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雜項執照

臺北高等行政法院裁定高等行政訴訟庭第五庭 113年度訴字第578號原告陳沛緹陳博丞陳坤志陳瓊英葉久弘葉陳豐芳共同訴訟代理人楊俊樂律師被告臺北市政府都市發展局代表人簡瑟芳（局長）訴訟代理人黃靖恆參加人單秋成陳玉惠詹珮宜雷嘯周筱亭朱啓辰覃正瑞賴雨婕劉佳怡楊秉霖游淑莉蔡艷琳上列原告與被告間雜項執照事件，本院裁定如下：　　主文單秋成、陳玉惠、詹珮宜、雷嘯、周筱亭、朱啟辰、覃正瑞、賴雨婕、劉佳怡、楊秉霖、游淑莉、蔡艷琳應獨立參加本件訴訟。　　理由一、被告代表人原為王玉芬，嗣於訴訟程序進行中變更為簡瑟芳，茲據新任代表人簡瑟芳提出承受訴訟狀聲明承受訴訟（本院卷第79-80頁），核無不合，應予准許。二、按行政法院認為撤銷訴訟之結果，第三人之權利或法律上利益將受損害者，得依職權命其獨立參加訴訟，並得因該第三人之聲請，裁定允許其參加，行政訴訟法第42條第1項定有明文。三、本市○○區○○路0段00巷00號至00號（雙號）等建築物（下稱系爭建物）坐落於本市○○區○○段0小段0511地號（下稱系爭土地）等土地，領有75使字第0628號使用執照，為地上5層地下1層3棟85戶之RC造建築物，核准用途為集合住宅等，原告等6人分別為系爭建物00號0樓至0樓所有權人。參加人等1 2人委由設計人王瑞婷建築師事務所（下稱設計人）於民國1 11年10月14日檢具雜項執照申請書等相關文件，向被告申請於系爭建物00號至00號及系爭土地增設昇降機1座之雜項執照，經被告審查後，審認有須說明是否為該幢全數同意或是否涉及不同意戶無產權範圍拆除等應修改或補正事項，乃通知參加人應修正或補正。嗣經參加人及同意戶（含原告陳坤志、陳瓊英、葉久弘、葉陳豐芳等4人，上開原告分別於111 年11月9日、11月9日、11月 13日、11月13日撤回同意）以1 11年10月26日土地使用通知書通知尚未同意增建電梯之系爭土地所有權人；復於112年3月30日於太平洋日報刊登公告略以：「……將於臺北市○○區○○路○段00巷00號……00號……00號……0 0號之中庭法定空地增設電梯一座，特此通知……不同意戶…… 」於112年4月24日檢具雜項執照申請書等相關資料申請復審，經被告依申請雜項執照之規定項目予以審查，並審認增設昇降機應檢附之相關土地及建築物權利證明文件及土地使用權同意書等符合規定，乃於112年10月3日核發112雜字第003 7號雜項執照（下稱原處分）。原告等6人對原處分提起訴願，經臺北市政府以113年3月14日府訴二字第1126085885號訴願決定駁回（下稱訴願決定），原告仍不服，遂提起本件行政訴訟，聲明原處分及訴願決定均撤銷。四、查本件撤銷訴訟之結果，如認原告起訴有理由，原處分遭撤銷，則參加人之權利或法律上利亦將受損害，有使參加人獨立參加本件訴訟之必要，爰依首揭法條規定，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　10　　日審判長法官鍾啟煌法官蔡如惠法官李毓華上為正本係照原本作成。不得聲明不服。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　10　　日書記官許婉茹

2025-02-10

TPBA-113-訴-578-20250210-1

南簡

臺南簡易庭

給付管理費

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1039號原告金龍大廈管理委員會法定代理人羅宏洋訴訟代理人孫光天被告黃明進黃君梧何碧華黃泊儒共同訴訟代理人吳俊達律師王亭涵律師陳禮文律師上列當事人間請求給付管理費事件，於民國114年1月13日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣56萬9026元，及其中新臺幣55萬2900元，被告黃明進、黃君梧自民國113年6月12日起、被告何碧華、黃泊儒自民國113年6月8日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。　　理　由一、原告主張：被告共有臺南市○區○○段0000○號（門牌號碼：臺南市○區○○路000號地下1層，登記總面積為1442.3平方公尺）、同段1579建號（門牌號碼：臺南市○區○○路000號1樓，登記總面積為1549.98平方公尺）及所坐落土地（即金龍大廈1樓及地下1樓，下合稱系爭建物）之所有權，依民國108 年9月29日修訂通過之金龍大廈管理委員會組織規章暨住戶規約（下稱系爭規約），管理費應每月一期繳交於伊。依兩造於本院前案104年度南簡字第882號、106年度南簡字第146 5號事件中所達成之合意，地下1樓以436坪計算、空屋每坪新臺幣（下同）20元、1樓以469坪、商業使用每坪60元計算，被告每月應繳納3萬6860元之管理費。惟被告自112年4月至113年6月共計15個月積欠管理費56萬9026元未繳（含管理費55萬2900元、滯納金1萬6126元），經伊催繳置之不理。爰依系爭規約附件㈢收費基準及公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告給付56萬9026元，及其中55萬2900元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：金龍大廈於公寓大廈管理條例施行前成立其管理組織，系爭規約無法作為向伊收取管理費之依據。伊取得系爭建物所有權後，亦未與其他區分所有權人就管理費繳納標準達成合意。況金龍大廈乃訴外人華斌公司在77年間依據當時「都市計劃公共設施用地多目標使用方案」（下稱多目標使用方案）之規定，於1樓及地下1樓興建市場使用，並依據多目標使用方案之規定，制訂「台南金龍大廣場管理委員會組織規章草案」（下稱系爭規章），以據此界定住宅與市場間權利義務關係，基此，系爭規章附件㈠住戶公約與系爭規章，僅規範金龍大廈3樓以上住戶；另系爭規章附件㈡表列金龍大廈管理委員會（下稱管委會）之管轄範圍為地下室、大門，即將地下2樓、2樓（含）以上樓層納入「管理服務中心」管理範圍，不包含1樓及地下1樓，可見系爭建物不屬管委會之管理範疇。乃原告於91年訂立規約時，單方變更系爭規章之規範，將系爭規章附件㈡、㈢刪除，要求系爭建物之所有權人應給付管理費，牴觸上開多目標使用方案之規定，應屬無效。再依臺灣省零售市場管理規則第31條規定，金龍大廈 1樓及地下1樓之所有權人有自行成立市場管委會之資格及義務，無再以集合住宅區分所有權人身分成立管委會之義務，是除經金龍大廈1樓、地下1樓之所有權人與金龍大廈其他區分所有權人共同決議合併成立大樓管委會外，應無與其他區分所有權人（即3樓以上住戶）共同成立大樓管委會並受其管理之必要；惟不論依照86年區分所有權人會議紀錄，或原告於91年向臺南市政府報備之第13屆住戶大會會議紀錄所示，均無針對「合併市場部分」提出討論或決議，原告復未證明曾有「合併市場部分」之區分所有權人會議決議，足見住宅與市場仍為各自管理，二者間之權利義務關係未改變，系爭規約自不得作為原告向伊收取管理費之依據等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事項（本院卷第370至372頁）：㈠、金龍大廈係由華斌公司於77年在臺南市○區○○段00000地號土地，獲准依「臺灣省零售市場建築規格」、「臺灣省零售市場管理規則」及多目標使用方案興建使用，並於79年8月3日取得使用執照，共17層，地下1樓及1樓為市場用途，地下2 樓為停車空間及避難室，2樓為庭院，3樓至17樓為集合住宅。㈡、華斌公司於79年9月間訂有系爭規章；金龍大廈於79年11月原告成立「台南金龍大廣場管理委員會」。嗣金龍大廈由原告於86年間依公寓大廈管理條例規定於86年6月15日召開區分所有權人會議（下稱區權會），訂定86年住戶規約（與79年 9月間訂定之規章草案內容相同），並向臺南市政府申請報備成立管理委員會完畢。㈢、金龍大廈於91年召開區權會，該次會議1樓與地下1樓有以會議出席委託書委託訴外人黃美玉出席，在場住戶決議通過91 年住戶規約第13條：「本大廈管理費由各住戶按所住坪數計算負擔，而依年度所需預算平均計算」、第17條規定：「本大樓地下1樓及地上1層收費標準比照3樓以上住戶，3樓以上住宅有公司、辦公室者，管理費之分擔原則是公司、辦公室是純住家的1.5倍」、第18條前段規定：「住戶是空屋者須繳1/2管理費」；依上開住戶規約所訂之管理費收費基準為空戶每坪20元、住戶每坪40元、商業用每坪60元。另提出臨時動議「1F/B1F錦安公司管理費處理案」，經決議通過：「兹因錦安公司出租1F/B1F予尚海公司商場營運，經實際狀況考量及錦安公司與尚海公司之承租糾紛，經在場住戶同意暫以下列方式處理。⒈請錦安公司支付地下1樓、1樓至2樓安全梯加裝安全門之該筆費用。⒉考量其實際經營狀況，管理費暫以空屋收費。⒊請錦安公司儘速處理與尚海公司商場承租糾紛事宜。」。㈣、被告黃明進、何碧華與訴外人黃豐基係於100年7月26日經由法院拍賣程序共同購買系爭建物。系爭建物位於金龍大廈1 樓及地下1樓。嗣黃豐基於106年11月2日將系爭建物應有部分3分之1以買賣為原因辦理所有權移轉登記予被告黃君梧、黃泊儒所有（即系爭建物自106年11月2日起迄今為被告等4 人所共有）。111年1月至112年3月間，系爭建物1樓部分出租予他人經營家樂福便利購以及花花世界火鍋店，系爭建物地下1樓則為空屋之狀態。㈤、系爭建物之所有權人即被告黃明進、何碧華、訴外人黃豐基於103年6月20日成立金龍市場管理委員會。㈥、依臺南地政事務所東光段1577號建物測量成果圖顯示：金龍大廈共用部分包含地下2樓設電氣室、停車場、2樓開放庭園空間、地下2樓到17樓樓梯間、2座2層屋頂突出物、1樓與地下2樓車道，面積合計為4106.46㎡。另有1樓法定空地。㈦、被告與金龍大廈之其他區權人共用金龍大廈之設備有：頂樓水塔1座（101㎡）、自來水管管線、管理室消防受信總機（2 ㎡）、地下2樓電氣室（52.5㎡）、消防機室（18㎡）、緊急發電機室（17.5㎡）、電表箱（24㎡）、清水池（25㎡）、消防池（25㎡）、化糞池（120㎡）、汙水池（120 ㎡），為1樓、地下1層實際使用現況，且具有生活上不可或缺之必要，面積合計505㎡（但清水池、消防池、化糞池、污水池不在地政機關登記範圍內）。㈧、兩造曾於本院104年度南簡字第882號、106年度南簡字第1465 號案件中達成「被告如有繳納管理費之義務，因系爭建物中有部分含有公共設施坪數，兩造同意，被告權狀面積1120坪中，減收215坪管理費，1樓部分以469坪、地下1樓部分以43 6坪計算，被告同意專有權狀中公設（電梯、逃生梯、部分車道）坪數60.9坪（200.97㎡）供大樓使用，並不得另有其他主張。」之合意。㈨、被告目前積欠112年4月至113年6月，共計15個月之管理費未繳。　　　　四、兩造爭執事項：　　原告得否依公寓大廈管理條例第21條規定、108年規約附件　　㈢向被告收取管理費及滯納金？如是，收取金額為何？五、本院之判斷：㈠、原告主張系爭建物為被告所有，被告自112年4月至113年6月，欠繳每月一期計15個月之管理費共56萬9026元（含管理費 55萬2900元、滯納金1萬6126元）等情，為被告所不爭執，且經原告提出公寓大廈管理組織報備證明、系爭規約、臺南市政府工務局函、系爭建物之登記謄本、存證信函及欠費清單為證（見南司簡調字卷第13至45頁），此部分事實，應堪認定。㈡、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，為公寓大廈管理條例第21條、第24條第1項所明定。所謂區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，係指依本條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。經查，被告黃明進、何碧華與訴外人黃豐基係於100年7月26日經由法院拍賣程序共同購買系爭建物，黃豐基復於106年11月2日將系爭建物應有部分3分之1以買賣為原因辦理所有權移轉登記予被告黃君梧、黃泊儒所有等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣）；而依91 年住戶規約、系爭規約均明文規定區分所有權人有繳納管理費之義務，被告黃明進、何碧華於100年買受時、被告黃君梧、黃泊儒於106年間買受時，既已有91年住戶規約規定，被告成為金龍大廈區分所有權人後，依上開規定即應繼受原規約所定權利義務關係，嗣系爭規約亦沿用91年住戶規約約定，是原告依據公寓大廈管理條例第21條規定及系爭規約附件㈢收費基準請求被告繳納管理費，自屬有據。㈢、被告抗辯：伊等所有之系爭建物位於1樓及地下1樓，其活動範圍未及於大樓住戶之電梯、公廁、公設，自不應負擔過重且不合比例之管理費成本，非系爭規章第17條所欲規範之對象云云，經查：　⒈按公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」乃規定共用部分之管理維護費用由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，但允許區分所有權人會議決議或規約就分擔方式另為決定。區分所有權人會議決議或規約是由區分所有權人所議決或訂定，在效力上，依私法自治原則，只要決議或規約內容不牴觸法律之強制、禁止規定，或有違背公共秩序、善良風俗之情形，均為有效。　　⒉又公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分之使用程度本難期一致，亦即實與各住戶之生活、使用習慣等較為相關，而原告據以請求管理費之系爭規約，其中第13條規定：「本大廈管理費由各住戶按其房屋所有權狀所列坪數計算負擔。（見附件三）」，附件三「金龍大廈管理費收費基準」規定：「1.空戶每坪20元（以住戶權狀計算）。2.一般住家每坪40 元（以住戶權狀計算）。3.住戶有商業使用，每坪60元（以住戶權狀計算）。4.電梯維護費每月300元（作為商業搬運用另議），此款項為專款專用（電梯維護、維修與更換），不得挪用至其他用途。5.車輛清潔管理費每輛550元，一位車位停兩輛車，則以兩輛車計費。6.機車地下室停放，每車 100元。7.欠繳管理費之住戶，當欠繳管理費催繳時擬加收年息5%利息（自欠繳月分之翌日起開始計算，年息5%)。附則：⑴收費基準加註於收費單上。⑵收費基準修訂須經住戶大會通過方可施行。⑶住戶商業使用，不論使用坪數多寡，均以該房屋權狀坪數做為收費坪數。」；另第17條規定：「本大樓地下一樓及地面一樓收費標準比照三樓以上住戶，三樓以上住宅為公司、商家、辧公室者，管理費收費標準為一般住家的1.5倍。」（見南司簡調字卷第21、31頁），可知金龍大廈管理費之計算基準原則上是以權狀坪數為準，而住戶坪數之多寡，通常與各住戶使用公用部分之程度相關，故系爭規約以坪數為計收標準，並無有失公平的情形，況被告亦不爭執仍有與金龍大廈其他區分所有權人共用設備（見不爭執事項㈦部分），則在系爭規約原則上係以坪數作為管理費繳納計算基礎之情形下，被告此部分抗辯，不足採取。㈣、被告另抗辯：系爭規約收取管理費之規定，牴觸多目標使用方案第11條（甲）之特別規定，且依華斌公司當初所草擬之系爭規章，僅就「金龍大廈3樓以上住戶」之管理費繳納設有規定，即有意使系爭建物無須另繳納管理費云云。然上開多目標使用方案第11條（甲）立體多目標使用一、市場部分之准許條件欄固有規定住宅另設專用出入口、樓梯、通道及停車空間以與市場使用部分區隔，然觀其說明欄所載：⒉面臨道路寬度及「專用出入口」之限制，係為顧及使用戶及市場出入之方便，與交通之流暢，有多目標使用方案法規足參，可知之所以另設專用出入口等設施，是因同一大廈同時作為住宅及市場使用，為避免市場使用者與住戶間之出入、交通互相影響，故被告此部分抗辯，與被告究是否應繳納管理費一節無關；再系爭規章所附之住戶公約第13條亦有就1樓店舖招牌懸掛事宜為規定，另第24條亦有載明本大廈1樓店舖禁止開設瓦斯行及其他易燃、易爆、危險行業等情，難認係專為3樓以上之區分所有權人所擬定，是被告抗辯華斌公司草擬之系爭規章有意使系爭建物無須另繳納管理費云云，亦不足採。㈤、被告復抗辯：依內政部96年10月23日內授營建管字第0960806 537號函釋關於己報備成立之二個管理委員會，如其為二個比鄰之公寓大廈，需經區分所有權人會議決議合併為一個管理委員會，被告始為原告所管理云云。惟查，兩造固均不爭執被告有成立金龍市場管委會（見不爭執事項㈤部分），惟參照內政部106年4月18日內授營建管字第1060026643號函文「…如屬條例規定所訂之公寓大廈者，應依上開規定成立管理委員會或推選管理負責人，以執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，與依零售市場管理條例規定成立之管理委員會有別。」（本院卷第189頁），及經濟部中部辦公室106年4月11日經中四字第10630025690號函文所載「…，查零售市場管理條例第10、19、23條規定公有市場攤（鋪）位使用人應加入及組成自治組織，另第25條規定略以：『民有市場所有權人應與攤（鋪）位使用人，共同推選代表組成管理委員會…，攤（鋪）位使用人，應加入市場管理委員會為會員』；是以，零售市場管理條例僅規定民有市場所有權人應與攤（鋪）位使用人，共同推選代表組成管理委員會，並無限制加入其他管理委員會等之組織、團體。」（本院卷第185頁），足知市場管委會與公寓大廈管委會為得併存之關係，即縱有金龍市場管委會存在，亦不排斥被告得為原告所管理，況且被告所引上開內政部函釋係針對比鄰之公寓大廈，與本件被告所有系爭建物乃位於金龍大廈之1 樓及地下1樓內之情形不同，故被告抗辯於未經區分所有權人會議決議合併前，系爭規約不得作為原告收取管理費之依據云云，顯屬無據。㈥、從而，原告依系爭規約附件㈢收費基準及公寓大廈管理條例第 21條規定，請求被告給付55萬2900元管理費，自屬有據。又本件起訴狀繕本於113年6月11日送達被告黃明進、黃君梧，於113年6月7日送達被告何碧華、黃泊儒（見南司簡調字卷第67至73頁），被告黃明進、黃君梧應自前開起訴狀繕本送達翌日即113年6月12日起，被告何碧華、黃泊儒應自前開起訴狀繕本送達翌日即113年6月8日起負遲延責任，是原告併請求此部分之法定遲延利息，亦屬有據。　　六、綜上所述，原告依系爭規約、公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告給付56萬9026元，及其中55萬2900元，被告黃明進、黃君梧自113年6月12日起、被告何碧華、黃泊儒自113 年6月8日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又本件係就民事訴訟法第427條第1項所定訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。七、本件事證已臻明確，原告所提其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　柯雅惠以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　于子寧

