Know99判決書

搜尋結果：租賃物返還請求權

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遷讓房屋等

臺灣嘉義地方法院民事裁定 113年度補字第603號原告陳玉秋被告林俊成上列當事人間請求遷讓房屋等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按核定訴訟標的價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的價額所有之利益為準。民事訴訟法第77條之 1第1、2項分別定有明文。次按因租賃權涉訟，其租賃定有期間者，以權利存續期間之租金總額為準；其租金總額超過租賃物之價額者，以租賃物之價額為準；未定期間者，動產以2個月租金之總額為準，不動產以2期租金之總額為準，民事訴訟法第77條之9亦有規定。至雖有實務見解認民事訴訟法第77條之9所謂因租賃權涉訟，係指以租賃權為訴訟標的之訴訟，如確認租賃權存否之訴而言；以租賃關係已終止為原因，請求返還土地或遷讓房屋之訴，係以租賃物返還請求權為訴訟標的，非以租賃權為訴訟標的，其訴訟標的價額應以起訴時土地或房屋之交易價額為準；然以租賃關係已終止為原因，請求返還土地或遷讓房屋之訴，雖以租賃物返還請求權為訴訟標的，然租賃關係是否已終止亦可能為返還租賃物之前提要件，且契約終止後之租賃物返還請求權亦非以租賃權為標的，亦同以租賃物返還請求權為訴訟標的，是應認前開因租賃權涉訟，包含租賃關係終止之租賃物返還請求權是否成立為當。查原告起訴之訴之聲明第1項請求被告應將門牌號碼嘉義縣○○鄉○○○000○00號房屋騰空遷讓返還原告等語，而自起訴狀及所附租賃契約書記載，系爭房屋之租約每月租金為新臺幣（下同）15,000元，租賃期限為113年1月1日至113年12月31日共1 年。且無證據足資證明租金總額超過租賃物即系爭房屋之價額，是依前開說明，第一項聲明之訴訟標的價額為180,000元；又原告第2項訴之聲明聲明請求被告給付159,817元，及自113 年12月1日起訴時起至113年12月3日止，按月以15,000元計算之不當得利部分之訴訟標的應為159,940元【計算式：159,817元+( 15,000元÷365日×3日)=159,940】。是本件訴訟標的價額核定為3 39,940元（計算式：180,000元+159,940元＝339,940元），應徵得第一審裁判費3,640元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定5日內補繳，逾期不繳即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 12 月 12 日民事第三庭法官陳卿和以上正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀。中華民國 113 年 12 月 12 日書記官陳慶昀

2024-12-12

CYDV-113-補-603-20241212-1

埔簡

南投簡易庭(含埔里)

遷讓房屋等

臺灣南投地方法院民事簡易判決 113年度埔簡字第164號原告卓淑綿訴訟代理人羅閎逸律師陳瑞斌律師被告張志宗訴訟代理人陳建勛律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼南投縣○○鄉○○村○○路000○0○0號建物（包含一樓賣場、地下室及賣場右側貨櫃一只）騰空遷讓返還原告。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔百分之8，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行；但被告以新臺幣27,300元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：原告與被告於民國111年1月間簽訂租賃契約，租賃標的為坐落南投縣○○鄉○○段00○0地號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼南投縣○○鄉○○村○○路000○0○0號建物（包含一樓賣場、地下室及賣場右側貨櫃一只，以下合稱系爭租賃物），約定租金為每年新臺幣（下同）58萬元，租賃期限自11 1年1月1日起至111年12月31日止。租賃期滿後，兩造再次就系爭租賃物續約1年，約定租賃期限自112年1月1日起至112 年12月31日止（下稱系爭租約），詎被告於系爭租約期滿後，未依約返還系爭租賃物予原告，並自113年1月1日起繼續占用系爭租賃物使用迄今等語，爰依系爭租約、民法第455 條前段及第179條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭租賃物騰空遷讓返還予原告；㈡被告應自113年1月1日起至遷讓系爭租賃物予原告之日止，按月給付新臺幣4萬8,3 33元予原告；㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告承租系爭租賃物已有約19年期間，承租時原告表示系爭土地及系爭租賃物均有合法使用權源，被告可長期承租使用。然被告於112年底輾轉得知，原告並未合法承租系爭土地，原告目前就系爭土地並無合法權源，南投縣仁愛鄉公所要將系爭土地收回，致被告損失重大。此外，原告並非系爭租賃物所有權人或事實上處分權人。又原告將系爭租賃物轉租予被告，已違反原住民保留地開發管理辦法第29 條第1項規定，租賃契約效力屬於無效，原告自不得依無效之租賃契約來主張返還系爭租賃物，亦不得請求給付不當得利等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。三、經查，兩造間就坐落於系爭土地上之系爭租賃物有成立租賃契約，約定租金為一年58萬元，惟上開租賃契約已於112年1 2月31日期滿，且原告並未同意被告續租，而被告占用系爭租賃物至今；系爭租賃物之稅籍證明書上記載之納稅義務人並非原告，且系爭土地之所有權人亦非原告等情，有房屋租賃契約書、南投縣政府稅務局房屋稅籍證明書、系爭土地建物查詢資料、系爭租賃物現況照片、系爭土地地籍圖影本、彩色空照圖影本、南投縣仁愛鄉公所辦理原告承租系爭土地案件之相關資料、交查案件處理情形在卷可參（見本院卷第 17至27、31、45、75至79頁、87至89頁、123至291頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。四、得心證之理由：　㈠請求遷讓房屋部分：　⒈按租賃乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，關於租賃上權利義務，存在於締約當事人之間，與所有人無涉（最高法院71年度台上字第2220號判決可資參照）。次按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件；出租人行使之租賃物返還請求權，不以出租人就租賃物有所有權為要件(最高法院31年上字第2665號、33年上字第3061號、64年度台上字第424號判決意旨可資參照 ) 。復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第45 5條前段定有明文。　⒉經查，觀諸兩造所簽立之系爭租約，其內記載卓淑綿為出租人（甲方）、張志宗為承租人（乙方），且系爭租約第4條第5項前段記載：「除甲方同意繼續出租外，乙方於租賃期滿即日將店屋以誠意照原狀遷還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利向甲方請求遷移費或任何費用。」有房屋租賃契約書在卷可稽（見本院卷第17-25頁）；兩造復就被告於系爭租約期滿後仍持續占用系爭租賃物至今不爭執，本件情形自已該當系爭租約書第4條第5項前段之約定及民法第455條前段之規定，原告請求被告將系爭租賃物遷讓騰空返還予原告，應屬正當。　⒊被告雖抗辯：原告雖非系爭租賃物之稅籍證明書上所記載之納稅義務人等語，然揆諸前開說明，租賃契約之成立本不以出租人為所有人為限，且兩造對於彼此間成立租賃契約亦不爭執，原告自得本於租賃契約之法律關係，向被告為請求。是被告此部分抗辯，尚不可採。　㈡請求相當相當於租金之不當得利部分：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。就關於判斷侵害他人權益之不當得利，以「權益歸屬說」為認定標準，亦即欠缺法律上原因而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利（最高法院94年度台再字第39號判決要旨參照）。所謂權益歸屬，係認權益有一定之利益內容，屬於權利人，歸其享有，例如所有權之內容為物之使用、收益、處分，並排除他人之干涉，歸屬於所有人。違反法秩序所定權益歸屬而取得利益，侵害他人權益歸屬，並欠缺法律上之原因，此時方成立不當得利。　⒉經查，系爭租賃物之稅籍證明書上記載之納稅義務人為「何玟靜」、並非原告等情，為兩造所不爭執，且有南投縣政府稅務局房屋稅籍證明書在卷可稽（見本院卷第27、45頁）。而稅捐機關房屋稅籍證明書所登載之納稅義務人，雖僅係行政機關行使稅捐核課權責之對象，而非可據為房屋所有權人或事實上處分權人之唯一認定基準；然倘無其他證據資料可供參佐，前揭稅籍登記資料就未辦保存登記建物之事實上處分權人之認定，當仍具有相當程度之參考價值。本件行政機關就系爭租賃物之稅捐核課對象均非原告，可認原告對系爭租賃物並無排他性的享有權利，則被告雖仍占有系爭租賃物而受有利益，然被告並未侵害原告關於系爭租賃物之權益歸屬，難謂被告應負不當得利之返還責任。　⒊原告固主張：被告前曾向訴外人即原告已逝之配偶何甘霖承租系爭租賃物，何甘霖於109年1月12日過世後方繼承何甘霖之權利義務等語。然繼承租賃標的物所有權與繼承租賃契約之權利義務，係屬二事，且租賃契約之成立，不以出租人對於租賃物有所有權為限，已如前述。則自卷內證據觀之，僅足證明原告為系爭租約之出租人，尚無從證明原告為系爭租賃物之所有權人或事實上處分權人，且縱何甘霖曾將系爭租賃物出租予被告，亦無法證明何甘霖為系爭租賃物之事實上處分權人，遑論原告得繼承何甘霖就系爭租賃物之事實上處分權。而原告復未舉證其為系爭租賃物事實上處分權人，是原告此部分主張，即屬無據。五、綜上所述，原告依系爭租約約定、民法第455條前段規定，請求被告應將系爭租賃物騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。逾此範圍請求，則無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保，請准免為假執行，核無不合，併酌定相當擔保金額准許之。又原告雖就其勝訴部分聲請假執行，僅係促請法院發動職權，並無准駁之必要。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應予駁回。　　七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　埔里簡易庭　法　官　以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）；並向本院繳足上訴裁判費。中　　華　　民　　國　113　　年　 12　　月　　11 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官蘇鈺雯

