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臺灣橋頭地方法院

減少價金等

臺灣橋頭地方法院民事判決 112年度訴字第61號 原 告 蔡孟錡 蔡曜丞 共 同 訴訟代理人 蔡明諺 陳旻沂律師 被 告 德旺建設企業有限公司 法定代理人 吳柏辰 被 告 吳順明 共 同 訴訟代理人 陳建宏律師 上列當事人間請求減少價金等事件,本院於民國113年12月5日言 詞辯論終結,判決如下:   主   文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。   事實及理由 一、原告主張:原告於民國110年3月22日以總價新臺幣(下同) 2,530萬元(房屋809萬元、土地1,721萬元)向被告德旺建 設企業有限公司(下稱德旺公司)、被告吳順明分別買受如 附表所示之房屋及土地(下分別稱系爭房屋、土地,合稱系 爭房地),已付訖買賣價金並於110年6月10日辦畢所有權移 轉登記(登記權利範圍各二分之一)。然原告買受系爭房地 時,已特別表明因家庭成員(原告姊弟2人及雙親)均開車 ,需有4個停車位之需求,德旺公司代銷人員於帶看社區內 各房屋時,亦表示系爭房屋門前可停放4部車輛,原告方為 買受,嗣於111年10月28日卻遭社區管理委員會(下稱管委 會)以系爭房屋屋前之部分土地係屬迴車道範圍,公告依規 約約定禁止停放車輛。被告刻意隱瞞系爭309-69地號部分土 地屬迴車道,無法作為停車使用,已不具一般私有土地之完 整功能,而依經驗法則,作為建屋用地及作為公共設施用地 之土地價值應非相同,以建地95%、公共設施用地5%比例計 算,原告就系爭309-69地號因有19.8平方公尺之土地作迴車 道使用而受有2,343,726元之價差損失,另就系爭房屋部分 因僅餘2個停車位,受有房價減少25%即2,022,500元之損失 ,合計系爭房地因而減少之價值為4,366,226元,而此除構 成不完全給付外,亦屬物之瑕疵,被告自應按原告應有部分 各二分之一之比例,分別給付原告2,183,113元。為此,爰 依物之瑕疵擔保(民法第354條第1項、第359條)或不完全 給付(民法第227條第1項、第226條第1項)之法律關係,提 起本件訴訟,請求擇一為有利判決等語。並聲明:㈠被告應 給付原告蔡孟錡、蔡曜丞各2,183,113元,及均自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息。㈡願供擔 保,請准宣告假執行。 二、被告均以:被告於銷售系爭房地時已提供平面圖予原告並告 知鋪設與供通行之社區巷道路面不同之地磚部分屬迴車道, 並無違反告知義務,不負瑕疵擔保責任,且原告於110年6月 17日已受領系爭房地,卻遲至111年11月10日始提起本件訴 訟,已逾6個月除斥期間,不得依民法第359條規定請求減少 價金。又系爭房地係成屋買賣,經原告現場確認無誤後始簽 約,被告已依契約成立時兩造約定之現狀交付,即屬依債務 本旨履行,不構成不完全給付。縱認買賣契約成立時已有原 告所指之瑕疵,亦不符合不完全給付之債務不履行責任係專 指契約成立後始發生之情形,原告依不完全給付法律關係請 求被告賠償損害,亦無理由。再估價報告認系爭土地部分作 為迴車道使用與非作為迴車道使用,所鑑估系爭房地減少之 價值高於原告買受價格,原告自未受有價值減少之損害等語 置辯。並聲明:㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不 利之判決,願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項:  ㈠原告以總價2,530萬元(房屋809萬元、土地1,721萬元),向 被告買受系爭房地,已付訖買賣價金並於110年6月10日辦畢 所有權移轉登記(登記權利範圍各二分之一)。  ㈡系爭房屋買賣契約書附件㈣特別約定事項第五條約定「買方同 意(B19、B20、B8、D9、E10、E11)購買之車庫前退縮地為 專有專用,除該所有權人以外,任何人不得占用,所有權人 亦不得交屋後二次加工」等語。  ㈢濱湖晶采社區管委會於111年10月28日公告「各巷底『迴車道』 依法禁止停車」。  ㈣原告於111年9月25日以高雄地方法院郵局第1314號存證信函 催告被告於5日內出面解決系爭房屋門口部分土地是迴車道 不能停車之爭議,被告於翌日即同年月26日收受送達。  ㈤德旺公司以高雄西甲郵局第2359號存證信函回覆原告依兩造 買賣契約第11頁附件㈣特別約定事項第五條約定,認原告已 知悉屋前門口土地之用途而無物之瑕疵情事。  ㈥系爭房屋門前為6米基地內通路,位於門口之系爭309-69地號 土地上有19.8平方公尺經設計為迴車道。  ㈦原告於111年11月10日提起本件訴訟。   四、本件爭點:  ㈠原告依物之瑕疵擔保之法律關係,請求被告減少價金,是否 已逾除斥期間?有無理由?如有理由,應減價之數額以若干 為當?  ㈡原告依不完全給付之法律關係,請求被告賠償損害,有無理 由?如有理由,應賠償之損害額若干? 五、本院之判斷:  ㈠按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關 重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時 ,具有其所保證之品質;又買賣因物有瑕疵,而出賣人依前 五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求 減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得 請求減少價金。民法第354條、第359條分別定有明文。而民 法第373條規定買賣標的物之危險,自交付時起,由買受人 負擔。乃在規範有關買賣之危險負擔,因不可歸責於雙方當 事人之事由,致給付不能者,應如何分配其風險之問題。至 於出賣人所交付之標的物,如因可歸責於出賣人之事由,致 不符債務本旨者,則屬同法第227條第1項不完全給付債務不 履行之損害賠償責任之問題,兩者不可相提並論。惟出賣人 就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵,而其瑕疵係 於契約成立後始發生,且同可歸責於出賣人之事由所致者, 則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外,同時構成不完全給付之 債務不履行責任(最高法院77年4月19日77年度第7次民事庭 會議決議㈠意旨參照)。是買賣標的物如係特定物,則瑕疵 雖於契約成立時既已存在,就出賣人言,將該特定之標的物 交付,即屬依債務本旨而為給付,對於物之瑕疵則依瑕疵擔 保負其責任,尚不構成不完全給付問題,僅於瑕疵係於契約 成立後發生者,因其給付不完全,始同時發生債務不履行責 任。  ㈡原告依物之瑕疵擔保法律關係,請求被告減少價金,為無理 由:  ⒈原告主張位於系爭房屋門前之土地有19.8平方公尺被設計作 為迴車道使用致無法停放自家車輛,欠缺一般私有土地完整 功能,該功能係屬兩造契約預定之效用,惟該部分土地因不 具上開功能而有瑕疵,為被告所否認,自應由原告舉證證明 此屬兩造契約預定之效用而存有瑕疵。查,原告簽立之系爭 房屋買賣契約附件㈣第五條載明「買方同意(B19、B20、B8 、D9、E10、E11)購買之車庫前退縮地為專有專用,除該所 有權人以外,任何人不得占用,所有權人亦不得交屋後二次 加工」等語(審訴卷第28頁);證人兵珮玲即德旺公司代銷 人員於本院證稱:系爭房地係由我帶原告看屋並成交,原告 有向我表示因其4個家庭成員都開車,故需要4個停車位,但 因原告購買時已無4個車位的房型,故我建議購買B19,因為 B19前面有很大的退縮空間的植草磚,是有產權的,可以專 屬專用,但不能設置任何固定設備,因為是迴車道兼消防通 道,如果有需要配合移開車輛或地上物品的話,屋主必須要 配合;系爭房地買賣契約有拿給原告帶回去審閱,原告看完 房子之後,前前後後也來了好幾次,每次來的時候我都有提 到B19屋前是迴車道兼消防通道,不能設置任何固定設備, 如有必要時要配合把車輛移開等語(訴字卷一第230至232頁 );參以系爭房屋買賣契約書附件㈢之全區配置圖,已標示 系爭房屋屋前有迴車道之設置(審訴卷第27頁),原告於多 次看屋過程中應不難發現其買受之B19戶位於基地內通路末 端而有供鄰近住戶迴車之需求;再參諸系爭建案壹層平面圖 ,明顯可見B19戶之停車空間非劃設於6米基地內通路之迴車 道範圍(訴字卷一第73頁),該迴車道自非可供其長期停車 之空間,兩造間買賣契約復無約定原告所買受之B19戶除原 經規劃之2個法定停車空間外,門前另有2個車位可供長期停 放車輛使用等相類文字或圖說,且於110年6月17日交屋前之 同年5月21日,證人兵珮玲亦曾傳送系爭房地壹層平面圖予 原告父親蔡明諺而可得悉法定停車空間之配置(訴字卷一第 187至193頁),應認原告業依兩造間買賣契約取得合於系爭 房地權狀之使用範圍,僅係主觀認知屋前退縮地部分既經約 定為專有專用,其除不得設置固定設備外即得作為長期停車 空間使用,然此難認已構成兩造間買賣契約預定之效用。  ⒉原告雖以高雄市政府工務局112年4月28日隨函檢送之使用執 照完工照片,就B19屋前屬迴車道範圍有劃設白線,然於原 告看屋時業遭被告塗銷白線,認被告確有刻意隱瞞迴車道一 情,固有上述完工照片1紙為佐(訴字卷一第245頁),然衡 以系爭房屋係於107年1月18日建築完成,有建物登記公務用 謄本可參(審訴卷第97頁),距原告買受系爭房地之110年3 月間,已時隔3年有餘,被告抗辯因雨水沖刷等因素致該白 線標示不復存在,非無可能,實難以此遽認被告刻意隱暱系 爭房屋屋前有部分土地經作為迴車道一情。原告再以被告刻 意於屬原告專有專用但作為迴車道使用之部分土地鋪設植草 磚,致使原告誤認可供其再停放2部自家車輛使用,然依前 述使用執照完工照片顯示系爭房屋於建築完成時即已鋪設植 草磚,非於原告看屋前刻意鋪設用以隱暱該部分係屬迴車道 之事實,其執此主張被告以植草磚掩飾迴車道之存在,亦無 理由。原告再以其買受系爭房地時,該社區可停放4部車輛 之D12、D13戶均尚未售出,否認證人兵珮玲證述因原告看屋 時已無可供停放4部車輛之房型,故退而求其次買受系爭房 地,固提出不動產交易實價查詢服務網頁資料為佐(訴字卷 一第257至261頁),惟D12、D13戶之方位為坐西朝東,與系 爭房屋為坐南朝北方位明顯不同,且該二戶房屋左右兩側緊 鄰其他住戶,採光、通風不若B19戶為佳,原告買受系爭房 地亦非僅以停車需求為唯一考量,再被告抗辯D12、D13戶可 能尚於洽談中而未成交,非悖常情,自無從以上開二戶坐擁 4個法定停車空間且於原告買受系爭房地時仍未成交,遽認 證人兵珮玲於本院所為證述均不可採。  ⒊再者,就系爭309-69地號土地如有19.8平方公尺作為迴車道 使用與非作為迴車道使用有無價值減損及其比例,經本院囑 託社團法人高雄市不動產估價師公會鑑定,認如未作為迴車 道使用之價值為29,966,244元,如作為迴車道使用,則減為 28,574,084元,兩者間價差金額為1,392,160元,價差比率 為4.65%等情,有愷豐不動產估價師聯合事務所出具之估價 報告書可參,且認112年10月26日勘估時之價格減損率,應 可適用於110年3月22日系爭房地成交時之價格減損等情,亦 經該事務所函復在卷(訴字卷二第171至172頁)。可知不論系 爭土地有無作為迴車道使用,系爭房地之價值均高於原告之 買受價格2,530萬元;復參以系爭房地定價4,060萬元,於11 0年3月22日實價登錄總價為3,370萬元,有實價登錄資料、 濱湖晶采社區銷售開價資料附卷可參(訴字卷一第257頁;訴 字卷二第167頁),證人兵珮玲亦於本院證稱:原告買的地坪 也包括了退縮的坪數,有因為原告B19屋前的退縮空間是迴 車道而有降價銷售等語(訴字卷一第233至234頁),被告抗 辯原告業以低價買受而未受有價值減少之損失,尚屬可採。  ㈢原告依債務不履行法律關係,請求被告賠償所受損害,亦無 理由:   原告主張被告交付系爭房地不符合債務本旨,應依民法第22 7條第1項、第226條第1項規定賠償所受系爭房地價差損失。 惟原告所主張系爭309-69地號土地無法具備私有土地完整所 有權能致原告無法多停放2部自家車輛而有效用上之瑕疵, 屬兩造買賣契約成立時即已存在,原告復未舉證證明被告明 知而故意不告知係屬迴車道,或有何可歸責於被告之事由, 則被告依現況將買賣標的物交付,即屬依債務本旨而為給付 ,依上開說明,尚不構成不完全給付問題。況依前述估價結 果,原告亦未因系爭309-69地號土地有19.8平方公尺迴車道 之設置致受有系爭房地價值減少之損害。從而,原告請求被 告賠償因不完全給付致其所受系爭房地價差損失,亦屬無據 。 六、綜上所述,原告依物之瑕疵擔保或不完全給付之法律關係, 請求被告分別給付原告各2,183,113元,及均自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息,為無理由, 應予駁回。原告之訴既經駁回,其假執行之聲請,因訴之駁 回而失所依據,併予駁回。    七、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據, 經本院審酌後,認與判決結果不生影響,爰不一一論駁,併 此敘明。 八、據上論結,本件原告之訴為無理由,判決如主文。     中  華  民  國  114  年  1   月  7   日          民事第三庭  法 官 楊捷羽 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  114  年  1   月  7   日                 書記官 許雅如 附表: 土地: 編 號 土   地   坐   落 面  積 權利範圍 市 區 段 地號 平方公尺 1 高雄 鳥松 育才 309-69 136.18 1分之1 2 高雄 鳥松 育才 309-72 1,956.33 66分之1 建物︰ 編 號 建 號   基地坐落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積(平方公尺) 權利範圍   建物門牌 樓層面積合計 附屬建物用途及面積 1 2204 高雄市○○區○○段000000地號 鋼筋混凝土造5層 一層:82.62 二層:64.42 三層:60.69 四層:60.69 五層:50.43 突出物一層:3.96 總面積: 322.81 陽台:24.62 1分之1 高雄市○○區○○路000巷00號 共有部分:同段2254建號,權利範圍:66分之1

