返還不當得利等
臺灣士林地方法院民事判決
112年度訴字第740號
原 告
即反訴被告 思擁創享科技股份有限公司
法定代理人 陳思潔
訴訟代理人 張國權律師
複 代理人 林詠淳
被 告 朱易凡
被 告
即反訴原告 田原芳
訴訟代理人 蔡鎮隆律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國113年11月1
5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣肆拾陸萬捌仟壹佰柒拾陸元，及
自民國一一二年六月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算
之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔二十分之十一，餘由反訴原告負擔
。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行，但反訴被告如以新臺幣肆拾
陸萬捌仟壹佰柒拾陸元為反訴原告供擔保後，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得
提起，所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存
否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存
在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若
縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有
受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號
判決意旨參照）。查思擁創享科技股份有限公司（法定代理
人為陳思潔）（下稱思擁公司）起訴主張田原芳、朱易凡共
同謀議而由朱易凡出面行使詐術致思擁公司陷於錯誤，先後
於民國111年6月1日、111年6月7日簽訂原證1、2租約（下分
稱系爭甲租約、系爭乙租約）（出租名義人各為朱易凡、田
原芳），承租田原芳所有之門牌號碼臺北市○○區○○街0號4樓
之1房屋（下稱系爭房屋），思擁公司知悉受騙後業於111年
7月18日寄發存證信函主張依民法第92條第1項規定撤銷承租
系爭房屋之意思表示，而以聲明第一、二項請求確認系爭甲
、乙租約之租賃關係不存在等情，為田原芳、朱易凡所否認
，客觀上兩造間就系爭房屋之租賃關係之存否不明確，而思
擁公司主觀上亦認其在法律上地位有不安之狀態，且此不安
狀態經提起確認之訴後，得以確認判決將之除去，是思擁公
司提起本訴之確認訴訟部分，應有即受確認判決之法律上利
益。
二、思擁公司起訴主張：
㈠、田原芳於111年5月間將其名下之系爭房屋委託朱易凡出租，
思擁公司法定代理人陳思潔在891租屋網看到出租訊息而開
始與朱易凡接洽。田原芳及朱易凡刻意隱瞞系爭房屋於98年
間已遭假扣押登記，且於明知思擁公司承租目的是經營公司
業務、作為辦公處所之情形下，未予契約審閱期間、未經租
約當事人為實質洽談、合意，隱匿系爭甲、乙租約上記載就
系爭房屋所為對於思擁公司不利之使用限制（即系爭甲租約
第7條第1項記載：「本房屋係供住宅使用，非經出租人同意
，不得變更用途」、系爭乙租約第4條第1款記載：「本房屋
係供儲物之用」），思擁公司因受詐欺始同意簽署租約，嗣
思擁公司於111年7月間委託他人調查房屋登記資料，始驚覺
系爭房屋早於98年間遭查封登記，故於111年7月18日寄發存
證信函予田原芳、朱易凡，主張依民法第92條第1項規定撤
銷承租系爭房屋之意思表示，則經思擁公司行使撤銷權後，
系爭甲、乙租約自始確定無效，且朱易凡前以其帳戶受領定
金新臺幣（下同）2萬元、押金9萬3,776元，合計11萬3,776
元，亦無受領保持之合法權源，應依民法不當得利之法律關
係返還思擁公司。又思擁公司撤銷租約後，不得已只得給付
較高租金每月6萬元（含稅）（扣除補充保費及所得稅後為5
萬2,734元），回頭承租原辦公處所臺北市○○區○○路0段房屋
，且因尚無法簽發支票給付租金，而由法定代理人陳思潔之
夫林詠淳先代墊預付自111年8月起至112年7月止為期1年之
租金，嗣由思擁公司轉帳返還，本件思擁公司另覓得系爭房
屋承租本可減省每月租金8,846元（即5萬2,734元-4萬3,888
元），於簽署租約後因發覺受詐欺而撤銷承租系爭房屋之意
思表示，再與原出租人新續約所支付之租金價差，即屬民法
第216條第1、2項規定之所失利益，共10萬6,152元（即8,84
6元×12個月)；再思擁公司於發函撤銷承租系爭房屋之意思
表示前，已支付巨山裝潢設計有限公司裝潢費9萬4,900元、
賜興工程行裝潢費10萬8,000元，共20萬2,900元；田原芳、
朱易凡就前述思擁公司喪失租金減省價差之利益10萬6,152
元、已支付之無益裝潢費20萬2,900元，合計30萬9,052元（
即10萬6,152元+20萬2,900元），應依民法第184條第1項前
段、第185條第1項前段共同侵權行為規定，連帶負損害賠償
責任等語。
㈡、聲明：
１、確認思擁公司與朱易凡間於111年6月1日所訂立之房屋租賃契
約關係（即系爭甲租約）不存在。
２、確認思擁公司與田原芳間於111年6月7日所訂立之房屋租賃契
約關係（即系爭乙租約）不存在。
３、朱易凡應給付思擁公司11萬3,776元，及自起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
