Know99判決書

搜尋結果：騰空遷讓

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遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1658號原告曾秋香訴訟代理人楊川上律師被告王百忍訴訟代理人陳志明上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年2月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000巷0弄00號5樓房屋及樓頂增建物騰空遷讓交付予原告。二、被告應自判決確定時起至騰空遷讓交付上開房屋之日止，按月給付原告新台幣(下同)1萬5,000元。三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決第一項於原告以75萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以224萬4,972元為原告預供擔保，得免為假執行。五、本判決第二項到期部分，於原告按月以5,000元為被告供擔保後，各得假執行。但被告就各到期部分如以全額為原告預供擔保，均得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國98年4月28日向被告買受門牌號碼為新北市○○區○○路000巷0弄00號5樓房屋(下稱系爭房屋)及樓頂增建房屋（以下與系爭房屋合稱系爭房屋與樓頂增建物），並簽立房地產買賣契約書(下稱系爭契約)，原告已於98年 5月26日依約付清系爭契約之所有買賣價金，並完成所有權移轉登記。依據系爭契約第7條約定，被告應於原告給付尾款同時將系爭房屋及樓頂增建物交付原告，然被告仍與原告公公共同居住生活於系爭房屋內。嗣原告公公搬離系爭房屋後，被告的兒子即搬去系爭房屋與被告同住。原告曾於112 年5月間以存證信函通知被告交付系爭房屋與樓頂增建物，然被告拒不履行。爰依系爭契約第7條約定、民法第348條、第767條規定併予主張，擇一請求被告將系爭房屋與樓頂增建物騰空遷讓交付予原告。又被告占用系爭房屋與樓頂增建物而獲有相當於租金之利益，爰依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利等語。並聲明如主文第1、2 項所示，及原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告公公即訴外人林文定跟被告同居於系爭房屋約30幾年，林文定說要幫被告還系爭房屋與樓頂增建物貸款約200多萬元，所以被告就把系爭房屋與樓頂增建物賣給原告，並過戶到被告名下。被告實際上沒有拿到系爭契約約定之買賣價金450萬元，可是有還房屋貸款200多萬元。原告跟林文定曾表示同意被告居住於系爭房屋至終老，被告已於10 7年初至養老院居住等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、本院之判斷：　　原告主張其已依系爭契約履行給付買賣價金之義務，惟被告迄未騰空交付系爭房屋與樓頂增建物，爰依系爭契約第7條約定，請求被告交付系爭房屋與頂樓增建物；又被告無權占用占用系爭房屋與樓頂增建物，受有相當於使用系爭房屋與樓頂增建物之代價即租金之利益，並造成原告受有損害，爰依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利等語。惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，茲就本件爭點本院論述如下：㈠、原告是否已依系爭契約約定履行給付買賣價金之義務? 　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又負舉證責任之一方對於自己主張之事實提出證據，如已足使法院心證形成達證據優勢或明晰可信之程度時，即可認有相當之證明，其舉證責任已盡，應轉由他方負舉證之責。如他方對其主張於抗辯之事實，並無確實證明方法或僅以空言爭執者，不足以動搖法院原已形成之心證者，即應認定其抗辯事實之非真正，而應為他方不利益之裁判（參照最高法院18年上字第1679號判例、96年度台上字第808號判決、95年度台上字第1808號判決意旨）。　⒉經查，系爭契約買賣價金為450萬元，原告分別於98年4月28 日以現金支付50萬元、於同年5月7日以現金支付100萬元、於同年月26日以現金支付300萬元，均由被告簽收等情，有系爭契約及付款明細表在卷可證(本院卷第17頁、第22頁)；證人即辦理兩造系爭契約之代書蔡榮鴻於本院證稱：原告是透過玉山銀行辦理房屋買賣，原告本人跟我接洽，簽約的時候，好像是到我事務所或是在標的房屋進行簽約，簽約時被告是否親自到場，我忘記了，但是簽約時我會核對當事人的身份；我們只辦理所有權移轉登記，不會參與房屋交付，如果有交付價金會在不動產買賣契約書上面簽名；價金的交付如果是以匯款或是代償的方式給付，我們就會請當事人在不動產契約後面的交付紀錄上做簽名，我們會看當事人簽名，契約上面如果有簽名，就代表價金已經交付；可以確認本件買賣契約付款明細表（本院卷第22頁）簽收欄為賣方簽收及用印，代表賣方已經收到三次價金等語，有言詞辯論筆錄附卷可稽(本院卷第142至144頁)。基上，證人於辦理房屋買賣時，如買方已交付房屋買賣價金，即會要求賣方於不動產買賣契約書付款明細表上親自簽名及蓋章，代表買方已經收到房屋買賣價金。又參以被告訴訟代理人即被告之子於言詞辯論期日當庭表示不爭執系爭契約上之簽名為被告所親簽(本院卷第116頁)，而系爭契約賣方「王百忍」之簽名與印文核與附件付款明細表簽收人「王百忍」之簽名及印文相符，益徵證人證述可確認系爭契約之本件賣方已收受價金450萬元等語，應可信實。從而，原告主張其已依系爭契約約定履行給付被告買賣價金450萬元之義務乙情，自屬有據。　⒊至於被告雖抗辯原告僅代為清償銀行貸款200多萬元，並未給付其餘價金等語。然承上所述，依據系爭契約被告簽收之付款明細表及證人證述，已足以證明被告確實已受領系爭契約價金450萬元。被告未提出任何證據資料推翻上開客觀事實，僅空言受領價金200萬元，不足以動搖本院已形成之心證。揆諸首揭說明，自難認被告已盡舉證責任。從而，被告上開辯詞，洵屬無據，自洵屬無據，不足憑採。㈡、原告請求被告將系爭房屋與樓頂增建物騰空遷讓交付予原告，有無理由? 　⒈經查，系爭契約第1條第1項：買賣標的為系爭房屋及其坐落之基地等語；第1條第3項：買賣標的物如有未依法申請增、加之建物(定著物、工作物)亦包括在買賣範圍內等語；系爭契約第7條：本房屋、土地買賣，應於尾款交付日由賣方以現場點交方式移交買方管領(房屋點交：依房屋現況點交)等語，有系爭契約在卷可佐(本院卷第19頁)。又系爭契約簽約時房屋樓頂已增建未經登記之增建物等情，被告迄未爭執。復佐以系爭房屋內部設有樓梯可直接通至樓頂增建物等情，業據原告陳報在卷（本院卷第95頁）。顯見樓頂增建物為系爭房屋之附屬建物。從而，原告主張系爭房屋及樓頂增建物均為系爭契約之標的物乙情，足堪採信。　⒉其次，原告履行給付系爭契約之買賣價金450萬元予被告等情，業經本院認定如前。依系爭契約之約定，被告即應於98年 5月26日受領尾款當日將系爭房屋與樓頂增建物交付予原告。惟被告迄未將系爭房屋與樓頂增建物交付原告管領等情，業據被告訴訟代理人陳報在卷(本院卷第110頁)。揆諸前揭約定，原告請求被告將系爭房屋與樓頂增建物騰空遷讓交付予原告，即屬有據。至於被告抗辯原告及原告公公承諾同意被告居住於系爭房屋與樓頂增建物至終老等語。惟為原告所否認，而被告就上開有利於己之事實並未提出任何證據資料以實其說，自難盡信被告上開抗辯係為真實。㈢、原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，得請求之金額為何？　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不能返還者，應償還其價額；民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判決先例意旨參照）。請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨參照）。城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築改良物申報總價額10%為限，土地法第97 條定有明文。而此租金計算之規定，向為司法實務據為計算損害賠償額之標準。而基地及城市房屋租之租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地相比較，以為決定，並非必達申報總價額年息10%最高額。　⒉經查，被告依系爭契約之約定負有交付系爭房屋與樓頂增建物予原告之義務，業經本院認定如上。則被告自應交付日起仍占有系爭房屋與樓頂增建物，即無法律上之原因，而受有相當於使用系爭房屋與樓頂增建物之代價即租金之利益，並造成原告受有損害，堪予認定。是原告請求被告自判決確定時起至遷讓房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，洵屬有據。次查，系爭樓頂增建物為原公寓建築物之頂樓加蓋鐵皮屋頂，四面以磚造混凝土築起牆面，並於牆面上裝設門窗等情，有現場照片在卷可考(本院卷第43至45頁)。又系爭樓頂增建物為系爭房屋之附屬建物等情，業經本院認定如上。次查，系爭房屋估定價額為162萬1,099元等情，有新北市政府地政局113年4月26日房屋估定價額表附卷足憑（本院卷第33頁）；系爭樓頂增建物估定價額為62萬3,873元(本院卷第47至48頁)；系爭房屋坐落基地即新莊區榮和段515地號土地面積為1,449.39㎡，權利範圍為231/10000，113年度申報地價為23,360元/㎡等情，有土地登記第一類謄本附卷可參 (本院卷第75頁)。另查，系爭房屋為76年建築完成之鋼筋混擬土建物，鄰近重新堤外道路，距離新莊捷運站約800公尺，附近有新莊廟街夜市、新月橋、新莊國中等情，有google 地圖附卷可參。系爭房屋周邊商業及生活機能良好，交通尚屬方便，惟位於巷弄內，出入稍受限制，是斟酌各情後，本院認應依系爭土地申報地價及其建築物估定價額總價年息7% 計算相當於租金之不當得利為適當。依此標準計算，原告得請求被告按月給付相對於租金之不當得利之金額為1萬7,658 元【計算式：（1,621,099元＋623,873元＋1,449.39元/㎡×231 /10000×23,360元/㎡）×7%÷12＝17,658元，元以下四捨五入】。原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利金額為1萬5 ,000元，有利於被告，應予准許。四、結論，原告已依系爭契約約定履行給付買賣價金之義務，然被告迄未履行交付系爭房屋與頂樓增建物予原告之義務，而無權占用系爭房屋及樓頂增建物。從而，原告依系爭契約第 7條約定，請求被告騰空遷讓交付系爭房屋與樓頂增建物；依據民法第179條規定，請求被告應自判決確定時起至遷讓房屋之日止，按月給付原告1萬5,000元，為有理由，應予准許。至於原告依其他請求權即民法第348條、第767條規定，本院既依系爭契約第7條約定認定原告得請求被告交付系爭房屋與樓頂增建物，自無庸就其餘請求權併予審究，附此敘明。五、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，核與民事訴訟法第39 0條第2項之規定並無不合，爰酌定相當擔保金額，予以准許。另依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保後，得免為假執行。六、本件事實、證據已經足夠明確，雙方所提出的攻擊或防禦方法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。七、據上論結：本件原告之訴為有理由，因此判決如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　王婉如以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張育慈

