有人反對，致原告未能使 系爭3筆房地連接電力使用，方改以將電桿、變電箱設置於5 5-25地號等3筆土地作為連接電力方法。則使系爭3筆房地連 接電力使用，為原告依系爭買賣契約所應負擔義務，而電桿 、變電箱本屬嫌惡設施，一般人均不喜設置於住宅前方，亦 為社會所常見；基於此情，被告欲將上開電桿設置於私設道 路即55地號土地上，前於112年間訴請55地號土地之共有人 確認其等具有管線私設權限，惟因當事人不適格，遭本院以 112年度訴字第439號裁定駁回，被告遂於113年間再提起確 認管線通行權存在訴訟，經本院以113年度補字第709號裁定 命補正，有本院112年度訴字第439號裁定、113年度補字第7 09號裁定可參（見本院卷第355-363頁、第379-380頁）。堪 認被告為使系爭3筆房地能連接電力使用，已提起訴訟盡力 促使完成，自不能以被告未直接同意將電桿、變電箱設置於 系爭3筆房地之騎樓柱前方，即認其等未盡協力義務。故原 告據此主張被告未盡協力義務，已陷於給付遲延，暨其得類 推適用民法第101條第1項規定，視為其提出系爭3筆房地已 合於契約約定之點交階段等等，並非可採。原告另舉證使用 執照、本院112年度訴字第428號判決（下稱前案判決）欲佐 證其至遲於113年5月31日提出合於契約約定之買賣標的物， 惟參以使用執照僅為彰化縣福興鄉公所判定系爭3筆建物已 依圖說建築完成，而依原告申請發給，與系爭3筆房地是否 已達系爭買賣契約所約定之可點交階段，顯屬二事；前案判 決則係關於被告訴請原告給付違約金所為認定，上開判決已 經兩造提起上訴而未確定，本院、兩造即不受前案判決理由 之拘束。是原告所舉上開2項證據，亦不足使本院認定原告 所提出之系爭3筆房地已合於系爭買賣契約所約定之可點交 狀態。 　⒊則被告已盡協力義務即盡力促使系爭3筆房地連接電力使用， 系爭3筆房地迄今未能連接電力使用，未達兩造於系爭買賣 契約約定之可點交階段，已經本院認定如上，被告就系爭買 賣契約即無陷於給付遲延情形。縱原告前曾以第一、二、三 次催告函分別催告被告點交，經被告收受，並拒絕點交、結 算價金等，因被告並無陷於給付遲延情形，原告無從依民法 第254條、系爭買賣契約第8條第2項約定，以系爭解除契約 函合法解除系爭買賣契約；系爭買賣契約未經合法解除，原 告依民法第259條、第179條規定、系爭買賣契約8條第2項約 定，請求被告分別將系爭3筆房地移轉登記予其，自無依據 。　 六、綜上所述，原告依民法第259條、第179條、系爭買賣契約第 8條第2項約定，訴請被告分別將系爭3筆房地移轉登記如訴 之聲明所示，即無理由，應予駁回。　　 七、按當事人聲明之證據，法院應為調查，但就其聲明之證據中 認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286條定有明文。 原告請求向台電公司函詢僅需系爭3筆房地同意即可架設電 桿，及向台灣自來水股份有限公司溪湖營運所查詢系爭3筆 房地水管有無接通乙事（見本院卷第481-482頁），惟55-25 地號等3筆土地得設置電桿、變電箱以供系爭3筆房地電力使 用乙節，已有台電公司1302號函可參；系爭3筆房地有連接 水管可供水源使用，亦為被告所不爭執（見本院卷第427-43 7頁、第458頁），上開證據調查即無必要。另本件事證已臻 明確，兩造其餘攻擊防禦及證據，核與本案之判斷不生影響 ，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　劉玉媛 以上正本係照原本作成。 如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　康綠株

2025-01-22

CHDV-113-重訴-166-20250122-1

上
臺灣高等法院高雄分院

分割共有物

臺灣高等法院高雄分院民事判決 112年度上字第50號 上 訴 人 蘇宗禧 居0000 pinehurst dr. Tistun CA 00000 余傑庭 余陳麗珠 上 一 人 訴訟代理人 余培容 共 同 訴訟代理人 陳慶合律師 陳樹村律師 複代理人 王治華律師 視同上訴人 程黃省 訴訟代理人 程麗雪 視同上訴人 戴文成 訴訟代理人 蔡凱文 視同上訴人 李昭雄 訴訟代理人 王月珠 視同上訴人 李伍玉英 訴訟代理人 李俊德 視同上訴人 洪國騰 訴訟代理人 洪紋子 視同上訴人 李冠德（即李泰川之承受訴訟人） 李佳貞（即李泰川之承受訴訟人） 兼上二人共同 訴訟代理人 李冠逸（即李泰川之承受訴訟人） 視同上訴人 程謝秋英 林榮添 林榮士 林瀚儒 林登基 林清輝 王士誠 蘇俊清 蔡素真 林雪甘 林信宏 鐘秀敏 林建苰 林嘉斌 被上訴人 郭兆雯 即承當訴訟人 訴訟代理人 陳建安 上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國111年1 2月30日臺灣橋頭地方法院108年度訴字第529號第一審判決提起 上訴，經本院於114年1月8日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原判決除確定部分外廢棄。 上開廢棄部分，兩造共有坐落高雄市路○區○○段○○○○○○○地號土地 依附圖二之一、附表一之一、二所示方法分割，兩造應互為補償 之金額如附表四之一、五所示。 第一(除確定部分外)、二審訴訟費用，其中百分之六十八由附表 一之一所示共有人依原應有部分比例欄所示比例分擔，其餘百分 之三十二由附表二所示共有人依原應有部分比例欄所示比例分擔 。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、本件分割共有物訴訟為固有必要共同訴訟，訴訟標的對於共 同訴訟之各人必須合一確定，原審判決後，僅余陳麗珠、余 傑庭、蘇宗禧提起上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規 定，上訴效力及於同造其餘當事人，爰併列之為視同上訴人 。 二、本件視同上訴人程黃省、李冠德、李佳貞、李冠逸、程謝秋 英、林榮添、林榮士、林瀚儒、林登基、王士誠、蔡素真、 林雪甘、林建苰、林嘉斌經合法通知，未於言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人 聲請，由其一造辯論而為判決。　　 貳、實體方面： 一、被上訴人主張：坐落高雄市路○區○○段000○000地號土地(下 合稱系爭土地，分稱系爭372、382土地），分別為兩造共有 ，應有部分各如附表一、二「原應有部分比例」欄所示，共 有人間並無不分割之約定，亦無不能分割之情形。參考系爭 土地之占用及使用現況，應依附圖二及附表一、二所示方法 分割系爭土地，並為金錢補償，爰依民法第824條第2、3、4 項之規定提起本訴，聲明：㈠系爭372土地應予分割，分割方 法如附圖二、附表一所示。㈡系爭382土地應予分割，分割方 法如附圖二、附表二所示(至被上訴人於原審其餘請求，業 經原審判決確定部分，不予論述)。 二、上訴人部分： 　㈠蘇宗禧、余陳麗珠、余傑庭(下合稱蘇宗禧3人)則以：本件共 有人間雖未訂立書面分管契約，惟系爭土地上之建物大多於 民國60年間之前即建造完成，共有人間未曾異議，顯已就各 自占用之位置存在默示分管合意，為避免拆屋還地而損及系 爭土地上建物之經濟效用，應採取附圖一、附表一、二之分 割方法始為適當。又因附圖三所示編號H建物現由余陳麗珠 、余傑庭（下合稱余陳麗珠2人）共同使用，占用面積約等 於余陳麗珠2人各自就系爭372、382土地之應有部分比例換 算面積之總和，如採取被上訴人所主張之方案，將造成上開 H建物須拆除1至2樓之樓梯及1、2樓浴室。另系爭372土地位 於商業區，系爭382土地位於住宅區，建蔽率及容積率均不 同，系爭372土地使用價值較高，而系爭土地上均為60年間 以前建造完成之老舊建物，社團法人高雄市不動產估價師公 會(下稱估價師公會)出具之不動產估價報告書(下稱系爭估 價報告)及歐亞不動產估價師聯合事務所(下稱歐亞事務所)1 11年10月19日、同年11月7日函(下合稱系爭二函文)卻將系 爭土地視為同一評價單元進行評估，並以3層樓透天厝作為 估價依據，與現況不符而有不當。且系爭二函文所述之土地 單價與其附件一㈠、㈡之評估單價不符，其內容前後矛盾，部 分分割後宗地之評估單價更與相鄰宗地價差將近一倍，又未 將比鄰余陳麗珠土地之嫌惡設施納入扣減標準，顯有粗糙率 斷而高估之情，不足作為本件認定之依據。又余陳麗珠就系 爭372土地分割後面積僅增加約33.7％，然需補償其他共有人 之金額占原應有部分權利價值增加約74％；蘇宗禧就系爭土 地分割後面積共減少59.89平方公尺，卻要補償其他共有人 新台幣(下同)334萬4,613元，並不合理等語為辯。答辯聲明 ：被上訴人之訴駁回。 　㈡程黃省則以：伊同意分得暫編地號372⑸之土地，惟暫編地號3 72⒅、382⑷之道路不需由全部共有人繼續維持共有，僅由需 要通行該道路者維持共有即可，另對系爭估價報告無意見等 語為辯。 　㈢程謝秋英則以：附圖三編號N建物為程海樹及程建誌所共有 　　等語為辯。 　㈣李昭雄、林信宏、林清輝、李伍玉英、戴文成、洪國騰、李 冠逸、李冠德、李佳貞則以：同意被上訴人所主張之方案， 但就暫編地號372⑾應以南北向畫分二塊，由李昭雄、林信宏 分別取得，如高雄市政府地政局路竹地政事務所(下稱路竹 地政)113年5月23日複丈成果圖分割方案(下稱新分割方案一 、二，即附圖一之一、二之一所示)，至暫編地號372⒅、382 ⑷之道路應由全體共有人維持共有，並以系爭估價報告之鑑 定結果作為金錢找補依據等語為辯。 　㈤林登基、鐘秀敏則以：同意被上訴人所主張伊等分得之土地 位置及面積，暫編地號372⒅、382⑷由面臨該道路之共有人維 持共有即可，對於系爭估價報告無意見等語為辯。 　