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搜尋結果：違法轉租

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給付租金

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 114年度竹北簡字第65號原告仕璟德企業有限公司法定代理人徐毓璟原告吉璟德建設有限公司法定代理人徐毓璟共同訴訟代理人黃敬唐律師張浩倫律師被告喬富管理顧問股份有限公司法定代理人楊禮安上列當事人間給付租金事件，本院於民國114年3月5日辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告仕璟德企業有限公司新臺幣1,015,950元，及自民國114年2月28日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被告應給付原告吉璟德建設有限公司新臺幣850,500元，及自民國114年2月28日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決得假執行。　　理由要領一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中原告之主張，並依同條項規定，分別引用原告之民事起訴狀及本院民國114年3月5日之言詞辯論筆錄。三、原告仕璟德企業有限公司主張被告於112年8月2日與被告簽訂位於新竹縣○○鄉○○路000號房屋（下稱系爭129號房屋）第 2、5層共36間房間之房屋租賃契約，復於112年8月29日再與被告簽訂系爭129號房屋第3、4、6層共54間房間之租賃契約。另被告於112年8月2日與原告吉璟德建設有限公司簽訂位於新竹縣○○鄉○○路000○0號房屋第2至5層共36間房間之租賃契約。於租賃期間原告發現被告有違法轉租及積欠多期租金未繳之違約情事，經兩造於113年11月5日彙算，並經被告陸續清償租金債務後，尚積欠原告仕璟德企業有限公司新臺幣 (下同)1,015,950元之租金，亦積欠原告吉璟德建設有限公司850,500元之租金。上情業據原告提出房屋租賃契約、彙算同意書、支票影本、協議書、催告律師函等文件為證(見本院卷第15至42頁)，而被告既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯，依本院審酌原告所提證據，堪認其主張為真實。從而，原告據以提起本訴，請求被告應各給付仕璟德企業有限公司1,015,950元、吉璟德建設有限公司850,5 00元，及均自起訴狀繕本送達翌日即114年2月28日(見本院卷第53、55頁)起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。四、本件係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第38 9條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　竹北簡易庭　法　官　高上茹以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳筱筑

2025-03-26

CPEV-114-竹北簡-65-20250326-1

竹簡

臺灣新竹地方法院

返還押租金

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 112年度竹簡字第627號原告巨揚汽車材料有限公司法定代理人張裕棋被告朱志煌訴訟代理人王彩又律師上列當事人間返還押租金事件，本院於民國114年2月14日辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣（下同）105,000元，及自民國112年9月2 0日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之75，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以105,000元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：原告前向被告承租新竹市○道○路0段00○0號（新竹市○○段000地號）之部分370坪土地（下稱系爭土地），簽有租約（下稱系爭租約），租賃期間自民國108年11月8日起至110年11月7日止，租金每月新臺幣（下同）70,000元，訂約時原告並交付被告140,000元之押租金（下稱系爭押租金）。然於系爭租約到期屆滿後，原告已將系爭土地返還被告，但被告拒絕返還系爭押租金予原告，爰依系爭租約第5條約定，請求被告返還系爭押租金，並聲明：㈠被告應給付原告140,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭租約是由被告擔任負責人之恆隆物流有限公司（下稱恆隆公司）與原告所簽訂，原告向被告提起本件訴訟，顯屬無據。復系爭租約之其他約定事項記載「本租約雙方同意因公私政府民間主辦、重劃等事項，無條件解約，就現況點交無償返還出租人」等語，嗣前開約定事項發生，恆隆公司即寄送存證信函（下稱系爭存證信函）予原告，表示自110年7月17日起終止租約。惟原告於租約終止後仍占有系爭土地，顯然受有相當於租金之不當得利，恆隆公司自得請求原告返還所受利益，並據此主張抵銷。而若系爭租約係於期滿到期，然原告自110年7月起即未支付租金，至110年11 月17日原約定租賃期限屆滿時，原告亦積欠4個月租金，恆隆公司亦以此主張抵銷等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　㈠系爭租約之當事人為原告與被告，出租人並非恆隆公司：　1.查本件兩造所提出之系爭租約，在出租人欄位之記載並不一致。觀之原告提出之系爭租約，出租人欄位僅有被告之簽名（見本院卷第17頁、第20頁），全無恆隆公司之任何記載，而雖被告提出之系爭租約上，出租人欄位有恆隆公司之記載，惟在「出租人」欄位下所緊鄰記載的卻是被告朱志煌（見本院卷第50頁、第53頁），恆隆公司係以偏寫之方式加計上去，自整體形式觀之，明顯被告租約上之恆隆公司是於朱志煌簽名後，事後才在旁邊加註，且在原告保有之系爭租約上亦未有恆隆公司名義之任何簽名或用印，如兩造對出租人為恆隆公司乙節有所認識，斷無可能在原告租約上不為修改。據此判斷，於簽約時兩造之真意就是以被告為出租人，尤有甚者，被告個人亦曾免除原告於110年7月後繳付租金之義務（見本院卷第40頁），更可認出租人為被告，而非恆隆公司。　2.縱恆隆公司有開立租金之發票予原告（見本院卷第153頁），然此係原告有申報營業成本所需，被告應原告要求所開立，並不能憑此即認系爭土地之出租人為恆隆公司，系爭租約之當事人為何人仍必須依據系爭租約之記載判斷。故本件系爭租約簽立之當事人，即為兩造，如原告之請求有理由，被告當有返還系爭押租金之義務。　㈡系爭租約已於110年8月3日終止，且被告有免除原告於110年7 月至110年9月30日間之租金債務：　1.觀之系爭租約，在其他約定事項中記載「本租約雙方同意因公私政府民間主辦、重劃等事項，無條件解約，就現況點交無償返還被告」等語（見本院卷第20頁），是可認雖系爭租約約定之租賃期間係108年11月18日至110年11月17日（見本院卷第15頁），然因上開其他約定，如有重劃情事發生時，被告即得期前解約（應為終止之意），原告應返還系爭土地予被告。　2.而觀之系爭存證信函，被告雖表示於110年7月17日根據系爭租約約定事項，終止系爭租約等語（見本院卷第55頁），惟原告係於110年8月3日才收到該存證信函（見本院卷第82頁），被告既以該存證信函為終止系爭租約之意思表示，依民法第95條第1項前段規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力」，自以原告收受該存證信函時發生終止系爭租約之效力，即應認系爭租約係於110年8月3日終止（被告於113年5月20日言詞辯論時亦主張系爭租約於110年8月3日終止，見本院卷第100頁）。　3.另原告主張：110年7月中旬時，施工單位已經把大門進出口封掉，沒辦法做生意，被告就有答應其從7月開始不收租金了，其並於110年8月3日收到被告寄的存證信函（其上記載原告要於110年9月30日前完成搬遷，見本院卷第55頁）；因為沒辦法做生意，再繳租金也不對等語（見本院卷第39頁至第40頁、第82頁），被告經本院訊問當時有無同意原告從7 月開始不收租金時，被告亦自認「有同意」等語（見本院卷第40頁），則依原告主張及被告之自認，佐以系爭存證信函之記載，堪認係因兩造在系爭租約上之其他約定事項情事發生，故被告行使期前終止系爭租約之權利，又為兼顧原告之利益，故兩造並同意於110年9月30日原告完成搬遷之前，停止收取租金，如此方合乎公平。　4.至於被告嗣後又否認說有答應自110年7月開始不收租金一事，然並未證明其前之自認與事實不符，不合於民事訴訟法第 279條第3項撤銷自認之法律要件，自不足採。　㈢被告得主張抵銷之數額為35,000元，故原告之訴於105,000元之範圍內有理由：　1.查被告雖有免除原告於110年9月30日前繳付租金之義務，惟依系爭存證信函，被告予原告之搬遷期限係110年9月30日之前（見本院卷第55頁），原告卻遲於110年10月15日方完成搬遷，為原告自陳在卷（見本院卷第126頁），並有原告寄出之存證信函附卷可參（其上記載原告已於110年10月搬遷完畢等語，見本院卷第95頁）。則自110年10月1日起至110 年10月15日止半個月之期間，原告於系爭租約已經終止後仍無權占有系爭土地，自受有相當於租金之不當得利，並應返還所受利益予被告。　2.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。查兩造約定租金為每月70,000元（見本院卷第17頁），是被告受有相當於租金之不當得利即為35,000 元【計算式：70,000×0.5＝35,000】。　3.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1 項前段定有明文。查系爭租約第5條約定租賃關係消滅時被告應返還系爭押租金（見本院卷第17頁），而系爭租約已於 110年8月3日終止，被告並免除原告於110年9月30日前繳付租金之義務，業經審認如前。惟原告本件請求被告返還系爭押租金，因原告亦受有相當於租金之不當得利35,000元應予返還，被告主張抵銷，亦屬有據，故於抵銷後，原告得請求之金額即為105,000元【計算式：140,000-35,000＝105,000 】，原告逾此範圍之請求，則無理由。　㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條定有明文。是本件原告請求被告自起訴狀繕本送達被告之翌日即112年9月20日起（見本院卷第33頁至第35頁）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬可採。　㈤另被告主張原告有違法轉租，違反系爭租約第8條之約定等語，惟系爭租約第8條，係市面上發售租約範本之制式條文，且客體限於「房屋」，本件租賃之標的則為「土地」，自不適用於兩造之情形，原告縱使有轉租，亦與該條文無涉，附此敘明。四、綜上所述，原告依系爭租約第5條約定請求被告返還押租金1 05,000元，及自112年9月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍外之請求，則屬無據，應予駁回，併駁回此部分假執行之聲請。　五、就原告勝訴部分，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並由本院依民事訴訟法第392條第2項之規定，依聲請宣告被告為原告預供擔保，得免為假執行。六、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官　楊祐庭以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　范欣蘋

2025-03-14

SCDV-112-竹簡-627-20250314-1

中小

臺中簡易庭

損害賠償

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決 113年度中小字第4935號原告施滿足被告黃翠屏上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國114年3月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣貳萬陸仟元及自民國一一四年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣伍佰元，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；被告如以新臺幣貳萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　　　事實及理由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：　㈠原告前向被告承租門牌號碼臺中市○區○○路000號房屋(下稱系爭房屋)，租賃期間自民國110年12月15日起至111年12月14 日止，每月租金新臺幣(下同)26,000元，原告並給付被告押租金52,000元(下稱系爭押租金)。後原告收到屋主粘純真之存證信函後，始知悉被告為二房東，違反轉租系爭房屋予原告。原告於上開租約到期後，於112年1月15日與粘純真就系爭房屋簽訂新租約，並多次請求被告返還系爭押租金，然均遭被告拒絕。　㈡爰依租賃契約法律關係提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告52,000元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。四、本院之判斷：　㈠原告主張被告向屋主粘純真承租系爭房屋後，違法轉租予原告，兩造間之租期至111年12月14日止，原告除按月給付26, 000房租外，另給付被告52,000元押租金，原告於租期屆滿後，於112年1月15日與粘純真就系爭房屋簽訂新租約等情，業據其提出租賃契約書、存證信函、兩造LINE對話紀錄在卷可稽。而被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，堪認原告之主張為真實。　　　㈡原告既自承兩造間之租約至111年12月14日止，原告於112年1 月15日始與粘純真簽訂新租約，於111年12月15日至112年1 月14日間，原告雖仍實際使用系爭房屋，惟並未給付租金予被告或粘純真，則原告所給付之52,000元押租金，應先扣除租賃契約空窗期之1個月房租26,000元。　㈢綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付原告2 6,000元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第436條之23準用第436條第2 項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 (第一審裁判費1,000元)，依民事訴訟法第436條之19第1項確定如主文第3項所示金額，並依同法第91條第3項加給利息。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　臺中簡易庭　法　官　丁兆嘉以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如未表明上訴理由者，應於上訴後20 日內向本院提出上訴理由書。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳淑願

