減少價金等
臺灣桃園地方法院民事判決
112年度簡上字第192號
上 訴 人 林淑淨
訴訟代理人 洪承佳
上 訴 人 置信不動產經紀有限公司
法定代理人 李建煌
上 訴 人 洪鈺婷
上二人共同
訴訟代理人 鄭信煌律師
被上訴人 李建明
訴訟代理人 徐豪鍵律師
上列當事人間請求減少價金等事件,上訴人對於民國112年4月21
日本院桃園簡易庭109年度桃簡字第43號第一審判決提起上訴,
本院於民國114年1月14日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、原審原告即被上訴人主張
(一)被上訴人於民國107年12月19日,透過上訴人置信不動產
經紀有限公司(下稱置信公司)之房仲人員即上訴人洪鈺
婷,購買上訴人林淑淨所有之坐落於桃園市○○區○○段0000
地號土地之應有部分及其上同段1747建號建物(即門牌號
碼桃園市○○區○○○路00號10樓,下稱系爭房屋),被上訴
人與上訴人林淑淨簽有不動產買賣契約書及買賣價金履約
保証書(下合稱系爭契約)。
(二)系爭房屋於交屋前已有因上層即桃園市○○區○○○路00號11
樓(下稱11樓房屋)主浴室裂縫滲漏,致系爭房屋天花板
滲漏水之瑕疵。而上訴人林淑淨在系爭契約中就系爭房屋
現況說明書中並未勾選有漏水,上訴人林淑淨即應依系爭
契約擔保系爭房屋於移轉予被上訴人時不具滲漏水之瑕疵
。
(三)系爭房屋有滲漏水之瑕疵,經估價師鑑定後認為有新臺幣
(下同)271,300元之交易性價值減損。被上訴人自得向
上訴人林淑淨主張減少價金,另併請求因系爭房屋漏水致
被上訴人生活品質遭侵害之精神慰撫金28,700元。而上訴
人洪鈺婷為系爭房屋買賣之仲介人員,任職於上訴人置信
公司,知悉系爭房屋有滲漏水之情事,卻未告知被上訴人
,致被上訴人受有溢付價金、居住安寧受侵害之損害,應
負連帶賠償之責等語。
二、原審被告即上訴人答辯
(一)上訴人林淑淨答辯
⒈系爭房屋點交前已將漏水修復,系爭房屋點交時並無漏水
之瑕疵,系爭房屋11樓房屋主浴室地板有裂縫屬於建商或
11樓房屋住戶應維修,非上訴人林淑淨應負責,上訴人林
淑淨亦就滲漏水之發生無過失。
⒉縱認上訴人林淑淨需負責任,然11樓房屋住戶、建商、上
訴人林淑淨就此責任為不真正連帶關係,應扣除建商與被
上訴人和解賠償之12萬元,且被上訴人請求因漏水瑕疵所
生之非財產上損害,自被上訴人所自稱因漏水對生活品質
所生影響之108年1月知悉時起至被上訴人向上訴人請求之
日即110年4月22日,已罹於兩年之請求時效,原告亦未提
出其人格權受侵害之舉證。
⒊並於本院補充:系爭房屋漏水原因,可能係因108年4月18
日發生地震,或鄰近社宅施工所導致。且漏水既已修復,
即無減少價金之問題等語。
(二)上訴人置信公司、洪鈺婷答辯
⒈系爭房屋於上訴人林淑淨持有及置信公司銷售期間,並無
漏水之情形,且被上訴人並未舉證上訴人置信公司、洪鈺
婷有何未盡基於仲介之專業而漏未發現系爭房屋於交屋時
之現況有滲漏水之瑕疵
⒉益誠不動產估價師事務所YC72204R估價報告(下稱估價鑑
定報告),所選定之比較實例與系爭房屋所在地有相當距
離,非屬同一供需圈之近鄰地區或類似地區,與不動產估
價技術規則之規定不符,不能認為估價報告所載之金額合
理,且系爭房屋滲漏水問題並非不可修復,於修繕後即應
無發生反覆滲漏水瑕疵之虞,不會因無法修復造成系爭房
屋內裝、外觀損害,並無經濟價值減損,估價報告結論不
可採
⒊並於本院補充:被上訴人發現漏水時間為108年4月22日,
亦在桃園市土木技師公會110年1月4日桃土技字第1100000
004號鑑定報告(下稱漏水鑑定報告)中,所稱發生漏水1
