給付租金等
臺灣士林地方法院民事判決
112年度重訴字第116號
原 告 正本行建設股份有限公司
兼
法定代理人 洪明勝
共 同
訴訟代理人 謝曜焜律師
複 代理人 惠嘉盈律師
被 告 白青蓉即白珮瑩
訴訟代理人(兼送達代收人)
馬偉涵律師
郭立寬律師
複 代理人(兼送達代收人)
陳秀茹
上列當事人間請求給付租金等事件,本院於民國113年11月21日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告正本行建設股份有限公司新臺幣肆佰捌拾玖萬柒
仟零陸拾玖元,及自民國一一二年十一月十四日起至清償日止,
按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告洪明勝新臺幣伍拾貳萬柒仟玖佰肆拾陸元,及自
民國一一二年十一月十四日起至清償日止,按週年利率百分之五
計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十八,原告正本行建設股份有限公
司負擔百分之十七,原告洪明勝負擔百分之五。
本判決第一項於原告正本行建設股份有限公司以新臺幣壹佰陸拾
肆萬元為被告供擔保後,得假執行。但被告如以新臺幣肆佰捌拾
玖萬柒仟零陸拾玖元為原告正本行建設股份有限公司預供擔保,
得免為假執行。
本判決第一項於原告洪明勝以新臺幣壹拾捌萬元為被告供擔保後
,得假執行。但被告如以新臺幣伍拾貳萬柒仟玖佰肆拾陸元為原
告洪明勝預供擔保,得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者,不在
此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。經
查,原告起訴聲明原為:㈠被告應給付原告正本行建設股份
有限公司(下逕稱正本行公司)新臺幣(下同)995萬2,346
元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%
計算之利息;㈡被告應給付原告洪明勝(即正本行公司負責
人,下逕稱洪明勝,與正本行公司合稱原告)84萬3,926元
,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計
算之利息;㈢願供擔保,請准宣告假執行【臺灣新北地方法
院112年度重訴字第12號卷(下稱新北卷)第9頁】。嗣於本
件訴訟繫屬中追加請求權基礎如下:1.就聲明㈠請求被告給
付正本行公司返還網路電信費部分,追加民法第179條規定
(本院卷一第194頁)。2.就聲明㈠請求被告給付正本行公司
修復及清潔費用之損害賠償部分,追加民法第176條、第179
條規定(本院卷一第254頁)。3.就聲明㈠請求被告給付正本
行公司代墊管理費部分,追加正本行公司於民國107年7月16
日就門牌號碼新北市○○區○○○路0號12樓、4號12樓之1、6號1
2樓、6號12樓之1房屋(下合稱系爭4號、6號房屋)與被告
簽訂之租賃契約(下稱系爭4號、6號房屋租約)第7條第2項
、民法第184條第1項前段規定(本院卷二第270-271頁)。4
.就聲明㈠請求被告給付正本行公司於110年8月11日至同年11
月15日無權占用期間之不當得利部分,追加民法第184條第1
項前段規定(本院卷二第269-270頁);若認系爭4號、6號
房屋租約並未於110年8月10日終止,則依系爭4號、6號房屋
租約第4條、民法第439條前段規定,請求被告給付此期間之
租金(本院卷一第227頁)。5.就聲明㈠請求被告給付正本行
公司代墊水電費部分,追加系爭4號、6號房屋租約、第184
條第1項前段規定(本院卷二第271-272頁)。6.就聲明㈠請
求被告給付正本行公司於109年9月16日至110年8月10日之租
金部分,追加主張若認並未於109年8月15日續行簽立系爭4
號、6號房屋租約,則依民法第179條規定,請求被告給付此
期間相當於租金之不當得利(本院卷一第227-228頁)。7.
就聲明㈡請求被告給付洪明勝代墊電費部分,追加洪明勝於1
07年7月16日就門牌號碼新北市○○區○○○路00號9樓之1、9樓
之2、9樓之3、9樓之5房屋(下合稱系爭68號房屋,與系爭4
號、6號房屋合稱系爭房屋)與被告簽訂之租賃契約(下稱
系爭68號房屋租約,與系爭4號、6號房屋租約合稱系爭租約
。本院卷二第273、274頁)。8.就聲明㈡請求被告給付洪明
勝於109年9月16日至同年11月15日之租金部分,追加主張若
認並未於109年8月15日續行簽立系爭68號房屋租約,則依民
法第179條規定,請求被告給付此期間相當於租金之不當得
利(本院卷一第230頁)。最終變更聲明為:㈠被告應給付正
本行公司610萬1,019元,及自民事變更聲明暨準備三狀繕本
送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息;㈡被告
應給付洪明勝88萬746元,及自民事變更聲明暨準備三狀繕
本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息;㈢願
供擔保,請准宣告假執行(本院卷二第11頁、第180頁)。
經核,變更聲明部分,屬減縮及擴張應受判決事項之聲明;
追加請求權部份,均係基於兩造就系爭房屋所成立租賃關係
之同一基礎事實所生請求,均與前揭規定相符,應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張:
㈠洪明勝於107年7月16日將其所有系爭68號房屋出租予被告,
並簽訂系爭68號房屋租約,約定租期為107年7月16日至117
年7月15日,每月租金為25萬5,000元,承租期間之水電費及
管理費由被告負擔。又洪明勝擔任負責人之正本行公司亦於
107年7月16日將名下之系爭4號、6號房屋出租予被告,並簽
訂系爭4號、6號房屋租約,約定租期為107年7月16日至117
年7月15日,每月租金為23萬元,承租期間之管理費每月9,7
77元及水電費由被告自行負擔。被告則於承租後將系爭房屋
轉租他人使用。兩造於109年7月雖曾合意終止系爭房屋之租
賃關係,並就租金、管理費、監視器更新等費用進行結算後
(不包含被告與房客間之押租金),由被告開立金額39萬7,
948元之支票予原告。惟兩造嗣就系爭房屋之租賃重新議約
,並約定自109年8月15日依照系爭租約條件繼續履行,原告
則未再向被告收取押租金。
㈡兩造重新訂立租約後,被告僅繳納系爭4號、6號房屋於109年
8月之部分租金19萬5,000元,而未繼續給付系爭房屋其餘租
金,並積欠系爭4號、6號房屋之管理費及系爭房屋之水電費
。其中正本行公司先於110年8月4日以存證信函催告被告給
付租金,該存證信函於同年月5日送達被告,惟被告置之不
理,正本行公司遂於110年8月9日再次以存證信函催告被告
繳納租金,同時終止系爭4號、6號房屋租約,故系爭4號、6
號房屋租約於被告110年8月10日收受此存證信函時已為終止
,但被告仍持續占有並出租房屋予他人,則正本行公司得依
系爭4號、6號房屋租約第4條、第14條、民法第179條、第43
9條前段規定向被告請求積欠租金、相當於租金之不當得利
及違約金。縱認正本行公司於110年8月10日終止租約不合法
,因被告仍占用系爭4號、6號房屋並出租予他人、且未將房
屋點交予原告,是正本行公司仍得依系爭4號、6號房屋租約
第4條、民法第439條前段規定向被告請求租金。又被告任由
租客私接電源、破壞天花板、油漆、房門門鎖等系爭4號、6
號房屋附屬設備、隨意丟棄大型雜物垃圾,致正本行公司因
而支出修復及清潔費用,亦需代墊給付被告積欠之管理費、
電費、水費、有線電視及網路費,被告依法自應返還。另系
爭68號房屋於109年10月14日法拍,並於109年11月16日點交
完畢,則洪明勝自得請求被告給付在此期間積欠之租金、水
電費。至於原告雖另與訴外人陳科穎簽立租賃管理委託書,
委託陳科穎協助造冊房客資料,惟為避免爭端,陳科穎至10
9年10月10日即未繼續協助,且兩造間之系爭租約並未因此
受到影響。
㈢為此,爰依法起訴並為以下請求:
1.正本行公司部分:
⑴依系爭4號、6號房屋租約第4條、民法第439條前段規定,請
求被告給付自109年9月16日至110年8月10日之租金249萬1,6
67元。若認並未於109年8月15日續行簽立系爭4號、6號房屋
租約,則依民法第179條規定,請求被告給付此期間相當於
租金之不當得利249萬1,667元。
⑵依民法第179條、第184條第1項前段規定,請求被告返還自11
0年8月11日至110年11月15日無權占用系爭4號、6號房屋,
以每月租金23萬元計算之不當得利72萬8,333元;若認系爭4
號、6號房屋租約並未於110年8月10日終止,則依系爭4號、
6號房屋租約第4條、民法第439條前段規定,請求被告給付
自110年8月11日至110年11月15日之租金72萬8,333元。
⑶依系爭4號、6號房屋租約第14條約定請求被告給付110年8月1
1日至110年11月15日之違約金145萬6,666元。
⑷依系爭4號、6號房屋租約第7條第2項、第179條及第184條第1
項前段規定,請求被告返還109年7月至110年11月15日代墊
之管理費16萬1,321元。
⑸依系爭4號、6號房屋租約、第179條及第184條第1項前段規定
,請求被告返還代墊之水電費49萬9,626元。
⑹依系爭4號、6號房屋租約第11條、民法第176條第1項、第179
條、第433條之規定,請求被告給付未善盡保管系爭4號、6
號房屋責任,以致正本行公司支出修復房屋水電、天花板、
油漆及更換門鎖、家具家電與清潔消毒費用共72萬6,218元
之費用。
⑺依民法第176條第1項、第179條規定,請求被告返還正本行公
司於110年11月17日代墊之有線電視使用費及寬頻上網使用
費共3萬7,188元。
2.洪明勝部分:
⑴依系爭68號房屋租約第4條、民法第439條前段規定,請求被
告給付自109年8月16日至109年11月15日積欠之租金73萬7,0
00元。若認並未於109年8月15日續行簽立系爭68號房屋租約
,則依民法第179條規定,請求被告給付此期間相當於租金
之不當得利73萬7,000元。
⑵依系爭68號房屋租約、民法第179條規定,請求被告返還洪明
勝代墊、109年4月24日至同年10月28日之水費、109年9月至
11月之電費、因被告未繳電費所生之訴訟費用共7萬8,926元
。
3.並聲明:㈠被告應給付正本行公司610萬1,019元及自民事變
更聲明暨準備三狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率
5%計算之利息;㈡被告應給付洪明勝88萬746元及自民事變更
聲明暨準備三狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%
計算之利息;㈢願供擔保,請准宣告假執行。
