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遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度訴字第2565號原告卓玠峯卓芯誼卓育安共同訴訟代理人沈明欣律師被告哥倫國際股份有限公司法定代理人詹月桂上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國113年10月9日辯論終結，本院判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時聲明第3項原請求被告自民國112年10月6日起至遷讓返還門牌號碼桃園市○○區○○ 街000號房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月給付原告新臺幣（下同）21萬元，嗣於本院審理中，變更請求起始日為11 3年6月1日（見本院卷第83頁），核屬減縮應受判決之聲明，與前開規定相符，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告起訴主張：㈠系爭房屋為原告3人共有，兩造於112年2月 20日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自112年3月16日起至117年月1 5日止，每月租金21萬元，且應於每月16日前繳納。詎料，被告自112年5月16日起即未依約繳納租金，原告於被告積欠租金達2期（即112年5月16日至112年7月15日之租金）後，於112年7月6日以蘆竹光明郵局第189號存證信函（下稱系爭存證信函）催告被告於函到3日內付清積欠之租金，並請被告如期繳納112年7月16日至112年8月15日之租金，如屆期未付清或準時繳納上開租金，租約即行終止，不另通知，惟被告於112年7月7日收受上開存證信函後，並未在所定期限內付清租金，系爭租約於112年7月10日即告終止。若認上開終止租約之意思表示不合法，原告亦以本起訴狀繕本之送達對被告為終止租約之意思表示，終止後被告已無占有系爭房屋之合法權源，爰依民法第455條、第767條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。㈡系爭租約第11條約定，被告如於租約終止後未交還房屋，應自終止租約之翌日起至遷讓房屋完畢之日止，給付按月租金計算之每日租金金額1倍之違約金。又被告於系爭租約終止後無權占有系爭房屋，獲有相當於租金之不當得利，因被告已付清至113年5月31日相當於租金之不當得利，爰依上開約定及民法第179條之法律關係，請求被告自112年7月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告7,000元之違約金，另自113年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利21萬元。㈢並聲明：⒈被告應將門牌號碼桃園市○○區○○街000號之房屋遷讓返還予原告。⒉被告應自112年7月11日起至遷讓返還上開第1項房屋之日止，按日給付原告7,000元。⒊被告應自1 13年6月1日起至遷讓返還上開第1項房屋之日止，按月給付原告21萬元。⒋願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、經查，原告主張系爭房屋為其等共有，兩造於112年2月20日簽訂系爭租約，由被告向原告承租系爭房屋，約定租賃期限自112年3月16日起至117年3月15日止，每月租金21萬元等情，業據其提出與其所述相符之租賃契約書及桃園市政府地方稅務局房屋稅籍證明書為證（見本院卷第11至15頁），堪信為真正。四、承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。按土地法為民法之特別法，就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，應依土地法第1 00條第3款所定以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件。且關於擔保抵償，該條款規定雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用。又土地法第100條第3款規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第 71條所稱之強制規定，當事人不得以特約排除(最高法院95 年度台簡上字第2號民事判決、111年度台簡上字第44號民事判決意旨參照)。是以，於租賃房屋之際，出租人如欲以遲延給付租金為由終止租約，應於扣除擔保金後，承租人遲延租金總額達二個月租額，且租金約定於每期開始時支付者，承租人遲延給付逾二個月，承租人於出租人所定相當催告期限內仍未支付者，始得終止契約。五、原告主張被告未遵期繳納112年5、6月租金共42萬元，經原告於112年7月6日寄發系爭存證信函催告被告於文到3日內繳納積欠租金，並為逾期即終止租約之意思表示，該存證信函於112年7月7日送達被告，被告並未遵期給付租金，系爭租約於112年7月10日即告終止等語，並提出系爭存證信函為證（見本院卷第19至22頁）。然查，被告於簽訂系爭租約時，曾交付押租保證金42萬元予原告，為原告所自承，並有系爭租約可佐（見本院卷第11、84頁），是原告於112年7月7日以系爭存證信函催告被告時，被告遲付之租金總額於扣除上開押租保證金後，並無積欠達2個月租額之情形，依上開說明，原告不得以被告遲付租金為由終止系爭租約，則原告以系爭存證信函對被告表示終止兩造間租賃契約，自不生終止租約之效力。六、原告雖主張如認系爭存證信函所為之終止意思表示不合法，其另以本件起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示云云。然承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物（最高法院52年台上字第1289號民事判決意旨參照）。查原告以系爭存證信函催告被告給付租金時，被告積欠之租金額未達土地法第100條第3款所定要件，不生合法催告之效力，已如前述，又被告積欠之112年5、6月租金業經被告於112年 7月20日、7月21日、7月27日、7月31日各匯款10萬5,000元而清償完畢，為原告所自承（見本院卷第8頁），是於112年 12月4日原告提起本件訴訟時，被告業已付清112年5、6月之租金，起訴狀所載之遲付租金事由已不復存在，則原告縱以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，亦不生合法終止租約之效力，兩造間之租賃關係仍繼續有效存在。至被告嗣後如有發生積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上之情形，原告應再次踐行定期催告程序，被告於其期限內不為支付時，始得終止租賃契約，自不待言。七、綜上，系爭租約之租賃期限至117年3月15日，且未經原告合法終止，被告自得依系爭租約占有、使用系爭房屋，無不當得利之可言。從而，原告依民法第455條、第767條之規定，請求被告遷讓返還房屋，並依系爭租約第11條請求被告按日給付違約金7,000元，暨依民法第179條之規定，請求被告按月給付相當於租金之不當得利21萬元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日民事第一庭法　官　劉佩宜以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日書記官　黃忠文

