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遷讓房屋

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　 113年度屏訴字第1號原告邱舒婷被告鍾志謙追加被告楊芯蕙上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國114年3月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告鍾志謙應自門牌號碼為屏東縣○○市○○街00號房屋騰空遷讓返還原告。二、被告鍾志謙、追加被告楊芯蕙應連帶給付原告新臺幣（下同）80,000元，及被告鍾志謙自113年9月2日起、追加被告楊芯蕙自114年1月8日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告鍾志謙應自112年12月20日至被告鍾志謙將房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告16,000元。四、訴訟費用由被告鍾志謙、追加被告楊芯蕙連帶負擔1/5，餘由被告鍾志謙負擔。　　事實及理由一、本件被告鍾志謙、追加被告楊芯蕙未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：．．七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」此民事訴訟法第255條第1項第7款定有明文。本件原告起訴時僅以鍾志謙為被告，應受判決事項之聲明為：被告應將門牌號碼為屏東縣○○市○○街00號房屋騰空遷讓返還原告；被告應給付原告112,000元，加利息，並自112 年12月20日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告16,000元，加利息；原告願供擔保請准宣告假執行等語（見本院卷第9 頁），嗣於訴訟進行中追加被告楊芯蕙，並變更應受判決事項之聲明為：被告鍾志謙應自門牌號碼為屏東縣○○市○○街00 號房屋騰空遷讓返還原告；被告鍾志謙、追加被告楊芯蕙應連帶（原告漏載「連帶」）給付原告80,000元，及自113年8 月28日言詞辯論筆錄送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息；被告鍾志謙應自112年12月20日至被告鍾志謙將房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告16,000元等語（見本院卷第111、112頁），被告鍾志謙、追加被告楊芯蕙均並未到庭，自無礙於被告鍾志謙、追加被告楊芯蕙之防禦，且基於紛爭解決一次性原則，亦不妨礙訴訟之終結，則依上開規定，原告訴之追加、變更即屬合法，就此合先敘明。三、原告主張：緣原告與被告鍾志謙於107年12月11日簽訂房屋租賃契約，原告將門牌號碼為屏東縣○○市○○街00號房屋全部出租予被告鍾志謙，並由追加被告楊芯蕙擔任連帶保證人，租期自107年12月20日起至112年12月19日止，計5年，每月租金16,000元，押金32,000元，詎租期屆滿後，被告鍾志謙未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，爰依所有物返還請求權，請求被告鍾志謙返還系爭房屋；又被告鍾志謙尚積欠原告7 個月租金，扣除押金後尚欠租金80,000元（16,000元ㄨ7－32, 000元＝80,000元）未為給付，爰依上開租賃契約及連帶保證法律關係請求被告鍾志謙、追加被告楊芯蕙連帶給付租金80 ,000元；另被告鍾志謙自租期屆滿之翌日即112年12月20日起即無權占用原告所有系爭房屋，受有相當租金的利益，依不當得利請求被告鍾志謙至將系爭房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告16,000元等語。聲明：被告鍾志謙應自系爭房屋騰空遷讓返還原告；被告鍾志謙、追加被告楊芯蕙應連帶（原告漏載「連帶」）給付原告80,000元，及自113 年8月28日言詞辯論筆錄送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告鍾志謙應自112年12月20日至被告鍾志謙將房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告16,000 元。四、被告鍾志謙、追加被告楊芯蕙未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。五、得心證之理由：　㈠系爭房屋為原告所有乙節，有卷存土地及建物公務用謄本可稽（見本院卷第21-23頁），應可信為實在。又原告主張原告與被告鍾志謙於107年12月11日簽訂房屋租賃契約，原告將系爭房屋出租予被告鍾志謙，並由追加被告楊芯蕙擔任連帶保證人，租期自107年12月20日起至112年12月19日止，計 5年，每月租金16,000元，押金32,000元，被告鍾志謙積欠原告7個月租金，扣除押金後尚欠租金80,000元（16,000元ㄨ 7－32,000元＝80,000元）未為給付，而租期屆滿後，被告鍾志謙未將系爭房屋騰空遷讓返還原告等情，業據原告提出房屋租賃契約未頁、存證信函及回執、租金明細、LINE對話內容為證（見本院卷第11-13、73、75頁），被告鍾志謙、追加被告楊芯蕙對於原告主張上開之事實，已於相當時期受合法之通知（見本院卷第115、117、169頁），而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3項前段準用同條第1項前段規定，應視同自認，則原告此部分主張之事實，自堪信為真實。　㈡按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」此民法第767條第1項前段訂有明文。本件被告鍾志謙於租賃契約屆滿後，未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，即屬無權占有系爭房屋，則原告依上開規定請求被告鍾志謙應自系爭房屋騰空遷讓返還原告，即有理由，應予准許。　㈢又按「承租人應依約定日期，支付租金。」此民法第439條前段定有明文。再按連帶保證，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言。本件被告鍾志謙積欠原告7個月租金，扣除押金後，尚欠租金80,000元未為給付，而追加被告楊芯蕙為連帶保證人，已如上所述，則原告本於租賃契約及連帶法律關係，請求被告鍾志謙、追加被告楊芯蕙應連帶給付原告80,000元〔按法院之為判決，固須本於當事人之聲明，若當事人所為聲明僅用語錯誤，法院本於其聲明之真意而予勝訴之判決，自不得謂其所判決者係未經當事人聲明之事項，亦不發生訴之變更或追加問題。本件原告應受判決事項聲明固漏載「連帶」，惟原告原因理由已表明「所以依照租賃契約及連帶保證請求被告鍾志謙、被告楊芯蕙連帶給付租金80,000元」等語（見本院卷第112 頁，故本院仍本於原告真意而為連帶給付之判決。〕，及被告鍾志謙自113年9月2日起（被告鍾志謙於113年9月2日收受本院113年8月28日言詞辯論筆錄，有卷存第115頁送達證書可查）、追加被告楊芯蕙自114年1月8日起（追加被告楊芯蕙於114年1月7日收受本院113年8月28日言詞辯論筆錄，有卷存第169頁送達證書可查），至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。　㈣另按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還　　其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」　　此民法第179條亦定有明文。本件系爭房屋於兩造租賃契約終止後即112年12月20日起，被告鍾志謙未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，致原告無法將系爭房屋出租或使用收益，被告自受有相當於租金之利益，故原告請求自112年12月20日起至將房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告16,000 元，亦有理由，應予准許。六、訴訟費用負擔：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　民事庭　法　官曾吉雄正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭美雀

