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清償借款

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第2545號原告臺灣銀行股份有限公司法定代理人吳佳曉訴訟代理人紀博仁被告明昊不動產仲介有限公司兼法定代理人陳麒盛上列當事人間請求清償借款事件，經本院於民國113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應連帶給付原告新臺幣伍拾貳萬伍仟玖佰壹拾捌元，及如附表所示之利息及違約金。訴訟費用新臺幣伍仟捌佰肆拾元由被告連帶負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，原告係依消費借貸及連帶保證法律關係提起本件訴訟，而依據兩造所簽訂之放款借據（定期方式專用）第23條、放款借據（政策性貸款專用）第23條約定因本借據涉訟時，合意以本院為第一審管轄法院（見本院卷第17、25頁），核屬合意管轄之約定，揆諸上揭規定，本院就本件訴訟自有管轄權甚明。二、本件被告均經合法通知，無正當理由皆未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告起訴主張：被告明昊不動產仲介有限公司（下稱明昊公司）邀同被告陳麒盛為連帶保證人，分別於民國108年9月11 日、109年6月8日向原告借款新臺幣（下同）50萬元、50萬元，借款期限分別自108年9月11日起至111年9月11日止、10 9年6月8日起至112年6月8日止。被告嗣因財務惡化，無法正常還款，遂於112年3月13日向原告協議分期償還，惟協議後仍無力履行，經原告通知清償而無結果，上開債務已喪失期限利益，視為全部到期，被告明昊公司尚積欠原告借款本金 525,918元及如附表所示之利息、違約金未清償。又被告陳麒盛為連帶保證人，依約應負連帶清償之責。為此，爰依消費借貸及連帶保證之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應連帶給付原告525,918元及如附表所示之利息、違約金。二、被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、經查，原告主張之前揭事實，業據其提出與所述相符之放款借據、增補約據、利率資料變動表、放款客戶歸戶查詢單等件為證（見本院卷第15至29、37頁），而被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明、陳述以供本院審酌，本院審酌上開事證，堪信原告主張為真實。四、按稱消費借貸者，謂當事人一方移轉金錢或其他代替物之所有權於他方，而約定他方以種類、品質、數量相同之物返還之契約。利息或其他報償，應於契約所定期限支付之。借用人應於約定期限內，返還與借用物種類、品質、數量相同之物，民法第474條第1項、第477條前段、第478條前段定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第233條第1項、第250條第1項分別定有明文。次按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務；連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。連帶債務未全部履行前，全體債務人仍負連帶責任，民法第272條、第273條分別定有明文。經查，被告明昊公司向原告借款5 0萬元2筆，迄今仍積欠借款本金525,918元及如附表所示之利息、違約金，且清償期已視為到期，又被告陳麒盛為連帶保證人，已如前述，自應就上開借款債務負連帶清償責任。從而，原告依據消費借貸及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付借款本金525,918元及如附表所示之利息、違約金，於法有據。五、綜上所述，原告依消費借貸及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付525,918元及如附表所示之利息、違約金，為有理由，應予准許。末依職權確定本件訴訟費用5,840元（即第一審裁判費），並諭知由敗訴之被告連帶負擔。六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　鄧雅心以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　賴峻權附表：編號尚積欠本金（新臺幣）利息違約金 1. 13,660元自113年3月11日起至113年3月24日止，按年息2.91%；自113年3月25日起至113年7月15日止，按年息3.035%計算；自113年7月16日起至清償日止，按年息4.035%計算之利息自113年4月11日起至清償日止，其逾期在6個月以內者，按左列利率百分之10，逾期超過6個月者，按左列利率百分之20計算之違約金。 264,770元自113年2月11日起至113年3月24日止，按年息2.91%；自113年3月25日起至113年7月15日止，按年息3.035%計算；自113年7月16日起至清償日止，按年息4.035%計算之利息自113年3月11日起至清償日止，其逾期在6個月以內者，按左列利率百分之10，逾期超過6個月者，按左列利率百分之20計算之違約金。 2. 247,488元自113年1月8日起至113年3月24日止，按年息2.56%；自113年3月25日起至113年7月15日止，按年息2.685%計算；自113年7月16日起至清償日止，按年息3.685%計算之利息自113年2月8日起至清償日止，其逾期在6個月以內者，按左列利率百分之10，逾期超過6個月者，按左列利率百分之20計算之違約金。積欠本金共計：525,918元

2024-12-24

PCDV-113-訴-2545-20241224-2

中補

臺中簡易庭

確認本票債權不存在

臺灣臺中地方法院民事裁定　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度中補字第3895號原告謝宜烜被告誠御不動產仲介有限公司法定代理人白倍誠上列當事人間確認本票債權不存在事件，原告起訴未據繳納裁判費。查本件訴訟標的價額核定為新臺幣（下同）30萬1529元（票面金額30萬元加上本票裁定所載自民國113年10月18日起至起訴前一日113年11月17日止按年息6％計算之利息1529元，元以下四捨五入），依民事訴訟法第77條之13、第77條之27、臺灣高等法院民事訴訟、強制執行費用提高徵收額數標準第2條規定，應徵第一審裁判費3310元。茲依民事訴訟法第436條第2項、第249條第1項但書規定，命原告於本裁定送達後5日內如數補繳，逾期不繳，即駁回其訴。中華民國 113 年 12 月 23 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官羅智文以上為正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新台幣1000元；關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中華民國 113 年 12 月 23 日書記官林素真

2024-12-23

TCEV-113-中補-3895-20241223-1

補

臺灣臺南地方法院

侵權行為損害賠償

臺灣臺南地方法院民事裁定 113年度補字第1148號原告林子堯訴訟代理人王偉龍律師上列原告與被告佳盛不動產仲介經紀有限公司間請求侵權行為損害賠償事件，原告起訴未據繳納裁判費。查本件訴訟標的金額為新臺幣（下同）27萬元，應徵收第一審裁判費2,870元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書規定，限原告於收受本裁定後5日內補繳，如逾期未繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 12 月 23 日民事第三庭法官陳薇以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國 113 年 12 月 23 日書記官謝婷婷

2024-12-23

TNDV-113-補-1148-20241223-1

補

臺灣桃園地方法院

清償債務等

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度補字第1500號原告二十一世紀不動產股份有限公司(前名:泛太不動產仲介經紀股份有限公司) 法定代理人王福漲訴訟代理人陳璞瑜上列原告與被告正家地產經紀有限公司等間清償債務等事件，原告起訴未據繳納裁判費。經查本件訴訟標的金額為新臺幣（下同）3,640,640元，應徵第一審裁判費37,135元，茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於本裁定送達後5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 12 月 22 日民事第二庭法官黃漢權上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。書記官陳今巾中華民國 113 年 12 月 23 日

2024-12-22

TYDV-113-補-1500-20241222-1

訴

臺灣新北地方法院

塗銷所有權移轉登記等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1708號原告張治國訴訟代理人劉興懋律師被告石國劉名哲上一人訴訟代理人陳立蓉律師楊晴翔律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，經本院於民國11 3年11月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　被告石國經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：　　緣被告石國（下與被告劉名哲合稱被告，單指其一，逕稱姓名）經本院板橋簡易庭111年度板簡字第2059號判決認定石國於民國111年3月至6月間開立共計4紙支票予原告，原告於提示上開支票遭退票後不獲清償，是原告對石國有債權共計新臺幣（下同）2,630,000元及自111年6月7日起算之週年利率5%利息。原告持上開判決對石國聲請強制執行，經本院以 112年度司執字第7774號強制執行在案，並囑託臺灣桃園地方法院託執行均未受償。石國名下原有新北市○○區○○段000 地號土地及坐落其上同段1133建號、5327建號建物（即門牌號碼新北市○○區○○路000巷0弄0號房屋，下與其坐落土地合稱系爭不動產），並於國稅局登記有對訴外人瓦城泰統股份有限公司（下稱瓦城公司）之租賃收入，由本院核發扣押暨移轉命令予瓦城公司，原告於112年7至8月間依上開執行命令要求移轉租金，瓦城公司具狀異議，原告始得閱覽110年度司執全第341號假扣押卷，才發現系爭不動產已於111年9 月8日之假扣押期間移轉予劉名哲，石國已無租賃債權存在。被告間明知石國經濟狀況不良並與原告間有訴訟關係，復遭訴外人李如卿聲請假扣押在案，故意以買賣為原因將系爭不動產移轉予劉名哲，使原告及其他債權人無法受償，侵害其等權益，爰先位依民法第244條第1項、第4項，備位依民法第244條第2項、第4項規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告於111年9月8日就系爭不動產所為買賣之債權行為及於1 11年9月29日所為所有權移轉登記之物權行為，均應予撤銷。㈡劉名哲應就系爭不動產於111年9月29日以買賣為登記原因之所有權移轉登記應予塗銷，回復登記為石國所有。二、被告則以：　㈠被告劉名哲：　⒈被告於111年9月間，經訴外人大安成不動產投資顧問有限公司居間介紹，被告就系爭不動產成立買賣契約，並約定買賣價金為新臺幣（下同）72,000,000元。劉名哲於111年9月12 日、同月23日將系爭不動產價金匯入雙方約定之履約保證帳戶，嗣於同月29日辦理系爭不動產所有權移轉登記完竣。是以石國喪失系爭不動產，惟其同時獲得價金收入，被告間成立買賣契約並移轉系爭不動產所有權之行為，並未對石國之資力產生影響或減低，原告主張被告間行為有害其債權，難謂有據。　⒉劉名哲於111年間透過不動產仲介之介紹，知悉石國欲出售系爭不動產，經不動產仲介居間斡旋，於111年9月8日與石國簽立買賣契約購入系爭不動產，並於111年9月29日辦理系爭房地之所有權移轉登記完竣，系爭不動產交易過程均透過仲介協商、處理，劉名哲與石國素不相識，對於石國與第三人之債權債務關係更是一無所知。又依社會常情，除與本件移轉交易有關之既存的抵押權負擔之外，買受人不會探究仲介人員所介紹、素不相識之交易對象是否有其他債務問題。劉名哲不知石國積欠原告債務，不符民法第244條第2項債權人得行使撤銷權之要件，原告所為之主張為無理由。　⒊再參考系爭不動產買賣時不動產市場之實際交易情形，與系爭不動產同一社區之不動產市價約為每坪30餘萬元，劉名哲則是以每坪53.6萬元購入系爭不動產，堪認劉名哲購得系爭不動產之對價與其客觀價值並無顯著低下之不尋常情形，被告間交易並無任何異常。原告徒以系爭不動產移轉登記為劉名哲所有前，曾經李如卿為假扣押登記，遽謂劉名哲明知原告與石國間有債權債務關係，實屬無理臆測及跳躍推論，難認已就「劉名哲明知系爭不動產之交易損害原告權利」之事實負舉證責任。綜上，被告間買賣行為之結果並未損害原告債權，劉名哲亦不知悉石國有積欠原告債務之事實，則原告主張行使民法第244條之撤銷權，其要件即有未符等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。　㈡被告石國經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、原告主張其依本院板橋簡易庭111年度板簡字第2059號判決對石國有2,630,000元及自111年6月7日起算週年利率5%計算之利息之票據債權。而石國於111年9月8日將系爭不動產與劉名哲成立買賣契約，並於111年9月29日辦理移轉所有權登記等情，業據其提出本院板橋簡易庭111年度板簡字第2059 號判決暨確定證明書(含執行紀錄記載)、訴外人瓦城泰統股份有限公司之執行命令異議書影本、110年度司執全字第341 號節錄影本等件為證(見本院卷一第19至35頁)，並經本院依職權調閱系爭不動產登記公務用謄本、異動索引可佐(見本院卷二第77至89頁)，經核與原告所述相符，此部分亦為劉名哲所不爭執，而石國已於相當時期受合法之通知，既未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明、陳述以供本院審酌，本院綜合上開事證認與原告主張各節相符，堪認原告上開部分主張為真正。四、本件兩造爭執事項為：原告得否依照民法第244 條第1項、第2 項、第4 項規定請求被告撤銷其等間就系爭不動產所為之債權行為及物權行為？並得否請求劉名哲將系爭不動產所為之所有權移轉登記塗銷並回復登記為石國所有？茲敘述如下：　㈠按民法第244 條第1 、2 、4 項規定：「債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之。」、「債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之。」、「債權人依第1 項或第2 項之規定聲請法院撤銷時，得並聲請命受益人或轉得人回復原狀。但轉得人於轉得時不知有撤銷原因者，不在此限。」。是債權人依民法第244 條規定撤銷債務人所為之有償或無償行為，須具備債務人所為之法律行為有害於債權人且係以財產權為目的，如為有償行為，並須具備債務人於行為時明知有損害於債權人之權利並受益人於受益時亦知其情事。又在有償行為之情形，受益人是否以不相當之對價取得該財產權，則非所問。僅受益人如係以相當對價取得，在某些情況下（如金錢債權），可據以推知債務人之財產並未減少，仍有清償能力，或於債權人無害而已。此有最高法院85年度台上字第437 號裁判要旨可參。又「民法第244 條第1 、2 項所稱之無償或有償行為，係以債務人與第三人間之行為有無互為對價關係之給付為其區別標準。買賣係屬典型之有償行為，良以出賣人移轉財產權之義務與買受人支付價金之義務間具有對價關係。縱令債務人將其不動產廉價賣與債權人中之一人，以所得價金對於該債權人清償債務，其他債權人亦僅於有同法條第2 項情形時，得以訴請撤銷買賣行為，究不能認其行為為無償，尤難逕指債務人之換價為同法條第1 項之詐害行為，俾以保全法定撤銷權之行使，兼資防免妨害交易之安全」，最高法院101 年度台上字第498 號判決意旨參照。　㈡原告先位主張被告間移轉所有權為無償關係，為被告劉名哲以前詞置辯，經查被告劉名哲所提出之不動產買賣契約書、不動產點交暨價金信託履約保證結案單為證，可徵被告於11 1年9月間確有就系爭不動產成立買賣契約，並有約定買賣價金7200萬元，劉名哲復於111年9月12日、23日已將系爭不動產之價金匯入被告間約定之履約保證帳戶，原告對於上開文書事證之真正亦表示無意見，堪認被告所辯被告間確實有就系爭不動產成立買賣契約關係等語為真，原告先位主張被告間就系爭不動產所為移轉所有權行為並非買賣、乃屬無償行為，並請求依民法第244條第1項規定撤銷贈與行為及物權行為等云云，自無足採。　㈢又原告備位主張被告間縱以買賣為原因為所有權移轉登記，亦有害及原告對石國之債權，亦得依民法第244條第2項規定請求撤銷買賣之債權行為及移轉所有權之物權行為等語，然按債務人出賣其財產非必生減少資力之結果，苟出賣之財產已獲得相當之對價，用以清償具有優先受償權之債務，則一方面減少其財產，一方面減少其債務，其對於普通債權人，即難謂為詐害行為（最高法院51年台上字第302號判例意旨參照）。再債權人行使民法第244條第2項所規定之撤銷訴權，需以債務人於行為時，明知有損害於債權人之權利，且事實上將發生有害於債權人之結果為要件（最高法院67年台上字第1564號判例意旨參照）。經查劉名哲業已否認其受讓移轉系爭不動產時，有何明知損害原告權利之情事，而就此民法第244條第2項所定有償行為之撤銷訴權要件，亦未據原告舉證以實其說，況劉名哲業於111年9月12日、23日已將系爭不動產之買賣價金全數匯入被告間約定之履約保證帳戶，此有永豐/上海建築經理(股)有限公司之不動產點交暨價金信託履約保證結案單(買方)在卷可稽(見本院卷二第43頁)，顯見系爭買賣價金不僅並未偏離市價，且買方即劉名哲確實有交付價金至履保帳戶，則石國即使將系爭不動產移轉登記於劉名哲，固生減少積極財產之結果，但同時亦減少或因履行而免除其基於系爭買賣所生之消極財產即移轉系爭不動產之債務，故尚非當然影響債務人即石國之資力，亦非當然減少債權人之共同擔保，即難謂該行為係詐害行為。此外，原告復未能舉證證明劉名哲明知有損害於原告之權利而仍為系爭不動產買賣(即劉名哲於系爭不動產移轉所有權當時，明知石國對原告尚有負欠債務未清償並知悉石國所為有損害原告債權等情事)，即擅予揣測被告間就系爭不動產之買賣存在詐害原告債權之情，尚屬無據。職此，被告間就系爭不動產確存有買賣關係，且相關買賣價金均已支付，業如前述；縱使日後石國因經濟變動，致財產減少，尚難認為其行為係有害及債權，參照前述之說明，並不符合民法第244條第2項規定之要件。此外，原告就其所主張被告間就系爭不動產買賣及移轉詐害其債權等云云，未再提出其他證據以供本院調查，要難認其此部分之主張為真實可採。是以，原告備位依民法第244條第2項、第4項規定請求撤銷被告間就系爭不動產所為買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為，並請求劉名哲塗銷系爭不動產之所有權移轉登記云云，亦屬無據，不應准許。五、綜上所述，原告先位依民法第244條第1項、第4項規定；備位依民法第244條第2項、第4項規定，請求撤銷被告間於111 年9月8日就系爭不動產所為買賣債權行為及111年9月29日所為所有權移轉登記之物權行為，以及劉名哲就系爭不動產於 111年9月29日以買賣為登記原因之所有權移轉登記應予塗銷，回復登記為石國所有，均為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　張惠閔以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳睿亭

