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減少價金

臺灣屏東地方法院民事判決 113年度訴字第279號原告翁以軒訴訟代理人錢政銘律師被告莊基勝訴訟代理人湯瑞科律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件原告起訴時，主張其向被告買受之屏東縣○○市○○段0000○號建物（門牌號碼同市○○街000巷0號，權利範圍全部，下稱系爭房屋）及坐落基地即同段728地號土地（權利範圍全部，與系爭房屋合稱系爭房地），因被告之子莊士慶在系爭房屋內自殺或非自然死亡，致系爭房屋有物之瑕疵等情，依民法第354條第1項、第359條、第179條及第184條第1項前段規定，請求被告應給付原告新臺幣（下同）250萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息等語（見本院卷一第15頁）；嗣於訴狀送達後，當庭追加依民法第184條第1項後段、第2項規定為相同請求，另具狀變更聲明如後（見本院卷二第331、342頁）。核原告上開訴之變更追加，乃基於兩造間契約關係之同一基礎事實，及減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。貳、實體事項：一、原告起訴主張：伊經訴外人天盛不動產有限公司（下稱天盛公司）居間仲介，於民國111年7月4日與被告簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向被告以1,153萬元購買系爭房地，伊已如數交付價金予被告，被告於111年7月25日辦畢所有權移轉予伊，嗣於111年8月間點交系爭房地。詎伊於11 3年3月19日經友人告知，始得悉系爭房屋在被告仍為所有權人之110年11月18日凌晨4時許，曾發生莊士慶在屋內疑似發生自縊，送醫後於110年11月30日死亡等情（下稱系爭事件）；縱莊士慶非自殺，亦屬在系爭房屋專有部分內發生意外死亡之非自然死亡等情，而構成凶宅，已使系爭房屋具有交易價值貶損等瑕疵；且被告委託天盛公司出售系爭房地，議約時故意不告知系爭事件，自應負物之瑕疵擔保責任。又系爭房屋因系爭事件影響交易價格及伊之居住安穩，亦有違內政部訂定之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第1點「應記載事項」之「買賣標的物」與附件一「建物現況確認書」等保護他人之法律，被告應賠償伊所受損害。爰依民法第354條第1項、第359條、第179條規定、第184條及「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第1點「應記載事項」之「買賣標的物」與附件一「建物現況確認書」等規定，提請本件訴訟，請求擇一為有利於己之判決等語。並聲明：㈠被告應給付伊207萬5,400元（計算式：1,153萬元 ×鑑定報告減損比率18％＝207萬5,400元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：否認莊士慶係自縊或意外等非自然死亡，且依臺灣屏東地方檢察署相驗屍體證明書亦記載莊士慶死亡方式不詳，直接死亡原因係多器官衰竭，況當時莊士慶之家屬報案莊士慶自殺等內容並不可考。又莊士慶於系爭事件發生前有飲酒，在系爭房屋內發現呼吸心跳停止後，送往醫院搶救，經過10幾天才死於醫院，並非死於系爭房屋專有部分內，故系爭房屋並非凶宅。倘認系爭房屋有價值減損，亦應以鑑定報告所載之減損數額183萬9,000元為準等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷二第344至345頁，部分文字依判決編輯略為修改）：　㈠於被告持有系爭房屋所有權之期間，莊士慶於110年11月18日凌晨3時許，在系爭房屋車庫內，呈現背靠鐵架、脖子靠在繩子上之姿勢，經同居人發現後報案，屏東縣政府消防局受理後出動救護車前往急救處置，送往屏基醫療財團法人屏東基督教醫院（下稱屏東基督教醫院）急救前，莊士慶已心肺功能停止，經醫院急救後恢復呼吸、脈搏、血壓等生命徵象，後仍於110年11月30日在屏東基督教醫院死亡。　㈡臺灣屏東地方檢察署於111年3月29日出具之110年度相字第84 3號相驗報告書載有，莊士慶之解剖鑑定結果為因疑繩索繞頸窒息併發缺氧性腦病變造成腦死導致多重器官衰竭死亡，死因和事發當時之事情相關，但因距事故發生時間太久，較難確認其自、他為之可能性，死亡方式歸類為「未確認」等語，研判死亡原因為多器官衰竭，死亡方式為不詳等語。　㈢原告經天盛公司居間仲介，於111年7月4日以總價1,153萬元向被告購買系爭房地，兩造並於同日簽定系爭契約，及與天盛公司簽訂不動產買賣價金履約保證申請書。　㈣系爭房地之買賣價金已給付完畢，並於111年7月25日辦理所有權移轉登記及交付原告。　㈤被告在出售系爭房地之不動產委託銷售標的現況說明書（成屋，下稱系爭現況說明書）第40項「本標的是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」內容勾選「否」，並於該項親自簽名。　㈥被告於出售系爭房地之過程並未告知原告系爭房屋內曾發生自殺事故。　㈦原告於113年4月9日寄發屏東北平路郵局000026號存證信函予被告等，內容略以：原告買受系爭房地後居住其內，於113 年3月19日經有友人無意間告知系爭房屋於110年11月18日凌晨4時許，發生當時住戶莊士慶於屋內上吊自殺死亡等情，本人始知系爭房屋係凶宅，嗣與被告於113年3月21日協商無果，爰依民法第356條等規定，以本函通知系爭房屋有瑕疵之通知，並同時為減少價金至少250萬元主張等語，寄送被告部分因退件而未收受該函。原告後於113年4月11日以iMes sage將上開存證信函內容傳送與被告等人，被告友人林淑貞於113年4月12日透過LINE回復原告，並稱代被告轉達，該函與事實不合，內容無法認同，也不是事實，請不要道聽塗說等語。　㈧原告等前對被告等提起詐欺之刑事告訴，告訴意旨略以：被告出售系爭房地予原告時，消極隱匿不告知系爭房屋內有發生莊士慶上吊自殺而死亡事件，致原告等陷於錯誤，於111 年7月4日與被告簽立系爭契約等，並已全數給付價金等語，經臺灣屏東地方檢察署檢察官以113年度偵字第8236號不起訴處分，原告不服提請再議，經臺灣高等檢察署高雄檢察分署以113年度上聲議字第2393號發回續查。　㈨系爭房地經本院囑託牛津學堂不動產估價師事務所鑑定結果，以本件系爭房地於111年7月4日之合理價值、減損比率及其價格為：系爭房地若非發生自縊事件之總價為1,021萬9,0 00元；因發生自縊事件造成之減價數額為183萬9,000元；系爭房地發生自縊事件下之總價為838萬元。四、兩造爭執事項（見本院卷二第345頁，部分文字依判決編輯略為修改）：　㈠莊士慶在系爭房屋內是否發生非自然死亡情事，而構成物之瑕疵？　㈡原告依民法第354條第1項、第359條、第179條或第184條規定，擇一請求被告給付207萬5,400元本息，有無理由？五、本院之判斷：　㈠莊士慶在系爭房屋內是否發生非自然死亡情事，而構成物之瑕疵部分：　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第359 條分別定有明文。又民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104年度台上字第550號判決意旨參照）。惟以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第 366條亦有明定。　⒉次按，所謂「凶宅」，參諸內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函及不動產委託銷售契約書範本附件一「不動產標的現況說明書」，可知一般足以影響市場交易價值之「凶宅」，係指賣方產權持有期間，在「建物專有部分」發生兇殺、自殺而死亡之情形（最高法院107年度台上字第718 號裁定、107年度台上字第2093號判決意旨參照）；又被告在系爭現況說明書第40項「本標的是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」內容勾選「否」，並於該項親自簽名，有系爭現況說明書為證（見本院卷一第 55至57頁），亦為兩造所不爭（見不爭執事項㈤），足徵兩造已特別約定在被告產權持有期間內，就系爭房屋如曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒所列舉之相類性質行為應確實告知原告。本件原告主張被告故意不告知系爭房屋因系爭事故之發生，成為民間所稱之凶宅，造成交易價值之減損，構成物之瑕疵等語，為被告所否認，則系爭房屋是否具有兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵，應由原告就該項利己事實之存在負舉證之責。經查：　⑴莊士慶於110年11月18日凌晨3時許，在系爭房屋車庫內，呈現背靠鐵架、脖子靠在繩子上之姿勢，經其同居人即配偶李家誼發現後報案，屏東縣政府消防局受理後出動救護車前往急救處置，送往屏東基督教醫院急救前，莊士慶已心肺功能停止，經該院急救後恢復呼吸、心跳等生命徵象，後仍於11 0年11月30日在該院死亡，有屏東縣政府消防局113年5月9日屏消護字第11330868900號函檢附救護紀錄表、緊急救護案件紀錄表、屏東基督教醫院113年5月20日(113)屏基醫內字第1130500069號函檢附病歷資料等件在卷可稽（見本院卷一第81至254頁），且為兩造所不爭（見不爭執事項㈠）。就莊士慶之死亡原因及方式經臺灣屏東地方檢察署檢察官相驗報告書記載略以：莊士慶之解剖鑑定結果為因疑繩索繞頸窒息併發缺氧性腦病變造成腦死導致多重器官衰竭死亡，死因和事發當時之事情相關，但因距事故發生時間太久，較難確認其自、他為之可能性，死亡方式歸類為「未確認」等語，研判死亡原因為多器官衰竭，死亡方式為不詳等語，有臺灣屏東地方檢察署檢察官111年3月29日110年度相字第843號相驗報告書為證（見本院卷二第269至273頁），為兩造所不爭（見不爭執事項㈡）。可見承辦檢察官雖認莊士慶死亡方式不詳，但已排除系爭事件之他殺嫌疑，然檢察官會同法醫進行司法相驗之主要目的，係瞭解莊士慶死亡原因有無涉及他殺，是否需追訴犯罪。如已排除他殺嫌疑，有無跡證有自殺、疾病、老死或意外等因素所致，故原告仍應就系爭事故屬非自然死亡之情負相當之舉證責任。　⑵原告固以莊士慶之同居家屬報警救護及就醫等資料，均顯示莊士慶在系爭房屋車庫內發生疑似自縊或意外死亡等語，並以屏東縣政府消防局113年5月9日屏消護字第11330868900號函檢附救護紀錄表及緊急救護案件紀錄表、屏東縣屏東分局民生派出所110報案件紀錄單及法務部法醫研究所解剖報告書暨鑑定報告書等件為據（見本院卷一第81至85頁，本院卷二第207至209、265頁），惟觀諸莊士慶之配偶李家誼於警詢及偵訊陳稱：莊士慶於110年11月18日2時許結束聚會後，因伊和莊士慶於110年11月18日另與清潔隊有約要處理家中廢棄物，所以莊士慶說要去車庫整理東西，伊看莊士慶因喝酒有嘔吐，且走路不穩，有勸莊士慶不要去但仍執意前往，後莊士慶過很久一直沒上樓而前往查看，一開始以為莊士慶在睡覺，但發現拍他沒反應後就直接叫救護車；現場無遺書，該條照明燈電線本來就綁在該處，用以防止小孩去玩在車庫內鐵架下之溜溜車時發生碰撞造成危險；伊報警時跟警察說莊士慶吊著脖子，不知道為何報案紀錄記載莊士慶「自殺」，但伊和莊士慶於110年11月18日另與清潔隊、廠商有約，還要帶3個小孩下課，不可能自殺等語明確，有李家誼之警詢筆錄及偵訊筆錄可佐（見本院卷二第183至189、201至2 05頁）。核與被告、莊士慶友人倪揚曾、許葦琇、郭忠安於警詢及偵訊均一致證稱莊士慶未曾有輕生念頭等語大致相符，有被告之警詢筆錄、倪揚曾、許葦琇、郭忠安之偵訊筆錄為證（見本院卷二第191至195、239至247頁）。再衡諸數位鑑識還原當天110勤務中心派案系統調派民生派出所員警朱雅婷與李家誼在基督教醫院對話之密錄器畫面，亦未能取得案關資料，有臺灣屏東地方檢察署檢察官111年3月29日110 年度相字第843號相驗報告書為證（見本院卷二第273頁），足徵李家誼於報案時是否確有陳述莊士慶自殺乙節，仍有未明，自難據此認定系爭房屋內有發生自殺、意外等非自然死亡之具體情事。　⑶再者，縱認系爭事件係意外事件，亦非一般兇殺或自殺案件發生於屋內專有部分之情，亦難認系爭房屋本身屬一般社會通念所認知之「凶宅」。且縱於心理層面較可能引發他人嫌惡之情，然仍可能因個人觀念、宗教信仰、使用目的而異，亦會因時間經過、事件被遺忘或以宗教儀式安定人心等方式去除嫌惡不安之感，本件能否僅因系爭房屋曾發生系爭事件，即逕認有何價值或效用之瑕疵，已有疑義。原告既未再進一步舉證證明系爭事件屬系爭現況說明書所載非自然死亡之情事，或系爭房屋有欠缺或減少價值或效用之瑕疵，已認定如前，尚難遽認有何買賣上之瑕疵存在，則被告未告知系爭房屋曾發生系爭事件，亦難構成民法第366條故意不告知瑕疵之責。是原告前揭主張，應屬無據，不應准許。　㈡原告依民法第354條第1項、第359條、第179條或第184條規定，擇一請求被告給付207萬5,400元本息，有無理由部分：　⒈承前所述，原告既未能舉證證明系爭房屋曾發生系爭現況說明書所載非自然死亡之情，或系爭房屋有欠缺或減少價值或效用之瑕疵，故依民法第354條第1項、第359條規定，請求減少價金，並對於因此溢付之價金207萬5,400元本息，依不當得利之規定請求返還部分，核屬無據。　⒉至原告主張系爭房屋因為凶宅，而受有房屋交易價格貶損及影響其居住安穩等損害，惟縱系爭房屋曾發生非自然死亡事件，並未造成系爭房屋本身發生認何物理性變化，亦不影響所有人占有或依其目的而使用，其所有權能之行使未受到任何限制，故系爭房屋交易價值貶損應為純粹經濟上損失，而非民法第184條第1項前段所定之權利保護範圍，原告自不得據以請求賠償損害。　⒊另依原告之舉證，無法認定系爭房屋專有部分內曾發生系爭現況說明書所載非自然死亡之情事，已認定如前，是系爭房屋本身既非特約或一般社會通念所認知之「凶宅」，則系爭事件是否導致系爭房屋交易價值貶損或影響原告之居住安穩，或有何違反保護他人之法律可言，已有疑義。且被告縱使未將系爭房屋曾發生系爭事故之情事告知原告，尚難有故意侵害原告之權益。是原告依民法第184條第1項後段、第2項及「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第1點「應記載事項」之「買賣標的物」與附件一「建物現況確認書」規定，請求被告給付價金207萬5,400元本息，亦無理由，應予駁回。六、綜上所述，原告依民法第354條第1項、第359條、第179條、第184條規定，請求被告給付207萬5,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，應一併駁回之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　沈蓉佳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄒秀珍