2025-03-31

PTEV-113-屏訴-1-20250331-1

重訴

臺灣新北地方法院

拆屋還地等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度重訴字第647號原告陳建勝陳以恆共同訴訟代理人吳佳潓律師被告楓林加油站股份有限公司法定代理人陳燦輝被告堤頂加油站股份有限公司法定代理人陳燦輝共同訴訟代理人蔡聰明律師蔡政峯律師上一人複代理人江昇峰律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國114年2月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告堤頂加油站股份有限公司應將坐落新北市○○區○○段○○○○地號土地上同段八五六五建號即門牌號碼同區自強路四段三十四號建物拆除，並將該部分土地回復原狀返還原告，以及將該部分土地土壤回復至經中央政府機關許可之檢測機構辦理「土壤污染物檢驗測定」檢測結果為無污染之狀態。被告楓林加油站股份有限公司應將坐落新北市○○區○○段○○○○地號土地上同段八五六四建號即門牌號碼同區仁美街二號建物拆除，並將該部分土地回復原狀返還原告，以及將該部分土地土壤回復至經中央政府機關許可之檢測機構辦理「土壤污染物檢驗測定」檢測結果為無污染之狀態。被告應連帶給付原告新臺幣壹佰參拾貳萬伍仟元，及自民國一百一十二年九月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告堤頂加油站股份有限公司負擔十分之三，餘由被告楓林加油站股份有限公司負擔。本判決第一、三項於原告以新臺幣貳佰伍拾陸萬元供擔保後，得假執行；但被告堤頂加油站股份有限公司如以新臺幣柒佰陸拾柒萬參仟柒佰肆拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二、三項於原告以新臺幣陸佰零陸萬元供擔保後，得假執行；但被告楓林加油站股份有限公司如以新臺幣壹仟捌佰壹拾陸萬壹仟參佰玖拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分：　　被告堤頂加油站股份有限公司（下稱堤頂公司）於本件訴訟繫屬中法定代理人由陳燦輝變更為陳國忠，惟在此之前原法定代理人陳燦輝已選任蔡聰明律師、蔡政峯律師為訴訟代理人，依民事訴訟法第173條前段規定，訴訟程序不當然停止，合先敘明。貳、實體部分：一、原告主張：新北市○○區○○段0000地號土地、同段1538地號土地（下分稱系爭1322、1538土地，二筆土地合稱系爭土地）原為原告陳建勝與原告陳以恆（單指其一逕稱其名，合指則稱原告）之被繼承人訴外人陳建豐共有，應有部分比例各1/ 2，堤頂公司在系爭1322地號土地上興建同段8565建號即門牌號碼同區自強路4段34號建物（下稱系爭自強路建物，與系爭1322土地合稱系爭自強路不動產），並登記為陳建勝與陳建豐共有，應有部分比例各1/2，堤頂公司並邀同被告楓林加油站股份有限公司（下稱楓林公司，單指其一逕稱公司簡稱，合指則稱被告）擔任連帶保證人，向陳建勝與陳建豐承租系爭自強路不動產作為加油站營業使用，約定租期15年自民國92年7月1日起至107年6月30日止，第1年每月租金新臺幣（下同）20萬元，第2年起至第10年止每月租金逐年調漲4％，並於93年3月4日訂立不動產租賃契約書（下稱甲租約），楓林公司則在系爭1538地號土地上興建同段8564建號即門牌號碼同區仁美街2號建物（下稱系爭仁美街建物，與系爭1538土地合稱系爭仁美街不動產，二筆建物合稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產），且登記為陳建勝與陳建豐共有，應有部分比例各1/2，楓林堤頂公司並邀同堤頂公司擔任連帶保證人，向陳建勝與陳建豐承租系爭仁美街不動產作為加油站營業使用，約定租期15年自92年7月1日起至107 年6月30日止，第1年每月租金25萬元，第2年起至第10年止每月租金逐年調漲4％，並於93年3月4日訂立不動產租賃契約書（下稱乙租約，二租約合稱系爭租約），而原告於系爭租約訂約之際即以系爭租約第2條第1項「租期屆滿時，如出租人仍願出租建物時，…，並由雙方另訂書面租賃契約書」及第12條「租賃期限屆滿時，未經出租人書面同意續租，本租賃契約自然終止」，訂明期滿後續租，應經原告書面同意且應另訂書面契約，已發生阻止續租之效力，嗣陳建豐於106 年12月25日逝世後，陳建豐系爭不動產應有部分1/2由陳以恆分割繼承，並由陳以恆繼受陳建豐系爭租約出租人權義與債權債務，陳建勝與陳以恆於系爭租約租期屆滿後之107年7 月4日，亦以（107）北昭明理字第0337號律師函（下稱系爭律師函）通知被告反對續租、反對被告繼續使用收益租賃物並請求被告返還租賃物之意思，原告與堤頂公司間系爭自強路不動產租賃關係及原告與楓林公司間系爭仁美街不動產租賃關係，自應於租期屆滿107年6月30日當然消滅，堤頂公司、楓林公司已無繼續占有系爭自強路、仁美街不動產之正當權源，且堤頂公司、楓林公司依系爭租約第2條第2項、第10 條第2項約定，應於一個月內辦妥系爭自強路、仁美街建物拆除並交還系爭土地，堤頂公司、楓林公司卻拒不辦理建物拆除與交還土地迄今，依系爭租約第10條第2項約定，應按日賠償4萬元懲罰性違約金，而楓林公司、堤頂公司各為甲、乙租約之連帶保證人，系爭租約第17條第2項並約定被告彼此互為連帶保證，被告自應連帶賠償原告懲罰性違約金，又堤頂公司租用系爭自強路不動產、楓林公司租用系爭仁美街不動產，供作加油站營業使用，極可能已造成系爭土地土讓受污染，原告系爭土地所有權即有被侵害之危險，而加油站歇業前，依法規應檢具「土壤污染評估調查及檢測報告」報請環保局備查，原告為防止該危險，應得預先請求被告將系爭土地土壤回復至經中央政府機關許可之檢測機構檢測為無污染之狀態，爰依民法第767條第1項前、中、後段、第18 4條第1項前段與繼承等規定，以及系爭租約第2條第2項、第 10條第2項、第17條第2項約定，請求堤頂公司、楓林公司拆除系爭自強路、仁美街建物，並將各該部分土地回復原狀返還原告，以及被告應將系爭土地土壤回復至經中央政府機關許可之檢測機構檢測為無污染之狀態，併一部請求被告連帶賠償112年5月9日起至112年8月31日止之懲罰性違約金904萬元等語。並聲明：⒈堤頂公司應將系爭自強路建物拆除，並將該部分土地回復原狀返還原告。⒉楓林公司應將系爭仁美街建物拆除，並將該部分土地回復原狀返還原告。⒊被告應將第一、二項土地範圍回復至中央政府機關許可之檢測機構出具檢測土壤無污染報告之狀態。⒋被告應連帶給付原告904 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息。⒌願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：依系爭租約第2條第2項約定，被告有權選擇是否自行拆除系爭建物，或不拆除而給付原告拆除費用，而租期屆滿逾1個月期限被告仍不予拆除，原告即取得系爭建物所有權，且系爭建物本即登記原告名下，故原告始有拆除處分權，又系爭建物依法須由登記所有權人即原告申請拆除執照後方得拆除，在原告未取得拆除執照前，被告不得擅自拆除，故原告訴請被告拆除系爭建物，顯無權利保護必要，當事人亦不適格，被告更無遲延拆除或遲延違約金之問題，再系爭租約租期屆至後，被告仍繼續為原租賃物之使用收益，原告則繼續收取租金迄今，依民法第161條意思實現規定，即屬承諾，原告與堤頂公司間系爭自強路不動產租賃關係及原告與楓林公司間系爭仁美街不動產租賃關係即轉為不定期租賃，被告自屬有權占有，另陳建豐死亡後，其繼承人為柯愫吟與陳以恆（下稱陳以恆2人），在陳建豐系爭不動產應有部分於107年12月12日登記予陳以恆前，系爭不動產共有人為陳建勝與陳以恆2人（下稱陳建勝3人），應由陳建勝3人向被告為反對續租之意思表示，方生阻止續約之效力，系爭律師函僅由原告向被告為反對續租之意思表示，自不生阻止續約之效力，縱認被告違約，系爭租約第10條第2項約定之違約金過高，且得以系爭租約押金抵充原告之違約金債權等語資為為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、經查，以下事實有下列證據可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實：　㈠系爭土地原為陳建勝與陳建豐共有，應有部分比例各1/2，陳建豐系爭土地應有部分1/2，再於107年12月12日以分割繼承為原因登記為陳以恆所有（見本院卷二第31頁至第33頁、第 39頁至第41頁系爭土地謄本、地籍異動索引、第257頁至第2 68頁分割繼承登記資料）。　㈡堤頂公司為系爭自強路建物之起造人，系爭自強路建物在系爭1322地號土地上建造完成後，於92年5月14日所有權第一次登記為堤頂公司所有，於92年12月24日移轉登記為陳建勝與陳建豐共有，登記應有部分各1/2，陳建豐系爭自強路建物登記應有部分1/2，再於107年12月12日以分割繼承為原因登記予陳以恆（見本院卷二第37頁、第47頁系爭自強路建物謄本、地籍異動索引、第257頁至第268頁分割繼承登記資料、第155頁新北市政府113年11月20日新北府工建字第113231 1434號函【下稱新北府113年11月20日函】）。　㈢楓林公司為系爭仁美街建物之起造人，系爭仁美街建物在系爭1538地號土地上建造完成後，於92年5月14日所有權第一次登記為楓林公司所有，於92年12月24日移轉登記為陳建勝與陳建豐共有，登記應有部分各1/2，陳建豐系爭仁美街建物登記應有部分1/2，再於107年12月12日以分割繼承為原因登記予陳以恆（見本院卷二第35頁、第43頁系爭仁美街建物謄本、地籍異動索引、第257頁至第268頁分割繼承登記資料、第155頁新北府113年11月20日函）。　㈣堤頂公司邀同楓林公司擔任連帶保證人，向陳建勝與陳建豐承租系爭自強路不動產作為加油站營業使用，約定租期15年自92年7月1日起至107年6月30日止，第1年每月租金20萬元，第2年起至第10年止每月租金逐年調漲4％，押金130萬元，並於93年3月4日訂立甲租約（見本院卷二第229頁至第233頁甲租約）。　㈤楓林公司邀同堤頂公司擔任連帶保證人，向陳建勝與陳建豐承租系爭仁美街不動產作為加油站營業使用，約定租期15年自92年7月1日起至107年6月30日止，第1年每月租金25萬元，第2年起至第10年止每月租金逐年調漲4％，押金140萬元，並於93年3月4日訂立乙租約（見本院卷二第234頁至第238頁）。　㈥堤頂公司自107年7月1日起迄今仍繼續占有系爭自強路建物。　㈦楓林公司自107年7月1日起迄今仍繼續占有系爭仁美街建物。　㈧陳建豐於106年12月25日死亡，其繼承人為陳以恆2人，陳以恆2人協議將陳建豐所遺系爭不動產遺產分割予陳以恆，又陳建豐系爭不動產應有部分1/2，於107年12月12日以分割繼承為原因登記予陳以恆，陳建豐系爭租約出租人權義與債之關係則由陳以恆繼受（見本院卷二第31頁至第47頁系爭不動產謄本、地籍異動索引第273頁至第283頁、第261頁至第265 頁遺產稅申報資料、繼承系統表、遺產分割協議書）。　㈨堤頂公司於107年7月至114年2月每月各將10萬元匯入原告每人帳戶（見本院卷二第83頁至第139頁帳戶歷史交易明細、第303頁至第304頁）。　㈩楓林公司於107年7月至114年2月每月各將15萬元匯入原告每人帳戶（見本院卷二第83頁至第139頁帳戶歷史交易明細、第303頁至第304頁）。四、本院之判斷：　㈠系爭契約第2條第2項、第10條第2項約定之解釋及適用？原告訴請被告拆除系爭建物有無權利保護必要？當事人適格有無欠缺？　⒈按原告之訴於訴訟成立要件外，並須具備權利保護要件，而後始得請求法院為利己之判決。所謂權利保護要件之內涵如何認定，端視民事訴訟存立目的何在，實務見解向來認為法院設立目的在於保護私權，防止人民自力救濟，故人民權利受害或有受害之虞時，即得請求法院保護，法院因此有下裁判之義務，是人民起訴目的在於求得勝訴判決，而考量訴訟當事人、法院進行訴訟之經濟、效率，於程序上即設有限制，防止無訴訟實益之案件進入法院進行審理，此即權利保護要件。而有無權利保護必要，須依原告請求之內容為判斷，其判斷標準在於原告有無由法院以民事判決達到解決私權紛爭之效果或必要，藉此預防原告提起無益訴訟，而令被告產生防禦之負擔，且無益於紛爭解決。而所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年度台上字第1780號判決參照）。　⒉按解釋契約，應於文義上及論理上為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，並檢視解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義，以為判斷之基礎。　⒊系爭租約第2條第2項約定「租期屆滿，倘承租人不予續約，承租人應負責將地上建物拆除清除完畢後交還出租人，倘承租人不自行拆除時，地上一切建物及附屬設備所有權全歸出租人外，承租人並應給付出租人247,600元/1,102,400元之拆除費用，並任由出租人處理，絕無異議，承租人並負違約及損害賠償責任，但出租人同意承租人繼續並在租期屆滿之日起30日內前雙方簽訂續租租約時，承租人得無庸拆除地上建物及其附屬設備」（見本院卷二第229頁、第234頁）；第 10條「違約」條文第2項約定「租賃期間屆滿後或有前項之違約情形終止契約時，承租人應立即交還租賃物與出租人，並於終止契約1個月內辦妥建物拆除、建物滅失或房屋稅籍註銷登記。如有遲延，承租人應按日賠償出租人4萬元作為出租人之損失及懲罰性違約金。本契約不因違約金之約定或給付視為不定期租約」（見本院卷二第231頁、第236頁）。　⒋系爭租約第10條第2項約定堤頂公司、楓林公司於租期屆滿後，負有1個月內辦妥系爭自強路、仁美街建物拆除、滅失登記及房屋稅籍註銷等義務，並未定有例外，與系爭租約第2 條第2項約定堤頂公司、楓林公司於租期屆滿不續約時，應負責將系爭自強路、仁美街建物拆除清除完畢一致，並觀之系爭契約第2條第2項但書免除承租人拆除建物義務之條文，係緊接記載於承租人給付拆除費用並應負違約與損害賠償責任等條文後，該但書條文顯然並未區分堤頂公司、楓林公司給付拆除費用與否均有適用，而該但書條文約定僅在該條除外情形下，承租人始不負拆除建物之義務，其反面解釋則為若無該但書條文所定除外情形，均不免除承租人所負拆除建物之義務，則結合系爭契約第2條第2項但書約定租期屆滿時，不問堤頂公司、楓林公司是否給付拆除費用，堤頂公司、楓林公司皆僅在原告同意續租於30日內簽訂續租租約即租賃關係繼續之除外情形下，方免除堤頂公司、楓林公司所負拆除系爭自強路、仁美街建物之義務，亦即只要未經原告書面同意續租並另訂書面契約，即使堤頂公司、楓林公司給付原告拆除費用，仍不免除堤頂公司、楓林公司所負拆除系爭自強路、仁美街建物之義務，故由前揭條文之文義及體系解釋可知，系爭契約第2條第2項、第10條第2項已訂明堤頂公司、楓林公司於租期屆滿時，只要未經原告書面同意續租並另訂書面契約，不論堤頂公司、楓林公司給付拆除費用與否，堤頂公司、楓林公司皆負有拆除系爭自強路、仁美街建物之義務，並無例外，至系爭契約第2條第2項約定堤頂公司、楓林公司不自行拆除應給付原告拆除費用247,600元/1,102,40 0元，應僅為補償原告因被告遲延不履行拆除義務所受損害之性質，非係容許堤頂公司、楓林公司得以該拆除費用之給付代其所負拆除義務之履行，此由系爭契約第2條第2項約定堤頂公司、楓林公司不為拆除時，除應給付該拆除費用外，並應負違約與損害賠償責任，亦即仍認不拆除構成系爭契約第10條「違約」條文第2項所定建物拆除義務之違反而應負該項違約責任自明。是被告抗辯其有權選擇給付拆除費用即不負拆除建物責任云云，不足為採。　⒌按建物之拆除，固僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之「權限」，但有拆除權限之所有人或有事實上處分權人行使拆除權限而為拆除建物之決意，並依其與他人訂立之債權契約，約定由該他人依該債之關係負責該建物拆除之履行，並無不可。是系爭建物固登記為原告共有，且系爭租約第 2條第2項亦約定被告不拆除時系爭建物所有權即歸屬原告，然原告既已起訴請求堤頂公司、楓林公司拆除系爭自強路、仁美街建物，顯已決定拆除系爭自強路、仁美街建物而已行使其拆除權限，又系爭契約第2條第2項、第10條第2項約定，已訂明由堤頂公司、楓林公司負責履行系爭自強路、仁美街建物之拆除，並約定為堤頂公司、楓林公司之契約義務，業如前述，原告乃本於此債之關係請求堤頂公司、楓林公司履行，因堤頂公司、楓林公司拒不履行，遂提起本件給付之訴，請求堤頂公司、楓林公司履行，自有訴訟實益，而系爭建物拆除執照之申請，得由被告為申請人，並檢附系爭建物所有權人即原告的拆除同意書向新北市政府工務局（下稱工務局）申請亦可，亦即該拆除執照之申請人不以系爭建物所有權人即原告為限，此經新北府113年11月20日函復明確（見本院卷二第156頁），原告亦一再表示拆除所需文件原告皆願配合用印（見本院卷一第124頁、第132頁），則原告訴請堤頂公司、楓林公司拆除系爭自強路、仁美街建物，即非不能之給付，且適於強制執行。　⒍綜上，原告自有以本件判決解決該私權紛爭之權利保護必要，當事人適格亦無欠缺，被告抗辯無足採取。　㈡原告與堤頂公司間系爭自強路不動產租賃關係及原告與楓林公司間系爭仁美街不動產租賃關係是否已消滅？　⒈按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，承租人已得預期該租約於租期屆滿時當然消滅，即難謂不生阻止續租之效力（最高法院112年度台上字第976號、91 年度台上字第221號判決參照）。定期租賃契約期滿後，得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要，苟無即表示反對之意思，縱未收取使用收益之代價，條件仍為成就，苟已即為反對之意思而收取使用收益代價或損害金，其條件仍為不成就（最高法院91年度台上字第221號判決參照）。　⒉依系爭租約第2條第1項「租期屆滿時，如出租人仍願出租建物時，承租人有優先承租權，並由雙方另訂書面租賃契約書」（見本院卷二第229頁、第234頁）；第2條第2項但書約定「但出租人同意承租人繼續並在租期屆滿之日起30日內前雙方簽訂續租租約時，承租人得無庸拆除地上建物及其附屬設備」（見本院卷二第229頁、第234頁）；第12條約定「租賃期限屆滿時，未經出租人書面同意續租，本租賃契約『自然』終止」（見本院卷二第231頁、第236頁），足見原告與楓林公司、堤頂公司訂約時，已訂明租期屆滿時，續租須原告書面同意續租並另訂書面契約，若未經原告書面同意續租且未另訂書面契約，租賃關係即當然終止，已使被告得預期租賃關係於系爭租約租期屆滿時當然消滅，即已發生阻止續約之效力，不定期限租賃之條件即確定不成就，原告與堤頂公司間系爭自強路不動產租賃關係及原告與楓林公司間系爭仁美街不動產租賃關係，自已於系爭租約租期屆滿時當然消滅。　⒊系爭租約不定期限租賃之條件既確定不成就，縱被告於系爭租約租期屆滿後，仍繼續將相當於原租金額之款項匯入原告帳戶，系爭租約默示更新之條件仍為不成就，且原告於系爭租約屆滿後第4日即107年7月4日復以系爭律師函再次向被告重申反對續租、反對被告繼續使用收益租賃物並請求被告立即返還租賃物之意思，而被告於107年7月9日即共同寄發律師函回復系爭律師函（見本院卷二第80頁），系爭律師函重申反對之意思顯已到達被告，自無承諾或意思實現可言。　⒋最高法院87年台上字第1348號判決案例事實，係租賃雙方於訂約時僅約定「如租用期間屆滿後繼續租用時須雙方同意後另訂契約」，且出租人於租期屆滿後10餘年，均未表示反對承租人繼續使用收益租賃物，因認仍有民法第451條不定期租賃規定之適用，而本件租賃雙方於訂約之際，除訂明續約須出租人書面同意並應另訂書面契約外，尚約定未經出租人書面同意且未另訂書面契約者，租賃契約當然終止，承租人對租賃契約於租期屆滿時當然消滅已有所預見，不定期限租賃之條件即確定不成就，且原告於系爭租約租期屆滿後第4 日有以系爭律師函再次向被告重申反對續租、反對被告繼續使用收益租賃物並請求被告返還租賃物之意思，二者案例事實不同，無從比附援引。是被告以系爭租約已成不定期限租賃，租賃關係不消滅云云置辯，殊非有理。　㈢原告請求堤頂公司、楓林公司拆除系爭自強路、仁美街建物並將各該土地回復原狀返還原告有無理由？　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。系爭租約第2條第2項、第10條第2項則約定堤頂公司、楓林公司於租期屆滿未續約時，負有將系爭自強路、仁美街建物拆除清償完畢並交還系爭1322、1538土地之義務，而系爭1322、1538土地於交還時之應有狀態，即系爭1322、1538土地之原狀，此即堤頂公司、楓林公司於租賃關係消滅後所負將系爭1322、1538土地回復原狀以返還之義務。　⒉原告與堤頂公司間系爭自強路不動產租賃關係及原告與楓林公司間系爭仁美街不動產租賃關係，既於系爭租約租期屆滿 107年6月30日當然消滅，堤頂公司、楓林公司已無繼續占有系爭自強路、仁美街不動產之正當權源，堤頂公司、楓林公司依約並負有將系爭自強路、仁美街建物拆除清除完畢，且將系爭1322、1538土地回復原狀交還之義務，而建物拆除執照之申請，與建物拆除之履行，並非一事，被告亦得檢附原告的拆除同意書，自為申請人向工務局申請拆除執照，原告已表明願意配合提出，復如前述，均無礙於堤頂公司、楓林公司拆除系爭自強路、仁美街建物義務之履行，則原告依上規定及約定，請求堤頂公司拆除系爭自強路建物，並將該部分土地回復原狀返還原告，以及楓林公司應拆除系爭仁美街建物，並將該部分土地回復原狀返還原告，洵屬有據。又原告依系爭租約第2條第2項、第10條第2項為此部分請求既有理由，其併依民法第184條第1項規定為請求權基礎，本院即無庸再予審究。　㈣原告請求被告將系爭土地土壤回復至經檢測為無污染之狀態有無理由？　⒈按民法第767條第1項後段規定，所有人對於有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。所謂有妨害所有權之虞，應就具體事實，依社會上一般觀念決定之。倘就現在既存之危險狀況加以判斷，所有人之所有權在客觀上被妨害之可能性極大，而有事先防範之必要者，即足當之（最高法院109年度台上字第2932號判決參照）。　⒉堤頂公司、楓林公司占用系爭自強路、仁美街不動產供作加油站營業使用多年，而加油站必備基本設施為「地下儲油槽」及「流量式加油機」（加油站設置管理規則第3條第1項、第13條第1、2款規定參照），若加油站人員操作管理不當，或加油站設備裝置不當，或卸油過程發生洩漏溢滿，或地下油槽與管線腐蝕洩漏，或其他各種原因，極可能造成油品洩漏至土壤，導致土壤及地下水污染，行政院環境部（下稱環境部）為因應加油站為土壤及地下水污染之高風險事業，乃以土壤及地下水污染整治法、防止貯存系統污染地下水體設施及監測設備設置管理辦法等法規，針對加油站進行土壤及地下水污染之高密度監測管理，此觀加油站業經環境部公告為受土壤及地下水污染整治法第9條第1項規範之事業，而依該項規定，加油站於依法辦理事業設立許可、登記、申請營業執照、變更經營、變更產業類別、變更營業用地範圍、依法辦理歇業、繳銷經營許可或營業執照、終止營業（運）、關廠（場）或無繼續、生產、製造、加工時，應於各行為前檢具用地之「土壤污染評估調查及檢測資料」（見本院卷二第239頁、第149頁至第151頁新北市政府環境保護局113年11 月13日新北環規字第1132241428號函），且該土壤污染評估調查及檢測資料之「土壤污染物檢驗測定」，應委託經環境部許可之檢測機構辦理（土壤污染評估調查及檢測作業管理辦法第9條規定參照，見本院卷二第242頁）即明，則原告主張堤頂公司、楓林公司以系爭自強路、仁美街不動產營運加油站，致系爭1322、1538土地土壤有被污染之危險，而有妨害其系爭1322、1538土地所有權之虞，應屬可採，故其依民法第767條第1項後段規定，請求堤頂公司將系爭1322土地土壤回復至經中央政府機關許可之檢測機構辦理「土壤污染物檢驗測定」檢測結果為無污染之狀態，以及楓林公司應將系爭1358土地土壤回復至回復至經中央政府機關許可之檢測機構辦理「土壤污染物檢驗測定」檢測結果為無污染之狀態，自屬有據；逾此範圍之請求，則屬無據。　㈤原告請求被告連帶賠償懲罰性違約金有無理由？金額若干？　⒈系爭租約第10條第2項約定，若堤頂公司、楓林公司於租期屆滿未續約時，遲延完成系爭自強路、仁美街建物拆物、滅失登記、房屋稅籍註銷並交還系爭1322、1538土地等義務，即屬違約，並應按日賠償原告4萬元作為懲罰性違約金（見本院卷二第231頁、第236頁）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定。契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。倘違約金係屬懲罰性質者，尤應衡酌債權人實際所受之損害及債務人違約之一切情狀斷之，庶符實情而得法理之平（最高法院113年度台上字第1628號、113年度台上字第1804號、112年度台上字第65 2號判決參照）。另楓林公司、堤頂公司各為甲、乙租約之連帶保證人，復如前述，系爭租約第17條第2項亦約定堤頂公司、楓林公司互為連帶保證，一方違約視為全部違約（見本院卷二第232頁、第237頁）。　⒉堤頂公司、楓林公司於租賃關係消滅後，迄未完成系爭自強路、仁美街建物拆除、滅失登記、房屋稅籍註銷並交還系爭 1322、1538土地等義務，即屬違約，既堤頂公司、楓林公司互為連帶保證，原告自得依系爭契約第10條第2項、第17條第2項約定，請求被告連帶賠償自112年5月9日起至112年8月 31日止共115日（原告算成113日有誤）之懲罰性違約金。　⒊本院審酌系爭租約於107年6月30日消滅後，被告迄未完成系爭建物拆除、滅失登記、房屋稅籍註銷並交還土地，違約情狀非輕，且遲延期間非短，並衡以被告未依約拆除系爭建物並交還系爭土地，原告通常所受之損害，乃延後取回系爭土地為使用、收益之損失，以及被告不依約履行，致原告需耗費勞力、時間、費用支出相關成本（含訴訟成本）等不利益，倘若被告依約即時拆除系爭建物並交還系爭土地，原告通常可享受之利益，則為即時使用、收益系爭土地之利益，復斟酌一般客觀事實、社會經濟狀況，以及甲租約於107年6月每月租金為20萬元（相當於日租金6,667元），乙租約於107 年6月時每月租金為30萬元（相當於日租金1萬元）（見本院卷二第83頁至第139頁）等情形，因認系爭契約第2條第2項約定懲罰性違約金每日4萬元過高，應酌減至每日15,000元（甲租約）、2萬元（乙租約）共35,000元為適當。依此計算，原告得請求連帶賠償之懲罰性違約金為4,025,000元（計算式：35,000元×115日）；逾此範圍之請求，則非正當。　⒋按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決參照）。系爭租約第4條第2項約定「承租人同意押租保證金於租期屆滿或終止前不得抵付積欠租金或有觀其他費用」（見本院卷二第230頁、第235頁），其反面解釋則為系爭租約租期屆滿、租賃關係消滅時，租賃債務得以押金抵充，而被告於本院言詞辯論時亦已主張以押金抵充原告之違約金債權（見本院卷二第304頁），已發生抵充之效力，經抵充後，原告尚得請求連帶賠償金額為1,325,000元（計算式：4,025,000元－130萬元【甲租約】－140萬元【乙租約】）。至原告主張不得抵充，則非有理。　⒌本件原告請求之懲罰性違約金，為以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，而被告於系爭租約租期屆滿後，繼續將相當於原租金額之款項匯入原告帳戶，其性質為相當於租金之不當得利或損害金，二者性質有間，且系爭契約第10條第2項既明示該違約金為懲罰性，原告即仍得請求損害賠償或相當於租金之不當得利或損害金，則被告縱將前揭款項匯入原告帳戶，應僅能認係相當於租金之不當得利或損害金債權債務的清償，而不能認為係清償本件懲罰性違約金債權債務，則原告得請求之懲罰性違約金，自無庸扣除被告匯入原告帳戶前開款項金額之總和。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前、中、後段與繼承規定，以及系爭租約第2條第2項、第10條第2項、第17條第2項規定，請求堤頂公司拆除系爭自強路建物，並將該部分土地回復原狀返還原告，且將該部分土地土壤回復至經中央政府機關許可之檢測機構辦理「土壤污染物檢驗測定」檢測結果為無污染之狀態，以及楓林公司應拆除系爭仁美街建物，並將該部分土地回復原狀返還原告，且將該部分土地土壤回復至中央政府機關許可之檢測機構辦理「土壤污染物檢驗測定」檢測結果為無污染之狀態，並請求被告連帶賠償1,325,00 0元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年9月29日（見本院卷一第77頁、第79頁），為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。　六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併駁回之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。　　據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　陳佳君以上正本係照原本製作。　　　　　　　　　如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭于溱