至2年時間內,故無法認定上訴人林淑淨交付系爭房屋予
被上訴人時,系爭房屋即有漏水。且證人陳昀鴻僅依照片
判斷,其認為系爭房屋有漏水並不可採。又估價鑑定報告
,未檢附土地及建物謄本、地籍圖、平面圖、建物隔間裝
修增建資料、區位及供需圈資料、使用現況與相關照片等
參考資料,其鑑定之結果並不可採。且上訴人置信公司、
洪鈺婷並不具備調查有無漏水之專業能力,上訴人林淑淨
亦未告知有漏水,上訴人置信公司、洪鈺婷應無須負損害
賠償責任等語。
三、原審判決及兩造聲明
(一)原審判決:「⒈被告林淑淨應給付原告171,300元,及自10
8年10月30日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。⒉
被告洪鈺婷、置信不動產經紀有限公司應連帶給付原告新
171,300元,及自民國108年10月30日起至清償日止,按週
年利率5%計算之利息。⒊前二項所命給付,如其中任一被
告為全部或一部之給付,其他被告於其給付範圍內,同免
給付責任。⒋原告其餘之訴駁回。⒌訴訟費用由被告連帶負
擔10分之6,餘由原告負擔。⒍本判決第1項至第2項得假執
行,但被告如以171,300元為原告預供擔保後,得免為假
執行。⒎原告其餘假執行之聲請駁回。」(被上訴人對其
敗訴部分未據上訴,非本院審理範圍)
(二)上訴聲明:「⒈原判決不利上訴人部份廢棄。⒉上開廢棄部
分,被上訴人第一審之訴及假執行之聲請駁回。」(見本
院卷第213頁第19至27行)
(三)被上訴聲明:「上訴駁回。」
四、本院得心證之理由
(一)系爭房屋於交付被上訴人時,是否已有滲漏水之損害?
⒈按民事訴訟法第454條第2項規定:「判決書內應記載之理
由,如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見
與第一審判決相同者,得引用之;如有不同者,應另行記
載。關於當事人提出新攻擊或防禦方法之意見,應併記載
之。」
⒉本院認定系爭房屋於交付被上訴人時,已有滲漏水之損害
,其理由與第一審判決相同,均引用之。上訴人林淑淨另
辯稱係因108年4月18日發生地震,或鄰近社宅施工所導致
等語。上訴人置信公司、洪鈺婷則辯稱被上訴人發現漏水
之108年4月22日,亦在漏水鑑定報告所稱1、2年內,故無
法確認系爭房屋於交付時已有滲漏水之損害等語。
⒊然查11樓房屋屋主,即證人石文雄證稱:其於105年搬進去
後,一直有建商工務來看我的浴室和女兒房間有無漏水,
總共來看3次但不了了之,直到上訴人搬進來後,上訴人
才叫抓漏的來看等語(見原審卷第154頁第1至10行)。而
比對漏水鑑定報告中,認為系爭房屋漏水係因11樓房屋主
浴室地板漏水所致(見漏水鑑定報告第9頁),可知漏水
鑑定報告認定漏水位置,與證人證述105年後建商工務查
看有無漏水之主浴室位置相符。
⒋而查上訴人洪鈺婷於刑事偵查程序中,亦自陳107年12月初
帶被上訴人看屋時,已見系爭房屋臥室天花板潮濕等語(
見臺灣桃園地檢署108年度他字第8165號卷,下稱偵查卷
第105頁)。復比對漏水鑑定報告所載系爭房屋因滲漏水
受損位置,亦為臥室天花板(見漏水鑑定報告第9頁)。
可知系爭房屋因漏水受損位置,與107年12月初天花板潮
濕位置相符。
⒌系爭房屋因漏水受損位置,既與107年12月初所見天花板潮
濕位置相符,且11樓房屋自105年起,工務到場檢查有無
漏水情形之處,亦與漏水鑑定報告所載相符,可推知11樓
房屋之主浴室地板,於107年12月前,應已有破損導致向
下滲漏水之情形,堪認系爭房屋於交付被上訴人前,即已
因滲漏水受損。是上訴人所辯,並不可採。
(二)被上訴人得否請求減少價金?
