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所有權移轉登記

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度重訴字第46號原告祁士奇訴訟代理人劉宏邈律師被告新竹市政府法定代理人邱臣遠訴訟代理人彭建寧律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國114年2月11 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由甲、程序方面　按當事人法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第170條、第175條定有明文。查被告新竹市政府之法定代理人原為高虹安，嗣變更為甲○○，並據被告新竹市政府於民國113年8月13日具狀聲明承受訴訟（見卷第283頁），經核尚無不合，應予准許。乙、實體方面壹、原告主張：一、新竹縣政府於65年2月9日在坐落新竹縣新竹市○○段○○○7、○○ ○、○○-3、○○-2、○○、○○、○○、○○地號土地（經重測及分割、合併後地號分別為新竹市○○段○○○、○○○-1、○○○-2、○○○-3 、○○○-4、○○○-5、○○○-6、○○○-7、○○○-8、○○○-9、○○○、○○○ -1、○○○-2、○○○-3地號，下稱系爭土地）上，興建39戶二層透天國民住宅，以安置興建高速公路新竹交流道○○路拓寬工程之拆遷戶（下稱系爭39拆遷戶），並於66年4月4日完成建物及其基地之移轉登記手續，原告之前手即訴外人林觀樹取得坐落在新竹市○○路000地號（重測前為○○段○○-24地號）土地上、同段○○○○建號（即門牌號碼新竹市○○○路00巷00號房屋，下稱系爭建物）所有權。而系爭39拆遷戶除有支付房屋及建築基地之費用外，尚於68年3月7日付款購買巷道、兒童遊戲場、綠地與法定空地外之空地及其他設施之公共設施土地（下稱公設土地) ，惟因受限斯時法律規定，新竹縣政府無法將公設土地所有權移轉登記予拆遷戶，乃以新竹縣政府六八府社宅字第54322號函表示：「台端申請本府在所附國民住宅之用地所有權移轉登記聲請書件上加蓋本府印信乙節業經蓋妥請即携帶台端私章前來本府社會科領回該登記書件以便向管轄地政管轄地政機關辦理產權取得登記。」等語、 68年6月29日核發起造人為孫節武之68建都字第1091號建造執照，作為拆遷戶有出資購買公設土地（含地下室）之證明，雙方合意待法規允許移轉時，系爭39拆遷戶即可憑以辦理產權移轉。新竹縣新竹市嗣經合併升格為省轄市，則被告依法繼受此部分移轉義務。二、106年1月11日修正公布之住宅法第61條，已明定：「原由政府興建國民住宅社區之管理站、地下室、巷道、兒童遊戲場、綠地與法定空地外之空地及其他設施，已納入國民住宅售價並登記為公有者，於本法施行後，應由該管地方政府列冊囑託地政機關，將該設施更名登記為社區區分所有權人所有，其權利範圍按個別所有權之比率計算，但都市計畫公共設施用地非屬更名登記範疇，應更名登記為地方政府所有。前項個別所有權之比率，以個別專有部分之樓地板面積占該住宅社區全部屬於專有部分之樓地板面積比率計算。但該國民住宅社區為多宗土地興建，得以各宗建地個別專有部分之樓地板面積占該宗建地內全部屬於專有部分之樓地板面積比率計算之，或由直轄市、縣（市）主管機關考量該社區之特殊性或住戶整合需求，採以有利於未來社區發展之更名登記方式。地政機關辦理第一項更名登記，免繕發權利書狀，其權利範圍於主建物辦理移轉登記時應隨同移轉。」。詎被告竟未按此規定，將公設土地即系爭土地所有權移轉登記予系爭 39拆遷戶，反欲將之更名移轉登記予未出資購買之仁風國宅 208戶所有，顯非合法。三、綜上，系爭39拆遷戶為國民住宅，並有實際支出房屋、基地、公設土地價格，並將公設土地價格納入售價之內，自得請求被告移轉系爭土地所有權。爰依住宅法第61條之規定，提起本件訴訟，並聲明：（一）被告應將系爭土地、權利範圍均1/39移轉登記予原告。（二）訴訟費用由被告負擔。貳、被告則以：一、系爭39拆遷戶並非政府所興建之國民住宅社區，蓋原告自承當初係為安置拆遷戶始興建透天住宅，則其取得並非以申請者之收入為判斷標準，亦即並非針對不特定收入較低家庭而出售，與斯時之國民住宅條例第3條第1項規定及司法院大法官釋字第540號解釋不符。再者，國民住宅條例係於64年7月 12日公布，系爭39拆遷戶則係於65年2月9日取得使用執照，是依興建期間判斷，系爭39拆遷戶應非根據國民住宅條例所辦理興建，蓋應無於短短7個月內完成經費、設計、取得建造執照、發包承攬、驗收、取得使用執照等程序之可能。又系爭39拆遷戶於66年2月申請辦理保存登記時，其權利人並非新竹縣政府或其他行政機關；且政府並無興建透天厝型式之國民住宅，足證系爭39拆遷戶並非國宅法第61條所稱之國民住宅。二、承上，訴外人林觀樹雖於64年間經核貸國民住宅貸款，惟國民住宅優惠貸款所定之客體「國民住宅」，至少包括貸款人民自建之住宅等；國民住宅條例所稱之「國民住宅」，則係指由政府機關興建，用以出售或出租與收入較低家庭及軍、公、教人員家庭之住宅，兩者顯非同一概念。而由訴外人林觀樹係於64年間取得建照執照及經核貸國民住宅貸款、於65 年間取得系爭建物之使用執照、於66年間以自身名義辦理第一次總登記等情，可認系爭建物為訴外人林觀樹所出資興建，而屬自建住宅。三、依據原告提出之新竹縣政府68年函暨產權移轉證明書，可知訴外人林觀樹僅負擔系爭建物坐落基地、面積91平方公尺之價額新臺幣（下同）38,631元，而未負擔公設土地之費用；且訴外人林觀樹為第一次總登記之建物所有權人，自始取得建物所有權，並非向新竹縣府承購。反之，新竹縣政府於67 年核算仁風國宅售價成本時，有將社區開發設施及其他費用納入計算，則原告之主張，亦與國宅法第61條所定「公共設施納入國民住宅售價」要件不合。四、綜上，原告提起本訴為無理由，不應准許。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。參、得心證之理由：一、按106年1月11日修正公布之住宅法第61條規定：「原由政府興建國民住宅社區之管理站、地下室、巷道、兒童遊戲場、綠地與法定空地外之空地及其他設施，已納入國民住宅售價並登記為公有者，於本法施行後，應由該管地方政府列冊囑託地政機關，將該設施更名登記為社區區分所有權人所有，其權利範圍按個別所有權之比率計算，但都市計畫公共設施用地非屬更名登記範疇，應更名登記為地方政府所有。前項個別所有權之比率，以個別專有部分之樓地板面積占該住宅社區全部屬於專有部分之樓地板面積比率計算。但該國民住宅社區為多宗土地興建，得以各宗建地個別專有部分之樓地板面積占該宗建地內全部屬於專有部分之樓地板面積比率計算之，或由直轄市、縣（市）主管機關考量該社區之特殊性或住戶整合需求，採以有利於未來社區發展之更名登記方式。地政機關辦理第一項更名登記，免繕發權利書狀，其權利範圍於主建物辦理移轉登記時應隨同移轉。」。該條立法理由揭示：「原由政府興建國民住宅社區之管理站、地下室、巷道、兒童遊戲場、綠地與法定空地外之空地及其他設施，已納入國民住宅售價並登記為公有者，應由社區全體所有權人依法使用，並由社區管理委員會管理。如該設施仍登記為政府所有，將可能產用所有權與使用權不合一之管理困擾，甚至衍生法定管理責任問題。為使權責合一，落實社區自治及符合社區總體營造之精神，爰於第一項明定之。」。是以，欲以上開規定將社區管理站、地下室、巷道、兒童遊戲場、綠地與法定空地外之空地及其他設施更名登記為社區區分所有權人所有者，以該等設施為「原由政府興建國民住宅社區」、「已納入國民住宅售價」之要件為限。二、經查，原告主張系爭39拆遷戶為國民住宅，系爭公設土地則為原由政府興建國民住宅社區之公共設施，符合住宅法第61 條所稱之「國民住宅」等語，業據其提出使用執照、新竹縣政府函、產權移轉證明書、建造執照、土地建築改良物所有權、他項權利登記聲請書、土地登記委託書、新竹市高速公路交流道拆遷戶集中興建國宅抽籤分配貸款名冊等件為證，然為被告所否認。而查： (一)細觀新竹縣政府建設局(65)建都字第95號使用執照（見卷第 193頁）所示，固可證明原告所有系爭建物之起造人為新竹縣政府，惟其建築物概要之「各層用途」欄位，係記載「住房」，與仁風國宅之使用執照上係直接載明「各層用途：國民住宅」（見卷第195頁），兩者已有不同。加以系爭建物於辦理建物總登記時，即係直接以原告之前手林觀樹為權利人而為登記（見卷第197頁）；且建築改良物登記簿上亦僅有關於國民住宅貸款之註記（見卷第203頁），而未如仁風國宅之建物一般，依據斯時之國民住宅條例第12條限制規定：「國民住宅承購人所承購之國民住宅及其基地，非經國民住宅出售機關之同意，不得出售、出典、贈與或交換；其經同意出售者，國民住宅出售機關有優先承購權。國民住宅出售、出典、贈與或交換之承受人，應以具有購買國民住宅之資格者為限。」，於建築改良物登記簿備考欄位作有「本號土地建物非經國民住宅出售機關之同意，不得出售、出典、贈與或交換」之註記（見卷第218-220頁），則系爭建物是否即為住宅法第61條所稱之「原由政府興建之國民住宅社區」，即非無疑。 (二)依據系爭建物土地建築改良物所有權、他項權利登記聲請書之備註欄位記載「本案係國民住宅案件本省府…號令『國民住宅貸款有抵押權優先受償』」等語（見卷第197頁）、新竹市高速公路交流道拆遷戶集中興建國宅抽籤分配貸款名冊載有林觀樹之資料（見卷第237-240頁）等件，雖可證明訴外人林觀樹有於斯時申辦國民住宅貸款。惟臺灣省興建國民住宅貸款規則第5條第1款明定「在當地設有戶籍六個月以上，因故經政府指定必須拆除重建或遷建」者，為符合申請貸款之條件之一，與64年7月12日公布之國民住宅條例第2條規定：「本條例所稱之國民住宅，係指由政府計劃，依政府直接興建、貸款人民自建、獎勵投資興建、輔助人民自購方式，用以出售、出租、貸款自建或提供貸款利息補貼，供收入較低家庭居住之住宅。前項收入較低家庭之標準，由行政院定之。」，即政府為照顧低收入戶、解決其居住問題、提高生活品質而提供居住之住宅迥異，要難因此即可推認本件有住宅法第61條規定之適用。　　三、次查，原告另主張其前手林觀樹有出資購買公設土地云云，亦據其提出新竹縣政府函、建造執照等件為憑。然查： (一)檢閱新竹縣政府68年六八府社宅字第54322號函主旨內容：「台端申請本府在所附國民住宅用地所有權移轉登記聲請書件上加蓋本府印信乙節業經蓋妥請即携帶台端私章前來本府社會科領回該登記書件以便向管轄地政管轄地政機關辦理產權取得登記。」（見卷第207頁），係新竹縣政府對於聲請人聲請在國民住宅用地所有權移轉登記聲請書件上加蓋印信之請求，而為准駁之通知，其中函文受文者資料及產權移轉證明書之當事人資料均遭隱匿，而無法看出聲請人為何人；且證明書所載之基地所在地「○○段○○-○○地號」，亦非系爭建物坐落基地或系爭土地，除難認與本件公設土地有何關連性外，更無法看出新竹縣政府有與系爭39拆遷戶達成「待法規允許時，可憑以辦理產權移轉」之合意，本院無從依此作為有利原告之認定。 (二)再觀新竹縣政府建設局於68年6月29日核發之(68)建都字第1 091號建造執照（見卷第210頁），乃主管機關依據起造人孫節武之申請，就其關於增建○○段○○-○○建號第2層建物工程，而核發准許建築之文件。由上開文件之記載，不論起造人及增建地點，均核與系爭建物或系爭土地無涉，則原告執此作為系爭39拆遷戶有出資購買公設土地（含地下室）之證明，亦非有理。此外，原告並未提出其他證據，以資佐證訴外人林觀樹斯時所支付之價金，包含取得公設土地應有部分之對價，亦即原告並未舉證證明本件符合住宅法第61條所定「公設土地已納入國民住宅售價」之要件，徒空言主張，自無從信實。四、綜上所述，原告並未舉證證明系爭建物為國民住宅、系爭公設土地為原由政府興建國民住宅社區之公共設施，且已納入國民住宅售價，是其依據住宅法第61條之規定，請求被告應將系爭土地、權利範圍均1/39移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。肆、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第一庭法　官　林南薰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳麗麗

