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搜尋結果：不定期租賃

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給付租金

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第1624號原告陳聯逸訴訟代理人吳存富律師郭光煌律師被告柯力企業股份有限公司兼法定代理人賴淑卿上二人共同訴訟代理人張玉希律師上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國113年11月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張： (一)伊與被告賴淑卿為夫妻關係（尚有離婚訴訟進行中），原分別共有門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段00號2樓之4之不動產（下稱系爭房屋）各1/2，直至民國110年1月4日經臺灣高等法院109年度重上字第567號分割共有物判決確定後，伊始喪失系爭房屋共有人身份，先予敘明。 (二)伊與賴淑卿於101年12月30日與被告柯力企業股份有限公司（下稱柯力公司）就系爭房屋簽訂租賃契約（下稱系爭甲租約），約定每月租金為新臺幣（下同）12萬元，而柯力公司於租賃期間屆滿後仍繼續使用系爭房屋，成立不定期限租賃。又系爭甲租約並未約定每月租金12萬元應如何分配給付予伊及賴淑卿，則伊與賴淑卿於系爭房屋均有1/2持分，應由伊與賴淑卿按月分別收取6萬元之租金。詎賴淑卿仗其為柯力公司負責人之優勢地位，於收受柯力公司租金後均未分配予伊，伊自得基於系爭房屋共有人身分，依民法不當得利之規定，先位請求賴淑卿給付近五年間、伊喪失系爭房屋所有權人身分前（即108年2月至110年1月)，此段期間每月6萬元、共24個月，合計144萬元之租金。又柯力公司恐因實際由賴淑卿掌控帳務，而未依約給付租金予出租人，倘柯力公司確實未依系爭甲租約給付租金予賴淑卿，則伊應得基於出租人之身分，備位請求柯力公司給付自108年2月至110年1月間總計144萬元之租金。 (三)爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：　⒈先位聲明：⑴賴淑卿應給付原告144萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。　⒉備位聲明：⑴柯力公司應給付原告144萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以： (一)賴淑卿與原告分別擔任柯力公司董事長及總經理，由賴淑卿負責公司一切事務，因賴淑卿經營柯力公司有成，遂以柯力公司之資金購買系爭房屋及同址2樓之房屋，並登記於賴淑卿及原告名下，應有部分各1/2，並無償作為柯力公司辦公室使用，後因業務萎縮，方將同址2樓出租予他人，由原告收取其中1/2之租金，系爭房屋仍作為柯力公司辦公室使用。上開事實經原告於本院107年重訴字第1401號民事訴訟所提民事準備狀、民事準備㈡狀中自認，兩造既已同意將系爭房屋無償供柯力公司辦公室使用，自無權再向柯力公司請求租金，賴淑卿更無可能獲有任何不當得利，原告請求於法無據。系爭房屋確係原告與賴淑卿提供柯力公司使用，而柯力公司為申報所需，以每月1萬8,000元之租金申報，有被證4 房屋租賃契約書為據(下稱系爭乙租約)，此一事實有原告於本院109年重訴字第800號民事訴訟所提109年8月24日答辯狀所提出之房屋租賃契約書可證，是原告於本件所提之系爭甲租約並不實在，更無足採。又夫妻互為代理人，且應共同分擔家庭費用，賴淑卿與原告家庭所需之一切費用均係由賴淑卿所支付，縱認原告每月有9,000元租金，尚不足以支付其分擔之家庭費用，遑論依賴淑卿與原告於111年1月17日已就夫妻剩餘財產差額分配達成調解，原告再向賴淑卿請求給付，於法更屬無據。 (二)再者，賴淑卿及原告提供勞務及系爭房屋供柯力公司使用，柯力公司則支付其等生活所需及其他支出，用以抵充上開費用，兩造數十年來均是如此，因此，原告自無權再向柯力公司請求租金。若原告仍爭執此一事實，則柯力公司為原告支付系爭房屋及同址2樓房屋之歷年房屋稅與地價稅共計214萬 7,145元，被告以上開支付稅金之費用與之抵銷，並以民事答辯㈡狀為抵銷之意思表示。另柯力公司於103年至112年共計為原告墊付健保費共36萬9,534元，如認被告需給付原告任何費用，被告亦以墊付健保費之費用與之抵銷，並以民事答辯㈢狀為抵銷之意思表示等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、系爭房屋本為原告與賴淑卿所共有，權利範圍各1/2，嗣經臺灣高等法院109年度重上字第567號判決分割共有物確定，原告至110年9月9日始喪失系爭房屋所有權，系爭房屋現為賴淑卿所有等情，有系爭房屋土地建物查詢資料、異動索引、本院107年度重訴字第1401號、臺灣高等法院109年度重上字第567號判決及確定證明書等資料附卷可憑(見本院臺北簡易庭113年度北簡字第2030號卷，下稱北簡卷，第9頁至第27 頁、本院卷第39頁至第44頁)，堪信為真。原告主張兩造曾於101年12月30日就系爭房屋簽訂系爭甲租約，租金每月12 萬元，租期至106年12月31日，嗣後柯力公司仍實際使用系爭房屋，惟未另行換約，系爭契約之租賃關係變為不定期租賃，被告未將所收取之租金交付予伊，伊自得以系爭房屋共有人之身分，依不當得利之法律關係，請求被告給付108年2 月至110年1月間之租金等語，為被告所否認，並以前詞置辯。茲說明得心證之理由如下:　 (一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。原告主張柯力公司以每月12萬元承租系爭房屋等語，雖提出系爭甲租約為據(見北簡卷第29頁)。惟觀之系系甲租約為影本，且經被告抗辯其上之大小章非柯力公司之大小章、爭執形式真正等語，而原告迄至言詞辯論終結前，並未提出系爭甲租約之原本、或其他證據足以證明系爭甲租約內容之真正，自難僅憑原告所提系爭甲租約之影本，即認原告、賴淑卿有與柯力公司就系爭房屋簽訂系爭甲租約一事。再參原告於本院109年度重訴字第800號不動產登記返還事件中提出之租賃契約，記載租金為每月1萬8,000元，簽約時間與系爭甲租約日期相同(下稱系爭乙租約，見本院卷第61頁)，並經本院調閱109年度重訴字第800號卷宗查閱屬實。則原告就系爭房屋之租金為何，前後提出內容不同、印章亦不相同之租約，則系爭房屋是否確有簽立租約、有無收取租金、租金為何等情，依原告所提資料，尚非無疑。嗣原告雖提出原證3、原證4-1至原證4-4 即被告曾於其他文件上所留存之印章，欲證明原證2系爭甲租約之真正。惟此部分縱認原告所提出原證3、原證4-1至原證4-4之文件內容為真(見本院卷第165頁至第211頁)，至多僅能證明被告曾使用過原證2即系爭甲租約上之印章，然在原告未提出原證2原本供核對之情形下，並無法核對原證2影本內容是否為真，此部分原告主張，難認有理。 (二)原告另主張，縱認系爭甲租約不存在，然依系爭乙租約，柯力公司亦應給付每月1萬8,000元之租金等語。惟觀之系爭乙租約之租期為102年1月1日至106年12月31日，原告主張請求被告給付租金之期間為108年2月至110年1月間，並非在系爭乙租約之租賃期間內。且原告於113年5月16日審理中已否認系爭乙租約之形式真正，表示沒看過系爭乙租約，也未在系爭乙租約上用印等語(見本院卷第70頁)，於最後一次言詞辯論期日亦主張系爭乙租約為被告所片面變造等語(見本院卷第293頁)。則原告既已否認系爭乙租約之形式真正，也否認有簽訂系爭乙租約，經本院命兩造提供系爭乙租約之原本( 見本院卷第73頁)，迄至言詞辯論終結前，兩造均未提出系爭乙租約之原本供本院核對內容，是本院亦難認定系爭乙租約內容之真正，自難以原告所否認、無法確定內容為真之系爭乙租約，即認原告請求柯力公司自108年2月起至110年1月間、每月應給付原告1萬8,000元租金為有理由。至被告雖稱有以系爭乙租約申報租金所得等語，然此部分係針對賴淑卿有以每月1萬8,000元申報租金所得，有賴淑卿109年度各類所得扣繳暨免扣繳憑單可佐(見本院卷第131頁)。反觀原告於109年度重訴字第800號不動產所有權移轉登記事件中，所提出被證4之系爭乙租約及102年度至105年度之所得清單，記載系爭房屋之租金所得為每月1萬8,000元、一年21萬6,00 0元(見本院卷第227頁至第230頁)，但並無106年度之後之所得清單，原告亦未提出柯力公司於108年2月至110年1月間有為原告申報每月租金1萬8,000元所得之相關資料，足認被告所辯原告於108年2月至110年1月間，係無償提供系爭房屋予柯力公司使用等語，並非子虛。原告主張依系爭乙租約，柯力公司應給付原告108年2月至110年1月間、每月1萬8,000元之租金，難認有據。 (三)另參柯力公司108年度營利事業所得稅結算申報列報租金支出152萬192元、109年度則列報租金支出162萬8,888元，110 年度營業成本及營業費用項下租金支出分別為70萬3,294元及162萬2,888元，111年度租金支出分別為70萬4,875元及16 2萬5,749元等情，有財政部臺北國稅局113年5月27日財北國稅營所字第1132012986號函附柯力公司110年度、111年度損益及稅額計算表、營業成本明細表、其他費用及製造費用明細表、財政部臺北國稅局大安分局113年6月4日財北國稅大安營所字第1132458610號函附108年度、109年度損益及稅額計算表等資料在卷可考(見本院卷第85頁至第97頁、第107頁至第111頁)。從上開內容，僅能說明柯力公司有列報租金支出，然所申報之租金內容與系爭甲租約或系爭乙租約之內容並不相符。且柯力公司除使用系爭房屋外，亦有向台灣糖業股份有限公司(下稱台糖公司)租用土地，109年應繳租金合計222萬366元、110年租金為224萬3,542元，111年租金為22 2萬363元，有台糖公司台南區處109年4月10日南善資字第10 94802457號、110年5月13日南善資字第1104802849號、111 年5月12日南善資字第1110002776號函、113年9月30日南善資字第1130007062號函附柯力公司108年至111年繳納租金明細表等資料在卷可佐(見本院卷第133頁至第137頁、第255頁至第258頁)，可知被告辯稱並未以系爭甲租約之內容申報租金支出等語，亦非子虛。 (四)原告雖稱十幾年沒有收到租金，並非伊不要租金，而是伊屢次向被告要租金，對方都不給，縱認本件認兩造未成立不定期租賃，因柯力公司確實仍使用系爭房屋，被告亦應給付相當租金之不當得利等語。惟此部分原告自承十幾年均未收取租金，亦未舉證曾向被告要求給付租金、被告未給付之情，且原告與賴淑卿婚姻關係目前仍存續中，原告於108年2月至 110年1月間無償提供系爭房屋予賴淑卿經營之柯力公司使用，與常情亦不相違。此外，原告復未舉證柯力公司於108年2 月至110年1月間確有無權占用系爭房屋之情，是原告主張被告應給付相當租金之不當得利予原告等語，亦難認有據。　四、綜上所述，本件原告未舉證確有與被告簽立系爭甲租約或系爭乙租約，亦未舉證被告有何無權占用之情，從而，原告依系爭甲租約及民法第179條，請求被告給付租金或相當租金之不當得利144萬元，難認有理，應予駁回。原告之訴暨經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113　　年　　12　月　　6　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　賴淑萍以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113　　年　　12　月　　6　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李昱萱

