Know99判決書

搜尋結果：租賃爭議

共找到 8 筆結果（第 1-8 筆）

分割共有物

臺灣屏東地方法院民事判決 113年度訴字第716號原告郭仲芫被告郭焜沐上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年3月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文兩造共有坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地、面積5,140.2平方公尺，應依下列方法分割：如附圖一所示編號A、面積2,570.1平方公尺土地，由原告取得；如附圖一所示編號B、面積2,570.1平方公尺土地，由被告取得。訴訟費用由兩造各負擔2分之1。　　事實及理由一、原告主張：兩造共有坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地），面積為5,140.2平方公尺，使用分區為一般農業區農牧用地，應有部分各2分之1。系爭土地依其使用目的無不能分割之情事，兩造間亦無不能分割之約定，惟其分割方法迄不能協議決定，爰提起本件分割共有物之訴，依民法第823條、第824條規定，請求裁判分割系爭土地。關於系爭土地之分割方法，主張如附圖一即屏東縣東港地政事務所（下稱東港地政）113年12月20日東丈法字第92300號土地複丈成果圖所示之分割方案（下稱方案一），東方即附圖一A 部分由原告取得，西方B部分由被告取得，且無庸找補等語。並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：同意分割，但不同意原告方案。系爭土地由其祖母分產超過55年以上，並分區使用，屬於耕地三七五減租用地，目前出租給承租人使用。希望採用附圖二即東港地政11 3年12月4日東丈法字第88900號土地複丈成果圖所示之分割方案（下稱方案二），即依系爭土地使用現況分割，可避免地上物補償糾紛。附圖二所示A1現況歸屬於被告分區所有，目前由訴外人郭同正承租；B1現況由原告分區所有，目前由訴外人郭訓宗承租種植檳榔，有崁頂鄉公所租賃契約可證。且依被告方案，兩造之土地寬度才足夠大型農業機具的迴旋空間，以利整地平整，以利耕作。若依原告方案，會造成地形狹長、寬度不足、整地不平整，造成土地利用價值低、土地價格降低等語。三、本院之判斷：　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。原告主張系爭土地為兩造所共有，應有部分各2分之1，而系爭土地未有約定不分割之協議，兩造無法達成協議分割登記，已據提出系爭土地登記第一、三類謄本、調解不成立證明書、系爭土地之土地所有權狀、地籍圖謄本附卷可憑（見本院卷第23至31頁），堪以採信。又系爭土地之使用分區為一般農業區及使用地類別為農牧用地，有前述土地登記謄本可憑，是系爭土地應屬農業發展條例第3條第11款規定之「耕地」。系爭土地雖屬耕地，惟系爭土地至多可分割為2筆土地等節，有東港地政1 13年8月13日屏港地二字第1130502635號函存卷可查（見本院卷第71頁）。本件原告請求裁判分割系爭土地，分割後筆數未逾2筆，於法自無不合，應予准許。至於系爭土地有耕地三七五租約之註記，然該租約之存在並不影響共有土地之分割，系爭土地並無不能分割之情事，兩造亦未定有不分割之約定，且無因物之使用目的不能分割之情形，兩造間就分割方法又無法達成協議，原告本於系爭土地共有人地位，訴請裁判分割，核與前述規定相符，自屬有據。　㈡按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：⒈ 以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。⒉原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第824條第1至4項分別規定。而法院裁判分割共有物，應斟酌共有人之應有部分比例、各共有人之意願、土地之價值、現有使用狀況、經濟效用、對外通行問題、各共有人所分得之土地能否為適當之利用，及各共有人間有無符合公平之原則等因素為通盤考量，以定一適當公允之方法為分割。經查：　　　　　⒈系爭土地之使用現況為：系爭土地北臨415地號土地，為聯外道路，北方部分原種植稻米，現未種植；南方部分現種植檳榔，並有一鐵皮工具間坐落其上。被告稱其出租北方土地給郭同正種植稻米，南方土地是原告出租給郭訓宗種植檳榔收取租金；北方土地有一狹長道路可通向南方土地等語。原告則稱：我是104年繼承的，我並未出租土地，但因為是共有土地，故我有收到土地租金等語。經本院會同東港地政人員至現場勘驗測量無誤，有勘驗筆錄及繪有複丈成果圖附卷可憑（見本院卷第117、123至125頁）。　　⒉關於系爭土地之耕地三七五租約，依被告所提屏東縣崁頂鄉公所耕地租佃爭議調解會議紀錄所示，原告即出租人申請調解，認為承租人有違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定未自任耕作等情，而調解決議為不成立，續行調處作業，理由為原告未提出相關具體事證證明承租人有轉租事實（見本院卷第95至102頁）。原告雖稱耕地三七五租約於115年12 月31日終止等語，然系爭土地目前仍有三七五租約應可認定。至於被告稱系爭土地北方部分租給郭同正種植稻米，南方土地由原告出租給郭訓宗種植檳榔等情，原告則否認由其將南方土地出租給郭訓宗，而主張係因繼承共有土地而收取租金等語。然而，系爭土地於履勘時現況為南方土地目前由承租人種植檳榔應可認定，至系爭土地之耕地三七五租約之實質內容為何，並不影響本件之分割，先予敘明。　　⒊本院審酌系爭土地屬長條形狀，僅有面415地號土地部分臨道路，原告所提方案一係將系爭土地以各有臨路分為東、西方面積相等之兩塊土地，原告稱兩塊臨路面積各為10幾公尺（米）寬度，不會造成寬度不足等語，依被告所提其所繪製之分割方案圖，系爭土地臨路寬度約為36.5公尺（米）（見本院卷第182頁），再依現場照片所示（見本院卷第103、107 頁），原告所稱分割後兩塊土地臨路寬度10幾公尺（米），不會造成寬度不足，應堪採信。又依原告所提方案一，兩造所分得土地均與415地號土地即聯外道路相鄰，且相鄰之範圍均分，兩造均得透過415地號土地對外通行，使兩造各自取得之上揭土地均不致於成為袋地，尚無不公平情事。至被告抗辯系爭土地現況為北方土地分租給郭同正種植稻米，南方土地出租給郭訓宗種植檳榔，依原告所提方案一會產生地上物補償糾紛等語，然依所有權移轉不破除租賃權之原則，分割共有物之結果，並不影響租賃權，系爭土地分割後，耕地三七五租約若未終止，原租約仍存於分割後之各該土地上，對於承租人之使用收益不生影響。且原告對系爭土地之耕地三七五租約仍主張租約應終止，倘日後承租人與分割後所有權人間就耕作事宜有所爭執，仍得依耕地三七五租約之約定及相關法律規定主張權利，與系爭土地如何分割無涉，自無從將之作為採取何分割方案之判斷因素。另被告稱方案一會造成大型農業機具使用迴旋空間不足，產生整地困難等，然依方案一分割後土地均分面臨415地號土地，臨路寬度有1 0幾公尺（米）寬度，並非狹窄，被告亦未證明有何大型農業機具會造成迴旋空間不足，不足採信；且分割後土地均為臨路，有利於未來使用發展及提升經濟價值；方案一之土地面積相等、臨路寬度均分，兩造亦認為毋庸找補，爰採取附圖一原告所提方案一為本件系爭土地之分割方法。　⒋被告抗辯應依附圖二被告所提方案二等語。然若依被告所提方案二，係單純以土地使用現況及承租情況，將附圖二之A1 分歸被告所有，B1分歸原告所有，並留3公尺（米）寬道路讓分得B1土地可連接415地號土地聯外通行。然而，原告對於系爭土地之耕地三七五租約之租賃關係已有爭執，則系爭土地之耕地租賃關係亦可能再為變動，自無從將之作為採為何方案之判斷因素。又如單純僅以系爭土地之使用現況及承租情況來作為判斷，雖可節省系爭土地承租人之農業成本，暫時避免租賃爭議，然此係無視系爭土地共有人將來於租約終止後仍可使用系爭土地之效用及未來發展。被告雖稱系爭土地現況有分管協議，然為原告所否認，被告亦僅稱有口頭約定而無其他證明，已難採信。再被告所提方案二留一條3 公尺（米）寬道路讓分得附圖二B1土地可對外通行，然3公尺（米）寬道路是否可讓大型農業機具通過已有疑問，且3 公尺（米）寬道路僅為利於附圖二B1土地通行，實有浪費耕地使用面積。再者，原告抗辯若分得附圖二B1部分土地價值有所減損，應金錢找補等語，被告則認為面積相等無須找補等語，然附圖二B1土地並非直接臨路，須藉由3公尺（米）寬道路通行，確與附圖二A1土地有所差異，被告亦未提出找補金額而難謂公平，而為本院所不採。四、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段請求分割系爭土地，於法有據。本院斟酌共有人分割意願、土地現況、對外通行利益、整體土地經濟效用及全體共有人利益等具體情狀，認系爭土地依如附圖一原告所提方案一而為分割，實屬適當，爰判決如主文第1項所示。五、末按因共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。共有物分割事件，應由法院斟酌經濟效用並兼顧兩造利益，以決定適當之分割方法，不受當事人聲明之拘束，由兩造依勝敗比例負擔訴訟費用，顯失公平，爰依上揭規定，命兩造依應有部分比例各2分之1負擔訴訟費用。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認為均不影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　劉佳燕以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　戴仲敏

