修繕漏水等
臺灣基隆地方法院民事判決
113年度訴字第173號
原 告 高張彩霞
訴訟代理人 高誠忠
被 告 邱陳阿真
訴訟代理人 邱益豐
上列當事人間請求修繕漏水等事件,本院於民國114年2月6日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○○○○號五樓房屋依社團法
人新北市建築師公會民國一百一十三年十二月十九日鑑定報告書
「十、鑑定結果」項次㈣編號「⒉、⒊」及附件七項次「1、10至20
」所示之修復項目及方法修繕至不漏水之狀態。
被告應給付原告新臺幣參拾捌萬玖仟捌佰參拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用除減縮部分外,由被告負擔百分之四十七,餘由原告負
擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾萬壹仟元供擔保後,得假執行
;但被告如以新臺幣參拾萬伍仟貳佰陸拾元為原告預供擔保,得
免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾貳萬玖仟元供擔保後,得假執
行;但被告如以新臺幣參拾捌萬玖仟捌佰參拾壹元為原告預供擔
保,得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分:
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被
告之防禦及訴訟之終結者,不在此限,民事訴訟法第255條
第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。又不變更訴訟標
的,而補充或更正事實上或法律上之陳述者,非為訴之變更
或追加,民事訴訟法第256條亦有明定。查原告起訴時原聲
明:㈠被告應自行修繕其區分所有坐落門牌號碼新北市○○區○
○路00號5樓房屋(下稱系爭5樓房屋)之漏水部分使其不會
漏水並回復原狀。㈡被告應給付原告新臺幣(下同)200萬元
。㈢原告願供擔保,請准宣告假執行等語(見卷第9頁);嗣
原告於民國114年2月6日言詞辯論期日當庭變更其訴之聲明
為:㈠被告應將系爭5樓房屋依社團法人新北市建築師公會11
3年12月19日鑑定報告書(下稱系爭鑑定報告書)「十、鑑
定結果」項次㈣及附件七所示之修復項目及方法修繕至不漏
水之狀態。㈡被告應給付原告58萬4,747元。㈢原告願供擔保
,請准宣告假執行等語(見卷第163頁)。核原告所為,或
屬補充事實上之陳述,或係減縮應受判決事項之聲明,且基
於同一基礎事實,亦不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結,揆
諸前揭規定,應予准許。
貳、實體部分:
一、原告主張:被告為系爭5樓房屋之所有權人,系爭5樓房屋長
年以來均有漏水問題,致原告所有門牌號碼新北市○○區○○路
00號4樓房屋(下稱系爭4樓房屋)天花板漏水,系爭4樓房
屋裝潢因而損壞。爰依侵權行為損害賠償法律關係,提起本
件訴訟等語,並聲明:㈠被告應將系爭5樓房屋依系爭鑑定報
告書「十、鑑定結果」項次㈣及附件七所示之修復項目及方
法修繕至不漏水之狀態。㈡被告應給付原告58萬4,747元。㈢
原告願供擔保,請准宣告假執行。
二、被告則以:系爭5樓房屋長期無人居住,惟被告均定期察看
系爭5樓房屋狀況,且予維護,故屋況良好,原告除應舉證
