給付租金
臺灣高雄地方法院民事判決
112年度簡上字第111號
上 訴 人 姜水坤(即姜茂全之承受訴訟人)
姜和貴(即姜茂全之承受訴訟人)
姜銘建(即姜茂全之承受訴訟人)
張褘舫(即姜茂全之承受訴訟人)
姜茂金
姜茂隆
共 同
訴訟代理人 洪茂松律師
被 上訴人 姜世軒
訴訟代理人 林鴻駿律師
上列當事人間請求給付租金事件,上訴人對於本院高雄簡易庭於
中華民國112 年4 月10日所為111 年度雄簡字第2110號第一審判
決提起上訴,經本院於113 年10月22日言詞辯論終結,判決如下
:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按當事人死亡者,訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他
依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止;上開情形
於有訴訟代理人時則不當然停止,惟前揭承受訴訟人,於得
為承受時,仍應即為承受之聲明;聲明承受訴訟,應提出書
狀於受訴法院,由法院送達於他造,民事訴訟法第168 條、
第173 條、第175 條第1 項及第176 條分別定有明文。經查
,原上訴人姜茂全提起本件上訴後,於民國113 年9 月11日
死亡,上訴人姜水坤、姜和貴、姜銘建、張褘舫等4 人(下
稱姜水坤等4 人)為其繼承人,並經姜水坤等4 人於同年10
月8 日具狀聲明承受訴訟,有繼承系統表、除戶戶籍謄本、
現戶戶籍謄本及民事聲明承受訴訟狀在卷可查(見本院簡上
卷㈠第371 至417 頁),揆諸前揭規定,核無不合,應予准
許。
二、上訴人主張:被上訴人於86年4 月1 日向上訴人姜茂金、姜
茂隆及原上訴人姜茂全(下稱姜茂金等3 人)承租其等共有
門牌號碼高雄市○○區○○路000號12樓之2 房屋(下稱系爭房
屋),租期5 年,且約定租金由87年4 月1 日起每屆滿1 年
逐年調幅5 %,並簽立房屋租賃契約書(下稱系爭契約書)
,嗣被上訴人於91年3 月31日租期屆滿後仍持續使用系爭房
屋、給付租金,更提供系爭契約書及簽立授權書給電信公司
出租系爭房屋頂樓平台,此時應視為不定期租賃契約,除租
賃期限變更為不定期限外,其餘仍應按系爭契約書條件履行
。惟被上訴人自88年4 月起即未依約給付調整差額之租金,
姜茂金等3 人自得請求被上訴人給付自106 年7 月起至112
年3 月止短少之租金差額。為此,爰依系爭契約書之約定提
起本件訴訟等語。並於原審聲明:㈠被上訴人應給付姜茂金
等3 人各新臺幣(下同)2,421,350元,及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止,按週年利率5 %計算之利息;㈡願供擔保
請准宣告假執行。
三、被上訴人則以:兩造未簽立系爭契約書,被上訴人亦未向姜
茂金等3 人承租系爭房屋,依姜茂金等3 人在其他訴訟之陳
述內容可知,訴外人即被上訴人父親姜茂財始為承租人,被
上訴人亦未同意或授權姜茂財以被上訴人名義承租系爭房屋
,至於出具給電信公司之相關文件,被上訴人均不知情,系
爭房屋相關事宜皆由訴外人即被上訴人胞弟姜昶名處理等語
置辯,並於原審聲明:上訴人之訴駁回。
四、原審駁回上訴人之訴,上訴人不服並提起本件上訴,除援用
原審之主張及陳述外,另主張:姜茂財於86年3 月16日前已
使用其名下門牌號碼高雄市○○區○○路000號12樓之1 房屋(
下稱12-1房屋)並交由被上訴人經營撞球館,之後被上訴人
有意擴大經營場所,遂授權姜茂財出面,代理被上訴人向姜
茂金等3 人承租系爭房屋,而姜茂財於86年3 月中旬向姜茂
金等3 人表示有意商談承租系爭房屋,雙方約定於同年月16
日上午在姜茂財高雄家中商談,簽訂系爭契約書當日,因姜
茂全年紀較大且當時健康狀況較差,故授權姜茂隆並將印章
交付姜茂隆使用,推由姜茂金、姜茂隆至姜茂財住處,由姜
茂隆依協商租約條件當場書寫系爭契約書全部手寫文字
,再經雙方確認無誤,又姜茂財慮及承租系爭房屋係為了擴
大撞球館經營,且稱自己為公務人員,不能有租賃及經營撞
球場等其他投資行為,故表示以當時實際經營撞球館之被上
訴人為承租人,姜茂財並提出被上訴人印章蓋用於立契約人
