給付居間報酬
臺灣臺東地方法院民事判決
113年度簡上字第5號
上 訴 人 鑽石房地產仲介企業社即李玉琳
訴訟代理人 高啟霈律師
被上訴人 采暘建設有限公司
法定代理人 吳鎮宇
訴訟代理人 羅文昱律師
上列當事人間請求給付居間報酬事件,上訴人對於中華民國112
年11月16日本院臺東簡易庭112年度東簡字第147號第一審判決提
起上訴,本院合議庭於114年2月19日言詞辯論終結判決如下:
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁
判均廢棄。
二、被上訴人應給付上訴人新臺幣22萬元,及自民國112年5月22
日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。
三、其餘上訴駁回。
四、第一審及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
按不變更訴訟標的,而補充或更正事實上或法律上之陳述
者,非為訴之變更或追加,民事訴訟法第256條定有明文,
且依同法第436條之1第3項準用第463條,於簡易訴訟第二審
程序準用之。上訴人原審主張兩造先於民國111年9月間訂有
居間契約,約定報酬為仲介土地成交總價1%《按嗣後仲价土
地之成交總價新臺幣(下同)2,200萬元計算為22萬元》,嗣
於同年月25日變更契約將報酬調為成交總價2%(即44萬元)
,被上訴人未依兩造變更後之居間契約給付報酬22萬元及遲
延利息。嗣於本院審理時先位主張兩造原於111年9月19日簽
訂之居間契約不成立,上開變更後之居間契約始為兩造成立
之居間契約,約定報酬44萬元,扣除上訴人已給付22萬元,
故被上訴人仍應給付報酬22萬元給上訴人,此為被上訴人依
約應付報酬依據之不同,核屬補充事實上之陳述,非訴之變
更或追加,先予敘明。
貳、實體部分:
一、上訴人於原審主張:其與被上訴人於111年9月間訂有居間契
約,由其仲介被上訴人向訴外人賴土勝等人承購坐落臺東市
永清段933、934、934-1、935、935-1、936地號等土地(下
稱系爭土地),約定被上訴人於買賣契約成立時給付報酬即
成交總價1%,嗣其於同年月25日以LINE通訊軟體說明系爭土
地賣價,變更原居間契約內容:承購金額2,200萬元居間報
酬以2%計算,如承購金額為2,250萬元居間報酬以1%計算,
經被上訴人默示同意後,嗣經其努力居間協調,被上訴人於
111年10月3日確認以總價2,200萬元購買系爭土地,並於111
年11月29日與訴外人簽訂買賣契約(下稱系爭買賣),其確
有居間使被上訴人與訴外人成立系爭土地買賣契約之事實。
經其於112年5月11日向被上訴人請求給付居間報酬,惟被上
訴人僅願意支付1%,其仍於112年5月19日寄送存證信函向被
上訴人為催告,被上訴人回覆拒絕支付,爰依民法第565條
、568條第1項等規定,提起本件之訴。於原審聲明:㈠被上
訴人應給付其22萬元,及自111年11月29日起至清償日止,
按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以:兩造於111年9月17日簽立權益確認書,約定
之居間報酬為成交價款之1%。上訴人雖於111年9月25日與伊
之法定代理人吳鎮宇以LINE聯繫對話主張伊有「默示意思表
示」雙方達成2%之居間報酬,惟從對話紀錄可知,吳鎮宇係
回覆「好的了解,我跟公司確認一下喔」,足見尚須確認,
並未與上訴人達成變更契約合意。再依對話紀錄可知,吳鎮
宇初步評估土地是否有意願購買後,其餘事項與上訴人聯繫
均由訴外人即伊之代理人林玉珠負責聯繫,依兩造所簽權益
確認書之同日,雙方亦同時簽署不動產買賣意願書,第二條
約定購買價款為2,200萬元,亦足見兩造僅約定買賣價金為2
,200萬元,居間報酬為1%無訛,兩造所簽立不動產買賣意願
書約定價款既為2,200萬元,並同時約定本件居間報酬為1%
,伊已給付完畢,上訴人請求無理由等語置辯。
三、原審就上訴人之請求,為其敗訴之判決。上訴人不服,提起
上訴,於本院先位主張:兩造於111年9月19日所訂居間契約
,因權益確認書上僅有「采暘建設有限公司林玉珠代」之簽
字,乃無權代理,縱有林玉珠簽字,亦因無權代理,無從於
兩造間發生效力,故兩造係於111年9月25日成立居間契約,
約定買賣價金為2,200萬元,居間報酬為2%,伊依此為請求