二、被告答辯:系爭租約已於109年7月31日終止,兩造並於109
年8月4日結算交接,被告業已將押金及其餘費用共39萬7,94
8元交付原告。惟原告於109年8月10日再度聯絡被告,請被
告協助管理房客,故被告之後就系爭房屋之管理係代原告為
之,而非重新訂立租賃契約,並於109年9月將租客誤匯之10
9年9月份租金轉匯予原告。詎原告竟於109年10月1日與陳科
穎簽約,並由陳科穎向房客收取租金,雖然被告於109年10
月間已告知原告若能依約退還房客押金,將轉告房客終止租
約並由新管理人管理,但原告並未退還押金,且水電費用仍
由被告繳納,租客之租金及水電費亦遭原告強行收取,迄至
110年9月28日,兩造始簽約於同年月30日終止系爭4號、6號
房屋租約,原告並承諾給付64萬元予被告而於同日交接完成
,則交接過程之水電費及清潔費,應自原告應給付被告之64
萬元中扣除。另原告前就系爭租約爭議向被告提起背信告訴
,業經臺灣士林地方檢察署以110年度偵字第8609號案件為
不起訴處分。縱認兩造間就系爭房屋有重新締結租賃契約,
惟依本院109年11月26日之移轉命令,原告對被告並無本件
債權可為主張。退言之,縱認原告對被告有本件債權,然原
告繞過被告擅取租客之租金,已侵奪被告之利益,此部分應
抵銷之。再者,系爭租約並未明文水電費應由何人負擔,況
系爭68號房屋業經臺灣新北地方法院109年8月4日函除去系
爭68號房屋租約,已不許兩造再私自締結租賃契約,故水電
費不應由被告負擔。至於有線電視及網路費依系爭租約並未
明文由何人負擔,亦應由原告負擔等語。並聲明:原告之訴
駁回。
三、不爭執事項:
㈠洪明勝於107年7月16日將其所有之系爭68號房屋出租予被告
,正本行公司亦於107年7月16日將其所有之系爭4號、6號房
屋出租予被告,並簽立系爭房屋租約,再由被告擔任二房東
將系爭房屋出租予房客,以賺取租金價差(本院卷一第22頁
、卷二第63頁、第134頁、第180頁、第278頁)。
㈡兩造於109年7月協商終止系爭房屋租約後,原告將被告先前
開立、票面金額為49萬4,777元之支票退還予被告,被告則
於同日簽收,並開立票面金額39萬7,948元之支票予原告(
本院卷二第167頁、第279頁)。
㈢原告已支付系爭4號、6號房屋管理費16萬1,321元,此部分本
應由被告負擔(本院卷二第221頁、第279頁)。
㈣原告已支付系爭4號、6號房屋110年1月至11月間水電費49萬9
,626元、系爭68號房屋109年4月至11月間水電費14萬3,746
元及系爭68號房屋之電費7萬8,926元(本院卷二第221頁、
第274頁、第279頁)。
㈤被告曾支付系爭4號、6號房屋計費期間為109年5月12日至110
年3月11日之電費27萬9,634元、109年1月6日至110年5月10
日之水費15萬1,350元(本院卷二第289-345頁、第360頁)
。
四、原告主張兩造於109年8月15日就系爭房屋重新議約,並依照
系爭租約條件繼續履行,惟被告並未依約給付租金、支付水
電費、管理費、有線電視及網路費,復於正本行公司終止系
爭4號、6號房屋租約後,繼續占用系爭4號、6號房屋,且未
維護屋況,以致正本行公司支出修復、清潔費用,正本行公
司乃依系爭4號、6號房屋租約第4條、第7條第2項、第11條
、第14條約定、民法第176條、第179條、第184條第1項前段
、第433條、第439條規定,請求被告給付積欠租金、不當得
利、違約金、代墊管理費、水電費、有線電視使用費及寬頻
上網使用費、損害賠償合計610萬1,019元;洪明勝則依系爭
68號房屋租約第4條、民法第179條、第439條前段規定,請
求被告給付積欠租金、代墊水電費、因未繳電費所生訴訟費
用合計88萬746元。惟此為被告所否認,並以前開情辭置辯
。經查:
㈠兩造就系爭房屋自109年8月15日起,依系爭租約約定內容為
租賃條件,而成立租賃契約乙事,已達成合意:
1.原告主張與被告合意自109年8月15日起,以系爭租約內容為
租賃條件,就系爭房屋成立租賃契約乙節,業據提出系爭房
屋於另案強制執行案件(即臺灣新北地方法院108年度司執
助字第6690號、第6729號,下合稱系爭執行案件)109年9月
16日、同年12月24日拍賣公告等件為證(本院卷二第77-85
頁),該公告附表「使用情形」欄位載明系爭房屋由被告承
租中,其中系爭4號、6號房屋之租金為每月23萬元、系爭68
號房屋之租金為每月25萬5,000元,租期均至117年7月15日
止,核與系爭租約就租金、租期之約定相符,此有系爭租約
在卷可佐(新北卷第19-30頁),且前開拍賣公告均經寄送
予被告(本院卷二第79頁、第161頁),卻未見被告就上揭
記載內容表示異議,足徵原告上開主張,並非虛捏。又被告
前因洪明勝於110年8月26日至31日間進入系爭6號房屋12樓
之爭議,而對之提起侵入住宅、強制等告訴時,自稱該址係
由正本行公司出租予被告,且稱租期至117年7月15日止,亦
有臺灣新北地方檢察署111年度偵字第1411號不起訴處分書
在卷足憑(新北卷第31-34頁),顯見被告於該案亦肯認系
爭4號、6號房屋租約之存在,並援用系爭租約之屆期日而為
陳述,則原告所稱與被告合意自109年8月15日起,依系爭租
約之租賃條件就系爭房屋繼續成立租賃契約等語,應堪採信
。佐以系爭執行案件之債權人聲請除去兩造就系爭房屋之租
賃關係,並依強制執行法第99條第2項規定聲請拍定後點交