2025-03-31

PCDV-112-重訴-647-20250331-1

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1905號原告林士凱訴訟代理人劉力豪律師複代理人袁瑋謙律師被告楊思雄阮清秀上列當事人間請求返還租賃房屋事件，經本院於民國114年2月11 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告楊思雄應將門牌號碼為新北市○○區○○街000號2樓之房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告楊思雄、阮清秀應連帶給付原告新臺幣14萬6,413元，及被告楊思雄自民國113年8月19日起、被告阮清秀自民國11 3年4月16日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。三、被告楊思雄、阮清秀應自民國113年5月20日起至被告楊思雄遷讓第1項房屋予原告之日止，按月連帶給付原告新臺幣2萬 8,000元。四、訴訟費用由被告楊思雄負擔98％，餘由被告連帶負擔。五、本判決第2項得假執行。　　理　由壹、程序事項：　　被告楊思雄、阮清秀（下合稱被告，分則逕稱其名）經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告起訴主張： (一)被告楊思雄前與原告簽署租賃契約（下稱系爭租約），約定自112年5月20日起至113年5月19日止，向原告承租門牌號碼為新北市○○區○○街000號2樓之房屋（下稱系爭房屋），及約定每月租金為新臺幣（下同）2萬8,000元，並應於每月20日給付租金，且由被告阮清秀擔任被告楊思雄之連帶保證人。 (二)惟被告楊思雄自112年11月起，即未給付租金，且系爭房屋之電費6,413元均由原告墊付，經原告屢次催討未果，系爭租賃關係因不續租而已於113年5月19日租期屆滿而終止。爰請求被告楊思雄遷讓返還系爭房屋、被告連帶賠償原告代繳之電費及自租約屆滿翌日起至返還系爭房屋為止繼續占有系爭房屋相當於租金之不當得利。 (三)訴之聲明及其請求權基礎：　1.「被告楊思雄應將門牌號碼為新北市○○區○○街000號2樓房屋（即系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。」：民法第455條、第767條（兩者為選擇合併）。　2.「被告楊思雄及阮清秀應連帶給付原告14萬6,413元（按：即欠租扣抵2個月押租金後剩共5個月之14萬元+租約終止前代墊之電費6,413元），及均自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」：原證1租約（下稱系爭租約）第3條、第12條、第13條（連帶）約定、民法連帶保證之法律關係、民法第179條規定（即代墊電費）。　3.「被告楊思雄及阮清秀應自113年5月20日起（按：即系爭租約屆滿之翌日）至遷讓系爭房屋之日止，按月連帶給付原告 28,000元。」（即系爭租約終止後之不當得利）：系爭租約第12條、第13條約定、民法第179條規定、民法連帶保證之法律關係。二、被告則以： (一)被告楊思雄未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。 (二)被告阮清秀部分：　1.被告楊思雄與原告簽署系爭租約時臥病在床，遂委請伊代理被告楊思雄簽署系爭租約，伊於簽署系爭租約時，未及細看系爭租約，即於「乙方連帶保證人」欄處簽名，是伊主觀上並無擔任被告楊思雄連帶保證人之真意，自不生連帶保證之效力，故原告請求伊應對其連帶負給付租金、不當得利損害賠償之責，為無理由，應予駁回。　2.又縱認伊應對原告負連帶保證之責，原告於簽署系爭租約時已收取2個月租金共5萬6,000元作為押金，且伊額外匯款1萬 4,000元予原告作為半個月之租金，均應與本件原告請求為抵銷。三、法院之判斷： (一)原告請求被告楊思雄應遷讓返還系爭房屋部分：　1.民法第767條第1項前段規定「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」。　2.原告就其上開主張之事實，業據提出系爭租約、存證信函、系爭房屋之建物登記第一類謄本為證據（見板簡卷第21至35 、85頁），是原告為系爭房屋之所有權人乙節，首堪認定。　3.原告主張以本件起訴狀繕本送達作為終止租約之意思表示，且不同意再繼續將系爭房屋承租予被告楊思雄（見板簡卷第 15頁）；被告楊思雄則經合法通知，既未到庭，亦未提出書狀作何聲明、陳述，以供本院審酌。經本院調查結果，原告之主張應可採信。　4.從而，系爭租約既已屆期且被告楊思雄未獲原告同意續租，被告楊思雄即無法律上之原因占有系爭房屋，依前開規定，原告請求被告楊思雄應遷讓系爭房屋予原告核屬有據。 (二)原告請求被告應對其連帶負給付租金、代墊電費之責部分：　1.系爭租約第3條約定：租金每個月2萬8,000元，水電費另外等語；第13條約定：乙方如有違背本契約情事，丙方應連帶負損害賠償責任等語（見本院板簡字卷第23、27頁）；民法第179條規定「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、第273條第1項規定「連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付」。　2.原告主張被告楊思雄自112年11月起迄今，即未給付租金，自112年11月起至113年5月租約屆滿時為止，共7個月之租金，再扣除已收取之2個月押金，共計欠租14萬元（即2萬8,00 0元×【7－2】個月），且系爭房屋於租約屆滿前之電費均由原告墊付共計6,413元，業據提出系爭租約、存證信函、代繳電費收據為憑（見板簡卷第21至35、47-49頁）；被告楊思雄則經合法通知，既未到庭，亦未提出書狀作何聲明、陳述，以供本院審酌；被告阮清秀雖以其簽署系爭租約時未及細看，主觀上無擔任被告楊思雄連帶保證人之真意等語置辯，然其未能提出任何證據證明，且系爭租約末頁上之簽約當事人欄名稱為「乙方連帶保證人（丙方）」，甚為明確，並無任何足以使簽約當事人產生誤會之處，是被告阮清秀上開置辯顯係推託之詞，不足可採。經本院調查結果，原告之主張應可採信。　3.從而，原告請求被告應對其連帶負給付租金之責，應連帶給付原告自112年11月起至113年5月止，共7個月之租金，再扣除已收取之2個月押金，即14萬元，以及代墊電費6,413元，共計146,413元，核屬有據。　4.至被告阮清秀辯稱：伊於簽約時額外匯款1萬4,000元予原告作為半個月之租金，應與本件原告請求為抵銷等語，固提出存摺明細為證據（見本院訴字卷第51-1頁），然被告阮清秀亦稱：伊於簽約當時匯款8萬8,000元予原告，包含押金5萬6 ,000元及頭期租金2萬8,000元等語（見本院訴字卷第50頁），本院審酌差額4,000元（即8萬8,000元－5萬6,000元－2萬8, 000元）與被告阮清秀前開置辯之半個月租金即1萬4,000元顯有差距，又被告阮清秀復未就該筆4,000元差額之名目及有何應抵銷之事由舉證證明之，是被告阮清秀上開置辯，於法無據，不足可採。 (三)原告請求被告應對其連帶負系爭租約終止後繼續占用系爭房屋之不當得利之責：　　系爭租約第3條約定：租金每個月2萬8,000元，水電費另外等語；第13條約定：乙方如有違背本契約情事，丙方應連帶負損害賠償責任等語（見本院板簡字卷第23、27頁）；民法第179條規定「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」。又無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第 1695號裁判意旨參照）。被告楊思雄於系爭房屋租期屆滿翌日即自113年5月20日起，仍未搬遷而繼續占有，乃無權占有，即受有此部分之利益，致原告受有損害，原告自得依上開規定，請求被告楊思雄返還其利益。另就不當得利之數額，原告主張以系爭租約約定之租金即每月28,000元為計，堪認合理妥適，又原告此部分不當得利之損害亦屬上開被告應連帶負賠償責任之範疇，故原告請求「被告楊思雄及阮清秀應自113年5月20日起（按：即系爭租約屆滿之翌日）至遷讓系爭房屋之日止，按月連帶給付原告28,000元。」（即系爭租約終止後之不當得利），核屬有據。四、綜上所述，原告依系爭租約第3、13條約定、民法第179條、第767條第1項前段規定，請求如主文第1至3所示（其中第2 項繕本送達翌日，即被告楊思雄自113年8月19日起，回證見本院卷第27頁；被告阮清秀自113年4月16日起，回證見板簡字卷第55-57頁），為有理由，應予准許。第1項聲明原告於單一聲明、同一目的，以選擇合併方式依其他法律關係或請求權基礎而為請求部分（即民法第455條），即毋庸審酌，附此敘明。五、本判決第2項係所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告得假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項、第2項。中　　華　　民　　國　　114　　年　　3　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　劉容妤以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114　　年　　4　　月　　 1　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖宇軒

