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定暫時狀態處分

臺灣高等法院臺中分院民事裁定 113年度抗字第451號抗告人臺中市政府法定代理人盧秀燕代理人柯瑞源律師上列抗告人與相對人新國開發有限公司（更名前為新國營造工程有限公司）間聲請定暫時狀態處分事件，抗告人對於中華民國11 3年10月24日臺灣臺中地方法院113年度裁全字第04號裁定，提起抗告，本院裁定如下：　　主　文抗告駁回。抗告訴訟費用由抗告人負擔。　　理　由一、本件係抗告人針對原法院駁回其定暫時狀態處分聲請之裁定為抗告，相對人於收受抗告狀繕本後已具狀陳述其意見（見本院卷21至48頁），是本件裁定前已賦予兩造陳述意見之機會，合先敘明。二、抗告人聲請及抗告意旨略以：兩造就抗告人所有坐落在臺中市○○區○○段○00○00地號土地（分稱00、05地號，合稱系爭土地）簽立設定地上權契約書（下稱系爭契約），約定抗告人將系爭土地設定存續期間自民國92年12月5日至112年12月4 日止之地上權（下稱系爭地上權）與相對人，相對人於期滿後，不得請求延長期間及補償，且應拆除地上物、返還系爭土地。嗣相對人在00地號土地上興建案名「新國自在」之建物（下稱系爭建物）使用及出租收益，然於系爭地上權期滿後，竟未依上開約定辦理，抗告人已依民法第767條第1項前段、中段、第179條等規定，對相對人提起拆屋還地、不當得利等之訴（原法院113年度重訴字606號，下稱本案訴訟），相對人卻繼續使用系爭建物及對外招租收益，此將致抗告人於本案訴訟勝訴確定時，因有眾多第三人使用或承租系爭建物，而難以執行，及累積龐大之不當得利爭議。是以，本件確有為防止發生重大之損害或避免急迫之危險或有其他相類之情形，爰依民事訴訟法第538條規定，聲請裁准命於本案訴訟終結前，禁止相對人將系爭建物自行或交予第三人使用、收益，並願供擔保以補釋明之不足。原裁定駁回抗告人之聲請，顯有違誤。爰提起本件抗告，請求廢棄原裁定，並准予上開定暫時狀態之處分等語。三、相對人陳述意見意旨略以：系爭地上權固已屆期，然相對人已依民法第840條規定，請求抗告人延長地上權期間，如不延長亦應依同條規定按建築物時價新臺幣（下同）4億928萬 710元補償。又相對人亦得主張類推適用民法第425條之1法定租賃關係，乃有權占有系爭土地，且持續給付系爭土地租金，抗告人並無受有重大損害或急迫危險之情。況抗告人已於本案訴訟請求相對人給付因無權占有系爭土地所生相當於租金之不當得利及違約金，於本案訴訟確定後，抗告人得強制執行拆除系爭建物，法律關係非謂複雜。另系爭建物屋齡僅為16年，如禁止相對人於訴訟期間使用收益，除造成相對人鉅額經濟損失，且導致系爭建物荒廢無人管理，造成兩敗俱傷，則依定暫時狀態處分利益權衡理論，抗告人主張顯不符民事訴訟法第538條規定之必要性，應駁回其抗告等語。四、按當事人於爭執之法律關係聲請為定暫時狀態之處分，依民事訴訟法第538條第1項之規定，須為防止發生重大之損害或避免急迫之危險或有其他相類之情形而有必要時，始得為之。次按聲請人聲請定暫時狀態處分，除須釋明有爭執之法律關係外，尚須就定暫時狀態處分之原因（即為防止發生重大之損害或避免急迫之危險或有其他相類之情形而有必要之情事）予以釋明。而損害是否重大、危險是否急迫或是否有其他相類之情形，應釋明至何種程度，始得以擔保金補足其釋明，應就具體個案，透過權衡理論及比例原則確認之，即法院須就聲請人因許可定暫時狀態處分所能獲得之利益、其因不許可處分所可能發生之損害、相對人因定暫時狀態處分所可能蒙受之不利益，及其他利害關係人之利益、公共利益等加以比較衡量（最高法院111年度台抗字第1126號裁定可參）。又債權人如就其請求及定暫時狀態處分之原因未予釋明，法院不得僅因其陳明願供擔保，而為定暫時狀態處分（最高法院105年度台抗字第487號裁定參照）。　　五、經查：　㈠關於本件定暫時狀態處分之爭執法律關係部分：　　抗告人主張其以系爭土地設定系爭地上權與相對人，嗣因地上權期滿，相對人拒絕依約拆除系爭建物、返還系爭土地及塗銷地上權登記，並繼續使用系爭建物及招租收益，妨害其使用系爭土地之權利等語，業據提出系爭土地設定地上權招標須知、系爭契約、系爭土地建物查詢資料、地籍圖查詢資料、本案訴訟起訴狀、系爭建物樓層告示牌及招租廣告等件（見原審卷第13至61頁）為證，足認兩造間對於系爭建物有無占有系爭土地之合法權源、相對人應否拆除系爭建物、返還系爭土地等法律關係確有爭執，且此等爭執得由本案訴訟予以確定，堪認相對人對於兩造有爭執之法律關係已為釋明。　㈡關於本件定暫時狀態處分之原因（必要性）部分：　⒈抗告人主張相對人於系爭地上權屆滿後，仍繼續使用系爭建物及將部分空間予以出租收益，因系爭建物有眾多第三人使用或承租，使法律關係複雜，本案訴訟勝訴確定後，將難以執行，並有龐大之不當得利爭議等語，固提出系爭建物樓層告示牌、原招租廣告2則為憑（見原審卷第71至73頁）。然系爭建物本由相對人使用及招租收益，承租人本有多數，抗告人所提二則招租廣告，不足以釋明使其將受有重大損害或急迫危險。再者，抗告人如本案訴訟獲勝訴確定，即得持本案確定判決請求相對人執行前開拆屋還地及給付不當得利，不因相對人現有無繼續使用系爭建物或招租收益而有差異，及相對人於系爭地上權期滿後，仍繼續給付系爭土地租金（惟經抗告人退回）等情（見原審卷第175至178頁存證信函、支票影本），足見相對人有給付占用系爭土地之不當得利或填補損害之能力，難認抗告人將受有無法彌補之重大損害或急迫危險。是抗告人主張為防止發生重大損害，或為避免急迫之危險而有請求相對人不得自行使用系爭建物或交予第三人使用、收益之之必要性，已有疑義。　⒉反觀相對人陳稱系爭建物屋齡僅16年餘、時價4億928萬710元，做為商場、辦公室、停車場使用等情，並提出不動產估價報告書為證（見原審卷第135至142頁），復有抗告人提出之系爭建物樓層告示牌可佐，則相對人主張若准許本件定暫時狀態處分會導致其受有龐大之損失等情，尚非無據。復審之系爭建物位在七期，附近商業活動興盛，系爭建物為相對人所有，抗告人並無處分及使用收益權限，且系爭土地上除系爭建物外，尚有其他地上物（見原審卷第119頁），本件抗告人聲請禁止相對人自行或交予第三人使用、收益系爭建物，抗告人亦無法就系爭土地全部使用，且使系爭建物荒廢，甚或影響市容，並造成相對人受有商場、辦公室等無法營業巨大損失。　⒊從而，參酌兩造所為陳述及所陳證據資料，並經綜合審酌聲請之准駁對於兩造是否將造成無法彌補之損害或急迫之危險、兩造所受損害及利益之權衡等一切情狀，尚無法使本院對其保全之必要性即為防止發生重大之損害或避免急迫之危險，或有其他相類之情形得到大致為正當之薄弱心證，亦即欠缺保全之必要性。是抗告人之主張，尚無可採。六、綜上所述，抗告人所提證據資料既無法釋明本件有何防止發生重大之損害或避免急迫之危險或有其他相類之情形，而有保全之必要，其聲請定暫時狀態之處分，即有未合，且屬「釋明欠缺」，非為「釋明不足」，縱其陳明願提供擔保，亦不得為定暫時狀態之處分。從而，抗告人聲請禁止相對人就系爭建物自行或交予第三人使用、收益之暫時狀態處分，於法未合，不應准許。原裁定駁回抗告人本件定暫時狀態處分之聲請，並無違誤，抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。七、據上論結，本件抗告無理由，裁定如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　謝說容　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　施懷閔　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖純卿正本係照原本作成。再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由。如提起再抗告者應於裁定送達後10日內向本院提出抗告理由狀（須按照他造人數附具繕本）並繳納裁判費新臺幣一千五百元，同時委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蕭怡綸中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日

2025-03-31

TCHV-113-抗-451-20250331-1

訴

臺灣橋頭地方法院

拆屋還地等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度訴字第743號原告呂三林訴訟代理人蔡建賢律師被告曾高明上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年3月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將坐落高雄市○○區○○段000○000地號土地上如附圖所示編號851⑴及852⑴部分面積共106.98平方公尺之地上物除去，將土地返還予原告及其餘共有人全體。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決於原告以新臺幣354,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣1,060,821元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：坐落高雄市○○區○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）為原告與他人共有，應有部分均為795/34560，系爭土地如附圖所示編號851⑴、852⑴部分面積共106.98平方公尺上，有門牌號碼高雄市○○區○○路00巷0號未辦保存登記建物（下稱系爭建物），原為原告之父呂初雄所有，呂初雄於 105年10月15日將系爭建物之事實上處分權贈與被告之父曾啟洲，曾啟洲復於111年10月17日將系爭建物贈與被告。惟被告占有系爭土地無法律上合法權源，依民法第767條第1項及第821條規定，原告得請求被告除去系爭建物，將土地返還全體共有人等情，並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。三、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟此前到場陳稱：系爭土地共有人均已劃定範圍使用，而有默示分管協議，且呂初雄向曾啟洲借款時，曾出具系爭土地所有權狀作為擔保，可認呂初雄同意曾啟洲占有使用系爭土地，則被告占有使用系爭土地，應有合法占有權源。又原告、呂初雄、呂明坤、呂明桃、呂明珠為呂張珠壹之繼承人，呂張珠壹於102年9月11日死亡，上開繼承人於102年10月7日為遺產分割協議，將系爭土地應有部分分歸原告取得，則呂初雄曾因繼承公同共有呂張珠壹所遺系爭土地應有部分，依民法第425條之1規定，系爭建物就系爭土地有法定租賃關係存在。其次，系爭建物仍有經濟價值，且與相鄰同路57巷3-1號建物共用牆壁，倘將之除去，對原告之利益極少，而使被告所受損害極大，原告提起本件訴訟，僅因報復被告，則原告提起本件訴訟，顯然違反誠信原則，且為權利濫用。從而，原告請求被告除去地上物並返還土地，於法無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項及第821條分別定有明文。以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院10 6年度台上字第2511號判決意旨參照）。經查：　㈠系爭土地原為原告之母呂張珠壹與他人共有，應有部分均為7 95/34560，呂張珠壹於102年9月11日死亡，繼承人為原告、呂初雄、呂明坤、呂明桃、呂明珠，上開繼承人於102年10 月7日為遺產分割協議，將系爭土地應有部分分歸原告取得。又系爭土地上系爭土地如附圖所示編號851⑴、852⑴部分面積共106.98平方公尺上有系爭建物，原為原告之父呂初雄所有，呂初雄於105年10月15日將系爭建物之事實上處分權贈與被告之父曾啟洲，曾啟洲復於111年10月17日將系爭建物贈與被告等情，為兩造所不爭執，並有複丈成果圖、本院11 1年度岡簡字第531號確定判決、土地登記謄本、異動索引及分割繼承登記資料在卷可稽（見審訴字卷第17-25、59-187 、本院卷第29-61頁），堪信為實在。　㈡本件被告主張系爭土地共有人就系爭土地已默示成立分管契約，惟被告並非系爭土地共有人，且未證明各共有人就系爭土地如何劃定各自使用範圍，系爭建物坐落基地歸何人分管使用之事實，亦未證明依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為原告與系爭土地其餘共有人之單純沈默具一定之意思表示等事實，要難以原告或系爭土地其餘共有人容忍、未予干涉，已歷有一定時間之單純沈默，逕認系爭土地有分管關係存在，則被告此部分之抗辯，為無可採。　㈢被告雖主張呂初雄將系爭建物事實上處分權讓與曾啟洲時，即已同意曾啟洲占有使用系爭土地等語，惟呂初雄於105年1 0月15日將系爭建物之事實上處分權贈與之時，其並非系爭土地之共有人，被告亦未舉證證明呂初雄有何其他權能得同意曾啟洲占有使用系爭土地，則被告此部分之抗辯，亦無可採。　㈣按土地及其上房屋同屬一人所有，僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受民法第449條第1項規定之限制。同法第425條之1第1項定有明文。上開所謂「所有權讓與」，包括無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形；所謂「土地及房屋同屬一人」，包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形（最高法院111年度台上字第610號判決意旨參照）。本件被告雖主張本件有民法第425條之1規定之適用，惟呂初雄於 102年9月11日呂張珠壹死亡時，雖因繼承而與他繼承人公同共有系爭土地應有部分，並於102年10月7日與其他繼承人為遺產分割協議，同意由原告取得系爭土地應有部分，惟於呂初雄公同共有系爭土地應有部分時，系爭建物為呂初雄單獨所有，依上開說明，不符民法第425條之1所定土地及房屋同屬一人之情形，則被告辯稱系爭房地有民法第425條之1規定之適用，於法無據。　㈤按所謂誠信原則，係在具體之權利義務關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體個案妥善運用之方法。又當事人行使權利，本足使他人喪失利益。在自由經濟市場機制下，當事人斟酌情況，權衡損益，為追求其經濟效益或其他正當之目的而締結買賣契約，並據以行使其依法取得之權利，除係以損害他人為主要之目的，因此造成他人或國家社會極大之損害，而違背權利社會化之基本內涵與社會倫理外，尚難認其為權利濫用或違反誠信原則（最高法院11 0年度台上字第1842號判決意旨參照）。本件被告辯稱原告提起本件訴訟請求被告拆屋還地，為權利濫用，並違反誠信原則等語，惟原告基於系爭土地共有人身份，行使其物上請求權，乃依法行使權利，而系爭建物雖與同路57巷3-1號建物使用共同壁，惟此為原告如何強制執行以避免同路57巷3- 1號建物受損之問題，與原告得否行使其物上請求權無關。此外，被告未能舉證證明原告提起本件訴訟確有以損害他人為主要目的，因此造成他人或國家社會極大之損害等情事，則被告此部分之抗辯，亦屬無據。　㈥依上，原告為系爭土地共有人，被告未能舉證證明其占有系爭土地有何合法權源，則原告請求被告除去系爭建物，並返還土地予原告及其他共有人全體，於法即屬有據。五、綜上所述，本件原告依民法第767條第1項及第821條規定，請求判決如主文第1項所示，為有理由，應予准許。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核符合規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。六、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官林昶燁以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林慧雯

