給付找補款
臺灣臺北地方法院民事判決
112年度重訴字第579號
113年10月28日辯論終結
原 告 欣偉傑建設股份有限公司
法定代理人 曾勤
訴訟代理人 黃仕翰律師
游弘誠律師
被 告 郭廷銘
訴訟代理人 林東乾律師
上列當事人間請求給付找補款事件,本院判決如下:
主 文
一、被告應給付原告新臺幣77,082,175元,及自民國112年6月30
日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔96%,餘由原告負擔。
三、本判決於原告以新臺幣2,570萬元為被告供擔保後,得假執
行;但被告如以新臺幣77,082,175元為原告預供擔保,得免
為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
原告起訴後,變更請求被告給付原告新臺幣(下同)7,981,
375元,符合民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款規定,
並經本院於民國113年3月4日言詞辯論期日予以准許(見本
院卷㈡第92頁),合先敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張:兩造於101年5月15日簽立委託興建房屋契約
書(下稱系爭契約),約定被告提供其所有之臺北市○○區○○
段0○段000○000地號土地,與被告共同合作興建房屋,被告
依系爭契約第3條第1項約定,可分得面積569.02坪,如被告
取得超過可分得面積,依系爭契約第3條第6項約定,應以現
金或即期票據給付按銷售底價乘以0.9,再乘以超過坪數之
金額予原告。嗣兩造於106年10月19日簽立委建契約補充條
款(下稱系爭補充條款),確認被告選屋範圍為1樓A1、A11
,2 樓A1至A6,6樓A1至A8,9樓A7、A8,17樓A3、A4共20戶
房屋(下合稱系爭選屋),以及B2編號第7、8、19、21號,
B3編號第20至25號共10席停車位(下合稱系爭車位),被告
因而分得系爭選屋合併後如附表一所示建物及停車位(下合
稱系爭建物),實際面積共686.67坪,大於系爭契約約定被
告取得之面積,原告並已將系爭建物及坐落土地交屋予被告
,爰依系爭契約第3條第6項約定,請求被告按系爭建物銷售
底價每坪75萬元之9折計算,給付原告找補款79,413,750元
(計算式:750,000×0.9×【686.67-569.02】);另依系爭
契約第4條第2項約定,請求被告給付尚未給付之委建工程款
餘款40萬元等語,並聲明:㈠、被告應給付原告79,813,750
元,及其中79,413,750元自起訴狀繕本送達翌日起、其中40
萬元自113年1月26日起,均至清償日止,按年息5%計算之利
息;㈡、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以:兩造於系爭契約第3條第1項、第23條第1項已約
明,應以被告依系爭契約所定可取得之「法定算式面積(即
委建面積)」,與被告實際取得系爭建物之「法定算式面積
」計算應否找補,原告以系爭建物之「登記權狀面積」計算
,與系爭契約不符。而被告實際分得系爭建物之法定算式面
積,依系爭建物竣工圖計算,共超出8.64坪,以被告所分配
之9樓A7、A8房屋每坪底價744,000元之9折計算,被告依約
應給付原告附表三編號1-1所示金額5,785,344元,加計被告
尚未給付原告如附表三編號1-2所示之委建工程款餘款40萬
元,被告應給付原告共6,185,344元,上開金額與附表三編
號2-1至2-3所示原告應給付被告之找補款共7,087,115元相
互抵銷,原告尚應給付被告901,771元,故原告請求洵無理
由等語資為抗辯,並聲明:㈠、原告之訴及假執行之聲請均
駁回;㈡、如受不利判決,願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實(見本院卷㈡第470至471頁):
㈠、兩造於101年5月15日簽立委託系爭契約,約定被告提供其所
有之臺北市○○區○○段0○段000○000地號土地,與被告共同合
作興建房屋,記載被告得分配之委建面積為地上層可建樓地
板面積453.3坪、可分配停車位數量11.15個(以11個計算)
、車位面積115.72坪,委建面積為地上層房屋面積+ 地下層
