分割共有物
臺灣高等法院臺中分院民事判決
113年度上字第56號
上 訴 人 陳家偉
訴訟代理人 林建宏律師
被 上訴人 陳淑娟
訴訟代理人 卓容安律師
上列當事人間請求分割共有物事件,上訴人對於中華民國112年1
2月4日臺灣臺中地方法院112年度訴字第685號第一審判決提起上
訴,本院於114年1月14日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原判決廢棄。
兩造共有坐落臺中市○○區○○段0000地號土地及其上同段000建號
建物分歸上訴人取得,並由上訴人補償被上訴人新臺幣5,959,44
0元。
第一、二審訴訟費用由兩造各負擔2分之1。
事實及理由
一、上訴人主張:坐落臺中市○○區○○段0000地號土地(下稱系爭
土地)暨其上同段000建號建物(建物門牌:○○路一段000巷
00號,下稱系爭建物,並與系爭土地合稱系爭房地)為兩造
共有,應有部分均各2分之1。系爭房地無因物之使用目的不
能分割之情形,復無不為分割之約定,原物分配並無困難,
惟就分割方法無法達成協議。伊家族居住於系爭房地迄今已
有幾十年,應將系爭房地分歸伊單獨所有,伊願以金錢補償
被上訴人。爰請求將系爭土地與建物合併為原物分割,全部
分歸予伊,並由伊給付被上訴人新臺幣(下同)5,959,440
元(原審判決系爭房地准予合併變價分割,所得價金按兩造
各2分之1比例分配。上訴人不服,提起上訴)。並上訴聲明
:㈠原判決廢棄;㈡系爭房地應分歸上訴人單獨取得,並由上
訴人以金錢補償被上訴人5,959,440元。
二、被上訴人則以:系爭房地應合併變價分割,所得價金按兩造
各2分之1比例分配。兩造同為系爭房地之共有人,就系爭房
地之權利及地位相同,不因上訴人長期居住於系爭房地,即
應將系爭房地分配予上訴人。訴外人卓越不動產估價師聯合
事務所出具之不動產估價報告書(下稱系爭估價報告)所示
之價格低於市價,若將系爭房地分配予上訴人,伊僅能獲取
低於市價之補償,顯不公平等語置辯。並答辯聲明:上訴駁
回。
三、得心證之理由:
㈠系爭房地為兩造共有,應有部分各2分之1,被上訴人係於111
年8月17日買受應有部分等情,有系爭房地登記謄本可稽(
見原審卷第15、17、47、49頁)。按各共有人除因物之使用
目的不能分割,或契約訂有不分割之協議者外,得隨時請求
分割共有物,民法第823條第1項前段定有明文。兩造就系爭
房地既無前揭法條所定不予分割之約定,且系爭房地依法並
無不得分割之限制,則上訴人請求裁判分割系爭房地,自屬
有據。
㈡按共有物之分割方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅
時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求
,命為下列之分配:一、以原物分配於各共有人。但各共有
人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人
。二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於
各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣
,以價金分配於各共有人。以原物為分配時,如共有人中有
未受分配,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之
。以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就
共有物之一部分仍維持共有。民法第824條第2項至第4項定
有明文。又定共有物分割之方法,固可由法院自由裁量,惟
仍應斟酌共有人意願、利害關係、共有物之性質及分得部分
所得利用之價值等情形,定一適當公平之方法以為分割。經
查:
⒈系爭房屋坐落在系爭土地上,僅有一個出入口即大門可對外
通行等情,為兩造所不爭執(見本院卷第33頁),自應合併
分割,惟物理上使兩造均受原物之分配,顯有困難,若將系
爭房地分割為共有人其中一人單獨所有,可使系爭房地之經
濟效益最大化。又系爭房地現由上訴人及其家族居住,被上
訴人係於111年8月間由上訴人之伯父即訴外人陳伯睿以560
萬元買受系爭房地應有部分,當時上訴人即已居住於系爭房
屋等情,為被上訴人所不爭執(見本院卷第33至36頁)。而
系爭房地為上訴人唯一之住所,有上訴人全國財產稅總歸戶
財產查詢清單可佐(見本院卷第87頁)。被上訴人亦自承對