2025-03-24

SCDV-113-重訴-46-20250324-1

重訴

臺灣彰化地方法院

所有權移轉登記等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度重訴字第68號原告張余春美訴訟代理人陳豪杉律師被告吳余麗華余百華余白光余玉珍余敏志余芳美張素欽詹佩容謝健馨余國瑞共同訴訟代理人洪婕慈律師李冠穎律師陳世煌律師被告施美麗余敏哲上二人共同訴訟代理人陳建良律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國114年2月 27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告起訴聲明：被告吳余麗華、余百華、余白光、余玉珍、余敏志、余芳美、張素欽、詹佩容、謝健馨、余國瑞（合稱吳余麗華等10人）應將如附表一編號1-10所示彰化縣○○鎮○○○○○○段000地號土地（下稱系爭土地）權利範圍17/18所有權應有部分移轉登記予原告，並將其上稅籍編號00000000000即門牌號碼宮前街3號房屋（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地）應有部分17/18之事實上處分權讓與原告。嗣追加施美麗、余敏哲為被告，並變更聲明為：一、先位聲明：㈠確認被告間就系爭房地於民國113年3月8 日所為買賣行為（下稱系爭債權行為），及就系爭土地於11 3年5月31日所為所有權移轉行為（下稱系爭物權行為）均不存在。㈡余敏哲、施美麗應將系爭物權行為之所有權移轉登記塗銷。二、備位聲明：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）2,441萬8,233元，及自113年9月26日即民事準備書㈡狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；如前開請求連帶給付無理由時，吳余麗華等10人應給付原告2,441萬8,233元，及自113年9月26日即民事準備書㈡狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（卷二第92頁），核其訴之變更，均係基於系爭房地優先承購權所生爭執，基礎事實同一，程序上應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：系爭土地所有權及系爭建物事實上處分權原均為吳余麗華等10人及原告共有，應有部分比例如附表一所示。緣吳余麗華等10人於113年3月8日依土地法第34條之1規定，將系爭房地以2,585萬4,600元（系爭土地2,500萬元、系爭建物85萬4,600元）出售予余敏哲、施美麗（即系爭債權行為），並簽立不動產買賣契約書（下稱甲約），復於113年5 月31日就系爭土地辦妥所有權移轉登記（即系爭物權行為）。而甲約第5、7、8條（合稱系爭條件）約定買方應將系爭房地無償捐獻予余姓宗祠使用、買方負擔全部稅費、應於移轉登記日給付訴外人張椿、陳秀鳳遷離系爭建物之搬遷補償費1,000萬元，然系爭建物非供余姓宗祠所用，陳秀鳳早已離開系爭建物，且亦無於移轉登記日收受搬遷補償費，又施美麗與余姓家族並無親屬關係，顯不可能鉅資購買系爭房地又再無償捐獻予余姓家族，是被告僅係為排除原告就系爭房地之共有權，並無買賣真意，系爭債權、物權行為，均因通謀虛偽意思而無效，爰先位訴請確認系爭債權、物權行為均不存在，並擇一依民法第821條、第767條第1項中段、第113 條規定，請求余敏哲、施美麗塗銷系爭物權行為之登記。倘認先位之訴無理由，因原告於113年3月14日收受吳余麗華等 10人之通知，要求原告於15日內表示是否優先承購系爭房地，原告並於113年3月25日通知願買，故原告已與吳余麗華等 10人成立買賣契約，買賣標的為吳余麗華等10人就系爭房地之應有部分，買賣價金為2,441萬8,233元（系爭土地2,361 萬1,111元、系爭建物80萬7,122元），惟因吳余麗華等10人通知原告行使優先承購權時，未告知甲約完整條件，原告委任之陳豪杉律師於113年4月10日得知甲約內容後，認甲約有外加系爭條件等不合理內容而未簽立書面契約。吳余麗華等 10人與原告成立買賣契約後，即將系爭土地移轉登記予余敏哲、施美麗，致吳余麗華等10人無從將渠等之系爭土地應有部分移轉予原告，屬可歸責於吳余麗華等10人之給付不能，且本件優先承購權之通知不符合土地法第34條之1第2項規定，被告共同以不完整通知或故意擬具不合理交易條件之方式，侵害原告優先承購權，違反土地法第34條之1規定，亦屬侵權行為。系爭土地市價4,924萬7,000元，故原告所受損害為2,563萬5,889元轉售價差，茲請求2,441萬8,233元，爰備位擇一依民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項規定請求被告連帶賠償，再依民法第226條第1項規定請求吳余麗華等10人損害賠償等語。並聲明：㈠如前揭變更後聲明所示。㈡就備位之訴，願供擔保，請准宣告假執行。二、被告方面：　㈠吳余麗華等10人答辯略以：系爭房地為余姓家族祖厝，因余敏哲感念祖先庇佑，欲成立余姓宗祠而購買系爭房地，並使產權單純化，然因資金不足，遂向友人即訴外人謝進杰借款出資，並以謝進杰配偶即施美麗之名登記，作為借款之擔保，而余姓宗親逢年過節都會回到系爭建物祭祀聚會，因祖厝翻修，始將祖先牌位移至華嚴寺供奉，待修繕完竣後再請回祖厝祭拜，余敏哲於系爭房地移轉後，業向行政機關諮詢辦理余姓宗祠管理委員會之設立。另余敏哲、施美麗已於113 年6月19日、20日將1,000萬元搬遷補償費匯予張椿、陳秀鳳，被告顯有簽立甲約之真意。又吳余麗華等10人委託地政士即訴外人許炳墉於113年3月13日寄發之存證信函（原告於翌日收受），已載明土地法第34條之1執行要點第8點第6目規定之應記載事項，自屬合法通知，原告雖於113年3月25日寄發存證信函通知吳余麗華等10人及許炳墉行使優先承購權，惟許炳墉並未受吳余麗華等10人授權代受意思表示，而原告寄發之存證信函既未依限送達全部賣方，自不生優先承購之效，且優先承購僅係對吳余麗華等10人表示按甲約同樣條件訂立買賣契約之請求權，非即當然成立買賣契約。嗣許炳墉已於113年4月10日將甲約提示予陳豪杉律師，然陳豪杉律師不同意系爭條件，是原告未同意以同一條件購買，亦不生優先承購效果，原告與吳余麗華等10人間並未成立買賣契約。此外，吳余麗華等10人並未違反土地法第34條之1規定，且該規定亦非保護他人之法律，原告請求損害賠償，並無理由。另系爭土地市價僅約2,890萬7,989元等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　㈡余敏哲、施美麗答辯略以：系爭房地為余姓祖產，為免祖產流落外姓或因繼承分崩離析，加以余敏哲事業有成，長輩希望余敏哲得購買系爭土地興建宗祠，余敏哲遂同意購買，惟一時資金調度不及，遂先邀謝進杰共同出資，謝進杰同意後即由施美麗與余敏哲出資各半，余敏哲並與謝進杰、施美麗協議，余敏哲應於10年內以原價加計週年利率3％向謝進杰、施美麗購買系爭房地1/2權利，此為余敏哲調度資金之權宜措施，並無違常理。又甲約除價金2,585萬4,600元外，買方尚負擔搬遷補償費1,000萬元及土地增值稅440萬4,144元，故系爭房地實際價格為4,025萬8,744元，與市場行情相當，被告間確實有買賣系爭房地、移轉系爭土地所有權真意。另吳余麗華等10人通知原告行使優先承購權時未告知甲約完整條件，不生通知效力，則原告嗣表示願優先承購系爭房地，仍無法成立買賣契約，其後陳豪杉律師於113年4月10日閱覽甲約後，表示不同意系爭條件，是原告變更買賣條件，其優先承購權喪失，自無法成立買賣契約。再者，土地法第34條之1規範對象為共有人而非買受人，伊不受拘束，且該規定亦非保護他人之法律等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（卷二第27-31、94頁）：　㈠系爭房地原為原告與吳余麗華等10人所共有，應有部分比例如附表一所示。　㈡吳余麗華等10人於113年3月8日與余敏哲、施美麗簽訂甲約，約定吳余麗華等10人以2,585萬4,600元（系爭土地2,500萬元、系爭建物85萬4,600元）出售系爭房地予余敏哲、施美麗。　㈢吳余麗華等10人於113年3月13日委託許炳墉寄發北斗郵局存證號碼000044號存證信函（下稱44號存證信函）予原告，通知原告渠等已依土地法第34條之1規定決議出售系爭房地予余敏哲、施美麗，買賣價金為2,585萬4,600元，請原告於文到15日內以書面表示是否優先承購系爭房地，如原告欲優先承購系爭房地請於文到15日內至許炳墉地政士事務所簽訂買賣契約。44號存證信函並未檢附甲約。原告於113年3月14日收受44號存證信函。　㈣原告就系爭房地買賣一事委任陳豪杉律師處理，並授予陳豪杉律師代理權，包含但不限於收受優先承購權通知之意思表示、簽立買賣契約。原告於113年3月25日委託陳豪杉律師寄發臺北正義郵局存證號碼000047號存證信函（下稱47號存證信函）予吳余麗華等10人及許炳墉地政士事務所，通知吳余麗華等10人及許炳墉其以47號存證信函為行使優先承購權之意思表示，願以2,585萬4,600元買受系爭房地，並預定於11 3年3月27日15時前往許炳墉地政士事務所簽訂買賣契約。許炳墉、余白光、謝健馨、余國瑞於113年3月26日收受47號存證信函；余百華、余玉珍、詹佩容於113年3月27日15時後始收受47號存證信函；余敏志於113年3月28日收受47號存證信函；吳余麗華、余芳美、張素欽之存證信函則退回。　㈤陳豪杉律師於113年3月27日15時至許炳墉地政士事務所，當日到場者為陳豪杉律師（並有代書一位及原告友人林先生陪同）及許炳墉，兩造當事人均無到場，當日許炳墉告知陳豪杉律師10日內會通知如何處理。　㈥吳余麗華等10人於113年4月8日委託許炳墉寄發北斗郵局存證號碼000060號存證信函（下稱60號存證信函）予原告，通知原告於113年4月10日15時至許炳墉事務所簽訂買賣契約。60 號存證信函並未檢附甲約。原告於113年4月9日收受60號存證信函。　㈦陳豪杉律師於113年4月10日15時至許炳墉地政士事務所，許炳墉第一次提出被告簽立之甲約，及與甲約條件不完全相同但買方為原告之買賣契約（下稱乙約）予陳豪杉律師，陳豪杉律師表示系爭條件為被告等人嗣後追加之新條件，故未簽立乙約。　㈧吳余麗華等10人於113年4月12日委託陳世煌律師寄發員林南門郵局存證號碼000074號存證信函（下稱74號存證信函）予原告，通知原告既不同意依甲約同一條件優先承購系爭房地，則吳余麗華等10人與余敏哲、施美麗將依甲約續予進行。原告於113年4月17日收受74號存證信函。　㈨余敏哲及施美麗於附表二所示時間，將甲約之價金匯款至受款人帳戶。　㈩余敏哲將余敏哲及施美麗依照甲約應給付予原告之買賣價金交付張素欽，張素欽並於113年5月23日將143萬6,367元提存於本院提存所（受取權人：原告，提存字號：113年度存字第412號）。　系爭土地於113年5月31日以買賣為原因辦理所有權移轉登記為余敏哲、施美麗所有，應有部分各1/2。系爭土地之土地增值稅合計為440萬4,144元。　施美麗、余敏哲分別於113年6月19、20日各匯款500萬元予張椿。四、得心證之理由：　㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。原告先位主張系爭債權、物權行為不存在，為被告所否認，此項法律關係存否不明確，致原告在私法上地位有受侵害之危險，而該危險得以本件確認訴訟除去之，是原告提起本件確認訴訟，有即受確認判決之法律上利益。　㈡系爭債權、物權行為均非通謀虛偽意思表示，原告先位訴請確認系爭債權、物權行為不存在，並無理由：　⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第345條、第87條第1項前段定有明文。次按民法第87條第1項所定之通謀虛偽意思表示，必須表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之（最高法院113 年度台上字第2205號判決參照）。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院105年度台上字第432號判決參照）。　⒉經查，吳余麗華等10人於113年3月8日與余敏哲、施美麗簽訂甲約，約定吳余麗華等10人以2,585萬4,600元出售系爭房地予余敏哲、施美麗，嗣余敏哲及施美麗並將價金匯予買受人，並將原告應得價金予以提存，系爭土地復於113年5月31日移轉所有權登記予余敏哲、施美麗等情，為兩造所不爭，加以證人許炳墉證稱：被告和我於113年3月8日在施美麗家中，我按照被告所說的條件繕打甲約等語（卷二第18頁），堪認甲約係買賣雙方溝通協商後所成立之契約，且雙方並給付買賣價金及移轉所有權，足見雙方確有成立甲約並移轉系爭土地所有權予余敏哲、施美麗之真意，是系爭債權、物權行為均屬有效，應堪認定。　⒊次查，甲約第5、8條約定略為：系爭房地不點交，目前已全部無償獻給「余姓宗祠」使用，產權移轉登記完成後應立即成立余姓宗祠管理委員會籌備會，由余敏哲擔任籌備會發起人兼召集人，施美麗、吳余麗華等10人擔任發起人；系爭房地權產移轉登記完成日，買方需給付1,000萬元予張椿、陳秀鳳作為遷出系爭建物之遷移補償費（買方需於113年4月8 日簽立面額1,000萬元之本票予張椿、陳秀鳳）等情（卷一第153、155頁）。原告雖主張余姓祖先之牌位早已移至華嚴寺，陳秀鳳亦早已搬離系爭房地，足認甲約第5、8條約定虛偽等語。惟查，經本院勘驗陳秀鳳及訴外人張中怡、陳秀鳳胞弟之對話影片，結果如附表三所示，此有勘驗筆錄（卷二第26-27、94頁、卷一第253-259頁）可憑，陳秀鳳及其胞弟已陳稱陳秀鳳早已搬離系爭建物，再稽以宮前街3號水費明細（卷二第53-54頁）所示：陳秀鳳為宮前街3號之用水名義人，自111年3月起至113年7月間，每2個月水費僅約36元至4 7元等情，可知自111年3月起水費額度僅有基本費，固然可認陳秀鳳自111年起即搬離系爭建物，惟依余敏哲、施美麗所辯：因搬遷補償費是買賣之條件，伊接受該條件並無另外詢問陳秀鳳搬遷事宜等語（卷一第555頁），原告既未能舉證余敏哲、施美麗係明知陳秀鳳已搬離系爭建物卻虛偽約定願給付搬遷補償費，自難認屬通謀。又原告未舉證張椿已搬離系爭建物，亦自陳：伊不清楚張椿是否仍使用系爭建物等語（卷二第93頁），加上施美麗、余敏哲已分別於113年6月 19、20日各匯款500萬元予張椿，顯有給付張椿搬遷補償費之意，自難認甲約第8條約定為虛偽。另甲約第5條已約定產權移轉後始成立余姓宗祠籌備會，故被告答辯：系爭建物係將來建立余姓宗祠使用等語，並非違常，即使系爭建物現無祖先牌位，亦無從認定甲約第5條約定為虛偽。是原告上開主張，均不足採。　⒋原告雖又主張施美麗與余姓家族無親屬關係，顯無出資購買系爭房地後再捐獻之動機，且甲約第7條約定土地增值稅、房屋契稅、印花稅、登記費、簽約金及實價登錄申報代辦費、代書費悉由買方負擔亦非合理等語，惟余敏哲、施美麗既已將買賣價金匯予出賣人，足認已有依甲約履行之事實，而稅費由何人負擔均係買賣雙方協商之結果，故原告以上情指摘系爭債權、物權行為為通謀虛偽，亦不足採。　⒌綜上，被告就系爭債權、物權行為均有買賣及移轉真意，自屬有效，是原告先位訴請確認系爭債權、物權行為不存在，並無理由。　㈢原告先位請求余敏哲、施美麗塗銷系爭物權行為之登記，並無理由：　　按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任，民法第767條第1項、第821 條前段、第113條定有明文。查系爭債權、物權行為均有效，業如前述，是余敏哲、施美麗乃基於買賣而取得系爭土地所有權登記，並無侵害原系爭土地共有人之所有權，是原告先位依上開規定請求余敏哲、施美麗塗銷系爭物權行為之登記，為無理由。　㈣原告與吳余麗華等10人並未成立買賣契約：　⒈按共有土地或建築改良物，其處分應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1、4 項定有明文。次按共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地之全部，係就自己之應有部分而為處分，併依法代為處分他共有人之應有部分，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，有依同條第4項規定請求以「同樣條件」訂立買賣契約之優先承購權。故出賣土地之共有人應將出賣該應有部分之「同樣條件」通知他共有人，否則，即難認已合法通知行使優先承購權（最高法院109年度台上字第507號判決參照）。再按土地法第34條之1第4項所謂「以同一價格共同或單獨優先承購」，係指出賣之共有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，諸如買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等，優先購買權人均須接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力（最高法院112年度台上字第1493號判決參照）。第按他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄，土地法第34 條之1執行要點第13點前段定有明文。末按徵求他共有人是否優先承購與向他人為出賣之要約，其性質及法律上之效果均不相同。前者為意思通知，旨在促請他共有人行使優先承購權，他共有人如未於限期內行使優先承購權，即生失權之效果；後者為意思表示，旨在與要約之受領人訂立一定之契約，要約之受領人如不為承諾，契約即無由成立（最高法院 78年度台上字第1896號判決參照）。　⒉經查，原告雖於113年3月14日收受44號存證信函，並於113年 3月25日以47號存證信函行使優先承購權，惟44號存證信函並未檢附甲約，亦未載明系爭條件等重要內容，44號存證信函尚不生優先承購通知之效力，故原告以47號存證信函為行使優先承購權之意思表示，亦不能認為有效。另吳余麗華等 10人嗣於113年4月8日以60號存證信函通知原告於113年4月1 0日15時整至許炳墉地政士事務所簽訂買賣契約，雖未檢附甲約，然陳豪杉律師於該日至許炳墉地政士事務所經許炳墉提出甲約時，已知悉系爭買賣契約之全部內容，足認吳余麗華等10人已對原告為適法之優先承購通知。陳豪杉律師雖表示系爭條件為被告嗣後追加之新條件，然系爭條件均屬真正，已如前述，則原告自此時起，於獲悉全部出賣內容之通知後15日內，自得據完整之甲約內容重新評估決定是否以甲約同樣條件行使優先承購權，而不得對系爭條件部分不接受，惟原告於113年4月25日前並未表示依同樣條件行使優先承購權，則其優先承購權視為放棄，是原告並未與吳余麗華等10 人成立買賣契約，應堪認定。　⒊原告雖又主張原告收受44號存證信函後，即以47號存證信函回覆願意優先承購，雙方對於買賣標的物及價金意思表示合致，故買賣契約亦已成立等語。惟44號存證信函僅在徵求原告是否行使優先承購權，並非買賣要約之意思表示，故原告以47號存證信函回覆願意優先承購，亦無從成立買賣契約，是原告前揭主張，亦非可採。　㈤原告備位請求被告連帶賠償，或請求吳余麗華等10人共同賠償，均無理由：　　按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項前段、第226條第1項分別定有明文。經查，甲約並非虛偽，且吳余麗華等10人亦已合法對原告為優先承購之通知，又原告與吳余麗華等10人並無成立買賣契約，均如前述，是原告備位依民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項前段規定，請求被告連帶賠償原告2,441萬8,233元，或依民法第226條第1項規定請求吳余麗華等10人賠償原告2,441萬8,233元，均無理由。五、綜上所述，本件原告請求均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第一庭　審判長法　官　陳弘仁　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　范馨元　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張亦忱以上正本係照原本作成。如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃明慧附表一編號姓名系爭土地應有部分系爭建物事實上處分權應有部分 1 吳余麗華 1/6 1/6 2 張素欽 1/6 1/6 3 謝健馨 1/6 1/6 4 余敏志 1/12 1/12 5 余芳美 1/12 1/12 6 詹佩容 1/18 1/18 7 余國瑞 1/18 1/18 8 余百華 1/18 1/18 9 余白光 1/18 1/18 10 余玉珍 1/18 1/18 11 張余春美 1/18 1/18 附表二編號受款人匯款人匯款日期（民國）匯款金額（新臺幣/元）備註 1 吳余麗華施美麗 113年5月3日 430萬9,100 2 余敏志施美麗 113年5月3日 215萬4,550 3 張素欽施美麗 113年5月3日 430萬9,100 4 張椿施美麗 113年5月3日 215萬4,550 被告辯稱是給付予余芳美之價金，但原告否認之。 5 詹佩容余敏哲 113年5月10日 143萬6,366 6 鄭守鈞余敏哲 113年5月3日 143萬6,366 給付予余玉珍之價金。 7 余白光余敏哲 113年5月3日 143萬6,366 8 余百華余敏哲 113年5月3日 143萬6,366 9 謝健馨余敏哲 113年5月2日 430萬9,100 10 余國瑞余敏哲 113年5月2日 143萬6,366 附表三一、檔案名稱：00000000陳秀鳳第一段錄影。二、影片內容為陳秀鳳坐在椅子上，與畫面外之陳秀鳳胞弟及張中怡對話。三、對話內容如下：張中怡：舅媽，你是叫什麼名字？陳秀鳳：呵呵呵呵。陳秀鳳胞弟：陳秀鳳。張中怡：陳秀鳳哦。欸！我問你，敏哲買那個土地有給你錢嗎？陳秀鳳胞弟：我也不知道。張中怡：說有500萬給你有嗎？陳秀鳳胞弟：沒有哦，要問阿龍才知道。陳秀鳳：我阿知。張中怡：你有拿到錢嗎？陳秀鳳胞弟：沒有都在阿龍那裡吧。張中怡：你都沒有拿到錢？陳秀鳳：沒有啦。張中怡：你本人沒有拿到錢？陳秀鳳：沒有啦。陳秀鳳胞弟：沒有。張中怡：他說要貼你500萬，房子要拆要給你500萬，有嗎？陳秀鳳：那有，那有給我。張中怡：沒有給你哦？陳秀鳳：那有給我。陳秀鳳胞弟：要問阿龍才知道。張中怡：他4月之前沒聯絡你說他要開本票500萬給你？陳秀鳳：哪有和我說。張中怡：你本人都沒有拿到？陳秀鳳：沒有啦。陳秀鳳胞弟：沒有。張中怡：這樣哦。陳秀鳳胞弟：要問阿龍才知道。陳秀鳳：要問阿龍才知道。張中怡：你本人沒拿到就對了？你都沒聽到那土地要買賣什麼都沒有。陳秀鳳胞弟：沒有，不知道啦。陳秀鳳：我不知道，我就像憨人一樣。陳秀鳳胞弟：他們那些...女兒...。張中怡：你搬走那邊多久了？你從那邊搬來這多久了？來你弟弟住多久了？張中怡：你在那裡沒住○○○ ○○○○○○○○街0號搬出來，你多久搬出來的？你來這住多久了？陳秀鳳：啥？張中怡：你來你弟這住多久了？陳秀鳳：住很久了啦。陳秀鳳胞弟：叫我堂弟載回來。張中恰：幾年了？陳秀鳳：不知道幾年了。陳秀鳳胞弟：2年啦。張中怡：2年了啊。陳秀鳳胞弟：阿虎死3年了。陳秀鳳：嗯。張中怡：是幾年？陳秀鳳：嗯。張中怡：幾年差不多幾年？陳秀鳳：啥？張中怡：來這住幾年？陳秀鳳：（手比2）。張中怡：2年啊。一、檔案名稱：00000000陳秀鳳第二段錄影。二、影片內容為陳秀鳳坐在椅子上，與畫面外之張中怡對話。三、對話內容如下：陳秀鳳：差不多阿虎死了，就沒拜了。張中怡：差不多幾年，差不多幾年，公嬤移幾年走了？陳秀鳳：差不多3年了。張中怡：3年，公嬷就移到華嚴寺了大家移去的嗎？誰移去的？陳秀鳳：就移去了。張中怡：移去那裡了哦？陳秀鳳：嗯。張中怡：啊大家的意見嗎？陳秀鳳：他會幫我們拜。張中怡：哦，這樣哦。張中怡：你到現在錢都沒有拿到。陳秀鳳：素欽嗎？張中怡:沒有啦，我說你啦。你這樣那塊土地宮前街3號，那塊到現在都沒有拿到錢哦？你今天6月4號錢都還沒有給你？陳秀鳳：在哪裡？張中怡：什麼？陳秀鳳：在哪裡？張中怡：錢都沒有拿到你的手裡嗎？陳秀鳳：嗯。張中怡：錢有拿到你的手裡嗎？陳秀鳳：要問素欽，我不知道。張中怡：這樣你本身有拿到嗎？名字是你的耶，房子名字是你的，你有拿到嗎？陳秀鳳：他們事情我不知道。張中怡：你有拿到嗎？問題是你有拿到嗎？你本人有沒有拿到嗎？陳秀鳳：沒有啊。張中怡：一毛都沒拿到還是都沒到還是？陳秀鳳：哪有拿到。張中怡：都沒有拿到哦？陳秀鳳：又沒有拿到。張中怡：這樣哦。陳秀鳳：我又沒有拿到，我來住這裡，沒有拿到。張中怡：好啦好啦。陳秀鳳：我在這裡，什麼都不知道。一、檔案名稱：00000000陳秀鳳第三段錄影。二、陳秀鳳手持報紙（報紙日期顯示113年6月4日）坐在椅子上，陳秀鳳左側為陳秀鳳胞弟站立在旁，二人並與畫面外之張中怡談話。三、對話內容如下：張中怡：沒有辦法啦。哪有辦法。宮前街3號賣掉了。阿哲說他有給你500萬耶。陳秀鳳：誰？張中怡：阿哲啊。說有拿本票500萬。說今年113年4月時。說一張本票給你啊。你到現在113年6月4日到現在還沒拿到哦？陳秀鳳：嗯。陳秀鳳胞弟：要等阿龍回來，問阿龍看看。陳秀鳳：我再問我阿龍。張中怡：你搬來這幾年了啊？陳秀鳳：什麼？陳秀鳳胞弟：2年。張中怡：2年，幾年？陳秀鳳：2年。張中怡：搬來你弟這2年哦。陳秀鳳：嗯啊。陳秀鳳胞弟：阿虎死我就把她帶上來了。張中怡：那裡都沒人住了。陳秀鳳：在這裡。陳秀鳳胞弟：我就帶她來這裡。張中怡：啊公嬤也不在那？陳秀鳳：公嬤給別人拜啊。陳秀鳳胞弟：公嬤放在華嚴寺給別人拜啊。張中怡：這樣哦。張中怡：沒關係，啦好啦好啦。