2024-12-31

PTDV-113-訴-279-20241231-1

上易

臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第857號上訴人廖儷娟訴訟代理人黃世芳律師李宗霖律師被上訴人信義房屋股份有限公司法定代理人周耕宇訴訟代理人楊政達律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年3月 29日臺灣臺北地方法院112年度訴字第3924號第一審判決提起上訴，，本院於113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分暨訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣參拾萬元，及自民國一百一十二年七月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之三，餘由上訴人負擔。　　事實及理由一、本件上訴人主張：伊於民國107年間簽訂信義房屋買賣仲介專任委託書（下稱系爭仲介契約）委託被上訴人仲介銷售伊所有臺北市○○區○○段0○段0000○號建物（門牌號碼臺北市○○ 區○○路000○0號1樓，下稱1樓建物）及地下室（面積79.88平方公尺，下稱系爭地下室，與1樓建物合稱系爭房屋），暨坐落之同段20地號土地（權利範圍500/10000，與系爭房屋合稱系爭房地），並於108年4月28日出售系爭房地與訴外人宸鑫國際有限公司（下稱宸鑫公司）。惟被上訴人未盡民法第567條據實報告及調查之義務與同法第535條善良管理人之注意義務，而未將系爭地下室存在隔間牆、使用面積短少約 10坪及設置外梯有被檢舉之風險等情告知宸鑫公司，宸鑫公司即於109年1月間向伊起訴請求減少價金等，嗣經本院111 年度上易字第236號判決(下稱另案確定判決)伊應給付宸鑫公司72萬5,120元本息，經協商後伊於112年6月20日給付100 萬元（含上開本息及訴訟費用）予宸鑫公司。被上訴人因處理委任事務有過失，致伊受有前開100萬元之損害，爰依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第544條、第227條第1項準用同法第226條第1項規定，擇一請求被上訴人給付1 00萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息等語。　　二、被上訴人則以：不動產經紀業管理條例第24條之2第3至5款係針對不動產買受人所為之規定，伊毋庸對上訴人即系爭房地出賣人負擔此義務。上訴人既為系爭房屋屋主，更明知系爭地下室設有隔間牆隔出部分供其他區分所有權人共同使用，卻於簽署系爭仲介契約時未告知此情，亦就標的現況說明書之「系爭建物有無被占用之情形」勾選「否」，未明確揭露屋況，難期被上訴人查知地下室遭占用乙事，上訴人應就遭宸鑫公司以系爭房地存有瑕疵求償之事自負其責。被上訴人已就所知事項據實報告予各當事人，並無違反民法第567 條之義務。另上訴人與宸鑫公司係於另案確定判決後另以和解協議取代另案確定判決而給付100萬元，該100萬元非上訴人所受損害，更與伊之行為無關等語，資為抗辯。三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事項（見本院卷第114至115頁）：　㈠兩造就原為上訴人所有之系爭房地成立媒介居間契約。　㈡被上訴人自上訴人收取132萬元居間報酬。　五、本院之判斷：　　上訴人主張被上訴人違反據實報告、調查及不動產經紀業管理條例第24條之2第3至5款等善良管理人應盡之義務，致上訴人受有100萬元損害，應依民法第544條、第227條第1項準用第226條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定負賠償責任，為被上訴人否認，並以前詞置辯，經查：　㈠按居間人對於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第1、2項分別定有明文。次按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：.. 提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查；亦為不動產經紀業管理條例第24條之2第1項第3至5款所明文。再按民法第544條規定「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」。又按受任人處理委任事務，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，為民法第535 條所明定。所謂盡善良管理人之注意，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人所具有之注意。而房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條第1項之規定，據實報告於當事人（最高法院110年度台上字第717號判決意旨參照）。　　　㈡查上訴人出售系爭房地與宸鑫公司，而系爭地下室當中面積1 7.69平方公尺（即5.35坪，計算式：17.69平方公尺×0.3025 坪/平方公尺＝5.35坪，小數點後三位四捨五入，下同）屬約定共用部分，上訴人應依民法第349條、第353條及第227條第1項準用給付不能之規定，給付宸鑫公司72萬5,120元本息，有另案確定判決在卷可參（見原審卷第49至63頁）。　㈢次查，被上訴人就系爭房地買賣同時接受買賣雙方即宸鑫公司與上訴人之委託，故被上訴人應依不動產經紀業管理條例第24條之2第1項第3至5款規定辦理系爭房地買賣。又被上訴人不爭執兩造就系爭房地成立媒介居間契約（見本院卷第11 4至115頁），則被上訴人應負民法第567條第1、2項之據實報告及調查義務。再查，證人即處理上訴人委託之銷售及帶看事務之被上訴人業務員蔡伊鈞於另案證述：上訴人曾提及系爭地下室原有外梯可以進出，有其他考量所以封起來，帶看現場所見系爭地下室之隔間牆為水泥實牆，帶看現場時沒有發現水泥實牆後面還有空間，也沒有看到系爭地下室有外梯出入，系爭房屋現況是由內梯到系爭地下室，無法從外梯到內梯等語（見原審卷第210至216頁），則證人蔡伊鈞於帶看現場之前已知系爭地下室原有外梯並因故封閉，其帶看現場由1樓建物室內梯至系爭地下室，並未看到有外梯出入之過程，以其從事房仲業之專業，應對於系爭地下室外梯之封閉緣由有所警覺。又系爭地下室面積為79.88平方公尺（即2 4.16坪，計算式：79.88平方公尺×0.3025坪/平方公尺＝24.1 6坪），系爭地下室約定共用坪數為5.35坪，面積不小，逾系爭地下室面積1/5，此短少不能使用之約定共用部分，被上訴人應進行必要之調查，並與上訴人確認及查證，再就查證所知事項告知買受人，而盡被上訴人之善良管理人注意義務，惟被上訴人業務員未為任何確認或查證、更未報告宸鑫公司，上訴人主張被上訴人未盡善良管理人之據實報告及調查義務，應為足採。　　㈣被上訴人雖抗辯：上訴人並未據實告知系爭地下室部分面積約定共用，宸鑫公司法定代理人兩度至現場也無法察覺，顯見無法以肉眼查知現場帶看之地下室面積與登記面積之落差云云，惟被上訴人業務員因從事房仲業而具備之建物現場檢視能力本應優於宸鑫公司法定代理人，更具有宸鑫公司法定代理人不知之系爭地下室曾有外梯而後因故封閉之認知，自不得因一般人肉眼無法即時查知系爭地下室現況使用面積與登記面積之落差，即解免被上訴人有前開調查、查證義務。又上訴人是否據實告知系爭地下室部分面積約定共用乙事，屬就損害之發生是否與有過失之範疇（詳見下述），不得因此免除被上訴人應負之義務，故被上訴人前開抗辯，尚不可取。　㈤又宸鑫公司倘與上訴人簽立系爭房地買賣契約時，經被上訴人盡調查告知義務而知悉系爭地下室部分面積約定共用之事，應不至有另案確定判決上訴人給付宸鑫公司72萬5,120元本息及負擔一定比例之訴訟費用，惟被上訴人未為應為之查證或報告，卻收取高買賣價金比例之居間報酬，宸鑫公司因此不知系爭地下室部分面積約定共用之事，另案確定判決上訴人應賠償宸鑫公司之本息及應負擔之訴訟費用，應屬被上訴人收取居間報酬未盡善良管理人之責所致，被上訴人非無過失，亦與上訴人所受損害有因果關係。　㈥再查，另案確定判決判命上訴人給付72萬5,120元，及自109 年1月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨負擔百分之99之第一、二審訴訟費用，並於112年5月24日確定，有另案確定判決在卷可參（見原審卷第49至63頁）。而前開上訴人應負擔之72萬5,120元本息及訴訟費用，核算至112 年6月6日之總數為106萬5,733元（計算式見附表），上訴人與宸鑫公司就前開本息及訴訟費用於112年6月7日達成以100 萬元為清償之合意，而於112年6月20日如數給付，有電子郵件存卷為憑（見原審卷第203至207頁），因100萬元未逾前開總數，可見上訴人主張其因被上訴人之過失所受損害為10 0萬元，即屬可取，被上訴人抗辯上訴人另與宸鑫公司協議給付100萬元，故該100萬元非屬上訴人之損害、與被上訴人違反義務之行為不具因果關係云云，尚不可取。　㈦按民法第217條第1項規定，損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之。此項規定之適用，原不以侵權行為之法定損害賠償請求權為限，即契約所定之損害賠償，除有反對之特約外，於計算賠償金額時亦難謂無其適用（最高法院103年度台上字第2238號判決意旨參照）。查上訴人於另案審理時自承於80年間購入系爭房地時，系爭地下室即有水泥實心隔間牆存在（見另案確定判決第7頁，原審卷第55頁），卻未於系爭仲介契約載明此事，僅將系爭地下室曾有外梯而後因故封閉之事告知證人蔡伊鈞，顯見上訴人對其遭宸鑫公司主張應負瑕疵擔保責任而遭求償一事之發生與有過失，本院得減輕被上訴人應負擔之賠償金額。茲經斟酌被上訴人於業界享有盛名，具有不動產仲介專業，本應交互核對仲介過程所獲資訊，尤其老舊公寓在公寓大廈管理條例實施前，常有約定共用情事，在仲介此等公寓時，更應進行現場查訪或再與上訴人確認等作為，詎於帶看不動產現況過程全然未覺有異，更未為上開處置，而上訴人身為系爭房地所有權人，未明確告知此情，更無登載於系爭仲介契約，以致發生上訴人遭宸鑫公司求償而受有100萬元之損害，足見雙方就此等損害之發生，均有過失不當之處，並經考量兩造就損害發生之原因力強弱及過失輕重程度等各項情節，認應酌予減輕被上訴人70％之賠償責任，較為妥適。　㈧從而，上訴人依民法第544條規定請求被上訴人給付30萬元，及自起訴狀繕本送達（即112年7月21日，見原審卷第73頁）翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，堪認有據，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示；上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。另本院既已准許上訴人得依民法第544條規定，請求被上訴人賠償30萬元本息，自無庸審酌上訴人以同法第227條第1項準用第226條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定為選擇競合之主張，附此敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第二十庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　周祖民　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭威莉　　　　　　　　　　　　　　法　官　何若薇　　　　　　　　　　　　　　附表：編號項目數額（新臺幣，元以下四捨五入） 1 本金 72萬5,120元 2 利息 72萬5,120元×5％×（3+141/365）＝12萬2,774元（109年1月18日至112年6月6日） 3 訴訟費用一審：裁判費：2萬3,770元（宸鑫公司繳付）證人李鎮方日旅費：530元（宸鑫公司繳付）證人譚菁菁日旅費：530元（宸鑫公司繳付）地政測量費：1萬2,760元（宸鑫公司繳付）估價鑑定費：17萬元（宸鑫公司繳付）證人蔡伊鈞日旅費：530元（上訴人繳付）二審：裁判費：1萬1,895元（宸鑫公司繳付）證人王耀駿日旅費：560元（宸鑫公司繳付）上訴人應負擔數額：（2萬3,770元+530元+530元+1萬2,760元+17萬元）×99％－530元×1％＋（1萬1,895元＋560元）×99％＝21萬7,839元總計 106萬5,733元（計算式：72萬5,120元+12萬2,774元+21萬7,839元＝106萬5,733元）正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭淑昀

