不動產所有權移轉登記

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度簡上字第316號 上 訴 人 吳張麗珠 法定代理人 吳安和 訴訟代理人 吳國成 被 上訴 人 吳美惠 吳美治 上二人共同 訴訟代理人 陳建榮 上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於民國 113年6月28日本院臺南簡易庭112年度南簡字第1256號第一審簡 易判決提起上訴，本院於民國114年3月5日言詞辯論終結，判決 如下： 　　主　　　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、上訴人即原告於原審起訴主張： 　㈠上訴人吳張麗珠與監護人吳安和（下逕稱其名）為夫妻，上 訴人近年因失智症，於民國111年7月5日經本院以111年度監宣字第277號裁定受監護宣告。又上訴人與吳安和育有2子、2女，分別為訴外人吳國正、訴外人吳國成、被上訴人吳美惠、吳美治（下均逕稱其名，吳美惠、吳美治合稱被上訴人2人）。 　㈡坐落臺南市○區○○段0000建號建物（門牌號碼臺南市○○路0段0 00巷00號，下稱系爭20號房屋）及臺南市○區○○段0000建號建物（門牌號碼臺南市○○路0段000號，下稱系爭399號房屋，與系爭20號房屋合稱系爭房屋），均係向財團法人臺灣省私立臺南仁愛之家（下稱仁愛之家）租賃土地而興建之房屋，上訴人原為系爭房屋之所有權人，嗣因在外有債務，基於母女關係，信任被上訴人2人，而先於89年5月20日、90年9月7日以贈與為登記名義，將系爭房屋借名登記在吳美惠名下；後為避免吳美惠在上訴人不知情之情況下將系爭房屋出售，遂又於104年間將系爭20號房屋3分之1持分移轉登記在吳美治名下、將系爭399號房屋各3分之1持分分別移轉登記在吳美治及吳國成名下，同時要求被上訴人簽署系爭20號房屋切結書、系爭399號房屋切結書（合稱系爭切結書）。 　㈢系爭房屋雖登記於被上訴人名下，但實際上仍係由上訴人自 己管理、使用及收益，自可認定兩造間就系爭房屋存有借名登記關係。上訴人乃適用或類推適用民法第541條第2項，或於終止借名契約後依民法第179條規定請求被上訴人將系爭房屋之應有部分移轉登記予上訴人。 　㈣並於原審聲明：吳美惠應將系爭20號房屋應有部分3分之2及 系爭399號房屋應有部分3分之1登記塗銷並移轉登記予上訴人；吳美治應將系爭20號房屋應有部分3分之1及系爭399號房屋應有部分3分之1登記塗銷並移轉登記予上訴人（見原審調字卷第9頁）。 二、被上訴人2人於原審之答辯：　 　㈠上訴人於89年間向吳美惠提出幫忙吳安和周轉資金之請求， 吳美惠是沒有工作的家庭主婦，資金都是來自向配偶商借的錢，上訴人始表明要將系爭房屋贈與吳美惠，系爭房屋是因贈與而為移轉登記，並非借名登記，系爭房屋的贈與登記，是上訴人的本意，更是吳安和自己去辦理的，系爭房屋所有權狀正本都是吳安和親手交給吳美惠，且辦理贈與登記之後，系爭房屋的所有權狀正本都是由吳美惠持有，直到109年，吳安和要求吳美惠交付系爭20號房屋之所有權狀，吳美惠不得已才拿給吳安和的。 　㈡89年到104年間，吳安和管理系爭399號房屋的出租，有時會 交付房租契約的影本給吳美惠，最後交付的是105年11月15日退租後的房租契約正本。租約上明確寫明，出租人為吳美惠，吳安和僅為出租代理人。由此可見，吳美惠為真正所有權人，否則，吳安和在簽署租約時，大可以在出租人部分寫吳安和或上訴人之名字，但吳安和仍是寫吳美惠，益徵吳安和及上訴人均認為89、90年是真實的贈與，吳安和僅是代理吳美惠出租。 　㈢吳安和於90年3月18日亦親筆書寫遺囑記載：因年事漸高，近 期（3年來）受銀行貸款壓力，幸有女兒、女婿充分支持財力，始能克服困境，內心感到無限歡欣喜悅。…。特別親筆書立遺囑：百年之後，所有遺產，除屬兒子女兒名義下之已登記土地、房屋歸屬子女個人私自財產。其他本人所有遺產…。各子女們皆不得異議或提起不公訴訟」(下稱系爭90年遺囑)等語，更加證明上訴人及吳安和之真意就是要贈與系爭房屋給吳美惠，因為之前吳美惠有幫助吳安和資金周轉。吳安和是刑事警官退休，熟悉刑、民法，且吳安和歷經十幾年的訴訟（包括自己的官司、對被上訴人等人之提告等等），擔任至少70件以上的訴訟當事人及訴訟代理人，對於法律行為甚為瞭解。且吳安和於111年5月也以自己及上訴人之名義發給吳美惠存證信函，其內記載要對吳美惠撤銷89年的「贈與」，可見上訴人及吳安和均認為89、90年是贈與契約無誤，並非本件訴訟事後改稱的借名登記契約。 　㈣系爭切結書是吳安和擬定的文字，文字前段是因贈與而轉移 所有權，中段是限制被上訴人租賃及買賣，後段的全權仍歸屬上訴人，只是指租賃及買賣，因為兩造約定好系爭20號房屋要供上訴人居住到百年、系爭399號房屋要供上訴人收取租金用以養老，所以限制被上訴人出售及出租而已等語。 　㈤並於原審聲明：上訴人之訴駁回。 三、原審判決駁回上訴人之起訴，上訴人不服提起上訴，並聲明 ：原判決廢棄；吳美惠應將系爭20號房屋3分之2應有部分及系爭399號房屋3分之1應有部分登記塗銷並移轉登記予上訴人；吳美治應將系爭20號房屋3分之1應有部分及系爭399號房屋3分之1應有部分登記塗銷並移轉登記予上訴人（見簡上卷一第19頁）。 