系爭4樓房屋天花板漏水為被告所造成,並應就原告請求損
害賠償金額部分為舉證等語,資為抗辯。並聲明:㈠原告之
訴駁回。㈡願供擔保,請准宣告免為假執行。
三、經查,原告主張其為系爭4樓房屋之所有權人,被告為系爭5
樓房屋之所有權人,兩造房屋為同棟公寓上、下相鄰之5、4
樓分戶住宅;系爭4樓房屋之天花板有漏水情事等情,業據
原告提出與所述相符之建物登記第一類謄本、系爭4樓房屋
受損照片等件為證(見卷第11頁至第27頁),並經本院職權
調取系爭4、5樓房屋之土地建物查詢資料、異動索引查詢資
料等件為憑(見卷第41頁至第46頁),且經本院會同兩造至
現場,拍攝勘驗照片、作成勘驗筆錄附卷可查(見卷第99頁
至第119頁),堪信為真實。
四、本院之判斷:
至原告主張系爭5樓房屋長年以來均有漏水問題,致系爭4樓
房屋天花板漏水,系爭4樓房屋裝潢因而損壞等情,為被告
所否認,並以前詞置辯。是本件兩造爭點厥為:㈠系爭4樓房
屋有無滲漏水現象?如有,該滲漏水原因為何?是否因此導
致系爭4樓房屋之損害?㈡倘若為是,原告主張被告應將系爭
5樓房屋依系爭鑑定報告書「十、鑑定結果」項次㈣及附件七
所示之修復項目及方法修繕至不漏水之狀態,有無理由?㈢
原告請求被告賠償系爭4樓房屋所受損害58萬4,747元,有無
理由?茲判斷如下:
㈠系爭4樓房屋有滲漏水之現象;系爭4樓房屋受到滲漏水之原
因,乃系爭5樓房屋從上而下滲漏水至系爭4樓房屋之故;系
爭5樓房屋之滲漏水與系爭4樓房屋之損害間,具相當因果關
係:
⒈參諸系爭鑑定報告書「十、鑑定結果 ㈠本件是否有系爭5樓房
屋從上而下滲漏水至系爭4樓房屋之情形?」內容,可知:
經會勘檢視並以水分計檢測系爭4樓房屋客廳、臥室⑴、臥室
⑵、臥室⑶、廚房、走道、餐廳之平頂,當下雖無滲漏水,但
有明顯滲漏水痕跡。查混凝土材料具有吸水性,若鋼筋混凝
土樓版(Slab)及梁(Beam)有長期間歇性滲漏水情況,通
常會於樓版底(平頂)及梁底產生濕式白華,又稱為白華垂
流,形成的原理與鐘乳石相似。即當滲入混凝土的水份太多
,水份與水泥中的游離鈣(CaO)會結合成氫氧化鈣[Ca(OH)
₂],水份將氫氧化鈣 Ca(OH)₂帶出混凝土面,在水蒸發後形
成結晶,或是隨水流沉澱。上述系爭4樓房屋平頂漏水痕跡
情況,研判係系爭5樓房屋長期間歇性從上而下滲漏水所致
。
⒉另參諸系爭鑑定報告書「十、鑑定結果㈡倘若為是,上開滲漏
水情形之原因為何?」內容,可知:
⑴系爭5樓房屋從上而下滲漏水至系爭4樓房屋平頂之主要原因
,研判為系爭5樓房屋地坪時有積水所致,依建築工程實務
,通常公寓住宅客廳、臥室、餐廳、廚房等使用空間之地坪
均未施作防水層,不具防水功能,因此,若地坪積水即會滲
漏至直下層平頂。
⑵研判系爭5樓房屋地坪時有積水之原因如下:
①系爭5樓房屋直上方之屋頂防水層已年久失修,不具防水功能
,故一遇較大雨勢或長時間下雨時,雨水即會滲漏滴至系爭
5樓房屋地坪,造成系爭5樓房屋地坪積水。此由會勘當天下
午下雨,經過2小時即發現系爭5樓房屋平頂滲漏水情形可證
。惟由於系爭5樓房屋空置多年,當系爭5樓房屋頂版平頂滲
漏水時,因被告未居住此處,即無法及時察覺平頂有滲漏水
,並將地坪積水快速排除,而俟隔一段時日至系爭現場巡查
時,地坪積水已呈乾燥狀況。
②系爭5樓房屋廚房牆壁裂縫滲漏水,從室內可見廚房牆壁裂縫
有植物氣根,會勘當天下午下雨,雨水從該裂縫滲入沿牆壁
順流至室內地坪,又從室外可見,廚房牆壁為砌紅磚,並無
防水粉刷及表面貼磁磚,磚牆縫有植物攀附生長。
