分割共有物
臺灣彰化地方法院民事判決
110年度訴字第379號
原 告 施敏梓(即施進作之承受訴訟人)
訴訟代理人 鄭弘明律師
被 告 顏王瑞雲
訴訟代理人 劉淑華律師
被 告 顏沛則(即顏賜煒之承受訴訟人)
顏百辰(即顏賜煒之承受訴訟人)
上二人共同
訴訟代理人 林世祿律師
複代理人 張鈺奇律師
被 告 顏建盛
顏建涯
顏健造
被 告 顏建志
訴訟代理人 顏宏邦
被 告 施黃換
許江隆
許月霞
被 告 顏林必
訴訟代理人 顏民雄
被 告 顏瑛呈
顏舜郎
顏伯仰
顏士明(即顏泳豪之承受訴訟人)
顏士哲(即顏泳豪之承受訴訟人)
顏張素美(即顏泳豪之承受訴訟人)
顏莉佩(即顏泳豪之承受訴訟人)
受告知人 彰化縣北斗鎮農會
法定代理人 廖泳達
上列當事人間請求分割共有物事件,本院於民國113年11月21日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、原告與附表一編號1所示被告共有坐落彰化縣○○鎮○○段000地
號面積8135平方公尺土地,分割為附圖甲案及附表二所示,
並按附表五所示金額互為補償。
二、原告與附表一編號2所示被告共有坐落彰化縣○○鎮○○段000地
號面積520平方公尺、同段796地號面積946平方公尺土地,
合併分割為附圖甲案及附表三所示,並按附表六所示金額互
為補償。
三、原告與附表一編號3所示被告共有坐落彰化縣○○鎮○○段000地
號面積4886平方公尺土地,分割為附圖甲案及附表四所示,
並按附表七所示金額互為補償。
四、訴訟費用由兩造按附表一「訴訟費用負擔之比例」分擔。
事實及理由
一、按當事人死亡者,訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他
依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。該條所定
之承受訴訟人,於得為承受時,應即為承受之聲明。他造當
事人,亦得聲明承受訴訟。民事訴訟法第168條、第175條分
別定有明文。本件原告施進作於民國111年8月3日死亡,其
繼承人施敏梓已聲明承受訴訟(卷一第373、377頁);被告
顏賜煒於112年10月31日死亡,其繼承人顏沛則、顏百辰已
聲明承受訴訟(卷二第373、385頁);被告顏泳豪於113年7
月24日死亡,經原告聲明由顏泳豪之繼承人顏張素美、顏士
明、顏士哲、顏莉佩承受訴訟(卷三第135、137頁)。又施
敏梓、顏沛則、顏百辰已辦理繼承登記,而顏張素美、顏士
明、顏士哲、顏莉佩已辦理分割繼承由顏士明、顏士哲取得
,然未據其2人聲請承當訴訟,故仍列顏張素美、顏莉佩為
當事人。
二、被告顏建盛、顏健造、顏建志、許江隆、許月霞、顏瑛呈、
顏舜郎、顏伯仰、顏張素美、顏士明、顏莉佩經合法通知,
未於最後言詞辯論期日到場,核無民事訴訟法第386條各款
所列情形,爰依原告之聲請,由其一造辯論而為判決。
三、原告主張:
㈠坐落彰化縣○○鎮○○段000地號面積8135平方公尺、同段795地
號面積520平方公尺,同段796地號面積946平方公尺及同段7
97地號面積4886平方公尺等4筆土地(下稱系爭土地,以下記
載地號),為原告與被告共有,應有部分各如附表一所示。
其中794、797地號土地使用分區為特定農業區、使用地類別
為農牧用地,795、796地號土地使用分區為特定農業區、使
用地類別為甲種建築用地。系爭土地無不能分割之原因,惟
無法協議分割,為此請求判決分割。
㈡主張依附圖甲案分割,並依華聲科技不動產估價師事務所鑑
定報告書(下稱鑑定報告)互為補償。甲案係參酌各共有人
就系爭土地使用現況,並盡最大可能維護地上物免於拆除情
況。雖顏賜煒及顏王瑞雲部分地上建物面臨被拆除情況,然
就顏賜煒部分,甲案就795、796地號土地之分割方法,基本
上與顏賜煒所提丙案相同。而顏王瑞雲所有地上建物係坐落
在795地號土地上,796地號土地必須經由795地號土地通行
,此應乃屬對於鄰地損害最小之方式。又796地號土地為甲
種建築用地,可作為供建築使用。故考量土地日後之利用可
