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遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第5684號原告盧慰珍訴訟代理人郭喆軒陳君沛律師陳立曄律師黃子芸律師被告趙天民上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國一一三年十二月五日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應自坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上、建號同段第七六八號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號六樓房屋遷出，將戶籍遷出，並將房屋騰空返還予原告。被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬柒仟陸佰壹拾元，及自民國一一二年十月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一一二年九月五日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬柒仟元。被告應自民國一一二年九月五日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按日給付原告新臺幣壹佰元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之九十二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第十條第一項定有明文。本件原告就名下坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上、建號同段第七六八號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號六樓房屋（下稱本件房屋），依民法第七百六十七條第一項前段規定起訴請求，依首揭法條，專屬本院管轄。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：㈡請求之基礎事實同一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、三、七款亦有明定。原告原起訴請求被告將本件房屋騰空遷讓返還原告，及給付新臺幣（下同）九萬四千元本息，以及自民國一一二年八月十七日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月給付四萬七千元，於一一三年七月二十九日第二次言詞辯論期日初始即變更聲明為：請求被告將本件房屋騰空遷讓返還原告，並將戶籍遷出，及給付二十五萬零六百六十六元本息，以及自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止按月給付四萬七千元，暨自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止，按日給付三千一百三十三元（見訴字卷第七三、七四頁書狀）；原告此節變更追加，雖經被告表示不同意，然原告此節變更追加，訴訟標的相同、基礎事實同一，僅係擴張應受判決事項之聲明及追加違約金之請求，於第二次言詞辯論期日初始即為之，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，於法自無不合，本院爰併就變更追加之訴裁判，合先敘明。貳、實體方面一、原告部分：（一）訴之聲明：　　１被告應將本件房屋（即坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上、建號同段第七六八號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○號六樓房屋）騰空遷讓返還予原告，並將戶籍登記遷出。　　２被告應給付原告二十五萬零六百六十六元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。　　３被告應自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月給付原告四萬七千元，及按日給付原告三千一百三十三元違約金。　　　４願供擔保請准宣告假執行。（二）原告起訴主張：本件房屋（即坐落臺北市○○區○○段○○段○○ ○地號土地上、建號同段第七六八號、門牌號碼臺北市○○ 區○○○路○段○○號六樓房屋）為原告所有，兩造於一０六年八月間訂立房屋租賃契約，約定由被告以每月四萬七千元租金向原告承租本件房屋，租賃期間自同年九月十六日起至一０九年九月十五日止共三年，擔保金（押金）為兩個月租金計九萬四千元，租金應於每月十六日以前繳付；兩造嗣於一０九年九月二十四日續訂房屋租賃契約（下稱本件租約），租賃標的、租金、押租保證金及每月繳納期限均相同，租賃期間自同年月十六日起至一一四年六月十五日止共四年九月。詎被告自一一一年十二月起開始遲誤租金，於一一二年五月繳付同年三月租金後，即未再依約繳納租金，原告於同年七月十一日、八月二十五日兩度寄發存證信函催告均未獲置理，原告業於同年八月二十五日信函定期七日催告被告繳納滯欠之同年四至七月份租金，並表明如逾期未繳納即終止兩造間房屋租賃契約，該存證信函於同年八月二十八日到達，被告同年九月四日以前仍未繳付，本件租約於一一二年九月五日已經終止，被告迄仍拒不遷讓返還本件房屋。爰依民法第七百六十七條第一項前段、第四百五十五條規定、本件租約第十條第一項約定，請求被告將本件房屋騰空遷讓返還原告，並將戶籍登記遷出；被告積欠原告一一二年四月十六日起至九月四日止四個月又二十日之租金共二十一萬九千三百三十三元，扣除押租保證金九萬四千元，依本件租約租金請求權、第九條第一項約定，被告尚應給付原告十二萬五千三百三十三元，及同額之違約金十二萬五千三百三十三元，合計二十五萬零六百六十六元；又自一一二年九月五日起，被告無法律上原因受有占有使用本件房屋相當於租金之不當得利，原告亦得依民法第一百七十九條規定及本件租約第十條第三項約定，請求被告自是日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月返還相當於租金之不當得利四萬七千元，及按日給付違約金三千一百三十三元。二、被告部分：（一）答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。（二）被告固不否認兩造間訂有本件租約，租賃期間自同年月十六日起至一一四年六月十五日止共四年九月，被告並未繳納一一二年四月起之租金等情，但以一０六年間兩造訂立本件房屋租賃契約後未久，即因原告將剩餘建材（鋼架、地磚、木板）堆置本件房屋陽台、妨礙被告使用，且隱匿浴廁水管散發惡臭情節，而議定租賃期間延長三至五年、將每月租金數額減為三萬二千元，被告仍先按原訂租金繳付，滿額後即無庸繼續繳付租金，而兩造間租約總租賃期間為七年九月，租金總額為二百九十七萬六千元，被告已繳付三百一十四萬九千元，已超逾所應繳付之租金數額，自無庸再繳納租金，原告無從終止本件租約，亦不得請求被告返還房屋、給付租金、違約金或返還相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。三、原告主張本件房屋為其所有，兩造先於一０六年八月間訂立房屋租賃契約，契約書載稱由被告以每月四萬七千元租金向其承租本件房屋，租賃期間自同年九月十六日起至一０九年九月十五日止共三年，擔保金（押金）為兩個月租金計九萬四千元，租金應於每月十六日以前繳付，嗣於一０九年九月二十四日續訂本件租約，租賃標的、租金、押租保證金及每月繳納期限記載均相同，租賃期間自同年月十六日起至一一四年六月十五日止共四年九月，詎被告自一一一年十二月起開始遲誤租金，於一一二年五月繳付同年三月租金後，即未再依約繳納租金，其於同年七月十一日、八月二十五日兩度寄發存證信函催告均未獲置理，其中同年八月二十五日信函定期七日催告被告繳納滯欠之同年四至七月份租金，並表明如逾期未繳納即終止兩造間房屋租賃契約，該存證信函於同年八月二十八日到達，被告同年九月四日以前仍未繳付之事實，業據提出房屋租賃契約書、臺北成功郵局第七六０號存證信函暨掛號郵件收件回執、存摺影本、建物所有權狀、土地所有權狀、建物登記謄本、電子通訊聯繫內容列印、臺北成功郵局第六七四號存證信函暨掛號郵件收件回執為證（見簡字卷第十三至五五、七三至七七、八一、八三頁、訴字卷第八三、八五頁），核屬相符；關於原告自九十四年一月二十八日起為本件房屋之所有權人一節，並經本院職權查證屬實，有土地建物查詢資料可稽（見訴字卷第十三至三七頁）；關於兩造兩造先於一０六年八月間訂立房屋租賃契約，契約書載稱由被告以每月四萬七千元租金向其承租本件房屋，租賃期間自同年九月十六日起至一０九年九月十五日止共三年，擔保金（押金）為兩個月租金計九萬四千元，租金應於每月十六日以前繳付等情，並與被告所提房屋租賃契約書所示一致（見訴字卷第一一一至一二一頁）；前開事實並均為被告所不爭執，應堪信為真實。　　