2025-03-19

PTDV-113-訴-716-20250319-1

抗

臺灣新竹地方法院

選任臨時管理人

臺灣新竹地方法院民事裁定 113年度抗字第71號抗告人劉文禎相對人明泰光電股份有限公司法定代理人周植梁代理人劉庭瑋相對人譽仟世實業股份有限公司臨時管理人劉承宗上列抗告人因相對人間選任臨時管理人事件，抗告人對於民國11 3年6月28日本院113年度司字第3號裁定提起抗告，本院裁定如下：　　主　文原裁定廢棄。相對人明泰光電股份有限公司於原審之聲請駁回。抗告費用新臺幣1,000元由相對人明泰光電股份有限公司負擔。　　理　由一、相對人明泰光電股份有限公司（下稱明泰公司）公司於原審聲請意旨略以：其對相對人譽仟世實業股份有限公司（下稱譽仟世公司）提起訴訟請求返還押租金（案由本院113年度訴字第177號受理中），惟相對人譽仟世公司法定代理人劉葉蘭妹已過世，其繼承人迄今未能就劉葉蘭妹之股份辦理繼承，相對人譽仟世公司亦未依法召開股東會或董事會選任董事長，公司代表人缺位中，足認有客觀上不能行使職權之情事。又其與相對人譽仟世公司間因返還租押金事件提起訴訟，有法律上財產法益，為此，依公司法第208條之1第1項前段規定，以利害關係人身分，為相對人譽仟世公司聲請選任臨時管理人等語。二、抗告人（即相對人譽仟世公司股東）抗告意旨略以：原裁定選任劉承宗為相對人譽仟世公司之臨時管理人，惟劉承宗於 111年間未經授權，假借相對人譽仟世公司名義與相對人明泰公司簽訂租約，劉承宗將租金中飽私囊，復致相對人譽仟世公司廠房因違反廢棄物清理法而遭拆除無法使用，且劉承宗自相對人譽仟世公司法定代理人劉葉蘭妹過世後，長期把持公司大小章及帳目，淘空公司現金，目前相對人譽仟世公司帳上現金尚餘新臺幣500餘萬元，倘僅有劉承宗一人擔任臨時管理人，實屬不當，請推舉第三公證人士主持產生譽仟世公司新董事、監察人或增加一席臨時管理人，避免發生營私舞弊及公司業務停擺等語。三、按董事會不為或不能行使職權，致公司有受損害之虞時，法院因利害關係人或檢察官之聲請，得選任一人以上之臨時管理人，代行董事長或董事會之職權。但不得為不利於公司之行為，公司法第208條之1第1項定有明文。衡諸其立法理由為「按公司因董事死亡、辭職或當然解任，致董事會無法召開行使職權；或董事全體或大部分均遭法院假處分不能行使職權，甚或未遭假處分之剩餘董事消極地不行使職權，致公司業務停頓，影響股東權益及國內經濟秩序，增訂本條，俾符實際」，可知上揭選任臨時管理人之規定，係為解決董事會不為或不能行使職權致公司業務停頓，影響股東權益及國內經濟秩序，足見選任臨時管理人係以公司尚有繼續經營業務為必要，合先敘明。四、經查，相對人譽仟世公司法定代理人劉葉蘭妹已於108年2月 2日死亡，及相對人譽仟世公司之董事、監察人因未依法改選，其董事、監察人職務均已當然解任等節，固據相對人明泰公司於原審提出劉葉蘭妹除戶謄本及譽仟世公司變更登記事項卡等件為證（見原審卷第31頁、第47至54頁），惟相對人譽仟世公司目前已無繼續營運之事實乙節，業據該公司股東劉文禎即抗告人、劉承宗到庭陳述甚明（見本院卷第203 至204頁），則在相對人譽仟世公司已無實際經營業務之情況下，本院認本件應無徒增當事人勞費，另為相對人譽仟世公司選任臨時管理人之必要。再依相對人明泰公司於原審提出之聲請意旨及於本件抗告程序中陳述之內容：其為相對人譽仟世公司聲請選任臨時管理人之目的，無非係為對相對人譽仟世公司提起訴訟請求返還押租金以解決雙方租賃爭議，暨處理訴訟後之強制執行或和解等事宜之便利考量，要與相對人譽仟世公司業務停頓致影響股東權益及國內經濟秩序等事由無涉，而相對人明泰公司倘認有對相對人譽仟世公司提起訴訟之必要，則聲請法院為相對人譽仟世公司選任特別代理人已足資解決（民事訴訟法第51條第2項規定，且上開規定，依強制執行法第30條之1規定，於強制執行程序準用之）。是相對人明泰公司據此聲請為相對人譽仟世公司選任臨時管理人，核與公司法第208條之1第1項規定之要件不符，難認有據。從而，相對人譽仟世公司既無公司法第208條之1 所定應選任臨時管理人之情事，原裁定逕准許相對人明泰公司選任臨時管理人之聲請，於法尚有未合，抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄改判，其理由雖有未恰，仍應由本院廢棄原裁定，更為裁定如主文第2項所示。　　五、據上論結，本件抗告為有理由，依非訟事件法第46條、第21 條第2項，民事訴訟法第492條、第95條、第78條，裁定如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　 14 　日　　　　　　　　　民事第一庭　審判長法　官　林南薰　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林哲瑜　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　潘韋廷以上正本係照原本作成。　　本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由，不得再抗告。如提起再抗告，應無收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣1,500元。　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳佩瑩