時,被告旋於109年8月10日、同年月19日具狀聲明異議稱:
依民法第425條第1項、第426條規定,請求履行租賃契約期
間屆滿為止,另租賃期滿請給予6個月搬離等語,業經本院
核閱系爭執行案件案卷無誤,堪認被告於109年8月間已然以
系爭房屋之承租人自居,益徵原告主張兩造於109年8月15日
已就系爭房屋繼續成立租賃契約等語為真實可信。
2.被告雖辯稱僅係代管云云,惟被告於另案背信案件經詢及系
爭房屋之租賃事宜時表示:因部分房客未再續租,故8月不
能以原租金計算金額,兩造協議由被告將8月已收取之款項
交予洪明勝後,9月開始重新計算給付租金等語(臺灣士林
地方檢察署109年度他字第5656號卷第77頁),於本院亦具
狀陳述:原告於109年8月10日再度聯絡被告回來協助管理房
客,因為已是8月中了,被告表示不負責8月所有租金25萬元
等語(本院卷一第24頁),故被告縱稱就系爭房屋於109年8
月間之租金不負全責,但觀諸其語意及租金等用詞,足認被
告亦坦認再度承租系爭房屋成為二房東甚明。況被告於另案
復具狀表示:自109年9月開始繼續承租系爭68號房屋、系爭
6號房屋等語(臺灣士林地方檢察署109年度他字第5656號卷
第81-83頁),顯見被告於另案僅爭執開始承租系爭房屋之
時點,而未曾主張僅係代管系爭房屋。是故被告此部分辯解
非但與其前述舉止、言詞或書狀陳述內容相違,且迄本件言
詞辯論終結為止,均未見被告陳明代管具體事項(本院卷二
第350頁、第359頁),自難認所辯屬實。況被告嗣於110年8
月8日以二房東名義張貼公告,詢問系爭4號、6號房屋之房
客對於垃圾收費之意見,此有公告影本存卷可參(本院卷二
第129頁),並自陳曾支付系爭4號、6號房屋計費期間為109
年5月12日至110年3月11日之電費27萬9,634元、109年1月6
日至110年5月10日之水費15萬1,350元,業如前述,衡情,
被告於109年8月後就系爭4號、6號房屋與正本行公司間倘無
租賃關係存在,當無代為繳交前揭高額水電費用之理。是綜
觀上開各情,均足見被告確實自109年8月15日承租原告所有
之系爭房屋無誤。
3.被告另辯稱原告於109年10月1日委託訴外人陳科穎代為管理
系爭房屋,顯見被告已非承租人,但觀諸原告與陳科穎簽立
之「租賃管理委託書」(本院卷一第46頁),其上記載之管
理內容乃係系爭房屋租客基本資料造冊、房屋修繕明細估價
單據、水電費及管理費收支明細表之製作,而非代為收取租
金或出租系爭房屋,難認陳科穎係取代被告成為系爭房屋二
房東之人。洪明勝亦稱:陳科穎係第四台業務人員,該人因
為被告延誤或積欠第四台費用而透過管理員與伊聯繫,之後
伊得悉陳科穎有機會和房客碰面,且被告積欠租金未付,遂
委託陳科穎協助將房客與被告之租約期間等資訊造冊,以利
原告向被告收取租金,原本打算造冊後,若經被告確認並點
交系爭房屋予原告,則委由陳科穎協助收取租金,但未及造
冊完成,旋有第三人出面表示經被告委託收取租金,陳科穎
為避免事端,於109年10月10日後就未再繼續進行前開事宜
,故陳科穎僅於109年10月9日協助遭斷水斷電之房客處理問
題,並收取該房客109年10月租金及電費等語(本院卷二第2
25-226頁),準此,尚難以原告委託陳科穎協助造冊或整合
資訊乙事,逕認兩造間就系爭房屋並無租約存在。
4.被告復辯稱房客林佳靜於109年8月7日、9月10日、11月6日
各匯款1萬4,000元、1萬5,350元、1萬4,000元至「正本行雅
築管理負責人(即洪明勝)」設於瑞興銀行之帳戶(下稱系
爭帳戶,該匯款單上匯款人填載之地址為系爭68號房屋9樓2
B),有109年11月6日匯款申請書照片截圖、瑞興銀行112年
12月18日函文所附活期存款交易明細表在卷可憑(本院卷二
第113-116頁、第187-189頁),足見被告並非系爭房屋之承
租人云云。惟據洪明勝表示,林佳靜係應被告要求,將應該
付給被告之租金直接匯給洪明勝,以抵充被告應給付之租金
(本院卷二第179頁),而前開系爭帳戶交易明細固能證明
林佳靜與原告有上述金錢往來,但未能據以推論林佳靜係與
洪明勝而非被告成立租賃關係,更不能置前開足以證明兩造
間就系爭房屋自109年8月15日起存在租賃關係之諸多事證於
不顧,僅以單一房客之匯款金流,遽論被告並非系爭房屋之
承租人或二房東,故被告此部分辯解,同無可採。
5.被告再以洪明勝於110年4月13日在系爭4號、6號房屋張貼「
請於2日內賜知合法租賃契約,否則依法究辦」之公告,及
正本行公司與簡銘宏於110年4月簽訂之租約為據(本院卷二
第103-111頁),主張系爭4號、6號房屋早已由原告自行管
理使用收益。然被告得悉洪明勝張貼公告後,旋透過通訊軟
體向簡銘宏表示「我是承租人,這是確定,無法改變,這些
房子是我承租的範圍,你如果不是跟我簽約,就是違法居住
,可以強制驅離你」,並列出5月之租金等收費明細,同時
告知會請人前往收錢等情,有通訊軟體對話截圖附卷可稽(
本院卷二第125頁),可知被告確係以承租人身分行事。至
於正本行公司於110年4月是否另與簡銘宏簽立租賃契約、該
舉是否適法,尚無礙於本院對於正本行公司與被告就系爭4
號、6號房屋前於109年8月15日已成立租賃關係之認定。
㈡正本行公司請求租金249萬1,667元、相當於租金之不當得利7
2萬8,333元、違約金145萬6,666元、管理費16萬1,321元、
水電費49萬9,626元、損害賠償72萬6,218元、網路及有線電
視使用費3萬7,188元,有無理由?