能性,在建築法規之要求下,為使796地號土地將來可為建
築使用,必須留設至少5公尺寬之道路供通行之用,留設5公
尺寬之道路因屬為符合法律規範之故,造成顏王瑞雲所有地
上建物有部分需拆除乃屬不得不之選擇。本件為共有土地之
分割案件,仍應以土地分割為先決考量,地上物之保留如無
法順帶為之,亦只能選擇捨棄。至於其他共有人地上物予以
保留,乃係因予以保留渠等之地上物,對於本件土地之分割
方案之劃定並無特別影響所致,此與顏王瑞雲所有地上物保
留與否之考量顯有不同。
㈢不同意依附圖乙案分割,亦不同意顏王瑞雲於最後言詞辯論
期日所提附件(圖二)方案(附圖丙案提案人已同意依甲案分
割)。乙案因795地號土地是建地,且是顏王瑞雲使用,才
分配使用人取得,以金錢補償其他共有人;然其主張取得實
際使用之795地號土地面積,其餘面積由顏瑛呈取得(顏瑛呈
同時取得797地號農地編號J),才不會因分割土地後,無資
力補償共有人,而出賣土地,或遭拍賣之結果,故乙案將79
7地號農地編號H1(碎地)分配予顏王瑞雲,剩餘乙案編號J後
段空地分配顏瑛呈,造成「碎地」方案不可行。又795、796
地號係合併分割,分歸土地取得人均就私設道路,應採取得
後面積比例分擔道路維持共有,顏王瑞雲於最後言詞辯論期
日所提(圖二)方案其未負擔道路面積,不合理。且鑑定結果
,乙案顏王瑞雲就795、796地號土地部分增加價值一樣是新
台幣(下同)近9百多萬元,但就797地號土地部分減少價額
只有1百多萬元,顏王瑞雲採乙案要補償金額大於甲案等語
。並聲明:請求判決分割系爭土地。
四、被告方面:
㈠被告顏王瑞雲答辯:
1.對795、796地號土地合併分割沒有意見。不同意依甲案分割
,甲案將795地號土地之甲種建築用地全部分配由顏王瑞雲
取得,796地號土地以外之其餘所有土地皆為農地,如此將
造成顏王瑞雲取得795地號土地後,大量且鉅額以金錢補償
其他共有人,顏王瑞雲拒絕相當於遭強迫購買建地(可能因
分割土地後無資力補償他共有人而出賣土地或遭拍賣之結果
)。又顏王瑞雲為795、797地號土地共有人,並無不能受分
配土地之事由。但是甲、丙均未分配797地號土地予顏王瑞
雲,於法不合。
2.主張依乙案分割。然鑑定報告決定基準地丙案編號A5土地單
價為16,000元/坪(4,840元/平方公尺)、編號B1土地單價
為120,000元/坪(36,300元/平方公尺),顯然高於市場行情
。依據内政部土地實價登錄查詢結果,北斗鎮中寮段地區自
112年9月起至113年9月間止成交實價,建築用地最高成交價
格9.3萬元/坪,其中以中寮段397-7、397-10之土地條件與
系爭土地條件最相近,成交價格為每坪6萬元。鑑定報告第3
9頁選定之比較標的均坐落於已經開發之社區(參見附件6-1
至6-32照片),光前路與中寮二路之開發程度差距甚大,且
個別因素調整修正說明之内容簡略,未評估區段開發差異情
形,因此影響土地單價。鑑定報告決定土地單價過高,不足
採信。又關於795地號土地,顏王瑞雲提出乙案依鑑定報告
換算找補金額過鉅,導致顏王瑞雲可能因此負擔補償金9,75
1,758元,至為不利,將來無法清償土地遭拍賣後,最後結
果地上物也無法保留。
3.顏王瑞雲當初興建房屋已經徵得共有人同意,雖未辦理保存
登記,但數十年來共有人均無異議。顏王瑞雲想維持地上建
物,但經濟能力不足,不得已再修改如(圖二)方案,減縮79
5地號土地部分分配面積為90平方公尺,保留一間房屋所需
之建築基地;797地號土地按照持分比例分配面積為501平方
公尺。修正後分割方案顏瑛呈所有794、797地號土地應有部
分面積1,941.87平方公尺,所受分配編號B2、B3合計面積76
5平方公尺;795、796地號土地應有部分面積582.64平方公
尺,所受分配編號C1面積1,773.87平方公尺。顏瑛呈所受分
配面積較原來應有部分面積,僅增加14.36平方公尺。顏賜
煒所有794、797地號土地應有部分面積834.36平方公尺,79
5、796地號土地應有部分面積97.03平方公尺,所受分配編
號B3、B4合計面積611平方公尺。顏賜煒所受分配面積較原