2024-12-06

TPDV-113-訴-1624-20241206-1

板簡

板橋簡易庭

確認不定期租賃關係存在

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決 113年度板簡字第2283號原告曲兆雲訴訟代理人陳明隆律師被告曲兆昇訴訟代理人陳品鈞律師上列當事人間請求確認不定期租賃關係存在事件，本院於民國11 3年10月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：門牌號碼新北市○○區○○路000巷00弄0號4樓建物（下稱系爭建物）原為訴外人即伊母親曲高秀枝所有，曲高秀枝於民國86年間基於母女親情及外孫就學等因素考量，同意將系爭建物出租予原告使用，並以原告須於每年農曆過年回娘家時給付不少於新臺幣（下同）10萬元予曲高秀枝，系爭建物房屋稅、地價稅及修繕義務均由原告負擔等約定，作為原告承租系爭建物之對價。嗣109年間因兩造就訴外人即原告父親曲九齡往生後之遺產繼承有所爭執，原告始悉系爭建物已於110年7月19日由曲高秀枝出賣並移轉所有權登記予被告之事實，惟原告與曲高秀枝既有上述不定期租賃關係存在，且該不定期租賃關係係在民法第425條修正施行前（即8 9年5月5日）所成立，縱未經公證且為不定期租賃關係，仍有所有權讓與不破租賃原則之適用，爰訴請確認兩造間就系爭建物有不定期租賃關係存在等語，並聲明：確認兩造間就系爭建物有不定期租賃關係存在等語。二、被告則以：原告之所以居住在系爭建物中，係曲高秀枝基於親情所為之允諾，渠等間並無租金約定，亦無不定期租賃關係存在，本件原告所舉證據，尚不足推斷原告與曲高秀枝間有不定期租賃關係。且原告是否有於農曆過年給付曲高秀枝金錢之事實，本屬有疑，況給付日期及金額均非特定，原告所主張最少10萬元之租金亦遠低於市場行情，顯非租金而係孝親費。縱認定不定期租賃關係存在，亦應自被告設籍遷入系爭建物之日即100年9月16日起算，然因該租賃關係未經公證，並無民法第425條所有權讓與不破租賃原則之適用，兩造間並無不定期租賃關係存在等語，資為抗辯。三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。次按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判決參照）。本件原告主張兩造就系爭建物有不定期租賃關係存在，經被告否認，足徵兩造就渠等法律關係確有爭執，如不訴請確認，原告在私法上之地位將有受侵害之危險，依上開說明，即有確認利益，先予敘明。四、原告主張系爭建物前為曲高秀枝所有，系爭建物於110年7月 19日經曲高秀枝移轉所有權登記予被告，現為被告所有等情，為兩造所不否認，並有系爭建物之謄本、地籍異動索引（見本院卷第113、115頁）在卷可稽，自堪信為真實。五、得心證之理由：　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文定有明文。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，最高法院48年度台上字第887號判決意旨可資參照。原告主張伊與曲高秀枝間有不定期租賃關係，被告復依民法第425條第1項規定由承擔該租賃契約等情，均據被告否認如上，揆諸首開說明，自應由原告就先就其與曲高秀枝間有租賃關係存在，負擔舉證之責。　㈡本件原告固主張其與曲高秀枝有為每年農曆過年期間原告應繳付不低於10萬元租金之約定，然此以為被告所否認，就此項繳付租金之事實是否存在，原告又未舉證以實其說，已難採憑。再本件原告固提出其曾設籍於系爭建物之戶籍謄本（見本院卷第31頁），以及系爭建物105、106、108至110年之房屋稅繳款書影本、系爭建物105年至108年地價繳款書影本、房屋修繕明細表、估價單等件（見本院卷第33頁至第53頁）等件為證，主張原告設籍於系爭建物，且系爭建物之稅捐費用、修繕費用均為原告負擔等語。惟一人之戶籍設籍何處，本難推論該人與該設籍處有何法律上關係，且輔以國內常情，戶籍寄居於親友戶籍地者，比比皆是，本難僅憑此即認原告及曲高秀枝有不定期租賃關係；至上開單據，固能佐證該等費用係由原告所支出之事實，惟此與原告、曲高秀枝間存在不定期租賃關係等情，仍屬二事。蓋兩造就原告係實際占有、使用系爭建物之人，並不爭執，本諸損益同歸之原則，由實際占有使用系爭建物之原告負擔上開費用，核屬常情。且原告占有系爭建物之可能原因，本有多端，無論原告與曲高秀枝間之法律關係為租賃、使用借貸亦或僅屬單純基於親情關係而允諾原告使用之好意施惠關係，均有可能。職此，自不能排除原告係純粹為曲高秀枝繳付系爭建物之稅捐費用，或係為自己居住之系爭建物改裝修繕而支出修繕費用之可能，是以，本件尚難憑上開單據，逕推認原告與曲高秀枝間具有不定期租賃關係，應屬明確。　㈢原告於113年10月29日言詞辯論終結後，雖又提出陳報暨陳述意見狀稱曲高秀枝曾於108年間將系爭建物及其基地與原告簽訂買賣契約，主張佐以原告每年負擔之房屋稅、地價稅、重大修繕費用等事實，實足認定原告與曲高秀枝確有不定期租賃關係存在等語，並舉曲高秀枝及原告之契稅申報書、買賣資金收付情形分析表、土地移轉登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物土地所有權買賣移轉契約書等件（見本院卷第197至229頁）為證。惟原告所舉此部分之證據，亦僅足以證明曲高秀枝過去確曾允諾將系爭建物出賣予原告之事實，能否反推曲高秀枝與原告曾就系爭建物間訂有不定期租賃關係，本屬有疑。而系爭建物已於110年7月19日經曲高秀枝移轉所有權登記予被告乙情，業經本院說明如上，審諸原告與曲高秀枝間倘確有不定期租賃關係存在，而不定期租賃關係之存否，對承租人及出租人之權利義務，均屬重大影響，本件兩造、曲高秀枝既為親戚，則曲高秀枝於上開時間辦理移轉登記時，應可慮及其與原告間之租賃關係，可能因系爭建物之所有權讓與，日後將生紛爭，則曲高秀枝當可先與兩造就系爭建物將來之使用規劃協商討論，甚或得以提前邀同原告辦理公證、簽立書面契約等方式，杜絕日後爭議。詎曲高秀枝竟均未為之，實見本件原告與曲高秀枝間是否具有原告主張之不定期租賃關係，誠屬可疑。　㈣從而，本件依原告所舉證據，尚難採為對原告有利之認定。本件既無從認定原告、曲高秀枝間就系爭建物有不定期租賃關係存在，則就原告主張倘不定期租賃關係存在，應由被告依民法第425條第1項規定繼受契約關係等節，自毋庸再予贅論。六、綜上所述，原告訴請確認兩造間就系爭建物有不定期租賃關係存在等語，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳彥吉以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　林宜宣

2024-12-06

PCEV-113-板簡-2283-20241206-1

南小

臺南簡易庭

給付租金等

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南小字第1393號原告李宏志被告王守仁上列當事人間請求給付租金等事件，經本院於民國113年11月22 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣67,891元，並自民國113年9月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔，並應於本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。本判決得假執行。　　事實及理由一、被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告向原告承租門牌號碼臺南市○○區○○○街00巷0 0號5之2房屋(下稱系爭房屋)，約定租期自民國110年11月8 日至111年11月7日，租金每月新臺幣（下同）5,000元、管理費用每月390元由被告負擔，電費及自來水費等費用另計，並簽立系爭房屋租賃契約書（下稱系爭租約），嗣租期屆滿後，被告繼續承租，兩造未再簽立租約（下稱系爭不定期租賃契約），然被告自112年7月起，即未依約給付租金，嗣於113年6月15日，始遷讓返還系爭房屋，惟被告尚積欠自11 2年7月起至113年6月15日止之租金共57,500元【計算式：5, 000元11個半月】、112年5月到113年6月之管理費共5,460 元【計算式：390元14個月】、水電費4,931元【計算式：電費5,699元＋自來水費1,187元＝6,886元，僅請求4,931元】，總計67,891元【計算式：57,500元＋5,460元＋4,931元】，爰依系爭不定期租賃契約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：求為判決如主文所示（見調字卷第9頁、小字卷第2 5、26頁）。三、被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何陳述或答辯。四、原告主張之前開事實，業據其提出系爭租約、Line對話截圖、管委會證明、台灣電力公司台南區營業處函文、台灣自來水公司繳費證明等件為證，被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述，本件堪信原告主張為真。從而，原告本於系爭不定期租賃契約之法律關係，請求被告給付67,891元，並自起訴狀繕本送達翌日即113年9 月10日（見調字卷第55頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件係依民事訴訟法第436條之8第1項小額訴訟事件，所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　　官　王淑惠以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之。且上訴狀內應記載表明(一)原判決所違背之法令及其具體內容；(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪凌婷

2024-12-06

TNEV-113-南小-1393-20241206-1

壢簡

中壢簡易庭

給付租金

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第1365號原告賴秀琴被告賴永餘上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國113年11月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造為被繼承人賴阿完之繼承人，坐落桃園市○○ 區○○段○○○段000地號土地(下稱系爭土地)為賴阿完之財產，賴阿完生前將系爭土地三分之一於民國102年11月10日起出租予被告，約定每月租金新臺幣(下同)1萬2000元，惟被告未給付賴阿完租金。嗣賴阿完於105年4月24日死亡，其遺產由兩造及其他繼承人共同繼承，原告對其他繼承人提起分割遺產訴訟後，經本院於106年度重家訴字第23號判決(下稱系爭判決)認定賴阿完對被告有系爭土地自103年2月1日起至10 5年4月24日止，每月1萬2000元之租金債權，並列入賴阿完之遺產。又賴阿完之遺產分割後，兩造及其他繼承人因繼承而取得系爭土地應有部分各8分之1，而被告仍繼續使用系爭土地，故賴阿完繼承人與被告間仍存有租賃契約，被告自應按月給付租金1萬2000元。爰依租賃契約法律關係提起本件訴訟，請求被告按原告應有部分8分之1，給付105年5月至11 3年7月租金合計14萬8500元(計算式：1萬2000元X99月X1/8= 14萬8500元)等語。並聲明：被告應給付原告14萬8500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。二、被告則以：系爭判決僅認定賴阿完對被告之租金債權為103 年2月1日起至105年4月24日止，每月1萬2000元，原告本件主張之105年5月至113年7月並不在遺產分割範圍內。而被告於賴阿完去世後，並未與原告及他繼承人就系爭土地成立租賃契約。又縱使法院認定105年5月至113年7月間，被告與原告及其他繼承人間仍存在或有成立不定期租約，該部分租金債權並不在系爭判決分割遺產範圍，該部分債權尚未分割，屬於公同共有債權，應由被告以外之繼承人起訴向被告請求，原告單獨起訴請求當事人不適格等語，資為抗辯。並聲明：(一)原告之訴駁回；(二)願供擔保，請准宣告免為假執行。三、經查，兩造為賴阿完之繼承人，系爭土地為賴阿完之財產，賴阿完生前將系爭土地三分之一出租被告，並簽立土地租金契約書(系爭契約書)，約定租期自102年11月10至103年11月 10日，每月租金1萬2000元。賴阿完於105年4月24日死亡後，原告對提起分割遺產訴訟，經本院以系爭判決認定賴阿完對被告有系爭土地自103年2月1日起至105年4月24日止，每月1萬2000元之租金債權，並列入賴阿完之遺產；兩造就系爭土地及上開租金債權，按應繼分8分之1分割。被告不服系爭判決提起上訴後，經臺灣高等法院以110年度家上字第230 號判決(下稱高院判決)駁回上訴等事實，有系爭判決、高院判決、系爭契約書、系爭土地登記資料等在卷可參(見本院卷第4至28、30至31頁)，且為兩造所不爭執，堪以認定。四、得心證之理由： (一)按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣，民法第421條第1項、第439條前段、450條分別定有明文。 (二)原告主張被告應給付105年5月至113年7月租金合計14萬8500 元，無非以系爭契約書及系爭判決、高院判決為據。經查，系爭契約書固約定賴阿完以每月1萬2000元將系爭土地3分1 出租予被告，然系爭契約書約定租賃期間為102年11月10日至103年11月10日，屬定期租賃契約，故賴阿完與被告間之租賃契約已因期限屆滿而消滅。次查，系爭判決雖認定賴阿完對被告之租金債權為103年2月1日起至105年4月24日止，每月1萬2000元，然未說明103年11月11日至105年4月24日後，賴阿完對被告之租金債權究屬定期租賃、不定期租賃或是不當得利，自難據此認定賴阿完與被告間自103年11月11日起仍有租賃契約存在。再者，觀諸系爭判決內理由可知，原告於系爭判決係主張被告積欠賴阿完租金起日為102年11月迄今(系爭判決辯論終結時)，而系爭判決僅認定賴阿完對被告之租金債權迄105年4月24日止，足見系爭判決並未認定賴阿完於105年4月25日起與被告間仍有租賃契約存在，而未對被告有租金債權，可由繼承人所繼承。而原告復未提出賴阿完與被告自103年11月11日起仍有租賃契約存在，或原告自1 05年4月25日起與被告有租賃契約存在之證據，則原告主張依租賃契約法律關係，請求被告給付系爭土地105年5月至11 3年7月之租金，難認有據。至被告於賴阿完過世後，是否無法律上原因占有使用系爭土地，則屬有無不當得利問題，與依租賃契約給付租金無涉。五、綜上所述，原告依租賃契約法律關係提起本件訴訟，請求被告按原告應有部分8分之1，給付105年5月至113年7月租金合計14萬8500元，無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法，及所提證據，均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。爰就訴訟費用部分諭知如主文第2項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　 5　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　　　法　官張博鈞以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　 5　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃建霖