2024-12-20

PCDV-113-訴-1708-20241220-1

家財訴

臺灣高雄少年及家事法院

塗銷所有權移轉登記

臺灣高雄少年及家事法院民事判決 112年度家財訴字第7號原告丙○○ 訴訟代理人林靜如律師被告乙○○ 甲○○ 訴訟代理人李茂增律師杜承翰律師（於民國113年11月25日言詞辯論後終止委任）上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國113年1 1月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及追加之訴均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由甲、程序部分壹、按家事訴訟事件，除家事事件法別有規定者外，準用民事訴訟法之規定，此觀家事事件法第51條自明。再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告於民國111年9月5日起訴時，係以民法第1020條之1 、第244條第2、4項等規定為請求權基礎，訴請撤銷被告間就附表所示不動產（下稱系爭房地）所為之債權行為（即被告間於111年4月30日以系爭房地為標的之買賣契約）及物權行為（即被告間於111年7月13日將系爭標的之所有權登記，由被告乙○○移轉至被告甲○○所有）（下稱系爭交易），並應塗銷系爭房地之移轉登記，將之回復為被告乙○○所有（見臺灣高雄地方法院111年度補字第1012號卷【下稱補字卷，餘類推】第9頁）；嗣於112年5月3日，另主張被告間系爭交易因通謀虛偽意思表示而無效，而以民法第87條之規定為請求權基礎，請求確認系爭交易無效，並以被告乙○○債權人之身分，依民法第113條、第242條前段之規定，代位請求被告甲 ○○將系爭交易所為之所有權移轉登記予以塗銷，而變更及追加聲明，於關於系爭交易之法律關係，將此部分確認之訴，及塗銷登記列為先位聲明，將起訴時請求撤銷系爭交易、塗銷登記部份列為備位聲明（見家財訴字卷一第159至160頁）；復於112年7月6日再主張被告藉由系爭交易共同對原告施以經濟上之騷擾、控制、脅迫及不法侵害行為之違反保護令行為，系爭交易背於公共秩序或善良風俗，依民法第72條規定主張為無效（見家財訴字卷一第221至225頁）。經核原訴與追加後之新訴，就原告主張被告間系爭交易所處分之財產及所侵害之債權均相同，得利用既有之訴訟及證據資料，亦無害於他造當事人程序權之保障，以期能一次解決紛爭，俾符訴訟經濟，應認二者請求之基礎事實同一，是原告所為上開訴之追加，合於前揭規定，應予准許。貳、被告乙○○經合法通知（見家財訴字卷二第117至121頁），未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，就此由其一造辯論而為判決。乙、實體部分壹、原告主張略以：一、緣被告乙○○前於109年間向本院訴請離婚，而由本院以109年度婚字第519號審理；原告之請求婚後財產分配案件，則以1 10年度家財訴字第14號與上開案件併案審理；嗣原告再於離婚案件中，反聲請酌定二名未成年子女之親權及請求給付扶養費，經以110年度家親聲字第359號合併審理。原告並就系爭房地聲請假扣押，經本院以109年度家全字第40號裁定就系爭房地准予假扣押，但被告乙○○得提出新臺幣（下同）50 0萬後得免除或撤銷假扣押，嗣經臺灣高等法院高雄分院以1 10年度家抗字第17號裁定駁回被告乙○○抗告而確定。另因被告乙○○長期對原告有家庭暴力行為，經本院核發108年度家護字第2100號通常保護令，命被告乙○○不得對原告實施家庭暴力行為；上開保護令嗣以110年度家護聲字第37號裁定延長1年；嗣再以111年度家護聲字第28號裁定延長2年。被告乙○○於上開訴訟審理中，主張自己係以系爭房地提供原告及未成年子女居住及使用，以此方式履行扶養義務，原告及未成年子女現仍居住於系爭房地。詎料，原告於111年7月11日得知被告乙○○已就系爭房地提供擔保金而解除假扣押；翌日晚間，大樓管理員通知原告領取系爭房地之電費單，驚見電戶名已由被告乙○○變更為被告甲○○，原告隨即致電予台電公司，始知悉被告乙○○早於111年6月23日已委由他人變更系爭房地之電戶名，嗣後並得知系爭房地已遭被告乙○○出售。原告為保全未成年子女能繼續在原本住所居住及使用權利，於 111年7月12日旋即向本院聲請定暫時處分，並經本院於同年月13日以111年度家暫字第110號裁定禁止被告乙○○處分系爭房地；惟因地政機關尚未收受上開裁定，被告乙○○即已於同日，將系爭房地移轉所有權予被告甲○○。二、被告間之系爭交易，違反民法第72條，且為第87條之通謀虛偽意思表示，應屬無效：　㈠系爭房地之購入價金加計相關費用、裝潢費用高達20,615,76 4元。又查，被告二人間就系爭房地之買賣價金為2000萬元，顯然低於同社區同楝前後期間（110年8月至112年4月）間之交易行情，且被告均均明知系爭房地遭假扣押，即是被告乙○○對原告負有相當之債務高度可能性，佐以被告二人均明知渠等交易價格係低於系爭房地之實際價值，可認被告二人對於此等有償交易將損及原告之債權係明知或可得而之。再參以系爭房地買賣係由不動產經紀業者所經辦處理，不動產仲介業務應於交易前告知被告甲○○有關原告與被告乙○○之假扣押緣由，及房屋係由何人居住等情。而系爭房地有假扣押登記，且有尚有房客即證人丙○○承租、提供原告母女居住使用之客觀使用情形，然被告甲○○竟可不論此等權利瑕疵及訴訟爭議，在未曾看屋情狀下，逕與被告乙○○簽定買賣契約，而辦理所有權移轉登記；另一方面，於完成系爭房地所有權移轉登記後，被告甲○○即以其名義對原告提出侵入住居、竊占之刑事追訴，及遷讓房屋民事訴訟；又查，被告乙○○之瑞鑫流體科技有限公司迄今仍設址於系爭房地。上開事實，均足以推認被告二人事實上並無買賣之真意，渠等此等交易行為之目的僅是係為對原告施加經濟上、訴訟上之壓力，以迫使原告屈服離婚，早日遷出系爭房地及撤銷相關訴訟，至臻明確。故原告認為被告二人之系爭交易，即就系爭房地成立之債權行為及物權行為屬通謀虛偽意思表示，依據民法第87 條規定，均為無效。　㈡又被告乙○○明知前揭保護令裁定之内容，且明知系爭房地是原告及兩名未成年子女之唯一住所，竟於該保護令有效期間竟與被告甲○○基於共同對原告施以經濟上之騷擾、控制、脅迫及不法侵害行為而違反保護令之犯意聯絡，由被告乙○○先於離婚訴訟中主張伊提供系爭房地供未成年子女居住以代扶養費，以除原告之警戒心，而後再故意將系爭房地出售予被告甲○○，藉由被告甲○○對原告提出遷讓房屋及竊佔等之民刑事訴訟，致使原告及未成年子女處於被告此等通謀迫害行為下，不斷面臨生活窘迫之情境，原告身心及經濟上都已不堪負荷，故被告乙○○此等故意以移轉房產行為，以逼迫原告在面臨將無家可歸狀態下同意離婚等訴求，已屬違反家暴令行為，亦與公共秩序及善良風俗有違，依民法第72條規定，應認無效。　㈢是被告間上述系爭交易違反民法第72條，且為通謀虛偽意思表示，應屬無效，爰聲請確認系爭交易（即就系爭房地之債權、物權行為）均無效，並依據民法第113條、第242條規定，代位被告乙○○請求塗銷系爭房地之移轉登記，回復為被告乙○○所有。三、被告間之系爭交易，侵害原告對被告乙○○之剩餘財產分配請求權、第1084條第2項未成年子女之扶養費請求權，原告依據民法第1020條之1、第244條規定，得聲請撤銷之：　㈠又依據上述原告與被告乙○○間之訴訟歷程，被告乙○○明知其將系爭房地出賣予被告甲○○，將有損於法定財產制關係消滅後，原告依民法第1030條之1之剩餘財產分配請求權，及依民法第1084條第2項規定就未成年子女對被告乙○○之扶養費請求權。況被告乙○○以顯不相當之對價將系爭房產所有權移轉予被告甲○○，致其整體資產價值減損，自難謂無害於原告於法定財產制消滅後之剩餘財產分配請求權、就未成年子女對被告乙○○之扶養費請求權。　　㈡又按民法第1030條之1之立法理由，重在聯合財產關係消滅時，夫妻雙方之剩餘財產除因繼承或其他無償取得者外，其差額應屬夫妻雙方在婚姻關係存續中共同努力之成果，故應平均分配，以貫徹男女平等之原則，故所請求者應為射餘財產差額之分配，性質上類如共有財產之分割，而非補償。因此，如剩餘財產之差額僅有不動產時，有請求權者所請求之差額應為該不動產權利之一半，而非現金補償。是法條僅謂「差額」應平均分配，未區分「差額」類別，在夫或妻有婚後財產及債務須計算扣除時，該差額應以金錢平均分配，並無爭議，請求分配原物（不動產）之一半，亦無不可。是被告間之系爭交易，顯然侵害原告之上述剩餘財產分配請求權、扶養費等債權，原告爰依據民法第1020條之1、第244條第2 項，請求撤銷被告間系爭交易之債權、物權行為，並塗銷系爭房地之所有權移轉登記，回復為被告乙○○所有等語。四、聲明：一、先位聲明：㈠確認被告二人間就附表所示不動產所為買賣及所有權移轉之行為均無效。㈡被告甲○○應將前項不動產於111年7月13日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復為被告乙○○所有。二、備位聲明：㈠被告二人於111年4月30日就附表所示不動產所為買賣之債權行為，及於111年7月13日以買賣為登記原因所為所有權移轉之物權行為應予撤銷。㈡甲○○應將前項不動產於111年7月13日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復為被告乙○○所有。　　　　　　　　　　　　　　貳、被告答辯略以：一、被告甲○○部份：　㈠被告甲○○係以正常合法方式購入系爭房地，簽訂系爭房地買賣契約前從未見過被告乙○○，不可能與被告乙○○有任何通謀虛偽意思表示，證人丙○○於開庭前與原告有密切接觸，立場全然偏頗原告，其所言全然不可採。至丙○○與乙○○間是否有房屋租賃關係，乃系爭交易是否涉及買賣不破租賃，本件仲介買賣系爭房地過程，是否未履行不動產經紀業管理條例之告知義務，係仲介於系爭交易履行居間契約對被告甲○○是否有不完全給付，均無從證明被告甲○○與被告乙○○就系爭交易有通謀虛偽之意思表示。　㈡又原告以被告甲○○與被告乙○○藉系爭交易共同對其侵害或騷擾，提出違反保護令罪告訴，業經臺灣高雄地方檢察署檢察官112年度偵字第11618、11619號不起訴處分確定，被告甲○ ○不知悉有保護令存在，被告乙○○與被告甲○○所為無違反保護令，被告二人就系爭交易所為之債權、物權行為並無違反民法第72條。　