Know99 判決書
判決書專欄文章人名與組織資料庫關於 Know99

搜尋結果：房地買賣

共找到 250 筆結果（第 101-110 筆）

易
臺灣臺中地方法院

侵占

臺灣臺中地方法院刑事判決 113年度易字第3389號 公 訴 人 臺灣臺中地方檢察署檢察官 被 告 詹佳霖 上列被告因侵占案件，經檢察官提起公訴(113年度偵字第39961 號)，因被告於準備程序中就被訴事實為有罪之陳述，經本院合 議庭裁定由受命法官獨任進行簡式審判程序，判決如下： 　　主　　　文 詹佳霖犯侵占罪，處有期徒刑柒月。緩刑肆年，並應依附表一所 示內容給付賠償金。 未扣案之犯罪所得新臺幣伍拾伍萬元沒收，於全部或一部不能沒 收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 　　犯罪事實及理由 一、本案犯罪事實及證據，除事實更正如附表，證據補充「被告 詹佳霖於本院準備及審理程序中之自白(見本院卷第51、61 頁)」外，餘均引用如附件檢察官起訴書之記載。 二、論罪科刑： 　㈠論罪： 　　核被告所為，係犯刑法第335條第1項之侵占罪。 　㈡量刑審酌： 　　爰以行為人之責任為基礎，審酌被告不思依循正途獲取穩定 經濟收入，竟爾將告訴人廖郁菁交付予自己之投資款項新臺 幣(下同)60萬元，侵占入己，觀諸其犯罪動機目的、手段、 侵害法益之損害程度，當有應非難之處；另考量被告坦承犯 行，又審酌被告跟告訴人已經達成調解，並且被告於調解當 日即先給付5萬元賠償金給告訴人，有調解筆錄在卷可參(見 本院卷第75至76頁)，可見被告彌補過錯之態度，又斟酌告 訴人當庭表示如果被告好好賠償願意原諒被告之意見(見本 院卷第63頁)，並考量被告之無前科之素行(見本院卷第77頁 )、以及被告自陳學經歷、家庭、經濟狀況(見本院卷第62頁 )等一切情狀，量處如主文所示之刑，以資懲儆。 　㈢緩刑之說明： 　⒈緩刑4年： 　　查被告前未曾受有期徒刑以上刑之宣告，有法院被告前案紀 錄表在卷可參(見本院卷第77頁)，其因一時失慮，致罹刑章 ，且犯後全面坦承犯行，且支付部分調解賠償金給告訴人， 可認真心悔過，堪認其經此教訓，應已知警惕，而無再犯之 虞，且被告此先確實無任何其他前科之素行，則其所受宣告 之刑，經本院裁量之後，確實認為以暫不執行為適當，爰依 刑法第74條第1項第1款之規定，予以宣告緩刑4年。 　⒉緩刑附負擔： 　　按緩刑宣告，得斟酌情形，命犯罪行為人向被害人支付相當 數額之財產或非財產上之損害賠償，且應附記於判決書內， 刑法第74條第2項第3款、第3項定有明文。本院考量告訴人 權益，認應命被告給付如附表一之調解賠償金，以促使被告 能夠完全履行，盡力彌補告訴人損害，並確收緩刑之功效， 被告自應慎重遵守之。 　⒊緩刑寬典之持續保留： 　　被告倘未依期限履行負擔，且情節重大者，檢察官得依法聲 請法院撤銷緩刑宣告，此係刑法第75條之1第1項第4款所明 文，又刑法第75條、第75條之1，亦有其他撤銷緩刑之規定 ，被告應實踐負擔、慎重行事，以持續保留緩刑之寬典，附 此敘明。　　 三、沒收之說明： 　㈠按犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之，於全部或一部不 能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額；刑法第38條之1第1 項前段、第3項分別定有明文。　　 　㈡經查，被告本案侵占告訴人款項犯行之犯罪所得，原係60萬 元，後達成調解，被告已經支付5萬元賠償金給告訴人(見本 院卷第75頁)，則該5萬元依照刑法第38條之1第5項不宣告沒 收，惟尚有犯罪所得55萬元(計算式：60萬元-5萬元)，仍應 依照上開規定，宣告沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執 行沒收時，追徵其價額。 　㈢若被告賠償則執行階段不重複沒收之說明： 　　上開宣告沒收、追徵55萬元，係為完全剝奪被告犯罪所得之 必須，惟被告與告訴人達成調解如前述，若被告後續有持 續賠償告訴人，則已經賠償款項自無庸重複沒收，以避免過 度干預被告財產權，而此乃係執行階段執行檢察官公正執行 事宜，並經本院於審判程序中向被告說明(見本院卷第63頁) ，被告自應積極履行附表一所示之賠償，以完全彌補告訴人 損害，併此敘明。 據上論斷，應依刑事訴訟法第273條之1第1項、第299條第1項前 段、第310條之2、第454條第2項，判決如主文。 本案經檢察官黃雅鈴提起公訴，檢察官趙維琦、張永政到庭執行 職務。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日 　　　　　　　　　刑事第十二庭　法　官　方星淵 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應 敘述具體理由；其未敘述上訴之理由者，應於上訴期間屆滿後20 日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切 勿逕送上級法院」。 告訴人或被害人如不服判決，應備理由具狀向檢察官請求上訴， 上訴期間之計算，以檢察官收受判決正本之日起算。 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　賴柏仲 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日 附表一： 本院調解筆錄內容 備註 被告詹佳霖應給付告訴人廖郁菁新臺幣55萬元。 給付方法： 自民國114年2月起，於每個月10日前給付新臺幣1萬5000元，至全部清償完畢止，如有一期未履行，除視為全部到期外，被告並願加給付懲罰性違約金新臺幣10萬元。 1.本院113年度中司刑移調字第3887號(見本院卷第75至76頁)。 2.被告應賠償之總額，係新臺幣(下同)60萬元，而達成調解當日，被告已經給付告訴人5萬元(見本院卷第75頁)，故左列記載55萬元，此亦跟調解筆錄相符。 附錄本案論罪科刑法條： 【刑法第335條】 意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者， 處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科3萬元以下罰金。 前項之未遂犯罰之。 【附件】： 臺灣臺中地方檢察署檢察官起訴書 　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度偵字第39961號 　　被　　　告　詹佳霖　男　39歲（民國00年0月0日生） 　　　　　　　　　　　　住○○市○○區○○街000號 　　　　　　　　　　　　居高雄市○鎮區○○○路000巷0○0 　　　　　　　　　　　　號 　　　　　　　　　　　　國民身分證統一編號：Z000000000號 上列被告因侵占案件，業經偵查終結，認應提起公訴，茲將犯罪 事實及證據並所犯法條分敘如下： 　　　　犯罪事實 一、詹佳霖係廖郁菁任職於金上合鋼鐵有限公司之前同事，詹佳 霖離職後擔任房屋仲介。緣詹佳霖於民國110年11月間某日 ，邀約廖郁菁與第三人一同出資新臺幣(下同)485萬元購買 門牌號碼臺中市○○區○○○○街00○0號房屋(西屯區中義段2499 建號及所坐落之中義段927地號土地，下稱本案房地)後，再 轉售本案房地以獲利，雙方約定詹佳霖與廖郁菁各出資60萬 元，第三人則出資120萬元，嗣本案房地轉售後，再按出資 比例分配獲利，廖郁菁遂於110年11月17日交付現金60萬元 予詹佳霖。詎詹佳霖取得廖郁菁所交付之60萬元款項後，嗣 未能順利購得本案房地，且本案房地已於111年1月4日由其 他買家所購得並完成移轉所有權登記，其竟意圖為自己不法 之所有，基於侵占之犯意，將取得而持有之該筆款項60萬元 挪為他用，且詹佳霖為避免東窗事發，接續於111年1月8日 至111年3月28日期間，在臺中市某處，以通訊軟體Line傳送 訊息予廖郁菁佯稱：已順利購買本案房地，買賣價金為468 萬元，已完成交屋，整理後將於111年1月18日開賣，已有客 戶出價520萬元要購買本案房地等語，致廖郁菁不疑有他而 遲未向詹佳霖追討該筆出資款60萬元。嗣廖郁菁於111年5月 13日至112年1月間以通訊軟體Line傳送訊息或撥打電話聯繫 詹佳霖詢問有關本案房地轉售之處理情形，詹佳霖均未回應 ，且避不聯繫，廖郁菁查詢內政部之不動產交易實價登錄網 站，始發現本案房地分別於110年11月16日、111年3月6日有 交易紀錄，而查悉上情。 二、案經廖郁菁委由蔡慶文律師告訴偵辦。 　　　　證據並所犯法條 一、證據清單及待證事實： 編號 證據名稱 待證事實 1 被告詹佳霖於本署偵查中之供述。 坦承侵占之犯行。 2 告訴人於本署偵查中之指訴。 證明全部之犯罪事實。 3 被告與告訴人間之通訊軟體Line之對話記錄截圖(即告證1、3、5)、被告所傳送之不動產買賣契約書(即告證2)各1份。 1、證明被告於110年11月間邀約告訴人出資60萬元投資本案房地之事實。 2、證明告訴人於110年11月17日交付現金60萬元予被告之事實。 3、證明被告於111年1月8日至111年3月28日期間，以通訊軟體Line傳送訊息予告訴人佯稱：已順利購得本案房地並完成交屋，整理後將於111年1月18日開賣，且有客戶出價之事實。 4 (1)臺中市中興地政事務所113年7月3日中興地所四字第1130007149號函暨檢附之本案房地之謄本、地籍異動索引各1份。 (2)臺中市太平地政事務所113年7月5日平地一字第1130005036號函暨檢附之土地登記申請書1份。 (3)臺中市中山地政事務所113年7月5日中山地所一字第1130008035號函暨檢附之土地登記申請書1份。 證明本案房地以買賣為原因，分別於111年1月4日、111年4月7日，登記移轉所有權之事實。 二、核被告所為，係犯刑法第335條第1項之侵占罪嫌。至被告之 犯罪所得，請依刑法第38條之1第1項前段、第3項規定宣告 沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價 額。 三、依刑事訴訟法第251條第1項提起公訴。 　　此　致 臺灣臺中地方法院 中　　華　　民　　國　 113　　年　　8 　　月　　10　　日 　　　　　　　　　　　　　檢　察　官　黃雅鈴 本件正本證明與原本無異 中　　華　　民　　國　 113　　年　　8 　　月　　28　　日 　　　　　　　　　　　　　書　記　官　黃小訓 所犯法條： 中華民國刑法第335條 意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者， 處 5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科 3 萬元以下罰金。 前項之未遂犯罰之。

2025-02-18

TCDM-113-易-3389-20250218-1

訴
臺灣嘉義地方法院

返還借款等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第902號 原 告 林健華 訴訟代理人 王炳人律師 被 告 陳詩晴 訴訟代理人 陳信宏律師 上列當事人間請求返還借款等事件，本院於114年2月4日言詞辯 論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴及假執行聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 甲、程序方面 壹、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人 之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項 前段定有明文。次按法院於言詞辯論終結後，宣示裁判前， 如有必要得命再開言詞辯論，民事訴訟法第210條亦有規定 　　；然命再開已閉之言詞辯論，原屬法院之職權，非當事人所 得強求，且法院亦不得專為遲誤訴訟行為之當事人，除去遲 誤之效果而命再開辯論（最高法院29年渝上字第1273號裁判 要旨同此見解）。 貳、查原告經合法通知，而未於言詞辯論期日到場，有本院言詞 辯論筆錄、報到單、送達證書等在卷可證；且核無民事訴訟 法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論 而為判決。至原告訴訟代理人雖以其車輛於高速公路發生故 障為由聲請再開辯論云云。然其既未提出證據證明前開所主 張之事實為真正，其主張已不可採；況被告於民國113年12 月31日（本院收文日期）所提民事答辯狀記載繕本已送達對 造即原告，有該民事答辯狀在卷可憑，而原告迄未就前開答 辯提出攻擊防禦方法，是本件自無再開辯論之必要。 乙、實體方面 壹、原告主張： 一、兩造原為同居情侶並論及婚姻，曾共同於110年9月24日向建 商預購坐落台中市太平區環太東路「心之所向」建案房地1 戶（下稱系爭預售屋），總價款為新臺幣（下同）1,075萬 元，簽約時已給付訂金5萬元（原證1，房地買賣定金收據， 本院卷第17頁），兩造約定系爭預售屋權利義務各半，被告 因此自原告所設如附表一、二、三所示帳戶與時間轉帳至被 告個人帳戶合計1,314,551元，用以支付系爭預售屋期款。 嗣被告表示願以價金含定金共1,364,551元承受原告對系爭 預售屋之契約權利，原告亦同意被告前開請求，惟被告取得 系爭預售屋全部權利後，迄未給付原告。 二、又原告依被告請求於113年5月3日向凱基商業銀行中和分行 貸款150萬元（原證2，財團法人金融聯合徵信中心當事人綜 合信用報告，本院卷第19至22頁），前開貸款於扣除手續費 後之餘額1,490,970元於同年月9日匯入原告設於遠東國際商 業銀行00000000000000號帳戶，原告旋依被告請求自113年5 月9日起至同年月16日止，陸續撥借如附表四所示金額合計 　　1,516,363元(連同原告在該帳戶內既有存款)予被告(原證3 　　，原告之遠東銀行活期存款往來明細查詢，本院卷第23至27 頁)；原證4，彰化匯款申請書兼取款憑條，本院卷第29頁） 　　；原證5，彰化銀行存摺存款帳號資料及交易明細查詢，本 院卷第33頁）。 三、嗣兩造於113年○月○日分手，然被告迄未償還前開款項，爰 分別依轉讓購屋契約權利及消費借貸之法律關係，請求被告 給付共2,880,914元及其法定遲延利息。 四、並聲明：(一)被告應給付原告2,880,914元，及自起訴狀繕 本送達被告翌日即113年12月18日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。(二)訴訟費用由被告負擔。（三）請准供擔保 宣告假執行。 貳、被告則以：　　 一、購買系爭預售屋部分： （一）否認原告所主張被告同意給付其1,364,551元做為承受其 　　　購買系爭預售屋之權利等事實，原告就前開事實應負舉證 　　　之責任。 （二）系爭預售屋係被告個人所購買，僅因當時兩造交往中又論 　　　及婚嫁，故當原告於110年9月24日陪同被告前往看屋時， 　　　被告因不好意思才在買賣定金收據「訂戶」欄將原告姓名 　　　列入，然實際上兩造並無「系爭預售屋權利義務各半」之 　　　約定，訂金5萬元及後期款項幾乎均係被告個人及娘家幫 　　　忙負擔（被證1，兩造於111年1月29日與訴外人line對話 　　　紀錄內容截圖節影本，本院卷第83至96頁），僅原告所提 　　　證4彰化銀行匯款申請書所示110年9月28日匯款25萬元予 　　　被告，係原告贈與被告用以支付不動產期款。可知兩造僅 　　　權利移轉之更名，並無買賣行為，原告主張被告以前開金 　　　額購買其對系爭預售屋之權利義務，與前開證據不符。 （三）另否認原告所主張如附表一、二、三所示帳戶及日期存款 　　　轉帳至被告個人帳戶之金額，係用以支付原告應負擔之系 　　　爭預售屋期款共1,314,551元等事實。 　 1、附表一之中信、遠東帳號雖均為被告所有，然原告匯入上 開帳戶中之金額是用在兩造之生活花費，並非用在支付系 爭預售屋期款。 　 2、附表二所載內容均係原告自自動櫃員機提款後用在生活花 費上，並非原告所主張之轉帳或匯款方式支付系爭預售屋 期款。 　 3、附表三原告匯入該2帳號中之金額，除編號1即110年9月28 日匯款25萬元予被告，業如前述外；其餘均非用來支付系 爭預售屋期款，而是用在兩造之生活費。 　 4、且簽訂「權利轉讓契約書」為「111年2月11日」，故於該 　　　日起被告即無應負擔系爭預售屋期款問題，然觀諸被告所 　　　主張之附表一、二、三各筆交易，除附表三編編號1、2、 　　　 3外，其餘各筆提款、轉帳、匯款之日期均在「111年2月 　　　11日」之後，則被告主張其是用來支付其對系爭預售屋之 　　　期款，顯不足採。 二、系爭消費借貸部分： （一）否認原告所主張兩造間存在系爭消費借貸關係之事實，原 　　　告應就前開事實負舉證之責任。 （二）原告係因兩造當時快結婚而須辦喜宴、添購家具等，始向 　　　凱基銀行貸款150萬元，此非被告所要求。原告貸得150萬 　　　元後，兩造因故吵架，被告盛怒下表示不結婚了，原告為 　　　挽回兩人感情，始主動表示要為被告之母即訴外人楊凱庭 　　　清償車貸債務及將其餘金錢贈與被告，遂於113年5月9日 　　　先匯款262,500元至楊凱庭所設000-000000000000帳戶以 　　　清償車貸，另分別於同年月12、13、14、16日匯款至被告 　　　帳戶(見原證3即本院卷第23至27頁)，此均係贈與，並非 　　　兩造間有金錢消費借貸款關係。嗣原告於113年6月間搬回 　　　其父母家住，兩造始分手。況附表四中113年5月9日匯款 　　　262,500元非交付被告，原告主張該部分與被告間有金錢 　　　消費借貸關係，更屬無據。 三、對原告所提房地買賣定金收據、財團法人金融聯合徵信中心 當事人綜合信用報告、遠東國際商業銀行活期存款往來明細 查詢、匯款申請書(兼取款憑條)、彰化銀行存摺存款帳號資 料及交易明細查詢等文書（本院卷第17至57頁）之製作名義 人及內容真正不爭執，但否認原告所主張之待證事實等語， 資為抗辯。 四、並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，請 准供擔保免為假執行。（三）訴訟費用由原告負擔。 參、本院之判斷： 一、按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。稱買賣者， 謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約 　　。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務 　　，民法第199條第1項、第345條第1項、第367條分別著有規 定。次按主張有法律關係存在事實之原告，於被告未自認下 　　，須就此項利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度 　　，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證行為 責任。而當事人主張之事實，經他造自認者，無庸舉證，此 觀民事訴訟法第279條第1項之規定自明。依此規定，當事人 主張之事實經他造自認者，依法不負舉證責任。法院亦不得 就他造自認之事實調查證據，另為與其自認事實相反之判斷 ，並應以其自認為認定事實及裁判之基礎。查： （一）原告所主張被告同意給付1,364,551元做為承受購買系爭 預售屋之權利等事實，業為被告所否認，則依前開說明， 原告就所主張兩造間存在系爭權利買賣之事實自應負舉證 之責任。 （二）系爭房地購買之訂戶確為本件兩造，有原告所提房地買賣 訂金收據在卷可憑（見本院卷第17頁），自堪信為真實。 惟依被告所提前開通訊軟體對話內容截圖節影本之記載觀 之，兩造向建設公司人員回稱僅為權利移轉之更名，無買 賣行為；另自系爭權利轉讓契約書之記載觀之，亦係原告 將系爭買賣權利轉讓被告，並未提及對價（見本院卷第97 頁），則自前開事證相互參酌以觀，原告主張兩造間係權 利買賣，已不可採。 （三）況被告所抗辯簽訂系爭權利轉讓契約書為111年2月11日， 有前開權利轉讓契約書在卷可憑；則衡情自該日起被告即 無負擔系爭預售屋期款之義務，然觀諸附表一、二、三各 筆交易，除附表三編編號1、2、3外，其餘各筆提款、轉 帳、匯款之日期均在「111年2月11日」之後，則原告所主 張前開附表所示轉帳紀錄乃用以支付系爭預售屋之期款， 亦不足採。 （四）此外，原告所提證據不足證明兩造間確有系爭權利買賣存 在（包含價金之多寡）之合意，則原告請求被告給付系爭 權利買賣價金與其法定遲延利息部分，即屬無據。 二、另按稱消費借貸者，謂當事人一方移轉金錢或其他代替物之 　　所有權於他方，而約定他方以種類、品質、數量相同之物返 　　還之契約。借用人應於約定期限內，返還與借用物種類、品 　　質、數量相同之物，未定返還期限者，借用人得隨時返還， 　　貸與人亦得定1個月以上之相當期限，催告返還，民法第474 　　條第1項、第478條固分別著有規定。然依前開消費借貸之定 　　義可知，消費借貸因交付金錢之原因多端，除有金錢之交付 　　外，尚須本於借貸之意思而為交付，方克成立；倘當事人主 　　張與他方有消費借貸關係存在者，自應就該借貸意思互相表 　　示合致及借款業已交付之事實，均負舉證之責任，其僅證明 　　有金錢之交付，未能證明借貸意思表示合致者，仍不能認為 　　有該借貸關係存在（最高法院98年度台上字第1045號、81年 度台上字第2372號裁判要旨均同此見解）。故雖能證明電匯 金錢入他人之帳戶，但無法立證證明兩造就該匯入金錢有借 貸之意思表示互相一致，其依借貸之法律關係，請求返還借 款，於法不合，不應准許（最高法院82年度台上字第1830號 裁判要旨同此見解）。查： （一）原告雖主張自113年5月9日起至同年月16日止，陸續撥借 附表四所示金額合計1,516,363元予被告云云；然均為被 告所否認。則依前開說明，原告自應就兩造間存在系爭消 費借貸關係之事實，負舉證之責任。 （二）至原告雖提出遠東銀行活期存款往來明細查詢、彰化匯款 　　　申請書兼取款憑條、彰化銀行存摺存款帳號資料及交易明 　　　細查詢等為證。然依前開說明，前開文書僅足證明電匯金 錢入被告帳戶之事實，但仍無法證明除金錢交付外，兩造 間尚有借貸意思之事實；則原告僅證明有金錢之交付，未 能證明借貸意思表示合致者，仍不能認為兩造間有系爭借 貸關係存在。則原告請求被告給付系爭借款與其法定遲延 利息，亦屬無據。 三、綜上所述，原告所提證據不足證明兩造間確有系爭權利買賣 存在（包含價金之多寡）之合意，亦無法證明兩造間有消費 借貸意思，則原告請求被告給付2,880,914元，及自起訴狀 繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為 無理由，均應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行聲請 即失所附麗，應併予駁回。 四、再按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。訴訟 　　費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87條第1項、第7 8條分別定有明文。查本院既為原告前開全部敗訴之終局判 決，則依前開規定，本件訴訟費用應命由原告負擔。 五、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併 予敘明。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日 　　　　　　　　　民事第三庭法　官　陳卿和　 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳慶昀

