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確認優先購買權存在

臺灣彰化地方法院民事判決 112年度訴字第767號原告潘竫一被告林永吉上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國113年1 0月14日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段著有規定。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上第1240號裁判要旨、 80年度台上字第2501號裁判要旨參照）。本件原告主張對彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）有優先承買權（下稱系爭優先權）存在，為被告否認，則兩造就原告是否有系爭優先權存在，既有爭執，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以本件確認判決將之除去者而言，堪認原告有即受確認判決之利益，合先敘明。三、原告方面：原告為彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱613土地）之所有權人，該地為重劃區之耕地，原告在613土地內蓄水種植綠藻，從事水耕研發培育綠藻，屬於耕作行為。又毗鄰之系爭土地為農地重劃區之耕地，為訴外人陳明郎所有，因陳明郎積欠債務未清償，債權人彰化縣大城鄉農會向本院聲請拍賣陳明郎之系爭土地，經本院111年度司執字第248 56號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣系爭土地，由被告於民國111年12月4日以新臺幣96萬元拍定。原告經本院執行處通知後具狀行使系爭優先權，卻遭執行處駁回，原告循聲明異議途徑救濟，終由臺灣高等法院臺中分院112年度抗字第307號裁定駁回異議確定。爰依農地重劃條例第5條第 3款之規定，請求確認原告就系爭土地有優先承買權存在。四、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀以為聲明或陳述。五、得心證之理由　㈠按重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：三、毗連耕地之現耕所有權人。農地重劃條例第5條第3款定有明文。則主張系爭優先權者，應為毗連耕地，且為現耕之所有人。本件原告主張613土地為系爭土地之毗鄰耕地，於系爭土地拍定後向本院執行處行使優先承買權等情，經參酌613土地為使用分區一般農業區、使用地類別農牧用地，為農業發展條例第3條第11款之耕地，有該土地登記謄本可佐（本院卷第75頁），並經本院調閱系爭執行事件卷宗查核無訛，原告此部分事實，堪予採信。惟查，原告就現耕行為，自稱：伊是放著讓綠藻行光合作用，沒有採收綠藻；（問：綠藻多久可以收成？）要經過人工翻攪，給營養源，但伊現在跟系爭土地是共同的水域，不能去做干擾系爭土地之行為；申請水權是預防缺水用，有缺水才要引水等語（本院卷第131、2 94至295頁），參酌原告所提培育蕈藻之器具為塑膠桶等簡易工具（執事聲卷第117頁），並非專業保存、生產、防止污染及收集綠藻之工具，原告僅將綠藻放置水池中，並無投餵養分或阻絕其他雜菌干擾之有效管理措施，尚難認原告在 613土地有現耕行為，其主張有系爭優先權等語，自不足採。㈡又按土地法第106條第1、2項規定與農業發展條例第3條第11 款規定所稱之「耕地」，其適用範圍不同，乃因立法目的不同所致。而農地重劃條例第5條第3款規定，重劃區內耕地出售時，毗連耕地之現耕所有權人有第三順位優先購買權，雖未就「耕地」加以定義，然其立法理由明揭：「加速農業機械化，為改進農業經營之必要措施。惟我國農業仍屬小農經營型態，以往辦理重劃時，規劃設計之耕地坵塊面積，水田以○．二五公頃、旱地以○．五公頃為原則，衡諸機耕之需要，仍嫌過小，難以發揮其效能。爰明定重劃後耕地所有權之移轉，其優先購買權之次序為……」，乃為農業機械化耕作而設。解釋上所謂「毗連耕地」以農業耕地為限，始有優先購買權規定之適用。最高法院106年度台上字第41號判決可資參照。原告主張在613土地以水池種植綠藻，依土地法第106條第2項為自任耕作等語，惟查，613土地之綠藻在水池內生長，為水體生物繁殖，屬於水產養殖之漁牧範圍，與機械化耕作之農地，已有不同，依前揭立法理由，自非系爭優先承買權之適用對象，原告主張為土地法之自任耕作而有農地重劃條例之系爭優先權等語，自不足採。至於原告所提2份現耕證明書（本院卷第53、55頁），其一為西港村村長陳文棍於 107年6月14日所立，與本件相距4年以上，其中為保證責任彰化縣王功農漁牧生產社理事主席卓淑惠出具，惟內容為原告從事魚塭養殖，並未提及有從事農業耕作；原告所提發明專利證書（本院卷第47頁）則係97年取得之大陸地區專利證明，與613土地現況無關，均不足認定原告為613土地之現耕人，併此敘明。六、綜上所述，原告依農地重劃條例第5條第3款之規定，請求原告就系爭土地有優先承買權存在，為無理由，不應准許。七、本件事證已臻明確，原告其餘主張及所提之證據，均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一贅述，附此敘明。八、訴訟費用分擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日民事第二庭法　官　李莉玲以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日書記官謝儀潔

