Know99判決書

搜尋結果：減少價金

共找到 250 筆結果（第 111-120 筆）

減少價金

臺灣高雄地方法院民事裁定 114年度補字第192號原告黃柏強被告王宏昌上列當事人間請求減少價金事件，原告起訴未據繳納裁判費：一、按因財產權而起訴，應依民事訴訟法第77條之13規定繳納裁判費，此為起訴必須具備之程式，而應繳納之裁判費數額則依民國114年1月1日施行之臺灣高等法院民事訴訟與非訟事件及強制執行費用提高徵收額數標準第2條規定計算。次按以一訴附帶請求起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，112年12月1日施行之民事訴訟法第77條之 2第2項明定，亦即請求起訴前之利息、違約金部分（計算至起訴前1日）均應併算其價額。又起訴不合程式而可以補正者，法院應定期間命其補正，如不於期間內補正，應以裁定駁回之，民事訴訟法第249條第1項前段及同項但書第6款亦有明文。二、本件原告民國114年2月4日起訴，聲明請求被告應給付新臺幣（下同）1,562,453元及自114年1月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。其中利息部分計至起訴前1日即1 14年2月3日止，金額為4,495元，加計債權本金1,562,453元後，本件訴訟標的價額核定為1,566,948元，應徵第一審裁判費19,869元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書規定，限原告於收受本裁定送達7日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 2 月 24 日民事審查庭法官楊佩蓉正本係照原本作成。本裁定得抗告，如有不服，應於收受裁定送達後10日內以書狀向本院提出抗告，並應繳納抗告裁判費新臺幣1,500元。中華民國 114 年 2 月 24 日書記官陳昭伶

2025-02-24

KSDV-114-補-192-20250224-1

中小

臺中簡易庭

損害賠償

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決 113年度中小字第4801號原告陳羿伶訴訟代理人陳進財被告謝天岳上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年1月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣69,559元，及自民國113年11月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。三、本判決得假執行。　　事實及理由一、原告主張：緣兩造於民國113年5月3日簽訂原告為買受人、被告為出賣人、買賣標的為臺中市○○區○○段地號0000-0000 號土地（權利範圍67/10000）、同區仁德段地號0000-0000 號土地（權利範圍67/10000）、同區仁德段00000-000號建號（門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號2樓，下稱系爭不動產）、買賣總價金新臺幣（下同）10,399,000元之不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告業依系爭契約給付全部價金且取得系爭不動產所有權。嗣原告因欲將天然氣之用戶資料由被告名義變更原告，遂於113年8月中旬向欣中天然氣股份有限公司（下稱欣中公司）申請辦理，卻遭欣中公司以系爭不動產內之天然氣管線有嚴重外洩情形，故無法辦理變更；欣中公司人員更告知原告，被告自106年起陸續維修系爭不動產內之天然氣管線外洩之狀況，然最後未維修完成。再觀之原告於113年10月間向欣中公司調取系爭不動產112 年維修紀錄顯示，被告於112年4月17日亦因系爭不動產之漏氣問題向欣中公司申請維修，且最後之交代事項記載：「電聯用戶，告知管線經由中庭地板及大樓牆內才至屋內，氣體在結構內會到處亂竄，要查暗管漏氣點非常困難，重配明管是一勞永逸方式，用戶考慮中」等語，顯見兩造簽訂系爭契約時，被告即已明知系爭不動產內有瓦斯管線漏氣之問題存在且未予處理。系爭不動產內之天然氣管線外洩狀況已影響原告正常使用系爭不動產，原告請欣中公司到現場查看並報價，報價結果維修費用為69,559元。又系爭契約第五條第二款約定被告保證買賣標的無存在瑕疵，故被告應對系爭不動產之上開瑕疵負擔責任，惟經原告商請被告負擔維修費用時，被告卻不願負擔。爰依民法第360條、第359條規定、系爭契約第五條第二款約定，提起本件訴訟，並請求鈞院擇一為有利原告之認定等語。並聲明：㈠被告應給付原告69,559元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息；㈡原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告無任何向欣中公司報修之印象。再被告於11 2年4月17日並非向欣中公司申報維修，而是定期安檢。且欣中公司自106年起至113年間，約每2年會定期安檢一次；又該公司曾幾次電約被告屋內檢測時間，然因被告工作繁忙而作罷，欣中公司雖有在門口貼單提醒需進行瓦斯定期安檢，然被告不記得欣中公司有告知系爭不動產之天然氣有洩漏及需立即修繕之情事。再經被告與欣中公司人員確認，原告所指系爭不動產外洩情形，係自位在中庭之表檢測出10分鐘漏氣千分之1.4單位（概算約5至6天漏氣1度），此數據非在室內檢測出，又如屬欣中公司定義之重大瓦斯外洩，欣中公司及消防安檢均會強制處置。況兩造就系爭不動產約定於113 年8月1日交屋，原告於同年7月27日付費委請專業驗屋公司進行查驗，之後提出3點缺失限期被告改善，總工程款35,00 0元，被告於隔日聯繫廠商處理，並於同年8月1日順利完成點交手續。原告竟於同年8月8日再告知被告欣中公司查有漏氣狀況不予辦理過戶事宜再次求償，但被告並未違反系爭契約任何一約款。惟因系爭不動產內之瓦斯皆可正常使用，且欣中公司並無在系爭不動產內偵測到任何瓦斯漏氣之數據。參以欣中公司之用戶管線定期檢查規章，欣中公司對於瓦斯管線建議之年限為35年，而系爭不動產已32年，若被告需負擔損害賠償責任，是否應依比例賠償？再依原告提出之「欣中天然氣工程報價明細表」之修繕工法，費用甚鉅，且需經社區管理委員會及管線路徑擴及之住戶同意始可施作，故被告於113年8月8日向欣中公司派員至現場檢測之師傅請教，該師傅表示尚有另一種施作工法即在瓦斯管內灌注補漏劑，如確實達到止漏效果，經欣中公司檢測數值後未漏氣，即可向欣中公司申請過戶事宜等語，資為抗辯。三、得心證理由：　㈠原告主張兩造於113年5月3日簽訂系爭契約，由原告向被告購買系爭不動產，總價為10,399,000元；嗣原告因欲將系爭不動產天然氣之用戶資料由被告名義變更原告，遂於113年8月間向欣中公司申請辦理，卻遭欣中公司以系爭不動產內之天然氣管線漏氣未為處理，故無法辦理變更之事實，業據原告提出系爭契約、土地所有權狀、建物所有權狀等影件為證，另有欣中公司114年1月6日114年養發字第16號函附卷可稽，故此部分事實，首堪認定。　㈡原告再主張被告早於兩造簽訂系爭契約前，即已知悉系爭不動產內之天然氣漏氣情形卻未予處理，且系爭不動產內之天然氣外洩狀況已影響原告正常使用系爭不動產，被告應負擔重新維修天然氣管線之費用等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者厥為：被告應否負重新安裝天然氣瓦斯之責任？如應負責，應負擔之金額為多少？經查：　1.觀之欣中公司114年1月6日114年養發字第16號函內容記載：「…經查臺中市○○區○○路0段000巷00號2樓於106年1月1日起至113年5月3日，本公司工作會同屋主檢測為表內管牆體內暗管漏，用戶考慮中未重新配明管…」等語，並檢附維修紀錄為佐。上開維修紀錄復記載：　　「106年11月30日：定檢員報分段測試確認內管漏（4M/1/10 　　　　　　　　　　 00）已告知用戶，…。　　　109年1月8日：用戶之前已漏氣未處理，用戶要求自行處　　　　　　　　　理，已關錶。　　　109年5月4日：…謝先生，漏氣重配。　　　　　　　　　與用戶約5/5 1400前往已關表位。　　　109年5月5日：5/5 1400前往會同謝先生查勘後，謝先生　　　　　　　　　暫不設計，已禁裝銷案。　　　112年4月18日：分段測試，表仍走動10分1.4/1000，謝天　　　　　　　　　　岳，…，住戶考慮重配管，想先找出詳細　　　　　　　　　　漏氣點。　　　　　　　　　　電聯用戶，告知管線經由中庭地板及大樓　　　　　　　　　　牆內才至屋內，氣體在結構體內會到處亂　　　　　　　　　　竄，要查暗管漏氣點非常困難，重配明管　　　　　　　　　　是一勞永逸方式，用戶考慮中。」等語，　　可知被告早於106年間已知悉系爭不動產內之天然氣有漏氣之情形，且與原告簽訂系爭契約前仍未為處理。是被告辯稱系爭不動產內之天然氣無漏氣等語，顯微卸責之詞，並非可採。　2.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同，民法第354條第1項本文、第355條第1項、第359條及第360條分別定有明文。是民法第360條，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償（最高法院71年度台上字第208號裁判參照）。查系爭不動產之物之通常效用即為供居住使用，倘有天然瓦斯漏氣，自足影響居住之目的，而屬物之瑕疵。且天然氣管線附著於建築本體，且涉及建築物之安全，參以前揭三之㈡之1 所示，系爭不動產確有天然氣漏氣情形，且於交屋前即已存在，足以減損系爭不動產之利用，依通常交易觀念，顯然不具備應有之價值、效用及品質，屬減少其通常效用之瑕疵。則被告自應以無天然氣漏氣狀況之系爭不動產交付予原告，始符債務本旨，則被告交付系爭不動產既存有前揭天然氣漏氣瑕疵存在，顯然缺少出賣人所保證之品質，原告自得依民法第360條規定，向被告請求不履行之損害賠償。　3.復按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；又上開情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213 條第1項、第3項亦定有明文。是以，原告因系爭不動產天然氣漏氣一事，請求被告負責遭拒，原告自得請求以金錢方式賠償其損害。是原告請求被告支付系爭不動產天然氣管線之修繕費用69,559元，並提出欣中公司工程報價明細表為憑，自無不合，應予准許。四、綜上所述，原告依買賣瑕疵擔保等相關規定，請求被告給付 69,559元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年11月16日起（送達證書見本院卷第53頁）至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。　六、本件係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，然此屬促使法院依職權發動假執行之宣告，法院毋庸另為准駁之諭知。　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額（第一審裁判費1,000元），依民事訴訟法第436條之19第1 項確定如主文第二項所示金額，並依同法第91條第3項加給利息。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　24　　日　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳玟珍以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王素珍