2025-02-08

TNEV-113-南簡-1039-20250208-1

訴

臺灣苗栗地方法院

遷讓房屋等

臺灣苗栗地方法院民事判決 113年度訴字第500號原告林彩鳳訴訟代理人張顥瀚被告閔嗣龍上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將坐落苗栗縣○○鎮○○段000○號即門牌號碼苗栗縣○○鎮 ○○街000號房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應自民國113年6月12日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣3,023元。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一項於原告以新臺幣750,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣2,224,000元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項已到期部分，於原告按月各以新臺幣1,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月各以新臺幣3,023元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項　　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。原告原起訴之訴之聲明第㈠項主張：「被告應將坐落苗栗縣○○ 鎮○○街000號房屋遷讓返還原告，並給付原告自民國113年6 月12日起至交還前開房屋之日止，按月以新臺幣（下同）5, 088元整計算相當於租金之損害金。」（本院卷第13頁），復於113年11月26日變更訴之聲明第㈠、㈡項為：「㈠被告應將坐落苗栗縣○○鎮○○段000○號即門牌號碼苗栗縣○○鎮○○街000 號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。㈡被告應自113 年6月12日起至交還前項房屋之日止，按月給付原告5,088元。」（本院卷第67至68頁），核其主張之原因事實及標的價額均未變動，僅特定其主張房屋之建號並為文句修正，其訴訟標的並未變更，與前開規定核無不合，應予准許。貳、實體事項一、原告主張：系爭房屋於112年2月15日因強制執行程序遭查封在案，伊因拍賣標得系爭房屋而於113年6月12日獲發不動產權利移轉證書（下稱權利移轉證書）而取得系爭房屋之所有權，並辦理登記完竣，而被告於112年2月15日假扣押查封程序進行時即居住在內並向執行法院陳稱其乃無償使用，並無出租或出借他人等語，嗣112年11月30日履勘時被告又改稱：房屋有出租他人，但不清楚承租人名稱等語，然並未提出租約，且縱有出租亦為查封後所為而對伊不生效力。又兩造間就系爭房屋並無租賃關係存在，被告占用系爭房屋迄今乃無權占有，並受有相當於租金之不當得利，爰依民法第767 條第1項、第179條規定，請求被告返還系爭房屋，並自原告取得權利移轉證書之日即113年6月12日起至返還系爭房屋之日止按月給付5,088元之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應自113年6月12日起至交還前項房屋之日止，按月給付原告5,088元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭房屋於拍賣前為伊前妻訴外人謝奕臻（原名謝丘彧、謝惠珠，下稱謝奕臻）所有，並由伊之合作方訴外人綠宏隆有限公司（下稱綠宏隆公司）自107年3月22日起即承租之，並非無權占有，目前系爭房屋內還存有伊自費設置之增建與裝修，因此前開租約之租金方較市價低。況伊先前願價購或以同一條件承租，均遭原告拒絕而未果等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、不爭執之事項：　　下列事項為兩造所不爭執（本院卷第70頁），並有相關證據在卷可佐，堪信為真實：　㈠系爭房屋為原告113年5月28日以本院112年度司執字第28605 號清償借款強制執行事件拍定，同年6月12日取得權利移轉證書，而於113年7月12日辦理所有權移轉登記完成，原告為系爭房屋之所有權人（本院卷第19至20、31至37頁）。　㈡系爭房屋於111年12月29日經本院111年度司執全字第95號假扣押執行程序囑託為限制登記，並經同案於112年2月15日查封之，嗣經竹南地政事務所於112年3月25日依前開囑託辦理限制登記（見111司執全95卷內111年12月29日苗院雅111司執全讓字第95號函、112年1月17日及112年4月18日苗栗縣竹南地政事務所函、112年2月15日假扣押查封筆錄）。　㈢系爭房屋於112年2月15日迄今均由被告使用。四、本院之判斷：　　原告主張被告無權占有系爭房屋等語，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：㈠被告對於系爭房屋有無占有權源？原告請求返還系爭房屋，有無理由？㈢原告請求被告給付不當得利有無理由？數額若干？經查：　㈠被告應將系爭房屋返還原告：　⒈按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第98條第1項定有明文。次按所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第765條、第767條第1項前段分別定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為正當（最高法院72 年度台上字第2516號判決意旨參照）。是拍賣標的之買受人於取得不動產所有權後，即得對該不動產為使用、收益，並排除他人之無權占有。如占有人抗辯其具有合法占有權源，則應由占有人就其具有如何之權源證明之。　⒉經查，原告因拍賣取得系爭房屋暨其增建部分，並於113年6 月12日取得權利移轉證書、113年7月12日登記為系爭房屋之所有權人，有權利移轉證書、系爭房屋建物登記第一類謄本、苗栗縣政府稅務局房屋稅籍證明書在卷可查（本院卷第19 至20、37、39頁），而原告主張系爭房屋於其取得權利移轉證書之日迄今仍由被告占用當中等情，業為兩造所不爭執，是系爭房屋係由被告占有使用當中，首堪認定。　⒊至被告對於系爭房屋有無合法占有權源等情，被告雖辯稱系爭房屋為綠宏隆公司於107年起向原所有權人謝奕臻承租，伊則為綠宏隆公司之合作方並基於該租賃關係始使用系爭房屋等語，而以其為綠宏隆公司之占有輔助人為合法占有權源之抗辯。惟查：　⑴首觀諸被告所提107年4月1日房屋租賃契約書、商工登記歷史資料（本院卷第75至79、93頁），其出租人雖為謝奕臻、承租人則為被告擔任代表人之源泉興業有限公司（嗣更名為南庄氫泉崗股份有限公司），然其租賃契約第一條並未記載租賃標的及使用範圍，已難認與系爭房屋有關，且該租約第二條所載之約定租賃期間至110年3月30日即已屆滿，亦與原告主張被告無權占有之期間即113年6月12日起迄今無涉。　⑵復參以被告所提110年4月1日住宅租賃契約書（本院卷第81至 89頁，下稱110年4月1日租約）其出租人記載為謝奕臻、承租人則為訴外人林聖崴（下逕稱其名），與被告稱系爭房屋係由綠宏隆公司承租等情而供其使用等情，已屬有間，況綠宏隆公司乃於112年3月28日始為設立登記，有112年3月29日經濟部函在卷可參（本院卷第91頁），則被告抗辯系爭房屋係由綠宏隆公司於107年起承租，亦與前開租約及公司登記核有未符。再查，系爭房屋於112年2月15日本院111年度司執全字第95號假扣押強制執行程序實施現場查封時，被告在場表示：系爭房屋係由被告本人自行居住使用，並無出租或出借他人。我是無償使用，債務人謝奕臻是我前妻，不住這裡，地下層部分只有一個停車格，目前有同一棟住戶在使用等語，有假扣押查封筆錄在卷可查（本院卷第27至28頁），嗣112年11月30日本院112年度司執字第28605號清償債務強制執行事件為現場執行時，被告復改稱：房屋有出租他人使用，不清楚承租人名稱、租約再陳報等語（本院卷第29至30 頁），足認112年2月15日時系爭房屋除由被告無償使用外，並無任何由所有權人出租或借用第三人等租賃關係存在之情事，且被告於本件抗辯系爭房屋乃為承租人提供其使用，然於112年11月30日時對於承租人名稱、租約俱稱不知，且嗣該強制執行程序終結以前亦未陳報租約（見本院112年度司執字第28605號卷），則110年4月1日租約是否為真正，殆非無疑。　⑶況按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2項定有明文，是縱認110年4月1日租約為謝奕臻與林聖崴於112年2月15日查封後另行簽立而為真正，該租約對於債權人即拍定人之原告而言，亦不生效力。　⑷從而，被告抗辯其係得110年4月1日租約承租人之同意始占有使用系爭房屋而具有合法權源云云，並非有據。　⒋據此，被告既至少自112年2月15日占有使用系爭房屋迄今，且未能證明其具有得以對抗原告即系爭房屋所有權人之合法占有權源，則原告依民法第767條第1項前段請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，應屬有據。　㈡被告應自113年6月12日起按月給付原告相當於租金之不當得利3,023元：　⒈按不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書定有明文。次按拍賣之不動產，買受人自領有執行法院發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，並不以登記為生效要件，是否業經執行法院點交，亦於買賣之成立無礙，此觀強制執行法第98條，民法第759條規定自明（最高法院70年度台上字第3675號判決要旨參照）。而無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是無權占有他人房屋期間所排除所有權人對於物之使用收益者，該等使用期間之利益依其性質乃不能返還，自應償還相當於租金之價額，以代返還其不當得利，而經拍賣而取得之不動產，乃於取得權利移轉證書時取得不動產之所有權，是無權占有他人拍定之房屋，當係自該他人以權利移轉證書取得房屋所有權之日起即已排除權利人之占有，而應自該日起返還相當於租金之不當得利。　⒉經查，原告係於113年6月12日取得系爭房屋之權利移轉證書，有權利移轉證書在卷可查（本院卷第19至21頁），並為兩造所不爭執，是原告自該日起即為系爭房屋之所有權人而得基於其所有權行使包含使用收益所有物在內之權利，被告無權占有系爭房屋，對於原告乃為權益侵害型之不當得利。至被告應返還之不當得利數額，按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第 97條第1項定有明文。原告主張被告占有系爭房屋之申報總價為321,600元（本院卷第16頁），為被告所是認（本院卷第104至105頁），並有113年8月19日苗栗縣政府稅務局房屋稅籍證明書在卷可稽（本院卷第39頁），而系爭房屋坐落之苗栗縣○○鎮○○段000000○000000○000000地號土地，自113年1 月起申報總價則為196,554元【計算式：（47.69平方公尺× 應有部分1/28×申報地價4,960元/平方公尺）＋（66.57平方公尺×應有部分3/7×申報地價4,960元/平方公尺）＋（273.07 平方公尺×應有部分1/28×申報地價4,778元/平方公尺）＝196 ,554元，元以下四捨五入，以下同】，亦有前開土地登記第一類登記謄本在卷可參（本院卷第31至36頁），是系爭房屋之土地及建築物申報總價應為518,154元（計算式：321,600 元＋196,554元＝518,154元），本院審酌系爭房屋係供住宅、停車空間、辦公室使用，且其坐落土地亦係位於都市計畫範圍內而為城市區域（本院卷第31至33頁），並無海砂、輻射、漏水、屋內非自然死亡或其他毀損情事，屋外為一般民宅外觀，屋內則均作住家使用，並無顯然之部分毀損、髒汙等情形，符合一般正常居住使用之品質（見本院112司執28605 卷內112年12月11日民事陳報狀後附系爭房屋內、外相片），是審酌上開房屋座落位置、狀況與使用情形，應認系爭房屋之租金以土地及建築物申報總價之7%為當，是原告得請求被告給付自113年6月12日起每月3,023元（計算式：518,154 元×7%÷12個月/年＝3,023元）相當於租金之不當得利。　⒊原告雖主張系爭房屋一層增建物部分亦有占用前開土地而應加計相當於增建物面積之土地面積申報總價等語（本院卷第 16至17頁）。然查，觀諸系爭房屋增建部分之坐落位置亦為苗栗縣○○鎮○○段000000○000000地號土地，即與系爭房屋坐落之土地相同（見本院112司執28605卷內112年2月15日苗栗縣竹南地政事務所建物測量成果圖），而原告則為該等土地之分別共有人（本院卷第31至33頁），則系爭房屋增建部分之坐落土地，是否原為系爭房屋坐落土地之法定空地而已為前開原告所有且具有分管權利土地之一部？其占用逾原告對於該土地應有部分換算面積部分是否原告是否具有使用收益權？均未見原告敘明，則原告請求將逾其應有部分換算面積範圍部分之土地申報總價計入，應非有據。　㈢此外，系爭房屋於拍賣時雖記載為不點交（本院卷第25頁），然物之交付乃屬債之關係之規定，被告於原告買受系爭房屋時並非執行債務人，兩造間並無買賣關係之存在，是縱認被告於系爭房屋遭查封前經謝奕臻同意而以借貸關係使用系爭房屋，亦與原告本於所有權人之地位請求被告交還系爭房屋及請求相當於租金之不當得利無涉，併此陳明。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條前段規定，請求被告返還系爭房屋，並請求被告自113年6月12日起按月給付3,023元部分，為有理由，應予准許；其餘部分則無理由，應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行，經核與法律規定相符，爰依民事訴訟法第390條第2項規定，酌定相當之擔保金額予以宣告；並依同法第392條第2項規定，依被告之聲請宣告如預供擔保，得免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未予援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　陳景筠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周曉羚

