遷讓房屋等
臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第2656號
原 告 王清洽
訴訟代理人 藍麗卿
陳怡伶律師
被 告 林裕庭
訴訟代理人 邱柏青律師
王君育律師
被 告 周佳蓁
訴訟代理人 武傑凱律師
胡凱翔律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,由臺灣臺北地方法院移送前
來,經本院於民國113年12月13日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告林裕庭、周佳蓁應連帶給付原告新臺幣200萬1,033元,及被
告林裕庭給付自民國112年11月2日起;被告周佳蓁給付自民國11
2年11月3日起,均至清償日止,按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林裕庭、周佳蓁連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣66萬8,000元為被告林裕庭、周佳蓁供擔
保後,得假執行。但被告林裕庭、周佳蓁如以新臺幣新臺幣200
萬1,033元為原告預供擔保,得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者,不在此
限,民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。經查,本
件原告起訴時原聲明為:㈠被告林裕庭、林奕羽應將門牌號
碼新北市○○區○○路000號1樓房屋(下稱系爭房屋)遷讓返還
予原告。㈡被告林裕庭、周佳蓁(以下2人合稱被告)應連帶
給付原告新臺幣(下同)382,400元,及自民事起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息。㈢被告應自
民國111年8月25日起至被告林裕庭、林奕羽遷讓返還系爭房
屋之日止,按月給付原告62,000元。如前段其中之一之被告
已為給付,其他被告在給付範圍內免其給付之義務。㈣被告
林裕庭、周佳蓁應連帶給付原告799,800元,並自112年1月1
日起至被告林裕庭、林奕羽返還系爭房屋之日止,按日給付
原告6,200元。㈤請准宣告假執行(見臺北地方法院112年度
訴字第4119號,下稱臺北地方法院卷,第9頁至第10頁);
嗣於112年12月8日以民事擴張訴之聲明暨準備狀具狀到院變
更聲明為:㈠被告林裕庭、林奕羽應將系爭房屋遷讓返還予
原告。㈡被告林裕庭、周佳蓁應連帶給付原告436,464元,及
自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計算之
利息。㈢被告應自111年8月25日起至被告林裕庭、林奕羽遷
讓返還系爭房屋之日止,按月給付原告62,000元。如前段其
中之一之被告已為給付,其他被告在給付範圍內免其給付之
義務。㈣被告林裕庭、周佳蓁應連帶給付原告799,800元,並
自112年1月1日起至被告林裕庭、林奕羽返還系爭房屋之日
止,按日給付原告6,200元。㈤請准宣告假執行(見本院卷第
59頁至第60頁);嗣於113年2月1日以民事陳報訴之聲明狀
具狀到院變更聲明為:㈠被告應連帶給付原告拆除費115,500
元整,及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計
算之利息。㈡被告應連帶給付原告436,464元,及自民事起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息。㈢被
告應連帶給付原告1,039,533元,及自本書狀繕本送達翌日
起至清償日止,按年息5%計算之利息。㈣被告應連帶給付原
告3,162,000元,及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止,
按年息5%計算之利息。㈤請准宣告假執行(見本院卷第141頁
至第142頁),經核上開變更聲明部分屬同一基礎事實及擴
張應受判決事項暨補充或更正事實上或法律上之陳述者,核
與前揭規定相符,縱被告不同意,本院應予准許,在此敘明
。
貳、實體事項
一、原告主張:被告林裕庭向原告承租系爭房屋,並訂有房屋租
賃契約(下稱系爭租約),約定租賃期間為110年4月19日起
至112年4月18日止,租期為2年,每月租金62,000元,由被
告周佳蓁擔任連帶保證人。詎被告林裕庭自111年2月起違反