來應有部分面積,減少320.39平方公尺。修正後分割方案較
接近原來共有人應有部分比例,也可以大幅縮減補償金額,
對於全體共有人較為公平等語。
㈡被告顏沛則、顏百辰答辯:
1.原主張依丙案分割,但鑑定報告丙案補償金額太高,故不再
主張丙案,同意依甲案分割。
2.不同意依乙案分割。乙案建地之私設道路路寬不足,顏王瑞
雲方案編號G只留3米,不符建築技術規則,編號I、F日後不
能建築,如果以編號F田地補為道路,法令上恐有問題,但
至少顏瑛呈即不能以之為道路,分割後土地乃永遠,但房屋
也不是要馬上拆,尤其今日只為房屋,日後必生通行權訴訟
,要著眼未來。更不能不負擔編號G道路,若顏王瑞雲理由
可採,為何乙案編號K之人也負擔編號Q道路。且顏沛則、顏
百辰建地持分幾乎最小,依乙案分配太多建地,恐無力負擔
補償,日後必反遭拍賣。亦不同意顏王瑞雲所提(圖二)方案
,該方案795、796地號土地合併分割後顏王瑞雲不分擔道路
,僅由顏瑛呈、顏賜煒負擔,以降低顏王瑞雲鑑價補償金額
,並不合理等語。
㈢被告顏建盛、顏建涯、顏健造、顏建志、施黃換、許江隆、
許月霞、顏林必、顏瑛呈、顏舜郎、顏伯仰、顏士哲陳述:
同意依甲案分割,不同意顏王瑞雲所提分割方案。顏王瑞雲
原於795、796地號土地私設道路出入數十年,建築物之玄關
門也有正常出入使用,應負擔道路面積等語。
㈣其他被告未於言詞辯論期日到場,亦未提出書狀作何聲明或
陳述。
五、得心證之理由:
㈠按各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不
在此限。共有物之分割,依共有人協議之方法行之。分割之
方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有
人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為分配。民
法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文。查
原告主張系爭土地為兩造共有,並無不能分割情事,亦無不
分割之約定,惟無法協議分割等事實,業據其提出土地登記
謄本、地籍圖謄本等為證,且為被告所不爭執,應堪認為真
實。是原告請求判決分割共有物,應予准許。
㈡次按共有人部分相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有
部分之共有人,經各不動產應有部分過半數共有人之同意,
得適用前項規定,請求合併分割。但法院認合併分割為不適
當者,仍分別分割之。民法第824條第6項定有明文。查795
、796地號土地相鄰,部分共有人相同,均為特定農業區甲
種建築用地,該2筆土地共有人均同意合併分割,與上開規
定相符,故原告請求合併分割,應予准許。
㈢按「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者,不得分
割。但有下列情形之一者,不在此限:…。三、本條例中華
民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地,得分割為單獨所
有。四、本條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地
,得分割為單獨所有。」、「前項第3款及第4款所定共有耕
地,辦理分割為單獨所有者,應先取得共有人之協議或法院
確定判決,其分割後之宗數,不得超過共有人人數。」,農
業發展條例第16條第1項第3款、第4款、第2項定有明文。查
系爭794、797地號土地為特定農業區之農牧用地,係屬農業
發展條例第3條第11款規定之耕地,上開2筆土地共有人係於
89年1月4日前取得或89年1月4日後繼承應有部分,有土地登
記謄本可稽,且本件分割方案分割後之宗數,未超過共有人
人數,應認與上開規定相符。
㈣經查,系爭794地號土地東邊面臨斗苑路二段126巷道路,794
、795、796地號土地北邊面臨中寮二路道路,797地號土地
西邊面臨裕後路道路,系爭土地上有共有人建物、巷道、溫