㈢另夫妻剩餘財產差額分配請求權係就雙方剩餘婚後財產之價值計算金錢數額，其間差額平均分配，為金錢數額之債權請求權，並非存在於具體財產標的上之權利，不得就特定標的物為主張及行使。被告乙○○因系爭交易取得價金2千萬元，並以其中500萬元解除系爭交易房地之假扣押，於原告主張剩餘財產分配金額為500萬元而言，被告乙○○於系爭交易後，非陷於無資力狀態，原告依民法第1020條之1、第244條等規定請求撤銷被告間之系爭交易並塗銷所有權移轉登記，為無理由。又民法第1020條之1係為保全夫或妻一方於「法定財產制關係消滅後始發生」之夫妻剩餘財產分配請求權，未成年子女之扶養費，與民法第1020條之1之要件無涉等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。二、被告乙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀，作何聲明或陳述。　　參、兩造不爭執事項：（見家財訴卷二第69至71頁）一、系爭房地於111 年7 月13日以買賣為登記原因，由被告乙○○ 移轉與被告甲○○。二、被告乙○○、被告甲○○間就上開系爭房地之買賣契約係發生於 000年0月00日。三、系爭房地於109 年12月9 日經本院以109 年度家全字第40號裁定准許原告以供50萬元為擔保准許原告就被告乙○○於500 萬元範圍之內為假扣押，原告並於供擔保後於109 年12月25 日就系爭房地為查封登記。四、本院前於111 年7 月13日以111 年度家暫字第110 號裁定禁止被告乙○○就系爭房地為讓與設定抵押或一切處分行為。五、本院前於109 年3 月30日以108 年度家護字第2100號通常保護令裁定禁止被告乙○○對原告實施家庭暴力行為，並以110 年度家護聲字第37號、111 年度家護聲字第28號分別裁定延長1年、2年。肆、兩造爭執事項：（見家財訴卷二第71頁）一、被告二人就系爭房地所為之買賣、物權行為是否違反民法第 72條而無效？二、被告二人就系爭房地所為之買賣、物權行為是否違反民法第 87條第1項而無效？三、被告二人就系爭房地所為之買賣、物權行為是否有民法第10 20條之1 、第244 條第2 項而得撤銷之事由？　　　伍、被告間就系爭房地所為之買賣、物權行為未違反民法第72條、第87條第1項之無效事由：一、按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。民法第　　72條定有明文。法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，係指法律行為之標的而言。又民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言（最高法院69年台上字第26 03號判決先例參照）。而憲法對私人間之民事關係為間接效力，即經由民法概括條款如民法第72條規定實現憲法基本權利之價值體系。因私法自治與契約自由，同為憲法第22條所肯認的基本人權，與一般個別基本權利享有同樣憲法保障的位階。是個別法律關係是否過度侵犯基本權而可認有違公序良俗，自應於個案同時斟酌上開基本權與私法自治、契約自由之衝突情況而為判斷，不應單以基本權是否受有侵害，以及單一侵害狀態而為認定。二、次按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段定有明文，上開規定所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。且第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責。三、查本件原告前以被告乙○○為相對人聲請核發保護令，經本院裁定禁止被告乙○○對原告實施家庭暴力行為，並分別裁定延長1年、2年，已如上述「參、五」所述。然上開保護令規範之對象並未及於被告甲○○，是倘非被告甲○○明知有上開保護令存在，而仍執意與被告乙○○交易系爭房地，尚無從以被告間就系爭房地有交易行為，即認此一交易行為違背公共秩序或善良風俗。蓋依據上述說明，買賣行為及移轉所有權之物權行為本屬中性之契約行為，且受憲法上契約自由之保障，則在審酌是否違反公共秩序、善良良俗上，自不得僅以「被告乙○○違反保護令侵害原告之權利」，即認定系爭房地之買賣、移轉所有權行為違反公共秩序或善良風俗，蓋此時不受上述保護令限制之被告甲○○之契約自由亦應受保障。四、然查，原告就被告甲○○是否知悉上開保護令，或被告甲○○之所以為系爭交易之目的，僅係純以對原告施以經濟上之壓力而為之等節，均未舉證以實其說。況被告間究為何關係，被告甲○○有何必要須與被告乙○○共同為上述行為，原告就此亦全未為舉證，蓋倘若被告間原先素不相識，復無何特殊關係，被告甲○○有何必要與被告乙○○共同為上述買賣、移轉所有權等行為，及辦理相關手續、繳納規費、稅捐，僅係為完成一個可能事後遭法院認定無效（得撤銷）之法律行為？從而，本院認尚無從僅以系爭交易之結果對原告生經濟上之不利益，即認系爭交易即系爭房地之債權行為、物權行為違反民法第72條而無效，是原告此部份之主張即屬無據。五、至原告另以上述事證，主張被告間就系爭房地之系爭交易係為通謀虛偽意思表示而無效云云。然查，縱令原告主張為真，即：被告甲○○明知原告主張之上述情事，仍以顯然較低之價格與被告乙○○達成系爭房地之買賣合意，而於聲請法院撤銷假扣押後，旋即辦理移轉登記完畢，而完成系爭交易，並僅對原告提起民、刑事訴訟，然此均無從推論、認定被告間係基於通謀虛偽意思表示完成系爭交易。蓋當事人間縱令就同類買賣標的物（如同一社區之不同大樓、樓層）之價金，仍有可能因標的物之現況（如是否點交、有無其他第三人主張權利而在爭訟等），而有不同之價格，此為一般市場交易之常態，而無從以價金較低即認為買賣雙方間之契約為通謀虛偽意思表示。因此，縱令原告主張為真，至多亦僅得認為被告甲○○業已知悉上情，而仍願以較低於原告主張「同社區同楝前後期間（110年8月至112年4月）間之交易行情」之2 千萬之價金，與被告乙○○完成系爭交易，而無從逕認被告間之系爭交易屬通謀虛偽意思表示。又原告在在主張被告間係為規避被告乙○○與原告間之上述保護令效力，而以系爭交易將系爭房地之所有權移轉與被告甲○○後，再由被告甲○○對原告提起民刑事訴訟，以達成驅趕原告、未成年子女之目的云云，然對於被告間於系爭交易成立時有何特殊情誼、關係，或是有何利益往來均未舉證，已如上述。則衡以被告間並無特殊關係，被告甲○○又何必「配合」被告乙○○，與被告乙○○ 為上述通謀虛偽意思表示，甚至可能因向地政機關辦理「假登記」（無移轉所有權真意之移轉所有權登記），而另遭受使公務員登載不實之刑事追訴？是依據上述說明，原告對於「被告甲○○知被告乙○○非真意」及「被告甲○○就被告乙○○非真意之表示，相與為非真意之合意」，所主張之上述事實，縱令為真，於論理法則上仍無從認定被告間之系爭交易為通謀虛偽意思表示，是原告此部份之主張即亦無足採。陸、被告間就系爭房地所為之買賣、物權行為，並無民法第1020 條之1 、第244條第2項等得撤銷之事由：一、按民法第1030條之1規定之夫妻剩餘財產差額分配請求權，係就雙方剩餘婚後財產之價值計算金錢數額，其間差額平均分配，為金錢數額之債權請求權，為保全夫或妻一方於法定財產制關係消滅後始發生之上開請求權，立法者參照民法第 244條第1、2項規定之精神，於民法第1020條之1第1、2項規定：一方得就他方詐害剩餘財產分配請求權之有償或無償行為，行使撤銷權。是夫或妻一方就他方詐害該項權利之有償或無償行為行使撤銷權，均應符合民法第244條第1、2項規定之要件。而上開撤銷權之建立，旨在保全債務人之責任財產，以維護債權人之共同擔保為目的，苟債務人之責任財產足供清償債務，債權人之擔保既無欠缺，即無由債權人對債務人之有償或無償行為行使撤銷權之必要。準此，債權人行使撤銷權，仍應以債務人陷於無資力為要件，否則難謂有害及債權人之債權。又債務人所為之無償行為，有害及債權，係指自債務人全部財產觀之，其所為之無償行為，致其責任財產減少，使債權不能或難於獲得清償之狀態，亦即消極財產之總額超過積極財產之總額而言。且是否有害及債權，應以債務人行為時定之，苟債務人於行為時仍有其他足供清償債務之財產存在，縱該無償行為致其財產減少，因對債權清償並無妨礙，自不構成詐害行為，債權人即不得依上開規定聲請撤銷（最高法院110年度台上字第2980號判決參照）。二、查本件兩造間就系爭房地係以價金2千萬元達成交易，並已完成價金之交付，業據被告甲○○提出價金履約專戶明細暨點交證明書為證（見家財訴卷一第135頁），又原告對被告乙○ ○之起訴請求之夫妻剩餘財產分配請求權500萬元，已經本院以110年度家財訴字第14號判決命被告乙○○應如數給付（及法定遲延利息）確定，有該判決在卷可參（見家財訴卷二第 151至153頁），則被告乙○○既已取得系爭房地之價金（經扣除清償貸款後，尚餘8,746,812元），與原告之夫妻剩餘財產分配請求權500萬相較，即尚未陷於無資力之情形，依據上述說明，原告即不得依民法第1020條之1、第244條規定，訴請撤銷系爭房地之買賣、所有權移轉行為。至原告雖另主張民法第1084條第2項等關於未成年子女之扶養費請求權云云，然查未成年子女之扶養費請求權係未成年子女本於直系血親卑親屬之身分，而對於被告乙○○行使，原告並非扶養費之請求權人，自不得據以主張，是原告此部份主張亦無足採。柒、綜上所述，原告先位請求確認系爭交易所生之債權、物權行為無效，備位請求撤銷系爭交易所生之債權、物權行為，及塗銷系爭房地之移轉登記，並回復登記為被告乙○○所有，均無理由，應予駁回。　捌、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。玖、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　家事第一庭　　法　官　朱政坤以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳玲君附表：編號不動產名稱面積權利範圍 1 高雄市○○區○○段000000000地號土地 2,759.17平方公尺 10000分之82 2 高雄市○○區○○段000000000○號建物(門牌號碼：高雄市○○區○○路00號18樓） 108.01平方公尺全部 3 高雄市○○區○○段000000000○號共同使用部分（含車位編號：地下3層110號，權利範圍100000分之228) 11779.23平方公尺 100000分之780