2025-02-24

TCEV-113-中小-4801-20250224-1

訴

臺灣臺北地方法院

給付承攬報酬

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第3315號原告財團法人中國生產力中心法定代理人許勝雄訴訟代理人許育誠律師舒瑞金律師上一人複代理人張天民律師被告大有國際不動產估價師聯合事務所法定代理人王璽仲訴訟代理人蘇琬婷律師上列當事人間請求給付承攬報酬事件，本院於民國114年1月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣(下同)290萬元，及自民國113年5月7 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔83％，餘由原告負擔。　　四、本判決第一項於原告以97萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以290萬元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：　㈠被告參與「新北市政府新北市新、泰塭仔圳市地重劃案(第一區)委託地上物查估、測量、地籍整理及土地分配專業服務」採購案（下稱系爭服務案），將系爭服務案之部分工作內容分包予原告，兩造於104年1月7日間簽訂「新北市政府新北市新、泰塭仔圳市地重劃案(第一區)用地地上工廠機器設備搬遷查估技術委託合約書」（下稱系爭合約），並約定報酬總額為580萬元。原告依約完成查估作業，並將查估報告於105年間交付被告，已完成系爭合約應完成之工作。被告並已給付原告第1期款58萬元及第2階段第1期款174萬元，餘第2階段第2期款174 萬元、第3階段116萬元及尾款58萬元，共348萬元未給付。　　㈡嗣經雙方商議，被告以107年3月26日函通知原告：「…二、有關合約第二階段第第一期款174萬元，其中145萬元支票將於本(107)年3月31日前寄送貴中心(即原告)，該支票將於同年 4月15日兌現，剩餘29萬元將於同年12月31日前撥付貴中心。三、旨揭合約第二階段第二期及後續服務費用，將附隨本所(即被告)與新北市政府契約第七條：契約價金之給付條件，按期如數給付予貴中心」等語，並經原告以107年4月9日函同意。嗣被告再以108年9月26日函通知原告：「因新北市政府政策因素，目前全面暫緩執行，俟本案再次啟動，本所將依上述協議按期如數給付予貴中心」等語。　㈢而新北市政府已重啟系爭服務案，且於106年9月30日、111年 4月17日給付被告第一期款，於112年12月21日給付被告第二期款，則原告自得依系爭合約第4條、被證5函及原證2函之兩造協議（下稱系爭付款協議），請求被告給付剩餘報酬34 8萬元。　㈣另系爭服務案既係因新北市政府政策停擺無法繼續進行，直至今日未有任何進展，原告亦得依系爭合約第7條第1款規定，以起訴狀送達作為終止系爭合約之通知，並依該條規定向被告請求應付之報酬348萬元。　㈤為此，爰依系爭合約第4條、系爭付款協議及系爭合約第7條第1款約定，請求法院擇一為有利之判決等語。並聲明：⒈被告應給付原告348萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。　　二、被告則答辯：　㈠被告、得盈公司及鴻興開發顧問有限公司（下稱鴻興公司）就系爭服務案與新北市政府地政局（下稱新北地政局）簽訂「新北市新、泰塭仔圳市地重劃案(第一區) 委託地上物查估、測量、地籍整理及土地分配專業服務契約書」(下稱甲契約)，被告於簽訂甲契約後再與原告簽訂系爭合約，將甲契約中「工廠設備之查估」、「營業損失查估」暨其補估、複估等作業委由原告辦理。惟後續因新北市政府工程進度延宕未完成查估成果驗收，經兩造協商後，達成系爭付款協議，再因新北市政府暫緩本案執行，被告於108年9月26日函告知原告，新北市政府因政策因素目前全面暫緩執行，俟本案再次啟動將依107年3月26日函給付後續費用。　㈡嗣本案於108年10月重啟，原告依系爭合約本應進行後續之補估、複估作業，並由被告承辦人通知原告，然原告不願依約繼續辦理。惟後續補估、複估本為原告依系爭合約所負義務，且兩造既已有系爭付款協議，又甲契約第7條第2期之付款條件需完成補估、複估方可請領，則兩造間就系爭合約第2 階段第2期款、第3階段及尾款，均以需進行補複、複估為條件，原告並未完成補複估，自不得請求剩餘348萬元款項。　㈢縱認原告得請求剩餘款項：　⒈本件係因新北市政府辦理進度延宕，以致於後續補估、複估作業須由被告完成，原告既未履行系爭合約中之補估、複估作業，則由原告請求全部剩餘款項亦顯失公平，被告亦得依民法第227條之2規定，請求減少價金。　⒉如認原告之工作於105年7月26日全數完成，則原告依系爭合約第4條第4款可行使之餘款項請求權，於106年7月26日即可行使，則原告於113年3月26日提起本件訴訟已罹於民法第12 7條規定之2年時效。　⒊抵銷抗辯部分：　①依系爭合約第3條第2款第1目約定，原告應於被告委託函訂定之現場查估日起算200日曆天內完成查估作業，而被告於104 年1月26日通知原告應於同年2月2日開始查估，至原告以104 年10月6日函檢送東側第四批查估報告予新北市政府經濟發展局預審止，共為247日，已有遲延47日，應依系爭合約第5 條給付違約金272,600元（計算式：合約總價580萬元0.001 47=272,600元），然原告遲未給付。　②本案於108年10月重啟後，原告亦未辦理後續補估及複估，原告遲延至少1741日（期間計算暫以108年10月1日至113年7月 7日止），合計超過系爭合約第5條計罰上限遲延日數200日，原告亦應給付被告違約金116萬元（計算式：580萬元×20％＝116萬元）。　③被告以上開對原告之違約金債權主張抵銷。　㈣原告另依系爭合約第7條約定「甲方(即被告)應付之款項，其計算基準以平均工作日計算之」主張被告給付餘款，惟原告亦未敘明應給付服務費之平均工作日數及數額，且原告既主張其於105年完成工作，更顯見就系爭合約所定之補估、複估等工作均未予進行，原告請求並無理由等語。　㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免於假執行。三、兩造不爭執之事項（本院卷第233至235頁）：　㈠新北市政府就「新北市新、泰仔圳市地重劃案(第一區)」於1 03年8月21日與鴻興公司、得盈公司及被告簽訂「新北市新、泰塭仔圳市地重劃案(第一區) 委託地上物查估、測量、地籍整理及土地分配專業服務契約書」（本院卷第175至210 頁，即「甲契約」）。　㈡被告於104年1月7日與原告簽訂系爭合約，將上開甲契約第4 條第1款第6目之「工廠設備查估作業」及第7目之「營業損失查估作業」暨其補估、複估等作業委託原告辦理，約定報酬總額為580萬元（原證1）。　㈢被告於104年1月15日依系爭合約第4條第1款約定，於簽約後7 日檢送第1期服務費58萬元，後續因該案新北市政府工程進度延宕，尚未完成查估成果驗收，被告於105年12月13日函覆原告，俟新北市政府完成地上物查估成果驗收並給付被告第1期契約價金後，被告再辦理後續費用撥付(被證2)。　㈣被告於105年間以105年4月8日(105) 大有徵字第069號函(原證4)，函知原告檢送用印完成如主旨所示文件。　㈤兩造於107年2月就系爭合約第2階段第1期服務費協商後，被告於107年3月26日發函原告，有關系争合約第2期174萬元之給付方式：其中145萬元於107年4月15日兌現支票、其餘29 萬元於同年12月31日撥付；系爭合約第2階段第2期及後續服務費用，附隨被告與新北市政府契約第7條：契約之給付條件，按期如數給付等語(被證4)，經原告於107年4月9日函覆同意(原證2)。兩造就第2階段第2期及後續服務費用之給付方法及條件達成上開共識（即系爭付款協議）。　㈥兩造達成上開協議後，新北市政府因政策因素暫緩本案執行，被告於108年9月26日發函告知原告，因新北市政府因政策因素目前全面暫緩執行，俟本案再次啟動，將依107年3月26 日(107)大有微字第063號函所達成協議按期如數給付原告。　㈦新北市政府與鴻興公司、得盈公司及被告嗣後分別於106年8 月22日簽訂「契約補充協議書」（本院卷第211至212頁）、 109年3月19日簽訂「第三次契約變更補充協議書」（本院卷第213至216頁，下稱乙契約）、110年4月14日簽訂「第四次契約變更補充協議書」（本院卷第217至220頁）。　㈧被告於109年5月進行第二次新北市政府新北市新、泰塭仔圳市地重劃案(第一區)委託地上物查估、測量、地籍整理及土地分配專業服務查估作業。　㈨原告已向被告請領第1期款58萬元及第2階段第1期款174萬元，剩餘第2階段後段之第2期款174萬元、第3階段116萬元及尾款58萬元，合計共348萬元被告未給付。　　㈩兩造不爭執以下證物形式真正：　⒈被告107年3月26日(107)大有微字第063號函(被證4)、108年9 月26日(108)大有行字第140號函(被證5)、111年2月16日(11 1) 大有行字第018號函形式上真正。　⒉原告107年4月9日中技字第1070001805號函(原證2)。　四、得心證之理由：　㈠原告請求被告給付剩餘報酬348萬元部分：　⒈系爭合約第4條：付款方式，約定：「本合約之服務費用，依下列時間與金額由乙方(即原告)開立請款發票向甲方(即被告)請領，甲方應開立即期支票撥付乙方。一、第一階段服務費用之給付於簽約完成後7日給付，應給付乙方合約總金額10％共計58萬元(含稅)。二、第二階段服務費用之給付，依約乙方完成現場查估作業，並將查估報告書送交甲方起15 日內提送新北市政府權責機管審認後30日，甲方應給付乙方合約總金額30％共計174萬元(含稅)。經新北市政府支付第一期契約價金後，甲方應立即給付乙方合約總金額30％共計174 萬元(含稅)；惟如有漏估或錯誤須補複估者，乙方仍應配合新北市政府要求期限辦理。三、第三階段服務費用之給付，於查估補償費公告無異議後，給付乙方合約總金額20％共計1 16萬元(含稅)，惟如有漏估或錯誤需補複估者，乙方仍應配合新北市政府要求期限辦理。乙方剩餘合約總金額10％之服務費用58萬元(含稅)，甲方以京城商業銀行開立之『預付款還款保證書』予以提供擔保。待新北市政府支付第5期契約價金給付甲方立即完成給付」（本院卷第25頁），總共分為5 次給付。　⒉經查，原告主張其於105年已將系爭合約約定之查估報告書全數交付被告乙節，業據提出被告所發出之105年2月23日、10 5年4月6日、105年4月8日函為證（本院卷第40、41、249頁），而被告並未爭執原告有提出查估報告書，堪認原告主張其已將系爭合約約定之查估報告交付被告為實。又系爭合約第2條約定：「第二階段服務費用之給付，依約乙方完成現場查估作業，並將查估報告書送交甲方起15日內提送新北市政府權責機管審認後30日，甲方應給付乙方合約總金額30％共計174萬元(含稅)」，而被告已給付原告第2階段第1期款1 74萬元（見不爭執事項㈨），更證原告已提交查估報告書予被告，被告始為給付上開款項。則原告既已完成現場查估作業，並繳交查估報告書，應認原告已完成系爭合約所約定工作內容，而得請求給付報酬。　⒊就系爭合約之服務費用，原告已向被告請領第1期款58萬元及第2階段第1期款174萬元。而系爭合約第2階段第2期及後續服務費用（即剩餘第2階段第2期款174萬元、第3階段116 萬元及尾款58萬元，合計共348萬元），係附隨被告與新北市政府契約第7條：契約價金之給付條件，按期如數給付原告（見不爭執事項㈤㈨）。是原告本件請求被告給付服務費用，應受上開系爭付款協議之拘束，即原告請求被告給付服務報酬，應同時符合系爭合約第4條及受系爭付款協議之拘束。又付款期程既係改為配合新北市政府契約（甲契約）第7條，則系爭合約第4條第4款所約定之「非歸屬原告業務之過失，原告於繳交查估報告書且經被告審查12個月，得向被告辦理餘款請領」，自不再適用。　⒋而就兩造所約定之系爭付款協議，究竟系爭合約之服務費用應如何附隨新北市政府契約第7條給付，兩造間並未詳予約定，然依兩造間之系爭合約，係將甲契約第4條第1款第6目之「工廠設備查估作業」及第7目之「營業損失查估作業」暨其補估、複估等作業委託原告辦理（見不爭執事項㈡），是於解釋上自應為甲契約第7條給付條件中，與兩造系爭合約有關之部分始能夠附隨之；至甲契約第7條與兩造之系爭合約工作無關之部分，實無附隨之可能性，自不待言。　⒌再依系爭合約第4條第2款，原告完成現場查估作業，將查估報告送交被告後，被告即給付第2階段第1期款（被告亦已給付完畢），而後續服務費之付款時程為：①經「新北市政府支付第一期契約價金」後，被告應立即給付原告合約總金額 30％共計174萬元(含稅)；惟如有漏估或錯誤須補複估者，原告仍應配合新北市政府要求期限辦理。②第3階段服務費用之給付，「於查估補償費公告無異議後」，給付原告合約總金額20％共計116萬元(含稅)，惟如有漏估或錯誤需補複估者，原告仍應配合新北市政府要求期限辦理。③原告剩餘合約總金額10％之服務費用58萬元(含稅)，「待新北市政府支付第5 期契約價金給付時」甲方立即完成給付（本院卷第25頁）。據上開約定，可知原告完成現場查估作業，將查估報告送交被告，實則工作已完成(僅是如有發生漏估或錯誤需補複估者，原告仍應辦理)，而後面期數之款項所約定之給付時點，即：新北市政府支付第一期契約價金、於查估補償費公告無異議後、待新北市政府支付第5期契約價金等，均與原告之行為無關，而為配合甲契約之付款期限（清償期），先予說明。　⒍兩造達成系爭付款協議後，新北市政府因政策因素暫緩本案執行，被告於108年9月26日發函告知原告，因新北市政府因政策因素目前全面暫緩執行，俟本案再次啟動，將依107年3 月26日函所達成協議按期如數給付原告（見不爭執事項㈥）。嗣新北市政府已重啟本案，且新北地政局於106年9月30日及111年4月17日給付甲契約第一期價金款項完竣，於112年1 2月21日給付甲契約第二期款完畢，有新北市政府地政局113 年10月1日、113年11月20日函在卷可按(本院卷第297至299 、343至345頁)，被告亦未爭執上情。　⒎原告請求2階段第2期款174萬元部分：　　本院認原告已完成工作內容，已如前述，又新北地政局在兩造間系爭付款協議當時，尚未給付被告第1期款完畢，於111 年4月17日將第1期價金給付完畢，則新北地政局既已給付被告第1期款，可認已符合兩造間系爭付款協議及系爭合約第4 條第2款所約定之付款期限（經「新北市政府支付第一期契約價金」後，被告應立即給付原告合約總金額30％共計174萬元），則原告請求被告給付依系爭合約第2階段第2期款174 萬元，為有理由。　⒏原告請求被告給付第3階段款項116萬元部分：　①系爭合約第4條第3款約定：「於查估補償費公告無異議後，給付原告合約總金額20％共計116萬元」，而與原告所為系爭合約之工作（即甲契約第4條第1款第6目之「工廠設備查估作業」及第7目之「營業損失查估作業」暨其補估、複估等作業，見不爭執事項㈡），係屬於甲契約第7條第1款第1目第一期款之範圍內（第一期：乙方完成契約第四條第一款第㈠至㈨及……），依上開說明，應附隨新北市地政局第一期款之給付，而第一期款已全部給付完畢，已如上述，另被告亦陳明查估補償費已經公告等語（本院卷第366頁），則應認已符合兩造間系爭付款協議及系爭合約第4條第3款所約定之付款期限，則原告請求被告給付第3階段款項116萬元部分，亦為有理由。　②另被告雖抗辯查估補償費公告之結果，實為依據被告後來與新北地政局所簽訂之乙契約，即被告已重行進行查估作業，而與原告無關等語（本院卷第366頁）。然新北地政局就查估補償費為公告一事，為一客觀之事實（已公告或尚未公告），而此與查估報告究為何人所製作並無關聯，兩造間上開約定為付款之期限。是新北地政局既已就查估補償費公告，上開116萬元款項之期限即已屆至而應給付原告，被告上開抗辯，並無理由。　⒐尾款58萬元部分：　　系爭合約第4條第3款約定：原告剩餘合約總金額10％之服務費用58萬元，待新北市政府支付第5期契約價金給付時被告立即完成給付。而新北地政局尚未給付被告甲契約第7條第1 款第5目之第5期契約價金。則依上開約定及系爭付款協議，給付期限尚未屆至，原告尚不得請求被告給付剩餘尾款58萬元。　⒑系爭合約第7條第1項約定：「本合約委託工作因情事變更或不可抗力之因素而無法進行時，雙方得隨時通知另一方終止合約，甲方應付的款項，其計算基準以平均工作日計算」( 本院卷第25頁)。查原告另依系爭合約第7條為請求權基礎，主張系爭服務案因新北市政府政策停擺無法繼續進行，直至今日未有任何進展，故原告以起訴狀送達作為終止系爭合約，請求被告給付餘款348萬元等語。而就尾款58萬元以外之原告請求部分，已經本院認定原告請求為有理由，茲不再贅論。就尾款58萬元之部分，兩造間嗣以系爭付款協議合意附隨新北市政府之付款時程，其給付期限為新北地政局支付被告第5期契約價金時，已經本院認定如前，且被告與新北地政局間之系爭服務案已經重啟，並無原告所主張停擺無法進行之情形，故依兩造間系爭付款協議尾款即應為新北地政局支付被告第5期款時，原告始得請求，原告再以系爭合約第7 條為據請求此部分款項，為無理由。　㈡被告雖抗辯就本案重啟後之補估、複估仍為原告依系爭合約應負擔之義務，且系爭合約中第2階段第2期款、第3階段款及尾款均以進行補估、複估為條件，而本件重啟後之補估、複估均係由被告自行派員完成，原告自不得依系合約第4條約定或系爭付款協議請求餘款等語。惟查：　⒈系爭合約第4條第2款、第3款之後段，僅係約定「惟如有漏估或錯誤需補複估者，原告仍應配合新北市政府要求期限辦理」（本院卷第25頁），並非約定於補複估後，原告始得請求被告給付系爭合約之服務費，被告上開抗辯，已有誤會。再者，被告亦未舉證證明原告所提出之查估報告有漏估或錯誤，且被告或新北市政府有要求原告補複估，而原告不配合辦理之情形，被告上開約定拒絕給付原告餘餘，已全無理由。　⒉實則，新北市政府於重啟系爭服務案後，與被告、得盈公司、鴻興公司另於109年3月19日簽訂乙契約，該契約增列甲契約第4條第1款第17目「辦理第二次合法建築物及其他(違章) 建築物查估、『工廠設備查估、營業損失查估』及農林作改良物、畜產及水產養殖物、農林機具查估作業」為工作項目，且須就甲契約第4條第1款第1目至第10目規定之工作項目「全部重新辦理」（即第1款、第2款），新北地政局並就另行支付價金3,520萬元(下稱B價金)，有乙契約在卷可按(本院卷第213頁)。顯見，被告依乙契約約定，就包含甲契約第4 條第1款第6目（工廠設備查估）、第7目（營業損失查估）( 即轉包予原告之部分)在內之工作項目全部重新辦理。可知新北地政局再次重啟後，應考量距第一次查估時間已隔相當時間，故就原來甲契約之部分合約項目（包含系爭合約原告工作項目）以乙契約重新委託被告辦理，被告又重新辦理第二次查估作業，被告亦不爭執其後來係依乙契約上開約定，由被告自己重新進行查估作業（本院卷第366頁）。是以，於本件新北地政局重啟後，因就系爭合約原告之工作項目，被告已自行重新進行查估作業，並非使用原告原來之查估報告交付新北地政局，是根本不會有就原告105年間所提出之查估報告再請原告為補估、複估之可能。則被告稱原告於重啟後未為補估、複估作業，有違系爭合約之義務，而不得請求餘款等語，自不足採。　㈢被告復辯稱系爭服務案因新北市政府政策變更而暫停，非兩造締結系爭合約當時所得預料，原告因此未進行後續之補估、複估作業，依民法第227條之2規定，應酌減被告應給付之數額等語。查：　⒈原告係於105年間送交被告查估報告，再依被告陳明：兩造先達成系爭付款協議之後，新北市政府因政策因素暫緩本案執行，被告於108年9月26日函(本院卷第101頁)知原告系爭服務案全面暫緩執行，並俟本案再次啟動，被告將依前開協議按期如數給付原告，其後於108年10月新北市政府告知被告本案續行等語（本院卷第83至84頁）。則被告知悉新北市政府因政策因素暫緩本案執行後，就何時會執行本陷於不確定之狀態，108年9月仍發函原告表示之後願意如數給付系爭合約價金，且當時距原告105年提出報告約已3年許，則被告應已為評估而願意為之。而108年10月本件即重新啟動，距108 年9月26日函亦僅相差一個月而已。是以，當時被告應並不認為新北市政府暫緩執行屬「有情事變更，非契約當時所得預料」之情形，否則豈會願意給付款項。是被告現再以新北市政府暫緩執行、辦理進度延宕，認有民法第227條之2情事變更原則之適用，已難採憑。　⒉再者，系爭合約第4條第4款約定：「四、被告委託者辦理市地重劃作業，非歸屬原告業務之過失，原告於繳交查估報告書且經被告審查12個月，得向被告辦理餘款請領，領款後，原告仍應對先前交付之查估成果資料負確認及錯誤修正之責，但因查估基準日變更導致查估報告修正，致原告額外支出人力及物力成本時，被告需另行支付之」，即有針對查估基準日變更導致查估報告修正，原告需額外支出人物力時，應如何處理。是即已有預先設想在原告交付查估報告予被告後，已經過相當時日，查估基準日可能變更而導致查估報告必須更改之情形，且處理方式為被告需另行支付原告費用。是被告現以新北市政府暫停系爭服務案（即造成查估基準日變更），認此為締結系爭合約當時所無法預料，難認可採，且其以此請求減少費用，顯然亦違反上開合約約定之意旨。　⒊再者，本件原告實際上已完成其依系爭合約所約定之工作(僅若有漏估或錯誤需補複估)，被告尚未取得之服務費用，實僅為給付期限尚未屆至，而非尚有工作未完成，已如前述。則原告既已完成其工作內容，則本應獲得全部之服務費用，尚難認為有顯失公平之情形，自不符合民法第227條之2之要件。況且，新北地政局於重啟系爭服務案後，與被告、得盈公司、鴻興公司另於109年3月19日簽訂乙契約，就甲契約第 4條第1款第1目至第10目規定之工作項目「全部重新辦理」（包含原告工作內容即第6、7目），並另行支付價金3,520 萬元，已如前述，則被告自己重新辦理第二次查估作業，已另自新北地政局取得報酬；至被告所為重新查估之後續補估、複估作業（甲契約第第4條第1款第14至16目），縱然不在乙契約即B價金範圍內（本院卷第213頁）而係甲契約之工作內容，然因被告已重新辦理第二次查估，而非使用原告之查估報告交付新北地政局，是之後之補複估本針對被告重新辦理之查估結果，僅可能由被告處理，原告根本無從再辦理其查估報告之補複估作業；且補複估之前提為有漏估或錯誤，亦非依約必定有補複估作業，是被告以原告未履行系爭合約中之補估、複估作業，認原告請求全部剩餘款項顯失公平，請求依民法第227條之2規定減少價金，難認可採。　⒋據上，被告抗辯依民法第227條之2規定，應酌減被告應給付之報酬數額等語，並無理由。　㈣被告抗辯原告報酬請求權已罹於時效部分：　　被告辯稱：如認原告之工作於105年7月26日全數完成，則原告依系爭合約第4條第4款可行使之餘款項請求權，於106年7 月26日即可行使，原告於113年3月26日提起本件訴訟已罹於民法第127條規定之2年時效等語。查原告就被告未給付之餘款，給付時程依系爭合約及系爭付款協議，原告就第2階段第1期款之174萬元，係於新北市政府支付第1期契約價金予被告後，原告始得請求，且新北地政局係於111年4月17日給付被告第1期款完畢，均已如前述，則原告就上開174萬元係自111年4月17日始得請求，原告於113年3月26日起訴，並未未罹於2年時效。至原告第3階段服務費116萬元，原告可請求之時點為自查估補償費公告無異議後，而被告並未就此時點舉證原告起訴時已罹於時效，附此敘明。　㈤被告主張以違約金為抵銷抗辯部分：　⒈按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第1、3項定有明文。　⒉經查，就被告主張其對原告有272,600元違約金債權為抵銷抗辯乙節，經原告於113年8月19日本院言詞辯論時當庭表示：「不爭執，同意抵銷」等語(本院卷第162頁)，即為承認被告有272,600元違約金債權存在，並同意抵銷之表示，依上開規定，於原告承認之範圍內，應屬自認無訛。嗣原告對於已經承認違約金債務為否認之表示，核屬自認之撤銷，且為被告所反對，自應由原告證明與事實不符，始得為之。　⒊就272,600元之違約金債權，被告抗辯：依系爭合約第3條約定「二、工作項目(一)依甲方委託函訂定之現場查估日起算 200個日歷天，完成新北市新、泰塭仔圳市地重劃案(第一區 )用地範圍内工廠機器設備標的之搬遷查估作業」，原告應於200個日曆天內完成查估。而原告以104年1月26日函通知擬於104年2月2日開始進行查估，至以104年10月6日函檢送東側第四批查估報告予新北市政府經濟發展局預審止，為24 7日，遲延47日，依系爭契約第5條應繳納違約金272,600元等語，原告則主張：系爭合約並未就查估報告書之交付約定期限，原告所負交付查估報告之義務，為不定期義務，而被告未定期限催告原告履行，原告亦無受被告定期催告而未履行情形，自不能認定原告有逾期交付查估報告，被告逕以系爭合約第3條第2款第1目所約定之於被告委託函訂定現場查估日起算200個日曆天內，完成「搬遷查估作業」，作為原告「交付查估報告」之期限，與事實不符，故而撤銷前開自認等語。經查，系爭合約第3條第2款第1目、第6目分別約定：「㈠以甲方委託函定之現場查估日起算200個日曆天，完成新北市新、泰塭仔圳市地重劃案(第一區) 用地範圍內工廠機器設備標的之搬遷查估作業」、「㈥查估報告書之撰寫：1 .以書面及相片等方式呈現。……」等語(本院卷第24頁)，顯見進行「搬遷查估作業」與「撰寫查估報告」為不同工作內容，被告逕以查估作業期限之200個日曆天，作為原告交付查估報告之期限，並稱原告遲延交付查估報告47日，而負有共計272,600元違約金債務等語，顯與系爭合約約定內容不符。是原告主張其並無272,600元違約金債務之存在，勘為採憑，原告已證明其自認與事實不符，自得撤銷自認。又被告對原告無上述違約金債權存在，其為抵銷抗辯，自屬無據。　⒋被告另稱於本案重啟後，原告拒絕續行補估、複估作業，有違約情形，應負擔違約金116萬元等語，然被告並未舉證證明原告之查估報告有漏估或錯誤而需補複估，而經要求原告辦理，原告有不辦理之情形，業如前述，是被告主張原告有違約情形，並應給付違約金116萬元等節，並無可採。則被告以116萬元違約金債權為抵銷，為無理由。五、綜上所述，原告依系爭合約第4條及系爭付款協議，請求被告給付290萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年5月7日( 本院卷第59頁)起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、本判決原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所依據，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列。八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　黃愛真以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林姿儀

