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遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第5532號原告陳冠蓉訴訟代理人林凱律師陳凱達律師被告鄭明耀即紅盤子港式茶餐廳駱蘭華紅盤子國際股份有限公司上一人法定代理人鄭明耀上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告鄭明耀即紅盤子港式茶餐廳應將其商業登記地址自門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○號一樓辦理遷出變更登記。二、被告紅盤子國際股份有限公司應將其公司登記地址自門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○號一樓辦理遷出變更登記。三、被告鄭明耀即紅盤子港式茶餐廳及被告駱蘭華應連帶給付原告新臺幣貳拾參萬元，及被告鄭明耀即紅盤子港式茶餐廳自民國一百一十三年十一月八日起、被告駱蘭華自民國一百一十四年二月二十五日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。四、被告鄭明耀即紅盤子港式茶餐廳應給付原告新臺幣貳拾貳萬貳仟柒佰貳拾元。五、原告其餘之訴駁回。六、訴訟費用由被告鄭明耀即紅盤子港式茶餐廳及被告駱蘭華連帶負擔百分之一點五，被告鄭明耀即紅盤子港式茶餐廳負擔百分之一點五，被告鄭明耀即紅盤子港式茶餐廳及被告紅盤子國際股份有限公司共同負擔百分之二十二，其餘由原告負擔。七、本判決第三項得假執行。但被告鄭明耀即紅盤子港式茶餐廳、被告駱蘭華如以新臺幣貳拾參萬元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決第四項得假執行。但被告鄭明耀即紅盤子港式茶餐廳如以新臺幣貳拾貳萬貳仟柒佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。　　九、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：一、按民事事件，涉及香港或澳門者，類推適用涉外民事法律適用法；涉外民事法律適用法未規定者，適用與民事法律關係最重要牽連關係地法律，香港澳門關係條例第38條定有明文。次按法律行為發生債之關係者，其成立及效力，依當事人意思定其應適用之法律；當事人無明示之意思或其明示之意思依所定應適用之法律無效時，依關係最切之法律；法律行為所生之債務中有足為該法律行為之特徵者，負擔該債務之當事人行為時之住所地法，推定為關係最切之法律。但就不動產所為之法律行為，其所在地法推定為關係最切之法律，涉外民事法律適用法第20條亦有明文。再訴訟由被告之住所地之法院管轄，民事訴訟法第1條定有明文。經查，被告駱蘭華（下稱其名）為香港居民，其在臺住臺北市大安區為本院轄區，依前揭規定，本院就本件應有管轄權。又原告依租賃契約及連帶保證之法律關係起訴請求被告鄭明耀即紅盤子港式茶餐廳（下稱紅盤子餐廳）及駱蘭華連帶給付租金及損害賠償，原告起訴主張之租賃契約成立地、租賃物所在地均　　在我國，依前揭規定，應以關係最切之我國法為準據法。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告未於期日到場或係以書狀撤回者，自筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第25 5條第1項但書第2款、第3款、第262條第1項、第4項分別定有明文。原告起訴時原請求：㈠紅盤子餐廳應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷0號房屋（含1樓及地下室，下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。㈡紅盤子餐廳應將其商業登記地址自系爭房屋辦理遷出變更登記。㈢被告紅盤子國際股份有限公司（下稱紅盤子公司）應將其公司登記地址自系爭房屋辦理遷出變更登記。㈣紅盤子餐廳及駱蘭華應連帶給付原告新臺幣（下同）23萬元及遲延利息。㈤紅盤子餐廳應自租賃契約終止翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告11 萬元。嗣紅盤子餐廳於民國114年1月8日騰空遷讓返還系爭房屋予原告，原告即於114年1月22日撤回返還系爭房屋之請求，並變更訴之聲明如後述一、所示，核屬請求基礎事實同　　一、減縮聲明，揆諸上開法律規定，應屬合法，先予敘明。三、被告紅盤子餐廳、駱蘭華、紅盤子公司（下合稱被告，分則逕稱其名稱、姓名）經合法通知，均未於言詞辯論期日到場　　，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：紅盤子餐廳邀同駱蘭華為連帶保證人向伊承租系爭房屋，雙方於111年6月23日簽訂房屋租賃契約書（含房屋租賃契約書修正部份，下合稱系爭租約），伊並同意紅盤子餐廳、紅盤子公司將其等商業登記、公司登記在系爭房屋，約定租賃期間自112年2月11日至117年2月10日止，紅盤子餐廳應按月於每月前2日給付租金11萬元，並於訂約時交付保證金33萬元，得供伊抵付遲延之租金及被告應負之損害賠　　償，或其他應給予伊之款項，且約明拖欠租金1個月以上經伊書面催告仍不履約時伊得終止系爭租約，並沒收全額保證金，如伊因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費，均由紅盤子餐　　廳負責賠償。嗣紅盤子餐廳於113年2月遲延給付租金，113 年3月欠租金5萬元，113年6月至113年9月租金均未給付，積欠租金共計49萬元（計算式：11萬元×4個月+5萬元＝49萬元），以上開保證金抵付後，尚積欠租金16萬元（計算式：　　49萬元－33萬元＝16萬元），且伊於113年7月19日寄發存證信函催繳後，紅盤子餐廳仍置之不理，伊因此支付律師費7萬元，應由紅盤子餐廳負責賠償，伊並依系爭租約第12條約定，以本件民事起訴狀繕本之送達向紅盤子餐廳為終止系爭租約之意思表示，系爭租約既於113年11月7日送達紅盤子餐廳而終止，紅盤子餐廳、紅盤子公司即應將其等商業登記、公司登記自系爭房屋辦理遷出變更登記，又紅盤子餐廳已無繼續占用系爭房屋之法律上原因，卻至114年1月8日始返還系爭房屋予伊，應給付伊113年11月8日至114年1月8日止相當於租金之不當得利22萬3666元（計算式：2月×11萬元＋1日×1 1萬/30日＝22萬3666元）。為此，爰依民法第455條、第767 條第1項中段、系爭租約第3條、第12條、第18條、民法連帶保證法律關係、第179條規定，請求紅盤子餐廳、紅盤子公司應將其等商業登記、公司登記地址自系爭房屋辦理遷出變更登記，紅盤子餐廳及駱蘭華應連帶給付積欠之租金16萬元與律師費7萬元（共計23萬元），及紅盤子餐廳應給付相當於租金之不當得利22萬3666元等語。並聲明：㈠紅盤子餐廳應將其商業登記地址自系爭房屋辦理遷出變更登記。㈡紅盤子公司應將其公司登記地址自系爭房屋辦理遷出變更登記。㈢紅盤子餐廳及駱蘭華應連帶給付原告23萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣紅盤子餐廳應給付原告22萬3666元。㈤訴之聲明第㈢　　、㈣項，原告願供擔保，請准宣告假執行。二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書　　狀作何答辯聲明或陳述。三、得心證之理由： (一)按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1項中段定有明文。經查：　⒈原告主張其為系爭房屋之所有權人，紅盤子餐廳邀同駱蘭華為連帶保證人向其承租系爭房屋，雙方簽訂系爭租約，其同意紅盤子餐廳、紅盤子公司將渠等商業登記、公司登記在系爭房屋，紅盤子餐廳應按月於每月前2日給付租金11萬元，嗣紅盤子餐廳於113年2月遲延給付租金，113年3月欠租金5 萬元，113年6月至113年9月租金均未給付，其於113年7月19 日寄存證信函催告紅盤子餐廳，紅盤子餐廳於113年8月2日收受，仍未清償積欠之租金，其即以本件民事起訴狀繕本之送達終止系爭租約，該書狀於113年11月7日到達紅盤子餐廳，紅盤子餐廳於114年1月8日騰空遷讓返還系爭房屋予其等情，業據其提出臺北市稅捐稽徵處113年系爭房屋稅繳款書、系爭租約、系爭房屋建築改良物所有權狀、紅盤子餐廳與紅盤子公司之經濟部商工登記公示資料、其第一銀行及國泰世華銀行存摺封面及內頁交易明細、存證信函暨回執、系爭房屋建物登記第二類謄本、土地登記第一類謄本、點交確認書等件為證（見本院卷第23至45、129頁），而被告未到庭或以書狀為爭執或陳述，堪信屬實。　⒉依據系爭租約第12條約定：「乙方（即紅盤子餐廳）……拖欠租金1個月（含）以上經甲方（即原告）書面催告仍不履約時甲方得終止本租約，並沒收全額保證金，如甲方因涉訴所繳納之訴訟費、律師費，均由乙方負責賠償。」（見本院卷第27頁），則紅盤子餐廳未於113年6月、7月之前2日繳納租金，原告於113年7月19日以存證信函書面催告紅盤子餐廳，紅盤子餐廳仍未繳租，原告依上開約定，自得終止系爭租約，是原告主張其於本件民事起訴狀繕本送達紅盤子餐廳之11 3年11月7日時已終止系爭租約，有送達證書、本院公務電話紀錄、安和路派出所領取單等件附卷可稽（見本院卷第95、 100-1至100-3頁），自屬可採。而紅盤子餐廳、紅盤子公司目前仍將渠等商業登記、公司登記在系爭房屋乙節，業如前述，系爭租約既已經原告合法終止，紅盤子餐廳、紅盤子公司以此方式繼續使用收益系爭房屋即無合法正當權源，且對原告之所有權有所妨害。從而，原告依民法第767條第1項中段之規定，請求紅盤子餐廳、紅盤子公司應將設址在系爭房屋之商業登記、公司登記，自系爭房屋遷出，即有理由。又原告上開請求既經准許，其另依民法第455條前段規定為同一請求部分，自毋庸審究，附此敘明。 (二)依系爭租約第3條約定，紅盤子餐廳於系爭租約存續期間，每月應繳租金為11萬元；復系爭租約第4條約定：「乙方應於訂約同時交付甲方保證金30萬元，得供甲方抵付遲延之租金及乙方應負之損害賠償，或其他應給予甲方之款項，於租賃期滿交還原狀房屋時，就剩餘部分，無息退還乙方，若有不足金額部分應由乙方及其連帶保證人（即駱蘭華）負責補足。」、第18條約定：「……乙方因違約而致損害甲方之權益時，乙方並應賠償甲方損失，並沒收全額保證金，連帶保證人應負完全連帶責任，並願拋棄先訴抗辯權。」。經查：　⒈系爭租約業經原告於113年11月7日合法終止，已如前述，則紅盤子餐廳於系爭租約終止前，依約應有繳納每月11萬元租金之義務，而紅盤子餐廳積欠113年3月租金5萬元、113年6 月至9月租金共44萬元，依系爭租約第4條約定，以保證金33 萬元抵付後，紅盤子餐廳尚應給付原告租金16萬元（計算式：49萬元-33萬元=16萬元)。又原告主張紅盤子餐廳應依系爭租約第12條約定，賠償其因本件訴訟支出之律師費用7萬元乙情，業據提出系爭租約、浩宇法律事務所收據等件為證（見本院卷第27、35頁），堪認屬實。另駱蘭華為系爭租約之連帶保證人，應負連帶保證責任。從而，原告請求紅盤子餐廳、駱蘭華應連帶給付其租金16萬元及律師費用7萬元，合計23萬元，自屬有據，應予准許。　⒉末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203 條分別定有明文。原告此項請求，並無確定期限，亦無約定遲延利息之利率，故原告請求自起訴狀繕本送達紅盤子餐廳翌日即113年11月8日起算之法定遲延利息，駱蘭華部分自原　　告更正渠姓名後之民事部分撤回暨更正訴之聲明狀繕本送達翌日即114年2月25日起算之法定遲延利息，應屬有據。 (三)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制（臺灣高等法院99年上字第484號判決意旨參照）。查，系爭租約於113年11月7日終止後，紅盤子餐廳無正當權源繼續占有使用系爭房屋，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，則應負不當得利返還責任，並參酌系爭租約之約定，以每月11萬元計算相當於租金之不當得利為適當。基此，原告請求紅盤子餐廳給付113年11月8日至114年1 月8日之不當得利22萬2720元【計算式：11萬元×（23/30＋1＋ 8/31）=22萬2720元，元以下四捨五入】，為有理由；逾此範圍之請求，則無理由。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段訴請紅盤子餐廳、紅盤子公司將其等商業登記、公司登記自系爭房屋辦理遷出變更登記；依系爭租約及連帶保證之法律關係，請求紅盤子餐廳及駱蘭華連帶給付23萬元，及紅盤子餐廳自113年11月8 日起、駱蘭華自114年2月25日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；依民法第179條規定，請求紅盤子餐廳給　　付相當於租金之不當得利22萬2720元，均有理由，應予准許　　；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本件判決主文第三、四項命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行；又法院應依職權宣告假執行者，本毋庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅具督促法院職權發動之效力，爰不另為供擔保之諭知；另依民事訴訟法第　　392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。至本件原告敗訴部分，其所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，併駁回之。　　六、本件事證已臻明確，原告其餘主張、攻擊防禦方法及所提出之證據，經審酌後認與本件判決結果無影響，爰不逐一論　　列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項、　　第2項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　顧仁彧以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　葉佳昕

