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清算合夥財產等

臺灣基隆地方法院民事判決 113年度訴字第706號原告林明憬訴訟代理人呂奕賢律師複代理人謝政文律師被告曹宸誌（原名曹立斌）林杰叡（原名林佳賢）上列當事人間清算合夥財產等事件，本院於民國113年12月11日辯論終結，判決如下：　　主　　　文本院民國111年度司執字第34271號強制執行事件，查封拍賣附表 所示房屋、土地以後，應發還予兩造之剩餘案款新臺幣玖拾伍萬陸仟伍佰參拾柒元，應由兩造依附表所示比例分配取得。被告曹宸誌應給付原告新臺幣陸拾捌萬零伍佰伍拾陸元，及自民國一百一十三年十月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告林杰叡應給付原告新臺幣壹拾壹萬陸仟伍佰零玖元，及自民國一百一十三年十月十日起至清償日止，按週年利率分之五計算之利息。訴訟費用由兩造按附表所示比例負擔。本判決第二項於原告以新臺幣貳拾貳萬陸仟捌佰伍拾貳元為被告曹宸誌供擔保後，得假執行。但被告曹宸誌如以新臺幣陸拾捌萬零伍佰伍拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項於原告以新臺幣參萬捌仟捌佰參拾陸元為被告林杰叡供擔保後，得假執行。但被告林杰叡如以新臺幣壹拾壹萬陸仟伍佰零玖元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告本係起訴請求被告曹宸誌、林杰叡應各給付新臺幣（下同） 638,008元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（參看民事起訴狀）。嗣則因應本院闡明，先於民國113年11月29日提出民事變更訴之聲明聲請狀，繼於113年12月11日言詞辯論期日，在未變更訴訟標的之前提下，援其先前敘載於起訴狀之相同事實，最後一次更正本件應受判決事項之聲明，求為判命：「㈠本院111年度司執字第34271號拍賣抵押物事件，應發還予兩造之剩餘案款956 ,537元，應由原告、被告曹宸誌、林杰叡按1/2、1/4、1/4 之比例分配取得；㈡被告曹宸誌應給付原告680,556元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告林杰叡應給付原告116,509元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」（參看民事變更訴之聲明聲請狀，以及本院113年12月11日言詞辯論筆錄）核其所為更正，尚屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，且其請求之基礎事實同一，合於上開規定，應予准許。二、本件訴訟經本院訂於113年12月11日上午9時20分行言詞辯論，因被告林杰叡乃在監人犯，本院遂囑託監所送達訴訟文書（參見本院送達證書）；而被告林杰叡接獲開庭通知以後，則以書狀陳明其拒絕出庭（參見被告林杰叡提出之出庭意願調查表、拒絕提訊申請狀）；考量民事訴訟法原無強令被告到庭或強令被告防禦之依據，是在監被告林杰叡經合法通知，仍可本其自主意志，決定接受或拒絕民事審理之提訊，今被告林杰叡既已明示拒絕本件提訊（拒絕到庭行言詞辯論），原告聲請一造辯論而為判決，仍與民事訴訟法第385條第1 項前段規定旨趣相符，是本院乃准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。三、原告主張：　㈠被告林杰叡前為中信房屋仲介股份有限公司暖暖碇內加盟店（即凰地企業有限公司；下稱凰地公司）之負責人；而被告曹宸誌則係凰地公司之店長。107年間，被告藉詞附表所示房屋、土地（以下簡稱為系爭不動產），乃訴外人凰地公司出資「借名登記」為被告曹宸誌所有，從而邀約原告注資裝潢以圖轉手套利，兩造為此協議「以被告取得系爭不動產之買賣價金1,200,000元，作為兩造共同取得系爭不動產之合作出資，原告、被告曹宸誌、林杰叡之投資比例各為1/2、1 /4、1/4」；原告遂按投資比例（1/2），先交付「原告投資額（600,000元）之半數300,000元」作為訂金（由被告林杰叡收受並簽發收據交予原告收執為憑）。時至107年11月10 日，兩造簽訂共同合購契約（下稱系爭合購契約），再次確認三方投資比例（被告曹宸誌當日無法出席，故由被告林杰叡代被告曹宸誌與原告簽訂系爭合購契約），原告遂於108 年1月11日，將「剩餘之半數金額300,000元」匯入被告林杰叡指定之金融帳戶。　㈡原告雖按投資比例繳足600,000元（1,200,000元×1/2＝300,00 0元＋300,000元），然被告則稱「節稅考量」而未辦理不動產之移轉過戶（系爭不動產仍係登記在被告曹宸誌1人名下）；惟被告曾將系爭不動產交由原告裝潢管理，原告遂代全體支出整修裝潢費共455,370元。時至109年，原告起訴請求被告履行協議，前案承審法官肯認「兩造協議性質，係合資或共同投資之無名契約，於性質不相抵觸之部分，尚得類推適用合夥之相關規定」，乃以109年度訴字第136號民事判決「確認系爭不動產為兩造公同共有」（下稱系爭前案判決），故系爭不動產遂於109年8月18日移轉登記為兩造公同共有，原告嗣後亦陸續代全體繳納契稅、房屋稅、地價稅與土地增值稅共10,665元。然而被告曹宸誌早在108年1月7日，即以系爭不動產辦理其個人之抵押貸款，故系爭不動產遂因被告曹宸誌嗣後無力償債，遭抵押債權人聲請強制執行並由訴外人李昭億於112年10月11日以2,086,000元拍定（本院111 年度司執字第34271號拍賣抵押物事件），導致「兩造『轉手套利』之合資目的」不能完成，是依民法第692條第3款規定，可認兩造間之合夥關係已於112年10月11日解散，並且無從選任清算人進行清算；惟系爭不動產之拍定金額經沖償稅費並用於清償抵押債務以後，尚餘「應發還予兩造之956,53 7元」，經執行法院以「兩造公同共有辦理提存」，故原告乃起訴求為分割並按兩造投資比例予以分配。至於不動產拍定價金用於清償抵押債務之部分（共1,128,094元），原告應可按投資比例（1/2），請求被告曹宸誌返還564,047元（ 1,128,094元×1/2）；又原告在合資期間為全體支出455,370 元（裝潢費）、10,665元（契稅、房屋稅、地價稅與土地增值稅），目的係在履行兩造日後轉手套利之協議，故被告曹宸誌、林杰叡亦應按投資比例，各返還原告116,509元（466 ,035元×1/4）。基上，爰聲明：　⒈本院111年度司執字第34271號拍賣抵押物事件，應發還予兩造之剩餘案款956,537元（刻由執行法院辦理提存中），應由原告、被告曹宸誌、林杰叡按1/2、1/4、1/4之比例分配取得。　⒉被告曹宸誌應給付原告680,556元（564,047元＋116,509元），及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。　⒊被告林杰叡應給付原告116,509元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。　⒋上開第⒉⒊項，願供擔保，請准宣告假執行。四、被告答辯：　㈠被告曹宸誌：　　原告主張「兩造共同投資」並非事實，被告曹宸誌否認系爭合購契約之形式真正；且被告曹宸誌雖持系爭不動產辦理抵押貸款，然而所貸金額其中800,000元，係由被告林杰叡個人取用，至其所剩借貸餘款，亦經悉數用於系爭不動產之管理修繕，故原告本件請求並無理由。　㈡被告林杰叡：　　合夥財產應按兩造投資比例分配。　　五、本院判斷：　㈠原告前執系爭合購契約，主張「系爭不動產乃兩造共同投資之財產，三方投資比例各為1/2（原告）、1/4（被告曹宸誌）、1/4（被告林杰叡），合資目的係為『轉手套利』」，乃就被告提起客觀預備合併之訴，先位請求被告辦理系爭不動產之移轉過戶，備位請求確認系爭不動產乃兩造公同共有，案分本院以109年度訴字第136號事件受理（下稱系爭前案）；因系爭前案實體審理之結果，承審法官肯認「兩造協議性質，乃合資或共同投資之無名契約，於性質不相抵觸之部分，尚得類推適用合夥之相關規定」，並認兩造締約真意重在「系爭不動產之轉售牟利」，而非按兩造出資比例辦理所有權之移轉過戶，是其遂以系爭前案判決駁回先位請求、准許備位請求，從而確認系爭不動產為兩造公同共有，且系爭前案判決已於109年6月15日確定。此業經本院職權調取系爭前案之案卷資料核閱無訛，並有系爭前案判決與該案影印資料（本院卷第117頁至第138頁）存卷為憑。按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力；確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，亦有效力。民事訴訟法第400條第1項、第401條第1項定有明文。申言之，確定判決所生之既判力，除使當事人及其繼受人就確定終局判決經裁判之訴訟標的法律關係，不得更行起訴或為相反之主張外，法院亦不得為與確定判決意旨相反之裁判，始能避免同一紛爭再燃，以保護權利，維持法之安定及私法秩序，達成裁判之強制性、終局性解決紛爭之目的。蓋法院於將抽象之法律條文，經由認事用法之職權行使，以判決形式適用於具體個案所確定之權利義務關係，乃當事人間就該事件訴訟標的之具體規範，對於雙方當事人及法院均具有拘束力，當事人間之權利義務關係因而調整，不容當事人再為相反之爭執，法院更應將之作為「當事人間之法」而適用於該當事人間之後續訴訟（最高法院93年度台上字第1736號判決意旨參照）。承此說明，「確認訴訟」之判決一旦確定，法院就法律關係所作之判斷，即生「既判力」；因系爭前案判決業已確認「兩造就系爭不動產之協議性質，乃合資或共同投資之無名契約，於性質不相抵觸之部分，尚得類推適用合夥之相關規定」，從而宣告系爭不動產乃兩造公同共有，是兩造以及本院均應受系爭前案判決之拘束，換言之，本件不僅被告不能再就「兩造共同投資（類似於合夥）」再為爭執，即令本院亦不得重新調查「系爭合購契約之真偽」，是被告曹宸誌於系爭前案判決確定以後，猶執前詞否認「兩造共同投資」以及「系爭合購契約之形式真正」，本院自均無從憑採。　㈡承前所述，本院應受系爭前案判決之拘束，故原告主張「系爭不動產乃兩造共同投資之財產，三方投資比例各為1/2（原告）、1/4（被告曹宸誌）、1/4（被告林杰叡）」等情，首即毋待舉證而應肯認。其次，被告曹宸誌在系爭不動產移轉登記為兩造公同共有以前，即已持系爭不動產辦理其個人之抵押貸款，嗣其無力清償抵押債務，系爭不動產遂遭抵押債權人向執行法院（即本院民事執行處）聲請強制執行，案分本院以111年度司執字第34271號執行事件受理；而系爭不動產歷經查封拍賣程序，最終雖由訴外人李昭億於112年10 月11日以2,086,000元拍定（下稱系爭價金），然系爭價金用於沖償稅費、清償曹宸誌之抵押債務以後，僅餘案款956, 537元（下稱系爭案款），因系爭案款乃「兩造公同共有」，執行法院遂於113年4月26日，逕向本院即被告住所地之管轄法院辦理提存（本院113年度存字第104號），其「領取」則需「提出分割訴訟之勝訴確定判決書正本及確定證明書正本，依判決主文製作分配表後，送請執行法院同意」。此亦經本院職權調取執行案卷（本院111年度司執字第34271號）核閱屬實，並有本院影印存卷之強制執行案款分配表、113 年度存字第104號提存書可供參佐。按關於合資財產之清算、損益分配及出資額返還，除契約有特別約定外，應類推適用合夥之相關規定（最高法院112年度台上字第168號、110 年度台上字第2624號、110年度台上字第1261號判決意旨參照）。因民法第694條、第697條第1項、第2項、第699條規定，合夥解散後應行之清算，由全體合夥人或其過半數決所選任之清算人，依清償債務、返還出資及分配利益順序為之；是倘合夥人無法依法定程序選任清算人，或對於各自提出之帳目乃至合夥財產之處理方式各執己見，甚至互有爭執而難協同進行清算，則部分合夥人為完成清算，分配合夥財產，提出清算相關帳目，請求法院裁判結算，並依結算結果請求給付，自為法之所許，此於合資契約亦得類推適用（最高法院112年度台上字第168號判決、最高法院111年度台上字第2529號判決意旨參照）。承前所述，系爭不動產乃兩造共同投資之財產，目的係為「轉手套利」，故系爭不動產遭執行拍賣之結果，當然已使「兩造合資目的（轉手套利）」不能完成，參照民法第692條第3款之規定，可認兩造已於112 年10月11日解散，惟兩造因前事對簿公堂已有嫌隙，被告曹宸誌亦否認「系爭不動產乃兩造合作投資之共同財產」，故自客觀以言，兩造顯然無從選任清算人進行合夥清算，依上說明，原告提出客觀資料，請求本院介入裁判結算，自有根據而無不當。　㈢承前所述，兩造約定之「三方投資比例，各為1/2（原告）、 1/4（被告曹宸誌）、1/4（被告林杰叡）」，而系爭價金扣除房屋稅與地價稅（共1,369元）以後，其變價所得原係2,0 84,631元（計算式：2,086,000元－1,369元＝2,084,631元），若按兩造投資比例計算，林明憬（1/2）、曹宸誌（1/4）、林杰叡（1/4）原可各獲配1,042,315.5元、521,157.75元、521,157.75元；惟系爭不動產變價所得其中1,128,094元，悉經用於執行費與曹宸誌抵押債務之清償，而剩餘應發還予兩造之系爭案款，則經執行法院辦理提存，兩造各需「提出分割訴訟之勝訴確定判決書正本及確定證明書正本，依判決主文製作分配表後，送請執行法院同意」，方可自本院提存所領取系爭案款，是原告主張兩造已於112年10月11日解散，系爭案款應依兩造投資比例（原告、被告曹宸誌、林杰叡：1/2、1/4、1/4）予以分割分配，自屬適法有據。又系爭不動產變價所得其中1,128,094元，悉經用於執行費與曹宸誌抵押債務之清償，以致原告短少獲配564,047元（計算式：原可各獲配1,042,315.5元－系爭案款1/2＝564,047元），故原告本此請求被告曹宸誌給付564,047元，亦有根據而無不當。再者，兩造合資期間之房屋裝修費、契稅、房屋稅、地價稅與土地增值稅，原應由兩造按投資比例共同支出，故原告提出房屋裝修費、契稅、房屋稅、地價稅與土地增值稅之相關單據，主張其代全體支出466,035元（455,370元＋1 0,665元），乃請求被告曹宸誌、林杰叡各返還116,509元（ 466,035元×1/4），亦有理由而為可採。　㈣至被告曹宸誌固稱其所貸金額其中800,000元，係由被告林杰叡個人取用云云，惟此尚屬「『曹宸誌與林杰叡』之個人約定」，客觀上乃有別於「兩造共同投資」之另事，不容被告曹宸誌恃以於本件訴訟對抗原告；再者，被告曹宸誌宣稱其另將貸款餘款用於系爭不動產之管理修繕云云，亦屬被告曹宸誌應按兩造合資比例，另向原告與林杰叡請求返還「代墊支出」之問題，而與「原告本件請求有無理由」迥不相牟。從而，被告曹宸誌執前詞抗辯原告不得請求云云，俱屬其個人之誤解而非可採。　　　㈤綜上，原告起訴求為裁判分配系爭案款，並請求被告曹宸誌給付680,556元（564,047元＋116,509元）本息、被告林杰叡給付116,509元本息，為有理由，應予准許；爰判決如主文第一、二、三項所示。至於系爭不動產變價所得其中1,128, 094元，悉經用於執行費與曹宸誌抵押債務之清償，以致「被告林杰叡短少獲配之金額」，應由被告林杰叡另向被告曹宸誌起訴請求（蓋此尚非原告起訴請求之範圍，本院自不能就此逕為訴外之裁判），爰併此指明。六、原告係本於共同投資之法律關係，起訴請求分配財產，是本件乃固有必要共同訴訟，兩造亦可互換地位，故兩造顯因本件訴訟互蒙其利，為求公允，爰參酌兩造之投資比例，酌定本件訴訟費用之分擔如主文第四項所示。　　七、原告陳明願供擔保，聲請就本判決主文第二、三項所命給付宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並酌情宣告被告曹宸誌、林杰叡得預供擔保而免為假執行。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事庭第二庭法　官　王慧惠以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　佘筑祐附表：113年度訴字第706號編號　土　　　　　地　　　　　坐　　　　落面　　積　權　利　範　圍縣　市鄉鎮市區　段小段　地　　號平方公尺１基隆市中正區港濱段 × 0000-0000 86.00 公同共有5分之1 ２基隆市中正區港濱段 × 0000-0000 10.00 公同共有5分之1 編號建　號基地坐落 ------------建物門牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍樓　　層　　面　　積合　　　　　　　　計（平　方　公　尺）附屬建物主要建築材料及用途１ 00000-000 基隆市○○區○○段000000 000○000000000地號 ------------武昌街134之4號 5 層鋼筋混凝土造 5 層：66.65 合計：66.65 陽台：1.14 公同共有1分之1 備　考包括增建部分（增建未辦建物所有權第一次登記）：面積5.93平方公尺附表：113年度訴字第706號編號　姓　名投資比例　①① 林明憬　　　　2分之1 　②② 曹宸誌　　　　4分之1 　③③ 林杰叡　　　　4分之1

