Know99判決書

搜尋結果：損害賠償擔保

共找到 12 筆結果（第 1-10 筆）

確認本票債權不存在

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹北簡字第430號原告康瑜軒訴訟代理人楊羽萱律師吳約貝律師被告詹雅筑訴訟代理人洪大明律師複代理人朱怡瑄律師上列當事人間請求確認本票債權不存在事件，本院於民國114年2 月10日辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號裁判意旨參照）。又本票執票人，依票據法第123條規定，聲請法院裁定許可對發票人強制執行，係屬非訟事件，此項聲請之裁定，及抗告法院之裁定，僅依非訟事件程序，以審查強制執行許可與否，並無確定實體上法律關係存否之效力，如發票人就票據債務之存否有爭執時，應由發票人提起確認之訴，以資解決（最高法院57 年度台抗字第76號裁判意旨參照）。本件原告起訴主張被告所持由原告所簽發如附表所示之本票（下稱系爭本票）之本票債權不存在，然為被告所否認，兩造就系爭本票之票據權利存否存有爭執；此外，被告業已持系爭本票聲請裁定准許強制執行，並經本院以系爭本票裁定准許之，此業據本院調取該本票裁定卷宗核閱無訛，而法院准許本票強制執行之裁定，並無實體上確定力，是如不以判決確定兩造間此項私法上之爭執，則原告之財產有將受強制執行之虞，其私法上財產狀態即有不安之狀態，且此不安之狀態，得以確認判決加以確定，揆諸前開裁判意旨，原告提起本件確認之訴，即有確認利益，合先敘明。　貳、實體方面一、原告主張：原告於民國113年3月18日經永慶不動產經紀營業員居間仲介，與被告詹雅筑簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由原告向被告買受坐落竹北市○○段000地號土地暨其上同段4348建號建物（即門牌號碼：竹北市○○○○路000 號12樓之1房屋，以下合稱系爭不動產），兩造約定簽約款最晚於113年3月29日支付，原告並簽發發票日為113年3月18 日、票面金額為新臺幣（下同）170萬元、到期日為113年3 月29日、票據號碼為CH219037之本票（即系爭本票）予被告，作為簽約款價金之擔保。兩造簽訂不動產買賣契約書後，原告始發現系爭不動產所在之「興富發巨人社區」，曾發生墜樓、燒炭身故等非自然死亡事件，且經原告於網路上查證新聞及向永慶房屋不動產經紀營業員求證屬實，兩造簽訂不動產買賣契約書前，被告身為出賣人，對於此等影響一般人買受意願及交易價格之重要交易資訊應如實告知，卻故意隱匿未告知原告，使原告於資訊不對等情況下，陷入錯誤而簽立買賣契約，原告顯為受詐欺而為意思表示。原告已於113 年6月21日寄發律師函予被告，為撤銷受詐欺之113年3月18 日不動產買賣契約之意思表示，則兩造間113年3月18日不動產買賣契約已屬無效，被告並無對原告存有買賣價金債權，系爭系爭本票之基礎原因關係顯然已不存在，被告持有之系爭本票債權已不存在，原告得據之為票據抗辯事由。又縱認被告得依據系爭契約第12條第2項後段約定向原告請求，該請求權應為違約金性質，考量被告於短時間内已將系爭不動產另行出售予第三人，被告並未受到損害，故系爭契約之違約金170萬元顯屬過高，該違約金應酌減至零。為此，爰依法提起本件訴訟，請求確認系爭本票債權不存在。並聲明：確認被告持有以原告為發票人，發票日為113年3月18日、票面金額為170萬元、到期日為113年3月29日、票據號碼為CH2 19037之本票，對原告之本票債權及利息債權請求權不存在。　　二、被告答辯：　㈠按「本建築改良物（專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。」此有内政部97年7月24日内授中辦字第0970048 190號函釋可稽，次按内政部101年10月29日公告生效之「成屋買賣契約書範本」、101年10月29日公告、000年0月0日生效之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中之「建物現況確認書」第7點有關建物是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事，亦係以建物之「專有部分」為限。參兩造於113年3月18日簽訂之系爭契約第9條第6項約款、標的物現況說明書（成屋）第16項已載明：「賣方已明確告知，本買賣標的物内無非自然身故之情事發生，買方已明確知悉，惟嗣後若發現賣方所言不實，賣方仍須負法律責任。」、「本標的物是否曾經發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或非自然身故等因素致死或求死行為並致死情事（如跳樓自殺）？（賣方勾選：否）。」是被告作為系爭不動產之賣方，均依循内政部之要求，負系爭不動產究否有發生非自然死亡事件之告知義務，而無任何違反法令之情事。另，我國法院實務針對凶宅之判斷，亦多援引内政部函釋及成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項以房屋之「專有部分」是否曾發生凶殺或自殺而死亡之事實，或在「專有部分」有求死行為致死，作為房屋是否為凶宅之認定依據，則系爭不動產及其所處社區自始即不存在墜樓、燒炭等非自然死亡事件，原告以網路論壇文章及留言截圖，主張系爭不動產所處社區曾有非自然死亡事件，至無可採。縱認系爭不動產所處社區曾有非自然死亡事件發生，然依上開内政部函釋、成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，以及我國實務見解所揭示之意旨，買賣雙方訂約時，對於房屋是否屬於凶宅，係以賣方持有該房屋專有部分產權期間，是否曾發生兇殺或自殺致死之情事為據，系爭不動產内部自始即不曾有兇殺或自殺致死之情況存在，則被告依循前開原則，明確告知系爭不動產不曾有非自然身故之狀況存在，並於系爭契約第9條第6項、標的物現況說明書第16項表示系爭不動產無非自然死亡情事，即難謂有任何違反一般交易關於凶宅之告知義務。是原告主張其於資訊不對等情況下，陷入錯誤而簽立系爭契約，原告顯為受詐欺而為意思表示，委無可採。　　㈡又被告早已於系爭本票未獲兌現、催告原告給付買賣價金未果後，於113年4月10日寄發存證信函予原告，依系爭契約第 12條第1項約定為解除系爭契約之意思表示，系爭契約既已於113年4月10日因解除而失其效力，是原告於同年6月21日所為撤銷該契約之意思表示，顯然不生任何法效力。　　㈢再被告所持有之系爭本票，係原告於系爭契約成立時即交付予被告，且約定如原告毀約不買受系爭不動產，由被告沒收以賠償其損失，申言之，系爭本票之性質應屬具有強制系爭契約之履行，作為不履行契約損害賠償擔保之「違約定金」，亦即系爭本票之性質應屬民法第249條第2款之違約定金，而非屬發生債務不履行時，才由債權人向債務人請求給付之違約金，則於系爭契約因原告違約而經被告解除後，被告應得依系爭契約第12條第2項後段規定，沒收原告所交付具違約定金性質之系爭本票。　㈣承前述，被告既得依系爭契約規定沒收原告所簽發之系爭本票，則原告主張被告就系爭本票債權不存在，即屬無據。　　㈤並聲明：原告之訴駁回。　三、得心證之理由：　　㈠原告於113年3月18日經由永慶不動產經紀營業員居間仲介向被告購買系爭不動產，並簽發系爭本票作為第一期款即簽約款支付之事實，有不動產買賣契約書及系爭本票等影本在卷可稽，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。　㈡原告主張兩造簽訂系爭契約後，原告始得知系爭不動產所在社區曾經發生燒炭、墜樓身故等非自然死亡事件，被告與房屋仲介人員就此足以影響承買人承買意願及交易價格之交易重大事項，故意隱瞞不告知，該消極之隱瞞行為屬詐術行為，爰依民法第92條規定撤銷受詐欺而簽訂系爭契約之意思表示等語。經查：　⒈按民法上所指詐欺，重在對表意人自由意思形成過程中為不當干涉，故須對表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真事實，積極表示為真，而使他人陷於錯誤，或有告知義務但消極隱匿該事實，使他人既存之錯誤加深或保持，並該事實與表意人自由意思之形成有因果關係者，始克當之。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項前段規定，表意人固得撤銷其意思表示，然應就受詐欺之有利事實負舉證責任（最高法院112年度台上字第2895號判決意旨參照）。　　⒉原告主張系爭不動產所在社區曾經發生燒炭、墜樓身故等非自然死亡事件，固據其提出網路查詢資料及原告與房屋仲介人員之LINE對話紀錄為證。惟不動產交易市場所謂買賣標的不動產是否屬於「凶宅」，除契約當事人間就「凶宅」構成要件有特別約定，應依其約定外，通常係以內政部92年6月2 6日內授中辦地字第0920082746號函所公告修訂之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11所指「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」以憑認定；另參照內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋意旨：「… 按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其本建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」等語，可知所謂凶宅，應指區分所有建物之專有部分（包括主建物、及屬專有之附屬建物）曾發生兇殺或自殺死亡之非自然死亡之事實，及在專有部分有求死之行為而致死。　⒊次查，兩造所簽訂之系爭契約第9條第6項約定及系爭契約附件標的物現況說明書第16項已分別載明：「賣方已明確告知，本買賣標的物内無非自然身故之情事發生，買方已明確知悉，惟嗣後若發現賣方所言不實，賣方仍須負法律責任。」、「本標的物是否曾經發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或非自然身故等因素致死或求死行為並致死情事（如跳樓自殺）？（賣方勾選：否）。」亦即被告就其所出售之系爭不動產「專有部分」是否曾發生因非自然身故等因素致死或求死刑為並致死等情事，業已於兩造簽約前據實告知原告並無該等情事，至於系爭不動產所在社區「其他區分所有權人專有部分」是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或非自然身故等因素致死或求死行為並致死情事，被告並無告知義務，此觀前揭內政部之函釋意旨，即足明瞭，兩造復未於系爭契約中就上開情形特別約定出賣人即被告亦有告知義務，則原告主張被告故意隱瞞不告知系爭不動產所在社區曾發生非自然死亡事件，致原告因受詐欺陷於錯誤而買受系爭不動產云云，顯屬無稽。　⒋從而，原告既未能舉證被告有針對原告意思形成過程重要而有影響之不真事實，積極表示為真，或消極隱匿有告知義務之事實，以使原告既存之錯誤加深或保持，難認被告對原告施用任何詐術，是原告主張其得依民法第92條規定撤銷其買受系爭不動產之意思表示，洵無足採。　㈢被告得依系爭契約第4條第1項、第12條第2項取得系爭本票並行使票據權利：　⒈按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法第249條定有明文。又立約定金係在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立；違約定金為供契約不履行損害賠償之擔保，其性質應認為最低損害賠償額之預定；違約金則係除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額；性質各不相同（最高法院106年度台上字第480號判決意旨參照）。另違約定金（民法第249條所規定之定金之一種）之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，為最低損害賠償額之預定，故違約定金屬於要物契約。違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付；除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定（民法第250 條參照），屬於諾成契約。兩者在性質上顯有不同（最高法院98年度台上字第710號判決意旨參照）。　⒉經查，系爭契約第4條第1項及第12條第1項、同條第2項後段、同條第3項後段分別約定：「一、買方（即原告，下同）應於下列日期給付賣方（即被告，下同）價款：買賣總價：新台幣：壹仟陸佰玖拾捌萬元。簽約款：本契約簽訂時，新台幣：壹佰柒拾萬元整，買賣雙方簽署本契約時同時給付。買方已付之斡旋金、定金，均視為簽約款一部分。」、「買賣雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約，解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」、「如買方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已付之全部款項，惟已過戶於買方名下之產權及移交方使用之不動產，買方應即無條件歸還賣方。」、「如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，買方除得解除本契約外，賣方應於買方通知解約起三日內，立即將所收款項如數返還買方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損害賠償。」有系爭契約影本可憑（見本院卷第86 頁、第88頁），可知兩造約定原告應於系爭契約成立時交付 170萬元予被告，並約定原告如不能依約履行時，被告得沒收該款項，如被告如不能依約履行時，則應加倍返還予原告，此等約定，係在強制系爭契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，則被告主張前開約定性質上係屬違約定金，自屬有據。　⒊又按所謂定金，是指當事人之一方以確保契約履行為目的，交付他方之金錢或其他代替物。又本票雖係有價證券，然本身並非代替物，原不能充作定金，惟如雙方另有特約以本票面額所表彰之金錢價值，充作定金，本諸契約自由原則，定金契約仍得認為成立（最高法院103年度台上字第775號民事判決意旨參照）。系爭契約第4條第3項已明訂「本契約除事先取得賣方（即被告）同意外，其價款之支付皆以現金存匯或銀行開立之支票或本票為之。如為私人票據者，在未兌現前，賣方得暫停續辦產權移轉手續。」（見本院卷第86頁），而兩造於113年3月18日簽訂系爭契約，約定原告應於兩造簽訂系爭契約時給付簽約款170萬元，然原告當日並未給付該筆簽約款項予被告，而係簽發與簽約款同額之系爭本票交予被告，則依前揭系爭契約第4條第3項約定內容，足徵被告已同意以系爭本票作為簽約款兼定金之支付，且兩造係就簽約款170萬元成立以系爭本票代物清償之合意，並以原告日後實際提出170萬元現金作為系爭本票本票債權之解除條件，於解除條件成就時，系爭本票債權即失其效力，原告並得取回系爭本票。又兩造簽約後，原告並未依系爭本票票載文義於113年3月29日給付170萬元予被告，此為原告不爭執，而經被告寄發存證信函催告原告限期履行，原告仍未履行，被告嗣又以存證信函通知原告解除契約，並均為原告所收受等情，有被告提出之113年4月2日竹北嘉豐郵局第124號存證信函、同年月10日竹北嘉豐郵局第136號存證信函及收件回執在卷可憑（見本院卷第97至104頁），則被告依系爭契約第12條第2項約定，沒收原告作為簽約款兼定金之系爭本票，自屬有據，亦即被告自得取得系爭本票並行使票據上權利，則原告主張被告持有系爭本票，對原告之票據債權及利息債權請求權均不存在，應無可採。　㈣原告請求酌減違約金為無理由：　⒈按違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定，該定金之交付既在契約履行之前，其額度之酌定，自非以契約不履行後，所發生之損害額為衡量標準，而應以當事人預期不履行契約時所受之損害為據；違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付；除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定；兩者性質顯有差異。是約定違約定金過高，與當事人所受損害顯不成比例時，應認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之「一部先付」，交付之當事人得請求返還該超過相當比例損害額部分之先付價金，以求公平，惟究與違約金之酌減並不相同。是如當事人主張其原交付之違約定金過高而屬價金一部先付，並請求返還該超過部分時，應就其違約定金與對造當事人所受損害「顯不成比例」及超過部分負舉證責任，非如違約金得由法院參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。　⒉查前開約定（系爭契約第4條第1、3項及第12條第1項、同條第2項後段、同條第3項後段）及系爭本票之性質屬違約定金，業經本院認定如前，自無適用民法第250條、第252條規定依職權酌減數額之餘地；而原告固主張被告已將系爭不動產另行出售予第三人，並未受到損害等語，然系爭不動產113 年無買賣交易，有新竹縣竹北地政事務所113年12月17日函暨附件1份可稽（見本院卷第135頁），原告復未能舉證證明本件違約定金與被告所受損害「顯不成比例」及超過部分之事實，是原告主張金額過高，並請求減低至零，亦屬無據。　⒊至原告固另聲請本院命被告提出系爭契約解除後被告已將系爭不動產另行出售予第三人之契約等文件，惟始終未具體表明該等文件縱使存在，被告有何民事訴訟法第344條所定有提出義務之情形，則原告之聲請與民事訴訟法第342條規定不符，尚無從准許，附此說明。四、綜上所述，兩造間就系爭不動產之買賣契約並無得撤銷事由，原告主張依民法第92條規定撤銷被詐欺之意思表示，洵屬無據，而被告以原告違約為由，依法解除兩造間買賣契約，並依系爭契約第12條第2項約定沒收原告已支付之簽約款兼定金，則屬有據。茲原告既簽發系爭本票充作簽約款兼定金之支付，於原告違約後則作為得沒收之違約定金，是被告自得持系爭本票請求原告給付票款。原告請求確認被告持有原告所簽發之系爭本票對原告之本票債權及利息債權請求權不存在，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認為均不足以影響判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。　　六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第436 條第2項、第78 條。中　　華　　民　　國　 114　　年　　3　　月　　25　　日　　　　　　　　　竹北簡易庭　法　官　潘韋廷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官陳佩瑩附表：編號發票日（民國）票面金額（新臺幣）到期日（民國）票據號碼備註 1 113年3月18日 170萬元 112年5月17日 CH219037 本院113年度司票字第7644號裁定准予強制執行

2025-03-25

CPEV-113-竹北簡-430-20250325-1

士小

士林簡易庭

給付租金

臺灣士林地方法院小額民事判決 113年度士小字第1980號原告宏民營造股份有限公司法定代理人龔惠安訴訟代理人趙凱陳冠宏盧國勳律師石振勛律師被告林子玄上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國114年2月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。　　理由要領一、原告主張： (一)原告前於民國113年7月5日委託訴外人趙凱向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷00號1樓房屋（下稱系爭房屋），並約定租金每月新臺幣（下同）4萬0,360元（包含實收3萬6,000元、税款3,600元、二代健保760元），租賃期間自113年8月1日起，被告則應於113年7月25日交付鑰匙予原告進行內部裝修，並免租金5日，惟被告於113年7月8日要求原告給付3個月租金才簽約，且指定原告公司內之特定人擔任連帶保證人，致兩造未完成簽約，原告因恐被告無出租意願，遂委託訴外人趙凱請被告於113年7月11日前返還原告以法定代理人龔惠安台北富邦銀行帳戶匯款之定金3萬6,000元，然為被告拒絕，原告復於113年7月19日委託律師發函請被告於文到5日內與原告簽署書面租賃契約，並於113年7月25日交付房屋鑰匙，否則應返還原告3萬6,000元，惟被告亦拒絕，原告又於113年8月5日委託律師催告被告於113年8月15日前交付房屋，同時簽訂書面租約，並比照契約5日裝修期免租金之約定，自交付房屋後5日內不得計算租金，屆期如未交付，租約即行解除及終止，不另通知，被告並應返還已交付之租金3萬6,000元，然未獲置理，乃依民法第259條第2款、第249條規定，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決被告應給付原告3萬6,000元，及自113年7月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 (二)對被告抗辯之陳述：兩造已於113年7月5日成立租賃契約，被告遲至113年7月8日始要求原告配合找董事呂春芳、賴聰銘或監察人賴岳鴻之一人擔任保證人，因非兩造合意之契約內容，原告本無履行之義務。再者，依被告所提LINE對話紀錄，原告委任之盧國勳律師已向被告表示：「…公司也表示：租約可以公證，並在公證人的面前，交付押租金及租金，同時以公司負責人為連帶保證人，簽訂契約。您在電話中當場拒絕…」，可見原告已同意公證且由公司負責人擔任連帶保證人，卻遭到被告拒絕等語。　　二、被告則以：租賃契約有成立，因有收定金3萬6元，兩造講好租金內容有談到簽約時條件，原告要先付1個月定金3萬6,00 0元，起租是113年8月1日，押租金要2個月，所以原告需付1 個月租金加2個月押租金共3個月，原告只給付1個月定金，依民法第249條第1項第2款，因原告未依約匯付押租金，無法履約就不能請求返還定金，租賃契約書原告已先看過，且有更改過，租賃契約書第13條有提到需要連帶保證人，但原告沒有匯款也沒有連帶保證人等語，資為抗辯。三、本院得心證之理由 (一)按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。民法第248條、第249條分別定有明文。又定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：㈠證約定金，即為證明契約之成立所交付之定金。㈡成約定金，即以交付定金為契約成立之要件。㈢違約定金，即以定金為契約不履行之損害賠償擔保。㈣解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。㈤立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種（最高法院91年度台上字第635號判決意旨參照）。契約當事人於契約成立前交付，用以擔保契約成立之立約定金，倘本約未成立，定金之效力應類推適用民法第249條之規定（最高法院103年度台上字第1415號判決意旨參照）。 (二)經查，本件被告於113年7月8日受有原告指示匯款給付之定金3萬6,000元，為兩造所不爭執，並有匯款資料可憑(見本院卷第41頁)，然審酌兩造訂約之過程，雖就契約大致之內容已為相當磋商，惟被告方仍有待書面要式之簽約，始有受契約拘束之意思，此自兩造歷來對話記錄內容可知，於簽訂書面契約前，兩造之對話過程應僅為磋商，尚難認租賃契約已經成立，且衡諸兩造所擬定之租賃契約書條文第3條(見本院卷第37頁)，尚可見有押租金交付之約定，以為契約履行擔保，益徵契約未為書面簽立且交付押租金前，兩造之租賃契約並未成立，已顯然可見，自無民法第248條規定之適用。從而，原告主張民法第249條解除契約之回復原狀請求權，自無可採。又上開契約不成立之認定乃屬本院法律適用與評價之範疇，尚不受當事人主張之拘束，附此敘明。就此，兩造於113年7月8日交受之定金，乃係用以擔保租賃契約之成立(含押租金從契約)為目的而交付，應屬立約定金，堪以認定。 (三)第查，觀諸原告所提出之租賃契約書（見本院卷第37至39頁），兩造於第13條特別約定事項內約定：「2.甲方（即被告）已於年月日收到押租金及第一個月租金並交付鐵捲門遙控器乙只，…。」、「5.…，乙方（即原告）及連帶保證人無條件應負全部損失金額的雙倍賠償責任…。」、「7.…，如有不足的部分由乙方及其連帶保證人賠償，乙方及其連帶保證人絕無異議。」等內容，可知兩造磋商擬定之契約內容乃原告於契約簽立之同時給付第3條之2個月押租金，且於契約簽立之同時須有連帶保證人就保證契約事項一併於同份契約書簽名，始符擬定磋商之契約內容。然觀諸被告所提出之對話記錄（見本院卷第101至111頁），原告不欲押租金以現金方式於簽約時提供，而於113年7月8日表示於翌日匯款押租金8萬0,720元，第一個月租金則需另外請款，惟原告於113 年7月9日仍未匯款押租金予被告，亦未提供連帶保證人，並欲更改原約定之保證方式。是原告顯有未依磋商擬定之方式履行簽約之情形，原告乃屬可歸責，則類推適用民法第249 條第2款規定，定金亦不得請求返還，故原告請求被告給付3 萬6,000元，難認有據。 (四)至原告雖主張其欲以公證方式簽約，然為被告所拒絕云云，並提出對話記錄為憑(見本院卷第123頁)，然觀諸對話紀錄之內容，被告固有一度拒絕，然嗣後又隨即表達同意，今原告不欲再依公證方式簽約，而請求返還定金，顯有違誠信原則與立約定金契約之精神。況且，本件租賃契約之不成立，係因原告未依磋商之方式履行簽約在先，斯時實已陷於違反立約定金契約之狀態，是原告此部分主張，尚無可採。四、從而，原告依上開法律關係，訴請被告給付3萬6,000元，及自113年7月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。六、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為原告敗訴之判決，並依職權確定訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費），應由原告負擔。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　士林簡易庭　法　官　楊峻宇以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐子偉