2025-03-31

PCDV-113-訴-1905-20250331-2

訴

臺灣新竹地方法院

租佃爭議

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度訴字第1235號原告即反訴被告楊鳳春原告楊立德楊良斌上三人共同訴訟代理人莊乾城律師原告即反訴被告楊哲維訴訟代理人饒斯棋律師羅偉恆律師張佑聖律師楊耕業被告即反訴原告楊添增（被告楊金珍之繼承人）被告楊張美玉訴訟代理人楊君如被告楊淑娟上3被告共同訴訟代理人王志陽律師被告白明富白明華唐淑芬上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國114年2月18日辯論終結，判決如下：　　主　文一、確認被告楊張美玉、楊淑娟、白明富、白明華、唐淑芬與被告楊添增間之新竹市香虎字第69號、第70號耕地三七五租賃契約，於原告楊鳳春所有新竹市○○區○○段000地號、原告楊哲維所有同段459-1地號、原告楊立德共有之同段459-2地號、原告楊良斌共有之同段459-3地號土地不存在。二、被告楊張美玉、楊淑娟、白明富、白明華、唐淑芬、楊添增應向新竹市香山區公所辦理塗銷新竹市○○區○○段00000地號土地之新竹市香虎字第69號、第70號耕地三七五租賃契約註記。三、訴訟費用由被告負擔。四、反訴原告之反訴駁回。五、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　事實及理由壹、本訴部分：一、程序方面　　　　　㈠按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件原告所提之租佃爭議事件前經新竹市政府耕地租佃委員會調解、調處不成立，經新竹市政府移送本院審理，有新竹市政府民國112年10月17日府地籍字第1120157878號函及函附之調處（解）程序筆錄等資料附卷可佐，揆諸前開規定，原告提起本件訴訟，於法自無不合。　㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第255條第1項第2款、第262條1 項、第2項、第3項分別定有明文。本件起訴時原以楊鳳春、楊哲維、楊立德、楊良斌、楊凱如、楊榮、楊天知為原告，嗣楊凱如、楊榮、楊天知於民國113年9月3日撤回起訴（見本院卷三第351至355頁）。而原告起訴時原聲明：「確認被告楊金珍與被告楊張美玉、楊淑娟所定新竹市香虎字第69號、香虎字第70號之三七五租約關係僅存在於新竹市○○段0000 0地號土地」（見本院卷二第5頁），迭經變更聲明，最終聲明如後開原告主張聲明欄所示（見本院卷三第187頁、卷四第367頁）。經核原告所為上開訴之變更，其請求之基礎事實同一，又被告均未自楊凱如、楊榮、楊天知撤回起訴之書狀送達日起10日內提出異議，視為同意撤回（見本院卷三第 365至375頁），揆諸前揭規定，於法均無不合，應予准許。　㈢按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；前開所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168條、第175條第1項分別定有明文。經查，原告原以楊金珍、楊張美玉、楊淑娟、白明富、白明華、唐淑芬為被告提起訴訟，楊金珍於訴訟繫屬中之113年9月22日死亡，其繼承人楊張美玉、楊添增、楊淑娟、楊君如、楊雅雯已協議由楊添增單獨繼承新竹市香虎字第69號、第70號私有耕地租約（下分別稱69號租約、70號租約，合稱系爭三七五租約），有戶籍謄本、遺產分割協議書附卷可佐（見本院卷四第 178至183頁），楊添增並於113年11月29日具狀聲明承受訴訟（見本院卷四第175頁），其承受訴訟核無不合，應予准許。　㈣按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，為民事訴訟法第247條第1項本文所明定。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，此項危險得以對於被告之確認判決除去之而言（最高法院109年台上字第1779號民事判決參照）。查原告主張被告楊張美玉、楊淑娟、白明富、白明華、唐淑芬與被告楊添增間就分割前之新竹市○○段000地號土地（下稱系爭土地，重測前為559地號）訂有系爭三七五租約，因系爭土地經臺灣新竹地方法院107 年度訴字第776號（下稱前案）判決分割確定，故被告間就分割確定後，由原告各自分割取得之虎山段459、459-1、45 9-2、459-3地號土地，並無系爭三七五租約關係存在，此為被告所否認，則兩造間就上開土地之系爭三七五租約關係是否存在即屬不明確，使原告在私法上地位處於不安狀態，且此種不安狀態能以確認判決除去之，是原告提起本件確認之訴，自有受確認判決之法律上利益。　㈤被告白明富、白明華、唐淑芬經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，對被告白明富、白明華、唐淑芬一造辯論而為判決。　二、實體方面：　㈠原告主張：　⒈系爭土地與分割前虎山段460、461地號土地經前案判決合併分割成459、459-1、459-2、459-3、459-4、459-5、459-6 、459-7、460地號及其他多筆土地（下分別以地號稱之），其中459、460地號土地分割由原告楊鳳春取得；459-1地號土地為原告楊哲維取得；459-2地號土地分由原告楊立德與訴外人楊正東、楊玉鳳、楊卿塵共有；459-3地號土地分由原告楊良斌與訴外人楊淑汝共有；459-4地號土地為被告楊張美玉、楊淑娟、白明富、白明華、唐淑芬共有。　⒉系爭土地於35年6月總登記時為楊金環、楊糊、楊霖、楊九鎮、楊堅5人共有（持分為楊金環、楊糊各3/9，楊霖、楊九鎮、楊堅各1/9），被告楊添增之祖父楊涼於38年6月28日分別與楊糊之子楊金鼎、楊高太就459地號土地訂立69號租約、7 0號租約，承租面積各為1,340平方公尺。嗣因楊涼死亡，於 92年變更系爭三七五租約之承租人為楊涼之子楊金珍，承租面積各為1,210平方公尺。楊糊於35年6月20日死亡，其繼承人因遲未就楊糊對459地號土地之持分辦理繼承登記，經國有財產署中區分署新竹辦事處標售，而由楊金珍之妻女即被告楊張美玉、楊淑娟於106年5月4日購得楊糊對459地號土地之持分。被告楊張美玉、楊淑娟並於107年3月14、15日辦理系爭三七五租約之變更登記，將出租人變更為被告楊張美玉、楊淑娟，承租人仍為楊金珍，承租面積各為1,090平方公尺。109年間被告楊張美玉、楊淑娟因將系爭土地部分持分出售予被告白明富、白明華、唐淑芬，再申請變更系爭三七五租約之出租人為楊張美玉、楊淑娟、白明富、白明華、唐淑芬。　⒊系爭三七五租約未特定承租之耕地位置，現實際耕作面積亦與系爭三七五租約記載之承租土地面積不符，難認系爭土地共有人間就系爭土地有分管協議存在。況楊金鼎、楊高太非系爭土地所有權人，其二人未經系爭土地全體共有人之同意，擅自出租系爭土地予楊涼，系爭三七五租約對系爭土地共有人不生效力。縱認系爭三七五租約有效，被告楊張美玉、楊淑娟於前案訴訟中與楊金珍成立系爭三七五租約，並將系爭土地之部分持分出售予被告白明富、白明華、唐淑芬，經前案判決分割系爭土地後，系爭三七五租約僅存在於被告楊張美玉、楊淑娟、白明富、白明華、唐淑芬分得之459-4地號土地上，系爭三七五租約對原告不生效力。惟前案判決確定分割完成後，原告分得之459、459-1、459-2、459-3地號土地上均有系爭三七五租約註記，原告要求被告將系爭三七五租約轉載至459-4地號土地，遭被告拒絕，並經新竹市政府耕地租佃委員會調解、調處仍無法成立，爰依民法第247 條第1項規定提起本件訴訟。　⒋原告楊鳳春、楊立德、楊良斌聲明：確認被告楊張美玉、楊淑娟、白明富、白明華、唐淑芬與被告楊添增就459、459-2 、459-3地號土地之系爭三七五租約不存在。　　原告楊哲維先位聲明：⑴確認被告楊張美玉、楊淑娟、白明富、白明華、唐淑芬與被告楊添增就459-1地號土地之系爭三七五租約不存在。⑵被告楊張美玉、楊淑娟、白明富、白明華、唐淑芬、楊添增應向新竹市○○區○○○○○00000地號土地之系爭三七五租約註記塗銷。　　備位聲明：確認被告楊張美玉、楊淑娟、白明富、白明華、唐淑芬與被告楊添增間所訂立之系爭三七五租約僅存於459- 4地號土地。　㈡被告答辯：　⒈被告楊張美玉、楊淑娟、楊添增：　　楊金環、楊糊、楊霖、楊九鎮、楊堅曾就系爭土地有分管契約存在，約定各自占有管理使用系爭土地之特定範圍，系爭三七五租約雖未登記系爭土地為約定租賃範圍，惟系爭69號三七五租約之實際耕作範圍如複丈成果圖所示D、E、F、G部分，系爭70號三七五租約之實際耕作範圍如複丈成果圖所示 A、B、C部分，楊涼及楊金珍耕種之土地尚及於分割前460地號，每份租約之租賃面積各為1340平方公尺，自租約成立時起，楊涼及其子孫已接續在上開分管位置耕種逾70年。原告不否認系爭三七五租約存在，其長年未爭執楊涼、楊金珍占有使用系爭土地，於前案及本件起訴時自承系爭土地共有人間有耕地分管之事實，足認系爭土地於分割前確有分管約定。依最高法院87年度台上字第711號、85年度台上字第16號、82年度台上字第219號民事判決、臺灣臺南地方法院110年度訴字第1077號民事判決，如共有之土地原由共有人出租特定部分予他人，嗣該共有之土地經判決分割確定，除別有約定外，租賃契約對於分得該特定部分之所有權人仍繼續存在。是以，系爭三七五租約對於因系爭土地分割而受讓取得系爭三七五租約耕地位置之土地所有權人即原告自仍繼續存在等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。　⒉被告白明富、白明華、唐淑芬經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。　㈢得心證之理由：　⒈按文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正，民事訴訟法第355條第1項定有明文。所謂依其程式及意旨得認作公文書，除審其外觀合乎一般公文程式，可認係公務員職務上所作之公文書外，須其內容亦無背乎公文書意旨，即具備形式證據力；倘公文書記載之內容，有證明應證事實之價值，法院得據為判斷事實有無之證據資料者，即具實質證據力（最高法院112年度台上字第2028號判決意旨參照）。次按共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法所不許。共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第82 0條第1項規定管理權能之範圍，故共有人如就共有土地已訂有分管契約者，對各分管部分即有單獨使用、收益之權，其將分管部分出租他人，自無須得其餘共有人之同意（最高法院100年度台上字第1776號、98年度台上字第1087號民事判決意旨參照）。　⒉查系爭三七五租約於38年經新竹縣政府核定，租期屆滿後陸續續約，有香山區長於證明人欄位簽名核章、新竹縣（市）政府核定後加蓋戳記（見本院卷一第153至155、165至167頁），且兩造未爭執上開文書之真正，應認系爭三七五租約等公文書為真正，而具形式證據力。原告雖主張楊金鼎、楊高太非系爭土地共有人，否認系爭土地有分管協議存在，系爭三七五租約對於未同意之共有人不生效力云云，惟不動產出租人並不以所有權人為必要，而系爭三七五租約自38年簽訂登記迄至112年原告提起本件訴訟，已歷時74年，楊糊之繼承人及系爭土地其他共有人均未就系爭三七五租約之效力有所爭執，亦未曾主張楊金珍無權占用系爭土地，且原告楊鳳春於83年間因分割繼承而辦畢系爭土地所有權移轉登記時，已得知悉土地登記謄本上有系爭三七五租約之註記，堪認系爭土地存有分管協議，始對此三七五租約之註記均無爭執。楊糊之繼承人楊金鼎、楊高太將系爭土地分管之特定部分與楊涼訂立系爭三七五租約，其後並續訂租約。原告主張系爭三七五租約之訂立未經系爭土地共有人之同意，租約無效云云，與實際情形並不相符，自非可採，應認系爭土地於前案判決分割確定前，於出租人、承租人間就系爭土地之特定位置有系爭三七五租約存在。　⒊按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任，民法第825條定有明文。又分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，共有人於共有物分割以前，固得約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過暫定使用之狀態，與消滅共有而成立嶄新關係之分割有間，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思，故共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約，即生終止之效力（最高法院110年度台上字第409號、109年度台上字第3157號民事判決意旨參照）。各共有人間應依分割之結果，取得分割後之土地，且對彼此分得部分，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任，不得再主張共有人彼此間仍應受分割前分管契約約定之拘束。　⒋被告楊張美玉、楊淑娟抗辯其等與白明富、白明華、唐淑芬得將系爭土地其等分管之特定範圍，出租予楊金珍（楊添增），固非無憑，惟系爭三七五租約係債之關係，僅於系爭三七五租約之當事人即被告楊張美玉、楊淑娟、白明富、白明華、唐淑芬與被告楊添增間有其效力。而系爭土地共有人就分割前存在之分管協議，已因前案判決分割系爭土地確定而生終止之效力，被告楊張美玉、楊淑娟、白明富、白明華、唐淑芬自前案判決分割確定時，對原告分割取得之459、459 -1、459-2、459-3地號土地即無出租予他人之權利。原告自始即非系爭三七五租約之出租人，亦無義務將其等分割取得之土地交由系爭三七五租約之承租人耕種。承租人與原告間既無租賃關係存在，亦無繼續占用上開原告分得土地之權源。459、459-1、459-2、459-3地號土地之所有權人不因分割系爭土地，而與系爭三七五租約之承租人另成立租賃關係。　⒌被告另援引最高法院87年度台上字第711號、85年度台上字第 16號、82年度台上字第219號民事判決及臺灣臺南地方法院1 10年度訴字第1077號民事判決，抗辯系爭三七五租約於系爭土地分割後，得類推適用民法第425條規定，對於原告仍繼續存在云云。按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項固有明文，惟本件原告係因分割共有之系爭土地而取得459、459-1、459-2、459-3地號土地所有權，並非原告向楊張美玉等三七五租約出租人買受其等於系爭土地之特定分管範圍，與民法第425條第1項規定之情形不同，且楊張美玉等出租人依民法第825條規定，就原告因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任，負有使原告取得無負擔土地之義務，無從讓原告承受三七五租約之不利益，與民法第425條第1項規定之情形迥異，應無類推適用民法第425條規定之餘地。又最高法院85年度台上字第16號、82年度台上字第219號民事判決僅係說明分割共有物之效力採移轉主義，未就如何類推適用民法第425條為論述；最高法院87年度台上字第711號民事判決所據之事實，係共有人出租分管土地後，將其應有部分讓與第三人，嗣共有土地分割之情形，與本件被告楊張美玉、楊淑娟、白明富、白明華、唐淑芬於分割前仍持有系爭土地之應有部分，分割後取得459-4地號土地所有權有別；臺灣臺南地方法院1 10年度訴字第1077號民事判決，則係認定分割共有物後，租賃契約對分得特定部分土地之原出租人仍繼續存在，惟本件系爭三七五租約之出租人係被告楊張美玉、楊淑娟、白明富、白明華、唐淑芬，並非原告，自無法比附援引。況前揭判決均為各法院對個案所為之認定，對本件並無法律上之拘束力，被告執他案民事判決抗辯系爭三七五租約對原告仍繼續存在，尚難憑採。從而，原告請求確認被告楊張美玉、楊淑娟、白明富、白明華、唐淑芬與被告楊添增間之系爭三七五租約就459、459-1、459-2、459-3地號土地並不存在，即屬有據。又耕地三七五減租條例設有地租數額及租佃期間、定期租約期滿收回自耕等限制，使土地所有權人對土地之所有權無法完整行使，分割後之土地如有三七五租約註記自屬權利瑕疵，系爭三七五租約既註記在上開土地上，顯已妨害土地所有權人就所有權之行使，是原告楊哲維依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被告楊張美玉、楊淑娟、白明富、白明華、唐淑芬、楊添增塗銷459-1地號土地之系爭三七五租約註記，亦屬有據。原告楊鳳春、楊立德、楊良斌雖未為塗銷459、459-2、459-3地號土地上系爭三七五租約註記之聲明，惟系爭三七五租約既經認定並不存在於前揭土地，於本判決確定後，前揭土地之所有人亦得據以申請塗銷分得土地上之三七五租約註記，自不待言。　㈣綜上所述，原告請求確認系爭三七五租約之出租人即被告楊張美玉、楊淑娟、白明富、白明華、唐淑芬與承租人即被告楊添增間就459、459-1、459-2、459-3地號土地之系爭三七五租約不存在，及請求被告楊張美玉、楊淑娟、白明富、白明華、唐淑芬、楊添增塗銷459-1地號土地之系爭三七五租約註記，核屬有據，應予准許。又按預備訴之合併，係以當事人先位之訴有理由，為備位之訴裁判之解除條件，先位之訴無理由，則為備位之訴裁判之停止條件，本件原告楊哲維先位主張既有理由，其備位主張部分，即毋庸審究，併予敘明。貳、反訴部分一、程序方面　㈠按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。次按原告之訴，有起訴不合程式或不備其他要件情形之一者，法院應以裁定駁回之，民事訴訟法第249條第1項第 6款亦有明定。又按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。　㈡反訴原告請求確認其就459、459-1、460地號土地有耕地三七五租賃關係存在，自屬因耕地租佃關係所發生之爭議，依耕地三七五減租條例第26條第2項規定，非經耕地租佃委員會調解調處，不得起訴。參酌新竹市政府民國112年10月17日府地籍字第1120157878號函及函附之調處程序筆錄等資料（見本院卷一第7至167頁），460地號土地並未經耕地租佃委員會先行調解、調處，無從以反訴原告主張系爭三七五租約之實際耕作範圍包含460地號土地，即認該部分業經調解、調處程序。反訴原告就460地號所提反訴，程序上已有未合，本應裁定駁回，惟因反訴原告就459、459-1地號土地所為反訴聲明，有實體法上應予駁回之理由，爰合併於本件判決併予駁回。二、實體方面　㈠反訴意旨略以：反訴原告之被繼承人楊金珍就系爭69號、70 號租約之耕作位置，各如本院囑託新竹市地政事務所作成之複丈成果圖（下稱附圖）所示，其中D、E、F、G部分為69號租約之範圍，A、B、C部分為70號租約之範圍。前案判決將系爭三七五租約耕作位置之土地予以分割，如附圖所示B、D 部分現為新竹市○○段00000地號土地，C、E部分現為同段459 地號土地，G部分現為同段460地號土地，因系爭三七五租約對於取得耕作位置之土地所有權人自仍繼續存在，爰提起反訴，以茲確定。並聲明：⒈確認反訴原告就反訴被告楊哲維所有新竹市○○段00000地號土地，如附圖B部分所示，面積28 5.04平方公尺、如附圖D部分所示，面積386.56平方公尺，有耕地三七五租賃關係存在。⒉確認反訴原告就反訴被告楊鳳春所有新竹市○○段000地號土地，如附圖C部分所示，面積 97.06平方公尺、如附圖E部分所示，面積666.84平方公尺、新竹市○○段000地號土地，如附圖G部分所示，面積154.69平方公尺，有耕地三七五租賃關係存在。⒊反訴被告應偕同反訴原告向新竹市香山區公所辦理第一、二項之耕地三七五租約變更登記。　㈡反訴被告答辯：本件反訴並非合法。且耕地租賃需合於耕地三七五減租條例第1條所定要件，本件反訴被告並未與反訴原告或其被繼承人成立租約，反訴原告亦未曾收取租金，反訴原告訴請與反訴被告間有租約存在，並無理由。餘引用本訴所為主張。並聲明：反訴駁回。　㈢本院之判斷：　　就系爭三七五租約無從類推適用民法第425條第1項規定，使系爭三七五租約關係存於反訴被告楊鳳春所有459地號、楊哲維所有459-1地號土地等情，已於本訴部分論述綦詳。反訴原告自始未曾與反訴被告成立三七五租約，反訴被告亦非繼受楊張美玉、楊淑娟、白明富、自明華、唐淑芬於系爭土地權利之人，反訴原告訴請確認與反訴被告間就聲明所示範圍土地成立三七五租約，並請求反訴被告偕同辦理三七五租約變更登記，核非有據，無從准許，應予駁回。參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　民事第一庭法　官　蔡孟芳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　白瑋伶