車位面積合計共569.02坪;如被告分配取得之建物坪數及車
位數量有不足或超過約定之委建面積或數量時,則依原告銷
售時所訂底價之9折互為找補,被告於交屋時,並應以現金
或即期票據為找補款之給付(見本院卷㈠第21至36頁)。
㈡、兩造於106年10月19日簽立系爭補充條款,確認被告選屋範圍
為系爭選屋及系爭車位(見本院卷㈠第37至58頁)。
㈢、被告因系爭契約取得系爭選屋合併後之系爭建物,各建物專
有部分、共有部分、停車位面積則如附表二所示,合計登記
面積(包含專有部分、共有部分、停車位)如附表二面積登
記欄所示共2270.05平方公尺(換算為686.69坪,小數點第
二位以下四捨五入)。
㈣、被告取得之系爭建物,坐落登記之土地為總面積1290.61平方
公尺之臺北市○○區○○段0○段000地號土地(下稱系爭土地)
,被告取得系爭土地持分0000000/00000000,持分面積為18
5.42平方公尺(小數點第二位以下四捨五入,換算為56.09
坪,小數點第二位以下四捨五入)。
㈤、原告就系爭選屋合併後取得之系爭建物及坐落土地均已交屋
予被告,符合系爭契約第3條第7項之「『本案』完成」。
㈥、被告尚未給付原告附表三編號1-2所示委建工程款餘款40萬元
(見本院卷㈡第17、25至31頁)。
四、本件爭點:
㈠、被告依系爭契約取得之系爭建物面積若干?
1.系爭建物應以「登記面積」或「法定算式面積」計算?
2.停車位是否應獨立以「數量」計算?
㈡、兩造之找補金額?
五、本院之判斷:
㈠、被告分配之系爭建物應以「登記面積」計算:
1.稽之系爭契約第3條(委建房地面積)前言載明:「本委建
房屋面積之計算係依建築執照甲方(即被告)應分得之執照
面積核算(即依法定算式計算),亦為委建承包計價之面積
;日後,房屋興建完成甲方分得房屋之產權登記面積,是以
甲方分得之建築執照面積核算之房屋,依地政機關產權登記
法規辦理登記為甲方應分得之房屋權狀面積」(見本院卷㈡
第230至231頁),足見被告「委建房屋面積」係以「法定算
式(即建築執照面積)」計算,與「被告取得興建完成房屋
面積」係以「地政機關登記面積」計算迥異。
2.參以系爭契約第3條第1項約定:「一、甲方委建房屋面積及
車位數量:甲方委建房屋面積及車位數量依『法定算式』計算
(…)。…:地上層可建樓地板面積:453.30坪。可分配停車
位數量:11.15個(以11個計算)。車位面積:11個*10.52
坪/個=115.72坪。委建面積:地上層房屋面積+地下層車位
面積合計:569.02坪。以上面積之計算,詳列於本約第23條
附約一之『法定算式』」(見本院卷㈡第231頁),系爭契約第
23條(附約)亦記載與前開完全相同之法定算式及面積(見
本院卷㈡第240頁),堪認被告「委建面積」包含「房屋及車
位」,合計共569.02坪甚明。
3.對照系爭契約第3條第1項第1至3款約定:「㈠、房屋分配:…
。㈡、車位分配:…若與日後建管機關核發之建造執照有別,
應以實際核准之車位總數為準依比例重行計算。㈢、上開所
述甲方應得之地上層房屋面積,係依建築執照甲方應分得之
執照面積定義,並以地政機關產權登記面積為準,包括應分
配之主建物(係指室內及專有機械式等項目)、附屬建物(
係指陽台、雨遮等項目),公共設施(含各樓層電梯間、門
廳,屋頂突出物及未列入專有部分之機械室、共同使用部分
等項目)。…」(見本院卷㈡第231頁),可知被告「分配取
得之房屋面積」係以「地政機關登記面積」作為計算標準,
且該面積包含屬於公共設施之「車位面積」在內,車位分配
並以建造執照核准之車位總數按比例計算。
4.又經本院依被告聲請送臺北市建築師公會鑑定,該公會分析
研判說明:「八、…㈡、…『建築執照面積』為委建計價及分配
房屋之依據」,鑑定結果㈡1.記載法定算式面積與地政機關
之建物登記面積不同等語,有鑑定報告書可參(見本院卷㈡
第379至383至384頁),益見兩造就「委建房屋面積」所採
法定算式面積之計算公式,與地政機關登記面積截然不同,
「被告分配取得之房屋面積」既係以「地政機關登記面積」
為準,業如前述,自不適用法定算式方式計算。被告一再抗
辯其分配取得之系爭建物面積,應以法定算式計算云云,要
屬無稽。
㈡、兩造找補金額:
1.按「二、房屋找補原則:倘甲方(即被告)分配取得之建物
坪數,有不足或超過『本案』規劃設計之坪數單元時,雙方依
本條第6項『房屋、車位找補原則』辦理」、「六、房屋、車