2025-03-13

SLEV-113-士小-1980-20250313-1

司拍

臺灣苗栗地方法院

拍賣抵押物

臺灣苗栗地方法院民事裁定 114年度司拍字第3號聲請人永豐商業銀行股份有限公司法定代理人曹為實代理人麥明珠相對人江志銘上列當事人間聲請拍賣抵押物事件，本院裁定如下：　　主　文相對人所有如附表一、二所示之不動產准予拍賣。聲請程序費用新臺幣3,000元由相對人負擔。　　理　由一、按抵押權人於債權已屆清償期而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償，民法第873條第1項定有明文。上開規定復依民法第881條之17之規定，於最高限額抵押權準用之。二、本件聲請意旨略以：（一）相對人於民國112年4月21日將其如附表一、二所示之不動產，分別設定新臺幣（下同）150萬元、186萬元之最高限額抵押權予聲請人，擔保相對人對聲請人(包含總行及所屬各分支機構)提供本擔保物設定最高限額抵押權，相對人並確認所設定抵押權之擔保範圍為相對人對聲請人現在（包括過去所負現在尚未清償）及將來在本抵押權設定契約書所定最高限額內所負之債務，包括借款、透支、保證債務(係指債務人擔任他人借款、透支之保證人，則就其所保證之債務於保證期間或未獲清償前，均為抵押權所擔保之範圍。)、信用卡契約等4項，均含其本金、利息、遲延利息、違約金、取得執行名義之費用、強制執行之費用、參與分配之費用、其他經雙方所約定之費用(包括但不限於抵押權人墊付擔保物之保險費用)與因債務不履行而發生之損害賠償，擔保債權確定期日均為142年4月19日，債務清償日期依照各個債務契約約定，此經地政機關辦理抵押權設定登記在案。（二）又相對人分別向聲請人借款①299萬元、②280萬元，並約定利息及違約金，借款期間①自111年5月30日至131年5月30 日；②其中125萬元自112年4月24日至139年4月24日，155 萬元自112年4月24日至132年4月24日，並均約定如未按月清償本息時，經聲請人通知後仍未繳款則借款視為全部到期。上開貸款，相對人自113年10月30日起不為清償，尚積欠8,275,741元暨利息未清償，為此聲請拍賣抵押物以資受償等語。三、聲請人所陳上情，業據其提出抵押權設定契約書、他項權利證明書、其他約定事項、土地及建物登記第一類謄本、中長期不動產借款約定書、放款往來明細查詢、催告函、郵件收件回執為證。另經本院於114年1月8日通知相對人就現存債權額表示意見，該通知業於同年月16日送達相對人，惟其迄今未表示意見，有送達證書、收文收狀查詢清單附卷足稽，應認聲請人主張為可採，經核尚無不合，應予准許。四、依非訟事件法第21條第2項、第24條第1項，民事訴訟法第78 條、第95條，裁定如主文。五、如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費1,500元。當事人或關係人如就聲請所依據之法律關係有爭執者，得提起訴訟爭執之。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　苗栗簡易庭司法事務官　曹靖附表一：編　號土　　　地　　　坐　　　落地目面　　積（平方公尺）權利範圍備　　考縣　市鄉鎮市區段小段地號１苗栗縣苗栗市南勢坑上南勢坑小段 648 7,787 9797/778700 附表二：編　　　號建號基地坐落建物門牌主要用途主要建材房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍備　　　考樓層面積合計附屬建物主要建築材料及用途１ 1140 南勢坑段上南勢坑小段648地號苗栗縣○○市○○里00鄰○○00號停車場，自用車庫，住宅，鋼筋混凝土造、3層一層：39.94 二層：34.41 三層：36.51 屋頂突出物：16.59 地下層：33.54 共計：160.99 陽台：11.25 1/1

2025-03-12

MLDV-114-司拍-3-20250312-2

重訴

臺灣宜蘭地方法院

返還定金

臺灣宜蘭地方法院民事判決 113年度重訴字第7號原告朱慧蓮訴訟代理人劉韋廷律師吳佩軒律師陳義龍律師賴宇宸律師上一人複代理人紀伊婷律師被告陳建棟訴訟代理人游朝義律師上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣3,000,000元，及自民國113年3月22 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣1,000,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣3,000,000元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：　㈠被告為坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地上如（111）（11）（17）三鄉建字第01172號建造執照所示鋼筋混凝土造地上3 層農舍1棟1戶（下稱系爭農舍）之起造人。原告於民國112 年8月間經任職住商不動產之友人即證人周崴倫會同被告之代理人即證人陳建志至現場看屋，並於同年9月3日，相約在羅東星巴克碰面商討買賣細節，雙方同意由原告以新臺幣（下同）3,380萬元向被告購買系爭農舍，並應包含增設電梯及樓梯至4樓屋突、指定衛浴設備品牌、地磚等變更事項，但該日並未就變更事項之全部內容、可行性及其他細節達成合意，意即前開3,380萬元價金所包含之具體標的範圍尚未達成合意，同日周崴倫並向陳建志提出系爭農舍買賣應尋覓合適之金融機構開設履約保證專戶以保障雙方權益，陳建志並未為反對之意思表示。　㈡嗣雙方於112年9月12日在向登群建築師事務所商討變更事項之可行性及相關細節，訴外人向登群建築師建議原告捨棄4 樓屋突，改於3樓露臺進行增建，原告考量3樓露臺增建之面積(約10坪)顯大於前開同年9月3日被告同意之4樓屋突面積( 約7坪)，遂當即表示同意後，給付10萬元現金予陳建志作為定金，並簽立房地買賣定金收據（下稱系爭定金收據），原告另央請被告將增建預算控制於200萬元內，及提供細項報價單，此時雙方仍未就變更事項之全部內容、可行性及其他細節達成合意，同日原告再次提出開設履約保證專戶之要求，亦未見陳建志有反對之意思表示。　㈢同年9月21日，雙方續在向登群建築師事務所討論變更事項，原告依被告要求，再次交付如附表所示票面金額290萬元支票1紙予陳建志作為定金，陳建志雖在系爭定金收據第8條之其他約定事項手寫記載：「（二）3樓露台增建，含（一）項，共計貳佰萬元正。」，然原告並未對此另外簽名，且同日陳建志提供手寫加註之112.9.12向登群建築師事務所討論事項結論，其上就3樓露臺增建係記載「預算200萬內」，而非200萬元之確定金額，可見系爭定金收據手寫之其他約定事項記載有誤，況同日被告仍未依約提供3樓露臺增建之細項報價單。　㈣嗣原告與陳建志雖陸續就變更事項、履約保證專戶問題為討論，但仍無法全部達成合意，且至同年10月13日雙方碰面，陳建志始首次告知其不欲辦理履約保證，然此前原告已數次明確告知陳建志欲為履約保證以確保買賣雙方權益，陳建志皆未為反對，使原告誤認陳建志默示同意，方與其進一步洽談系爭農舍之買賣事宜。　㈤同年10月19日，雙方再於向登群建築師事務所會面，陳建志表示3樓露臺增建費用為200萬元，卻仍未依約提供細項報價單，經原告拒絕承諾；後雙方於同年10月26日至李春美代書事務所會談，因先前雙方對3樓露臺增建部分究係200萬元內或200萬元整始終無法達成合意，原告並非同意直接以200萬元整為增價部分之價金，而是預算在200萬元內（意即原本3 ,380萬元之價金會因此而不確定），待陳建志提出具體報價單後再決定是否承諾，故原告同日提出3樓露臺增建改由原告自行委託他人施作，陳建志當場表示同意。豈料，該日會談後，陳建志卻透過周崴倫向原告轉達，若原告不由被告3 樓露臺增建視同違約等語，原告本已認為3樓露臺增建問題解決，由原告另行找人施作，系爭農舍之買賣本約價金應為 3,380萬元，被告卻主張系爭農舍之價金含3樓露臺增建及其他變更事項，應增加價金至3,580萬元，顯然拒絕以3,380萬元簽訂買賣本約，且對於200萬元之報價，沒有提出任何具體細項，甚至一開始是以15坪報價，但實際坪數僅有7、8坪，而有浮報嫌疑，經原告自行委託他人估價，3樓露臺增建工程費用僅需94萬餘元。　㈥本件兩造對於系爭農舍之買賣本約價金（含變更事項費用）究為3,380萬元或3,580萬元，及是否適用履約保證專戶之給付方式，無法達成共識，致使買賣本約不能締結。又原告所給付之300萬元，其性質係用以擔保主契約成立之立約定金。而原告自112年9月3日即屢次向陳建志要求提出具體細項報價單、要求適用履約保證機制，陳建志均不予回應，致使原告產生合理信賴，詎陳建志從未提出報價而片面要求加價200萬元整，且遲至原告付完300萬元定金後才表示拒絕開設履約保證專戶，並於承諾原告得自行委託他人承作3樓露臺增建後反悔，擺明一定要原告再加價200萬元整，而拒絕以3,380萬元作為買賣本約價金並在此範圍內約定變更事項，實係因可歸責於被告之情事，致兩造難以成立系爭農舍之買賣本約，故原告先位之訴，應得類推適用民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金，及依系爭定金收據第5條第1項約定，解除買賣預約，請求被告加倍返還定金。倘認被告前開行為無可歸責之因素，本件雙方就系爭農舍之重要契約事項經多次協商後仍未能達成共識，亦得認定為係因不可歸責於雙方之因素，致系爭農舍買賣本約難以成立，故原告備位之訴，應得類推適用民法第249條第4款，及依民法第179條規定，請求被告返還定金等語。並聲明：⒈先位聲明：⑴被告應給付原告600萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。⒉備位聲明：⑴被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告之代理人陳建志與原告於112年9月3日在羅東星巴克商討買賣細節時，陳建志當場即向原告表示可配合辦理變更事項，並表示買賣價金不進履約保證專戶，原告當場同意以3,38 0萬元購買系爭農舍。且原告於起訴狀自承，陳建志於同年1 0月13日已告知本件買賣價金不進履約保證專戶，原告仍於同年10月19日在向登群建築師事務所確認電梯型號及顏色並於確認書上簽名，並再次與陳建志商討變更事項，足證原告於知悉本件買賣價金不進履約保證專戶後仍欲繼續履約。又原告曾同意本件買賣價金不進履約保證專戶，此參陳建志曾於113年2月24日致電周崴倫，周崴倫於電話中明確表示原告曾口頭承諾不進履約保證專戶，故兩造關於本件買賣價金是否進履約保證專戶乙節本已達成共識，惟嗣後原告反悔，雙方始生爭執，此部分並非可歸責於被告，而係可歸責於原告。　㈡雙方就變更事項歷經112年9月12日、同年9月21日、同年10月19日多次會議討論，係因原告一再要求變更而無從確定，而雙方於同年9月21日詳細磋商後，已確定被告施作之項目及內容如經被告代理人陳建志手寫簽署之112.9.12向登群建築師事務所討論事項結論所載，並經陳建志於雙方收執之系爭定金收據第8條其他約定事項上記載：「（一）乙方即被告負責土木工作到4樓，供電梯可達4樓（由甲方即原告支付電梯費用）（二）3樓露台增建，含（一）項，共計貳佰萬元正。」，至此雙方就變更事項之項目及金額已達成合意甚明，嗣後原告要求變更砌磚浴缸為預鑄浴缸，被告當然要求其加價，而系爭農舍之出售價格確為3,380萬元，加計變更事項追加工程費用200萬元，合計即為3,580萬元，被告既以總價承包方式以200萬元承作原告變更事項，雙方亦先後歷經多次討論及決議，並無再提出報價單之理。況縱雙方就變更事項有所爭執，原告嗣後反悔嫌被告之工程款過高，要求自行找人施作3樓露臺增建工程，陳建志雖有同意，然於同年10月26日在李春美代書事務所會談後，致電周崴倫表示原告另行委由他人承攬3樓露臺增建工程已違反系爭定金收據第8條約定，應負違約之賠償責任部分，僅係善意提醒，亦屬於法有據，原告自不得據此為拒買之理由。本件係因原告嗣後反悔要求變更浴缸材質、增加3樓至4樓「樓梯」之土木工程、將3樓露臺增建工程自行找第三人施作而毀約在先，並以此追加工程爭議拒簽系爭農舍之買賣本約，應係可歸責於原告，非可歸責於被告，被告爰主張依民法第249條第2款規定，及依系爭定金收據第5條第2項約定，解除雙方買賣預約，並沒收原告已付定金等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行之宣告。三、不爭執事項（本院卷第197-198頁、第257頁，並依判決格式調整及修正文字內容）：　㈠被告為系爭農舍之起造人。　㈡原告於112年8月間，與周崴倫會同被告之代理人陳建志至現場看屋，嗣原告、周崴倫、陳建志於同年9月3日在羅東星巴克碰面，雙方合意由原告以3,380萬元向被告購買系爭農舍，並應包含變更事項，但同日並未就變更事項之全部內容、可行性及細節達成合意。　㈢雙方於112年9月12日在向登群建築師事務所，就變更事項內容初步討論如原證3之112.9.12向登群建築師事務所討論事項所載，原告當場以現金支付定金10萬元予陳建志，雙方並簽訂系爭定金收據。　㈣雙方於112年9月21日，就變更事項內容討論如原證5之112.9. 12向登群建築師事務所討論事項結論所載，原告當場以如附表所示支票1紙支付定金290萬元予陳建志收執，陳建志並於系爭定金收據第2條記載收支票290萬元，及於第8條其他約定事項註明：「（一）乙方負責土木工作到4樓，供電梯可達4樓（由甲方支付電梯費用）（二）3樓露台增建，含（一）項，共計貳佰萬元正。」，當日未經原告於系爭定金收據上簽名，但原告在同日有取得增補後之影本並提出。　㈤原告所交付之定金共計300萬元，其性質為立約定金。　㈥雙方於112年10月12日在TOTO衛浴公司，商談衛浴樣式及型號。　㈦雙方於112年10月13日在睿敏磁磚，商談磁磚樣式。　㈧雙方於112年10月19日在向登群建築師事務所，確認電梯顏色、型號如被證3之永佳捷科技股份有限公司電梯顏色確認書所載，並就變更事項討論如被證4之向登群建築師於112年10 月19日討論事項內容所載，陳建志表示如將砌磚浴缸改為預鑄式石材浴缸須另行加價。　㈨雙方於112年10月26日在李春美代書事務所，釐清變更事項費用問題，原告要求3樓露台增建工程改由原告自行委託他人施作，陳建志當場表示同意原告自行委託他人施作3樓露台增建工程，另原告要求買賣本約價金進履約保證，陳建志當場表示不同意。　㈩陳建志於112年10月26日在李春美代書事務所會談後同日以LI NE通訊軟體聯繫周崴倫，請周崴倫向原告轉達「客變增建的部分200萬已簽約，若不施作，視同違約」，周崴倫並如實轉達原告。　原告於112年11月10日以LINE通訊軟體聯繫周崴倫，請周崴倫向陳建志轉達，原告決定不購買系爭農舍，請自行找其他買家，周崴倫於同日以LINE通訊軟體轉達陳建志。　系爭支票已兌現。四、本院之判斷：　㈠原告先位之訴主張類推適用民法第249條第3款規定，及依系爭定金收據第5條第1項約定，請求被告加倍返還定金，均無理由：　⒈按定金除有證明本約成立之「證約定金」外，民間尚有僅能證明預約成立之「立約定金」（亦名猶豫定金），在成立契約前交付定金，其目的係取得一定之考慮期間，用以擔保契約之成立，此項定金之作用僅在擔保契約之成立，與用以確保契約之履行為目的，與以主契約之存在為前提之證約定金（證明契約成立）、成約定金（以交付定金為契約成立要件）、違約定金（以定金為契約不履行之損害賠償擔保）有間。又「被上訴人於簽立系爭買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約（買賣契約）之成立為目的之所謂『立約定金』。若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法第249條規定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定。」（最高法院93年度台上字第441 號判決意旨參照）。次按「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，固為民法第249條第3款所明定。惟所謂不能履行，係指於契約成立後發生給付不能之情形而言。如債務人對於債權人之債務，並非不能履行，僅係不為履行，尚無該條款規定之適用。除當事人另有約定外，祇於契約因可歸責於受定金當事人之事由，致『不能履行』時，該當事人始負加倍返還其所受定金之義務，若給付可能，而僅為遲延給付，即難謂有該條款之適用。」（最高法院85年度台上字第2929號判決、71年台上字第2992號判決意旨參照）。故預約成立（尚未成立本約）時所交付之定金，如可歸責於受定金當事人之事由而不能訂立本約，收受之定金，應可類推適用民法第249條之規定予以主張，惟該條文第3款規定，須限於可歸責於受定金當事人之事由，且造成「不能履行」之結果時，始得請求受定金當事人加倍返還其所受之定金，苟尚有給付可能，即無類推適用該條款之餘地。 ⒉經查，兩造均不爭執系爭定金收據性質為預約，須另行簽立買賣契約作為兩造履行系爭農舍買賣權利義務之依據，且兩造尚得就契約內容繼續協商以訂立本約。又兩造簽立預約時所交付之定金300萬元，依系爭定金收據內文觀之，目的應係用以擔保本約成立之所謂「立約定金」，揆之前揭說明，本約如未成立，仍得類推適用民法第249條之規定。 ⒊原告雖主張：伊自112年9月3日即屢次向陳建志要求提出具體細項報價單、要求適用履約保證機制，陳建志均不予回應，致使伊產生合理信賴，但陳建志從未提出報價而片面要求加價200萬元整，且遲至伊付完200萬元定金後才表示拒絕開設履約保證專戶，並於承諾伊得自行委託他人承作3樓露臺增建後反悔，拒絕以3,380萬元簽訂買賣本約，故買賣本約不能簽立係因可歸責於被告之事由等語。然查：　⑴陳建志始終從未明示同意本件買賣價金以履約保證專戶方式履行乙節，有證人廖素華即陪同原告磋商之友人於本院具結證稱：我在112年9月12日在跟陳建志對談時，有說要進履約保證，陳建志當時沒有回答我，沒有說要，也沒有說不要。我每次遇到陳建志都會跟他提到我要進履約保證，我確定在 112年9月21日當天也有提到履約保證事情，陳建志如何回應我忘記了，並沒有說同意進履約保證，就是沒有回答，所以我每次遇到他都會提等語（本院卷第178-180頁）、證人王子華即原告委請之室內設計師於本院具結證稱：我們一直有提出本件買賣價金要進履約保證，但是陳建志沒有同意過等語（本院卷第193-194頁）足參，縱陳建志未對原告開設履約保證專戶之要求予以任何回應，依交易上之慣例，不動產買賣之交易條件均可自由磋商，無從認定必然以履約保證方式履行買賣契約，而系爭農舍原定買賣價金高達3,380萬元，衡情當會審慎磋商買賣條件及細節，再綜合原告於起訴狀自承及前開證人廖素華、王子華所述內容，原告多次於112 年9月3日、同年9月12日、同年9月21日提及買賣價金開設履約保證專戶，及至112年10月26日雙方仍在磋商買賣價金是否開設履約保證專戶（本院卷第8-10頁、第178-180頁）等情觀之，顯見雙方從未就此形成共識，亦難認陳建志前開單純沉默行為有何足以引起原告正當信賴之特別情事，此部分無從認定被告有何可歸責事由。　⑵又陳建志業於112年9月21日後、同年112年10月26日在代書事務所會談前出具報價單乙節，此觀證人周崴倫於本院具結證稱：原告於112年9月12日有請陳建志出示報價單，陳建志說好，會請師傅估價給原告報價單，但一直都沒有提供，原告有同意200萬元內施作3樓增建部分，並請陳建志出具報價單，陳建志一直到112年9月21日後才出具報價單，後來兩造於 112年10月26日，原本在李春美代書事務所簽買賣本約，但後來沒有簽，那天有針對買賣本約內容討論，主要針對3樓增建部分誰做，在此之前，陳建志已經提出3樓增建報價單等語（本院卷第109-111頁）即明，原告主張陳建志從未提出報價而片面要求加價200萬元整等語，即不可採。　⑶另陳建志固有於112年10月26日在代書事務所同意3樓露臺增建交由原告自行委託他人承作，嗣於會後透過周崴倫向原告轉達「客變增建的部分200萬已簽約，若不施作，視同違約」之情，此為兩造所不爭執（本院卷第198頁），惟本件係原告先提不簽買賣本約乙節，業據證人周崴倫於本院具結證稱：112年10月26日會議當下，陳建志說3樓增建原告可以找別人做，但被證4第10條的樓梯即「3F→4F：室內增作鋼構梯」部分陳建志不會幫原告做，原告當下有說當初講的3380萬元就包含被證4第10條的樓梯部分，最後陳建志有同意去做被證4第10條的樓梯部分，但是原告要幫忙出一半的費用，印象中，原告沒有同意要幫忙出一半費用，因為這是原本講好包含在3,380萬元。本件是原告先提不簽買賣契約的，到1 12年10月26日代書事務所之後，雙方就談崩了，但是當下沒有再說是否要繼續談下去或簽本約購買，我先跟陳建志聯絡有沒有什麼想法，陳建志希望可以盡快簽約，因為陳建志告知有其他買方有考慮這間農舍，我有把陳建志講的內容告知原告，請原告評估一下，原告跟我說增建200萬元的部分要給誰做都沒有談好，而且無法進履保，原告就說不願意談下去等語（本院卷第112-118頁）明確，足見陳建志仍有簽定買賣本約之意願，僅雙方就買賣本約價金及標的物即系爭農舍應包含之變更事項內容無法形成共識，非契約成立後所生契約標的有給付不能之情形，與民法第249條第3款所謂不能履行尚屬有間，原告雖提出周崴倫於112年10月29日單方面傳送予原告之訊息稱：「陳董的意思是，要就直接簽約，不然他不想談了。」（本院卷第254頁），然無對話前後文可參，且僅為轉述內容，實難憑此語意容有解釋空間之片面訊息內容，逕行推論原對話者之真意，亦不影響前開本件並非不能履行之認定，揆諸上開說明，本件顯然不符合民法第24 9條第3款規定之要件，自無類推適用該條款之餘地。又系爭定金收據第5條第1項約定，勾稽同條第2項約定（本院卷第2 5頁），應係分別約定如賣方、買方因故致不能履行契約時，他方得解除契約，由賣方將已收之款項退回買方，並賠償所付款項同額之損害金予買方，或賣方得將已收之定金沒收，依其文義及條文結構，與民法第249條第3、2款規定相同，應作同一之認定，是原告主張類推適用民法第249條第3款規定，及依系爭定金收據第5條第1項約定，先位請求被告加倍返還定金600萬元，均非有據。　㈡原告備位之訴主張類推適用民法第249條第4款規定，及依民法第179條規定，請求被告返還定金，為有理由：　⒈按契約因不可歸責於雙方之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法第249條第4款定有明文；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明文。　⒉經查，原告與陳建志於112年9月12日在向登群建築師事務所簽訂系爭定金收據，記載買賣價款總金額為3,380萬元，並就變更事項內容初步討論如原證3之112.9.12向登群建築師事務所討論事項所載，其上於（八）手寫記載「3F露臺增建：預算200萬內」、於（十）手寫記載「2、3F陽台，增作2 座（砌磚）浴缸」（本院卷第27頁）。嗣雙方於112年9月21 日，再次於向登群建築師事務所會談，陳建志於當日在系爭定金收據第8條其他約定事項手寫註明：「（一）乙方負責土木工作到4樓，供電梯可達4樓（由甲方支付電梯費用）（二）3樓露台增建，含（一）項，共計貳佰萬元正。」，並於本院具結證稱：3,380萬元是原定的買賣價金，200萬元是另外增建的金額，後來簽買賣本約時，買賣價金要寫3,580 萬元等語（本院卷第123-124頁），可見兩造締約之真意，系爭農舍之買賣本約價金，應包含變更事項費用甚明。同日雙方就變更事項內容則討論如原證5之112.9.12向登群建築師事務所討論事項結論所載，其上就3樓露臺增建及浴缸部分，仍記載「3F露臺增建：預算200萬內」及「2、3F陽台，增作2座（砌磚）浴缸」之文字內容，僅改以打字方式呈現，並經陳建志於文書下方手寫簽名及標示日期為112年9月21 日（本院卷第31頁）。又雙方於112年10月19日在向登群建築師事務所，就前開3樓露臺增建之價格，究係200萬元「整」或200萬元「內」仍未有共識，此經證人周崴倫證述明確（本院卷第111頁），原告並於同日更改浴缸材質為預鑄石材，並增加先前於原證3、5所未記載之被證4第10條「3F→4F ：室內增作鋼構梯」，此有被證4之向登群建築師於112年10 月19日討論事項內容（本院卷第79頁）在卷可憑。嗣雙方於 112年10月26日代書事務所會議當下，陳建志雖說3樓露臺增建原告可以找別人做，但前開被證4第10條之「3F→4F：室內增作鋼構梯」，先是不同意幫原告做，後同意施作，但要原告出一半費用，原告並未同意，因認這是原本講好包含在3, 380萬元，且雙方當初沒有針對樓梯作討論，在112年9月21 日之後討論200萬元內或200萬元整時，才在112年10月19日時又增加被證4第10條樓梯等情，亦經證人周崴倫證述明確（本院卷第112-114頁），原告則認應以3,380萬元簽立買賣本約（本院卷第240-241頁），足見兩造確實於洽談訂立買賣本約之過程中各持己見，就系爭農舍之買賣本約價金及標的物即系爭農舍應包含之變更事項內容，此契約必要之點無法形成共識，致未能達成合意而無從簽訂買賣之本約，應屬不可歸責於雙方之事由致本約未能成立，自應類推適用民法第249條第4款規定返還定金。再者，原告所交付之300萬元係作為立約定金，然原告所欲達成確保本約成立之目的確定不發生，原告自得依民法第179條後段不當得利請求權請求返還之。 ⒊被告雖抗辯本件係因原告嗣後反悔要求變更浴缸材質、增加3 樓至4樓「樓梯」之土木工程、將3樓露臺增建工程自行找第三人施作而毀約在先，並以此追加工程爭議拒簽系爭農舍之買賣本約，應可歸責於原告等語，惟本件兩造僅簽立預約，本得就系爭農舍應包含之變更事項內容於簽訂買賣本約前繼續協商以達成合意，非謂兩造就買賣本約之內容即無磋商之權利，難認原告嗣後要求變更浴缸材質，及增加3樓至4樓「樓梯」之土木工程係屬可歸責於原告之事由；又被告既不爭執陳建志已於112年10月26日在代書事務所會議中當場表示同意原告自行委託他人施作3樓露台增建工程（本院卷第198 條），則兩造就系爭定金收據第8條其他約定事項之內容即嗣後合意變更，無從認定原告對此有何可歸責事由。至被告辯稱原告曾同意本件買賣價金不進履約保證專戶，兩造對於本件買賣價金是否進履約保證專戶乙節本已達成共識，係原告嗣後反悔，雙方始生爭執，應可歸責於原告等語，無非以陳建志與周崴倫於113年2月24日之電話對話錄音譯文內容為據，惟該份對話錄音譯文，係陳建志與周崴倫於原告起訴後所為，周崴倫雖於對話中稱：「她那時候也有口頭說不進履保可以」（本院卷第171頁），然與證人周崴倫嗣於本院113 年9月27日準備程序具結證稱：原告於112年10月12日仍堅持要進履約保證，當雙方就履約保證還沒有達成共識，及於11 2年10月26日當天，原告要求履約保證，但是陳建志不同意，到此仍還沒有達成履約保證之共識等語（本院卷第109頁、第112頁）不符，自應以其於本院經具結擔保證述內容真實性之證詞，較為可採，難認兩造曾合意本件買賣價金不進履約保證專戶，故被告以前開原因，主張原告有可歸責之事由，而類推適用民法第249條第2款，及依系爭定金收據第5 條第2項約定，解除雙方買賣預約，並沒收原告已付定金300 萬元，均無足採。　㈢又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。本件原告類推適用民法第249條第4款及依民法第179條後段規定請求被告返還定金300萬元，屬未定期限之債務，依法應為催告，被告始負遲延責任而應給付按週年利率5％計算之遲延利息，而原告起訴狀繕本係於113年3月 21日送達被告，有本院送達證書（本院卷第57頁）在卷可憑，已生催告給付之效力，被告迄未履行，原告自得依上開規定請求加付法定遲延利息。從而，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即113年3月22日起至清償日止，按週年利率 5％計算之遲延利息，核無不合，亦應准許。五、綜上所述，原告先位之訴主張類推適用民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金，及依房地買賣定金收據第5條第1項約定，解除雙方買賣預約，請求被告加倍返還定金600 萬元，均無理由，應予駁回。原告備位之訴主張類推適用民法第249條第4款規定，及依民法第179條規定，請求被告返還定金300萬元，及自113年3月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝部部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。七、被告雖聲請傳喚證人陳令愷、呂玉裕（本院卷第167頁、第1 99頁），惟前開證人分別為證人陳建志之子、配偶，而分次陪同證人陳建志前往磋商，並未全程參與，本件既經證人陳建志到庭作證並已充分陳述，即無另行傳喚前開證人之必要。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事庭審判長法　官伍偉華　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許婉芳　　　　　　　　　　　　　　　法　官夏媁萍附表：發票日（民國）發票人付款人票面金額（新臺幣）支票號碼帳號 112年9月21日朱慧蓮中國信託商業銀行松山分行 2,900,000元 BR0000000 000000000000 以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林琬儒