2024-12-20

KSYV-112-家財訴-7-20241220-1

雄簡

高雄簡易庭

減少價金等

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度雄簡字第1924號原告羅彗心訴訟代理人方浩鍵律師葉凱禎律師曾嘉雯律師被告余佩玲訴訟代理人謝毅夫上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年11月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：　　　　一、原告主張：原告於民國107年10月21日經由訴外人仲捷不動產仲介經紀有限公司（下稱仲捷公司）以總價新臺幣（下同）278萬元向被告購買其所有坐落高雄市○○區○○段0000地號土地應有部分33/10000及其上同段20203建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路000號11樓之1房屋(下稱系爭11樓房屋），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。被告明知系爭11樓房屋有漏水之情形，卻故意隱瞞上開瑕疵，仍於 107年9月27日不動產說明書現況調查表No.34「是否有滲漏水情形」勾選「否」、系爭買賣契約書第9條擔保責任第3點「本約標的物」勾選「無滲漏水」，嗣原告於108年5月間發現系爭11樓房屋天花板嚴重漏水，向管理員詢問後，得知系爭11樓房屋於106年時即因漏水問題，曾與樓上12樓房屋（下稱12樓房屋）住戶協商修繕，顯然系爭11樓房屋漏水瑕疵於交付時已存在，系爭11樓房屋顯有減少居住效用及減損價值之瑕疵，爰依民法第359條規定請求系爭11樓房屋因漏水瑕疵減損之價值即修復房屋費用15萬4,283元，又被告就已收受上開減少價金亦為不當得利，自得依民法第179條之規定向被告請求返還，請求擇一為原告有利判決；另被告違反系爭買賣契約，給付具滲漏水瑕疵之房屋，已嚴重侵害原告之居住安寧人格法益，依民法第227條之1準用同法第195條之規定，原告得請求被告給付精神慰撫金14萬5,717元等語。並聲明：被告應給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告則以：兩造於107年11月16日交屋時，曾於系爭買賣契約第16條「其他約定事項欄」約定賣方即被告自交屋日起提供6個月含滲漏水之瑕疵擔保責任，但原告迄108年6月28日始以存證信函通知被告系爭11樓房屋有漏水瑕疵，已逾兩造所議定之6個月瑕疵擔保責任期限，是被告就原告指摘之漏水情形已無庸負瑕疵擔保責任。又上揭漏水係系爭11樓房屋樓上12樓房屋之水管破裂所肇致，尚非系爭11樓房屋本身有滲漏水，且該漏水處前於106年10月底亦有類似情況發生，被告迅即透過當時之大樓管理委員會主委找到12樓房屋住戶修繕，於106年11月10日為防水處理及換新臉盆排水管後，直至107年9月27日委託仲介出售時，均未再發生漏水情形。系爭11樓房屋既修繕完妥，且長時間未再漏水，亦非房屋本身之漏水，依社會一般通念自會認無漏水瑕疵，被告於委託出售系爭11樓房屋時，衡情當然會在不漏水一欄打勾，並無原告所謂故意不知告系爭11樓房屋漏水之情形等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項及本件爭點（見112雄簡卷第276至278、321 頁）：　㈠兩造不爭執事項：　⒈原告於107年10月21日經由仲捷公司以總價278萬元向被告購買其所有系爭11樓房屋，並簽立系爭買賣契約及在不動產說明書現況調查表上簽章。　⒉仲捷公司為訴外人中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋）之加盟店，訴外人陳冠宇為仲捷公司之仲介人員。　⒊系爭11樓房屋之107年9月27日不動產說明書現況調查表No.34 「是否有滲漏水情形」勾選「否」、系爭買賣契約第9條擔保責任第3點「本約標的物」勾選「無滲漏水」。　⒋系爭11樓房屋於107年11月16日點交予原告。　⒌系爭買賣契約第16條記載「雙方同意賣方自交屋之日起提供6 個月之瑕疵（含滲漏水）責任給買方…」。　⒍系爭11樓房屋為87年1月6日建築完成。　⒎系爭11樓房屋樓上12樓房屋之房屋所有權人為訴外人張妮翔。　⒏系爭12樓房屋曾於106年11月間進行滲漏水工程之修繕。　⒐系爭11樓房屋於本件送請鑑定時有如本件高雄市土木技師公會111年10月20日高市土技字第00000000號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）所載滲漏水情形（下稱系爭瑕疵），且滲漏水原因如系爭鑑定報告所載。　⒑原告有於107年11月16日交付仲介服務費5萬5,600元給仲捷公司。　⒒原告於108年5月24日發現系爭11樓房屋有漏水情形後，將該情形告知陳冠宇，陳冠宇於108年6月7日轉知被告系爭11樓房屋有滲漏水情形。　⒓原告已與仲捷公司、陳冠宇、張妮翔於112年9月15日以本院1 12年度雄移調字第1號調解筆錄記載之內容調解成立。　⒔系爭11樓房屋於107年間無系爭瑕疵之客觀市價，即為原告與被告間就系爭11樓房屋之交易金額。　⒕原告於108年6月28日寄發存證信函給被告，表示系爭房屋天花板處發生漏水，請被告於10日內處理漏水事宜。　㈡本件爭點：　⒈系爭11樓房屋於點交予原告時，是否有系爭瑕疵存在？　⒉承上，如有，則：　①原告依民法第359條、第179條規定擇一，請求被告給付減少價金款項15萬4,283元，是否有理？　②原告依民法第227條之1不完全給付準用民法第195條規定，請求被告給付精神慰撫金14萬5,717元，是否有理？四、本院之判斷：　㈠系爭11樓房屋於點交予原告時，是否有系爭瑕疵存在？　⒈按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。且物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。又買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。買賣因物有瑕疵，而出賣人依同法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。另以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第373條、第3 54條第1項、第356條第1項及第2項、第359條、第366條分別定有明文。是以，民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約。又當事人就買賣瑕疵擔保責任所約定之「保固條款」，其法律效果為何？應視個案情形，探求當事人之真意，並依誠信原則，斟酌交易習慣，綜合契約整體內容判斷之（最高法院104年度台上字第550號判決可資參照）。　⒉查系爭11樓房屋於107年11月16日點交予原告，且系爭買賣契約第16條記載「雙方同意賣方自交屋之日起提供6個月之瑕疵（含滲漏水）責任給買方…」之約定內容等節，為兩造不爭執（兩造不爭執事項⒋、⒌）。從而，被告依法原本應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於原告時（即107年11月 16日時）無物之價值或效用瑕疵，且原告亦應依通常程序從速檢查其所受領之物即系爭11樓房屋，如發見有應由被告負擔保責任之瑕疵，應即通知被告，然兩造於簽立系爭買賣契約時，既已以特約約定被告自107年11月16日交屋之日起提供6個月含滲漏水在內之瑕疵擔保責任，揆諸前揭說明，原則上自應適用兩造間之特約，而兩造上開特約之性質應屬保固條款之約定，應不僅在使系爭11樓房屋於交屋後6個月內發現瑕疵時，發生舉證責任倒置轉換之效果，更在確保點交系爭11樓房屋後6個月期間內，系爭11樓房屋不發生應由出賣人即被告負責之瑕疵，原告如於系爭11樓房屋點交後6個月內即108年5月16日以前發現應由被告負責之瑕疵，不必證明該擔保責任瑕疵之發生係於危險移轉（即交付）時即已存在之物之瑕疵，得請求被告負民法所規定物之瑕疵擔保責任。然而，本件原告係於系爭11樓房屋點交後超過前開特約6 個月期間之108年5月24日始發現系爭11樓房屋有系爭瑕疵，原告將該情形告知陳冠宇，陳冠宇於108年6月7日轉知被告系爭11樓房屋有滲漏水情形，且原告於108年6月28日寄發存證信函給被告，表示系爭房屋天花板處發生漏水，請被告於 10日內處理漏水事宜等節，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項⒒、⒕），則原告顯係於已逾兩造特約約定系爭11樓房屋交屋6個月期間後，始發現系爭11樓房屋有系爭瑕疵存在，原告自應舉證證明系爭瑕疵係於系爭11樓房屋於點交予原告時即已存在，始得要求被告須負物之瑕疵擔保責任。　⒊本件難以證明系爭11樓房屋於點交予原告時，即有系爭瑕疵存在：　①兩造不爭執系爭12樓房屋曾於106年11月間進行滲漏水工程之修繕（兩造不爭執事項⒏）。觀諸被告所提出工程估價單（見109雄簡卷第89頁），其上記載「浴廁地板防水處理」、「新小臉盆排水管」、「星期五前打除地磚」等字句，且證人即出具上開工程估價單之水電人員吳裕隆於本院審理時證稱：估價單是我公司的章，右邊浴室，左邊只有馬桶，委託人要求我把兩間浴室的地板打起來做防水，兩間的地磚我都打起來，重做防水，重鋪地磚，我再放馬桶，我做的防水層工法是膠泥即樹脂跟混凝土下去攪拌，施作防水工程前，委託人說她把水漏到樓下去，我印象中我把兩間地板打起來時，發覺地板都是乾的，這通常有兩種情形，第一種是那裡常常沒有住人，所以是乾的，第二是根本沒有漏水，是從其他地方漏下去，但地板打下去了還是要重做，我的防水工程防水效益一般可以維持10年沒問題，因為我是用比較麻煩的混合攪拌等語（見109雄簡卷第310至313頁），且張妮翔亦陳稱：上開估價單為12樓房屋於106年間修繕資料之一等語（見雄訴卷第336頁），足認12樓房屋於106年11月間確曾因滲漏水至系爭11樓房屋而進行修繕防水工程無誤。　②本件經本院送高雄市土木技師公會鑑定後，系爭鑑定報告記載「於107年11月16日以前已有滲漏水情形，在106年8月前屋主發現天花板有滲漏水現象，並已於106年11月10日前修繕完成。107年11月16日時並無漏水之情況…」等情（見外放系爭鑑定報告第5至6頁），而鑑定證人黃朝強到庭則證稱：系爭鑑定報告記載認定第一次滲漏水已經修復完成，是當事人在現場的陳述，（否有辦法判斷之前的滲漏水是否已修復好？）我們有做試水鑑定，鑑定結果有部分還有漏水，如果修好再漏水就是後來的，沒辦法判斷是舊的沒修好又漏水，還是新的漏水，現在的技術沒辦法等語（見112雄簡卷第360 頁），從而，依系爭鑑定報告尚無法證明原告主張於系爭11 樓房屋點交時即已存在系爭瑕疵乙事為可信。復觀之被告與陳冠宇之107年1月16日Line對話紀錄，陳冠宇詢問被告「房子最近處理的（『得』之誤）還OK嘛，有沒有順利解決問題了呀」，被告回以「你好，12F有請人在浴室做了防水也重新貼磁磚，馬桶2個也都換了新的，現在是觀察期，謝謝你的關心」等語（見112雄簡卷第197頁），可見系爭11樓房屋於 106年11月間進行滲漏水工程修繕後，直至107年1月16日時，並未再發現有滲漏水現象；又參以陳冠宇於審理時稱：我承接系爭11樓房屋時，屋主說現況沒有漏水，我也有看過，確實都沒有漏水，在帶看房屋的期間也都沒有發現房屋漏水的狀況等語（見109雄簡卷第315頁），況原告亦自承系爭11 樓房屋成交前，共看屋3次，第一次由姊姊陪同，第二次由朋友陪同，第三次由原告獨自前往等語（見112雄簡卷第241 頁），足徵於被告出售系爭11樓房屋期間，陳冠宇及原告看屋時均未發現系爭11樓房屋有滲漏水情況。是以，被告辯稱 12樓房屋於106年11月修繕後，直至出售予原告時，均未再發生漏水情形等語，非屬無稽，洵堪採信。　⒋原告固主張被告有故意隱瞞系爭11樓房屋有滲漏水情事，依民法第366條規定，該縮短瑕疵擔保請求期間之特約應無效云云（見112雄簡卷第263頁）。惟查，如前所述，系爭買賣契約第16條記載內容應僅在約定買受人即原告發現被告應負物之瑕疵擔保責任所擔保瑕疵的發現期間為系爭11樓房屋交屋後6個月，此約定應非屬縮短瑕疵擔保請求期間之約定，僅屬保固條款性質之約定。其次，鑑定證人黃朝強到庭雖證稱：（依照你過往的經驗，前後兩次滲漏水在同一個地方的機率高嗎？）如果沒有修好，還是會再漏水，如果已經修好還是同一個地方漏水的機率比較低等語（見112雄簡卷第360 至361頁），然依其證述內容，並非指同一處絕不可能再發生滲漏水情形，僅為再次發生機率高低問題，且如前所述，鑑定證人黃朝強亦另證述無法判斷系爭瑕疵為舊的沒修好又漏水、抑或新發生之漏水，則實尚難僅憑鑑定證人黃朝強上開證述而遽認系爭11樓房屋106年發生之滲漏水並未修復完成；另審以系爭11樓房屋為87年1月6日建築完成（兩造不爭執事項⒍），原告買受時已建築完成約20年餘，非屬新屋，1 2樓房屋於106年修繕完畢後，系爭11樓房屋交屋予原告後再次發生滲漏水亦非屬不可能之事。此外，本件原告於系爭11 樓房屋交屋超過6個月後始發現有系爭瑕疵，原告並未舉證證明系爭11樓房屋交屋予原告時已存在系爭瑕疵，且被告明知此情仍故意隱瞞，則實無從認定被告有故意不告知瑕疵之情形，原告此部分主張，洵屬無據，難以逕採。　㈡承上所述，本件原告既無法舉證證明系爭11樓房屋於點交予原告時，即有系爭瑕疵存在，則原告依民法第359條物之瑕疵擔保、第179條不當得利規定擇一，請求被告給付減少價金款項15萬4,283元，即無理由；且原告依民法第227條之1 不完全給付準用民法第195條規定，請求被告給付精神慰撫金14萬5,717元，亦屬無據。五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條、第227條之1準用民法第195條之規定，請求被告應給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻防方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　官　鄭靜筠以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　沈彤檍