被上訴人給付尚未給付之報酬22萬元,備位主張:則同原審
係以變更契約後之約定為請求。並為上訴聲明:㈠原判決廢
棄。㈡被上訴人應給付上訴人22萬元,及自111年11月29日起
至清償日止,按週年利率5%計算之利息。被上訴人則於本院
補充:無權代理僅效力未定,經本人承認後即對本人發生效
力,上訴人主張無權代理不生效力,曲解法規,顯屬謬誤。
兩造於111年9月19日成立之居間契約,約明買賣價金為2,20
0萬元,居間報酬為1%,嗣未有達成契約變更之合意,伊無
默示之意思表示,伊就系爭土地買賣之居間報酬22萬元已給
付完畢等語置辯。並為答辯聲明:上訴駁回。
四、兩造不爭執事項:
㈠兩造於111年9月19日簽立不動產買賣意願書、權益確認書(
下合稱居間契約),約定報酬為成交價額1%。上開意願書由
上訴人之代理人紀孟伸與被上訴人代理人林玉珠簽立。上開
不動產買賣意願書第一條、不動產標示:臺東縣臺東市永清
段933 、934 、934-1 、935、935-1、936 地號共6 筆土地
。第二條、承購總價、付款條件:不動產承購總價款為2,20
0萬元整。第三條、斡旋金之交付:買方為表示購買之誠意
,同意於簽定本不動產買賣意願書(以下簡稱意願書)同時
支付受託人100萬元整做為斡旋金(不另立收據)。上開權
益確認書第三條買方服務費給付及其他約定事項:1 買方承
諾於買賣契約成立時,給付成交總價款百分之壹(最高不得
超過中央主管機關之規定)之服務報酬與本公司,…(後略)
。
㈡上訴人已收受被上訴人給付居間報酬22萬元,即成交價額之
1%。
㈢被上訴人因上訴人居間而成立系爭土地之系爭買賣。
㈣兩造同意如被上訴人有給付義務則遲延利息自112 年5 月22
日起算。
㈤上訴人與被上訴人法定代理人間就系爭土地仲介買賣之對話
紀錄及時序如下:
┌──────┬───────────────────┐
│時序 │事件內容 │
├──────┼───────────────────┤
│111年(下同 │由上訴人之代理人紀孟伸與被上訴人代理人│
│)9月19日 │林玉珠簽立不動產買賣意願書、權益確認書│
│ │並交付100萬元斡旋金(支票號碼:FA25188│
│ │22,發票日:111年10月18日)。 │
├──────┼───────────────────┤
│9月24日 │李玉琳:台北公司要求仲介費要收足(買方 │
│ │2%),因為台北台東二家店配合,拆成兩半 │
│ │服務費。吳鎮宇:如果真的是這樣價格就很│
│ │重要了,如果以2200萬成交的話加上上面兩│
│ │項的成本也差不多接近2270,現在挖掘和廢│
│ │棄物清運也都不便宜,價格上就再麻煩了。│
├──────┼───────────────────┤
│9月25日 │李玉琳:地主這邊我們跟他減價為2200萬,│
│ │買方仲介費2%。若要依他價位2250萬,仲介│
│ │費就收取1%。若ok這星期五,北部台灣房屋│
│ │地主會下來台東。吳鎮宇:好的了解,我跟│
│ │公司確認一下。(語音通話2分鐘) │
├──────┼───────────────────┤
│9月29日 │吳鎮宇:店長早,請問明天幾點簽約呢?我│
│ │有聯絡溫代書,要先知道幾點過去。李玉琳│
│ │:我等下回您 │
│ │李玉琳:吳經理,住商不動產朱毓堃今天直│
│ │接跟地主說要加到2250萬還說可以再加價…│
│ │所以北部那邊今天還在跟地主商議,明天暫│
│ │時先不下來台東。 │
├──────┼───────────────────┤
│9月30日 │吳鎮宇:早安,台北那裡有回覆嗎?今天確│
│ │定沒有要簽約嗎?下週我是整個禮拜的課程│
│ │沒有空檔簽約喔而且代書在台東,所以如果│
│ │處理好還是得約週末在台東如果地主和台北│
│ │同仁堅持這樣處理我們就不買。 │
│ │李玉琳:今天他們沒有來台東,這幾天先處│
│ │理地主觀念後(他們認為沒拿到支票怎算定 │
│ │金,進行溝通中,現在買賣履保,都會進履│
│ │保帳戶),如可以再配合您說的周末時間。│
│ │李玉琳:晚安吳經理,可以約星期一簽約嗎│
│ │?對方一早約9點出發開車來台東。吳鎮宇 │
│ │:我人在台北,老闆娘出面即可。 │
├──────┼───────────────────┤
│10月3日 │被上訴人代理人林玉珠與地主簽訂原證2: │
│ │土地出售明細表(原審卷p.47-48) │