2024-12-05

CLEV-113-壢簡-1365-20241205-1

簡上

臺灣彰化地方法院

確認租賃關係存在

臺灣彰化地方法院民事判決 112年度簡上字第66號上訴人陳楊開訴訟代理人林溢根律師張宗存律師饒鴻鵬律師陳慶霖被上訴人肇霖宮福德寺法定代理人徐功吉訴訟代理人楊振裕律師上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於民國112 年2月3日本院員林簡易庭第一審簡易判決（110年度員簡字第166 號）提起上訴，本院於113年11月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分一、按確認法律關係存在或不存在之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，此觀民事訴訟法第247條第1項規定即明。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安狀態，能以確認判決除去者而言（最高法院111年度台上字第2440號判決意旨參照）。查被上訴人主張兩造間就被上訴人所有坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）存在租賃關係，為被上訴人所否認，則兩造就系爭土地是否存在租賃關係既有爭執而不明確，致上訴人在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安狀態，能以確認判決將之除去，應認其提起本件訴訟有確認利益。二、次按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；上述承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。查本件被上訴人之法定代理人原為陳木仕，嗣於本院審理中變更為徐功吉，並經新任法定代理人徐功吉聲明承受訴訟（見本院卷第131頁），於法尚無不合，應予准許。三、復按上訴人於終局判決前，得將上訴撤回。撤回上訴者，喪失其上訴權。第262條第2項至第4項之規定，於撤回上訴準用之。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第459條第1項前段、第3項、第4項、第262條第2項分別定有明文。又依同法第436條之1 第3項之規定，前開規定於簡易訴訟程序之第二審程序準用之。準此，上訴人提起上訴後，復撤回上訴之全部或一部者，即喪失該部分之上訴權，該撤回部分之判決即告確定。經查，上訴人對原審被告彰化縣溪湖鎮公所之上訴（見本院卷一第13頁），於民國（下同）113年5月24日以民事部分撤回狀撤回，彰化縣溪湖鎮公所之訴訟代理人於113年5月29日準備程序中，當庭以言詞表示同意撤回，有本院準備程序筆錄在卷可參（見本院卷第221頁），依上開規定，即生撤回此部分上訴之效力而告確定，本院就此撤回之部分即毋庸加以審判，先予敘明。四、末按於簡易訴訟程序之第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第436條之1第3 項準用同法第446條第1項、第255條第1項第3款、第256條亦有明文。查上訴人上訴聲明原為：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人與被上訴人肇霖宮福德寺間就坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地租賃關係存在。㈢被上訴人肇霖宮福德寺應容忍上訴人使用收益前項所示土地，且不得再將該土地提供彰化縣溪湖鎮公所或其他第三人使用。㈣被上訴人彰化縣溪湖鎮公所應將坐落第二項土地如附圖所示編號Ａ至Ｒ之地上物拆除。㈤第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈥第四項，上訴人願供擔保，請准予假執行之宣告。嗣上訴人撤回被上訴人彰化縣溪湖鎮公所，變更上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人與被上訴人肇霖宮福德寺間就坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地（面積：2,578平方公尺）有租賃關係存在。㈢被上訴人肇霖宮福德寺應容忍上訴人使用收益第二項所示土地，並不得再將該土地提供第三人使用。㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。經核係屬減縮應受判決事項之聲明，依據前開說明，應予准許。貳、實體部分一、上訴人起訴及於上訴審補充：　㈠被上訴人與宮號福德爺、公號業主福德爺、福德爺為同一權利主體，上訴人及其子陳慶霖、孫陳正杰持續於系爭土地耕作，已數十載，與被上訴人有口頭不定期租賃契約，上訴人亦按期繳納地租，惟被上訴人否認其與上訴人就系爭土地有租賃關係存在。上訴人提出下列事實、證據資料，用以證明兩造間就系爭土地之租賃法律關係存在：　⒈被上訴人將重測前溪湖鎮四塊厝段巫厝小段（下稱巫厝小段）197地號土地出租予上訴人先祖耕作，巫厝小段197地號土地於12年分割為同段197地號土地、197-1地號土地，於75年辦理地籍圖重測變更為溪湖鎮頂庒段607地號土地、609地號土地即系爭土地，兩造間就606地號土地、607地號土地、47 4地號土地、479地號土地、756地號土地有租賃關係存在乙情，業經本院109年度重訴字第72號、臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）110年度重上字第9號、最高法院111 年度台上字第1952號裁判確定審認屬實，該確定判決認定自日據時期，607地號土地及系爭土地既於日據時期同屬1筆土地，應為該確定判決爭點效所及。　⒉上訴人按期支付系爭土地之地租，並於系爭土地耕種芒果樹，芒果樹具經濟價值，須由上訴人雇工從事枝梢管理、土壤肥培及水分管理等工作，其於系爭土地種植芒果樹，應為被上訴人所得知悉，且上訴人亦未為明示反對。　⒊於75年間適逢韋恩颱風肆虐，小廟倒塌須重建，當時被上訴人之管理人楊萬護拜託上訴人之公公陳萬里，就其耕作之系爭土地捐獻10坪讓小廟使用，此有重建碑文紀載，並減免當年第2期地租。　⒋被上訴人於108年2月間持耕地租賃契約書欲與上訴人簽立書面契約，其內容載明系爭土地亦為上訴人承租土地之一，僅因該契約內隱藏終止租約條款，上訴人未同意亦未簽字。被上訴人並不爭執該耕地契約書形式上真正，並稱我任内所簽跟承租人所簽是耕作合約書，地號就是目前承租人所耕作的全部地號等語，而上訴人承租之耕地包括系爭土地，被上訴人亦自認該耕地租賃契約所列載之上訴人承租耕地包括系爭土地。　⒌被上訴人之主任委員陳木仕於109年12月3日晚間8時許，在面前廣場召開說明會，並對上訴人提及要再重定耕地租賃契約，被上訴人欲與上訴人簽立之耕地租賃契約書內容載明系爭土地亦為上訴人承租土地之一。　⒍證人陳添富於原審證稱系爭土地上之芒果樹為上訴人所種植，水利會欲在系爭土地施作水溝時，請農民向種植芒果樹的上訴人商量；是上訴人之芒果樹先種植，社區發展協會小屋後蓋。　㈡就原審認因當時廟產管理混亂，上訴人之公公陳萬里占有系爭土地耕作，其原因未必為租賃，而認陳萬里捐地10坪乙事與其是否有權占有系爭土地為兩件事；及認被上訴人之前任管理人楊萬護於93年間所簽立之耕作協議書，其用途不僅係申請補助，亦同時有清理廟產及租賃紀錄留存之意圖，非僅單純申請農損補助方簽訂協議書之用意，故系爭土地不在耕作協議書之永久託耕範圍內，兩造間就系爭土地無租賃關係存在等情，係原審未詳加審酌上開證據資料，逕認上訴人仍無法舉證證明該耕地租賃契約書內容為真而非誤載，容有違反證據法則及經驗法則之情事等語。二、被上訴人援引第一審之陳述為答辯理由，另補述略以：　　上訴人雖援引上開民事判決欲證明兩造間有租賃關係存在，惟上開民事判決認定606地號土地、607地號土地、474地號土地、479地號土地、756地號土地有租賃關係所憑之證據，主要係上訴人所提之耕作協議書，並佐以其他書證及證人之證述，並未審究被上訴人之前任管理人楊萬護收取地租紀錄清冊有無記載承租土地及筆數。而上訴人於113年5月29日當庭撤回對另一被上訴人彰化縣溪湖鎮公所之上訴前，及原審判決所載兩造當事人，均分別為上訴人陳楊開及被上訴人肇霖公福德寺、彰化縣溪湖鎮公所，顯然與上開判決所列之當事人並非同一，參以最高法院判決意旨，已與爭點效適用之要件不合，不能以上開確定判決所認定之事實，據以拘束兩造當事人，況上開確定判決並未就系爭土地系分割自巫厝小段197地號土地乙節進行辯論，亦未列入該案之重要爭點，而不能以上開確定判決認定上訴人與被上訴人就607地號土地有租賃關係，即遽認兩造就系爭土地亦有租賃關係。又上訴人目前於系爭土地種植芒果樹，至多僅可認定上訴人有占用系爭土地之事實，上訴人種植於系爭土地之芒果樹，並非百年以上老欉，應僅係近10幾年內所種植，而非日據時期即已存在。而租金為租賃契約成立之要素，上訴人迄今未提出系爭土地租金究竟如何計算及計算標準為何等情，且上訴人所稱之租金收入簿，並未記載究竟是哪幾筆土地之收入，更無任何有關系爭土地為出租土地之記載，無法證明包含系爭土地之租金，且土地清冊第一列最後一欄明確記載使用人而非承租人，均足以證明上訴人並非承租人等語。　三、原審斟酌兩造全辯論意旨及調查證據之結果，認上訴人對被上訴人就系爭土地之租賃關係不存在。上訴人不服提起上訴，並上訴聲明：⑴原判決廢棄；⑵確認上訴人與被上訴人肇霖宮福德寺間就坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地（面積：2,578平方公尺）有租賃法律關係存在。⑶被上訴人肇霖宮福德寺應容忍上訴人使用收益第二項所示之土地，並不得再將該土地提供第三人使用。⑷一、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：⑴上訴駁回。⑵第二審訴訟費用由上訴人負擔。四、得心證之理由　㈠按判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之，民事訴訟法第454條第2項前段定有明文。上開規定於簡易程序之第二審亦有準用，同法第436條之1第3項復有規定。原審判決理由欄之記載，除下列所述者外，均為本院所認同，並予引用，另補充理由如下。　㈡次按當事人締結不動產租賃之債權契約，對於契約必要之點意思必須一致，租賃契約以租金及標的物為其要素，租金及標的物，自屬租賃契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立（最高法院99年度台上字第15 53號判決意旨參照）。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正，而所謂依其情形顯失公平者即係考量相關證據取得難易程度等，有證據偏在及武器不平等情形。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責；若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號裁判意旨參照）。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院97 年度台上字第1101號判決意旨參照）。　㈢經查，上訴人主張被上訴人與宮號福德爺、公號業主福德爺、福德爺為同一權利主體，上訴人及其子陳慶霖、孫陳正杰持續於被上訴人所有之系爭土地耕作，並種植芒果等語，業據其於原審提出土地登記第一類謄本、耕作照片在卷可稽（見原審補字卷第109頁、原審卷二第61頁），亦有本院106年度重訴字第108號民事判決、勘驗測量筆錄、勘驗現場照片、複丈成果圖在卷為憑（見原審卷一第199至215頁、原審卷二第11至31頁、第75頁），為被上訴人所不爭執，上訴人主張之上開事實，堪予認定。惟查：　⒈上訴人主張其按期支付系爭土地之地租，並於系爭土地耕種芒果樹，上訴人雇工從事枝梢管理、土壤肥培及水分管理等工作，被上訴人應知此情且未明示反對，且上訴人將其耕作之系爭土地捐獻10坪讓小廟使用，此有重建碑文紀載，並減免當年第2期地租，兩造有口頭不定期租賃契約等情，業據其於原審提出租金收入簿影本在卷可佐（見原審卷一第245 至279頁），另上訴人主張其就被上訴人所有之606地號土地、607地號土地、474地號土地、479地號土地、756地號土地與被上訴人成立租賃關係，亦據其提出本院109年度重訴字第72號、臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）110年度重上字第9號、最高法院111年度台上字第1952號判決書在卷可憑（見原審補字卷第15至27頁、原審卷三第67至77頁、第79至82頁、本院卷一第279至287頁），惟查，上訴人所提之租金收入簿影本並未記載究為何筆土地之租金收入，亦無任何有關系爭土地為出租土地之記載，又上訴人因前開租賃關係，本須繳納606地號土地、607地號土地、474地號土地、479地號土地、756地號土地之租金予被上訴人，是上訴人前開主張及所提證物，尚未能證明其所繳納之租金及其因捐獻系爭土地而獲減免之當年第2期地租，均包含系爭土地之租金，上訴人主張之上開事實，尚屬無據。　⒉又上訴人主張被上訴人將重測前巫厝小段197地號土地出租予上訴人先祖耕作，嗣於地籍圖重測變更為溪湖鎮頂庒段607 地號土地、609地號即系爭土地，就607地號土地經歷審判決審認兩造有租賃關係存在，兩造就系爭土地亦應有租賃關係存在乙情，固據其於原審提出土地台帳、本院109年度重訴字第72號、臺中高分院110年度重上字第9號、最高法院111 年度台上字第1952號民事判決在卷可參（見原審補字卷第15 至27頁、原審卷二第133至141頁、原審卷三第67至77頁、第 79至82頁），惟系爭土地與607地號土地於日據時期確實屬同1筆土地，嗣於12年分割為2筆土地即巫厝小段197即197-1 地號土地，又於75年辦理地籍圖重測變更為607地號土地及6 09地號土地即系爭土地，有彰化縣溪湖地政事務所113年7月 19日溪地二字第1130004034號在卷可證（見本院卷第二第31 7頁），足證系爭土地與607地號土地業於日據時期分屬為2 筆不同地號之土地，臺灣日據時期係自民國前17年至民國34 年，期間長達50年，上訴人所提之前開歷審確定判決僅能證明兩造間就607地號土地有租賃關係，尚無從證明兩造間究於日據時期之何年月日就系爭土地與607地號土地重測前之1 97地號土地成立租賃關係，當不能以前開歷審確定判決認定兩造就607地號土地有租賃關係，而逕據以認定兩造間就系爭土地亦有租賃關係存在。而被上訴人於原審辯稱其誤載被告所提之耕地租賃契約書中所載農地所在地及使用範圍等語，依上開歷審確定判決認定被上訴人出租予上訴人之土地為 606地號土地、607地號土地、747地號土地、749地號土地、 756地號土地，均與被上訴人所提之耕作協議書所載土地坐落及地號相同，然觀諸上訴人所提之耕地租賃契約書所載內容第一條之農地所在地及使用範圍，為607地號土地、609地號土地、749地號土地、750地號土地、756地號土地，該耕地契約書所載內容缺少606地號土地、增加609地號土地，亦缺少747地號土地、增加750地號土地，有耕地租賃契約書、耕作協議書在卷可佐（見原審卷一第39頁、第91頁），足徵上訴人所提之耕地租賃契約書所載內容確為被上訴人所誤載，上訴人復未能提出任何證據，以證明對被上訴人就耕地租賃契約書所載系爭土地部分非為誤載，則上訴人主張耕地租賃契約書內容載明系爭土地亦為上訴人承租土地之一云云，尚無可採。　⒊至上訴人主張證人陳添富為被上訴人財產管理之核心人員，其於原審證稱上訴人於系爭土地上種植芒果樹，水利會欲在系爭土地施作水溝時，須與上訴人商量云云，本院參以證人陳添富陳添富於原審111年8月17日言詞辯論程序之全部證述內容（見原審卷二第360至364頁），認證人陳添富於原審所為之證述內容，至多僅能證明系爭土地為上訴人所占用，為避免損及系爭土地上之芒果樹，而生毀損農作物糾紛之事實，尚無法證明兩造間就系爭土地有口頭不定期租賃關係存在。　⒋又被上訴人為系爭土地之所有權人，有土地登記第一類謄本在卷足證（見原審補字卷第109頁），依前揭規定，被上訴人就其為承租人而取得占有系爭土地為芒果種植具有正當權源，即兩造間就系爭土地存在租賃關係之事實，自應負舉證責任，且上訴人對其為系爭土地之承租人乙情，亦無存在證據取得困難或有證據偏在及武器不平等顯失公平之情形存在，而無民事訴訟法第277條但書關於舉證責任倒置規定之適用。是上訴人既未能於原審及本審提出兩造間就系爭土地確實有租賃關係之其他具體事證，以供本院審酌，依前揭說明，上訴人主張之上開事實，自屬無據。六、綜上所述，上訴人依租賃契約之法律關係，請求確認上訴人與被上訴人肇霖宮福德寺間就坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地，有租賃法律關係存在；被上訴人肇霖宮福德寺應容忍上訴人使用收益坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地，並不得再將該土地提供第三人使用，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。　　　　八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1 　　第3項、第449條第1項、第78條，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　 3　　日　　　　　　　　民事第四庭　審判長法　官　王鏡明　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李　昕　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　姚銘鴻以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　 3　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊美芳