2025-03-19

PCDV-113-訴-1658-20250319-1

雄簡

高雄簡易庭

返還租賃物等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第2403號原告陳碧雲被告傅心信上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國114年2月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼○○市○○區○○○路00號00樓之0房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣41,500元，及自民國113年12月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。三、被告應自113年12月3日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣3,500元。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一、二項及第三項已屆期部分得假執行。　　事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：兩造於民國108年4月間就○○市○○區○○○路00號00 樓之0房屋（下稱00樓之0房屋）簽立租約，約定租期自108 年4月25日起至109年4月25日止，每月租金為新臺幣（下同）4,000元，並應按月於25日前繳納。嗣兩造於上開租賃期間，合意變更租賃標的物為○○市○○區○○○路00號00樓之0房屋（下稱00樓之0房屋，與00樓之0房屋合稱系爭房屋），並變更每月租金為3,500元。而被告於租期屆至後，仍繼續使用0 0樓之0房屋，原告亦未為反對之意，兩造間之租賃關係已視為不定期限租賃契約（下稱系爭租約）。詎被告自112年10 月25日起即未再支付租金，經原告多次催繳均置之不理，至 113年11月24日止（共13個月），被告尚積欠45,500元之租金未為清償，且仍繼續占有使用00樓之0房屋。經原告以民事起訴狀繕本（下稱系爭書狀）於113年12月2日送達被告為終止系爭租約之意思表示通知，系爭租約既經原告終止，被告除應於抵扣押租金4,000元後給付被告積欠之租金共41,50 0元外，並應返還00樓之0房屋，暨返還其等於租約終止後繼續占用00樓之0房屋所受相當於租金之不當得利。為此，爰依系爭租約、民法第179條、第455條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1至3項所示。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、得心證之理由：　㈠按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第2項、第 3項、第451條、第455條前段分別定有明文。再契約終止權，並非以債權人定相當期限催告為發生要件，而係以債務人於催告期限內不履行為發生要件，故債權人所定催告期限雖不相當，或未定期限催告，但若自催告後經過相當期限債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認債權人已酌留相當期限，以待債務人履行，仍難謂不發生該條所定終止契約效力。　㈡經查，原告主張兩造間有系爭租約，被告自112年10月25日起即未再給付租金，而原告已於113年12月2日以系爭書狀向被告終止該租約等情，業據提出與所述相符之系爭租約、00樓之0房屋登記第一類謄本、○○郵局第179號存證信函及回執、通訊軟體LINE對話紀錄等件為證（見本院卷第13至35、89頁），並有本院公示送達證書存卷可查（見本院卷第65頁），且與證人顏○○到庭具證述：我於系爭租約期間在系爭房屋所在大樓擔任○○○，原告委託我出租系爭房屋，被告於108年4 月25日以每月4,000元向原告承租00樓之0房屋，並交付押金 4,000元，後因被告表示不想租這麼貴，而改租00樓之0房屋，每月租金則為3,500元，被告就承租00樓之0房屋至今，都是由我幫原告收租金，被告自112年11月以後之租金都沒有繳納，被告目前未遷出00樓之0房屋，東西還在裡面等情（見本院卷第115至116頁）互核相符，是本院綜合審酌調查證據之結果，堪信原告之主張為真實。系爭租約既於113年12 月2日經原告合法終止，被告已無繼續占用00樓之0房屋正當權源，則原告依民法第455條前段規定，請求被告遷讓返還該房屋，要屬正當。再被告於112年10月25日起未再依約繳付租金，則經計算至原告主張之113年11月24日止，抵充押租金4,000元後，原告得再請求被告依約給付欠租數額計為4 1,500元（計算式：3,500×13－4,000＝41,500）。　㈢復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第1695號判決要旨參照）。承前所述，被告自11 3年12月3日起即失其占有00樓之0房屋權源，而系爭租約已約定每月租金為3,500元，業如前認定，復無證據顯示該租約數額有低於或超逾租賃市場行情之處，則以該數額作為計算不當利益基準，自屬允當。從而，原告請求被告自113年1 2月3日起至遷讓返還00樓之0房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3,500元，亦屬有據。　五、綜上所述，原告依系爭租約、民法第455條前段、第179條等規定，請求被告遷讓返還00樓之0房屋、給付積欠租金41,50 0元，暨自113年12月3日起至遷讓返還前揭房屋之日止，按月給付原告3,500元，為有理由，應予准許。六、本件係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，職權宣告假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　19　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官游芯瑜　以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　武凱葳

2025-03-19

KSEV-113-雄簡-2403-20250319-2

中補

臺中簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事裁定 114年度中補字第864號原告施陳月雲訴訟代理人施志豪施志龍施志沛被告林式斌一、上列原告與被告林式斌間請求遷讓房屋等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之，民事訴訟法第77條之1第2項、第77條之2第1項分別定有明文。查原告訴之聲明第一項係請求被告應將門牌號碼臺中市○區○○○路0段0 0號之房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告，依卷附之系爭房屋稅籍證明，可知系爭房屋之課稅現值為新臺幣（下同）65,500元；另原告訴之聲明第二項請求被告給付90,000 元，並自民國113年12月12日起至起訴前即114年1月8日止，按月給付36,000元【計算式：36,000（26/31）＝30,194，元以下四捨五入】部分，合計為120,194元（計算式：90,00 0＋30,194＝120,194），應併算其價額。是本件訴訟標的價額核定為185,694元（計算式：65,500＋120,194＝185,694），應徵第一審裁判費2,670元。二、依民事訴訟法第249條第1項但書裁定，命原告於本裁定送達後5日內如數補繳，如逾期未補正，即駁回原告之訴。中華民國 114 年 3 月 19 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官陳玟珍以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元；關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中華民國 114 年 3 月 19 日書記官王素珍

