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確認優先購買權存在等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第651號原告吳桂芬訴訟代理人楊永吉律師被告黃耀觀訴訟代理人劉嘉堯律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國113 年10月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文確認原告就台灣金融資產服務股份有限公司中部分公司代為標售 112年度第401批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物標號第30標，坐落彰化縣○○鄉○○段○000地號、面積232.05平方公尺土地，權利範圍二分之一之優先購買權存在。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔二分之一，其餘由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號裁判要旨參照）。查本件訴外人財政部國有財產署中區分署依土地法第 73條之1第2項及逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點之規定，委託台灣金融資產服務股份有限公司中部分公司（簡稱台金公司中部分公司）標售彰化縣○○鄉○○段00 0地號土地（下稱系爭土地）開標後由訴外人吳孟欽得標，原告於法定期間就系爭土地之全部主張優先購買權，惟被告亦同此主張，並否認原告之優先購買權。故原告對上開土地是否存在優先購買權發生爭執，如不訴請確認，原告私法上財產狀態即有不安之狀態，且此不安之狀態，得以確認判決加以確定，原告提起本件確認之訴，即有確認利益，合先敘明。貳、實體方面：　原告起訴主張：　　㈠系爭土地原為被繼承人吳秋麥所有，民國60年初，吳秋麥因原配偶黃深坤早逝，迫於經濟壓力，於是帶著其與原配偶所生之子女黃耀泉、黃耀治、被告黃耀觀及養女黃桂香離開彰化大城北上找工作，因而結識原告之父親吳阿鈞，並生下原告及姐姐吳季蓁，68年間因原告父親吳阿鈞經營之便當店及住家遭遇祝融，當時雖有分配到國宅，惟吳秋麥卻希望能返回彰化大城，吳阿鈞愛妻心切，遂決定舉家遷移至彰化大城，並買下系爭土地及坐落於其上之建物（下稱系爭建物，門牌號碼為彰化縣○○鄉○○村○○路000號)，惟當時因吳秋麥與原配偶所生之子黃耀泉、黃耀治、被告黃耀觀及養女黃桂香選擇繼續留在北部，不願一同返回彰化大城，故而吳阿鈞便在新北市(原台北縣）購買房屋供其等居住，門牌號碼為新北市○○區○○○路○段00號，此後，黃耀泉、黃耀治、被告黃耀觀及養女黃桂香便未曾再返回彰化。嗣吳阿鈞又在系爭地上增建附圖兩側建物並鋪設前方柏油路面（下稱系爭建物增建部分)，是坐落於系爭土地之建物、增建部分原均屬吳阿鈞所有，而吳阿鈞於離世前並將系爭土地上之建物及增建部分贈與原告，凡此均有原告之姊吳季蓁得出庭作證說明。　　㈡嗣吳秋麥逝世後，因家族間糾紛，系爭土地一直未辦理繼承登記，致系爭土地遭財政部國有財產署中區分署委託台金公司中部分公司拍賣，經訴外人吳孟欽以新台幣（下同）276萬元得標，原告便於30日内本於系爭土地繼承人及系爭建物、增建部分事實上處分權人之身分依土地法第73 條之1就系爭土地之全部申請優先購買，詎被告亦以繼承人身分向台金公司中部分公司佯稱其為系爭建物及增建部分之出租人，間接占有系爭土地，並提出偽造之租賃契約為證，主張得依土地法第73條之1就系爭土地之全部申請優先購買，因兩造之主張相互衝突，台金公司中部分公司遂要求應進行訴訟程序以確認兩造應由何人取得土地法第 73條之1優先購買權，爰依法提起本案訴訟。　　㈢查原告為系爭建物及增建部分之事實上處分權人，原告目前雖未居住於其内，就系爭建物及增建部分應認係系爭土地之實際使用人，並以此為實際使用範圍依土地法第73條之1第3項主張優先購買權，以避免往後他人取得系爭土地而產生土地所有權與使用權分離之情形。至於被告非系爭建物及增建部分之事實上處分權人，自不得主張其就系爭土地有實際使用，至於其向台金公司中部分公司所提供之租約，姑且不論該租約之真假，被告以事實上處分權人自居並與第三人簽訂租約，乃屬違法出租，承租人有權對其提起詐欺告訴外，原告亦得向其請求占用系爭建物及增建部分之不當得利，被告當然不得以此主張土地法第73條之1之優先購買權自明。　　㈣土地法第73條之1第3項將繼承人、合法使用人及共有人分別列舉，並未限定繼承人、共有人應如同使用人須有合法之使用權源即明。是本案原告係以系爭土地繼承人之身分就系爭土地實際使用範圍行使優先購買權，無論原告就系爭土地是否有合法使用權源均不影響原告之優先購買權。　　㈤查系爭土地上3棟建物，除中間建物非原告父親吳阿鈞生前所興建，其餘二楝建物，全為吳阿鈞協同二名子女所興建，系爭土地為吳阿鈞出資購買，緣68年間吳阿鈞帶妻小返回彰化定居，當時系爭土地上只有中間建物，因居住空間不足，吳阿鈞便自行購買磚塊、混凝土，帶同二名子女即原告與訴外人吳季蓁(原告之姐姐），徒手一磚一瓦蓋了左侧建物（目前建物似有改建已非當初原樣），系爭土地原本為台糖所有，72年間台糖釋出系爭繼承人公同共有，或為原告單獨所有。　　㈥原告自68年即長久數十年居住於系爭建物，目前雖已搬離，難謂非實際使用人，被告則從未一同居住於系爭建物，退萬步言，房屋所有人或事實上處分權人如具有繼承人等身分時，不論其本身有無居住在該房屋内，以及有無將房屋出租或出借他人使用，就房屋占用位置應可認係土地之實際（占有）使用人，並得就其實際使用範圍主張優先購買權，此要為上開法條之文義解釋及目的解釋上所當然。又該房屋之借用人或承租人，既無土地所有權與使用權分離之問題，自無主張優先購買權之餘地等情。並聲明：⒈ 確認原告就彰化縣○○鄉○○段000地號土地所有權全部有優先購買權存在。⒉訴訟費用由被告負擔。　被告則以：　　㈠原告雖謂系爭土地上增建附圖兩側建物並鋪設前方柏油路面，是坐落於系爭土地上之建物、增建部分原均屬吳阿鈞所有，而吳阿鈞於離世前並將系爭土地上之建物及增建部分贈與原告，凡此均有原告之姊吳季蓁得出庭作證說明等語，然系爭土地之建物依照本院卷第61頁所附彰化縣政府地方稅務局房屋稅籍證明書所載，起課年月為56年1月，當時吳秋麥仍與黃深坤（58年6月16日死亡）婚姻關係存續中，尚未與吳阿鈞交往，何來系爭建物係由吳阿鈞所建？且上開房屋稅籍證明書所示之納稅義務人為吳秋麥，並非吳阿鈞，而該稅籍登記雖與未辦保存登記房屋所有權或事實上處分權之取得無必然關係，然參諸房屋稅原則上係向房屋所有人徵收（房屋稅條例第4條規定參照），且於一般交易習慣上，未辦保存登記房屋通常係藉由變更房屋稅籍登記事項之納稅義務人名義，而為完成讓與事實上處分權之表徵，是就未辦保存登記房屋設籍登記為納稅義務人，如無反證，應可推認該稅籍登記之納稅義務人為該未辦保存登記房屋之所有人或事實上處分權人，故未辦保存登記房屋之稅籍登記名義人，仍不失為證明權利歸屬方法之一，故原告空言系爭建物其增建附圖兩側之建物及柏油路面皆屬吳阿鈞所有乙節，顯屬不實，原告雖為繼承人，但就系爭土地並無實際使用之事實，且原告就系爭土地具有如何之占用使用之事實，並未舉證以實其說，徒言主張其就系爭土地具有優先購買權，顯與法有違，並無理由。　　㈡系爭建物於吳秋麥生前即將該建物事實上處分權讓與並交付被告，並由被告出租他人收取租金，期間屋頂漏水亦由被告請富郎企業社加以修繕，並給付30萬5000元修繕費用，顯然可見被告對於系爭建物有事實上管領之力，依民法第940條、第941條規定，被告為系爭建物之間接占有人，再者，建物之基地，通常可認為係建物所有人(或事實上處分權人)所支配。故建物所有人或事實上處分權人，就建物基地具有事實上管領力，屬占有該土地之人。足見被告始為系爭標售土地之優先購買權人，而原告並未實際占有使用系爭土地，自不具優先購買權等語置辯。並聲明： ⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。　兩造不爭執事項：　　㈠彰化縣政府移請國財署彰化辦事處辦理標售112年度第401 批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物，經該署委託台金公司中部分公司辦理，公告附表第30標號坐落彰化縣○○鄉 ○○段○000地號、面積232.05平方公尺土地全部，登記所有權人（即被繼承人）為吳秋麥。上開土地於111年10月11 日公開標售，由訴外人吳孟欽以276萬元得標，兩造均以其為吳秋麥之繼承人身分，並對土地上之系爭建物有事實上處分權為由，於法定期間內分別向台金公司中部分公司主張各自對土地之全部有優先承買權。　　