├──────┼───────────────────┤
│11月29日 │被上訴人(代理人林玉珠)與地主簽訂 │
│ │1、原審卷原證2-1:永清段935、935-1、 │
│ │936協議價金信託履約保證申請書、契約附 │
│ │加條款。 │
│ │2、原證2-2:永清段933不動產買賣契約書 │
│ │、價金信託履約保證申請書(原審卷p.55-62│
│ │) │
│ │3、原證2-3:永清段934、934-1不動產買賣│
│ │契約書、價金信託履約保證申請書(原審卷│
│ │p.65-75) │
├──────┼───────────────────┤
│112年(下同 │永清段934、934-1地號土地所有權移轉登記│
│)4月18日 │ │
├──────┼───────────────────┤
│4月28日 │永清段933、935、935-1、936地號土地所有│
│ │權移轉登記 │
├──────┼───────────────────┤
│5月11日 │李玉琳向吳鎮宇請求给予2%傭金44萬,吳鎮│
│ │宇以後續事項都是由林玉珠溝通,他不清楚│
│ │,所以要以林玉珠後者為主,且李玉琳方服│
│ │務不專業云云拒絕。後僅給予22萬元。 │
├──────┼───────────────────┤
│5月19日 │李玉琳寄送存證信函催促付款;采暘建設拒│
│ │絕給付。 │
└──────┴───────────────────┘
五、本院得心證之理由:
㈠兩造有於111年9月19日成立約定報酬為成交價額1%之居間
契約。嗣於111年9月25日變更約定依成交價額2%計算居間
報酬。
1.兩造於111年9月19日成立居間契約乙節,為兩造於原審所不
爭執(見原審判決第2頁三、㈠不爭執事項:1.「兩造之間有
不動產買賣意願書、權益確認書成立居間契約」),上訴人
於原審亦係本於此居間契約之成立及嗣後變更契約內容為請
求,是應認兩造有於111年9月19日成立約定報酬為成交價額
1%之居間契約。
2.上訴人雖於上訴後主張111年9月19日之居間契約因被上訴人
之代理人係無權代理,契約不生效力云云。惟按無代理權人
以代理人名義所為之法律行為,經本人承認者,對本人即生
效力,此觀民法第170條第1項規定之反面解釋即明。而兩造
間之居間契約被上訴人部分係由林玉珠代理簽署,且表明本
人即被上訴人,且從未由被上訴人否認其代理權,應屬有權
代理為是。縱依民法無權代理之規定,本件居間契約倘係由
無代理權之林玉珠所簽署,亦非不得由被上訴人事後追認之
方式而補正其效力,就此被上訴人亦於審理中陳明伊有承認
對本人生效等語(見本院卷第158頁),顯見上訴人所謂111
年9月19日之居間契約因無權代理而無效之主張,除與事實
不符外,亦與法律適用之結果有違,要無可取。又上訴人於
審理時對於上開被上訴人所為之承認主張被上訴人係違反誠
信原則云云,然兩造本有成立居間契約,為兩造於原審所不
爭執,業經本院認定如上揭1.所述,縱被上訴人就無權代理
人之代理行為為承認之意思表示,亦係依法所為,難認係違
反誠信,上訴人此部主張顯屬無稽,並不可採。
3.上訴人主張111年9月25日兩造已變更原居間契約之報酬約定
;被上訴人則以前詞否認。經查,依上揭四、㈤上訴人與被
上訴人法定代理人間就系爭土地買賣之對話紀錄及關於仲介
過程與買賣時序以觀,上訴人於111年9月25日向被上訴人表
示向地主減價為2,200萬買方仲介費2%;價位2,250萬仲介費
收取1%,此為仲介報酬內容之變更為吳鎮宇所明悉,吳鎮宇
雖回覆以「好的了解,我跟公司確認一下」等語,然吳鎮宇
即可代表被上訴人公司,此亦為被上訴人所自承(見本院卷
第138頁),以此回覆應可認吳鎮宇已有應允,佐以上開對
話後,兩造另有語音通話,且吳鎮宇另傳送地籍圖請上訴人
標示四周面寬深度距離等,並無否認變更之意(詳見原審卷
第23頁),另吳鎮宇分別於9月29日(星期四)上午及9月30
日(星期五)分別傳送內容「店長早,請教明天幾點簽約呢
?」、「早安,台北那裡有回覆嗎?今天確認沒有要簽約嗎
?」等語予上訴人,核諸上開變更契約時之內容,吳鎮宇前
述內容均顯對應9月25日上訴人陳述內容後段「若ok這『星期
五』,北部台灣房屋與地主會下來台東」之回應,益徵被上
訴人已同意上開變更後契約內容。再者,此後兩造對話均在
討論簽約事宜,未有再討論系爭土地買賣居間報酬的問題,