2024-12-11

NTEV-113-埔簡-164-20241211-1

簡上

臺灣新北地方法院

返還租賃房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度簡上字第256號上訴人楊國彥被上訴人王秀媚訴訟代理人林如君律師上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國11 3年2月17日本院板橋簡易庭112年度板簡字第2587號第一審判決提起上訴，本院於民國113年11月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、上訴駁回。二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人於原審主張：上訴人於民國107年3月起向被上訴人承租被上訴人所有之門牌號碼新北市○○區○○街00巷0弄0號2 樓房屋（下稱系爭房屋），原約定每月租金新臺幣（下同） 3,000元，自110年1月起協議調高為每月租金5,000元，嗣租金長年低於市場行情，物價上漲，被上訴人因而寄發存證信函向上訴人調整每月租金9,000元，上訴人收到信函後未予置理，且自112年3月7日起即未給付租金，上訴人除尚積欠1 08年12月份租金3,000元外，111年3月至111年12月租金尚有 9,534元未付，並自112年3月起未再支付任何租金，經被上訴人於112年7月24日以鶯歌郵局存證號碼152號存證信函定5 日期限催告上訴人支付欠租，上訴人逾期仍未支付欠租，被上訴人再以起訴狀繕本送達上訴人為終止兩造間系爭房屋租賃契約（下稱系爭租約）之意思表示，系爭租約終止，爰依民法第767條第1項前段、第455條前段、系爭租約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。　二、上訴人則以：被上訴人與上訴人母親為親姊妹，被上訴人未獲原所有人王黃鑾女同意以假買賣方式將祖產據為己有，基於補償心態於107年1月間與上訴人母親、被上訴人弟弟口頭約定系爭房屋3樓3間房間房租由3人各自收取，被上訴人反悔自行收取，上訴人母親已將祖產糾紛之債權轉讓與上訴人，並已由被上訴人弟弟將債權讓與通知被上訴人，上訴人受讓之債權額大於系爭租金金額，自可抵充系爭租金。108年1 2月租金3,000元及111年3月至111年12月租金9,534元，上訴人已用於代被上訴人支付被上訴人向上訴人岳母借款之利息債務以及系爭房屋3樓房客之水電費用。不是上訴人不給付租金，上訴人未有欠租情事等語資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴判決，命上訴人應將系爭房屋騰空返還被上訴人；並應給付被上訴人37,534元，及自112年9月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。且應自112年9月22 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,000元。上訴人不服提起上訴人，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、本院得心證之理由：　㈠按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。次按請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任（最高法院28年度上字第1920號判決意旨參照）。　⒈本件被上訴人主張上訴人積欠108年12月租金3,000元、111年 3月至111年12月租金9,534元未付，及自112年3月起未再支付租金，業據其提出上訴人郵局存摺及其內頁影本附卷可稽（見原審卷一第23至47頁），上訴人就其向上訴人租用系爭房屋，原約定每月租金3,000元，自110年1月起調高為每月租金5,000元，並就108年12月租金3,000元、111年3月至111 年12月租金9,534元，未以匯款方式給付租金予被上訴人，亦未以現金給付租金，及自112年3月起未再支付租金之事實並不爭執。則上訴人辯稱108年12月租金3,000元、111年3月至111年12月租金9,534元，及自112年3月起每月租金5000元之租金債務已消滅之事實，自應負舉證責任。　⒉上訴人辯以被上訴人與上訴人母親為親姊妹，因被上訴人用非法方法將祖產過戶予自己，基於補償心態於107年1月時允諾系爭房屋3樓的3個房間出租租金由上訴人母親與被上訴人及被上訴人弟弟3人各自收取，即301室由被上訴人收取，30 2室房租由上訴人母親收取，嗣被上訴人於112年3月起違反約定逕自收取302室房租，上訴人母親遂將源於祖產糾紛所得對被上訴人主張之債權讓與上訴人，上訴人亦有委託被上訴人弟弟代為轉達債權讓與上訴人之事實，上訴人母親對被上訴人債權大於系爭租金債權，上訴人自得用以抵付系爭租金債務云云，據其提出地政事務所規費徵收行政罰鍰地政事務所人民申請登記案件收據、戶政事務所印鑑證明、地政事務所函、土地增值稅繳款書、98年契稅繳款書、簽收單、土地登記申請書、土地所有權狀、建築改良物所有權狀各件影本附卷可稽（見本院卷第101至119頁）經查：　⑴被上訴人否認有因祖產糾紛而有對上訴人母親負有債務等語，而觀之上訴人提出之土地所有權狀及建物所有權狀影本記載為二層樓房與系爭建物為3層樓房不同，門牌地址不同，可見與系爭房屋並無關連，則被上訴人主張系爭房屋並非兩造之祖產等語，應堪採信。又果若被上訴人於107年1月時曾允諾系爭房屋樓上3樓1個房間租金由上訴人母親，其後被上訴人收回而自行收租，亦難逕認上訴人母親對被上訴人有何債權存在，此外，觀之上訴人提出之地政事務所規費徵收行政罰鍰地政事務所人民申請登記案件收據、戶政事務所印鑑證明、地政事務所函、土地增值稅繳款書、98年契稅繳款書、簽收單、土地登記申請書、土地所有權狀、建築改良物所有權狀，亦無記載被上訴人積欠上訴人母親之金錢債務隻字片語，上訴人復未提出上訴人母親對上訴人有何債權之證明，上訴人辯以其母親已將對被上訴人之債權讓與上訴人，上訴人以此債權抵銷被上訴人本件租金債權云云，難認可採。　⑵上訴人復辯稱其於104年租用系爭房屋時，被上訴人承諾上訴人將系爭房屋租金交由上訴人母親收取，據其提出上訴人母親存摺內頁影本為憑（見本院卷第29至36頁），惟觀之該存摺內頁於112年4月11日、同年5月21日、同年6月15日、同年 7月23日、同年8月5日、同年9月18日、同年10月17日雖均有記載跨行轉入5,000元等情，惟金錢給付原因甚多，衡諸常情亦可能是上訴人孝親費用，非當然可逕為推論係為給付系爭房屋租金而匯款。又110年1月前系爭租金約定金額為3,00 0元之事實為兩造所不爭執（見本院卷第77頁；第83頁），則觀之上訴人提出之上訴人母親之存摺內頁查無111年11月2 5日至111年9月30日；100年4月23日至111年4月25日有5000 元或3000元匯入該帳戶之情形（見本院卷第33至34頁），佐以被上訴人提出之被上訴人郵局存摺內頁記載情形（見原審卷一第23至47頁），上訴人於108年間除108年12月租金3,00 0元，及111年3月至111年12月租金9,534元未匯付，及自112 年3月起未再匯入款項給付租金，上訴人租用系爭房屋係匯入上開被上訴人設於郵局之帳戶給付租金，則上訴人辯稱被上訴人承諾上訴人將系爭房屋租金交由上訴人母親收取云云（見本院卷第85頁，上訴人所列不爭執事項六），與上訴人提出曾於112年4月11日、同年5月21日、同年6月15日、同年 7月23日、同年8月5日、同年9月18日、同年10月17日轉入5, 000元至上訴人母親郵局帳戶乙節，亦有不吻合情形，再佐以上訴人提出之與被上訴人間LINE對話截圖內容，112年7月 26日前一日：被上訴人傳送：「匯好賴給我，我才知道去刷簿子！我等你匯款，不然我存證信函要寄出去」等語，上訴人雖回傳曾於112年5月21日、同年6月15日、同年7月23日轉入上訴人母親帳戶5,000元等情，惟其再於112年7月29日傳送：「我寫信給您是希望能就我們之間的房租問題達成共識，...。之前小阿姨您和您姐也就是我媽曾達成一個口頭協議，您同意將其中一戶租用來照顧我媽的生活...」等語（見原審卷第149至152頁），足見上訴人係自行片面主張將系爭租金債權抵銷上訴人母親原可收取之3樓302室租金。又被上訴人原為照顧上訴人母親同意上訴人母親收取302室租金，嗣被上訴人撤回同意上訴人母親收取302室租金，難認上訴人母親即取得對被上訴人之租金收取債權，上訴人既未證明上訴人母親對被上訴人有何債權存在，自不生債權讓與之效力。上訴人辯稱上訴人母親已將債權轉讓與上訴人云云，亦不足採。　⑶另上訴人復辯稱係以被上訴人岳母姚瓊彩借款予被上訴人之借款利息抵充系爭房屋租金云云，並提出111年4月10日LINE 對話截圖內容（見本院卷第25頁）為佐。然查：上訴人除曾於被上訴人傳送：「匯好賴給我，我才知道去刷簿子！我等你匯款，不然我存證信函要寄出去」等語後，回傳曾於112 年5月21日、同年6月15日、同年7月23日轉入上訴人母親帳戶5,000元等情，並於112年7月29日再傳送：「我寫信給您是希望能就我們之間的房租問題達成共識，...。之前小阿姨您和您姐也就是我媽曾達成一個口頭協議，你同意將其中一戶租用來照顧我媽的生活...」等語（見原審卷第149至15 2頁），已如前述，上訴人曾片面希冀以被上訴人前為照顧上訴人母親而同意上訴人母親收取系爭房屋樓上3樓中1間房屋租金之金額抵付系爭租金，此外，復未見上訴人提出曾以姚瓊彩借款利息抵付系爭房屋租金之證明。上訴人雖提出上訴人配偶與第三人對話截圖內容記載：「至於你媽利息直接討她要，40萬借款請她近期儘快償還，說妳急需用錢」等語（見本院卷第25頁），參酌上訴人於原審提出姚瓊彩郵局存摺內頁其上用手寫註記姚瓊彩借款與上訴人時間是108年8月間，被上訴人係於111年8月返還借款，有該存摺內頁附卷可稽（見原審卷第134頁），上訴人於本院亦自陳借款是110年 8月還款（見本院卷第74頁），被上訴人於108年8月向姚瓊彩借款後，被上訴人於108年9月、10月、11月仍有給付租金，亦有被上訴人提出之郵局存摺內頁記載可憑，被上訴人主張利息是以現金支付，並無利息抵充租金之約定，顯較為可信。上訴人辯稱以系爭租金清償借款利息云云，難認可採。　　⑷上訴人復辯以其代墊被上訴人應負擔之3樓租戶電費，以該電費返還請求權抵銷系爭房屋租金云云，惟觀之上訴人提出之電費收據），均為系爭房屋使用之電費收據（見原審卷第12 1至128頁；見本院卷第37至44頁），依該電費收據記載係系爭房屋即2樓房屋使用之電費，上訴人雖提出「你樓上301房是外國人，語言不通很難溝通。以後他的水電費你報給我，我去申請。以上。」對話截圖（見本院卷第27頁），充其量僅為談論樓上301室電費問題。況衡諸一般常情，上訴人租用系爭房屋，理應自行負擔使用之電費，難認上訴人提出之電費收據即為代墊被上訴人應支出之電費。上訴人主張代墊被上訴人應負擔之3樓電費云云，自不足採。　⑸基上，上訴人抗辯租金已繳，無未給付租金云云，難認可採。被上訴人主張上訴人未繳納系爭房屋108年12月租金3,000 元及111年3月至111年12月租金9,534元，並自112年3月起未再支付任何租金，並經被上訴人於112年7月24日以鶯歌郵局 152號存證信函定5日期間催告上訴人支付欠租(見原審卷第5 1頁、第42頁），上訴人於112年7月27日收受該函後（見原審卷第63頁），逾期仍未支付欠租等語，應堪採信。上訴人積欠108年12月租金3,000元、111年3月至111年12月租金9,5 34元未付，及自112年3月起未再支付租金，被上訴人依租賃關係請求上訴人給付被上訴人37,534元（計算式：3000＋953 4＋〈5000×112年3月至7月共計5個月〉＝37524），核屬有據，為有理由。　㈡又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，為民法第455條前段、第767條第1項前段所明定。而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。經查：被上訴人於112年7月24日以鶯歌郵局152號存證信函定5日期間催告上訴人支付欠租(見原審卷第51頁、第42頁），上訴人於112年7月27日收受該函後（見原審卷第63頁），逾期仍未支付租金之事實，業經本院認定如上。則上訴人積欠租金已達2期以上，被上訴人再以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示（起訴狀繕本亦已於112年9月21日送達上訴人（見原審卷第67頁），系爭租約於112年9月21日業經被上訴人合法終止，上訴人占用系爭房屋已無正當權源，而屬無權占有，此外，上訴人復未舉證有何占有使用系爭房屋之正當權源，則被上訴人依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋，揆諸前開法律規定，核屬有據，為有理由。　㈢被上訴人請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日即112年9月22日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,000元，為有理由：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書亦有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。　⒉經查：系爭租約經被上訴人依法終止後，上訴人占有系爭房屋受有相當於租金之利益，則被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日即112年9月22日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,000元，亦屬有據。　㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第 203條分別定有明文。查被上訴人本件請求上訴人給付相當於租之不當得利為未確定期限之債務，其依法應為催告，被告始負遲延責任，而應給付法定遲延利息。查被上訴人以起訴請求被告給付相當於租金之不當得利而送達訴狀，與催告有同一之效力，準此，被上訴人就其請求上訴人無權占有使用系爭房屋或有相當於租金之不當得利部分併請求自起訴狀繕本送達翌日即112年9月22日起（見原審卷第67頁）至清償日止，按年息5%計算利息，亦屬有據。五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第455條前段、租賃、系爭租約及不當得利之法律關係，請求上訴人騰空返還系爭房屋，並給付37,534元，及自112年9月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自112年9月22日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,000元，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴判決，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，上訴人提起上訴後聲請傳訊證人即被上訴人三姊楊王秀鈴、被上訴人弟弟王英傑、及302室房客梁業承及被上訴人大嫂王江桂足，惟上開證人非系爭租約之當事人，上訴人亦未陳明待證事項為何，且上訴人辯稱係其母親與被上訴人間協議，自無傳訊上開證人之必要。另上訴人聲請傳訊上訴人岳母姚瓊彩，惟向本院表示姚瓊彩連說話都有問題（見本院卷第74頁），顯無法到庭證述其與被上訴人間關於借貸關係存在等相關事實，且本院審酌上開證人證述內容不足以影響本院心證之形成，而無傳訊之必要，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　民事第一庭　　審判長法　官　張紫能　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　傅紫玲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　朱慧真以上正本證明與原本無異本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉芷寧