2025-03-20

CHDV-113-重訴-68-20250320-2

補

臺灣新竹地方法院

確認優先承購權存在等

臺灣新竹地方法院民事裁定 114年度補字第321號原告林合錦被告林合鴻上列原告與被告間請求確認優先承購權存在等，原告起訴未據繳納裁判費，惟查本件訴訟標的金額核定為新台幣玖佰萬元，依民事訴訟法第403條第1項第3款規定應經調解，應徵調解聲請費新台幣參仟元，茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達後5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 20 日民事第一庭法官彭淑苑以上正本證明與原本無異。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元；其餘關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中華民國 114 年 3 月 20 日書記官鄧雪怡

2025-03-20

SCDV-114-補-321-20250320-1

訴

臺灣臺北地方法院

分割共有物

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第4065號原告林晉安訴訟代理人許志嘉律師被告林佩珍林明純上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年3月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文兩造共有如附表一所示不動產應予變價分割，所得價金由兩造依如附表二所示比例分配。訴訟費用由兩造依如附表二所示比例負擔。　　事實及理由壹、程序部分一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。查原告請求分割之如附表一所示不動產（下稱系爭不動產）坐落於臺北市中山區，位在本院管轄區域內，是本院就本件訴訟具專屬管轄權。二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。再裁判分割共有物屬形成判決，法院定共有物之分割方法，不受當事人聲明拘束，是當事人主張之分割方案，僅為攻擊防禦方法，縱為分割方案之變更或追加，亦僅屬補充或更正事實上或法律上之陳述，而非訴之變更或追加。查原告起訴請求就系爭不動產為變價分割，嗣於本院言詞辯論期日陳明就所得價金各共有人之應分配比例（見本院卷第89頁），核屬補充、更正事實上與法律上之陳述，非屬訴之變更追加，揆諸前開規定，核無不合，應予准許。三、被告林佩珍經合法通知，此有本院送達證書、駐西班牙代表處民國114年2月5日來函在卷可佐（見本院卷第67至69、79 至83頁），無正當理由而未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，准予一造辯論而為判決。貳、實體部分一、原告主張：系爭不動產由兩造按如附表二所示應有部分比例共有，且無不能分割情事，兩造間亦無不分割協議，又系爭不動產之建物僅單一出入口，倘原物分割將導致使用空間狹小，無法發揮系爭不動產之整體經濟價值，以變價分割方式能兼顧各共有人利益等情。為此，依民法第823條第1項、第 824條第2項第2款規定，訴請變價分割等語。並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：　㈠林明純部分：同意原告之主張，將系爭不動產以變價方式為分割等語。　㈡林佩珍經合法通知，未於言詞辯論期日到場，據其提出之書狀所為聲明及陳述如下：同意系爭不動產以變價方式為分割等語。三、本院之判斷　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第3項、第4項分別定有明文。再分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有人之利益輕重、共有物之性質及其使用狀況等，公平裁量（最高法院112年度台上字第140號判決要旨參照）。　㈡經查，系爭不動產為兩造所共有，應有部分比例如附表二所示等情，有土地建物查詢資料附卷可考（見本院限閱卷），又兩造間就系爭不動產並無不分割協議，系爭不動產亦無因法令規定，或因物之使用目的而有不能分割情事，兩造復未能達成協議分割之共識而調解不成立，有本院臺北簡易庭調解程序筆錄、調解紀錄表附卷足憑（見北司補卷第33至35頁），是被告雖表示同意變價分割等語（見本院卷第89、101 至103頁），而就系爭不動產之分割方法形式上為一致，然因兩造無法於本院成立和解，實質上仍屬兩造就分割方法不能協議決定，當有由法院裁判分割之必要。基此，原告依民法第823條第1項規定，請求分割系爭不動產，即屬有據。　㈢系爭不動產為加強磚造，層次面積71.32平方公尺之4樓住宅暨其坐落基地等情，有建物登記第一類謄本、土地登記第二類謄本在卷可稽（見北司補卷第11至13頁），且建物部份僅有單一出入口，此情亦為被告林明純所不爭執（見本院卷第 90頁），倘依兩造應有部分比例為原物分割，除建物內部難以獨立區隔為經濟利用外，將使各共有人分割所得面積過小，徒增日後使用上爭議，並造成法律關係複雜化，減損系爭不動產之經濟上利用價值及完整性，故以原物分割系爭不動產應非適當方式。衡以如採變價分割方式，由有意願承買之共有人及第三人共同參與系爭不動產競標，可保持系爭不動產之完整利用及經濟效用，且將來執行法院依變價分割判決拍賣系爭不動產時，被告基於自身使用規劃而欲取得系爭不動產之所有權，亦得依民法第824條第7項規定行使共有人之優先承購權，於強制執行拍賣程序中應買或承買之，可兼及保障各共人之權益，且被告亦表明同意變價分割方式。承此，本院審酌系爭不動產之住宅型態、使用情形、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情狀後，認系爭不動產之分割方法，以變賣後所得價金按如附表二所示之比例分配，較為適當。四、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項第2款規定，請求分割系爭不動產，為有理由，應予准許。本院經審酌上揭情狀，認應予變價分割，爰判決如主文第1項所示。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有所不同，故原告請求分割共有物雖有理由，然兩造就系爭不動產分割之結果，實屬互蒙其利，揆諸前開規定，訴訟費用仍應由兩造按其應有部分比例負擔之，較為公允，爰依民事訴訟法第80條之1、第85條第2項規定，諭知訴訟費用之負擔如主文第2項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　吳宛亭以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李品蓉附表一編號項目地號/建號面積（平方公尺）權利範圍 1 建物臺北市○○區○○段○○段000○號（門牌號碼：臺北市○○區○○街00號4樓） 71.32 1/1 2 土地臺北市○○區○○段○○段000地號 116 1/4 附表二姓名應有部分比例林晉安 1/3 林佩珍 1/3 林明純 1/3

2025-03-19

TPDV-113-訴-4065-20250319-1

重訴

臺灣新竹地方法院

確認優先承購權存在等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度重訴字第120號原告傅俊銘即傅永棊之繼承人傅俊欽即傅永棊之繼承人傅俊鈞即傅永棊之繼承人住○○市○○區○○○路0段000巷00 ○0號0樓傅鈐纓即傅永棊之繼承人吳麗珠即傅永棊之繼承人住○○市○○區○○○路0段000巷00 弄00號0樓上列5人共同訴訟代理人吳存富律師林修平律師被告傅孟燕傅文穗傅作仁傅秀雅傅增煇傅振文傅碩林傅重熙傅鈞軸傅志穎居台北市○○區○○○路0段000巷0○ 0號0樓傅英哲居桃園市○○區○○○路000巷000號0 樓傅哲廉傅釗宏居新竹市○區○○路000巷0號傅大維住○○市○區○○路000巷0號傅紫綾上列15人共同訴訟代理人鍾添錦律師被告王志遠上 1 人訴訟代理人楊隆源律師被告得理資產管理有限公司法定代理人楊仁宏被告京城商業銀行股份有限公司法定代理人戴誠志被告林興富住○○市○○區○○路0段000巷00號0 樓林士傑林翁碧娥鍾世奕廖志清 424 Island Hwy W. Parksville.B.C 廖惟勤 #62 West 19th Avenue .Vancouver. 上列當事人間請求確認優先承購權存在等事件，本院於民國114 年2月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。又，原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，同法第262條第1項前段亦有明文。查，原告民國113年6月4日（到院日）起訴時列王志遠、林興富、林士傑、林翁碧娥、鍾世奕、廖政明（上1人於本件起訴狀到院日以前，已死亡）、潘春美7人與後述傅孟燕等15人，以上22人為訴訟他造，主張被告王志遠向共有人購買新竹市○○段○○段00○00○00地號土地（下併稱：系爭土地。最後明細、詳本判決附表一）及其上4筆建物（下併稱：系爭建物。最後明細、詳本判決附表二），以上全部土地與建物（下併稱：系爭房地），經部分共有人依土地法第34條之1規定而為出售，惟原告5人為共有人傅永棊之全體繼承人，本有優先購買權存在等語，為此提起本件訴訟求為以上22人應將系爭土地已辦理所有權移轉之登記予以塗銷暨回復尚未出售前之共有狀態，且該21人應與原告訂立價金為新臺幣（下同）1億4,402萬8,758元之買賣契約，並當原告給付前揭價金之同時，該21人應將系爭房地移轉登記予原告 5人維持公同共有（見卷一第9～10頁、民事起訴狀）。嗣經本院113年7月15日收案並為調查後（第1次調查期日113年8 月7日、第2次調查期日113年9月27日），原告為下開（一）～（二）更正或變更或追加或一部撤回情形，最後聲明則如下開（三）所示，皆與前開規定並無不合，於程序上應予准許，先予說明：（一）根據本院民國113年11月20日113年度重訴字第120號民事裁定以：「…又於被動造即他造，還有死亡情形，迄今遲未處理（本院備註：若係起訴前死亡，請以更正方式處理；若係起訴後死亡，請依民事訴訟法第175條第2項規定聲明承受訴訟…）」（見卷二第46頁裁定正本），而上揭被告王志遠以外之其餘21人，其中廖政明於起訴前之113年5 月31日死亡，其繼承人有廖志清、廖惟勤2人（見卷二第1 9～29頁，戶籍謄本、繼承系統表、臺灣臺北地方法院家事事件公告查詢結果），為此原告方面已將書狀上關於當事人「廖政明」之記載，更正為「廖志清、廖惟勤」（誤用聲明承受訴訟方式為之，見卷二第48～53頁、原告書狀）。（二）根據本院同件113年11月20日113年度重訴字第120號民事裁定復有：「…應受判決事項聲明係請求法院應如何判決，如原告勝訴，該聲明即成為判決主文，並為將來據以強制執行之依據及範圍，然本件系爭21、31、33地號（即系爭土地）於民國113年8月7日已移轉信託於銀行（金融機構全名、詳卷），是原告方面應自行確認訴之利益、標的金額並繳足裁判費（本院備註：於基礎事實，一定要釐清是引用268或269號存證信函，見前次開庭調查筆錄）…」（見卷二第46頁裁定正本），而上揭被告王志遠以外之其餘21人，其中潘春美固為共有人之一，惟查潘春美之部分前因拍賣而由得理資產管理有限公司（下稱：得理公司）於112年12月8日取得（見證物資料卷第29、35、41、318 、348、377頁、土地登記謄本、地籍異動索引），為此原告方面撤回對潘春美之訴並追加得理公司為被告（誤用變更方式為之，見卷二第82～83頁、原告書狀，及卷二第284 頁、最後筆錄第1頁至次頁第2行）；又因被告王志遠已將系爭土地於113年8月7日信託登記予京城商業銀行股份有限公司（下稱京城銀行。見證物資料卷第322、352、381 頁、地籍異動索引），於是原告方面追加京城銀行為被告（見卷二第83頁、原告書狀）。（三）原告方面【最後聲明】如下列1～6點所列（見卷二第76～77 頁、原告書狀及同卷第286頁筆錄第3行）：　1、確認原告對後述傅孟燕等15人及林興富、林士傑、林翁碧娥、鍾世奕、得理公司及廖志清、廖惟勤應就被繼承人廖政明所遺如本判決附表一土地所示各應有部分及本判決附表二建物與被告王志遠於112年3月18日所訂之不動產買賣契約書有優先承買權（下稱系爭優先承買權）存在。　2、被告王志遠與被告京城銀行就系爭土地於113年8月7日以信託為原因之所有權移轉登記應予塗銷。　3、原告與被告王志遠、後述傅孟燕等15人及林興富、林士傑、林翁碧娥、鍾世奕、得理公司及廖志清、廖惟勤應就被繼承人廖政明所遺如本判決附表一土地於本判決附表一所示時間所為所有權移轉登記應予塗銷。　4、被告廖志清、廖惟勤應就被繼承人廖政明所遺系爭土地應有部分72分之1辦理繼承登記為公同共有。　5、後述傅孟燕等15人及林興富、林士傑、林翁碧娥、鍾世奕、得理公司及廖志清、廖惟勤就本判決附表一土地、本判決附表二建物，應以1億4,402萬8,758元之價格與原告訂立買賣契約，並於原告依本判決附表三之方式給付價金之同時，將本判決附表一編號2至編號23所示土地之所有權移轉登記予原告依本判決附表四之方式所有、本判決附表二所示建物之納稅義務人變更為原告依本判決附表四之方式公同共有。　　6、訴訟費用由被告連帶負擔。　　　　二、被告林興富、林士傑、林翁碧娥、鍾世奕、得理公司、京城銀行、廖志清、廖惟勤8人均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告方面之聲請，依同法第385條第1項前段規定，准由其一造辯論而為判決。三、原告方面主張如下，聲明如【最後聲明】所示：（一）原告起訴時列王志遠與另21人，以上22人為訴訟他造，茲因其餘共有人於112年3月18日將系爭房地出售予被告王志遠，而彼等訂立之買賣契約書，關於建物部分並未有價金約定，違反土地法第34條之1執行要點第3點規定應以有償讓與為限；又查，記載受文者包括原告在內之多人，所受通知之112年5月29日竹北光明郵局第268號存證信函、112 年5月30日竹北光明郵局第269號存證信函（依序簡稱：第 268、269號存證信函），以上他方來函之內文，均為依土地法第34之1條第4項規定行使優先承買權之通知，且兩份來函內容完全一致，而原告方面已於次（6）月6日覆以南勢角郵局第491號存證信函（下稱第491號存證信函），我方回函固載稱：我方係回應第268號存證信函等語，然因第268、269號兩份來函之內容，是完全相同的，所以我方覆函不致於不發生優先承買之效力。（二）原告已合法行使土地法第34之1條第4項優先承買權之意思表示，至不動產標的方面，則應以他造所指對應於第268 號存證信函之第1份不動產買賣契約書為準（指：兼含系爭建物、王志遠簽名那份，見原證1、契約書編號見右上角：BG0000000），非以他造所指對應於第269號存證信函之第2份不動產買賣契約書為準（指：不含系爭建物、王志遠用印那份，見證物資料卷第42～54頁即法院提存所影卷，自臺灣臺北地方法院113年度存字第161號原卷轉印、契約書編號見右上角：BG0000000。原證9，亦同、見卷一 393～417頁），其實本件第2次調查期日113年9月27日那天，法官問到：「不論268或269存證信函，以269號為例寄件人17人，收件人9人，加起來26人，剛好本件報到單原告5人，被告22人，所以27人，扣掉楊律師代理的王先生、也剛好是26人。故現在搞清楚了，為何原告5人，可是2 69號存證信函收件人是9人，其實9個人就是原告的5人加上證物資料卷53～54頁沒有簽名的4個人，也就是被告傅作仁、被告廖政明、被告潘春美、被告鍾世奕這4人，是否正確？」，我方認為：無論如何，因為他方來函不僅有違反土地法第34之1條通知共有人優先承買權規定，更因本判決附表二建物均分別坐落於系爭土地上，對系爭土地有地上權存在；再者，原證1不動產買賣契約書，於不動產標的方面，兼含門牌號碼新竹市○○段○○段0○號、西門街12 巷16之1號建物（後者簡稱：門牌號碼16之1號建物，或省略門牌號碼4字，逕簡稱：16之1號建物），該建物則坐落於21地號土地之上，所以應認16之1號建物對21地號土地亦有地上權存在，或者我方可以主張16之1號建物對21號土地間，推定有租賃關係存在，因為他方來函同時違反土地法第104條通知地上權人優先承買權之規定，所以依照土地法第104條第2項後段之規定，被告王志遠與另該21人間之不動產買賣契約，不得對抗原告5人。爰此，合先請求確認有系爭優先承買權存在，如【最後聲明】第1點所示；又設若系爭優先承買權確認存在，則原告方面得請求依相同條件，但買賣價金1億9,203萬8,344元要扣除掉原告5人繼承傅永棊之部分（1/4，尚未辦理繼承登記)，為1 億4,402萬8,758元，而與共有人簽訂不動產買賣契約，且當原告給付上開款項時（1億9,203萬8,344元×3/4），除登記傅永棊以外之全體共有人應將本判決附表一編號2至編號23所示土地之所有權移轉登記予原告依本判決附表四之方式所有，其中被告廖志清、廖惟勤應先就系爭土地應有部分72分之1辦理繼承登記；本判決附表二所示建物之納稅義務人則變更為原告依本判決附表四之方式公同共有，且全體被告除了京城銀行以外，就本判決附表一所示土地於附表一所示時間所為所有權移轉登記應予塗銷，且被告王志遠於113年8月7日以信託為原因將系爭土地移轉登記所有權人為被告京城銀行，亦應一併塗銷，如【最後聲明】第2～5點所示。四、被告則以：（一）王志遠：　 1、被告傅哲廉等人業以112年5月30日竹北光明郵局第269號存證信函，催告包含原告在內之其他共有人，並告知共有人得依土地法第34條第4項規定，依買賣契約同一條件優先承購，惟原告方面在收受第269號存證信函之後，並未聲明願依契約同一條件優先承購，其後賣方才依法辦理提存及移轉登記，且從112年5月30日通知日至113年1月29日系爭土地登記於被告王志遠，長達將近8個月之久，苟若原告方面果真有優先承購之意，豈有如此之久均未採取任何詢問之理，正因為原告方面並未合法行使優先購買權，被告傅哲廉等人乃依法辦理提存並將系爭土地所有權移轉予被告王志遠，再由被告王志遠信託於被告京城商業銀行，系爭土地所有權移轉及信託程序，均係依法有據，而土地法第34條之1第4項所定之優先承購權，僅係共有人間之權利義務關係，並無對抗第三人之效力，故出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力。因此，系爭土地已辦畢所有權移轉登記，原共有關係於系爭土地所有權移轉登記後，已然消滅，原共有人均已喪失共有人身分，原告5人無從再行使共有人優先承購權，更無權請求塗銷已登記之土地所有權，故而原告請求確認其有系爭優先承買權，顯然無法依確認判決，除去其所指之不安之狀態，欠缺確認利益，其訴更無理由。　 2、雖原告傅俊銘已提出經駐洛杉磯台北經濟文化辦事處認證之律師委任狀，然而被告王志遠還是要請原告方面說明：原告5人是主張土地法第104條第1項前段之基地出賣？或是主張後段之房屋出賣？如果是前者即基地出賣，那麼原告方面所指之基地，是契約標的其中的那一筆土地？如果是後者房屋出賣，但在原證9之買賣契約書上面，並不包含原告所指房屋；另外，原告所主張之地上權，是否有設定地上權？依據卷內所有土地登記謄本記載，並無任何地上權設定之登載，可見原告主張內容，全無理由。再者，原證9不動產買賣契約書第十一條之四，約定有：「系爭契約標的土地並無民法第426條之2（租用基地建築房屋之優先購買權）及土地法第104條（基地之優先購買權）規定所列之優先購買權人存在…」等語明確。爰答辯聲明：如主文所示。（二）傅孟燕、傅文穗、傅作仁、傅秀雅、傅增煇、傅振文、傅碩林、傅重熙、傅鈞軸、傅志穎、傅英哲、傅哲廉、傅釗宏、傅大維、傅紫綾15人（即傅孟燕等15人）：　 1、土地法第34條之1所規定之優先購買權，僅具有債權效力，系爭土地已於113年1月29日移轉登記予被告王志遠，縱使有違反通知優先購買權之情事，原告僅得請求損害賠償，尚不得請求塗銷所有權登記，回復原狀。　 2、原告非本判決附表二所列4筆建物基地之地上權人、典權人或租地建屋之承租人，自不得依土地法第104條規定，主張其有優先購買權，且本判決附表二所列4筆建物均為未辦保存登記房屋，傅永棊全體繼承人僅係事實上處分權人，原告方面引用土地法第104條云云各語，顯然不合乎土地法第43條依本法所為之登記，有絕對效力之規定。甚且臺北地方法院113年度存字第161號所提存買賣價金，並不含原告所稱16之1號建物，又何來優先購買可言？所以本件根本不存在土地法第104條可資適用之情形。爰答辯聲明：如主文所示。（三）被告林興富、林士傑、林翁碧娥、鍾世奕、得理公司、京城銀行、廖志清、廖惟勤8人，經本院經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。五、確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益。本件原告5人主張其等因繼承關係而為共有人等等情詞，爰先求為確認系爭優先承買權存在，如【最後聲明】第1點所示、再以此為基礎前提，而陸續聲明如【最後聲明】第2～5點所示，並援引土地法第34條之1第4項及第104條第1項規定（見最後書狀即民事辯論意旨狀第8頁倒數第2行），既為上開被告所否認，是原告主張有系爭優先承買權此等法律關係是否存在，固屬不明確，致原告私法上之地位有受侵害之危險，然此不明確狀態無法以本確認判決予以排除，第按土地法第34條之1第4項並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅具債權效力。優先承購權人於他共有人出賣其應有部分予第三人時，固得行使優先承購權而與該共有人訂立同樣條件之買賣契約，然倘該共有人本於其與第三人之買賣契約而將出售之應有部分移轉登記予第三人，優先承購權人不得主張該買賣為無效而塗銷其移轉登記。因土地法第34條之1第4項所定之優先承購權僅係共有人間之權利義務關係，並無對抗第三人之效力，故出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力，最高法院109年度台上大字第2169號裁定意旨參見。基此，系爭土地既於113年8月7日已移轉信託於被告京城銀行，且本院復於113年11月20日113年度重訴字第120號民事裁定以：「（主文、第一項）原告應於本裁定送達後十五日內，補正其訴之聲明為具體、特定、可強制執行之訴之聲明，逾期未補正或補正未完備，即駁回原告之訴。」（見卷二第45頁）、「（理由、第二點）…應受判決事項聲明係請求法院應如何判決，如原告勝訴，該聲明即成為判決主文，並為將來據以強制執行之依據及範圍，然本件系爭21、31、33地號（即系爭土地）於民國113年8月7日已移轉信託於銀行」（見卷二第46頁），該件裁定正本已於113年11月22日送達於原告共同訴訟代理人吳存富律師、林修平律師，有送達證書兩紙存卷可稽（附於送達證書卷），而原告方面【最後聲明】，依然如此，經核本件訴訟，不具確認利益，即不應准許。六、雖原告方面仍執前詞，其中指摘他方先後兩日之第268、269 號來函，是一模一樣（第268號、影本見卷一第49～65頁；第 269號、影本見證物資料卷第55～63頁，出處：法院提存所影卷，自臺灣臺北地方法院113年度存字第161號原卷轉印），經本院逐頁、逐字檢視該兩份存證信函結果，確實是同一電子檔列印而出，是原告方面上開指摘，固非無據，然而系爭土地應有部分之買賣，早經地政機關113年1月29日辦畢所有權移轉登記，由王志遠1人取得（見證物資料卷第113、155 頁及第322、352、380頁與第383～556頁，依序為新竹市地政事務所收件日期112年12月15日112年空白字第324550號登記申請書、傅孟燕等15人及林士傑共16人同意處分用印一覽表、宏鼎地政士事務所113年8月29日覆函與原告方面所稱第2 份不動產買賣契約書-買方王志遠用印、物件編號：BG00000 00；第269號存證信函退件3件-傅俊銘、傅鈐纓、鍾世奕；登報兩件-鍾世奕、廖政明《同卷第457頁雙掛回執有蓋用廖政明印文，為其弟廖政泰代。另同卷第459頁雙掛回執則有潘春美本人於112年5月31日親自簽收》；提存書4件-臺灣臺北地方法院提存所113年度存字第48、49、160、161號，清償提存受取權人序為廖政明、得理公司、鍾世奕、原告5人；價金受領證明1件-傅作仁；價金履約專戶明細暨點交證明書17件），同依前引最高法院109年度台上大字第2169號裁定意旨說明，仍無礙於原告方面最終應受全部敗訴判決之結果。七、末按，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。次按，土地法第104條第1項後段規定房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地所有權人為房屋用地設定地上權、典權或有租賃關係之情形而言，並非任何基地所有權人均有此權利，最高法院78年度台上字第483號判決意旨參見。再按，土地法第104條第1項優先購買權具物權之效力，該規定所示之承租人，係本於意定租地建屋契約而占有基地之情形，與民法第425條之1第1項規定推定有租賃關係有別。依民法第757條規定「物權除依法律或習慣外，不得創設」意旨，自不宜擴張解釋或類推適用各該規定於推定租賃關係之情形，臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民執類提案第14號問題㈡審查意見及結果參照。土地法第104條第1項後段規定房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地所有權人為房屋用地設定地上權、典權或有租賃關係之情形而言，並非任何基地所有權人均有此權利，最高法院78年度台上字第483號判決意旨參見。經查：依臺灣臺北地方法院113年度存字第161號清償提存案卷資料，系爭土地出售後，應分配給原告之買賣價金為 4,800萬8,586元，其中不動產買賣契約書第十四條之九特別約定事項：「乙方應將所有下列未辦保存登記之建物應有持分連同本買賣標示土地一併移轉予甲方。⑴新竹市○區○○里○○ 街0號(稅籍編號:00000000000)⑵)新竹市○○里○○街000號前段 (稅籍編號:00000000000)⑶新竹市○○里○○街000號後段(稅籍編號00000000000)⑷新竹市○區○○里○○街00巷0號(稅籍編號:0 0000000000)」（見卷一第99、117頁或證物資料卷第9～11、 42、51頁、提存所案卷資料；⑴～⑷稅籍資料則分別見：⑴、同卷第583～603、637～638頁；⑵、同卷第605～619、641～642頁；⑶、同卷第621～635、639～640頁；⑷、同卷第561～581、643 ～644頁），確實【沒有】包括原告所謂之16之1號建物，而該16之1號建物復無任何地上權設定（見證物資料卷第419～4 36頁土地登記謄本；稅籍資料則無，見證物資料卷第559頁新竹市稅務局113年8月16日新市稅房字第1130013776號覆函；建物登記謄本，影本附於卷一第425頁、門牌號碼16之1號建物登記坐落於南門段2小段21地號及34地號之上、傅永棊所有，權利範圍1/1、全部，非共有）。準此，原告方面一併補充法律意見以：16之1號建物對於21地號土地有推定之租賃關係存在（見最後書狀即民事辯論意旨狀第8頁倒數第6 ～8行）、有相對物權效力云云各語（同上卷頁書狀倒數第3 行），悖於前述「物權除依法律或習慣外，不得創設」意旨，仍無可採。八、據上論結：本件原告提起確認之訴，因欠缺訴之利益，不應准許，應予駁回，其餘所提各訴既均以確認之訴勝訴為其前提，則其餘各訴，因欠缺根據，其訴為全無理由，一併駁回，爰依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。九、本件事證已臻明確，當事人、代理人其餘提出之攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併予敘明。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事庭　　　法　官　周美玲以上正本係照原本作成。　原告如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀暨添具繕本24件，並應按上訴利益新臺幣1億4,402萬8,758元，依修正後費率，預繳第二審上訴裁判費新臺幣187萬4,296元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐佩鈴本判決附表：一、系爭土地一覽表，見卷二第96～97頁。二、系爭建物一覽表，見卷二第98頁。三、價金分配表，見卷二第100～101頁。四、原告主張行使優先購買權後系爭房地分配情形，見卷二第10 2頁。