2024-10-30

CHDV-112-訴-767-20241030-1

訴

臺灣臺南地方法院

確認優先購買權不存在

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第84號原告葉青郎住○○市○○區○○○街00號訴訟代理人蘇明道律師蘇敬宇律師王廉鈞律師被告莊士弘訴訟代理人賴鴻鳴律師鄭硯萍律師陳妍蓁律師陳思紐律師蕭人豪律師上列當事人間113年度訴字第84號確認優先購買權不存在事件，於中華民國113年10月16日言詞辯論終結，本院判決如下：主文一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條定有明文。所謂其他因不動產涉訟，係指因不動產之物權或其分割或經界以外，與不動產有關之一切事項涉訟者而言（最高法院98年度臺抗字155號裁判意旨參照）。查，本件被告主張其對坐落「臺南市○○區 ○○段00地號土地，面積1,211平方公尺，登記為莊鞭所有之應有部分二分之一」之土地（下稱系爭土地）有優先承買權存在，而原告遂起訴請求確認原告之優先承買權不存在，乃確認優先承買權存在或不存在之訴訟，核屬不動產之物權或其分割或經界以外與不動產有關之事項而涉訟，依上開規定及說明，本院有管轄權，先予敘明。二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決予以除去者而言。經查，原告主張被告對系爭土地優先購買權不存在，經被告否認。是被告就系爭標售案有無具有優先購買權，致原告私法上之應買權利有受侵害之危險，而此項危險得以判決除去之，原告提起本件訴訟，即有確認利益。貳、實體事項：　一、原告主張略以：緣被繼承人莊鞭所有「臺南市○○區○○段00地號土地，面積1,211平方公尺，應有部分二分之一」之系爭土地，因逾期無人辦理繼承登記，經台灣金融資產服務股份有公司南部分公司（下稱台灣金服公司）辦理國有財產署南區分署公告標售111年度第26批逾期未辦理繼承登記土地或建物改良物第24標案標售（下稱系爭標案），原告則於112 年3月21日以新臺幣（下同）880,000元標得系爭土地，被告於同年月22日向臺灣金服公司提出優先購買權申請書，以其為系爭土地共有人，且有實際使用系爭土地，主張依土地法第73條之1第3項規定就系爭標售案具有優先購買權。惟被告就系爭土地並無實際使用事實，依法不得主張土地法第73條之1之優先購買權等語。並聲明：確認被告就系爭標售案之優先購買權不存在。二、被告抗辯略以：被告以其從小就住在那裏長大成人，被告雖非三合院事實上所有權人、事實上處分權人，但那就是被告的老家，有被告自己的房間，至少每兩個禮拜就會回去一次，被告在老家種植蔬果要定期回去澆水、採收，是被告對系爭土地確有實際使用之事實，是其對系爭土地有土地法第73 條之1第3項規定之優先購買權無訛，並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由㈠按土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記，並以書面通知繼承人；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除；前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人及將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限；依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三個月，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後三十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄，土地法第73條之1第1 項至3項分別定有明文。次按財政部國有財產署為執行土地法第73絛之1第2項至第5項規定之標售等作業，於行為時適用之111年9月30日公布修正逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點第8點第1項規定：「標售不動產經繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍主張優先購買，按其檢附之證明文件無法認定，或使用範圍依第十一點規定無法認定或有爭議者，主張優先購買權人應於執行機關通知之期限內，以得標人為被告向法院提起確認之訴；得標人對於優先購買權之存否或使用範圍有爭執者，應以主張優先購買權人為被告循民事訴訟程序訴請法院審理；主張優先購買權人為二人以上，對於使用範圍有爭議者，應於執行機關通知期限內自行協議或向法院提起確認之訴。」。經查，本件金服公司就系爭土地之拍賣案係於112年3月21日拍定由原告得標，被告於拍定後30日內之112年3月22日即向金服公司主張優先購買權而向金服公司申請優先購買，惟得標人即對於被告之優先購買權之存否有所爭執，遂向本院提起本件訴訟，程序上堪認適法，合先敘明。　㈡原告主張其於系爭標案標得系爭土地，而被告以其為其他共有人就其使用範圍而向金服公司申請優先承買之事實，被告提出系爭土地之土地謄本及異動索引，且本院復依職權向金服公司調取系爭標案之原告投標單影本及被告主張優先購買權申請書影本等件到卷為證（本院卷第125至152頁），是本件被告為系爭土地之共有人，且其於原告拍得系爭土地後，依土地法第73條之1第3項之規定向金服公司主張其為共有人，而有購買權之事實，堪已認定。　㈢又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段規定。經查，被告係依土地法第7 3條之1第3項規定，主張其為共有人，而對系爭土地有優先承買權，是被告對其有使用系爭土地之事實，並對其使用範圍負舉證責任。是以，本件就上開爭點分論如次：　⒈被告確有使用系爭土地之事實：　⑴被告對於其使用系爭土地之事實，除提出系爭三合院112年5 月至113年3月轉帳代繳水費繳費憑證、種植區112年5月至11 3年3月轉帳代繳水費繳費憑證、系爭三合院112年6月至113 年4月電子帳單截圖及種植區112年6月至113年4月電子帳單截圖、電單、現場照片，系爭土地所屬莊禮里前任里長陳玉華之證明書、里長名冊、系爭房屋上之臺南市○○區○○里00號房屋稅籍證明書等件為證外，並聲請傳喚第三人陳玉華到院為證。　⑵又第三人陳玉華於113年5月15日到院為證，其證述之內容：「(提示本院卷第139頁，陳王華提出之證明書後，問：螢幕上這份證明書是你親自簽名蓋章嗎？內容是否屬實？）答：是我簽名蓋章。內容屬實。」、「（問：你擔任里長到何時？哪一里的里長？）答：我做過四任莊禮里里長，到這任才沒有擔任里長。」「（問：你沒有擔任莊禮里里長後，還是住在莊禮里嗎？）答：是。」、「（問：螢幕上的麻豆區莊禮段61地號你會常經過那個地方嗎？）答：會，在我們里活動中心旁邊。所以我常經過。」、「（問：你本身目前在擔任什麼工作？）答：我在搭喜宴廟會的帳篷。」、「（問：你跟在地里民關係如何？）答：都很好。」、「（問：你知道莊士弘的父親是何人嗎？）答：我知道，他叫莊財來，我本來不是當地人，我是民國70幾年搬到這裡的，我常看到他在那邊種植作物。」、「（問：以你的觀察，上述土地的使用情況為何？）