遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決
113年度訴字第1099號
原 告 林采韻
被 告 田惠文
上列當事人間請求遷讓房屋事件,經臺灣彰化地方法院以113年
度彰簡字第68號裁定移送前來,本院於民國113年10月8日言詞辯
論終結,判決如下:
主 文
一、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路000號17樓之2房屋遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣3萬5,000元,及自民國113年1月11日起至返還第一項房屋之日止,按月給付原告新臺幣1萬5,000元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第二項前段及後段已屆期部分,得假執行。
事實及理由
壹、程序事項:
一、按其他因不動產涉訟者,得由不動產所在地之法院管轄,民事訴訟法第10條第2項定有明文。查原告請求遷讓房屋係因本於所有權、租賃契約之法律關係請求返還所有不動產而涉訟,該不動產坐落高雄市三民區,本院自有管轄權。
二、本件原告原起訴請求:㈠被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路000號17樓之2房屋(下稱系爭房屋)遷讓返還原告及給付租金新臺幣(下同)3萬元,並自民國113年1月1日起至遷讓之日止按月賠償1萬5,000元。嗣於訴訟繫屬中變更聲明為:㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告3萬5,000元,及自113年1月11日起至返還系爭房屋之日止,按月給付原告1,萬5,000元。係屬擴張、縮減應受判決之聲明,核與民事訴訟法第255條第1項但書第3款規定相符,應予准許。
三、被告經受合法通知,無正當理由,未於言詞辯論期日到場,核無民事訴訟法第386條各款所列情事,爰依原告聲請,由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項:
一、原告主張:被告於112年7月1日起向原告承租,原告所有系爭房屋,租賃期限為自112年7月1日起至114年6月30日止,每月租金1萬5,000元,兩造並簽訂租賃契約(下稱系爭租約),詎料被告於112年8月起即未依約給付租金,迄至112年12月止已積欠4月租金,原告因此先於112年1月2日發函被告限於文到5日內付清積欠租金,屆期未付清系爭租約即告終止,該函業已於113年1月5日送達被告,被告仍未給付積欠租金,故應認系爭租約於113年1月10日即告合法終止,截至租約終止時,原告已積欠4個月又10日之租金,累計金額6萬5,000元(計算式:15,000×4+15,000/30×10=65,000),又扣除押租金2個月即3萬元後,被告尚欠租金3萬5,000元,原告依系爭租約第11條第2項自得請求被告返還積欠租金3萬5,000元。又系爭租約業已於113年1日10日即告終止,被告仍居住使用系爭房屋,爰依系爭租約第5條及民法第455條前段、第767 條第1項規定(請擇一為有利判決),請求被告將系爭房屋遷讓返還原告。再者,依系爭租約第5條後段約定,若被告於租約終止後,拒不遷讓返還系爭房屋,原告得請求被告給付以月租金計算之每日租金金額1倍之違約金,被告於系爭租約終止後即113年1月11日起仍繼續占有使用系爭房屋,原告自得於系爭租約終止後,另依系爭租約第5條後段約定,請求被告自113年1月11日起按月返還相當於租金之違約金1萬5,000元,為此,爰依系爭租約、民法第455條及民法第767條規定提起本訴等語,並聲明:如主文第一、二項所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場,亦未提出書狀作何聲明或陳述
。
三、得心證之理由:
㈠、查原告前揭主張,業據其提出與所述相符之系爭租約、存證信函暨回執、Line對話紀錄、土地登記異動索引及土地、建物登記謄本、房屋稅繳款書為證(見113年度彰簡字第68號卷(下稱彰簡卷)第11-28頁、第45-75頁)為證,而被告經合法通知,既不於言詞辯論期日到場爭執,復不提出書狀答辯以供本院斟酌,由前揭證據調查之結果,原告主張堪信為真。
㈡、按承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物,民法第455條定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。民法第767條第1項前段亦定有明文。又依系爭租約之內容:兩造於112年7月1日簽訂系爭租約,原告將所有系爭房屋出租予被告,每月租金1萬5,000元(每月1日給付),租賃期間自112年7月1日起至114年6月30日止,第11條第2項約定:「乙方(按即被告,下同)積欠租金達2個月以上,經甲方催告限期繳納仍不支付時,甲方(按即原告,下同)得終止本租約。」第5條約定:「租賃契約終止或租賃期限屆滿時,乙方應即將租賃房屋清空後返還予甲方,不得藉詞推諉或主張任何權利。若乙方於租賃期限屆滿有不交還租賃房屋且未續約等違約情事,甲方得按遲延日數計算向乙方請求以月租金計算每日租金金額1倍作為違約金給付。」等語。有系爭租約在卷可稽(見彰簡卷第11-28頁)。查,依系爭租約被告本應依約按期給付租金,惟自112年8月至112年12月止,被告業已積欠4個月租金未為給付,原告因此於113年1月2日發函通知限被告於文到5日內給付租金,否則終止租約,被告於113年1月5日收受函文,仍未依限給付租金,系爭租約因此於113年1月10日即告終止,從而,兩造間系爭租約已合法終止,被告已無法律上權源繼續占有、使用系爭房屋,則原告依民法第767 條規定,請求被告遷讓返還系爭房屋,自屬有據,應予准許。再者,被告自112年8月1日起至113年1月10日(租約終止日)止共積欠4個月又10日租金未付,累積金額為6萬5,000元(計算式:15,000×4+15,000/30×10=65,000),於扣除押租金3萬元後,尚欠租金3萬5,000元(計算式:65,000-30,000=35,000),原告本於系爭租約,請求被告給付3萬5,000元租金,即屬有據。又依系爭租約第5條後段違約處罰之約定,被告於系爭租約終止後仍不交還系爭房屋,即應向原告給付租金1倍計算之違約金,則系爭租約既已於113年1月10日終止,則原告依前揭系爭租約第5條後段約定,請求被告自113年1月11日起至被告遷讓返還房屋之日止,按月給付每月相當於租金之違約金1萬5,000元,亦屬有據,應予准許。
四、從而,原告依民法第767條第1項、系爭租約之約定,請求:㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告3萬5,000元,及自113年1月11日起至返還系爭房屋之日止,按月給付原告1萬5,000元。為有理由,應予准許。
五、按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決,法院應依職權宣告假執行,民事訴訟法第389 條第1 項第5款定有明文,本判決主文第二項原告勝訴部分,因被告應給付之金額未逾50萬元,揆諸前開規定,本院爰依職權宣告假執行。
六、據上論結,本件原告之訴有理由,依民事訴訟法第385條第1 項前段、第78條、第389條,判決如主文。
中 華 民 國 113 年 10 月 22 日
民事第三庭法 官 林綉君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 23 日
書記官 張傑琦
KSDV-113-訴-1099-20241022-1