2025-03-31

TPDV-113-訴-5532-20250331-2

簡上

臺灣高雄地方法院

確認租賃關係不存在等

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度簡上字第191號上訴人周金榜訴訟代理人周慶順律師被上訴人郭昭宏訴訟代理人黃建雄律師上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，上訴人對於中華民國113年7月18日本院高雄簡易庭112年度雄簡字第2236號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於民國114年2月 17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決命上訴人給付金額超過新臺幣壹拾萬壹仟玖佰參拾參元本息部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。上訴人其餘上訴駁回。上訴人應給付被上訴人新臺幣陸萬元，及自民國一百一十三年十月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。第一、二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。第二審追加部分訴訟費用，由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人於本院追加請求上訴人應依兩造租賃契約第12條之約定，再賠償其因契約涉訟所支出之第二審律師費用新臺幣（下同）6萬元及答辯一暨反訴狀送達翌日（民國113年10月 26日，本院卷第49頁）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定利息。上開追加之訴與起訴之事實，均基於同一租賃契約之基礎事實，合於民事訴訟法第436條之1第3項簡易程序準用第446條第1項、第255條第1項第2款規定，應予准許。二、被上訴人主張：上訴人向被上訴人承租門牌號碼高雄市○○區 ○○路00號房屋1 樓及地下室（下稱系爭房屋），並於111年5 月9日簽立租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自111年6 月1日至112年5月31日，每月應於5日前繳納租金2萬元，另應給付押租金4萬元。嗣上訴人於112 年1月4日提前終止系爭租約，雖於112年1月7日交還系爭房屋鑰匙及鐵捲門遙控器，但至同年1月13日始將系爭房屋遷空返還，且其未經被上訴人同意將訴外人神國開發建設產業有限公司（下稱神國公司，實際負責人為上訴人）營業處所登記在系爭房屋，於 112年9月12日方將該登記遷出，故應認上訴人占有系爭房屋至112年9月12日。系爭租約於112年1月4日業已終止，然上訴人自112年1月5日至112年9月12日仍無權占用系爭房屋，而受有相當於租金之不當得利16萬5,333元（計算式：2萬×8 月＋2萬×8/30月＝16萬5,333元）應予返還，且上訴人應依系爭租約第17條賠償1個月租金2萬元，及依第12條規定賠償因涉訟支出之律師費用6萬元，扣除押租金4 萬元後，上訴人尚應給付20萬5,333元。爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語，並於聲明為：上訴人應給付被上訴人 20萬5,333 元，及其中18萬5,333 元自準備㈢狀繕本送達翌日即113年1月12日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、上訴人則以：上訴人於112年1月4日向被上訴人為終止租約之意思表示，被上訴人已同意返還1月份租金，且未依系爭租約第17條約定向上訴人主張違約金2萬元，並從押租金中扣除，可認兩造係合意終止系爭租約，上訴人自無庸負賠償違約金之責。又上訴人已於112年1月7日已遷空系爭房屋並返還鑰匙，至同年月13日前雖曾多日進出系爭房屋，然每日不超過2小時，僅為正常租賃關係終止為清空清理返還租賃物之情形，且此應包含在給付違約金1個月範圍內，況被上訴人既知悉且未為反對之意思，自不得謂此段期間上訴人為無權占有。又上訴人為實際經營者之神國公司，已於112年1 月12日拆除系爭房屋外掛設之招牌，惟因上訴人出國，被上訴人復退還1月份租金且未通知、催告，故始未將設立登記遷出，矧該登記並未影響被上訴人就系爭房屋之使用、收益，難認上訴人受有不當得利。末依前所述，上訴人就系爭租約並未有違約之情事，且民事訴訟事件第一、二審並無強制委任律師代理之規定，被上訴人係為維護己方權益而委任律師非必要費用，應自為負擔等語置辯。並聲明：㈠、被上訴人第一審之訴駁回。㈡、若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、原審判決被上訴人全部勝訴，並依職權為假執行、附條件免假執行之宣告，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。被上訴人於本院為訴之追加，請求上訴人應給付被上訴人第二審律師費用6 萬元及自113年10月26日起至清償日止，週年利率百分之5算之利息。上訴人答辯聲明：追加之訴駁回。五、不爭執事項㈠、上訴人向被上訴人承租系爭房屋，並於111年5月9日簽立系爭租約，約定租期自111年6月1日至112年5月31日，每月租金2 萬元，應於每月5日前繳納，押租金4萬元，上訴人業已給付押租金。㈡、系爭租約經上訴人於112年1月4日提前終止，於112年1月7日交還系爭房屋鑰匙及鐵捲門遙控器予被上訴人，但上訴人於同年1月5日、7日、12、13日仍有進入系爭房屋（時間最長未超過2小時），於112年1月12日雇工將其裝設於系爭房屋之神國公司招牌拆除。㈢、上訴人於111年6月27日將其所經營之神國公司之設立登記設址在系爭房屋，於112年9月12日始遷出該址。㈣、上訴人於終止系爭租約前已給付112年1月份租金，被上訴人於112年1月13日退還1月份租金2萬元予上訴人，但仍保留押租金4萬元。㈤、被上訴人因本件第一審、第二審訴訟各支出律師費用6萬元。六、本件爭點為：㈠、被上訴人依系爭契約第17條請求上訴人賠償1個月租金，是否有據？㈡、上訴人自112年1月5日起至112 年9月12日是否無權占用系爭房屋而獲得利益？如有，該利益應為若干？㈢、被上訴人依系爭租約第12條請求上訴人給付律師費用12萬元，有無理由？茲分述如下：㈠、查系爭租約第17條約定：「...1.租賃期間內乙方（即上訴人）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即被上訴人）一個月租金」（原審卷第25頁）。本件系爭租約租賃期間至11 2年5月31日止，然上訴人於112年1月4日提前終止系爭租約，是依前開約定，被上訴人得請求上訴人賠償1個月租金2萬元。上訴人雖主張被上訴人已將預繳之1月份租金2萬元退還，有同意終止租約且不請求違約金之意思云云，然被上訴人退還上訴人期前所繳納之租金，亦可能因上訴人提前於112 年1月4日終止系爭租約，認租約終止後無取得1月份租金之理由，故將之退還，並無從以此認定被上訴人捨棄因上訴人違約所得請求之權利；況被上訴人仍保留作為承租人租約履行擔保之押租金，並向上訴人表達會依合約將上訴人應負擔之費用從中扣除，此有兩造LINE之對話記錄在卷可佐（原審卷第29頁），足見被上訴人退還1月份租金並非表示上訴人無違約之意思，是上訴人此部分所辯，並不可採。㈡、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，應為社會通常之觀念。查上訴人於112年1月4日已終止系爭租約，故兩造就系爭房屋之租賃關係於斯時已消滅，上訴人自無從再依承租人之地位占有系爭房屋，此外，上訴人並未提出有何其他占有之權源，故堪認上訴人於112年1月5日起就系爭房屋之占有、使用，即屬無權占有、使用。惟查：　1.上訴人雖於112年1月7日方將系爭房屋之鑰匙、遙控器交付予被上訴人，然自承至112年1月13日仍為搬遷數度進出系爭房屋，且上訴人於112年1月13日曾至內惟派出所報案，表示 112年1月12日尚未就系爭房屋點交，被上訴人之子進入系爭房屋為侵入住宅乙情，有警詢筆錄在卷可佐（原審卷第221 、222頁），足見上訴人自租賃契約終止日至113年1月13日仍就系爭房屋有管理支配之行為，亦無交還系爭房屋予被上訴人之意思，此與被上訴人主張上訴人於112年1月13日方遷空返還系爭房屋相符（原審卷第335、336頁），堪認上訴人就系爭房屋占有至112年1月13日，殆可認定。又上訴人雖已遷空返還系爭房屋，然仍將神國公司登記地址設在系爭房屋至112年9月11日，使主管機關及第三人認定神國公司通訊、經營地址位在系爭房屋而為查核管理及聯絡，而使用系爭房屋之地址，屬使用系爭房屋所有權之一部，上訴人並未舉證證明於契約終止後被上訴人有繼續依法忍受其使用系爭房屋地址之義務，故上訴人至112年9月11日仍就系爭房屋有無權使用之情形。上訴人雖辯稱被上訴人並未為將神國公司登記為遷出之催告云云，惟租賃關係消滅後應將租賃物完整返還予出租人，為承租人之義務，不因出租人未為催告，而使承租人取得使用租賃物之權源，上訴人此部分所辯，顯不足採。 2.本院審酌上訴人自112年1月4日至同年月13日（共9日）仍就系爭房屋得控制、支配為占有，上訴人承租系爭房屋之原有租金為2萬元，可見上訴人占有系爭房屋所可得之利益與上開租金數額相當，不應使上訴人無權占有反受有低於原有租金之優惠，故以此金額作為計算不當得利金額之標準，自屬適當。另自112年1月14日至112年9月11日（7月又29日）上訴人雖僅將神國公司地址登記在系爭房屋為無權使用，與控制、支配占有系爭房屋所得獲取之利益相差甚鉅，然公司登記地址乃涉及主管機關管核，亦可能影響房屋稅之稅率，倘非給予代價或具有一定認識之情誼，自不會將自有房屋任意交與他人設籍登記，市面亦常有給付金額借址登記之情形，故上訴人因將神國公司登記在系爭房屋受有利益，並使被上訴人所有權受侵害應堪認定，考量此登記對所有權之使用程度，及市面上借址登記之大致行情，認上訴人因此所受之利益應以每月2,000元為適當。基此，被上訴人請求上訴人應返還2萬1,933元〔2萬元×9/30＋2,000×（7＋29/30）＝2萬1,933 ，元以下四捨五入〕之不當得利，洵屬有據，逾此部分，則無理由。㈢、按系爭租約第7條約定「契約期間內乙方若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議」、第12條約定「乙方如有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」（原審卷第23頁）。查上訴人並未依約承租至租賃期限屆滿，即提前終止租約，而違約應賠償違約金，業如前述，且其於契約終止後，未即時回復原狀交還房屋，亦違反前揭系爭租約第7條之約定，被上訴人既因此提起本件訴訟為請求，則被上訴人依系爭租約第12條約定請求上訴人應給付第一審6萬元之律師費用，及追加請求給付第二審6萬元之律師費用，為有理由，應予准許。上訴人固辯稱本件訴訟非強制代理，律師費乃非必要費用，然系爭租約第12條明定因租約涉訟所生之律師費，非僅限於民事訴訟法所定之必要律師費（如第三審程序、法院或審判長依法律規定為當事人選任律師為特別代理人或訴訟代理人之情形），且此條款為雙方訂立契約時即可評估違約時所應承擔之訴訟風險支出費用結果，方為訂立，上訴人既已同意當受拘束，是其前開所辯，並無可取。七、綜上所述，被上訴人依系爭租約、不當得利之法律關係，請求上訴人應給付10萬1,933元（違約金2萬元、不當得利2萬1 ,933元、第一審律師費6萬元，另扣除押租金4萬元），及自起訴狀送達翌日即113年1月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，判命上訴人給付，並職權宣告假執行，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第2項所示。原審就上開應予准許之部分，為上訴人敗訴之判決，並職權宣告假執行，另就上述不應准許部分，判決被上訴人敗訴，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，此部分求予廢棄改判，均無理由，應駁回此部分上訴。另被上訴人追加請求上訴人再給付6萬元（第二審律師費6萬元），及自113年10月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響判決結果，自無逐一詳予論駁之必要。九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人追加之訴為有理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　何悅芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　邱逸先　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭　瑋以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊姿敏