室及種植農作物,其餘為空地等情,有原告提出照片可參(
卷一第29頁),並業經本院會同地政機關履勘測量,分別製
有勘驗筆錄(卷一第231、233頁)及彰化縣北斗地政事務所
111年1月11日複丈成果圖(其中記載之「顏健照」,應更正
為「顏建造」)可稽。
㈤本件原告主張依甲案分割;被告顏王瑞雲則提出乙案,最後
言詞辯論期日又主張依(圖二)方案分割;另顏沛則、顏百辰
原提出丙案,後改主張同意依甲案分割。經查:
1.794地號土地共有人均同意依甲案分割,該土地依甲案分割
後均面臨道路,應可為分割方案。
2.795、796地號土地合併後之地形為長方形,僅北邊面臨道路
,為利以後建築使用,有開闢共有通行道路必要。而顏王瑞
雲在795地號土地上之房屋為未保存登記建物;顏沛則、顏
百辰之父顏賜煒在796地號土地上之房屋係73年取得使用執
照,有原告所提建物登記謄本可證(卷一第63頁),該建物
係內政部於75年1月31日訂定發布「建築基地法定空地分割
辦法」前起造之建物,且迄今已逾40年,通行道路狹窄,故
無為保留地上建物必要。又甲案分割後各筆土地地形方正,
並開闢共有道路,有利日後建築使用;乙案開設之共有道路
較狹窄,該方案編號F部分係分配予顏賜煒(即顏沛則、顏
百辰之父)取得,並非道路之用,難符通行及建築使用。另
(圖二)雖設有5公尺寬共有道路,惟分配予顏瑛呈之編號B2
部分地形不規則,亦因顏王瑞雲分配在相鄰797地號土地部
分,造成該方案797地號土地分配予顏瑛呈之編號C1部分地
形不規則,且該方案僅由顏瑛呈、顏沛則、顏百辰負擔道路
面積,故該方案對顏瑛呈、顏沛則、顏百辰均有不利。本院
斟酌795、796地號土地使用情形、共有人之意願,及分割後
之使用效能,認原告所提甲案為可採。
3.797地號土地北邊及東邊臨路,甲案、乙案及(圖二)方案均
另開闢有共有道路,分割後各筆土地均面臨道路,且與顏泳
豪、顏健造之建物位置大致相符。依甲案分割,各筆土地地
形方正。顏王瑞雲所提依乙案及(圖二)方案,為配合顏王瑞
雲取得之土地,造成顏瑛呈之編號C1部分地形不規則,已如
前述。本院斟酌該土地使用情形、共有人之意願,及分割後
之使用效能,認原告所提甲案為可採。
㈥按以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應
有部分受分配者,得以金錢補償之。民法第824條第3項定有
明文。又共有物之原物分割,依民法第825條規定觀之,係
各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉,使各共
有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金
錢為補償者,倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為
多數時,該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對
於分得價值較低之共有人全體為補償,並依各該短少部分之
比例,定其給付金額,方符共有物原物分割為共有物應有部
分互相移轉之本旨(最高法院85年台上字第2676號判例意旨
參照)。系爭土地分割後,共有人有未取得土地或取得之面
積有增減,地形及臨路狀況亦不同,故有鑑定土地價值及補
償金額必要,經本院囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑定
,甲案各共有人應互為補償之金額如附表五、六、七所示。
至於顏王瑞雲雖辯稱鑑定報告之地價太高云云,惟鑑定報告
係針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素
、不動產市場及勘估標的依最有效使用情況下決定價格,尚
難認不可採。
六、末按應有部分有抵押權者,其權利不因共有物之分割而受影
響,但權利人經共有人告知訴訟而未參加者,其權利移存於
抵押人所分得部分。前項但書情形,於以價金分配或以金錢
補償者,準用第881條第1項、第2項或第899條第1項規定。