㈡系爭土地上有門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路000號如附圖所示編號A（一層磚造）、B（一層磚造）、C（一層鐵皮車庫）等建物，上開建物房屋稅起課年月為56年1月，課稅面積103.10平方公尺，原門牌號碼為大城鄉東城村中平路 20號，房屋稅籍登記表上「所有人、典權人或管理人」記載為黃吳秋麥，納稅義務人亦為吳秋麥。　　㈢吳秋麥原配偶為黃深坤，二人育有四名子女黃耀觀（即被告）、黃耀治、黃耀泉、黃采晶，黃深坤於58年6月16日死亡，吳秋麥嗣再與吳阿鈞結婚，二人育有二女吳季蓁、吳桂芬（即原告），吳阿鈞於88年11月24日死亡，吳秋麥於91年8月1日死亡。　得心證之理由：　　㈠按土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於3個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。前項列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過5年者，於標售後以5年為限。依第2項規定標售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後10日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。土地法第73條之1第1項、第2項、第3項定有明文。而財政部國有財產署依土地法第73條之1規定，就未於法定期限內辦理繼承登記之土地或建築改良物，公告及列冊管理，並於逾15年之管理期間，仍未聲請登記而為公開標售之行為，性質上亦同為私法上之買賣；又依同條第2項規定標售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。其立法目的，避免土地所有權與使用權分離，而杜紛爭之立法目的相同，始在辦理未辦理繼承登記之土地標售時，賦予繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權，此為上開法條之文義解釋及目的解釋上所當然。　　㈡查系爭土地上有門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路000號如附圖所示編號A（一層磚造）、B（一層磚造，工作室）、C（一層鐵皮車庫）等建物，原告主張編號B（一層磚造）為其父吳阿鈞於85年所蓋，編號C（一層鐵皮車庫）建物為其父吳阿鈞於68年所蓋，編號A建物原告不知何人所興建；被告則辯稱：編號A（一層磚造）、B（一層磚造）建物為吳秋麥所蓋，編號C（一層鐵皮車庫）建物為承租人吳生發所蓋，被告將上開編號A建物出租予訴外人蔡清旺、編號B建物出租予訴外人張廖寶嬌，編號C（一層鐵皮車庫）建物是將土地出租予吳生發搭建車庫使用云云。經查：　　　⒈系爭土地上之建物原門牌號碼為大城鄉東城村中平路20 號（後整編為大城鄉東城村南平路325號），房屋稅起課年月為56年1月，課稅面積103.10平方公尺等情，此有彰化縣地方稅務局北斗分局113年6月11日彰稅北分一字第1136305980號函所附房屋稅籍證明書、稅籍登記表及房屋平面圖（見本院卷第59、61、63、64頁）在卷可稽，其課稅面積雖與台金公司中部分公司委託佳宏不動產估價師事務所進行勘查，其中查估作業表所附土地勘（清）查表及建物勘測圖中編號A之地上物面積142.95 平方公尺非完全相符，此有金服中部分公司113年7月4 日（113）台金中字第1130000027號函附標售案相關資料附卷可憑，惟該勘測結果僅附圖所示編號A建物之所在位置、面積，與房屋稅籍平面圖之建物尚屬相符，因此附圖所示編號A部分建物即為自56年1月即辦理房屋稅籍登記之大城鄉東城村中平路20號（後整編為大城鄉東城村南平路325號）房屋，實可認定。　　　⒉按房屋納稅義務人雖並非必為房屋所有權人，然房屋稅籍登記或變更仍不失為權利歸屬之佐證。附圖所示編號 A建物，原稅籍登記為吳秋麥，被告主張為吳秋麥所興建，原告則謂不知何人所建，既然房屋稅籍登記人為吳秋麥自可認定係吳秋麥所興建，對該未保存登記建物有所有權及事實上處分權無訛。　　　⒊又查，原告固主張附圖所示編號B（一層磚造）為其父吳阿鈞於85年所蓋、編號C（一層鐵皮車庫）建物為其父吳阿鈞於68年所蓋，由伊及其父吳阿鈞、其妹吳季蓁興建云云，惟其僅提出證人即其妹吳季蓁為佐證，吳季蓁依原告所述為其親姊妹又係一同興建編號B、C建物之人，則吳季蓁之證詞必定有偏頗之虞，證明力殊嫌薄弱，實無傳訊之必要，此外原告復未提出其他證據以實其說，其主張礙難採信；另被告辯稱：編號C（一層鐵皮車庫）建物，是其將土地出租吳生發，由吳生發所搭建云云，惟查，依被告提出其與吳生發簽訂之租賃契約書，其中記載租賃標的係出租住○○○鄉○○村○○路000號、汽車停車位1個，約定之出租標的顯非土地，亦非出租土地讓吳生發興建地上車庫，被告所述已屬可疑，何況系爭土地為吳秋麥所有，其死亡後該土地即由全體繼承人繼承，被告並未提出經全體繼承人同意其將公同共有之土地，出租予他人在土地上興建地上物之佐證，實難認定編號C（一層鐵皮車庫）建物為吳生發所興建，；蓋編號A建物既為吳秋麥所興建已如前述，編號B、C建物，一為工作室、一為車庫，可認係為增加編號A建物使用效益之附屬建物，且坐落於土地所有權人吳秋麥之土地上，兩造均無法證明渠等各自主張編號B、C建物究係何時所興建及何人所興建，因此附圖所示編號A、B、C等未保存登記建物，應屬吳秋麥所有，並由吳秋麥之全體繼承人因繼承而公同共有取得，洵堪認定；另編號A、B 、C建物前方空地（即附圖所示編號D部分），依上開佳宏不動產估價師事務所進行勘查之現場照片所示，D部分空地係編號A、B、C建物前方庭埕，用以對外通行之必經處所，亦即上開建物必定要使用編號D部分範圍之空地以助其效用，編號A、B、C建物既為吳秋麥之全體繼承人公同共有，則編號D部分空地亦應屬全體繼承人之使用範圍，亦堪認定。　　　⒋另查，被告雖提出其與第三人蔡清旺、張廖寶嬌、及吳生發之租賃契約為據，主張系爭土地全部由其使用，惟各該契約均為住宅租賃契約書，租賃標的均為租賃住○○ ○○鄉○○村○○路000號房屋，顯然被告係將被繼承人吳秋麥之房屋出租他人使用，並非系爭土地，而被告出租被繼承人吳秋麥之房屋，復未經全體繼承人同意，對其他繼承人自不生合法之效力，難謂屬合法使用，而本件係標售被繼承人之土地，並非建物，附圖所示編號A、B、 C建物為吳秋麥之全體繼承人公同共有，編號D空地又為輔助上開建物，做為通常使用，則應認系爭土地為全體繼承人所使用，並非被告一人單獨使用至明。綜上所述，兩造均主張其各自有單獨使用系爭土地之全部，顯無足採。其二人均為吳秋麥之繼承人，並共同使用系爭土地之全部，雙方主張其各自就系爭土地之全部有優先購買權，為無可採。　　㈢再按逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點（下稱標售作業要點）第11點第1、2項、第12點規定，「本條第三項所稱使用範圍，繼承人或其他共有人使用者，以其實際使用範圍為準。合法使用人使用者，應以登記或契約約定為準；登記或契約約定不明者，依現場實際使用範圍認定；使用範圍有重複時，以物權登記先後順序及物權優於債權之原則認定之。前項使用範圍需辦理複丈、分割者，得由國有財產署代位申請。前點所稱使用範圍如僅為土地或建物之一部分，且經優先購買權人表示優先購買者，應依下列方式處理：㈠依法得分割者，除非屬優先購買權之使用範圍部分由得標人承購外，應依各優先購買權人使用範圍辦理分割後，按其使用範圍由各優先購買權人承購。但優先購買權人有二人以上，且經協議合併承購者，得依其協議辦理。㈡依法不得分割者，應由優先購買權人及得標人協議由一人單獨或共同承購，其為共同承購者，應協議各人之承購持分。」。查系爭土地之地目為建，此有舊式土地登記簿謄本在卷可按（見本院卷第97頁），無依法不得分割之情事，依前開作業要點規定，吳秋麥之繼承人於法定期間內主張有優先購買權者僅兩造二人，其二人均為吳秋麥之繼承人，又公同共有地上建物，係共同使用系爭土地之全部，實不得謂就系爭土地之全部各自有優先購買權存在，是兩造以繼承人身分主張有優先購買權，其權利範圍應各僅為2分之1，洵堪認定。　　㈣從而，原告請求確認其就台灣金融資產服務股份有限公司中部分公司代為標售112年度第401批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物標號第30標，坐落彰化縣○○鄉○○段○000地號、面積232.05平方公尺土地全部，其僅權利範圍二分之一具有優先購買權存在，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。　本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。　訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　黃倩玲以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝志鑫