４、田原芳、朱易凡應連帶給付思擁公司30萬9,052元，及自起訴
狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
５、就第３、４項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。
三、田原芳、朱易凡辯稱：
㈠、田原芳委託朱易凡代為處理系爭房屋出租事宜，思擁公司法
定代理人陳思潔於111年5月13日及5月18日二度看屋、111年
5月26日支付定金2萬元，雙方於111年6月1日簽立系爭甲租
約預約（草約）、111年6月7日簽立系爭乙租約並經公證，
朱易凡於111年6月1日交付系爭房屋鑰匙予陳思潔，已視同
點交房屋，又租期自111年7月1日起算，形同優待免付租金
一個月(即6月1日至6月30日)。思擁公司自始知悉朱易凡係
受田原芳委託處理系爭房屋出租事宜，本於此認識下簽立租
賃契約，租賃契約自屬有效，思擁公司因而支付之定金、押
金，均為依租賃契約所為，出租人並無不當得利。又系爭房
屋租賃契約自始即不存在「兩造均同意系爭房屋可作為公司
登記之合意」，田原芳從未允諾系爭房屋可設立公司登記，
思擁公司於112年8月23日言詞辯論期日佯稱「明知原告承租
系爭房屋是要設立公司，卻詐欺原告而限制房屋用途...」
云云，委無實據；另依地政機關之公示資料，任何人均可查
知系爭房屋有遭查封登記之事實，且思擁公司於111年7月9
日即知悉其情，兩造於此之後猶就可能都更之事約定要重新
找公證人認證，思擁公司於111年7月18日反悔不承租且佯稱
係遭詐欺而為意思表示云云，顯故意扭曲事實，其復主張系
爭房屋遭查封，使用情形會受限制云云，乃誤解或刻意曲解
法律之主張，委不足採，本件並無思擁公司所稱其受詐欺而
得行使撤銷權之情事，而係思擁公司未依約支付租金，經田
原芳催告後於111年8月30日委請律師發函行使終止權（思擁
公司於同年9月8日收受）始告終止，思擁公司迄至111年11
月28日返還系爭房屋，且尚有積欠之租金、未回復房屋原狀
。本件房屋租賃契約在未經田原芳委請律師發函終止租約前
，思擁公司有依約支付押金、租金之義務，且其未將系爭房
屋回復原狀，自無從請求返還押金；至思擁公司違約不繼續
承租而另向他人承租房屋因而所增加之支出，純屬其個人恣
意決定行為，核與田原芳無涉，且是否確有承租之事實，並
非無疑，實難謂其受有損害，而思擁公司因裝修系爭房屋支
出之裝潢費，核屬其本於租賃契約成立後之裝修行為，亦應
由其自行負擔，是其訴全無理由等語。
㈡、聲明：
１、思擁公司之訴及假執行之聲請均駁回。
２、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
㈠、查⒈思擁公司由法定代理人陳思潔於111年5月起與朱易凡接洽
系爭房屋（所有權人為田原芳）之租賃事宜，先後於111年6
月1日簽立系爭甲租約（出租人載為朱易凡、承租人為思擁
公司）、111年6月7日簽立系爭乙租約（出租人載為田原芳
、出租人代理人為朱易凡、承租人為思擁公司）並經臺灣臺
北地方法院所屬民間公證人曾郁智作成公證書，系爭甲、乙
租約均記載租賃標的為系爭房屋、每月租金為4萬3,888元、
租賃期間自111年7月1日起至113年6月止；思擁公司於111年
5月26日匯款定金2萬元至朱易凡之帳戶，於111年6月1日交
付押金9萬3,776元予朱易凡，朱易凡於111年6月1日將系爭
房屋之鑰匙交予思擁公司；⒉思擁公司於111年7月18日寄發
存證信函予田原芳、朱易凡（均於111年7月19日收受），主
張依民法第92條第1項規定撤銷其分別於111年6月1日、111
年6月7日所為承租系爭房屋之意思表示；⒊田原芳於111年7
月21日寄發存證信函予思擁公司，請其於函到5日內支付積
欠之7月份租金，及於111年8月22日委請律師發函予思擁公
司，請其於函到5日內支付積欠之7、8月份租金；嗣再於111
年8月30日委請律師發函予思擁公司（於111年9月8日收受）
，主張思擁公司未付租金達2個月，經催告仍不為支付，依
約終止與思擁公司間有關系爭房屋之租賃契約，並請其於函
到3日內支付積欠之租金及因拆除系爭房屋原本裝潢設備所
造成損害之金額；⒋思擁公司於111年11月28日本院調解期日
結束後，將系爭房屋之鑰匙交予朱易凡等情，為兩造所不爭
執，並有系爭甲租約、系爭乙租約暨公證書、系爭房屋之建
物登記謄本，及上開存證信函、律師函暨回執等件（見本院
卷㈠第22至55、214至223）可稽。
㈡、本件思擁公司主張田原芳、朱易凡共同謀議而由朱易凡出面
行使詐術，刻意隱瞞系爭房屋於98年間已遭假扣押登記，且
於明知思擁公司承租目的是經營公司業務、作為辦公處所之
情形下，未予契約審閱期間、未經租約當事人為實質洽談、
合意，隱匿系爭甲、乙租約上記載就系爭房屋所為對於思擁
公司不利之使用限制，嗣思擁公司於111年7月間委託他人調
查房屋登記資料始知悉系爭房屋早於98年間遭查封登記，思
擁公司業於111年7月18日寄發存證信函予田原芳、朱易凡主
張依民法第92條第1項規定撤銷承租系爭房屋之意思表示，
則系爭甲、乙租約經思擁公司行使撤銷權後即自始確定無效
，朱易凡前以其帳戶受領思擁公司所交付之定金2萬元、押
金9萬3,776元，合計11萬3,776元，已無受領保持之合法權
源，應依民法第179條不當得利之法律關係負返還責任，又
田原芳及朱易凡共同不法侵害思擁公司之意思決定自由權及
財產權，致思擁公司受有喪失租金減省價差之利益10萬6,15
2元、支付無益裝潢費20萬2,900元，合計30萬9,052元等損
失，應依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段共同侵