(乙方)「姜世軒」下方及騎縫處,是被上訴人雖未親到場
親自簽署系爭契約書,但既經由其父親姜茂財從中傳達,且
提出被上訴人之印章及身分證統一編號,自應認姜茂財業已
經被上訴人同意擔任系爭契約書之承租人,否則姜茂財即涉
嫌偽造文書;再者,被上訴人亦以系爭房屋承租人身分自居
,利用系爭契約書之契約條款加以拼湊為「房屋租賃契約書
」,並將之附於姜茂財、被上訴人共同出具予姜昶名之授權
書,交由姜昶名持之與電信公司簽立租約,衡諸常理,若被
上訴人非承租人,如何以使用人身分授權他人使用、何以向
電信公司提出契約書作為授權書附件?姜昶名若事前未經被
上訴人同意而私自以被上訴人名義製作授權書,姜昶名豈不
涉嫌偽造文書?因此,縱使姜茂財未事前取得被上訴人授權
簽訂系爭契約書,由被上訴人前揭行為亦可認其事後已承認
姜茂財以其名義簽訂系爭契約書之無權代理行為,系爭契約
書對被上訴人仍發生效力;另姜茂財在系爭契約書商談過程
中表示希望可一次簽訂租期5 年,姜茂金稱每月租金45,000
元之行情偏低,若一次簽約5 年,每年需調漲5 %,經姜茂
財思考後同意並於系爭契約書第19條特別約定,上訴人自得
請求自106 年8 月起至112 年3 月止之租金差額共7,264,05
2 元,被上訴人即應分別給付姜茂金、姜茂隆各2,421,350
元,及給付姜茂全之繼承人即姜水坤等4 人2,421,350元等
語,並於本院聲明:㈠原判決廢棄;㈡被上訴人應給付姜茂金
、姜茂隆各2,421,350元,及自112 年4 月1 日起至清償日
止,按週年利率5 %計算之利息;㈢被上訴人應給付姜水坤等
4 人2,421,350 元,及自112 年4 月1 日起至清償日止
,按週年利率5 %計算之利息(見本院簡上卷㈡第39至40頁)
。被上訴人除援用原審之抗辯與陳述外,另主張:被上訴人
自始不知系爭契約書之存在,亦未曾授權任何人簽署系爭契
約書,僅曾於86年4 月在姜茂財所有12-1房屋經營管理撞球
事業,嗣姜茂財向姜茂金等3 人承租系爭房屋後,即將撞球
事業移交姜昶名經營管理,且系爭房屋之租金自86年4 月起
即由姜茂財以支票支付,至91年8 月起則改由姜昶名簽發支
票給付,96年開始以匯款方式給付,再至98年4 月起輪流匯
款予姜茂金等3 人,被上訴人在長達26年期間裡未曾支付租
金,姜茂金等3 人亦未曾就每月租金金額提出異議,期間因
降低租金,姜昶名曾補貼姜茂金等3 人房屋稅,顯見系爭契
約書之主體係姜茂財,租金並無每年調整5 %之事實,而係
視營業狀況每年合意調整;另姜茂金等3 人自86年4 月即明
知系爭房屋係姜茂財承租交由姜昶名管理,用於開設撞球場
,且明知被上訴人未曾與渠等商議任何租賃事宜,並於本院
101 年度訴字第1054號請求損害賠償事件(下稱另案)作證
時明確表示承租人為姜茂財,姜茂金甚至稱有收到租金等語
,顯見承租人係姜茂財、租金皆已給付係不爭執之事實等語
,答辯聲明:上訴駁回。
五、兩造不爭執之事項(見本院簡上卷㈠第280 至281 頁):
㈠姜茂金等3 人於86年與姜茂財簽訂系爭契約書,承租人署名
為「姜世軒」,內容係「姜世軒」向姜茂金等3 人承租其等
共有系爭房屋,租期5 年,自86年4 月1 日起至91年3 月31
日止,租金每月45,000元,並於第19條約定租金自87年4 月
1 日起,每屆滿1 年逐年調幅5 %,惟在上開租賃期間屆滿
後,系爭房屋仍有持續被使用之事實。
㈡系爭契約書上之簽名均為姜茂隆簽署。
㈢被上訴人之弟姜昶名有將高雄市○○區○○路000 號12樓之
頂樓平台出租予亞太、台灣之星、遠傳等電信公司設置行動
通信基地台,同時出具含有被上訴人署名與印文之授權書、
房屋租賃契約書予各電信公司,而授權書上之印文為被上訴
人之印文(惟授權書上被上訴人之簽名是否為被上訴人所簽
,有爭執)。
六、本件上訴人主張被上訴人為系爭契約書之承租人,除每月租
金外,依約應負給付每年調漲5 %租金差額予上訴人之義務
,此為被上訴人所否認並以前詞置辯,是本件爭點厥在於:
㈠系爭房屋之承租人是否為被上訴人?㈡上訴人請求被上訴
人給付加計每年調幅5 %後之租金差額,有無理由?金額若
干?茲將本院得心證之理由析述如下:
㈠系爭房屋之承租人是否為被上訴人?