2025-02-07

MLDV-113-訴-500-20250207-1

訴

臺灣雲林地方法院

拆屋還地等

臺灣雲林地方法院民事判決 111年度訴字第599號原告雲林縣警察局法定代理人李建民訴訟代理人林俊欽律師被告魏貴美訴訟代理人鍾佳霖被告洪瑞惠訴訟代理人陳厚銘上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年1月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告魏貴美應將坐落雲林縣○○鎮○○段000000地號土地上之建築物如雲林縣西螺地政事務所113年9月18日土地複丈成果圖即附圖編號A所示面積1平方公尺、編號B所示面積3.01平方公尺之建築物拆除，並將該上開建物占用之土地返還原告。被告洪瑞惠應將坐落雲林縣○○鎮○○段000000地號土地上之建築物如雲林縣西螺地政事務所113年9月18日土地複丈成果圖即附圖編號C所示面積10.19平方公尺之建築物拆除，並將上開建物占用之土地返還原告。被告魏貴美應給付原告新臺幣11,029元及自民國113年10月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨至雲林縣西螺地政事務所113年9月18日土地複丈成果圖即附圖編號A、B所示建物拆除日止，按月給付原告184元。被告洪瑞惠應給付原告新臺幣28,026元及自民國113年10月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨至雲林縣西螺地政事務所民國113年9月18日土地複丈成果圖即附圖編號C所示建物拆除日止，按月給付原告467元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告魏貴美負擔百分之25、被告洪瑞惠負擔百分之70 、餘由原告負擔。本判決第一至四項得假執行。但被告魏貴美分別以92,053元、11 ,029元為原告預供擔保，對本判決第一、三項，得免為假執行；被告洪瑞惠分別以233,921元、28,026元為原告預供擔保，對本判決第二、四項部分，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項：一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第 262條第1項、第2項定有明文。本件原告起訴時以陳祖白為被告，嗣原告於民國113年4月17日陳祖白尚未為本案之言詞辯論時，當庭撤回對陳祖白之起訴（本院卷第168頁），符合上開規定，應予准許。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴原聲明為：㈠被告魏貴美應將坐落雲林縣西螺鎮西螺段723-11地號土地（下稱系爭土地）上之建物(實際占用面積以實測為準)拆除，並將該部分土地返還原告。㈡被告洪瑞惠應將坐落系爭土地上之建物(實際占用面積以實測為準)拆除，並將該部分土地返還原告。㈢被告魏貴美應給付原告新臺幣（下同）元，暨自起訴狀送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之5五計算之利息。㈣被告洪瑞惠應給付原告元，暨自起訴狀送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。㈤前四項之請求如受勝訴判決願供擔保，請准予宣告假執行。㈥訴訟費用由被告負擔。嗣後原告於113年10月23日具狀變更其聲明如下所述，核與上開規定相符，應予准許。參、實體事項：一、原告主張：　　㈠下稱系爭土地之所有權人為中華民國，管理權人為原告雲林縣警察局，此有卷附系爭土地登記謄本可證。　　㈡被告魏貴美所有坐落雲林縣○○鎮○○段00000○000000○地號土地；被告洪瑞惠所有坐落雲林縣○○鎮○○段000000○000000 ○地號土地均與系爭723-11地號土地毗鄰。　　㈢被告魏貴美於其所有上開地號土地上建有西螺鎮西螺段104 建號建物（下稱系爭建物一）；被告洪瑞惠於其所有上開地號土地上建有西螺鎮西螺段105建號建物（下稱系爭建物二）。　　㈣依雲林縣西螺地政事務所（下稱西螺地政）113年9月18日土地複丈成果圖即附圖（下稱附圖），被告魏貴美所有之系爭建物一越界建築無權占有系爭土地如附圖編號A部分面積1平方公尺、編號B部分面積3.01平方公尺；被告洪瑞惠所有系爭建物二越界建築無權占有系爭土地如附圖編號 C部分面積10.19平方公尺。經原告多次請求被告二人應將其等越界部分之建物拆除並將土地返還予原告，惟被告二人均置之不理。被告魏貴美辯稱系爭建物一於51年6月15 日即取得所有權並依法取得建築改良物所有權狀(權狀字號70雲西字第418號)取得建物後未有增建之事實，伊自前手取得地上物時因信賴地政機關所測量之鑑界結果故無故意或過失使地上物逾越地界之情事云云。然被告魏貴美無權占有之附圖編號A、B所示兩部分土地面積4.01公尺之建物從外觀上觀之，與其原有建物並無整體性或一致性可言，尤其編號B所示建物部分尚且細長突出於系爭土地上，顯係事後再予增建所致且被告所提出之上開字號70雲西字第418號權狀並無法證明伊購自前手時即已存在越界建築之事實，故其前開辯稱不足採信。又被告洪瑞惠辯稱系爭建物二係71年4月因法院強制執行拍賣取得所有權，並依法取得建築改良物所有權狀(字號70雲西字第447號)，伊取得該建物後未有增建之事實云云。唯被告洪瑞惠無權占有之編號C所示部分土地面積10.19平方公尺，與其原有建物亦無整體性、一致性可言，且編號C所示建物不僅突出於系爭土地上尚且涵蓋被告魏貴美無權占有之編號B所示部分建物，顯係被告洪瑞惠事後再予增建所致，且被告洪瑞惠所提出之上開字號70雲西字第447號權狀亦無法證明伊購自法拍時即已存有在越界建築之事實，故其前開辯稱亦不足採信。再者，被告二人分別無權占有之部分均為屋後拖曳增建之部分並非為其原有建物之主要結構，縱經拆除對其主建物結構之安全並不無影響。　　㈤按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第765條、第767條第1項分別定有明文。故被告等二人之系爭建物一、二分別越界建築至原告所有之系爭土地，此影響原告權益甚鉅，故被告二人需將越界建築部分拆除，並將土地返還予原告。　　㈥次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條定有明文。又按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。其數額則由法院參考土地申報地價、土地位置、工商業繁榮之程度、占有人使用土地之經濟價值及所受利益等項以為酌定」（最高法院107年度台上字第1831號民事判決參照）。末按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；租用基地建築房屋準用第97條之規定，土地法第97條第1項暨第105條均定有明文。經查，依附圖所示，被告魏貴美無權占用系爭土地面積共4.01平方公尺；被告洪瑞惠無權占用系爭土地面積為10.19平方公尺，而系爭土地111年之土地公告現值每平方公尺為新臺幣（下同）22,956元。依前開規定計算被告魏貴美應給付原告相當於租金之5年不當得利46,027元(計算式：22,956元×4.01平方公尺×10％×5年)，暨至返還日止按月計算之不當得利數額應為767元（計算式：22,956元×4.01平方公尺×10％÷12月）；被告洪瑞惠應給付原告相當於租金之五年不當得利共116,961元(計算式：22,956元×10.19平方公尺×10％×5年)，暨至返還日止按月計算之不當得利1,949元(計算式：22,956元×10.19平方公尺×10％÷12月)。　　㈦並聲明：　　　⒈被告魏貴美應將系爭土地上如附圖編號A所示面積1平方公尺、編號B所示面積3.01平方公尺之系爭建物一拆除，並將該部分土地返還原告。　　　⒉被告洪瑞惠應將系爭土地上如附圖編號C所示面積10.19 平方公尺之系爭建物二拆除，並將該部分土地返還原告。　　　⒊被告魏貴美應給付原告46,027元及自113年10月23日民事言詞辯論意旨狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨至如附圖編號A所示面積1平方公尺、編號B所示面積3.01平方公尺之系爭建物一拆除日止，每月給付原告767元。　　　⒋被告洪瑞惠應給付原告116,961元及自113年10月23日民事言詞辯論意旨狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨至如附圖編號C所示面積10.1 9平方公尺之系爭建物二拆除日止，每月給付原告1,949 元。　　　⒌願供擔保，請准宣告假執行。　　　⒍訴訟費用由被告負擔。二、被告則以：　　㈠被告魏貴美以：　　　⒈原告主張被告魏貴美所有之系爭建物一越界使用系爭土地如附圖編號A所示面積1平方公尺、編號B所示面積3.0 1平方公尺，侵害原告所有權，應將系爭建物一上開部分拆除云云，實無理由：　　　　⑴按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。民法第796條定有明文。　　　　⑵本件系爭建物一係被告魏貴美之夫即陳祖白於51年6月 15日取得所有權（美美西裝店、西螺鎮西螺段104建號，門牌為西螺鎮延平路113號），並依法登記取得建築改良物所有權狀（權狀字號70雲西字第418號）。被告魏貴美取得建物後未有增建之事實，自前手取得地上物時，依一般客觀交易情狀，自得信賴地政機關所測量之鑑界結果正確無誤，被告魏貴美取得建物過程絕無故意或過失使地上物逾越地界之情事。　　　　⑶原告機關之舊辦公廳舍亦建於50年間，與系爭建物一完成時間相差不遠，而行政機關建築辦公廳舍屬公共工程，應有標準作業流程可循，其包含鑑界、測量等土木專業技術流程，依客觀情境合理推斷，原告於建置舊廳舍時，難以想像對於越界之事毫不知情，然兩建物相安無事近60餘年，被告魏貴美未曾接獲任何通知要求拆除越界部分，足證原告知情且未曾異議。　　　　⑷且由於時日已久，依舉證責任原則，要求被告魏貴美證明原告當時知悉越界建築之情，對被告魏貴美而言確屬困難。然而，考量原告在被告所有之系爭建物一完工後曾多次進行增建及其他工程，且在此過程中從未對被告魏貴美提出異議，依常理推斷，原告應已知悉且默許系爭建物一越界建築之情形存在。依據民法第796條第1項前段之規定，原告不得主張拆除系爭建物一侵越系爭土地之部分，以符法律公平原則，並維護法律秩序及安定性。　　　　⑸原告為警察機關，於戒嚴時期具威權象徵，對於人民而言，威懾力甚強，被告魏貴美僅為一介平民，早知鄰地為原告所有，依常理判斷，實不可能冒險越界建造，況當時地政測量技術不如今日精確，故當時測量結果難以考證，被告魏貴美自從前手購得該屋以來，未曾改建，直至原告重建新廳舍時，被告魏貴美始發現系爭建物一越界建築情事。再者，原告之舊廳舍亦有侵越被告魏貴美土地之情形，若非重建，原告數十年來違法侵占被告魏貴美土地之事實要難為他人所知。今原告以重建廳舍為由，要求被告魏貴美拆除系爭建物一占用系爭土地部分，實屬無理要求、難以理解。　　　　⑹是被告魏貴美取得系爭建物一後未有增建，對於前手建屋時是否越界難以查證，依一般客觀交易習慣，自得信賴地政機關之測量結果，被告魏貴美對於越界一事無故意或重大過失，原告應就被告魏貴美針對系爭房屋越界一事是否故意或重大過失負舉證責任。再者，原告建設舊廳舍期間，難以想像對於系爭建物一越界建築一事毫無所悉，卻又未曾對被告魏貴美提出異議，故原告主張請求被告魏貴美拆除系爭建物一如附圖編號A、B所示部分，實無理由。　　　⒉退步言，縱原告主張有理由，請鈞院斟酌社會整體經濟利益及雙方當事人之利益，免為系爭建物一之拆除：　　　　⑴按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。民法第796條之1定有明文。　　　　⑵揆其立法意旨，針對不符合第796條規定，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋，有時對社會經濟及當事人之利益造成重大損害，乃賦予法院裁量權，斟酌社會整體經濟利益及雙方當事人之利益，免為全部或一部之移去或變更，以符經濟效益最大化及社會公平正義之體現。其中，就衡量整體經濟效益之方法，立法理由復稱，可參酌都市計畫法第39條規定，考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積率等情形。　　　　⑶被告魏貴美所有之系爭建物一如附圖編號A、B所示部分，雖已越界，然原告並無積極證據證明該等部分建物於建築當時有故意越界之情形，故無民法第796條之適用；退步言，縱原告主張有理由，請鈞院斟酌社會整體經濟利益及雙方當事人之利益，適用民法第79 6條之1第1項規定為最適當之裁判。　　　　⑷本件系爭建物一為三層樓之加強磚造已保存登記建物，於50年間興建完成，距今已使用逾60年而屬老舊，目前仍由被告家人居住使用中，惟系爭建物一之越界部分屬建物後方之結構牆面，倘若予以拆除，將會嚴重減損該建物之結構安全，縱可透過補強技術，維持系爭房屋之結構安全，然此部分拆除補強費用所費不貲，以被告魏貴美之經濟狀況亦難以負擔鉅額工程款，倘若拆除該建物之部分結構，將造成該建物安全受到嚴重影響。再者，以系爭建物一越界部分公告現值計算僅約10萬元，難與拆除工程及後續補強工程費用等而視之。　　　　⑸本件系爭建物一部分拆除所涉社會成本，儼然已對社會公共利益造成負面影響，原告身為人民保母，本應致力維護公共利益、敦親睦鄰，克盡社會責任，迺因六十餘年所生之私人土地糾紛，不惜耗費行政資源，興訟訴請拆除被告之建物，造成社會紛爭，徒增司法負擔，此舉有損原告愛民形象，且不利公共利益之維護。況被告魏貴美所有之系爭建物一越界部分佔原告之系爭土地面積比例甚微，原告為此執意興訟，爭此區區尺寸之地，更顯有失公允。另參酌臺灣高雄地方法院99年度訴字第585號判決意旨「認原告行使權利結果，實際可獲之利原尚非至鉅，而甲建物倘予拆除，無異懲罰信賴行政機關作為之被告，對被告造成之損害亦非輕，所獲得利益與所受損害間，客觀上尚非相當，本院考量上開公共利益及當事人利益之均衡，認原告就甲建物雖有越界建築之情事，惟因並非故意為之，應免除被告將甲建物移去之義務，故原告請求被告拆除如附圖所示甲建物，並返還土地，尚非可採。」，被告魏貴美以交易取得系爭建物，並善意信賴地政機關測量結果，完成所有權移轉登記，詎料於60 年後，因原告重建廳舍始發現系爭建物一越界情事。倘若遽命拆除被告魏貴美該建物之一部分，無異懲罰善意信賴行政機關之被告，致其遭受重大損害，顯與比例原則有違。原告獲取之利益與被告魏貴美所受損害相較，兩造權益失衡，且造成鄰里間之紛爭，實非社會公益之福。　　　　⑹被告魏貴美所有之系爭建物一為60年以上之老舊建築，其越界部分位處房屋角落，為重要樑柱之所依，倘依原告之請求拆除該部分，勢必造成該建物結構之嚴重損害，危及房屋安全，是以，拆除工程本身即產生一筆可觀之費用，且拆除後為維護該建物之結構安全，勢須進行補強工程，此又為另一筆額外支出，更遑論，被告魏貴美家中現有年邁長者居住，於拆除及補強工程期間，被告魏貴美須另覓住所安置家中長者，期間生活起居及照護費用，均屬額外負擔，且該建物於工程進行期間無法居住，致被告魏貴美需另覓租屋處，衍生租金及搬遷費用，加諸被告魏貴美經濟狀況僅堪一般生活所需，此等巨額費用，實非被告魏貴美所能負擔。尤有甚者，原告主張被告魏貴美應就建物結構安全負舉證責任，然經被告魏貴美多方詢價，僅鑑定費用即需近十萬元，被告魏貴美實乃無力負擔。是故，拆除被告魏貴美所有之系爭建物一一部分，於被告魏貴美個人而言，造成經濟上之重大負擔，所需支付之費用，包含拆除費用、補強工程費用、長者安置費用、租屋及搬遷費用、鑑定費用等，鉅額支出已遠遠超出經濟能力負擔，陷被告魏貴美於困境，是故，就拆除所造成之社會成本及被告魏貴美個人所受損害顯而易見，且影響甚鉅。　　　　⑺就越界面積佔比而言，系爭建物一之越界部分僅佔系爭建物一面積11.42%，而系爭建物一之越界部分僅佔原告所有系爭土地面積之0.11%，兩者比例差異甚大，倘若拆除系爭建物一越界部分將對被告魏貴美經濟生活影響甚鉅，而對原告開發及土地利用利益影響甚微。　　　　⑻就原告取得土地使用利益而言，被告魏貴美之系爭建物一越界部分，於原告新廳舍之規劃設計中，僅係公共設施綠地空間，無礙於原告行使職權、提供公共服務。現原告之新廳舍既已竣工，且正準備啟用，是該越界部分於現況使用上並無任何影響，原告亦無任何預計之使用計畫。縱使依原告之請求拆除被告魏貴美之系爭建物一之一部分，使原告取得該越界部分之土地，亦僅為一般綠地空間，就使用效益而言，對原告並無實質助益，亦無任何急迫性及必要性。退步言，縱原告日後擬變更設計，將該越界部分納入新建物使用範圍，然以其狹小之面積，所能增加之效益亦極為有限。是以，拆除被告魏貴美之系爭建物一一部分，於原告而言毫無急迫之必要性，且就使用效益觀之亦無實質且立即之效益，且原告之主張顯已逾越權利行使之必要範圍，構成權利濫用且有違誠信原則。　　　　