2025-03-28

CTDV-113-訴-743-20250328-1

斗簡

北斗簡易庭

債務人異議之訴

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決 113年度斗簡字第274號原告黎森榮訴訟代理人張德寬律師被告黎萬和訴訟代理人胡宗智律師上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國114年1月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：　　查被告於民國112年7月18日執本院104年度簡上字第55號（下稱系爭民事事件）和解筆錄為執行名義（下稱系爭執行名義），向本院民事執行處聲請對原告聲請強制執行：「一、債務人（即原告）應於112年6月30日前將坐落彰化縣○○鎮○○ 段00○00地號土地(下稱系爭土地)上如附圖所示編號A部分面積71平方公尺之1樓磚造房屋（下稱A建物）、編號B部分面積62平方公尺之1樓磚造房屋（下稱B建物）、編號C部分面積32平方公尺之棚子（下稱C建物）、編號D部分面積39平方公尺之鐵皮屋（下稱D建物，與上開3建物合稱系爭建物）及所坐落土地（下稱編號A、B、C、D所示土地）無條件返還債權人（即被告）。」，經本院民事執行處以112年度司執字第43257號執行事件（下稱系爭執行事件）受理，而系爭執行事件強制執行程序（下稱系爭執行程序）尚未終結等情，業經本院調閱系爭執行事件卷宗確認無訛，則原告提起本件債務人異議之訴，於法並無不合。　　貳、實體事項：　一、原告主張：黎傳基於50年12月20日購入系爭土地，於51年8月28日辦妥所有權移轉登記，並於44年至55年間在系爭土地及同段92之12地號土地上出資建築完成三合院乙座（含系爭建物，下稱系爭三合院），然迄未辦理第一次所有權登記，即系爭土地與系爭三合院原同屬黎傳基一人所有。後黎傳基於63年間，以買賣為原因，將爭土地移轉登記予被告，又於66年間將坐落在系爭土地上部分之系爭三合院(含系爭建物)之2分之1事實上處分權轉讓予黎澄水，並由兩造於黎澄水過世時繼承之。然因原告不知上情，遽而於104年8月12日與被告於系爭民事事件成立民事訴訟上和解，約定：「一、上訴人（即原告）應於112年6月30日前將坐落系爭土地上系爭建物及坐落之編號A、B、C、D所示土地無條件返還被上訴人（即被告）。二、前開地上物上訴人（即原告）不得於返還前故意損害，否則應賠償被上訴人（即被告）新臺幣（下同）10萬元。…」（即系爭執行名義），被告嗣後於112年7月18日以系爭執行名義向本院聲請對原告為強制執行，然因原告於黎傳基過世後，與黎傳基之繼承人中之黎榮錦、官黎日妹、黎淑媛（下稱黎榮錦等3人）協議後，同意由原告負責管理保存維護系爭三合院(含系爭建物)，且系爭建物對於編號A、B、C、D所示土地有法定租賃關係，則原告於執行名義成立前、後，均有妨害被告請求之事由，系爭執行程序應予撤銷等語。並聲明：㈠被告不得以系爭執行名義對原告為強制執行；系爭執行事件對原告就系爭土地上之系爭建物及占用如編號A、B、C、D所示土地無條件返還被告之強制執行程序應予撤銷。㈡確認原告對於兩造與黎萬華、黎榮錦、黎日妹、黎淑媛（下稱黎萬華等4人）共有之門牌號碼彰化縣○○鎮○○里○○巷0號中之系爭建物有管理保存維護權，及所占用系爭土地上如編號A至D所示土地部分，有民法第425條之1第1項所定推定在房屋得使用期限內有租賃法律關係。二、被告則以：　㈠系爭建物係原告擅自在被告所有之系爭土地上增建，並非黎傳基之繼承人所繼承之稅籍編號00000000000之房屋，原告所取得之「同意管理使用約定書」與系爭建物無關，原告與黎傳基之繼承人亦無從就系爭土地主張法定租賃關係。　㈡原告於前案主張兩造之父母於生前將系爭建物及編號A、B、C 、D所示土地分配予原告云云，卻於本件主張系爭建物為兩造與黎萬華等4人所共有，請求確認原告有管理保存維護權，原告就系爭建物對於編號A、B、C、D所示土地有法定租賃關係，顯然不實。　㈢並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠原告主張其取得系爭建物有管理保存維護權、而系爭建物就占用之編號A、B、C、D所示土地具有法定租賃關係，請求撤銷系爭執行程序，應無理由：　⒈按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約；和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第736條、第737 條分別定有明文。再按和解內容，係以他種法律關係替代原有法律關係者，則係以和解契約創設新法律關係，故債務人如不履行和解契約，債權人應依和解創設之新法律關係請求履行，不得再依原有法律關係請求給付（最高法院83年度台上字第620號判決意旨參照）。觀諸前案和解筆錄記載：「一、上訴人（即原告）應於112年6月30日前將系爭建物及坐落之編號A、B、C、D所示土地無條件返還被上訴人（即被告）。二、前開地上物上訴人（即原告）不得於返還前故意損害，否則應賠償被上訴人（即被告）10萬元。…」對照兩造於前案對於原告是否無權占用系爭土地、系爭建物為何人所有等節均有所爭執，後互相讓步，成立前案和解筆錄內容之無因性債務約束，替代原有之法律關係，性質應屬兩造間創設性之和解契約，亦即不問原兩造間就系爭建物或編號A、B 、C、D所示土地之權利義務關係為何，於前案和解筆錄之債之關係成立後，雙方應依債之本旨履行契約，而原告本應於履行期即112年6月30日屆至前積極取得系爭建物及編號A、B 、C、D所示土地之權利以履行前案和解筆錄，豈會因原告取得系爭建物有管理保存維護權，反而排除前案和解筆錄之效力，是不問原告是否於執行名義成立後取得系爭建物有管理保存維護權，均無從據此請求撤銷系爭執行程序。　⒉又按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。系爭執行名義依民事訴訟法第380條規定，和解成立者，與確定判決有同一效力定有明文，是原告提起之本件債務人異議之訴，自需合於強制執行法第14條第1項所定要件，即其所主張消滅或妨礙被告請求之異議事由，需發生於系爭和解筆錄成立後，始可為之。依原告主張之事實（姑不論其未能證明系爭建物為黎傳基所出資興建，詳後述）即系爭建物真為黎傳基所出資建築，而與系爭土地原同為黎傳基所有，黎傳基係於63年間將爭土地移轉登記予被告，則黎傳基與被告間自此就系爭建物與系爭土地具有法定租賃關係，而此法定租賃關係成立於系爭執行名義成立前，黎傳基將系爭建物之2分之1之事實上處分權讓與予黎澄水後，其於過世時就系爭建物之2分之1所有權為黎萬華等4人所繼承，同時其與被告間就系爭建物與坐落編號A、B、C、D所示土地之法定租賃關係之承租人地位亦同時由黎萬華等4人繼承，故不影響原告所主張之法定租賃關係應之發生時點應係於系爭執行名義成立前，是原告此部分主張，與強制執行法第 14條第1項不符，其請求撤銷系爭執行程序，於法無據。　⒊從而，原告主張依強制執行法第14條之規定訴請撤銷系爭執行事件之強制執行程序，及判命被告不得持前案和解筆錄為執行名義對原告為強制執行，均無憑據，不應准許。　㈡原告請求確認其就系爭建物有管理保存維護權、其就系爭建物對坐落之編號A、B、C、D所示土地有法定租賃關係，固以證人黎祥雲、吳阿粉之證述為據，然查：　⒈證人黎祥雲證述部分：　　黎祥雲固證稱系爭建物是黎傳基所蓋，搭蓋時間係於44年至 55年間，然後改稱不是很有把握，前後陳述不一，自難以其前後陳述不一之證詞，即認系爭建物是否為黎傳基所出資建築而取得有權。況縱為黎傳基所建築，系爭建物自建築完成後至黎傳基過世，應有50年之久，其間黎傳基恐已將事實上處分權移轉予他人，否則黎祥雲豈會證稱：因為那不是他的財產，只是他蓋的；而黎傳基於成立遺囑時，又豈會將系爭建物排除於其遺產之外。再者，黎傳基於兩造前案訴訟進行中身體狀況尚可，且其知悉兩造訴訟之事，並對之感到感慨，斯時遺囑已經完成，其僅將系爭土地上所坐落之房屋之來龍去脈告知黎祥雲等節，亦為黎祥雲證述在卷，倘黎傳基有系爭建物之所有權，其於兩造前案訴訟進行中時，豈會默不作聲。雖黎祥雲尚稱：「（原告訴訟代理人問：你兄弟姊妹繼承黎傳基的房屋是哪幾棟）繼承系爭A、稅籍編號0000000 0000卡序A0、B0之房屋。」，然由黎祥雲所述：「黎傳基過世後去辦理繼承，發現黎傳基之遺產尚有編號稅籍編號0000 0000000之房屋之2分之1，才由除了我之外的兄弟姊妹（即黎萬華等4人）繼承之。（法官問：系爭B、C、D建物是否在你兄弟姊妹繼承範圍內）沒有，那個沒有在稅籍編號000000 00000裡面。」等語可知，其係將稅籍登記誤認為係所有權登記，因此黎祥雲證稱系爭建物、稅籍編號00000000000卡序A0、B0建物均有在黎萬華等4人繼承財產範圍內云云，恐係受稅籍登記影響所致。雖原告訴訟代理人再度以「稅籍與所有權為兩回事，系爭B、C、D建物既然是黎傳基所蓋，是否有一併讓你兄弟姊妹繼承」等語詢問黎祥雲時，黎祥雲證稱：有，該部分有2分之1是由黎澄水這邊繼承，2分之1是由我兄弟姊妹繼承，然黎祥雲已明確證稱「那（系爭建物）不是他的財產，只是他蓋的」等語，已如前述，則其於原告訴訟代理人詢問時再度變更說法，恐係因於詢問程序中，法官與訴訟代理人多次以「稅籍登記」及「所有權關係」輪番交雜詢問之下，黎祥雲已有所混淆而認知有誤所致。　⒉證人吳阿粉證述部分：　　吳阿粉於證述時先稱：系爭建物是老人家蓋的，是黎澄水、黎傳基蓋的等語；但立即又改稱：都是黎傳基蓋的；復變異前詞稱：伊於64年結婚時，本院卷295頁照片卡序A0、B0所示建物及系爭建物原狀就是這樣，伊不知悉是何人所蓋，亦不知悉該等房屋是否有買賣或贈與事實上處分權等語，顯然吳阿粉對於系爭建物究竟是由何人出資興建乙節，並不知情。　⒊綜上，本院實難以黎祥雲、吳阿粉所證，即認定黎傳基因出資建築而取得系爭建物之所有權，進而認黎萬華等4人有繼承系爭建物之2分之1所有權。從而，原告主張黎榮錦等3人為系爭建物之共有人，其與黎榮錦等3人協議，由原告負責管理保存維護系爭三合院，而請求確認原告就系爭建物有管理保存維護權，自無理由。又既原告未能舉證證明系爭建物為黎傳基所出資興建，則其主張系爭建物與坐落編號A、B、 C、D所示土地原同屬黎傳基所有，而請求確認原告於系爭建物得使用期限內就編號A、B、C、D所示土地有法定租賃關係，亦無理由。四、綜上所述，原告依強制執行法第14條之規定，訴請撤銷系爭執行事件之強制執行程序，及判命被告不得持前案和解筆錄為執行名義對原告為強制執行，並訴請確認原告就系爭建物有管理保存維護權、原告於系爭建物得使用期限內就編號A 、B、C、D所示土地有法定租賃關係，均無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　北斗簡易庭　法　官吳怡嫺以上正本係照原本作成。如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須按對造人數附繕本)。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳昌哲

2025-03-27

PDEV-113-斗簡-274-20250327-1

上

臺灣高等法院高雄分院

塗銷所有權移轉登記

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上字第220號上訴人謝敏男謝金原謝佩璇謝揮文謝揮章謝揮欽謝金財共同訴訟代理人紀錦隆律師被上訴人張百琛（即張發財承受訴訟人）張詠豪（即張發財承受訴訟人）侯素蓮侯志煉侯志昇侯志源謝明壽謝明太謝明福前列三人共同訴訟代理人黃君介律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國113年6月17日臺灣橋頭地方法院113年度訴字第169號第一審判決提起上訴，並為訴之變更，本院於114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文變更之訴駁回。變更之訴訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。民事訴訟法第168、175條分別定有明文。查被上訴人張發財於民國11 3年11月00日死亡，其繼承人為子女張百琛、張詠豪（下稱張百琛等2人），且查無拋棄繼承，上訴人並於113年12月3 日具狀向本院聲明由張百琛等2人承受訴訟，有民事承受訴訟狀、繼承系統表、戶籍謄本（除戶全部及現戶）、查詢資料在卷可稽（本院卷第225-227頁、本院限閱卷第11-15、27 、29頁），於法核無不合，應予准許。二、次按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。又在第二審為訴之變更合法，在第一審原訴之訴訟繫屬，即因訴之變更而消滅，亦即第一審就原訴所為之裁判，因合法訴之變更而當然失其效力，僅得就變更之新訴審判，無須更就該判決之上訴為裁判（最高法院71年台上字第3746號、第4014號判決意旨參照）。本件上訴人於原審主張其祖父謝萬前將其所有坐落高雄市○○區○○段000地號土地（重劃前為○○○段000地號，面積521 平方公尺，下稱系爭土地）分配予長子即上訴人父親謝清雲取得應有部分250/553，三子謝青山、四子謝清智、五子謝清嘆（下稱謝青山等3人）各取得持分101/553（合計303/55 3），並將土地上之同段214建號建物（門牌號碼：高雄市○○ 區○○路000巷0號，整編前為○○路109號，面積85.55平方公尺，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），以房屋大廳中央為界，由謝清雲取得東側，謝青山等3人取得西側，各有系爭房屋應有部分1/2，並於45年5月10日辦畢移轉登記。嗣謝青山等3人於70年4月2日將系爭房地之應有部分（即系爭土地303/553、系爭房屋1/2，下稱系爭應有部分）出賣並移轉所有權登記予訴外人侯清勇（105年12月00日死亡，被上訴人侯素蓮、侯志煉、侯志昇、侯志源為其繼承人，下稱侯素蓮等4人），侯清勇於77年4月22日再將系爭應有部分出賣並移轉登記予張發財，張發財又於77年6月27日將系爭應有部分出賣並移轉登記予被上訴人謝明壽、謝明太、謝明福（下稱謝明壽等3人）。惟系爭房地為謝清雲與謝青山等3人所共有，一般人不會購買，張發財向侯清勇購入後旋即轉售給謝明壽等3人，顯然不符常情，張發財之買入及賣出應均是通謀虛偽之假買賣，其買賣之債權行為及物權行為均屬無效，且謝青山等3人出售系爭應有部分並未通知共有人謝清雲，依民法第87條第1項、第113條及土地法第34條之1第4項規定，請求㈠確認侯素蓮等4人之被繼承人侯清勇與張發財就附表一所示不動產，於77年4月22日所為之買賣契約不存在，張發財應將附表一所示不動產於77年5月17日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷。㈡確認張發財與謝明壽等3人間就附表二所示不動產，於77年6月27日所為之買賣契約不存在，謝明壽等3人應將如附表二所示不動產於77年7月23日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷。嗣於本院審理中，基於同一事實，改依土地法第104條第2項、民法第425條之1規定，請求張發財、謝明壽等3人分別塗銷附表一、二所示不動產於77年間所為之所有權移轉登記（本院卷第145-14 9、205-206頁），核其基礎事實同一，謝明壽等3人對上訴人變更其訴亦表示無意見（本院卷第206頁），依前開規定，自應准許。是原審就上訴人依其在該審上開請求權基礎所為之判決，可認為已因上訴人於二審撤回而終結，當然失其效力，上訴人雖於形式上就原判決聲明不服而提起上訴，惟實質上就前開部分已因原訴撤回而失其附麗，應由本院就變更後之新訴為審理。三、被上訴人張百琛等2人、侯素蓮等4人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分一、上訴人主張：其祖父謝萬於45年間將系爭房地所有權依前揭分配方式、比例分別移轉登記予謝清雲、謝青山等3人共有。謝青山等3人於70年4月間將系爭應有部分所有權出賣並移轉登記予侯清勇，侯清勇於77年4月22日將之出賣並移轉登記予張發財，張發財又於77年6月27日再將之出賣並移轉登記予謝明壽等3人。而謝萬於45年間將系爭房地分別移轉給謝清雲及謝青山等3人，已該當民法第425條之1第1項規定，故謝清雲與謝青山等3人共有之系爭房屋與系爭土地間具有法定租賃關係，謝青山等3人出賣系爭應有部分時，謝清雲依土地法第104條規定有優先購買權，系爭應有部分於77年間再度買賣時，因系爭房屋與土地間具有民法第425條之1法定租賃權存在，共有人謝清雲依土地法第104條規定，仍有優先購買權，然其並未接獲其他共有人出售系爭應有部分之通知，故該二次買賣及移轉登記行為應均屬無效，應予塗銷所有權移轉登記。為此，依土地法第104條第2項、民法第42 5條之1規定，提起本件訴訟等語。變更之訴聲明：㈠張百琛等2人應將如附表一所示不動產於77年5月17日與侯素蓮等4 人之被繼承人侯清勇以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷。㈡謝明壽等3人將如附表二所示不動產，於77年7月23日與張百琛等2人之被繼承人張發財以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷。二、被上訴人方面：　㈠謝明壽等3人則以：系爭房地業經臺灣高雄地方法院104年度訴字第930號民事判決裁判分割，並經本院109年度上字第37 號判決、最高法院110年度台上字第1057號裁定駁回上訴人之上訴確定在案（111年3月9日確定，下稱系爭確定判決），並已辦妥相關分割登記。上訴人自承其被繼承人謝清雲曾於77年間意欲向其等買回系爭應有部分遭拒，顯見謝清雲對系爭房地共有狀態及異動情形有所明瞭，上訴人因繼承取得系爭房地應有持分後迄至系爭確定判決確定前均未有爭執，直至系爭確定判決結果不如其意，始多次起訴（上訴人先前曾於原法院112年訴字第590號案件為相同之主張，並於開庭前自行撤回訴訟），顯有違法安定性、誠信原則暨權利濫用情事等語置辯。並聲明：變更之訴駁回。　㈡張百琛等2人及侯素蓮等4人未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀做何說明或陳述。三、本院論斷：　㈠查系爭房地原為謝萬所有，謝萬於45年4月23日以公證遺囑將系爭土地分配予謝清雲（102年11月00日死亡，上訴人為繼承人）取得應有部分250/553，謝青山等3人各取得應有部分 101/553（合計303/553），系爭房屋則由謝清雲、謝青山等 3人各取得應有部分1/2，並於45年5月10日辦理登記。謝青山等3人於70年4月2日將系爭應有部分出賣，並於70年5月28 日移轉所有權登記予侯清勇（105年12月00日死亡，侯素蓮等4人為繼承人），侯清勇於77年4月22日將系爭應有部分出賣，並移轉登記予張發財（77年5月17日登記），張發財（1 13年11月00日死亡，張百琛等2人為繼承人）於77年6月27日將系爭應有部分出賣，並於77年7月23日移轉登記予謝明壽等3人，有公證遺囑、土地、建物登記謄本、異動索引等件在卷可參（審訴卷第23-53、93-113頁）。又上訴人前以謝明壽等3人為被告，訴請裁判分割系爭房地，經系爭確定判決裁判後，系爭土地已於112年12月13日以判決共有物分割之登記原因，分割出同段707-1地號土地登記為謝明壽等3人共有，707地號土地則登記為上訴人共有；又系爭房屋包含主建物及附屬建物，謝明壽等3人依系爭確定判決分配取得系爭房屋附屬建物之一部（即系爭確定判決一審判決書編號 C1部分），系爭房屋主建物及其餘附屬建物（即系爭確定判決一審判決書編號B、B1部分）則歸上訴人取得，謝明壽等3 人已拆除分配取得之附屬建物（即編號C1建物），系爭房屋所有權已全部登記為上訴人共有，並已更正房屋稅課稅面積，謝明壽等3人另聲請執行拆除707-1地號土地上原上訴人所有之其餘未保存登記建物，目前在謝明壽等3人分割取得之7 07-1地號土地上，上訴人已沒有所有的建物存在等情，有本院調閱之系爭確定判決卷宗可考，並有高雄市稅捐稽徵處岡山分處函文、土地及建物登記謄本、房屋稅籍資料等件為佐（訴字卷第125、127-131頁、本院限閱卷第3-8、17-25頁），且為兩造所不爭執（本院卷第285頁），上開事實堪以認定。　㈡按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。而權利人在相當期間內不行使其權利，依特別情事，足以引起義務人之正當信賴，認為權利人不欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務，或以此信賴為其行為之基礎，按一般社會通念，應對義務人加以保護，即認權利人所行使之權利，不發生應有之效果，此乃源於誠信原則之「權利失效原則」。查上訴人於原審供稱謝清雲在77年間即有跟謝明壽提及要買回祖產西側部分，事後陸續都有跟謝明壽等3人提及此事等語（訴字卷第136頁），則謝清雲縱不知謝青山等3人讓售系爭應有部分情事，事後謝明壽等3人與張發財交易時，亦未通知謝清雲，然謝清雲在77年間即已知悉系爭應有部分移轉情事，並數度向謝明壽等3人提及欲買回而遭拒，卻迄至其於102年死亡前，仍維繫此共有關係長達2 5年，顯無欲主張優購權而已承認謝明壽等3人取得系爭房地共有人之身分；而上訴人於102年繼承系爭房地後，於104年間以共有人身分對謝明壽等3人提起分割共有物訴訟（即系爭確定判決），直至112年系爭確定判決確定前亦均未曾主張土地法第104條、民法第425條之1之權利，為上訴人所不爭執（訴字卷第66頁）。是以謝清雲遭謝明壽等3人拒絕出售後，並未主張優購權，仍長期與謝明壽等3人維持共有狀態，上訴人繼承謝清雲之權利後，亦未主張優購權，而是積極行使與以優購權買回應有部分以使全部所有權合一相互矛盾之分割共有物訴訟之行為，足以引起張發財、謝明壽等3 人之正當信賴，認為其不欲行使權利，則謝清雲縱因民法第 425條之1之法定租賃權人身分取得土地法第104條之優先承購權，並得由上訴人所繼承，依前揭說明，亦應認上訴人權利已失效，不得再對張發財、謝明壽等3人主張優先承購權，自亦無對其等前手主張優購權之餘地。　㈢況土地法第104條第1項規定租用基地建築房屋之承租人於出租人之基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權，此雖屬成立買賣契約之形成權，承租人一經行使，即與出賣人間成立買賣契約，但其立法意旨既在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟效用，並杜紛爭。倘承租人取得基地所有權移轉登記前喪失房屋所有權或基地承租權，而無優先購買之資格時，前開立法目的既無由達成，應解為買賣契約隨同其喪失優先購買資格而失效（最高法院108年度台上字第263 6號判決意旨參照）。而原告之權利保護要件是否具備，應以事實審言詞辯論終結時是否存在為基準，原告起訴時，雖已具備權利保護要件，如於事實審言詞辯論終結時欠缺者，仍應認原告之訴為無理由，而為其敗訴判決；縱因情事變更導致權利保護要件之欠缺者亦然（最高法院71年台上字第33 66號判決意旨參照）。系爭房地已依系爭確定判決分割登記完竣，上訴人與謝明壽等3人已各自取得分得部分所有權，謝明壽等3人分割取得之707-1地號土地上，上訴人已無任何建物存在，業如前述，倘若仍准許上訴人以分割前建物存在情況，就系爭土地仍有法定租賃關係為由行使優先購買權，顯然與土地法第104條第1項立法目的意在調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟相違。從而，上訴人主張援引民法第425條之1規定、最高法院112年度台上字第134號判決，主張其得遞次行使土地法第104條第1項優先購買權云云，自無足取。　四、綜上所述，上訴人依民法第425條之1、土地法第104條規定為前開變更之訴聲明之請求，並無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、據上論結，本件變更之訴為無理由，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　民事第六庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　郭宜芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃悅璇　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐彩芳以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　 114　　年　　3　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳新貞附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。附表一：編號不動產標示權利範圍 1 高雄市○○區○○段000地號土地 303/553 2 高雄市○○區○○段000○號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0號） 1/2 附表二：　　　　　　　　　　　　　　　　　編號不動產標示所有權人權利範圍 1 高雄市○○區○○段000地號土地謝明壽 303/1106 謝明太 303/2212 謝明福 303/2212 2 高雄市○○區○○段000○號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0號）謝明壽 1/4 謝明太 1/8 謝明福 1/8