2024-12-11

PCDV-113-簡上-256-20241211-1

員補

員林簡易庭

遷讓房屋等

臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事裁定 113年度員補字第487號原告劉美茹上列原告與被告蕭意帆間請求遷讓房屋等事件，本院裁定如下：　　主　　文原告應於本裁定送達後7日內，提出系爭房屋之最新建物登記第一類謄本，並查報足以認定系爭房屋起訴時交易價額之資料，以該交易價額與其請求給付之租金及起訴前不當得利金額新臺幣1 萬7417元合併計算後之金額為本件訴訟標的價額，且按民事訴訟法第77條之13所定費率，補繳第一審裁判費；倘原告未能提出足以認定系爭房屋起訴時交易價額之資料，則按訴訟標的價額新臺幣166萬7417元，補繳第一審裁判費新臺幣1萬7533元，逾期不補正，即駁回原告之訴。　　理　　由一、按因財產權提起民事訴訟，應依民事訴訟法第77條之13規定繳納裁判費，此為起訴必備之程式。次按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之，但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之1 第1、2項、第77條之2亦定有明文。而民事訴訟法第77條之2 第2項於民國112年11月29日修正公布之立法理由：以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用，其附帶請求於起訴前所生部分，數額已可確定，應合併計算其價額。至於起訴後所生部分，則不併算其價額。而所謂起訴時之交易價額，係指起訴時之市價而言（最高法院107年度台抗字第653號裁定意旨參照）。又民事訴訟法第77條之9所謂因租賃權涉訟，係指以租賃權為訴訟標的之訴訟，如確認租賃權存否之訴而言；以租賃關係已經終止為原因，請求返還土地或遷讓房屋之訴，係以租賃物返還請求權為訴訟標的，非以租賃權為訴訟標的，其訴訟標的價額應以起訴時土地或房屋之交易價額為準（最高法院107年度台抗字第117號、32年抗字第76 5號裁定意旨參照）。而租約終止後之租賃物返還請求權，與出租人依約之租金請求權間，二者訴訟標的並不相同，亦非同時存在，自無主從關係，該租金請求非返還房屋之附帶請求，自應併算其價額（最高法院106年度台抗字第1221號裁定意旨參照）。又原告之訴，有起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第249條第1項第6款及但書亦著有規定。二、查本件原告起訴未據繳納裁判費，而原告起訴主張其與被告間之房屋租賃契約已終止，乃請求被告遷讓返還門牌號碼彰化縣○○市○○路000巷0號5樓之2房屋（下稱系爭房屋），並給付新臺幣(下同)5500元，及自民國113年7月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月以5500元計算之相當於租金之不當得利。依上說明，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，併請求被告給付積欠之租金，乃以一訴主張數項訴訟標的，依民事訴訟法第77條之2第1項前段規定，其價額應合併計算，至請求起訴前相當於租金之不當得利，屬附帶請求，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，亦應併算其價額。又原告有關遷讓返還系爭房屋之請求，係以房屋永久占有之回復為其訴訟標的，是其價額自應以系爭房屋之價值為準，惟原告並未指出系爭房屋於起訴時之交易價額，致本院無法核定訴訟標的價額，以計算裁判費，準此，爰命原告提出系爭房屋之最新建物登記第一類謄本（建號全部，含權利人姓名、年籍資料均請勿遮隱），並查報系爭房屋起訴時之交易價額資料（此部分須提出系爭房屋之鑑價報告、系爭房屋或鄰近區域房屋仲介行情證明、系爭房屋或鄰近地區房屋實價登錄價格紀錄、系爭房屋最近買賣交易證明文件或其他足以認定系爭房屋客觀價值之資料），且將系爭房屋起訴時之交易價額，加計被告積欠之租金5500元及原告請求起訴前即自113年7月20日起至113年9月24日止之不當得利金額1萬1917元【計算式：550 0元×2個月＋5500元×5/30日≒1萬1917元，元以下四捨五入】後，按民事訴訟法第77條之13所定費率，補繳第一審裁判費。倘原告未依上開說明查報系爭房屋起訴時之交易價額，則系爭房屋之客觀現值依起訴資料尚難估算，為不能核定，系爭房屋之現值依民事訴訟法第77條之12規定以165萬元核定之，併計另請求被告給付之租金及起訴前不當得利金額1萬7 417元，本件之訴訟標的價額核定為166萬7417元，應徵第一審裁判費1萬7533元。三、爰依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限期命原告補正上列事項詳如主文所示，如逾期不補正，即駁回其起訴，特此裁定。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　員林簡易庭　法　官　吳怡嫺以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳昌哲