答：還是莊財來他們在使用，如果不是莊財來就是莊士弘兄弟，或是堂兄弟回來在整理、割草、種植水果蔬菜。」、「（問：你知道三合院是誰在居住使用？）答：裡面有住兩戶人家，一戶是莊士弘的伯母，一戶是財來，莊士弘的祖父母以前都居住在那裏。」、「（問：莊士弘有在三合院出入嗎？）答：有，莊士弘的父親身體變差了，他要回來照顧父親。」「（問：請看你出具的證明書，你剛有說簽名印章你是簽的，這些電腦打字是誰打的？）答：這不是我打的，我不會打字。」、「（問：這張證明書是誰提供給你的？）答：是莊士弘給我的，所以我才知道有這件事情。確實有這些事實所以我才會簽阿。」「（問：你剛有說跟兩造都沒有親屬關係，那你知道這塊土地上有其他共有人嗎？）答：我都不知道，我從民國70幾年居住在這裡就都看到莊士弘他們一家在整理這塊土地。」、「（問：你認識莊士弘多久了？）答：從他小時候就認識了。」、「（問：就你了解你知道他現在居住在哪裡嗎？）答：我知道在永康，但詳細地方不清楚。」、「（問：你剛有說莊士弘會回來三合院照顧他父親，頻率為何?？）答：這我就不清楚，因為我不是一直在那裏，我要工作，我知道他父親在吃標靶藥物。」、「（問：除了莊士弘還有其他人在照顧他父親嗎？）答：莊財來的太太。」、「「（提示本院卷第51、53頁之民事準備狀原證一、原證二後，問：你剛在證明書上有說你有看到莊士弘一家在系爭三合院居住或耕種，你有親眼看過莊士弘居住在三合院裡？）答：他小時候都住在三合院，直到長大念書結婚，後來好像有買房子，現在的居住情形我不清楚，因為晚上三合院也看不清楚，莊士弘周末都會回去三合院內。」、「（問：你最近一兩年有看到莊士弘在三合院附近種植什麼作物或除草嗎？）答：有看過。莊士弘有在這邊種植芭樂。」、「（問：除了有看過莊士弘外，有看過螢幕上這個區域有其他人種作物？）答：除了莊士弘外，還有他們家族的堂兄弟會在那邊種植作物、除草。」、「（問：你剛說莊士弘有在這邊種植芭樂，你有親眼看到他種嗎？）答：我看到他在澆水。」、「（問：你在哪邊看到莊士弘在澆水？）答：我有時候要去海埔里會從活動中心的前面，就是那塊地的後面開車經過。」、「（提示本院卷第53頁之原證二後，問：請看螢幕上三合院，旁邊馬路旁有一間民房跟空地，你知道這是誰的嗎？）答：民房是莊國南的。空地是莊茂次他們家的。」、「（問：民房對面紅色屋瓦是誰的？）答：是莊財來的大嫂在住的。」、「（問：種植芭樂的區域在哪裡?你可以確認全部都種植芭樂嗎？還是有其他作物？）答：就我所知都是種植芭樂，種芭樂種很久了，不是最近才種的，有沒有種植其他東西我不清楚，因為我沒做里長後就比較少去附近出沒了。」，上開證述內容有本院113年5月15 日言詞辯論筆錄（本院卷第93至100頁）在卷可稽。是依上開證人陳玉華之證述內容，系爭土地為被告成長之地，且被告之父、母則仍居住於系爭土地上之三合院內，被告仍時常居住於系爭土地之三合院內，以便省親及照顧其父親，而系爭土地之菜、果園，被告持續有種植農作物之事實，是依證人陳玉華證述之內容，被告確有持續使用系爭土地，且使用部分至少已達菜、果園及三合院之全部部分之事實無訛。　⑶又本院復於113年9月5日偕兩造與臺南市麻豆地政事務所（下稱麻豆地政）人員至系爭土地施行勘驗測量（勘驗結果如附圖之麻豆地政113年8月8日法囑土地字第9000號複丈成果圖，下稱複丈成果圖）。經本院法官現場勘察結果為「系爭土地上之三合院後方菜、果園皆是常年種植樣貌，應非臨訟搭建種植。且三合院內的祠堂有祭祀祖先，廚房、臥室皆有人使用的狀態。」，此有本院勘驗測量筆錄（本院卷第213、2 14頁）內容可憑，亦可認定被告有持續使用系爭土地，且使用部分至少已達菜、果園及三合院之全部部分之事實。　⑷至於原告以被告並非設籍系爭土地上之三合院，系爭土地上之三合院實際使用人為被告之父、母，且系爭土地尚有被告伯母居住，而系爭土地上之農作亦有被告之堂兄弟種植，並非被告所種植云云，藉此推翻被告之實際使用系爭土地事實。惟依前開證人陳玉華之證述內容，被告現仍頻繁居住使用系爭土地之事實已如前述，且被告之親屬非不得作為占有使用系爭土地之占有輔助人而繼續使用系爭土地，原告上開所辯，本院自難所採。是以，本件被告使用系爭土地，且使用部分至少已達菜、果園及三合院之全部部分之事實，已甚灼然。　⒉原告使用系爭土地之範圍，已達系爭拍賣標的之應有部分全部部分：　⑴按數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人；各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，民法第817條第1項、第818條定有明文。又本件拍賣之標的為系爭土地之應有部分，而依民法第818條之規定，除契約另有約定外，共有人得按其應有部分對於共有物之全部進行使用收益，是以本件使用範圍之認定，並非以實際使用土地之區塊認定，而係以應有部分之比例加以計算。是以，本件被告主張對系爭標案中之應有部分有優先購買權，其實際使用範圍之計算，應先扣除其應有部分之比例外，其餘使用系爭土地之比例，方得主張優先購買權。　⑵又系爭標案所標售者為被繼承人莊鞭就系爭土地之應有部分2 分之1，而系爭土地之總面積為1,211平方公尺，換算面積則為605.5平方公尺（計算式：1,211×1/2＝605.5）。另被告使所有之應有部分為48之2，即50.458平方公尺外（計算式：1 ,211×2/48＝50.458，四捨五入至小數點後三位），被告使用範圍於扣除其所有之50.458平方公尺後，需達605.5平方公尺方得對本件拍賣標的之全部主張優先承買權。又本件被告實際使用系爭土地部分至少已達菜、果園及三合院之全部部分，而依附圖之複丈成果圖之「編號A：菜園及果園，面積6 21平方公尺」、「編號C：三合院，面積217平方公尺」之面積，扣除被告所有部分之50.458平方公尺後，已逾本件標案之莊鞭之應有部分2分之1即605.5平方公尺，依前開說明，被告就系爭標案之全部均有土地法第73條之1第3項規定之優先購買權。至於原告主張被告僅就其實際使用系爭土地之區域方有優先承買權云云，惟本件拍賣之標的為系爭土地之持分，僅係系爭土地所有權之應有部分之權利，並非具體劃定之區域，原告上開主張，實無理由；且倘依原告之主張割裂拍賣，此情形將致土地極度零碎化，此情顯與前開民法共有及土地法極力維持土地完整性之立法意旨相悖，本院礙難採納。　㈣從而，被告就系爭標案中莊鞭所有之全部土地應有部分，均有土地法第73條之1第3項規定之優先購買權存在，故原告訴請確認被告就系爭標售案優先承買權不存在，即屬無據。　四、綜上所述，原告請求確認被告就系爭標售案之優先購買權不存在，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據，核與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。六、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第 1項分別定有明文。本件為原告敗訴之判決，是本件訴訟費用應原告負擔。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第87條第 1項、第78條，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭法官　侯明正以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日書記官陳惠萍