但原告主張本件租約業因被告積欠四月又二十日之租金，經其於一一二年九月五日合法終止，被告自是日起無權占有本件房屋，應遷讓返還本件房屋、遷出戶籍，並給付積欠之租金（以押租保證金扣抵後餘十二萬五千三百三十三元）及欠租違約金，以及自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止相當於租金之不當得利暨違約金部分，則為被告否認，辯稱：兩造於一０六年間即合意變更兩造間租賃契約之租金數額為每月三萬二千元，並約定其先按原訂租金數額（每月四萬七千元）繳付，迄所繳納租金數額已達所應繳納之租金總額，即無庸繼續繳納，計至一一二年三月止其共已繳付租金三百一十四萬九千元，已逾租金總額二百九十七萬六千元，自無庸繼續繳付租金，並無欠繳租金情事，原告終止本件租約為不合法，無從請求其遷讓返還本件房屋或給付租金、相當於租金之不當得利、違約金等語。四、茲分述如下：（一）按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十五條、第七百六十七條第一項前段定有明文。　　１次按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：㈢承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，民法第一百九十九條第一項、第四百二十一條第一項、第四百三十九條前段、第四百四十條第一、二項、土地法第一百條第三款亦有明定。　　２兩造於一０九年九月二十四日訂立本件租約，房屋租賃契約書第一條載明租賃標的為本件房屋，第二條記載租賃期限為四年九月，自一０九年九月十六日起至一一四年六月十五日止，第三條「租金支付、收受規定」記載：「租金每個月租金新臺幣肆萬柒仟元（未稅價），乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒納；出租人亦不得任意要求調整租金。租金應於每月十六日前繳納，每期應繳納壹個月租金，乙方不得藉詞拖延。乙方應於訂約時，交於甲方（即原告）貳個月租金新臺幣玖萬肆仟元作為押租保證金‧‧‧」，第九條「違約處理」記載：「乙方違法第三條租金支付規定時，經甲方通知相當期限內履行，而乙方仍不為支付且遲付支（之）租金總額達兩個月之租額時，甲方得終止本契約，並請求乙方立即搬離返還房屋‧‧‧」，第十條「房屋之返還」記載：「租期屆滿或租賃契約中（終）止時，乙方應即將房屋返還甲方並遷出戶籍或其他登記‧‧‧」（見簡字卷第十五至十九頁），惟被告自一一一年十二月起開始遲誤租金，於一一二年五月繳付同年三月租金後，即未再依約繳納租金，原告於同年七月十一日、八月二十五日兩度寄發存證信函催告被告繳付積欠之租金，其中同年八月二十五日信函定期七日催告被告繳納滯欠之同年四至七月份租金，並表明如逾期未繳納即終止本件租約，該存證信函於同年八月二十八日到達，被告同年九月四日以前仍未繳付之，此經原告陳明在卷，核與卷附房屋租賃契約、存證信函、存摺影本所載相符，並為被告所不爭執，前已述及。　　３是計至一一二年八月二十五日原告寄發臺北成功郵局第七六０號存證信函之日止，被告已積欠同年四月十六日起至八月二十五日止四個月又十日之租金共二十萬三千四百五十元（計算式：①「每月租金數額」四萬七千元，乘以「欠租月數」四個月，等於十八萬八千元；②「每月租金數額」四萬七千元，乘以「全年月數」十二月，除以「全年日數」三六五日，等於「每日租金數額」一千五百四十五元【小數點以下四捨五入】，再乘以「未滿一月之欠租日數」十日，等於一萬五千四百五十元；①、②相加），以押租保證金九萬四千元扣抵後，尚欠繳租金十萬九千四百五十元，已逾二個月租金數額（九萬四千元），經原告限期七日催告被告支付，該存證信函於同年月二十八日到達被告，被告仍未於七日內之同年九月四日以前繳納，原告依首揭規定及本件租約第九條第一項約定，以存證信函為終止本件租約之意思表示，於法尚無不合。　　４被告雖辯稱兩造業於一０六年間即因原告將剩餘建材堆置本件房屋陽台妨礙被告使用，且隱匿浴廁水管散發惡臭情節，而議定租賃期間延長三至五年、將每月租金數額減為三萬二千元，其仍先按原訂租金繳付，滿額後即無庸繼續繳付租金，其繳付之租金總額為三百一十四萬九千元，已逾所應繳付之租金數額，無庸再繳納租金云云，並引用證人即友人江廷賢之證述為憑（見訴字卷第一九五至一九七頁筆錄），然：　　①本件租約之書面全文僅十五條，不計封面、檢附之現況確認書、相片及最後簽名頁，約款部分共僅區區三頁，文字簡潔清楚明瞭，第一頁第一至三條即載明本件租約租賃標的為本件房屋，租賃期間自一０九年九月十六日起至一一四年六月十五日止，租金每月四萬七千元，應於每月十六日以前繳納，押租保證金以二個月租金額計算為九萬四千元，經被告親自簽章，有租賃契約書可考（見簡字卷第十三至二七頁），前已述及；被告為○○○年○月間出生之成年人（參見訴字卷第五三頁戶籍謄本），簽立本件租約之書面時年已滿六十歲，且學歷為大學畢業，從事貿易顧問業，此經被告自承明確（見訴字卷第一四三頁筆錄），為有相當社會經驗、智識、能力之人，對於簽立契約書面意在明確並佐證雙方之權利義務關係內容，自無不知之理，被告仍於一０九年九月間親自在明確記載兩造間租賃標的為本件房屋、期間為一０九年九月十六日起至一一四年六月十五日止、每月租金數額為四萬七千元之租賃契約書面上簽章，復未陳明並舉證書面所示內容係受詐欺或脅迫所為，並於除斥期間內依法撤銷，應認該契約書面記載內容即為兩造意思表示內容。　　②被告自一一二年四月間起受原告以電子通訊催告一一二年二月間起之租金（見簡字卷第八一、八三頁），一一二年七、八月間兩度受原告以存證信函催告一一二年四月間起之租金（見簡字卷第二九至三五頁、訴字卷第八三、八五頁），一一二年十月四日收受原告起訴狀繕本之送達（見簡字卷第六七頁送達證書），迄至一一三年七月二十九日第二次言詞辯論期日止，均無隻字片語提及兩造曾合意減少租金數額情事，尤未曾請求原告返還其溢繳之租金額。　　③江廷賢為被告相識達數十年之友人，關係密切友好，所述已有偏頗之虞而難遽採；且江廷賢坦認兩造於一０九年九月間簽訂本件租約之際，並未在場見聞，亦未擔任被告之聯絡人或保證人，已難認證人就兩造於一０九年九月間訂立本件租約時之意思表示真意、本件租約之內容尤其租金之數額，有所認知、了解；又江廷賢就被告所辯「因本件房屋有陽台存置建材及排水孔異味問題，兩造在咖啡廳會面商議，原告同意租期延長三至五年、租金每月減少一萬五千元即每月三萬二千元以為補償，但要求被告先按原定租金數額（每月四萬七千元）繳付，迄至繳付數額超逾租期總額即無庸再繼續給付租金」云云，所述固與被告所辯全然吻合，但經本院詢問當日邀約細節，二人所述即迥異；再者，江廷賢為四十二年間出生、大學畢業、從事顧問業之成年人，並係陪同被告與原告商議，為有相當社會經驗、智識、能力之人，倘兩造確有約定「自一０六年九月起每月減少租金數額一萬五千元，但由被告先行按原約定租金繳付每月四萬七千元，俟總繳付金額足額後即無庸續行繳納租金」（僅係假設），自得協助被告據理力爭、要求修改契約或附註其上，抑或要求逕自一０六年九月、十月間起變更為每月繳付三萬二千元租金，而非先行溢付每月一萬五千元租金，豈有任由原告空口無憑，致被告陷於舉證困難高度風險之理？為確認所需承租期間及應繳納租金期數，被告應於兩造約定變更租金數額時即已就所需承租期間及應繳納租金期數詳細計算，但被告經本院數度詢問，迄至一一三年十二月五日第四次言詞辯論期日時，方始計算確認依其所辯所應繳納之租金期數，實際繳納之租金數額並超逾所辯應繳納之租金數額達十七萬三千元，江廷賢則全然不知亦未曾計算，悖於事理常情，本院認江廷賢僅係到庭附和被告所辯，所述尚難採憑。　　④另原告固不否認在本件房屋陽台存置建材，及浴廁排水孔前因長時間未使用而散發異味，但由被告所提相片（見訴字卷第一七九至一八五頁），可見該等建材占用面積尚非甚鉅，不致嚴重妨礙陽台之通行及晾衣等使用，移除亦無甚困難，且被告承租本件房屋居住迄今已逾七年，倘所指陽台存置建材、浴廁排水孔異味嚴重妨礙本件房屋之正常居住使用，被告自可於承租之初即強烈要求原告清理、排除，豈有竟願忍受長達七年餘之理？足見該等建材、異味對於本件房屋之居住使用妨礙輕微，難認原告就該等輕微或可輕易排除情事，同意減少高達三成二之租金。　　⑤本院認被告所提證據尚不足以證明兩造曾約定「自一０六年九月起每月減少租金數額一萬五千元，但由被告先行按原約定租金繳付每月四萬七千元，俟總繳付金額足額後即無庸續行繳納租金」，被告所辯委無可採。　　５原告於一一二年八月二十五日寄發臺北成功郵局第七六０號存證信函催告被告於文到七日內繳納一一二年四月十六日起至同年八月十五日止之租金，否則即終止本件租約，該存證信函於同年八月二十八日送達，被告並未於同年九月四日以前繳付，本件租約業經原告於同年九月五日終止，堪以認定。本件租約既經原告於一一二年九月五日合法終止，被告自是日起喪失繼續占有使用本件房屋之權源，為無權占有本件房屋，原告依民法第七百六十七條第一項、第四百五十五條規定、本件租約第九條第一項、第十條第一項約定請求被告將本件房屋騰空遷讓返還予原告，並將戶籍遷出，自屬有據。（二）債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；承租人應依約定日期，支付租金，民法第一百九十九條第一項、第二百零三條、第二百二十九條第一、二項、第二百三十三條第一項前段、第四百三十九條前段亦有明定。　　１本件租約第三條約定本件房屋租金每月四萬七千元、應於每月十六日以前繳納（見簡字卷第十五頁），迭已提及。　　