2025-02-18

CYDV-113-訴-902-20250218-1

消
臺灣新竹地方法院

損害賠償等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度消字第4號 原 告 陳奕瑄 熊祖玲 共 同 訴訟代理人 黃匡麒律師 被 告 曾欣怡 陞豐開發有限公司 兼 法 定 代 理 人 吳詩裕 上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國113年12月26日辯論 終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張： ㈠、被告曾欣怡、吳詩裕係永慶房屋新竹金亞悅光加盟店（即被 告陞豐開發有限公司，下稱被告公司）之仲介，被告吳詩裕 兼為被告公司之法定代理人，原告於民國111年9月21日經被 告曾欣怡、吳詩裕仲介，向訴外人張正忠以新臺幣（下同） 20,600,000元，購買其所有新竹縣○○市○○段000○號（即門牌 號碼新竹縣○○市○○路000號）建物（下稱系爭建物），及該 建物所坐落如附表一所示土地（下稱系爭土地，與系爭建物 下合稱系爭房地），雙方並簽有不動產買賣契約書（下稱系 爭買賣契約）。然原告於系爭房地交易前，即有因其他物件 而聯絡被告曾欣怡，告知其擇屋條件係排除「有漏水或屋主 不負瑕疵擔保責任」物件，惟111年12月20日交屋後，原告 却陸續發現系爭建物內，有如附表二各項所示之滲漏水、水 痕、壁癌等瑕疵（即如附表二之「損害位置」、「損害內容 」所示），且該等瑕疵，於之後在原告訴請張正忠減少價金 之該事件（即本院112年度訴字第384號事件，下稱系爭前案 事件），經送請財團法人新竹市建築師公會【下稱系爭鑑定 機關】鑑定結果，其原因係如附表二之「瑕疵造成之原因」 欄所載，顯非因對該房屋使用不當而漏水，可見系爭建物於 被告仲介原告購買，在原告與屋主簽訂系爭買賣契約前，本 身即有前述多處漏水之情形。惟被告吳詩裕、曾欣怡明知原 告不願購買有漏水之房屋，且亦知悉系爭建物本身有漏水情 形，渠等為促使原告成交以賺取原告之仲介報酬，却在其等 所製作之系爭建物標的物現況說明書（下稱系爭現況說明書 ），其中之「是否有滲漏水情形」該欄，故意不勾選有滲漏 水而未據實記載，已有故意違反民法第567條，居間人應對 委託人即原告，負有據實告知義務之規定。縱認張正忠於原 告簽訂買賣契約前，有表示系爭建物現在無漏水，先前之漏 水即房屋二樓之水痕、壁癌等，係因小孩在房屋3樓浴室浴 缸玩水水滿溢流至樓下之二樓、冰箱沒插電及颱風天忘記關 窗等所致云云，然張正忠當時既已一併表示該房屋未曾進行 滲漏水之修繕，則依一般人認知之物理法則，有滲漏水之建 物未經修繕，應無可能會自動變成未漏水之建物，更遑論已 長年從事房屋仲介工作，具有此等專業判斷能力之被告吳詩 裕、曾欣怡，是縱認被告吳詩裕、曾欣怡因受到張正忠上開 之欺瞞，致在系爭現況說明書上未勾選有滲漏水，然其等就 此仍屬過失，而有未盡民法第567條所定調查及報告義務之 情，亦顯屬未提供符合渠等專業水準，所應可合理期待仲介 服務之情形。是原告對被告曾欣怡、吳詩裕，爰依民法第18 4條、第185條共同侵權行為、不動產經紀業管理條例第26條 第2項、消費者保護法（下稱消保法）第7條第1項、第3項、 第51條等規定，對被告公司依民法第188條、第227條第1項 、不動產經紀業管理條例第26條第2項、消保法第7條第1項 、第3項、第51條等規定，僅先一部請求被告3人連帶對原告 負懲罰性賠償金賠償責任，而訴請被告3人連帶給付原告1,1 20,000元（未請求部分並非放棄）及其法定遲延利息。 ㈡、被告公司履行給付仲介服務之履行輔助人即被告曾欣怡、吳 詩裕，為求成交賺取仲介費，竟未據實製作系爭現況說明書 ，即屬違反誠信及信用方法，使原告之相對人即張正忠，收 受原告原本不會成交之售屋利益，依民法第571條之規定， 被告公司自不得收取原告之仲介費，是被告公司原雖依居間 仲介之法律關係，收取原告給付之仲介費415,000元，然其 因違反誠實及信用方法而不得請求仲介費，則其原有之法律 上原因嗣後已不存在，原告自得依民法第179條規定，請求 被告公司返還仲介費415,000元。並聲明:１、被告應連帶給 付原告1,120,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5%計算之利息。２、原告願供擔保請准宣告假執 行。 二、被告則以： 　　原告簽訂系爭買賣契約前，早先與其他房屋仲介接洽過，並 已由其他仲介帶看過系爭建物二次，於本件簽訂買賣契約前 ，被告曾欣怡、吳詩裕已充分及明確，向原告告知、說明系 爭建物現況及日後有可能需修繕之事項，當時簽約前由被告 曾欣怡，帶原告看系爭建物時，係發現該屋有壁癌及水痕， 但並無滲漏水，屋主張正忠係表示，該房屋先前固曾有漏滲 水，但係因小朋友在3樓廁所泡浴缸水滿出來，始致底下樓 層有滲水，然之後就沒有再漏水，其亦未曾修漏等情，被告 亦將張正忠上開所述情形，轉知予原告， 故在系爭現況說 明書，始會如該屋當時現況情形，僅勾選有壁癌及水痕，但 未勾選有滲漏水及一年內有修復滲漏水之內容。且當時被告 於買賣雙方簽約前，亦已拍攝包括屋頂及二樓牆壁壁癌等先 前曾滲漏水處之現況照片，作為系爭買賣契約之附件一至六 ，附在該契約書內，買賣雙方並於契約特約條款中，約定上 開照片所示處所，如之後有滲水時，賣方不負瑕庛擔保責任 ，其餘位置日後之滲漏水，賣方仍應負瑕疵擔保責任，故原 告稱其遭被告欺瞞，致誤以為系爭建物無漏水，如其當時知 悉該建物會有漏水情形，即不會購買系爭建物云云，並非事 實。況因系爭建物即在被告曾欣怡所住房屋之隔壁，原告當 時亦與被告曾欣怡，約定日後要一起做頂樓防水，可見原告 當時就系爭建物之屋況瑕疵，亦已有相當之了解。是被告絕 無在買賣雙方簽約當時，已明知系爭建物仍有滲漏水，却故 意隱匿不告知原告之情事，且房屋在仲介成員仲介成交前， 亦無從要求仲介人員，要先就該房屋做漏水之檢測，被告本 件亦應已盡到仲介應負之查證義務。又屋主張正忠於交屋予 原告發生漏水後，與原告及被告在112年1月6日協商所言， 不得作為認定被告有所謂隱匿房屋滲漏水之證據。原告本件 之請求，並無理由，並聲明:㈠、請求駁回原告之訴及假執行 之聲請。㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。 三、本院之判斷： ㈠、經查，原告經任職被告公司之仲介人員，即被告曾欣怡、吳 詩裕之仲介，向訴外人張正忠購得系爭房地，買賣雙方並於 111年9月21日，簽立系爭買賣契約，原告亦已支付仲介報酬 415,000元予被告公司；系爭買賣契約所附之系爭現況說明 書第15項，有關「建物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形 」該細項，係勾選有「壁癌」、「水痕」，未勾選有「滲漏 水情形」，其壁癌、水痕位置，則勾選「屋頂」、「浴室」 、「廚房」、「臥室」，並以文字註明尚有「廁所」處；又 就「是否曾在最近一年內修復壁癌、滲漏水」該細項，係勾 選「否」，且系爭現況說明書上，分別有被告公司及委託人 即屋主張正忠之用印及簽名，簽立日期為111年9月21日；系 爭買賣契約所附特約條款，係載明:買方（即原告）已至房 屋（即系爭建物）現場充分查看，發現房屋有部分屋況瑕疵 ，買方同意免除賣方（即張正忠）一般屋況瑕疵（如滲水、 龜裂、壁癌、油漆脫落…等情況）物之瑕疵擔保責任；但對 於房屋重大瑕疵（如:標的物有非自然身故、海砂屋、輻射 屋、結構安全縱經修繕亦無法補強…等）賣方仍負擔瑕疵擔 保責任。另有備註記載:如圖附件⑴至附件⑹交屋時（賣方） 不負責，其他若交屋時出現不符圖面部分，賣方須負責等情 ，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、系爭現況說明書影 本在卷可憑（見本院卷第21-33頁），上情堪信為實。 ㈡、又原告於經被告曾欣怡、吳詩裕仲介購買系爭房地前，於111 年9月間，有先經訴外人實易不動產股份有限公司（下稱實 易公司）之人員張峻愷，仲介、帶看過系爭建物二次，且看 屋時間非短，當時係看到系爭建物有水痕、壁癌，惟無正在 滲漏水情形，屋主張正忠表示係因先前小朋友在3樓廁所泡 浴缸水滿出來，始致底下樓層有滲水，造成水痕、壁癌，另 頂樓天花板先前曾有漏水，然之後已無再漏水，其就該等位 置並無修繕滲漏水，原告經張峻愷帶看後，曾出具不動產買 賣意願書（下稱系爭意願書）予實易公司，該意願書第二條 記載:房地產承買總價款為2,068萬元，於第10條並載明:「 同意賣方價值2100萬元，惟滲漏水由買方負責，賣方不用負 瑕疵擔保責任，故以本金額（按即2,068萬元）為主（按「 主」字應係「準」字之意）」，惟其後原告未經實易公司仲 介成交系爭房地，而係由被告公司以價金2,060萬元，仲介 成交系爭房地；原告於簽訂系爭買賣前，由被告曾欣怡、吳 詩裕在場陪同查看系爭建物時，亦未發現該房屋有正在滲漏 水，而係看到有多處水痕及壁癌，上開被告二人亦將屋主張 正忠所述，該等水痕、壁癌形成之原因，及頂樓天花板先前 曾漏水，惟目前該房屋均無漏水現像，其先前未曾進行房屋 滲漏水修繕等情，告知予原告，被告曾欣怡、吳詩裕並有將 所拍攝系爭建物有水痕、壁癌位置等處之照片，附於系爭買 賣契約當附件，買賣雙方並有如系爭買賣契約前述備註之約 定；嗣系爭建物於張正忠在111年12月20日交付予原告當時 及之後，在其天花板等處有漏水之情形等節，已據張峻愷前 於系爭前案事件審理時，所到庭證述在卷（見系爭前案事件 卷一第129-131頁），其並證稱提及:第一次帶原告看屋至少 有2個小時以上、第二次帶原告看屋約花半個多小時，房屋 全部都有看過，但以二樓以上為主，係把原本先前曾滲漏水 之處再看一遍，兩次看屋過程中無發生滲漏水情形，只看到 水痕、壁癌等語（見系爭前案事件卷一第129頁），並經系 爭前案事件判決（為確定判決）所認定在案（見該判決第9 頁），亦另有被告提出之系爭意願書影本在卷可憑（見本院 卷第85頁），復為兩造所不爭執，故此部分亦堪認為事實。 ㈢、茲本件兩造間有爭執者，在於:１、被告曾欣怡、吳詩裕在居 間介紹原告購買系爭建物時，是否已明知該房屋當時仍有滲 漏水，卻隱匿不告知原告該等情形?原告主張被告違反據實 告知義務，是否可採？２、被告仲介原告買受系爭建物，是 否有未盡到其居間人就屋況，應盡之調查義務?是否未提供 符合專業水準之仲介服務?３、原告依上開主張之法律關係， 對被告所為之請求，是否有理由?爰予以論述如下。 ㈣、被告曾欣怡、吳詩裕在居間介紹原告購買系爭建物時，是否 已明知該房屋當時仍有滲漏水，卻隱匿不告知原告該等情形 ?原告主張被告違反據實告知義務，是否可採？ １、原告主張被告曾欣怡、吳詩裕於仲介其購買系爭建物時，已 明知系爭建物當時仍有滲漏水之情，主要係以:⑴屋主張正忠 於系爭前案事件審理時，已表示其於買賣雙方簽約前，有告 知被告曾欣怡、吳詩裕系爭建物有漏水，⑵依買賣雙方於簽 約交屋發現漏水後，雙方及被告於112年1月6日，在被告公 司辦公室內協商時，張正忠在場所表示:「合約上面你也沒 有引導我要去勾這個是否有漏水、滲水的問題，你也沒有引 導我要去勾；漏水滲水情形為甚麼沒幫我勾?你也跟我講， 以我的經驗是漏水，這不可能是只有滲水」之陳述內容，及 張正忠之妻林惠雯，在場所表示:「我當初跟欣怡（指被告 曾欣怡）都講得很清楚（按原告係指林惠雯有告知被告曾欣 怡該房屋有漏水）」，⑶依被告曾欣怡與林惠雯於111年9月1 8日之LINE對話，被告曾欣怡表示:「你說漏水是你會處理還 是不會處理」等內容；⑷系爭建物先前既曾有漏水，未經屋 主修繕過，以被告曾欣怡、吳詩裕之專業，不 可能不知該 屋仍有漏水等節（上開⑵之協商對話譯文，見系爭另案事件 卷一第155、171頁、上開⑶之LINE對話截圖，見系爭另案事 件卷一第291頁），為其證據，惟為被告所否認。 ２、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 ，固為民法第567條第1項前段所規定。經查，張正忠於被告 曾欣怡、吳詩裕仲介原告購買系爭房地，於原告簽訂買賣契 約前，查看系爭建物時，因當時僅看到系爭建物有水痕及壁 癌，未看到正有滲漏水現象，張正忠乃告知該被告二人，建 物二樓之水痕、壁癌，係因先前小孩在3樓廁所泡浴缸，水 滿出流到二樓所致，頂樓天花板先前曾有漏水，然之後上開 處所均已無再漏水，該被告二人亦將張正忠所述上開之情， 告知原告等節，已據本院認定如前，是屋主張正忠於該被告 2人仲介原告看屋時，既僅告知被告系爭建物先前曾有漏水 ，但目前已無漏水，並說明先前漏水之原因，自難僅憑此情 ，即可推認該被告2人，已明知系爭建物有漏水。又查，依 上開所述，既然於被告仲介原告而查看系爭建物時，該房屋 係有壁癌及水痕，然當時並未顯現仍有滲漏水之情形，而屋 主張正忠復表示先前曾漏水，但目前已無漏水，並說明先前 曾漏水之原因，則被告依據最了解屋況之屋主，所為屋況之 說明、解釋，並依據渠等在現場目視所見，確已無滲漏水之 現象，而於系爭現況說明書中，僅勾選有水痕、壁癌，未勾 選有滲漏水情形，即難認係不合理，且該等勾選之結果，亦 經屋主即張正忠所簽名確認，而為其於當時所認同，則嗣後 於買賣雙方在簽約後3個月，點交房屋時發生漏水情形，買 賣雙方為此發生爭議，而於112年1月6日為上開協商之時， 被告辯稱:張正忠當時，係為了能免除自己責任，始嗣後質 疑被告未引導其勾選房屋有滲漏水、未替其勾選房屋有滲漏 水之情，亦非全然無憑。是以，自無從以屋主張正忠於協商 時上開之表示，即可推認該被告二人於仲介原告購屋時，已 明知系爭建物有滲漏水，並誤導張正忠同意勾選無滲漏水之 情事存在。又系爭建物於交屋予原告時及之後，固然陸續發 生如附表二所示之滲漏水、水痕、壁癌等瑕疵，該等瑕疵之 造成原因，依系爭前案事件委託系爭鑑定機關鑑定結果，係 大致如附表二之「瑕疵造成之原因」欄所載，此已據系爭前 案事件確定判決所認定在案，並經本院調取系爭前案事件卷 宗查明無訛。可見系爭建物產生上開滲漏水狀況之原因多端 ，參以就附表二項次10之「2樓廁所外牆壁癌、油漆剝落範 圍擴大」房屋狀況之成因，系爭鑑定報告亦敘明:「2樓廁所 內外高度差6公分(內高外低)，外牆面下部是由廁所之滲漏 水造成；而廁所門側牆有明顯長期遭水侵蝕跡象，是否側牆 內有埋設冷、熱水管造成滲漏，或上方3樓衛浴之浴缸有滲 漏水，造成如此嚴重之油漆剝落現象，後續需再做觀察」等 情（見系爭前案事件卷內所附系爭鑑定報告第10頁），核與 前述屋主張正忠陳稱「廁所會漏水，是因為小孩在三樓廁所 浴缸內泡水，水滿出來漏至二樓所導致」之情，亦非全然不 符，可見倘未經專業人員鑑定，就系爭建物如附表二所示包 括有水痕、壁癌、滲漏水等狀況實際產生原因，實不易精確 判斷，而被告吳詩裕、曾欣怡固仲介房屋買賣多年，然其等 並非係就房屋漏水檢測、抓漏方面之專業人員，衡情難認其 等就房屋水痕、壁癌之形成原因為何，具有專業之知識及判 斷能力，是縱使其等於仲介時，有看到系爭建物內之水痕、 壁癌，且屋主張正忠告知未進行過漏水修繕事宜，亦無從遽 以認定，其等應已能判斷出該等水痕、壁癌形成之原因，並 認知到系爭建物仍有滲漏水之情形，是原告據此主張該等被 告於當時，已明知系爭建物有滲漏水，亦不可採。再者，被 告曾欣怡於111年9月18日，與張正忠之妻林惠雯LINE對話， 固對林女表示:「你說漏水是你會處理還是不會處理」，而 林惠雯則回應稱:「他們2068（按指買賣價金2,068萬元）是 他們（按指原告）負責，我們之後漏水免責」等語（見系爭 前案事件卷一第291頁），是對照上開2人對話之前後文，依 林女提到「之後漏水」免責之情，被告辯稱曾欣怡當時所指 之漏水，係指系爭建物之後發生之漏水，亦非全然無據，尚 難以被告曾欣怡上開之表示，即可推認其於當時已知悉該房 屋仍在滲漏水。又查，林惠雯於112年1月6日協商時，所表 示之「我當初跟欣怡都講得很清楚」之語（見系爭前案事件 卷一第172頁），衡情應即係指上開其二人，於111年9月18 日之LINE對話，故亦無從憑此，為有利於原告主張之認定。 ３、從而，依上開所述，雖被告曾欣怡、吳詩裕，於仲介原告買 受系爭建物時，在系爭現況說明書上，未勾選該房屋有滲漏 水，然尚無從認定被告曾欣怡、吳詩裕於當時，已明知系爭 建物當時仍有滲漏水情形，為對原告加以隱匿，始故意不勾 選有滲漏水之事實存在，則原告據此主張被告違反民法第56 7條第1項前段所定，對其應負之據實告知義務乙節，即難以 成立。 ㈤、被告仲介原告買受系爭建物，是否有未盡到其居間人就屋況 ，應盡之調查義務?是否未提供符合專業水準之仲介服務? １、次按以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或 訂立該約之能力，有調查之義務，為民法第567條第2項所規 定。而居間人所仲介買賣之房屋是否會漏水，會影響房屋成 交之價金及買受人成交與否之意願，乃委託居間之買方所重 視之事項，是依上開之規定，居間人就所居間介紹買賣之房 屋是否會漏水，固需盡其應盡之了解、調查義務，並依其調 查所得之結果，向委託其居間之買方報告，以讓買方了解屋 況，作為其是否購買及出價等之考量依據。 ２、查，原告於本件經被告仲介而查看該房屋之前，業已經實易 公司人員仲介並帶看系爭建物二次，每次均花費不少之時間 ，並有在現場看到房屋之壁癌及水痕，然並無看到房屋有正 在滴水或滲漏水之情形，已如前述。又於被告仲介原告購買 系爭房地時，在原告簽立系爭買賣契約成交前，被告亦同有 會同原告先查看系爭建物，當時仍係看到該房屋有水痕及壁 癌，並無滴水等滲漏水現象，被告並就上開水痕及壁癌情形 及形成原因，詢問屋主張正忠，經張正忠告以如上開所述原 因，且說明先前之漏水現象，已一段時間未再發生等情後， 被告亦將屋主所述情形，轉知予原告，復將該房屋當時存有 水痕及壁癌之地點，均加以全面仔細查看、拍攝多張照片， 並將部分照片編號為附件⑴至附件⑹後，納入作為系爭買賣契 約之附件等情，亦為前所認定在案，並有原證1系爭買賣契 約及被告提出之照片影本在卷可憑（見本院卷第28-33頁、 第89-137頁），堪信為實在。又查，依前述原告前於111年9 月18日，所出具予實易公司該系爭意願書第10特約條款，係 載稱「同意賣方價值2100萬，惟滲漏水由買方負責，賣方不 用負瑕疵擔保責任，故以上述金額（按即2,068萬元）為主 」（見本院卷第85頁），另觀以屋主張正忠之妻林惠雯於11 1年9月18日，傳送予被告曾欣怡之LINE，係表示「主要是他 們（按指原告）簽斡旋時，自己提出殺32萬是讓她們處理漏 水，所以這個價格有加上之後我們漏水免責」等語（見本院 卷第185頁），暨系爭買賣契約之特約條款，所載明「買方 已至房屋（即系爭建物）現場充分查看，發現房屋有部分屋 況瑕疵，買方同意免除賣方一般屋況瑕疵（如滲水、龜裂、 壁癌、油漆脫落…等情況）物之瑕疵擔保責任；…」，及備註 記載「如圖附件⑴至附件⑹交屋時（賣方）不負責，其他若交 屋時出現不符圖面賣方需負責。」之內容（見本院卷第27頁 ），可知原告係欲以房屋之後會發生滲漏水需修復為由，要 求賣方即張正忠降價32萬元。亦即原告前經審視查看過系爭 房屋屋況，對於系爭房屋當時存留有水痕、壁癌之該等處所 ，即契約附件⑴至附件⑹照片所示位置，日後有發生滲漏水之 可能性，仍已有所預見，乃藉表明願負責修繕該等處所之滲 漏水，免除屋主就該處房屋瑕疵之擔保責任，期以較低價格 承買系爭房地，惟就附件⑴至附件⑹照片所示以外之位置，屋 主仍需負擔系爭建物之漏水等瑕疵修補責任，經被告就上開 條件居間協調取得賣方同意後，買賣雙方因此以2,060萬元 之價格成交並簽訂系爭買賣契約，亦有系爭買賣契約之特約 條款及附件⑴至附件⑹照片影本在卷可參（見本院卷第27-33 頁）。原告主張其當時與被告接洽時，已向被告言明排除會 漏水之房屋物件，如其當時知悉系爭建物會漏水，即不可能 經由被告仲介與賣方成交訂立買賣契約云云，核已與系爭買 賣契約內，如前述之特約條款及備註之約定內容（即就附件 ⑴至附件⑹照片所示位置，於交屋時發生之滲漏水，賣方不須 負瑕疵擔保責任）有所不符，已難以採認。 ３、從而，依上開所述，可見被告就系爭建物之屋況，於其仲介 原告購買過程中，業已以其等肉眼目視之詳細觀察，及詢問 對屋況最為了解之屋主之方式，加以調查，並依此調查結果 ，製作系爭現況說明書，經屋主確認該現況說明書內容並簽 名後，據以向買方即原告報告，嗣經原告了解上情而評估後 ，乃以上開要求減價及簽訂特約條款方式，與賣方達成協議 而成交，是以，堪認被告就系爭建物有無漏水等屋況情形為 何，業已進行相當之了解及調查。又房屋會漏水之原因多端 ，本需經專業查漏或鑑定人員，以儀器等加以檢測後，始能 為正確之判斷，且房屋仲介人員，通常亦非就房屋漏水之有 無，具有專業判斷能力之人，亦如前述，而本件原告亦未舉 證，被告在仲介其與屋主成交系爭房屋並簽訂買賣契約前， 依兩造間仲介契約之約定，對原告負有需先自行委託專業人 員查漏之義務，經核亦無法規有課予被告該等義務之規定。 是被告當時固僅以目視，及詢問屋主屋況、房屋有水痕及壁 癌原因之方式，加以調查及了解系爭建物有無漏水之屋況後 ，據以記載於系爭現況說明書，並告知予原告，亦難認被告 就此，有未盡房屋漏水有無之屋況調查善良管理人注意義務 之情，原告此部分主張，已難以憑採。又被告身為房屋仲介 買賣人員，其等之專業，本非在房屋漏水有無之調查，已如 前述，是亦難認被告就此，有未提供如消保法第7條第1項所 定，符合當時專業水準所期待仲介服務之情形，原告此部分 之主張，亦無法成立。 ㈥、原告依上開主張之法律關係，對被告所為之請求，是否有理 由?　　 　　依上所述，依原告所舉之事證，尚無法證明被告於仲介原告 購買系爭房地時，已明知系爭建物仍有滲漏水情形，却為求 成交而故意加以隱匿，不據實告知原告，或有未盡調查義務 ，及未提供符合專業水準之仲介服務等情形，準此，亦難認 被告曾欣怡及吳詩裕，有故意或過失侵害原告權利，對原告 構成民法第185條共同侵權行為，及被告公司對原告有違反 民法第567條所定，據實報告及調查義務之債務不履行之情 事存在。從而，原告對被告曾欣怡、吳詩裕部分，依民法第 185條共同侵權行為、不動產經紀業管理條例第26條第2項、 消保法第7條第1項、第3項、第51條等規定，對被告公司依 民法第188條、第227條第1項、不動產經紀業管理條例第26 條第2項、消保法第7條第1項、第3項、第51條等規定，訴請 被告3人連帶賠償其懲罰性賠償金1,120,000元及其法定遲延 利息，即無理由而應予駁回。又被告公司受原告委託仲介成 交系爭房地，並無違反上開民法第567條所定對原告應負之 據實報告及調查義務，業如前述，即難認被告公司有違反其 對原告所負之委託義務，致原告之相對人即賣方張正忠受有 利益，而依民法第571條之規定，不得向原告請求仲介報酬 之情事存在，則被告公司因仲介原告完成系爭房地之買賣， 因而依雙方間之居間契約，受領原告交付之仲介報酬415,00 0元，即屬有法律上原因而受利益，對原告並不構成民法第1 79條之不當得利，應無需返還該金額予原告。是以原告就本 件之請求金額，其中之415,000元，另併依民法第179條不當 得利之規定，請求被告公司返還該金額及其法定遲延利息， 亦於法無據而不應准許。而原告之訴既經駁回，其假執行之 聲請亦失所附麗，應併予駁回之。 ㈦、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，　 　　經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一　 　　詳予論駁之必要，併此敘明。 四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　　　官　鄭政宗 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　黃志微 附表一：系爭建物坐落基地 編號 土地坐落 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 地號 01 新竹縣 ○○市 ○○ 0-0 1/1 02 新竹縣 ○○市 ○○ 0-00 1/21 03 新竹縣 ○○市 ○○ 0-00 1/21 04 新竹縣 ○○市 ○○ 0-00 1/21 05 新竹縣 ○○市 ○○ 0-00 1/21 附表二：原告主張系爭建物滲漏水、水痕、壁癌等瑕疵情形及原 因 項次 損害位置 損害內容 瑕疵造成之原因 01 頂樓水塔 水塔淹水、水費飆漲 02 4樓天花板 多處油漆/塊狀水泥剝落，水痕 屋頂表層材料龜裂，外加水箱腳座、水電管線、出入人孔、空調外機等設備穿越屋頂防水層老化，均無施作適當的防水設施，同時時間過久防水材料老化防水效果不佳 03 4樓後房間窗檯 牆面破損，有批土修補後重新粉刷痕跡 4樓後房間窗檯內側有滲漏水後修補痕跡，外側右下角防水填縫材料老化，表面龜裂破損 04 4樓天花板 漏水、滴水至地面，下方地面有結晶 同項次2 05 4樓衛浴 地面潮濕 06 4樓前陽檯 地/牆面潮濕，上有青苔 （止水墩）防水填縫材料老化防水效果不佳 07 3樓衛浴 洗衣機龍頭斷裂會噴水，淋浴間外地上石材有洞會漏水 同項次6 08 3樓衛浴外牆 壁癌、油漆剝落範圍擴大 淋浴房、浴缸填縫劑老化，洗衣機龍頭噴水等原因，造成衛浴外牆多數滲漏水，及衛浴內外高度差致未及時排水時滲漏水外溢 09 2樓至3樓樓梯轉角 壁癌、油漆剝落 原應有使用有水之設備 10 2樓廁所外牆 壁癌、油漆剝落範圍擴大 廁所門側牆內埋設冷熱水管或上方3樓衛浴浴缸滲漏水所致門側牆長期遭水侵蝕 11 2樓廁所 馬桶水箱水止不住，會淹水出來 12 2樓廚房牆面 壁癌、油漆剝落 同項次10 13 1樓至2樓樓梯側面牆 壁癌、油漆/水泥剝落範圍擴大，其上有白華 同項次9 14 1樓後房間天花板 漏水、水流至地面，壁癌及有長期浸潤的水痕 同項次10

