返還土地等
臺灣新竹地方法院民事判決
113年度訴字第147號
原 告 張秋滿
訴訟代理人 張堂歆律師
張良謙律師
被 告 張萬賢
上列當事人間請求返還土地等事件,本院於民國113年10月17日
辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖所示「
車庫」(面積78.92平方公尺)及附圖所示「廣告看板、屋
簷」(面積65.57平方公尺)之地上物拆除、清空。
二、被告應將新竹縣○○鄉○○段000地號土地全部(面積622.1平方
公尺),暨坐落該土地上門牌號碼為新竹縣○○鄉○○路○段000
號之建物(新竹縣○○鄉○○段000○號)騰空遷讓返還予原告。
三、被告應自民國112年12月9日起至返還第二項所示建物之日止
,按日給付原告新臺幣1,500元。
四、被告應給付原告新臺幣113,662元,及自民國113年3月1日起
至清償日止按年息5%計算之利息。
五、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之
基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者,不在此
限。又不變更訴訟標的,而補充或更正事實上或法律上之陳
述者,非為訴之變更或追加,民事訴訟法第255條第1項第2
、7款及第256條分別定有明文。又按原告於判決確定前,得
撤回訴之全部或一部;但被告已為本案之言詞辯論者,應得
其同意,同法第262條第1項亦有規定。本件原告起訴時,原
以張萬賢、富來建設股份有限公司(下稱富來公司)及葉勝
榮(京讚檳榔攤王爺壟店,下稱葉勝榮)等3人為被告,並
聲明:㈠被告張萬賢應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段000號
之建物騰空遷讓、暨將坐落新竹縣○○鄉○○段000地號,面積6
22.1平方公尺土地返還予原告;㈡被告張萬賢應自民國112年
12月9日起至返還前項房屋之日止,按日給付原告新臺幣(
下同)1,500元;㈢被告張萬賢應給付原告113,662元,及自
起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止,按年息5%計算之利
息;㈣被告富來公司應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段000號
之建物騰空遷讓返還予原告;㈤被告葉勝榮(京讚檳榔攤王
爺壟店)應將坐落新竹縣○○鄉○○段000地號土地上、面積約1
0平方公尺之建物騰空遷讓、被告張萬賢將上開建物拆除、
清空返還予原告。嗣因原告撤回對富來公司及葉勝榮之訴訟
(見本院卷第123頁),及經本院囑請地政人員現場實施測
量被告張萬賢(以下逕稱被告)所有地上物占用原告所有土
地之位置及面積後,原告乃依測量結果,更正聲明如下述貳
、一之聲明欄所示(見本院卷第125頁)。經核原告撤回對
富來公司及葉勝榮之訴訟部分,因富來公司及葉勝榮尚未為
本案之言詞辯論,無須得其同意,是原告撤回此部分訴訟,
於法尚無不合;至於原告變更訴之聲明部分,僅係依地政機
關測量結果補充或更正事實上或法律上之陳述,或係基於同
一基礎事實所為,亦無礙於訴訟之終結,均合於前揭規定,
自應准許。
二、被告經合法通知,未於言詞辯論期日到場,核無民事訴訟法
第386條各款所列情形,爰依原告之聲請,准由其一造辯論
而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張:
(一)原告於104年9月21日將所有坐落新竹縣○○鄉○○段000地號
、面積622.10平方公尺土地(下稱系爭土地),以每月租
金45,000元出租予被告,租期自105年1月1日起至114年12
月31日止,並簽署土地租賃契約書(下稱系爭租約),供
被告於系爭土地搭建門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段000號建
物(下稱系爭建物),由被告用以銷售機車及機車器材,
並按系爭租約之約定以原告為起造人及所有人;惟被告於
租賃期間多次未繳納房屋稅,且未經原告同意,先於110
年間在系爭土地搭建違建出租予訴外人葉勝榮經營檳榔攤
,其後又於112年間將系爭土地及建物違法轉租予訴外人
富來公司作為「富來新苑」接待會館,被告已違反系爭租
約第8條約定及民法第443條第1項規定。
(二)因兩造多次協商未果,原告於112年11月21日以律師函(
下稱系爭律師函)依系爭租約第13條及民法第443條第2項
規定向被告為終止系爭租約之意思表示,該函並於112年1
1月23日到達被告,終止契約之意思表示已生效,原告爰
依民法第455條、第767條第1項規定請求被告拆除、清空
違建之地上物後,將租賃物即系爭土地及系爭建物返還予
原告。又原告已於系爭律師函內訂15日之期間作為返還系
爭土地及系爭建物之相當期限,是被告就系爭土地及系爭
建物之返還義務已於112年12月9日陷於遲延,被告於該日
起無權占有系爭土地受有不當得利,系爭土地之月相金為
45,000元,換算為日租金即為1,500元(以每月30日計算
),原告自得自112年12月9日起至返還系爭土地之日止,
依民法第179條按日向被告請求1,500元。再者,依系爭租
約第9條之約定,房屋稅應由被告負擔,惟被告多次未繳
納房屋稅,均已由原告先行繳納,被告未繳納之房屋稅分
別為106年房屋稅17,812元、108年房屋稅19,042元、109
年房屋稅18,750元、110年房屋稅18,520元、111年房屋稅
18,294元、112年房屋稅21,244元,以上共計113,662元(
計算式:17,812+19,042+18,750+18,520+18,294+21,244=
113,662),是原告自得依系爭租約第9條之約定向被告請