㈥蘇俊清則以：同意被上訴人所主張伊分得之土地位置及面積 ，但不應負擔巷道，同意以系爭估價報告之鑑定結果作為金 錢找補依據等語為辯。 　㈦林雪甘則以：同意被上訴人所主張伊分得之土地位置及面積 ，對於系爭估價報告無意見等語為辯。 　㈧林榮添、林榮士、林瀚儒、王士誠、蔡素真、林建苰、林嘉 　　斌未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。 三、原審判決兩造共有系爭土地准予分割，附表一所示共有人就 系爭372土地以如附表一及附圖二所示方法分割。附表二所 示共有人就系爭382土地以如附表二及附圖二所示方法分割 。另再依附表四、五所示補償金額互為補償之。上訴人就分 割方法部分不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於分割 方法部分廢棄。㈡系爭土地應依附圖一之一及附表一、二所 示方法為原物分割，並找補金額。李俊德、戴文成、李昭雄 、李伍玉英、洪國騰、李冠德、李冠逸、程謝秋英、林登基 、林清輝、蘇俊清、林雪甘、林信宏、鐘秀敏除道路共有部 分外，同意原審判決之分割方案。被上訴人答辯聲明：上訴 駁回(未據上訴人上訴部分，不在本院審理範圍，茲不再論 述)。 四、本院得心證理由如下： 　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 　　但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 　　在此限；又共有物之分割方法不能協議決定者，法院得依任 　　何共有人之請求，命為分配，民法第823條第1項、第824條 第2項分別定有明文。查:系爭372、382土地為相鄰土地，使 用分區分別為商業區、住宅區，有高雄市政府都市發展局10 8年12月9日高市都發開字第10835009100號函可參(原審訴字 卷一第107頁)，是依其使用目的並無不能分割之情形。惟因 屬不同使用分區，依地籍測量實施規則第224條規定系爭土 地不得合併，自不得合併後再分割，僅得個別分割，亦有路 竹地政112年5月24日高市地路○○○00000000000號函可憑(本 院卷二第115至117頁)。又兩造間未以契約訂有不分割之期 限，惟兩造對於分割之方法迄不能協議之事實，亦為兩造所 不爭執，故被上訴人訴請裁判分割系爭土地，於法即屬有據 ，應予准許。 　㈡次按共有物分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人 之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但 各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分 共有人。民法第824條第2項第1款定有明文。是分割共有物 ，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地時，除因 該土地內部分土地之使用目的不能分割(如為道路)或部分共 有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該 部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單 獨所有，且分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效益 ，各共有人之意願、利害關係，共有人分得各部分之經濟效 益與其應有部分之比值是否相當，俾兼顧共有人之利益及實 質公平，始為適當公平。經查: 　⒈系爭土地分屬商業區、住宅區，就兩造分別主張之新分割方 案一、二差異之處僅在於其中分割後暫編地號372⒃、372⒄等 兩處土地面積大小，而由余陳麗珠分得暫編地號372⒃之土地 ，被上訴人分得暫編地號372⒄之土地則屬一致。又新分割方 案一所示暫編地號372⒃之土地面積162.76平方公尺，其位置 及面積大致與附圖三H建物相同；暫編地號372⒄之面積為37. 93平方公尺，其位置及面積與附圖三所示I建物完全一致； 新分割方案二所示暫編地號372⒃之土地面積為145.42平方公 尺，其位置及面積小於附圖三所示H建物占用372地號土地之 面積、暫編地號372⒄之面積為55.27平方公尺，該土地上之 東側部分與附圖三所示I建物重疊，其西側土地上有附圖三 所示部分之H建物；至於其他共有人於分割方案一、二、新 分割方案一及二之分割方法中所分得土地之位置、形狀及面 積，除分割方案一、二原暫編地號372⑾由李昭雄、林信宏共 有，新分割方案一、二則將暫編地號372⑾分割為372⑾、⒆， 由李昭雄、林信宏分別取得外，其餘均相同，是考量共有人 之意願，本院就系爭土地之分割方法，僅以新分割方案一、 二即附圖一之一、二之一為說明。 　⒉又系爭土地北臨建國路，南臨中山路550巷，系爭372土地東 邊有中山路，另系爭土地上有如附圖三所示之建物、地上物 ，各該建物、地上物之權利歸屬如附表三所載，而系爭土地 上如附圖二所示暫編地號372⒅及382⑷部分之土地係供作中山 路550巷之巷道使用等情，有原審於109年2月7日現場勘驗之 勘驗筆錄、正射影像圖及現場照片(原審訴字卷一第121至14 2頁)可稽。本院審酌系爭土地上有如附圖三所示之建物、地 上物，其居住使用情況如附表三，為維持系爭土地分割後之 有效利用，且為便利通行，使各共有人所分得之土地均得對 外通連至公路(即中山路)，自應將附圖一之一、二之一所示 暫編地號372⒅及382⑷部分之土地於分割後由附表一之一、二 之共有人各按其原應有部分比例維持共有，較為適當及公允 。至部分共有人雖謂分割後暫編地號372⒅、382⑷之土地由房 屋面臨中山路550巷巷道之共有人維持共有即可等語。惟上 開道路既為解決系爭土地分割後未能分配臨路之共有人之通 行問題，且分割後暫編地號372⒅、382⑷土地現為中山路550 巷之巷道，該巷道兩側及往內側延伸不僅有本件共有人之房 屋，尚有訴外人之房屋，且非僅專供位於系爭土地上之如附 圖三所示A、B、C、D、E、F、G及H建物之所有人或住戶對外 通行之用，兩造既為系爭土地之共有人，暫編地號372⒅、38 2⑷係供作巷道通行使用以對外連接至中山路，自宜於分割後 由附表一之一及二之共有人各按其原應有部分比例維持共有 ，始為妥適。又考量系爭土地現由附表三所載之部分共有人 占用，其上並有地上物，為符合社會經濟利益，應儘量依其 等各自占用之土地分配，其他共有人或應有部分面積過小， 或於扣除應分擔通行道路面積後，所餘面積不足建築使用， 且未到庭表示願分配土地者，為免分配土地後無法有效利用 ，就其等未能按其應有部分比例分得土地之共有人，則由溢 分土地之其他共有人以金錢補償。另李冠逸、李冠德及李佳 貞同意就暫編地號372⑻之土地按應有部分比例各1/3維持共 有，亦據其陳述明確(原審訴字卷三第33頁)。準此，除余陳 麗珠、余傑庭、被上訴人外，本院審酌系爭土地之使用情形 、整體利用之經濟效益、共有人之意願、全體共有人之利益 等情形下，其餘共有人就系爭土地採取如新分割方案一、二 所示分割方法(除暫編地號372⒃、372⒄面積大小外)為分割， 核屬適當。 　⒊另就暫編地號372⒃、372⒄部分，被上訴人主張應依新分割方 案二為分割，將暫編地號372⒄面積55.27平方公尺之土地分 歸被上訴人，將暫編地號372⒃面積145.42平方公尺之土地分 歸余陳麗珠；余陳麗珠則主張應依新分割方案一將暫編地號 ⒄面積37.93平方公尺之土地分歸被上訴人，將暫編地號⒃面 積162.76平方公尺之土地分歸余陳麗珠。查余傑庭並非系爭 372土地共有人，如附圖三所示H建物(門牌號碼高雄市路○區 ○○路000號、中山路550巷2號)為其所有，又該H建物及被上 訴人所有之I建物(同路546號房屋)均為磚造建物，且坐落於 系爭372土地，H建物為2棟、各3層樓建物，屬未保存登記建 物，I建物為4層樓物(按：第1至3層樓面積各在51.9至52.3 平方公尺之間，第4層面積僅14平方公尺)，H建物之起課時 間始於57年1月，I建物之起課時間則始於61年10月，業據余 陳麗珠陳明在卷，並有房屋稅籍證明書及房屋平面圖可參( 原審訴字卷一第197至205頁、本院卷二第139頁)。若依上開 二建物之占用位置分割，大致如新分割方案一暫編地號所示 372⒃、372⒄所示之位置，惟若採新分割方案一之分割方法， 分割後暫編地號372⒃、372⒄之土地形狀極不規則，且被上訴 人所分得暫編地號372⒄之土地之西側地籍線不平整，於西側 之南邊邊角處往西外凸一小塊土地，該外凸土地與其東側土 地連接處之開口僅約90公分，該外凸土地之東西向之長度約 2公尺，難以為有效之利用，另被上訴人就系爭372土地按應 有部分比例換算之面積為55.2平方公尺，加計應負擔之道路 面積，卻僅分得40.2平方公尺，減少15平方公尺，約27.17% ，而余陳麗珠就系爭372土地按其應有部分換算面積僅為125 .6平方公尺，依此方案將分得167.93平方公尺，溢分42.33 平方公尺，約33.7%，考量余陳麗珠並非H建物所有人，且新 分割方案一暫編地號372⒃、372⒄之分割形狀不規則，372⒄之 面積更僅有37.93平方公尺，日後難以有效利用，及兩人取 得面積增減比例過大，是若採新分割方案一，顯非適當。而 依新分割方案二，被上訴人取得面積為55.27平方公尺，加 計應負擔道路部分，共分配57.54平方公尺，溢分2.34平方 公尺，約4.23%，余陳麗珠加計負擔道路面積，分配150.59 平方公尺，亦溢分24.99平方公尺，約19.89%，且二塊土地 尚屬方整，相較於新分割方案一，應較公允。就此，余陳麗 珠2人雖主張：余傑庭就系爭382土地原可受分配之土地面積 可納入計算，其二人就各自於系爭372、382土地按應有部分 比例換算原可分配之面積合計為167.47平方公尺，全數由余 陳麗珠分配系爭372之土地，余陳麗珠2人無意願受價金之分 配等語。