2025-03-31

SCDV-112-訴-1235-20250331-2

訴

臺灣橋頭地方法院

損害賠償

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度訴字第550號原告謝明德訴訟代理人林桂子律師林岡輝律師被告潘少紅訴訟代理人李兆隆律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院民國114年3月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：㈠、被告向訴外人陳芳蘭承租陳芳蘭所有坐落高雄市○○區○○○路00 號房屋（下稱系爭房屋），經營「自立咖啡隨行吧商行」（下稱系爭咖啡店。加盟訴外人「咖啡平方」），租賃期間自111 年8 月1 日起至113 年7 月31日止共2 年，每月租金40,500元、押租金6萬元（下稱系爭租約）。㈡、原告與訴外人范思容為夫妻，范思容於民國112年9月間經朋友介紹與被告認識，知悉被告為設立於系爭房屋之系爭咖啡店之負責人，並採加盟咖啡平方之方式於系爭房屋營業。嗣兩造於112年9月8日。達成由被告以新臺幣（下同）90 0,000元之價格，盤讓系爭咖啡店給原告之契約（下稱系爭契約），約定被告應將系爭咖啡店負責人變更為原告，並將其所有設備、生財器具、進貨廠商及裝潢全數移轉予原告，且擔保加盟總部咖啡平方授權原告得合法使用其商標與店號，使原告跟加盟總部重新簽約（不須加盟金及其他費用，只須所有物料跟總部訂貨），以及「被告必須保證原告得於系爭房屋經營並使用至系爭租約約定之113年7月3 1日止之約定」（下稱系爭擔保約定）。兩造達成系爭契約後，原告已陸續將盤讓金額900,000元給付完畢，被告遂將系爭咖啡店之所有設備、生財器具、進貨廠商及裝潢全數移轉予原告，復於112年10月4日變更系爭咖啡店之負責人為原告，原告進而於112年11月1日正式接手系爭咖啡店開始經營。㈢、依兩造系爭擔保約定及系爭契約之目的，被告應保證原告得於系爭房屋經營並使用至113年7月31日止，然被告違反兩造約定，未經原告同意，擅自與陳芳蘭於112年12月31日終止其等間之系爭租約，致原告無法於系爭房屋營業，房東陳芳蘭因而於113年1月15日要求原告須於113年1月31日前拆除裝潢設備並回復原狀，原告僅得遵期拆除裝潢，並將系爭房屋於同月29日返還占有於陳芳蘭。被告違反契約之約定致原告無法於系爭房屋營業，自係可歸責於被告之事由致給付不能，原告併以起訴狀之送達做為解除兩造系爭契約之意思表示，是原告自得依民法第227條及第226條規定請求被告負損害賠償責任。㈣、原告得請求被告返還及賠償之金額如下：⑴系爭契約既經原告解除上開契約，原告自得請求被告返還所受領之盤讓金900 ,000元。⑵原告因將店內之裝潢拆除而支出拆遷費用57,000 元。⑶被告曾表示系爭咖啡店之營業額平均一個月約為250, 000元，依照約定如被告未擅自終止系爭租約，原告於系爭房屋至少可經營至113年7月31日止，被告擅自終止租約之債務不履行行為，致原告於113年2月1日至同年7月31日止共6個月，無法獲得營業利益，而依飲料店之112年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準之淨利率為16％，可推估原告於上開6個月期間，原本可獲得之淨利為240,000元（計算式：250,000元×16％×6月＝240,000元）。又被告所交付之上開設備，因被告擅自終止系爭租約，且原告無存放上開設備之處所而業已出售獲得180,000元，原告同意自被告應負擔損害賠償金額中扣除。則依上開金額計算，原告得請求被告給之金額合計共為1,017,000元（盤讓金900,000元、支出拆遷費用57,000元、預期利益240,000元之損害，扣除出售設備之款項180,000元。計算式：900,000元＋57,000 元＋240,000元－180,000元＝1,017,000元）。㈣、爰依民法第227條、第226條、第259條及第260條規定提起本訴等語。並聲明：被告應給付原告l,017,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠、被告並未「保證」原告得於系爭房屋經營並使用至113年7月3 1日止，而只有答應會「協助」原告與陳芳蘭洽談租約。原告亦從未曾有向陳芳蘭終止系爭租約之行為，原告無法於系爭房屋繼續營業，實際上係原告與陳芳蘭間談判租約之問題時，原告反覆無常，先主張要租2年，又主張要暫時租 1年，最後又改為主張要租到113年7月31日止，就新租約之租金金額反覆，本已同意陳芳蘭條件，卻在後來突然反悔並提出不合理的要求，例如：要求被告承擔調漲的租金、無條件將被告之押租金6萬元轉讓給原告，並且向陳芳蘭抱怨盤讓金90萬元太高，遭被告坑殺，並舉五甲店之盤讓金僅60萬元云云，並於經過陳芳蘭催告5次仍推遲拒簽新租約之書面等等，致其本身無法與陳芳蘭間達成租約協議，陳芳蘭乃向原告表示終止系爭租約，陳芳蘭之終止系爭租約與被告無關，上開情形均有被告與范思容、陳芳蘭與范思容、被告與陳芳蘭等人間之LINE對話記錄可證。被告確實有答應「協助」原告與陳芳蘭洽談租約，於洽談過程中亦有協助原告，但後來原告與陳芳蘭洽談時，原告出爾反爾，就租期再三反覆，陳芳蘭發現原告之品行口氣均不佳後，陳芳蘭才決定不租給原告，故最後租約沒有談成之原因全可歸責於原告，原告應自負全責，且新租約之範圍如何係由原告與陳芳蘭磋商，並非被告得做如何之主張，蓋新租約之主體係原告與陳芳蘭，被告已非租約之主體，故新租約之範圍如何都與被告無關。㈡、被告並未違反兩造之約定而擅自與陳芳蘭在112年12月31日終止系爭租約（即舊租約，下同），實係陳芳蘭謂要與原告成立新租約，當然要先終止舊租約，否則豈非變成一屋兩租，陳芳蘭才會當著兩造之面表示要與被告在112年12月31 日終止舊租約，並非被告違反兩造約定，未經原告同意擅自與陳芳蘭於112年12月31日終止租約。事實上兩造於洽談系爭契約時曾告知陳芳蘭，陳芳蘭並己同意兩造間之盤讓，陳芳蘭於原告受讓系爭咖啡店後，已明確同意原告於原址繼續經營，其後原告於112年11月間並與陳芳蘭另議租金並達成重訂新租約之協議，且雙方約定新約自113年1月起生效（諾成契約），使原租約即系爭租約之效力為新租約所取代。因此，原租約於112年12月底到期係因原告與陳芳蘭雙方另行約定新約並以新約取代舊約之結果，而非被告之主動向陳芳蘭提出終止租約。而自陳芳蘭同意被告將原租約轉讓予原告起（契約承擔），被告即已不在具備承租人之地位，已脫離租賃之債之關係，故被告自然也無權向陳芳蘭提出終止租約之請求。㈢、兩造間就系爭咖啡店之系爭契約有效成立，且原告已給付全部價金900,000元，被告並業已點交店內全部生財器具給原告，原告也已全部點收，原告並已於112年11月1日正式接手系爭咖啡店正式開始經營，從而兩造之系爭契約業已銀貨兩訖履行完畢，兩造已無任何契約上之義務。至於後來原告於系爭房屋正式經營，而自112年11月1日起於該址營業至113年1月31日止之3個多月後，與陳芳蘭之新租約無法達成，與被告無涉，係可歸責於原告自己之事由所致，原告自己要負責，與被告完全無關，原告後來與陳芳蘭撕破臉，致不能繼續經營咖啡店，原告應自負全責。租賃關係具有高度屬人性，房東對新承租人即原告之能力、信用等條件享有高度裁量權，是否接受新承租人之事須由房東決定，並非被告可單方承諾。更何況系爭咖啡店原址為陳芳蘭所有，原告明知該址係被告承租而來，租期屆滿後能否續租或租金是否調高本具不確定性，即便被告自行經營系爭咖啡店，亦同樣面臨上開風險風險，故被告實無法亦無義務保證轉讓後原告可於原址營業至何特定期限。㈣、兩造於系爭契約中並無約定被告須擔保原告得於系爭房屋持續經營至113年7月31日止，即使依誠信原則認定被告有協力原告取得於系爭房屋經營之義務，被告亦合法履行該義務，因原告確曾於系爭房屋順利經營，足以證明原告在受讓系爭咖啡店後，已成功承接原先被告與陳芳蘭間之租約。㈤、如原告主張被告有債務不履行責任有理由時，原告主張以每個月營業額25萬元計算營業損失，被告有爭執。同一家咖啡店，因經營者不同，其經營理念、經營模式、親和力及成本管控等因素可能各有差異，自然會產生不同的營業額結果。因此，不能單純以被告經營期間之營業額推定原告接手後之營業額會相同，本件既然原告已於112年11月及12 月實際經營，應以其接手經營後之平均營業額作為計算基礎才合理。原告舉其他同行之標準，據以主張其受有營業利益之損失云云，並不可採。㈥、被告已將原租約之系爭租約轉讓給原告，並且在後續原告與陳芳蘭間之租賃糾紛中，已盡力協助原告處理，並無違反誠信原則。原告自承已於112年11月1日正式接手經營，足見系爭契約之目的已達成，依法自無從解除契約並請求回復原狀。原告主張被告應負債務不履行之損害賠償責任，為無理由等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事實：㈠、被告向陳芳蘭承租陳芳蘭所有坐落高雄市○○區○○○路00號房屋，經營「自立咖啡隨行吧商行」（加盟訴外人「咖啡平方」），租賃期間自111年8月1日起至113年7月31日止共2年，每月租金40,500元。㈡、兩造於112年9月8日就系爭咖啡店成立盤讓契約，約定被告以 900,000元之價格，將系爭咖啡店之經營權（含所有設備、生財器具、進貨廠商及裝潢）出售給原告，原告已陸續給付上開價金完畢，被告已將上開房屋占有、設備、生財器具等交付原告，並於112年10月4日變更系爭咖啡店之負責人為原告，原告已於同年11月1日正式接手系爭咖啡店開始經營。㈢、被告嗣後於112年12月31日與陳芳蘭終止系爭租約，陳芳蘭於 113年1月15日要求原告須於113年1月31日前拆除系爭房屋之裝潢設備並回復原狀，原告因而拆除拆除系爭房屋之裝潢設備後於同年月29日返還系爭房屋占有予陳芳蘭。四、本件爭點：㈠、被告是否曾向原告保證原告得於系爭房屋經營系爭咖啡店至1 13年7月31日止？被告於112年12月31日與陳芳蘭終止系爭租約，是否有債務不履行之情形？㈡、如有，原告得請求之金額為若干？五、本院論斷：　　　　按「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」；「原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求。」，有最高法院17年上字第917號、20年上字第2466號判決要旨可參。又當事人所負之舉證責任，必須達於使法院得有確信之程度，始得謂已盡其舉證責任，如未達於使法院得有確信之程度，其不利益應由負舉證責任之人負擔。原告之主張，為被告所否認，並以上開言詞置辯，依上開說明，原告自應就此事實舉證以實其說，且其舉證必須達於使本院得有確信之程度。經查：１、原告雖提出原告配偶、兩造與房本即證人陳芳蘭等人之lINE 對話、轉帳匯款證明、費用支出證明等（見卷一第15頁以下之原證1至8、第77頁以下之原證9、卷二第85頁以下之原證10至12）等為證。惟查，上開對話及證物等之內容，並無原告主張之被告曾有保證原告得於系爭房屋經營並使用至113年7月31日止之對話等之系爭擔保約定之內容；另依證人陳芳蘭之證述（卷二第151頁以下）及證人提出之原告配偶、兩造與房本即證人陳芳蘭等人之lINE對話，亦無被告曾保證原告得於系爭房屋經營並使用至113年7月31日止之情形。原告於本件審理中亦未提出其他足以足以使本院得有確信之足以證明被告確曾有保證情形之證據以實其說。依上開證據，原告主張兩造間曾有系爭擔保約定云云，即不足信採。２、又依證人陳芳蘭之證述及對話可知自兩造盤讓系爭咖啡店店面後之112年10月、11月、12月之租金均由原告向陳芳蘭繳納，且金額均為系爭租約之40,500元等可知，被告曾知陳芳蘭兩造盤讓店面情形且陳芳蘭原本亦己同意原告於原址營業，於盤讓店面後，關於店面租金如何及何時交付，均由原告與陳芳蘭洽談處理，且自LINE對話記錄內容可知，嗣後陳芳蘭會終止租約，係因為陳芳蘭要求訂立新終約時要求漲房租，而原告與陳芳蘭於協商新租約時無法達成協議所致，核與被告無關。另證人陳芳蘭並已明確證稱「（被告有無主動跟你說要終止與你的舊的租約？）沒有說。是我跟被告提的，因為被告說要連原告一起的租約，我說不能同時有二個租約，然後我就跟被告說不然你就在12底跟我解約好了，是因為范思容一直不跟我簽約，我後來才這樣決定的。」、「（不是被告主動跟你解約，而是你跟被告說要解約？）是，是我跟被告說要解約，因為范思容五次都不跟我簽約，後來他先生說他不租了，113年1月31 日之前要搬，因為范思容的先生跟我說1月31日要搬，而且裡面的器具也都盤給別人了，所以我就跟被告說二個都不要租了，我就跟被告說你要跟我解約，到時候再說。」、「（你與被告舊的租約是到113年7月，你們是如何處理？）我就跟她解約...。」等語（卷二第154頁以下）。依上開證據，原告主張被告違反兩造約定，未經原告同意，擅自與陳芳蘭於112年12月31日終止其等間之系爭租約，致原告無法於系爭房屋營業云云，亦不足採信。３、另證人陳芳蘭並已同時證稱「（請將你所知悉上開兩造間糾紛及轉讓咖啡廳的整個過程，依時間順序及所知事實的前後為陳明。）在112年9月21日被告有跟我提起說想把咖啡店盤給別人做，我問她盤了多少，她說是90萬元，我當時出國，出國回來約11月份時回來，看到范思容在那個咖啡店，當時被告正在交她一些咖啡的事情，我才認識范思容，過了幾天之後（詳細的是幾天已經記不清楚），我去找范思蓉，問他要跟我簽房租的契約嗎？因為范思蓉跟被告盤了咖啡廳，我就跟范思蓉說我這次要租你45000元，范思容說不是40500元嗎？我說好，沒有關係，因為我租賃稅就要付2750元，這樣合計一共要租范思蓉43500元，之後范思蓉說好，她會找時間來跟我簽約，因為她一個人忙不過來，我說好沒關係。」、「過了一陣子（詳細日期我要看一下手機），後來在11月5日時，我有跟范思容說創業的過程是很困難的，我就勉勵她，要有堅強意志，說每月房租訂4 3500元，你覺得可以嗎？若你覺得可以，找時間聯絡雙方訂新的租約，之後范思容有回我，說謝謝我鼓勵她，說每月房屋43500元可以，我說好，范思容說又回我說因為這幾天都是他一個人上班，比較忙，等新員工來幫忙，到時候我再約您來簽好嗎？等語（這些對話都有在我手機ＬＩＮＥ裡面），11月7日我有傳我媳婦陳湘眉的合庫帳戶給范思容，請范思容把租金匯到我傳給他的這個帳戶裡面，范思容還詢問我，11月、12月還是40500元嗎？我說對，12月底再跟妳簽113年度的新契約，少紅（被告）當時簽約押金有6萬，我說你跟少紅怎麼協調再告訴我，范思容說好的，就再匯給我，請我去查收，我說謝謝。在2023年12月9日范思容告訴我，先匯10500元給我，她跟我解釋因為他的帳戶一天的限額只可以3萬元，12月10日我告訴他你有足夠的時候再一起匯，押金是8萬元，12月10日的時候范思容告訴我，我們再約時間簽新約，要我找時間跟被告收房子，12月11日因為被告在大陸，被告有跟我說大概12月20日回臺灣再聯絡，因為我那邊有1、2、3樓（頂樓第4層是加蓋的佛堂），被告跟我承租時，被告只使用1樓在營業，2、3樓被告雖然有承租，但是是做二房東又分別分租出去給別人（原告承租之後也是一樣，2、3樓也是做二房東），被告雖然是整棟承租，但是我就沒有在管他如何使用。」、「2024年1 月8日，我問范思容說你先生有空嗎（因為盤店的名字是她先生的名字）？我說請問你先生如果有空，今天可以抽出時間，今晚房屋合約可以簽訂嗎？范思容又回我說不好意思，這樣太臨時了，可以用周日早上或下午都可以，因為范思容的先生在上班，2024年1月9日我告訴范思容說，1月 10日我整天沒有事情，請問你先生可以到店裡來簽租約嗎？請告知，在1月9日下午時，范思容回我說，他跟先生商量了，決定要承接我跟被告的租約，因為被告的租約還有8 個月，我回范思容說，很抱歉，被告的租約，跟你的租約不是同一個人，怎麼可以混為一談？怎麼可以一房二租？租約不是同一個人，怎麼可以混為一談？而且范思容只是盤被告的生財器具，並非連帶被告當時與我簽署的租賃契約地位，請問清楚是哪條法律規定的可以這樣？范思容回我說，我們也有諮詢過律師，盤點不僅包含生財器具還有租約，范思容說被告也應該了解這點，說我跟被告租約期間有問題的話，要我去找被告，范思容說實在不好意思，說她也有她的立場及權益，並非事到如今，僅能盡量在法律範圍內避免更多的不利因素。我回范思容說，待我請教律師再回覆於你。范思容對我說實在不好意思，說她也是受害者，並說被告不讓我跟范思容見面，之後在2024年1月 10日，我跟范思容說今天下午2點過去簽約，請她先生出面，我跟范思容說，不然我、被告及范思容三人就坐下來談，看如何落幕，不要再推託了。」、「其他部分就如我的對話內容，因為我跟范思容講了5次要簽約，她都毀約，說沒有時間，我就說在113年1月底你們就要搬走，再去自己找房子，我那邊就不租給范思容了，因為范思容都不跟我簽約。庭呈我手機節錄部分的對話紀錄。」等語（卷二第1 51頁以下）。依證人之上開證述，原告主張兩造間曾有系爭擔保約定，及主張被告違反兩造約定，未經原告同意，擅自與陳芳蘭於112年12月31日終止其等間之系爭租約，致原告無法於系爭房屋營業云云，亦均不足採信。六、綜上所述，原告之本件主張，不足採信，其本件請求，為無理由，應予駁回。七、原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請，即失所依附，應併　　予駁回。八、本件事證及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張、陳述、抗辯、攻擊防禦方法及所提出之其他證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。　　　九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　民事第一庭　法　官　郭文通以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林香如

2025-03-31

CTDV-113-訴-550-20250331-1

小

臺灣臺中地方法院

返還不當得利

臺灣臺中地方法院民事判決 114年度小字第2號原告陳柏樺訴訟代理人蔡瑞眞被告陳冠丞上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國114年3月12 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣伍萬捌仟柒佰壹拾元。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔，並應加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。本判決得假執行。　　事實及理由一、原告起訴聲明：㈠被告應將門牌臺中市○○區○○○路000號1樓之 5房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告，並遷出戶籍。㈡被告應自民國113年7月15日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2萬元。嗣原告撤回第1項聲明之訴（見卷第104頁），更正聲明請求被告給付6萬元（見卷第104頁），又減縮請求金額為5萬8710元（見卷第168頁）。原告撤回第1項聲明之訴，已生撤回效力。原告撤回第1項聲明之訴後，請求被告給付金額在10萬元以下，依民事訴訟法第436條之8規定應適用小額程序，爰依同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第7條第2項規定，裁定本件改行小額程序。又原告減縮聲明部分，依民事訴訟法第255 條第1項第3款規定，應予准許。二、被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。三、原告主張：被告向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自112 年6月15日起至113年6月14日止，每月租金為2萬元，應按月於每月15日前繳納，押租金4萬元。被告自113年5月15日起未付租金，至系爭租約於113年6月14日租期屆滿止，尚欠1 個月租金2萬元，以押租金扣除後，尚餘押租金2萬元。後經原告以存證信函催告被告繳納租金，並請求被告返還系爭房屋，被告遲至113年10月13日始搬離系爭房屋，無權占用系爭房屋3個月又29日，爰依不當得利之法律關係，請求被告給付相當租金之不當得利5萬8710元等語，並聲明：被告應給付原告5萬8710元。四、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。五、原告主張之事實，業據其提出房屋租賃契約書、銀行交易明細、存證信函暨郵件回執、通訊畫面及相片為證（見卷第19 -33、119、129-161頁），核與所述情節相符，被告於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀為何爭執，堪認原告前開主張之事實為真正。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第 179條定有明文。被告於租賃契約所定租期113年6月14日屆滿後，無正當權源繼續占有系爭房屋至同年10月13日搬離，受有使用房屋之利益，原告因此受有損害，此利益相當於租金金額，自113年6月15日起至同年10月13日止，被告受有不當得利7萬8710元（2萬元×（3＋29/31）＝7萬8710元），扣除押租金2萬元後尚餘5萬8710元（7萬8710元－2萬元＝5萬8710 元），原告主張依不當得利之法律關係，請求被告給付5萬8 710元之相當租金不當得利，核屬有據。六、從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付5萬8710 元，為有理由，應予准許。並依民事訴訟法第436條之19第1 項規定，確定本件訴訟費用1000元（即第1審裁判費）由被告負擔。又依民事訴訟法第91條第3項規定，被告就應負擔之訴訟費用應於本判決確定之翌日起加給按法定利率計算之利息。七、本件小額訴訟為被告敗訴判決，依民事訴訟法第436條之20 規定，應依職權宣告假執行。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第436 條之19第1項、第436條之20、第91條第3項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　熊祥雲以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林卉媗

2025-03-31

TCDV-114-小-2-20250331-1

基簡

臺灣基隆地方法院

遷讓房屋等

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 113年度基簡字第1110號原告郭宗逸訴訟代理人高志華被告張月英上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌基隆市○○區○○路○○○號四樓房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應自民國一百一十三年十月二十一日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖仟元。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按年息百分之五計算之利息。五、本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣壹佰零捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項，就已到期金額部分，於原告以到期金額三分之一金額為被告供擔保後，得假執行，但被告如以到期金額全額為原告預供擔保，得免為假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼基隆市○○區○○ 路00號4樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）18,741元（含8、9月逾期租金18 ,000元、6至8月水費174元、7至9月電費233元、6至8月瓦斯費334元），並自民國113年10月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,000元及使用之水電、瓦斯等費用。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。㈣訴訟費用由被告負擔。嗣於本院民國114年3月17日言詞辯論期日就前揭訴之聲明㈠、㈡變更為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告741元。㈢被告應自113年8月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,000元。經核原告上開訴之變更，其請求之基礎事實同一，參以首開規定，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第436條第2項、第385條第 1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分一、原告起訴主張：　　兩造於112年12月21日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），由被告向原告承租系爭房屋，租期自112年12月21日起至113年 12月20日止，每月租金9,000元，押金18,000元，水、電、瓦斯及管理費均由被告自行負擔，惟被告僅繳付8期租金，其後即未再給付租金，經原告以存證信函催告被告給付積欠之租金、水、電、瓦斯費，並以存證信函終止租約，則被告應給付積欠之水、電、瓦斯費合計741元及系爭租約終止前之租金。又系爭租約既已終止，被告對系爭房屋即屬無權占有，自應按月賠償原告。為此依民法第767條及不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告741元。㈢被告應自113年8 月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,000 元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。㈤訴訟費用由被告負擔。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作　　何聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止租約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段定有明文。經查，原告主張兩造間定有系爭租約，被告僅繳納至8期租金（自113年8月21日起即未給付租金），經原告於113年9月24日系爭存證信函催告被告於函到3日內給付租金，如屆期未清償即以系爭存證信函為終止契約之意思表示等情，業據提出房屋租賃契約、台北光復郵局第983號存證信函（下稱系爭存證信函）、國內各類掛號郵件執據、中華郵政掛號郵件收件回執、兩造通訊軟體LINE 之對話截圖等件影本為證。衡之原告對被告發系爭存證信函時，被告積欠租金僅113年8月21日至同年9月24日之租額，尚未達2個月之租額，原告以系爭存證信函終止租約，固非合法。惟系爭租約業已於113年12月20日因租期屆滿而終止，被告於租期屆滿後繼續占有系爭房屋即屬無權占有，從而，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。　㈡按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。最高法院87年度台上字第1631號民事判決意旨參照。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占用他人之房屋，依一般社會通念，足認占有人可獲得相當於租金之利益，致所有權人受有無法使用該房屋之損害，則依上開規定，占有人自應將所獲得相當於租金之利益返還所有權人。經查，被告自113年8月21日起即未依約繳納租金，又系爭租約終止後，被告仍無權占用系爭房屋，自可認為被告獲有相當於租金之不當得利，致原告受有相當於租金之損害。而系爭房屋租金為每月9,000元，經以押租金18,000元抵充後，則原告得請求被告自113年10月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付9,000元。　㈢按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院 17年上字第917號民事判決意旨參照。本件原告主張為被告代墊水、電、瓦斯費合計741元等情，惟未見原告提出相關單據以資證明，且依系爭存證信函及兩造間LINE對話紀錄之內容，亦未提及代墊水、電、瓦斯費等情事，原告既未能舉證證明此部分之請求，則原告此部分之請求即不應准許。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並自113 年10月21日起至返還系爭房屋之日止，按月給付9,000元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。五、本件係民事訴訟法第427條第2項第1款因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟，本院為被告敗訴判決部分，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　基隆簡易庭　法　官高偉文以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　王靜敏

