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上易
臺灣高等法院臺中分院

損害賠償

臺灣高等法院臺中分院民事判決 112年度上易字第305號 上 訴 人 郭柏基 被上訴人 全邑建設有限公司 法定代理人 張朱仁 訴訟代理人 曾耀聰律師 被上訴人 大昱山房屋仲介有限公司 法定代理人 曾仲明 訴訟代理人 張嘉麟律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年4月 12日臺灣臺中地方法院110年度訴字第2557號第一審判決提起一 部上訴，並為訴之追加及擴張聲明，本院於114年2月12日言詞辯 論終結，判決如下： 　　主　文 上訴、擴張及追加之訴均駁回。 第二審（含擴張、追加部分）訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序事項： 　　按當事人於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得 為之。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項 之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條 第1項第2款、第3款定有明文。本件上訴人提起一部上訴， 上訴聲明：被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）130萬7,8 69元本息。嗣於本院變更聲明為：被上訴人應連帶給付上訴 人130萬7,869元本息（本院卷三222頁），核屬擴張應受判 決事項之聲明，應予准許。又上訴人於原審主張其經被上訴 人大昱山房屋仲介有限公司（下稱大昱山公司）居間，向被 上訴人全邑建設有限公司（下稱全邑公司）購買坐落臺中市 ○○區○○段○○○○○段○0000○號即門牌號碼臺中市○○區○○路0段00 0○0號建物（下稱系爭建物），因系爭建物1樓內有法定停車 位及2至4樓陽台外推增建等瑕疵（下合稱系爭瑕疵），致其 受有130萬7,869元之損害。上訴人上訴後，追加依民法第17 9條、第184條、第185條第1項、第567條、第571條，不動產 經紀業管理條例第23條、第24條之2第3款及第4款規定，及 系爭買賣契約書第9條第5款約定為請求（下稱爭系爭追加之 訴），系爭追加之訴與其於原審主張請求權，均係基於系爭 瑕疵之損害，二者請求之基礎事實相同，核與上開規定相符 ，應予准許。 貳、實體事項：　　 一、上訴人主張：伊為家人居住及開設藥局所需，於民國108年4 月20日至大昱山公司詢問有無符合伊需求之建物，經大昱山 公司仲介人員推薦系爭建物，伊隨即下斡旋金，並於108年5 月4日與系爭建物所有權人全邑公司，及○○段000-0地號土地 （下稱系爭土地，與系爭建物合稱系爭房地）所有權人即訴 外人○○○、○○○、○○○、○○○、○○○（下稱○○○等5人）簽訂不動 產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買受系爭房地。惟被 上訴人於簽訂系爭買賣契約前，對伊隱瞞系爭建物存有系爭 瑕疵。且大昱山公司於銷售過程向伊保證系爭建物可作為店 鋪使用，並刊登標示「金店面、各行各業皆可」、「車位坪 數0坪」之不實廣告。全邑公司則將系爭建物1樓法定停車位 隔間牆拆除，且未於系爭買賣契約書填寫停車位坪數，致伊 誤認系爭建物1樓內無停車位，並可申請設立藥局店鋪使用 。伊於110年4月6日始發現系爭建物1樓內有法定停車位，須 繳納停車位變更代金92萬3,084元，始得向主管機關申請店 鋪使用。另因系爭建物2至4樓陽台外推增建，致減少3個陽 台面積，應減少此部分價金48萬3,917元等情。爰依民法第1 79條、第184條、第185條第1項、第227條準用第226條第1項 、第224條、第354條、第359條、第360條、第567條、第571 條，消費者保護法（下稱消保法）第7條第1項、第2項、第3 項、第22條，不動產經紀業管理條例（下稱經紀業條例）第 21條第3項、第23條、第24條之2第3款、第4款規定（下合稱 系爭規定），及系爭買賣契約書第9條第5款約定（與系爭規 定合稱系爭請求權基礎），請求擇一判命被上訴人連帶給付 上訴人130萬7,869元本息（原審為上訴人敗訴判決，上訴人 聲明不服，提起一部上訴，並為訴之追加及擴張聲明。未繫 屬本院者，不予贅述）。並上訴、擴張及追加之訴聲明：⒈ 原判決關於駁回上訴人後開第2項請求被上訴人給付部分廢 棄。⒉被上訴人應連帶給付上訴人130萬7,869元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 二、被上訴人答辯： 　㈠全邑公司則以：108年4月20日伊之現場工務主任與大昱山公 司仲介人員向上訴人介紹系爭建物時，已告知系爭建物1樓 有法定停車空間及2至4樓陽台外推增建之事，且上訴人於簽 訂系爭買賣契約前已取得系爭建物平面圖，並拍攝藍曬圖， 又大昱山公司提供予上訴人閱覽之系爭建物不動產說明書（ 下稱系爭說明書），亦有1樓法定停車空間及2至4樓陽台增 建等資訊。另伊於108年8月16日點交系爭房地予上訴人時， 亦有交付臺中市中正地政事務所建物測量成果圖（下稱系爭 成果圖）予上訴人，系爭成果圖有以虛線標示系爭建物1樓 室內停車空間，且2至4樓右側均有虛線標示陽台位置，上訴 人至遲於點交系爭建物時即知悉系爭建物1樓有停車空間及2 至4樓陽台外推增建之情事，上訴人遲至110年4月9日、同年 5月13日始為系爭建物存有系爭瑕疵之通知，依民法第356條 第1項、第2項規定，應視為承認其所受領之系爭建物，不得 再主張系爭建物存有系爭瑕疵。另上訴人主張系爭瑕疵均於 簽訂系爭買賣契約前即已存在，與債之關係成立後始因可歸 責於債務人事由而生之不完全給付瑕疵不同，並無民法第22 7條規定之適用。又消保法規範目的在於保障消費者健康與 安全，請求賠償範圍限於消費者因健康與安全受侵害而生之 損害，不包括商品本身瑕疵之損害，上訴人所主張系爭瑕疵 非對其健康安全之危害，並無該法之適用等語，資為抗辯。 並答辯聲明：上訴、擴張及追加之訴均駁回。 　㈡大昱山公司則以：伊非系爭買賣契約之出賣人，不負瑕疵擔 保責任。另伊於108年4月20日交付系爭說明書予上訴人閱覽 ，其內即有1樓停車位及增建之內容，且上訴人於當天至現 場看屋時即知系爭建物2至4樓均有陽台外推增建情形。又系 爭建物登記謄本載明可供店鋪使用，該謄本標示部確無停車 位面積，伊並無廣告不實。伊已提供系爭建物交易之必要資 訊，協助上訴人確認訂約事項及市場行情，並無債務不履行 情事。另經紀業條例第21條第3項為特殊侵權行為之規定， 上訴人遲至110年9月6日始提起本件訴訟，已罹於侵權行為 損害賠償之2年時效等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴、 擴張及追加之訴均駁回。 三、本院之判斷： 　㈠上訴人主張伊經大昱山公司居間，而分別向全邑公司、○○○等 5人買受系爭建物、系爭土地，並簽訂系爭買賣契約，系爭 建物1樓內有停車空間及2至4樓有陽台外推增建等情，有系 爭買賣契約、服務費確認書可證（見原審卷一29至39、193 頁），且為被上訴人所不爭執，堪認實在。 　㈡上訴人於簽約前應知悉系爭建物1樓有停車空間及2至4樓陽台 外推增建： 　　⒈上訴人雖主張被上訴人於簽訂系爭買賣契約前，向伊隱瞞 系爭建物1樓有停車空間及2至4樓陽台外推增建等情。然 據證人即大昱山公司仲介人員○○○證稱：伊帶上訴人至系 爭建物看屋時，有提供建築平面圖，並向上訴人說明該平 面圖長方形斜線就是停車位，全邑公司工務主任亦有向上 訴人說明系爭建物2至4樓陽台均增建為衛浴等語（見原審 卷二317至319頁）；上訴人亦自陳：伊於簽訂系爭買賣契 約前向仲介詢問系爭建物產權調查表所載「停車位：有」 為何意，仲介人員告知1樓可停車等語（見本院卷三28頁 ）。又上訴人所稱由大昱山公司提供系爭建物銷售廣告， 其中系爭建物1樓平面圖亦有標示「停車空間」（見原審 卷一43、45頁）。另大昱山公司提供予上訴人閱覽系爭說 明書所附相關文件中，於產權相關注意事項第5點載有： 增建部分含陽台外推，買方已知悉增建所在位置及其權利 、義務等語；而建造執照就法定停車數量載有室內地上1 輛等語（見原審卷一213、233頁），上訴人亦自陳有看過 原審卷一第197至269頁之系爭說明書等語（見本院卷三81 頁）。足認大昱山公司交予上訴人閱覽系爭建物1樓平面 圖及建造執照，均有標示1樓室內停車空間之資訊，且○○○ 帶上訴人至系爭建物看屋時，亦有告知系爭建物1樓有停 車位，則上訴人主張其於簽訂系爭買賣契約前，不知系爭 建物1樓有停車空間及2至4樓陽台外推增建等情，難認實 在。 　　⒉上訴人雖陳稱：系爭建物1樓停車空間位置並無隔間牆，及 平面圖載有「僅供參考，以現場看屋結果為準」，伊誤認 ○○○所說1樓停車位係在騎樓或路邊等語，然○○○既已告知 系爭建物1樓可停車，且系爭建物1樓圖面標示停車空間非 在騎樓，被上訴人即無對上訴人隱瞞系爭建物1樓有法定 停車位之事實。況上訴人自陳於108年8月16日辦理系爭建 物交屋時，全邑公司有交付系爭成果圖予上訴人（見原審 卷二450頁），而系爭成果圖所標示停車空間位置係在1樓 室內，且2至4樓均有前、後陽台，有系爭成果圖可證（見 原審卷二461頁），則上訴人若有誤認系爭建物之停車空 間位置，或不知陽台外推增建之情事，其於取得系爭成果 圖時，應即向被上訴人表示異議，然上訴人仍於當日完成 點交，足認上訴人主張誤認仲介人員所稱系爭建物1樓停 車位係在騎樓或路邊，且不知2至4樓陽台有外推增建等情 ，均不實在。 　㈢被上訴人並無廣告不實： 　　系爭建物建造執照樓層附表於第1樓用途載為G3店鋪、停車 空間，另系爭建物登記謄本確僅有標示1層面積為77.29平方 公尺，並無標示停車位面積，有系爭建物建造執照樓層附表 、第二類登記謄本可證（見原審卷一235、291頁），足認系 爭建物1樓確可供店鋪使用，且有劃設停車空間，而於登記 謄本確無標示停車位面積。故大昱山公司於物件明細所載金 店面，謄本資料：車位坪數0坪等語，尚難認屬不實廣告。 又上訴人自陳系爭建物1樓平面圖後面雖有標示店鋪，但伊 沒有用後面店鋪位置去申請藥局等語（見本院卷三78頁）。 是上訴人既未舉證證明系爭建物1樓無法供店鋪使用，則其 主張被上訴人有不實廣告，難認可採。 　㈣綜上所述，上訴人於簽約前應知悉系爭建物1樓有停車空間， 且2至4樓陽台有外推增建之情事，而仍同意向全邑公司買受 系爭建物，並簽訂系爭買賣契約，全邑公司所交付系爭建物 及移轉所有權登記予上訴人，已符合雙方就買賣標的物之約 定，故系爭建物有1樓停車位及2至4樓陽台外推增建之情事 ，即非屬瑕疵，上訴人主張此為系爭建物之瑕疵，難認可採 。是上訴人之主張核與系爭請求權基礎之要件不符，則上訴 人依系爭請求權基礎，請求被上訴人連帶給付130萬7,869元 ，即屬無據。 四、從而，上訴人依系爭請求權基礎，請求被上訴人連帶給付13 0萬7,869元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5％計算之利息，為無理由，不應准許。原審就上訴人請求 被上訴人給付上開本息部分，為上訴人敗訴之判決，核無不 合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無 理由，應駁回其上訴。另上訴人於本院擴張聲明及提起系爭 追加之訴，請求被上訴人連帶給付上開本息部分，亦無理由 ，均應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 六、據上論結，本件上訴、擴張及追加之訴均無理由，判決如主 文。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　民事第六庭　　審判長法　官　許秀芬 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　莊宇馨 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳國聖 正本係照原本作成。 不得上訴。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳緯宇 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日

2025-03-05

TCHV-112-上易-305-20250305-1

上易
臺灣高等法院臺中分院

返還價金等

臺灣高等法院臺中分院民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　113年度上易字第491號 上 訴 人 劉文川 被 上訴 人 林美玲 訴訟代理人 楊盤江律師 上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國113年8 月23日臺灣臺中地方法院112年度訴字第287號第一審判決提起上 訴，本院於114年2月12日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序事項 　　按債權人以各連帶債務人為共同被告提起給付之訴，以被告 一人提出非基於其個人關係之抗辯，而經法院認為有理由者 為限，始得適用民事訴訟法第56條第1項之規定（最高法院1 11年度台上字第1271號判決意旨參照）。準此，應負連帶債 務之共同被告之一人提起上訴，提出非基於其個人關係之抗 辯，第二審法院審理時，程序上應先將未提起上訴之其餘共 同被告列為上訴人處理，惟日後判決結果若係上訴駁回，則 因其上訴非有利益於共同訴訟人，判決書當事人欄自無庸將 未提起上訴之其餘共同被告列為上訴人。查原審判命上訴人 與原審共同被告○○○○、○○○、○○○、○○○（後4人下稱○○○○等4 人，與上訴人合稱劉文川等5人）應於繼承其等被繼承人○○○ 之遺產範圍內，連帶給付被上訴人新臺幣（下同）6萬6,025 元本息，僅上訴人提起上訴，提出非基於個人關係之抗辯， 然因本院審理結果，認其上訴為無理由（詳後述），依上說 明，其上訴效力不及於○○○○等4人，自無須將之併列為上訴 人，先此敘明。 貳、實體事項 一、被上訴人主張：伊與○○○、原審共同被告○○○、○○○、○○○○、○ ○○、○○○（合稱○○○等6人）於民國111年8月25日簽立土地買 賣契約書（下稱系爭契約），約定伊以新臺幣（下同）64萬 1,000元向○○○等6人購買坐落臺中市○區○○○○段0000000地號 土地（下稱系爭土地）應有部分4分之3（下稱系爭應有部分 ），並已交付簽約款30萬元，尾款34萬1,000元則待111年10 月15日前點交系爭土地時付清。詎系爭土地為○○○等6人共有 之臺中市○區○○○○段0000○號建物（門牌號碼：臺中市○區○○ 街000○0號，下稱A建物）占用如原判決附圖編號（下稱編號 ）A部分，及第三人所有之同段0000建號建物（門牌號碼： 臺中市○區○○街000○0號，下稱B建物；與A建物合稱系爭地上 物）占用編號B部分。○○○等6人未依系爭契約第9條第2項、 第11條第1項約定，於點交系爭土地前清除系爭地上物，伊 遂於112年1月5日以台中何厝郵局9號存證信函（下稱系爭存 證信函）催告○○○等6人於7日內清除系爭地上物，否則系爭 契約即為解除，○○○等6人仍未置理，伊已合法解除系爭契約 ，依系爭契約第10條第3項約定，○○○等6人應返還所收價金3 0萬元，並支付懲罰性違約金9萬6,150元。又上開金額為可 分之債，應由○○○等6人平均分擔之，而○○○於112年1月10日 死亡，劉文川等5人就繼承○○○遺產範圍內，應連帶負清償責 任等情。爰依系爭契約第10條第3項約定及民法第1153條規 定（下稱系爭請求權)，求為命上訴人應與○○○○等4人於繼承 ○○○之遺產範圍內，連帶給付被上訴人6萬6,025元，並加計 自民事追加被告準備書狀繕本(下稱系爭繕本)送達翌日起算 法定遲延利息之判決（原審為上訴人此部分敗訴之判決，上 訴人不服，提起上訴；未繫屬本院部分，不予贅述）。並答 辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：○○○等6人未先依土地法第34條之1規定通知共 有人是否依系爭契約條件承購，即進行後續用印，系爭契約 尚未生效。且○○○等6人已將A建物拆除，並未違約。又劉文 川等5人係於原審測量後始知悉B建物有占用系爭土地之情形 。縱認伊等應給付違約金，該違約金額過高，應予酌減等語 ，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄 。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請 均駁回。 三、本件經兩造整理爭執、不爭執事項，並簡化爭點如下（見本 院卷第88-89頁）： 　㈠不爭執事項（經採為本件判決基礎）： 　⒈○○○等6人授權○○○○於111年8月25日與被上訴人簽立系爭契約 ，約定由被上訴人向○○○等6人購買系爭應有部分，買賣價金 64萬1,000元，被上訴人已依系爭契約交付簽約款30萬元， 並約定於111年10月15日前點交系爭土地（見原審卷一第21- 23頁土地登記第一類謄本、第25-51頁土地買賣契約書、第5 3-63頁不動產買賣（租賃）授權書、地籍圖謄本）。 　⒉○○○於112年1月10日死亡，其繼承人為劉文川等5人（見原審 卷一第193-203頁繼承系統表、戶籍謄本）。 　⒊○○○等6人所共有之A建物占用系爭土地如編號A所示部分，及 第三人所有之B建物占用系爭土地如編號B所示部分（見原審 卷一第73-75頁系爭A建物登記第一類謄本、第313-315頁系 爭B建物登記第二類謄本、第417-429頁原審勘驗筆錄、現場 照片、第439頁土地複丈成果圖）。 　⒋被上訴人依系爭契約第10條第1項約定，於112年1月5日以系 爭存證信函通知○○○等6人「於函到7日內依約拆除占用系爭 土地之地上物，否則買賣契約即為解除，不另通知」等語， ○○○、○○○○、○○○、○○○於112年1月6日收受，○○○於同年月7日 收受，○○○則因郵政機關未獲會晤，於同年月9日經製作招領 通知後，以逾期招領為由退回（見原審卷一第95-99頁系爭 存證信函、第279頁信封、第101-113頁、第281-293頁中華 郵政掛號郵件收件回執）。 　㈡爭點： 　⒈被上訴人是否已經合法解除系爭契約? 　⒉上訴人是否應返還買賣價金及給付違約金予被上訴人?違約金 應否酌減? 四、得心證之理由 　㈠被上訴人主張○○○等6人授權○○○○於111年8月25日與被上訴人 簽立系爭契約，約定由被上訴人以64萬1,000元向○○○等6人 購買系爭應有部分，被上訴人已依系爭契約交付簽約款30萬 元，○○○等6人應於111年10月15日前點交；嗣○○○於112年1月 10日死亡，其繼承人為劉文川等5人，且系爭土地上有系爭 地上物等情，為上訴人所不爭執（見不爭執事項⒈至⒊），堪 信屬實。至上訴人雖抗辯系爭契約係買賣系爭應有部分，未 先依土地法第34條之1規定辦理，尚未生效云云；然因土地 法第34條之1第4項所定之優先承購權僅係共有人間之權利義 務關係，並無對抗第三人之效力，故○○○等6人出賣系爭應有 部分之共有人通知義務，純屬共有人間之內部關係，其等縱 未踐行此項通知義務，逕出售系爭應有部分予被上訴人，對 他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、 處分之效力，是其此部分所辯自不足採。 　㈡被上訴人已合法解除系爭契約：　 　⒈被上訴人主張因○○○等6人未依約清除系爭地上物，伊於催告 後已合法解除系爭契約等語，則為上訴人所爭執，並以前詞 置辯。然依系爭契約第9條第2項、第11條第1項、第10條第3 項依序約定：「本買賣土地如有地上物時，除雙方另有約定 外，乙方（即○○○等6人）於點交前應將地上物清除，如有第 三人占用者，並應負責排除」；「甲（即被上訴人）乙雙方 約定簽定本土地買賣契約書後，乙方應向地政機關申請土地 複丈手續，並應於交屋款前完成鑑界。鑑界結果如有第三人 占用土地者，乙方應負責於點交土地前排除」；如乙方有其 他違約情事時，甲方得解除本契約等語（見原審卷一第33頁 ）。可見系爭土地如有地上物時，不論何人所有，○○○等6人 即負有清除地上物之義務。而兩造均不爭執系爭土地上有系 爭地上物，則○○○等6人即應於111年10月15日點交前，將系 爭地上物清除，並排除第三人占用，否則被上訴人即得定期 催告後解除系爭契約。 　⒉又被上訴人曾於112年1月5日以系爭存證信函定期催告○○○等6 人依約拆除占用系爭土地之地上物，否則即解除系爭契約， 不另通知等語；且○○○、○○○○、○○○、○○○、○○○均於112年1月 7日以前即已收受該存證信函；○○○則因郵政機關未獲會晤， 於同年月9日經製作招領通知後，以逾期招領為由退回等情 ，已為兩造所不爭執（見不爭執事項⒋），堪予認定。而按 表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地 ，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對 人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由 外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相 對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院10 9年度台上大字第908號裁定意旨參照）。查上訴人並未舉證 證明○○○客觀上有何不能領取之正當事由，則依前揭說明， 應認系爭存證信函之意思表示已於112年1月9日到達○○○而發 生送達之效力。○○○等6人既未於收受系爭存證信函7日內即 同年1月16日前依催告清除系爭地上物，並排除第三人占用 系爭土地，堪認系爭契約已於112年1月16日合法解除。上訴 人雖辯稱被上訴人未給予清除系爭地上物之合理期間，其解 約不合法云云。然○○○等6人為系爭土地之共有人，對系爭土 地之使用狀況自不得諉為不知，且買賣土地約定進行鑑界、 清除地上物，以釐清產權責任，實為社會交易所常見，而於 本件買賣關係中，被上訴人既非企業經營者，上訴人亦非消 費者，契約雙方有平等議約能力，並就該等事項已明確約定 履約期限，縱因○○○等6人對系爭土地遭系爭地上物占用情形 有所誤判，仍應受系爭契約之拘束。是上訴人此部分所辯， 自無可採。 　㈢關於被上訴人得請求上訴人給付之金額： 　⒈按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；約定 之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1 項、第252條分別定有明文。而違約金有損害賠償性質及懲 罰性質，前者係以違約金作為債務不履行所生損害賠償總額 之預定，並不具懲罰色彩；後者則以強制債務履行為目的， 確保債權效力之強制罰，具有懲罰性，債務人於違約時除應 支付違約金外，仍應依契約約定或其他債之關係負損害賠償 責任。而當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀事實 、社會經濟狀況、當事人實際所受損害及債務人如期履行債 務時債權人可享受之一切利益為衡量標準。違約金屬懲罰性 違約金者，並應參酌債務人違約情狀以為判斷（最高法院10 9年度台上字第1013號、111年度台上字第2334號、112年度 台上字第652號判決意旨參照）。查系爭契約第10條第3項後 段、第4項約定：「……如乙方（即○○○等6人）毀約不賣或給 付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（即被上訴人 ）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內， 立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付 原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」、「本 條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」。可 見系爭契約於債務人違約時除應支付違約金外，仍應依契約 約定或其他債之關係負損害賠償責任，而將違約金與其他之 損害賠償併列，足認該違約條款係以強制債務履行為目的， 以確保債權效力之強制罰，具有懲罰性，是被上訴人主張前 開約定之違約金性質為懲罰性違約金，應屬可採。則被上訴 人主張系爭契約因○○○等6人違約而解除，並依系爭契約第10 條第3項後段約定，請求○○○等6人返還已付價金30萬元，並 給付懲罰性違約金，自屬有據。又被上訴人以其因解除系爭 契約受有無法轉售系爭土地獲利之消極損害，及委任律師費 6萬元之積極損害，主張懲罰性違約金為9萬6,150元等語， 則為上訴人所否認，並抗辯違約金過高等語。經查，參酌內 政部頒布之成屋買賣契約書範本第11條第1項：「賣方違反 第7條（所有權移轉）第1項或第2項、第9條（交屋）第1項 前段約定時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解 決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之 房地價款並附加每日按萬分之2單利計算之金額，全部退還 買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約 金以不超過房地總價款15%為限。」（見本院卷第139頁）。 本件雖非以成屋為買賣標的，然仍屬就不動產所簽立之買賣 契約，且觀被上訴人請求違約金之依據即系爭買賣契約第10 條第3項後段所定之違約金額為「原所收款項計算之金額」 ，與前開範本規定之賣方違約金數額相同，是本院自得參照 該範本作為違約金是否過高之衡量標準。再本件如依被上訴 人請求以○○○等6人所收價款同額計算違約金為30萬元，占系 爭契約總價（64萬1,000元）之47%，遠超過前開範本規定之 15%上限，確有過高之情形，上訴人抗辯應予酌減，即為可 採。本院衡以被上訴人與○○○等6人係於111年8月25日訂立系 爭契約，嗣於112年1月16日解除，併參酌○○○等6人違約情形 ，被上訴人所受損害情形等情狀，認被上訴人所得請求給付 之違約金，應予酌減為系爭土地總價64萬1,000元之15%即9 萬6,150元（計算式：641,000×15%＝96,150）為適當。基上 ，被上訴人自得依系爭契約第10條第3項後段約定請求○○○等 6人給付買賣價金30萬元、懲罰性違約金9萬6,150元，合計3 9萬6,150元。 　⒉再按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法 律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其 給付本不可分而變為可分者亦同，民法第271條定有明文。 前開規定數人負同一債務而其給付可分者，應各平均分擔之 。此項屬可分之債，應於平均分擔後，各就其分擔之部分負 清償之責（最高法院113年度台上字第2235號判決意旨參照 ）。查被上訴人請求○○○等6人返還已支付價金及違約金，核 屬可分之債，依上開說，應由其6人平均分擔之，依此計算 ，其6人應各負擔之數額為6萬6,025元。又劉文川等5人為○○ ○之繼承人，依法應於繼承○○○之遺產範圍內連帶清償之。 　㈣綜上所述，被上訴人依系爭請求權請求上訴人應與○○○○等4人 於繼承○○○之遺產範圍內連帶給付被上訴人6萬6,025元，及 自系爭繕本送達翌日即112年4月9日起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此部分 為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴人上訴意旨指摘原判 決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 　㈤本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。 五、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5　　日 　　　　　　　　　民事第六庭　　審判長法　官　許秀芬 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　戴博誠 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　莊宇馨 正本係照原本作成。 不得上訴。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝安青 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日