求113,662元,及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日
止,按年息5%計算之利息。
(三)並聲明:
⒈被告應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段000號之建物騰空遷
讓(如113年6月20日複丈成果圖所示已辦保存登記之建物
319.81平方公尺)、暨將坐落新竹縣○○鄉○○段000地號,
面積622.1平方公尺土地返還予原告。
⒉被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段000地號土地上,如113年6月
20日複丈成果圖所示車庫78.92平方公尺、暨廣告看板、
屋簷65.57平方公尺之建物拆除、清空將土地返還予原告
。
⒊被告應自112年12月9日起至返還前項房屋之日止,按日給
付原告1,500元。
⒋被告應給付原告113,662元,及自起訴狀繕本送達之翌日起
至清償之日止,按年息5%計算之利息。
二、被告未於言詞辯論期日到場,亦未提出書狀作何聲明或陳述
。
三、本院之判斷:
(一)原告依民法第455條及第767條第1項規定,請求被告拆除
、清空系爭土地上如新竹縣新湖地政事務所113年6月20日
土地複丈成果圖(見本院卷第113頁,下稱附圖)所示「
車庫」、「廣告看板、屋簷」之地上物,並將系爭土地及
系爭建物騰空遷讓返還予原告,有無理由?
⒈查,兩造於104年9月間簽訂系爭租約,由被告向原告承租
系爭土地,約定租賃期間自105年1月1日起至114年12月31
日止,每月租金45,000元;又系爭租約第2條、第8條、第
13條分別約定:「租用土地用途限於機車及機車器材銷售
及其相關設施,並依相關法規使用。⒈以甲方(即原告,
下同)為起造人及產權登記為甲方,一切建造費用(含規
費)與相關保險費用由乙方(即被告,下同)負擔。」、
「乙方未經甲方同意,不得私自將承租地及建築物權利全
部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使
用。以及不得轉換本租約第二條使用以外的用途。」、「
乙方若有違反本契約人及條件時,致損害甲方之權益時願
聽從甲方賠償損害,甲方得隨時解約收回承租地及地上建
築物……。」(見本院卷第17至20頁)。惟被告未經原告同
意,於租賃期間在系爭土地搭建如附圖所示「車庫」、「
廣告看板、屋簷」之地上物,並分別於110年及112年間將
系爭土地及系爭建物轉租,而由訴外人葉勝榮經營檳榔攤
及訴外人富來公司作為「富來新苑」接待會館使用等情,
業據原告提出土地登記第一類謄本、土地租賃契約、建物
登記第一類謄本及照片2紙為證(見本院卷第15至20頁、
第25頁、第33至34頁),且經本院會同地政人員勘驗現場
屬實(見本院卷第105至107頁勘驗筆錄、第127至128頁現
場照片),而被告迄未到場爭執,亦未提出任何有利於己
之聲明、陳述或證據以供審酌,是本院依調查證據之結果
及斟酌全辯論意旨,認原告之主張應為可採。
⒉承前所述,被告違反系爭租約第2條及第8條使用及轉租限
制之約定,擅自將系爭土地轉租予他人使用,原告據此於
112年11月21日寄發律師函,依系爭租約第13條約定及民
法第443條第2項規定,向被告為終止系爭租約之意思表示
,被告於同年月23日收受該律師函之事實,亦有原告提出
之律師函及中華郵政掛號郵件收件回執在卷可佐(見本院
卷第27至30頁),則原告主張系爭租約業經合法終止,即
屬有據。
⒊再按承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物。所有人對
於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於放害
其所有權者,得請求除去之,民法第455條、第767條第1
項前段及中段分別定有明文。查,系爭土地上如附圖所示
「車庫」、「廣告看板、屋簷」為被告所增建,業據原告
提出兩造於111年1月5日共同簽立之書面文件(附現場照
片)乙紙為證(見本院卷第23頁),並經本院勘驗現場屬
實,已如前述。則系爭租約既經原告合法終止,被告就系
爭土地之租賃權歸於消滅,自應將系爭土地返還予原告。
再者,附圖所示「車庫」、「廣告看板、屋簷」之地上物
均為被告興建,亦即被告為前開地上物之事實上處分權人
,而前開地上物之存在業已妨害原告就系爭土地所有權之
圓滿行使,故原告依民法第455條、第767條第1項前段及
中段規定,請求被告拆除、清空如附圖所示之「車庫」、
「廣告看板、屋簷」等地上物後,將系爭土地返還予原告
,核屬有據。
⒋復查,系爭租約第2條第1項及第5條約定:系爭土地上之建
築物應以原告為起造人,並由原告登記為建物所有權人;
租約屆滿,系爭土地上之建築物及系爭建物按原設計圖所
應有設施無償、無條件歸原告所有等語,實際上原告確於
系爭建物興建完成後,於105年8月16日登記為系爭建物所
有權人,此有原告提出之建物登記第一類謄本存卷可參(
見本院卷第25頁),則原告主張其為系爭建物所有權人,
堪予認定。又被告因違反系爭租約第2條及第8條使用及轉
租限制之約定,擅自將系爭土地轉租予他人使用,經原告
依法終止系爭租約等情,已如前述,則原告依系爭租約第
13條之約定,並本於建物所有權人之地位,請求被告將系
爭建物騰空遷讓返還原告,於法亦無不合,自應准許。
⒌綜上,被告違反系爭租約第2條及第8條使用及轉租限制之
約定,擅自將系爭土地轉租他人做為檳榔攤及建案接待會
館使用,原告依法終止系爭租約後,依系爭租約第13條約
定、民法第455條、第767條第1項前段及中段規定,請求
被告拆除、清空系爭土地上如附圖所示「車庫」、「廣告
看板、屋簷」之地上物,並將系爭土地連同系爭建物騰空
遷讓返還予原告,為有理由,爰判決如主文第1、2項所示
。
(二)原告依民法第179條規定,請求被告自112年12月9日起至
返還系爭建物之日止,按月給付原告1,500元,有無理由
?