2025-01-07

CTDV-112-訴-61-20250107-2

投小
南投簡易庭(含埔里)

給付買賣價金

臺灣南投地方法院民事小額判決 113年度投小字第252號 原 告 雲龍國際有限公司 法定代理人 林昊龍 訴訟代理人 許雅貞 被 告 麗多國際顧問股份有限公司 法定代理人 鐘神農 訴訟代理人 陳奎志 上列當事人間請求給付買賣價金事件,本院於民國113年12月2日 言詞辯論終結,判決如下:   主   文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。    事實及理由 壹、程序事項:   原告經合法通知,未於言詞辯論期日到場,核無民事訴訟法 第386條各款所列情形,爰依被告聲請,由其一造辯論而為 判決。 貳、實體事項: 一、原告未於言詞辯論期日到庭,惟據其起訴時主張:被告於民 國111年3月18日向原告購買UVC自動測溫除菌防疫門(下稱系 爭防疫門)1組,簽訂買賣契約及報價單(下合稱系爭買賣契 約)。嗣原告依買賣契約內容,派員至被告指定位置安裝系 爭防疫門,並經被告於111年3月25日驗收完成而受領,金額 共計新臺幣(下同)10萬元。兩造約定待交通部觀光局(下稱 觀光局)核發首次購置防疫門(通道、艙)補助金後匯款。被 告迄今仍積欠貨款10萬元遲不給付,原告屢經催討,被告均 置之不理。為此,爰依系爭買賣契約、民法第367條,提起 本件訴訟等語。並聲明:被告應給付原告10萬元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。 二、被告則以:被告雖有與原告簽訂系爭買賣契約,惟兩造間之 買賣契約乃屬附條件之買賣,即原告宣稱被告購買系爭防疫 門為免費,且被告僅需待觀光局補助金撥款後再行付款即可 ,今被告未獲觀光局核發前揭防疫門補助金,原告價金給付 請求權即未生效力,顯見被告並無支付買賣價金之義務。再 者,原告販售之系爭防疫門,具有物之瑕疵,被告爰依民法 物之瑕疵擔保之規定,解除兩造間簽立之買賣契約,被告自 無依契約關係給付買賣價金之義務,原告應負瑕疵擔保責任 等語,並聲明:原告之訴駁回。 三、得心證之理由:   經查,兩造前簽立系爭買賣契約,由被告向原告購買系爭防 疫門,並於111年3月25日安裝完成,兩造約定買賣價金10萬 元;系爭防疫門未通過觀光局之經費補助等情,業據兩造之 買賣契約書、報價單及觀光局111年7月26日觀宿字第111060 1026號函等件(見本院卷第19-21、71頁)為證,堪以認定 。復原告主張被告應依系爭買賣契約、民法第367條給付買 賣價金等情,為被告所否認,並以前揭情詞置辯,是本件爭 點厥為:㈠系爭防疫門是否欠缺契約預定之效用而具有瑕疵 ?㈡原告主張被告應給付買賣價金,是否有據?茲分述如下 :  ㈠系爭防疫門欠缺契約預定之效用而具有瑕疵  ⒈物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險移 轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少 其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於 危險移轉時,具有其所保證之品質,民法第354條第1項定有 明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言,凡依通常交 易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或 品質而不具備者,即為物有瑕疵。  ⒉經查,本件兩造係於疫情期間簽立系爭買賣契約,而原告亦 承諾系爭防疫門之規格具有「2秒內除菌率大於99%」,此有 兩造之報價單(見本院卷第21頁)在卷可佐。參酌兩造簽訂 本件買賣契約時,適逢國內COVID-19疫情嚴峻時刻,而被告 身為旅館業者,具有篩選疑似染疫旅客得否進入營業場域之 需求,並確保投宿旅客之健康安全,足認兩造係以「2秒內 除菌率大於99%」,且以具備消滅COVID-19病毒或與之相類 具呼吸道傳染性之病毒、細菌為要件,為系爭防疫門所應具 備之效用,堪可認定。惟觀之系爭防疫門之SGS測試報告, 可知測試結果為:「菌株名稱:大腸桿菌、作用時間:10分 鐘、滅菌率R(%):>99.9」等語(見本院卷第69頁),且觀 光局之函覆,內容:「防疫門主要係設置於通道入口,旨在 提供住宿旅客在通過防疫門當下即時達滅菌效果,惟補正資 料附之SGS測試報告顯示經10分鐘方產生抗菌作用顯與常理 不合,且未說明滅菌燈具之效力範圍」,衡以被告購置系爭 防疫門之目的,即是期待系爭防疫門設置於通道入口,供旅 客能通過防疫門時達到即時滅菌之效果,而原告所提供之系 爭防疫門需長達10分鐘方產生抗菌作用,顯與被告設置防疫 門提供投宿旅客即時滅菌之目的相違,自影響防疫門之價值 、效用及品質,屬物之瑕疵甚明。  ㈡原告主張被告應給付買賣價金,應屬無據  ⒈按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定,或依其情形顯失公平者,不在此限,民事 訴訟法第277條定有明文。買賣因物有瑕疵,而出賣人依前 五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求 減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得 請求減少價金。民法第359條定有明文。又所稱依情形解除 契約,顯失公平,係謂瑕疵對於買受人所生之損害,與解除 對於出賣人所生之損害,有失平衡而言(最高法院73年度台 上字第4360號裁判意旨參照)。  ⒉系爭防疫門欠缺「2秒內除菌率大於99%」、消滅COVID-19病 毒或與之相類具呼吸道傳染性之病毒、細菌之效用,已如前 述。不僅減損其通常效用,抑且減低經濟上之價值,揆諸前 揭說明,被告抗辯係於111年7月26日知悉觀光局以系爭防疫 門欠缺即時滅菌之效果為由拒絕核發補助金而發現該瑕疵後 ,依法於111年8月4日即以電話通知對原告為解除兩造簽立 買賣契約之意思表示,亦向原告表示請其回收系爭防疫門等 語(見本院卷第106頁),原告對被告主張之上開事實,已於 相當時期受合法之通知,未於言詞辯論期日到場,亦未提出 任何書狀為爭執,依民事訴訟法第436條之23準用第436條第 2項,依同法第280條第3項準用同條第1項規定視同自認,堪 信被告之主張為真實,足徵被告請求解除系爭買賣契約,未 逾民法第365條第1項規定之除斥期間,要屬合法,被告主張 上開買賣契約業經其合法解除一節,應屬可採。既被告已依 法解除契約,則原告請求被告給付買賣價金10萬元部分,即 屬無據。   ㈢被告依據民法物之瑕疵擔保之規定解除兩造間買賣契約,並 拒為給付買賣價金部分既有理由,則其另以系爭防疫門為免 費之抗辯部分,自無庸再予審酌。   四、綜上所述,原告依系爭買賣契約、民法第367條之規定,請 求被告給付10萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ,按週年利率百分之5計算之利息,為無理由,不予准許。 五、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及證據,核與判 決之結果不生影響,爰不一一論列,併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。 中  華  民  國  114  年  1   月  6   日          南投簡易庭 法 官 蔡孟芳 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀,並表 明上訴理由(上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內 容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。), 如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後20日內 補提上訴理由書(須附繕本),如未於上訴後20日內補提合法 上訴理由書,法院得逕以裁定駁回上訴;並向本院繳足上訴裁判 費。 中  華  民  國 114  年  1   月  6  日                書記官 蘇鈺雯