2025-03-05

TCHV-113-上易-491-20250305-1

上
臺灣高等法院臺中分院

給付違約金等

臺灣高等法院臺中分院民事判決 114年度上字第25號 上 訴 人 即被上訴人 黃湘棋 被上訴人即 上 訴人 林義職 訴訟代理人 黃珊慧 上列當事人間請求給付違約金等事件，兩造對於中華民國113年1 1月13日臺灣臺中地方法院113年度訴字第1644號第一審判決提起 上訴，經本院於中華民國114年2月19日言詞辯論終結，判決如下 ： 　　主　文 兩造上訴均駁回。 第二審訴訟費用由兩造各自負擔。 　　事實及理由 甲、程序方面： 貳、言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，除不到場之當事人 未於相當時期受合法之通知；當事人之不到場，可認為係因 天災或其他正當理由；到場之當事人於法院應依職權調查之 事項，不能為必要之證明；到場之當事人所提出之聲明、事 實或證據，未於相當時期通知他造等情形外，得依到場當事 人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1 項前段、第386條分別定有明文；上開規定並為第二審程序 所準用，亦為同法第463條所明定。 貳、上訴人即被上訴人黃湘棋(下稱黃湘棋)經合法通知，未於民 國114年2月19日言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依被上訴人即上訴人林義職(下稱林義 職)之聲請，由其一造辯論而為判決。　　 乙、實體方面：　　 壹、本訴部分： 一、黃湘棋主張：兩造於110年1月23日簽立不動產買賣契約書( 下稱系爭契約)，伊以價金新臺幣(下同)152萬元向林義職購 買坐落臺中市○區○○段0000000○0000000地號土地及其上門牌 號碼臺中市○區○○街00巷0號0樓之0房屋(下合稱系爭房地， 建物稱系爭房屋)，兩造並共同委任○○建築經理股份有限公 司（下稱○○公司）辦理買賣價金履約保證及價金信託之交易 管理暨認證事宜。伊已依約匯款152萬元買賣價金及2萬1,00 0元買方稅款至○○公司設立於中國信託商業銀行之價金存匯 專戶(下稱系爭專戶)內，嗣因伊向天然氣公司查詢，發現系 爭房屋無法接管線供應瓦斯，伊乃於110年3月26日以台中英 才郵局359號存證信函通知林義職，詎林義職卻逕於110年6 月25日以買賣為原因，將系爭房地所有權移轉登記予訴外人 ○○○，致給付不能。伊遂於111年9月19日再寄發台中英才郵 局688號存證信函予林義職，依民法226條及256條規定解除 系爭契約，並於113年2月17日寄發台中公益路郵局57號存證 信函予林義職，請求林義職給付懲罰性違約金152萬元，惟 迄未給付，爰依系爭契約第10條第3項，請求林義職給付伊 匯入系爭專戶價金同額之懲罰性違約金即152萬元及法定遲 延利息等語。 二、林義職則以：依系爭契約第9條第6項，兩造應於110年2月25 日履行給付全部價金及點交買賣標的，惟因黃湘棋遲不配合 點交及給付價金，伊於110年3月8日以台中淡溝郵局128號存 證信函催告黃湘棋於收受後7日內，完成點交及給付價金， 黃湘棋已知悉該存證信函之內容，竟相應不理；伊復於110 年3月19日以台中淡溝郵局149號存證信函，將上開128號存 證信函列爲附件，通知○○公司應於收受7日內對黃湘棋執行 最終催告，並將副本寄送黃湘棋，雖遭○○公司拒絕，但黃湘 棋已於110年3月24日收受該函，應亦生催告之效力；況系爭 契約係因可歸責黃湘棋之給付遲延而未能履行，伊依民法第 255條之法定解除權，解除因定期行為給付遲延之系爭契約 ，不須履行催告程序。嗣伊業於110年3月31日以台中淡溝郵 局178號存證信函、通訊軟體LINE通知黃湘棋解除契約，沒 收價金作為懲罰性違約金，並於110年6月25日將系爭房地另 行出賣予○○○。而系爭契約既已合法解除，伊另行出售系爭 房地，即屬合法而未違約，黃湘棋起訴請求伊支付違約金， 並無理由。至於原審112年度訴字第1302號請求給付違約金 等事件（下稱前案事件）之確定判決，就台中淡溝郵局128 號存證信函之意思表示未合法到達黃湘棋發生催告效力之事 實認定有誤，且未經兩造充分舉證及攻防，使當事人爲適當 完全之辯論，復依伊提出之新訴訟資料亦足以推翻原判斷， 前案事件確定判決就本事件應無爭點效之適用。又不論一般 性違約金或懲罰性違約金，本質上均為損害賠償之預定，黃 湘棋已於113年2月5日取回信託於○○公司之買賣價金，顯未 受任何損害等語資為抗辯。 貳、反訴部分： 一、林義職主張：系爭契約因可歸責於黃湘棋之事由，經伊合法 解除。而依系爭契約第5條第2項付款方式所載，第一期簽約 款5萬元未包含其他金額，為定金性質，與其他各期款項均 匯入○○公司之系爭專戶，應由伊依民法第249條第2款規定沒 收，惟○○公司未查，竟將簽約款5萬元返還黃湘棋，爰依民 法第179條請求黃湘棋返還該簽約款予伊等語。　 二、黃湘棋則以：林義職提起反訴違反前案事件確定判決既判力 ，依一事不再理原則，其反訴應不合法。又林義職請求伊返 還5萬元定金及利息，係以其已合法解除系爭契約為據，惟 林義職是否合法解除系爭契約，業經前案事件之訴訟程序中 ，列為兩造攻擊防禦目標之主要爭點，並經前案事件判決認 定林義職之主張無理由，是林義職再執詞主張已合法解除買 賣契約，顯然違反爭點效，而無理由等語資為抗辯。 參、上訴範圍及聲明：原審就本訴部分判命林義職給付黃湘棋15 萬元本息，並依職權宣告假執行暨依林義職之聲請宣告供擔 保得免為假執行，另駁回黃湘棋其餘之訴及林義職之反訴。 兩造各就其敗訴部分提起上訴，並分別上訴及答辯聲明如下 ： 一、黃湘棋上訴部分： (一)黃湘棋聲明：⑴原判決關於駁回後開第二項之訴部分及該部 分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判均廢棄；⑵林義職應再給 付黃湘棋137萬元，及自民國113年6月14日起至清償日止， 按年息5%計算之利息；⑶願供擔保，請准宣告假執行。 (二)林義職答辯聲明：駁回黃湘棋之上訴。 二、林義職上訴部分： (一)林義職聲明： 　　⑴本訴部分： 　　　①原判決關於命林義職給付15萬元本息部分及該部分假　 　執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄；②上開廢棄部　 　分，黃湘棋在第一審之訴駁回。 　　⑵反訴部分： 　　　①原判決關於駁回反訴部分廢棄； ②黃湘棋應給付林義職5 萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起迄清償日 　　　　止，按年息5%計算之利息。　　 (二)黃湘棋答辯聲明：駁回林義職之上訴。 肆、兩造審理中不爭執及爭執事項（見本院卷81-84頁；本院依 判決格式修正或增刪文句，或依爭點論述順序整理內容）： 一、不爭執之事實： (一)兩造於110年1月23日，簽立系爭契約，由黃湘棋以價金152 萬元向林義職買受系爭房地，並簽立履約保證申請書，共同 委任○○公司辦理買賣價金履約保證及價金信託之交易管理暨 認證事宜。 (二)林義職簽訂系爭契約時，已將所有權狀及印鑑證明交付承辦 代書。　　　 (三)黃湘棋於110年1月24日匯入用印款25萬元，同年1月25日匯 入簽約款5萬元，同年2月2日匯入買方稅費及完稅款2萬1,00 0元、34萬元，同年2月3日匯入完稅款88萬元，均至○○公司 設立之系爭專戶，以給付黃湘棋之買賣價金152萬元及買方 稅款2萬1,000元。 (四)兩造於系爭契約第10條第1、2、3項分別約定：「除本契約 有特別約定外，甲（按：黃湘棋）乙（按：林義職）任一方 若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日以上期間 催告仍未履行，雙方同意應由○○建經進行最終催告仍未履行 ，本約即生解除之效力，並由○○建經執行專戶價金之撥付作 業」；「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本 約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交 付乙方沒收作為懲罰性違約金；除非甲方於○○建經最終催告 期限内向法院起訴，否則○○建經即依約將上述款項交付乙方 沒收，沒收後若甲方對違約金之數額再有異議時，甲方依法 所有違約金酌減之權利僅得對乙方請求，不得對○○建經做主 張。甲方若有開立本票或支票亦應照其面額賠償並同意乙方 據以執行」；「本約簽訂後，乙方若有…給付不能…致本約解 除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金 之權利，且應返還乙方已支配價金，並同意按甲方已支付價 金總額及開立本票或支票支面額，作為懲罰性違約金另行給 付甲方」等語。　　 (五)林義職於110年3月8日以台中淡溝郵局128號存證信函，催告 黃湘棋於收受日起7日內，完成點交及給付價金，否則即依 系爭契約第10條約定，請求遲延利息、違約金及懲罰性違約 金，該存證信函於110年3月9日及同年月10日投遞不成功， 於3月10日退回。 (六)林義職於110年3月19日以台中淡溝郵局149號存證信函，該 函並以前項函文為附件，通知○○公司，其已催告黃湘棋於7 日內履行系爭契約，黃湘棋不依約履行，○○公司應於收受7 日內執行最終催告，該存證信函於110年3月22日送達○○公司 ；上開存證信函一併寄送副本予黃湘棋，並於110年3月24日 送達黃湘棋。 (七)黃湘棋於110年3月26日以台中英才郵局359號存證信函，通 知林義職其向天然氣公司查詢結果，系爭房屋無法接管線供 應瓦斯。 (八)林義職於110年3月31日以台中淡溝郵局178號存證信函，通 知黃湘棋，依系爭契約第10條解除契約，並沒收價金作為懲 罰性違約金，該存證信函於110年4月6日送達黃湘棋。 (九)依兩造間之110年4月1日通訊軟體LINE對話紀錄，林義職係 向黃湘棋表示其已寄出存證信函，請黃湘棋要去領取，否則 該意思表示仍然生效等語，至於上開對話中所傳送之存證信 函照片即為林義職於110年3月31日寄發之台中淡溝郵局178 號存證信函。　　 (十)○○公司以110年4月6日○○(110)字第134號函通知兩造，因林 義職張解除契約，黃湘棋主張標的欠缺瓦斯，該等爭議無法 認證，有待司法解決爭端，依系爭契約第10條第6項、系爭 履約保證申請書第5條第8項，暫停價金之撥付。 (十一)林義職於110年6月25日以買賣為原因，將系爭房地所有權 移轉登記與○○○。 (十二)黃湘棋於111年9月19日以台中英才郵局1181號存證信函， 通知林義職及○○公司，因系爭房屋移轉登記予第三人，依 民法第226及256條解除系爭契約，並請○○公司返還系爭專 戶內價金，此函於翌日送達林義職及○○公司。 (十三)○○公司於111年9月21日以內湖郵局688號存證信函，以前 項黃湘棋解除契約意旨為內容對林義職為催告，該存證信 函於111年9月22日送達林義職。 (十四)黃湘棋於113年2月5取回系爭契約買賣價金150萬9,855元 （包含9,929元利息）、113年3月12日收到契稅退款2,958 元、113年4月12日收增值稅退款1萬9,618元。 (十五)黃湘棋於113年2月17日寄發台中公益路57號存證信函予林 義職，此存證信函於同年月19日送達林義職。 (十六)林義職前曾以黃湘棋違反系爭契約之約定，經其解除契約 ，其主張得沒收黃湘棋已付之買賣價金為懲罰性違約金外 ，並依系爭契約第9條第6項及第10條第2項約定，請求黃 湘棋付149萬9,470元及法定遲延利息爲由，對黃湘棋提起 請求給付違約金之訴訟。嗣經原審以前案事件受理後，將 林義職是否已依系爭契約第10條約定解除契約列為爭點， 並經兩造於言詞辯論程序簽名確認，對此爭點，前案事件 判決認定：「原告固於110年3月8日寄發原證3存證信函， 催告被告黃湘棋於收受日起7日內，完成點交及給付價金( 中補卷第31頁)，惟於110年3月9及10日投遞不成功，於3 月10日退回(訴字卷第177-178頁)……足證原證3存證信函寄 至被告黃湘棋戶籍地址，非被告黃湘棋之住所，未達被告 黃湘棋可隨時領取郵件、了解其內容之客觀狀態，故原告 給付價金及點交之催告，並未達到買受人即被告黃湘棋」 ；「原告以原證5存證信函為解除契約之意思表示前，未 經被告○○公司最終催告已明，顯有悖於系爭契約第10條第 1項有關解除權行使之程序約定，自不能認已生合法解除 系爭契約之效力，從而，原告主張系爭契約業經其行使解 除權而失其效力云云，委無足取」。亦即前案事件判決業 已認定林義職所為之相關催告函文不生催告效力，且因林 義職為解除契約前並未經○○公司為最終催告，則林義職之 解除契約不符合契約第10條第1項約定，仍不發生解除契 約效力，乃判決林義職敗訴確定。 　　以上雙方所不爭執之事實，並有兩造分別提出之不動產買賣 契約書(見原審卷15-26頁)、履約保證申請書及保證書(見原 審卷27-36頁)、前案事件判決(見原審卷37-46頁)、建物登 記謄本及地籍異動索引(見原審卷47-51頁、133-140頁)、○○ 公司函(見原審卷79頁)、存證信函暨其回證(見原審卷53-61 頁、81-91頁)、LINE對話紀錄（見原審卷93-97頁）可證， 且有本院調取之前案事件卷宗可稽，應堪信為真正，上開事 實，本院均採為判決之基礎。 二、爭點之所在： (一)林義職提起反訴，是否違反一事不再理原則？ (二)黃湘棋主張林義職於系爭契約仍存續中，自行將系爭房地所 有權移轉予○○○，構成給付不能，黃湘棋依系爭契約第10條 第3項約定，請求林義職應給付與黃湘棋匯入系爭專戶價金 同額之懲罰性違約金152萬元及法定遲延利息，有無理由？ 林義職抗辯其於移轉系爭房地所有權與○○○前，早已合法解 除與黃湘棋間之系爭契約，並無違約情形，是否可採？ (三)林義職主張黃湘棋於110年1月25日匯入系爭專戶之簽約款5 萬元為定金性質，依民法第249條第2款規定，黃湘棋不得自 ○○公司受有返還，林義職依民法第179條規定，請求黃湘棋 返還該定金5萬元，有無理由？ 伍、得心證之理由（因本、反訴爭點共通，以下合併論述)： 一、林義職提起反訴，非前案事件確定判決既判力效力所及，亦 未違反一事不再理原則。　　 (一)被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬他 法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行同 種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之 人提起反訴，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分 別定有明文。又訴訟標的，乃原告為確定其私權之請求，或 所主張或否認之法律關係是否存在，欲法院對之加以審判之 對象，應依原告起訴主張之原因事實定之，原告前後主張之 原因事實不同，其為訴訟標的之法律關係自亦不同，即非同 一事件(最高法院87年度台上字第758號判決意旨參照)。 (二)本件反訴與本訴均係基於兩造間所簽立系爭契約之法律關係 所生之爭執，可認林義職所提反訴與本訴之標的及其防禦方 法相牽連，依照前揭法條規定，林義職提起之反訴，應屬合 法。又林義職於前案事件訴訟程序，係以系爭契約第9條第6 項及第10條第2項約定，主張得沒收黃湘棋已付之買賣價金 為懲罰性違約金，並請求黃湘棋給付149萬9,470元及法定遲 延利息；至於林義職本件所提反訴，則係主張黃湘棋簽約時 所匯入○○公司之系爭專戶簽約款5萬元為定金，其得依民法 第249條第2款為沒收，且因○○公司嗣後將該定金返還黃湘棋 ，乃依民法第179條規定請求返還。顯然林義職於前案事件 及本件所主張之請求權基礎並不相同，請求之原因事實亦不 相同（僅爭點共通），尚無起訴為確定判決既判力所及之情 形，黃湘棋該部分所辯，並不可採。 二、林義職主張其於移轉系爭房地所有權與○○○前，已合法解除 與黃湘棋間之系爭契約，並不可採。 (一)確定判決之理由雖無既判力，惟法院於判決理由中，就訴訟 標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果， 已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法 令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之 情形外，應解為在同一當事人間就該重要爭點所提起之訴訟 ，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆 不得任作相反之判斷或主張，始符訴訟程序上之誠信原則（ 最高法院109年度台上字第3094號判決意旨參照）。又民法 第255條所謂依契約之性質，非於一定時期為給付不能達其 契約之目的者，係指就契約本身，自客觀上觀察，即可認識 非於一定時期為給付，不能達其契約目的之情形而言；所謂 依當事人之意思表示，非於一定時期為給付，不能達其契約 之目的者，必須契約當事人間有嚴守履行期間之合意，並對 此期間之重要 (契約之目的所在) 有所認識，始足當之(最 高法院113年度台上字第1396號判決意旨參照)。 (二)前案事件審理時，業將林義職是否已依系爭契約第10條約定 解除契約列為爭點，並經兩造於言詞辯論程序簽名確認，對 此爭點，前案事件確定判決認定：林義職所為之相關催告函 文不生催告效力，且因林義職為解除契約前並未經○○公司為 最終催告，則林義職之解除契約不符合契約第10條第1項約 定，仍不發生解除契約效力，乃判決林義職敗訴。而綜參本 院調取之前案事件卷宗所示，原審法院除於辯論時進行爭點 整理簡化外，並已給予兩造充分舉證及攻防；另林義職所寄 送存證信函是否發生催告效力之事實認定，僅屬證據取捨是 否有誤問題，與適用法規有無錯誤無涉。是前案事件確定判 決就上開重要爭點，既經兩造辯論後由法院於判決理由中作 出判斷，雖該判斷屬訴訟標的外之事項並無既判力，但該判 斷結果既無顯然違背法令之處，則除林義職於本事件，能提 出足以推翻原判斷之新訴訟資料外，本於訴訟程序上之誠信 原則，兩造自應同受拘束，不得再為相反之主張，本院亦不 得作相反之判斷。 (三)除前案事件審理期間，林義職業已提出之訴訟資料，本院勿 庸再予審酌者外，林義職於本事件雖另主張，依其所提台中 淡溝郵局149號存證信函、台中英才郵局359號存證信函、兩 造間之通訊軟體LINE對話紀錄、承辦代書○○○與黃湘棋間之 通訊軟體LINE對話紀錄（見原審卷第83-89頁、93-97頁、本 院卷123頁），應足以推翻前案事件之上開判斷云云。惟前 揭存證信函，林義職於前案事件審理期間業已提出（見前案 事件補字卷33頁、審理卷175-179頁），並非新訴訟資料； 況黃湘棋於上開359號存證信函中，雖自承輾轉知悉林義職 寄送之台中淡溝郵局128號存證信函，○○○與黃湘棋間之通訊 軟體LINE對話紀錄，固亦可佐證上情，然黃湘棋自他人處知 悉林義職有寄送該存證信函及其內容，與林義職是否業依該 存證信函進行催告程序，核屬二事，不能因此認爲林義職已 爲合法之催告；另上開149號存證信函，僅係要求○○公司執 行最終催告而已，且黃湘棋更僅係副本收受者，此實與林義 職是否合法進行催告程序無涉；又兩造間之通訊軟體LINE對 話紀錄，亦僅為台中淡溝郵局178號存證信函內容之重申， 上開證據資料均不足以推翻前案事件確定判決之認定，應屬 明確。至於林義職聲請訊問○○○，欲用以證明其曾告知或轉 交上開128號存證信函予黃湘棋；另聲請調取臺灣臺中地方 檢察署111年度偵字第24296號案件卷宗，欲用以證明黃湘棋 不願交屋，系爭契約業經其合法解除(見本院卷120頁)云云 。惟縱使○○○曾告知黃湘棋該存證信函及其內容，仍不能認 爲林義職有爲合法之催告；且系爭契約未經林義職合法解除 ，均有如前後所述，本院認無訊問○○○及調取前揭案件卷宗 之必要。 (四)觀諸系爭契約內容(見原審卷20-23頁)，雖有兩造應於何時 給付價金、何時辦理產權移轉登記、何時辦理點交之約定， 然此類約定實為一般不動產買賣之常見記載，無從由該契約 內容推論就系爭契約有何客觀上或依當事人意思表示，有非 於一定時期為給付則不能達契約目的之情形，亦難認就系爭 契約之履行有民法第255條規定之適用。又林義職於110年3 月31日寄發之台中淡溝郵局178號存證信函，已明確表明依 據系爭契約第10條約定行使解除權，並未表明係依民法第25 5條規定行使解除權，則依林義職所主張為解除契約之意思 表示內容，無從得出林義職係依民法第255條規定為解除契 約之事實認定。復林義職雖於113年10月7日原審言詞辯論程 序時，表示當庭依民法第255條解除系爭契約（見原審卷172 頁）云云，惟同一契約不可能有二次以上之解除（最高法院 82年度台上字第1429號判決意旨參照），系爭契約業經黃湘 棋依民法第256條規定於111年9月20日解除（詳後述），林 義職自無可能再次解除系爭契約，林義職該部分所辯亦不可 採。　 三、系爭契約雖因可歸責於林義職之事由致給付不能，並經黃湘 棋合法解除，惟兩造約定之違約金過高，應酌減至15萬元為 適當。 (一)因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠 償損害；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民 法第226條及第256條定有明文。又違約金之約定，乃基於個 人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間 之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則 ，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。 惟倘當事人所約定之違約金過高，而顯失公平者，為避免違 約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客 觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，減至相當之 金額，以實現社會正義，並不因懲罰性違約金或賠償額預定 性違約金而異（最高法院49年台上字第807號、79年台上字 第1915號原判例、100年度台上字第1930號、101年度台上字 第74 號、102年度台上字第1606號判決意旨參照）。　 (二)林義職對黃湘棋解除系爭契約既非合法，自仍負有按契約移 轉系爭房地所有權予黃湘棋之義務，然林義職卻將系爭房地 之所有權，於110年6月25日以買賣為原因，移轉登記與○○○ ，致成爲成給付不能，且屬可歸責。嗣黃湘棋於111年9月19 日以台中英才郵局1181號存證信函表明依民法第226及256條 解除系爭契約，自應於111年9月20日送達林義職時，發生解 除契約效果，則黃湘棋依系爭契約第10條第3項約定請求林 義職應按黃湘棋已支付價金總額，賠償黃湘棋懲罰性違約金 ，固屬有據。惟本院審酌林義職確實曾於110年3月31日寄發 台中淡溝郵局178號存證信函以黃湘棋未配合點交及給付價 金為由而解除契約，僅因解除契約未符合催告及契約約定之 程序而經前案事件判決認定不生解除效力，林義職復誤認系 爭契約已因解除而失效，而將系爭房地出售他人並辦理移轉 登記完畢，致就系爭房地所有權之履行成為給付不能，其違 約情節尚非甚鉅，並審酌黃湘棋因林義職將系爭房地移轉予 第三人，應受有無法按原定計畫取得系爭房地為使用收益之 損害，及黃湘棋已於110年2月前支付全數買賣價金152萬元 及稅款，卻至113年2至4月始陸續取回上開價金及稅款，黃 湘棋亦受有此段期間無從使用資金為運用收益而相當於存款 利息之損害，並考量黃湘棋因締約耗費之時間、精力、林義 職違約之緣由、社會經濟狀況及平衡買賣雙方利益等情，本 院認為黃湘棋請求違約金152萬元，實屬過高，應酌減至15 萬元為適當。 四、林義職反訴主張其得依民法第179條規定，請求黃湘棋返還 契約定金5萬元，為無理由。　　 (一)定金，除當事人另有訂定外，因可歸責於付定金當事人之事 由，致契約不能履行時，不得請求返還，民法第249條第2項 定有明文。 (二)黃湘棋依民法第256條規定合法解除系爭契約，經認定如前 ，則○○公司依系爭契約將系爭專戶內黃湘棋所給付之價金返 還予黃湘棋，並無不合，黃湘棋亦無受有不當得利可言。且 系爭契約經解除後，黃湘棋對於林義職不負有任何契約義務 ，自無不能履行契約之情形，則林義職依民法第249條規定 ，反訴主張黃湘棋不能受有價金（包含林義職所指之簽約款 定金5萬元）返還，並依民法第179條規定請求給付5萬元云 云，自不可採。　　 五、綜上所述，黃湘棋本訴依系爭契約第10條第3項約定，請求 林義職給付15萬元本息，為有理由，應予准許，逾此部分之 請求，則無理由，應予駁回；林義職反訴依民法第179條規 定，請求黃湘棋給付5萬元本息，為無理由，應予以駁回。 是則原審就上開本訴應准許部分，為黃湘棋勝訴之判決，並 依職權宣告假執行暨依林義職之聲請宣告供擔保得免為假執 行；另駁回黃湘棋本訴其餘請求及假執行之聲請暨林義職之 反訴，於法核無不合，兩造就其敗訴部分，各自上訴指摘原 判決係屬不當，求予廢棄改判，為無理由，均應駁回。 陸、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均與本案判決 結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。 丙、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第 463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決 如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　民事第九庭　　審判長法　官　劉長宜 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭玄義 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳昀儒 正本係照原本作成。　　　 不得上訴。　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭蕙瑜 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日