2025-03-12

ILDV-113-重訴-7-20250312-1

司拍

臺灣苗栗地方法院

拍賣抵押物

臺灣苗栗地方法院民事裁定 114年度司拍字第4號聲請人永豐商業銀行股份有限公司法定代理人曹為實代理人麥明珠相對人江志銘上列當事人間聲請拍賣抵押物事件，本院裁定如下：　　主　文相對人所有如附表所示之不動產准予拍賣。聲請程序費用新臺幣參仟元由相對人負擔。　　理　由一、按抵押權人於債權已屆清償期而未受清償者，得聲請法院拍　　賣抵押物，就其賣得價金而受清償，民法第873條定有明文　　。上開規定依民法第881條之17之規定，於最高限額抵押權　　準用之。二、本件聲請意旨略以：（一）相對人於民國111年5月27日將其如附表所示之不動產，設定新臺幣（下同）748萬元之最高限額抵押權予聲請人，擔保其本人對聲請人現在（包含過去所負現在尚未清償）及將來在本抵押權設定契約書所約定最高限額內所負之債務，包括借款、透支、保證債務(係指債務人擔任他人借款、透支或關係之保證人，則就其所保證之債務於保證期間或未獲清償前，均為抵押權所擔保之範圍。)、信用卡契約等4項，均含其本金、利息、遲延利息、違約金、取得執行名義之費用、強制執行之費用、參與分配之費用、其他經雙方所約定之費用(包括但不限於抵押權人墊付擔保物之保險費用)與因債務不履行而發生之損害賠償，擔保債權確定期日為141年5月25日，債務清償日期各別訂明於契約內，並經地政機關辦理抵押權設定登記在案。（二）嗣相對人即於(1)111年5月30日向聲請人借款623萬元，約定借款期間為自111年5月30日起至131年5月30日止；(2)1 12年4月24日向聲請人借款280萬元，約定借款期間為自11 2年4月24日起至139年4月24日止，並均約定自實際撥款日起按月平均攤還本息，如任何一宗債務不依約清償或攤還本金或付息時，於合理期間以書面通知借款人後，本件借款視為全部到期。詎借款人自113年10月30日起即未依約還款，尚積欠本金8,275,741元及利息未清償，依上開約定，本件借款即視為全部到期，為此聲請拍賣抵押物以資受償等語。三、聲請人所陳上情，業據其提出他項權利證明書、抵押權設定　　契約書、中長期不動產借款約定書、土地及建物登記簿謄本、放款往來明細查詢單、催告書及中華郵政掛號郵件收件回執等影本為證。四、本院於114年1月8日函請相對人就現存債權額表示意見，聲請人之聲請經核尚無不合，應予准許。五、依非訟事件法第21條第2項、第24條第1項，民事訴訟法第　 78條，裁定如主文。六、如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納　　抗告費新臺幣1,500元。當事人或關係人如就聲請所依據之法律關係有爭執者，得提起訴訟爭執之。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　　月　　6　　日　　　　　　　　　苗栗簡易庭司法事務官　謝宛君附表：編　號土　　　地　　　坐　　　落地目面　　積（平方公尺）權利範圍備　　考縣　市鄉鎮市區段小段地號１苗栗縣苗栗市南勢坑上南勢坑小段 648 7,787 20968/778700 編　　　號建號基地坐落建物門牌主要用途主要建材房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍備　　　考樓層面積合計附屬建物主要建築材料及用途１ 1138 南勢坑段上南勢坑小段648地號苗栗縣○○市○○里00鄰○○00號停車場，自用車庫，住宅鋼筋混凝土造、3層一層：43.25 二層：37.85 三層：39.95 屋頂突出物：16.2 地下層：37 共計：174.25 陽台：11.28 1/1 2 1139 南勢坑段上南勢坑小段648地號苗栗縣○○市○○里00鄰○○00號停車場，自用車庫，住宅鋼筋混凝土造、3層一層：44.29 二層：38.76 三層：40.86 屋頂突出物：16.59 地下層：37.89 共計：178.39 陽台：11.62 1/1