2025-02-14

SCDV-113-抗-71-20250214-1

上易

臺灣高等法院臺南分院

損害賠償

臺灣高等法院臺南分院民事判決 113年度上易字第183號上訴人賈詒婷訴訟代理人郭俐瑩律師(法扶律師) 被上訴人劉義成訴訟代理人林亭宇律師劉玟琪上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年2月 21日臺灣臺南地方法院112年度訴字第1694號第一審判決提起上訴，本院於114年1月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、本件上訴人主張：其自民國108年5月1日起承租被上訴人所有門牌號碼臺南市○區○○路○段000號房屋一樓前半部（下稱系爭房屋）經營餐飲店（下稱店鋪），原租賃期限至112年5 月9日止、每月租金新臺幣（下同）2萬5,000元，疫情期間，經逐次調降月租金至1萬元，並重訂租期至112年4月30日止，嗣租期屆滿，續訂租賃契約至112年7月9日止，又因擬將店鋪頂讓他人經營，兩造同意延長租期至112年8月9日止，並於112年6月26日達成「房東劉義成答應112年8月9日盤讓可房租一萬五千元整續約一年」之約定（下稱系爭協議）。其已於111年8月7日與訴外人謝佳勳簽立店鋪讓渡契約書（下稱系爭讓渡契約），約定以60萬元頂讓，並通知被上訴人，被上訴人口頭同意延長頂讓交接期7至10日，租金自其押租金扣除，嗣因被上訴人女兒劉玟琪介入，並發函要求其返還系爭房屋，而拒絕履行系爭協議，致其頂讓失敗，受有失去可得頂讓金60萬元之損害等情。爰依民法第227條第1項準用第226條第1項給付不能之規定，求為命被上訴人給付60 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年11月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息之判決。二、被上訴人則以：系爭協議係上訴人有於112年8月9日前完成頂讓，頂讓人可以月租金1萬5,000元與其簽訂租期1年之租賃契約，惟謝佳勳並未留下聯絡方式，後續亦未聯繫承租事宜，其並未違反系爭協議，亦無須為頂讓失敗負責等語，資為抗辯。【原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人60萬元，及自112年11月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。】三、兩造不爭執之事項：　㈠上訴人自108年5月10日起承租被上訴人所有之門牌號碼為臺南市○區○○路0段000號1樓店面前半部（即系爭房屋），約定每個月租金2萬5,000元，租期至112年5月9日止。嗣兩造於1 09年5月1日重新簽立租賃契約，約定每個月租金降為1萬2,0 00元（實際繳付1萬元），租賃契約記載租賃範圍「臺南市○ 區○○路0段000號1樓店面前半部參拾平方公尺，不含騎樓、通道」，租期至112年4月30日止。嗣兩造於112年5月1日再簽立租賃契約續租，約定每個月租金為1萬元，租期至112年 7月9日止（原審南簡補字卷第19至41頁、原審訴字卷第31至 38頁）。　㈡上訴人於112年6月26日向被上訴人表示欲將系爭店鋪盤讓給第三人，被上訴人表示同意，兩造遂於同日簽立書面協議，內容為：「房東劉義成答應112年8月9日盤讓可房租壹萬伍千元整續約壹年」，並於112年7月10日在租賃契約書上載明「雙方同意租約延長至112年8月9日」。　㈢被上訴人於112年7月11日向上訴人傳送LINE訊息，表示就系爭房屋租賃事宜全權委託被上訴人女兒劉玟琪處理，且112 年8月9日由劉玟琪進行點交（見原審訴字卷第39頁）。　㈣劉玟琪於112年7月12日寄發存證信函通知上訴人就系爭房屋租期至112年8月9日，屆期不再續租。上訴人於112年7月13 日收受該存證信函。　㈤上訴人於112年8月7日與謝佳勳簽立系爭讓渡契約書，約定上訴人將系爭店鋪經營權及營業設備全部轉讓予謝佳勳，頂讓總金額為60萬元，分為3期支付，第1期付訂金10萬元，當日起三日內為頂讓保留期，如112年8月（空白）日若當日確定未收到第2期頂讓款項25萬元，訂金聽任讓渡人沒收，其上未記載尾款應支付時點及點交日之時點。　㈥上訴人於112年8月7日通知被上訴人，表示其已找到頂讓人謝佳勳，其與被上訴人三次談話（謝佳勳參與其中第三次談話）之對話內容如本院卷第83至137頁錄音譯文，其中第121頁第33行如本院卷第160頁之勘驗筆錄所載。被上訴人表示希望看過頂讓人再決定是否出租。上訴人向被上訴人表示其已與謝佳勳表明若於112年8月9日後始與被上訴人簽立租約，則每個月租金為2萬5,000元，並稱謝佳勳已同意此條件。同日謝佳勳到場與兩造討論系爭房屋租賃事宜，表示若於112 年8月9日後始簽立租賃契約，同意每個月租金2萬5,000元。被上訴人提供劉玟琪之手機門號0000000000予謝佳勳，謝佳勳未留其聯絡方式予被上訴人。嗣謝佳勳未主動聯繫被上訴人及劉玟琪討論系爭房屋承租事宜，系爭讓渡契約亦未順利履約。　㈦上訴人於112年8月9日未出面遷讓系爭房屋，嗣於112年8月10 日，上訴人、被上訴人、劉玟琪就系爭房屋租賃爭議，協同里長進行協調，部分對話內容如原審訴字卷第217至218頁之錄音譯文所載。　㈧劉玟琪於112年8月12日寄發第二次存證信函通知上訴人應於3 日內遷讓系爭房屋。上訴人於112年8月15日收受該存證信函。四、兩造爭執之事項：　　上訴人頂讓失敗是否可歸責於被上訴人？上訴人依民法第22 7條第1項規定準用同法第226條第1項給付不能之規定，請求被上訴人給付60萬元本息，有無理由？五、得心證之理由：　㈠按不完全給付債務不履行責任，以可歸責於債務人之事由而給付不完全（未符債務本旨）為其成立要件。如債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人賠償損害，應先由債權人就其所受領之給付未符合債務本旨致造成損害，負舉證責任。　㈡上訴人主張：其已於系爭協議期限前之112年8月7日與謝佳勳簽立系爭讓渡契約，被上訴人即應依系爭協議履行，將系爭房屋以月租1萬5,000元出租予謝佳勳云云。惟按債權契約為特定人間之權利義務關係，除法律另有規定外，僅於締約當事人間發生拘束力，基於債之相對性原則，僅債權人得向債務人請求給付，或拋棄其對債務人之債權（最高法院112年度台上字第2295號判決意旨參照）。查，兩造固有於112年6 月26日簽訂內容為：「房東劉義成答應112年8月9日盤讓可房租壹萬伍千元整續約壹年」之系爭協議，並合意將原訂租賃契約期限延長至112年8月9日（不爭執事項㈠、㈡）。然兩造簽訂之系爭協議，乃上訴人如於112年8月9日前頂讓完成，則被上訴人同意頂讓人可以月租金1萬5,000元簽訂期限1 年之租賃契約，為其債務之本旨。是上訴人與謝佳勳固於11 2年8月7日簽訂系爭讓渡契約（不爭執事項㈤），就系爭店鋪經營權及營業設備讓渡條件有所約定，惟因系爭讓渡契約係屬債權契約，被上訴人並非讓渡契約之締約當事人，且讓渡契約亦無被上訴人所應履行或盡協力義務之給付內容，依前揭說明，基於債之相對性原則，上訴人尚難執系爭讓渡契約對被上訴人主張任何權利，謝佳勳亦不得按系爭協議主張被上訴人有以月租金1萬5,000元與其簽訂租賃契約之義務。故上訴人之前開主張，應屬無據。　㈢上訴人又主張：被上訴人口頭同意延長頂讓交接期7至10日，其間租金自其押租金扣除，頂讓交接完成再重新簽約，頂讓人仍可以月租1萬5,000元繼續承租系爭房屋云云，為被上訴人所否認。經查，觀諸兩造與謝佳勳於112年8月7日就系爭房屋租賃事宜之錄音譯文（本院卷第83至137頁，其中第121 頁第33行如本院卷第160頁之勘驗筆錄所載），上訴人稱：「你…有答應說要讓我盤出去，…我也有跟人家講，你要兩萬五，她們真的說OK」，被上訴人稱：「我的意思是說，就可以頂讓就到八月九號」、「就到八月九號以前，她（即上訴人）如果有頂讓出去，要給她一萬五就這樣，一年啦」（原審訴字卷第90、96頁），上訴人稱：「我已經有跟她們（即謝佳勳，下同）講說，八月九號以後簽就是兩萬五，她們都已經說好了」、「如果八月…我東西也還沒有賣完…她們工作上也要交接…中間會有一個空窗期…我就是先付房租，等她們再來跟你重新簽，如果真的八月九號以後就是一樣兩萬五」、「她們有說如果慢簽，你要調成兩萬五可以」、「她們已經有跟我講說她九號沒有辦法簽，那我說就是兩萬五，她說可以」（原審訴字卷第96、100、101頁），謝佳勳稱：「八月九號之前是一萬五，之後是兩萬五，我知道」，上訴人回覆：「直接就簽兩萬五，…，你可以…簽下來，然後就是給她（即上訴人）使用…我們都到九號，…你這段時間就由她（即謝佳勳）簽約，你（即上訴人）就補給她（謝佳勳）房租。」、「…她希望跟妳認識一下，她說要不要簽約是她決定，這件事不是我決定的」（原審訴字卷第118、120頁），劉玟琪：「…8月9號我會先跟賈小姐（即上訴人）點交，…這邊租約告一段落，…你（即謝佳勳）要談租約，我們再來談」（原審訴字卷第124至125頁），被上訴人：「她（即劉玟琪）的意思是說妳（即上訴人）到8月9號就是結束，…後來你（即謝佳勳）哪一天來簽都沒關係」、「我不能答應一定要簽給你（即謝佳勳）」（原審訴字卷第127、129頁）；被上訴人於112年7月11日向上訴人傳送LINE訊息，表示就系爭房屋租賃事宜全權委託女兒劉玟琪處理，且112年8月9日由劉玟琪進行點交（不爭執事項㈢），劉玟琪於112年7月12日代理被上訴人發函通知予上訴人屆期不再續租，請屆期按時搬遷點交返還（不爭執事項㈣），又於112年8月6日、112年8月9 日傳送LINE訊息通知上訴人，因112年8月9日租約期滿，當日下午5時點交，而112年8月9日點交未完成，將於翌日下午 4時繼續第二次點交等情，有兩造不爭執之LINE訊息擷影可稽（原審訴字卷第221、213頁）。由上觀之，被上訴人已明確表達租約期滿，將與上訴人點交房屋，謝佳勳若欲承租，需再重新簽約，8月9日前簽約之租金為1萬5,000元，8月9日以後簽約之租金為2萬5,000元，足認兩造並未約定上訴人無法於112年8月9日前完成盤讓，仍維持系爭協議所載每月房租1萬5,000元之條件。故上訴人上開主張，與事證不符，尚難憑採。　㈣上訴人另主張：因被上訴人女兒劉玟琪介入，發函要求返還系爭房屋，而拒絕履行系爭協議，致其頂讓失敗云云。然查，上訴人未於112年8月9日出面遷讓系爭房屋，嗣於112年8 月10日兩造及劉玟琪就系爭房屋租賃爭議，協同里長進行協調，依其部分對話內容錄音譯文（不爭執事項㈦），上訴人稱：「他有看到我跟房東簽的那個是8月9日完成盤讓，租金是1萬5，可是為什麼9號之後簽約就要漲成2萬5？」、「導致他們…就不要來頂讓了」、「他覺得房東這邊，如果是2萬 5，他們不要了」等語（原審訴字卷第217至218頁），可見謝佳勳未於112年8月9日前與被上訴人簽訂新的租賃契約，被上訴人本無須依系爭協議給予租金優惠，上訴人因租金數額而未完成系爭讓渡契約；且劉玟琪代理被上訴人於112年8 月12日發函予上訴人，請求於3日內遷讓系爭房屋（不爭執事項㈧），係因兩造間租賃契約期滿後，合法行使出租人之租賃物返還請求權，與其頂讓失敗無涉。況依系爭讓渡書之內容，雙方約定有頂讓保留期，最終謝佳勳決定不欲盤讓，而未能繼續履行系爭讓渡契約（不爭執事項㈥），足見未能完成頂讓店面經營權及營業設備事宜，乃上訴人與謝佳勳就頂讓之條件未能合意所致，與被上訴人無關，自不可歸責於被上訴人。　㈤綜合前述，上訴人未於系爭協議所載之期限內完成盤讓，被上訴人亦無同意謝佳勳於112年8月9日後簽約仍得以月租1萬 5,000元續租1年之條件，被上訴人並無違反系爭協議，業如前述，被上訴人無不完全給付情事既臻明確，本件自無適用民法第227條第2項規定準用同法第226條第1項規定，請求損害賠償之餘地。六、綜上所述，上訴人依民法第227條第1項準用第226條第1項給付不能之規定，請求被上訴人應給付60萬元，及自112年11 月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　審判長法　官　黃瑪玲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張家瑛　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭貞秀上為正本係照原本作成。不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳宣妤

2025-02-06

TNHV-113-上易-183-20250206-1

壢簡

中壢簡易庭

租賃爭議

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度壢簡字第554號原告陳秋鳳被告鍾鳳英上列當事人間請求租賃爭議事件，原告於民國113年12月16日為訴之變更，本院裁定如下：　　主　文原告變更之訴駁回。變更之訴訴訟費用由原告負擔。　　理　由一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：被告同意者。請求之基礎事實同一者。擴張或減縮應受判決事項之聲明者。因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。 不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」民事訴訟法第255條第1項定有明文。所謂「請求之基礎事實同一」，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之。又訴有無追加或變更及其變更追加應否准許，法院應依職權調查之，如認追加或變更應准許者，即應就追加之訴與原有之訴，或變更之訴訟為裁判；如認不應准許者，即應以裁定駁回之，仍就原有之訴為裁判。二、本件原告於民國113年1月11日起訴請求撤銷兩造間房屋過水權租賃契約，及請求被告返還新臺幣10,000元，復於起訴後 11餘月即同年12月16日方以民事訴之變更狀追加坐落桃園市 ○鎮區○○段000地號土地之其他共有人為被告，並變更前開請求權基礎為確認排水權存在及排除侵害（民法第779條、第7 67條第1項中段及後段）。前後二訴當事人、請求權基礎、訴訟標的、訴之聲明均屬迥異，請求之原因基礎事實兩歧，且有礙訴訟終結延滯及被告之防禦，核與變更之訴要件不合，依首揭規定及說明，原告此部分訴之變更為不合法，不應准許。三、依民事訴訟法第249條第1項第6款、第95條、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　　　法　官張得莉以上正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　薛福山