2024-12-06

OLEV-113-員補-487-20241206-1

訴

臺灣南投地方法院

遷讓房屋等

臺灣南投地方法院民事判決 113年度訴字第343號原告簡子閔被告鄭仁翔上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼南投縣○○市○○街00巷0號房屋全部遷讓返還與原告。二、被告應給付原告新臺幣78萬4,000元，及自民國113年9月25 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、被告應自民國113年6月19日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣2萬6,000元。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔。六、本判決第1、2、3項於原告以新臺幣59萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣175萬6,633元為原告預供擔保，得免為假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張略以：　㈠被告於民國109年5月28日向原告承租門牌號碼南投縣○○市○○ 街00巷0號房屋（下稱系爭房屋），兩造訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自109年6月1日起至110年5 月31日止，租金每月新臺幣（下同）2萬6,000元，應於每月 1日前給付，押租金為5萬2,000元，並由訴外人陳韋伶擔任保證人；上開租賃期限屆滿後，雙方口頭約定被告按系爭租約所載內容續為承租，惟被告開始未依約按月給付租金，至 111年8月間，已積欠租金34萬元，經催告後，被告僅於111 年8月底給付5萬元，迄113年5月31日止，扣除押租金5萬2,0 00元後，被告尚積欠原告78萬4,000元，經原告於113年5月3 0日以台中民權路郵局第1395號存證信函（下稱1395號存證信函）催告給付，被告則僅於同年5月31日以通訊軟體LINE （下稱LINE）回覆：「已收到存證信」等語，但就如何清償欠租，隻字未提，原告乃於113年6月14日再向被告寄發台中民權路郵局第1527號存證信函（下稱1527號存證信函），向被告為終止系爭租約之意思表示，並送達被告，然被告於系爭租約終止後，仍繼續占有使用系爭房屋。爰依租賃物返還請求權、民法第767條第1項所有物返還請求權，擇一請求被告遷讓返還系爭房屋；並依系爭租約及民法第179條規定，請求被告給付積欠之租金及自系爭租約終止後占有系爭房屋所受相當於租金之不當得利。　㈡並聲明：⒈如主文第1、2項所示。⒉被告應自113年6月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣2萬6,000 元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、本院之判斷：　㈠原告主張之上開事實，業據提出與其所述相符之系爭房屋建物登記第一類謄本及第二類謄本、系爭租約、1395號存證信函、LINE對話紀錄截圖、1527號存證信函暨收件回執、系爭房屋113年度房屋稅繳款書等件為證（本院卷第17至31、37 至49、75至77頁），被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，自堪信原告此部分之主張為真。　㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。另民法第450條第2項固規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」然土地法第100條另定有房屋租賃收回之限制，土地法就房屋租賃收回之規定為民法之特別法，依特別法優於普通法之原則，非有土地法第100 條所列各款情形之一不得收回房屋（最高法院51年台上字第 1288號判決意旨參照）。而出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，土地法第100條第3款定有明文。是出租人基於土地法第100條第3款承租人積欠租金之事由，並依民法第44 0條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，得終止契約（最高法院43年台上字第1143號判決意旨參照）。再按押租金之主要目的在擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。　㈢經查：被告自110年6月起即未依約繳納租金，經原告於113年 5月30日以1395號存證信函催告被告給付時，扣除被告已繳納之2個月租金，已遲延給付租金達2個月以上（本院卷第29 至31頁），因未獲給付，原告復於113年6月14日以1527號存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，並於同年6月18 日送達被告，系爭租約於同日終止，原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋，然被告迄今仍繼續占有系爭房屋，自屬無權占有。從而，原告依民法租賃關係之租賃物返還請求權，請求被告將系爭房屋遷讓返還與原告，自屬有據。　㈣按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。依系爭租約第3條約定：承租人每月租金為2萬6,000元，每期應繳納1個月租金，並於每月1日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕；第4條約定：擔保金（押金）由雙方約定為2個月租金，金額為5萬2,000元，承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人（本院卷第20、21頁）。經查：被告自11 0年6月1日起至111年8月間，共積欠租金34萬元，扣除於111 年8月底給付5萬元後，尚積欠29萬元，且自111年9月起至11 3年5月31日止，被告合計21個月未曾給付租金，共欠租54萬 6,000元；另依上開判決意旨，被告所積欠之租金於租賃關係消滅後，與被告所交付之押租金5萬2,000元，發生當然抵充之效力。從而，原告依系爭租約約定請求被告給付積欠之租金78萬4,000元（計算式：340,000-50,000+546,000-52,0 00=784,000），即屬有據。　㈤按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。經查：本件被告於租賃關係消滅後，仍繼續占有使用系爭房屋，迄未遷讓返還原告，自屬獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害。又兩造就系爭房屋既約定租金為每月2萬6,000 元，則原告請求系爭租約終止後相當於租金不當得利之金額以每月2萬6,000元計算，應屬適當。而系爭租約於1527號存證信函送達後終止，故原告僅得請求自系爭租約終止之翌日即113年6月19日起按月給付原告2萬6,000元。原告請求自11 3年6月15日起，按月給付原告相當於租金之不當得利部分，尚屬無據。　㈥按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第233條第1項本文、第203條亦有明文。經查：被告依系爭租約約定，應於每月1日前給付租金，揆諸上開規定，被告自各期給付租金期限屆滿時起，即負遲延責任，被告迄今尚未給付上開積欠之租金，則原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即113年9月25日（本院卷第69頁）起算之法定遲延利息，亦屬有據。五、綜上所述，兩造間之租賃關係已於113年6月18日終止，原告依租賃物返還請求權、系爭租約之約定及民法第179條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並給付原告78萬4,00 0元，及自113年6月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬6,000元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。六、本件原告有上開相當於租金之不當得利起算日請求部分敗訴，其敗訴部分甚微，本院酌量本件訴訟係肇因於被告未依約履行而生，故命由被告一造負擔訴訟費用。七、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，職權酌定相當之擔保金額，准被告供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　5 　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　曾瓊瑤以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳彥汶

2024-12-05

NTDV-113-訴-343-20241205-1

重訴

臺灣臺南地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度重訴字第243號原告胡靖楠胡蘇金枝共同訴訟代理人翁銘隆律師被告謝宗憲蔡維騂上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年11月12 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文㈠被告謝宗憲應將臺南市○○區○○段000○00000地號土地及門牌號碼臺南市○○區○○路00號房屋全部騰空返還予原告胡靖楠、胡蘇金枝。㈡被告謝宗憲、蔡維騂應連帶給付原告胡蘇金枝新臺幣100,000元及被告謝宗憲自民國113年7月29日起，被告蔡維騂自民國113 年7月17日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告謝宗憲、蔡維騂應連帶給付原告胡靖楠新臺幣100,000元及被告謝宗憲自民國113年7月29日起，被告蔡維騂自民國113年7 月17日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈣被告謝宗憲應自民國113年7月29日起至返還本判決主文第一項所示之不動產之日止，按月給付原告胡蘇金枝新臺幣25,000元。㈤被告謝宗憲應自民國113年7月17日起至本判決主文第一項所示之不動產之日止，按月給付原告胡靖楠新臺幣25,000元。㈥訴訟費用由被告負擔。㈦本判決主文第一項，於原告胡靖楠、胡蘇金枝以新臺幣4,990,3 83元為被告供擔保後，得假執行，但被告謝宗憲如以新臺幣14 ,971,149元為原告胡靖楠、胡蘇金枝預供擔保，得免為假執行。㈧本判決主文第二項得假執行。但被告謝宗憲、蔡維騂如以新臺幣100,000元為原告胡蘇金枝預供擔保，得免為假執行。㈨本判決主文第三項得假執行。但被告謝宗憲、蔡維騂如以新臺幣100,000元為原告胡靖楠預供擔保，得免為假執行。㈩本判決主文第四項得假執行。但被告謝宗憲如按月以新臺幣25, 000元為原告胡蘇金枝預供擔保，得免為假執行。 本判決主文第五項得假執行。但被告謝宗憲如按月以新臺幣25, 000元為原告胡靖楠預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、被告經合法通知，無正當理由，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　二、原告起訴主張：原告胡蘇金枝、胡靖楠將名下所有之臺南市 ○○區○○段000○00000地號土地及門牌號碼臺南市○○區○○路00 號房屋全部出租予被告謝宗憲使用，訂有租賃契約，租賃期限自民國112年10月5日至117年10月4日止，每個月租金於11 2年10月5日至115年10月4日為新臺幣（下同）50,000元、於 115年10月5日至117年10月4日為52,500元，且應於每月1日以前支付，並由被告蔡維騂為連帶保證人。被告謝宗憲自11 3年2月開始遲延給付租金，直至原告自113年3月11日寄發存證信函催告時，被告謝宗憲已積欠2個月租金，前開存證信函遭被告拒收)，故以本件起訴狀繕本送達為催告給付租金及終止系爭租約意思表示。被告謝宗憲租系爭土地及房屋，約定自112年10月5日至115年10月4日止每月租金為50,000元，依系爭租約，被告謝宗憲自有按期給付租金之義務，惟被告謝宗憲未給付自113年2月份起之租金，是原告依上開規定，請求被告謝宗憲給付自113年2月1日起至113年5月31日止，共4個月之租金200,000元(計算式50,000元/月X4個月＝200 ,000元)，系爭土地、房屋分別為原告胡靖楠、胡蘇金枝所有，故被告謝宗憲應分別給付原告胡靖楠、胡蘇金枝各100, 000元(計算式20,000元÷2=100,000元)。系爭租賃契約第20 條，被告蔡維騂乃連帶保證人，亦須為此負連帶給付責任。系爭租約已經終止，被告謝宗憲迄今仍未將系爭土地及房屋遷讓返還原告，自受有相當於租金之不當得利，原告自依民法第179條前段規定請求被告自113年6月1日起至遷讓返還系爭土地及房屋之日止，按月分別給付原告胡靖楠、胡蘇金枝各25,000元。並聲明：㈠被告謝宗憲應將系爭867地號土地及坐落其上系爭文昌路80號房屋及系爭887-4地號土地，全部騰空返還予原告二人。㈡被告應連帶給付原告胡蘇金枝100,0 00元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應連帶給付原告胡靖楠100,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息。㈣被告謝宗憲應自起訴狀繕本送達翌日起至返還聲明第一項所示不動產之日止，按月給付原告胡蘇金枝新臺幣25,000元。㈤被告謝宗憲應自起訴狀繕本送達翌日起至返還聲明第一項所示不動產之日止，按月給付原告胡靖楠新臺幣25,000元。㈥訴訟費用由被告負擔。㈥願供擔保請准宣告假執行。三、被告經合法通知均未於最後言詞辯論期日到場，惟被告蔡維騂前曾到庭稱(以第一人稱列載)：我有簽署系爭契約，原告應該要針對謝宗憲求償。原告應該要先終止合約。我記得謝宗憲已經有交過幾期租金，不知道是四期或是五期，謝宗憲是說要裝潢再開店，我不是承租人所以我不清楚，就我所知謝宗憲之前就已經有延遲繳租的狀況，謝宗憲是要開鵝肉店。當時謝宗憲好像是跟我說他財務有狀況等語。四、得心證之理由： (一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前、中段定有明文。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，民法第440條第 1、2項、土地法第100條第3款分別定有明文。另稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約；保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔，民法第739條、第740條亦有明文。又保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272條第1項規定連帶債務之文義參照觀之甚明。再者，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；民法第179條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。 (二)查：原告主張上情，並提出租賃契約、臺南市○○區○○段000○ 00000地號土地所有權狀及謄本、存證信函為證。被告謝宗憲未到庭或提出書狀作何爭執或陳述，被告蔡維騂曾到庭自認有簽署系爭租約擔任連帶保證人，亦知悉被告謝宗憲有遲繳租金、財務有狀況等情，是依證據調查結果，堪認原告上開主張，應屬信實。基此，被告謝宗憲既為系爭租約之承租人，已有2期以上租金未繳納，則原告以本件起訴狀繕本送達被告謝宗憲之日即113年7月28日為終止該租約之意思表示，即屬有據(送達證書可參：重訴字卷第17頁)。又被告蔡維騂為系爭租約之連帶保證人，自應就被告謝宗憲基於該租約之法律關係所負上開租金債務，負連帶給付責任。而系爭租約已經終止，原告自可本於租賃物返還請求權請求被告謝宗憲將系爭租賃物全部騰空返還與原告，且應與被告蔡維騂就尚未給付之租金負連帶清償責任。且被告謝宗憲於該租約終止後即無繼續占有系爭租賃物之合法權源，其繼續占有而受有利益，原告自可對之請求相當於租金之不當得利。依上，原告依系爭租約之租金給付請求權、連帶保證、租賃物返還請求權、不當得利請求權之法律關係請求如上，均有理由，應予准許。 (三)按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。系爭租約第4條約定租金應於每月1 日繳納，原告請求被告給付之前述租金即有確定期限，而系爭租約已於113年7月28日終止，則原告請求被告各連帶給付 100,000元部分自起訴狀繕本送達翌日即被告謝宗憲自113年 7月29日起，被告蔡維騂自113年7月17日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，為法之所許範圍，應予准許(送達證書可參：重訴字卷第17、19頁)。 (四)綜上所述，原告依系爭租約、租賃物返還請求權、不當得利之法律關係，請求被告謝宗憲應將系爭租賃物全部騰空返還予原告二人，被告應連帶給付原告胡蘇金枝100,000元及被告謝宗憲自113年7月29日起，被告蔡維騂自113年7月17日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，被告應連帶給付原告胡靖楠100,000元及被告謝宗憲自113年7月29 日起，被告蔡維騂自113年7月17日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，被告謝宗憲應自113年7月29日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付原告胡蘇金枝25,000 元，及自113年7月17日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付原告胡靖楠25,000元，均有理由，應予准許。五、本判決主文所命給付之價額未逾500,000元者，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應各依職權宣告假執行(原告就此陳明願供擔保宣告假執行，僅在促請本院注意，毋庸為准駁諭知)；其他非屬職權宣告假執行之勝訴部分，則依原告之聲明酌定擔保金准之。另由本院依職權宣告被告各供擔保得免為假執行。　　六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列。七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項前段、第389條第1項第5款、第 390條第2項、第392條第2項，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　5　　日　　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　盧亨龍以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院（臺南市○○路0段000 號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　彭蜀方