2025-03-06

MLDV-114-司拍-4-20250306-2

重訴

臺灣宜蘭地方法院

債務不履行損害賠償

臺灣宜蘭地方法院民事判決 113年度重訴字第42號原告昕彤建設開發股份有限公司法定代理人劉致錚訴訟代理人楊延壽律師被告陳嘉玲訴訟代理人李蒼棟律師被告陳嘉莉訴訟代理人林子翔律師、雷兆衡律師被告陳宏毅訴訟代理人林國漳律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國113年1 2月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　　　事實及理由貳、實體事項：一、原告主張：坐落於宜蘭縣宜蘭市慈安段1078、1079、1080、 1084、1085、1086、1087、1088、1089、1090、1091、1092 、1093、1095、1096、844、845、846、1082、1083、1084- 1、1102、1103、1104、1113地號土地（下合稱系爭土地）為被告陳嘉莉、陳嘉玲、陳宏毅（下分稱姓名，合稱被告3 人）所分別共有，另同地段1169建號建物（下稱系爭建物）則為陳宏毅單獨所有。被告3人前與訴外人陳國政（即陳嘉玲之配偶）簽立不動產委託銷售契約書（下稱系爭委託書），委託陳國政銷售系爭土地及建物，其等均同意概括授權陳國政得代為受領定金，並均概括同意陳國政得複委託第三人。嗣陳國政簽立授權書（下稱系爭授權書），將上開受託銷售標的複委託不動產仲介人員即訴外人高偉哲、吳俊林銷售。又原告係經由高偉哲居間得悉被告3人有意出售系爭土地及建物。其後，原告之法定代理人劉致錚即於民國113年3月 28日與高偉哲、吳俊林、陳國政、陳嘉莉及訴外人吳鵬飛（即陳嘉莉之配偶）在原告公司商談買賣事宜，當日陳國政、陳嘉莉與原告簽訂土地購買協議書（下稱系爭協議書），原告並開立發票日113年4月28日、票面金額新臺幣（下同）1, 000萬元之遠期支票乙紙（下稱系爭支票）交由0陳國政收受保管，以作為立約定金及違約定金。嗣陳國政、陳嘉莉及吳鵬飛又於113年4月25日再度前往原告公司商談本件買賣事宜，雙方並就系爭協議書中「第4點最末一句『若申請結果有違乙方權益、乙方得取消交易、取消信託，返還雙方產權及價金』等語刪除、第7點全文刪除」之共識，陳國政即將正式之不動產買賣契約書草稿攜回，並表示詳閱後即可擇期簽約。詎料，被告3人事後竟委請蔡勝雄律師寄發律師函（下稱系爭律師函），通知原告取消系爭協議書，並表明願歸還系爭支票，請原告聯繫陳國政約定交還事宜等語。原告收受系爭律師函後，亦委請律師函覆原告表明略以：兩造已就買賣價金、標的等買賣契約必要之點達成共識，於113年4月25日亦就部分細節溝通達成結論等語。被告3人復委託李蒼棟律師寄發存證信函（下稱系爭存證信函），以兩造對系爭協議書第4、7條有不同意見，未能達成共識為由，再次通知取消本件買賣，並以附件方式退還系爭支票予原告。原告收受系爭存證信函後，再委請律師發函催告被告3人應於文到5日內出面簽訂土地買賣契約書，然被告3人收受後仍置之不理，是其等故意不履行系爭土地、建物買賣之協議，為此，爰依民法第249條第3款之規定，請求被告3人應加倍返還其等所受之定金等語。並聲明：㈠被告3人應給付原告1,000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠陳嘉玲、陳宏毅部分：　⒈原告雖依系爭協議書第1條之約定，簽立發票日為113年4月28 日之1,000萬元之系爭支票乙紙交付陳國政收受，然系爭支票屬遠期支票，且兩造並未以系爭支票充作定金之合意，亦無代物清償之意，故並不符合定金之要物性。退步言，縱認原告給付之系爭支票合於定金之性質，惟觀之系爭協議書第 7、8、9條之約定載有「另做買賣合約價書」、「簽訂正式合約」、「協議不成取消本協議書」等用語，顯見系爭支票至多僅為買賣預約證明之定金，而系爭協議書第1條復已明文約定，買賣不成，原告僅得向被告3人請求退還系爭支票，並未約定原告得向被告3人請求與系爭支票同面額之賠償，可徵兩造就此「定金」已有特約，是不論原告交付之系爭支票是否同時具有「買賣預約之證約定金」、「買賣本約之立約定金」或「供作原告不履行買賣預約之損害賠償擔保之違約定金」等多重定金之性質，兩造均應受系爭協議書之特約拘束，無從再適用民法第249條第3款之規定。　⒉又依系爭協議書第4、7條之約定，兩造間若針對此部分內容後續協議不成，得依系爭協議書第9條之約定取消協議。而於簽立系爭協議書後，被告3人多方諮詢專家後，發現系爭協議書第4、7條內容，對賣方隱藏極大風險，可能因製作不實之買賣合約價格，有向銀行違法超貸之嫌，故要求刪除系爭協議書第4、7條全部內容，經陳國政多次與劉致錚協商，其堅持不接受全部刪除，兩造遲無法達成共識，陳國政、陳嘉玲遂於113年4月25日再度前往原告公司討論協商，然劉致錚除否認同意取消系爭協議書外，甚而拍桌叫罵，語出威脅、恐嚇，其後又提出其對系爭土地之規劃圖，並出示已經洽妥貸款融資之文件，試圖取信陳國政等人，然經被告3人再請教專家後，仍擔心原告融資方式隱藏有超貸違法之虞，且設定金額明顯超出買賣價格，如原告捲款潛逃，將對地主被告3人造成極高風險，基此，被告3人即於113年4月27日委請律師寄發系爭律師函給原告，再次表明取消系爭協議書，並請原告與陳國政聯繫歸還系爭支票事宜。惟原告仍函覆不同意取消系爭協議書之旨。被告3人遂於113年5月8日委請律師再度寄發系爭存證信函，表明取消系爭協議書，並將系爭支票以附件方式退還原告，是兩造間簽立之系爭協議書即已取消，契約已不存在，而被告3人所為均係依系爭協議書第9條之約定行使正當權利，並無違約，亦無民法第101條第2項以不正當行為促其條件成就之情形等語為辯。　㈡陳嘉莉部分：　　⒈兩造間尚未就系爭土地、建物正式成立土地買賣契約。而原告所交付之系爭支票，於系爭協議書中僅提及買方開立1,00 0萬元支票予賣方做為「協議金」，並無任何明示此屬「定金」之約定，形式上已無從認定系爭支票為定金。復參以系爭協議書第1、9條約定之內容，及系爭支票影本下方第2點記載：「簽定正式合約時入履約信託」等語，足見系爭支票至多僅表明買方有購買之誠意及資力，於日後簽訂土地買賣契約後，將作為買賣總價金之一部，惟就兩造事後倘因故無法成立買賣契約，或因雙方對於系爭協議書第4、7條有不同意見，終致取消系爭協議書，並無沒收或加倍返還與系爭支票面額相同金錢等制裁效果之約定，僅需被告3人將系爭支票無息無條件退還原告即可，顯見雙方並無以系爭支票擔保契約履行之意，其性質並非「立約定金」或「違約定金」，自無民法第249條第3款之適用。況系爭支票為遠期支票，於 113年4月28日始可兌現，此即雙方原定協商期限，被告3人亦於系爭支票發票日前表明取消系爭協議書，嗣並將系爭支票退還予原告，自始未兌現系爭支票，亦無任何代物清償之合意，是系爭支票與定金之要物性亦有所違背。　⒉又不論系爭支票性質是否屬於定金，兩造於簽訂系爭協議書時，本預留有系爭協議書第9條之特約。被告3人討論確認意向後，始終係依系爭協議書之約定，告知對於系爭協議書第 4、7條之約定有不同意見，也與原告進行相關協議程序，惟兩造於113年4月25日會面後仍無法達成共識，則被告3人依系爭協議書第9條規定，取消系爭協議書，並依約退還系爭支票，乃係依照系爭協議書正當行使權利，並無民法第101 條2項所指不正當行為之情。而兩造對於本件買賣如不成立，既已有「無條件無息解除、退還支票」之約定，足見兩造已有預為無條件、無息退還回復原狀之安排，原告自應受此拘束，不得再額外請求違約金或其他賠償，亦無從於被告3 人返還系爭支票後，再依民法第249條第3款之規定，請求加倍給付1,000萬元等語為辯。　㈢被告3人均聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造協議不爭執事項（見本院卷㈡第130至133頁，並依判決格式增刪修改文句）：　㈠系爭土地為被告3人所分別共有，另系爭建物則為陳宏毅單獨所有。而系爭土地、建物之所有權自被告3人取得後，迄今仍為被告3人所有，並未變動。　㈡被告3人於113年2月29日與陳國政簽立系爭委託書，委託陳國政銷售系爭土地及建物，委託銷售價格為每坪36萬元，合計 8億9,136萬元（見本院卷㈠第69至71頁），且被告3人均有同意概括授權陳國政得代為受領定金。　㈢陳國政於113年3月3日另簽訂系爭授權書予高偉哲、吳俊林，授權其等銷售系爭土地（見本院卷㈠第73頁）。而被告3人均有概括同意陳國政得複委託第三人即高偉哲、吳俊林銷售系爭土地及建物。　㈣原告經高偉哲、吳俊林居間，欲購買系爭土地及建物，並由原告法定代理人劉致錚與陳國政、陳嘉玲約定於113年3月28 日至原告公司商談買賣事宜，當日陳國政、陳嘉莉與原告簽訂土地購買系爭協議書（見本院卷㈠第75頁），由劉致錚草擬本件買賣系爭土地及其地上物協議事宜，原告並於當日開立發票日為113年4月28日之1,000萬元之系爭支票（遠期支票）交由陳國政收受保管，另於系爭協議書第3條記載：「買賣雙方權利義務按一般不動產買賣原則處理。」；第4條記載：「買賣標地物交付信託後賣方同意由信託機構出具同意函，由買方向相關主管機關申請相關許可，包括但不限於：測量、建築線、都市危險及老舊建築物加速重建申請、拆除執照、容積移轉、建造執造...等。但建照執照應於土地依約交易過戶後方得核准領取。若申請結果有違乙方（按即買方）權益，乙方得取消交易，取消信託，返還雙方產權及價金。」；第7條：「賣方同意在不損及賣方利益條件下配合買方另做買賣合約價書。」；第8條：「雙方同意在本協議簽訂後1個月內簽訂正式合約（含信託），經雙方同意得延長。」；第9條：「若賣方其中所有權人對本協議書第4、 7條有不同意見，雙方得另行協議，協議不成取消本協議書，甲方（按即賣方）無息無條件退還乙方開立之協議金支票，乙方不得異議。」。當日高偉哲及吳俊林、吳鵬飛均全程在場。　㈤陳國政受領系爭支票後，即於系爭支票影本上記載：「1.代收協議金乙紙（以上述明金額）。2.簽定正式合約轉入履約信託。以上貳條。陳國政113年3月28日」等語（見本院卷㈠第77頁）。被告3人均有同意委託陳國政收取系爭支票作為協議金。　㈥陳嘉莉、陳國政及吳鵬飛於113年4月25日再度前往原告公司商談本件買賣事宜，當時高偉哲及吳俊林均全程在場。原告並於當日提供完整之不動產買賣契約書予陳嘉莉、陳國政及吳鵬飛。惟原告提供給法院之版本（見本院卷㈠第393至398 頁），其中第12條特約事項記載；「買賣標地物交付信託後賣方同意由信託機構出具同意函，由買方向相關主管機關申請相關許可，包括但不限於：測量、建築線、都市危險及老舊建築物加速重建申請、拆除執照、容積移轉、建造執造.. .等，尾款需符合融資機構核撥條件後撥付」等語，而被告3 人持有之不動產買賣契約書版本（見本院卷㈡第117至121頁），其中第12條特約事項記載；「買賣標地物交付信託後賣方同意由受託機構出具同意函，由買方向相關主管機關申請相關許可，包括但不限於：測量、建築線、都市危險及老舊建築物加速重建申請、容積移轉...等。若申請結果有違買方權益，買方得取消交易，取消信託，返還雙方產權及價金。本約定甲方（按即指買方）應於產權信託完成後3個月內推動完成。超過3個月後依買賣契約書執行。」等語。　㈦被告3人於113年4月27日委請蔡勝雄律師寄發系爭律師函，通知原告略以：因被告3人與原告間就系爭協議書之內容未能達成協議，且陳國政業於113年4月25日協商時當場表明終止系爭協議書，並欲歸還系爭支票，為求慎重再依系爭協議書第9條之約定，通知原告取消系爭協議書，陳國政並願依協議書約定歸還日前簽署時收受之系爭支票，請原告聯繫陳國政交還事宜等語（見本院卷㈠第81至82頁）。原告則於113年 4月29日收受前揭律師函。　㈧原告於收受上開律師函後，亦委請楊延壽律師於113年4月30 日函覆原告（見本院卷㈠第83至85頁）。　㈨被告3人復於113年5月8日委託李蒼棟律師寄發系爭存證信函通知原告略以：因兩造對於系爭協議書第4、7條有不同意見，未能達成共識，故發函再次通知取消本件買賣等語，並以附件方式退還系爭支票予原告（見本院卷㈠第91至93頁），原告則於113年5月9日收受前揭存證信函。　㈩原告於收受系爭存證信函後，委請楊延壽律師於113年5月10 日函覆原告，限期被告3人於文到5日內與原告聯繫簽訂買賣契約事宜（見本院卷㈠第95至96頁）。　陳國政為陳嘉玲之配偶，吳鵬飛為陳嘉莉之配偶。　兩造對於卷內證物之形式真正，均不爭執。四、兩造爭執要旨（見本院卷㈡第133頁，並依判決格式增刪修改文句）及本院論斷：　㈠原告交付之系爭支票性質為何？如為定金，是否符合定金之要物性？　⒈兩造簽立之系爭協議書應屬買賣預約：　　⑴按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」；「當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」，民法第153條第1項、第2項定有明文。次按，「契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。」（最高法院106年度台上字第480號民事裁判意旨參照）。又「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」，民法第345條第2項固有明文。惟按，「不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。」（最高法院79年度台上字第1357號民事裁判要旨參照）。而「當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。」（最高法院85年度台上字第2396號民事裁判要旨參照。)準此，買賣標的物與價金之約定，雖非不得作為認定契約是否成立之重要依據，然當事人之真意究係依所訂立之契約履行而無須另訂本約，抑或當事人訂立契約之目的乃在約定將來訂立一定之契約，自有再為審究之必要，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。　　⑵原告雖主張兩造已就買賣標的物及價金兩大必要之點達成共識，且已簽立系爭協議書，被告3人亦委由陳國政收受系爭支票作為定金，買賣契約應已成立，並提出系爭協議書、系爭支票影本為證（本院卷㈠第75至77頁）。被告3人固不否認簽立系爭協議書及收受系爭支票，惟辯稱以系爭協議書僅為系爭土地、建物之買賣預約而非本約等語置辯。經查，觀諸系爭協議書主旨及第1、5、6、8、9條約定內容：「甲（賣方）、乙（買方）雙方，基於平等信賴原則，同意以下列條件買賣系爭土地25筆，共約2,476坪（以登記謄本為準），含所有地上物及他項權利。」；「買方開立1,000元萬元支票予賣方做為協議金，並交賣方保管。若買賣不成立賣方無息無條件退還買方本支票。」；「買賣標的物包括道路用地部份買賣以公告現值之百分之 50做為買賣價金。（詳細價金於買賣合約載明）。」；「買賣標的物中建築用土地（住宅區含地上所有建築物及他項權利），以土地每坪31.88萬做為買賣價金。（詳細價金於買賣合約載明）。」；「雙方同意在本協議簽訂後1 個月內簽訂正式合約（含信託），經雙方同意得延長。」；「若賣方其中所有權人對本協議書第4、7條有不同意見，雙方得另行協議，協議不成取消本協議書，甲方無息無條件退還乙方開立之協議金支票，乙方不得異議。」等語（見本院卷㈠第75頁），由此可知兩造僅就買賣標的、土地每坪買賣價金及後續契約訂立時間等條件達成合意，其餘有關價金付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項均付之闕如，尚未約定，仍待系爭協議書成立後1個月內雙方再簽立後續正式合約予以確認，相較於原告提出之兩造均未簽署之不動產買賣契約書（見本院卷㈠第393至39 8頁），內容詳載總價金、買賣交易付款、信託、稅費負擔、瑕疵擔保等各項細節，足徵系爭協議書雖已就民法第 345條所定「標的物」及「價金」之買賣契約要素有所合致，然因雙方對於系爭協議書第4、7條之內容尚須協議，關於是否先將系爭土地及價金信託，原告申請相關建築執照、許可之結果是否對其有利、如何移轉所有權及價金如何給付等問題，實均有待兩造進一步討論及約定，可見單憑系爭協議書，尚不能據以履行而達成買賣契約成立之目的。從而，參酌系爭協議書內容及簽立當時之情形而論，系爭協議書應僅就買賣「標的物」及「價金」之範圍先為擬定之「買賣預約」，以作為將來依此預約所擬定之範圍進行商議，據以訂立正式「買賣本約」之張本，其性質應屬「買賣預約」無訛，原告主張系爭協議書應為系爭土地之買賣本約等語，於法尚有未合，難可憑採。　⒉原告交付系爭支票，其法律性質應非定金，而係訂約協議金，並約定於買賣本約生效後轉換為買賣總價款之一部分，並未約定用以「擔保契約之履行」或「擔保契約之成立」：　　⑴按「定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：㈠證約定金，即為證明契約之成立所交付之定金。㈡成約定金，即以交付定金為契約成立之要件。㈢違約定金，即以定金為契約不履行之損害賠償擔保。㈣解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。㈤立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種。」（最高法院91年度台上字第 635號民事裁判要旨參照）；「立約定金係在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立；違約定金為供契約不履行損害賠償之擔保，其性質應認為最低損害賠償額之預定；違約金則係除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額；性質各不相同。」（最高法院106 年度台上字第480號民事裁判要旨參照）。所謂立約定金，乃在成立契約以前交付之定金，用以擔保契約之成立。如付定金當事人拒不成立主契約，則受定金當事人得沒收其定金；受定金當事人如不成立契約，應加倍返還定金，此與證約定金、成約定金、違約定金、解約定金等均係為確保契約之履行為目的，而以主契約之存在為前提之定金，尚屬有間。　 ⑵原告固主張其開立系爭本票交付予陳國政收受，其性質乃兼具有立約定金及違約定金之性質等語；被告3人則以前詞置辯。經查，系爭土地、建物之買賣本約尚未成立，僅成立預約，業經本院說明如前，而系爭支票既係於買賣本約前交付，非為強制本約之履行，或用作本約債務不履行損害賠償之擔保，自非屬違約定金，更非係為確保契約之履行為目的，以買賣本約存在為前提之證約定金、成約定金或解約定金。　　⑶又觀之原告法定代理人劉致錚製作之系爭協議書第1條約定：「買方開立1,000元萬元支票予賣方做為協議金，並交賣方保管。若買賣不成立賣方無息無條件退還買方本支票。」；第8條：「雙方同意在本協議簽訂後1個月內簽訂正式合約（含信託），經雙方同意得延長。」