2025-03-11

TCEV-113-中小-4935-20250311-1

訴

臺灣臺南地方法院

請求損害賠償等

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度訴字第1648號原告翁英修訴訟代理人李亦庭律師複代理人涂晏慈律師被告邱鈺雯訴訟代理人陳達德律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年2月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠兩造於民國106年11月20日，簽訂「房屋租賃契約書」（下稱系爭租約），約定由原告將臺南市○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼臺南市○區○○路00巷0號建物（下稱系爭房屋，並與系爭土地合稱系爭房地）出租與被告，每月租金為新臺幣（下同）2萬5,000元，租期自107年1月15 日至112年1月14日。　㈡依系爭租約第8條約定，系爭房屋係供經營咖啡輕食營業使用，且不得轉租與他人，可知非經原告同意，被告不得用於其他營業用途，就超出「經營咖啡輕食營業」使用範圍外，被告對系爭房屋並無使用收益權限。詎原告事後發現被告竟將系爭房地轉租、提供他人使用，顯已違約，經原告發現後，要求被告不得當二房東，被告自承每間房間轉租收取每月5, 000元之租金，後續仍欺騙原告繼續轉租，情形如下：　⒈提供「巧媛美甲設計工作室」（統一編號00000000）自110年 8月2日起，設籍登記在系爭房屋門牌地址，原告於110年9月發現，要求被告撤掉該登記，故登記為期1個多月，以1個月、每月收費標準2,000元計算，被告共獲有2,000元之不當得利。　⒉「巧媛美甲設計工作室」使用之2樓房間面積為5.92坪，使用期間自110年4月8日起至111年9月10日止，均在系爭房屋處營業使用，為期1年5個月又2日，以1年5個月計算，金額參考實價登錄行情，以臺南市北區成功路、住商或商業用、10 7年1月至112年1月止所示每坪租金，取其平均值每坪每月租金為927元，被告共獲有9萬3,293元之不當得利。　⒊系爭房屋1樓A區一半面積5.92坪之房間，被告出租與畫家使用，自110年4月27日起算至本件租約屆至之112年1月14日止，共1年8個月又18日，以1年8個月計算，租金基準參酌前揭說明為每坪每月927元，被告共獲有10萬9,757元之不當得利。　⒋系爭房屋2樓A區一半面積5.92坪之房間，被告出租與他人販賣手工藝品使用，自107年2月1日起算至本件租約屆至之112 年1月14日止，共4年11個月又14日，以4年11個月計算，租金基準參酌前揭說明為每坪每月927元，被告共獲有32萬3,7 83元之不當得利。　⒌上開不當得利金額合計為52萬8,833元，此部分被告無使用收益權、無法律上原因而受有利益，致應歸屬於原告之利益受有損害，被告依民法第179條規定及系爭租約第8條約定，應返還不當得利52萬8,833元與原告。　⒍被告雖辯稱「巧媛美甲設計工作室」、販賣手工藝品，均係被告經營項目、並無違法轉租等語，然此與系爭租約第8條明定「系爭房屋係供經營咖啡輕食營業使用」明顯不符，顯違反兩造約定之使用用途，且「巧媛美甲設計工作室」、手工藝品之負責人均非被告，於另案本院110年度南勞小字第3 6號判決中，亦認定「巧媛美甲設計工作室」之登記負責人為訴外人黃俞超，且黃俞超係與他人有合夥關係，並非與被告合夥，該工作室顯與被告無關，被告自已該當違法轉租之情形；另被告辯稱畫家係其伴侶、並無違法轉租等語，然該畫家並非系爭租約之承租人，被告未經原告同意，擅自提供系爭房屋之部分予該畫家經營自己事業，顯已違反系爭租約第8條約定，被告應就此等違法轉租獲利之行為，對原告負違約及返還不當得利之責。　㈢嗣於112年1月14日系爭租約期滿，被告先不願點交，後又以有要事要離開為由推託，經房仲告知，始簽立一紙書面（下稱系爭書面），坦承系爭房屋尚未拆除及回復原狀，且鑰匙及保全開關均未全數歸還，以及其他未完成事項，被告顯尚未完成系爭租約第9條、特別約定事項第3點、第4點約定之返還點交及回復原狀義務。後經原告自行檢查清點，陸續發現被告多項未完成回復原狀之事實如附表所示，被告非但於點交當日未回復原狀，甚至於租賃期間未盡善良管理人之注意，妥善保管系爭房屋及屋內器具，致租賃標的物諸多毀損、滅失，致原告因此受有合計56萬8,824元之損害，爰依民法第432條、第184條第1項前段、系爭租約第9條及特別約定事項，請求被告賠償上開損害。前揭㈡部分之不當得利金額5 2萬8,833元、㈢部分回復原狀所需費用及損害賠償金額56萬8 ,824元，合計109萬7,657元，惟原告仍僅在原起訴聲明範圍內即103萬1,781元請求被告給付。　㈣依系爭租約第13條約定，承租人未即時遷出返還房屋時，出租人得向承租人請求按照租金3倍支付違約金，至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議。被告未就系爭房屋回復原狀，難謂已完成系爭房屋之返還，自系爭租約屆滿之翌日即11 2年1月15日起至被告將系爭房地回復原狀、點交返還與原告止，應按系爭租約第13條約定，支付原告按租金3倍計算之違約金，即每月支付7萬5,000元。又依系爭書面約定，兩造約定之處理方式為：原告先找人估價報價向被告請求費用，再由被告找尋更低的費用，如被告有找到，即向原告日租10 日進行拆除及回復工作，如未能找到，始再由原告逕自施作。原告估價後，委任律師於112年5月11日寄發存證信函，請被告支付回復原狀費用，詎於112年5月19日收受被告寄發函文拒絕支付，也未告知有無找到更低回復原狀費用價格。本件係因被告不回復原狀，方不得不由原告最終自行處理，回復原狀本屬被告義務，被告書立系爭書面後，完全未依約履行，致系爭房屋迄今未能回復原狀，從而系爭房屋未回復原狀之原因，在於被告消極不作為，違約金應由被告負擔，始屬合理，且遲延違約金約款之旨趣，在於促使義務方履約，以保障權利方，而非保護違約者，被告未就系爭房屋回復原狀，難謂已完成系爭房屋之返還，依系爭租約第13條約定，應負遲延違約金之責。　㈤並聲明：　⒈被告應給付原告103萬1,781元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　⒉被告應自112年1月15日起至將系爭房地回復原狀止，按月給付原告7萬5,000元。　⒊願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯：　㈠被告於106年11月20日，與原告簽訂系爭租約，由被告承租系爭房屋經營咖啡廳，租賃期間為107年1月15日至112年1月14 日，然簽訂系爭租約後，原告見被告生意頗好，便要求增加租金，被告不同意，原告又要求被告買下系爭房屋，然被告甫出社會創業，根本無力購屋，未料原告後續便不斷刁難被告，被告於系爭租約屆期之112年1月14日當日，即已遷出並將系爭房地返還與原告，當日被告因經驗不足，始按原告口述內容寫下系爭書面，其中提及未完成之拆除工作，僅係指被告加裝之廣告箱、電風扇、電源及燈具，然原告業已將系爭房地再次出租與他人，且迄今仍未返還押金5萬元與被告，原告遲至112年5月11日，始委請律師寄發存證信函，足徵原告係因提高租金、要求被告購置系爭房地未果，心生不滿，始惡意拼湊，於112年9月6日提起本件訴訟干擾被告。　㈡原告主張被告違法轉租，應返還不當得利部分，其中「巧媛美甲設計工作室」為被告經營項目之一，僅係由其合作夥伴黃俞超登記設立，黃俞超既身為登記名義人，自需於另案訴訟中代表應訴，另2樓販賣手工藝品部分，亦係被告經營項目，1樓之畫家則係被告之伴侶，故均無原告所稱違法轉租之情形，被告更無租金收入。再者，被告係基於系爭租約使用系爭房地，並非無法律上之原因，亦無受有利益，更未因此致原告受有損害，是原告依不當得利規定為請求，實屬無據。　㈢原告請求被告給付回復原狀所需費用及損害賠償部分：　⒈原告起訴後，歷時1年4個月有餘，始以民事陳報暨準備一狀提出修繕項目及工程估價單，相關報價單並無開立日期，且所載內容、價格，與當初寄發與被告之存證信函及起訴狀所附之報價單，均前後矛盾，且系爭租約租期屆至迄今已近2 年，系爭房地之現況已非當初被告返還與原告之狀態，故原告所提報價單及附件，不僅諸多無原貌照片，亦未詳列各細項費用及工項，甚至現況及原貌照片與被告承租前後之狀況亦有所不同，被告否認該等照片為被告承租前後之狀況。　⒉退步言之，依系爭書面約定，應由原告先找人估價，再由被告找尋更低之費用，若無覓得，始由原告逕行施作，依此，若原告找人估價後，自應提出施工項目及報價單，被告始得據此訪價，然原告於112年5月11日委請律師寄發之存證信函中，僅略稱有部分物品短少或部分需回復原狀項目，並稱初估至少有65萬7,781元之費用及損害，並未具體詳細說明施工項目及提出報價單，被告根本無從據此尋覓其他報價，原告既未依約找人估價並提出施工項目及報價單，於原告提出並經被告訪價有無更低報價前，原告自無從請求此部分之費用。　⒊再者，租約中縱約定租期屆滿，應由承租人回復原狀，然所謂應回復之「原狀」，除當事人有特別約定外，應指承租人以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態，況租賃物如係出租供他人營業之店面，於租期屆滿後，一般均由後手承租者就現有狀態加以裝潢及整修，恆少有不必重新裝潢或整修者，此時如以原承租人未回復「原有」狀態為由，再向原承租人請求回復原狀所需費用，即有違誠信原則。本件原告所提報價單及附件，如附表編號10所示之阿勃勒樹，並非兩造約定之租賃標的，被告並無保管或維護之義務，與系爭租約顯無關聯；如附表編號13、14之電視線、濾水器，更自始即無原告所稱之該等物品；其餘附表所示項目，均屬被告合於約定方法使用收益，或系爭房屋隨時間經過有折舊及自然耗損所造成，原告出租供被告經營店面，租期屆滿後，原告亦已於112 年5月17日前之某日，另行出租與他人經營生蠔酒吧，一般情況下均由後手承租者就系爭房屋現有狀態加以裝潢及整修，原告以被告未回復「原有」狀態為由，請求被告給付回復原狀所需費用及損害賠償，即有違誠信原則，應屬無據。　㈣原告請求被告給付違約金部分，被告既已將系爭房地返還原告，且返還當時並無不堪使用之情況，原告亦早已將系爭房地再次出租與他人，被告自無原告所指未即時遷出返還房屋之違約情事，原告猶依系爭租約第13條約定，請求被告支付違約金，委無足採。退步言之，如認被告應給付違約金，審酌被告僅係經營小本生意，違約金數額亦應予酌減。　㈤再退步言，如認原告本件請求有理由，原告迄今仍未返還押金5萬元，被告主張與原告本件得請求之金額抵銷。　㈥並聲明：　⒈如主文第一項所示。　⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　㈠原告主張兩造於106年11月20日，簽訂系爭租約，約定由原告將其所有之系爭房地出租與被告，每月租金2萬5,000元，租期自107年1月15日至112年1月14日，系爭租約於112年1月14 日期滿時，被告有簽立系爭書面等事實，業據提出系爭租約、系爭書面、系爭房地土地建物登記第一類謄本附卷為證（補字卷第39頁至第50頁，訴字卷第49頁至第53頁），且為被告所不爭執，此部分之事實，堪以認定。　㈡原告主張被告違法轉租，請求被告返還不當得利部分：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。次按非出於給付者之意思，導致他方受有利益，屬非給付型不當得利，其中權益侵害型不當得利，乃指侵害應歸屬他人權益而受利益，此所謂無法律上原因，係指受益人不具有取得利益之正當性。最高法院112年度台上字第2289號判決意旨可資參照。　⒉查系爭租約第8條關於使用房屋之限制部分，雖約定「本房屋係供經營咖啡輕食營業之使用」、「未經出租人同意，承租人不得將房屋全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃轉讓於他人」等語，然此部分之約定，僅屬租賃物使用目的之限制，並非系爭房屋使用收益權限歸屬之判斷依據，依系爭租約第1條關於租賃物標示及租賃範圍部分，明確約定租賃範圍為「系爭房地全部共1、2樓」，可知於系爭租約之租賃期間內，原告已將系爭房地全部交由被告占有使用，原告自無可能重複占有使用系爭房地，而享有「經營咖啡輕食營業」範圍以外之使用收益權益，於租賃期間內，應認系爭房地全部之使用收益權益，均歸屬於承租人即被告享有，被告就此使用收益權益，亦已依系爭租約支付租金之對價與原告，自難認有致原告受有任何損害，且縱被告違反上開約定租賃物使用目的之限制而為使用，依系爭租約第17條第2款，亦僅約定出租人得終止租約，不能因此認為被告有侵害原應歸屬於原告之何種權益而受有利益。