2024-12-03

CHDV-112-簡上-66-20241203-1

抗更一

臺灣高等法院臺南分院

停止執行

臺灣高等法院臺南分院民事裁定 113年度抗更一字第1號抗告人張秀上列抗告人因與相對人福隆尖端科技股份有限公司等2人間聲請停止執行事件，對於中華民國113年2月29日臺灣臺南地方法院所為裁定（113年度聲字第30號）提起抗告，經最高法院發回，本院裁定如下：　　主　文原裁定關於命相對人等供擔保金額部分廢棄。上廢棄部分，相對人等應供擔保金額為新臺幣3,600萬元。廢棄部分抗告程序費用，由相對人負擔。　　理　由一、本件相對人福隆尖端科技股份有限公司、亞德利塑膠工廠股份有限公司（下合稱福隆等公司）於原法院聲請停止執行主張：如附表所示建物（下稱系爭建物）為抗告人張秀與訴外人林崑海（民國111年2月15日死亡）共有，應有部分各為2/ 5、3/5，林崑海死亡後，其應有部分由林崑海之3名子女與張秀共同繼承。張秀前持臺灣高雄地方法院110年2月25日11 0年度雄院民公士字第299號公證書（含廠房租賃契約書，下稱系爭公證書）為執行名義（下稱系爭執行名義），向臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院）聲請強制執行（112年度司執字第62145號事件，下稱系爭執行程序），命伊等遷讓並返還系爭建物予全體共有人。伊等已以兩造間就系爭建物有不定期租賃關係存在為由，向臺南地院提起債務人異議之訴（下稱系爭訴訟），爰依強制執行法第18條第2項規定，陳明願供擔保聲請停止系爭執行程序。臺南地院裁定准福隆等公司供擔保新臺幣（下同）462萬3,524元後，於系爭訴訟終結前，停止系爭執行程序。抗告人對之不服，提起本件抗告略以：系爭建物原共有人林崑海之應有部分，固因其死亡而由含伊在內之繼承人等公同共有，惟伊本得依民法第821條規定，為回復全部共有物之請求，擔保金額之審酌，不得僅計算伊應有部分。縱認系爭執行事件應為停止執行，其擔保金額除系爭建物現值，亦應併算基地之價額，按建物、基地全部權利範圍之價金12億9,000萬元為核算基礎。原裁定以相對人已提起債務人異議之訴，遽准相對人供擔保後停止系爭執行事件之執行，卻未衡量妥適之擔保金額，即有未洽，爰提起抗告，請求廢棄原裁定等語（原法院裁准相對人停止執行部分，經本院前案裁定駁回抗告人該部分之抗告，未據抗告人對該部分表示不服，該部分不在最高法院發回更為裁定範圍內，附此敘明）。二、按當事人請求公證人就租用建築物定有期限並應於期限屆滿時交還，或以給付一定數量之金錢為標的之法律行為作成公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之；債務人主張前項公證書有不得強制執行之事由提起訴訟時，受訴法院得因必要情形，命停止執行，但聲請人陳明願供擔保者，法院應定相當之擔保額，命停止執行，公證法第13條第1項第1款、第3款及同條第3項定有明文。又強制執行程序開始後，除法律另有規定外，不停止執行。有回復原狀之聲請，或提起再審或異議之訴，或對於和解為繼續審判之請求，或提起宣告調解無效之訴、撤銷調解之訴，或對於許可強制執行之裁定提起抗告時，法院因必要情形或依聲請定相當並確實之擔保，得為停止強制執行之裁定，強制執行法第18條第 1項、第2項亦有明文。再按法院依強制執行法第18條第2項規定，因必要情形或依聲請定相當並確實之擔保，為停止強制執行之裁定者，其擔保金額如何得認為相當，固屬法院職權裁量之範圍。惟此項擔保係備供強制執行債權人因停止執行所受損害之賠償，其數額應依標的物停止執行後，債權人未能即時受償或利用該標的物所受之損害額定之，而非以標的物之價值或其債權額為依據。又共有人依民法第821條規定，基於共有人之地位請求回復共有物，乃為全體共有人之利益，非僅為自己利益而為請求，是共有人據此聲請回復共有物之強制執行，債務人聲請停止該執行程序應供之擔保，即應以全體共有人無法使用、收益該共有物全部所受損害為準（最高法院113年度台抗字第713號民事裁定意旨參照）。三、經查：　㈠本件抗告人係執系爭公證書為執行名義，聲請原法院以系爭執行事件命相對人等自系爭建物遷出，將系爭建物返還予抗告人及林崑海之繼承人。嗣相對人等主張兩造間就系爭建物仍有不定期租賃關係存在，請求確認兩造間之不定期租賃關係存在，並向原法院提起債務人異議之訴（原法院113年度補字第171號，已改分為113年度訴字第537號，見本院前案卷第67頁）等情，業據本院調閱系爭執行事件卷及債務人異議之訴卷核閱屬實。　㈡查系爭建物前均出租他人收取租金，則本件抗告人因停止執行未能及時取回系爭建物，可能遭受之損害，應為相對人所提系爭訴訟確定前，抗告人不能使用或另行出租系爭建物每月所受相當於租金之損害。依抗告人所提系爭契約書所載，抗告人出租系爭建物每月租金為50萬元（見本院前案卷第18 頁），應足認抗告人因停止執行可能遭受之損害每月至少為 50萬元。再依113年4月24日修正各級法院辦案期限實施要點，一審辦案期限為2年、二審為2年6月、三審為1年6月，合計6年，則依此計算，抗告人因停止執行可能遭受之損害為3 ,600萬元（50萬×12×6=3,600萬），爰認本件相對人所應供之擔保金以3,600萬元為適當。　㈢抗告人雖主張：本件供擔保金額應按系爭建物及坐落之土地買賣價額12億9000萬元計算云云，並提出不動產買賣契約書為證（本院前審卷第29至31頁），然本件停止執行之供擔保係備供強制執行債權人因停止執行所受損害之賠償，其數額應依執行標的物經停止執行後，債權人未能即時受償或利用該標的物所受之損害額定之，而非以標的物之價值或其債權額為依據，已如前述，抗告人上開主張，尚非可採。四、綜上所述，原裁定准相對人提供擔保後停止執行，固非無據，惟其命相對人提供之擔保金額尚有未洽，抗告意旨指摘原裁定此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰就原裁定關於擔保金額部分廢棄，裁定如主文第2項所示。五、據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日　　　　　　　　民事第一庭　　審判長法　官　王金龍　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　曾鴻文　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　洪挺梧上為正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提再抗告，應於收受送達後十日內向本院提出再抗告狀（須附繕本）。提起再抗告應委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡曉卿【附註】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。　　　　　　附表：　編號不動產別標示(均臺南市○○區) 門牌應有部分 1 建物 ○○段0000建號臺南市○○區○○里○○00000號就左列每一建物： ⒈林崑海6/10（現由抗告人與其他繼承人公同共有） ⒉抗告人4/10 2 建物 ○○段0000建號 3 建物 ○○段0000建號 4 建物 ○○段0000建號 5 建物 ○○段0000建號 6 建物 ○○段0000建號