2025-02-18

SCDV-113-消-4-20250218-1

重上
臺灣高等法院

履行契約等

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第426號 上 訴 人 點石開發實業股份有限公司 法定代理人 楊震亞 兼 上一 人 訴訟代理人 楊震宇 共 同 訴訟代理人 張玉希律師 被 上訴 人 李黃秀敏 李有慶 共 同 訴訟代理人 陳明宗律師 複 代理 人 蔡爵陽律師 上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國112年1 0月16日臺灣新北地方法院111年度重訴字第656號第一審判決提 起上訴，本院於114年1月14日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原判決關於：㈠命上訴人給付被上訴人李黃秀敏逾新臺幣壹仟貳 佰參拾伍萬零參佰柒拾壹元本息部分，及該部分假執行之宣告； ㈡命上訴人給付被上訴人李有慶逾新臺幣壹仟貳佰捌拾萬零玖佰 零參元本息部分，及該部分假執行之宣告；暨除確定部分外訴訟 費用之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。 　　事實及理由 一、被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段0地號、○○段000、000 、000、000、000、000地號土地（下合稱系爭土地）及○○段 000、000地號土地（下稱○○段000等2筆地號土地）為伊及其 他共有人所共有。原審共同被告宏洋國際開發股份有限公司 （下稱宏洋公司）欲整合前開土地興建大樓，於民國103年1 0月31日與李黃秀敏、於103年10月22日與李有慶（下分稱姓 名，與李黃秀敏合稱被上訴人）分別簽訂合建契約書（下稱 系爭合建契約）、土地買賣契約書及備忘錄一。嗣宏洋公司 因資金不足欲邀訴外人夆典科技開發有限公司（下稱夆典公 司）參與，且因未能取得全體共有人同意出售，以致需採土 地法第34條之1方式整合，依系爭合建契約第2條第4項約定 ，系爭合建契約已失其效力；伊復於103年11月24日各與宏 洋公司、夆典公司重新簽訂土地買賣契約書及備忘錄一（下 稱系爭土地買賣契約及系爭備忘錄一），約定○○段000等2筆 地號土地出售予夆典公司、系爭土地則出售予宏洋公司，並 均於105年間點交及辦竣所有權移轉登記；伊另依系爭備忘 錄一中「壹、預定買屋協議契約書」第2條第1、2項約定， 各以宏洋公司所交付「土地價款擔保支票」轉作為購買宏洋 公司在系爭土地上新建門牌號碼中興街雙號房屋之預繳購屋 款。嗣宏洋公司於105年5月26日將系爭土地轉售予訴外人承 逸建設開發股份有限公司（下稱承逸公司）並辦竣所有權移 轉登記，承逸公司承諾承擔系爭土地買賣契約及系爭備忘錄 一之一切權利義務；承逸公司復於108年3月12日將系爭土地 轉售予楊震宇並辦竣所有權移轉登記，楊震宇與其所屬點石 開發實業股份有限公司（下稱點石公司、與楊震宇合稱上訴 人）亦均承諾承擔系爭土地買賣契約及系爭備忘錄一之一切 權利義務。詎上訴人取得建造執照後，逾越伊所定催告期限 仍未能依系爭備忘錄一之約定進行換約程序，構成給付遲延 ，伊遂以原審112年7月7日民事準備㈥狀（下稱系爭書狀）合 法解除系爭備忘錄一之意思表示，伊與上訴人之權利義務關 係即應依系爭土地買賣契約決之。而宏洋公司並未依系爭土 地買賣契約給付價金，且臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院 ）108年度重訴字第968號確定判決認定夆典公司已將○○段00 0等2筆地號土地之買賣價金交付宏洋公司，爰依系爭土地買 賣契約第4條、民法第367條規定，求為判命上訴人應給付系 爭土地及○○段000等2筆地號土地之全部買賣價金即李黃秀敏 17,447,279元、李有慶17,159,480元，及均自112年7月24日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（原審就此部分為 上訴人敗訴之判決，上訴人一部不服提起上訴；至被上訴人 逾此部分請求，未據其聲明不服提起上訴，而未繫屬於本院 ，茲不贅述）。並於本院答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：宏洋公司前曾依系爭合建契約第3條第6項約定 ，於103年間各給付合建保證金1,737,700元予李黃秀敏、1, 398,650元予李有慶，嗣系爭合建契約失效，宏洋公司、夆 典公司乃根據系爭合建契約第2條第4項約定，於103年11月2 4日重新與被上訴人簽訂系爭土地買賣契約及系爭備忘錄一 ，雖名為土地買賣及附買回新建築物合約，但實質上仍為合 建關係，宏洋公司於重新簽約時並未收回上開合建保證金， 本應待交屋時再一併結算退還，而被上訴人已解除系爭備忘 錄一，宏洋公司無須交付合建之預定房屋，自得依不當得利 法律關係，請求被上訴人返還該項保證金。又系爭土地買賣 契約第2條第3項約定土地增值稅應由出賣人即被上訴人負擔 ，但被上訴人應負擔之土地增值稅即李黃秀敏3,359,208元 、李有慶2,959,927元，部分係由宏洋公司代被上訴人繳納 ，部分係由夆典公司代被上訴人繳納後、再由宏洋公司結算 歸還予夆典公司，故宏洋公司自得依委任、無因管理、不當 得利之法律關係及系爭土地買賣契約第2條第3項之約定，請 求被上訴人返還其代墊之土地增值稅。宏洋公司已將土地買 賣、合建相關契約權利義務及債權均讓與承逸公司，伊又自 承逸公司處承受土地買賣、合建相關契約權利義務及債權， 則宏洋公司得請求被上訴人返還合建保證金及代墊土地增值 稅款之請求權自應由伊繼受之，爰以該金額與被上訴人之本 件請求予以抵銷，經抵銷後，伊僅須給付李黃秀敏12,350,3 71元、李有慶12,800,903元等語，資為抗辯。並於本院上訴 聲明：㈠原判決關於命上訴人給付李黃秀敏逾12,350,371元 本息及給付李有慶逾12,800,903元本息部分，及該部分假執 行之宣告均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴 及假執行之聲請均駁回。 三、兩造不爭執之事項： 　㈠李黃秀敏係於103年10月31日與宏洋公司簽訂系爭合建契約、 土地買賣契約書及備忘錄一（見原審卷四第155至173頁）。 李有慶係於103年10月22日與宏洋公司簽訂系爭合建契約、 土地買賣契約書及備忘錄一（見原審卷四第175至197頁）。 　㈡上訴人分別於103年11月24日與宏洋公司、夆典公司簽訂系爭 土地買賣契約及系爭備忘錄一，將系爭土地應有部分出售予 宏洋公司、將○○段000等2筆地號土地應有部分出售予夆典公 司（見原審卷四第449至453頁、原審卷四第455至459頁）。 其中李黃秀敏之系爭土地買賣契約所記載「億安建設股份有 限公司」並非土地之買受人，係屬誤載（見原審卷四第267 、275頁）。 　㈢宏洋公司分別簽發聯邦銀行集賢分行票號UA0000000面額1,73 7,700元之合建保證金支票予李黃秀敏、同行票號UA0000000 面額1,398,650元之合建保證金支票予李有慶（見本院卷第1 11頁），經李黃秀敏於103年11月5日、李有慶於103年10月2 3日憑票兌現在案（見本院卷第229至235頁）。　　 　㈣關於本院卷第93至101頁繳款書上李黃秀敏應繳納土地增值稅 金額共3,359,208元，其中1,022,662元為夆典公司於104年 間向稅捐稽徵機關繳納、其餘為宏洋公司於104年間向稅捐 稽徵機關繳納（見本院卷第246頁）。關於本院卷第103至10 9頁繳款書上李有慶應繳納土地增值稅金額共2,959,927元， 其中1,022,662元為夆典公司於104年間向稅捐稽徵機關繳納 、其餘為宏洋公司於104年間向稅捐稽徵機關繳納（見本院 卷第246頁）。 　㈤宏洋公司係於105年5月26日與承逸公司簽訂不動產買賣契約 書（見原審卷四第501至503頁），由宏洋公司將系爭土地及 ○○段0地號土地出售予承逸公司，雙方復於105年5月27日簽 訂「買賣補充協議」（見原審卷四第504至505頁）。 　㈥承逸公司係於107年8月24日出具同意書予「含被上訴人在內 全體與宏洋公司簽約之地主」，表示：「有關新北市○○區○○ 段000○0○地號（小基地）及○○段000等5筆土地（大基地）正 於新北市政府申請建築興建執照中，本公司依照原宏洋公司 與地主/整合人協議內容含增補條款，於該大小基地建築執 照核發後召開地主會議，完成換約/選屋以保障全體權益」 等語（見原審卷四第499頁）。 　㈦宏洋公司係於107年12月12日以台北長安郵局第1579號存證信 函，向同為系爭土地及○○段000等2筆地號土地之其他地主即 訴外人李家宏表示：「蘆洲土地簽約之後依土地法第34條之 1完成，但遭逢有人異議，有恢復原狀官司及地上物拆除障 礙。為了顧及合建地主利益，於105年承逸公司（兼起造人 ）概括承受，原宏洋合約（參見買賣契約書）並通知整合人 李兆容等。宏洋公司與蘆洲案已毫無瓜葛，請直接聯繫承逸 公司，維護權益」等語（見原審卷四第507頁）。 　㈧承逸公司係於108年3月12日與楊震宇簽訂土地買賣契約書， 由承逸公司將系爭土地及○○段0、0-0（分割自0地號）地號 土地出售予楊震宇（見原審卷四第35至37頁），雙方復於同 日簽訂「土地買賣契約書增補條款」（見原審卷四第39至43 頁）。 　㈨點石公司係於108年6月13日出具同意書予「大小基地全體地 主」，表示：「有關新北市○○區○○段0○000○0○0地號、○○段0 00、000地號（大基地）及○○段000、000地號（小基地）， 正於新北市政府申請建築興建執照中，本公司依照承逸公司 與上述地號地主協議之全部內容，於大小基地建造執照核發 後召開地主會議完成換約以保障全體地主權益」等語（見原 審卷四第497頁）。 　㈩被上訴人委任陳明宗律師以111年1月4日111宗律字第0104號 律師函（下稱系爭律師函）向上訴人表示：「…現○○段000、 000地號土地，與○○段0地號土地、○○段000、000地號土地分 別於108年12月2日、110年9月17日取得建造執照開始興建大 樓…李黃秀敏等2人委請貴律師代函通知楊震宇，於文到7日 內依同意書召開地主會議完成換約，履行上開土地之合建契 約及信託契約…」等語（見原審北院卷第53至55頁），上訴 人均於111年1月5日收受（見原審北院卷第57、59頁）。　 四、得心證之理由： 　㈠經查： 　⒈被上訴人分別於103年11月24日與宏洋公司、夆典公司簽訂系 爭土地買賣契約及系爭備忘錄一（參不爭執事項㈡），由被 上訴人將系爭土地應有部分出售予宏洋公司、將○○段000等2 筆地號土地應有部分出售予夆典公司；並以系爭備忘錄一約 定由被上訴人向宏洋公司預購系爭土地上預定新建大樓之房 屋，各以宏洋公司所交付「土地價款擔保支票」作為購買上 開房屋之預繳購屋款（見原審卷四第453、459頁）。 　⒉宏洋公司嗣於105年5月26日與承逸公司簽訂不動產買賣契約 書，由宏洋公司將系爭土地及○○段0地號土地出售予承逸公 司（參不爭執事項㈤）；承逸公司於107年8月24日出具同意 書予「含被上訴人在內全體與宏洋公司簽約之地主」，表示 ：「有關新北市○○區○○段000○0○地號（小基地）及○○段000 等5筆土地（大基地）正於新北市政府申請建築興建執照中 ，本公司依照原宏洋公司與地主/整合人協議內容含增補條 款，於該大小基地建築執照核發後召開地主會議，完成換約 /選屋以保障全體權益」等語（參不爭執事項㈥）；宏洋公司 則於107年12月12日以台北長安郵局第1579號存證信函，向 同為系爭土地及○○段000等2筆地號土地之其他地主即訴外人 李家宏表示：「…為了顧及合建地主利益，於105年承逸公司 （兼起造人）概括承受，…宏洋公司與蘆洲案已毫無瓜葛， 請直接聯繫承逸公司，維護權益」等語（參不爭執事項㈦） 。 　⒊承逸公司又於108年3月12日與楊震宇簽訂土地買賣契約書， 由承逸公司將系爭土地及○○段0、7-1（分割自7地號）地號 土地出售予楊震宇，雙方並於同日簽署「土地買賣契約書增 補條款」（參不爭執事項㈧），約定楊震宇充分瞭解承逸公 司與宏洋公司105年5月26日簽訂不動產買賣契約書、105年5 月27日買賣補充協議之緣由，宏洋公司等與地主合建契約、 土地買賣契約、道路用地買賣契約等相關細節，及承逸公司 之權利義務（見原審卷四第41頁）。而楊震宇乃點石公司總 經理（見原審卷四第47頁），點石公司於108年6月13日出具 同意書予「大小基地全體地主」，表示：「有關新北市○○區 ○○段0○000○0○0地號、○○段000、000地號（大基地）及○○段0 00、000地號（小基地），正於新北市政府申請建築興建執 照中，本公司依照承逸公司與上述地號地主協議之全部內容 ，於大小基地建造執照核發後召開地主會議完成換約以保障 全體地主權益」等語（參不爭執事項㈨）。楊震宇復於108年 7月11日邀集地主召開說明會，地主於會中提出上開同意書 ，表示點石公司應概括承受承逸公司所有權利義務等語（見 原審卷四第54頁）。 　㈡基於上情，原審判決認定略以：上訴人應承擔系爭土地買賣 契約及系爭備忘錄一之給付義務，而點石公司已於109年2月 20日、110年9月23日領取系爭土地之建造執照（見原審卷四 第321至324頁），依系爭備忘錄一第2條第4項之約定，上訴 人應於取得建照後與被上訴人另行簽訂新建房地買賣契約（ 見原審卷四第453、459頁）；被上訴人前曾以系爭律師函催 告上訴人應於文到7日內召開地主會議完成換約手續，上訴 人於111年1月5日收受（參不爭執事項㈩），逾期未為，已屬 給付遲延；被上訴人再以系爭書狀繕本送達向上訴人為解除 系爭備忘錄一之意思表示（見原審卷四第445頁），解除後 已無預購新建房屋之約定，上訴人自應依系爭土地買賣契約 給付全部買賣價金，即李黃秀敏17,447,279元、李有慶17,1 59,480元。而兩造均未就原審判決前揭認定結果表示不服（ 上訴人提起上訴僅以代墊土地增值稅款及合建保證金返還請 求權之債權金額與被上訴人本件請求予以抵銷），自應認上 訴人已承擔系爭土地買賣契約之權利義務關係。 　㈢上訴人主張其得繼受宏洋公司請求被上訴人返還代墊土地增 值稅之權利，並以此與被上訴人之本件請求予以抵銷，是否 有理？ 　⒈關於本院卷第93至101頁繳款書上李黃秀敏應繳納土地增值稅 金額共3,359,208元，其中1,022,662元為夆典公司於104年 間向稅捐稽徵機關繳納、其餘2,336,546元（3,359,208元－1 ,022,662元）為宏洋公司於104年間向稅捐稽徵機關繳納； 關於本院卷第103至109頁繳款書上李有慶應繳納土地增值稅 金額共2,959,927元，其中1,022,662元為夆典公司於104年 間向稅捐稽徵機關繳納、其餘1,937,265元（2,959,927元－1 ,022,662元）為宏洋公司於104年間向稅捐稽徵機關繳納（ 參不爭執事項㈣）。嗣經宏洋公司負責人即證人許智富於本 院證稱：「北側基地是○○段000等2筆地號土地，其餘是南側 基地…宏洋公司把北側基地賣給夆典公司…地主的持分是跳來 跳去，每個人都有一小部分持分，夆典公司不要合建只要買 賣，當時有協調合建地主用交換的方式，集中到南側換房子 ，權益沒有改變…以李黃秀敏為例，北側有2筆土地、南側有 6筆土地，北側2筆直接過給夆典公司，費用由夆典公司代墊 ，因為宏洋公司與夆典公司是買賣關係，完成過戶後當然要 結算，地主總合建面積沒有改變，是集中到南側…增值稅一 部分宏洋公司繳納，一部分由夆典公司代墊繳納，最後宏洋 公司有跟夆典公司結算把該墊還的部分交給夆典公司」等語 （見本院卷第180、183頁），經核與夆典公司函覆略以：上 訴人所有○○段000等2筆地號土地增值稅各1,022,662元係由 本公司代為向稅捐稽徵機關繳納，宏洋公司事後確有將本公 司所代繳之土地增值稅結算並交付等語（見本院卷第257頁 ）相符，應認上開土地增值稅款實質全係由宏洋公司所墊付 繳納。 　⒉系爭土地買賣契約第2條第3項係約定土地增值稅由賣方即被 上訴人負擔（見原審卷四第449、455頁），而前已敘明被上 訴人應繳納之土地增值稅款即李黃秀敏3,359,208元、李有 慶2,959,927元實質均由宏洋公司墊付，宏洋公司自得依上 開約定請求被上訴人返還之。又承前所述，上訴人已承擔系 爭土地買賣契約之權利義務關係，所謂契約承擔，係指契約 當事人將其因契約所生法律上地位概括移轉與承受人，承受 人承擔者非僅限於讓與人享有之債權及負擔之債務，且及於 因契約所生法律上地位，讓與人即脫離原有契約關係，契約 之法律上地位即由他方當事人及承擔人繼續維持，是宏洋公 司已將其因系爭買賣契約所生法律上地位輾轉由上訴人承擔 ，且被上訴人亦本於上開契約承擔之法律關係，請求上訴人 依系爭土地買賣契約支付全額價款，上訴人自得依上開契約 約定，請求被上訴人返還前揭實質由宏洋公司代墊繳納之土 地增值稅款即李黃秀敏3,359,208元、李有慶2,959,927元， 被上訴人辯稱不應列入由夆典公司代繳之各1,022,662元云 云，非為可採。 　⒊被上訴人又辯稱：宏洋公司繳納土地增值稅均由聯邦銀行集 賢分行的帳戶轉帳出款，而該帳戶是宏洋公司於系爭土地買 賣契約辦理信託價金保管之銀行，可見宏洋公司係以要給伊 的價金用以繳納土地增值稅；而宏洋公司未依系爭土地買賣 契約第4條約定按時給付價金，已屬違約，伊得依第8條第1 項之約定沒收宏洋公司已給付之價款做為違約金，故上開土 地增值稅乃宏洋公司已給付之價款，伊可主張全數沒收，上 訴人不得以此主張抵銷云云（見本院卷第269至270頁）。然 查，辦理系爭土地買賣契約信託價金事宜之聯邦銀行集賢分 行函覆表示：「李有慶：104/04/21簽訂信託契約同時宏洋 公司開立票面金額17,159,480支票保管於集賢分行（期間每 年需重新換票以支票有效性）、104/05/29信託專戶匯入金 額50,000、109/04/21依信託契約第13條第1項第3款之約定 ，將支票提示後因存款不足退票，並依信託契約第14條第2 項約定將信託專戶餘款50,000匯入宏洋公司帳戶後終止信託 關係。李黃秀敏：104/04/27簽訂信託契約同時宏洋公司開 立票面金額17,447,279支票保管於集賢分行（期間每年需重 新換票以支票有效性）、104/05/29信託專戶匯入金額50,00 0、109/04/27依信託契約第13條第1項第3款之約定，將支票 提示後因存款不足退票，並依信託契約第14條第2項約定將 信託專戶餘款50,000匯入宏洋公司帳戶後終止信託關係」等 語（見原審卷四第303至305頁），可見宏洋公司於104年間 繳納前揭土地增值稅款（見本院卷第93至109頁繳款書上所 蓋收款日期）之資金來源及出款帳戶並非上開價金信託專戶 甚明，自難認宏洋公司係以價金信託專戶內之土地價款繳納 上開增值稅；況系爭土地買賣契約第8條第1項係約定，若宏 洋公司不履行按約給付價款時，被上訴人得解除買賣契約， 已付價款全部（含存入信託專戶內之價金）由被上訴人沒收 （見原審卷四第451、457頁），惟被上訴人於本件訴訟並未 以此為由解除系爭土地買賣契約，反係主張上訴人已承擔系 爭土地買賣契約之權利義務關係，並請求上訴人應依約支付 全額價款，自不生所謂沒收價款之問題，是被上訴人此部分 所辯，即難憑採。 　㈣上訴人主張其得繼受宏洋公司請求被上訴人返還合建保證金 之權利，並以此與被上訴人之本件請求予以抵銷，是否有理 ？ 　⒈上訴人主張宏洋公司前曾依系爭合建契約第3條第6項之約定 （見原審卷四第156、176頁），分別簽發聯邦銀行集賢分行 票號UA0000000面額1,737,700元之合建保證金支票予李黃秀 敏、同行票號UA0000000面額1,398,650元之合建保證金支票 予李有慶，經李黃秀敏於103年11月5日、李有慶於103年10 月23日憑票兌現等情，為被上訴人所不爭執（參不爭執事項 ㈢）。 　⒉上訴人主張：伊已承擔系爭土地買賣契約及系爭備忘錄一之 權利義務，自得對被上訴人行使合建保證金返還請求權；被 上訴人則辯稱：系爭合建契約已失其效力，上訴人無從輾轉 繼受宏洋公司與伊之間就系爭合建契約所生之權利義務，故 上訴人不得對伊主張合建保證金返還請求權等語。經查，系 爭合建契約第2條第4項約定：雙方同意如果本興建基地須執 行土地法第34條之1時，雙方願意依合建比例換算相對單價 ，改為買賣土地及附買回新建築物合約（見原審卷四第155 、175頁）；而被上訴人辯稱因簽立系爭合建契約後，系爭 土地及○○段000等2筆地號土地未能取得全體共有人同意出售 ，須採土地法第34條之1方式整合，系爭合建契約因上開約 定之停止條件成就而失其效力，另由宏洋公司邀集夆典公司 於103年11月24日與被上訴人重新簽訂系爭土地買賣契約及 系爭備忘錄一等情（見本院卷第225至226頁），為上訴人所 不爭執，並據此主張宏洋公司得依不當得利之法律關係，請 求被上訴人返還其前曾支付之合建保證金（見本院卷第312 頁），可見系爭合建契約已然失效甚明，上訴人無從輾轉自 宏洋公司承擔已失效之系爭合建契約，及因該契約所生法律 上地位，而系爭土地買賣契約及系爭備忘錄一均無一提及合 建保證金之相關約定，是上訴人主張其因承擔系爭土地買賣 契約及系爭備忘錄一，而繼受宏洋公司對被上訴人之合建保 證金返還請求權云云，尚非有據。 　⒊上訴人復主張：宏洋公司對被上訴人之合建保證金返還請求 權已讓與承逸公司，承逸公司再將之讓與伊等語（見本院卷 第271頁）。經查： 　⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，乃在 兩造就意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原 因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及 當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠 信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則。 　⑵依宏洋公司與承逸公司於105年5月27日簽立之買賣補充協議 ，其中第5條約定「買賣總價含李友親等28人買賣附買回保 證金47,129,915元…，『原合建契約請求權讓與承逸公司』， 保證金於建物結構體完成（屋頂板勘驗完成）返還」等語（ 見原審卷四第504頁），此所謂「原合建契約」解釋上應指 系爭合建契約；而系爭合建契約雖已失效無從為契約承擔， 惟宏洋公司既已約明將原合建契約請求權讓與承逸公司，其 意即為宏洋公司將其依系爭合建契約得對被上訴人主張之請 求權「債權讓與」予承逸公司，自應包含合建保證金返還請 求權在內。 　⑶又依承逸公司與楊震宇之交易經過，可推認承逸公司已將合 建保證金返還請求權讓與上訴人： 　①上開買賣補充協議第1條約定：「宏洋公司原與李友親等28人 簽定買賣附買回協議，承逸公司於本買賣標的興建房屋完成 後，需將1949.13坪房屋權狀面積（含公設）及43個車位…過 戶給宏洋公司或其指定登記名義人…」、第4條約定：「原合 約（指宏洋公司與承逸公司不爭執事項㈤所示不動產買賣契 約）第3期款394,398,568元為買方（指承逸公司）需以房屋 分配方式支付價格，故雙方協定不再支付本期款項」（見原 審卷四第504頁）；復依承逸公司與楊震宇於108年3月12日 簽立之「土地買賣契約書增補條款」，第1條即約定楊震宇 充分瞭解上開105年5月27日買賣補充協議等語（見原審卷四 第41頁）；再參諸承逸公司係以總價8億6千萬元購買系爭土 地及○○段0地號土地（見原審卷四第501頁），而承逸公司嗣 以6億9100萬元（代償貸款6億5100萬元＋4千萬元)將上開土 地售予楊震宇（見原審卷四第35頁），及承逸公司總經理丁 建生於新北地院另案證稱：「…房屋蓋好後，承逸公司要給 宏洋公司1949.13坪及43個車位…楊震宇依買賣契約書第1條 的價金及蓋好後要給宏洋公司1949.13坪及43個車位…，關於 1949.13坪及43個車位是土地買賣契約增補條款第1條的約定 ，承逸公司跟很多建商談的時候都有談到這個條件…後來楊 震宇一直想用3億9千多萬元解決房子跟車位的事情」等語（ 見原審卷四第363頁）；楊震宇為點石公司總經理（見原審 卷四第47頁），點石公司於楊震宇簽約購地後出具同意書表 示：「…本公司依照承逸公司與上述地號地主協議之全部內 容，於大小基地建造執照核發後召開地主會議完成換約以保 障全體地主權益」等語（參不爭執事項㈨）。衡諸上情及土 地價格係呈現逐年相當漲幅趨勢之不動產交易現況，承逸公 司於105年5月27日買賣補充協議第1條承諾分配1949.13坪及 43個車位予宏洋公司之給付義務係因楊震宇購地後轉由楊震 宇承受，否則承逸公司斷無蒙受重大損失而將系爭土地及○○ 段0地號土地折價售予楊震宇之理，楊震宇亦無提出「3億9 千多萬元解決房子跟車位的事情」之動機可言。 　②基此，承逸公司將上開105年5月27日買賣補充協議、系爭合 建契約、合建保證金明細等文書資料交予楊震宇所屬員工即 訴外人王奎皓簽收在案（見本院卷第323頁），此為承逸公 司於臺灣新北地方法院109年度重訴字第183號事件審理中所 自承（見原審卷一第35頁）；承逸公司復於臺北地院108年 度重訴字第946號事件具狀表示：「…伊已將系爭土地所有權 讓與楊震宇，依雙方簽定之『土地買賣契約書增補條款』第1 條所載，楊震宇已承受伊與宏洋公司間簽定之『買賣補充協 議』權利義務關係」等語（見本院卷第325至326頁），揆其 真意，應係將其承諾分配1949.13坪及43個車位予宏洋公司 之給付義務轉由楊震宇承受，及將其受讓自宏洋公司依系爭 合建契約得對被上訴人主張之請求權「債權讓與」楊震宇， 自應包含合建保證金返還請求權在內，承逸公司始會將合建 保證金明細交予楊震宇，以俾楊震宇於將來房屋分配時得據 此向被上訴人主張權利及結算找補金額。又因楊震宇為點石 公司總經理，實際上係為點石公司出面簽約購地，且上訴人 表示若法院認定係由伊其中1人去繼受合建保證金，該上訴 人亦願將該部分債權之一半讓與另一上訴人用於本件抵銷（ 見本院卷第308頁），並經兩造均同意若上訴人主張抵銷之 金額為有理由者，係採用平均扣抵方法，亦即原審判決金額 扣除本院認定金額後再由上訴人平均分擔等情（見本院卷第 309頁），應認點石公司、楊震宇同為上開債權之受讓人。 況宏洋公司負責人即證人許智富於本院證稱：若中途解約或 確定不合建，應該要照買賣契約的價金扣除代墊增值稅及已 經付的合建保證金後，將餘額給付，例如其中1名合建地主 李夢羆解除合建契約就是這麼處理等語（見本院卷第182頁 ），且宏洋公司早在107年12月12日即以不爭執事項㈦所示存 證信函表示：「…宏洋公司與蘆洲案已毫無瓜葛…」等語，可 見宏洋公司亦不爭執其將合建保證金返還請求權輾轉讓與上 訴人，上訴人並承受系爭土地買賣契約之價金給付義務，方 能於給付土地買賣價金時結算扣除宏洋公司前曾給付之合建 保證金，是上訴人主張宏洋公司對被上訴人之合建保證金返 還請求權業經輾轉讓與上訴人乙節，自屬可採。 　⑷再者，宏洋公司、上訴人已於原審審理中提出宏洋公司與承 逸公司於105年5月27日簽立之買賣補充協議（見原審卷四第 491、504至505頁）、承逸公司與楊震宇於108年3月12日簽 立之「土地買賣契約書增補條款」（見原審卷四第29、31、 41至43頁），並經上訴人對被上訴人主張受讓宏洋公司對被 上訴人之合建保證金返還請求權（見本院卷第271頁），核 屬債權讓與之通知，依民法第297條第1項本文之規定，毋須 債務人即被上訴人同意，對於被上訴人已生效力。又承前所 述，兩造均不爭執系爭合建契約已失效，被上訴人保有該合 建保證金即屬無法律上原因而受有利益，自應負返還之責； 縱認系爭土地買賣契約及系爭備忘錄一乃合建關係之延續， 合建保證金應繼續擔保系爭備忘錄一所示新建房屋建築事項 之進行，惟被上訴人已以系爭書狀繕本送達向上訴人為解除 系爭備忘錄一之意思表示（見原審卷四第445頁），亦即被 上訴人決意不選配系爭土地上所新建之房屋，而主張上訴人 應承擔系爭土地買賣契約所約定之價金給付義務，則合建保 證金所擔保之目的業已消滅，被上訴人自無再繼續持有合建 保證金之法律上原因，仍應負返還之責；是被上訴人辯稱依 系爭合建契約第3條第6項約定，合建保證金應於建物結構體 完成時退還，因宏洋公司迄未完成建物結構體，不得請求伊 返還保證金云云（見本院卷第226頁），自非有據。　　 　㈤上訴人最終應給付被上訴人之金額為若干？ 　　被上訴人依系爭土地買賣契約之約定，得請求上訴人給付之 價款為李黃秀敏17,447,279元、李有慶17,159,480元，此為 原審判決所是認；而上訴人已承擔系爭土地買賣契約之權利 義務，自得請求被上訴人返還實質由宏洋公司代墊繳納之土 地增值稅款；且上訴人輾轉受讓宏洋公司對被上訴人請求返 還合建保證金之債權，前已敘明被上訴人應負返還之責；經 上訴人以代墊土地增值稅款返還請求之債權金額即李黃秀敏 3,359,208元、李有慶2,959,927元，及合建保證金返還請求 之債權金額即李黃秀敏1,737,700元、李友慶1,398,650元， 與被上訴人之本件請求予以抵銷，且兩造均同意若上訴人主 張抵銷之金額為有理由者，係採用平均扣抵方法，亦即原審 判決金額扣除本院認定金額後再由上訴人平均分擔（見本院 卷第309頁），上訴人尚應給付李黃秀敏之金額為12,350,37 1元（總價金17,447,279元－合建保證金1,737,700元－土地增 值稅3,359,208元）、尚應給付李有慶之金額為12,800,903 元（總價金17,159,480元－合建保證金1,398,650元－土地增 值稅2,959,927元）。　 五、綜上所陳，被上訴人依系爭土地買賣契約之約定，請求上訴 人給付李黃秀敏12,350,371元、李有慶12,800,903元，及均 自原審判決認定之112年7月24日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息部分，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求 ，為無理由，應予駁回。從而原審（除確定部分外）就超過 上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，於法自有未合， 上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由 ，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。 七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條、第85條第1項前段，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日 　　　　　　　　　民事第十四庭 　　　　　　　　　　　審判長法　官　李媛媛 　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳雯珊 　　　　　　　　　　　　　　法　官　周珮琦 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　強梅芳