2025-03-31

KLDV-113-基簡-1110-20250331-1

訴

臺灣桃園地方法院

拆屋還地等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第2504號原告游欣怡訴訟代理人陳偉芳律師許世賢律師被告林亦書上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國114年3月4日辯論終結，本院判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣2萬8,000元。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣2萬8,000元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分　　原告原以被繼承人林萬瑞(已於民國113年7月20日死亡)之繼承人為相對人，提起本案訴訟，並於訴訟審理中主張林萬瑞之繼承人為第三順位繼承人林寶蓮、林彩戀、林美嬌、林慈慧、林萬章、林萬益、林立昕及林亦書。而查，林萬瑞死亡後，其第一順位繼承人即其子女林怡岑、林梓堯均已拋棄繼承，林萬瑞之第二順位繼承人即其父、母親更早於林萬瑞死亡，無從繼承，而林萬瑞之第三順位繼承人即其兄弟姐妹除林亦書以外之人亦均依法拋棄繼承在案，林亦書並已依法就林萬瑞之債權人為限定繼承陳報債權之公告等情，業經本院調閱本院113年度司繼字第3142號拋棄繼承案卷確認無誤，另有家事公告查詢資料、除戶戶籍資料、戶籍謄本等資料分附本院卷第49頁至第75頁及個人資料卷可參，可資確認。後原告即於本院行第一次行言詞辯論程序時，以言詞當庭撤回對已拋棄繼承之繼承人「林寶蓮、林彩戀、林美嬌、林慈慧、林萬章、林萬益、林立昕」之訴訟，有當日之筆錄附本院卷第141頁可參，故原告提告之對象僅餘被告林亦書一人，合先敘明。貳、實體部分：一、原告部分：　㈠原告與被告之被繼承人林萬瑞(原名為林翔翊)原就原告所有、坐落於桃園市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)，於1 05年7月20日訂有租賃契約，原告同意林萬瑞於土土地上搭建鐵皮屋（下稱系爭地上物）做為倉庫使用，租賃期限原至 110年7月19日屆至(下稱租約舊約)，後雙方再續訂租約，約定租期至113年7月20日止(下稱租約新約)，嗣林萬瑞於113 年7月20日死亡，租期亦已屆滿，但系爭地上物未經拆除，仍占用系爭土地，原告自得依民法第767條第1項、第455條之規定，請求林萬瑞之繼承人即被告拆除系爭地上物並返還系爭土地予原告。　㈡再依租約新約第6條之約定，系爭土地之承租人林萬瑞若於租約期滿時不即時遷讓交還系爭土地，原告每月即得向林萬瑞請求按原訂租金7,000元5倍之違約金3萬5,000元，直至遷讓返還系爭土地為止，是原告另得依該約定，請求林萬瑞之繼承人即被告自113年7月21日起至系爭地上物拆除並返還系爭土地予原告之日止，按月給付原告3萬5,000元。　　㈢並聲明：⒈被告應將系爭地上物拆除後，騰空遷讓返還系爭土地予原告。⒉被告應自113年7月21日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告3萬5,000元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告部分：　㈠對於原告與林萬瑞有簽立系爭租約舊約、新約各1份以租用系爭土地，及林萬瑞確於系爭土地上興建系爭地上物，系爭租約已於113年7月20日屆期終止等情，並不爭執，但原告在與林萬瑞簽立租約時，即已交付押租金2萬1,000元予原告，該部分應可以用以扣抵原告請求之違約金。另被告於林萬瑞死亡前，即於113年7月16日有匯款4個月租金共計2萬8,000元予原告，故於系爭租約終止前，林萬瑞並無積欠租金。而系爭租約已約定承租人之建物於租期屆滿後留置不搬者，應視作廢物論，任憑出租人處理。是以，系爭地上物於租約屆至後，即已歸屬原告所有，原告可自為處理，原告再訴請被告拆屋還地乃欠缺權利保護之必要。　㈡又林萬瑞死亡後，被告係依法定限定繼承制加以繼承，故關於系爭地上物於租約終止後至拆屋還地前因占用系爭土地所生之違約金，乃屬於被告繼承林萬瑞之債務，故被告就此部分只在繼承林萬瑞之遺產範圍內負給付之責。而除系爭地上物外，林萬瑞並無遺留任何遺產讓被告繼承，僅遺留債務。　㈢並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用原告負擔。如受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。　三、不爭執事項：　㈠系爭土地確為原告所有，原告並於105年7月20日與被告之被繼承人林萬瑞就系爭土地簽立租約舊約，約定每月租金為7, 000元，租期至110年7月19日止，並由林萬瑞依約給付2萬1, 000元為押租金予原告，原告迄今仍未歸還該押租金等情，有原告所提出之土地登記謄本、租約舊約、租金收付款明細表等附本院卷第17頁至第27頁可參，且為兩造所不爭執。　㈡原告與林萬瑞於租約舊約租賃期限到期後，再就系爭土地，於110年7月17日簽立租約新約，約定租金仍為7,000元，租期則至113年7月20日止，而上開租約確已於113年7月20日屆期終止一節，亦有原告所提出之租約新約附本院卷第29頁至第35頁，且為兩造所不爭執。四、本院之判斷：參酌兩造上開陳述，可知本案之爭點在於：㈠依租約約定承租人之建物於租期屆滿後留置不搬者，應視作廢物論，任憑出租人處理，則原告是否仍有訴請被告拆屋還地之必要？原告請求被告拆屋還地有無理由？原告可否向被告請求之違約金給付，該給付之責是否限於在被告繼承林萬瑞之遺產範圍內？茲分述如下：　㈠依租約約定承租人之建物於租期屆滿後留置不搬者，應視作廢物論，任憑出租人處理，則原告是否仍有訴請被告拆屋還地之必要？原告請求被告拆屋還地有無理由？　⒈經查，依租約舊約第14條確有約定「租賃期滿遷出時，乙方（指承租人）所有任何雜物等，若有留置不搬者，應視作廢棄物論，任憑甲方（出租人）處理，若產生搬運費，費用由乙方支付，可由押金直接扣除，乙方絕無異議」(參本院卷第19頁)、租約新約第17條亦約定「租賃期滿遷出時，此方所有任何傢俬雜物、建物等，若有留置不般者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異議」(參本院卷第33頁），然租約舊約第8、9條亦約定承租人在合約期滿時，拆除搭建之鐵皮屋，且須將土地清理乾淨（節錄，詳參院卷第17頁) ，租約新約第6條亦約定承租人應誠心按照原狀遷空交還出租人(節錄，詳參院卷第31頁），是可知租約新、舊約約定雜物、建物可由出租人自行處理，乃係賦與出租人就此等物品、建物可不另請求承租人處理，即得自行處理，但並無否認在租期屆滿後，就系爭土地負騰空遷讓返還之責者，仍為承租人，即無免除承租人該部分之責任。故應不得解為因有上開賦與出租人得自為處理之約定，出租人即原告即不得請求承租人或承租人之繼承人即被告拆除系爭地上物並將系爭土地騰空遷讓返還原告，被告該部分所為之辯解，並無所據。　⒉再查，兩造均不否認被繼承人林萬瑞確於租用系爭土地後，即於系爭土地上興建鐵皮之系爭地上物以為倉庫使用，此並有原告所提出之系爭房地照片附本院卷第117頁至第137頁可參。然被告辯稱已於114年2月18日拆除系爭地上物，並當庭表示拆除系爭地上物後即無繼續占有系爭土地，而有拋棄占有系爭土地之意，原告並自承有於114年2月21日確認系爭地上物確經拆除，且系爭土地上確已無阻礙原告使用之情形，對於被告主張已經返還系爭土地予原告一節亦無意見(參本院卷第180、181頁），故可認系爭地上物既經拆除，被告並已將系爭土地騰空遷讓返還原告，則原告再請求被告拆除系爭地上物及交還土地部分，即無理由。　　　㈡原告可否向被告請求之違約金給付，該給付之責是否限於在被告繼承林萬瑞之遺產範圍內？　⒈是查，被繼承人即系爭租約原承租人林萬瑞確已於113年7月2 0日死亡，該租約並於同日因租期屆滿而終止。而被告既為林萬瑞之唯一繼承人，自應繼承該租約於終止後承租人對出租人應負之責任。又系爭地上物既為林萬瑞於承租系爭土地後所興建，其所有權即歸屬於林萬瑞所有，於林萬瑞死亡後，則由被告本於繼承之法律關係，取得系爭地上物之所有權人。故可認於林萬瑞死亡後，被告即繼承林萬瑞就系爭土地之承租人地位，並本於系爭地上物所有權人之身份占有系爭土地。　⒉再依系爭租約新約第6條乃約定：「乙方(承租人)於租約期滿時，除經甲方(出租人)同意繼續出租外，應即日將(承)租土地誠心照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還土地時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止」，是系爭租約既於113年 7月20日即已屆期終止，但被告卻未本於系爭租約繼受人及系爭地上物所有權人之地位，依約立即將系爭地上物拆除，並將系爭土地返還原告，直至114年2月18日始經被告拆除並返還土地予原告，足認被告確有違規之情事，故原告確可依上開約定，請求被告給付違約金。該部分違約金係於林萬瑞死亡後始生之債務，故非屬被告繼承來之債務，係被告自己侵害原告土地之歸屬利益所有，被告自不得主張該給付之責只限於繼承林萬瑞之遺產範圍內。再被告雖主張於114年2月 18日即已拆除系爭地上物，但原告係至114年2月21日始加以確認，應可認該違約之情形係至114年2月20日止。準此，原告即得請求自113年7月21日起至113年2月20日止，共計7個月之違約金。　⒊又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依締約時之客觀情形、兩造之社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，以求公平。是查，原告自105年間即出租系爭土地予林萬瑞直至113年7月20日止，期間均約定租金為每月7,000元，而系爭地上物又因林萬瑞於113年7月20 日死亡後，其等第一、三順位繼承人陸續處理繼承、拋棄繼承事宜後，被告始於114年2月間始拆除房屋交還土地而解除違約狀態，該等違約時間並非長久，亦非被告惡意置之不理所致，故本院認該違約金應與原租金同額始屬公允，故依上開規依法酌減為每月7,000元，原告僅得向被告請求7個月之違約金4萬9,000元(7,000×7) 　⒋又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，無須當事人為意思表示，亦不問當事人之意思如何，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第16 31號判決同此見解）。是查，原告並不否認曾有向林萬瑞收取2萬1,000元之押租金，系爭租約復已終止，則被告自得主張以此押租金扣抵應給付原告之違約金。經此押租金抵充後，原告尚得向被告請求給付之違約金即為2萬8,000元(49,00 0-21,000）。五、綜上所述，原告本於系爭租約，請求被告給付2萬8,000元之違約金，即屬有據，應予准許。逾此部分之請求，均屬無據，應予駁回。再本判決所命被告給付原告之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。此部分原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟僅係促請本院為上開宣告假執行職權之發動，毋庸另為准駁之諭知。又本院併依民事訴訟法第392條第2項規定，依聲請及依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。另原告其餘之訴經駁回之部分，其假執行之聲請均已失所附麗，應併駁回之。七、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判　　決結果無影響，爰不另一一論述。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　林靜梅以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃卉妤