２被告僅繳納租金至一一二年四月十五日止，本件租約於同年九月五日經原告合法終止，已如前載，則被告積欠原告一一二年四月十六日起至同年九月四日止共四個月又二十日之租金二十一萬八千九百元（計算式：①「每月租金數額」四萬七千元，乘以「欠租月數」四個月，等於十八萬八千元；②「每日租金數額」一千五百四十五元，乘以「未滿一月之欠租日數」二十日，等於三萬零九百元；①、② 相加），以押租保證金（九萬四千元）抵充後，尚餘十二萬四千九百元，原告依本件租約第三條約定請求被告如數給付，應屬有據。　　３前開被告積欠之租金有確定給付期限，原告請求被告就前述積欠租金併支付自起訴狀繕本送達翌日即一一二年十月五日（見簡字卷第六七頁送達證書）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，仍屬有據。（三）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，同法第一百七十九條前段規定甚明。土地法第九十七條第一項規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；土地法第九十七條第一項規定所謂之土地價額，依同法施行法第二十五條規定，係指法定地價而言，而法定地價依同法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條第一項亦有明定。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院六十一年台上字第一六九五號、六十八年台上字第三０七一號裁判意旨參照）。　　１原告自九十四年一月二十日起為本件房屋之所有權人，被告自一一二年九月五日起喪失占有使用本件房屋之權源，惟現仍占有使用本件房屋，此經本院審認如前，被告自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋予原告之日止，無權占有本件房屋，無法律上原因受有相當於本件房屋租金之利益甚明。　　２本件房屋坐落基地即坐落臺北市○○區○○段○○段○○地號土地，一一二年度每平方公尺之申報地價（以公告地價百分之八十計算，小數點以下四捨五入，公告地價見內政部地政司土地公告地價查詢單）為二十四萬二千三百七十八元，依該基地面積（七九二平方公尺）、原告權利範圍（一二０００分之二五五）計算，原告所有之本件房屋基地持分價額為四百零七萬九千二百二十二元【小數點以下四捨五入】（計算式：「本件房屋基地每平方公尺申報地價」二十四萬二千三百七十八元，乘以「本件房屋基地面積」七九二平方公尺，乘以「原告權利範圍」一二０００分之二五五）；本件房屋（六十六年十二月十三日興建完成、鋼筋混凝土造、住家用十二層建物之第六層、層次面積九九‧四二平方公尺、附屬建物面積十一‧六八平方公尺、共有部分面積十四‧八五平方公尺）按臺北市政府地政局建築物價額試算，於一一二年間價額為二百二十八萬零一十元，則本件房地於一一二年間之申報總價額為六百三十五萬九千二百三十二元。　　３本院審酌本件房地坐落臺北市大安區，本件房屋於六十六年十二月間建築完成，為鋼筋混凝土造十二層樓住家用房屋之第六層，層次面積九九‧四二平方公尺、附屬建物面積十一‧六八平方公尺、共有部分面積十四‧八五平方公尺，位在臺北市大安區敦化南路二段，該路段為雙向八線道，道路兩側一樓多有店面構造，為臺北市南北向交通要道，周邊商場、商業大樓、商店、學校、公園林立，交通便利、生活機能完善、商業活動興盛，此為週知之事實，被告自一一二年九月五日起喪失占有使用本件房屋之權源，仍拒不遷讓返還本件房屋，致原告無法就所有之本件房屋使用收益、受有損害，以及本件租約原即約定每月租金為四萬七千元等情，認被告自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋予原告之日止期間，無權占用本件房地，所受相當於租金之利益，以本件房屋每月租金數額四萬七千元計算，應屬適當。　　４則原告依民法第一百七十九條規定請求被告自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月返還原告四萬七千元，亦非無憑。（四）末按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第二百五十條第一項、第二項前段已有明定。而本件租約第九條第一項約定：「乙方違反第三條租金支付規定時，經甲方通知相當期限內履行，而乙方仍不為支付且遲付之租金總金額達兩個月之租額時，甲方得終止本契約，並請求乙方立即搬離返還房屋暨支付與遲延租金同額支（之）違約金予甲方」；第十條第三項約定：「乙方未依第一項約定返還房屋時，甲方得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，乙方應支付按逐日房（租）兩倍計算之違約金予甲方至返還為止」（見簡字卷第十七、十九頁）。　　１被告積欠一一二年四月十五日起至九月四日止之租金二十一萬八千九百元，以押租保證金（九萬四千元）抵充後，尚餘十二萬四千九百元，另被告自本件租約終止後之一一二年九月五日起，迄未遷讓返還本件房屋，已如前載，原告請求被告另支付以遲付租金同額之違約金十二萬四千九百元，及自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止，按日以每日租金數額（一千五百四十五元）兩倍即三千零九十元計算之違約金，固非無據。　　２惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條亦有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依民法第二百五十二條規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減；至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，最高法院七十九年台上字第一六一二、一九一五號著有裁判可資參照。經查：　　①原告業就被告現尚積欠之租金（十二萬四千九百元）請求自起訴狀繕本送達翌日即一一二年十月五日起按法定利率計算之利息，前已敘及，原告就被告遲付租金所受損害，應為其中四萬七千元自一一二年四月十七日起，其中四萬七千元自一一二年五月十七日起，剩餘三萬零九百元自一一二年六月十七日起，均至同年十月四日止按法定利率計算之利息，此部分數額合計僅約二千七百一十元【小數點以下四捨五入】，爰酌減此部分違約金為二千七百一十元。　　②原告亦已依民法第一百七十九條請求被告自本件租約終止時即一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止，返還無權占有本件房屋所受相當於租金之不當得利（每月四萬七千元）予原告，惟本件租約原約定被告應於每月十六日以前給付租金，迭已提及，則原告所受損害除每月租金收入四萬七千元外，尚含括未能按期收取租金之期間利息，及可能產生之水電瓦斯電話清潔及回復原狀費用，原告另請求按租金二倍計算之違約金，顯有過高，爰予酌減為自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止，每日一百元。五、綜上所述，本件租約於一一二年九月五日經原告合法終止，被告自是日起無權占有本件房屋，侵害原告就本件房屋之所有權，被告未給付本件租約一一二年四月十六日起至九月四日止之租金（經以押租保證金扣抵後）十二萬四千九百元，被告自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋予原告之日止期間，每月無權占用本件房屋及基地所受相當於租金之利益為四萬七千元，被告欠繳租金應依本件租約第九條第一項約定給付之違約金以二千七百一十元為適當，與前述欠繳租金合計十二萬七千六百一十元，被告未於本件租約經終止後立即遷讓返還本件房屋，應依本件租約第十條第三項約定給付之違約金以每日一百元為適當，從而，原告依民法第七百六十七條第一項前段、第四百五十五條前段規定、本件租約第九條第一項、第十條第一項約定，請求被告將本件房屋騰空遷讓返還予原告，並將戶籍遷出，依本件租約第三條、第九條第一項約定請求被告給付一十二萬七千六百一十元，及自一一二年十月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，依民法第一百七十九條規定請求被告自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月返還四萬七千元，依本件租約第十條第三項約定請求被告自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止，按日給付一百元違約金，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，不應准許，爰予駁回。兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經　　本院審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此　　敘明。　　據上論斷，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　洪文慧以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王緯騏