2025-01-06

NTEV-113-投小-252-20250106-1

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南投簡易庭(含埔里)

給付買賣價金

臺灣南投地方法院民事小額判決 113年度投小字第306號 原 告 雲龍國際有限公司 法定代理人 林昊龍 訴訟代理人 許雅貞 被 告 江德利即嘉鴻大旅社 訴訟代理人 蔡岳倫律師 上列當事人間請求給付買賣價金事件,本院於民國113年12月2日 言詞辯論終結,判決如下:   主   文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。    事實及理由 壹、程序事項:   原告經合法通知,未於言詞辯論期日到場,核無民事訴訟法 第386條各款所列情形,爰依被告聲請,由其一造辯論而為 判決。 貳、實體事項: 一、原告未於言詞辯論期日到庭,惟據其起訴時主張:被告於民 國111年3月18日向原告購買UVC自動測溫除菌防疫門(下稱系 爭防疫門)1組,簽訂買賣契約及報價單(下合稱系爭買賣契 約)。嗣原告依買賣契約內容,派員至被告指定位置安裝系 爭防疫門,並經被告於111年3月25日驗收完成而受領,金額 共計新臺幣(下同)10萬元。兩造約定待交通部觀光局(下稱 觀光局)核發首次購置防疫門(通道、艙)補助金後匯款。被 告迄今仍積欠貨款10萬元遲不給付,原告屢經催討,被告均 置之不理。為此,爰依系爭買賣契約、民法第367條,提起 本件訴訟等語。並聲明:被告應給付原告10萬元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。 二、被告則以:被告雖有與原告簽訂系爭買賣契約,惟兩造間之 買賣契約乃屬附條件之買賣,即原告宣稱被告購買系爭防疫 門為免費,且被告僅需待觀光局補助金撥款後再行付款即可 ,今被告未獲觀光局核發前揭防疫門補助金,原告價金給付 請求權即未生效力,顯見被告並無支付買賣價金之義務。再 者,原告販售之系爭防疫門,具有物之瑕疵,被告爰依民法 物之瑕疵擔保之規定,解除兩造間簽立之買賣契約,被告自 無依契約關係給付買賣價金之義務,原告應負瑕疵擔保責任 等語,並聲明:原告之訴駁回。 三、得心證之理由:   經查,兩造前簽立系爭買賣契約,由被告向原告購買系爭防 疫門,並於111年3月25日安裝完成,兩造約定買賣價金10萬 元;系爭防疫門未通過觀光局之經費補助等情,業據兩造之 買賣契約書、報價單及觀光局111年7月25日觀宿字第111060 1015號函等件(見本院卷第21-23、67頁)為證,堪以認定 。復原告主張被告應依系爭買賣契約、民法第367條給付買 賣價金等情,為被告所否認,並以前揭情詞置辯,是本件爭 點厥為:㈠系爭防疫門是否欠缺契約預定之效用而具有瑕疵 ?㈡原告主張被告應給付買賣價金,是否有據?茲分述如下 :  ㈠系爭防疫門欠缺契約預定之效用而具有瑕疵  ⒈物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險移 轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少 其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於 危險移轉時,具有其所保證之品質,民法第354條第1項定有 明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言,凡依通常交 易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或 品質而不具備者,即為物有瑕疵。  ⒉經查,本件兩造係於疫情期間簽立系爭買賣契約,而原告亦 承諾系爭防疫門之規格具有「2秒內除菌率大於99%」,此有 兩造之報價單(見本院卷第23頁)在卷可佐。參酌兩造簽訂 本件買賣契約時,適逢國內COVID-19疫情嚴峻時刻,而被告 身為旅館業者,具有篩選疑似染疫旅客得否進入營業場域之 需求,並確保投宿旅客之健康安全,足認兩造係以「2秒內 除菌率大於99%」,且以具備消滅COVID-19病毒或與之相類 具呼吸道傳染性之病毒、細菌為要件,為系爭防疫門所應具 備之效用,堪可認定。惟觀之系爭防疫門之SGS測試報告, 可知測試結果為:「菌株名稱:大腸桿菌、作用時間:10分 鐘、滅菌率R(%):>99.9」等語(見本院卷第83頁),且觀 光局之函覆,內容:「防疫門主要係設置於通道入口,旨在 提供住宿旅客在通過防疫門當下即時達滅菌效果,惟補正資 料附之SGS測試報告顯示經10分鐘方產生抗菌作用顯與常理 不合,且未說明滅菌燈具之效力範圍」,衡以被告購置系爭 防疫門之目的,即是期待系爭防疫門設置於通道入口,供旅 客能通過防疫門時達到即時滅菌之效果,而原告所提供之系 爭防疫門需長達10分鐘方產生抗菌作用,顯與被告設置防疫 門提供投宿旅客即時滅菌之目的相違,自影響防疫門之價值 、效用及品質,屬物之瑕疵甚明。  ㈡原告主張被告應給付買賣價金,應屬無據  ⒈按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定,或依其情形顯失公平者,不在此限,民事 訴訟法第277條定有明文。買賣因物有瑕疵,而出賣人依前 五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求 減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得 請求減少價金。民法第359條定有明文。又所稱依情形解除 契約,顯失公平,係謂瑕疵對於買受人所生之損害,與解除 對於出賣人所生之損害,有失平衡而言(最高法院73年度台 上字第4360號裁判意旨參照)。  ⒉系爭防疫門欠缺「2秒內除菌率大於99%」、消滅COVID-19病 毒或與之相類具呼吸道傳染性之病毒、細菌之效用,已如前 述。不僅減損其通常效用,抑且減低經濟上之價值,揆諸前 揭說明,被告抗辯係於111年7月25日知悉觀光局以系爭防疫 門欠缺即時滅菌之效果為由拒絕核發補助金而發現該瑕疵後 ,依法於111年11月3日即以電話通知對原告為解除兩造簽立 買賣契約之意思表示等語(見本院卷第110頁),原告對被告 主張之上開事實,已於相當時期受合法之通知,未於言詞辯 論期日到場,亦未提出任何書狀為爭執,依民事訴訟法第43 6條之23準用第436條第2項,依同法第280條第3項準用同條 第1項規定視同自認,堪信被告之主張為真實,足徵被告請 求解除系爭買賣契約,未逾民法第365條第1項規定之除斥期 間,要屬合法,被告主張上開買賣契約業經其合法解除一節 ,應屬可採。既被告已依法解除契約,則原告請求被告給付 買賣價金10萬元部分,即屬無據。   ㈢被告依據民法物之瑕疵擔保之規定解除兩造間買賣契約,並 拒為給付買賣價金部分既有理由,則其另以系爭防疫門為免 費之抗辯部分,自無庸再予審酌。   四、綜上所述,原告依系爭買賣契約、民法第367條之規定,請 求被告給付10萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ,按週年利率百分之5計算之利息,為無理由,不予准許。 五、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及證據,核與判 決之結果不生影響,爰不一一論列,併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。 中  華  民  國  114  年  1   月  6   日          南投簡易庭 法 官 蔡孟芳 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀,並表 明上訴理由(上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內 容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。), 如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後20日內 補提上訴理由書(須附繕本),如未於上訴後20日內補提合法 上訴理由書,法院得逕以裁定駁回上訴;並向本院繳足上訴裁判 費。 中  華  民  國 114  年  1   月  6  日                書記官 蘇鈺雯

