遷讓房屋等
臺灣新北地方法院民事判決
113年度訴字第1502號
原 告 李家豪
訴訟代理人 張育銜律師
複代理人 廖婉茹律師
被 告 呂逸勤
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,經本院於民國113年9月6日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應將如附表所示之房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應自民國113年3月15日起至返還前項房屋之日止,按月
給付原告新臺幣肆仟零壹拾伍元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一、二項於原告以新臺幣肆拾柒萬元供擔保後,得
假執行;但被告如以新臺幣壹佰肆拾萬捌仟元為原告預供擔
保,得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面:
本件被告經合法通知,未於言詞辯論期日到場,核無民事訴
訟法第386條所列各款情形,依原告之聲請,由其一造辯論
而為判決。
貳、實體方面:
一、原告主張:
㈠如附表所示門牌號碼新北市○○區○○街00號房屋(下稱系爭房
屋)原為訴外人林雅芳所有,嗣由原告於鈞院112年度司執
字第9583號之清償票款強制執行事件(下稱系爭執行事件)
執行程序中拍定取得,並經鈞院於民國113年3月13日核發不
動產權利移轉證明書與原告,是原告自領得權利移轉證書之
日起,即取得系爭房屋之所有權。另被告與林雅芳間有訂立
房屋租賃契約,執行法院於拍賣公告之使用情形亦載明,因
被告基於租期110年1月至112年12月之租賃契約占有使用而
拍定不點交。惟該租期現已屆至,被告自不得再以其與林雅
芳間之租賃關係對原告主張其係有權占用,故被告無民法第
425條第1項買賣不破租賃之適用,被告占用系爭房屋自屬無
權占用。又兩造曾於113年3月14日達成協議(協議書日期誤
載為113年3月4日)並簽立點交書(原證3;下稱系爭點交書
),協議內容略為:原告同意給付被告新臺幣(下同)6萬
元之搬遷費用,被告則同意於113年3月15日搬清並點交系爭
房屋予原告,而原告於113年3月14日業已先交付2萬元與被
告,約定尾款於最後點交日付清,惟被告卻未於113年3月15
日將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。是以,被告未能舉證證
明就系爭房屋有何合法占有權源,原告依民法第767條第1項
前段之規定及系爭點交書之約定請求被告騰空遷讓返還系爭
房屋。
㈡被告無權占用系爭房屋之事實,已如上述,則被告占用系爭
房屋之行為,即屬無法律上原因而受有使用系爭房屋之租當
於租金之利益,原告依民法第179條請求被告給付自113年3
月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止,按月給付原告相當於
租金之不當得利。又系爭房屋位於交通便利生活機能發達之
集合住宅區,應以系爭不動產申報總價年息10%為計算始為
允當。系爭房屋拍定價格為1,408,000元,故就房屋部分被
告占有期間每月受有相當於租金之不當得利為11,733元[計
算式:1,408,000×10%÷12×1(原告所有權利範圍)=11,733
元]。又依新北市○○區○○段000地號土地之申報地價為每平方
公尺26,240元,故就系爭房屋所坐落土地部分,被告每月受
有相當於租金之不當利為3,658元[計算式:26,240元×961.4
1(新北市○○區○○段000地號面積)×l0%÷12×174/10,000(原
告就上開地號之所有權利範圍)=3,658元]。準此,被告應
自113年3月15日起至被告將系爭房屋騰空返還予原告止,按
月給付原告15,391元(計算式:11,733元+3,658元=15,391
元)。
㈢並聲明:
1.被告應將附表所示之系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
2.被告應自113年3月15日起至返還系爭房屋之日止,按月給付
原告15,391元。
3.原告願供擔保,請准宣告假執行。
二、被告經合法通知,未於言詞辯論期日到場,亦未提出書狀作
何聲明或陳述。
三、本院之判斷:
㈠原告主張之事實,業據提出本院112年度司執字第9583號不動
產權利移轉證明書、系爭房屋及坐落基地登記第一類謄本、
本院拍賣公告、系爭點交書、google路線圖網頁截圖等件影
本為證,並經本院調取本院112年度司執字第9583號民事執
行卷無訛。且被告已於相當時期受合法通知,而於言詞辯論
期日不到場,亦未提出書狀爭執原告之主張,是原告主張之
事實,應認為真實。
㈡就原告請求被告騰空返還系爭房屋部分:
按強制執行法第98條第1項規定:「拍賣之不動產,買受人
自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起,取得該不動產
所有權,債權人承受債務人之不動產者亦同。」。查本院系
爭執行事件已於113年3月13日核發系爭房屋及坐落基地之權
利移轉證書與原告,並經原告於113年4月2日辦理所有權移
轉登記,此有上開不動產權利移轉證書影本及系爭房屋與座
落土地之登記第一類謄本附卷可稽(見本院卷第21至23頁、
第75、77至79頁),是原告確已取得系爭房屋之所有權。次
按民法第767條第1項前段規定:「所有人對於無權占有或侵
奪其所有物者,得請求返還之。」;又兩造簽立之系爭點交
書約定:現住人(即被告)同意113年3月15日搬清。雖本件
經本院依職權函請轄區警員查訪被告現有無實際居住系爭房
屋,經新北市政府警察局三重分局以113年8月28日新北警重
刑字第1133741034號函覆略以:經派員查訪系爭房屋址,詢