惟查系爭土地因使用分區不同，不得合併分割，余 傑庭並非系爭372土地之共有人，自不得將其所有之系爭382 土地應有部分納入系爭372土地分配時之面積計算。另余陳 麗珠又抗辯如採新分割方案二，將致H建物之1至2樓之樓梯 及衛浴所在之處分歸被上訴人，且各共有人長久以來占用特 定部分之土地興建建物，就系爭土地已有默示分管協議存在 ，應由其分得H建物全部占用之土地等語。就此，如前所述 ，H建物之所有人為余傑庭，並非余陳麗珠，而余傑庭原無 占用系爭372土地之權利，另共有人請求分割共有物，應解 為有終止分管契約之意思，縱認本件共有人存在分管協議， 系爭土地之分管契約，亦因被上訴人提起本件分割共有物訴 訟，而當然終止，故本院酌定分割方案時毋庸受分管契約之 拘束，是余陳麗珠上開所辯，均無足採。從而，本院審酌H 、I建物均為老舊建物，而分割後之土地形狀若過於不規則 ，將造成所分配之土地無法有效利用，影響其經濟效益，及 余陳麗珠、被上訴人原可受分配面積，及分配面積之增減， 認以新分割方案二之分割方法較為適當。　　　　 　㈢再按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按　 　其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3　 　項定有明文。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀 　　之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉 　　，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分 　　割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低 　　之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應 　　就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並 　　依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物 　　分割為共有物應有部分互相移轉之本旨(最高法院85年度 台　　上字第2676號民事裁判足參)。經查: 　⒈原審前囑託估價師公會鑑定系爭土地按分割方案一、二所示 分割方法分割後，兩造間互為補償之方法，該公會指派其會 員進行鑑定，由歐亞事務所出具系爭估價報告，並經該公會 專案鑑定業務委員會審查，有系爭估價報告可稽（外放）。 查系爭估價報告參酌一般因素分析、不動產市場概況分析、 不動產市場價格水準分析、區域因素分析、個別因素分析、 最有效使用分析及勘估標的土地增值稅預估等事項，並考量 系爭土地分割「後」之宗地個別條件、行政條件(含使用分 區、建蔽率、可建容積率、禁限建之有無等項目)、道路條 件、接近條件及周邊環境條件等因素，採用比較法與土地開 發分析法等估價方法進行評估，評估過程均已詳載於系爭估 價報告，及113年7月19日歐估高字第1130703號函補充說明 內(本院卷二第489至493頁)，其鑑定並無何違反技術法規或 與經驗法則二違背之情事，堪認系爭估價報告可資憑採。參 酌上開鑑定結果，並審酌兩造就系爭土地之應有部分及分得 土地之價值，以及被上訴人及李昭雄、林清輝、蘇俊清、李 伍玉英、戴文成、林信宏、洪國騰、李冠逸、李冠德及李佳 貞均同意依系爭估價報告之鑑定意見為補償，程黃省、林登 基、鐘秀敏、林雪甘則表示對系爭估價報告無意見等情，本 院認在採取新分割方案二為分割時，因林信宏取得面積較分 割方案二減少1.175平方公尺，李昭雄增加1.175平方公尺， 是依系爭估價報告所憑標準重新核算後，由附表一之一、二 所示之共有人間分別依附表四之一、五為補償，應屬適當。 　⒉至蘇宗禧3人辯稱:系爭估價報告及系爭二函文有將系爭土地 視為同一評價單元進行評估、未將比鄰余陳麗珠土地之嫌惡 設施納入扣減標準等不公平之處，不得為參酌依據等語。查 本件分割共有物之金錢找補，已就各共有人分割取得之面積 及價值利益與原應有部分面積及價值利益之差異均納入金錢 補償之考量因素，又系爭土地依新分割方案二分割後之各筆 土地大致可分為臨中山路（路寬約23至25公尺）、建國路（ 路寬約4公尺）、臨中山路550巷之巷道(路寬約1至6公尺寬 ，該巷道與中山路連接處之路寬約1公尺，往西延伸後路寬 始變寬)等三種類型，系爭估價報告將其大分為⑴臨中山路、 ⑵臨建國路、臨中山路550巷二種類型，以方案二暫編地號37 2⒃、372⑵此2筆分割後土地作為比準地，再取本件以外之其 他土地為比較標的，參酌系爭土地分割後之宗地個別條件、 行政條件(含使用分區、建蔽率、可建容積率、禁限建之有 無等項目)、道路條件、接近條件及周邊環境條件(地勢、嫌 惡設施有無)等因素，採用比較法與土地開發分析法等估價 方法進行評估，得出暫編地號372⒃、372⑵土地之評估價格， 再依該二土地分別臨⑴中山路、⑵建國路、中山路550巷等二 種類型之不同，於各類型中分別以暫編地號372⒃、372⑵之評 估價格為基準，進而就其他分割後之土地之面寬、深度，依 寬深比調整、並評估各分割後土地與上開暫編地號372⒃、37 2⑵於規劃潛力、地形（L形、梯形、不規則形、長方形或略 呈梯形）、臨路情形（二面臨路、路角地、單面臨路）、嫌 惡(無路沖、路沖、偏沖)之差異，調整各分割土地之單價， 上開評估過程均已詳載於系爭估價報告內(第76至109頁)。 另依歐亞事務所111年10月19日函覆：㈡……於估價實務上採擬 分割後各宗地價格按共有人應有部分比例計算各共有人對於 分配前共有物所有權在量上應享有部分價值作為擬分割分配 前權值之參考，以平準擬分割時前、後權值，排除非關分割 時其他地價質量變化之影響。㈢承上，各分割方案之分割前 土地價值係依分割後各筆土地價值加總而得，以平準權衡分 割時分配前、後之質量權值差異，與未分割前系爭土地共有 物整宗土地價值無涉等語(原審訴字卷三第119頁)，復於111 年11月7日函補充說明：二、㈠111年10月19日函說明五所指 分割前地價，係各分割方案中分割前之平準權衡合計價值， 與未分割前之地價不同。㈡111年10月19日函說明三、㈡後段 所提意涵，分割方案通常為審酌共有物之性質、共有人之利 害關係、經濟價值及利用效益等事實考量而形成，故依主觀 事實考量而形成之分割方案擬分割後各筆土地之個別立地條 件，可能與未分割前之整宗土地形成客觀立地條件價值差異 ，至其差異高低大小端視所處市場狀況、分割擬細分情形等 因素而定，肇致不經濟或經濟分割而形成分割前完整宗地總 額高或低於分割方案擬分割各宗地合計額之情形。㈢本案未 分割前之估價目的為市場價值參考，其整宗土地面積為1,84 4.42平方公尺、臨路條件為三面臨路：惟依各擬分割方案評 估分割後土地價值之估價目的為差額找補依據，其各評估宗 地土地面積介於32.03～283.14平方公尺、臨路條件有單面臨 路、二面臨路、未臨路等情形，未分割前整宗與分割後各宗 地之客觀立地條件不同。㈣承上，本案分割前腹地廣大，且 三面臨路，較具土地開發之可塑規劃彈性，較能依市場變化 作多元之產品建築，相對易達土地最高最有效使用；分割後 各評估宗地，面積量體小，受細分後立地條件限制，開發可 塑性小、可供建築配置之產品受限，且部分宗地不具開發利 益，相對較不易達土地最高最有效使用。㈤綜上，本案分割 前、後面積量體、臨路條件不同，實務上將產生規劃可塑性 及土地有效使用之強度差異，亦影響市場價格形成性。換言 之，本案未分割前及分割後價格形成背景不同，價格評估過 程需考量之條件亦不同，故就本案個案情形而言，未分割前 之整宗土地總額與分割方案擬分割後各宗地合計額不同，應 屬合理等語(原審訴字卷三第171、173頁)。依上可知系爭估 價報告雖有鑑估系爭土地分割前之單價，並將二筆土地視為 一評價單元為估價，但並未以該單價作為鑑定分割後各筆土 地價值之評估依據。另出售土地應有部分時，因就土地之占 有使用須受共有人之意見限制，不若取得全部土地所有權時 之不受限制，故買賣應有部分土地之單價通常會低於整筆土 地之買賣，此為一般週知之事實，是蘇宗禧3人抗辯系爭估 價報告認定系爭土地分割前單價為每平方公尺100,700元， 顯有失真及高估等語，洵無足採。另本件金錢補償之考量因 素包含各共有人分得土地之面積增減及分割後土地經濟價值 上之差異，並非僅就分得面積之增減為金錢補償，系爭估價 報告就個別因素比較，亦考量周邊環境條件含嫌惡設施有無 而為分析調整，余陳麗珠分得之暫編地號372⒃土地價格之評 估依據已詳述於該報告第76至91頁，且於第48、50頁已載明 372⒃有嫌惡設施，而以比較法及土地開發分析法推估比準地 地價，並以暫編地號372⒃為比準地，是已考量該嫌惡對暫編 地號372⒃土地價格之影響，另就蘇宗禧分得之暫編地號372⑽ 土地價格之評估依據於該報告第107頁亦已為分析說明，並 與其他分割後之土地相互比較調整其評估價格，復就面臨建 國路、中山路550巷之分割後土地於該報告第92至107頁詳載 其評估依據，是蘇宗禧3人以余陳麗珠、蘇宗禧所分得土地 面積與原應有部分比例換算面積總和之差異，辯稱系爭估價 報告找補金額不公平合理、未考量嫌惡設施等語，未思及其 二人分得之土地均面臨中山路，且余陳麗珠分得之暫編地號 ⒃土地已考量嫌惡對該土地價格之影響，惟因其兩面臨路， 優於僅分配面臨建國路或中山路550巷土地之其他共有人， 其二人分得之土地於規劃潛力之經濟利益亦高於其他同樣分 得臨中山路土地之共有人之情，是蘇宗禧3人上開抗辯均不 可採。 五、綜上所述，被上訴人依民法第823條、第824條規定訴請裁判 分割系爭土地，於法有據，應予准許，並應如新分割方案二 即附圖二之一及附表一之一、二所示方法分割，且兩造應相 互補償之金額如附表四之一、五所示。