2025-03-19

SCDV-113-重訴-120-20250319-2

上訴

臺灣高等法院臺南分院

毀損等

臺灣高等法院臺南分院刑事判決 113年度上訴字第1314號上訴人臺灣臺南地方檢察署檢察官上訴人即被告張福太選任辯護人戴勝利律師林仲豪律師吳佳龍律師上列上訴人因被告毀損等案件，不服臺灣臺南地方法院112年度訴字第833號中華民國113年6月27日第一審判決（起訴案號：臺灣臺南地方檢察署111年度調偵續字第19號、111年度營偵續字第 8號、112年度偵字第17026號），提起上訴，本院判決如下：　　主　文上訴駁回。　　理　由壹、本院審理範圍：一、原審於113年6月27日以112年度訴字第833號判決判處上訴人即被告張福太（下稱被告）毀壞他人建築物未遂，處有期徒刑10月，另被訴加重竊盜、毀損及普通竊盜部分無罪。二、按刑事訴訟法第348條規定：「上訴得對於判決之一部為之。對於判決之一部上訴者，其有關係之部分，視為亦已上訴。但有關係之部分為無罪、免訴或不受理者，不在此限。上訴得明示僅就判決之刑、沒收或保安處分一部為之」。是本案被告上訴之效力及其範圍，應依上揭規定判斷。三、被告就原審判決有罪部分不服而以原審量刑過重為由提起上訴，檢察官則未就此部分上訴，而被告僅就原審判決有罪之量刑部分上訴，對於原判決認定有關被告有罪部分之犯罪事實、罪名、罪數，均表明未在上訴範圍（見本院卷第164頁至第165頁、第260頁至第261頁），足見被告對於本案請求審理之上訴範圍僅限於原審判決有罪之量刑部分。因此，就被告上訴部分，本院爰僅就原判決關於被告經原審判決有罪之量刑部分加以審理，其他關於被告經原審判決有罪之犯罪事實、罪名、罪數等，則不在本院審理範圍。四、檢察官係就原審判決被告無罪部分上訴，是原審判決被告無罪部分，為本院之審理範圍。貳、檢察官上訴部分：（即原審判決無罪部分）一、公訴意旨略以：被告與陳政元、王正忠結夥三人以上，意圖為自己不法所有，拆除並竊取原置於告訴人張榮法（下稱告訴人）、張榮和兄弟等所有位於臺南市○○區○○○00號建物（下簡稱00號建物）內之廚房門、左右房間床板、天花板等，紅檜木衣櫃2個、矮櫃1個、圓桌1個、櫥櫃1個，以及龍銀、陶磁盤、杯組等物，由不知情之工人吳守仁、吳鵬輝父子駕駛大貨車將拆下的左右房間床板、床架、天花板，以及紅檜木高級衣櫃、矮櫃各1個，圓桌、櫥櫃、窗框等物清運載至王正忠位於臺南市○○鎮○○里00號房舍。隨後於6月17日告訴人、張榮和再到現場貼公告禁止拆除，並發現大門木板也已消失。待於9月9日矮櫃、大門木板復被不詳人員送回屋內，其餘物品仍未歸還。經估算損失房屋木製結構約新臺幣（下同）600萬元，失竊木櫃、圓桌、龍銀等物價值約210萬元。因認被告構成刑法第354條毀損罪、第320條第1項竊盜、第3 21條第1項第2、3、4款加重竊盜罪嫌云云。　　二、犯罪事實應依證據認定之，不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條第2項、第301條第1項分別定有明文。又認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據；另認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達於此一程度，而有合理性懷疑存在時，即不得遽為被告犯罪之認定（最高法院30年度上字第816號、76年度台上字第4986號判決意旨參照）。再刑事訴訟法第 161條第1項規定：檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法。因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知（最高法院92年度台上字第128號判決意旨參照）。又告訴人之告訴，係以使被告受刑事追訴為目的，其指訴是否與事實相符，仍應調查其他證據，以資審認，必被害人所述被害情形，無瑕疵可擊，且就其他方面調查，與事實相符，始足據為有罪判決之基礎（最高法院52年臺上字第1300號判例及81年度台上字第3539號判決意旨參照）。　　　　三、本件公訴人認被告涉犯上開罪嫌，無非係以被告之供述、如附表一所示證人之證述、○○區○○段0000、0000地號土地登記簿謄本、被告提出00號房屋拆除前後照片、告訴人提供拆除後現場照片、告訴人提出00號房屋拆除前及後照片、新營分局110年10月4日南市警營偵字第1100520666號函附照片、11 2年4月12日檢察官勘驗筆錄及附件照片、原審法院民事庭10 9年度訴字第1225號共有物分割事件109年9月16日現場勘驗筆錄、太宮派出所警員周韋成110年12月8日職務報告及110 年6月15日16-18時工作紀錄簿、太宮派出所110年6月15日及 16日勤務分配表、太宮派出所員警工作紀錄簿（110/6/16 1 2:00-14:00）、職務報告、被告及告訴人提出關於本案土地之催告行使優先承購權及回函及相關土地買賣合約書、證人張阿寅及告訴人提出損害房屋木結構物，及失竊財物清單及估價表為其論據。四、訊據被告固不否認有僱用陳政元拆除系爭建物未遂等事實，惟堅決否認有何毀損及竊盜犯行，其辯稱暨辯護人辯護意旨略以：告訴人、張榮和及張秋分之警詢及訊問筆錄，均未證明起訴書證據清單編號20所載之「失竊財物清單」於事發當日存在於系爭房屋內：告訴人在歷次調查審理期間，從未將他所說丟失的東西19項清單，確切的實物照片及估價金額列為證據提供調查，如果真有龍銀且確實價值有200萬元，那麼貴重的物品怎麼不放在自己家裡，而放在沒有人居住的祖厝？有沒有這些東西，是誰拿走的？目前王正忠也過世了，等等都非被告所得而知。這些東西，從偵查中、歷審，告訴人等作證的內容可以得知，他們也都說從來沒有看過被告拿了19項清單上的物品，而被告也確實沒有把東西拿走，被告就竊盜、毀損部分為無罪答辯等語。五、按刑法第320條第1項之竊盜罪，係以意圖為自己或第三人不法之所有，竊取他人之動產，為其構成要件。是刑法竊盜罪之成立，乃以行為人之竊取行為，係出於不法所有之意圖，即行為人有將所竊取之物據為己有之意思為必要，非謂行為人有不告而取之竊取行為，即可不問其主觀之意圖為何，一概論以竊盜罪，若僅有毀壞之意，亦不能謂為意圖所有；即行為人並無不法所有之意圖，即欠缺意思要件，縱其結果不免有民事上之侵權責任，要難認為構成刑法上之竊盜罪。次按竊盜罪之成立，必以他人所有之財物移轉於自己所持為其要件之一，若僅因圖得不法利益，使他人喪失財物而未嘗取為自己所持，即與該罪之成立要件不符。六、經查：　㈠被告未經告訴人等人同意，擅行拆除上開建築物未遂之事實，業據被告坦承不諱，並經原審判決有罪在案；被告於110 年5月13日，依土地法第34條之1之規定，與上開土地之其他共有人張福龍、張炎上、張福順、張黃秀琴、郭昭宜等人，將前開土地依多數決之方式出售予莊孟哲之情，有土地買賣契約附卷可參（見調偵卷第45頁至第53頁），該契約載明：「其他特約事項：1.本案土地有未保存登記建物，賣方（即前揭共有人）負責全部拆除並整地清空（需露土面）交付給買方，費用由賣方負擔。2.未保存登記建物拆除後應即申請鑑界，費用由賣方負擔。」等約款，本案依被告犯罪行為整體綜合觀察結果，堪認被告客觀行為乃係為將告訴人等人所有之00號建物拆除，始僱用陳政元進行拆除工作，而拆除建物後所生之建築廢棄物及屋內物品則全數清空，以利其變賣土地，而其主觀犯意則在將建築物拆除、土地清空，以供其交付給買方；被告毀損建築物目的，並非為竊取建物原有建材、門板或其他室內物品，自難認定被告犯罪初始即有竊盜建物建材及拆除後竊取屋內財物之犯意。再者，以鋸子等物對建築物為拆除行為，必然造成建物建材及室內物品等之損壞，但因被告犯罪目的既係為拆除建物、清空土地，自不可能仍將該等拆除建物後建築廢棄物及室內物品等留置於現場，而需另行棄置或處理，本院亦難僅以被告委託陳政元拆除房屋，陳政元轉委託王正忠拆屋，王正忠再僱工拆屋，並將建材及屋內物品清運行為，即推認被告有竊取該等物品之不法所有意圖。且如前述，被告之犯罪故意，係在毀壞建物以取得土地利用價值，並非在不法持有或取得所有遭毀損建物屋內所有物品之竊盜犯意，被告所為應僅成立毀壞建築物罪，被告因不具不法取得該等物品所有之犯意意圖，尚不能成立竊盜罪。　㈡告訴人、被害人張榮和、證人張阿寅雖指稱系爭房屋內有廚房門、櫥櫃1個，以及龍銀、陶磁盤、杯組等物，然此為被告所否認如前述。證人張阿寅於偵查中證稱：（00號房屋被拆除當天你有無在現場？）沒有，隔天我才過去，因為我住在臺北，我看到的就依照我今天庭呈的資料等語（見營偵續卷第12頁至第13頁），並提出失竊財物清單1份（見調偵卷第57頁至第58頁）。然證人張阿寅所提出之失竊財物清單僅是文字敘述屋內遺失何物，並未提出該等龍銀確實存在之證據，故尚難由證人張阿寅於偵查中前揭證詞及提出之失竊財物清單1份，逕認確有上開物品存在。從而，本件在告訴人、被害人張榮和所述失竊「廚房門、櫥櫃1個，以及龍銀、陶磁盤、杯組」部分缺乏補強證據之情形下，依有疑利於被告之證據原則，因檢察官所舉對被告不利之證據，尚未達到通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度，此部分物品自無從認定於案發時確實存在系爭建物中。　㈢依被告、告訴人提出00號房屋拆除前後之現場照片13張、18 張（見警一卷第33頁至第47頁）比對，拆除前後傢俱、建材對照列如附表二。並整理證人之證述如下：　⒈證人陳政元於偵查時證述：（有無承攬臺南市○○區○○段0000○ 0000地號土地上之祖厝房屋？）前面張福太是我處理的，後半段張榮法不是我處理的；（王正忠是否由你找來清運拆除後的營建混合物？）是，我是在做拆房子，王正忠是有在做老房子木頭的買賣，我是跟他說前面是我舅舅的，後面是另一個地主的，不要拆，後來王正忠有叫人來拆張榮法後面的房子，我還有阻擋他們；（是何時他們在拆時你去阻擋他們？）我前面拆完了，後面是另一個地主的，我說不要拆了，當時是中午1點多，他們還有開一臺車子拖著小怪手，要來拆，我跟他們不要拆，後來他們沒拆；（他們是否有搬裡面東西？）他們有把東西搬出來外面，我沒看到他們載走；（當天拆除時，有無拆除後方正中央00號房屋的門板、屋內房間天花板、床板，並鋸開樑柱？有無搬走紅檜木衣櫃、矮櫃、圓桌、櫥櫃等物？）沒有看到鋸柱子，但有看到他們搬床板；（你們拆完前面房子那些東西是否是王正忠載走？）不是他們載的；（你拆完是何時？是否知悉他們報警？）是同一天，警察是中午來的；（警察來時怪手是否在場？）沒有，警察走後，他們怪手才來，我跟他們說不要拆，他們後來沒拆；（告訴人妹妹張秋分到場制止時，是否在場？現場有那些人？）張秋分我不熟，我沒有在場，但是我有聽王正忠說，張秋分有去那裡大小聲喊；（當時張福太也在場？）他不在場，他只說這土地要賣了，有什廢事情他負責，但拆的時候他不在場；（張福太是否有幫忙搬屋內東西？）沒有等語（見原審卷第314頁至第315頁）。其於原審審理時證述：我有看到王正忠叫人進入拆裡面的木板的東西；（提示警卷第33頁門口照片，房子門口有放一些木材，這是誰拆的？）王正忠他們拆的，可能是從裡面拆出來的，因為我家在隔壁很近，眼睛一看就看的到，王正忠他們搬出來的；（你有無看到王正忠把比較好的木材搬出來？）那時我剛好工作回來，看到一部貨車駛離約百公尺，我只有瞄到這樣，車上的東西我沒有看到，我拆除前面部分，他們後面什麼時候去拆我不知道；（你看到貨車開走時，是否看到載什麼東西？）開一臺青綠色福特的貨車，上面疊木板；（你是否看的出來這些木板是原來床板、門板或天花板？）應該是載走比較好的木板，我認為是床板；（因為你有阻止過王正忠，但王正忠又繼續把東西搬走，王正忠有無跟你說他為何敢這樣做？）他說剛開始是張福太叫他拆的，我有跟他說那不是張福太的，如果不聽我的話，保證會出事情；（王正忠有跟你說過，是張福太交代他做的？）是的，我有跟他說不要，他硬要拆等語（見原審卷第520頁至第529頁）。　⒉證人即同案被告王正忠於偵訊時供稱：（是否認識張福太？）有，是陳政元介紹我們認識的，他說張福太有房子要拆，請我幫忙，我說好，所以我有去拆，要拆除前一天，我有去燒金，隔天早上去拆房子，我有叫一個粗工幫我搬東西，我自己沒有機具，所以有請一臺怪手，約10點多才到，拆下來東西，我有請一臺15、16噸的車子，我要載回我鹽水區土庫租屋處，分類後，累積一段時間才送去焚化爐處理；（拆屋時有價值東西？）早上8、9點時，就有一個太太跟我說，不要拆，這有糾紛，我嚇到，所以我就沒有再拆了，裡面東西我都沒有動；（家裡這些櫥子等不見了，你知道嗎？）