2024-10-30

TNDV-113-訴-84-20241030-1

抗

臺灣高等法院臺中分院

確認優先購買權存在

臺灣高等法院臺中分院民事裁定 113年度抗字第359號抗告人洪瑞同相對人王添安湯玉琴洪阡珊趙玲汝洪健多洪健生洪德旺上列當事人間確認優先購買權存在等事件，抗告人對於中華民國 113年8月22日臺灣臺中地方法院113年度補字第1748號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：　　主　文原裁定關於核定訴訟標的價額部分廢棄。本件訴訟標的價額核定為新臺幣3688萬8888元。抗告費用由相對人負擔。　　理　由一、抗告人抗告意旨略以：抗告人係對原法院106年度司執字第8 1254號強制執行事件（下稱系爭執行事件）之全部土地及建物主張有優先購買權，而系爭執行事件係以新臺幣（下同　　）3688萬8888元拍定，本件應以該拍定價格為訴訟標的價額。原裁定竟參考實價登錄價格核定本件訴訟標的價額9491萬 5812元，應有違誤，爰請求廢棄原裁定，並以上開拍定價格核定本件訴訟標的價額等語。二、相對人方面：㈠、相對人王添安陳述意見略以：伊尊重原裁定所為訴訟標的價額之核定，系爭執行事件拍定迄今已6年，拍定價格能否作為抗告人起訴時之交易價額，已非無疑，抗告人既已繳納裁判費，應已服從原裁定，提起本件抗告為無理由等語。㈡、相對人湯玉琴、洪阡珊、趙玲汝、洪健多、洪健生、洪德旺（下稱湯玉琴等6人）經本院民國113年10月15日函諭於文到 10日具狀表示意見，迄未據其等具狀陳述意見。三、按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。民事訴訟法第77之1條第1項、第2項、第77條之2第1項分別定有明文。又按土地法第104條第1項前段所定地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，係指基地出賣時，其地上權人、典權人或承租人，對於其出賣人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，所謂「同樣條件」乃包含約定之買賣價格在內。而「優先承買權」為財產權之一，其價額為行使該權利可獲得之利益，自應以同樣應買條件為計算（最高法院101年度台抗字第874號、105年度台抗字第636號、107年度台抗字第18 4號裁定意旨參照）。是在執行法院拍賣基地之情形，如由主張就該基地有優先承買權之人提起確認優先承買權存在之訴訟，自應按該基地拍定或債權人承受之價格核定訴訟標的價額。四、抗告人以相對人為被告，向原法院起訴主張其就原裁定附表所示土地及建物（下稱系爭不動產）有租賃關係，而有民法第426條之2第1項前段、土地法第104條第1項前段所定之優先購買權，並聲明請求：㈠確認抗告人就系爭不動產之優先購買權存在。㈡相對人湯玉琴等6人應就系爭不動產於系爭執行事件之拍定之同一條件，於抗告人給付拍定價金之同時，將所有權均移轉登記予抗告人。原法院依職權查詢內政部實價查詢服務網及內政部地政司公告土地現值結果，於113年8 月22日以原裁定核定本件訴訟標的價額為9491萬5820元等情，經本院核閱原法院113年度補字第1748號卷宗無訛。五、經查：㈠、抗告人訴之聲明第1、2項，自經濟上觀之，訴訟目的均為一致，故此部分訴訟標的價額，應無需合併計算，先予敍明。又系爭不動產原為相對人湯玉琴等6人所有，經債權人金樹橡膠股份有限公司等人聲請系爭執行事件執行系爭不動產，相對人王添安於107年7月5日以3688萬8888元投標，並以最高價得標而拍定等情，亦有本院依職權調取系爭執行卷宗可稽。㈡、本件抗告人主張其依民法第426條之2第1項前段、土地法第10 4條第1項前段，關於系爭不動產有優先購買權等語，即以「同樣條件」訂立買賣契約，依上開說明，應以系爭不動產之拍定核定訴訟標的價額。從而，系爭不動產於系爭執行事件之拍定價格為3688萬8888元，已如前述，本件訴訟標的價額應核定為3688萬8888元。六、綜上所述，原裁定核定本件訴訟標的價額為9491萬5820元，尚有未洽。抗告意旨指摘原裁定關於訴訟標的價額之核定不當，聲明廢棄，為有理由，爰將原裁定此部分廢棄，並核定本件訴訟標的價額如主文第2項所示。另原裁定核定訴訟標的價額部分既經廢棄，則該裁定關於命補繳裁判費部分即失所附麗，應俟訴訟標的價額核定確定後，由原法院另行計算裁判費數額並命抗告人補繳；如有溢繳，應予退還，附此說明。七、據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　28　　日　　　　　　　　民事第八庭　　審判長法　官　黃裕仁　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡建興　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李慧瑜正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於裁定送達後10日內向本院提出再抗告理由狀（須按他造人數附具繕本），並繳納再抗告裁判費新台幣1,000元整，同時委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳秀鳳　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　28　　日

2024-10-28

TCHV-113-抗-359-20241028-1

台抗

最高法院

請求確認優先購買權存在等關於核定訴訟標的價額部分

最高法院民事裁定 113年度台抗字第734號抗告人張建發上列抗告人因與相對人尉榮國際開發股份有限公司等間請求確認優先購買權存在等事件，對於中華民國113年5月28日臺灣高等法院裁定（113年度上字第120號），關於核定訴訟標的價額部分，提起抗告，本院裁定如下：主文抗告駁回。抗告訴訟費用由抗告人負擔。理由按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之，民事訴訟法第77條之2第1項定有明文。所謂「數項標的互相競合或應為選擇」者，係指數項標的之經濟上利益客觀上具有共通性而言。本件抗告人對於原法院113年度上字第120號判決聲明不服，提起第三審上訴，其上訴聲明為：㈠確認抗告人就臺灣士林地方法院108年度司執字第648號強制執行事件（下稱系爭執行事件）建物標示表編號3所列未辦保存登記建物應有部分1 000000分之2500（下稱系爭建物應有部分）之所有權存在。㈡系爭執行事件就系爭建物應有部分之執行程序應予撤銷。㈢確認抗告人就系爭執行事件之執行標的即坐落○○市○○區○○段0小段000地號土地應有部分1000000分之2500（下稱系爭土地應有部分）有優先購買權存在。㈣相對人應給付抗告人新臺幣（下同）100萬元。其中聲明㈠㈡有互相競合關係，其訴訟標的價額應以系爭建物應有部分之價額定之。聲明㈢部分，抗告人之訴訟目的係以拍定或債權人承受之同樣條件訂立買賣契約以取得系爭土地應有部分所有權，應按其拍定或債權人承受價格核定訴訟標的價額。聲明㈢、㈣與聲明㈠、㈡並無競合或選擇關係，應合併計算價額。原法院據以核定抗告人上訴第三審之訴訟標的價額為185萬372元，於法並無不合。抗告論旨，指摘原裁定關於核定訴訟標的價額部分不當，聲明廢棄，非有理由。據上論結，本件抗告為無理由。依民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　24　　日最高法院民事第二庭　　　　審判長法官袁靜文法官張競文法官王本源法官周群翔法官王怡雯本件正本證明與原本無異書　記　官　王宜玲中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　4 　　日

2024-10-24

TPSV-113-台抗-734-20241024-1

補

臺灣士林地方法院

確認優先購買權存在等

臺灣士林地方法院民事裁定 113年度補字第1199號抗告人優活開發股份有限公司法定代理人王婉容上列抗告人與相對人臺灣中小企業銀行股份有限公司、樺福建設開發股份有限公司、寶來納有限公司間確認優先購買權存在等事件，抗告人對於本院民國113年10月1日所為第一審裁定關於核定訴訟標的價額部分提起抗告。查本件應繳納抗告費新臺幣1,000 元，惟未據抗告人繳納。茲依民事訴訟法第495條之1第1項準用同法第444條第1項但書規定，限抗告人於收受本裁定後5日內如數補繳，逾期不繳，即駁回抗告，特此裁定。中華民國 113 年 10 月 24 日民事第一庭法官林昌義以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告中華民國 113 年 10 月 28 日書記官周苡彤

2024-10-24

SLDV-113-補-1199-20241024-2

補

臺灣臺南地方法院

確認優先購買權不存在

臺灣臺南地方法院民事裁定 113年度補字第1047號原告陳鴻微被告蘇堂校上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，原告起訴未據繳納裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟法第77之1條第1項、第2項分別定有明文。次按優先購買權為財產權之一種，其因此涉訟，應就其爭買之標的物價額計算裁判費用(最高法院100年度台抗字第483 號裁定意旨參照)。經查，本件訴訟標的為被告對於坐落臺南市○ ○區○○段000地號、面積2872平方公尺土地(下稱系爭土地)之優先承買權，揆諸前開規定及說明，應以系爭土地之價額計算本件訴訟標的之價額。而系爭土地經本院以113司執字第41369號強制執行事件拍賣之結果，係由原告以新臺幣(下同)5,300,000元投標拍定，有上開執行事件113年9月24日執行命令在卷可參(本院卷第21頁)。是本件訴訟標的價額核定為5,300,000元，應徵第一審裁判費53,470元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 10 月 23 日民事第四庭法官田玉芬以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於訴訟標的價額之核定，得於收受裁定正本後10 日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元整。中華民國 113 年 10 月 23 日書記官黃紹齊