2024-12-05

TNDV-113-重訴-243-20241205-1

南簡

臺南簡易庭

返還租賃物

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第702號原告曾婌文訴訟代理人裘佩恩律師戴龍律師唐世韜律師吳祈緯律師被告劉亞宸訴訟代理人劉宇森黃偉哲上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於中華民國113年11 月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路000號全棟房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應自民國113年1月7日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣79,960元。三、被告應給付原告新臺幣79,960元。四、被告應給付原告新臺幣13,568元，及其中新臺幣4,174元自民國113年3月6日起，其餘自民國113年7月20日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。五、原告其餘之訴駁回。六、訴訟費用由被告負擔百分之70，餘由原告負擔。七、本判決原告勝訴部分得假執行。八、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件原告起訴時聲明原為：㈠被告應將門牌號碼臺南市○○區○○ 路000號全棟房屋(下稱系爭房屋)騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣(下同)4,174元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。並自民國112年1月8日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告79,960元(見調卷第9頁)。嗣於訴訟中追加請求被告違法轉租之違約金16萬元及損壞租賃物之修繕費用2,300元，並擴張請求代墊水費金額為13,128元(見調卷第53、23、31 、32頁)，變更其訴之聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自112年1月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告79,960元。㈢被告應給付原告160,000元。㈣被告應給付原告15,428元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息(見本院卷第132 頁)。經核原告上開之變更，係本於同一租賃契約基礎事實所為，且擴張應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。二、原告起訴主張： (一)兩造於110年12月8日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定被告向伊承租系爭房屋，租賃期間自110年12月8日起至 116年1月14日止，每月租金79,960元，水電費亦應由被告負擔，並約定未經伊書面同意，被告不得將系爭房屋之全部或一部擅自轉租他人，亦不得以其他方式，形成變相轉租頂讓他人。被告嗣竟違反系爭租約第2條不得轉租之約定，擅將系爭房屋之一部轉租予訴外人羅珠秀、詩婷，作為美甲及美髮工作室使用。伊遂依系爭租約第10條約定，於112年12月6 日以律師函對被告為終止系爭租約之意思表示，並催告被告於函到30日內返還系爭房屋，而為被告所收受。惟被告迄未遷讓返還系爭房屋，依民法第767條第1項前段規定及系爭租約第10條之約定，伊得請求被告返還系爭房屋，並請求被告給付違法轉租之違約金16萬元。又被告占有使用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，致伊受損害，按系爭房屋每月租金79,960元計算，依民法第179條規定，伊得請求被告自1 12年1月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付79,960元。 (二)被告另於112年11月21日惡意破壞系爭房屋屋後之水管及木門，致伊支出水管、木門維修費用各1,800元及500元，依系爭租約第5條第1項：「乙方應以善良管理人之注意，保管及使用租賃物，如欠缺是項注意，致租賃物毀損或滅失時，應自費修復或以金錢賠償之」約定，伊得請求被告如數賠償。再者，原告為被告代墊系爭房屋自112年9月12日起至112年1 1月14日止之水費4,174元、113年2、3月之水費8,954元，合計13,128元，依系爭租約第8條約定，伊亦得請求被告如數返還代墊之水費等語。並聲明：1.被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。2.被告應自112年1月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告79,960元。3.被告應給付原告160,00 0元。3.被告應給付原告15,428元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。4.訴訟費用由被告負擔。5.原告願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：伊並未將系爭房屋違法轉租他人，伊承租系爭房屋係為了經營「媚爾萱美容生活館」(下稱美容館)事業，所營項目本包含美髮、美甲、美睫等事項，原告所稱之羅珠秀、詩婷，均係伊美容館之美容師，伊為羅珠秀、詩婷介紹顧客，並由羅珠秀、詩婷承攬美容館之美甲、美髮等工作，伊與羅珠秀、詩婷間係承攬關係，伊並未將系爭房屋之一部轉租羅珠秀、詩婷。伊既未違法轉租，則原告以其已合法終止系爭租約為由，請求被告遷讓房屋，並給付自112年1月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利 79,960元，以及違約金16萬元，於法均屬無據。又伊並無損壞系爭房屋之水管及木門，伊僅係委請水電師傅將木門拆下放置在旁，以便水電師傅進出修繕加壓馬達。再者，伊並非不繳水費，係原告於112年9月22日自行將水錶過戶至原告名下，致伊無法繳納水費，且原告代繳之水費金額遠高於伊先前繳納水費金額2倍多，實不合理等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。四、下列事項為兩造所不爭執，並有公證書、房屋租賃契約、11 2年12月6日律師函、回執、台灣自來水公司繳費憑證及補寄紙本帳單等件在卷為憑(見調卷第15至19、27至29頁、本院卷第41、141頁)，堪信為真實：　 (一)兩造於110年12月8日簽訂經公證之系爭租約，自110年12月8 日起至116年1月14日止，每月租金79,960元。 (二)原告於112年12月6日寄發律師函予被告，為終止系爭租約之意思表示，並催告被告於函到30日內返還系爭房屋，被告於112年12月7日收受該律師函。 (三)原告已支付系爭房屋自112年12月之水費4,174元、113年2、 3月之水費8,954元。五、本件爭點為：(一)原告以被告違法轉租為由，終止系爭租約，並依民法第767條第1項規定，請求被告返還系爭房屋，有無理由？(二)原告依不當得利法律關係，請求被告自112年1 月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付79,960元，有無理由?(三)原告依系爭租約第10條後段約定，請求被告給付違法轉租之違約金16萬元，有無理由?(四)原告依系爭租約第5條第1項及第8條約定，請求被告賠償修繕費2,300元及返還代墊水費13,128元，有無理由?茲分述如下： (一)原告以被告違法轉租為由，終止系爭租約，並依民法第767 條第1項規定，請求被告返還系爭房屋，有無理由？　1.按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人，民法第443條第1項定有明文。又系爭租約特別約定事項第2條約定：「乙方(即被告)非經甲方(即原告)書面同意不得將系爭房屋之全部或一部轉租或借與他人使用……乙方亦不得改變商號名稱、或以合夥方式或改派經理人、代表人或其他方式，形成變相轉租頂讓與他人」；第10條約定：「乙方積欠租金達兩月總額，或違反本特約事項第一條至第五條規定者，甲方得終止租約，收回租賃物，如有損害，並得請求賠償。又乙方違反本特約事項第二條之規定者，甲方得請求乙方給付懲罰性違約金壹拾陸萬元。」準此，被告須徵得原告同意始得為轉租、轉借或由他人使用系爭房屋之行為，否則即屬違反系爭租約約定，原告得隨時終止系爭租約。至被告雖抗辯伊起初向原告租屋時，兩造曾於110年11月1 4日簽署一份文具店制式契約書，當時並無不得轉租之約定，係原告於伊裝潢期間要求公證，才在系爭租約約定不得轉租等語(見本院卷第24頁)，惟被告既與原告於110年12月8日重新簽署系爭租約並經公證，應可認兩造有以系爭租約成立新合意而取代原租約使之失效之意，兩造間之權利義務關係，仍以系爭租約為準。　2.經查，本件被告雖否認將系爭房屋之一部轉租予他人於該址經營美髮、美甲工作室，並辯稱：伊雖然有在疫情期間張貼「美容工作室分租」之廣告，但實際上沒有分租，且美髮、美甲服務為其美容館所經營，伊與羅珠秀、詩婷僅係承攬關係云云。惟證人即於該址經營美髮工作室之羅珠秀於本院審理時證稱：伊與朋友「藝庭」(音譯)在網路上看見有人在出租房屋，伊朋友要作美睫生意，伊要作美髮生意，所以就一起去看屋，之後各自承租。伊係與被告接洽出租事宜，承租一間房間，每月租金5,000元，並與被告簽立書面合約，但因被告與房東吵架，所以被告將先前合約收回，改簽立「媚爾萱美容生活館專業師/美容師承攬契約書」，但伊每個月就係付租金5,000元予被告，沒有其他名目需付錢給被告，被告也從未給過伊報酬或薪資。又伊承租期間約11個月，伊朋友「藝庭」現仍承租中，另該址經營之「敘.SHE」美甲店，亦係被告分租給他人等語(見本院卷第99至102頁)，核與原告所提之被告不爭執真正之「美容工作室分租」資訊、「媚爾萱美容生活館專業師/美容師承攬契約書」、「敘.SHE 」美甲店廣告等件相符(見本院卷第21、24、25頁)，堪認被告所辯未將系爭房屋轉租云云，不足採信。原告主張被告有於系爭租約約定租期內轉租系爭房屋情事，洵屬可採。　3.本件系爭租約約定租期內承租人不得轉租房屋，已如前述，則依上開規定，被告於租期內轉租系爭房屋，原告自得終止系爭租約。原告已於112年12月6日以律師函向被告表示終止系爭租約，請求其於函到30日內返還房屋，並於112年12月7 日送達被告收受，有律師函及回執在卷可稽（見本院卷第27 、29頁），被告復自承有收受上開律師函(見本院卷第24頁) ，則系爭租約業經原告合法終止，應堪認定。　4.次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年度台上字第801號判決意旨參照）。本件原告主張：被告無權占有系爭房屋，應騰空遷讓返還等語。惟系爭租約業經原告合法終止，被告並無舉證證明其就占有系爭房屋具有正當權源，則原告主張被告為無權占有，依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，於法即屬有據。 (二)原告依不當得利法律關係，請求被告自112年1月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付79,960元，有無理由? 　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條、第181條分別定有明文。　2.經查，原告為系爭房屋所有權人，系爭租約經其合法終止，並催告被告於函到30日內返還房屋，被告於112年12月7日收受律師函，被告於收受該函屆滿30日之翌日即113年1月7日起占有房屋，已無合法權源，且系爭租約終止時，所約定之租金原為每月79,960元，本院審酌後認此為市場上合理之價額，且被告占有系爭房屋既已免繳租金，所應償還之不當得利價額即應為此，則原告依民法第179條規定，請求被告自1 13年1月7日起至返還系爭房屋之日止，按月給付79,960元，即屬有據。超過部分，應不予准許。 (三)原告依系爭租約第10條後段約定，請求被告給付違法轉租之違約金16萬元，有無理由? 　1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額；民法第 250條第1項、第252條亦有規定。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得依職權酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號、102年度台上字第1606號民事判決意旨參照）。　2.系爭租約第10條後段固約定：「又乙方違反本特約事項第二條之規定者，甲方得請求乙方給付懲罰性違約金壹拾陸萬元」，而被告確有前開違法轉租之違約情事，業如前述，則原告依系爭租約第10條後段約定，請求被告給付違約金，應予准許。惟原告既以被告違法轉租為由，合法終止系爭租約，則原告因而所受損害或所失利益，通常為無法使用系爭房屋、租金收入之損害。而原告業已請求被告給付終止租約後未返還房屋期間之不當得利，如前所述，而其復未舉證其因此而受有何種特定或逾越租金額之損害，故認系爭租約約定以超過2個月之租金16萬元計算違法轉租之違約金，實屬過高。爰依上揭規定，將原告請求之違約金酌減至1個月租金79, 960元，以期適當。從而，原告請求被告給付之違約金，於超過79,960元部分，於法洵屬無據。 (四)原告依系爭租約第5條第1項及第8條約定，請求被告賠償修繕費2,300元及返還代墊水費13,128元，有無理由? 　1.本件被告不爭執其有委請水電師傅將系爭房屋屋後之木門拆除放置在旁(見本院卷第134頁)，並有本院勘驗筆錄及截圖照片附卷可稽(見本院卷第125、126、133、134頁)，惟被告抗辯系爭房屋為其所承租，有權拆除木門等語。查被告向原告承租系爭房屋期間，固得依約定方法使用租賃物，惟依系爭租約第5條約定被告仍應依善良管理人之注意保管租賃物，並於租賃關係終止時，應將系爭房屋回復至雙方約定之狀態，返還予原告（民法第432、438、455條規定參照），被告既自承係其僱人拆除木門，應可認該木門損壞係被告所致，被告自應對原告負損害賠償責任，本院審酌原告提出單據（見本院卷第35頁）主張木門需花費500元修繕，此金額尚屬合理，堪可採信。從而，原告依系爭租約第5條第1項約定，請求被告賠償木門修繕費用500元，即屬有據。　2.原告另主張被告有毀損水管之情事，依系爭租約第5條第1項約定，亦應負損害賠償之責，請求被告賠償修繕費用2,300 元云云，固據提出收據為證（見本院卷第35頁），然為被告所否認。依原告所提出之照片及兩造間之Line對話紀錄(見本院卷第37、39、77至81頁)，尚不足以證明被告有毀損其水管之事實，則原告依系爭租約第5條第1項約定，請求被告賠償水管修繕費用1,800元，即非有據。　3.關於代墊水費部分：　　按管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害，民法第176條第1項定有明文。查原告主張代被告繳納其使用系爭房屋之水費共計13,128元之事實，業據其提出台灣自來水股份有限公司繳費憑證為證（見本院卷第41、141頁），惟上開水費13,128 元之其中60元為遲延繳付費(見本院卷第41頁)，且該屋水錶於斯時既已過戶至原告名下，原告亦陳承由其先付水費，再向被告收取，有兩造之Line對話紀錄可參(見本院卷第77、7 9頁)，原告即應遵期繳納水費，並負擔遲延付費之責，是扣除上開遲延付費60元，原告為被告代墊水費金額應為13,068 元。又系爭租約第8條既約定被告應自行負擔水電費，其自負有繳納該費用之義務，且被告復自承其租屋時，願意幫原告付水費，同意負擔系爭房屋水費等語(本院卷第133頁)，則原告未受委任，並無義務，而代被告繳納上開水費共計13 ,068元，為被告管理事務，管理行為復有利於被告，且不違反被告明示或可得推知之意思，支付之水費亦為必要之費用，故原告依上開規定請求被告償還13,068元，於法有據，應予准許。超過部分，應不予准許。　4.末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查原告得請求被告給付木門修繕費及代墊水費合計13,568元(500+13068＝13068)，有如前述，該給付並未確定期限，其中4,174元部分，原告起訴狀繕本已於113年3月5日送達被告，其餘9,394元，原告聲明追加狀繕本則於113年7月19日送達被告，有本院送達證書在卷可憑（見調卷第47頁、本院卷第51頁），而生催告之效力，則原告請求其中4,174元自113年3月6日起，其餘9,394元自1 13年7月20日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算遲延利息，即屬有據。逾此範圍之請求，不應准許。六、綜上所述，本件原告依民法第767條第1項、第179條規定及系爭租約第5條第1項、第8條、第10條後段約定，請求判命：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自112 年1月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告79,960元。㈢被告應給付原告160,000元。㈣被告應給付原告15,428元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，於如主文第1、2、3、4項所示範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其所為假執行之聲請，失所附麗，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。八、訴訟費用分擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12 　　月　　5　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　俞亦軒以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12 　　月　　5　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭伊汝