原告主張被告就系爭房屋超出「經營咖啡輕食營業」使用範圍外，對系爭房屋無使用收益權限，無法律上原因而受有利益，致應歸屬於原告之利益受有損害，應返還不當得利等語，難認為有據。　⒊況原告主張被告轉租系爭房屋2樓房間與「巧媛美甲設計工作室」並提供該工作室設籍登記於系爭房屋、轉租系爭房屋1 樓A區房間與畫家、轉租系爭房屋2樓A區房間與他人販賣手工藝品等節，雖據提出稅籍登記公示資料、臉書截圖、工作室網站宣傳影片截圖、借址登記費用市場行情網路資料、原告與記帳人員於通訊軟體LINE之對話紀錄截圖、系爭房屋室內裝修平面圖、內政部實價登錄網頁資料、畫家使用系爭房屋房間照片截圖、另案本院110年度南勞小字第36號民事判決等附卷為證（訴字卷第55頁至第85頁、第205頁至第225頁），惟為被告所否認，並以前詞置辯，查原告所提上開證據，固足證明被告有將系爭房屋供自己或他人從事經營咖啡輕食營業以外之目的使用，惟不足證明原告與第三人間存有違法轉租之契約關係存在，亦不足證明原告有另向第三人收取轉租之租金及其數額，依現有證據調查結果，難認被告有何違法轉租獲利之情事，是原告主張被告應對原告負違約及返還不當得利之責等語，實屬無據。　㈢原告主張被告未將系爭房地回復原狀返還點交與原告，請求被告支付回復原狀所需費用及損害賠償部分：　⒈依系爭租約第9條第2項、第3項關於修繕及改裝部分，約定「房屋有改裝、裝潢設施之必要，經出租人同意，承租人得依相關法令自行裝設」、「前項情形承租人返還房屋時，應負責恢復原狀，雙方合意咖啡廳隔間牆可變動，不須恢復」等語；另依系爭租約特別約定事項第3點，約定「出租人於出租交屋時，現況點交所有家電及生財器具設備為可正常使用的狀態。若租賃期滿或解約搬遷時，所有的家電及生財器具設備，須達到可正常使用的狀態，則生財器具設備押金5萬元無息返還之」，第4點則約定「租賃期滿或解約搬遷時，屋內的清潔、整潔度與空氣品質，須與簽約遷入時一致，若未達到或無法執行時，承租人同意出租人得聘清潔公司打掃、搬遷雜物或遺留物，並開立收據由承租人支付相關清運費用」。又依系爭書面約定「今日112年1月14日退租交屋，雙方初步共識，因原告要求尚有未完成拆除，被告加裝的器材，以及鑰匙、保全系統開關，未全數歸還…等事項，請原告找廠商估價，以市場合理價格報價後，請原告自行安排人員拆除。如被告找到價格更低的作業人員，可向原告承租112 年1月14日後，支付日租5,000元，10天內進行拆除及恢復工作。如被告無法執行，同意原告逕自施作恢復原狀，由押金扣抵費用」等語。另按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第432條、第184條第1項前段亦分別定有明文。　⒉經查，原告主張經其清點，發現被告未完成回復原狀、未妥善保管致租賃標的物毀損、滅失之事實如附表所示，致原告因此受有合計56萬8,824元之損害等節，雖據提出系爭房地現場照片、報價單、估價單、請款單、報價出貨單、淨水器及球形吊燈購物網頁截圖、工程報價單、施作位置照片、工程估價單附卷為證（補字卷第23頁至第38頁，訴字卷第27頁至第48頁、第87頁至第90頁、第137頁至第153頁），惟為被告所否認，並以前詞置辯。觀諸上開原告提出之施作位置照片（訴字卷第141頁至第151頁），雖據原告於拍攝日期欄位分別填載「現況」及「原貌」等語，惟並未具體標示各張照片拍攝之年月日為何，則該等照片與系爭租約租期開始前之原貌、租期屆滿後之狀況是否相符，已屬有疑；再者，自系爭租約租期屆滿之112年1月14日起，至原告以113年12月6日民事陳報暨準備一狀提出上開照片為止，已經過將近2年時間，期間依臉書截圖顯示（訴字卷第189頁至第190頁、第22 7頁至第229頁），原告至遲自112年6月17日起，即已將系爭房屋再次出租予他人經營生蠔酒吧，則上開填載為「現況」部分之照片，究係被告於系爭租約期間裝設改動所造成，抑或係由現任承租人之裝修行為所致，亦屬有疑，是單憑原告所提上開證據，尚無從認定系爭房地於系爭租約開始前之原狀、系爭租約屆滿後之狀況分別為何，自難遽認原告所主張如附表所示之項目，均在被告依前揭系爭租約所約定應負回復原狀之責任範圍內。另依系爭租約附件之租賃物附屬設備表（補字卷第42頁），相關規格數量等欄位均為空白，並以手寫方式記載「依點交日出示表單為據」，顯不足證明原告於系爭租約租期開始時，有將該租賃物附屬設備表列載之家電用品，交付與被告使用，原告據此主張有交付如附表編號 13、14所示之濾水器及電視線與被告，自無足採；而依系爭租約附件之租賃遷入點交單（補字卷第47頁），點交事項確未有任何關於電視或電視線、濾水器之記載，足徵被告辯稱自始即未受原告點交其所稱之電視線、濾水器等物品等語，並非無稽，原告依前揭規定請求被告賠償此部分租賃標的物滅失之損害，自非有據。至就如附表編號10之阿勃勒樹，係種植於系爭土地上乙節，為兩造所不爭執，依系爭租約第1 條約定之租賃範圍包含「系爭房地」，自應認種植於系爭土地上之阿勃勒樹，亦在本件租賃標的範圍內，被告辯稱與系爭租約無關等語，尚非可採；惟原告雖主張該阿勃勒樹有遭人為攔腰砍斷之痕跡，且已明顯死亡等語，並提出照片為證（訴字卷第30頁），然依該照片所示情形，僅可見該樹木之樹冠、支幹及枝葉有遭鋸斷情形，主幹部分則未見原告所稱人為攔腰砍斷之痕跡，則該樹木究係自然死亡後，基於安全考量而鋸除有掉落危險之部位，抑或係因遭鋸除上開部位後始死亡，已屬有疑，況該照片同未標示拍攝之年月日為何，則該樹木究係於系爭租約之租賃期間內死亡、遭人鋸除，或係於系爭租約租期屆滿後，始遭他人鋸除或因故死亡，亦難以認定，自難遽指被告有何未盡善良管理人注意義務之情事，原告主張被告應就此負賠償責任，亦難認有據。　⒊惟查，依系爭書面記載內容及被告於本院所述（訴字卷第96 頁），被告已承認系爭房屋有其加裝之廣告箱、電風扇、電源及燈具未完成拆除，及鑰匙、保全系統開關未全數歸還，可認被告透過簽立系爭書面，已允諾負擔此等部分之拆除及回復原狀費用，是依現有證據調查結果，對照原告所列如附表所示項目，應認僅編號1（室外燈飾之拆除部分）、2（室內燈罩、燈飾之拆除部分）、4（增設電路及電風扇之拆除）、7（廣告箱之拆除）、13（監視系統之修復部分）所列之部分拆除、更換項目，屬被告依系爭租約、系爭書面所約定應負回復原狀之責任範圍。其中，廣告箱、電風扇、電源及燈具拆除費用部分，依原告所提工程報價單（訴字卷第13 7頁至第138頁），係將該等拆除費用，連同如附表編號1至1 0所示其餘工項合併記載及估價，並未單獨分列被告所應負回復原狀之廣告箱、電風扇、電源及燈具拆除費用為何，可認原告已證明此部分受有損害，惟未能證明其確切數額，爰審酌上開工程報價單所載內容、原告起訴狀所提附表關於此部分所列金額及對應提出之初步估價單、現今工資逐步調漲之社會現況等一切情狀，依民事訴訟法第222條第2項規定，依本院所得心證定此部分回復原狀之費用數額為4萬5,000元；另就更換保全系統開關即如附表編號13監視系統之修復費用部分，依原告提出之報價出貨單（補字卷第38頁），相關防盜系統遙控組、防盜磁簧開關及工資費用總計為4,950元，亦屬被告應負擔之回復原狀費用。　⒋基此，原告此部分得請求被告支付之回復原狀所需費用，應為4萬9,950元（計算式：廣告箱、電風扇、電源及燈具拆除費用4萬5,000元＋更換保全系統開關費用4,950元＝4萬9,950 元）。　㈣原告主張被告未將系爭房地回復原狀返還點交與原告，請求被告支付違約金部分：　⒈系爭租約第13條第2項關於租賃物之返還部分，約定「承租人未即時遷出返還房屋時，出租人得向承租人請求按照租金3 倍支付違約金至遷讓完竣」等語，原告雖據此及前揭系爭書面之約定，主張被告未依約將系爭房屋回復原狀、尚未完成系爭房屋之返還，該當上開系爭租約第13條第2項「未即時遷出返還房屋」之情形等語，惟查，被告抗辯其於系爭租約屆期之112年1月14日當日，即已遷出系爭房屋乙節，核與系爭書面所載「今日112年1月14日退租交屋」等語相符，且為原告所不爭執（訴字卷第194頁），可認系爭房地全部之使用收益權限，自系爭租約屆滿時起，即已重歸原告享有，且原告至遲自112年6月17日起，即已將系爭房屋再次出租予他人經營生蠔酒吧，業如前述，自系爭租約屆滿時起，並無因被告未履行原告所指之回復原狀義務，而持續遭被告占用或荒廢閒置、不能為通常使用之情事，再者，依系爭書面約定，原則上應由原告自行找廠商估價、報價後，由原告自行安排人員拆除，僅於被告有覓得價格更低之情形，可由被告進行拆除及恢復工作，倘被告遲未能執行，兩造亦合意由原告逕自施作，縱兩造就被告應負回復原狀返還系爭房屋之義務內容存有爭執，亦僅屬原告逕自施作完畢後，相關費用兩造應如何分擔之問題，尚難以被告未依原告要求進行系爭房屋如附表所示項目之修繕，遽認被告有何「未即時遷出返還房屋」之違約情事存在，是原告依系爭租約第13條第2項約定，請求被告自系爭租約屆滿翌日即112年1月15日起至將系爭房地回復原狀止，按月給付以3倍租金計算之違約金，自屬無據。　⒉原告雖舉另案臺灣高等法院108年度重上更三字第169號民事判決，主張被告消極未將系爭房屋回復原狀，難謂已完成系爭房屋之返還，為促使被告履約，以保障原告權益，應由被告負擔違約金等語，惟查，上開另案判決之事實，係承租人未依租約約定，將租賃之建物因其營業需要而切割之地板及結構體回復原狀至「堪用之狀態」，而認與債務本旨不符，不生提出之效力，經出租人「拒絕受領」，應由承租人負擔遲延責任；本件之事實，則係被告雖有如前述三、㈢部分返還保全系統開關、拆除廣告箱、電風扇、電源及燈具等義務未履行，惟依原告歷次書狀提出之現場照片顯示，系爭房屋並未有因被告未履行上開義務，致結構體遭不當破壞或其他不堪使用之情事，且被告於系爭租約屆滿之112年1月14日，自系爭房屋遷出後，原告亦未以被告未完成回復原狀義務為由，拒絕受領租賃標的物之返還，反已將系爭房屋再次出租予他人經營生蠔酒吧，與上開另案判決之基礎事實，顯不相同，自難比附援引，原告此部分之主張，亦非有據。　㈤基此，本件原告僅得請求被告給付回復原狀所需費用4萬9,95 0元。又按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第33 4條第1項本文定有明文。本件被告已依系爭租約支付押金5 萬元與原告，惟原告迄今仍未返還與被告乙節，為兩造所不爭執（訴字卷第99頁、第177頁、第195頁），經被告主張以上開原告所負返還押金之債務，與被告本件所負回復原狀所需費用之債務互為抵銷（訴字卷第177頁），兩造相互間債之關係，已溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，原告已無得再請求被告給付之金額。四、綜上所述，本件原告僅得請求被告給付回復原狀所需費用4 萬9,950元，經被告主張與原告所負返還押金5萬元之債務抵銷後，原告已無得再請求被告給付之金額。是原告依民法第 179條、第432條、民法第184條第1項前段規定、系爭租約第 8條、第9條、第13條約定及特別約定事項，請求被告給付如原告訴之聲明第一項、第二項所示之金額及利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第 1項分別定有明文。本件原告之訴無理由，訴訟費用應由敗訴之原告負擔，爰依職權確定訴訟費用之負擔如主文第二項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果皆不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　陳品謙以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃心瑋附表：編號項目金額（新臺幣） 1 室外招牌及燈飾之拆除及回復原狀 47萬7,943元 2 室內燈罩、燈飾之回復原狀 3 遭增設水路管線及鑽孔之回復原狀 4 增設電路及電風扇之拆除 5 感應燈之更換 6 油漆之回復原狀 7 廣告箱之拆除 8 水泥地及汙損地板之重鋪 9 遭更換木板之拆除 10 植栽及樹木（阿勃勒樹）之種植 11 吧檯貼皮之回復原狀 5萬元 12 冷氣機維護修繕 1萬2,500元 13 監視系統、電視線之修復 1萬9,381元 14 濾水器不見需重新購買 9,000元合計 56萬8,824元