2025-02-21

TPDV-113-訴-3315-20250221-1

店消簡

新店簡易庭

返還買賣價金

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度店消簡字第1號原告黃藏右被告遠音聯合業務股份有限公司法定代理人林維洋上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國114年1月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。經查，原告起訴時以林維洋為被告，嗣於民國 113年11月1日變更被告為遠音聯合業務股份有限公司（下稱遠音公司）（本院卷第93至103頁），因林維洋為遠音公司之法定代理人，有經濟部商工登記公示資料查詢結果可佐（本院卷第81至85頁），核其訴訟資料可援用，請求之基礎事實應屬同一，參諸前揭規定，應予准許。二、原告主張：　㈠原告為銷售睡眠音頻、風水音頻、水晶項鍊產品等能量產品（下稱系爭能量產品），並為檢測使用系爭能量產品後，人的「氣場」、「脈輪」及「光體」是否產生變化，前於112 年4月30日向被告購買「Power AVS 人體氣場攝錄儀7版（下稱系爭氣場儀）」，價金為新臺幣（下同）300,000元，被告已於同年5月1日交付系爭氣場儀（含專用高速傳輸線、中文版儀器使用手冊、深度導引中文版教育訓練手冊、安裝光碟、教育訓練資料&廣告文宣、攝像機webcam）予原告，並有進行教育訓練（下稱系爭買賣契約）。　㈡被告於廣告中宣稱系爭氣場儀可真實檢測人的氣場及脈輪動態，然而，原告實際使用後發現系爭氣場儀之檢測結果具隨機、變動、不確定性，甚至受測者在2、3分鐘內之檢測結果呈現20至30種不同變化，檢測結果毫無真實依據，被告亦未說明系爭氣場儀之科學根據為何，可見系爭氣場儀有瑕疵（下稱系爭瑕疵），故原告先位主張解除系爭買賣契約，被告應返還原告價金300,000元。　㈢如認原告上開先位主張無理由，因被告明知目前並無科學證據可證明氣場、脈輪、光體真實存在，仍以不實廣告及話術詐欺原告，故原告備位主張撤銷系爭買賣契約之意思表示，被告無法律上原因受有300,000元之利益，應予返還等語。爰先位依民法第259條規定、備位依民法第179條規定提起本件訴訟。　㈣並聲明：被告應給付原告300,000元。三、被告則以：　㈠「氣場」為人的能量；「脈輪」則類似中醫的穴道，由下而上分別為海底輪、臍輪、太陽叢輪、心輪、喉輪、眉心輪、頂輪。系爭氣場儀係將量測人體之生理參數（包含溫度、肌電值、心率等）轉為色彩圖像呈現，此定義係由原廠研發時邀請靈視者（即可看見氣場及脈輪之人）參與研發，並將靈視者所見之氣場、脈輪與量測之生理參數進行統計比對得出之結果，系爭氣場儀之信度及效度均經科技部、人體試驗委員會確認。　㈡系爭氣場儀之正確使用方式已記載於培訓資料中，被告亦已指導原告正確使用方式，如以正確方式操作系爭氣場儀，應於檢測30至60秒間，即可以最常出現或連續出現3至5秒之動態圖像作為該次檢測數據。如系爭氣場儀之溫度高於人體溫度將影響檢測結果，故應於室溫開啟空調下，控制於攝氏23 至25度、排除溫度、濕度對人體之之外在干擾後，較能呈現最真實之檢測結果。然而，原告未能正確操作系爭氣場儀，包含手指連續置放於系爭氣場儀、未控制正確溫度及濕度，又常誤解圖表意義、以主觀認定解讀檢測結果。倘若原告認為系爭氣場儀欠缺科學根據，理應於購買當下提出，然原告捨此不為，並以系爭氣場儀試圖輔助其銷售系爭能量產品，且於使用逾1年後始提出上開質疑。此外，原告前於112年12 月5日表示其係借款購買系爭氣場儀，因有經濟壓力而要求被告以200,000元代為銷售，被告拒絕後，原告始改稱被告有詐欺之嫌，系爭氣場儀應無瑕疵，且被告亦無詐欺原告，故原告主張解除系爭買賣契約、撤銷意思表示，均無理由。　㈢甚者，原告自陳購買系爭氣場儀當晚即發現系爭瑕疵及詐欺情事，然原告未於6個月內向被告為解除契約之意思表示，亦未於1年內向被告撤銷意思表示，已逾除斥期間等語，資為抗辯。　㈣並聲明：原告之訴駁回。四、得心證之理由　㈠經查，原告前於112年4月30日向被告購買系爭氣場儀，價金為300,000元，被告已於同年5月1日交付系爭氣場儀（含專用高速傳輸線、中文版儀器使用手冊、深度導引中文版教育訓練手冊、安裝光碟、教育訓練資料&廣告文宣、攝像機web cam）予原告，並有進行教育訓練等節，有系爭買賣契約、交貨簽收單、教育訓練簽到表（本院卷第175、177、179頁），上開事實均為兩造所不爭執（本院卷第265頁），首堪認定。　㈡原告先位依民法第359條規定解除系爭買賣契約，應無理由：　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條第1項前段、第359 條分別定有明文。是買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，則買受人除應證明買賣標的確有其所主張之瑕疵外，尚應證明該瑕疵係在出賣人交付時即已發生，出賣人就其否認之事實，始負證明責任。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951號判決意旨參照）。　⒉原告主張系爭氣場儀有系爭瑕疵，並提出被告廣告文宣（本院卷第19至25、27至29、137至143頁）、原告使用系爭氣場儀之檢測結果（本院卷第31至45、59至65、67至73、107至1 11、113至115、117至131、195至197、199至201頁）為憑。然查，觀諸被告之廣告文宣雖記載「真實呈現脈輪的細微變化及氣場顏色的改變」、「詳細氣場生物反饋數據分析可用於治療療程監測或產品使用前後功效測試」等內容，然系爭氣場儀之檢測結果係分為數種顏色，分別代表檢測當下之性格及特徵，有系爭氣場儀之彩光說明可參（本院卷第203頁），且被告之產品介紹亦有說明「生物反饋醫學科技理論基礎，是建立在『精密生物反饋數據偵測及圖像化工程』技術上。我們將精密儀器所量測的生物反饋數據包含EDA、體溫、腦波等生物能數據，再以人體氣場氣輪圖像呈現。」可見系爭氣場儀之檢測結果僅為將量測受測者之身體數據以圖像、顏色方式呈現。原告雖以上開檢測結果質疑系爭氣場儀之檢測具隨機、變動、不確定性，然正如原告所於本院審理中自承目前沒有科學證據證明人的氣場、脈輪及光體真實存在（本院卷第265頁），則系爭氣場儀透過檢測人體之溫度、心率等數值，並以不同圖像及顏色呈現不同之檢測結果，亦僅代表受測者當下身體數值所呈現之檢測結果，無從驗真受測者「客觀上」真實之氣場、脈輪及光體之數據或樣貌，原告既未能證明受測者真實之氣場、脈輪及光體之數據或樣貌，則原告單方對系爭氣場儀之檢測結果提出質疑，實僅為原告主觀上對於檢測結果已喪失信任，尚難憑此推認系爭氣場儀有系爭瑕疵存在。準此，原告先位依民法第359條規定解除系爭買賣契約，應無理由。　㈢原告備位依民法第92條規定撤銷意思表示，亦無理由：　⒈按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。民法第92條第1項前段定有明文。所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言（最高法院100年度台上字第858號判決意旨參照）。又詐欺雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契約上或交易習慣上，就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即非本條之詐欺（最高法院108年度台上字第2 043號判決意旨參照）。被詐欺而為意思表示者，依民法第9 2條第1項前段之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判決【原判例】意旨參照）。　⒉原告雖主張其遭被告詐欺等語。惟查，被告交付系爭氣場儀時已有對原告進行教育訓練，指導原告系爭氣場儀之正確使用方式，業已認定如前，原告雖於使用期間有對原告提出檢測結果與使用方式之疑問，有對話紀錄可憑（本院卷第47、 51頁），然被告均有告以正確使用方式及其他用戶使用經驗，此有對話紀錄可憑（本院卷第47、51、161至173頁）。此外，系爭氣場儀之運作方式已說明如前，人之氣場、脈輪及光體既無法驗真「客觀真實」為何，則原告未就被告有於系爭買賣契約締約過程對其意思形成過程屬於重要而有影響之「不真實事實」表示其為真實，致原告陷於錯誤之事實舉證以實其說，難認被告有原告所主張之詐欺情事。再者，原告前於112年12月5日對被告稱：「我之前因為誤會而購買這台氣場儀，目前這台氣場儀對我的能量產品銷售無法提供幫助，你那邊有沒有人需要，我想轉讓，這部儀器我跟朋友借30 萬購買的，欠錢的壓力太大了。」、「最低20萬」，有對話紀錄可參（本院卷第171頁），倘若原告認被告有對原告為詐欺行為，何以原告仍委請被告協助轉售系爭氣場儀，此益徵原告實係因系爭氣場儀之檢測結果無法有效提升其系爭能量產品銷售上之協助，始希望轉讓系爭氣場儀。準此，原告備位依民法第92條規定撤銷意思表示，亦無理由。　⒊至於原告雖舉其他氣場儀之廠商曾遭判決詐欺取財罪之新聞為例，並提出新聞為佐（本院卷第75至77頁），然查，本院查詢前開新聞之案件，乃臺灣臺中地方法院103年度醫訴字第3號刑事案件，此為原告所不爭執（本院卷第268頁），觀諸該案歷審判決（本院卷第223至238、239至260頁），該案被告所販售者為「光譜能量氣場分析儀」，與系爭氣場儀並非全然相同，且該案被告另販售「瀧飛能量波動密碼信息過濾器」，並以「光譜能量氣場分析儀」對被害人檢測後佯稱身體狀況欠佳，再佯稱被害人應服用「瀧飛能量波動密碼信息過濾器」過濾後之水即可改善能量等語，始遭判處詐欺取財罪，核與被告單純銷售系爭氣場儀有別，難以比附援引，末此敘明。五、綜上所述，原告先位依民法第259條規定、備位依民法第179 條規定，請求被告給付300,000元，均無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。至被告於114年2月6日提出民事補正狀（本院卷第271 至355頁），核屬言詞辯論終結後提出之攻防方法，本院自不得列入審酌。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林易勳以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃品瑄