2024-12-30

TPDV-112-訴-5684-20241230-1

訴

臺灣臺中地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第2733號原告何惠美被告昊元科技股份有限公司法定代理人鄭閔仁上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路000號廠房騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣165,000元。被告應自民國113年8月11日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣55,000元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣49萬5,600元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣165,000元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項已屆期部分，得假執行；但被告如按月以新臺幣55 ,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：原告於民國112年12月26日將門牌號碼臺中市○○區○○路000號廠房（下稱系爭廠房）出租予被告，約定租賃期限為2年，自113年1月1日起至114年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）55,000元。然被告欠租達5個月共275 ,000元，原告以存證信函催討，被告迄今仍未給付，經原告催告若逾期未支付，租約終止，本件租約已於113年8月10日終止。欠租扣除押金11萬元，訴請被告給付原告165,000元。另租賃關係消滅後，被告屬無權占用系爭房屋，獲有相當於租金之不當得利，從而，原告依不當得利法律關係，請求被告自113年8月10日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告55,000元。並聲明：被告應將系爭廠房騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告165,000元。被告應自113年 8月10日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣55,000元。願供擔保請准宣告假執行。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、本院之判斷：　㈠原告主張上揭事實，業據原告提出房屋租賃契約書、所有權狀、存證信函等件為證，核與原告之主張相符，又被告已於相當期間受合法通知，然其於言詞辯論期日未到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述，故原告上開主張，足堪採信。　㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1 項、第2項、第455條分別定有明文。原告已於113年7月10日以存證信函催告被告應於30日內清償積欠之租金，如未給付，即以該函作為終止系爭租約之意思表示，被告迄未給付租金，足認原告業已於113年8月10日合法終止系爭租約。又押租金在擔保承租人租金之給付及租賃契約之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院108年度台上字第128號判決參照）。被告積欠租金經以2個月押租金抵充，被告尚積欠165,000元，原告依系爭租賃契約請求被告給付此部分租金，核屬有據。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。是依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。查系爭租約已於113年8月10日終止，被告占有系爭房屋之原因，其後已不存在，卻仍繼續占用系爭房屋，因而受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害。原告依民法第179條規定，請求被告自113年8月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告55,000元，亦屬有據。　㈢綜上，原告依系爭租約、租賃物返還請求權及不當得利等法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付原告165, 000元及應自113年8月11日起至返還系爭房屋之日止，按月給付55,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。　　㈣本判決第一、二、三項原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核該項原告勝訴部分，所命給付金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，原告此部分之聲請僅係促使法院之職權發動，本院就此無庸另為准駁之諭知。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。至其敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應予駁回。五、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12 　　月　 30　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官顏銀秋上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許馨云

2024-12-30

TCDV-113-訴-2733-20241230-1

基簡

臺灣基隆地方法院

遷讓房屋

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 113年度基簡字第997號原告李柏陞被告黃佳雯上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國113年12月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街00巷0號1樓B間（如附圖所示）房屋遷讓返還原告。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣696,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第436條第2項、第385 條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告向原告承租門牌號碼基隆市○○區○○街00巷0 號1樓B間房屋（位置如租賃契約附圖所示，下稱系爭房屋），約定每月租金5,800元，租期自113年4月1日起至114年3月 31日止，租金應於每月10日前繳納，兩造簽訂房屋租賃契約並經公證，系爭租約第15條約定被告遲付租金之總額達2個月時，原告得提前終止契約。詎被告於113年6月10日給付6 月份租金後，再未為任何給付，原告於113年8月13日以LINE 、存證信函催告被告於同年8月20日前繳交租金，被告並未於期限內繳清欠租，原告遂於113年8月20日以LINE及存證信函、113年10月14日以存證信函、113年11月18日以LINE及存證信函、113年11月21日以LINE及存證信函通知被告終止系爭租約，被告已遲付租金達2個月以上，原告並已定相當期限催告被告，被告仍未給付租金，系爭租約即因終止而消滅，被告自應返還系爭房屋。爰依系爭契約提起本件訴訟，並聲明如本判決主文第1項所示。三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作　　何聲明或陳述。四、本院之判斷：　㈠原告主張之事實，業據其提出與所述相符之基隆市稅務局房屋稅稅籍證明書、系爭租約、113年10月14日基隆新民郵局存證號碼000039號存證信函、113年11月12日基隆新民郵局存證號碼000043號存證信函、113年11月18日基隆新民郵局存證號碼000044號存證信函、113年11月21日基隆新民郵局存證號碼000045號存證信函、原告與被告之LINE對話紀錄截圖等件為證，且被告經合法通知，未到庭爭執，亦未提出書狀表明證據或有利於己之答辯以供審酌，本院綜合上開證據資料，自堪信原告之主張為真實。　　㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1 項、第2項、第455條前段定有明文。又按系爭租約第15條約定：「乙方（即被告）有下列情形之一者，甲方（即原告）得提前終止租約：一、乙方遲付租金之總額達二個月之金額，經甲方定相當期限催告，仍不為支付時。」，系爭租約第 12條約定：「…乙方應於租約期滿或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方…」。是被告於遲付租額達2個月，經原告催告仍未給付而為通知終止租約時，系爭租約即終止，被告應返還系爭房屋予原告。查被告自113年7月份起即未再繳付租金，雖原告前於113年8月20日以LINE告知被告未依限於8月20 日給付積欠租金，依法終止租約等語，然斯時被告積欠租金尚未逾2個月（迄至113年8月31日止始達2個月），自不生終止契約之效力，其後原告於113年11月12日以LINE通知被告限於同年月15日前繳清積欠之5個月房租，被告已讀，被告未依限繳納租金，原告再於同年11月18日以LINE通知被告限於同年月20日前繳清積欠之5個月房租，若屆期未付，租約即行終止，不另通知，被告已讀上開催告暨終止之意思表示，被告屆期仍未給付積欠租金，是系爭租約應於113年11月2 0日發生終止之效力。從而，原告於兩造租賃關係終止後，本於系爭租約規定，請求被告應將系爭房屋遷讓交還原告，為有理由，應予准許。五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。　　　六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第3款、　　第392第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　基隆簡易庭　　法　官　黃梅淑　　　　　以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝佩芸