2024-12-31

CLEV-113-壢簡-554-20241231-2

壢簡

中壢簡易庭

租賃爭議

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度壢簡字第554號原告陳秋鳳被告鍾鳳英上列當事人間請求租賃爭議事件，本院裁定如下：　　主　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　理　　由一、按原告之訴，有起訴不合程式或不備其他要件者，審判長應定期間命其補正，如不於期間內補正者，法院應以裁定駁回之，同法第249條第1項第6款定有明文。二、本件原告與被告間請求租賃爭議事件，原告起訴時未敘明請求撤銷兩造間房屋過水權租賃契約之原因事實，及請求返還新臺幣10,000元之法律依據，業經本院於民國113年12月12 日當庭命其3日內書狀補正，惟原告於同年月16日為訴之變更，仍未補正上揭事項，揆諸前開規定，其起訴不合程式，應予駁回。三、依民事訴訟法第436條第2項、第249條第1項第6款、第95條、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　　法　官張得莉以上為正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀（附繕本及理由），並繳納抗告費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　薛福山

2024-12-31

CLEV-113-壢簡-554-20241231-1

簡上

臺灣士林地方法院

給付管理費

臺灣士林地方法院民事判決 111年度簡上字第160號上訴人林韋伶訴訟代理人高魁志被上訴人康詩丹郡社區管理委員會法定代理人沈淑馨訴訟代理人林殷廷律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國111年2月14 日本院內湖簡易庭110年度湖簡字534號第一審簡易判決，提起上訴，本院於113年11月28日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　本件被上訴人法定代理人原為張志源，已於訴訟繫屬後變更為沈淑馨，並經沈淑馨具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、新北市汐止區公所民國113年7月12日新北汐工字第 1132681589號函在卷可稽（本院卷第482、486至488頁），於法並無不合，應予准許。貳、實體方面一、被上訴人主張：上訴人為被上訴人社區（下稱本件社區）門牌號碼新北市○○區○○街00巷00號地下室建物（下稱本件建物）之區分所有權人，為本件社區之住戶。依本件社區規約，管理費於108年12月以前為每月新臺幣（下同）31,438元，1 09年1月起則為每月34,296元；未繳納管理費達3期者，追繳管理費並加收未繳納金額10%計算之滯納金。上訴人自108年 3月起至110年11月止積欠管理費共1,103,188元，加計滯納金後，合計1,213,506元，迭經催告迄未繳納。爰依本件社區規約第25條、第26條，請求上訴人給付上開管理費及滯納金本息等語。二、上訴人則以：對於上訴人積欠上開管理費及滯納金等情並不爭執。然本件建物位於地下1層，主要用途為商業用，被上訴人因將本件建物逃生出入口以輕隔間牆封閉，經上訴人於 107年6月15日寄發存證信函要求被上訴人拆除，被上訴人仍拒絕拆除，上訴人復於109年度本件社區區分所有權人會議提案開通被封閉之逃生出入口等，亦經表決不通過，已違反建築法第77條第1項、第77條之2等規定。又本件建物與本件社區空間有相互連通之情形，應視為同一棟建築物，依消防相關法令規定，被上訴人應讓本件建物之消防相關設備與本件社區之幫浦、水箱（蓄水池）、公盤以及緊急廣播、火災警報系統等消防公共設備連動，惟被上訴人不但拒絕協助將本件建物消防設備與本件社區消防公設連動，更長期放任他人在本件建物大門前放置阻礙物，妨礙上訴人出入；另本件建物之天花板、牆面因社區花園1樓地面滲水而出現漏水情形，經上訴人多次反應，被上訴人始終置之不理，上開情形致本件建物不能合法使用，嚴重影響承租人承租之意願。被上訴人上開不法行為及義務違反，導致本件建物不能合法使用或出租，致上訴人受有租金收益之損失，上訴人得依民法第184條第1項、第2項之規定，請求被上訴人賠償相當於租金之財產上損害4,796,400元。上訴人以前揭對被上訴人之損害賠償請求權與被上訴人之管理費等債權抵銷，則被上訴人之請求為無理由等語，資為抗辯。三、原審判決被上訴人全部勝訴，命上訴人應給付被上訴人1,21 3,506元，及自110年12月8日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。上訴人全部聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事實　㈠上訴人於94年8月22日至110年11月19日間，為本件社區中本件建物之區分所有權人。　㈡上訴人積欠本件社區108年3月至110年11月管理費共1,103,18 8元，加計未繳納金額10%計算之滯納金後，合計1,213,506 元，迄未繳納。　㈢上訴人前於107年6月15日以郵局存證信函向被上訴人要求拆除本件建物後門區域與本件社區連接之輕隔間牆（下稱系爭輕隔間）。　㈣系爭輕隔間位於本件社區公共設施範圍；已於110年9月14日由被上訴人拆除。　㈤本院106年度訴字第1643號判決認定本件建物無庸設置排煙設備，並駁回上訴人之訴，經上訴人提起上訴，嗣經上訴人撤回起訴（第一審之訴）而終結。五、本院之判斷　㈠被上訴人請求上訴人給付管理費及滯納金1,213,506元，為有理由：　⒈被上訴人主張上訴人於108年3月至110年11月間，為本件社區之住戶，並積欠上開管理費及滯納金合計1,213,506元，迄未繳納等節，為上訴人所不爭執（本院卷第138至139、320 至321頁），堪認被上訴人之主張為真實。從而，被上訴人依本件社區規約第25條、第26條，請求上訴人給付上開管理費及滯納金，洵屬有據。　⒉按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第2 03條分別定有明文。本件被上訴人對於上訴人之各期管理費請求權均於起訴前已屆期，另滯納金請求權則屬未定給付期限之金錢債權，上訴人自民事擴張聲明狀繕本送達上訴人時起（湖簡卷第217、221頁），負遲延責任。是被上訴人就上開得請求之金額，併請求自民事擴張聲明狀繕本送達翌日即 110年12月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，亦屬有據。　㈡上訴人抗辯其因被上訴人之不法行為，受有租金收益之損失4 ,796,400元，而以對於被上訴人之侵權行為損害賠償請求權主張抵銷，均為無理由：　⒈按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第2項定有明文。所謂保護他人之法律，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止危害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言；或雖非直接以保護他人為目的，而係藉由行政措施以保障他人之權利或利益不受侵害者，亦屬之。惟仍須以行為人有違反該保護他人法律之行為並其違反保護他人法律之行為與損害之發生間有相當因果關係為必要。是所謂違反保護他人之法律，自以該法律具個別保護性質，被害人係該法律所欲保護之人，且所請求賠償之損害，其發生亦係該法律所欲防止者，始足當之（最高法院96年度台上字第296號判決意旨參照）。　⒉次按損害賠償債權，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償債權，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院30年渝上字第18號、48年台上字第48 1號判決先例意旨參照）。又所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形上，有此環境，有此行為之同一條件，均發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之因果關係。反之，若在一般情形上，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行為與結果間即無相當因果關係；不能僅以行為人就其行為有故意過失，即認該行為與損害間有相當因果關係。　