2024-10-23

TNDV-113-補-1047-20241023-1

重訴

臺灣新北地方法院

確認優先購買權存在等

臺灣新北地方法院民事裁定 112年度重訴字第371號上訴人即被告歐炳煌視同上訴人即被告胡徐玉梅胡言愷（原名胡元國）胡勝平被上訴人即原告無極七玄宮法定代理人劉輦上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，經上訴人提起上訴到院。查本件訴訟標的金額為新臺幣（下同）14,500,000元（見本院卷一第9頁），應徵第二審裁判費209,400元。茲依民事訴訟法第442條第2項規定，限上訴人於收受本裁定送達後5日內如數補繳，逾期不繳即駁回其上訴，特此裁定。中華民國 113 年 10 月 22 日民事第四庭法官胡修辰以上正本係照原本作成如不服本裁定得於收受裁定正本後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元整。中華民國 113 年 10 月 22 日書記官蘇莞珍

2024-10-22

PCDV-112-重訴-371-20241022-2

重訴

臺灣彰化地方法院

確認優先購買權等

臺灣彰化地方法院民事裁定 113年度重訴字第25號原告謝彰安謝瓸鋃上二人共同訴訟代理人林世祿律師被告陳松棟黃義彬訴訟代理人謝秉錡律師複代理人黃暐筑律師被告許崇賓律師即謝文聯之遺產管理人上列當事人間請求確認優先購買權等事件，本院於民國113年10 月9日所為判決，其原本及正本均應更正如下：主文原判決原本及正本主文欄之記載：「確認原告就附圖一所示C1、 C2、C3、E3及甲1土地有優先承買權存在。被告黃義彬應將附圖二所示甲、乙土地於106年12月6日，以買賣為原因之所有權登記予以塗銷。被告陳松棟應將附圖二所示甲、乙土地於105年12月1 4日，以拍賣為原因之所有權登記予以塗銷。被告許崇賓律師即謝文聯之遺產管理人應將附圖二所示甲、乙土地辦理分割，並將附圖一所示C1、C2、C3、E3及甲1土地，以本院104年度司執字第 30774號拍賣之相同條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付該買賣契約所約定價金新臺幣1,224萬8,981元之同時，將附圖一所示C1、C2、C3、E3及甲1土地之所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。」，應更正為「原告先位之訴駁回。確認原告就附圖一所示C1、C2、C3、E3及甲1土地有優先承買權存在。被告黃義彬應將附圖二所示甲、乙土地於106年12月6日，以買賣為原因之所有權登記予以塗銷。被告陳松棟應將附圖二所示甲、乙土地於105年12月14日，以拍賣為原因之所有權登記予以塗銷。被告許崇賓律師即謝文聯之遺產管理人應將附圖二所示甲、乙土地辦理分割，並將附圖一所示C1、C2、C3、E3及甲1土地，以本院1 04年度司執字第30774號拍賣之相同條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付該買賣契約所約定價金新臺幣324萬5,137元之同時，將附圖一所示C1、C2、C3、E3及甲1土地之所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。」。理由一、按判決如有誤寫、誤算或其他類此之顯然錯誤者，法院得依聲請或依職權以裁定更正，民事訴訟法第232條第1項前段定有明文。二、查本院前開判決原本及正本有如主文所示之顯然錯誤，應予更正。三、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　22　　日民事第四庭法　官　姚銘鴻以上正本係照原本作成。如對本裁定抗告，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　22　　日書記官　楊美芳

2024-10-22

CHDV-113-重訴-25-20241022-2

上易

臺灣高等法院高雄分院

確認優先購買權等

臺灣高等法院高雄分院民事裁定 113年度上易字第212號上訴人蘇天祥訴訟代理人洪永志律師被上訴人曾基國上列當事人間請求確認優先購買權等事件，本院裁定如下：主文本件準備程序終結。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　17　　日民事第三庭法官周佳佩以上正本證明與原本無異。本件不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　書記官蔡佳君