2024-12-18

KLDV-113-訴-706-20241218-1

上易

臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第503號上訴人周威光訴訟代理人蔣美龍律師被上訴人李新初鍾佩芝共同訴訟代理人談恩碩律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年11 月29日臺灣臺北地方法院109年度訴字第8015號第一審判決提起上訴，被上訴人李新初並為附帶上訴，本院於113年11月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。被上訴人李新初應再給付上訴人新臺幣貳拾參萬參仟貳佰參拾壹元。上訴人其餘上訴駁回。被上訴人李新初之附帶上訴駁回。第一、二審訴訟費用（除確定部分外，含附帶上訴），由被上訴人李新初負擔五分之三，餘由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：被上訴人鍾佩芝（下逕稱其姓名）於民國104 年12月18日代理被上訴人李新初（下逕稱其姓名）與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以新臺幣（下同）1,500萬元之價格，將李新初所有之門牌號碼臺北市○○區○ ○路000巷00號房屋暨所坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下分稱系爭房屋、系爭土地，合稱系爭房地）出賣並移轉所有權予上訴人。然上訴人嗣於109年1月7日接獲臺北市政府財政局（下稱財政局）通知，始知悉系爭房屋無權占用臺北市公有都市計畫道路用地即臺北市○○區○○段○○段000○0 地號土地面積6平方公尺（下稱系爭公有地）。而李新初曾於79年間簽署切結書（下稱系爭切結書），保證系爭房屋占用都市計畫道路部分不予勘測登記，顯然早已知悉系爭房屋有占用系爭公有地之情形，卻故意隱匿不告知，鍾佩芝為李新初之媳婦，長年共同生活，對於上開無權占用情事亦甚為知悉，竟於代理李新初與上訴人簽訂系爭契約時，隱匿此一重大訊息，與李新初共同對上訴人故意為侵權行為。又兩造於系爭契約第9條第1項約定，李新初擔保系爭房地產權清楚，無占用他人土地情事，系爭房屋存有占用系爭公有地之情形，即屬權利瑕疵，上訴人亦得依債務不履行之規定向李新初為請求。而上訴人已支付系爭房屋105年2月22日至108年1 2月31日相當於租金之使用補償金6萬597元，且預計再居住系爭房地20年而需支付使用補償金31萬2,000元，系爭房地並存有55萬8,968元之價值減損，上訴人共計損失93萬1,565 元等情，爰依民法第184條第1項、第185條、第216條、第22 7條、第349條、第353條規定及系爭契約第9條第1項約定，擇一求為李新初應給付上訴人93萬1,565元，及其中32萬5,7 37元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並依民法第184條第1項、第185條規定，求為鍾佩芝應就李新初給付上訴人其中60萬5,828元部分，負連帶給付責任之判決。（至上訴人逾此部分請求，經原審駁回未據其聲明不服，非本院審理範圍）二、被上訴人則以：系爭房屋於兩造簽訂系爭契約前及簽立時，並未占用系爭公有地，兩造於簽訂系爭契約後，亦委由臺北市松山地政事務所（下稱松山地政）於104年12月31日辦理土地鑑界，經上訴人在場確認，兩造並於系爭契約之增補契約、產權調查表第5頁為相關約定，上訴人已確實知悉系爭房地相關權利義務而完成系爭房地之交易，被上訴人從未有隱瞞之情。而系爭切結書並非李新初本人所簽，李新初係至 109年1月7日收受財政局命給付補償金之通知時，始知悉系爭房屋有無權占用系爭公有地之情形，鍾佩芝雖為李新初之代理人，然其對系爭房屋占用系爭公有地一事毫不知情，遑論有隱匿之可能，且李新初業已使上訴人取得系爭房地完整所有權，臺北市政府對上訴人所取得系爭房地所有權亦無任何得為主張之權利，上訴人主張系爭房地存有權利瑕疵，並無理由等語，資為抗辯。三、原審判命李新初應給付上訴人32萬5,737元（即占用面積為3 .5平方公尺情況下之系爭房地價值減損數額），及自起訴狀繕本送達翌日即109年11月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，駁回上訴人其餘請求，上訴人、李新初各自就其受敗訴判決部分提起上訴、附帶上訴，上訴人於本院上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應再連帶給付上訴人60萬5,828元。李新初於本院附帶上訴聲明：㈠原判決關於命李新初給付部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。兩造均於本院答辯聲明：上訴或附帶上訴駁回。四、本件經兩造確認之不爭執事項如下（見本院卷第232頁，並由本院依卷證為部分文字修正）：　㈠上訴人經永慶房屋仲介股份有限公司仲介，於104年12月18日與李新初（由鍾佩芝代理）簽訂系爭契約，由上訴人以1,50 0萬元買賣總價買受李新初所有之系爭房地，並於同日簽訂增補契約，約定辦理鑑界。上訴人已付清買賣價金，系爭房地亦於105年2月22日移轉所有權登記予上訴人。系爭房屋門牌號碼原為臺北市○○區○○街000巷0弄00號，嗣於105年7月12 日變更為臺北市○○區○○路000巷00號。　㈡松山地政於104年12月31日辦理系爭房地鑑界複丈，並繪製如原審卷一第181頁複丈成果圖。　㈢系爭切結書蓋用印章，與李新初於78年12月23日向松山地政為建物測量申請書蓋用印章一致。　㈣財政局111年3月11日北市財管字第1113014034號函記載：「二、查本局前於108年10月24日會同本市松山地政事務所辦理旨揭市地（即系爭公有地）之土地複丈（第1次），因占用人對於占用位置及面積有疑義，復於109年4月13日辦理土地複丈（第2次），故將主建物及陽臺突出部分面積分別列示（見原審卷二第207頁，A部分即系爭房屋主建物面積為3. 5平方公尺，B部分即系爭房屋陽臺突出部分面積為2.5平方公尺），案經本局查對臺北市歷史圖資展示系統104及106年間地形圖，本市○○區○○路000巷00號建物（即系爭房屋）於1 04年及106年間均坐落本局經管旨揭市地，爰本局依民法第1 79條、臺北市市有房地被無權占有使用補償金計收原則第2 點等規定，請求占用人返還不當得利」（見原審卷二第203 頁）。五、上訴人主張被上訴人明知系爭房屋占用系爭公有地，故意隱匿不告知上訴人，共同侵害上訴人之權利，且李新初亦應對上訴人負債務不履行之損害賠償責任等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是以，本件所應審究之爭點為：　㈠李新初出售系爭房地予上訴人當時，系爭房屋是否占用系爭公有地?如是，占用範圍為何? 　㈡上訴人依民法第184條第1項、第185條、第216條、第227條、第349條、第353條規定及系爭契約第9條第1項約定，請求李新初負賠償責任，有無理由?如是，可得請求賠償數額若干? 　㈢上訴人依民法第184條第1項、第185條規定，請求鍾佩芝與李新初負連帶賠償責任，有無理由? 六、本院之判斷：　㈠關於系爭房屋是否占用系爭公有地部分：　1.上訴人買受系爭房地後，系爭房屋經松山地政先後於108年1 0月24日、109年4月13日實施測量，確認系爭房屋占用系爭公有地範圍如原審卷二第207頁即109年4月13日複丈成果圖所示，其中A部分為系爭房屋主建物部分占用面積為3.5平方公尺，B部分為陽臺突出部分占用面積為2.5平方公尺，此有財政局111年3月11日北市財管字第1113014034號函暨所檢附 108年10月24日、109年4月13日複丈成果圖、土地與界址現況照片及臺北市歷史圖資展示系統畫面在卷可參（見原審卷二第203頁至第215頁）。復參照以李新初名義於79年2月15 日出具之系爭切結書載明：「立切結書人李新初申請坐落臺北市○○區○○里○○街000巷0弄00號1至3層房屋（即系爭房屋，基地坐落：臺北市松山區吳興段三小段319、319-1地號）有關占用都市計畫道路部分不予勘測登記，如將來應予拆除時，任由處置絕無異議。本房屋產權買賣移轉時，並負責將具結事項列入交代，如因此發生糾紛，具結人願負一切法律責任」（見原審卷一第99頁、第111頁），可見系爭房屋於79 年間即有占用都市計畫道路，足認上訴人主張系爭房地於李新初出售予上訴人當時，即占用系爭公有地乙節，核屬有據。　2.李新初雖否認系爭切結書上之簽名為其所簽，辯稱系爭房屋原為遷建基地上之建物，當時只有委託代書辦理地上權，並沒有授權代書在系爭切結書上簽名、用印云云，然系爭切結書其上李新初之印文與李新初於78年12月23日向松山地政申請建物第一次測量所提出建物測量申請書上蓋用之印章一致，此為李新初所不爭（見不爭執事項㈢），且李新初亦不否認有於78年12月間委託代書申請辦理系爭房屋建物第一次測量，並於79年4月20日辦畢建物所有權第一次登記，此有建物測量申請書、系爭房屋異動索引存卷可參（見原審卷一第 109頁、本院卷第99頁），另臺北市政府地政局（下稱地政局）業已針對原審所詢有關系爭切結書提出之原因、背景函覆表示：依照臺北市政府87年10月29日府地一字第87079950 00號函會議紀錄結論，因臺北市政府自43年起陸續拆除違建劃定遷建基地予以安置，惟基地上建物迄今未能依法辦理登記，為解決居民困境，陳水扁市長於87年間指示秉從寬、從優原則辦理，倘坐落於遷建基地之建物依前開會議結論向地政事務所申辦建物第一次測量，建物範圍如占用都市計畫公共設施保留地且為都市計畫公共設施保留地公布前興建、增建或改建者，應檢具切結書以資憑辦等語，此有地政局110 年3月19日北市地測字第1106006373號函暨所檢附之相關會議紀錄附卷可稽（見原審卷一第269頁至第276頁），可見李新初應係本於上開地政局函覆處理原則，授權代書申請建物第一次測量，並出具系爭切結書，李新初始能就系爭房屋憑以辦理並取得第一次所有權登記，其事後空言否認代書逾越授權，未經其同意出具系爭切結書乙節，實無可採。　3.被上訴人又辯稱上訴人於買受系爭房地後，將系爭房屋陽臺擴建、外推，方導致系爭房屋占用系爭公有地云云，惟由系爭切結書之內容已可知系爭房屋於79年間即有占用都市計畫道路之情事，復依照系爭房地所在區域之102年、104年、10 6年之地形圖、航測影像（見原審卷一第183頁至第193頁），均可見系爭房屋確有持續越界占用系爭公有地之情形。