位找補原則:㈠、甲、乙(即原告)雙方同意倘甲方依委建
條件取得之建物坪數及車位數量有不足或超過本契約約定之
委建面積或數量時,依乙方銷售時所訂底價之9折互為找補
。㈡、甲、乙雙方同意於交屋時,以現金或即期票據就增減
之房屋面積及車位互為找補」、「七、土地找補原則:『本
案』完成後,甲方取得之建物及車位登記之土地持分若超過
或不足188㎡(約56.87坪)時,甲、乙雙方同意土地之找補
以每坪350萬元計價,雙方互為找補」,系爭契約第3條第2
、6、7項約定甚明。
2.查,「被告分配取得之系爭建物面積」係以登記面積計算,
已如前述,而系爭建物合計登記面積(包含專有部分、共有
部分、停車位)如附表二面積登記欄所示共2270.05平方公
尺(換算為686.69坪),為兩造所不爭執(見不爭執事實三
之㈢),被告「委建面積」(含房屋及車位)為569.02坪,
亦如前述,則被告分配之系爭建物面積686.69坪即超過「委
建面積117.67坪(計算式:686.69-569.02=117.67),依系
爭契約第3條第2、6項約定,兩造即應互為找補。而依原告
於106年6月6日制定之銷售底價表,系爭建物銷售底價為每
坪75.34萬元,有底價表在卷可考(見本院卷㈠第59頁),以
每坪底價75萬元之9折即675,000元(計算式:750,000×0.9=
675,000)計算,被告取得系爭建物面積超過委建面積117.6
7坪,被告就系爭建物即應給付原告找補款79,427,250元(
計算式:750,000×675,000=79,427,250)。原告依系爭契約
第3條第6項約定,就系爭建物部分請求被告給付找補款79,4
13,750元,自屬有據。
3.再被告取得系爭建物坐落之系爭土地應有部分面積為185.42
平方公尺,與約定之188平方公尺相較,尚不足2.58平方公
尺(計算式:188-185.42=2.58),依系爭契約第3條第7項
約定,原告即應以每坪350萬元計算,找補被告2,731,575元
(計算式:350萬×2.58×0.3025=2,731,575)。原告主張因
非可歸責於原告之事由,致被告分配之系爭土地面積短少云
云,因系爭契約第3條第7項非以原告有無可歸責性為要件,
故原告縱無歸責事由,亦不影響原告就不足之土地面積應對
被告找補。
4.另兩造簽立系爭補充條款確認選屋範圍,就系爭車位部分係
依核准之建造圖說,有系爭補充條款為憑(見本院卷㈠第37
頁),堪認被告分得之車位數量符合系爭契約第3條第1項第
2款以實際核准數量計算之約定,依系爭契約第3條第1項第2
款約定,被告分配之車位數量即無不足。被告抗辯原告少給
付1.15個停車位,應給付附表三編號2-1所示停車位找補款
云云,難認有據。被告復未提出證據證明有額外給付原告1
個車位之委建款,被告自不得以附表三編號2-1、2-2所示項
目及金額互為抵銷。再按,二人互負債務,而其給付種類相
同,並均屆清償期者,各得以其債務,與他方之債務,互為
抵銷,民法第334條第1項前段規定甚明。原告就系爭建物部
分得請求被告給付找補款79,413,750元,被告就系爭土地部
分得請求原告給付找補款2,731,575元,業如前述,二者互
為抵銷,原告尚得請求被告給付找補款76,682,175元(計算
式:79,413,750-2,731,575=76,682,175)。
㈣、末按,系爭契約第4條第2項約定:「二、工程總價款支付方
式:甲方依下列進度,經乙方書面通知後,支付款項。…第
九期款(交屋後3個月內)」。查,兩造不爭執原告就系爭
選屋合併後取得之系爭建物及坐落土地均已交屋予被告,且
被告尚未給付原告附表三編號1-2所示委建工程款餘款40萬
元(見不爭執事實三之㈤、㈥),故原告依系爭契約第4條第2
項約定,請求被告給付40萬元,亦有理由。基上,原告依系
爭契約第3條第6項、第4條第2項約定,分別請求被告給付找
補款76,682,175元、40萬元,合計共77,082,175元(計算式
:76,682,175+400,000=77,082,175),核屬有據,應予准
許;逾此部分,則無理由,應予駁回。
六、結論:
被告「分配取得之系爭建物面積」係以「地政機關登記面積
」作為計算標準,而非以法定算式面積計算,故被告取得系
爭建物面積超過委建面積117.67坪,取得系爭土地應有部分
不足2.58平方公尺。被告就系爭建物應給付原告找補款79,4