2025-01-06

NTEV-113-投小-306-20250106-1

臺灣高等法院臺中分院

減少價金等

臺灣高等法院臺中分院民事裁定 113年度上字第194號 上訴人 即 附帶被上訴人 藝術家建設股份有限公司 兼 上 一 人 法定代理人 林世詮 上訴人 即 附帶被上訴人 林隆興 林家暉 林家弘 上 五 人 訴訟代理人 蔡琇媛律師 被上訴人即 附帶上訴人 賴金玉 訴訟代理人 林亮宇律師 王雲玉律師 上列當事人間減少價金等事件,因賴金玉之附帶上訴聲明未臻明 確,影響本院核定附帶上訴利益之範圍,應命再開言詞辯論及再 開準備程序,並指定於114年2月20日9時30分在本院第34法庭行 準備程序,特此裁定。 中 華 民 國 114 年 1 月 6 日 民事第一庭 審判長法 官 張瑞蘭 法 官 鄭舜元 法 官 林孟和 正本係照原本作成。 不得抗告。 書記官 何佳錡 中 華 民 國 114 年 1 月 7 日

2025-01-06

TCHV-113-上-194-20250106-1

臺灣士林地方法院

減少價金

臺灣士林地方法院民事裁定 112年度訴字第931號 上 訴 人 劉明亮 送達代收人 鍾瑞彬 上列上訴人與被上訴人喬健建設有限公司、日日生行銷有限公司 間請求減少價金事件,上訴人對於中華民國113年11月21日本院 第一審判決,提起第二審上訴。查本件訴訟標的金額為新臺幣( 下同)164萬6,035元,應徵第二審裁判費2萬6,002元,未據上訴 人繳納,茲依民事訴訟法第442條第2項前段規定,限該上訴人於 收受本裁定送達後5日以內逕向本院如數補繳,逾期不繳,駁回 上訴,特此裁定。 中 華 民 國 114 年 1 月 3 日 民事第三庭 法 官 林哲安 以上正本係照原本作成。 本件裁定不得抗告。 中 華 民 國 114 年 1 月 3 日 書記官 洪忠改

2025-01-03

SLDV-112-訴-931-20250103-2

臺灣橋頭地方法院

減少價金

臺灣橋頭地方法院民事裁定 110年度訴字第403號 原 告 陳雅芳 訴訟代理人 曾嘉雯律師 複代理人 陳亮妤律師 訴訟代理人 葉凱禎律師 被 告 廖子嫻 訴訟代理人 陳惠媖律師 上列當事人間請求減少價金事件,本院前依民事訴訟法第270條 第1項之規定裁定命法官呂明龍為受命法官行準備程序。茲因呂 明龍法官已取得獨任辦理民事第一審通常程序之資格,本院合議 庭亦認本件無行合議審判之必要,爰依本院民事庭分案要點第2 點第4項第14款第1目規定,由本院合議庭撤銷指定受命法官之裁 定,由法官呂明龍獨任審理。 中 華 民 國 114 年 1 月 2 日 民事第三庭 審判長法 官 朱玲瑤 法 官 王碩禧 法 官 呂明龍 以上正本係照原本作成。 本裁定不得抗告。 中 華 民 國 114 年 1 月 2 日 書 記 官 洪嘉鴻

2025-01-02

CTDV-110-訴-403-20250102-1

臺灣橋頭地方法院

減少價金

臺灣橋頭地方法院民事裁定 110年度訴字第403號 原 告 陳雅芳 訴訟代理人 曾嘉雯律師 複代理人 陳亮妤律師 訴訟代理人 葉凱禎律師 被 告 廖子嫻 訴訟代理人 陳惠媖律師 上列當事人間請求減少價金事件,本院裁定如下:   主 文 本件準備程序終結。 中  華  民  國  114  年  1   月  2   日          民事第三庭 法 官 呂明龍 以上正本係照原本作成。 本裁定不得抗告。 中  華  民  國  114  年  1   月  2   日                 書 記 官 洪嘉鴻

2025-01-02

CTDV-110-訴-403-20250102-2

橋補
橋頭簡易庭

減少價金

臺灣橋頭地方法院民事裁定 113年度橋補字第1066號 原 告 蘇琬晴 上列原告與被告洪楷智間請求減少價金事件,原告起訴未據繳納 裁判費。經查,本件訴訟標的金額為新臺幣(下同)48,000元, 應徵第一審裁判費1,000元。茲依民事訴訟法第249 條第1 項但 書之規定,限原告於本裁定送達後5日內補繳,逾期不繳,即駁 回其訴,特此裁定。 中 華 民 國 113 年 12 月 31 日 橋頭簡易庭 法 官 呂維翰 以上正本與原本相符。 本裁定不得抗告。 中 華 民 國 113 年 12 月 31 日 書 記 官 陳勁綸