問鄰居表示該處已法拍,目前無人居住等語,有該函檢附之
職務報告及照片可考(見本院卷第103至109頁),惟原告主
張被告並無告知原告其已搬離,且亦未依系爭點交書點交系
爭房屋予原告,是被告仍屬無權占有原告所有之系爭房屋,
而侵害原告就系爭房屋之所有權,致原告受有損害,則原告
依民法第767條第1項前段所有物返還請求權及系爭點交書之
約定,請求被告騰空遷讓返還系爭房屋,均屬有據,應予准
許。
㈢就原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分:
1.按依不當得利之法則請求返還不當得利,以無法律上之原因
而受利益,致他人受有損害為其要件,故其得請求返還之範
圍,應以對方所受之利益為度,非以請求人所受損害若干為
準,無權占有他人土地,可能獲得相當於租金之利益為社會
通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號裁判要旨參照)
。再按城市地方租用房屋之租金,以不超過土地及建物申報
總價額年息10%為限,土地法第97條第1項定有明文。又依土
地法施行法第25條規定,土地法第97條第1項所謂土地及建
物之總價額,土地價額依法定地價,建築物價額依該管直轄
市或縣市地政機關估定之價額。另依土地法第148條規定,
土地所有權人依本法所申報之地價,為法定地價。是土地法
第97條第1項所謂土地申報總價即指該土地之申報地價而言
。又上開土地法之規定,僅係為就城市地方建築物之基地租
用約定之租金限制其最高額而設,所謂「年息10%為限」,
乃指基地租金之最高限額而言,並非必須照申報價額年息10
%計算之,尚須斟酌基地之位置,工商繁榮程度、使用人利
用基地之經濟價值、所受利益,彼等關係及社會感情等情,
以為決定(最高法院68年度台上字第3071號裁判要旨參照)
。本件被告無權占用系爭房屋,自受有利益,原告並因此而
受有不能利用系爭房屋之損害,則原告依不當得利法則,請
求被告自113年3月15日起至返還系爭房屋之日止,給付相當
於租金之不當得利,於法有據。
2.次查,原告雖僅請求被告返還系爭房屋,但系爭房屋既不能
脫離土地之占有而存在,則原告請求被告給付占用系爭房屋
之不當得利,於計算房屋之價額時,揆諸前揭說明,自應計
入土地部分。而查:系爭房屋坐落之基地為新北市○○區○○段
000地號土地,面積為961.41平方公尺,原告之應有部分為1
74/10000,有土地登記第一類謄本附卷可稽(見本院卷第77
頁)。而上開土地113年1月之申報地價為每平方公尺26,240
元(參上開土地登記謄本之記載),是原告就該土地應有部
分174/10000之申報地價為438,957元(計算式:26,240元元
×961.41平方公尺×174/10000=438,957元;元以下四捨五入
,下同)。又經本院向新北市政府稅捐稽徵處三重分處函詢
結果,系爭房屋113年之評定現值為163,300元,有新北市政
府稅捐稽徵處三重分處113年7月15日新北稅重二字第113549
7125號函附卷可稽(見本院卷第71頁)。而查系爭房屋為6
層樓鋼筋混凝土造建築之一樓,位於新北市三重區長樂街,
周遭為建築密集地區,附近有光榮國小、捷運站、國道交流
道等,此有系爭房屋建物登記第一類謄本、原告所提GOOGL
網路地圖可參(見本院卷第75頁、第35至39頁),是本院審
酌系爭房屋坐落位置、工商業繁榮之程度、被告使用系爭房
屋之經濟利益及其他一切情狀,認系爭房屋相當於租金之不
當得利以上開土地申報地價438,957元加計系爭房屋評定現
值163,300元之年息8%計算為適當,且未逾系爭房屋及坐落
土地申報總價額年息10%。經核算後,被告無權占用系爭房
屋每月所受相當於租金之不當利益應為4,015元[計算式:(
438,957元+163,300元)×10% ÷12月=4,015元]。是原告請求
被告自113年3月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止,按
月給付原告4,015元,為有理由,應予准許;逾此範圍之請
求,則不應准許。
四、綜上,原告依民法第767條第1項前段及系爭點交書之約定,
請求被告騰空遷讓返還系爭房屋,及依民法第179條請求被
告自113年3月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止,按月
給付原告4,015元,為有理由,應予准許;原告逾上開範圍
之請求,則無理由,應予駁回。
五、原告陳明願供擔保,請准宣告假執行,經核原告勝訴部分,
於法尚無不合,爰酌定相當之擔保金額准許之;並酌定相當
之擔保金額准被告供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分,
其此部分假執行之聲請則失去依據,應併駁回。
結論:本件原告之訴為一部有理由、一部無理由,依民事訴訟法
第385條第1項前段、第79條、第390條、第392條,判決如主文。
中 華 民 國 113 年 10 月 4 日
民事第五庭 法 官 黃信樺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 4 日
書記官 楊振宗
附表:
編 號 建號 基 地 坐 落 ------------- 建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積(平方公尺) 權利 範圍 樓 層 面 積 合 計 附屬建物主要建築材料及用途 1 新北市○○區○○段000○號 新北市○○區○○段000地號 ------------- 新北市○○區○○街00號 鋼筋混凝土造6層樓 1樓層:39.33 合 計:39.33 陽台:6.35 全部 備考 含共有部分長樂段890建號、長樂段891建號之持分
PCDV-113-訴-1502-20241004-2