系爭租約約定轉租予訴外人林奕羽(下逕稱林奕羽,並於11
1年5月21日發函單方終止系爭租約。依系爭租約第16條約定
,租賃期間未滿被告欲單方終止租約,應於3個月前通知原
告並賠償2個月含稅租金,是系爭租約於被告林裕庭通知原
告後之111年8月24日始終止,被告應負將系爭房屋按原狀騰
空返還並歸還鑰匙之義務。惟原告以存證信函函覆被告,被
告至今仍置若罔聞,故依系爭租約,由原告拆除後向被告請
求拆除費用,且被告應連帶給付單方終止租約後3個月租金
、賠償金、律師費用、訴訟費用及違約金,並於系爭租約終
止後仍占有系爭房屋之相當於租金之不當得利。為此,爰依
民法第767條第1項、第455條、第179條及系爭租約約定,提
起本訴等語,並聲明:㈠被告應連帶給付原告拆除費115,500
元整,及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計
算之利息。㈡被告應連帶給付原告436,464元,及自民事起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息。㈢被
告應連帶給付原告1,039,533元,及自本書狀繕本送達翌日
起至清償日止,按年息5%計算之利息。㈣被告應連帶給付原
告3,162,000元,及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止,
按年息5%計算之利息。㈤請准宣告假執行。
二、被告方面:
㈠被告林裕庭則以:伊承租系爭房屋係為經營「酸奶大獅新莊
新泰店」,承租過程均由原告之配偶藍麗卿(下逕稱其名)
出面接洽相關事宜。伊嗣因工作規劃將該店面交由林奕羽,
經周佳蓁向藍麗卿詢問另行簽訂租約事宜,其回覆免予換約
,伊即於111年2月12日與林奕羽簽訂頂讓合約,約定林奕羽
應遵循系爭租約並按月給付原告租金。詎林奕羽111年5月起
未給付租金予原告,伊即於同年月21日電聯藍麗卿合意終止
系爭租約(見本院卷第45頁),且於同年月24日業已交還系
爭房屋予原告。依系爭租約約定,原告自得於租約終止後就
伊所遺之裝潢或物品為處置,且系爭房屋由林奕羽直接占有
,其內之設備及裝潢均為林奕羽所有,故原告主張伊違約、
無權占有系爭房屋云云,洵屬無據。縱認伊應賠償違約金,
請求鈞院酌減違約金,並聲明:㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保
免於假執行。
㈡被告周佳蓁則以:林裕庭業已合法終止系爭租約並交還系爭
房屋予原告,被告等並無違約之情,且被告林裕庭於系爭租
約終止後並未占用系爭房屋並無獲得相當於租金之不當得利
,故原告之請求應屬無據。又查系爭租約並無懲罰性違約金
之約定,就原告主張違約金,應視為損害賠償預定性之違約
金,且衡情應為過高,請求鈞院依法予以酌減,並聲明:㈠
原告之訴駁回。㈡願供擔保請准免於假執行。
三、得心證之理由:
㈠系爭租約應於被告林裕庭111年5月24日通知原告後之3個月期
滿即111年8月24日終止:
⒈按契約之合意終止解除係以第二次契約終止第一次契約,為
另一契約行為,與法定終止權之行使,所需具備之要件不同
,其性質與效果亦異。
⒉原告主張系爭房屋為原告所有,並與被告林裕庭於110年4月1
8日簽立系爭租約,由被告林裕庭租用系爭房屋,約定租期
為110年4月19日起至112年4月18日止,業據其提出房屋租賃
契約書附卷可稽(見臺北地方法院卷第19至23頁),且為兩
造所不爭執,堪信屬實。
⒊本件被告林裕庭固提出周佳蓁與原告配偶藍麗卿之LINE對話
內容截圖主張原告配偶代理原告同意系爭租約合意終止云云
,惟觀之周佳蓁於111年2日至25日與原告配偶對話內容,及
原告向周佳蓁表示:「那你小姐要再繼續租就對了啦/合約
書第七條女方不能將房屋全部或一部轉租/租借/頂讓以其他
變相方法/由他人使用房屋...我們都以合約書來走」等語,
亦有原告提出之對話截圖在卷可稽(見本院卷第543頁),
並無原告同意轉租予林奕羽之意思表示,原告固不否認曾於
111年2月20日書寫「更換房屋租賃契約書之承租人書」(見
本院卷第463至469頁),並傳真給被告周佳蓁,告知必須新
承租人概括承受原告與被告林裕庭間原系爭租約所有條文,
且退租時要騰空且將招牌全部拆除,被告林裕庭並要共同承
擔新承租人責任等情,且藍麗卿亦曾向被告周佳蓁表示:「
林小姐要簽合約終止書/那我們就照雙方所簽的房屋租賃契
約書的約定辦理」,亦有原告提出之對話截圖在卷可稽(見