2024-11-11

CHDV-113-訴-651-20241111-1

重訴

臺灣彰化地方法院

確認優先購買權等

臺灣彰化地方法院民事裁定 113年度重訴字第25號上訴人即被告陳松棟被上訴人即原告謝彰安謝瓸鋃上列上訴人與被上訴人謝彰安等間確認優先購買權等事件，上訴人對於民國113年10月9日本院第一審判決，提起第二審上訴。查本件訴訟標的金額為新臺幣（下同）16,697,263元，應徵第二審裁判費238,440元，未據上訴人繳納，茲依民事訴訟法第442條第 2項前段規定，限上訴人於收受本裁定送達後7日內逕向本院如數繳納，逾期未繳，駁回上訴，特為裁定。中華民國 113 年 11 月 8 日民事第四庭法官姚銘鴻以上正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀。中華民國 113 年 11 月 8 日書記官楊美芳

2024-11-08

CHDV-113-重訴-25-20241108-5

重訴

臺灣臺北地方法院

確認優先購買權存在等

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度重訴字第219號原告林麗雅訴訟代理人黃任顯律師原告林麗貞上二人共同訴訟代理人卓家立律師黃沛頌律師林宇鈞律師被告林麗玲訴訟代理人李佳翰律師複代理人陳法華律師被告林群翔訴訟代理人施竣中律師被告林珊羽訴訟代理人林樹旺律師莊志成律師被告許雅棻上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國113 年9月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時備位聲明為：㈠被告林珊羽應給付原告新臺幣（下同）2,418萬713元，及自民事起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告林群翔應給付原告2,382萬5,863元，及自民事起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息。㈢被告林麗玲、林群翔應給付原告1,806萬5, 500元，及自民事起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息等語。嗣以民事變更訴之聲明狀，變更備位聲明如附表二所示（見本院卷第43頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。二、本件被告許雅棻經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　　貳、實體方面：一、原告主張：　㈠臺北市○○區○○段0○段0000地號土地（下稱系爭18-1號土地)，權利範圍47100分之4230，以及同小段20-7地號土地（下稱系爭20-7號土地，與系爭18-1地號土地合稱系爭土地)，權利範圍100000分之23925，原為原告之父親林賢喜所有，嗣因林賢喜於民國103年3月8日過世，上開土地由原告二人與兄長林盛文三人共同繼承而公同共有。　㈡被告林珊羽所有門牌號碼臺北市○○區○○街000巷0號之3523建號建物（下稱3523建號建物)，及被告林群翔所有門牌號碼臺北市○○區○○街000巷0號之3524建號建物(下稱3524建號建物)，均無權占用系爭18-1地號土地。被告林麗玲、林群翔共有門牌號碼臺北市○○區○○街00號2樓之2923建號建物（下稱2923建號建物），被告林群翔所有門牌號碼臺北市○○區○○ 街00號6樓之2933建號建物（下稱2933建號建物)，及被告林珊羽所有門牌號碼臺北市○○區○○街00號2樓之2937建號建物（下稱2937建號建物），均無權占用系爭20-7地號土地。被告三人就其所有3523、3524、2923、2933、2937建號建物（下合稱系爭建物）無權占有系爭土地之事實，業經臺灣高等法院109年度上字第687號確定判決（下稱系爭高院確定判決）認定屬實並命被告在返還占用系爭土地予原告及林盛文前，應按年給付相當於租金之不當得利在案。是兩造間就系爭土地之使用關係實質上與租賃關係無異。　㈢被告三人明知原告為系爭土地之所有權人，依土地法第104條第1項之規定，對系爭建物有優先承買之權利，卻於110年10 月7日，逕將系爭建物以附表三所示「出售予被告許雅棻條件」欄位條件全部出售予被告許雅棻並簽訂「建築改良物所有權買賣移轉契約書」，並於110年11月8日完成所有權登記，被告三人並未依照土地法第104條第2項之規定通知原告，其契約並不得對抗原告，爰先位依土地法第104條第1項規定，請求確認原告對被告三人就系爭建物有優先承買權，並請求塗銷被告許雅棻於110年11月8日移轉系爭建物所有權之登記，且被告三人並應依相同條件就系爭建物與原告訂立建築改良物買賣契約。　㈣退步言之，原告對系爭建物依物權編施行法第8條之5第5項規定有以同樣條件優先承買之權利，被告侵害原告依前揭規定之優先承買權，自應負損害賠償責任。被告林麗玲、林群翔、林珊羽係於110年11月間出售系爭建物，同時期附近相類似建物（不含土地）之買賣價格約50萬元/坪，則被告林麗玲、林群翔、林珊羽分別將系爭建物低價出售予被告許雅棻，致原告受有至少如附表四所示之預期利益之損害，爰備位依物權編施行法第8條之5第5項規定請求被告三人賠償原告所受一部損害。　㈤並聲明：如附表一、二所示。二、被告則以：　㈠被告林麗玲：　⒈適用土地法第104條第1項前提，應先認定建物對於土地即坐落基地必須有地上權、典權或租賃關係存在之情形。系爭高院確定判決係認定系爭建物無權占用系爭土地，兩造間就系爭土地並無租賃關係存在，原告依土地法第104條第1項規定請求確認原告就伊、被告林群翔共有2923建號建物有優先承買權存在，自非可採。　⒉系爭土地為原告與林盛文因繼承而公同共有，行使優先承買權屬就公同共有財產為權利之行使，本件應屬固有之必要共同訴訟，應由公同共有人全體一同起訴，其當事人適格始無欠缺。本件原告行使優先承買權並未取得林盛文之同意，應認為原告之訴之當事人不適格。　⒊縱原告主張其得適用土地法第104條第1項規定有理由，土地法104條第1項之優先承買權，當指當事人間有關買賣契約之一切條件，且其所指之買費契約，當以當事人間之私契約，並非用以依民法第758條為物權行為登記之公契約，蓋公契約僅作為課徵土地增值稅之用，非買賣價金依據，倘有變更任一條件者，即非合法行使優先承買權，本件原告主張之承購條件（公契）與被告間買賣條件（私契）非同，非合法行使優先承買權。　⒋伊所有2923建號建物，係經訴外人欣成不動產管理顧問股份有限公司（下稱欣成不動產公司）負責人奚欣怡之仲介，出售予被告許雅棻，並於110年10月7日簽立不動產買賣契約書，約定買賣價金為298萬7,200元。伊與被告許雅棻於110年1 0月7日就2923建號建物簽訂不動產買賣契約書後，欣成不動產公司於110年10月14日即將優購通知公告，依民法物權編施行法第8條之5第7項規定，張貼於系爭房屋之牆上為公告，待優先承買權除斥期間期滿後，始完成移轉登記。而原告迄至起訴前均未向伊主張優先承買權，則原告已逾上開主張優先承買權期間，應視為原告早已拋棄依民法物權編施行法第8條之5第7項規定行使優先承買權。　⒌伊已依法公告通知原告及林盛文3人共同行使優先承買權，然原告並無法證明其受有積極損害，且無已定之計畫、設備或其他特別情事，而有可得預期之利益，自不得請求伊賠償「未能買受系爭建物所受之預期利益損害」，且原告用以計算系爭建物價值之標準與系爭建物狀況、條件均不相同，難以為據等語置辯。　⒍並聲明：原告之訴駁回；就備位之訴部分如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　㈡被告林群翔：　　　⒈系爭高院確定判決係以伊所有3524、2923、2933建號建物無權占用原告與林盛文公同共有之系爭土地，而應依民法第17 9條之規定給付其等三人相當於租金之不當利得，故既屬房屋無權占有土地，則房屋所有人與土地所有人間即無成立基地租賃關係。原告主張其得依土地法第104條之規定行使優先承買權，顯無理由。　⒉系爭土地為原告與林盛文因繼承而公同共有，行使優先承買權屬就公同共有財產為權利之行使，本件應屬固有之必要共同訴訟，應由公同共有人全體一同起訴，其當事人適格始無欠缺。本件原告行使優先承買權並未取得林盛文之同意，應認為原告之訴之當事人不適格。　⒊伊所有3524、2923、2933建號建物，係經欣成不動產公司負責人奚欣怡之仲介，出售予被告許雅棻，並於110年10月7日就上開房屋分別簽立不動產買賣契約書，約定買賣價金分別為104萬8,000元、298萬7,200元、295萬5,200元。伊與被告許雅棻於110年10月7日就上開建物簽訂不動產買賣契約書後，欣成不動產公司於110年10月14日即將優購通知公告，依民法物權編施行法第8條之5第7項規定，張貼於系爭房屋之牆上為公告，待優先承買權除斥期間期滿後，始完成移轉登記。　⒋伊迄至本件訴訟繫屬鈞院之前，均未接獲原告就上開建物為優先承買意思表示之通知。