我沒有看到，我看外面可以搬的我才搬，裡面東西我沒有看到；（現場除你外，還有誰？）我有叫一個粗工，我知道他叫阿明，怪手是我從嘉義找的。（你找的車有把櫥子載走？）沒有，一個多小時時間而已，怎麼可能搬的走；這個工作是我從張福太轉給陳政元的，他說他沒有師傅，問我能不能幫忙，我都聽陳政元的話；（前次開庭你稱，你有請一臺15、16 噸的車子要載東西回土庫租屋處，你現在又說你沒有車？）我沒有叫，是陳政元叫的，是張福太叫陳政元去做的，我沒有偷；（但你把人家家裡東西搬走？）我沒有搬；（怪手呢？）也是陳政元找的；（上次司機叫吳守仁、吳鵬輝是不是你找的？）都是陳政元找的，我只是去幫忙；（你有遇到張秋分嗎？）有，我現在想起來，他說他們有糾紛不要拆了，過沒多久，我看警察開車要進來，我就離開了等語（見調偵續卷第116頁至第117頁、第214頁至第216頁）。　⒊證人即載運司機吳守仁於偵查中證述：（110年6月16日有無至○○區○○○00號執行拆除工作？）我不是去拆除，是王正忠叫我的車去那邊，王正忠打電話給我說有一些垃圾請我幫他載，我是開吊卡車，我到現場時，他們已經把東西堆好，大部分都是裝潢拆下來的東西，我把東西放到車上後，載去王正忠家裡，王正忠好像有在幫人家拆房子（庭呈王正忠名片，一般大小工程承包），這一趟我賺3千元，吳鵬輝跟我的車一起去；（你去時王正忠有沒有在現場？）有，現場只有他，我沒有看到張福太；（後來警察有來？）對；（警察來時，張福太有無在場？）沒有，他們在那邊講，我人就離開了；（但警方說，到場時你跟張福太在那邊？）時間久了，且我不認識張福太，我一天又跑很多工地，我其實也不記得有去那邊；（王正忠在現場有無拆屋工具或工人？）沒有；（告訴人稱現場重要家具、餐具、古物等都被人載走？）我沒有拿那些東西；（提示警卷現場照片，你去現場有沒有看到這些東西？）現場木板是我載走的，沒有很多，我用繩子綁，只有一條；（你那天載的應該不是這些東西吧？）不是，是類似東西，我沒有載家具；（你們當時把木板載去何處？）我們當時載去鹽水，我們載走時警察有在現場，當時並沒有很好的木材；（提示卷內照片，是否有木櫃等物？）沒有；（你們當時作業時間？）我只有載了一趟，後來警察說不能拆，我們就沒拆了；當天他們叫我中午過後1時再去載東西，但10點後壁結束後我就去那裡，差不多是11點左右到現場，我們等到1點多，都沒有東西要載，後來說沒有拆，所以沒載等語（見營偵續卷第28頁至第29頁、第78頁至第79 頁、第184頁）。　⒋證人即載運司機吳鵬輝於偵查中證述：我沒有在拆屋，只有去幫人載東西，我去那邊載垃圾跟一些廢木板等，載運去鹽水；（那天跑幾趟？）一趟；（提示卷內照片，是否有木櫃等物？）沒有，我只有載了一趟，後來警察說不能拆，我們就沒拆了；我到現場有很多沒有很好的木頭，有放到車上還沒離開，警察就到了，警察有留下我們2人的資料，後來張福太有來，我們就離開了等語（見營偵續卷第30頁、第79頁、第184頁）。　⒌故依上開證人之證述，可知其等均未在現場看到系爭房屋內有廚房門、紅檜木衣櫃2個、矮櫃1個、圓桌1個、櫥櫃1個、龍銀、陶磁盤、杯組等物，更未親眼見聞被告有拆除後竊取上開物品或在現場指揮之情形，故自不能僅依告訴人之指述，即認被告有下令拆除並竊取上開物品之犯行。　㈣至於證人張秋分於偵查中固證述其看見貨車載走其家裡的衣櫥等語，然被告主觀上既非本於不法所有之意圖，客觀上縱有僱人拆屋，所僱之人拆除上開屋體後，將所生之建築廢棄物、床皮、天花板、衣櫥載走，核其所為，仍與刑法竊盜罪之構成要件有間，而不得以該罪相繩。此外，檢察官所舉證據亦無足證明被告確有拆除並竊取前揭告訴人等人屋內物品之犯行，則被告所辯並無毀損及竊取該等物品之意圖，尚非虛妄。　㈤綜上，本案檢察官所舉之證據，尚不足以使本院形成被告確有犯毀損及竊盜罪之心證，揆諸前揭說明，基於無罪推定之原則，不能證明被告犯毀損及竊盜罪，此部分依法應為無罪判決之諭知。　七、原審因而以不能證明被告確有上開毀損及竊盜之犯意與犯行，為被告此部分無罪之諭知，核無違誤。檢察官上訴意旨略以：本件失竊財物部分，除有告訴人、被害人張榮和之證述可為佐證，另證人張阿寅所提出之失竊財物清單，亦屬其證詞供述之一部分；縱使被告主觀上犯意係為毀損本件建物，亦不影響被告見到本件建物內具有財產價值之建材、門板或其他室內物品時，另行起意行竊，故原審認事用法尚有違誤，請撤銷原判決，另為適當合法之判決云云。然：　㈠告訴人之告訴，係以使被告受刑事追訴為目的，其指訴是否與事實相符，仍應調查其他證據，以資審認，必被害人所述被害情形，無瑕疵可擊，且就其他方面調查，與事實相符，始足據為有罪判決之基礎，而告訴人、被害人張榮和俱為本案之被害人，是其等所述被害情形，須無瑕疵可擊，且就其他方面調查，與事實相符，始足據為有罪判決之基礎。然據證人張阿寅於偵查中證述其平時住在臺北，案發當時亦不在現場，其所提出之失竊財物清單亦僅是文字敘述屋內遺失何物，並未提出該等龍銀確實存在之證據，故尚難由證人張阿寅於偵查中前揭證詞及提出之失竊財物清單1份，逕認確有上開物品存在，而為補強之證據，已如上述。　㈡檢察官所舉證據無足證明被告確有拆除並竊取前揭告訴人等人屋內物品之犯行，則被告所辯並無毀損及竊取該等物品之意圖，尚非虛妄，且上開現場相關證人更未親眼見聞被告有拆除後竊取上開物品或在現場指揮之情形，已如上述，檢察官亦未舉證證明被告有何另行起意行竊之舉動，自無從逕予推認被告有上訴意旨所指另行起意行竊之犯行。　㈢綜上所述，檢察官僅就原審依職權為證據取捨及心證形成之事項，再為爭執，並對於原審取捨證據及判斷其證明力職權之適法行使，仍持己見為不同之評價，並未提出足以影響原判決之新事證，檢察官所負提出證據與說服責任之實質舉證責任既仍有欠缺，即應蒙受不利之訴訟結果。從而，檢察官就原審判決無罪部分提起上訴，自難認有理由，應予以駁回。　　　參、被告就原審判決有罪之量刑上訴部分：一、經本院審理結果，因被告僅就原審判決有罪之量刑部分提起上訴，業如前述，故有關本案原審判決有罪之犯罪事實、論罪（所犯罪名、罪數）之認定，均如第一審判決所記載。二、被告之上訴意旨暨其辯護人辯護意旨略以：被告從原審就已經坦承，原審量刑10月過重，量刑上引用4個判決請法院參酌，最多累犯也是6月，且原審沒有審酌被告是中低收入戶，是照服員，原審漏未審酌，請予以減輕，在本院審理中，被告也知道自己犯錯，所以兩造在地院的民事訴訟，他直接把他土地持有部分賣給對方，從土地買賣契約第16條，本案土地有未保存登記建物，賣方（被告）負責全部拆除並整地清空交給買方，被告當時誤認此條他有權限將房屋拆除，這也是仲介跟他說的，雖有法律誤認，在律師告知下，被告在原審及鈞院審理時均為認罪答辯，請審酌其犯後態度良好給與得易科罰金的刑度，被告從事照服員，工作很辛苦，所以人員稀缺，且被告願意與告訴人和解，惟告訴人不接受，亦請法院審酌云云。三、本件刑之減輕之說明：　　　被告已著手於毀壞他人建築物行為之實行而不遂，為未遂犯，爰依刑法第25條第2項規定減輕其刑。四、上訴駁回之理由：　　原判決認被告毀壞他人建築物未遂部分罪證明確，適用相關法條，並以行為人之責任為基礎，審酌被告為變賣土地，擅自委託不知情之人，將告訴人、被害人張榮和所有之房屋毀壞，因警據報到場處理而未遂，對告訴人、被害人張榮和造成損害，因雙方賠償金額存在差距而未能與告訴人、被害人張榮和達成和解，犯後於法院審理時終能坦承犯行之犯後態度，並考量其犯罪之動機、目的、手段、情節，及其自述高職畢業之智識程度、家庭生活狀況等一切情狀，量處有期徒刑10月。可知原判決已經詳細記載量刑審酌各項被告犯罪情節及犯罪後態度等一切情狀，予以綜合考量，在法定刑內科處其刑，既未逾越法定刑範圍，亦符合罪刑相當原則、比例原則、公平原則，難認有量刑輕重失衡情形。而被告坦認此部分犯行，及未與告訴人和解或獲取原諒之犯後態度，於原審及本院審理時均屬相同；所提出之中低收入老人生活津貼資料，乃係113年度之資料，其效力僅至113年12月止（見本院卷第75頁），尚難逕認係被告目前之經濟狀況，且被告既已將系爭土地持有部分出售（見本院卷第280頁），勢必取得一筆不少金額，尚難認經濟狀況不佳，又被告雖提出接受照顧服務員訓練之結業證明書（見本院卷第77頁至第78頁），然並不代表確實有從事相關工作，況原審已就被告犯罪之動機、目的、手段、情節，及其自述高職畢業之智識程度、家庭生活狀況等一切情狀綜合考量，是被告上開所述，就本案之量刑部分，亦無重大影響，可知本案被告之量刑因子，均與原審審理時並無重大出入；且毀壞他人建築物罪之法定刑度為6月以上5年以下有期徒刑（未遂得減輕），本院考量本案之犯罪動機、目的、手段、情節等等一切情狀，認原審量處有期徒刑10月並無過重之情，而無從新量刑之必要。是被告以原判決量刑不當為由提起上訴，並無可採，其上訴為無理由，應予駁回。　　　　據上論斷，應依刑事訴訟法第368條，判決如主文。　　本案經檢察官陳鋕銘提起公訴，檢察官董和平提起上訴，檢察官許嘉龍、蔡英俊到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　刑事第四庭　　審判長法　官　何秀燕　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　洪榮家　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳育霖以上正本證明與原本無異。毀壞他人建築物未遂罪部分如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未敘述上訴理由者，並得於提起上訴後 20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。加重竊盜、毀損及普通竊盜部分不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃玉秀　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日附錄本案所犯法條全文中華民國刑法第353條毀壞他人建築物、礦坑、船艦或致令不堪用者，處6月以上5年以下有期徒刑。因而致人於死者，處無期徒刑或7年以上有期徒刑，致重傷者，處3年以上10年以下有期徒刑。第 1 項之未遂犯罰之。附表一 1.同案被告王正忠於偵查中之證述(調偵續卷第115-117頁、營偵續卷第45-48、78-79頁) 2.告訴人張榮法於警詢、偵查中之證述(【警】警一卷第3-11頁，【偵】營偵一卷第85-89頁、調偵卷第27-29、76-77、117頁、營偵續卷第9-13、27-31、45-48、79-81、182頁) 3.證人張榮和於警詢、偵查中之證述(警一卷第13-17頁、調偵卷第77-78頁、營偵續卷第12、80頁) 4.證人張秋分於偵查中之證述(營偵續卷第10-11、29、46-48、79、184頁、調偵續卷第116頁) 5.證人張阿寅(已歿)於偵查中之證述(營偵續卷第12-13頁) 6.證人吳守仁於偵查中之證述(營偵續卷第28-29、78-79、184頁) 7.證人吳鵬輝於偵查中之證述(營偵續卷第30、78-79、184頁) 8.證人連子華(太宮派出所警員)於偵查中之證述(營偵續卷第182-184頁) 附表二：拆除前後傢俱、建材對照清單列表編號起訴書所列告訴人所列拆除前有，拆除後無拆除前有，拆除後雖有但已損毀拆除前無(照片中無) 建材部分 1 大門 (門框及門檻) 大門 ˇ (門框及門檻已遭拆除，門板2塊置於大廳)(營偵續卷第112頁) 2 廚房門 ˇ 3 左右房間床板左右房間床板 ˇ (拆除前：警一卷第37頁拆除後：營偵續卷第113-116頁) 4 天花板天花板 ˇ (左房天花板毀損) (營偵續卷第117頁) 5 窗戶窗戶 ˇ 6 樑柱樑柱 ˇ (多處樑柱毀損) (營偵一卷第99、101頁，營偵續卷第111、114-115、118頁) 7 牆壁 ˇ (營偵續卷第117頁) 8 庭院(埕) ˇ (拆除前：營偵一卷第93頁拆除後：營偵一卷第95頁) 傢俱部分 9 紅檜木衣櫃2個高衣櫃2個 ˇ (照片中僅看見1個) (警一卷第39頁) 10 矮櫃1個矮衣櫃1個 ˇ (櫃子遭倒置) (毀損前：警一卷第39頁毀損後：營偵續卷第112頁) 11 圓桌1個圓桌1個 ˇ 12 櫥櫃1個廚房櫥櫃1個 ˇ 13 龍銀、陶磁盤、杯組 (1)龍銀26枚 (2)木箱1個 (3)長板凳1個 (4)陶瓷米缸1個 (5)銑鍋3個 (6)炒菜鼎2個 (7)陶瓷碗、碗公、盤子、杯子1批 (8)陶瓷盤 (9)陶瓷茶壺茶杯1組 (10)蒸籠2個 (11)竹製柑仔5個 (12)水壺1個 (13)煤炭夾1支 (14)不鏽鋼鍋鏟1把 (15)燉鍋1個 ˇ