2025-02-21

STEV-113-店消簡-1-20250221-1

訴

臺灣臺南地方法院

請求減少價金

臺灣臺南地方法院民事判決 110年度訴字第1769號原告胡書瑄訴訟代理人江信賢律師蔡麗珠律師鄭安妤律師陳絹卿被告閎騰市地重劃有限公司法定代理人蔡宗憲訴訟代理人莊信泰律師上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國114年1月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣60,755元，及自民國110年12月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔百分之12，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣60,755元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時訴之聲明第1項為：被告應給付原告新臺幣(下同 )1,628,300元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，嗣於民國113年12月20日變更為：被告應給付原告491,424元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息(見本院卷第235頁)，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，核無不合，應予准許。二、原告起訴主張：　㈠被告為「保證房屋為全新裝潢」之廣告，原告向被告買受坐落臺南市○○區○○段000○號即門牌號碼臺南市○○區○○○街000號之樣品屋(下稱系爭房屋)，買賣價金為20,000,000元，被告之業務員強調全新裝潢，且屋內家具物品均為全新品，酌收裝潢及家具費用4,500,000元，故買賣總價金為24,500,000 元。兩造於109年8月6日完成交屋，原告於109年8月11日起陸續發現系爭房屋有諸多瑕疵。　㈡證人郭如玶證述，建商有向原告之母陳絹卿強調是全新裝潢，房屋價格可以優惠為20,000,000元，但裝潢的價格4,500, 000元沒有辦法打折等語，是被告對原告保證系爭房屋為全新裝潢，並於議價時提及具體裝潢費用，證人郭如玶雖未參與簽約過程，「全新裝潢」即使未記載於書面買賣契約，仍應視為系爭買賣契約之一部。　㈢系爭房屋經社團法人臺南市建築師公會鑑定結果，系爭房屋確有附表一所示瑕疵存在，而修繕各項瑕疵所需之金額如附表一所示，茲就被告應給付附表一所示各項瑕疵之事實理由、法律依據及金額，分述如下：　1.系爭房屋有附表一編號1至4、6至10、12項目所載之瑕疵。系爭房屋就鑑定報告所載附表一編號1(5)所載3樓浴廁區域，雖無漏水，但有：「磁磚間抹縫多處未填實或受震抹縫材質與磁磚脫開之現象」之瑕疵；就鑑定報告所載附表一編號 1(11)之1樓車庫出入口區域，其污水管雖無混凝土殘渣積存，但其前方公共排水溝北端溝底有：「施工過程留存之施工廢棄物及水泥或混凝土殘渣積存阻塞引發積水及排水不順情形。」之瑕疵。三樓主臥室浴室地板及洗臉盆排水緩慢，則為排水管洩水坡度不足、通氣管未能發揮平衡管壓功能、排水管內遭異物堵塞等多重原因導致排水不順之瑕疵。前述瑕疵修補費用為286,624元【此金額已加計8%職業安全衛生設備費(依鑑定報告記載，應為0.6％，原告依8%計算，容有錯誤)、0.6％工程品質管理作業費、8%施工廠商利潤、管理費、保險費，及5%稅金等費用】。　2.系爭房屋二樓西側房間、二樓南側房間、三樓主臥室等三間房間之房間門框上方有「應預設而未設置」預鑄楣樑之結構瑕疵　　按「一般透天住宅之隔間牆多為磚牆，遇開口部「應」設預鑄PC楣樑或砌築磚拱將上方磚牆的重量轉傳至門框兩側的磚牆上，以免門框受壓變形」，此為建築常規。系爭房屋二樓西側房間、二樓南側房間、三樓主臥室等三間房間之房間門框上方有「應預設而未設置」預鑄PC楣樑之結構瑕疵，並因而導致上開房間之門框因「受磚牆重量擠壓」而發生變形、龜裂(如附表一編號2)，最終衍生門縫過大或無法正常緊閉的瑕疵損害(如附表一編號1)。依鑑定報告所載附表一編號1(1)、(2)修繕所需費用為64,375元，計算式：(18,000元＋9,000元＋5,000元＋24,000元＋5,040元)×(1＋8％職業安全衞生設備費【依鑑定報告記載，應為0.6％，原告依8%計算，容有錯誤】＋0.6％工程品質管理作業費＋8％施工廠商利潤、管理費、保險費＋5％稅金)＝64,375元。又「未設置預鑄PC楣樑」之瑕疵因被粉刷層覆蓋，連專業的鑑定人都須使用「打鑿」、「鑽洞」等方法方能確認，故應屬於無法以通常方法檢查之瑕疵，原告雖於111年12月12日民事聲請調查證據狀中方提出，仍未罹於民法第365條之除斥期間，而得依據民法第354 條第1項、359條向被告主張減少價金64,375元。又被告目前已領得全部買賣價金，經減少價金以後，被告應依民法第17 9條返還溢領之64,375元價金。　3.系爭房屋三樓工作室窗戶有「鋼筋配筋間距不均」、「未設補強筋或不足」之結構瑕疵；又系爭房屋一樓廚房、三樓工作室牆壁粉刷層存在多處「網狀裂紋」，顯非全新裝潢系爭房屋三樓工作室窗戶中間因「鋼筋配筋間距不均」受震產生集中應力破壞之垂直裂縫，窗框角落因「未設補強筋或不足」受震變形產生角落裂縫及兩窗框之水平裂縫。前開「鋼筋配筋間距不均」、「未設補強筋或不足」之結構瑕疵，若未經補強處理，一旦再次遭遇地震，將導致牆體結構撕裂情形加劇。依鑑定報告所載附表一編號1(3)，需經「灌注環氧樹脂補強處」為2.4公尺、複價2,160元，需經「不銹鋼絲網貼附補強」處為1.5平方公尺、複價7,500元，補強所需費用應為11,747元，計算式：(2,160元＋7,500元)×(1＋8％職業安全衛生設備費【依鑑定報告記載，應為0.6％，原告依8%計算，容有錯誤】＋0.6％工程品質管理作業費＋8％施工廠商利潤、管理費、保險費＋5％稅金)＝11,746.56元，四捨五入後為11,747 元。無論是「鋼筋配筋間距」、「補強筋」均位處牆壁內部，非屬欠缺營建專業知識的原告所得以判斷或查知，因此，原告乃於113年11月29日閱得鑑定報告後方知悉有此結構瑕疵。就此，原告爰以書狀繕本送達被告之日為瑕疵通知到達日，並依民法第354條第1項、359條之規定，向被告主張減少價金11,747元，並請求返還溢領此部分價金給原告。另外，鑑定報告所載附表一編號1(3)一樓廚房、三樓工作室牆壁粉刷層因「乾縮」或「受震」所生之多處「網狀裂紋」情形，已說明系爭房屋關於油漆、粉刷等牆壁裝潢情形已經過相當時日，而「非」被告所保證的裝潢品質－「全新」。修繕系爭房屋一樓廚房、三樓工作室牆面粉刷層之「網狀裂紋」所需費用為22,807元，計算式：如附表一編號3所示「牆面補土粉刷及油漆」18,756元×(1＋8％職業安全衛生設備費【依鑑定報告記載，應為0.6％，原告依8%計算，容有錯誤】＋0.6 ％工程品質管理作業費＋8％施工廠商利潤、管理費、保險費＋5 ％稅金)＝22,807.29元，四捨五入後為22,807元。原告爰依民法第360條請求「不履行」(指全新裝潢)之損害賠償費用22, 807元。　4.系爭房屋一樓客廳、蔚房、三樓主队室之木作天花板龜裂，顯非全新裝潢　　木作天花板龜裂的成因是因為當施工時接縫「沒貼附抗裂網」或「未填注彈性材」，當板材受地震擠壓的時候，就會發生裂痕。基此，前開木作天花板裝潢顯然經過相當時日，才能在多次的地震中造成這麼多的裂痕，故非被告所保證的裝潢品質－「全新」。依鑑定報告所載附表一編號1(4)，修繕前開天花板所需費用為14,860元，計算式：(6,780元＋5440 元)×(1＋8％職業安全衛生設備費【依鑑定報告記載，應為0.6 ％，原告依8%計算，容有錯誤】＋0.6％工程品質管理作業費＋8 ％施工廠商利潤、管理費、保險費＋5％稅金)＝14859.52元，四捨五入後為14,860元。原告爰依民法第360條請求「不履行」(指全新裝潢)之損害賠償費用14,860元。　　5.系爭房屋三樓浴廁之磁磚與磁磚間之抹缝多處未填實，或受　　震抹縫材質與磁磚脫開之現象　　依被告提供給原告之房屋保固證明書，被告就衛浴設備之保固為壹年(即109年8月6日至110年8月5日)，兩造於110年7月 7日有協同確認系爭房屋現場狀況、原告有口頭向被告反應此瑕疵，被告依保固約定，應負責填實磁磚與磁磚間之抹縫，並修補因受震而與磁磚脫開之抹縫材質。修繕鑑定報告所載附表一編號1(5)之浴廁磁磚抹縫所需費用為1,216元，計算式：1000元×(1＋8％職業安全衛生設備費【依鑑定報告記載，應為0.6％，原告依8%計算，容有錯誤】＋0.6％工程品質管理作業費＋8％施工廠商利潤、管理費、保險費＋5％稅金)＝1,21 6元。原告爰依該房屋保固證明書，請求被告給付抹縫修補費用1,216元。　6.系爭房屋每樓層每扇反射玻璃窗之玻璃表面有細微刮痕，並非全新裝潢　　依鑑定報告：「鑑定標的物之玻璃種類為反射玻璃（未貼附隔熱紙），玻璃表面確有細微刮痕現象，可能原因為反射玻璃之塗抹不均或直接日曝受紫外線長時間照射及高溫化等多重因素所導致。」等語。反射玻璃未貼附隔熱紙，即表示系爭房屋的玻璃問題，根本不可能透過「除膠」的方式解決，因為沒貼隔熱紙、就沒有所謂的膠水。從而，修繕項目表記載「2樓玻璃除膠、3樓玻璃除膠」及其後的打勾，根本就是不存在的修繕行為。依鑑定報告附表一編號1(6)，系爭房屋玻璃上的刮痕的修繕方式必須透過刮痕除去劑進行研磨及修補，修復費用為43,776元，計算式：36000元×(1＋8％職業安全衛生設備費【依鑑定報告記載，應為0.6％，原告依8%計算，容有錯誤】＋0.6％工程品質管理作業費＋8％施工廠商利潤、管理費、保險費＋5％稅金)＝43,776元。被告明知系爭房屋之玻璃瑕疵－刮痕，是因玻璃經安裝以後、長期接受高溫日照所生，卻故意不告知系爭房屋之玻璃裝潢「並非全新」，使原告誤認可以透過莫須有的「除膠方式」來解決玻璃斑駁的問題，即應依民法第360條給付不履行(指全新裝潢)之損害賠償費用43,776元。　7.系爭房屋1樓及3樓電梯出口處右上方黑色大理石，石材表面隅四周框邊之稜線有局部崩角及石材隅角端部崩損。　　依鑑定報告，此部分應屬系爭房屋建築完成時已存在之瑕疵，是因鋪貼在牆面上的石材表面自始就有崩角或崩損，才形成了接縫參差不齊、缺角的現象，而非事後才發生剝落。被告公司人員有承諾要修繕前開瑕疵，但瑕疵「並未」如被告所稱已於110年1月13日修補完成，否則鑑定報告何須再提出「石縫接縫美容」之瑕疵修繕方法=,有關此部分大理石材早於鋪貼於牆面之時就已缺損一事，應屬於被告於兩造締約時所明知、但卻故意不告知原告，依鑑定報告鑑定報告所載附表一編號1(7)，被告即應依民法第360條賠償修繕費用29,18 4元給原告，計算式：24,000元×(1＋8％職業安全衛生設備費【依鑑定報告記載，應為0.6％，原告依8%計算，容有錯誤】＋0.6％工程品質管理作業費＋8％施工廠商利潤、管理費、保險費＋5％稅金)＝29,184元。 8.系爭房屋一樓玄關黑色大理石白化、霧化現象，是長期受地坪上升潮氣浸漬所致，並非全新裝潢　系爭房屋一樓玄關之黑色大理石地板從鋪設完成時已經過相當長的時日，才有可能因潮氣浸漬而產生水漬或泛鹼，已「非」被告所保證的裝潢品質－「全新」。依鑑定報告所載附表一編號1(8)，被告應依民法第360條賠償修繕費用7,296元給原告，計算式：6,000元×(1＋8％職業安全衛生設備費【依鑑定報告記載，應為0.6％，原告依8%計算，容有錯誤】＋0.6％工程品質管理作業費＋8％施工廠商利潤、管理費、保險費＋5％稅金) ＝7,296元。　 9.系爭房屋一樓車庫入口坡道抿石子龜裂，並非全新裝潢　依鑑定報告，系爭房屋一樓車庫入口坡道上的抿石子層為裝修層，「長期」受車輛輪胎輾壓及地震影響，產生裂縫及端緣崩損。又鑑定報告指出：依學理，瑕疵狀態於109年11月間之前受歷次震害影響業已存在之相關性高達90％以上。從而，系爭房屋一樓車庫入口坡道的裝修層「抿石子」，已「非」被告所保證的裝潢品質－「全新」，依鑑定報告所載附表一編號1(9)，被告即應依民法第360條賠償修繕費用8,536元給原告，計算式：（5760元+1260元)×(1＋8％職業安全衛生設備費【依鑑定報告記載，應為0.6％，原告依8%計算，容有錯誤】＋ 0.6％工程品質管理作業費＋8％施工廠商利潤、管理費、保險費＋5％稅金)＝8,536.32元，四捨五入後為8,536元。　 10.系爭房屋泳池周邊牆壁有「鋼筋配筋間距不足」、「轉角處續接鋼筋不足」之結構瑕疵，泳池側邊圍牆與建築物接續處有「未設補強筋或不足」之結構瑕疵；泳池壁之抿石子裝修層，並非全新裝潢　①依鑑定報告，泳池周邊牆壁因「鋼筋配筋間距不足」、「轉角處續接鋼筋不足」於受震時產生集中應力破壞之垂直裂縫；泳池側邊圍牆與建築物接續處因「未設補強筋或不足」於受震時產生集中應力破壞之斜向裂縫。前開「鋼筋配筋間距不均」、「續接鋼筋不足」、「未設補強筋或不足」之結構瑕疵，若未經補強處理，一旦再次遭遇地震，將導致泳池周邊牆壁、側邊圍牆牆體之結構撕裂情形加劇。依鑑定報告所載附表一編號1(10)，需經「灌注環氧樹脂補強處」為7.2公尺、複價6,480元，需經「不銹鋼絲網貼附補強」處為4.4平方公尺、複價22,000元，前開補強所需費用應為34,632元，計算式：（6,480元+22,000元)×(1＋8％職業安全衛生設備費【依鑑定報告記載，應為0.6％，原告依8%計算，容有錯誤】＋0.6％工程品質管理作業費＋8％施工廠商利潤、管理費、保險費＋5％稅金)＝34,631.68元，四捨五入後為34,632元。無論是「鋼筋配筋間距」、「續接鋼筋」、「補強筋」均位處牆壁內部，非屬欠缺營建專業知識的原告所得以别斷或查知，因此，原告乃於113年11月29日閱得鑑定報告後方知悉有此結構瑕疵。就此，原告爰以本狀繕本送達被告之日為瑕疵通知到達日，並依民法第354條第1項、359條之規定，向被告主張減少價金34,632元，並請求返還溢領此部分價金給原告。　　②依鑑定報告，泳池壁之抿石子裝修層，乃因長期受水浸漬及受震而產生裂縫及端緣崩損現象，且依學理，瑕疵狀態於10 9年11月間之前受歷次震害影響業已存在之相關性高達90％以上。已說明系爭房屋泳池壁及圍牆之抵石子裝修層已經過相當時日，而非被告所保證的裝潢品質－「全新」。修繕系爭房屋泳池壁及圍牆之抿石子裝修層之「裂縫」及「端緣崩損」所需費用為27,421元，計算式如鑑定報告所載附表一編號 1(10)所示(「仿石漆牆面塗裝」10,560元＋「泳池壁頂緣抿石子裂縫補強」9,810元＋「抿石子裂縫修飾」2,180元)×(1＋ 8％職業安全衛生設備費【依鑑定報告記載，應為0.6％，原告依8%計算，容有錯誤】＋0.6％工程品質管理作業費＋8％施工廠商利潤、管理費、保險費＋5％稅金)＝27,420.8元，四捨五入後為27,421元。原告爰依民法第360條請求不履行(指全新裝潢)之損害賠償費用27,421元。 11.系爭房屋1樓車庫出入口前方公共排水溝北端溝底有「留存施工廢棄物而影響排水」之瑕疵；系爭房屋3樓主臥室浴室及洗臉盆有「緩慢未能及時排水」之瑕疵　①依鑑定報告，系爭房屋1樓車庫出入口前方公共排水溝北端溝底，確實有施工過程留存之施工廢棄物及水泥或混凝土殘渣積存阻塞引發積水及排水不順之情形。有關系爭房屋前方之公共排水溝底有留有被告施工期間之營建廢棄物致影響排水，此瑕疵成因為被告明知、且可歸責於身爲建商的被告，實非原告看屋、驗屋時所能察覺，被告故意不告知此一公共排水溝瑕疵，被告即應依民法第360條賠償修繕費用14,592元給原告，計算式：如鑑定報告所載附表一編號1(11)所示「溝底淤積物打除費」9,000元＋「打除廢棄物清運」3,000元) ×(1＋8％職業安全衛生設備費【依鑑定報告記載，應為0.6％，原告依8%計算，容有錯誤】＋0.6％工程品質管理作業費＋8％施工廠商利潤、管理費、保險費＋5％稅金)＝14,592元。　②依鑑定報告，系爭房屋3樓主臥室浴室地板、洗臉盆有緩慢未能及時排水現象，可能為排水管洩水坡度不足、通氣管未能發揮平衡管壓功能、排水管內遭異物堵塞等多重原因導致。依被告提供給原告之房屋保固證明書，被告就水電設備之保固為壹年(109年8月6日至110年8月5日)，兩造於110年7月7 日有協同確認系爭房屋現場狀況，原告有口頭向被告反應此瑕疵，被告依保固約定，應維護系爭房屋水電設備排水暢通。倘排水問題是因管路設計不良，被告應負責更改管路設計、倘若排水問題是因異物阻塞，被告應負責疏通。原告爰依房屋保固證明書，請求被告給付抹縫修補費用17,024元，計算式：如鑑定報告所載附表一編號1(11)所示(「水管內視鏡檢查」6,000元+「排水緩慢障礙排除」8,000元)×(1＋8％職業安全衛生設備費【依鑑定報告記載，應為0.6％，原告依8%計算，容有錯誤】＋0.6％工程品質管理作業費＋8％施工廠商利潤、管理費、保險費＋5％稅金)＝17,024元。 12.系爭房屋大門處牆面後製仿清水模SA塗裝層破裂，並非全新裝潢　　依鑑定報告，系爭房屋大門牆面上後製的「仿清水模塗裝層」因乾縮或受震或日曝熱漲冷縮或底部混凝土牆之冷縫等多重原因產生裂縫，且裂縫已有洗出白華現象。該「仿清水模塗裝層」既為後製，即屬室外裝潢之一部，從裂縫成因、裂縫白華現象來看，該「仿清水模塗裝層」恐怕已經過相當時日，而「非」被告所保證的裝潢品質－「全新」。依鑑定報告所載附表一編號1(12)，被告即應依民法第360條賠償修繕費6,348元給原告，計算式：5,220元×(1＋8％職業安全衛生設備費【依鑑定報告記載，應為0.6％，原告依8%計算，容有錯誤】＋0.6％工程品質管理作業費＋8％施工廠商利潤、管理費、保險費＋5％稅金)＝6,347.52元，四拾五入後為6,348元。　㈣系爭房屋泳池設備因被告未定期維護而無法使用　　被告未定期維修保養泳池設備長達2、3年，致泳池機電設備損壞，乃可歸責於被告，且被告故意不告知泳池設備已完工 2、3年，原告於110年7月9日更換過濾馬達，已支出6,500元，另泳池機電設備維修費用為198,300元，原告依民法第360 條、第227條第1項規定，請求被告賠償因未定期保養泳池設備、使泳池設備合於通常使用之損害204,800元。　㈤綜上，系爭房屋之結構瑕疵部分，原告乃依民法第354條第1 項、第359條之規定向被告主張減少價金，並依民法第179條請求返還溢領價金。其餘瑕疵損害，原告另依民法第360條、第227條第1項之規定為請求等語。　㈥並聲明：　1.被告應給付原告491,424元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　2.訴訟費用由被告負擔。三、被告抗辯：　㈠基於契約相對性，契約相對人與第三人之洽談過程，與契約當事人間確認之買賣條件無關，本件兩造簽立買賣契約之內容，應以房屋買賣契約書及土地買賣契約書之記載為準，即土地買賣價金1,470元萬元、房屋買賣價金980萬元，總價2, 450萬元。　㈡關於原告請求之項目及金額，意見如下：　1.鑑定主旨編號1(5)及編號1(11)瑕疵不存在，其餘項目為地震、自然耗損(如編號1(1)至(4)、(6)、(9)）及人為不當使用(如編號1(10)），屬交付後因地震、自然耗損、人為不當使用所生，非屬物之瑕疵。　2.鑑定報告雖記載編號(1)至(5)、(9)、(10)、(12)等項目均呈正相關。然鑑定報告係依據107年4月20日至109年11月30 日之地震資料，而本件初勘日期為112年2月10日，則前揭8 項目無法排除是109年11月30日至112年2月20日因地震等因素所致。　3.原告主張2樓西側房間、2樓南側房間、3樓主臥室房間門框上方有應預設而未設置預鑄PC楣樑之結構瑕疵云云，與鑑定報告之記載未符，且本案無法排除是「門框使用未完全乾燥木料產生變形」所致。原告於111年1月21日提出之相片記載「②主臥室門房門縫過大，無法正常緊閉」、「拍攝於2020 年12月24日」，其至遲於109年12月間已發現門框無法正常緊閉，卻於110年9月提起本件訴訟，已逾除斥期間。　4.原告主張3樓工作室窗戶有「鋼筋配筋間距不均」、「未設補強筋或不足」之結構瑕疵云云，與鑑定報告之記載未符，且鑑定報告僅記載「窗戶中間因鋼筋配筋間距不均受震產生集中應力破壞之垂直裂縫」、「窗框角隅部牆體因未設補強筋或不足，受震變形產生角隅裂縫及兩窗框間之水平裂縫」，無從推論有結構瑕疵。原告主張1樓廚房、3樓工作室粉刷層存在多處「網狀裂痕」，顯非全新裝潢云云，鑑定報告僅記載「1樓廚房牆壁之龜裂現象，為牆面粉刷層因乾縮或受震產生網狀裂紋。2.3樓工作室牆壁之龜裂現象，有牆面粉刷層因乾縮或受震產生網狀裂紋」，無從推論非全新裝潢。　5.原告主張1樓客廳、廚房、3樓主臥之木作天花板龜裂，顯非全新裝潢云云，鑑定報告僅記載「木作天花板之龜裂現象，均為天花板板材施工時於水平、重直及隅角續接之接縫因未貼附抗裂網或未填注彈性材，板材受震擠壓產生裂縫導致」，而天花板板材施工之建築技術常規是否應貼附抗裂網或未填注彈性材尚無依據，且無從推論非全新裝潢。　6.原告主張3樓浴廁之瓷磚與磁磚間之抹縫多處未填實或受震脫開，受有1,216元抹縫修補費損失云云，依鑑定報告並無原告主張因磁磚破裂造成漏水之情形，被告對於1,216元抹縫修補費之複價無意見。　7.原告主張反射玻璃窗之玻璃表面有細微刮痕，並非全新裝潢云云，鑑定報告記載編號(6)玻璃窗有刮痕及隔熱紙破損之瑕疵係因長期日曝導致，無從判斷發生之時間，可能原因為反射玻璃之塗膜不均或直接日曝受紫外線長時間照射及高温化等多重因素所導致等情，是編號(6)無法排除於交屋後因長期日曝導致，無從證明瑕疵是交屋時即已存在，故無從推論非全新裝潢。　8.原告主張1樓、3樓電梯出口處右上方黑色大理石，石材表面隅四周框邊之種線有局部崩角及石材隅角端部崩損等情，被告對於鑑定報告關於編號1(7)24,000元之複價無意見。　9.原告主張1樓玄關黑色大理石白化、霧化現象，是長期上升潮氣浸漬所致，並非全新裝潢云云，鑑定報告記載「係因地板石材濕式鋪貼，長期受地坪上升潮氣浸漬影響，產生之水漬或泛鹼現象，然無從判斷發生之時間等情，是無法排除於交屋後因長期受地坪上升潮氣浸漬影響產生之水漬或泛鹼現象，導致白化、霧化，無從證明瑕疵是交屋時即已存在，故無從推論非全新裝潢。　10.原告主張1樓車庫入口坡道抿石子龜裂並非全新裝潢云云，鑑定報告記載車庫入口坡道磨石子龜裂「長期受車輛輪胎輾壓及地震影響，易產生裂縫及端緣崩損現象。」，無從推論非全新裝潢，且磨石子龜裂為原告之車輛輪胎輾壓所造成因素之一，非物之瑕疵。　11.原告主張泳池周邊牆壁有「鋼筋配筋間距不足」、「鋼筋不足」之結構瑕疵，泳池側邊圍牆與建築物接續處有「未設補強筋或不足」之結構瑕疵，泳池壁之抿石子裝修層非全新裝潢云云，鑑定報告未提及依據何規範應設置何符合建築技術常規之泳池壁鋼筋，亦未記載「結構瑕疵」之字句，無從推論有結構瑕疵，且裂縫距離交屋日至112年2月1 0日初勘日已多年，泳池壁是否為109年11月30日起至112年 2月20日因地震等因素所致，無法排除，況游泳池壁抿石子生裂縫參雜「長期受水浸漬」之因素，故無結構瑕疵或非全新裝潢。　12.原告主張1樓車庫出入口前方公共排水溝北端溝底有存施工廢棄物而影響排水之瑕疵，3樓主臥室浴室及洗臉盆有緩慢未能及時排水之瑕疵云云，鑑定報告認為與1樓車庫出入口處之污水管是否遭建築施工期間傾倒之碎石、水泥阻塞無涉等語，故3樓主臥室之浴室地板及洗臉盆有緩慢未能及時排水之原因多端，並非物之瑕疵。　13.原告主張大門處牆面後仿清水模SA塗裝層破裂，並非全新裝潢云云，鑑定報告認造成牆面後製仿清水模SA塗裝層產生裂縫之原因多端，無原告主張非全新裝潢之情形。　14.原告主張泳池設備因被告未定期維護而無法使用云云，惟泳池於交付予原告後，除更換泳池馬達外，並無估價單所指需維修之情形，交付系爭泳池後自應由原告自行維護，故本件並無原告主張未定期維護之情形。　㈢縱認原告主張之瑕疵於交屋時已存在，惟其主張於109年10月底陸續跟建商反應瑕疵，卻於110年9月27日起訴請求行使減價權利，已逾6個月除斥期間等語。　㈣並聲明：　1.原告之訴駁回。　2.訴訟費用由原告負擔。　3.如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免予假執行。四、兩造不爭執之事項：　㈠原告向被告買受坐落臺南市○○區○○段000○號即門牌號碼臺南市○○區○○○街000號之樣品屋(下稱系爭房屋)，於109年6月19 日簽立土地、房屋買賣契約書各乙份，依上開契約書記載，買賣總價2450萬，其中土地部份1,470萬、房屋部份980萬。　㈡兩造於109年8月6日完成交屋。五、得心證之理由　　　原告主張其向被告買受系爭房屋，買賣價金為2,000萬元，被告之業務員強調全新裝潢，且屋內家具物品均為全新品，酌收裝潢及家具費用450萬元，故買賣總價金為2,450萬元。兩造於109年8月6日完成交屋，原告於109年8月11日起陸續發現系爭房屋有附表一編號所示瑕疵，且被告故意未告知告系爭房屋泳池設備已完工2至3年，而未定期維護泳池設備，致泳池備未合於通常使用，依民法第354條第1項、第359條、第360條、第179條、第227條第1項規定，請求被告給付49 1,412元及利息等語，為被告否認，並以前揭情詞置辯。　㈠原告主張系爭房屋有附表一編號1、2所示瑕疵，依民法第354 條第1項、第359條規定之減少價金，並依民法第179條規定請求被告返還溢領之款項。　1.按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵」；「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」；「又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第354條第1項、第35 9條、第179條定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，是出賣人於其減少之範圍內，即無價金之請求權存在（參照最高法院87年台簡上字第10號判例意旨）。　2.經查，本件經兩造同意就系爭房屋有無附表一所示瑕疵存在及修繕費，囑託社團法人臺南市建築師公會為鑑定，關於附表一編號1、2所示瑕疵，鑑定機關係於系爭房屋之房間門楣上打鑿及鑽洞之方式為鑑定，發現除二樓東側房間之門楣鑽孔無磚粉外，其餘二樓西、南側房間及三樓主臥室等三間房間之門楣鑽孔均有磚粉，據此認定此三間房間門框之上方均未設置預鑄PC楣梁。一般透天住宅之隔間牆多為1/2B磚牆，遇開口部應設預鑄PC楣樑或砌築磚拱將上方磚牆的重量轉傳至門框兩側之磚牆上，以避免門框受壓變形，而門框如有變形現象，除上述未設置PC楣梁因素外，尚有門框使用未完全乾燥木料產生變形之因素，此兩種因素均會導致二、三樓房門門框產生變形。現場系爭房屋2樓位於廚房上方房間（即二樓東房間）之房門因門框變形，有木料於角隅部開裂及門扇未閉合、門縫存有間隙及無法正常緊閉現象。據此分析，系爭房屋存有附表一編號1、2所示之瑕疵，該瑕疵係因未設置PC楣樑，及門框使用未完全乾燥木料產生變形等因素產生，得依附表一所示修繕方式及費用為修繕等語(見鑑定報告書附件八第1-2頁、附件十一1)。又依原告主張附表一編號1 、2所示瑕疵，已造成門框變形，無法緊閉，自有減損通常效用。復考量附表一編號1、2所示瑕疵，經附表二所之修繕費用修繕，而得以修復，修復後，即屬無瑕疵，而無減損價值之情事，是認原告主張系爭房屋因有附表編號1、2所示瑕疵，而減少附表二所示價金(修繕費用)，尚屬可採。　3.復按「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅」，民法第365 條第1項定有明文。原告主張附表編號1、2所示瑕疵為未設置預鑄PC楣梁所致，前開鑑定機關係以打鑿、鑽洞之方式為鑑定，方得確認，無法以通常方式檢查，仍未罹除斥期間等語。經查，系爭房屋有無未設置預鑄PC楣梁之瑕疵，仍須專業機關以打鑿、鑽洞之方式鑑定始得確認，該瑕疵應屬不能即知之瑕疵，又原告於起訴時即就系爭房屋之瑕疵主張減少買賣價金，且原告於113年11月29日得知鑑定報告內容後，於113年12月20日即以辯論意旨狀就此部分之瑕疵為減少價金之請求，此有律師閱卷聲請單、辯論意旨狀在卷可參(見本院卷㈢第231、235頁)，自未超過民法第365條規定之6個月期間，被告此部分抗辯，亦未可採。　4.基上，系爭房屋因附表一編號1、2所示瑕疵存在，得減少附表二所示之價金為60,755元，被告就此部分受領該應減少價金之法律上原因已不復存在，是原告民法第354條第1項、第 359條規定之減少價金，並依民法第179條規定請求被告返還附表二所示60,755元之價金，自屬有據。　　　㈡原告主張系爭房屋有附表一編號3所示瑕疵，其中關於修繕方式所示「裂縫低壓灌注環氧樹脂補強」、「裂縫處細目不鏽鋼絲貼附補強」；及附表一編號10所示瑕疵，其中修繕方式所示「牆體裂縫低壓灌注環氧樹脂補強」、「裂縫處細目不鏽鋼絲貼附補強」部分，依民法第354條第1項、第359條規定請求減少價金，並請求被告返還溢領之價金。　1.經查，關於附表一編號3、10所示瑕疵，依系爭房屋外觀狀態，以通常程序檢查，即得發現該瑕疵，且原告具狀亦主張於被告交付系爭房屋時，附表一編號3、10所示瑕疵已存在，依兩造簽立交屋約定事項，亦應由被告修繕，但因情況嚴重，被告並未全面修繕等語(見本院卷㈡第139、207頁)，足見原告於109年9月間交屋時，已知悉附表一編號3、10所示瑕疵，並已通知被告，堪以認定。　2.原告既於109年9月間發現附表一編號3、10所示瑕疵，則其於110年9月27日始提起本件訴訟就此部分瑕疵主張價金減少請求權，顯逾民法第365條第1項規定6個月之除斥期間。故原告就附表一編號3、10上開部分所示瑕疵依民法第354條第 1項、第359條規定請求減少價金，並請求被告返還溢領之價金云云，為無理由，應予駁回。　　㈢原告主張附表一編號3修繕方式所示「牆面補土粉刷及油漆」，附表一編號4修繕方式所示「板材裂縫填性材及貼附抗裂網」、「天花板補土粉刷及油漆」，附表一編號6修繕方式所示「玻璃刮痕去除劑研磨及修補」，附表7編號修繕方式所示「石材接縫美容」，附表一編號8修繕方式所示「石材面美容及防潮」，附表一編號9修繕方式所示「裂縫低壓灌注環氧樹脂補強」、「抿石子裂縫修飾」，附表一編號10修繕方式所示「仿石漆牆面塗裝」、「泳池壁頂緣抿石子裂縫低壓灌注環氧樹脂補強」、「抿石子裂縫修飾」，附表一編號11修繕方式所示「公共排水溝溝底淤積物打除」、「打除廢棄物清運」，附表一編號12修繕方式所示「後製仿清水模 SA塗裝裂縫修補」所生情形，非被告所保證之裝潢全新品質，依民法第360條規定請求被告損害賠償。　1.按民法第365條第1項所定6個月除斥期間，僅買受人之契約解除權及價金減少請求權始有其適用，同法第360條之不履行損害賠償請求權，則不能適用。依民法第360條規定，非依同法第365條規定請求減少價金，無同法第365條所定法定期間之適用(最高法院88年度台上字第1074號判決意旨參照) 。本件被告就原告此部分請求，亦抗辯已逾民法第365條第1 項規定6個月之除斥期間云云，惟原告就此部分主張，係依民法第360條規定請求被告負損害賠償責任，依前開說明，自無除斥期間之適用。　2.次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第360條定有明文。民法第360條後段所謂出賣人故意不告知瑕疵，係指物交付時，買受人不知瑕疵，出賣人明知瑕疵仍不為告知。此乃因出賣人故意背於交易之誠實及信用，而不告知物之瑕疵時，買受人應受保護（最高法院90 年度台上字第1404號判決意旨參照）。又所謂缺少出賣人所保證之品質者，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定。必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償（最高法院71年度台上字第20 8號裁判見解參照）。　　①經查，系爭房屋係於107年4月間建築完成，原告於109年7月間向被告買受系爭房屋時，該房屋內部已裝潢，並放置寢具、家電等物，此有房屋買賣契約書、系爭不動產登記第一類謄本在卷可稽(見110年度補字卷第21-35頁；本院卷一第27- 43頁)，核陪同原告前往之證人郭如玶證述內容相符，可見被告出賣予原告之系爭房屋為坊間所稱之實品屋。又實品屋多為房屋興建完成後，建商或銷售公司為因應購屋者鑑賞房屋之需求，而從待售新建屋中挑出一或數間新成屋進行裝潢，安裝衣櫃、燈飾，及放置沙發、餐桌椅、寢具等大型家具，並以裝潢後之客觀狀態進行交屋。　②原告雖主張，系爭房屋關於油漆、粉刷(即附表一編號3修繕方式所示「牆面補土粉刷及油漆」之瑕疵)，已經過相當時日，而非被告所保證之全新裝潢品質；木作天花板裂痕(即附表一編號4修繕方式所示「板材裂縫填性材及貼附抗裂網」、「天花板補土粉刷及油漆」之瑕疵)，已經過相當時日，才會在多次地震中造成多處裂痕，並非被告所保證之全新裝潢品質；玻璃窗刮痕(即附表一編號6修繕方式所示「玻璃刮痕去除劑研磨及修補」之瑕疵)，為被告故意不告知該玻璃裝潢並非全新，使原告誤認可以透過除膠方式處理；牆面大理石材缺損(即附表一編號7修繕方式所示「石材接縫美容」之瑕疵)，為被告締約時已明知，卻故意不告知該瑕疵；大理石白化、霧化現象(即附表一編號8修繕方式所示「石材面美容及防潮」之瑕疵)，應從鋪設完時已經過相當長的時間，才會因潮氣浸漬，而產生水漬或泛鹼，已非被告所保證之全新裝潢品質；車庫入口坡道抿石子龜裂(即附表一編號9 修繕方式所示「裂縫低壓灌注環氧樹脂補強」、「抿石子裂縫修飾」)之瑕疵，係長期受車輛輪胎輾壓及地震，產生裂縫及崩損，已非被告所保證之全新裝潢品質；泳池壁之抿石子裝修層(即附表一編號10修繕方式所示「仿石漆牆面塗裝」、「泳池壁頂緣抿石子裂縫低壓灌注環氧樹脂補強」、「抿石子裂縫修飾」)之瑕疵，，因長期受水浸漬及地震，而產生裂縫及崩損，該裝修層已經過相當時日，已非被告所保證之全新裝潢品質；公共排水溝留有營業廢棄物(即附表一編號11修繕方式所示「公共排水溝溝底淤積物打除」、「打除廢棄物清運」)之瑕疵，為被告所明知，且可歸責於被告，卻故意不告知；大門處仿清水模破裂(即附表一編號12修繕方式所示「後製仿清水模SA塗裝裂縫修補」)之瑕疵，從裂縫成因來看，已經過相當時日，而非被告所保證之全新裝潢品質，故應由被告負損害賠償責任云云。然查，兩造於成立買賣契約時，被告所稱系爭房屋為全新裝潢，衡諸社會經驗，係指對新成屋所為裝潢，系爭房屋為實品屋之說明，並非對原告為系爭房屋有何「全新品質」之保證。再者，原告係實地查看系爭房屋(即實品屋)狀況，始與被告簽立買賣契約，而原告主張上開瑕疵，客觀上均屬肉眼得以察覺，或通常程序檢查，即得發現之瑕疵，原告並非不知上開瑕疵，且被告亦無故意不告知瑕疵可言。況原告亦主張上開瑕疵因經過相當時日、地震、白化、霧化、潮氣浸漬、泛鹼、輾壓等因素造成，顯與系爭房屋是否為全新裝潢無關。是認原告主張依民法第360條規定，請求被告賠償此部分之損害，亦屬無據，並無可採。　㈣原告依房屋保固證明書請求被告給付附表一編號5修繕方式所示「磁磚縫抹縫」、附表一編號11之修繕方式所示「水管內視檢查」、「排水緩慢障礙排除」之費用。　　經查，兩造簽立之房屋保固證明書記載「保固期限：1.自交屋日起，固定設備(如水電、廚具、衛浴設備、防水工程等) 負責保固1年。…保固情況說明：㈠保固範圍：在保固期限內正常使用之損害免費維護。㈡非保固範圍項目如下：1.本房屋自交屋日起如有任何人為破壞、使用不當及正常使用所造成之自然耗損或天候變化造成之自然變(…排水變緩或堵塞…) 以及美化植栽部分，均不在保固範圍內。…」等語，此有原告提出之房屋保固證明書在卷可參(見本院卷三第115頁)。本件原告主張附表一編號5修繕方式所示「磁磚縫抹縫」及附表一編號11之修繕方式所示「水管內視檢查」、「排水緩慢障礙排除」之瑕疵，均非前開房屋保固範圍，故原告依房屋保固證明書請求被告給付上開瑕疵之修繕費用，亦屬無據，並無理由。　㈤原告主張被告故意未告知系爭房屋泳池設備已完工2至3年，而未定期維護泳池設備，致泳池設備未合於通常使用之損害，依民法360條、第227條第1項規定請求被告賠償204,800元。　1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227 條第1項定有明文。又所謂不完全給付，包含債務人之給付未依債務本旨，其給付有瑕疵致減少其價值或效用，而侵害債權人對原本給付所具有之利益，即學說上所稱之「瑕疵給付」在內（最高法院103年度台上字第196號民事判決意旨參照）。　2.原告主張被告故意未告知系爭房屋泳池設備已完工2至3年，而未定期維護泳池設備，致泳池設備未合於通常使用之損害，依民法360條、第227條第1項規定請求被告賠償204,800元云云，並提出估價單、出貨單、錄音譯文，及引用證人彭宏達之證述為證，為被告否認。　①經查，系爭房屋泳池設備關於馬達維修更換部分，依原告提出出貨單收據記載之出貨日期為110年7月9日等語(見本院卷三第149頁)，及證人彭宏達證述，泳池馬達如未使用，則容易壞掉，收據記載的日期即為修繕日期等語(見本院卷三第1 45、146頁)，可見系爭房屋係於110年7月間，始發現泳池設備之馬達無法運作之情形。又系爭房屋係於109年8月間，即交付原告受領，距前開馬達無法運作期間已近1年，而依證人彭宏達證述，泳池馬達長期未使用，亦為馬達毀損原因之一，則前開泳池馬達無法運作之瑕疵是否於被告交付系爭房屋予原告時即已存在，自屬有疑，自難遽此為有利原告之認定。　②原告另主張泳池另有主張機電設備需予維修，亦應由被告負賠償責任云云。惟查，依證人彭宏達證述，前開馬達修繕後，陳小姐(即原告之母)曾以電話詢問，系爭泳池機電設備如全部更換，所需費用數額為何？因此於110年10月19日開立估價單乙紙予原告等語(見本院卷三第146頁)，可見前開估價單所載泳池機電設備是否已損壞？且該損壞於被告交付系爭房屋時業已存在？並可歸責於被告乙節，亦屬可疑。　③基上，原告未能提出足資證明被告交付系爭房屋時，泳池設備有未合於通常使用之瑕疵存在之證據，復未證明被告未依債之本旨為給付且具有可歸責性之事由，核與民法第360條及第227條之要件不符。是認原告依前開規定，請求被告負損害賠償責任，並無理由，應予駁回。五、綜上所述，原告依民法第354條第1項、第359條、第179條規定請求被告給付60,755元，及自起訴狀繕本送達翌日即110 年12月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此金額之請求，為無理由，應予駁回。六、本件判決所命被告給付之金額未逾50萬元，本院就原告勝訴部分，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保請准聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　田幸艷　以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林幸萱　　　　　　　　　附表一：編號瑕疵項目修繕方式修繕費用 1 2 3樓主臥室及2樓位於車庫上方房間之房門縫過大，無法正常緊閉。 2樓3間房間及3樓主臥室之房門有無設置楣樑？另2樓位於厨房上方房間之房門門框有無變形、龜裂？上開二、三樓房門門框如有變形、龜裂，是否為未設楣樑所導致？門上磚牆打除補填預鑄門楣 18,000元裂縫低壓灌注環氧樹脂補強 900元門框角隅部磚牆細目不鏽鋼絲網貼附補強 5,000元木門框及門扇現場起閉密合度校正 24,000元門框周邊內外牆面補土粉刷及油漆 5,040元 3 1樓廚房及3樓工作室牆壁龜裂裂縫低壓灌注環氧樹脂補強 2,160元裂縫處細目不鏽鋼絲網貼附補強 7,500元牆面補土粉刷及油漆 18,756元 4 1樓客廳、廚房、3樓主臥室之木作天花板龜裂板材裂縫填彈性材及貼附抗裂網 6,780元天花板補土粉刷及油漆 5,440元 5 3樓浴廁右上方磁磚破裂，無法形成防水層，造成漏水磁磚縫抹縫 1,000元 6 系爭建物每樓層每扇玻璃窗有刮痕及隔熱紙破損玻璃刮痕去除劑研磨及修補 36,000元 7 1樓及3樓電梯出口處右上方黑色大理石剝落石材接縫美容 24,000元 8 1樓玄關入口處黑色大理石白化、霧化石材面美容及防潮 6,000元 9 車庫入口坡道磨石子龜裂裂缝低壓灌注環氧樹脂補強 5,670元抿石子裂縫修飾 1,260元 10 游泳池右下角牆壁龜裂、四周地板裂開及游泳池左邊走道處裂縫牆體裂縫低壓灌注環氧樹脂補強 6,480元裂縫細目不鏽鋼絲網貼附補強 22,000元仿石漆牆面塗裝 10,560元泳池壁頂緣抿石子裂縫低壓灌注環氧樹脂補強 9,810元抿石子裂縫修飾 2,180元 11 1樓車庫出口處下水道、污水管是否遭建築施工期間傾倒之碎石、水泥阻塞，而影響排水公共排水溝溝底淤積物打除 9,000元打除廢棄物清運 3,000元 3樓主臥室之浴室地板及洗臉盆有緩慢未能及時排水現象水管內視鏡檢查 6,000元排水緩慢障礙排除 8,000元 12 大門處清水模破裂後製仿清水模SA塗裝裂縫修補 5,220元壹修繕工程費合計　　 249,756元貳職業安全衛生設備費(0.6％)　　　　　 1,499元參職業安全衛生設備費(0.6％)　　 1,499元肆施工廠商利潤、管理費及保險費（壹＋貳＋參之8％） 20,221元伍稅金（壹＋貳＋參＋肆之5％） 13,649元合計 286,624元　　　　　　　　　附表二：編號瑕疵項目修繕方式修繕費用 1 2 3樓主臥室及2樓位於車庫上方房間之房門縫過大，無法正常緊閉。 2樓3間房間及3樓主臥室之房門有無設置楣樑？另2樓位於厨房上方房間之房門門框有無變形、龜裂？上開二、三樓房門門框如有變形、龜裂，是否為未設楣樑所導致？門上磚牆打除補填預鑄門楣 18,000元裂縫低壓灌注環氧樹脂補強 900元門框角隅部磚牆細目不鏽鋼絲網貼附補強 5,000元木門框及門扇現場起閉密合度校正 24,000元門框周邊內外牆面補土粉刷及油漆 5,040元備註：以下金額，元以下四捨五入壹修繕工程費合計　　【計算式：18,000元＋900元＋5,000元＋24,000元＋5,040元】 52,940元貳職業安全衛生設備費(0.6％)　【計算式：52,940元×0.6％】 318元參職業安全衛生設備費(0.6％)　　【計算式：52,940元×0.6％】 318元肆施工廠商利潤、管理費及保險費（壹＋貳＋參之8％）【計算式：(52,940元＋318元＋318元)×8％】 4,286元伍稅金（壹＋貳＋參＋肆之5％）【計算式：(52,940元＋318元＋318元＋4,286元)×5％】 2,893元總計 60,755元