2024-12-20

KSEV-112-雄簡-1924-20241220-1

重訴

臺灣臺北地方法院

排除侵害等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度重訴字第843號原告信義房屋股份有限公司法定代理人周耕宇訴訟代理人卓家立律師謝瑋玲律師陳彥廷律師被告好房國際股份有限公司兼法定代理人林淑貞被告楊欽亮共同訴訟代理人林旭暉律師上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國113年10月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠被告好房國際股份有限公司(下稱好房公司）於民國111年8月 2日於其經營之「好房網網站」刊登標題為「一屋二賣？委託信義房屋賣房　成交尚未過戶就遭轉賣　屋主急報警」之報導(下稱系爭報導)，標題及內容指稱原屋主委託原告賣屋，然於成交前透過網路發現其他房仲業者竟已能帶看該屋，質疑原告配合其他業主於買賣完成前即轉售，有一屋二賣之嫌疑，並質疑原告聯手其他不動產仲介業者、圖利買方等語，然實情為買賣雙方經原告仲介成交後，買方於流程中佯稱須請裝修廠商入屋進行裝潢評估為由，請原告同仁到場開門，系爭報導指稱原告為自身利益聯手投資炒作房價為不實，並以聳動、煽情之標題，稱原告罔顧消費者權益，使一般閱聽人見此標題或閱覽系爭報導對原告產生負面印象，嚴重影響原告商譽（名譽）。　㈡被告為國內知名不動產資訊傳媒，對報導內容負有查證義務，上報之原始報導已將原告回復之原屋主已釐清本件事實與原告無關且不希望刊登乙節，載於報導文末，被告明知該報導內容有可能為不實，卻以錯誤且聳動、煽情之標題刊登。系爭報導內容既以原投訴人為唯一消息來源，原投訴人既已表示內容出於誤會，被告自已無相當理由確信其報導內容為真實而為刊登。且系爭報導僅於文末以小篇幅刊登原告及原屋主否認事件真實之回應，無從扭轉閱聽人對原告之負面印象，不能認被告已盡衡平報導之責任。被告係明知系爭報導內容可能為不實之情形下，惡意刊登系爭報導，侵害原告之信用及商譽。　㈢關於損害賠償之金額，被告侵害原告信用及商譽之惡意昭然若揭，影響社會大眾公平且自由地於市場選擇仲介之權利，爰請求非財產上之損害1,000萬元。就財產上損害部分，即原告因商譽受損所失之營業利益，以原告本身移轉市佔率減損為基礎並限縮於系爭報導之影響，損失為15,950,120元。以上合計共25,950,120元。　㈣被告好房公司及其負責人被告林淑貞、總編輯被告楊欽亮係共同侵害原告之信用與商譽，已構成共同侵權行為，應對原告負連帶賠償責任。　㈤為此，爰依民法第28條第1項、第184條第1項、第185條第1項、第188條第1項、第195條第1項、公司法第23條第2項規定，請求被告應連帶賠償原告財產上及非財產上之損失共計25 ,950,120元，並為回復原告之信用及商譽之適當處分。並聲明：⒈被告好房公司應將於好房網(https://www.housefun.c om.tw/)刊登之系爭報導予以移除。⒉被告應連帶給付原告25 ,950,120元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊被告應連帶負擔費用，由原告將如附件所示之勝訴啟事，以標題字體大小為18號字、內文字體大小為14號字，刊登在「好房網」首頁上方7日，及在「好房網News」臉書粉絲專業(https://www.facebook.com/ohou sefun)公開發文並置頂7日。⒋被告好房公司應負擔費用，將本件判決書之案號、當事人及主文欄，以標楷體12號字體，登載於聯合報、自由時報及中國時報全國版第一版各1日。⒌ 願以現金或同額之無記名可轉讓定期存單供擔保，請准聲明第2項宣告假執行。二、被告則均答辯：　㈠原告為上市公司，其企業規模及提供之仲介服務品質影響消費者權益甚鉅，系爭報導內容更與｢打炒房｣之公共政策相關，自屬可受公評之公共事務。系爭報導原本為上報之報導，含標題被告為全文引用，並無再做更動。而由上報之原始報導中所附照片及內嵌影片等事證，堪認系爭報導第1至5段之爭議情節並無不實，而報導第6至8段，則為消費者即原屋主之親身消費經歷，於受訪時所表達之質疑及評論，並均以｢假設或疑問語氣｣為之，第9段內容則係上報採訪房仲人士，所獲自業內角度之通案性經驗分享及提醒，第10至12段是上報向原告查證之過程及結果，並將原告之回應意見，以及投訴人經原告說明澄清後曾向上報表示不希望刊登一節，完整納入該報導；至標題部分，則係基於充分事證之中性事實描述，並以疑問語氣提醒讀者應自行評斷，並無偏頗或聳動。好房網所屬新聞人員檢閱前述事證及情節分析後，確信所載投訴人受訪意見乃屬合理之認知，並認該爭議情節具有高度新聞價值，乃經編輯會議決定將該上報原始報導，連同報導內所附各項事證，包含投訴人受訪時之質疑意見，及上報向原告公司查證後所獲回覆，一併轉載至好房網，被告有相當理由確信系爭報導之真實性，並無不法侵害原告名譽。　㈡原告所提出原屋主及築巢全球事業有限公司(下稱築巢房屋) 之聲明書及撤回書為分別於111年8月9日、26日書立，均在1 11年7月28日上報刊登原始報導、同年8月2日被告轉載系爭報導之後，上開內容並未說明原投訴人受訪時提供事證有何虛偽，原屋主於文件中所宣稱｢已知悉均屬誤會｣之主觀認定，亦不足證明原告主張之事實為真，更難拘束新聞媒體乃至公眾輿論。至築巢房屋出具之聲明書所載其公司營業人員未查原屋主之房屋已經原告成交賣出等語，亦與系爭報導之內嵌影片顯然不符，原告執上開文件主張系爭報導不實，要難採憑。況且，系爭報導並未隱匿投訴人主觀認知嗣有所改變一事，而媒體就採訪所獲，是否進一步撰刊報導，應有其自主性，並無依受訪者之要求即應不予刊登或配合下架之理。　㈢原告未證明其於110年、111年之業績下滑，與系爭報導及其他負面新聞間有因果關係或其實際影響程度，且原告將「非」委託不動產經紀業者之不動產交易成交納入市佔率營業損失計算表，並將系爭報導於111年8月間被告刊登系爭報導前之業績損害一併計入，其計算基準顯然錯誤。況且，原告之市占率於105年至109年間本有下降趨勢，原告市占率110、1 11年間之變動並無明顯異於5年，原告主張其因系爭報導受有財產上損害，尚無所據。再者，原告以信用與商譽之鑑價金額作為主張被告應負擔之非財產上損害之酌定基準，然前開內容仍係屬財產上之損害，原告並無舉證說明其非財產上損害之內容。此外，原告請求被告等於好房網首頁及臉書專頁均刊登勝訴啟事，及於三大報頭版均刊登判決結果，已過度侵害被告自主決定之言論自由及不表意自由等語。　㈣並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　㈠按新聞自由攸關公共利益，國家應給予最大限度之保障，倘其在報導前業經合理查證，而依查證所得資料，有相當理由確信其為真實者，應認其已盡善良管理人之注意義務而無過失，縱事後證明其報導與事實不符，亦不能令負侵權行為之損害賠償責任（最高法院103年度台上字第558號判決參照）；又陳述之事實如與公共利益相關，因新聞媒體非如司法機關具有調查真實之權限，就新聞報導之形成過程而言，新聞報導之真實，實為主客觀交互辯證之真實，並非如鏡真實的反應客觀，如其須證明報導與客觀事實相符，始得免責，無異課與媒體於報導之前，須調查真實之義務，對於言論自由不免過於箝束，是於報導當時，如其內容係未經新聞組織本身的不當控制，消息來源無刻意偏向，議題發展的新聞情境未受到不當因素扭曲，所形成之新聞報導即屬真實，縱嗣後經證明與客觀事實未完全相符，亦不影響報導內容應屬真實之認定（最高法院97年度台上字第970號判決參照）；是行為人對於公眾人物或所涉公眾事務，以善意發表言論，或對於可受公評之事為適當之評論，或行為人雖不能證明言論內容為真實，但就其所言為真實之舉證責任，仍應有相當程度之減輕（證明強度不必至客觀之真實），且不得完全加諸於行為人。倘依行為人所提證據資料，可認有相當理由確信其為真實，或對於行為人乃出於明知不實故意捏造或因重大過失、輕率、疏忽而不知其真偽等不利之情節未善盡舉證責任者，均不得謂行為人為未盡注意義務而有過失。縱事後證明其言論內容與事實不符，亦不能令其負侵權行為之損害賠償責任（最高法院95年度台上字第2365號號判決參照）。　㈡原告主張本件所涉爭議實係不動產買賣雙方經原告仲介成交後，買方於流程中佯稱須請裝修廠商入屋進行裝潢評估由為，請原告同仁到場開門，原告全然不知有其他房仲業者受委託銷售該屋、帶看房屋一事，然系爭報導之標題、內容質疑原告有一屋二賣、聯手其他不動產仲介、圖利買方之指稱為不實，原屋主已澄清本件為誤會，然被告明知系爭報導內容極有可能不實，仍將系爭報導轉載，自應負擔侵權行為之損害賠償責任等語。被告則抗辯：依系爭報導內容所附照片及內嵌之影片等事證判斷，已有相當理由確信報導內容為真實，被告轉載系爭報導並無侵害原告之信用、商譽等語。經查：　⒈系爭報導原於111年7月28日由上報刊登後，於同年8月2日被告轉載於好房網頁面，為兩造所不爭執，且有上報及好房網之網路頁面截圖在卷可查(本院卷一第203至205頁，本院卷二第231至240、275至280頁)，此部分事實堪以認定。　⒉原告為國內著名不動產仲介業者，且為上市公司，其提供之仲介服務內容、品質，涉及多數消費者之利益，為可受公評之事項，且不動產交易本為社會大眾關心之議題，本件系爭報導所涉內容確涉及公益且為可受公評之事。　⒊觀諸系爭報導文字及穿插之受訪者手持警方受(處理)案件證明單照片【照片註記：消費者已報警處理。（上報記者攝）】、信義地政士聯合事務所服務流程概要翻拍照片【照片註記：當初約定簽約、用印、完稅與交屋時程。消費者（朱先生提供）】、我是萬華人之臉書頁面截圖照片【照片註記：「我是萬華人」的賣屋資訊。（朱先生提供）】、事發當日之屋內紅衣男子之照片【照片註記：自稱屋主的男子。（朱先生提供）】、屋內照片【照片註記：朱太太（陳小姐）持有的房子。（朱先生提供）】、受訪者手持信義代書契約書之照片【照片註記：朱先生接受本報採訪。（上報記者攝）】，以及報導所嵌入之影片中，確有朱先生詢問在場之人身分、朱先生表明身分後詢問由何人持鑰匙開門、詢問在場人員進入屋內之緣由、築巢房屋之仲介表示係因配合同行之關係可以幫忙賣之畫面及錄音（見本院卷二第267至271頁譯文 )等內容可知，系爭報導第1段至第5段所述之「……妻子名下的房子今年6月5日委託信義房屋，6月13日簽約成交，但還沒正式完稅過戶給蔡姓買家，卻在臉書社團看到築巢房屋刊登自己房子的出售廣告，於是朱先生佯裝看房，與築巢房屋聯繫，到現場發現築巢房屋的仲介竟能直接帶看，還有一名自稱屋主的男子，隨後朱先生表明身分，並報警處理」、「在臉書社團『我是萬華人』發現自己房屋的出售廣告，屋況照片與售價都一模一樣，感到非常不可思議，都已經跟信義房屋成交在走合約流程了，怎麼還會有其他房仲在帶看，便致電給築巢房屋約7月12日晚上看房。