本院卷第539頁),且被告林裕庭亦於111年2月25日回覆不
重簽契約,可見原告並未與被告林裕庭合意終止系爭租約,
原告仍要被告林裕庭依系爭租約辦理即依系爭租約第16條約
定:通知後3個月終止,難認原告有與被告林裕庭合意終止
系爭租約。
⒋被告林裕庭曾於111年5月24日寄送存證信函,向原告為終止
租約之意思表示。原告收受存證信函後,即於111年6月7日
寄送存證信函予被告林裕庭,送達並無與被告林裕庭合意終
止租約,係被告林裕庭單方終止租約。並表示被告林裕庭如
欲終止租約應將房屋裝潢及招牌拆除,且須將營業用器具全
部騰空,並通知原告會勘完成後,再還鑰匙並繳清水電費用
及註銷公司營業登記證明,如未完成交屋前,視為繼續承租
,仍需繳交房租。有上開兩份存證信函附卷可稽(見臺北地
方法院卷第25頁、第27頁),被告林裕庭抗辯系爭房屋之租
賃契事宜均係由原告之配偶藍麗卿代理原告出面接洽、租約
及受領租金及租賃保證金。被告林裕庭因工作規劃變更,將
於系爭房屋經營之「酸奶大師新莊新泰店」交由林奕羽經營
,被告周佳蓁並於111年1月間向藍麗卿說明上情,係經原告
同意始於111年2月12日與林奕羽簽訂酸奶大師新莊新泰店頂
讓合約云云,並提出被告周佳蓁與藍麗卿之LINE對話紀錄截
圖、林裕庭於111年5月21日於藍麗卿之對話錄音譯文各件影
本在卷可稽(見本院卷第37頁、第45頁),為原告否認,經
查:依上開周佳蓁與藍麗卿之對話,藍麗卿表示:「我要先
問我先生喔」;「那你們是不是先把營業登記遷出去然後我
們再來換約」,均是商議中尚未有結論。再觀之林裕庭於11
1年5月21日與藍麗卿之對話錄音譯文,藍麗卿於林裕庭表示
:「姐姐不是要我出面跟你處理嗎」後表示:「對啊對啊你
不是不租了嗎」;林裕庭又表示「對姊姊我跟你說,因為我
還是股東,但我不是負責人,我們真的用了好多好多的方法
找那兩個人,可是他們真的是消失了,不見了,所以我們」
,藍麗卿再表示「沒關係,那你們現在決定不租了,房子就
還給我」、「...,但是你要讓我罰兩個月的租金,我們的
單子要寫很清楚」等語(見本院卷第286至304頁、第457至4
69頁、第539至545頁),可見被告林裕庭、被告周佳蓁透過
原告配偶藍麗卿仍與原告在商議階段,並表示「單子要寫很
清楚」,因未寫完「單子」而未達成合意,所以被告林裕庭
於111年5月24日寄發存證信函予原告,原告即於111年6月7
日以存證信函函覆被告林裕庭並未合意終止系爭租約,亦有
兩份存證信函在卷可憑查(見臺北地方法院卷第25至27頁)
,再參酌被告周佳蓁提出之LINE對話截圖內容(見本院卷第
451至461頁),藍麗卿與被告周佳蓁聯繫時,均表示要新承
租人與被告林裕庭簽立「更換房屋租賃契約書之承租人書」
及開立租金支票,被告林裕庭未簽立「更換房屋租賃契約書
之承租人書」,顯見系爭租約並未更換,系爭租約仍有效存
在。被告林裕庭辯稱系爭租約於111年5月21日已合意終止云
云,自不足採。系爭租約係被告林裕庭於111年5月24日單方
面通知原告終止系爭租約,依系爭租約第16條約定:被告林
裕庭擬單方終止租約時,應於三個月前通知甲方。則原告主
張系爭租約應於被告林裕庭111年5月24日通知原告後之3個
月期滿終止等語,堪信屬實。則系爭契約於111年8月24日經
被告林裕庭依系爭契約第16條約定終止,應堪認定。
㈡原告請求被告林裕庭給付回復原狀所需之拆除費用計11萬5,5
00元之本息,為有理由:
⒈按承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租
賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉
租於他人,民法第443條定有明文。是租賃關係係以承租人
之人格信用為前提,即基於當事人間之信任,因此除當事人
訂有得自由轉讓之特約外,以不得轉讓為原則(最高法院73
年度台上字第1804號號判決意旨參照)。次按出租人是否同
意承租人轉租,依民法第443條及土地法第100條第2款規定
,應僅生出租人可否以承租人轉租為由單方面終止租賃契約
問題,殊不因其同意轉租,即可使次承租人與原出租人間成
立租賃關係(最高法院88年度台上字第2155號號判決意旨參
照)。按轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係,與租賃
權之讓與不同。轉租人與出租人間之租賃關係仍然存在,惟
次承租人與原出租人並無直接租賃關係之可言,若出租人已
與原承租人終止租賃契約,出租人即得逕向次承租人請求返