2025-03-31

TYDV-113-訴-2504-20250331-1

訴

臺灣桃園地方法院

回復原狀

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度訴字第1918號原告黃邱裕黃永祥黃邱福共同訴訟代理人吳志南律師共同複代理人蕭凱元律師被告徐玉堂訴訟代理人姜至軒律師鄭樹芸上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國114年1月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告黃邱裕、黃永祥、黃邱福新臺幣（下同）壹佰貳拾陸萬捌仟玖佰元，及自民國一百一十二年五月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔五十分之十一，餘由原告負擔。四、本判決第一項原告以肆拾貳萬貳仟元為被告預供擔保，得假執行；但被告以壹佰貳拾陸萬捌仟玖佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。　五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　　事實及理由壹、程序部分　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，並就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，以避免重複審理者，即屬之。查：原告原起訴時之聲明第一項為「被告應連帶將坐落桃園市○○區 ○○段0000地號，面積17,765平方公尺之土地（下稱系爭土地）上之廢棄土石及廢棄物全數清除，將土地回復原狀後交付予原告使用」（本院卷一第9頁），迭經變更後，原告於民國113年8月26日提出陳述意見狀，變更聲明第一項為「被告應給付原告新臺幣（下同）5,768,900元，及自112年5月17 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」（本院卷三第63頁），經核原告上開聲明之變更，與起訴請求之基礎事實同一（均涉及系爭土地回復原狀乙事），所用之證據資料具有同一性，揆諸首揭規定，要無不符，應予准許。貳、實體部分一、原告主張：　㈠被告於96年4月8日與原告黃邱裕、黃永祥、黃邱福(下稱原告等三人)之母親即訴外人黃廖順妹簽立承租契約書(下稱系爭租約)，由被告向黃廖順妹承租系爭土地，租期自96年5月1 日起至106止，嗣因黃廖順妹於104年1月21日過世，系爭土地由原告等三人繼承，被告與原告等三人於105年2月26日簽訂續約，租約自106年起至116年止，更另簽立增補條款以補充系爭租約之不足(下稱系爭增補條款)。又被告於系爭土地經營心旺生活農場股份有限公司（下稱心旺生活農場公司），因被告於系爭土地上興建違章建築物，導致原告等三人繼承系爭土地時，遭主管機關課徵8,000,000元之遺產稅。　㈡嗣於109年9月間，原告等三人始知悉被告於109年8月30日間，擅自將系爭土地轉租予第三人發現公關整合行銷有限公司 (下稱發現公關整合公司)，被告並與發現公關整合公司訂立「現有建物設施租賃及場地契約書」，被告自已違反系爭租約第4條不得任意轉租之約定，故原告等三人於110年7月26 日寄送存證信函予被告，向被告為終止兩造間租約之意思表示，兩造間之租賃契約，於斯時即已終止，被告卻仍辯稱兩造間就系爭土地存有租賃關係，甚於111年1月間，向本院提起確認租賃關係存在訴訟，該訴訟亦經本院以111年度桃簡字第13號駁回原告之訴確定。　㈢惟被告在上開111年度桃簡字第13號事件訴訟進行之過程中，約於111年5月間，先拆除系爭土地上搭建之鐵皮屋，至同年 6月間，被告大致拆除地上物完畢、應搬離系爭土地之際，被告卻於搬遷之過程中，故意將大量事業廢棄物留置於系爭土地上，未依照系爭土地之原狀遷空交還原告，該土地遭被告惡意堆砌大量廢棄物，導致原告之權益受損，且被告甚於 111年6月、7月間，僱用挖土機，在系爭土地上開挖整地、清除原有植披，並將整地後之廢棄物傾倒於系爭土地上，被告並於112年4月間，再次以幫助地主整地為由，將整地後之廢棄物傾倒於系爭土地上。　㈣依兩造簽立系爭增補條款第7條之約定，被告應於兩造合約終止45日內，移走系爭土地上之地上物，並整平復原系爭土地，被告將系爭土地上之地上物拆除後，卻未依照系爭增補條款之約定，於45日內將系爭土地整平復原，且兩間之系爭租約既已合法終止，被告所有之事業廢棄物即無合法權源占有系爭土地，原告等三人本於系爭土地所有權人之地位，依民法第767條之規定，亦得請求被告將系爭土地上之石材碎塊、地上殘留物、汙泥等事業廢棄物清除，並將系爭土地整平復原返還予原告等三人，另被告簽立系爭租約及系爭增補條款時，該土地上本無任何廢棄物存在，被告卻於租賃期間內，將廢棄物惡意殘留於系爭土地上，原告等三人亦得依侵權行為之法律規定，請求被告負擔回復原狀之責，而系爭土地回復原狀所需支出之費用包含廢棄物清運之1,268,900元、刨除柏油路及水泥地之4,500,000元，總計5,768,900元。　㈤為此，爰依系爭增補條款第7條、民法第184條第1項前段、第 213條、第215條、第455條、第767條之規定，提起訴訟等語。並聲明：⒈被告應給付原告5,768,900元，及自112年5月17 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告於110年12月30日間，收受由原告等三人寄發之110年12 月29日大溪南興郵局000099號存證信函，該存證信函載明「 ...三、查，吾等將自111年1月1日起將系爭土地出租予他人並另訂租約，爰特函告知台端此事...」，被告復於111年2 月15日收受原告等三人寄發之111年2月14日大溪南興郵局00 0012號存證信函，該函內容同意被告繼續使用系爭土地，以為後續遷讓返還系爭土地予原告之作業，然當被告於111年3 、4月多次找廠商至系爭土地，欲搬遷系爭土地之地上物時，卻遭原告黃邱福、黃永祥、黃邱裕之配偶陳慧萍、葉育成、鍾有能等人共同阻攔。　㈡其次，於111年1月間，被告即已無法自由進出系爭土地，倘被告欲進入系爭土地，需徵得葉育成之同意，故當被告於11 1年3月26日至系爭土地時，葉育成旋通知原告等人到場，且葉育成、陳慧萍、鍾有能甚阻擋被告為搬遷之舉，是以，被告確有意願將系爭土地回復原狀，乃係遭原告等人阻止，嗣後該土地則由原告或其他承租人管領，原告現又要求被告應回復該土地之原狀，原告等三人顯然有違誠信原則。　㈢另被告承租系爭土地時，系爭土地即已鋪設道路，僅因該道路較為破舊，被告始予以保養，且原告所提出之伸信工程行報價單，雖記載「整地工程、廢棄物清運（含怪手、機具）」，然無從以該報價單認定原告等三人有整地並進行廢棄物清運等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免於假執行。三、經查：被告於96年4月8日與黃廖順妹簽立系爭租約，該契約第一條約定「承租土地坐落大溪鎮南興段社角小段，地號02 05號，面積17765平方公尺為乙方（即黃廖順妹）所有，今因甲方（即被告）種植植物觀光需要經乙方同意訂立本承租契約」、第四條約定「甲方未經乙方同意不得轉租」、第五條約定「甲方於租期屆滿十五日內移走所有甲方之地上物，並整平復原為原則，逾期未履約乙方得代行處理，所有費用由甲方之押金支付，並不得異議」，嗣松旺農場有限公司與原告等三人簽立系爭增補條款（甲方為：松旺農場有限公司、乙方為：黃永祥、黃邱裕、黃邱福），系爭增補條款之前言即約定「雙方同意簽立土地租賃契約及增補條件如下：( 本土地租賃契約及增補條款為前土地承租契約的適續)」、「第一條：承租土地座落大溪鎮南興段社角小段，地號0205 號，面積17765平方公尺為乙方（一甲八分）土地為乙方所有，今因乙方辦理繼承重新續約及增補條款，甲、乙雙方同意訂立本土地租賃契約及增補條款」、「第二條：甲方約代乙方支付400萬元整之遺產稅，雙方同意就原合約內容履行至106年4月30日止，並同意就原合約到期後另行續約（條件如下）自民國106年5月1日起至民國116年4月30日止租賃期限共十年」、「第七條：甲方於租期屆滿或合約終止45日內移走甲方之地上物並整平復原，若逾期乙方無需經甲方同意及法律程序得逕行代為處處置，其產生之費用由甲方負擔」、「第十二條：若甲方有未告知乙方（黃永祥等三人）私自更改負責人、公司名稱、頂讓於他人或地上增建其他建築物，本契約無條件失效並沒收押金，甲方須於期限內整地歸還不得異議」，有系爭租約、系爭增補條款在卷可佐（本院卷一第21-23頁、第33-36頁），則原告主張被告於96年間向黃廖順妹承租系爭土地，黃廖順妹過世後，兩造另行簽立系爭增補條款乙節，應堪認定。而原告主張兩造間就系爭土地之租賃關係業已合法終止，故請求被告應整平復原返還系爭土地，則為被告所否認，並以前詞置辯，為此，兩造間之爭點應為：㈠原告主張被告將系爭土地轉租予發現公關整合公司，違反系爭租約、系爭增補條款之約定，原告已合法終止兩造間之租賃關係，有無理由？㈡原告主張系爭土地遭被告傾倒廢棄物，依照系爭增補條款第7條之約定，被告負有將系爭土地整平復原之義務，故請求被告應給付原告整平復原之款項，總計5,768,900元，有無理由？㈢原告主張依民法第18 4條第1項前段、第213條、第215條、第455條、第767條之規定，請求被告應給付原告整平復原之款項，總計5,768,900 元，有無理由？四、本院之判斷；　㈠原告主張被告將系爭土地轉租予發現公關整合公司，違反系爭租約、系爭增補條款之約定，原告已合法終止兩造間之租賃關係，有無理由？　⒈原告提出由被告擔任代表人之心旺生活農場公司與發現公關整合公司簽立之「現有建物設施租賃及場地提供契約書」（本院卷一第37-41頁），該契約書之前言約定「甲方（即心旺生活農場公司）於契約書期限內授權提供現有建物、設施、場地供乙方（即發現公關整合公司）辦活動使用，基於誠信原則擬定本契約書，以利共同遵循。契約合作期間：109 年9月1日起至115年12月31日止，共計6年4個月」、「一、. .⒍乙方知悉承租場地之目的為農業使用，且知悉心旺生活農場內有未經主管建築機關審查許可並發給建築使用執照之建物，倘於本契約期間有建物因違法被報拆，乙方不得向甲方請求損害賠償（含營業損失）。...⒏乙方租金給付義務如下：⑴109年9月1日至109年12月31日止，每月貳拾萬元整（未稅），共計捌拾萬元整（未稅）。⑵110年1月1日至110年12 月31日止，每月貳拾參萬元整（未稅），共計貳佰柒拾陸萬元整（未稅，以支票支付，開立到期日為每個月1日之支票，共12張支票）。⑶111年1月份起至本契約屆滿止，每月貳拾伍萬元整（未稅），每年參佰萬元整（未稅，以支票支付，開立到期日為每個月1日之支票，共48張支票）。⑷上開給付租金方式為乙方於每一年度結束（即每年12月31日）十日前，將次一年度整年之費用，一次開立一年份之支票給甲方，若有部分未給付及未按時兌現，則視同全部到期，甲方並得終止契約」，綜觀上開契約書之內容，皆載明發現公關整合公司向心旺生活農場公司「承租」心旺生活農場內場地使用範圍，發現公關整合公司並應支付租金予心旺生活農場公司，則原告據此主張被告將系爭土地轉租予發現公關整合公司乙節，確非無據。　⒉再者，證人葉育成於本院辯論期日證述：於109年時，伊先認識被告，因為向被告承租心旺生活農場，伊向被告承租土地及地上物，有點像頂讓之概念，伊付租金予被告，當初與被告簽約時，伊知道被告不是地主，但被告有給伊看其與地主間之合約，被告說是心旺農場之負責人，伊就與被告簽立合約，伊與被告於109年6月12日有先簽立一份草約，合作日期是109年8月1日，之後於109年9月1日再簽立正式之契約，伊向被告承租物品及土地，伊要整個農場之經營權等語（本院卷二第145-151頁），依照葉育成上開證述之內容，其為經營農場，故向被告經營之心旺生活農場承租系爭土地，縱使被告與葉育成後續因系爭土地之營運權有所齟齬，然葉育成就上開部分證述之內容，與「現有建物設施租賃及場地提供契約書」之約定確實相符，難認葉育成有何刻意為不實陳述之情，原告主張被告有將系爭土地轉租予發現公關整合公司乙節，洵屬有據，應堪採信。　⒊系爭租約第4條約定「甲方未經乙方同意不得轉租」、系爭增補條款第12條約定「若甲方有未告知乙方（黃永祥等三人）私自更改負責人、公司名稱、頂讓於他人或地上增建其他建築物，本契約無條件失效並沒收押金，甲方須於期限內整地歸還不得異議」：　⑴依照上開約款之約定，可見系爭土地之出租人並未同意承租人將系爭土地轉租予他人、頂讓予他人，誠如前開所述，被告既將系爭土地轉租予發現公關整合公司，當已違反系爭租約、系爭增補條款之約定，原告依照系爭增補條款第12條之約定，確可向承租人即被告終止租約，而原告既已於110年7 月26日寄送存證信函予被告（本院卷一第43-46頁），並於該存證信函內容載明「三、查台端未徵求吾等同意，擅自將系爭土地轉租予第三人即發現公關整合行銷有限公司，違反系爭租約第4條及民法第443條第1項規定甚明。爰此，吾等特函達通知台端，吾等依民法第443條第2項之規定以本存證信函為終止吾等與台端間租賃契約之意思表示，請台端於函到7日內聯絡吾等洽談後續適宜之處理」，另依照原告所提出被告寄送之存證信函內容（本院卷一第47-57頁），被告既載明「黃邱裕單獨個人於110年7月26日以桃園慈文郵局第 845號存證信函所為終止土地租賃契約之意思表示在實體上無理由，在程序上亦非合法...」，顯見被告確有收受原告所寄送之上開存證信函，原告主張業已藉上開存證信函，向被告為終止系爭土地租賃關係之意思表示乙節，當屬有據。　⑵從而，因被告違反系爭租約、系爭增補條款之約定，將系爭土地轉租予發現公關整合公司，故原告透過寄送存證信函之方式，向被告表示終止系爭土地租賃關係之意思表示，堪認兩造間就系爭土地之租賃關係，業已合法終止，原告此部分之主張，確有理由。至於被告雖辯稱原告有收取110年6月至 12月之租金，兩造間另成立不定期限租賃契約之情形等語，然按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文，是以構成「不定期限租賃契約」之情形，乃係「租賃期限屆滿後」，承租人仍繼續使用租賃物、出租人又未為反對之意思表示，始構成不定期限租賃之情形，然原告既已透過寄送上開存證信函，向被告表示終止租賃關係之意思表示，顯然兩造間並非處於「租賃期限屆滿」之情形，而是屬於「終止租賃關係」之情形，與上開規定之要件自不相符，被告以原告有收取租金乙節，辯稱兩造尚成立不定期限租賃契約，洵不足採。　㈡原告主張系爭土地遭被告傾倒廢棄物，依照系爭增補條款第7 條之約定，被告負有將系爭土地整平復原之義務，故請求被告應給付原告整平復原之款項，總計5,768,900元，有無理由？　⒈兩造簽立系爭增補條款之第7條約定「甲方於租期屆滿或合約終止45日內移走甲方之地上物並整平復原，若逾期乙方無需經甲方同意及法律程序得逕行代為處置，其產生之費用由甲方負擔」，故依照該增補條款之約定，被告本應於原告終止系爭租約後之45日內，移走系爭土地上之地上物，並將土地整平復原，惟依照被告所提出原告寄送之大溪南興郵局0000 12號存證信函（本院卷三第83-87頁），該存證信函載明「. ..三、雖貴我雙方就系爭土地之租賃關係自台端收受桃園慈文郵局第845號存證信函時已然終止，然吾等基於雙方情誼，並慮及上開之情，爰同意台端至111年4月30日止，繼續使用系爭土地以為後續遷讓返還系爭土地予吾等之作業，惟此期間造成吾等或第三人（包含但不限於租約終止後，系爭土地之新承租人）之損害，台端仍應負擔損害賠償責任及相當於租金之不當得利」，原告對該存證信函之形式上真正既未爭執（本院卷三第110頁），而該存證信函亦載明「原告同意被告繼續使用系爭土地至111年4月30日止」，則被告辯稱其搬遷土地地上物、整平復原之期限得至111年4月30日止乙節，核屬有據，應為可採。　⒉其次，依照原告所提出系爭土地之現場照片，該土地上確堆放建物拆除之木板、磚塊、鐵皮、紅磚等物品（本院卷一第 65-84頁）：　⑴證人葉育成於本院辯論期日證稱：上開現場照片之位置，分別位在正門口之左邊、溫室區、鴿舍、辦公室、溫室棚架、舞台區、棚架、竹林區或園區中之棕梠樹附近，該照片所示之廢棄物，均係被告所留下，照片可看出是溫室之棚架廢棄物（包含鐵皮、鋼架）等語（本院卷二第147-148頁），依照葉育成上開證述內容，上開現場照片所示之物品，係被告先前於系爭土地經營心旺生活農場公司時，所遺留之物品，再佐以葉育成提出與被告點交心旺生活農場公司之清單暨照片所示（本院卷二第177-279頁），葉育成與被告點交當時，系爭土地上確有以鐵皮搭建之棚架、木造之辦公室（辦公室內鋪設磚塊）及鋪設磚塊之廁所，該點交時所示之現場狀況，與原告前揭提出現場照片遺留之物品、材質，確均相符，另原告提出現場照片之玻璃櫃（本院卷一第70頁），更與葉育成跟被告點交時所示之玻璃櫃恰為一致（本院卷二第23 1-235頁），酌諸上開葉育誠之證述內容、原告提出之現場照片及葉育成提供之點交照片，無論係地上物之材質、物品，皆大略相符，原告因此主張上開現場照片所示之物品，乃係被告經營心旺生活農場公司期間，所放置在系爭土地上乙節，尚堪可採。　⑵是以，系爭土地上既放置有被告經營心旺生活農場公司期間所遺留之物品，且依前開系爭增補條款第7條之約定，倘系爭租約終止時，被告負有將系爭土地「整平復原」之義務，則被告自應清除其經營上開農場期間所遺留之物品、將土地復原，而遍查被告提出之事證，被告均未舉證證明被告於11 1年4月30日前，已將系爭土地整平復原，原告主張被告應依系爭增補條款第7條之約定，將系爭土地整平復原即清除系爭土地上之物品乙節，自屬有據。　⒊至於被告雖以前詞置辯，然查：　⑴系爭土地上堆放之物品，乃係被告經營心旺生活農場公司所遺留乙節，業經本院認定如前，證人鄭樹芸雖於本院辯論期日證稱：現場照片所示之物品，均非被告所遺留，被告經營農場時，有在系爭土地上搭建溫室、鐵皮屋，被告有找園藝之鍾先生、彭先生到現場，看能不能幫忙拆除鐵皮屋及移樹，他們有準備，但被葉育成擋住，被告雖然有準備拆除現場，但都沒有實際拆除，因被告準備要拆除時，就會有人到場阻擋，葉育成有說農場上之物品均是地主的，葉育成也馬上與地主聯絡，請地主到現場等語（本院卷三第27-32頁），鄭樹芸雖證稱上開物品均非被告所有乙節，然衡酌被告是鄭樹芸之農場老闆，且鄭樹芸自108年起迄今，即在心旺生活農場公司擔任行政會計等節（本院卷三第27頁），無法排除鄭樹芸基於與被告間之僱傭關係，為上開維護被告之詞，且誠如前述，現場照片所示地上物之物品、材質，均與被告和葉育成間點交心旺生活農場公司之物品，大致相符，鄭樹芸上開證詞空言證稱上開地上物非被告所留置乙節，尚難做為被告有利之認定。　⑵再者，被告又辯稱其自111年1月起，即無法自由進出系爭土地，倘被告欲進入系爭土地，需徵得葉育成之同意，甚於11 1年3月26日間，被告遭多人阻擋進入系爭土地，故原告等三人要求被告應回復土地之原狀，有違誠信原則等語：　①按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14 8條亦有規定，所謂誠信原則，係指一切法律關係，應各就其具體的情形，依正義衡平之理念加以調整，而求其妥適正當；至權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院91年度台上字第754號、89年度台上字第855號判決意旨參照）。　②被告雖辯稱其自111年1月起，即無法自由進出系爭土地，甚於111年3月26日間，被告欲搬遷系爭土地上之地上物，卻遭原告等三人阻攔，並非被告不願搬遷上開地上物，乃係被告遭原告等三人阻擋，被告並提出現場照片、桃園市政府警察局大溪分局圳頂派出所受（處）理案件證明單、現場照片等件相佐（本院卷一第141、145-159頁、卷三第7-11頁），然依被告所提出上開照片所示，縱系爭土地確有以鐵皮、鐵網等方式，阻擋他人進入，惟此與原告等三人有無阻擋被告搬遷系爭土地上之地上物，實屬二事，且即便被告於111年3月 26日間，確有與原告等人發生口角或肢體衝突，然誠如前述，被告搬遷系爭土地之地上物期間，乃至111年4月30日止，被告實未提出事證證明舉凡被告至系爭土地時，原告等三人均持續阻止被告搬遷物品，或原告等三人有以口頭、書面等方式禁止被告搬遷系爭土地上之地上物，被告就此部分既未提出任何事證相佐，實難以衝突原因不明之各次報案單，遽論原告等三人確有阻擋被告搬遷系爭土地上堆置之地上物，被告以此辯稱原告等三人提起訴訟，有違誠信原則，亦不足採。　⑶末以，被告因違約將系爭土地轉租予發現公關整合公司，故原告依照系爭增補條款第12條之約定，向承租人即被告終止租約，被告依照系爭增補條款第7條之約定，負有將系爭土地整平復原、清除系爭土地上物品之義務，縱使被告辯稱其自111年1月起，即已無法進入系爭土地乙節，然該土地上之地上物，既是由被告違約轉租予發現公關整合公司所使用，即便系爭土地上之地上物嗣後由發現公關整合公司所使用，仍應由被告負擔將系爭土地回復原狀之義務，因將土地轉租他人使用之風險，應由承租人即被告自行負擔，不應責由不同意轉租之出租人即原告等三人負擔，至於被告與發現公關整合公司間之法律關係，則應由被告與發現公關整合公司另為處理，與原告等三人自無干係，併予敘明。　⒋原告等三人向被告請求將系爭土地整平復原之款項，總計5,7 68,900元，有無理由？　⑴依系爭增補條款第7條之約定，若被告逾期未將系爭土地整平復原，則原告等三人可逕行代為處置，且產生之費用應由被告負擔，是以，原告等三人因被告逾期未復原系爭土地，自行復原土地之狀況，自得依上開規定，向被告請求復原土地之款項。　⑵再者，原告等三人提出伸信工程行113年3月份、4月份、6月份之對帳單及報價單（本院卷三第49-52、73頁），其中對帳單部分，總計1,268,900元（計算式：150,00元＋122,000 元＋976,900元＋20,000元＝1,268,900元），該部分之工程內容為廢棄物清運（本院卷三第65頁），另報價單部分之金額為4,500,000元，該部分之工程內容則為刨除柏油路、水泥地（本院卷三第65、73頁），被告就上開對價單、報價單形式上真正亦不爭執（本院卷三第177頁），則就上開對價單、報價單之報價內容，首堪認定。　⑶而誠如前述，原告等三人合法終止與被告間就系爭土地之租賃關係時，被告依系爭增補條款第7條之約定，自有將系爭土地整平復原之義務，又系爭土地上遭被告置放有建物拆除之木板、磚塊、鐵皮、紅磚等物品（業如前述），另上開對帳單所示之客戶名稱為米家庄（即系爭土地之現場狀況，本院卷一第71頁）、施工內容包含怪手租工、廢棄物清運、泡棉浪板（夾子車運費）等項目，確與原告等三人所主張該部分工程內容為廢棄物清運相符，且伸信工程行既係偶然承作系爭土地清理廢棄物之工程，自無必要冒著刑事訟爭之風險，偽造開立上開對帳單，故原告等三人主張為清除系爭土地上之物品，總計花費1,268,900元乙節，確堪採信。至於被告雖質疑系爭土地若要清運，應有清運計畫，且需經環保局核定等語（本院卷三第111頁），然清運廢棄物是否需提出清運計畫，或是否需經環保局核定，乃係行政管制之範疇，與原告等三人有無清運系爭土地上之地上物，乃屬相異之二事，被告又未提出事證證明原告等三人上開提出之對價單，並非用於清理系爭土地上之廢棄物，被告空言辯稱原告等三人並未提出清運計畫乙節，亦無從作為被告有利之認定。　⑷至於原告等三人雖提出上開報價單，並主張被告亦須刨除系爭土地之柏油路、水泥地，此部分總計須花費4,500,000元，然系爭增補條款第7條乃約定被告於合約終止時，須「移走地上物並整平復原」，故被告所負之義務，應係將承租標的回復成「承租前」之狀況，原告等三人並未提出承租標的交予被告前之狀況，乃係未鋪設柏油路、水泥地之情形，且綜觀系爭租約、系爭增補條款之約定，亦皆未約定被告返還系爭土地時，須刨除土地上之柏油路或水泥地，則原告等三人主張被告返還系爭土地時，尚須刨除土地上之柏油路或水泥地乙節，實未提出事證相佐，縱使原告等三人提出系爭土地於95年、96年間之空照圖（本院卷三第69、133頁），然該95年空照圖拍攝之時間，迄至黃廖順妹與被告簽立系爭租約間（即96年4月8日），系爭土地是否均未鋪設水泥地或柏油路，實非無疑，無從僅憑拍攝時間不詳、土地有無經過變動亦無從確定之空照圖，遽論系爭土地交予被告前，確實未鋪設柏油路或水泥地，故原告等三人依系爭增補條款第7條之約定，主張被告尚須刨除柏油路、水泥地，此部分應給付 4,500,000元乙節，洵屬無據，並無理由。　⑸綜上，原告等三人主張依系爭增補條款第7條之約定，請求被告給付清除廢棄物之費用，總計1,268,900元，實屬有據，確有理由，至於原告等三人另主張被告須刨除柏油路、水泥地部分，向被告請求給付4,500,000元乙節，因原告等三人未提出事證證明系爭土地交予被告前之狀況究竟為何，原告等三人此部分之請求自屬無據，並不足採。　㈢原告主張依民法第184條第1項前段、第213條、第215條、第4 55條、第767條之規定，請求被告應給付原告整平復原之款項，總計5,768,900元，有無理由？　⒈原告等三人依系爭增補條款第7條之約定，請求被告給付1,26 8,900元部分，既有理由，則就此部分款項，原告等三人另主張民法第184條第1項前段、第213條、第215條、第455條、第767條之規定部分，本院自無庸再予以論述，先予敘明。　⒉民法第184條第1項前段部分：　⑴按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。民法第184條定有明文。次按侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100 年度台上字第1903號判決意旨參照）。　⑵原告等三人雖主張依侵權行為之法律關係，請求被告應賠償刨除柏油路、水泥地之費用，總計4,500,000元，然原告等三人應先舉證證明系爭土地上之柏油路、水泥地係由被告鋪設乙節，而誠如前述，原告等三人所提出系爭土地之95年、 96年之空拍圖，至多僅能證明系爭土地於拍攝當下之現況，無從作為被告與黃廖順妹簽立系爭租約時，該土地之現況，而原告等三人除提出上開空拍圖外，別無提出其餘事證證明黃廖順妹交付系爭土地予被告之現況究竟為何，本院自無證據得以判斷系爭土地上之柏油路、水泥地確係由被告所鋪設，原告等三人既未就此部分提出事證予以相佐，原告等三人主張依侵權行為之法律關係，向被告請求此部分之損害賠償，於法自屬無據，並無理由。　⒊民法第455條、第767條部分：　⑴按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第455條、第767條第1項分別定有明文。　⑵被告向黃廖順妹承租系爭土地，並簽立系爭租約，嗣黃廖順妹過世後，被告與原告等三人繼續就系爭土地成立租賃關係，並簽立系爭增補條款，然因被告將系爭土地轉租予他人，業經原告等三人合法終止系爭土地之租賃關係，業如前述，故被告依民法第455條之規定，自應返還租賃物即系爭土地予原告等三人，又承租人返還租賃物時，應以合於契約之返還狀態，返還予出租人，租賃物返還時應具有何種狀態，應探究當事人對於此事具有何種明示或默示之合意，而誠如前述，綜觀系爭租約或系爭增補條款之約定，無論係黃廖順妹或原告等三人，均未與被告約定當被告返還系爭土地時，須刨除水泥地、柏油路外，縱使承租人返還租賃物於出租人時，本應使租賃物保持其本來之狀態，然不得加重承租人返還租賃物時，所應盡之返還租賃物之責，換言之，承租人應係返還租賃物至「原有」之狀態，而非要求承租人返還租賃物至「應有」之狀態，是以，原告等三人既未舉證證明系爭土地交予被告時，該土地狀況本未鋪設水泥地、柏油路，自無從認定被告負有將該土地刨除水泥地、柏油路之義務，即便系爭土地之地目為農牧用地（本院卷一第125頁），該土地上本不應鋪設水泥地、柏油路，惟此乃土地之「應有」狀態，在無客觀事證證明系爭土地交予被告時，該土地乃處於上開「應有」之狀態，則原告等三人請求被告應刨除水泥地、柏油路，難認係請求被告將租賃物即系爭土地回復至「原有」狀態，是以，既無事證證明系爭土地交予被告前，確實未鋪設水泥地、柏油路，原告等三人依民法第455條之規定，請求被告應給付4,500,000元，誠屬無據。　⑶至於原告等三人雖亦可依民法第767條之規定，基於系爭土地所有權人之身分，請求除去對於其等所有權之妨害，然原告等三人須先舉證證明系爭土地上之水泥地、柏油路，確實係由被告所鋪設，惟誠如前述，依原告等三人提出之空照圖，實無法證明系爭土地上之水泥地或柏油路，係由被告所鋪設，原告等三人又未提出其他客觀事證予以相佐，則原告等三人另主張依民法第767條之規定，請求被告給付刨除水泥地、柏油路之費用共計4,500,000元，亦難認有據。　㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查：被告依系爭增補條款第7 條之約定，負有將系爭土地整平復原之義務，而依原告寄送予被告之大溪南興郵局000012號存證信函所示，被告整平復原系爭土地之期限乃至111年4月30日止，故被告於上開期限屆滿時起，即負遲延責任，被告應自111年5月1日起，就其未整平復原系爭土地部分，負遲延之責任，而整平復原系爭土地之金額總計為1,268,900元，是以金錢為標的，則原告等三人自可向被告請求自111年5月1日起，至清償日止，按週年利率5％計算之利息，而原告等三人既僅請求自112年5月 17日起算之遲延利息，於法當屬有據，應予准許。五、綜上所述，原告等三人依系爭增補條款第7條之約定，請求被告給付1,268,900元，及自112年5月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，並無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果並無影響，爰不逐一論述，併此敘明七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均與法律規定相符，爰酌定相當擔保金宣告之。至原告敗訴部分，其假執行聲請亦失所依據，併予駁回。　　八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　潘曉萱以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳佩伶