沒想到，築巢房屋仲介竟能直接帶看，還有一名自稱是屋主的男子協助開門進屋」、「…朱先生當下表明自己是屋主的身分，並報警處理，向築巢房屋帶看的兩位仲介表明房子尚未過戶，太太仍是屋主，並詢問他們為何有鑰匙。築巢房屋仲介說這是店配物件，信義房屋委託他們協助銷售，沒有委託書，是築巢房屋通知信義房屋仲介請『屋主』（假屋主）協助開門，但不清楚是哪位仲介，要再詢問公司，他們也是第一次看到『屋主』（假屋主）」等情節，為投訴人朱先生(即原屋主之配偶)之實際經驗，且有上開投訴人所提出之證據資料即屋子成交資料、看屋時錄影錄音等可證，實則原告亦無否認投訴人此部分實際經驗為不實在，自原告所提出之　　築巢房屋於111年8月26日出具聲明書內容（本院卷一第211 頁），亦可知上開發生情節為真實存在。再系爭報導第6至8 段中所示「當初與他簽約的買家自備款僅一成，很可能是投機客、疑似與信義房屋聯手『一屋二賣』，並將交屋時間拉長至2個月，目的或許是為了在完稅之前轉賣給他人，不必支付稅金，還可以賺取差價」、「已諮詢律師討論，這背後可能牽涉詐欺、背信與私闖民宅等法律問題」、「這有背信的疑慮，他當初售價1180萬，但信義房屋不斷幫買方殺價，最後以870萬成交，這是否有圖利買方、轉手就賺了310萬差價，還不用支付房屋相關稅金的可能？」、「因為信任信義房屋，才願意把鑰匙交付出去，但簽訂合約後，就不應該再有帶看的行為，他不曉得後續還有多少人進出過房子，若交屋時，屋況有問題，後續也會產生爭議」、「就是有不懂的地方，才委託仲介公司處理，但怎麼處理成這樣？現在房價這麼高，是不是這樣玩出來的？」等指稱，則係投訴人因上開所遭遇之實際經過，於受訪時所表達之質疑及評論，並均以「假設或疑問語氣」為之，乃消費者依據其所遭遇之事實情節所為意見表達，堪認仍屬合理評論，新聞媒體將之納入報導，難認有不法侵害原告之商譽、信用。再系爭報導第9 段內容，係採訪房仲人士所獲自業內角度之通案性經驗分享，目的在於提醒民眾賣房交易時應注意之事項。系爭報導第 10至12段，則是關於向原告查證之過程及結果，並將原告公司之回應意見，即其所主張之實情為：買方佯以裝修廠商須入內評估為由，請原告公司人員配合到場開門，原告公司人員對買方及築巢房屋刊登廣告等行為事先毫不知情，以及原告表示系爭報導全文皆為誤導不實，係出於特定立場抹黑原告，及投訴人經原告說明澄清後有向原投訴之新聞媒體表示不希望刊登一節，均予以報導刊載，堪認系爭報導已善盡衡平之義務。據上而論，被告抗辯：本件爭議情節具有高度新聞價值（即原告為上市公司，其企業規模及提供之仲介服務品質影響消費者權益甚鉅，系爭報導內容與打炒房之公共政策相關），乃將該上報原始報導，連同報導內所附各項事證，包含投訴人受訪時之質疑意見，及向原告查證後所獲澄清意見，包含原屋主事後表示不希望刊登等，均完整一併轉載，並無不法侵害原告之商譽及信用等語，應堪採信。　⒋原告主張系爭報導之標題「一屋二賣？委託信義房屋賣房成交尚未過戶就遭轉賣　屋主急報警」為錯誤且聳動、煽情之標題，與實際情形相距甚遠，將使一般閱聽人見此標題，對原告產生負面印象，侵害原告信用及商譽等語。惟依上開原屋主所投訴、提出之資料及當場看屋之錄影錄音內容，其委託信義房屋賣房成交，然甫賣出尚未完稅過戶交屋又經築巢房屋仲介刊登廣告銷售及帶看，原屋主發現前去看屋後而報警，為真實發生之情節，已如上述，則上開標題所示「委託信義房屋賣房成交尚未過戶就遭轉賣　屋主急報警」僅客觀事實之陳述，並無不實。又「一屋二賣？」為問號，即是否有此情形仍容有疑問，閱讀者仍得藉由閱讀通篇文章自行評斷，並未表示原告即有一屋二賣之行為，原告主張上開標題為錯誤、聳動且煽情，與實際情形相距甚遠等語，難認可採。　⒌原告主張原始報導文末既然已載：「又本公司於知悉買方此一行為後，雖甚感詫異，但仍於第一時間向賣方(即原屋主) 說明澄清，賣方亦已完全知悉本件爭議始末，確與本公司完全無涉，賣方於釐清事實後，曾親向貴媒體澄清並表示不希望刊登，以免誤傷信義房屋商譽」等語，顯見原投訴人已有不同意見，系爭報導消息來源已不存在等語。惟查，上述原告之回應為系爭報導中之衡平報導部分，衡情一般閱讀者於通篇閱讀後，得知悉原屋主事後變更其原受訪時指訴之意見，並向原爆料之新聞媒體表示不希望刊登，已客觀呈現原屋主先投訴嗣又變更其想法之過程，閱讀者可依事件始末自行判斷。再者，就投訴人嗣後變更其原先受訪時之意見乙事，可能之原因實屬眾多，系爭報導之內容既涉公共利益，基於新聞自由並為確保公眾知的權利，應依具體情節綜合而為判斷，並不能以受訪人士事後變更想法，要求不要報導，即認為新聞媒體業者必須配合其陳述而不得報導或將已為之報導刪除。本件系爭報導前因原屋主投訴而作成，且原屋主之房屋經原告仲介成交後尚未完稅過戶交屋，遭其他房仲公司銷售帶看，原屋主發現並因此報警等節，確屬客觀事實，已如上述；再原告於系爭報導中回應本件買賣雙方經本公司仲介成交後，買方於流程中突然佯以該房屋須請裝修廠商入屋進行裝潢評估為由，請本公司同仁配合到場開門，本公司同仁不疑有他，遂於約定時間至現場配合開門（本院卷一第205 頁，另於本件訴訟亦為相同主張，本院卷一第17頁），然依系爭報導內嵌影片譯文所示（本院卷二第267至271頁），原屋主看屋時有築巢房屋仲介2名及紅衣男子共3人在場，依原告所陳：買方突佯以該屋須請裝修廠商進行裝潢評估為由，故配合到場開門，然系爭房屋當時尚未過戶、交屋，而房屋交付更涉及買賣標的物之利益及危險由買受人或出賣人承擔，原告公司人員在系爭房屋尚未移轉交付買方前到場開門且不在現場，並任由買方自行與所謂裝潢人員在場，實可能造成房屋交屋之爭議，以原告公司作為專業仲介，其公司人員為何會有如此作為，確實使人心生疑問；再當時經原屋主當場質疑，築巢房屋仲介表示：「信義房屋幫我們開門的啊」、「（原屋主：信義房屋哪一位幫你們開門的？）信義房屋幫我們開門的啊」、「（原屋主：所以是信義哪位幫你開的門？）這個可能要問我們公司的人」（本院卷二第267至268 頁），「所以我以為他是屋主，我以為是信義那邊、他說要屋主來開門」、「剛剛那位先生（即紅衣男子）開門的」、「因為他（即紅衣男子）來幫忙開門」、「同行配合」、「我們都有同行配合的這層關係」、「如果說我有客戶他們也可以就是」（本院卷二第269至270頁）。則築巢房屋仲介就究竟誰開門先稱「信義房屋」，後又改稱為「紅衣男子」，若築巢房屋仲介先稱「信義房屋」協助開門為實，則原告公司人員似理應知悉築巢房屋仲介在場帶看，若築巢房屋仲介後稱為紅衣男子開門為實，則原告所稱為原告公司人員協助開門似非實在，則以現場築巢房屋仲介人員之說法，與原告主張買方佯以裝潢為由故協助至現場開門之說法，確難認為相合而有不合理且啟人疑竇之處。是綜合以上情，本件尚不能以因原投訴人已有不同意見，即認為系爭報導不得刊登。　⒍原告復主張：原屋主有於111年8月9日再提出聲明書、撤回書表明係屬誤會(本院卷一第207、209頁)，築巢房屋於111年8 月26日出具聲明書表明原告對買方及築巢房屋之行為並不知情(本院卷一第211頁)，可證系爭報導不實等語。經查，111 年8月9日原屋主之聲明書及撤回書內容僅略稱：本人於日前向上報（貴媒體）投訴，惟經信義房屋向本人說明溝通，本人已知悉該等均屬誤會，經本人致電貴媒體請求勿予刊登，惟仍於111年7月28日晚間刊登，特再通知貴媒體撤下相關報導等語（本院卷一第208、209頁），與系爭報導中所示原屋主有表示不希望刊登大致相同，惟本不能以投訴人事後變更意見要求不要報導，即認為新聞媒體業者必須配合不得報導或刪除報導，此部分已如上述。又築巢房屋出具之聲明書內容略為：本公司營業員等未察該不動產已由信義房屋成交，卻片面接受第三人委託銷售而刊登出售貼文，其後帶看時本公司營業員則因一時情急，遂誤稱該不動產係由信義房屋委託本公司配案協助出售，致使朱先生誤認信義房屋人員有於交屋前違法轉售或一屋二賣行為等語（本院卷一第211頁），然築巢房屋在場仲介本知悉該物件係已經由信義房屋成交賣出，此有系爭報導之內崁影片譯文中，經原屋主質疑為何會持有其家之鑰匙，築巢房屋仲介回稱：「這房屋本來就賣，就給信義賣掉不是嗎」、「這房子給信義賣掉啦」、「信義房屋幫我們開門的啊」、「你已經賣掉了怎麼會你是屋主」可證（本院卷二第267、268頁），顯然築巢房屋在場仲介知悉該屋經「原告」成交賣出，上開聲明書所稱未察已由「原告」成交而片面接受第3人委託銷售，顯非實在。則同聲明書中所稱係「本公司營業員一時情急，遂誤稱該不動產係由信義房屋委託本公司配案協助出售」之真實性如何，非無疑問；再依原告所陳，係其公司人員配合到場開門，則築巢房屋仲介又豈可能不知信義房屋之存在。是以，原告所指上開築巢房屋事後出具之聲明書，反顯示本爭議事件實情究為何撲朔迷離。據上，原告執原屋主及築巢房屋事後所出具之聲明書等認可證系爭報導內容不實，已侵害原告之商譽及信用，尚無可採。四、綜上所述，系爭報導並無不法侵害原告之商譽及信用，則原告依民法第28條第1項、第184條第1項、第185條第1項、第1 88條第1項、第195條第1項、公司法第23條第2項規定，請求被告連帶賠償25,950,120元，及回復信用及商譽之適當處分，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲明亦失所附麗，爰併予駁回之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列。六、據上論結，原告之訴為無理由，爰判決如主文所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　黃愛真以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林姿儀附件：勝訴啟事好房國際股份有限公司及其總編輯楊欽亮、董事長林淑貞前於11 1年8月2日於其所經營之「好房網網站」，刊登標題「一屋二賣？委託信義房屋賣屋成交尚未過户就遭轉賣屋主急報警」之報導，不實指控信義房屋「與投機客聯手一屋二賣」、「圖利買方」等情事，不法侵害信義房屋股份有限公司之名譽，業經法院判決確定（法院案號）。茲為回復信義房屋股份有限公司名譽，特由好房國際股份有限公司、楊欽亮、林淑貞連帶負擔刊登費用刊載本勝訴啟事。