⑼又以金錢利益衡量，依據111年度土地公告現值，系爭土地公告現值為每平方公尺22,956元，系爭建物一越界部分之土地面積僅14.20平方公尺，其土地總價不過325,975元。原告起訴主張拆除之土地，其公告現值僅35萬餘元，就金錢上利益而言，該土地經濟價值實屬有限，況本案越界土地面積狹小，用途亦僅限於公共設施之綠地。再者，即使原告擬出售系爭土地予他人，恐亦難以實現，蓋該土地形勢畸零，夾峙於兩造建物之間，且無臨路之便，除被告外，恐無其他買受人，是故，縱有土地公告現值，然因其缺乏市場交易效益，就金錢利益而言，恐不足32萬餘元。簡言之，對原告而言，拆除系爭建物一之一部分取回土地對原告而言毫無重大之經濟效益。此外，倘鈞院認為無需拆除被告魏貴美之系爭建物一之一部分，被告魏貴美基於系爭建物一整體安全之考量，已表達十足意願購買部分系爭土地，化解紛爭，是本案已有兼顧雙方權益之解決方案，實無勞鈞院裁判拆除。　　　⒊並聲明：　　　　⑴原告之訴駁回。　　　　⑵訴訟費用由原告負擔。　　　　⑶如受不利益之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。　　㈡被告洪瑞惠以：　　　⒈原告主張被告洪瑞惠所有之系爭建物二越界使用系爭土地，侵害原告所有權，應將系爭建物二部分拆除云云，實無理由：　　　　⑴按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。民法第796條定有明文。　　　　⑵本件系爭建物二係被告洪瑞惠於71年4月法拍取得所有權（白光照相館、西螺鎮西螺段105 建號，門牌為西螺鎮延平路115號），並依法登記取得建築改良物所有權狀（權狀字號70雲西字第447號）。被告洪瑞惠取得建物後未有增建之事實，自前手取得地上物時，依一般客觀交易情狀，自得信賴地政機關所測量之鑑界結果正確無誤，被告洪瑞惠取得建物過程絕無故意或過失使地上物逾越地界之情事。　　　　⑶原告之舊辦公廳舍亦建於50年間，與系爭建物二完成時間相差不遠，而行政機關建築辦公廳舍屬公共工程，應有標準作業流程可循，其包含鑑界、測量等土木專業技術流程，且如同段727-11和727-15地號土地與系爭土地還有警局蓋的圍牆,被告機關明確知道系爭土地之邊界在哪，故依客觀情境合理推斷，原告於建置舊廳舍時，對於系爭建物二越界之事應該知情，然兩建物相安無事近60餘年，被告洪瑞惠未曾接獲任何通知要求拆除系爭建物二越界部分，足證原告知情且未曾異議。　　　　⑷綜上所述，被告洪瑞惠取得系爭建物二後未有增建，對於前手建屋時是否越界難以查證，依一般客觀交易習慣，自得信賴地政機關之測量結果，被告洪瑞惠對於越界一事無故意或重大過失，原告應就被告洪瑞惠針對系爭建物二越界一事是否故意或重大過失負舉證責任。再者，原告建設舊廳舍期間，難以想像對於系爭建物二越界一事毫無所悉，卻又未曾對被告洪瑞惠提出異議，故原告請求被告洪瑞惠拆除系爭建物二之一部分，實無理由。　　　⒉原告曾多次具備舉發越界的時機：　　　　⑴第一次時機：　　　　　系爭建物二興建之初原告所有的系爭土地上之建物約於52年才起造，而被告洪瑞惠所有的系爭建物二早在51年6月15日就完工並取得使用執照，若當時有越界情形，原告理應在其舊廳舍建造過程中能夠察覺。　　　　⑵第二次時機：　　　　　被告洪瑞惠購買系爭建物二後可能拆牆擴建之時，系爭土地舊有的一道圍牆從121號延伸至117號，圍牆厚度偏向原告之系爭土地，推測該圍牆為原告所建，且明顯少了從115號延伸過113號。若被告洪瑞惠於購買系爭建物二後拆除圍牆並擴建越界，該行為應為原告明顯可察知。　　　　⑶第三次時機：　　　　　原告自行建築過程中原告於81年至82年間，沿邊界新建建物，若當時越界情形存在，原告應在施工過程中輕易發現。　　　　　然而，原告在上述三個時點均未採取任何行動，直至本次重建後，始告發系爭房屋越界，顯示其在此期間早已知悉越界情形，卻選擇不作為。綜合以上事實與法律分析，原告所主張的越界情形，不僅長期明顯可察覺，且其具備至少三次舉發的時機，顯示原告對系爭建物二越界建築之情形早已知悉，卻均未採取任何法律行動。依民法第796條規定，「鄰地所有人知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋」，所以原告之主張不應成立。回顧過去，警察形象威嚴不易親近，尤其在戒嚴時期，民眾對執法者普遍敬畏，甚少挑戰其權威。在此背景下，系爭建物二的原屋主於50年左右經過地政機關繪測、核發建照興建該建築，顯然不可能冒險越界，反而更可能因顧忌與原告發生爭執，而有意將建築範圍內縮以避免矛盾升高。此外，根據系爭房屋的歷史資料，房屋範圍自始至今從未發生改變或變更。綜上所述，諸多跡象表明，原告早已知悉系爭建物二已越界建築之情形，卻未即時採取行動。依據民法第796條規定，若鄰地所有人知悉越界而未即時提出異議，應視為默示同意或接受該越界狀態，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。本案中，被告洪瑞惠已明確指出原告知悉系爭建物二越界建築之事實，且未即時提出異議，符合上述條文規定中「鄰地所有人知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋」的情形。因此，原告無權請求移去或變更系爭建物二之一部分，應維持現狀，以符合民法的立法精神。且若可以被告洪瑞惠願以相當價額購買該越界部分之土地。　　　⒊退萬步言，縱原告主張有理由，請鈞院斟酌社會整體經濟利益及雙方當事人之利益，免為系爭建物二之部分拆除：　　　　⑴按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。民法第796條之1定有明文。　　　　⑵揆其立法意旨，針對不符合第796條規定，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋，有時對社會經濟及當事人之利益造成重大損害，乃賦予法院裁量權，斟酌社會整體經濟利益及雙方當事人之利益，免為全部或一部之移去或變更，以符經濟效益最大化及社會公平正義之體現。其中，就衡量整體經濟效益之方法，立法理由復稱，可參酌都市計畫法第39條規定，考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積率等情形。　　　⒋並聲明：　　　　⑴原告之訴駁回。　　　　⑵訴訟費用由原告負擔。　　　　⑶如受不利益之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　　㈠原告主張之事實，已據其提出與所述相符之系爭土地登記第二類謄本（所有權個人全部）、系爭建物一、二之建物登記公務用謄本（建號全部）為證（本院卷第17頁至第19 頁、第67頁至第69頁），並經本院分別於111年11月17日、112年12月4日、113年7月29日至系爭土地現場勘驗，製有勘驗筆錄及照片在卷可稽（本院卷第51頁至第55頁、第 137頁至第141頁、本院卷第241頁至第247頁），並經西螺地政據本院囑託製有附圖在卷可憑，則原告主張被告魏貴美所有系爭建物一如附圖編號A所示部分占用系爭土地面積1平方公尺、編號B所示部分占用系爭土地面積3.01平方公尺；被告洪瑞惠所有之系爭建物二如附圖編號C所示部分占用系爭土地面積10.19平方公尺，堪信為真實。　　㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1 項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度臺上字第1120號判決意旨參照），而被告等二人據民法第796條、第796條之1為抗辯，此等抗辯事由均為對原告行使權利之阻卻事由，而非主張其等有何占有本權，故被告二人之系爭建物一、二分別占有系爭土地如上所述之面積為無權占有，並無疑義。　　㈢被告二人主張其等依據民法第796條規定，得不為系爭建物一、二之部分拆除。按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。民法第796條定有明文。次按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，固為民法第796條前段之所明定。惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任。有最高法院45年台上字第931號民事判決意旨可資參照。又按民法第796條所謂之越界建築房屋，係指鄰地所有人「明知」他方逾越疆界，而消極的不即時提起異議，始足當之。有最高法院86年度台上字第2103號民事判決意旨可資參照。再按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，固為民法第796條所明定，惟相鄰關係之本旨，在調和相鄰土地利用之關係，除法律有準用之規定外，須土地所有人在自己土地上建築房屋而逾越疆界，始有其適用，土地承租人就承租土地之使用，既無得以準用之明文，自不得擴張解釋，以限制所有權之排他性，又鄰地所有人知越界情事而不異議，此項知與不知，並非依客觀情事定之，而係依鄰地所有人個人之情事而定，且於越界建築當時不知其事，而於建築完竣後始知其情事者，仍無本條之適用。有最高法院72年度台上字第4734號民事判決意旨可資參照。而本件被告二人雖以前詞抗辯，然系爭建物一、二完成所有權保存登記之日期均為51年12月15日，有該二建物之建物登記公務用謄本（建號全部）在卷可憑，且被告被告魏貴美於105年12月23日因分割繼承取得所有權，本院卷第67頁）、被告洪瑞惠於71年6月16日因拍賣取得系爭建物二所有權（本院卷第69頁），故被告等二人均非系爭建物一、二之原始出資建造人，故其等並無法證明原告於系爭建物一、二於越界建築時知情而不異議。被告等二人雖抗辯稱原告為警察機關，而行政機關建築辦公廳舍屬公共工程，有標準作業流程可循，其包含鑑界、測量等土木專業技術流程，依客觀情境合理推斷，原告於建置舊廳舍時，難以想像對於系爭建物一、二越界占用系爭土地之事毫不知情，然系爭二建物逾越地界建築後兩造相安無事近 60餘年，原告未曾通知要求拆除越界部分，足證原告就系爭建物一、二越界建築知情，且未曾異議云云。然系爭二建物建築日期為保存登記之51年12月15日前，當時測量技術與現今有不小之落差，原告於建築舊辦公廳舍時即便有鑑界、測量，以當時之測量技術能否測得系爭二建物有被告等二人所稱之甚小面積之逾越地界，非無疑問，故被告等二人之抗辯並不足以認定原告對於系爭二建物於「建築之時」逾越地界占用系爭土地為「明知」，並無疑義。再者，即便原告於其後或欲興建新辦公廳舍時知悉系爭二建物有部分占用系爭土地，亦非原告於該等建物興建時就明知有越界無權占有系爭土地，而係其後使知之，亦無民法第796條規定之適用，則揆諸上開說明，被告等二人據民法第796條第1項規定為抗辯，均屬無據。　　㈣被告二人主張其等依據民法第796條之1規定，得不為系爭建物一、二之部分拆除。按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。民法第796條之1定有明文。而本件被告二人主張系爭二建物占用系爭土地之面積比例甚微、占用系爭土地之價值不高、系爭二建物如拆除附圖編號A、B、C部分對建物之損害頗鉅云云。然被告二人就其等之主張並不願意墊支鑑定費用以鑑定是否有渠等所抗辯之情形存在，則本院自無證據得以斟酌公共利益及當事人利益，而免為全部或一部之移去，故被告二人此部分抗辯，亦屬無憑。　　㈤原告主張既屬有理由，而被告二人抗辯為無理由，則原告依據民法第767條第1項前段規定，請求被告魏貴美將系爭土地上如附圖編號A所示面積1平方公尺、編號B所示面積3.01平方公尺之系爭建物一拆除，並將該部分土地返還原告；被告洪瑞惠將系爭土地上如附圖編號C所示面積10.19平方公尺之系爭建物二拆除，並將該部分土地返還原告，為有理由。　　㈥按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又按占有、使用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號原判例參照），被告魏貴美於105年12月23日因分割繼承取得系爭建物一所有權、被告洪瑞惠則於71年6月16日因拍賣取得系爭建物二所有權，已如前述，而其等亦均稱其取得該等建物所有權後並無增建，可見被告魏貴美取得系爭建物一所有權時即已無權占有系爭土地如附圖編號A所示面積1平方公尺及編號B 所示面積3.01平方公尺；被告洪瑞惠則於取得系爭建物二所有權時即已無權占有系爭土地如附圖編號C所示面積10. 19平方公尺，則原告請求被告二人返還不當得利，自屬有據。而：　　　⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報地價年息10%為限，此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條、第105條定有明文；又依平均地權條例施行細則第21條規定：公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報；而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定租金之適當標準，並非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院68 年度台上字第3071號判決意旨足參）。本件系爭土地四面均未臨路，土地位於西螺鎮鬧區，鄰近商店頗多，商業活動繁榮，有本院111年11月17日勘驗筆錄在卷可按（本院卷第51頁），然被告二人所占用之土地為系爭土地上原告機關之新辦公廳舍與被告二人等系爭建物一、二間之角地，利用價值不高，故本院認為原告請求被告二人給付相當於租金之不當得利以系爭土地之申報地價年息百分之7計算為公允。　　　⒉又系爭土地自102年起申報地價均為每平方公尺7,858元，有地價公務用謄本在卷可找（本院卷第47頁），則原告請求被告魏貴美給付自113年10月23日之原告民事言詞辯論意旨狀送達日（即同日）起回溯5年之不當得利1 1,029元（計算式：7,858元×4.01平方公尺×7％×5年＝1,1 029元，元以下四捨五入，下同）及自上開書狀送達翌日即113年10月24日起至清償日止，按法定週年利率百分之5計算之利息，暨至系爭建物一如附圖編號A、B所示部分拆除日止，按月給付184元（計算式：7,858元×4 .01平方公尺×7％÷12月＝184元），為有所憑，逾此範圍即屬無據。　　　⒊原告請求被告洪瑞惠自113年10月23日之原告民事言詞辯論意旨狀送達日（即同日）起回溯5年之不當得利28,02 6元（計算式：7,858元×10.19平方公尺×7％×5年＝28,026 元）及自上開書狀送達翌日即113年10月24日起至清償日止，按法定週年利率百分之5計算之利息，暨自系爭建物二如附圖編號C所示部分拆除日止，按月給付467元（計算式：7,858元×10.19平方公尺×7％÷12月＝467元），為有所憑，逾此範圍即屬無據。四、綜上，原告依據所有權、無權占有法律關係，請求被告魏貴美將將系爭土地上如附圖編號A所示面積1平方公尺、編號B 所示面積3.01平方公尺之系爭建物一拆除，並將該部分土地返還原告；被告洪瑞惠將系爭土地上如附圖編號C所示面積1 0.19平方公尺之系爭建物二拆除，並將該部分土地返還原告，為有理由。另原告依據不當得利法律關係請求被告魏貴美給付11,029元及自113年10月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨至系爭建物一如附圖編號A、B所示部分拆除日止，按月給付184元，亦屬有理由，逾此範圍即屬無理由，應予駁回。原告請求被告洪瑞惠給付自113年1 0月23日起回溯5年之不當得利28,026元及自113年10月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨至系爭建物二如附圖編號C所示部分拆除日止，按月給付467元，亦為有理由，應予准許，至逾此範圍則屬無理由，應予駁回。　　　　五、本判決原告勝訴部分，係所命給付金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，此部分雖經原告陳明願供擔保請准宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院無庸就其聲請為准駁之裁判，附此敘明。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回之。又被告二人陳明願供擔保請准宣告免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當擔保金額併宣告之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官楊昱辰以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王姵珺