2025-03-31

KSDV-113-簡上-191-20250331-1

屏訴

屏東簡易庭

遷讓房屋

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　 113年度屏訴字第1號原告邱舒婷被告鍾志謙追加被告楊芯蕙上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國114年3月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告鍾志謙應自門牌號碼為屏東縣○○市○○街00號房屋騰空遷讓返還原告。二、被告鍾志謙、追加被告楊芯蕙應連帶給付原告新臺幣（下同）80,000元，及被告鍾志謙自113年9月2日起、追加被告楊芯蕙自114年1月8日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告鍾志謙應自112年12月20日至被告鍾志謙將房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告16,000元。四、訴訟費用由被告鍾志謙、追加被告楊芯蕙連帶負擔1/5，餘由被告鍾志謙負擔。　　事實及理由一、本件被告鍾志謙、追加被告楊芯蕙未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：．．七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」此民事訴訟法第255條第1項第7款定有明文。本件原告起訴時僅以鍾志謙為被告，應受判決事項之聲明為：被告應將門牌號碼為屏東縣○○市○○街00號房屋騰空遷讓返還原告；被告應給付原告112,000元，加利息，並自112 年12月20日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告16,000元，加利息；原告願供擔保請准宣告假執行等語（見本院卷第9 頁），嗣於訴訟進行中追加被告楊芯蕙，並變更應受判決事項之聲明為：被告鍾志謙應自門牌號碼為屏東縣○○市○○街00 號房屋騰空遷讓返還原告；被告鍾志謙、追加被告楊芯蕙應連帶（原告漏載「連帶」）給付原告80,000元，及自113年8 月28日言詞辯論筆錄送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息；被告鍾志謙應自112年12月20日至被告鍾志謙將房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告16,000元等語（見本院卷第111、112頁），被告鍾志謙、追加被告楊芯蕙均並未到庭，自無礙於被告鍾志謙、追加被告楊芯蕙之防禦，且基於紛爭解決一次性原則，亦不妨礙訴訟之終結，則依上開規定，原告訴之追加、變更即屬合法，就此合先敘明。三、原告主張：緣原告與被告鍾志謙於107年12月11日簽訂房屋租賃契約，原告將門牌號碼為屏東縣○○市○○街00號房屋全部出租予被告鍾志謙，並由追加被告楊芯蕙擔任連帶保證人，租期自107年12月20日起至112年12月19日止，計5年，每月租金16,000元，押金32,000元，詎租期屆滿後，被告鍾志謙未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，爰依所有物返還請求權，請求被告鍾志謙返還系爭房屋；又被告鍾志謙尚積欠原告7 個月租金，扣除押金後尚欠租金80,000元（16,000元ㄨ7－32, 000元＝80,000元）未為給付，爰依上開租賃契約及連帶保證法律關係請求被告鍾志謙、追加被告楊芯蕙連帶給付租金80 ,000元；另被告鍾志謙自租期屆滿之翌日即112年12月20日起即無權占用原告所有系爭房屋，受有相當租金的利益，依不當得利請求被告鍾志謙至將系爭房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告16,000元等語。聲明：被告鍾志謙應自系爭房屋騰空遷讓返還原告；被告鍾志謙、追加被告楊芯蕙應連帶（原告漏載「連帶」）給付原告80,000元，及自113 年8月28日言詞辯論筆錄送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告鍾志謙應自112年12月20日至被告鍾志謙將房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告16,000 元。四、被告鍾志謙、追加被告楊芯蕙未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。五、得心證之理由：　㈠系爭房屋為原告所有乙節，有卷存土地及建物公務用謄本可稽（見本院卷第21-23頁），應可信為實在。又原告主張原告與被告鍾志謙於107年12月11日簽訂房屋租賃契約，原告將系爭房屋出租予被告鍾志謙，並由追加被告楊芯蕙擔任連帶保證人，租期自107年12月20日起至112年12月19日止，計 5年，每月租金16,000元，押金32,000元，被告鍾志謙積欠原告7個月租金，扣除押金後尚欠租金80,000元（16,000元ㄨ 7－32,000元＝80,000元）未為給付，而租期屆滿後，被告鍾志謙未將系爭房屋騰空遷讓返還原告等情，業據原告提出房屋租賃契約未頁、存證信函及回執、租金明細、LINE對話內容為證（見本院卷第11-13、73、75頁），被告鍾志謙、追加被告楊芯蕙對於原告主張上開之事實，已於相當時期受合法之通知（見本院卷第115、117、169頁），而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3項前段準用同條第1項前段規定，應視同自認，則原告此部分主張之事實，自堪信為真實。　㈡按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」此民法第767條第1項前段訂有明文。本件被告鍾志謙於租賃契約屆滿後，未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，即屬無權占有系爭房屋，則原告依上開規定請求被告鍾志謙應自系爭房屋騰空遷讓返還原告，即有理由，應予准許。　㈢又按「承租人應依約定日期，支付租金。」此民法第439條前段定有明文。再按連帶保證，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言。本件被告鍾志謙積欠原告7個月租金，扣除押金後，尚欠租金80,000元未為給付，而追加被告楊芯蕙為連帶保證人，已如上所述，則原告本於租賃契約及連帶法律關係，請求被告鍾志謙、追加被告楊芯蕙應連帶給付原告80,000元〔按法院之為判決，固須本於當事人之聲明，若當事人所為聲明僅用語錯誤，法院本於其聲明之真意而予勝訴之判決，自不得謂其所判決者係未經當事人聲明之事項，亦不發生訴之變更或追加問題。本件原告應受判決事項聲明固漏載「連帶」，惟原告原因理由已表明「所以依照租賃契約及連帶保證請求被告鍾志謙、被告楊芯蕙連帶給付租金80,000元」等語（見本院卷第112 頁，故本院仍本於原告真意而為連帶給付之判決。〕，及被告鍾志謙自113年9月2日起（被告鍾志謙於113年9月2日收受本院113年8月28日言詞辯論筆錄，有卷存第115頁送達證書可查）、追加被告楊芯蕙自114年1月8日起（追加被告楊芯蕙於114年1月7日收受本院113年8月28日言詞辯論筆錄，有卷存第169頁送達證書可查），至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。　㈣另按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還　　其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」　　此民法第179條亦定有明文。本件系爭房屋於兩造租賃契約終止後即112年12月20日起，被告鍾志謙未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，致原告無法將系爭房屋出租或使用收益，被告自受有相當於租金之利益，故原告請求自112年12月20日起至將房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告16,000 元，亦有理由，應予准許。六、訴訟費用負擔：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　民事庭　法　官曾吉雄正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭美雀