2024-10-23

TYDV-112-訴-2565-20241023-1

訴

臺灣高雄地方法院

遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度訴字第1099號原告林采韻被告田惠文上列當事人間請求遷讓房屋事件，經臺灣彰化地方法院以113年度彰簡字第68號裁定移送前來，本院於民國113年10月8日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路000號17樓之2房屋遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣3萬5,000元，及自民國113年1月11日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣1萬5,000元。三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決第二項前段及後段已屆期部分，得假執行。　　事實及理由壹、程序事項：一、按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第2項定有明文。查原告請求遷讓房屋係因本於所有權、租賃契約之法律關係請求返還所有不動產而涉訟，該不動產坐落高雄市三民區，本院自有管轄權。二、本件原告原起訴請求：㈠被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路000號17樓之2房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告及給付租金新臺幣（下同）3萬元，並自民國113年1月1日起至遷讓之日止按月賠償1萬5,000元。嗣於訴訟繫屬中變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告3萬5,000元，及自113年1月11日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1,萬5,000元。係屬擴張、縮減應受判決之聲明，核與民事訴訟法第255條第1項但書第3款規定相符，應予准許。三、被告經受合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：　　　　一、原告主張：被告於112年7月1日起向原告承租，原告所有系爭房屋，租賃期限為自112年7月1日起至114年6月30日止，每月租金1萬5,000元，兩造並簽訂租賃契約（下稱系爭租約），詎料被告於112年8月起即未依約給付租金，迄至112年12月止已積欠4月租金，原告因此先於112年1月2日發函被告限於文到5日內付清積欠租金，屆期未付清系爭租約即告終止，該函業已於113年1月5日送達被告，被告仍未給付積欠租金，故應認系爭租約於113年1月10日即告合法終止，截至租約終止時，原告已積欠4個月又10日之租金，累計金額6萬5,000元(計算式：15,000×4+15,000/30×10=65,000)，又扣除押租金2個月即3萬元後，被告尚欠租金3萬5,000元，原告依系爭租約第11條第2項自得請求被告返還積欠租金3萬5,000元。又系爭租約業已於113年1日10日即告終止，被告仍居住使用系爭房屋，爰依系爭租約第5條及民法第455條前段、第767 條第1項規定（請擇一為有利判決），請求被告將系爭房屋遷讓返還原告。再者，依系爭租約第5條後段約定，若被告於租約終止後，拒不遷讓返還系爭房屋，原告得請求被告給付以月租金計算之每日租金金額1倍之違約金，被告於系爭租約終止後即113年1月11日起仍繼續占有使用系爭房屋，原告自得於系爭租約終止後，另依系爭租約第5條後段約定，請求被告自113年1月11日起按月返還相當於租金之違約金1萬5,000元，為此，爰依系爭租約、民法第455條及民法第767條規定提起本訴等語，並聲明：如主文第一、二項所示。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：㈠、查原告前揭主張，業據其提出與所述相符之系爭租約、存證信函暨回執、Line對話紀錄、土地登記異動索引及土地、建物登記謄本、房屋稅繳款書為證（見113年度彰簡字第68號卷(下稱彰簡卷)第11-28頁、第45-75頁）為證，而被告經合法通知，既不於言詞辯論期日到場爭執，復不提出書狀答辯以供本院斟酌，由前揭證據調查之結果，原告主張堪信為真。㈡、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段亦定有明文。又依系爭租約之內容：兩造於112年7月1日簽訂系爭租約，原告將所有系爭房屋出租予被告，每月租金1萬5,000元（每月1日給付），租賃期間自112年7月1日起至114年6月30日止，第11條第2項約定：「乙方（按即被告，下同）積欠租金達2個月以上，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方（按即原告，下同）得終止本租約。」第5條約定：「租賃契約終止或租賃期限屆滿時，乙方應即將租賃房屋清空後返還予甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。若乙方於租賃期限屆滿有不交還租賃房屋且未續約等違約情事，甲方得按遲延日數計算向乙方請求以月租金計算每日租金金額1倍作為違約金給付。」等語。有系爭租約在卷可稽（見彰簡卷第11-28頁）。查，依系爭租約被告本應依約按期給付租金，惟自112年8月至112年12月止，被告業已積欠4個月租金未為給付，原告因此於113年1月2日發函通知限被告於文到5日內給付租金，否則終止租約，被告於113年1月5日收受函文，仍未依限給付租金，系爭租約因此於113年1月10日即告終止，從而，兩造間系爭租約已合法終止，被告已無法律上權源繼續占有、使用系爭房屋，則原告依民法第767 條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。再者，被告自112年8月1日起至113年1月10日（租約終止日）止共積欠4個月又10日租金未付，累積金額為6萬5,000元(計算式：15,000×4+15,000/30×10=65,000)，於扣除押租金3萬元後，尚欠租金3萬5,000元(計算式：65,000-30,000=35,000)，原告本於系爭租約，請求被告給付3萬5,000元租金，即屬有據。又依系爭租約第5條後段違約處罰之約定，被告於系爭租約終止後仍不交還系爭房屋，即應向原告給付租金1倍計算之違約金，則系爭租約既已於113年1月10日終止，則原告依前揭系爭租約第5條後段約定，請求被告自113年1月11日起至被告遷讓返還房屋之日止，按月給付每月相當於租金之違約金1萬5,000元，亦屬有據，應予准許。四、從而，原告依民法第767條第1項、系爭租約之約定，請求：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告3萬5,000元，及自113年1月11日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬5,000元。為有理由，應予准許。五、按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389 條第1 項第5款定有明文，本判決主文第二項原告勝訴部分，因被告應給付之金額未逾50萬元，揆諸前開規定，本院爰依職權宣告假執行。六、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第385條第1 項前段、第78條、第389條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　22　　日民事第三庭法　官　林綉君以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日書記官張傑琦