2025-02-18

TPHV-113-重上-426-20250218-1

上
臺灣高等法院高雄分院

返還所有權狀

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上字第201號 上 訴 人 陳麗玉 訴訟代理人 黃渝鈞律師 劉家榮律師 陳映璇律師 陳富絹律師 被 上訴 人 李格豪 訴訟代理人 張倍豪律師 上列當事人間請求返還所有權狀事件，上訴人對於中華民國113 年6月6日臺灣高雄地方法院112年度訴字第478號第一審判決提起 上訴，本院於114年1月14日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、被上訴人主張：上訴人為其養母，附表所示不動產（下以編 號稱之，合稱系爭不動產）均為伊所有。伊將不動產所有權 狀正本放在臺東縣○○鄉○○村○○路00號上訴人住處，上訴人未 經伊同意，擅將該所有權狀正本（下稱系爭權狀）據為己有 ，經多次請求返還未獲置理，爰依民法第767條第1項規定提 起本件訴訟。聲明：㈠上訴人應將系爭權狀返還被上訴人；㈡ 願供擔保，請准宣告假執行。 二、上訴人則以：編號1、2不動產（下稱○○房地）係上訴人出資 購買，原本登記在上訴人名下，嗣因擔任配偶即被上訴人之 父李連芳之農會借款連帶保證人，為免名下財產遭查封，遂 徵得被上訴人同意後，將○○房地借名登記在被上訴人名下， 該房地實為上訴人所有。編號3至9不動產中，編號3、4、5 房地為上訴人單獨出資購買，編號6、7、8、9 　　土地則係上訴人與訴外人黎岳洋、鄭惠珮、宋謙玉及1位李 先生合資購買，惟編號3、4、6、7、8、9土地均為農地，上 訴人與其他出資人均無自耕農身分，因而將之借名登記在有 自耕農身分之李連芳名下，嗣因土地因遭台東地區農會聲請 查封，經上訴人以現金代償李連芳之借款債務後將之取回， 並於徵得李連芳及共同出資人同意後，將土地借名登記在被 上訴人名下，故編號3至9不動產亦非被上訴人所有，被上訴 人自無以所有人地位求予返還權狀之餘地等語置辯。 三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原 判決廢棄；㈡被上訴人於原審之訴駁回。被上訴人答辯聲明 ：上訴駁回。 四、兩造不爭執事項： 　㈠系爭不動產均登記為被上訴人所有，登記日期及登記原因各 如附表所示。 　㈡系爭權狀現由上訴人持有。 五、得心證之理由： 　㈠被上訴人是否為系爭不動產之真正所有人？ 　　按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。不動產所有權狀為表彰不 動產所有權歸屬證明，自應為所有權人所有。次按當事人主 張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法 第277條前段亦有明定。又原告以無權占有為原因，提起返 還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有 為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高 法院110年度台上字第265號判決意旨參照）。被上訴人主張 其為訟爭不動產所有權人，依民法第767條第1項前段規定訴 請上訴人返還權狀，惟遭上訴人所拒，並抗辯上該不動產實 為其所有，僅借名登記在被上訴人名下，其非無權占有系爭 權狀云云。查被上訴人為不動產登記名義人乙節，為上訴人 所不爭執，並有不動產登記謄本足憑（原審卷一第35至52頁 ），是登記權利人即被上訴人依民法第759條之1第1項推定 適法有此權利。故而上訴人以其與被上訴人間存有借名登記 關係，上訴人非無權占有系爭權狀為辯，依上揭說明，應由 上訴人就其具占有權源即借名登記契約關係存在，負舉證責 任。經查： 　⒈關於小港房地部分： 　⑴被上訴人主張兩造間有移轉○○房地所有權之真意，業據其提 出不動產買賣契約書為證（原審卷三第29至31頁，下稱「買 賣私契」）。上訴人於原審原已陳述上該買賣契約書之真正 ，僅抗辯該契約只是為了配合以買賣為原因過戶之用云云（ 原審卷三第85頁），並稱代書林秀緹清楚過戶緣由（原審卷 三第246頁）。然據證人林秀緹嗣證述：○○房地買賣私契是 伊幫兩造寫的；兩造是真的有要買賣；上訴人委託伊辦理○○ 房地（過戶），及兩造簽訂買賣契約時，上訴人均沒有提到 借名登記，沒有借名登記的問題，伊很確定上訴人當時不曾 提到她有負債，不希望自己名下有不動產（原審卷三第394 、395、398－399頁）。此情佐以被上訴人當時從事海員工作 多年，有固定薪資收入；依上該買賣私契之記載，顯示買賣 總價為420萬元，分5期給付，其中第3、4期之付款，並有金 額及日期相符之轉帳資料可考（原審卷三第42-43頁），及 林秀緹證稱：伊與兩造一家人都是朋友，認識上訴人及李連 芳將近20年（見原審卷三第396頁），無證據證明林秀緹與 被上訴人間有何特殊或密切情誼，衡情其當無刻意偏頗被上 訴人而甘冒偽證風險之動機及必要。上該各情足認林秀緹所 證兩造就○○房地確有買賣合意之上情，堪信屬實。上訴人嗣 後翻異前詞，陳稱：被上訴人於99年8月18日尚在船上工作 ，上該買賣私契（原證5）及被上訴人所提出「99年8月18日 土地建物所有權買賣移轉契約書」（即原證20之「買賣公契 」，原審卷三第385-388頁），均屬偽造云云（原審卷四第7 8-79頁），並提出另紙買賣公契為證（原審卷四第83-85頁 ）。然依原審調取之入出境資料，顯示被上訴人於99年7月9 日即已返回高雄港，並無所指仍在海上工作之情。且就上該 兩份買賣公契對照以觀（原審卷三第385-388頁；卷四第83- 85頁），除當事人用印位置及數量略有不同外，其餘內容俱 為相同；被上訴人提出之公契係連同土地登記申請書一併提 出，其上有地政機關收件章及防偽所用之騎縫印戳；上訴人 之公契則未附申請書，其上除地政機關「99.10.1」登記完 畢之章外，別無其他機關所用之印戳。顯見上訴人及被上訴 人各自提出之買賣公契，依序是自行留存及從地政機關所複 印之登記文件（按：申請所有權移轉登記應繳驗買賣契約書 一式二份）。是上訴人徒以兩份公契用印位置及數量略顯不 同之情，據而主張被上訴人所提出之買賣公契係偽造，自非 可採，此觀上訴人嗣又改口承認被上訴人提出之買賣契約均 為真正（原審卷四第66頁）自明。上該各情，非但可見上訴 人係臨訟先為子虛之抗辯，再隨訴訟進度及所呈現之事證， 逐步調整對應陳述，卻反致與情理及事證相悖所徵掩匿之情 ，並核兩造就上該房地分別簽立買賣私契及公契之情節，即 與一般買賣交易常情相符，否則倘為借名登記之目的而移轉 所有權，當以上該公契提交地政機關辦理即可，自無另立「 私契」之必要。由此益徵被上訴人主張兩造就上該房地係為 買賣之說為可採。 　⑵上訴人另辯稱：伊將○○房地登記至被上訴人名下前，曾考慮 借用黎岳洋之名義登記云云。惟依證人黎岳洋證稱：我與兩 造都是朋友，認識超過30年。上訴人本來是要把○○房地賣給 我，我有去看那棟房子，發現是路沖，我不喜歡，後來就由 上訴人將房地移轉登記至被上訴人名下（原審卷四第10-11 頁），且上訴人曾就○○房地與黎岳洋簽訂買賣契約，但未移 轉登記乙情，亦據林秀緹證述屬實（原審卷三第397-398頁 ），並有該份97年10月30日簽立之不動產買賣契約書可考（ 原審卷三第407至417頁）。參以上訴人在上該契約書之簽約 款簽收欄位為簽名用印，足認黎岳洋所證其與上訴人曾就○○ 房地為買賣之情，確為可信。此該情形足見上訴人於97年末 即欲行變賣○○房地以取得金錢，僅因黎岳洋嗣後未能履約， 上訴人乃將房地改售予被上訴人。是而被上訴人主張上該房 地為其向上訴人所購得，並非借名登記，堪可採信。 　⑶上訴人復辯稱：○○房地移轉登記至被上訴人名下前，即經伊 以每月5,000元出租予伊女李真慈，約定租期自99年5月15日 起至119年5月14日止云云，並提出房屋租賃契約書為證（原 審卷一第81至84頁）。查李真慈固到場證稱：伊自10年前開 始迄今都在○○從事健康管理師工作，工作地點就是在○○房地 ；之所以簽訂房屋租賃契約書，是因為上訴人要讓伊可以繼 續居住使用○○房地，因為被上訴人不讓伊使用，伊每月均有 給付租金5,000元給上訴人，是直接拿現金給上訴人（原審 卷四第221-222頁）。然，李真慈為上訴人親生之女（按： 被上訴人則迄101年9月3日始經上訴人收養），倘○○房地並 非真實買賣而僅係借被上訴人名義登記，即該不動產在移轉 登記後仍為上訴人實際管有，衡情當無立此租約之必要。是 由李真慈所證因被上訴人不讓伊使用等語，及上訴人趕在將 屋地售讓前夕先行簽立此該租期長達20年租約之情，恰足印 證兩造間確有買賣○○房地之真意，故有此該母女間訂立租約 之反常行舉。又被上訴人常年在海上工作乙節，為兩造所不 爭執，上訴人並陳述其自90年起至111年間止，保管被上訴 人全部郵局及銀行存摺、印鑑章，並持以辦理存、提、匯款 等情（原審卷四第66頁），故而上訴人所提房屋及地價稅繳 款書、存摺影本等資料（原審卷四第151-169頁），至多僅 能證明○○房地103至110年間之房屋稅、地價稅及貸款本息曾 經繳納之事實，尚難逕認係上訴人以自己金錢繳納，上該資 料自無法執為有利上訴人之認定。被上訴人主張○○房地為其 向上訴人買受取得，堪信真實。上訴人辯稱上該房地僅係借 名登記於被上訴人名下，則非可採。 　⒉關於編號7土地部分：　 　　 　　上訴人雖辯稱：編號7土地係由伊與黎岳洋、鄭惠珮、宋謙 玉及1位李先生共同出資購買，僅借名登記在李連芳名下云 云。惟查，上該土地係李連芳於78年6月9日以買賣為原因登 記取得所有權，有土地登記簿可憑（原審卷三第185頁）。 證人黎岳洋證稱：土地登記在李連芳名下，並非伊買受土地 後，借用李連芳的名字登記，伊不認識也沒有見過鄭惠珮、 宋謙玉（原審卷四第13頁），參以黎岳洋與兩造間為認識多 年之共同友人，已如前述，無證據證明其與被上訴人間有何 特殊情誼，衡情當無刻意偏頗被上訴人而甘冒偽證風險之動 機及必要，且黎岳洋倘如上訴人所云亦有共同出資，黎岳洋 當無為此對己不利證述之情，堪信所為證述為真實。又被上 訴人係以「遺囑繼承」之原因取得該地所有權，有登記謄本 可考（原審卷一第47頁）。依上訴人提出之李連芳103年11 月25日代書遺囑記載：「本人李連芳……身後財產分配如下： 一、台東縣○○鄉○○○段000號（按：即編號7土地），權利範 圍全部。及台東縣○○鄉○○段0000地號，國有林地承租地，承 租全部，以上兩筆由次子甲○○繼承…」（原審卷一第71頁） ，可見李連芳生前得對編號7土地自由支配及處分。且上開 遺囑見證人之一即上訴人指為共同出資買地之鄭惠珮（原審 卷三第245頁），依證人林秀緹所證：上開遺囑內容是伊按 照李連芳口述內容所寫，伊當時問李連芳要怎麼分配，李連 芳表示要這樣分配，並未說明理由；當時在場之人除伊以外 ，兩造及遺囑上見證人均有在場，伊有將遺囑內容唸出來， 在場之人都知道，又在場沒有人反對遺囑內容，也沒有人說 什麼（原審卷三第396、397頁），則倘如上訴人所述，編號 7土地實為其與鄭惠珮等人共同出資取得，僅借名登記在李 連芳名下，鄭惠珮衡情應會當場為反對之表示，以維護其身 為所有權人之權益，然卻無此情形。由此益見編號7土地自 始即為李連芳所有，而非上訴人與鄭惠珮等人借名登記在李 連芳名下。是被上訴人主張編號7土地係其依李連芳遺囑繼 承取得，自可採信。又關於兩造均概括承受台東地區農會全 部債務乙節，已據李連芳上該遺囑第3條中記載明確，況被 上訴人是否因繼承而承擔其他債務，亦與其因上該遺囑取得 權利無涉，是上訴人聲請訊問鄭惠珮釐清被上訴人之繼承有 無其他隱藏的相關債務，進而證明借名登記關係云云（本院 卷第146-147頁），自無贅予調查之必要。 　⒊關於編號3、4、6、8、9土地及編號5房屋部分： 　⑴上訴人主張：編號6、8、9土地為伊與黎岳洋、鄭惠珮、宋謙 玉及1位李先生共同出資購買，編號3、4土地及編號5房屋則 為伊個人出資購買，並均借名登記在李連芳名下，嗣再改借 名登記在被上訴人名下云云，然黎岳洋並未出資買受上開土 地，亦未借用李連芳名義登記所有人，業據其於原審到場證 述明確（原審卷四第13頁）。證人林秀緹亦證稱：上開土地 移轉登記至被上訴人名下，均係李連芳及上訴人委託伊辦理 ；被上訴人的薪水都是李連芳及上訴人夫妻在用，被上訴人 銀行帳戶存摺、印章都在他們手上，李連芳表示按照被上訴 人20多年來的收入亦足夠分配他這些財產，所以才會移轉給 被上訴人，李連芳知道被上訴人的錢都是他與上訴人在使用 ，被上訴人拿回家的錢已足夠買這些土地，所以才會將名下 的土地移轉登記給被上訴人；以贈與為原因辦理所有權移轉 登記部分，是直接從李連芳名下移轉登記給被上訴人，而以 買賣為原因辦理所有權移轉登記部分，則是由出賣人直接移 轉登記給被上訴人，無論是贈與或買賣，都是李連芳自願要 給被上訴人的；編號5房屋是農舍，是李連芳買的，直接辦 理建物所有權第一次登記，當初李連芳私下跟伊聊，說他們 長期用被上訴人的，所以移轉登記給被上訴人也是應該的（ 原審卷三第399至401頁），堪認上該屋地均非上訴人或其與 他人出資購買後借名登記在李連芳名下，且其後分別以贈與 或買賣為原因移轉登記予被上訴人，亦係因李連芳及上訴人 同意給被上訴人，並非係借用被上訴人名義為登記。是上訴 人所辯上該各情，難認與事實相符。 　⑵上訴人辯稱：編號3、4土地由伊以每年3萬5,000元之代價， 租予訴外人陳坤財種植木瓜；編號5房屋於105年間辦理建物 所有權第一次登記後，由伊以每月6,000元之代價出租予訴 外人李佳縯，可見上開土地及房屋實際由伊管理、使用、收 益，被上訴人僅係出名登記為所有人云云，並提出租賃契約 書為憑（原審卷四第171至180頁）。然非所有人而出租他人 之物之情形，並非罕見，尤以被上訴人常年出海工作，並將 其帳戶資料交付上訴人管理使用，已如前述，故於此情形下 ，其名下屋地亦同由其養母即上訴人代為管理收益，以發揮 此該不動產之經濟效用，亦符合事理常情，此觀上訴人與陳 坤財間之租賃契約書，其上出租人記載「甲○○」，立契約書 人欄記載「甲○○ 乙○○代」，及上訴人陳述：伊係代被上訴 人出租編號3、4土地，被上訴人曾於110年間請伊代理被上 訴人與不動產仲介公司簽訂委託銷售同意書等情（原審卷四 第76、77頁），益徵明確。故而不能徒以上訴人有代為出租 上該屋地之事實，據而推論上訴人為真正所有人。 　⑶上訴人另辯稱：編號8、9土地曾經李連芳於98年間，將土地 面積分為100股供他人出資認購，以籌得資金興建養生村， 土地之增值及養生村之盈餘則以股份分配，故伊與李連芳間 就上開土地有借名登記關係存在云云，並提出李連芳與鄭惠 珮、黎岳洋間簽訂之常安養生集村計劃合約書為據（原審卷 三第253、255頁）。然依證人黎岳洋證稱：上開土地是由李 連芳及上訴人出資購買，李連芳將土地分成100股，由伊及 其他投資人依各自所認股數換算土地面積，藉以取得相對應 面積土地之使用權（原審卷四第12頁），參以上該2筆土地 除均登記為李連芳單獨所有外（見原審卷三第159、173頁土 地登記簿記載），上該計劃合約書記載之地主亦均為「李連 芳」一人，據此非但難認李連芳與上訴人之間就上該土地存 有借名登記關係，更不能以此推論兩造嗣成立借名登記契約 ，故李連芳始將土地以贈與原因移轉登記予被上訴人等情。 　㈡被上訴人請求上訴人返還系爭不動產所有權狀正本，有無理 由？　 　　被上訴人為訟爭不動產登記之所有權人，上訴人並未就其占 有系爭權狀之合法權源即借名登記關係存在為舉證，則被上 訴人本於其所有權人之地位，依民法第767條第1項前段規定 ，請求上訴人返還用以表彰此該不動產所有權歸屬之證明文 件，洵屬有據，應予准許。 六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上 訴人返還系爭權狀予被上訴人，應予准許。原審為上訴人敗 訴之判決，並為附條件准、免假執行之宣告，並無不合。上 訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回 上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經審酌後認 不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。　　 八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日 　　　　　　　　　　　　　民事第三庭　 　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官 許明進 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 周佳佩 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 蔣志宗 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其 未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（ 均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　駱青樺 附註： 民事訴訟法第466條之1： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。　　　　　　　　　　　　　　　　　　 附表： 編號 土地／建物 所有權應有部分 登記所有人 登記日期 登記原因 1 高雄市○○區○○段000地號 全部 甲○○ 99年10月1日 買賣 2 高雄市○○區○○段000○號 （門牌號碼同區○○路00巷0弄00之1號） 全部 甲○○ 99年10月1日 買賣 3 台東縣○○鄉○○段000地號（重測前為同鄉○○段0000地號） 全部 甲○○ 99年10月1日 贈與 4 台東縣○○鄉○○段000地號（重測前為同鄉○○段0000之0地號） 全部 甲○○ 99年10月1日 贈與 5 台東縣○○鄉○○段00○號 （門牌號碼同鄉○○00號） 全部 甲○○ 105年8月18日 第一次登記 6 台東縣○○鄉○○段000地號（重測前為同鄉○○段0000之0地號） 全部 甲○○ 98年11月2日 買賣 7 台東縣○○鄉○○○段000地號（重測前為同鄉○○段0000地號） 全部 甲○○ 104年5月12日 遺囑繼承 8 台東縣○○鄉○○○段000地號（重測前為同鄉○○段0000地號） 全部 甲○○ 99年10月1日 贈與 9 台東縣○○鄉○○○段000地號（重測前為同鄉○○段0000地號） 全部 甲○○ 99年10月1日 贈與

2025-02-18

KSHV-113-上-201-20250218-1

南簡
臺南簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第176號 原 告 陳銘勝 訴訟代理人 郭俊銘律師 被 告 DIEGO AL SAFI （火龍） 訴訟代理人 (法扶律師) 陳姿穎律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月15日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分 　　按一國法院對涉外民事法律事件，有無一般管轄權即審判權 ，悉依該法庭地法之規定為據。原告既向我國法院提起訴訟 ，則關於一般管轄權之有無，即應按法庭地法即我國法律定 之。惟我國涉外民事法律適用法並未就國際管轄權（含合意 管轄）加以明定，應類推適用我國民事訴訟法有關之規定（ 最高法院97年度台抗字第185號裁定意旨參照）。次按，訴 訟，由被告住所地之法院管轄。被告在中華民國現無住所或 住所不明者，以其在中華民國之居所，視為其住所；無居所 或居所不明者，以其在中華民國最後之住所，視為其住所。 因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地 之法院管轄，民事訴訟法第1條第1、2項、第10條第1項分別 定有明文。經查，被告具有丹麥國籍，有被告之外國人居留 查詢資料1份在卷可參（見調字限閱卷第13至17頁），具有 涉外因素，屬涉外民事事件。而被告現居留於我國，並居住 於臺南市○○區○○○街000號(見調字卷第15頁)，又本件原告係 依民法第767條之物上請求權規定，請求被告遷讓返還臺南 市○○區○○段0000○號建物(門牌號碼臺南市○○區○○○街000號) （下稱系爭房屋）（與坐落土地即臺南市○○區○○段00000地 號土地合稱系爭房地），揆諸上開說明，我國法院即有國際 管轄權，本院亦有管轄權，並就原告請求遷讓返還系爭房屋 之訴具有專屬管轄。 貳、實體部分　　 一、原告主張：系爭房地原為訴外人東華國際有限公司（下稱東 華公司）所有，原告與東華公司於民國112年5月18日就系爭 房地簽訂房地買賣契約書，買賣總價約定為新臺幣(下同)40 0萬元(並約定東華公司因出售系爭房地所生相關規費、代書 費、契稅、土地增值稅、營利事業所得稅等預估約20萬元， 均由原告負擔，原告應於112年5月31日前以現金支付)，系 爭房地於112年6月6日因買賣原因移轉為原告所有。原告分 別於112年5月19日匯款簽約款40萬元、112年5月25日匯款完 稅款40萬元予東華公司，並於112年5月29日交付現金20萬元 予東華公司(即約定由原告負擔之移轉系爭房地所有權所生 稅費)，原告再於112年6月9日、112年6月12日匯款交屋款20 0萬元、120萬元予東華公司，給付全部買賣價金完畢，至於 系爭房地於105年7月27日由東華公司設定予訴外人華夏聚合 股份有限公司(下稱華夏公司)之最高限額抵押權擔保債權總 金額750萬元(下稱系爭抵押權)，原告同意給予東華公司2年 時間處理，東華公司應於114年5月31日前塗銷系爭抵押權。 東華公司與被告曾於106年間就系爭房屋成立租賃契約(下稱 系爭租約)，惟該租賃契約於110年5月30日屆滿，東華公司 因故同意被告續租至111年6月30日，並將被告匯款給付之11 1年7月至113年3月房屋租金以支票方式郵寄退還被告，被告 均置之不理。嗣原告因需自住向東華公司買受系爭房地，於 112年7月12日委請郭俊銘律師寄送存證信函通知被告限期返 還系爭房屋，或就系爭房屋另行簽訂租賃契約，詎該存證信 函經被告拒收退回，原告自得請求被告返還系爭房屋；又縱 系爭租約仍存續，原告以起訴狀繕本送達被告為終止兩造間 不定期租賃契約之意思表示。爰依民法第767條第1項前段、 第179條規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應自系爭房 屋遷出，並將系爭房屋騰空返還原告。㈡被告應自112年6月7 日起至返還房屋之日止，給付原告相當於租金之不當得利每 月22,000元。㈢願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：被告於102年自友人承接系爭房屋之租賃契約， 後再與東華公司簽訂系爭租約，租賃期限約定自106年6月1 日起至110年5月30日止，每月租金為7,000元，惟租賃期間 屆至後，被告仍繼續使用收益系爭房屋並持續給付租金，東 華公司亦未有反對之意思表示，依民法第451條，被告與東 華公司間應視為以不定期限繼續租賃契約。嗣東華公司有意 出售系爭房地，不顧上開不定期租賃契約，逕自定期要求被 告搬遷，被告得知東華公司有意出售系爭房地並開價1,100 萬元後，即向東華公司表示願以870萬元購買，東華公司無 法接受被告出價而拒絕出賣，並欲片面調漲房租，但未經被 告同意或承認，詎東華公司為脫免不定期租賃契約之限制， 旋將系爭房地以遠低於市價行情之400萬元出售予原告，並 由原告繼續承受系爭抵押權，然華夏公司並非從事放款之金 融機構或公司，原告與東華公司間之交易顯不合常理，東華 公司實欲藉虛偽房地買賣以所有權人身分向被告提起遷讓房 屋之訴，東華公司與原告就系爭房地之買賣及所有權移轉行 為應為通謀虛偽意思表示，而屬無效，原告並非系爭房屋所 有權人，原告之訴應為無理由；縱認被告應返還系爭房屋予 原告，系爭房屋多處漏水、牆壁水泥崩落、發霉、與房間共 用之牆壁明顯漏水、前門故障、玻璃污損、熱水器故障等設 備損害，因東華公司遲未修繕，被告僅能親自修繕勉強堪用 。以該屋況而言，其相當於租金之不當得利比照被告與東華 公司間之約定租金每月7,000元已屬相當等語，資為抗辯， 並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項: 　㈠系爭房地原為東華公司所有，東華公司於112年6月6日將系爭 房地所有權以買賣原因移轉予原告。 　㈡被告與東華公司就系爭房屋訂有房屋租賃契約，租賃期限約 定自107年6月1日起至110年5月30日止，每月租金為7,000元 ，應匯款至東華公司彰化銀行復興分行0000-00-000000-00 號帳戶。 　㈢系爭房屋仍由被告占有使用中。 四、得心證之理由: 　㈠按關於物權依物之所在地法。又關於由不當得利而生之債， 依其利益之受領地法。但不當得利係因給付而發生者，依該 給付所由發生之法律關係所應適用之法律。涉外民事法律適 用法第38條第1項、第24條分別定有明文。查本件原告係分 別依民法第767條、民法第179條規定請求被告遷讓返還系爭 房屋並給付相當於租金之不當得利，核其訴訟標的法律關係 應屬物上請求權及無權占有之非給付型不當得利，應分別以 物之所在地法、利益受領地法為準據法，而系爭房屋係坐落 我國臺南市○○區，物之所在地及被告受領無權占有利益之地 均位於我國，故應以我國法為本件之準據法，合先敘明。 　㈡次按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示 無效。民法第87條第1項本文定有明文。而表意人與相對人 通謀而為虛偽意思表示者，應以表意人與相對人互相故意為 非真意之表示者稱之。又第三人主張表意人與相對人通謀而 為虛偽意思表示者，該第三人固應就其所主張之事實負舉證 責任，惟茍能證明間接事實，且該間接事實與要件事實間， 依經驗法則及論理法則已足推認其因果關係存在者，即無不 可，非以直接證明要件事實為必要（最高法院111年度台上 字第2585號判決意旨參照）。再按因出於通謀虛偽意思表示 所成立之買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行為，自 應認為無效，縱使虛偽意思表示之一方（買受人），已因無 效之法律行為（包括債權行為及物權行為）完成不動產所有 權移轉登記，仍不能取得所有權，該虛偽買受人當然不得本 於所有人之地位，行使民法第767條之物上請求權（最高法 院105年度台上字第2247號判決參照）。 　㈢經查，東華公司係於112年5月18日以總價420萬元將系爭房地 出售予原告，其中20萬元為東華公司因買賣系爭房地所生之 相關稅費，並約定東華公司不負責系爭房屋之修繕，以現況 點交，東華公司應於114年5月31日前塗銷系爭抵押權等情， 有系爭房地買賣實價登錄查詢資料、系爭房地買賣契約書各 1份、原告給付各階段買賣價金截圖照片5張（見本院卷第13 1頁、第213至222頁、第223至227頁）為證，堪信為真實。 另東華公司負責系爭房屋租賃事宜之承辦人員即訴外人「We ndy」曾於111年11月4日傳送電子郵件予被告表示：「After discussing first point with my boss, he decided to sell it at NTD11M.(第一點跟我的老闆討論後，他決定售 價是1,100萬。)」，嗣於111年11月24日「Wendy」再次傳送 電子郵件告知被告：「This lea-se has expired on 30/6/ 2022. Regarding your proposal of 8.7 million to buy this house, we finally decided not to sell the house due to other purposes.（租約已經在2022年6月30日到期 。關於你提出以870萬買這套房子的問題，我們最終因為其 他用途決定不賣掉這套房子。）」等節，有111年11月4日、 111年11月24日被告與「Wendy」之電子郵件各1份在卷可參 （見本院卷第127至130頁），可知東華公司於111年11月間 就系爭房地係開價1,100萬元，並對於被告欲以870萬買受之 要約明確表示拒絕，則東華公司最終將系爭房地以420萬出 售予原告，不僅與原先開價之1,100萬元相距懸殊，甚至低 於被告出價之一半，顯然不合交易常規。 　㈣原告雖主張系爭房地乃東華公司於88年間向訴外人羅肫仁， 約定以總價495萬7,957元，連同門牌號碼臺南市○○區○○○街0 00號房屋（權利範圍全部）、122號房屋（權利範圍2／22） 一同買受，東華公司取得系爭房地之價格為245萬3,009元（ 含土地204萬元及建物41萬3,009元），而東華公司於112年5 月間將系爭房地出售予原告，至少已淨賺172萬7,039元（計 算式：買賣價金400萬元-（購入成本245萬3,009元-房屋建 物累積折舊19萬7,052元）-營業稅1萬4,504元-代書費等雜 支費用2,500元=172萬7,039元），故東華公司並無賠售系爭 房地之情事等語，並提出東華公司88年3月19日取得土地建 物相關資料、買賣所有權移轉契約書及相關報表、發票影本 各1份為證（見本院卷第293至312頁）。惟查，系爭房地於1 05年7月27日設定系爭抵押權予華夏公司，有系爭房地之登 記謄本及異動索引各1份附卷可參（見本院卷第241至248頁 ）。衡諸常情，設定不動產抵押權之目的，係作為債務人清 償不能時之擔保，如不動產價值未大於債權額或至少與債權 額相當，即欠缺擔保之功能，殊難想像債權人願以價低之不 動產據為擔保設定抵押，是堪認系爭房地於105年時之市值 即應至少與750萬元相當，而縱不考量通貨膨脹等經濟因素 ，我國近10年內不動產市場交易價格整體呈上漲趨勢，乃公 知之事實，故難認420萬元為系爭房地於112年5月間之合理 售價。況東華公司於111年11月間就系爭房地係開價1,100萬 元，並拒絕以870萬出售予被告之事實，已認定如前，亦足 見東華公司於111年間對於系爭房地之估價不僅只420萬元。 原告此部分主張，礙難憑採。 　㈤原告復主張東華公司係因與被告就系爭房屋租賃事宜，頻生 爭執，東華公司之實際負責人蘇瑞希認為被告無購買之誠意 ，始拒絕被告出價870萬之提議；又原告於98年間曾建議東 華公司共同合作投資購買臺北市○○區○○○○○○建案房地(原告 與東華公司各持有房地所有權各2分之1，每坪購買成本約43 萬多元)，嗣原告於103年1月7日出售該房地持分2分之1予東 華公司，現該房地已上漲至每坪95萬餘元，後東華公司於得 知原告有移居臺南居住之需求時，為感謝原告上開合作投資 提議及出售持分，並考量原告購買系爭房屋後需負擔高額裝 潢修繕費用，始將系爭房地以420萬元賣予原告等語，並提 出上開建案房屋不動產買賣契約書影本1份為佐（見本院卷 第313至322頁）。惟觀上開111年11月4日被告與「Wendy」 之電子郵件內容，「Wendy」曾向被告提供東華公司授權買 賣系爭房地之仲介的聯絡方式，並告知被告定金價額與承諾 期限，有上開111年11月4日被告與「Wendy」之電子郵件可 佐。如東華公司確因與被告間之租賃事宜心生芥蒂，無意出 賣系爭房地予被告，則東華公司自始應無傳送系爭房地買賣 要約予被告之必要，而原告亦未舉證自111年11月4日截至同 月24日東華公司拒絕被告870萬元買受之要約為止，東華公 司與被告間有何紛爭，是以原告此部分主張，要難採信。再 觀原告提出之上開建案房屋買賣契約書，發生時間與系爭房 地買賣已相隔將近10年，且原告於出售該房地2分之1予訴外 人倪春慧(即東華公司負責人)時，已因房地上漲獲有利益， 原告執此作為東華公司願以低價出售系爭房地予原告之原因 ，顯與常情不符，堪難憑採。 　㈥原告上開主張既全無足採，則依一般經驗法則及論理法則， 應足自東華公司於111年11月間就系爭房地原開價1,100萬元 ，並對於被告欲以870萬買受之要約明確表示拒絕，卻最終 將系爭房地以420萬出售予原告之間接事實，推認出東華公 司與原告間並無買賣真意之要件事實，揆諸上開說明，東華 公司與原告間與就系爭房地之買賣契約與所有權移轉行為應 均屬通謀虛偽意思表示，而為無效。縱使原告已因無效之法 律行為完成系爭房地之所有權移轉登記，仍不能取得所有權 ，原告當然不得本於所有人之地位，行使民法第767條之物 上請求權。復因原告非所有人，故未有任何利益受損害，亦 自不得依民法第179條規定請求不當得利。　　 五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定， 請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付原告自112年6月7 日起至返還房屋日止相當於租金之不當得利每月22,000元， 為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請 ，亦失所附麗，併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李姝蒓 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明 上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴 審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張鈞雅