權行為之法律關係，連帶負損害賠償責任等情，為田原芳、
朱易凡所否認，並以前詞置辯。經查：
１、關於本件租賃契約之當事人及是否因思擁公司行使撤銷權而
無效：
⑴、查①依思擁公司提出其法定代理人陳思潔與朱易凡間之Line通
訊紀錄所示：陳思潔於承租系爭房屋前於111年5月13日、18
日二度看屋；111年5月22日朱易凡針對陳思潔所詢租賃契約
事項向渠表示「我明天會跟屋主碰面，若有消息馬上告知您
」、陳思潔覆稱「好喔，感謝」；111年5月23日（週一）朱
易凡向陳思潔表示要預收訂金2萬元匯入其帳戶，並相約於
隔週二（即111年5月31日）討論合約跟細節；111年5月26日
陳思潔向朱易凡表示渠已匯訂金；111年5月31日兩人改約隔
日（即111年6月1日）下午在思擁公司原辦公處所（即臺北
市○○區○○路0段房屋）簽約；111年6月3日陳思潔向朱易凡表
示「現場的這些家具要再麻煩房東清空喔」、朱易凡覆稱「
沒問題」；111年6月4日（週六）、6日（週一）兩人相約週
二（即111年6月7日）早上在臺灣臺北地方法院所屬民間公
證人曾郁智事務所辦理公證等情（見本院卷㈠第302至311頁
）；②又依思擁公司法定代理人陳思潔於審理中陳稱：「我
一開始就知道他（指朱易凡）是仲介」、「他說屋主把整個
租屋流程都交給他處理」、「就第22頁原證1的租約部分，
我事先沒有審閱過，簽約當天我才看到這份租約，我沒有思
考那麼多就簽約了，我看到封面是公版的，所以就直接簽名
，沒有想到審閱期間的問題；第39頁原證2租約部分，也是
沒有事先審閱過」、「當天公證人有打了一份契約印出來，
我確認了租金、裝潢後是否需回復原狀，然後我就簽名了，
因為我在乎的是這兩項。因為當天同時有拿出原證1租賃契
約書出來，我認為公證人應該會依原證1租賃契約書的內容
謄載到當天簽署的契約書中，所以我沒有再特別看當天印出
來的契約書的其他部分」等語（見本院卷㈠第450、451、453
、454頁）；而朱易凡亦於審理中陳稱：「我有跟她（陳思
潔）提到說屋主全權授權我處理出租事宜，所以是我在租約
上簽名，之後再去公證」、「去公證是要讓合約內容更有法
律的公信力」、「原證1房屋租賃契約是從網路上下載的範
本合約，都有填上相關的地址、時間、費用...」、「原證1
是111年6月1日我當天拿出來給陳思潔簽名的，原證2是111
年6月7日當天公證人列印出來給我們簽名的」等語（見本院
卷㈠第460、464頁）；③據上，堪認思擁公司法定代理人陳思
潔於與朱易凡接洽承租系爭房屋初始即知悉其係受屋主田原
芳之委託處理系爭房屋出租事宜，系爭甲、乙租約之出租人
均為田原芳；且租約雙方均無以系爭乙租約變更系爭甲租約
關於租賃契約必要之點（包括租賃標的、租金、租期等）之
意，惟較晚簽立系爭乙租約並辦理公證而使其較具公信力，
足知係以系爭甲租約為系爭乙租約之「預約」（至系爭甲、
乙租約上關於房屋使用限制之記載及其文字差異，未經租約
雙方於簽署時提出質疑或討論，乃租約雙方疏未注意或錯誤
解讀契約範本文字之意涵所致〈詳後述〉，尚不變更系爭甲租
約為系爭乙租約之「預約」性質），田原芳與思擁公司間關
於系爭房屋之租賃關係，應以已取代系爭甲租約之正式契約
即系爭乙租約為據。
⑵、本件思擁公司主張系爭房屋之出租人田原芳及其代理人朱易
凡刻意隱瞞系爭房屋於98年間即遭假扣押查封登記，係詐欺
思擁公司簽立租約，其業以111年7月18日寄發之存證信函主
張依民法第92條第1項規定撤銷承租之意思表示乙節：
①、查系爭房屋於98年9月29日經訴外債權人為假扣押查封登記、
於112年6月30日塗銷查封登記，有系爭房屋之建物登記謄本
暨異動索引（見本院卷㈠第44至45、194至198頁，卷㈡第16至
23頁）可考，堪認本件於111年6月間簽立租約時，系爭房屋
確處於查封狀態。
②、惟按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，
民法第92條第1項前段定有明文，亦即須符合⑴有詐欺行為、
⑵詐欺行為與表意人陷於錯誤及為意思表示具有因果關係、⑶
有詐欺之故意、⑷施行詐欺之人為相對人或第三人等要件，
表意人方得依該條規定撤銷前所為之意思表示，蓋基於私法
自治及當事人自主原則，表意人於其意思形成與意思決定之
過程中若受有不當之干涉時，法律應有保護之必要；又積極
的對不真實的事實表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深
錯誤或保持錯誤，雖屬詐欺無疑，但消極的隱藏事實（亦即
不告知之不作為），原則上並不成立詐欺，單純之緘默除在
法律上、契約上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者
外，其其緘默並無違法性，即與本條項之所謂「詐欺」不合
（最高法院33年度上字第884號判決意旨參照）；另主張被
詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高
法院44年度台上字第75號判決意旨參照）。查系爭房屋處於
查封狀態乙事，無礙於房屋所有權人仍有使用、收益、管理
之權限，且關於房屋是否遭查封登記，任何人依地政機關之
公示資料即可查知，矧思擁公司亦自承因委託他人調查房屋
登記資料而知悉系爭房屋於98年間遭假扣押查封登記之事，
並提出系爭房屋於111年7月列印之建物登記第二類謄本為據
（見本院卷㈠第12、44至45頁），本件既無證據顯示田原芳
及其代理人朱易凡於租賃契約成立時曾有積極的表示系爭房
屋並無遭查封、或曾勸阻思擁公司調取建物登記謄本等公示