2025-03-26

KSHV-113-上-220-20250326-2

上易

臺灣高等法院

拆屋還地

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第814號上訴人鍾承鋒訴訟代理人吳佩蓁被上訴人林宏曦（兼林文枝之承當訴訟人）訴訟代理人王清白律師陳淳文律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國113年2月 1日臺灣宜蘭地方法院111年度訴字第308號第一審判決提起一部上訴，並為聲明之擴張，本院於114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於主文第一項、第二項、第三項確認、核定、給付租金及第四項其中命上訴人給付新臺幣7,330元及自民國111年6月25 日起至上訴人返還如附圖所示編號3C-2地上物所坐落宜蘭縣○○市 ○○○段000地號土地（面積3.57平方公尺）之日止，按年給付被上訴人788元及訴訟費用暨該假執行之宣告部分均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；前項情形，第三人經兩造同意者，得聲請代移轉之當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第2項前段定有明文。查宜蘭縣○○市○○○段000地號土地起訴時為原為被上訴人林宏曦、林文枝（下逕稱其姓名）共有，林文枝於民國113年5月6日以贈與為原因將其應有部分移轉登記予林宏曦（見原審限閱卷第16頁異動索引查詢、第55至57頁土地所有權移轉登記卷宗、本院卷第277頁異動索引查詢資料）。林宏曦於113年10月16日聲請代林文枝承當訴訟（見本院卷第251至252頁），經上訴人同意（見本院卷第266頁），核與上開規定相符，應予准許。二、次按提起第二審上訴，雖應於上訴狀表明對於第一審判決不服之程度及應如何廢棄或變更之聲明，但其聲明之範圍，至第二審言詞辯論終結時為止，仍得擴張或變更之，此觀民事訴訟法第二審程序未設與第473條第1項相同之規定即明（最高法院96年度台抗字第155號裁定意旨參照）。本件上訴人原僅對第一審就其所有門牌號碼宜蘭縣○○市○○街000號房屋（下稱系爭房屋，建號為同縣市○○○段00號、重測前建號為同縣市○○段○○○段0000號），占用被上訴人所有坐落同縣市○ ○○段000地號土地（下爭系爭土地）如附圖所示3C-2（含垂直下方2樓、1樓面積較小之2C-2、1C-2）部分，所為其敗訴之判決不服提起一部上訴，嗣於本院準備程序中，將上訴聲明範圍擴張至3C-1（含垂直下方2樓、1樓面積較小之2C-1、 1C-1）部分（見本院卷第428、451至452頁），依上開說明，於法並無不合，自應予准許，至其未上訴如附圖所示2D-2 、2E-2敗訴部分及被上訴人遭原判決駁回未聲明不服部分，均不在本院審範圍，合先說明。貳、實體方面：　　一、被上訴人主張：上訴人於102年11月1日買賣取得之系爭房屋，其中如附圖所示3C-1（含垂直下方2樓、1樓面積較小之2C -1、1C-1）部分，雖係因地政人員於63年12月26日辦理土地分割登記時，未實際確認系爭房屋坐落土地位置，而導致土地分割後占用到伊所有之系爭土地，但上訴人仍不得無償使用，此部分應推定有法定租賃關係存在，上訴人應給付租金。至於如附圖所示3C-2（含垂直下方2樓、1樓面積較小之2C -2、1C-2）部分，則係土地分割後所增建，不符合民法第42 5條之1規定之要件，應屬無權占有，伊得請求上訴人給付相當於租金之不當得利。爰依民法第179條、類推適用民法第4 25條之1規定，請求確認兩造就附圖3C-1（含2C-1、1C-1）部分有法定租賃關係存在，並核定及判命上訴人給付租金；另請求上訴人給付3C-2（含2C-2、1C-2）部分相當租金之不當得利等語（原審認1樓、2樓面積較小之地上物不重複評價其占有面積而判決：㈠確認兩造就附圖3C-1部分有法定租賃關係存在。㈡核定自106年6月25日起至111年6月24日止，租金為新臺幣（下同）3,665元。㈢核定自111年6月25日起至法定租賃關係終止日止，每年租金為788元。㈣命上訴人給付被上訴人7,330元（9,659—2,329〈扣除附圖2D-2、2E-2部分相當租金不當得利〉，及自111年6月25日起至返還附圖3C-2地上物所占用之面積3.57平方公尺土地之日止，按年給付被上訴人788元。上訴人不服提起一部上訴，並為前述上訴聲明之擴張，未繫屬本院者不予贅述）。並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：系爭土地乃分割自○○市○○段○○小段000-0地號土地，000-0地號土地分割前之原所有權人林松籐曾出具土地使用權同意書並與林鄭美等6人共同申請建造執照，在000 -0地號土地上起造9戶房屋，並將其中1戶即系爭房屋出售予林鄭美，後輾轉由伊買受取得，伊取得後並無任何增建。00 0-0地號土地於63年12月26日重測分割，因地政人員辦理分割登記時，未依系爭房屋實際坐落位置辦理分割，致林鄭美取得系爭房屋坐落土地面積少於實際建築面積，分割後一部分占用到系爭土地而有重大錯誤，當時林松籐未依債之本旨，移轉與系爭房屋建築位置面積相符之土地予買受人，致生今日紛爭。相互參照建造執照所附平面圖、使用執照存根、建物第一次測量成果圖、○○地政事務所函復及建物登記謄本，可知系爭房屋建築基地自始即坐落在分割後之○○○段000及 000地號土地（後者即系爭土地），原土地所有權人林松籐於建築及保存登記時明知上情，且同意系爭房屋使用系爭土地，此由其出具000-0地號土地使用權同意書，及系爭房屋自林鄭美63年12月間購入迄今已公然占有系爭土地逾50年等情即明，伊基於占有連鎖法理，自有合法占用權源等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決關於主文第一項、第二項、第三項及第四項其中命上訴人給付7,330元及自111年6月25 日起至上訴人返還如附圖所示編號3C-2地上物所坐落宜蘭縣 ○○市○○○段000地號土地（面積3.57平方公尺）之日止，按年給付被上訴人788元及訴訟費用暨該假執行之宣告部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及該部分假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷第406至407頁，並依判決格式增刪修改文句）：　㈠林松籐為○○市○○段○○○段00000地號土地之原所有權人，曾出具土地使用權同意書且與林鄭美等6人共同申請在000-0地號土地興建9戶房屋之建造執照，並於63年12月31日竣工，於6 4年1月31日核發使用執照（見原審限閱卷第43頁土地登記簿、原審卷二第15頁使用執照存根、第59頁土地使用權同意書、本院卷第81至91頁建造執照卷內資料）。㈡○○市○○段○○○段00000地號土地於63年12月26日分割為重測前同小段000-0、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、00 0-00、000-00、000-00、000-00地號土地。000-00地號土地於64年4月2日以買賣為原因移轉登記為林鄭美所有，於96年1 1月4日重測後為○○市○○○段000地號土地（下逕稱地號）；000 -00地號土地分割轉載登記為林松籐所有，重測後為000地號土地（見原審限閱卷第22、28、47頁土地登記簿、本院卷第2 39頁○○地政事務所回函、原審卷二第451頁○○地政事務所回函）。　㈢上訴人於102年11月1日買賣取得之系爭房屋，為林松籐、林鄭美等人所起造房屋中之一戶，系爭房屋辦理第一次所有權登記係於64年6月6日依竣工平面圖轉載於測量成果圖，於66 年1月25日完成登記所有權人為林鄭美。依64年6月6日建物測量成果圖記載，系爭房屋第一層面積21.37平方公尺、第二層面積44.12平方公尺、腳子亭（即騎樓）面積18.2平方公尺，第一層面寬5.2公尺、第二層面寬6.5公尺，並標示坐落地號為000-00、000-00地號土地（見原審卷一第101至102 頁土地登記簿、原審卷二第121頁建物測量成果圖）。　㈣林松籐於74年8月10日死亡，其名下000-0地號土地由其子林文成、林文枝於105年6月27日分割繼承，應有部分各2分之1 。嗣林文成死亡，由其子林宏曦於106年3月15日分割繼承林文成之應有部分2分之1。林文枝於113年5月6日將其應有部分2分之1以贈與為原因移轉登記予林宏曦（見原審限閱卷第 16頁異動索引內容、第55至62頁土地所有權移轉登記卷宗、本院卷二第277頁異動索引查詢資料）。　㈤經原審會同○○地政事務所履勘測量，系爭房屋第1至3層占用系爭土地面積及位置，各如附圖所示。　㈥兩造不爭執附圖2C-1部分為系爭房屋完工時即存在之合法建物，附圖2D-2、2E-2、3C-1、3C-2部分則非系爭房屋完工時即存在之合法建物（見本院卷第266至267頁）。四、得心證之理由：　㈠附圖3C-1（含2C-1、1C-1）部分：　1.上訴人所有系爭房屋占用被上訴人所有系爭土地如附圖3C-1 （含2C-1、1C-1）範圍，且附圖2C-1部分為系爭房屋完工時即存在之合法建物，為兩造所不爭執（參不爭執事項㈤㈥）。被上訴人另以系爭房屋占用上開土地，請求類推適用民法第 425條之1規定核定及給付租金，則為上訴人所爭執，並稱系爭土地原所有權人林松籐未依債之本旨，將與系爭房屋建築位置相應之土地移轉登記予其前前手林鄭美，伊基於占有連鎖關係有權占用3C-1（含2C-1、1C-1）部分土地等語。　2.查系爭土地原為被上訴人祖父林松籐所有，林松籐出具系爭土地分割重測前之000-0地號之土地使用權同意書，與林鄭美等6人共同起造包括系爭房屋在內之9戶建物；系爭房屋於 63年12月31日竣工，000-0地號土地則於63年12月26日分割出系爭土地（即重測前000-00地號土地），為兩造所不爭執（參不爭執事項㈠㈡）。審酌興建房屋包括地基、牆體、屋頂、水電等工程，非一蹴可幾，房屋興建完成後尚須申報竣工，故雖系爭房屋竣工5日後000-0地號土地始分割出系爭土地，然仍可判定系爭房屋主體結構完成後始辦理000-0地號土地分割登記，而非土地分割後系爭房屋始越界建築。此由64 年6月6日依竣工平面圖轉載之系爭房屋測量成果圖「建物坐落地號」欄除記載000-00地號土地外（即重測後000地號土地），併記載系爭土地重測前之000-00地號土地（見原審卷第121頁），以及○○地政事務所函復：本所前函覆說明…○○○ 段00建號（門牌○○街000號）建物2樓部分有跨越毗鄰同段00 0-00地號（重測後○○○段000地號）土地部分應有違誤，應更正為○○○段00建號建物之建築基地為重測前○○段○○小段000-0 0、000-00地號等2筆土地（重測後分別變更為○○○段000、00 0地號）等語（見原審卷三第18至19頁），足資佐證上訴人主張000-0地號土地未依系爭房屋建築位置為相應之分割，並非無稽。　3.按占有連鎖，為多次連續的有權源占有。倘物之占有人與移轉占有之中間人，暨中間人與所有人間，均有基於一定債之關係合法取得之占有權源，且中間人移轉占有予占有人不違反其與前手間債之關係內容者，即成立占有連鎖。物之占有人基於占有連鎖，對於物之所有人具有占有之正當權源，此與債之相對性係屬二事（最高法院110年度台上字第606號判決意旨參照）。查林松籐為系爭土地原所有權人，其出具土地使用權同意書並共同起造系爭房屋，依其真意，應係同意輾轉取得系爭房屋之人使用系爭土地至房屋不堪使用為止，足認系爭房屋原所有權人林鄭美取得占有系爭土地附圖3C-1 （含2C-1、1C-1）部分之合法權源，並基於一定債之關係將系爭房屋所有權輾轉讓與上訴人（參不爭執事項㈢），且歷來所有權人包括鄧慶煌、陳林秀芳、傳林營造有限公司、簡傳林、莊元豐、李明福、上訴人等人（見原審限閱卷第31至 35頁、原審卷一第95至98頁）均和平、公然、繼續占有系爭土地近50年，不違反建物坐落土地之使用目的，而被上訴人為林松籐之孫，基於繼承及承當訴訟之法律關係（參不爭執事項㈣），自應同受拘束，上訴人抗辯伊依占有連鎖關係有權占用系爭土地等語，應有所本，被上訴人就附圖3C-1（含 2C-1、1C-1）部分土地請求核定及給付租金，不應准許。　㈡附圖3C-2（含2C-2、1C-2）部分：　1.上訴人所有系爭房屋占用被上訴人所有系爭土地如附圖3C-2 （含2C-2、1C-2）範圍，為上訴人所不爭執（參不爭執事項㈤㈥）。被上訴人以系爭房屋無權占用上開土地為由，請求依民法第179條規定給付相當租金之不當得利，為上訴人所爭執，並稱附圖2C-2為系爭房屋完工時即存在之合法建物（陽台），僅因當時法令未能辦理保存登記，伊基於占有連鎖關係有權占用等語。　2.查上訴人主張附圖2C-2為房屋完工時即存在之陽台，係以系爭房屋建造執照內之貳樓平面圖明確標示該部分建物為「陽台」為據（見原審卷二第67、69頁），並經本院調取建造執照卷核閱無誤。惟查，系爭房屋之建物測量成果圖並未繪製附圖2C-2部分建物（見原審卷二第121頁），經原審函詢○○ 地政事務所是否漏未測繪？經函復：○○○段00建號（門牌為○ ○街000號）建物，於66年1月25日登記完竣，登記當時該陽臺未於測繪登記標的內，可依現行建物所有權第一次登記法令補充規定第28條等相關規定得補辦登記等語在卷（見原審卷二第452頁）。又內政部於85年6月4日始以台八五內地字第8575210號函增訂「建物所有權第一次登記法令補充規定」（下稱登記補充規定）第11.2點規定「連接於一樓主建物，直上方有遮蓋物，使用執照竣工平面圖上註明為平臺或陽臺者，得以附屬建物登記」、第11.3點規定「建物除使用執照竣工平面圖載明為陽臺、屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外，其他如露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登記」，可知此前並無登記陽臺之法令依據（見本院卷第463至464頁），足證上訴人主張該「陽台」為系爭房屋完工時即存在之合法建物，僅因64年間依竣工平面圖轉載於測量成果圖、66年間辦理系爭房屋第一次所有權登記時（參不爭執事項㈢），無就陽臺辦理所有權登記之法令依據致未轉繪登記，並非無稽。　3.被上訴人固主張建造執照內之貳樓平面圖係設計圖並非竣工圖，依登記補充規定仍係以竣工平面圖有載明陽台為補辦登記要件。建造執照申請書所載騎樓、第1、2層面積與使用執照存根所載面積顯然有異，難以貳樓平面圖為系爭陽台存在之依據。依系爭房屋之稅籍證明關於各該樓層之折舊年數記載可知附圖2C-2屬事後增建。且61年間即有將000-00地號繪製於000-0地號土地之地籍圖上（見本院卷第213頁），該地籍圖所載之內容始為林松籐欲移轉土地所有權之本旨云云。經查：　　⑴系爭房屋之使用執照經宜蘭縣政府查調無檔案，僅檢送使用執照存根到院（見原審卷二第13至15頁、本院卷第241 頁），本件雖無竣工平面圖可資憑斷，惟按圖施工為常態，被上訴人又為起造人林松籐之孫，自應就系爭房屋曾進行變更設計未施作系爭陽台此變態事實為舉證，審酌系爭房屋之建造執照卷宗內並無起造人變更設計之申請文件，被上訴人復未提出曾經變更設計或未按圖施作其他事證，自應為有利上訴人之認定。　　⑵又建造執照申請書所載騎樓、第1、2層面積與使用執照存根所載面積固然有異（見原審卷二第15頁、本院卷第91頁，參附表），然該等面積為系爭房屋與其他8戶房屋合計之面積，依63年當時之建築技術，設計圖說與實際完工之建物面積有所差異，核屬常情，況使用執照所載建物第2 層短少之面積為9.726平方公尺，與附圖2C-2面積為2.42 平方公尺亦無法勾稽，自難以此據為系爭陽台係事後增建之證明。至於系爭房屋稅籍證明僅為課稅依據，其上已記載僅供參考、不作產權及他項權利證明（見本院卷第147 頁，參附件），由其上記載第2層建物3.4平方公尺與第1 層之8平方公尺折舊年數均為16年，或可推斷附圖2C-2原陽台位置之牆壁及其下投影之1C-2，暨1C-1建物非原始建物（見原審卷一第190頁、原審卷三第173頁系爭房屋照片），惟仍不足以憑斷系爭陽台非原始建物之一部分。　　⑶再查，○○地政事務所核發之000-0地號土地地籍圖謄本，其上記載「61年12月18日著手完成」，圖面則標示分割後之 316-39、000-00地號土地（見原審卷二第123頁、本院卷第213頁），惟此乃因○○地政事務所影印地籍原圖而印製到原圖圖框所標示完成時間之故，此經該所函復：「○○市 ○○段○○小段地籍圖係於61年間辦理地籍圖重測地籍變更時著手繪製完成（該圖幅圖框外標示有中華民國61年12月18 日著手完成）…，嗣後63年間○○市○○段○○○段000-00地號因分割增加同小段000-0、000-00至000-00地號等10筆土地，分割當時係取民國61年間所繪製之原圖並於圖上維護增加分割地籍線段及地號」等語在卷（見本院卷第239頁），足見000-00地號之系爭土地係於63年間分割始增加之地號，僅因影印地籍原圖而印製到61年重測原圖圖框致標示「61年12月18日著手完成」等字至明（不爭執事項㈡），被上訴人猶執詞以61年間即有將000-00地號繪製於000-0 地號土地之地籍圖上，該地籍圖所載之內容始為林松籐欲移轉土地範圍之本旨云云，顯悖於事實而不可採。　4.綜上，上訴人主張附圖2C-2為系爭房屋完工時即存在之合法陽台建物，囿於當時法令未能就該部分辦理附屬建物登記，且000-0地號土地分割錯誤，林松籐未依債之本旨，將與系爭房屋建築位置相應之土地移轉登記予系爭房屋所有權人，伊基於占有連鎖關係有權占用3C-2（含2C-2、1C-2）部分土地等語，當屬可信，是被上訴人請求上訴人給付該部分之相當租金不當得利，為無理由。五、綜上所述，被上訴人請求確認兩造就附圖3C-1（含2C-1、1C -1）部分有法定租賃關係存在，並請求核定及判命上訴人給付占用土地租金；另請求上訴人給付占用附圖3C-2（含2C-2 、1C-2）部分相當於租金之不當得利，均非正當，不應准許。原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄改判如主文第2項所示。六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸逐一論列。七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第十九庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　魏麗娟　　　　　　　　　　　　　　法　官　林哲賢　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳靜怡正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃麗玲　　附表