直至10月3日確認承買。承此,應可認定兩造已達成居間契
約有關報酬內容變更之合意。至於被上訴人雖抗辯當初回應
,言明尚需確認,伊無默示表示同意變更,嗣後均係由代理
人林玉珠聯繫等語,然吳鎮宇即可代表被上訴人公司,此為
被上訴人所是認(見本院卷第138頁),後續並未曾有不同
意變更之表示,且續行系爭土地買賣,均如前述,被上訴人
此部所辯核與上開全部對話之具體內容與買賣之進程不符,
並無可採。
4.承上,依上訴人所提出之居間契約及LINE對話紀錄,可認兩
造有於111年9月19日成立約定報酬為成交價額1%之居間契約
,嗣於111年9月25日變更約定改依成交價額2%計算居間報酬
。
㈡被上訴人應給付上訴人成交總價1%之居間報酬22萬元。
1.按稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介,他方給付報酬之契約;居間人,以契約因其
報告或媒介而成立者為限,得請求報酬,民法第565條及第5
68條第1項分別定有明文。
2.兩造訂有居間契約,嗣於111年9月25日變更約定改依成交價
額2%計算居間報酬,業經本院認定如上揭㈠所述。又被上訴
人因上訴人居間而成立系爭土地之買賣,上訴人已收受被上
訴人給付居間報酬22萬元(即成交價額之1%),業如上四、
㈡㈢所載。是上訴人主張被上訴人依變更後之居間契約應給付
成交價額2%之報酬,核屬有據。
3.承上,被上訴人僅給付1%即22萬元,尚有22萬元未給付,上
訴人請求被上訴人給付,為有理由,應予准許。
㈢被上訴人請求給付遲延利息,應自112年5月22日起算。
1.按給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延責任
;給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其
催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任;其經債權人
起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相
類之行為者,與催告有同一之效力;遲延之債務,以支付金
錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息;應
付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利
率為5%,民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、
第203條分別定有明文。
2.經查,上訴人請求被上訴人給付居間報酬,係以支付金錢為
標的,就變更契約時未約定利率,給付亦無確定期限,依上
揭四、㈣所述,兩造既已同意自112年5月22日計算遲延利息
,則上訴人請求被上訴人給付之居間報酬22萬元,自112年5
月22日起至清償日止,按週年利率5%計算之遲延利息,即屬
有據,上訴聲明逾此部分請求,則屬無據。
六、綜上所述,上訴人依民法第565條、第568條第1項及兩造間
居間契約暨變更後之報酬約定等法律關係,請求被上訴人給
付22萬元,及自112年5月22日起至清償日止,按週年利率5%
計算之利息,為有理由,應予准許,逾此範圍請求,則不應
准許。原審就上揭應准許部分,為上訴人敗訴之判決,尚有
未洽,上訴意旨求予廢棄改判,為有理由,應由本院予以廢
棄改判如主文第2項所示;至於上訴人請求不應准許部分,
原審為上訴人敗訴之判決,核無不合,上訴意旨指摘原判決
此部分不當,求予廢棄改判,為無理由,應予駁回。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據,經本院審酌後,核
與判決之結果不生影響,爰不逐一論述。至於上訴人聲請傳
喚證人蔡一民部分,其待證事實,不影響本件判決結果之認
定,無傳喚之必要,併此敘明。
八、據上論結:本件上訴為一部有理由,一部無理由。依民事訴
訟法第436條之1第3項、第450條、第79條,判決如主文。
中 華 民 國 114 年 3 月 12 日
民事庭 審判長法 官 楊憶忠
法 官 蔡易廷
法 官 張鼎正
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 3 月 13 日
書記官 蘇美琴