⒈本院認系爭房屋因漏水減少之交易價值為271,300元,其理
由均引用第一審判決。上訴人置信公司、洪鈺婷另辯稱估
價鑑定報告未檢附土地及建物謄本、地籍圖、平面圖、建
物隔間裝修增建資料、區位及供需圈資料、使用現況與相
關照片等參考資料,其鑑定之結果並不可採云云。
⒉然查不動產估價技術規則第13條第1項係規定:「確認勘估
標的狀態時,應至現場勘察下列事項:一、確認勘估標的
之基本資料及權利狀態。二、調查勘估標的及比較標的之
使用現況。三、確認影響價格之各項資料。四、作成紀錄
及攝製必要之照片或影像檔。」可知就基本資料及權利狀
態,僅須就「勘估標的」,即系爭房屋為之,對於「比較
標的」,則僅需確認使用現況及影響價格之各項資料,並
未限制必須調取土地及建物謄本、地籍圖、平面圖、建物
隔間裝修增建資料、區位及供需圈資料、使用現況與相關
照片。上訴人此部分主張,與不動產估價技術規則規定不
符,已難採信。
⒊而查估價鑑定報告中,已調閱勘估標的即系爭房屋之土地
、建物登記謄本,足以確認勘估標的之基本資料及權利狀
態。並已就勘估標的及比較標的之建物實質條件如建物之
面積、高度、屋齡、結構、管理狀況、公設比、建材;道
路條件如臨路寬度、道路鋪設及種類;公共設施接近條件
如接近捷運站、公車站、學校、市場、公園及停車場;週
邊環境條件如地勢、日照、嫌惡設施有無、停車方便性及
生活機能等詳為記載,並有勘估標的及比較標的之照片,
並標示各標的所在位置(見估價鑑定報告第28、34、49、
54、59頁),應認估價鑑定報告已符合不動產估價技術規
則之規定,是上訴人此部分主張,並不可採。
(三)被上訴人得否請求慰撫金?
本院認被上訴人得請求慰撫金2萬元,其理由與第一審判
決相同,均引用之。
(四)上訴人置信公司、洪鈺婷是否應連帶負損害賠償責任?
⒈本院認上訴人置信公司、洪鈺婷是否應連帶負損害賠償責
任,其理由與第一審判決相同,均引用之。上訴人置信公
司、洪鈺婷另辯稱其並不具備調查有無漏水之專業能力,
上訴人林淑淨亦未告知有漏水,上訴人置信公司、洪鈺婷
應無須負損害賠償責任云云。
⒉然該部分業經原審敘述甚詳,且上訴人置信公司、洪鈺婷
既辯稱其無調查漏水之專業能力,則上訴人洪鈺婷於107
年12月初帶被上訴人看屋,發現系爭房屋臥室天花板潮濕
時,本應尋覓專業人士妥為調查後,再告知被上訴人調查
結果,始符合居間之忠實義務。然上訴人洪鈺婷竟捨此不
為,直接稱可能是天氣下雨潮濕等語(見偵查卷第105頁
)。顯見上訴人洪鈺婷違反其對被上訴人之居間義務,而
為有利於上訴人林淑淨之行為,上訴人置信公司、洪鈺婷
此部分所辯,並不可採。
(五)被上訴人得請求之賠償數額。
本院認被上訴人得請求上訴人林淑淨賠償之數額共171,30
0元、得請求上訴人置信公司、洪鈺婷連帶賠償之數額共1
71,300元,其中上訴人林淑淨與上訴人置信公司、洪鈺婷
間為不真正連帶關係,其理由與第一審判決相同,均引用
之。
(六)遲延利息
本院認遲延利息應自108年10月30日起,按週年利率5%計
算,理由與原判決相同,均引用之。
五、綜上所述,被上訴人依民法第354條、359條、179條、535條
、544條、227條之1、195條第1項及不動產經紀業管理條例
第26條第2項之法律關係,請求上訴人林淑淨給付171,300元
,及自108年10月30日起至清償日止,按週年利率5%計算之
利息;並請求上訴人置信公司、洪鈺婷連帶給付171,300元
,及自108年10月30日起至清償日止,按週年利率5%計算之
利息。如任一上訴人已為給付全部或一部者,其餘上訴人就
給付範圍內,免給付之義務,為有理由。原審就此部分為上
訴人敗訴之判決,於法有據,當無違誤,上訴意旨指摘原判
決不當,求予廢棄改判,為無理由,應予駁回。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘主張陳述及所提之證據,經審
酌均與本院前揭判斷無影響,毋庸一一論述,附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條、85條第1項。
中 華 民 國 114 年 3 月 21 日
民事第二庭 審判長法 官 黃漢權
法 官 李思緯
法 官 周仕弘
上判決正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 3 月 21 日
書記官 張淑芬
TYDV-112-簡上-192-20250321-1