2025-03-19

TCEV-114-中補-864-20250319-1

上易

臺灣高等法院高雄分院

遷讓房屋

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第186號上訴人陳青蓉（兼陳黃素玉、陳炳漢之承受訴訟人）陳莉鈞（即陳黃素玉、陳炳漢之承受訴訟人）共同訴訟代理人石繼志律師江采綸律師上訴人陳青年（即陳黃素玉、陳炳漢之承受訴訟人）被上訴人李亮瑜訴訟代理人陳樹村律師楊佳琪律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國113年5月 8日臺灣橋頭地方法院112年度訴字第546號第一審判決提起上訴，本院於114年3月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於命陳炳漢、陳黃素玉遷讓返還門牌號碼高雄市○○區○○ 路○○○巷○○弄○○號房屋部分，並該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。原判決主文第二項更正為：上訴人應在繼承被繼承人陳黃素玉、陳炳漢遺產範圍內連帶給付被上訴人新台幣玖仟柒佰陸拾捌元、新台幣壹萬壹仟玖佰陸拾元。上訴人陳青蓉應自民國一一二年十一月十六日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人新台幣壹仟壹佰玖拾陸元。　　事實及理由壹、程序事項：　　一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。本件上訴人陳黃素玉於民國113年7月20日死亡，應由其繼承人陳炳漢、陳青蓉、陳莉鈞、陳青年承受訴訟；嗣陳炳漢於同年9月15日死亡，應由繼承人陳青蓉、陳莉鈞、陳青年承受訴訟，此有死亡證明書、戶籍謄本等件在卷可憑（見本院卷第79至81頁、第157 至159頁），茲據陳炳漢、陳青蓉、陳莉鈞聲明承受訴訟，暨由被上訴人聲明陳青年承受訴訟（見本院卷第75至76頁、第155至156頁、第193頁、第203至204頁），經核於法並無不合，應予准許。二、本件上訴人陳青年經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。　貳、實體事項：一、被上訴人主張：被上訴人於111年11月12日以總價新台幣（下同）600萬元向上訴人陳青年購買其所有、坐落左營區左北段510地號土地及其上同段1857建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○路000巷00弄00號，下稱系爭房屋，與前揭土地合稱系爭房地），並於112年1月7日登記為系爭房地所有權人。詎陳青年之父母陳炳漢、陳黃素玉，及胞妹陳青蓉（前三人下稱陳炳漢3人）居住占有系爭房屋，被上訴人已於同年月9日寄發存證信函催告其等遷出，惟迄未遷出，爰請求陳炳漢3人遷讓返還系爭房屋，並給付自112年1月7日起至同年3月31日提起本件訴訟止，按高雄市政府評定系爭房屋周圍建物租金每月1萬3,334元計算，相當於租金之不當得利共 3萬7,421元，暨應自112年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬3,334元。爰依民法第767條第1項前段、第17 9條前段規定提起本訴，並聲明：㈠陳炳漢3人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人。㈡陳炳漢3人應給付3萬7,421元予被上訴人，及自民事變更訴之聲明暨準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢陳炳漢3人應自112 年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬3 ,334元。㈣願供擔保，請准宣告假執行（原審判決駁回被上訴人請求陳青年返還系爭房屋部分，未據上訴，不予贅載）。二、上訴人部分：　㈠陳青蓉、陳莉鈞則以：依被上訴人與陳青年簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）約定，系爭房地價金應分別於111 年11月12日、同年12月22日、112年1月9日各給付簽約款60 萬元、完稅款60萬元、尾款480萬元完畢，惟被上訴人遲至1 11年11月28日、112年1月4日始各匯款60萬元、240萬元（前開兩筆匯款，下合稱系爭匯款）至僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）設於中國信託商業銀行之信託專戶（帳號：00000000000000，下稱系爭專戶），陳青年對被上訴人遲延付款亦未依系爭契約第5條第3項約定要求被上訴人給付違約金，由此足見，系爭匯款記錄應僅為被上訴人、陳青年事後製作之虛偽金流。又依系爭契約第9條第1、2項約定，陳青年負有點交系爭房地之義務，並待系爭房地完成產權移轉登記暨點交手續後，僑馥公司始得將買賣價金餘款結算後匯入陳青年指定之帳戶，然陳青年並未點交系爭房地，被上訴人亦未催告、解約，反而同意僑馥公司於112年1月18日以點交完成而給付尾款，顯不合常情，由此履約經過可知被上訴人與陳青年間關於系爭房地之買賣為通謀虛偽，目的僅為惡意使陳炳漢3人搬遷。再參以系爭房地交易實際出資買方為但以理不動產股份有限公司（下稱但以理公司）及其負責人施峯東，被上訴人僅為購屋人頭，陳青年在完成系爭房地交易後，以給付仲介費、工程款等名義，匯款仲介費服務費 14萬7,875元予訴外人東都不動產仲介公司（下稱東都公司）施順雄，及匯款工程款130萬元予訴外人施甫勳，而達將買賣價金回流金主但以理公司及施峯東之目的，益見系爭房地之買賣為虛偽。據上，系爭契約及不動產移轉既因通謀虛偽而無效，被上訴人自始未取得系爭房地所有權，不得依民法第767條第1項前段規定請求陳炳漢3人遷讓房屋。況系爭房地為陳黃素玉與陳青年共同出資而共有，陳青年對陳炳漢 3人無所有物返還請求權存在，被上訴人自無從受讓陳青年之所有物返還請求權，而請求陳炳漢3人遷讓，是被上訴人請求陳炳漢3人遷讓返還系爭房地暨給付占有期間相當於租金之不當得利，均屬無據等語置辯。　㈡陳青年未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。　三、原審判命陳炳漢3人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，及自112年11月16日起至返還系爭房屋之日止按月給付被上訴人3,587元，並駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決命上訴人遷讓及給付部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就敗訴部分，未聲明不服）。四、協商整理兩造不爭執事項：　㈠陳炳漢、陳黃素玉為夫妻關係，育有陳青年、陳莉鈞、陳青蓉。　㈡陳青年於111年11月12日將系爭房地出售被上訴人，雙方簽訂系爭契約，約定買賣價金600萬元，由被上訴人匯款至系爭專戶以為給付。　㈢被上訴人於111年11月28日、112年1月4日各匯款60萬元、240 萬元至系爭專戶。　㈣陳青年於112年1月7日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人。　㈤陳青年迄未將系爭房屋騰空交付被上訴人，系爭房屋原由陳炳漢3人占用，現由陳青蓉繼續占用。　㈥被上訴人於112年1月9日寄發存證信函催告陳青蓉，限期30日內遷出系爭房屋，陳炳漢、陳黃素玉於同年2月17日以存證信函向被上訴人表示拒絕遷讓。五、本院之判斷：　㈠被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求陳炳漢3人返還系爭房屋，是否有據？　1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示，其意思表示無效，民法第87條第1項前段亦有明文。惟第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。本件上訴人主張被上訴人與陳青年間系爭房地買賣及移轉登記行為均係通謀而為虛偽意思表示，應屬無效，被上訴人並未取得系爭房地之所有權，不得請求其等遷讓房屋云云，為被上訴人所否認，依首揭說明，即應由上訴人就其主張通謀虛偽之事實，負舉證之責。經查：　　⑴上訴人固以被上訴人、陳青年均未依系爭契約約定日期付款暨點交系爭房地，且被上訴人給付之買賣價金，有合計 144萬7,875元（14萬7,875元＋130萬元）回流被上訴人之出資者但以理公司及負責人施峯東等情，抗辯系爭房地之買賣暨所有權移轉均屬虛偽云云。惟參酌不動產買賣價高，買賣雙方多約定由買方提出自備款後受不動產所有權之移轉登記，再由買方將不動產設定抵押予金融機構以貸款取得自備款外不足款項，一次清償賣方，此為現今不動產交易之常態，參照被上訴人給付系爭房地買賣價金600萬元之付款方式，係由被上訴人於111年11月28日、112年1 月4日匯款60萬元、240萬元，共計300萬元至系爭專戶後，由陳青年於112年1月7日將系爭房地移轉登記為被上訴人所有，被上訴人旋於同日將系爭房地設定最高限額抵押權予高雄市路竹區農會，並於同年月12日向農會申貸300 萬元，繼之於同年月18日將含買賣尾款共322萬1,513元匯入系爭帳戶，以給付買賣價金之尾款，此有僑馥公司112 年8月14日僑馥（112）字第459號函檢附系爭帳戶收支明細表、系爭房地所有權狀及公務用謄本、貸款明細查詢等件在卷可憑（見原審審訴卷第23頁、第51頁；原審卷一第 29頁、第71頁），堪認與一般不動產買賣交易之時序、經過流程相符，並無悖於情理之處。是依被上訴人給付價金及陳青年移轉系爭房地所有權之履約過程，堪認買賣雙方均有履行系爭契約之真意。上訴人僅以被上訴人給付買賣價款有所遲誤，逕謂系爭契約為虛偽云云，尚難採信。　　⑵又系爭契約第9條固有關於買賣標的點交之約定，堪認陳青年依約負有點交系爭房地之義務，惟依契約第9條第2項約定：「...乙方（按：即陳青年）應將買賣標的騰空（雙方另有約定者除外）現場點交與甲方（按：即被上訴人） ...」（見原審卷一第296頁），足見買賣雙方就系爭房地是否點交、如何點交，均非不得另行協議，參以被上訴人於112年1月7日取得系爭房地所有權後，於同年月9日以存證信函催告陳青蓉，限期30日內遷出系爭房屋，陳炳漢、陳黃素玉於同年2月17日復以存證信函向被上訴人表示拒絕遷讓，此為兩造所不爭執，並有存證信函附卷可考（見原審審訴卷第27至37頁），可知被上訴人於112年1月18日同意僑馥公司自系爭帳戶撥付買賣尾款予陳青年時，尚不知陳炳漢3人拒絕自系爭房屋遷出乙事，是被上訴人主張：陳青年在簽訂系爭契約時，告知其家人尚居住在系爭房屋內，待辦理過戶完畢後，家人就會遷離，其因信賴陳青年所述，故在取得系爭房地所有權後，於112年1月9日以存證信函通知陳青年之家人限期搬離，即於同年月18日簽署點交確認書同意撥付尾款，直至收受陳炳漢、陳黃素玉於同年2月17日寄發之存證信函，始知陳青年與家人有所齟齬等語，尚堪採信。據上，被上訴人在不知陳炳漢3人拒絕搬遷之情形下，同意予陳青年家人搬遷時間，並在未點交之情形下撥付尾款，而另與陳青年達成合意，此乃交易雙方契約自由之範圍，上訴人以陳青年未履行契約約定之點交義務，且被上訴人在陳青年未完成點交前同意僑馥公司撥付尾款，顯不合常情為由，抗辯系爭買賣契約應屬虛偽云云，亦非可採。　　⑶再者，被上訴人於取得系爭房屋所有權後，已將系爭房屋供但以理公司登記為所在地，有建物所有權人同意書附卷可查（見原審卷一第257頁）；陳青年亦在被上訴人同意撥付尾款後，指示僑馥公司將系爭專戶中14萬7,875元匯予東都公司給付仲介服務費，及匯款130萬元予施甫勳給付工程款，有僑馥公司112年9月13日僑馥（112）字第527 號函在卷足憑（見原審卷一第139頁），足見被上訴人、陳青年均已對取得之不動產及買賣價金進行使用及處分，其等終局因本件買賣取得系爭房地所有權及買賣價金，應可認定，由此，益難認系爭房地之買賣為虛偽。上訴人雖抗辯：被上訴人實際上僅為但以理公司及負責人施峯東之人頭，但以理公司、施峯東始為購買系爭房地之實際出資者；施甫勳為施峯東之子，前開僑馥公司14萬7,875元、1 30萬元兩筆匯款，即為系爭房地買賣價金之回流云云，惟查，上訴人就被上訴人僅為本件買賣之名義買受人，實際出資者為但以理公司、施峯東乙情，未舉證以實其說，已難採信，且形式觀之前揭兩筆匯款之給付對象為東都公司、施甫勳，亦非但以理公司或施峯東，遑論兩筆匯款金額共144萬7,875元，亦與被上訴人支付買賣價金600萬元有明顯差距，實難認前揭兩筆匯款為買賣價金之回流，是上訴人前揭所辯，亦不足採。　2.據上，上訴人抗辯被上訴人與陳青年就系爭房地之買賣及所有權移轉登記為通謀虛偽云云，並非可採，被上訴人為系爭房地之所有權人，應可認定。又陳炳漢3人對被上訴人無占有之本權存在，惟陳黃素玉、陳炳漢相繼於113年7月20日、同年9月15日死亡，系爭房屋現由陳青蓉1人繼續占用，此為兩造所不爭執，從而，被上訴人依民法第767條第1項前段請求陳青蓉遷讓返還系爭房屋，即屬有據，逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。　㈡被上訴人依民法第179條前段規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利，是否有據？　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。次按民法第373條本文規定買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。是以不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，應以標的物已否交付為斷，所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權；另所謂交付即為移轉占有，依民法第 946條第2項準用第761條規定，除現實交付及簡易交付外，尚得以占有改定及指示交付代替，故如買賣標的物現由第三人占有時，出賣人得以對於第三人之返還請求權讓與於買受人以代交付（最高法院111年度台上字第2928號、87年度台上字第2629號裁判意旨參照）。經查：　　⑴陳青年於112年11月1日出具聲明書表示以讓與占有返還請求權方式，交付系爭房地予被上訴人，復經原審法院於11 2年11月15日辯論程序提示前揭聲明書予陳炳漢3人（見原審卷一第214頁），而使所有物返還請求權之讓與對陳炳漢3人發生效力，參之首揭說明，應認被上訴人已取得系爭房地之收益權，惟陳炳漢3人於得悉前揭請求權讓與之事實後仍繼續占有系爭房地，是被上訴人請求陳炳漢3人自112年11月16日起給付占有系爭房地相當於租金之不當得利，自屬有據。　　⑵至上訴人雖辯稱系爭房地為陳黃素玉與陳青年共同出資購買，對系爭房地為共有關係，陳青年對陳炳漢3人無所有物返還請求權存在，被上訴人亦無從受讓陳青年之上揭權利而請求陳炳漢3人遷讓云云，惟上訴人對陳黃素玉出資購買系爭房屋乙事，未提出證據為憑，況陳黃素玉縱有出資之事實，亦難逕認與陳青年達成共有系爭房地之協議，而得對陳青年主張有權占有系爭房屋，是上訴人前揭所辯，自無從為其等有利之認定。　2.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。再按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判決要旨參照）。經查，系爭房屋112年度課稅現值22萬2,400元，系爭土地111、113年度申報地價則為每平方公尺6,560元，有高雄市政府地政局楠梓地政事務所113年1月22日高市地楠價字第11370071600號函、高雄市稅捐稽徵處左營分處112年4月11日高市稽左房字第1128053428號函所附112年課稅明細表在卷可參（見原審卷一第333頁；原審審訴卷第45至47頁），是被上訴人所有系爭土地價值為20萬8,008元（6,560元×1562平方公尺×被上訴人應有部分203/10000＝20萬8,008元《元以下四捨五入》），加計系爭房屋現值後，申報總價共計43萬0,408元（20萬8 ,008元＋22萬2,400元＝43萬0,408元），參酌系爭房地位置鄰近捷運站、附近商家林立，交通、生活機能便利等情，認原審以系爭房地申報總價額年息10％計算陳炳漢3人占用期間所受相當於租金之不當利益為每月3,587元（《43萬0,408元×10 ％》÷12個月＝3,587元），尚屬適當。上訴人抗辯應以申報總價額年息5％計算云云，尚不足採。　3.又陳黃素玉、陳炳漢相繼於113年7月20日、同年9月15日死亡，現僅餘陳青蓉繼續占用系爭房屋，已如前述，準此，被上訴人依民法第179條前段規定，請求上訴人應在繼承被繼承人陳黃素玉、陳炳漢遺產範圍內連帶給付被上訴人9,768 元【計算期間：112年11月16日至113年7月20日共8個月又5 日（《3587÷3×8個月》＋《3587÷3÷30×5日》＝9768）】、1萬1,96 0元【計算期間：112年11月16日至113年9月15日共10個月（ 3587÷3×10個月＝1萬1960）】；及請求陳青蓉應自112年11月 16日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人1,196元（3587÷3＝1196），堪認有據，應予准許。六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條前段規定，請求陳青蓉將系爭房屋遷讓返還被上訴人，及上訴人應在繼承被繼承人陳黃素玉、陳炳漢遺產範圍內連帶給付被上訴人9,768元、1萬1,960元，暨陳青蓉應自112年11月16 日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人1,196元（3 587÷3＝1196），為有理由，應予准許。原審就遷讓房屋部分超過上開應准許部分之請求，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴，惟陳黃素玉、陳炳漢已相繼於113 年7月20日、同年9月15日死亡，其所負不當得利債務應至死亡之日止，且由繼承人連帶負擔，爰更正為如主文第5項所示。此外，兩造其餘攻防暨訴訟資料，經審酌後，認不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。七、據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　民事第五庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　邱泰錄　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　高瑞聰　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王　琁以上正本證明與原本無異。本件不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳璧娟