資料以避免房屋遭查封之事被發現等情，思擁公司復未舉證
在法律上、契約上或交易之習慣上出租人就房屋是否處於查
封狀態乙事負有主動告知之義務，該單純之緘默應不具違法
性，即與民法第92條第1項規定之「詐欺」不合。是思擁公
司以此節主張依民法第92條第1項規定撤銷承租系爭房屋之
意思表示，並無可採（本件思擁公司所舉臺灣臺中地方法院
91年度簡上字第523號判決意旨，同認承租人不知房屋前遭
查封之情形，不得依民法第92條第1項〈受「詐欺」為意思表
示〉規定主張撤銷，僅或得以對於物之性質之動機錯誤、且
在交易上具有重要性者，依民法第88條第2項〈「錯誤」之意
思表示〉規定主張撤銷，見本院卷㈠第297至298頁）。
⑶、本件思擁公司主張系爭房屋之出租人田原芳及其代理人朱易
凡隱匿系爭甲、乙租約上記載就系爭房屋所為對於思擁公司
不利之使用限制，係詐欺思擁公司簽立租約，其業以111年7
月18日寄發之存證信函主張依民法第92條第1項規定撤銷承
租之意思表示乙節：
①、查系爭房屋出租人田原芳之代理人朱易凡於審理中陳稱「承
租方有提到他們要做辦公室使用、是否可以做公司登記，我
有跟他說房子租給妳，如果妳要做公司登記，妳可以去申請
看看，但因為臺北市之前錢櫃KTV失火後，住辦的條件非常
嚴格，所以我記得好像不容易申請，陳小姐跟我說那沒關係
，她說她南部另外有房子可以做公司登記申請，不登記沒關
係」、「我說我租房子給陳小姐，他要用辦公室、要儲物、
要住宅，本來就是承租人的權益」等語（見本院卷㈠第459、
460、462、463頁）；而思擁公司法定代理人陳思潔亦於審
理中陳稱：「當初他（朱易凡）是打電話跟我說這個房子如
果要公司登記，管理費會增加很多的金額，所以他建議我們
不要登記，所以我們就答應了」、「還是要做辦公室之用」
等語（見本院卷㈠第454、455、457頁）。然系爭甲租約第7
條第1項記載「本房屋係供住宅使用，非經出租人同意，不
得變更用途」、系爭乙租約第4條第1款記載「本房屋係供儲
物之用」等語（見本院卷㈠第26、38頁），各該條款關於限
制房屋供住宅或儲物用途之文字記載，與租約雙方均未認知
有上開特定用途之約定，形式上確有出入。
②、惟系爭甲租約係朱易凡於網路上下載之範本、系爭乙租約則
為公證人於公證當日提供其一般製作之租約格式等情，業據
思擁公司法定代理人陳思潔於審理中陳稱：「就第22頁原證
1的租約部分，我事先沒有審閱過，簽約當天我才看到這份
租約，我沒有思考那麼多就簽約了，我看到封面是公版的，
所以就直接簽名，沒有想到審閱期間的問題；第39頁原證2
租約部分，也是沒有事先審閱過」、「當天公證人有打了一
份契約印出來，我確認了租金、裝潢後是否需回復原狀，然
後我就簽名了，因為我在乎的是這兩項，因為當天同時有拿
出原證1租賃契約書出來。我認為公證人應該會依原證1租賃
契約書的內容謄載到當天簽署的契約書中，所以我沒有再特
別看當天印出來的契約書的其他部分」等語（見本院卷㈠第4
50、451頁），又朱易凡於審理中陳稱：「原證1房屋租賃契
約是從網路上下載的範本合約，都有填上相關的地址、時間
、費用，我沒特別說要如何使用，因為房子租給妳就沒有要
特別作什麼限制；原證2租賃契約是公證人那邊的範本合約
，上面的記載我也沒有什麼意見。」、「原證2租約是公證
人提供的，我們也都合意簽約、用印。111年6月7日完成公
證後至111年7月提到都更問題的這中間，陳思潔有提到原證
2租約上記載供儲物之用，她覺得有點問題，我們有去問公
證人，公證人表示已經公證，且表示承租人要當辦公室、要
儲物、要住宅，本來就是承租人的權利，所以我跟陳思潔討
論，我們想說如果覺得不妥就再去公證一次，而差不多時間
也發生都更問題的事，也談到要再去公證一次，可是後來原
告就寄存證信函，就沒有再去公證」等語（見本院卷㈠第460
、464頁）；且有卷附系爭甲租約（封面記載「房屋租賃契
約書『範本』」、第7條使用房屋限制之文字係打字而非手寫
）、系爭乙租約（第4條使用租賃物限制之文字係打字而非
手寫）（見本院卷㈠第26、38頁），及證人即公證人曾郁智
於審理中證述「租約內容格式看起來跟我一般製作的內容格
式是一樣的」等語（見本院卷㈠第448頁）可稽。據上亦堪認
租約雙方分別因信賴契約範本之形式或公證人之專業，而自
行疏於檢視各該條款文字，或認因各該條款文字僅表示未約
定系爭房屋得為公司設立登記，而便宜行事認無特別修改之
必要（本件田原芳同由朱易凡為代理人於112年間將系爭房
屋出租予無一有限公司〈下稱無一公司〉法定代理人池佰鎮作
辦公室使用，租賃契約書亦同使用系爭甲租約之契約範本，
第7條第1項同係打字記載「本房屋係供住宅使用，非經出租
人同意，不得變更用途」亦可參，見本院卷㈡第80至85、132
、143頁），因而均未就上開條款特別提出討論或質疑，尚
難遽認出租人有思擁公司所指之故意利用契約文字之記載與
雙方約定之真意不同、審閱期間不足，隱匿系爭甲、乙租約
上記載就系爭房屋所為對於思擁公司不利之使用限制，而詐
欺思擁公司簽立租約之情事（此部分應屬是否由契約雙方合
意更正、或得依締約當時之事實及一切證據資料為契約解釋
之問題）。是思擁公司以此節主張依民法第92條第1項規定
撤銷承租系爭房屋之意思表示，亦無可採。
２、關於思擁公司聲明之請求得否准許：
⑴、本件系爭甲、乙租約之出租人均為田原芳（代理人為朱易凡
）、承租人為思擁公司，且系爭甲租約為系爭乙租約之預約
，雙方間就系爭房屋之租賃關係應以正式契約即系爭乙租約
為據；又思擁公司以田原芳及朱易凡刻意隱瞞系爭房屋遭假
扣押查封登記、及隱匿租約上記載就系爭房屋所為對於思擁
公司不利之使用限制，係詐欺思擁公司簽立租約為由，而依