2025-03-31

PTEV-113-屏訴-1-20250331-1

簡

臺灣臺中地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事簡易判決 114年度簡字第4號原告林尚駒訴訟代理人周仲鼎律師複代理人劉慧如律師被告翁銘材上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣參拾陸萬肆仟貳佰伍拾參元，及自民國一一四年二月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用（除撤回部分外）由被告負擔百分之九十三，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣參拾陸萬肆仟貳佰伍拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：一、按通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理，同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第1項定有明文。查原告起訴時之訴訟標的價額逾新臺幣（下同）50萬元，本應適用通常訴訟程序，嗣原告於民國113年11月18日具狀撤回訴之一部即原訴之聲明第1項、第3項（見本院卷第76 頁），致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項所定應適用簡易訴訟程序之範圍，依據前揭規定，自應由本院改依簡易訴訟程序繼續審理，先予敘明。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項但書第3款定有明文。查原告起訴時聲明第2項原為：被告應給付原告11萬6,674元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。嗣於113年2月19 日變更聲明為：被告應給付原告39萬1,533元，及自民事聲請訴之聲明變更暨準備二狀（下稱準備二狀）繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第174 頁）。核屬擴張應受判決事項之聲明，依據前揭規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：訴外人即原告母親吳美玉為門牌號碼臺中市○○區 ○○路0段000○0號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人為，兩造於111年4月23日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自111年5月16日起至116年5月15日止，每月租金 3萬6,000元，押租金7萬2,000元，且應於每月15日前繳納租金，自111年11月16日起每月租金則調高為3萬7,200元。詎被告自112年10月15日起即未依約給付租金，迭經原告定期催討，被告僅陸續給付共16萬3,326元。而以押租金7萬2,00 0元抵充後，被告於113年7月15日遲付租金之總額已達2個月租額，且遲延給付逾2個月，經原告定期催告被告給付後，其仍未給付，爰以台中法院郵局第1561號存證信函（下稱15 61號存證信函）送達被告，作為終止系爭租約之意思表示，該函並於113年7月18日送達被告。惟被告迄至113年9月25日始返還系爭房屋予原告，被告尚積欠原告自112年10月16日起至113年7月15日止之租金7萬9,474元。又吳美玉已將其對被告之不當得利債權讓與原告，被告應返還自113年7月19日起至同年9月25日止，相當於租金之不當得利8萬5,560元予原告。另兩造約定被告承租系爭房屋期間之水電費由被告負擔，被告應給付原告替被告墊付自113年6月起至8月止之水電費共3萬2,139元。而被告迄至113年9月25日始將系爭房屋返還予原告，且未清空系爭房屋，應給付原告違約金8萬5,5 60元及清理費用8萬4,000元予原告。又系爭房屋自113年9月 25日起至113年10月15日止，因清理原告遺留之廢棄物而無法出租他人，被告應賠償原告無法出租系爭房屋之租金損失 2萬4,800元。爰依系爭租約第3條、第12條、第16條第2款後段約定及民法第439條、第179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告39萬1,533元，及自準備二狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告於113年9月25日將系爭房屋返還予原告，系爭租約係於113年9月25日終止，然因原告委託之租賃代管人員給予被告之搬遷期間太短，被告僅能清除大型垃圾，尚有部分廢棄物遺留在系爭房屋內，但原告支出之清理費用8萬4 ,000元過高，且大約2、3日即可將上開廢棄物清除完畢，不須清理至113年10月15日。又被告不爭執原告替被告墊付自1 13年6月起至8月止之水電費共3萬2,139元，但原告請求之違約金金額過高，應予酌減等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。然土地法第100條係就出租人得收回租賃房屋之事由所為之規定，與民法第440條第1項出租人定期催告承租人支付租金之規定，乃屬二事。故出租人基於土地法第100條第3 款承租人欠租之事由收回房屋，仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付（最高法院105年度台上字第1841號判決意旨參照）。查被告自112年10月15日起即遲付租金，且原告已於113年7 月5日以台中法院郵局第1460號存證信函催告被告應於函到3日內清償積欠之租金，該函並於113年7月10日送達被告等節，有上開存證信函在卷可查（見本院卷第23至25頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第174至175頁），堪認原告已合法定期催告被告給付積欠之租金。又被告既自11 2年10月15日起即遲付租金，自該日起僅陸續給付租金16 萬3,326元，經依土地法第100條第3款規定先以押租金7萬 2,000元抵償被告積欠之租金額後，被告於113年7月15日遲付租金之總額，已達2個月之租額，且已遲延給付逾2個月，是原告主張以1561號存證信函送達被告作為終止系爭租約之意思表示，應屬有據。而1561號存證信函於113年7 月18日送達被告，足認原告於113年7月18日已合法終止系爭租約。被告辯稱系爭租約係於113年9月25日終止乙節，並不可採。（二）再依系爭租約第3條約定：系爭租約租金為每月3萬6,000 元，應於每月15日前繳納；被告應於訂約時，交付押租金 7萬2,000元予原告等語（見本院卷第107頁）。又押租金在擔保承租人租金之給付及租賃契約之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院108年度台上字第128號判決意旨參照）。查系爭租約第3條雖約定每月租金為3萬6,000元，然自111年11月16日起兩造同意調高為每月3萬7,200元，但自112年12月16日起至113年2月15 日止之2個月租金，兩造另協議以每月2萬7,200元計算等節，為兩造所不爭執（見本院卷第175至176頁），而被告自112年10月15日起至113年7月18日原告終止系爭租約之日止，僅陸續給付租金共16萬3,326元，除自112年12月16 日起至113年2月15日止，兩造另協議以每月租金2萬元7,2 00元計算外，其餘期間均以每月租金3萬7,200元計算，被告尚積欠原告租金15萬5,074元（計算式：3萬7,200元×7＋ 2萬7,200元×2＋3萬7,200元×3／31－16萬3,326元）。然被告已於簽訂系爭租約時交付原告押租金7萬2,000元，故於系爭租約終止後，上開押租金應發生當然抵充之效力，經抵充後，被告尚積欠原告租金8萬3,074元（計算式：15萬5, 074元－7萬2,000元）。是原告依系爭租約第3條約定及民法第439條規定，請求被告給付其中自112年10月16日起至 113年7月15日止之租金7萬9,474元，為有理由。（三）復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院106年度台上字第326號判決意旨參照）。經查：　　1.系爭租約已於113年7月18日終止，業如前述，被告占有使用系爭房屋之原因，其後已不存在，卻自113年7月19日起仍繼續占有使用系爭房屋至113年9月25日，核係無權占有，並因而受有相當於租金之不當得利，致系爭房屋所有權人吳美玉受有損害。參以兩造同意自111年11月16日起，將系爭房屋租金調高為每月3萬7,200元，是被告自113年7 月19日起至113年9月25日止，共受有相當於租金之不當得利8萬3,080元（計算式：3萬7,200元×2個月＋3萬7,200元× 7／30）。又吳美玉已於113年10月30日將其對被告上開不當得利債權讓與原告，有債權讓與證明書在卷可憑（見本院卷第115頁），是原告依債權讓與之法律關係及民法第1 79條規定，請求被告給付自113年7月19日起至113年9月25 日止，相當於租金之不當得利8萬3,080元，即屬有據；逾此範圍之請求，難認有據。　　2.又原告主張其替被告墊付自113年6月起至8月止之水電費共3萬2,139元乙節，為被告所不爭執（見本院卷第135頁），是原告依民法第179條規定，請求被告給付3萬2,139 元，亦屬有據。（四）又依系爭租約第12條約定：租賃契約終止後，被告之遺留物於返還房屋時，任由原告處理；前項遺留物處理所需費用，由擔保金先行扣抵，如有不足，原告得向被告請求給付不足之費用等語（見本院卷第108頁）。查被告於113年 9月25日將系爭房屋返還予原告後，在系爭房屋遺留大量廢棄物，有原告所提系爭房屋內部照片為證（見本院卷第 91至98頁），且為被告所不爭執（見本院卷第136頁），依前揭約定，原告自得向被告請求清除上開廢棄物之費用。而原告已支付清除上開廢棄物之費用8萬4,000元，有凱登企業社統一發票附卷可憑（見本院卷第99頁），是原告依系爭租約第12條約定，請求被告給付8萬4,000元，應屬有據。（五）另按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。民法第216條第1項定有明文。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬消極損害，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非僅指有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院112年度台上字第2728號判決意旨參照）。查原告主張其自113年9 月25日起至同年10月15日止，因清理系爭房屋內之廢棄物，受有不能出租系爭房屋之租金損失2萬4,800元乙節，固提出凱登企業社統一發票為證（見本院卷第99頁），然該統一發票並未記載凱登企業社將系爭房屋清理完成之日期，僅記載開立發票之日期，尚難認原告迄至113年10月15 日始將系爭房屋清理完畢。又吳美玉始為系爭房屋之所有權人，業如前述，原告未能舉證證明吳美玉是否同意由原告再次出租系爭房屋收取租金，亦未能舉證證明其自113 年9月25日起，是否已定有出租系爭房屋之計劃，且出租與否另涉租金高低、市場需求等不定因素，依通常情形能否認得以順利出租，非無疑問，尚欠缺客觀之確定性，是依前揭說明，原告請求自113年9月25日起至同年10月15日止，不能將系爭房屋出租之租金損失2萬4,800元，應屬無據。（六）末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又當事人約定之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高情事，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。另契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院 111年度台上字第319號判決意旨參照）。經查：　　1.依系爭租約第11條第3款約定記載：被告未於租期屆滿或系爭租約終止時返還房屋，原告得向被告請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月，以日租金折算）之違約金至返還為止；第16條第2款後段約定記載：被告於系爭租約終止後未交還房屋，自終止系爭租約之翌日起至遷讓完畢之日止，被告應按月租金計算之每日租金金額之1倍作為違約金給付等語（見本院卷第109頁），足見兩造係約定被告若未於113年7 月18日系爭租約終止日將系爭房屋返還予原告，即須支付違約金，兩造既未特別約定此為懲罰性違約金，依民法第 250條第2項規定，視為因不於適當時期履行債務所生損害之賠償總額，而屬賠償額預定性違約金。原告主張該違約金之性質係懲罰性違約金乙節，尚乏所憑。　　2.被告本應於113年7月18日將系爭房屋返還予原告，卻遲至 113年9月25日始將系爭房屋返還予原告，業如前述，堪認被告確有違反系爭租約第11條第3款及第16條第2款後段約定之情形，並影響原告將來對於系爭房屋可能之使用收益，且原告為請求被告返還系爭房屋，已耗費相當之勞力、時間及費用，是原告系爭租約第11條第3款及第16條第2款後段約定，請求被告給付違約金，核屬有據。　　3.本院審酌被告自系爭租約終止之翌日即113年7月19日起至 113年9月25日止，共違約69日，而以月租金3萬7,200元計算每日租金為1,240元（計算式：3萬7,200元／30日），是原告依系爭租約第11條第3款及第16條第2款後段約定，請求被告給付違約金8萬5,560元（計算式：1,240元×69日），應屬有據。被告雖辯稱原告請求之違約金數額過高等語，然其未舉證證明有何過高或不公平之情形，難認可採。四、綜上所述，原告依系爭租約第3條、第12條、第11條第3款及第16條第2款後段約定及民法第439條、第179條規定，請求被告給付36萬4,253元（計算式：7萬9,474元＋8萬3,080元＋3 萬2,139元＋8萬4,000元＋8萬5,560元），及自準備二狀繕本送達翌日即114年2月25日（準備二狀繕本於114年2月24日送達被告，見本院卷第174頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰依民事訴訟法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請失所依據，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　董庭誌正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王政偉