2025-03-19

KSHV-113-上易-186-20250319-1

上易

臺灣高等法院

遷讓房屋等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第165號上訴人謝明發被上訴人吳秀容訴訟代理人余席文律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國112年7 月28日臺灣桃園地方法院112年度訴字第32號第一審判決提起上訴，並為訴之減縮及追加，本院於114年2月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣貳仟壹佰貳拾玖元，及自民國一百一十四年二月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。被上訴人應給付上訴人新臺幣壹萬伍仟元。其餘追加之訴駁回。第二審訴訟費用（含追加之訴部分），由被上訴人負擔百分之二，餘由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之；但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。經查，上訴人主張：伊將門牌號碼桃園市○○區○○○路0段000號房屋（即現有RC構造1、2樓及鋼造琉璃瓦加蓋〈見本院卷第97頁〉，下稱系爭房屋）出租予被上訴人，兩造並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），惟被上訴人短付租金，伊已合法終止系爭租約為由，聲明請求：㈠被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予上訴人。㈡被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）22萬7094元，及自起訴狀繕本送達翌日（即民國112年5月13日，見原審卷第15至17頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被上訴人應自1 11年11月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人5萬 7325元，及自各期應給付之當月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見臺灣臺北地方法院111年度訴字第557 9號卷〈下稱原審北院5579號卷〉第7頁）。嗣於本院審理中，就上開聲明第㈡項之遲延利息減縮自113年8月1日起算，並就上開聲明第㈢項之請求減縮為：被上訴人應自113年8月1日起至返還系爭房屋之日止，按月於每月1日前給付上訴人7220 元，及自各期應給付日之次日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息（見本院卷第387至388頁），核屬減縮應判決事項之聲明。又上訴人於本院審理中以被上訴人短付租金數額合計為33萬70元，扣除原審請求之22萬7094元後，被上訴人尚應給付10萬2976元；被上訴人未依約騰空遷讓返還系爭房屋，應依系爭租約約定，按月給付以5倍租金計算之違約金為由，提起追加之訴，請求：㈠被上訴人應給付上訴人10萬2 976元，及自113年8月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被上訴人應自112年2月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人5倍租金之違約金（見本院卷第3 88頁），經核上訴人所為追加之訴與原訴均係基於兩造就系爭租約所由生之同一基礎事實，且屬擴張應受判決事項之聲明。是上訴人所為訴之減縮及追加，均合於上開規定，應予准許。貳、實體方面：一、上訴人主張：伊於103年12月12日與被上訴人簽訂系爭租約，將伊所有系爭房屋出租予被上訴人，租期自104年2月1日起至114年1月31日止，約定前3年（自104年2月1日起至107 年1月31日止）之每月租金為5萬3000元、第4年至第6年（自 107年2月1日起至110年1月31日止）之每月租金為5萬5120元、第7年至第9年（自110年2月1日起至113年1月31日止）之每月租金為5萬7325元，第10年（自113年2月1日起至114年1 月31日止）之每月租金為5萬9620元，於每月1日給付，且被上訴人於系爭租約終止後，未依約遷讓返還系爭房屋，應每月給付租金5倍之違約金。詎被上訴人自109年5月起至同年7 月止，每月擅自扣減3分之1之租金未付，合計短付租金5萬5 119元（計算式：5萬5120元×1/3×3個月=5萬5119元）。又被上訴人自111年8月起至112年2月止，未依約給付租金達7個月以上，依系爭租約加註事項第1點約定，視同解約，伊於1 12年2月9日寄發台北榮星郵局第36號存證信函（下稱系爭存證信函），通知被上訴人終止系爭租約，系爭租約因該存證信函於同年月10日達到被上訴人而終止，被上訴人即應騰空遷讓返還系爭房屋；退步而言，系爭租約於114年1月31日屆期，被上訴人亦應騰空遷讓返還系爭房屋。則被上訴人自11 0年2月1日起，每月僅繳納如附表「實付租金」欄所示租金而短付租金，且於系爭租約終止後，繼續無權占有系爭房屋而受有使用系爭房屋之利益，扣除每月給付如附表「實付租金」欄所示之金額後，被上訴人應給付自110年2月1日起至1 13年7月31日止短付租金或不當得利合計27萬4951元，並自1 13年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，扣除每月給付5 萬2400元後，應按月給付租金或返還相當於租金之不當得利 7220元（計算式：5萬9620元-5萬2400元=7220元）。爰依系爭租約、民法第767條第1項前段、第455條、第179條規定，請求：㈠被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人。㈡被上訴人應給付上訴人22萬7097元，及自113年8月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被上訴人應自113年8月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月於每月1日給付上訴人722 0元，及自各期應給付日之次日起至清償日止，按週年利率5 %計算之利息。另上訴人於本院追加主張：被上訴人短付租金數額合計為33萬70元（計算式：5萬5119元+27萬4951元=3 3萬70元），扣除已請求之22萬7097元，應再給付10萬2976 元（計算式：33萬70元-22萬7097元=10萬2976元）。又系爭租約既已終止，惟被上訴人未依約遷讓返還系爭房屋，應自 112年2月10日起，按月給付5倍租金之違約金等情，爰依系爭租約、第179條規定，提起追加之訴，請求：㈠被上訴人應給付上訴人10萬2976元，及自113年8月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被上訴人應自112年2月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人5倍租金之違約金。二、被上訴人則以：伊因新冠肺炎疫情導致不景氣，經商請上訴人同意後，兩造協議自109年5月起至同年7月止，每月減收租金3分之1。其次，伊自110年2月起每月為上訴人繳納租金收入之所得稅（下稱租賃所得稅）及全民健康保險費（下稱二代健保費），上訴人同意伊自租金扣除代繳費用，是伊並無短付租金。再者，伊並未收到系爭存證信函，且伊已於11 4年2月4日將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人，並未無權占有系爭房屋，亦無受有相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，並為訴之減縮及追加，其上訴及追加之訴聲明為：㈠上訴聲明：⒈原判決關於駁回後開第⒉至⒋項之訴部分，及該部分假執行之聲請，均廢棄。⒉被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人。⒊被上訴人應給付上訴人22萬7094元，及自113年8月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒋被上訴人應自113年8 月1日起至返還系爭房屋之日止，按月於每月1日前給付上訴人7220元，及自各期應給付日之次日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡追加之訴聲明：⒈被上訴人應給付上訴人10萬2976元，及自113年8月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被上訴人應自112年2月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人5倍租金之違約金。被上訴人答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實(見原審北院5579號卷第9頁、本院卷第74至75頁、第298至300頁、第357至360頁、第390頁，並依判決格式增刪修改文句)：　㈠兩造於103年12月12日簽訂系爭租約，上訴人將系爭房屋出租予被上訴人，租期自104年2月1日起至114年1月31日止，約定前3年（自104年2月1日起至107年1月31日止）之每月租金為5萬3000元、第4年至第6年（自107年2月1日起至110年1月 31日止）之每月租金為5萬5120元、第7年至第9年（自110年 2月1日起至113年1月31日止）之每月租金為5萬7325元，第1 0年（自113年2月1日起至114年1月31日止）之每月租金為5 萬9620元，於每月1日給付，有卷附系爭房屋建物所有權狀、門牌證明書、系爭租約可稽（見原審北院5579號卷第13至 29頁）。　㈡被上訴人自110年2月1日起至113年1月31日止，按月給付上訴人如附表「實付租金」欄之金額。　㈢被上訴人於114年2月4日交還鑰匙，將系爭房屋返還上訴人。五、茲就兩造爭點：㈠上訴人請求被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈡上訴人請求被上訴人給付自109年5月起至同年7月止之短付租金5萬5119元，有無理由？㈢上訴人請求被上訴人給付自110年2月1日起至114年1月31日止之短付租金或不當得利，及自114年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止之不當得利，有無理由？㈣上訴人請求被上訴人自112年 2月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付5倍租金之違約金，有無理由？　㈠上訴人請求被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，為無理由：　⒈按終止權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第263條準用同法第258條、第95條第1項前段分別定有明文。　⒉經查，系爭租約加註事項第1點約定：「租金如有壹期（1個月）未兌現支付視同中途解約，雙方合約視同終止」（見原審北院5579號卷第27頁）；上訴人於112年2月9日寄發系爭存證信函，謂：「……（被上訴人）至今已有7個月未付租金已違約雙方視同解約、合約終止」（見本院卷第111頁），依系爭租約加註事項第1點約定為終止系爭租約之意思表示。惟被上訴人於112年2月9日前，並無未付租金之情事（詳如後述），則上訴人據此終止系爭租約，已屬無據。其次，細繹上訴人提出中華郵政掛號郵件收件回執（見本院卷第11 7頁），尚無系爭存證信函達到被上訴人之記載，難認上訴人所為終止系爭租約之意思表示，已於112年2月10日達到被上訴人而生效力。故上訴人主張：伊於112年2月9日寄發系爭存證信函，通知被上訴人終止系爭租約，該存證信函於同年月10日達到被上訴人，故系爭租約於112年2月10日終止云云，即無可採。　⒊次查，系爭租約約定租期自104年2月1日起至114年1月31日止，且被上訴人於114年2月4日將系爭房屋鑰匙交還上訴人而返還系爭房屋乙節，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈠、㈢）。上訴人雖主張：系爭房屋尚留有被上訴人之招牌及設備，被上訴人僅交還鑰匙，未騰空系爭房屋云云，固提出照片為證（見本院卷第377至383頁）。惟系爭租約第17條約定：「租賃期滿遷出時，乙方（即被上訴人）所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方（即上訴人）處置，乙方決不異議」、第20條約定：「退租時乙方應將房屋清理乾淨，若無暇清理，甲方代清理則由押金扣除清潔費」（見原審北院5579號卷第25至27頁），可見被上訴人返還系爭房屋予上訴人，縱留有招牌及設備未移除，亦應視作廢物，由上訴人代清理並由押金扣除清潔費，尚難據此而認被上訴人未騰空系爭房屋，上訴人上開主張，自無足取。準此，被上訴人既已騰空遷讓返還系爭房屋，則上訴人請求被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，為無理由。　㈡上訴人請求被上訴人給付自109年5月起至同年7月止之短付租金5萬5119元，為無理由：　　查系爭租約約定自109年5月起至同年7月止之每月租金為5萬 5120元，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈠）。