2024-12-05

TNEV-113-南簡-702-20241205-1

重上更一

臺灣高等法院

遷讓房屋等

臺灣高等法院民事判決 112年度重上更一字第83號上訴人馮文艶訴訟代理人陳永來律師魏雯祈律師王韋鈞律師被上訴人黃宗聖訴訟代理人林清漢律師複代理人侯銘欽律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國110年5 月28日臺灣桃園地方法院108年度訴字第2334號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，並為聲明之減縮，本院於113年10 月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外），均由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：被上訴人欠伊貨款，先後於民國107年5月25日及同年8月27日與伊簽訂不動產買賣契約書、買賣支付承認書（下稱系爭買賣契約、支付承認書），將其所有坐落桃園市○○區○○0段000地號土地（權利範圍272/1000）及其上門牌號碼同區○○○路000、000號建物（權利範圍依序為全部、1/2 1，與坐落土地合稱大園房地）出售予伊，部分價金以債折抵。因被上訴人資金調度困難，約定大園房地既存租約107 年9月1日至108年9月30日預估之租金收入新臺幣（下同）10 9萬8,200元，仍由被上訴人收取，但轉作借款。被上訴人於 107年6月19日移轉大園房地所有權予伊，兩造於同年7月8日透過換約方式，使伊取得大園房地租賃物返還請求權，並於同年8月27日交付尾款後，達成交付意思之合致。且伊於108 年9月9日發函被上訴人不得收租，詎被上訴人除未依約於同年月30日返還借款109萬8,200元外，竟以大園房地所有權人自居，將大園房地，分別租予原審共同被告裴氏秋姊（前誤載為裴氏秋妹）、賴柏堯、劉仕康、游騏暄（原名游佳瑋）、林正展、徐念祖、謝東侃、陳啓任、羅婉嘉、陳永齊、林俊賢、吳家政（下稱裴氏秋姊等12人），自行收取108年10 月1日至109年11月30日租金共109萬1,400元，乃無法律上原因而受有利益，致伊受有損害。爰分別依民法第478條規定、第179條規定，請求被上訴人給付附表編號1、2所示金額各本息之判決（上訴人逾上開請求部分，非本院審理範圍，於茲不贅）。二、被上訴人則以：伊為擔保與上訴人合作經營藝品及精油銷售，而放置於其展示處所之藝品，始與上訴人協議設定大園房地讓與擔保，因雙方誤認房地存有抵押權無法辦理所有權移轉登記，遂虛偽簽訂系爭買賣契約、支付承認書，並將大園房地所有權移轉登記予上訴人，兩造實無買賣關係存在。伊與上訴人間並無任何消費借貸關係存在，伊仍為大園房地所有權人，自得持續收取租金。倘認兩造存在買賣關係，上訴人既同意伊收取租金，自無不當得利可言。伊於107年9月至 108年9月、108年10月至109年11月收取之租金僅分別為66萬 2,000元、99萬6,000元。另因上訴人尚有91萬1,378元買賣價金未付，且伊就大園房地支出有監視器維修及門鎖、白鐵大門新裝及修繕費用11萬6,000元、水費11萬8,463元、第四台及網路費用21萬1,384元，故伊對上訴人有買賣價金債權9 1萬1,378元、不當得利或無因管理債權44萬5,847元，並以之與上訴人得請求之金額為抵銷等語，資為抗辯。　　　三、原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應再給付上訴人218萬9,600元，及其中5 0萬5,700元自起訴狀繕本送達翌日起、其中58萬5,700元自1 09年11月18日民事變更聲明暨準備四狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、下列事項為兩造所不爭執，堪信為真實（見本院卷一第460 頁、卷二第240頁）：　㈠被上訴人於107年5月25日與上訴人簽訂系爭買賣契約，並於同年6月19日將名下大園房地所有權移轉登記予上訴人。　㈡兩造於107年8月27日簽訂系爭支付承認書。五、本院就本件之爭點判斷如下：　㈠上訴人不能證明兩造就被上訴人收取大園房地107年9月1日至 108年9月30日之租金有借貸關係存在，上訴人依民法第478 條規定請求返還該期間租金，並無理由：　⒈按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。次按稱消費借貸者，於當事人間必本於借貸之意思合致，而有移轉金錢或其他代替物之所有權於他方之行為，始得當之。倘當事人主張與他方有消費借貸關係存在者，自應就該借貸意思互相表示合致及借款業已交付之事實，負舉證之責任。　⒉上訴人主張因被上訴人移轉大園房地所有權後，有週轉資金之需要，同意由被上訴人繼續收取租金，以為借款之交付云云。惟查，上訴人於起訴之初係主張借款債權金額核計約50 萬5,700元云云（見原審卷一第8頁），後主張應以被上訴人於107年8月間委託仲介出售大園房地時聲稱每年收租可達14 0萬元為其借款債權云云，並提出仲介刊登外牆廣告照片為憑（見原審卷二第274、275、283頁）。上訴人復稱收租140 萬元，加計由上訴人代墊大園房地買賣應負擔增值稅57萬7, 675元，共197萬7,675元，約定一併清償220萬元，差額22萬 2,325元為利息；因實際交付金額為109萬8,200元，故主張借款金額為109萬8,200元云云（見原審卷五第74頁、本院卷二第238頁），所稱與被上訴人約定交付借款金額前後矛盾，已難謂可採。且以上訴人自承被上訴人自107年9月至108 年9月實際僅收租109萬8,200元等語（見本院卷一第124、12 5頁），140萬元未如數交付，如何計算利息22萬2,325元，亦難認其主張兩造間之借款金額為109萬8,200元為可採。　⒊又依被上訴人提出兩造及被上訴人配偶鄭慧娟（譯文稱鄭）間於108年6月15日間之對話譯文：「（被上訴人：）大園那房子因為我是跟老闆（指上訴人）合作，當初合作的方式… 讓我們可以合作生意，房租給我收，老闆有答應這件事…（鄭：）所以現在房租也是一樣伊（指被上訴人）收嗎？（上訴人：）對啊，伊沒講，我就給伊收，開始從頭到尾，我不曾收過，都伊收的啦（鄭：）使用權也都是他在使用的嗎？（上訴人：）對啦、對啦」（見原審卷二第127、128頁）；及上訴人自承兩造於108年4月間為二次協議，同意被上訴人收取租金等語（見原審卷四第576、577頁、本院卷二第142 頁），而依被上訴人所提出108年4月23日第一次協議書「黃收房租」、108年4月26日第二次協議書「大園房租由黃宗聖收取使用」（見原審卷四第408、410頁）各等語，均僅能證明上訴人同意大園房地租金由被上訴人收取，使用收益歸被上訴人，並無基於週轉資金或借款、被上訴人需返還所收租金相當數額之文句、或類此之約定，為上訴人所不爭（見本院卷二第238頁），上訴人就兩造有借貸意思表示合致，亦未舉證以實其說。準此，上訴人關於與被上訴人間借貸意思互相表示合致及借款業已交付等有利之事實，並未能舉證證明，其主張被上訴人應將收取大園房地107年9月至108年9月租金109萬8,200元，依借貸之法律關係予以返還云云，依上說明，即無可採。　㈡被上訴人未交付出賣之大園房地，並非無權占有，其收取租金亦非不當得利，上訴人依民法第179條規定請求被上訴人給付自108年10月1日至109年11月30日所收取之租金，並無理由：　⒈按不動產之出賣人固負有交付其不動產於買受人之義務，但在未交付前，出賣人繼續占有該買賣標的物，究難指為無權占有，亦不因已辦理所有權移轉登記而異，蓋土地所有權移轉登記，為移轉所有權生效要件，至行使不動產之收益權，依民法第373條規定，以先經交付為前提。故所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權。是出賣人於點交前繼續占有不動產，僅屬債務不履行，自難謂出賣人為無權占有並構成不當得利（最高法院82年度台上字第432號判決、112年度台上字第2560號裁定意旨參照）。次按物之交付，並非以現實之交付為限。依民法第946條第2項準用第76 1條第3項規定，如其物由第三人占有時，讓與人得以對第三人之返還請求權讓與受讓人，由受讓人直接向第三人請求交付，以代現實之交付（最高法院76年度台上字第2272號判決意旨參照）。而所謂讓與對第三人之返還請求權，亦需讓與人與受讓人間有讓與之合意存在，始生效力。　⒉經查：　⑴被上訴人抗辯雖有陸續配合上訴人貸款及為利上訴人將大園房地移轉回予伊而就部分租約（13份租約，僅提供其中6份租約）換約、依上訴人詢問如實告知上訴人大門密碼，但伊從未依系爭買賣契約履行大園房地之點交各等語（見原審卷四第358頁、前審卷二第142、143頁、本院卷一第50頁）。