⒈按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其
利益,雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同,民
法第179條定有明文。次按無權占有他人之物為使用收益
,可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念,因其所
受利益為物之使用收益本身,應以相當之租金計算應償還
之價額(最高法院106年度台上字第461號判決要旨參照)
。再所謂相當於租金之利益,係指因其本質上並非合法契
約下所稱之租金,而僅係因占有人使用收益之結果,致所
有人無法將之出租而收取租金,形同占有人受有相當於租
金之利益,所有人則受有相當於租金之損害,故於認定占
有人應返還之利益時,得以若占有人以承租方式占有使用
時所應支出之租金為依據,則此項相當租金利益之認定,
自可參酌原先出租時之租金數額,而不受法定租金額之限
制。
⒉查,兩造間之租賃關係,業經原告於112年11月23日依法終
止而消滅,又原告已於系爭律師函內訂15日之期間作為返
還系爭土地及系爭建物之相當期限,已如前述,則自斯時
起,被告已失合法占有之正當權源,仍繼續占用系爭建物
及土地,即屬無法律上原因而受利益,致原告受有損害,
原告請求被告返還相當於租金之不當得利,即為有據。復
參以兩造原約定之租金數額為每月45,000元,依前開說明
,原告請求按日以1,500元(計算式:45,000元÷30日=1,5
00元)作為被告受有相當於租金不當得利之計算依據,亦
堪認合理。從而,原告依不當得利之法律關係,請求被告
自112年12月9日起至返還系爭建物之日止,按日給付原告
相當於租金之不當得利1,500元,為有理由,爰判決如主
文第3項所示。
(三)原告依系爭租約第9條之約定,請求被告給付113,662元及
法定遲延利息,有無理由?
⒈參以系爭租約第9條載明:設備維護費、房屋稅、水電費及
營業上必須繳納之稅捐及相關保險費用,由乙方自行負擔
(見本院卷第20頁),足見被告依約應負擔系爭建物之房
屋稅無訛。又原告主張其已代被告繳納系爭建物房屋稅,
分別為106年度17,812元、108年度19,042元、109年度18,
750元、110年度18,520元、111年度18,294元及112年度21
,244元乙節,業據其提出各該年度之房屋稅繳款書為證(
見本院卷第35至36頁),堪信為真,是原告請求被告償還
其代墊之房屋稅款共計113,662元,洵屬有據,應予准許
。
⒉末按給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延
責任;給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時
,經其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任,其
經債權人起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,
或為其他相類之行為者,與催告有同一之效力;遲延之債
務,以支付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算
之遲延利息;應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法
律可據者,週年利率為5%,民法第229條第1項、第2項、
第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件原告
對被告之前揭不當得利債權,屬無確定期限之給付,然被
告迄今均仍未給付,當應負遲延責任,是原告請求自起訴
狀繕本送達翌日即113年3月1日(見本院送達證書卷)起
至清償日止,按年息5%計算之法定遲延利息,亦屬有據。
⒊從而,原告依系爭租約第9條之約定,請求被告給付113,66
2元,及自113年3月1日起至清償日止按年息5%計算之利息
,為有理由,爰判決如主文第4項所示。
四、綜上所述,原告依民法第455條、第767條第1項、第179條規
定及系爭租約之法律關係,請求被告拆除、清空系爭土地上
如附圖所示「車庫」、「廣告看板、屋簷」之地上物,將系
爭土地返還原告,並將系爭建物騰空遷讓返還原告,及被告
應自112年12月9日起至返還系爭土地之日止按日給付原告1,
500元,暨被告應給付原告113,662元及自113年3月1日起至
清償日止按年息5%計算之利息,均為有理由,應予准許。
五、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 11 月 21 日
民事第一庭 法 官 潘韋廷
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律
師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 11 月 21 日
書記官 陳佩瑩
SCDV-113-訴-147-20241121-1