2025-03-05

TCHV-114-上-25-20250305-1

上易
臺灣高等法院臺中分院

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臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上易字第427號 上訴人即附 帶被上訴人 王素雲 訴訟代理人 張純銘 被上訴人即 附帶上訴人 元源不動產有限公司 法定代理人 張淑梅 訴訟代理人 張姵淳 蔡得謙律師 蔡奕平律師 李明潔律師 上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於民國113年6月14 日臺灣臺中地方法院112年度訴字第3146號第一審判決提起上訴 ，被上訴人並為附帶上訴，本院於114年2月12日言詞辯論終結， 判決如下： 　　主　文 上訴及附帶上訴均駁回。 第二審訴訟費用由兩造各自負擔。 　　事實及理由 一、被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）主張：上訴人即附 帶被上訴人（下稱上訴人）於民國112年2月10日授權其子張 純銘，與伊簽訂土地專任委託銷售契約書（下稱系爭契約） ，約定將其所有坐落臺中市○○區○○段000○0○000○000地號土 地（面積合計約85坪，下稱系爭土地），以總價新臺幣（下 同）2,975萬元（每坪35萬元)，專任委託伊自112年2月10日 至同年5月10日止之期間居間銷售，並於同年3月14日將委託 售價每坪35萬元調降為每坪32萬元。迨伊覓得買方即訴外人 巫錫賢，並收受其議價金後，上訴人竟拒絕配合後續締約事 宜，且片面主張終止（誤為解除)系爭契約，並自行於112年 4月25日以2,717萬3,696元價額，將系爭土地出售移轉予訴 外人○○○，依系爭契約第8條第3項第1至3款約定（下稱系爭 條款），應視為伊已完成居間仲介之義務，上訴人自應給付 按上開成交價格4%計算之報酬108萬6,948元等情。爰依系爭 條款，求為命上訴人給付被上訴人108萬6,948元，加計自起 訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。 二、上訴人則以：伊急需出售系爭土地以取得資金，然被上訴人 拖延銷售進度，經多次溝通未果，伊遂於112年3月27日以高 雄鹽埕郵局第45號存證信函（下稱系爭存證信函）對被上訴 人為終止（誤為解除）系爭契約之意思表示，並於同年月28 日送達被上訴人後，伊始自行出售系爭土地，不符系爭條款 等語，資為抗辯。 三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人 應給付被上訴人54萬3,474元，及自112年11月21日起加付法 定遲延利息；並分別依聲請為准、免假執行之宣告，另駁回 被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分提 起上訴，其上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上 開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回 。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。另被上訴人就其敗訴部分 提起附帶上訴，其附帶上訴聲明：㈠原判決不利於被上訴人 部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人54萬3 ,474元，及自112年11月21日起算之法定遲延利息。上訴人 答辯聲明：附帶上訴駁回。 四、本件經兩造整理爭執及不爭執事項，並簡化爭點如下（見本 院卷第57-58頁）： 　㈠不爭執事項（經採為本件判決基礎）： 　⒈上訴人原為系爭土地之所有權人（見原審卷一第105-109頁土 地所有權狀）。 　⒉上訴人就委託被上訴人居間仲介出售系爭土地事宜，全權委 由張純銘代理，張純銘於112年2月10日代理上訴人與被上訴 人簽訂系爭契約；系爭契約第2條約定委託銷售總價額2,975 萬元（原審卷一第35-38頁土地專任委託銷售契約書、第111 頁授權書）。 　⒊被上訴人為有巢氏房屋加盟店，並將上開受託仲介標的物配 件予同業惠双房屋之加盟店宏紘不動產有限公司（下稱宏紘 公司），該公司於112年2月26日與訴外人○○○簽立買方議價 委託書，買方議價金額為2,550萬元，並交付面額25萬元支 票予被上訴人供為議價金（原審卷一第281-282頁買方議價 委託書、第283頁支票）。 　⒋訴外人翔豪不動產經紀有限公司（下稱翔豪公司）與巫錫賢 於112年4月8日就系爭不動產簽立不動產買賣意願書、承諾 書，買方議價金額為2,717萬元，並收受50萬元議價金（原 審卷一第191-193頁）。 　⒌張純銘依民法第549條第1項、消費者保護法第43條規定，於1 12年3月27日以系爭存證信函向被上訴人為終止（誤為解除 ）系爭契約之意思表示，被上訴人於同年月28日收受該存證 信函（原審卷一第165-166頁）。 　⒍被上訴人於112年4月12日以台中水湳郵局99號存證信函回復 上訴人系爭存證信函，不同意終止系爭契約，並表示繼續履 行系爭契約（原審卷一第167頁存證信函）。 　⒎被上訴人於112年4月17日以台中水湳郵局103號存證信函通知 上訴人依其允諾每坪32萬元價額覓得買主，且已收取斡旋金 ，催告其於3日內簽訂買賣契約（見原審卷一第169頁台中水 湳郵局103號）。 　⒏上訴人以2,717萬3,696元價額出售系爭土地予○○○，並於112 年5月17日將系爭土地所有權移轉登記予○○○（見原審卷一第 41頁不動產交易實價查詢服務網、第171-175頁土地登記第 一類謄本）。 　⒐對卷附兩造之對話紀錄均不爭執（見原審卷一第261-279頁、 第287-403頁）。 　㈡主要爭點： 　⒈上訴人有無系爭條款之情事? 　⒉被上訴人依系爭條款請求上訴人給付108萬6,948元，有無理 由? 五、得心證之理由　 　㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會， 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因 其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；關於勞務給付之 契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之 規定。民法第565條、第568條第1項、第529條分別定有明文 。是居間契約係屬委任契約之特別規定，應優先於委任契約 而為適用，反之，若無特別規定，仍有委任契約相關規定之 適用。查被上訴人主張上訴人原為系爭土地之所有權人，並 全權委由張純銘委託被上訴人居間仲介出售系爭土地事宜， 張純銘於112年2月10日代理上訴人與被上訴人簽訂系爭契約 等情，為上訴人所不爭執（見不爭執事項⒈⒉），堪信屬實。 參以兩造均不爭執上訴人應支付報酬金額為成交價額之4%（ 見不爭執事項⒉），足認兩造間係成立媒介居間之法律關係 。又民法關於居間契約之終止，並無特別規定，依上說明， 關於系爭契約之終止仍有民法委任契約相關規定之適用。 　㈡系爭契約已於112年3月28日終止： 　⒈按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方 允為處理之契約；當事人之任何一方，得隨時終止委任契約 ，民法第528條、第549條第1項分別明定。又按委任契約， 係以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約，故不論有無報 酬，因何理由，依民法第549條第1項規定，均得隨時予以終 止。縱使當事人間有不得終止之特約，如其信賴關係已動搖 ，倘使委任人仍受限於特約，強令其繼續委任，實與成立委 任契約之基本宗旨有違，故不得以特約排除第549條第1項規 定之適用（最高法院110年度台上字第349號判決意旨參照） 。查系爭契約第10條雖就委託期間有特別約定為自112年2月 10日起至同年5月10日止（見原審卷一第37頁）；然觀之張 純銘與被上訴人員工張姵淳間於該委託期間之LINE對話截圖 ，可看出張純銘自112年3月4日起開始表示如由其自己賣系 爭土地早已成交，對被上訴人表示失望，認被上訴人能力不 夠，並表達欲提前終止系爭契約之意，更於同年月17日認被 上訴人以不實銷售進展搪塞，嚴重質疑被上訴人之誠信（見 原審卷一第279頁、第285-363頁）。足認上訴人於簽訂系爭 契約後，僅歷時1月有餘，已對被上訴人之銷售能力、是否 會誠信履約之信賴關係，明顯產生動搖。依上說明，即不得 強令上訴人繼續委任，而不得以委託期間之特別約定排除民 法第549條第1項之規定，是上訴人自得隨時終止系爭契約。 　⒉又被上訴人主張：上訴人出具之授權書（見原審卷第111頁） ，僅授權張純銘代理簽訂系爭契約，並未授張純銘代理終止 系爭契約之權利，且其僅為上訴人之代理人，竟以自己名義 寄發系爭存證信函，復未表明代理上訴人之意，不符代理或 隱名代理之要件等語；上訴人則辯稱：伊之不動產均係委由 張純銘處理，伊有授權張純銘終止系爭契約等語。而按隱名 代理之成立，係代理人為法律行為時，雖未以本人名義為之 ，惟實際上有代理本人之意思，且此項意思為相對人所明知 或可得而知者，即足當之（最高法院111年度台上字第1044 號、第2356號判決意旨參照）。查被上訴人主張因上訴人不 欲繼續系爭契約，由上訴人之代理人張純銘於112年3月27日 以系爭存證信函向被上訴人為終止系爭契約之意思表示，被 上訴人已於同年月28日收受該存證信函，為上訴人所不爭執 （見不爭執事項⒌）；且上訴人既自陳有授權張純銘終止系 爭契約（見本院卷第141頁)，復於本件訴訟仍委由張純銘為 訴訟代理人進行訴訟（見原審卷一第157-158頁、本院卷第6 3-65頁），足認張純銘實有代理上訴人終止系爭契約之權限 。再者，兩造均不爭執上訴人與張純銘為母子關係，上訴人 委託被上訴人居間仲介系爭土地，係授權張純銘出面代理， 被上訴人知悉系爭土地所有權人為上訴人，參酌卷內對話紀 錄截圖所示，兩造有關仲介系爭土地相關事宜，確均由張純 銘與張姵淳溝通聯繫，上訴人未曾親自與被上訴人接洽（見 原審卷一第255-279、285-403頁），可知張純銘自始至終均 係以上訴人之代理人地位自居。又張純銘係以自己名義寄發 系爭存證信函，對被上訴人為終止系爭契約之意思表示，而 被上訴人明知系爭契約之委託人係上訴人並非張純銘，仍於 112年4月12日以台中水湳郵局99號存證信函向張純銘表示不 同意（見不爭執事項⒍)，且觀該存證信函所載「台端主張解 除台端與本公司間之專任委託…本公司仍將依約繼續履行契 約，為此本公司特以本存證信函向台端聲明之」等語，顯然 張純銘雖以自己名義寄發系爭存證信函，然實際上有代理上 訴人之意思，且此項意思亦為被上訴人所明知，依上說明， 張純銘所為終止系爭契約法律行為之效果，自及於上訴人。 另因居間履行過程，係以提供勞務給付作為手段，在性質上 既屬繼續性提供勞務之契約，其契約關係一旦開始，其契約 解消不應影響已完成之契約關係（例如已成立之買方委託議 價關係），故當事人僅能行使終止權，則上訴人欲終止系爭 契約，由張純銘以系爭存證信函向被上訴人為終止系爭契約 之意思表示時，縱因不諳法律而誤為解除之用語，尚不能因 此即無視其解消契約之意思，而仍應賦予有終止意思。是系 爭契約於112年3月28日被上訴人收受該存證信函時，已合法 終止。 　㈢被上訴人得依系爭契約第8條第3項第2款約定，請求被上訴人 給付54萬3,474元： 　⒈依系爭契約第5條第1項約定「服務報酬：⑴支付金額：為成交 價額之百分之四（內含營業稅）」，及第8條第3項第1至3款 約定「專任委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（ 即被上訴人）已完成居間仲介之義務，除第二款給付原約定 服務報酬之半數外，甲方（即上訴人）仍應支付依第五條第 ⑴項約定之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。①委託 期間內，甲方自行將本契約土地出售或另行委託第三人居間 仲介者。②委託期間內，因可歸責於甲方之事由而片面終止 委託契約關係者。③乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事 由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立土地買賣契約書時 。」（見原審卷一第101頁）。可知，上訴人縱未經被上訴 人居間而出售系爭土地，然有系爭條款約定情事時，上訴人 仍有給付報酬之義務。 　⒉被上訴人固主張上訴人有系爭契約第8條第3項第1、3款情事 等語，然依系爭契約第8條第3項第1款之約定，須上訴人於 委託期間內自行出售系爭土地，始應給付被上訴人服務報酬 。查被上訴人主張上訴人於112年4月25日以2,717萬3,696元 價額出售系爭土地予○○○，並於同年5月17日將系爭土地所有 權移轉登記予○○○，固為上訴人所不爭執（見不爭執事項⒏） ；惟系爭契約已於同年3月28日由上訴人任意終止，則系爭 契約之委託期間應為同年2月10日至同年3月28日，上訴人於 同年4月25日自行出賣系爭土地，與系爭契約第8條第3項第1 款約定之委託期間內有別，被上訴人自不得以該約款為請求 。又被上訴人將系爭土地配件予同業宏紘公司，該公司於11 2年2月26日與○○○簽立買方議價委託書，買方議價金額為2,5 50萬元，並交付面額25萬元支票予被上訴人供為議價金（見 不爭執事項⒊），而被上訴人即時向上訴人回報此情，然該 買方係以每坪30萬元之價格為條件提出斡旋金，上訴人斯時 仍堅持以系爭契約約定之每坪35萬元價格為條件，直至同年 3月14日始同意被上訴人以每坪32萬元之價格出售系爭土地 ，但被上訴人遲至同年3月28日前，均未曾向上訴人提出符 合之買家等情，此有對話紀錄截圖可稽（見原審卷一第271- 277頁、第285-357頁）。可見被上訴人雖已收取該買方議價 金，惟買方提出之買價遠低於上訴人提出之賣價，上訴人未 與買方訂立買賣契約，自不得歸責於上訴人。至被上訴人雖 提出另一買方巫錫賢112年4月8日之議價書為主張（見原審 卷一第405-409頁），惟系爭契約已於112年3月28日終止， 上訴人即無義務再配合被上訴人締結買賣契約。是被上訴人 請求上訴人依系爭契約第8條第3項第3款約定給付報酬，自 無理由。 　⒊被上訴人另主張上訴人有系爭契約第8條第3項第2款情事等情 ；上訴人則辯稱其有急需出售系爭土地以取得資金之急迫情 事，因被上訴人有拖延之情，未能於期限內配合，其始終止 系爭契約云云。然兩造訂立系爭契約之時點為112年2月10日 ，上訴人應可審酌其急迫之程度以決定系爭契約之委託期間 長短，卻仍與被上訴人約定委託期間為期3個月，自難認上 訴人確有何急迫情事發生而須提前終止系爭契約。又審諸兩 造對話截圖內容，上訴人雖於112年3月4日開始表示急需資 金，一再催促被上訴人，嗣於同年月14日同意被上訴人改以 每坪32萬元之價格出售系爭土地，卻於翌日向被上訴人表示 每坪32萬元也不賣，之後買家出多少價也不賣等語（見原審 卷一第279、285、293-297頁、第335-341頁），竟於終止系 爭契約後1個月內之同年4月25日，即以總價2,717萬3,696元 之價格出售予○○○（見不爭執事項⒏），其買賣價格接近每坪 32萬元（計算式：2,717萬3,696元÷85坪＝31萬9,691元，小 數點後四捨五入），足認上訴人係以需求資金時間緊迫、堅 持系爭土地售價等因素為由，使被上訴人無法順利於委託期 間完成媒介系爭土地買賣契約，難認被上訴人有意拖延出售 系爭土地。參以上訴人於112年4月9日向被上訴人稱上個月 有建商已經簽約等語（見原審卷一第371頁），而上訴人於1 12年3月28日終止系爭契約後，卻能於112年3月29日至31日 短短3天內，即已談妥系爭土地價格、條件並簽訂買賣契約 ，可合理推論上訴人已經在系爭契約存續時間內與建商有所 接洽。而上訴人既與被上訴人簽署系爭契約，其自應依系爭 契約專任委託之精神，請有意購買系爭土地之建商透過被上 訴人與上訴人簽署買賣契約，否則上訴人即有規避給付被上 訴人報酬之嫌。上訴人前揭抗辯當屬臨訟置辯，尚無可採。 此外，上訴人既未舉證證明其有何合理事由，得在委託期間 內提前終止系爭契約，其自具有可歸責事由，應依系爭契約 第8條第3項第2款約定，給付被上訴人約定報酬之一半即54 萬3,474元（計算式：108萬6,948元÷2＝54萬3,474元）；被 上訴人逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。 　㈣綜上所述，被上訴人依系爭契約第8條第3項第2款、第5條第1 項約定，請求上訴人給付54萬3,474元及自起訴狀繕本送達 翌日即112年11月21日（見原審卷一第93頁）起至清償日止 ，按年息百分之5計算之利息，自屬正當，應予准許，逾此 部分之請求，不應准許。從而原審就上開應准許部分，為上 訴人敗訴之判決，並為供擔保准、免假執行之諭知，及就上 開不應准許部分，駁回被上訴人之請求及假執行之聲請，均 無不合。上訴人、被上訴人各就其敗訴部分分別提起上訴及 附帶上訴，均指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判 ，為無理由，兩造之上訴及附帶上訴均應駁回。 　㈤本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 五、據上論結，本件上訴及附帶上訴均無理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5　　日 　　　　　　　　　民事第六庭　　審判長法　官　許秀芬 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　戴博誠 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　莊宇馨 正本係照原本作成。 不得上訴。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝安青 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日

2025-03-05

TCHV-113-上易-427-20250305-1

家繼訴
臺灣新北地方法院

返還遺產等

臺灣新北地方法院民事裁定　 113年度家繼訴字第47號 原 告 Ａ０１ 兼 法 定 代 理 人 Ａ０２ 上二人共同 訴訟代理人 張 煜律師 江曉俊律師 被 告 Ａ０４ Ａ０５ Ａ０６ Ａ０７ Ａ０８ Ａ０９ Ａ１０ 上列當事人間請求返還遺產等事件，本院裁定如下： 　　主　文 本件移送臺灣新竹地方法院。 　　理　由 一、按家事事件之類型廣泛，有關管轄之一般事項，除家事事件 法有特別規定外，應依各該事件之性質及所應適用之程序法 理，先準用非訟事件法相關規定，於非訟事件法未規定時， 再準用民事訴訟法有關之規定。家事事件法有鑑於此，乃於 第5條明定：「家事事件之管轄，除本法別有規定外，準用 非訟事件法有關管轄之規定；非訟事件法未規定者，準用民 事訴訟法有關管轄之規定」。家事事件法第70條規定，因遺 產分割、繼承人間因繼承關係所生請求事件，得由㈠繼承開 始時被繼承人住所地之法院；被繼承人於國內無住所者，其 在國內居所地之法院；或㈡主要遺產所在地之法院管轄，考 其立法意旨，乃基於證據調查便利及有助訴訟程序進行之考 量，所設特別審判籍之規定，雖未排除家事事件法第5條準 用非訟事件法第7條所規定之普通審判籍，惟在「管轄競合 」之處理時，仍有非訟事件法第3條但書規定之準用，得由 受理在先之管轄法院，依聲請或依職權以裁定將事件移送於 認為適當之其他管轄法院（最高法院106年度台抗字第640號 裁定意旨參照）。 二、經查，原告Ａ０１、Ａ０２主張兩造為被繼承人甲○○之全體繼承人 ，請求被告Ａ０４返還其無法律上原因占有被繼承人甲○○出售 新竹市○○街00巷00弄00號0樓房地所得分配款新臺幣（下同 ）3,673,730元予全體繼承人，並請求分割被繼承人甲○○之 遺產，係家事事件法第70條所定繼承人間因繼承關係所生請 求及分割遺產事件，雖因繼承人Ａ０４之住所地在本院轄區， 依家事事件法第5條準用非訟事件法第7條規定，本院固有一 般管轄權，惟查，被繼承人甲○○逝世時之住所地位在新竹縣 ○○鎮，其遺產清單內1,009,141元存款之開戶銀行為址設新 竹市東區之臺灣銀行新竹分行，而依原告起訴狀所載，被繼 承人遭占有之分配款係出售新竹市○○街00巷00弄00號0樓房 地所得，有不動產買賣契約書在卷可憑，足見新竹市為被繼 承人主要遺產所在地，且與被繼承人過世前之關連性甚為密 切，基於證據調查效率與便利之考量，本院顯非有利於訴訟 程序進行之法院，而應由被繼承人生活關係密切之生前住所 地且為主要遺產所在地之臺灣新竹地方法院管轄，方屬適當 。揆諸首揭說明，依家事事件法第5條準用非訟事件法第3條 但書之規定，依職權裁定本件移送臺灣新竹地方法院。 三、爰裁定如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　家事第二庭　審判長法　官　李美燕　 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝茵絜 　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　俞兆安 以上正本係照原本作成。 如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳 納抗告費新臺幣1,500元。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　曾羽薇