2024-12-02

TNHV-113-抗更一-1-20241202-1

訴

臺灣新北地方法院

拆屋還地

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第1251號原告蘇炳榮訴訟代理人粘舜權律師被告高素蘭訴訟代理人蔡富強律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國113年8月2日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：訴外人祭祀公業游兆琳係新北市○○區○○地段000 地號土地（重測前為新北市○○區○○○段○○○○○段000地號土地，下稱系爭土地）之所有權人，而原告於民國94年2月5日與祭祀公業游兆琳之代表人訴外人游木生就系爭土地簽訂租賃契約（下稱游木生租約），以興建廠房使用，約定租賃期間為94年3月16日起至99年3月15日，租期屆滿後，原告仍繼續使用系爭土地而為不定期租賃契約；後原告再於107年3月16 日與祭祀公業游兆琳之代理人訴外人游宗翰簽訂合夥契約書（下稱系爭契約），約定由祭祀公業游兆琳提供系爭土地，並由原告負責出租，原告則每月支付祭祀公業游兆琳新臺幣（下同）215,000元，是原告為系爭土地有權占有使用之權利人。惟被告未經原告同意，擅自於系爭土地上興建廠房（下稱系爭廠房）使用（占用範圍如卷附112年8月22日新北市中和地政事務所複丈成果圖【下簡稱附圖】所示），係無權占用系爭土地，爰依民法第962條規定，提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告應將系爭土地上方如附圖所示A部分、面積 72.43平方公尺之鐵皮建物拆除，並將該土地返還原告；㈡願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：原告並非系爭土地之所有權人；被告系爭廠房坐落之系爭土地範圍並非原告曾占有系爭土地之範圍，游木生租約記載承租面積僅有780坪，系爭土地換算則約為1410坪，顯示原告並未占有系爭土地全部，至多僅有原告搭建之廠房（下稱原告廠房）範圍，又被告之系爭廠房對坐落系爭土地範圍之占有是接續前手之占有，前手早於95年12月24日時已經占有，且被告於98年10月2日已購入坐落新北市○○區○○ 路0段000巷0○0號對面水溝貨櫃2個持續占有迄今；原告亦非有權占有系爭土地，否認游宗翰或游木生有祭祀公業游兆琳之代表權，游宗翰或游木生非祭祀公業之管理人；原告所提出之系爭契約係通謀虛偽所偽造之文書，系爭契約所簽訂之人游宗翰亦非祭祀公業游兆琳之管理人，並無權以祭祀公業游兆琳之身分與原告簽署系爭契約，且系爭契約下方立約人簽署處並無蓋用祭祀公業之印鑑章，亦無自稱代理人游宗翰之簽署用印，不符合契約應雙方意思表示合致之要件，僅有原告一人簽署用印，是系爭契約並不具法律效力；否認游木生租約所蓋用「祭祀公業游兆琳管理人游石吉等十九人」之真正性，游木生租約僅以游木生為代表人簽署，亦屬無權代理，經查祭祀公業游兆琳於107年辦理備查登記之管理人為游漢堂，然游漢堂之管理人資格雖遭最高法院以110年台上字第2995號判決確定管理權不存在確定，但由該判決理由足以確定祭祀公業游兆琳107年間之管理人並非游宗翰，其無權以祭祀公業游兆琳代理人身分與原告簽訂系爭契約等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。四、本院之判斷：　㈠按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害，民法第962條定有明文。按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。是以主張有契約關係存在事實之一造，如他造並未自認，自須就此項利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證行為責任。　㈡查系爭土地之所有權人為祭祀公業游兆琳；系爭廠房占有如卷附112年8月22日新北市中和地政事務所複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖）所示系爭土地範圍（下爭系爭廠房占用系爭土地範圍）之事實，為兩造所不爭執（見本院卷二第60頁、第97至100頁），並有系爭土地之土地登記謄本、本院勘驗筆錄、系爭複丈成果圖在卷可參（見本院卷一第13頁、第 61至第71頁），該部分事實應堪認定。　㈢原告主張系爭廠房占用系爭土地範圍原係由原告占有而遭被告侵奪等節，為被告所否認。經查：　⒈原告提出游木生租約、系爭契約附卷為證（見本院卷一第15 至17頁、本院卷二第45至51頁）欲證明其所主張其於94年2 月5日與祭祀公業游兆琳之代表人游木生就系爭土地簽訂游木生租約，以興建廠房使用，約定租賃期間為94年3月16日起至99年3月15日，租期屆滿後，原告仍繼續使用系爭土地而為不定期租賃契約；後原告再於107年3月16日與祭祀公業游兆琳之代理人游宗翰簽訂系爭契約，約定由祭祀公業游兆琳提供系爭土地，並由原告負責出租，原告則每月支付祭祀公業游兆琳215,000元，是原告為系爭土地有權占有使用之權利人等節。惟查：　⑴被告主張祭祀公業游兆琳為無管理人狀態（前曾有訴外人游漢堂經選任為管理人，然嗣經法院確定判決認其管理權不存在），有系爭土地之土地登記謄本、新北市中和區公所函文、另案（臺灣高等法院107年上字第1056號、本院106年訴字第1396號、最高法案110年度台上字第2995號）判決在卷可參（見本院卷一第13頁、第37至42頁、本院卷二第69至71頁、限閱卷），堪認被告該部分主張尚非無據。　⑵被告否認游木生、游宗翰具祭祀公業游兆琳之代表權、代理權，觀諸系爭契約並無祭祀公業游兆琳之印文，游木生租約雖有「祭祀公業游兆琳管理人游石吉等十九人」印文，然僅有游木生1人簽署，游木生是否為該19人其中1人亦不明，卷內更無任何祭祀公業游兆琳所出具之委託書，僅就形式以觀，游木生、游宗翰是否為祭祀公業游兆琳之有權代表或有權代理之人，實容有疑問。從而，參酌卷內事證，本件尚難認游木生租約、系爭契約係祭祀公業游兆琳與原告之間締結，游木生租約、系爭契約尚難作為原告占有系爭土地之正當權源。　　⑶游木生租約所載出租土地坪數為780坪，而系爭土地為4662.4 1平方公尺換算為坪數後約為1410坪，有系爭土地之土地登記謄本、游木生租約在卷可參（見本院卷一第13頁），益徵被告主張原告未曾取得系爭土地之全數占有，尚非無據。　⑷衡以游木生租約、系爭契約僅為債權契約且非原告占有系爭土地之正當權源，則原告先前是否現實上取得系爭土地之全數占有，實有疑問。綜上，堪認該等證據尚難逕證明系爭廠房占用系爭土地範圍原係由原告占有。　⒉被告主張原告並未占有系爭土地全部，至多僅有原告廠房範圍，又被告之系爭廠房對坐落系爭土地範圍之占有是接續前手之占有，前手早於95年12月24日時已經占有，且被告於98 年10月2日已購入坐落新北市○○區○○路0段000巷0○0號對面水溝貨櫃2個持續占有迄今，業據被告提出買賣契約書、航照圖在卷為證（見本院卷一第53頁、本院卷二第101至第113頁），該買賣契約雖係針對貨櫃2個，然已敘明貨櫃坐落地點，由航照圖亦顯示原告廠房顯可能並未全數占有系爭土地。足見被告該部分主張，亦非無據。　⒊綜上所述，依卷內事證，尚不能逕認系爭廠房占用系爭土地範圍原係由原告占有而事後遭人侵奪。　㈣綜上，原告既不能逕認系爭廠房占用系爭土地範圍原係由原告占有而事後遭人侵奪，原告依民法第962條規定請求被告應將系爭土地上方如附圖所示A部分、面積72.43平方公尺之鐵皮建物拆除，並將該土地返還原告，核屬無據。五、綜上所述，原告依民法第962條規定，請求被告應將系爭土地上方如附圖所示A部分、面積72.43平方公尺之鐵皮建物拆除，並將該土地返還原告，為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請，則因訴之駁回而失所依據，不予准許，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　胡修辰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　 2　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇莞珍

2024-11-29

PCDV-112-訴-1251-20241129-1

豐簡

豐原簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度豐簡字第670號原告葉玲雅訴訟代理人蔡芳宜律師被告劉文筆徐信春上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應自門牌號碼臺中市○○區○○巷00號之未辦保存登記建物遷出，並騰空遷讓返還予原告。訴訟費用由被告連帶負擔。本判決得假執行。　　事實及理由壹、程序事項：被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：緣門牌號碼臺中市○○區○○巷00號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物）原為訴外人禹東海所有，禹東海與被告劉文筆於民國103年9月1日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由禹東海將系爭建物出租予被告劉文筆，租賃期間自103年9月1日起至104年8月31日止，嗣系爭租約所載租賃期限屆至後，禹東海雖未與被告劉文筆換約，惟禹東海與被告劉文筆之配偶即被告徐信春仍於104年9月1日在系爭租約內房屋收付款明細欄上載明續約，且被告迄今仍繼續使用系爭建物，是被告與禹東海間成立不定期租賃契約（下稱系爭不定期租賃），並未經公證。嗣原告於113年3月27日向禹東海購買系爭建物，於113年4月間辦理變更系爭建物稅籍證明登記完竣，現為系爭建物之納稅義務人，經原告於113年5 月17日寄發存證信函，表示不同意將系爭建物出租予被告，請求被告於文到30日內遷出系爭建物，被告徐信春則於113 年5月20日收受。依民法第425條第2項之規定，被告不得對原告主張買賣不破租賃，詎被告迄今仍拒不搬遷，自屬無權占有系爭建物，並侵害原告對於系爭建物之事實上處分權。爰依民法第767條第2項準用同條第1項前段、第962條前段、第184條第1項前段、第179條規定，請求擇一為有利之判決等語。並聲明：㈠被告2人應自系爭建物遷出，並騰空遷讓返還予原告。㈡請依職權宣告假執行。二、被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院得心證之理由：　㈠原告主張之上開事實，業據其提出臺中市○○地○○○○○○○○○○○○○ ○○○路○○○○號碼000112號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、不動產買賣契約書、系爭租約、現場照片等件為證（見本院卷第25至34、123至130、147至159頁）。而被告對原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3項準用第1項之規定，應視同自認，堪信原告此部分之主張為真實。　㈡按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；再出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第450條第1項、第451條、第425條分別規定甚明。又民法第425條規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開規定之立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第17 23號判決意旨參照）。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦定有明文。再按是否該當上述不當得利之成立要件，應以「權益歸屬」為判斷標準，亦即倘欠缺法律上原因，而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利。又未為所有權登記之建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人，第三人未經事實上處分權人同意而占有該建物，受有占有之利益，致事實上處分權人受有損害，且無法律上原因時，該事實上處分權人自得依民法第179條規定，請求返還其占有（最高法院106 年度台上字第187號判決意旨參照）。㈢經查，觀諸卷附由被告劉文筆與禹東海所簽訂之系爭租約，租賃期限自103年9月1日起至104年8月31日止，於租賃期限屆至後，雙方並未換約，僅由被告徐信春與禹東海於系爭租約內「房租收付款明細」欄第2行載明「104年9月1日起」、「續約」等文字，惟未約定租賃期間，有系爭租約在卷可憑（見本院卷第147至157頁），依民法第451條規定，視為被告與禹東海間自104年9月1日起另成立一不定期租賃契約（即系爭不定期租賃）。嗣禹東海於113年3月27日將系爭建物出售予原告，並以原告為系爭建物之納稅義務人，此有不動產買賣契約書、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書在卷可證（見本院卷第25、123至130頁），因系爭不定期租賃未經公證且未定期限，依民法第425條第2項規定，無民法第42 5條第1項規定之適用，系爭不定期租賃自不拘束原告，況原告已於113年5月17日寄發台中雙十路郵局存證號碼000112號存證信函予被告，告知系爭建物已由原告買受並取得事實上處分權，因原告不同意將系爭建物出租予被告，請求被告於文到30日內自行搬遷並點交返還系爭建物予原告，經被告徐信春於113年5月20日收受該函，有該存證信函及收件回執2 紙附卷足憑（見本院卷第27至34頁）。從而，原告既為系爭建物之事實上處分權人，且被告未經原告同意而繼續占有系爭建物，受有占有之利益，且無法律上原因，致原告受有損害，則原告依民法第179條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭建物予原告，自屬有據，應予准許。㈣又原告依不當得利之法律關係，請求被告將系爭建物騰空遷讓返還予原告部分，既經本院認有理由而准許在案，則原告另依民法第767條第2項準用同條第1項前段、第962條前段、第184條第1項前段規定為同一請求部分，即無庸審酌，併予敘明。四、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告自系爭建物遷出，並騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。五、本判決係適用簡易程式所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　豐原簡易庭　　法　官林冠宇以上為正本係照原本作成中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官林錦源　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