2025-03-28

TCDV-114-簡-4-20250328-1

訴

臺灣嘉義地方法院

遷讓房屋等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第790號原告鍾松銧訴訟代理人梁樹綸律師被告葉玉女訴訟代理人楊漢東律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼嘉義市○區○○○路00○0號房屋騰空遷讓返還原告及其他共有人。被告應給付原告新臺幣78,500元，及自民國113年11月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被告應自民國113年11月14日起至騰空遷讓返還第1項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣15,000元。訴訟費用由被告負擔。本判決第1項於原告以新臺幣180,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣513,800元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第2項於原告以新臺幣27,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣78,500元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第3項命被告按月給付原告新臺幣15,000元部分，於原告每月以新臺幣5,000元為被告供擔保後，就已到期部分得假執行。但被告如每月以新臺幣15,000元為原告預供擔保，就已到期部分得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告於訴訟進行中具狀更正其訴之聲明第2項前段之請求金額（見本院卷第63至67頁），核屬補充其法律上之陳述，依前揭規定，並無不合，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：　㈠門牌號碼嘉義市○區○○○路00○0號建物（下稱系爭房屋）為兩造所共有，應有部分各係2分之1。於民國112年9月1日，被告以口頭方式向原告承租系爭房屋1至3樓全部，作為其經營沐璿草本護髮工作坊（下稱系爭護髮店）使用，未定期限，約定每月租金15,000元，租金給付方式為被告於每月1日匯款至原告所有竹東郵局0000000-0000000號帳戶（下稱原告郵局帳戶）內（下稱系爭租賃契約）。嗣於113年6月1日，被告僅匯款3,000元，原告於113年6月7日以嘉義埤子頭郵局 45、46、47號存證信函通知被告於函到7日內補繳積欠租金，並於113年6月11日以LINE通訊軟體（下稱LINE）通知被告；然被告既未補繳積欠租金，亦未繳納113年7月份租金，原告復於113年7月9日以嘉義林森郵局29號存證信函通知被告於函到7日內補繳積欠租金，並於同日以LINE通知被告；然被告依舊不理睬，原告再於113年8月2日以嘉義林森郵局33 號存證信函通知被告已積欠租金達2個月以上，應於函到7日內補繳積欠租金，屆時如未付清，租約即行終止，並於113 年8月6日以LINE通知被告；然被告仍未給付，原告遂於113 年8月13日以嘉義彌陀郵局101號存證信函通知被告終止租約，應於函到立即付清租金，並於10日內遷讓房屋，被告於11 3年8月14日收受該信函，又原告於同日以LINE通知被告，被告於同日回應，但仍置之不理。從而，被告積欠租金額達2 個月以上，原告得終止系爭租賃契約，依土地法第100條第3 款規定，原告得收回系爭房屋，爰依民法第455條前段、第7 67條第1項前段、第821條、第179條規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及其他共有人。　㈡系爭租賃契約已於113年8月14日終止，被告積欠之租金分別為113年6月份12,000元、113年7月份15,000元、113年8月1 至14日6,774元（計算式：15,000×14/31＝6,774），合計33, 774元。被告自113年8月15日起就系爭房屋已無合法正當權源，其占用系爭房屋因此獲致相當於租金之不當得利，原告自得依民法第179條規定請求被告返還之，因被告將系爭房屋作為營業使用，本件應不受土地法第97條規定之限制，於被告遷讓系爭房屋前應按月給付15,000元給原告；於本件起訴書送達前已發生相當於租金之不當得利分別為113年8月15 日至31日8,226元（計算式：15,000×17/31＝8,226）、113年 9月份15,000元、113年10月份15,000元、113年11月1至13日（13日為起訴狀繕本送達之日）6,500元（計算式：15,000× 13/30＝6,500），合計44,726元。以上合計78,500元（計算式：33,774＋44,726＝78,500）。　㈢對於被告答辯所為之陳述：原告於108年1月20日向母親宋惠美借款500萬元，並簽立借款契約書與本票，宋惠美則於108 年1月22日分別匯款450萬元、50萬元至原告郵局帳戶，原告又於108年2月間向胞兄鍾松貴借款75萬元，鍾松貴於108年2 月13日匯款75萬元至原告郵局帳戶，均係用以支付購屋款，故原告確實有購買系爭房屋及坐落土地，並非借名登記之人頭，至於原告與配偶葉春燕間互相運用金錢本屬正常，並不能因原告有匯款給葉春燕，即認定原告係人頭。其次，兩造於訴訟外即113年11月23日書立備忘錄（下稱系爭備忘錄），被告並親自簽名，其中第1點記載「積欠租金及不當得利」，下方更記載「相當於租金＄15000」，可認被告明白有積欠租金。再者，被告於113年11月14日以LINE傳送「松銧：收到法院出庭租金的通知，我希望大家出來談一談，租金我再補給你」等語給原告，兩造於同日有至嘉義市東區調解委員會，被告於調解聲請書之事件概要記載「二、申請人願意付租金6月～10月期間費用」等語，均可認該15,000元之性質就是租金。　㈣並聲明：　　⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及其他共有人。　　⒉被告應給付原告78,500元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自113年 11月14日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告15,000元。　　⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。　　⒋訴訟費用由被告負擔。二、被告答辯略以：　㈠兩造間並無租賃契約存在，系爭房屋實為被告與胞妹葉春燕（即原告之配偶）所共有，原告僅係借名登記之出名人，被告與葉春燕原在系爭房屋合夥經營系爭護髮店，葉春燕於11 3年8月底退出合夥後，系爭房屋1、2樓係由被告作為營業使用，系爭房屋3樓則係由葉春燕使用。葉春燕退出合夥並讓與經營權之一半給被告，被告則向葉春燕支付500萬元作為對價，因葉春燕向被告表明不再從事相同事業之工作，被告身為家中大姊，為了體恤葉春燕，主動表示在葉春燕找到其他工作前，每月給予15,000元做為補貼，且依葉春燕之指示匯入原告郵局帳戶，再由原告轉匯至葉春燕帳戶，故該15,0 00元並非向葉春燕或原告承租之租金，而係經營權讓與之附帶條件，雙方並未就系爭房屋訂立租約，即便有訂租約，被告亦不會跟一個沒有決定權之登記名義人成立租賃契約。詎料，約過半年左右，葉春燕在嘉義市新開1家護髮店，且以不正常方式刻意拉走系爭護髮店大部分客源，更早於105年即將「沐璿」2字申請註冊商標專用權，被告因認為受詐欺，故拒絕每月支付15,000元給葉春燕。又前述500萬元與每月15,000元，葉春燕均指示被告匯入原告帳戶，故15,000元之性質與500萬元一樣，均係被告給付給葉春燕的錢，並非原告主張之租金云云。再者，被告確實有收受系爭備忘錄，但被告係不清楚法律才簽的，原告不應將和解過程之和解條件作為被告承認之證據，蓋兩造最後並未達成和解共識。又被告在系爭備忘錄上簽名，是希望能與葉春燕就經營權讓與一事一起調解，但實際上被告並沒有與原告或葉春燕訂立租約。　㈡並聲明：　　⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。　　⒉訴訟費用由原告負擔。　　⒊如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。　三、本院之判斷：　㈠系爭房屋為兩造所共有，應有部分各係2分之1，有建物所有權狀附卷可稽（見113年度嘉簡調字第824號卷第23、25頁）。　㈡原告主張：於112年9月1日，被告以口頭方式向原告承租系爭房屋1至3樓全部，作為其經營系爭護髮店使用，未定期限，約定每月租金15,000元，租金給付方式為被告於每月1日匯款至原告郵局帳戶等語，然為被告所否認，辯稱：兩造間並無租賃契約存在，系爭房屋實為被告與原告之配偶葉春燕所共有，原告僅係借名登記之出名人，被告與葉春燕原在系爭房屋合夥經營系爭護髮店，葉春燕於113年8月底退出合夥後，系爭房屋1、2樓係由被告作為營業使用，系爭房屋3樓則係由葉春燕使用。葉春燕退出合夥並讓與經營權之一半給被告，被告則向葉春燕支付500萬元作為對價，因葉春燕向被告表明不再從事相同事業之工作，被告身為家中大姊，為了體恤葉春燕，主動表示在葉春燕找到其他工作前，每月給予 15,000元做為補貼云云。惟查：　　⒈原告為系爭房屋之共有人，已如上述，被告辯稱：原告僅係原告之配偶葉春燕借名登記之出名人云云，然未舉證證明，被告所辯，是否可信，已堪置疑。況縱令原告係葉春燕借名登記之出名人，然原告既登記為系爭房屋之共有人，而登記有絕對效力，原告係系爭房屋之共有人無疑，自得為系爭房屋之出租人。　　⒉關於被告每月匯款15,000元給原告，依兩造於訴訟外即113 年11月23日書立之系爭備忘錄，被告親自簽名，其中第1 點記載「積欠租金及不當得利」，下方更記載「相當於租金＄15000」等語（見本院卷第29至31頁），可認被告明白有積欠租金。又被告於113年11月14日以LINE傳送「松銧：收到法院出庭租金的通知，我希望大家出來談一談，租金我再補給你」等語給原告（見本院卷第69頁）。再者，被告於113年11月14日向嘉義市東區區公所調解委員會聲請調解，於聲請調解書之事件概要記載「二、申請人願意付租金6月～10月期間費用」等語（見本院卷第72頁）。綜參上情，均可認該15,000元之性質就是租金，且被告係對原告為意思表示，則原告主張：兩造間於112年9月1日就系爭房屋成立未定期限之租賃契約，租金每月15,000元，租金給付方式為被告於每月1日匯款至原告郵局帳戶內等語，應可認為真實，被告辯稱：兩造間就系爭房屋並無租賃關係，被告每月給予葉春燕15,000元係作為補貼云云，並無可採。　㈢按承租人應依約定日期支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，除擔保金抵償外，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第439條前段、第440條第1項、第2項前段、第 455條前段、第767條第1項前段、第821條、土地法第100條第3款分別定有明文。查原告為系爭房屋之共有人，原告將系爭房屋出租給被告，未定期限，租金每月15,000元，租金給付方式為被告於每月1日匯款至原告郵局帳戶內，已如上述，然被告於113年6月1日，僅匯款3,000元，於113年7月1 日、同年8月1日均未繳納各該月之租金，累積已積欠租金達 2個月以上，原告於113年8月2日以嘉義林森郵局33號存證信函通知被告已積欠租金達2個月以上，應於函到7日內補繳積欠租金，屆時如未付清，租約即行終止，被告分別於113年8 月5日、6日收受該信函，原告並於113年8月6日以LINE通知被告，然被告仍未給付，原告遂於113年8月13日以嘉義彌陀郵局101號存證信函通知被告終止租約，應於函到立即付清租金，並於10日內遷讓房屋，被告於113年8月14日收受該信函，又原告於同日以LINE通知被告之事實，有LINE對話紀錄、郵局存證信函、掛號郵件收件回執附卷可稽（見113年度嘉簡調字第824號卷第53至55頁、第61至68頁），則兩造間之系爭租賃契約於113年8月14日經原告合法終止。又系爭租賃契約既經終止，被告並無權居住於系爭房屋，此外，被告未舉證證明其有居住系爭房屋之正當權源，依上開規定，被告自應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及其他共有人，並給付 113年6月至系爭租賃契約終止日即113年8月14日止之租金，其中113年6月份12,000元、113年7月份15,000元、113年8月 1日至14日6,774元（計算式：15,000×14/31＝6,774，元以下四捨五入，下同），合計33,774元。　㈣又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查系爭租賃租約於113年8月14日終止後，被告自113年8月15日起就系爭房屋已無合法正當權源，其占用系爭房屋因此獲致相當於租金之不當得利，原告自得依民法第179條規定請求被告返還之，則被告於遷讓系爭房屋前應按月給付15,000元給原告。其中自113年8月15日起至本件起訴狀繕本送達日即113年11月1 3日（見本院卷第13、15頁）已發生相當於租金之不當得利分別為113年8月15日至31日8,226元（計算式：15,000×17/3 1＝8,226）、113年9月份15,000元、113年10月份15,000元、 113年11月1日至13日6,500元（計算式：15,000×13/30＝6,50 0），合計44,726元。　㈤以上自113年6月至系爭租賃契約終止日即113年8月14日止積欠之租金，及自113年8月15日起至本件起訴狀繕本送達日即 113年11月13日止相當於租金之不當得利，合計78,500元（計算式：33,774＋44,726＝78,500）。另被告應自本件起訴狀繕本送達翌日即113年11月14日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元。四、綜上所述，系爭租賃契約終止後，被告占有系爭房屋，又不能證明其有居住系爭房屋之正當權源。從而，原告依據系爭租賃契約、民法第179條、第455條前段、第767條第1項前段、第821條等規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及其他共有人；被告應給付原告78,500元，及自起訴狀繕本送達之翌日即113年11月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；被告自113年11月14日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元，均為有理由，應予准許。五、原告及被告分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及被告聲請傳訊證人葉侯錦孟，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述、傳訊，均附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　民二庭法　官　黃茂宏以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王嘉祺