2024-12-30

KLDV-113-基簡-997-20241230-1

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臺中簡易庭

返還保證金

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決 113年度中小字第4254號原告鍾易承被告林鈺豐上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國113年12月11日言詞辯論終結，判決如下︰　　主　　　文被告應給付原告新臺幣6,000元，及自民國113年6月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔450元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣6,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：　　被告前向原告承租門牌號碼臺中市○○區○○街00號12樓之一房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自民國112年5月20日至 113年5月19日止，每月租金為新臺幣（下同）23,000元，押租金為46,000元，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租約期滿未再續約，原告於113年5月19日遷出，系爭房屋已於113年5月20日點交完成，被告應返還之押租金經扣除水費547元、電費1,691元、燃氣費281元，更換窗簾費1,600元，特清12,000元後，被告退還29,881元，惟特清費用及更換窗簾費用均與原告無關，不應扣除。爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告13,600元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告則以：　　被告出租與原告之系爭房屋，係112年3月始交屋之新屋，原告認不應扣除部分之更換窗簾費用及特清費用，因房屋內設備係全新品，原告租賃期間所生損害應由原告負責，又特清費用主要係寵物毛髮、水漬及髒污之清潔及美容費用等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年度台上字第2108號判決意旨參照）。惟按押租金（即履約保證金）之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。　㈡、原告主張系爭租約屆期後，原告係於113年5月20日將系爭房屋返還予被告，並提出系爭租約、對話紀錄、匯款明細、各項費用收據為證（見支付命令卷第7-51頁），並為兩造所不爭執，應堪信為真實。而依系爭租約第5條約定：乙方（即原告）應給付甲方（即被告）46,000元整之保證金【最高不得逾二個月租金總額】，以作為其旅行本契約義務之擔保。甲方應於租賃契約消滅，乙方返還租賃房屋及清償本契約所生之債務時，無息退還保證金或抵充本契約所生債務後之賸餘保證金」（見支付命令卷第7頁），原告承租系爭房屋時已繳交保證金46,000元與被告，原告已於113年5月20日將系爭房屋返還予被告，被告應返還之押租金經扣除水費547元、電費1,691元、燃氣281元，窗簾1,600元，特清12,000元後，被告退還29,881元，為被告所不否認，則原告既已依系爭租約約定遷空並交還系爭房屋，則自得依前揭系爭租約第 5條約定，請求被告返還擔保金，合先敘明。㈢、次按「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力」、「承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限」，民法第432條第1、2項分別定有明文。次查，原告已同意支付更換窗簾費用1,600元（見本院卷第129 頁），被告就此部分費用自無須返還與原告。而被告就所扣除之特清費用12,000元，固提出七將人清潔收據為憑（見本院卷第81頁）。又依上開七將人清潔收據所載「特清工程內容：廚房洗手槽深層美容拋光、洗碗機鍍面水垢去除抛光美容、浴室分離式正反面玻璃皂垢水垢淡化、浴室水龍頭水垢淡化、全室清潔地板廚房廁所」，復比對被告提出之系爭房屋出租前及返還後之相片觀之（見本院卷第87-121頁），系爭房屋於出前係全新狀態之屋況，而原告遷出後，地上有污點、毛髮、水垢等，徵諸正常使用下固會產生水垢，惟依上開說明，原告於租賃期間應本於善良管理人之注意維護系爭房屋及設備，而依國民之法律感情，承租人固不須就承租之房屋或設備為特別之保養及管理，然仍需妥善保養及維護，如有累積之髒污、水垢未清除，非但影響使用美觀，亦影響使用人之健康及衛生，否則難認已盡善良管理人之義務。本院認原告遷入系爭房屋時為全新之屋況，遷出時地上有污點、毛髮、水垢等情形，且應係長年累積未清除之現象，認原告並未盡善良管理人之義務，復於遷出時並未作清潔，被告扣除特清費用自屬有據，惟被告僱請清潔公司清理系爭房屋，係出於個人期待之標準，以利日後出租，而以深層美容拋光等方式清潔，已逾一般國民就承租人遷出時所應清潔程度之法律感情，認被告得扣除之特清費用以6,000元為適當，逾此部分，則屬無據，應返還與原告。㈣、綜上，原告得請求被告返還之保證金數額，於扣除水費547元、電費1,691元、燃氣費281元，更換窗簾費1,600元，特清6 ,000元後，應返還原告35,881元，被告僅返還29,881元，還原告6,000元。四、從而，原告依系爭租約之法律關係，請求被告返還6,000元，及自支付命令繕本送達翌日（即113年6月18日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。　　　　　六、本件原告勝訴部分，係適用小額訴訟程序而為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。併依職權為被告供擔保免為假執行之宣告。　　七、按於小額訴訟程序，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額；又各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第436條之19第1項、第79條分別定有明文，經核本件訴訟費用額為第一審裁判費1,000元，爰依兩造之勝敗比例，認其中百分之45即450元應由被告負擔，其餘550元應由原告負擔。　八、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　臺中簡易庭　法　官李立傑　以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　莊金屏

2024-12-30

TCEV-113-中小-4254-20241230-1

壢簡

中壢簡易庭

返還不當得利等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第1598號原告鄭堉宏被告徐靜瀅上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國113年12月1 1日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣38,500元。訴訟費用由被告負擔百分之32，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣38,500元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　　按簡易訴訟程序訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第436條第2項、第 255條第1項但書第2款、第256條、第262條第1項前段分別定有明文。查，原告於民國113年12月11日當庭撤回被告吳光烈部分，並變更訴之聲明為被告應給付原告新臺幣（下同） 120,000元（見本院卷第72頁），核原告前開所為，均與前揭規定無違，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：兩造於108年4月2日簽訂租賃契約（下稱本件租約），約定原告將門牌號碼桃園市○○區○○街00巷00號建物（下稱系爭房屋）出租予被告，租金為每月3,000元，租期自1 08年4月2日至113年4月30日，然被告於本件租約屆至後，仍未將廢棄搬離，而原告聯絡被告無果始於113年10月31日自行將廢棄物清除，原告因此支出清潔費41,500元，且被告於 113年5月1日起至113年10月31日止，無權占用系爭房屋，參考系爭房屋附近之出租價格，認共計受有78,500元相當租金不當得利，爰依不當得利法律、本件租約等關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告120,000元。二、被告則以：我當初只剩下地板、冷氣、電視沒處理，其他都處理了，原告要求的我都有處理，我留下的東西是想跟原告確認他還有沒有要，我都有寄存證信函希望原告出面處理等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠原告主張兩造於108年4月2日簽訂本件租約，約定原告將系爭房屋出租予被告，租期自108年4月2日至113年4月30日，租金為每月3,000元，嗣被告於本件租約屆至後，仍未將部分物品搬離，而原告於113年10月31日自行將該物品清除，並支出清潔費41,500元等情，為被告所不爭執，並有原告提出之本件租約、估價單、系爭房屋照片、存證信函等為證（見本院卷第6至14頁、第64至70頁），此部分事實堪信為真實。　㈡原告復主張依不當得利法律關係，被告應給付原告120,000元，為被告所否認，並以前詞置辯，茲就原告之請求有無理由分述如下：　⒈原告主張被告應給付自113年5月1日起至113年10月31日止相當租金不當得利，應無理由：　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利　　益，民法第179條定有明文。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求( 最高法院著有17年上字第917號判例可資參照)。查，依原告書狀所載，係主張被告於113年4月30日本件租約屆至後，仍未將廢棄物清除，被告因而受有相當租金之不當得利，致原告受有損害，而經本院詢問：「被告係何時交還房屋鑰匙予原告？」原告答稱：「被告113年5月1日還我房子，但是廢棄物沒有清除占用我的空間。我不當得利只請求到113年10 月31日，是因為我要請人先處理掉。」，本院復詢問：「為何中間放置5個月不清理？」原告則答稱：「我也寄存證信函給被告要她清理，是被告不願意出錢」（見本院卷第72頁反面、第73頁），可見原告已自承被告係於113年5月1日將系爭房屋返還予原告，僅尚未將廢棄物完全清除，既被告已返還房屋予原告，則此應係被告未將系爭房屋恢復原狀，原告得否向被告請求損害賠償之問題，非謂被告即受有相當租金不當得利，是原告此部分之請求，應無理由。　⒉原告主張被告應給付41,500元回復原狀之清潔費用，應有理由：　　次按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」、「租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」，民法第455條定有明文。故承租人於租賃關係消滅時，除契約有特別約定外，應返還租賃物之「原狀」，而非僅以現狀返還。是若被告於返還系爭房屋時，有未回復原狀致原告受損之情形，原告自得請求被告負不完全給付之損害賠償責任。觀諸原告提出之系爭房屋照片、存證信函內容（見本院卷第65 至70頁），可知被告仍留有部分廢棄物尚未清除，此亦為被告所不爭執（見本院卷第73頁），則原告請求被告賠償將該廢棄物清除之清理費用41,500元，應屬有據。　⒊末按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院83年度台上字第2108號、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。原告固得就被告未將系爭房屋回復原狀之損害請求賠償，然兩造均稱原告尚未返還押租金予被告（見本院卷第 73頁），揆諸前揭意旨，原告此部分之請求自應扣除保證金 3,000元，是原告得向被告請求之金額應為38,500元（計算式：41,500-3,000=38,500），逾此部分，則無理由，應予駁回。四、綜上所述，原告依本件租約之法律關係，請求被告給付38,5 00元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，均無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　　　法　官黃麟捷以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳香菱