還(最高法院68年台上字第3691號裁判意旨、同院44年7月2
6日最高法院民刑庭總會決議意旨參照)。則「轉租」乃承
租人將其向出租人租得之租賃物,再出租予次承租人,約定
使次承租人得就之為使用收益之謂,故承租人為轉租時,其
與原出租人間原租賃關係,依舊存在,租賃權仍然屬於承租
人,尚與「租賃權之讓與」不同。且承租人與次承租人間另
成立新租賃關係,即轉租係承租人基於自己之權利範圍,以
自己之責任而使次承租人為使用收益,亦即次承租人之租賃
權係以承租人之租賃權為基礎,從而,就租賃權之取得方法
而言,次承租人之租賃權,乃由於承租人之創設,為創設(
設定)的取得,故出租人終止其與承租人之租賃契約時,承
租人之租賃權當隨之消滅,而基於承租人之租賃權為其基礎
之轉租(債權契約)自亦隨之消滅。末按系爭租約第16條約
定:「本契約租賃期限未滿,乙方(即被告林裕庭,以下均
同)擬單方面終止租約時,應於參個月前通知甲方,並賠償
含稅兩個月租金給予甲方(即原告,以下均同),乙方絕無
異議。」(見臺北地方法院卷第22頁)
⒉原告主張被告林裕庭未將裝潢、廣告招牌拆除,將系爭房屋
回復原狀致其受有回復原狀之損害計115,500元,惟為被告
否認,並辯以原告提出之估價單,只能證明該特定人認為進
行特定施工所應收取費用數額,不能證明為必要性及合理性
之支出,系爭房屋內裝潢已頂讓予林奕羽,林奕羽始有拆除
義務,林奕羽已與受讓人和解,房屋已遷讓返還,原告已免
除林奕羽拆除責任,自不得向被告林裕庭及被告周佳蓁請求
拆除費用云云。
⒊經查:
⑴依宇洋生物醫學股份有限公司(下稱宇洋公司)與被告林裕
庭簽訂之加盟契約書第9條約定系爭房屋於被告林裕庭租用
後係由宇洋公司負責裝潢,有連鎖加盟契約書在卷可稽(見
本院卷第373至382頁),而依加盟契約附件二所示裝潢明細
包括:「木作工程」、「牆面工程」「櫃台工程」、「油漆
工程」、「地板工程」、「招牌工程」、「220迴路及拉線
工程」、「110迴路及拉線工程」、「給水配管工程」、「
排水配管工程」、「燈具安裝及拉線工程」、「插座安裝工
程」、「弱電及設備工程」、「增電工程」(見本院卷第)
,並有原告提出之照片附卷可稽(見本院卷第331至371頁)
,顯係附著於系爭房屋而非獨立之不動產,自不因被告林裕
庭與林奕羽間頂讓契約而移轉所有權,被告林裕庭與被告周
佳蓁辯稱附著於系爭房屋之招牌、牆面廣告、配管線路、天
花板及燈具為林亦羽所有云云,難認可採。
⑵依系爭租約第9條約定:「房屋有改裝施設之必要,乙方得甲
方書面同意後,得自行裝設,但不得損害原有建築結構及樑
柱,乙方於租約屆滿時將房屋騰空並將租賃標的物之廣告招
牌拆除後交還甲方」;第12條約定:「乙方租賃屆滿或租約
終止時,除經甲方同意繼續出租外,乙方應即將房屋誠心按
照原狀騰空交還甲方,不得藉詞推諉或主張任何權利及不得
向甲方請求遷移或任何費用,倘乙方遺有裝潢或物品不搬時
,乙方同意其裝潢宇物品任由甲方處置,拆除及搬運費用由
乙方負擔」,有系爭租約在卷可稽(見台北地院卷第21至22
頁),原告林裕庭為系爭租約之承租人已如前述,於系爭租
約終止後,依前開約定自有將租賃物回復出租時之原狀。
又依前開加盟契約附件所示,原告請求被告拆除「酸奶大師
」之招牌、櫃體、內牆及外牆及牆上廣告招牌、天花板及燈
具、塑膠地板等均為回復原狀所必要及合理之內容。
⑶被告並未否認原告提出之劉寶企業社之估價單形式真正(見
本院卷第532頁),則依劉寶企業社估價單所示之施工項目
即為拆除「酸奶大師」之招牌、櫃體、內牆及外牆及牆上廣
告招牌、天花板及燈具、塑膠地板等拆除及清運之工程報酬
,此外被告復未舉證證明上開費用不合理,被告抗辯原告請
求之拆除費用非必要且不合理云云,自不足採。
⒋又按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。原告對於自己主張之事
實已盡證明之責後,被告於抗辯之事實並無確實證明方法,
僅以空言爭執者,當然認定其抗辯事實之非真正,而應為被
告不利益之裁判;另各當事人就其所主張有利於己之事實,
均應負舉證之責,故一方已有適當之證明者,相對人欲否認
其主張,即不得不更舉反證(最高法院104年度台上字第220
號判決意旨參照)。被告林裕庭復辯稱原告因系爭房屋已有
裝潢而售出更高之價格,受有利益,並未有拆除費用之支出
而受有損害云云,並提出5168實價登錄比價王網站刊登之房
屋資訊(見本院卷第389至394頁),惟為原告否認,按負損
害賠償責任者,除法律另有規定或契約另有訂定外,應回復