2024-11-29

FYEV-113-豐簡-670-20241129-1

訴

臺灣新北地方法院

調整租金

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第2346號原告永聖資產管理股份有限公司法定代理人黃顏智美訴訟代理人李文奇被告黃明山上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國113年10月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告承租原告所有坐落新北市○○區○○段○○地號土地面積89.9 6平方公尺，其年租金自民國113年6月20日起，調整為按當年度土地申報總價額年息之百分之20計租。二、訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠訴外人陳宗承自民國69年起向訴外人大永興業股份有限公司( 下稱大永公司)不定期承租其所有所有新北市○○區○○段00地號土地(下稱系爭土地，重測前為新北市○○區○○○段00000地號)，面積89.96平方公尺，年租金約定以土地申報總價額6% 計收之利息，而被告係於63年自陳宗承承受上開不定期租賃契約，原告則於大永公司96年資產分割後，繼受其部分資產，因而繼受上開不定期租賃契約。　㈡查，系爭土地69年土地公告現值為新臺幣(下同)6,200元/平方公尺，113年已調昇為150,358元/平方公尺，調幅為2325% ；土地申報地價則自69年3,700元/平方公尺，113年調昇為2 4,058元/平方公尺，調幅為550%，足見系爭土地之價值自69 年後迄今，不動產之價值確有昇漲之情形，而本件租金自69 年起按土地申報地價總價額年息6%計收至今，已達44年以上未曾調整，又系爭土地坐落中正路與大觀街口，中正路二邊聯通三重與迴龍龜山方向、大觀街直上新海橋通板橋、中港路通五股、新泰路達泰山，各路公車路線通行，交通四通八達；且距101年通車之新莊站約100公尺左右；並有102年通車之新北市特二號道路五股土城線，交通之便捷更不可同日而語，附近更有戶政、地政、區公所、警察局等行政機關，及北市圖書館新莊分館、學校、銀行、各式商店（例如全聯新莊大觀店），商業交易活絡、生活機能完善。而本件年租金雖按申報地價總價額年息6%計算，歷來租金已隨申報地價調整比率而調整，惟自69年以來不動產價格數度持續飆漲，作為計算租金之基準之申報地價，與公告現值或市價之差距不斷攀升，系爭土地周邊環境、交通、工商繁榮程度、承租人受益情形等，均有大幅變更。以系爭土地為例，69年土地公告現值與申報地價比值約僅為6200/3700=1.68，113年土地公告現值與申報地價比值高達約150358/24058=6.25，租金若仍依69年原約定申報地價6%計算實失公允。且被告並非自己使用，其承租本件土地建屋係出租他人供營業使用（現況經營覺道堂），非供住宅使用，土地年租金自無土地法第 105條準用同法第97條不得超過土地及建築物申報總價額年息10%規定之限制。　㈢又與鄰地租金比較，原告所有相同坐落新北市○○區○○段00地號土地，面積454.32平方公尺部分，出租予訴外人，其上建物現為大觀商旅使用。原告與訴外人之不定期限土地租賃關係，年租金業經鈞院105年度訴字第3195號判決按當年度土地申報總價額年息百分之二十六計租（經台灣高等法院107 年上字第778號裁定、最高法院109年台抗字第563號裁定，已於109年4月16日確定）。原告爰依民法第442 條及同法第 227條之2第1項，請求調整租金並聲明：被告承租原告所有系爭土地，其年租金自本起訴狀繕本送達翌日起，調整為按當年度土地申報總價額年息百分之20計租。二、被告則以：　㈠按最高法院70年台上字第3194號判決謂：「未定期限之不動產租賃，如契約當事人約定租金之方式，係按租賃標的不動產價值之固定比例計算者，則所約定之租金係隨不動產價值之昇降而機動調整，契約當事人於此時即無再依民法第442 條之規定，聲請法院調整租金之必要」。經查，原告自承「被告向原告承租系爭土地使用，屬不定期租賃關係，租金約定按申報地價總額年息6%計算」（詳見原告起訴狀第2頁第2 行至第3行），揆之上開判決見解，本件既有「租金約定按申報地價總額年息6%計算」之約定，租金直接依該不動產價值之昇降而機動調整，此時即排除民法第442 條規定之適用，則原告依民法第442條規定請求調整租金，顯無理由。　㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總額年息百分之十為限，且於租地建屋者準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。而依土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價，而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，像指土地所有人依該法規定所申報之地價。次按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院審酌使用土地所獲得之利益時，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，此亦有最高法院68年台上字第3071號裁判意旨可供參照。原告自承系爭房屋為被告出租他人作為「覺道堂」使用（見原告起訴狀第4頁第1行至第2行），自非供營業使用，揆之上開判決見解，原告請求「調整為按當年度土地申報總價額年息百分之「二十』計租」，於法無據。　㈢又最高法院106年度台上字第430號民事判決更闡釋曰：「倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付」。基此，兩造既已約定系爭房屋與系爭土地問之租金，依照兩造之約定，年租金係以「96年以後土地申報總價額年息之6%」計算，此亦為原告所自承在案（見原告起訴狀第2頁、一），即兩造已明確約定租金之計算，係以每年之申報地價為基礎，並以該地價之6％，已將每年的地價波動考慮在內，被告亦因每年之地價上漲而給付因此上漲之租金，足見，兩造已於締約時預見地價波動，並做為調整租金之基礎，已就風險預作合理公平之分配，而不得適用情事變更，原告應就不定期租賃負擔地價劇變之風險；況原告起訴請求之內容，係認為兩造以「每年之申報地價6%」為租金計算基礎對其並不公平，並未舉證說明為何以每年之申報地價6%計算，有「原約定之比例，顯不相當」情事，故原告以民法第 227條之2情事變更原則主張調整租金，顯不足採。　　　㈣再按最高法院82年度台上字第1877 號判決謂：「按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付濟者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整」。基此，縱認原告得依民法第44 2條及同法第227條之2第1項規定請求調整租金，於本件訴訟判決確定前，原約定之租金額，仍有拘束雙方當事人之效力，應自本件判決確定時起計租，則原告請求自「年租金自本起訴狀繕本送違翌日起，調整為按當年度土地申報總價額年息百分之二十計租」，即請求自其起訴訴狀繕本送達翌日起（為調整租金之意思表示到達時）起計租，於法不合。　㈤末按最高法院112年度台上字第1452號民事裁定維持之臺灣高等法院111年度上更三字第118號民事判決：「民法第227條之2情事變更原則規定當事人行使該形成權之除斥期間，雖法無明定，然此規定究為例外救濟之制度，契約當事人長久處於可能遭受法院判命增減給付之不確定狀態，顯非所宜，審酌本條係為衡平而設，且規定於債編通則，解釋上，自應依各契約之性質，參考債法就該契約權利行使之相關規定定之。次按利息、紅利、租金、膽養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126 條定有明文。租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，請求增加給付之租金，仍為使用土地之代價。職是，出租人基於租賃契約，依情事變更原則請求增加給付，倘兩造長久處於可能遭受法院判命增減給付之不確定狀態，顯非所宜，則依情事變更原則請求減少給付，亦宜從速為之，否則徒滋糾紛，於事實殊鮮實益等一切情狀，就該形成權之除斥期間應定為5年」。經查，系爭房屋與系爭土地於96年間始成立不定期租賃契約，依系爭房屋google街景圖所示，而原告主張之系爭房屋之周遭，僅有對面興建「永鼎帝京」該建案於87年間取得建照開始興建，105年取得使用執照興建完成（被證2）、新莊捷運站及中和新蘆線於102年6月29日即通車（被證3）、新北市立圖書館新莊分館於2009年12月3日啟用（即98年12月3日啟用）（被證4）（下合稱系爭變更事由）。是若有原告主張有系爭變更事由，而有情事變更原則適用，原告欲執系爭變更事由，援引情事變更原則，求為債務加報酬給付，依經最高法院112年度台上字第1452號民事裁定維持之臺灣高等法院111年度上更三字第118號民事判決見解，原告應於其權利完全成立時，即系爭土地對面興建「永鼎帝京」該建案於 105年即興建完成時，其除斥期間於105年即得開始起算5年。準此，原告遲至113年5月21日始具狀提起本件訴訟，則原告依民法第442條及同法第227條之2第1項規定請求調整租金「自本起訴狀繕本送達翌日起，調整為按當年度土地申報總價額年息百分之二十計租」，已逾除斥期間而消滅，而無理由。　　三、原告主張陳宗承自69年起向大永公司不定期承租其所有系爭土地，面積89.96平方公尺，年租金約定以土地申報總價額6 %計收之利息，被告於63年自陳宗承承受上開不定期租賃契約，原告則於大永公司96年資產分割後，繼受其部分資產，因而繼受上開不定期租賃契約等情，有系爭土地登記謄本、通知書、二聯式發票（見重司調卷第21至26頁）為證，是原告前開主張之事實，堪信真實。四、原告主張系爭土地今因捷運通車後，工商繁榮，土地價值顯較69年原訂租金時為高，依民法第442條、第227 條之2第1 項規定，請求租金自113年6月20日起，調整為按當年度土地申報總價額年息20%計租等語，業據提出系爭土地地價第一、二類謄本、GOOGLE地圖、照片、本院民事判決（見重司調卷第29至71頁）為憑，則為被告否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點厥為：原告依民法第442 條、第227 條之2 第1 項規定，請求租金自起訴狀繕本送達翌日即113年6月20日起，調整為按當年度土地申報總價額年息20%計租，是否有理由？茲分別論述如下。　㈠原告依民法第442 條規定，請求租金自113年6月20日起，調整為按當年度土地申報總價額年息20%計租，是否有理由？　1.按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442 條前段定有明文。次按未定期限之不動產租賃，如契約當事人就租金之給付，已明確約定按不動產價值之固定比率計算，則該不動產之價值倘有昇降之情事發生，當事人即得直接依是項約定增減租金，自無依民法第442 條規定訴請法院調整之必要（最高法院民事判決90年度台上字第482 號判決意旨足資參照）。　2.查系爭租賃於69年間成立未定期限，並約定年租金自69年起以土地申報總價額年息6%計收，已如前述，顯見兩造就租金之給付，已明確約定係按系爭土地價值之固定比率計算。則原告依民法第442 條規定訴請法院調整之必要，已有可議。　3.又觀諸系爭土地自69年至113年之公告土地現值及申報地價（見重司調卷29至39頁）所示，足認系爭土地客觀價值固有提昇，然因本件租金約定按不動產價值之固定比率計算，兩造已得直接依是項約定增減租金，而無依民法第442 條規定訴請法院調整之必要。　㈡原告依民法第227 條之2 第1 項規定，請求租金自113年6月2 0日起，調整為按當年度土地申報總價額年息20% 計租，是否有理由？　1.次按未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227 條之2 第 1 項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第24 46號判例可資參照）。　2.原告主張系爭土地所處位置、基地周邊環境及其四周工商繁榮程度已遠超乎69年所預見一節，業據其提出系爭土地地價第一、二類謄本、GOOGLE地圖、照片、本院民事判決、維基百科、自由時報新聞（見重司調卷第29至71頁、本院卷第81 至99）為證，足認系爭土地所處位置即新莊區之人口成長、交通區域網絡之聯結、公家機關及新建大樓林立，其基地周邊環境及其四周工商繁榮程度顯與系爭租賃成立時即69年相距甚大。又依原告提供之照片，被告承租系爭土地興建之建物現供覺道堂使用，並非住宅使用，並有頂樓增建，其利用系爭土地之經濟價值及所得利益，堪認有所增加無訛。　3.再者，審酌系爭土地上另一建物新北市○○區○○街00號房屋即大觀商旅（馥華大觀商旅）於本院105年度訴字第3195號判決送估價師鑑定評估年租金，其評估年租金為當年度申報地價年息26.3588%，足徵系爭租賃原約定租金自69年起迄今即為當年度土地申報總價額年息6%，顯失公平。再審酌系爭土地坐落中正路與大觀街口，中正路二邊聯通三重與迴龍龜山方向、大觀街直上新海橋通板橋、中港路通五股、新泰路達泰山，各路公車路線通行，交通四通八達；且距新莊站約10 0公尺左右，附近有戶政、地政、區公所、警察局等行政機關，及恆毅高級中學、新莊國民中學、新莊國民小學、國泰世華銀行、文德公園、中正公園等情，有新莊捷運站位置圖及轉乘資訊在卷可憑，生活機能方便，而被告租地建屋亦非僅為居住使用，是原告認主張調整租金應以申報地價年息20 ％計算為相當，尚屬有據。是被告前開辯解，即屬無據，委無足採。　4.復按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院 48年台上字第521號判例參照）。查本件起訴狀繕本係於113 年6月19日送達被告（見重司調卷第77頁），可知本件調整租金之意思表示已達到被告，是原告請求調整租金自113年6 月20日起算，即屬有據。　五、綜上所述，原告依民法第227條之2第1 項規定，請求被告承租原告所有之系爭土地之租金自113年6月20日起應調整為按當年度土地申報總價額年息20%計租，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　傅紫玲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅婉燕

