遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決
113年度重訴字第1027號
原 告 李宗益
訴訟代理人 邱基祥律師
被 告 潘毅
賴昭良
潘奕臣
潘盈君
共 同
訴訟代理人 林彥誠律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,本院於民國114年2月21日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應自坐落臺北市○○區○○段○○段000地號門牌號碼臺北市○
○街000巷00弄00號4樓(即臺北市○○區○○段○○段000○號)之
房屋搬遷騰空交還原告。
二、被告賴昭良、潘奕臣、潘盈君應將戶籍自前項所示房屋辦理
遷出登記。
三、被告各應自113年5月25日起至搬遷騰空交還第一項所示房屋
之日止,按月於次月25日給付原告新臺幣(下同)19,188元,
及自各期應給付日翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之
利息。
四、前項給付中,如任一被告為給付,其餘被告於給付範圍內免
給付責任。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之
基礎事實同一者,不在此限,民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。查原告起訴時聲明為:㈠被告應自坐落臺北市○
○區○○段○○段000地號門牌號碼臺北市○○街000巷00弄00號4樓
(即臺北市○○區○○段○○段000○號)之房屋(下稱系爭房屋,
與坐落土地合稱系爭房地)搬遷騰空交還原告。㈡被告潘奕臣
、潘盈君應將戶籍自系爭房屋辨理遷出登記。㈢被告應自113
年5月25日起至搬遷騰空交還系爭房屋之日止,按月於每月2
5日給付原告10,361元,並自應給付日起至清償日止,按週
年利率5%計算之利息(本院卷第7頁),嗣於本案審理中,變
更第2、3項聲明如原告聲明欄所示(本院卷第122頁),核原
告訴之變更請求之基礎事實同一,與前揭規定相符,自應准
許。
貳、實體方面:
一、原告主張:系爭房地原為訴外人潘周淑敏所有,經潘周淑敏
於112年12月28日將系爭房地信託登記予訴外人林伯宜,林
伯宜並有出售之權利,原告於113年4月18日與林伯宜就系爭
房地簽訂不動產買賣契約,並於同年5月24日辦妥建物、土
地移轉登記,原告已為系爭房地之所有權人。然系爭房地經
被告無權占用,並有被告賴昭良、潘奕臣、潘盈君設籍其中
,經原告於113年7月9日寄發存證信函通知被告,未經被告
置理。為此,爰依民法第767條規定請求被告搬遷騰空交還
系爭房屋。又被告無權占用系爭房地獲有相當於租金之不當
得利,而系爭房地之價值為2,558,400元(計算式:系爭房屋
現值103,600元;申報地價57,760元×170平方公尺×1/4=2,45
4,800元;103,600元+2,454,800元=2,558,400元),則原告
每月所得請求相當於租金之不當得利金額為21,320元(計算
式:2,558,400元×10%÷12=21,320元)等語。並聲明:㈠被告
應自系爭房屋搬遷騰空交還原告。㈡被告賴昭良、潘奕臣、
潘盈君應將戶籍自系爭房屋辦理遷出登記。㈢被告應自113年
5月25日起至搬遷騰空交還系爭房屋之日止,按月於每月25
日連帶給付原告21,320元,並自應給付日翌日起至清償日止
,按週年利率5%計算之利息。
二、被告則均答辯:
㈠潘周淑敏為被告潘毅之母親,被告潘毅、賴昭良婚後自73年2
月8日後即遷入系爭房地居住至今,並於此生育被告潘奕臣
、潘盈君,居住期間之房屋稅、地價稅、水電瓦斯費、有線
電視費均為潘毅負責處理,並由其負責裝潢、修繕。潘周淑
敏竟於未通知被告之情形下,將系爭房地迂迴信託予林伯宜
,再移轉登記予原告,然潘周淑敏年事已高,不諳法令,實
無可能將系爭房地信託予第三人,再將系爭房地賤賣。信託
登記並非出於潘周淑敏之本意,且林伯宜就系爭房地信託登
記之權利價值金額僅有10萬元,卻得處分市值1,450萬元之