原審所定分割方法尚 非允當，而有未合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予 廢棄改判，為有理由，應由本院就此部分予以廢棄，改判如 主文第2項所示。另訴訟費用部分，斟酌本件為分割共有物 之性質，應由兩造按其原應有部分比例負擔，較為合理，爰 依系爭372、382土地公告現值價值占本件訴訟標的價額比例 ，由兩造按其於各土地之原應有部分比例負擔，如附表一之 一、二「原應有部分比例」欄所示。 六、按應有部分有抵押權者，其權利不因共有物之分割而受影響 ，但權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權利移存於抵 押人所分得之部分，民法第824條之1第2項第3款定有明文。 系爭土地上林榮添之應有部分設有抵押權，抵押權人均為訴 外人陳鎮洋，有土地建物查詢資料可參(本院卷三第26、27 、34、35頁）。陳鎮洋經本院依職權通知而未參加訴訟，則 其就設定義務人林榮添所為抵押權設定，於分割後依前揭法 條規定應移存於林榮添所分得之補償金上，併予敘明。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。 八、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。 　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日 　　　　　　　　　　　　　　民事第二庭　　 　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　黃宏欽 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊淑儀 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊國祥 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其 未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（ 均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官 楊明靜 附註： 民事訴訟法第466條之1： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。 附表一:372土地分割前、後分配明細表 編號 共有人 原應有部分比例 持分面積 (m2)【a】 各共有人於分割後分得之位置、權利範圍、面積總合 分割後增加 (+)或不足(-) 之面積(m2) 【e-a】 分割後分得之土地、權利範圍及 折算面積 如附圖二所示暫編地號372(18)巷道 於分割後之權利範圍及折算面積 分得之面積 總合(m2) 【e=b+c】 附圖二所示之 暫編地號位置 權利 範圍 折算面積 (m2)【b】 權利範圍 折算面積 (m2)【c】 1 林登基 1/24 58.89 372 1/1 15.30 1/24 2.42 17.72 -41.17 2 林清輝 1/24 58.89 372(1) 1/1 67.07 1/24 2.42 69.49 10.60 3 林雪甘 1/24 58.89 372(2) 1/1 85.29 1/24 2.42 87.71 28.82 4 鐘秀敏 15/384 55.20 372(3) 1/1 115.07 15/384 2.27 117.34 62.14 5 蘇俊清 16/384 58.89 372(4) 1/1 123.57 16/384 2.42 125.99 67.10 6 程黃省 5/256 27.60 372(5) 1/1 42.73 5/256 1.14 43.87 16.27 7 程謝秋英 5/256 27.60 372(6) 1/1 32.03 5/256 1.14 33.17 5.57 8 洪國騰 5/128 55.20 372(7) 1/1 38.41 5/128 2.27 40.68 -14.52 9 李冠逸 11/768 20.25 372(8) 1/3 17.30 11/768 0.84 18.14 -2.11  李冠德 11/768 20.24 1/3 17.30 11/768 0.83 18.13 -2.11  李佳貞 11/768 20.24 1/3 17.30 11/768 0.83 18.13 -2.11  蔡素真 5183/128000 57.23 372(9) 1/1 43.29 5183/128000 2.36 45.65 -11.58  蘇宗禧 66623/384000 245.20 372(10) 1/1 243.13 66623/384000 10.09 253.22 8.02  戴文成 51/384 187.70 372(12) 1/1 24.21 51/384 7.72 31.93 -155.77  林信宏 168/2560 92.75 372(13) 1/1 41.93 168/2560 3.82 64.195 -28.555 372(11) 1/2 18.445  李昭雄 29/512 80.05 372(14) 1/1 80.15 29/512 3.30 101.895 21.845 372(11) 1/2 18.445  李伍玉英 29/512 80.05 372(15) 1/1 113.44 29/512 3.30 116.74 36.69  余陳麗珠 11376/128000 125.60 372(16) 1/1 145.42 11376/128000 5.17 150.59 24.99  興全盛投資有限 公司（109年4月 14日移轉登記予 郭兆雯） 5/128 55.20 372(17) 1/1 55.27 5/128 2.27 57.54 2.34  林榮添 84/23040 5.15 無 0 0 84/23040 0.21 0.21 -4.94  林榮士 84/23040 5.15 無 0 0 84/23040 0.21 0.21 -4.94 編號 共有人 原應有部分比例 持分面積 (m2)【a】 各共有人於分割後分得之位置、權利範圍、面積總合 分割後增加 (+)或不足(-) 之面積(m2) 【e-a】 分割後分得之土地、權利範圍及 折算面積 如附圖二所示暫編地號372(18)巷道 於分割後之權利範圍及折算面積 分得之面積 總合(m2) 【e=b+c】 附圖二所示之 暫編地號位置 權利 範圍 折算面積 (m2)【b】 權利範圍 折算面積 (m2)【c】  林建苰、林嘉斌公同共有（林榮源之繼承人） 84/23040 5.15 無 0 0 84/23040 0.21 0.21 -4.94  林瀚儒 (原名林榮義） 84/23040 5.15 無 0 0 84/23040 0.21 0.21 -4.94  王士誠 76/15360 6.99 無 0 0 76/15360 0.29 0.29 -6.70 合計 1,413.26 1,355.10 58.16 1,413.26 0 附表一之一:372土地分割前、後分配明細表 編號 共有人 原應有部分比例 持分面積 (m2)【a】 各共有人於分割後分得之位置、權利範圍、面積總合 分割後增加 (+)或不足(-) 之面積(m2) 【e-a】 分割後分得之土地、權利範圍及 折算面積 如附圖二所示暫編地號372(18)巷道 於分割後之權利範圍及折算面積 分得之面積 總合(m2) 【e=b+c】 附圖二所示之 暫編地號位置 權利 範圍 折算面積 (m2)【b】 權利範圍 折算面積 (m2)【c】 1 林登基 1/24 58.89 372 1/1 15.30 1/24 2.42 17.72 -41.17 2 林清輝 1/24 58.89 372(1) 1/1 67.07 1/24 2.42 69.49 10.60 3 林雪甘 1/24 58.89 372(2) 1/1 85.29 1/24 2.42 87.71 28.82 4 鐘秀敏 15/384 55.20 372(3) 1/1 115.07 15/384 2.27 117.34 62.14 5 蘇俊清 16/384 58.89 372(4) 1/1 123.57 16/384 2.42 125.99 67.10 6 程黃省 5/256 27.60 372(5) 1/1 42.73 5/256 1.14 43.87 16.27 7 程謝秋英 5/256 27.60 372(6) 1/1 32.03 5/256 1.14 33.17 5.57 8 洪國騰 5/128 55.20 372(7) 1/1 38.41 5/128 2.27 40.68 -14.52 9 李冠逸 11/768 20.25 372(8) 1/3 17.30 11/768 0.84 18.14 -2.11 10 李冠德 11/768 20.24 1/3 17.30 11/768 0.83 18.13 -2.11 11 李佳貞 11/768 20.24 1/3 17.30 11/768 0.83 18.13 -2.11 12 蔡素真 5183/128000 57.23 372(9) 1/1 43.29 5183/128000 2.36 45.65 -11.58 13 蘇宗禧 66623/384000 245.20 372(10) 1/1 243.13 66623/384000 10.09 253.22 8.02 14 戴文成 51/384 187.70 372(12) 1/1 24.21 51/384 7.72 31.93 -155.77 15 林信宏 168/2560 92.75 372(13) 1/1 41.93 168/2560 3.82 