民法第92條第1項規定以111年7月18日寄發之存證信函撤銷
承租之意思表示，並無可採等節，均經前述認定。
⑵、準此，思擁公司據上詞主張本件房屋租賃契約經其行使撤銷
權即自始確定無效，而聲明請求確認系爭甲、乙租約之租賃
關係不存在；及主張朱易凡前以其帳戶受領思擁公司所交付
之定金及押金共11萬3,776元，已無受領及保持之合法權源
，應依民法不當得利之法律關係負返還責任；及主張田原芳
及朱易凡共同不法侵害思擁公司之意思決定自由權及財產權
，致思擁公司受有喪失租金減省價差之利益、支付無益裝潢
費共30萬9,052元等損失，應依民法共同侵權行為之法律關
係負連帶損害賠償責任，均無理由而無從准許。
五、從而，思擁公司之訴應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗
而應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、按反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其
防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260條第1項
定有明文。此所稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關
係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作
為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實
上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言。查思擁
公司如前述對田原芳、朱易凡提起本訴主張本件租賃契約經
其依民法第92條第1項規定以111年7月18日寄發之存證信函
撤銷承租之意思表示後即自始確定無效，而聲明請求確認系
爭甲、乙租約之租賃關係不存在，及請求朱易凡返還前以其
帳戶受領思擁公司所交付之定金及押金共11萬3,776元，及
請求田原芳、朱易凡連帶賠償其所受喪失租金減省價差之利
益、支付無益裝潢費等損失；田原芳、朱易凡均辯稱本件系
爭房屋之租賃關係有效成立，並無思擁公司所稱受詐欺而得
行使撤銷權之情事，而係思擁公司未依約支付租金，經田原
芳催告後於111年8月30日委請律師發函行使終止權（思擁公
司於同年9月8日收受）始告終止，思擁公司至111年11月28
日始返還系爭房屋，且尚有積欠租金、未回復房屋原狀等語
，田原芳並據此對思擁公司提起反訴，聲明請求給付積欠租
金、賠償回復原狀費用等情。核思擁公司、田原芳就本件租
賃契約之效力各有主張及陳述，並據為向對方請求給付之依
據，堪認反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係、作為
本訴防禦方法所主張之法律關係間，在法律上及事實上之關
係密切，審判資料並有共通及牽連性，應准許提起反訴。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求
之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文
。查田原芳於反訴審理中擴張聲明請求思擁公司回復原狀費
用金額，核與民事訴訟法第255條第1項第3款規定相符；又
田原芳於反訴審理中就請求思擁公司給付積欠租金部分，請
求權基礎除於原提起反訴時主張之租賃關係外，追加併主張
民法第179條不當得利規定，請求擇一為對其有利之判決（
見本院卷㈡第218頁），核均係基於主張思擁公司於收受田原
芳委請律師發函終止租約之前，未支付使用系爭房屋對價之
同一基礎事實，與民事訴訟法第255條第1項第2款規定相符
；是前述反訴之變更及追加應予准許。
三、田原芳提起反訴主張：
㈠、本件有關系爭房屋租賃關係有效成立，並無思擁公司所稱受
詐欺而得行使撤銷權之情事部分，均援用本訴部分之陳述。
思擁公司依雙方間租賃契約（系爭乙租約）應自111年7月1
日起，每月5日支付租金4萬3,888元，惟未依約支付租金，
經田原芳於111年7月21日寄發存證信函，請其於函到5日內
支付積欠之7月份租金，及於111年8月22日委請律師發函，
請其於函到5日內支付積欠之7、8月份租金，嗣再於111年8
月30日委請律師發函（思擁公司於111年9月8日收受），主
張其未付租金達2個月，經催告仍不為支付，而依約終止租
約，是雙方間租賃關係業經田原芳行使終止權而於111年9月
8日終止。本件思擁公司於租約終止日應將房屋騰空遷讓交
還且應負責回復原狀，並應清償積欠之租金，而雙方約定租
期自111年7月1日起，如前述至111年9月8日終止，共計2個
月又8日，思擁公司積欠租金共9萬9,479元（即4萬3,888元/
月×(2+8/30)月=9萬9,479元〈元以下四捨五入〉），惟因其先
前有先支付2萬定金，此亦為租金之一部分，爰予扣除，尚
應給付7萬9,479元（如認思擁公司於本訴主張撤銷租約為有
理由，則依民法第179條不當得利規定請求相當於租金之不
當得利）；又思擁公司違約在先，且已大肆拆除系爭房屋原
有裝潢及格局，於111年11月28日返還房屋時卻未依約回復
原狀，致其受有損害，系爭房屋因先前遭思擁公司承租後惡
意毀約不租而空置久矣，遲於112年5月之際因有承租方表示
欲承租，自112年5、6月間為將先前遭拆除裝潢狀態回復到
可供使用狀態，僱工為裝潢、修繕事宜，共支出77萬7,393
元，思擁公司應依系爭乙租約第4條及民法第432條規定，對