③新北市瑞芳區鄰接基隆市,年降雨量較高,經查自2022年1月
至2024年11月18日止,基隆氣象站統計降雨量約為台北氣象
站統計降雨量之1.6988倍;由此可知,系爭5樓房屋因下雨
而造成其平頂滲漏水,繼而滲漏至系爭4樓房屋平頂之頻率
,會大於台北市建築物。
⑶末參諸系爭鑑定報告書「十、鑑定結果㈢倘若為是,5樓房屋
之滲漏水是否因此導致4樓房屋之損害?」內容,可知:混
凝土材料具有吸水性已如前述,混凝土若經常有水滲入,時
間長久之後,輕者會使得表面油漆剝落,嚴重者會導致鋼筋
鏽蝕,及保護層剝落等損害。基上研判,5樓房屋之滲漏水
會因此導致系爭4樓房屋之損害。
⒊據上以觀,系爭4樓房屋之平頂,於會勘當下雖無滲漏水,但
有明顯滲漏水痕跡,堪認系爭5樓房屋確有從上而下滲漏水
之情,又系爭5樓房屋之平頂及牆壁均有滲漏水情形,此亦
有會勘當日所拍攝系爭5樓房屋現場照片存卷可查(見系爭
鑑定報告書第19頁至第23頁),足認系爭鑑定報告書所示內
容及結論均有所憑據;再衡以社團法人新北市建築師公會與
兩造並無利害關係,是其本於建築專業所為鑑定報告,內容
均應無偏頗之虞,系爭鑑定報告書就本件爭點之判斷及說明
,誠可信實,故系爭鑑定報告書得出系爭4樓房屋有滲漏水
之現象,其原因係系爭5樓房屋地坪時有積水,長期間歇性
從上而下滲漏水所致等情,以及系爭5樓房屋從上而下滲漏
水因而致系爭4樓房屋之天花板產生壁癌及裝潢毀損之結論
,當屬可採。
㈡就原告主張被告應將系爭5樓房屋依系爭鑑定報告書「十、鑑
定結果」項次㈣及附件七所示之修復項目及方法修繕至不漏
水之狀態,有無理由乙節,現說明如下:
⒈按因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任
。土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害,由工
作物之所有人負賠償責任。民法第184條第1項前段、第191
條第1項前段規定分別定有明文。次按負損害賠償責任者,
除法律另有規定或契約另有訂定外,應回復他方損害發生前
之原狀。第一項情形,債權人得請求支付回復原狀所必要之
費用,以代回復原狀。民法第213條第1項、第3項亦有明文
。又民法第191條第1項規定所稱土地上之工作物,係指以人
工作成之設施,建築物係其例示。而建築物內部之設備如天
花板、樓梯、門窗、水電配置管線設備等,固屬建築物之成
份者,為建築物之一部,應包括在內。且該條第1項規定是
基於社會安全義務而設,則所謂設置或保管有欠缺,自不以
其本體之崩壞或脫落瑕疵為限,舉凡建築物或工作物缺少通
常應有之性狀或設備,以致未具備可合理期待之安全性者,
均應包括在內。至於所謂設置有欠缺,係指土地上之建築物
或其他工作物,於建造之初即存有瑕疪而言。所謂保管有欠
缺,係指於建造後未善為保管,致其物發生瑕疪而言。是以
,因土地上之工作物造成他人之損害,即依法推定工作物所
有人有過失,而應負侵權行為損害賠償責任(最高法院107
年度台上字第1611號、105年度台上字第2320號、50年度台
上字第1464號、96年度台上字第489號民事判決意旨參照)
。另按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各
該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費
用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。亦為公寓大廈管