等語，業如前述，併參以陳國政在系爭支票影本上僅有如不爭執事項㈤所示之用語記載，均無買賣不成立，應由買方沒收系爭支票，或賣方應賠償相同數額金錢之相關文字記載。復參以不動產仲介即證人高偉哲於本院具結證述略以：若原告不買，系爭支票就是賣方（按即被告3人）要返還，至於被告3人不賣，現場均未提到效果如何，系爭支票也是算入總價金中，之後會轉入簽約金等語（見本院卷㈠第504頁）；證人陳國政於本院具結證述略以：因為雙方就系爭協議書其中第4、7條內容尚須協議，於是原告開立系爭支票，日期押在113年4月28日，其用意在於展現原告有誠意繼續商談後續買賣細節及簽訂正式買賣契約，被告3人均有同意伊收取，當時約定不賣就退還系爭支票，不買也是退還系爭支票，系爭協議書第1條亦是如此記載，並無沒收或賠償之約定，系爭支票影本下方記載如不爭執事項㈤所示之用語，係伊所寫，買方說後續條件都可以的話，即將此筆協議金存入履約信託轉為買賣價金等語（見本院卷㈡第1 9至20頁）；證人吳鵬飛於本院具結證稱略以：系爭支票係劉致錚開立給伊等，在系爭協議書第1條即開宗明義寫原告開1,000萬元支票當協議金，若買賣不成，賣方無息無條件退還支票，當時並未討論協議金之性質，亦未提到買方不買伊等是否得沒收，或賣方不賣有何法律效果，買賣不成，就是退還系爭支票，伊認知就是仲介買賣房子時，類似斡旋金之概念，代表有誠意買賣，但並未特別說可以沒收或加倍返還之約定，當時伊並未聽到劉致錚有特別表示其反悔不買，伊等得沒收系爭支票等語（見本院卷㈡第32頁）。互核前揭3位證人證詞，均一致證述倘本件買賣不成立，被告3人均應將系爭支票返還予原告，並無被告3人不出售系爭土地即須加倍返還與系爭支票同面額金錢之約定，雙方僅有將來簽訂買賣本約後，應將系爭支票轉入履約保證作為買賣價金之一部之約定。從而，由上開 3位證人證述及前揭客觀書面事證，均可徵兩造並無「付定金當事人拒不成立主契約，則受定金當事人得沒收其定金；受定金當事人如不成立契約，應加倍返還定金」之約定，僅有「若本件買賣不成立，被告3人應無息條件退還」之約定，是可認系爭支票之目的亦無擔保買賣本約成立之效用，其法律性質應係原告為保留與被告3人簽訂買賣本約機會之協議金，充其量僅係將來簽訂本約後用以支付買賣價金之第1期款項，並非擔保買賣本約成立之立約定金，是原告主張為立約定金，亦不足採。　　⑷至原告之法定代理人劉致錚於本院當事人訊問時固具結證稱略以：系爭協議書係伊草擬；伊開立系爭支票之用意在於伊不能違反系爭協議書，按照系爭協議書1個月內若伊違反不跟對方簽約，對方可以執行系爭支票，沒收1,000 萬元，系爭支票影本下方陳國政所記載之文字，係因為將來買賣價金均要存入信託，之後會將系爭支票轉入簽約款之一部；在此協議下，伊就是同意要買，不能反悔，若是伊違約，伊支票就要讓對方沒收，若對方違約，就要賠償同等價金以上之金額給伊，伊有以口頭跟陳國政說明，對方說其理解，所以系爭協議書有載明，若是第4、7條協商不成，可以無條件解約，無息返還系爭支票，若非此種情形，就是要執行系爭協議書；伊沒有載明賠償同等價金之意旨在系爭協議書上，是因為此為土地買賣習慣成俗之正常作業模式等語（見本院卷㈠第444頁、第459至460頁、第 462至464頁）。然劉致錚為原告之法定代理人，與本案有重大利害關係，顯已難期為公正、真實之陳述，且核其所述除與證人高偉哲、陳國政及吳鵬飛證述均不相符外，亦與其自行書寫之系爭協議書第1條之意旨相悖。復參以不動產仲介即證人吳俊林於本院具結證述略以：就伊認知，系爭支票應該屬於定金，代表買方有誠意要買土地，如果買方不買，應該要給賣方沒收，若賣方不賣，應該要有相對賠償，但大家當場並沒有講這件事等語（見本院卷㈠第4 80頁），益徵兩造在簽立系爭協議書時，劉致錚確實並未向陳國政具體說明，如被告3人嗣後不出售系爭土地，即須加倍賠償與系爭支票同面額金錢等節，是自難以劉致錚上開所述，逕為有利於原告之認定。　⒊退步言，系爭支票為遠期支票，亦不符合定金之要物性：　　⑴又「定金契約為要物契約，需有交付標的物之行為始告成立。」（最高法院110年度台上字第1851號民事裁判要旨參照）；「支票雖係有價證券，然本身並非代替物，原不能充作定金，惟如雙方另有特約以支票面額所表彰之金錢價值，充作定金，以支票經提示或追索未獲付款為解除金錢給付效果之要件，本諸契約自由原則，定金契約仍得認為成立。」（最高法院103年度台上字第775號民事裁判要旨參照），是當事人之一方交付遠期支票予他方，充作定金，雙方必均有代物清償之意思，要物契約始視為成立。　 ⑵經查，依陳國政在系爭支票影本下方所載，其固於113年3 月28日代理被告3人收受原告所簽發面額為1,000萬元之系爭支票作為協議金，並記載如不爭執事項㈤所示用語，然系爭支票之發票日期為113年4月28日（見不爭執事項㈣），堪認系爭支票於原告交付時仍屬遠期支票，尚未能兌現，且觀之陳國政於系爭支票影本下方記載之文字，僅有系爭支票於簽訂買賣本約後，得轉為買賣價金一部分之記載，並無任何系爭支票得以兌現作為「定金」之記載。再參以系爭協議書第1條約定：「買方開立1,000元萬元支票予賣方做為協議金，並交賣方保管。若買賣不成立賣方無息無條件退還買方本支票。」，足見倘若買賣不成立，系爭支票被告3人亦應返還原始支票予原告，益徵系爭支票未能發生金錢給付之效果。是尚難逕認陳國政簽收系爭支票時，即有代理被告3人與原告以系爭支票面額所表彰之金錢價值充作定金之特約。　　⑶再者，被告3人於113年4月27日先委請律師寄發系爭律師函，表明終止系爭協議書，並欲歸還系爭支票，原告於113 年4月29日收受系爭律師函後，並未聯繫陳國政取回系爭支票，被告3人復於113年5月8日委請律師寄發存證信函，以附件方式歸還系爭支票予原告，原告業於113年5月9日收受系爭支票，此均為兩造所不爭執（見不爭執事項㈦、㈨），足見系爭支票屆期均未提示兌現，且已歸還原告，顯自始未發生金錢給付之效果，被告3人實未獲分文定金之支付，應認本件「定金」自始尚未現實交付，是縱如原告所述，兩造有立約定金之合意，惟原告未能舉證兩造有以系爭支票代物清償之合意，則因系爭支票欠缺要物性，該定金契約亦失其效力而未能成立。　㈡原告主張本件因可歸責於被告3人，而有給付不能之情，依民法第249條第3款之規定（以本約成立為前提）或類推適用民法第249條第3款之規定（以本約未成立，僅成立預約為前提），請求被告應再給付1,000萬元，均無理由：　　　⒈查兩造就原告交付予陳國政保管之系爭支票，並未約定於原告違約時得由被告3人沒收之，亦未約定於被告3人違約時得由原告請求加倍返還，可見原告所交付之系爭支票，其性質顯非擔保本約履行之定金，亦非擔保本約成立之定金，其法律性質應係原告保留與被告3人簽訂買賣本約機會之協議金，並約定於買賣本約締結生效後，轉換為買賣總價款之一部分，且依兩造所簽訂之系爭協議書第1條之約定內容，於買賣不成立時，至多僅生原告得請求被告無息無條件返還系爭支票之權利，原告並無請求被告3人應加倍返還同額金錢之權利，業經本院認定如前，是被告3人既業已返還系爭支票，此亦為兩造所不爭執（見不爭執事項㈨），則原告自無從再適用或類推適用民法第249條第3款，請求被告3人加倍返還同額金錢之餘地。　⒉退步言，縱認兩造有立約定金之合意，惟原告交付之系爭支票屬於遠期支票，且原告未能舉證兩造間就此遠期支票有代物清償之合意，而欠缺定金之要物性，亦經本院說明如前，準此，原告主張被告3人間之立約定金契約已生效乙節，難認可取。被告3人既未收受任何定金，即無適用或類推適用民法第249條規定之餘地。從而，原告依此請求被告3人加倍給付1,000萬元之定金，洵屬無據。　⒊再退步言之，縱認系爭支票屬於立約定金，且該遠期支票合於定金之要物性，本件買賣亦無給付不能之情：　　⑴按「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。」，固為民法第24 9條第3款所明定；惟所謂不能履行，係指於契約成立後發生「給付不能」之情形而言。如債務人對於債權人之債務，並非不能履行，僅係不為履行，尚無該條款規定之適用；除當事人另有約定外，祇於契約因可歸責於受定金當事人之事由，致「不能履行」時，該當事人始負加倍返還其所受定金之義務，若給付可能，而僅為遲延給付，即難謂有該條款之適用（最高法院102年度台上字第69號、85年度台上字第2929號、71年台上字第2992號民事裁判意旨參照）。準此，預約成立，而尚未成立本約時所交付之定金，如可歸責於受定金當事人之事由而不能訂立本約，收受之定金，應可類推適用民法第249條之規定予以主張，惟該條文第3款規定，須限於可歸責於受定金當事人之事由，且已達「不能履行」之結果時，始得請求受定金當事人加倍返還其所受之定金，苟尚有給付可能，即無類推適用該條款之餘地。　　⑵經查，被告3人分別於113年4月27日、同年5月8日委請律師寄發系爭律師函、系爭存證信函，表明終止本件買賣，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈦、㈨），是兩造未能依系爭協議書簽立買賣本約，固係因被告3人拒絕所致，然系爭土地、建物迄至本件訴訟言詞辯論終結時，仍登記於被告3人名下而未移轉所有權與第三人，此亦為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），亦無系爭土地、建物已毀損、滅失而無法交付之情，可見系爭土地、建物並未陷於「給付不能」之情形，依上說明，顯然不符合民法第249條第3款規定之要件，亦無類推適用該條款之餘地，是被告3人既已歸還之系爭本票，原告復主張應類推適用民法第249條第3款之規定，請求被告3人應再給付與系爭本票面額同額之1,000萬元，於法即有未合，應予駁回。　⒋況被告3人係依系爭協議書第9條之特約，終止系爭協議書並拒絕簽訂買賣之本約，自無再適用或類推適用民法第249條第3款之餘地：　　⑴觀諸系爭協議書第4條記載：「買賣標地（按應為「的」）物交付信託後賣方同意由信託機構出具同意函，由買方向相關主管機關申請相關許可，包括但不限於：測量、建築線、都市危險及老舊建築物加速重建申請、拆除執照、容積移轉、建造執造...等。但建照執照應於土地依約交易過戶後方得核准領取。若申請結果有違乙方權益，乙方得取消交易，取消信託，返還雙方產權及價金。」；第7條：「賣方同意在不損及賣方利益條件下配合買方另做買賣合約價書。」；第9條：「若賣方其中所有權人對本協議書第4、7條有不同意見，雙方得另行協議，協議不成取消本協議書，甲方無息無條件退還乙方開立之協議金支票，乙方不得異議。」，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），足見兩造就系爭協議書第4、7條之內容因有不同意見尚須協議，並保留有協議不成，兩造得無條件取消系爭協議書之特約。　　⑵再參以陳國政與劉致錚間以通訊軟體LINE對話紀錄之內容，陳國政於113年4月10日至同年月23日間曾陸續表達「第 4條我們內部再討論一下，第7條取消。」；「我們單純只談買賣土地。」；「在協議書上第9條賣方其中之土地所有權人，對第4、第7條有不同意見，經協商不成時，雙方無條件無異議終止本協議書。」等語，並轉貼陳嘉莉與陳國政間以通訊軟體LINE對話內容截圖，表明陳嘉莉不同意系爭協議書第4、7條之內容，並依系爭協議書第9條之約定，取消系爭協議等語（見本院卷㈠第375至376頁；㈡第45 頁），劉致錚則回覆略以：「第4條對我方而言是很重要，對您也是公平不損您利益的事！請好好思考。」；「這點我是堅持的，可限定時間沒問題！合理的時間！」；「一且(按應為「切」)都跟價格有關，我方第1次出購買意向書時就有第4第7的條件了，您說價格好可商量我方才一直向上加價的，如果這兩項條文，您都完全不接受，我方也出不到目前的價格！」，可見雙方磋商過程中，對於系爭協議書第4、7條之內容均未能達成一致協議，且如被告 3人欲刪除系爭協議書第4、7條之內容，原告亦有意變動其提出之買賣價金之意。　　⑶復參酌證人高偉哲於本院具結證述略以：113年4月25日當天是伊敲定雙方協商，當時因為地主堅持要刪除第4條，原告認為有信託的問題，對買賣沒有保障，伊認知兩造沒有共識，就協同陳國政要去原告公司退；當天協商後賣方說要回去再討論，因為還有地主沒到；後來陳國政有說因為劉致錚罵伊傳達錯誤，陳嘉莉有嚇到，且賣方對於第4 、7條有不同意見，其等就想說有不同意見就退還等語（見本院卷㈠第501至508頁）。證人陳國政於本院具結證述略以：113年4月25日伊等先進辦公室，伊認為是要退還協議金，就在系爭協議書上填寫退還時間，伊簽名蓋章後請劉致錚蓋章，另外在仲介的1式3份開始寫退還時間，寫到一半，劉致錚進來就開始咆哮，後來氣氛緩和後，劉致錚表示其係在罵仲介，希望繼續協商，劉致錚希望保留系爭協議書第4條前面地質探勘等部分，伊說是純粹買賣，賣方不予參與，後續並沒有達成結論；伊沒有聽到劉致錚說同意將系爭協議書第4、7條全部刪除，最後就是沒有結論，伊等要求全部刪除，但劉致錚未同意；伊於113年4月25 日要退協議金，但劉致錚不收，且劉致錚不同意刪除第4 、7條；事後劉致錚傳訊息說要113年4月25日延後1個月，伊說要找地主詢問，但詢問後還是沒有結論，所以才委請律師寄發系爭律師函要退協議金等語（見本院卷㈡第21至2 2頁）；證人吳鵬飛於本院具結證述略以；伊與陳嘉莉認為系爭協議書第4條太複雜希望全部刪除，另外第7條有違法之虞，希望實價登錄，陳國政亦於113年4月11日傳達此相關訊息給劉致錚，劉致錚就表示要擇期協商；其後於11 3年4月11日劉致錚針對第4條提出修改版本，保留第4條，加但書要在3個月完成，陳國政亦有回傳給伊等，詢問可否改成該版本，伊就回答說伊與陳嘉莉討論後希望交易單純化，希望把第4條刪除，陳國政亦如實轉達，劉致錚說可以修正但不能全部刪除，又說一切與價格有關連；之後協商無果，被告陳嘉莉於113年4月23日再次傳訊給陳國政說因為第4 、7條沒有全部刪除，依照第9條取消協議書，證人陳國政也傳給劉致錚；劉致錚回覆收到，證人陳國政也有回報截圖給伊等；其後，雙方約定於113年4月25日上午10時至劉致錚辦公室去取消協議；到場後陳國政就拿系爭協議書在第9條後面空白處，寫113年4月25日協議取消歸還系爭支票，寫完後，劉致錚進來就拍桌叫罵，那時候伊很害怕，怕出什麼事情，還以通訊軟體LINE傳訊給伊女兒，說如果12點伊沒有出去就報警；伊有跟陳國政解釋說伊等為何要刪除；後來劉致錚態度緩和後有跟伊等道歉，並拿出中租的授信條件給伊等看，好像貸款8億多，說貸款都已處理好，錢沒問題；當時並沒有就系爭協議書第4 、7條達成結論，甚至在離開前陳嘉莉都有問說可不可以刪除第4、7條，劉致錚都不置可否，沒有具體回應，劉致錚除中租的授信條件，還有出示平面設計圖，說已經花很多時間規劃，說第4條對他很重要，對伊等也不是不利，之後劉致錚就拿出1份土地買賣契約書，說這1份內容拿回去參考，陳嘉莉問其說是否有權可以取消第4條，劉致錚就未回應，陳嘉莉藉故說伊等與朋友有約趕快離開等語（見本院卷㈡第29至31頁）。互核上開3位證人所述，均可見於113年4月25日當日雙方並未就系爭協議書第4條之具體內容達成如何修正之合意。另觀之劉致錚於113年4月25日又傳訊給陳國政稱「所以我們都同意4月28日後延1個月」，陳國政則回覆：「我找其他土地持有人協議一下再回答」等語（見本院卷㈡第47頁），益徵雙方於113年4月25日時，就系爭協議書第4、7條之內容並未達成共識，否則劉致錚又何須再詢問劉致錚是否延長協議期間？顯見兩造就系爭協議書第4條究要如何修正，始終未於113年4月28日前達成意思表示合致。從而，被告3人於113年4月27日委請律師寄發系爭律師函通知原告終止系爭協議書，無意再延長協議期間，並拒絕簽訂買賣之本約等旨，自係依系爭協議書第9條之約定行使其等合法權利，尚難認有何可歸責於被告3人可言，則原告主張本件應適用或類推適用民法第249條第3款規定，請求被告3人加倍給付與系爭支票同面額之1,000萬元，殆有誤會，洵無可採。　　⑷至劉致錚固於本院當事人訊問時具結證稱略以：113年4月2 5日當天協商有達成共識，伊有同意刪除系爭協議書第4、 7條全部內容等語（見本院卷㈠第450頁、第452頁）；證人吳俊林於本院具結亦證述略以：因為過程中有部分地主對於系爭協議書第4、7條有疑慮，協商當天劉致錚也同意刪除全部第4、7條；建築線無法指定原告也願意買等語（見本院卷㈠第476頁、第478頁、第485頁），然劉致錚又證稱：當時結論是第4條最後1段刪除，亦即我方不能再取消合約，關於第4條前半段部分保留，因為另外2位地主未到場，被告3人保留要再回去研究後回覆等語（見本院卷㈠第45 1頁）；證人吳俊林亦證述：第4條是刪除最後一句即若申請結果有違乙方（按即指買方）權益，乙方得取消交易；若土地條件有問題的話，伊不清楚原告是否有意願買，協議書有提到必須土地是沒有問題，若是建築線無法指定，伊也不曉得買方是否有要買，當天並未做此討論；系爭協議書第4條有提到信託機構，買方不可能不信託，所以不可能刪除第4條全部；伊等同意賣方刪除第4、7條，但要保留信託，兩邊意見到113年4月25日當天還是不一樣，地主認為第4條要全部刪除，買方認為僅要刪除後段等語（見本院卷㈠第477頁、第485頁、第490至491頁）。互核劉致錚與吳俊林上開證述，關於系爭協議書第4條究竟是全部刪除，或是部分刪除，其等前後所述已顯有矛盾反覆。復且，劉致錚為原告之法定代理人，與本案有重大利害關係，難期為公正、真實之陳述，業如前述，亦核與上開高偉哲、陳國政及吳鵬飛等3名證人所述不符，更與事後劉致錚傳訊予陳國政之對話內容未合。從而，被告3人於期滿前1日委請律師發函通知原告終止系爭協議書，並表明願歸還系爭支票，當係依系爭協議書第9條合法行使其等之權利。此外，原告復未能舉證證明兩造於簽訂預約後，究係因何種可歸責於被告3人之事由以致兩造事後無法簽訂系爭土地之買賣本約，自不能僅因被告3人拒絕簽立土地買賣本約之行為外觀，即當然推認被告3人必有可歸責事由存在。原告就此所為主張，並無可採。　⒌至原告復主張被告3人行使系爭協議書第9條之權利，係故意以不正當方法使解除條件成就，故依民法第101條第2項之規定，應視為解除條件未成就等語。惟縱令屬實，此僅不生系爭協議書終止之效果，原告亦僅得依系爭協議書請求被告3 人締結買賣本約，原告尚無從據此進而主張應適用或類推適用民法第249條第3款之規定，請求被告3人應再加倍給付與系爭支票同面額之1,000萬元，附此敘明。五、綜上所述，原告以系爭土地、建物之買賣，因可歸責於被告 3人，而致不能履行，主張適用或類推適用民法第249條第3 款之規定，請求被告3人應再加倍給付1,000萬元暨法定遲延利息部分，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行聲請自失所依附，應併與駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經核均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事庭法　官　黃淑芳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　書記官　廖文瑜