民法第824條之1第2項第3款、第3項定有明文。查顏泳豪就
其所有系爭土地應有部分設定抵押權,本件受告知人為抵押
權人,已經原告告知訴訟而未參加,應依上開規定辦理,併
予敘明。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘主張及舉證,核與判決結果無
影響,無庸論述,併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第80條之1、第85條第1項
後段。
中 華 民 國 113 年 12 月 19 日
民事第三庭 法 官 羅秀緞
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴,應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 12 月 19 日
書記官 卓俊杰
附表一
姓名\編號 1 2 3 訴訟費用負擔之比例 794地號 795地號 796地號 797地號 施敏梓 12分之1 12分之1 12分之1 12分之1 00000000分之0000000 顏建盛 780分之13 780分之13 780分之13 780分之13 00000000分之833010 顏建涯 780分之13 780分之13 780分之13 780分之13 00000000分之833010 顏健造 780分之13 780分之13 780分之13 780分之13 00000000分之833010 顏建志 780分之13 780分之13 780分之13 780分之13 00000000分之833010 施黃換 12分之1 12分之1 12分之1 12分之1 00000000分之0000000 許江隆 12分之1 12分之1 12分之1 12分之1 00000000分之0000000 許月霞 780分之52 780分之52 780分之52 780分之52 00000000分之0000000 顏林必 12分之1 12分之1 12分之1 12分之1 00000000分之0000000 顏伯仰 780分之310 00000000分之0000000 顏舜郎 780分之13 780分之13 780分之13 780分之13 00000000分之833010 顏王瑞雲 78分之8 78分之8 00000000分之0000000 顏瑛呈 780分之310 780分之310 780分之310 00000000分之00000000 顏沛則 78分之4 78分之4 00000000分之0000000 顏百辰 78分之4 78分之4 00000000分之0000000 顏士明 1560分之13 1560分之13 1560分之13 1560分之13 00000000分之416505 顏士哲 1560分之13 1560分之13 1560分之13 1560分之13 00000000分之416505 備註: 1.顏張素美、顏莉佩無土地應有部分,不負擔訴訟費用。 2.訴訟費用係依原告起訴時各筆土地公告現值,計算各共有人應有部分價值,按比例負擔。
附表二(甲案794地號土地)
編號 面積(平方公尺) 取得情形 應有部分 A1 1382 施敏梓 1/1 A2 1012 施黃換 1/1 A3 1319 許江隆 1/1 A4 1211 顏林必 1/1 A5 3211 顏伯仰 1/1 備註:複丈成果圖記載之施進作,應更正為施敏梓。
附表三(甲案795、796地號土地合併分割)
編號 面積(平方公尺) 取得情形 應有部分 B1 258 顏王瑞雲 1/1 B2 336 顏瑛呈 1/1 B3 470(供道路使用) 顏王瑞雲 122/470 顏瑛呈 158/470 顏沛則 95/470 顏百辰 95/470 B4 402 顏沛則 1/2 顏百辰 1/2 備註:複丈成果圖記載之顏賜煒,應更正為顏沛則、顏百辰。
附表四(甲案797地號土地)