2024-12-31

TPHV-113-上易-857-20241231-1

訴

臺灣臺中地方法院

返還價金

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第2091號原告即反訴被告林辰鈺訴訟代理人魏光玄律師被告即反訴原告莊萱弘訴訟代理人周仲鼎律師複代理人廖宜溱律師章詠昌上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國113年11月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣296萬元，及自民國113年9月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。前開給付之新臺幣251萬 6000元部分，被告應同意原告得向僑馥建築經理股份有限公司設於中國信託商業銀行營業部（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000）之專屬帳戶領取餘額全部，不足額新臺幣44萬4000元部分，仍應由被告給付原告。被告應給付原告新臺幣10萬元，及自民國112年8月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。本訴訴訟費用由被告負擔百分之51，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣95萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣296萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　本判決第二項於原告以新臺幣3萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣10萬元為原告預供擔保，得免為假執行。其餘原告假執行聲請駁回。反訴原告之訴及假執行聲請均駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　事實及理由甲、程序方面壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。又所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。查本件被告（即反訴原告）於民國112年9月5日對原告（即反訴被告）提起反訴（見本院卷一第111頁），主張因反訴被告遲延給付價金，反訴原告已依法解除兩造間之不動產買賣契約，並得請求沒入反訴原告前已繳納之價金新臺幣(下同)296萬元作為懲罰性違約金。查本訴部分與反訴部分之請求，均本於兩造間就同一不動產買賣契約之履行有關，應可認兩者之間有牽連關係，揆諸前開規定及說明，本件反訴應予准許。貳、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：一、被告應給付原告新臺幣（下同）296萬元，及自112年5月31日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告應給付原告296萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣於113年10月30日具狀更正聲明如後述（見本院卷二第115-116頁）。反訴原告原聲明請求：反訴被告應同意反訴原告向中國信託商業銀行股份有限公司營業部領取信託財產專戶（專屬帳號00000-000000000）內已繳價款296 萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於113年3月6日當庭更正聲明如後述（見本院卷一第274頁）。經核原告及反訴原告更正聲明並未變更訴訟標的，僅更正事實上之陳述，非為訴之變更，依前開規定，應予准許。乙、實體方面壹、本訴部分一、原告主張：兩造經訴外人盛鑫不動產經紀有限公司（下稱盛鑫公司）居間仲介，於112年4月14日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以1480萬元向被告購買門牌號碼臺中市○○區○○○街00號7樓之2之建物及其坐落之土地（下稱系爭不動產），被告及盛鑫公司提出不動產說明書現況調查表（下稱系爭現況調查表）作為出售系爭不動產之擔保，並於該調查表第53欄「本棟建物是否遭人設置基地台」勾選「無」，原告已分別於112年4月14日、同年5月31日給付簽約款148萬元、被證款148萬元至履約保證帳戶。嗣兩造於11 2年7月5日辦理換約協議時，被告於不動產說明書現況調查表第58欄將選項更改為「否」，原告始知悉被告、盛鑫公司於系爭現況調查表為不實記載，隱匿系爭不動產有基地台之事實，致原告陷於錯誤而簽約，是原告起訴請求撤銷系爭契約之意思表示，被告應返還已付之買賣價金296萬元，並請求被告給付締約過失損害296萬元。又系爭不動產存有基地台之瑕疵，欠缺被告所保證品質，且無法補正，顯係可歸責於被告之事由致不完全給付，再被告已於112年7月31日出售系爭不動產予第三人，已構成給付不能之債務不履行，是原告得解除契約，請求被告賠償損害296萬元，並依系爭契約第10條第3項約定，請求被告給付懲罰性違約金296萬元。爰依民法第88條、第92條第1項前段、第227條第1項、第259條第1項第2款、第179條規定，擇一請求被告返還價金296萬元，並依系爭契約第10條第3項約定、民法第260條、第245條之1規定，擇一請求被告給付懲罰性違約金296萬元等語。並聲明：㈠被告應返還原告296萬元，及自112年5月31日起至清償日止，按週年利率百之分之5計算之利息。前開返還買賣價款中之251萬6000元部分，被告應同意原告得向僑馥建築經理股份有限公司設於中國信託商業銀行營業部（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00 000-000000000）之專屬帳戶（下稱系爭履保帳戶）領取餘額全部，不足額44萬4000元部分，仍應由被告給付原告。㈡被告應給付原告296萬元，及自112年8月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告係以法拍途徑購入系爭不動產，對於系爭不動產之屋況並不熟悉，其委由盛鑫公司居間時，即表示得減價以現況出售。兩造磋商後，於系爭契約第15條第4項以特約註明，被告減價出售系爭不動產予原告，原告願意拋棄瑕疵擔保請求權、同意現況交屋。嗣被告於112年6月8日參與系爭不動產之區分所有權人大會，方知系爭不動產樓頂有基地台存在，並於112年7月5日兩造換約時，告知被告基地台存在之事實，然基地台並不影響系爭不動產之效用，非屬物之瑕疵，退步言，縱認基地台之存在為物之瑕疵，兩造已約定現況交屋，原告已放棄瑕疵擔保請求權，被告即無須就系爭不動產負任何瑕疵擔保責任。且基地台係兩造訂約前即存在之瑕疵，僅構成物之瑕疵擔保責任，而不構成不完全給付，原告自不得解除系爭契約，並請求不完全給付之債務不履行損害賠償。再退步言，縱認本件構成不完全給付之情形，被告於訂約前並不知曉基地台之存在，且兩造於訂約時係對於系爭不動產潛在瑕疵均有所預見，而約定減價並以現況交屋，是被告並未違背債之本旨而為給付。又系爭不動產存有基地台之情事，對於系爭不動產之客觀性質並無影響，原告應無意思表示內容錯誤之情形，縱認本件屬物之性質錯誤，兩造既約定以現況交屋，原告未盡其調查義務即認定系爭不動產上無基地台之設施，顯有過失，且被告係於訂約後始知悉基地台之存在，並無詐欺原告之情事，原告自不得主張撤銷其意思表示。另原告遲延給付第三期價金，經被告催告2 次後解除系爭契約，則被告依系爭契約第10條第2項約定、民法第250條規定，受領原告已給付之296萬元，非屬無法律上原因受有利益。再者，原告既不得撤銷系爭契約之意思表示，系爭契約亦已於112年4月14日成立，並無民法第245條之1第1項之適用，原告自不得請求被告給付懲罰性違約金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡若受不利判決，願供擔保請准免宣告假執行。貳、反訴部分一、反訴原告主張：兩造於112年4月14日訂立系爭契約，惟反訴被告僅匯款第一期、第二期價金共296萬元，遲延給付第三期之價金，經反訴原告催告履行契約2次後，仍未依約給付，反訴原告乃合法解除系爭契約，爰依民法第250條、系爭契約第10條第2項之規定，請求反訴被告給付違約金296萬元等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告296萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日（即112年9月7日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、反訴被告則以：反訴被告已於112年7月7日委由律師寄發律師函，通知反訴原告解除系爭契約，系爭契約既已解除，反訴被告自無繼續給付價金之義務。又反訴原告並未排除基地台之瑕疵，且該瑕疵於危險移轉時仍會繼續存在，反訴被告得依民法第264條主張同時履行抗辯權，待被告除去基地台之瑕疵後，始有繼續給付價金之義務等語，資為抗辯。並聲明：㈠反訴原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。參、爭執不爭執事項一、不爭執事項：　㈠本訴原告向本訴被告購買系爭不動產，於112年4月14日簽訂系爭契約，約定價金1480萬元。本訴原告已經匯款296萬元至履約保證帳戶。　㈡本訴被告於系爭現況調查表第58欄「本棟建物是否遭人設置基地台」勾選「無」。　㈢系爭不動產社區頂樓裝設有基地台。二、本件爭點：　　　㈠系爭不動產頂樓裝設基地台，是否構成物之瑕疵？　㈡系爭契約是否有免除反訴被告之瑕疵擔保責任？　㈢系爭契約是否有詐欺、意思表示錯誤之情況？　㈣是否可歸責於被告，導致給付不能？　㈤反訴被告是否構成給付遲延，反訴原告得沒收296萬元之款項？肆、本院得心證之理由：一、本訴部分　㈠系爭契約是否有詐欺、意思表示錯誤之情況？　⒈按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度台上字第858 號判決意旨參照）。　⒉經查，被告拍定系爭不動產後，於112年3月24日始接管系爭不動產，於同年4月14日即將本案房屋出售予原告，簽立系爭契約，時間甚短，此有系爭契約（見本院卷一第31-48頁）、法拍屋成交資訊頁面（見本院卷一第137頁），堪認被告實際接管系爭不動產之期間不長。又觀諸系爭不動產頂樓基地台設置位置照片（見本院卷一第171-172頁），可看出該基地台係設置在頂樓水塔中間，且經廣告看板遮蔽、包圍，設置位置甚為隱密，故審酌被告持有系爭不動產之時間，及基地台設置情況，被告稱其等在簽約前未能查知有該基地台存在一節，尚非無據。原告雖主張被告於112年3月3日起至112年11月2日止加入系爭不動產所屬管理委員會(下稱系爭管委會)之通訊軟體群組，而系爭管理委員會每月均會將載有基地台租金之附件上傳群組，此有系爭管委會回函（見本院卷一第425頁）、系爭管委會財務收支表（見本院卷一第439-459頁）在卷可憑，然觀諸上開112年1月至同年3月之財務收支總表之收入項目雖均有記載「亞太電信」、「台灣之星」、「遠傳電信」，惟至同年4月之財務收支總方明確於上開項目後方再加註「（頂樓基地台）」，而4月份之財務收支總表係於112年5月開會時始提供之資料，則在5月份管委會開會前，實難期待被告能僅藉由記載「亞太電信」、「台灣之星」、「遠傳電信」之財務收支總表，即推知該棟大樓設有基地台之事實；況兩造於簽訂系爭契約後，因原告跟銀行申請貸款支付尾款不是很順利，所以希望變更買方為賴建成，雙方於112年7月5日換約更改買方時，被告亦直接表示事後發現在頂樓有裝設基地台，若被告確實有一開始就有詐欺之意圖，又何須於換約時突然告知有基地台，不等原告全額给付價金，並完全過戶後再告知，足徵被告辯稱其在簽立第1份契約後，方得知本案大樓設有基地台，並無詐欺之意思，自屬可採。　⒊原告又稱其不知頂樓有裝設基地台，應為意思表示錯誤，主張撤銷系爭契約等語，惟按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文。所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號裁判參照）。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。至於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺；亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀民法第88條第2項之規定自明。而系爭不動產在交易上重要之點為買賣不動產之標的及價金，其餘之不動產瑕疵應為債務不履行或瑕疵擔保之問題，否則任何房地產交易，若日後發現不動產有瑕疵，均得主張意思表示錯誤撤銷，不啻架空債務不履行或瑕疵擔保之規定，嚴重影響法安定性，是原告主張以意思表示錯誤，撤銷系爭契約，自難可採。　㈡系爭不動產頂樓裝設基地台，是否構成物之瑕疵？得否以此解除契約?雙方有無特約排除物之瑕疵擔保責任？　⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」民法第354條定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高法院73年度台上字第1173號著有判決意旨可參。原告主張系爭不動產社區頂樓裝設有基地台，已減損房地之客觀上交易價值，自屬物之瑕疵等語，雖據被告否認，然內政部為保障民眾購屋權益，於不動產說明書應記載及不得記載事項，其中成屋之其他重要事項第七點規定：本棟建物樓頂平臺有無依法設置之行動電話基地台設施，若有，應敘明；　　又稽之一般買賣不動產之習慣及通常交易觀念，建物樓頂平台有無依法設置之行動電話基地台設施，此一因素，雖非為對此類房屋造成物理性之損傷，就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，民眾會介意電信基地台位於居住附近，並且會在購屋找房時刻意避開相關設施，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響；而不動產坐落位置與風水良窳、相鄰嫌惡設施之有無及遠近，均攸關不動產本身及所應具備維護居住者身心安寧之重要品質與效能。多數人既對基地台所發射電磁波之影響仍存疑慮，且系爭契約書後附之標的物現況說明書第53項，針對關於目前頂樓是否有架設行動電話基地台設備乙節，並設有說明之欄位以供買受者查明（見本院卷一第48頁），足見，兩造在本件不動產交易之買賣，對於系爭房地是否設置行動電話基地台乙節亦與一般多數人相同，均列為買賣條件之重要考量因素。則系爭不動產頂樓置有行動電話基地台，縱使非直接設置於買賣標的內，然其位於標的物之附近，其所發射之電磁波既得進入該不動產，並因此威脅居住者之身心安寧，乃使該不動產之交易流通產生障礙，並致市場交易價格減損，自仍屬於減損標的物不動產應具備之價值、品質、效用之瑕疵。是被告否認其出售之系爭不動產不具有物之瑕疵云云，自非可採。　⒉然次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院108年度台上字第426號判決意旨參照）；再所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害，與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院107年度台上字第76號判決要旨參照）。經查，基地台雖應構成不動產買賣之瑕疵，如前所述，然基地台之無線電波是否確實危害人體，至今未有科學上之定論，在民間不動產交易上，買賣有架設基地台之社區亦非罕見，是該瑕疵乃基於一般社會交易情感所導致，難認重大，是若僅依此將買賣契約解除，造成被告應不僅應返還原告給付之價金，甚至亦須加倍返還，嚴重影響交易秩序，是本院認本件依民法第359條第1項但書之規定，例外僅得允許被告請求減少買賣價金，而不許其解除契約，以衡平本件之買賣關係。　⒊而被告抗辯本件被告多次減價，且已雙有特約免除物之瑕疵擔保責任等語，但經原告否認，主張依系爭契約第15條第4項文義，原告放棄瑕疵擔保之部分僅有斷水斷電，而非全部之瑕疵等情。按民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權之主張（最高法院83年度台上字第2372號判決要旨參照）；按解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無「常情」適用之餘地，此觀最高法院97年度台上字第1676號判決意旨自明。經查，觀諸系爭契約第15條第4項「本買賣標的目前停水、停電，雙方約定：因為賣方已經折讓價金給買方，故本買賣屋依現況作點交，由買方自行去復水及復電，買方放棄瑕疵擔保之請求權及放棄法律訴追權」（見本院卷一第40頁），是依該條文字，已明確載明因系爭不動產現停水停電，原告因此折讓價金給買方，由買方自行去復水、復電，此部分不負擔瑕疵擔保責任，應不及於其他部分，原告之主張，顯非無據。雖證人即仲介黃拾得於審判中具結證述：當初被告是法拍取得，要賠錢賣，不負瑕疵擔保責任，所以有請原告放棄追訴權，本來要賣14萬一坪，這樣很便宜，我幫他找買家，我就找到原告，原告跟我說請被告再減100萬，原告說可以，但就是要現況交屋，除非房子不能住，最後原告有減少100萬元（見本院卷一第282-288頁）等情，然證人黃拾得為被告之仲介，且已自履約保證帳戶中領取報酬，若系爭契約因有此瑕疵而遭解除，其將受有經濟上損害，是得否依其證言，遽認原告已放棄全部之瑕疵擔保權利，實屬有疑；若原告確實因被告減價，即放棄全部之瑕疵擔保責任，該約定對兩造而言實屬影響重大，衡情應獨立撰寫一條，並明確載明原告放棄全部之瑕疵擔保權利，殊難想像兩造會記載成「本買賣標的目前停水、停電，雙方約定：因為賣方已經折讓價金給買方，故本買賣屋依現況作點交，由買方自行去復水及復電，買方放棄瑕疵擔保之請求權及放棄法律訴追權」，是參酌上開情況，衡酌交易常情，尚難認兩造之意思，為被告減價100萬，而原告拋棄瑕疵擔保責任，是被告所稱原告已經拋棄擔保擔保，尚屬無據。　⒋小結：本院認系爭不動產上設有基地台應屬瑕疵，原告並未拋棄瑕疵擔保權利，然衡量本件之具體狀況，解約顯失公平，原告不得以此主張解約。　㈣系爭不動產頂樓設有基地台，被告是否構成債務不履行？　　按物之瑕疵擔保及不完全給付，各異其成立要件及效果，惟於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任(最高法院98年度台上字第1811號民事判決意旨參照)。而系爭不動產頂樓之基地台為系爭契約簽約前已存在，此為兩造所不爭執之事實，是原告以此主張民法債務不履行之規定，主張解除契約，亦無理由　㈤被告事後將系爭不動產移轉登記予第三人，是否構成給付不能？　⒈因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償；又債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第226條及256條訂有明文。經查，被告於112 年7月31日已將系爭不動產移轉予第三人，此有系爭不動產土地建物登記謄本在卷（見本院卷二第181-186頁）可佐，是系爭不動產已經移轉予他人，被告無法再依系爭契約給付系爭不動產，而屬於主觀不能一情，自堪認定。　⒉而被告抗辯，係因原告匯款296萬元後，即拒絕再給付剩下之尾款，原告應已構成給付遲延，因此被告已於112年7月7日委由律師寄發律師函，通知原告解除系爭契約，系爭契約既已解除，被告自無繼續給付價金之義務等情。惟按民法第35 4條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。若買受人享有同時履行抗辯權，並經行使此抗辯權者，即可免除給付遲延之責任（最高法院50年台上字第1550號意旨參照），換言之，若買受之標的物確有所瑕疵，則買受人自得行使瑕疵擔保請求權，且拒絕給付剩下之價金，而此時並不構成給付遲延。經查，系爭不動產頂樓確實架設基地台，是原告以此主張暫緩給付尾款，自屬其合法行使之權利，不構成給付遲延，被告以原告給付遲延為由解除契約，於法無據，不生解除契約之效力，兩造契約仍存在，雙方應受拘束，然被告竟旋於112 年7月31日將系爭不動產過戶予他人，導致無法履行系爭契約，自屬可歸責於被告所導致給付不能，原告以此解約，並主張返還已經給付之款項296萬元，自屬有理。　㈥違約金之酌減　⒈按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第 250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決參照）。經查，依系爭契約第10條第3項約定，若出賣人即被告有給付不能之情事，導致系爭契約解除，除應返還買受人即原告已經支付之價金，並應按買方已經支付之價金數額給付懲罰性違約金（見本院卷一第39頁），被告有前開違反系爭契約之行為，原告本此約定懲罰性違約金請求權，自得請求給付之。　⒉惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。民法第2 52條定有明文。所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；且約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院49年台上字第 807號、51年台上字第19號判決參照）。若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。經查，本件原告因發現系爭不動產上設置基地台，主張解除契約，拒絕給付剩下之價金，被告因此拒絕履約，並將系爭不動產出賣予第三人，致給付不能等情，本院審酌被告取得系爭不動產之時間非長，且並無證據被告故意隱匿瑕疵，且為原告先拒絕給付後，被告方主張解約，並將系爭不動產轉賣，雖該解約並不合法，已如前述，然終究為原告先拒絕履約在先，且在系爭不動產遭被告出賣前，原告以系爭不動產有瑕疵，主張解約亦屬於法無據(原告僅能主張減價)，被告之舉與單方惡性違約顯然有別，本院綜合考量上情，認為以原告支付之296萬元作為本件之懲罰性違約金，顯屬過高，應酌減至10萬元為適當。原告逾此金額之違約金請求，則屬無據，不應准許。　㈦綜上所述，本件被告於系爭契約成立後，將系爭不動產移轉於他人，為給付不能，原告自得依給付不能之規定解除契約，請求返還已經給付並匯入履約保證專戶之296萬元，又該匯入履約保證帳戶之296萬元，已經自其中提領44萬4000元作為仲介報酬予黃拾得（見本院卷一第55頁），剩餘251萬6 000元，是原告主張被告應同意其自履約保證帳戶領回給付之價金，如有差額，並由被告給付，為有理由，然利息部分應自原告主張給付不能解除契約之民事準備(五)狀暨反訴答辯狀（見本院卷二第73-81、189頁）送達翌日，即自113年9 月4日起算之利息，並以週年利率百分之5計算，為判決主文第一項所示。被告因可歸責於己之原因導致给付不能，原告請求被告給付違約金10萬元，及自112年8月10日(兩造無爭議，見本院卷一第273頁)起算，並以年息百分之5計算之利息，為有理由，其餘之訴駁回，假執行已失其附麗，為主文第二項。　㈧本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。　㈨原告與被告均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰各酌定相當之擔保金額准許之。　㈩訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條　　二、反訴部分　㈠反訴被告是否構成給付遲延，本訴原告得沒收296萬元之款項？　　經查，因系爭不動產確實存有瑕疵，反訴被告因此拒絕給付剩餘之款項，並不構成給付遲延，此經上開一、㈤⒉部分說明如上，是反訴原告主張反訴被告給付遲延，因此解除契約，並請求沒收反訴被告已經給付之296萬元，自屬無據。　㈡綜上所述，反訴原告依之主張，為無理由，應予駁回。　㈢本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。　㈣訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳冠霖以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖日晟

2024-12-31

TCDV-112-訴-2091-20241231-2

訴

臺灣士林地方法院

損害賠償等

臺灣士林地方法院民事判決 112年度訴字第403號原告李易穎李帝儀共同訴訟代理人俞浩偉律師被告鄭晶齡訴訟代理人蔡宗軒律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年12月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：伊於民國111年7月24日向被告購買門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號10樓房屋（下稱系爭房屋）及其基地，價金為新臺幣（下同）1,400萬元，被告並保證系爭房屋於交屋前無存在滲漏水情事。伊已給付全部價金，被告亦於11 1年8月25日將系爭房屋點交予伊，惟嗣於同年9月1日系爭房屋客廳靠窗天花板、客廳靠大門天花板及主臥室浴室天花板即因屋頂積水而開始有滲漏水狀況（下稱系爭瑕疵）。系爭房屋於點交前即存在系爭瑕疵，並因而減少其價值，伊得請求減少價金200萬元，被告就已受領之該部分價金，應依不當得利規定返還等情。爰依民法第179條規定，求為命被告給付伊200萬元，及自112年3月23日起加付法定遲延利息之判決；並願供擔保請准宣告假執行。　二、被告則以：系爭房屋於點交時並無瑕疵，系爭瑕疵係因點交後之極端天氣狀況始發生。原告未能證明系爭房屋於點交時已存在系爭瑕疵，伊自不負物之瑕疵擔保責任等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；若受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院判斷：　　本件關鍵爭點在於：系爭瑕疵是否於111年8月25日系爭房屋點交時存在？茲分述如下：　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第354條第1項本文、第2 項、第359條本文、第373條本文分別定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦有明定。再物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇；買受人主張買賣標的物有瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保責任者，應由買受人就瑕疵於「危險移轉時」存在之事實負舉證責任。　㈡原告固舉系爭房屋所在社區管理委員會（下稱管委會）110年 10月22日會議紀錄記載：「……案由三、D棟頂樓住戶屋內天花板滲水討論案。說明：51號10樓反應住家天花板有滲水現象……」等詞（見本院卷㈠第22頁），證人即斯時管委會副主任委員曹益光於另案偵查中並證稱：該案由系爭房屋（D棟5 1號10樓）住戶反應，當時應該是天花板漏水，該住戶找廠商進行打針等維護處理，漏水影響的是室內，但需要從室外進行處理、維護，伊記得當時廠商來維修，管委會出錢維修等語（見本院卷㈡第408至410頁），然此至多僅能證明於110 年10月間系爭房屋某處曾發生滲漏水情事（下稱系爭滲漏水），並經廠商進行維修等情，尚無從據此逕認系爭房屋於點交時即存有系爭瑕疵。　㈢再者，系爭滲漏水業經訴外人易得利防水工程廠商於110年11 月間施作防水工程完成，有該廠商工程報價單、LINE對話紀錄及管委會支出憑證粘存單等件可稽（見本院卷㈠第160至16 2頁、卷㈡第412頁），並為兩造所不爭執（見本院卷㈢第78頁）；併佐以管委會111年8月9日會議紀錄載稱：「……二、社區C、D棟頂樓積水問題……決議：D棟頂樓已處理完成……」等詞（見本院卷㈡第66頁），益徵系爭滲漏水早於110年11月間已經廠商維修完成，系爭房屋之積水問題亦已於111年8月上旬處理完成，則於同年8月25日系爭房屋點交時究否確實存有系爭瑕疵，自非無疑。　㈣至管委會111年6月26日會議紀錄固記載：「……七、上次會議執行情形：議題一、社區C、D棟頂樓積水導致住家漏水問題討論案。決議：請廠商至社區現場勘查，並協助以下事項…… 八、議題討論：議題一、召開臨時區分所有權人大會討論案。說明：社區頂樓防水層翻修。近期許多10樓住戶反映每逢下雨頂樓都會有積水呈現，導致有些住家天花板都會出現水痕及滴水狀況，於6月份有請廠商至現場評估：如要解決頂樓滲水問題須重新施作防水工程……」等語（見本院卷㈠第32 頁），然上開內容並未具體指明特定住戶，尚難憑此而為有利於原告之認定。是以，原告執系爭房屋1年內有發生滲漏水之情形，且於交屋時未修復完成云云為由（見本院卷㈡第2 50頁），主張被告應就系爭瑕疵負物之瑕疵擔保責任，即難遽採。　㈤原告雖另主張系爭房屋於點交後1週即開始有系爭瑕疵，該瑕疵應係於點交前即存在云云，並提出111年9月間系爭房屋之照片及影片等件為證（見本院卷㈠第196至200頁、卷㈡第254 至256、264至268、270至272頁），然新北市淡水區自111年 8月25日起至同年月31日間迭遇有大雨特報、高溫特報，有被告所提民生示警公開資料可參（見本院卷㈠第124至148頁），又屋頂防水層可能因氣候影響而產生龜裂乙情，亦據被告提出新聞資料為佐（見本院卷㈡第436至438頁），則依其情形，系爭瑕疵實尚不能全然排除係因前述大雨、高溫等天氣因素始發生之可能。此外，參諸原告自陳系爭瑕疵並非一見即知之瑕疵，該瑕疵並已經過維修等情（見本院卷㈡第294 至295頁、卷㈢第27至29、44頁），而其復未聲明鑑定或進一步提出其他相當之證據，證明至使本院就「系爭瑕疵於系爭房屋點交時存在」之事實，獲得確實之心證，是本件自難遽認被告應就系爭瑕疵負物之瑕疵擔保責任。四、綜上所述，本件原告以系爭瑕疵於系爭房屋點交前即存在為由，依民法第359條規定請求減少價金，於法未合，是原告依民法第179條規定，請求被告返還已受領之部分價金，即屬無據。從而，原告依民法第179條規定，請求被告給付200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年3月23日起，按年息 5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。　　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項本文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　林大為以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉邦培