2025-03-26

TPHV-113-上易-814-20250326-1

重訴

臺灣高雄地方法院

確認優先購買權存在等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度重訴字第143號原告即反訴被告黃國棟陳文展共同訴訟代理人謝仲瑜陳俊偉律師被告裕堂建設有限公司法定代理人王翊展訴訟代理人陳哲偉律師被告即反訴原告史佳穎洪信田上列一人訴訟代理人黃俊嘉律師陳秉宏律師黃雅慧律師上二人共同訴訟代理人鄭曉東律師魏緒孟律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國114 年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。三、確認反訴原告洪信田就本院107年度司執字第27723號清償債務強制執行事件，拍賣如附表所示之A屋、B屋有優先購買權存在。四、反訴原告其餘之駁回。五、反訴訴訟費用由反訴被告負擔二分之一，其餘由反訴原告負擔。　　事實及理由甲、程序事項一、提起反訴部分　㈠按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。　㈡原告黃國棟、陳文展主張：附表所示A、B房地原為被告裕堂建設有限公司（下稱裕堂建設公司）所有，該公司將附表所示A地、B地分別信託予被告史佳穎，其後裕堂建設公司債權人聲請拍賣如附表所示A屋、B屋，經由本院107年度司執字第27723號受理（下稱系爭執行事件），由黃國棟拍定取得A 屋，陳文展拍定取得B屋，而分別與裕堂建設公司成立A屋、 B屋之買賣契約，因此成為A地、B地之承租人；詎史佳穎出賣A地、B地予洪信田時，竟未通知黃國棟、陳文展得優先承買，故起訴請求確認對A地、B地有優先購買權存在，並請求以同一條件承買A地、B地。另雖史佳穎於出賣A地、B地前，其為該地之出租人，對A屋、B屋亦有優先購買權存在，但史佳穎將A地、B地出賣予洪信田，同時亦將其對A地、B地之優先購買權讓與洪信田，因此提起反訴，請求確認對A地、B地有優先承權存在（本院卷第149-163頁），經核上開反訴與本訴均係基於雙方是否各自對A屋、B屋及A地、B地有優先購買權存在所生之爭執，堪認反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係相牽連，揆諸上開說明，史佳穎、洪信田提起反訴合於上開規定，應予准許。二、確認利益部分　㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52 年台上字第1240號判決要旨參照）。　㈡黃國棟、陳文展與史佳穎、洪信田分別主張自身對A地、B地及A屋、B屋有優先購買權存在，且黃國棟、陳文展亦主張其 2人對於A地、B地得以同一買賣條件優先承買，雙方對於對造所為主張均予爭執，則黃國棟、陳文展對於A地、B地，及史佳穎、洪信田對於A屋、B屋是否有優先購買權存在，將影響得否請求對方以同一條件出賣，堪認黃國棟、陳文展及史佳穎、洪信田之法律上地位確有不安之狀態存在，且此不安之狀態得以確認判決加以除去，揆諸上開說明，黃國棟、陳文展及史佳穎、洪信田有即受確認判決之法律上利益，應可認定。乙、實體事項一、本訴部分　㈠黃國棟、陳文展起訴主張：　1.如附表所示A、B房地，原為裕堂建設公司所有，該公司將A 屋、B屋坐落之A地、B地信託予史佳穎，並民國103年1月21 日以信託為原因，而將A地、B地所有權人移轉登記為史佳穎，該信託期間自103年1月21日起至108年1月17日止，因此自 108年1月18日起，A地、B地之所有權即回歸裕堂建設公司所有。　2.黃國棟、陳文展經由系爭執行事件，而於107年9月20日分別拍定A屋、B屋，其2人繳清價款之後，本院於107年10月11日核發不動產權利移轉證明書（下稱權利移轉證明書）予黃國棟、陳文展，並於107年10月22日送達其2人收受，故依強制執行法第98條第1項之規定，黃國棟、陳文展即為A屋、B屋所有權人，復依民法第425條之1第1項規定，A屋、B屋分別對A地、B地有法定租賃關係存在。詎史佳穎竟將A地、B地出賣予洪信田，雙方於107年10月3日簽立土地買賣契約，約定買賣價金為新臺幣（下同）1880萬元（下稱系爭買賣契約），107年10月25日移轉A地、B地所有權予洪信田，史佳穎卻未通知黃國棟、陳文展得以同一條件優先承買A地、B地，故依土地法第104條之規定，請求確認黃國棟、陳文展就A地、 B地有優先購買權存在，並請求塗銷A地、B地之所有權移轉登記。　3.裕堂建公司與史佳穎間雖有信託關係存在，但裕堂建公司仍為A地、B地之實質所有權人，信託期間已於108年1月17日終止，裕堂建設公司自應塗銷A地、B地信託登記，並回復登記為裕堂建設公司所有；另信託契約本具有委任契約之性質，史佳穎於107年10月25日將A地、B地出賣予洪信田之債權行為及物權行為，裕堂建設公司應受拘束，因而承受系爭買賣契約出賣人地位，並於收受黃國棟、陳文展給付之A地、B地買賣價金後，將A地、B地所有權移轉登記予其2人；若認裕堂建設公司未承受系爭買賣契約出賣人地位，史佳穎係居於 A地、B地出賣人地位，而將該土地出儥予洪信田，史佳穎亦有權收受黃國棟、陳文展給付之買賣價金及移轉A地、B地所有權予黃國棟、陳文展。　4.為此，爰依民事訴訟法第247條、民法第425條之1、土地法第104條規定，提起本件訴訟，1.先位聲明：⑴.確認黃國棟就A地、陳文展就B地有優先購買權存在；⑵史佳穎、洪信田於107年10月25日就A地、B地以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷，及史佳穎與裕堂建設公司於103年1月21日以信託為原因之所有權移轉登記應予塗銷；⑶黃國棟、陳文展於共同給付裕堂建設公司1880萬元後，裕堂建設公司應將A地所有權移轉登記予黃國棟、B地所有權移轉登記予陳文展；2 .備位聲明：⑴確認黃國棟就A地、陳文展就B地有優先購買權存在；⑵史佳穎、洪信田於107年10月25日就A地、B地以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷；⑶黃國棟、陳文展於共同給付史佳穎1880萬元後，史佳穎應將A地所有權移轉登記黃國棟、B地所有權移轉登記予陳文展。　㈡被告則以：　1.裕堂建設公司辯以：對本件A屋、B屋拍賣程序及A地、B地買賣等客觀事實均無意見，但認黃國棟、陳文展請求為無理由等語置辯，並聲明：黃國棟、陳文展之訴駁回。　2.史佳穎辯以：　　⑴本件首要說明者為黃國棟、陳文展經由本院拍賣程序取得A 屋、B屋所有權，及史佳穎將A地、B地出賣予洪信田，並辦妥所有權移轉登記之時序，該時序如下：　　　①為裕堂建設公司於103年1月21日將A地、B地信託登記予史佳穎，信託期間自103年1月17日至108年1月17日止。　　　②本院於107年9月20日拍賣A屋、B屋，並由黃國棟、陳文展分別拍定。　　　③107年10月9日史佳穎將A地、B地出賣予洪信田。　　　④本院於107年10月11日核發A屋、B屋權利移轉證明書予黃國棟、陳文展。　　　⑤107年10月25日史佳穎將A地、B地所有權移轉登記予洪信田。　　⑵依上開黃國棟、陳文展透過本院拍賣程序取得A屋、B屋所有權、史佳穎將A地、B地出賣予洪信田及洪信田取得A地、B地所有權之先後時間，可知史佳穎係在107年10月9日將A地、B地出賣予洪信田，而黃國棟、陳文展取得A屋、B 屋所有權之時間係在史佳穎將A地、B地出賣予洪信田之後，顯然史佳穎、洪信田買賣A地、B地時，黃國棟、陳文展尚未取得A屋、B屋所有權，自不能主張其等就A地、B地有優先購買權等語置辯，並聲明：黃國棟、陳文展之訴駁回。　3.洪信田辯以：　　⑴黃國棟、陳文展於107年10月22日取得A屋、B屋所有權後，而於110年7月22日將A屋、B屋信託予謝仲瑜，黃國棟、陳文展已非A屋、B屋所有權登記名義人，其2人提起本件訴訟，顯然當事人不適格。　　⑵黃國棟、陳文展於起訴狀中自承依謝仲瑜與史佳穎、洪信田於本院另案109年度重訴字第228號塗銷所有權移轉登記等事件中（下稱系爭228號事件），其2人於該案已提出史佳穎、洪信田簽立之A地、B地買賣增補契約書並於本件引用之；再佐以洪信田前向黃國棟、陳文展提起拆屋還地訴訟，本院以109年度重訴字第302號受理（下稱系爭302號事件)，黃國棟、陳文展亦提出史佳穎、洪信田簽立A地、 B地買賣契約，由此可知黃國棟、陳文展應於109年底已知悉A地、B地買賣契約之內容，卻遲至112年9月5日提起本件訴訟，顯已喪失A地、B地優先購買權甚明等語置辯，並聲明：黃國棟、陳文展之訴駁回。二、反訴部分　㈠史佳穎、洪信田反訴主張：　1.首先A屋、B屋拍賣時，史佳穎雖為A地、B地之信託人，但仍無礙史佳穎為A地、B地所有權人，而本院於系爭執行事件拍賣A屋、B屋時，裕堂建設公司為A屋、B屋所有權人，故「土地所有權人史佳穎」與「房屋所有權人裕堂建設公司」之間，就土地與房屋之關係，仍可成立民法第425條之1第1項所定法定租賃關係。因此黃國棟、陳文展於107年9月20日拍定 A屋、B屋時，史佳穎就就A屋、B屋有法定租賃關係存在，自屬土地法第104條第1項規定承租人，史佳穎對A屋、B屋有優先購買權存在甚明，其於107年7月17日具狀行使對A屋、B屋優先購買權，卻遭本院執行處駁回，自屬違誤。而依土地法第104條第1項規定，黃國棟、陳文展拍定而買受A屋、B屋所有權之買賣契約，自不能對抗史佳穎，應由本院執行處撤銷 A屋、B屋拍賣程序，並塗銷所有權移轉登記，再次通知史佳穎行使優先購買權始為適法。另史佳穎於107年9月20日拍賣 A屋、B屋時，其為A地、B地所有權人，不因嗣後信託關係消滅而影響史佳穎就107年9月20日拍賣A屋、B屋行為，主張優先購買權之權利，併予敘明。　2.其次，若認史佳穎已於107年10月9日將A地、B地出賣予洪信田，並於107年10月25日辦理所有權移轉登記完畢，史佳穎已非A地、B地所有權人，而不得行使優先購買，但史佳穎、洪信田於107年10月9日簽立不動產買賣契約（下稱A、B地買賣契約），但在簽立A、B地買賣前，史佳穎、洪信田於107 年9月18日簽立土地買賣預約（下稱A、B地買賣預約），之後於107年10月7日簽立土地買賣增補契約（下稱A、B地買賣增補契約），由上開3份可知，洪信田有意參加A屋、B屋之拍賣，若拍定則史佳穎依約將A地、B地出賣予洪信田，以便 A地、B地與A屋、B屋同一歸人所有，但洪信田暫給付買賣餘款480萬元予史佳穎，並約定若史佳穎無法取得A屋、B屋所有權，則洪信田無庸給付該筆480萬元款項，可認史佳穎因將A地、B地出賣予洪信田，而無法行使優先購買權時，則其將優先購買讓與洪信田，由洪信田自己行使之意思存在，因此洪信田基於A地、B地所有權人之地位及史佳穎讓與之優先購買權，自得請求確認其對A屋、B屋有優先購買權存在。　3.為此，爰依民事訴訟法第247條及民法第425條之1、土地法第104條之規定，提起本件反訴，並先位聲明：⑴確認史佳穎就系爭執行事件拍賣之A屋、B屋有優先購買權存在；⑵確認洪信田就就系爭執行事件拍賣之A屋、B屋有優先購買權存在。　㈡黃國棟、陳文展則以：　1.本件史佳穎雖有向本院執行處具狀請求行使A屋、B屋優先購買權存在，但史佳穎為信託受託人，其與A地、B地實際所有權人即裕堂建設公司相同，自不能對A屋、B屋行使優先購買權，因本院執行處遂駁回史佳穎之請求；又洪信田委由訴外人郭全林代參與投標，雖因出價較低而未得標，但其與史佳穎均明知A屋、B屋已由黃國棟、陳文展拍定，A屋、B屋與A 地、B地分屬不同人所有，其2人卻簽立A、B地買賣契約，顯然是為了逃避土地法第104條第1項規定，其2人之行為破壞土地與房屋同一人所有之立法精神，自不應予保護其2人之不法行為，況依土地法第104條立法意旨，避免遭有人士利用，以倒填土地買賣日期之方式規避，自應以土地所有權移轉登記送件或登記完成日為計算土地法第104條第1項所定「基地出賣時」之時間點，是以本件應認定黃國棟、陳文展於 107年10月22日取得A屋、B屋權利移轉證明書，其2人於107 年10月23日辦理登記時即對A地、B地發生優先購買權，始符合土地法第104條之立法意旨。　2.其次，黃國棟、陳文展為A屋、B屋所有權人，若其2人取得A 地、B地優先購買權，史佳穎或裕堂建設公司仍可取得同額之買賣價金，A屋、B屋與A地、B地同歸一人所有，增加房地利用價值，不會有任何紛爭，對史佳穎或裕堂建設公司並無不利；反之，若認定所謂「基地出賣時」係「私權買賣契約簽立時」，無論簽約日期是否真實？簽約行為是否為惡意？均無法調和各方權益，無法促進土地利用目的等語資為抗辯，並聲明：史佳穎、洪信田之反訴駁回。三、兩造不爭執事項（本院卷第417-419頁）　㈠裕堂建設公司為A地、B地所有權人，其於103年1月17日將A地、B地信託予史佳穎，約定信託期間自103年1月17日起至108 年1月17日止，及信託財產管理或處分方法為「管理、使用、收益、出租、處分、設定」，並於同日即103年1月17日辦理信託登記完畢，有A地、B地登記第一類土地登記謄本、信託登記申請資料在卷可憑（審重訴卷第19-21、31-37頁）。　㈡裕堂建設公司為A屋、B屋所有權人，有A屋、B屋之房屋登記第二類謄本附卷可參（審重訴卷第23-29頁）。　㈢裕堂建設公司因積欠債務，經執行債權人謝仲瑜向本院聲請強制執行，經本院系爭執行事件（107年度司執字第27723號）受理並囑託台灣金融資產服務股份有限公司拍賣裕堂公司所有A屋、B屋，該公司以107年度雄金職字第221號辦理，並於107年9月20日拍賣，由黃國棟拍定A屋、陳文展拍定B屋，其2人繳足價金後，本院於107年10月11日核發A屋、B屋之權利移轉證明書予黃國棟、陳文展，經本院調取上開執行事件之卷證（含電子卷證）並核閱屬實，且有不動產公告拍賣進行單、拍賣不動產紀錄、權利移轉證明書在卷可查（審重訴卷第39-55頁；本院卷第115-145頁）。　㈣「形式上」史佳穎於107年10月3日將A地、B地出賣予洪信田，約定買賣價金2360萬元，並於同日即107年10月3日簽立不動產買賣契約書；復於107年10月7日簽立土地買賣增補契約書，其中第2項約定，將史佳穎就A地、B地之地上物優先承條件出賣予洪信田，或以其他方法取地上物所有權，依雙方合意條件出賣予洪信田，有不動產買賣契約書、土地買賣增補契約書、交款備忘錄、玉山銀行匯款申請書在卷可查（審重訴卷第61-62頁；本院卷第81-99頁）。　㈤洪信田於107年10月9日以買賣為原因登記為A地、B地所有權人，有土地登記第一類謄本、異動索引在卷可佐（審重訴卷第57、59、113-118頁；本院卷第31-32頁）。　㈥A屋於107年9月20日經黃國棟拍定後，黃國棟於107年11月20 日登記為A屋所有權人，110年7月20日信託登記予謝仲瑜，有A屋之土地房屋查詢資料、異動索引在卷可憑（本院卷第3 3、39頁）。　㈦B屋於107年9月20日經陳文展拍定後，陳文展於107年11月19 日登記為B屋所有權人，110年7月22日信託登記予謝仲瑜，有B屋之土地房屋查詢資料、異動索引附卷可查（本院卷第3 4、44頁）。　㈧謝仲瑜代位債務人即裕堂建設公司，對裕堂建設公司、史佳穎、洪信田提起請求塗銷所有權移轉登記等訴訟，請求塗銷 107年10月25日所為A地、B地所有權登記，經本院以109年度重訴字第228號判決原告之訴駁回；謝仲瑜不服提起上訴，復經臺灣高等法院高雄分院以112年度重上字第12號判決上訴駁回確定（本院109年度重訴字第228號），有前開判決在卷可佐（本院卷第241-267頁）。四、兩造爭點　㈠黃國棟、陳文展請求確認其2人就A地、B地，有優先購買權存在，並請求史佳穎、洪信田塗銷107年10月25日所為A地、B 地所有權移轉登記，有無理由？又得否對裕堂建設公司以同一條件即買賣價金1880萬元優先購買A地、B地，且於給付價金後，而取得A地、B地所有權？　㈡黃國棟、陳文展請求裕堂建設公司、史佳穎塗銷103年1月21 日就A地、B地所為信託登記，是否有理由？　㈢史佳穎、洪信田請求確認其2人就A屋、B屋，有優先購買權存在，有無理由？五、本院之判斷　㈠黃國棟、陳文展請求確認其2人就A地、B地，有優先購買權存在，並請求史佳穎、洪信田塗銷107年10月25日所為A地、B 地所有權移轉登記，有無理由？又得否對裕堂建設公司以同一條件即買賣價金1880萬元優先購買A地、B地，且於給付價金後，而取得A地、B地所有權？　1.按土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，藉以充分發揮土地利用價值。依其立法目的預設之規範價值，其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，且不以租地建屋之情形為限（最高法院112年度台上字第2340號判決意旨參照）。　2.查A地、B地及A屋、B屋原為裕堂建設公司所有，該房屋於10 7年9月20日由黃國棟、陳文展經由本院拍定拍賣程序拍定，其後於107年10月22日取得A屋、B屋權利移轉證明書而取得所有權；而A屋、B屋拍定時，史佳穎為A地、B地受託人，雖有向本院執行處行使優先購買權，而未獲准許，遂與洪信田於107年10月9日簽立A、B地買賣契約，並於107年10月25日辦畢所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執，並有土地及建物登記謄本、A屋、B屋拍賣公告、拍賣筆錄、權利移轉證明書、送達證書、建物登記謄本在卷可佐（本院卷第31-34、1 15-146頁），此情堪認屬實。　3.由上開A、B房地所有權移轉過程可知，黃國棟、陳文展與裕堂建設公司間之A、B屋買賣契約係於107年9月20日拍賣成立時（民法第396條規定參照），黃國棟、陳文展於107年10月 22日取得本院核發權利移轉證明書即取得A屋、B屋所有權（強制執行法第98條規定參照），可認A屋、B屋及A地、B地原為裕堂建設公司所有，因法院拍賣程序而分屬不同人所有，並由黃國棟、陳文展於107年10月22日取得所有權，推定自該日起，黃國棟、陳文展（房屋受讓人）與裕堂建設公司（土地所有權人）間有法定租賃關係存在（民法第425條之1第 1項規定參照）；然而此之前，史佳穎身為A地、B地之信託受託人，其有權處分A地、B地（信託法第1條規定參照），因此史佳穎於107年10月9日將A地、B地出賣予洪信田，雙方亦於同日簽立A、B地買賣契約；由此可認，A地、B地（即基地）出賣予洪信田時，黃國棟、陳文展僅是A屋、B屋之拍定人而已，其2人尚未取得所有權，自非A地、B地之法定租賃的承租人，故對於史佳穎將A地、B地出賣予洪信田一事，自無優先購買權可言。　4.另黃國棟、陳文展主張：本件不應以A地、B地出賣時即107 年10月9日作為「基地出賣時」之認定，而應以其2人登記為 A屋、B屋所有權人之日作為「基地出賣時」之認定等語，然而黃國棟、陳文展於史佳穎將A屋、B屋出賣予洪信田時，其 2人對A地、B地並無優先購買權一事，本院已說明如前；考量土地法第104條立法意旨，係在基地出賣時，使地上權人、典權人、承租人得以同樣條件優先購買，使基地與其上房屋合歸一人所有，藉以充分發揮土地利用價值，倘若以A地、B地（即基地）所有權移轉登記完畢日為出賣日，此時法定租賃關係已推定成立，若准許A屋、B屋所有權人再行使對其2人對A地、B地優先購買權，將使A地、B地之所有權變動頻繁，也將使第三人對於土地登記之公示原則喪失信心，也容易造成法的不安定性，則黃國棟、陳文展前揭主張，尚難採認。　5.至黃國棟、陳文展另請求史佳穎、洪信田塗銷107年10月25 日所為A地、B地所有權移轉登記，及以向裕堂建設公司以同一條件即買賣價金1880萬元優先購買A地、B地等語，然查史佳穎出賣A地、B地予洪信田，並於107年10月25日辦理所有權移登記時，亦一併塗銷信託登記，有A地、B地異動索引在卷可佐（本院卷第35-36、40-41頁）；又黃國棟、陳文展於史佳穎將A屋、B屋出賣予洪信田時，其2人對A地、B地並無優先購買權一事，本院亦已說明如前，基上所述，黃國棟、陳文展前揭主張，難認有據，自不予採認。　㈡黃國棟、陳文展請求裕堂建設公司、史佳穎塗銷103年1月21 日就A地、B地所為信託登記，是否有理由？　1.按稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。又信託關係，因信託行為所定事由發生，或因信託目的已完成或不能完成而消滅（信託法第1條、第66條規定參照）。　2.裕堂建設公司於103年1月17日將A地、B地信託登記予史佳穎並辦理信託登記完畢，信託期間自103年1月17日起至108年1 月17日止等情，為兩造所不爭執；是以裕堂建設公司與史佳穎間之A地、B地之信託契約於信託期間屆滿時消滅；又觀諸 A地、B地異動索引所載，A地、B地於107年10月25日移轉登記所有權予洪信田時，該地信託登記之註記已於異動時一併塗銷（本院卷第34、41頁）；是以黃國棟、陳文展前開請求，洵屬無據，尚難採認。　㈢史佳穎、洪信田請求確認其2人就A屋、B屋，有優先購買權存在，有無理由？　1.史佳穎請求確認就A屋、B屋有優先購買權部分　　查裕堂建設公司於103年1月17日將A地、B地信託登記予史佳穎，並辦理信託登記完畢等情，為兩造所不爭執，而依上信託法第1條之規定，委託人裕堂建設公司既將其財產即A地、 B地以信託為原因而將所有權移轉登記為受託人史佳穎所有，則史佳穎取得管理或處分A地、B地之權利，實際上其與A 地、B地所有權人裕堂建設公司之地位無異，因此在系爭執行事件拍賣A屋、B屋時，史佳穎自不能行使對A屋、B屋之優先購買權；況史佳穎目前亦非A地、B地之所有權人，是以其請求確認對A屋、B屋有優先承買權，要屬無據，自不予採認。　2.洪信田請求確認就A屋、B屋有優先購買權部分　　⑴按土地法第104條第2項後段規定，出賣人未通知優先承買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。應不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異。此項優先承買權，係基於該法律之規定而生先買特權（先買權）之形成權，對於出賣人具有相對之物權效力，而可對抗出賣人及第三人，然仍不得謂優先承買權人對於優先承買標的有直接支配物之效力，在優先承買權人取得承買標的所有權之前，尚不具備直接支配物之權利與對世效力（最高法院109年度台上字第3277號判決意旨參照）。　　⑵查A屋、B屋於系爭執行事件107年9月20日拍賣時，A地、B 地所有權人為信託受託人史佳穎，史佳穎雖有向本院執行處行使對A屋、B屋優先購買權但未獲准許，其後於107年1 0月9日將A地、B地出賣予洪信田等情，為兩造所不爭執；是以史佳穎雖經本院執行處認定其為A地、B地之信託受託人，實際上與所有權人裕堂建設公司無異，不得行使A屋、B屋優先購買權之結果，之後史佳穎將A地、B地出賣並移轉所有權予洪信田，依土地法第104條第1項後段之規定，A屋、B屋出賣（拍賣）時，A地、B地所有權人洪信田受讓A地、B地所有權時，同時也受讓對A屋、B屋之優先購買權，其後洪信田登記取得A地、B地所有權時，亦同時取得優先購買權，是以洪信田前開主張，尚可採認。六、綜上所述，㈠本訴部分，黃國棟、陳文展依民事訴訟法第247 條及民法第425條之1、土地法第104條之規定，對裕堂建設公司、史佳穎、洪信田所為先備位請求，均為無理由，均不應准許，而應予駁回；㈡反訴部分，史佳穎、洪信田依民事訴訟法第247條及民法第425條之1、土地法第104條之規定，先位請求確認史佳穎就系爭執行事件拍賣之A屋、B屋有優先購買權存在，為無理由，不應准許，應予駁回；又備位請求確認洪信田就就系爭執行事件拍賣之A屋、B屋有優先購買權存在，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不再逐一論述。據上論結，原告之訴為無理由，反訴原告之訴，一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　民事第五庭法　官　賴寶合以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　王珮綺附表㈠A屋、A地 1.A屋：所有權人黃國棟、址設高雄市○○區○○段000○0000○號建物，門牌號碼高雄市○○區○○路000巷00號房屋（權利範圍全部）。 2.A地：所有權人洪信田，坐落高雄市○○區○○段00000地號土地（權利範圍1分之1）。㈡B屋、B地 1.B屋：所有權人陳文展、址設高雄市○○區○○段000○0000○號建物，門牌號碼高雄市○○區○○路00巷0號房屋（權利範圍全部）。 2.B地：所有權人洪信田，坐落高雄市○○區○○段00000地號土地（權利範圍1分之1）。