63.02 -29.73 372(19) 1/1 17.27 16 李昭雄 29/512 80.05 372(14) 1/1 80.15 29/512 3.30 103.07 23.02 372(11) 1/1 19.62 17 李伍玉英 29/512 80.05 372(15) 1/1 113.44 29/512 3.30 116.74 36.69 18 余陳麗珠 11376/128000 125.60 372(16) 1/1 145.42 11376/128000 5.17 150.59 24.99 19 　 郭兆雯 5/128 55.20 372(17) 1/1 55.27 5/128 2.27 57.54 2.34 20 林榮添 84/23040 5.15 無 0 0 84/23040 0.21 0.21 -4.94 21 林榮士 84/23040 5.15 無 0 0 84/23040 0.21 0.21 -4.94 編號 共有人 原應有部分比例 持分面積 (m2)【a】 各共有人於分割後分得之位置、權利範圍、面積總合 分割後增加 (+)或不足(-) 之面積(m2) 【e-a】 分割後分得之土地、權利範圍及 折算面積 如附圖二所示暫編地號372(18)巷道 於分割後之權利範圍及折算面積 分得之面積 總合(m2) 【e=b+c】 附圖二所示之 暫編地號位置 權利 範圍 折算面積 (m2)【b】 權利範圍 折算面積 (m2)【c】 22 林建苰、林嘉斌公同共有（林榮源之繼承人） 84/23040 5.15 無 0 0 84/23040 0.21 0.21 -4.94 23 林瀚儒 (原名林榮義） 84/23040 5.15 無 0 0 84/23040 0.21 0.21 -4.94 24 王士誠 76/15360 6.99 無 0 0 76/15360 0.29 0.29 -6.70 合計 1,413.26 1,355.10 58.16 1,413.26 0 備註： 1.小數點第3位以下四捨五入。 2.計算各共有人之持分面積時，因小數點第3位以下四捨五入後 導致超出0.02平方公尺，為使計算上加總之結果符合總面積之需 求，乃調整於編號4鐘秀敏、編號8洪國騰、編號19郭兆雯部分， 各減計0.01平方公尺，另就編號9李冠逸部分，多計0.01平方公 尺，此僅供附表一之一計算之用，不影響將來土地分割後之登記 及金錢補償數額。 3.附圖二所示暫編地號372(18)之共有巷道，因計算各共有人之 折算面積【c】時，同上開原因，導致加總後尚不足暫編地號372 (18)之總面積0.03平方公尺，故調整於編號9李冠逸、編號16李 昭雄、編號17李伍玉英部分，各多計0.01平方公尺。 4.上開編號22之共有人林建該、林嘉斌所負擔372地號土地之訴 訟費用為連帶負擔。 附表二:382土地分割前、後分配明細表 編號 共有人 原應有部分 比例 持分面積 (m2)【a】 各共有人於分割後分得之位置、權利範圍、面積總合 分割後增加 (+)或不足(-) 之面積(m2) 【e-a】 分割後分得之土地、權利範圍及 折算面積 如附圖二所示暫編地號37214巷道 於分割後之權利範圍及折算面積 分得之面積 總合(m2) 【e=b+c】 附圖二所示之 暫編地號位置 權利 範圍 折算面積 (m2)【b】 權利範圍 折算面積 (m2)【c】 1 林登基 1/24 19.63 382 1/1 80.44 1/24 3.33 83.77 64.14 2 林清輝 1/24 19.63 382(1) 1/1 18.22 1/24 3.33 21.55 1.92 3 林雪甘 1/24 19.63 無 0 0 1/24 3.33 3.33 -16.30 4 鐘秀敏 15/384 18.40 無 0 0 15/384 3.12 3.12 -15.28 5 蘇俊清 16/384 19.63 無 0 0 16/384 3.33 3.33 -16.30 6 程黃省 5/256 9.20 無 0 0 5/256 1.56 1.56 -7.64 7 程謝秋英 5/256 9.20 無 0 0 5/256 1.56 1.56 -7.64 8 洪國騰 5/128 18.40 無 0 0 5/128 3.12 3.12 -15.28 9 李宼逸 11/768 6.75 無 0 0 11/768 1.15 1.15 -5.60 10 李冠德 11/768 6.75 無 0 0 11/768 1.14 1.14 -5.61 11 李佳貞 11/768 6.75 無 0 0 11/768 1.14 1.14 -5.61 12 蔡素真 5183/128000 19.08 無 0 0 5183/128000 3.23 3.23 -15.85 13 蘇宗褚 66623/384000 81.75 無 0 0 66623/384000 13.84 13.84 -67.91 14 戴文成 51/384 62.58 382(2) 1/1 258.93 51/384 10.61 269.54 206.96 15 林信宏 168/2560 30.92 382(3) 1/1 33.72 168/2560 5.24 38.96 8.04 16 李昭雄 29/512 26.69 無 0 0 29/512 4.52 4.52 -22.17 17 李伍玉英 29/512 26.69 無 0 0 29/512 4.52 4.52 -22.17 18 興全盛投資有限 公司（109年4月14日轉登記予 郭兆雯） 5/128 18.40 無 0 0 5/128 3.12 3.12 -15.28 19 林榮添 84/23040 1.72 無 0 0 84/23040 0.29 0.29 -1.43 20 林榮士 84/23040 1.72 無 0 0 84/23040 0.29 0.29 -1.43 21 林建苰、林嘉斌公同共有（林榮 源之繼承人） 84/23040 1.72: 無 0 0 84/23040 0.29 0.29 -1.43 編號 共有人 原應有部分 比例 持分面積 (m2)【a】 各共有人於分割後分得之位置、權利範圍、面積總合 分割後增加 (+)或不足(-) 之面積(m2) 【e-a】 分割後分得之土地、權利範圍及 折算面積 如附圖二所示暫編地號37214巷道 於分割後之權利範圍及折算面積 分得之面積 總合(m2) 【e=b+c】 附圖二所示之 暫編地號位置 權利 範圍 折算面積 (m2)【b】 權利範圍 折算面積 (m2)【c】 22 林瀚儒 (原名林榮義） 84/23040 1.72 無 0 0 84/23040 0.29 0.29 -1.43 23 王士誠 76/15360 2.33 無 0 0 76/15360 0.40 0.4 -1.93 24 余傑庭 11376/128000 41.87 無 0 0 11376/128000 7.10 7.10 -34.77 合計 471.16 391.31 79.85 471.16 0 附表三: 占用位置 所有權人/事實上處分權人 A 戴文成 B 戴文成 C1、C2 戴文成 D1、D2 林信宏 E 李昭雄 F 李伍玉英 G 李伍玉英 H 余傑庭 I 郭兆雯 J 蘇宗禧 K 蔡素真 L 李冠逸、李冠德、李佳貞共有 M 洪國騰 N 訴外人程海樹、程建誌共有 O 程文忠 P1、P2 戴文成 Q 蘇俊清 R 鐘秀敏 S 林雪甘 T1、T2 林雪甘、林清輝共有 U1、U2 林登基 ②之1 林信宏、李召雄 ③之1 蘇宗禧 ③之2 余陳麗珠 ③之3 李伍玉英 附表四:372土地補償金額明細（幣別：新臺幣/元，下同） 應付補償之義務人 林雪甘 鐘秀敏 蘇俊清 程黃省 程謝秋英 李冠逸 李冠德 李佳貞 蔡素真 蘇宗禧 李伍玉英 余陳麗珠 興全盛投資 有限公司 合計應受 補償金額 應受補償之人 林登基 73,927 446,626 484,455 373,624 187,796 34,714 34,714 34,714 4,467 1,147,358 44,320 899,285 173,334 3,939,334 林清輝 13,104 79,161 85,866 66,225 33,286 6,138 6,138 6,138 792 203,361 7,855 159,390 30,722 698,176 洪國騰 6,393 38,601 41,900 32,310 16,245 2,993 2,993 2,993 385 99,225 3,833 77,790 14,991 340,652 戴文成 263,478 1,591,783 1,726,600 1,331,600 669,305 123,480 123,480 123,480 15,923 4,089,193 157,956 3,205,058 617,766 14,039,102 林信宏 76,845 464,220 503,501 388,313 195,179 35,971 35,971 35,970 4,650 1,192,502 46,075 934,641 180,159 4,093,997 李昭雄 13,240 79,995 86,775 66,920 33,637 6,203 6,203 6,203 800 205,505 7,936 161,073 31,045 705,535 林榮添 8,016 48,430 52,531 40,514 20,363 3,757 3,757 3,757 485 124,413 4,806 97,513 18,795 427,137 林榮士 8,016 48,430 52,531 40,514 20,363 3,757 3,757 3,757 485 124,413 4,806 97,513 18,795 427,137 林建苰、林嘉斌公同共有(林榮源之繼承人) 8,016 48,430 52,531 40,514 20,363 3,757 3,757 3,757 485 124,413 4,806 97,513 18,795 427,137 林瀚儒(原名林榮義） 8,016 48,430 52,531 40,514 20,363 3,757 3,757 3,757 485 124,413 4,806 97,513 18,795 427,137 王士誠 10,875 65,704 71,269 54,964 27,627 5,097 5,097 5,097 657 168,790 6,520 132,295 25,500 579,492 合計應付 補償金額 489,926 2,959,810 3,210,490 2,476,012 1,244,527 229,624 229,624 229,623 29,614 7,603,586 293,719 5,959,584 1,148,697 26,104,836 註：李冠德、李冠德及李佳貞計算被繼承人李泰川之應有部分， 應繼分各為1/3，因其三人應付補償金額分為三等份時無法於個 位數除盡，故李佳貞減計1元。 