他方損害發生前之原狀。民法第213條第1項定有明文。經查
:原告現仍未將系爭房屋售出之事實,被告並未爭執,此外
被告復未舉證證明系爭房屋已售出且因系爭房屋上之酸奶大
師招牌、裝潢、配電增加價值,被告林裕庭既負回復原狀之
義務,迄未回復原狀致原告受有回復原狀需支出費用之損害
,自應回復他方損害發生前之原狀,被告此部分之抗辯亦不
足採。
⒌基上,原告請求被告給付11萬5,500元,為有理由,應予准許
。
㈢原告請求被告林裕庭賠償43萬6,464元(含應付租金、賠償租
金、訴訟費用、律師費用)之本息,有無理由:
⒈原告主張被告林裕庭於系爭租約租期未屆至,於111年5月24
日終止系爭租約,應依系爭租約第16條約定,給付原告3個
月租金(111年六月至八月租金)及賠償含稅2個月租金合計
32萬2,400元【計算式:(62000×3)+(62000×1.1×2)=32
萬2,400元】等語,惟為被告否認,經查:
⑴如前所述,系爭租約依第16條約定,於被告林裕庭於111年5
月24日通知原告欲終止系爭租約3個月後之111年8月24日終
止。被告林裕庭辯以係林奕羽違反頂讓合約及系爭租約約定
未給付租金予原告云云,惟頂讓租約係存於被告林裕庭與林
奕羽間,有酸奶大師新莊新泰店頂讓合約在卷可稽(見臺北
地院卷第29至31頁),原告非契約當事人,自與原告無涉。
被告林裕庭既未提出證明已給付111年6月、7月、8月租金,
原告請求被告林裕庭給付系爭租約終止前之3個月(即6月、
7月、8月)租金,核屬有據,應予准許。
⑵又按就租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔。民法第427條
定有明文。本件原告主張依系爭契約第16條約定被告應賠償
含稅2個月租金予原告云云,原告逕以稅率為每月租金0.1計
算,既未舉證以實其說,且與前開規定不合,核屬無據。是
以原告依系爭租約請求被告賠償2個月租金核屬違約金之性
質(如下詳述,該違約金雖屬懲罰性違約金,),本院審酌
被告林裕庭履約與否之利益得失、違約情狀、一般客觀事實
及交易當時房地產景氣之社會經濟狀況各節,及原告已依不
當得利請求權請求被告林裕庭給付自111年8月25日起至遷讓
系爭房屋日止相當於租金之不當得利,並請求遷讓返還系爭
房屋前按日計算之違約金(如下詳述),此部分違約金請求
亦屬重覆請求,認違約金過高,應核減至「0」。
⑶又被告林裕庭於111年5月24日寄發存證信函予原告,表示同
意賠償2個月租金予原告等語,探求被告林裕庭意思表示之
真意應為給付自111年5月24日後之租金計2個月,顯非同意
賠償含稅2個月租金予原告,該部分核非被告林裕庭同意依
系爭租約第16條約定給付違約金,併予敘明。
⒉律師費用及訴訟費用:
⑴依系爭租約第22條約定:「乙方若有違約情事,致損害甲方
之權益時,願聽從甲方賠償損害,如甲方因此而涉訟所繳納
之訴訟費用、律師費用,均應由乙方負責賠償」。
⑵原告主張因被告林裕庭違反系爭租約,原告因起訴而支出律
師費用6萬元,業據其提出收據為憑(見臺北地方法院卷第3
3頁),則依系爭租約第22條約定被告林裕庭自應給付原告
律師費6萬元。
⑶又訴訟費用由敗訴之一方負擔,本件判決已諭知訴訟費用由
被告林裕庭、周佳蓁連帶負擔,原告已可由確定訴訟費用額
取得訴訟費用,自不得再向被告林裕庭請求。
⒊被告林裕庭辯稱依系爭租約第12條約定:「乙方租賃屆滿或
租約終止時,除經甲方同意繼續出租外,乙方應即將房屋誠
心按照原狀騰空交還甲方,不得藉詞推諉或主張任何權利及
不得向甲方請求遷移費或任何費用,倘乙方已有裝潢或物品
不搬,乙方同意其裝潢與物品任由甲方處置,拆除及搬運費
用由乙方負擔。乙方絕不異議」,被告林裕庭於111年5月24
日寄發存證信函予原告表示交還系爭房屋予原告,並請原告
自行依系爭租賃契約之約定處理後續事項,原告得於系爭租
約終止後逕為處理所遺之裝潢或物品。被告林裕庭已於111
年5月24日交還系爭房屋予原告,於斯時即非系爭房屋之占
有人時,原告請求被告林裕庭給付租金、賠償金、訴訟費用
及律師費用共計38萬2,400元,自屬無據云云。然查:依系
爭租約第12條約定,被告林裕庭按照原狀騰空系爭房屋交還
原告,系爭房屋其上有酸奶大師裝潢及營利事業登記,雖依
系爭租約原告得將裝潢處置拆除,惟約定拆除及搬運費由被
告林裕庭婷負擔,且被告林裕庭未騰空遷讓返還系爭房屋予
原告,原告訴請被告給付租金及損害賠償,尚非無據,被告
此部分抗辯,亦不足採。
4.被告林裕庭復抗辯系爭租約第22條約定乃為原告預定用於房