2025-03-21

KSDV-113-重訴-143-20250321-2

六簡

斗六簡易庭

返還土地等

臺灣雲林地方法院民事簡易判決 113年度六簡字第201號原告張凱登訴訟代理人廖元應律師複代理人蔡亞曈被告張莘苓張子岳兼上一人法定代理人李雪靜上三人共同訴訟代理人林再輝律師上列當事人間請求返還土地等事件，於民國114年2月17日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　文一、被告應將門牌號碼雲林縣○○市○○路00號南側房屋坐落雲林縣 ○○市○○段000地號土地如附圖即雲林縣斗六地政事務所民國1 13年6月20日複丈成果圖所示761（2）面積7.24平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還原告。二、被告各應給付原告新臺幣1,081元，及自民國113年10月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告應自民國113年2月2日起至拆除門牌號碼雲林縣○○市○○ 路00號南側房屋如附圖即雲林縣斗六地政事務所民國113年6 月20日複丈成果圖所示761（2）面積7.24平方公尺部分並將該部分土地返還原告之日止，各按月給付原告新臺幣54元。四、原告其餘先位之訴駁回。五、核定被告有事實上處分權之門牌號碼雲林縣○○市○○路00號南側房屋占用原告所有坐落雲林縣○○市○○段000地號土地如附圖即雲林縣斗六地政事務所民國113年6月20日複丈成果圖所示761（1）面積42.31平方公尺部分，每月租金金額為新臺幣316元。六、被告各應給付原告新臺幣6,318元，及自民國114年2月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。七、被告應自民國113年2月2日起至門牌號碼雲林縣○○市○○路00 號南側房屋附圖即雲林縣斗六地政事務所民國113年6月20日複丈成果圖所示761（1）面積42.31平方公尺部分不堪使用之日或交還占用之雲林縣○○市○○段000地號土地面積42.31平方公尺部分止，各按月給付原告新臺幣105元。八、原告其餘備位之訴駁回。九、訴訟費用由被告負擔百分之21，餘由原告負擔。十、本判決第1、2、6項得假執行，第3、7項已到期部分得假執行。十一、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　　　　事實及理由一、原告起訴主張：　㈠先位之訴部分　⒈原告為雲林縣○○市○○段000地號土地（下稱系爭土地）之所有人，被告則為門牌號碼雲林縣○○市○○路00號二間房屋之南側房屋（下稱系爭房屋）之事實上處分權人，系爭房屋並無合法權源占用系爭土地，原告爰依民法第767條第1項前、中段，請求被告拆除系爭房屋占用系爭土地部分，並返還該部分土地予原告。　⒉系爭房屋占用系爭土地面積共計49.55平方公尺，即雲林縣斗六地政事務所民國113年6月20日複丈成果圖（下稱附圖）所示761（1）面積42.31平方公尺部分、761（2）面積7.24平方公尺部分，因系爭土地申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）4,200元，其租金應以年息10%計算，故原告請求被告各應給付自起訴日回溯5年內占用系爭土地所獲得相當租金之不當得利34,685元，另原告亦得請求被告自起訴之日即113 年2月1日至交還系爭土地之日止，各按月給付578元予原告。　⒊並聲明：⑴被告應將附圖所示761（1）面積42.31平方公尺；7 61（2）面積7.24平方公尺拆除，並將該部分土地返還予原告；⑵被告各應給付34,685元予原告，及自113年10月24日起至清償日止按年息5%計算之利息；⑶被告各應自113年2月1日起至系爭土地返還原告之日止，各按月給付578元予原告；⑷ 願供擔保請准宣告假執行。　㈡備位之訴部分　⒈倘若本院認為系爭房屋占用系爭土地，有符合民法第425條之 1所規定法定租賃權之情形，而無須拆除，原告爰依民法425 條之1第2項規定，請求核定系爭房屋使用系爭土地之地租。系爭房屋占用系爭土地之租金，應以系爭土地申報總價值年息10%計算。又系爭房屋占用系爭土地之面積共計49.55平方公尺，再系爭土地之申報地價為每平方公尺4,200元，故被告各應給付原告每月租金為578元。再者，原告係於89年間取得系爭土地，又於114年2月17日追加備位之訴聲明，訴請法院核定租金及請求被告給付租金之訴訟，故原告自得對被告主張自取得系爭土地所有權後，未逾5年部分之租金，故原告得請求被告各給付租金34,685元，及就上揭租金部分，自114年2月18日起按年息5%計算之遲延利息。另原告亦得請求被告自起訴之日即113年2月1日至系爭房屋不堪使用之日或交還系爭土地之日止，各按月給付租金578元。　⒉並聲明：⑴被告所有之門牌號碼雲林縣○○市○○段00號南側房屋占用原告所有之雲林縣○○市○○段000地號土地如附圖所示761 （1）面積42.31平方公尺、761（2）面積7.24平方公尺部分，自113年2月1日起至上開房屋得使用期限內，核定每月租金為1,734元；⑵被告各應給付原告34,685元，及自114年2月 18日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑶被告各應自113 年2月1日起至上開房屋不堪使用之日或交還系爭土地之日止，按月各給付原告578元。　㈢被告雖辯稱系爭房屋之一樓後方房間占用系爭土地部分，即附圖所示761（2）面積7.24平方公尺部分業已為其餘主建物所有權範圍所及，然該房間有獨立出口，應為獨立所有權，且係系爭土地原所有人張敬安死亡後才興建，並無民法第42 5條之1之適用。另被告辯稱係經原告同意被告之被繼承人張見興於系爭土地上建造上開一樓後方房間，原告亦否認之。二、被告則以：　㈠系爭土地原為訴外人張敬安所有，系爭房屋不含一樓後方房間部分（下稱系爭主建物）亦由張敬安建造，嗣系爭土地、系爭房屋由原告、被告之被繼承人即訴外人張見興分別取得，張見興死亡後，再由被告繼承，故本件有民法第425條之1 之適用，而有占用系爭土地之合法權源。　㈡系爭房屋一樓後方房間雖為被告之被繼承人張見興建造，然因其無使用上、構造上獨立性，故為系爭主建物所有權範圍所及，故應同有民法第425條之1之適用，而有占用系爭土地之合法權源。倘若本院認系爭房屋一樓後方房間無民法第42 5條之1之適用，則主張張見興興建時，係經原告同意始建造，故原告請求拆除，應屬無據。　㈢縱認原告請求租金或不當得利有理由，年息10%亦屬過高。　㈣並聲明：原告先、備位之訴均駁回。　　三、本院之判斷　㈠兩造不爭執事項（見本院卷第177頁）　1.原告為訴外人張敬安、沈規紀之長子，訴外人張敬安另收養沈規紀與他人之子女即訴外人張見興為養子；訴外人張見興為被吿甲○○之夫、被吿丙○○、乙○○之父。　2.系爭房屋坐落雲林縣○○市○○段000地號土地之範圍如附圖「7 61（1）」（面積42.31平方公尺）、「761（2）」（面積7. 24平方公尺）所示。　3.系爭房屋之一樓後方房間（即雲林縣斗六地政事務所113年6 月20日複丈成果圖所示「761（2）」面積7.24平方公尺與「 765（2 ）」面積13.08 平方公尺部分，下稱系爭廚房）為張見興於99至100年間出資興建。　4.系爭房屋不含系爭廚房部分（下稱系爭主建物），為訴外人張敬安於66年建造，未辦理保存登記。　5.系爭主建物之事實上處分權於89年1月12日由訴外人張敬安贈與訴外人張見興；訴外人張敬安於89年1月26日死亡。　6.訴外人張見興於102年12月4日死亡，被吿3人為訴外人張見興之繼承人，且未拋棄繼承。　7.雲林縣○○市○○段000地號土地（重測前地號為雲林縣○○市○○○ 段○○○○段00000地號）於66年1月28日由訴外人張敬安取得應有部分全部之所有權，於89年5月22日由原告以「分割繼承」為原因登記取得應有部分全部之所有權。　㈡原告先位請求被告拆除系爭房屋占用系爭土地部分以及給付相當於租金之不當得利，備位請求被告給付系爭房屋占用系爭土地之租金，均遭被告以前詞置辯，是本件爭點應為：㈠原告先位請求被告拆除系爭房屋占用系爭土地部分以及給付相當於租金之不當得利，是否有理由？㈡如原告先位請求無理由，其備位請求被告應給付原告系爭房屋占用系爭土地之地租及遲延利息，有無理由？說明如下。　㈢原告先位之訴部分　⒈拆除系爭主建物部分　　按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限内，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1 項定有明文。次按未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，性質上與實質之所有權無殊（最高法院102年度台上字第580號、107年度台上字第1797號判決意旨參照）。經查，本件系爭土地上之系爭房屋，其中系爭主建物部分，為訴外人張敬安於66年出資興建，又系爭土地斯時為張敬安所有，為兩造所不爭執（見不爭執事項⒋、⒎），是原土地所有權人張敬安為系爭主建物之所有權人，係屬土地及房屋同屬一人之情形，嗣於89年1月12 日由被告之被繼承人張見興受贈取得系爭主建物，再由被告於102年12月4日繼承取得系爭主建物之事實上處分權，原告則於89年5月22日取得系爭土地之所有權，則依據上開法條規定，被告在系爭土地上具事實上處分權之系爭主建物，推定在房屋得使用期限内，有租賃關係。則系爭主建物有占有系爭土地之正當權源，則原告請求上訴人拆除系爭主建物，即屬無據。　⒉拆除系爭廚房部分　　次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件（最高法院 102年度台上字第1508號民事判決意旨參照）。又房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除（最高法院 87年度台上字第138號判決意旨參照）。經查，系爭廚房占用系爭土地範圍如附圖所示「761（2）」（面積7.24平方公尺）所示，被告雖辯稱此部分不具使用上、構造上獨立性，為系爭主建物所有權範圍所及，故同有民法第425條之1適用，具法定租賃關係等語。然查，系爭廚房並非系爭土地原所有權人張敬安建造，而係被告之被繼承人張見興於99至100 年間出資興建（見不爭執事項⒊），又系爭主建物係於89年1 月12日由張敬安移轉予張見興，再系爭土地則於89年5月22 日由原告繼承取得，故系爭廚房於系爭房屋或系爭土地讓與時尚未存在，依上開實務見解，無從成立民法第425條之1法定租賃關係。又被告辯稱興建系爭廚房時係經過原告同意，故原告亦同意系爭廚房占用系爭土地等語。然此為原告否認，陳稱：原告所有之北側房屋雖與系爭房屋同時在後方興建廚房，但原告係於102年張見興死亡後，經過鑑界始知系爭主建物與系爭廚房有占用系爭土地情事等語，又被告未就此有利於己之事項舉證以實其說，是其並未能舉證證明有何其他占有土地之正當權源，再系爭廚房為張見興出資興建，被告為張見興之繼承人且未拋棄繼承（見不爭執事項⒍），則被告為系爭廚房之事實上所有權人，原告請求被告拆除系爭廚房占用系爭土地部分，並將該部分土地返還原告，即屬有據。　⒊不當得利部分　⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。而上開法條規定依同法第105條所定，於租用基地建築房屋之情形亦準用之。又所謂「申報總價年息10%為限」，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定。　⑵查系爭土地為原告所有，而被告以系爭廚房無權占用系爭土地之事實，業如前述，故被告系爭廚房無權占用系爭土地部分，即屬無法律之原因而受有相當於租金之利益，則原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之利益，自屬有據。又系爭土地於107年至113年之申報地價均為每平方公尺1,280元，此有斗六地政113年10月25日斗地二字第1130 008229號函檢附之系爭土地公務用謄本在卷可參（見本院卷第143至145頁)。參以系爭土地係位於雲林縣斗六市，該地附近有超商、加油站、飲料店等，此有地籍圖、google地圖、街景及本院勘驗筆錄可憑（見本院卷第17頁、第23至27頁、第84頁），足認系爭土地附近交通、生活機能尚屬便利，故衡諸系爭廚房占用系爭土地之坐落位置、工商業繁榮程度，被告就系爭土地之使用情形及所受利益等因素，認以申報地價7%計算相當於租金之不當得利，尚屬合理。依此計算，原告得請求被告各給付自起訴日即113年2月1日（見本院卷第7頁起訴狀上本院收文章）回推5年之不當得利應為1,081 元(計算式：占用面積7.24平方公尺×申報地價1,280元×年息 7%×5年÷3＝1,081元)；暨自起訴翌日即113年2月2日起至交還占用土地之日止，按月應給付原告54元(計算式：占用面積7 .24平方公尺×申報地價1,280元×年息7%×1/12÷3＝18元，元以下四捨五入)；逾此範圍之請求，則屬無據。　⑶本件原告雖請求被告之系爭主建物無權占用系爭土地所獲得相當於租金之不當得利，然而，系爭主建物占用系爭土地為合法占有，業經本院認定如前，自無不當得利可言，故原告此部分之請求，亦屬無據，應予駁回。　⑷本件請求自起訴之日回溯5年之不當得利部分，原告係於113 年10月24日當庭變更請求金額（見本院卷149頁），是經原告當庭催告後，併請求被告給付自113年10月25起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，依民法第229條第2項、第23 3條第1項前段及第203條規定，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據。　㈣原告備位之訴部分　⒈被告有事實上處分權之系爭主建物，對原告所有之系爭土地有法定租賃關係存在，業經本院認定如前。又原告主張系爭土地之租金應以年息10%計算，被告則爭執過高等語，是兩造就系爭土地之租金數額未能達成協議，依前開規定，原告請求法院定本件就系爭主建物部分之租賃關係之租金，即屬有據。　⒉系爭土地之位置、申報地價，業經本院認定如前，故本院認為被告與原告依民法第425條之1第1項規定所成立之租賃關係，其租金應以系爭土地申報地價年息7%計算，較為妥適。系爭土地自108年度迄今之申報地價為每平方公尺1,280元，已如前述，又系爭主建物占用系爭土地之面積為42.31平方公尺，以年息7%計算，則被告自起訴翌日即113年2月2日起每月共應給付原告之租金核定為316元（計算式：42.31平方公尺×1,280元×年息7%×1/12＝316元【元以下四捨五入】），被告自起訴翌日即113年2月2日起每月各應給付之租金為105 元（計算式：316元÷3＝105元【元以下四捨五入】）；再原告得請求被告各給付自起訴日即113年2月1日回推5年之租金為6,318元(計算式：42.31平方公尺×申報地價1,280元×年息 7%×5年÷3＝6,318元【元以下四捨五入】)；逾此範圍之請求，則屬無據。　⒊原告於114年2月17日當庭追加備位之訴（見本院卷第178頁），是經原告當庭催告後，併請求被告給付自114年2月18日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，依民法第229條第2 項、第233條第1項前段及第203條規定，應予准許。　⒋末原告請求核定系爭廚房占用部分之租金，併請求被告給付租金部分，因系爭廚房並無民法第425條之1之適用，故此部分請求，應屬無據，併予駁回。四、綜上所述，原告先位之訴請求被告拆除系爭廚房占用系爭土地部分並返還土地，及請求該占用部分相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許，又其請求拆除系爭主建物占用系爭土地部分並返還土地，及請求該占用部分相當於租金之不當得利，則無理由，不應准許。又其備位之訴請求法院核定系爭主建物使用系爭土地之租金，並請求被告應給付原告自起訴之日回溯5年內之租金與法定利息，及被告應按月給付核定租金部分，均有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。爰判決如主文第1至8項所示。五、原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　斗六簡易庭　　　　法　官　楊謹瑜以上正本係依照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20 日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蕭亦倫《附圖》