2024-12-20

TPDV-113-重訴-843-20241220-1

訴

臺灣高雄地方法院

給付居間報酬

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度訴字第562號原告崇威不動產仲介經紀有限公司法定代理人張于柔訴訟代理人李茂增律師被告洪秀芳（即洪戴美珍之承受訴訟人）洪瑞鴻（即洪戴美珍之承受訴訟人）洪崇欽（即洪戴美珍之承受訴訟人）洪志明（即洪戴美珍之承受訴訟人）當事人間給付居間報酬事件，本院民國113年11月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告洪秀芳、洪瑞鴻、洪崇欽應各給付原告新臺幣15萬元，及自民國111年11月17日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。被告應於繼承被繼承人洪戴美珍之遺產範圍內連帶給付原告新臺幣15萬元，及自民國113年5月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用由被告洪秀芳、洪瑞鴻、洪崇欽負擔百分之75；被告於繼承被繼承人洪戴美珍遺產範圍內連帶負擔百分之25。本判決第一項得假執行。但被告洪秀芳、洪瑞鴻、洪崇欽如各以新臺幣15萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣15萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、被告洪瑞鴻、洪志明經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告洪瑞鴻、洪崇欽、洪戴美珍授權由被告洪秀芳代表，委託原告居間銷售渠等共有坐落高雄市○○區○○段00 0地號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋(下合稱系爭房地)，兩造於111年10月6日簽立一般銷售契約委託契約書(下稱系爭契約)、委託事項變更契約書(下稱系爭變更契約)，約定委託銷售價格達新臺幣(下同)1,500萬元，被告即同意出售，原告之服務報酬為成交價額之百分之4即60萬元。經原告居間覓得訴外人即買家黃玉娟願以1,500萬元購買系爭房地，並於111年10月17日簽立不動產買賣意願書（下稱系爭買賣意願書），委請原告居中斡旋系爭房地之買賣價格，並交付斡旋金10萬元予原告代為收受，被告於111年1 0月19日亦應允以1,500萬元出售系爭房地，且分別填載授權書，授權由被告洪秀芳簽署系爭買賣意願書、服務費確認單、同意書，雙方約定於111年10月24日簽立不動產買賣契約書。詎被告竟藉故未出席簽約，嗣原告屢次居中協調簽約日，被告均藉詞推託後明白表示不願履約，願賠償黃玉娟10萬元，惟拒絕給付原告居間服務報酬。被告同意以1,500萬元價格出售系爭房地，並簽立系爭買賣意願書，原告代為收受之斡旋金因買賣契約成立而轉為定金，被告與黃玉娟間已達成買賣合意，系爭房地之買賣契約已成立，原告依系爭契約第5條第3項、第8條第3項第2款之約定，及民法第568條第1 項規定，請求被告洪秀芳、洪瑞鴻、洪崇欽應各給付原告15 萬元，及自111年11月17日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。又洪戴美珍死亡，被告為其繼承人，依系爭契約第5條第3項、第8條第3項第2款之約定及民法第568條第1 項、第1148條第2項、第1153條第1項規定，請求被告應於繼承被繼承人洪戴美珍之遺產範圍內，連帶給付原告15萬元，及自原告民事綜合辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息等語。並聲明：㈠被告洪秀芳、洪瑞鴻、洪崇欽應各給付原告15萬元，及自111年11月17日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；㈡被告應於繼承被繼承人洪戴美珍之遺產範圍內，連帶給付原告15萬元，及自原告民事綜合辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。三、被告部分：　㈠被告洪崇欽、洪秀芳則以：系爭契約、系爭變更契約、系爭買賣意願書未有審閱期無效；又系爭買賣意願書右下角『…民國111 年10月19日19時』之『19日19時』修改的簽章日期，及系系爭變更契約第一攔『111年10月63日』之『3日』的塗改並非被告洪秀芳塗改，若為洪秀芳塗改，因被告洪秀芳未於塗改處簽名而無效；且被告洪秀芳簽署服務費確認單時，因無第三方公正之人告知被告簽立服務費確認單之權利義務内容，而無須給付服務報酬；另本件為一般銷售委託契約書，原告不得依系爭契約第8條第3項第2款請求給付服務費；此外，系爭買賣意願書第3條約定，須於5日內簽買賣契約書，本件未於5日內簽立，致系爭買賣意願書無效；最末，如認被告給付原告服務報酬，因最後未成交，金額應為0元等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉願供擔保，請免宣告假執行。㈡被告洪瑞鴻、洪志明經合法通知未提出書狀為聲明或答辯。四、兩造不爭執事項：　㈠被告公同共有系爭房地。　㈡被告於111年9月16日許與原告法定代理人張于柔接洽商討出售系爭房地事宜。嗣被告洪秀芳於111年10月6日代理被告洪瑞鴻、洪崇欽、洪戴美珍，在全家便利商店高雄廣三店與原告就委賣系爭房地事宜簽訂系爭契約、系爭變更契約及出售同意書，被告洪秀芳當場才拿到系爭契約、系爭變更契約及出售同意書，被告洪秀芳當下簽署好系爭契約、系爭變更契約及出售同意書後當場交付予張于柔，無3日審閱期，兩造約定以1,500萬元作為出售之底價，委託銷售期間自111年10 月6日起至同年12月31日止。　㈢原告自111年10月6日起居間銷售系爭房地。嗣於111年10月17 日有買家黃玉娟願出價1,500萬元購買系爭房地，並於111年 10月17日簽署系爭買賣意願書，另並交付斡旋金10萬元予原告代收。　㈣張于柔於111年10月17日15時4分於其與被告之通訊軟體LINE 群組對話傳送系爭買賣意願書照片、買家出價即1,500萬元等資訊予被告等人後，此前要求開價1,500萬元出售系爭房地之被告洪崇欽(顯示名稱為「洪崇欽」)立即於同群組表示：「@張于柔看來神明也是同意安排妳來促成這件案子的」等語，張于柔則再詢問：「我傳上授權書，請您們幫我簽名後回傳好嗎？」等語，被告洪崇欽則回覆：「0K」等語並要求張于柔提供電子檔案，被告洪瑞鴻(顯示名稱為「義勇路洪大哥」)則立即簽名回傳授權書照片乙份(即原證3第1頁) 。張于柔則再於同日15時53分詢問被告洪秀芳：「@義勇路洪小姐邱先生洪小姐您好：請問于柔待會5:30或6:00到二聖路全家找您方便嗎？因為還要完成媽媽的授權以及斡旋讓您簽收同意喔，謝謝。」等語，111年10月17日並完成授權簽署，被告洪秀芳並親自於系爭買賣意願書載有「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收迄買方支付之定金無誤。」文字之「賣方簽章：」欄位親自簽名並書寫：「111 年10月17日17時」等文字，17日17時有改成19日19時之痕跡。　㈤張于柔於111年10月18日取得被告洪崇欽簽署之授權書照片後，再次於同年10月19日10時21分於LINE對話群組詢問被告洪秀芳是否方便於同日15時30分或17時相約簽名，並稱：「簽完名我才能通知買方已確定屋主端的意願。」等語，被告洪瑞鴻則答以：「現在我們已同意執行第34條之1，也同意以1 ,500來出售高雄的房子。」等語。而後張于柔即於111年10 月19日19時許與被告洪秀芳見面，並取得被告洪戴美珍簽署之授權書。嗣被告洪瑞鴻於同日晚間9時26分於同群組詢問：「今天情況順利嗎？」等語，被告洪秀芳(顯示名稱為「義勇路洪小姐邱先生」)則答以：「順利！明天要去申請戶籍謄本。」等語。　㈥被告於111年10月19日同意以1,500萬元之價額將系爭房地出售予黃玉娟，被告洪瑞鴻、洪崇欽、洪戴美珍並授權被告洪秀芳代理渠等於同日簽收斡旋金10萬元、服務費確認單及同意書。　㈦被告於111年11月4日表示不願履行買賣契約，被告洪崇欽乃於111年11月8日簽署聲明書予原告，並交付違約金10萬元予原告代為交付黃玉娟。黃玉娟於同年月9日簽收上開違約金1 0萬元及返還之定金10萬元共計20萬元之款項。　㈧被告洪秀芳、洪瑞鴻及洪崇欽除委託原告銷售系爭房地外，另亦委託信義房屋銷售系爭房地。被告洪志明則另委託台慶不動產銷售系爭房地。㈨系爭契約、系爭變更契約及出售同意書、系爭買賣意願書、授權書、服務費確認單、同意書簽名欄等文件所載之委託人個人資料及簽名「洪秀芳」等字均係被告洪秀芳親自簽署；說明書甲方簽名欄所載「洪崇欽」等字則係被告洪崇欽親自簽署。　㈩系爭變更契約第一欄「111年10月63日」之「3日」、系爭買賣意願書最後一攔右下角「…民國111年10月19日19時」之『19日19時』有塗改痕跡。　系爭契約第一欄「111年10月3日」之「3日」與系爭變更契約第一欄第一欄「111年10月63日」之「3日」，均為同一人所寫。系爭變更契約委託人個人資料欄位電話號碼「3」與審閱期「3」為不同筆跡。五、本件爭點：　㈠被告抗辯系爭契約、系爭變更契約、系爭買賣意願書未有審閱期無效，是否有理由？　㈡系爭買賣意願書右下角「…民國111 年10月19日19時」之「19 日19時」修改的簽章日期，及系爭變更契約第一攔「111年1 0月63日」之「3日」的塗改是否為被告洪秀芳塗改？若為洪秀芳塗改，是否因洪秀芳未於塗改處簽名而無效？　㈢被告洪秀芳簽署服務費確認單時，是否因無第三方公正之人告知被告簽立服務費確認單之權利義務内容，而無須給付服務報酬？　㈣本件為一般銷售委託契約書，原告得否依系爭契約第8條第3 項第2款請求給付服務費？　㈤系爭買賣意願書第3條約定，須於5日內簽買賣契約書，本件未於5日內簽立，是否致系爭買賣意願書無效？　㈥如認被告給付原告服務報酬，金額應為何？六、本院之判斷：　㈠被告抗辯系爭契約、系爭變更契約、系爭買賣意願書未有審閱期無效，是否有理由？　1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容；但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第2項固定有明文。惟上開條文之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效。消費者於簽約前之審閱期間雖未依前開規定，惟如企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者亦有充分了解契約條款之機會，則消費者基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，在現代私法自治及契約自由原則下，並無不可。　2.被告抗辯系爭契約、系爭變更契約、系爭買賣意願書未有審閱期無效云云，然系爭契約、系爭變更契約均為被告洪秀芳本人簽立乙節，為兩造所不爭執，業如前述；又系爭契約、系爭變更契約首欄均載有：「*依內政部公告，委託人簽訂契約前，有3天以上的契約審閱期，委託人可要求攜回本契約影本審閱。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。委託人業已於...攜回審閱三日，並已充分瞭解本契約及其附件之內容無誤。」等語，並經被告親自簽名確認，有系爭契約、系爭變更契約在卷可佐（見審訴卷第21、23頁）；又系爭契約、系爭變更契約乃一式兩份，簽約後被告洪秀芳亦自行持有一份契約得以再次詳閱，倘系爭契約、系爭變更契約內容對被告洪秀芳有何對其不利之處，被告洪秀芳取得系爭契約、系爭變更契約詳閱後，並非不得於委託銷售期間開始前要求修改，且被告洪秀芳為57年次（見系爭契約個人資料欄所載）、智慮正常、非欠缺社會經驗之成年人，且被告洪秀芳自承就系爭房屋其亦有委託信義房屋銷售（見本院卷二第369頁），被告洪秀芳應有締約之經驗，應不至於對於契約條款毫無所悉即願貿然簽署契約。