2025-03-18

TNHM-113-上訴-1314-20250318-1

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臺灣高等法院臺南分院

所有權移轉登記

臺灣高等法院臺南分院民事裁定 114年度上字第57號上訴人李文煌訴訟代理人姜讚裕律師視同上訴人李文秀兼輔助人李夙娟視同上訴人李佳靜被上訴人蔡宗欣訴訟代理人江信賢律師蔡麗珠律師葉怡欣律師吳佳穎律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國11 3年12月26日臺灣臺南地方法院113年度訴字第1027號第一審判決提起上訴，本院裁定如下：　　主　文本件訴訟標的價額核定為新臺幣肆佰柒拾萬元。被上訴人應於收受本裁定正本七日內，補繳第一審裁判費新臺幣貳萬零玖佰捌拾捌元，逾期未補正，即駁回其起訴。上訴人李文煌應於收受本裁定正本七日內，補繳第二審裁判費新臺幣陸萬壹仟柒佰柒拾陸元，如逾期未補正，即駁回其上訴。　　理　由一、按核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第77條之2第1項分別定有明文。而計算上訴人之上訴利益，應以其上訴聲明範圍內訴訟標的之價額為準（最高法院86年度台抗字第602 號裁定意旨參照）。次按起訴或上訴不合程式者，法院應以裁定駁回之，但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第249條第1項但書、第444條第1項但書亦已分別明定。二、被上訴人於原審起訴主張：上訴人及視同上訴人於民國112 年1月2日因繼承公同共有坐落臺南市○區○○段000地號土地、同段000建號建物即門牌號碼臺南市○區○○街000巷00弄0號房屋（上開土地及建物下合稱系爭房地），伊與視同上訴人於 112年12月26日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由視同上訴人依土地法第34條之1規定，將系爭房地全部以總價新臺幣（下同）470萬元出賣予伊，系爭契約已因上訴人受合法通知而未行使優先承購權而成立，伊於依約給付價金並為所有權移轉登記時，卻因上訴人向臺南市臺南地政事務所提出書面異議，致該所駁回伊所有權移轉登記之申請，爰先位依系爭契約及民法第348條之規定，請求上訴人及視同上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予伊，若認系爭契約對上訴人無效，則備位依同一法律關係，請求視同上訴人將系爭房地所有權全部移轉登記予伊。三、經查：　㈠被上訴人起訴時所主張上開先位及備位請求，雖有數項標的，但法院就數項標的應為選擇，其訴訟標的價額，依民事訴訟法第77條之2第1項規定，應依其中價額最高者定之。而被上訴人上開先、備位請求，係就相同之不動產請求視同上訴人與上訴人或不與上訴人一同為所有權移轉登記，其訴訟標的價額均係以系爭房地之價值為斷，因價額相同，自僅需繳納其一即可。本件依被上訴人陳報其與視同上訴人於112年1 2月26日所簽訂之系爭契約，可知系爭房地於當時之交易價額為470萬元，應可作為被上訴人於113年6月6日提起本件訴訟時核定訴訟標的價額之依據，被上訴人以系爭房地中土地面積乘以112年土地公告現值，及系爭房地中建物113年房屋課稅現值之加總，計算本件訴訟標的價額，除土地部分非以起訴時113年之土地公告現值計算，其計算基礎已有失真外，該土地公告現值及房屋課稅現值在實務上主要係供政府機關作為課稅基準之用，無法反應起訴時之真正交易價額，是本件起訴時之訴訟標的價額應為470萬元。　㈡其次，本件被上訴人於原審所為上開先、備位之請求，經原審參照最高法院88年度台上字第1703號判決及106年度台上字第2482號判決意旨，認被上訴人先位之訴，訴請上訴人及視同上訴人將系爭房地所有權全部移轉登記予被上訴人，於法無據。惟視同上訴人既為系爭契約之出賣人，符合土地法第34條之1第1項、第5項及土地法第34條之1執行要點第2、7 點規定，而被上訴人已依約將買賣價金470萬元匯入履保專戶，視同上訴人負有移轉系爭房地所有權登記之義務，是被上訴人備位之訴，請求視同上訴人將系爭房地所有權全部移轉登記予被上訴人，洵屬有據。因而判決駁回被上訴人先位之訴之請求，而准許其備位之訴之請求，即判命視同上訴人應將系爭房地所有權全部移轉登記予被上訴人。　㈢衡諸土地法第34條之1第5項準用同條第1項之實體法律規定，雖賦予部分公同共有人得一併出賣未同意出賣之公同共有人之潛在應有部分之權限，然該公同共有物之處分結果，已影響不同意出賣之公同共有人受憲法第15條所保障財產權之存續，本於憲法第16條有權利即有救濟之意旨，受該實體法律規定效力所及不同意出賣之公同共有人，乃實質當事人，自應賦予其參與訴訟程序之程序保障。又觀諸最高法院104年度台抗字第459號裁定及109年度台抗字第257號裁定意旨，亦可知為達到訴訟經濟、統一解決紛爭及法安定性之要求，並保障法律上利害關係之實質當事人之財產權及訴訟權，應允許實質當事人得獨立循法定程序謀求救濟。　㈣準此以論，本件視同上訴人依土地法第34條之1第5項準用同條第1項之規定，一併出賣未同意出賣系爭房地之公同共有人即上訴人之潛在應有部分，而該公同共有物之處分結果，將造成上訴人喪失原所有系爭房地之公同共有權利，足認上訴人為本件預備之訴之實質當事人，基於有權利即有救濟之憲法原則，應認其得對原判決不利其部分（預備之訴）提起上訴，方足以保障上訴人實體法及訴訟法之法律上權益。又視同上訴人依土地法第34條之1第5項準用第1項規定，將系爭房地所有權全部出賣予被上訴人，不同意出賣之公同共有人即上訴人與被上訴人間之不動產所有權移轉爭議，應係系爭房地（公同共有不動產）所有權之全部，並非僅限於上訴人就系爭房地所有權之潛在應有部分而已，是本件上訴利益，應以系爭房地所有權之全部計算訴訟標的價額，方為適法。　㈤從而，本件訴訟之訴訟標的價額經核定為470萬元，應徵收第一審裁判費4萬7,530元、第二審裁判費8萬4,735元。被上訴人於原審起訴僅繳納第一審裁判費2萬6,542元（見原審卷第 71頁），上訴人於提起上訴時僅繳納第二審裁判費2萬2,959 元（見本院卷第41頁），是於分別扣除前述已繳納之數額後，被上訴人尚應補繳第一審裁判費2萬0,988元（計算式：4 萬7,530元-2萬6,542元＝2萬0,988元），上訴人則應補繳第二審裁判費6萬1,776元（計算式：8萬4,735元-2萬2,959元＝ 6萬1,776元）。茲限被上訴人及上訴人於收受本裁定正本後 7日內，各自如數逕向本院補繳，逾期即駁回其起訴、上訴，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　審判長法　官　張季芬　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝濰仲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉秀君上為正本係照原本作成。如對本裁定就核定訴訟標的之價額及命補繳裁判費提起抗告，須於本裁定送達後十日內向本院提出抗告狀（須附繕本），並應繳納抗告費新臺幣1500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官陳嘉琍

2025-03-13

TNHV-114-上-57-20250313-1

重上

臺灣高等法院高雄分院

確認優先承買權存在

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度重上字第127號上訴人祭祀公業盧三貴法定代理人盧天平訴訟代理人陳樹村律師黃振羽律師上訴人坤福事業有限公司特別代理人邱芬凌律師被上訴人盧秋華(盧德利之承受訴訟人) 盧振豐(盧德利之承受訴訟人) 盧泓維(盧德利之承受訴訟人) 盧玉菁(盧德利之承受訴訟人) 上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於民國11 3年5月15日臺灣屏東地方法院111年度重訴字第87號第一審判決提起上訴，本院於114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分：　　按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。本件被上訴人主張其等之被繼承人盧德利就上訴人祭祀公業盧三貴（下稱系爭公業）出售予坤福事業有限公司（下稱坤福公司）之坐落屏東縣○○鎮○○段0000地號（重測前同鄉○○○段OO地號）土地（下稱系爭土地），有優先承買權，並已行使，嗣盧德利於原審審理中死亡，被上訴人承受訴訟並繼承盧德利之上開權利，得本於土地法第34條之1規定，確認就上開買賣之系爭土地有優先承買權，並請求系爭公業將系爭土地移轉登記予被上訴人，經原審判決被上訴人勝訴。系爭公業不服，提起上訴，核此訴訟標的對於未據合法上訴之坤福公司（見本院卷第43頁）亦須合一確定，故系爭公業上訴之效力及於未提起上訴之坤福公司，爰併列為上訴人，合先敘明。貳、實體部分：　　一、被上訴人主張：系爭公業於民國110年11月28日與坤福公司簽訂土地不動產預定買賣契約書，以總價新臺幣（下同）6, 725萬2,600元之價格，將系爭土地售與坤福公司，嗣改以6, 742萬8,000元之價格出售予坤福公司（實際買賣時間為111 年2月18日，下稱系爭買賣契約），及於111年2月21日簽訂增補合約書㈠。依系爭公業規約第8條規定，雖有授權管理人代表全體派下員出售土地，惟並未明文排除派下員行使優先承購權，應認系爭公業之派下員盧德利，依土地法第34條之 1第5項準用同條第4項規定，有優先承購權存在並得行使。而盧德利已於111年3月1日發存證信函向系爭公業表明願以同一條件行使優先購買權，翌日經系爭公業收受即生效力，形成以系爭公業與坤福公司同樣條件為內容之買賣契約。嗣盧德利雖於訴訟進行中死亡，惟其上開權利已由被上訴人繼承，被上訴人自得依上開規定，請求系爭公業以價金6,742 萬8,000元與被上訴人簽訂買賣契約，並於被上訴人給付之同時，將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人。至上訴人間另提出111年2月26日解除買賣契約同意書（下稱系爭解除買賣契約同意書），應屬倒填日期之通謀虛偽所為，而屬無效；縱認非通謀虛偽意思所為，亦為妨害盧德利行使優先承購權所為，依民法第148條第1項規定，非法之所許，不得據以對抗被上訴人等情。爰依土地法第34條之1第5項準用同條第 4項規定及繼承法律關係，並聲明：㈠確認被上訴人就上訴人間於111 年2 月18日以價金6,742萬8,000元簽約買賣之系爭土地，有優先承購權存在。㈡系爭公業就系爭土地，以價金6 ,742萬8,000元與被上訴人簽訂買賣契約，並於被上訴人給付6,742萬8,000元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人。二、上訴人之答辯：　㈠系爭公業則以：依內政部107年10月11日台内地字第10704404 26號函釋（下稱系爭內政部函釋）意旨，系爭土地係系爭公業管理人依規約所為處分，即無適用土地法第34條之1第4、 5項規定之餘地，故盧德利或被上訴人應均無優先承購權。又上訴人間於111年2月18日就系爭土地所為系爭買賣，業經於同年月26日以系爭解除買賣契約同意書合意解除；系爭公業並已將收受之380萬元退還坤福公司；而依111年2月21日增補合約書㈠本文第11至12行所載，如有公同共有人異議，而未能完成買賣登記，雙方應另循司法途徑處理，故上訴人乃依該記載，於111年2月26日合意解約，此非雙方倒填日期之通謀虛偽意思表示所為。另基於契約自由原則，本得任意合意解除原已成立之契約，此非以損害盧德利行使優先承購權為主要目的，無構成權利濫用等語，資為抗辯。　㈡坤福公司則以：伊已於111年3月1日與系爭公業解除買賣契約，對系爭土地已無任何權利，則被上訴人與系爭公業間有無優先承買權爭議，與伊無涉，不應以伊為被告提起確認之訴。其餘援用系爭公業之理由等語，資為抗辯　三、原審判決被上訴人勝訴。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項如下：　㈠系爭公業係未辦理法人登記之祭祀公業，系爭土地屬全體派下員公同共有。　㈡系爭公業於110年11月28日與坤福公司簽訂土地不動產預定買賣契約書，以總價6,725萬2,600元之價格，將系爭土地售與坤福公司。系爭公業又改以6,742萬8,000元之價格，將系爭土地出售予坤福公司（實際買賣時間為111年2月18日），並於111年2月21日簽訂增補合約書。　㈢盧德利及被上訴人均為系爭公業之派下員。五、兩造爭執事項為：㈠盧德利就系爭土地是否有優先承購權？被上訴人是否因繼承而取得上開優先承買權？㈡系爭公業與坤福公司間解除系爭買賣契約是否適法有效？被上訴人求為確認對系爭公業與坤福公司間於111年2月18日以價金6,742 萬8,000 元簽約買賣之系爭土地，有優先承購權存在；又系爭公業應就系爭土地，以價金6,742萬8,000元與被上訴人簽訂買賣契約，並於被上訴人給付上開金額之同時，將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，有無理由？茲分述如下：　㈠盧德利就系爭土地是否有優先承購權？被上訴人是否因繼承而取得上開優先承買權？　⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。土地法第34條之1第1、2、4、5項分別定有明文。次按部分共有人依該條第1項規定將共有土地之全部出賣於人，此時就為出賣之共有人而言，仍為出賣其應有部分，而對於其他共有人之應有部分，僅屬有權處分而已，並非以此剝奪其他共有人優先購買之權利。其他共有人仍得依同條第4項規定，對之主張優先購買權，其所稱優先購買權，則係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權利而言。再按祭祀公業派下員為土地之公同共有人，於祭祀公業出賣土地時，依土地法第34條之1第5項、第4項之規定，自有優先購買權。又祭祀公業之規約就其財產處分如有所規定，應屬處分公業財產方法之約定，僅排除土地法第34條之1第1、 2項之處分方式規定而已，至派下員有無土地法第34條之1第 4項規定之優先承購權等，倘祭祀公業規約並無規定，即無排除土地法有關公同共有人優先購買權規定之適用。　⒉上訴人雖抗辯：依系爭內政部函釋，系爭公業之不動產依規約為處分者，其派下員應無準用土地法第34條之1第4項規定主張優先承購權云云。惟查，上訴人不爭執系爭公業係未辦理法人登記之祭祀公業，則系爭公業名下之系爭土地，自屬全體派下員公同共有，且不爭執盧德利為系爭公業之派下員，則有關系爭土地之處分，即應先審究系爭公業之規約有無特別約定，如無特別約定，揆諸上揭說明，於其出售系爭土地時，派下員自有優先購買權。本院依卷附系爭公業規約第 8條規定文義，僅規範財產之處分經派下員多數決同意授權管理人為之，即僅排除前引土地法第34條之1第1及2項規定之處分方式，未見排除土地法第34條之1第4項、第5項所定公同共有人優先購買權規定之適用，有106年12月31日系爭公業組織章程規約在卷可稽（見原審卷一第83頁），是依土地法第34條之1第4項及第5項規定，於系爭公業出售系爭土地時，盧德利依法即享有優先承購權，而此情亦可由被上訴人提出系爭公業管理人盧天平代表系爭公業與訴外人張俊堯簽立合約書時，已載明將公業土地出售，公業各派下享有優先購買權等詞（見原審卷一第129頁）足明。又盧德利已依法就上訴人間就系爭土地所為之系爭買賣行使優先承購權（並詳下㈡述），嗣於原審審理中死亡，被上訴人即依法承受訴訟並繼承盧德利之上開權利，則被上訴人主張對上訴人間買賣之系爭土地有優先購買權等語，自屬有據。