被上訴人曾傳送Line簡訊予上訴人，稱：「真誠拜託房東先生（即上訴人）幫忙3個月少收1/3房租，只需幫忙3個月……」；上訴人於109年5月14日回覆：「我會努力幫助你，但你也得協助我，⒈3個月少收3分之1，可以，但您必需將5月到來年1月份租金支票一起寄給我。⒉雙方租期改成111年1月1日，以後每年簽1次約……⒊請速將租金寄來。⒋雙方合約要重簽，才算」，復於同年月15日稱：「3個月少3分之1及5月至來年1月計9張支票趕快寄來吧」，有卷附兩造往來Line簡訊可稽（見本院卷第165至166頁），可見兩造於109年5月間，就109 年5月起至同年7月止之租金減收3分之1部分，相互磋商。佐以上訴人傳送Line簡訊予被上訴人，稱：「我知道最近景氣不好，不是也給你減租金嗎……」（見原審卷第39頁），足見兩造於109年5月15日就109年5月起至同年7月止之每月租金減收3分之1部分，已達成意思表示合致。故上訴人主張：被上訴人未依109年5月14日Line簡訊意旨，將雙方租期改成11 1年1月1日、每年簽1次約及重簽合約，故兩造未達成減租1/ 3合意云云，自無可取。是以兩造既已合意就109年5月起至同年7月止之每月租金減收3分之1，則被上訴人於上開期間按月給付租金3萬6747元（計算式：5萬5120元×〈1-1/3〉=3萬 6747元，元以下四捨五入；此據上訴人陳明在卷，見原審北院5579號卷第9頁），即無短付租金之情事。準此，上訴人以被上訴人自109年5月起至同年7月止，每月短付租金1/3為由，請求被上訴人給付短付租金5萬5119元，為無理由。　㈢上訴人請求被上訴人給付自110年2月1日起至113年7月31日止之短付租金27萬4951元，並自113年8月1日起至114年1月31 日止，按月給付短付租金7220元，為無理由；另上訴人請求被上訴人給付不當得利2129元，及加計自114年2月4日起算法定遲延利息，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由：　⒈按凡有中華民國來源所得之個人，應就其中華民國來源之所得，依本法規定，課徵綜合所得稅；凡以財產出租之租金所得，即以全年租賃收入或權利金收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額，列入個人之綜合所得總額，計徵綜合所得稅，所得稅法第2條第1項、第13條、第14條第1項第5類第 1款分別定有明文。依各類所得扣繳率標準第2條第1項第5款規定，租金按給付額扣取10%。次按全民健康保險法規定之第一類至第四類及第六類保險對象有租金收入等所得，應依規定之補充保險費率計收補充保險費，由扣費義務人於給付時扣取；扣費義務人指所得稅法所定之扣繳義務人；所得稅法第14條第1項第5類第1款所稱之租賃收入為租金收入，全民健康保險法第2條第3款、第31條第1項第6款、全民健康保險扣取及繳納補充保險費辦法第3條第1項第6款亦著有規定。經查，上訴人將系爭房屋出租予被上訴人，則上訴人依系爭租約按月向被上訴人收取之租金，當屬所得稅法第14條第 1項及全民健康保險法第31條第1項規定之租金收入，上訴人自應依上開規定，繳納租賃所得稅及二代健保費。　⒉次查，觀諸兩造往來之Line簡訊：「（被上訴人稱）依法處理我就必須先幫你墊付這個10%稅金然後再提供90%的房租給你（即上訴人），此外在年底結算之後如果有需要退稅的話，國稅局會在退稅給你」、「（上訴人稱）你就拿新合約去登記，10%你不要扣，我年終自己去申報繳納」、「（被上訴人稱）我不可能拿新的合約去申報，我會拿原始的合約去申報」、「（上訴人稱）那你就拿原始合約去登記，國稅局要求如何扣，您就照辦，年終要給我扣繳憑單就是」（見本院卷第169頁）。被上訴人以其執系爭租約向國稅局申報稅費，經扣取租金額之10%為由，通知上訴人其每月給付90%租金，上訴人同意被上訴人按國稅局之要求照辦。又被上訴人傳送Line簡訊予上訴人，稱：「……所以也幫您申請繳納租賃稅金及二代健保」、「4/20至4/30租賃所得（應指租賃所得稅）2101元、二代健保費444元，合計2545元」、「每個月都要扣繳的，包含二代健保」；上訴人回覆稱：「那麼你就把110年扣繳憑單想（應為：『趕』之誤載）快寄給我」、「1 10年度扣繳的包含二代健保，何時寄給我」；被上訴人稱：「自110年5月起，每個月租賃所得（應指租賃所得稅）5732 元、二代健保費1210元，合計6942元」（見本院卷第257至2 62頁）。依上可知，兩造於103年12月12日簽訂系爭租約（見兩造不爭執事項㈠）後，就被上訴人自110年2月1日起至11 4年1月31日止之每月實際給付租金，係以約定租金扣除被上訴人代繳之租賃所得稅（租金之10%）及二代健保費（租金之2.11%〈即：1210元×5萬7325元=2.11%〉）計算給付乙節，已達成意思表示合致。上訴人以兩造劃除系爭租約第18條：「本租金憑單扣繳由甲、乙方負責向稅捐稽徵機關負責繳納」之約定為由，主張：被上訴人應依系爭租約約定給付租金，不能扣除所得稅或全民健康保險費云云，自無足取。　⒊上訴人請求被上訴人給付自110年2月1日起至113年7月31日止之短付租金27萬4951元，並自113年8月1日起至114年1月31 日止，按月給付短付租金7220元，為無理由：　⑴被上訴人自110年4月起至同年12月止，為上訴人繳納租賃所得稅合計為4萬7957元；於110年4月為上訴人繳納二代健保費444元，並自110年5月起至同年12月止，為上訴人繳納二代健保費各1210元，有卷附Line簡訊、租賃所得稅扣繳憑單、二代健保費繳費紀錄可稽（見本院卷第257至259頁、第30 3至306頁），故被上訴人為上訴人繳納租賃所得稅及二代健保費合計為5萬8081元（計算式：4萬7957元+444元+1210元× 8個月=5萬8081元）。又被上訴人自110年2月起至同年12月止，原應按月繳納租金5萬7325元、合計為63萬575元（計算式：5萬7325元×11個月=63萬575元），實際繳納租金合計為 57萬2494元（計算式：5萬5120元×6個月+4萬242元+5萬383 元×4個月=57萬2494元），其等差額5萬8081元（計算式：63 萬575元-57萬2494元=5萬8081元），核與被上訴人為上訴人繳納租賃所得稅及二代健保費合計為5萬8081元相符，可見被上訴人並無短少給付110年2月至同年12月之租金。　⑵又被上訴人自111年1月起至113年1月止、自113年2月1日起至 114年1月31日止，原應按月繳納租金各5萬7325元、5萬9620 元，被上訴人每月為上訴人代繳租賃所得稅各5732元、5962 元（計算式：5萬7325元×10%=5732元；5萬9620元×10%=5962 元）、二代健保費各1210元、1258元（計算式：5萬7325元× 2.11%=1210元；5萬9620元×2.11%=1258元；元以下四捨五入），核符兩造約定，且有卷附衛生福利部中央健康保險署扣費義務人各類所得（收入）補充保險費繳款書、各類所得扣繳暨免扣繳憑單、全民健康保險繳納保險費證明可稽（見原審卷第95至115頁、本院卷第401至403頁），則被上訴人將應付租金扣除代繳之租賃所得稅、二代健保費後，於上開期間實際繳付租金5萬383元、5萬2400元（計算式：5萬7325元 -5732元-1210元=5萬383元；5萬9620元-5962元-1258元=5萬 2400元；見兩造不爭執事項㈡），即無短少給付租金。　⑶基上，被上訴人自110年2月1日起至114年1月31日止，並無短付租金。則上訴人依系爭租約之法律關係（上訴人表明如系爭租約於112年2月10日未合法終止，則依系爭租約之法律關係為請求，見本院卷第176頁），請求被上訴人給付自110年 2月1日起至113年7月31日止之短付租金27萬4951元，並自11 3年8月1日起至114年1月31日止，按月給付短付租金7220元，為無理由。　⒋上訴人請求被上訴人給付不當得利2129元，及加計自114年2 月4日起算法定遲延利息，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由：　⑴按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，民法第455條前段、第179條、第182條第2項分別定有明文。又無權占有使用他人所有之土地，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例、79年度台上字第253號判決意旨參照）。次按於一定期日或期間內，應為意思表示或給付者，其期日或其期間之末日，為星期日、紀念日或其他休息日時，以其休息日之次日代之，民法第122條亦著有規定。　⑵經查，兩造約定系爭租約之租期為自104年2月1日起至114年1 月31日止，依系爭租約第6條、民法第455條前段規定，被上訴人固應於租期屆至之翌日即114年2月1日返還系爭房屋予上訴人，惟114年2月1、2日為星期六、日之休息日（見本院卷第405頁），依民法第122條規定，被上訴人應於休息日之次日即114年2月3日，將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人。惟被上訴人遲至114年2月4日始將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人，業如前述，則被上訴人因於114年2月4日無權占有系爭房屋，當受有相當於租金之不當得利。參以兩造約定系爭房屋自113年2月1日起至114年1月31日止之每月租金為5萬9620 元，則上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付114年 2月4日之不當得利2129元（計算式：5萬9620元×1/28=2129 元），並自被上訴人於114年2月4日受領無權占有系爭房屋利益之日起算法定遲延利息，為有理由，逾此範圍之請求，即非有理。　㈣上訴人請求被上訴人給付違約金1萬5000元，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由：　⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準（最高法院82年度台上字第2529號裁判意旨參照）。約定之違約金過高者，得由法院依職權予以酌減（最高法院84年度台上字第 978號判決意旨參照）。　⒉經查，系爭租約第6條約定：「乙方（即被上訴人）於租期屆滿時……應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即上訴人）……如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了為止」（見原審北院5579 號卷第23頁）。而系爭租約於114年1月31日因租期屆滿而消滅，且被上訴人於114年2月3日負有返還系爭房屋之給付義務，但被上訴人遲誤1日即於同年月4日始返還系爭房屋予上訴人，已如前述，則上訴人主張被上訴人不即時遷讓返還系爭房屋，應依114年1月租金5萬9620元之5倍即29萬8100元（計算式：5萬9620元×5=29萬8100元）計算給付違約金，固非無憑。惟查，被上訴人未即時返還系爭房屋予上訴人，上訴人固受有無法使用系爭房屋之損害，然衡酌被上訴人僅遲誤 1日遷讓返還系爭房屋之違約情事，並綜合上訴人本可預期於租約期滿後收回系爭房屋再為利用，僅遲誤1日返還應不致於嚴重影響上訴人之計劃，系爭房屋利用價值亦未因此受到減損等一切情狀，本院認上訴人依系爭租約約定，請求被上訴人給付5倍租金之違約金29萬8100元，確有過高情形，爰依職權酌減上訴人得請求之違約金為1萬5000元。則上訴人依系爭租約第6條約定，請求被上訴人給付違約金1萬5000 元，為有理由。上訴人主張：系爭租約於112年2月10日終止，被上訴人未依約遷讓返還系爭房屋，應自112年2月10日起至114年2月3日止，應按月給付5倍租金之違約金云云，即為無理。六、綜上所述，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付2 129元，及自114年2月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。而本件命被上訴人給付未逾150萬元，不得上訴第三審，本院判決後已告確定，原審就此部分駁回上訴人假執行之聲請，理由雖有不同，結論則無二致，仍應予以維持。又原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無不合，上訴人上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人依系爭租約第6條約定，追加請求被上訴人給付1萬5000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。至本院廢棄部分依民事訴訟法第77條之2第2項規定為附帶請求（即相當於租金之不當得利），不併算其價額以為訴訟費用之負擔，爰不予廢棄原判決所命訴訟費用之裁判，併敘明之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為一部有理由、一部無理由。爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第二十四庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　郭顏毓　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊雅清　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳心婷正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　江珮菱