2025-02-21

TNDV-110-訴-1769-20250221-1

重建簡

三重簡易庭

修復漏水等

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決 111年度重建簡字第76號原告顏貝珊訴訟代理人張智恆被告楊錦勝訴訟代理人張芸惠參加人葉憶嫻上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國114年1月2日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣（下同）127,029元，及自民國111年 8月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用184,630元由被告負擔，並應加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。四、本判決第一項得假執行。但被告如以127,029元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告原起訴聲明請求：「⒈被告應給付原告424,700元，並自判決確定之翌日起至被告清償日止，按年息5％計算之利息。⒉被告應將房屋修復至不漏水狀態。⒊被告應負擔房屋修繕賠償之責。⒋被告應賠償原告精神慰撫金。⒌原告願提供擔保，請准宣告假執行。」等語。嗣於民國1 14年1月2日當庭變更聲明如下述一、原告主張之㈢聲明所示。核原告所為之聲明之變更，與原訴請求所主張之基礎事實同一，證據資料亦得共通利用，核與前揭法律規定相符，自應准許。貳、實體方面：　　一、原告主張：　㈠原告前向被告買受門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號3樓房屋(下稱系爭房屋)，原告於110年5月11日簽立不動產現況說明書，第34項勾選系爭房屋現況並無滲漏水之情況，並於同年8月2日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），顯見當時被告並未告知系爭房屋有漏水情事。嗣原告於110年9月 16日協同房仲驗屋時，即發現系爭房屋客廳靠近陽台牆壁及天花板均有壁癌及漏水修復痕跡，被告應允如有繼續滲漏水情形，將負責修復，原告遂同意於翌日點交系爭房屋。　㈡嗣同年9月21日原告通知被告系爭房屋有漏水情形，被告遂於同年9月30日雇工就系爭防屋進行防水壁癌處理，然並未修復完成，原告於同年12月16日進行房屋裝潢，對於漏水處僅施做油漆及封板遮蔽，並未損及漏水位置結構，惟於111年1 月27日原告發現系爭房屋仍有漏水情形，被告對此應負物之瑕疵擔保責任。為此，爰依買賣契約之法律關係請求減少價金等語。　㈢聲明：　　　　被告應給付原告224,700元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。　　　二、被告則以：　㈠原告係於110年7月30日第一次至系爭房屋看屋，旋於同年8月 2日簽立系爭契約，並於同年9月16日驗屋、翌日交屋，原告於前揭看屋至交屋期間至系爭房屋多次，均未有漏水情形發生，被告亦未重新裝潢以掩飾漏水，足見被告交付原告系爭房屋時，並無漏水之瑕疵。　㈡原告於同年9月21日稱系爭房屋有漏水，要求被告修繕，被告於隔日找天峰工程有限公司（下稱天峰公司）勘查，經勘查後，僅認系爭房屋有些許壁癌，而無漏水情形，經兩造同意後，進行壁癌修繕工程，由被告負擔工程費用，並於10月上旬完工。　㈢本件不動產現況說明書中，就系爭房屋現況是否有滲漏水之情形，勾選否之選項，並經原告簽名確認，益見系爭房屋並無其所指漏水情形，故系爭房屋漏水情事，應於被告交付房屋之後始發生，應非被告負瑕疵擔保之範圍。　㈣聲明： ⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號判決要旨參照）。又物之瑕疵擔保責任，為出賣人就買賣標的物之瑕疵應負之法定無過失責任，買賣標的物倘於危險移轉時具有瑕疵，出賣人原則上即應負責。　㈡經查，原告主張系爭房屋於被告買賣移轉點交予原告之110年 9月17日前一日驗屋之際，原告即發現有滲漏水情形，後於同年9月21日原告即以系爭房屋有漏水情形，請求被告雇工修繕，被告並於同年9月30日立即雇工至系爭房屋進行壁癌處理等情，為被告之答辯狀（本院卷第109至110頁）所自認，堪信屬實，由此亦足推認系爭房屋於點交之前即曾因漏水情事導致壁癌狀態存在。　㈢另經本院囑託社團法人新北市土木技師公會鑑定系爭房屋是否有漏水情形，鑑定結果略以：「系爭房屋客廳上方梁邊、版底、牆側確有漏水情形，且3樓平頂近梁邊牆側有明顯滲漏滴水狀況，研判為4樓陽台排水孔與地坪防水層失效所致」等語（鑑定報告第13頁），雖系爭鑑定結果2表示無法判斷系爭房屋漏水發生之時間點，然本院綜合上情及卷內鑑定報告鑑定結果等事證，認被告將系爭房屋交付予原告時，系爭房屋4樓早已有防水層失效等情形發生，導致系爭房屋已有明顯壁癌之情形，被告始願於系爭房屋點交後半個月內隨即雇工付費進行壁癌處理，而房屋之通常效用即為供居住使用，倘有滲漏水之情形，自足影響居住品質，而屬物之瑕疵，且減少效用之程度難謂輕微，否則不動產說明書現況調查表即無將「是否有滲漏水情形」，明列為賣方應告知之房屋現況之必要，是系爭房屋既有滲漏水情形，自屬物之瑕疵無誤，則原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，應屬有據。　㈣至被告固辯稱系爭房屋點交前沒有漏水云云，然出賣人所負關於瑕疵擔保之責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生有故意或過失為必要，亦不以出賣人事前知悉為要件，無論被告於系爭買賣契約簽訂前，是否知悉系爭房屋存在上開漏水瑕疵，均無礙其應承擔之法定無過失責任。　㈤按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第35 9條定有明文。又法院對於減少價金之請求，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，非可任意酌情增減（最高法院72年台上字第726號民事判決要旨參照）。經查，就應減少之價金原告起訴時雖提出倍慶室內裝修工程有限公司出具之224,700元報價單供本院參酌（本院卷第57、367頁），然前揭鑑定結果認系爭房屋修復漏水所需費用僅需127,029元（詳如附表），本院認應以鑑定結果所列修繕項目金額較為可採，而此本為出賣人為善盡其瑕疵擔保責任所應支出將系爭房屋修繕至無漏水狀態之費用，故以此等同於該系爭房屋因漏水瑕疵所減少之交易價值應為合理，是本院認得以系爭房屋漏水修繕費用127,029元，作為原告得向被告請求減少價金之數額之參考，故原告此部分請求，即屬有據。　㈥又無法律原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179條前段所明定。而買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號民事判決要旨參照）。本件系爭契約之價金已給付完畢，為兩造所不爭執，原告所得請求減少價金之金額為127,029元已如前述，然被告仍全額受領買賣價金，就其中127,029元自屬無法律上之原因而受利益，並致原告受損害，則原告得依民法第373條物之瑕疵擔保、第359條減少價金及第179條不當得利法律關係，請求被告給付127,029元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，尚乏所據，不應准許。四、綜上所述，原告依買賣物之瑕疵擔保及不當得利之法律關係，請求被告給付127,029元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即111年8月2日（本院卷第67、69頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分請求，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列。　　六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。原告所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行，惟此部分聲請既已依職權宣告，無再命原告提供擔保之必要，不另為准駁之諭知。並依被告聲請，宣告被告如為原告預供擔保，免為假執行。七、訴訟費用之說明：　㈠按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。又按因敗訴人之行為，按當時之訴訟程度，為伸張或防衛權利所必要者，所生之費用，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其全部或一部，民事訴訟法第 79條、第81條第2款分別定有明文。　㈡本件原告主張被告所出賣之系爭房屋於點交之前即有漏水情形，為被告所否認，如非經由專業機構鑑定，實難以確定系爭房屋確有漏水、漏水之時點及修復之必要費用價額，堪認鑑定費用係原告為伸張權利所必要支出之費用，復經鑑定結果系爭房屋現確有漏水情事，雖就本件判決結果而言，原告請求減少價金超過12,7029元部分敗訴，然考量原告買受系爭房屋時已發現疑有漏水情形，因被告否認且未修繕至不漏水，而受有毀損裝潢之實質損害，再次請求被告負責修復未果，始提起本件訴訟，本院認為鑑定費用應由被告全額負擔，而不宜依兩造勝敗比例分擔之，如此始屬公平合理。爰依職權確定訴訟費用由被告負擔（第一審裁判費4,630元、新北市土木技師公會初勘費用5,000元＋複勘費用175,000元）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　臺灣新北地方法院三重簡易庭　　　　　　　　　　　　　　法　官　王凱俐以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林品慈