27,250元,原告就系爭土地應給付被告找補款2,731,575元
,二者相互抵銷,另被告尚應給付原告委建工程款餘款40萬
元。從而,原告依系爭契約第3條第6項、第4條第2項約定,
請求被告給付77,082,175元,及自起訴狀繕本送達被告翌日
(即112年6月30日)起至清償日止,按週年利率5%計算之利
息,為有理由,應予准許;逾此範圍之請求,則屬無據,應
予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行,經核均
與法律規定相符,爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。至原
告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行,因訴之駁回而
失所依據,不予准許。
八、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據,
經核均與判決結果不生影響,爰不一一論列,併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 11 月 29 日
民事第八庭 法 官 吳佳樺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 11 月 29 日
書記官 簡 如
附表一:
編號 戶別 建物 停車位 面積(平方公尺,詳細公式參附表二) 備註 證據頁碼 1 1樓A1 臺北市○○區○○段0○段0000○號建物(即門牌號碼臺北市○○區○○街0號1樓) B2編號7號 99.81 本院卷第123頁 2 1樓A11 臺北市○○區○○段0○段0000○號建物(即門牌號碼臺北市○○區○○街0號1樓) B2編號8號 124.62 本院卷第127頁 3 2樓A1 臺北市○○區○○段0○段0000○號建物(即門牌號碼臺北市○○區○○街0號2樓) 無 63.82 本院卷第131頁 4 2樓A2 臺北市○○區○○段0○段0000○號建物(即門牌號碼臺北市○○區○○街0號2樓之1) 無 41.27 本院卷第137頁 5 2樓A3 臺北市○○區○○段0○段0000○號建物(即門牌號碼臺北市○○區○○街0號2樓之2) 無 40.34 本院卷第141頁 6 2樓A4 臺北市○○區○○段0○段0000○號建物(即門牌號碼臺北市○○區○○街0號2樓之3) 無 45.16 本院卷第145頁 7 2樓A5 臺北市○○區○○段0○段0000○號建物(即門牌號碼臺北市○○區○○街0號2樓之5) 無 47.83 112年2月17日移轉登記予愛國建設股份有限公司 本院卷第149頁 8 2樓A6 臺北市○○區○○段0○段0000○號建物(即門牌號碼臺北市○○區○○街0號2樓之6) 無 40.34 本院卷第155頁 9 6樓A1 臺北市○○區○○段0○段0000○號建物(即門牌號碼臺北市○○區○○街0號6樓) B3編號20號 235.59 6樓A1至A8共8戶辦理建物合併為4戶 本院卷第159頁 10 6樓A2 臺北市○○區○○段0○段0000○號建物(即門牌號碼臺北市○○區○○街0號6樓之1) B3編號21號 243.54 本院卷第295頁 11 6樓A4 臺北市○○區○○段0○段0000○號建物(即門牌號碼臺北市○○區○○街0號6樓之3) B3編號22號 276.08 本院卷第173頁 12 6樓A6 臺北市○○區○○段0○段0000○號建物(即門牌號碼臺北市○○區○○街0號6樓之6) B3編號24號 281.95 本院卷第305頁 13 9樓A7 臺北市○○區○○段0○段0000○號建物(即門牌號碼臺北市○○區○○街0號9樓之5) B2編號21號 143.18 111年10月12日移轉登記予陳怡文 本院卷第191至193頁 14 9樓A8 臺北市○○區○○段0○段0000○號建物(即門牌號碼臺北市○○區○○街0號9樓之6) B2編號19號 124.41 111年10月12日移轉登記予陳怡文 本院卷第199至201頁 15 17樓A3 臺北市○○區○○段0○段0000○號建物(即門牌號碼臺北市○○區○○街0號17樓) B3編號23號 238.28 本院卷第207頁 16 17樓A4 臺北市○○區○○段0○段0000○號建物(即門牌號碼臺北市○○區○○街0號17樓之1) B3編號25號 223.83 本院卷第217頁 合計 10個停車位 2270.05平方公尺,換算為686.69坪(小數點第2位以下四捨五入)