原告起訴狀所載内容，並未說明其等係以何時、以何方式及何買賣條件向被告為行使優先承買權之意思表示並遭伊拒絕之情，原告先位訴請確認對系爭房屋之買賣有優先承買權，並據為兩造成立同樣條件之買賣契約之主張，而請求塗銷系爭房屋移轉登記暨依同樣買賣條件將系爭房屋移轉登記為原告所有；備位請求與市價顯不相當之賠償，均無理由等語置辯。　⒌並聲明：原告先、備位之訴均駁回；就備位之訴部分如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　㈢被告林珊羽：　⒈系爭高院確定判決係以伊所有3523、2937建號建物無權占用原告與林盛文公同共有之系爭土地，而應依民法第179條之規定給付其等三人相當於租金之不當利得，故既屬房屋無權占有土地，則房屋所有人與土地所有人間即無成立基地租賃關係。原告主張其得依土地法第104條之規定行使優先承買權，顯無理由。　⒉系爭土地為原告與林盛文因繼承而公同共有，行使優先承買權屬就公同共有財產為權利之行使，本件應屬固有之必要共同訴訟，應由公同共有人全體一同起訴，其當事人適格始無欠缺。本件原告行使優先承買權並未取得林盛文之同意，應認為原告備位之訴之當事人不適格。　⒊伊所有3523、2937建號建物，係經欣成不動產公司負責人奚欣怡之仲介，出售予被告許雅棻，並於110年10月7日就上開房屋分別簽立不動產買賣契約書，約定買賣價金分別為102 萬5,200元、307萬2,800元。伊與被告許雅棻於110年10月7 日就上開建物簽訂不動產買賣契約書後，欣成不動產公司於 110年10月14日即將優購通知公告，依民法物權編施行法第8 條之5第7項規定，張貼於系爭房屋之牆上為公告，待優先承買權除斥期間期滿後，始完成移轉登記。　⒋伊迄至本件訴訟繫屬鈞院之前，均未接獲原告就上開建物為優先承買意思表示之通知。原告起訴狀所載内容，並未說明其等係以何時、以何方式及何買賣條件向被告為行使優先承買權之意思表示並遭伊拒絕之情，且原告係以系爭建物之公契所載買賣價格，主張為其行使優先承買權之條件，而非以系爭建物之實際買賣價格為同一條件之行使，故其行使優先承買權並不合法。故原告先位訴請確認對系爭房屋之買賣有優先承買權，並據為兩造成立同樣條件之買賣契約之主張，而請求塗銷系爭房屋移轉登記暨依同樣買賣條件將系爭房屋移轉登記為原告所有；備位請求與市價顯不相當之賠償，均無理由等語置辯。　⒌並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　㈣被告許雅棻：經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，據其前所為陳述略以：不同意原告請求，答辯理由同其餘被告所述等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：　㈠原告與訴外人林盛文公同共有系爭18-1號土地，權利範圍471 00分之4230，以及系爭20-7號土地，權利範圍100000分之23 925。3523、2937建號建物為被告林珊羽所有；3524、2933 建號建物為被告林群翔所有；2923建號建物為被告林麗玲、林群翔共有。　㈡系爭高院確定判決被告所有系爭建物無權占有系爭土地。　㈢被告林珊羽、林群翔、林麗玲將其等所有系爭建物於110年10 月7日以買賣為由，並於110年11月8日完成移轉為被告許雅棻所有，其辦理移轉登記手續所製作之「建築改良物所有權買賣移轉契約書」（公契），於系爭建物之「買賣價款總金額」欄内，分別記載：39萬9,200元（3523建號建物）、19 萬3,700元（3524建號建物）、35萬700元（2923建號建物）、34萬5,300元（2933建號建物）及34萬7,600元（2937建號建物）。四、得心證之理由：　㈠原告先位依土地法第104條第1項規定，請求確認對系爭建物有優先承買權，並請求塗銷被告許雅棻於110年11月8日移轉系爭建物所有權之登記，且被告林麗玲、林群翔、林珊羽並應依相同條件就系爭建物與原告訂立建築改良物買賣契約，為無理由：　⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。次按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。查，原告主張其就系爭建物有優先承買權乙節，為被告所否認，則原告在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去，揆諸前揭說明，原告提起本件確認之訴，應有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。　⒉次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段、中段已有明文。土地法第104條第1項於64年7月24日修正之立法理由略為：「為配合憲法第142條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益，爰參照司法院之建議，將土地法第104 條修正如上」，亦即該條文旨在保障現有基地及房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人等合法使用人之權益。又土地法第104條第1項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權設定人、出典人或出租人，於地上權人、典權人或承租人之房屋出賣時，有依同樣條件優先購買之權，申言之，必須房屋所有人與基地所有人間，具有地上權、典權或租賃關係為前提要件，並非任何基地所有權人均有此權利，倘基地被無權占有，尚無該條項之適用（最高法院49年台上字第1546號、70年度台上字第698 、1538號、78年度台上字第483號、102年度台抗字第236號裁定意旨、109年度台上字第1277號判決意旨參照）。是土地法第104條第1項前段、中段規定之適用，無論係地上權人、典權人、土地承租人於基地出賣時優先購買地上建物坐落之基地，或基地所有權人於地上建物出賣時優先購買地上建物，要皆以「地上建物與基地分屬不同人所有，於基地或建物出賣時，仍基於地上權、典權或土地租賃關係，合法占有使用土地」為要件。又土地法第104條第1項優先購買權具物權之效力，該規定所示之承租人，係本於意定租地建屋契約而占有基地之情形，與民法第425條之1第1項規定推定有租賃關係有別。依民法第757條規定「物權除依法律或習慣外，不得創設」意旨，自不宜擴張解釋或類推適用各該規定於推定租賃關係之情形（本院106年法律座談會民執類提案第1 4號問題㈡審查意見及結果參照）。　⒊查被告所有系爭建物無權占有原告所有系爭土地，並無類推適用民法第425條之1規定之餘地，被告應分別至返還占用系爭土地之日止，按年給付相當租金之不當得利予原告及林盛文等情，業經系爭高院確定判決認定在案，此為兩造均不爭執，故被告所有系爭建物占用系爭土地並非基於地上權、典權，亦與土地所有權人間無任何土地租賃關係存在，此觀系爭高院確定判決理由即明，揆諸上開法條、說明，無論係系爭土地出賣時，抑或系爭建物出賣時，均無土地法第104條第1項規定之適用，原告主張其得直接適用或類推適用土地法第104條第1項規定，於系爭建物出賣時有優先承買權存在等語，自無可採。從而，原告請求確認其依土地法第104條第1項規定就系爭建物有優先承買權存在，及請求被告許雅棻塗銷系爭建物於110年11月8日已買賣為原因之所有權移轉登記，並請求被告林麗玲、林群翔、林珊羽就系爭建物所定之買賣契約同一條件，於原告給付價金後，將系爭建物所有權移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。　㈡原告備位依民法物權編施行法第8條之5第5項規定，主張優先承買權受侵害並請求損害賠償，為無理由：　⒈按民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799條第5項規定之限制。區分所有建築物之專有部分，依第2項規定有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件優先承買之權利。區分所有建築物之基地或專有部分之所有人依第3項或第5項規定出賣基地或專有部分時，應在該建築物之公告處或其他相當處所公告5日。優先承買權人不於最後公告日起15日內表示優先承買者，視為拋棄其優先承買權。民法物權編施行法第8條之5第2項、同條第5項、同條第7項分別定有明文。　⒉復按公同共有人之權利義務，除依其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意，為民法第828條所明定。所謂其他權利之行使，包含甚廣，舉凡公同共有物之使用收益、變更、保存、改良與管理行為，本於所有權對第三人之請求，清算帳目，行使優先承買權，代為意思表示，代受意思表示或通知，或係審判上，審判外之行使均包括在內，須經全體之同意，始得為之。故公同共有人於訴訟上行使上述權利或於訴訟上對公同共有人就公同共有物有所請求，其訴訟標的對公同共有人均須合一確定，亦即須由全體公同共有人起訴或應訴，當事人始為適格（最高法院84年度台上960 號判決意旨參照）。又按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第3項定有明文。