2025-03-27

CYDV-113-訴-790-20250327-1

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三重簡易庭

返還押金

臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決 113年度重小字第3299號原告即反訴被告蔣雪兒訴訟代理人蘇奕全律師複代理人林志鄗律師鄭羽翔律師被告即反訴原告陳君秀訴訟代理人林忠儀律師上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國114年3月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文壹、本訴部分：一、被告應給付原告新臺幣4萬9,438元，及自民國113年10月24 日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔新臺幣969元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按年息5％計算之利息，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。貳、反訴部分：一、反訴原告之訴駁回。二、反訴訴訟費用新臺幣1,500元，由反訴原告負擔。　　理由要領壹、本訴部分：一、原告起訴主張：　　兩造於民國112年8月25日簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，由原告向被告承租門牌號碼新北市○○區○○街000巷00弄 0號4樓A室（下稱系爭房屋），系爭租約於113年8月31日屆期，兩造已點交完成，被告應依系爭租約第3條第2項第2款，返還原告押租金新臺幣（下同）5萬1,000元，原告未收到款項，並於113年9月10日寄發律師函催告被告返還，被告至今仍未給付。爰依上開系爭租約條款，聲明：被告應給付原告5萬1,000元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息年息之5％計算之利息。二、被告答辯意旨：　　本件因可歸責於原告及其寵物之事由，導致系爭房屋及附屬設備之毀損及臭味充斥，造成被告損害如附表編號1至12之物品金額共為12萬1,700元，依系爭租約第5條第1、3項約定及特別條款：寵物相關規定第5點約定、民法第213條、第21 6條規定，被告得請求原告給付債務不履行之損害賠償共計1 2萬1,700元；另依系爭租約第6條第1、2項約定，原告得向被告請求給付積欠電費1,562元，合計共12萬3,262元。被告收受原告繳付之押租金5萬1,000元，經與上開損害賠償金額及積欠金額抵充後，已無餘額，被告自無返還原告押租金之義務。爰聲明：原告之訴駁回。　　三、得心證之理由：　㈠原告主張兩造於112年8月25日簽定系爭租約，由原告向被告承租系爭房屋，系爭租約於113年8月31日屆期，系爭房屋並已點交完成，原告所繳付押租金5萬1,000元，被告尚未返還等事實，有系爭租約為證，且為被告所不爭執（本院卷第12 2頁），應堪認定。是本件爭點應為原告就系爭租約是否有被告主張附屬設備項目損害而應負損害賠償責任？是否尚積欠代墊電費1,562元？　　　㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。又系爭租約第5條第1、3 項約明：「一、因乙方（即原告，下同）之故意、過失至房屋有任何毀損滅失時，尤以乙方負責修繕或損害賠償之責。 …三、乙方如有積欠租金或房屋之不當使用應負賠償責任時，該積欠租金及損害額，甲方（即被告，下同）得由擔保金優先扣抵之。」、第6條第1、2項約明：「一、…電費、電話費等，因使用必須繳納之費用，責由乙方自行負擔。二、租賃契約期限屆滿或終止時，乙方願依約將未付之費用，由甲方結清或由甲方在擔保金內優先扣除。」。特別條款：寵物相關規定第5條：「因寵物造成房內氣味/毛髮/便溺及其他汙漬問題，承租人於期滿後退租時，應自行於房屋使用範圍內清潔消毒，經由甲方確認無誤後方可完成退租點交，若承租人於退租時無自行清潔，則由甲方代為尋找合法立案之清潔公司消毒，其清潔費將由乙方負擔。」、特別條款：寵物相關規定第6條約定：「若因寵物造成屋況及家具的髒汙損毀，修繕或者因無法修繕狀況下造成的所有費用將由乙方負擔(若甲方代為處理，所有費用實報實銷，乙方負擔費用)」。是被告主張依上開約定，應負損害賠償責任或清償責任，並得自押租金中抵充，自應由被告就上開有利於己之事實，負舉證責任。　㈢就原告辯稱系爭房屋有如附表所示設備毀損或髒汙，並因此支出如附表所示之修補、換新費用等，固據提出附屬設備項目表、優富工程行統一發票、映綸空間設計工作室估價單、特力屋網頁、台飾有限公司檢驗報告、仕茂國際有限公司電子發票證明聯、系爭房屋內部裝潢照片、檢測費用證明等件為憑。查：　⒈參諸被告所提出之上開附屬設備項目表，雖有記載兩造點交時相關附屬設備之現況，其中有「邊緣受傷」、「流理台前地板有澎起」、「有油漬」、「有污漬」、「客廳捲簾2件破損」、「浴櫃門澎起、螺絲掉」、「浴室地板髒、玻璃平台有銹痕」、「浴室門下方發霉、上方天花板發霉」、「主臥牆面（黃）、走廊放鞋處」、「木板門、門框有凹痕」、「電視下方、沙發角流理台前」、「浴室上方有霉」、「氣味未除去」、「目前已確認點交，雙方決定線上建群組討論估價且達成共識、處理後續維修事宜，後退押租金」等文字，顯見兩造於系爭房屋點交時，雖有就其內之裝潢、家具狀況一一檢視，並註記上開文字，然就原告應就何項設備負賠償責任，並無共識，始會記載「達成共識、處理後續維修事宜後，後退押租金」等語，自難以上開註記內容，即認原告就系爭房屋附屬設備之使用有故意或過失，並應負賠償責任。　⒉復以承租人於租賃契約終止後所負之返還義務，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。況在租約消滅請求返還租賃物時，出租人不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有不必重新裝潢或整修者。承租人於租賃期間正常使用房屋下之自然折舊及減損，不應要求承租人回復至未使用房屋之狀態。　　　⒊本院觀諸被告所提出優富工程行統一發票、映綸空間設計工作室估價單、特力屋網頁、台飾有限公司檢驗報告、仕茂國際有限公司電子發票證明聯、系爭房屋內部裝潢照片等，至多僅得證明被告於系爭房屋點交後，有就系爭房屋進行整修及重新添購家具，然就系爭房屋附屬設備之損壞或髒汙，究因原告故意或過失所導致，抑或自然折舊或減損所致，及該附屬設備之毀損或髒汙情形，是否有維修或換新之必要性等節，均無法證明。是被告所辯原告就如附表所示附屬設備項目負損害賠償責任12萬1,700元，應自押租金中抵充一節，其舉證不足，尚難採信。又被告上開舉證既有不足，因此支出之檢測費用3,800元，難認係被告主張權利所必要支出之費用，亦不得自押租金中抵充。　⒋至被告辯稱原告尚積欠電費1,562元未結清部分，參諸上開附屬設備項目表所載「電表：目前度數2,015－1,731＝284×5.5＝ 1,562、15：07」等文字，足證兩造於點交時就電表度數、電費金額有所確認，依系爭租約第6條第1、2項約定於租賃期間所應繳納之電費，本即應由原告負擔，並得於擔保金（押租金）內扣除，是上開積欠電費應自押租金中扣除，扣除後被告應返還之金額為4萬9,438元（計算式：51,000元－1,5 62元＝49,438元）。四、從而，原告依系爭租約第3條第2項第2款，請求被告返還押租金4萬9,438元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年10月24 日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。　貳、反訴部分：一、反訴原告起訴主張：　　兩造於113年8月31日點交時，有將反訴被告在承租期間不當使用所造成系爭房屋及附屬設備之缺失狀況，載明於附屬設備項目表上，按兩造所簽定之系爭租約第5條第1、3項約定、特別條款約定，因可歸責於反訴被告及寵物之事由，導致系爭房屋及附屬設備之毀損及臭味充斥，致反訴原告受有如附表編號1至12之物品毀損或髒汙，維修、清潔金額共為12 萬1,700元。另依系爭租約第6條第1、2項約定，反訴原告得向反訴被告請求給付電費1,562元。上開兩項合計金額共12 萬3,262元，經依系爭租約第5條第3項、第6條第2項約定，以押租金5萬1,000元抵充，仍不足7萬2,262元，爰依系爭租約為請求，並聲明：反訴被告應給付反訴原告7萬2,262元整，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息之5％計算之利息。二、反訴被告答辯意旨：　　反訴被告不否認曾簽署退租確認流程單（即上開附屬設備項目表），惟反訴被告簽署之行為並不表示承認反訴原告所列之損害係反訴被告所造成的。且縱使為反訴被告所造成，該損害情況是否有達維修費用所示之金額，亦有疑問，另主張折舊，並聲明：反訴駁回。三、得心證之理由：　　就反訴原告主張系爭房屋及附屬設備之毀損及臭味充斥，致反訴原告受有如附表編號1至12之物品毀損或髒汙，維修、清潔金額共計12萬1,700元部分，反訴原告就係因反訴被告故意或過失所致上開損害、髒汙，及該附屬設備之毀損或髒汙情形、是否有換新之必要性等節，其舉證有所不足，已如前述，是反訴原告依系爭租約第5條第1、3項約定、特別條款約定，請求反訴被告給付12萬1,700元，為無理由，不應准許。又反訴原告主張反訴被告應給付積欠電費1,562元部分，固有理由，然經以上開租押金抵充後，已無餘額，已如前述，反訴原告自不得再請求反訴被告給付。從而，反訴原告請求反訴被告給付7萬2,262元，為無理由，應予駁回。　參、本判決勝訴部分為適用小額程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。並依職權確認本訴訴訟費用額為1,000元，由被告負擔969元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按年息5％計算之利息，餘由原告負擔。反訴部分訴訟費用額為1,500元，由反訴原告負擔。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　27 　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院三重簡易庭　　　　　　　　　　　　法　　官　張誌洋以上為正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　27 　日　　　　　　　　　　　　書記官　陳羽瑄附表：編號項目金額(新臺幣) 0 地板滲漏配損施工 5,600元 0 茶几貼皮 1,000元 0 門片及門框修補補色 4,000元 0 牆壁油漆損壞刷漆修補 5,000元 0 浴櫃門片修復安裝 3,500元 0 調光簾安裝調整 3,000元 0 臭氧機租用 4,000元 0 裝修工程清潔及清運 28,000元 0 三人沙發含腳凳 45,800元 00 三人沙發含腳凳檢測費 3,800元 00 單人床墊 3,500元 00 客廳調光簾2幅 14,500元

2025-03-27

SJEV-113-重小-3299-20250327-2

士簡

士林簡易庭

給付租金等

臺灣士林地方法院民事判決 113年度士簡字第1769號原告陳美芍被告張哲銘上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國114年3月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告陳美芍起訴時請求：被告應歸還民國112年11月1日至113年8月12日共新臺幣(下同）390,000元之租金（又原告另有請求2個月押金78,000元，此部分因違反重複起訴禁止原則，另以裁定駁回之）。嗣於言詞辯論時，變更訴之聲明為：被告應給付原告112年11月至113年10月期間共468,000元之租金，而原告之請求均係對被告張哲銘本於同一租賃契約之租金為請求，只是擴張請求租金之期間，經核乃擴張應受判決事項之聲明而為變更，而合於民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。二、被告對原告本件請求給付112年11月1日起至113年10月間之租金468,000元，抗辯稱：此租金請求已經鈞院以113年度士簡字第720號判決，前案與本件事件為同一事件，本件原告在前案中已經在法庭上充分表達其訴求，本件係重複起訴云云。然查，本件被告於113年度士簡字第720號判決係主張其已通知原告提前解約，原告應返還已兌現用以支付112年4月起至112年10月租金之支票金額，前案係就112年4月至10月間租金為判決，與本件原告請求112年11月1日起至113年10 月之租金不同，原告本件租金請求並無違反重複起訴禁止原則。　貳、實體方面一、原告主張：被告就新北市○○區○○街000號1樓（下稱租屋處），租賃期限為111年11月1日至113年10月31日之租賃契約（下稱系爭租約），因被告未支付第2年（即112年11月至113 年10月期間，共12個月）每月39,000元，共468,000元之租金，也都沒有開支票予伊，因此請求被告給付前開之租金。且依系爭租約第2條、第18條，系爭租約之當事人於2年內均不得任意解約，被告未與伊達成合意，即單方片面終止系爭租約，爰依系爭租約第3條、第5條之約定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告468,000元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：伊有預開12個月租金（111年11月起至112年10月止）之支票12紙交付原告，並已交付押金7萬8,000元，惟伊於112年3月22日提前通知原告於112年3月31日終止租約，並同意賠償1個月押金，兩造應於112年3月31日終止系爭租約，因此終止契約後之租金無須給付。依系爭租約第18條即規定系爭租約之當事人可以終止契約，依照前案所提出之對話紀錄內容也可見兩造已合意終止系爭租約，原告所述不實等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、查兩造間成立系爭租約，且被告曾以簽發支票之方式給付原告12個月之租金，有系爭租約契約書1份（見本院卷第15至2 4頁）為憑，且被告對此部分亦不爭執，堪信為真實。而本件被告曾向本院提起民事簡易訴訟，請求本件原告返還預付之租金，經本院於113年8月26日以113年度士簡字第720號判決原告應返還被告之租金共156,000元，此事件並由本院以1 13年度簡上字第257號訴訟程序審理中，經本院調閱上開卷宗核閱無誤，亦堪認為真實。四、又查原告所提出之系爭租約契約書第2條約定：「租賃期限經甲乙雙方（即兩造）合意洽訂為貳年零個月即自民國111 年11月1日起至民國113年10月31日止」，及第18條約定：「 …1.租賃期間內乙方（即被告）若擬提前遷離他處時，必須在兩個月前通知對方，乙方應賠償甲方（即原告）一個月租金，…」等內容（見本院卷第15、21頁），可見兩造約定得任意終止租約，僅需提前兩個月通知，則被告自得提前終止租約。而查被告於112年3月22日通知原告提前於112年3月31 日終止租約，且原告於112年3月30日亦有通知被告結清水電費、撤銷公司登記、回復原住家電錶型態、屋況牆壁修補、地板清洗、歸還鑰匙等事宜，有兩造對話紀錄在卷可查（見 113年度士簡字第720號卷第25頁、第35頁），顯見被告確有提前通知原告終止租約，而依約被告應提前2個月通知原告，故應自被告112年3月22日通知終止日延至2個月後生效，復考量系爭租約第4條約定為月初給付租金之情，應認兩造之租賃契約於112年5月31日終止，則原告於系爭租賃契約終止後，主張被告應給付112年11月至113年10月期間之租金，無足可採。末查，原告另主張依系爭租賃契約第2條約定（如上所載）係不得提前終止之約定云云，顯係曲解系爭租賃契約，因該租約尚有第18條得提前終止租約之相關約定，故原告此部分主張顯不可採。五、據上論結，原告依系爭租約第3條、第5條之約定請求被告給付468,000元之租金，應予駁回。又原告所為假執行宣告之聲請，因訴遭駁回而失所附麗，亦應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與本判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　士林簡易庭法　官　張明儀以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　李彥君