2024-12-31

CDEV-113-橋補-1066-20241231-1

臺灣屏東地方法院

減少價金

臺灣屏東地方法院民事判決 113年度訴字第279號 原 告 翁以軒 訴訟代理人 錢政銘律師 被 告 莊基勝 訴訟代理人 湯瑞科律師 上列當事人間請求減少價金事件,本院於民國113年12月17日言 詞辯論終結,判決如下:   主   文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。   事實及理由 壹、程序事項:   按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者,不在此 限,民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件 原告起訴時,主張其向被告買受之屏東縣○○市○○段0000○號 建物(門牌號碼同市○○街000巷0號,權利範圍全部,下稱系 爭房屋)及坐落基地即同段728地號土地(權利範圍全部, 與系爭房屋合稱系爭房地),因被告之子莊士慶在系爭房屋 內自殺或非自然死亡,致系爭房屋有物之瑕疵等情,依民法 第354條第1項、第359條、第179條及第184條第1項前段規定 ,請求被告應給付原告新臺幣(下同)250萬元,及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息等 語(見本院卷一第15頁);嗣於訴狀送達後,當庭追加依民 法第184條第1項後段、第2項規定為相同請求,另具狀變更 聲明如後(見本院卷二第331、342頁)。核原告上開訴之變 更追加,乃基於兩造間契約關係之同一基礎事實,及減縮應 受判決事項之聲明,合於前揭規定,應予准許。 貳、實體事項: 一、原告起訴主張:伊經訴外人天盛不動產有限公司(下稱天盛 公司)居間仲介,於民國111年7月4日與被告簽定不動產買 賣契約書(下稱系爭契約),向被告以1,153萬元購買系爭 房地,伊已如數交付價金予被告,被告於111年7月25日辦畢 所有權移轉予伊,嗣於111年8月間點交系爭房地。詎伊於11 3年3月19日經友人告知,始得悉系爭房屋在被告仍為所有權 人之110年11月18日凌晨4時許,曾發生莊士慶在屋內疑似發 生自縊,送醫後於110年11月30日死亡等情(下稱系爭事件 );縱莊士慶非自殺,亦屬在系爭房屋專有部分內發生意外 死亡之非自然死亡等情,而構成凶宅,已使系爭房屋具有交 易價值貶損等瑕疵;且被告委託天盛公司出售系爭房地,議 約時故意不告知系爭事件,自應負物之瑕疵擔保責任。又系 爭房屋因系爭事件影響交易價格及伊之居住安穩,亦有違內 政部訂定之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」 第1點「應記載事項」之「買賣標的物」與附件一「建物現 況確認書」等保護他人之法律,被告應賠償伊所受損害。爰 依民法第354條第1項、第359條、第179條規定、第184條及 「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第1點「應 記載事項」之「買賣標的物」與附件一「建物現況確認書」 等規定,提請本件訴訟,請求擇一為有利於己之判決等語。 並聲明:㈠被告應給付伊207萬5,400元(計算式:1,153萬元 ×鑑定報告減損比率18%=207萬5,400元),及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息;㈡願供 擔保,請准宣告假執行。 二、被告則以:否認莊士慶係自縊或意外等非自然死亡,且依臺 灣屏東地方檢察署相驗屍體證明書亦記載莊士慶死亡方式不 詳,直接死亡原因係多器官衰竭,況當時莊士慶之家屬報案 莊士慶自殺等內容並不可考。又莊士慶於系爭事件發生前有 飲酒,在系爭房屋內發現呼吸心跳停止後,送往醫院搶救, 經過10幾天才死於醫院,並非死於系爭房屋專有部分內,故 系爭房屋並非凶宅。倘認系爭房屋有價值減損,亦應以鑑定 報告所載之減損數額183萬9,000元為準等語置辯。並聲明: ㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回;㈡如受不利判決,願供擔 保,請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項(見本院卷二第344至345頁,部分文字依判 決編輯略為修改):  ㈠於被告持有系爭房屋所有權之期間,莊士慶於110年11月18日 凌晨3時許,在系爭房屋車庫內,呈現背靠鐵架、脖子靠在 繩子上之姿勢,經同居人發現後報案,屏東縣政府消防局受 理後出動救護車前往急救處置,送往屏基醫療財團法人屏東 基督教醫院(下稱屏東基督教醫院)急救前,莊士慶已心肺 功能停止,經醫院急救後恢復呼吸、脈搏、血壓等生命徵象 ,後仍於110年11月30日在屏東基督教醫院死亡。  ㈡臺灣屏東地方檢察署於111年3月29日出具之110年度相字第84 3號相驗報告書載有,莊士慶之解剖鑑定結果為因疑繩索繞 頸窒息併發缺氧性腦病變造成腦死導致多重器官衰竭死亡, 死因和事發當時之事情相關,但因距事故發生時間太久,較 難確認其自、他為之可能性,死亡方式歸類為「未確認」等 語,研判死亡原因為多器官衰竭,死亡方式為不詳等語。  ㈢原告經天盛公司居間仲介,於111年7月4日以總價1,153萬元 向被告購買系爭房地,兩造並於同日簽定系爭契約,及與天 盛公司簽訂不動產買賣價金履約保證申請書。  ㈣系爭房地之買賣價金已給付完畢,並於111年7月25日辦理所 有權移轉登記及交付原告。  ㈤被告在出售系爭房地之不動產委託銷售標的現況說明書(成 屋,下稱系爭現況說明書)第40項「本標的是否曾發生兇殺 、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」內容勾選 「否」,並於該項親自簽名。  ㈥被告於出售系爭房地之過程並未告知原告系爭房屋內曾發生 自殺事故。  ㈦原告於113年4月9日寄發屏東北平路郵局000026號存證信函予 被告等,內容略以:原告買受系爭房地後居住其內,於113 年3月19日經有友人無意間告知系爭房屋於110年11月18日凌 晨4時許,發生當時住戶莊士慶於屋內上吊自殺死亡等情, 本人始知系爭房屋係凶宅,嗣與被告於113年3月21日協商無 果,爰依民法第356條等規定,以本函通知系爭房屋有瑕疵 之通知,並同時為減少價金至少250萬元主張等語,寄送被 告部分因退件而未收受該函。原告後於113年4月11日以iMes sage將上開存證信函內容傳送與被告等人,被告友人林淑貞 於113年4月12日透過LINE回復原告,並稱代被告轉達,該函 與事實不合,內容無法認同,也不是事實,請不要道聽塗說 等語。  ㈧原告等前對被告等提起詐欺之刑事告訴,告訴意旨略以:被 告出售系爭房地予原告時,消極隱匿不告知系爭房屋內有發 生莊士慶上吊自殺而死亡事件,致原告等陷於錯誤,於111 年7月4日與被告簽立系爭契約等,並已全數給付價金等語, 經臺灣屏東地方檢察署檢察官以113年度偵字第8236號不起 訴處分,原告不服提請再議,經臺灣高等檢察署高雄檢察分 署以113年度上聲議字第2393號發回續查。  ㈨系爭房地經本院囑託牛津學堂不動產估價師事務所鑑定結果 ,以本件系爭房地於111年7月4日之合理價值、減損比率及 其價格為:系爭房地若非發生自縊事件之總價為1,021萬9,0 00元;因發生自縊事件造成之減價數額為183萬9,000元;系 爭房地發生自縊事件下之總價為838萬元。 四、兩造爭執事項(見本院卷二第345頁,部分文字依判決編輯 略為修改):  ㈠莊士慶在系爭房屋內是否發生非自然死亡情事,而構成物之 瑕疵?  ㈡原告依民法第354條第1項、第359條、第179條或第184條規定 ,擇一請求被告給付207萬5,400元本息,有無理由? 五、本院之判斷:  ㈠莊士慶在系爭房屋內是否發生非自然死亡情事,而構成物之 瑕疵部分:  ⒈按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵;買賣因物有瑕疵,而 出賣人依前5條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其 契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者, 買受人僅得請求減少價金,民法第354條第1項前段、第359 條分別定有明文。又民法關於買賣瑕疵擔保之規定,並非強 行規定,當事人得以特約免除、限制或加重之;基於契約自 由原則,當事人關於瑕疵擔保責任,另有特約者,原則上自 應從其特約(最高法院104年度台上字第550號判決意旨參照 )。惟以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義 務者,如出賣人故意不告知其瑕疵,其特約為無效,民法第 366條亦有明定。  ⒉次按,所謂「凶宅」,參諸內政部97年7月24日內授中辦地字 第0970048190號函及不動產委託銷售契約書範本附件一「不 動產標的現況說明書」,可知一般足以影響市場交易價值之 「凶宅」,係指賣方產權持有期間,在「建物專有部分」發 生兇殺、自殺而死亡之情形(最高法院107年度台上字第718 號裁定、107年度台上字第2093號判決意旨參照);又被告 在系爭現況說明書第40項「本標的是否曾發生兇殺、自殺、 一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」內容勾選「否」, 並於該項親自簽名,有系爭現況說明書為證(見本院卷一第 55至57頁),亦為兩造所不爭(見不爭執事項㈤),足徵兩 造已特別約定在被告產權持有期間內,就系爭房屋如曾發生 兇殺、自殺、一氧化碳中毒所列舉之相類性質行為應確實告 知原告。本件原告主張被告故意不告知系爭房屋因系爭事故 之發生,成為民間所稱之凶宅,造成交易價值之減損,構成 物之瑕疵等語,為被告所否認,則系爭房屋是否具有兩造約 定或依通常交易觀念所指之瑕疵,應由原告就該項利己事實 之存在負舉證之責。經查:  ⑴莊士慶於110年11月18日凌晨3時許,在系爭房屋車庫內,呈 現背靠鐵架、脖子靠在繩子上之姿勢,經其同居人即配偶李 家誼發現後報案,屏東縣政府消防局受理後出動救護車前往 急救處置,送往屏東基督教醫院急救前,莊士慶已心肺功能 停止,經該院急救後恢復呼吸、心跳等生命徵象,後仍於11 0年11月30日在該院死亡,有屏東縣政府消防局113年5月9日 屏消護字第11330868900號函檢附救護紀錄表、緊急救護案 件紀錄表、屏東基督教醫院113年5月20日(113)屏基醫內字 第1130500069號函檢附病歷資料等件在卷可稽(見本院卷一 第81至254頁),且為兩造所不爭(見不爭執事項㈠)。就莊 士慶之死亡原因及方式經臺灣屏東地方檢察署檢察官相驗報 告書記載略以:莊士慶之解剖鑑定結果為因疑繩索繞頸窒息 併發缺氧性腦病變造成腦死導致多重器官衰竭死亡,死因和 事發當時之事情相關,但因距事故發生時間太久,較難確認 其自、他為之可能性,死亡方式歸類為「未確認」等語,研 判死亡原因為多器官衰竭,死亡方式為不詳等語,有臺灣屏 東地方檢察署檢察官111年3月29日110年度相字第843號相驗 報告書為證(見本院卷二第269至273頁),為兩造所不爭( 見不爭執事項㈡)。可見承辦檢察官雖認莊士慶死亡方式不 詳,但已排除系爭事件之他殺嫌疑,然檢察官會同法醫進行 司法相驗之主要目的,係瞭解莊士慶死亡原因有無涉及他殺 ,是否需追訴犯罪。如已排除他殺嫌疑,有無跡證有自殺、 疾病、老死或意外等因素所致,故原告仍應就系爭事故屬非 自然死亡之情負相當之舉證責任。  ⑵原告固以莊士慶之同居家屬報警救護及就醫等資料,均顯示 莊士慶在系爭房屋車庫內發生疑似自縊或意外死亡等語,並 以屏東縣政府消防局113年5月9日屏消護字第11330868900號 函檢附救護紀錄表及緊急救護案件紀錄表、屏東縣屏東分局 民生派出所110報案件紀錄單及法務部法醫研究所解剖報告 書暨鑑定報告書等件為據(見本院卷一第81至85頁,本院卷 二第207至209、265頁),惟觀諸莊士慶之配偶李家誼於警 詢及偵訊陳稱:莊士慶於110年11月18日2時許結束聚會後, 因伊和莊士慶於110年11月18日另與清潔隊有約要處理家中 廢棄物,所以莊士慶說要去車庫整理東西,伊看莊士慶因喝 酒有嘔吐,且走路不穩,有勸莊士慶不要去但仍執意前往, 後莊士慶過很久一直沒上樓而前往查看,一開始以為莊士慶 在睡覺,但發現拍他沒反應後就直接叫救護車;現場無遺書 ,該條照明燈電線本來就綁在該處,用以防止小孩去玩在車 庫內鐵架下之溜溜車時發生碰撞造成危險;伊報警時跟警察 說莊士慶吊著脖子,不知道為何報案紀錄記載莊士慶「自殺 」,但伊和莊士慶於110年11月18日另與清潔隊、廠商有約 ,還要帶3個小孩下課,不可能自殺等語明確,有李家誼之 警詢筆錄及偵訊筆錄可佐(見本院卷二第183至189、201至2 05頁)。核與被告、莊士慶友人倪揚曾、許葦琇、郭忠安於 警詢及偵訊均一致證稱莊士慶未曾有輕生念頭等語大致相符 ,有被告之警詢筆錄、倪揚曾、許葦琇、郭忠安之偵訊筆錄 為證(見本院卷二第191至195、239至247頁)。再衡諸數位 鑑識還原當天110勤務中心派案系統調派民生派出所員警朱 雅婷與李家誼在基督教醫院對話之密錄器畫面,亦未能取得 案關資料,有臺灣屏東地方檢察署檢察官111年3月29日110 年度相字第843號相驗報告書為證(見本院卷二第273頁), 足徵李家誼於報案時是否確有陳述莊士慶自殺乙節,仍有未 明,自難據此認定系爭房屋內有發生自殺、意外等非自然死 亡之具體情事。  ⑶再者,縱認系爭事件係意外事件,亦非一般兇殺或自殺案件 發生於屋內專有部分之情,亦難認系爭房屋本身屬一般社會 通念所認知之「凶宅」。且縱於心理層面較可能引發他人嫌 惡之情,然仍可能因個人觀念、宗教信仰、使用目的而異, 亦會因時間經過、事件被遺忘或以宗教儀式安定人心等方式 去除嫌惡不安之感,本件能否僅因系爭房屋曾發生系爭事件 ,即逕認有何價值或效用之瑕疵,已有疑義。原告既未再進 一步舉證證明系爭事件屬系爭現況說明書所載非自然死亡之 情事,或系爭房屋有欠缺或減少價值或效用之瑕疵,已認定 如前,尚難遽認有何買賣上之瑕疵存在,則被告未告知系爭 房屋曾發生系爭事件,亦難構成民法第366條故意不告知瑕 疵之責。是原告前揭主張,應屬無據,不應准許。  ㈡原告依民法第354條第1項、第359條、第179條或第184條規定 ,擇一請求被告給付207萬5,400元本息,有無理由部分:  ⒈承前所述,原告既未能舉證證明系爭房屋曾發生系爭現況說 明書所載非自然死亡之情,或系爭房屋有欠缺或減少價值或 效用之瑕疵,故依民法第354條第1項、第359條規定,請求 減少價金,並對於因此溢付之價金207萬5,400元本息,依不 當得利之規定請求返還部分,核屬無據。  ⒉至原告主張系爭房屋因為凶宅,而受有房屋交易價格貶損及 影響其居住安穩等損害,惟縱系爭房屋曾發生非自然死亡事 件,並未造成系爭房屋本身發生認何物理性變化,亦不影響 所有人占有或依其目的而使用,其所有權能之行使未受到任 何限制,故系爭房屋交易價值貶損應為純粹經濟上損失,而 非民法第184條第1項前段所定之權利保護範圍,原告自不得 據以請求賠償損害。  ⒊另依原告之舉證,無法認定系爭房屋專有部分內曾發生系爭 現況說明書所載非自然死亡之情事,已認定如前,是系爭房 屋本身既非特約或一般社會通念所認知之「凶宅」,則系爭 事件是否導致系爭房屋交易價值貶損或影響原告之居住安穩 ,或有何違反保護他人之法律可言,已有疑義。且被告縱使 未將系爭房屋曾發生系爭事故之情事告知原告,尚難有故意 侵害原告之權益。是原告依民法第184條第1項後段、第2項 及「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第1點「 應記載事項」之「買賣標的物」與附件一「建物現況確認書 」規定,請求被告給付價金207萬5,400元本息,亦無理由, 應予駁回。 六、綜上所述,原告依民法第354條第1項、第359條、第179條、 第184條規定,請求被告給付207萬5,400元,及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,均無 理由,應予駁回。又原告之訴既經駁回,其所為假執行之聲 請即失所附麗,應一併駁回之。 七、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據 ,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不逐 一論列,併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。 中  華  民  國  113  年  12  月  31  日          民事第一庭 法 官 沈蓉佳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴,應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀,若 委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費,否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中  華  民  國  113  年  12  月  31  日                書記官 鄒秀珍