2024-11-29

PCDV-113-訴-2346-20241129-1

上更一

臺灣高等法院臺中分院

拆屋還地

臺灣高等法院臺中分院民事判決 112年度上更一字第62號上訴人王金圳訴訟代理人林邦賢律師被上訴人邱塗金林茹海楊仁元共同訴訟代理人陳益軒律師複代理人顏嘉盈律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國111年8月17日臺灣臺中地方法院100年度訴字第2076號第一審判決提起上訴，及訴之追加，經最高法院第1次發回更審，本院於113年00月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決（除確定部分外）廢棄。上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人追加備位之訴及假執行之聲請均駁回。第一審(除確定部分外）、第二審（含追加之訴）及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。　　　　　　事實及理由壹、程序部分　　按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第25 5條第1項第2、3款定有明文。本件被上訴人於原審起訴聲明請求：㈠上訴人應將坐落○○市○○區○○段00○00地號土地（下稱系爭土地）上如附圖一即○○市○○地政事務所（下稱○○地政）收件日期文號民國000年00月29日平土測字第000000號土地複丈成果圖所示編號A之建物（坐落00地號、面積53.86平方公尺，坐落00地號、面積61.47平方公尺，下稱系爭建物）拆除，並將上開土地交還被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）19萬2861元，及自111年1月1日起，至拆除系爭建物將第㈠項土地返還被上訴人之日止，按月給付被上訴人2537元。嗣於本院審理中，主張如認系爭建物對系爭土地有租賃關係存在，則被上訴人主張對系爭建物有優先承買權，上訴人未取得系爭建物事實上處分權，無權占有系爭土地，並提起追加備位之訴，聲明：上訴人應自系爭建物遷出，並將占有土地返還被上訴人；及應給付被上訴人19萬28 61元，及自111年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人2537元。核被上訴人所為訴之追加與原訴，其請求之基礎事實同一，依前揭規定，應予准許。貳、實體部分：　　　　一、被上訴人主張：伊等共有系爭土地，上訴人所使用如附圖一編號A所示系爭建物無占有系爭土地之合法權源，依法應予拆除及交還占用土地，並返還所受相當於租金之不當得利；縱本件有不定期租賃契約存在，然上訴人先祖自日據時代向原土地所有權人○○○租用基地建築房屋，而○○○於47年間死亡，則原興建之建物最晚應在此之前興建，觀之系爭建物係62 年間由○○○興建，顯非原始存在之建物，足認系爭建物已經改建，租地建屋之法律關係當然消滅；退萬步言，系爭建物於○○○興建後，輾轉再由○○○○讓與○○○，○○○再出售予上訴人，伊為基地所有人，得依民法第426條之2、土地法第004條規定行使有優先承買權，此優先承買權有物權效力，伊等未曾受通知，自對伊等不生效力，上訴人無從取得系爭建物之事實上處分權，而伊等已合法終止與○○○之繼承人○○○、○○○ 間之不定期租賃關係乙情，業由另案本院111年度重上更一字第73號判決伊等勝訴確定（經最高法院113年台上字第113 7號裁定駁回○○○、○○○上訴確定，下稱第73號判決），上訴人自不得再主張依租賃關係對系爭土地有合法占有權源，而應自系爭建物遷出及交還系爭土地，並返還所受之不當得利。爰於先位之訴，依民法第767條第1項前段、中段、第179 條規定，求為命上訴人拆除系爭建物，將所占有土地交還，並給付被上訴人19萬2861元，及自111年1月1日起至交還占有土地止，按月給付2537元之判決；於備位之訴，依民法第 767條第1項前段、中段、第179條規定，求為命上訴人應自系爭建物遷出，將占有土地交還被上訴人，並給付被上訴人 19萬2861元，及自111年1月1日起至交還占有土地止，按月給付2537元之判決。二、上訴人則以：伊與胞兄○○○、堂兄弟○○○及○○○（下稱○○○等3 人）之被繼承人，自日據時代即向系爭土地之原地主○○○承租系爭土地建屋自用。嗣由伊及○○○等3人分別繼承房屋，並共用0號門牌。被上訴人前於86年間，以○○○等3人無權占有系爭土地為由，提起拆屋還地訴訟，經原法院93年度上更㈠字第59號判決（下稱第59號判決），認定○○○等3人係基於租賃關係占有系爭土地，駁回被上訴人之請求，可認系爭建物所坐落土地亦屬承租範圍。再者，系爭建物原為○○○興建，第59號判決已認定被上訴人與○○○有租地建屋之租賃關係存在，伊輾轉受讓系爭建物，依據民法第426條之1規定，該租賃關係對伊繼續存在，伊非無權占有等語，資為抗辯。三、原審判命上訴人應將系爭土地上之系爭建物拆除，並將占有土地交還被上訴人，及給付被上訴人15萬1773元，暨自111 年1月1日起至交還占有土地為止，按月給付被上訴人2030元，並為假執行及免為假執行之宣告，及駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請，上訴人不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠、原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡、上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回【被上訴人就其敗訴部分未據上訴而確定，未繫屬於本院部分，不另贅述】；被上訴人並追加備位之訴，聲明：㈠上訴人應自系爭土地上如附圖一標示A面積分別為53.8 6平方公尺、61.47平方公尺房屋（門牌號碼：○○市○○區○○路 0號）遷出，並將上開土地返還被上訴人；另應給付被上訴人19萬2861元，及自111年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人2,537元。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。上訴人答辯聲明：追加之訴駁回。四、兩造就本件為爭點整理如下：（見本院卷第008至009頁）㈠、不爭執事項：１、系爭00、00地號土地（重測前為同市○○路段000000○000地號【下稱重測前000-00、000地號】土地）原為○○○（47年8月1 6日死亡）所有，於76年00月14日以買賣為登記原因，移轉登記給被上訴人邱塗金、林茹海，應有部分各2分之1，邱塗金復於008年4月3日以贈與為登記原因，將系爭00地號土地應有部分200分之1、系爭00地號土地應有部分212分之1移轉登記給被上訴人楊仁元。２、附圖一標示A建物（門牌號碼：○○市○○區○○路0號，下稱系爭建物），其中占有系爭00地號土地部分，面積為53.86平方公尺、占有系爭00地號土地部分，面積為61.47平方公尺），為62年12月間由○○○興建完成。３、上訴人於自○○○之繼承人輾轉受讓系爭建物，對系爭建物有事實上處分權。４、上訴人與○○○為兄弟（父親為○○○），○○○與○○○為兄弟（父親為○○○，於66年8月24日死亡），○○○與○○○為兄弟。５、邱塗金、林茹海（下稱邱塗金2人）前以原法院86年度訴字第 1346號拆屋還地事件（經本院93年度上更㈠字第59號判決確定，即第59號事件），請求○○○應將重測前000地號土地上如 ○○地政鑑測日期96年4月23日土地複丈成果圖（即附圖二）編號J所示，面積為006平方公尺之地上物拆除，並將如附圖二編號J、N所示重測前005、000之00號土地面積合計398平方公尺之土地還邱塗金2人；請求○○○、○○○（○○○之繼承人、承受訴訟人）應將重測前000、000-00地號土地上如附圖二編號G、H、I所示，面積分別為98、3、1、89、24平方公尺之地上物拆除，並將如附圖編號G、H、I所示重測前005、00 0之00地號土地面積合計285平方公尺之土地返還邱塗金2人，經第59號判決認邱塗金2人與○○○、○○○就系爭土地有租賃契約存在，而邱塗金2人所為通知給付租金之催告於法不合，不生終止租約之效力，並認邱塗金2人於76年6月27日買受系爭土地時，○○○、○○○、○○○之繼承人○○○就系爭土地仍有不定期租賃契約存在。６、系爭建物所在與附圖二所示地上物重疊部分為如附圖三即○○ 地政收件日期文號000年00月30日平土測字第000000號土地複丈成果圖所示AG1(坐落00地號，面積58.00平方公尺）、A G2(坐落00地號，面積0.63平方公尺）、AH(坐落00地號，面積53.23平方公尺）。㈡、爭點：１、系爭建物占有系爭土地，有無合法權源？２、被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人拆除系爭建物，交還該占有之土地，有無理由？３、被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由？五、得心證之理由㈠、上訴人抗辯本件應為第59號確定判決效力所及，被上訴人不得再提起本件請求云云。按既判力為訴訟標的之法律關係，於確定終局判決中經裁判者，有當事人就該法律關係不得更行起訴，亦不得於新訴用作攻擊或防禦方法，而為與確定判決意旨相反主張之效力。又必前後兩訴之當事人及聲明均相同，且訴訟標的相同或可代用，為同一事件，始有後訴受前訴既判力效力所及。若非同一事件，自無受確定判決拘束可言（最高法院100年度台上字第733號判決意旨參照）。經查，系爭建物為62年12月間由○○○興建完成；又系爭建物（即附圖一編號A）與第59號判決附圖（即附圖二）編號G、H，經前審囑託○○地政套疊結果即如附圖三標示AG、AG2、AH所示，此參之附圖一至三可明，並為兩造所不爭執（見不爭執事項２、６），足見系爭建物坐落於系爭土地，其中附圖三標示AG、AG2、AH部分，即為第59號判決附圖編號G、H之一部分。又第59號判決認定邱塗金2人關於編號G、H、I，與○○○ （其後為○○○、○○○繼承；○○○死亡後，由○○○繼承）間有不定期租賃關係存在，惟因邱塗金2人催告給付租金及行使優先購買權均非合法，而不生催告效力，該等建物亦未達不堪使用之程度，認邱塗金2人終止租約不合法，而駁回邱塗金2人請求○○○、○○○關於拆屋還地之請求（見本院卷第153至174頁）。而○○○、○○○分別為○○○之子、孫；而上訴人之父為○○○（見不爭執事項４），並非○○○之繼承人，上訴人無從繼承第59 號判決之訴訟標的法律關係，自非民事訴訟法第401條第1項之繼受人。是以被上訴人本件請求上訴人拆除或遷讓系爭建物、返還土地事件，與第59號事件，並非同一事件，先予敘明。　㈡、本件被上訴人主張系爭建物無權占有系爭土地，請求上訴人拆除並交還土地，惟為上訴人所否認，並以前詞置辯。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院106年度台上字第2511號判決參照）。經查：１、上訴人雖以第59號判決認定其胞兄○○○、○○○、○○○與被上訴人間有不定期租賃關係存在，其依該租賃關係而對系爭土地為有權占有云云。惟查，第59號判決關於○○○、○○○就附圖二編號G、H部分之租賃關係，係繼承○○○而來；而上訴人非○○○之繼承人，自無從繼承該租賃關係。另第59號判決關於○○○就附圖二編號J之建物及坐落編號J、N土地部分，雖亦認有不定期租賃關係存在（見本院卷第153至174頁），惟坐落之範圍與本件系爭建物不同（此由附圖一與附圖二套疊結果如附圖三所示可知），是以上訴人即無從援引該判決所認定○○○ 等人與被上訴人間之租賃關係，做為系爭建物占有系爭土地之合法權源。