再經比對被上訴人所提出之GOOGLE歷年街景照片（見原審卷二第75頁至第87頁），顯示於系爭房地出售前之101年6月、10 3年12月間，系爭房屋2樓僅於臨路一側設有陽臺，屋後1樓則設有石棉瓦屋簷之增建物（見原審卷二第81頁），於系爭房地出售後之108年9月、109年11月間，原1樓屋後增建之石棉瓦屋簷已拆除，原屋簷處上方變更增設水泥屋頂與女兒牆，而與臨路一側之2樓陽臺相連，2樓陽臺及系爭房屋外牆並已翻新（見原審卷二第83頁、第85頁），上情或可認上訴人於買受系爭房地後，有將系爭房屋原1樓屋後增建之石棉瓦屋簷拆除及將2樓陽臺及外牆更新、改建，惟尚無足認定上訴人有將2樓陽臺擴建、外推逾越舊有陽臺及原1樓屋後石棉瓦屋簷增建範圍之情事；另證人張慶風於原審證稱：伊於10 5年間受上訴人委託將系爭房屋所有室內水管電線抽換更新，陽臺、屋頂排水管破洞漏水，因此重新安排新管線，伊當初施工時看到陽臺女兒牆已整片倒塌，要將女兒牆清除再砌起來而已，沒有拓寬的痕跡等語（見原審卷二第408頁至第4 10頁），證人詹雅雯亦於原審證稱：伊租屋在系爭房屋附近，會將機車停放在系爭房屋後方，故知道系爭房屋要整修，於系爭房屋施工期間伊曾遇到上訴人告知要將機車移開，因施工可能會損壞到機車，陽臺整修後有變新，但沒有拓寬等語（見原審卷二第411頁至第412頁），是由上開證人之證詞，均無從認定上訴人有於買受系爭房地後將系爭房屋原有陽臺及屋後增建擴建、外推，是上訴人主張系爭房地出售當時即占用系爭公有地，且主建物部分占用3.5平方公尺，陽臺突出部分占用2.5平方公尺，核屬有據。　㈡關於上訴人可否請求李新初賠償部分：　1.按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文。又依系爭契約第9條第1項約定：「乙方（即李新初）擔保本買賣標的物產權清楚並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有上述任何情事，除本契約內另有約定外，應由乙方於甲方支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約；若甲方因此受有損害，乙方應負全部賠償責任。」（見原審卷一第21頁）。系爭房屋於上訴人與李新初簽訂系爭契約當時，即存有占用系爭公有地如原審卷二第20 7頁即109年4月13日複丈成果圖A、B所示面積共計6平方公尺之情形，業經本院認定如前，則上訴人主張李新初應依系爭契約前開約定負擔保之責，就其所受損害負賠償責任，核屬有據。　2.系爭房屋因占用系爭公有地，需按月給付相當於租金之使用補償金予財政局，而將來可能因占用都市計畫道路而須拆除，當影響系爭房地之客觀交易價值，而經原審委請台灣大華不動產估價師聯合事務所就系爭房地占用系爭公有地所受價值減損數額進行鑑定，經該事務所認系爭房地占用系爭公有地面積共計6平方公尺（即包含109年4月13日複丈成果圖A、 B所示部分）情況之價值減損數額為55萬8,968元，有台灣大華不動產估價師聯合事務所112年5月19日（112）台華估字第021號函檢附之00000000估價報告書（下稱系爭報告書）可參（見原審卷二第325頁，系爭報告書外放），則上訴人主張李新初應賠償其所受前開55萬8,968元價值減損之損害，自屬有據。至上訴人另主張李新初尚應賠償其已支付105 年2月22日至108年12月31日之使用補償金6萬597元，及預計再居住系爭房地20年所需支付之使用補償金31萬2,000元云云，惟上訴人就其預計再居住系爭房地20年一事並未提出任何證明，且倘其自行將系爭房屋無權占用部分拆除，亦根本無需再支付任何使用補償金，復參諸系爭報告書所採估價方法係依照折現現金流量分析法，即分別評估系爭房地正常收益價格與占用情況之收益價格，再以兩者差額作為系爭房地因占用所致減損額（見外放系爭報告書第39頁），而於評估系爭房地占用系爭公有地情況之收益價格時，系爭報告書已載明「依委託人提供『市有房地積欠租金或無權占用使用補償金計算表』及自105年2月至112年3月之繳款單據之計算基礎，以公告地價的5%計算地租…；另考量未來地租變動幅度，以勘估標的坐落土地歷年公告地價調幅如下表所示，推估每2年上漲1.12%計算。」（見外放系爭報告書第52頁），並參照系爭報告書表十「折現現金流量分析法評估勘估標的占用情況一之收益價格」，可知系爭報告書確已將「地租（土地無權占用使用補償金）」納入評估系爭房地占用系爭公有地導致價值減損之因素當中（見外放系爭報告書第55頁至第 56頁），上訴人自不得再額外重複請求李新初賠償其相當於租金之使用補償金，是上訴人請求李新初賠償其已支付105 年2月22日至108年12月31日之使用補償金6萬597元，及預計再居住系爭房地20年所需支付之使用補償金31萬2,000元，並無理由。　3.又上訴人本件對於李新初之請求，係依民法第184條第1項、第185條、第216條、第227條、第349條、第353條規定及系爭契約第9條第1項約定請求本院擇一為有利判決，而本院既認上訴人已得依系爭契約第9條第1項約定請求李新初賠償，則上訴人依其餘請求權基礎所為請求部分，自無再予審究必要。從而，李新初無論有無故意或過失，依約既應負擔保之責，所辯其並不知悉系爭房屋占用系爭公有地，其無故意隱匿不告知無權占用之情事，及上訴人已取得系爭房地所有權，上訴人不得主張權利瑕疵擔保責任等節，均不影響本院前揭認定之結果。至兩造雖於系爭契約所附增補契約第1條約定：「甲、乙雙方確認，雙方合意於104年12月29日前完成本標的之鑑界，因辦理鑑界所需之相關費用由乙方（甲方）負擔，經鑑界後發現有占用鄰地或遭第三人占用情事，除雙方另有協議外，雙方合意不經催告無條件解除買賣契約，乙方應返還甲方已付款項，因鑑界所產生之費用（包含代書費、地政規費）由甲方及乙方共同負擔。」（見原審卷一第42 頁），李新初並於簽訂系爭契約後之104年12月23日，申請松山地政進行鑑界複丈，經松山地政於同年月31日辦理等情，此有松山地政113年9月2日北市松地測字第1137014370號函檢附之104年12月31日複丈成果圖及土地複丈申請書在卷可參（見本院卷第405頁至第410頁），且為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡），然依證人即當時到場測量人員詹佩如、王耀松、曹書瑋於原審之證詞，均無法證明於104年12月31 日辦理系爭房地鑑界複丈時，上訴人有經測量人員告知而知悉系爭房屋有越界占用系爭公有地之情事（見原審卷二第15 8頁至第164頁），證人曹書瑋復證稱伊當時只是測量土地確認界址位置，並非測量房屋，104年12月31日複丈成果圖並無法看出系爭房屋有無占用系爭公有地等語（見原審卷二第 162頁至第163頁），可見兩造雖曾於104年12月31日辦理鑑界複丈，惟並非針對系爭房屋有無占用系爭公有地進行量測，上訴人無從由鑑界複丈之結果得知系爭房屋有無權占用之情形；再觀之系爭契約所附標的物現況說明書項次27「是否有占用他人土地之情形」，乃係勾選「否」（見原審卷一第 33頁），李新初亦始終否認知悉系爭房屋有占用系爭公有地之情形，且無主張有將無權占用之情事告知上訴人，其徒以系爭契約所附產權調查表第5頁一般注意事項記載「建物現況使用…買方確已知悉其相關權利、義務」、「增建部分…買方已知悉增建所在位置及其權利、義務」等制式用語（見本院卷第171頁），而未能就其所辯上訴人明知系爭房屋占用系爭公有地仍為買受乙節舉證以實其說，李新初自無從解免其依系爭契約第9條第1項約定應負之損害賠償責任。　　㈢關於上訴人可否請求鍾佩芝賠償部分：　1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項、第185 條第1項前段亦有明文。而侵權行為損害賠償責任，除行為人之行為具不法性、被害人受有損害外，尚須以行為人之不法行為與被害人所受損害間具有相當因果關係為其成立要件，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院98年度台上字第1452號、10 0年度台上字第528號判決意旨參照）。　2.上訴人主張鍾佩芝為李新初之媳婦，長年共同生活，對於系爭房屋無權占用系爭公有地之事亦甚為知悉，竟於代理李新初與上訴人簽訂系爭契約時，隱匿此一重大訊息，應依民法第184條第1項、第185條規定與李新初就上訴人所受損害負連帶負賠償責任云云。然鍾佩芝否認知悉系爭房屋占用系爭公有地之事，且由鍾佩芝與李新初之居住地址可知，其2人並未同住，上訴人未能提出任何證據，徒以張鍾佩芝為李新初之媳婦，即認鍾佩芝必然知悉系爭房屋占用系爭公有地，而故意隱瞞前情代理李新初與上訴人簽訂系爭契約，構成侵權行為乙節，實屬無據。七、綜上所述，上訴人依系爭契約第9條第1項約定，請求李新初給付55萬8,968元，及其中32萬5,737元自起訴狀繕本送達翌日即109年11月27日起（送達證書見原審卷一第85頁）至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分僅判准32萬5,737元本息，尚有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其此部分假執行之聲請，並無不合，上訴人指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其該部分之上訴。又原審判命李新初應給付上訴人32萬5,737元本息，並依職權宣告假執行及准供擔保免為假執行，核無不合，李新初附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴人上訴為一部有理由、一部無理由，李新初之附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第第450條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18 　日　　　　　　　　　民事第十六庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　朱耀平　　　　　　　　　　　　　　法　官　羅立德　　　　　　　　　　　　　　法　官　王唯怡正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　于　誠