2025-03-11

TNDV-112-訴-1648-20250311-1

桃簡

桃園簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃簡字第1975號原告卓旭宜卓佳音兼上一人訴訟代理人卓儒傑被告誠林國際有限公司法定代理人王青凰訴訟代理人張禎庭律師（嗣具狀終止委任）上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路00巷00號房屋之1樓及2 樓騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣370,000元，及自民國113年7月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、被告應自民國113年7月1日起至遷讓返還本判決主文第1項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣185,000元。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第1項得假執行，但被告如以新臺幣1,217,800元為原告預供擔保後，得免為假執行。六、本判決第2項得假執行，但被告如以新臺幣370,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。七、本判決第3項到期部分得假執行，但被告如以已到期金額之全額為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、按簡易訴訟之原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第436條第2項適用第262條第1、2項定有明文。經查，原告起訴時原併列蕭禾家為被告，嗣於民國114年2月6 日本院言詞辯論期日當庭撤回對蕭禾家之訴（見本院卷第74 頁背面），核原告所為係撤回訴之一部，且蕭禾家尚未為本案言詞辯論，依上開規定，應予准許。二、原告主張：兩造前於107年8月24日簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定被告向伊承租門牌號碼桃園市○○區○○○路0 0巷00號房屋之1、2樓（下稱系爭房屋），租期自同年9月1 日起至117年8月31日止，並約定前5年每月租金為新臺幣（下同）185,000元，第6年後每月租金則為195,000元，且應於每月1日前繳納，系爭租約並經公證。詎被告自113年5月起即未依約繳納租金，且被告亦違反系爭租約第4條第2項約定，私自將系爭房屋1樓轉租訴外人宇林興業有限公司（下稱宇林公司），伊遂於113年6月24日對被告寄發存證信函終止契約。系爭租約既經終止，伊自得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付113年5、6月積欠之租金370,000元，暨自 113年7月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付185,000元，為此爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第1至3項所示。三、被告則以：依系爭租約第6條第1項規定，縱伊未給付租金，原告仍須經催告未獲給付後方得終止租約，然原告未曾催告伊給付租金，自不得依此終止租約；又伊並未將系爭房屋轉租他人；縱認伊將系爭房屋轉租他人，依系爭租約第4條第2 項規定，伊本可將系爭房屋轉租予伊之關係企業，原告應舉證證明伊轉租對象並非關係企業，方得終止租約等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、本院之判斷：　㈠原告依系爭租約第6條第1項終止租約，為有理由：　⒈按系爭租約第3條第1項約定：每月租金第1年起至第5年止為1 85,000元整，第6年起至第10年止為195,000元整，限於每月 1日以前繳納；第6條第1項約定：乙方（即被告）拖欠租金總額達2個月以上，經甲方（即原告）催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約（見本院卷第7至8頁）。查被告當庭自陳其自113年5月起即未繳納租金等語（見本院卷第74頁背面），又原告於113年6月24日即寄發龜山文化郵局002390號存證信函（下稱系爭存證信函）予被告，載明：台端多次未於約定期間內支付租金，經催告仍經常遲延給付，請於函到 7日內出面結清積欠之租金等語，有系爭存證信函暨回執在卷可憑（見本院卷第25至26頁），足認原告於被告積欠租金達2個月時，即已發函催告被告限期繳納。又系爭存證信函及原告民事起訴狀固未表明依系爭租約第6條第1項事由終止租約，然原告於本院114年2月6日言詞辯論期日已當庭以言詞向被告訴訟代理人以欠繳租金之事由為終止租約之意思表示，有當日言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第74頁背面），是系爭租約於114年2月6日即已合法終止。被告辯稱原告未曾催告給付租金云云，與上開客觀證據不符，並無足採。　⒉原告得依系爭租約第6條第1項之事由終止租約等情，業經認定如前，則被告有無違法轉租他人之終止租約事由，即無庸再予審究，併此敘明。　㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由：　　按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條第1項前段定有明文。原告已合法終止系爭租約，被告即負有返還租賃物之義務，故原告請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，為有理由。　㈢原告請求被告給付系爭租約終止前積欠之租金，及自系爭租約終止翌日起，按月給付相當於租金之不當得利，為有理由：　⒈按承租人應依約定日期支付租金，民法第439條前段定有明文。查被告自113年5月起即未繳納租金，原告自得依系爭租約請求被告給付113年5、6月之租金370,000元，及自113年7月 1日起至系爭租約終止日即114年2月6日止，按月給付185,00 0元之租金。　⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。再按無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之數額，自可參酌原先出租時之租金數額以為認定。查系爭租約已於114年2月6日終止，被告即已喪失占有系爭房屋之正當權源，其仍持續占用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，自應返還原告相當租金之不當得利。而上開不當得利之數額，應得參酌兩造系爭租約所約定之月租金185,000元認定之。從而，原告得依不當得利之法律關係，請求被告自114年2月7日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付185,000元相當於租金之不當得利。五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查原告請求被告給付370,000 元部分，係以支付金錢為標的，且原係屬有確定期限之債，於起訴前亦已屆期，則原告就此部分，併請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即113年7月4日（見本院卷第16頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，同為有據。六、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，聲明請求如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許。七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，並依同法第436條第2項適用第39 2條第2項規定，依聲請宣告被告供擔保免為假執行之金額。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官林宇凡以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊上毅