2025-01-15

ILDV-113-重訴-42-20250115-1

重簡

三重簡易庭

給付違約金

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決 113年度重簡字第1576號原告三重管理顧問有限公司法定代理人鄧錦煌訴訟代理人朱柏璁律師訴訟代理人江明軒律師訴訟代理人董子涵律師被告謝亞芸訴訟代理人陳伯彥律師訴訟代理人張嘉仁律師上列當事人間請求給付違約金事件，於民國113年12月11日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事　實　及　理　由一、原告起訴主張：（一）原告為台灣房屋三重特許加盟店，經營不動產仲介業務，訴外人林哲薪任職於原告公司擔任經紀營業員。兩造於民國113年4月30日簽訂不動產一般委託銷售契約書（下稱系爭委託契約書），由被告委託原告銷售其所有新北市○○區 ○○○路000巷0弄0號1樓房屋及坐落之土地（下稱系爭房地），委託銷售價格初約定為新臺幣（下同）2,399萬元，委託期間自113年5月1日起至113年11月31日止。嗣原告於 113年5月4日覓得買家即訴外人林政佑有意購買系爭房地，並簽立確認書，之後林政佑即於113年5月6日同意出價1 ,950萬元購買，被告遂與原告於同日簽訂「契約變更附表」，在該附表二、更改委託價款欄載明「(一)、....買方出價達新台幣壹仟玖佰伍拾萬元整。」另在四、補充事項欄載明：成交價壹仟玖佰伍拾萬含仲介費45萬元正（肆拾伍萬元正）」，及簽立買賣議價委託書（下稱系爭議價委託書），再由林政佑支付10萬元之議價保證金，可見被告已同意出售系爭房地予林政佑，上開10萬元之議價保證金已依約轉為購屋訂金之一部分，嗣雙方約定於113年5月10 日簽訂不動產買賣契約書。詎被告竟未依約於113年5月10 日與林政佑簽約，亦未給付原告45萬元仲介費，原告及林政佑隨即分別於113年5月15日、5月13日發函催告被告支付報酬及履行契約義務，然被告仍置之不理，甚至違反系爭委託契約書和系爭議價委託書之約定，另與他人簽訂不動產買賣契約書，致原告受有損害，林政佑並於同年5月2 0日解除契約。（二）按「服務報酬：買賣成交時，乙方（指原告）得向甲方（指被告）收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之參.. ..。」「乙方如在委託期間內依甲方委託條件覓得賣方成交時，甲方同意本契約到期日，順延至買賣雙方正式簽訂不動產買賣契約書日止，期間甲方不得以任何理由藉故不賣或中途違約，如有違約，甲方應於成交後三日內，一次付清第五條之約定服務報酬予乙方作為違約金，若因而致買方受有損害時，甲方亦應負賠償之責。」「....。（二）若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方同意授權乙方無須再行通知即得全權代理收受訂金（甲方簽章　謝亞芸....）、通知買方成交並代為臨時保管定金。甲方亦應於乙方通知後五日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書，若乙方有代收訂金時，將定金交付甲方後，該訂金即轉為買賣價款之一部分。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第五條之約定服務報酬給付乙方作為違約金。....。」系爭委託契約書第5、7、9條分別定有明文。次按「四、補充事項：成交價壹仟玖佰伍拾萬含仲介費45萬元正（肆拾伍萬元正）」，契約變更附表第4 項補充事項亦定有明文。是以原告之服務報酬已自成交價 3%變更為45萬元。本件依上開原告主張之事實，可知系爭房地至遲在買方林政佑及被告於113年5月6日分別簽訂確認書、契約變更附表、系爭議價委託書時即已成交，依上開約定，被告應給付原告違約金45萬元。嗣經原告自113 年5月15日起以存證信函催告被告履約，被告仍未履約。（三）為此，爰依系爭委託契約書約定之法律關係，提起本件訴訟，並聲明請求：被告應給付原告45萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，並願供擔保請准宣告假執行。二、被告則求為判決駁回原告之訴及陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，並辯稱：（一）被告與原告雖於113年4月30日簽訂系爭委託契約書，惟原告並未依法給予被告3日以上之契約審閲期間，被告自得依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第3項規定主張系爭委託契約書第5、7、9條約定，不構成兩造契約之內容，原告自不得主張被告應給付違約金，說明如下：　　　１按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1定有明文。次按「本定型化契約及其附件之審閱期間（不得少於三日）。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。」行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過，92年6月26日內授中辦地字第0920082743號公告修正之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項壹、應記載事項第1點亦定有明定。　　　２經查，兩造當初係於113年4月30日會面，當日原告即提供系爭委託契約書予被告簽名，惟依行政院內政部所公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載事項及不得記載事項」中即有規定契約審閲期間不得少於3日，但原告並未於113年4月27日前將契約交付予被告先行審閱，是以，原告並無遵守3日以上審閲期間之規定中，被告自得依消保法第11條之1第3項規定，主張系爭委託契約書第5、7條、9條約定，不構成兩造契約之內容，原告自不得以此主張被告應給付違約金。　　　３且觀被告提出之系爭委託契約書（見被證2）第1頁所載「本契約於＿年＿月＿日經委託人攜回審閱＿日」、「了解契約內容，提前簽約」等處，皆未打勾，而原告提出之系爭委託契約書（見原證1）竟於「了解契約內容，提前簽約」處有勾選，顯然是原告事後自行勾選，故被告爭執原告所提出契約書形式上之真正。（二）另被告固於113年5月6日與訴外人蔡政佑簽訂系爭議價委託書，惟雙方另約定於同年5月7日中午12時簽訂正式之不動產買賣契約書，此有被告與原告承辦人林哲薪之對話紀錄（見被證1）及系爭議價委託書下方時間欄註記12:00可資佐證，非如原告所稱係約定於同年5月10日簽約，就此部分原告並未舉證以實其說；另由上開對話紀錄，亦可知蔡政佑之受託人陳勁瑋於同年5月6日傳訊予被告之受託人林哲薪稱：「我買方（即指蔡政佑）有點天兵，突然想到明天下午的時間不方便，可以約明天早上10點或10:30簽約的時間嗎？」益證被告與蔡政佑並非如原告所稱係約定於同年5月10日簽訂正式買賣契約書。而因蔡政佑未能履行與被告於同年5月7日簽訂正式買賣契約書之義務，依系爭議價委託書第4條第5項約定，被告得主張解除契約，被告亦隨即告知林哲薪此事，並請林哲薪通知蔡政佑等人，被告自無違約之情事。（三）原告主張依系爭委託契約書第5、7、9條向被告請求給付違約金，為無理由，說明如下：　　　１按「乙方如在委託期間內依甲方委託條件覓得買方成交時，甲方同意本契約到期日，順延至買賣雙方正式簽訂不動產買賣契約書日止，期間甲方不得以任何理由藉故不賣或中途違約，如有違約，甲方應於成交後三日內，一次付清第五條之約定服務報酬予乙方做為違約金，若因而致買方受有損害時，甲方亦應負賠償之責。」「.. ..如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第五條之約定服務報酬給付乙方做為違約金。....。」系爭委託契約書第 7、9條定有明文。另按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，固不能拘泥文字致失真意。惟如契約文義已明確，當以之作為契約解釋之重要依據。而當事人立約時之真意如與文義不符，雖非不得本於立約時之各種主客觀因素、契約目的、誠信原則資以探究。然主張當事人之真意與契約文義不符者，就另有真意一節，除應具體主張外，當應提出足供法院為探求真意之證據資料，如主張之事實與證據資料不能動搖契約文義者，仍應先本於文義為真意之探究（最高法院108年度台上字第370號判決參照）；又按定金之性質，因其作用之不同，通當可分為：（一）證約定金，即為證明契約之成立所交付之定金。（二）成約定金，即以交付定金為契約成立之要件。（三）違約定金，即以定金為契約不履行之損害賠償擔保。（四）解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。（五）立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種（最高法院91年度台上字第635 號判決參照）。另按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。次按立約定金係在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立；違約金則係除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額；性質各不相同（最高法院 106年度台上字第480號判決參照）。依上，若買賣雙方於交付定金或議價保證金時明白約定，雙方願於其後一定期日簽立正式買賣契約本約，而非於交付定金或議價保證金同時簽立正式買賣契約時，其真意，即應屬買賣雙方保留是否正式簽立買賣契約所酌留猶豫期間之安排，買受人所交付定金或議價保證金之性質即應認屬立約定金，否則即無庸約定另一期日再行簽約之理甚明。經查：蔡政佑與原告於113年5月6日簽訂系爭議價委託書，委託原告居間斡旋以1,950萬元購買系爭房地，蔡政佑並以現金10萬元交予原告作為議價保證金，而後被告便於同日於該委託書上簽名，並另行約定雙方於113年5 月7日簽訂不動產買賣契約書。是依系爭議價委託書第4 條第4款之規定，被告屆時「不賣」（即不簽訂不動產買賣契約）時，則應加倍退還買方蔡政佑保證金，及蔡政佑與被告另約定於113年5月7日簽訂買賣契約書等情，足認蔡政佑交付之議價保證金為其於系爭房地買賣契約成立前交付予原告，用以擔保買賣契約成立之定金，其性質為「立約定金」，自不得以該定金之交付而認系爭房地之買賣業已成交。又即便被告真有如原告所稱未於113年5月10日出面與蔡政佑簽訂買賣契約書，另與他人簽訂不動產買賣契約書等情（僅假設語氣，被告否認之），此本即「立約定金」使要約人於交付定金後迅速得取得與相對人締約之機會，買賣雙方並得在簽立契約前有相當時間審視其締約條件及履約能力，俾能使兩造在取得締約機會與避免倉促締約本約致生不利結果間取得平衡之目的所在。從而，被告按系爭議價委託書第4 條第4款約定，承受加倍退還蔡政佑所支付定金之結果，而行使其「不賣」之權利，本屬權利之合法行使。綜上所述，本件被告所委託銷之系爭房地並未成交，則原告主張依系爭委託契約書第5、7、9條向被告請求給付4 5萬元違約金，即無理由。　　　２被告並無原告所指「藉故不賣」、「違約」，或「因可歸責於被告之事由，致無法完成簽約者」等情事：本案事實經過，已如上述，兩造既已約定113年5月7日簽訂正式買賣契約書，然蔡政佑卻無故無法履行，致被告無法完成正式買賣契約之簽訂，依系爭議價委託書第4條第5項約定，被告得主張解除契約，被告亦隨即告訴林哲薪此情，並請林哲薪通知蔡政佑等人，可見被告並無原告所指「藉故不賣」、「違約」，或「因可歸責於被告之事由，致無法完成簽約者」等情，故原告向被告請求給付違約金45萬元，自無理由。（四）退步言，若鈞院認被告應給付原告違約金（僅假設語氣，被告否認之），原告所主張之45萬元，亦屬過高，鈞院應依法酌減，說明如下：按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，為民法第250條第1項所明定。違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（最高法院109年度台上字第2975號判決要旨參照）。又債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金，民法第251條定有明文，當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院亦得依民法第252條規定減至相當之數額。而懲罰性違約金係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，是約定之懲罰性違約金是否過高，尤應參酌債務人違約之情狀以為判斷。且債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院110年度台上字第1800號判決要旨參照）。本件觀系爭委託契約書第7、9條之內容，堪認違約金之目的係在於強制被告履行義務，屬懲罰性違約金，審酌訴外人蔡政佑未依約定於113年5月7日出面簽訂正式買賣契約書、系爭房地尚未成交、原告尚未有其餘費用支出等一切情狀，足認計罰45萬元違約金，猶屬過高，請鈞院酌減至適當數額，以符法紀。（五）被告亦得主張抵銷：按對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務；二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵鎖數額而消滅；第321條至第323條之規定，於抵銷準用之，民法第321條、第334條第1項、第335條第 1項、第342條分別定有明文。是依上開抵銷準用清償之規定，可知如二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，且一方對他方負擔數宗債務，一方得向他方為抵銷之意思表示，如抵銷人所提出之給付不足清償其對他方所負擔之全部債額時，由抵銷人於抵銷時，指定其應抵充之債務，經抵銷之債務則溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額消滅；又按「受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人。」民法第541條第1項亦定有明文；另按若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方同意授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金」，系爭委託契約書第9條第2項前段定有明文。本件被告既委任原告代為收取買方定金（議價保證金），依民法第541條第1項規定，原告自應將所收取定金交付被告。詎料，原告代替被告向蔡政佑收取立約訂金後，迄未交予被告，被告自得請求原告交付所收取之定金，再以此債權向原告為抵銷抗辯之主張。三、原告主張之前揭得請求被告給付違約金45萬元等事實，業據其提出系爭委託契約書、確認書、契約變更附表、系爭議價委託書（見原證1至4）等為證，被告則以前開情詞置辯。據此兩造之主張及抗辯事實，足以使本院認定本件先應審酌之主要爭點厥為：（一）原告與被告簽訂系爭委託契約書前，是否已提供被告合理之審閱期間？被告是否因而不受系爭委託契約書條款之拘束？（二）原告依系爭委託契約書第5、7 、9條及契約變更附表（即四、補充事項欄）之約定，請求被告給付違約金45萬元，是否有理由？經查：（一）原告並未給予被告合理審閱期間，被告因而不受系爭委託契約書條款之拘束，說明如下：　　　１按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。」次按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」消保法第2條第7款、第 11條之1第1、2、3項分別定有明文。此有關合理審閱期間規定之立法意旨，係為避免消費者在匆忙急迫無心理準備之狀況下，未能詳細檢視契約內容及相關權利義務即冒然簽立契約，而受定型化契約條款之拘束。　　　２本件原告係不動產仲介經紀業者，以提供不動產買賣仲介服務為營業，顯係消保法所規範之企業經營者，而觀其與被告簽訂之系爭委託契約書內容，可知係由被告接受原告所提供之系爭房地買賣仲介服務，藉以出售其所有之系爭房地，被告即係消保法所明定之消費者，兩造間就系爭委託契約書所發生之法律關係，自屬消保法所定義之消費關係，而有消保法之適用。另按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。」「定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約。」消保法第2條第7款、第9款亦分別定有明文。本件原告為提供不動產仲介服務之企業經營者，而觀所用之系爭委託契約書係事先印就，為原告為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，顯為一種定型化契約，則依消保法第11條之1第1 項規定，原告與被告簽訂立系爭委託契約書前，應給予被告合理審閱契約之期間。至於原告應給予合理審閱之期間為多久？經內政部依消保法第11條之1第4項規定：「中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」於92年6月26日以內授中辦地字第0920082745號公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」中之「壹應記載事項一契約審閱期間本定型化契約及其附件之審閱期間（不得少於三日）。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。」規定，可知原告至少應給予被告3日審閱系爭委託契約書之期間。　　　３查本件系爭委託契約書所載之簽約日為「113年4月30 　　　　日」，委託銷售期間之起算日則為「113年5月1日」，而原告主未舉證證明已提供被告3日之審閱契約全部條款內容之期間，自已違反消費者保護法第11條之1第1項規定。至於原告雖爭執稱被告已於系爭委託契約書文首載明「了解契約內容，提前簽約」等文字旁簽名，無論有無勾選，均可認被告已拋棄契約審閱期間等情，然系爭委託契約書文首所載明之「了解契約內容，提前簽約」等文字，並非手寫文字，而是以電腦刻印後所蓋文字，應非兩造間之個別搓商條款，仍屬定型化契約條款，原告以此使被告拋棄合理審閱期間之權利者，應屬無效；況且，依被告所提系爭委託契約書（見被證2，業經本院核與原本相符）文首所載「本契約於＿年＿月＿日經委託人攜回審閱＿日」、「了解契約內容，提前簽約」等處，皆未有打勾情形，固與原告提出之契約書有打勾情形（指後者）不同，然事後打勾，較有可能，事後塗銷打勾而未見塗銷痕跡，較不可能。經本院觀被告提出之系爭委託契約書原本，並無塗銷打勾後之痕跡，應可認「了解契約內容，提前簽約」等文字前之□，既未經被告打☑，應不構成契約條款之一部分，益證原告確有違反消保法第11條之1第1項規定情事，亦即原告並未給予被告合理審閱期間，被告因而不受系爭委託契約書條款之拘束。　　　　（二）原告依系爭委託契約書第5、7、9條及契約變更附表（即四、補充事項欄）之約定，請求被告給付違約金45萬元，為無理由，說明如下：按「服務報酬：買賣成交時，乙方（指原告）得向甲方（指被告）收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之參....。」「乙方如在委託期間內依甲方委託條件覓得賣方成交時，甲方同意本契約到期日，順延至買賣雙方正式簽訂不動產買賣契約書日止，期間甲方不得以任何理由藉故不賣或中途違約，如有違約，甲方應於成交後三日內，一次付清第五條之約定服務報酬予乙方作為違約金，若因而致買方受有損害時，甲方亦應負賠償之責。」「....。（二）若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方同意授權乙方無須再行通知即得全權代理收受訂金（甲方簽章　謝亞芸....）、通知買方成交並代為臨時保管定金。甲方亦應於乙方通知後五日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書，若乙方有代收訂金時，將定金交付甲方後，該訂金即轉為買賣價款之一部分。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第五條之約定服務報酬給付乙方作為違約金。....。」系爭委託契約書第5、7、9條固分別定有明文。次按「四、補充事項：成交價壹仟玖佰伍拾萬含仲介費45萬元正（肆拾伍萬元正）」，契約變更附表第4項補充事項亦定有明文。然本件原告既未給予被告合理審閱系爭委託契約書內容之期間，已違反消保法第11條之1第1項規定，系爭委託契約書第5 、7、9條等條款並不構成契約之內容，不能拘束被告，已如前述，則以此等條款為基礎之契約變更附表第4項補充事項（只在確定違約金金額為45萬元），當然亦不構成契約之內容，同樣不能拘束被告。因此，原告依此等約定條款，請求被告給付違約金45萬元，為無理由。四、綜上所述，原告依系爭委託契約書約定之法律關係，請求被告給付45萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回；又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　法　官　趙義德以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　書記官　張裕昌