2024-12-30

CLEV-113-壢簡-1598-20241230-1

南簡

臺南簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1698號原告姚子文被告蔡明育上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼臺南市○區○○○路0段00巷0號5樓房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣24,490元。訴訟費用新臺幣1,880元由被告負擔，並應自本判決確定翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。本判決得假執行。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告原起訴請求：㈠被告應將門牌號碼臺南市○區○○○路0段00巷0號5樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同　　）36,400元。嗣於訴訟中變更聲明㈡之請求金額為24,490元　　，核屬減縮應受判決事項之聲明，依法應予准許。二、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：　　一、原告主張：系爭房屋為原告所有。兩造於民國113年2月20日簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自113年2月25日起至115年2月24日止　　，被告應於每月25日前繳交每月租金12,000元，並應自行負擔水電費。詎被告自113年4月25日起即未繳納租金，亦未支付113年3至5月之電費294元，與113年3至7月之水費196元。因被告欠繳之租金總額已達2個月之租額，原告於113年8月8 日寄發本院郵局第1014號存證信函（下稱系爭存證信函），通知被告應於113年8月25日前付清租金，屆期如未付清，租約即行終止，不另通知，被告於113年8月9日收受該函後並未給付，故系爭租約已於113年8月26日終止，惟被告迄未返還系爭房屋予原告，且其於租約終止時，已積欠原告113年4 月25日起至113年8月25日止，共4個月之租金計48,000元，及前開水電費用490元，扣除被告承租時繳交之押租金24,00 0元後，仍有24,490元（計算式：48,000元＋490元－24,000元＝24,490元）未清償。爰依租賃之法律關係或民法第767條第 1項、第179條之規定，擇一請求被告返還房屋並清償欠繳費用等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告24,490元。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠原告主張之前揭事實，業據其提出臺南市政府財政稅務局113 年房屋稅繳款書、系爭租約、台灣電力公司113年5月繳費通知單、台灣自來水公司113年6月、8月水費通知單、超商代收款專用繳款證明（顧客聯）、系爭存證信函暨回執聯等件為證（調字卷第13至37頁，本院卷第29至37頁）；且被告於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項之規定，應視同自認。是本院調查上開證據之結果，堪信原告主張為真實。　㈡按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。經查：　⒈被告自113年4月25日起即未繳納租金，遲付租金之總額已達2 個月之租額，經原告於113年8月8日寄發系爭存證信函通知被告於113年8月25日前付清，屆期如未付清，租約即行終止　　，不另通知，被告於113年8月9日收受該函後仍未給付，且積欠租金額經以相當於2個月租金額之押金抵償後，仍達2個月以上，則原告主張依系爭存證信函所載，系爭租約業於11 3年8月26日終止，自屬有據。系爭租約既已合法終止，則原告依租賃物返還請求權，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由。　⒉又系爭租約第3條明載每月租金12,000元，被告應於每月25日前繳納；第5條第2、3款則明定水費、電費均由被告負擔等語。本件被告於系爭租約終止時，尚積欠原告113年4月25日起至113年8月24日止，共4個月之租金計48,000元，及水電費用490元，經原告扣除被告承租時繳納之押租金24,000元後，仍有24,490元未清償，故原告依照上開租約之約定，請求被告給付欠繳費用24,490元，亦屬有據。四、綜上所述，原告依租賃之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付積欠之租金及水電費24,490元，為有理由，應予准許。又原告係以單一聲明同時主張租賃之法律關係或民法第767條第1項與第179條之規定為請求權基礎，經核原告請求本院擇一判決其勝訴，性質上為客觀訴之合併中之選擇合併，本院既認原告依租賃之法律關係所為之請求為有理由，而為其勝訴之判決，其另主張之民法第767 條第1項與第179條之規定部分，即無再予審究之必要，併此敘明。五、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；依第1項及其他裁判確定之訴訟費用額，應於裁判確定之翌日起，加給按法定利率計算之利息，民事訴訟法第78條、第87條第1項、第91條第3項分別定有明文。查原告依其原聲明之訴訟標的價額182,290元（　　計算式：系爭房屋課稅現值148,800元＋原告請求金額36,490 元＝182,290元）繳納之裁判費為1,990元，嗣原告減縮請求金額為24,490元，減縮部分之訴訟費用依民事訴訟法第83條第1項前段規定應由原告自行負擔，故被告應負擔減縮後訴訟標的價額170,290元（計算式：系爭房屋課稅現值148,800 元＋原告請求金額24,490元＝170,290元）應繳納之裁判費1,8 80元，爰依職權確定被告應負擔之訴訟費用額。六、本件係屬民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　臺南簡易庭　法　官　陳䊹伊上列正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王美韻

2024-12-27

TNEV-113-南簡-1698-20241227-1

訴

臺灣臺北地方法院

返還租賃房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第6150號原告楊雅婷被告杜正保上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經臺灣士林地方法院以 113年度訴字第1597號裁定移送前來，本院於民國113年11月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼臺北巿中山區一江街四十三號二樓房屋騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟捌佰元，及自民國一百一十三年七月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一百一十二年十一月五日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟捌佰元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣陸拾柒萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰零貳萬伍仟玖佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹萬伍仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣壹萬伍仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查，原告起訴時聲明原為：「被告應將坐落臺北市○○區○○街00號2樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，並給付租金新臺幣（下同）31,600元，及自民國112 年11月4日起至遷讓之日止相當於租金之不當得利85,320元」（見臺灣士林地方法院113年度士司簡調字第526號卷，下稱士司簡調卷，第11頁）。嗣於113年5月17日具狀變更聲明為：「㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告31,600元及自民事追加減縮聲明暨準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自112年11月 5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付15,800元。」（士司簡調卷第59頁）；復於113年11月29日本院言詞辯論期日變更聲明第三項為：「被告應自112年11月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付15,800元。」（見本院卷第32頁），經核原告上開訴之變更乃係基於其主張租期屆滿，被告仍無權占用系爭房屋之同一基礎事實，核與上開規定相符，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告起訴主張略以：被告於112年8月5日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租臺北市○○區○○街00 號2樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期自112年8月5日起至 112年11月4日止，每月租金15,800元。詎租期屆至，被告拒絕遷讓。為此，爰依系爭租約、民法第455條、第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋；並依系爭租約請求被告給付積欠之二個月租金，另依民法第179條規定，請求被告按月給付相當於租金之不當得利等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告31,600元及自民事追加減縮聲明暨準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自112年11月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付15,800元。㈣願供擔保請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。第按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦有明文。經查，原告主張之上開事實，業據其提出房屋租賃契約書、113年房屋稅繳款書、兩造間LINE對話紀錄等件為證（士司簡調卷第65頁至第89頁），核屬相符。被告對於原告所主張之事實並未提出書狀爭執，本院審酌前開證據，堪認原告前揭主張為真實。是兩造約定租期為112年8月5日起至112年11月4日止，系爭租約於112年11月4日租期屆滿後即已消滅，被告迄今仍占用系爭房屋，即屬無權占有，原告依上開規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，核屬有據。　㈡次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條前段分別定有明文。另按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631 號判決意旨參照）。查系爭租約約定租金每月15,800元元，被告應於每月1日前支付租金，然被告於租賃期間內積欠租金二個月，共計31,600元。而被告於締約時已繳納保證金15 ,800元，此經系爭租約第4條記載明確，則扣除押租金15,80 0元後，尚有欠租15,800元。是原告依系爭租約，得請求被告給付租期屆至前已發生之租金為15,800元。　㈢復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。查，系爭租約租期於112 年11月4日屆至，被告未返還系爭房屋而仍繼續占有使用，自屬無法律上之原因而受利益，致原告受有不能使用系爭房屋之損害；並審諸兩造間前就系爭房屋訂定租約所約定之租金為每月15,800元，本院認以此數額為被告使用系爭房屋所受之利益，並為原告所受無法使用收益系爭房屋之損害，應屬允當。從而，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告自112年11月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付15 ,800元，逾此範圍之請求，則屬無據。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第455條前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並依系爭租約約定、民法第179條規定請求被告給付15,800元，及自民事追加減縮聲明暨準備狀繕本送達翌日即113年7月3日（見臺灣士林地方法院113年度訴字第1597號卷第19頁、第20頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自112年11月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,800元，均有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，其勝訴部分，經核合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第八庭　　法　官　宣玉華以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林怡秀