2025-03-07

TYEV-113-桃簡-1975-20250307-1

豐簡

豐原簡易庭

損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度豐簡字第756號原告即反訴被告劉景順訴訟代理人楊玉珍律師複代理人黃俊榮律師被告即反訴原告李信郎上列當事人間損害賠償事件，本院於民國114年1月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣25萬3,200元，及其中新臺幣18萬3,2 00元自民國113年8月23日起，其中新臺幣9,000元自民國113 年11月23日起，其中新臺幣6萬1,000元自民國114年1月17日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。三、反訴原告之訴駁回。四、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。五、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣25萬3,200元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、本訴部分：ㄧ、程序事項：　㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）21萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；迭經變更，最末於民國114年1月6日具狀之第一項聲明為：被告應給付原告25萬3,200元，及其中18萬3,200元自起訴狀繕本送達翌日起，其中9,000元自113年11月16日（註：應為113年11 月15日）民事補正狀繕本送達翌日起，其中6萬1,000元自民事變更聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第246頁），第二項聲明為：請准宣告假執行，核屬減縮及擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，自應准許。　㈡因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理。前項情形，被告不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有適用簡易程序之合意，民事訴訟法第435條定有明文。本件被告於113年11月7日以書狀提起反訴，並經本院於11 3年12月12日審理程序中與被告確認反訴聲明請求：反訴被告應給付反訴原告58萬8,250元（見本院卷第117頁至第133 頁、第213頁），並主張反訴標的之價額為58萬8,250元，是反訴原告之請求已逾50萬元。惟反訴被告對此未為抗辯且兩造亦進而為本件言詞辯論，是依上開規定，視為已有適用簡易程序之合意，則本件訴訟仍以簡易程序進行並無不合，合先敘明。　　二、實體事項：　　　㈠原告主張：緣兩造前曾兩次簽立房屋租賃契約書，約定由被告向原告承租坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭9 25地號土地）上、由原告興建之門牌號碼為臺中市○○區○○路 0段000號之2層樓房屋及屋前、屋後之空地（下合稱系爭承租物），租賃期間分別為112年1月31日至113年1月31日（下稱前租約）及113年1月31日至122年1月31日（下稱系爭租約）。嗣被告未經原告同意，於112年12月10日將系爭承租物轉租予訴外人陳錫煌，租賃期間為112年12月10日至113年2 月10日，因被告違反系爭租約第8條約定，原告於113年5月2 1日寄發存證信函予被告，主張依系爭租約第14條、民法第4 43條第2項規定終止系爭租約，被告則於113年5月31日搬離系爭承租物。詎被告於租賃期間將系爭承租物1樓之兩面牆拆除毀壞、於1樓私自架設鐵架，並將頂樓圍牆拆除（下合稱系爭損壞），經原告於113年10月12日委託豐根鐵工廠估價後，系爭損壞之修復費用共計為18萬3,200元，又原告因被告有違約情事而提起本件訴訟，支出律師費共計7萬元，依系爭租約第12條約定，原告自得向被告請求此部分費用。為此，爰依系爭租約及民法第432條、第443條第2項規定，請求被告賠償25萬3,200元。並聲明：⒈被告應給付原告25萬 3,200元，及其中18萬3,200元自起訴狀繕本送達翌日起，其中9,000元自113年11月16日（註：應為113年11月15日）民事補正狀繕本送達翌日起，其中6萬1,000元自民事變更聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉請准宣告假執行。　㈡被告則以：系爭承租物所坐落之系爭925地號土地非原告所有，原告亦無系爭925地號土地之他項權利或租約，卻向被告收取每月7,000元之租金，有意詐欺被告，顯違反誠信原則，且原告如違法侵占國有地，即須將系爭承租物拆除，兩造間當無系爭租約及修繕費用之情事。況被告並未與原告解除契約，係原告違反系爭租約；被告於租賃關係存續中有告知原告須打除圍牆部分，原告於收取租金時有看見並同意。被告係將系爭承租物出租予工程承包商之工人居住，縱認被告違反兩造間之租賃契約，被告亦僅違反前租約之約定，並未違反系爭租約，故兩造間應仍有租賃關係存在，且原告主張之修復費用過高，以2萬4,750元即可修復完成等語，以資抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。　㈢本院得心證之理由：　⒈原告主張兩造前曾兩次簽立租賃契約，約定由被告向原告承租坐落系爭925地號土地上、由原告所興建之系爭承租物，前租約之租賃期間為112年1月31日至113年1月31日，系爭租約之租賃期間為113年1月31日至122年1月31日之事實，業據原告提出臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、系爭租約為證（見本院卷第91頁、第153頁至第160頁）。　⒉按當事人意思表示相合致者，契約即屬成立，雙方均應受其拘束，此觀民法第153條第1項規定之意旨自明（最高法院90 年度台上字第1033號判決意旨參照）。又依契約嚴守原則，當事人本於自由意思訂定契約，如已合法成立，即應依從該契約之內容或本旨而履行，其私法上之權利義務，亦應受其拘束，非一造於事後所能主張增減（最高法院105年度台上字第929號判決意旨參照）。再按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第455條前段分別定有明文。另按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任；承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第432條第1項前段、第2項前段、第443條亦有明文。　⒊經查，兩造針對系爭承租物簽立系爭租約之事實，業經本院認定如前，且為兩造所不爭執，又原告主張系爭承租物於租賃關係存續期間，被告在未經原告同意下將系爭承租物轉租予陳錫煌並造成系爭損壞，有原告所提出被告與陳錫煌間房屋租賃契約書、系爭損壞之現場照片等件為佐（見本院卷第 161頁至第171頁），且亦為被告於審理時自承上開轉租事實（見本院卷第213頁至第214頁）。則被告在未能證明獲得原告同意或存有其他合法正當轉租權源下，原告依民法第443 條及系爭租約第8條、第14條違法轉租規定終止與被告間系爭租約自屬有據。　⒋又系爭租約既經原告合法終止，有原告所提出存證信函1份在卷可稽（見本院卷第243頁），被告於租賃關係終止後，自負有返還租賃物原狀之義務，惟系爭租賃物卻於系爭租約期間受有系爭損壞，而被告對此損壞亦不爭執，僅表示有告知原告並取得原告同意，並且同意修繕，但僅願以2萬4,750元進行修復。然被告所為上開抗辯，並未能提出相關證據以實其說，復觀諸兩造間所簽立系爭租約第12條規定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」（見本院卷第157頁），則被告未盡善良管理人之注意，保管租賃物，致系爭承租物受有系爭損壞，原告本於民法第432條第1項前段、第2項前段及系爭租約第12條規定，自得向被告請求修復系爭損壞之相關賠償，並得同時請求被告給付所支出之律師費9,000元及6萬1,000元。從而，原告以其所提出之估價單及律師費收據3張為據（見本院卷第95頁、第173頁、第250頁），請求被告賠償原告上開費用共計25 萬3,200元（計算式：18萬3,200＋9,000＋6萬1,000＝25萬3,20 0）應予准許，被告應受兩造約定所拘束。貳、反訴部分：一、反訴原告主張：反訴被告違法終止兩造間之租賃契約，讓反訴原告無法做生意，且受有以下損失：①自112年1月31日至1 13年5月31日，以每個月2萬元計算，共計16個月之整修及管理工資32萬元，②3個月之押租金2萬1,000元，③外場怪手機具及協力工人費用共計10萬8,000元，④購買門、床具、桌椅、鐵件、油漆、水電用品、地毯及其他開支等費用共計13萬 9,250元，以上共計58萬8,250元，請求反訴被告賠償反訴原告上開費用。並聲明：反訴被告應給付反訴原告58萬8,250 元。二、反訴被告則以：　㈠反訴原告於兩造租賃契約存續期間將系爭租賃物違約轉租予第三人陳錫煌，是反訴被告依系爭租約第14條、民法第443 條第2項規定通知反訴原告終止系爭租約，於法有據，並無反訴原告所稱無故解約之情事。　㈡否認反訴原告所提出請款單、報價單之形式上及實質上真正，且上開單據均無從證明與本件訴訟間之關連性，且反訴原告並未提出購買物品部分之單據，況反訴被告將系爭租賃物出租予反訴原告前，均已將系爭租賃物後方土地整理完畢，反訴原告並無委託怪手及工人到場之必要，是反訴原告請求反訴被告賠償整修及管理工資、外場怪手機具及協力工人費用、購買物品費用等，均於法無據。又反訴原告因違約轉租，經反訴被告終止系爭租約，是反訴被告依系爭租約第18條第2點之約定，沒收反訴原告3個月之押租金，於法有據等語，資為抗辯。並聲明：1.反訴原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。三、本院得心證之理由：　　經查，反訴原告上開違法轉租之情形既經本院認定如前，則反訴原告以反訴被告依系爭租約第14條、民法第443條第2項規定通知反訴原告終止系爭租約，進而主張反訴被告違法終止兩造間系爭租約，造成反訴原告無法做生意，並受有上開損害共計58萬8,250元，請求反訴被告賠償反訴原告上開費用並無理由，自不應准許之。參、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，年息為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告起訴請求賠償上開費用，經原告起訴及追加請求，而起訴狀繕本、113年11月15日民事補正狀繕本、114年1月6日民事變更聲明狀繕本分別於113年8月22日、1 13年11月22日、114年1月16日（以114年1月16日言詞辯論期日作為送達日）送達，有送達證書及本院公務電話紀錄在卷可憑（見本院卷第43頁、第174-1頁、第278頁），被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求18萬3,200元、9,000元、6萬1,000元分別自起訴狀繕本、113年11月15日民事補正狀繕本、114年1月6日民事變更聲明狀繕本送達被告翌日即1 13年8月23日、113年11月23日、114年1月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，核無不合。肆、綜上所述，原告依系爭租約及民法第432條、第443條第2項規定，請求被告給付如主文第1項所示為有理由，應予准許。反訴原告以反訴被告違法終止租約，請求反訴被告給付58 萬8,250元為無理由，應予駁回。伍、本件本訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行（見本院卷第83 頁），經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　豐原簡易庭　　法　官林冠宇如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。以上正本係照原本做成。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　紀俊源