2024-10-22

KSDV-113-訴-1099-20241022-1

訴

臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第887號原告陳瑧訴訟代理人朱駿宏律師被告江洪川江正上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應連帶將臺北市○○區○○街00巷0○0號地下室房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應連帶給付原告新臺幣337,000元，及被告江洪川自民國113年2月24日起、被告江正自民國113年3月9日起，並均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。三、被告江洪川應自民國112年7月2日起至遷讓第一項房屋之日止，按日給付原告新臺幣533元。　四、原告其餘之訴駁回。　　　五、訴訟費用由被告連帶負擔60%，餘由原告負擔。六、本判決第一項於原告以新臺幣43,100元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣129,300元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項於原告以新臺幣113,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣337,000元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決第三項各到期部分，於原告每日以新臺幣178元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣53 3元為原告預供擔保，得免為假執行。九、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由壹、程序事項：　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：兩造於民國110年6月27日簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），原告將其所有之門牌號碼臺北市○○區○○街00 巷0○0號地下室房屋（下稱系爭房屋）出租予被告江洪川，並由被告江正為其連帶保證人；約定租賃期間為110年7月2 日起至112年7月1日止，每月租金新臺幣（下同）16,000元。被告江洪川應於111年3月2日前繳納3月份租金16,000元，惟其僅給付原告15,000元，且自111年4月起至系爭租約期滿為止，未再給付租金予原告，計積欠租金241,000元，爰擇一依系爭租約第3條約定、民法第439條規定，請求被告江洪川給付積欠之租金。又系爭租約之租賃期間於112年7月1日屆滿後，兩造未另行約定展延，被告江洪川應遷讓返還房屋，但其迄今卻仍居住於系爭房屋內，已違反約定，且屬無權占有，爰擇一依系爭租約第6條、第17條約定、民法第455條、第767條第1項前段、中段等規定，請求被告江洪川將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，暨擇一依系爭租約第6條、民法第250條第1項規定，請求被告江洪川給付違約金480,000元，以上並均依民法第740條規定，請求被告江正負擔連帶保證責任。再，系爭租約於112年7月1日屆滿後，被告江洪川仍繼續占有系爭房屋，係無法律上原因享有相當租金之不當得利，爰依民法第179條規定，請求被告江洪川自112年7月2 日起至遷讓日止，按日給付相當於租金之不當得利533元等語，並聲明：⒈被告應連帶將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。⒉被告應連帶給付原告721,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告江洪川應自112年7月2日起至遷讓日止，按日給付原告533元。⒋願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於最後言詞辯論期日到庭，惟其等先前於言詞辯論期日答辯略以：被告承租系爭房屋不到2個月即發生淹水，直至隔年（111年）7月底、8月初才慢慢乾，被告請原告處理均不處理，111年3月時，被告故意少匯1,000元租金，原告才來跟我們談，原告說會找人來修繕，但談了很多次都無結果。被告曾提出因淹水而造成損害部分，請原告折價賠償，惟原告一直未予答覆，被告並無要佔系爭房屋，解決完被告即會退租，且係原告未告知賠償，亦不來談，被告怎麼付錢，非被告不給錢等語，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。三、本院判斷：　　原告主張兩造於110年6月27日簽立系爭租約，原告將系爭房屋出租予被告江洪川，並由被告江正為其連帶保證人，約定租賃期間為110年7月2日起至112年7月1日止，每月租金16,0 00元，以及系爭租約於112年7月1日屆滿後，兩造未合意展期等節，有房屋租賃契約書在卷可稽（見本院卷第25-37頁），被告亦無爭執，堪信原告主張為實。惟原告依系爭租約及民法上開規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋等，則為被告否認，並執上詞置辯，茲依原告各項請求，分論如下：　㈠原告請求被告江洪川騰空遷讓系爭房屋是否有理? 　　系爭租約第6條約定「乙方（即被告江洪川）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方。不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」系爭租約租期既已於112年7月1日屆滿，未經兩造合意展期，則兩造間之租賃契約關係已因租約期間屆滿而消滅，被告江洪川自應依上開約定，將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，被告江洪川迄今未履行，則原告依上開約定，請求被告江洪川騰空遷讓返還，自屬有據。　㈡原告請求被告江洪川給付積欠租金241,000元是否有理? 　　系爭租約第3、4條約定「租金每個月新台幣壹萬陸仟元正（收款付據）乙方不得藉任何理由拖延或拒納。」、「租金應於每月2日以前繳納，每次應繳壹個月份乙方不得藉詞拖延。」查，原告主張被告江洪川於111年3月份租金僅繳納15,0 00元，欠繳租金1,000元，以及自111年4月起即未給付租金等語，被告江洪川並無爭執（見本院卷第125頁），則原告依上開約定，請求被告江洪川給付積欠租金241,000元（1,0 00元+16,000元×15月），亦屬有據。　　㈢原告請求被告江洪川給付違約金480,000元是否有理?　　⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決要旨參照）。而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。　⒉查，系爭租約第6條約定如前述，被告於系爭租約期間屆滿後，迄今仍未遷讓交還系爭房屋，則原告主張其得依上開約定，向被告江洪川請求給付6個月之違約金等語，自屬有據。惟本院依職權審酌被告江洪川於租期屆滿後，未履行遷讓返還房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，以及被告江洪川不依約搬遷，導致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益；並參酌本件原告除請求給付違約金外，另依民法第179條規定向被告江洪川請求按日給付相當於租金之不當得利（詳後述），如再加計按月以租金5倍計算之違約金，其總額即相當於原約定月租金額之6倍，實屬過高；並考量此等違約金對於促使被告依約履行遷讓返還義務之間接強制效果，並參酌內政部所訂定之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」第 15條第3項租賃關係消滅時，承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金至返還為止之規定，認本件違約金應酌減至按月以租金之1倍計算，即每月為16,000 元，較為妥適，爰依前揭規定酌減之。從而，原告請求被告江洪川給付自112年7月2日起算6個月共96,000元（16,000元 ×6月）之違約金，為有理由，應予准許。至逾此範圍之違約金請求，則屬無據，應予駁回。　㈣原告請求被告江正就前揭㈠至㈢各項請求部分，負連帶保證責任，是否有理? 　　按「保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔。」民法第740 條定有明文。查，原告主張被告江正為被告江洪川之系爭租約連帶保證人等語，有系爭租約可稽，被告江正並無爭執。又系爭租約第13條約定「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權。」茲被告江洪川既有前述違反系爭租約第3條、第4 條、第6條約定之情形，則原告請求被告江正就被告江洪川所應負之前揭㈠至㈢責任，與之負連帶保證責任，自屬有據。　㈤原告依民法第179條規定，請求被告江洪川自112年7月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告533元，是否有理? 　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定有明文。無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，其所得利益之價額即應以租金計算（最高法院61年度台上字第 1695號民事判決意旨參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。　⒉系爭租約已於112年7月1日因租期屆滿而消滅，被告江洪川已無合法繼續占用系爭房屋之正當權源，其繼續占用系爭房屋，自屬無權占有，其享受使用系爭房屋之利益即無法律上之原因，並致原告受有不能使用系爭房屋之損害，故原告請求償還相當於租金之不當得利，亦屬正當。本院審酌兩造對於系爭房屋之使用既已有租金之約定，且被告江洪川無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，認以相同標準計算相當於租金之不當得利，應為妥適。是原告依不當得利之法律關係，請求被告自112年7月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付533元（16,000元÷30），應予准許。　㈥至被告雖執上詞置辯，但其等並未提出任何證據以實其說，空言抗辯，自難憑採。　㈦從而，原告請求被告江洪川騰空遷讓返還房屋，及給付積欠租金241,000元、違約金96,000元、自112年7月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付533元之相當於租金之不當得利，暨請求被告江正就上揭騰空遷讓返還房屋、給付積欠租金241,000元、違約金96,000元等部分，與被告江洪川負連帶保證責任，為有理由，應予准許。至原告請求被告2人連帶給付逾上開範圍之違約金請求部分，則屬無據，應予駁回。　四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1、2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。系爭租約約定被告江洪川應於每月2日以前給付1個月租金，故原告請求被告2人連帶給付積欠租金部分，核屬給付有確定期限之債務，被告江洪川未依約定期限給付，自各期租金應付之期限屆滿時起即應負遲延責任；至原告請求給付違約金及相當於租金之不當得利部分，則屬給付無確定期限之債務，被告2人經原告起訴迄今仍未給付，自亦應負遲延責任。再上揭債務均無約定遲延利息之利率，故原告請求加計自起訴狀繕本送達被告翌日即被告江洪川自113年2月24日起（見本院卷第91頁）、被告江正自 113年3月9日起（見本院卷第93頁），並均至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，即屬有據。五、綜上所述，原告依系爭租約第3條、第6條約定、民法第740 條規定，請求被告2人應連帶將系爭房屋騰空返還予原告、連帶給付積欠租金241,000元、違約金96,000元，合計337,0 00元，及被告江洪川自113年2月24日起、被告江正自113年3 月9日起，並均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨依民法第179條規定，請求被告江洪川自112年7月2日起至遷讓系爭房屋之日止，按日給付原告533元相當於租金之不當得利等部分，為有理由，應予准許。至原告逾上開範圍之違約金請求，則屬無據，應予駁回。又原告依系爭租約第3條、第6條約定、民法第740條規定請求既有理由，則就原告請求遷讓房屋部分，選擇合併之系爭租約第17條約定、民法第 455條、第767條第1項前段、中段等規定，及就請求給付違約金部分，選擇合併之民法第250條第1項規定，暨就就請求給付欠租部分，選擇合併之民法第439條規定等，均毋庸再予審究，併此敘明。六、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應併予駁回。　　七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官李桂英以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　翁鏡瑄