2024-12-18

TPHV-113-上易-503-20241218-1

簡上

臺灣屏東地方法院

遷讓房屋等

臺灣屏東地方法院民事判決 113年度簡上字第44號上訴人曾月蘭被上訴人黎國源上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年1 月4日潮州簡易庭112年度潮簡字第665號第一審判決提起上訴，本院於民國113年11月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。　二、被上訴人主張：兩造於民國112年5月1日就系爭房屋成立租賃契約，簽訂「房屋租賃契約書」（下稱系爭契約）並經公證，約定被上訴人自112年5月1日起將系爭房屋出租予上訴人，租期為3年，每月租金新臺幤(下同)19,800元，每月1日前支付租金。嗣上訴人僅交付5月租金及2個月之押租金（即 39,600元），其餘各期房租均未支付，至112年12月21日止，扣除押租金後共遲付租金99,000元，被上訴人已於同年11 月18日以郵局存證信函（下稱系爭存證信函）向上訴人催告未果後終止租約，故上訴人無法律上關係占有系爭房屋而受有利益，爰擇一依民法第767條第1項、第440條；同法第179 條之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：(一)上訴人應將門牌號碼屏東縣○○鄉○○路000號房屋騰空遷讓返還被上訴人。( 二)上訴人應給付被上訴人99,000元。(三)上訴人應自113年 1月1日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣19,800元。三、上訴人則以：兩造之租約非如被上訴人所主張，應是於112 年3月11日為口頭約定，租金每月20,000元，又因系爭房屋1 樓門打不開，2樓以上無法使用，且沒有電燈，故兩造係約定租期待被上訴人整理好系爭房屋後才開始起租。惟系爭房屋屋內一直無電燈且被上訴人拒修，害伊摔斷3顆牙齒，且被上訴人拒絕伊將戶籍遷入系爭房屋等語資為抗辯，並聲明：被上訴人之訴駁回。四、原審為被上訴人全部勝訴判決，上訴人不服，提起上訴，除爰引原審陳述外，另陳述略以：伊實際交付被上訴人1個月租金及2個月押金共6萬元，與系爭契約上之金額不符。被上訴人未給予契約審閱期，契約也沒有給伊，故公證應為無效。伊於112年4月間交付訂金後，經被上訴人同意將物品搬入系爭房屋，但系爭房屋因被上訴人未依承諾修繕而無法使用，嗣因強制執行於113年9月4日返還被上訴人，故被上訴人應退還伊房租及押金等語，並聲明：(一)原判決廢棄。(二) 被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則以書狀陳述意見略以：上訴人於原審判決後就系爭租約對伊提起刑事詐欺等告訴，業經臺灣屏東地方檢察署檢察官作成 113年度偵字第5171號不起訴處分書。另由上訴人誤寄給被上訴人之匯款申請書原版，可知上訴人係於匯款申請書上竄改內容後再複印提供予法院作為證據等語。五、本院之判斷： (一)兩造所約定之系爭房屋租賃契約內容為何？　1.被上訴人主張兩造之租賃契約約定內容如系爭契約所示等情，業據被上訴人提出之系爭契約、本院112年度屏院公字第0 00000000號公證書、被上訴人於原審之訴訟代理人與上訴人之對話紀錄（下稱系爭對話紀錄）等件為證（見原審卷第17 至41頁、第137至165頁）。　2.觀諸系爭契約與上開公證書記載，可知兩造約定租賃期間為 112年5月1日至115年4月30日止，每月租金為19,800元，甚為明確。且兩造於112年4月10日簽名與蓋章於系爭契約上，並於同日完成公證，則系爭契約既經兩造會同簽立並公證，堪認該約定內容為兩造合致所為。　3.又於112年4月9日之系爭對話紀錄略以：（被上訴人於原審之訴訟代理人）請上訴人於明天下午1~2點與范先生聯絡，先去屏東市找他碰面，過目合約……/（上訴人）好等語（見原審卷第147頁），核與系爭契約及公證書簽立時間點相符，堪認兩造確實於112年4月10日就租賃系爭房屋乙情達成合意並成立租賃關係，契約約定之內容即詳如系爭契約所載，故被上訴人此部分之主張，堪可採信。　4.上訴人雖辯稱「兩造之租約非如被上訴人所主張，應是於11 2年3月11日為口頭約定，租金每月20,000元。」云云，並提出簽有「內埔房租押金20,000元」、「黎晨宇（即被上訴人於原審之訴訟代理人）」等字樣之免用統一發票收據、郵政跨行匯款申請書、郵局存證信函為證（見原審卷第115至119 頁），惟兩造既簽約約定每月租金為19,800元，並經公證，已如上述，自應以系爭契約約定者為準，即無捨此租約不用而改用其他物件為準據之理。況且上開收據及郵政跨行匯款申請書等亦無法證明兩造有約定每月租金為20,000元之情。　5.證人黎晨宇於偵查中證稱：⑴我是黎國源之子，是系爭房屋的租賃代理人，看屋、交訂金及簽約都是我負責的，曾月蘭於112年3月間打電話給我，說要租房子，要看屋，我就說我有委託房仲，請房仲帶她去看屋，曾月蘭於112年3月12或13 日來高雄找我，給我2萬元定金，說她確定要承租，要先付訂金，我說可以先收，但後續確定後再簽約，當天我將房屋鑰匙交給她，房仲熊思敏於112年3月14日帶曾月蘭去看屋，我於112年4月9日用LINE通知曾月蘭，請她先跟房仲聯繫，過目合約，曾月蘭回復「好」，我們於112年4月10日在屏東地院簽約並公證，契約內容是當天協議確認過的，公證時曾月蘭有在場，我們約定的租金是每月1萬9,800元，3月間收的是定金2萬元，並不是最後約定的租金金額，我實際上向曾月蘭收取的租金是每月1萬9,800元，她之前給我2萬元定金，公證當天交現金3萬5,400元給我，後來補4,000元給我，合計5萬9,400元，這些錢是2個月押金跟1個月租金；⑵我跟曾月蘭並沒有約定要等房子修繕好才起租，契約裡面記載的是以現況出租，我於112年3、4月間有換過1次鎖，是在簽約之前，是因為曾月蘭完全失聯，房仲打給她，她都不接，簽約後我有將新的鑰匙交給曾月蘭；⑶曾月蘭於112年3月14 日去看屋，當天有傳LINE給我，沒有說她跌倒，當天還有房仲跟她一起去，1、2樓樓梯間的燈泡沒有壞等語；　6.又證人即房屋仲介熊思敏於偵查中證稱：⑴我受黎晨宇委託出租本案房屋，雙方約定的租金是每月1萬9,800元，契約上面是寫1萬9,800元，曾月蘭於簽約的前幾天就看過契約，簽約當天有再跟曾月蘭確認過一遍，曾月蘭於簽約當時沒有對租金表示意見，於公證時也沒有對租金表示意見；⑵當時是曾月蘭看到黎晨宇貼在房屋外的廣告，就自己去找黎晨宇談，可能給黎晨宇定金，黎晨宇不懂，交鑰匙給曾月蘭，可是在簽約之前是不能交鑰匙給租客的，曾月蘭於簽約之前就將物品搬進去，黎晨宇可能覺得不妥，就先換門鎖，曾月蘭當時的確是很難找的，簽約、公證後，我於112年4月12日將新鑰匙、公證的合約寄給黎晨宇，讓黎晨宇自己處理，曾月蘭於簽約後並沒有跟我反應說他沒有收到新的鑰匙；⑶我有帶曾月蘭去看屋1次，時間我忘記了，是在簽約之前，有去樓上，樓梯間的電燈沒有壞，曾月蘭沒有跌倒，曾月蘭也不曾跟我反應說他上下樓梯跌倒等語，亦核與證人黎晨宇上開證述內容相符。故上訴人主張被上訴人未給予契約審閱期，契約也沒有給伊，故公證應為無效云云，與上開證人之證詞不符，非可採信。　7.至上訴人以：被上訴人明知其向上訴人實際收取每月租金為 2萬元，並非1萬9,800元，竟基於使公務員登載不實之犯意，委任其子黎晨宇於112年4月10日，在本院公證處，持內容不實、載有每月租金1萬9,800元之房屋租賃契約書，向本院公證處申請公證，致使僅具形式審核權之該管公務員將內容不實之本案房屋租約內容登載於其職務上所掌之本院112年度屏院公字第000000000號公證書上，足以生損害於本院對於公證書管理之正確性及上訴人之權益。因認被上訴人涉犯刑法第214條之使公務員登載不實罪嫌云云，業經臺灣屏東地方檢察署檢察官為不起訴處分，並有不起訴處分書在卷可稽（本院卷第41至50頁）。　8.而觀諸兩造提出之郵政跨行匯款申請書（見本院卷第19、51 頁），關於匯款金額為4000元，其上並註記「押金$4000補上」之字樣，兩者均相同，至「(現金$36000)共4萬元」字樣，上訴人提出者為影印後之字樣，而被上訴人提出者為以藍色原子筆書寫原稿字樣，故以被上訴人主張「(現金$3600 0)共4萬元」字樣係上訴人事後所撰寫，經複印後提供予法院作為證據等情，較為可採，亦核與證人黎晨宇、熊思敏上開證述情節相符，應可採信為真。亦可知上訴人上開辯解，即屬無據，而非可採信。　 (二)被上訴人終止租賃關係並請求積欠之房租及相當於租金之不當得利，是否有理由？　1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第439條前段、第440 條第1至2項前段、第455條前段分別定有明文。　2.經查，上訴人已支付1個月租金及相當於2個月租金之押租金等情，為兩造所不爭執，則自112年5月承租起算，被告至11 2年12月份為止已積欠房租138,600元，扣除押租金後，尚欠 99,000元，可認積欠金額已達2月以上，又被上訴人業以系爭存證信函向上訴人為終止租約之意思表示（見原審卷第16 3頁），是依前揭規定，被上訴人係合法終止系爭契約，兩造租賃關係已消滅，被上訴人請求上訴人給付所欠租金99,0 00元，及將系爭房屋返還予被上訴人，即於法有據，而應予准許。　　3.末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。經查，被上訴人業已終止系爭契約，已如前述，則上訴人無權占有系爭房屋而受有利益，被上訴人請求上訴人自113年1月1日起至返還系爭房屋日止，按月給付相當於租金之不當得利19,800元，即就系爭房屋原約定之月租金，尚屬適當，應予准許。　　4.上訴人雖辯稱系爭房屋1樓門打不開，2樓以上無法使用，且沒有電燈，且被上訴人拒絕上訴人將戶籍遷入系爭房屋等語，惟查，上訴人於原審自陳遷入戶籍之目的為方便聯絡等語（見原審卷第126頁），可見此與租賃物是否合於約定時之使用收益無涉；又被上訴人於原審之訴訟代理人於出租系爭房屋予上訴人前，已有為修繕等情，有系爭對話紀錄及被上訴人於原審之訴訟代理人與訴外人「內埔水電阿慶」之對話紀錄在卷可查（見原審卷第137至148頁、第167頁），而系爭契約之附件二記有系爭房屋之附屬設備項目、系爭房屋配有未損壞電燈之現況照片及明載：「以上設備以現況出租，如有自然損害，出租方不予追究，也不負責修繕」等語（見原審卷第37至39頁），是系爭房屋既已經修繕，且於簽約時上訴人亦已審閱確認，難認系爭房屋於交付予上訴人時有不合於約定之狀況。況上訴人就系爭房屋於交屋之時有不合於約定之情形，固提出斷牙為證，然斷牙並不能當然證明有何未符合約定使用收益之情，而上訴人復未提出其他證據以實其說，是上訴人所辯，委難採信。　六、綜上所述，被上訴人依民法第440條、第179條之規定，請求：一、上訴人應將門牌號碼屏東縣○○鄉○○路000號房屋騰空遷讓返還被上訴人、二、上訴人應給付被上訴人99,000元；上訴人應自113年1月1日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付被上訴人19,800元，為有理由，應予准許。從而原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　審判長法　官　潘　快　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　曾士哲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳茂亭正本係照原本作成。本判決不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　房柏均