⒊上訴人雖以被上訴人以系爭輕隔間將本件建物逃生出入口封閉，經上訴人要求拆除遭拒，復於109年度本件社區區分所有權人會議表決不開通上開被封閉之逃生出入口等，導致本件建物不能合法使用或出租，致上訴人受有租金收益之損失等語為辯。惟查，上訴人已自陳係於107年年初始發現系爭輕隔間（本院卷第391頁），被上訴人則否認係其設置系爭輕隔間，並表示：系爭輕隔間是由何人設置，詢問3屆管委會均不清楚等語（本院卷第380頁），上訴人復未提出其他證據證明系爭輕隔間確係由被上訴人所設置，足見系爭輕隔間設置歷時已久，則被上訴人是否有上訴人所稱以系爭輕隔間將本件建物逃生出入口封閉之行為，即非無疑。又上訴人曾以郵局存證信函要求被上訴人拆除系爭輕隔間，業經本院認定如前，其主張於109年度本件社區區分所有權人會議提案開通上開逃生出入口等，經表決不通過等情，復有上訴人提出之本件社區109年度定期第一次區分所有權人會議會議通知單、會議紀錄、表決統計表翻拍照片存卷足憑（湖簡卷第189至194頁，本院卷第286至292頁），固堪認定。然依上訴人所提事證，尚不足認被上訴人未將系爭輕隔間拆除一事已致本件建物完整性受有損害，復未見上訴人對本件建物之管領使用有何遭受妨害之情形，要難謂被上訴人有何侵害上訴人就本件建物之權利之行為；而就系爭輕隔間設置情形，固經新北市政府工務局112年4月18日新北工使字第11206476 87號函說明略以：倘本件建物若於後門與社區連結之逃生出入口增設輕隔間牆，涉及未經核准擅自室內裝修行為，違反建築法第77條第1項、第77條之2規定等語（本院卷第340頁），惟此僅在說明建築物設置輕隔間牆等室內裝修，依法應先申請審查許可，並非一律禁止從事該等室內裝修，又觀諸前揭建築法規定，分別係關於建築物所有權人或使用人有維護建築物合法使用與其構造及設備安全責務之一般性規定，以及建築物室內裝修所應遵守之程序規範，乃屬建築管理之行政法令，核其目的及規範效果，固兼有整體促進建築物構造及使用安全之考量，但仍非以個別所有權人或使用者為其保護對象，尚不具個別保護性質，更非著眼於保障建物所有權人得出租建物之權益，揆以前揭說明，自難憑此逕認被上訴人未拆除系爭輕隔間，即構成民法第184條第2項所稱違反保護他人之法律之不法行為。是上訴人主張因被上訴人未拆除系爭輕隔間之行為，致本件建物不能合法使用或出租云云，難認有據。　⒋次查，建物是否得以出租，取決於該物件所處社區、區段及周邊環境，暨屋況、用途限制等客觀條件，以及承租人之使用需求規劃、經濟及風險評估，乃至出租人之主觀收益期待等各項因素，則影響本件建物能否順利出租之原因多端，非僅繫於系爭輕隔間之設置是否符合建築相關法令，或該室內裝修是否經事前核准一節。是本件建物於107年6月起至110 年11月間未能出租收益，是否係肇因於系爭輕隔間將本件建物逃生出入口封閉所致，實非無疑。況查，上訴人取得本件建物所有權後，至少尚曾於103年10月間將本件建物出租與訴外人林翠屏，嗣經雙方合意終止租賃契約，又於104年至1 06年9月間將本件建物出租與訴外人張舒涵所經營之奇兵生存戰術俱樂部，為上訴人所不否認（本院卷第94、143頁），又依新北市政府工務局112年4月18日新北工使字第112064 7687號函文，可知本件建物至遲於106年1月17日經現場會勘，已有前揭未經核准擅自室內裝修施工，違反建築法第77條第1項、第77條之2規定之情形（本院卷第339頁），而上訴人與林翠屏間雖另因本件建物未設置室內排煙設備之紛爭涉訟，張舒涵亦因未設置室內排煙設備而經新北市政府裁處，並有臺灣高等法院105年度上字第1581號判決書、新北市政府消防法案件裁處書翻拍照片在卷可考（湖簡卷第45至64頁），然上開承租人均未因本件建物設置系爭輕隔間之問題，與上訴人發生租賃爭議或遭行政裁處，可見本件建物並未因系爭輕隔間之設置而對於上訴人之合法使用造成妨害，或使其不能出租收益，要難遽認被上訴人未將系爭輕隔間拆除之行為與上訴人於前揭期間未將本件建物出租之結果有相當因果關係。上訴人主張因被上訴人之不法行為，致其不能合法使用或出租本件建物云云，自非可採。　⒌上訴人另辯以本件建物與本件社區應視為同一棟建築物，被上訴人拒將本件建物消防設備與本件社區消防公設連動，導致本件建物不能合法使用，影響承租人承租之意願，其行為構成侵權行為等語。然查，關於本件建物與本件社區消防安全設備之設置，固經新北市政府消防局112年4月18日新北消預字第1120648162號函說明略以：如該地下室（即本件建物，下同）與社區﹝中略﹞形成完全獨立之防火區劃，得視為另一棟建築物，單獨檢討消防安全設備之設置，即無消防安全設備連動或共用之適用，若系爭地下室與社區空間上有相互連通情形，則視為同一棟建築物等語（本院卷第337頁），並於112年10月5日新北消預字第1121986206號函復以：旨揭 B1場所（即本件建物）有2處出入口與大樓（康詩丹郡社區）相通﹝中略﹞，非屬另一場所及他棟建築物，故應一併檢討消防安全設備之設置等語（本院卷第402頁），足認本件建物與本件社區應視為同一棟建築物，二者消防安全設備之設置應一併檢討，並將消防安全設備連動或共用無誤。惟細繹上開函文趣旨，係指上訴人設置本件建物之消防安全設備後，被上訴人有依相關法令之規定，使其與本件社區之消防安全公設連動或共用之法律上義務，而非課與被上訴人代為設置本件建物內部消防設備之責。換言之，倘本件建物尚未設置任何消防設備，即無從認被上訴人有確保其與本件社區消防安全公設連動之法律上義務。查上訴人雖主張被上訴人拒絕其與本件社區之消防公設連動，並提出存證信函、平面圖、消防栓照片、結構安全證明書、預估費用明細、報價單、估價單、預計公積金負擔費用、圖說、請款單、收據等件為據（湖簡卷第29至37、71至83頁，本院卷第48至55、162至1 66頁），卻始終未提出其他證據據以證明其確已完成本件建物消防設備之設置，至多僅能認定上訴人已著手進行關於設置本件建物消防設備之部分作業，參諸上開說明，被上訴人於本件建物消防設備設置完成前，自難認有何使其與本件社區消防公設連動或共用之法律上義務可言。則被上訴人未使本件建物與本件社區之消防公設連動，亦難認係違反保護他人之法律之不法行為。上訴人上開主張，究非可採。　⒍至上訴人另以被上訴人放任他人在本件建物大門前放置阻礙物，且本件建物之天花板、牆面因本件社區1樓地面滲水而出現漏水情形，被上訴人亦置之不理，致本件建物不能合法使用或出租等語，並提出現場照片存卷為佐（湖簡卷第39、 43頁，本院卷第56、58頁）。惟觀諸上開現場照片，僅能確認本件社區1樓各處有遭人放置雜物之情形，既無從證明該等雜物係由被上訴人自行或授意他人所堆置，該等雜物縱或影響上訴人出入本件建物而造成不便，亦不足認該等雜物已損害本件建物之完整性，或使上訴人對其管領使用有所阻礙或妨害，此外，上訴人復未說明現場堆置該等雜物如何造成其受有租金收益之損失，難認二者間有何因果關係，自不能徒憑本件社區1樓遭人放置雜物一情，即認被上訴人違反保護他人之法律，或侵害上訴人對本件建物之權利。又依上開現場照片所示，固可見本件建物天花板與本件社區1樓連通處有滲漏水而產生壁癌之現象，惟依上訴人所提出之證據資料，無從斷定上開滲漏水現象即係因本件社區1樓地面滲水所致，則能否認定被上訴人對上開情形有故意或過失，或違法相關法令之行為，非無疑問；又縱令上開滲漏水現象係因本件社區1樓地面滲水所致，上訴人就其因本件建物天花板滲漏水情形何以致其受有相當於租金之財產上損害，亦未見有何舉證證明，難謂其已盡舉證責任，自難逕認被上訴人對此應負侵權行為損害賠償責任。是以，上訴人主張被上訴人就他人在本件建物大門前放置阻礙物，以及本件建物天花板漏水情形，均對上訴人構成侵權行為，致其受有損害，並以此損害賠償請求權為抵銷抗辯，要難憑採。　⒎綜上，上訴人主張依民法第184條第1項、第2項之規定，請求被上訴人賠償相當於租金之財產上損害4,796,400元，而以此為抵銷抗辯，為無理由。六、綜上所述，被上訴人依本件社區規約，請求上訴人給付上開管理費及滯納金1,213,506元，及自110年12月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均於判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　謝佳純　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　絲鈺雲　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　高御庭以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊宗霈