2025-03-18

TPHV-113-上易-165-20250318-1

重簡

三重簡易庭

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事裁定 111年度重簡字第361號上訴人即被告上一國際光電股份有限公司法定代理人施梅櫻訴訟代理人謝銘仁被上訴人即原告嘉陞興業有限公司法定代理人林寶珠上訴人與被上訴人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國 112年12月5日本院第一審判決，提起第二審上訴，本院裁定如下：　　主　文上訴人上一國際光電股份有限公司應於本裁定送達後五日內，補繳第二審裁判費新臺幣壹拾肆萬零伍拾元，如逾期未繳納，即駁回其上訴。被上訴人嘉陞興業有限公司應於本裁定送達後五日內，補繳第一審裁判費新臺幣壹仟零捌拾玖元。　　理　　由一、按提起民事訴訟應依民事訴訟法第1編第3章第1節、第2節之規定繳納裁判費，此為必須具備之程式。又按上訴不合程式或有其他不合法之情形而可以補正者，原第一審法院應定期間命其補正，如不於期間內補正，應以裁定駁回之，同法第 442條第2項亦有明定。次按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；核定訴訟標的價額之裁定確定時，法院及當事人應受拘束；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之；以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77-1 條第1、2、5項、第77-2條第1項前段、修正前民事訴訟法第 77-2條第2項分別定有明文。另請求給付欠租金額與租約終止後之租賃物返還請求權間，二者訴訟標的並不相同，亦非同時存在，無主從關係，其價額應合併計算。二、經查：㈠、本件原告嘉陞興業有限公司原起訴請求⑴上訴人即被告上一國際光電股份有限公司應將門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷0 0弄0號一樓房屋騰空遷讓返還原告。⑵被告應給付原告新臺幣（下同）392,150元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑶被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還上開房屋止，按月給付原告73,500元，並經本院於民國111年4月15日裁定核定訴訟標的價額為9,212, 150元（即882萬元+392,150元＝9,212,150元），原告嗣於11 2年10月27日擴張第二項聲明為：被告應給付原告502,400元，則本件訴訟標的價額應為9,322,400元（882萬元+502,400 元＝9,322,400元），應徵第一審裁判費93,367元，扣除原告已繳納之第一審裁判費92,278元，尚不足1,089元（計算式：93,367元－92,278元＝1,089元），原告應於收受本裁定後5 日內補繳之。㈡、又原審判決原告全部勝訴，上訴人不服提起第二審上訴，並聲明請求廢棄原判決，其上訴之訴訟標的價額業經核定為9, 322,400元，有本院113年度簡抗字第7號民事裁定可佐，應徵第二審裁判費140,050元而未據繳納，茲依民事訴訟法第4 42條第2項規定，命上訴人於收受本裁定送達後5日內向本院繳納，逾期駁回其上訴。三、依民事訴訟法第442條第2項，裁定如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　臺灣新北地方法院三重簡易庭　　　　　　　　　　　　　　法　官　葉靜芳以上為正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊荏諭

2025-03-18

SJEV-111-重簡-361-20250318-7

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 114年度訴字第99號原告葉怡伶被告蔡佩姍上列當事人間遷讓房屋等事件，經本院於民國114年3月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號十二樓房屋騰空遷讓返還原告，並自民國一百一十三六月二十五起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬參仟元。訴訟費用由被告負擔。　事實及理由壹、程序上理由　　本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體上理由一、原告起訴主張：兩造於民國(下同)111年7月20日簽訂房屋租賃契約，約定由原告將所有之門牌號碼新北市○○區○○○路000 號12樓房屋(下稱系爭房屋)出租予被告，每月新臺幣（下同）23,000元，租金應於每月25日前繳納，而押金為23,000元，由被告以現金支付於原告。詎料，被告於112年2月及自11 3年6月25日起即未給付租金，已積欠達四個月以上，且已被告之押金已全數抵扣完，原告先於113年8月30日、9月17日電話訊息催告被告付清租金並遷讓系爭房屋，惟被告迄今仍未履行，是原告於同年9月23日以存證信函催告函到後立即付清租金及遷讓系爭房屋，並對被告為終止系爭租賃契約之意思表示，兩造間租賃契約暨已終止，原告依土地法第100 條第1項之規定，欲將系爭房屋收回自住，爰依民法第455條、第179條之規定，提起本訴，並聲明如主文所示。二、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由 (一)原告主張之上開事實，業據其提出系爭房屋之建物所有權狀、租賃契約、存證信函暨回執等件為證（見重簡卷第15~39 頁），核與原告所述相符，且被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，堪信原告之主張為真實。 (二)按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第767條第1項條前段、第179條前段分別定有明文。本件被告無權占有系爭房屋，經原告請求遷讓，仍拒不返還系爭房屋之事實，已如前述，原告依上開法條規定，請求被告遷讓房屋，應屬有據。被告積欠113年2月租金，經扣抵押金2萬3 000元後，被告尚積欠自113年6月25日起算之租金，依此，原告請求告自113年6月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金23,000元之不當得利，自屬有據。四、綜上所述，原告依據租賃契約及不當得利之規定，請求如主文所示，洵屬正當，應予准許。五、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第三法庭　　法　官　徐玉玲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林昱嘉

2025-03-18

PCDV-114-訴-99-20250318-1

中簡

臺中簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事臺中簡易庭民事判決 113年度中簡字第2949號原告嚴若慈訴訟代理人林三元律師被告蘇顯鐿即蘇鈺富訴訟代理人陳益軒律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將門牌號碼為臺中市○區○○里○鄰○○路○○○巷○弄 ○號之房屋騰空並遷讓返還原告。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行；如被告願以新臺幣壹拾伍萬伍仟參佰元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實與理由ㄧ、原告主張：　㈠原告所有門牌號碼為臺中市○區○○路00巷0弄00號之房屋　　(下稱系爭房屋)前為其母所有，於民國99年7月22日出租予被告，租期自99年8月1日至101年7月31日止，嗣經租期屆滿後，並無訂立續約，被告仍按時給付租金，後原告之母於10 5年11月1日將系爭房屋以買賣名義登記給原告，原告又繼續收取被告給付之租金，上開租賃契約變為不定期租賃契約。　㈡系爭房屋於62年間始興建，因屬老舊建物，且符合都市危險　　及老舊建築物加速重建條例(下稱系爭條例)之申請要件，原告欲配合系爭條例規定拆除重建，並已請建築師規劃申請，並自112年11月起多次寄發存證信函，欲終止系爭房屋租約，惟均遭被告拒絕，認與終止不定期租賃關係要件未符，原告無奈，方提起本件訴訟，爰依民法第450條第2、3項、土地法第100條第1款規定，終止與被告不定期租賃關係，並請被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告等語。　㈢並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。　　　　二、被告則以：　　　　㈠系爭房屋雖興建已逾50年，惟外觀及屋內狀態均無材質損壞　　、建物安全瀕危之情事，亦無潛在之危險，被告仍安居其中，並無不適於居住之情形。　㈡如出租人欲依土地法第100條收回重新建築為理由終止系爭租約，應以客觀標準認為有必要之正當理由者為限，而所謂正當性、必要性之認定，應以出租人著手實施重建而非托諸於空洞計畫，原告雖有透過建築師向臺中市政府都市發展局( 下稱都發局)提出危老重建計畫書，惟係於本件訴訟起訴後5 個月方提出重建計畫，則原告是否為真實重建或因欲收回系爭房屋而配合作業規定，頗有疑義。　㈢我國於106年12月27日制定公布「租賃住宅市場發展及管理　　條例」，參考第3條立法理由，只要是住宅供出租居住者，應依特別法優於普通法優先適用此條例，而依上開條例規定，原告必須在終止前3個月向被告提出主管建築機關核發之拆除執照，此才為必要性之要件，而原告並未為之，對被告實有不公，亦與條例規定未符，不得終止系爭租約等語置辯。　㈣並聲明：原告之訴駁回。　　　　　　　　三、本院之判斷：　　　　　　　　　　㈠系爭租約原係原告之母王淑卿與被告簽立，後於105年間，　　王淑卿以買賣為理由，將系爭房屋事實上處分權出售予原告，依買賣不破租賃之原則，原告繼受其母之權利繼續收取被告之租金，則不定期租賃契約存在於兩造間，為兩造所不爭執，原告適格。　㈡原告上開主張，業據其提出系爭租賃契約、臺中市都市發展　　局函、存證信函、被告答覆之存證信函、系爭房屋稅籍證明書、臺中市為老房屋重建申請手冊、建築師受委任建議書、建築執照申請書、都發局補正通知書、初核意見書等件附卷可稽。被告固不否認系爭房屋租賃為不定期租賃，惟認原告申請危老住宅重建僅為藉口，而以上情置辯。　㈢按土地法第100條第1款所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，不以房屋瀕於倒塌者為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約。本件依第一審囑託台灣省建築師公會鑑定結果以觀，系爭房屋(即如原判決附圖Ａ、Ｃ所示建物)之結構為鋼架有牆及木造混合式房屋，木造部分年代久遠，鋼鐵柱結構系統不完全合理，建議適度補強不合理部分，以維持生命財產安全云云。既云建造年久，有待補強，以維持生命財產安全，則系爭房屋是否無收回重新建築之必要，已滋疑義(最高法院83年度台上字第16號、80年度台上字第212號、79年度台上字第2721號裁判意旨足資參照)；出租人收回出租房屋重新建築時，如建物之價值與土地利用價值顯不相當，為配合都市之繁榮發展，亦應在斟酌之列(最高法院70年度台上字第4059號、70年度台上字第3173號、64年度台上字第1387號、60年度台上字第3027 號裁判意旨足參)。本院依實證法之原則，參考多件最高法院自60年起迄今案例，其對於不定期租賃得終止之原因，尤其是重新建築之事項，基於「所有權絕對」、「所有權人處分所有物之權能」、「衡平」等原則，認所有權人欲拆除老舊建築而重新建築宜居之建物，固然不能將必要性排除，但是亦非依承租人主觀性認為建物尚堪居住，即將其重建必要性排除；另最高法院著重在經濟價值之利用與相當性，其謂在寸土寸金之都會型土地價值甚高，而老舊之房屋租金就是因為房屋老舊而相當低廉，與日益升值之土地高價值顯不相當，如能將老舊房屋重建，俾使其房價與土地價值相當，則對於經濟之發展有相當大之助力，對於城市形象亦添益彩，故由最高法院歷年裁判意旨，對於土地法第100條第1款「出租人收回自住或重新建築時」之要件審查，咸採較寬鬆之審查基準，先予說明。　㈣被告辯稱：原告於113年5月15日提起本件訴訟，遲至同年10 月18日始透過建築師向都發局提出危老重建計畫書並申請准許重建，足見原告上開行為僅係收回系爭房屋藉口云云。經查：「都市危險及老舊建築物加速重建條例」於112年12月6 日修正公布實施，其中對於「重建標準」、「重建補助」、「稅捐減免」、「容積率獎勵」、「建蔽率及高度放寬」等事宜，對所有權人均更有利益，目的係在獎勵危老建築重新興建，減少居住之危險，另方面當然要改變市容，使都市宜居「名實相符」，而原告於112年12月11日即著手辦理系爭房屋之重建工程，此有都發局函件在卷可憑(見本院卷第33 頁至第35頁)；嗣原告又以上開理由，於112年12月12日以存證信函通知被告系爭房屋重建之事實，欲終止系爭租賃契約，而遭被告拒絕，但原告依系爭條例，向都發局逐項進行申請，而於113年10月14日依系爭條例第3條第4項：「第一項第二款、第三款結構安全性能評估，由建築物所有權人委託經中央主管機關評定之共同供應契約機構辦理。」之規定，委託財團法人聯合營建發展基金會進行老舊建築物結構安全性能評估，經評估安全性未達最低等級(危險度總分數危60. 2分，安全性低於甲、乙級)，此有評估報告附卷可憑(見本院卷第153頁至第154頁)，且為建築師持以向都發局申請重建之憑據；被告雖辯稱：上開機構顯非中央評定之機構等語，惟該會鑑定報告及鑑定結論經送臺中市政府，都發局並未以上開理由否准原告之申請案，而係以再補正圖說、汙水下水道套繪函、欠缺照片等理由請原告補正(見本院卷第211頁 )。而由原告於113年10月18日委任建築師將執建計畫書及相關資料向都發局申請危老建築物重建，現由臺中市政府初審後請建築師補件中(見本院卷第213頁)。本院認原告主張系爭房屋興建完成已逾50年，申請拆除重建乙事，自112年12 月11日開始，即進行一系列之前置作業直至申請遞件經都發局審核，均一以貫之，且委任建築師辦理住宅重建所費不貲，原告實無必要以「重建」藉口而終止與被告之租賃關係，倘原告果有以重建為藉口而塑造系爭建物是危老建物應予重建之假象，而主要目的係終止與被告租賃關係收回系爭房屋，一方面恐罹刑章，另一方面更難終止系爭房屋租賃關係，且須負擔對被告損害賠償之責，如此之三方詐欺行為，實與經驗法則有違，難認原告會做出如此損人不利己之舉。是被告上開所辯，委無足採。　㈤被告復辯稱：依「租賃住宅市場發展及管理條例施行細則第2 條：「出租人依本條例第十條第一項第四款規定提前終止租賃契約者，其應檢附之相關事證，為下列文件之一：一、主管建築機關核發之拆除執照。二、屬建築法第七十八條但書規定得免請領拆除執照之證明文件。」之規定，除非有建築法第78條但書：「建築物之拆除應先請領拆除執照。但左列各款之建築物，無第八十三條規定情形者不在此限：一、第十六條規定之建築物及雜項工作物。二、因實施都市計畫或拓闢道路等經主管建築機關通知限期拆除之建築物。三、傾頹或朽壞有危險之虞必須立即拆除之建築物。四、違反本法或基於本法所發布之命令規定，經主管建築機關通知限期拆除或由主管建築機關強制拆除之建築物。」之情形，否則應向被告出示拆除系爭建物執照，且此規定為特別法，具有優於法律(土地法、民法)適用之效力，原告未為，不應准許其終止系爭租約云云。次查：　⒈租賃住宅市場發展及管理條例與都市危險及老舊建築物加速重建條例均為法規命令，有其不同之立法目的，而租賃住宅市場發展及管理條例【施行細則】第2條需拆除證明之規定，絕非土地法、民法之特別規定，而有優於民法、土地法之效力，此為法位階性之通識，被告上開提出臺中高分院判決部分理由，未了解其案情背景，斷章取義，容有誤會。　⒉而依建築法第79條：「申請拆除執照應備具申請書，並檢附建築物之權利證明文件或其他合法證明。」、第80條：「直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自收到前條書件之日起五日內審查完竣，合於規定者，發給拆除執照；不合者，予以駁回。」之規定，原告經都發局核准老舊房屋重建發給建築執照時，此所謂「建築執照」即為上開建築法之權利證明文件，再持建築執照依上開規定申請舊有房屋之拆除證明，況系爭條例中並無拆除證明之申請流程，自應回歸建築法而適用建築法之相關規定，自不待言。　　　　　　⒊因老舊房屋重建，而屋主欲終止租賃關係之審查，向採較寬　　鬆之審查標準，前已述及；且本件承租人於99年起開始承租系爭房屋，迄今已逾14年，弱勢之承租方從未遭受到出租方之不當對待或騷擾，僅屋主因系爭房屋老舊而欲重建，依法規定必須終止與被告租賃關係，就公平而言，亦應有法律保障欲拆除重建之所有權人能將出租建物收回，以遂其願。而非承租人自恃因其租約已變更為不定期租賃契約，則屋主即所有權人已盡所能提出各種資料證明系爭房屋需重建時，承租人反苛刻要求提出建築執照經核准後方能取得之資料(拆除執照)，如此反而有權利濫用之虞。本院作利益衡量，被告已租用系爭房屋十幾年，現原告欲收回重建，原告已盡其舉證責任，其請求被告騰空遷讓返還房屋，應屬有據。四、綜上所述，原告依系爭條例、民法第450條第2、3項、土地法第100條第1款規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓，並返還原告，為有理由，應予准許。本件訴訟費用由被告負擔。五、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，並為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；並依職權定預供擔保免為假執行之金額。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不逐一論述。　　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　臺中簡易庭　法　官　　丁兆嘉以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　吳淑願