2024-12-31

SLDV-112-訴-403-20241231-1

訴

臺灣苗栗地方法院

返還買賣價金

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度訴字第396號原告昱騰汽車商行即徐昱騰被告陳國雄當事人間返還買賣價金事件，本院於民國113年11月28日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、原告的主張：兩造於民國112年10月15日簽訂「中古汽車買進（定型化）契約書」（下稱系爭契約），由被告將其所有如附表所示之車輛（下稱系爭車輛）以新臺幣（下同）69萬元售予原告，並於當日交付車輛。原告分期給付價款後，而於112年10月27日移轉登記為原告所有。嗣經苗栗縣汽車商業同業公會（下稱鑑定機關）於113年6月21日鑑定為「中度浸水車（水位超過腳踏墊，未超過車椅座或機油尺），且為借屍還魂車」，是依民法第354條、第359條規定解除買賣契約後，依第259條第2款規定請求被告返還買賣價金及利息。並聲明：㈠被告應給付原告69萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢請准原告供擔保宣告假執行。貳、被告的答辯：否認出售當時知道系爭車輛為泡水車，且依契約約定原告須於45日至原廠鑑定，原告逾期送驗，原告未舉證車輛何時泡水，原告瑕疵請求超過6個月，致被告資料無法保存難以答辯等語，並為答辯之聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，訴訟費用由原告負擔。參、兩造不爭執事項一、兩造於112年10月15日簽訂系爭契約，由被告將其所有，廠牌INFINITI、2018年出廠、型式QX-30、車牌號碼000-0000 號之車輛以69萬元售予原告，並當日交付車輛給原告，此有中古汽車買進（定型化）契約書可證。二、原告於112年10月15日付40,000元之訂金，另於112年10月17 日幫被告結清車貸438,829元，於112年10月30日匯原告211, 171元，付訖買賣價金共計690,000元，系爭車輛則於112年1 0月27日過戶至原告名下。三、113年6月21日苗栗縣汽車商業同業公會(113)苗汽商鑑定(黎）字第044號汽車鑑定報告書略以：　　㈠系爭車輛為中度浸水車（水位超過腳踏墊，未超過車椅座　　　或機油尺），且為借屍還魂車（原證三號）。　　㈡BPB-7181車從靜態檢視車輛内外觀後並啟動引擎，儀表板　　　正常無顯示故障碼，逐步查驗車身碼、引擎蓋、左右前後　　　車門、後箱蓋、葉子板鈑件外觀，經檢驗後全車皆為原裝　　　鈑件無事故。　　㈢接續進行車輛泡水查察，拆卸左/右前後壓條檢查内部及　　　安全帶跟地毯端螺絲等查驗，此車發現壓條有沙粒跡徵。　　　而後進行車底板地毯檢査，經目視明顯線組及左右A柱下　　　方骨架有極為明顯之鏽斑情形，且A柱連接左/右底板周邊　　　螺絲皆有不正常拆卸現象跟生鏽產生，為保正確性於是使　　　用内視鏡儀器深層檢查，驚人發現鈑件内部鏽蝕更加嚴　　　重，逐步勘驗引擎亦有氧化現象，且引擎、變速箱周邊零　　　件防盜碼跟相關配件管路出廠序號部分皆屬異常年份，並　　　比對行照資料明顯防盜條碼與實際檢驗車輛號碼不一，故　　　將車輛昇起加增引擎變速箱底盤察看項目，發現速箱本體　　　依然出現與上部相同之年份號碼不相符情況，針對此現象大部分造成因素不外乎與車輛受潮或泡水及調換零件有關；而究該車其引擎變速箱缸體及周邊相關零配件條碼序號皆與鑑定車SJKDCNH15Z0000000號碼不相同情形，唯該車號000-0000車齡才六年五個月／行駛僅58218公里，不應產生鏽蝕現象，更發現引擎跟變速箱缸體受潮氧化及其周邊配件乃甚至全車螺絲皆有拆卸情形屬異常少見，綜合上述判定，確定該車曾有泡水紀錄且為引擎、變速箱更換車輛，依本會鑑定委員査驗結果跟鏽蝕狀態來分析，該車曾泡水且以車頭前方較為嚴重範圍至地毯部位，亦經過重大維修處理(俗稱吊引擎+變速箱）。四、原告委請律師於113年4月19日寄發律師函，內容略以：請被告陳國雄於文到10日內向本公司協商解除契約或以減少價金。五、兩造對於Line對話紀錄內容均不爭執。肆、本院之判斷一、原告於112年10月15日以69萬元向被告購買系爭車輛，並經被告當日交付車輛，原告分期付款後，而於112年10月27日辦理移轉登記完畢。嗣原告於113年5月24日經鑑定機關鑑定而於同年6月21日出具鑑定結果為「中度浸水車（水位超過腳踏墊，未超過車椅座或機油尺），且為借屍還魂車」。原告以其解除系爭車輛買賣契約為由向被告請求返還69萬元，為被告拒絕等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之中古汽車買進（定型化）契約書、原告匯款證明、行照、鑑定報告書、律師函為證，堪認此部分為真正。二、按民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、同上法第355條規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」、第356條「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」、第357條「前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之」、第373條「第365條買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」等規定知悉，依系爭契約㈡約定：「標的物之利益及危險，除另有約定外自交付時起，均由買受人承受及負擔。」、「乙方（即原告）於接管該車日起，可於45日内至原廠或請專業鑑定人員確認該車，是否為借屍還魂車或車身、車體有熔接、證件引擎號碼、車身號碼有偽造、計程車、泡水車或引擎、變速系統故障等情事時（45)日内如有上述情事，甲方（即被告）願無條件原車、原價、收回核車。若該車交車前有交通違規一切罰款事項（車籍總歸戶）、來歷不明、產權糾紛或行駛、民、刑事責任，概由甲方負全責（如該車無法過戶，所有車款無條件全部退還乙方），不得異議。」等情（卷第17頁），原告須於被告交付系爭車輛45日內（即112年10月15日起至同年11月28日內）經鑑定具有如上約定之解除契約原因後之6個月內通知被告解除契約，方為合法。而原告遲至113年 5月24日方經鑑定機關鑑定鑑定系爭車輛有瑕疵，顯逾上開交付系爭車輛45日內之約定鑑定期間，而其於113年4月19日以寄發律師函方式通知被告「於文到10日內向本公司協商解除契約或以減少價金」，亦顯違反系爭契約約定之期間。綜上，本院認原告依系爭契約之約定須於被告交付系爭車輛45 日內（即112年10月15日起至同年11月28日內）經鑑定具有系爭契約㈡解除契約之原因後於6個月內通知被告解除契約，才能認定為是合法解除系爭契約而可請求被告返還69萬元價金，故本件原告主張其已合法解除契約，為不可採，被告主張被告逾系爭契約約定之車輛交付起45日內鑑定，且逾6個月通知，為不合法之解除契約，堪予採信。原告雖稱其於一個月即請SAA查定師鑑定（卷167頁），但無法發現瑕疵，是系爭車輛自被告112年10月15日交付車輛起45日起（即同年1 1月28日）至113年5月24日鑑定具有瑕疵，應由原告承擔。故系爭車輛何時因泡水具有如鑑定機關所述之瑕疵，依民法第373條之規定，除被告故意不告知瑕疵外，原告自不能依系爭契約約定解除契約主張被告應負物之瑕疵擔保責任。三、承上所述，被告如有故意不告知其瑕疵之情形時，原告縱係因重大過失而不知買賣標的物有瑕疵存在，被告仍應負物之瑕疵擔保責任。經查，本件被告係於110年12月14日持有系爭車輛，被告雖分別於110年12月29日、112年2月16日進廠維修包含「後座安全帶異常、水溫拉高(後來觀察約在90度左右應該正常)、風扇有異音、冷氣忽冷忽熱、結溫器故障，已更換新品、AC放大器故障，車主暫不更換」等狀況（詳見元隆汽車股份有限公司-INFINITI新竹廠維修車歷2份卷，卷第141、143頁)，然上開維修車況是否即為系爭車輛經汽車鑑定報告書所載為「中度浸水車（水位超過腳踏墊，未超過車椅座或機油尺），且為借屍還魂車。」所引起的，有所質疑。經本院依鑑定機關鑑定報告㈡記載「BPB-7181車（即系爭車輛）從靜態檢視車輛内外觀後並啟動引擎，儀表板正常無顯示故障碼，逐步查驗車身碼、引擎蓋、左右前後車門、後箱蓋、葉子板鈑件外觀，經檢驗後全車皆為原裝鈑件無事故。」等情而觀，鑑定機關從「靜態檢視車輛内外觀後並啟動引擎」亦認定「全車皆為原裝鈑件無事故。」；再依鑑定機關鑑定報告㈢所述，其係經「拆卸、使用内視鏡儀器深層檢查、車輛昇起、目視、勘驗、比對」等方法進行車輛泡水查察，方發現系爭車輛具有「壓條有沙粒跡徵、線組及左右A柱下方骨架有極為明顯之鏽斑、A柱連接左/右底板周邊螺絲皆有不正常拆卸現象跟生鏽產生、鈑件内部鏽蝕更加嚴重、引擎氧化、引擎、變速箱周邊零件防盜碼跟相關配件管路出廠序號部分皆屬異常年份、比對行照資料明顯防盜條碼與實際檢驗車輛號碼不一、引擎變速箱底盤本體與上部相同之年份號碼不相符情況」等情狀，而推論出系爭車輛「此現象大部分造成因素不外乎與車輛受潮或泡水及調換零件有關」，而得出鑑定結果為「中度浸水車（水位超過腳踏墊，未超過車椅座或機油尺），且為借屍還魂車。」，此與原告先主張接管系爭車輛1個月左右就經SAA查定師鑑定（卷169頁），但看不出有瑕疵等情相符，堪認除非有如鑑定機關採用「拆卸、使用内視鏡儀器深層檢查、車輛昇起、目視、勘驗、比對」等方法，單以靜態外觀目測系爭車輛，並無法知悉系爭車輛為泡水車。堪認被告於110年12月14日持有系爭車輛，從外觀靜態均難以發現系爭車輛為「中度浸水車（水位超過腳踏墊，未超過車椅座或機油尺），且為借屍還魂車。」具有瑕疵之標的物。另原告主張因被告有口頭告知系爭車輛沒有事故及泡水，所以才沒有在45日內去做鑑定等語(見卷第246、290頁)，除原告上開主張與系爭契約約定45日須送鑑定發現有泡水車等瑕疵方可解除契約請求返還車款不符外，亦為被告所否認，而原告至言詞辯論終結前均未能舉證被告有明知系爭車輛有上開瑕疵而有故意不告知原告之情形，故本件尚難認定原告有因被告故意不告知瑕疵而具有法定解除權。四、有關原告主張系爭車輛經鑑定後有上開瑕疵而通知被告解除契約，請求被告應返還價金云云，然系爭車輛雖有上開瑕疵，但在被告交付系爭車輛予原告時，並無故障而有無法使用之情形，此有原告自認其於一個月即請SAA查定師鑑定（卷1 67頁），但無法發現瑕疵等情可證。又原告依系爭契約之約定須於被告交付系爭車輛45日內（即112年10月15日起至同年11月28日內）經鑑定具有系爭契約㈡解除契約之原因後於6 個月內通知被告解除契約，然其遲至113年5月24日方經鑑定機關鑑定系爭車輛有瑕疵，顯逾約定鑑定期限之45日內之約定解除權期間。原告復未能舉證證明被告明知系爭車輛有瑕疵而故意不告知之情，自無法定契約解除權存在，均詳述如前，是本件解除契約不合法，系爭買賣契約乃有效存在。原告主張依民法第354條、第359條規定解除買賣契約後，依第 259條第2款規定請求被告返還買賣價金及利息，失所依據，則其請求被告給付69萬元，及自113年9月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　　　　　　　　　　【附表】卷20頁牌照號碼 BPB-7181號廠牌 INFINITI 出廠年月 2018年1月（已使用6年5個月）型式 QX-30 車身號碼 SJKDCNH15Z0000000