2024-10-21

TPDV-113-訴-887-20241021-1

中補

臺中簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度中補字第3521號原告張泊蓮上列當事人間請求遷讓房屋等事件，原告起訴未繳納裁判費。按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之；以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第1項、第77條之2第2項定有明文。查原告訴之聲明第1項請求被告應自門牌號碼臺中市○區 ○○路000巷00號8樓之1房屋(下稱系爭房屋)遷出並遷讓返還原告；第2項請求被告給付原告新臺幣(下同)3萬400元；第三項請求被告給付自113年5月10日起至遷讓之日止按月給付原告7,600元。又依本院職權查詢內政部實價登錄網頁所得，系爭房地所在之臺中市○區○○路000巷00號8樓之1號房屋所在大樓即同棟12樓之13 及13樓之10於113年4月23號、4月1日之交易資料，查得其平均買賣單價為每坪30.6萬元【計算式：(320萬元÷10.67坪+325萬元÷1 0.40坪)÷2=30.6萬元】，應可為本件訴訟標的價額之參考。經核原告聲明請求第1項遷讓系爭房屋、第2項給付租金3萬400元係為完成遷讓房屋之目的，其經濟上利益相同，訴訟標的價額以系爭房房地價值核定，然依上述查得資料，系爭房地訴訟標的價額核定為204萬1,837元【計算式：30.6萬×(21.73平方公尺×0.3025) 坪＋3萬400元=204萬1,837元】。第3項請求被告自113年5月10日起至被告遷讓返還房屋之日止，按月給付原告7,600元部分，則屬以一訴附帶請求其起訴後之損害賠償，依民事訴訟法第77條之 2第2項規定，不併算其價額。是本件訴訟標的價額核定為204萬1 ,837元，應徵第一審裁判費2萬1,295元。茲依民事訴訟法第249 條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達5日內補繳，逾期未繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 10 月 21 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官陳學德以上為正本係照原本作成。本件得抗告。中華民國 113 年 10 月 21 日書記官賴恩慧