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，為民法第821條所明定。該規定依同法第828條第2項規定於公同共有準用之，且依同法第 831條規定，該規定於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者，亦準用之。故公同共有人本於公同共有權利為共有人全體之利益對第三人為請求，應限於回復共有物時始得為之。準此，公同共有人中之一人或數人除經其他公同共有人全體之同意，或為公同共有人全體之利益對第三人為回復公同共有物之請求，得單獨或共同起訴外，倘係基於公同共有法律關係為請求者，仍屬固有之必要共同訴訟，應由公同共有人全體起訴，當事人之適格始無欠缺（見最高法院10 3年度台上字第139號判決意旨）。　　⒊經查：　⑴系爭土地為原告與林盛文因繼承而公同共有乙情，為原告所自承，依上說明，原告行使優先承買權，應得公同共有人全體同意，始得為之。則原告以其等依民法物權編施行法第8 條之5第5項規定對系爭建物之優先承買權遭被告侵害，主張向被告請求預期利益之損害賠償權利，亦屬全體共有人公同所有，核屬就公同共有財產為權利之行使，揆諸上開法條及判決要旨，自屬固有之必要共同訴訟，應由公同共有人全體一同起訴，其當事人適格始無欠缺。本件原告就上開公同共有債權起訴請求被告為給付，卻未由公同共有人全體起訴，僅依自己之名義為之，其當事人自不適格。　⑵被告出售系爭建物時，曾於110年10月14日將優購通知公告張貼於系爭建物公告欄處，有被告提出之優購通知公告及張貼照片附卷可憑（見北司補字卷第217至223頁、第481至495頁、第533至539頁），應認系爭建物之出賣人即被告已在相當處所公告5日，其最後公告日為110年10月19日，惟原告並未舉證於最後公告日起15日內，向被告表示優先承買。則被告辯稱，原告縱得依民法物權編施行法第8條之5第5項獨自行使優先承買權，其未於110年10月19日公告日起15日內表示優先承買，視為拋棄其權利等語，足堪採信。　⑶原告雖否認被告曾張貼公告，並舉證人楊仁彰證詞為證，然尚難憑楊仁彰一人證述其未見優購通知公告，即可認被告未張貼公告，且楊仁彰對於張貼於公告欄之其餘公告，復稱時間久遠不復記憶，難認楊仁彰證詞為可採。況依原告提出之被告向地政機關辦理移轉所有權登記所檢附之土地登記申請書上均記載「本案建物出賣人與基地所有權人確無租賃關係如有不實出賣人願付一切法律責任。依優購通知公告，優先承買權人未於最後公告日起15日內表示優先承買權，視為拋棄其優先承買權，優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任。」（見北司補字卷第83、87 、91、95、99頁），並分別蓋有被告四人之印章，可證被告林麗玲、林群翔、林珊羽出賣系爭建物時已踐行優先承購權之通知、公告程序，原告就其主張復無提出其他證據以實其說，自無足採。　⒋從而，縱原告有物權編施行法第8條之5第5項之優先承買權，然未於最後公告日起15日內表示優先承買，視為拋棄該權利，原告優先承買權既未受侵害，其請求被告應負損害賠償，自屬無由。五、綜上所述，原告先位主張依土地法第104條第1項規定有優先承買權，備位主張依民法物權編施行法第8條之5第5項規定，其優先承買權受侵害而得請求損害賠償云云，均屬無據，從而，其先、備位訴請判准如附表一、二所示聲明，均無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，核　　與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11 　　月　　8　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　熊志強以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11 　　月　　8　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡斐雯　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表一：（民國/新臺幣）編號先位聲明 01 確認原告就被告林珊羽所有如附表三編號01號房屋有優先承買權。 02 確認原告就被告林群翔所有如附表三編號02號房屋有優先承買權。 03 確認原告就被告林麗玲、林群翔所有如附表三編號03號房屋有優先承買權。 04 確認原告就被告林群翔所有如附表三編號04號房屋有優先承買權。 05 確認原告就被告林珊羽所有如附表三編號05號房屋有優先承買權。 06 確認許雅棻就前五項建物於110年11月8日以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷。 07 被告林珊羽應就如附表三編號01號建物，依其與被告許雅棻間買賣契約相同條件與原告訂定買賣契約，並於原告給付39萬9,200元同時，將該建物所有權移轉登記予原告。 08 被告林群翔應就如附表三編號02號建物，依其與被告許雅棻間買賣契約相同條件與原告訂定買賣契約，並於原告給付19萬3,700元同時，將該建物所有權移轉登記予原告。 09 被告林麗玲、林群翔應就如附表三編號03號建物，依其與被告許雅棻間買賣契約相同條件與原告訂定買賣契約，並於原告給付35萬0700元同時，將該建物所有權移轉登記予原告。 10 被告林群翔應就如附表三編號04號建物，依其與被告許雅棻間買賣契約相同條件與原告訂定買賣契約，並於原告給付34萬5,300元同時，將該建物所有權移轉登記予原告。 11 被告林珊羽應就如附表三編號05號建物，依其與被告許雅棻間買賣契約相同條件與原告訂定買賣契約，並於原告給付34萬7,600元同時，將該建物所有權移轉登記予原告。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表二：（新臺幣）編號備位聲明 01 被告林珊羽應給付原告405萬8,221元，及自民事起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 02 被告林群翔應給付原告399萬8,667元，及自民事起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 03 被告林群翔、林麗玲應給付原告303萬1,912元，及自民事起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。附表三：（新臺幣）編號建號權利範圍門牌號碼建號原所有權人占用地號出售予被告許雅棻條件 1 3523 全部臺北市○○區○○街000巷0號林珊羽臺北市中山區德惠段三小段18-1 以39萬9,200元出售 2 3524 臺北市○○區○○街000巷0號林群翔臺北市中山區德惠段三小段18-1 以19萬3,700元出售 3 2923 臺北市○○區○○街00號2樓林麗玲林群翔臺北市中山區德惠段三小段20-7 以35萬700元出售 4 2933 臺北市○○區○○街00號6樓林群翔臺北市中山區德惠段三小段20-7 以34萬5,300元出售 5 2937 臺北市○○區○○街00號2樓林珊羽臺北市中山區德惠段三小段20-7 以34萬7,600元出售附表四：預期利益損害（新臺幣）編號建號損害計算方式 1 3523 總面積為39.5平方公尺，換算後約為11.94875坪，如以50萬元/坪之價格計算，其不含土地之市價約為597萬4,375元；倘原告按被告林珊羽出售系爭3523建號建物之價格即39萬9,200元取得該建物，其間之價差557萬5,175元即為原告未能買受系爭3523建號建物所受有之預期利益損害。 2 3524 總面積為40.64平方公尺，換算後約為12.2936坪，如以50萬元/坪之價格計算，其不含土地之市價約為614萬6,800元；倘原告按被告林群翔出售系爭3524建號建物之價格即19萬3,700元取得該建物，其間之價差595萬3,100元即為原告未能買受系爭3524建號建物所受有之預期利益損害。 3 2923 總面積為121.76平方公尺，換算後為36.8324坪，如以50萬元/坪之價格計算，其不含土地之市價約為1,841萬6,200元；倘原告按被告林麗玲、林群翔出售系爭2923建號建物之價格即35萬700元取得該建物，其間之價差1,806萬5,500元即為原告未能買受系爭2923建號建物所受有之預期利益損害。 4 2933 總面積為120.45平方公尺，換算後為36,436125坪，如以50萬元/坪之價格計算，其不含土地之市價約為1,821萬8,063元；倘原告按被告林群翔出售系爭2933建號建物之價格即34萬5,300元取得該建物，其間之價差1,787萬2,763元即為原告未能買受系爭2933建號建物所受有之預期利益損害。 5 2937 總面積為125.31平方公尺，換算後為37.906275坪，如以50萬元/坪之價格計算，其不含土地之市價約為1,895萬3,138元；倘原告按被告林珊羽出售系爭2937建號建物之價格即34萬7,600元取得該建物，其間之價差1,860萬5,538元即為原告未能買受系爭2937建號建物所受有之預期利益損害。