2024-12-27

TPDV-113-訴-6150-20241227-2

新小

新市簡易庭

損害賠償

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決 113年度新小字第679號原告熊慧芳被告劉寶嵐上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年12月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。　　事實及理由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：　㈠訴之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）26,170元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。　㈡被告前向原告承租門牌號碼臺南市○○區○○○街00巷00號8樓之2 房屋（下稱系爭房屋），租期自民國111年5月15日至112年5 月14日止，嗣兩造再續約1年，租期延長至113年5月14日。被告於租約屆滿後已搬離系爭房屋，惟仍積欠電費914元、天然氣費256元，且在系爭房屋之窗戶、窗台、地板、廁所及櫃子等處留有諸多髒汙、水垢，原告為清潔及重新粉刷系爭房屋，另支出清潔費4,500元、油漆費36,000元，扣除押租金15,000元後，被告尚應賠償原告26,170元，爰依租賃契約之法律關係，請求被告給付26,170元。三、被告經合法通知，雖未於言詞辯論期日到場，惟曾於調解期日到庭表示：同意支付電費、天然氣費及清潔費，但不同意支付油漆費，我們將系爭房屋弄維持的很乾津，點交時原告都有錄影，縱使家裡有小孩，也不需要全屋粉刷。四、本院得心證之理由：　㈠查被告前向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自111年5月14 日起至112年5月14日止，每月租金15,000元，押租金3萬元，上開租約屆滿後，兩造同意以相同條件續約1年，續約租期至113年5月14日止，被告於租期屆滿後即搬離並返還系爭房屋等情，有房屋租賃契約書、兩造之Line對話紀錄在卷可憑（本院卷第29-31、119-125頁），且為兩造所不爭執（本院卷第114頁），堪認屬實。　㈡按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432條第1項前段、第2項前段定有明文。又兩造於上開租賃契約第6條及附加條款約定，租賃期間之水電費、瓦斯費、管理費及網路費均由被告負擔；系爭房屋或附屬設備如有髒汙、損壞，被告需照價賠償，且得由押租金抵扣等情，有上開房屋租賃契約書可憑。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例要旨參照）。　㈢原告主張被告尚積欠租賃期間之電費914元、天然氣費256元，且於租賃期間造成系爭房屋內部有多處污損之情形，原告僱工清潔及重新粉刷系爭房屋，另支出清潔費4,500元、油漆費36,000元，並提出天然氣繳費通知及繳款證明、清潔費請款單、電費繳費通知單、油漆費請款單、系爭房屋內部照片為證（本院卷第19-25、33-99頁）。而被告不爭執且同意支付上開電費、天然氣費及清潔費共計5,670元（本院卷第1 14-115頁），是原告此部分請求，自屬有據。至原告請求油漆費部分，則為被告所否認，依前開規定及最高法院判決要旨，自應由原告就其前揭主張負舉證責任。查上開照片及請款單僅能證明系爭房屋於被告搬離後屋內牆壁確有髒汙之情形，及原告重新粉刷而支出油漆費，然尚無從證明系爭房屋租與被告前之屋況為何，以及該污損係被告於租賃期間所造成，或係因未盡善良管理人之注意義務所致，是原告請求被告賠償油漆費36,000元，尚屬無據。　㈣又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號民事判決要旨參照）。查被告前向原告承租系爭房屋時，已支付押租金3萬元，嗣原告於被告返還系爭房屋時僅退還押租金15,000元，有兩造之Line對話紀錄附卷可佐（本院卷第31頁），揆諸前開最高法院判決要旨，上開尚未返還之押租金15,000元自應為抵充。又被告應給付原告租賃期間所生之電費、天然氣費及清潔費共計5,670元，已如前述，相互扣抵後，原告已無餘額得請求被告給付（計算式： 5,670-15,000＝-9,330）。五、綜上所述，原告依據租賃契約之法律關係，請求被告給付26 ,170元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第436條之19第1 項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　新市簡易庭　法　官　陳尹捷以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本庭（臺南市○市區○○ 路00號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　書記官吳佩芬

2024-12-27

SSEV-113-新小-679-20241227-1

豐簡

豐原簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度豐簡字第859號原告曾春源被告黃漢清上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○街000巷0號3樓房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣28,000元三、被告應自民國112年12月13日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣8,500元。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。六、本判決原告勝訴部分及到期部分得假執行。　　事實及理由壹、程序事項：一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時原訴之聲明第一項為：被告應給付將坐落臺中市 ○○區○○街000巷0號3樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓交付原告；並自民國112年12月12日起至交屋日止，按月給付賠償金新臺幣（下同）8,500元；之前欠款43,000元。嗣於113 年12月10日言詞辯論期日當庭以言詞變更聲明為：一、被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應給付原告43 ,000元。三、被告應自112年12月12日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,500元等語（見本院卷第58頁至第59 頁），核屬不變更訴訟標的，僅更正事實或法律上之陳述，合於前開規定，應予准許。　二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：　㈠緣原告為門牌號碼臺中市○○區○○街000巷0號3樓房屋即系爭房屋之所有權人，兩造前曾簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將系爭房屋出租予被告，租賃期間自112 年6月13日起至112年12月12日止，每月租金8,500元，被告應於每月10日前繳付租金。兩造於系爭租約屆期後未再簽訂租約，惟被告於系爭租約屆期後尚積欠原告租金43,000元，經原告請求被告繳納積欠之租金及遷讓房屋，被告仍置之不理，持續將其所有之物品放置於系爭房屋內，而無權占用系爭房屋，侵害原告之所有權。　㈡又被告繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，是被告自租約屆期後之 112年12月12日起至遷讓返還系爭房屋前，原告仍得按月向被告請求給付相當於租金之不當得利8,500元。為此，爰依系爭租約、民法第767條第1項規定及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：1.被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。2.被告應給付原告43,000元。3.被告應自112 年12月12日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,500 元。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院得心證之理由：　㈠原告主張之上揭事實，業據其提出系爭租約、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、系爭房屋建物登記第一類謄本、協議書等件為證（見本院113年度補字第1613號卷第11頁至第17頁，下稱補字卷；本院卷第45頁）。而被告已於相當時期受合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出任何書狀爭執，依民事訴訟法第436條第2項適用同法第280條第3項準用同條第1項之規定，視同自認，堪信原告上開主張為真正。　㈡請求遷讓返還系爭房屋部分：　　按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。又系爭租約第四條第3項約定：「乙方（註：即被告）於租賃期滿應即將房屋遷讓交還…。」，有系爭租約在卷可憑（見補字卷第11頁）。查系爭租約已於112年12月12日屆期，而兩造並未達成續租，且被告迄未遷讓返還系爭房屋，亦有系爭房屋現況照片在卷可稽（見本院卷第47頁至第50頁），則原告依據上開規定及約定請求被告遷讓返還系爭房屋，應屬有據。　㈢請求給付租金及相當於租金之不當得利部分：　1.按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文，次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。查被告於租賃期間積欠租金43,000元，有兩造簽訂之協議書在卷可證（見本院卷第 45頁），惟該協議書上亦載明「扣除租屋押金15,000元」，堪認被告前已交付押租金15,000元予原告，是以押租金15,0 00元抵充後，原告得請求被告給付積欠之租金為28,000元【計算式：43,000－15,000＝28,000】。　2.次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條訂有明文。且以不當得利之法則請求返還不當得利，係以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，其得請求返還之範圍，為不當得利受領人所受之利益。查兩造間之租約於112年12月12日屆期後，被告未依約遷讓返還系爭房屋，已如前述，自屬妨害原告之所有權，致原告受有相當於租金之損害。依上開說明，原告自得按照雙方原約定之租金數額請求被告返還其所受之不當得利。從而，原告主張被告給付自系爭租約屆期之翌日即112年12 月13日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付8,500 元，為有理由，逾此部分之請求，則屬無據。四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及給付原告28,000元，並自112 年12月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8, 500元，為有理由，應予准許；逾此部分請求，則屬無據，應予駁回。五、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程式所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　豐原簡易庭　　法　官林冠宇以上為正本係照原本作成　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林錦源　　　　　　　　　　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