２、上訴人復抗辯系爭建物為○○○興建後，由其輾轉受讓，其依民法第426條之1規定，得主張○○○與被上訴人間之租賃關係對其繼續存在，其係有權占有等語。按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。民法第426條之1定有明文。參照該條增訂之立法理由：租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟。為促進土地利用，並安定社會經濟，實務上於此情形，認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在（最高法院43年台上字第479號、4 8年台上字第007號及52年台上字第2047號等判決先例參照）。爰參酌上開判決先例意旨，增訂本條，並明定其租賃契約繼續存在，以杜紛爭。而查： ⑴、系爭建物原由○○○於62年12月間原始興建完成，○○○死亡後，由○○○、○○○、○○○○繼承，嗣經轉讓予○○○○，○○○○讓與○○○，上訴人再由○○○處受讓取得系爭建物等情，業據兩造陳明在卷，並有系爭建物稅籍資料在卷可稽（見本院卷第006至007 頁、第235頁、第240至241頁），堪認為事實。 ⑵、此外，依據第59號判決理由略以：邱塗金曾於75年9月9日催告○○○行使優先承買權，並向訴外人游振福繳清租金，逾期即終止租約（惟○○○於66年8月24日已過世，催告不合法），顯見邱塗金已承認其承租人地位，始通知其行使優先承買權及催繳租金，堪認邱塗金2人與○○○之繼承人即○○○、○○○間關於系爭土地（包括附圖二編號G、H）部分確有租賃關係存在等語（參本院卷第158至158頁、160至164頁）；且被上訴人另於第73號判決亦主張其與○○○、○○○間有不定期租賃關係，惟經先後於98年、007年間以律師函催告繳納租金，迄未支付為由，主張其間租賃關係已經終止，請求拆屋還地及給付不當得利等語（見本院卷第187至006頁）。堪認○○○原始興建之系爭建物就系爭土地確應有基地建屋之不定期租賃法律關係。而於○○○死亡後，系爭建物及該租賃法律關係由其繼承人○○○、○○○等人繼承，嗣系爭建物其後讓與○○○○，再由○○ ○○讓與○○○，上訴人再自○○○處受讓，而取得事實上處分權（見不爭執事項３），已如前述，則依民法第426條之1之規定及立法理由說明，應認上訴人於受讓系爭建物之事實上處分權，該坐落基地租賃契約，對於受讓人即上訴人，應繼續存在。基此，上訴人抗辯其依民法第426條之1規定，系爭建物就系爭土地如附圖一編號A部分，有租賃關係之合法權源，其非無權占有，洵屬有據。 ⑶、被上訴人雖以其已對○○○、○○○關於系爭土地為終止租約之意思表示，且經第73號確定判決認定其已合法終止租約，租賃關係已經消滅等語，而主張上訴人關於系爭建物已無合法占有系爭土地之權源云云。惟參諸民法第426條之1及立法理由，上訴人於受讓系爭建物時，系爭建物關於系爭土地之租賃關係已移轉於系爭建物受讓人及基地所有人間，其性質上為契約的整體移轉或法定的契約承擔（此參吳從周著「債權物權化、推定租賃關係與誠信原則」，台灣法學雜誌第111期第19頁，附於本院卷361至365頁）。準此，系爭建物事實上處分權移轉於上訴人時，關於系爭建物所坐落基地之租賃關係已移轉於上訴人與基地所有人間，則被上訴人就系爭建物所坐落之基地部分，對○○○、○○○為終止租賃契約之意思表示，仍不使其與上訴人間之租賃關係因此消滅。是以，被上訴人主張其已合法終止關於系爭建物之租賃關係，上訴人為無權占有云云，亦屬無據。 ⑷、被上訴人復以系爭土地原所有權人○○○於47年間死亡，然系爭建物在62年00月間興建，足見與○○○間成立租地建屋契約所興建之原建物應已經滅失後再改建系爭建物，堪認原不定期租賃關係已消滅，無從移轉予上訴人云云，惟為上訴人所否認。查，被上訴人並未提出相關事證證明○○○於62年00月間興建系爭建物之前，在系爭建物所坐落之基地上存有原舊有建物，嗣經○○○改建之事實，則被上訴人此部分主張，已屬無據。被上訴人雖以訴外人即○○○之母○○○○於第59號事件現場勘驗時稱：附圖編號G的房子是○○○的曾祖父蓋的，都已經一百多年等語（見本院卷第92頁）為其論據。惟系爭建物在第59號事件二審審理時即已存在，有系爭建物之照片附於該事件二審卷㈢第147頁可參，此亦經兩造於本院當庭確認無訛（見本院卷第120頁），而系爭建物為62年12月間興建，顯非○○○○在勘驗現場所指之建物。是以被上訴人以上開勘驗筆錄做為系爭建物坐落之基地，於○○○在62年12月興建以前，曾有舊有建物乙節，並無可採。況且，系爭土地範圍甚廣，其上有多棟建物，○○○或其先人承租系爭土地，陸續在系爭土地上建築房屋，嗣於62年00月間興建系爭建物，亦非無可能，自難僅以系爭建物興建時間在○○○死亡後所為，即推認系爭建物係原建物已滅失再為改建，因此，被上訴人主張與 ○○○間之租賃關係在系爭建物62年00月改建前已消滅云云，洵無足採。此外，系爭建物為3層加強磚造，頂樓為鐵皮，目前做製鞋工廠等情，有原審勘驗筆錄及現場照片可稽（見原審卷第191至199頁），則依外觀，尚無不堪使用之情形，被上訴人亦未舉證證明系爭建物有不堪使用而得認不定期租賃關係而期限屆滿之情事，則被上訴人主張兩造間之租賃關係已經消滅，亦無可採。㈢、基上，被上訴人於先位之訴，主張上訴人之系爭建物無權占有系爭土地如附圖編號A所示部分，難認可採。從而，被上訴人依據民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，求為命上訴人拆除系爭建物，及將占有部分土地交還，並給付相當於租金之不當得利，應無理由。㈣、被上訴人於備位之訴主張：伊為土地所有權人，伊依民法第4 26條第1項後段、土地法第004條之規定，於出租人出賣房屋時有優先承買權，而系爭建物於出售時未曾通知伊，故○○○○ 出售給○○○對伊不生效力，○○○未取得系爭建物事實上處分權，上訴人也無從自○○○處取得事實上處分權，上訴人占有系爭建物及坐落之基地為無權占有，應自系爭建物遷出，並返還土地等語（見本院卷第357頁）。經查：１、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，土地法第004條第1項前段及民法第426之2第1項固定有明文。惟按土地法第004條第1 項所謂之「優先購買權」，即學說上所稱之「先買權」或「先買特權」。該權利係指於所有人將其基地或房屋出賣與第三人時，有先買權者得以意思表示，使該所有人依移轉於第三人之「同樣條件」將該基地或房屋之所有權移轉與自己，而自己負有給付該所有人原與第三人所約定代價義務之權而言。是該條第二項所稱之「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」者，必以優先購買權人經以與基地或房屋所有人和該第三人間所訂買賣契約或第三人承諾之同一買賣條件向第三人為購買基地或房屋之意思表示後，原與第三人間以買賣為原因而成立之物權移轉行為，始對該優先購買權人不生效力。若該優先購買權人未依上開同樣條件依法行使優先購買權者，該物權移轉行為即非當然不得對抗該優先購買權人（最高法院87 年度台上字第11號判決意旨參照）。據此，被上訴人基於基地所有人之地位，就系爭建物雖有優先承買之權利，然尚須被上訴人另為表示以同一條件行使優先承買權，非謂上訴人之前手就系爭建物之讓與或買賣行為當然無效。而查，系爭建物由○○○原始興建後，由繼承人○○○、○○○、○○○○等人繼承，嗣經轉讓予○○○○，○○○○讓與○○○，上訴人再由○○○讓與等情，業如前述，上訴人固未提出○○○○讓與○○○、○○○讓與其時，曾通知基地所有權人是否以同一條件承買之證明，惟被上訴人自承：迄今不知當時買賣條件為何，目前無法踐行優先購買程序等語（見本院卷第242頁），則被上訴人主張依法於系爭建物出售時行使優先承買權云云（見本院卷第248頁），自無可採，故縱○○○○、○○○未通知被上訴人是否承買，惟被上訴人迄未表示以同一條件承買系爭建物，無從認○○○○將系爭建物讓與○○○、○○○再讓與上訴人之行為對其不生效力。是以被上訴人以此主張上訴人未取得系爭建物之事實上處分權，無權占有系爭土地云云，已無足採。況且，系爭建物與坐落之基地本有不定期租賃關係，該不定期租賃關係已依序由○○○○、○○○及上訴人依民法第426條之1規定意旨受移轉（上訴人主張，依73號判決已終止租賃關係云云，已無可採，業如前述），則在被上訴人以同一條件行使優先承買權並取得系爭建物事實上處分權之前，上訴人仍得依據其與○○○間之讓與契約，主張有權占有系爭建物。２、從而，被上訴人於備位之訴，主張其為系爭建物之優先承買人，上訴人非系爭建物之事實上處分權人，且伊已依第73號判決已終止租賃關係，上訴人為無權占有系爭建物及坐落之基地，請求上訴人應自系爭建物遷出，並返還土地予被上訴人，並給付不當得利，均屬無據。六、綜上所述，上訴人於先位之訴，依據民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求上訴人應將系爭土地上如附圖一編號A（坐落00地號、面積53.86平方公尺，坐落20地號、面積61.47平方公尺）之建物拆除，並將上開土地交還被上訴人；及給付被上訴人15萬1773元，暨自111年1月1日起至交還上開土地之日止，按月給付被上訴人2030元，為無理由，應予駁回；被上訴人先位之訴既經駁回，所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴判決，自有不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。被上訴人於追加備位之訴，依據民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求上訴人應將系爭土地上如附圖一編號A（坐落00地號、面積53.86平方公尺，坐落20地號、面積61.47平方公尺）之建物拆除，並將上開土地交還被上訴人；及給付被上訴人19萬2861元，暨自111年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人2537元，為無理由，應予駁回；被上訴人追加備位請求既經駁回，其所為假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。八、據上論結，本件上訴人之上訴為有理由，被上訴人之追加備位之訴為無理由，爰判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11 　　月　　29　日　　　　　　　民事第八庭　　審判長法　官　黃裕仁　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡建興　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李慧瑜正本係照原本作成。被上訴人得上訴。如不服本判決，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書狀（均須按他造人數附具繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，發回更審後為訴之變更（追加、擴張）部分應一併繳納上訴裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳秀鳳　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日

2024-11-29

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