2025-02-07

ULDV-111-訴-599-20250207-1

訴

臺灣彰化地方法院

給付違約金

臺灣彰化地方法院民事判決 112年度訴字第686號原告穩喬建設開發事業有限公司法定代理人廖國雄被告江柏蒼江偉銜共同訴訟代理人謝任堯律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年1月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：被告之母親即訴外人李宜珍於民國108年6月22日與原告簽立總價款為新臺幣（下同）1,320萬元之「穩喬精誠家」建案編號A5戶（下稱A5房地）之房地買賣合約書（下稱系爭合約書），並指定過戶予被告。嗣「穩喬精誠家」建案完成並取得使用執照，由彰化銀行大雅分行（下稱彰化銀行）辦理貸款及對保後，A5房地之貸款即購屋尾款924萬元可隨時撥付予原告，原告於收受被告共同簽發以保證支付尾款之同額本票（下稱系爭本票）後，於110年1月18日將A5房地所有權登記予被告。詎料完成登記後，被告竟通知彰化銀行拒絕撥付貸款予原告，已違反系爭合約書第16條貸款約定及第7條付款條件及方式，依系爭合約書第23條第4項應各給付房地總價款15%計算之違約金198萬元，被告於112年5月26 日繼受系爭合約書之一切權利，自應負擔違約金義務。爰依系爭合約書第23條第4項之約定，請求：㈠被告應連帶給付原告396萬元及自起狀繕本送達最後1名被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告陸續匯款20萬元交屋款、代書費用，及簽發系爭本票予原告，依系爭合約書第16條約定貸款部分由雙方協同向銀行設定抵押貸款及交付貸款本票為擔保，可見被告於110年9月8日已繼受李宜珍之買受人地位。被告購買之A5 房地，須負擔高於社區其他區分權利人之公設面積，被告在社區內基地通道即彰化市○○段000○000000○000000地號土地上建造鐵門及水錶，占用法定空地及A5房屋，妨害通行，非經拆除不能達應有之使用功能，均屬系爭合約書第17條約定之重大瑕疵，被告因此提起本院111年度訴字第986號訴訟（下稱另案），以維護自身權益，所主張行使同時履行抗辯等法律上之權利，核屬正當法律權利之行，並無違約。被告於辦理貸款後，原告並未配合辦理對保，亦未塗銷A5房地有關之彰化市○○段000地號土地上數筆抵押權，且未交還系爭本票後，均屬可歸責於原告之事由致彰化銀行無法撥款，與被告無涉。且貸款未依約撥付予原告，原告依系爭合約書第17 條約定，可逕行行使系爭本票，並無涉違約處罰。原告不得以同一違約事由請求2次違約金，被告已依另案判決給付原告系爭本票票款及利息，原告並無損失等語，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。三、本院之判斷　㈠被告於110年9月18日為系爭合約書之相對人　　原告主張與李宜珍於108年6月22日簽立系爭合約書，有合約書影本在卷可佐（卷一第21至57頁），又原告對被告稱其於110年9月18日收受被告開立之系爭本票時，已繼受李宜珍之買受人地位等語，亦不爭執（卷一第371頁），則系爭合合約書之權利義務於110年9月18日後，存在於兩造間。　㈡被告未辦妥貸款，已違反系爭合約書第16條約定　⒈系爭合約書第7條約定：逾期付款之處理方式：如逾期二個月或逾使用執照核發後一個月不繳期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達7日內仍未繳者，雙方同意依違約之處罰規定處理。但前項情形賣方同意緩期支付者，不在此限；第16條約定：第5條契約總價內之部分價款924 萬元，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續…買方應於賣方通知辦理貸款日起20日內辦妥對保手續，並由承貸機構同意將約定貸款金額撥付賣方；第17條約定：買方於所有權移轉登記完竣並由金融機構設定抵押權後，除有輻射鋼筋…或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外，買方不得通知金融機構終止撥付前條貸款予賣方。如賣方未依約付款，買方同意貸款本票將由賣方逕行行使權利等語，有系爭合約書可佐（卷一第31、43至45頁），可見兩造約定被告依合約書第16條應辦妥一切貸款手續，以取得銀行貸款924萬元，及依合約書第17條除有約定之重大瑕瑕外，被告不得終止撥付貸款，如未依約付款，買方可行使系爭本票以取得價金尾款，應付款於限期催告後仍未給付，則有違約處罰約定適用。　⒉原告主張於110年9月18日收取系爭本票後，於同年11月8日將 A5房地所有權移轉登記予被告，被告亦於同日設定抵押完畢，有相關土地登記謄本可佐（卷一第155頁），堪予採信，則原告已依系爭合約移轉房地所有權，配合被告辦理抵押貸款之前置程序，被告自應辦妥一切貸款手續，並依約付清尾款。查證人柳翠亮證稱：江柏蒼是10月6日以買賣合約來申請貸款，分行先作審核，在10月29日核准貸款924萬元，在1 1月8日前完成對保，江柏蒼在11月8日設定抵押權，動撥日期至111年2月28日，期間申請人沒有通知撥款，沒有跟申請人說要塗銷第一順位抵押權才能撥款等語（卷一第501至504 頁），可見本件貸款924萬元未撥放之原因為被告未通知彰化銀行放款而未完備貸款手續，非因原告所致，被告此部分抗辯即無憑採。原告主張被告違反系爭合約書第16條約定，係屬有據，　⒊又依經證人柳翠亮上開證詞可知被告為消極未通知銀行撥款，並未終止貸款程序，惟被告未給付尾款，仍屬系爭合約書第17條後段未依付款之情況，原告自得依系爭合約書第7條限期催告被告給付尾款。被告雖抗辯A5房地有前揭重大瑕疵，得主張同時履行抗辯權，並未違約等語，惟被告所舉瑕疵業經臺灣高等法院臺中分院112年度上字第333號民事判決以被告購入A5房屋，並非區分所有建築物類型，無共有土地權利範圍應依社區17戶平均（即1/17）之適用，其房地所有權圍依系爭合約書約定之標的內容；社區內之鐵門及水錶設置另有約定，且無致土地減損價值及通常效用或危害A5房屋安全之情事，標的並無瑕疵，復經土地共有人過半數及其應有部分合計過半數同意，設置亦有合法權源等情，基於爭點效，此部分認定於兩造間應受拘束而不得再做相反之主張，被告抗辯因存有上開瑕疵而未支付尾款等語，自不足採。又被告未依約付款，原告本得依系爭合約書第2條規定限期催告被告履行，以請求剩餘價金，如未支付則有違約之處罰。惟查，原告於110年11月29日以存證信函催告辦理貸款撥款事宜時，係向非契約相對人之李宜珍為通知，有存證信函影本可佐（卷一第143頁），未對被告發生限期催告之效力，原告自無得主張系爭合約書第23條第4項違約之處罰約定。　㈢原告請求被告連帶給付396萬元，並無理由　⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。民法第250條第1項、第2項前段定有明文。又違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（最高法院86年度台上字第1620號判決參照）。　⒉查系爭合約書第23條第4項約定：違約之處罰四、買方違反有關「付款條件及方式」、「房屋所有權移轉登記期限」、「貨（應為貸）款約定」、「房地轉售條件及質權禁止」及「特約事項」規定者，賣方得沒收依房地總價款15%計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約，有系爭合約書可佐（卷一第49至 51頁）。可知上開約定內容載明買方違反貸款約定之債務時，賣方得沒收依房地總價款15%，最高以已繳價款為限，其目的顯係為確保債務履行，約定買方不履行債務時，應支付之金錢數額；而系爭合約書文義上並未明文約定係懲罰性違約金，依照前述說明，其性質上自應屬損害賠償額預定性違約金。　⒊查原告將系爭本票聲請本票裁定及強制執行，被告於本院向原告提起訴訟，另案判決駁回，被告不服提起上訴，經臺中高分院112年上字第333號駁回上訴，被告不服提起第三審上訴，經最高法院113年度台上字第116號判決，於113年9月12 日駁回上訴確定，此為兩造所不爭執，又被告於另案確定判決後，已於113年10月14日向本院民事執行處提出票款金額9 24萬元，及自發票日110年9月18日起以年息計算5%之利息共 1,722,437元，此為原告所不爭執（卷二第33頁），並有本院民事執行處函文可佐（卷一第553到555頁），可見被告已支付尾款及補足遲延給付價金之利息完畢，原告已無債務不履行之損害存在，自不得再以合約書第34條第4項向被告請求違約金。四、綜上所述，原告依系爭合約書第23條之約定，請求被告連帶給付396萬元及遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　李莉玲以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝儀潔

2025-02-07

CHDV-112-訴-686-20250207-2

重訴

臺灣基隆地方法院

拆屋還地等

臺灣基隆地方法院民事判決 112年度重訴字第13號原告吳進財訴訟代理人余瑞陞律師被告王金英訴訟代理人王志傑律師複代理人陳俊文律師被告王黃美女王端達共同林宇文律師訴訟代理人上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年1月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告王金英應將坐落基隆市○○區○○段○○○○段000地號土地上如附圖一所示編號A2(面積74.74平方公尺)之門牌號碼基隆市○○區○○ 街000巷00號房屋使用範圍部分拆除後返還該部分土地予原告及全體共有人。被告王黃美女應將坐落基隆市○○區○○段○○○○段000地號土地上如附圖所示編號C2(面積41.54平方公尺)、C3(面積38.4平方公尺) 之門牌號碼基隆市○○區○○街000巷00號房屋使用範圍部分拆除後返還該部分土地予原告及全體共有人。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告王金英負擔百分之十八、被告王黃美女負擔百分之十九，其餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣伍拾玖萬參仟元供擔保得為假執行；但被告王金英如以新臺幣壹佰柒拾柒萬捌仟捌佰壹拾貳元預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣陸拾參萬伍仟元供擔保得為假執行；但被告王黃美女如以新臺幣壹佰玖拾萬貳仟伍佰柒拾貳元預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：原告與被告王金英、王黃美女分別為門牌號碼基隆市○○區○○街000巷00號、23號、27號房屋（以下各稱系爭2 5號房屋、系爭23號房屋、系爭27號房屋，合稱系爭房屋）之所有權人，系爭房屋坐落之基隆市○○區○○段○○○○段000地號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，被告王金英以基隆市地政事務所民國113年11月5日113基隆土丈字第105500號複丈成果圖（下稱附圖一）編號A2所示增建物(下稱系爭23 號房屋增建物)無權占有系爭土地面積74.74平方公尺，被告王黃美女、王端達以附圖一編號C2、C3所示增建物(下稱系爭27號房屋增建物)無權占用系爭土地面積各41.54平方公尺、38.4平方公尺，為此依民法第767條第1項、第821條規定，求為命被告王金英拆除系爭23號房屋增建物，被告王黃美女、王端達拆除系爭27號房屋增建物，並將占用土地返還全體共有人。另系爭土地為兩造所共有，依物之使用目的無不能分割之情形，兩造間亦未訂有不分割之契約，因有增建物存在，若依現況分割系爭土地，不符建築基地法定空地分割辦法（下稱法定空地分割辦法）第4條規定，爰依法請求於兩造拆除系爭土地上之增建物後，依民法第823條第1項、第 824條第2項規定，按兩造應有部分判決分割系爭土地，其分割方法為如基隆市地政事務所113年1月10日113基隆土丈字第005600號複丈成果圖（下稱附圖二）分割方案二所示編號 C1、C2、C2-1、C4、C、E部分(面積262.94平方公尺)土地分歸原告所有，編號B1、B2、B3部分(面積180.92平方公尺)土地分歸被告王金英所有，編號A1、A4、D部分(面積174.14平方公尺)分歸被告王黃美女、王端達所有。二、被告抗辯略以：　㈠被告王金英部分：　⒈系爭土地原為被告父親王東學所有，之後移轉應有部分予被告王金英及二哥王木樹、弟弟王振南共有，王木樹於77年間興建系爭27號房屋、被告王金英於78年間興建系爭23號房屋、王振南於81年間興建系爭25號房屋，當時被告王金英與王木樹、王振南就系爭土地間即有分管協議存在。又系爭23號房屋於興建完成時即含有增建部分，原告於92年間買受系爭 25號房屋及系爭土地應有部分時，系爭23號房屋增建物即已存在系爭土地上，原告更興建系爭25號房屋雨遮下方之水泥柱、牆面、鐵門及部分增建，足證兩造就系爭土地成立分管協議，約定各自管理使用所有房屋前後空地，原告應受該分管協議之拘束，自無權請求被告王金英拆除系爭23號房屋增建物。　⒉另系爭土地以系爭房屋之境界線為原物分割，符合法定空地分割辦法第3條規定，故附圖一所示編號A1、A2部分(面積18 2.65平方公尺)土地應分歸被告王金英所有，至於被告王金英取得超過應有部分面積0.5872平方公尺土地部分，則以金錢補償原告。　⒊並答辯聲明：原告之訴駁回。　　　㈡被告王黃美女、王端達部分：　⒈原告於92年9月間買受系爭25號房屋及系爭土地應有部分時，系爭25號房屋即有增建，且原告另外就系爭25號房屋進行增建，並以如附圖一編號B2、B3所示增建物(下稱系爭25號房屋增建物)占用系爭土地，故兩造對於系爭23號房屋增建物、系爭25號房屋增建物、系爭27號房屋增建物使用系爭土地並無異議，迄今將近20年，足見兩造就系爭土地應有默示分管契約存在，原告應受該分管契約之拘束，且原告之增建行為足使被告王黃美女、王端達信賴其不會要求拆除系爭27號房屋增建物，如今原告為重建房屋而請求被告拆屋還地，違反誠信原則而有權利失效情形，並無理由。另同意原告主張之分割方案。　⒉並答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，准供擔保宣告免為假執行。三、查：㈠系爭土地為兩造所共有，原告所有權應有部分為10000 分之4255，被告王金英所有權應有部分為10000分之2946，被告王黃美女所有權應有部分為10000分之107，被告王端達所有權應有部分為10000分之2692；㈡原告為系爭25號房屋所有權人，被告王金英為系爭23號房屋所有權人，被告王黃美女為系爭27號房屋所有權人；㈢被告王金英為系爭23號房屋增建物之事實上處分權人，系爭23號房屋增建物占用系爭土地如附圖一編號A2所示面積74.74平方公尺；㈣被告王黃美女為系爭27號房屋增建物之事實上處分權人，系爭27號房屋增建物占用系爭土地如附圖一編號C2、C3所示面積各41.54平方公尺、38.4平方尺等事實，有系爭土地登記第三類謄本、土地建物查詢資料(本院卷一第27頁至第32頁、第165頁至第 168頁)，並經本院會同兩造及基隆市地政事務所到場勘驗測量，有勘驗筆錄、現場照片，及基隆市地政事務所人員實地測量後製作之土地複丈成果圖即附圖一在卷可憑(本院卷一第297頁至第313頁，卷二第167頁)，且為兩造所不爭執，應可信為真實。四、本院之判斷　㈠原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告王金英拆除系爭23號房屋增建物，被告王黃美女、王端達拆除系爭27號房屋增建物，有無理由？　⒈所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年度台上字第 1803號判決意旨參照）。原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告應就其占有權源之存在負舉證責任。又分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約。分管契約雖不以訂立書面為要件，明示或默示均無不可，然默示之意思表示，係指土地共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。　⒉查系爭23、27號房屋增建物為緊鄰系爭23、27號房屋旁之未辦保存登記建物，屬於系爭23、27號房屋登記範圍外之違章建築，有土地建物查詢資料、系爭23、27號房屋竣工圖為證（本院卷一第165頁、第167頁、第353頁、第355頁），被告王金英辯稱系爭23號房屋於興建完成時即含有增建部分云云，自屬無據，且未提出系爭土地共有人間就系爭房屋增建部分同意由比鄰之系爭房屋所有權人管理使用之證據資料，被告王金英抗辯系爭土地共有人間就系爭房屋增建物占用系爭土地部分已成立分管契約，同意由相鄰之系爭房屋所有權人管理使用，不足採信。至於被告王黃美女、王端達抗辯兩造對於系爭23號房屋增建物、系爭25號房屋增建物、系爭27號房屋增建物使用系爭土地長期無異議，已成立默示分管契約云云。惟單純之沉默不能認定即構成默示之意思表示，詳見前述說明，被告王黃美女、王端達就系爭土地共有人有何特別情事，依社會觀念可推知已同意其管理使用系爭27號房屋增建物占用系爭土地部分，並未舉證以實其說，無從逕以原告先前未向被告請求拆除增建物等情，即認本件有默示之分管契約存在。　　⒊房屋之拆除為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除（最高法院85年度台上字第3077號判決意旨參照）。系爭23號房屋增建物、27號房屋增建物是未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或對於房屋有事實上處分權之人，有拆除之權，而被告王金英、王黃美女依序是系爭23號房屋增建物、系爭27號房屋增建物之事實上處分權人，其等既未能證明系爭土地共有人間就系爭23、27號房屋增建物占用系爭土地部分有分管契約存在之事實，自屬無權占有，原告依民法第 767條第1項前段、第821條規定，請求被告王金英拆除如附圖一編號A2所示增建物、被告王黃美女拆除如附圖一編號C2 、C3所示增建物，並返還占用土地部分予系爭土地全體共有人，應予准許。惟被告王端達並非系爭27號房屋所有權人，亦否認是系爭27號房屋增建物之事實上處分權人(本院卷一第226頁)，原告並未舉證證明被告王端達為系爭27號房屋增建物之所有人或事實上處分權人，被告王端達自無權拆除系爭27號房屋增建物，原告請求被告王端達拆除如附圖一編號 C2、C3所示增建物，自屬無據，應予駁回。　　⒋被告王黃美女雖辯稱原告長期未向其請求拆除系爭27號房屋增建物，係為重建房屋而提起本件訴訟，違反誠信原則而有權利失效情形云云。然所有權人就共用部分之使用，仍應依其設置目的及通常使用方法為之，而法定空地依建築法第11 條規定，係屬建築基地之一部分，其於建築基地建築使用者，應留設一定比例面積之空地，旨在維護建築物便於日照、通風、採光、防火等，以增進建築物使用人之舒適、安全、衛生等公共利益。倘該建築物所有人於法定空地上增建或添設其他設施，違背留設法定空地之目的，土地所有人究非不得對之行使物上請求權。查系爭23、25、27號房屋依其使用執照面積計算表應留設之法定空地面積依序為408.24平方公尺、408.24平方公尺、326.07平方公尺，有基隆市政府112 年6月20日基府都建貳字第1120123837號函可憑(本院卷一第 347頁)，而系爭23號房屋增建物、系爭27號房屋增建物均為違章建築，已如前述，係占用系爭土地之法定空地，有附圖一可證，已違反相關法令留設法定空地之目的，依前述說明，原告依物上請求權法律關係，請求被告王金英、王黃美女拆除系爭23、27號房屋增建物並返還占用部分予全體共有人，自屬正當權利之行使，被告王黃美女辯稱原告請求拆屋還地違反誠信原則而有權利失效情形云云，並不足採。　　㈡原告依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求判決原物分割系爭土地，有無理由？　　⒈各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。又建築法第11條第1項規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。」，同條第3項規定：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」，再依法定空地分割辦法第3條規定：「建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於分割後合於左列各款規定者不得為之。……」、第4條規定：「建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者，其超出部分之分割，應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限。」，可知建築基地原則上不得分割，必符合上開規定，始得予以分割，此即民法第823條第1項所指「法令另有規定」之情形；且符合上開規定而得予分割之建築基地者，僅指建築基地之「法定空地」，即實際上無建築物坐落之土地部分，須併同建築物分割或建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積，始得為之。至於建築物本身所占之地面部分，並非得予分割之範圍。又既稱不得分割，當包括原物分割與變價分割在內。共有人訴請法院裁判分割具上開法令限制之共有土地，應遵守上揭規定。倘因上開法令限制無法分割，法院即不得准許分割，自無定分割方法之餘地。　⒉查系爭土地面積為618平方公尺，兩造為系爭土地所有權人之事實，有系爭土地登記第三類謄本為證（本院卷一第27頁至第32頁）。另依基隆市政府112年6月20日基府都建貳字第11 20123837號函及檢附之建築物地籍套繪圖、使用執照配置圖（本院卷一第347頁、第351頁、第353頁、第355頁、第357 頁），可見系爭23、25、27號房屋係以系爭土地為建築基地，各自領有使用執照，應留設之法定空地面積依序為408.24 平方公尺、408.24平方公尺、326.07平方公尺，且其建蔽率與容積率應一併檢討，以避免發生法定空地重複使用(即重複計算建蔽率與容積率)情事，如有法定空地分割需求，應依法定空地分割辦法辦理，且分割後每一建築基地均應符合法定空地分割辦法第3條或第4條規定等情，有內政部國土管理署113年8月26日國署建管字第1130076267號函及基隆市政府113年7月30日基府地測貳字第1130132872號函可憑(本院卷二第137頁至第139頁、第149頁)。惟依系爭房屋之建物標示部記載，系爭房屋坐落於系爭土地之面積至少為316.01平方公尺(計算式：95.5＋130.51＋90＝316.01），何況尚有未辦保存登記之增建物坐落於系爭土地，上開部分既屬系爭房屋所占之地面，且目前之空地面積不足上開依法應保留之法定空地面積，依前說明，自不得為分割。又原告未舉證系爭土地除去前開系爭房屋及增建物所占地面所餘之空地面積超過依法應保留之法定空地面積，且超出部分分割後能單獨建築使用或已與鄰地成立協議調整地形或合併建築使用，自與法定空地分割辦法第3條、第4條所定法定空地得例外分割之規定不符，原告請求分割屬系爭房屋建築基地之系爭土地，於法不合，自無從准許。　　⒊又請求法院裁判分割共有物事件，係屬形成之訴，於判決確定時發生分割之效力，法院應以言詞辯論終結之事實為依據，定明確之分割方法，性質上應不許附條件。查系爭房屋所有增建物直至114年1月9日言詞辯論終結時仍坐落於系爭土地，為兩造所不爭執(本院卷二第212頁)，因法令限制無法分割，已如前述，原告自不得於系爭房屋增建物拆除前，逕行於本件訴訟以附條件方式請求分割系爭土地，原告請求於兩造拆除系爭土地上之增建物後分割系爭土地，於法不合，本院自無審酌之必要，併予說明。　　　　五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告王金英、王黃美女應將坐落系爭土地上，如附圖一編號A2、C2、C3部分之增建物拆除，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1、2項所示；逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。另原告及被告王黃美女陳明願供擔保聲請准、免假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，併酌情依民事訴訟法第392條第2項規定，職權宣告被告王金英得預供擔保而免為假執行。又原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應予駁回。　　六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，故不一一論述，併此敘明。七、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　民事第二庭法　官　陳湘琳　　以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪儀君