2024-12-18

PTDV-113-簡上-44-20241218-1

基簡

臺灣基隆地方法院

給付違約金

臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度基簡字第969號原告聯碩房屋仲介有限公司法定代理人方明發訴訟代理人林聖育被告黃李碧霞上列當事人間請求給付違約金事件，於民國113年12月3日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣65,000元，及自民國113年8月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣3,200元，由被告負擔新臺幣712元，及加計自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。其餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項　　一、原告主張：被告前於民國113年3月5日與原告簽立專任委託銷售契約(下稱系爭契約)，委託原告銷售坐落於基隆市○○區 ○○段000○00000號土地應有部分暨相對應之其上門牌號碼基隆市○○區○○○路000○0號3樓建物(下合稱系爭房地)，委託銷售底價為新臺幣(下同)730萬元，委託銷售期間自113年3月6 日至114年3月6日止。詎被告於113年3月18日以存證信函通知原告略以系爭房地乃借名登記於其名下，其不能也無權轉讓系爭房地暨要終止系爭契約等語，原告遂於同年月22日以存證信函回覆被告以依民法第549條及系爭契約第6條約定，被告不得終止契約，如有違反要給付違約金等語。復依系爭契約第3條第2項約定，被告應保證產權清楚，並使買方完整取得房地，是被告於簽訂系爭契約時，業已保證有權出售系爭房地予買方，被告竟以上開存證信函為由惡意終止系爭契約，顯於法無據。嗣被告置之不理，竟於113年5月25日出售第三人，並於同年6月19日以買賣為原因，將系爭房地移轉登記予第三人。是被告於專任委託期間內將系爭房地另行出售，依系爭契約第6條「甲方（指被告）同意自本契約簽訂後，不得以任何理由終止本契約，並應停止自行出售、或委託其他仲介公司出售、出租，如違反規定，甲方願依第5條之約定服務報酬給付乙方（即原告）作為違約金」約定，被告仍應給付原告按委託銷售總價百分之4計算之違約金即292 ,000元（算式：730萬×4％＝292,000元）予原告，爰依系爭契約之法律關係提起本件訴訟。並聲明：①被告應給付原告292 ,000元，及自本院113年度司促字第3997號支付命令送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。②請准供擔保宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述　　。三、得心證之理由　㈠原告主張之事實，業據提出與其所述相符之土地、建物第二類謄本、系爭契約書、存證信函、系爭房地實價登錄資料網頁截圖等影本為證，而被告已於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出任何準備書狀爭執，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第280條第3項準用第1 項之規定，視同自認，堪信原告主張之事實為真正。　㈡系爭契約第5條約定「買賣成交時，乙方得向甲方收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之4…」、第6條約定「甲方同意自本契約簽訂後，不得以任何理由終止本契約，並應停止自行出售、或委託其他仲介公司出售、出租，如違反規定，甲方願依第5條之約定服務報酬給付乙方作為違約金」，可知被告依系爭契約第6條約定應給付之違約金乃「實際成交價百分之4」，被告以委託銷售價格而為請求，於法無據，不足為採。查系爭房地於113年5月25日之實際成交價格為65 0萬元，此有系爭房地實價登錄資料網頁截圖影本在卷可憑，是原告依系爭契約第6條、第5條約定，得請求被告給付之違約金應以實際成交價650萬作為計算之依據。　㈢按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，此項核減，法院得以職權為之（最高法院79年台上字第1612號判決先例意旨參照）。而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。查本件被告固有違約情事，惟原告並未提出證據證明其因被告之違約行為，而實際受有如請求金額之損害。再者，本件被告於簽約後僅13日即通知原告終止系爭契約，並於同年5月25日出售系爭房地予第三人，原告後續自無須再進行帶看屋、協調稅費、斡旋付款條件、簽約、貸款事宜、交屋過戶、點交等種種關於簽約及履約之事宜，亦減少相當之人事成本、勞務費用等開銷，是原告就本件所為之付出及成本支出，與業已銷售成功之案例相較，尚屬輕微，且依系爭契約第5條約定，若原告仲介成功，其得向被告請求給付之服務報酬至多僅為實際成交價之4%，然依系爭契約6條之約定，就違約之處罰卻能取得系爭契約第5條所定實際成交價之4%，顯有失衡之嫌，併審酌原告僅刊登系爭房地出售之廣告，被告倘依約履行，原告尚能取得來自買方之若干約定報酬，因被告片面之違約而失卻服務報酬利益，是本院審酌上開事實，暨考量原告所受損害、付出成本及社會經濟狀況，認系爭契約第6條約定之違約金核屬過高，應酌減為1%金額即65,000元（算式：650萬×1％＝65,000元），始為相當。原告逾此範圍之請求，即不應准許。　㈣再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1 項、第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。查原告對被告之債權，核屬無確定期限之給付，既經原告請求，且本院113年度司促字第3 997號支付命令於113年8月12日合法送達被告（送達證書影本附本院卷），則原告請求被告自支付命令訴狀繕本送達被告之翌日即113年8月13日起至清償日止，按週年利率百分之 5 計算之遲延利息，即屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。四、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付65,0 00元，及自113年8月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。五、本件原告勝訴部分，本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3 款規定，依職權宣告假執行。原告雖陳明請准宣告假執行，不過係促使本院發動職權為假執行之宣告，本院就原告此部分聲請無庸為准駁之諭知。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。　　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　基隆簡易庭　　法　官　黃梅淑　　　　　以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝佩芸