2025-03-21

SLEV-113-士簡-1769-20250321-1

板小

板橋簡易庭

返還押租金

臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決 113年度板小字第3611號原告陳文壹訴訟代理人賴柏安被告呂麗莉上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國114年3月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應給付原告新臺幣23,535元，及其中新臺幣1,335元部分，自民國113年9月12日起至民國114年3月5日止，按年利率百分之5計算之利息；其中新臺幣22,200元部分，自民國1 13年9月12日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、本件訴訟費用額確定為新臺幣1,000元，由被告負擔新臺幣8 12元，加計自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。　　理由要領一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。依兩造簽訂之房屋租賃契約書第4條，押金為2個月租金共新臺幣（下同）29,000元，「前項擔保金（押金），除有第11條第3項、第12條第4項及第16條第2項之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還之」。本件兩造對其等間租約已屆期，原告已返還系爭房屋之事實既不爭執，依前述租賃契約，被告本負有返還押租金之義務。被告抗辯具押金之扣抵事由，惟此為原告所否認，則依據前述法規，被告自應就此項有利於被告之權利消滅事實，負舉證之責。二、按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第43 8條第1項、第432條定有明文。原告於承租系爭房屋時雖有簽訂被告提供之「住戶生活規約」，其中第9條規定：「退房檢查時，承租人須將租賃物品回復入住點交時狀況…租賃物品有缺損、屋況家具家電有損傷等，出租人得逕自押金內扣除」等語，然而，承租人訂立租約之目的，既在於使用收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法使用收益租賃物之義務，是此所謂「回復入住點交時狀況」，應是考量承租人在合於契約目的、約定方法或租賃物性質而使用收益租賃物所造成之自然耗損及租賃物之折舊，並斟酌承租人所負保管義務程度、一般交易習慣及誠信原則，而回復「應有」狀態，而非指回復「原有」狀態。蓋房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問題，強求承租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。是對於租賃期間租賃物於正常使用下之自然耗損及折舊，出租人不得請求承租人回復至未使用租賃物之狀態，否則不僅不合於租賃契約承租人享有租賃物使用收益權之本質，要求承租人負擔此程度之回復原狀義務亦屬過苛。三、被告主張押金應扣抵水電瓦斯費465元、化妝台檯面貼皮修補5,000元、床頭櫃2個貼皮修補共6,000元、浴室門下地板修補5,000元、浴室鏡子換新1,200元、牆面油漆8,000元、施工後清潔2,000元等情，並提出估價單、水電瓦斯費單據、含有照片、影片之光碟為證，其中水電瓦斯費465元為原告不爭執，此部分自足以認定。至於其餘部分分述如下：（一）化妝台檯面貼皮修補5,000元：　　　依據被告所提出之點交隔日檢視現場之影片（被告提供光碟內檔案名稱「070624毀壞汙損影片」之影片）及照片，化妝台原木檯面有大面積白色痕跡，顯然不是自然耗損及折舊，而已損害到該化妝台之繼續使用。此與原告所提出其於剛入住之112年7月6日所拍攝之化妝台檯面照片（本院卷第29頁）顯然有所不同，足認為是原告所造成，原告顯然未盡善良管理人之注意義務保管此租賃附屬設備，則被告自行修繕並主張自押金中扣抵，應屬有據。原告雖抗辯此僅為其點交當日噴到酒精時所呈現之反白狀態，點交當時拖了很久所以沒時間清潔，並已提供被告清潔方法等情，惟依據前述影片，該化妝台檯面至點交隔日拍攝影片之時仍呈現大面積白色痕跡，無法證明依據原告提供之清潔方法即可清除，則原告此部分抗辯難認可採。（二）床頭櫃2個貼皮修補共6,000元：　　　被告雖主張床頭櫃2個檯面汙損而須修繕，然而依據被告提供之前述影片及照片，此2檯面雖有褪色之情形，但並非毀損而不能使用，且木頭家具經使用本來就會有褪色或使用之痕跡，原告所提出其於剛入住之112年7月6日所拍攝之化妝台檯面照片（本院卷第29頁）也顯示原告入住時該房間內之原木家具本來就有褪色及使用之痕跡，是此部分難認已逾越正常使用下之自然耗損及折舊之範疇，被告主張押金扣抵此部分之修繕費用，應屬無據。（三）浴室門下地板修補5,000元：　　　被告雖主張浴室門下地板損壞而須修繕，然而依據被告提供之點交當日之影片（被告提供光碟內檔案名稱「000000 00_194727」之影片），點交當日雙方均未發現及確認浴室門下地板損壞之情形；被告所提供之原告入住前照片也沒有浴室門下地板之照片，無法證明浴室門下地板損壞是原告租賃期間所損壞，且非自然耗損及折舊，則原告據此抗辯為有理由，被告此部分主張押金扣抵此部分之修繕費用，應屬無據。（四）浴室鏡子換新1,200元：　　　被告雖主張浴室鏡子底部有發霉、白色痕跡而須換新，然而臺灣氣候潮濕，浴室在正常使用下也經常會有水氣產生，無從認定是原告違反善良管理人注意義務之行為所導致，且前述發霉、白色痕跡難認已損壞該鏡子達不能使用而須換新品之程度，被告此部分主張押金扣抵購買新品之費用，應屬無據。（五）牆面油漆8,000元：　　　被告雖主張房間牆壁多處嚴重汙損、客廳餐桌後方牆面油漆遭電鍋蒸氣薰蒸而起泡毀損並殘留水痕污漬而須油漆，然而依據被告所提出之點交隔日檢視現場之影片（被告提供光碟內檔案名稱「070624毀壞汙損影片」之影片）及照片，被告所指房間內牆壁之汙損，其中較小面積之污漬或擦痕，比較像是不小心碰撞或摩擦所留下之痕跡，並非蓄意破壞牆面行為所導致，難認已逾越正常使用下之自然耗損及折舊之範疇；至於廁所門口旁及化妝台旁牆面較大面積之顏色暗沉，也顯然不是蓄意破壞牆面行為所導致，不能排除是漏水或濕氣等非人為因素所造成之油漆顏色暗沉，無從認定是原告違反善良管理人注意義務之行為所導致。至於被告所指客廳餐桌後方牆面油漆毀損，原告抗辯該公共區域其他房客也會使用，並提供其他房客在該區放置電磁爐之照片（本院卷第49頁），而被告未能提供其他證據證明該牆面起泡毀損並殘留水痕污漬為原告所造成，則被告此部分主張押金扣抵油漆之費用，應屬無據。（六）施工後清潔2,000元　　　依據本院前述認定，被告僅能將水電瓦斯費465元及化妝台檯面貼皮修補5,000元從押金中扣抵，則施工後清潔2,0 00元是否為化妝台檯面貼皮修補所必要支出之費用，而與其他經本院駁回之施工費用無關，被告未能具體提出證明以實其說，是被告此部分主張押金扣抵施工後清潔費用，應併予駁回。（七）綜上小結，被告得主張從押金中扣抵之費用為5,465元（計算式：465+5,000=5,465），則原告得請求退還之押金為23,535元（計算式：29,000-5,465=23,535），逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。四、按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任；債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第234條、第235條定有明文。原告雖請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，然而被告就其主張其應退還之押金1,335元部分，於本院114年3月6日開庭時已提出現金欲退還給原告，惟經原告拒絕受領，有本院筆錄可證，是就被告應給付原告之其中1,335元部分，應由原告自114年3月6日起負遲延責任，原告此部分請求遲延利息，應為無理由。五、從而，原告依租賃契約之法律關係訴請被告給付23,535元，及其中1,335元部分，自起訴狀繕本送達翌日即113年9月12 日起至114年3月5日止，按年息百分之5計算之利息；其中22 ,200元部分，自起訴狀繕本送達翌日即113年9月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　法　官時瑋辰以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　書記官　詹昕容