2025-03-05

PCDV-113-家繼訴-47-20250305-1

重上
臺灣高等法院臺南分院

所有權移轉登記等

臺灣高等法院臺南分院民事判決 113年度重上字第2號 上 訴 人 陳岱蔆 訴訟代理人 蘇清恭律師 被上訴人 安泰開發建設有限公司 兼法定代理人 翁儷文 共 同 訴訟代理人 王燕玲律師 林媗琪律師 吳治諒律師 上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國 112年9月28日臺灣臺南地方法院110年度重訴字第231號第一審判 決提起上訴，本院於114年2月5日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨該部分訴訟費用 之裁判均廢棄。 被上訴人應於上訴人給付新臺幣貳仟玖佰伍拾萬元（其中新臺幣 貳仟玖佰萬元應匯入第一商業銀行桃園分行、戶名第一商業銀行 受託信託財產專戶、帳號00000000000000帳戶）之同時，由被上 訴人翁儷文將其所有坐落臺南市○區○○段00000地號土地，由被上 訴人安泰開發建設有限公司將其所有坐落上開土地上同段0000建 號建物（門牌號碼臺南市○區○○街000號）之所有權全部移轉登記 予上訴人，被上訴人並應將上開土地及建物交付上訴人。 其餘上訴駁回。 廢棄部分第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法。但對於在第 一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限。民事訴 訟法第447條第1項第3款分別定有明文。上訴人請求所有權 移轉登記及交付房地部分，其於原審主張兩造於民國109年8 月8日協議，由被上訴人將被上訴人翁儷文（下稱其名）所 有坐落臺南市○區○○段00000地號土地（下稱系爭土地）及其 上被上訴人安泰開發建設有限公司（下稱安泰公司）所有同 段0000建號即門牌號碼臺南市○區○○街000號建物（下稱系爭 房屋，合稱系爭房地）出售予上訴人，並包含車庫增建、2 樓採光罩、2至4樓裝潢（不含冷氣）、含電燈、窗簾（買方 付電動支架、機台）、3樓耐磨地板、3樓主臥室雙盆洗手台 等6項裝潢（下稱系爭6項裝潢）在內，總價款原預定為新臺 幣（下同）4,680萬元，嗣經兩造協商而變更總價款為4,698 萬元，之後兩造再協商而分別由上訴人與安泰公司於同年8 月14日訂立室內裝修工程合約（下稱裝修合約B），約定裝 修工程價款為710萬元；及由兩造於同年8月16日訂立不動產 買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定系爭房地總價款為 3,988萬元，爰依系爭買賣契約請求翁儷文應將系爭土地、 安泰公司應將系爭房屋之所有權全部移轉登記予上訴人，及 被上訴人應將系爭房地交付上訴人。嗣於第二審程序亦主張 依系爭買賣契約（原證3）或4,698萬元之買賣契約，請求被 上訴人移轉及交付系爭房地，並經兩造就此項爭議為事實上 及法律上之攻防（本院卷一第255至256頁）。爾後，上訴人 於本院113年8月9日準備程序雖表示其依系爭買賣契約（原 證3）為上開請求，不再主張4,698萬元之買賣契約（本院卷 一第345頁）。惟稽之兩造間就系爭房地究竟有無成立買賣 契約，始終為本件訴訟之核心爭點，且兩造間若有成立系爭 房地買賣關係，究係於何時以何方式達成意思表示之合致， 應屬系爭房地買賣關係是否成立之原因事實，而上訴人於本 院113年12月4日言詞辯論時亦已陳明兩造係於109年8月10日 口頭成立總價4,698萬元之系爭房地買賣契約（本院卷二第2 06至207頁），則兩造間就系爭房地究竟有無合意成立買賣 契約關係之重要爭點，嗣經本院於114年2月5日言詞辯論時 行使闡明權：倘本件經本院認定系爭買賣契約為無效，上訴 人是否主張其他原因事實？上訴人因而主張如本院認定系爭 買賣契約為無效，即改依簽訂該契約前兩造於109年8月10日 所成立買賣系爭房地總價款為4,698萬元之口頭約定（下稱1 09年8月10日約定）為請求（本院卷二第281至285頁）。本 院審酌上訴人於原審主張之原因事實已提及兩造達成協議買 賣系爭房地（包含系爭6項裝潢）之總價款變更為4,698萬元 之事實，僅之後依該價款再分別訂立裝修合約B及系爭買賣 契約等2份合約，則上訴人於本院主張如本院認定系爭買賣 契約為無效，即改依109年8月10日約定為請求，仍係基於兩 造間同一買賣系爭房地之買賣法律關係為請求，並非訴之變 更、追加，且係就第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充， 核與民事訴訟法第447條第1項第3款規定之情形相符，應予 准許。 貳、實體方面： 一、上訴人主張：兩造於109年8月8日協議，由被上訴人將翁儷 文所有之系爭土地及其上安泰公司所有之系爭房屋出售予伊 ，並包含系爭6項裝潢在內，總價款原預定為4,680萬元，嗣 經兩造協商後，由伊加價18萬元，兩造於同年8月10日達成 買賣系爭房地總價款為4,698萬元並附有被上訴人所稱豪宅 裝修之系爭6項裝潢之口頭約定，之後兩造再協商將系爭房 地之買賣契約與裝修工程契約分開，而分別於同年8月14日 由上訴人與安泰公司訂立裝修合約B，約定裝修工程價款為7 10萬元；及於同年8月16日由兩造訂立系爭買賣契約，約定 系爭房地總價款為3,988萬元，兩造與本件賣方經紀業即安 泰房屋仲介企業社（下稱安泰企業社）並於同日簽訂第一建 經價金信託履約保證申請書（下稱系爭履保申請書），委任 第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）辦理系爭 房地買賣價金信託履約保證，約定將上開3,988萬元買賣價 金匯入第一商業銀行桃園分行、戶名第一商業銀行受託信託 財產專戶、帳號00000000000000帳戶（下稱系爭履保專戶） 。兩造並無通謀虛偽簽訂契約之情事，系爭買賣契約亦無民 法第71條規定違反強制或禁止規定，或民法第72條違反公序 良俗而無效之情形。且伊已依約給付仲介費469,800元、代 書費5萬元、買賣契稅127,014元、110年房屋稅13,871元等 費用；就裝修合約B部分，已於109年8月14日給付營業稅20 萬元（斡旋金轉稅金），及自同年8月17日至11月6日陸續付 款共660萬元，僅保留尾款50萬元未付；就系爭買賣契約部 分，則自109年9月3日至110年4月7日已陸續給付買賣價金共 1,088萬元，現均存於系爭履保專戶，尚未給付之餘款為2,9 00萬元，伊依約擬於辦理所有權移轉登記之同時辦理抵押設 定而以貸款支付，並已洽得聯邦商業銀行（下稱聯邦銀行） 同意核貸該款項，只待被上訴人配合辦理所有權移轉登記之 同時即可辦理抵押設定登記，申貸金額即可撥入系爭履保專 戶。安泰公司已於109年10月13日完成系爭房屋之第一次登 記，伊亦備妥辦理登記之文件交付兩造委任之地政士，惟被 上訴人迄未交付辦理登記之文件予地政士以致無法辦理；復 打電話給聯邦銀行阻撓伊貸款之核撥，而以不正當行為阻止 條件成就，應視為條件已成就，可認伊已完成貸款而可給付 尾款。且依系爭買賣契約第3條第2項約定之付款方式，伊自 系爭房地移轉登記完成5日內，始有將核貸款項匯入系爭履 保專戶之義務，被上訴人自有先移轉系爭房地予伊以完成核 貸之對保手續之義務。被上訴人經伊催告仍未履行買賣契約 ，爰依系爭買賣契約請求翁儷文應將系爭土地、安泰公司應 將系爭房屋之所有權移轉登記予上訴人，及被上訴人應將系 爭房地交付上訴人，如認系爭買賣契約無效，則依109年8月 10日約定為同一請求。又依系爭買賣契約第7條第7項約定， 本件最遲不得逾110年5月15日點交，被上訴人逾該日未點交 ，已給付遲延，伊得請求被上訴人給付遲延損害，依系爭房 屋共4層，被上訴人現出租系爭房屋1、2樓之租金為每月39, 900元，上開遲延損害以每月8萬元計算為正當，爰依民法第 231條規定，請求被上訴人應自民事聲請調解狀繕本送達翌 日起至交付系爭房地之日止，按月給付伊8萬元，如就損害 金額有認定困難，則請求依民事訴訟法第222條第2項規定， 認定其金額（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服， 提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡翁儷文應將其所 有系爭土地、安泰公司應將其所有系爭房屋之所有權全部移 轉登記予上訴人。㈢被上訴人應將系爭房地交付上訴人。㈣被 上訴人應自民事聲請調解狀繕本送達之翌日起至交付系爭房 地之日止，按月給付上訴人8萬元。 二、被上訴人則以：上訴人曾於109年8月8日簽署不動產買賣意 願書，表示願意以4,680萬元向伊等購買系爭房地。因上訴 人現金不足，無法給付自備款，且依「中央銀行對金融機構 辦理購置高價住宅貸款業務規定修正規定」（下稱央行高價 貸款規定），本件買賣屬高價住宅貸款，至多僅能貸得買賣 總價之6成或更低，上訴人為能向銀行詐得高額貸款，除拜 託翁儷文先行以上訴人配偶蘇建頲所有之臺南市○區○○○路00 0○0號房屋（下稱蘇建頲舊宅），於同年8月10日與安泰公司 通謀虛偽簽立工程款為300萬元之室內裝修工程合約（下稱 裝修合約A），藉以向中國信託商業銀行（下稱中信銀行） 詐得260萬元貸款外；又要求伊等配合將系爭房地之買賣契 約拆成2部分，1份為通謀虛偽記載工程總價710萬元之裝修 合約B，另1份為兩造於109年8月16日所簽訂、通謀虛偽記載 買賣標的總價3,988萬元之系爭買賣契約，上開兩份契約均 屬通謀虛偽意思表示而無效。兩造雖曾於109年8月10日口頭 提到4,698萬元，但就系爭房地價款及裝潢價值、工程具體 內容等必要之點，並未達成意思表示合致，無從認定兩造間 有成立4,698萬元買賣契約之合意。嗣因上訴人持系爭買賣 契約向聯邦銀行蘆洲分行申請貸款，遭該行查知該契約內容 不實而未准予核貸，且與履保單位均向伊等提出警告謂系爭 買賣及裝修合約A、B內容均非真實，若繼續持系爭買賣契約 辦理實價登錄、所有權移轉登記、抵押貸款等交易事項，除 有違反平均地權條例第47條、第81條之2第2項第1款（書狀 誤載為第1項第2款）規定，將遭高額罰鍰外，亦涉犯偽造文 書、詐欺、使公務員登載不實等刑事責任，伊等係因知悉系 爭買賣契約已違反強制或禁止規定，且有違公序良俗而無效 ，始拒絕上訴人以該契約辦理所有權移轉登記及抵押貸款之 請求，並於110年5月14日發函通知上訴人上情，請其勿再持 該契約向銀行申請抵押貸款，並儘速將匯入系爭履保專戶之 款項領回及提供匯款帳戶以利伊等匯回已收受之款項，且副 知第一建經公司。然上訴人迄未領回款項及提供匯款帳戶， 伊等已將上訴人給付之660萬元以原法院111年度存字第544 號提存書為提存。又上訴人未能辦妥對保撥款等手續，並非 民法第101條規定之條件，且不論何人打電話告知聯邦銀行 本件買賣契約有糾紛，系爭買賣契約因違反強制或禁止規定 ，且有違公序良俗而為無效，撥打電話亦非不正當之行為， 故伊等並無以不正當行為阻礙條件成就之情形。如認定兩造 間有買賣契約存在，依系爭買賣契約第3條約定之付款方式 ，上訴人應先配合地政士至申貸金融機構完成相關之對保手 續，並同意產權移轉與抵押權設定同時辦理。是伊等移轉系 爭房地所有權之義務，應在上訴人辦妥對保手續，指示金融 機構將核貸款項直接存入系爭履保專戶，且同意產權移轉與 抵押權設定同時辦理之後。惟上訴人前向聯邦銀行所為對保 已遭該行拒絕，目前無銀行同意核貸而得對保，其未先辦妥 對保手續，且未將餘款匯至系爭履保專戶，自不得請求伊等 為系爭房地之所有權移轉登記及交付，爰主張同時履行抗辯 。另就上訴人主張遲延損害部分，因系爭房屋尚未交付上訴 人，依民法第373條規定，使用收益權仍屬伊等所有，上訴 人並未受有損害，此部分請求亦無理由等語，資為抗辯。並 答辯聲明：上訴駁回。 三、兩造不爭執事項： 　㈠翁儷文係臺灣房屋集團加盟店安泰企業社之負責人，亦係安 泰公司之負責人。 　㈡系爭土地為翁儷文所有；其上系爭房屋為安泰公司於109年10 月13日為第一次登記為所有人（原審卷二第19至22頁土地及 建物登記謄本)。 　㈢上訴人與翁儷文於109年8月8日簽訂權益確認書及不動產買賣 意願書（被證3，原審訴卷一第59至60頁）、二層平面圖（ 原證1，原審調卷第15頁），依上開文書所載，被上訴人同 意將系爭房地以買賣價金4,680萬元出售予上訴人，且二層 平面圖所載內容包含系爭6項裝潢：⒈車庫增建、⒉2樓採光罩 、⒊2至4樓裝潢（不含冷氣）、⒋含電燈、窗簾（買方付電動 支架、機台）、⒌3樓耐磨地板、⒍3樓主臥室雙盆洗手台。 　㈣上訴人之夫蘇建頲（即甲方）與安泰公司（即乙方）於109 年8月10日簽訂裝修合約A（被證4，原審訴卷一第61至64頁 ），內容約定蘇建頲委託安泰公司辦理蘇建頲舊宅之室內裝 修工程，工程總價為300萬元（含稅），並記載「此合約僅 供蘇建頲送銀行貸款用，屆時如被開立發票需支付5%所因此 合法所有產生費用、損失由甲方承擔」。經蘇建頲於109年8 月14日持上開合約向中信銀行申請授信貸款而貸得260 萬元 （原審訴卷一第167至169頁授信額度動用確認書) 。 　㈤上訴人與安泰公司於109年8月14日就系爭房屋簽訂裝修合約B （原證2，原審調卷第17至24頁），內容約定工程範圍為2樓 露台增建、2至4樓裝潢一式（不含冷氣）、1樓後方格柵欄 ，工程總價為710萬元（未稅，稅金另計）。 　㈥兩造於109年8月16日就系爭房地簽訂系爭買賣契約（原證3 ，原審調卷第27至32頁），內容約定被上訴人將系爭房地出 售予上訴人之總價款為3,988萬元，該契約第3條第2款約定 之付款方式如下：「第1期款（簽約款）為400萬元；第2期 款（備證用印款）為400萬元；第3期款（完稅款）為0；第4 期款（尾款）為3,188萬元，⑴如買方無需以本買賣標的向 金融機構辦理貸款以支付尾款，應於給付第3期款之同時一 併將尾款存匯入履保專戶。⑵如買方須以買賣標的向金融機 構辦理貸款以支付尾款者，應於給付第3期款之同時或賣方 通知期限內，確認貸款額度並辦妥相關對保手續，自移轉登 記完成5日內，將核貸款項存匯入履保專戶，雙方並同時辦 理交屋。核貸額度不足支付尾款者，其差額買方應於完稅前 將差額匯入履保專戶。⑶（略）。⑷買方未完成第3期款第⑵至 ⑷之義務，或第4期款⑴至⑶所約定之尾款或差額未依約存匯入 履保專戶，特約地政士應暫停辦理繳稅及產權移轉登記手續 。」上訴人並開立面額400萬元之本票1 張（同卷第33頁） 予被上訴人作為簽約款之擔保，約定於109年9月3日與備件 款一備匯入專戶。兩造與本件賣方經紀業即安泰企業社於10 9年8月16日並簽訂系爭履保申請書（同卷第35至38頁），委 任第一建經公司辦理系爭房地買賣價金信託履約保證。 　㈦上訴人於110年3月8日提供系爭買賣契約，以其夫蘇建頲為保 證人，以系爭房地向聯邦商業銀行蘆洲分行申請購屋貸款。 經該行鑑價系爭房地為3,870萬元，於110年3月16日核准貸 放額度2,900萬元，並寄送抵押權設定契約書給本案指定代 書辦理過戶設定，但遲未收到過戶完成資料，之後知悉本案 有買賣糾紛，去電蘇建頲表示該行不承作買賣糾紛案件，要 求撤件並請代書退回抵押權設定契約書，以撤件結案（原審 訴卷一第145至164頁聯邦銀行蘆洲分行111年5月11日函及附 件) 。 　㈧被上訴人於111年4月27日以原法院111年度存字第544號提存 書提存660萬元予上訴人（原審訴卷一第275頁) 。 　㈨翁儷文前以裝修合約A及系爭買賣契約係不實，卻分別持以向 中信銀行及聯邦銀行申請貸款，而向臺灣臺南地方檢察署（ 下稱臺南地檢）自首並告發上訴人及蘇建頲，認3人涉犯行 使偽造私文書罪嫌，經該署檢察官認上開3人犯罪嫌疑不足 ，於112年7月26日以111年度偵字第28774 號為不起訴處分 （原審訴卷二第113至117頁，下稱系爭偵查案件）。 　㈩上訴人就本件已支付費用如下：　 　⒈仲介費469,800元；代書費5萬元（由代書收取）；買賣契稅1 27,014元及110年房屋稅13,871元（均由代書收取後繳納） 。 　⒉裝修合約B部分： 　⑴於109年8月14日給付營業稅20萬元（斡旋金轉稅金）。 　⑵所載工程款710萬元部分，除保留尾款50萬元外，已給付下列 款項共計660萬元： 　①匯至安泰公司帳戶部分：於109年8月17日匯款260萬元（本院 卷一第281頁）。 　②匯至翁儷文帳戶部分：於109年10月12日匯款4筆各5萬元共20 萬元（同卷第283至289頁）；於同年10月15日匯款4筆各5萬 元共20萬元（同卷第291至297頁）；於同年10月26日匯款80 萬元（同卷第299頁）；於同年10月28日匯款80萬元（同卷 第301頁）；於同年10月30日匯款40萬元（同卷第303頁）； 於同年11月3日匯款60萬元（同卷第305頁）；於同年11月4 日匯款50萬元（同卷第307頁）；於同年11月6日匯款50萬元 （同卷第309頁）。 　⒊系爭買賣契約所載買賣價金3,988萬元部分，已給付下列買賣 價金共1,088萬元，現均存於系爭履保專戶，餘款為2,900萬 元： 　⑴於109年9月3日匯款800萬元至系爭履保專戶（本院卷一第313 頁）。 　⑵於110年2月25日、26日匯款各50萬元共計100萬元至翁儷文帳 戶（同卷第317、319頁）。 　⑶於110年4月7日匯款188萬元至系爭履保專戶（同卷第315頁） 。 　被上訴人於109年9月4日經上訴人同意而動用系爭履保專戶內 款項700萬元，於110年4月26日將700萬元，連同上訴人於11 0年2月25日、26日匯入翁儷文帳戶共100萬元，共計800 萬 元匯入系爭履保專戶。 　臺南市政府財政稅務局以上訴人為系爭房屋之納稅義務人， 對上訴人課徵110年至113年度之房屋稅，並由上訴人繳納稅 款完畢（上證11至上證14，本院卷二第23至29頁）。 四、本院之判斷： 　㈠上訴人主張兩造間就系爭房地有成立109年8月10日約定及系 爭買賣契約，依買賣契約之法律關係，翁儷文、安泰公司應 分別將系爭土地、房屋之所有權移轉登記予上訴人，及被上 訴人應交付系爭房地等語。被上訴人則抗辯兩造於109年8月 10日僅口頭提到4,698萬元，就系爭房地價款及裝潢價值、 工程具體內容等必要之點，並未達成意思表示合致，尚未成 立4,698萬元買賣契約之合意，之後上訴人與安泰公司簽訂 之裝修合約B及兩造簽訂之系爭買賣契約，均係為使上訴人 能向銀行詐得貸款，所為通謀虛偽意思表示而為無效等語。 經查： 　⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無 效，民法第87條第1項前段定有明文。依兩造不爭執事項㈠至 ㈢所示，可知翁儷文係臺灣房屋集團加盟店安泰企業社及安 泰公司之負責人；系爭土地為翁儷文所有，其上系爭房屋為 安泰公司於109年10月13日為第一次登記為所有人；上訴人 與翁儷文於109年8月8日簽訂權益確認書及不動產買賣意願 書、二層平面圖，依上開文書所載，被上訴人同意將系爭房 地以買賣價金4,680萬元出售予上訴人，且二層平面圖所載 內容包含系爭6項裝潢等事實，足認兩造就系爭房地之買賣 事宜，於109年8月8日即已議價至買賣價金為4,680萬元並附 帶系爭6項裝潢之程度。 　⒉依兩造不爭執事項㈣所示，可知上訴人之夫蘇建頲與安泰公司 於109年8月10日簽訂裝修合約A，內容約定蘇建頲委託安泰 公司辦理蘇建頲舊宅之室內裝修工程，工程總價為300萬元 （含稅），並記載「此合約僅供蘇建頲送銀行貸款用，屆時 如被開立發票需支付5%所因此合法所有產生費用、損失由甲 方承擔」，嗣經蘇建頲於109年8月14日持上開合約向中信銀 行申請授信貸款而貸得260萬元等事實。依上開合約所載文 字內容，明顯可見該合約係為使蘇建頲向銀行申請貸款所簽 訂，並非蘇建頲與安泰公司間有成立裝修工程契約之真意， 自屬通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項前段規定，而 為無效。惟裝修合約A之標的既非系爭房地，上訴人亦非締 約當事人，因此，該合約之效力自不影響兩造間就系爭房地 買賣契約是否成立生效之認定。 　⒊關於上訴人主張兩造於兩造於109年8月10日已達成買賣系爭 房地總價款為4,698萬元並附有系爭6項裝潢之口頭約定；之 後協商將系爭房地之買賣契約與裝修工程契約分開，而分別 由上訴人與安泰公司於同年8月14日訂立裝修合約B，約定裝 修工程價款為710萬元；及由兩造於同年8月16日訂立系爭買 賣契約，約定系爭房地總價款為3,988萬元等情，經查： 　⑴被上訴人並不爭執兩造於109年8月10日確曾口頭談及4,698萬 元金額之事實（本院卷二第207頁）。且依兩造不爭執事項㈤ 、㈥所示，可知上訴人與安泰公司於109年8月14日就系爭房 屋簽訂裝修合約B，內容約定工程範圍為2樓露台增建、2至4 樓裝潢一式（不含冷氣）、1樓後方格柵欄，工程總價為710 萬元；兩造於109年8月16日就系爭房地簽訂系爭買賣契約， 內容約定被上訴人將系爭房地出售予上訴人之總價款為3,98 8萬元，且於該契約第3條第2款約定付款方式，兩造與本件 賣方經紀業即安泰企業社並於同日簽訂系爭履保申請書，委 任第一建經公司辦理系爭房地買賣價金信託履約保證等事實 。而裝修合約B之工程總價與系爭買賣契約之買賣總價金， 合計即為4,698萬元，被上訴人亦不爭執係為配合上訴人貸 款需求而將系爭房地之買賣契約拆成上開2部分契約。 　⑵依兩造不爭執事項㈩、所示，上訴人就本件已支付下列費用 ：①仲介費469,800元、代書費5萬元、買賣契稅127,014元、 110年房屋稅13,871元等費用；②裝修合約B部分：營業稅20 萬元（斡旋金轉稅金），及工程款共計660萬元（分別匯至 安泰公司及翁儷文帳戶），尚餘工程尾款50萬元；③系爭買 賣契約部分：買賣價金共1,088萬元，現均存於系爭履保專 戶（其中被上訴人曾於109年9月4日經上訴人同意而動用系 爭履保專戶內款項700萬元，嗣於110年4月26日再連同匯至 翁儷文帳戶內之100萬元買賣價金，一併匯入系爭履保專戶 ），餘款為2,900萬元等事實。足認兩造有依裝修合約B及系 爭買賣契約所約定之金額及付款方式陸續給付及收受款項高 達1,748萬元，現僅分別剩下尾款50萬元及2,900萬元，共計 2,950萬元尚未履行完畢。 　⑶依證人陳淑倩於原審證述：安泰公司之系爭房屋建案，我是 帶看仲介營業員，上訴人看房後要下斡旋金，當天是週五不 方便提領現金，我們約定下禮拜一上訴人帶20萬元來下斡旋 金，上訴人禮拜六就帶現金20萬元斡旋金來，上訴人說很喜 歡系爭房屋，但手上現金不夠週轉，上訴人先生ANDY（即蘇 建頲）說他們跟銀行很熟，可以用自己的舊房子去貸款，頭 期款就沒有問題。週六那天我們有議價，上訴人殺價出4,30 0萬元，但因為結構體蓋好時，就有其他人出價4,300萬元， 不可能以這個價格賣給上訴人，後來上訴人下斡旋金的價格 是4,680萬元，之後上訴人說想要有增建的區域，我跟安泰 公司同意以二次施工的方式幫上訴人增建，所以上訴人加價 至4,698萬元。（系爭買賣契約上所載買賣標的價款3,988萬 元，為何與你說的4,698萬元不同？）因為上訴人下斡旋後 ，上訴人跟她先生又到現場說她現金不夠，需要貸款多一點 ，某間上訴人先生熟悉的銀行教他如果買賣契約寫不到4,00 0萬元的話，就可以貸到金額的6成，所以我們在系爭買賣契 約上寫的金額其實不實在。貸款幾成我不確定，如何跟銀行 講，都是上訴人先生自己去問和決定，我們沒有介入。（4, 698萬元與3,988萬元差距的710萬元你們如何處理？）因為 系爭房屋還需要裝修，也需要增建，所以我們就另外寫了一 個裝修包含增建工程的契約，契約金額就是710萬元（當庭 確認為裝修合約B）。把買賣價金拆成兩份合約，是上訴人 先生與安泰公司互相協商後決定這樣做。上訴人在週六帶斡 旋金過去的日期是109年8月8日，當天賣方是店長翁儷文出 來談買賣契約，我有在現場，上訴人2人有跟翁儷文談價金 ，也有跟我談。（提示原證1、二層平面圖，議定的金額為 何？）4,680萬元，是基本裝修，如上面所載6項，及屋後的 增建，109年8月8日是只有4,680萬，沒有講到多少錢是房屋 款和增建裝修款。我們本來就都包括基本裝潢，原證1寫的 都是基本裝潢，上訴人跟我們說要比照另外一間房屋來進行 裝修，另外一間房屋是樣品屋，已經裝潢好了，但沒有人住 過，上訴人所寫的這幾項是要比照那間樣品屋，樣品屋只有 3樓，沒有4樓，但原證1的項目還是算基本裝修而已。電動 窗簾是上訴人說他們在大陸都是電動窗簾，我們才拿出來談 。耐磨地板是上訴人要求要換的，我們就配合，同意換成耐 磨地板，增價的部分包含在總價金裡面了。雙盆洗手台是上 訴人要求要換的，我們就配合。（最後契約如何定？）因為 後來上訴人說要增建，而且露台要從1樓變成2樓，最後商討 後才變成簽一份3,988萬元、一份710萬元的契約。（多出來 的18萬元？）因為採光罩要從1樓變到2樓，1樓後面也要變 得可以種花（泥土地變室內）。（本案現在是否履行？）沒 有過戶，因為後來錢沒有按期繳交，上訴人又要求過戶，後 來就擱置，開始有爭執了。在辦理過戶前，我有打電話給AN DY，因為ANDY跟翁儷文共同認識的風水老師說系爭房屋內的 一個木櫃必須做五層高，是要搭配五行，但ANDY說要作到天 花板，翁儷文說要做半人高，所以我打電話給ANDY說做櫃子 的錢我出一半，就是9萬元，因為我希望兩造不要為了18萬 元不愉快，導致系爭交易無法完成。這18萬元是包含上訴人 沒有按期付款的利息錢，及做上開木櫃的費用，是要支付給 安泰公司，是翁儷文開口要求的。我不知道上訴人遲延付款 的具體情形，錢的部分我不清楚等語（原審訴卷一第254至2 61頁)；並有證人陳淑倩於110年4月14日以LINE訊息傳送予 上訴人配偶蘇建頲表示「翁總說買賣過程中，因為利息、裝 修工程認知卡住，這也不是辦法，那日第三方代書及設計師 在場：她提的補貼利息18萬給她，然後裝修的尺寸差異她做 給你們，如果你們有另外需求跟材質升級就由你們自己付（ 應為「負」之誤載）擔，最後因為你們不補貼4月份利息及 陳小姐認為裝修溝通會沒完沒了而破局」、「昨天我跟您談 過，也把您的意思，找第三方客觀者協調的意思轉達給她， 因代書及設計師已是第三方了所以翁總建議買賣不成仁義在 ，她會把錢退給您們補利息給你們，請您們盡快找合適的物 件」等語可以佐證（原證12，原審訴卷二第91頁）。 　