上訴人主張因被上訴人欠伊貨款，於107年5月25日簽訂系爭買賣契約，將大園房地出售予伊，部分價金以債折抵，被上訴人於107年6月19日移轉大園房地所有權予伊，伊並付清價款等語。惟，兩造約定標的應於尾款交付日點交，現況為出租，賣方應於點交前換約等情，有系爭買賣契約可稽（見原審卷一第176、178頁），上訴人主張於107年6月19日移轉所有權時即已承受租約云云，已與約定不符，難認可採。上訴人主張其清償其中約定尾款680萬元，即「買方應還清賣方前欠土銀貸款本金及交屋款」（見原審卷一第174頁），係伊於107年7月19日向臺灣土地銀行申請貸款800萬元、500萬元，清償被上訴人所餘貸款658萬3,410元等情，業據其提出購屋貸款契約、大園區農會帳戶存摺明細為憑（見原審卷二第94、95、207頁），並有土地銀行放款利息收據可佐（見原審卷四第412頁）；上訴人復主張其後再由被上訴人於107 年8月27日簽立約定最後一筆交屋款之支付承認書，足見上訴人付清價金前，被上訴人已先行移轉大園房地所有權，以供上訴人據大園房地向銀行貸款取得款項支付買賣價金，即清償被上訴人向土地銀行之貸款餘額，是被上訴人抗辯提供上訴人以上訴人為出租人名義，於107年7月8日分別與承租人劉仕康、徐建銘、謝佩樺、簡志達、賴柏叡、林正展（無承諾書）所簽之租約、承諾書（見原審卷一第65至76頁），係為配合上訴人向銀行辦理貸款，尚非不可採信。況被上訴人於107年7月8日尚未取得全部價金，其貸款餘額未清，遑論上訴人表示被上訴人尚週轉困難需出售大園房地等語，難認被上訴人竟提前於107年7月8日已基於讓與合意以上開書面換約點交完畢。　⑵又上訴人雖提出以其名義為出租人，分別於107年10月17日與羅婉嘉（505室，租期自107年10月17日起至108年10月16日止）、108年4月30日與陳啓任（503室，租期自108年5月1日起至109年4月30日止）、108年6月間與楊宣翎（租期自108 年6月11日起至108年12月10日止）、107年10月1日與林正展（305室，租期自107年10月1日起至108年10月1日止）、108 年5月3日與賴柏堯（租期自108年5月3日起至109年5月2日止）、108年6月3日與謝東侃（203室，租期自108年6月3日起至109年6月2日止）、107年8月間與徐念祖（501室，租期自 107年8月31日起至108年8月31日止）、107年8月間與林俊賢（102室，租期自108年8月5日起至109年8月4日止）、107年 10月1日與劉仕康（302室，租期自107年10月1日起至108年1 0月1日止）、108年5月間與游佳瑋（303室，租期自108年5 月17日起至109年5月16日止）、108年6月19日與陳永齊（50 2室，租期自108年6月19日起至109年6月18日止）、108年8 月10日與林俊賢（租期自108年8月10日起至109年8月9日止）、108年間與裴氏（201室，租期自108年8月10日起至109 年8月9日止）等所簽各租約（見原審卷一第77至97頁），惟上訴人於108年9月2日仍自大園房地內張貼告示，要求承租戶盡快聯絡換約，有告示影本在卷可佐（見原審卷一第221 頁），於108年9月9日以108誠律字第00065號律師函仍以：「…107年6月19日辦理所有權移轉登記完畢，即自斯時本人為前述不動產之所有權人無誤…然因前述不動產經規劃為數套房後，現分別由裴氏秋妹（姊）、賴柏堯、劉仕康、游佳瑋、林正展、徐念祖、謝東侃、陳啓任、羅婉嘉、陳承（永）齊等人承租中，本人特委請貴大律師通知前述承租人，請於函到7日內與本人重新簽立租賃契約，日後並將租金繳付本人…」（見原審卷一第99、100頁），細繹上訴人張貼告示及委請律師發函時，其與各該承租人所簽書面租約租期尚未屆期，倘於各該換約時業經被上訴人讓與上訴人上開承租人之權利而指示交付完畢，上訴人僅需依約催告承租人給付租金，行使出租人依租賃契約所生之權利義務即可，並無要求重新簽立租賃契約之必要；況本件上訴人亦以承租人不得以與被上訴人間租賃契約存在作為對伊為有權占有之依據，訴請現占有人即裴氏秋姊等12人搬遷，並應各給付自109年12 月1日起至搬遷日止相當租金之不當得利獲勝訴確定（其中吳家政則為另於108年1月9日向被上訴人承租之人，見原審卷五第6至14頁），可知上開租約並無使被上訴人將對於承租人之權利實際讓與上訴人，而與上訴人間有讓與之合意存在。上訴人復不否認於被上訴人移轉所有權後仍同意被上訴人繼續收取大園房地自107年9月1日至108年9月30日全部租金等情，業如前述，且上訴人迭自陳被上訴人並未真正完成與承租人換約事宜等語（見原審卷四第212、357頁、前審卷三第111頁），是被上訴人並未因前開租約之簽訂即使上訴人提前取得對第三人行使租賃關係所生之使用收益或返還請求之相關權利，以為交付，堪予認定。　⑶再者，上訴人主張被上訴人交付大園房地之時點，先係表示1 07年6月19日移轉所有權登記即由上訴人承受租約（見本院卷一第124、125頁），又稱於107年7月8日換約（見本院卷一第50頁），復表示係107年8月27日簽立支付承認書時因尾款交付點交完畢（見本院卷一第184、462頁），再表示被上訴人於伊詢問時有將大門密碼告知，並提出兩造108年4月16 日line對話截圖為憑（見本院卷一第191頁）云云，足見上訴人對於被上訴人交付大園房地之時點前後主張矛盾，況依前所述，兩造於108年4月23日、26日二次協議書及108年6月間之對話，上訴人仍肯認被上訴人就大園房地有收取租金及使用收益權，且參其內容並未定明期限等情，是上訴人無法證明被上訴人確於其主張各該時點有交付或讓與之合意，上訴人主張被上訴人於前各該時間已履行其交付買賣標的物之義務云云，均難認可採。　⒊上訴人固以108年9月9日108年誠律字第00066號所發律師函：「…107年6月19日辦理所有權移轉登記完畢，即自斯時本人為前述不動產之所有權人無誤。…黃宗聖先生竟仍繼續以所有權人名義…並向承租人收取租金…⒈翔實交代目前承租人之所有資訊，如實告知承租人上情，並解除未經本人同意之租約。⒉勿再干涉前述租賃關係，且勿收取租金。⒊交出房屋大門鑰匙，拆除私自裝設之監視設備。⒋已收取之租金請儘速與本人核算如數清償」（見原審卷一第101、102頁），主張被上訴人不得再收取租金云云，惟被上訴人既未交付大園房地，上訴人尚無收益權，該律師函亦不足使上訴人取得收取租金之權利。是依前所述，被上訴人占有大園房地，向承租人收取租金，對上訴人仍非無權占有，並不構成不當得利。上訴人不能證明被上訴人於109年11月30日前與上訴人合意點交大園房地完畢，上訴人主張被上訴人收取自108年10月1 日至109年11月30日租金，無法律上原因，受有利益，應依不當得利之規定，將租金109萬1,400元返還上訴人云云，於法不合，為無理由。六、綜上所述，上訴人依民法第478條、第179條之規定，請求被上訴人各給付109萬8,200元、109萬1,400元，共218萬9,600 元，其中50萬5,700元自起訴狀繕本送達翌日起、其中58萬5 ,700元自民事變更聲明暨準備四狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回該部分假執行之聲請，核無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。七、本件事證已臻明確，兩造關於被上訴人所收取租金數額為何、有無抵銷債權，及其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　4 　　日　　　　　　　　　民事第十二庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　沈佳宜　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳　瑜　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳筱蓉附表：編號請求內容請求金額請求權基礎 1 預估之大園房地租金（107年9月1日至108年9月30日）　109萬8,200元（原請求140萬元，減縮如上）民法478條（捨棄依不當得利、委任及無因管理法律關係所為請求，見本院卷一第35、50、147、168頁） 2 大園房地租金 (108年10月1日至109年11月30日) 　109萬1,400元民法第179條　　　總　計　218萬9,600元正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　4 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳珮茹