附表四之一:372土地補償金額明細 應付補償之義務人 林雪甘 鐘秀敏 蘇俊清 程黃省 程謝秋英 李冠逸 李冠德 李佳貞 蔡素真 蘇宗禧 李伍玉英 余陳麗珠 郭兆雯 合計應受 補償金額 應受補償之人 林登基 73,927 446,626 484,455 373,624 187,796 34,714 34,714 34,714 4,467 1,147,358 44,320 899,285 173,334 3,939,334 林清輝 13,104 79,161 85,866 66,225 33,286 6,138 6,138 6,138 792 203,361 7,855 159,390 30,722 698,176 洪國騰 6,393 38,601 41,900 32,310 16,245 2,993 2,993 2,993 385 99,225 3,833 77,790 14,991 340,652 戴文成 263,478 1,591,783 1,726,600 1,331,600 669,305 123,480 123,480 123,480 15,923 4,089,193 157,956 3,205,058 617,766 14,039,102 林信宏 78,082 471,692 511,606 394,563 198,321 36,550 36,550 36,549 4,725 1,211,696 46,816 949,685 183,059 4,159,896 李昭雄 12,003 72,523 78,670 60,669 30,495 5,624 5,624 5,623 725 186,311 7,195 146,029 28,145 639,636 林榮添 8,016 48,430 52,531 40,514 20,363 3,757 3,757 3,757 485 124,413 4,806 97,513 18,795 427,137 林榮士 8,016 48,430 52,531 40,514 20,363 3,757 3,757 3,757 485 124,413 4,806 97,513 18,795 427,137 林建苰、林嘉斌公同共有(林榮源之繼承人) 8,016 48,430 52,531 40,514 20,363 3,757 3,757 3,757 485 124,413 4,806 97,513 18,795 427,137 林瀚儒(原名林榮義） 8,016 48,430 52,531 40,514 20,363 3,757 3,757 3,757 485 124,413 4,806 97,513 18,795 427,137 王士誠 10,875 65,704 71,269 54,964 27,627 5,097 5,097 5,097 657 168,790 6,520 132,295 25,500 579,492 合計應付 補償金額 489,926 2,959,810 3,210,490 2,476,012 1,244,527 229,624 229,624 229,623 29,614 7,603,586 293,719 5,959,584 1,148,697 26,104,836 註：李冠德、李冠德及李佳貞計算被繼承人李泰川之應有部分， 應繼分各為1/3，因其三人應付補償金額分為三等份時無法於個 位數除盡，故李佳貞減計1元。 附表五:382土地補償金額明細 應付補償之義務人 合計應受 補償金額 林登基 林清輝 戴文成 林信宏 應 受 補 償 之 人 林雪甘 228,723 6,813 757,576 26,345 1,019,457 鐘秀敏 214,407 6,386 710,158 24,696 955,647 蘇俊清 228,723 6,813 757,576 26,345 1,019,457 程黃省 107,204 3,193 355,079 12,348 477,824 程謝秋英 107,204 3,193 355,079 12,348 477,824 洪國騰 214,407 6,386 710,158 24,696 955,647 李冠逸 78,669 2,344 260,566 9,061 350,640 李冠德 78,669 2,343 260,567 9,061 350,640 李佳貞 78,669 2,343 260,567 9,061 350,640 蔡素真 222,391 6,624 736,605 25,615 991,235 蘇宗禧 952,847 28,383 3,156,018 109,750 4,246,998 李昭雄 311,072 9,266 1,030,330 35,830 1,386,498 李伍玉英 311,072 9,266 1,030,330 35,830 1,386,498 郭兆雯 214,407 6,386 710,158 24,696 955,647 林榮添 20,061 598 66,447 2,310 89,416 林榮士 20,061 598 66,447 2,310 89,416 林建苰、林嘉斌公同共有（林榮源之繼承人） 20,061 598 66,447 2,310 89,416 林瀚儒（原名林榮義） 20,061 598 66,447 2,310 89,416 王士誠 27,094 807 89,741 3,121 120,763 余傑庭 487,889 14,533 1,615,984 56,196 2,174,602 合計應付 補償金額 3,943,691 117,471 13,062,280 454,239 17,577,681

2025-01-22

KSHV-112-上-50-20250122-2

士簡
士林簡易庭

撤銷協議等

臺灣士林地方法院民事簡易判決 113年度士簡字第59號 原 告 簡嬿珊 住○○市○○區○○○路0段00巷00號 0樓 被 告 李錦頻 兼 訴訟代理人 盧奕龍 被 告 永誠泰不動產仲介有限公司 法定代理人 黃永松 訴訟代理人 徐志明律師 複 代理人 李侑宸律師 被 告 百分百不動產經紀股份有限公司 法定代理人 吳竣賢 上列當事人間請求撤銷協議等事件，本院於民國113年12月24日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用新臺幣貳仟柒佰肆拾元由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分： 一、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算； 解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散，公司法第24條 、第25條定有明文。公司之清算，以全體股東為清算人；但 公司法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在 此限；公司之清算人，在執行職務範圍內，為公司負責人， 公司法第113條第2項準用第79條、第8條第2項亦有明文。經 查，被告永誠泰不動產仲介有限公司（下稱永誠泰公司）業 經臺北市政府於民國113年10月23日府產業商字第113545228 00號函解散登記在案，此有經濟部商工登記公示資料查詢服 務在卷可參，依法應行清算，而被告永誠泰公司迄未向法院 呈報清算人，自應由其解散前之唯一董事黃永松為法定代理 人，合先敘明。 二、次按民事訴訟訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，又此規 定於簡易訴訟程序仍適用之，民事訴訟法第255條第1項但書 第3款、第436條第2項定有明文。查原告起訴時訴之聲明為 ：「1.兩造間於111年8月5日所為之協議書應予撤銷；2.被 告永誠泰公司應返還新臺幣（下同）210,000元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之 利息」；嗣於訴訟進行中，原告變更訴之聲明為：「1.兩造 間於111年8月5日所為之協議書、解約協議書應予撤銷；2. 先位聲明：被告永誠泰公司應給付原告200,000元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算 之利息；3.備位聲明：被告李錦頻、盧奕龍應給付原告200, 000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率百分之5計算之利息；4.原告願供擔保請准宣告假執行」 ，核其變更請求部分，屬於擴張及減縮訴之聲明，依前揭規 定，原告所為變更部分，應予准許。　 