2024-12-31

MLDV-113-訴-396-20241231-1

建

臺灣臺中地方法院

給付工程款

臺灣臺中地方法院民事判決 109年度建字第102號原告興躍不銹鋼工業股份有限公司法定代理人郭漢梅訴訟代理人陳浩華律師複代理人陳博芮阮春龍律師被告中農粉絲有限公司法定代理人廖瓊玉訴訟代理人林坤賢律師邱華南律師上列當事人間請求給付工程款等事件，本院於民國113年11月20 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣16萬7600元，及自民國109年8月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由原告負擔百分之16，餘由被告負擔。本判決第一項得假執行；但如被告以新臺幣16萬7600元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：兩造於民國107年9月18日簽定中央廚房設備工程承攬合約書(下稱系爭合約)，由原告為被告施作中央廚房設備，總工程款為新臺幣(下同)173萬元，系爭契約第6條約定給付方式為「⑴訂金：30%新臺幣519000元。貨到現場：40% 新臺幣692,000元⑶安裝完成：20%新臺幣346,000元，驗收完成10%新臺幣173000元」，被告已給付訂金51萬9000元。嗣原告已經將貨運到現場並安裝完成，然被告仍拒絕給付69萬 2000元(貨到現場)及34萬6000元(安裝完成)，並不斷用理由塘塞，爰依系爭契約請求被告給付103萬8,000元(計算式：6 92000+346000=0000000)。並聲明：㈠被告應給付原告103萬8 000元整，及自109年8月12日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：對於兩造簽立系爭合約書不爭執。而系爭契約約定之原告施作之材料規格為「不鏽鋼水溝蓋」、「渣藍」65 個，然原告帶至現場之水溝蓋材料均有鏽蝕，非不繡鋼，顯然未為依契約給付，是經被告拒絕受領，請求原告修補；而渣藍部分，兩造約定之渣藍數為65個，但原告只提供64個，是被告將原告交付之渣藍全部退回，拒絕原告之給付；水溝本體原告有施作，此部分願意給付。被告催告原告補正上開瑕疵，然原告拒絕修復，被告僅能自行找第三人修復，並支出費用203萬元，依民法第497條之規定，原告應負擔該費用，是被告以該費用203萬元抵銷原告之上開103萬8000元之債權。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。三、兩造不爭執及爭執之事項　㈠不爭執事項　⒈兩造於107年9月18日簽立系爭合約（見本院卷一第19-23 頁），報價單（見本院卷第25-27頁）載明水溝本體為79萬926 0元、水溝蓋板(材質：不鏽鋼)86萬4520元、渣藍(材質：不鏽鋼)11萬7000元(共178萬780元)，約定總工程款173萬元，工程範圍為系爭合約附件一（見本院卷一第25頁）。　⒉兩造於系爭合約約定水溝蓋本體採用SUS#304厚1.5㎜製作，水溝本體有依契約施作，被告願意給付價金77萬5282元(計算式：799260X0.97=775282【元以下無條件捨去】)。（見本院卷二第70頁）　⒊原告於108年1月初進場施作水溝，並將水溝蓋板約400片送場，被告認水溝蓋板有生銹情形，被告公司拒絕簽認。　⒋原告於108年3月初將上開水溝蓋板約400片全數取回。　⒌原告於108年4月將取回後再處理過之水溝蓋板約200片送至工地，被告檢查後認仍有生銹痕跡，被告不同意該批水溝蓋板入廠。　⒍108年5月3日被告以臺中民權路郵局623號存證信函通知原告限期改善系爭工程水溝基體與地面間隙過大及水溝蓋板生銹問題。（見本院卷一第87-97頁）。　⒎原告於108年5月15日以大肚蔗廍郵局第16號存證信函回復拒絕修補。（見本院卷一第31-37頁）　⒏原告於108年5月24日以臺中法院郵局1203號存證信函通知被告將自行修補並請求賠償（見本案卷一第99-101頁）　⒐鑑定報告第5頁記載鑑定人於110年5月20日，在德裕興業進行第三次鑑定會勘，現場經兩造共同計數渣藍數量共64只，水溝蓋板數量425片。　㈡爭執事項　⒈原告是否得請求被告給付系爭合約第二期、第三期工程款？　⒉原告交付之水溝蓋板是否有瑕疵？被告得否拒絕受領？　⒊原告交付之渣藍有無瑕疵？被告得否拒絕受領？　⒋被告因原告拒絕修補，被告由第三人修補之費用為何？四、本院得心證之理由：　㈠原告是否得請求被告給付系爭合約第二期、第三期工程款？　①按稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約。報酬應於工作交付時給付之，無須交付者，應於工作完成時給付之。工作係分部交付，而報酬係就各部分定之者，應於每部分交付時，給付該部分之報酬，民法第490條第1項、第505條分別定有明文。　②經查，本件被告自陳原告交付之「不鏽鋼水溝蓋」、「渣藍」不符合品質，被告請求原告修繕，經原告拒絕，因此被告自行委任第三人修補完工，現已經在使用，且要用第三人修繕之費用，對系爭契約之報酬做抵銷等語（見本院卷一第45 7、502-503頁，本院卷二第70頁），並有催告修補存證信函及第三人豪鼎金屬工程有限公司合約書、請款單、發票、付款支票、第三人即白銀企業社之估價單、證明書為證（見本院卷一第87-91頁），被告並未終止或解除系爭合約，被告僅主張由第三人修補後完工，請求原告償還費用，此為被告得否請主張民法第497條之問題【後詳述】，與是否完工無涉，是系爭合約仍屬有效，且被告已經委託第三人修補完工，並已在使用中，自應認系爭工程已由被告委由第三人完工，原告主張其已就系爭工程施作完畢，上訴人依系爭合約第 6條，尚應給付貨到現場之69萬2000元及安裝完成費用34萬6 000元，共103萬8000元等語，即屬有據。被告抗辯原告尚未施作完畢，不得請領報酬云云，委不可採。　㈡被告得否主張民法第497條之規定，並以此費用抵銷上開原告之報酬？　⒈按工作進行中，因承攬人之過失，顯可預見工作有瑕疵或有其他違反契約之情事者，定作人得定相當期限，請求承攬人改善其工作或依約履行。承攬人不於前項期限內，依照改善或履行者，定作人得使第三人改善或繼續其工作，其危險及　　費用，均由承攬人負擔，民法第497條第1、2項定有明文。是以，承攬人若未於催告期限內改善或履行者，定作人得使第三人改善或繼續其工作，其危險及費用均由承攬人負擔之前提，為工作物有瑕疵，且定作人已定相當期限，請求承攬人改善其工作或依約履行。　⒉系爭工程已經由被告委由第三人完工，已如上述，然被告抗辯此係因工程有瑕疵，原告拒絕修補所導致，請求原告償還該費用，原告主張，其給付並未有瑕疵等語。依前揭法條，原告之給付若有瑕疵，被告可定期請求原告修補，原告拒絕修補，被告得使第三人繼續其工作，並對原告請求費用，而本件原告已經拒絕修補(見不爭執事項⒎)，是被告委託他人繼續工作之費用，得否請求原告給付之爭點，則應判斷原告之給付是否有瑕疵。而自系爭契約之內容及報價單可看出，本件工程為可分三部分「水溝本體」、「不鏽鋼水溝蓋」、「渣藍」之施作，分別價格為水溝本體部分79萬9260元、水溝蓋板部分86萬4520元、渣藍部分11萬7000元，共為178萬7 80元，最後兩造合意價格為173萬元，此為兩造所不爭執，並有系爭合約及報價單在卷（見本院卷一第21-27頁）可佐，是本件工程三大部分均可分別計價，是以下將以各項工程說明原告之給付是否有瑕疵，被告得否拒絕原告之給付，而原告拒絕修補後，被告委由第三人修繕之金額為何，合先敘明。　①「水溝本體」部分　　被告於審判中表示不再爭執此部分有瑕疵，願意給付此部分之費用(見不爭執事項⒉，見本院卷二第57、71頁)，依民事訴訟法第279條第1項之規定，應採為判決基礎，是原告主張被告給付此部分之報酬，應屬有據，而被告無主張原告償還另行支出之費用。　②「水溝蓋板」部分(爭點：原告交付之水溝蓋板是否有瑕疵？被告得否拒絕受領？) 　⑴被告抗辯原告所交付之水溝蓋板非不鏽鋼材質等語，雙方於審判中合意由社團法人臺中市土木技師公會鑑定，鑑定結果「本件水溝蓋板、渣藍取樣樣品製品分析之碳（C）成分值分別為0.054%及 0.019%、鉻（Cr）成分值分別為17.23%及1 7.98%，合於歐洲標準委員會 EN10088-1定義之不銹鋼種。惟前揭該等製品皆為國內製造販售產品，本應遵循中華民國國家標準製造販賣。按CNS8499 5.2製品分析值要求，其製品分析判定結果分述如下：本件水溝蓋板、渣藍取樣樣品製品分析之碳（C）成分值分別為0.054%及 0.019%、鉻（Cr）成分值分別為17.23%及17.98%，合於歐洲標準委員會 EN 10 088-1定義之不銹鋼種。惟前揭該等製品皆為國內製造販售產品，本應遵循中華民國國家標準製造販售。按CNS 84995. 2 製品分析值要求，其製品分析判定結果分述如下：⒈水溝蓋板：未合於 CNS 8499表3~表7所示種類符號之不銹鋼製品，故不應視為業界所稱之「不鏽鋼製品」。⒉渣藍：合於 CN S 8499表3所示種類符號為301之不銹鋼製品，故應視為業界所稱之不鏽鋼製品」，此有社團法人臺中市土木技師公會鑑定報告書1份在卷可佐(下稱本件鑑定報告，見本件鑑定報告第13-14頁)，是被告抗辯，原告所給付之「水溝蓋板」並非約定之「不鏽鋼」一情，堪信為真。原告雖主張，兩造在審判外有合意將水溝蓋送依據德裕興葉有限公司之試驗報告( 見本院卷一第181頁)，該水溝蓋產品規範為CNS 0000(0000) 000類,CNS 0000(0000)，應符合不鏽鋼之定義，然於我國內製造販售產品，本應遵循中華民國國家標準製造販售，原告提供之水溝蓋板，雖符合歐洲之標準，然與我國所要求之不銹鋼標準仍屬不同，已如本件鑑定報告所述，原告徒稱水溝蓋板符合歐洲標準，應為不銹鋼材質，應不可採。原告交付水溝蓋板，不符系爭合約之約定，應認有瑕疵。　⑵原告雖又主張，縱然水溝蓋板有瑕疵，亦屬於驗收時再修復之問題，被告不得於交付時即拒絕收受，並請求原告修補等語。然按民法第493條至第495條有關承攬人瑕疵擔保責任之規定，原則上固於工作完成後始有其適用，惟承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物者，定作人如發見承攬人施作完成部分之工作已有瑕疵足以影響建築物或工作物之結構或安全時，非不得及時依上開規定行使權利，否則坐待工作全部完成，瑕疵或損害已趨於擴大，始謂定作人得請求承攬人負瑕疵擔保責任，要非立法本旨(最高法院92年度台上字第2 741號判決參照)。揆諸上開見解，工程承攬契約所稱瑕疵，乃指工程完成後，工作物非完善（例如牆面不平整或機器有雜音），但仍符合契約或施工規範或說明書之功能要求，不影響其使用性之狀態。故於工作完成後始有瑕疵之情形，並負瑕疵擔保責任，而於工作完成前，若屬可預見之瑕疵，如定作人不得行使瑕疵擔保請求權，則對定作人之保護略嫌不足，故上開見解遂擴張解釋於工作完成前，若屬可預見之瑕疵仍可適用。而本件原告所送之水溝蓋材料非約定之不銹鋼，已如前所述，此瑕疵已經可以預見，則被告於當下立刻自得請求原告修補之，是原告主張，被告不得於完工前要求修補一情，亦於法無據。　　⑶綜上，原告所給付之水溝蓋板不符合我國不銹鋼之標準，屬有瑕疵，被告依民法第492條、第497條第1項，拒絕受領原告之給付，並定期要求原告修補，而原告拒絕修補，則被告依民法第497條之規定，請求原告賠償修補金額，自屬有據。　⑷而被告主張其重製水溝蓋板部分，其委託豪鼎金屬工程有限公司(下稱豪鼎公司)報價為一片1900元，若以680片計算，合計129萬2000元(計算式：680片×1900元=0000000)，並提出豪鼎公司出具之安裝款單據為證（見本院卷一第479頁），然原告抗辯被告請豪鼎公司修補所訂購之水溝蓋板，因材質與系爭合約約定不同，一片要價1900元，系爭合約原告開價僅為1280元（見本院卷一第25頁），對原告不公等情，經本院函詢共同上游廠商德裕興業有限公司(下稱德裕公司)，其回函表示「價格差異說明：兩家公司要求的製作方式不同，興躍公司使用一般鑄造方式，豪鼎公司使用的是精密鑄造方式，二種鑄造方式以及下單的時間造成價格不同」，而豪鼎公司向德裕公司進貨價為1380元，晉昇公司(原告之上游廠商)進貨價為694元，然材質均為「#304」水溝蓋，此有德裕公司訂購單在卷可佐（見本院卷二第92-95頁），兩者材質相同，雖訂購時間有別，然價差幾乎為一倍，顯然確實可能係因鑄造方式不同所導致，是不應每片以1900元計算，而被告亦未提出若以一般鑄造之方式價格為何，且鋼鐵價格漲跌不定，並非較晚下單價格一定較高，是本院認以一片1280 元作為計算基準，較為妥適，是被告委由他人修補之費用應認定87萬400元(計算式：680×1280=870400)。　③「渣藍」部分(爭點：原告交付之渣藍是否有瑕疵？被告得否拒絕受領？) 　⑴被告雖原本亦主張「渣藍」之材質非契約約定之不銹鋼，然經送社團法人臺中市土地技師公會鑑定後，鑑定報告載明「渣藍：合於CNS8499表3所示種類符號為301之不銹鋼製品，故應視為業界所稱之不鏽鋼製品」（見鑑定報告第14頁），是此部分被告之主張自屬無依據，合先敘明。　⑵被告又稱渣藍部分，兩造約定之渣藍數為65個，但原告送來的只有64個，是被告將原告交付之渣藍全部退回，拒絕原告之給付等語。首先，原告提供之渣藍之材料為「不鏽鋼」，已如上述，是原告所提供之渣藍並無任何瑕疵，被告未察，竟連同「水溝蓋板」一同拒絕全部之给付，顯不合理；況被告又稱約定之渣藍為65個，原告僅給付64個，然此亦僅被告得要求原告再給付渣藍1個，並不得以此為理由將全部之渣藍退回。又證人即原告之工程部主任蔡明宗於審理中具結後證稱：之前我們公司已經將水溝蓋板及渣藍送到被告公司，但被告表示有生鏽的問題，要我們載回去，我們載回去處理，之後(108年7月1日)又將水溝蓋板及渣藍送回被告公司，被告就拒收（見本院卷二第12-14頁）等語，可徵渣藍之部分，原告已經提出合於債之本旨之給付，此部分仍遭被告拒收，被告雖稱渣藍最後計算只有64個，但此時被告僅得請求原告再交付渣藍1個，並不得以此拒絕收受合乎品質之渣藍6 4個，換言之，被告應對原告主張給付遲延(針對再交付渣藍 1個部分)，而非主張原告修補(蓋已經給付之渣藍64個乃合乎品質)，是就渣藍部分，被告之拒絕收受並請求原告修補渣藍，均於法無據，原告交付之渣藍並無瑕疵，被告不得拒絕受領，被告因此自行委由第三人繼續工作，該部分之費用自不得請求原告給付。　㈢是原告給付之「水溝蓋板」非不鏽鋼，具有瑕疵，經被告催告修補後拒絕修補，被告因此另支出之費用合計為87萬400 元，此部分自得請求被告償還，被告以此部分與應給付原告之費用103萬8,000元抵銷，應屬有據，是兩者抵銷後，被告應給付原告之金額為16萬7600元(計算式：0000000-000000= 167600)。而被告其餘主張則無理由，應予以駁回。五、綜上所述，原告依依系爭契約之法律關係，請求被告給付16 萬7600元，及自109年8月12日(兩造不爭執，見本院卷一第4 35頁)起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款職權宣告假執行，被告聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不予一一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳冠霖以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖日晟