2025-02-20

SJEV-111-重建簡-76-20250220-1

重訴

臺灣臺中地方法院

給付買賣價金等

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度重訴字第704號原告即反訴被告郭帝良郭帝男訴訟代理人陳守文律師郭千華律師被告即反訴原告王雅萱訴訟代理人陳奕勳律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國114年1月21 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文壹、本訴部分一、被告應同意原告向僑馥建築經理股份有限公司領取設於第一商業銀行之履約保證專戶（戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶-僑馥價金履約保證，帳號00000-000000000號)內之新臺幣649萬4,225元，並給付原告自民國112年11月8日起至本判決確定之日止，以新臺幣649萬4,225元按週年利率0.70 5％計算之利息。二、被告應自民國112年11月8日起至本判決確定之日止，按日給付原告新臺幣1,299元。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔。貳、反訴部分一、反訴被告應同意反訴原告向僑馥建築經理股份有限公司領取設於第一商業銀行之履約保證專戶（戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶-僑馥價金履約保證，帳號00000-000000000 號)內之新臺幣5,775元，並給付反訴原告自民國113年1月23 日起至本判決確定之日止，以新臺幣5,775元按週年利率0.7 05％計算之利息。二、反訴原告其餘之訴駁回。　　三、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　事實及理由甲、本訴部分一、原告主張：被告於民國112年3月31日向伊等購買如附表一所示之土地、建物（下分稱系爭房屋、土地，合稱系爭房地），約定買賣價金為新臺幣（下同）3,060萬元(下稱系爭買賣契約)，並由訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）承辦價金履約保證事宜，被告應將買賣價金匯入戶名第一商業銀行受託信託財產專戶-僑馥價金履約保證，專屬帳號00000-000000000號之履約保證專戶（下稱系爭履保專戶）。伊等業於同年6月14日將系爭房地所有權移轉登記予被告，嗣於同年11月7日交屋且經兩造點交完成。詎被告尚有650萬元買賣價金置於系爭履保專戶遲未給付，故被告自點交翌日起即陷於給付遲延，應給付遲延利息，及每日以遲延買賣價金650萬元計算2‰(即1,300元)之懲罰性違約金。爰依民法第367條、第229條第1項、第233條第1項規定，及系爭買賣契約第10條第1項、不動產買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履保書）第10條第1項約定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應同意原告向僑馥公司領取系爭履保專戶內之650萬元。㈡被告應給付原告自112年11月8日起至領取前項所示款項之日止，其中本金650萬元按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自112年11月8日起至原告領取第一項所示款項之日止，按日給付原告1,300元。二、被告則以：伊已依約將各期價金匯入系爭履保專戶，因系爭房屋有附表二所示瑕疵（下稱系爭瑕疵），兩造於112年11 月7日合意保留650萬元於系爭履保專戶，待達成和解或後續法院判決結果再行出款，故伊未陷於給付遲延，原告不得請求遲延利息及懲罰性違約金。縱認伊須給付，因系爭房屋存有系爭瑕疵，伊得請求減少價金13萬9,178元，並依民法第3 60條、第227條第1項請求原告賠償其租金損失28萬元；另原告未於約定交屋日112年6月9日交屋，依系爭買賣契約第10 條第2項約定，伊亦得請求懲罰性違約金86萬2,920元。伊以上開不當得利、損害賠償、違約金債權共128萬2,098元與原告之價金債權抵銷等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠原告依民法第367條、系爭買賣契約約定，原得請求被告給付買賣價金650萬元。　⒈買方依約完成價金給付，且本約買賣標的完成產權移轉登記、點交手續無誤、賣方原他項權利塗銷後，即由建經公司( 按即僑馥公司)或特約銀行將賣方應收之買賣價金餘款結算後匯入賣方指定之帳戶，系爭買賣契約第4條第3項有所約定。　⒉兩造於112年3月31日就系爭房地成立系爭買賣契約，約定買賣價金為3,060萬元，由僑馥公司承辦系爭買賣契約價金履約保證事宜，被告應將買賣價金匯入系爭履保專戶。原告於 112年6月14日以買賣為登記原因，將系爭房地所有權移轉登記予被告。依系爭買賣契約書第8條第1項約定，原告應於11 2年6月9日前交屋。被告於同年5月23日起至同年6月8日止，陸續將買賣價金尾款全數(2,448萬元)匯入系爭履保專戶。兩造爰於112年6月20日進行交屋手續，惟當日未完成交屋程序。被告後於同年10月17日通知原告應於同年11月7日至系爭房屋點交。兩造遂於上開日期點交系爭房屋完畢，並簽立如不動產買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書(下稱系爭確認書)，約定保留650萬元於系爭履保專戶另行出款等事實，為兩造所不爭執(本院卷第331至332頁)，首堪認定為真正。　⒊兩造既於112年11月8日點交系爭房屋完畢，則原告依上開約定請求被告給付剩餘價金650萬元，應屬有據。　㈡被告得以不當得利債權5,775元與原告上開價金債權抵銷。　⒈二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條定有明文。　⒉被告抗辯系爭房屋有系爭瑕疵存在，其得請求減少價金13萬9 ,178元，另原告應賠償租金損失28萬元，並給付遲延交屋之懲罰性違約金86萬2,920元等語。查：　⑴被告得請求減少價金5,775元，故其對原告有該數額之不當得利債權存在。　①買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第359條、第179條定有明文。買受人之減少價金請求權為形成權，一經行使，即生減少價金之效果，惟就該減少之價金，如已為給付，出賣人在買受人減少之價金範圍內，買受人已無法律上之原因，應負不當得利之返還責任。　②經本院囑託社團法人臺中市建築師公會(下稱建築師公會)鑑定系爭房屋是否存有系爭瑕疵，又各瑕疵成因、發生時點為何，據其覆稱：附表二編號1有污水滲流痕跡，目前查無滲漏情形，應係污水清潔口之止水橡膠墊片老化所致，推估在最後一次天花板裝修工程完成之後發生；編號2天花板有兩處鋼筋裸露情形，應在營造當時就已經存在；編號3漏水原因應係承租方進行室內裝修時施作排水配件安裝不確實所致，目前已無漏水情形；編號4部分，一支排水管管內油垢累積於管壁導致排水不良，另一支排水管管內尾端有淤積物影響排水能力，可經疏通改善；編號5會勘時已無滲漏情形；編號6之插座有17處無接地反應，其中系爭房屋剛完工時的插座應符合完工當時經濟部屋內線路裝置規則，其餘室內裝修時安裝於裝潢牆面的插座未依現有規定增加接地導線；編號7插座電源未設置迴路應為承租戶新作室內裝修時未施作等內容，有該公會113年10月9日中市建師鑑字第1130900135 號函附鑑定報告書(下稱系爭報告書)可佐(外放系爭報告書第6至12頁)；另系爭房屋不動產標的現況說明暨確認書內容 (下稱系爭說明書)亦特別確認房屋鋼筋有無裸露(本院卷第7 1頁)，可見系爭房屋有天花板鋼筋裸露之影響一般房屋使用效用與品質情形，要屬瑕疵無訛。　③被告雖抗辯附表二編號1、4、6、7所示情形(下合稱系爭裝修問題)，亦屬於系爭房屋之瑕疵。然所謂瑕疵，係指滅失或減少標的物價值滅失，或減少標的物通常效用或契約預定效用，此觀民法第354條規定即明。是以系爭房屋之通常效用，乃關乎居住使用效益、品質與安全之事項。考諸原告於10 9年間出租系爭房屋予陳志銘經營「S BOX」烘焙甜點教室( 下稱系爭租賃契約)，約定租期自109年10月23日至114年11 月30止一情，為兩造所不爭執(本院卷第331頁)。又依系爭租賃契約第4條第5項約定：甲方(即原告)依房屋現狀點交予乙方(即陳志銘)。......房屋若有改裝設施之必要，乙方應經甲方同意並合於法律規定後自行裝設，但不得損害原有建築物之結構，......乙方交還房屋時......須清理家俱雜物及應負責清空生財用具及設備或徵得甲方同意後，全部裝修無條件歸甲方所有等內容(本院卷第166頁)，可見系爭裝修問題，乃陳志銘向原告承租系爭房屋，進行室內裝修或經營後方產生之情形，並非系爭房屋本身之通常效用。兼衡系爭說明書各項說明，兩造著重之事項亦在系爭房屋有無漏水、傾斜、違章建築等影響一般房屋使用效益之內容(本院卷第7 1至72頁)，對於承租人改裝之狀態，並非兩造簽約時特別預定之效用。況兩造於112年3月31日就系爭租賃契約部分協議書，約定由被告自交屋日起承受租約之權利義務(本院卷第3 31頁)，倘因陳志銘改裝行為對於系爭房屋有所損害，相關權利義務已得由被告本於出租人地位主張，足徵系爭裝修問題屬於系爭租賃契約衍生情形，核與系爭房屋本體之瑕疵無涉。　④至於附表二編號3、5於鑑定機關現場會勘時，已無相關情形存在，且被告自行委託訴外人居安新科技檢驗股份有限公司驗屋，經該公司於112年8月7日進行初驗時，亦表示二樓天花板從平頂滴水至牆面，使用熱像儀檢查後未發現溫度異常狀況。於同年11月30日複驗時亦同等情(本院卷第84、125頁 )，可彰系爭房屋並無被告指摘之上開瑕疵存在。　⑤基此，系爭房屋因附表二編號2所示瑕疵而生物理性價值貶損情況，系爭報告書認該項修復費用為5,000元，加計該工程之利潤、營業稅775元後【計算式：5,000元÷120,500元(附表編號2修復費用與全部修復費用比例，四捨五入取至小數點第二位)×12,050元(利潤)＋5,000元÷120,500元×6,628元( 營業稅)＝775元，元以下四捨五入，下同】，修復費用應為5 ,775元。審酌兩造合意由建築師公會鑑定（本院卷第312、3 35至336頁），且該公會係由專業建築師組成，其就系爭房屋漏水成因、修復建築物項目相關行情等方面均有專精，堪認系爭報告書所建議之修復方式，應能適當回復系爭不動產至供通常使用之程度，故以該報告認列之修復費用5,775元，為計算系爭房屋因瑕疵所受之物理性價值貶損依據，即屬允當。　⑥系爭房屋因前述瑕疵，得減少之價金為5,775元，則被告前已向原告為減少價金意思表示，且其行使減少價金權利未罹於民法第365條除斥期間乙節，為原告所不爭執(本院卷第332 頁)，原告受領該應減少價金之法律上原因已不復存在，是被告依民法第179條之規定，對原告有5,775元之不當得利債權。　⑵至被告抗辯依民法第360條、第227條第1項、第229條第1項、第231條規定，原告應賠償其遲延交屋之租金損失28萬元部分。查：　①缺少出賣人所保證之品質，買受人僅得就解除契約、請求減少價金或不履行之損害賠償，擇一行使。倘買受人已解除契約，即不得再請求不履行之損害賠償(最高法院103年度台上字第1457號判決意旨參照)。本件被告於112年9月26日通知原告請求減少買賣價金650萬元，可見其就瑕疵擔保多種權利選擇請求減少價金，自不得再依民法第360條規定請求債務不履行之損害賠償。　②況證人即承辦代書周啟揚於112年5月12日通知被告已經完稅，一開始因為被告要找銀行貸款，所以被告在同年月23日把稅費和尾款差額735萬元，先匯入系爭履保專戶。後來被告決定不貸款，周啟揚才於同年6月1日通知被告給付尾款，而因被告至同年月8日方匯足價金數額，來不及於原約定之同年月9日辦理產權移轉登記。於同年月14日完成系爭房地所有權移轉登記後，周啟揚通知兩造可以辦理點交，兩造原約定於112年6月20日進行點交，但因被告認為點交前系爭房屋屋況有問題，要廠商來維修，還有修復費用問題，原告說會負責，被告覺得有疑慮，所以暫緩點交乙節，亦據周啟揚證述在卷(本院卷第393至395頁)，是原告本可於兩造約定之點交日期進行點交，係因被告拒絕點交，方無法完成交屋。　③被告雖抗辯依照民法第1條法理或類推適用民法第358條第1項規定得拒絕點交，然被告既未敘明何種法理，且未說明本件買賣適用之民法規定有何法律漏洞需要類推適用，難認其抗辯具有重要性。且縱原告需就系爭房屋負瑕疵擔保責任，然本件瑕疵並非不能修補或重大至解除契約之程度，而有受領瑕疵物後反致法律關係複雜化情形，故難認被告有拒絕受領系爭房屋之權利。基此，原告可於原訂之112年6月20日進行交屋，係因被告拒絕點交，方改於同年11月7日交屋，未能交屋非可歸責於原告，故被告請求原告賠償上開期間之給付遲延損害，要屬無憑。　⑶被告復抗辯原告未於112年6月20日交屋，依系爭買賣契約第1 0條第2項約定，應給付自該日起至同年11月6日之懲罰性違約金86萬2,920元等語。然查：　①觀諸上開約款固定明原告若遲延交屋，遲延期間每逾一日應按已繳價金萬分之2計算懲罰性違約金予被告(本院卷第21頁 )。然審以上開約定並未明定歸責事由，依系爭買賣契約第1 1條第1項約定，如有未盡事宜，依有關法令、習慣及誠實信用原則公平解決之。故系爭買賣契約應適用民法關於給付遲延之相關規定決定其歸責事由。衡酌民法給付遲延規定係以債務人可歸責為損害賠償之要件，則系爭買賣契約第10條第 2項所定違約賠償責任，自應以原告係因故意或過失遲延交屋為前提。　②惟兩造遲至112年11月7日方完成點交，乃因被告於同年6月20 日拒絕點交，而由被告於同年10月17日發函通知原告於前揭日期進行點交(本院卷第332頁)，故原告未能點交系爭房屋，並無可歸責事由，業如前述。準此，被告依系爭買賣契約第10條第2項約定，請求原告給付懲罰性違約金86萬2,920元，亦非可取。　⒊職是，本件原告得請求被告給付買賣價金650萬元，及被告得請求原告返還5,775元之不當得利，均認定如前，兩者均屬金錢給付債權且均已屆清償期，被告請求以上開原告應給付之不當得利金額與其應給付予原告之買賣價金為抵銷，洵屬有據。經抵銷後，原告尚得請求被告給付剩餘買賣價金649 萬4,225元(計算式：6,500,000元－5,775元＝6,494,225元)。　㈢被告應同意原告自系爭履保專戶內領取649萬4,225元。　⒈承前所述，原告原得請求被告給付剩餘價金650萬元，經被告以不當得利債權行使抵銷後，其所餘價金債權為649萬4,225 元，依首開說明，原告即得請求被告同意自系爭履保帳戶撥付上開款項予原告。　⒉被告固以系爭房屋有系爭瑕疵存在，原告未依債之本旨提出給付，不得請求領取系爭履保專戶內價金等語置辯。惟查，物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任，買受人固得請求出賣人補正或賠償損害，並得依民法第264條規定行使同時履行抗辯權；惟行使同時履行抗辯拒絕給付部分，應與出賣人應負之瑕疵補正或損害賠償責任「相當」，若買受人應為之給付與出賣人之瑕疵補正或損害賠償責任顯然不相當，且其給付為可分，則其同時履行抗辯之範圍應受「相當」之限制，不得遽以拒絕全部之給付（最高法院102年度台再字第19號判決意旨參照）。審酌被告請求原告負起瑕疵擔保責任之範圍，應為前述瑕疵修補費用5,775元，占實際尚未給付之價金比例僅有約0.0888％，參照上揭說明，買受人價金拒絕支付之範圍應與瑕疵之範圍及程度高低相當，不得遽以微疵而拒絕全部價金之交付，被告以原告交付之系爭房屋有0.0888％之瑕疵為由，拒絕其餘全部尾款之給付，洵為無稽。又被告業以不當得利債權行使抵銷，對於其餘價金649萬4,225元，亦不得主張拒絕給付。故其所持抗辯，非屬可取。　⒊被告復抗辯兩造合意待法院判決確定後，方給付上開價金等語。觀諸系爭確認書約定：此證明書作為僑馥公司辦理專戶價金結算及撥付之依據(雙方同意保留650萬元於本履約帳戶，但不影響雙方任何法律追訴之權利，待雙方達成和解或依後續法院判決結果另行出款)等內容(本院卷第69頁)，可知兩造因有系爭房屋有無系爭瑕疵之爭議存在，故約定保留65 0萬元於系爭履保專戶，待法院判決後再行撥付，但未因此限制或免除兩造各自所負給付遲延之責任。倘後續法院認定任何一方主張或抗辯無理由時，該方違反契約義務所生之責任，他方仍可依法訴追。依此，足見被告仍有給付價金之義務，不因系爭瑕疵之存在，免除適時給付剩餘尾款649萬4,2 25元之責任。　㈣被告應自112年11月8日起至本判決確定之日止，給付以649萬 4,225元按週年利率0.705％計算之利息。　⒈給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，此觀民法第229條第1項、第 233條第1項前段、第203條規定可明。又專戶價金之計息是依信託專戶銀行所公告之活期存款利率，若發生爭議至專戶價金暫時無法撥付時，訂約人同意於爭議釐清前繼續依前開利率計息，不適用法定利率，兩造與僑馥公司之系爭履保書第8條第4項亦有明定。　⒉兩造約定於系爭房地完成產權移轉登記、點交手續後，被告即應同意僑馥公司將原告應收之買賣價金餘款結算後，匯入賣方指定之帳戶；兩造已於112年11月7日點交系爭房地；被告於點交後即應給付價金649萬4,225元，卻未遵期給付，就上開部分之價金自陷於給付遲延。依此，原告本件既請求被告給付系爭履保專戶內之買賣價金，依前揭約定，被告抗辯系爭履保專戶內款項之利息以信託專戶銀行即第一商業銀行所公告之活期存款利率即週年利率0.705％計算（本院卷第36 1頁），應屬可取。　⒊原告雖主張上開系爭履保書約定係指買賣價金存於系爭履保專戶所產生之利息，核與被告因遲延給付價金所生給付遲延利息不同等語。然系爭履保專戶內款項即為被告應給付之價金，就該債務應以何種利率計息，系爭履保書已有所約定，且明示排除法定利率之適用，是依前揭說明，關於系爭履保專戶內應付利息之價金債務，兩造業已約定遲延利息之利率，而不適用法定利率。故原告主張，並無可採。　⒋命債務人為一定意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。上開規定既明定命債務人為一定之意思表示之判決確定時，視為已為意思表示，原告既係請求被告同意其向僑馥公司領取系爭履約專戶內之649萬4,225元，則至本判決確定之日，即視為被告已為同意原告領取系爭履約專戶內上開款項之意思表示之日，其給付義務已經完成，故原告請求被告應給付自112 年11月8日起至本判決確定之日止，以649萬4,225元按週年利率0.705％計算之利息部分，要為有憑。超過部分，則乏所據。　㈤原告得請求被告自112年11月8日起至本判決確定之日止，按日給付懲罰性違約金1,299元。　⒈約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252 條定有明文。且按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束（最高法院102年度台上字第1606號判決參照）。又違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。　⒉系爭買賣契約第10條第1項約定：買方若未依本約履行各項給付義務或交付價金者，遲延期間(自逾期日起至完成給付日止)每逾一日買方應加付按該期期款(該期如無須付款則依已付價金)萬分之二計算懲罰性違約金予賣方。上開約定已載明違約金性質，且為兩造所無異詞，是本件違約金為懲罰性違約金，堪可認定。　⒊再考諸被告於112年11月8日後陷於給付遲延，而被告關於原告請求有理由時，其依系爭買賣契約第10條第1項請求之依據、計算方式均不爭執(本院卷第181頁)；兼衡酌原告為處理系爭買賣契約履約事宜而支出之無益勞力、時間、費用等其他損失；被告以附表二編號2之些微瑕疵拒絕給付650萬元價金，其行使權利顯不符相當性等情；並佐以內政部成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定，其違約金以不超過房地總價款15％為限之精神，本件違約金應以459萬元為上限(計算式：30,600,000元×15％＝4,590,000元)，若以原告請求之遲延買賣價金649萬4,225元依萬分之二計算違約金，每日為1,299元(計算式：6,494,225×2‰＝1,299元)，需被告遲延3,534日而持續按日計付違約金，方會超過上開房地總價款15％之限制等一切情狀，堪認上開違約金約定並未過高。又被告給付買賣價金義務，於本判決確定之日視為被告已同意為意思表示時，亦已完成，再無遲延問題，則原告請求自 112年11月8日起至本判決確定之日止，按日以1,299元計算之懲罰性違約金，即屬可取，所逾部分，尚非可採。四、綜上所述，原告依民法第367條、第229條第1項、第233條第 1項規定，及系爭買賣契約第10條第1項約定，請求被告應同意其領取系爭履保專戶內之649萬4,225元，及自112年11月8 日起至本判決確定之日止，依649萬4,225元按週年利率0.70 5％計算之利息，暨自112年11月8日起至本判決確定之日止，按日給付1,299元部分，為有理由，應予准許；逾該範圍之請求，則無理由，應予駁回。乙、反訴部分壹、程序方面　　反訴原告起訴聲明：㈠反訴被告應同意反訴原告向僑馥公司領取系爭履保專戶內之122萬元，及自民事反訴暨答辯狀繕本送達翌日起至反訴原告領取前開款項之日止，按週年利率 5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行(本院卷第60頁 )。嗣於訴訟進行中，減縮應受判決事項之聲明如下貳、反訴原告聲明欄所示(本院卷第474頁)，並追加兩造112年3月3 1日協議書(下稱系爭協議書)第1條約定為租金損害之請求權基礎(本院卷第435頁)，核與民事訴訟法第255條第1項但書第2款規定相符，應予准許。貳、實體方面一、反訴原告主張：兩造原訂於112年6月9日點交系爭房屋，因系爭瑕疵遲至同年11月7日方完成點交並合意保留650萬元於系爭履保專戶。系爭房屋有系爭瑕疵存在，亦欠缺反訴被告於系爭說明書保證應具備之品質，伊業於同年9月26日向反訴被告為減少價金650萬元之意思表示。又反訴被告未於原定112年6月20日交屋，故伊得請求自翌日起至同年11月7日交屋日止租金損失28萬元。另以買賣價金3,060萬元之萬分之2計算之懲罰性違約金86萬2,920元，並以之抵銷買賣價金。縱認伊拒絕交屋無理由，則依系爭協議書第1條約定，應由伊收取自112年6月20日以後之租金28萬元。經抵銷後，關於伊給付於系爭履保專戶內價金一部128萬2,098元，反訴被告即無受領之法律上原因。爰依民法第179條、第360條、第 227條第1項、第229條、第231條規定及系爭買賣契約第10條第2項前段、系爭協議書第1條之約定，提起本件反訴等語。並聲明：反訴被告應同意反訴原告向僑馥公司領取系爭履保專戶內之128萬2,098元，及其中122萬6,120元自民事反訴暨答辯狀繕本翌日起、其餘5萬5,978元自民事變更反訴聲明狀繕本送達翌日起，均至反訴原告領取上開款項之日止，按週年利率5％計算之利息。二、反訴被告則以：系爭房屋於112年11月7日交屋時無系爭瑕疵存在，且系爭說明書未保證無滲漏水、無鋼筋裸露、給排水系統正常，故反訴原告不得請求減少價金或損害賠償。況反訴原告既已為減少價金之意思表示，亦不能再主張損害賠償。又系爭房屋自簽約日起至交屋日止，均由陳志銘占有使用，故系爭房屋縱有瑕疵，亦不可歸責於伊。另兩造原於112 年6月9日至現場，然合意延至同年月20日進行交屋，因反訴原告懷疑系爭房屋有瑕疵而拒絕點交，伊未遲延交屋，無須賠償懲罰性違約金等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠反訴原告已經系爭買賣契約全部價金匯入系爭履保專戶(本院卷第69、331至332頁)，而系爭房屋因有附表二編號2所示瑕疵，並經反訴原告以意思表示行使請求減少價金權利，反訴被告得請求之價金，即於應減少之範圍內減縮，故反訴被告於其減少之範圍內，無該價金之請求權存在，反訴被告對反訴原告有5,775元之不當得利債權存在，業如前述。是以，反訴被告就價金5,775元部分即無受領之法律上原因，自應同意反訴被告領取置於系爭履保專戶之5,775元。至於反訴原告主張之其餘不當得利、租金損害賠償、懲罰性違約金債權均不存在，已於本訴第三、㈡點詳述，故此部分主張，並無可取。　㈡觀諸系爭協議書第1條約定，反訴原告同意依原租約所載內容承受，押金(保證金)、租金於交屋日轉交及分算交予反訴原告，反訴原告自交屋日起承受租約之權利義務，反訴被告需於交屋日前配合完成換約手續等內容(本院卷第163頁)；兩造112年11月7日簽立系爭房屋租金及保證金分算表，約定反訴被告收取之112年11月份租金6萬元，由反訴原告取得自同年月7日至同年月30日之4萬8,000元(本院卷第231頁)，足徵系爭協議書第1條約定之交屋日，係指兩造實際交屋日期，亦與交付標的物方移轉危險之契約常情相符。故縱反訴原告拒絕點交房屋無理由，亦不生兩造改於112年6月20日交屋之法律效果，反訴原告自無從依上開約定，請求112年6月20日至同年11月6日之租金28萬元。故其主張，要無可採。　㈢受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，此觀民法第182條第2項、第233條第1項前段、第203條規定可明。本件系爭履保書第8條第4項約定系爭履保專戶內之款項利率以週年利率0.705％計算，已如前認定；本件判決確定之日，亦視為反訴被告同意反訴原告領取上開款項，而完成給付義務，故反訴原告請求自民事反訴暨答辯狀繕本送達之翌日即113年1月23日(本院卷第474至475頁)起，至本判決確定之日止之遲延利息，並按週年利率0.705％計算部分，即屬可採，其餘部分，為不能取。四、綜上所述，反訴原告依民法第179條規定，請求反訴被告應同意其領取系爭履保專戶內之5,775元，及自113年1月23日起至本判決確定之日止，依5,775元按週年利率0.705％計算之利息部分，為有理由，應予准許，其餘部分，則無理由，應予駁回。丙、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。丁、各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本院酌量原告於本、反訴敗訴部分比例均甚微，認訴訟費用仍以命其一造即被告負擔為適當，併此敘明。戊、據上論結，本件本訴為一部有理由、一部無理由，反訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　鍾宇嫣以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官林錦源附表一：土地部分編號土地坐落權利範圍市區段地號 1 臺中西大益 964 9172/200000 建物部分編號建號基地坐落權利範圍建物門牌 1 3463 同土地標示全部臺中市○區○○○○街000號備註共有部分：3498建號權利範圍456/10000。附表二：編號被告抗辯之瑕疵 1 一樓天花板污排管末端有糞水流到天花板之水痕 2 一樓天花板樓板鋼筋裸露 3 一樓中島水槽排水配件安裝滲漏水 4 一樓地排下大雨會倒冒水 5 二樓天花板漏水，從平頂滴水至牆面 6 全屋插座均無接地線反應 7 廚房插座電源迴路未依法規設漏電保護裝置