1.正本行公司主張曾於110年8月4日以存證信函催告被告給付
租金,該存證信函於同年月5日送達被告,惟被告置之不理
,該公司遂於110年8月9日再次以存證信函催告被告繳納租
金,同時終止系爭4號、6號房屋租約,故系爭4號、6號房屋
租約於被告110年8月10日收受此存證信函時已為終止,業據
正本行公司提出前開存證信函及回執等件為證(新北卷第37-
49頁),且互核相符,堪信正本行公司此部分主張為真實。
被告雖以「終止租賃契約」(下稱系爭終止租賃契約)為據
(本院卷一第52頁),辯稱係於110年9月30日終止系爭4號
、6號房屋租約,惟正本行公司否認之,且系爭終止租賃契
約僅有被告一人簽署,並未經正本行公司用印確認,難認正
本行公司與被告曾就其上所載條款或終止契約日期達成合意
。另證人即協助正本行公司與被告溝通聯繫之張翊琳亦具結
證稱:係於110年9月經洪明勝委託,協助處理系爭4號、6號
房屋之廢棄物,並與占用或積欠租金、水電費之人溝通協調
,同時與被告進行交接等語(本院卷一第256-257頁),而
證人張翊琳確係於110年9月8日開始與被告透過通訊軟體聯
繫系爭房屋交接事宜,亦有被告提出其與證人張翊琳之通訊
軟體對話紀錄截圖附卷可憑(本院卷一第356-652頁),則
證人張翊琳前開證詞,應與事實相符,堪予憑採。衡情,證
人張翊琳於110年9月受委託之前,正本行公司應已終止與被
告之租約,始有委由張翊琳協助交接並處理後續事宜之必要
,則正本行公司與被告間就系爭4號、6號房屋之租約應於11
0年8月10日業經終止,洵堪認定。
2.租金:
⑴依系爭4號、6號房屋租約、民法第439條前段規定,被告本應
自109年8月15日起支付每月23萬元之租金予正本行公司,惟
正本行公司自陳被告於109年8月份應給付之租金業已結算完
畢(本院卷二第225頁),故該公司僅得向被告請求109年9
月15日迄110年8月10日期間(合計10月又27日)之租金,又
正本行公司僅請求被告給付109年9月16日迄110年8月10日(
本院卷二第269頁)之租金,於法自無不合。被告雖提出於1
09年9月1日、15日各匯款9萬5,000元、10萬元至系爭帳戶之
郵政跨行匯款申請書(本院卷一第42-44頁),辯稱曾於9月
間給付原告相當款項,原告亦稱該筆款項係被告於9月應該
給付之部分租金(本院卷二第225頁),惟其中109年9月1日
9萬5,000元匯款單據之匯款人地址欄位為系爭6號房屋12樓
、另筆109年9月15日10萬元匯款單據之匯款人地址欄位則為
系爭68號房屋9樓,可見被告係刻意以不同地址區分兩筆款
項之用途,從而,僅有109年9月1日9萬5,000元款項係供支
付系爭4號、6號房屋之9月份租金之用,另筆10萬元匯款則
係供支付系爭68號房屋9月份租金之用。基此,被告積欠正
本行公司之租金應為241萬2,000元(計算式:23萬元×【10+
26÷30】=249萬9,333元,249萬9,333元-9萬5,000元=240萬4
,333元,小數點以下四捨五入,下同),是正本行公司請求
被告給付240萬4,333元部分,為有理由,逾此範圍之請求,
則屬無據。
⑵被告辯稱:縱認正本行公司與被告間就系爭4號、6號房屋有
重新締結租賃契約,惟依本院109年11月26日之移轉命令,
原告對被告並無本件債權可為主張。查正本行公司對被告就
系爭4號、6號房屋之租金債權,雖經本院民事執行處以109
年11月6日之扣押命令、同年月26日之移轉命令,自109年11
月起移轉予中租迪和股份有限公司(下稱中租公司),但因
囑託執行法院撤回,前開命令均已於110年7月5日以士院擎1
09司執助雙字第7136號命令撤銷,有本院民事執行處113年1
月16日函文存卷可參(本院卷二第149頁),且中租公司業
於113年5月3日函覆本院,該公司前於109年10月13日曾經被
告電知會將每月租金扣除必要費用後配合移轉給中租公司,
但該公司從未自被告處取得任何款項(本院卷二第255頁)
,故正本行公司對於被告此部分之租金債權,自仍存在,被
告上開所辯,容有誤會,難以憑採。
3.相當於租金之不當得利:
⑴按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利
益;不當得利之受領人,依其利益之性質或其他情形不能返
還者,應償還其價額,民法第179條前段及第181條但書分別
定有明文。另無權占有他人房屋,所受利益為房屋之占有本
身,依其性質不能返還,應償還其價額,而無權占用他人之
房屋,可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查證
人張翊琳就交接系爭4號、6號房屋之時點,證述:「(問:
妳方才說洪先生請妳收回房屋、收尾清潔,妳有跟白珮瑩做
交接嗎?)有,我記憶中是在2021年11月左右,沒辦法給精
確日期」、「我只記得11月20日我還在清運打掃」等語在卷
(本院卷一第257-258頁、第267頁),而被告與證人張翊琳
迄至110年11月間,仍透過通訊軟體溝通系爭房屋善後事宜
,且於110年11月18日相約見面,被告復於當日傳送系爭4號
、6號房屋之扣押命令業經法院撤銷之文書截圖予證人張翊
琳等情,亦有通訊軟體對話截圖附卷可稽(本院卷一第682-
722頁),則正本行公司主張被告於110年8月10日系爭4號、
6號房屋租約終止後,仍占有迄至110年11月15日乙情,應可
採信。被告於系爭4號、6號房屋租約終止後,既無權占用之