2025-02-17

TNEV-113-南簡-176-20250217-1

訴
臺灣嘉義地方法院

返還不當得利

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第288號 原 告 林冠妤 訴訟代理人 嚴天琮律師 被 告 張雅婷 訴訟代理人 李昶欣律師 上列當事人間請求返還不當得利事件，於民國114年1月9日言詞 辯論終結，本院判決如下： 　　主　　　文 一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、原告主張： 一、原告與被告原為朋友關係，原告於民國109年7月3日將其所 有坐落嘉義市○○○段○○○段00地號土地（下稱系爭土地）及其 上門牌號碼嘉義市○區○○路000號8樓之2之建物（下稱系爭房 屋，另與系爭土地合稱系爭嘉義房地)設定擔保新臺幣（下 同）150萬元之普通抵押權，用以擔保原告同年6月30日向被 告借款之債權。兩造於109年8月間確定借款金額為120萬元 ，被告為擔保債權，要求原告將系爭嘉義房地以價金500萬 元假買賣方式移轉登記予被告，另由被告代原告向聯邦銀行 清償363萬8,993元貸款，實際上並非真實的買賣，原告陸續 之還款確實是在清償債務，既然已經將債務作為買賣價金抵 償，故後續支付之款項或償還之金錢，即為不當得利，而原 告陸續有給付如附表一所示之金額作為前述120萬元債權之 利息予被告。 二、就訴外人即原告母親陳秀月(下稱陳秀月)所有坐落於高雄市 ○○區○○段00地號土地及同段4筆建物（下稱系爭鳳山房地） 於109年8月18日設定之普通抵押權，並無實際上借款債權存 在，此筆抵押權設定是被告認為系爭嘉義房地仍有聯邦商業 銀行股份有限公司(下稱聯邦銀行)之第一順位抵押權，被告 認為擔保不足，要求原告另簽立「金錢消費借貸契約書」及 簽立120萬元本票，並由其母即陳秀月以其所有之系爭鳳山 房地供被告設定抵押權擔保200萬元。 三、又既如被告所辯稱，因原告於109年9月無力償還借款，而將 系爭嘉義房地以500萬元之金額出售予被告，抵銷原告積欠 借款。原告既已清償完畢，則被告於109年9月4日至110年3 月30日間自原告所受領之如附表一所示計219萬1,875元之利 息等利益，均欠缺法律上原因，而致原告受有損害，故被告 應依民法第179條規定返還自原告所受領之金額等語。為此 ，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告給付原告219萬1,875元， 及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百 分之5計算之利息；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。 貳、被告則以： 一、兩造於109年9月10日合意由原告以500萬元出售系爭嘉義房 地予被告，而前述買賣價金係以原告於109年7月3日以系爭 嘉義房地所設定予被告之150萬元抵押權之債權借款，及由 被告代償原告在聯邦銀行之363萬8,993元貸款債務作為價金 ，共計513萬8,993元，以購買系爭嘉義房地，故原告尚積欠 被告13萬8,993元，被告因知悉原告週轉困難而出售房屋， 故至今未曾再向原告催討。又原告已將系爭嘉義房地出售予 被告而非擔保，此為本院111年度訴字第284號塗銷所有權移 轉登記事件(下稱前案民事事件)民事判決（下稱前案民事判 決）所確定及認定在案，且原告於出售系爭嘉義房地後，仍 向被告承租系爭房屋，並於109年10月至110年3月間有陸續 繳納每月1萬5,000元租金，故原告主張屬擔保而非買賣之說 詞，並不足採。 二、兩造間除系爭嘉義房地買賣而清償150萬元借款外，還有多 筆借款關係，其中亦有設定抵押權以供擔保，借款、還款之 金流情形如附表三、四所示，關於借款部分：共計借款金額 215萬元【計算式：30萬元＋120萬元＋50萬元＋10萬元＋5萬元 】，關於還款部分：共計還款219萬1,905元【計算式:30萬 元＋25萬元＋2萬2,510元＋3萬元＋2萬2,510元＋25萬元＋45萬元＋ 5,625元＋1萬1,260元＋40萬元＋45萬元】（被告訴訟代理人所 提辯論意旨狀誤載為219萬1,950元，併予以更正），又系爭 嘉義房地之150萬元抵押債權既已作價購買系爭嘉義房地， 則於兩造間其他借貸與返還金額之計算，即不應再將該150 萬元抵押債權計入後續原告向被告之借款金流，另原告主張 給付之如附表一所示款項與被告主張受原告給付清償之款項 當中之差額應是匯款之手續費。 三、又系爭嘉義房地抵押債權金額為150萬元，系爭鳳山房地抵 押債權金額為120萬元，二者並不相同。再者，陳秀月及原 告各於109年8月18日及同年月19日分別簽立金錢消費借貸契 約書及120萬元之本票並交予被告，且系爭鳳山房地之異動 清冊亦記載債務人為原告及陳秀月，故原告與陳秀月確有向 被告共同借貸120萬元。再者，依原告主張其將系爭鳳山房 地所設定200萬元抵押權及系爭嘉義房地移轉予被告，均係 為擔保被告系爭嘉義房地120萬元之債權，惟原告於前案民 事判決中已自承系爭嘉義房地於109年9月10日之市價超過50 0萬元，於本案又稱被告恐擔保不足要求多重擔保，如原告 所言屬實，則前述房產價值總計應逾2,000萬元，遠大於原1 20萬元之債權數額，顯與常情不合。 四、原告又稱其於109年9月時已清償完畢其對被告所有借款，如 若屬實，原告卻仍於109年9月4日後陸續匯款給付被告如附 表四所示之219萬1,905元，且遲至110年3月12日及31日始分 別塗銷澎湖縣○○市○○段0000地號土地（下稱系爭澎湖土地） 及系爭鳳山房地設定之抵押權，且於同年月30日又恰好為原 告最後一次還款日，足見原告出售系爭嘉義房地所清償之債 務與系爭鳳山房地及系爭澎湖土地所擔保之債務係不同筆債 務；再者，於本院113年度訴字第478號張雅婷訴請林冠妤遷 讓房屋事件之民事判決命原告應返還系爭嘉義房地予被告後 ，原告於109年9月後亦持續給付被告系爭房屋之租金至今， 而今主張109年9月4日後之匯款均屬被告之不當得利，卻未 對租金給付部分之主張，與被告之不當得利抵銷，亦已悖於 常情。故原告之主張與客觀事實不符，原告之請求並無理由 等語為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡被告願供擔保，請 准免予假執行。 參、本件經協商整理兩造不爭執事項及爭執事項（本院卷第396 至397頁，保留原意，文字內容有稍作調整）： 一、兩造不爭執事項： 　㈠兩造於109年7月3日就原告所有系爭嘉義房地設定150萬元之 普通抵押權(擔保109年6月30日所立之借款債權)，嗣於同年 9月10日兩造就系爭嘉義房地簽訂價款為500萬元之土地房屋 買賣契約書，並於同年9月21日塗銷前述普通抵押權登記及 辦理系爭嘉義房地移轉登記。 　㈡前案民事確定判決認定兩造間就系爭嘉義房地成立買賣關係 ，而已於109年9月21日辦理所有權移轉登記。 　㈢兩造於109年9月10日就系爭房屋訂立房屋租賃契約，約定原 告以每月1萬5,000元承租系爭房屋，租期自109年10月10日 至111年10月9日，原告自109年10月起迄至110年3月間均按 期繳納租金。 　㈣原告有給付如附表一所示金額予被告。 　㈤兩造於109年8月3日就系爭澎湖土地設定60萬元之普通抵押權 ，土地登記申請書記載擔保原告對被告於109年8月3日之金 錢借貸契約債務。前述債務已如附表一編號1所示以簽發30 萬支票之方式清償，並於110年3月12日辦理普通抵押權塗銷 登記。 　㈥原告與陳秀月於109年8月18日就系爭鳳山房地設定200萬元之 普通抵押權，土地登記申請書記載擔保原告及陳秀月對被告 於109年8月18日之金錢借貸契約債務。前述普通抵押權因債 務已於110年3月31日清償，並於同日辦理塗銷普通抵押權登 記。 　㈦原告分別於①109年6月30日與被告簽訂未記載金額之金錢 消 費借貸契約書及簽發50萬元本票予被告；②109年8月4日與被 告簽訂未記載金額之金錢消費借貸契約書及簽發30萬元本票 予被告；③109年8月19日與被告簽訂未記載金額之金錢消費 借貸契約書及簽發120萬元本票予被告；④109年9月10日簽發 10萬元本票予被告；⑤109年9月15日簽發5萬元本票予被告； ⑥陳秀月於109年8月18日與被告簽訂未記載金額之金錢消費 借貸契約書及簽發120萬元本票交付被告。 二、本件兩造爭執之事項：被告受領如附表一所示之金額是否無 法律上原因？原告主張被告應給付219萬1,875元及法定遲延 利息是否有理由？ 肆、本院之判斷： 一、本件兩造間因有金錢借貸關係，原告分別於109年7月3日、8 月6日、8月24日就系爭嘉義房地(設定義務人及債務人林冠 妤)、系爭澎湖土地(設定義務人及債務人林冠妤)及系爭鳳 山房地(設定義務人及債務人陳秀月、債務人林冠妤)設定15 0萬元、60萬元、200萬元之普通抵押權，詳如附表二編號1 至3所示。嗣於同年9月10日兩造就系爭嘉義房地簽訂價款為 500萬元之土地房屋買賣契約書，並由被告負擔聯邦銀行363 萬8,993元貸款作為買賣價金，原告於同年9月21日塗銷前述 普通抵押權登記及辦理房地移轉登記予被告（業經前案民事 判決所認定確定在案），原告並以每月1萬5,000元之租金承 租被告之系爭房屋，租期自109年10月10日至111年10月9日 ，原告自109年10月起迄至110年3月間均已依期繳納前述租 金(併見兩造不爭執事項㈠至㈢)；又系爭鳳山房地及系爭澎湖 土地所設定之普通抵押權分別於110年3月31日及3月12日辦 理塗銷抵押權登記，而原告自109年9月4日至113年3月30日 計有給付如附表一所示金額予被告等情，此有系爭嘉義房地 買賣契約書及第二類登記謄本、前案民事判決影本、原告臺 灣銀行嘉南分行支票存款歷史明細查詢紀錄、被告元大銀行 嘉義分行綜合存款存摺內頁、原告臺灣銀行嘉南分行綜合存 款存摺內頁、系爭房屋租賃契約書、嘉義市地政事務所編號 109-IA-0841申請代收地政案件收據、澎湖縣土地建物異動 清冊、嘉義市地政事務所編號110-IA-0226申請代收地政案 件收據、嘉義市地政事務所編號109-IA-0884申請代收地政 案件收據、高雄市土地建物異動清冊、嘉義市地政事務所編 號110-IA-0309申請代收地政案件收據、被告兌現票據號碼A N0000000號支票影本、澎湖縣澎湖地政事務所113年6月7日 澎地所登字第1130002728號函暨所附馬公市○○段0000地號土 地109年澎普字第033690號設定登記及110年澎簡字第3120號 清償登記案件相關資料、高雄市政府地政局鳳山地政事務所 113年6月7日高市地鳳登字第11370512000號函暨檢送鳳山區 中崙段18地號土地及同段3089、3116、3117、3242建號建物 之109年收件鳳專字第020920號設定登記及110年收件鳳單字 第017150號清償登記案件資料、網路銀行截圖畫面附卷可佐 （本院卷第13至21、23至31、33至35、37至40、41至47、81 至85、87至92、95、97、99、103、105至107、109、143至1 46、147至149、151、165至200、201至224、307、359至361 頁），並經本院調取前案民事判決卷宗核閱無誤，且為兩造 所不爭執（併見前述兩造不爭執事項㈣至㈥），可信為真實。 二、當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277條前段定有明文。又主張不當得利請求權存 在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任， 即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。 如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指 給付欠缺給付之目的。故主張該項不當得利請求權存在之當 事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的；又不當得利返還 請求權之成立，須當事人間財產之損益變動，即一方受財產 上之利益致他方受財產上之損害，係無法律上之原因。在給 付型之不當得利，關於有無法律上之原因，應視當事人間之 給付行為是否存在給付目的而定；倘當事人一方基於一定之 目的（針對所存在之法定或約定之法律關係為目標）而對他 方之財產有所增益，其目的在客觀上即為給付行為之原因， 自非無法律上之原因（最高法院103年度台上字第2198號、1 02年度台上字第530號民事裁判意旨可供參照）。依原告主 張之原因事實，乃係以原告因清償借款而交付如附表一所示 之款項，因前出售系爭嘉義房地予以抵銷借款，而已清償完 畢等語，則原告係有意識並基於一定目的而增加他人財產， 核屬給付型不當得利，依前揭說明，自應以給付目的是否存 在，判斷兩造間財產之損益變動有無法律上之原因，故主張 該項不當得利請求權存在之原告，自應舉證證明該給付欠缺 給付之目的。經查： 　㈠原告前曾以兩造對於系爭嘉義房地之買賣契約為通謀虛偽意 思表示而無效，請求確認雙方就系爭嘉義房地買賣契約及所 有權移轉登記關係不存在，併訴請塗銷系爭嘉義房地所有權 移轉登記，經本院以前案民事判決認定：兩造確實成立系爭 嘉義房地之買賣契約及所有權移轉登記關係確定在案，其中 關於「雙方對於系爭嘉義房地成立之買賣契約是否有買賣之 真意或僅為擔保債務，而為通謀虛偽之意思表示」乙節，業 經前案判決列為該事件兩造之重要爭點，經實質審理並令兩 造攻防舉證、辯論後，將所為判斷於前案判決理由詳為論述 ，並以雙方就系爭嘉義房地之買賣契約確有買賣之真意，而 非擔保債務之目的，並無通謀虛偽之情事，而判決原告敗訴 確定在案等情，亦有前述判決書在卷可憑（本院卷第23至31 頁）。本件關於兩造對於系爭嘉義房地買賣契約是否為擔保 債務所締結，與前述前案判決中之重要爭點大致相同，原告 亦未提出其他新訴訟資料，足以推翻前案判決之判斷內容， 原告復就前述主要爭執事項再為爭訟，兩造及本院就該爭點 ，於本件訴訟有關範圍，均不得為相反之主張或判斷。原告 於本件中仍主張系爭嘉義房地之買賣契約為擔保債務，而非 真實買賣關係，自非可採，先附為說明。 　㈡又原告以前述主張及不當得利之法律關係請求被告返還219萬 1,875元等情，為被告所否認，並以前詞為抗辯。因此，本 件應予審究者為被告受領如附表一所示之金額計219萬1,875 元是否無法律上原因？茲分論如下： 　⒈被告抗辯原告分別於109年7月3日、8月3日(應為6日)、8月18 日(應為24日)就系爭嘉義房地、系爭澎湖土地及系爭鳳山房 地設定150萬元、60萬元、200萬元之普通抵押權，詳如附表 二編號1至3所示，及於109年6月至9月間分別向被告借款如 附表三所示金額等情形，並據被告提出原告簽發之編號WG00 00000號本票及兩造金錢消費借貸契約書、編號WG0000000號 本票及兩造金錢消費借貸契約書、編號WG0000000號本票及 兩造金錢消費借貸契約書、編號WG0000000號本票、編號WG0 000000號本票(以上均為影本)附卷可憑（本院卷第93至94、 101至102、135至136、139、141頁），而原告對前述簽發之 票據及簽署借貸契約書乙節亦不爭執（見前述兩造不爭執事 項㈦），惟對於如附表二所示編號3(系爭鳳山房地)之120萬 元借款債權（下稱系爭債權）則否認存在（本院卷第352頁 ），且被告收受前述219萬1,875元為不當得利，則依前述判 決意旨所揭示，自亦應由原告就該120萬元之系爭債權不存 在負舉證之責任。 　⒉本院參以系爭債權之借貸及其設定普通抵押權，以及因清償 系爭債權而塗銷該抵押權登記等過程，除有①前述嘉義市地 政事務所編號109-IA-0884申請代收地政案件收據、高雄市 土地建物異動清冊、嘉義市地政事務所編號110-IA-0309申 請代收地政案件收據；②高雄市政府地政局鳳山地政事務所1 13年6月7日高市地鳳登字第11370512000號函暨檢送鳳山區 中崙段18地號土地及同段3089、3116、3117、3242建號建物 之109年收件鳳專字第020920號設定登記及110年收件鳳單字 第017150號清償登記案件資料；③被告提出原告簽發票號WG0 000000號本票影本及兩造109年8月19日之金錢消費借貸契約 書影本外(前述各項參閱①本院卷第103至109頁；②第201至22 4頁；③第101至102頁)，並有陳秀月於109年8月18日與被告 簽訂之前述金錢消費借貸契約書及交付其所簽發編號WG0000 000號、面額120萬元之本票予被告，及陳秀月簽名之金錢消 費借貸契約書、本票影本附卷可憑（本院卷267至269、327 至329頁），並為兩造所不爭執(併見不爭執事項㈦、⑥)。則 綜觀原告簽發之本票及契約書日期均為109年8月19日，而陳 秀月簽發之本票及契約書均為109年8月18日，核與系爭鳳山 房地普通抵押權之申請設定登記日期109年8月18日為相同或 僅隔1日，可見系爭債權成立與系爭鳳山房地之普通抵押權 設定為同時，且系爭鳳山房地普通抵押權之債務人亦記載為 原告及陳秀月，足認被告所言之系爭債權存在，由原告及陳 秀月共同向被告借貸120萬元，並以系爭鳳山房地設定普通 抵押權擔保之情，並因清償已塗銷抵押權設定登記，應屬實 情。雖陳秀月於到庭證稱(提示前述本票及借款契約書)(問 ：系爭鳳山房地有無設定抵押予被告向被告借錢？)：我沒 有跟被告借錢，是原告缺錢跟被告借120萬元，有拿我系爭 鳳山房地去抵押，當時被告有要我簽本票及借款契約書，我 有簽，但沒有當場拿錢給我，我也沒有看到被告有拿錢給原 告等語；而關於土地及建物登記謄本有記載債務人(提示)是 妳與女兒，該借款是何人所借乙節，證人則證稱：忘了，上 面寫的我不懂等語（本院卷第259、263頁）。證人陳秀月係 原告母親，誼屬至親，其所為證言已屬避重就輕，自難免有 偏頗迴護原告，雖否認其有向被告借貸及被告有交付金錢之 情事，但承認原告確有以其系爭鳳山房地供設定前述抵押向 被告借貸120萬元，此核與被告此部分之抗辯相符，並與原 告否認有借款120萬元之主張不同，則原告否認有借貸系爭 債權之情事，已難採認。準此，實無法排除陳秀月為擔保原 告向被告借貸之120萬元，而簽發該本票及消費借貸契約書 ，並為該借貸之共同債務人。 　⒊再者，關於陳秀月於109年8月18日有存入24萬690元入新鑫股 份有限公司之戶頭內以清償債務等情，此有華南商業銀行活 期性存款存款憑條（收據）、華南商業銀行股份有限公司五 甲分行113年9月16日華五甲字第1130000047號函在卷可佐（ 本院卷第137、277、283頁）。惟原告主張此為陳秀月以自 身存款清償該筆債務，再以系爭鳳山房地設定普通抵押權擔 保原告之債務，非被告拿出來給陳秀月等語（本院卷第256 頁），然陳秀月證稱：該筆款項係由原告拿給我的現金，要 我拿去銀行等語（本院卷第262至263頁），而核閱原告之主 張與陳秀月之證述顯有不符，真實性已有疑義。至於原告雖 主張系爭債權及系爭鳳山房地之普通抵押權設定均為擔保系 爭嘉義房地普通抵押權所擔保之債權。惟若原告所言屬實， 陳秀月如欲提供其所有之系爭鳳山房地作為擔保者，僅須於 系爭鳳山房地設定普通抵押權，並無另須簽立前述本票及消 費借貸契約交付被告。另外，原告復未提出其他證據證明系 爭債權不存在，而有欠缺給付目的之情事，或與系爭嘉義房 地擔保之債權為同筆債權，則原告主張系爭債權不存在，尚 無足取。 　⒋原告另主張如附表二所示編號2之系爭澎湖土地設定抵押及附 表三編號4、5、6所簽發之本票等三筆債權，均作為擔保系 爭嘉義房地普通抵押權所擔保之債權乙節。惟原告已主張系 爭嘉義房地普通抵押權所擔保之債權數額為120萬元，而非 抵押權設定的150萬元(本院卷第116頁)。本院觀以系爭嘉義 房地所擔保之債權除聯邦銀行363萬8,993元之貸款之外，若 僅尚有此筆120萬元債務，兩者相加為483萬8,993元，數額 仍小於兩造對於系爭嘉義房地買賣契約之價金500萬元，則 於擔保物價值仍大於債權之情形下，被告豈有因恐擔保不足 ，而另要求原告提供擔保之理？況縱有可能原告之債務，因 持續借款而無法結算確切數額，因此須另行簽發本票及設定 其他普通抵押權擔保之情形下，惟依原告具狀陳稱兩造之借 貸數額已於109年8月確定借款金額為120萬元（本院卷第239 、352頁），則兩造應於109年8月間業已知悉借貸數額，若 數額確如原告所主張之120萬元，當時之擔保，除系爭嘉義 房地設定之150萬元普通抵押權外，亦有如附表二所示編號3 、附表三編號4之債權（即系爭債權與設定擔保之系爭鳳山 房地之200萬普通抵押權及50萬元之本票債權）可供擔保， 擔保物之價值早已遠大於原告主張之借貸數額120萬元，而 可確保該120萬元債權受清償，而原告又主張如附表三所示 編號5、6之債權亦供為擔保該120萬元債權，惟該兩筆債權 乃分別於109年9月10日及同年9月15日簽發本票而成立，依 原告所述當時業得以知悉擔保物足以清償該120萬元債權， 如未有其他借貸關係存在下，又何有可能再行簽發本票供為 擔保之理？況論當時該120萬元債權，依原告之主張已於109 年9月10日出售系爭嘉義房地予被告而清償完畢，豈有需要 於清償債權之當日及嗣後再簽發本票予被告，供擔保已受清 償而消滅之債務，或如附表二編號2、3所示之抵押權遲至11 0年3、4月間始行塗銷之理，均顯與常情有違。 　⒌再者，原告於111年7月14日前案民事事件之準備程序中陳稱 ：「（法官問：所以妳確實有欠被告150萬元？)對，但我們 有口頭約定說妳(即被告)二年內過戶給我...」、「（法官 問：當時房子過戶時，妳當時有欠被告錢？）是，我是陸陸 續續向被告借150萬元，其中支票的部分有兌現，我是以不 動產設定抵押權，她才會借錢給我。」、「（法官問：當初 系爭房屋會過戶給被告，是因為被告怕你積欠她的錢無力償 還，所以先將系爭房屋過戶給被告，應該不是這個原因，應 該是你當時有積欠被告錢，所以以房子500 多萬元賣給被告 ，你跟被告說若是2 年後你有錢的話，你再跟被告買回系爭 房屋，是否如此？）對，她才同意說，她問我銀行一個月繳 多少，我說14000 多元，她才說那我房子租給你。…」等語 （本院卷第29頁、前案民事卷第198至200頁），並有前案民 事判決及本院調取前案民事卷宗核閱在卷。則原告於本院主 張系爭嘉義房地借貸金額為120萬元，亦顯然前後不符。 　⒍又參以前案民事判決審酌如本院附表二編號2、3所示之系爭 澎湖土地及鳳山房地抵押權設定及清償而塗銷等情形，及相 關事證(如本院前述本票、金錢消費借貸契約、不動產地籍 異動索引、土地異動清冊影本及附表二編號2、3之資料出處 欄等)，亦認原告在移轉系爭嘉義房地所有權予被告之同一 段時間內，另有積欠被告他筆債務之情形甚明，則原告提出 臺灣銀行存摺交易內容中，於移轉登記系爭嘉義房地予被告 後，固有陸續匯款予被告之情事，但原告對被告既然尚負有 他筆債務同時存在，則其匯款係用以清償他筆債務之利息， 亦不無可能。故尚難因原告匯款予被告，即認定原告繼續繳 納利息，系爭嘉義房地並未作價出售予被告，並判決原告敗 訴確定在案等情，亦有前案民事判決可憑(本院卷第30頁)， 亦核與本院前述認定相符。 　㈢綜上各情，可認附表三編號2至6所示之借款債權應屬存在， 且與編號1之系爭嘉義房地普通抵押權所擔保之債權無涉， 則原告既係基於兩造間原本金錢消費借貸之約定，而給付如 附表一所示之金額予被告收受，兩造間財產之損益變動有法 律上原因，自難認原告所為給付欠缺給付之目的而屬無法律 上原因，自與不當得利之要件不符。此外，原告並未提出其 他積極證據證明被告受領原告所交付之如附表一所示金額， 有何欠缺給付之目的，而屬無法律上之原因，則其前述主張 自無可採。 伍、綜上所述，原告依不當得利法律關係，請求被告給付219萬1 ,875元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既 經駁回，其假執行部分之聲請亦失其依據，併予駁回。 陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料 ，經本院審酌後，認於判決結果不生影響，不一一論列，併 此說明。 柒、據上論結，本件原告之訴為無理由。因此判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　李文輝 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附 繕本）。如委任律師提起上訴者，應依民事訴訟法施行法第9 條 規定，一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上 訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李彥廷 附表一：原告主張支付之金額：(本院113年度訴字第288號) 編號 日期 給付方式及金額 1 109年9月4日 30萬元、支票 （清償系爭澎湖土地抵押債權給付） 2 109年9月7日 25萬元、支票 3 109年11月3日 2萬2,500元 4 119年12月11日 3萬元 5 109年12月30日 2萬2,500元 6 109年12月30日 25萬元、支票 7 110年1月15日 45萬元、支票 8 110年1月30日 5,625元 9 110年2月26日 40萬元、支票 10 110年2月26日 1萬1,250元 11 110年3月30日 匯款45萬元 合計 219萬1,875元 附表二：本件抵押權及擔保債權： 編號 設定地點 權利種類 抵押權人 義務人 擔保債權 設定日期 塗銷日期／原因 資料出處 債務人 1 系爭嘉義市房地 普通抵押權 被告 原告 150萬元金錢借貸契約 109年7月3日 109年9月21日／清償 前案民事判決、本院卷第62至63、67 頁 原告 2 系爭澎湖土地 普通抵押權 被告 原告 109年8月3日60萬元金錢借貸契約 109年8月6日 110年3月23日／清償 本院卷第167至174、181至185頁 原告 3 系爭鳳山房地 普通抵押權 被告 陳秀月 109年8月18日200萬元金錢借貸契約 109年8月24日 110年4月6日／清償 本院卷第203至206、213至214、219頁 原告、陳秀月 附表三：被告主張原告借款部分：　　 編號 借款日期 借款金額 擔保 證據出處 1 109年8月4日 150萬元 系爭嘉義房地於109年6月30日設定普通普通抵押權(登記日期同年7月3日)、150萬元 本院卷第62頁 前案民事事件第211頁 　2 109年8月4日 30萬元 系爭澎湖土地於109年8月3日設定普通普通抵押權、60萬元 本院卷第93至94頁 3 109年8月19日 120萬元 系爭鳳山房地於109年8月18日設定普通普通抵押權、200萬元 本院卷第101至102頁 4 109年6月30日 50萬元 109年6月30日簽立之50萬元本票 本院卷第135至136頁 5 109年9月10日 10萬元 109年9月10日簽立之10萬元本票 本院卷第139頁 6 109年9月15日 5萬元 109年9月15日簽立之5萬元本票 本院卷第141頁 合計 215萬元(不含系爭嘉義房地150萬元) 附表四：被告主張原告還款部分： 編號 還款日期 還款金額 還款方式 證據出處 1 109年9月4日 30萬元 支票 本院卷第144頁 2 109年9月6日 25萬元 支票 本院卷第144頁 3 109年11月3日 2萬2,510元 匯款 本院卷第148頁 4 109年12月11日 3萬元 匯款 本院卷第42頁 5 109年12月30日 2萬2,510元 匯款 本院卷第90頁 6 109年12月30日 25萬元 支票 本院卷第145頁 7 110年1月15日 45萬元 支票 本院卷第151頁 8 110年1月30日 5,625元 匯款 本院卷第91頁 9 110年2月26日 1萬1,260元 匯款 本院卷第92頁 10 109年2月26日 40萬元 支票 本院卷第146頁 11 110年3月30日 45萬元 匯款 本院卷第149頁 合計 219萬1,905元