至上訴人所提出之系爭內政部函釋，僅具有參考性質，並無拘束本院之效力，本院仍應依具體個案，認定有無土地法第34條之1第4 、5項之適用。是上訴人抗辯系爭土地之處分，依系爭內政部函釋，已排除土地法第34條之1第4、5項之適用，派下員即盧德利或被上訴人均無優先購買權云云，尚無足採，本院亦不受上開內政部函釋之拘束。　⒊另系爭公業規約第8條規定系爭公業管理人於派下員以過半數同意之多數決，即部分公同共有人多數決同意處分系爭土地全部，授權管理人代表全體派下現員處分土地，簽訂買賣契約及領取土地徵收補償費。惟該管理人並非系爭公業之意思決定機關，且無排除其他公同共有人依土地法第34條之1 第 4 、5 項規定行使優先承購權之明文。又形式上固屬派下員授權處分公業土地之決議，實質兼有部分公同共有人處分共有土地全部之性質，該等派下員得一併出賣、處分其他派下員之潛在應有部分，係源於法律授權，其他派下員並無出賣潛在應有部分之意思或作為，而非出賣人。則系爭公業抗辯管理人依規約係屬代理全體派下員出售系爭土地，倘認未排除第4項優先購買權之適用，將產生管理人代理該派下員與自己訂定買賣契約，違反禁止雙方代理或自己代理，派下員盧德利不得行使優先承購權云云(見本院卷第123頁)，容有誤解，亦無足採。　㈡系爭公業與坤福公司間解除系爭買賣契約是否適法有效？被上訴人求為確認對上訴人間於111年2月18日以6,742萬8,000 元價金簽約買賣之系爭土地，有優先承購權存在；系爭公業應就系爭土地，以上開價金與被上訴人簽訂買賣契約，並於被上訴人給付該金額之同時，將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，有無理由？　⒈按確認法律關係之訴，非被上訴人有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，被上訴人主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。查，坤福公司雖抗辯：上訴人間已解除系爭買賣契約，其對系爭土地已無任何權利，而被上訴人與系爭公業間有無優先承買權爭議，與其無涉，被上訴人對其提起訴訟，顯無理由及確認利益云云。惟查，被上訴人主張其父即系爭公業派下員盧德利，就上訴人間所為系爭買賣契約之系爭土地，有優先購買權並已行使，又上訴人雖提出系爭解除買賣契約同意書表示已為解約，然屬通謀虛偽意思所為，自得確認有優先購買權存在，惟盧德利於原審審理中死亡，被上訴人依法承受訴訟並繼承盧德利上開權利，即有提起本件訴訟必要等語，惟為上訴人所否認。則被上訴人就此部分權利及在法律上之地位，顯有不安之狀態存在，又此種不安之狀態能以確認判決將之除去，揆諸前揭說明，被上訴人對上訴人二人提起本件確認之訴，自有確認利益。坤福公司上開抗辯，洵無足採。　⒉被上訴人主張上訴人間為系爭買賣後，盧德利已發存證信函通知系爭公業行使優先承買權，上訴人雖表明已合意解除買賣契約，然此係其等通謀虛偽意思表示所為，仍得繼承盧德利之優先購買權利，確認有優先承購權存在，並請求系爭公業就系爭土地，以價金6742萬8000元與之簽訂買賣契約，並辦理移轉登記云云，惟為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：　⑴按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項本文定有明文。所謂通謀虛偽意思表示，係指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言；亦即表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，即足當之（最高法院 110年度台上字第2722號判決意旨參照）。　⑵查，上訴人於110年11月28日簽立「不動產預定買賣契約書」，嗣於111年2月18日改以6,742萬8,000元價格，將系爭土地出售予坤福公司（實際買賣時間為111年2月18日），此為兩造所不爭（見不爭執事項㈡），上訴人並於111年2月25日向屏東縣恆春地政事務所（下稱恆春地政）申請辦理系爭土地所有權移轉登記，有恆春地政111年5月17日函檢送該所1ll 年屏恆字第120號土地登記案件資料記載（買賣）原因發生日期及檢附之系爭土地買賣移轉契約書可稽（見原審卷一第 169-174頁），兩造對上開書證亦無意見，此部分事實堪以認定。又觀諸盧德利以其於111年2月25日詢問稅捐機關後，得悉系爭土地已繳納土地增值稅，因而得知系爭公業將系爭土地出售予買方（即坤福公司），旋於同日向恆春地政遞狀異議，主張欲行使優先承購權等語，此有異議狀在卷可佐（見原審卷一第67、69頁），其並於連假（同年2月26日至28 日）後，迅即寄送存證信函予系爭公業表明行使優先購買權之意，經系爭公業於111年3月2日收受（見原審卷一第75-82 頁、原審卷三第89頁）。而盧德利既已向系爭公業表明行使優先購買權，且未見系爭買賣契約確經合法解除（詳後述⑶ 至⑸），堪認已合法行使優先承買權。　⑶系爭公業雖辯稱：111年2月25日經恆春地政人員告知派下員異議，即於翌日即111年2月26日系爭解除買賣契約同意書解除契約，故盧德利無從行使所謂優先承買權云云，然為被上訴人所否認。而依證人即恆春地政職員張治頤於原審證稱：伊負責辦理上訴人間系爭土地所有權移轉登記申請之人，當初系爭公業原要辦理系爭土地共有物分割，後來因增值稅問題，就不作分割而改成要出賣系爭土地，上訴人送買賣相關文件到地政事務所時，就收到盧德利異議狀。在上訴人撤回上開申請前，曾以電話通知上訴人委任之代書有人提出異議，伊未說異議人及異議內容為何。印象中通知上訴人代書及上訴人撤回上開所有權移轉登記之申請是同一天等語（見原審卷二第314至316頁），及證人即屏東地政課長曾嘉俞於原審證稱：2月25日我沒有上班，承辦人收受盧德利異議狀後，有上陳給我，我是在228連假後陳報給所長王正忠，未先通知上訴人有人異議。但因上訴人有來詢問為何移轉進度緩慢，才告知他有人提出異議，這是與上訴人撤回申請同一天，也就是3月1日等語（見原審卷二第344-347頁）。又兩造於原審對此二人之證述並無異議，則依曾嘉俞、張治頤之證述，堪認恆春地政係因上訴人之代辦人員於「111年3月1日」向系爭公業詢問系爭土地移轉登記申請進度緩慢時，始告知有人異議，當時並未提及異議人及異議原因。故系爭公業抗辯恆春地政人員係於111年2月25日告知有人異議，故於翌日即26日解除契約云云，顯與證人所述告知之時間為111年3 月1日有別，所辯已難採信。　⑷觀諸盧德利長年向上訴人表明欲購買系爭土地及行使優先購買權之意，惟均未獲系爭公業允諾，此有系爭公業與盧德利間另案【即本院111年度上字第23號損害賠償事件（下稱系爭另案）、108年度上字第292號拆屋還地事件】之筆錄與盧德利之存證信函附卷可參（見原審卷一第45-51、60頁），並經本院調取上開民事電子卷查明無訛。又參以上開系爭另案整理不爭執事項時，系爭公業尚表示系爭土地於110年1月 22日塗銷查封登記後迄至111年2月11日準備程序前均未與第三人簽訂買賣契約（見原審卷一第54頁），然系爭公業於本院準備程序則聲稱系爭公業與坤福公司已於「110年11月28 日」成立買賣契約，於111年2月26日解除買賣契約等語（見本院卷第116、125頁），且於原審已提出「110年11月28日」之買賣契約為佐（見原審卷三第161-169頁），顯見系爭公業確為隱瞞有與坤福公司間成立買賣契約之事實，已見其於系爭另案所陳與事實不符，及系爭公業不願由盧德利行使優先承買權之情。並參以上訴人間所書立增補合約書㈠第2段記載：「如有公同共有人之異議主張至（致之誤載）使無法完成買賣登記成立本約雙方同意『應視同完成買賣』，……如可歸責於公同共有人之異議主張未合法，致使未能完成買賣登記，除買賣雙方得向該主張異議公同共有人請求損害賠償外，買賣雙方『應於經司法途徑履行本約完成買賣』等語（見原審卷三第171頁），可見縱使盧德利或其他派下員提出異議而行使優先承購權，上訴人間依上開約定仍得視同完成買賣；自難認上訴人間在盧德利提出異議時，確有解除系爭買賣契約之真意。復參酌上開證人證述係系爭公業之人員於「11 1年3月1日」詢問移轉登記進度緩慢時，始告知有人異議，上訴人同日即撤回系爭土地移轉登記申請，則衡情，上訴人如受告知後要解約，理應在3月1日或以後始可為之，且坤福公司於本院尚具狀陳稱上訴人間係於111年3月1日解除契約等語（見本院卷第189頁），然上訴人在原審時卻抗辯已於1 11年2月26日解約，並提出該日期之系爭解除買賣契約同意書為據，其上記載經地政人員告知派下員異議而解除契約等詞，顯均與證人證述告知時間及坤福公司書狀所載解約時間均屬有別，顯見上開111年2月26日系爭解除買賣契約同意書，當係恆春地政於3月1日告知有人異議後，上訴人間為相互配合虛偽填載解除契約日期及內容所為之文件甚明。復參以上訴人於本院稱：地政告知有人異議後，當時就以盧德利「先前」要行使優先承買權之內容來解約等語（見本院卷第11 6頁）。顯見上訴人縱使不知恆春地政於111年3月1日告知異議人異議內容，惟其等先相互配合以盧德利先前行使上開權利情形，虛偽書立於111年2月26日訂立系爭解除買賣契約同意書，內容記載：「經恆春地政事務所通知有派下員提出異議」等語，然此日期既與證人證述情形及坤福公司書狀所載日期均不符，則被上訴人主張系爭解除買賣契約同意書，係通謀虛偽所為倒填日期之解約同意書，該解約書面應係111 年3月2日收到盧德利行使優先承買權之意思表示後，才倒填日期為111 年2 月26日所製作之不實文件等語，自非無據。再者，參諸上訴人間於111年2月21日書立之增補合約書上記載（見原審卷三第171頁），顯見上訴人知悉如由坤福公司與系爭公業派下員完成個別買賣，將與恆春地政之認定有違，致無法辦理移轉登記，乃協議變更由系爭公業管理人將系爭土地整筆出賣予坤福公司。而上訴人在經恆春地政告知有人異議後，雖提出書立之系爭解除買賣契約同意書，然由其上記載：因有人異議，「同意撤銷買賣登記」後，「解除本增補買賣契約」，買賣雙方應解除價金信託合約，返還買方已支付信託價金含代繳增值稅款，並回復原先辦理個別所有預定買賣（先前預訂買賣價金380萬，雙方同意轉為辦理個別所有預定買賣給付部分價金，約定於解除已付信託價金返還買方時給付於公業管理人收受保管）等語（見原審卷三第 173頁），而此同意書內容僅記載解除增補合約，轉為同意以個別派下員與坤福公司之買賣契約，且坤福公司原給付38 0萬元，充作該公司與個別派下員之部分買賣契約價金，由系爭公業管理人保管，並非返還予坤福公司，顯與一般買賣解約後為回復原狀之情不符，且未見載明欲解除上訴人間原因發生日期為111年2月18日之系爭買賣契約等詞，而顯有蹊蹺，難認上訴人間所立系爭解除買賣契約同意書，真意為解除系爭買賣契約。故被上訴人主張系爭公業係因盧德利行使優先承買權，上訴人間乃通謀虛偽倒填日期於111年2月26日解除契約，惟實無解約真意等語，自屬有據。揆諸前揭規定及說明，上訴人間雖簽訂系爭解除買賣契約同意書，惟核屬通謀虛偽所為，難認已合法解除系爭買賣契約，自不得執以對抗盧德利，並持以否認盧德利未合法行使優先承買權。而系爭公業辯稱已將收受之380萬元退還坤福公司，且無倒填日期虛偽製作解除買賣契約同意書，核與上開書證內容未合，要無足採。　⑸至系爭公業另於本院準備程序終結後，雖又提出共有人於111 年12月30日各出具優先購買行使聲明書，內容記載不同意由盧德利繼承子嗣所稱單獨行使優先購買權利等語（見本院卷第209-467頁），然系爭公業就此等證據，已逾時提出，又未釋明有符合民事訴訟法第276條第1項第3款情形，本不得主張之。又上開聲明書前後文字及中間文字，係以不同顏色列印，且下方記載「立同意書派下員」簽名，上方則記載「 …不同意由盧德利繼承子嗣所稱單獨行使優先購買權利」等語，前後文義亦有矛盾，難認未遭剪接變更，被上訴人亦否認其形式真正，自難採認。況被上訴人本件主張繼承盧德利已行使優先承買權之權利，而非聲明書所指由被上訴人單獨行使優先承買權，是縱得斟酌上開聲明書內容，亦顯無足為系爭公業有利之認定。另系爭公業雖辯稱係在本院言詞辯論期日前1日始找到代辦人員即訴外人陳健璋與張治頤於111年 2月25日對話錄音，而由該錄音譯文足證系爭公業於111年2 月25日受告知有人異議，上開解約非屬通謀所為云云。惟亦為被上訴人所否認。本院審酌無證據顯示該錄音光碟中之對話內容，係於111年2月25日所錄製；又參以該錄音譯文對話內容之記載，上訴人之代辦員陳健璋詢問恆春地政之張治頤稱：「我們當初送」盧三貴的案件（指系爭土地移轉登記申請案件）現目前是有什麼困擾嗎？還是有什麼事情嗎（見本院卷第471頁），經張治頤稱：我目前看完是沒有問題的，不過還是要等課長回來才有辦法確信…等語。張治頤另稱：你們（指系爭公業）有派下員來這邊提出異議等語。陳健璋稱：…他異議內容是什麼。張治頤稱：這個我不方便跟你透露等語，嗣二人簡單數語即結束談話等情。本院審酌上訴人係於「111年2月25日」將系爭土地移轉登記申請案件送恆春地政，此有恆春地政之收件戳章可稽（見原審卷第171頁），其後三天連假，至111年3月1日上班，此為兩造所不爭，則在錄音對話中，陳健璋縱曾與張治頤電話聯繫上開案件進行程度，依其所述「『我們當初送』盧三貴的案件（即系爭土地移轉登記申請案件）現目前是…」等語，明顯可知其與張治頤洽談之日，已與上訴人當初於111年2月25日送件日期非屬同一日甚明。復由系爭公業於同年3月1日猶在催促屏東地政辦理進度，已據前開證人證述在卷，益徵在111年2月26日時，上訴人間確未解除買賣契約。故上訴人僅以上開錄音對話有提及課長不在等語，即稱該日是111年2月25日之對話，並在該日受告知有人異議，於翌日解約，並非3月1日受通知再為解約云云，顯與錄音譯文所示情狀不符，自不足採信。故系爭公業雖提出之上開錄音光碟及譯文為證，惟亦不足為上訴人有利之認定，自亦無傳訊陳健璋到庭之必要，均併予指明。　⒊綜上，系爭公業於111年2月18日改以6,742萬8,000元價格，將系爭土地出售予坤福公司後，盧德利迅即向恆春地政提出異議，再對系爭公業行使優先承購權，並經系爭公業於111 年3月2日合法收受通知，且未見上訴人在盧德利行使上開優先承購買前，已合法解除系爭買賣契約，盧德利自已取得請求系爭公業以價金6,742萬8,000元與之簽訂買賣契約，並於其給付之同時，將系爭土地所有權移轉登記予其之權利。而盧德利嗣雖於原審訴訟中死亡，惟被上訴人已於原審承受訴訟並主張共同繼承上開權利，於法並無不合。則被上訴人依土地法第34條之1第5項準用同條第4項規定及繼承法律關係而為前開聲明之請求，即洵屬有據。六、綜上所述，被上訴人依繼承法律關係及土地法第34條之1第5 項準用同條第4項規定，請求確認上訴人間於111年2月18日以價金6,742萬8,000元簽約買賣之系爭土地，有優先承購權存在，並請求系爭公業以價金6,742萬8,000元與被上訴人簽訂買賣契約，並於被上訴人給付之同時，將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許。原審判決被上訴人勝訴，於法尚無不合，上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又兩造其餘攻防暨訴訟資料，經審酌後，認不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　民事第四庭　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　洪能超　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李珮妤　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊淑珍以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李佳旻附註：民事訴訟法第466 條之1 ：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2025-03-12