2025-02-07

KLDV-112-重訴-13-20250207-1

橋簡

橋頭簡易庭

變價分割共有物

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度橋簡字第1193號原告顏文訴訟代理人岳忠樺律師蘇怡慈律師謝勝合律師被告高雄市政府工務局法定代理人楊欽富訴訟代理人蕭昱炘張瓊宜黃曉君被告陳昱宏（現於法務部○○○○○○○○○○○執行中）余景登律師即謝登山之遺產管理人上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年1月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告陳昱宏應就被繼承人林琦授所有如附表所示2筆不動產之應有部分辦理繼承登記。二、兩造共有如附表編號1所示之不動產應予變價分割，所得價金由兩造依附表編號1之「共有人、應有部分」欄所示之比例分配。三、原告與被告陳昱宏及被告余景登律師即謝登山之遺產管理人共有如附表編號2所示之不動產應予變價分割，所得價金由兩造依附表編號2之「共有人、應有部分」欄所示之比例分配。四、訴訟費用由兩造依附表編號1之「共有人、應有部分」欄所示之比例負擔。　　事實及理由一、被告陳昱宏、余景登律師即謝登山之遺產管理人（以下逕稱余景登律師）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。　　二、原告主張：兩造共有如附表「不動產標示」欄所示之2筆不動產（以下合稱系爭土地），應有部分各如附表「共有人、應有部分」欄所示。系爭土地並無依法令或因使用目的不能分割之情形，兩造間亦無不分割之約定，惟不能協議決定分割方法，且考量系爭土地面積甚小，且為道路用地，如以原物分割無法正常使用，勢必損及經濟效益。爰依民法第823 條第1項、第824條第2項第2款前段等規定，提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第一至三項所示。三、被告抗辯：　㈠被告高雄市政府工務局部分：如附表編號1所示土地現作為學堂路106巷之道路供不特定多數人使用，屬於因使用目的不能分割之情形，故原告請求並無理由等語，並聲明：原告之訴駁回。　㈡被告余景登律師部分：請依法審酌等語。　㈢被告陳昱宏未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。　　四、本院得心證理由：　㈠按分割共有物，性質上為處分行為，依民法第759條規定，共有不動產之共有人中有人死亡時，於其繼承人未為繼承登記以前，固不得分割共有物。惟上訴人因被上訴人劉某就系爭建地尚未辦理繼承登記，依法不得為物權之處分。於本件訴訟中，請求劉某等辦理繼承登記，並合併對劉某等及其餘被上訴人為分割共有物之請求，不但符合訴訟經濟原則，抑與民法第759條及強制執行法第130條規定之旨趣無違（最高法院69年台上字第1012號判決意旨參照）。查系爭土地原登記之共有人林琦授業於民國111年10月21日死亡，有其戶籍謄本、除戶謄本及個人戶籍資料各1份在卷可證（見本院卷第8 9頁、第189頁及限閱卷），其所有如附表編號1所示不動產（下稱甲地）之應有部分10,000分之210、如附表編號2所示不動產（下稱乙地）之應有部分1,000分之36，均迄未經繼承人辦理繼承登記，其現存唯一繼承人為被告陳昱宏。從而，原告依上開規定，聲明請求被告陳昱宏辦理林琦授應有部分之繼承登記，應屬有據。　㈡次按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。又共有物分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為分配，民法第823條第1項及第824條第2項分別定有明文。經查，系爭土地為兩造共有，權利範圍各如附表之「共有人、應有部分」欄所示，又依系爭土地之使用目的，亦無不能分割之情事等節，有系爭土地登記第三類謄本1份在卷可稽（見本院卷第15至21頁），且兩造無共識而迄未能達成分割之協議乙節，亦具原告及被告高雄市政府工務局陳述明確（見本院卷第87頁、第104頁），則原告訴請裁判分割系爭土地，應予准許。　㈢又按分割共有物雖以原物分割為原則，惟究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。經查：　　　　1.甲、乙2地之面積僅分別為9.67及8.02平方公尺，且現均作為道路之側溝使用乙節，有系爭土地第三類謄本1份、甲地之都市計劃地理資訊圖1份及系爭土地之Google街景圖4張在卷可證（見本院卷第15至19頁、第115至117頁、第223頁），準此，系爭土地並不適於原物分割，至為明確。　2.而原告所主張之變價分割方式，在自由市場競爭之情形下，將使系爭土地之市場價值極大化，對於共有人而言，顯較為有利，且日後是否交由法院拍賣，僅為執行方式之一，如兩造得以合意協調交付他人出售，亦無不可。又兩造如認有購買系爭土地全部之必要，亦可於後續變價拍賣之程序中，行使土地法第34條之1之優先承買權承購之。基上，本院審酌系爭土地之使用情形、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情狀，認系爭土地之分割方法，以變價後甲、乙2地之價金分別按如附表編號1、2之「共有人、應有部分」欄所示之比例分配，較為妥適。　㈣按共有人得隨時請求分割共有物，固為民法第823條第1項前段所規定；但因物之使用目的不能分割者，不在此限，同條項但書亦定有明文。該但書規定，旨在增進共有物之經濟效用，如已闢為道路或市場空地之共有土地，因係供公眾使用，事涉公益，自應認屬因使用目的而不能分割。又既稱「不能分割」，當包括原物分割與變價分割在內（最高法院94年度台上字第1365號裁定意旨參照）。至被告高雄市政府工務局雖引用上開法律見解，抗辯系爭土地有因使用目的不能分割之情形等語（見本院卷第104頁）。惟查，法律見解之案例事實相同者，始得予以比附援引，此乃引用判決先例之法理。上開實務見解之原因案件，乃當事人間訴請分割建築物依法所應保留之法定空地所生之爭議，與本件系爭土地僅係路面邊線以外之側溝，並非相同。況且，系爭土地所處位置，既在路面邊線以外，自非供公眾通行之重要通道，倘遽認為不能分割，實有過度限制人民財產權之虞。從而，被告高雄市政府工務局此部分之抗辯，並無理由。五、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項第2款前段等規定，請求被告陳昱宏辦理繼承登記後，由兩造分割系爭土地，為有理由，應予准許。而其分割方式，爰諭知以變價分割，並將甲、乙2地之所得價金分別按如附表編號1、 2之「共有人、應有部分」欄所示之比例分配，判決如主文第一至三項所示。六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。而各共有人得隨時請求分割各有物，且裁判分割共有物屬形成訴訟，法院決定共有物分割之方法時，應斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧全體共有人之利益，以決定適當之分割方法，不受原告聲明之拘束，亦不因何造起訴而有不同，故原告與被告之間實屬互蒙其利。是以，原告提起本件訴訟雖有理由，惟本院認關於訴訟費用之負擔，應依附表編號1之「共有人、應有部分」欄所示之比例由兩造負擔，較屬公允，爰諭知訴訟費用之負擔如主文第四項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　官蔡凌宇以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭力瑋附表：編號不動產標示共有人、應有部分 1 甲地：高雄市○○區○○段000000地號土地（面積9.67平方公尺）原告：3,874/10,000 被告高雄市政府工務局（所有權人高雄市）：5,824/10,000 被告陳昱宏（此應有部分現於土地登記謄本上仍登記為林琦授所有，但林琦授已於111年10月21日死亡，而被告陳昱宏即其唯一繼承人尚未辦理繼承登記）：210/10,000 被告余景登律師：92/10,000 2 乙地：高雄市○○區○○段000000地號土地（面積8.02平方公尺）原告：928/1,000 被告陳昱宏（此應有部分現於土地登記謄本上仍登記為林琦授所有，但林琦授已於111年10月21日死亡，而被告陳昱宏即其唯一繼承人尚未辦理繼承登記）：36/1,000 被告余景登律師：36/1,000

2025-02-06

CDEV-113-橋簡-1193-20250206-1

訴

臺灣新北地方法院

分割共有物

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第124號原告吳棍訴訟代理人吳奉達被告黃信鈜上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國113年12月19 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、兩造共有坐落新北市○○區○○段000地號土地，分割如新北市板橋地政事務所複丈日期民國113年6月26日土地複丈成果圖 (下稱附圖)中「方案二：被告方案」所示，即：（一）編號A部分，面積33平方公尺土地，分歸原告取得。（二）編號B部分，面積16.5平方公尺土地，分歸被告取得。二、訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：（一）兩造為坐落新北市○○區○○段000地號、面積49.5平方公尺（下稱系爭土地）之共有人，應有部分各為1/3、2/3。因系爭土地之共有狀態致共有人使用上諸多不便，多生事端。為此，依民法第823條規定請求原物分割。分割方案如附圖「方案一：原告方案」所示。（二）被告所提之分割方案，除就被告所分得土地有臨馬路外，亦致原告所分得土地成為袋地。原告所提出方案兩造所分得土地皆有外臨馬路，且因系爭土地隔壁501地號土地上所座落4層樓建物，其中1、3樓為原告所有，具使用上之便利性，兩造有各自出入口，房屋結構亦不會遭受破壞。（三）聲明：　　　兩造共有坐落新北市○○區○○段000號土地，分割如新北市板橋地政事務所複丈日期113年6月26日土地複丈成果圖方案一：原告方案所示。二、被告抗辯：（一）依原告所提出之分割方案應係將面寬3.6公尺之3分之1，形成一塊約1.2公尺×13.5公尺土地分予被告，然此方案被告所分得之土地面積狹小，不利發展。是以，被告另提分割方案如附圖「方案二：被告方案」所示。（二）聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定者，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之聲請，命以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人，民法第823條第1 項、第824條第1項、第2項第1款分別定有明文。查系爭土地為兩造所共有，原告權利範圍為三分之二，被告權利範圍為三分之一，使用分區為空白，地目為建，非屬農業發展條例第3條所定義之耕地，亦未見有土地法第31條規定最小面積單位之分割限制，且無地上建物建號登記，故非屬法定空地，無涉建築基地法定空地分割之相關限制，有原告土地所有權狀及系爭土地公務用謄本附卷可稽（見本院112年度板調字第39號「下稱板調字」卷第23頁、第51 頁至第53頁），是系爭土地既查無因法令規定或因物之使用目的不能分割之情事，兩造亦不爭執有以契約訂有不分割之期限，且兩造未能達成協議分割之共識（見板調字卷第101頁），則原告訴請裁判分割系爭土地以消滅共有關係，於法即無不合。（二）又按共有物分割方法，法院應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決之，不受當事人主張之拘束（最高法院69年度台上字第3100號判決意旨參照），查系爭土地旁建物所有權1樓及3樓為原告所有，2樓及4樓為被告及其母親所有，此為兩造所不爭執（見本院113年度訴字第124號「下稱訴字」卷第51頁），而依被告主張分割方案，其所分得之B部分與上開建物相連，其可用於增設電梯與上開建物相連使用，並提出相關資料為證（見訴字卷第35頁至第46頁），原告所分得之A部分，則因原告具有上開建物1樓所有權，自可透過該建物1 樓與道路相連，是被告主張分割方案堪認公平適當。而原告所主張之分割方案，將被告所分得之B部分與被告及其母親所有之上開建物2樓及4樓完全分離，且所分得部分為狹長型，顯然難以有效利用，實難認原告所主張之分割方案適當。是本件分割方案應依如附圖所示「方案二：被告方案」所示之分割方法分割系爭土地，其中A部分歸原告取得，B部分歸被告取得，對兩造尚屬公平、合理，且符合土地整體之利用價值，並有兼及兩造間共有價值平等均衡原則，亦有利於土地長遠管理使用之便利與經濟效益，實屬妥適，爰判決如主文第一項所示。四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，與判決結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。　　　五、末按分割共有物乃具非訟事件之性質，法院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求裁判分割共有物雖有理由，惟關於所支出之訴訟費用，應由共有人全體按其應有部分比例負擔，方屬公平，是本件應由兩造各按系爭土地之應有部分比例負擔訴訟費用。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳囿辰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　董怡彤附圖：