2025-02-14

CYDV-113-訴-288-20250214-2

原重訴
臺灣新北地方法院

履行契約等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度原重訴字第2號 原 告 張秀卿 訴訟代理人 謝易澄律師 被 告 高語彤 高麗琴 上二人共同 訴訟代理人 江慧敏律師 被 告 日啟展 訴訟代理人 陳鈺均 上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國113年10月16日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告日啟展應於原告給付新臺幣14,100,000元及繳付地政規 費、設定費、承辦地政士代書業務執行費、契稅、印花稅後 ，將如附表所示之不動產遷讓交付予原告或原告指定之人。 二、被告應將如附表所示之不動產移轉登記予原告或原告指定之 人。 三、被告應自民國112年11月16日起至移轉前項所示不動產所有 權予原告或原告指定之人之日止，按日給付新臺幣705元予 原告。 四、確認被告於民國112年5月7日簽立之協議書（如附件）有效 。 五、訴訟費用由被告負擔。 六、本判決第一項於原告以新臺幣4,700,000元為被告供擔保後 得假執行。但被告以新臺幣14,100,000元為原告預供擔保， 得免為假執行。 七、本判決第三項各到期部分，於原告以新臺幣235元為被告供 擔保後，各得假執行。但被告於各到期部分，如以新臺幣70 5元為原告預供擔保，各得免為假執行。 八、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更，但請求之基礎事實同 一、擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第2款、第3款分別定有明文。原告起訴原訴之聲 明為：㈠被告日啟展應將附件所示之不動產騰空遷讓予原告 ；㈡被告應移轉如附件所示不動產所有權予原告；㈢被告應自 民國112年11月16日起至提供如附表所示之不動產過戶所需 文件日止，按日給付違約金新臺幣（下同）2,820元予原告 ；㈣確認被告於112年5月7日所簽訂之協議書（下稱系爭協議 書，如附件）為成立並有效（見本院卷第11至13頁），嗣變 更聲明為：㈠被告日啟展應於原告給付14,100,000元及繳付 地政規費、設定費、承辦地政士代書業務執行費、契稅、印 花稅後，將系爭房地騰空遷讓予原告或原告指定之人；㈡被 告應移轉系爭房地所有權予原告或原告指定之人；㈢被告應 自112年11月16日起至移轉系爭房地所有權予原告或原告指 定之人之日止，按日給付違約金2,820元予原告；㈣確認系爭 協議書為成立並有效；㈤願供擔保，請准宣告假執行（見本 院卷第180頁），核與前揭法條規定相符，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：伊於112年10月22日由不動產經紀公司之仲介， 至如附表所示之被告公同共有之於新北市○○區○○段000○0000 0地號之土地及坐落其上同段1221建號（即門牌新北市○○區○ ○巷0弄0號3樓）、同段1125建號（即門牌新北市○○區○○巷0 弄0號）、同段1139建號（即門牌新北市○○區○○巷0弄00號） 建物（下合稱系爭房地）看屋，並於同年10月23日晚上和仲 介及被告高麗琴及高語彤當面詳談系爭房地買賣事宜，被告 高麗琴、高語彤告表示因被告皆同意將系爭房地出售，且提 出被告於112年5月7日所簽訂之系爭協議書，故伊便與被告 高麗琴、高語彤（並代理被告日啟展）簽定不動產買賣契約 書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為14,100,000元， 並約定被告最遲應於113年2月29日前點交系爭房地。惟被告 至今皆不願交付移轉系爭房地所有權所需文件，並交付系爭 房地予原告，致雙方無法完成買賣交易，依照系爭買賣契約 第8條約定，被告每逾一日應按買賣總價款即14,100,000元 之萬分之二計算違約金予伊，故被告應自112年11月16日起 至移轉系爭房地所有權予原告或原告指定之人之日止，按日 給付違約金2,820元予原告（即14,100,000元×2/10000＝2,82 0元）。爰依系爭買賣契約之約定、民法第348條規定（擇一 關係），提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告日啟展應於原 告給付14,100,000元及繳付地政規費、設定費、承辦地政士 代書業務執行費、契稅、印花稅後，將系爭房地騰空遷讓予 原告或原告指定之人；㈡被告應移轉系爭房地所有權予原告 或原告指定之人；㈢被告應自112年11月16日起至移轉系爭房 地所有權予原告或原告指定之人之日止，按日給付違約金2, 820元予原告；㈣確認系爭協議書為成立並有效；㈤願供擔保 ，請准宣告假執行。 二、被告均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利 判決，願供擔保請准宣告免假執行。並分別答辯如下： 　㈠被告高語彤、高麗琴部分：被告自共同繼承系爭房地後，已 有多次討論處分系爭房地事宜，後被告遂於112年5月間達成 處分系爭房地之協議，由被告日啟展配偶陳鈺均請代書草擬 系爭協議書之內容後，被告三人於112年5月7日共同簽署系 爭協議書，並委託不動產經紀公司協助出售系爭房地，被告 日啟展並於112年8月間簽署授權書（下稱系爭授權書）予被 告高語彤，被告高語彤、高麗琴據此於112年10月23日與原 告訂立系爭買賣契約。被告高語彤、高麗琴自訂立系爭買賣 契約後，均係依約履行契約義務，被告高語彤、高麗琴早於 系爭買賣契約簽訂當日於過戶所用之所有權買賣移轉契約書 即俗稱之公契、契稅申請書、土地增值稅申報書上用印鑑章 及不動產所有權狀予承辦代書，並於112年10月31提供過戶 所需之印鑑證明即備證資料予代書，足見被告高語彤、高麗 琴並無任何違約之情形。系爭房地之買賣廷宕至今，乃係因 被告日啟展不願配合提出備證文件所致，且被告高語彤、高 麗琴亦積極督促被告日啟展積極履約，然被告日啟展對於被 告高語彤、高麗琴及原告之催告，均不予理會，被告日啟展 之延宕行為實非能歸責於被告高語彤、高麗琴，倘要求被告 高語彤、高麗琴與被告日啟展共負遲延責任，顯失公平。倘 原告得依系爭買賣契約向被告高語彤、高麗琴請求違約金， 惟系爭買賣契約之違約金約定顯然過高，被告高語彤、日啟 展爰依法聲請酌減之等語。 　㈡被告日啟展部分：系爭協議書上的指印是伊蓋押的沒錯的， 簽署系爭協議書時，伊患有小中風，系爭協議書寫什麼東西 伊都不知道，被告高麗琴、高語彤竟聯合仲介騙伊說是可以 讓客人進來看屋，伊就寫下去；伊沒有簽系爭授權書；伊也 沒有同意簽署系爭買賣契約，伊不願意出售系爭房地，且伊 現仍居住於系爭房地等語。 三、本院之判斷： 　㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 契約即為成立；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其 取得該物所有權之義務，民法第345條、第348條第1項定有 明文。又按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表 示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表 示，而向其代理人為之者，準用之，民法第103條規定甚明 。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277條前段定有明文。如係由原告主張權 利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實 自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證 ，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。而原告對 於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯 其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應 負證明之責，此為舉證責任分擔之原則(最高法院99年度台 上字第483號判決意旨參照) 　㈡系爭買賣契約是否成立及生效： 　⒈原告主張其與被告高麗琴、高語彤（並代理被告日啟展）簽 定系爭買賣契約以14,100,000元元向被告買受被告3人公同 共有之系爭房地等情，為原告、被告高麗琴、高語彤陳稱在 卷（見本院卷125至131頁、第179至185頁），並有土地登記 謄本、建物登記謄本、系爭買賣契約、買賣價金履約保證申 請書、系爭協議書、系爭授權書、匯款單等證據在卷可參（ 見本院卷第19至67頁、第175頁、第209頁、第229頁）。又 觀諸系爭協議書記載「一、甲乙丙三人會同房屋仲介簽訂房 屋託售契約。二、目前房屋甲方（即被告日啟展）居住使用 中，甲方同意仲介事先聯繫承買人看書時段之搭配及日後買 方銀行貸款需進屋拍照程序之配合。三、以"履約保證方式" 與承買人簽訂不動產買賣契約，準備產權移轉應備文件等屆 時交付承辦地政士。四、甲乙丙三人各自應得買賣價款扣除 需負擔稅費後，由實得買賣價款中，乙方同意贈與甲方新台 幣參拾萬元整，丙方同意贈與甲方新台幣伍拾萬元整，以上 贈與款項於買賣尾款結案由履保專戶逕匯入甲方指定銀行帳 戶；若有贈與稅由乙丙方自行繳納；此三人間之特別約定與 履保專戶，買方及承辦地政士無涉亦無責，應切實執行上開 付款方式為買賣的必要條件。五、甲乙丙三方任何一人，不 得假借任何理由或名目，要求他方再支付增加補貼款項」等 語，亦顯示被告三人有出售系爭房地意願，足見原告主張尚 非無據。 　⒉至被告日起展雖抗辯：簽署系爭協議書時，伊患有小中風， 系爭協議書寫什麼東西伊都不知道，被告高麗琴、高語彤竟 聯合仲介騙伊說是可以讓客人進來看屋，伊就寫下去云云。 惟被告日啟展已自承簽署系爭協議書，被告高麗琴、高語彤 於本院陳稱：伊們本來有擬一份協議書交給被告日啟展，被 告日啟展不要用，被告日啟展另外找了一個張土地代書擬的 ，當時簽署系爭協議書時，被告日啟展及其配偶陳鈺均，還 有被告高語彤、被告高麗琴都有在場，是在112年5月7日在 系爭房地簽的，這是他們擬出來的文件，伊們都配合，就伊 們所見當時被告日啟展跟他配偶陳鈺均都知道協議書的內容 ，當時被告日啟展並沒有神志不清，知道伊們在講什麼，知 道伊們在簽什麼，且到時候出賣後多給被告日啟展80萬元， 就如系爭協議書所載等語（見本院卷第129頁），且被告日 啟展之訴訟代理人即其配偶陳鈺均已當庭陳稱：系爭協議書 是伊找張代書草擬的沒錯等語，衡以被告日啟展與陳鈺均配 偶關係之親近，對系爭房地買賣涉入之深，自以陳鈺均有向 被告日啟展告知說明系爭協議書內容在被告日啟展始簽署之 較符合常情，況被告日啟展亦未提出證據足以證實其說，是 參酌卷內事證，自以被告高麗琴、高語彤前揭主張較為可信 ，是被告日啟展辯稱被騙簽署系爭協議書云云，尚非可採， 堪認被告日啟展及被告高麗琴、高語彤確實同意簽署系爭協 議書。 　⒊至被告日啟展雖辯稱：伊沒有簽系爭授權書云云。惟被告日 啟展前已同意簽署系爭協議書，已顯示其出售系爭房地意願 ，再者，被告日啟展自承居住於系爭房地（見本院卷第128 頁），又查原告與仲介有進入系爭房地看屋，業經原告、被 告高麗琴、高語彤陳稱在卷（見本院卷第128頁），觀諸系 爭協議書、系爭授權書、系爭買賣契約各自簽署時序，衡以 先看屋再下訂及簽約之常情，該等事證足以佐證被告高麗琴 、高語彤所言，參酌卷內事證，堪認被告日啟展該部分所辯 尚非可採，系爭授權書確為被告日啟展所簽署且授與被告高 語彤出賣系爭房地相關事宜之代理權。 　⒋綜上所述，參酌卷內事證，原告與被告高麗琴、高語彤（並 代理被告日啟展）簽定系爭買賣契約以14,100,000元向被告 買受被告3人公同共有之系爭房地，且被告高語彤確係有權 代理被告日啟展簽署系爭買賣契約，從而，系爭買賣契約確 成立且生效。 　㈢被告日啟展及被告高麗琴、高語彤確實同意簽署系爭協議書 ，業如前開所認，則原告請求確認系爭協議書為成立並有效 ，為有理由，應予准許。 　㈣原告依系爭買賣契約請求被告應移轉系爭房地所有權予原告 或原告指定之人；被告日啟展應於原告給付14,100,000元及 繳付地政規費、設定費、承辦地政士代書業務執行費、契稅 、印花稅後，將系爭房地騰空遷讓予原告或原告指定之人： 　⒈觀諸卷附系爭買賣契約（見本院卷第43至57頁）第3條規定， 堪認依系爭買賣契約於買受人即原告給付第1期價款141萬元 、第3期價款1,410,000元後，出賣人被告即應移轉系爭房地 所有權予原告。又查原告業已依系爭買賣契約給付第1期價 款1,410,000元、第3期價款1,410,000元等情，為原告、被 告高麗琴、高語彤陳稱在卷（見本院卷125至131頁、第179 至185頁），並有匯款單等證據在卷可參（見本院卷第229頁 ），是原告依系爭買賣契約請求被告應移轉系爭房地所有權 予原告或原告指定之人，核屬有據，應予准許。 　⒉觀諸卷附系爭買賣契約（見本院卷第43至57頁）第3、6條規 定，堪認依系爭買賣契約於買受人即原告給付全部價金14,1 00,000元及繳付地政規費、設定費、承辦地政士代書業務執 行費、契稅、印花稅後，原告應得請求被告點交系爭房地。 是以，是原告依系爭買賣契約請求被告日啟展應於原告給付 14,100,000元及繳付地政規費、設定費、承辦地政士代書業 務執行費、契稅、印花稅後，將系爭房地騰空遷讓予原告或 原告指定之人，核屬有據，應予准許。　　 　㈤被告依系爭買賣契約請求被告應自112年11月16日起至移轉 　　系爭房地所有權予原告或原告指定之人之日止，按日給付違 　　約金2,820元予原告：　 　⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數 額，民法第250條、第252條分別定有明文。故約定之違約金 苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額；此項 核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最 高法院79年台上字第1612號判決意旨參照）。違約金是否過 高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一 切利益為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關於 是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受 損害情形，以為酌定標準，此不問違約金作用為懲罰性抑為 損害賠償之預定，均有適用（最高法院106年度台上字第245 3號判決意旨參照）。而當事人約定之違約金是否過高，須 依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債 務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準 ；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其 數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權 人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約 金是否過高。 　⒉觀諸系爭買賣契約（見本院卷第43至57頁）第8條前段約定： 「賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總 價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日 止）」等語，又查系爭買賣契約全部價金為14,100,000元， 亦即雙方約定每日違約金為2,820元（計算式：14,100,000 元×2/10,000＝2,820元）。又系爭買賣契約於買受人即原告 給付第1期價款141萬元、第3期價款1,410,000元，出賣人被 告即應移轉系爭房地所有權予原告，業如前述，又原告所主 張被告並未依系爭買賣契約第3條約定於112年11月15日交付 過戶之印章、文件及資料尚缺被告日啟展之印鑑證明、印章 、系爭房地所有權狀、身分證明文件、蓋有被告日啟展印鑑 證明印文之契稅申報書、土地增值稅申報書且迄未交付以致 無法辦理系爭房地所有權移轉登記等節，為兩造所不爭執（ 見本院卷第183至185頁），堪認被告確有自112年11月16日 起違反系爭買賣契約，原告自得依系爭買賣契約第8條規定 向被告請求違約金。 　⒊至被告高語彤、高麗琴辯稱：被告日啟展之延宕行為實非能 歸責於被告高語彤、高麗琴，原告自不能對其等請求給付違 約金云云。惟被告依系爭買賣契約第3條約定所負交付印章 、文件及資料以辦理系爭房地所有權移轉登記屬不可分之給 付，被告高語彤、高麗琴、日啟展為系爭買賣契約之共同出 賣人就該債務之履行自應共同負責，該債務未全部履行前， 原告自得依系爭買賣契約第8條規定向被告請求違約金，其 等該部分所辯，核屬無據。 　⒋按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數 額，民法第250條、第252條分別定有明文。故約定之違約金 苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額；此項 核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最 高法院79年台上字第1612號判決意旨參照）。違約金是否過 高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一 切利益為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關於 是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受 損害情形，以為酌定標準，此不問違約金作用為懲罰性抑為 損害賠償之預定，均有適用（最高法院106年度台上字第245 3號判決意旨參照）。而當事人約定之違約金是否過高，須 依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債 務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準 ；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其 數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權 人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約 金是否過高。 　⒌惟本院依職權審酌系爭買賣契約無法履行使原告所受損害及 所失利益，且被告高語彤、高麗琴並非不願意配合履行系爭 買賣契約，認違約金實屬過高，系爭買賣契約第8條前段約 定之違約金應酌減為0.25倍，即按日以買賣總價款萬分之二 之0.25計算約為705元（計算式：14,100,000元×2/10,000×0 .25＝705元），較為妥適，從而，原告請求被告自112年11月 16日起至移轉前項所示不動產所有權予原告或原告指定之人 之日止，按日給付原告705元，為有理由，逾此部分，應予 ，為無理由。 四、從而，原告系爭買賣契約之約定，請求㈠被告日啟展應於原 告給付14,100,000元及繳付地政規費、設定費、承辦地政士 代書業務執行費、契稅、印花稅後，將系爭房地騰空遷讓予 原告或原告指定之人；㈡被告應移轉系爭房地所有權予原告 或原告指定之人；㈢被告應自112年11月16日起至移轉系爭房 地所有權予原告或原告指定之人之日止，按日給付違約金2, 820元予原告；㈣確認系爭協議書（如附件）為成立並有效均 為有理由，應予准許。 五、兩造各陳明願供擔保，請為准、免假執行之宣告，就應准許 原告請求如主文第1、3項所示命被告給付部分，核無不合， 爰各酌定相當之擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請 ，因如主文第2項之給付，為原告請求被告為所有權之移轉 登記，應於判決確定時視為被告已為移轉登記之意思表示（ 見強制執行法第130條第1項），故就此類請求聲請法院宣告 假執行，應為法所不許。則依前開說明，原告聲請宣告假執 行，自不應准許，應予駁回。至於如主文第4項部分，本院 認其性質不適宜為假執行之宣告，此部分之聲請，應予駁回 。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據 　　，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁 　　，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　胡修辰 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提 出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林郁君 附表： 附件：系爭協議書。