2025-01-10

SJEV-113-重簡-1576-20250110-2

虎簡

虎尾簡易庭

返還定金

臺灣雲林地方法院民事簡易判決 113年度虎簡字第168號原告張瑞珠訴訟代理人張湘沂被告葉美娟訴訟代理人劉韋廷律師陳叔媛律師上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國113年12月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：原告欲向被告購買被告所有坐落雲林縣○○鄉 ○○段00000地號土地及其上同段25建號建物（即門牌號碼：雲林縣○○鄉○○路00○00號房屋）（下稱系爭房地），兩造於民國113年3月17日簽訂「預定買賣協議書」（下稱系爭預約），約定於同年月24日簽訂正式買賣契約書，原告並於簽訂系爭預約時，支付被告新臺幣（下同）10萬元做為定金（下稱系爭定金）。兩造於簽訂系爭預約時，原告有要求要看系爭房地之謄本等資料，以確定該房屋前方之私設道路是否為坐落基地之部分或被告是否具應有部分，惟被告及其所委任之地政士（代書）卻藉口因當日是假日（星期日），所以無法調閱謄本資料等語推託，就當日待確認之「路權事項」及「貸款」問題，被告則是以「當然有路權持分」、「貸款沒問題」等語回應，復稱暫因假日無法調閱土地謄本等資料，致無法確認，暫先訂立「預約」，請原告放心等語搪塞。然在簽訂系爭預約後，被告不僅遲遲不提供土地資料，反而不斷催促原告簽訂正式買賣契約書，至今兩造仍未能合意簽訂本約。期間經原告去詢問本件貸款事宜時，竟發現系爭房地因無路權致金融機構無法核貸，結果原告要跟被告確認時，反遭被告誣指要毀約，令原告無法接受，故原告只好於113 年5月29日以存證信函通知被告解除系爭預約，並請求返還系爭定金，惟被告仍置之不理。又依系爭預約之記載，可知原告先支付系爭定金將於買賣本約成立時作為價金之一部，若契約不成立者，則應依民法規定，視不能成立之事由係可歸責於買方或賣方，而由賣方沒收或由賣方加倍給付給買方，核其性質應兼具有確保契約成立之立約定金性質，並有於不履行時作為損害賠償數額之違約金性質。本件兩造遲遲未能簽訂本約，乃因被告於簽訂預約時，回應原告其就系爭房屋面前道路「當然有路權持分」、「貸款沒問題」等語，「就訂約有重要關係之事項，對他方之詢問，惡意隱匿或為不實之說明」之行為導致，是兩造就系爭房地簽立之系爭預約是因可歸責於被告之事由，致無法簽立本約，依民法第249 條第3款、第245-1條第1項第1款規定，被告應加倍返還系爭定金給原告或負損害賠償責任，故原告請求被告給付20萬元合法合理，爰依民法第249條第3款、第245-1條第1項第1款等規定，提起本件訴訟，請求擇一判決被告返還原告所付之系爭定金及加倍返還所受之定金等語。並聲明：被告應給付原告20萬元，及自本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、被告答辯則以：原告依系爭預約給付被告之系爭定金係用以擔保買賣本約之成立為目的，屬於立約定金，並非違約金或違約定金。又兩造於113年3月17日簽立系爭預約後，原告於同年月20日透過其媳婦張湘沂告知被告「確定不買這棟房子了」、「如果不是因為考量因素眾多，我們也不會現在說不買」、「我們陸陸續續看房子也看很久了，想再預算內我們能承擔的範圍內買一間一家人能住能安定下來的房子」、「所以我們決定不買了，所以就訂金的部分，我們想說就扣除代書的部分費用然後再扣除我們違約賠償，你們的部分我們想說可以就討論一下可以在返還我們多少錢」，顯見原告係因自身經濟能力無法負擔買賣價金而拒絕簽訂本約，然雙方於簽訂系爭預約時，已針對買賣標的物、買賣價金進行討論並達成合意，當時亦有公正第三人即代書楊登昌針對系爭預約逐字唸誦及講解，經原告表示均明白後，方才簽訂系爭預約，可證明原告清楚且同意系爭預約之內容並有受拘束之意思，又豈有於事後因為自身財務狀況出問題而單方面拒絕與被告訂立本約之道理？是原告因自身經濟狀況導致無法簽訂本約，顯然係可歸責於原告之原因，依臺灣高等法院108年度上易字第672號民事判決意旨，被告本得類推適用民法第2 49條第2款規定，沒收原告所交付之系爭定金。又被告否認有任何「訂約重要關係之事項，對他方之詢問，惡意隱瞞或為不實之說明」行為，遑論原告並無任何舉證以圓其說，實則，被告於雙方間簽訂系爭預約前，便一再請原告到系爭房地確認是否有購買之意願，而於簽訂系爭預約當天，被告亦已將系爭房地之土地所有權狀和建物所有權狀傳送予代書楊登昌，在在證明被告並無任何隱瞞或為不實說明之行為，是原告依民法第245-1條之主張要無可採等語，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：　㈠兩造於113年3月17日，就被告所有系爭房地洽談買賣事宜，因適逢星期日無法調閱系爭房地之土地及登記謄本，乃由被告委託訴外人楊登昌代書草擬系爭預約，約定由原告向被告購買系爭房地，買賣價額為540萬元，原告預付系爭定金，並約定於113年3月24日簽立正式買賣契約，系爭定金並轉為簽約金，且增值稅由賣方負擔，契稅、印花、登記費、代書費則由買方負擔，並由兩造簽名。原告並當場轉帳匯款系爭定金至被告本人之帳戶。　㈡經原告諮詢金融機構，其表示因系爭房地有路權問題將無法核貸。　㈢原告於113年3月20日透過其兒婦張湘沂以LINE向被告表示：「葉大姐，經過我跟我先生還有家人之間討論後，我們有確定不買這棟房子了」、「如果不是因為考慮因素眾多，我們也不會現在說不買」、「所以我們決定不買了，所以就訂金的部分，我們想說就扣除代書的部分費用然後再扣除我們違約賠償，你們的部份我們想說可以討論一下可以在返還我們多少錢」等語。　㈣訴外人楊登昌於113年4月30日以虎尾郵局第226號存證信函向原告聲明：台端之兒媳與委託本人簽約之賣方葉美娟於113 年3月17日約本人至崙背鄉嘉南路15之27號辦理房屋買賣事宜，因當日為星期日，本人已告知當日無法調閱謄本，故請雙方先簽立預定買賣協議書……，因台端為中國人，本人為讓台端了解契約內容，故請台端兒媳細看本人所寫事項，由本人逐字唸誦及講解後，並問台端及兒媳是否有無不解之處，台端及兒媳均表示明白，並在協議書簽名，壹式貳份交由雙方收執，台端兒媳問及私設巷道是否有持分，本人告知當天為假日無法調閱土地及房屋謄本，並事先告知早期所興建之房屋面臨道路常為地主保留，未登記予住戶，並舉本人老家為例說明，並告知貸款銀行由台端兒媳自行選擇，數日後台端兒媳告知送往麥寮農會，本人於簽立協議書當日已告知估價會因借款人所得及年齡有所不同，日後本人與麥寮農會估價聯繫，因台端年齡及報稅所得和面臨道路無持分所有無法借貸，本人經台端兒媳每日數通要求處理，但非本人過失， ……。　㈤被告於113年5月24日以樹林三多郵局第39號存證信函通知原告應於7日內以書面告知是否承買系爭房地，如不承買即將系爭定金依違約沒收。　㈥原告於113年5月29日以虎尾郵局第251號存證信函通知被告：因被告未遵守契約約定，欺瞞關於路權之事宜導致原告無法達到買賣目的，遂以此函告知解除本件預約，請被告於接到本函3日內與原告聯繫返還系爭定金之事宜，並最遲應於113 年6月19日前返還先前收受之系爭定金。四、兩造之爭點：　㈠系爭定金之性質為何？　㈡兩造間之正式買賣契約未能簽立，是否可歸責於被告？原告請求被告加倍返還定金，是否有理由？　㈢被告就系爭房地買賣之重要關係事項是否有惡意隱匿或為不實之說明？原告請求被告負損害賠償責任，有無理由？　五、本院之判斷：　㈠按定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：①證約定金，即為證明契約之成立所交付之定金；②成約定金，即以交付定金為契約成立之要件；③違約定金，即以定金為契約不履行之損害賠償擔保；④解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價；⑤立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種（參見最高法院91年度台上字第635號判決意旨）。前4項為確保契約之履行為目的，以主契約之存在為前提之定金，至於立約定金，用以擔保契約之成立，如付定金之當事人拒不成立主契約，則受定金之當事人得沒收其定金，如受定金之當事人不成立主契約，即應加倍返還定金。惟立約定金於主契約成立後，即變更為確保契約之履行為目的，自有民法第249條規定之適用，契約如未成立，定金之效力仍應類推適用同條規定（參見司法院第一期司法業務研究會之研討結論及司法院第一廳研究意見）。本件兩造所簽立之系爭預約已明定為「預定買賣協議書」，且系爭預約約定於 113年3月24日簽立正式買賣契約，買方並將定金轉為簽約金，並未約定以該定金為契約不履行之損害賠償擔保，足見系爭定金應為立約定金，而非違約定金。　㈡兩造間未能簽立買賣本約，應係可歸責於原告之事由：　⒈原告固主張兩造於簽立系爭預約當時，已要求查看系爭房地之謄本等資料，以確定該房屋前方之私設道路是否為坐落基地之部分或被告是否具應有部分，惟被告及其所委任之代書卻藉口因當日是假日（星期日），所以無法調閱謄本資料等語推託，被告則是以「當然有路權持分」、「貸款沒問題」等語回應等事實，惟被告否認當時有告知「當然有路權持分」、「貸款沒問題」之情形。經查：　⑴兩造是於113年3月17日簽訂系爭預約，該日為星期日，全國之地政事務所均無上班，亦無法透過網路申請地政相關資料，此有全國地政電子謄本系統作業須知附卷可參（見本案卷第205頁），足見被告及其委任之代書楊登昌所稱「因當日是假日，所以無法調閱謄本資料」等語，並非虛假之藉口。　⑵證人楊登昌已到庭證述：簽立系爭預約當日，張湘沂說登記名義人要用張瑞珠，我告訴張湘沂說這樣貸款的話，因為張瑞珠已經50多歲了，貸款會有困難，張湘沂說要請張瑞珠的老闆幫她找銀行，當天也有說到道路的部分，如同我存證信函所說的，要看到謄本才知道，因為葉小姐（即被告）當時買的時候沒有貸款，所以調謄本出來才知道有沒有道路持分等語（見本案卷第106至107頁、第109頁），並有證人楊登昌於113年4月30日寄發予原告之虎尾郵局第226號存證信函存卷可佐（見本案卷第63至65頁），依證人楊登昌上開證述及存證信函之內容，被告顯然不可能會對原告回應「當然有路權持分」、「貸款沒問題」等語。且證人何婕閩到庭也證述：當下也有問到前面的路權的事情，葉小姐說她也不知道，她很含糊的說沒有，也不敢說有，代書說那是以前的人有時候都沒有路權等語（見本案卷第139至140頁），核與證人楊登昌所述大致相符。是原告主張被告當時有回應「「當然有路權持分」、「貸款沒問題」等語一情，並非可採。　⒉原告雖主張被告於簽立系爭預約後，遲遲不提供系爭房地及前方道路之登記謄本資料，致兩造無法簽訂本約云云。惟查：　⑴原告自陳是透過臉書（FACEBOOK）得知系爭房地欲出售之訊息，才與被告聯繫，並於簽立系爭預約前，曾至系爭房地查看瞭解，且系爭預約已載明系爭房地之地號、面積、建號、門牌等資料，證人楊登昌到庭亦證述：當天在寫協議書時，權狀在我手機的LINE上，我有唸出來給張湘沂及張瑞珠看，只是被告可能沒有LINE給原告她們等語（見本案卷第106頁），足見原告於簽立系爭預約前，對於系爭房地之門牌、地號、坪數等相關資料已有相當之瞭解，否則如何決定以價格 540萬元購買系爭房地？　⑵被告事後雖未提供系爭房地及前方道路之登記謄本資料予原告，然系爭預約並未約定被告負有此等義務，且證人楊登昌到庭亦證述：謄本是事後我有去調，但是我沒有給原告，因為麥寮農會跟我說沒有辦法貸款，因為貸款貸不出來，要那個也沒有用等語（見本案卷第106頁、第111頁），足見是因為原告無法貸得款項，被告及證人楊登昌亦無再行提供相關登記謄本之必要。又系爭預約既已載明系爭房地之地號及建號，原告也可逕自透過網路或其他代書向地政機關調取系爭房地及其前方道路之登記謄本資料以資查明。故尚難以此為由主張被告違約而做為原告得拒絕簽立本約之事由。　⒊參酌被告寄發予原告之樹林三多郵局第39號存證信函、證人楊登昌及何婕閩之證述，兩造於簽立系爭預約當日，雖有提及系爭房地前方道路之路權及貸款等問題，然兩造所簽立之系爭預約並未記載此部分相關事項，證人楊登昌到庭亦證述：原告並沒有說到如果前方道路沒有持分的話就不購買系爭房地，也沒有提到如果貸款不下來就不買系爭房地之情形，也有提醒原告可能會遇到貸款的困難，張湘沂說要請原告的老闆幫她找銀行等語（見本案卷第107頁、第109頁），證人何婕閩到庭也證述：當時簽協議書時，並沒有說如果貸款貸不下來，就不會簽本約，當下是質疑前面路權的問題等語（見本案卷第140頁），足見系爭房地前方道路之路權情形及能否向金融機構貸得款項等事項，原告於簽立系爭預約時，心中已有所盤算，也非是否簽立本約之條件。是原告以此相關事項主張被告有違約之情形，亦難認有據。　⒋證人楊登昌到庭證稱：…其實貸款最大的問題是償還能力，因為整排房子也有別人辦理貸款，但是申辦人也不一定有私設道路的持分，張湘沂好幾次打LINE給我，一直要我幫她送其他銀行辦理貸款，我跟她說沒辦法，後來我直接問她，妳是不是沒有辦法支付房屋之價款，她跟我說是等語（見本案卷第107至108頁）。又證人即麥寮鄉農會員工許淑女到庭證述：工程行老闆劉惠蘭說她的員工要買房子，請我幫她估看看，她說她們想要貸8成，我說成交金額很高，買方年紀那麼大，且是鄉村區，不是都市區，不能貸到8成，最後我問她們前面那一條路有沒有持分，如果沒有持分農會就不能貸，也許別的銀行可以貸，但我們農會就是不能貸，我就叫她們去找別家，（你當時跟原告講不能貸款的理由就是她的年紀太大了？）理由其實很多，依她的薪水，還款能力也不足，年紀也大，一開始是因為她年紀大，但是看到擔保品前面那一條路沒有持分就不用講了，我們根本不能貸等語（見本案卷第181頁）。足見原告是因無法向金融機構貸得款項，也無法支付房屋之價款，致無法簽立本約。　⒌綜上所述，本件兩造簽立系爭預約，由原告欲向被告購買系爭房地，並未約定以原告能向金融機構貸得款項之前提做為雙方日後是否簽立買賣本約之條件，則原告依其自身經濟能力或是否能向金融機構貸得款項，以支付購買系爭房地之價款，皆應由其自行考量、解決，而今原告因無法向金融機構貸得款項，其自身經濟能力亦無法支付買賣系爭房地之價金，致無法與被告簽立系爭房地之買賣本約，顯然是因為原告未考量清楚所致，故兩造間未能簽立買賣本約，應係可歸責於原告之事由。被告尚難認有可歸責之事由。從而，被告本得類推適用民法第249條第2款規定沒收系爭定金，原告請求被告加倍返還系爭定金，則屬無據。　㈢原告依民法第245-1條第1項第1款規定，請求被告負損害賠償責任，並無理由：　⒈按契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有就訂約有重要關係之事項，對他方之詢問，惡意隱匿或為不實之說明者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任，民法第245-1條第1項第1款固定有明文。惟此條款係規範雙方當事人在訂立契約前，因進行準備或商議，已建立特殊信賴關係，如一方未誠實提供資訊、嚴重違反保密義務或違反進行締約時應遵守之誠信原則，致他方受損害，既非侵權行為，亦非債務不履行之範疇，原法對此未設有賠償責任之規定，有失周延，故而增訂之。然本件兩造已經簽訂系爭預約，而預約亦屬契約之一種，並非契約未成立之情形，故就系爭預約而言，應無上開民法第245-1條規定之適用。　⒉原告雖主張被告於簽立系爭預約時，有回應原告其就系爭房屋面前道路「當然有路權持分」、「貸款沒問題」等語，而就系爭房地買賣之重要關係事項有惡意隱匿或為不實之說明云云。然此為被告所否認，且如上所述，原告此部分主張之事實並非可採。從而，原告依民法第245-1條第1項第1款規定，請求被告負損害賠償責任，並無理由。六、綜上所述，原告依民法第249條第3款及第245-1條第1項第1 款等規定，請求被告給付20萬元，及自本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　6　　日　　　　　　　　　虎尾簡易庭　法　官　廖國勝　以上正本證明與原本無異。如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（臺灣雲林地方法院虎尾簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖千慧