2024-10-21

TCEV-113-中補-3521-20241021-1

補

臺灣彰化地方法院

遷讓房屋等

臺灣彰化地方法院民事裁定 113年度補字第705號原告林嘉怡被告聖諄實業有限公司法定代理人吳天文被告銘耀精機有限公司法定代理人王依婷被告台塑能源科技股份有限公司法定代理人廖秋惠被告華震精密股份有限公司法定代理人吳天銘上列當事人間遷讓房屋等事件，原告應於本裁定送達翌日起14日內，補正下列事項；逾期未繳費，將裁定駁回其訴：一、原告起訴未繳納裁判費。查：㈠聲明第1項（遷讓返還房屋部分）：請求被告騰空返還附表所示不動產（下稱系爭不動產）予原告。此部分價額為新臺幣（下同）4456萬8000元，此有113 年3月1日彰院毓103司執乙7238字第000000000號不動產權利移轉證書所載拍定金額附卷可查。㈡聲明第2項（起訴前相當於租金不當得利部分）： ⒈按民事訴訟法第77條之2第2項經修法後，就「起訴前」之孳息及違約金等，均應與請求之本金（金額或價額）併算，而徵本件裁判費。 ⒉請求被告自民國（下同）113年3月5日起至遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付原告32萬4053元不當得利。此部分訴訟標的價額為212萬7948元（32萬4053元 ÷ 30日 × 自113年3 月5日起至起訴日前1日即113年9月17日止共計197日≒212萬7 948元）。㈢據上，上開聲明均應併計而徵本件裁判費。是本件訴訟標的價額核定為4669萬5948元（4456萬8000元＋212萬7948元＝466 9萬5948元），應徵第一審裁判費42萬2960元，原告應如期繳納。二、原告應補正下列資料：㈠提出門牌號碼彰化縣○○鄉○○路0巷0○00號房屋之最新年度房屋稅籍資料、房屋外觀之現況彩色照片（照片需標示各為附表所示建物何部分）。至36建號為保存登記之建物，並應同時提出最新建物登記第一類謄本（建號全部、資料均不可遮蔽）。㈡提出附表所示地號之最新土地登記第一類謄本（資料均不可遮蔽），及地籍圖謄本影本。中華民國 113 年 10 月 18 日民事第四庭法官王鏡明以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額之核定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1000元；若經合法抗告，命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判。中華民國 113 年 10 月 18 日書記官王宣雄附表：土地編號坐落面積權利範圍（原告）拍定金額（新臺幣）縣市鄉鎮市區段地號平方公尺 1 彰化縣埔鹽鄉大義段 377 2513 全部 252萬元 2 彰化縣埔鹽鄉大義段 378 2612 全部 266萬4000元 3 彰化縣埔鹽鄉大義段 379 2612 全部 266萬4000元建物編號坐落權利範圍（原告）拍定金額（新臺幣） 1 彰化縣○○鄉○○路0巷0○00號房屋（農業用）全部 2880萬元 36建號 2 彰化縣○○鄉○○路0巷0○00號房屋（農業設施：金針菇栽培室）全部 432萬元增建 3 彰化縣○○鄉○○路0巷0○00號房屋（農業設施：金針菇栽培室）全部 360萬元未保存登記建物

2024-10-18

CHDV-113-補-705-20241018-1

補

臺灣臺中地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度補字第2327號原告張致豪東璋企業有限公司法定代理人張瑞章共同送達代收人李嘉齡被告吳佩芳住○○市○○區○○路00號上列當事人間請求遷讓房屋等事件，原告2人起訴未據繳納裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項定有明文。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，總統於民國112年11月29日修正公布，112年12月1 日施行之民事訴訟法第77條之2第2項定有明文，該條項修正理由業已敘明如以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用，其附帶請求於起訴前所生部分，數額已可確定，應合併計算其價額。經查：原告2人起訴聲明依起訴狀記載，聲明第1項係請求被告應將坐落台中市○○區○○○段0000地號土地即門牌號碼台中市○○ 區○○路00號2樓房屋(如附圖斜線部分，面積約67平方公尺，以實測為準，下稱系爭房屋)騰空遷讓並返還予原告2人；聲明第2項係請求被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還第1項房屋之日止，按月給付原告2人新台幣(下同)9,000元等情。而依原告東璋企業有限公司提出系爭房屋於113年度房屋稅繳款書記載，系爭房屋全棟1至3樓課稅現值為482,100元，另依原告2人提出原證1 即建物所有權狀記載，系爭房屋全棟1至3樓面積為201.49平方公尺，而原告2人聲明第1項係請求遷讓返還系爭房屋之2樓部分，面積為67平方公尺，故依系爭房屋比例計算課稅現值，則聲明第 1項訴訟標的價額應核定為320,618元【計算式：(482100×2)÷201 .49×67=320,618，元以下四捨五入】;至於聲明第2項請求被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還房屋之日止按月給付9,000 元部分，則屬「以一訴附帶請求其起訴『後』之孳息、損害賠償、違約金或費用者」，為起訴後(即起訴日為113年10月1日)方發生，依上開規定不併算其價額。是本件訴訟標的價額應核定為320, 618元，應徵第一審裁判費3,530元。茲依民事訴訟法第249條第1 項但書規定，限原告於收受本裁定送達翌日起5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 10 月 18 日民事第一庭法官林金灶以上正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新台幣1,000元。中華民國 113 年 10 月 18 日書記官張哲豪