2025-03-20

TLEV-113-六簡-201-20250320-1

訴

臺灣雲林地方法院

拆屋還地

臺灣雲林地方法院民事判決 113年度訴字第788號原告楊坤明被告陳金華訴訟代理人張溱庭上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國114年1月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠原告先母歐香民國103年3月2日死亡，遺留雲林縣○○鎮○街段0 00地號之共有土地（下稱系爭761地號土地），經本院112年度訴字第738號分割共有物事件通知，其繼承人於113年3月2 5日協議分割繼承登記為原告所有後，始發現系爭761地號土地遭被告自行搭建平房使用（下稱系爭建物)，占用雲林縣西螺地政事務所（下稱西螺地政）測繪112年11月23日土地複丈成果圖（收件日期文號：112年8月18日螺測地字第1143 00號，下稱附圖）所示編號A1部分面積79.80平方公尺土地，然被告建築房屋時未經共有人同意，嚴重損及全體共有人之權利。原告前雖有以參加人身份參加本院113年度訴字第1 66號拆屋還地事件訴訟(下稱前案，原告係輔助該案原告廖本生)，惟被告對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人「全體」之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有「自由使用收益」之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部「任意使用收益」，即屬「侵害他共有人之權利」。　㈡被告並無系爭761地號土地持分，有何權利占有系爭建物?是否有違反民法第818條、第820條?又按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依修正前民法第820 條第1項規定，應由共有人「全體」共同協議訂定之。又分管協議雖不以訂立書面為要件，明示或默示均無不可，然默示之意思表示，係指土地共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂有默示之意思表示。本件共有土地於60年4月間之共有人登記簿，為歐屋、歐慶海、歐火盛、歐紅、歐通山、歐炎、歐萬壽、歐清音、張得欽、張順安、張郡賢及鍾得祿等12人。共有人歐萬壽於27年12月14日死亡，由歐香於63年6月17日登記所有；共有人張郡賢於38年1月17日死亡，由張煥聰、張在勝於82 年7月20日辦理共同繼承；共有人歐慶海於30年3月27日死亡，由歐清雲、歐清雨、歐清通3人於82年8月3日辦理共同繼承；共有人歐屋於30年8月9日死亡，由歐清淡、蘇南章、蘇德榮、許振隆、簡周文於86年9月23日辦理共同繼承；共有人歐通山（廖茶配偶）於27年2月10日死亡，由蘇南章、蘇德榮、許振隆、簡周文等5人於87年8月13日辦理共同繼承；共有人歐紅於52年9月30日死亡，由蔡廖月香、歐清金於87 年11月30日辦理共同繼承。則上開死亡共有人之繼承人延至 82年至87年辦理繼承登記，絕對非為所謂以默示意思而為分管。爰依民法第821條、第767條規定，提起本件拆屋還地訴訟等語。　㈢並聲明：⒈被告應將系爭761地號土地上如附圖所示編號A1部分面積79.80平方公尺之系爭建物拆除，將占用土地返還原告及全體共有人所有。⒉願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠原告雖以其係系爭761地號土地之共有人，並以被告現所居住坐落系爭761地號土地如附圖A1所示系爭建物，未經原告及其他共有人同意，擅自無權占有興建使用，為維護原告及其他共有人所有權益，依民法第767條第1項、第821條規定提起本件訴訟。然系爭761地號土地共有人廖本生前已於113年 2月間以無權占有為由，訴請被告拆除系爭建物，將系爭761 地號土地返還前案原告廖本生及其他全體共有人，原告於前案亦已具狀聲明參加訴訟，擔任前案原告廖本生之參加人，經前案准為訴訟參加，並參與言詞辯論終結在案。而前案經審理判決後，前案判決書第15頁第26行至第16頁第6行已載明「「6.又本件起訴前，未曾有系爭土地之共有人曾經提告被告等人拆屋還地等情，為原告、參加人楊坤明及被告…、張溱庭所不爭執」，堪認原告之前手與被告對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，則系爭土地之原共有人間對於他共有人之使用、收益及各自占有特定位置之土地，應均有容忍肯認，且對於他共有人使用、收益各自占有之土地，亦未予干涉，縱未明示成立分管契約，應可認有默示成立分管協議，其分管狀態並具有公示性及公開性，各共有人及其繼受人均應受該分管協議之拘束。雖被告或有未依應有部分比例占有、使用之情事，仍非不得認有默示分管契約之存在。」，又前案判決書第16頁第25行至第17頁第2行亦明載：「原告(註：廖本生）應受前揭分管協議之拘束，則附圖所示之D、C、B、A2、A1建物占用系爭土地即有正當權源而非無權占有，被告…、陳金華（被告張溱庭同意陳金華占用被告張溱庭之分管範圍）就附圖所示之D、C、B、A2、A1建物占用系爭土地自非無法律上之原因，故原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告…、陳金華拆除附圖所示…、 A1建物，並返還各該占用部分土地予全體共有人，均屬無據，不應准許」等語。是系爭761地號土地早於日據時期起，原始共有人間因有血緣親族關係而共居於同一基地，縱無成立分管契約，應有默示分管協議存在，並經前案判決前案原告廖本生敗訴及確定在案。原告於參加前案訴訟後，對於該訴訟相關之事實與法律關係均有與前案原告廖本生共同進行攻擊防禦，揆諸前揭規定，自應與被參加人(即前案之原告廖本生）同受利益或不利益之拘束，依法自不得於後訴訟中再行主張前案裁判不當。　㈡被告家之祖先有跟其他人共有這一塊土地，祖先那時候就豬舍的位置有分管，因之前是有分管，故非無權占有。又被告業已80歲高齡，身患三高並行動不便，有中度身心障礙證明可證，自嫁與被告之夫張在勝即居住於現址，而被告之夫張在勝與其母親歐巧自日據時期即世居於系爭761地號土地現址，為歐家祖厝，所有共有人間均係源於共同之祖先，彼此間有兄弟姊妹之血緣關係，系爭761地號土地祖厝分管位所亦已歷時百年之久，為親族繼承人及周邊鄰里間所公開、公示、並明知之事實。前案判決中已確認被告對所居住之系爭建物有事實上處分權，並係有權占有。原告為前案參加訴訟人卻置前案判決已確認之事實於不顧，再另為起訴，令人不堪其擾。　㈢綜上所述，原告既於前案對被告拆屋還地訴訟提出參加訴訟，而前案已受敗訴判決並確定在案。原告身為前案之參加訴訟人，自應與前案原告廖本生同受拘束。是原告另行起訴，再次對被告請求拆屋還地，實無理由可言，應予駁回。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事實：(本院訴字卷第286頁至第287頁) 　㈠系爭761地號土地上有如附圖所示之系爭建物坐落，系爭建物為磚造瓦混鐵皮頂建築（住家），占用系爭土地面積為79.8 0平方公尺。　㈡系爭建物為被告有全部事實上處分權。　㈢被告之女張溱庭於105年3月16日因分割繼承取得其父張在勝就系爭761地號土地之應有部分36分之3。　㈣原告為系爭761地號土地之共有人，因分割繼承取得系爭761 土地之應有部分12分之1，其後又於113年12月25日經本院核發不動產權利移轉證書，取得被告之女張溱庭所有應有部分之191分之60，合計2292分之251。被告之女張溱庭目前已無應有部分。　㈤原告前就前案請求拆屋還地事件，擔任輔助前案原告廖本生之參加人。　　四、本件兩造之爭點厥為：本件是否有所稱默示分管協議存在? 被告目前是否為無權占有?原告請求被告將系爭建物拆除，並返還所占用之土地予原告及全體共有人，是否有理由？五、本院之判斷：　㈠系爭761地號土地應認有默示分管協議，原告並應受其拘束：　⒈按關於民事訴訟舉證責任之分配，受訴法院於具體個案決定是否適用民事訴訟法第277條但書，依其情形顯失公平之規定，以轉換舉證責任或降低證明度時，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度，進而為事實之認定並予判決，以符上揭但書規定之旨趣，實現裁判公正之目的。尤以年代已久且人事皆非之遠年舊事，每難查考，舉證甚為困難。苟當事人之一造所提出之相關證據，本於經驗法則及降低後之證明度，可推知與事實相符者，應認其已盡舉證之責。又共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。再所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示(最高法院112 年度台上字第656號判決意旨參照)。又共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於明知或可得而知之受讓人仍繼續存在(最高法院112年度台上字第2542號判決亦同此旨) 。　　　⒉經查，雲林縣○○鎮○○段000地號土地係於35年間辦竣土地總登記，並於53年間分割出雲林縣○○鎮○○段000○0○000○0地號土地，嗣於96年辦竣地籍圖重測，雲林縣○○鎮○○段000地號土地重測後為系爭761地號土地，雲林縣○○鎮○○段000○0地號土地重測後為雲林縣○○鎮○街段000地號土地，雲林縣○○鎮○○段 000○0地號土地重測後為雲林縣○○鎮○街段000地號土地，系爭761地號土地與雲林縣○○鎮○街段000○000地號土地於53年以前實係同一筆土地等情，有西螺地政113年7月9日雲西地二字第1130002639號函在卷可稽(前案卷一第409頁至第410 頁），是認定共有人之前手間有無默示分管協議存在，並不能僅依系爭761地號土地目前使用情形為判斷，而須將系爭7 61地號土地與雲林縣○○鎮○街段000○000地號等3筆土地一併檢視有無各自占有管領之部分，並互相容忍以為斷，先予敘明。　⒊稽諸系爭761地號土地於明治年間即存在共有之狀態(原為茄苳段237號)，被告之夫張在勝之父張得欽之持分應係於明治 16年間自歐氏巧處承繼取得，該土地於36年之共有人連名簿所載原共有人分別為歐屋、歐慶海、歐火盛、歐紅、歐通山、歐炎、歐萬壽、歐清音、張得欽、張順安、張郡賢等人，斯時所有權人地址並均登記為「西螺鎮茄冬237號」；而原告之母歐香係於27年12月14日以繼承為原因承繼其父歐萬壽之持分，並於63年6月17日完成登記；另被告之夫張在勝以8 0年12月31日有分割繼承之原因，與張煥聰於81年8月14日就渠等取得張得欽之持分完成登記，被告之夫張在勝又續以38 年1月17日有分割繼承之原因，與張煥聰於82年7月20日就取得張郡賢之持分完成登記；被告之夫張在勝續另以82年6月3 0日有買賣之原因，與張煥聰於82年9月3日就取得林瑞煌之持分完成登記；復可見歐屋、歐慶海、歐火盛、歐紅、歐通山、歐炎、歐清音等人之前揭應有部分後因分割繼承、再轉繼承、贈與、出售等原因逐步移轉；而後手鍾興旺、鍾興泉、鍾進宜、鍾進瑞、歐武郎、張溱庭、張昆財、張芳賓登記於系爭761地號及雲林縣○○鎮○街段000地號土地登記謄本上之住址亦分別為「雲林縣○○鎮○○路00巷00號」、「雲林縣○○ 鎮○○路00巷00○0號」、「雲林縣○○鎮○○路00巷00號」，上情有西螺地政113年6月3日雲西地一字第1130002097號函暨所附光復初期土地舊簿、共有人連名簿及電子處理前人工登記簿謄本(前案卷一第293頁至第337頁)、系爭761地號及雲林縣○○鎮○街段000地號土地之土地建物查詢資料及異動索引( 前案卷一第361頁至第406頁)、前案卷附之繼承系統表、戶籍謄本、土地異動情形表附卷可憑(前案卷二第17頁至第73 頁)，顯見系爭761地號土地產生共有之年代咸亙久遠，當時初始之土地原共有人均已死亡，並經歷多次繼承、再轉繼承或轉讓，其後仍有部分承繼之共有人址設該處，原告及被告之夫張在勝之應有部分亦均承繼自於初始共有人歐萬壽、張得欽。參以納稅義務人為鍾得祿之「雲林縣○○鎮○○路00巷00 號」建物稅籍資料(稅籍編號：00000000000)；納稅義務人為鍾興泉之「雲林縣○○鎮○○路00巷00號」建物稅籍資料(稅籍編號00000000000)；納稅義務人為廖火旺之「雲林縣○○鎮 ○○路00巷00號」建物稅籍資料(稅籍編號00000000000)；納稅義務人為張得欽(即被告之夫之父)之「雲林縣○○鎮○○路00 巷00號」建物稅籍資料(稅籍編號00000000000)，均有自75 年7月起課房屋稅，此有上開建物之稅籍證明書在卷可考(前案卷一第147頁、第219頁，前案卷二第7頁至第10頁、第159 頁)；佐以原告於前案亦自陳：「(楊坤明761地號土地持分是承繼自歐香，歐香繼承自歐萬壽?)是的。」、「(歐香之前住在歐三郎D建物的位置)是的，我小時候出生地也是該處，當時茅草屋與現在的磚造建築不同。」(前案卷二第355頁 )，可見系爭761地號土地至遲於75年間已有諸多建物存在，原告之母歐香先前亦有占用附圖編號D之位置居住生活。又被告之夫張在勝之父張得欽於過世前亦早於茶姑廟旁之位置設有建物及地上物，此亦有前案卷所附張得欽站於住宅前及開闢道路前後茶姑廟旁所設住宅之照片可證(前案卷二第125 頁至第129頁)。徵以前案起訴之前，未曾有系爭761地號土地之共有人提告被告及前案其他被告拆屋還地等情，此節為本件原告、前案原告廖本生、前案被告歐三郎、鍾興泉、鍾俊彰、張溱庭等人於前案所不爭執（前案卷一第193頁至第1 94頁），原告於前案並明確陳稱：「(既然歐香不同意在被告等人在系爭761地號土地興建房屋，則歐香有無提起訴訟請求拆屋還地?)沒有。」、「(歐香生前有無向被告等人主張房子要拆過?)沒有。」（前案卷一第193頁至第194頁），可見先前共有人間對於各自占有特定位置之土地，互不干涉，應已有所容任。勾稽上開各情可知，系爭761地號土地之原共有人早於36年以前即係以共有人地位，居住在系爭761 地號土地上，且後續仍有承繼系爭761地號土地應有部分之人址設該處，被告之夫張在勝並可追溯承繼其父張得欽之應有部分，而原告之母歐香亦係承繼自其父歐萬壽之持分，張得欽於過世前不僅已有起造具有稅籍之建物，且先前與歐香在共有土地附圖A1、D處各自生活，並未興訟要求對方不得在該處使用，且原告之母歐香亦早於21年11月19日即已出生，直至103年3月2日始死亡，有歐香之戶籍謄本可證(前案卷二第153頁)，對於張得欽管領使用特定部分，自無法諉為不知，堪認原告之前手與張得欽對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地部分，未予干涉，已歷有年所，應可認有默示成立分管協議，其分管狀態並具有公示性及公開性，各共有人及其繼受人均應受該分管協議之拘束，縱其中或有未依應有部分比例占有、使用之情事，惟仍非不得認有默示分管協議之存在，原告既係承受原共有人歐香之應有部分，對於之前各共有人實際占用之情形，應已可得知悉，自應受其拘束。又系爭建物既與張得欽先前管領使用之位置大致相符，縱有整修或重新改建之情形，亦可認係先前徵得其他共有人默示同意所興建，非屬無權占用。　⒋原告雖又主張系爭761地號土地之原共有人歐屋於30年8月9日死亡、歐慶海於30年3月27日死亡、歐紅於52年9月30日死亡、歐通山於27年2月10日死亡、張郡賢於38年1月17日死亡，其等之繼承人均係於82年至87年間始辦理繼承登記，絕非為所謂默示意思。然繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上之一切權利義務，繼承登記僅係辦理所有權移轉前所須確實登載之行政事項，是否辦理繼承登記本身並不影響所有權已由繼承人承受之事實，此觀民法第1148條第1項自明。又原告之母歐香亦早於21年11月19日即已出生，並於27年12月 14日發生繼承之登記原因，取得其父歐萬壽之應有部分，嗣於63年6月17日辦理繼承登記，然於103年3月2日過世前並未對張得欽、張在勝興訟，其他共有人亦同，已如前述，而年代已久且人事皆非之陳年舊事，後代繼承人本不易查考，自得適度減輕被告之舉證責任，業已說明如前。矧以被告之夫張在勝之父張得欽係於民前5年已出生，於80年12月始死亡，此有張得欽之手抄戶籍謄本在卷可按(前案卷一第207頁) ，觀諸前案卷附照片，於張得欽尚生存時，茶姑廟旁已見存有由張得欽使用之建物及地上物存在，道路開闢後，茶姑廟旁之建物則僅剩牆面白色之建物一棟，並可見張在勝騎機車之身影，可推得張在勝其後應住於該牆面白色之建物，此有前案卷附張得欽站於其宅前、道路開闢前後茶姑廟旁建物存在情形之照片可資佐證(前案卷二第125頁至第129頁)，於此應可認茶姑廟旁之土地有由張得欽在該位置占用管理已久之事實存在，即便茶姑廟旁土地之建物之後有由張在勝或其後代在該處為整修或重新改建之情形，亦應不影響先前原共有人間各自劃分土地使用範圍、相互容忍之默示協議。　㈡系爭建物應認與系爭761地號土地之共有人有推定租賃關係存在：　⒈按民法第425條之1規定：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有「租賃關係」，其期限不受第449條第1項規定之限制，立法目的在於使房屋不因土地物權嗣後變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，並兼顧受讓人利益，該條文所謂「土地及房屋同屬一人」應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。又未辦保存登記之房屋，無法辦理所有權移轉登記，上開條文所謂「所有權讓與」，自應包括受讓建物事實上處分權之情形，以貫徹法律就優先購買權重在使基地及其上之房屋合歸一人所有及實務上對違章建築賦與事實上處分權之內涵，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人「默許」房屋承買人繼續使用土地(最高法院107年度台上字第1938號判決意旨參照)。　⒉查如附圖A1所示之系爭建物，因系爭761地號土地之共有人間有存在默示分管協議，可認係徵得共有人先前默示同意所興建，並非無權占有，已如前述，而系爭建物及系爭761地號土地原屬共有人張在勝所有，於共有人張在勝去世後，張在勝於系爭761地號土地之應有部分因分割繼承歸由張在勝之女張溱庭(原名：張芳飴)取得，此有系爭761地號土地之異動索引查詢資料在卷可考(前案卷一第386頁)，張在勝之妻即被告則就系爭建物分割繼承取得全部事實上處分權，此為被告及張溱庭於前案中所不爭執(前案卷二第367頁)，亦為兩造於本件審理時所不爭執(本院訴字卷第286頁至第287頁) ，此際即生系爭建物之事實上處分權人即被告並非系爭761 地號土地之共有人，系爭建物能否認對系爭761地號土地仍存有合法占有權源之問題。惟揆諸前揭說明，系爭建物先前既係由共有人之一在默示分管協議使用範圍，取得其他共有人之默示同意所興建，系爭建物之所有人及系爭761地號土地之共有人亦曾同為共有人張在勝，縱其後因張在勝之繼承人有為分割繼承等處分行為，將系爭建物之事實上處分權單獨讓與被告，並將系爭761地號土地應有部分轉讓予其他繼承人，肇致土地及房屋分別讓與相異之人，產生被告並無系爭761地號土地應有部分之情形，然因房屋性質上不能與土地使用權分離存在，為使房屋不因土地物權嗣後變動而受影響，因系爭建物係在先前默示分管協議使用範圍，取得其他共有人之默示同意所興建，仍宜推認土地共有人默許取得系爭建物事實上處分權之被告繼續使用系爭土地，解釋上並有民法第425條之1規定之適用，而成立法定基地租賃關係，縱系爭761地號土地其後有再因拍賣等原因，導致共有人間之應有部分又再度更易，甚至有原起造之共有人已無任何應有部分之情形，因分管狀態具有公示性，該法定租賃關係亦不受影響，遑論該土地應有部分之拍定人為其他共有人而行使優先承買權之情形，因拍定人已知悉土地之利用情況，仍決意出價購買，更應受前揭法定租賃關係之拘束。是原告雖主張被告並無系爭761地號土地之應有部分，可能有違民法第8 18條、第820條第1項規定，且被告之女張溱庭就系爭土地之應有部分其後已被拍賣，並由原告拍定取得，系爭建物已無權占用系爭761地號土地等語，據此訴請被告拆屋還地，揆諸前揭說明，並非可採。六、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆除附圖所示編號A1之系爭建物，並返還該占用部分土地予全體共有人，並無理由，不應准許。又原告既受敗訴判決，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　李承桓以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖千慧