⑷暨證人張簡金佳於原審證稱：本案是我跟陳淑倩共同仲介。 上訴人跟安泰公司簽約購買系爭房屋是8月10日星期一簽約 ，有我、陳淑倩、翁儷文在場，那天系爭房屋價金約定4,69 8萬元。（提示系爭買賣契約，為何價金只有3,988萬元？） 因為4,698萬元可以貸款的成數已經超出上訴人的預期，所 以上訴人到公司來協商，並且拆成兩份合約，另一份是裝修 合約B。我沒有參與價金討論，我是到價金簽約那天才回臺 南上班。（提示系爭買賣契約，是否為這一份？）是的，但 我不知道為何日期寫8月16日。我知道之前是4,680萬元，但 我不知道有無包含裝潢，我知道4,698萬元有包含裝潢，但 我不知道裝潢的細項，但有專門裝潢的設計師。我有聽說兩 造因為一個櫃子的高度意見不一樣。本案因為過戶沒有完成 ，仲介沒有成功，不行過戶是因為費用沒有繳納齊全，是哪 些費用要問代書才知道等語（原審訴卷一第262至266頁）。 依上開2位證人之證述，足認兩造於109年8月10日確有達成 以總價4,698萬元買賣系爭房地，並附帶系爭6項裝潢之合意 ，且已開始依約履行；至於其後無法完成系爭交易之過戶等 手續則係因兩造事後對裝潢之櫃子高度及被上訴人另要求上 訴人支付利息18萬元等節產生爭議，被上訴人因而不願繼續 履行兩造間就系爭房地之買賣契約及所附帶之裝潢約定等事 實。 　⑸再參以上訴人於系爭偵查案件檢察官偵訊時陳稱：（翁儷文 說原本總價是談4,698萬元，你們要求拆開成兩份合約嗎？ ）是我們提議說這樣可不可以，因為超過4,000萬算豪宅， 會有貸款限制，想說之後也要給他裝修，我們的總預算就是 4,680萬，問他要怎麼拆，他說都可以配合，所以就這樣子 等語（本院卷二第104至105頁）；及上訴人配偶蘇建頲於同 案警詢中陳稱：一開始我們談的價格大約在4,300-4,360萬 元之間，一直沒有談妥，後來她聽到我說裝潢也要花個2-30 0萬元，她就跟我說4,680萬元，她要幫我裝修2-4樓，加上 增建，等到我們簽約那天，她算一下認為她不划算，又要我 追加18萬元，所以金額才變成4,698萬元，我確實有跟她提 說能不能把房價控制在4,000萬元以下，因為朋友有跟我說 超過4,000萬元貸款成數比較低，我才會詢問她能不能做3,9 88萬元的合約，她跟我說這樣做沒問題，才會有3,988萬元 跟710萬元的裝修合約，她當時有請設計師出圖給我跟我老 婆看，我們都覺得可以，但翁儷文覺得設計師設計的東西太 多她不划算，就開始跟我們介紹另外一間房子的裝修來跟我 們談，她也有提到文宏路上的電視牆或櫥櫃是幾公分，我們 裕誠街就只能做幾公分，其餘多出來的需要補差價，所有房 間都以此類推等語（本院卷二第83至84頁）。顯見上訴人及 其配偶蘇建頲主觀上亦明知兩造就系爭房地實際上所達成之 買賣總價係4,698萬元，至於系爭6項裝潢僅係附屬於買賣契 約之內，此亦符合一般建商出售新屋經常附帶有簡易裝潢之 交易常情，而710萬元之裝修合約B之簽訂，僅係為使上訴人 買賣系爭房地之價金，呈現於兩造所簽訂之系爭買賣書面契 約之金額能夠低於4,000萬元，以利上訴人申辦貸款時能貸 得較高成數，並非上訴人與安泰公司間真有工程款為710萬 元之裝修合意存在，系爭買賣契約所載買賣總價款3,988萬 元亦非兩造真正約定之買賣價金，實則上開兩份契約加總之 價格即4,698萬元，始為兩造就系爭房地真正達成買賣合意 之價金。而裝修合約B及系爭買賣契約雖均屬通謀虛偽意思 表示而簽訂，依民法第87條第1項前段規定，均為無效，但 並不影響兩造在簽訂上開兩份契約之前，已於109年8月10日 達成以總價4,698萬元買賣系爭房地，並附帶系爭6項裝潢之 合意之事實。 　⑹至被上訴人另抗辯兩造於109年8月10日提及4,698萬元之金額 時，就系爭房地價款及裝潢價值、工程具體內容等必要之點 ，並未達成意思表示合致而未成立4,698萬元買賣契約之合 意乙節，惟此部分所辯顯與證人陳淑倩、張簡金佳上開證述 ，及兩造實際已經依裝修合約B及系爭買賣契約所約定之金 額及付款方式陸續給付及收受款項高達1,748萬元，現僅分 別剩下尾款50萬元及2,900萬元，共計2,950萬元尚未履行完 畢等情不符。再者，兩造間買賣契約所附帶之系爭6項裝潢 之約定部分，亦經被上訴人於110年2月26日邀請上訴人配偶 蘇建頲及訴外人郭倚妏（Elaine）成立「金旺裝潢」LINE群 組討論裝潢事宜，由翁儷文或郭倚妏先後傳送系爭房屋客廳 、餐廳、3樓主臥、3、4樓前面房間、4樓後面房間等各空間 之裝潢示意圖，並已討論至貼壁紙或黑玻璃等施作細節（被 證8，原審訴卷二第101頁；原證10，同卷第73至87頁）。復 參以翁儷文於110年4月12日傳送LINE訊息予上訴人配偶蘇建 頲表示「這次是認知不同，當時合約的建築圖不是裝潢圖喔 ！買賣不成仁義在，如當時你們是這樣想法應提出，你承認 我說過按造文宏裝潢有什麼就給什麼，多出的要補，說過N 次了，為何以前都接受我說的簽約，現在不同了！太累了。 認知差異很大，為了一樓跑了3周你們也很清楚，但週五你 們翻盤說沒有，我當時因為你老婆而賣，現在因你老婆嫌棄 我的裝潢，那真的認知不同，取消買賣，利息我補給你們， 3,184萬半年你們補18萬，你們是分開匯款再看如何計算」 、「那天4/4談到我走去樓梯暗自流淚利息又不補了，過去 口頭承諾的使用執造下來辦貸款3,184萬，不能下來不補利 息，4月份也不補利息，既然認知都不對了，那日陳小姐說 裝潢會爭議不休所以解除契約，不是不賣是認知不同，算了 ！因為如當時是這樣就不會賣了」等語（本院卷一第393頁 ）。經核與上開證人陳淑倩所證述兩造所合意之系爭6項裝 潢內容，係基本裝修，且係比照被上訴人另一間樣品屋建案 之裝潢乙情相符，此亦即翁儷文在LINE中所稱「文宏裝潢」 ，及蘇建頲上開所稱翁儷文說系爭房屋要比照「文宏路上的 裝潢」等語，堪認兩造就系爭房地買賣契約所附帶之系爭6 項裝潢之約定，確係基本裝修，並比照被上訴人另一間文宏 路上樣品屋建案之裝潢之事實，可以認定。又裝修合約B及 系爭買賣契約雖屬通謀虛偽意思表示而為無效，但依兩造就 上開兩份契約業已履行之付款情形觀之，足見兩造間109年8 月10日口頭買賣契約內容，其具體之付款方式即係之後所簽 訂之上開兩份書面契約所載付款方式，並以系爭買賣契約所 載其他約定（包含產權移轉、擔保責任、稅費歸屬、買賣標 的點交、特約事項等）作為買賣雙方應履行之契約內容，始 作成各項明文約定。因此，兩造就系爭房地之總價款及付款 方式，暨買賣契約附帶之系爭6項裝潢，均無不能特定之情 形，被上訴人抗辯兩造並未達成4,698萬元買賣契約合意乙 節，尚非可採。 　⒋關於兩造間買賣契約之付款，兩造係將價金拆成710萬元及3, 988萬元等2部分而為給付，且上訴人就其中系爭買賣契約所 約定價金3,988萬元部分之尾款2,900萬元欲申辦貸款支付， 且業已覓得願意承作上開貸款之銀行，並通過核准貸放額度 2,900萬元，然因被上訴人不願配合履約，始無法完成系爭 房地之過戶、設定抵押及核貸款項之撥款等情： 　⑴業經證人王子琳於原審證述：原證6、LINE對話截圖是我本人 的LINE對話，對方是上訴人先生ANDY，我都是接觸ANDY，沒 有接觸上訴人。我是承辦代書，這件是我們簽約的代書王姿 琳交辦給我的，我們是同一個事務所。本件簽訂買賣合約後 開始進入貸款評估，銀行會有房屋鑑價與借款人提供財力證 明文件給銀行審核，去核准客戶的額度，但本案貸款是買方 自行找的，沒有透過我們，我只是被動等銀行通知。買方找 的是聯邦銀行蘆洲分行。他說總算找到一家估價沒有超過4, 000萬元，就是指聯邦銀行。因為央行規定，臺南市房價超 過4,000萬元屬於高價房，銀行只能核貸該銀行估價的4成。 這個案件完成繳納契稅及增值稅，但沒有完成產權移轉過戶 與抵押權設定，因為當時銀行有通知我把貸款設定契約書文 件寄還給聯邦銀行。ANDY有明確跟我說銀行核貸2,900萬元 ，我計算出來本件貸款有不足額188萬元差額的部分，在4月 6日通知補繳差額188萬元，4月7日他們補完188萬元後繳稅 。我在4月7日LINE上訴人先生的這筆5萬元（即代書費）已 完成匯款。127,014元（即買賣契稅）也是匯款到我們那邊 。上訴人只剩下尾款2,900萬元未繳納。被上訴人有將過戶 文件交付給我，沒有短缺。5月3日聯邦銀行打電話給我通知 我把設定抵押的資料寄回去。4月7日到聯邦銀行通知我把文 件寄回去這段期間，ANDY有問我何時要辦理過戶。(為何拖 延一個月仍無法辦理買賣登記及抵押設定？）正常流程是不 會，因為當時雙方都有提到買賣雙方還有一些買賣以外的事 情要去討論。（誰叫妳停止辦理？）記憶有點模糊等語（原 審訴卷一第208至211頁），並有證人王子琳與上訴人配偶蘇 建頲間110年2月26日至3月10日、110年3月10日至8月31日之 LINE對話紀錄在卷可佐（被證5、原審訴一卷第233頁；原證 6、同卷第103至125頁），且由其中王子琳於110年5月15日 傳送予蘇建頲之訊息稱「你們錢不是都付了嗎？剩尾款貸款 的部分」、「所以我沒有失職」、「2,900萬要過戶及設定 完成後才會撥款」、「現在賣方不過戶，代書流程就無法往 下進行」、「所以無法通知你們匯款2,900萬」等語，益徵 本件買方即上訴人有依約履行各該階段之付款及申辦貸款手 續，僅待賣方即被上訴人配合過戶手續，即可完成系爭買賣 契約中尾款2,900萬元之給付。 　⑵再依兩造不爭執事項㈦所示，可知上訴人於110年3月8日提供 系爭買賣契約，以其夫蘇建頲為保證人，以系爭房地向聯邦 商業銀行蘆洲分行申請購屋貸款。經該行鑑價系爭房地為3, 870萬元，於110年3月16日核准貸放額度2,900萬元，並寄送 抵押權設定契約書給本案指定代書辦理過戶設定，但遲未收 到過戶完成資料，之後知悉本案有買賣糾紛，去電蘇建頲表 示該行不承作買賣糾紛案件，要求撤件並請代書退回抵押權 設定契約書，以撤件結案等事實。並經證人張育銘於原審證 述：(提示原證9、LINE對話截圖）這是我和上訴人先生的LI NE對話內容，是在接洽房貸，我是業務主管，但都是交由我 們組員黃小姐承辦，接洽的事情由我們台南分行辦理，台南 分行要看到買賣契約正本才能承辦，是總行決定貸款2,900 萬元，LINE顯示3月17日通知上訴人先生核准2,900萬元。上 訴人先生說買賣價格是3,988萬元，我們估價是3,870萬元， 最後總行核准2,900萬，是七五成。不知道是何人，有一個 自稱是賣方的女生打電話來說本件買賣契約有問題，所以我 就跟上訴人先生說有糾紛的契約我們無法承作，並說我們的 核准金額以3個月為期限，如果3個月無法解決，之前的估價 就作廢。（超過4,000萬元的房子最高貸款的成數為何？)本 案當時的規定應該是六成。（你有無打電話給代書叫她把設 定的文件寄送回來？）我有請組員黃小姐去催文件，是由我 們主動打電話給代書要回設定文件，從核貸到把文件寄送回 來，超過3個月。本件是因為有接到電話說買賣有糾紛，我 就向總行報告，總行的意思是等買賣雙方自己釐清糾紛的情 形，確定沒有問題了才承作，核貸的期限是3個月。（你們 寄送設定契約書給代書，聯邦銀行有無跟代書聯絡或問代書 催辦進度？）印象好像有一次。（提示LINE對話截圖P3《原 審訴卷一第137頁，即張育銘110年3月24日傳送訊息「剛剛 請同事打去給代書那邊，說設定資料都已收到沒問題，現在 就等代書辦好過戶，再寄回來，就可以撥款了」》，你們寄 送過去後有無追蹤這個案件的進度？）應該只有這一次，追 蹤代書有無收到，我們跟客人回報。（LINE中5月3日，你的 訊息《即「我跟總行討論過，總行要我確定二個條件才會撥 款。訴訟結束勝訴及承諾買賣契約價格申報時價登錄相符， 否則收回貸款差額」》發送的原因為何？)我是要跟上訴人先 生說我們會去查核移轉登記後兩個月內實價登錄的金額，如 果實價登錄的金額與買賣契約書不符，我們會請客戶將貸款 的差額還給聯邦銀行等語（原審訴卷一第212至215頁），並 有證人張育銘與蘇建頲110年3月5日至9日、110年3月17日至 5月4日之LINE對話紀錄在卷可查（上證10、本院卷一第321 至325頁；原證9、原審訴卷一第133至143頁）。依證人王子 琳、張育銘上開證述及相關對話紀錄，足認本件確係因賣方 即被上訴人通知聯邦銀行本件買賣有糾紛，及被上訴人向承 辦代書王子琳明確拒絕配合辦理過戶手續，以致無法完成系 爭房地之過戶及系爭買賣契約部分尾款2,900萬元申請貸款 之抵押設定及銀行撥款。 　⑶被上訴人雖主張其等係因裝修合約B及系爭買賣契約違反平均 地權條例第47條、第81之2條第2項第1款規定，且涉犯偽造 文書、詐欺、使公務員登載不實等刑事責任，依民法第71條 前段、第72條規定，違反強制或禁止規定及公序良俗而為無 效，始拒絕上訴人辦理所有權移轉登記及抵押貸款之請求， 於110年5月14日發函通知上訴人上情，並同意上訴人向第一 建經公司領回系爭履保帳戶內款項，及請上訴人提供匯款帳 戶以利返還已收受之660萬元款項，且副知第一建經公司等 節，有被上訴人提出之臺南虎尾寮郵局存證號碼000000存證 信函及回執在卷可稽（原審訴卷一第65至69頁）。惟查： 　①依兩造不爭執事項㈨所示，可知翁儷文前以裝修合約A及系爭 買賣契約係不實，卻分別持以向中信銀行及聯邦銀行申請貸 款，而向臺南地檢自首並告發上訴人及蘇建頲，認3人涉犯 行使偽造私文書罪嫌，業經該署檢察官認上開3人犯罪嫌疑 不足，於112年7月26日以111年度偵字第28774號為不起訴處 分之事實。檢察官不起訴處分之理由即載明：系爭買賣契約 總價金較原本之4,698萬元低，不致使聯邦銀行高估房屋之 實際擔保價值，進而影響授信償債之評估結果；觀諸中信銀 行函復内容及檢附之銀行授信綜合額度契約暨總約定書内容 ，300萬元之裝修合約A僅係用以說明動用授信額度之用途， 該授信額度之擔保實係源自蘇建頲之百創投資有限公司之海 外存款，與裝修合約A無涉，因此，上開3份契約書（即裝修 合約A、B及系爭買賣契約）之内容真偽均無生損害於公眾或 他人之餘地等語（原審訴卷二第113至117頁）。是兩造間就 系爭房地之買賣契約，或所簽訂之裝修合約A、B及系爭買賣 契約，均無被上訴人所指涉犯偽造文書、詐欺、使公務員登 載不實等刑事責任之情形。 　②被上訴人復主張兩造間就系爭房地之買賣契約，係違反央行 高價貸款第2條第2款規定：「購置高價住宅貸款：指金融機 構承作借款人為購買建物權狀含有『住』字樣之住宅（含基地 ），所辦理之抵押貸款：…⒊坐落於臺北市及新北市以外國内 地區者：鑑價或買賣金額為4千萬元以上。」及第3條規定： 「金融機構承作借款人之購置高價住宅貸款，其貸款條件限 制如下：㈠不得有寬限期。㈡貸款額度最高不得超過住宅（含 基地）鑑價或買賣金額較低者之六成。㈢除前款貸款額度外 ，不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目，額外增加貸款金 額。」（被證1，原審訴卷一第51頁）。惟上開貸款規定， 係在規範金融機構之貸款審核與核貸，尚非兩造間買賣契約 之效力規定，縱兩造就價金之約定及所申辦之貸款金額不合 於上開貸款規定，亦僅生上訴人得向金融機構貸款多少之效 果，不使兩造間已成立生效之買賣契約歸於無效；何況，依 本件兩造實際約定之4,698萬元買賣價金，以上開貸款規定 之貸款額度6成計算為2818.8萬元，與前揭聯邦銀行核准之 貸款額度2,900萬元，亦相差不多，倘聯邦銀行發現本件買 賣不符上開貸款規定，而僅依上開貸款規定之額度予以撥款 ，上訴人亦僅需補足剩餘不多之差額即可完成交易，因此， 上開貸款規定並非強制或禁止規定，系爭買賣契約雖因屬通 謀虛偽意思表示而為無效，但兩造間109年8月10日買賣契約 並不因此即違反民法第71條規定而為無效。 　③再按平均地權條例第47條第2項規定：「權利人及義務人應於 買賣案件申請所有權移轉登記時，檢附申報書共同向直轄市 、縣（市）主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊 （以下簡稱申報登錄資訊）。」同法第81條之2第2項第1款 並規定違反第47條第2項規定申報登錄價格資訊不實之處罰 及限期改正。不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷 售資訊備查辦法第9條第1項亦規定：「權利人及義務人應填 具不動產成交案件實際資訊申報書，於不動產買賣案件申請 所有權移轉登記時，檢附申報書共同向直轄市、縣（市）主 管機關申報登錄。」惟本件兩造間買賣契約尚未進行至實價 登錄之階段，自尚無違反上開各規定之情形，且倘之後果真 有未如實申報買賣價金之行為，亦僅生面臨相關罰則之問題 ，兩造間買賣契約仍不因此即違反民法第71條規定而為無效 。 　④兩造間買賣契約即109年8月10日約定，因配合上訴人籌措資 金之需求，而將買賣價金拆分為裝修合約B及系爭買賣契約 兩份書面契約之價金，並以後者申辦貸款，此雖屬巧取之行 為而不足取，然銀行在核貸程序仍需考量上訴人之資力及還 款能力，以及抵押物即系爭房地之鑑價結果是否足以擔保借 款之清償，因而核准貸款額度，而依本件上訴人申請貸款之 聯邦銀行審核結果，上訴人顯非無資力或無還款能力之人而 欲向銀行詐欺取得貸款，難認兩造間買賣契約已有破壞金融 秩序及社會善良風俗之情形，是被上訴人主張兩造間買賣契 約係違反公序良俗，依民法第72條規定而為無效，亦不足採 信。 　⑷上訴人另主張被上訴人打電話給聯邦銀行阻撓本件貸款之核 撥，而以不正當行為阻止條件成就，應視為條件已成就，可 認上訴人已完成貸款而可給付尾款乙節。按因條件成就而受 不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為 條件已成就，民法第101條第1項定有明文。惟系爭買賣契約 確屬通謀虛偽意思表示而為無效，且兩造間因裝潢事宜已生 買賣糾紛亦屬事實，則本件被上訴人告知聯邦銀行上開情形 ，致聯邦銀行不願繼續承作本件貸款而未能辦妥對保、撥款 等手續，尚難認被上訴人所為係民法第101條規定之不正當 之行為，本件應無上開規定之適用。 　㈡按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的 物之義務。因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付 前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在 此限。民法第348條第1項、第367條、第264條第1項分別定 有明文。查兩造間確有於109年8月10日達成以4,698萬元買 賣系爭房地並附帶系爭6項裝潢之買賣契約合意，且所約定 之具體付款方式，即其後明文簽訂之裝修合約B及系爭買賣 契約中相關約定，上訴人迄今已依約定給付1,748萬元之買 賣價金，又上訴人本欲申辦貸款以履行系爭買賣契約中第4 期款即尾款2,900萬元部分，然因兩造產生前述裝潢細節及 應否另支付利息等糾紛，被上訴人未配合辦理過戶及設定抵 押手續，致上訴人最終未能完成向聯邦銀行取得貸款撥入系 爭履保專戶以支付上開尾款之義務，另就裝修合約B部分（ 所載工程款仍屬買賣價金之一部分），亦尚有尾款50萬元尚 未支付，已如前述。又依兩造不爭執事項㈧所示，被上訴人 固於111年4月27日以原法院111年度存字第544號提存書提存 660萬元予上訴人，即欲返還上訴人前已就裝修合約B部分所 支付之款項（亦屬買賣價金之一部分）。惟上訴人已於本院 陳明：如認兩造間成立系爭房地之買賣契約，上訴人同意被 上訴人領回上開提存書所載之提存金660 萬元本息等語（本 院卷二第289頁），而本件業經本院認定兩造間成立系爭房 地之買賣契約，被上訴人已可依上訴人上開意思表示而領回 上開提存之款項，應認上訴人就此部分已為買賣價金之給付 。又依民法買賣契約之法律關係，上訴人給付買賣價金，及 被上訴人為系爭房地之所有權移轉登記暨交付系爭房地予上 訴人，屬對待給付關係，而上訴人就上開第4期款即尾款2,9 00萬元之支付，現雖尚未符合系爭買賣契約第3條第2款⑵之 約定而不能依該約定履行契約，但上訴人依買賣契約法律關 係交付約定價金之義務，尚非不能依同款⑴之約定而為履行 ，即將應給付之尾款匯入系爭履保專戶，另就裝修合約B之 尾款50萬元之買賣價金部分，因兩造並未約定應匯入系爭履 保專戶，自應由上訴人直接給付予被上訴人。至於被上訴人 抗辯依系爭履保申請書委任第一建經公司為價金信託履約保 證之契約亦因兩造通謀虛偽意思表示而無效云云，並未舉證 以實其說，且與兩造前述履約情形不合，難謂可採。因此， 上訴人依兩造間買賣契約即109年8月10日約定，請求被上訴 人繼續履約，即翁儷文應將其所有系爭土地、安泰公司應將 其所有系爭房屋之所有權全部移轉登記予上訴人，被上訴人 應將系爭房地交付上訴人；暨被上訴人依民法第264條第1項 規定，以上訴人尚有買賣價金尾款2,950萬元尚未給付而主 張同時履行抗辯，均屬有據，應予准許，即被上訴人應於上 訴人給付2,950萬元（其中2,900萬元應匯入系爭履保專戶） 之同時，由翁儷文將系爭土地，由安泰公司將系爭房屋之所 有權移轉登記予上訴人，被上訴人並應將系爭房地交付上訴 人。 　㈢上訴人另主張依系爭買賣契約第7條第7項約定，本件最遲不 得逾110年5月15日點交，被上訴人逾該日未點交，已給付遲 延，其受有遲延損害，依民法第231條規定請求被上訴人自 調解聲請狀繕本送達之翌日（即110年5月19日）起至被上訴 人交付系爭房地之日止，按月給付上訴人相當於租金之損害 8萬元乙節。按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延 而生之損害。買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由 買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。民法第23 1條第1項、第373條分別定有明文。本件買賣契約之點交， 依兩造將109年8月10日口頭合意化為書面條文之系爭買賣契 約第7條係約定「買賣雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥 相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後5日內辦理點交， 但雙方同意點交日最遲不得逾110年5月15日或過戶完成15日 內。」（原審調卷第30頁）。但上訴人既尚履行完畢給付全 部買賣價金之義務，且被上訴人為同時履行抗辯為有理由， 則在被上訴人現尚未完成系爭房地之過戶及交付買賣標的物 即系爭房地予上訴人之情形下，被上訴人依法即仍有使用、 收益系爭房地之權利，上訴人主張其不能使用系爭房地而受 有相當於租金之損害，並請求被上訴人自調解聲請狀繕本送 達之翌日起至被上訴人交付系爭房地之日止，按月給付上訴 人8萬元，自屬無據。 五、綜上所述，上訴人依兩造間109年8月10日約定，請求翁儷文 應將系爭土地、安泰公司應將系爭房屋之所有權全部移轉登 記予上訴人，及被上訴人應將系爭房地交付上訴人，為有理 由，應予准許。被上訴人就上開應予准許部分，提出同時履 行抗辯，亦屬有據，故本院應就此部分為對待給付判決。至 上訴人依民法第231條規定請求被上訴人按月給付遲延損害 ，為無理由，不應准許。從而，原審就上開應准許部分，為 上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分 不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文 第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴 人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分 不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列。其餘上訴駁回部分屬民事訴訟法第77條之2第2項 附帶請求損害賠償之情形，爰不另為訴訟費用負擔之諭知， 附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段， 判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　　審判長法　官　張季芬 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉秀君 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王雅苑 上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書 狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師 或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律 師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1 項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律 師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　翁心欣 【附註】 民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 民事訴訟法第466條之2第1項： 上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第 三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