2024-11-08

TPDV-112-重訴-219-20241108-2

補

臺灣橋頭地方法院

確認優先購買權不存在

臺灣橋頭地方法院民事裁定 113年度補字第874號原告許文鳴被告陸原綺上列當事人間確認優先購買權不存在事件，原告起訴未據繳納裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準。無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。民事訴訟法第77條之1第1項、第2項分別定有明文。又優先承買權為財產權之一種，其因此涉訟，自應就其爭買之標的物價額計算裁判費用（最高法院100年度台抗字第483號裁定意旨參照）。查原告起訴請求確認被告關於高雄市○○區○○段00 0地號土地權利範圍1/36（下稱系爭土地）之優先購買權不存在，揆諸前揭規定及說明，訴訟標的價額應以該土地交易價值定之，而系爭土地於標售程序標出金額為新臺幣（下同）252,000元，有台灣金融資產服務股份有限公司南部分公司民國113 年10月 22日112國繼南丑字第34號函附卷可參（見補字卷第31頁至33頁），是本件訴訟標的價額核定為252,000元應徵第一審裁判費2,7 60元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達7日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 11 月 7 日民事審查庭法官謝文嵐正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新臺幣1,000元。中華民國 113 年 11 月 7 日書記官謝群育

2024-11-07

CTDV-113-補-874-20241107-1

訴

臺灣高雄地方法院

確認優先購買權存在

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度訴字第1431號原告殷淑芬訴訟代理人陳魁元律師蘇伯維律師被告鍾文琪訴訟代理人范雨政上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國113年1 0月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文確認原告就臺灣金融資產服務股份有限公司南部公司111年第38 批逾期未辦理繼承登記不動產標售案第29標號，標售標的高雄市 ○○區○○段○○段00000地號，面積22平方公尺，權利範圍全部之土地乙筆有優先購買權存在。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○段00000地號土地（面積2 2平方公尺，權利範圍1/1，下稱系爭土地），原係訴外人郭周芄蘭所有，郭周芄蘭死亡後，其繼承人遲未辦理繼承登記，故由高雄市政府於民國92年8月1日起列冊管理，列冊管理期滿即移交財政部國有財產署（下稱國產署）公開標售。國產署委託臺灣金融資產服務股份有限公司（下稱臺灣金服公司）標售，臺灣金服公司以111年第38批逾期未辦繼承登記不動產標售案第29標號標售系爭土地（下稱系爭標售案），經被告以新臺幣（下同）51萬4110元得標。系爭土地上有門牌號碼高雄市○○區○○街000巷0○00號附1之未辦保存登記之建物（下稱系爭建物），而系爭建物共坐落於高雄市○○區○○段 ○○段000000○000000地號土地（下分別以地號稱之）及系爭土地上，其中421-16、421-36地號土地於89年由國產署接管取得所有權。系爭建物最初係由訴外人林新源於民國38年間向當時系爭土地所有權人即訴外人郭周芄蘭承租土地所興建，嗣由原告之父即訴外人殷連發於民國70年間向林新源買受取得系爭建物事實上處分權，殷連發便開始繳納系爭土地租金，迭至78年因屋況老舊，在取得郭周芄蘭同意後，殷連發拆除舊屋並於原地重新起造系爭建物而為系爭建物所有權人，亦持續由殷連發或委託配偶即訴外人殷陳美英繳納租金。時至民國94年間殷連發過世，其全體繼承人均同意系爭建物所有權由原告單獨繼承，原告除另向國產署承租421-16、42 1-36地號土地外，亦繼續委託母親殷陳美英向郭周芄蘭之媳婦即訴外人郭吳惠卿繳租，以維繫系爭建物立足上開3筆土地之合法權源。民國105年間殷陳美英因車禍受傷入住療養院，並經法院裁定由原告監護，原告開始自行繳納租金，但並未立即變更收據上承租人名義。蓋系爭土地租金最初由訴外人郭宗元至租屋處收取，郭宗元去世後，才由郭周芄蘭至租屋處收取租金，郭周芄蘭去世後，改由郭吳惠卿繼續至租屋處收取租金，且通常是由原告以現金交付同樣與郭吳惠卿有租地建屋關係之訴外人林佳儀（原名林月美，即林新源之孫女），再由林佳儀一同交付租金給郭吳惠卿，並將郭吳惠卿所簽署之收據轉發給各土地承租戶。直至112年3月郭吳惠卿才表示系爭土地遭被告標得故不再收取租金為止。是原告家族自父輩殷連發起就系爭土地與原地主有租地建屋之法律關係。綜上，系爭建物最初係由林新源所建並於70年讓渡予原告之父殷連發，並由殷連發配偶殷陳美英繳納系爭土地之租金；殷連發於民國78年間重建系爭建物後，就系爭土地仍持續向原地主承租並繳納租金，而原告於民國95年間因繼承取得系爭建物所有權，自繼承就系爭土地之租地建屋之法律關係，仍有民法第426之1適用。而原告於知悉被告標得系爭土地後，即依土地法第104條第1項規定具狀表示欲優先承買，臺灣金服公司亦函知原告向法院提出確認之訴等語。為此，爰依前揭法律規定聲明求為判決：如主文第一項所示。