其負賠償責任。總計思擁公司應給付前述金額合計85萬6,87
2元（即7萬9,479元+77萬7,393元)等語。
㈡、聲明：
１、思擁公司應給付田原芳85萬6,872元，及自反訴起訴狀繕本送
達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
２、願供擔保，請准宣告假執行。
四、思擁公司辯稱：
㈠、如法院審理結果認本件租賃契約因思擁公司行使撤銷權而無
效，則思擁公司依民法第113條規定之反面解釋、第198條規
定，不負回復原狀義務及得拒絕履行回復原狀，且積欠租金
僅得自111年7月1日起，計至思擁公司於111年7月18日寄發
行使撤銷權之存證信函送達田原芳之日（即同月19日）止。
又如法院審理結果認本件租賃契約為有效，因思擁公司拆除
系爭房屋原本的裝潢有經田原芳之代理人朱易凡同意，依系
爭乙租約第4條第5款但書約定，思擁公司自得以改裝後之現
狀（即思擁公司拆除系爭房屋原裝潢後之狀態、思擁公司於
111年11月28日返還系爭房屋之現狀）返還；況依相關證人
之陳述，田原芳提出之工程款單據顯係無償為新承租人池佰
鎮重新裝潢系爭房屋之費用支出，並非為思擁公司支付依系
爭乙租約第4條第5款約定之回復原狀費用，其請求並無理由
等語。
㈡、聲明：
１、田原芳之訴駁回。
２、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
五、得心證之理由：
㈠、查系爭甲、乙租約之出租人均為田原芳（代理人為朱易凡）
、承租人為思擁公司，且系爭甲租約為系爭乙租約之預約，
田原芳與思擁公司間就系爭房屋之租賃關係應以正式契約即
系爭乙租約為據；思擁公司以田原芳及其代理人朱易凡刻意
隱瞞系爭房屋遭假扣押查封登記、及隱匿租約上記載就系爭
房屋所為對於思擁公司不利之使用限制，係詐欺思擁公司簽
立租約為由，而依民法第92條第1項規定以111年7月18日寄
發之存證信函撤銷承租之意思表示，並無可採；另朱易凡於
111年6月1日將系爭房屋之鑰匙交予思擁公司、思擁公司於1
11年11月28日將系爭房屋之鑰匙交予朱易凡而返還房屋等情
，均經本訴部分認定在案。
㈡、本件田原芳主張思擁公司自111年7月1日起應支付每月租金4
萬3,888元，惟未依約支付，經其發函催告後仍未支付，其
於111年8月30日委請律師發函思擁公司（於111年9月8日收
受）主張該公司未付租金達2個月、經催告仍不為支付，而
依約終止租約，是雙方間租賃關係經其行使終止權而於111
年9月8日終止，思擁公司尚積欠自111年7月1日起至111年9
月8日租約終止日止之租金9萬9,479元（扣除定金2萬元後，
尚有7萬9,479元），又思擁公司已大肆拆除系爭房屋原有裝
潢及格局，於111年11月28日返還房屋時並未依約回復原狀
，其為將先前遭拆除裝潢狀態回復到可供使用狀態，僱工為
裝潢、修繕事宜，共計支出工程款77萬7,393元而受損害，
思擁公司應依系爭乙租約第4條及民法第432條規定，負賠償
責任等情，為思擁公司所否認，並以前詞置辯。經查：
１、關於本件租賃契約是否因田原芳行使終止權而終止：
⑴、按111年6月7日簽立之系爭乙租約第2、3條約定「租賃期限：
自民國111年7月1日起至113年6月30日止，共計2年」、「租
金：每月租金4萬3,888元（含稅），每月5日前繳納...按月
支付...」（見本院卷㈠第38頁），可知思擁公司於111年6月
1日受田原芳之代理人朱易凡交付系爭房屋之鑰匙而視同點
交房屋後，應自111年7月1日起、於每月5日前支付租金4萬3
,888元。又查思擁公司未依約支付租金，經田原芳於111年7
月21日寄發存證信函，請思擁公司於函到5日內支付積欠之7
月份租金，及於111年8月22日委請律師發函，請思擁公司於
函到5日內支付積欠之7、8月份租金，嗣再於111年8月30日
委請律師發函（思擁公司於111年9月8日收受）主張思擁公
司未付租金達2個月，經催告仍不為支付，而依約終止與思
擁公司間就系爭房屋之租賃契約，並請思擁公司於函到3日
內支付積欠之租金及因拆除系爭房屋原本裝潢設備所造成損
害之金額等情，有各該存證信函、律師函暨回執（見本院卷
㈠第54至55、214至223）可稽。
⑵、按系爭乙租約第6條第1項約定「乙方（即思擁公司）...拖欠
租金逾貳個月以上，經甲方（田原芳）催告限期繳納仍不支
付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約」（見本院卷㈠第38
頁）。本件思擁公司於租賃關係有效期間負有依約支付租金
之義務，而未依約支付，經田原芳發函催告限期繳納後仍未
付，迄田原芳以前述律師函主張終止租約（於111年9月8日
送達思擁公司），積欠之租金額已達2個月，田原芳依上開
租約約定行使終止權，應屬有據，堪認雙方間租賃契約業經
田原芳行使終止權而於111年9月8日終止。
２、關於田原芳聲明之請求得否准許：
⑴、請求給付積欠之租金部分：
如前述思擁公司依系爭乙租約第2、3條約定應每月支付租金
4萬3,888元，而思擁公司積欠自111年7月1日起至111年9月8
日租約終止日止之租金，共計2個月又8日，即積欠租金共9
萬9,479元（計算式：4萬3,888元/月×(2+8/30)月=9萬9,479
元〈元以下四捨五入〉)，又如前述思擁公司於111年5月26日
支付定金2萬元，依民法第249條規定得視為租金之一部分，
田原芳主張扣除定金後，思擁公司尚應給付7萬9,479元，洵
屬有據。
⑵、請求賠償回復原狀費用之損害部分：
①、按系爭乙租約第4條第5款約定「房屋有改裝之必要...於交還
租賃房屋時，乙方並應負責回復原狀。但改裝時已經甲方（