2025-03-05

TNHV-113-重上-2-20250305-2

上易
臺灣高等法院

侵權行為損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第849號 上 訴 人 劉怡均 被上訴人 黃瀞萱 上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，上訴人對於中華民國 113年2月23日臺灣臺北地方法院112年度訴字第351號第一審判決 提起上訴，本院於114年2月12日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、上訴人主張：兩造原向訴外人即房東謝毓煌分租門牌號碼臺 北巿○○區○○街000號0樓分租雅房（下稱系爭房屋）。民國11 0年3月14日凌晨0時許，被上訴人因不滿伊使用浴室過久， 於浴室外大力拍打浴室門並大聲辱罵伊，趁伊開啟浴室門時 ，持糞便往伊身上塗抹，拉扯伊之手及身上之浴巾，致伊身 上、當時穿著之浴巾及放置於浴室之睡衣、包頭巾、盥洗包 、玫瑰香水肥皂花等物品均沾染糞便(下稱系爭㈠行為)，伊 因而罹患慢性創傷壓力疾患。嗣被上訴人更於110年7月25日 、8月2日及9月3日破壞伊之物品、甩門製造噪音或以言語威 脅及張貼公告禁止伊使用公共區域，致伊居住於系爭房屋時 ，心生畏懼與不安(下稱系爭㈡行為)。伊因而受有購屋違約 金新臺幣(下同)22萬元、租屋保證金2萬3,333元、薪資損失 27萬元、醫療費用2,785元、慰撫金10萬2,882元等損害，爰 依民法第18條、第184條第1項、第195條第1項等規定，求為 命被上訴人給付61萬9,000元本息之判決（原審關此部分為 上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。原審判命 被上訴人給付10萬3,804元〈浴巾、包頭巾3,104元+醫療費用 700元+精神慰撫金10萬元=10萬3,804元〉；暨上訴人請求逾 上開部分，經原判決駁回後，均未提起上訴，未繫屬本院， 不予贅述）。並上訴聲明：㈠原判決駁回後開第㈡項之請求( 見本院卷第59頁、第169頁)部分廢棄。㈡被上訴人應給付上 訴人61萬9,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。 二、被上訴人則以：伊有系爭㈠行為，且認同原判決認定之事實 並已依原判決賠償上訴人，惟伊無系爭㈡行為等語，資為抗 辯。並答辯聲明：上訴駁回。 三、上訴人主張被上訴人有系爭㈡行為，致其受有上開損害等語 ，為被上訴人所否認。經查： 　㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法 第184條第1項定有明文。依民法第184條第1項前段規定，侵 權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦 即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因 果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人， 對於侵權行為之成立要件應負舉證責任(最高法院100 年度 台上字第328號判決意旨參照)。上訴人主張被上訴人有系爭 ㈡行為，然為被上訴人所否認，自應就此負舉證責任。 　㈡上訴人主張被上訴人有系爭㈡行為，固提出錄影光碟為證，然 經本院勘驗110年7月25日錄影光碟，錄影畫面僅為木門而未 見對話之人，錄音內容係被上訴人向房東謝毓煌訴說上訴人 使用浴室時間過長，希望謝毓煌出面協調解決兩造使用浴室 之糾紛等情；本院復勘驗110年9月3日錄影光碟，錄影畫面 亦僅為木門而未見對話之人，錄音內容係被上訴人與訴外人 即系爭房屋之另名房客張彥廷之閒聊過程等情，有勘驗筆錄 為憑(見本院卷第195至197頁)，均未見被上訴人有系爭㈡行 為，且依其內容，亦不致使上訴人心生畏懼不安。至上訴人 提出之110年8月2日錄音光碟，經本院勘驗該錄音檔，則因 聲音斷斷續續，無法辨別對話之人與談話內容，無從認定被 上訴人有系爭㈡行為，亦有勘驗筆錄為憑(見本院卷第198頁) 。從而，本院尚難逕認被上訴人有系爭㈡行為，上訴人據此 請求被上訴人損害賠償云云，尚屬無據。 　㈢上訴人主張被上訴人有系爭㈠行為等情，為被上訴人所不爭執 (見本院卷第169頁)，堪信為真實，且臺灣臺北地方法院110 年度易字第695號刑事判決(下稱系爭刑事案件)亦同此認定 ，有該案判決為憑(見原審卷第13至23頁)，足認被上訴人確 有以系爭㈠行為侵害上訴人之名譽權、財產權及健康權，茲 就上訴人請求之項目及金額分述如下： 　　⒈購屋違約金22萬元部分： 　　　上訴人主張其因系爭㈠行為欲搬離系爭房屋，故購屋違約 而支出違約金22萬元云云，固提出不動產買賣契約及LINE 對話截圖為證(見原審卷第121頁)，然被上訴人已陳稱伊 於事發後即主動搬離(見本院卷第168頁)，上訴人並自承 因擔心又遇到瘋狂房客、考慮房租高漲而衝動決定購屋（ 見本院卷第23頁），又因害怕疫情影響買房計畫且新工作 尚在試用期，故認賠22萬違約金等語（見原審卷第86頁） ，顯見上訴人購屋又解約，係考量個人之生活、經濟及工 作狀況所為之決定，一般人縱與分租公寓之鄰居發生糾紛 ，衡情不必然皆會因此衝動購屋、解約，故尚難認上訴人 此部分之損害，與系爭㈠行為間具相當因果關係，是上訴 人此部分主張，自非可採。 　　⒉租屋保證金2萬3,333元部分： 　　　上訴人主張其欲搬離系爭房屋，另行租屋又解約，受有租 屋保證金遭沒收之損害2萬3,333元云云，固提出租約(下 稱系爭租約)為證(見原審卷第123至129頁)，然依上訴人 所述：伊雖另行覓得租屋處，並訂有系爭租約，然因擔心 為伊作證之陳昭卿之健康及安危，且斯時系爭刑事案件尚 未定讞，伊若搬走將不利蒐證，故解除系爭租約致保證金 遭沒收等語（見本院卷第133頁），顯見上訴人簽訂系爭 租約又解約，係綜合考量其友人陳昭卿之安危及系爭刑事 案件之進行所為之決定，一般人於此情況下，亦不必然會 受此損害，尚難認上訴人此部分之損害與系爭㈠行為間具 相當因果關係，是其此部分之主張，亦非可採。　 　　⒊薪資損失27萬元部分： 　　　上訴人主張被上訴人系爭㈠行為致其罹患慢性創傷壓力疾 病而遭資遣，受有27萬元之薪資損失云云。然上訴人於11 0年11月20日遭卓妍股份有限公司(下稱卓妍公司)資遣， 依該公司通報臺北巿政府勞動局之資遣原因為無法勝任工 作，有卓妍公司函及資遣通報資料可稽（見原審卷第323 至331頁），且距系爭㈠行為已時隔8月餘，依上訴人提出 之乙種診斷證明書(見原審卷第111頁)及醫療費用收據(見 原審卷第113頁)，亦不能認定係因系爭㈠行為所致。上訴 人復未就其確是因上開診斷證明書記載之慢性創傷壓力疾 患致其不能工作，提出證據以實其說，其主張被上訴人應 賠償其薪資損失云云，要屬無據。 　　⒋醫療費用2,785元部分： 　　　上訴人於110年11月23日、12月14日、111年1月11日、2月 8日至精神科就診，上開期日病歷固有「was attacked by roomate 6 months」之記載(見原審卷第177頁、第181頁 、第185頁、第189頁)，然此僅係醫師依上訴人之自述所 為，且上訴人亦不能證明被上訴人有系爭㈡行為，亦尚難 遽認上開就診係系爭㈠行為所致，故此部分請求，亦無理 由。 　　⒌慰撫金10萬2,882元部分： 　　　按被害人受有非財產上損害，請求加害人賠償相當金額之 慰撫金時，法院對於慰撫金之量定，應斟酌實際加害情形 、所造成之影響、被害人痛苦之程度、兩造之身分地位、 經濟情形及其他一切狀況，以酌定相當之數額。審酌上訴 人教育程度、資產、投資、所得（見外放當事人個資卷之 兩造之稅務電子閘門財產所得調件明細表及戶籍資料）， 及系爭㈠行為之態樣、上訴人受損害情形等一切情狀，原 判決認上訴人請求慰撫金以10萬元為適當，核無不當。上 訴人主張其得另行請求慰撫金10萬2,882元，為無可採。 四、綜上所述，上訴人依侵權行為法律關係，請求被上訴人給付 61萬9,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之法定遲延利息，非屬正當，不應准許。原 審關此部分判決上訴人敗訴，並為准、免假執行之宣告，自 屬有據，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判， 為無理由，應駁回其上訴。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 六、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　民事第十八庭 　　　　　　　　　　　　審判長法　官 黃書苑 　　　　　　　　　　　　　　　法　官 林政佑 　　　　　　　　　　　　　　　法　官 林尚諭 正本係照原本作成。 不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林宗勳

2025-03-05

TPHV-113-上易-849-20250305-1

重上
臺灣高等法院高雄分院

確認買賣契約不存在

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度重上字第57號 上 訴 人 張美鳳 訴訟代理人 王正宏律師 被 上訴 人 劉碧株 訴訟代理人 柳聰賢律師 柳馥琳律師 上列當事人間請求確認買賣契約不存在事件，上訴人對於中華民 國113年3月22日臺灣橋頭地方法院112年度重訴字第11號第一審 判決提起上訴，並為訴之追加，本院於114年2月19日言詞辯論終 結，判決如下： 　　主　　　文 上訴及追加之訴均駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、上訴人於原審提起確認之訴，請求確認兩造間就坐落高雄市 ○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）所有權應有部分44/ 100（下稱系爭標的）之買賣契約（下稱系爭契約）關係不 存在，或不成立；於本院則另以物之瑕疵擔保、權利瑕疵擔 保及不當得利等規定為請求權基礎，追加第一、二備位之訴 ，請求被上訴人同意其領取已付價金，或對其為金錢之給付 。上訴人於追加前後之請求，均係基於買賣系爭標的之同一 基礎事實，並援用同一之訴訟資料及證據，則上訴人所為訴 之追加，合於民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2 款規定，應予准許；被上訴人抗辯上訴人訴之追加為不合法 云云，要無可採。 二、上訴人主張： 　　㈠伊於民國111年3月9日與訴外人劉碧蓮、劉碧秋、劉秀玲（ 以下合稱劉碧蓮等3人）、被上訴人簽訂不動產買賣契約 書（下稱總契約），由伊以總價新台幣（下同）5,370萬 元買受如附表所示之土地（以下合稱系爭7筆土地；除系 爭土地外，其餘土地以下逕稱其地號），總契約之其他約 定事項㈧約定：「標的415地號（即系爭土地）如經整地鑑 界，其多數土地已為溝渠，雙方同意另議」（下稱系爭約 定）。而系爭土地位於溝渠、河道上之面積約1,700平方 公尺，亦即系爭標的至少有748平方公尺位於區域排水集 水區域及區域排水設施範圍內。兩造並未依系爭約定另行 議定價金，系爭契約即因欠缺當事人合意而不成立；縱認 系爭契約成立，惟系爭約定或賦與伊任意解除權，或為系 爭契約之解除條件，則系爭契約已因伊行使解除權或解除 條件成就而失效。是以，伊得訴請確認系爭契約關係不存 在。 　　㈡倘認系爭契約關係存在，惟系爭標的至少有748平方公尺無 法使用收益，而存有物之瑕疵，復須受高雄市政府水利局 （下稱水利局）管理，而存有權利之瑕疵，以原約定價金 每坪2萬8,000元換算，所減少之價值達633萬5,560元（計 算式：28,0007480.3025＝6,335,560），故伊得依民法 第359條、第179條規定，請求被上訴人減少價金及返還溢 領之價金；亦得依民法第353條、第226條第1項規定，請 求被上訴人為損害賠償。又伊就上開633萬5,560元，得依 兩造間之「高雄市第三信用合作社買賣價金履約保證」契 約（下稱履保契約）第6條約定，請求被上訴人同意伊領 回已存入高雄第三信用合作社帳號00000000000000號履約 保證金專戶（下稱履保專戶）內之同額金錢，亦得請求被 上訴人加計法定遲延利息如數給付。 　　㈢於原審先位聲明：確認系爭契約不存在，備位聲明：確認 系爭契約不成立。 三、被上訴人則以： 　　㈠總契約之賣方除伊外，尚有劉碧蓮等3人，上訴人僅以伊為 起訴對象，為當事人不適格，亦無受確認判決之法律上利 益。又系爭土地並無多數為溝渠之情形，無庸依系爭約定 另議價金，則系爭契約已然成立；再系爭約定並未使上訴 人取得解除權，亦非系爭契約之解除條件，系爭契約並未 嗣後失效。是以，上訴人請求確認系爭契約關係不存在， 顯屬無據。 　　㈡上訴人於締約時已知系爭土地存有溝渠一事，伊復無保證 無瑕疵或故意不告知瑕疵之情形，依民法第355條規定， 伊即不負物之瑕疵擔保責任，上訴人行使減價請求權亦已 逾民法第365條規定之6個月除斥期間；又系爭土地為農業 區，並未經公告為排水治理計畫用地，自不能認為存有權 利瑕疵。縱認伊應負瑕疵擔保責任，惟因上訴人不同意履 保專戶撥付其餘價金，伊與劉碧蓮等3人所受領之價金合 計僅為530萬元，伊僅受分配132萬5,000元，則伊所受利 益應以此數額為限；而上訴人未依約付款，伊依系爭契約 第8條約定，對上訴人有違約金債權存在，且上訴人就未 付價金一事，另應給付伊與劉碧蓮等3人共646萬1,400元 之遲延利息，經伊以上開違約金及利息債權為抵銷後，上 訴人已無從再請求伊為給付，履保契約第6條約定則非上 訴人得請求領回價金之依據等語置辯。 四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並 為訴之追加，於本院聲明：㈠先位：⒈原判決關於駁回上訴人 後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。⒉確認系 爭契約關係不存在。㈡第一備位：被上訴人應同意上訴人向 高雄第三信用合作社領取履保專戶內之633萬5,560元。㈢第 二備位：被上訴人應給付上訴人633萬5,560元，及自113年7 月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人 答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。 五、兩造不爭執之事項（見本院卷一第第91、92、185頁）： 　　㈠上訴人與劉碧蓮等3人、被上訴人（由劉碧蓮代理）於111 年3月9日簽訂如原證2所示之不動產買賣契約書（即總契 約），約定由上訴人以總價5,370萬元買受系爭7筆土地。 又總契約於其他約定事項㈧記載：「標的415地號如經整地 鑑界，其多數土地已為溝渠，雙方同意另議」等語（即系 爭約定）。 　　㈡系爭415地號土地非位於中央管河川區域或中央管區域排水 設施範圍內，但有部分位於高雄市市管區域排─典寶溪排 水現況渠道內，經高雄市政府地政局岡山地政事務所（下 稱岡山地政）參照地籍圖套疊航照，概略估算位於溝渠、 河道上之面積約1,700平方公尺。 　　㈢上訴人就總契約所給付之價金如下： 　　　⒈111年3月9日：530萬元（銀行保付支票）。 　　　⒉111年5月17日：530萬元（匯入履保專戶）。 　　　⒊111年5月23日：1,630萬元（匯入履保專戶）。 　　　⒋113年4月6日：1,039萬6,200元（匯入履保專戶）。 　　　⒌113年4月11日：1,640萬3,800元（匯入履保專戶）。 六、㈠按契約當事人以同一締約行為，結合數個契約，為契約之 聯立，其本質乃複數之契約因便宜而互相結合，而各契約 間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事 人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠 信原則，為斷定之標準。次按民事訴訟法第247條第1項前 段規定所謂之即受確認判決之法律上利益，係指法律關係 之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之 狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者 而言。 　　㈡經查： 　　　⒈總契約之賣方固包括被上訴人與劉碧蓮等3人，且買賣標 的包括系爭7筆土地，惟各筆土地既非同一人所有，且 各所有權人均立於賣方之地位而與上訴人締約，所議定 之土地單價亦非一致，應認總契約實為數買賣契約之結 合，其中於系爭契約部分，僅以上訴人與被上訴人為買 賣之當事人，買賣標的亦僅限於系爭標的。又系爭約定 已就系爭土地部分，賦與兩造於特定事實發生時另行議 價之權利義務（詳見八、㈠⒉⑵），則系爭契約與總契約 中之其餘契約相較，更具備獨立性，系爭契約之效力狀 態，與總契約或其餘契約，均無絕對不可析分之關係。 　　　⒉本件上訴人僅就系爭契約關係提起消極確認之訴，而系 爭契約關係之存在與否，無須與總契約或其餘契約為一 致之認定，則上訴人以系爭契約之對造當事人即被上訴 人為起訴對象，自屬已足，並無更以劉碧蓮等3人為共 同被告之必要。又上訴人主張系爭契約關係不存在，既 為被上訴人所否認，已致上訴人於法律上之地位有所不 安，並得藉由本件確認判決排除該不安之狀態，則上訴 人提起本件確認訴訟，即屬有受確認判決之法律上利益 。是以，被上訴人抗辯上訴人僅對其一人起訴，為當事 人不適格、欠缺確認利益云云，洵無可採。 七、本件爭點為： 　　㈠系爭契約是否成立？ 　　㈡系爭約定是否為上訴人就系爭契約解除權之約定？上訴人 依系爭約定解除系爭契約，是否合法？ 　　㈢系爭約定是否為系爭契約之解除條件？該解除條件是否已 經成就？ 　　㈣上訴人依民法第359條規定減少系爭契約之價金，是否有理 由？所得減少之價金數額為何？其依民法第179條規定， 請求被上訴人返還上開價金差額，是否有理由？ 　　㈤上訴人依民法第353條、第226條第1項規定，向被上訴人請 求損害賠償，是否有理由？所得請求賠償之金額為何？ 　　㈥被上訴人以其對上訴人之遲延利息及違約金債權主張抵銷 ，是否有理由？得抵銷之金額為何？ 　　㈦上訴人請求被上訴人為同意其領款之意思表示，是否有理 由？　　 八、本院判斷如下： 　　㈠系爭契約已於總契約簽訂時即111年3月9日成立，且系爭約 定並非解除權或解除條件之約定： 　　　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示， 契約即為成立。民法第153條定有明文。買賣契約以價 金及標的物為其要素，價金及標的物自屬買賣契約必要 之點，當事人對此兩者意思表示一致，其契約即已成立 。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘 泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無 須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。 　　　⒉經查： 　　　　⑴總契約其他約定事項㈠記載：「標的分別售價如下：41 3、414、415約計1,138.97坪，每坪單價28,000元正… 」，有總契約附卷可稽（見同卷第37頁）。而413、4 14地號土地及系爭土地之面積分別為858.64、969.85 、4,401.62平方公尺，被上訴人於系爭土地之應有部 分（即系爭標的）折算面積為1,936.71平方公尺【計 算式：4,401.6244/100＝1,936.71，四捨五入至小數 點後第2位，下同】，有土地登記謄本附卷可稽（見 原審審重訴卷第23、27、29頁），其面積加總後即相 當於1,138.97坪【計算式：(858.64＋969.85＋1,936.7 1)0.3025＝1,138.97），而與前揭總契約之記載相符 ，堪認兩造間就系爭契約所合意之買賣標的，即為系 爭標的。核諸證人即經手系爭7筆土地交易之地政士 王綉環於原審到場證稱：「（問：總契約的買賣標的 有7筆土地，兩造是就各筆土地分別議價而個別成立 買賣契約嗎？）他們有分別計價，在我其他約定事項 ㈠有載明，並不是視為一筆土地議價」、「（問：系 爭土地為何每坪2萬8,000元，與其他每坪5萬元不同 ？）雙方簽約當時已經有達成共識，標的有分別的價 格」等語（見原審卷第89、90頁），堪認兩造間就系 爭契約之買賣標的，已合意以每坪2萬8,000元計價。 是以，兩造就系爭契約之標的物、價金等買賣契約必 要之點，均已有所合意，系爭契約即已成立，上訴人 主張系爭契約因未經當事人合意而不成立云云，要無 可採。 　　　　⑵又系爭約定依其文義，已可明白解讀為「於系爭土地 經整地鑑界，而多數為溝渠時，當事人同意另行議定 契約」之意，參諸證人王綉環證稱：「（問：系爭約 定當初的原因是什麼？）因為簽約時賣方有提到他的 土地到哪裡，他也不了解，一般土地買賣要經過鑑界 才能知道正確位置，他只知道他的土地有在溝渠裡面 ，但是在溝渠裡面的哪裡也不知道，所以雙方達成共 識後，我才寫這個約定在契約裡面。…（問：另議是 指何意？）就是溝渠價金的部分另議」等語（見原審 卷第87、89頁），堪認系爭約定之真意，乃於特定事 實發生（即系爭土地經整地鑑界後多數為溝渠）時， 賦與買賣雙方就溝渠部分土地另行議定價金之權利及 義務，而非就系爭契約之成立或生效增設要件，與系 爭契約效力之消滅事由（包括約定解除權及解除條件 ），更毫不相干。是以，上訴人主張系爭約定為解除 權或解除條件之約定云云，殊無可採。 　　　　⑶①上訴人迄113年7月15日，仍通知被上訴人與劉碧蓮等 3人儘速完成整地等情，有113年7月15日高雄地方 法院郵局1028號存證信函附卷可稽（見本院卷一第 271至274頁），被上訴人亦曾陳稱：系爭土地未經 整地等語（見原審卷一第167頁第15至16行；惟被 上訴人嗣改稱系爭土地已於111年5月3日完成整地 ，見本院卷一第262頁，又改稱111年5月4日至同年 月11日為整地期間，見同卷第267頁），則系爭約 定所指之「整地」事實是否業已發生，本屬有疑。 　　　　　②又系爭土地為被上訴人與訴外人黃學儉共有，共有 人間並無分管協議等情，有土地登記謄本附卷可稽 （見原審審重訴卷第127頁），並經被上訴人陳明 在卷（見本院卷一第184至185頁）；而系爭土地多 數界址位於雜林、邊坡、河道上，有通視、鑑界上 之困難，故僅對可實施鑑界之界址點（即系爭土地 西北側、西南側之界址點）實施放樣，另系爭土地 參照地籍圖套疊航照，概略估算可得位於溝渠、河 道上之面積約為1,700平方公尺等情，有岡山地政1 12年8月7日高市地岡測字第11270760400號函暨所 附土地複丈成果圖、套疊圖存卷可參（見原審卷第 145至148頁），則如按被上訴人之應有部分比例， 分配系爭土地位於溝渠、河道上之面積，其所得結 果為748平方公尺【計算式：1,70044/100＝748】 ，僅佔系爭標的折算面積1,936.71平方公尺之38.6 2%【計算式：7481,936.71＝38.62%】，尚難謂系 爭土地存有「多數為溝渠」之情形。 　　　　　③綜上，系爭約定所指之特定事實（即系爭土地經整 地鑑界後多數為溝渠），並未發生，兩造自無另行 議定價金之權利及義務。 　　　⒊系爭契約既經成立，且系爭約定並非解除權或解除條件 之約定，業據前述，則系爭契約關係已然存在，亦不生 因上訴人行使解除權或解除條件成就，致嗣後消滅之問 題。是以，上訴人先位之訴請求確認系爭契約關係不存 在，洵屬無據。 　　㈡上訴人不得依民法第359條規定，請求減少系爭契約之價金 ： 　　　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買受人 於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出 賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條 第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不 負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法 第354條第1項前段、第355條分別定有明文。進而言之 ，買受人於締結買賣契約時，若已明知標的物之價值或 效用有滅失或減少之瑕疵，則是拋棄本於瑕疵而請求擔 保之權利，不必使出賣人負其責任。又關於標的物之價 值或效用，有滅失或減少之瑕疵，買受人因重大過失不 知者，以出賣人曾經保證其無瑕疵為限，始負擔保之責 ，如未保證其無瑕疵時，出賣人即可不負責任。但出賣 人明知標的物有瑕疵，而故意不告知買受人，則應使出 賣人就其瑕疵，負擔保責任，蓋期確保交易之誠實及信 用（民法第355條立法理由參照）。 　　　⒉經查： 　　　　⑴系爭土地屬於高速公路楠梓交流道附近特定區計晝（ 鳳山厝部分）內農業區土地，有土地使用分區證明書 附卷可稽（見本院卷一第55頁）；而系爭土地位於溝 渠、河道上之面積約1,700平方公尺，亦即系爭標的 折算面積之38.62%屬於溝渠、河道，有如前述（見八 、㈠⒉⑶②），則該溝渠、河道部分之土地即因地形、地 貌之故，致無法與一般農業區土地為等同之使用收益 ，系爭標的自屬有所瑕疵。 　　　　⑵上開瑕疵之程度（即系爭土地位於溝渠、河道上之實 際面積），固非上訴人於訂約時所明知，然上訴人於 斯時已獲賣方告知部分土地位於溝渠中，雙方並因此 增訂系爭約定等情，業據證人王綉環證述如前（見八 、㈠⒉⑵），上訴人除得要求實地勘查外，亦得利用內 政部地政司地籍圖資網路便民系統網站之公開資訊， 而為瑕疵程度之評估，則上訴人縱對上開瑕疵之具體 程度有所不知，尚難謂無重大過失。上訴人就被上訴 人曾保證無上開瑕疵一節，原未主張並舉證以實其說 ；又系爭標的係於94年8月10日因分割繼承而登記於 被上訴人名下，系爭土地自斯時迄系爭契約簽訂日（ 即111年3月9日）止，均無申請鑑界複丈之紀錄，有 土地異動索引、岡山地政113年5月16日高市地岡測字 第11370446300號函附卷可稽（見原審審重訴卷第143 頁、本院卷第79頁），堪認被上訴人對於系爭土地之 界址為何，原欠缺明確之認識，諒無可能有故意不告 知上訴人上開瑕疵具體程度之情事。 　　　⒊綜上，上訴人於系爭契約成立時，已明知系爭標的有溝 渠、河道行經之瑕疵，至於其不知該瑕疵之具體程度， 乃出於自身之重大過失，被上訴人復未保證無瑕疵，亦 未故意不告知該瑕疵之具體程度，則依民法第355條規 定，被上訴人就該瑕疵即不負物之瑕疵擔保責任。是以 ，上訴人依民法第359條規定請求減少系爭契約之價金 ，進而依民法第179條規定請求被上訴人返還不當得利 ，自屬無據。 　　㈢上訴人不得依民法第353條、第226條第1項規定，向被上訴 人請求損害賠償： 　　　⒈按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不 得主張任何權利。出賣人不履行第348條至第351條所定 之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其 權利。民法第349條、第353條固分別定有明文。惟按所 有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分 其所有物，並排除他人之干涉。民法第765條亦定有明 文。基此，所有權之行使，原應受法令之限制，民法第 349條所謂之不得主張任何權利，例如不得主張不動產 所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有 權上之質權、留置權等是；至於法令對於土地所有人所 加之限制，則不在出賣人擔保之範圍（最高法院90年度 台上字第2093號民事判決意旨參照）。 　　　⒉上訴人主張被上訴人應負權利瑕疵擔保責任，係以被上 訴人未履行民法第349條所定義務為其理由（見本院卷 一第325頁）。經查：系爭標的於113年5月17日以買賣 為原因移轉登記為上訴人所有，且無他項權利之登記， 有土地登記謄本附卷可稽（見本院卷一第125頁），則 被上訴人已完整履行移轉系爭標的所有權之義務。又系 爭土地現況部分位於典寶溪排水範圍内（典寶溪排水係 依排水管理辦法第3條第4項規定所劃定公告之高雄市市 管區域排水，並非河川管理辦法第2條所定義之河川） ，目前辦理該排線水治理計晝及用地範圍線劃設中，尚 未完成法定公告程序，系爭土地位於典寶溪排水現況渠 道之面積，即依排水管理辦法第39條第2項、第3條第3 項認定為排水設施範圍等情，有水利局112年7月25日高 市水工字第11235752100號、113年7月22日高市水工字 第11335967900號函附卷可稽（見原審卷第143至144頁 、本院卷一第247頁），則系爭土地之一部縱經主管機 關認定為典寶溪排水設施範圍，致於使用上須受排水管 理辦法等相關法令之限制，惟此乃所有權行使之法定界 限，並非第三人主張權利所致，即與被上訴人依民法第 349條規定所應履行之義務無關。是以，上訴人主張被 上訴人未履行民法第349條所定義務，進而依民法第353 條、第226條第1項規定，請求被上訴人負損害賠償責任 ，仍屬無據。 　　㈣被上訴人對上訴人不負物之瑕疵或權利瑕疵之擔保責任， 有如前述，上訴人原無從依不當得利或債務不履行之規定 ，請求被上訴人為金錢之給付，就其已存入履保帳戶內之 價金，亦當無從請求被上訴人同意其領回。是以，上訴人 以第一備位之訴請求被上訴人同意其領取履保專戶內之63 3萬5,560元，及以第二備位之訴請求被上訴人給付其633 萬5,560元本息，均屬無據，本件其餘爭點，已無再予審 究之必要。 　　㈤被上訴人不負瑕疵擔保責任，則上訴人聲明鑑定系爭土地 因存有溝渠所貶損之市價一節（見本院卷一第211至213頁 ），自無予以調查之必要。又上訴人聲明再次傳訊證人王 綉環，以查明：①系爭約定所指「多數」之意義為何，②上 訴人付款之相關經過，及③總契約其他約定事項㈤所指「賣 方應整地交付」之意義為何等節（見本院卷一第213頁） ，惟就上開①部分，按「多數」乃慣用之數量形容詞，其 文義不應逸脫常人之認知理解範圍，倘兩造確曾約定系爭 土地於溝渠部分面積未達50%時，亦得另行議定價金，實 無可能未將該特定百分比載明於系爭約定，而仍輕率使用 「多數」一語；就上開②、③部分，其待證事實尚難認與上 訴人之本件請求有關。是以，上訴人此部分調查證據之聲 明，亦無予以調查之必要。至於上訴人於本件準備程序終 結、已行言詞辯論後，復聲明函詢水利局一節（見本院卷 二第39至41頁），並不符合民事訴訟法第276條第1項除書 各款之情形，則依同條項本文規定，其此部分調查證據之 聲明，自屬不應准許。 九、綜上所述，本件上訴人先位之訴請求確認系爭契約關係不存 在，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，經核 於法並無不合，上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應駁回其上訴。上訴人於本院另依物之瑕疵擔保、 權利瑕疵擔保及不當得利等規定，追加第一、第二備位之訴 ，請求被上訴人同意其領取履保專戶內之633萬5,560元，或 給付其633萬5,560元本息，亦為無理由，應併予駁回。 十、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經 本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要， 併此敘明。 十一、據上論結，本件上訴人之上訴及追加之訴均為無理由，爰 判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　　　　　民事第四庭　 　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　洪能超 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊淑珍 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李珮妤 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其 未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（ 均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃月瞳 附註： 民事訴訟法第466條之1： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。　　　　　　　　　　　　　　　　　　 附表：總契約買賣標的明細（土地均坐落高雄市○○區○○段） ※面積單位：平方公尺；金額單位：新台幣/元 土地地號 所有權人 應有部分 土地面積 每坪單價 398 劉秀玲 1/1 　　 99.83 　　50,000 398-1 劉秀玲 1/1 　　 76.98 　　50,000 399-1 劉碧蓮 8564/10000 　2,167.68 　　50,000 劉碧株 718/10000 劉秀玲 718/10000 400 劉碧秋 1/1 　1,210.22 　　50,000 413 劉秀玲 1/1 　　858.64 　　28,000 414 劉碧蓮 1/1 　　969.85 　　28,000 415 （即系爭土地） 劉碧株 （即被上訴人） 44/100 （即系爭標的） 　4,401.62 　　28,000