2024-12-27

FYEV-113-豐簡-859-20241227-1

基簡

臺灣基隆地方法院

遷讓房屋等

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 113年度基簡字第812號原告殷崇晏被告胡琳元上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○○巷○○○號一樓房屋之C 室騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣捌萬陸仟壹佰捌拾元。三、訴訟費用新臺幣捌仟參佰柒拾元由被告負擔，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息。四、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾肆萬捌仟伍佰元預供擔保，得免為假執行。五、本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣捌萬陸仟壹佰捌拾元預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路0 0巷00號1樓房屋C室（下稱系爭房屋）遷讓返還原告，及給付租金新臺幣（下同）6萬6,250元，並自民國111年12月9日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月賠償6萬6,250元。㈡（被告應給付原告）水電費2萬3,750元。嗣迭次變更訴之聲明，最終於本院113年12月3日言詞辯論期日變更聲明如後，核屬基於同一基礎事實而縮減應受判決事項之聲明，符合上開規定，應予准許。貳、實體事項一、原告起訴主張：㈠、被告前於111年12月9日與原告訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），由被告向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自111 年12月13日起至112年12月12日止，每月租金為4,950元，水費100元，電費以每度4.5元計算，被告並給付原告9,900元之押租金。被告嗣於系爭租約租期屆至後，仍斷斷續續給付租金，系爭租約已視為不定期租賃契約。詎被告自112年5月起即未依約給付租金及電費，僅陸續繳納部分租金，扣除前開押租金已積欠超過2個月租額且遲延給付逾2個月，經原告於113年6月27日以存證信函通知、於113年6月28日以LINE訊息催告被告繳納積欠之租金及電費，並通知被告終止系爭租約暨請求遷讓返還系爭房屋，惟該存證信函未合法送達被告，遂再以本件起訴狀繕本之送達（即113年10月8日）為終止系爭租約之意思表示。是以，被告於系爭租約終止後仍未返還系爭房屋，即屬無權占有系爭房屋，被告自應遷讓返還系爭房屋；且被告迄今尚積欠租金6萬0,400元（計算式：7萬0 ,300元【詳如附表編號一、租金】－押租金9,900元＝6萬0,40 0元）及電費2萬5,780元（詳如附表編號二、電費），共應給付原告8萬6,180元（計算式：6萬0,400元租金＋2萬5,780 元電費＝8萬6,180元），爰依系爭租約之租賃關係及不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明如主文第1項、第2項所示。㈡、對被告抗辯所為之陳述：　⒈否認被告曾於113年4月30日清償2,000元之租金。　⒉被告住的那間（指C室房間）沒有出事過，所以系爭房屋並不是「凶宅」；且原告有在被告於111年12月中旬左右入住時，告知被告此事（指與系爭房屋同層之其他房間曾發生死亡事件）。二、被告則以：被告是從112年11月才開始欠租，112年10月之前的租金均係以面交方式給付原告，自113年2月8日起則以匯款方式給付租金；除附表編號一所列之已付租金外，被告曾於113年4月30日面交給原告2,000元租金，但沒有證據。原告是在113年6月底用LINE傳訊息告知存證信函之內容，並要求被告於113年7月5日前搬離；至於電費部分，原告則沒有給過明細。此外，被告認為系爭房屋整層（因系爭房屋同層之其他房間曾發生死亡事件）都是「凶宅」，但當初承租系爭房屋時，原告並未告知系爭房屋為「凶宅」。而簽約當時只有兩造在場，原告直到113年4月中旬才告知此事，因此原告既然這樣欺騙被告，在原告返還被告其先前所給付之所有租金及押租金前，被告都要繼續住在系爭房屋內等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張兩造於上開時間簽訂系爭租約，原約定之租期屆滿後已視為不定期租賃契約，嗣原告因被告遲付、積欠租金，而於113年6月底以LINE訊息催告被告繳納積欠之租金及電費並通知被告終止系爭租約暨請求遷讓返還系爭房屋等事實，業據其提出兩造之LINE對話紀錄截圖為證，並有被告提出之住宅租賃契約書在卷可稽，且為被告所不爭執，此部分事實堪信為真。至原告主張依系爭租約及民法不當得利之法律關係，請求被告遷讓房屋、給付積欠租金及電費共8萬6,180元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，本院判斷如下：㈠、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止租約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文規定。㈡、經查，原告主張被告自112年5月9日起至113年10月8日止，扣除附表編號一所列之已付部分租金及押租金後，尚積欠租金 6萬0,400元（計算式詳如附表編號一、租金），亦未清償其使用系爭房屋期間之電費2萬5,780元（計算式詳如附表編號二、電費）等節，業據原告提出其向被告催繳租金及傳送電表照片之LINE對話紀錄截圖、被告繳納租金明細及積欠起訖期間之電表照片等件為證，並有被告提出之郵政自動櫃員機交易明細表影本可佐，應屬可信。被告固辯稱除附表編號一所列之已付租金外，其曾以面交方式清償112年10月前之全部租金，並於113年4月30日面交給原告2,000元租金，然均未提出具體證據以實其說，難認被告就上開清償之事實已盡舉證之責，被告前揭所辯，即無可採。從而，原告自得依系爭租約之租賃關係及不當得利之法律關係，請求被告給付8 萬6,180元（租金6萬0,400元、電費2萬5,780元）。㈢、準此，被告積欠之租金已超過2個月租額且遲延給付逾2個月，而經原告於113年6月28日以LINE訊息催告（見本院卷第25 1頁），再以本件起訴狀繕本之送達（於113年10月8日由被告親收）為催告給付租金及終止系爭租約之意思表示，此後被告迄未清償，堪認系爭租約業經合法終止，被告自負有返還系爭房屋之義務，其繼續占有系爭房屋即屬無權占有，故原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，即屬有據。被告雖辯稱原告故意隱瞞系爭房屋為「凶宅」，因此在紛爭解決前拒絕遷出等語，然兩造縱就系爭房屋是否為「凶宅」、被告是否受詐欺等節存有爭執，此情實非被告於系爭租約終止後繼續占有系爭房屋之正當權源，故被告不得執此事由拒絕騰空遷讓返還系爭房屋。四、綜上所述，原告請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並應給付原告8萬6,180元，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或所用證據暨調查證據之聲請，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、本件係民事訴訟法第427條第4項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。又依同法第392條第2項規定，斟酌本件係適用簡易訴訟程序之案件，僅能上訴至第二審，參考各級法院辦案期限實施要點，第二審簡易程序審判案件之辦案期限為2年6個月，以此推估，本判決第1項因被告免為假執行，致原告延後2年6個月使用收益系爭房屋所受之損害，應為上開假執行延宕期間之租金合計14萬8,500元（計算式：租金4,950元×3 0月＝14萬8,500元），且原告因被告就本判決第2項免為假執行所受之損害，即為原告所得受償之8萬6,180元，爰依職權宣告被告預供相當之擔保，得免為假執行。七、本件第一審裁判費為8,370元，此外核無其他費用之支出，爰依職權確定訴訟費用額，並應由被告負擔。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　基隆簡易庭法　官　姜晴文以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林煜庭　　　　　　　　　　　　　　附表：113年度基簡字第812號一、租金：6萬0,400元計算式： 112年5月9日起至113年10月8日止，每月應給付5,050元（含租金4,950元＋水費100元）×17期＝8萬5,850元 8萬5,850元－下表所列已繳納租金1萬5,550元＝7萬0,300元 7萬0,300元－押租金9,900元＝6萬0,400元編號被告給付日期被告給付金額１ 112年10月15日 5,050元２ 113年2月2日 1,000元３ 113年2月8日 500元４ 113年2月28日 1,000元５ 113年3月20日 1,000元６ 113年3月27日 1,000元７ 113年4月4日 2,000元８ 113年4月12日 2,000元９ 113年5月16日 2,000元共計 1萬5,550元二、電費：2萬5,780元編號共計度數積欠期間１ 5,729度/每度4.5元 111年12月8日起至113年10月29日共計 2萬5,780元（5,729度×4.5元）合計：8萬6,180元（租金【已扣除押租金】6萬0,400元＋電費2萬5,780元）

2024-12-26

KLDV-113-基簡-812-20241226-1