2024-12-31

TCDV-109-建-102-20241231-1

訴

臺灣臺中地方法院

減少價金等

臺灣臺中地方法院民事判決 111年度訴字第2804號原告黃冠中訴訟代理人葉耀中律師複代理人林俊甫律師張翊宸律師被告陳秀麗訴訟代理人洪家駿律師複代理人蕭凡森律師許立功律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年11月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣250萬7257元，及自民國112年10月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣83萬5700元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣250萬7257元為原告供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分　　訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）57萬900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息（見本院卷第13頁）。嗣於民國112年10月6日具狀變更聲明為：如下原告訴之聲明所載（見本院卷第203-204頁）。原告擴張金額部分，核屬擴張應受判決事項之聲明，於法無違，應予准許。貳、實體部分一、原告主張：兩造於111年3月7日簽訂台灣房屋不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定原告以總價1418萬元向被告購買門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號11、12樓房屋及基地（下稱系爭不動產），系爭不動產已於111年5月6日交付原告。詎原告於111年6月6日收受系爭不動產大廈總幹事通知，始知系爭不動產之消防自動灑水管線於交屋前，即存有失壓、漏水現象，缺少被告保證品質之瑕疵，系爭不動產價值因而減損，又原告催請被告修繕，被告拒不履行給付保證品質之系爭不動產，且被告未告知上開瑕疵，屬可歸責於己之事由未依債之本旨給付，致原告受有管線修復費用24萬 0900元、天花板裝潢費45萬0030元、冷氣移機費3萬9000元、修復後天花板高度下降、觀感上價格貶損177萬7327元，共250萬7257元之損害(計算式：240900+450030+39000+0000 000=0000000)，爰依系爭買賣契約書第5條第2款、民法354 條、第359條、第179條、第360條、第227條第1項依第226條、第227條第2項之規定提起本訴，請求擇一為有利判決等語。並聲明：㈠被告應給付原告250萬7257元，及自訴之追加聲明狀繕本送達翌日（即112年10月12日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：兩造於系爭買賣契約第12條特約內容約定，被告僅就系爭不動產滲漏水情形負瑕疵擔保責任，且系爭買賣契約所附現況說明書，並未記載消防自動灑水管線，故消防自動灑水管線非屬兩造約定之瑕疵擔保內容。縱為瑕疵擔保內容，原告並未舉證證明消防自動灑水管線具有瑕疵，且瑕疵存在於交屋前。縱認系爭不動產之瑕疵存在於交屋前，依系爭買賣契約第12條特約事項第4項約定，兩造於111年5月6日以現況點交後，原告即毋庸負瑕疵擔保責任。退步言，倘認兩造間無特約免除瑕疵擔保責任，然被告於簽約及點交時，均不知消防自動灑水管線有問題，亦未保證品質，被告既依系爭買賣契約履行完畢，並無任何可歸責之情形，自無庸負擔損害賠償責任，被告亦未溢領價金，受有不當得利之情事。另消防自動灑水管線為區分所有權建物共用部分，應由管理委員會修護，並由公基金支付或由區分所有權人按應有部分比例分擔費用，而非原告作為減價或請求賠償之依據，縱得請求，原告亦僅得就應有部分比例即100000分之658部分，請求修繕費用等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。三、不爭執之事項　㈠兩造於111年3月7日簽訂系爭買賣契約，約定以總價1418萬元向被告購買系爭不動產。　㈡系爭不動產已於111年5月6日交付原告。四、本件爭點　㈠系爭買賣契約第5條第2項物之瑕疵擔保責任及系爭買賣契約第12條特約條款約定之約定，是否包含消防自動灑水管線？　㈡消防自動灑水管線是否為系爭區分所有建物之共用部分，係全體區分所有權人所共有？　㈢系爭不動產有無消防自動灑水管線失壓、漏水之瑕疵？如有，瑕疵發生之時間？　㈣消防自動灑水管線是否為系爭買賣契約特約範圍之固定裝潢或附贈物品設備？而為特約排除瑕疵擔保的範圍？　㈤原告依系爭買賣契約第5條第2款、民法第179條、第354條、第359條、第360條請求因修復後天花板高度下降、觀感上價格貶損177萬7327元(減少價金)及管線修復費用24萬0900元、天花板裝潢費45萬0030元、冷氣移機費3萬9000元之損害，是否有理由？五、本院得心證之理由：　㈠系爭不動產有無消防自動灑水管線失壓、漏水之瑕疵？系爭買賣契約第5條第2項物之瑕疵擔保之範圍為何，是否包含消防自動灑水管線？又消防自動灑水管線是否為系爭買賣契約特約範圍之固定裝潢或附贈物品設備，而為特約排除瑕疵擔保的範圍？而消防自動灑水管線是否為系爭區分所有建物之共用部分，係全體區分所有權人所共有？　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條第1項定有明文。按解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無「常情」適用之餘地，此觀最高法院97年度台上字第1676號判決意旨自明。　⒉首先，原告主張購買系爭不動產後一個月，經管理委員會通知系爭不動產之消防自動灑水管線有失壓、漏水之情形，原告已向被告反映，原告並因此委由慶臻不動產公司對修繕估價一情，觀諸聖羅蘭家族大廈管理委員會第二十八屆七月份管理委員會會議記錄已載明「社區住戶室內消防撒水管線改善工程。（附件請看P4頁）說明：因有些住戶消防管線失壓，請國霖蒞會向住戶說明及改善方式。（GHIJ棟11F及13F）（MN棟10F及11F）（PQ棟11F及12F）決議：國霖機電葉專員說明於去年110年6-9月做消防安全設備檢查時，發現消防管線失壓有可能是年久鏽蝕，或地震造成管線破裂，又因管線在RC樓地板之間無法檢測出那些地方滲漏，只能在室內重新配明管才能解決問題，管委會負責將公管部份與住戶對接做好，另外也建議所有住戶都能將消防灑水管線改善修好，如住戶因個人因素不願施作將請住戶簽立切結書，萬一發生意外而致災時住戶承擔全部責任。」（見本院卷第51頁），且原告與管委會通訊軟體對話紀錄「林小姐：您好因為消防檢查有查到PQ棟11樓，12樓，消防自動撒水管線有失壓，漏水現像，所以要請住戶改善室內消防管線，又因管線都在樓層板裡面，所以您們可以配明管加以改善，如有疑問可來電討論。」（見本院卷第33頁），並有被告與仲介通訊軟體對話紀錄（見本院卷第35-44頁）、慶臻實業有限公司報價單（見本院卷第49頁）、聖羅蘭家族大廈管理委員會第二十八屆七月份管理委員會會議記錄（見本院卷第51-53頁）、臺中市消防局消防安全檢查不合規定限期改善通知單（見本院卷第57頁）、系爭不動產維修後裝設明管之照片（見本院卷第 155-171頁）、聖羅蘭家族大廈管理委員會112年10月31日11 2聖羅蘭社區字第11202號函暨消防安全設備檢修申報書（見本院卷第239-263頁），可徵原告上開主張為真，被告亦於審判中表示對於有漏水不爭執（見本院卷第388頁），是系爭不動產之消防自動灑水管線確實有失壓及漏水之情，核先敘明。　⒊被告雖辯稱消防自動灑水管線失壓、漏水，並非契約之瑕疵擔保之範圍等語。然系爭契約買賣契約書第7條第2項約定「物之瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負擔瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得主張解除契約，僅得請求減少價金。」，系爭買賣契約書第12條約定「雙方合意：交屋後半年內買方發現原屋況有滲漏水情形，賣方必須負瑕疵擔保之修繕責任。」，明確約定被告應負擔物之瑕疵擔保責任，且對於漏水有修繕責任，被告雖辯稱系爭買賣契約所附現況說明書，並未記載消防自動灑水管線，故消防自動灑水管線之瑕疵非屬兩造約定之瑕疵擔保內容，且應屬於系爭買賣契約第12條所稱「本買賣標的之固定裝潢、門窗、地板、浴廁設備及附贈物品設備，以現況點交，賣方不負擔瑕疵擔保責任」等語，然漏水之原因眾多，衡情本不可能逐一列舉，房屋之功能，係使居住者得以安全居住其內，並享有居住安寧。房屋發生滲漏水，將使水分進入混凝土內，發生白華、壁癌，甚或造成混凝土剝落，勢將影響居住者之居住安寧，甚至造成危險，是上開約定之真意，應解釋為若系爭不動產有漏水之情形，不論原因為何(不論為管線破裂或牆壁裂縫等等)，被告均應對漏水負擔瑕疵擔保責任及修繕義務；而系爭買賣契約第12條約定所稱「本買賣標的之固定裝潢、門窗、地板、浴廁設備及附贈物品設備，以現況點交，賣方不負擔瑕疵擔保責任」，該約定前面標的均為位於系爭不動產內之肉眼可見之固定裝潢等物，是該「附贈設備」自應解釋為同等性質，而本件埋設於牆壁內之消防自動灑水管線不具同等性質，自不在該「附贈設備」範圍內，應屬於瑕疵擔保之範圍，此解釋方符合一般社會不動產買賣之常情，否則該「附贈設備」之範圍將過寬，不僅破壞民法物之瑕疵之規定，並與系爭不動產契約第7條第2項之約定有違背，顯非兩造之真意。是被告主張系爭買賣契約未記載消防管線為瑕疵擔保範圍內，即屬於特約排除，且已依系爭買賣契約第12條第4項約定特約排除消防自動灑水管線失壓、漏水之瑕疵，自屬無據。　⒋被告再稱消防自動灑水管線乃屬於社區大樓之共有管線，並非被告專有部分等情，是被告並不負擔維修義務等情。然被告並無提出證據以實其說，況經函詢聖羅蘭家族大廈管理委員會，該委員會表示「依公寓大廈管理條例第10條專有部分，約定專用部分之修繕，管理，維護由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。因該管路位於專有部份，應由所有權人自行修繕。」，且國霖科技有限公司(下稱國霖公司)亦回復「三、消防安全設備檢修申報書第 2頁記載【自動灑水設備檢查表；P、Q棟管線破裂漏水，機組停機中，樓層閘閥關閉*2：11、12樓】係指P、Q棟12、12 樓之專有部分管路破裂漏水。四、因系爭11樓專有部分管線在RC樓地板間，故無法檢測破裂位置」，此有聖羅蘭家族大廈管理委員會113年2月23日113聖羅蘭社區字第11301號函（見本院卷第303頁）及國霖公司回函（見本院卷第413頁）在卷可佐，是消防自動灑水管線乃屬於系爭不動產專有部分，被告稱系爭不動產消防自動灑水管線屬於共有一情，亦屬無依據。　㈡瑕疵發生之時間為交付前或交付後？　⒈買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373條定有明文。並依前開同法第354條第1項前段規定，足見，買賣標的有無物之瑕疵，係以交付時之狀態為準。　⒉被告辯稱消防自動灑水管線之瑕疵為交付後方產生等語。然查，系爭不動產交付之日為111年6月6日，此乃雙方所不爭執，合先敘明。經查，系爭不動產經國霖公司於110年8月19 日至同26日檢查發現消防管線失壓，並表示原因可能為年久繡蝕，或地震造成管線破裂，系爭不動產消防管線失壓，因此有漏水情形，並經臺中市政府消防局於111年4月22日開立之改善通知書，此有消防安全設備檢修申請書、消防安全設備改善計畫書、自動撒水設備檢查表、維修應收帳款明細表（見本院卷第241-259頁）、臺中市政府消防局消防安全檢查不合規定之限期改善通知書（見本院卷第57頁）、聖羅蘭家族大廈管理委員會111年7月15日管理委員會會議紀錄（見本院卷第363頁）在卷可佐，是可見消防自動灑水管線失壓及漏水之瑕疵於110年已經發生，是被告所辯該瑕疵為交付系爭不動產後所生，並不可採。　㈢小結，系爭不動產於交付前存在瑕疵，是原告主張被告就該瑕疵應負民法瑕疵擔保及債務不履行之責任，核屬有據。　㈣原告主張減少價金，請求被告返還觀感上價格貶損177萬7327 元之部分　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判覺意旨參照）。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條第1項定有明文。又買受人因買賣標的物有瑕疵，依民法第359條規定向出賣人主張價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。買受人對於因此溢付之價金，得依不當得利之法律關係請求返還（最高法院87年台簡上字第10號判決、109年度台上字第2275號判決意旨參照）。　⒉原告主張，因消防自動灑水管線之瑕疵，其委由廠商修復，修復方式為將消防自動灑水管線改為明管，因此造成天花板高度下降，是系爭不動產導致有交易價值損失及情感上之價格減損等語，此有原告提出之系爭不動產維修後裝設明管之照片（見本院卷第155-171頁）在卷可左；再經本院囑託卓越不動產估價師聯合事務所(下稱鑑定人)就系爭不動產之交易價值做鑑定，鑑定報告亦表示「勘估標的預計天花板約從原有高度下降35cm，亦即天花板高度將減少35cm；本案運用迴歸分析所求取天花板高度每減少1Cm，價格會減少674元/ 坪/cm，是以，勘估標的因天花板高度下降，減損的價格為6 74元/坪/cm × 35cm x64.29坪=0000000元，(五）因消防管線於梯問_電梯（公設區域）外露，所造成建坪價格減損推估。勘估標的於會勘當時，消防管線於梯間_電梯（公設區域）外露，造成感官上的壓迫，係相當明顯與突兀，必直接造成觀感上的價格減損，一般不動產市場交易習慣，係減損約1~2%，本案以2%推估之。…勘估標的已修復消防自動灑水管線及回復天花板裝潢，是以，於111年5月6日時，價金減損金額項目為天花板高度下降的價格減損、觀感上的價格減損2%，其減損金額為1,516,601元 +（13,036,276元 × 2% = 260,726元）=0000000元整」(見鑑定報告第65-68頁)，是被告因消防自動灑水管線之瑕疵，系爭不動產受有交易價值損失151萬6601元及情感上之價格減損26萬726元，足堪可信，是原告主張請求減少價金177萬7327元，對於因此溢付之價金，依不當得利之法律關係請求返還，自屬有依據。　⒊被告雖辯稱，原告可以其他方式修繕，應無須一定要使用明管之方式，且鑑定報告認定之價值減損及觀感上價格減損計算方式不合理等情，然被告並無舉證以實其說，又經本院將上開問題函詢鑑定人，鑑定人表示「勘估標的瑕疵，應採行之修復方式因之前消防自動灑水管線構築於建物結構體內，難以拆除，故「必須」以疊加方式建構，所謂「必須」判斷，如說明一所言，因為原管線係構築於RC樓地板結構體內，其欲按原管線路徑，重新置換新消防管線，涉及樓地板結構體變動，此變動是否有結構安全等問題，茲事體大。故基於成本與安全等綜合性考量，並訪談專業及本事務所顧問等人員後，本事務所得出必須以疊加方式建構新的消防自動灑水系統。…五、勘估標的消防管線雖已重新修復完畢，而室內管線若不予以裝潢包覆（不含自動灑水頭），會形成所謂的「露骨煞」，或觀感（美觀）等負面因素，故勘估標的若基於價格考量，仍應於修復後重新裝潢，避免其價格呈負面（向下）趨勢之走勢。六、關於天花板重新裝修費用之報價或估價單，通常報價或出具估價單，裝潢公司均需現地勘查後，才可以具體且詳細的報價或出具估價單，惟因本案係法律糾紛案件，裝潢公司因估價或出具報價單並無收費，更不願具名於法律訴訟案件中，故均無法配合本事務所作業或提供相關資料，先予敘明。是以，本案採訪談不揭露的方式，予以估算天花板重新裝修費用，其中價格部分，係採中位數價格，非採最高或最低，特此說明。七、本事務所估算裝修費用，係以室內使用坪數（含增建）為估算（詳報告書內文 P 64~P65）基準，非以建物謄本所登記面積（含公設）進行估算，特此說明。八、依據「不動產估價技術規則」第12條規定：「不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：一、實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。三、與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者。四、實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。」是以，勘估標的係位於北屯區，採用北屯區住宅大樓交易實例作為迴歸模型分析標的，應為適宜。本案運用迴歸模型分析樓層高度對價格影響，主要係探討樓層高度的毫釐差異，對於價格影響之敏感度，進而求取本案因樓層高度變動所產生之價差，先予敘明。又樓層高度 2.88m~3.00m係為實際樓高，與體感高度係有區別，且樓層高度影響價格之因素，除感官外，尚有燈飾及室內設計等等非感官影響層面。據此，本案係將分析目標定錨於樓層高度（淨高）對於價格影響之整體性，非僅探究體感高度影響層面，故以此迴歸模型分析，求取本案標的因高度差異對於價格之影響，應為適宜。本案迴歸模型分析中，模型變數p值為0.000000000僅略低於 0.05，倘若增加觀察個數或變更標的，且前提是母體樣本條件相同下，結果勢必有所變動，但變動幅度或數值差異甚微。因本案迴歸模型分析中，於挑選案例時，會以勘估標的作為基準，設定交易日期、樓別、樓高、屋齡或建築完成日等與勘估標的相同或相似作為母體參數，特此說明。九、有關消防管線於公共空間外露部分，造成感官壓迫、突兀的原因，係因勘估標的大門開啟後，且尚未踏出大門的情況下，坐落於電梯門上方之消防管線即映入眼簾（詳如報告書P74現況照片），相當突兀，造成視覺體感之壓迫。緣不動產市場上，相同或相似的交易實例相當鮮少，故難以運用實例比較、分析及調整減損金額或比例，遂依經驗法則，採不動產市場交易上，對於相似狀況或情形所造成之價格減損比例予以估算。據此，以減損2%作為價格減損推估，應為適宜。」，此有鑑定人113年5月16日113卓越第00000000000號函（見本院卷第359-361頁）在卷可憑，是鑑定人之計算基準乃出自專業科學基礎，且鑑定人與兩造並無利害關係，難認鑑定人有何偏頗之虞，是本院考量該單位具有鑑定之專業能力，且並無偏頗之動機及必要，且內容詳實，應可採為判決依據，被告僅空言上開報告不可採，自屬無據。　㈤系爭不動產瑕疵之修復費用　⒈出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除負物的瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，亦即此際物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，形成請求權競合之關係，當事人得擇一行使之（同院100年度台上字第1468號判決意旨參照）。另按出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（同院70 年度台上字第422號判決意旨參照）。　⒉原告主張系爭不動產具有瑕疵，業經前開認定甚明，至該瑕疵應為如何之修復及適當之費用為何，經本院函詢鑑定人，鑑定報告表示「依據上述限期改善項目可知，社區大樓既有消防自動撒水管線，於111年4月22日被臺中市政府消防局檢查，並通知限期改善（詳附件9），可知勘估標的（門牌：臺中市○○區○○路○段000號11樓）原有消防管線於111年5月6 日前即發生瑕疵。本案於中華民國112年5月22日與同年7月4 日等二次會勘，勘估標的已重新設置消防管線，量測其樓層淨高（天花板至地板），分別為11樓之樑下高度2.25m，淨高於客廳2.55m，臥房2.76m，12樓之樑下高度2.25m（客廳_ 增建），淨高於臥房2.7m。勘估標的天花板重新裝修之費用，依本事務所訪談現行之室內裝修公司，對於勘估標的天花板裝修項目，除了天花板需重新裝修外，冷氣室內機亦須遷移（挪下或往它處遷），勘估標的天花板裝修型態，屬於造型天花板型態（包樑），施工程序較複雜，故天花板裝修費用為7,000元/坪（含燈座配置及油漆），而本案冷氣機部份，於現場勘察發現6台室內冷氣機，且均為新機，依據室內裝修公司表示，新機不換冷媒管情況下，每台遷移為6.500 元。勘估標的須重新裝修天花板之面積，估算如下：1.11樓面積：100.47㎡。2.12樓面積：100.47㎡（含增建）+〔（2mx 6.21m+0.83m×3.06m）=14.96㎡)-｛[4.3mx0.58m+(1.5+2.5)x0 .44÷2=3.374㎡｝= 112.06㎡。故須裝修天花板的面積100.47㎡+ 112.06㎡=212.53㎡≒64.29坪。勘估標的裝修天花板費用為64. 29坪 × 7,000元/坪（含燈座配置及油漆）= 450,030元。勘估標的6台冷氣機遷移費用為6台× 6,500元/台=39,000元。因此，勘估標的重新裝修天花板的費用為450,030元 +39,00 0元=489,030元。…伍、結論。㈠勘估標的原有之消防自動灑水管線，依據臺中市政府消防局消防安全檢（複）查不合規定限期改善通知單（詳附件9），已甚明灼。應認既有消防自動撒水管線，已有失壓、漏水之瑕疵。(二)依據勘估標的社區於111年4月22日被臺中市政府消防局要求限期改善，且限於111年5月22日前改善完畢，逾期不改善或複查不合格者，即依消防法規定處罰乙節，足以佐證，勘估標的消防自動灑水管線瑕疵發生之時間，應為111年5月6日前，且非裝潢行為所導致。（三）勘估標的消防自動灑水管線瑕疵，應採行修復方式，即重新設置消防自動灑水管線。但因之前消防自動灑水管線，係構築於建物結構體內，難以拆除，故重新設置消防自動灑水管線，必須以疊加方式建構。勘估標的於現勘當時，消防自動灑水管線已重新疊加設置，依據原告及原告律師等表示，修復費用為240,900元（詳附件9）新台幣貳拾肆萬零玖佰元整。(四）勘估標的重新裝潢天花板，回復至相當於原有之天花板裝潢合理費用為450,030元 +39,00 0元=489,030元」（見鑑定報告第65-67頁），可知原告受有之損害為管線修復費用24萬900元、天花板裝潢費45萬30元、冷氣移機費3萬9000元，則原告主張受有上開損害合計72 萬9930元(240900+450030+39000=729930)自屬妥適。　⒊被告雖辯稱：鑑定人未參考裝修公司開立之收據，如何認定實際修復之金額，鑑定人是否有多方比價，是鑑定報告應有疑問等語。經查，本院將上開問題函詢鑑定人，鑑定人表示「四、有關裝潢費用之推估，同大院所言，於現勘當時，勘估標的已經裝潢完畢，爰於現勘當時，本事務所詢問原告黃冠中君，該君表示費用已如實支付，且經訪談專業及本事務所顧問等人員後，費用尚屬合理。…六、關於天花板重新裝修費用之報價或估價單，通常報價或出具估價單，裝潢公司均需現地勘查後，才可以具體且詳細的報價或出具估價單，惟因本案係法律糾紛案件，裝潢公司因估價或出具報價單並無收費，更不願具名於法律訴訟案件中，故均無法配合本事務所作業或提供相關資料，先予敘明。是以，本案採訪談不揭露的方式，予以估算天花板重新裝修費用，其中價格部分，係採中位數價格，非採最高或最低，特此說明。七、本事務所估算裝修費用，係以室內使用坪數（含增建）為估算（詳報告書內文 P64~P65）基準，非以建物謄本所登記面積（含公設）進行估算，特此說明。」，是被告所上開所質疑，鑑定人已有合理說明，被告亦無提出其他證據支持其論點，被告質疑鑑定報告之結論，自不可採。六、綜上，原告對被告請求管線修復費用24萬0900元、天花板裝潢費45萬0030元、冷氣移機費3萬9000元、修復後天花板高度下降、觀感上價格貶損177萬7327元，共250萬7257元(計算式：240900+450030+39000+0000000=0000000)，為有理由。是原告主張依不當得利及物之瑕疵擔保責任，請求被告給付250萬7257元，及自112年10月12日(兩造無意見，見本院卷第287頁)起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。七、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額後予以宣告。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用證據，經核均於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳冠霖以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖日晟