2025-03-05

KSHV-113-重上-57-20250305-1

簡上
臺灣臺東地方法院

返還買賣價金

臺灣臺東地方法院民事判決 111年度簡上字第11號 上訴人即附 帶被上訴人 黃美齡 訴訟代理人 吳漢成律師 被上訴人即 附帶上訴人 劉秀芳 許福隆 共 同 訴訟代理人 蔡勝雄律師 上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於民國111年3月31日本院 臺東簡易庭110年度簡字第13號第一審簡易判決提起上訴，附帶 上訴人則提起附帶上訴，本院於民國114年2月12日言詞辯論終結 ，判決如下： 　　主　　　文 一、上訴及附帶上訴均駁回。 二、第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上 訴部分，由被上訴人共同負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分 一、按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴；附帶上訴， 雖在被上訴人之上訴期間已滿，或曾捨棄上訴權或撤回上訴 後，亦得為之，民事訴訟法第460條第1項前段、第2項分別 定有明文。又上開規定於簡易程序之上訴程序準用之，同法 第436條之1第3項亦規定甚明。上訴人即附帶被上訴人（下 稱上訴人）提起上訴後，被上訴人即附帶上訴人（下稱被上 訴人）於其上訴期間屆滿後之民國111年5月16日具狀提起附 帶上訴，有民事上訴答辯及附帶上訴狀可佐（見本審卷第29 頁至第35頁），核與前揭規定相符，應予准許。 二、次按當事人在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不 得為之，但基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲 明，不在此限；前開規定，於簡易程序第一審裁判之上訴程 序，準用之。民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第1項 、第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件上訴人原 上訴聲明第2項為：被上訴人應再分別給付上訴人新臺幣（ 下同）23萬1,723元，及自109年5月1日起至清償日止，按週 年利率5％計算之利息（見本審卷第5頁）。嗣經上訴人補充 、追加及更正，其最後上訴聲明第2項為：被上訴人應再分 別給付上訴人各33萬0,766元，及自113年10月4日起至清償 日止，按週年利率5％計算之利息（見本審卷第316頁)，核其 所為訴之追加、減縮法定遲延利息之起算日，均仍係本於同 一基礎事實，分屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，與上述 規定相符，先予敘明。 貳、實體部分 一、上訴人主張： 　㈠兩造於108年8月16日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約 ），伊以1,210萬元購買被上訴人分別共有之臺東市○○段000 0○號建物（門牌號碼：臺東市○○街000巷00號，下稱系爭房 屋）暨其坐落基地（地號：同段925-5地號，下合稱系爭房 地）。被上訴人於系爭契約所附不動產標的現況說明書內容 欄「是否有滲漏水、壁癌等情形」部分為不實勾填如附表所 示，且於伊詢問下，被上訴人表示系爭房屋無漏水情形，伊 始以上開價格購買系爭房地。 　㈡被上訴人於108年9月9日交屋，伊於同年10月間入住系爭房屋 。詎上訴人於入住後之同年11月間在系爭房屋3樓晾衣服時 ，發現該屋3樓樓地板連接之牆面踢腳高度（離地10至15公 分）有反潮情形，復於109年1月4日在發現該屋2樓至3樓樓 梯間有滴水現象，伊當（4）日即通知被上訴人前來查看、 處理。被上訴人固曾找水電師傅前來檢查、處理，但僅減緩 漏水情形，並未完全改善，其後於同年2月19日發現該屋2樓 天花板角落也開始漏水。上開漏水現象經鑑定後，認系爭房 屋之樓地板漏水原因為給水管漏水所造成，而給水管漏水為 該屋施工階段所產生之「施工既有現象」，亦即給水管漏水 之瑕疵（下稱系爭給水管漏水瑕疵）於108年9月9日交屋前 即已存在，並認修復系爭給水管漏水瑕疵所需費用（下稱修 復費用）為18萬7,446元。又被上訴人出賣之物既有系爭給 水管漏水瑕疵，系爭房屋因該瑕疵而減損價值66萬1,533元 ，則上訴人自得據此向被上訴人請求減少價金。 　㈢為此，爰依據民法第359條前段主張減少價金（含修復費用、 交易價值減損），並依民法第179條之規定，請求被上訴人 返還系爭房屋所減少之價金。 二、被上訴人抗辯以： 　㈠系爭給水管漏水瑕疵是在108年9月9日交屋後才發生，亦否認 上訴人關於給水管漏水為施工既有現象之主張。 　㈡縱給水管漏水在108年9月9日交屋前即已存在，上訴人於108 年9月9日交屋後近4個月之109年1月4日才通知被上訴人，依 民法第356條第1項規定，自應視為承認其所受領之物。 　㈢退步言之，本件漏水之情形，被上訴人一直表明要修繕，惟 遭上訴人拒絕，說要等訴訟終結再修理，造成損害之擴大， 故被上訴人依民法第217條第1項主張上訴人與有過失，依法 應減輕賠償之金額，遑論上訴人主張之修繕費用亦太高。 　㈣系爭房屋修復給水管漏水之瑕疵後，不致影響系爭房地之交 易價值，故上訴人請求返還交易價值減損部分之價金為無理 由。 三、上訴人於原審聲明：被上訴人應分別給付上訴人23萬1,723 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息。原審判命被上訴人應分別給付上訴人9萬3,723 元，及自109年5月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之 利息，暨依職權宣告假執行，並駁回上訴人其餘請求及假執 行之聲請，而為上訴人一部勝訴一部敗訴之判決。上訴人就 其敗訴部分不服提起上訴，並於本院上訴聲明：①原判決關 於駁回上訴人請求超過18萬7,446元以外之部分廢棄。②上開 廢棄部分，被上訴人應再分別給付上訴人各33萬0,766元， 及自113年10月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息 。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。又被上訴人就其 敗訴部分提起附帶上訴，而於本院附帶上訴聲明：①原判決 不利於被上訴人部分廢棄。②上開廢棄部分，上訴人在第一 審之訴駁回。上訴人則就附帶上訴部分於本院答辯聲明：附 帶上訴駁回。 四、兩造經協議後將下列事實列為不爭執事項（見本審卷第318 頁至第320頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正），爰 採為本判決之基礎事實： 　㈠系爭房地原為被上訴人共有，應有部分各2分之1。 　㈡系爭房屋於102年9月10日辦理第一次保存登記，該屋完工日 在上開日期之前。 　㈢兩造於108年8月16日就系爭房地簽訂系爭契約，約定買賣價 金為1,210萬元，被上訴人於同年9月9日交付系爭房地予上 訴人。 　㈣被上訴人於系爭契約所附不動產標的現況說明書內容欄之「 是否有滲漏水、壁癌等情形」部分，在該欄勾選「否」。 　㈤系爭房屋於108年7月至9月間，並無發現漏水情事。 　㈥108年11月間，系爭房屋3樓地板與牆面接合之角落處出現反 潮情形。 　㈦109年1月4日，系爭房屋2樓至3樓之樓梯間出現滴水情形，上 訴人於同日通知被上訴人系爭房屋有漏水情形。 　㈧109年2月19日，系爭房屋2樓天花板角落也開始漏水。 　㈨造成系爭房屋樓地板漏水之原因為給水管漏水。 　㈩國立中央大學建築物漏水鑑定研究中心（現改名：國立中央 大學智慧營建研究中心，下稱中央大學營建研究中心）鑑定 報告書（下稱系爭鑑定報告書）記載：系爭房屋漏水位置共 3處，多處有壁癌現象，壁癌多在3樓地板與牆面接合之角落 處，而漏水處為標的物結構體及大樑處，若以拆除之修補方 式可能損壞標的物結構，故建議採取「免拆除工法」施作， 以減少結構性破壞。修補費用為：修復冷熱水管13萬元、修 復壁癌及油漆為4萬8,520元，另加計稅金8,926元，共計18 萬7,446元。 　系爭鑑定報告書記載：樓地板漏水原因為給水管漏水所造成 ；因3樓樓梯間及2樓浴廁前之漏水處即結構體間並無裝修， 並排除外力（例如地震）及加壓馬達因素，因此，給水管漏 水應為建築物施工階段所產生之「施工既有現象」，亦即10 8年9月9日前即已存在。 五、得心證之理由 　㈠系爭房屋漏水原因為給水管漏水所造成，而系爭給水管漏水 瑕疵於108年9月9日交屋前即已存在。 　1.按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或 在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認之撤銷， 除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者 ，始得為之；在第一審所為之訴訟行為，於第二審亦有效力 ，民事訴訟法第279條第1項、第3項、第448條分別定有明文 。當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有 拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以 之為裁判之基礎；在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不 得為與自認事實相反之認定。而自認之撤銷，自認人除應向 法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不 符，或經他造同意者，始得為之（最高法院107年度台上字 第2207號、102年度台上字第1430號、101年度台上字第1029 號等判決意旨參照）。復按訴訟代理人就其受委任之事件有 為一切訴訟行為之權；訴訟代理人事實上之陳述，經到場之 當事人本人即時撤銷或更正者，不生效力，民事訴訟法第70 條第1項前段、第72條分別定有明文。訴訟代理人為訴訟行 為，係本於當事人之授權以自己之意思為之，其所為事實上 之陳述，除經到場之當事人本人即時撤銷或更正外，其效果 即及於當事人本人（最高法院107年度台上字第403號判決意 旨參照）。 　2.查上訴人主張系爭房屋漏水原因為給水管漏水所造成，而系 爭給水管漏水瑕疵於108年9月9日交屋前即已存在（原審訴 字卷第7頁、第8頁），業經被上訴人於原審111年3月3日言 詞辯論程期日表示不爭執（見不爭執事項㈣，原審簡字卷第5 3頁），僅辯稱：中央大學營建研究中心估的修復費用過高 ，且本件無交易價值減損，如果上訴人一發現漏水就讓被上 訴人找師傅去修繕，就不用花這麼多修繕費用等語（見原審 簡字卷第49頁至第50頁），足認被上訴人對於系爭房屋漏水 原因為給水管漏水所造成，而系爭給水管漏水瑕疵於108年9 月9日交屋前即已存在等節已為自認，其等自認之訴訟行為 於本院第二審亦有效力，則被上訴人嗣又爭執上情，此為上 訴人所否認，依民事訴訟法第463條準用第279條第3項規定 ，被上訴人自應向本院為撤銷其等自認之表示，並舉證證明 其等自認與事實不符，始生合法撤銷自認之效力。 　3.雖被上訴人事後改稱系爭房屋交屋時經雙方仔細檢查並無漏 水情形，而房屋有無漏水在漏水後幾天內從該屋牆壁外觀一 看即知，而上訴人通知被上訴人該屋漏水時點距交屋日已將 近4個月，足見系爭房屋交屋時並無房屋漏水瑕疵，主張撤 銷自認云云（見本審卷第65頁、第85頁、第120頁、第318頁 ）。然上訴人已表示不同意（見本審卷第120頁、第246頁、 第298頁），且交屋時房屋外觀沒有漏水之情形，與該屋是 否絕無其他未發現但已存在之漏水瑕疵，尚屬二事；況本院 依被上訴人之聲請，再就系爭鑑定報告書所稱「施工既有現 象」之意思函詢中央大學營建研究中心，該中心表示：「系 爭房屋給水管漏水係『管路對接接頭』即水管接續處於施工安 裝當時即不完善而產生漏水現象，故給水管漏水時間推論為 108年9月9日交屋前即已存在。」等語，有該中心113年4月2 6日函所附函詢補充資料在卷（見本審卷第240頁），足見系 爭給水管漏水瑕疵發生原因為該屋施工安裝給水管接續處時 施工品質不良所致，亦無足採為有利於被上訴人之認定。則 被上訴人未舉證證明其自認與事實不符，自不生合法撤銷自 認之效力，本院即應認其等自認之上開事實為真，以之為裁 判之基礎。 　㈡系爭給水管漏水瑕疵屬於民法第354條所定之瑕疵。 　1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移 轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項定有明文。 審酌房屋之功能，係使居住者得以安全居住其內，並享有居 住安寧。房屋發生滲漏水，將使水分進入混凝土內，發生白 華、壁癌，甚或造成混凝土剝落，勢將影響居住者之居住安 寧，甚至造成危險；另被上訴人於兩造系爭契約之附件「不 動產標的物現況說明書」上簽名，其上關於「是否有滲漏水 、壁癌等情形」內容欄復明確勾選為「無」（如附表所示， 見原審訴字卷第19頁），足認系爭給水管漏水瑕疵屬於已減 少系爭房屋通常效用或契約預定效用之瑕疵，且被上訴人於 簽約時已保證該屋於危險移轉時並無滲漏水之瑕疵，則上訴 人主張被上訴人就系爭給水管漏水瑕疵應負民法第354條規 定之瑕疵擔保責任，核屬有據。 　2.又物之瑕疵擔保責任，為出賣人就買賣標的物之瑕疵應負之 法定無過失責任，買賣標的物倘於危險移轉時具有瑕疵，出 賣人原則上即應負責。查被上訴人固於109年1月4日曾聯絡 水電師傅前來檢查、處理，但僅減緩漏水情形，並未完全改 善，且該屋2樓天花板角落於同年2月19日也開始漏水。且之 後系爭房屋之冷熱給水管仍具有前揭瑕疵，業據鑑定如前， 故被上訴人仍應負物之瑕疵擔保之責，被上訴人抗辯係原告 裝潢施工及更換加壓馬達而造成前揭瑕疵（見原審訴字卷第 35頁），並未舉證以實其說，尚難採憑。 　㈢上訴人就系爭給水管漏水瑕疵並無違反民法第356條所定之從 速檢查及通知義務。 　1.按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物 ，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣 人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見 之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日 後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所 受領之物，民法第356條定有明文。所稱通知，係指買受人 於知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為 觀念通知而言。 　2.系爭房屋漏水原因為給水管漏水所造成，而系爭給水管漏水 瑕疵於108年9月9日交屋前即已存在，業經本院認定如前。 兩造均不爭執系爭房屋於108年7月至9月間，並無發現漏水 情事；迨於108年11月間，系爭房屋3樓地板與牆面接合之角 落處出現反潮情形；至109年1月4日，系爭房屋2樓至3樓之 樓梯間出現滴水情形，上訴人於同日通知被上訴人系爭房屋 有漏水情形（見不爭執事項㈤至㈦），衡以系爭房屋最先出現 漏水跡象處為該屋供作晾衣使用之最高樓層（見原審訴字卷 第38頁該屋建物登記謄本），而上訴人入住前曾雇工粉刷、 美化該屋，因有粉刷遮蔽，或未下雨而無從呈現有滲漏水之 情事，顯非一望即知，足徵上訴人係於合理期間內發現前述 瑕疵並通知被上訴人，故被上訴人辯稱上訴人違反從速檢查 及通知義務云云，委無足採。　 　3.至被上訴人抗辯上訴人於上訴後擴張聲明部分，已逾渠於10 9年1月4日通知被上訴人後6個月，此部分瑕疵擔保請求權已 罹於時效云云。惟查，上訴人係於109年1月4日通知被上訴 人，再於109年3月6日提起本件訴訟等節，為被上訴人所自 陳（見本審卷第173頁），並有民事起訴狀在卷為憑(見原審 訴字卷第6頁)，是上訴人依民法第356條通知被上訴人系爭 房屋有漏水瑕疵之時點，應為109年1月4日，並於109年3月6 日起訴。又觀之上訴人於本件起訴狀主張因系爭房屋出現3 樓樓地板連接之牆面踢腳反潮、2樓至3樓樓梯間滴水及2樓 天花板角落漏水之瑕疵，其得請求被上訴人賠償修復費用， 且前揭漏水瑕疵，導致系爭房屋交易價值減損，請求減少80 萬元價金等語(見原審訴字卷第6頁至第11頁)，足見上訴人 起訴時，即依買賣瑕疵擔保之規定請求被上訴人減少價金， 是上訴人為上開通知後6個月內提起本訴請求被上訴人減少 價金，難認有何逾除斥期間之情形。因此，被上訴人抗辯上 訴人上訴後擴張聲明請求減少價金已罹於時效云云，難謂可 採，附此敘明。 　㈣上訴人就系爭給水管漏水瑕疵得請求減少價金18萬7,446元。 　1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規 定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其 物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項 本文、第2項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物 之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為 物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（ 最高法院73年台上字第1173號裁判意旨參照）。又按買受人 依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受 人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之 範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該 價金之請求權存在。復按無法律上之原因而受利益，致他人 受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不 存在者，亦同，民法第179條亦有明定。本件上訴人主張系 爭房屋因系爭給水管漏水瑕疵而減少之價金，應以上訴人需 支出之修復費用，及系爭房屋修繕完畢仍有污名化影響之交 易性貶值為據，已為被告所否認，茲分述如下： 　⑴關於系爭給水管漏水瑕疵之修復費用： 　①系爭給水管漏水瑕疵之修復費用，經原審囑託中央大學營建 研究中心鑑定，修復費用為18萬7,446元，有系爭鑑定報告 書及所附修繕示意圖、修繕施工費用估算表可稽（見原審訴 字卷第113-11頁至第113-13頁）。而系爭給水管漏水瑕疵以 系爭鑑定報告書建議「免拆除工法」施作，不僅不會造成系 爭房屋結構破壞，且可修復至不漏水狀態，業據中央大學營 建研究中心於113年9月27日函復本院明確（見本審卷第291 頁至第292頁）。本院審酌鑑定人至現場履勘後，詳列須修 復之項目與面積，並將修復方式及各項工程所需工作天數、 工法、材料、位置明確載於鑑定報告，以此計算修復費用（ 見系爭鑑定報告書附圖一、二；附表一至三），且該修復方 式既不會破壞該屋結構，並可修復至不漏水狀態，堪認本件 鑑定報告所認之修復費用應屬可採。 　②被上訴人雖抗辯系爭鑑定報告書所認之修復費用過高，其自 行委託廠商估價修復費用僅需3萬5,000元、漏水牆壁之壁癌 修復僅需1萬2,000元云云，並提出訴外人元億水電有限公司 之估價單為證（見原審訴字卷第137頁）。然系爭鑑定報告 書，乃經鑑定人至現場會勘後，以專業判斷本件瑕疵之發生 原因與修復方法，並實際測量給水管漏水位置、修復工法之 單價及數量、壁癌面積等，再依該中心建築物鄰損單價分析 手冊所載之一般連工帶料市價估算，此參系爭鑑定報告書附 表二、三之修繕施工費用估算表、室內壁癌費用表計算甚明 。足信系爭鑑定報告書所列之修繕費用，係依據實際瑕疵範 圍及最佳修繕方法所為之估算，認修復冷、熱水管費用（未 稅）為13萬元、修復壁癌及油漆費用（未稅）4萬8,250元， 再加計稅金後共計18萬7,446元，審酌鑑定人隸屬於國立大 專院校，並非特定營建公司，亦無指定由何廠商為上開修復 工程，其鑑定意見應為中立、客觀而無利益衝突之情形。反 觀被上訴人所辯其自行委託廠商估價修復費用僅需3萬5,000 元、漏水牆壁之壁癌修復僅需1萬2,000元云云，乃被上訴人 基於出賣人應負瑕疵擔保責任，自以低廉之修復費用以扣減 較低價金對其有利，其所辯鑑定報告所列修繕費用過高云云 ，難謂可採。況上訴人告知被上訴人上開漏水瑕疵後，被上 訴人亦曾聯絡水電師傅前往檢查、處理，然由被上訴人於原 審提出之兩造及其與系爭房屋建商負責人間之LINE對話內容 可知（見原審訴字卷第49頁至第52頁），該水電師傅僅發現 熱水管漏水瑕疵，未發現冷水管亦有漏水瑕疵，是依被上訴 人所主張之修復方式顯然無法將系爭房屋修復至不漏水狀態 。再者，被上訴人主張之修復工法為通常拆除工法，於施工 時仍無法完全排除因施工不慎致損害系爭房屋結構之可能， 僅係該損害可向施工人員求償而已，此據被上訴人於原審自 陳明確（見原審訴字卷第121頁）。綜合上情以觀，堪信上 訴人已對被上訴人修復漏水之處理方式並無信賴，則被上訴 人抗辯其以較低費用即可修復云云，難以憑採。 　③從而，被上訴人依系爭契約本須交付無滲漏水瑕疵之房屋與 上訴人，然上訴人交付之系爭房屋既有上開瑕疵而須修補， 則由上訴人自行支付上開修補至無瑕疵建物之費用，堪認屬 被上訴人交付之系爭房屋所減少之通常效用，上訴人主張此 部分應減少價金，核屬有據。被上訴人雖另抗辯其一直表明 要修繕，惟遭上訴人拒絕，說要等訴訟終結再修理，造成損 害擴大，故上訴人與有過失，然依被上訴人所主張之修復方 式無法將系爭房屋修復至不漏水狀態，業據本院認定如前， 故其前揭抗辯亦不足採。 　⑵關於上訴人主張汙名價值減損部分： 　　上訴人固主張系爭房屋因漏水瑕疵而有交易價值減損66萬1, 533元，並以王明朝不動產估價師事務所出具之估價報告書 為其佐證（見本審外放卷第63頁），然參以內政部編訂「成 屋買賣契約書範本」附件一建物現況確認書第4項列示以下 選項供買賣當事人勾選及填寫：「□有□無滲漏水之情形， 若有，滲漏水處：__。滲漏水處之處理：□賣方修繕後交屋 。□以現況交屋：□減價□買方自行修繕。□其他__。」（ 見本審卷第261頁），可見於交易標的建物有滲漏水之情形 下，如由賣方修繕後交屋，即無減價問題；即令於現況交屋 之情形下，買賣雙方除可能約定減價外，尚可能約定由買方 同意自行修繕，可見滲漏水對於建物交易價格之影響，充其 量僅在修復費用，如已修復完全，即無交易價格減損之可言 。易言之，由建物現況確認書就滲漏水情形係要求對現存之 滲漏水瑕疵及其位置為說明，並非就「曾滲漏水但現已修復 」之情形亦須一律加以說明，足見依一般不動產交易通念， 「曾有滲漏水但已修復」之狀況，並不會導致交易價格之貶 損。而系爭房屋依系爭鑑定報告書建議之「免拆除工法」施 作，不僅不會造成該屋結構破壞，且可修復至不漏水狀態， 已如前述。從而，上訴人請求被上訴人就污名價值減損66萬 1,533元部分，請求減少價金云云，即無可採。 六、綜上所述，上訴人依系爭契約及民法第359條前段、第179條 之規定，請求被上訴人分別給付9萬3,723元，及均自109年5 月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由 ，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。原審 就上開不應准許部分，駁回上訴人之請求及假執行之聲請， 及就上開應准許部分，為被上訴人敗訴之判決，並依職權宣 告假執行，均無不合。上訴人及被上訴人各自就敗訴部分， 分別提起上訴及附帶上訴，指摘原判決不利己之部分不當， 求予廢棄改判，為無理由，均應駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及所提證據，經本院 審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明 。 八、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法 第436條之1第3項、第449條第1項、第79條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　審判長法　官 張宏節 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 陳建欽 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 吳俐臻 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　 書記官　蘇莞珍　　　 附表 內　容 是否 備　註　說　明 是否有滲漏水、壁癌等情形 ☐☑ 位置：☐屋頂☐外牆☐窗框☐前陽台☐後陽 　　台☐冷熱水管☐浴室☐廚房☐臥室☐客 　　廳☐其他_____ *如有滲漏水之處理方式：☐簽約前修復☐交 屋前修復☐依現況交屋