則被告洪秀芳於明知其有權請求給予審閱期之情形下，猶捨此未為請求，堪認其係基於自身考量而選擇放棄契約審閱期間，且原告亦已積極提出系爭契約、系爭變更契約條款供被告洪秀芳充分閱覽，未見有任何妨礙行為，而被告洪秀芳仍簽立系爭契約、系爭變更契約，其事後所為前開辯詞，自非可採。又被告抗辯系爭買賣意願書未有審閱期無效云云部分，然系爭買賣意願書乃買家黃玉娟所簽立之契約，審閱期之權利在買方黃玉娟，與被告無涉，被告此部分之抗辯亦無理由。　㈡系爭買賣意願書右下角「…民國111年10月19日19時」之「19 日19時」修改的簽章日期，及系爭變更契約第一攔「111年1 0月63日」之「3日」的塗改是否為被告洪秀芳塗改？若為洪秀芳塗改，是否因洪秀芳未於塗改處簽名而無效？　1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。被告雖抗辯系爭買賣意願書右下角「…民國111年10月19日19時』之「19日19時』修改的簽章日期，及系爭變更契約第一攔「111年10月63日』之「 3日』的塗改並非被告洪秀芳塗改云云，然經證人張于柔即原告法定代理人到庭證稱：（問：系爭變更契約書是否是你帶這份契約書去給被告洪秀芳？）印象中是。（問：上面也有寫到日期，有把6改成3，以及其後被告洪秀芳簽名，此是否是被告洪秀芳寫上再塗改成3？）我記得是。10月17日去要簽系爭買賣意願書。全部簽完之後，被告洪秀芳又請我作廢服務費確認單。是17日簽好，她請我作廢，我想說她可能還沒想清楚，就在18日作廢給他看，LINE應該都看得到，後來又在他們群組裡面，他們兄弟姊妹又說確定同意要出售，又約了19日全部再重簽一次。（問：17日已經簽過系爭買賣意願書、授權書一次，又約19日重簽？）是。（問：17日簽的就作廢嗎？）沒有，作廢的只有服務費確認單。（問：系爭買賣意願書簽幾次？）因為下面都有簽署的年月日，我印象中17日簽的時候是17時許。因為剛好19日約碰面的時候，原本約19日下午3、4點，我們的對話裡面有說，後來又改晚上 7點多，所以被告洪秀芳才直接劃成9。（問：你說第二次就直接把系爭買賣意願書調整時間？）是，她就直接劃圓等語（見本院卷二第27至29頁）。則依證人所述，系爭買賣意願書右下角『…民國111年10月19日19時』之『19日19時』修改的簽章日期，及系爭變更契約第一攔『111年10月63日』之『3日』的塗改均為被告洪秀芳塗改，被告雖抗辯前開塗改並非被告洪秀芳塗改，並未舉證以實其說，自無依據。　2.又系爭契約第15條前段約定：本契約非經甲（即被告洪秀芳）乙（即原告）雙方書面同意，單方不得任意變更；本契約簽訂時，如須加添或更改契約條款，應經甲乙雙方同意，並經乙方承辦人員及甲方簽章確認。本契約簽立後，如雙方同意變更本契約內容時，應以乙方提供之『委託事項變更契約書』為之，該文件具有修正本委託契約書之優先效力，於雙方簽章後生效。本件被告雖抗辯若為被告洪秀芳塗改，然因被告洪秀芳未於塗改處簽名而無效云云，然依前開系爭契約第15條約定內容，是於系爭契約內容若須變更時之變更方式，而系爭契約第一攔『111年10月63日』之『3日』的塗改為審閱期之部分，與系爭契約之約定內容無涉，被告所辯並不可採；又按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。買賣雙方對於買賣標的物與價金之必要之點互相意思表示一致，買賣契約即為成立。本件買方黃玉娟以系爭買賣意願書出價1,500萬元購買系爭房地，被告洪秀芳於系爭買賣意願書同意簽章，買賣契約即已成立。系爭買賣意願書上之簽章日期雖有更改，但就系爭買賣意願書之金額、標的均已一致，並無更動。被告雖以被告洪秀芳未於塗改處蓋章或簽名，契約無效云云，惟自整體觀察，系爭買賣意願書並無更動，黃玉娟與被告洪秀芳間之系爭買賣意願書仍為有效。　㈢被告洪秀芳簽署服務費確認單時，是否因無第三方公正之人告知被告簽立服務費確認單之權利義務内容，而無須給付服務報酬？　　被告雖抗辯：因被告洪秀芳簽署服務費確認單時，無第三方公正之人告知被告簽立服務費確認單之權利義務内容，而無須給付服務報酬云云，然服務費確認單上載明：間仲介成交 (買賣/租賃)座落於高雄市○○區○○路00號，本人同意支付60 萬元，作為服務報酬等語，並經被告洪秀芳於服務費確認單上簽名等情（見審訴卷第37頁），又服務費確認單既已載明服務費之金額，足見被告洪秀芳簽名時業已知悉，而被告洪秀芳簽約當時已年屆54歲（57年生），以其年齡，其在服務費確認單上「立書人」簽章欄位上簽名，當無不知係同意本件買賣之服務報酬為60萬元之理，且本件買賣之服務報酬為系爭房地賣價4％，亦與一般房屋仲介買賣，賣方需給付仲介賣價4％之服務報酬無違，是被告洪秀芳當係知悉簽署之法律效果下，同意上開服務費數額始簽署服務費確認單，故縱無第三方公正之人告知被告簽立服務費確認單之權利義務内容，亦不以足認定被告無須給付服務報酬，是被告前開所辯，並無理由。　㈣本件為一般銷售委託契約書，原告得否依系爭契約第8條第3 項第2款請求給付服務費？　1.按系爭契約第5條第1項約定：「服務報酬：支付金額為成交價額之4%（內含營業稅），甲方（即被告洪秀芳）同意以現金或自履保帳戶中撥款支付而乙方（即原告）應開立統一發票為憑據，甲方並同意由買方應給付甲方之購地價款中直接由買方給付予乙方」；系爭契約第8條第3項第2款約定：「委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，除第一款給付原約定服務報酬之半數外，甲方仍應支付第5條第(1)項約定之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方：⑵甲方收受定金或乙方依約定代為收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時。」（見審訴卷第21頁）。　2.被告雖抗辯：本件為一般銷售委託契約書，原告不得依系爭契約第8條第3項第2款請求給付服務費云云，然經查，被告洪秀芳與原告約定以1,500萬元作為出售之底價，委託銷售系爭房屋，期間自111年10月6日起至同年12月31日止。原告自111年10月6日起居間銷售系爭房地，嗣於111年10月17日有買家黃玉娟願出價1,500萬元購買系爭房地，並於111年10 月17日簽署系爭買賣意願書，另並交付斡旋金10萬元予原告代收；被告於111年11月4日表示不願履行買賣契約等情，為被告所不爭執，業如前述。而被告無正當事由拒絕履約，屬系爭契約第8條第3項第2款所稱「因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時」之情形，故原告依上開約定，請求被告給付成交價4%即60萬元（計算式：1500萬×4%＝600,000）之服務報酬，應屬有據。被告前開所辯，並無理由。　㈤系爭買賣意願書第3條約定，須於5日內簽買賣契約書，本件未於5日內簽立，是否致系爭買賣意願書無效？　1.經查，系爭買賣意願書第3條約定：斡旋有效期間、撤回權：(一)自簽立本意願書至111年10月20日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，若賣方有同意授權受託人可代為收受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內簽訂不動產買賣契約書。若買方之承買價款及本意願書之條款於斡旋有效期間內不為賣方所接受，或期滿後不同意繼續斡旋，則本意願書自動失效，買方所交付之斡旋金於失效後三日內立即由受託人無息退還買方。買方完全瞭解在本意願書有效期間內，賣方隨時可能同意買方之承買價款及本意願書上之條款。(二)於本意願書有效期間內，買方因故不願承購欲撤回時，應於賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款前，親自攜帶本意願書至受託人處辦理，始生撤回之效力等語（見審訴卷第27頁）。另按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。而不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立　2.經查，系爭買賣意願書無效之情形，乃「買方之承買價款及本意願書之條款於斡旋有效期間內不為賣方所接受，或期滿後不同意繼續斡旋，則本意願書自動失效」之情形；而本件買方黃玉娟出價1,500萬元，被告洪秀芳並於系爭買賣意願書同意欄簽章，可知本件屬於前開約定「自簽立本意願書至 111年10月20日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效」之情形，此時買賣之債權契約已成立，被告抗辯本件未於5日內簽立，致系爭買賣意願書無效云云，並無理由。　㈥如認被告給付原告服務報酬，金額應為何？　　被告雖抗辯依原告提出之約定如原告聲明不爭執，但抗辯因後來沒有成交，服務費為0元等語，惟查，系爭契約、系爭變更契約、系爭買賣意願書、服務費確認單均係被告洪秀芳本於自由意識及平等地位而自主簽立，基於契約自由、私法自治原則，被告自應受其拘束，本院原則上亦應予尊重；又本件為被告無正當事由拒絕履約，屬系爭契約第8條第3項第 2款所稱「因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時」之情形，業如前述；另原告所請求之服務報酬數額僅為系爭房地成交總價百分之4 ，並未有明顯高於市場行情之情事；況原告就系爭房地之買賣，應已由原告所屬仲介人員提供被告不動產買賣之相關資訊、賣方之媒合、價金之斡旋、陪同看屋等服務，尚難認有未付出相當勞力及時間之情事，故原告請求約定之服務費60 萬元，為有理由。被告抗辯因後來沒有成交，服務費為0元云云，並無可採。　　七、綜上所述，原告依系爭契約第5條第3項、第8條第3項第2款之約定，及民法第568條第1項規定，請求被告洪秀芳、洪瑞鴻、洪崇欽應各給付原告15萬元，及自111年11月17日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。另依系爭契約第5 條第3項、第8條第3項第2款之約定及民法第568條第1項、第 1148條第2項、第1153條第1項規定，請求被告應於繼承被繼承人洪戴美珍之遺產範圍內，連帶給付原告15萬元，及自11 3年5月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均為有理由，應予准許。本件所命給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保聲請免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　　官　韓靜宜以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳冠廷

2024-12-19

KSDV-112-訴-562-20241219-1

補

臺灣桃園地方法院

清償債務等

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度補字第1520號原告二十一世紀不動產股份有限公司(前名:泛太不動產仲介經紀股份有限公司) 法定代理人王福漲訴訟代理人陳璞瑜上列原告與被告莊文禧即鴻昌房屋廣告企業社等間清償債務等事件，原告起訴未據繳納裁判費。經查本件訴訟標的金額為新臺幣（下同）3,139,164元，應徵第一審裁判費32,086元，茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於本裁定送達後5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 12 月 19 日民事第二庭法官黃漢權上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。書記官陳今巾中華民國 113 年 12 月 20 日

2024-12-19

TYDV-113-補-1520-20241219-1