理條例第10條第1、2項規定所明定。又按共用部分,指公寓
大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而
供共同使用者,公寓大廈管理條例第3條第4款亦有明文。
⒉系爭鑑定報告書「十、鑑定結果」項次㈣編號「⒉、⒊」部分:
查系爭4樓房屋滲漏水之原因之一,即為系爭5樓房屋廚房牆
壁裂縫滲漏水,雨水從該裂縫滲入沿牆壁順流至系爭5樓房
屋室內地坪,致系爭5樓房屋室內地坪積水,此情業經本院
認定如前,故系爭5樓房屋廚房牆壁裂縫滲漏水即與系爭4樓
房屋所受損害間,具相當因果關係。又系爭5樓房屋之廚房
牆壁,為被告房屋之專有部分,揆諸上開規定,被告自應負
修繕、管理、維護之責任,並自行負擔費用。又為將系爭4
樓房屋漏水情形回復原狀,參諸系爭鑑定報告書「十、鑑定
結果」項次㈣編號「⒉、⒊」部分,被告應將系爭5樓房屋之廚
房牆壁修繕至不漏水狀態,且應就系爭5樓房屋客廳、臥室
(A)、臥室(B)之鋁窗外側,全面檢查窗框四周塞水路材
質是否已老化、劣化,並應清除老化、劣化部分而重新施打
矽利康。由上可知,被告就系爭5樓房屋牆壁裂縫滲漏水及
窗框四周塞水路材質老化、劣化部分,依上開規定,本應負
擔費用而對系爭5樓房屋為修繕、管理、維護,被告卻怠於
修繕、管理、維護系爭5樓房屋之防水結構,就系爭5樓房屋
積水導致系爭4樓房屋所受滲漏水損害,主觀上具有過失,
從而,原告主張依侵權行為損害賠償法律關係,請求被告應
將系爭5樓房屋之廚房牆壁修繕至不漏水狀態,並就系爭5樓
房屋客廳、臥室(A)、臥室(B)之鋁窗外側,全面檢查窗
框四周塞水路材質是否已老化、劣化,並應清除老化、劣化
部分而重新施打矽利康(按:即系爭鑑定報告書頁9,項次
「四」編號「2、3」部分及其附件七項次「1、10至20」之
修復費用估算明細表),即屬有據。至被告空言辯稱:系爭
5樓房屋長期無人居住,惟被告有定期察看系爭5樓房屋狀況
,且予維護,故屋況良好云云,顯難採信。
⒊系爭鑑定報告書「十、鑑定結果」項次㈣編號「⒈」部分:
按依社會通常觀念,倘構造物係屬維持建築物安全所必要之
支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、
電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等之使用者,在構
造上及使用上均不具有獨立性,應認為屬於共同使用部分而
不能單獨成為所有權之客體(臺灣高等法院106年度上字第9
0號民事判決意旨參照),是系爭5樓房屋之屋頂平台,核屬
全棟建築物之屋頂,依前揭說明,自係屬整體建物之共用部
分,而為整體建物區分所有權人所共有,非各區分所有權人
之專有部分,亦即系爭5樓房屋之屋頂平台非被告之專有部
分,而係整棟建物之全體區分所有權人所共有。對此,原告
雖主張被告應按系爭鑑定報告書所示之修復方式,進行系爭
5樓房屋之屋頂平台之修復(即系爭鑑定報告書第8頁至第9
頁,項次「四」編號「1」部分及其附件七項次「2至9」之
修復費用估算明細表),將其修繕至不漏水狀態云云,但揆
諸前揭說明,建物之屋頂平台應屬整棟建物「全體區分所有
權人」之「共用部分」,難認屬系爭5樓房屋區分所有權人
之專有部分範圍,且原告復未證明系爭5樓房屋之屋頂平台
係屬約定專用部分,則系爭5樓房屋屋頂平台之修繕,自應
依前揭公寓大廈管理條例第10條第2項規定為之(按:倘無