2024-10-17

KSHV-113-上易-212-20241017-1

訴

臺灣橋頭地方法院

確認優先購買權不存在

臺灣橋頭地方法院民事判決 112年度訴字第608號原告即反訴被告黃貴和黃週一黃郁紘共同訴訟代理人蔡建賢律師被告即反訴原告黃昭允訴訟代理人沈宏裕律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，被告提起反訴，本院於民國113年9月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文本訴原告之訴駁回。反訴被告應按附件所示契約之同一條件（不含附件第四頁「其他約定事項第2點）與反訴原告訂立買賣契約，並應於反訴原告給付價金新臺幣肆佰捌拾萬元後，將如附表所示坐落高雄市○○區○○ 段○○段00地號土地之應有部分移轉登記予反訴原告。本訴及反訴訴訟費用均由原告即反訴被告連帶負擔。　　　事實及理由一、原告即反訴被告(下合稱原告，如單指其一則逕稱姓名)本訴主張及反訴抗辯：兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○段00地號土地（下稱系爭土地），應有部分比例依序為黃貴和1/5 、黃週一1/5、黃郁紘2/5 、被告1/5。原告就系爭土地之應有部分合計4/5，乃於民國112年3月27日依土地法第34條之1第1項規定，與訴外人黃怡舜簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約；如附件所示），將系爭土地全部以總價新臺幣（下同）600萬元附加由買方負擔仲介費6％（36萬元)出售予黃怡舜，原告並依土地法第34條之1第2項規定，於112年4月25日寄發社東郵局第117號存證信函(下稱甲信函)通知被告：其應於函到後15日內行使優先購買權，並辦理簽約及履約付款等事宜，被告雖於同年5月8日以楠梓莒光郵局第238號存證信函(下稱乙信函)表示應買，惟同時表示不願支付6％仲介費，因被告並非以「同一價格」購買系爭土地，其所為承買意思表示不生效力。原告再於112年5月17日寄發高雄地方法院郵局第588號存證信函（下稱丙信函）通知被告履行系爭買賣契約及受領價金，被告拒絕配合辦理系爭土地所有權移轉登記予黃怡舜之事宜。前述仲介費構成系爭買賣契約之買賣價金之一部，如買賣價金之約定不成立，系爭買賣契約全部不成立，且原告以全部土地為出賣範圍，被告反訴聲請僅就系爭土地應有部分4/5為請求，且請求訂約之內容排除「其他約定事項」第2點，又系爭買賣契約約定買受人應於112年4月30日給付價金，並另訂系爭土地所有權移轉期限，二者間並非同時互為對待給付，被告卻主張二者應同時履行。依被告上開主張益證其未以同一條件行使優先承買權。從而，原告對於被告有無優先購買權一節，有法律上確認利益。又如認被告以乙信函行使優先承買權，合法有效，如前所述，買受人應於112年4月30日給付價金，被告迄今未給付價金，被告顯無購買之真意，且拒絕並遲延給付價金，原告以民事答辯暨準備書狀繕本之送達對被告為解除買賣契約之意思表示。爰依民事訴訟法第247條第1項前段規定，請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，兩造間之買賣契約已因原告解除而不存在等語。本訴部分求為判決：確認被告就原告與黃怡舜於112年3月27日就系爭土地成立之買賣契約依土地法第34條之1規定之優先購買權不存在。並為反訴答辯聲明：反訴駁回。二、被告即反訴原告(下稱被告)本訴抗辯及反訴主張則以：黃怡舜係黃郁紘之子，系爭買賣契約乃親屬間之買賣行為，故被告於乙信函行使優先承買權時，係提出父子間買賣關係為何需約定仲介費之質疑，惟原告就上開質疑迄至起訴前始終未為說明及舉證，被告係在原告起訴後，始收到系爭買賣契約，該契約於「其他約定事項」第2點約定：「本件契約買方需支付仲介費6％（即36萬元正）予仲介公司」（下稱系爭條款），原告於訴訟進行中主張系爭買賣契約之仲介為訴外人戴舜川，再依黃郁紘當庭自述原告於111年11月前已決定將系爭土地出售予黃怡舜，黃怡舜亦同意，故系爭買賣契約並非經由戴舜川所促成，戴舜川未提供仲介服務，故系爭條款乃原告與戴舜川、訴外人百琚不動產經紀有限公司間基於通謀虛偽意思表示而約定，應屬無效，且原告與黃怡舜於系爭買賣契約所列系爭條款故意增加其他共有人之負擔，阻礙被告行使優先承買權，依民法第148條第1項規定，違反誠信原則。依民法第111條但書規定，法律行為除去無效之一部分仍可成立者，其他部分仍為有效，故系爭買賣契約除去系爭條款，其他部分，仍為有效，被告已於同年5月8日以乙信函向原告行使優先承買權。再者，原告以甲信函通知被告回覆是否行使優先承買權時，並未隨函檢附系爭買賣契約，亦未載明「償付方法及期限」即買賣價金各期付款金額、期限及付款方式等買賣條件，致被告無從得知如欲承買時，應支付之第一期價款為若干，依112年8月22日修正前土地法第34條之1執行要點(下稱系爭執行要點)第7點規定，出賣共有物之共有人應就處分之土地標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限等買賣條件均為通知，始符法令，原告以甲信函對被告所為通知內容，難認已合法通知被告行使優先承買權。被告於收到原告之起訴狀繕本後，始知悉系爭買賣契約之全部條件，爰依土地法第34條之1第4項規定，行使優先承買權。被告已以乙信函向原告行使優先承買權，退步言之，被告亦以民事答辯暨反訴起訴狀向原告行使優先承買權，爰依土地法第34條之1第4項規定，請求原告應就系爭土地所有權應有部分4/5，依系爭買賣契約之同一條件（系爭條款除外），與被告訂立買賣契約，並於被告給付480萬元之同時將上揭土地所有權移轉登記為被告所有。被告於訴訟進行中收到系爭買賣契約，始知悉全部買賣條件，且兩造就被告有無優先承買權存有爭執，未經法院判斷及兩造間法律關係明確前，原告尚無受領價金之地位，被告並無遲延給付價金之情事等語資為抗辯。於本訴之答辯聲明：原告之訴駁回。並為反訴聲明：原告應就系爭土地所有權應有部分4/5，依系爭買賣契約之同一條件（系爭條款除外），與被告訂立買賣契約，並於被告給付480萬元之同時將上揭土地所有權移轉登記為被告所有。三、本院於113年9月26日言詞辯論期日協同兩造彙整不爭執及爭執事項如下（本院卷第223、225頁）：　　㈠不爭執事項：　　　⒈原告與被告之父為親兄弟。黃貴和係被告之二伯，黃週一係被告之四叔，黃郁紘係被告之五叔。黃怡舜係黃郁紘之子。被告與黃怡舜為堂姊弟。　　　⒉兩造共有系爭土地，應有部分比例依序為黃貴和1/5、黃週一1/5、黃郁紘2/5、被告1/5。　　　⒊原告就系爭土地以買賣總價600萬元之價格於112 年3月2 7日與黃怡舜（由戴舜川代理）簽訂系爭買賣契約(審訴卷第15至19頁）。　　　⒋原告於112年4月25日寄發甲信函通知被告：其等依土地法第34條之1規定處分系爭土地，若被告依系爭買賣契約同一條件行使優先承買權，應於文到後15日內以書面為意思表示；被告主張優先承買時，依契約需另支付總價6％之仲介費等語（審訴卷第21至24頁），被告於同日收受甲信函。　　　⒌被告於112年5月8日對原告寄發乙信函表示：其同意以同一價格就系爭土地行使優先承買權，惟來函所提非常規商業條款，父子間買賣需支付6％仲介費，恐有違誠信原則，應屬無效約定等語（審訴卷第25頁）。原告於同日收受前揭存證信函。　　　⒍原告於112年5月17日寄發丙信函通知被告：系爭土地買賣價金為600萬元，再加仲介費6％（36萬元），被告於1 12年5月8日存證信函質疑仲介費之主張，與土地法第34 條之1第4項規定之同一價格不符，被告行使優先承買權並不合法，視同未遵期行使；原告依法通知被告於本函到達後5日內，告知其應得價金之匯款帳戶或親自至原告之代理人戴舜川處領取，逾期即視同被告拒絕履行買賣契約，依法辦理等語（審訴卷第27至28頁），被告有收受前揭存證信函。　　㈡爭執事項：　　　⒈系爭條款之約定，是否係買賣雙方即原告與黃怡舜間基於通謀虛偽意思表示而為，而屬無效之約定？　　　⒉被告以乙信函或民事答辯暨反訴起訴狀對原告行使優先承買權，是否合法？