屋租賃契約之條款而訂定之契約,被告林裕庭僅得就原告提
供之制式條款訂立系爭租約,因此系爭租賃契約即存有諸多
加重承租人責任使承租人拋棄權利或限制其行使權利,及對
承租人有重大不利等規定,全無對於出租人違約責任之規定
,系爭租約屬民法第247條之1所定之定型化契約,就系爭租
約第22條約定訴訟費用、律師費用賠償之規定,係加重被告
林裕庭之責任,對被告林裕庭有重大不利益之情形,而有顯
失公平之情形,依民法第27條之1第2、4款規定,系爭租約
第22條之約定應屬無效云云,惟查:系爭租約無任何艱澀難
懂之詞彙,且僅25條約定,約定乙方若有違約情事,致損害
甲方權益時,如甲方因此涉訟所繳律師費,由乙方負擔,與
一般租賃契約約定並無顯著差異,亦未加重被告林裕庭之責
任,尚無被告林裕庭所辯顯失公平之情。被告林裕庭抗辯依
民法第247條之1第2、4款該違約金約定顯失公平應屬無效云
云,難認可採。
5.被告復抗辯原告無提起本件訴訟之必要,原告提起本件訴訟
屬權利濫用之行為云云。惟查:被告林裕庭僅空言將系爭房
屋返還原告,並未出面將系爭房屋交付原告點收,則原告依
法提起訴訟,核為正當權利行使,難認有權利濫用情形,被
告此部分之主張,亦屬無據,亦不足採。
㈣原告依不當得利之法律關係請求被告林裕庭給付自111年8月2
5日起迄至113年1月16日返還系爭房屋之日止,按月返還無
權占用系爭房屋之不當得利、損害賠償6萬2,000元,共計10
3萬9533元,有無理由?
⒈按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利
益,民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求
返還不當得利,以無法律上之原因而受利益,致他方受有損
害為其要件,故其得請求返還之範圍,應以對方所受之利益
為度,非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地
,可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。
⒉原告主張原告雖與林奕羽於113年1月10日達成和解,林奕羽
並於113年1月16日將系爭房屋內動產均搬離系爭房屋,並將
系爭房屋返還原告,林奕羽並非系爭租約之承租人,係被告
林裕庭將系爭房屋交由林奕羽占有使用,被告林裕庭為間接
占有人,林奕羽為直接占有人,原告自得請求被告林裕庭自
111年8月21日起至113年1月16日止之相當於租金之不當得利
即按月以62,000元計算共計103萬9,533元等語,惟為被告否
認,並以前詞置辯,經查:
⑴如前所述,林奕羽並未與原告另訂租約,被告林裕庭未經原
告同意將系爭房屋交予林奕羽使用,可見林奕羽係基於原告
與被告林裕庭訂立系爭租約後,原告交付系爭房屋予被告林
裕庭後經被告林裕庭同意而占有使用系爭房屋,再參酌民法
第444條、第445條規定於違法轉租時因次承租人應負責之事
由所生損害,由承租人負賠償責任。被告林裕庭既未於系爭
租約終止時歸還系爭房屋予原告,自屬間接占有系爭房屋,
原告主張被告林裕庭為間接占有人,應堪認定。
⑵系爭租約已於111年8月24日終止,終止後被告林裕庭仍因頂
讓酸奶大師新莊區新泰店而任由直接占有人林奕羽占有使用
系爭房屋,未將系爭房屋交還原告,就林奕羽占有使用系爭
房屋所獲得之不當得利,難認非被告林裕庭於系爭租約終止
後不依系爭租約約定返還系爭房屋所獲得之利益致被告受有
之損害。原告自得請求被告林裕庭自111年8月25日起至113
年1月16日止之相當於租金之不當得利即按月以62,000元計
算共計103萬9,533元
⒊被告林裕庭固抗辯其於111年5月24日已將系爭房屋交還予原
告,被告林裕庭自111年5月24日起即非系爭房屋之占有人,
無受有占有系爭房屋之利益,亦無不法侵害原告之權利云云
,惟所謂返還系爭房屋,係將系爭房屋點交予原告占有使用
,被告林裕庭僅空言交還系爭房屋予原告云云,難認可採。
則原告依民法第179條規定請求被告林裕庭自111年8月25日
起至返還系爭房屋之日止按月返還不當得利6萬2,000元,合
計為103萬9,533元,洵屬有據。
⒋被告復抗辯原告已免除實際受有相當於租金之不當得利之林
奕羽債務,自不得再向原告請求云云,經查:原告與被告林
亦羽成立調解,有調解筆錄在卷可稽(見本院卷第121頁)
原告依民法第179條規定請求被告林裕庭自111年8月25日起
至返還系爭房屋之日止按月返還不當得利6萬2,000元,與林