三、被告百分百不動產經紀股份有限公司（下稱百分百公司）經 合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判 決。 貳、實體部分： 一、原告起訴主張： （一）原告前委由仲介即被告百分百公司，與被告李錦頻、盧奕 龍所委託之仲介即被告永誠泰公司接洽，並約定購買被告 李錦頻、盧奕龍所有坐落在臺北市○○區○○街0段000巷00號 8樓之1及172巷28號之房地（下稱系爭房屋）。然因訴外 人即被告永誠泰公司之業務蘇昭文未誠實告知系爭房屋臨 地恐有寺廟等嫌惡設施，原告遂以存證信函催告被告李錦 頻、盧奕龍商討解約事宜。嗣後被告李錦頻、盧奕龍及永 誠泰公司委由訴外人即安新建築經理有限公司客服經理謝 宗興佯裝中立之第三人而與原告約於111年8月5日見面協 調，而於協調會前與當日，聯手虛構錯誤事實向原告詐欺 ，並表示賣方雖願意無條件解除買賣契約，但賣方所應負 之回復原狀義務，卻因被告永誠泰公司已先為提領賣方應 負之仲介服務費635,200元後，強硬霸佔不願歸還，而對 原告主張之回復原狀有困難，故被告永誠泰公司不當持有 635,200元係協議之重要爭點。且於協調會當日，被告李 錦頻、盧奕龍與其等新委任之仲介即訴外人林永晉收買陪 同原告到場之律師即訴外人黃金昌，聯手向原告詐騙系爭 房屋有漏水情況，如要繼續購買系爭房屋，須簽署放棄物 之瑕疵擔保請求權之切結書；復謝宗興多次以大吼、暴力 拍桌、摔門威脅原告不能離開，致原告無法與陪同到場之 訴外人即原告配偶蔡士誠一同離開去接小孩，原告於遭被 告等長達4小時疲勞轟炸、無喝水、無休息上洗手間而無 法思考之情況下，被逼迫簽署協議書，被告等上開行為除 屬脅迫行為外，亦係為獲取被告永誠泰公司本不應得之不 當利益，實有違公序良俗。 （二）又於111年8月5日協調會時，謝宗興、被告永誠泰公司負 責人黃永松均一再表明被告永誠泰公司單方持有賣方（即 被告李錦頻、盧奕龍）應給付之仲介服務費635,200元， 而原告委託之仲介即訴外人涂允華於會前與會中均向原告 表示不會收取任何款項，然原告於簽署協議書後，於同年 月6日向涂允華查證，始獲悉協調會中談判金額與事實有 嚴重出入，協議書上之持有數額記載，非謝宗興於簽署協 議書前為圓謊而先前來詐欺原告495,600元僅為業績分配 之表示，被告永誠泰公司實際掌控之仲介費用僅有495,60 0元，顯然與被告永誠泰公司協調會前及後表示所掌控之 金額為635,200元不同，被告永誠泰公司顯然係以此不實 資訊詐欺原告，且於協調會當下亦不讓原告與涂允華接觸 討論，再再可見被告永誠泰公司刻意隱瞞事實以此訛詐原 告，並使原告基於錯誤之資訊簽署協議書。 （三）綜上，本件原告對被告永誠泰公司實際持有數額之認識已 有錯誤，又遭詐欺系爭房屋有漏水，如原告欲繼續買系爭 房屋，亦遭威脅需簽署放棄物之瑕疵擔保切結書等情，上 開事實及資訊均為成立和解之前提基礎事實，顯見被告等 人惡意對於和解所成立之重要資訊與爭點，以錯誤不實之 事實詐欺原告，爰依民法第738條第3款、第88條、第92條 、第74條等法律關係提起本件訴訟，主張111年8月5日所 為協議書、解約協議書應予撤銷，且前開協議既已撤銷， 則被告永誠泰公司、或被告李錦頻、盧奕龍即應依民法第 259條及買賣價金履約保證申請書第12條第4項等規定，回 復原狀，並返還其等所侵占之200,000元，並聲明：1.兩 造間於111年8月5日所為之協議書、解約協議書應予撤銷 ；2.先位聲明：被告永誠泰公司應給付原告新臺幣（下同 ）200,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息；3.備位聲明：被告李錦 頻、盧奕龍應給付原告200,000元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；4. 原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告各自答辯： （一）被告永誠泰公司則以： 　　1.原告向被告李錦頻、盧奕龍購買系爭房屋，原約定之最後 交屋日為111年8月1日，而緊鄰空地本非系爭房屋之基地 範圍，且買賣雙方並未就緊鄰空地不會蓋廟有特別約定。 再者，原告並非首購族，於購買系爭房屋時有先看屋3次 ，幾經思考後才決定購買系爭房屋，而後卻以信仰為由推 測鄰地將來會蓋廟，並寄發存證信函表明不願繼續購買要 解約，遲遲不給付完稅款，賣方本得依據不動產買賣契約 書約定催告對方，以書面解除買賣契約，並沒收買方已繳 價款或已付之票據，然賣方基於息事寧人，乃答應原告之 解決要求，並於111年8月5日達成協議，作成協議書及解 約協議書。而參照協議書內容可知，當時已有提及買賣雙 方就系爭房屋之鄰地未來恐會興建廟宇等情事進行協議， 故本件並無前提事實錯誤認知之情形。再者，於協調會當 日究竟係何人有對原告進行詐欺或脅迫等行為，原告並未 舉證，況協調會當日原告有花錢聘請律師黃金昌在場協助 ，且原告之配偶蔡士誠亦任職在法院而具有法律專業，蔡 士誠也有提及對於加簽放棄物之瑕疵擔保乙情感到不合理 ，並有跟林永晉提及此事，足認原告當時應能清楚了解利 弊得失，則原告最後讓步而簽署協議書及解約協議書，應 為兩造互相讓步之結果，不能據為撤銷之理由。 　　2.又原告於本院言詞辯論時自認其於簽署協議書及解約協議 書時有看過上載之內容，且有確認退款之金額為正確，可 見原告已清楚協議書及解約協議書之意涵，並對讓步後之 結果亦明白知悉，縱其內心覺得應由賣方吸收仲介服務費 用，此亦僅為動機錯誤，為外人所無從知悉，自難以此撤 銷意思表示。 　　3.另兩造開協調會之場所係在原告之仲介公司即被告百分百 公司地點，而涂允華於本院言詞辯論時亦未證稱有見原告 客觀上有遭受粗暴、脅迫之對待，且涂允華簽署協議書及 解約協議書有看過上載之內容，並也贊同此結論，是倘如 原告當下有遭脅迫或係不合理之對待，實可立即告知涂允 華出面處理，然原告卻捨此不為，一同與涂允華簽署協議 書及解約協議書，可見協議書及解約協議書上之內容確為 兩造合意所得出之共識。 　　4.並聲明：原告之訴駁回。 （二）被告李錦頻、盧奕龍則以：原告所述整個過程均非事實， 且原告並未提出合理證據等語，資為抗辯，並聲明：原告 之訴駁回。 （三）被告百分百公司未於言詞辯論期日到場，亦未以書狀作何 聲明或陳述。 三、本院得心證之理由：　　　 （一）原告主張其委由被告百分百公司與被告李錦頻、盧奕龍所 委託之仲介即被告永誠泰公司接洽，並約定購買被告李錦 頻、盧奕龍所有系爭房屋。然因系爭房屋於臨地未來恐會 興建廟宇等爭議，兩造遂於111年8月5日參加協調會，並 簽署協議書及解約協議書等情，有存證信函、協議書及解 約協議書在卷可參（見臺灣臺北地方法院112年度司補字 第3511號卷第15至27頁），復為被告所不爭執，是此部分 之事實，首堪認定。 （二）原告主張因對和解之重要之爭點或物之重要性質有錯誤， 方簽署協議書及解約協議書，自得依民法第738條第3款、 第88條撤銷協議書及解約協議書之意思表示，有無理由： 　　1.按和解契約一經合法成立，當事人均應受其拘束。縱使一 方因而受不利益之結果，亦不得事後翻異，更就和解前之 法律關係再行主張。然按和解不得以錯誤為理由撤銷之。 但有左列事項之一者，不在此限：一、和解所依據之文件 ，事後發見為偽造或變造，而和解當事人若知其為偽造或 變造，即不為和解者。二、和解事件，經法院確定判決， 而為當事人雙方或一方於和解當時所不知者。三、當事人 之一方，對於他方當事人之資格或對於重要之爭點有錯誤 ，而為和解者，此民法第738條規定甚明。至民法第88條 第1項所謂意思表示之錯誤，表意人得撤銷之者，以其錯 誤係關於意思表示之內容為限；亦即，係指意思表示之內 容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤 之情形有別。申言之，民法上所謂之錯誤，乃指意思表示 之人，對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外 之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。至於，形成 表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內 心效果意思之動機十分複雜，且只存在表意人之內心，不 表示於意思表示中，為相對人所無法查覺，故除當事人之 資格或物之性質有誤，且為交易往來上認為重要者，始可 視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤，若未表示於 意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規 範之保護，否則法律之安定性及交易之安全即無法維護， 此乃民法第88條第2項規定意旨，於解釋民法第738條本文 及但書第3款所謂錯誤及當事人對於重要之爭點有錯誤規 定時，自應一體適用。按當事人主張有利於己之事實者， 就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯 失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。 　　2.原告雖主張謝宗興、被告永誠泰公司於111年8月5日協調 會前或會中佯稱被告永誠泰公司已取得仲介服務費635,20 0元，與客觀事實不符，而原告因此重要事實認知有錯誤 ，致同意簽下協議書及系爭協議書等語。然查： 　　⑴觀諸原告所提與謝宗興之錄音譯文所示（見本院113年度士 簡字第59號卷【下稱本院卷】第97頁），謝宗興於111年8 月5日協調會前，僅有提及60幾萬元之服務費，並表示要 負擔的話可以解約等語，並未表示上開服務費均為被告永 誠泰公司所取得，且與協議書上載被告永誠泰公司及百分 百公司分別已領取共計635,200元（計算式：495,600+139 ,600=635,200）大致相符。