2025-03-05

TTDV-111-簡上-11-20250305-1

嘉簡
嘉義簡易庭(含朴子)

遷讓房屋

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度嘉簡字第90號 原 告 蕭婷云 訴訟代理人 蕭明哲 黃文力律師 被 告 蕭武雲 訴訟代理人 林春發律師 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國114年2月12日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告應將門牌號碼嘉義市○區○○路000號房屋騰空遷讓返還原 告。 二、訴訟費用由被告負擔。 三、本判決得假執行。但被告如以新臺幣67,380元為原告預供擔 保，得免為假執行。 　　事實及理由 一、原告主張：坐落嘉義市○○○段00○00地號土地（下稱系爭土地 ）及其上未辦保存登記建物即門牌號碼嘉義市○區○○路000號 房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）係原告於 民國91年間向訴外人即原告父親蕭武龍購買並享有事實上處 分權，前將系爭房屋無償借予訴外人即原告祖父蕭賜榮、祖 母張金貴居住使用，然其等相繼去世後，近來原告有使用系 爭房屋需求，竟發現系爭房屋遭被告置放物品，被告無權占 用系爭房屋已侵害原告之事實上處分權，原告於112年12月2 0日以郵局存證信函請被告於文到30日內將系爭房屋內置放 物品清除並返還系爭房屋，惟被告竟以借名登記、通謀虛偽 意思表示等作為抗辯，以下分述之： 　㈠蕭賜榮與蕭武龍間就系爭房地並無借名登記存在： 　1.蕭武龍初中畢業後即至福助福布行工作，19歲自行創業開布 行及布攤，因買賣大量西裝內裡布匹獲利頗豐，於58年7月2 6日向訴外人蔡長水購買系爭房地，並非無資力。 　2.在系爭土地與同段49之15地號土地間尚有一筆同段49之16地 號土地，此筆土地由蕭武龍於62年間向國有財產局臺灣南區 辦事處承購，該筆土地於65年間併入系爭土地，又原告全家 均曾居住於系爭房屋，足證系爭房地為蕭武龍所購買而非借 名登記。 　3.另依蕭賜榮病歷資料可知，其於103年已檢測出老年性癡呆 症嚴重，自無可能於104年間向他人表示系爭房地係伊所購 買。 　㈡蕭武龍與原告買賣系爭房地並非通謀虛偽意思表示： 　1.原告係以房屋價金新臺幣（下同）11,500元、土地價金85萬 元向蕭武龍購買系爭房地，於91年9月5日簽立契約時，原告 確實有給付買賣價金，此可從土地登記謄本之登記原因記載 「買賣」可證。蓋依遺產及贈與稅法第5條第1項第6款但書 規定，國稅局審核買賣價金交付之金流認定是「買賣」後才 核發非屬贈與財產同意移轉證明書，始能向地政機關辦理「 買賣」過戶。 　2.原告祖父母原居住於其等購買之門牌號碼嘉義市○區○○路000 號房屋，後因該建物整修重建，蕭武龍才將系爭房屋借予祖 父母居住，蕭武龍將系爭房屋出賣予原告時，有要求系爭房 屋要繼續給祖父母居住，原告父執輩均同意系爭土地之地價 稅及系爭房屋水電費從祖父公帳支付，108至110年地價稅由 原告繳付後，由訴外人即原告母親蕭陳綉持向公帳管理者即 被告從公帳支付，水電費均由蕭陳綉繳費，部分持向被告從 公帳支付，因被告擅自占用系爭房屋，蕭陳綉曾向被告要求 支付，但後來認為被告無權占有，才未再要求被告支付。 　3.被告提及蕭武龍要求登記費用19,600元云云，係訴外人即原 告叔叔蕭武松名下坐落嘉義市○○段0000地號土地權利範圍2 分之1遭法院拍賣，被告找其他兄弟協議拍買，被告於拍買 後要求每位兄弟支出200萬元，蕭武龍遂於93年10月8日簽發 200萬元彰化商業銀行支票交予被告，由訴外人即被告配偶 洪美華簽收，原告並分攤19,600元之登記費用，但後來不知 為何未將10000分之625登記予蕭武龍，所以才會向訴外人即 被告弟媳王沛宜討回19,600元，嗣後因登記費用都是被告處 理而非王沛宜處理，才又將19,600元退還予王沛宜，並非向 其他兄弟要求系爭房地之登記費用。 　㈢原告為系爭房屋之事實上處分權人，亦可從原告持有系爭房 屋之鑰匙可證，被告無權占有系爭房屋，爰依民法第184條 第1項前段、第179條、767條第1項前段、類推適用第767條 第1項前段訴請被告遷讓並返還系爭房屋，請求擇一為有利 之判決等語，並聲明：1.被告應自系爭房屋遷出，並將系爭 房屋騰空返還予原告。2.原告願供擔保請准宣告假執行。　 二、被告則以： 　㈠蕭賜榮與蕭武龍間就系爭房地有借名登記存在： 　1.系爭房地係蕭賜榮於58年7月26日以62,000元向前手蔡長水 購買，於59年4月13日以蕭武龍名義登記，係屬借名登記， 作為全家居住之用，蕭武龍於59年4月13日才22歲，根本無 資力購買系爭房地。 　2.王沛宜證稱蕭賜榮曾跟我說系爭房地係伊出錢購買，登記在 蕭武龍名下。訴外人即被告媳婦葉姿伶亦證稱蕭賜榮約於10 3年表示系爭房地為伊所購買，原告雖表示蕭賜榮已老年性 癡呆，然葉姿伶係表示於101年結婚後2、3年聽蕭賜榮提及 此事，是蕭武龍於103年間向葉姿伶表達此事尚屬可能。 　3.蕭武龍及原告並未住在系爭房屋，蕭武龍實際居住於北榮街 。 　4.是蕭賜榮與蕭武龍間就系爭房屋有借名登記存在，被告使用 系爭房地係有權占有。 　㈡蕭武龍與原告買賣系爭房地係通謀虛偽意思表示： 　1.91年間蕭武龍為避免自身債務波及系爭房地所有權，乃告知 其餘兄弟，要將系爭房地以「買賣」過戶登記給其女兒即原 告，以策安全，所有權移轉登記費用19,600元還向其他兄弟 收取，如其他兄弟沒有權利，蕭武龍憑何收取費用，原告辯 稱19,600元係93年出資200萬元購買嘉義市○○段0000地號土 地權利範圍2分之1之登記費用云云，然該土地並未登記在蕭 武龍名下，豈可能多年後才發現未獲登記之情事，且該支票 下方有「還市農會貸款」字樣，足見此200萬元支票僅係償 還市農會貸款之用，並非買回土地之用。 　2.系爭房屋之地價稅、房屋稅、水電費先後均由蕭武龍、原告 先行繳納，再拿單據由其他兄弟分攤。 　3.蕭武龍於112年10月23日重陽節拜拜後，蕭家子孫在保安宮 辦桌時，當眾表示要將系爭房地移轉登記給其他兄弟。 　4.從原告華南商業銀行北台中分行帳戶經常性餘額為3、4萬元 、中華郵政郵局嘉義郵局帳戶經常性餘額最多僅1,225元、 合作金庫商業銀行沙鹿分行帳戶經常性餘額為0元，並未有 原告一次匯款861,500元之紀錄，足見其並無資力購買系爭 房地。 　5.是蕭武龍與原告間就系爭房地之買賣債權契約、所有權移轉 物權契約均屬通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定 ，均屬無效。 　㈢原告不因通謀虛偽意思表示而取得系爭房屋事實上處分權， 不能對抗真正權利人即被告，事實上處分權更不屬民法第18 4條第1項前段所稱之權利，因被告有權占有使用系爭房屋， 原告依不當得利規定請求遷讓並返還系爭房屋並無理由，事 實上處分權究非所有權，無民法第767條第1項物請求權規定 適用亦無類推適用之餘地等語，並聲明：1.原告之訴駁回。 2.如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由： 　㈠原告主張系爭房地原本登記於其父親蕭武龍名下，嗣蕭武龍 於91年間以買賣為原因，將系爭土地之所有權登記與系爭房 屋之稅籍，均移轉至原告名下，原告祖父蕭賜榮、祖母張金 貴生前曾居住於系爭房屋，現在系爭土地登記為原告所有， 系爭房屋稅籍亦登記於原告名下，被告現占有使用系爭房屋 等情，有土地登記謄本、房屋稅籍證明書、土地及建築改良 物買賣所有權移轉契約書可參(見本院卷一第9、103、123-1 25頁)，且為被告所不爭執，堪信為真。 　㈡蕭賜榮與蕭武龍間就系爭房地有無借名登記存在？ 　1.按借名登記契約，係指當事人約定一方將自己之財產以他方 名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產 為出名登記之契約。是出名人與借名者間應有借名登記之意 思表示合致，始能成立借名登記契約。而不動產為登記名義 人所有屬常態事實，為他人借名登記者屬變態事實，主張借 名登記者，應就該借名登記之利己事實，提出符合經驗法則 、論理法則之事證以資證明，始可謂已盡舉證責任（最高法 院114年度台上字第79號判決意旨參照）。 　2.被告抗辯系爭房地是蕭賜榮借名登記在蕭武龍名下乙節，係 以證人王沛宜、葉姿伶的證述為據。經查，證人即被告弟媳 王沛宜於本院審理時證稱：我從71年就嫁入蕭家，我與公婆 住在系爭房屋，公公蕭賜榮曾經跟我說系爭房屋是他出錢買 的，登記在蕭武龍名下，但是沒有說為什麼要登記在蕭武龍 名下，蕭家的人都知道這是蕭家的財產，不是蕭武龍私人的 ，系爭房屋水電費用都是蕭武龍與被告等四兄弟一起繳，修 繕也是大家一起出錢，最近蕭武龍密集打電話給我，說他要 趕快處理掉登記在原告名下的系爭房屋，要分給其他四個兄 弟，蕭武龍一直跟我催討代書費，他說他先登記給原告的費 用是他先出的，所以希望兄弟們要給他這筆費用，我也有於 112年10月20幾號給蕭武龍19,600元，由蕭武龍兒子蕭明哲 代為收下等語；證人即被告之媳婦葉姿伶則證稱：蕭賜榮說 系爭房地是其購買，登記在蕭武龍名下，自從我101年嫁過 來到蕭賜榮及張金貴過世，都是該二人居住在系爭房屋，系 爭房屋水電是被告四兄弟一起平分等語(見本院卷一第139-1 48頁)。依二位證人所述，渠等是聽聞蕭賜榮轉述，始認為 系爭房地是蕭賜榮購買並登記在蕭武龍名下，渠等既未親自 見聞不動產買賣與登記之經過，也不知曉買賣登記的原因， 則縱使如證人所述系爭房地是蕭賜榮出資購買，蕭賜榮是欲 將系爭房地借名登記在蕭武龍名下，抑或有使蕭武龍取得系 爭房地所有權及事實上處分權的意思，則不得而知，尚難僅 憑證人聽聞蕭賜榮於審判外之片面陳述，遽認蕭賜榮有將系 爭房地借名登記在蕭武龍名下的事實。況且，如果蕭賜榮為 系爭房地之實質所有權人及事實上處分權人，僅是將系爭房 地借名登記在蕭武龍名下，何以當初沒有簽訂書面契約為據 ，且直到蕭賜榮死亡都沒有終止借名登記，或於生前書立遺 囑交代系爭房地之分配事宜。此外，因蕭賜榮及張金貴生前 居住於系爭房屋，故相關水電費用及稅賦無論是由公帳支出 ，或如證人所述是由蕭賜榮之四名兒子平均分攤，均與常理 無違，不能據此推論系爭房地之實質所有權人及事實上處分 權人為蕭賜榮。綜上所述，本件尚無足夠事證認定蕭賜榮有 將系爭房地借名登記在蕭武龍名下的事實，故被告抗辯蕭武 龍未取得系爭房地之所有權及事實上處分權，尚不足採。 　㈢蕭武龍與原告買賣系爭房地是否為通謀虛偽？ 　1.按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無 效，但不得以其無效，對抗善意第三人，民法第87條第1項 定有明文。又民法第87條第1項所定之通謀虛偽意思表示， 必須表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係 屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之，故規定 此項意思表示為無效。惟由第三人以之為訴訟原因出而主張 者，依舉證責任分配之原則，自應由該第三人先行立證，亦 即第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該 第三人應負舉證之責（最高法院著有48年台上字第29號判決 意旨可資參照）。被告主張蕭武龍與原告間就系爭房地買賣 之債權行為及物權行為，均係通謀虛偽意思表示而屬無效， 然此既為原告所否認，依照上開說明，自應由被告就其主張 之事實，負舉證責任。 　2.審酌被告前開抗辯，係以蕭武龍將系爭房地以買賣為原因登 記於原告名下時，原告並未實際支付價金為主要論據。惟按 財產之移動，具有左列各款情形之一者，以贈與論，依本法 規定，課徵贈與稅：六、二親等以內親屬間財產之買賣。但 能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣 人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限，遺產及贈與稅 法第5條第6款有明文規定。另經本院就以下問題函詢財政部 南區國稅局：「按91年的相關規定，並依當年度贈與稅免稅 額為100萬元，本件當事人可否不用提出『已支付價款之確實 證明』，就可以取得非屬贈與同意移轉證明書或贈與稅免稅 證明書，進而至地政事務所以『買賣』為登記原因，辦理上開 土地的所有權移轉登記?」，經財政部南區國稅局函覆以： 「二親等以內親屬間財產之買賣，依遺產及贈與稅法第5條 第6款規定辦理，尚無來文說明二、（二）之相關規定」（ 見本院卷二第23頁）。由此可知，國稅局審核二親等以內親 屬買賣，有提出已支付價款之確實證明，認定是「買賣」後 ，才會核發非屬贈與財產同意移轉證明書，當事人始能據以 向地政機關辦理「買賣」過戶，不會因本件系爭房地的買賣 價金未逾100萬元，就可以不用提出已支付價款之確實證明 逕為辦理，是以原告於買賣系爭房地當時有給付86萬1,500 元價金予蕭武龍乙節，應堪認定。至於被告雖辯稱原告無法 提出匯款證明等語，惟本院審酌系爭房地交易距今已逾20年 ，實難期待原告能具體指出係從何帳戶將買賣價金匯款至蕭 武龍的帳戶。從而，被告前開所辯不足為採。 　3.被告另主張蕭武龍於91年間為避免自身債務波及系爭房地， 乃告知其餘兄弟，要將系爭房地以「買賣」名義過戶給原告 ，並向其他兄弟收取所有權移轉登記費用19,600元等語，然 縱使上情屬實，只能證明蕭武龍沒有將系爭房地所有權及事 實上處分權移轉予原告的意思，不能證明原告買受系爭房地 也是出於虛偽意思表示，而無取得系爭房地之真意。又按表 意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意 思表示，不因之無效。但其情形為相對人所明知者，不在此 限，民法第86條定有明文。是以即便認為蕭武龍沒有將系爭 房地所有權及事實上處分權移轉予原告的意思，只要原告善 意不知該情形，則系爭房地之買賣仍屬有效。本件被告無法 證明原告知悉蕭武龍沒有移轉系爭房地予原告之真意，故蕭 武龍與原告於91年間買賣系爭房地之債權及物權行為，均屬 有效。此外，被告不爭執原告因買受系爭房地而登記為系爭 土地的所有權人、系爭房屋的納稅義務人，並取得系爭房屋 的鑰匙，足認蕭武龍確實有將系爭房屋的事實上處分權移轉 予原告，不因原告未長期居住於系爭房屋，或同意蕭賜榮及 張金貴繼續居住使用而有異。綜上所述，被告抗辯蕭武龍與 原告間買賣系爭房地之債權行為及物權行為均屬通謀虛偽意 思表示，依民法第87條第1項規定均屬無效等語，即不足採 。 　㈣原告依照民法第179條之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房 屋予原告，為有理由： 　1.按未辦理保存登記房屋之買受人，固取得該違章建築之事實 上處分權，惟該事實上處分權究與物權性質不同，自無同法 第767條第1項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地（最 高法院103年度台上字第2241號判決意旨參照）。次按受讓 未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為 所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處 分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能 ，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，自屬 民法第184條第1項前段所稱之權利；再按未為所有權登記之 建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人，第三人 未經事實上處分權人同意而占有該建物，受有占有之利益， 致事實上處分權人受有損害，且無法律上原因時，該事實上 處分權人自得依民法第179條規定，請求返還其占有（最高 法院106年度台上字第187號判決意旨參照）。換言之，事實 上處分權人得依民法第179條不當得利、第184條第1項前段 侵權行為、第962條占有法律關係擇一請求無權占有之人返 還該建物。 　2.本件原告為系爭房屋的事實上處分權人，已如前述，則被告 未經原告同意，無占有權源居住於系爭房屋內，受有占有系 爭房屋之利益，致原告受有損害，則原告依民法第179條之 法律規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，核屬有據，應 予准許。 四、綜上所述，原告依民法第179條之法律規定，請求如主文第1 項所示，為有理由，應予准許。又原告以選擇合併請求擇一 為有利之判決，本院既已准許原告請求如上，則其就民法第 184條第1項前段、767條第1項前段、類推適用第767條第1項 前段請求部分，即毋庸再予論斷，附此敘明。 五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告 假執行。至於被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合 於法律規定，應予准許。審酌本件係適用簡易訴訟程序之案 件，僅能上訴至第二審，故參考各級法院辦案期限實施要點 ，第二審簡易程序審判案件之辦案期限為2年6個月，以此推 估，本判決第1項因被告免為假執行，致原告延後2年6個月 使用收益系爭房屋所受之損害，應為上開假執行延宕期間之 相當於租金之不當得利。又按城市地方房屋之租金，以不超 過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1 項定有明文。查系爭房屋課稅現值為11,500元，系爭房屋所 占基地面積約50平方公尺，系爭土地申報地價為每平方公尺 5,760元，有房屋稅籍證明書及土地登記謄本可參(見本院卷 一第9、103頁)。本院斟酌系爭房屋坐落位置鄰近嘉義火車 站，生活機能佳，交通便利，然屋齡已逾50年，目前僅供居 住，未作營業用途等情，認應以上開土地申報地價及系爭房 屋現值之年息9%計算不當得利，始為適當，據此計算後，被 告無權占有系爭房屋致原告受有相當於租金之損害為每月2, 246元【計算式：（占用面積50平方公尺×土地每平方公尺申 報地價5,760元＋系爭房屋課稅現值11,500元）×年息9%÷12月 ＝2,246元，元以下四捨五入】。從而，本判決第1項因被告 免為假執行，致原告延後2年6個月使用收益系爭房屋所受之 損害，應為67,380元【計算式：租金2,246元×30月＝67,380 元】，爰酌定此擔保金額宣告之，判決如主文第3項所示。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　 5　　日 　　　　　　　　　臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳劭宇 以上為正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路 000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　 5　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　阮玟瑄

2025-03-05

CYEV-113-嘉簡-90-20250305-1

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