2024-10-18

TCDV-113-補-2327-20241018-1

補

臺灣臺中地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度補字第2357號原告臺中市政府住宅發展工程處法定代理人陳煒壬訴訟代理人柯怡君被告張育碩上列當事人間請求遷讓房屋等事件，原告起訴未據繳納裁判費。查本件之訴訟標的價額核定為新臺幣（下同）297,000元，即請求被告遷讓返還房屋現值，該現值參臺中市政府地方稅務局民國 113年房屋稅籍證明書所載之現值為297,000元。茲依民事訴訟法第77條之13、第77條之27、臺灣高等法院民事訴訟、強制執行費用提高徵收額數標準第2條規定，應徵第一審裁判費3,200元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 10 月 18 日民事第四庭法官林秉暉正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。中華民國 113 年 10 月 18 日書記官黃舜民

2024-10-18

TCDV-113-補-2357-20241018-1

訴

臺灣嘉義地方法院

遷讓房屋等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第303號原告王其茂被告林國章上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應自嘉義縣朴子地政事務所民國113年8月21日發給之複丈成果圖所示嘉義縣○○市○○○段○○○段○0000地號土地內如編號A所示之廠房騰空遷出，並將前開廠房返還原告。被告應給付原告新臺幣6萬元，及自民國113年5月1日起至遷讓前開廠房之日止，按月給付原告新臺幣6,000元。訴訟費用新臺幣6,060元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣16萬5,000元為被告供擔保後，得為假執行；如被告以新臺幣49萬6,000元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項前段於原告以新臺幣2萬元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣6萬元，為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項後段於按月到期後，原告各以新臺幣2,000元為被告供擔保，得假執行。但被告如按月以新臺幣6,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條分別定有明文。本件原告起訴時原訴之聲明為：「一、被告應將坐落嘉義縣○○市○○○段○○○段○0000地號上之廠房（下稱系爭廠房）騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）6萬元，並自民國　年　月　日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告6,000元。」嗣經本院當庭跟原告確認請求返還之範圍及請求被告按月給付6,000元之起始日為何後，原告乃變更訴之聲明一為如主文第一、二項所示（本院卷23頁、73頁），核屬補充或更正事實上之陳述，應予准許。二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告起訴主張：原告於111年6月28日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定由原告將其所有之系爭廠房出租予被告，每月租金6,000元，租期自111年6月28日起至121年6月30日止，惟被告從112年7月起即未繳交租金，原告為催告被告給付積欠租金等事宜，已依契約上所載地址，於113年4月15日以存證信函通知被告限期繳清及搬遷，並終止租約，被告於租約終止後，未依約遷讓返還房屋且屬無權占有，侵害原告之所有權。為此依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭廠房，又被告拖欠112年7月至113年4 月之租金共6萬元，依系爭租賃契約，被告應負清償責任，另被告目前繼續使用系爭廠房，依不當得利之法律關係，請求被告於遷讓返還系爭廠房前，應支付原告每個月6,000元。並聲明：如主文第一、二項所示，並表示願供擔保，請准宣告假執行等語。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第 1項中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院 72 年度台上字第1552號判決意旨參照）。另稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項亦有明文。此外，依民事訴訟法第280 條第3項規定，當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項之規定，亦即視同自認原告主張之事實。　㈡經查，原告為嘉義縣朴子地政事務所113年8月21日發給之複丈成果圖（下稱附圖）所示嘉義縣○○市○○○段○○○段○0000地號土地內如編號A所示系爭廠房之所有權人，並於111年6月2 8日跟被告簽訂系爭租賃契約，將系爭廠房以每月6,000元出租予被告，惟被告自112年7月起即未支付租金，原告遂於11 3年4月15日以存證信函通知被告限期繳清及搬遷，若未於文到5日支付租金即終止（存證信函誤載為解除）租約，然被告仍未支付，且目前仍在系爭廠房內堆放棧板等雜物各節，有卷附之系爭租賃契約、郵局存證信函用紙及回執、投遞記要，以及嘉義縣財政稅務局113年房屋稅繳款書、現場照片、附圖等為證（本院朴簡調卷15至19頁、33頁、本院卷27至 29頁、51至59頁、63頁）。另原告主張兩造間之系爭租賃契約已終止，而本院審酌原告所寄發給被告之存證信函業於11 3年4月16日寄到被告戶籍地，並由被告叔父收受，已合法送達，則因被告仍未於文到5日支付租金，故系爭租賃契約應於113年4月22日已然終止。又被告既於相當時期經合法通知，而未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述以為爭執，自可信原告上揭主張均為真實。是以，本件原告為系爭廠房所有人，並已終止兩造間之租賃契約，被告復未舉證證明其繼續占有具有正當權源，則被告就系爭廠房既無占有權源，原告本於系爭廠房所有權人地位，請求被告遷出系爭廠房，自屬有據。另被告既自112年7月起至113年4月止（共計10個月），均未支付原告每月6,000元租金，則原告依據兩造間之系爭租賃契約，請求被告支付所積欠之10個月租金共計6萬元，亦有理由。　㈢無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。查兩造間之租賃契約法律關係，業於113年4月22日終止，已如前述，惟被告於租賃契約關係消滅後，仍未將系爭廠房返還原告，自屬無法律上之原因而受有相當於租金之不當利益，並致原告受有損害。經參酌原告將系爭廠房租給被告，租金每月為6,000元，自堪認此金額即為被告占用系爭廠房每月所受之利益。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告自113年5月1日起至返還系爭廠房之日止，按月給付原告相當於租金數額即每月6,000 元之不當得利，即屬有據。四、綜上所述，原告本於所有物返還請求權、系爭租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告自系爭廠房遷出，並將系爭廠房騰空返還原告，暨請求被告給付6萬元，及自113年5月1日起至返還系爭廠房之日止，按月給付相當於租金之不當得利 6,000元，均為有理由，應予准許，爰判決如主文第1、2項所示。又就原告勝訴部分，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核無不合，酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權酌定相當擔保金額併宣告被告得供擔保免為假執行。五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；依第1項及其他裁判確定之訴訟費用額，應於裁判確定之翌日起，加給按法定利率計算之利息。民事訴訟法第78條、第87條第1項、第91條第3項分別定有明文。經查，本件第一審裁判費6,060元，揆諸前揭規定，應由敗訴之被告負擔，被告並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息，判決如主文第3項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第一庭法　官　張佐榕　以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　張宇安