,依前說明,於占用期間即受有相當於租金之利益,正本行
公司亦因此受有損害。是正本行公司依上開規定請求被告返
還相當於租金之不當得利,自屬有據。
⑵系爭4號、6號房屋租約第4條載明每月租金為23萬元(新北卷
第26頁),堪認被告無權占用系爭4號、6號房屋所得之利益
,即為每月23萬元,則正本行公司依不當得利規定,請求被
告返還110年8月11日至同年11月15日合計72萬8,333元之不
當得利(計算式:23萬元x【3+5÷30】=72萬8,333元),應
予准許。
4.違約金:
依系爭4號、6號房屋租約第14條約定,若承租人於租約終止
後未及時遷出返還房屋,出租人每月得向承租人請求按照月
租金2倍計算之違約金,至遷讓完畢為止(新北卷第28頁)
,正本行公司乃以每月46萬元之金額計算違約金,請求被告
支付110年8月11日至同年11月15日合計145萬6,666元之違約
金(本院卷二第270頁)。惟按約定之違約金苟有過高情事
,法院即得依此規定核減至相當之數額;此項核減,法院得
以職權為之,亦得由債務人訴請法院核減(最高法院79年台
上字第1612號判決意旨參照)。違約金是否過高,應就債務
人若能如期履行債務時,債權人可得享受之一切利益為衡量
標準,且法院酌減違約金至相當之數額,關於是否相當,須
依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形,以
為酌定標準,此不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預
定,均有適用(最高法院106年度台上字第2453號判決意旨
參照)。而當事人約定之違約金是否過高,須依一般客觀事
實,社會經濟狀況,當事人所受損害情形及債務人如能依約
履行時,債權人可享受之一切利益為衡量標準。本院審酌被
告於終止系爭租約後,未履行遷讓返還系爭4號、6號房屋之
義務,使正本行公司所受損害及所失利益,通常為租金之收
入及租金轉投資之收益,並參酌正本行公司除請求被告給付
違約金外,另依民法第179條規定請求被告按月給付相當於
租金金額之不當得利,如再加計前開違約金,其總額實屬過
高,因認系爭4號、6號房屋租約關於違約金之約定應酌減為
每月租金之半數即11萬5000元,較為妥適。從而,正本行公
司請求被告自110年8月11日至同年11月15日給付36萬4,167
元之違約金部分(計算式:11萬5000元x【3+5÷30】=36萬4,
167元),亦有理由,逾此範圍之請求,則屬無據。
5.管理費:
正本行公司墊付系爭4號、6號房屋於109年7月至110年11月1
5日止、每月9,777元之管理費,合計為16萬1,321元(計算
式:9,777元x【16+15÷30】=16萬1,321元),固有收據附卷
可佐(新北卷第59-61頁)。惟正本行公司自陳109年7月間
終止原租約時,已經與被告結算之前之管理費,且109年8月
份(即109年8月15日至9月14日)被告該給原告之費用均已
給付(本院卷二第222頁、第225頁),則正本行公司僅得向
被告請求109年9月15日至110年11月15日間代墊之管理費12
萬7,427元(計算式:9,777元x【14+1÷30】=13萬7,204元)
。
6.水電費、網路及有線電視使用費:
被告雖辯稱此部分費用應由原告負擔,惟本諸使用者付費之
原則,倘租約未為其他約定,自應由承租方即被告負擔。而
系爭4號、6號房屋租約並未記載水電費、網路及有線電視使
用費應由正本行公司負責,且被告自陳曾支付系爭4號、6號
房屋之水電費,業如前述,益見兩造就系爭4號、6號房屋租
約未載明之費用係由承租方即被告負擔乙節,應有共識。故
正本行公司以繳費憑證、電子發票證明聯為據(新北卷第65
-79頁、第87-89頁、第141頁),請求被告返還如附表一、
二所示合計49萬9,626元之水電費、於110年11月17日代墊之
網路及有線電視使用費3萬7,188元,均有理由。
7.損害賠償:
⑴按因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益
之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負
損害賠償責任,民法第433條定有明文。又系爭4號、6號房
屋租約第11條亦約定:「承租人應以善良管理人之注意義務
保管房屋,如違反此項義務,致房屋毀損或滅失者,應負損
害賠償責任」。
⑵正本行公司主張被告未善盡其維護管理4號、6號房屋之責,
任由租客私接電源、破壞房屋天花板、油漆、房門門鎖、防
火門、消防系統設備、家具家電等附屬設備、隨意丟棄大型
雜物、垃圾而影響大樓逃生路線且滋生病蚊蟲,經系爭4號
、6號房屋管委會告知正本行公司出面處理,正本行公司因
而支出修復房屋水電、天花板、油漆及更換門鎖、家具家電
與清潔消毒必要費用共72萬6,218元等情,業據提出現場照
片、支出收據、統一發票、出貨單、估價單等附卷供參(新
北卷第91-139頁),核與證人張翊琳證稱:我接手的時候,
原則上25間廢墟,被告並未將房屋回復原狀等語相符(本院
卷一第263-264頁),則被告自應就此負損害賠償責任。被
告雖辯稱上開費用並非回復原狀之必要行為,惟未提出任何
具體事證以實其說,是其空言辯稱上情,要無可採。從而,
正本行公司請求被告依系爭4號、6號房屋租約賠償72萬6,21
8元,自屬有據。
㈢洪明勝請求租金73萬7,000元、水電費14萬3,746元,有無理
由?