即田原芳）同意，乙方亦得以改裝後之現狀返還」（見本院
卷㈠第38頁）。又按承租人應以善良管理人之注意，保管租
賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；承租人違反
前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法
第432條第1項、第2項前段分別定有明文。
②、查思擁公司於111年6月1日取得系爭房屋之鑰匙後，於6月中
旬即拆除系爭房屋之原裝潢而變動原狀等情，有⑴思擁公司
法定代理人陳思潔與朱易凡間之line對話紀錄（①111年6月1
5日：「（陳）有喔，我們已經開始弄了」、「（朱）好喔
，我在把費用結算一下告訴你。」；②111年6月16日：「（
朱）（張貼PO思擁公司拆除系爭房屋原裝潢後將拆卸之建材
堆置於大樓前之相片）大工程喔」、「（陳）噴錢」，③111
年11月28日：「（朱）（張貼系爭房屋經以鑰匙開啟大門之
相片）、（張貼系爭房屋之屋內相片）」（見本院卷㈠第314
、327頁）；及⑵上開111年6月16日思擁公司拆除原裝潢後將
大量建材堆置於大樓前之相片（見本院卷㈠第207頁〈即反訴
原證1之編號4相片〉）、上開朱易凡於111年11月28日思擁公
司返還房屋當日拍攝屋內狀況之影片光碟（見本院卷㈠第422
頁〈即本訴被告朱易凡提出之被證2〉），及朱易凡於112年3
月30日拍攝之屋內相片（見本院卷㈠第414至420頁〈即本訴被
告朱易凡提出之被證1編號4、7、8、9、11、12、13、15、1
6〉〈思擁公司自承編號7至13相片為其拆除系爭房屋原裝潢後
之狀態，即於111年11月28日返還系爭房屋之現狀，見本院
卷㈡第207頁〉），及111年11月28日思擁公司法定代理人陳思
潔與其配偶於返還房屋當日在現場之相片（見本院卷㈠第212
頁〈即反訴原證1之編號13相片〉）可稽。考諸上開系爭房屋
經拆除原裝潢後及返還房屋時之相片，分別顯示有大量建材
（天花板、隔間牆等）遭拆除、管線外露、馬桶移位等情，
堪認已屬無法正常使用之狀態。
③、又思擁公司雖辯稱：其拆除系爭房屋之原裝潢有經過田原芳
之代理人朱易凡同意，依系爭乙租約第4條第5款但書約定，
思擁公司得以改裝後之現狀（即思擁公司拆除系爭房屋原裝
潢後之狀態、於111年11月28日返還系爭房屋之現狀）返還
云云。查思擁公司於111年6月中旬拆除系爭房屋原裝潢時有
得出租人田原芳之代理人朱易凡同意，固經朱易凡於審理中
陳稱「他有經過我的同意，他有跟我說會作裝潢...」等語
（見本院卷㈡第145頁），惟按系爭乙租約第4條第5款但書約
定「...。但改裝時已經甲方（即田原芳）同意，乙方（即
思擁公司）亦得以改裝後之現狀返還」（見本院卷㈠第38頁
），當指已完成改裝、或無礙於房屋正常使用而得再供出租
之改裝行為，而核諸前述思擁公司拆除系爭房屋原裝潢及返
還房屋時之相片所示狀態，顯為大量拆除原裝潢後未再續為
施工而未完成改裝行為，並致房屋無法正常使用及再供出租
，自無該款但書之適用，思擁公司仍負回復原狀之義務。
④、再田原芳主張：思擁公司於111年11月28日返還系爭房屋時未
依約回復原狀，遲至112年5月之際方有承租人（池佰鎮，即
無一公司法定代理人）表示欲承租，於112年5、6月間為將
先前遭拆除裝潢狀態回復到可供使用狀態，僱工為裝潢、修
繕事宜，共支出77萬7,393元（即後述反訴原證5至12、14至
15之工程款總合：31萬8,100元+10萬5,600元+6萬6,300元+1
5萬1,400元+6萬6,500元+1萬4,000元+2萬6,460元+2萬9,033
元=77萬7,393元），田原芳亦是委託朱易凡為之，朱易凡將
回復原狀其中有關油漆、地板、清潔、冷氣工程，委由池佰
鎮統籌發包施作，另外有關水電、浴櫃、馬桶、洗手台、管
線、天花板、糞管、浴門、隔間牆、電燈插座等主要工程及
水電工程，則另委請周雋騏施工，並支付款項等情，業據⑴
提出由周雋騏施工部分之估價單及其與朱易凡間之Line對話
紀錄（見本院卷㈡第44至48、62頁〈即反訴原證5、6、12〉）
、由池佰鎮統籌發包施工部分之報（估）價單及現金簽收單
、聲明書（見本院卷㈡第50至60、90至92頁〈即反訴原證7至1
1、14至15〉），及⑵聲請傳訊證人周雋騏、池佰鎮於審理中
證述相關單據為其所開立或向下包廠商取得、工程已施作並
取得工程款等情（見本院卷㈡第130至141頁），並有⑶卷附田
原芳與池佰鎮於112年5月間簽立之房屋租賃契約書（同於系
爭甲租約之範本格式、約定租賃期間自112年7月1日起至117
年6月30日止）（見本院卷㈡第80至85頁〈即反訴原證13〉）可
稽，尚非全然無據。惟思擁公司復質稱：依證人之證述可知
，田原芳為新承租人池佰鎮支付上開工程款應係無償為其重
新裝潢系爭房屋之費用支出，且未向裝潢廠商提出符合思擁
公司於111年6月1日承租系爭房屋前屋況之照片而要求廠商
按圖索驥復原至該時屋況云云。查：
ａ、依證人池佰鎮於審理中證稱：「因為當初的現況是沒有辦法
使用，所以我跟朱易凡說好，田原芳這邊要回復到可以正常
使用的狀況才讓我們承租，我才付租金」、「因為我本身就
是從事室內設計，當初是田原芳說願意付錢回復整個狀態，
並可由我表達需求，因為畢竟是田原芳要出裝潢的錢，我有
提出我自己的裝潢想法，田原芳也有自己的預算考量，所以
在雙方達成協議下去執行這整個復原」、「（在你與田原芳
達成協議前，關於裝修系爭房屋，你有無提出你自己屬意的
設計圖、照片、設計概念的文件？）有」、「（你認為後來
112年7月無一工司進駐系爭房屋開始使用的時候，你的上述
設計概念被採用的比例大概有多少？）幾乎是全部。」、「