2025-03-18

TCEV-113-中簡-2949-20250318-1

橋簡

橋頭簡易庭

遷讓房屋等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度橋簡字第810號原告簡銀訴訟代理人黃英傑律師被告林利松葉敏秀共同訴訟代理人許照生律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告林利松應將門牌號碼高雄市○○區○○路000號房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告林利松應給付原告新臺幣44,237元，及自民國113年6月 20日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、被告林利松應自民國113年6月20日起至騰空遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣2,304元。　　四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告林利松負擔2分之1，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率5％計算之利息，餘由原告負擔。六、本判決第一項得假執行；但被告林利松如以新臺幣107,800 元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項得假執行；但被告林利松如以新臺幣44,237元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決第三項得假執行；但被告林利松如就到期部分按月以新臺幣2,304元為原告預供擔保，得免為假執行。九、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：原告為門牌號碼高雄市大樹區九曲路135房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，被告林利松前於民國110年間向原告提起請求所有權移轉登記之訴，本院以110年度橋簡字第738號判決（下稱前案判決）林利松敗訴，前案判決並於111年5月3日確定。是被告於111年5月3日起，即無占有使用之權源，卻均居住在系爭房屋內，原告曾數度催告被告遷出系爭房屋，被告仍置之不理，爰依民法第767條第1項、第 470條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及依不當得利之法律關係，請求被告連帶給付自111年5月3日起至112年11 月30日止，共計19個月之相當於租金之不當得利，以每月新臺幣（下同）15,000元計算，共285,000元，及請求被告連帶自起訴狀繕本送達被告翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利15,000元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應連帶給付原告285,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應連帶自起訴狀繕本送達之翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告15,000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：訴外人林吳物即林利松之母於83年8月26日以買賣為原因將系爭房屋之所有權各移轉2分之1予原告及林利松，林利松又於84年1月20日以買賣為原因將其就系爭房屋之應有部分移轉登記予原告，原告現為系爭房屋之所有權人。惟林利松自83年8月26日起迄今均持續居住在系爭房屋內，原告於84年1月20日取得系爭房屋之完整所有權後，未請求林利松遷出系爭房屋，可知原告與林利松間，應存有使用借貸關係（下稱系爭使用借貸契約），原告不得依民法第767 條第1項規定請求林利松遷讓返還系爭房屋。系爭使用借貸契約之目的應係供林利松或林吳物居住在系爭房屋內至林利松或林吳物過世，林利松及林吳物現仍健在，是系爭使用借貸契約之目的既尚未完成，林利松自有使用系爭房屋之占有權源。且原告於84年1月20日即取得系爭房屋之全部所有權，距原告提起本件訴訟時，已將近20年，原告請求林利松遷讓返還系爭房屋，應屬權利濫用之行為。故原告請求林利松遷讓系爭房屋，自無理由。又原告與林利松間存有系爭使用借貸契約，原告自不得依不當得利之法律關係請求林利松給付相當於租金之不當得利。另葉敏秀並未居住在系爭房屋內，是原告亦不得依民法第767條第1項規定及不當得利之法律關係，請求葉敏秀遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、本院之判斷：　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。　㈡原告為系爭房屋之所有權人，林利松現仍占有系爭房屋：　　經查，林吳物於83年8月26日以買賣為原因將系爭房屋之所有權各移轉2分之1予原告及林利松，林利松再於84年1月20 日以買賣為原因將其就系爭房屋之應有部分移轉登記予原告等節，有前案判決及系爭房屋之所有權狀1份在卷可佐（見本院卷第11、15至19頁），及林利松迄今均持續居住在系爭房屋內等情，均為被告所不爭執（見本院卷第95、142頁），是原告自84年1月20日即取得系爭房屋之全部所有權，且林利松現仍占有系爭房屋之事實，應堪認定。　㈢葉敏秀並未占有系爭房屋：　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。則有民事訴訟法第277條前段可資參照。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，此為舉證責任分配原則之理。是原告起訴主張權利受侵害，應就受侵害事實負舉證責任，倘未能舉證，仍不得僅憑原告單方主張即令被告負侵權行為損害賠償之責。　　⒉原告主張葉敏秀亦有占有使用系爭房屋，惟為被告所否認，是依上開說明，自應由原告就此部分之事實負舉證責任。原告就其主張之事實，僅提出系爭房屋全戶戶籍資料1份為證（見限閱卷）。惟依該戶籍資料，僅能認定葉敏秀現仍設籍於系爭房屋，尚不能以此認定葉敏秀有何占有、使用系爭房屋之事實。又參酌證人林鳳春即林利松之姐及林吳物證稱：現在是林吳物、林利松及林宏修居住在系爭房屋內，葉敏秀已經搬走等語（見本院卷第163、167頁），可認葉敏秀現應未居住在系爭房屋內。是原告迄至本件言詞辯論終結前，均未提出葉敏秀有占有、使用系爭房屋之相關證據以實其說，尚難認葉敏秀有何占有系爭房屋之情事存在。故原告請求依民法第767條第1項、第470條規定及不當得利之法律關係，請求葉敏秀遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，應屬無據。　　㈣原告與林利松間存有系爭使用借貸契約：　⒈按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約，民法第464條定有明文。　⒉經查，就原告與林利松就系爭房屋是否存有系爭使用借貸契約等節，證人林鳳春證稱：林利松將系爭房屋之應有部份移轉登記給原告前，是我跟父母及兄弟姊妹，包含林利松居住在系爭房屋內，林利松將系爭房屋之應有部份移轉登記給原告後，林利松還是繼續住在系爭房屋內，原告沒有特別說是否繼續要讓林利松住在裡面，林利松沒有給付租金給原告等語（見本院卷第162、163頁）。證人林吳物證稱：林利松將系爭房屋之應有部份移轉登記給原告前，是我跟我的丈夫與子女在居住，林利松將系爭房屋之應有部份移轉登記給原告後，原告沒有說是否要讓林利松繼續住在系爭房屋內，但林利松實際上是繼續居在住系爭房屋內等語（見本院卷第167 頁）。是依證人上開所述，可知林利松於移轉登記系爭房屋之應有部分予原告前即已居住在系爭房屋內，嗣原告取得系爭房屋之全部所有權後，仍持續讓林利松居住在系爭房屋內，且未向林利松收取任何對價。本院審酌原告為林利松之弟媳（見本院卷第17頁），原告於83年8月26日取得系爭房屋應有部分2分之1時，林利松即已居住在系爭房屋內，而原告於84年1月20日取得系爭房屋之全部所有權後，亦持續讓林利松居住系爭房屋，而未要求林利松遷出，或向林利松請求給付租金等使用系爭房屋之對價，是原告應係基於其與林利松間之姻親情誼，無償借用系爭房屋予林利松居住。又參酌原告於前案判決中陳稱：林利松在84年1月間將系爭房屋之應有部分賣給我，因我同意林吉助即林利松之父居住在系爭房屋中，所以也同意讓其家人即林利松繼續同住等語（見本院卷第16頁），足見原告確有同意林利松繼續居住在系爭房屋內，且原告亦未向其收取使用系爭房屋之對價，故兩造間就系爭房屋應存有系爭使用借貸契約。是被告抗辯原告與林利松於83年8月26日成立系爭使用借貸契約，應屬可採。原告雖主張原告與林利松間未存有系爭使用借貸契約，惟未提出相關證據，是原告之主張，並無理由。　　㈤林利松占有系爭房屋無合法權限，原告請求林利松返還系爭房屋，為有理由：　⒈按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第470條第1項、第2項分別定有明文。　⒉經查，就原告與林利松有無約定系爭使用借貸契約之期限等情，證人林鳳春證稱：原告與林利松沒有約定什麼時候要把系爭房屋返還給林利松等語（見本院卷第163頁)，足認原告與林利松就系爭使用借貸契約並未定有期限，亦無法依借貸之目的定其期限，則依上開說明，貸與人即原告自得隨時請求林利松返還系爭房屋。原告雖主張系爭使用借貸契約已轉為定期契約且所定期限已屆滿，惟未提出相關證據作為佐證，是其主張尚不可採。又原告於110年6月19日即已寄發存證信函予林利松，要求林利松於110年7月18日前遷出系爭房屋，有存證信函1份在卷可稽（見本院卷第21頁）。且證人林吳物證稱：原告大概是在2年前就有趕我們走，不讓我跟林利松繼續居住等語（見本院卷第168頁），可認原告已有向林利松為終止系爭使用借貸契約之意思表示，則系爭使用借貸契約應已於110年7月18日終止。是林利松自該時起，就系爭房屋即已無合法使用權源而成為無權占有人，自應返還系爭房屋予原告。　⒊至被告雖抗辯系爭房屋之使用目的是要提供林利松或林吳物在世時使用，現林利松及林吳物均健在，故原告不得請求林利松返還系爭房屋，且原告提起本件訴訟係權利濫用等語。惟被告就系爭使用借貸契約之使用目的係為供林利松或林吳物在世時使用、居住等節，迄至本件言詞辯論終結前，均未提出相關具體證據以實其說，是被告所辯，不足為採。又原吿先前係因系爭使用借貸契約而讓林利松繼續居住在系爭房屋內，原告嗣欲終止系爭使用借貸契約，請求林利松遷讓系爭房屋，合於民法第470條第2項之規定，應屬權利之正當行使，尚不能以此遽認原吿請求林利松遷讓返還系爭房屋有何權利濫用之情事，是被告此部分所辯，亦不可採。　㈥原告得請求林利松給付相當於租金之不當得利：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段定有明文。又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。經查，系爭使用借貸契約於110年7月18日終止，林利松自該時起即無占有之權源，林利松無權占用系爭房屋迄今，妨害原告對系爭房屋之使用收益致受有相當於租金之損害，則原告請求林利松給付自前案判決確定時即111年5月3日起至112年11月30日止之相當於租金之不當得利，及請求林利松自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利，核屬有據。　⒉又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條亦設有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而定。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。　⒊經查，系爭房屋111年度房屋課稅現值為107,800元，有房屋稅111年房屋稅繳款書1份在卷可憑（見本院卷第13頁），系爭土地於111年1月之申報地價與112年1月相同，為每平方公尺5,200元，有系爭房屋建物登記第一類謄本及系爭土地地價查詢資料各1份附卷可參（見本院卷第203頁、第273頁），是起訴時系爭房屋所坐落土地之申報地價總價為287,196 元【計算式：5,200×55.23＝287,196，小數點以下四捨五入，下同】。承上，系爭房屋及所占用之土地申報地價總價合計為394,996元【計算式：107,800＋287,196＝394,996】。參以林利松占用系爭房屋之目的僅係供己居住使用，並未供商業使用，且系爭房屋坐落地點周遭有飲食店、便利商店、車站等，生活機能堪稱便利，有GOOGLE地圖2份附卷可參（見本院卷第79至81頁)。本院認以林利松占用部分之系爭房屋及其基地之申報總價額以年息7％計算林利松無權占用之不當得利金額，應屬適當，則林利松占用系爭房屋每月相當於租金之不當得利金額為2,304元【計算式：394,996×7％÷12＝2,3 04】。從而，原告得請求之不當得利之價額，應為自111年5 月3日起至112年11月30日止，共計576日之不當得利44,237 元【計算式：2,304÷30×576＝44,237】，及自起訴狀繕本送達林利松翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2,30 4元，逾此範圍，則不應准許。原告主張按月以15,000元計算，為無可採。　四、綜上所述，原告依民法第767條第1項之規定，請求林利松應將門牌號碼系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並請求林利松給付44,237元，及自起訴狀繕本送達林利松翌日即113年6月20 日（見本院卷第61頁之送達證書）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，及自113年6月20日至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付2,304元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。　五、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定，適用簡易程序所為林利松敗訴之判決，依同法第389條第1項第 3款規定，應依職權宣告假執行。原告雖聲明願供擔保，請准宣告假執行，然此僅促動本院為此職權之行使，爰不另為准駁之諭知。並依同法第392條第2項規定，依林利松聲請宣告其如預供相當之擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論駁，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　官　張淨秀得上訴