KSHV-113-重上-127-20250312-1

訴

臺灣新北地方法院

返還所有權狀

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第3366號原告陳彩潔訴訟代理人邱奕澄律師複代理人吳庭毅律師被告吉田開發建設有限公司法定代理人曾進興被告謝馥禧上二人共同訴訟代理人陳之琳律師李宗哲律師上列當事人間請求返還所有權狀事件，經本院於民國114年2月13 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）原為兩造及他共有人共有，被告吉田開發建設有限公司（下稱吉田公司）、謝馥禧（單指其一逕稱其名，合指則稱被告）為擔保其二人負欠訴外人林天明之債務，乃於民國11 0年11月15日以其二人當時系爭土地應有部分設定登記擔保債權總額新臺幣（下同）4,200萬元之最高限額抵押權（下稱系爭抵押權）予林天明，被告於111年1月23日依土地法第 34條之1第1項規定出賣系爭土地全部，並於111年1月23日與原買方訴外人森達開發有限公司（下稱森達公司）訂立不動產買賣契約書（下稱原契約），經原告依土地法第34條之1 第4項規定行使共有人優先承購權，乃於111年6月8日與被告訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以150, 110,400元之總價買受系爭土地全部，兩造並共同委任訴外人林偉峻地政士處理系爭土地移轉登記及申領新權狀等事務，且約定俟原告全部清償系爭契約尾款完訖後，林偉峻始須將系爭土地新領權狀（下稱系爭權狀）交付原告，而系爭契約第6條第3項約定（下稱系爭條款）違反土地法第34條之1 第4項之強制規定、公序良俗及誠信原則，應屬無效，應認系爭條款僅約定原告應負責塗銷系爭抵押權，並未使原告承受系爭抵押權債務，原告僅單純受讓取得系爭土地，不因此成為系爭抵押權債務之債務人，系爭抵押權債務之債務人仍為被告，又原告已給付簽約款4,500萬元、完稅款6,000萬元，並基於系爭土地第三取得人即系爭抵押權債務利害關係人之地位，將尾款45,510,400元中3,500萬元，於111年8月31 日，以林天明為受取權人，清償系爭抵押權債務並塗銷系爭抵押權之提存原因，辦理清償提存，而為被告代償系爭抵押權債務，此提存金額業經林天明全數領取並塗銷系爭抵押權，原告依民法第312條、第881條之17準用第879條第1項規定，承受林天明對被告之債權，原告並已通知被告以該債權與系爭契約尾款債權45,110,400元互為抵銷，抵銷後尾款餘額 10,110,400元，原告則於111年10月3日以被告為受取權人，辦理清償提存，原告既已全部付清含尾款在內之系爭契約價金，被告自應同意原告向林偉峻取回系爭權狀，爰依民法第 348條第1項、第767條第1項前段規定及系爭契約約定，提起本件訴訟。並聲明：被告應同意原告向林偉峻取回系爭權狀。二、被告則以：系爭條款約定原告應自行承受或塗銷系爭抵押權並負擔因此所生之清償責任，此為原告應負擔之契約義務，與被告無關，原告為塗銷系爭抵押權所需之花費，應由原告自行負擔，不得事後要求於系爭契約價款中扣除或主張抵銷，且原告清償系爭抵押權債務，係履行其依系爭條款應負擔之契約義務，與民法第312條、第879條第1項規定有別等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、經查，以下事實有下列證據可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實：　㈠系爭土地原為兩造及他共有人共有，被告為擔保其二人負欠林天明之債務，乃於110年11月15日以其二人當時系爭土地應有部分設定登記系爭抵押權予林天明（見本院卷第45頁至第50頁、地政資料卷第5頁至第8頁、第51頁系爭土地謄本、地籍異動索引、系爭抵押權設定登記申請書及設定契約書）。　㈡被告於111年1月23日依土地法第34條之1第1項規定出賣系爭土地全部，並於111年1月23日與原買方森達公司訂立原契約，經原告依土地法第34條之1第4項規定行使共有人優先承購權，乃於111年6月8日與被告訂立系爭契約，約定原告以150 ,110,400元之總價買受系爭土地全部，兩造並共同委任林偉峻地政士處理系爭土地移轉登記及申領新權狀等事務，且約定俟原告全部清償系爭契約尾款完訖後，林偉峻始須將系爭權狀交付原告，而系爭條款約定「甲方（指買方原告）知悉土地現有設定他項權利（指系爭抵押權），本抵押設定（指系爭抵押權設定）由買受人自行承受或塗銷，乙方（指被告）不負任何解除責任」（見本院卷第63頁至第71頁系爭契約、第211頁、臺灣臺北地方法院【下稱北院】111年度訴字第 5162號【下稱甲案】卷【下稱甲案一審卷】第163頁至第169 頁）。　㈢原告已給付系爭契約價金中簽約款4,500萬元、完稅款6,000 萬元。　㈣系爭土地於111年8月24日以買賣為原因所有權移轉登記予原告（見地政資料卷第55頁至第63頁系爭土地謄本、地籍異動索引）。　㈤原告於111年8月31日，以林天明為受取權人，清償系爭抵押權債務並塗銷系爭抵押權之提存原因，清償提存3,500萬元，此提存金額業經林天明全數領取，系爭抵押權並於111年9 月22日塗銷（見本院卷第103頁提存書、北院111年度存字第 1989號、111年度取字第2048號卷宗、地政資料卷第61頁地籍異動索引）。　㈥原告於111年10月3日以被告為受取權人，清償提存系爭契約價金10,110,400元（見本院卷第105頁提存書、本院111年度存字第1419號卷宗）。　㈦原告於甲案依民法第541條第1項、第767條第1項前段規定，起訴請求林偉峻交付系爭權狀，被告為輔助林偉峻而參加甲案訴訟，經甲案第二審判決駁回原告之訴，上訴後經最高法院以113年度台上字第1939號裁定駁回上訴確定（見甲案歷審卷宗）。　㈧原告前於111年3月起訴請求確認就系爭土地有以原契約相同條件訂立買賣契約之優先承購權，並請求被告依原契約相同條件與原告簽立買賣契約等，經本院以111年度重訴字137號確認優先承買權存在等事件（下稱乙案）受理，其後於111 年6月撤回乙案之起訴（見乙案卷宗）。四、本院之判斷：　㈠系爭條款之解釋及效力？　⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算。土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第4項定有明文。考之土地法第34條之1第4項立法意旨在於藉共有物應有部分之出賣，承認他共有人有優先承購權，以簡化共有關係，使共有關係趨於單純（最高法院 72年台抗字第94號裁判、100年度台再字第24號判決參照）。部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地全部，他共有人仍有優先承購之權利（最高法院109年度台上字第3136號裁定、最高法院民事大法庭109年度台上大字第2 16號裁定理由參照）。部分共有人既係出賣共有物全物，則主張優先承購之共有人自應就共有物全部按同一價格為承購（最高法院109年度台上字第1391號判決參照）。所謂「以同一價格共同或單獨優先承購」，係指他共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之優先承購權。申言之，出賣之共有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之「一切條件」，諸如買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等，優先購買權人均須接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力（最高法院112年度台上字第1493號、111年度台上字第1902號判決參照）。而部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地全部，依同條第2項規定，應以書面通知他共有人。此書面通知規定之立法目的，在使優先購買權人知悉出賣條件，以利其決定是否行使優先購買權，書面通知並無格式或名稱之限制，無論其係訴訟上或訴訟外為之，凡得以使優先購買權人知悉出賣之條件者即足，並包括提出出賣人與買受人間之買賣契約書，亦可認係書面之通知（最高法院10 7年度台上字第288號判決參照）。另解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解。　⒉原告依土地法第34條之1第4項規定行使共有人優先承購權，揆之前揭說明，其須以原契約同樣條件訂立買賣契約，且須完全接受原契約之一切條件，而勾稽原契約與系爭契約各條款內容（見本院卷第66頁至第71頁、甲案一審卷第163頁至第169頁），除買方不同外，其餘各條款內容均一致無異，足認原告係以原契約同樣條件訂立買賣契約而買受系爭土地。　⒊細繹系爭條款（內容同原契約第6條第3項，下不贅述）明載系爭抵押權設定由買受人自行承受或塗銷，賣方被告不負任何解除責任，其使用之文字平易，非艱澀難懂，且原告為行使優先承購權，亦委任具法律專業之律師處理，應無閱讀及理解之困難，而「承受」意指承擔繼受，「解除」則指解消，概已明示其真意為買受人應一己承受系爭抵押權債務，並自行負擔解消系爭抵押權設定之一切責任，而排除賣方被告對系爭抵押權債務及設定解消之一切責任，無須別事探求，自不得反捨其文字更為曲解，既系爭抵押權債務應由買受人一己承受，並應由買受人自行處理系爭抵押權設定之解消且負擔相應責任，而與賣方被告無涉，復參之原買方森達公司陳明原契約第6條第3項意指買方除應支付系爭契約全數價款外，並應自行承擔解除系爭抵押權設定所發生之清償責任（見甲案一審卷第254頁之1），以及系爭契約第3條就尾款45, 110,400元之給付方式僅約定為「雙方同意於所有權移轉登記完成，地政事務所核發權狀後，由甲方（指買方」付給乙方（指賣方）」，價金分配表就價金之分配則約定簽約款4, 500萬元、尾款45,110,400元皆付款予被告，完稅款6,000萬元則付款予共有人全體，均未見有買方得清償系爭抵押權債務代尾款給付之約定（見本院卷第67頁、第70頁、甲案一審卷第164頁、第167頁），足徵買受人就系爭抵押權債務所為之清償，非屬買賣價金之一部或縮短給付，亦不得代尾款之給付甚明。　⒋被告於111年1月23日依土地法第34條之1第1項規定出賣系爭土地全部並與原買方森達公司訂立原契約後，即於111年1月 24日以板橋莒光郵局存證號碼第21號存證信函，通知含原告在內之他共有人此事，並限期函到15日內表示是否行使優先承購權，該信函固未檢附原契約本文，但已檢附原契約價金分配表，且內文第四點已載明「標的現有抵押權設定，本抵押設定由買受人自行承受或塗銷，賣方不負任何解除責任（相當於系爭條款全文）」（見本院卷第59頁至第62頁），原告收受該信函後，即於111年1月26日以陽澄律字第2號律師函通知被告於111年1月28日前提供完整原契約，俾其決定是否行使優先承購權（見乙案卷第45頁至第48頁），並於111 年1月27日以桃園成功路郵局存證號碼第121號存證信函，通知被告原告願依同一價格、同一條件行使優先承購權，並再次要求被告提供完整原契約（見乙案卷第49頁至第51頁），經被告於111年1月28日提供完整原契約影本予原告收受閱覽後（見乙案卷第55頁至第56頁說明一、乙案卷第62頁說明四），原告於111年2月7日以桃園南門郵局存證號碼第64號存證信函，通知被告提供原契約正本以查驗，並要求被告說明系爭抵押權債務清償狀況（見乙案卷第55頁至第58頁），被告於111年2月11日提供原契約正本予原告方查驗後（見乙案卷第61頁至第63頁、第177頁至第179頁），原告於111年2月 15日以桃園南門郵局存證號碼第73號存證信函，通知被告並重申原告就系爭土地全部行使優先承購權，並要求被告提供系爭抵押權債務清償狀況及債務詳細資料（見乙案卷第65頁至第70頁），被告乃於111年2月18日以板橋文化路郵局存證號碼第232號存證信函，通知原告系爭抵押債務金額為3,500 萬元（見乙案卷第73頁至第76頁），足見原告於111年1月28 日已知原契約含原契約第6條第3項、第3條及價金分配表在內之一切條件，並於111年2月18日已悉系爭抵押權債務尚負欠3,500萬元。　⒌原告就原契約第6條第3項約定，雖於111年2月7日、111年2月 15日、111年2月24日以桃園南門郵局存證號碼第64號、第73 號、第81號存證信函，一再爭執原告僅負責塗銷系爭抵押權，無義務承擔系爭抵押權債務，而其為塗銷系爭抵押權而清償系爭抵押權債務之金額，應視作買賣價金之一部，買賣價金在其清償系爭抵押權債務與塗銷系爭抵押權之限度內應扣除之，或其得依民法第312條規定承受原債權人對被告之權利而向被告請求云云（見乙案卷第55頁至第58頁、第65頁至第70頁、第77頁至第83頁），惟被告先於111年2月18日以板橋文化路郵局存證號碼第232號存證信函，嚴正表明原契約第6條第3項約定系爭抵押權應由買受人自行承受或塗銷，此為行使優先承購權之同一條件（見乙案卷第75頁），復於11 1年4月25日以111法明字第1115號律師函，再次重申原契約第6條第3項內容，並強調原契約未將系爭抵押權之塗銷作為買賣價金給付及移轉所有權之對價條件（見本院卷第73頁至第75頁），再於111年5月18日以111法明字第1116號律師函，催告原告簽署與原契約內容完全相同之買賣契約，並依原契約第3條約定給付簽約款4,500萬元，給付對象與金額如價金分配表所示（見本院卷第191頁至第193頁），嗣原告於11 1年5月23日以陽澄律字第11號律師函，通知被告原告同意簽署與原契約內容完全相同之買賣契約，並同時給付第一期買賣價款4,500萬元（見本院卷第195頁至第196頁），並於111 年6月8日以原契約同一條件簽立系爭契約。　⒍由前述脈絡觀之，原告於111年6月8日簽立系爭契約前，已有相當充裕之時間（長達4個多月），充分了解原契約含第6條第3項、第3條及價金分配表在內之一切條件，且知悉系爭抵押權債務負欠金額為3,500萬元，對於買受人應一己承受系爭抵押權債務，並自行負擔系爭抵押權及設定之解消責任，被告就系爭抵押權債務債務及設定之解消並不負任何責任，而含尾款在內之買賣價金的給付方式，並不及於系爭抵押權債務之清償，不容許買受人以清償系爭抵押權債務代尾款之給付等節，亦皆清楚知曉，已足使原告充分了解原契約之一切條件，並得自行權衡行使優先承購權將負擔之義務、責任及可取得之價值、利益，而自行決定是否行使優先承購權，土地法第34條之1第2項通知義務及第4項共有人優先承購權之立法目的即已達到，不違各該條項之立法意旨，而不動產之買賣，該不動產所負擔之既存債務應由買賣雙方中何方負終局清償責任，以及若買方予以清償，其清償得否代價金之給付，基於私法自治及契約自由原則，買賣雙方自可自行約定並有效成立，並不背於法律強行規定及公序良俗，此在部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有不動產全部時亦無二致，系爭條款內容自無違反強制、禁止規定或公序良俗可言，復未剝奪或限制共有人知悉出賣條件後決定是否以同樣條件行使優先承購權之權利，與土地法第34條之1第4 項法律意旨並無不符，亦未增加法律所無之限制，即難謂系爭條款為無效，而系爭土地共有人皆按應有部分比例分配買賣價金，並未損及全體共有人應得之利益，至原告依系爭條款應一己承受系爭抵押權債務，並自行負擔系爭抵押權設定之解消責任，被告則不與焉，乃私法自治與契約自由原則之範疇及結果，自應予以尊重，亦無違反誠信原則之問題，則原告主張系爭條款違反強制規定、公序良俗或誠信原則而屬無效云云，殊非有理。　⒎茲原告充分了解上情，並自行權衡利弊得失後，仍自行選擇行使優先承購權，並本於自主意思以原契約同一條件簽立系爭契約，自應受系爭契約含系爭條款在內各條款內容之拘束，並以之為行為規範，不容原告於本件復事爭執。　㈡系爭契約尾款45,110,400元是否已全數給付？　⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，為民法第334條第1 項所明定。是抵銷以主張抵銷之一方對他方有可為抵銷之債權存在為前提。　⒉原告就系爭抵押權債務之清償，不得視作買賣價金之一部或縮短給付，或代尾款之給付，且被告就系爭抵押權債務及設定之解消並不負包含清償在內之一切責任，業如前述，則無論原告是否清償系爭抵押權債務，原告就此均不得再向被告主張任何權利，對被告均無可抵銷之債權存在，無從以之為抵銷，適可徵被告111年4月25日111法明字第1115號律師函謂：買受人基於承受或塗銷系爭抵押權，依法得所得行使之權利（見本院卷第74頁），並不及於被告。綜上，系爭契約尾款仍欠3,500萬元未清償，原告主張系爭契約尾款中3,500 萬元經抵銷後已消滅云云，咸非有據。　㈢原告請求被告同意原告向林偉峻取回系爭權狀有無理由？　⒈按當事人約定義務之履行，繫於不確定之事實者，屬權利行使時期即清償期之約定，應認該事實發生時，為清償期屆至之時。當事人以法律行為之履行繫於不確定之事實之到來者，應解釋為於其事實之發生時，為權利行使期限之屆至。　⒉兩造約定俟原告全部清償系爭契約尾款完訖後，林偉峻方須將系爭權狀交付原告，係將系爭權狀交付義務之履行，繫於原告全數清償系爭契約尾款不確定事實之發生到來，為權利行使期限即清償期之約定，矧系爭契約尾款迄未全部清償完畢，該事實尚未發生到來，兩造就系爭權狀交付義務約定之清償期仍未屆至，原告自不得請求被告同意向林偉峻領取系爭權狀。五、綜上所述，原告依民法第348條第1項、第767條第1項前段規定及系爭契約約定，請求被告同意原告向林偉峻取回系爭權狀，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌　　後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　陳佳君以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林正薇

2025-03-10

PCDV-113-訴-3366-20250310-1

訴聲

臺灣高等法院臺中分院

許可為訴訟繫屬事實之登記

臺灣高等法院臺中分院民事裁定 114年度訴聲字第1號聲請人楊余峯楊家榞楊勝崴共同代理人陳美螢律師相對人洪武彥楊素蘭共同代理人張績寶律師複代理人莊惠祺律師上列當事人間請求移轉土地所有權等事件（本院113年度上字第4 00號），聲請人聲請許可為訴訟繫屬事實之登記，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。聲請費用由聲請人負擔。　　理　由一、聲請意旨略以：　㈠重測前臺中市○○區○○○段○○○段000000地號土地（下稱00-000 地號土地），係自重測前同段00-000地號土地因臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）94年度訴字第2753號判決（下稱系爭判決）分割而出，原為伊等3人及相對人楊素蘭按應有部分各4分之1分別共有。伊等3人及楊素蘭於民國97年10月27日均以買賣為原因（原因發生日期：97年10月6日），將其應有部分各4分之1移轉登記予相對人洪武彥，而由洪武彥單獨所有00-000地號土地。嗣00-000地號土地於98年10月20日分割出同段00-0000地號土地，及於103年11月3日因地籍圖重測登記為臺中市○○區○○段000地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）。洪武彥再於110年5月24日以買賣為原因（原因發生日期：110年5月12日），將系爭土地所有權移轉登記予楊素蘭，系爭土地現為楊素蘭單獨所有。惟伊等3人及楊素蘭係為避免系爭土地遭第三人楊福賓爭產，而將伊等3人各自應有部分4分之1（合計應有部分4分之3，下稱系爭應有部分4分之3）於97年10月27日借名登記於洪武彥名下，上開借名契約存在於伊等3人與洪武彥之間，伊等3人業以本案（案號：臺中地院112年度訴字第1919號、本院113年度上字第40 0號）起訴狀繕本送達終止上開借名契約。又洪武彥於110年5 月24日以買賣為原因（原因發生日期：110年5月12日），將系爭應有部分4分之3移轉登記予楊素蘭之債權行為及物權行為，均屬通謀虛偽之法律行為而無效，上開通謀虛偽意思表示存在於洪武彥與楊素蘭之間。　㈡臺中市○○區○○段000○號建物（權利範圍全部，建物門牌：○○○ 000巷00號，重測前建號：下○○○○○小段000建號，重測前建物門牌：東洲路000巷00號，下稱系爭建物），自90年5月1 日起為伊等3人、楊素蘭及楊福賓按應有部分各5分之1分別共有。嗣楊家榞（原名：楊福川，100年7月25日改名）、楊勝崴（原名：楊福龍，112年11月6日改名）、楊素蘭於95年 8月14日各將其應有部分5分之1（合計應有部分5分之3，下稱系爭應有部分5分之3）設定抵押權予洪武彥。系爭建物經系爭判決變價分割並經法院拍賣，於98年5月1日由楊素蘭以拍賣為原因登記為所有權人。楊素蘭再於98年5月22日以買賣為原因（原因發生日期：98年5月7日），將系爭建物所有權移轉登記予洪武彥，系爭建物目前為洪武彥單獨所有。惟伊等3人係為避免系爭建物遭楊福賓向臺中地院參與拍賣競標取得所有權，故以委由洪武彥就系爭應有部分5分之3虛偽設定抵押權（95年8月14日設定登記）並參與競標拍定，及由楊素蘭行使優先承購權買回之方式，於98年5月1日借名登記於楊素蘭名下，並約定拍賣價金來源為伊等3人同意洪武彥行使對楊家榞、楊勝崴之上開抵押權，及楊余峯應分配取得之價金同意由洪武彥收取，系爭建物拍定後，由伊等3人按應有部分各3分之1分別共有，上開借名契約存在於兩造5 人之間，伊等3人業以本案起訴狀繕本送達終止上開借名契約。又楊素蘭於98年5月22日將系爭應有部分5分之3以買賣為原因（原因發生日期：98年5月7日）移轉所有權登記予洪武彥之債權行為及物權行為，均屬通謀虛偽之法律行為而無效，上開通謀虛偽意思表示存在於楊素蘭與洪武彥之間。　㈢伊等3人依民法第87條第1項、第113條、第179條、第242條、第767條第1項及類推適用民法第541條第2項規定，聲明請求：⒈確認洪武彥、楊素蘭間就系爭應有部分4分之3於110年5月 12日所為之買賣行為，及110年5月24日以買賣為原因所為之所有權移轉登記物權行為均無效（請求權基礎：民法第87條第1項、第113條）；⒉楊素蘭就系爭應有部分4分之3於110年 5月24日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為洪武彥所有（請求權基礎：民法第242條、第767 條第1項及類推適用民法第541條第2項）；⒊洪武彥應將系爭土地應有部分各4分之1之所有權分別移轉登記予伊等3人（請求權基礎：民法第179條、第767條第1項及類推適用民法第541條第2項）；⒋確認楊素蘭、洪武彥間就系爭建物於98 年5月7日所為之買賣行為，及98年5月22日以買賣為原因所為之所有權移轉登記之物權行為均無效（請求權基礎：民法第87條第1項、第113條）；⒌洪武彥就系爭建物於98年5月22 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為楊素蘭所有（請求權基礎：民法第242條、第767條第1 項及類推適用民法第541條第2項）；⒍楊素蘭應將系爭建物應有部分各3分之1之所有權分別移轉登記予伊等3人（請求權基礎：民法第179條、第767條第1項及類推適用民法第541 條第2項），現繫屬本院113年度上字第400號請求移轉土地所有權等事件（下稱本案訴訟）。楊素蘭、洪武彥現分別單獨所有系爭土地及建物，為避免第三人善意取得系爭土地及建物所有權，爰依民事訴訟法第254條第5項規定，聲請裁定許可就系爭土地及建物為訴訟繫屬事實之登記等語。二、相對人則以：縱認兩造間就系爭土地及建物有借名契約並經終止，於系爭土地應有部分各4分之1分別移轉登記予聲請人前，楊素蘭仍為系爭土地之所有權人；於系爭建物應有部分各3分之1分別移轉登記予聲請人前，洪武彥仍為系爭建物之所有權人，聲請人無法行使物上請求權，聲請人未釋明其係基於物權關係為本案請求，應駁回其聲請等語置辯。三、按訴訟標的基於物權關係，且其權利或標的物之取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，於事實審言詞辯論終結前，原告得聲請受訴法院以裁定許可為訴訟繫屬事實之登記；前項聲請，應釋明本案請求；釋明如有不足，法院得定相當之擔保，命供擔保後為登記；其釋明完足者，亦同，民事訴訟法第254條第5至7項定有明文。其立法目的在藉由將訴訟繫屬事實予以登記之公示方法，使第三人知悉訟爭情事，俾阻卻其因信賴登記而善意取得，及避免確定判決效力所及之第三人受不測之損害；其訴訟標的宜限於基於物權關係者，以免過度影響被告及第三人之權益。是依民事訴訟法第254條第5項規定聲請許可為訴訟繫屬事實之登記者，其請求之訴訟標的須以「物權關係」為限，如原告起訴請求之原因事實非基於「物權關係」，縱其所請求給付者為取得、設定、喪失或變更應經登記之「標的物」（例如不動產），仍與上開規定之要件不符。四、經查：　㈠聲請人於本案訴訟原以起訴狀繕本送達終止兩造間關於系爭土地及建物之借名契約，並依借名登記物返還請求權、民法第244條第1項或第2項規定為請求；嗣於本案訴訟第二審變更請求權基礎為民法第87條第1項、第113條、第179條、第2 42條、第767條第1項及類推適用民法第541條第2項規定，並變更、追加上訴聲明如上述一、㈢所示（見本案訴訟卷三第5 至7頁、第13至15頁）。惟聲請人所主張之訴訟標的（即民法第87條第1項、第113條、第179條、第242條及類推適用民法第541條第2項規定），乃對相對人之債權請求權，非本於物權關係而請求，雖聲請人所請求者，為應經登記之不動產所有權，然此僅係聲請人請求之標的物，非本件訴訟標的本身，依上說明，與民事訴訟法第254條第5項規定之要件不符，自難准許。　㈡聲請人雖另以民法第767條第1項規定為請求權基礎，惟按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，借名登記契約終止時，借名人僅得類推適用民法第541條第2項規定，或適用民法第179條規定，請求出名人將其為借名人取得之不動產所有權移轉登記於己。借名人於受移轉前，尚非借名不動產之所有權人，無從逕依民法第767條第1項中段規定，訴請出名人塗銷所有權登記（最高法院113年度台上字第1 018號判決意旨參照）。則兩造間就系爭土地及建物縱有借名契約並經終止，於系爭土地應有部分各4分之1分別移轉登記予聲請人前，楊素蘭仍為系爭土地之所有權人；於系爭建物應有部分各3分之1分別移轉登記予聲請人前，洪武彥仍為系爭建物之所有權人，聲請人無法行使民法第767條第1項規定之物上請求權。故聲請人所為主張僅足以釋明其基於債之關係所為請求並非顯無理由，但全未釋明借名登記物之返還請求權為物權關係，並非釋明不足，自無從命其供相當之擔保後准許訴訟繫屬事實登記。五、據上論結，本件聲請為無理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　審判長法　官　黃綵君　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　高士傑　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳宗賢以上正本係照原本作成。　　　如不服裁定得於收受送達後10日內向本院提出抗告理由狀（須按他造人數附具繕本），並繳納裁判費新臺幣一千五百元。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　金珍華中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日

2025-03-10

TCHV-114-訴聲-1-20250310-1