⒈按代理人於代理權限內,以本人名義所為之意思表示,直接
對本人發生效力,民法第103 條第1 項定有明文,而主張法
律關係存在之當事人,須就該法律關係發生所須具備之特別
要件負舉證之責任,是以如本人否認有授與第三人代理權,
自應由主張第三人具代理權之人就代理權乙事負舉證責任。
次按由自己之行為表示以代理權授與他人,或知他人表示為
其代理人而不為反對之表示者,對於第三人應負授權人之責
任,但第三人明知其無代理權或可得而知者,不在此限,第
169 條亦有明文;又所謂由自己之行為表示以代理權授與他
人,必須本人有具體可徵之積極行為,足以表見其將代理權
授與他人之事實,方足當之,而所謂知他人表示為其代理人
而不為反對之表示者,則係以本人實際知其事實為前提,除
本人受有通知外,以不知為原則,故應由主張其知此事實之
人負舉證責任。再按無代理權人以代理人之名義所為之法律
行為,非經本人承認,對於本人不生效力,民法第170 條第
1 項規定甚明;而所謂承認為代理權之補授,自應由本人以
意思表示為之,且承認不以明示為限,默示之承認,如請求
緩期清償、支付利息等,亦有承認之效力,單純之沉默尚難
認係屬承認,惟此項法律行為之承認,如相對人確定者,須
以意思表示向相對人為之,始能發生效力,此觀民法第116
條第2 項之規定自明。
⒉經查,姜茂金等3 人於86年係與姜茂財簽訂系爭契約書,且
系爭契約書上之簽名均為姜茂隆所簽署,此為兩造不爭執之
事實,足見被上訴人於簽署系爭契約書之過程中並未出面,
自無從以本人為意思表示之方式與姜茂金等3 人就系爭契約
書之內容達成意思表示合致,就此上訴人主張姜茂財係得被
上訴人授權代理被上訴人為意思表示,此既為被上訴人所否
認,揆諸前揭規定及說明,自應由上訴人就被上訴人有授與
姜茂財代理權乙事負舉證之責。而上訴人雖以斯時姜茂財提
出被上訴人印章蓋用於立契約人「姜世軒」下方及騎縫處,
且提出被上訴人之身分證統一編號,主張姜茂財業已經被上
訴人授權云云,惟姜茂財與被上訴人為父子關係,姜茂財知
悉被上訴人之身分證統一編號實與常情無違,尚不能據此認
定被上訴人有授與姜茂財簽訂系爭契約書之代理權;又被上
訴人否認系爭契約書上「姜世軒」印文之真正,上訴人則始
終未能證明姜茂財於簽訂系爭契約書當時所提出者確為被上
訴人所有之印章,自無從因此即為上訴人有利之認定;至於
姜茂財是否可能因此涉犯偽造文書等罪嫌,應屬刑事訴追之
問題,核與姜茂財是否有代理權係屬二事;除此之外,上訴
人未能再行舉證以實其說,本件即無從認定姜茂財事前有獲
被上訴人授權簽訂系爭契約書之事實。
⒊又承前所述,上訴人並未證明姜茂財於簽訂系爭契約書當時
所提出者確為被上訴人所有之印章,姜茂財又係基於父子關
係而知悉被上訴人之身分證統一編號,則被上訴人顯然無具
體可徵之積極行為,足以表見其將代理權授與姜茂財之權限
外觀存在,且上訴人亦未證明被上訴人斯時實際知悉姜茂財
表示為其代理人之事實(簽訂系爭契約書後是否知悉應屬事
後承認與否之問題,尚非表示在簽訂系爭契約書時即知悉)
;況且,姜茂金等3 人於另案作證時均明確證述有將系爭房
屋出租給姜茂財等語在卷(見原審卷第217 、219 、222 頁
),足徵姜茂金等3 人所認知之承租人亦為姜茂財,而非被
上訴人,更無姜茂金等3 人信賴姜茂財具被上訴人代理權限
之客觀事實存在,則本件顯然亦與表見代理之要件有間,無
從因此認定被上訴人對於上訴人應負授權人之責任。
⒋上訴人雖另主張被上訴人事後以系爭房屋承租人身分自居,
利用系爭契約書之契約條款加以拼湊為「房屋租賃契約書」
,並將之附於姜茂財、被上訴人共同出具予姜昶名之授權書
,交由姜昶名持之與電信公司簽立租約,可認被上訴人事後
已承認姜茂財以其名義簽訂系爭契約書之無權代理行為云云