二、被告則以：原告提出之地租收據皆只有承租人，並無收款人，且原告主張租金係交由林新源之孫女即證人林佳儀，為何不直接交由郭周芄蘭之子孫，原告並無與郭周芄蘭或其子孫簽訂租賃契約，無法證明郭周芄蘭或其子孫有收取租金，故原告並無優先承買權存在等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：（見本院卷第72至73頁） (一)坐落高雄市○○區○○段○○段00000地號土地(面積22平方公尺，權利範圍1/1，下稱系爭土地），原係訴外人郭周芄蘭所有，郭周芄蘭死亡後，其繼承人遲未辦理繼承登記，故由高雄市政府於民國92年8月1日起列冊管理，列冊管理期滿即移交財政部國有財產署（下稱國產署）公開標售。 (二)國產署委託臺灣金服公司標售，臺灣金服公司以111年第38 批逾期未辦繼承登記不動產標售案第29標號標售系爭土地（下稱系爭標售案），經被告以新臺幣（下同）514,110元得標。 (三)系爭土地上有門牌號碼高雄市○○區○○街000巷0○00號附1之未辦保存登記之建物（下稱系爭建物）。系爭建物共坐落3筆土地，包含高雄市○○區○○段○○段000000○000000地號土地（下分別以地號稱之）及系爭土地上，其中421-16、421-36地號土地於89年由國產署接管取得所有權。四、本院之判斷： (一)原告提起本件訴訟有無確認利益？　　按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者，即得依民事訴訟法第247條規定提起確認之訴。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上地位受有侵害之危險，而此危險得以對被告之確認判決除去者而言。本件原告主張其就系爭土地存有基地租賃關係，系爭土地出賣時，依土地法第104條享有優先購買權，為被告所否認，則原告主張其對系爭土地之優先購買權存在與否，於兩造間確有不明，致原告優先購買系爭土地之地位有不安之危險，而此種不安之狀態得以確認判決予以排除，從而，原告提起本件確認之訴，於法尚無不合。 (二)原告主張就系爭土地有租賃權而得主張優先購買權存在，有無理由？　1.按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」，土地法第104條定有明文。其立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。　2.經查，證人林佳儀（原名：林月美）在本院審理時證稱：伊與林新源是祖孫關係，當時林新源與地主郭周芄蘭承租土地，總共在上面蓋兩間房子，後來有將其中1間房子讓與給殷連發，…本來兩戶的門牌號碼都是一樣的，都是2-37號，後來是殷連發為了要讓郵差送信方便的關係，就將讓與給殷連發的那戶門牌號碼改為「附1」。…112-4地號土地就是當初林新源蓋的讓與給殷連發那間房子的土地，…自從房屋讓與給殷連發後，土地的租金都是由殷連發繳納，後來殷連發過世後，就由殷淑芬的媽媽繳。…伊會幫殷家他們家轉交租金給地主，都是給現金等語（見本院卷第73-71頁），另證人郭吳惠卿在本院審理時則證述：伊的婆婆是郭周芄蘭，原證 11是伊本人親簽的「聲明書」，本來之前這筆土地是伊婆婆的，一開始是伊公公收租，後來伊公公往生之後就都是伊先生來高雄收租，…伊婆婆已經70幾歲身體不好，後來就交給伊跟伊先生收地租。是收現金，因為殷淑芬在上班，伊每次去的時間都不一定，殷淑芬會把現金交給隔壁的林佳儀（原名：林月美），然後林佳儀就順便交給伊等語（見本院卷第 94至97頁）大致相符，並有原告提出土地登記第二類謄本、讓渡證、地租收據、空地承租租金收據、戶口名簿及存證信函、郭吳惠卿聲明書、殷連發繼承系統表及戶籍謄本、系爭建物分割協議書、聲明優先購買聲明狀、臺灣金服公司112 年5月15日函等件為證(見審訴卷第17-79、279-291頁)，本院依職權調得之系爭標售案相關卷證資料、系爭建物房屋稅課稅資料、系爭土地登記資料等件附卷可佐(見審訴卷第12 、89-205、237至239、243-269頁)，是本件原告主張其就系爭土地有租賃權之事實，應可採信。　3.綜上，原告主張其就系爭執行事件中所拍賣之系爭土地有租賃權而得主張優先購買權，洵屬有據。五、綜上所述，原告依土地法第104條規定，請求確認原告就系爭執行事件中所拍賣之系爭土地，有優先購買權存在，為有理由，應予准許。六、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，　　認與本判決之論斷不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日　　　　　　　　民事第四庭法　官　　黃顗雯以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　　吳翊鈴

2024-11-06

KSDV-112-訴-1431-20241106-1

重訴

臺灣彰化地方法院

確認優先購買權等

臺灣彰化地方法院民事裁定 113年度重訴字第25號上訴人即原告謝彰安謝瓸鋃被上訴人即被告黃義彬上列上訴人與被上訴人謝彰安等間確認優先購買權等事件，上訴人對於民國113年10月9日本院第一審判決，提起第二審上訴。查本件訴訟標的金額為新臺幣（下同）16,697,263元，應徵第二審裁判費238,440元，未據上訴人繳納，茲依民事訴訟法第442條第 2項前段規定，限上訴人於收受本裁定送達後7日內逕向本院如數繳納，逾期未繳，駁回上訴，特為裁定。中華民國 113 年 11 月 6 日民事第四庭法官姚銘鴻以上正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀。中華民國 113 年 11 月 6 日書記官楊美芳