2024-12-17

KLDV-113-基簡-969-20241217-1

上

臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第115號上訴人吳金蓮訴訟代理人余席文律師被上訴人陳美麗訴訟代理人王耀星律師被上訴人永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人孫慶餘被上訴人陳泓宇上二人共同訴訟代理人連根佑上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年8月 8日臺灣新北地方法院110年度訴字第1677號第一審判決提起上訴，本院於113年11月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由 本件上訴人主張：伊於民國107年1月11日經被上訴人永慶房屋仲介股份有限公司(下稱永慶公司)及其受僱人經紀人營業員即被上訴人陳泓宇(下稱陳泓宇)仲介，以新台幣（以下同）2450 萬元，向被上訴人陳美麗(下稱陳美麗)購買其所有位於鹿特丹特區(下稱系爭社區）公寓大廈(下稱系爭大樓)所在門牌新北市○○區○○路000號18樓房地，並於同年2月23日交屋（該房屋下稱系爭房屋）。嗣該特區管理委員會（下稱系爭管委會）於11 0年1月14日委請鑫邦機電行施作系爭社區公共區域消防管線更換工程，伊於110年2月4日上午11時經通知屋內漏水(下稱系爭漏水事故)，始發現系爭房屋自動消防撒水管外觀嚴重鏽蝕，部分管段鏽穿(下稱系爭瑕疵)，無法再供火災時使用，欠缺通常效用而有瑕疵，伊並受有該瑕疵修復費用及因該瑕疵所受房屋污名化之交易減損至少127萬4490元，伊得依民法第227條第 1項準用第226條第1項、民法第359條、第179條、第360條規定，擇一請求陳美麗賠償。而系爭社區自95年起迄至110年，每年消防檢驗均不合格，甚至A-18(系爭房屋所屬樓層），更於9 7年許出現諸多消防相關缺失，多次遭新北市政府消防局（下稱消防局）列管與裁罰，永慶公司、陳泓宇仲介系爭房屋向伊收取報酬24萬5000元，未依其仲介專業調查、告知系爭房屋前開瑕疵，並錯誤告知「本案同樓層或上下層樓梯間有屋內灑水設備可使用」，違反不動產經紀業管理條例(下稱經紀業條例) 第24-2條第1款、第3款、第4款規定之保護他人法律，致伊陷於錯誤買受系爭房屋，並受有修復系爭瑕疵費用及系爭房屋因此所受之價值減損至少127萬4490元之損害，伊得依民法第184 條第2項、第188條第1項、第544條、經紀業條例第26條第2項、消費者保護法（下稱消保法）第7條第3項、第51條之規定，請求永慶公司、陳泓宇連帶給付127萬4490元，並與陳美麗負不真正連帶債務之責。又永慶公司乃企業經營者，違反經紀業條例第24-2條之規定，未善盡查證與告知義務，致伊買受系爭房屋而受有損害；且因該行為違反誠信原則，致出賣人即陳美麗就系爭房屋受有客觀上顯不相當之價值利益，依民法第571 條規定，永慶公司不得向伊請求報酬，伊亦依消保法第7條第3 項、民法第544條之規定，請求永慶公司加倍賠付伊修復消防設備費用及房屋價值減損至少127萬4490元及賠償、返還伊已付之服務費用金各24萬5000元，合計176萬4490元(計算式：1, 274,490＋〈245,000×2〉)。爰求為命陳美麗應給付伊127萬4490 元本息；陳泓宇、永慶公司應連帶給付伊127萬4490元本息；前2項給付，如任一人為給付，其餘於給付範圍内，免除給付責任；永慶公司應給付伊176萬4490元本息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡陳美麗應給付伊127萬4490元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢陳泓宇、永慶公司應連帶給付伊127萬4490元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈣前二項給付，如任一人為給付，其餘於給付範圍内，免除給付責任。㈤永慶公司應給付伊176萬4490元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈥願供擔保請准宣告假執行。 陳美麗則以：否認系爭房屋交屋時，有上訴人所稱之消防管線破損瑕疵存在；又上訴人因鑫邦機電行測試消防送水未施作止水閥所造成之損害，與系爭房屋有無消防管線破損瑕疵無關。上訴人執此所為請求，均屬無據等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。 永慶公司、陳泓宇則以：否認系爭房屋交付上訴人時存有瑕疵，況系爭房屋之消防設施經賣主陳美麗簽名確認，且室內已見完整撒水頭，陳泓宇非專業之鑑定人，尚難要求其對埋設樓板內消防管線銹蝕之隱藏瑕疵，應具專業調查、檢測能力，自無違反居間人調查及報告義務；又上訴人所主張為服務有瑕疵，並無安全或衛生上之危險，無消保法之適用等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。 兩造不爭執事項(見本院卷第102-103、158頁)：㈠上訴人於107年1月11日經永慶公司及受僱人經紀人營業員陳泓宇仲介，以2450萬元，向陳美麗購買其所有位於系爭社區門牌新北市○○區○○路000號18樓房地，並於同年2月23日交屋。㈡永慶公司因仲介上訴人與陳美麗間系爭房屋及其坐落土地之買賣，已向上訴人收取仲介報酬24萬5000元。　㈢系爭管委會於110年1月14日張貼公告，委請鑫邦機電行維修系爭社區公共主幹管分管配置之灑水幹管分戶配管工程(見原審卷一第49頁)(施作12、15、17、18樓 )。㈣上訴人因系爭漏水事故，另案請求系爭管委會、鑫邦機電行賠償，案列臺灣新北地方法院110年度訴字第1510號案件(下稱另案)審理，經一審判決後，當事人已提上訴，有該判決可憑( 見本院卷第321-352、386頁)。 上訴人請求陳美麗給付部分：　上訴人主張陳美麗於107年2月23日交付系爭房屋予伊時，屋內自動消防撒水管外觀嚴重鏽蝕，部分管段鏽穿，無法再供火災時使用(並未主張系爭房屋公共區域之消防設備瑕疵，見本院卷第300、232頁)，欠缺消防設備通常之效用，陳美麗應負瑕疵擔保責任等情，並以系爭房屋所在系爭社區自95年起迄110 年，每年消防檢驗均不合格，更於97年許出現諸多消防相關缺失，多次遭消防局列管與裁罰為據。為被上訴人所否認。經查：㈠依另案囑託中華民國消防設備師公會全國聯合會(下稱消防師公會)於系爭漏水事故發生後，就系爭房屋漏水處(上訴人稱僅系爭房屋19樓客廳挑高部分漏水，至19樓樓梯上方為遮掩撒水頭設置嵌燈之天花板，則無漏水，見本院卷第388頁) 為鑑定(下稱系爭鑑定)，認「2.系爭房屋上方自動撒水設備，既設4只密閉濕式撒水頭，外觀有氧化銹蝕狀態，但仍為密閉狀態，樓層頂板下方未發現撒水管線，判斷為建築物興建當時，撒水管以暗管埋設方式配置。經搭施工架打除部分樓層頂板(挑空區)混凝土，露出撒水設備管線，發現配管外觀銹蝕嚴重，且部分管段已銹穿，判斷系爭房屋(挑空區)上方之自動撤水管線已全面銹損無法再使用」、「3.系爭房屋之自動撒水設備配管工法均採用暗管(埋設於樓板内)方式配置，為興建時期建築物慣用之施工方式，日後會產生下列情況：(1) 埋設管路與管接頭材質不同，因電位差產生電解銹蝕造成接合處漏水。(2)頂樓板受熱溫昇，混凝土膨脹係數與配管膨脹係數之差異造成機械應力後產生間隙滲水造成配管銹蝕。(3) 樓層頂板防水層劣化產生滲水，造成樓板混凝土含水與配管接觸產生銹蝕。」等情(見本院卷第109、111、117-119頁)，上訴人並據以主張系爭房屋於107年2月23日交屋時存有撒水管外觀嚴重鏽蝕，部分管段鏽穿之系爭瑕疵。然上訴人自陳：漏水部分之客廳挑高處，當時交屋時該處天花板即露出6個撒水頭，伊於107年7月時拆除該天花板，見混凝土並無異狀或破損，之後重新裝潢裝設天花板，並保留6個撒水頭等語 (見本院卷第354、388頁) ，即系爭房屋交屋時，並無撒水頭鏽蝕，或可能造成配管鏽蝕、管段鏽穿之混凝土含水之情形，則斯時是否即存有上訴人所主張系爭瑕疵，即屬存疑。㈡又消防師公會就前開鑑定補充說明：⒈ 系爭房屋大樓頂板内埋設消防管線為鍍鋅鋼管(詳鑑定報告鑑照片四），其撒水頭材質為銅質鍍鉻(詳鑑定報告鑑照片三）。⒉消防管線使用年限因素眾多，其一為視所配置環境現況作為判斷管線是否勘耐腐蝕之參考依據。本案系爭管線因頂板防水失效使樓板滲水(詳鑑定報告鑑照片三)造成管線埋設環境劣化致使嚴重腐蝕，此為大幅度降低本案消防管線使用年限因素之一。⒊因本系爭管線為埋設於大樓頂板，故其管線平時檢查、維護保養無法透由埋設管線外觀檢查，但仍可以檢視末端查驗閥壓力表之壓力值來觀察管路是否持壓，作為初步保養維護之依據。⒋有關新北市政府消防局消防安全檢查紀錄說明自動撒水設備消防管線，自 107年起已無法持壓(壓力不足）等語(見本院卷第221頁)。而上訴人自陳消防局對系爭社區大廈106年間之消防安全檢查紀錄即編號33-35分別就防火管理、消防設備、檢修申報等安檢項目之記載，未見撒水管失壓、失效情形等語 (見本院卷第38 6頁、原審卷一第202、197頁)，迨上訴人受點交系爭房屋後之 107年10月24日以後始有自動撒水設備部分區域閘閥關閉、末端查驗閥放水壓力不足部分住戶端管系失壓情形 (見原審卷一第201-202頁)，參以前述上訴人受點交系爭房屋迄同年7月裝璜該屋客廳挑高處天花板時，均未見造成消防撒水頭、配管銹蝕、銹穿之樓板滲水混凝土含水乙節，自難認系爭瑕疵於上訴人自陳美麗處受點交系爭房屋時即已存在。至上訴人稱106 年間之消防檢查僅為抽驗，並非全面性檢查，所以僅就抽驗不合格之事項予以複驗云云，未據其舉證以實其說，縱認屬實，亦未能證明系爭瑕疵於房屋點交時即已存在，自不足為其有利之認定。㈢上訴人另主張：依原證21消防局之自95年歷次消防安全檢查紀錄，迄104年1月19日以前自動撒水設備消防檢查不合格之違規達10餘次，且系爭社區大廈於85年起造，迄107年交屋時，未曾更換或維修消防撒水設備，自已失效或毀損云云 (見本院卷第231、199、433、434頁、原審卷二第147頁)。惟查，針對本院函詢系爭大樓消防管線之使用年限，經消防師公會補充說明稱：消防管線使用年限因素眾多等語(見本院卷第193、221頁) ，自難單憑系爭大樓於85年起造迄系爭房屋點交予上訴人時約 20年，即可認消防管線已逾使用年限而已毀損或失效。至系爭大樓於106年間之消防安全檢查既未見有撒水管失壓、失效情形，如前所述，縱於之前系爭大樓所為消防安全檢查有自動撒水設備消防檢查不合格之違規情形，亦不足以證明上訴人受點交系爭房屋時有其所主張之系爭瑕疵存在。末以，上訴人既未能證明系爭房屋於107年2月23日受點交時有其主張之系爭瑕疵存在，上訴人再執陳美麗於系爭房屋19樓樓梯上方處施作木作崁燈，遮蔽2個消防撒水頭，主張陳美麗故意不告知系爭瑕疵存在云云(見本院卷第435、269頁、原審卷一第461-466頁)，核無審酌必要，附此敘明。㈣上訴人聲請訊問於106年10月擔任系爭社區總幹事之證人陳金池，以證明系爭房屋交屋時存有系爭瑕疵，並說明系爭大樓區分所有權人會議(下稱系爭區權會)決議切斷消防供水之時間云云 (見本院卷第235、303頁，原審卷一157頁)。惟查，上訴人自承聲請訊間證人陳金池之待證事實，與消防局函復目的同以證明系爭房屋交屋時存有系爭瑕疵等語(見本院卷第303頁)，本院既已就消防局函復之消防檢查紀錄，已為審酌並說明理由如上；至系爭區權會何時決議切斷系爭大樓消防供水，及系爭管委會或陳金池何時執行該決議，均無法推翻本院依消防局以其專業所作消防安全檢查紀錄所認上訴人未舉證受點交系爭房屋時存有系爭瑕疵；是本院自無必要傳訊陳金池。㈤綜上，上訴人未能舉證其受點交系爭房屋時存有系爭瑕疵，則上訴人依民法第227條第1項準用第226條第1項規定、民法第35 9條、第179條、第360條請求陳美麗賠償云云，自屬無據。 上訴人請求永慶公司、陳泓宇給付部分：　　查系爭房屋出售前，陳美麗在系爭房屋「標的物現況說明書」第21項「本標的同樓層或上下樓梯間是否有消防設施」勾選「是」，項目為：「滅火器、消防栓、屋內撒水設備」，陳泓宇、永慶公司在「不動產說明書」之【重要注意事項欄】註明「本案同樓層或上下層樓梯間有屋內撒水設備可使用」等語，已如前述，且原告亦於上開【重要注意事項欄】上簽名確認（見原審卷一第38頁），顯見陳泓宇並無未盡其仲介專業應調查及告知之情事。又系爭房屋屋內既存有自動撒水設備，則陳泓宇於調查系爭房屋自動撒水設備時，依其現況加以探查，如無外觀可見之瑕疵存在，即應認為系爭房屋有屋內撒水設備可使用，實難要求陳泓宇須實際檢測系爭房屋屋內撒水設備是否可以正常撒水，始可認其盡調查義務。況上訴人未能舉證其於107 年2月 23日受點交系爭房屋時存有系爭瑕疵，甚至上訴人迄11 0年2月4日發生系爭漏水事故前已實際占領使用系爭房屋近3年期間，亦未曾查覺系爭瑕疵之存在，是上訴人以永慶公司、陳泓宇於仲介時就系爭瑕疵未盡調查義務，違反經紀業條例第24 -2條第1項第1款、第3款及第4款等規定，並依民法第184條第2 項、第188條第1項、第544條、經紀業條例第26條第2項、消保法第7條第3項、第51條之規定，請求永慶公司、陳泓宇連帶給付127萬4490元，請求永慶公司給付176萬4490元云云，亦屬無據。 從而，上訴人請求陳美麗給付其127萬4490元本息；請求陳泓宇、永慶公司連帶給付其127萬4490元本息；該2項給付，如任一人為給付，其餘於給付範圍，免除給付責任；及請求永慶公司另給付其176萬4490元本息，均為無理由，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第十四庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　李媛媛　　　　　　　　　　　　　　法　官　周珮琦　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳雯珊正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　紀昭秀

2024-12-17

TPHV-113-上-115-20241217-1

補

臺灣臺中地方法院

所有權移轉登記

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度補字第3032號原告謝燕惠被告陳立人一、上列當事人間請求所有權移轉登記事件，原告起訴未據繳納裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項及第77條之2 第1項前段分別定有明文。二、查原告起訴未據繳納裁判費，復未載明本件之訴訟標的價額。而本件原告起訴其訴之聲明第一項係請求依本院113年訴字第2145號（海股）和解筆錄之內容為基礎，被告應將共有部分及建築基地：梧棲區梧棲段1219建號建物（下稱系爭房屋）及同段3145、3145-3、3146、3155、3155-5、3156、31 56-3地號土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭不動產），隨同主建物移轉登記至原告名下。是依上開說明，本件之訴訟標的總價額，應依聲明第一項，以系爭不動產之現值核定之。惟原告起訴並未陳報系爭房屋之現值，所提出之土地登記第二類謄本亦為民國102年度，茲限原告於本裁定送達後7日內提出系爭不動產起訴時交易價額客觀參考資料（包括但不限於向地方稅務機關申請房屋稅籍證明書、最新市場交易價值證明、最新土地登記謄本、鑑價報告、房屋仲介行情證明等），並以該交易價額（包含系爭土地及系爭房屋）依權利範圍計算本件訴訟標的價額後，參附表所示之計算依據，繳納第一審裁判費。倘原告不能提供系爭不動產於起訴時之交易價額，則暫依民事訴訟法第77條之12規定，以同法第466條所定不得上訴第三審之最高利益額數加10分之1暫定本件訴訟標的價額為新臺幣（下同）165萬元，依民事訴訟法第77條之13、第77條之27及臺灣高等法院民事訴訟、強制執行費用提高徵收額數標準第2條之規定，應徵第一審裁判費1萬7335元，原告應如數於本裁定送達後7日內繳納，如逾期未繳，即駁回原告之訴。中華民國 113 年 12 月 17 日民事第四庭法官林秉暉正本係照原本作成如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。中華民國 113 年 12 月 17 日書記官黃舜民附表：第一審裁判費徵收計算：（幣值單位：新臺幣）依民事訴訟法第77條之13規定，訴訟標的價額10萬元以下應徵收 1,000元；逾10萬元則依臺灣高等法院民事訴訟、強制執行費用提高徵收額數標準第2條規定，於100萬元內，每萬元徵收110元；逾100萬元至1,000萬元部分，每萬元徵收99元；逾1,000萬元至1億元部分，每萬元徵收88元；其畸零之數不滿萬元者，以萬元計算。