2024-12-31

PTDV-113-訴-279-20241231-1

臺灣臺中地方法院

減少價金等

臺灣臺中地方法院民事判決 111年度訴字第2804號 原 告 黃冠中 訴訟代理人 葉耀中律師 複代理人 林俊甫律師 張翊宸律師 被 告 陳秀麗 訴訟代理人 洪家駿律師 複代理人 蕭凡森律師 許立功律師 上列當事人間請求減少價金等事件,本院於民國113年11月5日言 詞辯論終結,判決如下:   主  文 被告應給付原告新臺幣250萬7257元,及自民國112年10月12日起 至清償日止,按年息5%計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣83萬5700元為被告供擔保後,得假執行。 但被告如以新臺幣250萬7257元為原告供擔保,得免為假執行。   事實及理由 壹、程序部分   訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第255條 第1項第3款定有明文。原告起訴聲明原為:被告應給付原告 新臺幣(下同)57萬900元,及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止按年息百分之5計算之利息(見本院卷第13頁)。 嗣於民國112年10月6日具狀變更聲明為:如下原告訴之聲明 所載(見本院卷第203-204頁)。原告擴張金額部分,核屬 擴張應受判決事項之聲明,於法無違,應予准許。 貳、實體部分 一、原告主張:兩造於111年3月7日簽訂台灣房屋不動產買賣契 約書(下稱系爭買賣契約書),約定原告以總價1418萬元向 被告購買門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號11、12樓房屋及 基地(下稱系爭不動產),系爭不動產已於111年5月6日交 付原告。詎原告於111年6月6日收受系爭不動產大廈總幹事 通知,始知系爭不動產之消防自動灑水管線於交屋前,即存 有失壓、漏水現象,缺少被告保證品質之瑕疵,系爭不動產 價值因而減損,又原告催請被告修繕,被告拒不履行給付保 證品質之系爭不動產,且被告未告知上開瑕疵,屬可歸責於 己之事由未依債之本旨給付,致原告受有管線修復費用24萬 0900元、天花板裝潢費45萬0030元、冷氣移機費3萬9000元 、修復後天花板高度下降、觀感上價格貶損177萬7327元, 共250萬7257元之損害(計算式:240900+450030+39000+0000 000=0000000),爰依系爭買賣契約書第5條第2款、民法354 條、第359條、第179條、第360條、第227條第1項依第226條 、第227條第2項之規定提起本訴,請求擇一為有利判決等語 。並聲明:㈠被告應給付原告250萬7257元,及自訴之追加聲 明狀繕本送達翌日(即112年10月12日)起至清償日止,按 年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保,請准宣告假執行。 二、被告則以:兩造於系爭買賣契約第12條特約內容約定,被告 僅就系爭不動產滲漏水情形負瑕疵擔保責任,且系爭買賣契 約所附現況說明書,並未記載消防自動灑水管線,故消防自 動灑水管線非屬兩造約定之瑕疵擔保內容。縱為瑕疵擔保內 容,原告並未舉證證明消防自動灑水管線具有瑕疵,且瑕疵 存在於交屋前。縱認系爭不動產之瑕疵存在於交屋前,依系 爭買賣契約第12條特約事項第4項約定,兩造於111年5月6日 以現況點交後,原告即毋庸負瑕疵擔保責任。退步言,倘認 兩造間無特約免除瑕疵擔保責任,然被告於簽約及點交時, 均不知消防自動灑水管線有問題,亦未保證品質,被告既依 系爭買賣契約履行完畢,並無任何可歸責之情形,自無庸負 擔損害賠償責任,被告亦未溢領價金,受有不當得利之情事 。另消防自動灑水管線為區分所有權建物共用部分,應由管 理委員會修護,並由公基金支付或由區分所有權人按應有部 分比例分擔費用,而非原告作為減價或請求賠償之依據,縱 得請求,原告亦僅得就應有部分比例即100000分之658部分 ,請求修繕費用等語,資為抗辯。並聲明:㈠原告之訴駁回 。㈡如受不利判決,願供擔保,請准免為假執行。 三、不爭執之事項  ㈠兩造於111年3月7日簽訂系爭買賣契約,約定以總價1418萬元 向被告購買系爭不動產。  ㈡系爭不動產已於111年5月6日交付原告。 四、本件爭點  ㈠系爭買賣契約第5條第2項物之瑕疵擔保責任及系爭買賣契約 第12條特約條款約定之約定,是否包含消防自動灑水管線?  ㈡消防自動灑水管線是否為系爭區分所有建物之共用部分,係 全體區分所有權人所共有?  ㈢系爭不動產有無消防自動灑水管線失壓、漏水之瑕疵?如有 ,瑕疵發生之時間?  ㈣消防自動灑水管線是否為系爭買賣契約特約範圍之固定裝潢 或附贈物品設備?而為特約排除瑕疵擔保的範圍?  ㈤原告依系爭買賣契約第5條第2款、民法第179條、第354條、 第359條、第360條請求因修復後天花板高度下降、觀感上價 格貶損177萬7327元(減少價金)及管線修復費用24萬0900元 、天花板裝潢費45萬0030元、冷氣移機費3萬9000元之損害 ,是否有理由? 五、本院得心證之理由:  ㈠系爭不動產有無消防自動灑水管線失壓、漏水之瑕疵?系爭 買賣契約第5條第2項物之瑕疵擔保之範圍為何,是否包含消 防自動灑水管線?又消防自動灑水管線是否為系爭買賣契約 特約範圍之固定裝潢或附贈物品設備,而為特約排除瑕疵擔 保的範圍?而消防自動灑水管線是否為系爭區分所有建物之 共用部分,係全體區分所有權人所共有?  ⒈按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依民法第373條規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵,但減少之程度,無 關重要者,不得視為瑕疵;出賣人並應擔保其物於危險移轉 時,具有其所保證之品質。民法第354條第1項定有明文。按 解釋契約,如契約文字已表示當事人之真意,無須別事探求 者,即無須反捨契約文字而更為曲解。是以,倘契約約定明 確,其內容又無違反公序良俗、強制規定,或顯然違反誠信 原則之情形,當事人即應受契約約定之拘束,而無「常情」 適用之餘地,此觀最高法院97年度台上字第1676號判決意旨 自明。  ⒉首先,原告主張購買系爭不動產後一個月,經管理委員會通 知系爭不動產之消防自動灑水管線有失壓、漏水之情形,原 告已向被告反映,原告並因此委由慶臻不動產公司對修繕估 價一情,觀諸聖羅蘭家族大廈管理委員會第二十八屆七月份 管理委員會會議記錄已載明「社區住戶室內消防撒水管線改 善工程。(附件請看P4頁)說明:因有些住戶消防管線失壓 ,請國霖蒞會向住戶說明及改善方式。(GHIJ棟11F及13F) (MN棟10F及11F)(PQ棟11F及12F)決議:國霖機電葉專員 說明於去年110年6-9月做消防安全設備檢查時,發現消防管 線失壓有可能是年久鏽蝕,或地震造成管線破裂,又因管線 在RC樓地板之間無法檢測出那些地方滲漏,只能在室內重新 配明管才能解決問題,管委會負責將公管部份與住戶對接做 好,另外也建議所有住戶都能將消防灑水管線改善修好,如 住戶因個人因素不願施作將請住戶簽立切結書,萬一發生意 外而致災時住戶承擔全部責任。」(見本院卷第51頁),且 原告與管委會通訊軟體對話紀錄「林小姐:您好因為消防檢 查有查到PQ棟11樓,12樓,消防自動撒水管線有失壓,漏水 現像,所以要請住戶改善室內消防管線,又因管線都在樓層 板裡面,所以您們可以配明管加以改善,如有疑問可來電討 論。」(見本院卷第33頁),並有被告與仲介通訊軟體對話 紀錄(見本院卷第35-44頁)、慶臻實業有限公司報價單( 見本院卷第49頁)、聖羅蘭家族大廈管理委員會第二十八屆 七月份管理委員會會議記錄(見本院卷第51-53頁)、臺中 市消防局消防安全檢查不合規定限期改善通知單(見本院卷 第57頁)、系爭不動產維修後裝設明管之照片(見本院卷第 155-171頁)、聖羅蘭家族大廈管理委員會112年10月31日11 2聖羅蘭社區字第11202號函暨消防安全設備檢修申報書(見 本院卷第239-263頁),可徵原告上開主張為真,被告亦於 審判中表示對於有漏水不爭執(見本院卷第388頁),是系 爭不動產之消防自動灑水管線確實有失壓及漏水之情,核先 敘明。  ⒊被告雖辯稱消防自動灑水管線失壓、漏水,並非契約之瑕疵 擔保之範圍等語。然系爭契約買賣契約書第7條第2項約定「 物之瑕疵擔保:賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存 在,如有前開情事,除契約另有約定外,賣方應負擔瑕疵擔 保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者,買方不得主張解除契約 ,僅得請求減少價金。」,系爭買賣契約書第12條約定「雙 方合意:交屋後半年內買方發現原屋況有滲漏水情形,賣方 必須負瑕疵擔保之修繕責任。」