2024-12-26

SLDV-111-簡上-160-20241226-1

上易

臺灣高等法院

履行契約

臺灣高等法院民事判決 111年度上易字第727號上訴人金協昌科技股份有限公司法定代理人劉正雄訴訟代理人周福珊律師複代理人王嘉斌律師被上訴人大潤發流通事業股份有限公司法定代理人林弘斌訴訟代理人石文樵陳怡君律師吳佳樺律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國111年4月 29日臺灣臺北地方法院110年度訴字第2131號第一審判決提起上訴，本院於113年11月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分　　本件被上訴人之法定代理人由陸晏德變更為林弘斌，有經濟部商業登記公示資料查詢可憑，業據其具狀聲明承受訴訟（見本院卷81-83頁），並續行訴訟，核無不合。貳、實體部分一、上訴人主張： (一)伊自民國93年5月9日起，向訴外人錢隴工業股份有限公司（下稱錢隴公司）承租○○縣○○市（即現○○市○○區，以下同市區，省略）○○路00號（編號00000）之廠房（下稱系爭廠房），租期自93年10月16日起至101年10月15日止（共計8年）；租約到期後，雙方再於101年10月18日續訂廠房租賃契約，租期自101年10月16日起至105年1月31日止；上開租約到期後，雙方再次續約半年，租期延長至105年7月31日止；上開延長租期到期後，再次延長租期自105年8月1日起至106年1 月31日止（下合稱系爭舊租約）。 (二)被上訴人為系爭廠房及所坐落○○段000、000-0、000-0、000 -0、000-0、000-0、000-0、000-0、000及000-0地號土地（下稱系爭土地）之所有權人。被上訴人於106年1月19日向伊發函表示租賃契約業於104年8月21日期滿終止，伊無權占有土地，限期命伊即日搬離。錢隴公司亦於106年1月16日、19 日及20日以郵局存證信函通知伊搬遷。伊收受上開函件後，隨即將系爭廠房逕行點交予被上訴人，並於同年2月7日以郵局存證信函通知錢隴公司伊已將系爭廠房點交予被上訴人。伊於同年1月31日系爭舊租約租期屆滿時，自系爭廠房遷出，並於同年2月1日另向被上訴人承租系爭廠房使用（下稱系爭新租約）。 (三)錢隴公司就上開點交所衍生之租賃爭議，向臺灣新北地方法院（下稱新北地院）以106年度訴字第1457號（下稱新北地院1457號）對伊提起遷讓房屋之訴，伊在同一訴訟提起反訴，向錢隴公司請求返還押租金新臺幣（下同）150萬元，並聲請對被上訴人為訴訟告知，經新北地院1457號判決錢隴公司之訴及假執行之聲請均駁回，錢隴公司應給付伊150萬元加計法定遲延利息。錢隴公司不服提起上訴，經本院107年度重上字第928號審理，兩造與錢隴公司於108年6月27日在本院以108年度上移調字第352號成立調解簽訂調解筆錄（下稱系爭調解筆錄），約定如附件所示。　　 (四)系爭調解筆錄第2項約定：「金協昌公司（即上訴人）對錢隴公司拋棄押租金150萬元本息之請求。就該150萬元押租金本息之找補由參加調解人大潤發流通事業股份有限公司（下稱大潤發公司，即被上訴人）與金協昌公司另行協商解決。」係因簽訂系爭調解筆錄時，伊尚未完成將系爭廠房點交予被上訴人，故約定於完成點交後再行找補，如無未點交情事，即由被上訴人退還該押租金150萬元予伊。兩造就伊對錢隴公司押租金150萬元之請求已另行以系爭調解筆錄第2項約定成立和解契約，約定於伊完成系爭廠房點交時，由被上訴人負返還伊150萬元押租金之義務。伊已將系爭廠房點交予被上訴人，被上訴人自應依系爭調解筆錄第2項約定給付150 萬元予伊。爰依系爭調解筆錄第2項約定求為命被上訴人給付150萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計付利息之判決（原審判決駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴）。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人150萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。　　　二、被上訴人則以： (一)系爭舊租約係存在於上訴人與錢隴公司之間，伊並非系爭舊租約之契約當事人，亦未曾依系爭舊租約向上訴人收取150 萬元押租金，系爭舊租約亦無應由伊為該150萬元押租金債務人之約定，依債之相對性，伊非系爭舊租約150萬元押租金之債務人。 (二)兩造間從未成立由伊返還150萬元押租金之債務承擔契約。由系爭調解筆錄第2項之記載，可知上訴人之150萬元押租金債權，已因拋棄而消滅；系爭調解筆錄並未約定應由伊給付上訴人150萬元押租金，且係就「150萬元押租金本息之找補」約定要「另行協商解決」。上訴人於106年1月31日結束與錢隴公司間之租賃關係後，由伊另以優惠租金每月25萬元供上訴人在原地租賃系爭土地及廠房，相較系爭舊租約之租金每月51萬4,500元，上訴人已節省租金290萬9,500元（(514, 500-250,000)×11(月)＝2,909,500），而受有利益，顯較上開押租金150萬元為多。 (三)依證人周福珊律師就系爭調解筆錄作成過程所為證述，可知伊並未承擔150萬元之押租金債務，雙方亦未就找補之具體權利義務內容達成共識，雙方達成合意者，僅有「雙方另行協商解決」，而「雙方另行協商解決」自難解釋為伊有債務承擔之意思。兩造於107年1月10日另行簽署補充協議書（下稱系爭補充協議），就土壤汙染整治有特別約定，與系爭舊租約之150萬元押租金無關。再，自系爭調解筆錄三方之和解條件觀之，上訴人係以放棄150萬元押租金請求換取錢隴公司拋棄對上訴人約617萬元之違約金請求，伊則以拋棄另案對錢隴公司約258萬元之請求促成三方和解，依常理無拋棄債權又同意承擔另一債務之理，況伊本無負擔返還150萬元押租金之義務，自無法推論出伊有承擔150萬元押租金債務之意思等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。　　三、兩造不爭執事項（見本院卷65-66、156-157頁）： (一)上訴人自93年10月16日起至106年1月31日止，向錢隴公司承租系爭廠房（即系爭舊租約）。 (二)上訴人自106年2月1日起另向被上訴人承租系爭廠房，租期至同年12月31日止（即系爭新租約），嗣兩造另行簽署系爭補充協議，延長租賃期間至107年1月31日止。 (三)上訴人曾在被證2確認書（見原審卷279頁），表示於107年1 月23日拋棄系爭廠房之占有。 (四)兩造與錢隴公司於108年6月27日在本院108年度上移調字第3 52號（即原本院107年度重上字第928號）事件成立調解，簽訂如附件所示內容之系爭調解筆錄。 (五)前開事實，有系爭舊租約、系爭新租約、系爭補充協議、確認書及系爭調解筆錄等為證（見原審卷23-36、57-65、85-8 7、277-279頁）。四、本件上訴人依系爭調解筆錄第2項約定，請求被上訴人給付1 50萬元，有無理由，論述如下： (一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院110年度台上字第1096號判決意旨參照）。 (二)本件上訴人主張新北地院1457號判決命錢隴公司應返還上訴人押租金150萬元本息（見原審卷67-83頁），兩造與錢隴公司簽訂系爭調解筆錄第2項記載：「金協昌公司對錢隴公司拋棄押租金150萬元本息之請求。就該150萬元押租金本息之找補由參加調解人大潤發公司與金協昌公司另行協商解決」（見原審卷86頁），即上訴人拋棄對原債務人錢隴公司之請求，改由上訴人對被上訴人請求（即找補），堪認兩造與錢隴公司就該150萬元押租金債權成立債務承擔契約關係等情，為被上訴人所否認，並辯稱上訴人所主張之150萬元押租金債權係源於系爭舊租約，伊並非系爭舊租約之當事人，未曾依系爭舊租約自上訴人收取150萬元押租金，伊並非系爭舊租約150萬元押租金本息之債務人等語。 (三)按債務承擔係契約之一種，須當事人互相意思表示一致，始能成立。又解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不能拘泥於所用之文字，但所用之文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之文字而更為曲解（最高法院 108年度台上字第562號判決意旨參照）。經查系爭調解筆錄第1項約定：錢隴公司拋棄對於金協昌公司（上訴人）自106 年2月1日起至107年1月31日止之一倍違約金617萬4,000元本息之請求（見原審卷86頁）；此第1項與第2項約定（詳四、 (二)）係緣自新北地院1457號事件（第二審為本院107年重上字第928號），錢隴公司請求上訴人給付違約金617萬4,00 0元，上訴人則反訴請求錢隴公司返還押租金150萬元，被上訴人因係系爭廠房房地之所有權人，受告知參加訴訟（參原審卷67-83頁新北地院1457號判決），嗣成立上開調解內容，系爭調解筆錄第2項既明確約定就150萬元押租金本息之找補由參加調解人大潤發公司（被上訴人）與金協昌公司（上訴人）另行協商解決，明顯並無兩造與錢隴公司就錢隴公司該押租金150萬元之返還成立由被上訴人承擔債務之契約，難認上訴人主張被上訴人承擔錢隴公司返還上訴人押租金15 0萬元之債務為可採。參諸參與作成系爭調解筆錄之上訴人訴訟代理人周福珊律師到場證稱：就當時調解狀況，一開始錢隴公司同意和解，但是不願意退還金協昌公司（上訴人）押租金，金協昌公司押租金在一審已取得勝訴判決，金協昌公司也不願意放棄，同時金協昌公司跟大潤發公司（被上訴人）承租的押租金也尚未退還，金協昌公司要將土地返還給大潤發公司土壤檢測報告也未完成，可能會有相關費用要支付給大潤發公司，所以在調解委員建議及在場人員協調之後，就約定錢隴公司本來應退還的150萬元押租金、大潤發公司應該退還的押租金應該是50萬元，再加上金協昌公司可能要支付給大潤發公司的費用等調解之後，上開費用由大潤發公司跟金協昌公司互相找補，如果金協昌公司要支付給大潤發公司的費用超過2筆押租金的金額，就由金協昌公司扣除2 筆押租金之後支付給大潤發公司，如果金協昌公司沒有要支付給大潤發公司的費用或不到2筆押租金的金額，扣除應支付之金額後由大潤發公司退還金協昌公司押租金。協商解決指的是找補這件事情的協商等語（見本院卷101頁）。再參另名參與作成系爭調解筆錄之被上訴人訴訟代理人蔡東賢律師到場證稱：大潤發公司是地主，錢隴公司是二房東，金協昌公司原先是跟錢隴公司承租，每月租金51萬多元，後來大潤發公司跟錢隴公司終止承租關係後，要求錢隴公司拆遷返還，但是錢隴公司不配合，因此產生很多訴訟案件；金協昌公司擔心錢隴公司沒有出租的權限，因此轉向大潤發公司直接承租，大潤發公司給予優惠的租金，每月25萬元，總共承租11個月，後來金協昌公司搬走，把不動產直接交給大潤發公司，錢隴公司不服氣，就對金協昌公司提起訴訟，金協昌公司也在該訴訟中提起反訴，要求錢隴公司退還150萬元押租金，金協昌公司也聲請對大潤發公司告知訴訟，大潤發公司因此參加訴訟協助金協昌公司；後來進行調解，過程中錢隴公司的和解條件之一就是必須金協昌公司拋棄150萬元押租金請求權，但金協昌公司一直沒有同意，由於該案件中，大潤發公司只是參加人，金協昌公司如果不同意，根本無法和解，而大潤發公司跟錢隴公司又有很多訴訟案件，該案件如果能和解，在其他案件就跟錢隴公司也有談和解的機會，可是大潤發公司也不同意再付錢，因為實際上由大潤發公司給金協昌公司11個月的優惠租金之下，金協昌公司實際獲得利益將近290萬元，已超過150萬元押租金，後來在調解人的調解下，金協昌公司與大潤發公司最後同意金協昌公司拋棄對錢隴公司的150萬元押租金請求權，至於這150萬元押租金，由於雙方都不同意對方的主張，因此只能用比較模糊中立的字眼，記載由金協昌公司與大潤發公司就該150萬元押租金的找補，進行商業上的協商，當初大潤發公司認為既然是找補，就不一定是大潤發公司要給出去，也有可能是金協昌公司要給大潤發公司錢，加上金協昌公司跟大潤發公司都是商業主體，有很多商業機會可以進行合作，解決雙方不同的見解，因此當初就用該等文字簽下調解筆錄，之後雙方律師也儘力協助雙方進行商業協商，但後來都沒有談成功，就這樣把問題留下來等語（見本院卷228-229頁）。觀諸上開證人2人所為證詞，並無被上訴人同意承擔錢隴公司原應返還上訴人押租金150萬元債務之意思表示，而係留待協商解決，從而上訴人主張被上訴人承擔上開150萬元債務，請求被上訴人給付，應屬無據。另成立調解係參與調解人所為之約定，其成立調解之真意為何，應就參與調解人究明之，系爭調解筆錄第2項約定之爭議既經參與系爭調解之訴訟代理人2 人到場證述明確，上訴人聲請就調解委員為函詢，無為調查之必要，附此敘明。 (四)據上，系爭調解筆錄第2項並無被上訴人承擔錢隴公司對上訴人所負150萬元押租金本息債務之文字或文義，即難認有此約定，上訴人依系爭調解筆錄第2項約定請求被上訴人給付押租金150萬元，應屬無據。五、綜上所述，上訴人依系爭調解筆錄第2項約定請求被上訴人給付150萬元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止按年息5 %計算之利息，為無理由，不應准許。原審就上訴人上開請求，為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，並無不合；上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第二十庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　周祖民　　　　　　　　　　　　　　法　官　馬傲霜　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭威莉正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊璧華　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附件：系爭調解筆錄一、錢隴公司拋棄對於金協昌公司自106年2月1日起至107年1月31日止之一倍違約金6,174,000元本息之請求。二、金協昌公司對錢隴公司拋棄押租金150萬元本息之請求。就該150萬元押租金本息之找補由參加調解人大潤發公司與金協昌公司另行協商解決。三、大潤發公司於另案台灣高等法院108年度重上字第75號就金協昌公司所占有土地及建物（包括但不限於歷次增建部分)部分對錢隴公司請求自104年8月22日起至106年1月31日止之租金本息拋棄。四、錢隴公司與金協昌公司、大潤發公司間三方之租賃關係所衍生之一切紛爭，錢隴公司爾後不得再向金協昌公司、大潤發公司提起任何民事、刑事（包括但不限於偵查）、行政訴訟及其他解決紛爭機制之一切方法（包括但不限於聲請調解、提付仲裁等），違反者願給付金協昌公司、大潤發公司懲罰性違約金150萬元。五、錢隴公司其餘請求拋棄。六、訴訟費用各自負擔。