2025-02-14

PCDV-113-原重訴-2-20250214-1

訴
臺灣新北地方法院

清償債務

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第2919號 原 告 戴游端 蔡游月嬌 游麗雲 王雪枝 鄭金蓮 共 同 訴訟代理人 游弘聿 被 告 鄭崇文律師即游金龍之遺產管理人 上列當事人間請求清償債務事件，經本院於民國114年1月15日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應於管理被繼承人游金龍之遺產範圍內，給付原告戴游端、 蔡游月嬌、游麗雲、王雪枝、鄭金蓮各新臺幣貳拾陸萬伍仟陸佰 貳拾參元，並均自民國一百一十三年十月二十五日起至清償日止 ，按年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告於管理被繼承人游金龍之遺產範圍內負擔。 本判決第一項於原告戴游端、蔡游月嬌、游麗雲、王雪枝、鄭金 蓮分別以新臺幣捌萬捌仟伍佰肆拾元為被告供擔保後，得假執行 ；被告於管理被繼承人游金龍之遺產範圍內如各以新臺幣貳拾陸 萬伍仟陸佰貳拾參元為原告戴游端、蔡游月嬌、游麗雲、王雪枝 、鄭金蓮預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條 所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決 。 貳、實體方面：　　 一、原告主張：原告與游金龍（已歿）原共有坐落基隆市○○區○○ 段0000地號土地及其上同段2469、2472建號建物(應有部分 各1/6)，即門牌號碼基隆市○○區○○○路000號(1樓，下稱229 號房地)及229之3號(4樓，下稱229之3號房地)房地，並約定 於108年間出售上開房地，因229之3號房地先行出售新台幣( 下同)170萬元，扣除相關代書費及稅費後餘款為1,593,742 元，原告及游金龍應各分得265,623元（計算式:1,593,742 元×1/6=265,623元)，因游金龍急需用錢，原告與游金龍遂 約定229之3號房地出售價金餘款為1,593,742元先由游金龍 收取，日後229號房地出售之價金即全由原告收取，雙方並 於108年11月10日書立承諾書，惟因229號房地遲未售出，雙 方遂協議以游金龍所有229號房地應有部分6分之1移轉登記 予原告抵償游金龍應給付給原告每人265,623元，並於辦理 不動產所有權移轉登記時，聽從地政士即訴外人楊珺建議以 贈與方式移轉所有權過戶辦畢，而游金龍於110年2月5日過 世後，因其積欠訴外人凱基商業銀行股份有限公司(下稱凱 基銀行)現金卡款，經凱基銀行對原告及被告就229號房地提 起撤銷贈與事件勝訴確定，則游金龍持有原告每人關於229 之3號房地價金265,623元部分，即無法律上原因且因新債未 清償舊債務則未消滅，依民法第179條規定，請求被告於管 理游金龍之遺產範圍內各返還原告出售229之3號房地所得之 價金265,623元（計算式:1,593,742元×1/6=265,623元)。並 聲明：㈠被告應於管理游金龍之遺產範圍內各給付原告265,6 23元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％ 計算之利息。㈡原告願分別供擔保請准宣告假執行。 二、被告未於最後言詞辯論期日到場，其先前陳述略以：否認承 諾書之形式上及實質上真正，該簽名及印文均遭偽造，原告 應舉證以實其說等語置辯。答辯聲明：原告之訴及其假執行 之聲請均駁回。如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為 假執行。 三、兩造不爭執事項： 　㈠原告前與游金龍共有229號房地及229之3號房地，應有部分各 6分之1。 　㈡229之3號房地前於108年11月10日出售予訴外人林遷，價金17 0萬元，扣除相關稅費，出賣人實收金額為1,593,742元，有 不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書等件為 證（見本院卷第41頁至58頁）。 　㈢凱基銀行起訴請求撤銷游金龍與原告間於110年1月19日贈與 原告229號房地應有部分6分之1之債權行為及110年2月3日之 所有權移轉登記之物權行為，經臺灣基隆地方法院112年度 基簡字第358號、112年度簡上字第64號撤銷贈與事件判決勝 訴確定，有該等判決書在卷可稽(見本院卷第71頁至85頁)。 　 四、本院之判斷： 　　原告主張游金龍受有原告之229之3號房地應有部分價金，為 無法律上原因，致原告受有損害等語，則為被告所否認，並 以前開情詞置辯。經查： 　㈠按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民 法第179條定有明文。再按「次按不當得利依其類型可區分 為『給付型之不當得利』與『非給付型不當得利』，前者係基於 受損人有目的及有意識之給付而發生之不當得利，後者乃由 於給付以外之行為（受損人、受益人、第三人之行為）或法 律規定或事件所成立之不當得利。在『給付型之不當得利』， 既因自己行為致原由其掌控之財產發生主體變動，則本於無 法律上之原因而生財產變動消極事實舉證困難之危險，自應 歸諸主張不當得利請求權存在之當事人。是該主張不當得利 返還請求權人，應就不當得利之成立要件負舉證責任，亦即 必須證明其與他方間有給付之關係存在，及他方因其給付而 受利益致其受損害，並就他方之受益為無法律上之原因，舉 證證明該給付欠缺給付之目的，始能獲得勝訴之判決。又關 於不當得利之『無法律上原因』為消極事實，本質上難以直接 證明，僅能以間接方法證明之。因此，倘主張權利者對於他 方受利益，致其受有損害之事實已為證明，他造就其所抗辯 之原因事實，除有正當事由（如陳述將使其受到犯罪之追訴 等），應為真實完全及具體之陳述，使主張權利者得據以反 駁，以平衡其證據負擔，並俾法院憑以判斷他造受利益是否 為無法律上原因，惟並非因此即生舉證責任倒置或舉證責任 轉換效果」，有最高法院102年度台上字第420號民事判決可 資參照。 　㈡229之3房地出售扣除相關代書、稅費後餘款1,593,742元均由 游金龍收受，並簽立承諾書，為被告所爭執承諾書真正，查 原告提出證人即辦理229之3房地買賣過戶、229號房地所有 權移轉之代書楊珺前於另案基隆地方法院112年度簡上字第6 4號撤銷贈與行為等事件審理時證述，證人楊珺於該案法院 審理時具結證稱游金龍因為身患重病，且有欠債，與其他共 有人協商229之3房地出售的價金由游金龍全數收受，等到22 9號房地出售時，游金龍應得的那一份就由其他共有人取得 ，事後游金龍又打電話給伊，因229號房地一直沒有找到買 方，他壓力太大希望將229號1樓過戶給其他共有人，因為當 時229號之3之價金全部游金龍拿走，伊有詢問他這些錢還在 嗎，如果還在把這些錢歸還給其他共有人，其他共有人再拿 這些錢向你購買1樓的持分，游金龍的回覆所剩無幾，後來 伊又徵求共有人的同意，因為這種情形沒有辦法作價金的證 明，所以變成用贈與的方式辦理，...伊有看過承諾書，在2 29號之3房地那戶與買方簽約時，同一天成立這個協議，當 著的伊的面寫這份承諾書等語，此有基隆地方法院112年度 簡上字第64號113年1月8日準備程序筆錄1件在卷可稽（見本 院卷第61頁至67頁），審酌證人楊珺為代書業者，與原告、 游金龍間就該承諾書簽立及移轉所有權並無任何利害關係， 衡情應無為圖附和原告主張，而故於具結後為不實證述，導 致自身擔負偽證罪責風險之風險，證人楊珺上開證言應堪採 信，則承諾書應為真正，且依證人楊珺上開證言可知，原告 主張229號之3房地出售後價金，原告及游金龍原應各分得26 5,623元，因游金龍急需用錢全部先由游金龍取得，並約定 日後229號房地出售游金龍應得價金由原告取得，然因229號 房地遲遲未出售，游金龍又無法償還應給付原告每人265,62 3元，之後游金龍及原告合意由游金龍將其229號房地之應有 部分登記給原告作為清償游金龍原應給付出售229號之3房地 所取得價金予原告每人265,623元一節為真實，應堪認定。 　㈢次按因清償債務而對於債權人負擔新債務者，除當事人另有 意思表示外，若新債務不履行時，其舊債務仍不消滅，民法 第320條定有明文。查游金龍債權人凱基銀行起訴請求撤銷 游金龍與原告間於110年1月19日贈與原告229號房地應有部 分6分之1之債權行為及110年2月3日之所有權移轉登記之物 權行為，經臺灣基隆地方法院112年度基簡字第358號、112 年度簡上字第64號撤銷贈與事件判決勝訴確定，則原告主張 游金龍將其229號房地應有部分登記給原告之債權行為及物 權行為，既經法院判決確定撤銷贈與債權行為及塗銷所有權 登記，則游金龍並未履行新債務，游金龍原應償還原告每人 265,623元債務並未消滅即屬有據，而游金龍原持有原告每 人處分229之3號房地所得265,623元受有利益，且已無法律 上原因，致原告受有損害，從而，原告依民法第179條之規 定，請求被告在管理游金龍之遺產範圍內給付原告每人265, 623元，即有所據。 五、綜上所述，本件原告依不當得利之法律關係，請求被告在管 理游金龍之遺產範圍內給付原告每人265,623元，並自起訴 狀繕本送達翌日即113年10月25日（被告收受起訴狀繕本回 執，見本院卷第101頁）起至清償日止，按年利率5%計算之 利息，為有理由，應予准許。又兩造各陳明願供擔保，請准 宣告假執行或免為假執行，經核與法律規定相符，爰分別酌 定相當之擔保金額，併准許之。 六、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘訴訟資 料，經本院審酌後，認均於判決結果無影響，爰不予逐一論 述，附此敘明。　 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　顏妃琇 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2　　 月　　14　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐安妘