2025-03-14

ULDV-113-訴-788-20250314-1

重上更一

臺灣高等法院高雄分院

返還土地等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 112年度重上更一字第20號上訴人鄒佳發訴訟代理人周振宇律師被上訴人丞彥建設股份有限公司法定代理人李銘彥訴訟代理人許泓琮律師曾昱瑄律師上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國111年4 月14日臺灣橋頭地方法院109年度訴字第703號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。第一項情形，第三人未參加或承當訴訟者，當事人得為訴訟之告知；當事人未為訴訟之告知者，法院知悉訴訟標的有移轉時，應即以書面將訴訟繫屬之事實通知第三人。當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人。訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人。民事訴訟法第254條第1項、第4項、第65條第1項、第67條之1條第1 項分別定有明文。查被上訴人原所有之高雄市○○區○○段0○段 000地號土地（下稱系爭土地)於民國110年12月、112年7月間陸續辦理分割，將原審判決附圖（下稱附圖）所示F1、F2 建物（下稱系爭建物）所坐落之基地分割為同段241-6地號土地（下稱241-6地號土地），241-6地號土地所有權並陸續移轉登記至訴外人賀維滕、彭燦蓮名下，有土地建物查詢資料、地籍圖、異動索引查詢資料可憑（本院卷一第79-103、 181-182、373-375頁）。本院依職權及聲請陸續對賀維滕、彭燦蓮告知訴訟（本院卷一第133-135、369-376之1頁），惟其等受告知後，均未聲明承當訴訟，依據上開規定，被上訴人仍為本件適格當事人，不受系爭土地所有權移轉所影響，先此敘明。二、被上訴人主張：伊為系爭土地所有權人，上訴人就系爭建物有事實上處分權，占用伊所有系爭土地，而無正當權源，應予拆除。爰依民法第767條第1項規定，求為命上訴人拆除系爭建物，並騰空返還該占用土地予伊之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。三、上訴人則以：系爭土地為鄒姓家族成員繼承之共有土地，各房依默示分管協議而各管領使用占有土地，依民法第425條之1規定，在建物得使用期限內，伊有權使用系爭土地等語為辯。四、原審判決上訴人應拆除系爭建物，並將該部分土地騰空返還被上訴人。上訴人不服，提起上訴，經本院111年度重上字第70號（下稱前審）駁回其上訴，上訴人提起三審上訴，經最高法院112年度台上字第1170號判決第一次發回更審。上訴人上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行聲請均駁回。㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（未繫屬本院部分，不予贅述）。五、兩造不爭執事項：　㈠被上訴人原為系爭土地所有權人，系爭土地嗣分割為同段241 、241-1至6等7筆地號土地。　㈡上訴人為系爭建物事實上處分權人，系爭建物目前坐落同段2 41-6地號土地，該地目前登記所有權人為彭燦蓮。六、本院論斷：　㈠上訴人於原審110年8月13日現場履勘時自承為F1、F2事實上處分權人，高雄市政府地政局楠梓地政事務所據現場勘驗結果繪製複丈成果圖，上訴人依此提出答辯四狀自行標示系爭土地東北角含F1、F2建物在內之部分土地為其分管範圍，並於承審法官面前就「鄒佳發為F1、F2建物之事實上處分權人」乙節表示無意見，原審依此將之列為不爭執事項之一，上訴人再於前審審理中表示援用原審判決所列之不爭執事項，有勘驗筆錄、照片、複丈成果圖、答辯四狀暨附圖、言詞辯論及準備程序筆錄可參（訴字卷一第341、353至363、399頁、卷二第95至99頁、第238頁、前審卷第120頁），依民事訴訟法第279條第1項規定，應認就「鄒佳發為F1、F2建物之事實上處分權人」之事實已有所自認。上訴人嗣於本院審理中辯稱其並未修繕F2北棟建物，復事爭執F2北棟建物非其所有云云（本院卷一第349頁），然上訴人是否修繕F2北棟建物，涉及個人財力、建物利用率之考量，與其是否為該建物之事實上處分權人並無必然關連，而迄至本件言詞辯論終結時止，上訴人並未提出積極證據證明上開自認與事實不符，被上訴人亦未同意其撤銷自認，自仍應認上訴人為F1、F2建物即系爭建物之事實上處分權人，自無依上訴人請求再送內政部國土測繪中心重新測量F2南、北棟建物範圍之必要（本院卷一第363頁），合先指明。　㈡上訴人辯稱鄒氏先袓就系爭土地之使用早成立分管協議，其憑各房默示分管契約有權使用管領之土地，依民法第425條之1規定，於被上訴人買受系爭土地後，仍有使用土地之權云云，為被上訴人所否認，是其自應就分管契約存在之有利事實負舉證責任。查：　⒈按共有物之分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，應由共有人全體共同協議訂定之。而共有物分管契約，雖不以訂立書面為要件，亦不以共有人明示之意思表示為限，惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示，且若權利人對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用。　⒉上訴人固提出繼承系統簡表及分管範圍區域圖為證（訴字卷一第247頁、卷二第99頁），稱鄒氏先袓分四房，其父祖輩或曾祖父輩依房份各自占有、使用系爭土地之一部，現各繼承人間亦依被繼承人之指示，各分就繼承土地特定區域使用、收益，持續至今，互不干涉，並無任何紛爭產生，自有分管協議存在云云。惟其所述僅涉或敘述其先祖等占有使用之情形，尚無從據此認定有分管協議存在。且上訴人無法說明所謂鄒氏四房究係由何代、何時起分為四房並為分管之協議；依其提出之繼承系統簡表所載，其先祖及次代之大房、二房均不詳，三代之二房亦為不詳，四代之四房子孫則均無可考，多有缺漏不明之處；所指三代之「居福、居成、居萬、添、明和、明吉、旺賽、旺癸、旺根」等三房，與36年土地總登記所載之系爭土地共有人即「進來、明和、明吉、居福、枝成、居萬、石發、戊己、水玉、水沬、水源、枝成」等（前審卷第259至263頁）亦有出入；甚且原審原告鄒志成之父為鄒國雄（訴字卷二第241頁身分證參照），並非該表所載之鄒能豐，自難認上訴人自行粗略製作之繼承系統簡表與事實相合。　⒊上訴人所謂之分管區域圖（訴字卷二第99頁）為其自行繪製提出，其上大多地上物已拆除不存，與現今履勘之情況已大不相同，所謂大房至四房占用區域，是否如其所述，並未可知。且依證人即上訴人之子鄒宗宏手繪之分管圖示（本院卷一第127頁），二房係分管D2、E建物北側即系爭土地西北角空地，大房則分管上揭二房分管部分之南邊包含D1、D2、C 、E建物在內之土地，二房分管比例明顯小於大房，此與證人即上訴人指稱之四房鄒信男配偶鄒王姿櫻所證述：D1是大房，D2是二房，每一房大概使用7、80坪等語（本院卷一第1 12頁），並不相符，則所謂分管乙說是否屬實，已有可疑。　　⒋所謂大房後人之證人鄒明龍證稱：聽父親說土地以前就已經分好誰是哪個位置了，房屋就依照當時分配的方式去興建，沒聽過共有人或親戚不同意這樣的方法等語（前審卷第324 至326頁），惟其同亦證陳：我父親沒說什麼時候開始分的，最近才知有幾房，這四房怎麼占的我不清楚，上面的房屋「應該」是依照當時分配的方式去興建，我沒聽其他人說過怎麼分的等語，則其父既不知自何時起、何人如何分占，證人亦不知四房各自占用區域、是否符於分配方式使用，自難依此遽認系爭土地之原共有人已有如分管區域圖所示之默示分管協議。　⒌證人鄒王姿櫻雖證稱：我住上訴人隔壁，結婚嫁過來時他們就住哪裡，如果面對公廳（即附圖B建物），左邊是大房、二房在使用，右邊是三房、四房使用，公廳大門對出來的土地是四房祭祀使用的，大家都有按照分的方式去使用土地跟興建房屋，沒有人反對這樣的分法等語（本院卷一第111至1 16頁），然其亦證稱：我們也不知道從哪個祖先開始算四房，D1是大房，D2是二房，C、E我不知道誰用。「土地大家一起使用，沒有特別說哪一房使用」，我是聽鄒信男說我們家分在這裡，是祖先分的，每一房大概使用7、80坪，我沒辦法指出使用界線，也沒辦法確認我結婚之前這樣使用多久，我知道使用範圍是因為房子都蓋好了，他們就是這樣用等語，則證人純係依鄒信男轉述及土地上現有建物之使用狀況，判斷各房使用區域，並無法指出使用界線，其所述分管位置、面積並與證人鄒宗宏所述有所落差，已如前述，其稱言「土地大家一起使用，沒有特別說哪一房使用」等語更與所稱之分房管理矛盾，是其證詞自無法採為有利於上訴人之認定。　⒍證人鄒宗宏證稱：我是聽老人家、父親他們說很久以前，有四個兄弟開始分房的時候就開始分了，使用範圍是父親他們老人家跟我講的，各房會住在他們分配那區，長輩也會說那是第幾房，所以大概知道那個區域是他們的，大家蓋房子也都是依照分區使用，沒有共有人反對等語（本院卷一第117 至120頁），然證人鄒宗宏為上訴人之子，份屬至親，證詞原難辭偏頗之疑，且其所謂分管之訊息主要亦係來自上訴人之說法，自亦難採信為有利於上訴人之認定。　⒎再者，分管契約必須係全體共有人協議所作成，若僅有少數共有人占用系爭土地興建房屋，縱其他共有人長期未對此提出異議，至多亦僅係單純之沈默，上訴人並未提出當時之共有人有何舉動或其他情事，足以間接推知其間已有默示分管之相關證據，自難僅以數人現在之占有狀況而謂系爭土地原共有人間已有默示分管協議存在。　⒏綜上，上訴人既未證明系爭土地之原共有人就其等占有區域存有默示分管協議，更未舉證系爭建物建造時已得當時之全體共有人同意，自難認系爭建物就其所占用之土地為有權占有。系爭建物既無正當權源使用系爭土地，其土地所有權人本得訴請拆屋還地，此並非民法第425條之1所欲保護之「有既得使用權」房屋，而上訴人無權占用系爭土地之狀態於該地共有人依土地法第34條之1規定將土地出售予被上訴人時既未改變，其主張得適用民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係而有權占用系爭建物坐落之土地，自屬無據。　㈢況縱認系爭土地原共有人間有默示分管協議存在，上訴人得主張民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係。惟：　⒈土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，為民法第425條之1第1 項所明定。其租賃期限，應解為至房屋不堪使用時為止。至是否不堪使用，應以承租當時所建房屋，是否得為通常使用判斷之。倘未經出租人同意而改造或更新建築結構，不當延長房屋使用期限，加重出租人負擔，當非立法本旨所許（最高法院106年度台上字第1646號判決意旨參照）。　⒉系爭建物為未辦理保存登記之建物，為紅磚屋瓦屋頂之磚造結構，此經高雄市土木技師公會現場勘查並製有000-000號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）可憑（系爭鑑定報告第9 頁）；另因上訴人無法明確說明系爭建物門牌號碼，依高雄市稅捐稽徵處楠梓分處檢送系爭土地上房屋設籍之資料，最早設立稅籍者為40年，最晚則為59年（本院卷一第299至307 頁）；參以證人鄒宗宏證稱該屋在其出生前（55年）即已興建完成（本院卷一第119頁），則系爭建物應屬55年以前之建物之事實，應可認定。而磚造、加強磚造建物之耐用年數分別為46年、52年（參系爭鑑定報告附件十三），本件於10 9年間起訴時，系爭建物早已逾耐用年數。　⒊上訴人雖稱其有就系爭建物進行修繕，然是否不堪使用，應以分管當時所建房屋，是否得為通常使用判斷之，已如前述，是上訴人事後有無修繕，原不影響應就系爭建物原始屋況進行使用狀況之判斷。且上訴人稱其修繕情況為：F1於108 年間以鋼鐵加強結構及鐵製隔浪板重新鋪設，室內裝修翻新浴室磁磚、衛浴設備（含水電）；F2南棟於多年前拆除重建（年份不可考），並於108年度以鋼鐵加強結構及鐵製隔浪板重新鋪設，室內裝修翻新浴室磁磚、衛浴設備（含水電）；F2北棟於多年前以紅磚牆、木脊紅磚屋瓦翻修（年份不可考）。而此經高雄市土木技師公會鑑定結果認：F1及F2南棟屋頂均已舖設鐵製隔浪板（下稱鐵皮屋頂）包覆原有木脊紅磚屋瓦屋頂，惟該鐵皮屋頂之鋼結構係以膨脹螺絲固定於紅磚牆面，土埆造之牆面以立柱固定，此型式屬施加額外的載重於原結構牆體上，並無增加其結構強度或耐震能力之效，應稱「建築物功能整修（修繕）」而非「結構補強」，此外，額外載重施加於原有結構體上將造成地震力（水平方向）增加…F1左側房間三面牆體為「土埆」餘為「紅磚」，F2南棟均為「紅磚」，F1隔間牆中有一臺梁橫跨，其掃描顯示有鋼筋反應…惟該梁係以「橫跨於兩側紅磚牆」方式固定，其功能為支撐原木脊紅磚瓦屋頂用，以結構力學而言屬「滾支承」，不具抵抗側向力及彎矩功能…F2北棟屋頂已塌陷損毀，現已荒廢無住人…使用「內政部國土管理署-私有住宅建築物實施耐震能力評估系統（PSERCB）」中針對「磚構造」能力評估，分別採用62年2月以前及86年5月以前的規範，並假設F1為全「磚構造」（保守評估），系統分析結果皆為耐震能力尚有疑慮…建議不宜使用，或經結構補強且評估耐震無疑慮後，方可使用，有系爭鑑定報告可憑（系爭鑑定報告第 9-12頁）。是以，上訴人事後雖有就系爭建物進行修繕，然僅係進行功能性整修並非結構補強，其整修結果甚至額外載重施加於原有結構體上造成地震力（水平方向）增加，反而增加建物之不穩定性及危險性，是被上訴人主張系爭建物已逾耐用年數而不堪使用等語，信非無據。　⒋上訴人另指陳系爭鑑定報告低估系爭建物耐震能力，且現場並無單片磚牆牆身長度大於10公尺，與面外因子要求之標準相當，鑑定人卻為不合格之判斷，有錯誤適用鑑定法則情事，並自行提出耐震評估表（本院卷二第15頁），主張系爭建物符合法定標準云云。然系爭鑑定報告已載明各項勘查、測量、檢測、評估過程、數據及判斷內容；鑑定技師陳奕融亦到院詳細說明其鑑定過程、評估方式（本院卷二第7至12頁），表示耐震評估系統係依據面外因子、形狀因子、現況因子、調整因子等數據計算耐震參數，且F1建物牆頂沒有梁，不符合面外因子第一項，就不會符合第二項（即單片磚牆牆身長度小於10公尺之檢核項目）等語，參以上訴人提出之耐震能力初步評估表面外因子第二項之說明註記「牆頂有過梁或剛性樓板束制者，可降低面外破壞的機會」，足見陳奕融上開陳述乃有其憑據。又陳奕融於庭後再提出含耐震設計係數定義、分析方法等資料之書面詳予說明評估方式，並表示其係以優於現況之條件作為參數評估，在建物參數最有利上訴人之條件下評估分數仍為耐震有疑慮，不宜使用等語（本院卷二第35至199頁），核其鑑定方式、內容並無明顯違反經驗、論理法則之處，乃合理、有據，應可採信。上訴人徒以現場並無單片磚牆牆身長度大於10公尺，符合面外因子第二項，指控鑑定人錯誤適用鑑定法規云云，並無可採。　⒌綜上，系爭建物已逾耐用年數而不堪使用，業經本院認定如前，是本件縱得適用民法第425條之1第1項規定，謂系爭土地所有人默許系爭建物繼續使用系爭土地，並在建物得使用期限內，有土地租賃關係存在，亦因系爭建物已達不堪使用之程度，該租賃關係應歸於消滅。上訴人所有之系爭建物於租賃關係消滅後繼續占有系爭土地，即成為無權占有。上訴人執前詞抗辯系爭建物有權占有系爭土地云云，亦屬無據。七、綜上所述，被上訴人依物上請求權之規定，請求上訴人拆除系爭建物返還所占用之土地，自屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又原審業依上訴人聲請為供擔保後免為假執行之宣告，即無必要重複依上訴人之聲請再准供擔保免為假執行之宣告，併此敘明。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　民事第六庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　郭宜芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李怡諄　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐彩芳以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。中　　華　　民　　國　 114　　年　　3　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳新貞　　　　　　　　　　　　　　　　　附註：民事訴訟法第466 條之1 ：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2025-03-12