2025-02-20

TCDV-112-重訴-704-20250220-1

司聲

臺灣基隆地方法院

確定訴訟費用額

臺灣基隆地方法院民事裁定 113年度司聲字第146號聲請人陳雅嵐相對人李國湞上列當事人間減少價金事件，聲請人聲請確定訴訟費用額，本院裁定如下：　　主　文相對人應賠償聲請人之訴訟費用額確定為新臺幣壹拾壹萬玖仟伍佰參拾伍元，及自本裁定確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。　　理　由一、按法院未於訴訟費用之裁判確定其費用額者，第一審受訴法院於訴訟終結後，應依聲請以裁定確定之。上開確定之訴訟費用額，應於裁判確定之翌日起，加給按法定利率計算之利息。民事訴訟法第91條第1項、第3項分別定有明文。而所謂訴訟費用，包括裁判費、同法第77條之23至第77條之25所定之費用，即訴訟文書之影印費、攝影費、抄錄費、翻譯費、證人及鑑定人日旅費，及其他進行訴訟之必要費用，其餘費用即非訴訟費用。二、經查，本件聲請人與相對人李國湞間減少價金事件，前經本院112年度訴字第634號民事判決主文諭知，訴訟費用由被告即相對人負擔百分之三十九，餘由原告即聲請人負擔。又上開判決業於民國113年10月14日確定在案，合先敘明。三、經本院依職權調閱上開卷宗審查，聲請人於112年度訴字第6 34號訴訟程序中支出之訴訟費用為裁判費新臺幣（下同）6, 500元及分別囑託社團法人基隆市建築師公會、社團法人新北市不動產估價師公會之費用80,000元、220,000元，有卷內自行收納款項收據及社團法人基隆市建築師公會、社團法人新北市不動產估價師公會之收據可稽。是聲請人於上開訴訟程序中所支出之訴訟費用即為306,500元(計算式:6,500+8 0,000+220,000)。綜上，本件相對人依上開確定判決主文意旨，應賠償聲請人之訴訟費用額確定為119,535元(計算式:3 06,500×39/100)，並於本裁定確定之翌日起至清償日止，加給按法定利率即週年利率百分之5計算之利息。四、依民事訴訟法第91條，裁定如主文。五、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法事務官提出異議，並繳納裁判費新臺幣1,000元。　　中　　華　　民　　國　　114　　年　　 2　　月　　19　日　　　　　　　　　民事庭司法事務官　簡正忠

2025-02-19

KLDV-113-司聲-146-20250219-1

壢小

中壢簡易庭

減少價金

臺灣桃園地方法院小額民事判決 113年度壢小字第1715號原告蘇奕峰被告林威辰上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國114年1月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依民事訴訟法第436條之23準用第 433條之3規定，依職權由原告一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：原告於民國112年9月7日因欲向被告購買車輛而支付新臺幣（下同）62,000元予被告，後來原告因故反悔，被告則表示若原告再找被告購買車輛，會將前開62,000元款項折抵至下一台的車價上，惟日後被告未將買車之金額扣除 62,000元。爰依不當得利法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告62,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又不當得利依其類型可區分為「給付型之不當得利」與「非給付型不當得利」，前者係基於受損人有目的及有意識之給付而發生之不當得利，後者乃由於給付以外之行為（受損人、受益人、第三人之行為）或法律規定所成立之不當得利（最高法院99年度台再字第50 號判決意旨可參），是主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的。故主張該項不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的（最高法院102年度台上字第389 號判決要旨參照）。本件原告主張其係為購買車輛而匯款62 ,000元予被告，可見原告係有意識地基於一定目的增益他方財產而為給付，是本件應屬給付型不當得利，揆諸前開說明，自應由原告舉證證明被告因原告之給付行為而受有利益，且其受有利益並無法律上之原因。　㈡經查，觀諸原告所提出之對話紀錄及錄音譯本（見本院卷第2 1至73頁），可知似有原告曾交付62,000元予被告，及被告承諾會將該62,000元扣抵至購車價格等事實，惟兩造就該購車價格是否已扣抵62,000元乙節就顯有爭執。然細繹兩造間之對話紀錄，原告曾於112年9月之某時許（或10月間）向被告詢問「所以6萬2是都折了齁折完為50萬?」，被告答稱：「對！」，原告則答稱：「了解」，而原告復於113年5月起始向被告表示其尚未折抵62,000元，此有對話紀錄擷圖可稽（見本院卷第57頁、第62頁）。由上開對話內容可見原告於於112年9月間係知悉500,000元乃經折抵完後之價格，並未表示任何異議，然於嗣後始表示500,000元未扣除折抵，是原告所指被告未將該62,000元款項扣抵至購車價格乙節，應僅為其單方說詞及主觀認知，其主張之事實是否為真，已非無疑，又原告未能提出相關買賣契約或其他證據以證明被告確實無法律上原因而受有利益（見本院卷第77頁），本院認原告所主張的事實仍屬真偽不明，基於舉證責任分配原則，應由原告承擔此開不利益，本院無從逕予認定原告本件主張屬實，故原告關於本件之請求，尚難逕予准許。四、綜上所述，原告依不當得利法律關係，請求被告給付原告62 ,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，並依同法第436 條之19第1項規定，確定訴訟費用額如主文第2項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官黃麟捷以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳宏明附錄：一、民事訴訟法第436條之24第2項：　　對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為　　理由，不得為之。二、民事訴訟法第436條之25：　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：　　（一）原判決所違背之法令及其具體內容。　　（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436 條之32第2 項規　　定於小額事件之上訴程序準用之）上訴狀內未表明上訴理由　　者，上訴人應於提起上訴後20日內，提出理由書於原第二審　　法院；未提出者，毋庸命其補正，由原第二審法院以裁定駁　　回之。