。然而,證人姜昶名於原審具結證稱:撞球場一開始是被上
訴人開設的,被上訴人跟我說姜茂財有承租系爭房屋,至於
是姜茂財租給被上訴人使用還是被上訴人透過姜茂財承租
,我不了解,但在我退伍後,被上訴人就交給我,我就開撞
球館營業到現在,而我拿到系爭契約書後沒有跟被上訴人確
認,訴訟時被上訴人才告訴我不是他簽的,至於電信公司授
權書上姜茂財跟被上訴人的名字都是我簽的,當時是因為電
信公司要求附租約,但後來電信公司說太久了沒有參考價值
,要求提匯租金之紀錄等語(見原審卷第330 至333 頁)
,就被上訴人有將撞球館之經營管理交付姜昶名乙節,核與
被上訴人所辯相符,可見被上訴人當時所授與姜昶名之代理
權限,係針對撞球館之經營管理,而非承租系爭房屋事宜,
且交予電信公司之系爭契約書、授權書等均係姜昶名自行處
理,簽名亦為姜昶名所簽,更遑論姜昶名因偽造系爭契約書
持以向電信公司行使,而涉犯行使變造私文書罪嫌,經檢察
官起訴在案(見本院簡上卷㈠第361 至364 頁),是姜昶名
所為恐有逾越被上訴人授與代理權限範圍之嫌,尚難據此認
定被上訴人有事後承認系爭契約書之事實。再者,系爭契約
書之租賃法律關係係具有相對人即姜茂金等3 人,揆諸上開
說明,承認亦必須向姜茂金等3 人以意思表示為之,被上訴
人始受拘束,而姜昶名持系爭契約書、授權書係交予各電信
公司,並非姜茂金等3 人,則此一行為實難評價為係向系爭
契約書之相對人即姜茂金等3 人為承認之意思表示,上訴人
主張委無足採。
㈡上訴人請求被上訴人給付加計每年調幅5 %後之租金差額,有
無理由?金額若干?
經查,系爭契約書既非被上訴人所簽,上訴人亦未能證明被
上訴人有事先授權姜茂財代理其向姜茂金等3 人承租系爭房
屋,本件又無表見代理之適用,復無從認定被上訴人有事後
承認系爭契約書之事實,則被上訴人即不受系爭契約書之拘
束,自無給付租金差額之義務,上訴人請求被上訴人給付加
計每年調幅5 %後之租金差額,洵屬無據。
七、綜上所述,上訴人依系爭契約書之約定,請求被上訴人應給
付姜茂金、姜茂隆各2,421,350元,及自112 年4 月1 日起
至清償日止,按週年利率5 %計算之利息,暨應給付姜水坤
等4 人2,421,350 元,及自112 年4 月1 日起至清償日止,
按週年利率5 %計算之利息,為無理由,應予駁回。原審判
決駁回上訴人之訴,於法並無違誤,上訴人猶執前詞指摘原
判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法,經本院審酌後
認均不足以影響判決之結果,爰不另贅論,附此敘明。
九、據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第436 條之1
第3 項、第449 條第1 項、第78條規定,判決如主文。
中 華 民 國 113 年 11 月 15 日
民事第四庭 審判長法官 秦慧君
法 官 呂致和
法 官 王宗羿
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,僅得以適用法規顯有錯誤為理由逕向最高法院提
起上訴,但須經本院許可。提起上訴,應於收受送達後20日內向
本院提出上訴狀,同時表明上訴理由,裁判宣示後送達前提起上
訴者,應於判決送達後10日內補提理由書狀,並應提出委任律師
或具有律師資格之人之委任狀,委任有律師資格者,另應附具律
師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第
1 項但書或第2 項所定關係之釋明文書影本,及依上訴利益額繳納裁判費。
中 華 民 國 113 年 11 月 15 日
書 記 官 陳仙宜
KSDV-112-簡上-111-20241115-1