2024-12-17

TPHV-111-上易-727-20241217-1

訴

臺灣彰化地方法院

遷讓房屋等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第281號原告張春輝訴訟代理人紀育泓律師複代理人陳韋璇律師被告嘉盈實業股份有限公司法定代理人劉美玲王先篇張宏森訴訟代理人陳建至律師李志仁律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年9月12日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣52萬8,065元，及其中新臺幣27萬1,613元自民國113年4月3日起，其餘新臺幣25萬6,452元自民國113年7月 11日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣17萬7,000元為被告供擔保，得假執行。但被告如以新臺幣52萬8,065元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：一、按有權利能力者，有當事人能力，民事訴訟法第40條定有明文。次按法人於法令限制內，有享受權利負擔義務之能力。但專屬於自然人之權利義務，不在此限；法人至清算終結止，在清算之必要範圍內，視為存續，民法第26條、第40條第 2項亦有明定。再按公司於清算完結，清算人將結算表冊送請股東會承認後，依公司法第93條第1項、第331條第4項規定，向法院所為之聲報，僅屬備案性質，法院之准予備案處分，並無實質上之確定力。是公司是否清算完結，法人人格是否消滅，應視其已否完成「合法清算」，並依非訟事件法第91條規定，向法院辦理清算終結登記而定。所謂清算終結係指清算人就清算程序中應為之清算事務，實質全部辦理完竣而言，而不以法院之備案為依據（最高法院92年度台抗字第621號裁定參照），倘若清算人就公司清算事務尚未實質全部辦理完畢，縱經法院准予備查，在尚未清算完畢事務之範圍內，法人格仍視為存續，清算人在清算範圍內仍有代表公司為訴訟上及訴訟外一切行為之權。又清算人有數人時，得推定一人或數人代表公司，如未推定時，各有對於第三人代表公司之權。公司法第85條第1項定有明文，而該規定並無明定須經全體清算人之同意推定，自以取決於全體清算人過半數同意為已足，是清算人間解任清算代表人身分，亦經全體清算人過半數同意即可。經查，被告公司於民國111年2 月25日召開股東臨時會決議解散，清算人為被告法定代理人丙○○、乙○○、甲○○，於該股東臨時會同時決議選任丙○○為清算代表人，並經經濟部以111年3月14日經授中字第11133150 430號函准予解散登記。嗣丙○○、乙○○、甲○○3人均向法院聲報為被告公司之清算人，經本院於111年3月25日以彰院毓民善111年度司司25字第1119003027號函准予備查等情，雖據本院調閱被告公司呈報清算人、清算完結卷宗即本院111年度司司字第25號、112年度司司字第31號卷宗確認屬實，然因被告尚有本件租賃爭議尚未解決，被告之法人格在此清算範圍內仍存續，是被告就本件訴訟有當事人能力。又甲○○、乙○○於113年4月16日簽立終止清算人代表人同意書，終止丙 ○○清算代表人身分，丙○○於113年4月18日收受該同意書乙情，有終止清算人代表人同意書（本院卷第161頁）可佐，且為兩造所不爭（本院卷第373頁），是丙○○現僅為被告公司清算人，而非清算代表人，被告公司清算人現為丙○○、乙○○ 、甲○○，依公司法第334條準用第85條第1項規定，3人均得各自代表被告公司，是原告以渠等為被告法定代理人，亦無不合，先予敘明。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。查原告起訴聲明㈠被告應將門牌號碼彰化縣○○市○○路00號房屋（下稱系爭建物）全部回復原狀後騰空返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）55萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自民國113年2月1日起至全部回復原狀後騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告5萬元。嗣變更為：㈠被告應給付原告55萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告應給付原告30萬元，及自1 13年7月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（本院卷第427頁）。核原告變更前後之訴，均係基於兩造間因系爭建物租賃所生爭執（詳後述），請求基礎事實同一，程序上自應准許變更。貳、實體方面：一、原告主張：被告於109年11月1日，向原告承租原告所有系爭建物1樓，租期自該日起至111年10月31日。屆期被告續租1 個月（即111年11月1日至111年11月30日），兩造並約定月租5萬元，並另簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。租期屆滿後，被告仍持續使用系爭建物1樓並按月給付租金，原告亦無表示反對，視為以不定期限繼續系爭租約。詎被告自112年5月1日起即未繳納租金，經原告多次催討未果，尚欠112年5月1日至112年11月30日共7月之租金35萬元未給付，原告已依系爭租約第7條第2項第1款約定、土地法第100條第3款、民法第450條第2、3項規定，於112年10月25日向被告通知將於112年11月30日終止系爭租約，並同時催告被告給付欠租、返還系爭建物1樓予原告，竟遭被告拒絕。系爭租約第6條第1項後段有終止後不當得利返還之約定，系爭租約既已於112年11月30日終止，被告持續使用系爭建物1樓至 113年7月4日始返還，乃無法律上原因受有相當於租金之利益，以每月不當得利5萬元計算，被告應返還112年12月1日至113年7月4日共8月份之不當得利40萬元（其中113年2月1 日至113年7月4日不當得利30萬元之法定利息，係於113年7 月10日本院準備程序中始追加請求，利息起算日為113年7月 11日）。另被告於終止系爭租約後遲延返還系爭建物1樓，依系爭租約第6條第1項約定，被告應給付懲罰性違約金10萬元。為此，爰依民法第179條規定，請求被告返還不當得利，並就其中112年12月1日至113年1月31日不當得利併依系爭租約擇一請求返還，另依系爭租約約定，請求被告給付7個月份欠租及違約金等語。並聲明：㈠如前揭變更後聲明所示。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告方面：　㈠被告（法定代理人甲○○及乙○○）答辯略以：原告並非系爭建物所有權人，又原告已於112年2月3日將系爭租約所約定之保證金10萬元退給被告，故系爭租約已於112年2月3日或112 年2月底終止，系爭建物1樓雖放置被告公司簿冊，然此係因丙○○故意不配合將被告公司簿冊交予本院指定之簿冊保存人即訴外人養樂多股份有限公司（下稱養樂多公司），此為丙 ○○個人之無權占用，與被告無關，故原告請求被告給付欠租、違約金及不當得利均無理由。另養樂多公司已表示願無償保管簿冊，被告本無需負擔任何保管費用，縱簿冊仍留存系爭建物1樓，被告仍無受有利益，自不構成不當得利。縱認被告有支付租金、違約金、不當得利義務，考量系爭建物1 樓實際占用空間僅簿冊放置位置（約1至2坪），應依民法第 227條之2規定酌減租金至每月1萬元、依民法第252條規定酌減違約金、減少不當得利數額，且系爭建物113年7月僅占用到7月4日等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　㈡被告（法定代理人丙○○）另答辯略以：丙○○於112年10月26日、112年11月24日收受原告將於112年11月30日終止系爭租約之通知，故系爭租約於112年11月30日終止。本件爭議係因養樂多公司堅持包裹式而不願逐一點交簿冊，是簿冊無法點交而占用系爭建物1樓係養樂多公司之行為，而非被告或丙○ ○之行為，被告不具可歸責性，原告請求違約金、不當得利並無理由。且考量簿冊占用面積有限，欠租及違約金應分別依民法第227條之2、第252條規定酌減，不當得利部分除考量占用面積外，因113年7月只占用至7月4日，應按日計算不當得利等語。並聲明：原告之訴駁回。　三、兩造不爭執事項（本院卷第373-374、430頁）：㈠原告與丙○○為父子。㈡系爭建物為未辦保存登記建物。㈢兩造自109年11月1日起，就系爭建物1樓簽立房屋租賃契約2 份，被告並交付10萬元保證金予原告，租期自109年11月11 日至111年10月30日，租期間均由被告占有系爭建物1樓，被告並按期繳納租金至原告所有聯邦銀行員林分行帳戶（帳號 000000000000號，下稱原告帳戶）。㈣上開租期屆至後，被告續於111年10月31日以月租5萬元，向原告承租系爭建物1樓，租期自111年11月1日至111年11月30 日，租金應於每月1日前支付，兩造並簽立系爭租約，被告並於111年10月31日付款111年11月份之租金至原告帳戶。系爭租約約定保證金10萬元於租約終止或期限屆滿時，被告依約交還房屋後，無息返還，但被告若有積欠因系爭租約所生之債務或費用時，該保證金扣除前該債務或費用後尚有剩餘時，原告始負返還義務。