（你前述反訴原證7、8、9、10的估價單，以及所付款項，
這部分是指屋主要把屋況回復到可以承租狀態的工程，還是
有包含無一設計公司有特殊需求的裝潢工程？）房東是希望
回復到可以承租的狀態，只是顏色及材料是由我們這邊協助
挑選」、「（田原芳跟你有無討論到什麼叫做可以承租的狀
態？）我看完現場後，有跟田原芳反應什麼地方是無法使用
的，他針對無法使用的地方去回復」、「（你所支付的款項
亦即你向朱易凡請領的款項，是否屋主承諾要回復到可以承
租狀態的施工款項？）是」、「（你們是設計公司，除了剛
才屋主所承諾回復可出租狀態的工程，及你們協助挑選顏色
及材料之外，有無其他依照無一設計公司的實際需求而去額
外裝修的工程？）我們有額外需求去裝修的部分，是由無一
公司自行負擔的，都不在剛才提示的那些報價單內」、「（
你剛才說額外裝修的部分是由無一公司自行負擔的，這些工
程是在112年5月至7月間進行的嗎？）是在112年7月之後」
、「（你剛才說就屋主所承諾回復可出租狀態的工程，你們
有協助挑選顏色及材料，就你們所挑選的顏色及材料部分，
是否因具有特殊性或超過中等品質之材料，而需花費較多之
費用？）沒有，因為我們知道這部分會由屋主田原芳支出，
所以有討論過價格的掌控」等語（見本院卷㈡第131至132、1
36至138頁）。綜觀證人於審理中所述，雖證稱就田原芳負
責回復房屋可正常使用狀況的工程，其所提供之設計概念幾
乎全部被採納，惟其真意應僅指顏色及材料之挑選，而非包
括依無一公司之實際需求而額外裝修的工程，且所挑選之顏
色及材料，並非具特殊性或超過中等品質之材料等情，難認
田原芳所支出之回復原狀工程款係無償為新承租人重新裝潢
系爭房屋之費用支出。
ｂ、又證人池佰鎮、周雋騏雖均未證稱田原芳或朱易凡曾告知上
開回復原狀之工程係限定在某個時間之狀態、或提供某個時
間狀態之相片供參等情（見本院卷㈡第130至142頁），而卷
內田原芳所舉系爭房屋於111年6月1日交付予思擁公司前之
最接近時間之相片，亦僅有約半年前即於110年12月3日、18
日所拍攝之相片（見本院卷㈠第44、416頁〈即本訴被告朱易
凡提出之被證1編號1、2、3、5、14〉），而其聲請傳訊於10
9年10月間施作原裝潢之證人陳裕隆亦於審理中證稱未留存
當初施作工程之全部相片等情（見本院卷㈡第129頁），致無
從一一比對前述回復原狀工程之每個項目及成果是否均與系
爭房屋於111年6月1日交付予思擁公司時之「原狀」相同。
惟按「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有
重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額」
，民事訴訟法第222條第2項定有明定，揆其立法旨趣係以在
損害已經被證明，而損害額有不能證明或證明顯有重大困難
之情形，為避免被害人因訴訟上舉證困難而使其實體法上損
害賠償權利難以實現所設之規範，用以兼顧當事人實體權利
與程序利益之保護；該條項之規定，性質上乃證明度之降低
，負舉證責任之當事人仍應在客觀上可能之範圍內提出證據
，俾法院得本於當事人所主張一定根據之事實，綜合全辯論
意旨，依照經驗法則及相當性原則，就損害額為適當之酌定
；而法院依此酌定時，當得參酌使用之久暫、使用方式、現
場狀況、殘餘物相關照片、社會經濟狀況等一切情狀，依民
事訴訟法第222條第2項規定之意旨，合理推斷受損害之財產
價值。本院審諸田原芳前述所舉思擁公司拆除系爭房屋原裝
潢及返還房屋時之相片，顯示經思擁公司大量拆除系爭房屋
之原裝潢後未完成改裝，已致系爭房屋無法正常使用及再供
出租，堪認田原芳確實受有需支出回復原狀費用之損害，而
若令田原芳須就系爭房屋於111年6月1日交付予思擁公司時
存在之每項回復原狀裝潢工程之當時狀態提出具體證據，事
實上顯有困難亦有失公平，爰審酌上開裝潢工程之使用時間
、保管情狀等情，認田原芳所受之支付回復原狀費用之損失
為其已支付之上開工程款77萬7,393元之半數即38萬8,697元
（元以下四捨五入）。
⑤、準此，田原芳依系爭乙租約第4條第5款、民法第432條得向思
擁公司請求賠償回復原狀費用之損失金額為38萬8,697元，
逾此金額則屬無據。
五、從而，田原芳提起反訴，於向思擁公司請求給付積欠租金7
萬9,479元及賠償回復原狀費用之損失38萬8,697元，合計46
萬8,176元部分，及加計自反訴起訴狀送達思擁公司之翌日
即112年6月18日起至清償日止，按法定年息5%計算之利息之
範圍內，其訴為有理由，逾此範圍之請求，其訴為無理由，
應予駁回。
六、本判決田原芳勝訴部分，因所命思擁公司給付之金額未逾50
萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣
告假執行。又思擁公司陳明願供擔保，請准宣告免為假執行
，經核於法並無不合，茲酌定相當金額予以准許。至田原芳
敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
參、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本
院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、79條。
中 華 民 國 113 年 12 月 16 日
民事第一庭 法 官 孫曉青
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 12 月 16 日
書記官 曾琬真
SLDV-112-訴-740-20241216-1