KSHV-112-重上更一-20-20250312-2

重上

臺灣高等法院

拆屋還地等

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第321號上訴人楊仁宏訴訟代理人林君鴻律師上訴人郭淑賢訴訟代理人郭天賜被上訴人吳姿儀訴訟代理人陳聰明被上訴人郭建華上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國112年4 月7日臺灣新竹地方法院111年度重訴字第100號第一審判決提起上訴，被上訴人吳姿儀提起附帶上訴，本院於114年2月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文楊仁宏、郭淑賢之上訴、吳姿儀之附帶上訴均駁回。第二審（除減縮部分外）訴訟費用由楊仁宏、郭淑賢、吳姿儀各自負擔。原判決主文第二項減縮為：郭建華、郭淑賢、吳姿儀應自民國一一一年四月十五日起至如附圖所示建物得使用期限止，按月給付楊仁宏新臺幣肆仟陸佰玖拾壹元。　　事實及理由壹、程序事項：一、上訴人郭淑賢、被上訴人郭建華（下均逕稱其名）經合法通知，無正當理由未到場，經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人楊仁宏（下稱其名）之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第466條第1項、第255條第1項第3款定有明文。楊仁宏先位聲明：㈠郭淑賢、郭建華、被上訴人吳姿儀（下稱其名，並合稱郭淑賢等3人）應將坐落○○市○○段○○○地號土地（下稱系爭土地）上如新竹市地政事務所建物測量成果圖（下稱附圖）所示騎樓17.16平方公尺、第一層67.53平方公尺、雨遮12.55平方公尺之未辦保存登記門牌號碼○○市○○路○○○號建物（下稱系爭建物）拆除，並返還占用系爭土地部分（下稱系爭部分）予楊仁宏及其他全體共有人。㈡郭淑賢等3人應自民國111年4月15日起至返還系爭部分之日止，按月各給付楊仁宏新臺幣（下同）7120元。備位聲明：㈠核定郭淑賢等3人共有系爭建物，占有楊仁宏共有系爭部分，自111年4月15日起，每月租金為2萬2012元。㈡郭淑賢等3人應自111年4月15日起至系爭建物得使用期限止，按月給付楊仁宏前項租金。其中於本判決確定前已到期者，自判決確定翌日起；於本判決確定後始到期者，自各該次月1日起，均至清償日止，給付按年息5％計算利息之判決。並願供擔保請准宣告假執行（原審卷第234至235頁）。原審駁回楊仁宏先位之訴及假執行之聲請，並就備位之訴為楊仁宏一部勝、敗之判決，即核定郭淑賢等3人共有系爭建物占用楊仁宏共有系爭部分，自111年4月15日起，每月租金4691元，郭淑賢等3人應自111年4月15日起至系爭建物得使用期限止，按月給付楊仁宏4691元，其中於本判決確定前已到期者，自判決確定翌日起；於本判決確定後始到期者，自各該次月1日起，均至清償日止，給付年息5％計算之利息，並為准、免假執行之宣告。楊仁宏提起上訴後減縮備位聲明：㈠核定郭淑賢等3人共有系爭建物坐落楊仁宏共有系爭部分，自111年4月15日起，每月租金為2萬2012元。㈡郭淑賢等3人應自111年4月15日起至系爭建物得使用期限止，按月給付楊仁宏2萬2012元（本院卷第440頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許。　　　貳、實體部分：一、楊仁宏主張：伊為系爭土地之共有人（應有部分3分之1），郭淑賢等3人共有系爭建物無權占用系爭部分，應拆除系爭建物及返還系爭部分予伊及其他全體共有人，並自111年4月15日起至返還系爭部分之日止，按月各給付7120元相當租金之不當得利。如郭淑賢等3人與伊共有系爭部分，在系爭建物得使用期限成立法定租賃關係，應由法院核定每月租金2萬2012元等情。爰先位依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第179條規定，備位類推適用民法第425條之1規定，求為命：㈠原判決不利楊仁宏部分廢棄。㈡上開廢棄部分：先位聲明：1.郭淑賢等3人應將系爭建物拆除，並返還系爭部分予楊仁宏及其他全體共有人。2.郭淑賢等3人應自111年4月15日起至返還系爭部分之日止，按月各給付楊仁宏7120元。備位聲明：1.核定郭淑賢等3人共有系爭建物坐落楊仁宏共有系爭部分，自111年4月15日起，每月租金為2萬2012元。2.郭淑賢等3人應自111年4月15日起至系爭建物得使用期限止，按月給付楊仁宏2萬2012元租金之判決。並願供擔保請准宣告假執行。另答辯聲明：郭淑賢之上訴及吳姿儀之附帶上訴均駁回。二、郭淑賢等3人則以：　㈠郭淑賢則以：郭天賜原為系爭土地之共有人，因訴外人趙守文憑其對郭天賜之假債權，經原法院109年度司執字第22309 號強制執行（下稱第22309號執行事件）拍賣取得郭天賜所有系爭土地應有部分3分之1，再由何姓訴外人出資，由楊仁宏擔任人頭配合訴外人鴻漢資產管理顧問有限公司（下稱鴻漢公司）與趙守文為假買賣，始登記為系爭土地共有人，楊仁宏無從請求伊等拆屋還地、給付相當租金之不當得利或核定租金等語，資為抗辯。並上訴及答辯聲明：1.原判決不利郭淑賢部分廢棄。2.上開廢棄部分，楊仁宏在第一審備位之訴及假執行之聲請均駁回。3.楊仁宏之上訴駁回。　㈡吳姿儀則以：系爭土地及系爭建物原為訴外人郭天賜家族所有，趙守文於110年12月7日拍賣取得系爭土地所有權應有部分3分之1，於111年4月15日買賣移轉登記予楊仁宏，伊於11 0年11月11日經第22309號執行事件拍賣取得系爭建物3分之1 事實上處分權，伊等與楊仁宏共有系爭部分推定在系爭建物得使用期限內成立法定租賃關係，楊仁宏請求拆屋還地及不當得利為無理由。另因郭天賜持續占用系爭建物，伊未使用系爭建物，且核定租金數額過高等語，資為抗辯。並附帶上訴及答辯聲明：1.原判決不利吳姿儀部分廢棄。2.上開廢棄部分，楊仁宏在第一審備位之訴及假執行之聲請均駁回。3. 楊仁宏之上訴駁回。　㈢郭建華經合法送達，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。三、楊仁宏主張其為系爭土地之共有人，郭淑賢等3人應將無權占用系爭部分之系爭建物拆除，並返還系爭部分予楊仁宏及其他全體共有人，及給付相當租金之不當得利，或由法院核定郭淑賢等3人給付租金等情，為郭淑賢等3人所否認，並以前詞置辯。　㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文，在於保障社會經濟利益兼顧受讓人利益。是前手有民法第425條之1適用，俾免房屋遭受拆除損及社會經濟利益，則其後繼受房屋者，亦有利用該土地之必要，基於相同維護社會經濟需求，房屋其後繼受者亦有同受民法第425條之1之保護，該條規範目的性應為同一解釋（最高法院101年度台上字第1643號判決意旨參照）。再按民法第425條之1之立法目的在於使房屋不因土地物權嗣後變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，並兼顧受讓人利益，該條文所謂「土地及房屋同屬一人」應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」之情形在內（最高法院110年度台上字第1337號判決意旨參照）。另按未辦保存登記之房屋，無法辦理所有權移轉登記，上開條文所謂「所有權讓與」，自應包括受讓建物事實上處分權之情形，以貫徹實務上對違章建築賦與事實上處分權之內涵（最高法院107年度台上字第1938號判決意旨參照）。經查：　1.郭淑賢抗辯趙守文以其對郭天賜之假債權經第22309號執行事件拍賣取得郭天賜所有系爭土地所有權應有部分3分之1，再由何姓訴外人出資，由楊仁宏擔任人頭配合鴻漢公司與趙守文為假買賣及移轉登記取得系爭土地所有權應有部分3分之1，故楊仁宏非共有人云云，並舉系爭土地登記謄本、債權讓與通知暨限期優惠還款通知書、借據及臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）債權憑證、繼續執行紀錄表為證（本院卷第221至222、225至255、323至337頁）。惟上開通知書係訴外人得理資產管理有限公司（下稱得理公司）於113年5月 6日通知郭天賜關於新竹國際商業銀行股份有限公司（下稱新竹商銀）將其對郭天賜擔任借款債務人任慶森之連帶保證人所生保證債權輾轉於105年3月31日讓與鴻漢公司，於109 年11月27日讓與趙守文後，於113年5月6日再讓與得理公司之債權讓與通知及優惠還款方案；另任慶森向新竹商銀之借據及上開債權憑證、繼續執行紀錄表乃係新竹商銀持確定判決聲請強制執行任慶森、郭天賜後不足額，經臺北地院核發債權憑證等件，並未能證明楊仁宏為鴻漢公司之人頭與趙守文為假買賣，況楊仁宏既已登記取得系爭土地所有權應有部分3分之1，在未依法定程序塗銷該登記前，不容否認此項適法權利，郭淑賢執上詞抗辯楊仁宏非系爭土地共有人云云，自不可取。　　　2.再查，系爭土地及系爭建物原為郭洪玉英所有，郭洪玉英死亡後由郭淑賢、郭建華及郭天賜繼承為公同共有，並依臺灣新竹地方法院（下稱新竹地院）106年度訴字第161號分割遺產事件確定判決，由郭淑賢、郭建華、郭天賜分別共有（應有部分各為3分之1），趙守文於110年12月7日拍賣取得郭天賜原有系爭土地所有權應有部分3分之1，並於111年4月15日以買賣為原因移轉登記予楊仁宏，吳姿儀則於110年11月11 日拍賣取得郭天賜就系爭建物3分之1事實上處分權等情，有系爭建物及系爭土地拍賣公告、投標書、稅籍證明書、系爭土地登記謄本及異動索引及新竹地院判決可稽（原審卷第77 至83、89至95、134至139、157至167頁、本院卷第141至151 、323至327頁）。可見系爭土地及系爭建物原同屬郭淑賢、郭建華、郭天賜共有，嗣系爭土地共有人變更為郭淑賢、郭建華、趙守文，再變更為郭淑賢、郭建華、楊仁宏，系爭建物共有人變更為郭淑賢等3人，依首開說明意旨，郭淑賢等3 人與楊仁宏共有系爭部分推定在系爭建物得使用期限內成立法定租賃關係。是楊仁宏先位依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第179條規定，請求郭淑賢等3人將系爭建物拆除，並返還系爭部分予楊仁宏及其他全體共有人及給付相當租金之不當得利，自無可取。㈡次按租用基地建築房屋，其土地之租金，以不超過土地申報總價額年息10％為限，為土地法第97條第1項、第105條所明定。經查，楊仁宏於111年4月15日取得系爭土地所有權應有部分3分之1，類推適用民法第425條之1規定，郭淑賢等3人與楊仁宏共有系爭部分推定在系爭建物得使用期限內成立法定租賃關係，請求核定郭淑賢等3人自111年4月15日起給付租金，自屬可取。參以系爭建物為磚造1層樓建築，其建物主體67.53平方公尺、騎樓17.16平方公尺、雨遮12.55平方公尺，合計占用系爭部分面積97.24平方公尺等情，有第223 09號執行事件拍賣公告可稽（原審卷第79頁），並為兩造所不爭（本院卷第308頁）。衡諸系爭土地位於新竹市東區、道路沿線商家林立，附近有三民國中、國小、新竹女中等學校及巨城購物中心、公園、商店鄰立，交通發達且工商繁榮，生活機能便利，及111年1月間申報地價每平方公尺1萬736 6元等節，有Google地圖及街景圖、系爭土地登記謄本為憑（原審卷第49至51頁、本院卷第285至293、323至327頁），且系爭建物現供郭天賜居住使用，業如前述，楊仁宏亦未提出有供商業利用情形，則系爭建物占用系爭部分之地租，應以申報地價年息10％計算為每月1萬4072元為適當（計算式： 17,366元/㎡×97.24㎡×10％÷12個月＝14,072，元以下四捨五入，下同)，楊仁宏請求核定郭淑賢等3人共有系爭建物自111 年4月15日起至系爭建物得使用期限止，按月給付楊仁宏469 1元（計算式：14,072元÷3＝4691元）租金，為有理由。至楊仁宏主張系爭土地有高度商業價值，應以周遭土地每坪2245 元租金核定每月租金2萬2012元，及吳姿儀抗辯核定租金數額過高云云，均不可取。　　四、綜上所述，楊仁宏先位依民法第767條第1項前段、中段、第 821條、第179條規定，請求郭淑賢等3人應將系爭建物拆除，並返還系爭部分予楊仁宏及其他全體共有人，及自111年4 月15日起至返還前項土地之日止，按月各給付楊仁宏7120元，為無理由；備位類推適用民法第425條之1規定，請求核定郭淑賢等3人共有系爭建物占用系爭部分，自111年4月15日起，每月租金為4691元，及郭淑賢等3人應自111年4月15日起至系爭建物得使用期限止，按月給付楊仁宏4691元，為有理由，應予准許。原審（除減縮部分外）就上開應准許部分，核定每月租金及命郭淑賢等3人如數給付，另駁回楊仁宏其餘之訴，於法並無不合，楊仁宏、郭淑賢上訴及吳姿儀附帶上訴意旨指摘原判決對渠等各自不利部分為不當，求予廢棄改判，均為無理由，應予駁回。另楊仁宏減縮備位請求金額，爰由本院將原判決主文第2項關於命郭淑賢等3人給付金額減縮如本判決主文第4項所示。　　　五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。六、據上論結，本件楊仁宏、郭淑賢之上訴及吳姿儀之附帶上訴均為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114　年　　3　　月　　 11　　日　　　　　　　　　　民事第四庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　傅中樂　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃欣怡　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳彥君正本係照原本作成。郭建華、郭淑賢、吳姿儀不得上訴。楊仁宏如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官陳冠璇

2025-03-11

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