2024-12-31

TCDV-111-訴-2804-20241231-1

竹東簡

竹北簡易庭(含竹東)

減少買賣價金等

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 112年度竹東簡字第265號原告邱士豪訴訟代理人張育銜律師複代理人廖婉茹律師石宗豪律師被告吳岳霖被告宸家不動產有限公司兼上一人法定代理人張志安上二人共同訴訟代理人彭鏵瑜住新竹縣○○鎮○○路0段000巷00弄0 號被告共同訴訟代理人鄭信煌律師複代理人林永祥律師上列當事人間減少買賣價金等事件，本院於民國113年11月29日辯論終結，判決如下：　　主　文被告吳岳霖應給付原告新臺幣（下同）109,433元，及自民國112 年10月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之15，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告吳岳霖如以109,433元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：　　原告與被告吳岳霖於民國111年12月10日，經被告宸家不動產有限公司之張志安居間（下各逕稱被告姓名，省略被告之訴訟上稱謂），就坐落新竹縣○○鎮○○○段000○00地號土地（下稱系爭土地）及其上同段2090建號，門牌號碼新竹縣○○鎮 ○○街00號建物（下稱系爭建物），以新臺幣（下同）9,500, 000元成立買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告於給付價金後，於112年1月18日取得系爭土地及建物之所有權狀。嗣經原告於112年6月28日向新竹縣竹東地政事務所申請土地複丈，經地政事務所於112年7月10日現場履勘及鑑界，因而知悉系爭土地遭坐落同段1538號之鄰屋建物無權占用（下稱系爭瑕疵）共計6.6平方公尺，此物之瑕疵本應由吳岳霖負責。另宸家不動產有限公司係不動產經紀業管理條例第4條第4 款所稱之經紀業者，從事不動產買賣之居間、代理業務，張志安則為宸家不動產有限公司之負責人，同時為不動產經紀業管理條例第4條第7款規定之經紀人員，張志安分別與吳岳霖報告居間、與原告媒介居間，促成系爭買賣契約之成立，並受有報酬，本應盡善良管理人之注意義務，為原告查知系爭土地上是否存有瑕疵，然張志安僅以吳岳霖之單方說明為據，未本於專業查察，致原告受有系爭瑕疵之損害。而系爭土地及系爭建物之總價金為9,500,000元，惟因系爭買賣契約中並未就土地、建物價值分別作約定，故應以土地現值及房屋現值比例計算，系爭土地每平方公尺之公告現值為26,4 00元，面積共78平方公尺，是系爭土地公告現值為2,059,20 0元，系爭建物之課稅現值為232,500元，是土地與建物之比值為20,592：2,325，即系爭土地占總價金之比例約為百分之89.85，即8,535,750元，以系爭土地遭占用之面積為6.6 平方公尺計算，原告受有722,256元之損害【計算式：8,535 ,750÷78×6.6＝722,256（元以下四捨五入）】。而吳岳霖對原告之損害賠償責任，與宸家不動產有限公司、張志安連帶對原告應負之損害賠償責任，係本於各別發生之原因，負其債務，僅係給付具有單一之目的，為不真正連帶債務關係，故如任一被告為給付時，其餘被告於該範圍內，免除給付義務。因此，原告爰依系爭買賣契約第9條第5項、民法第359 條、第179條規定，請求擇一為有利之判決，請求吳岳霖減少買賣價金；並依不動產經紀業管理條例第21條第3項、第2 6條第2項，類推適用民法第544條及公司法第23條第2項規定，請求擇一為有利之判決，請求宸家不動產有限公司與張志安連帶賠償系爭土地上系爭瑕疵存在之損害。並聲明：㈠吳岳霖應給付原告722,256元，及自113年4月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡宸家不動產有限公司、張志安應連帶給付原告722,256元，及自113年4月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢前二項之給付，如任一被告為給付，其他被告於其給付範圍內，免除給付義務。㈣願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠吳岳霖部分：　　吳岳霖前與原告成立系爭土地、系爭建物之買賣契約時，總價原約定為10,000,000元，嗣兩造約定增補特約，免除吳岳霖之物之瑕疵擔保責任，吳岳霖同意減價500,000元，故最後約定之總價方為9,500,000元。吳岳霖是於原告申請土地複丈後，才知道有系爭瑕疵存在。另系爭建物之課稅現值與房屋之交易價值未必相當，應經過不動產估價師鑑定後方能知悉。而若認為無鑑定之必要，亦應以系爭土地遭占用部分之公告現值計算，即每平方公尺為26,400元，遭占用面積為 6.6平方公尺，即174,240元。　㈡宸家不動產有限公司、張志安部分：宸家不動產有限公司、張志安雖為買賣雙方之委託仲介，本有為當事人查知系爭土地之瑕疵，惟其範圍，仍僅限於基於仲介專業之內，宸家不動產有限公司、張志安並無土木或建築、地政之背景專長，而系爭土地於出賣前，已經閒置逾20年，未曾有土地之相關訴訟存在，且未經複丈，張志安僅多能透過肉眼觀察土地現況，以及聽取賣方吳岳霖所述加以判斷。且系爭土地複丈結果，是因鄰地建屋時就有越界建築之事，或是因地界變動而導致，亦有不明，顯不能僅以系爭土地複丈之結果，即認為宸家不動產有限公司、張志安未盡調查義務而有過失。　㈢並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　㈠原告主張前透過宸家不動產有限公司、張志安之居間，與吳岳霖成立系爭土地、系爭建物之系爭買賣契約，總價為9,50 0,000元，張志安並為宸家不動產有限公司之法定代理人；嗣經土地複丈後，原告發現系爭土地遭鄰屋無權占用而存有系爭瑕疵之事實，業據原告提出系爭買賣契約、系爭土地與系爭建物登記第一類謄本、所有權狀、經濟部工商登記公示資料查詢結果、系爭土地複丈成果圖為證，且為被告所不爭執，原告主張之此部分事實，堪以認定。　㈡關於原告請求吳岳霖減少買賣價金部分：　1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號判決意旨參照）。本件系爭土地遭鄰屋無權占用，直接影響原告系爭土地之價值，且此一瑕疵存在於物上，自屬民法第354條第1項所定之瑕疵。　2.吳岳霖雖辯稱兩造曾有增補特約，免除吳岳霖之瑕疵擔保責任等語，然觀之該特約內容，其上係約定「甲方同意免除乙方物之瑕疵擔保責任，若日後買賣標的發現尚有『屋況』瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂等『屋況問題』，皆由甲方自行負責 …。惟若重大瑕疵，如標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋結構有問題無法補強等情，乙方仍應負瑕疵擔保責任」等語，顯係針對系爭建物「屋況」所在之瑕疵為約定，兩造免除瑕疵擔保責任之內容，難認有包括系爭土地遭鄰屋無權占用之情形在內，故被告辯稱依上開特約，兩造已經約定免除被告系爭瑕疵之擔保責任等語，並無可採。　3.查系爭土地遭鄰屋無權占用，而致原告購置之系爭土地價值減少，依本院113年度竹東簡字第1號原告與鄰屋所有人之訴訟審理結果，認系爭土地遭鄰屋無權占用之面積為1平方公尺，有上開判決及竹東地政事務所113年5月21日複丈成果圖附卷可參，則原告依民法第359條規定請求減少價金，應屬有據。又系爭土地及系爭建物之總價金為9,500,000元，且因系爭買賣契約中並未就土地、建物價值分別作約定，故本院認應以土地現值及房屋現值比例計算，系爭土地每平方公尺之公告現值為26,400元，面積共78平方公尺，有系爭土地登記第一類謄本可佐，是系爭土地公告現值為2,059,200元，系爭建物之課稅現值為232,500元，有房屋稅籍證明書在卷可參，是土地與建物之比值為20,592：2,325，即系爭土地占總價金之比例約為百分之89.85，即8,535,750元，以系爭土地遭占用之面積為1平方公尺計算，減損之價值為109,4 33元【計算式：8,535,750÷78×1＝109,433（元以下四捨五入）】。被告雖辯稱應透過不動產估價師鑑價或以土地公告現值計算系爭土地因系爭瑕疵而減少之價值等語，然本院認依原告所主張系爭建物目前之狀況（見本院卷第375頁，姑不論是否構成被告應負責之事由），恐已難以反推於系爭買賣契約成立時系爭建物之價值為何，復光以土地公告現值計算之結果，亦忽略系爭建物在系爭買賣中之價值比例，亦不適當，故認被告之主張尚難可採。　4.按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第359條前段、第179條分別規定明確。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號民事判決意旨參照）。查系爭房屋既有系爭瑕疵之存在，吳岳霖應負物之瑕疵擔保責任，原告並已以起訴狀繕本行使價金減少請求權，是原告請求減少價金109,433元，自屬有據，應予准許。　5.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第 2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第2 03條亦有明文。本件原告對吳岳霖價金減少請求權，核屬無確定期限之給付，經原告起訴並起訴狀繕本已於112年10月6 日送達吳岳霖後，主張吳岳霖應自113年4月26日本院言詞辯論時起負遲延責任，當屬有據。是原告請求自113年4月26日起，按週年利率百分之5計算之遲延利息，核無不合。　㈢關於原告請求宸家不動產有限公司、張志安負損害賠償責任部分：　1.按經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。此為不動產經紀業管理條例第4條第4、7款所規定。而稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565 條亦有明文。是以仲介業所從事之不動產交易居間及代理行為，係為「報告訂約之機會」或為「訂約之媒介」之地位，及協助買賣雙方為交易上之必要注意行為。故仲介業對委託人所應負擔之責任，自與出賣人對買受人所負之瑕疵擔保責任有別。又按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544 條定有明文。再按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定；經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售；前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱；廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第 21條、第23條、第24之2條、第26條第2項分別明文規定。是上開規定雖課予不動產經紀業者有就訂約事項有調查之義務，惟並非謂一旦與現實情況有所落差，不動產經紀業者及經紀人員即應負損害賠償責任，尚需進一步認定不動產經紀業者或經紀人員有無可歸責之事由，及交易相對人有無損害、其間有無因果關係等要件為必要。　2.而不動產仲介業之業務，涉及不動產買賣之專業知識，消費者委由仲介業者處理買賣事宜，仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取仲介費用，自應就其所從事之業務，善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務。而善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言，故如已施予必要注意，應認已盡善良管理人注意義務而無過失責任之情形。　3.經查，系爭房屋上系爭瑕疵之存在，係原告於系爭買賣契約成立後，申請土地複丈後方知悉，無法從肉眼目視得知，而吳岳霖在標的物現況說明書上第31點，亦勾選土地現況並無遭他人占用之情形。依現房屋交易市場中，仲介業實僅能依賣方對不動產現況之記載，據實反應出售標的之真實狀況，難以要求仲介業者於仲介買賣時，要逐一就建物基地有無遭他人占用之情形均為調查，法律上並無規定房仲業者有檢查仲介土地是否遭他人無權占用之義務，中央主管機關公告之不動產委託銷售契約書範本，亦無將「測量土地是否遭他人無權占用」列作不動產現狀說明之項目，範本中規定受託人義務之規定中，也未包含受託之房仲業者負測量上開情形之義務。吳岳霖既已在系爭土地現況說明書上填載系爭土地之現況，並明確記載系爭土地無遭鄰地占用之情形，且吳岳霖辯稱連自己都不知道系爭土地遭他人無權占用，原告也未舉證推翻，則宸家不動產有限公司、張志安更不可能知悉，宸家不動產有限公司與張志安根據吳岳霖所陳述之現況，轉知予原告，自難認其等有違反契約應盡善良管理人注意義務之處。況系爭土地是否遭他人無權占用，須由具備相當專業之鑑界機構履勘測量後，始能得知，宸家不動產有限公司、張志安僅為一般不動產仲介經紀公司及經紀人員，尚無勘測系爭瑕疵存在之能力，而原告在買受系爭土地、系爭建物前，亦未要求必先進行現況履勘測量後，始願簽訂系爭買賣契約，自難認宸家不動產有限公司、張志安有何未盡調查義務之情事，系爭瑕疵之存在，核與宸家不動產有限公司、張志安提供之服務無涉，原告請求宸家不動產有限公司、張志安應就系爭瑕疵之存在連帶負賠償責任，自無理由。四、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定主張系爭土地遭他人無權占用1平方公尺，請求吳岳霖返還減少之價金109 ,433元，及自113年4月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，遽無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3 款規定，依職權宣告假執行。另吳岳霖陳明願供擔保請准免為假執行，於法並無不合，爰依民事訴訟法第436第2項、第 392條第2項規定酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　竹東簡易庭　法　官　楊祐庭以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　范欣蘋