系爭房地,林伯宜之信託處分行為顯逾越信託授權金額,依
信託法第5條第3款規定,該信託行為之債權、物權行為均屬
無效。又原告購買系爭房地未曾進屋查看,有違常情,原告
與林伯宜間之買賣契約係屬通謀虛偽而無效。從而,原告並
非系爭房地之實際所有權人,不得行使物上請求權。
㈡潘周淑敏為系爭房地之真正所有權人,其同意被告潘毅、賴
昭良婚後自73年居住並遷入戶籍迄今,並賴以為共同居住養
兒育女之住所,被告與潘周淑敏間就系爭房地存在以被告潘
毅、賴昭良婚後養兒育女為目的之使用借貸契約,目前系爭
房地仍由被告使用,被告自屬有權占用。
㈢從而,原告依民法第767條規定請求被告遷讓房屋、遷出戶籍
登記及給付相當於租金之不當得利,為無理由等語。並聲明
:⒈原告之訴駁回。⒉願供擔保,請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由:
㈠原告請求被告將系爭房屋搬遷騰空交還原告,及被告賴昭良
、潘奕臣、潘盈君將戶籍遷出部分:
⒈「按不動產物權經登記者,推定登記權利人適法有此權利,
民法第759條之1第1項定有明文。該登記之推定效力,觀其
立法意旨,乃登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正
權利人外,得對其他任何人主張之。若登記名義人之登記有
無效或應塗銷之情形,於依法定程序塗銷該登記前,其直接
前手以外之第三人,尚不得逕否認登記名義人之物權。系爭
房地係由宏將公司以買賣為原因移轉登記予上訴人,現仍登
記上訴人為所有權人,林賜玉則占有系爭房地,為原審認定
之事實。則縱上訴人與宏將公司間就系爭房地所為買賣之債
權行為與移轉所有權之物權行為,均係基於通謀虛偽意思表
示所為,而屬無效,依上說明,於依法定程序塗銷上訴人之
所有權登記前,林賜玉尚不得否認其所有權。乃原審竟謂上
訴人非系爭房地之所有權人,進而認其不得向林賜玉主張權
利,已有可議(最高法院113年度台上字第2205號判決意旨
參照) 」。
⒉查被告雖以潘周淑敏前將系爭房地信託予林伯宜之債權及物
權行為均屬無效,以及原告與林伯宜間之不動產買賣契約為
通謀虛偽為由,辯稱系爭房地之真正所有權人為潘周淑敏,
而非原告等語。然原告現登記為系爭房屋所有權人,有系爭
房屋建物第一類登記謄本及建物所有權狀在卷可憑(本院卷
第39、43頁),則依上開最高法院判決意旨,於依法定程序
塗銷原告之所有權登記前,被告尚不得否認原告之所有權。
⒊查被告有占有使用系爭房屋,其中被告賴昭良、潘奕臣、潘
盈君將戶籍設於其中,為被告所不爭執,並有戶役政資訊網
站查詢資料在卷可憑(本院限閱卷)。被告雖抗辯其與潘周淑
敏間,存在以被告潘毅、賴昭良婚後養兒育女為目的之使用
借貸契約存在,目前系爭房地並為被告所使用,則借貸之目
的即未達完畢等語。然依債之相對性,被告本無從執其與潘
周淑敏間之使用借貸法律關係,對原告主張其為有權占用,
是縱認被告與潘周淑敏間有使用借貸關係,亦不得對抗原告
,是原告主張被告無權占用其所有系爭房屋,為有理由。則
原告依民法第767條第1項規定,請求被告將系爭房屋搬遷騰
空交還原告,並請求被告賴昭良、潘奕臣、潘盈君將其等戶
籍遷出,即屬有據,應予准許。
⒋況且,暫不論父母提供其所有房屋供子女及其配偶等家人居
住,是否可逕謂有以子女「養兒育女為目的」而為使用借貸
之意思,被告潘敏、賴昭良之子女即被告潘奕臣、潘盈君分
別為75、77年次,早已成年,縱依被告所辯稱之借貸目的(
養兒育女為目的之使用借貸契約存在),亦已使用完畢,而
應返還房屋。是被告辯稱其與潘周淑敏間現仍有使用借貸關
係,亦屬有疑。
㈡原告請求相當於租金之不當得利部分:
⒈按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利
益;但依其利益之性質不能返還者,應償還其價額,民法第
179條前段、第181條但書分別定有明文,又無權占用他人房
屋或土地者,依社會通常之概念,可能享有相當於租金之利
益,並致所有人受有無法使用收益之損害,房屋或土地所有
權人得請求占用人返還該利益(最高法院61年台上字第1695
號裁判要旨參照)。被告無權占有系爭房屋,已如上述,則