,明確約定被告應負擔物之 瑕疵擔保責任,且對於漏水有修繕責任,被告雖辯稱系爭買 賣契約所附現況說明書,並未記載消防自動灑水管線,故消 防自動灑水管線之瑕疵非屬兩造約定之瑕疵擔保內容,且應 屬於系爭買賣契約第12條所稱「本買賣標的之固定裝潢、門 窗、地板、浴廁設備及附贈物品設備,以現況點交,賣方不 負擔瑕疵擔保責任」等語,然漏水之原因眾多,衡情本不可 能逐一列舉,房屋之功能,係使居住者得以安全居住其內, 並享有居住安寧。房屋發生滲漏水,將使水分進入混凝土內 ,發生白華、壁癌,甚或造成混凝土剝落,勢將影響居住者 之居住安寧,甚至造成危險,是上開約定之真意,應解釋為 若系爭不動產有漏水之情形,不論原因為何(不論為管線破 裂或牆壁裂縫等等),被告均應對漏水負擔瑕疵擔保責任及 修繕義務;而系爭買賣契約第12條約定所稱「本買賣標的之 固定裝潢、門窗、地板、浴廁設備及附贈物品設備,以現況 點交,賣方不負擔瑕疵擔保責任」,該約定前面標的均為位 於系爭不動產內之肉眼可見之固定裝潢等物,是該「附贈設 備」自應解釋為同等性質,而本件埋設於牆壁內之消防自動 灑水管線不具同等性質,自不在該「附贈設備」範圍內,應 屬於瑕疵擔保之範圍,此解釋方符合一般社會不動產買賣之 常情,否則該「附贈設備」之範圍將過寬,不僅破壞民法物 之瑕疵之規定,並與系爭不動產契約第7條第2項之約定有違 背,顯非兩造之真意。是被告主張系爭買賣契約未記載消防 管線為瑕疵擔保範圍內,即屬於特約排除,且已依系爭買賣 契約第12條第4項約定特約排除消防自動灑水管線失壓、漏 水之瑕疵,自屬無據。  ⒋被告再稱消防自動灑水管線乃屬於社區大樓之共有管線,並 非被告專有部分等情,是被告並不負擔維修義務等情。然被 告並無提出證據以實其說,況經函詢聖羅蘭家族大廈管理委 員會,該委員會表示「依公寓大廈管理條例第10條專有部分 ,約定專用部分之修繕,管理,維護由各該區分所有權人或 約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。因該管路位於 專有部份,應由所有權人自行修繕。」,且國霖科技有限公 司(下稱國霖公司)亦回復「三、消防安全設備檢修申報書第 2頁記載【自動灑水設備檢查表;P、Q棟管線破裂漏水,機 組停機中,樓層閘閥關閉*2:11、12樓】係指P、Q棟12、12 樓之專有部分管路破裂漏水。四、因系爭11樓專有部分管線 在RC樓地板間,故無法檢測破裂位置」,此有聖羅蘭家族大 廈管理委員會113年2月23日113聖羅蘭社區字第11301號函( 見本院卷第303頁)及國霖公司回函(見本院卷第413頁)在 卷可佐,是消防自動灑水管線乃屬於系爭不動產專有部分, 被告稱系爭不動產消防自動灑水管線屬於共有一情,亦屬無 依據。  ㈡瑕疵發生之時間為交付前或交付後?  ⒈買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負 擔,但契約另有訂定者,不在此限,民法第373條定有明文 。並依前開同法第354條第1項前段規定,足見,買賣標的有 無物之瑕疵,係以交付時之狀態為準。  ⒉被告辯稱消防自動灑水管線之瑕疵為交付後方產生等語。然 查,系爭不動產交付之日為111年6月6日,此乃雙方所不爭 執,合先敘明。經查,系爭不動產經國霖公司於110年8月19 日至同26日檢查發現消防管線失壓,並表示原因可能為年久 繡蝕,或地震造成管線破裂,系爭不動產消防管線失壓,因 此有漏水情形,並經臺中市政府消防局於111年4月22日開立 之改善通知書,此有消防安全設備檢修申請書、消防安全設 備改善計畫書、自動撒水設備檢查表、維修應收帳款明細表 (見本院卷第241-259頁)、臺中市政府消防局消防安全檢 查不合規定之限期改善通知書(見本院卷第57頁)、聖羅蘭 家族大廈管理委員會111年7月15日管理委員會會議紀錄(見 本院卷第363頁)在卷可佐,是可見消防自動灑水管線失壓 及漏水之瑕疵於110年已經發生,是被告所辯該瑕疵為交付 系爭不動產後所生,並不可採。  ㈢小結,系爭不動產於交付前存在瑕疵,是原告主張被告就該 瑕疵應負民法瑕疵擔保及債務不履行之責任,核屬有據。  ㈣原告主張減少價金,請求被告返還觀感上價格貶損177萬7327 元之部分  ⒈按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關 重要者,不得視為瑕疵,民法第354條第1項定有明文。所謂 物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或 依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具 備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限(最高法 院73年台上字第1173號判覺意旨參照)。次按買賣因物有瑕 疵,而出賣人應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求 減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得 請求減少價金,民法第359條第1項定有明文。又買受人因買 賣標的物有瑕疵,依民法第359條規定向出賣人主張價金減 少請求權,一經買受人以意思表示行使,出賣人所得請求之 價金,即於應減少之範圍內縮減之,出賣人於其減少之範圍 內,即無該價金之請求權存在。買受人對於因此溢付之價金 ,得依不當得利之法律關係請求返還(最高法院87年台簡上 字第10號判決、109年度台上字第2275號判決意旨參照)。  ⒉原告主張,因消防自動灑水管線之瑕疵,其委由廠商修復, 修復方式為將消防自動灑水管線改為明管,因此造成天花板 高度下降,是系爭不動產導致有交易價值損失及情感上之價 格減損等語,此有原告提出之系爭不動產維修後裝設明管之 照片(見本院卷第155-171頁)在卷可左;再經本院囑託卓 越不動產估價師聯合事務所(下稱鑑定人)就系爭不動產之交 易價值做鑑定,鑑定報告亦表示「勘估標的預計天花板約從 原有高度下降35cm,亦即天花板高度將減少35cm;本案運用 迴歸分析所求取天花板高度每減少1Cm,價格會減少674元/ 坪/cm,是以,勘估標的因天花板高度下降,減損的價格為6 74元/坪/cm × 35cm x64.29坪=0000000元,(五)因消防管 線於梯問_電梯(公設區域)外露,所造成建坪價格減損推 估。勘估標的於會勘當時,消防管線於梯間_電梯(公設區 域)外露,造成感官上的壓迫,係相當明顯與突兀,必直接 造成觀感上的價格減損,一般不動產市場交易習慣,係減損 約1~2%,本案以2%推估之。…勘估標的已修復消防自動灑水 管線及回復天花板裝潢,是以,於111年5月6日時,價金減 損金額項目為天花板高度下降的價格減損、觀感上的價格減 損2%,其減損金額為1,516,601元 +(13,036,276元 × 2% = 260,726元)=0000000元整」(見鑑定報告第65-68頁),是被 告因消防自動灑水管線之瑕疵,系爭不動產受有交易價值損 失151萬6601元及情感上之價格減損26萬726元,足堪可信, 是原告主張請求減少價金177萬7327元,對於因此溢付之價 金,依不當得利之法律關係請求返還,自屬有依據。  ⒊被告雖辯稱,原告可以其他方式修繕,應無須一定要使用明 管之方式,且鑑定報告認定之價值減損及觀感上價格減損計 算方式不合理等情,然被告並無舉證以實其說,又經本院將 上開問題函詢鑑定人,鑑定人表示「勘估標的瑕疵,應採行 之修復方式因之前消防自動灑水管線構築於建物結構體內, 難以拆除,故「必須」以疊加方式建構,所謂「必須」判斷 ,如說明一所言,因為原管線係構築於RC樓地板結構體內, 其欲按原管線路徑,重新置換新消防管線,涉及樓地板結構 體變動,此變動是否有結構安全等問題,茲事體大。故基於 成本與安全等綜合性考量,並訪談專業及本事務所顧問等人 員後,本事務所得出必須以疊加方式建構新的消防自動灑水 系統。…五、勘估標的消防管線雖已重新修復完畢,而室內 管線若不予以裝潢包覆(不含自動灑水頭),會形成所謂的 「露骨煞」,或觀感(美觀)等負面因素,故勘估標的若基 於價格考量,仍應於修復後重新裝潢,避免其價格呈負面( 向下)趨勢之走勢。六、關於天花板重新裝修費用之報價或 估價單,通常報價或出具估價單,裝潢公司均需現地勘查後 ,才可以具體且詳細的報價或出具估價單,惟因本案係法律 糾紛案件,裝潢公司因估價或出具報價單並無收費,更不願 具名於法律訴訟案件中,故均無法配合本事務所作業或提供 相關資料,先予敘明。是以,本案採訪談不揭露的方式,予 以估算天花板重新裝修費用,其中價格部分,係採中位數價 格,非採最高或最低,特此說明。七、本事務所估算裝修費 用,係以室內使用坪數(含增建)為估算(詳報告書內文 P 64~P65)基準,非以建物謄本所登記面積(含公設)進行估 算,特此說明。八、依據「不動產估價技術規則」第12條規 定:「不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例:一、實例 之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種 類相同者。