四、得心證之理由：　　㈠系爭條款之約定，是否係買賣雙方即原告與黃怡舜間基於通謀虛偽意思表示而為，而屬無效之約定？　　　⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效；但不得以其無效對抗善意第三人，民法第87條第1項定有明文。次按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責（最高法院100年度台上字第415號判決見解參照）。復按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565 條、第568 條之規定甚明。又居間契約為勞務給付契約之一種，居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則；居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限；居間人所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第 568 條參照）。依上開說明，居間人之報酬請求權，應以契約因其報告或媒介而成立者為限。次按民法第565 條所定之居間有2種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。　　　⒉原告主張其等委託戴舜川處理系爭土地買賣之仲介事務，並提出委任授權契約書為證(下稱系爭授權契約，本院卷第59頁)，經核系爭授權契約第2條委任事項記載：「⒈委任人委託受任人全權處理上列全部之土地，包含出售買賣與人洽談協議等事項。⒉委任人同意將上列標的土地以新台幣陸佰萬元整出售。⒊委託期間民國112年 1月1日至民國112年7月31日止。……⒌委任人不須支付受任人買賣總價金的6％給予受任人作為承辦服務費用，服務費用須由買方負擔。」等語，惟查黃郁紘於113年7月 12日當庭自陳：系爭土地係祖先留下來之土地，其與黃貴和、黃週一於111年11月間在黃貴和家中討論要將系爭土地歸給誰之事，黃郁紘當時表示最好賣給自己，可以與鄰地12-1地號土地合併使用，原告當時已經討論決定要將系爭土地歸給其子黃怡舜，黃怡舜斯時已有意願購買，並由其向黃貴和、黃週一表示黃怡舜要買系爭土地之事。原告已經討論好要將系爭土地出賣給黃怡舜後，其才找戴舜川處理出賣系爭土地之事，其已有向戴舜川告知已經講好要將系爭土地賣給黃怡舜之事，並未透過戴舜川為原告與黃怡舜間接洽系爭土地買賣事宜，戴舜川並無為原告與黃昭允接洽出賣系爭土地之事等語( 本院卷第135、137、139頁)，堪認原告與黃怡舜實際上於111年11月間已就系爭土地成立買賣契約，該買賣契約並非由戴舜川為買賣雙方報告或媒介而成立者。再者，依系爭授權契約所載之委託期間係自112年1月1日至同年7月31日止，係在原告與黃怡舜成立買賣契約之後，斯時已無委託戴舜川仲介系爭土地出賣事務之實益，且黃郁紘自承其已有向戴舜川明言原告與黃怡舜間已就系爭土地成立買賣契約之事，更足認系爭授權契約乃原告與戴舜川間通謀虛偽意思表示之契約，則黃怡舜由戴舜川代理與原告簽訂之系爭買賣契約中之系爭條款約定買受人需支付仲介費6％（即36萬元）予仲介公司等語，因系爭買賣契約並無經由戴舜川或任何仲介報告或媒介始成立，系爭條款乃原告與黃怡舜間通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項前段規定，應屬無效。　　　⒊又按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第11 1條定有明文。依系爭買賣契約第2條約定買賣總價款60 0萬元，並於第3條約定該600萬元於原告通知被告後20 日，112年4月30日辦理用印、交付證件同時支付等語（審訴卷第15頁)，又系爭條款約定：「本件契約買方需支付仲介費6％（即36萬元正）予仲介公司」等語（同上卷第18頁），可知系爭買賣契約約定買賣價金為600萬元，另獨立約定按買賣價金6％計算之仲介費36萬元，上述仲介費並非買賣價金之一部，且買受人之給付對象為仲介，並非買受人對出賣人應負擔之義務。從而，系爭條款為無效，且屬獨立存在之約定，已如前述，是系爭買賣契約除去系爭條款後，系爭買賣契約之其他條款約定仍可成立。準此，原告主張系爭條款構成買賣價金之內容，系爭條款如不成立，系爭買賣契約全部不成立等語，即屬無據。　　　㈡被告以乙信函或民事答辯暨反訴起訴狀對原告行使優先承買權，是否合法？　　　　⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算；共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第2項及第4項定有明文。次按共有土地或建築改良物之部分共有人，依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土地全部，就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，為處分之共有人，除本於自己權利處分其應有部分外，另係基於法律之授權代為處分他共有人之應有部分，並非以此剝奪他共有人依同條第4項規定享有之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人自仍有優先承購之權利（最高法院109年度台上大字第2169號裁定參照）。此項優先承購權，其法律性質為債權效力之法定形成權，不容當事人任意予以限制或剝奪，除他共有人於接到出賣通知後15日內未表示，或其內容有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件等非與原買賣契約實質相同之情事外，他共有人一旦以書面為優先承購權行使之表示者，於該表示之通知到達為處分之共有人時，即生效力。該共有土地或建築改良物之買賣契約，當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，並得請求出賣人按其與第三人約定之同樣條件補訂書面契約。且他共有人是否以同一條件優先承購，應依其行使優先承購權時之意思表示為準。倘他共有人行使優先承購權時未附條件，則其與出賣之共有人間，即應依照出賣之共有人與第三人間所訂買賣契約之相同內容，成立買賣契約，此後，他共有人尚不得任憑己意附加條件或限制，若然，對於已成立之買賣契約內容，不生影響（最高法院104 年度台上字第2161號判決參照）　　　　⒉上揭土地法第34條之1第4 項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，為使他共有人知悉「買賣之一切條件」而得評估是否行使優先承購權，土地法第34條之1第2項所稱事先、書面通知或公告固未詳為具體規定，關於通知之方式及內容等細節性、技術性事項，可參考系爭執行要點第7 點：「㈤通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項。」、及依第11點「㈠他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄」等規定為之。又且因優先承購人必須全部接受出賣之共有人與他人所訂契約之一切條件，始得合法行使優先購買權，故而就攸關買賣之一切條件，均應通知使該共有人知悉，俾供其在期間內評估行使優先承購與否，始足落實優先承購權之立法意旨，並避免出賣之共有人掩飾買賣條件，害及他共有人之利益。職是，出賣共有人無論係自為或委託他人代為之通知，所為通知若未盡誠信本旨，該被通知之他共有人致無從評估行使優先權與否，自不生通知效力。　　　　⒊被告抗辯：原告出售共有之系爭土地，於甲信函中未合法通知行使優先承買權，為原告所否認。經查系爭買賣契約第2條約定買賣價金之付款方式（即付款時程）、第5條約定稅費負擔等事項，而原告向被告寄送之甲信函未記載上開約定事項，亦未檢附系爭買賣契約等情，為兩造所不爭執，揆諸上揭說明，原告未將買賣價金償付方法及期限通知被告，原告所寄發之甲信函不能認屬適法通知被告行使優先承買權，惟被告已於收到甲信函15日內以乙信函對原告為行使優先承買權之意思表示，雖被告於乙信函中主張系爭條款為無效等語，但系爭條款乃原告與黃怡舜間通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項前段規定，應屬無效，業經本院論敘如前，是被告排除該無效之系爭條款，於乙信函中表示同意以同一價格就系爭土地行使優先承買權等語，系爭土地之買賣契約即當然於原告與被告間成立。