成立管理委員會,其修繕仍屬系爭公寓全體區分所有權人之
義務,而應由該建物全體區分所有權人為之,包括原告自身
),被告自無單獨修繕系爭5樓房屋屋頂平台之義務(按:
依系爭鑑定報告書所建議之修補方法,除須將屋頂平台拆除
至結構體、灌注環氧樹酯、施作防水水泥砂漿粉光並控制良
好洩水坡度外,尚須將改質瀝青防水毯、單液PU防水層等分
別鋪貼、塗佈至頂樓女兒牆20公分高處,且應施作汎水壓腳
磚及防水水泥砂漿粉光,顯已非被告專有部分所應負責之範
疇),則原告請求被告依系爭鑑定報告書項次「四」編號「
⒈」所示修復方法修繕系爭5樓房屋之屋頂平台,即乏所據,
是原告就此部分之主張,為無理由,無從准許。
⒋職故,原告依侵權行為損害賠償之法律關係,請求被告應將
系爭5樓房屋依系爭鑑定報告書「十、鑑定結果」項次㈣編號
「⒉、⒊」及附件七項次「1、10至20」所示之修復項目及方
法修繕至不漏水之狀態,為有理由,應予准許;逾此範圍之
請求,即乏所據,應予駁回。
㈢就原告請求被告賠償系爭4樓房屋所受損害58萬4,747元有無
理由乙節,說明如下:
有關原告主張系爭4樓房屋因滲漏水而受損乙情,業如前述
(按:受損情形如系爭鑑定報告書「附件五、標的物照片編
號位置示意圖及現況照片」所示,全室多處平頂滲漏水、油
漆剝落)。再者,本院審酌造成系爭4樓房屋滲漏水之原因
包含「系爭5樓房屋之屋頂平台防水失效」、「系爭5樓房屋
廚房牆壁裂縫滲漏水」、「系爭5樓房屋地坪積水」等情,
並綜觀系爭鑑定報告書等全部卷證,參照民事訴訟法第222
條第2項規定,依上開因素就系爭4樓房屋漏水之影響程度,
「系爭5樓房屋廚房牆壁裂縫滲漏水」、「系爭5樓房屋地坪
積水」因素約占3分之2。則被告既未妥善維護其專有部分之
牆壁及地坪,就原告上開損害,自應負責3分之2部分損害賠
償之費用。又本件業經專業鑑定機關鑑定,計算系爭4樓房
屋上開損害之回復原狀所需費用為58萬4,747元,有系爭鑑
定報告書附件八之系爭4樓房屋修復工程費用明細表內容以
佐,是以,被告應負擔系爭4樓房屋損害賠償回復原狀之費
用即應為38萬9,831元(計算式:58萬4,747元÷3×2=38萬9,8
31元,元以下四捨五入),爰於此範圍內予以准許。原告逾
此範圍之請求,為無理由,應予駁回。。
五、綜上所述,原告依侵權行為損害賠償法律關係,請求被告:
⒈應將系爭5樓房屋依系爭鑑定報告書「十、鑑定結果」項次
㈣編號「⒉、⒊」及附件七項次「1、10至20」所示之修復項目
及方法修繕至不漏水之狀態。⒉應給付原告38萬9,831元,均
有理由,應予准許。逾此範圍之請求,則屬無據,應予駁回
。
六、兩造均陳明願供擔保,聲請宣告假執行及免為假執行,經核
與規定相符,爰分別酌定相當之擔保金額,予以准許,至
原告其餘假執行之聲請,因訴之駁回而失所依附,應併予駁
回。
七、據上論結,原告之訴為一部有理由,一部無理由,依民事訴
訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項,判決如主文。
中 華 民 國 114 年 3 月 6 日
民事第二庭法 官 曹庭毓
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上
訴聲明(須按他造當事人之人數附繕本)。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 6 日
書記官 羅惠琳
KLDV-113-訴-173-20250306-1