2025-03-20

PCEV-113-板小-3611-20250320-1

訴

臺灣桃園地方法院

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1194號原告桃園市政府住宅發展處法定代理人邱英哲訴訟代理人張庭維律師程光儀律師張義群律師被告吳綺妮上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣133,130元，及自民國114年1月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔73％，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣133,130元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由壹、程序方面：一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告起訴時原聲明：㈠被告應自門牌號碼桃園市○ ○區○○○路00號6樓之2房屋（下稱系爭房屋）遷出，並將該房屋騰空返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）111,6 22元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息。㈢被告應自民國112年12月16日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告7,200元，及自各期應給付之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行；嗣因被告於113年5月15日遷出系爭房屋，原告遂撤回原聲明第1項遷讓房屋之請求，並變更聲明為：㈠被告應給付原告180,977元，及自民事變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第33、75頁）。原告於被告為言詞辯論前撤回聲明第1項部分，於法有據；至上開聲明之變更，係減縮應受事項之聲明，且其請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論為判決。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠兩造於110年4月21日簽立「桃園市八德二號社會住宅租賃契約書」（下稱系爭租約），並經本院公證處公證在案（公認證字號：110年度桃院公字第000000000號）。依系爭租約之約定，系爭房屋租賃期間自110年5月1日起至113年4月30日止，以每月為一期，每月租金5,700元，並應於每月15日前完成繳納，又租金自112年5月起調降為3,600元。　㈡被告自111年7月起即未繳納房屋租金，故原告於同年12月15 日寄送存證信函催告被告於函到14日內清償積欠租金，並表示逾期不繳將終止系爭租約，然未獲置理，原告遂以桃園永安郵局存證號碼226號存證信函向被告為終止系爭租約，及請被告將系爭房屋回復原狀點交返還原告之意思表示，該存證信函已於112年5月31日送達被告，故系爭租約於同日發生終止契約之效力，惟被告迄至113年5月15日始自系爭房屋遷出，是被告應給付原告自111年7月1日起至112年5月31日止之租金60,600元、逾期繳納租金之違約金6,905元，暨自112 年6月1日起至113年5月15日止相當於租金之不當得利41,342 元，及逾期遷讓房屋之違約金41,342元。　㈢又被告於返還系爭房屋時，未依系爭租約第11條約定，依原況及設備移交原告，致原告需額外派工修繕及清潔系爭房屋，支出修復及清潔費用31,155元，被告復未繳清所積欠之水、電、瓦斯費用共計10,043元、磁扣費用600元、鑰匙補發費390元，於扣除保證金11,400元後，被告尚須給付原告30, 788元。為此，爰依系爭租約及不當得利之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如變更後之聲明所示。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。三、原告主張之上開事實，業據其提出系爭房屋土地建物查詢資料、稅籍證明書、系爭租約、本院公證書、存證信函暨回執等件在卷可憑（桃簡卷第10至22頁），經核與其所述相符，本院綜合各項證據調查結果及全辯論意旨，堪認原告之主張為真實。四、本院之判斷：　㈠積欠租金部分：　　原告主張被告自111年7月起即未繳納租金，迄至112年5月31 日系爭租約終止時，計積欠租金60,600元【計算式：5,700 元×10月＋3,600元（租金自112年5月起調降為3,600元）＝60, 600元】之事實，業據其提出系爭租約及上開存證信函為憑，本院綜合各項證據調查結果及全辯論意旨，堪認原告之主張為真實，是原告請求被告給付租金60,600元，應屬可採。　㈡不當得利部分：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。　⒉系爭租約業於112年5月31日終止，此後被告即已喪失繼續占有系爭房屋之正當權源，其繼續占有系爭房屋自屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，而應返還原告相當於租金之不當得利。依此，原告請求被告按月租金額即每月3,60 0元，給付自系爭租約終止翌日即112年6月1日起，至原告遷出系爭房屋之日即113年5月15日止，相當於租金之不當得利 41,342元【計算式：3,600元×（11＋×15/31）＝41,342元，元以下四捨五入】，亦屬有據。　㈢水電瓦斯費、大門磁扣及鑰匙補發費、清潔費部分：　 ⒈依系爭契約第11條約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，乙方應即時將房屋依原移交狀況返還甲方、清空私人家具及物品、遷出戶籍、將租金、水、電、瓦斯費等或其他依約應繳納之費用全數繳清並檢附相關證明予甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。前款房屋之返還，甲方應依原交付乙方之屋況及設備，經甲方（或甲方委託之管理人員）及乙方共同完成屋況及設備之移交手續。如乙方未會同移交，經甲方定期催告仍不會同者，視為完成移交。移交當日房屋及設備如有未復原情形，由甲方派工修繕，修繕所需費用甲方得逕自第四條之保證金扣除，乙方不得異議，如有不足，仍得向乙方請求賠償。」　⒉原告主張被告於113年5月15日交還系爭房屋時，未將屋況復原，致原告支出系爭房屋清潔費用31,155元，且被告尚積欠磁扣費用600元、鑰匙補發費390元，及113年5月15日前之水費834元、電費4,119元、瓦斯費5,090元未繳納，以上合計4 2,188元等情，業據其提出社會住宅退租點交單、台灣自來水公司各項費款繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證、欣桃天然氣股份有限公司繳費憑證、承泰鎖印店免用發票收據、良福公寓大廈管理維護股份有限公司報價單、龍門洗衣報價單等件為證（本院卷第43至57頁）。然磁扣費用600元之部分，原告並未提出任何證據證明其已支出上開費用，本院就此部分無從為有利原告之認定，則原告依系爭租約第11條約定，於扣除保證金11,400元後，請求被告給付30,188元（計算式：31,155元＋390元＋834元＋4,119元＋5,090元－11,400元＝30 ,188元），逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。　㈣違約金部分：　⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之數額，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異(最高法院8 2年度台上字第2529號裁判意旨參照)。　⒉原告依系爭租約第3條第3項：「乙方（即被告）應依前款約定之繳款方式如期繳交租金，不得以任何理由拖延或拒絕。逾期未繳上開費用者，甲方（即原告）得依下列基準加收違約金：㈠逾期繳納未滿一個月者，照欠額加收千分之五。但逾期五日以內繳納者，免予加收違約金。㈡逾期繳納一個月以上，未滿二個月者，照欠額加收千分之十。㈢逾期繳納二個月以上，未滿三個月者，照欠額加收千分之十五。㈣依此類推，每逾一個月，加收千分之五，最高以欠額之百分之三十為限。」，請求被告給付逾期繳納租金之違約金6,905元；暨依系爭租約第11條第3項：「乙方未依約返還房屋時，甲方除得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求前開月租金額一倍之違約金。」，請求被告給付逾期遷讓房屋之違約金41,342元。本院審酌社會住宅於性質上只租不售，且係為解決青年及弱勢家戶的基本居住需求之政策目的，認原告因被告未依約繳納租金及遷讓房屋所受之損害，除租金及租金利息損失外，尚難認有其他高額損害，且原告已請求被告給付租金及相當於租金之不當得利，業如前述，若再課予被告高額違約金給付義務，殊非公允，故本院認為原告所得請求之上開違約金全部，應酌減至1,000元，始為適當。五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付133,130元（計算式：60,600元＋41,342元＋30,188元＋ 1,000元＝133,130元），及自民事變更聲明狀繕本送達翌日即自114年1月21日起（本院卷第65頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第38 9條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行；又法院應依職權宣告假執行者，本無庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅在促使法院職權發動，法院仍係本於職權而宣告，自無庸對該聲請為准駁之裁判。至本件原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其附麗，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　江碧珊正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林冠諭

2025-03-19

TYDV-113-訴-1194-20250319-1

訴

臺灣桃園地方法院

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1195號原告桃園市政府住宅發展處法定代理人邱英哲訴訟代理人張庭維律師張義群律師程光儀律師被告陳昱佐上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣161,438元，及自民國114年1月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔78％，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣161,438元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由壹、程序方面：一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告起訴時原聲明：㈠被告應將門牌號碼桃園市○ ○區○○○路00號13樓之2房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）116,163元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自民國112年12月16日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告7,200元，暨各期應給付之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行；嗣因被告於113年5月15日遷出系爭房屋，原告遂撤回原聲明第1項遷讓房屋之請求，並變更聲明為：㈠被告應給付原告205,725元，及自民事變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第35、85頁）。原告於被告為言詞辯論前撤回聲明第1項部分，於法有據；至上開聲明之變更，係減縮應受事項之聲明，且其請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論為判決。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠兩造於110年4月21日簽立「桃園市八德二號社會住宅租賃契約書」（下稱系爭租約），並經本院公證處公證在案（公認證字號：110年度桃院公字第000000000號）。依系爭租約之約定，系爭房屋租賃期間自110年5月1日起至113年4月30日止，以每月為一期，每月租金7,345元（租金5,700元＋家具選配1,645元），並應於每月15日前完成繳納，又租金自112 年5月起調降為5,245元（租金3,600元＋家具選配1,645元）。　㈡被告自111年9月起即未繳納房屋租金，故原告於112年6月13 日寄送存證信函催告被告於函到14日內清償積欠租金，並表示逾期不繳將終止系爭租約，然未獲置理，原告遂以桃園永安郵局存證號碼411、412號存證信函向被告為終止系爭租約，及請被告將系爭房屋回復原狀點交返還原告之意思表示，該存證信函已於112年8月17日送達被告，故系爭租約於同日發生終止契約之效力，惟被告迄至113年5月15日始自系爭房屋遷出，是被告應給付原告自111年9月1日起至112年8月17 日止之租金78,114元、逾期繳納租金之違約金9,577元、選配家具違約金4,042元，暨自112年8月18日起至113年5月15 日止相當於租金之不當得利32,168元，及逾期遷讓房屋之違約金32,168元。　㈢又被告於返還系爭房屋時，未依系爭租約第11條約定，依原況及設備移交原告，致原告需額外派工修繕及清潔系爭房屋，支出修復及清潔費用52,526元，被告復未繳清所積欠之水、電、瓦斯費用共計11,220元、磁扣費用600元，於扣除保證金14,690元後，被告尚須給付原告49,656元。為此，爰依系爭租約及不當得利之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如變更後之聲明所示。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。三、原告主張之上開事實，業據其提出系爭房屋土地建物查詢資料、稅籍證明書、系爭租約、本院公證書、存證信函暨回執等件在卷可憑（桃簡卷第9至23頁），經核與其所述相符，本院綜合各項證據調查結果及全辯論意旨，堪認原告之主張為真實。四、本院之判斷：　㈠積欠租金部分：　　原告主張被告自111年9月起即未繳納租金，迄至112年8月17 日系爭租約終止時，計積欠租金78,114元【計算式：7,345 元×8月＋5,245元×3月＋3,600元×17/31＋1,645元＝78,114元，元以下四捨五入】之事實，業據其提出系爭租約及上開存證信函為憑，本院綜合各項證據調查結果及全辯論意旨，堪認原告之主張為真實，是原告請求被告給付租金78,114元，應屬可採。　㈡不當得利部分：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。　⒉系爭租約業於112年8月17日終止，此後被告即已喪失繼續占有系爭房屋之正當權源，其繼續占有系爭房屋自屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，而應返還原告相當於租金之不當得利。依此，原告請求被告按月租金額即每月3,60 0元，給付自系爭租約終止翌日即112年8月18日起，至原告遷出系爭房屋之日即113年5月15日止，相當於租金之不當得利32,168元【計算式：3,600元×（8＋×29/31）＝32,168元，元以下四捨五入】，亦屬有據。　㈢水電瓦斯費、大門磁扣及清潔費部分：　 ⒈依系爭契約第11條約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，乙方應即時將房屋依原移交狀況返還甲方、清空私人家具及物品、遷出戶籍、將租金、水、電、瓦斯費等或其他依約應繳納之費用全數繳清並檢附相關證明予甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。前款房屋之返還，甲方應依原交付乙方之屋況及設備，經甲方（或甲方委託之管理人員）及乙方共同完成屋況及設備之移交手續。如乙方未會同移交，經甲方定期催告仍不會同者，視為完成移交。移交當日房屋及設備如有未復原情形，由甲方派工修繕，修繕所需費用甲方得逕自第四條之保證金扣除，乙方不得異議，如有不足，仍得向乙方請求賠償。」　 ⒉原告主張被告於113年5月15日交還系爭房屋時，未將屋況復原，致原告支出系爭房屋清潔修繕費用52,526元，且被告尚積欠磁扣費用600元，及113年5月15日前之水費217元、電費5,184元、瓦斯費5,819元未繳納，以上合計64,346元等情，業據其提出社會住宅退租點交單、台灣自來水公司各項費款繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證、欣桃天然氣股份有限公司繳費憑證、桃園市社會住宅磁扣補發申請費用調整公告、辰萱國際有限公司報價單、良福公寓大廈管理維護股份有限公司發票、聯隊水電材料有限公司發票、龍門洗衣報價單、遠東鐵櫃鋼鐵廠股份有限公司發票、承泰鎖印店免用發票收據等件為證（本院卷第41、42、45至6 7頁），則原告依系爭租約第11條約定，於扣除保證金14,6 90元後，請求被告給付49,656元（計算式：64,346元－14,6 90元＝49,656元），亦屬有據。　㈣違約金部分：　⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之數額，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異(最高法院8 2年度台上字第2529號裁判意旨參照)。　⒉原告依系爭租約第3條第3項：「乙方（即被告）應依前款約定之繳款方式如期繳交租金，不得以任何理由拖延或拒絕。逾期未繳上開費用者，甲方（即原告）得依下列基準加收違約金：㈠逾期繳納未滿一個月者，照欠額加收千分之五。但逾期五日以內繳納者，免予加收違約金。㈡逾期繳納一個月以上，未滿二個月者，照欠額加收千分之十。㈢逾期繳納二個月以上，未滿三個月者，照欠額加收千分之十五。㈣依此類推，每逾一個月，加收千分之五，最高以欠額之百分之三十為限。」，請求被告給付逾期繳納租金之違約金9,577元；依系爭租約第11條第3項：「乙方未依約返還房屋時，甲方除得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求前開月租金額一倍之違約金。」，請求被告給付逾期遷讓房屋之違約金32,168元；依系爭租約第18條暨附表三之註 2.：『如因承租人於租期未滿三年即提前終止本案社會住宅租賃契約者，視為所有選配家具均退租，應按「選配家具違約金計算表」計算違約金。』，請求被告給付選配家具違約金4,042元。本院審酌社會住宅於性質上只租不售，且係為解決青年及弱勢家戶的基本居住需求之政策目的，認原告因被告未依約繳納租金及遷讓房屋所受之損害，除租金及租金利息損失外，尚難認有其他高額損害，且原告已請求被告給付租金及相當於租金之不當得利，業如前述，若再課予被告高額違約金給付義務，殊非公允，故本院認為原告所得請求之上開違約金全部，應酌減至1,500元，始為適當。　五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付161,438元（計算式：78,114元＋32,168元＋49,656元＋ 1,500元＝161,438元），及自民事變更聲明狀繕本送達翌日即自114年1月21日起（本院卷第65頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第38 9條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行；又法院應依職權宣告假執行者，本無庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅在促使法院職權發動，法院仍係本於職權而宣告，自無庸對該聲請為准駁之裁判。至本件原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其附麗，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　江碧珊正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林冠諭

2025-03-19

TYDV-113-訴-1195-20250319-1