2025-03-18

CDEV-113-橋簡-810-20250318-1

訴

臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 114年度訴字第358號原告京晨科技股份有限公司法定代理人楊文彬訴訟代理人吳家維律師被告李英瑜即德鑫工業社上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月19日言詞辯論終結，判決如下︰　　主　　　文一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號8樓包廂112室房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣166,000元，及自民國114年2月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告應自民國114年2月3日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣18,000元。四、被告應自民國114年2月3日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按日給付原告新臺幣600元。五、訴訟費用由被告負擔。六、本判決第一項於原告以新臺幣720,000元為被告供擔保後，得假執行。七、本判決第二項於原告以新臺幣55,000元為被告供擔保後，得假執行。八、本判決第三項於原告就各到期部分以新臺幣6,000元為被告供擔保後，得假執行。九、本判決第四項於原告就各到期部分以新臺幣6,000元為被告供擔保後，得假執行。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明：㈣被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按日給付原告新臺幣（下同）1,800元之違約金。嗣變更為：㈣被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按日給付原告600元之違約金（見卷第89頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依據前揭規定，並無不合，應予准許。　二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：兩造於民國112年3月間簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被告向伊承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000號8樓包廂112室房屋（下稱系爭房屋），約定租期自民國112年4月10日起至113年4月9日止，每月租金18,000元，系爭租約雖約定擔保金36,000元，但被告自承租以來並未繳納。系爭租約於113年4月9日屆滿後，未另訂租約，被告繼續使用系爭房屋，伊並無反對，視為以不定期期限繼續系爭租約。詎被告自113年5月10日起即未給付租金，符合土地法第100條第3款已逾2個月以上租金未付之規定，伊已於113 年12月10日發函催告被告於7日內給付積欠租金，屆期如未給付，系爭屋租約即告終止，被告於113年10月12日仍未清償租金，系爭租約乃於113年12月18日因停止條件成就而終止，爰依民法第455條規定、系爭租約第7條第2項前段請求遷讓返還系爭房屋；依系爭租約第3條第1項請求給付終止前積欠租金126,000元，依系爭租約第7條第3項請求被告違約造成伊支出之律師費4萬元；依民法第179條規定請求被告返還租約終止後至返還房屋之日所受相當於租金之不當得利；依系爭租約第7條第2項後段請求被告按日給付違約金等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告166,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付18,000元。㈣被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日給付違約金600元。㈤願供擔保請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告：　　按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。系爭租約第7條第2項前段約定：「乙方（按即被告）於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物誠心按照原狀遷讓交還甲方（按即原告），...」（見卷第29頁）。原告主張被告向其承租系爭房屋，約定每月租金為18,000元，系爭租約於113年4月9日屆滿後，未另訂租約，被告繼續使用系爭房屋，原告並無反對，惟被告自 113年5月10日起即未給付租金等情，業據提出系爭租約、系爭房屋位置平面圖、兩造間LINE對話紀錄、營業人統一編號查詢結果、113年12月10日中和郵局722、724、725號存證信函等件為證（見卷第29-30、21、37-65頁），堪信為真。系爭租約於113年4月9日租賃期限屆滿，被告仍繼續使用系爭房屋，原告不即表示反對意思，兩造間租賃關係視為以不定期限繼續契約至明。再按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三.承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款定有明文。查被告自113年5 月10日起即未給付租金，且亦未依約給付擔保金，迄至原告 113年12月10日寄送存證信函時已積欠2個月以上租金，則原告以存證信函定期催告被告履行，同時表明於7日期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約意思表示，被告逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力（最高法院87年度台簡上第7號裁定意旨參照），系爭租約於113年12月18日已生合法終止效力，則原告依民法第455條前段規定、系爭租約第7條第2項前段約定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，應屬有據。　㈡被告應給付原告166,000元，及自114年2月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息：　　　按系爭租約第3條第1項約定：租金每月18,000元整（含稅），並應於每月10日前匯款；第7條第3項約定：違約處罰：㈢甲、乙任一方入有違約情事，至損害他方權益時，願賠償他方之損害及支付因涉及之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之最低收費標準）或其他相關費用（見卷第29頁）。原告主張被告迄至終止租約為止，共積欠7個月租金（即113年5月10 日起至113年12月9日），合計為126,000元（＝18,000元×7）。另依稅捐機關核算112年度執行業務者收入標準規定，律師於民事訴訟案件於直轄市收入額標準為4萬元（見卷第67 頁），被告既有未依約繳納租金之違約情事，原告確實委任律師提起本件民事訴訟，有民事委任狀可憑（見卷第19頁），則原告依系爭租約第7條第3項約定請求被告給付律師費40 ,000元，亦屬有據。原告另依民法第229條第2項規定請求上開給付（即積欠租金126,000元、律師費40,000元）加計法定遲延利息即自起訴狀繕本送達翌日即114年2月3日（見卷第83頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據。　㈢被告應自114年2月3日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,000元：　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。系爭租約於113年12月18日終止後，被告即無繼續占有使用系爭房屋之法律上原因，其繼續使用系爭房屋，致原告受有無法繼續使用收益系爭房屋之損害，自應給付原告相當於系爭房屋租金之不當得利。又依系爭租約第3條第1項約定系爭房屋月租為18,000元，則原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即114 年2月3日起，至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利18,000元，應屬有據。　㈣被告應自114年2月3日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日給付原告違約金600元：　　依系爭租約第7條第2項後段約定：「...，如不即時遷讓交還租賃標的物時，甲方（按即原告）得向乙方（按即被告）請求按實際逾期日數以每日（採每月租金十分之一）元計算之逾期懲罰性違約金，逾期不滿1日者，以1日計算，乙方決無異議」（見卷第29頁）。原告主張於系爭租約終止後，被告仍繼續占有使用系爭房屋，則原告依系爭租約第7條第2項後段約定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日即114年2月3日起，至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付違約金 600元，亦屬有據。四、綜上所述，原告依民法第455條、第179條規定、系爭租約第 7條第2項、第3條第1項、第7條第3項約定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；請求被告給付166,000元，及自114年2月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息；請求被告自114年2月 3日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付18,000元；請求被告自114年2月3日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日給付違約金600元，均有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第八庭　法　官　張瓊華上列正本係照原本作成。如不服本判決對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　邱美嫆

2025-03-18

TPDV-114-訴-358-20250318-1