準此，堪認謝宗興或被告永誠 泰公司於協調會前告知原告之事實，並無與客觀事實或協 議書上記載之內容有明顯不同之情況。 　　⑵又證人涂允華於本院言詞辯論時證稱：協議書係我所簽， 因我認同被告永誠泰公司、被告百分百公司各拿495,600 元、139,600元，且事後要各返還285,600元、139,600元 之結論，所以才簽名，簽約前一天我就知道被告百分百公 司有拿139,600元等語（見本院卷第346、351頁），核與 原告所提與證人涂允華之對話中，證人涂允華提及：一開 始我也不知道有130,000元進來，謝宗興是在前一天跟我 說，然後我請店長去查，我們店長也覺得不可思議，怎麼 會有130,000元匯進來，店長才問我等語（見本院卷第103 頁）大致相符；復與協議書上所記載被告百分百公司已領 取專戶內之仲介服務費139,600元相同。綜上各情以觀， 可認協議書第1項記載：「丙方（即被告永誠泰公司）、 丁方（即被告百分百公司）分別已領取專戶內之乙方（即 被告李錦頻、盧奕龍）仲介服務費為495,600元及139,600 元；…」等內容，實與協調時所述之客觀事實相符。 　　⑶再者，原告於本院言詞辯論時亦自陳：我有花錢請黃金昌 律師陪同到場處理法律問題，我會諮詢他，協調會在簽立 協議書及解約協議書時黃金昌有幫忙看，我也有稍微看一 下，但沒有仔細看，不過有確認金額，中間差額為210,00 0元，金額是正確的等語（見本院卷第148至149、179頁） ，顯見原告除有委由律師幫忙確認協議書內容是否正確， 其亦有親自確認協議書上載之金額為真，方在其上簽名， 是審酌和解協議本屬雙方基於自身立場或利益之考量後， 互為讓步之意思表示，況原告為成年人，以其年齡、知識 及經驗，理當具有相當之智識能力，倘認協議書上載之內 容與原告主張之被告永誠泰公司或謝宗興所稱仲介服務費 635,200元均為被告永誠泰公司所掌控，原告實非不能即 時發覺而拒絕簽署，或另經由訴訟程序解決紛爭，原告當 時既委由律師及親自對於協議書及解約協議書之內容經審 視，無異議後簽署協議書及解約協議書，且此部分之內容 與客觀事實亦相符合，自對於重要之爭點，並無錯誤，而 應受該協議書及解約協議書之拘束。 　　⑷綜上，本件並無有因重要爭點有錯誤而得撤銷之事由存在 ，是原告此部分之主張，應屬無據。 （三）原告主張被告有以詐欺或脅迫等方式，致原告不得不簽署 協議書及解約協議書，自得依民法第92條撤銷協議書及解 約協議書之意思表示，有無理由： 　　1.因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思 表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或 可得而知者為限，始得撤銷之。民法第92條第1項定有明 文。所謂因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，係指對於表 意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示 其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者， 致為意思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或 脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之 責任(最高法院95年度台上字第2948號判決要旨參照)。 　　2.原告雖主張被告李錦頻、盧奕龍及永誠泰公司委由謝宗興 向原告詐欺被告永誠泰公司已先領取賣方應付之仲介服務 費635,000元等語，然觀諸原告所提出之對話紀錄（見本 院卷第97至99、199至209頁），未能見被告李錦頻、盧奕 龍、永誠泰公司有何要求謝宗興，或與謝宗興共同謀議由 謝宗興告知原告關於被告永誠泰公司有先領取服務費635, 000元之事實；況謝宗興於前開對話中僅稱有60幾萬元之 服務費，並未具體表示係由被告永誠泰公司所領取，而此 與協議書及解約協議書所載被告永誠泰公司與百分百公司 各有取得服務費495,600元及139,600元等情相符，是依現 有事證觀之，實難認謝宗興有何以不真實之事實詐欺原告 之情事。 　　3.又協議書第1項已清楚記載：「丙方（即被告永誠泰公司 ）、丁方（即被告百分百公司）分別已領取專戶內之乙方 （即被告李錦頻、盧奕龍）仲介服務費為495,600元及139 ,600元；…」，原告亦自陳其有請陪同之律師黃金昌幫忙 看協議書之文字，其亦有稍微看一下，有確認退之金額是 否正確等語（見本院卷第148至149頁），則倘原告上開所 述其係遭詐騙被告永誠泰公司已先領取服務費635,000元 等情，則原告於簽署協議書時，應可看出協議書上載之事 實與原告主張謝宗興詐欺之內容不同，然原告於確認協議 書上載之文字後，卻仍在協議書上簽名同意，自應認原告 已知客觀事實後，仍同意協議書及解約協議書。況且，協 議書所記載之內容與客觀事實相符，果若被告等欲詐騙原 告，何以會將正確之客觀事實寫在協議書上，而非繼續蓄 意隱匿重要事實，記載係由被告永誠泰公司領取服務費63 5,000元。綜上各情以觀，實難謂客觀上被告有以故意不 實之事項，令原告因錯誤而為意思表示之情。 　　4.再所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以 「不法危害」之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖， 致為意思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或 脅迫而為之者（最高法院95年度台上字第2948號判決意旨 參照）。是民法第92條第1項所稱被脅迫而為意思表示， 係指表意人為其意思表示時，就其主客觀環境，依一般社 會常情為整體觀察，該外力之不當壓制或拘束，已使任何 人處於相同情境，均無從期待其可能完整充分依自由意志 為選擇而言；故如表意人在為意思表示時，依其當時之各 項情狀為觀察，實無從期待表意人有不同選擇之可能時， 其意志顯然無從自由行使，始得認與被脅迫之要件相當， 而得為撤銷。原告雖主張謝宗興多次以大吼、暴力拍桌、 摔門威脅其不能離開，並於遭長達4小時疲勞轟炸、無喝 水、無休息上洗手間而無法思考之情況下，方簽署協議書 及解約協議書等語，被告則以前詞置辯，經查，證人涂允 華於本院言詞辯論時證稱：謝宗興講話比較大聲，有數次 摔門，有提到把握現在的機會，今天不談就沒了，但每個 人觀感可能不一樣，可能原告覺得他是受害者所以感受比 較差等語（見本院卷第353頁），由此可見，謝宗興縱有 講話大聲或摔門之行為，此亦僅為兩造協調過程中，對於 談判不順所生之情緒反應，並無證據可認謝宗興為前開行 為時，有同時命原告應同意協議書及解約協議書之內容， 故講話大聲或摔門之行為，是否可逕認已壓制原告之意思 決定自由，尚非無疑；另原告主張無喝水、無休息上洗手 間或不讓原告離開等情，是否為謝宗興或被告等脅迫禁止 ，原告亦未舉證證明，基此，實難逕認謝宗興或被告等有 為何脅迫行為，並致原告意思自由受壓抑，而不得不簽署 協議書及解約協議書。 （四）原告雖亦主張本件有民法第74條之適用，然本件原告並未 證明被告有詐欺或脅迫之情事，而原告亦自陳其除委由律 師幫忙確認協議書內容，其亦有親自確認協議書上載之金 額正確，則原告簽署協議書及解約協議書之決定，係其衡 量過後所為之決定，尚難認定被告於過程中有何利用原告 之急迫、輕率、無經驗狀態而令原告簽署之情事。 （五）綜上，原告依上開法律規定，主張撤銷協議書及解約協議 書，均難認有理由。而協議書及解約協議書原由兩造互相 讓步而成立並生效力，則此後任何一方所受之不利益均屬 其讓步之結果，不能據為撤銷之理由，兩造當事人即均應 受上開協議之拘束，縱使一造因而受不利益之結果，亦不 得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張。是原告主 張被告永誠泰公司、或被告李錦頻、盧奕龍應依民法第25 9條及買賣價金履約保證申請書第12條第4項等規定，回復 原狀，並返還其等所侵占之200,000元，則無理由，亦應 予駁回。 （六）綜上所述，原告所提證據均不足證明其確實有受被告詐欺 或脅迫，或有利用原告急迫、輕率、無經驗狀態之狀態， 亦無法證明原告係基於錯誤資訊，方簽署協議書及解約協 議書，則原告主張依上開法律規定撤銷協議書及解約協議 書，自非可採。而協議書及解約協議書既有效成立，則原 告另主張被告永誠泰公司、或被告李錦頻、盧奕龍應返還 200,000元，亦無理由，均應予駁回。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證 據，經本院審酌後，認均不影響本件判決之結果，爰不逐一 論述。 五、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為原告敗 訴之判決，原告之訴既經駁回，則其假執行之請求失所附麗 ，併予駁回。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第436條第2項。 依職權確定訴訟費用額為2,740元（第一審裁判費2,210元、 證人旅費530元），應由原告負擔。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　士林簡易庭　法　官　葛名翔 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　詹禾翊

2025-01-21

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