2025-02-27

FYEV-113-豐簡-756-20250227-1

訴

臺灣臺中地方法院

遷讓房屋

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1808號原告社團法人台中市簡會益宗親會法定代理人簡吉源訴訟代理人劉憲璋律師複代理人賴書貞律師被告米那斯生物科技股份有限公司法定代理人廖建民訴訟代理人王炳人律師陳宏瑋律師羅閎逸律師吳佩書律師複代理人凃奕如律師被告喬帆有限公司法定代理人蔡正憲訴訟代理人王炳人律師羅閎逸律師吳佩書律師複代理人陳宏瑋律師凃奕如律師上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告米那斯生物科技股份有限公司應將臺中市○○區○○段000○ 號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號）及臺中市○○ 區○○段000○號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號）騰空遷讓返還予原告。二、被告喬帆有限公司應將臺中市○○區○○段000○號建物（即整編後門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號3樓，整編前為臺中市○ ○區○○路0段000號）騰空遷讓返還予原告。三、被告米那斯生物科技股份有限公司應自民國一百一十三年六月一日起至遷讓返還第一項建物之日止，按月給付原告新臺幣參拾參萬元。四、被告喬帆有限公司應自民國一百一十三年六月一日起至遷讓返還第二項建物之日止，按月給付原告新臺幣貳拾參萬伍仟捌佰元。五、訴訟費用由被告米那斯生物科技股份有限公司負擔百分之六十，餘由被告喬帆有限公司負擔。六、本判決第一、三項，於原告以新臺幣玖拾伍萬元為被告米那斯生物科技股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告米那斯生物科技股份有限公司以新臺幣貳佰捌拾肆萬捌仟參佰元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二、四項，於原告以新臺幣陸拾壹萬參仟元為被告喬帆有限公司供擔保後，得假執行。但被告喬帆有限公司以新臺幣壹佰捌拾參萬捌仟肆佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分：一、原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。民事訴訟法第262條第1項及第2項本文定有明文。查，原告起訴時原列格利國際貿易有限公司（下稱格利公司）為被告，並聲明請求被告格利公司應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段0 00號、臺中市○○區○○路0段000○0號房屋騰空遷讓返還予原告（見本院卷第9頁）。嗣原告於民國113年7月22日具狀撤回對格利公司之起訴（見本院卷第121頁），因格利公司尚未為本案之言詞辯論，原告對格利公司撤回起訴已生效力。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。查原告起訴時聲明：被告米那斯生物科技股份有限公司（下稱米那斯公司）應將門牌號碼臺中市南屯區公益路2段367號、369 號之房屋騰空遷讓返還予原告；被告喬帆有限公司（下稱喬帆公司）應將門牌號碼臺中市南屯區公益路2段363號3樓之房屋騰空遷讓返還予原告；願供擔保請准宣告假執行等語（見本院卷第9頁）。原告於113年11月8日提出民事追加訴之聲明狀，追加主張依民法第179規定，請求被告米那斯公司應自113年6月1日起至遷讓返還建物之日止，按月給付原告新臺幣（下同）33萬元，被告喬帆公司應自113年6月1日起至遷讓返還建物之日止，按月給付原告23萬5800元（見本院卷第359-363頁）。並於113年12月18日言詞辯論程序更正關於請求被告返還建物之陳述，而最終聲明：如主文第1至4項所示；願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第441-442頁）。經核就原告追加請求返還不當得利部分，均係基於房屋遭無權占用之同一基礎事實，與民事訴訟法第255 條第1 項第2 款規定相符，應予准許。至於原告補充更正門牌號碼及建號部分，核屬補充及更正事實上之陳述，則非為訴之變更或追加，併予敘明。三、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；告知訴訟，應以書狀表明理由及訴訟程度提出於法院，由法院送達於第三人，民事訴訟法第65 條第1項及第66條第1項分別定有明文。查，被告主張倘若本件訴訟判決被告敗訴，王振賢將受有法律上之不利益，請求將本件訴訟告知王振賢等語（見本院卷第159頁）。本院爰依被告主張，告知王振賢本件訴訟進度並送達被告書狀（見本院卷第395頁），亦予敘明。貳、實體部分：一、原告主張：　㈠原告於110年5月25日將臺中市○○區○○段000○號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號）、臺中市○○區○○段000○號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號）、臺中市○○區○○ 段000○號建物（整編後門牌臺中市○○區○○路0段000號3樓，整編前門牌公益路2段363號）（以下分稱367號、369號、36 3號3樓房屋，合稱系爭房屋）出租予王振賢，租賃期間為自 110年6月1日起至113年5月31日為止。詎王振賢於租賃期間佯稱有投資相關事業，將系爭房屋違法轉租予被告，經原告發現不實，原告乃於113年2月22日以台中法院郵局第351號存證信函通知王振賢租約期滿即不再續租，並於113年4月29 日再委請律師發函通知王振賢及被告等人不再續租，請渠等於113年5月31日前搬遷完畢，否則將依法強制執行。惟被告迄今仍持續占用系爭房屋，因兩造間無租賃關係，原告與王振賢之租賃關係亦因租期屆滿消滅，被告顯無繼續占用系爭房屋之合法權源，爰依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。　㈡又，原告與王振賢之租約已於113年5月31日到期，被告迄今仍拒絕返還而無權占有系爭房屋，受有占有系爭房屋之利益，致原告受有損害，而被告米那斯公司向王振賢承租367號及369號房屋，每月租金為33萬元，被告喬帆公司向王振賢承租363號3樓房屋，每月租金為23萬5800元，爰依民法第17 9條之規定，請求被告米那斯公司按月給付原告33萬元、被告喬帆公司按月給付原告23萬5800元，均自113年6月1日起迄遷讓房屋之日止，相當於租金之不當得利等語。　㈢並聲明：如主文第1至4項所示；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告均是向王振賢承租系爭房屋，從外觀使用上來看，系爭房屋長年都是王振賢在使用收益，原告主張其為系爭房屋之出租人，王振賢為承租人，被告為次承租人一事，被告並不知情。　㈡又，王振賢目前與原告間就系爭房屋之所有權歸屬有所爭執，王振賢主張系爭房屋為其出資興建原始取得，並持有使用執照之正本，系爭房屋興建過程亦僅有其指示、參與，惟因起造人、用地所有權人非同一人、且原告為宗親會組織，另須檢附組織章程並召開派下員會議表決通過之文件，原告卻遲未召開派下員會議決議，導致王振賢申請建築執照進度嚴重延宕，王振賢為順利取得建築執照遵期開工，始臨時變更原告為起造名義人。嗣又因原告提出鈞院91年度重訴字第51 5號返還租賃物之民事判決（下稱前案判決），致王振賢陷於錯誤，誤認系爭房屋已遭法院認定為原告所有，王振賢若欲繼續使用系爭房屋，僅能與原告簽訂房屋租賃契約，原告並持前案判決向地政機關辦理第一次所有權登記。然偶經王振賢向律師諮詢後，發現前案判決之認定嚴重有誤，系爭房屋所有權始終為王振賢所有，王振賢因向原告提起塗銷所有權登記訴訟（下稱另案訴訟），原告亦自承從未出資興建系爭房屋，案雖經鈞院以112年度訴字第1967號判決王振賢敗訴，惟王振賢已依法向臺灣高等法院臺中分院提起上訴，現由該院以113年度上字第293號審理中。而由王振賢另案訴訟所提出之相關證據，包含原告自述內容、王振賢支票存款交易明細、證人林永興建築師證詞、系爭房屋使用執照正本均由王振賢持有、原告於使用執照取得9年後始辦理第一次所有權登記等，可認王振賢確實為系爭房屋之實質所有權人。既王振賢為系爭房屋之真正所有權人，被告向王振賢承租系爭房屋，自屬有權占有，原告請求遷讓房屋、返還不當得利等，均無理由。再者，原告亦有另外提起訴訟，對王振賢所請求返還不當得利，則自不應再向被告請求不當得利，且給付關係是存在於被告與王振賢之間，是原告請求返還不當得利部分，亦於法不合等語，資為抗辯。　㈢並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、不爭執事項（見本院卷第352-353頁）：　㈠原告於93年6月23日經地政機關登記為臺中市○○區○○段000○號、445建號、449建號等建物之登記所有權人，登記原因為第一次所有權登記，上開建物門牌號碼分別為臺中市○○區○○路 ○段000號、367號、363號3樓（即系爭房屋）。　㈡原告與訴外人王振賢於110年5月25日簽訂房屋租賃契約書，約定由原告將系爭房屋及臺中市○○區○○路○段000號、237-1 號2樓之1等房屋出租予王振賢，租賃期限為自110年6月1日起至113年5月31日止。　㈢被告喬帆公司於113年5月26日與王振賢簽訂房屋租賃契約書，並實際占有使用363號3樓房屋。　㈣被告米那斯公司於113年5月27日與王振賢簽訂房屋租賃契約書，並實際占有使用367號、369號房屋。四、本院之判斷：　㈠原告依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被告喬帆公司應將363號3樓房屋、請求被告米那斯公司應將369號、367 號房屋，均騰空遷讓返還予原告，為有理由：　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。　⒉查，原告為系爭房屋之登記所有人，經原告提出系爭房屋之第一類登記謄本為證，亦有本院所調閱之土地建物查詢資料在卷可佐（見本院卷第97、99、103、425-429頁），復為兩造所不爭執，堪認為真。　⒊被告固抗辯其均係向王振賢承租系爭房屋，並不知悉原告為登記所有人，且依王振賢於另案所提出之相關證據，包含原告自述內容、王振賢支票存款交易明細、證人林永興建築師證詞、系爭房屋使用執照正本均由王振賢持有、原告於使用執照取得9年後始辦理第一次所有權登記等證據，可認王振賢確實為系爭房屋之實質所有權人，因此被告向王振賢承租當屬有權占有云云。　⒋然，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文。又上開規定係為貫徹登記之效力而規定之推定力，真正權利人僅得以對登記名義人主張登記原因係無效或得撤銷，並依法定程序塗銷登記，始得推翻，在此之前，登記名義人即為該不動產物權之權利人（最高法院105年度台上字第473號判決意旨參照）。查，既系爭房屋截至本件言詞辯論終結時均登記所有人為原告（見本院卷第425-429頁），並未經依法定程序將原告所有權塗銷登記，依上開規定及說明，原告即為系爭房屋之所有人，並得行使所有權人之權利，包含民法第767條之物上請求權。則被告稱依王振賢另案所提出之證據，可推論得知王振賢始為系爭房屋之所有人，並據此否定原告為系爭房屋所有人云云，實不可採。　⒌查，被告喬帆公司於113年5月26日與王振賢簽訂租賃契約，並自113年4月11日起至今實際占有使用363號3樓房屋；被告米那斯公司於113年5月27日與王振賢簽訂租賃契約，並自11 3年6月1日至今仍實際占有使用367號、369號房屋等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢㈣），並有被告所提出之租賃契約書為證（見本院卷第233-239頁），堪以認定；又，原告與王振賢就系爭房屋之租賃契約已於113年5月31日因租期屆至而消滅，被告亦無從以其自王振賢承租系爭房屋，而對原告主張為有權占有；被告復未能再提出其他得占有使用系爭房屋之正當法律權源，則原告主張被告米那斯公司自113 年6月1日起無權占有367號、369號房屋，被告喬帆公司自11 3年6月1日起無權占有363號3樓房屋，原告依民法第767條第 1項前段、中段規定，請求被告應騰空遷讓返還上開房屋等語，自屬有據。　㈡原告依民法第179條規定，請求被告自113年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，亦有理由：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院 61年度台上字第1695號判決意旨參照）。所謂相當於租金之利益或損害，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，僅係因占有人使用收益結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為認定之參考。　⒉查，被告米那斯公司自113年6月1日起無權占有367號、369號房屋至今，被告喬帆公司自113年6月1日起無權占有363號3 樓房屋至今等情，均經本院認定如前，則原告主張被告無權占有上開房屋，受有相當於租金之不當得利，原告則受有損害等語，當屬事實，原告繼而依民法第179條規定，請求被告米那斯公司應自113年6月1日起至遷讓返還367號、369號房屋止，請求喬帆公司應自113年6月1日起至遷讓返還363號 3樓房屋止，均按月返還相當於租金之不當得利，亦屬可採。　⒊因被告米那斯公司係以租金每月33萬元向王振賢承租並實際占有使用367號、369號房屋，被告喬帆公司係以租金每月23 萬5800元向王振賢承租並實際占有使用363號3樓房屋（見不爭執事項㈢㈣、本院卷第233-239頁），則原告主張以被告每月繳納予王振賢之租金作為認定被告應返還予原告相當於租金之不當得利數額之標準，應屬適當可採。　⒋雖被告辯稱原告亦有另外對王振賢起訴，請求王振賢應就無權占有系爭房屋所受之不當得利返還予原告，則原告不得在請求被告返還，否則有重複請求之問題云云。然，原告另行提起訴訟依民法第179條規定請求王振賢就無權占有系爭房屋返還不當得利，與原告本件依民法第179條規定請求被告就無權占有系爭房屋返還不當得利，於無權占有相同房屋範圍內，其給付目的同一，為不真正連帶債務，則原告自得同時、先後對王振賢或本件被告為請求，僅係被告之清償其效力及於王振賢（反之亦然），則被告抗辯原告有重複起訴請求云云，並不可採。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段及中段規定，請求請求被告米那斯公司應將369號、367號房屋，被告喬帆公司應將363號3樓房屋，均騰空遷讓返還予原告；原告並依民法第179條規定，請求被告米那斯公司應自113年6月1日起遷讓返還369號、367號房屋之日止，按月給付原告33萬元，依同條規定，請求被告喬帆司應自113年6月1日起遷讓返還363號 3樓房屋之日止，按月給付原告新臺幣23萬5800元，均有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。七、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第182條第1項固有明文。惟所謂訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言。若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序即毋庸停止（最高法院101年度台抗字第224號裁定意旨參照）。被告主張王振賢與原告間之塗銷所有權登記訴訟，目前由臺灣高等法院臺中分院113年度上字第293號審理中，請求於該案判決確定前，裁定停止本件訴訟程序等語。然，原告既已提出建物第一類登記謄本，而證明其為系爭房屋之所有人，本院即得認定原告為適法之所有權人，另案訴訟所認定之法律關係並非本件訴訟之先決問題，並無停止本訴訟之必要，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但書。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官潘怡學以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡秋明