四、上訴人於本院之陳述，除與原判決記載相同者外，並補充： 上訴人未曾向吳美惠借錢，該金流皆是向吳安和購買訴訟外房屋之款項，與本件訴訟無涉。又系爭90年遺囑，是吳美惠要求吳安和書寫，係為感謝吳美惠提供吳安和周轉資金，遂買下吳安和名下之訴訟外房屋。又系爭房屋均是吳美惠自己分配，未告訴上訴人。且吳美惠惡意曲解系爭90年遺囑之意思，吳美惠僅支付280萬元購買訴訟外房屋，而本件系爭房屋均係借名登記等語。 五、被上訴人於本院之陳述，均與原判決記載相同。並聲明：上 訴駁回（見簡上卷一第189頁)。 六、兩造不爭執事項如下（見簡上卷二第88頁）：　　 　㈠上訴人罹患失智症，於111年7月5日經本院以111年度監宣字 第277號裁定受監護宣告，由其配偶吳安和為法定代理人。 　㈡上訴人與吳安和育有2子、2女，分別為吳國正、吳美惠、吳 美治、吳國成。 　㈢上訴人原為系爭房屋所有權人。 　㈣系爭房屋坐落之土地為仁愛之家所有。 　㈤上訴人於89年5月20日，以贈與為登記原因，將系爭20號房屋 移轉登記於吳美惠名下，吳美惠再於104年8月10日，以贈與為登記原因，將系爭20號房屋之權利範圍3分之1，移轉登記予吳美治。 　㈥系爭20號房屋切結書上簽名是真正的，系爭20號房屋切結書 記載略以：雖已移轉系爭20號房屋所有權，仍無權處理租賃及買賣權利，全權仍歸屬上訴人所有，並完全握有租賃及出賣之權利等語（見原審調字卷第47頁）。 　㈦上訴人於90年9月7日，以贈與為登記原因，將系爭399號房屋 移轉登記於吳美惠名下，吳美惠再於104年8月間，以贈與為登記原因，將系爭399號房屋之權利範圍3分之1、3分之1，各移轉登記予吳國成、吳美治。 　㈧系爭399號房屋切結書上面的簽名為真正，系爭399號房屋切 結書記載略以：雖已移轉系爭399號房屋所有權，仍無權處理租賃及買賣權利，全權仍歸屬上訴人所有，並完全握有租賃及出賣之權利等語（見原審調字卷第45頁）。 七、本院得心證之理由：　　 　㈠按所謂借名登記契約，乃當事人約定，一方（借名者）經他 方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。而不動產為登記名義人所有屬常態事實，為他人借名登記者屬變態事實，主張借名登記者，應就該借名登記之利己事實，提出符合經驗法則、論理法則之事證以資證明，始可謂已盡舉證責任（最高法院110年度台上字第511號判決意旨參照）。 　㈡本件上訴人主張兩造就系爭房屋間存有借名登記關係，為被 上訴人所否認，自應由上訴人就該借名登記之事實，負舉證責任。經查： 　⒈上訴人主張伊為系爭房屋之實際所有權人云云，固提出系爭2 0號房屋所有權狀正本（見原審南簡卷一第271號）為證，惟兩造及吳安和間，為親生父母子女之關係，彼此間因多端緣由而取得、持有或保管所有權狀正本，亦屬常見，且系爭399房屋所有權狀正本尚由吳美治收執（見原審言詞辯論筆錄，南簡卷一第262至264、267頁），是尚難僅以持有所有權狀正本，即逕認兩造間就系爭房屋有借名登記關係存在。 　⒉上訴人又主張系爭房屋及土地之稅金、水電費皆是伊繳付， 系爭399號房屋之租金由吳安和收受，並提出房屋稅繳款書、仁愛之家土地租金繳納繳款書、存摺內頁影本、系爭399號房屋租賃契約書為證（見原審調字卷第49至85、91至98頁），惟上訴人年邁且罹有失智症，故系爭20號房屋供上訴人居住使用、系爭399號房屋供上訴人收取租金養老等情，為兩造於原審所不爭執，是系爭房屋之水電費、電話費、房屋稅及土地租金均由上訴人繳納，亦合於一般情理，此亦與系爭切結書所約定；被上訴人無權處理租賃及買賣權利，全權仍歸屬上訴人所有，並完全握有租賃及出賣之權利之約定相符。 　⒊又系爭399號房屋於95至97年、104至106年，均以吳美惠為出 租人訂立租賃契約，此有系爭399號房屋租賃契約附卷可稽（見原審南簡卷二第209至223頁），倘如上訴人所述，系爭399號房屋均由伊管理、使用並收益，何以至111年起，方才由吳安和以出租人名義訂立租賃契約。 　㈢綜上，上訴人主張其與被上訴人間就系爭房屋存有借名登記 關係，惟未提出其他積極證據以實其說，尚難僅以上訴人片面之詞，即為對上訴人有利之認定。 八、綜上所述，上訴人主張兩造間有借名登記關係存在，類推適 用民法第549條第1項或依民法第179條規定，請求吳美惠將系爭20號房屋之應有部分3分之2及系爭399號房屋之應有部分3分之1贈與登記塗銷並移轉登記予上訴人；吳美治將系爭20號房屋之應有部分3分之1及系爭399號房屋之應有部分3分之1贈與登記塗銷並移轉登記予上訴人，洵屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　審判長 法　官 林勳煜 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 法　官 王參和 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 法　官 王淑惠 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 書記官 洪凌婷