原告依不當得利之法律關係,請求被告給付自原告取得系爭
房地(即113年5月24日)後之113年5月25日起至搬遷騰空系
爭房屋之日止,按月給付相當於租金之不當得利,即屬有據
。
⒉按城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之10為限,土地法第97條第1項定有明文,本條所
稱「土地價額」,係指法定地價而言,此為土地法施行法第
25條所明定,而依土地法第148條規定,土地所有權人依土
地法所申報之地價為法定地價,則土地法第97條第1項所謂
土地申報價額即指該土地之申報地價。又基地租金之數額,
除以基地申報地價為基礎外,尚須斟酌基地之位置、工商業
繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項,
以為決定(最高法院68年台上字第3071號裁判意旨參照)。
經查,系爭房屋位在臺北市○○區○○街000巷00弄00號4樓,於
62年4月建築完成,屋齡約50年,共4層,位處第4層,面積
為92.55平方公尺,地處臺北市繁華地段,交通、生活機能
佳,是本院審酌系爭房屋之屋齡、坐落位置、繁榮程度、經
濟用途、交通便利性、生活機能完善度等情,認本件租金以
土地申報地價及系爭房屋課稅現值9%為適當。而依原告提出
之113年契稅繳款書,系爭房屋之課稅現值為103,600元(本
院卷第57頁),系爭房屋坐落之基地即臺北市○○區○○段○○段0
00地號土地(權利範圍1/4)113年之申報地價為每平方公尺
57,760元(本院卷第41頁),則系爭房地之申報總價為1,44
0,022元(計算式:57,760元×面積170㎡×權利範圍1/4+103,6
00元=2,558,400元),則原告得請求系爭房地每月相當於租
金之不當得利為19,188元(2,558,400元×9%÷12個月=19,188
元),原告逾此部分之請求,則屬無據。
⒊再按數債務人以單一目的,本於各別之發生原因負其債務,
因其中一債務之履行,他債務亦同歸消滅,即學說所謂之不
真正連帶債務。故不真正連帶債務人中之一人所為之清償等
行為,對債權人發生債之消滅效力者,債權人就該部分不得
再向他債務人請求清償(最高法院106年度台上字第185號判
決意旨參照)。原告請求被告連帶給付相當於租金之不當得
利,然原告對被告4人請求相當於租金之不當得利,均係源
於系爭房地遭被告4人無權占用之事實,給付目的核屬同一
,惟因各別之發生原因各自負擔債務,核屬不真正連帶債務
,是前開命被告按月給付原告相當於租金之不當得利,如任
一被告為給付,其他被告在該給付範圍內,應免給付義務。
⒋復按承租人應依約定日期,支付租金;無約定者,依習慣,
無約定亦無習慣者,應於租賃期滿時支付之;如租金分期給
付者,於每期屆滿時支付之,民法第439條定有明文。則原
告請求被告自113年5月25日起按月給付相當於租金之不當得
利部分,參照民法第439條規定,應於每期屆滿時即次月25
日支付之,被告若屆期未給付,自翌日起即應負遲延責任。
是原告請求被告自113年5月25日起按月於次月25日給付原告
19,188元,及自各期應給付日翌日起至清償日止,按週年利
率5%計算之利息,亦屬有據;至原告請求相當於租金之不當
得利本息(即訴之聲明第3項)逾上開部分之請求,則屬無
據,應予駁回。
四、綜上所述,原告依民法第767條第1項規定,請求被告將系爭
房屋搬遷騰空交還原告,被告賴昭良、潘奕臣、潘盈君將戶
籍自系爭房屋辦理遷出登記,以及依不當得利之法律關係,
請求被告給付如主文第3、4項所示,為有理由,應予准許。
逾上開部分之請求,為無理由,應予駁回。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,於
判決結果不生影響,爰不一一論列。
六、據上論結,原告之訴為一部有理由,一部無理由,爰判決如
主文所示。
中 華 民 國 114 年 3 月 31 日
民事第七庭 法 官 黃愛真
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 31 日
書記官 林姿儀
TPDV-113-重訴-1027-20250331-1