編號 面積(平方公尺) 取得情形 應有部分 C1 2275 顏瑛呈 1/1 C2 176 顏士明 1/2 顏士哲 1/2 C3 176 顏健造 1/1 C4 176 顏建志 1/1 C5 176 顏舜郎 1/1 C6 176 顏建涯 1/1 C7 176 顏建盛 1/1 C8 371(供道路使用) 顏士明 1/12 顏士哲 1/12 顏健造 1/6 顏建志 1/6 顏舜郎 1/6 顏建涯 1/6 顏建盛 1/6 C9 1184 許月霞 1/1 備註:複丈成果圖記載之顏泳豪,應更正為顏士明、顏士哲。
附表五(甲案794地號土地)
應受補償\應補償 (新台幣元) 施敏梓 +3,662,426 施黃換 +1,537,182 許江隆 +3,023,062 顏林必 +2,500,342 顏伯仰 +135,276 顏建盛 -672,180 226,722 95,159 187,142 154,783 8,374 顏建涯 -672,180 226,722 95,159 187,142 154,783 8,374 顏健造 -672,180 226,722 95,159 187,142 154,783 8,374 顏建志 -672,180 226,722 95,159 187,142 154,783 8,374 顏士明、顏士哲 -672,180 226,722 95,159 187,142 154,783 8,374 許月霞 -2,688,718 906,885 380,635 748,568 619,133 33,497 顏舜郎 -672,180 226,722 95,159 187,142 154,783 8,374 顏沛則、顏百辰 -41,136,490 1,395,209 585,593 1,151,642 952,511 51,535
附表六(甲案795、796地號土地合併分割)
應受補償\應補償 (新台幣元) 顏王瑞雲 +9,654,798 顏沛則、顏百辰 +12,904,098 顏瑛呈 -2,188,230 936,523 1,251,707 顏建盛 -679,189 290,681 388,508 顏建涯 -679,189 290,681 388,508 顏健造 -679,189 290,681 388,508 顏建志 -679,189 290,681 388,508 顏士明、顏士哲 -679,189 290,681 388,508 施黃換 -3,394,833 1,452,926 1,941,907 許江隆 -3,394,833 1,452,926 1,941,907 許月霞 -2,716,200 1,162,485 1,553,715 顏林必 -3,394,833 1,452,926 1,941,907 顏舜郎 -679,189 290,681 388,508 施敏梓 -3,394,833 1,452,926 1,941,907
附表七(甲案797地號土地)
應受補償\應補償 (新台幣元) 顏瑛呈 +1,979,340 顏士明、顏士哲 +655,705 顏健造 +604,489 顏建志 +604,489 顏舜郎 +604,489 顏建涯 +604,490 顏建盛 +596,042 許月霞 +4,618,445 施黃換 -1,962,902 378,403 125,355 115,564 115,564 115,564 115,564 113,950 882,938 許江隆 -1,962,902 378,403 125,355 115,564 115,564 115,564 115,565 113,949 882,938 顏林必 -1,962,902 378,403 125,356 115,564 115,564 115,564 115,564 113,949 882,938 顏王瑞雲 -2,415,881 465,727 154,284 142,233 142,233 142,233 142,233 140,245 1,086,693 施敏梓 -1,962,902 378,404 125,355 115,564 115,564 115,564 115,564 113,949 882,938
CHDV-110-訴-379-20241219-1