2024-11-06

CHDV-113-重訴-25-20241106-4

再易

臺灣高等法院臺中分院

確認優先購買權存在等

臺灣高等法院臺中分院民事裁定 113年度再易字第12號再審原告宋兆武再審被告李維仁律師即施板治之遺產管理人上列當事人間確認優先購買權存在等事件，再審原告對於中華民國112年12月12日112年度再字第15號確定判決、113年1月24日本院113年度再易字第3號確定判決，提起再審之訴，本院裁定如下：　　主　文再審之訴駁回。再審訴訟費用由再審原告負擔。　　理　由一、再審原告主張：施板治雖為未辦保存登記之門牌號碼○○縣○○ 鄉○○村○○巷00號房屋（下稱系爭農舍）之原始起造人，因施板治死亡後，已非系爭農舍之所有人，系爭農舍僅為施板治之遺產，再審被告僅有保存遺產之必要處置權限，且非系爭農舍原始起造人，依民法第759條及第1179條第1項第2款規定，就施板治所遺遺產，僅能代「施板治之遺產」行使事實上處分權，無從代「施板治（已歿）」行使民法第767條第1 項規定之所有物返還請求權，民國113年1月24日本院113年度再易字第3號確定判決（下稱原再審確定判決）及112年度再字第15號確定判決（下稱原確定判決）均消極未適用民法第6條、第1147條規定，遽認再審被告得依民法第767條第1 項規定行使所有物返還請求權，有民事訴訟法第496條第1項第1款及第497條之再審事由。另原再審確定判決及原確定判決亦漏未斟酌租屋合約書（下稱系爭合約書）關於訂金欄位約定係屬空白，應待伊確有收取承租人所應給付其餘餘款後，該租屋合約書才成立生效，逕自認定伊已收取自110年10 月1日起至112年11月21日之租金共計新臺幣（下同）48萬8, 300元，並與伊所繳納拍定金額37萬元相互抵銷，認定伊已無不當得利債權得向再審被告主張同時履行抗辯，顯然就足以影響判決之系爭合約書漏未審酌，致伊無從獲得較有利益之判決等語。並聲明：㈠原再審確定判決、原確定判決均廢棄；㈡上開廢棄部分，再審被告於原確定判決之訴駁回。二、再審被告則以：再審原告主張原確定判決有民事訴訟法第49 6條第1項第1款規定所示再審事由云云，業於112年12月27日提起再審之訴，經本院於113年1月24日以原再審確定判決駁回確定，則再審原告復以同一事由提起本件再審之訴，依民事訴訟法第498條之1規定，顯不合法等語，資為抗辯。並答辯聲明：再審之訴駁回。　　三、按確定終局判決適用法規顯有錯誤者，當事人得提起再審之訴，再審之訴應於30日之不變期間內提起，法院認再審之訴無再審理由而以判決駁回後，不得以同一事由對於原確定判決或駁回再審之訴之確定判決，更行提起再審之訴，民事訴訟法第496條第1項第1款、第500條第1項、第498條之1分別定有明文。次按再審之訴不合法者，法院應以裁定駁回之，為民事訴訟法第502條第1項亦有明定。經查：　㈠原確定判決於112年12月19日送達再審原告，有送達證書附卷為憑（見15號卷第255頁），則再審原告於113年2月7日對原確定判決再提起本件再審之訴（見本院卷第3頁之收狀章），已逾30日不變期間，此部分再審之訴顯不合法，應予駁回。　　　㈡又原再審確定判決係於113年1月30日送達再審原告（見3號卷第83頁），再審原告於113年2月7日對原再審確定判決提起本件再審之訴（見本院卷第3頁之收狀章），未逾30日之不變期間，先予敘明。再審原告固主張原再審確定判決有消極未適用民法第6條及第1147條規定，致誤認再審被告得依民法第767條第1項規定行使所有物返還請求權，而有民事訴訟法第496條第1項第1款之再審事由。惟再審原告前於112年12 月27日以同一事由向本院對原確定判決提起再審之訴，並經本院以原再審確定判決駁回再審之訴，業由本院依職權調閱原再審確定判決卷宗核閱無訛，堪認再審被告抗辯本件再審起訴狀第3至8頁及準備狀第3至11頁所載再審事由，均與前次聲請再審之理由相同乙情為真（見本院卷第112頁）。依上說明，再審原告再以同一事由，對於原再審確定判決更行提起本件再審之訴，並非合法。　㈢另按所謂表明再審理由，必須指明確定判決有如何合於法定再審事由之具體情事，始為相當，倘僅泛言有何條款之再審事由，無具體情事者，仍難謂已合法表明再審事由（最高法院64年度台聲字第76號民事判決先例要旨參照）。查再審原告雖主張原再審確定判決有民事訴訟法第497條之再審事由云云（見本院卷第79至81頁），但未具體指明原再審確定判決卷宗內有何證據該當民事訴訟法第497條所定再審理由，及未斟酌再審原告所提出之重要證據之違法情形，未表明任何法定再審原因，揆諸前開說明，顯難認此部分再審之訴為合法。四、據上論結，本件再審之訴為不合法，爰裁定如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日　　　　　　　民事第九庭　　審判長法　官　劉長宜　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　杭起鶴　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭玄義正本係照原本作成。　　　不得抗告。　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖家莉　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日

2024-11-05

TCHV-113-再易-12-20241105-1

補

臺灣橋頭地方法院

確認優先購買權不存在

臺灣橋頭地方法院民事裁定 113年度補字第631號原告許文鳴被告楊平朗楊平南楊雅婷上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，原告起訴未具繳納裁判費。查原告訴之聲明請求確認被告就本院112 年度司執字第31636號強制執行程序(台灣金融資產服務股份有限公司南部分公司112橋金職申字第487號)所拍賣坐落高雄市○○區○○段000地號土地之優先購買權不存在，是本件訴訟標的價額應以上開土地之價值為斷，核定為新台幣（下同）256,000 元（即上開土地拍定價格)，應徵第一審裁判費2,760元。茲依民事訴訟法第249 條第 1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達7日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 11 月 5 日民事審查庭法官朱玲瑤正本係照原本作成。本裁定關於核定訴訟標的價額部分，如有不服，得於收受裁定送達後10日內以書狀向本院提出抗告，並應繳納抗告裁判費新臺幣 1,000元。命補繳裁判費部分不得抗告。中華民國 113 年 11 月 5 日書記官陳瑩萍

2024-11-05

CTDV-113-補-631-20241105-1

補

臺灣臺南地方法院

確認優先購買權存在等

臺灣臺南地方法院民事裁定 113年度補字第1105號原告蔡蘇挽蔡宛樺蔡傳富蔡弦賦蔡一玄被告交通部臺灣鐵路管理局法定代理人杜微被告國營臺灣鐵路股份有限公司法定代理人杜微上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，原告起訴未據繳納裁判費，查本件訴訟標的價額核定為新臺幣（下同）3,566,56 9元〔計算式：157×22,717＝3,566,569〕，應徵收第一審裁判費36, 343元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 11 月 5 日民事第三庭法官蘇正賢以上正本證明與原本無異。如不服本裁定關於訴訟標的價額之核定，得於收受裁定正本後10 日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元整。中華民國 113 年 11 月 5 日書記官林容淑

2024-11-05

TNDV-113-補-1105-20241105-1

重訴

臺灣彰化地方法院

確認優先購買權等

臺灣彰化地方法院民事裁定 113年度重訴字第25號上訴人即被告黃義彬訴訟代理人謝秉錡律師複代理人黃暐筑律師被上訴人即原告謝彰安謝瓸鋃上二人共同訴訟代理人林世祿律師上列上訴人與被上訴人謝彰安等間確認優先購買權等事件，上訴人對於民國113年10月9日本院第一審判決，提起第二審上訴。查本件訴訟標的金額為新臺幣（下同）16,697,263元，應徵第二審裁判費238,440元，未據上訴人繳納，茲依民事訴訟法第442條第 2項前段規定，限上訴人於收受本裁定送達後7日內逕向本院如數繳納，逾期未繳，駁回上訴，特為裁定。中華民國 113 年 10 月 30 日民事第四庭法官姚銘鴻以上正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀。中華民國 113 年 10 月 30 日書記官楊美芳

2024-10-30

CHDV-113-重訴-25-20241030-3