2025-03-31

TYDV-112-訴-1918-20250331-1

壢簡

中壢簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 112年度壢簡字第1821號原告邱永漢訴訟代理人何文雄律師謝允正律師原告陳邱淑邱奕泉邱清美邱萬根邱國聘邱詠淳邱音茹被告王德聰上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將門牌號碼為桃園市○○區○○○路0段000號之前段鐵皮屋全部遷讓返還原告及邱錦美。被告應自民國113年9月5日起至至騰空遷讓返還本判決主文第1項所示之鐵皮屋之日止，按月給付原告及邱錦美3萬元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之91，餘由原告負擔。本判決主文第1項得假執行，但被告如以新臺幣62萬7,100元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決主文第2項之已到期金額得假執行，但被告如以已到期金額之全額預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告；逾期未追加者，視為已一同起訴，民事訴訟法第56條之1第1項定有明文。而公同共有財產權之處分及其他之權利行使，依民法第831條準用同法第828條第2項規定，固應得公同共有人全體之同意，事實上無法得全體公同共有人同意時，如有對第三人起訴之必要，為公同共有人全體利益計，僅由事實上無法得其同意之公同共有人以外之其他公同共有人單獨或共同起訴，仍應認為當事人之適格無欠缺。所謂「事實上無法得公同共有人之同意」，係指在一般情形下，有此事實存在，依客觀判斷，不能得其同意而言，如公同共有人間利害關係相反，或所在不明等屬之。又按原告依民事訴訟法第56條之 1第1項規定，聲請法院裁定命未共同起訴之人追加為原告，法院如認該未起訴之人拒絕之理由為正當，則與事實上無法得全體公同共有人同意之情形無殊，為保護全體共有人之利益，由其餘共有人起訴請求第三人給付公同共有債權與全體共有人，仍屬當事人適格。經查：　㈠桃園市○○區○○○路0段000號前段鐵皮屋（下稱系爭建物）即如附圖編號45⑴所示部分係原告與訴外人邱錦美繼承被繼承人邱阿養遺產而公同共有，然原告邱永漢主張被告未依約繳納租金，故本於繼承、租賃、所有物返還及不當得利之法律關係，請求被告返還系爭建物並給付積欠租金及相當於租金之不當得利。核原告邱永漢所為乃行使公同共有之債權，其行使需得其他公同共有人之同意或由公同共有人全體為原告，當事人適格始無欠缺。本院於民國113年2月23日裁定命同為邱阿養之繼承人即陳邱淑、邱奕泉、邱清美、邱萬根、邱國聘、邱詠淳、邱音茹應於該裁定送達後5日內追加為原告，逾期未追加者，視為已一同起訴，惟渠等並未於該裁定送達後5日內追加為原告，應視為已一同起訴。　㈡邱錦美雖亦為邱阿養之繼承人，惟因彼具狀陳稱：被告仍依租約承租系爭建物，並持續給付租金，且其餘繼承人多數亦同意由伊為系爭建物管理人，係因原告邱永漢欲強占租金而對被告起訴等語（見本院卷第85至87頁），堪認原告邱永漢與邱錦美就系爭建物之管理方式及租金歸屬主張各異，且利害關係相衝突，事實上當無法得到邱錦美之同意。是除邱錦美，本件業將其餘繼承人列為原告，揆諸上揭意旨，當事人適格即無欠缺。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應將系爭建物全部遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）6 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息。㈢被告應自本件租約終止之翌日起至騰空遷讓返還系爭建物之日止，按月給付3萬元。嗣原告於114年2 月17日本院言詞辯論期日追加備位聲明為：㈠被告應將系爭建物全部遷讓返還原告及邱錦美。㈡被告應給付原告及邱錦美6萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自本件租約終止之翌日起至騰空遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告及邱錦美3萬元（見本院卷第164頁）。核原告追加之備位聲明，其請求基礎事實仍屬同一，合於前揭規定，應予准許。三、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，法院得依職權由一造辯論而為判決，民事訴訟法第433條之3定有明文。經查，本件原告陳邱淑、邱奕泉、邱清美、邱萬根、邱國聘、邱詠淳、邱音茹均經合法通知而無正當理由未於言詞辯論期日到場，爰依職權命一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：被告前向伊之祖父邱阿養承租系爭建物，嗣邱阿養於112年2月16日死亡，系爭建物由原告及邱錦美共同繼承。嗣經繼承人決議系爭建物由原告邱永漢管理後，原告邱永漢於112年6月14日寄發存證信函告知被告系爭建物由伊管理，並請被告與伊接洽系爭建物後續承租事宜。詎被告持續使用系爭建物而未與原告邱永漢簽訂租約，且自112年3月起即未支付租金。爰依民法第455條、第767條、第439條及第179 條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：　㈠先位聲明：　⒈被告應將系爭建物全部遷讓返還原告邱永漢。　⒉被告應給付原告邱永漢6萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。　⒊被告應自本件租約終止之翌日起至騰空遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告邱永漢3萬元。　㈡備位聲明：　⒈被告應將系爭建物全部遷讓返還原告及邱錦美。　⒉被告應給付原告及邱錦美6萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。　⒊被告應自本件租約終止之翌日起至騰空遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告及邱錦美3萬元。二、被告答辯：我與邱阿養簽訂之租約到期後即與邱錦美簽訂租約，邱錦美與我簽約時亦持有其餘繼承人之委託書。我與邱錦美簽約後，每月均按月給付租金予邱錦美，我不清楚原告與邱錦美間有何狀況，然我已支付租金，原告與邱錦美應自行協調等語，資為抗辯。三、本院之判斷：　㈠原告主張被告前與邱阿養承租系爭建物，租期自110年9月5日起至113年9月4日止，每月租金為3萬元，並繳交7萬元之押租金（下稱系爭租約），嗣邱阿養死亡，伊與邱錦美因繼承而公同共有系爭建物等情，業據提出系爭建物租約、邱阿養繼承系統表及繼承人之戶籍謄本、遺產稅財產參考清單（見本院卷第20至21、23至39頁）為證，且為被告所未爭執，並有本院職權調取之桃園市政府地方稅務局房屋稅籍證明在卷可稽（見本院卷第17頁），此部分事實，首堪認定。　㈡先位聲明部分：　⒈按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，民法第820條第1項定有明文。第820條於公同共有準用之，民法第828條第2項亦有規定。其目的乃為促使共有物之有效利用，增進社會經濟發展，就共有物之管理，採多數決原則。核與民法第818條旨在規定共有物使用收益權能之基本分配，尚有不同。而共有人對共有物使用收益方法之決定，屬共有物之管理範圍，自應依民法第820條第1項規定處理。是有關共有物之管理，基於私法自治原則，應優先依共有人之契約定之，如未經共有人全體協議訂立分管契約或為管理之約定，自得依民法第820條第1 項之規定，由共有人以多數決為之，共有人關於共有物管理之約定或依上開條項規定所為管理之決定，對於為該約定或決定時之全體共有人均有拘束力，倘該管理之決定有顯失公平者，則屬同法第820條第2項規定之問題。惟按，繼承人因繼承而取得之遺產，於受侵害時，其所生之損害賠償或不當得利債權，乃公同共有債權。此損害賠償或不當得利債權既為全體繼承人公同共有，繼承人即公同共有人中一人或數人，請求就自己可分得部分為給付，非法所許。　⒉經查，本件原告邱永漢固提出112年5月26日公同共有物管理授權書，欲主張伊對系爭建物有管理權限，而請求如先位之聲明所示，然觀諸該管理授權書之內容，僅記載同意原告邱永漢為授權管理人，有管理系爭建物之所有權力（租賃），並備註每月租金分成9份交於所有權人，每年度之2個月租金作為房屋稅、地價稅使用，餘額當作公積金修繕使用等語，有該管理授權書可證（見本院卷第22頁），然所稱「同意原告邱永漢為授權管理人，有管理系爭建物之所有權力（租賃）」究指系爭租約或系爭房屋將來之出租權限與租金收取權，有所不明，而不能認定上開授權書係一有效之管理決定，則本件先位聲明既均係以原告邱永漢為請求主體，或以該先位聲明第3項有關不當得利請求之終止日期，亦係以被告將系爭建物返還於原告邱永漢之日為止，然本件已無可能由被告將系爭房屋單獨返還於原告邱永漢，當認為本件先位聲明應均屬無據。　㈢備位聲明部分：　⒈按繼承人自繼承開始時，除另有規定，或專屬於被繼承人者外，承受被繼承人財產上之一切權利義務；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，此一規定於公同共有準用之；租賃契約乃債權契約，為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，且出租人亦不以租賃物之所有人或其他權利人為限。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第1148條、第767條第1項前段、第821 條、第828條第2項、第455條前段分別定有明文。另按以無權占有為原因請求者，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。經查，原告及邱錦美為系爭建物之公同共有人乙事，為兩造所未爭執，而被告與邱阿養間之系爭租約，依上開規定，亦應由原告及邱錦美所繼承，又系爭租約已於 113年9月4日租期屆滿，雖原告邱永漢於112年8月7日即提起本件訴訟（見本院卷第3頁），其起訴狀繕本於112年8月30 日送達於被告，有本院送達證書在卷（見本院卷第51頁），此為被告所明悉原告邱永漢已無繼續出租系爭建物之意思，是於系爭租約期滿時，被告即喪失對系爭建物之合法占有權源，並應將系爭建物依租賃契約之法律關係返還於原告及邱錦美，則原告依民法第455條及第767條第1項前段之規定，請求被告將系爭建物返還於原告及邱錦美，即屬有據。至被告亦提出邱錦美等人簽署之公同共有物管理授權書欲辯以邱錦美有權出租系爭建物與彼等語，然觀諸被告所提授權書之內容所示，其同意之共有人未逾半數，且潛在應有部分亦未逾3分之2，有該被告所提授權書可查（見本院卷第152頁），不能認為係合法之管理決定，應認被告此處所辯，亦屬無據。　⒉次按，承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條第1項前段定有明文。原告主張被告積欠3至7月租金，然僅請求原告返還3、4月租金即6萬元及其起訴後之遲延利息，而為被告所否認在案（見本院卷第142頁背面），經觀諸系爭租約之押租金約定為7萬元，已如前述，並考究押租金具有抵償之性質，則原告既將請求之租金限定為3、4月之租金，該部分之租金非不得藉由上開押租金予以抵償，則抵償後，原告應不得再向被告請求租金6萬元，且併請求之遲延利息亦失所附麗，同為不得請求，是原告此部分之主張，即屬無據。　⒊第按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。鑑於不當得利制度並不在於填補損害，而係在於返還其依權益歸屬內容不應取得之利益，自不以請求人受有積極損害及消極損害為必要。無論何種不當得利返還請求權，均不具損害賠償之性質，不能以一方受利益，致他方受損害，即推論不當得利返還請求權性質上係屬一種損害賠償。又依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求相對人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。經查，被告於系爭租約期滿後，仍占有系爭建物，而考諸系爭建物依照系爭租約之約定，單月租金為3 萬元，應可認為占有系爭建物者，單約可獲有相當租金之3 萬元之利益，從而，原告請求被告於系爭租約終止時起至被告返還系爭建物予原告及邱錦美時止，按月給付相當租金之不當得利3萬元予原告及邱錦美，即屬有據。四、綜上所述，原告依民法第455條、第767條、第439條及第179 條之規定，請求如主文第1至2項之所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本件適用簡易程序所為被告敗訴判決部分，爰依民事訴訟法第436條第2項準用第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行；並依同法第436條第2項比照第392條第2項之規定，依職權酌定被告供所定金額之擔保後，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官　黃丞蔚以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳家安

2025-03-28

CLEV-112-壢簡-1821-20250328-3