2025-02-06

PCDV-113-訴-124-20250206-1

宜簡

宜蘭簡易庭

分割共有物

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 113年度宜簡字第235號原告康杏蘭代理人簡坤山律師被告康莊碧娥康寧馨兼上一人訴訟代理人康寧寧上列當事人間請求分割共有物事件，本院於114年1月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、兩造共有宜蘭縣○○鎮○○段00○號建物（門牌號碼：宜蘭縣○○ 鎮○○路○段○○○號二樓），應分割如宜蘭縣宜蘭地政事務所土地複丈成果圖所示：㈠編號A1之建物，面積一九五點六五平方公尺（包括a1面積一九五點六一平方公尺及a2面積零點零四平方公尺，以上建物分配包含一樓建蔽面積及二樓、三樓突出物在內）分歸被告康莊碧娥、康寧寧、康寧馨共同取得，應有部分各三分之一。㈡編號B1之建物，面積一零七點九九平方公尺（包括b1面積一零七點三三平方公尺、及b2面積零點六六平方公尺，以上建物分配包含一樓建蔽面積及二樓、三樓突出物在內）分歸原告單獨所有。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由兩造各按如附表所示「訴訟費用負擔之比例」負擔。　　　　　　　　事實及理由壹、程序事項：被告康莊碧娥、康寧馨、康寧寧未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告康杏蘭之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告方面：　㈠兩造原共有坐落宜蘭縣○○鎮○○段000○00000地號土地，應有部分各為1/2，嗣經本院111年度重訴字第93號民事判決共有土地分割，並經地政機關共有物分割登記為宜蘭縣○○鎮○○段00 0○00000地號土地為被告康莊碧娥、康寧馨、康寧寧所共有，宜蘭縣○○鎮○○段00000○00000地號土地為原告所有，上揭土地上原建有宜蘭縣○○鎮○○段00○號之2層鋼筋混凝土加強磚造房屋（門牌號碼：宜蘭縣○○鎮○○路○段000號2樓，下稱系爭建物），建造之初的土地共有人為原告及其弟康振添，當時因為是姊弟關係，所以用合照（即同一張建築執照）方式申請建照，保存登記為1個建號，但實際上本來就是2戶住宅，各有其出入門戶及各有其使用範圍，系爭建物為單1建號，原無法分割為2個建號，惟因建築時本來就是2戶住宅，只因姊弟關係，建築時未區分為2個建號，而僅以持分方式維持共有（即原告持分1/3，被告康莊碧娥、康寧馨、康寧寧繼承康振添，應有部分各2/9），今因兩造維持共有，影響權利之單獨行使，原告希望被告康莊碧娥、康寧馨、康寧寧協同辦理共有建物分割登記，均未獲協同。又系爭建物早於民國105年6月6日即經過宜蘭縣政府核准法定空地分割，復於105年8月22日發給法定空地分割證明，原告早於105年即委託建築師向宜蘭縣政府申請「變更建築物使用執照」，亦獲宜蘭縣政府105年6月6日府授建管字第1050003705號函准予變更，惟因康振添亡後，原告與被告康莊碧娥相處不洽，故迄不肯協同辦理（宜蘭縣政府已准予變更，只要被告康莊碧娥、康寧馨、康寧寧協同辦理登記即可），不得不提起本件訴訟。系爭建物之坐落基地，於105年檢討分割方案時，雙方希望在共有建物東側酌留巷道供兩造通行至海邊，故兩造分配之基地面積即為減少，尤其是原告為了配合已故胞弟康振添之要求，分配面積相對較少，惟於111年提起分割共有物訴訟時，分割方法已有所改變，而改變原因是發現所謂的東側巷道，根本不是道路，只是便宜行事，從鄰地中間穿過而已，職是，兩造改為各以持分面積進行原物分割，造成現有基地面積與105年檢討時不完全相同。以系爭土地為甲建，建蔽率係60%計算，原告建物面積為107.33平方公尺（所需之法定空地面積為178.88平方公尺），而被告康莊碧娥、康寧馨、康寧寧建物面積為195.61平方公尺（所需之法定空地面積為326.02平方公尺），而兩造於共有物分割後所取得之基地，無論319-2地號或319地號土地，其面積均為34 2.93平方公尺，均大於系爭建物分割後兩造所需之法定空地面積，故並無不能分割之情形。　㈡本件系爭建物所坐落之基地，已於112年12月20日分割登記為單獨所有，若有無法分割之情形，則請求准予將系爭建物變價分割，再以價金分配於兩造，以期解決共有問題。　㈢聲明：⒈先位訴之聲明：①就兩造共有系爭建物（建物總建坪面積：465.07平方公尺，為住家用之2層鋼筋混凝土加強磚造房屋，建築完成日期為72年1月31日），請求准予判決原物分割，分割方法為：⑴如宜蘭縣宜蘭地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A1之建物，1樓建蔽面積195.6 5平方公尺（包括a1面積195.61平方公尺、及a2面積0.04平方公尺）分歸被告康莊碧娥、康寧寧、康寧馨按原有持分比例維持共有（以上建物分配包含1樓建蔽面積及2樓和3樓突出物在內）。⑵如附圖所示編號B1之建物（1樓建蔽面積：10 7.99平方公尺，包括b1面積107.33平方公尺、及b2面積0.66 平方公尺）分歸原告單獨所有（以上建物分配包含1樓建蔽面積及2樓和3樓突出物在內）。②被告應協同原告以第1項之附圖為準，向宜蘭縣宜蘭地政事務所辦理系爭建物「變更建築物使用執照」之分割登記，將系爭建物分割增加1個新建號，成為2個各自獨立門戶之建號。⒉備位訴之聲明：就兩造共有系爭建物（建物總建坪面積：465.07平方公尺，為住家用之2層鋼筋混凝土加強磚造房屋，建築完成日期為72年1月 31日），請求判決變價分割，並就所得價金依共有持分比例分配。二、被告方面：　㈠被告康莊碧娥：如符合現今法規，同意分割為2建號（見本院卷第167頁）。　㈡被告康寧馨、康寧寧未提出書狀作何聲明或陳述。　三、得心證之理由：　㈠按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人；但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。原告主張系爭建物為兩造共有，應有部分各為如附表應有部分比例所示，業據其提出建物登記第一類謄本為證（見本院卷第55頁至第57頁），兩造就系爭建物並無不為分割之約定等情，復未能達成分割協議之共識，是原告請求分割系爭建物，核與前揭規定相符。　㈡按法院就共有物為裁判分割時，應考慮公平性、當事人聲明、應有部分比例與實際使用是否相當、共有物之客觀情狀、共有物之性質、共有物之價格與經濟價值、共有人利益、各共有人主觀因素與使用現狀、共有人之利害關係等因素，且不受任何當事人主張之拘束。而分割共有物固不受分管契約之拘束，惟盡量依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害，當不失為裁判分割斟酌之一種原則（最高法院29年渝上字第1792號、49年台上字第2569號判例意旨，及69年度台上字第3100號、82年度台上字第1990號判決意旨參照）。又以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824 條第4項亦有明文。而分割共有物，以消滅共有關係為目的。法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院69年台上字第1831號判例、96年度台上字第108號判決意旨參照）。　㈢系爭建物雖為同一建號，然興建之初即以2戶之方式，各有獨立之出入門戶，如附圖所示編號A1之建物，面積195.65平方公尺（包括a1面積195.61平方公尺、及a2面積0.04平方公尺），坐落在被告康莊碧娥所有之宜蘭縣○○鎮○○段000地號土地上，目前為被告康莊碧娥、康寧馨、康寧寧使用中，如附圖所示編號B1之建物，面積107.99平方公尺（包括b1面積10 7.33平方公尺、及b2面積0.66平方公尺），坐落在原告所有之宜蘭縣○○鎮○○段00000地號土地上，目前為原告使用中，有土地登記第一類謄本（見本院卷第35頁、第51頁）、建物登記第一類謄本（見本院卷第55頁至第57頁）附卷可參，是系爭建物進行原物分割並不會導致土地與建物之所有權人不一致之困擾。又「查案地領有本府105年8月22日府建管字第 1050113017號法定空地分割證明。本次依來函所附宜蘭縣宜蘭地政事務所土地複丈成果圖，擬分割後之土地面積略有差異，經以原證四本府105年6月6日府授建管字第105003705號函核准分戶之各戶面積試算，尚符上開辦法第3條規定」，有宜蘭縣政府1113年9月2日府建管字第1130140505號函附卷可參（見本院卷第175頁至第187頁），是系爭建物尚無何因物之使用目的不能分割之情形，系爭建物以原物分割之方法，應可發揮其建物利用價值。再者，原告主張之分割方案為依照現共有人之使用情形進行分割，如附圖編號A1所示之建物為被告康莊碧娥、康寧寧、康寧馨使用中，如附圖編號A1 所示之建物若採原物分割成3份，無法確保分割後之各部分均有獨立出入口及上下樓梯，且既有之管線、電路、排水系統等亦無法滿足分割後個別共有人之使用，參酌被告康莊碧娥、康寧寧、康寧馨為母女關係，並無具狀或到庭表示就如附圖編號A1所示之建物需再分割成3份，就如附圖編號A1所示之建物性質上顯無從為原物分配予被告康莊碧娥、康寧寧、康寧馨各自持有之部分，是原告主張如附圖編號A1所示之建物仍應為被告康莊碧娥、康寧寧、康寧馨維持共有，顯符合被告康莊碧娥、康寧寧、康寧馨之利益，而被告康莊碧娥、康寧寧、康寧馨經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯供本院斟酌，足認原告所主張之分割方案應屬適當且公平之分割方案。因之，依原告所主張之分割方案，即能使系爭建物達至最佳經濟效用，並有利於全體共有人，且屬公平合理，本院認系爭建物以附圖所示之方式分割，洵為適當。　㈣又查「二、按『以登記之建物申辦分割，以分割處已有定著可為分割之樓地板或牆壁，且法令並無禁止分割者為限。申辦建物分割，應填具申請書檢附分割位置圖說及編列門牌號證明文件為之。經法院判決分割者，依法院確定判決辦理』、『申請合併或分割領有使用執照之建築物，應依下列規定循序辦理：㈠向建設處申請變更使用執照。㈡向門牌所在地戶政事務所申請併編或增列門牌。㈢向地政事務所申請建物合併或分割複丈及標示變更登記。共有之建物，分割後共有人應有部分與分割前不同者，應於申請建物分割複丈及標示變更登記前，向財政稅務局申報分割契稅或交換契稅。』分別為地籍測量實施規則第288條及宜蘭縣建物合併分割聯繫作業要點第3點所明定。三、查頭城鎮港口段319、319-2地號土地上，領有宜蘭縣政府核發72年1月31日建局都字第291號使用執照之建築基地，並登記為同段10建號1棟建物，門牌為濱海路一段362巷2號。如兩造同意辦理該建號建物分割登記，應依上開規定檢附分割位置圖書或經法院判決分割之證明文件及縣市主管機關准予分割之證明文件並向門牌所在地戶政事務所申請併編或增編門牌，始得申辦建物分割複丈及標示變更登記，併此說明」，有宜蘭縣宜蘭地政事務所113年9月 11日宜地貳字第1130009159號函附卷可參（見本院卷第199 頁至第200頁），則原告於被告不會同辦理登記時，既得依前開規定單獨登記，即無訴請判命被告康莊碧娥、康寧寧、康寧馨協同辦理之必要（最高法院84年度台上字第2089號判決意旨參照），故原告另訴請被告康莊碧娥、康寧寧、康寧馨協同原告向宜蘭縣宜蘭地政事務所辦理系爭建物「變更建築物使用執照」之分割登記，難認有據。　　㈤原告先位聲明之請求，既為有理由，其備位聲明請求，本院即不再予論述及審究，併予敘明。　　四、綜上所述，本件審酌系爭建物現況、兩造之利益，當事人之意願及各取得部分之經濟效益，基於公平原則，依原告所主張之分割方案予以分割，爰判決如主文第1項所示。五、末按，因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。又分割共有物之訴訟，係合兩造之必要共同訴訟，原、被告之間本可互換地位，是以本件應由兩造按原應有部分之比例分擔訴訟費用，較為公允，爰諭知如主文第3項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第80條之1。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　宜蘭簡易庭　法　官　張淑華以上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳靜宜附圖：宜蘭縣宜蘭地政事務所土地複丈成果圖　　　　　　　　附表：編號共有人應有部分比例/訴訟費用負擔之比例 1 康杏蘭 3分之1 2 康莊碧娥 9分之2 3 康寧寧 9分之2 4 康寧馨 9分之2