2024-12-17

TCDV-113-補-3032-20241217-1

交

臺北高等行政法院地方庭

交通裁決

臺北高等行政法院判決地方行政訴訟庭第三庭 113年度交字第1712號原告胡又双被告桃園市政府交通事件裁決處代表人張丞邦訴訟代理人周岳律師上列當事人間交通裁決事件，原告不服被告民國113年5月17日桃交裁罰字第58-DG0000000號裁決，提起行政訴訟，本院判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣300元由原告負擔。事實及理由一、程序事項：　本件事證已臻明確，本院認無言詞辯論的必要。因此，依行政訴訟法第237條之7規定，不經言詞辯論而為判決。二、事實概要及其證據：　　原告所有車牌號碼000-000號普通重型機車（下稱系爭車輛，本院卷第69頁，以下同卷)，於民國112年11月30日13時17 分許，於桃園市○○區○○路000號前騎樓（系爭違規地點），因有「停車方式不依規定」之違規行為，經桃園市政府警察局中壢分局(下稱舉發機關)興國派出所員警採證，而於112 年12月7日製單逕行舉發(第60頁)，並於同日移送被告處理( 第73頁)。嗣經被告依道路交通管理處罰條例(下稱道交條例 )第56條第1項第9款及違反道路交通管理事件統一裁罰基準表等規定，以113年5月17日桃交裁罰字第58-DG0000000號違反道路交通管理事件裁決書（下稱原處分，第65頁），裁處罰鍰新臺幣（下同）600元。原告不服，提起行政訴訟。三、原告起訴主張及聲明：㈠主張要旨：違規地點是信義房屋仲介代租三角窗店面案件，已超過3年未成交，原告電詢信義房屋有無向警方檢舉？信義房屋回復不曾要警方開單，給人停車方便直到成功租出為止。故執法越界情形准予撤銷原處分。因違規地點旁有紅磚道可供行人通行，不適用道路交通安全規則第112條第1項第 13款、第15款規定，違規地點為私人產業(仲介商品)，並非第13款所定停車場或路邊，亦非第15款所定道路主管機關或警察機關可以管轄，訴請撤銷原處分等語。㈡聲明：原處分撤銷。四、被告答辯及聲明：㈠答辯要旨： ⒈本件經舉發機關查復，舉發員警於l12年l1月30日12時至14時擔服勤務，接獲勤務指揮中心派案稱於系爭違規地點騎樓違停，故依道交條例第7條之2第2項第4款逕行舉發。依據桃園市政府109年12月11日府交停字第Z000000000號公告：「本市開放騎樓停放機車，…停車方向應垂直於道路，車身前緣( 或後緣)應與建築線切齊。」，經舉發員警檢視舉發照片，原告停放系爭車輛方向未垂直於道路，明顯與前揭市府公告之停車方向不符。　⒉本件原告所稱系爭違規地點既非停車場更非路邊，此乃私人產業，非道路主管機關和警察機關可以管轄等語，依交通部 94年6月21日交路字第0940006793號函釋:「查道交條例第3 條第1款規定，道路：指公路、街道、巷衖、廣場、騎樓、走廊或其他供公眾通行之地方；另據道路交通標誌標線號誌設置規則第168條規定意旨，係於劃設有禁止停車線之左、右側道路範圍內均不得停車。至倘停車地點屬既成公眾通行之道路，不論產權是否屬於私人，仍應適用上揭規定。」，是以系爭違規地點確實為騎樓，有採證照片足認該處為供行人通行之騎樓，原告未依規定停放車輛，舉發機關依法舉發，被告依法作成原處分，應無違誤等語。㈡聲明：原告之訴駁回。五、本院之判斷：㈠按桃園市政府109年12月11日府交停字第1090299722號公告：「主旨：公告本市機車停放騎樓規定。依據：道路交通管理處罰條例第90條之3及道路交通安全規則第112條第1項第15 款規定辦理。公告事項：一、本市開放騎樓停放機車，以一列為限，並須保持一點三公尺以上人行空間；停車方向應垂直於道路，車身前緣(或後緣)應與建築線切齊。……」依上，可知桃園市政府於開放停放機車之騎樓空間，業已公告停車之車種(即機車)、停車方式、位置等規定如上，是機車停放騎樓自應遵循前開公告規定方式為之。　㈡另經本院職權查詢桃園市政府交通局停車資訊網，「騎樓機車禁停路段查詢」結果，路段起點環北路至路段終點慈惠三街，自110年2月1日起實施中壢區新生路雙號側騎樓機車禁停，有前開停車資訊網查詢結果可憑，而查原告停放系爭車輛之位置係位於桃園市○○區○○路000號前之騎樓空間，因非屬新生路雙號側之騎樓，故該處騎樓空間應屬機車得停車處所，則機車停放騎樓自應依上開桃園市政府公告為之，始無違道路交通安全規則第112條第1項第15款規定之行政法上義務。　　㈢惟觀本件採證照片2紙(第63-64頁)，系爭車輛停放處所之建築物外觀明確可見該建物一樓地面層設有騎樓空間，於系爭車輛停放位置左側，已有一排機車停車方向垂直於道路而停放於騎樓，然系爭車輛之停車方向卻係以平行於道路且貼近平行建物一樓垂直面之方式停車，且車身前緣或後緣均未與建築線切齊，明顯有違桃園市政府前開機車停放騎樓規定之公告事項，可認原告停放系爭車輛有「停車方式不依規定」之違規事實甚明。至原告主張房屋仲介未向警方檢舉，該地為私人產業、仲介商品等節，均與機車停放騎樓應依市區道路主管機關之特別規定為之乙節無涉，不影響本件原告前開違規行為之認定，是被告認原告有「停車方式不依規定」之違規事實而作成原處分，認事用法均無違誤。　　㈣被告適用道交條例第56條第1項第9款規定，並衡酌原告於本件應到案日期前提出申訴，依違反道路交通管理事件統一裁罰基準表作成原處分，並無違誤。原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。　㈤本件判決基礎已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要。六、本件第一審裁判費為300元，應由原告負擔。七、結論：原告之訴無理由。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊蕙芬一、上為正本係照原本作成。二、如不服本判決，應於送達後20日內，以原判決違背法令為理由，向本院地方行政訴訟庭提出上訴狀並表明上訴理由（原判決所違背之法令及其具體內容，以及依訴訟資料合於該違背法令之具體事實），其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者，逕以裁定駁回。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日書記官鄭涵勻附錄應適用法令： ⒈道交條例第56條第1項第9款規定：「汽車駕駛人停車時，有下列情形之一者，處600元以上1,200元以下罰鍰：九、停車時間、位置、方式、車種不依規定。」 ⒉道路交通安全規則第112條第1項第15款規定：「汽車停車時，應依下列規定：十五、停車時間、位置、方式及車種，如公路主管機關、市區道路主管機關或警察機關有特別規定時，應依其規定。」

2024-12-16

TPTA-113-交-1712-20241216-1

補

臺灣橋頭地方法院

確認合夥關係存在

臺灣橋頭地方法院民事裁定 113年度補字第1051號原告徐建智被告以勒房屋仲介有限公司兼上一人之法定代理人邱瀞葵上列當事人間請求確認合夥關係存在事件，原告起訴未據繳納裁判費。按核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；訴訟標的之價額不能核定者，以第466條所定不得上訴第三審之最高利益額數加1 0分之1定之，民事訴訟法第77條之1第2項、第77條之12分別定有明文。是原告起訴請求確認合夥關係存在，性質上屬因財產權而起訴，惟其價額不能核定，依上開規定，應以不得上訴第三審之最高利益額數加10分之1即新臺幣（下同）1,650,000元核定訴訟標的價額，應徵第一審裁判費17,335元。茲依民事訴訟法第249 條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達7日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 12 月 16 日民事審查庭法官張琬如正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新臺幣1,000元。中華民國 113 年 12 月 16 日書記官謝群育

2024-12-16

CTDV-113-補-1051-20241216-1

補

臺灣新北地方法院

分割共有物

臺灣新北地方法院民事裁定 113年度補字第2237號原告張又慈訴訟代理人謝雨靜律師林舒婷律師林志騰律師複代理人陳孟廣上列原告與被告吳晉田等間請求分割共有物事件，原告起訴未據繳納裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟、標的所有之利益為準。分割共有物涉訟，以原告因分割所受利益之價額為準。民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第77條之2 第1項前段、第77條之11分別定有明文。又原告之訴，有起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第249條第1項第 6款亦有明定。經查，原告起訴請求變價分割兩造共有坐落新北市○○區○○段000○000○000○000○000地號土地及其上門牌號碼新北市○○區○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋），所得價金由兩造按應得比例分配之等語，有原告之民事起訴狀可佐。是本件訴訟標的價額應以原告共有系爭房地之應有部分比例於起訴時之交易價值定之，而原告固提出前開房屋之房屋稅款繳款書為證，惟稅捐機關之課稅現值難認係上開房屋之交易價額，不得以之為系爭訴訟標的價額。爰依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達20日內提出系爭房地於起訴時之市場買賣客觀交易價值證明（例如：估價師出具之鑑價報告、房屋仲介行情證明、實價登錄資料等，不得以土地公告地價、公告現值、房屋課稅現值為依據），以查報系爭房地之交易價額，再依原告之應有部分比例（即聲明分配比例），依民事訴訟法第77條之13所定費率計算以補繳裁判費，如未依期補正，即駁回原告之訴，特此裁定。中華民國 113 年 12 月 16 日民事第五庭法官鄧雅心以上正本證明與原本無異。本裁定不得抗告。中華民國 113 年 12 月 16 日書記官賴峻權