系爭房地並無居住之需求及情感因素,僅是希望購買系爭房
地應有部分後,可以向上訴人洽談可否再購買其應有部分等
語(見本院卷第34至35頁),而其主張變價分割亦僅希冀透
過競標方式獲取較大之價差利益(見本院卷第133、149頁)
,著重投資獲利,違反分割共有物以原物分配之原則。審酌
系爭房地業為上訴人長久居住,上訴人並已表明願取得系爭
房地並補償被上訴人,以及兩造之利害關係、系爭房地之性
質及分得部分所得利用之價值等情形,本院認將系爭房地均
分歸上訴人單獨所有,再以金錢補償被上訴人,應屬妥適。
⒉系爭房地因分歸上訴人單獨所有,依前開民法第824條第3項
規定,自應由上訴人補償被上訴人。原審囑託卓越不動產估
價師聯合事務所鑑定系爭房地之價格,經該所參考不動產市
場概況、系爭房地所在區域之房地產利用、各項建設、未來
發展趨勢等情形、系爭土地坐落位置、面積、面前道路寬度
、土地寬度深度、使用分區等其他因素、系爭房屋構造、量
體與樓層、使用型態、屋齡等其他因素,並參酌附近買賣標
的交易價格並為相關因素調整,依比較法估價;再參考附近
房地租金行情並為相關因素調整,依收益法之直接資本化法
估價;再綜合上開估價方法,得出系爭房地總價值為11,918
,880元,若分歸其一共有物人所有,該共有人應找補另一共
有人5,959,440元等情,有該事務所112年9月12日112卓越字
第1120912001號函所附系爭估價報告可按(見原審卷第105
頁,報告外放,結論見報告第3頁)。被上訴人雖辯稱系爭
估價報告之價格低於市價,並提出信義房屋實價登錄行情為
證(見本院卷第115頁),惟該實價登錄之交易標的,屬臺
中市南屯區○○路一、二段之大範圍區域數筆透天別墅,與系
爭房地之各類條件並不相同,各筆交易價格亦存在極大差異
,況且均不能排除有各該交易買賣雙方主觀個人因素之影響
,就本件分割共有物之補償價格,參考價值不大;反之,系
爭估價報告係由鑑定人基於其專業,根據前述多項客觀事實
,以比較法及收益法之直接資本化法估價,自更具參考價值
。再者,系爭估價報告所鑑定之找補價額為5,959,440元,
亦較被上訴人於111年8月間以560萬元買受系爭房地應有部
分2分之1之價格為高,堪認系爭估價報告之鑑定價格,足以
採酌,要無被上訴人所稱低於市價之情形。上訴人主張系爭
房地因分歸其單獨所有,其應補償被上訴人5,959,440元,
自屬有據。
㈢綜上所述,本院認為系爭房地應合併以分歸上訴人單獨取得
,並由上訴人補償被上訴人5,959,440元之方式分割。原審
就系爭房地予以變價,將所得價金由兩造各依2分之1之比例
分配,所採分割方案,尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當
,求予廢棄改判,為有理由,爰由本院予以廢棄並改判如主
文第2項所示。原審分割方法既已廢棄,原判決關於訴訟費
用負擔部分,應併予廢棄。又分割共有物之訴係以請求分割
共有物之形成權為訴訟標的,當事人所提出之分割方法,僅
係供法院之參考,其分割方法,對於各共有人而言,並無勝
負問題,本件訴訟費用若命形式上敗訴之當事人全部負擔,
顯然有欠公平。故本件關於訴訟費用之負擔,應由兩造各依
應有部分比例即各負擔2分之1較為合理,爰判決如主文第3
項所示。
四、本件事證已臻明確,兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法,經
本院審酌後,認與判決結果尚不生影響,無逐一論述之必要
,附此敘明。
五、據上論結,本件上訴為有理由,爰判決如主文。
中 華 民 國 114 年 2 月 18 日
民事第五庭 審判長法 官 黃綵君
法 官 吳崇道
法 官 陳宗賢
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀,其
未表明上訴理由者,應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀
(均須按他造當事人之人數附繕本)。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀;委任有律
師資格者,另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事
訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴裁判費。
書記官 金珍華
中 華 民 國 114 年 2 月 18 日