2025-02-06

ILEV-113-宜簡-235-20250206-1

豐簡

豐原簡易庭

拆屋還地

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度豐簡字第569號原告方傑銘李宏達何玉玲兼上二人之訴訟代理人李琮億被告余易祐訴訟代理人莊彩萍被告張玲嵐黃建峰江幸勳陳長江共同訴訟代理人王仁祺律師被告林美紅上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國113年12月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或　　減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又不變更訴訟標的　　，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或　　追加，民事訴訟法第255條第1項第3款及第256條分別定有明文。原告起訴時之聲明為：㈠被告余易佑所有臺中市○○區○○ 路○○巷00000號房屋（下稱系爭19-33號房屋）部分坐落臺中市○○區○○○段00000地號土地（下稱系爭751-8地號土地）如原證1地籍圖（本院卷一第27至29頁，下稱系爭地籍圖）所示地上物（含大門圍牆）拆除（拆除面積約50平方公尺，以實際測量為主），並將其占有系爭751-8地號土地返還原告及系爭751-8地號土地共有人。㈡被告張玲嵐所有臺中市○○區 ○○路○○巷00000號房屋（下稱系爭19-30號房屋）坐落系爭75 1-8地號土地如原證10（原告誤繕為原證11）臺中市豐原地政事務所民國106年4月10日土測字第071100號土地複丈成果圖（複丈日期106年5月10日，本院卷一第75頁，下稱系爭土地複丈成果圖）編號B、C、D所示地上物拆除及庭院地上物、車庫（拆除面積約200平方公尺，以實際測量為主），並將其占有系爭751-8地號土地返還原告及系爭751-8地號土地共有人。㈢被告黃建峰所有元鼎山莊編號E1、E2、E3房屋坐落系爭751-8地號土地及同區段751-6地號土地（下稱系爭75 1-6地號土地，與系爭751-8地號土地合稱系爭2筆土地）如系爭地籍圖所示地上物拆除（拆除面積約150平方公尺，以實際測量為主），並將其占有系爭2筆土地返還原告及系爭2 筆土地共有人。㈣被告江幸勳所有臺中市○○路○○巷00000號房屋（下稱系爭19-26號房屋）坐落系爭2筆土地如系爭地籍圖所示地上物拆除（拆除面積約100平方公尺，以實際測量為主），並將其占有系爭2筆土地返還原告及系爭2筆土地共有人。㈤被告林美紅所有臺中市○○路○○巷00000號房屋（下稱系爭19-25號房屋）坐落系爭751-6地號土地如系爭地籍圖所示地上物拆除（拆除面積約60平方公尺，以實際測量為主），並將其占有系爭751-6地號土地返還原告及系爭751-6地號土地共有人。㈥被告陳長江所有臺中市○○區○○路○○巷00○0000號房屋部分（下稱系爭19之38-1號房屋）如原證8照片（本院卷一第69至71頁，下稱系爭照片）所示地上物拆除及屋旁放置水塔（拆除面積約120平方公尺，以實際測量為主），並將其占有系爭751-8地號土地返還原告及系爭751-8地號土地共有人（本院卷一第15至17頁），嗣於112年11月7日就聲明第6項捨棄請求被告陳長江拆除水塔之部分（本院卷二第242 頁）並將被告「余易佑」更正為「余易祐」（本院卷二第24 6頁），最終聲明為：㈠被告余易祐所有系爭19-33號房屋部分坐落系爭751-8地號土地如系爭地籍圖所示地上物（含大門圍牆）拆除（拆除面積約50平方公尺，以實際測量為主），並將其占有系爭751-8地號土地返還原告李宏達、何玉玲、方傑銘及系爭751-8地號土地共有人。㈡被告張玲嵐所有系爭19-30號房屋坐落系爭751-8地號土地如系爭土地複丈成果圖編號B、C、D所示地上物拆除及庭院地上物、車庫（拆除面積約200平方公尺，以實際測量為主），並將其占有系爭7 51-8地號土地返還原告李宏達、何玉玲、方傑銘及系爭751- 8地號土地共有人。㈢被告黃建峰所有元鼎山莊編號E1、E2、 E3房屋坐落系爭2筆土地如系爭地籍圖所示地上物拆除（拆除面積約150平方公尺，以實際測量為主），並將其占有系爭2筆土地返還原告李宏達、何玉玲、方傑銘、李琮億及系爭2筆土地共有人。㈣被告江幸勳所有系爭19-26號房屋坐落系爭2筆土地如系爭地籍圖所示地上物拆除（拆除面積約100 平方公尺，以實際測量為主），並將其占有系爭2筆土地返還原告李宏達、何玉玲、方傑銘、李琮億及系爭2筆土地共有人。㈤被告林美紅所有系爭19-25號房屋坐落系爭751-6地號土地如系爭地籍圖所示地上物拆除（拆除面積約60平方公尺，以實際測量為主），並將其占有系爭751-6地號土地返還原告李琮億及系爭751-6地號土地共有人。㈥被告陳長江所有系爭19之38-1號房屋如系爭照片所示地上物拆除（拆除面積約120平方公尺，以實際測量為主），並將其占有系爭751 -8地號土地返還原告李宏達、何玉玲、方傑銘及系爭751-8 地號土地共有人（本院卷三第611至613頁），與首揭規定相符，應予准許。二、本件被告林美紅經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告主張：　㈠系爭751-8地號土地為原告李宏達、何玉玲、方傑銘與他人　　共有，系爭751-6地號土地為原告李琮億與他人共有。被告　　余易祐非系爭751-8地號土地之共有人，且未經系爭751-8地　　號土地全體共有人同意，擅自於系爭751-8地號土地上興建　　如系爭地籍圖所示地上物（含大門圍牆）；被告江幸勳非系　　爭2筆土地之共有人，且未經系爭2筆土地全體共有人同意，　　擅自於系爭2筆土地興建系爭19-26號房屋及其地上物（車庫　　）；被告黃建峰雖為系爭2筆土地之共有人，惟其所有元鼎　　山莊編號E1、E2、E3房屋均為84至87年間興建，且未經系爭　　2筆土地全體共有人同意，擅自於系爭2筆土地興建上開房屋　　及其地上物；被告張玲嵐雖於105年10月19日取得系爭751-8 　　地號土地3060分之75之應有部分，惟其所有之系爭19-30號　　房屋、車庫、庭院地上物總面積已逾依其應有部分比例計算　　之面積即167.40平方公尺，且建商張永林興建系爭19-30號　　房屋時，並未經系爭751-8地號土地全體共有人同意，擅自　　於法定空地興建房屋；被告林美紅所有系爭19-25號房屋於8 　　8年間遭逢火災，經政府判定屋毀不得重建，然被告林美紅　　竟於101年12月28日向訴外人劉淑英購買系爭751-6地號土應　　有部分1680分之99，並未經系爭751-6地號土地其他共有人　　同意，擅自興建系爭地籍圖所示地上物；被告陳長江未經原　　告何玉玲同意，擅自將原告何玉玲所有之臺中市○○區○○ 　　路○○巷00000號房屋（下稱系爭19-38號房屋）拆除，且不　　顧84工建使字278號使用執照其他建物所有人權益，私自將　　將其兩間房屋與訴外人王正展增建之違章建築合併興建目前　　之系爭19之38-1號房屋，其上開拆屋重建行為，嚴重損害其　　他使用執照上建物之所有人權益，且未經系爭751-8地號土　　地其他共有人同意，逕行於系爭751-8地號土地上興建房屋　　。另建商張永林因財務困難而將元鼎山莊合法農舍於應預留「法定空地」之處，違法增建被告所有之地上物，嚴重侵害系爭2筆土地共有人之權益。為此，爰依民法第1條、第2條、第68條、第71條、第72條、第820條、第821條、第767條規定，提起本件訴訟，請求被告將無權占用系爭2筆土地之地上物部分拆除，並將占用部分土地返還予原告及其餘全體共有人等語。並聲明：如上開變更後聲明。　㈡對被告抗辯所為之陳述：關於被告98年前占用系爭2筆土地並未能提出全體共有人「土地使用權同意書」；懸掛在管理室之元鼎山莊住戶位置圖並無標示住戶編號所在位置、地號、占用面積、房屋編號之屋主是否持有該占用面積，住戶間如何得知自己土地被占用情形，且社區位置圖涵蓋地號與管委會成立之6筆土地地號不符，不得僅憑社區位置圖為住戶產權判斷依據，甚至認定社區存有默示分管協議；若建商未依其與被告間之買賣契約履行，被告應向建商提起損害賠償，而非由原告承擔被告財產損失，如係建物權狀內記載錯誤亦應向地政機關辦理更正。　二、被告余易祐、張玲嵐、黃建峰、江幸勳、陳長江則以：　㈠茲因坐落臺中市豐原區上南坑段751之1、751之4、751之5、75 1之6、751之7、751之8地號等6筆土地上諸多土地共有人，彼此間再成立「元鼎山莊管理委員會」以加強共有土地之管理和利用，並確認初始興建時，由建商確認各共有人管理、專用範圍，其中其於111年11月6日之【元鼎山莊社區住戶管理規約】內所檢具之元鼎山莊全區圖社區住戶位置圖樣，就是以一開始建商所提供各共有人管理、專用範圍加註以約束各共用人，此約定即是由建商與各承購戶即共有人約定部分共用部分由特定共有人使用，此可認定共有人間已合意成立分管契約，而且本案共有人間實際上對劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。且另依「元鼎山莊」社區管理規約第一條記載：『…⒉本山莊為土地分別共有而建物產權獨立之合法農舍，所組成自用住宅社區，為避免住戶之間產生不必要的產權與使用權糾紛；特別訂定共有部分與約定專有部分..⑵約定專有部分：［1］經保存登記合法農舍之庭院內所有設施（花台、水池、涼亭、水塔、棚架）及車庫等　　，分別屬於各區分所有權人私有範圍。［2］未辦理保存登　　記之農舍與共有林地，使用情形與區分所有權人同等權利』　　，且該規約後面亦附上於87年間，由建商張永林偕同當時元　　鼎山莊第1任主委時就開始製作，並於第2任主委任內完成之　　【元鼎山莊全區圖社區住戶位置】、「元鼎山莊區分所有權人及住戶、門牌、房屋、土地地號狀況」，並早於87年間就已經置放於元鼎山莊之管理室牆壁上公告周知，應具有公示力。再者，建商張永林對其興建銷售之買受人－即元鼎山莊社區住戶當時不僅僅只完成形式書面之【元鼎山莊全區圖社區住戶位置】，當時實際上建商對各元鼎山莊社區住戶ABCDEFG內各分區住戶，例如A區中A1、A2、A3..A8等等，之各住戶可以實際使用管領範圍，再分別以砌蓋圍牆方式加以區隔、分別彼此，元鼎山莊社區住戶也同意接受以此方式為使用、管領，顯見元鼎山莊社區各建物、土地早已有一默示分管契約協議存在，而原告等人早已是本案元鼎山莊土地之共有人之一，其對系爭2筆土地使用實況之情形均早已知悉甚詳。被告余易祐、張玲嵐、黃建峰、江幸勳、陳長江所有之地上物基於共有人間默示分管協議契約而為有權占有。　㈡被告余易祐所有坐落系爭751-8地號土地上之地上物（含大　　門圍牆）因於起造人興建之初，即將系爭19-33號房屋該地　　上物（含大門圍牆）於同區段751-5地號土地開始興建，縱　　有部分越界至系爭751-8地號建築之情形，但原告鄰地所有　　人知其越界亦未即時提出異議；又被告余易祐於107年3月26 　　日取得系爭19-33號房屋時，係善意信賴系爭19-33號房屋是　　興建坐落在如建物登記第一類謄本所記載：臺中市○○區○ 　　○○段00000地號上，而該房屋占用土地已有相當時日，權　　衡維護使用人之居住安定及原告取回土地之利益，被告余易　　祐非故意逾越地界建築房屋，原告即鄰地所有人請求移去時　　，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移　　去，而系爭地籍圖所示地上物（含大門圍牆）如遭拆除，被　　告余易祐將受有系爭19-33號房屋近半範圍及屋內重要設施　　無法使用之鉅大損害，影響該屋之整體經濟效用，侵害興建　　之初已得原地主同意興建之正當信賴，原告請求被告余易祐　　拆屋還地，違反誠信原則。　㈢被告張玲嵐所有系爭19-30號房屋係由建商張永林完成興建，當時有取得系爭751-8地號土地之所有權人之同意興建；且被告張玲嵐於105年10月1日向他人購買系爭751-8地號土地應有部分3060分之7，並經系爭751-8地號土地13位共有人中，9位共有人（持分共3060分之1575）同意被告張玲嵐使用系爭751- 8地號土地，依土地法第34條之1第1項規定，自非無權占有。且倘將原告所主張被告張玲嵐坐落如系爭751-8地號土地如系爭土地複丈成果圖編號B、C、D所示範圍及庭院地上物、車庫拆除，被告張玲嵐所受損失頗鉅，遠遠超過原告所收回系爭75 1-8地號土地所獲利益，原告提起本件訴訟顯屬權利濫用、違反誠信原則並無理由。　㈣被告黃建峰所有坐落系爭2筆土地上之元鼎山莊編號E1-E2-E3 建物係由建商張永林所興建完成，當時並有取得土地之所有權人之同意興建，被告並非無權占有。嗣後被告黃建峰於10 2年7月23日與訴外人蔡美麗訂立買賣契約取得上開不動產，而依該買賣契約第12條第8項可知，原告李宏達就相關土地移轉、地上物現況、使用情形地上物現況知之甚詳，並　　於契約中註記簽認願與賣方同負履約責任。原告李宏達在此　　時請求被告黃建峰除上開建物、地上物，並返還原告及土地　　共有人顯屬違反誠信原則。另外為完善在系爭751-6地號土　　地上之各地上物所有人之土地利用、修繕、重建等事宜，共　　有人間除有前述之默示分管協議外，更於112年8月1日再行　　簽署有關系爭751-6地號土地使用同意書，而被告黃建峰在　　取得所有坐落系爭2筆土地上之元鼎山莊編號E1-E2-E3建物　　，除自然毀敗之建物外，幾乎無新興建地上物，原告請求被　　告黃建峰拆除上開建物、地上物，並返還原告及土地共有人　　並無理由。　㈤被告江幸勳所有系爭19-26號房屋，係由建商張永林所興建完成，當時並有取得土地之所有權人之同意興建，被告並非無權占有。嗣後被告江幸勳於84年11月5日與建商張永林訂立買賣契約取得系爭19-26號房屋，被告江幸勳並無原告主張所謂興建19-26號房屋和地上物（車庫）之情事；且為完善在系爭75 1-6地號土地上之各地上物所有人之土地利用、修繕、重建等事宜，共有人間除有前述之默示分管協議外，更於112年8月 1日再行簽署確認有關系爭751-6地號土地使用同意書；被告江幸勳善意信賴與建商張永林所訂立買賣契約取得系爭19-26號房屋，並於契約中約定將會移轉臺中市○○區○○○段00000○0000 0○00000地號三筆土地約160坪，日後以土地權狀之持分辦理移轉之，相關不動產價值不斐，並甚為堅固，倘依原告所主張拆除被告江幸勳所有系爭19-26號房屋等坐落系爭2筆土地如系爭地籍圖所示地上物，被告江幸勳所受損失頗鉅，遠遠超過原告所收回系爭2筆土地所獲利益，故原告提起本件訴訟請求被告江幸勳拆除上開建物、地上物，並返還原告及土地共有人顯屬權利濫用並無理由。　㈥被告陳長江並無如原告主張未經原告何玉玲同意於102年間將其所有19-38號房屋拆除之事實；系爭19之38-1號建物（含圍牆）有部分在時間經過下自然毀損（圍牆傾倒），被告陳長江在103年3月15日，經系爭751-8地號土地10位共有人中7 位共有人（持分超過二分之一）同意下，使用、修繕、增建之；又被告陳長江所有坐落系爭751-8地號土地上之系爭19之 38-1號建物，不動產價值不斐並甚為堅固，倘依原告所主張拆除之，被告陳長江所受損失頗鉅，遠遠超過原告所收回系爭 751-8地號土地所獲利益，則原告請求被告陳長江拆除上開建物、地上物，並返還原告及土地共有人顯屬權利濫用並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、被告林美紅雖未於言詞辯論期日到庭，惟以書狀辯稱：被告林美紅所以能占有、使用系爭19-25號房屋係購買來自得繼受取得讓與人之權益。又依元鼎山莊之住戶管理規約第1條第2項規定，系爭19-25號房屋所坐落之土地早已有分管契約，被告林美紅基於共有人間分管協議契約而為有權占有，且被告林美紅已依土地共有人之「土地使用同意書」取得共有人過半數及應有部分合計過半數之同意下而占有使用收益之權等語，並聲明：原告之訴駁回。四、本院得心證之理由：　㈠原告主張系爭751-8地號土地為原告李宏達、何玉玲、方傑銘與他人共有，系爭751-6地號土地為原告李琮億與他人共有；被告余易祐所有系爭19-33號房屋部分地上物（含大門圍牆）占用系爭751-8地號土地如系爭地籍圖所示（面積約50 平方公尺）；被告張玲嵐所有系爭19-30號房屋如系爭土地複丈成果圖編號B、C、D所示部分及庭院地上物、車庫占用系爭751-8地號土地；被告黃建峰所有元鼎山莊編號E1、E2 、E3房屋占用系爭2筆土地如系爭地籍圖所示（面積約150平方公尺）；被告江幸勳所有系爭19-26號房屋占用系爭2筆土地如系爭地籍圖所示（面積約100平方公尺）；被告林美紅系爭19-25號房屋占用系爭751-6地號土地如系爭地籍圖所示（面積約60平方公尺）；被告陳長江所有系爭19之38-1號房屋占用系爭751-8地號土地如系爭照片所示（面積約120平方公尺），業據其提出土地登記第三類謄本、元鼎山莊住戶名冊、系爭土地複丈成果圖、現況照片為證（本院卷一第31至 49頁、第75頁、第155至167頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。　㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段第821條分別定有明文。次按民法第820條第1項規定「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」；復按共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，並非法所不許（最高法院86年度台上字第1382號判決參照）；共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有土地未予干涉，已歷年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院 83年度台上字第1377號判決可資參照）。又按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果；（最高法院97年度台上字第1729號民事判決意旨參照）；按債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外，固僅對當事人發生效力，惟以使用土地為標的之繼續性債權契約目的，倘在便利社區發展、促進社會經濟或公共利益，且該社區團體成員已長期使用該土地，縱該債權關係未經以登記為公示方法，如第三人於受讓該土地所有權時，明知或可得而知該債權契約存在及土地使用實況，且令其受該拘束無致其財產權受不測損害之虞者，不妨產生「債權物權化」之法律效果，以維法律秩序之安定（最高法院110年度台上字第1714號民事判決意旨可參）。經查：　⒈證人陳巘池於本院審理中具結證稱：伊於82年間購買元鼎山莊房屋時，建商已將土地分區規劃，圍牆、欄杆、擋土牆、花台作為區隔，每塊基地都有區隔，建商有附編號，也有各區的位置圖，位置圖就在守衛室，守衛室也是當初建商的辦公室，買的時候大家都知道要互不干涉，社區也有管委會，一開始雖然沒有，但是後來管委會就如何分區使用有定在規約，管委會收取管理費也是按照分區規劃收費等語（本院卷三第413頁）；證人謝興發於本院審理中具結證稱：伊86年買元鼎社區房屋的時候有看過元鼎山莊的位置圖，後來伊當主委時也有在守衛室牆壁上看過，就如本院卷被證9、10，我買的是A區；在原告開始對權利範圍質疑前，住戶間都依照以前的分區位置圖使用等語（本院卷三第416至417頁），顯見元鼎山莊社區之房屋坐落位置、編號等，早於建商興建房屋前即已提供予房屋買受者參考，嗣後該社區亦依據建商提供之房屋位置示意圖繪製住戶位置圖，且公告於該社區之守衛室，元鼎山莊住戶並長期依該住戶位置圖各自使用其所有房屋坐落之位置，依一般社會通念可認元鼎山莊社區各建物、土地早已默示分管契約協議存在，且已存有足使第三人知悉之公示狀態。　⒉從而，本件應有債權物權化之適用，被告抗辯其等所有之地上物基於共有人間默示分管協議契約而為有權占有等語，應屬實情，堪可採信。　㈢原告雖又主張本件被告所有之地上物有使用到法定空地之情形等語，惟查：　⒈僅憑原告所提出賴清華、陳長江等人於另案即本院111年度豐簡字第755號之證詞（本院卷二第513至515頁、第519頁）、本院113年4月10日中院平民壬112簡上209字第1139006192號、113年5月17日中院平民壬112簡上209字第1139008686號函（稿）及臺中市政府都市發展局113年4月16日中市都建字第 1130080374號、113年5月22日中市都建字第1130112865號函（本院卷三第445至455頁）尚不足以證明原告此部分主張為真實。　⒉況按約定專用部分，依同條例第9條規定，除另有約定外，應依其設置目的及通常使用方法為之；而另有約定之事項，不得違反該條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，若有違反，依同條第4項規定，僅生管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償之問題，非屬效力之規定。是公寓大廈之法定空地，如經區分所有權人同意由特定區分所有權人專用，尚非無效，該特定區分所有權人須依約定方法使用，若有違反，其他區分所有權人得請求其除去違反約定使用之結果，及請求返還逾越約定範圍之法定空地（最高法院108年度台上字第761、2040號民事判決參照）。本件被告所有之地上物係基於共有人間默示分管協議契約而為有權占有，業經本院認定如前，縱該等地上物有使用至系爭2筆土地法定空地，默示分管協議契約亦非當然無效，不影響本院就被告有合法占有系爭2筆土地之正當權源之認定。五、綜上所述，原告依民法第1條、第2條、第68條、第71條、第 72條、第820條、第821條、第767條規定，請求被告余易祐拆除其所有系爭19-33號房屋部分地上物（含大門圍牆）占用系爭751-8地號土地如系爭地籍圖所示（面積約50平方公尺）；被告張玲嵐拆除其所有系爭19-30號房屋如系爭土地複丈成果圖編號B、C、D所示部分及庭院地上物、車庫占用系爭751-8地號土地；被告黃建峰拆除其所有元鼎山莊編號E 1、E2、E3房屋占用系爭2筆土地如系爭地籍圖所示（面積約 150平方公尺）；被告江幸勳拆除其所有系爭19-26號房屋占用系爭2筆土地如系爭地籍圖所示（面積約100平方公尺）；被告林美紅拆除其所有系爭19-25號房屋占用系爭751-6地號土地如系爭地籍圖所示（面積約60平方公尺）；被告陳長江拆除其所有系爭19之38-1號房屋占用系爭751-8地號土地如系爭照片所示（面積約120平方公尺）等部分，並將上開土地返還予原告及其他全體共有人，為無理由，應予駁回。六、本件為判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　豐原簡易庭　法　官　曹宗鼎如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。以上正本與原本相符。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許家豪

2025-02-06

FYEV-112-豐簡-569-20250206-1