系爭租約另約定被告於租期屆滿或終止契約時，不依約交還房屋，經原告催告後仍不履行者，應支付懲罰性違約金10萬元，並應支付相當於月租金金額之不當得利（未滿一月者以日計算），至被告遷讓返還系爭建物1樓完畢為止。㈤系爭租約於111年11月30日屆期後，兩造並未另立新約，被告並持續匯款111年12月1日至112年4月30日之租金至原告帳戶，原告亦無表示反對，依民法第451條規定，於111年12月1 日起視為以不定期限繼續系爭租約。㈥原告於112年2月3日將系爭租約10萬元保證金返還被告。㈦原告於112年10月25日寄發存證信函予丙○○及其他被告公司股東，通知原告將於112年11月30日終止系爭租約，同時催告被告給付112年5月1日至112年11月30日之欠租35萬元，並應騰空點交系爭建物予原告。丙○○已於112年10月26日收受該存證信函。㈧原告於112年11月23日寄發存證信函予丙○○及其他被告公司股東，催告被告應於112年11月30日契約終止時返還系爭建物並清償欠租。丙○○已於112年11月24日收受該存證信函。㈨被告並無給付112年5月1日至112年11月30日（共7月）租金予原告。㈩被告已於113年7月4日將系爭建物1樓點交返還原告。四、得心證之理由：㈠系爭租約於112年8月1日終止，原告依系爭租約請求被告給付 112年5月1日至112年8月1日租金，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由：　⒈按股份有限公司之清算人之職務如下：一、了結現務。二、收取債權、清償債務。三、分派盈餘或虧損。四、分派賸餘財產；清算人應於清算完結，經送請股東承認後15日內，向法院聲報，公司法第334條準用第84條第1項、第93條第1項規定參照。又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，為民法第227條之2第1項所明定。　⒉經查，被告於111年10月31日以月租5萬元，向原告承租系爭建物1樓，租期自111年11月1日至111年11月30日，租金應於每月1日前支付，兩造並簽立系爭租約，系爭租約屆期後，兩造並未另立新約，被告並持續將租金匯款至原告帳戶，原告亦無表示反對，依民法第451條規定，於111年12月1日起視為以不定期限繼續系爭租約，嗣原告於112年2月3日將系爭租約10萬元保證金返還被告，被告公司並於112年8月1日經本院准予備查清算完結等情，為兩造所不爭，丙○○既向本院聲報清算完結，且經本院於112年8月1日准予備查，表示丙○○於斯時已了結清算完結日前之被告公司現務，即包含系爭租約在內之被告公司現務，堪認系爭租約已於112年8月1 日終止。系爭租約既已於112年8月1日終止，則原告嗣於112 年10月25日寄發存證信函予丙○○通知原告將於112年11月30 日終止系爭租約，亦不生終止之效。至於原告雖於112年2月 3日將保證金返還被告，然原告於112年4月10日，尚於被告公司設址即系爭建物召開股東臨時會等情，此為被告所自陳（本院卷第325頁），並有112年4月10日被告公司股東臨時會議事錄（本院112年度司司字第31號卷第111頁）、股份有限公司變更登記表（本院卷第119頁）可憑，加以兩造亦不爭執被告有持續繳納至112年4月30日止之租金予原告，足認兩造並無以保證金之返還為終止系爭租約之意。被告雖稱該匯款為丙○○個人行為等語，惟未舉證以實其說，故其所辯，難認可採。　⒊綜上，系爭租約既已於112年8月1日終止，而被告亦尚未給付 112年5月1日至112年8月1日之租金，是原告依系爭租約約定，請求被告給付上開期間之租金共15萬1,613元（計算式：5 萬元×3月【112年5月1日至112年7月31日】＋5萬元×1日/31日【即112年8月1日】＝15萬1,613元，四捨五入至整數），即有理由，逾此範圍之請求，即屬無據。被告另辯稱系爭建物 1樓僅使用簿冊放置範圍，應依民法第227條之2規定酌減租金等語，惟被告返還系爭建物1樓前，對於系爭建物1樓之全部範圍具有實際支配力，且如何規劃使用系爭建物1樓亦為被告之權利，難認有何於訂約時未能預料之情事變更，故被告上開所辯，並非可採。㈡原告依民法第179條規定，請求被告給付112年12月1日至113 年1月31日相當於租金之不當得利10萬元，以及113年2月1日至113年7月4日相當於租金之不當得利25萬6,452元予原告，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由：　⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人或事實上處分權人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，自可參酌原先出租時之租金數額。經查，系爭建物納稅義務人為原告乙情，有彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書（本院卷第33 頁）可稽，而依社會之常情，未保存登記之房屋稅籍申報人常即為事實上處分權人，蓋非事實上處分權人，實無繳納房屋稅之必要，是系爭建物事實上處分權人為原告，應堪採認。又系爭租約於112年8月1日終止，是被告自112年8月2日起至000年0月0日間，乃無權占用系爭建物1樓，是原告依民法第179條規定，請求被告返還112年12月1日至113年7月4日相當於租金之不當得利，應屬有據。本院審酌兩造對於系爭建物1樓之使用前既有租金約定，認以相同標準即每月5萬元計算相當於租金之不當得利，應為妥適。另不當得利之返還應以受益人實際所受利益為準，被告於113年7月僅占用4日，且系爭租約第6條亦載明不當得利未滿1個月者以日計算乙情（本院卷第59頁），是原告請求該月份之不當得利，應以實際占用之4日為限。　⒉被告雖辯稱其無受有利益，且不當得利數額應予酌減等語。惟查，系爭建物1樓經原告交付被告占有後，被告既未有將占有交付予丙○○或養樂多公司之行為，則系爭建物並非由丙 ○○或養樂多公司所占有，另被告無權占有系爭建物1樓，確已獲有占有之利益，至於養樂多公司是否願無償提供場地擺放簿冊，與被告是否有受有利益無涉，又於被告返還系爭建物1樓之占有予原告前，被告對系爭建物1樓全部均有支配能力，業如前述。是被告上開所辯，均非可採。　⒊綜上，原告依民法第179條規定，請求被告給付原告112年12 月1日至113年1月31日之不當得利10萬元及113年2月1日至11 3年7月4日之不當得利25萬6,452萬元（詳附表）予原告，為有理由，逾此數額之請求，即屬無據。原告依民法第179條規定請求既有理由，則其就112年12月1日至113年1月31日不當得利併依系爭租約為同一請求，即無審酌必要，附此敘明。　㈢原告依系爭租約請求被告給付2萬元懲罰性違約金，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由：　按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文。又約定之懲罰性違約金額是否過高，非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之（最高法院109年度台上字第1013號判決參照）。經查，時任被告公司清算代表人之丙○○於112年11月24 日收受原告寄發之存證信函，要求被告於112年11月30日返還系爭建物並清償欠租，而系爭租約約定如被告於系爭租約終止時，不依約交還房屋，經原告催告後仍不履行者，應支付懲罰性違約金10萬元，被告並於113年7月4日將系爭建物1 樓點交返還原告等情，為兩造所不爭，而系爭租約於112年8 月1日終止，業如前述，是被告經原告催告後，遲於113年7 月4日始返還系爭建物1樓，自應依約給付懲罰性違約金。本院審酌系爭建物1樓雖於112年8月2日起遭被告無權占用致原告無法使用，惟其所受部分損害業經不當得利請求所填補，加以被告未返還系爭建物1樓之原因係因原告之子即丙○○與養樂多公司間就簿冊交付所生爭執，被告並已於113年7月4 日將系爭建物1樓返還原告，違約情節非重，故違約金應酌減至2萬元為適當。從而，原告依系爭租約約定請求被告給付2萬元違約金，為有理由，逾此範圍之請求，即屬無據。五、綜上所述，原告依系爭租約約定及民法第179條規定，請求被告給付原告52萬8,065元（計算式：15萬1,613元＋10萬元＋ 25萬6,452元＋2萬元＝52萬8,065元），及其中27萬1,613元自起訴狀繕本送達翌日即113年4月3日（送達證書見本院卷第1 47頁）起，其餘25萬6,452元自113年7月11日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應予駁回。七、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4 　　日　　　　　　　　　民事第一庭審判長法官陳弘仁　　　　　　　　　　　　　　　　　　法官徐沛然法官張亦忱以上正本係照原本作成。如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　7 　　日書記官黃明慧附表編號期間數額（新臺幣）計算式 1 112年12月1日至113年1月31日 10萬元 5萬元×2月＝10萬元 2 112年2月1日至113年6月30日 25萬元 5萬元×5月＝25萬元 3 113年7月1日至113年7月4日 6,452元 5萬元×4日/31日＝6,452元，四捨五入至整數

2024-10-04

CHDV-113-訴-281-20241004-1