2025-01-24

TCDV-113-訴-1808-20250124-2

北簡

臺北簡易庭

返還押租金

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度北簡字第11766號原告凌霆瑋訴訟代理人凌旭彬被告林育誠訴訟代理人陳山豪黃文怡上列當事人間返還押租金事件，本院於民國114年1月2日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣1,110元由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：伊於民國113年6月5日向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○街000號4樓之3房屋（下稱系爭房屋）其中1間房間 (下稱系爭房間)，並簽定住宅租賃契約(下稱系爭租約)，約定租期自113年6月15日起至114年6月5日止，每月租金新台幣（下同）12,000元，被告並收取押金24,000元。嗣原告發現被告非系爭房屋之所有權人，並隱暪未經訴外人即屋主吳增峰同意轉租之事實，致伊受騙簽約，是被告違法轉租，無從交付並保持合於系爭租約所約定使用、收益之系爭房間，自屬可責於被告之給付不能，遂於113年8月14日以存證信函向被告為解除契約之意思表示，該函於翌日送達被告，是系爭租約已於113年8月15日解除。為此，依系爭租約、損害賠償及不當得利等法律關係提起本訴，請求被告返還押金24,0 00元及伊因信任系爭租約支出113年6、7月租金24,000元、網路裝配及雜支2,060元、裝潢整修費用19,881元、遷移費用30,000元及誤工費6000元，共計81,941元【計算式：24,0 00＋2,060＋19,881＋30,000＋6000＝81,941】(見本院卷第43至5 1頁)等語。並聲明：㈠被告應給付原告105,941元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡請准宣告假執行。二、被告則以：伊出租予原告已取得屋主同意，並未違法轉租，原告不願續租係因本要與女友一同居住，但因原告女友某日在系爭房屋之客廳公共空間，撞見被告僅穿著內褲於屋內，自此原告女友不願再居住系爭房屋，導致原告要終止系爭租約，另找新租賃物，又認為自己居住時間較少，水電網路費用等公共費用之分擔，應以較少比例計算，始與被告發生本件租屋糾紛；原告主張於113年8月15日解除系爭租約並不合法，系爭租約依舊有效，然因原告未按期繳納租金，被告已發函通知原告盡速繳清積欠之租金及分攤費用，否則依系爭租約第16條約定定期30日終止租約，是系爭租約已經其於同年10月24日合法終止。依照系爭租約第16條第1項約定，因出租人提前終止契約，承租人不得要求任何賠償，故原告請求被告賠償81,881元為無理由，又系爭租約終止後原告尚積欠32,811元(計算式：電費805元＋水費331元＋瓦斯費194元＋房租28,000元＋管理費1,881元＋網路費1,600元=32,811元)，被告以上開原告積欠費用對原告請求之押租金24,000元主張抵銷等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判決參照）。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第450條第1項、第453條定有明文。由此可知，定期租賃之法律關係原則上係於約定之租期屆滿時消滅，但在此之外，當事人仍得依約授予一方或雙方經遵期通知後，提前終止租約之權利。此終止權之性質屬於約定之形成權，一經權利人行使且合於要件者，即可發生終止之效力，無待他方同意與否。另前項終止契約，應依習慣先期通知，為民法第450條第3項所規定。此所謂「習慣」既非具體確定，如契約就此先期通知之期間已有特別約定，自應以當事人之約定為準。另按不完全給付，係指債務人所為之給付，因可歸責於其之事由，致給付內容不符債務本旨，而造成債權人之損害所應負之債務不履行損害賠償責任（民法第227條規定參照）。而不完全給付責任之成立，以有可歸責於債務人之事由，且其損害發生與給付不完全間有相當因果關係為要件。所謂相當因果關係，係指無此事實，雖不必生此結果，但有此事實，按諸一般情形，通常均可能發生此結果者而言。須無此事實，必不生此結果，有此事實，按諸一般情形亦不生此結果者，始得謂為無相當因果關係（最高法院111年度台上字第568號判決參照）。　㈡經查，兩造於113年6月5日就系爭房間簽定系爭租約，約定租期自113年6月15日起至114年6月5日止，每月租金12,000元，並於系爭租約第13條約定除依16、17條約定外，兩造並不得任意終止租約，被告並收取押金24,000元，此為兩造所不爭執，並有系爭租約可考（見本院卷第35至40頁)，應可信實，是兩造如欲提前終止系爭租約，自需有符合系爭租約16 、17條約定之事由，方屬合法。本件原告雖主張被告並非系爭房屋之屋主，乃違法轉租系爭房間，其被詐騙簽下系爭租約，惟為被告否認，並以前詞置辯。且按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。民法第92條第 1項固有明定。惟當事人主張其意思表示係因被詐欺而為之者，應就其被詐欺之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號判決要旨參照）。然觀諸原告所提之租約、被告招租之貼文及113年8月14日台北台塑郵局第696號存證信函等件(見本院卷第29至42頁)，充其量僅足以證明系爭房屋之屋主為訴外人吳增峰及被告係向吳增峰承租之事實，並不足以證明被告將系爭房屋之一部出租未取得屋主吳增峰之同意，且觀之原告所提之被告招租貼文已載明「徵合租室友」等語明確（見本院卷第34頁），且被告抗辯其早已函覆原告轉租已取得屋主同意，並無違法轉租之情事等語，亦據提出存證信函為證（見本院卷第97至98頁），實難遽認被告有何冒充或主張自為屋主、或詐騙原告承租系爭房間之情事可言，況出租房屋只要取得合法權源，本不以房屋所有權人為限，且原告復未陳明並舉證證明被告有何使用詐術騙其簽約之具體情事，是原告主張被詐騙簽下系爭租約云云，洵無可取；另觀諸系爭租約全文內容，亦無第17條約定所載原告得解除或提前終止之事由；此外，原告亦未陳明並舉證證明系爭房屋主吳增峰有否認系爭租約、被告有無從交付系爭房間抑或是原告有無法使用系爭房間之情事，是原告主張被告有可責之事由並致給付不能，原告已解除系爭租契約云云，即屬無據，礙難憑取。承前所述，原告解除契約既屬無據，自不合法；又衡之原告並無符合系爭租約得以請求返還費用或賠償損害之事由，且依照系爭租約第16條第1項約定，因出租人提前終止契約，承租人不得要求任何賠償，是其遽以請求損害賠償，另主張被告不當得利云云，均屬無據，並無可取。　㈢末按所謂押租金，係指租賃契約成立時，為擔保承租人之租金或損害賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢或其他替代物，其性質屬於物之擔保，為獨立於租賃契約外之別一契約，且為租賃契約之從契約。租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金發生當然抵充之效力，於抵充後如有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決見解可資參照)。繼查，被告抗辯原告逾兩個月未給付租金，亦未分攤約定的分擔費用　　，尚積欠32,811元(計算式：電費805元＋水費331元＋瓦斯費1 94元＋房租28,000元＋管理費1,881元＋網路費1,600元=32,811 元)，核與系爭租約第5條、第16條約定無違，並有存證信函暨回執（見本院卷第97至98頁、第105-109頁）可考，且為原告所未爭執，是系爭租約業於113年10月24日終止，即堪認定。依前開說明，則被告抗辯應以原告前開積欠費用先扣抵押租金後，已毋庸返還原告押租金等語，即屬有據，信屬可取。從而，原告請求返還押租金，即無理由。四、綜上，原告依系爭租約、損害賠償及不當得利等法律關係提起本訴，請求被告應給付原告105,941元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。五、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。　　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定如主文第2項所示金額。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　林振芳上列正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段 000巷0號）提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡凱如

2025-01-24

TPEV-113-北簡-11766-20250124-1

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臺北簡易庭

給付違約金

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度北簡字第9070號原告國防部政治作戰局法定代理人陳育琳訴訟代理人林志宏律師複代理人楊翕翱律師被告彭銘雄上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國114年1月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣2,280,624元，及自民國113年9月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔10分之1，餘由原告負擔。本判決第一項假執行。但被告以新臺幣2,280,624元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告先後與原告簽訂租賃期間為自民國106年4月 1日起至109年3月31日止、109年4月1日起至112年3月31日止、112年4月1日起至113年3月31日止之國防部管有國軍老舊眷村改建完成住宅社區內房屋租賃契約書共3份（下分別稱1 06年契約書、109年契約書、112年契約書，合稱系爭契約書），由被告向原告承租原告管理之臺北市○○區○○街000巷0弄 0號2樓之2建物（下稱系爭建物），約定每月租金分別新臺幣（下同）26,600元、27,286元、28,394元，系爭契約書並均經公證，且均載有「租賃物應由乙方自行使用，惟不得租賃權轉讓他人或由他人使用，如有違反，甲方除得終止租約回收租賃物外，亦得依後述第二項規定罰乙方懲罰性違約金 ……乙方不自行使用租賃物，而有前項違約情事時，自事實發生之日起，乙方應按其違約日數支付甲方當月租金金額之10 倍懲罰性違約金……」之約定。詎料被告竟於系爭契約書存續期間之106年4月1日起至113年3月31日止，將系爭建物轉租予訴外人王永信使用，顯違反上開約定，是被告應按違約日數給付原告懲罰性違約金共計22,806,240元【計算式：（26 ,600元×10×36個月）＋（27,286元×10×36個月）＋（28,394元 ×10×12個月）＝9,576,000元＋9,822,960元＋3,407,280元＝ 22 ,806,240元】等情，爰依106年契約書第12條、109年契約書第12條及112年契約書第13條約定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告22,806,240元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡如受有利判決，原告願供擔保請准予宣告假執行。三、被告未於言詞辯論期日到場，惟以書狀辯稱：　㈠查被告承租系爭建物原係預計就近照顧被告父親及被告父親就醫方便所需，而系爭建物因長期無人使用遭斷水、斷電、斷瓦斯且為空屋，是被告承租系爭建物後須重新裝潢並購買家具、家電等物品，共計花費70餘萬元，然於被告重新裝潢並購置物品完成後，被告父親卻不願入住，被告為減輕損失，而不得不將系爭建物另行出租，又於110年8月間因被告認付出之費用業已遭填補，乃通知王永信之女兒將回收系爭建物自用，並僅出租至111年3月31日止，然王永信於租約到期後卻未依約搬離，被告雖數度連絡王永信及其女兒，卻均遭對方以買屋、斡旋等語搪塞，而因王永信年逾80歲，被告不忍逕行驅離而一再容忍，因而衍生本起事故。　㈡是以，就兩造於106年4月1日至113年3月31日期間先後簽訂系爭契約書，由被告向原告承租系爭建物，且被告於系爭契約書存續期間將系爭建物轉租予王永信等情均不爭執，然被告一開始確係基於自用而向原告承租系爭建物，且被告從無未繳或遲繳租金之情形，是本件原告並未因被告轉租之事實而受有任何實際損害可言，則系爭契約書就被告應按違約日數依當月租金金額10倍計罰懲罰性違約金之約定，顯然過高至不合理之情況，是請依民法第252條規定酌減至相當數額。　㈢又依民法第126條及系爭契約書之約定，應可認違約金同屬於相當於租金之定期給付債權，故請求權因5年間不行使而消滅，原告請求超過5年之違約金請求權即因罹於時效而消滅，亦應駁回此部分之請求等語。　㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、得心證之理由：　㈠經查，原告主張主張兩造訂有系爭契約書，由被告向原告承租原告管理之系爭建物，約定每月租金分別26,600元、27,2 86元、28,394元，系爭契約書均經公證，被告於系爭契約書存續期間之106年4月1日起至113年3月31日止，將系爭建物轉租予王永信使用等情，業據提出系爭契約書、公證書、建物登記第二類謄本、被告與王永信間之租賃續約同意書、本院113年5月7日執行命令等件為證（見本院卷第15至79頁），且經本院依聲請及職權調閱本院112年度北訴字第69號、1 13年度司執字第17186號卷宗核對無訛，並為被告所不爭執，此部分主張堪信屬實。　㈡按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額；民法第 250條第1項、第252條亦有規定。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得依職權酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異；而違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院82年度台上字第2529號、102年度台上字第1606號、113年度台上字第981號判決意旨參照）。經查，106年契約書第12條、10 9年契約書第12條及112年契約書第13條固均約定「租賃物應由乙方自行使用，惟不得租賃權轉讓他人或由他人使用，如有違反，甲方除得終止租約收回租賃物外，亦得依後述第二項規定計罰乙方懲罰性違約金……乙方不自行使用租賃物，而有前述違約情事者，自事實發生之日起，乙方應按其違約日數支付甲方當月租金金額之10倍懲罰性違約金……」，而被告確有前開違法轉租之違約情事，業如前述，則原告依106年契約書第12條、109年契約書第12條及112年契約書第13條約定請求被告給付違約金，應予准許，且上開約定之性質屬懲罰性違約金。然依前開意旨，審酌就被告請求王永信遷讓系爭建物之強制執行事件係至113年6月18日始執行完畢，且系爭建物內尚有存有王永信之廢棄物而待前開執行程序債權人即被告處理乙節，兼衡一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及違約情狀等情，足認106年契約書第12條、109 年契約書第12條及112年契約書第13條等關於當月租金金額之10倍之懲罰違約金數額確屬過高，另衡酌系爭契約書關於租金、租期等一切情事，認原告得請求之違約金應酌減為每月租金之1倍即26,600元、27,286元、28,394元為適當。從而，原告得請求被告給付之違約金，經酌減後共計2,280,62 4元【計算式：（26,600元×36個月）＋（27,286元×36個月）＋（28,394元×12個月）＝ 22,806,24元】，逾此部分之請求，則屬無據。　㈢至被告雖抗辯原告請求超過5年之違約金請求權因罹於時效而消滅而應駁回此部分請求等語，然違約金於債務人給付遲延時，債權人始得請求給付，並非基於一定法律關係而定期反覆發生之債權，自非民法第126條所定定期給付債權，應適用一般消滅時效15年之規定（最高法院104年度台上字第224 8號、104年度台上字第79號判決要旨、臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民事類提案第1號研討結果參照），是被告上開所辯，自屬無據。五、綜上所述，原告依106年契約書第12條、109年契約書第12條及112年契約書第13條約定，請求被告給付2,280,624元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年9月24日起（見本院卷第85頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。至逾上開範圍所為之請求，則無理由，應予駁回。六、本件係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。至原告聲請宣告假執行，僅為促使本院依職權發動，自無庸為准駁之諭知，併予敘明。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核予判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　戴于茜如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市重慶南路 1段126巷1號）提出上訴狀（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　24　日　　　　　　　　　書記官陳韻宇