二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類 似地區者。三、與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近 者。四、實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。 」是以,勘估標的係位於北屯區,採用北屯區住宅大樓交易 實例作為迴歸模型分析標的,應為適宜。本案運用迴歸模型 分析樓層高度對價格影響,主要係探討樓層高度的毫釐差異 ,對於價格影響之敏感度,進而求取本案因樓層高度變動所 產生之價差,先予敘明。又樓層高度 2.88m~3.00m係為實際 樓高,與體感高度係有區別,且樓層高度影響價格之因素, 除感官外,尚有燈飾及室內設計等等非感官影響層面。據此 ,本案係將分析目標定錨於樓層高度(淨高)對於價格影響 之整體性,非僅探究體感高度影響層面,故以此迴歸模型分 析,求取本案標的因高度差異對於價格之影響,應為適宜。 本案迴歸模型分析中,模型變數p值為0.000000000僅略低於 0.05,倘若增加觀察個數或變更標的,且前提是母體樣本條 件相同下,結果勢必有所變動,但變動幅度或數值差異甚微 。因本案迴歸模型分析中,於挑選案例時,會以勘估標的作 為基準,設定交易日期、樓別、樓高、屋齡或建築完成日等 與勘估標的相同或相似作為母體參數,特此說明。九、有關 消防管線於公共空間外露部分,造成感官壓迫、突兀的原因 ,係因勘估標的大門開啟後,且尚未踏出大門的情況下,坐 落於電梯門上方之消防管線即映入眼簾(詳如報告書P74現 況照片),相當突兀,造成視覺體感之壓迫。緣不動產市場 上,相同或相似的交易實例相當鮮少,故難以運用實例比較 、分析及調整減損金額或比例,遂依經驗法則,採不動產市 場交易上,對於相似狀況或情形所造成之價格減損比例予以 估算。據此,以減損2%作為價格減損推估,應為適宜。」, 此有鑑定人113年5月16日113卓越第00000000000號函(見本 院卷第359-361頁)在卷可憑,是鑑定人之計算基準乃出自 專業科學基礎,且鑑定人與兩造並無利害關係,難認鑑定人 有何偏頗之虞,是本院考量該單位具有鑑定之專業能力,且 並無偏頗之動機及必要,且內容詳實,應可採為判決依據, 被告僅空言上開報告不可採,自屬無據。  ㈤系爭不動產瑕疵之修復費用  ⒈出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵,而其 瑕疵係於契約成立後始發生,且因可歸責於出賣人之事由所 致者,出賣人除負物的瑕疵擔保責任外,同時構成不完全給 付之債務不履行責任,亦即此際物之瑕疵擔保責任與不完全 給付之債務不履行責任,形成請求權競合之關係,當事人得 擇一行使之(同院100年度台上字第1468號判決意旨參照) 。另按出賣人所負關於瑕疵擔保責任,係屬一種法定責任, 不以出賣人對於瑕疵之發生,有故意或過失為必要(同院70 年度台上字第422號判決意旨參照)。  ⒉原告主張系爭不動產具有瑕疵,業經前開認定甚明,至該瑕 疵應為如何之修復及適當之費用為何,經本院函詢鑑定人, 鑑定報告表示「依據上述限期改善項目可知,社區大樓既有 消防自動撒水管線,於111年4月22日被臺中市政府消防局檢 查,並通知限期改善(詳附件9),可知勘估標的(門牌: 臺中市○○區○○路○段000號11樓)原有消防管線於111年5月6 日前即發生瑕疵。本案於中華民國112年5月22日與同年7月4 日等二次會勘,勘估標的已重新設置消防管線,量測其樓層 淨高(天花板至地板),分別為11樓之樑下高度2.25m,淨 高於客廳2.55m,臥房2.76m,12樓之樑下高度2.25m(客廳_ 增建),淨高於臥房2.7m。勘估標的天花板重新裝修之費用 ,依本事務所訪談現行之室內裝修公司,對於勘估標的天花 板裝修項目,除了天花板需重新裝修外,冷氣室內機亦須遷 移(挪下或往它處遷),勘估標的天花板裝修型態,屬於造 型天花板型態(包樑),施工程序較複雜,故天花板裝修費 用為7,000元/坪(含燈座配置及油漆),而本案冷氣機部份 ,於現場勘察發現6台室內冷氣機,且均為新機,依據室內 裝修公司表示,新機不換冷媒管情況下,每台遷移為6.500 元。勘估標的須重新裝修天花板之面積,估算如下:1.11樓 面積:100.47㎡。2.12樓面積:100.47㎡(含增建)+〔(2mx 6.21m+0.83m×3.06m)=14.96㎡)-{[4.3mx0.58m+(1.5+2.5)x0 .44÷2=3.374㎡}= 112.06㎡。故須裝修天花板的面積100.47㎡+ 112.06㎡=212.53㎡≒64.29坪。勘估標的裝修天花板費用為64. 29坪 × 7,000元/坪(含燈座配置及油漆)= 450,030元。勘 估標的6台冷氣機遷移費用為6台× 6,500元/台=39,000元。 因此,勘估標的重新裝修天花板的費用為450,030元 +39,00 0元=489,030元。…伍、結論。㈠勘估標的原有之消防自動灑 水管線,依據臺中市政府消防局消防安全檢(複)查不合規 定限期改善通知單(詳附件9),已甚明灼。應認既有消防 自動撒水管線,已有失壓、漏水之瑕疵。(二)依據勘估標的 社區於111年4月22日被臺中市政府消防局要求限期改善,且 限於111年5月22日前改善完畢,逾期不改善或複查不合格者 ,即依消防法規定處罰乙節,足以佐證,勘估標的消防自動 灑水管線瑕疵發生之時間,應為111年5月6日前,且非裝潢 行為所導致。(三)勘估標的消防自動灑水管線瑕疵,應採 行修復方式,即重新設置消防自動灑水管線。但因之前消防 自動灑水管線,係構築於建物結構體內,難以拆除,故重新 設置消防自動灑水管線,必須以疊加方式建構。勘估標的於 現勘當時,消防自動灑水管線已重新疊加設置,依據原告及 原告律師等表示,修復費用為240,900元(詳附件9)新台幣 貳拾肆萬零玖佰元整。(四)勘估標的重新裝潢天花板,回 復至相當於原有之天花板裝潢合理費用為450,030元 +39,00 0元=489,030元」(見鑑定報告第65-67頁),可知原告受有 之損害為管線修復費用24萬900元、天花板裝潢費45萬30元 、冷氣移機費3萬9000元,則原告主張受有上開損害合計72 萬9930元(240900+450030+39000=729930)自屬妥適。  ⒊被告雖辯稱:鑑定人未參考裝修公司開立之收據,如何認定 實際修復之金額,鑑定人是否有多方比價,是鑑定報告應有 疑問等語。經查,本院將上開問題函詢鑑定人,鑑定人表示 「四、有關裝潢費用之推估,同大院所言,於現勘當時,勘 估標的已經裝潢完畢,爰於現勘當時,本事務所詢問原告黃 冠中君,該君表示費用已如實支付,且經訪談專業及本事務 所顧問等人員後,費用尚屬合理。…六、關於天花板重新裝 修費用之報價或估價單,通常報價或出具估價單,裝潢公司 均需現地勘查後,才可以具體且詳細的報價或出具估價單, 惟因本案係法律糾紛案件,裝潢公司因估價或出具報價單並 無收費,更不願具名於法律訴訟案件中,故均無法配合本事 務所作業或提供相關資料,先予敘明。是以,本案採訪談不 揭露的方式,予以估算天花板重新裝修費用,其中價格部分 ,係採中位數價格,非採最高或最低,特此說明。七、本事 務所估算裝修費用,係以室內使用坪數(含增建)為估算( 詳報告書內文 P64~P65)基準,非以建物謄本所登記面積( 含公設)進行估算,特此說明。」,是被告所上開所質疑, 鑑定人已有合理說明,被告亦無提出其他證據支持其論點, 被告質疑鑑定報告之結論,自不可採。 六、綜上,原告對被告請求管線修復費用24萬0900元、天花板裝 潢費45萬0030元、冷氣移機費3萬9000元、修復後天花板高 度下降、觀感上價格貶損177萬7327元,共250萬7257元(計 算式:240900+450030+39000+0000000=0000000),為有理由 。是原告主張依不當得利及物之瑕疵擔保責任,請求被告給 付250萬7257元,及自112年10月12日(兩造無意見,見本院 卷第287頁)起至清償日止,按年息5%計算之利息,為有理由 ,應予准許。 七、本件原告勝訴部分,兩造分別陳明願供擔保,請准宣告假執 行或免為假執行,經核於法均無不合,爰分別酌定相當擔保 金額後予以宣告。 八、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所用證據,經 核均於判決結果不生影響,爰不逐一論述,附此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。 中  華  民  國  113  年  12  月  31  日          民事第五庭  法 官 陳冠霖 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  113  年  12  月  31  日                 書記官 廖日晟

2024-12-31

TCDV-111-訴-2804-20241231-1

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