2025-02-18

CLEV-113-壢小-1715-20250218-1

消

臺灣新竹地方法院

損害賠償等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度消字第4號原告陳奕瑄熊祖玲共同訴訟代理人黃匡麒律師被告曾欣怡陞豐開發有限公司兼法定代理人吳詩裕上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國113年12月26日辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：㈠、被告曾欣怡、吳詩裕係永慶房屋新竹金亞悅光加盟店（即被告陞豐開發有限公司，下稱被告公司）之仲介，被告吳詩裕兼為被告公司之法定代理人，原告於民國111年9月21日經被告曾欣怡、吳詩裕仲介，向訴外人張正忠以新臺幣（下同） 20,600,000元，購買其所有新竹縣○○市○○段000○號（即門牌號碼新竹縣○○市○○路000號）建物（下稱系爭建物），及該建物所坐落如附表一所示土地（下稱系爭土地，與系爭建物下合稱系爭房地），雙方並簽有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。然原告於系爭房地交易前，即有因其他物件而聯絡被告曾欣怡，告知其擇屋條件係排除「有漏水或屋主不負瑕疵擔保責任」物件，惟111年12月20日交屋後，原告却陸續發現系爭建物內，有如附表二各項所示之滲漏水、水痕、壁癌等瑕疵（即如附表二之「損害位置」、「損害內容」所示），且該等瑕疵，於之後在原告訴請張正忠減少價金之該事件（即本院112年度訴字第384號事件，下稱系爭前案事件），經送請財團法人新竹市建築師公會【下稱系爭鑑定機關】鑑定結果，其原因係如附表二之「瑕疵造成之原因」欄所載，顯非因對該房屋使用不當而漏水，可見系爭建物於被告仲介原告購買，在原告與屋主簽訂系爭買賣契約前，本身即有前述多處漏水之情形。惟被告吳詩裕、曾欣怡明知原告不願購買有漏水之房屋，且亦知悉系爭建物本身有漏水情形，渠等為促使原告成交以賺取原告之仲介報酬，却在其等所製作之系爭建物標的物現況說明書（下稱系爭現況說明書），其中之「是否有滲漏水情形」該欄，故意不勾選有滲漏水而未據實記載，已有故意違反民法第567條，居間人應對委託人即原告，負有據實告知義務之規定。縱認張正忠於原告簽訂買賣契約前，有表示系爭建物現在無漏水，先前之漏水即房屋二樓之水痕、壁癌等，係因小孩在房屋3樓浴室浴缸玩水水滿溢流至樓下之二樓、冰箱沒插電及颱風天忘記關窗等所致云云，然張正忠當時既已一併表示該房屋未曾進行滲漏水之修繕，則依一般人認知之物理法則，有滲漏水之建物未經修繕，應無可能會自動變成未漏水之建物，更遑論已長年從事房屋仲介工作，具有此等專業判斷能力之被告吳詩裕、曾欣怡，是縱認被告吳詩裕、曾欣怡因受到張正忠上開之欺瞞，致在系爭現況說明書上未勾選有滲漏水，然其等就此仍屬過失，而有未盡民法第567條所定調查及報告義務之情，亦顯屬未提供符合渠等專業水準，所應可合理期待仲介服務之情形。是原告對被告曾欣怡、吳詩裕，爰依民法第18 4條、第185條共同侵權行為、不動產經紀業管理條例第26條第2項、消費者保護法（下稱消保法）第7條第1項、第3項、第51條等規定，對被告公司依民法第188條、第227條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項、消保法第7條第1項、第3項、第51條等規定，僅先一部請求被告3人連帶對原告負懲罰性賠償金賠償責任，而訴請被告3人連帶給付原告1,1 20,000元（未請求部分並非放棄）及其法定遲延利息。㈡、被告公司履行給付仲介服務之履行輔助人即被告曾欣怡、吳詩裕，為求成交賺取仲介費，竟未據實製作系爭現況說明書，即屬違反誠信及信用方法，使原告之相對人即張正忠，收受原告原本不會成交之售屋利益，依民法第571條之規定，被告公司自不得收取原告之仲介費，是被告公司原雖依居間仲介之法律關係，收取原告給付之仲介費415,000元，然其因違反誠實及信用方法而不得請求仲介費，則其原有之法律上原因嗣後已不存在，原告自得依民法第179條規定，請求被告公司返還仲介費415,000元。並聲明:１、被告應連帶給付原告1,120,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。２、原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　　原告簽訂系爭買賣契約前，早先與其他房屋仲介接洽過，並已由其他仲介帶看過系爭建物二次，於本件簽訂買賣契約前，被告曾欣怡、吳詩裕已充分及明確，向原告告知、說明系爭建物現況及日後有可能需修繕之事項，當時簽約前由被告曾欣怡，帶原告看系爭建物時，係發現該屋有壁癌及水痕，但並無滲漏水，屋主張正忠係表示，該房屋先前固曾有漏滲水，但係因小朋友在3樓廁所泡浴缸水滿出來，始致底下樓層有滲水，然之後就沒有再漏水，其亦未曾修漏等情，被告亦將張正忠上開所述情形，轉知予原告，故在系爭現況說明書，始會如該屋當時現況情形，僅勾選有壁癌及水痕，但未勾選有滲漏水及一年內有修復滲漏水之內容。且當時被告於買賣雙方簽約前，亦已拍攝包括屋頂及二樓牆壁壁癌等先前曾滲漏水處之現況照片，作為系爭買賣契約之附件一至六，附在該契約書內，買賣雙方並於契約特約條款中，約定上開照片所示處所，如之後有滲水時，賣方不負瑕庛擔保責任，其餘位置日後之滲漏水，賣方仍應負瑕疵擔保責任，故原告稱其遭被告欺瞞，致誤以為系爭建物無漏水，如其當時知悉該建物會有漏水情形，即不會購買系爭建物云云，並非事實。況因系爭建物即在被告曾欣怡所住房屋之隔壁，原告當時亦與被告曾欣怡，約定日後要一起做頂樓防水，可見原告當時就系爭建物之屋況瑕疵，亦已有相當之了解。是被告絕無在買賣雙方簽約當時，已明知系爭建物仍有滲漏水，却故意隱匿不告知原告之情事，且房屋在仲介成員仲介成交前，亦無從要求仲介人員，要先就該房屋做漏水之檢測，被告本件亦應已盡到仲介應負之查證義務。又屋主張正忠於交屋予原告發生漏水後，與原告及被告在112年1月6日協商所言，不得作為認定被告有所謂隱匿房屋滲漏水之證據。原告本件之請求，並無理由，並聲明:㈠、請求駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：㈠、經查，原告經任職被告公司之仲介人員，即被告曾欣怡、吳詩裕之仲介，向訴外人張正忠購得系爭房地，買賣雙方並於 111年9月21日，簽立系爭買賣契約，原告亦已支付仲介報酬 415,000元予被告公司；系爭買賣契約所附之系爭現況說明書第15項，有關「建物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」該細項，係勾選有「壁癌」、「水痕」，未勾選有「滲漏水情形」，其壁癌、水痕位置，則勾選「屋頂」、「浴室」、「廚房」、「臥室」，並以文字註明尚有「廁所」處；又就「是否曾在最近一年內修復壁癌、滲漏水」該細項，係勾選「否」，且系爭現況說明書上，分別有被告公司及委託人即屋主張正忠之用印及簽名，簽立日期為111年9月21日；系爭買賣契約所附特約條款，係載明:買方（即原告）已至房屋（即系爭建物）現場充分查看，發現房屋有部分屋況瑕疵，買方同意免除賣方（即張正忠）一般屋況瑕疵（如滲水、龜裂、壁癌、油漆脫落…等情況）物之瑕疵擔保責任；但對於房屋重大瑕疵（如:標的物有非自然身故、海砂屋、輻射屋、結構安全縱經修繕亦無法補強…等）賣方仍負擔瑕疵擔保責任。另有備註記載:如圖附件⑴至附件⑹交屋時（賣方）不負責，其他若交屋時出現不符圖面部分，賣方須負責等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、系爭現況說明書影本在卷可憑（見本院卷第21-33頁），上情堪信為實。㈡、又原告於經被告曾欣怡、吳詩裕仲介購買系爭房地前，於111 年9月間，有先經訴外人實易不動產股份有限公司（下稱實易公司）之人員張峻愷，仲介、帶看過系爭建物二次，且看屋時間非短，當時係看到系爭建物有水痕、壁癌，惟無正在滲漏水情形，屋主張正忠表示係因先前小朋友在3樓廁所泡浴缸水滿出來，始致底下樓層有滲水，造成水痕、壁癌，另頂樓天花板先前曾有漏水，然之後已無再漏水，其就該等位置並無修繕滲漏水，原告經張峻愷帶看後，曾出具不動產買賣意願書（下稱系爭意願書）予實易公司，該意願書第二條記載:房地產承買總價款為2,068萬元，於第10條並載明:「同意賣方價值2100萬元，惟滲漏水由買方負責，賣方不用負瑕疵擔保責任，故以本金額（按即2,068萬元）為主（按「主」字應係「準」字之意）」，惟其後原告未經實易公司仲介成交系爭房地，而係由被告公司以價金2,060萬元，仲介成交系爭房地；原告於簽訂系爭買賣前，由被告曾欣怡、吳詩裕在場陪同查看系爭建物時，亦未發現該房屋有正在滲漏水，而係看到有多處水痕及壁癌，上開被告二人亦將屋主張正忠所述，該等水痕、壁癌形成之原因，及頂樓天花板先前曾漏水，惟目前該房屋均無漏水現像，其先前未曾進行房屋滲漏水修繕等情，告知予原告，被告曾欣怡、吳詩裕並有將所拍攝系爭建物有水痕、壁癌位置等處之照片，附於系爭買賣契約當附件，買賣雙方並有如系爭買賣契約前述備註之約定；嗣系爭建物於張正忠在111年12月20日交付予原告當時及之後，在其天花板等處有漏水之情形等節，已據張峻愷前於系爭前案事件審理時，所到庭證述在卷（見系爭前案事件卷一第129-131頁），其並證稱提及:第一次帶原告看屋至少有2個小時以上、第二次帶原告看屋約花半個多小時，房屋全部都有看過，但以二樓以上為主，係把原本先前曾滲漏水之處再看一遍，兩次看屋過程中無發生滲漏水情形，只看到水痕、壁癌等語（見系爭前案事件卷一第129頁），並經系爭前案事件判決（為確定判決）所認定在案（見該判決第9 頁），亦另有被告提出之系爭意願書影本在卷可憑（見本院卷第85頁），復為兩造所不爭執，故此部分亦堪認為事實。㈢、茲本件兩造間有爭執者，在於:１、被告曾欣怡、吳詩裕在居間介紹原告購買系爭建物時，是否已明知該房屋當時仍有滲漏水，卻隱匿不告知原告該等情形?原告主張被告違反據實告知義務，是否可採？２、被告仲介原告買受系爭建物，是否有未盡到其居間人就屋況，應盡之調查義務?是否未提供符合專業水準之仲介服務?３、原告依上開主張之法律關係，對被告所為之請求，是否有理由?爰予以論述如下。㈣、被告曾欣怡、吳詩裕在居間介紹原告購買系爭建物時，是否已明知該房屋當時仍有滲漏水，卻隱匿不告知原告該等情形 ?原告主張被告違反據實告知義務，是否可採？１、原告主張被告曾欣怡、吳詩裕於仲介其購買系爭建物時，已明知系爭建物當時仍有滲漏水之情，主要係以:⑴屋主張正忠於系爭前案事件審理時，已表示其於買賣雙方簽約前，有告知被告曾欣怡、吳詩裕系爭建物有漏水，⑵依買賣雙方於簽約交屋發現漏水後，雙方及被告於112年1月6日，在被告公司辦公室內協商時，張正忠在場所表示:「合約上面你也沒有引導我要去勾這個是否有漏水、滲水的問題，你也沒有引導我要去勾；漏水滲水情形為甚麼沒幫我勾?你也跟我講，以我的經驗是漏水，這不可能是只有滲水」之陳述內容，及張正忠之妻林惠雯，在場所表示:「我當初跟欣怡（指被告曾欣怡）都講得很清楚（按原告係指林惠雯有告知被告曾欣怡該房屋有漏水）」，⑶依被告曾欣怡與林惠雯於111年9月1 8日之LINE對話，被告曾欣怡表示:「你說漏水是你會處理還是不會處理」等內容；⑷系爭建物先前既曾有漏水，未經屋主修繕過，以被告曾欣怡、吳詩裕之專業，不可能不知該屋仍有漏水等節（上開⑵之協商對話譯文，見系爭另案事件卷一第155、171頁、上開⑶之LINE對話截圖，見系爭另案事件卷一第291頁），為其證據，惟為被告所否認。２、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，固為民法第567條第1項前段所規定。經查，張正忠於被告曾欣怡、吳詩裕仲介原告購買系爭房地，於原告簽訂買賣契約前，查看系爭建物時，因當時僅看到系爭建物有水痕及壁癌，未看到正有滲漏水現象，張正忠乃告知該被告二人，建物二樓之水痕、壁癌，係因先前小孩在3樓廁所泡浴缸，水滿出流到二樓所致，頂樓天花板先前曾有漏水，然之後上開處所均已無再漏水，該被告二人亦將張正忠所述上開之情，告知原告等節，已據本院認定如前，是屋主張正忠於該被告 2人仲介原告看屋時，既僅告知被告系爭建物先前曾有漏水，但目前已無漏水，並說明先前漏水之原因，自難僅憑此情，即可推認該被告2人，已明知系爭建物有漏水。又查，依上開所述，既然於被告仲介原告而查看系爭建物時，該房屋係有壁癌及水痕，然當時並未顯現仍有滲漏水之情形，而屋主張正忠復表示先前曾漏水，但目前已無漏水，並說明先前曾漏水之原因，則被告依據最了解屋況之屋主，所為屋況之說明、解釋，並依據渠等在現場目視所見，確已無滲漏水之現象，而於系爭現況說明書中，僅勾選有水痕、壁癌，未勾選有滲漏水情形，即難認係不合理，且該等勾選之結果，亦經屋主即張正忠所簽名確認，而為其於當時所認同，則嗣後於買賣雙方在簽約後3個月，點交房屋時發生漏水情形，買賣雙方為此發生爭議，而於112年1月6日為上開協商之時，被告辯稱:張正忠當時，係為了能免除自己責任，始嗣後質疑被告未引導其勾選房屋有滲漏水、未替其勾選房屋有滲漏水之情，亦非全然無憑。是以，自無從以屋主張正忠於協商時上開之表示，即可推認該被告二人於仲介原告購屋時，已明知系爭建物有滲漏水，並誤導張正忠同意勾選無滲漏水之情事存在。又系爭建物於交屋予原告時及之後，固然陸續發生如附表二所示之滲漏水、水痕、壁癌等瑕疵，該等瑕疵之造成原因，依系爭前案事件委託系爭鑑定機關鑑定結果，係大致如附表二之「瑕疵造成之原因」欄所載，此已據系爭前案事件確定判決所認定在案，並經本院調取系爭前案事件卷宗查明無訛。可見系爭建物產生上開滲漏水狀況之原因多端，參以就附表二項次10之「2樓廁所外牆壁癌、油漆剝落範圍擴大」房屋狀況之成因，系爭鑑定報告亦敘明:「2樓廁所內外高度差6公分(內高外低)，外牆面下部是由廁所之滲漏水造成；而廁所門側牆有明顯長期遭水侵蝕跡象，是否側牆內有埋設冷、熱水管造成滲漏，或上方3樓衛浴之浴缸有滲漏水，造成如此嚴重之油漆剝落現象，後續需再做觀察」等情（見系爭前案事件卷內所附系爭鑑定報告第10頁），核與前述屋主張正忠陳稱「廁所會漏水，是因為小孩在三樓廁所浴缸內泡水，水滿出來漏至二樓所導致」之情，亦非全然不符，可見倘未經專業人員鑑定，就系爭建物如附表二所示包括有水痕、壁癌、滲漏水等狀況實際產生原因，實不易精確判斷，而被告吳詩裕、曾欣怡固仲介房屋買賣多年，然其等並非係就房屋漏水檢測、抓漏方面之專業人員，衡情難認其等就房屋水痕、壁癌之形成原因為何，具有專業之知識及判斷能力，是縱使其等於仲介時，有看到系爭建物內之水痕、壁癌，且屋主張正忠告知未進行過漏水修繕事宜，亦無從遽以認定，其等應已能判斷出該等水痕、壁癌形成之原因，並認知到系爭建物仍有滲漏水之情形，是原告據此主張該等被告於當時，已明知系爭建物有滲漏水，亦不可採。再者，被告曾欣怡於111年9月18日，與張正忠之妻林惠雯LINE對話，固對林女表示:「你說漏水是你會處理還是不會處理」，而林惠雯則回應稱:「他們2068（按指買賣價金2,068萬元）是他們（按指原告）負責，我們之後漏水免責」等語（見系爭前案事件卷一第291頁），是對照上開2人對話之前後文，依林女提到「之後漏水」免責之情，被告辯稱曾欣怡當時所指之漏水，係指系爭建物之後發生之漏水，亦非全然無據，尚難以被告曾欣怡上開之表示，即可推認其於當時已知悉該房屋仍在滲漏水。又查，林惠雯於112年1月6日協商時，所表示之「我當初跟欣怡都講得很清楚」之語（見系爭前案事件卷一第172頁），衡情應即係指上開其二人，於111年9月18 日之LINE對話，故亦無從憑此，為有利於原告主張之認定。３、從而，依上開所述，雖被告曾欣怡、吳詩裕，於仲介原告買受系爭建物時，在系爭現況說明書上，未勾選該房屋有滲漏水，然尚無從認定被告曾欣怡、吳詩裕於當時，已明知系爭建物當時仍有滲漏水情形，為對原告加以隱匿，始故意不勾選有滲漏水之事實存在，則原告據此主張被告違反民法第56 7條第1項前段所定，對其應負之據實告知義務乙節，即難以成立。㈤、被告仲介原告買受系爭建物，是否有未盡到其居間人就屋況，應盡之調查義務?是否未提供符合專業水準之仲介服務? １、次按以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，為民法第567條第2項所規定。而居間人所仲介買賣之房屋是否會漏水，會影響房屋成交之價金及買受人成交與否之意願，乃委託居間之買方所重視之事項，是依上開之規定，居間人就所居間介紹買賣之房屋是否會漏水，固需盡其應盡之了解、調查義務，並依其調查所得之結果，向委託其居間之買方報告，以讓買方了解屋況，作為其是否購買及出價等之考量依據。２、查，原告於本件經被告仲介而查看該房屋之前，業已經實易公司人員仲介並帶看系爭建物二次，每次均花費不少之時間，並有在現場看到房屋之壁癌及水痕，然並無看到房屋有正在滴水或滲漏水之情形，已如前述。又於被告仲介原告購買系爭房地時，在原告簽立系爭買賣契約成交前，被告亦同有會同原告先查看系爭建物，當時仍係看到該房屋有水痕及壁癌，並無滴水等滲漏水現象，被告並就上開水痕及壁癌情形及形成原因，詢問屋主張正忠，經張正忠告以如上開所述原因，且說明先前之漏水現象，已一段時間未再發生等情後，被告亦將屋主所述情形，轉知予原告，復將該房屋當時存有水痕及壁癌之地點，均加以全面仔細查看、拍攝多張照片，並將部分照片編號為附件⑴至附件⑹後，納入作為系爭買賣契約之附件等情，亦為前所認定在案，並有原證1系爭買賣契約及被告提出之照片影本在卷可憑（見本院卷第28-33頁、第89-137頁），堪信為實在。又查，依前述原告前於111年9 月18日，所出具予實易公司該系爭意願書第10特約條款，係載稱「同意賣方價值2100萬，惟滲漏水由買方負責，賣方不用負瑕疵擔保責任，故以上述金額（按即2,068萬元）為主」（見本院卷第85頁），另觀以屋主張正忠之妻林惠雯於11 1年9月18日，傳送予被告曾欣怡之LINE，係表示「主要是他們（按指原告）簽斡旋時，自己提出殺32萬是讓她們處理漏水，所以這個價格有加上之後我們漏水免責」等語（見本院卷第185頁），暨系爭買賣契約之特約條款，所載明「買方已至房屋（即系爭建物）現場充分查看，發現房屋有部分屋況瑕疵，買方同意免除賣方一般屋況瑕疵（如滲水、龜裂、壁癌、油漆脫落…等情況）物之瑕疵擔保責任；…」，及備註記載「如圖附件⑴至附件⑹交屋時（賣方）不負責，其他若交屋時出現不符圖面賣方需負責。」之內容（見本院卷第27頁），可知原告係欲以房屋之後會發生滲漏水需修復為由，要求賣方即張正忠降價32萬元。亦即原告前經審視查看過系爭房屋屋況，對於系爭房屋當時存留有水痕、壁癌之該等處所，即契約附件⑴至附件⑹照片所示位置，日後有發生滲漏水之可能性，仍已有所預見，乃藉表明願負責修繕該等處所之滲漏水，免除屋主就該處房屋瑕疵之擔保責任，期以較低價格承買系爭房地，惟就附件⑴至附件⑹照片所示以外之位置，屋主仍需負擔系爭建物之漏水等瑕疵修補責任，經被告就上開條件居間協調取得賣方同意後，買賣雙方因此以2,060萬元之價格成交並簽訂系爭買賣契約，亦有系爭買賣契約之特約條款及附件⑴至附件⑹照片影本在卷可參（見本院卷第27-33 頁）。原告主張其當時與被告接洽時，已向被告言明排除會漏水之房屋物件，如其當時知悉系爭建物會漏水，即不可能經由被告仲介與賣方成交訂立買賣契約云云，核已與系爭買賣契約內，如前述之特約條款及備註之約定內容（即就附件 ⑴至附件⑹照片所示位置，於交屋時發生之滲漏水，賣方不須負瑕疵擔保責任）有所不符，已難以採認。３、從而，依上開所述，可見被告就系爭建物之屋況，於其仲介原告購買過程中，業已以其等肉眼目視之詳細觀察，及詢問對屋況最為了解之屋主之方式，加以調查，並依此調查結果，製作系爭現況說明書，經屋主確認該現況說明書內容並簽名後，據以向買方即原告報告，嗣經原告了解上情而評估後，乃以上開要求減價及簽訂特約條款方式，與賣方達成協議而成交，是以，堪認被告就系爭建物有無漏水等屋況情形為何，業已進行相當之了解及調查。又房屋會漏水之原因多端，本需經專業查漏或鑑定人員，以儀器等加以檢測後，始能為正確之判斷，且房屋仲介人員，通常亦非就房屋漏水之有無，具有專業判斷能力之人，亦如前述，而本件原告亦未舉證，被告在仲介其與屋主成交系爭房屋並簽訂買賣契約前，依兩造間仲介契約之約定，對原告負有需先自行委託專業人員查漏之義務，經核亦無法規有課予被告該等義務之規定。是被告當時固僅以目視，及詢問屋主屋況、房屋有水痕及壁癌原因之方式，加以調查及了解系爭建物有無漏水之屋況後，據以記載於系爭現況說明書，並告知予原告，亦難認被告就此，有未盡房屋漏水有無之屋況調查善良管理人注意義務之情，原告此部分主張，已難以憑採。又被告身為房屋仲介買賣人員，其等之專業，本非在房屋漏水有無之調查，已如前述，是亦難認被告就此，有未提供如消保法第7條第1項所定，符合當時專業水準所期待仲介服務之情形，原告此部分之主張，亦無法成立。㈥、原告依上開主張之法律關係，對被告所為之請求，是否有理由?　　　　依上所述，依原告所舉之事證，尚無法證明被告於仲介原告購買系爭房地時，已明知系爭建物仍有滲漏水情形，却為求成交而故意加以隱匿，不據實告知原告，或有未盡調查義務，及未提供符合專業水準之仲介服務等情形，準此，亦難認被告曾欣怡及吳詩裕，有故意或過失侵害原告權利，對原告構成民法第185條共同侵權行為，及被告公司對原告有違反民法第567條所定，據實報告及調查義務之債務不履行之情事存在。從而，原告對被告曾欣怡、吳詩裕部分，依民法第 185條共同侵權行為、不動產經紀業管理條例第26條第2項、消保法第7條第1項、第3項、第51條等規定，對被告公司依民法第188條、第227條第1項、不動產經紀業管理條例第26 條第2項、消保法第7條第1項、第3項、第51條等規定，訴請被告3人連帶賠償其懲罰性賠償金1,120,000元及其法定遲延利息，即無理由而應予駁回。又被告公司受原告委託仲介成交系爭房地，並無違反上開民法第567條所定對原告應負之據實報告及調查義務，業如前述，即難認被告公司有違反其對原告所負之委託義務，致原告之相對人即賣方張正忠受有利益，而依民法第571條之規定，不得向原告請求仲介報酬之情事存在，則被告公司因仲介原告完成系爭房地之買賣，因而依雙方間之居間契約，受領原告交付之仲介報酬415,00 0元，即屬有法律上原因而受利益，對原告並不構成民法第1 79條之不當得利，應無需返還該金額予原告。是以原告就本件之請求金額，其中之415,000元，另併依民法第179條不當得利之規定，請求被告公司返還該金額及其法定遲延利息，亦於法無據而不應准許。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。㈦、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，　　　經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一　　　詳予論駁之必要，併此敘明。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　　　官　鄭政宗以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　黃志微附表一：系爭建物坐落基地編號土地坐落權利範圍縣市鄉鎮市區段地號 01 新竹縣 ○○市 ○○ 0-0 1/1 02 新竹縣 ○○市 ○○ 0-00 1/21 03 新竹縣 ○○市 ○○ 0-00 1/21 04 新竹縣 ○○市 ○○ 0-00 1/21 05 新竹縣 ○○市 ○○ 0-00 1/21 附表二：原告主張系爭建物滲漏水、水痕、壁癌等瑕疵情形及原因項次損害位置損害內容瑕疵造成之原因 01 頂樓水塔水塔淹水、水費飆漲 02 4樓天花板多處油漆/塊狀水泥剝落，水痕屋頂表層材料龜裂，外加水箱腳座、水電管線、出入人孔、空調外機等設備穿越屋頂防水層老化，均無施作適當的防水設施，同時時間過久防水材料老化防水效果不佳 03 4樓後房間窗檯牆面破損，有批土修補後重新粉刷痕跡 4樓後房間窗檯內側有滲漏水後修補痕跡，外側右下角防水填縫材料老化，表面龜裂破損 04 4樓天花板漏水、滴水至地面，下方地面有結晶同項次2 05 4樓衛浴地面潮濕 06 4樓前陽檯地/牆面潮濕，上有青苔（止水墩）防水填縫材料老化防水效果不佳 07 3樓衛浴洗衣機龍頭斷裂會噴水，淋浴間外地上石材有洞會漏水同項次6 08 3樓衛浴外牆壁癌、油漆剝落範圍擴大淋浴房、浴缸填縫劑老化，洗衣機龍頭噴水等原因，造成衛浴外牆多數滲漏水，及衛浴內外高度差致未及時排水時滲漏水外溢 09 2樓至3樓樓梯轉角壁癌、油漆剝落原應有使用有水之設備 10 2樓廁所外牆壁癌、油漆剝落範圍擴大廁所門側牆內埋設冷熱水管或上方3樓衛浴浴缸滲漏水所致門側牆長期遭水侵蝕 11 2樓廁所馬桶水箱水止不住，會淹水出來 12 2樓廚房牆面壁癌、油漆剝落同項次10 13 1樓至2樓樓梯側面牆壁癌、油漆/水泥剝落範圍擴大，其上有白華同項次9 14 1樓後房間天花板漏水、水流至地面，壁癌及有長期浸潤的水痕同項次10

2025-02-18

SCDV-113-消-4-20250218-1