2025-01-06

HUEV-113-虎簡-168-20250106-1

重訴

臺灣臺北地方法院

塗銷抵押權登記等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度重訴字第71號原告呂財寶訴訟代理人丁聖哲律師被告鄔保才訴訟代理人易定芳律師被告王徐甘鄭景川上列當事人間請求塗銷抵押權登記等事件，本院於民國113年12 月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。本件原告主張其為被告王徐甘之債權人，被告王徐甘所有如附表一所示之土地及建物（以下合稱系爭不動產）於民國107年10月3 1日登記有抵押權人為被告鄔保才之最高限額抵押權新臺幣（下同）1,200萬元（下稱系爭抵押權，如附表一所示）。因系爭抵押權所擔保之債權不存在，依民法第242條、第767 條規定，請求確認系爭抵押權不存在等情，查系爭抵押權存在影響原告聲請執行系爭不動產之可受償金額及其優先受償順序，此法律上不安狀態得以確認之訴除去，是原告提起本件確認訴訟，具有受確認判決之法律上利益，合先敘明。二、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項但書第3款定有明文。經查，原告起訴時原聲明請求：㈠確認系爭抵押權所擔保之債權1,000萬元不存在。㈡被告鄔保才應將系爭抵押權登記予以塗銷。嗣於113年9月30日具狀變更聲明為：㈠確認系爭抵押權所擔保之債權逾40萬3,4 00元不存在。㈡被告鄔保才應將系爭抵押權登記逾40萬3,400 元予以塗銷（見本院重訴卷第169頁、第179頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。三、本件被告王徐甘、鄭景川經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　　貳、實體部分：一、原告主張：原告對被告王徐甘有650萬元本金及利息債權，已取得臺灣新竹地方法院110年度司執字第5935號債權憑證（下稱系爭債權憑證），並聲請對被告之財產為強制執行，前由本院111年度司執字第36081號清償票款強制執行事件執行。因被告王徐甘所有系爭不動產已登記第二順位之系爭抵押權，致系爭不動產核定拍賣底價僅1,227萬1,605元，不足清償所擔保之優先債權及執行費用，拍賣無實益而終結。然被告鄔保才僅提出107年10月30日由被告王徐甘、鄭景川共同簽發之面額1,000萬元本票，並無借款資金流向，被告間之1,000萬元債權及系爭抵押權設定為通謀虛偽意思表示，退步言之，縱認被告鄔保才對被告鄭景川尚有借款債權存在，亦僅剩40萬3,400元，其餘早已清償完畢。又被告王徐甘怠於請求被告鄔保才塗銷系爭抵押權登記，原告為保全權益代位被告王徐甘行使權利，爰依民事訴訟法第247條、民法第242條、第767條規定，請求確認系爭抵押權所擔保債權逾 40萬3,400元不存在，及被告鄔保才應將系爭抵押權登記逾4 0萬3,400元予以塗銷，並聲明：㈠確認系爭抵押權所擔保之債權逾40萬3,400元不存在。㈡被告鄔保才應將系爭抵押權登記逾40萬3,400元予以塗銷。二、被告則以：　㈠被告鄔保才：被告王徐甘以系爭不動產設定系爭抵押權予被告鄔保才，擔保被告王徐甘、鄭景川對被告鄔保才之債務，被告鄔保才乃陸續於附表二所示之日期，匯款如附表二所示之借款金額予被告鄭景川或其指定而擔任法定代理人之訴外人紐澳德開發有限公司（下稱紐澳德公司），其等確實有借款關係存在；況原告直至108年7月2日始就系爭不動產為抵押權登記，晚於系爭抵押權設定登記日期，原告於辦理設定登記時，早已知悉系爭抵押權存在，是原告訴請確認系爭抵押權所擔保之債權不存在，並請求塗銷系爭抵押權為無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。　㈡被告王徐甘、鄭景川未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、經查，被告王徐甘於107年10月31日（登記日期）設定系爭抵押權予被告鄔保才乙節，有土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、臺北市中山地政事務所113年2月22日北市中地籍字第1137003706號函及所檢附之土地登記申請書、土地、建築改良物抵押權設定契約書為證（見本院補字卷第23至 29頁、本院重訴卷第27至32頁），且為到庭兩造所不爭執，是此部分之事實應堪信為真。四、得心證之理由：　㈠系爭抵押權之設定與系爭抵押權所擔保之債權是否為被告間通謀而為虛偽意思表示？　⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段固有明文。惟第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院112年度台上字第2331號判決意旨參照）。本件原告主張系爭抵押權之設定與系爭抵押權所擔保之債權乃被告間之通謀虛偽意思表示，依法應屬無效等情，為被告鄔保才所否認，則依上揭說明，應由原告就此主張之事實，負舉證之責。　⒉查被告鄔保才抗辯被告鄭景川陸續向其借款1,254萬9,000元等語，有附表二編號1至16證據欄所示之證據資料可稽，且為原告所不爭執，參酌土地、建築改良物抵押權設定契約書上記載（見本院重訴卷第32頁）：「擔保債權總金額/新台幣壹仟貳佰萬元整」、「擔保債權種類及範圍/擔保債務人對抵押權人現在（包括過去所負現在尚未清償）及將來在本抵押權設定契約書所定最高限額內所負之債務，包括借款、票據及保證、違約金、實行抵押權費用及強制執行費用之給付以及因債務不履行而發生之損害賠償」、「清償日期/108 年10月30日」、「利息（率）/無」、「遲延利息（率）/無」、「違約金/如逾清償期限時，其逾期後違約金定為每萬元每日新台幣貳拾元計算至清償日止」等語，上情應堪認定。　⒊原告雖主張：被告王徐甘為避免原告參與分配，將系爭不動產設定系爭抵押權等語（見本院補字卷第11至13頁），惟系爭抵押權係被告王徐甘於107年10月30日向地政機關送件，而於同年月31日設定登記等情，有土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、土地登記申請書在卷可稽（見本院補字卷第23至29頁、本院重訴卷第29至30頁），而原告所持發票人為被告王徐甘之本票，其發票日為107年11月28日，而被告王徐甘以系爭不動產設定第三順位抵押權（最高限額抵押權）予原告之登記日期為108年7月2日，亦有土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、本票乙只在卷可稽（見本院補字卷第23至31頁），則被告王徐甘送件申請設定系爭抵押權時，其尚未簽發上開本票予原告，被告王徐甘亦未設定第三順位抵押權予原告，原告僅以被告設定系爭抵押權，且被告鄔保才迄未聲請拍賣系爭不動產，遽指系爭抵押權係為規避原告參與分配而設定，實乏所據，尚不足採。　⒋綜上，原告上開主張並不足採，其復未提出其他證據證明被告間就系爭抵押權之設定或系爭抵押權所擔保之債權，有何通謀而為虛偽意思表示之情形，是系爭抵押權之設定與系爭抵押權所擔保之債權並非被告間通謀而為虛偽意思表示。　㈡系爭抵押權所擔保之借款債權是否已不存在？　⒈按所謂最高限額抵押權，係指在抵押權存續期間內，因一定法律關係發生之債權，於最後決算時，在最高限額內有擔保效力而言。此種抵押權所擔保之債權，除訂約時已發生者外，即於權利存續期間內將來發生之債權在約定限額範圍內者，亦為抵押權擔保之效力所及，此參民法第881條之1立法意旨即明（最高法院101年度台上字第194號判決意旨參照）。又按最高限額抵押權所擔保之原債權確定後，除本節另有規定外，其擔保效力不及於繼續發生之債權或取得之票據上之權利，民法第881條之14亦有明文。　⒉經查，系爭抵押權約定清償日期、擔保債權確定期日均為108 年10月30日乙情，有土地、建築改良物抵押權設定契約書在卷可稽（見本院重訴卷第31至32頁），此時系爭抵押權已變為普通抵押權性質，抵押權之從屬性因而回復，其所擔保之債權為確定時業已存在且不逾最高限額擔保範圍內之特定債權。而附表二編號17所示之借款係在系爭抵押權所擔保之債權確定後，已非系爭抵押權所擔保之範圍。經扣除後，系爭抵押權所擔保之債權本金原為1,222萬8,000元，固然已逾系爭抵押權擔保債權總金額1,200萬元，然：　⑴原告主張被告鄭景川透過紐澳德公司於附表三所示之時間、匯款附表三所示之金額，用以清償積欠被告鄔保才之債務等語（見本院重訴卷第172頁），有附表三「證據」欄所示證據附卷為憑，被告鄔保才則抗辯，經比對附表三編號1至6所示日期、金額與附表二編號1至3所示日期、金額，二者相差 698萬4,600元，被告鄭景川既未有欠款，自不生匯款用以償還欠款之情，事實上被告鄭景川透過紐澳德公司於附表三所示之時間、匯款如附表三所示之金額，用以清償其他借款等語（見本院重訴卷第189頁），並提出聯邦銀行匯款單為據（見本院重訴卷第193至211頁）。　⑵經比對被告鄔保才抗辯被告鄭景川借款之時間、金額（即如附表二所示）與原告主張被告鄭景川還款之時間、金額（即如附表三所示）後，其中附表三編號3至5所示部分，於斯時被告鄭景川累積積欠之款項僅有83萬5,400元，遠低於該等部分匯款之金額，難認該等匯款係用以清償被告鄭景川所積欠之款項，而經被告鄭景川陸續借款與還款後，於系爭抵押權所擔保之債權確定時，系爭抵押權所擔保之債權本金為81 5萬3,400元（計算過程詳如附表四所示）。　⑶被告鄔保才抗辯附表三所示匯款係被告鄭景川用以清償其他對於被告鄔保才之借款等語，並提出聯邦銀行匯款單為據（見本院卷第193至211頁）。然觀諸該等單據上之「匯款人」記載為「同上」、「身分證號統一編號」記載為「00000000 」，上方之「收款人戶名」記載為「紐澳德開發有限公司」，參以紐澳德公司之統一編號即為「00000000」，有經濟部商工登記公示資料查詢服務可參（見本院卷第219頁），則該等款項實為紐澳德公司自聯邦商業銀行匯款至其永豐商業銀行之帳戶，是被告鄔保才此部分所辯，要非可採。　⒊本件系爭抵押權之權利人為被告鄔保才，設定義務人為被告王徐甘，擔保債權總金額為1,200萬元，擔保債權種類及範圍為擔保債務人對抵押權人現在（包括過去所負現在尚未清償）及將來在本抵押權設定契約書所定最高限額內所負之債務，包括借款、票據及保證、違約金、實行抵押權費用及強制執行費用之給付以及因債務不履行而發生之損害賠償，清償日期為108年10月30日，又上開借款並未約定利息或遲延利息，違約金部分則約定，如逾清償期限時，其逾期後違約金定為每萬元每日20元計算至清償日止（詳如附表一所示），有土地、建物改良物抵押權設定契約書在卷可憑（見本院重訴卷第32頁）。是系爭抵押權所擔保之借款債權為本金81 5萬3,400元，及每萬元按每日20元計算之違約金，並以清償期之翌日即108年10月31日至被告鄭景川清償上開借款之日止，為擔保違約金債權之起迄日。而依上開違約金之約定，被告鄭景川應給付之違約金至109年10月30日止，已達594萬 9,500元（計算式：20元×815×365天＝5,949,500元），加計計算至109年10月30月止之違約金數額，顯逾系爭抵押權約定之1,200萬元限額。　⒋綜上所述，系爭抵押權所擔保之借款債權於本金815萬3,400 元，加計計算至109年10月30日止之違約金債權數額，顯已逾系爭抵押權約定之1,200萬元限額，是原告請求確認系爭抵押權所擔保之債權逾40萬3,400元不存在，為無理由。　㈢原告請求被告鄔保才塗銷系爭抵押權登記，有無理由？　　　查系爭抵押權之設定，並非被告間之通謀虛偽意思表示，又系爭抵押權所擔保之借款債權加計計算至109年10月30日止之違約金債權數額，已逾系爭抵押權約定之限額，業如前述。從而，原告以系爭抵押權為無效、或應歸於消滅而不存在，該設定登記對於被告王徐甘所有之系爭不動產之所有權構成妨害，原告身為被告王徐甘之債權人，而依民法第242條、第767條規定，聲明請求被告鄔保才塗銷系爭抵押權之登記，並無理由。五、從而，原告依民事訴訟法第247條、民法第242條、第767條規定，請求：㈠確認系爭抵押權所擔保之債權逾40萬3,400元不存在。㈡被告鄔保才應將系爭抵押權登記逾40萬3,400元予以塗銷，均無理由，應予駁回。六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　民事第九庭　　法　官　　莊仁杰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　張月姝附表一編號不動產標示抵押權設定登記內容 1 臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地面積：228平方公尺使用分區：（空白）使用地類別：（空白）權利範圍：80分之7 權利種類：最高限額抵押權登記日期：民國107年10月31日字號：中山字第226790號權利人：鄔保才債權額比例：全部1分之1 擔保債權總金額：12,000,000元擔保債權種類及範圍：擔保債務人對抵押權人現在（包括過去所負現在尚未清償）及將來在本抵押權設定契約書所定最高限額內所負之債務，包括借款、票據及保證、違約金、實行抵押權費用及強制執行費用之給付以及因債務不履行而發生之損害賠償。擔保債權確定期日：108年10月30日清償日期：108年10月30日利息（率）：無遲延利息（率）：無違約金：如逾清償期限時，其逾期後違約金定為每萬元每日20元計算至清償日止其他擔保範圍約定：1.取得執行名義之費用。2.保全抵押物之費用。3.因債務不履行而發生之損害賠償。4.因辦理債務人與抵押權人約定之擔保債權種類及範圍所生之手續費用。債務人及債務額比例：王徐甘、鄭景川債務額比例全部權利標的：所有權標的登記次序：0008 設定權利範圍：80之7 設定義務人：王徐甘共同擔保地號：長春段二小段0000-0000 共同擔保建號：長春段二小段00000-000 2 臺北市○○區○○段○○段000000000○號建物建物門牌：合江街17巷5之1號主要用途：住家用主要建材：鋼筋混凝土造層數：4層總面積：46.10平方公尺層次：一層層次面積：46.10平方公尺權利範圍：全部1分之1 權利種類：最高限額抵押權登記日期：民國107年10月31日字號：中山字第226790號權利人：鄔保才債權額比例：全部1分之1 擔保債權總金額：12,000,000元擔保債權種類及範圍：擔保債務人對抵押權人現在（包括過去所負現在尚未清償）及將來在本抵押權設定契約書所定最高限額內所負之債務，包括借款、票據及保證、違約金、實行抵押權費用及強制執行費用之給付以及因債務不履行而發生之損害賠償。擔保債權確定期日：108年10月30日清償日期：108年10月30日利息（率）：無遲延利息（率）：無違約金：如逾清償期限時，其逾期後違約金定為每萬元每日20元計算至清償日止其他擔保範圍約定：1.取得執行名義之費用。2.保全抵押物之費用。3.因債務不履行而發生之損害賠償。4.因辦理債務人與抵押權人約定之擔保債權種類及範圍所生之手續費用。債務人及債務額比例：王徐甘、鄭景川債務額比例全部權利標的：所有權標的登記次序：0001 設定權利範圍：全部1分之1 設定義務人：王徐甘共同擔保地號：長春段二小段0000-0000 共同擔保建號：長春段二小段00000-000 附表二：被告鄔保才抗辯被告鄭景川之借款明細（單位：金額/ 　　　　新臺幣；日期/民國）編號借款金額匯款日期證據 1 300,000元 107年3月22日 ⑴聯邦銀行匯款單（本院重訴卷第61頁） ⑵臺灣銀行松山分行113年5月31日松山營密字第11350001841號函所檢附之被告鄭景川支票存款歷史明細查詢（見限閱卷第98頁） 2 1,000,000元 107年3月27日 ⑴聯邦銀行匯款單（本院重訴卷第63頁） ⑵滙豐(台灣)商業銀行股份有限公司113年6月17日台滙銀電字第1130007520號函所檢附之被告鄭景川存款帳戶對帳單（見限閱卷第139頁） 3 290,000元 107年6月6日 ⑴聯邦銀行匯款單（本院重訴卷第65頁） ⑵滙豐(台灣)商業銀行股份有限公司113年6月17日台滙銀電字第1130007520號函所檢附之被告鄭景川存款帳戶對帳單（見限閱卷第150頁） 4 1,970,000元 107年10月1日聯邦銀行匯款單（本院重訴卷第67頁） 5 1,650,000元 107年10月17日 ⑴臺灣銀行送金簿存根（本院重訴卷第69頁） ⑵臺灣銀行松山分行113年5月31日松山營密字第11350001841號函所檢附之被告鄭景川支票存款歷史明細查詢（見限閱卷第103頁） 6 240,000元 108年3月13日聯邦銀行匯款單（本院重訴卷第71頁） 7 940,000元 108年3月28日 ⑴聯邦銀行匯款單（本院重訴卷第73頁） ⑵中國信託商業銀行股份有限公司113年5月24日中信銀字第113224839278952號函所檢附之被告鄭景川存款交易明細查詢（見限閱卷第61頁） 8 500,000元 108年6月13日 ⑴中國信託銀行匯款申請書（本院重訴卷第75頁） ⑵永豐商業銀行113年5月27日作心詢字第1130523103號函所檢附之紐澳德開發有限公司交易明細查詢（見限閱卷第28頁） 9 390,000元 108年7月3日 ⑴聯邦銀行匯款單（本院重訴卷第77頁） ⑵板信商業銀行作業服務部113年5月29日板信作服字第1137407800號函所檢附之紐澳德開發有限公司交易明細表（見限閱卷第76頁） 10 300,000元 108年7月18日 ⑴聯邦銀行匯款單（本院重訴卷第79頁） ⑵中國信託商業銀行股份有限公司113年5月24日中信銀字第113224839278952號函所檢附之被告鄭景川存款交易明細查詢（見限閱卷第67頁） 11 1,000,000元 108年7月31日 ⑴聯邦銀行匯款單（本院重訴卷第81頁） ⑵永豐商業銀行113年5月27日作心詢字第1130523103號函所檢附之紐澳德開發有限公司交易明細查詢（見限閱卷第29頁） 12 700,000元 108年8月14日 ⑴聯邦銀行匯款單（本院重訴卷第83頁） ⑵永豐商業銀行113年5月27日作心詢字第1130523103號函所檢附之紐澳德開發有限公司交易明細查詢（見限閱卷第28頁） 13 1,350,000元 108年9月27日聯邦銀行匯款單（本院重訴卷第85頁） 14 150,000元 108年9月27日聯邦銀行匯款單（本院重訴卷第87頁） 15 1,000,000元 108年10月7日聯邦銀行匯款單（本院重訴卷第89頁） 16 448,000元 108年10月28日 ⑴聯邦銀行匯款單（本院重訴卷第91頁） ⑵板信商業銀行作業服務部113年5月29日板信作服字第1137407800號函所檢附之紐澳德開發有限公司交易明細表（見限閱卷第92頁） 17 321,000元 108年11月14日 ⑴聯邦銀行匯款單（本院重訴卷第93頁） ⑵板信商業銀行作業服務部113年5月29日板信作服字第1137407800號函所檢附之紐澳德開發有限公司交易明細表（見限閱卷第92頁）附表三：原告主張被告鄭景川還款明細（單位：金額/新臺幣；　　　　日期/民國）編號還款金額匯款日期證據 1 544,600元 107年3月30日聯邦商業銀行業務管理部113年5月31日聯業管（集）字第1131028440號函所檢附之被告鄔保才存摺存款明細表（見限閱卷第109頁） 2 210,000元 107年7月4日聯邦商業銀行業務管理部113年5月31日聯業管（集）字第1131028440號函所檢附之被告鄔保才存摺存款明細表（見限閱卷第111頁） 3 4,480,000元 107年8月29日聯邦商業銀行業務管理部113年5月31日聯業管（集）字第1131028440號函所檢附之被告鄔保才存摺存款明細表（見限閱卷第113頁） 4 2,210,000元 107年8月31日聯邦商業銀行業務管理部113年5月31日聯業管（集）字第1131028440號函所檢附之被告鄔保才存摺存款明細表（見限閱卷第113頁） 5 1,060,000元 107年9月20日聯邦商業銀行業務管理部113年5月31日聯業管（集）字第1131028440號函所檢附之被告鄔保才存摺存款明細表（見限閱卷第114頁） 6 70,000元 107年9月27日聯邦商業銀行業務管理部113年5月31日聯業管（集）字第1131028440號函所檢附之被告鄔保才存摺存款明細表（見限閱卷第114頁） 7 1,500,000元 108年1月4日聯邦商業銀行業務管理部113年5月31日聯業管（集）字第1131028440號函所檢附之被告鄔保才存摺存款明細表（見限閱卷第118頁） 8 1,015,000元 108年5月2日聯邦商業銀行業務管理部113年5月31日聯業管（集）字第1131028440號函所檢附之被告鄔保才存摺存款明細表（見限閱卷第121頁） 9 735,000元 108年8月28日聯邦商業銀行業務管理部113年5月31日聯業管（集）字第1131028440號函所檢附之被告鄔保才存摺存款明細表（見限閱卷第126頁）附表四：借還款對照表（單位：金額/新臺幣；日期/民國）編號日期借款金額還款金額累積積欠款項備註 1 107年3月22日 300,000元 0元 300,000元 2 107年3月27日 1,000,000元 0元 1,300,000元 3 107年3月30日 0元 544,600元 755,400元 4 107年6月6日 290,000元 0元 1,045,000元 5 107年7月4日 0元 210,000元 835,400元 6 107年8月29日 0元 0元（原告主張被告鄭景川匯款448萬元用以清償積欠被告鄔保才之債務） 835,400元原告固主張被告鄭景川透過紐澳德公司匯款448萬元、221萬元、106萬元予被告鄔保才以清償左開積欠之款項，然斯時被告鄭景川尚積欠之款項為83萬5,400元，遠低於匯款之金額，難認該匯款係用以清償該積欠之款項，是被告鄔保才辯稱此並非用以償還欠款等語（見本院重訴卷第189頁），尚非全然無據。 7 107年8月31日 0元 0元（原告主張被告鄭景川匯款221萬元用以清償積欠被告鄔保才之債務） 835,400元 8 107年9月20日 0元 0元（原告主張被告鄭景川匯款106萬元用以清償積欠被告鄔保才之債務） 835,400元 9 107年9月27日 0元 70,000元 765,400元 10 107年10月1日 1,970,000元 0元 2,735,400元 11 107年10月17日 1,650,000元 0元 4,385,400元 12 108年1月4日 0元 1,500,000元 2,885,400元 13 108年3月13日 240,000元 0元 3,125,400元 14 108年3月28日 940,000元 0元 4,065,400元 15 108年5月2日 0元 1,015,000元 3,050,400元 16 108年6月13日 500,000元 0元 3,550,400元 17 108年7月3日 390,000元 0元 3,940,400元 18 108年7月18日 300,000元 0元 4,240,400元 19 108年7月31日 1,000,000元 0元 5,240,400元 20 108年8月14日 700,000元 0元 5,940,400元 21 108年8月28日 0元 735,000元 5,205,400元 22 108年9月27日 1,350,000元 0元 6,555,400元 23 108年9月27日 150,000元 0元 6,705,400元 24 108年10月7日 1,000,000元 0元 7,705,400元 25 108年10月28日 448,000元 0元 8,153,400元

2024-12-23

TPDV-113-重訴-71-20241223-1

台上

最高法院

請求塗銷抵押權設定登記

最高法院民事判決 113年度台上字第1845號上訴人李武男訴訟代理人顏福松律師鄭智元律師被上訴人蘇賓達上列當事人間請求塗銷抵押權設定登記事件，上訴人對於中華民國113年5月31日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（113年度重上字第3號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。理由一、被上訴人主張：伊為原判決附表（下稱附表）一「土地地號」欄所列土地（下稱系爭土地）之所有權人，系爭土地上有附表一、二所示之最高限額抵押權（下稱系爭抵押權）設定登記，存續期間自民國78年9月26日起至83年9月25日止，期間屆滿前，並無擔保之債權發生，縱有，時效亦於98年9月2 5日完成，上訴人未於時效完成5年內實行，系爭抵押權已因除斥期間經過而消滅，伊得請求塗銷其設定登記。倘認其所擔保之債權存在，且未罹於時效，伊得於清償債務後，請求上訴人塗銷等情。爰依民法第767條第1項中段規定，先位求為命上訴人塗銷系爭抵押權設定登記之判決；備位求為命上訴人於伊清償所擔保之債務同時，塗銷系爭抵押權設定登記之判決。二、上訴人則以：伊借用訴外人李黃秀美名義，登記為系爭土地應有部分4分之1（下稱系爭應有部分）之所有權人，李黃秀美則提供系爭應有部分設定最高限額抵押權予伊，擔保其返還及擅自出賣系爭應有部分之損害賠償債權，並約定擔保期間至返還為止，嗣前揭供抵押之應有部分比例於96年10月18 日變更如附表一、二「設定權利範圍」欄所示。被上訴人於 110年間向李黃秀美、訴外人李佳芳購買系爭土地，並與伊達成協議，約定由被上訴人將李黃秀美之買賣價金其中新臺幣2970萬9780元給付予伊，伊再塗銷系爭抵押權設定登記（下稱系爭協議），詎被上訴人不履行系爭協議，伊得請求李黃秀美給付之前揭價金，亦屬系爭抵押權擔保之債權，自得拒絕塗銷系爭抵押權設定登記等語，資為抗辯。三、原審維持第一審所為被上訴人先位之訴勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，理由如下：　㈠李黃秀美於78年9月間提供系爭土地，以上訴人為抵押權人設定系爭抵押權，存續期間自78年9月26日起至83年9月25日止；被上訴人於110年間向李黃秀美、李佳芳購買系爭土地，分次於111年3月9日、同年4月11日辦理所有權移轉登記，為兩造所不爭執。　㈡依李黃秀美之證述，系爭抵押權係擔保其擅自出售土地之損害賠償，擔保期間為5年。至上訴人所提出之「其他約定事項」，其上無騎縫章及地政機關用印，亦未記載日期，難認為系爭抵押權設定登記之附件，不能證明其擔保期間至李黃秀美返還系爭應有部分為止。　㈢系爭抵押權為最高限額抵押權，訂約時已發生之債權及存續期間內所發生之債權，皆為抵押權效力所及，存續期間於83 年9月25日屆滿後發生之債權，則不在擔保範圍內，其存續期間屆滿前，並無擔保效力所及之債權發生，所擔保之債權不存在因而確定。至系爭抵押權於96年10月18日因擔保物減少變更，未變更存續期間，其變更契約書記載「本最高限額抵押權所擔保之原債權，未確定」等語，不影響其擔保債權於存續期間屆滿時確定。　㈣兩造與李黃秀美未達成系爭協議，上訴人不得據之拒絕塗銷系爭抵押權。從而，被上訴人依民法第767條第1項中段規定，先位請求塗銷系爭抵押權，應予准許，備位之訴則不予審酌。四、本院之判斷：按原告之訴，當事人適格或權利保護必要有欠缺，得不經言詞辯論，逕以判決駁回之，但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，此見民事訴訟法第249條第2項第1款即明。查被上訴人於111年6月29日提起本件訴訟時，系爭土地為被上訴人與訴外人巨輪興股份有限公司（下稱巨輪興公司）共有，應有部分各2分之1，均屬系爭抵押權設定之標的，有土地登記謄本可稽（見一審審重訴卷第9頁、重訴卷第187至 209頁）。次查被上訴人主張其為系爭土地所有人，就其應有部分比例，未為陳明，倘係主張2分之1，則其就巨輪興公司之應有部分訴請塗銷，當事人是否適格，權利保護必要有無欠缺，即滋疑義。原審就此未予審究查明，遽為上訴人不利之判決，即有可議。上訴意旨雖未指摘及此，然當事人適格、權利保護必要為法院應依職權調查之事項，原判決此部分既有可議，即屬無可維持，應予廢棄。又本件關於被上訴人先位請求部分既經廢棄，原審尚未就其備位請求為審判，亦未告確定，案經發回，應注意及之。末查本件所涉及之法律上爭議不具原則上重要性，爰不經言詞辯論，附此敘明。五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日最高法院民事第三庭　　　　審判長法官魏大喨法官李瑜娟法官林玉珮法官胡宏文法官周群翔本件正本證明與原本無異書　記　官　謝榕芝中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　4 　　日

2024-10-30

TPSV-113-台上-1845-20241030-1