附表二(被告取得建物及停車位面積):
編號 專有部分面積(含附屬建物) 共有部分A 共有部分B 共有部分A+B合計面積 停車位 總面積 (平方公尺) 層次面積 陽台 雨遮 面積 面積 權利範圍 面積 權利範圍 面積 權利範圍 車位面積 1 50.31 50.31 2085.72 0.0056 11.68 2874.36 2/152 37.82 99.81 2 70.53 70.53 2085.72 0.0078 16.27 2874.36 2/152 37.82 124.62 3 30.31 12.2 0.78 43.29 2085.72 0.0048 2061.95 0.0051 20.53 63.82 4 27.02 0.77 27.79 2085.72 0.0031 2061.95 0.0034 13.48 41.27 5 26.88 0.61 27.49 2085.72 0.0029 2061.95 0.0033 12.85 40.34 6 28.37 2.07 30.44 2085.72 0.0034 2061.95 0.0037 14.72 45.16 7 30.38 1.9 32.28 2085.72 0.0036 2061.95 0.0039 15.55 47.83 8 26.88 0.61 27.49 2085.72 0.0029 2061.95 0.0033 12.85 40.34 9 116.23 13.77 3.5 133.5 2085.72 0.0148 2061.95 0.0162 64.27 2874.36 2/152 37.82 235.59 10 121.85 10.33 6.78 138.96 2085.72 0.0154 2061.95 0.0168 66.76 2874.36 2/152 37.82 243.54 12 142.69 11.06 7.17 160.92 2085.72 0.0178 2061.95 0.0195 77.34 2874.36 2/152 37.82 276.08 11 140.83 15.62 8.27 164.72 2085.72 0.0183 2061.95 0.02 79.41 2874.36 2/152 37.82 281.95 13 61.75 4.82 4.58 71.15 2085.72 0.0079 2061.95 0.0086 34.21 2874.36 2/152 37.82 143.18 14 48.65 6.84 2.9 58.39 2085.72 0.0065 2061.95 0.0071 28.20 2874.36 2/152 37.82 124.41 15 107.55 18.7 9.1 135.35 2085.72 0.015 2061.95 0.0164 65.11 2874.36 2/152 37.82 238.28 16 107.16 8.5 10.02 125.68 2085.72 0.0139 2061.95 0.0152 60.33 2874.36 2/152 37.82 223.83 合計 專有部分總面積 1298.29 共有部分總面積 593.56 停車位個數 10個 2270.05
附表三(被告抗辯兩造之找補金額):
編號 找補人 項目 金額(新臺幣) 1-1 被告 被告實際分得建物及車位之法定算式面積,超出可取得之法定算式面積8.64坪(參本院卷㈠第385頁) 5,785,344元(計算式:8.64×744,000×0.9) 1-2 被告 委建工程款餘款 40萬元 合計 6,185,344元 2-1 原告 停車位找補款 2,587,500元(計算式:250萬元×0.9×1.15個) 2-2 原告 被告多給付1個車位之委建款 1,767,360元(計算式:168,000元×10.52坪) 2-3 原告 土地不足2.5806平方公尺(計算式:188-185.4194)之找補款 2,732,255元(計算式:350萬×2.5806×0.3025) 合計 7,087,115元 原告尚應給付被告 901,771元(計算式:7,087,115-6,185,344)
TPDV-112-重訴-579-20241129-4