2024-12-27

CPEV-112-竹東簡-265-20241227-2

店簡

新店簡易庭

請求出具價款返還同意書等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度店簡字第418號原告廖正良廖正明廖韻萍廖韻芩共同訴訟代理人陳佳函律師徐立晟律師被告蔡姉蓉訴訟代理人劉宗源律師上列當事人間請求請求出具價款返還同意書等事件，本院於民國 113年12月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應出具如附件二所示價款返還同意書予原告，並應於該價款返還同意書上簽蓋如附件一所留印鑑章。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決得假執行。但被告如以新臺幣200,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。經查，原告起訴時聲明：「被告應出具『原證2 （如附件一）』所示之價款返還同意書，並簽蓋如附件一所示之印鑑予原告。」嗣於民國113年5月29日變更聲明：「被告應出具如『原證7（如附件二）』所示價款返還同意書予原告，其中應記載之內容即如附件二所示者，被告並應於該價款返還同意書上簽蓋如附件一所留印鑑章。」（本院卷第13 至14頁），核其訴訟資料均可援用，請求之基礎事實應屬同一，參諸前揭規定，應予准許。二、原告主張：　㈠原告廖正良、原告廖正明、原告廖韻萍、原告廖韻芩（下稱原告者，即意指上開4人）於111年11月15日將共有之門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷00號1樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落土地之應有部分出售予被告，約定價金為新臺幣（下同）9,800,000元（含簽約款980,000元、完稅款2,940,000 元、尾款5,880,000元），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、不動產買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履保契約）。因系爭房屋之浴室有滲漏水之情形，此為被告於購屋前所知悉，兩造便於112年2月15日交屋時另行簽訂增補契約（下稱系爭增補契約），約定：「買賣雙方於民國 112年2月15日交屋，雙方就浴室滲漏水部分協議如下：⒈賣方同意保留980,000元至履約保證專戶（下稱履保專戶）。⒉ 買方同意修繕完成後返還賣方780,000元整。雙方並同意另2 00,000元保留至112年8月15日。⒊屆期時由買賣雙方簽立價款返還同意書後，交由僑馥建經匯至賣方指定帳戶。⒋前第2 點之修繕完成日應於112年2月21日前完成。⒌雙方同意交屋後半年內如買方已完成裝修，則賣方即解除物之瑕疵擔保責任，未裝修則賣方責任至112年8月15日。」原告已於112年2 月20日將系爭房屋之浴室滲漏水修繕完成，並已受領保留款 780,000元。　㈡兩造約定將200,000元保留至112年8月15日之目的，係給予被告一段時間檢查系爭房屋之浴室是否仍有發生滲漏水情況，而系爭房屋之浴室於原告完成修繕後，未再發生滲漏水狀況，然被告於112年8月15日屆至後拒絕出具價款返還同意書予原告，致原告無法向訴外人即僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）領取保留款200,000元，經原告催告後，被告仍置之不理等語，爰依民法第367條之規定、系爭增補契約第3條之約定提起本件訴訟。　㈢並聲明：被告應出具如附件二所示價款返還同意書予原告，其中應記載之內容即如附件二所示者，被告並應於該價款返還同意書上簽蓋如附件一所留印鑑章。三、被告則以：　㈠兩造簽訂系爭買賣契約時已知系爭房屋有滲漏水之瑕疵，並約定應由原告修繕，因原告於112年2月15日交屋時稱滲漏水之原因乃系爭房屋樓上2樓房屋（下稱系爭2樓房屋）之浴廁，兩造因此另行協議保留980,000元於履保專戶，待系爭2樓房屋修繕完畢後，再由原告領取780,000元，原告於112年2 月21日通知系爭2樓房屋已修繕完成，兩造同意自履保專戶出款780,000元，並簽立保留款出款協議書（下稱系爭出款協議書），而因原告是否確實將系爭房屋之漏水瑕疵修繕，仍待被告整修系爭房屋時始能確定，故兩造約定保留200,00 0元至6個月之瑕疵擔保期間屆滿即112年8月15日。被告嗣於 112年6月間整修系爭房屋時，發現系爭房屋除浴廁管線有漏水外，雨遮部分亦有漏水，且有部分牆面磁磚剝落而有鋼筋外露（下合稱系爭瑕疵），經被告提出報價單，並透過仲介人員轉知原告後，原告即未再回應修繕事宜。　㈡系爭增補契約及系爭出款協議書均約定200,000元待兩造另行指示再行出款，其目的即為擔保原告履行系爭房屋之瑕疵修繕責任，系爭房屋仍有系爭瑕疵須進行修繕，原告未修繕且未給付修繕費用，原告請求被告出具附件二所示價款返還同意書應無理由。被告嗣已僱工修繕系爭瑕疵，並支出修繕費用合計116,550元，此部分費用應自履保專戶扣除並給付被告等語，資為抗辯。　㈢並聲明：原告之訴駁回。四、兩造不爭執及爭執事項（本院卷第173至174頁）：　㈠不爭執事項：　⒈兩造於111年11月15日簽訂系爭買賣契約，其中標的物現況第 35項載明：「現況是否有滲漏水之情形？是，其位置：壁癌。」（本院112年度補字第2319號卷【下稱補字卷】第25至1 07頁）。　⒉兩造於112年2月15日簽訂系爭增補契約，載明：「買賣雙方於民國112年2月15日交屋，雙方就浴室滲漏水部分協議如下：⒈賣方同意保留新台幣980,000元至履約保證專戶。⒉買方同意修繕完成後返還賣方780,000元整，雙方並同意另200,0 00元保留至112年8月15日。⒊屆期時由買賣雙方簽立價款返還同意書後交由僑馥建經匯至賣方指定帳戶。⒋前第2點之修繕完成日應於112年2月21日前完成。⒌雙方同意交屋後半年內如買方已完成裝修，則賣方即解除物之瑕疵擔保責任，未裝修則賣方責任至112年8月15日。」（補字卷第109頁）。　⒊兩造於112年2月21日簽立系爭出款協議書，載明：「出款總金額為780,000元，仍保留200,000元於專戶內，待雙方另行指示再行出款。」（補字卷第111頁）。　㈡爭執事項：　　原告請求被告出具如附件二所示價款返還同意書，並於其上簽蓋如附件一所示印鑑章，有無理由？五、得心證之理由　㈠系爭增補契約約定保留款980,000元之目的係擔保原告修繕系爭房屋「浴室滲漏水」之責任：　⒈按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，自不得捨契約文字而為曲解。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字第1671號判決意旨參照）。　⒉兩造於系爭增補契約約定保留980,000元至履保專戶之目的，觀諸系爭增補契約之文義載明：「雙方就浴室滲漏水部分協議如下」，可見其文義已將該保留款980,000元之協議範圍限定於「浴室滲漏水」之問題，並將保留款980,000元區別為780,000元、200,000元，只要原告在112年2月21日前完成修繕，即可先行自履保專戶領取780,000元，剩餘200,000元則依被告是否於半年內完成裝修而定，如已裝修則原告即解除物之瑕疵擔保責任，如未裝修則保留至112年8月15日。系爭增補協議之文字已表示當事人之真意，本院自不得捨其文字而為曲解。系爭出款協議書雖記載：「出款總金額為780, 000元，仍保留200,000元於專戶內，待雙方另行指示再行出款。」因200,000元本須依被告是否於半年內完成裝修而定其是否出款，故系爭出款協議書上開記載並未變更系爭增補契約約定內容之意思。　⒊證人即系爭買賣契約之買方仲介人員許勝昱證稱：「（問：約定『另20萬元保留至112年8月15日』之目的是什麼？）後來發現漏水是2樓的問題，買方要求處理好半年後沒有發生漏水就將保留款給賣方。（問：第4點約定『前第2點之修繕完成日應於112年2月21日前完成』，雙方就此部分約定的漏水修繕範圍是否如你剛才所述的2樓部分？）是。（問：是否當時買方要求雖然2樓漏水修繕完成，但1樓內是否有漏水必須等拆開裝潢進行裝修時才能確認，並且擬定一個半年的期限買方必須進行裝修作為賣方修繕完成的條件？）就我的認知，交屋的時候發現漏水的牆是2樓引起，而2樓後來修繕完成，有請買方再去看該牆面，沒有漏了就撥78萬元，剩下保留款20萬元，就等半年後2樓的修繕沒有再漏了，再撥給賣方。」等語（本院卷第216至217頁），證人許勝昱為系爭增補契約之見證人，此觀系爭增補契約即明，證人許勝昱雖自陳系爭增補契約係由代書草擬，其未參與系爭增補契約之討論過程（本院卷第215頁），然證人許勝昱為被告方之仲介人員，在被告裝修後發現系爭瑕疵而通知證人許勝昱後，證人許勝昱亦有協助處理後續與原告聯繫修繕之事宜，有LI NE對話紀錄可憑（本院卷第129至131頁），故證人許勝昱對於系爭增補契約約定之當事人真意所為證詞，亦係證稱保留款200,000元待半年後系爭2樓房屋未再漏水即可出款予原告，應堪採憑。　⒌準此，依系爭增補契約之文義解釋，系爭增補契約約定保留款980,000元之目的係擔保原告修繕系爭房屋「浴室滲漏水」之責任，系爭房屋「浴室滲漏水」以外之瑕疵，均非系爭增補契約約定之範圍。　㈡原告請求被告出具如附件二所示價款返還同意書，並於其上簽蓋如附件一所示印鑑章，應屬有據：　⒈按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第367條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條亦有明定。被告辯稱原告依系爭增補契約應就系爭瑕疵負修繕責任，意即系爭瑕疵與系爭增補契約約定系爭房屋之「浴室滲漏水」有關聯，自屬有利於被告之事實，應由被告負舉證責任。　⒉被告辯稱系爭房屋於其112年6月間裝修後，發現系爭瑕疵，其已支出修繕費用合計116,550元，並提出照片、萊盛國際有限公司（下稱萊盛公司）報價單（下稱系爭報價單）、統一發票、系爭房屋平面圖為佐（本院卷第125至127、133、1 37至139、209頁）。觀諸系爭報價單82,425元部分之修繕項目，分別為：「雨排水管拆、接管」、「糞管拆、接管」、「雨排水管打鑿、補水泥復原」、「糞管牆面打鑿、疊磚鋪水泥復原」、「清運費用」，其餘34,125元部分之統一發票則僅有記載「房屋修繕」，未見其具體修繕項目。再佐以被告提出之照片，雖可見其所稱糞管有補丁、貼膠帶之情況，牆面有露出部分鋼筋，然此僅可知被告裝修系爭房屋時，系爭房屋之屋況為照片所示情形，仍難逕認系爭瑕疵與系爭房屋浴室滲漏水之問題有直接關聯。　⒊證人即系爭房屋修繕人員林佳宏證稱：⑴系爭房屋進入門口左手邊梁柱左下角的雨排水管斷裂，下雨就會流水出來，後後陽台有一個管道間裡面有一支糞管也斷裂，樓上沖水就會漏水，位置如鈞院卷第209頁之圖。我用打鑿的機器把梁柱打開，用切割機將壞掉的零件裁斷，並更換兩吋半的排水管及其零件，再去屋頂放水，試水後沒有問題就用水泥復原。管道間糞管也是用打鑿的機器把管道打開，用切割機裁掉壞掉的部分，並更換三吋半的排水管及其零件，樓上用水就知道是否還有漏水。⑵如果粗工打開時有傷到管子會有新的破洞，我去看的時候管子是舊的修補痕跡，所以應該不是粗工打開時傷到的，我猜膠帶應該是粗工打開時看到有裂縫所以纏上去，因為膠帶是新的，樓上沖水後會漏水，因為那根糞管是整棟大樓的主幹管，漏水原因是管子裂掉，裂掉的原因可能是地震，因為在管道間只有這個可能，無法判斷漏水持續多久等語（本院卷第219至220頁）。依證人林佳宏上開證詞，其係負責雨排水管與糞管之修繕，此與系爭增補契約所約定擔保原告修繕系爭房屋「浴室滲漏水」之責任有何關聯，未見被告提出其他證據以實其說，縱然被告辯稱系爭瑕疵存在、且依系爭買賣契約應由原告負瑕疵擔保責任，亦為被告應另向原告依系爭買賣契約之瑕疵擔保相關約定主張之另事，與系爭增補契約約定之保留款無涉，自不得逕以系爭增補契約約定擔保原告修繕系爭房屋「浴室滲漏水」之保留款，作為系爭房屋其他瑕疵之擔保責任。　⒋承此，依系爭買賣契約第4條第3項約定：「本約各期買賣價金應依約存匯入以下帳戶…」（補字卷第27頁）、第5條第4 項約定：「除系代繳稅款、支付仲介服務報酬、代清償乙方債務及經甲乙雙方書面同意（甲方同意乙方動支之款項不在僑馥建經保證範圍內）以外，乙方不得要求自專戶內支配任何款項。」（補字卷第29頁）系爭履保契約第1條第2項約定：「簽約時買方所給付之價金存匯入本申請書第四條之專戶。」（補字卷第41頁）、第4條約定：「甲方依買賣契約應給付之各期價金，除經僑馥建經核准外應全數存匯入以下帳戶…」（補字卷第43頁）、第5條第5項約定：「除本條約定應由專戶撥付之款項及經甲乙雙方書面同意（甲方同意乙方動支之款項不在僑馥建經保證範圍內）外，甲乙雙方不得要求自專戶內支配任何款項。」（補字卷第43頁）被告已將系爭房屋買賣價金存匯入履保專戶內，依上開約定，自已為買賣價金之給付，而其中保留款200,000元依系爭增補契約既已符合出款之條件，被告自無不同意原告自履保專戶受領該保留款之理，故原告請求被告出具如附件二所示價款返還同意書，並於其上簽蓋如附件一所示印鑑章，應屬有據。六、綜上所述，原告依民法第367條之規定、系爭增補契約第3條之約定，請求被告出具如附件二所示價款返還同意書予原告，並應於該價款返還同意書上簽蓋如附件一所留印鑑章，為有理由，應予准許。至原告聲明另包含「其中應記載之內容即如附件二所示者」部分，應屬贅語，爰不併於主文諭知。七、本件係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第38 9條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行；並依同法第3 92條第2項依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林易勳以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃品瑄附件一（即原證2，補字卷第2319頁）。附件二（即原證7，本院卷第27至29頁）。

2024-12-27

STEV-113-店簡-418-20241227-1

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臺灣基隆地方法院

給付修繕費

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭小額民事判決 113年度基建小字第9號原告瑪莎依碧后訴訟代理人王慧珍被告湯維傑上列當事人間給付修繕費事件，本院於民國113年11月28日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣柒萬捌仟元，及自民國一百一十三年九月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按年息百分之五計算之利息。本判決得假執行。　　事實及理由壹、程序部分：　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告主張：原告所有門牌基隆市○○區○○路00巷0○0號4樓房屋（下稱系爭房屋）因有外牆防水修繕、全室油漆粉刷等需求，遂於民國112年8月間，委請被告承攬系爭房屋之修繕工程，兩造約定施工費用新臺幣（下同）200,300元，原告業已全數付清。惟系爭房屋修繕完畢後，卻有外牆防漏未做橫隔板、白鐵板釘固不牢等瑕疵，兩造復於112年11月19日另訂同意書，約定被告應於締約後30日內完成瑕疵修補（下稱系爭同意書）。豈料，被告未依系爭同意書之約定按期修補瑕疵，經原告多次催請施工，均未獲置理。原告不得已乃另行雇工修補，並估價修繕費用為78,000元。為此，爰依系爭同意書之約定、民法有關承攬、瑕疵擔保及不完全給付之請求權提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告78,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀，作何聲明或陳述。三、本院之判斷： (一)原告主張之上開事實，業據提出與其所述相符之系爭房屋施工費用明細表、施工瑕疵照片、系爭同意書、兩造LINE對話紀錄、工程估價單、瑕疵修補估價單等件為證（頁13至25、 65至85）。且被告經合法通知，未到庭爭執，亦未提出書狀表明證據或有利於己之答辯以供審酌。本院綜合上開證據調查結果，堪信原告之主張為真實。 (二)按稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約，民法第490 條第1項定有明文。又按工作有瑕疵者，定作人得定相當期限，請求承攬人修補之；承攬人不於前項期限內修補者，定作人得自行修補，並得向承攬人請求償還修補必要之費用，民法第493 條第1、2項亦分別定有明文。又承攬人之瑕疵擔保責任核屬無過失責任，不以承攬人具有過失為必要。經查，被告施作之系爭房屋工程存在前開施工瑕疵，經兩造以系爭同意書約定修補期限，被告逾期未為修補，經原告催請施工未果，原告乃另行雇工並估得瑕疵修補費用78,000元等情，業經本院認定如前。揆諸前開規定，原告自得向被告請求償還上開修補之必要費用78,000元。 (三)綜上所述，原告依承攬之瑕疵擔保請求權，請求被告給付78 ,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年9月6日（頁39）起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。四、本件訴訟標的金額未逾10萬元，係適用小額訴訟程序而為被　　告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，併確定訴訟費用額如主文第2項所示。五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第91條第3項、第436條之19第1項、第436條之20，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　基隆簡易庭法　官　曹庭毓以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅惠琳

2024-12-27

KLDV-113-基建小-9-20241227-1