2025-01-23

TPEV-113-北簡-9070-20250123-1

訴

臺灣新竹地方法院

遷讓房屋等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第1351號原告黃正全被告朱令璿訴訟代理人兼送達代收人鄭酈伶上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年10月11日以111年度竹東簡字第189號判決後，被告不服提起上訴，經本院於113年1月2日以112年度簡上字第102號發回更審，本院於113年 12月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬玖仟玖佰壹拾伍元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之三十三，其餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　　一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告原起訴聲明：被告應將坐落新竹縣○○鄉○○村○○○街00巷0號房屋(下稱系爭房屋)騰空遷讓返還原告，並給付原告新臺幣（下同）6萬3793元，及自民國111年6月28日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告2萬6000元。嗣因原告已取回系爭房屋，故變更聲明為：被告應給付原告65萬7319元。原告所為核與前揭規定相符，應予准許。二、因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理，民事訴訟法第435條第1項定有明文。查原告起訴時之聲明，其訴訟標的金額在50萬元以下，依民事訴訟法第42 7條第1項規定應適用簡易訴訟程序審理。嗣原告變更聲明後，其訴訟標的金額已逾50萬元，非民事訴訟法第427條第2項各款所定之訴訟，爰依上開規定，由本院以言詞裁定改依通常訴訟程序，並由原法官繼續審理。貳、實體方面：一、原告主張：　　原告為系爭房屋所有權人，於110年4月19日將系爭房屋出租予被告，約定租期自110年4月28日起至112年4月27日止，每月租金2萬6000元，應於每月5日前給付(下稱系爭租約)。詎被告於租賃期間違約分租，並自111年7月起未按期給付租金，及積欠水費、瓦斯費及電費，經原告催繳無著，原告請求終止租約、遷讓房屋等，經本院於以111年度竹東簡字第189 號判決原告勝訴並得假執行後，被告仍拒不遷讓系爭房屋，原告以該案為執行名義，聲請強制執行(假執行)，業經本院以111年度司執字第54026號(下稱系爭執行事件)於112年5月 15日完成強制執行遷讓房屋，因被告不服上開判決提起上訴，並經本院以112年度簡上字第102號廢棄原判決，發回更審，惟被告繼續使用系爭房屋之期間均未給付租金，並違反系爭租約，造成原告損害，因此請求被告賠償如附表所示之損害。並聲明：被告應給付原告65萬7319元。二、被告則以：積欠租金、水電、瓦斯費、違約等是事實；附表編號5部分，當初搬家原告也在場，沒有講過任何東西壞掉或遺失，水塔清洗、抽水肥也不能要租客負責，10萬元如何計算也不清楚；附表編號6部分是事實，但油漆汙損是被告朋友自行做的，並非被告所為；附表編號7部分被告之訴訟代理人有去幫忙清潔，原告主張之4萬元不知道如何計算；附表編號8部分不清楚是換什麼鎖，且東西都已經還給原告；附表編號11部分也不知從何而來，系爭房屋都是正常使用下造成髒汙，沒有刻意毀損，搬家訴訟代理人都有去幫忙等語。並聲明：原告之訴駁回。　　三、本院之判斷：　　原告主張之前開事實，業據提出存證信函、土地、建物登記第一類謄本、房屋稅繳納證明書、地價稅繳納證明書、電費明細、天然氣費證明單、水費查詢資料、房屋租賃契約書、招領逾期退回信封暨回執等件為證(見簡字卷第13至37頁、第54、55頁)。而系爭房屋業經系爭執行事件於112年5月15 日完成強制執行遷讓，並經本院調閱系爭執行事件卷宗核閱屬實，而原告已於112年5月15日取回系爭房屋，且為被告所不爭執。是本件本院所應審究者厥為：原告請求被告給付如附表所示之款項，有無理由？經查：　㈠附表編號1所示房屋租金部分：　　按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。同法第421條第1項、第439條前段亦定有明文。又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人土地房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念(最高法院61年度台上字第1695號判決意旨可資參照)。被告自111年7月1日起即積欠租金乙節，業經被告之訴訟代理人於辯論時肯認。而原告固於111年8月29日以存證信函通知被告終止租約，但未合法送達，不生終止效力。惟系爭租約已於112年4月27日租期屆滿，則自111年7月1日起至112年4月27日租約屆滿，被告積欠租金共計25萬7400元【2萬6000元×(9＋27/30)】，則原告依兩造租賃契約之法律關係，請求被告給付積欠之租金，應屬有據。而被告業於112年5月15日遷讓系爭房屋，已如前述，惟被告於租賃契約關係終止後至遷讓系爭房屋返還原告前，核即屬無權占用，自屬無法律上之原因而受有相當於租金之不當利益，並致原告受有損害。從而，原告依不當得利之法律關係請求被告返還利益，而請求被告自112年4月28日起至 112年5月15日止，按相當於租金數額計算即1萬5600元(2萬6 000元×18/30)之不當得利，即屬有據。綜上，原告得向被告請求之積欠租金及不當得利共計27萬3000元(25萬7400元＋1 萬5600元)。　㈡附表編號2所示公用事業水電瓦斯費部分：　　依兩造簽訂之系爭租約書第7條約定：「交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由乙方（即承租人）負擔。」(見簡字卷第14-4頁)。本件原告主張兩造就電費、水費及瓦斯費等費用係約定由使用者之被告負擔等節，應屬可採。而原告主張被告未付水電、瓦斯費，自111年1月 1日至112年5月15日共計1萬3363元等節，被告之訴訟代理人當庭肯認在卷(見訴字卷第326頁)。則原告請求被告給付水電、瓦斯費1萬3363元部分，同屬有據。　㈢附表編號3所示轉租不當得利部分：　　原告主張被告違約轉租系爭房屋之事實，業據被告之訴訟代理人當庭承認(見訴字卷第326頁)，且有原告提出之轉租相關對話紀錄可證(見訴字卷第287-289頁)。然系爭租約第10 條固約定被告未經原告同意，不得私自將系爭房屋權利全部或一部出借、轉租、訂讓等文字，然被告於系爭租約期間對於系爭房屋於租賃關係確有得使用、收益之權利，則被告基於有權使用系爭房屋之情形下，再行轉租他人為使用收益，難認無法律上原因受有利益之情形，原告亦不因此受有租金之損失，原告應僅能依租賃契約之約定，或因違法轉租而受有損害請求賠償，是原告依不當得利之規定，向被告請求返還轉租所得之利益4萬8000元部分，尚難有據。　㈣附表編號4所示律師費部分：　　原告請求被告給付為伸張其權利所支付之律師費用7萬元事實，業據其提出律師費收據為證(見訴字卷第345-347頁)，被告對此並未爭執。查兩造於系爭租約書第15條約定：「乙方(即被告)若有違約情事，致損害甲方(即原告)之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」(見簡字卷第14-5頁)。是兩造對於因被告違約而涉訟時律師費用支出之分擔，已於租約中預先訂立，而被告積欠租金及違法轉租，原告因而主張提前終止租約，被告復未按期交還房屋，被告既有違約事實在先，則原告提起訴訟委請律師，所支出費用符合前開約定，原告據此請求被告賠償律師費用7萬元部分，應屬有據。　㈤附表編號5所示損害賠償部分：　　原告固主張有如附表編號5所示之財物遺失、遭毀損或需修繕等語，惟按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第423條、429條第1項、第432條分別定有明文。準此，原告就此部分主張未能提出證據佐證該等品之原始狀態，則此部分物品是否係於被告租賃期間遺失或受損，已有所疑。再參以燈光、廚具等用品，經長時間使用，衡諸常情，本有因時間經過而自然耗損之可能，縱然係於被告租賃期間內損壞，亦難遽認係因被告之故意或過失行為所導致；另水塔清洗及抽水肥，則屬保持系爭房屋合於租約所定得供被告使用、收益狀態之修繕及維護，本應由原告負擔。是原告請求被告賠償此部分損害共10萬元部分，應屬無據。　㈥附表編號6所示油漆費用部分：　　原告主張因被告行為造成此部分損害，然為被告所否認，自應由原告就此部分損害為被告所為乙節，負舉證之責任。然原告於本件言詞辯論終結前，始終未能提出證據證明系爭房屋大門遭噴漆係由被告所為。至於系爭房屋1至5樓牆壁汙損部分，審酌被告承租該屋之期間，衡諸常情，其牆壁本有因時間經過而自然耗損之可能，亦難認係被告未盡善良管理人之注意義務所造成，是原告請求被告賠償此部分損害，為無理由。　　㈦附表編號7所示清潔費部分：　　原告主張僱工清潔系爭房屋，因而支出清潔費用部分，並提出估價單為據。而系爭租約第23條固約定退租時被告應將房屋清理乾淨等文字(見簡字卷第14-6頁)，然原告並未提出證據證明系爭房屋在被告搬離後，有使原告須自行或僱工清潔系爭房屋之必要情形，難僅憑上開估價單，遽認有支出該清潔費之必要。是原告此部分請求，亦屬無據。　㈧附表編號8、9、10所示換鎖配鎖、遷讓房屋執行及動產鑑價部分：　　按強制執行之費用，以必要部分為限，由債務人負擔，並應與強制執行之債權同時收取。前項費用，執行法院得命債權人代為預納；依判決為強制執行，其判決經變更或廢棄時，受訴法院因債務人之聲請，應於其判決內，命債權人償還強制執行之費用；強制執行程序，除本法有規定外，準用民事訴訟法之規定，強制執行法第28條第1項、第2項、第30條第 1項、第30條之1分別定有明文。又假執行之宣告，因就本案判決或該宣告有廢棄或變更之判決，自該判決宣示時起，於其廢棄或變更之範圍內，失其效力，民事訴訟法第395條第1 項定有明文。經查，原告於系爭執行事件支出執行費用2萬4 620元(含執行費8017元、員警差旅費800元、動產鑑價費930 3元、開鎖費1000元、換鎖費5500元)，已列計在系爭執行事件所核發之債權憑證(見訴字卷等307頁)，並經本院調閱系爭執行事件卷證查核屬實，雖原告請求附表編號8、9、10所示費用部分與上開費用金額不符，然應均屬系爭執行事件所支出必要執行費用，惟系爭執行事件執行之判決既經廢棄，依上開規定，執行費用應由債權人即原告負擔，是原告此部分請求，均屬無據。　㈨附表編號11所示動產安置保管場地費部分：　　原告雖主張有因此支出場地租金等語，惟依系爭執行事證卷內所附動產鑑價報告記載，系爭執行事件查封動產之保管地點即在系爭房屋及原告住所，難認原告有何額外支出，故原告此部分請求，應屬無據。　㈩附表編號12所示違約金部分：　　經查，系爭租約第21條固約定：「甲、乙雙方在本契約有效期間內解約，必須在1個月前通知對方，同時支付對方1個月租金作為違約金，方可解除契約」，而被告違約轉租乙節確屬真實，已如前述。然本件係原告主張被告違約而終止系爭租約，並非被告主張解除契約，被告自無依系爭租約第21條約定給付違約金之理。從而，原告以被告違約轉租為由，依系爭租約第21條請求被告賠償違約金2萬6000元，應屬無據。　　　綜上，原告得請求被告給付之金額為35萬6363元(積欠租金及不當得利27萬3000元＋水電瓦斯費1萬3363元＋律師費7萬元) 。　又原告自承被告父親已代被告清償5萬元等語，並提出單據為佐(見訴字卷第253頁)；系爭執行事件執行被告存款及動產部分，已執行完畢，原告受償金額分別為1萬6448元及7萬元，原告亦稱直接扣掉等語(見訴字卷第326頁)，故原告得請求之上開金額扣除上開已受償部分後，請求被告給付餘款21 萬9915元(35萬6363元－5萬元－1萬6448元－7萬元)，即屬有據。逾此範圍之請求，則屬無據。四、綜上所述，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給付21萬9915元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。五、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第38 9條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。　　六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　黃世誠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114　年　　1 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊霽　附表：編號項目說明金額（新臺幣）請求依據 0 房屋租金 111年7月1日至112年5月15日 27萬3000元租約第3條 0 共用事業水、電、瓦斯費 111年1月1日至112年5月15日 1萬3363元水電瓦斯公司扣款額租約第7條 0 不當得利分租轉租 4萬8000元租約第10條 0 律師費遷讓房屋及動產執行 7萬元　　租約第15條 0 損害賠償冷暖電器、遙控器遺失、燈光、廚具、抽水馬達、加壓馬達損壞、水塔清洗、抽水肥 10萬元租約第16條 0 油漆費用大門電動門油漆、1至5樓牆壁汙損油漆 2萬1086元租約第16條 0 清潔費 1至5樓，60坪 4萬元租約第23條 0 換鎖配鎖履勘、換鎖 7500元租約第12條 0 遷讓房屋執行執行費用 9067元租約第15條 00 動產鑑價費 9303元租約第15條 00 動產安置保管場地費 112年5月15日至112年9月30日 4萬元租約第15條 00 違約金違約轉租分租 2萬6000元租約第21條合計　　　 65萬7319元

2025-01-21

SCDV-113-訴-1351-20250121-1