2024-12-04

TPHV-112-重上更一-83-20241204-1

板簡

板橋簡易庭

返還租賃房屋等

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事裁定 113年度板簡字第2510號原告陳美雯被告謝文忠上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院裁定如下：　　主　文一、本件訴訟標的價額核定為新臺幣1,096,500元。二、原告應於本裁定送達後5日內，補繳第一審裁判費新臺幣11, 890元，逾期未補正，即駁回其訴。　　理　由一、按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第77條之2分別定有明文。又按以租賃關係已經終止為原因，請求返還土地或遷讓房屋之訴，係以租賃物返還請求權為訴訟標的，非以租賃權為訴訟標的，其訴訟標的價額應以起訴時土地或房屋之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準（最高法院107年度台抗字第117號裁定意旨參照）。而出租人依民法第455條前段規定租約終止後之租賃物返還請求權及民法第767條第1項規定，請求返還租賃物，與其依約定之租金請求權，二者訴訟標的並不相同，且非同時存在，自無主從關係，該租金請求尚非返還租賃物之附帶請求，應與返還租賃物之訴訟標的合併計算其價額（最高法院107年度台抗字第897號裁定意旨參照）。二、本件原告起訴未據繳納裁判費。查原告訴之聲明請求：（一）被告應將坐落於新北市○○區○○街000巷00號2樓B室之房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還予原告。（二）被告應給付原告76,500元。故本件訴訟標的價額應計算系爭房屋交易價值加計租金請求。原告請求被告返還系爭房屋部分，其訴訟標的價額應以系爭房屋於起訴時之交易價額核定之，而兩造就系爭房屋約定之租金為每月8,500元，則依土地法第97條第1項「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。」之規定，以房屋租金數額反推計算系爭房屋價值為102萬元（計算式：8,500元×12月÷10％＝ 1,020,000元），加計原告給付租金請求76,500元，本件訴訟標的價額應核定為1,096,500元（計算式：1,020,000+76, 500＝1,096,500），應徵第一審裁判費11,890元。茲依民事訴訟法第436條第2項、第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　法　官　時瑋辰以上正本係照原本作成。本件訴訟標的價額核定部分得抗告，餘不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　書記官　詹昕容

2024-12-02

PCEV-113-板簡-2510-20241202-1

補

臺灣高雄地方法院

遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事裁定 113年度補字第1248號原告陳朋永被告劉秋梅上列當事人間請求遷讓房屋等事件，原告起訴未據繳納裁判費：一、按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之；但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之；以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2定有明文。又按房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，故房屋所有人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額，核定其訴訟標的之價額，不得併將房屋坐落土地之價額計算在內。而房屋所有人倘附帶請求給付相當於租金之不當得利，亦不得併算其價額（最高法院102年度台抗字第429號裁定要旨參照）。再按租約終止後之租賃物返還請求權，與出租人依約之租金請求權間，二者訴訟標的並不相同，亦非同時存在，自無主從關係，該租金非返還房屋之附帶請求，自應併算其價額（最高法院106年度台抗字第1221號裁定意旨參照）。二、經查，原告主張高雄市○○區○○○路00號11樓之13房屋（下稱系爭房屋）為其所有，與被告於民國112年5月28日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），租期自112年6月5日起至114年 6月4日止，每月租金新臺幣（下同）20,000元，水、電及瓦斯費用由被告負擔。被告於113年6月30日以通訊軟體Line告知原告不欲續租，兩造合意終止租約，然被告迄113年9月4 日止已遲付租金3個月共計60,000元及未付7月電費2,132元，爰依系爭租約約定及民法第767條、179條規定，聲明第一項請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，其訴訟標的價額應以系爭房屋起訴時之價值為斷；訴之聲明第二項前段請求被告給付積欠租金及電費62,132元及法定遲延利息，後段請求自113年9月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利20,000元，依前開說明，積欠租金及電費部分應併算價額，請求給付相當於租金之不當得利，不併算價額。查系爭房屋位於15層樓鋼筋混凝土造建物之第 11層，其同建物條件相似之門牌號碼高雄市○○區○○○路00號1 0樓之7房屋與其坐落土地於112年7月出售之每平方公尺單價為111,292元，有建物登記謄本、內政部不動產交易實價查詢資料附卷可稽，依此作為核定之基準應趨近於客觀市場交易價額；又系爭房屋於起訴時之課稅總現值為839,000元，其坐落土地之公告現值總額為607,721元（計算式：公告土地現值67,064元/㎡×面積8,238㎡×權利範圍110/100000＝607,7 21元，元以下四捨五入，下同），則系爭房屋占其房地總價之比例為57.99％【計算式：839,000元÷（839,000元＋607,72 1元）＝0.5799，小數點後4位以下四捨五入】，以此計算系爭房屋之客觀市場交易價額為4,900,388元（計算式：每平方公尺單價111,292元×57.99％×系爭房屋總面積75.93㎡＝4,90 0,388元），是本件訴之聲明第一項訴訟標的價額為4,900,3 88元。又訴之聲明第二項部分之訴訟標的金額為62,132元，故本件訴訟標的價額核定為4,962,520元（計算式：4,900,3 88元＋62,132元＝4,962,520元)，應徵第一審裁判費50,203元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達7日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 11 月 29 日民事審查庭法官楊佩蓉正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新台幣1,000元。中華民國 113 年 12 月 2 日書記官卓榮杰

2024-11-29

KSDV-113-補-1248-20241129-1