1.租金:
⑴查臺灣新北地方法院因認系爭68號房屋契約顯對抵押權之實
行有影響,乃以執行命令除去系爭68號房屋租約,被告聲明
異議後,經該院以108年度司執助字第6729號裁定駁回,嗣
系爭68號房屋經拍賣而辦理移轉登記,該院民事執行處並於
109年11月16日、同年月25日以執行名義命洪明勝於15日內
將之點交予得標人等情,業經本院核閱臺灣新北地方法院10
8年度司執助字第6729號卷證無誤,則洪明勝主張與被告間
就系爭68號房屋之租賃契約因點交予得標人而消滅,但被告
迄109年11月16日仍占有系爭68號房屋,依系爭68號房屋租
約、民法第439條前段規定,被告於109年8月15日至同年11
月16日期間仍應支付每月25萬5,000元之租金等語,即非無
稽,堪予採信。又原告自陳被告8月份應給付之租金業已結
算完畢(本院卷二第255頁),準此,洪明勝僅得向被告請
求109年9月15日迄109年11月16日合計2月2日之租金52萬7,0
00元(計算式:25萬5,000元x【2+2/30】=52萬7,000元)。
⑵再經勾稽被告所提出之郵政跨行匯款申請書,足認109年9月1
5日之10萬元係供支付系爭68號房屋109年9月份租金之用,
業如前述,且洪明勝曾透過陳科穎取得其中9樓2B房客之109
年10月租金1萬4,000元,有收據存卷可參(本院卷一第48頁
),另有房客林佳靜於109年9月10日、11月6日匯款1萬5,35
0元、1萬4,000元至系爭帳戶,亦經論述如前,可見洪明勝
尚取得林佳靜109年9月、11月之租金各1萬4,000元(109年9
月10日匯入之1萬5,350元與1萬4,000元租金間之差額1,350
元未據兩造主張用途),除此之外,未見被告提出相關事證
佐證其業已支付其餘租金,故洪明勝於109年9月15日至11月
16日間取得之租金合計為14萬2,000元(計算式:10萬元+1
萬4,000元x3=14萬2,000元),而被告此部分積欠之租金則
為38萬5,000元(計算式:52萬7,000元-14萬2,000元=38萬5
,000元),應堪認定。
2.水費部分:
⑴洪明勝業已繳納系爭68號房屋9樓之1之水費5,220元(用水日
期109年4月24日至6月22日)、2,630元(用水日期109年6月
23日至8月20日,單據雖記載用水計費期間為109年6月22日
起算,但顯與前一張單據重複,而應認係自109年6月23日起
算,下同)、3,117元(用水日期109年8月21日至10月28日
)以及復水費650元;9樓之2之水費2,500元(用水日期109
年8月20日至10月21日);9樓之3之水費3萬2,548元(用水
日期109年4月24日至6月22日)、1萬101元(用水日期109年
6月23日至8月20日)、7,404元(用水日期109年8月21日至1
0月28日)以及復水費650元,此有臺北自來水事業處水費繳
費憑證附卷可稽(本院卷二第19-35頁),且系爭房屋之水
電費均應由承租人即被告支付,業經本院認定如前,則洪明
勝依不當得利之法律關係請求被告返還此部分代墊款項合計
6萬4,820元,即屬有據。
⑵被告固辯稱曾於109年8月4日以39萬7,948元與原告結算至109
年7月31日之各項租金、費用,並提出支票影本為證(本院
卷一第24頁、第38頁),惟洪明勝否認前開結算金額包括水
電費用(本院卷二第222-223頁),並稱水電費用必須等到
收到單據才能核算,核其所述與社會常識相符,且卷附前開
收據之繳費日期亦為被告所稱結算日期之後之109年10月28
日,堪認此部分代墊費用尚未經結算,而應由被告返還。
3.電費部分:因被告積欠系爭68號房屋109年9至11月之電費合
計7萬7,000元未繳,台灣電力股份有限公司乃聲請支付命令
向洪明勝請求給付積欠電費及利息,經調解後,洪明勝合計
支出7萬8,926元之費用,固有臺灣臺北地方法院110年度司
促字第20949號支付命令、聲請支付命令狀、調解筆錄、訴
訟案件程序、訴訟費用及利息計算書、繳費憑證等在卷可佐
(新北卷第143-157頁),惟洪明勝曾透過陳科穎取得其中9
樓2B房客之109年10月電費800元,有收據存卷可參(本院卷
一第48頁),此筆款項應予扣除,則洪明勝依民法不當得利
之規定請求被告返還7萬8,126元(計算式:7萬8,926元-800
元=7萬8,126元),亦有理由,逾此範圍之請求,則不應准
許。
4.被告復辯稱臺灣新北地方法院既以執行命令除去系爭68號房
屋契約,則被告與洪明勝間已無租賃關係云云。然按不動產
執行標的物之所有權人於設定抵押權後,出租予他人,因而
影響拍賣標的之拍定及抵押權人之受償時,執行法院得依債
權人之聲請裁定除去租賃或為除去租賃之執行命令,以無租
賃狀態拍賣,此係為保障抵押權人而設,觀之強制執行法第
98條第1、2項規定可明。惟執行法院就租賃關係之存否並無
實體審認權限,出租人與承租人之實體權利法律關係,並不
因執行法院除去租賃裁定或除去租賃執行命令之影響,是除
去租賃裁定或除去租賃執行命令之效力僅具有相對性,在拍
定人取得權利移轉證書前,原出租人與承租人間,仍受原租
約之拘束,故系爭68號房屋租約縱經臺灣新北地方法院以執