奕羽並非成立連帶債務或不真正連帶債務,並無內部分擔關
係,原告未向林奕羽請求,亦不免除被告林裕庭此部分之債
務,被告此部分抗辯,亦不可採。
⒌另原告依民法第184條第1項前段規定請求被告林裕庭自111年
8月25日起至返還系爭房屋之日止按月賠償損害賠償6萬2,00
0元,屬選擇合併,本院自無庸贅述。
㈤原告請求被告林裕庭給付自111年8月25日起至113年1月16日
止按每日租金三倍計算即每日6,200元計算至林奕羽遷讓返
還系爭房屋予原告之日即113年1月16日止(共計510日)計3
16萬2,000元之違約金,有無理由?
⒈按當事人得約定債務人不履行債務時,應支付違約金,民法
第250條第1項定有明文。違約金有賠償性違約金及懲罰性違
約金,前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之
預定,債權人除違約金外,不得另行請求損害賠償;後者則
以強制債務履行為目的,確保債權效力之強制罰,具有懲罰
之性質,債務人於違約時除應支付違約金外,仍應依契約之
約定或其他債之關係負損害賠償責任。至當事人約定之違約
金究屬何者,應依當事人之意思定之(最高法院108年度台
上字第1754號判決意旨參照)。次按契約當事人以確保債務
之履行為目的,約定於債務人不履行債務或不為適當之履行
時,所應支付之違約金,除契約約定其為懲罰性之違約金外
,概屬於賠償總額預定性之違約金,以免對債務人造成不利
,觀諸民法第250條之規定及其修正理由自明。又違約金,
有懲罰之性質,有損害賠償之性質,如為懲罰之性質,於債
務人履行遲延時,債權人除請求違約金外,固得依民法第23
3條之規定,請求給付遲延利息及賠償其他之損害;如為損
害賠償之性質,則應認為已就因遲延所生之損害,業依契約
預定其賠償額,不得更依該條規定,請求遲延利息及賠償損
害(最高法院107年度台上字第1062號判決意旨參照)。本
件被告林裕庭抗辯系爭租約第13條並無明文約定違約金之性
質為懲罰性違約金,應認系爭租賃契約第13條規定違約金之
性質為損害賠償預定性質之違約金云云。經查:系爭租約第
13條約定:「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋,自終
止租約或租賃期滿之翌日起,乙方每日應支付按房租參倍之
違約金給甲方至遷讓完了之日止,乙方及連帶保證人丙方絕
無異議,如甲方另受有損害時,乙方應賠償責任。」,則依
上開約定,如原告另受有損害時,被告林裕庭應負賠償責任
。系爭租約約定之上開違約金性質並非損害賠償預定性質之
違約金,原告主張為懲罰性違約金,尚堪採信。
⒉又按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契
約,為左列各款之約定,按其情形顯失公平者,該部分約定
無效:…二加重他方當事人之責任者。三使他方當事人拋棄
權利或限制其行使權利者。」,民法第247 條之1 第2 、3
款定有明文。該條關於定型化契約限制,於依照當事人一方
預定用於同類契約之條款而訂定之契約,其內容對他方顯失
公平者始有適用(最高法院100 年度台上字第1387號判決意
旨參照)。系爭租約僅25條約定,約定違約金亦未加重被告
林裕庭之責任,尚無被告林裕庭所辯顯失公平之情。被告林
裕庭抗辯依民法第247條之1第2、4款該違約金約定顯失公平
應屬無效云云,難認可採。
⒊又按約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額,民法
第252條定有明文。而違約金是否相當,應依一般客觀事實
、社會經濟狀況及當事人所受損害情形及債務人如能如期履
行債務,債權人可得享受之一切利益為酌定之標準,若所約
定之額數,與實際損害顯相懸殊者,法院自得酌予核減,不
因懲罰性違約金或賠償預定性違約金而異。倘違約金屬懲罰
性質者,並應參酌債務人違約之情狀以為判斷(最高法院89
年度台上字第1709號、110年度台上字第2810號判決意旨參
照)。本件被告林裕庭抗辯違約金過高應酌減至系爭房屋租
金之16%即每日331元等語。原告則主張被告林裕庭自111年5
月19日起即未給付該月份租金,致原告無法將系爭房屋收回
再為出租,且須以冗長訴訟程序取回系爭房屋,雙方就違約
金之約定並未過高等語。本院考量原告因本件締約及解約耗
費之時間、精力、費用、及被告林裕庭履約與否之利益得失
、違約情狀、一般客觀事實及交易當時房地產景氣之社會經
濟狀況各節,認原告請求被告給付相當於租金三倍之違約金