2025-02-14

PCDV-113-訴-2919-20250214-1

重訴
臺灣雲林地方法院

確認優先承買權不存在等

臺灣雲林地方法院民事判決 113年度重訴字第21號 原 告 即反訴被告 朱虹瑾 朱品頤 朱彥睿 朱旌緯 上四人共同 訴訟代理人 蔡浩適律師 被 告 沈永木 陳水盛 被 告 即反訴原告 林進國 林亮吟 林雨萱 上三人共同 訴訟代理人 許朝財律師 被 告 亞東不動產有限公司 法定代理人 謝奉陵 訴訟代理人 林逸夫律師 上列當事人間請求確認優先承買權不存在等事件，本院於民國11 4年1月9日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告陳水盛應將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段○○○地號土地上如內政 部國土測繪中心民國一一三年十一月二十八日鑑定圖所示編號甲 區域面積三八‧一三平方公尺、編號乙區域面積○‧○六平方公尺之 水泥基座之鐵皮圍牆拆除，將上開土地返還原告朱虹瑾。 確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對原告之違約金債權於超過新 臺幣參拾萬元部分不存在。 被告亞東不動產有限公司應給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國 一一三年三月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告陳水盛負擔百分之一、被告林進國、林亮吟、林 雨萱負擔百分之二、被告亞東不動產有限公司負擔百分之二，餘 由原告負擔。 反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰肆拾萬元，及自民國一一三 年十一月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 反訴原告其餘之訴駁回。 反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之六十三，餘由反訴原告負擔 。 　 事實及理由 甲、程序方面： 一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明 文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係 者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之 間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張 之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之 法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之 法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關 係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之 法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽 連關係（最高法院95年度台上字第1558號裁定意旨參照）。 查原告起訴請求確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對於原告 四人新臺幣（下同）110萬元違約金債權不存在，被告林進 國、林亮吟、林雨萱反訴主張解除契約，並請求原告四人返 還已支付之價金110萬元及給付違約金110萬元，經核原告之 本訴與被告林進國、林亮吟、林雨萱所提起之反訴，其訴訟 標的之法律關係所發生之原因均係基於原告與被告林進國、 林亮吟、林雨萱所簽訂之土地買賣契約，其主要部分相同， 且具牽連關係，揆諸上開法律規定與說明，被告林進國、林 亮吟、林雨萱提起反訴，洵屬有據，應予准許。 二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。 　　反訴原告起訴時原請求「㈠反訴被告朱虹瑾應給付反訴原告 林進國864,032元、林亮吟272,346元、林雨萱378,608元， 及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息。㈡反訴被告朱品頤應給付反訴原告林進國137 ,556元、林亮吟90,782元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢反訴被告朱彥 睿應給付反訴原告林進國137,556元、林亮吟90,782元，及 自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。㈣反訴被告朱旌緯應給付反訴原告林進國137,5 56元、林亮吟90,782元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息」。嗣於民國114年1 月9日言詞辯論時當庭更正訴之聲明，請求「反訴被告朱虹 瑾、朱品頤、朱彥睿、朱旌緯應給付反訴原告林進國、林亮 吟、林雨萱220萬元，及自113年11月9日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息」，反訴原告訴之聲明雖有變更， 但訴訟標的相同，應屬補充或更正法律上之陳述，附此敘明 。 乙、實體方面： 壹、本訴部分： 一、原告主張： 　㈠原告與被告林進國前經被告亞東不動產有限公司（下稱亞東 公司）居間仲介，於112年10月1日簽訂不動產買賣契約書， 約定由被告林進國以買賣總價1,100萬元，向原告購買坐落 雲林縣斗南鎮大東段新崙小段334、335-1、85-1、85-6、33 6-1地號等五筆土地（下稱系爭五筆土地），並由訴外人僑 馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理買賣價金履 約保證。 　㈡嗣於雲林縣斗南地政事務所測量時，經鄰地所有權人告知系 爭五筆土地為重劃區之耕地，伊有權主張優先承買權，經被 告亞東公司查詢後，確認系爭五筆土地中之334、335-1、33 6-1地號土地為重劃區之土地農地。原告遂委請被告亞東公 司對優先承買權人為通知，經被告亞東公司以存證信函對被 告陳水盛、訴外人黃清柱、楊淯婷、楊晏丞等四人為使優先 承買權之通知，及向系爭五筆土地之承租人沈永木為口頭通 知。被告沈永木向被告亞東公司表示無購買意願；訴外人黃 清柱未回覆，訴外人表示楊淯婷、楊晏丞於112年11月28日 以存證信函表示願優先承買，惟就仲介費有意見；被告陳水 盛以112年11月29日之存證信函回覆稱僅願購買334地號土地 。為免爭議，原告再次寄存證信函予被告陳水盛、訴外人楊 淯婷、楊晏丞，表示優先承買權之行使，須符合同一條件， 嗣後訴外人楊淯婷、楊晏丞表示願以同一條件優先承買，被 告陳水盛則未回覆。被告沈永木之前一直未為優先承買之表 示，遲至113年3月12日晚間始以電話表示有意願購買系爭五 筆土地，其優先承買權視為放棄。被告陳水盛並未以同一條 件主張優先承買，其優先承買權之行使於法不合，不生優先 承買效力。為此，請求確認被告沈永木、陳水盛就系爭五筆 土地之優先承買權不存在。 　㈢原告朱虹瑾於鑑界時發現被告陳水盛於坐落雲林縣○○鎮○○段○ ○○段000○000地號土地之間所建築之水泥基座鐵皮圍牆占用 原告朱虹瑾所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000地號土地38.1 9平方公尺，為此，爰依民法第767條規定，請求被告陳水盛 拆牆還地。 　㈣按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受 損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲 介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀 業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第 26條第1、2項定有明文。次按，受任人因處理委任事務有過 失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償 之責，民法第544條亦有明文規定。仲介業之業務，涉及房 地買賣之專業知識，消費者委託仲介業者處理買賣事宜，既 支付高額報酬，仲介業之從業人員自應就其所從事之業務盡 善良管理人之注意義務，善盡調查之義務。被告亞東公司受 原告委託銷售系爭五筆土地，自應負善良管理人之注意義務 ，被告亞東公司之仲介人員未確實瞭解系爭五筆土地是否為 重劃區之耕地，並向原告告知優先承買之相關規定，且未於 契約訂定無條件解約條款，致被告林進國因優先承買權人主 張優先承買，向原告請求違約金，則原告依民法第544條規 定及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，自得請求被 告亞東公司賠償原告110萬元及法定遲延利息，請求法院擇 一判決原告勝訴等語。 　　並聲明：㈠確認被告沈永木就附表所示土地之優先承買權不 存在。㈡被告陳水盛應將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000地號 土地上如內政部國土測繪中心113年11月28日鑑定圖所示編 號甲區域面積38.13平方公尺、編號乙區域面積0.06平方公 尺之水泥基座之鐵皮圍牆拆除，將上開土地返還原告朱虹瑾 。㈢確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對於原告四人110萬元 之違約金債權不存在。㈣被告亞東公司應給付原告110萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息。㈤訴訟費用由被告負擔。 二、被告答辯部分： 　㈠被告沈永木則以：伊有向原告朱虹瑾承租系爭五筆土地，伊 　　就系爭五筆土地有優先承買權，伊要主張優先承買等語，資 　　為抗辯。 　　並聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。 　㈡被告陳水盛則以：原告與伊之間之圍牆是伊於28年前與原告 　　母親商議共同出土地，由伊出資建造完成，原告請求拆除圍 　　牆，沒有理由等語，資為抗辯。 　　並聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。 　㈢被告林進國、林亮吟、林雨萱部分： 　⒈被告林進國、林亮吟、林雨萱與原告於112年10月1日簽訂系 爭土地買賣契約，系爭土地買賣契約書第8條第3項約定「本 約簽訂後，乙方（即原告）若有擅自解約、不為給付、給付 不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即被告 林進國、林亮吟、林雨萱）所受損害之賠償外並喪失收受買 賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲方，並同意 按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付 甲方。」，另第10條第3項約定「本約標的物無土地法第三 十四條之一、第一百零四條、第一百零七條及耕地三七五減 租條例第十五條、農地重劃條例第五條規定所列之優先購買 權人存在，出賣人應於登記申請書備註欄內切結記明【本案 土地確無出租情事，如有不實出賣人願負一且法律責任】。 　⒉原告於112年12月12日以存證信函通知被告林進國、林亮吟、 林雨萱辦理解除契約，有存證信函在卷可佐。惟查，原告依 約並無得解除契約之權利，原告以存證信函主張解除契約顯 有違約之情事，被告林進國、林亮吟、林雨萱自得依系爭土 地買賣契約第8條第3項規定請求原告給付110萬元之懲罰性 違約金，原告請求確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對原告 知違約金債權不存在，顯無理由。 　　並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。 　㈣被告亞東公司部分：　　 　⒈原告與被告林進國、林亮吟、林雨萱簽訂系爭土地買賣契約 前，被告亞東公司確實已告知原告與被告林進國系爭334、3 35-1、336-1地號土地為重劃區內耕地，農地重劃條例第5條 規定之人有主張優先承購之可能。農地重劃條例第5條所規 定之優先承買權無物權效力，僅具債權效力，縱優先承買權 人行使優先承買權，對原告與被告林進國、林亮吟、林雨萱 間之系爭土地買賣契約之履行，不生任何影響，倘原告依約 履行，並無違約金可言。 　⒉因優先承買權人行使優先承買權致發生履行障礙時，應屬不 可歸責於雙方當事人之事由致給付不能。本件原告因農地重 劃條例第5條規定之優先承買權人行使優先承買權，致不能 出賣系爭五筆土地，屬不可歸責之事由致給付不能，原告不 負違約責任，亦無賠償被告林進國、林亮吟、林雨萱違約金 之義務，原告亦無理由請求被告亞東公司賠償被告林進國、 林亮吟、林雨萱違約金之損失。 　　並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由 　　原告負擔。㈢如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假 　　執行。 貳、反訴部分： 一、反訴原告主張： 　㈠反訴原告林進國、林亮吟、林雨萱與反訴被告朱虹瑾、朱品 頤、朱彥睿、朱旌緯於112年10月1日簽訂土地買賣契約，土 地買賣契約書第10條第3項約定「本約標的物無土地法第三 十四條之一、第一百零四條、第一百零七條及耕地三七五減 租條例第十五條、農地重劃條例第五條規定所列之優先購買 權人存在，出賣人應於登記申請書備註欄內切結記明【本案 土地確無出租情事，如有不實出賣人願負一且法律責任】。 另於土地買賣契約書第12條其他約定事項第8項約定「出賣 人在本買賣標的有與第三人簽約（租賃），若無法交地，由 出賣人負責處理完善。」足認反訴原告明知系爭五筆土地有 優先承買權人存在，且有出租之事實，惟反訴被告仍與反訴 原告簽訂上開土地買賣契約書，並為上開約定，是反訴被告 負有使優先承買權人放棄行使優先承買權之義務。 　㈡現系爭五筆土地之承租人沈永木主張行使優先承買權，反訴 被告已無法依系爭土地買賣契約履行出賣人之義務，有給付 不能之情事，反訴原告自得依民法第256條規定解除買賣契 約，爰以反訴起訴狀之送達作為解除系爭土地買賣契約之意 思表示。 　㈢系爭土地買賣契約第8條第3項約定「本約簽訂後，乙方（即 原告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事 致本約解除時，除應負擔甲方（即被告林進國、林亮吟、林 雨萱）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應 將乙方已支配之價金返還甲方，並同意按甲方已支付價金總 額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」，反訴原告解 除買賣契約後，自得依上開約定請求反訴被告返還已支付之 價金110萬元，及同額之懲罰性違約金110萬元等語。 　　並聲明：㈠反訴被告四人應給付反訴原告三人220萬元，及自 113年11月9日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡ 反訴訴訟費用由反訴被告負擔。 二、反訴被告則以：本件係因被告亞東公司未盡仲介職責，查明 系爭五筆土地是否屬重劃農地，有無農地重劃條例第5條之 適用，致買賣契約就此部分未有特別約定，嗣因承租人鄰地 所有權人主張優先承買權，致買賣契約無法履行，然此並非 可歸責反訴被告之事由所致，反訴原告對反訴被告並無違約 金債權存在。倘鈞院認反訴原告得請求違約金，惟反訴原告 請求之違約金金額確屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。 　　並聲明：反訴原告之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔 。 三、本、反訴兩造不爭執之事實： 　㈠坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000○00000地號等二筆土地為原告 朱虹瑾所有；坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段00000○0000○0000地 號等三筆土地為原告朱虹瑾、朱品頤、朱旌緯、朱彥睿四人 共有，原告朱虹瑾應有部分均為1/2、原告朱品頤、朱旌緯 、朱彥睿三人應有部分均為公同共有1/2。 　㈡原告與被告林進國前經被告亞東不動產有限公司居間仲介， 於112年10月1日簽訂不動產買賣契約書，約定由被告林進國 以買賣總價1,100萬元，向原告購買坐落雲林縣斗南鎮大東 段新崙小段334、335-1、85-1、85-6、336-1地號等五筆土 地（下稱系爭五筆土地）。被告林進國於簽約時給付定金11 0萬元，存入履約保證帳戶。 　㈢坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000○00000○00000地號等三筆土地 均為重劃農地。 　㈣被告沈永木為系爭五筆土地之承租人。 　㈤被告陳水盛所有水泥基座之鐵皮圍牆占用坐落雲林縣○○鎮○○ 段○○○段000地號土地如內政部國土測繪中心113年11月28日 鑑定圖所示編號甲區域面積38.13平方公尺、編號乙區域面 積0.06平方公尺。 四、得心證之理由： 　　本件之爭點在於㈠原告請求確認被告沈永木就系爭五筆土地 之優先承買權不存在，有無理由？㈡原告朱虹瑾請求被告陳 水盛將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000地號土地上如內政部國 土測繪中心113年11月28日鑑定圖所示編號甲區域面積38.13 平方公尺、編號乙區域面積0.06平方公尺之水泥基座之鐵皮 圍牆拆除，將上開土地返還原告朱虹瑾，有無理由？㈢原告 請求確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對於原告110萬元之 違約金債權不存在，有無理由？㈣原告請求被告亞東公司給 付原告110萬元及法定遲延利息，有無理由？㈤反訴原告林進 國、林亮吟、林雨萱請求反訴被告朱虹瑾、朱品頤、朱旌緯 、朱彥睿返還已支付之價金110萬元，並給付110萬元之懲罰 性違約金，有無理由？ 壹、本訴部分：　　 　㈠原告請求確認被告沈永木就系爭五筆土地之優先承買權不存 在，有無理由？ 　⒈原告主張坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000○00000地號等二筆土 地為原告朱虹瑾所有，坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段00000○000 0○0000地號等三筆土地為原告朱虹瑾、朱品頤、朱旌緯、朱 彥睿四人共有，原告朱虹瑾應有部分均為1/2、原告朱品頤 、朱旌緯、朱彥睿三人應有部分均為公同共有1/2。原告與 被告林進國前於112年10月1日簽訂不動產買賣契約書，約定 由被告林進國以買賣總價1,100萬元，向原告購買系爭五筆 土地。而系爭五筆土地均為農牧用地，被告沈永木為系爭五 筆土地之承租人等情，為兩造所不爭執，堪信為真正。 　⒉按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優 　　先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權 　　視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣 　　契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1 　　、2項定有明文。次按，出租人出賣耕地時，承租人有依同 樣條件優先承買之權，第一百零四條第二項之規定，於前項 承買準用之，土地法第107亦有明文規定。而土地法第107條 就耕地租賃契約之耕地出租人出賣耕地時，規定承租人有依 同樣條件優先承買之權，其立法意旨，亦係為使土地之利用 與其所有權歸併於一個主體，藉以發揮土地之利用價值。又 按，重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：1.出 租耕地之承租人。2.共有土地現耕之他共有人。3.毗連耕地 之現耕所有權人，農地重劃條例第5條亦有明文。查系爭五 筆土地目前均種植水稻，業經本院會同兩造履勘現場勘驗明 確，有勘驗筆錄及現場照片在卷可佐，是系爭五筆土地均為 土地法第107條第1項所稱之耕地，亦為農地重劃條例第5條 所稱重劃區內耕地，則系爭五筆土地之承租人，依土地法第 107條第1項、農地重劃條例第5條第1款規定之優先購買權， 應堪認定。 　⒊經查，被告沈永木為系爭五筆土地之承租人，有農地租賃契 約書在卷可佐（見本院卷一第125至127頁），復為兩造所不 爭執，原告並未舉證證明其訂立買賣契約前有通知被告沈永 木系爭五筆土地出賣之事實，並詢問被告沈永木是否行使優 先承買權，則原告自不得以其與被告林進國所簽訂之不動產 買賣契約書對抗被告沈永木，被告沈永木依法對系爭五筆土 地有優先承買權，且被告沈永木已當庭表示優先承買（見本 院卷二第147頁），準此，原告請求確認被告沈永木就系爭 五筆土地之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。 　㈡原告朱虹瑾請求被告陳水盛將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000 地號土地上如內政部國土測繪中心113年11月28日鑑定圖所 示編號甲區域面積38.13平方公尺、編號乙區域面積0.06平 方公尺之水泥基座之鐵皮圍牆拆除，將上開土地返還原告朱 虹瑾，有無理由？ 　⒈原告主張坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000地號土地（下稱334地 號土地）為原告朱虹瑾所有，被告陳水盛出資建造之水泥基 座鐵皮圍牆占用系爭334地號土地如內政部國土測繪中心113 年11月28日鑑定圖所示編號甲區域面積38.13平方公尺、編 號乙區域面積0.06平方公尺之事實，業據原告朱虹瑾提出土 地登記謄本為證，復為被告陳水盛所不爭執，並經本院勘驗 現場及囑託內政部國土測繪中心測量屬實，有勘驗筆錄及內 政部國土測繪中心所繪製之鑑定圖附卷可憑，堪信為真實。 　⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條定有明文。經查，被告陳 水盛所有之水泥基座鐵皮圍牆占用系爭334地號土地如內政 部國土測繪中心113年11月28日鑑定圖所示編號甲區域面積3 8.13平方公尺、編號乙區域面積0.06平方公尺，被告陳水盛 既未能舉證證明其有何占有使用系爭334地號土地之法律權 源，顯為無權占用系爭334地號土地，則原告朱虹瑾本於所 有權人之地位，自得請求被告陳水盛拆除無權占用系爭334 地號土地之水泥基座鐵皮圍牆，將該部分土地返還原告朱虹 瑾。 　⒊綜上，原告朱虹瑾依民法第767 條規定，請求被告陳水盛將 系爭334地號土地上如內政部國土測繪中心113年11月28日鑑 定圖所示編號甲區域面積38.13平方公尺、編號乙區域面積0 .06平方公尺之水泥基座鐵皮圍牆拆除後，並將該部分土地 交還原告，為有理由，應予准許。 　㈢原告請求確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對於原告110萬元 之違約金債權不存在，有無理由？ 　⒈原告與被告林進國前經被告亞東公司居間仲介，於112年10月 1日簽訂不動產買賣契約書，約定由被告林進國以總價1,100 萬元，向原告購買系爭五筆土地，有土地買賣契約書在卷可 稽。 　⒉經查，系爭土地買賣契約書第10條第3項約定：「本約標的物 無土地法第三十四條之一、第一百零四條、第一百零七條及 耕地三七五減租條例第十五條、農地重劃條例第五條規定所 列之優先購買權人存在，出賣人應於登記申請書備註欄內切 結記明【本案土地確無出租情事，如有不實出賣人願負一且 法律責任。】條文並蓋印鑑章以示負責。」；另土地買賣契 約書第12條第8項約定：「出賣人在本買賣標的有與第三人 簽約（租賃），若無法交地，由出賣人負責處理完善。」 　　有土地買賣契約書在卷可佐。由系爭土地買賣契約書之約定 ，堪認系爭土地買賣契約簽訂時，原告與被告林進國均知悉 系爭五筆土地有承租人存在之事實。原告於明知系爭五筆土 地有承租人存在之情況下，仍與被告林進國簽訂土地買賣契 約書，並約定上開約款，顯見兩造約定原告負有使優先購買 權之人放棄行使優先購買權之義務，此由土地賣賣契約第12 條第8項條記載「若無法交地，由出賣人負責處理完善」等 語自明。 　⒊按出租人出賣耕地時，承租人有依同樣條件優先承買之權， 土地法第107定有明文，惟上開優先購買權非屬不得拋棄之 權利，各優先購買權人於知悉買賣條件後即得放棄優先購買 權（最高法院100年度台上字第1530 號判決意旨參照）。系 爭土地買賣契約第12條第8項之約定係原告負有使具優先承 買權之人放棄行使優先購買權之義務，已如前述，而優先購 買權復非不得拋棄之權利，上開約款既非排除優先購買權人 之優先購買權，並無違反強制或禁止規定，依契約自由原則 ，當屬有效。又按，優先承購權人一經表示以同一條件優先 承購，則買賣契約即當然於出賣人與優先承購之人間成立， 故於優先承買權人行使優先承購權後，原承買人自不得請求 出賣人為所有權移轉登記（最高法院95年度台上字第2214號 判決意旨參照）。查系爭五筆土地之承租人沈永木，已主張 行使優先購買權，足認原告並未依系爭土地買賣契約之約定 使優先購買權人放棄行使其等之優先購買權，是原告顯然違 反系爭土地買賣契約第12條第8項之約定，有違約之情事。 　⒋按「本約簽訂後，乙方（即原告）若有擅自解約、不為給付 、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（ 即被告林進國、林亮吟、林雨萱）所受損害之賠償外並喪失 收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲方， 並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另 行給付甲方。」系爭土地買賣契約書第8條第3項定有明文。 次按，債權人於有第226條之情形時，得解除其契約；因可 歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損 害，民法第256條、第226條第1項有明文規定。查原告未依 系爭買賣契約書第12條第8項約定，使系爭五筆土地之優先 購買權人即承租人沈永木放棄行使優先購買權，原告已違反 系爭土地買賣契約第12條第8項之約定，而系爭五筆土地因 優先承買權人行使優先承買權，致被告林進國、林亮吟、林 雨萱無法取得系爭五筆土地之所有權，屬可歸責於原告之事 由致給付不能，則被告林進國、林亮吟、林雨萱依民法第25 6條規定自得解除買賣契約。而被告林進國、林亮吟、林雨 萱已於113年10月18日以民事反訴起訴狀為解除系爭買賣契 約契約之意思表示，上開反訴起訴狀繕本已送達原告4人， 有本院送達證書4份在卷可考，則原告與被告林進國、林亮 吟、林雨萱所簽訂之土地買賣契約已合法解除，被告林進國 、林亮吟、林雨萱依系爭土地買賣契約第8條第3項約定，自 得請求原告給付違約金。 　⒌按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履 行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外 ，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生 損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。次按，違約 金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者 以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者以強制 債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不 履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務 ，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應 依當事人之意思定之。經查，系爭土地買賣契約第8條第3項 約定：「本約簽訂後，乙方（即原告）若有擅自解約、不為 給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲 方（即被告林進國、林亮吟、林雨萱）所受損害之賠償外並 喪失收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲 方，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約 金另行給付甲方。」等語，從契約文字之約定，足認當事人 約定違約金為懲罰性違約金。 　⒎按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展 、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約 自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於 其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定 之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值 之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人 所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度 台上字第1606號判決意旨參照）。本院審酌被告林進國、林 亮吟、林雨萱於112年10月1日向原告購買系爭五筆土地，嗣 系爭五筆土地因承租人沈永木行使優先承買權，致原告無法 履約，而被告林進國為購買系爭五筆土地，曾支付定金110 萬元，偕同仲介勘察土地、與原告洽談簽約細節等，所支出 勞力、時間、費用尚屬有限，及被告林進國、林亮吟、林雨 萱因優先承買權人主張優先承買，以致未能順利購得系爭五 筆土地，而未能獲得預期可得之利益等一切情狀，認被告林 進國請求原告給付違約金110萬元，尚嫌過高，應依民法第2 52條規定酌減至30萬元，始屬適當。 　⒏綜上，原告請求確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對於原告 之違約金債權於超過30萬元部分不存在，為有理由，逾此範 圍之請求，則無理由。 　㈣原告請求被告亞東公司給付原告110萬元及法定遲延利息，有 無理由？ 　⒈原告主張被告亞東公司受原告委託銷售系爭五筆土地，自應 負善良管理人之注意義務，被告亞東公司之仲介人員未確實 瞭解系爭五筆土地是否為重劃區之耕地，並向原告告知優先 承買權之相關規定，亦未於契約訂定無條件解約條款，致被 告林進國因優先承買權人主張優先承買，向原告請求違約金 110萬元，為此，原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項 規定及民法第544條規定請求被告亞東公司賠償原告110萬元 及法定遲延利息等語，為被告亞東公司所否認，則被告亞東 公司執行仲介業務時有無故意或過失致原告受有損害，即有 審酌之必要。 　⒉經查，證人吳頌揚即系爭五筆土地之仲介到庭證稱：「（問 ：提示原證2 土地買賣契約書，系爭五筆土地是否由賣方委 託你銷售？）是，賣方在網路上看到我的資料，打電話給我 ，請我幫他銷售系爭五筆土地，我將土地一般委託銷售契約 書寄給原告朱虹瑾簽，原告朱虹瑾簽完名再寄還公司給我， 就由我們公司幫其銷售。被告林進國也是在網路上看到我們 銷售系爭五筆土地的資料，打電話來公司詢問，有意願購買 ，所以委託我跟地主議價，議價成功就約時間簽約，議價金 額為1100萬元。」「（問：你當初與原告朱虹瑾簽立委託銷 售契約時，有無瞭解系爭五筆土地有無優先承買權問題嗎？ ）有瞭解系爭土地有承租人，有優先承買權。」「（問：當 初簽立委託銷售契約書時，是否知道系爭五筆土地中有三筆 土地是重劃農地嗎？）不清楚。」「（問：對於重劃農地的 毗鄰地所有權人有優先承買權這件事情，你是否清楚？）我 不清楚，我只知道承租人有優先承買權。」「（問：當初委 託銷售系爭五筆土地的時候，就承租人的優先承買權部分， 你們公司如何處理？）當初我受委託銷售系爭五筆土地的時 候，就有口頭詢問承租人沈永木有無意願購買。」「（問： 後來覓得買受人林進國願意買受系爭五筆土地後，有沒有再 詢問承租人沈永木是否要優先承買？）林進國表示有意願表 示買受系爭五筆土地後，就約時間簽買賣契約，簽買賣契約 以後並沒有再詢問沈永木是否要優先承買。」「（問：所以 系爭五筆土地買賣契約成立後，被告亞東公司並沒有通知沈 永木是否優先承買系爭五筆土地，對嗎？）是。」「（問： 系爭五筆土地何時發現有部分是重劃農地？及毗鄰所有權人 有優先承買權？）沒有發現。」等語（見本院卷一第415頁 至417頁），查證人吳頌揚為系爭五筆土地買方及賣方之仲 介人員，就其仲介買賣之過程知之甚稔，且證人吳頌揚與兩 造並無特殊親誼關係，其所為證詞應堪採信。由證人吳頌揚 證詞，堪認證人吳頌揚於受原告委託時，已知悉系爭五筆土 地有承租人，且承租人有優先承買權存在之事實，及證人吳 頌揚曾口頭詢問系爭五筆土地之承租人沈永木是否有意願購 買系爭五筆土地，嗣後原告與被告林進國簽訂土地買賣契約 後，並未再詢問沈永木是否願意優先承買系爭五筆土地之事 實。 　⒊另證人陳豔紅即代書到庭證稱：「（問：當初擬定買賣契約 蔬食，有無談到關於優先承買權的部分嗎？）當時他們說土 地有第三人承租，所以我有大概說有優購權的問題。當時原 告朱虹瑾說承租人不想買，當天我寫好買賣契約的時候，原 告朱虹瑾、仲介、買受人林進國在外面談有說承租人等一下 會過來，後來我就先離開了，我後來也沒有看到承租人，也 不知道承租人有沒有來。」「（問：本件買賣的土地屬於重 劃農地，你是否清楚？）是買賣契約簽訂以後才知道的，當 初簽訂買賣當時是原告是拿所有權狀過來，隔天我再去申請 土地登記謄本，才發現買賣的五筆土地中有三筆土地是重劃 農地，所以後來再去申請毗鄰地的謄本，之後才以存證信函 詢問毗鄰地現耕所有權人是否主張優先承買權。」「（問： 一般你在處理買賣契約書擬定條款時，如果有優先承買權的 問題，契約書會如何擬定？）會口頭詢問買受人如果共有人 或毗鄰地人有優先承買權，買受人是否還願意買受。如果表 明買賣土地有優購權的問題，就會在契約書載明『如優先購 買權人放棄優購權的話，則本買賣契約成立』」「（問：提 示本院卷第55頁，系爭土地買賣契約書第10條第3 項約定， 本件土地買賣契約有這項約定，是否因為當初擬定買賣契約 書時，不知道本件買賣土地有優先購買權的問題？）是，因 為當時很臨時。」「（問：若系爭五筆土地於你擬定買賣契 約書時就已經知道有優先承買權問題，該買賣契約書第10條 第3 項的條款，你是否還會留著？）會，因為這是制式條款 ，所以如果有其他約定事項，會另外在其他約定事項欄下寫 『如優先購買權人放棄優購權的話，則本買賣契約成立』」「 （問：但本件你幫買賣雙方擬定的土地買賣契約書上並未在 其他約定事項欄下寫『如優先購買權人放棄優購權的話，則 本買賣契約成立』」？）是。」「（問：兩造於磋商買賣細 節時，有談到毗鄰耕地人與承租人優先承買權的問題嗎？） 出賣人朱虹瑾說承租人不買，仲介吳先生當時也有提到毗鄰 地所有權人不買。」「（問：本案有涉及到土地法第107 條 承租人的優先承買權及農地重劃條例的優先承買權，你是否 都知道？）當時只知道有承租人，不知道有農地重劃條例的 問題。」「（問：仲介也沒有提到本件買賣標的農地有部分 農地屬於重劃區的農地嗎？）沒有，仲介沒有提到。」「（ 問：當時為何沒有通知承租人？）因為當時出賣人朱虹瑾和 仲介都說承租人不買，所以就沒有再寄存證信函通知承租人 。」「（問：你所謂的當時出賣人朱虹瑾和仲介都說承租人 不買，事發生在簽約之前還是之後？）是簽約時。」等語（ 見本院卷一第335頁至337頁），查證人陳豔紅為代書，與兩 造並無特殊親誼關係，證人就其為當事人擬定買賣契約書之 過程中所親自見聞之事實為證述，其所為證詞應堪採信。由 證人陳豔紅之證詞，堪認證人陳豔紅在為原告及被告林進國 擬訂土地買賣契約時，除知悉系爭五筆土地有承租人之優先 承買權存在之事實外，並不知系爭五筆土地中之334、335-1 及336-1地號等三筆土地為重劃農地，依農地重劃條例第5條 規定，出租耕地之承租人、毗連耕地之現耕所有權人有優先 承買權，且因仲介表示承租人及毗鄰地所有權人不買，故而 未於土地買賣契約書內之其他約定事項約定「如優先購買權 人放棄優購權的話，則本買賣契約成立」之條件，亦未以存 證信函通知承租人是否優先承買等情。 　⒋至證人吳文華到庭雖證稱：「（問：提示原證2買賣契約書， 本件買賣是你仲介成立的嗎？）是吳頌揚與賣方朱虹瑾簽立 委託銷售契約書，買方也是吳頌揚仲介成立的，但本件買賣 契約簽訂當時是我在場處理的，吳頌揚當時也有在場。」「 在委託銷售契約書的現況說明書有關於土地有無重測、重劃 的問題欄位，當時我們有告知賣方本件買賣的土地有重測、 重劃，在打買賣契約時，也會再次與買賣雙方本件買賣土地 有重測、重劃問題，本件買賣的土地有三筆有重劃的情形， 屬於重劃農地。」「在與賣方簽立專任銷售委託書的時候， 就知道買賣土地其中三筆是重劃農地。」「買賣契約書是代 書擬定的，契約書上有沒有特別約定，我不清楚。但當天簽 約時我有跟買賣雙方口頭告知本件買賣土地有重劃農地優購 權的問題，並請雙方於現況說明書簽名。」「（問：如果你 們委託銷售的土地屬於重劃條例，買賣契約書會如何擬定？ ）會附停止條件，就是如果優購權人主張優購，契約就不成 立。」「（問：你所說的停止條件，會手寫載明於契約嗎？ ）不會，只會口頭告知買賣雙方。」「（問：所以本件簽約 當時你就知道本件買賣土地有三筆重劃農地，有優購權的問 題，為何不在買賣契約註記停止條件呢？）當時我們有詢問 毗鄰地的所有權人楊先生要不要買，因為楊先生出價1100萬 元，因為朱虹瑾跟我們簽的買賣底價是1200萬元，買賣價格 沒有到，所以就沒有賣給楊先生，是到簽約當天才朱虹瑾才 同意1100萬元出售土地，另外還有40萬元的仲介費。」「（ 問：既然優先承買權人楊先生已經出價1100萬元，與本件成 交的買賣價金相同，為何沒有通知楊先生是否要優先承買？ ）因為這樣沒有仲介費，所以簽約當下沒有通知，但後來代 書有通知楊先生是否行使優先承買，楊先生就出來主張要優 先承買。」「（問：當天是否有與承租人沈永木，告知本件 買賣契約的買賣價金及相關的買賣條件嗎？）有，但是沈永 木說我哪有錢買，而且賣方也有告知承租人不要買，所以承 租人過來時我問他要不要買，他說我哪有錢買，後來要處理 租約的問題，承租人開價要20幾萬元，他說他整理土地花費 一些費用，要求土地所有權人賠償20幾萬元。簽約完代書離 開以後，當天買方說他要處理，賣方也同意，我有聽到賣方 朱虹瑾有匯款5 萬元給林進國處理租約的問題，這部分是賣 方朱虹瑾告訴代書，代書再告知我的，因為當天協商沒有完 成，是後來買賣雙方再私下處理的。」「我知道買賣土地有 部分是重劃農地，我沒有跟代書說。」等語（見本院卷一第 340頁至343頁），查證人吳文華雖為亞東公司仲介人員，然 並非系爭五筆土地買方及賣方之仲介，證人吳文華雖證述有 告知賣方即原告系爭五筆土地有部分為重劃農地，且於系爭 五筆土地簽訂買賣契約當日，曾告知沈永木買賣契約價金及 相關買賣條件，但沈永木表示沒有能力購買等語，惟查，證 人吳文華上開證述，與證人陳豔紅、吳頌揚之證詞迥然不同 ，亦與被告沈永木所述相悖，復與原告委託被告亞東公司銷 售系爭五筆土地時所填載之不動產委託銷售標的現況說明書 並無記載土地為重劃農地之內容不同，又證人吳文華自承於 知悉毗鄰地所有權人願以同一條件購買系爭五筆土地時，因 無仲介費，而未於簽約當下通知毗鄰地所有權人優先承買， 顯見證人吳文華在考量仲介費之情況下，已有刻意迴避其本 應盡告知出賣人即原告有通知毗鄰地所有權人優先承買之義 務，證人吳文華所為上開證詞，顯係避重就輕之詞，尚難採 憑。 　⒌按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己 事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意 為之。受任人因處理委任事務有過失所生之損害，對於委任 人應負賠償之責，民法第535條、第544條分別定有明文。所 謂善良管理人之注意，係指依交易上一般觀念，認為有相當 智識經驗及誠意之人所應有之注意。查系爭五筆土地之使用 地類別均為農牧用地，其中334、335-1、336-1地號土地登 記原因為土地重劃，堪認334、335-1、336-1地號土地應屬 重劃農地，原告委託被告亞東公司銷售系爭五筆土地，原告 與被告亞東公司間成立委任契約，被告亞東公司為銷售系爭 五筆土地，必然曾調閱土地登記謄本，以確定土地之位置、 地號、面積、使用地類別、使用現況等情，被告亞東公司為 不動產仲介經紀業，其受原告委託銷售系爭五筆土地之報酬 為實際成交價之4％，嗣後原告與被告亞東公司變更服務費用 實際成交價之2％，有土地一般委託銷售契約書、委託銷售內 容變更同意書在卷可佐(見本院卷一第405頁至409頁） 　　，依交易上一般觀念，被告亞東公司就系爭五筆土地之銷售 業務，具有相當專業知識經驗，自應以善良管理人之注意， 本於忠實義務及誠信原則，處理委託銷售事宜，並以專業知 識提供原告出售不動產所應注意之相關法規規定（包括有無 優先承買權），協助原告與交易相對人簽訂確保原告權益內 容之不動產買賣契約，而依亞東公司仲介吳文華、吳頌揚之 證詞，顯見被告亞東公司於系爭五筆土地買賣契約簽訂前， 已知系爭五筆土地有承租人，承租人有優先承買權，則被告 亞東公司本於專業知識經驗，理應建議原告與被告林進國簽 訂買賣契約時，關於優先承買權部分特約為停止條件或解除 條件之約定，然被告亞東公司卻未為之，嗣後系爭五筆土地 因優先承買權人主張優先承買，致原告給付不能無法履約， 被告亞東公司顯有未盡善良管理人之注意義務之情事，則被 告亞東公司處理委託銷售土地之委任事務有過失，應堪認定 。 　⒍綜上，被告亞東公司處理原告委託銷售土地之委任事務有過 失，未本於專業知識經驗，告知原告與被告林進國系爭五筆 土地可能有優先承買權之問題，亦未於買賣契約特約約定無 優先承買權人優先承買契約始成立或有優先承買權人優先承 買之解約條件，而系爭五筆土地買賣契約嗣後因優先承買權 人優先承買致原告給付不能，買受人林進國、林亮吟、林雨 萱因而主張解除契約，並請求原告賠償懲罰性違約金，致原 告受有損害（原告經被告林進國等人反訴請求賠償懲罰性違 約金部分，本院認定原告應賠償被告林進國、林亮吟、林雨 萱30萬元懲罰性違約金，詳見反訴部分），則原告依民法第 544條規定，請求被告亞東公司賠償30萬元，洵屬有據。被 告亞東公司辯稱：優先承買權人主張優先承買屬不可歸責之 事由，原告請求被告亞東公司賠償，沒有理由云云，洵不足 採。從而，原告請求被告亞東公司賠償30萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日即113年3月28日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息，為有理由。 　⒎又原告係主張依民法第544條規定、不動產經紀業管理條例第 26條第2項規定，請求被告亞東公司賠償，其聲明其中一項 有理由，則其餘部分不主張，是雖有單一之聲明，但訴訟標 的則有數項，為選擇訴之合併，本院既認原告依民法第544 條規定請求被告亞東公司賠償，為有理由，已如上述，則就 其餘事由即無再予審酌之必要，爰不另予論述，併此敘明。 　㈤綜上所述，原告朱虹瑾依民法第767 條規定，請求被告陳水 盛將系爭334地號土地上如內政部國土測繪中心113年11月28 日鑑定圖所示編號甲區域面積38.13平方公尺、編號乙區域 面積0.06平方公尺之水泥基座鐵皮圍牆拆除後，並將該部分 土地交還原告，為有理由；另原告請求確認被告林進國、林 亮吟、林雨萱對於原告之違約金債權於超過30萬元部分不存 在，為有理由，逾此範圍之請求，則無理由；又原告請求被 告亞東公司賠償30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年3 月28日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理 由，逾此部分之請求，則無理由，至原告請求確認被告沈永 木就系爭五筆土地之優先承買權不存在，則無理由，應予駁 回。 　㈥本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及舉證，核與本件 判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。　 貳、反訴部分：　　 一、反訴原告主張： 　㈠反訴原告林進國、林亮吟、林雨萱與反訴被告朱虹瑾、朱品 頤、朱彥睿、朱旌緯於112年10月1日簽訂土地買賣契約，反 訴被告明知系爭五筆土地有優先承買權人存在，且有出租之 事實，惟反訴被告仍與反訴原告簽訂上開土地買賣契約書， 並於兩造所簽訂之土地買賣契約書第12條其他約定事項第8 項約定「出賣人在本買賣標的有與第三人簽約（租賃），若 無法交地，由出賣人負責處理完善」等語，是反訴被告負有 使優先承買權人放棄行使優先承買權之義務。系爭五筆土地 因承租人主張行使優先承買權，反訴被告已無法依系爭土地 買賣契約履行出賣人之義務，有給付不能之情事，反訴原告 自得依民法第256條規定解除買賣契約，爰以反訴起訴狀之 送達作為解除系爭土地買賣契約之意思表示。依系爭土地買 賣契約第8條第3項約定，反訴原告解除買賣契約後，自得請 求反訴被告返還已支付之價金110萬元，及同額之懲罰性違 約金110萬元等語。 　㈡反訴被告則以：本件係因被告亞東未盡仲介職責，查明系爭 五筆土地是否屬重劃農地，有無農地重劃條例第5條之適用 ，致買賣契約就此部分未有特別約定，嗣因承租人鄰地所有 權人主張優先承買權，致買賣契約無法履行，然此並非可歸 責反訴被告之事由所致，反訴原告對反訴被告並無違約金債 權存在。倘鈞院認反訴原告得請求違約金，惟反訴原告請求 之違約金金額確屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。 　㈢經查，反訴被告與反訴原告林進國（代理林亮吟、林雨萱） 前經被告亞東公司居間仲介，於112年10月1日簽訂不動產買 賣契約書，約定由反訴原告林進國、林亮吟、林雨萱以總價 1,100萬元，向反訴被告購買系爭五筆土地，有土地買賣契 約書在卷可稽。系爭土地賣賣契約書第10條第3項約定：「 本約標的物無土地法第三十四條之一、第一百零四條、第一 百零七條及耕地三七五減租條例第十五條、農地重劃條例第 五條規定所列之優先購買權人存在，出賣人應於登記申請書 備註欄內切結記明【本案土地確無出租情事，如有不實出賣 人願負一且法律責任。】條文並蓋印鑑章以示負責。」；另 土地買賣契約書第12條第8項約定：「出賣人在本買賣標的 有與第三人簽約（租賃），若無法交地，由出賣人負責處理 完善。」有土地買賣契約書在卷可佐。由系爭土地買賣契約 書之約定，堪認系爭土地買賣契約簽訂時，反訴被告與反訴 原告林進國均知悉系爭五筆土地有承租人存在之事實。反訴 被告明知系爭五筆土地有承租人，仍與反訴原告林進國簽訂 土地買賣契約書，並約定上開約款，顯見反訴被告負有使優 先購買權之人放棄行使優先購買權之義務，此由土地買賣契 約第12條第8項條記載「若無法交地，由出賣人負責處理完 善」等語自明。惟系爭五筆土地之承租人沈永木，於反訴原 告與反訴被告簽訂土地買賣契約後，主張行使優先購買權， 足認反訴被告並未依系爭土地買賣契約之約定使優先購買權 人放棄行使其等之優先購買權，則反訴被告顯然違反系爭土 地買賣契約第12條第8項之約定，有違約之情事。 　㈣按「本約簽訂後，乙方（即原告）若有擅自解約、不為給付 、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（ 即被告林進國、林亮吟、林雨萱）所受損害之賠償外並喪失 收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲方， 並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另 行給付甲方。」系爭土地買賣契約書第8條第3項定有明文。 次按，債權人於有第226條之情形時，得解除其契約；因可 歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損 害，民法第256條、第226條第1項有明文規定。查反訴被告 未依系爭買賣契約書第12條第8項約定，使系爭五筆土地之 優先購買權人即承租人沈永木放棄行使優先購買權，反訴被 告已違反系爭土地買賣契約第12條第8項之約定，而系爭五 筆土地因優先承買權人行使優先承買權，致反訴原告林進國 、林亮吟、林雨萱無法取得系爭五筆土地之所有權，屬可歸 責於反訴被告之事由致給付不能，則反訴原告林進國、林亮 吟、林雨萱依民法第256條規定自得解除買賣契約。而反訴 原告林進國、林亮吟、林雨萱已於113年10月18日以民事反 訴起訴狀為解除系爭買賣契約契約之意思表示，上開反訴起 訴狀繕本已送達反訴被告，有本院送達證書4份在卷可考， 則反訴被告與反訴原告林進國、林亮吟、林雨萱所簽訂之土 地買賣契約已合法解除，反訴原告林進國、林亮吟、林雨萱 依系爭土地買賣契約第8條第3項約定，自得請求反訴被告將 已給付之價金110萬元返還反訴原告林進國、林亮吟、林雨 萱，及請求反訴原告給付違約金。 　㈤惟按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民 法第252條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思 之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本 諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事 人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人 所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正 義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及 當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院10 2年度台上字第1606號判決意旨參照）。本院審酌反訴原告 向反訴被告購買系爭五筆土地，兩造於112年10月1日簽訂土 地買賣契約書，反訴原告於簽約時給付定金110萬元，存入 履約保證帳戶，嗣系爭五筆土地因優先承買權人主張優先承 買，致無法順利履約，反訴被告已於112年12月12日以存證 信函通知反訴原告因優先承買權人優先承買，請反訴原告辦 理解除契約並領回簽約款，有存證信函在卷可參，再酌以反 訴原告林進國為購買系爭五筆土地，除聯繫仲介、至土地現 場履勘、支付訂金，並與反訴被告洽談簽約事宜外，所支出 勞力、時間、費用及損失尚屬有限等一切情狀，認反訴原告 請求反訴被告給付違約金110萬元，尚嫌過高，應依民法第2 52條規定酌減至30萬元，始屬適當。 　㈥從而，反訴原告林進國、林亮吟、林雨萱請求反訴被告返還 已支付之價金110萬元，及請求反訴被告給付違約金於30萬 元之範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理 由，應予駁回。　 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官 冷明珍 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　　 書記官　梁靖瑜 附表： 編 號 土　地　坐　落 地目 面　積 使用地類別 權利範圍 備　考 縣　市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 １ 雲林縣 斗南鎮 大東 新崙 334 旱 1,712 農牧用地 全部 所有權人：朱虹瑾 ２ 雲林縣 斗南鎮 大東 新崙 335-1 旱 2,041 農牧用地 全部 所有權人：朱虹瑾 ３ 雲林縣 斗南鎮 大東 新崙 336-1 旱 3,732 農牧用地 全部 所有權人：朱虹瑾（權利範圍1/2）；朱品頤、朱彥睿、朱旌緯（權利範圍公同共有1/2） ４ 雲林縣 斗南鎮 大東 新崙 85-1 旱 1,982 農牧用地 全部 所有權人：朱虹瑾（權利範圍1/2）；朱品頤、朱彥睿、朱旌緯（權利範圍公同共有1/2） ５ 雲林縣 斗南鎮 大東 新崙 85-6 旱 481 農牧用地 全部 所有權人：朱虹瑾（權利範圍1/2）；朱品頤、朱彥睿、朱旌緯（權利範圍公同共有1/2）

2025-02-13

ULDV-113-重訴-21-20250213-1

1
101112
25
所有判決書專欄文章關於 Know99

本網站部分內容為 AI 生成，僅供參考。請勿將其視為法律建議。

聯絡我們：[email protected]

© 2025 Know99. All rights reserved.