行命令除去,仍難解免被告應依約給付租金、支付水電費用
之義務。從而,被告前開所辯,即屬無據,無可憑採。
㈣末按應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,
週年利率為5%;給付無確定期限者,債務人於債權人得請求
給付時,經其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任
。其經債權人起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令
,或為其他相類之行為者,與催告有同一之效力,民法第20
3 條、第229條第2項定有明文。又遲延之債務,以支付金錢
為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息,民法
第233條第1項亦有明文。被告應給付原告上開金額,業如前
述,原告請求以民事變更聲明暨準備三狀繕本送達翌日即11
2年11月14日作為利息起算點,此為兩造所不爭執(本院卷
二第180頁),揆諸前揭規定,於法均無不合。故原告就上
開准許之金額併請求自112年11月14日起至清償日止,均按
週年利率5%計算之利息,為有理由,應予准許。
五、綜上所述,正本行公司依系爭4號、6號房屋租約、民法第17
9條規定請求被告給付租金240萬4,333元、相當於租金之不
當得利72萬8,333元、違約金36萬4,167元、損害賠償72萬6,
218元、代墊水電費49萬9,626元、管理費13萬7,204元、網
路及有線電視使用費3萬7,188元,合計489萬7,069元;洪明
勝依系爭租約、民法第179條規定請求被告給付租金38萬5,0
00元、代墊水費6萬4,820元、電費7萬8,126元,合計52萬7,
946元,及均自民事變更聲明暨準備三狀繕本送達翌日即112
年11月14日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,為有
理由,應予准許。逾此範圍之請求,則無理由,應予駁回。
又原告依前開法律關係既已獲得勝訴判決,其餘請求權基礎
爰不予贅論,附此敘明。
六、原告陳明願供擔保,請准宣告假執行,經核於法要無不合,
爰酌定相當之擔保金額,予以准許;本院並依職權定被告以
相當金額供擔保後,得免為假執行。至原告其餘假執行之聲
請,因訴之駁回而失所依據,不予准許。
七、本件事證已臻明確,原告其餘主張陳述及未經援用之證據,
經審酌後於本件判決結果無影響,爰不逐一論述,附此敘明
。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 12 月 30 日
民事第二庭 法 官 蘇怡文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 12 月 30 日
書記官 黎隆勝
附表一:
系爭4號、6號房屋電費(單據見新北卷第65-79頁) 地址 日期 金額(新臺幣) 備註 4號12樓之1 110/11/5-110/11/15電費 981元 110/11/5-111/1/6電費5,621元,計算至110/11/15為981元(計算式:5,621÷63×11) 4號12樓 110/10/19-110/11/4電費 52元 6號12樓之1 110/5/12-110/7/7設備維持費 13元 110/5/12-110/7/7電費 3萬1,494元 110/5/12-110/7/7電費 3萬5,810元 110/5/12-110/7/7接電費 400元 110/7/8-110/9/6電費 6萬2,700元 110/9/7-110/11/4電費 4萬443元 6號12樓 110/5/12-110/7/7電費 2萬4,895元 110/5/12-110/7/7接電費 400元 110/5/12-110/7/7電費 2萬1,916元 110/5/12-110/7/7設備維持費 33元 110/7/8-110/9/6電費 4萬5,143元 110/9/7-110/11/4電費 2萬205元 110/11/5-110/11/15電費 1,342元 110/11/5-111/1/6電費7,688元,計算至110/11/15為1,342元(計算式:7,688÷63×11) 合計 28萬5,827元
附表二
系爭4號、6號12樓水費(單據見新北卷第81-83頁、第87-89頁) 地址 戶名 日期 金額(新臺幣) 備註 4號12樓 洪明勝 110/7/7-110/9/2 1萬5,379元 110/9/3-110/10/29 7,500元 6號12樓 正本行公司 110/1/7-110/3/10水費 4萬7,271元 復水費 650元 110/5/11-110/7/6水費 9萬4,133元 110/7/7-110/9/2水費 2萬6,636元 110/9/3-110/11/15水費 2萬2,230元 110/9/3-110/12/15水費3萬1,242元,計算至110/11/15為2萬2,230元(計算式:31,242÷104×74) 合計 21萬3,799元
SLDV-112-重訴-116-20241230-1