計316萬2,000元,尚屬過高,應酌減至60萬元(約計租金一
半金額)為適當,逾此範圍之請求,則非有據。
㈥基上,原告依系爭租約約定得請求被告林裕庭給付3個月租金
計186,000元、回復系爭房屋出租前原狀之必要費用11萬5,5
00元、律師費用60,000元、相當於租金之不當得利計103萬9
,533元、違約金60萬元,共計2,00萬1,033元,為有理由,
應予准許。逾此範圍之請求,則屬無據,應予駁回。
㈦被告周佳蓁為系爭租約連帶保證人,原告請求被告周佳蓁負
連帶保證責任,與被告林裕庭連帶給付2,00萬1,033元,為
有理由:
⒈按稱保證者,謂當事人約定,一方於他方之債務人不履行債
務時,由其代負履行責任之契約;保證債務,除契約另有訂
定外,包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於
主債務之負擔,為民法第739條、第740條所明定。又就承租
人之債務負保證責任者,其所保證之範圍,包括租賃關係終
止後,因承租人未履行返還租賃物義務而生之損害賠償(最
高法院87年台上字第2428號判決意旨參照)。
⒉被告周佳蓁為系爭租約被告林裕庭之連帶保證人,既如前述
,原告依系爭租約約定得請求被告林裕庭給付3個月租金核
計186,000元、回復系爭房屋出租前原狀之必要費用11萬5,5
00元、律師費用60,000元、相當於租金之不當得利計103萬9
,533元、違約金60萬元,共計2,00萬1,033元,則原告依連
帶保證之法律關係請求被告周佳蓁與被告林裕庭連帶給付2,
00萬1,033元,核屬有據,應予准許。
㈧末按給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延責
任。給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經
其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他
相類之行為者,與催告有同一之效力;遲延之債務,以支付
金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息;
法定週年利率為5%,民法第229條第1項、第2項、第233條第
1項前段、第203條分別定有明文。又按因回復原狀而應給付
金錢者,自損害發生時起,加給利息。民法第213條第2項定
有明文。查本件原告對被告之違約金及不當得利請求權,均
屬未定給付期限之金錢債權,於原告起訴狀繕本送達被告之
日起,即生催告之效力,從而,原告併請求被告林裕庭給付
自起訴狀繕本送達翌日即112年11月2日(見本院卷第17頁)
起;被告周佳蓁給付自起訴狀繕本送達翌日即112年11月3日
(見本院卷第21頁)起,均至清償日止,按年息5%計算之利
息,為有理由,應予准許。
四、綜上所述,被上訴人依系爭租約約定及連帶保證之法律關係
,請求被告林裕庭與被告周佳蓁連帶給付2,00萬1,033元,
及被告林裕庭給付自112年11月2日起;被告周佳蓁給付自11
2年11月3日起,均至清償日止,按年息5%計算之利息,為有
理由,應予准許。逾此部分之請求為無理由,應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行,就原告
勝訴部分,核無不合,爰分別酌定相當擔保金額准許之。至
原告敗訴部分,其假執行之聲請即失所附麗,爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊防禦方法及所提出之證
據資料,經本院斟酌後,認均不足以影響本判決之結果,爰
不一一論列,併此敘明。
七、按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者,不
併算其價額,民事訴訟法第77之2條第2項定有明文。本件原
告附帶請求敗訴部分,依上開規定本不併算價額而徵裁判費
,是關於該部分訴訟費用負擔,爰依民事訴訟法第79條規定
,仍命被告負擔,併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條、第85條第1項但
書、第2項。
中 華 民 國 114 年 1 月 10 日
民事第一庭 法 官 朱慧真
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 1 月 13 日
書記官 劉芷寧
PCDV-112-訴-2656-20250110-1