2024-12-16

PCDV-113-補-2237-20241216-1

簡上

臺灣臺中地方法院

給付價金等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度簡上字第143號上訴人 ○○○ 訴訟代理人葉耀中律師被上訴人 ○○○ 訴訟代理人周志峰律師上列當事人間請求給付價金等事件，上訴人對於民國112年11月2 1日本院臺中簡易庭111年度中簡字第3382號第一審判決提起上訴，本院於民國113年11月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。前揭規定依同法第436條之1第3項、第463條規定，對於簡易程序第一審裁判之上訴程序準用之。查上訴人於原審係依民法第367條、第229條第2項規定及兩造於民國110年11月7日簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第12條第2項約定，請求被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）41萬5,000元，及自111年3月10日起至清償日止，按日給付上訴人4,150 元。嗣於113年7月1日更正聲明為：（一）被上訴人應同意上訴人向合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）領取台新國際商業銀行受託信託財產專戶（帳號00000000000000 號，下稱系爭履保專戶）內款項41萬5,000元。（二）被上訴人應自111年3月10日起至同意上訴人向合泰公司領取系爭履保專戶內款項之日止，按日給付上訴人4,150元（見本院卷第179頁）。核上訴人所為更正後之聲明，並未變更訴訟標的，僅係依系爭契約之約定，更正其法律上之陳述，非為訴之變更，依據前揭規定，應予准許。二、上訴人主張：被上訴人於110年11月7日以830萬元向上訴人購買坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段956建號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○街000巷0○ 0號5樓之3房屋，下稱系爭房屋），兩造並於同日簽訂系爭契約，約定由合泰公司辦理買賣價金履約保證，被上訴人應將價金830萬元如數匯款至系爭履保專戶。而被上訴人於簽約時，已知悉系爭房屋自110年6月25日起至111年6月24日止，係出租予訴外人○○○使用，然兩造於110年12月31日點交系爭房屋時，被上訴人竟以系爭房屋尚有承租人居住而拒絕點交。兩造復於111年2月20日再次點交系爭房屋，並簽訂保留款同意書（下稱系爭同意書），約定將41萬5,000元作為保留款（下稱系爭保留款）存於系爭履保專戶，避免○○○於租約到期後仍未搬離系爭房屋。○○○嗣於111年6月24日將系爭房屋鑰匙交給被上訴人，系爭保留款之清償期業已屆至，被上訴人應同意上訴人向合泰公司領取系爭保留款，然被上訴人卻迄未同意，已構成給付遲延，依系爭契約第12條第2項約定，應按日給付上訴人違約金4,150元。縱認上訴人應將系爭房屋之滲漏水瑕疵修繕完成始得請求領取系爭保留款，然○○○已搬離系爭房屋，被上訴人至少應同意上訴人向合泰公司領取系爭保留款之2分之1即20萬7,500元。爰依民法第3 67條、第229條第2項規定及系爭契約第12條第2項約定，請求被上訴人同意上訴人向合泰公司領取系爭保留款，且被上訴人應自111年3月10日起至同意上訴人領取系爭保留款之日止，按日給付上訴人4,150元。三、被上訴人則以：系爭契約已約定上訴人應於110年12月31日前將系爭房屋騰空交付予被上訴人，然兩造於110年12月31 日約定辦理點交系爭房屋時，上訴人卻未能依約將系爭房屋騰空交付予被上訴人。兩造復約定於111年2月20日再次辦理點交系爭房屋，惟○○○仍居住在系爭房屋內，且系爭房屋有漏水瑕疵，兩造遂於同日簽訂系爭同意書，約定待○○○搬離系爭房屋，且系爭房屋之滲漏水瑕疵修繕完成後，被上訴人始同意上訴人向合泰公司領取系爭保留款。嗣○○○於111年6 月24日搬離系爭房屋，被上訴人並於同日取得取得系爭房屋之鑰匙，然上訴人並未將系爭房屋之滲漏水瑕疵修繕完成，被上訴人無須同意上訴人向合泰公司領取系爭保留款，亦未違反系爭契約第12條第2項之約定。縱認被上訴人應同意上訴人領取系爭保留款並給付上訴人違約金，然被上訴人已支付25萬9,400元修繕系爭房屋之滲漏水瑕疵，該款項應自系爭保留款中扣除。又上訴人迄未將系爭房屋騰空交付予被上訴人，上訴人應自110年12月31日起至騰空交付系爭房屋之日止，按日給付被上訴人違約金4,150元，並賠償被上訴人自111年6月25日起至113年5月31日止，在外租屋之租金損害共42萬元，爰以上開對上訴人之債權與上訴人之違約金債權為抵銷等語，資為抗辯。四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應同意上訴人向合泰公司領取系爭保留款。（三）被上訴人應自111年3月10日起至同意上訴人向合泰公司領取系爭保留款之日止，按日給付上訴人4,150元。五、兩造不爭執之事項（見本院卷第183至184頁）：（一）被上訴人於110年11月7日以830萬元向上訴人購買系爭房屋及土地，兩造並於同日簽訂系爭契約。（二）兩造約定由合泰公司辦理系爭契約之買賣價金履約保證，被上訴人亦已依約將系爭契約之價金830萬元如數匯款至系爭履保帳戶。（三）兩造111年2月20日簽訂系爭同意書，將系爭保留款存於系爭履保專戶，被上訴人並於同日簽立買方點收單，確認收到系爭房屋之相關文件。（四）上訴人於111年3月9日寄發東興路郵局第110號存證信函（下稱110號存證信函）予被上訴人，被上訴人並於111年3 月10日收受。（五）上訴人在系爭契約之標的物現況說明書中，就系爭房屋有無壁癌、水痕及滲漏水情形係勾選「否」。六、得心證之理由：（一）上訴人應將系爭房屋之滲漏水瑕疵修繕完畢後，始得請求被上訴人同意其向合泰公司領取系爭保留款：　　1.依系爭契約第9條第5項約定記載：上訴人保證系爭房屋於交屋前無存在物之瑕疵（例如滲漏水），如有上述情事，除系爭契約另有約定外，上訴人應負瑕疵擔保責任等語（見原審卷第26頁），且上訴人在系爭契約之標的物現況說明書中，就系爭房屋有無壁癌、水痕及滲漏水情形係勾選「否」，為兩造所不爭執，足見兩造已約定系爭房屋不能有壁癌、水痕及滲漏水之瑕疵，若有上開瑕疵存在，應由上訴人負瑕疵擔保責任，先予敘明。　　2.證人即驗屋人員劉正皓於原審審理時證稱：被上訴人委託伊於111年2月20日至系爭房屋檢測有無滲漏水之情形，但該日因系爭房屋尚有人居住，所以無法逐屋檢查，也無法用工具檢測，只能用目視勘查法。而系爭房屋客廳浴室內雖無滲漏水之情形，但浴室外有脫漆及疑似壁癌之情況，看起來是從浴室滲漏出來。伊直至111年6月27日利用工具實際檢測時，才確定是從客廳浴室滲漏出來到臥室，還有滲漏到其他牆面之情形。而111年6月27日之檢測結果即被上訴人提出之檢測報告，系爭房屋確實有多處滲漏水之情形等語（見原審卷第361至366頁）；證人即房屋仲介○○○ 於原審審理時亦證稱：兩造原定於111年2月20日辦理系爭房屋之點交，但因系爭房屋之客廳浴室有壁癌之情形，且系爭房屋尚有承租人使用，需待承租人將系爭房屋騰空後才方便修繕，所以被上訴人要求上訴人簽訂系爭同意書，並保留系爭保留款直到上訴人將系爭房屋客廳浴室之壁癌修繕完畢為止。當天被上訴人只有說為何系爭保留款為41 萬5,000元，係因被上訴人擔心系爭房屋後續有更多的瑕疵問題，後來被上訴人還有提到其他問題，但沒有具體說是什麼問題等語（見原審卷第332至336頁），足見兩造於 111年2月20日再次辦理系爭房屋之點交時，被上訴人即因擔心系爭房屋會有滲漏水問題，而自行委託驗屋人員至現場檢測，然因系爭房屋尚有承租人使用，導致驗屋人員無法逐屋檢查，亦無法用工具檢測，僅能用目視勘查法初步確認，並發現客廳浴室外有壁癌之情形，而未能確定其他房間是否還有滲漏水之情況，始約定將41萬5,000元作為保留款，堪認系爭保留款確係用以擔保上訴人將系爭房屋之滲漏水瑕疵全部修繕完成。　　3.又被上訴人於111年2月23日寄發台中逢甲郵局第62號存證信函（下稱62號存證信函）予上訴人，通知上訴人應依系爭契約第9條約定負擔保責任，且系爭保留款係作為系爭房屋漏水瑕疵之修繕費用，有62號存證信函附卷可參（見原審卷第141至144頁）；參以110號存證信函記載：上訴人已於111年3月4日委請相關廠商至系爭房屋查驗，經評估系爭房屋之壁癌情形尚屬輕微，修繕費用僅需1萬6,000 元，被上訴人應於收受110號存證信函後5日內儘速與上訴人聯絡並協商修繕事宜，如未聯絡或協商無結果，則視為同意自系爭保留款中扣除1萬6,000元後，將剩餘款項撥付上訴人等語（見原審卷第59至64頁），足見兩造於111年2 月20日確有討論系爭房屋之滲漏水問題，上訴人亦已於11 1年3月4日委託相關廠商至系爭房屋查驗，並同意自系爭保留款中扣除其自行評估之修繕費用1萬6,000元，可證兩造確有約定上訴人應將系爭房屋之滲漏水瑕疵修復完畢後，始得請求領取系爭保留款。參以上訴人於原審審理時自承：被上訴人於111年2月20日反應系爭房屋可能有瑕疵，上訴人基於誠信暫且保留5％尾款，待僱人檢查系爭房屋無瑕疵後，再請被上訴人如數給付等語（見原審卷第281頁），益徵上訴人確應將系爭房屋之滲漏水瑕疵修復完畢後，始得請求領取系爭保留款。　　4.而上訴人僅於111年3月9日寄發110號存證信函予被上訴人，通知被上訴人應配合修繕系爭房屋客廳浴室之壁癌，但並未實際修繕系爭房屋乙節，為上訴人所不爭執（見本院卷第80頁），然上訴人應將系爭房屋之滲漏水瑕疵修復完畢後，始得請求領取系爭保留款，業如前述，且上訴人應修繕之範圍除系爭房屋客廳浴室之壁癌外，其餘部分須待 ○○○搬離系爭房屋後，始能確認系爭房屋有無其他滲漏水之情形，尚難僅以上訴人寄發110號存證信函予被上訴人，遽認其已履行修復系爭房屋滲漏水瑕疵之義務。況上訴人並未於111年2月20日將系爭房屋騰空交付予被上訴人，上訴人如要修復系爭房屋之滲漏水瑕疵，應無需被上訴人之協力，難認上訴人確有修復系爭房屋滲漏水瑕疵之意思。是系爭房屋現仍存有滲漏水之瑕疵，且尚未經上訴人修繕完成，上訴人請求被上訴人同意其向合泰公司領取系爭保留款，應屬無據。　　5.至證人即房屋仲介黃富麟雖於原審審理時證稱：系爭保留款係因系爭房屋於111年2月20日未點交予被上訴人，兩造始簽訂系爭同意書，並非因系爭房屋有滲漏水之瑕疵等語（見原審卷367至368頁）；復證稱：伊於111年2月20日至系爭房屋時，承租人東西蠻多的，浴室外牆靠近臥室部分因為沒有家具擋住，有明顯壁癌之痕跡，被上訴人女兒也有提到系爭房屋有漏水瑕疵，並要求上訴人修繕，上訴人也同意如果是瑕疵，願意負責請人修繕等語（見原審卷第 367至369頁），足見被上訴人於111年2月20日即表達對於系爭房屋滲漏水之疑慮，且要求上訴人進行修繕，上訴人亦同意負責，兩造並於同日簽訂系爭同意書將41萬5,000 元作為保留款，尚難認系爭保留款僅係擔保系爭房屋之承租人如期搬離，而與上訴人修復系爭房屋之滲漏水瑕疵全無關聯。是證人黃富麟上開證述，除與證人○○○之證述矛盾外，亦與常情不符，難認可採。　　6.證人即地政士○○○另於原審審理時證稱：系爭保留款係因承租人無法提前搬離系爭房屋才簽訂等語（見原審卷第33 8頁）；復證稱：伊並未一同至系爭房屋辦理點交，且於兩造至仲介公司簽訂系爭同意書時，場面很混亂，伊亦未全程在場等語（見原審卷第339頁），足見○○○並未參與兩造在系爭房屋協商之過程，且未親自見聞兩造簽訂系爭同意書並約定系爭保留款之原因，是證人○○○上開證述，亦難認可採。（二）上訴人依民法第229條第2項規定及系爭契約第12條第2項約定，請求被上訴人應自111年3月10日起至同意上訴人向合泰公司領取系爭保留款之日止，按日給付上訴人4,150 元，為無理由：　　1.按法律行為於符合成立要件時，即已成立。但基於私法自治原則，當事人得依其自由意思，使法律行為之效力，取決於一定事實之發生與否，以控制法律效果，達成風險控制之目的。民法第99條、第102條所稱附條件或期限之法律行為，均為當事人對其法律行為效力所附加之限制，用以決定其行為效力之發生或消滅。至當事人就已成立生效之契約，約定契約義務之履行，繫於不確定之事實者，乃係以該事實發生時為債務之清償期，並非上開條文所稱之條件或期限，應認該事實發生時，或其發生已不能時，為清償期屆至之時。　　2.經查，被上訴人已將系爭房屋價金830萬元如數匯款至系爭履保專戶，兩造並於111年2月20日簽訂系爭同意書，將系爭保留款繼續存於系爭履保專戶等節，為兩造所不爭執。而系爭保留款須待承租人搬離系爭房屋，且上訴人將系爭房屋之滲漏水瑕疵修復完畢後，上訴人始得請求，業如前述，足見兩造係以上開事實之發生，作為上訴人領取系爭保留款之清償期，而與同時履行抗辯無涉。是上訴人主張承租人已搬離系爭房屋，被上訴人至少應同意上訴人向合泰公司領取系爭保留款之2分之1即20萬7,500元等節，應屬無據。　　3.上訴人既未將系爭房屋之滲漏水瑕疵修復完畢，系爭保留款之清償期即未屆至，難認被上訴人有何給付遲延之問題，是上訴人依民法第229條第2項規定及系爭契約第12條第 2項約定，請求被上訴人應自111年3月10日起至同意上訴人向合泰公司領取系爭保留款之日止，按日給付上訴人4, 150元，亦屬無據。七、綜上所述，上訴人依民法第367條、第229條第2項規定及系爭契約第12條第2項約定，請求被上訴人應同意上訴人向合泰公司領取系爭保留款，並自111年3月10日起至同意上訴人向合泰公司領取系爭保留款之日止，按日給付上訴人4,150 元，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第四庭　審判長法　官　王怡菁　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝佳諮　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　董庭誌正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王政偉

2024-12-13

TCDV-113-簡上-143-20241213-1