2024-10-18

CYDV-113-訴-303-20241018-2

訴

臺灣新北地方法院

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臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1264號原告林金線訴訟代理人詹連財律師被告楊秀娟上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年9月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號八樓房屋及其共同使用部分地下一樓編號六二號停車位、地下二樓編號三九號停車位全部騰空返還原告。被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬貳仟壹佰參拾參元及自民國一一三年六月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及自一一三年六月二十二日起至騰空返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬捌仟元，並自各期應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣陸拾伍萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰玖拾柒萬參仟陸佰參拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴聲明：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000 號8樓房屋及其共同使用部分地下1樓編號62號停車位、地下 2樓編號39號停車位（下合稱系爭房屋）全部遷讓騰空返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）2萬6,370元，及自起訴狀繕本送達起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應給付原告13萬5,763元，及自民國113年5月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告3萬8,000元，並自各應給付時起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於113 年9月24日言詞辯論期日將聲明㈡部分撤回，並將聲明㈢變更為：被告應給付原告11萬2,133元，及自113年5月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告3萬8,000元，並自各應給付時起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第 99頁），核乃減縮其應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分一、原告起訴主張：　㈠被告承租原告所有之系爭房屋，兩造簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自112年4月25日起至115年4月25 日止，系爭租約第3條約定每月租金3萬8,000元，乙方即被告不得藉任何理由拖延或拒納，並於系爭租約第4條約定應於每月25日前繳納，被告不得藉詞拖延。然被告自承租之第 1個月起即拖延給付租金，且自112年10月18日起即未給付租金，因此原告以113年l月2日存證信函通知被告終止系爭租約，且被告應於函到後立即付清113年1月l日前所欠租金共8 萬6,133元，並於113年1月12日前遷讓系爭房屋。嗣被告於1 13年1月25日欠滿3個月，僅給付原告7萬6,000元後即未再給付，原告遂分別以113年3月6日、113年3月29日（起訴狀誤載為113年3月「25」日）存證信函要求被告應於函到5日內立即付清所欠租金，並立即遷讓返還房屋，惟被告均置之不理，原告復以113年4月25日存證信函再次通知被告終止系爭租約，並要求函到10日內自行遷出。　㈡被告自承租之第1個月起即拖延給付租金，且自112年10月18 日繳納112年9月份（即112年8月25日起至112年9月24日）租金後即未再繼續給付租金，迄今積欠4期以上，違反系爭租約第3、4條規定甚明。原告已於113年l月2日以存證信函向被告表達終止系爭租約，且被告應於函到後立即付清計至11 3年1月l日止所欠租金共8萬6,133元，並於113年1月12日前遷讓系爭房屋，故兩造間之租賃關係已依系爭租約第14條、租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款規定自113 年1月2日起終止。然被告迄今仍繼續占有系爭房屋而不願遷讓騰空返還原告，自屬無權占有，亦屬妨害原告系爭房屋所有權，原告爰依系爭租約第14條、民法第455條前段及第767 條規定請求被告遷出將系爭房屋返還原告。若被告爭執未合法收受終止租約之通知，則以起訴狀繕本送達之日起，做為合約終止之日。　㈢被告自112年10月18日起即未給付租金，經原告以113年1月25 日存證信函終止租約並要求給付112年10月19日起至1l3年1 月1日止所欠租金8萬6,133元（38,000元÷30天×75天＝86,133 元），被告於113年1月25日給付7萬6,0O0元，扣除113年l月 13日至1l3年1月25日間無權占有之不當得利數額l萬6,237元，被告僅給付所欠租金共5萬9,763元，剩餘2萬6,370元尚未給付，故原告自得依系爭租約第3條請求被告自112年10月18 日起至113年l月1日所積欠之租金共計2萬6,370元。又系爭租約已於113年l月l日終止而租賃關係消滅，被告未於113年 1月12日前騰空遷讓系爭房屋予原告，故被告自l13年l月13 日起應屬無權占有原告所有之系爭房屋，則被告於112年1月 13日無權占有至113年4月30日，共無權占有4個月，故被告應依民法第179條規定給付原告相當於租金之不當得利15萬2 ,000元（38,000元×4個月＝152,000元），而被告於113年l月 25日給付7萬6,000元，扣除113年l月13日至113年l月25日間無權占有之不當得利數額1萬6,237元（38,000元×12個月×13 /365年＝16,237元），則被告應給付13萬5,763元。嗣原告訴訟中發現被告於113年4月24日匯款5萬元予原告，此5萬元先抵扣上開2萬6,370元請求，剩餘部分再抵扣上開13萬5,763 元請求，扣抵後剩餘11萬2,133元。另原告爰依將來給付之訴規定，請求被告自113年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬8,000元等語。　㈣並聲明：⒈如主文第1項所示。⒉被告應給付原告11萬2,133元，及自113年5月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告3萬8,000元，並自各應給付時起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告經合法通知未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀為聲明、陳述。三、本院之判斷：　㈠原告主張兩造簽訂系爭租約，租期自112年4月25日起至115年 4月25日止，每月租金3萬8,000元，被告應於每月25日前繳納，嗣後因被告未按期繳納租金，經原告寄發存證信函催告等情，業據其提出新北市政府稅捐稽徵處112年房屋稅繳款書、系爭租約、租金收據、113年1月2日、113年3月6日、11 3年3月29日、113年4月25日存證信函暨其雙掛號郵件收件回執、快捷郵件候投通知單等件為佐（見本院卷第19至42頁、第59至71頁），經核無訛，堪認原告主張屬實。　㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第440條第1項、第2項前段、第4 55條前段、第767條第1項前段、第179條前段分別定有明文。又按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。經查：　⒈原告雖主張被告於112年10月18日給付計至同年9月24日止租金後，即未給付租金，經其寄發113年1月2日存證信函向被告終止系爭租約云云，然該存證信函因招領逾期而退回，有該退件信封在卷可稽（見本院卷第59頁），難認原告終止系爭租約之意思表示已合法送達被告。又原告復主張其寄發11 3年4月25日存證信函時，扣除被告於訂約時交付原告7萬6,0 00元之押租保證金，被告已積欠租金達2期以上，原告自得終止租約云云，惟該存證信函於113年4月26日送達被告，有郵件收件回執在卷可佐（見本院卷第71頁），而被告自112 年9月25日起至113年4月26日期間，積欠租金為7個月又2日共計26萬6,000元（38,000元×7又2/30＝266,000元），扣除被告分別於113年1月25日給付7萬6,000元、113年4月24日給付5萬元以及押租保證金後，共積欠原告租金6萬4,000元（2 66,000-76,000-50,000-76,000＝64,000元），未達2個月租金額7萬6,000元，是原告以113年4月25日存證信函向被告為終止兩造間系爭租約之意思表示，不生合法終止之效力。　⒉惟原告主張亦以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示等語，經核本件起訴狀繕本係於113年6月21日送達被告，此有本院送達證書在卷可憑（見本院卷第81頁），而被告自11 2年9月25日起至113年6月21日止（計8個月又28日），扣除被告繳納押租金7萬6,000元、113年1月25日給付7萬6,000元、113年4月24日給付5萬元，積欠租金數額為13萬6,323元【 38,000元×（8+28/31）月-76,000元-76,000-50,000元＝136, 322.581元，小數點以下四捨五入】，已逾2個月租金數額，依前開規定，原告主張以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，為屬有據，則系爭租約已經原告於113年6月21日合法終止，原告自得依民法第455條前段規定請求被告遷讓騰空返還系爭房屋。又原告依系爭租約第3條約定請求被告給付積欠租金11萬2,133元，未逾得請求之數額範圍，亦屬有據。　⒊另系爭租約於113年6月21日終止，而被告迄今仍未將系爭房屋遷讓騰空返還原告，自受有相當於租金之不當得利，原告得依民法第179條規定請求被告自113年6月22日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3 萬8,000元。至於原告請求自113年5月1日起至113年6月21日止之不當得利部分，此期間系爭租約既仍屬有效，被告占有系爭房屋自非無法律上之原因，原告此部分請求，即非有據。四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。原告之起訴狀繕本係於113年6月21日送達被告，是原告請求被告給付11萬2,133元自113年6月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，暨自113年6月 22日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付3萬8,000元之自各期應給付日翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，亦堪認有據。五、綜上所述，系爭租約已於113年6月21日終止，被告應將系爭房屋騰空返還原告，且原告得請求被告給付積欠租金11萬2, 133元，及自113年6月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自113年6月22日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付不當得利3萬8,000元，並自各期應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。從而，原告依民法第455條前段、第179條規定及系爭租約第3條約定，請求被告給付如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。至原告併依民法第767 條規定、系爭租約第14條約定請求遷讓系爭房屋部分，則無再予論究之必要。另原告陳明願供擔保為假執行之宣告，核無不合，爰酌定相當擔保金額後准許之。被告雖未陳明願供擔保免為假執行，惟亦依職權免為假執行之宣告，爰酌定被告免為假執行應供擔保金額。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、據上論結，原告之訴為有一部理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文，判決如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第四庭法　官　莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　李瑞芝