再依上揭說明，他共有人是否以同一條件優先承買，應依其行使優先承買權時之意思表示為準，則被告以乙信函行使優先承買權時，除質疑系爭條款約定之效力外，並未附加任何條件或變更系爭買賣契約之約定，則其行使優先承買權之意思表示當以乙信函為準，被告在此之後提起之反訴請求原告應於被告給付價金之「同時」，將系爭土地應有部分4/5 移轉登記與被告，與系爭買賣契約第3條第2項及第4 條第1項約定之價金給付及所有權移轉登記期限雖有不同(如後述)，對於已成立之買賣契約內容，不生影響，是原告以被告提起反訴之聲明內容請求在被告給付價金同時，原告應將系爭土地應有部分4/5移轉登記予被告為由，主張被告非依同一買賣條件行使優先承買權等語，即無足採。　　　　⒋最高法院109年度台上大字第2169號裁定意旨明揭，部分共有人依土地法第34條第1項出賣共有土地之全部，就該部分共有人言，仍為出賣其應有部分，為處分之共有人，除本於自己權利處分其應有部分外，另係基於法律之授權代為處分他共有人之應有部分，並非以此剝奪他共有人依同條第4項規定享有之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人自仍有優先承購之權利。今原告依土地法第34 條之1第1項，將系爭土地之全部，出賣予黃怡舜，各原告仍為出賣各自如附表所示應有部分，被告自得依土地法第34條之1第4項規定，對於各原告如附表所示之應有部分行使優先承買權，至於其餘應有部分1/5 屬被告所有，被告自無可能同時立於買賣雙方對立之地位買受自己之應有部分，至為灼然，是被告僅對原告之應有部分行使優先承買權，並按該等應有部分比例核算買賣價金，核屬適法。原告主張被告未就系爭土地之「全部」行使優先承買權，即非依同一買賣條件應買等語，顯無足採。　　　㈢原告以被告遲延給付買賣價金為由，解除買賣契約，是否生解除效力？　　　　⒈按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第229條第2項前段、第3項定有明文。所謂無確定期限，則指未定期限（不定期債務）及雖定有期限惟其屆至之時期不確定（不確定期限之債務）二種情形。　　　　⒉如前所述，本件被告已合法行使優先承買權，同時與原告就系爭土地應有部分4/5成立與系爭買賣契約(不含系爭條款)實質相同之買賣契約。而系爭買賣契約第3條第2項有關買賣價金付款方式，雖約定「600萬元整，於同意出售之出賣人(黃貴和、黃週一、黃郁紘)通知不同意出售之出賣人(黃昭允)後20日，112年 4月30日前辦理用印、交付證件同時支付，雙方同意以用印日期作為公契立約日」等語(審訴卷第15頁)，惟原告於112年4月25日始寄發甲信函通知被告如有意願行使優先承買權，應於文到後15日內以書面為意思表示，被告於同日收受甲信函，隨後被告於15日內即同年5月8日以乙信函函覆同意行使優先承買權等語，依原告於112年4月25日寄發甲信函及需保留被告行使優先承買權15日期間之時程安排，至112年5月10日始屆期，已超過系爭買賣契約第3條第2項所定在112年4 月30日前給付買賣價金之期限，則被告在112年4月30 日前是否決定行使優先承買權，仍屬未明，原告與黃怡舜間所約定在112年4月30日前給付買賣價金之期限現實上不可能實現，尤其原告於甲信函內未記載買賣價金付款期限，亦未檢附系爭買賣契約，被告無從知悉買賣價金付款期限，自無給付遲延可言。又因原告已以丙信函通知被告其行使優先承買權不生效力，及對被告訴請確認優先承買權不存在，堪認原告否認被告對於系爭土地優先承買權之存在，及不同意與被告簽訂書面買賣契約，則系爭買賣契約第3條第2項付款期限之屆至時期，即兩造何時簽訂書面契約、交付證件並完成用印手續，尚不確定，自屬無確定期限之給付。依上說明，系爭土地買賣價金之支付需待簽約、備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續後，被告始有給付義務，是被告無給付遲延可言。從而，原告主張被告遲延給付買賣價金，並以民事答辯暨準備書狀繕本之送達對被告為解除買賣契約之意思表示，不生解除之效力。　　　㈣承上所述，被告既已合法行使對系爭土地之優先承買權，且被告並無遲延給付買賣價金之情事，是原告主張被告行使優先承買權時，非以同一條件合法行使優先承買權，且其因被告給付遲延，已對被告合法解除系爭土地之買賣契約等語，無足採取，則其請求確認被告對系爭土地之優先承買權不存在，核屬無據，不應准許。　　　㈤按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第348條第1項、第264條第1項前段定有明文。被告既已合法行使優先承買權，且原告以被告遲延給付買賣價金為由解除買賣契約，並不合法，則被告依土地法第34條之1第4項規定，請求原告應依原告與黃怡舜間系爭買賣契約相同條件( 系爭條款除外)，與被告就系爭土地應有部分4/5簽立買賣契約，並依買賣契約及民法第348條第1項規定，請求原告移轉登記如附表所示應有部分之所有權(即原告各按附表所示應有部分比例為移轉登記)，自屬有據。又系爭土地全部範圍之價金為600萬元，依此核算被告買受原告應有部分4/5之買賣價金為480萬元，而被告尚未給付買賣價金480萬元一節，為兩造所不爭執。依系爭買賣契約第3條第2項約定：「第二次款(用印)：600萬元整，於同意出售之出賣人(黃貴和、黃週一、黃郁紘) 通知不同意出售之出賣人(黃昭允)後20日，112年4月30 日前辦理用印、交付證件同時支付，雙方同意以用印日期作為公契立約日」，第4條第1項約定：「乙方(即原告)應於簽約同時交付所有權狀正本，用印款交付：同時交付印鑑證明書正本1份、產權移轉應備全部證件，並蓋妥印鑑章於辦理移轉登記有關之書表上，並交付雙方指定之地政士。」等語(審訴卷第15至16頁)，可知買賣雙方約定買受人一次給付全部價金，且買受人於買賣雙方交付辦理產權移轉全部應備證件及蓋妥印鑑章於移轉登記有關之書表上，並交付給雙方指定之地政士之同時，即應對原告給付買賣價金，斯時該等土地移轉登記之申請文件尚未向地政機關遞件，自非所有權移轉登記之時，是被告履行給付價金之義務，應在原告之應有部分所有權移轉登記予被告之前，被告負有先給付價金之義務，是被告主張在其給付上開應有部分4/5之買賣價金480萬元之「同時」，原告應將系爭土地所有權應有部分4/5移轉登記予被告，自有不當，被告僅得請求在其給付買賣價金480萬元「後」，原告應將系爭土地所有權應有部分4/5移轉登記予被告。　　　　五、綜上所述，原告本訴請求確認被告就系爭土地之優先承買權不存在，為無理由，不應准許。被告反訴請求原告應按附件所示系爭買賣契約(不包含系爭條款)之同一條件，就系爭土地之應有部分4/5與被告訂立書面買賣契約，原告應於被告給付價金480萬元後，將如附表所示系爭土地之應有部分移轉登記予被告，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論敘。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，被告之反訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2項，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第二庭法　官　許慧如附表：編號共有人應有部分 1 黃郁紘 2/5 2 黃貴和 1/5 3 黃週一 1/5 附件：原告與黃怡舜於112年3月27日簽訂之不動產買賣契約書影　　　本乙份(共5頁)。以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　林榮志

2024-10-17

CTDV-112-訴-608-20241017-1