2024-10-17

PCDV-113-訴-1264-20241017-1

補

臺灣基隆地方法院

遷讓房屋等

臺灣基隆地方法院民事裁定 113年度補字第819號原告簡敏玉被告李金臺上列當事人間遷讓房屋等事件，本院裁定如下：　　主文一、本件訴訟標的價額核定為新臺幣玖拾參萬陸仟元。二、原告至遲應於前開核定訴訟標的價額之裁定確定後五日內，向本院補繳第一審裁判費新臺幣壹萬零貳佰肆拾元，逾期未繳，即駁回其訴。理由一、按提起民事訴訟者，應依民事訴訟法第77條之13規定，繳納裁判費，此為必須具備之程式。訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第77條之2第 2項分別定有明文。二、本件原告主張被告向原告承租門牌基隆中山區暖暖區碇內街 250號6樓房屋（下稱系爭房屋），租金每月新臺幣（下同） 7,000元，租賃契約業經原告終止，為此請求遷讓返還房屋，及給付積欠租金96,000元，暨自民國113年10月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月賠償7,000元，依前揭說明，本件訴訟標的價額，不併算起訴後之損害賠償之價額。原告有關遷讓返還系爭房屋之請求，乃以系爭房屋永久占有之回復為目的，是其價額自應以系爭房屋之價值為準；而土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，參以兩造間就系爭房屋之租賃契約約定每月租金7,000元，以此逆推，系爭房屋應有840,000元之價值（計算式：7,000元×12個月÷10 %＝840,000元），加計原告請求給付積欠租金96,000元，則合計本件訴訟標的價額為936,000元（計算式：840,000元＋9 6,000元＝936,000元），爰核定本件訴訟標的價額為936,000 元。依民事訴訟法第77條之13之規定，應徵第一審裁判費10 ,240元。三、當事人對於核定訴訟標的價額之裁定，得於10日內抗告。故原告至遲應於本院前開核定訴訟標的價額之裁定確定後5日內，向本院補繳第一審裁判費10,240元。如逾期未補繳，即以裁定駁回其訴。四、依民事訴訟法第77條之1、77條之13、249條第1項但書，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日民事第一庭法　官　高偉文以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後十日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣一千元；其餘關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日書記官　王靜敏

2024-10-16

KLDV-113-補-819-20241016-1